Evoluzione del mercato immobiliare: fondi immobiliari per...

Evoluzione del mercato immobiliare: fondi immobiliari per l'housing sociale

Giacomo Morri, Topic Leader Real Estate BAA, Docente SDA Bocconi

Paola Delmonte, Dirigente CDP Investimenti SGR, Alumna Bocconi

17 Ottobre 2012

Copyright SDA Bocconi, Topic Real Estate BAA

Social Housing

• Esigenza abitativa

• Difficoltà di incontro tra domanda e offerta

• Classe sociale intermedia tra ERP e libero

mercato

• Giovani coppie e single

• Locazione temporanea

• Modello Olandese


Paola Delmonte: curriculum vitae

• 1984 - Bocconi Laurea cum laude al DES • 1984 - The Chase Manhattan Bank (oggi JP Morgan) • 1989 - Federazione Nazionale dell’Industria Chimica • 1992 -Vitale Borghesi & C. Lazard • 2000 - Pirelli RE (oggi Prelios) • 2010 - Pirelli RE SGR (oggi Prelios SGR ) • Marzo 2011 - Direttore della Fondazione Housing

Sociale • Giugno 2012 - Responsabile Gestione e Sviluppo di

Cassa Depositi e Prestiti Investimenti Sgr


Fondi immobiliari

• Organismi di Investimento Collettivo del

Risparmio (OICR)

• Caratteristiche dei fondi comuni di investimento:

•attività di gestione e investimento delegata a

una Società di Gestione del Risparmio (SGR)

•patrimonio indiviso di una pluralità di investitori

•il patrimonio deve essere investito in immobili

per almeno 2/3


Fondi immobiliari

•Fondi per categorie di investitori:

•Pubblico indistinto

•Riservati a investitori qualificati

•Fondi per modalità di costituzione:

•Raccolta di liquidità

•Apporto di patrimonio immobiliare


Fondi immobiliari - Gestione

Fondo Immobiliare Immobili

Property Manager

Facility Manager

Project Manager

Agency

Società di Gestione del Risparmio

Investitori

servizi

CDA

incarica

€

responsabilità gestione

Advisors


Fondi immobiliari - Controllo

Fondo Immobiliare

Immobili

Consob Banca d’Italia

Esperti indipendenti Società di revisione


Banca depositaria

valutano

autorizza / vigila

autorizza / vigila / regola

vigila

vigila

incarica

controlla NAV

certificano rendiconto

nomina nomina


Fondi immobiliari - Governance

Fondo Immobiliare

Immobili


Investitori

advisory / potere di veto

Assemblea dei Sottoscrittori

Advisory Committee

nominano partecipano

potere di sostituzione

richiede modifiche

Regolamento

gestisce


Contrazione del mercato dell’affitto

• Negli ultimi 20 anni la produzione edilizia

dedicata alla locazione è stata contenuta, con

una prevalenza di iniziative per la vendita

• A margine della modesta produzione di edilizia

in locazione, anche lo stock di alloggi esistenti

si è progressivamente ridotto – soprattutto nel

segmento calmierato


Condizioni di mercato proibitive

• Negli ultimi 30 anni la crescita dei canoni medi

di affitto è stata molto più intensa di quella del

reddito familiare

• Nello stesso periodo il rapporto medio tra affitto

e reddito familiare è passato dal 12,5% al

27,8%


La fascia grigia

Domanda Povertà Fascia Grigia Mercato

Offerta ERP Edilizia convenzionata, a canone moderato, sostenibile o calmierato

Edilizia Libera

Risorse Pubbliche Pubblico-Privato Private

Fasce di popolazione


Il sistema integrato dei Fondi (SIF)

CDP(€ 1 mld)

Investitori pubblici

(€ 140 mln)

Altri investitori privati

(€ 888 mln)

Investitori(sottoscrizioni effettuate)

Fondo nazionale di CDPI SgrFondo Investimenti per l’Abitare

(€ 2,028 mld)

Fondi locali

Iniziative locali di edilizia privata sociale

CDPISgr

Gestione

Gestione

Altri prestatori di servizi

Advisor tecnici, progettisti, appaltatori, gestori immobiliari e sociali

Max 40% del capitale delle iniziative locali

Azionisti Sgr

Investitori

Operatori privatie sociali

Enti Locali

Coooperative

Fondazioni di origine bancaria

Min 60% del capitale dei fondi locali

Fondo Locale1

Fondo Locale2

Fondo Localen

Intervento1

Intervento2

Interventon

CDP(70%)

ACRI(15%)

ABI(15%)

Sgr

10% impiegato in investimenti

diretti in deroga al limite del

40%


Struttura e Governo del Fondo Immobiliare Locale

I fondi chiusi di diritto italiano sono soggetti all’autorizzazione e alla vigilanza di Banca d’Italia

Autorità di Vigilanza

Stakeholders Committee [1]

Intervento # 1 Patrimonio

netto (50%)

Debito (50%) [2]

Assemblea dei Partecipanti

Banca depositaria

Intervento # n

…

…

…

Investitori qualificati (sottoscrittori)

FondoImpieghi Fonti

Advisory Committee

Società di gestione

SGR

Stakeholders

[1] Lo Stakeholders Committee corrisponde all’Advisory Committee riunito in seduta allargata, coinvolgendo le parti sociali rilevanti per istruire le delibere dell’Advisory Committee

[2] La leva finanziaria obiettivo verrà attivata se economicamente conveniente per il Fondo


Ipotesi di struttura finanziaria (1/2)

• Il patrimonio del Fondo è tipicamente suddiviso in

diverse categorie di quote:

• Quote B (privilegiate), con rendimento pari al 3% +

inflazione, tipicamente sottoscritte dal FIA;

• Altre quote caratterizzate da diversi profili di

rendimento e gradi di postergazione nei dividendi e

nel rimborso del capitale

• Quote A

• Quote C


Ipotesi di struttura finanziaria (2/2)

Apporto di immobili

Quote del Fondo

30%

100%

50%

20%

Debito bancario

Investimenti Fonti di finanziamento

Altre categorie di quote

Apportante

Quote B: sottoscritte dal FIA (40% dei mezzi propri)

Equity


Sottoscrittori e attività di investimento del FIA

LOCALIZZAZIONE INVESTIMENTI

Altri privati CDP

MIT

1.000888

140

• Cassa depositi e prestiti: € 1.000 mln

• Gruppi bancari: € 500 mln

• Gruppi assicurativi: € 220 mln

• Casse di previdenza: € 168 mln

• MIT: € 140 mln

Territori con Fondi di EPS deliberati

Territori con Fondi di EPS nella pipeline

Territori oggetto di scouting

Grazie per la partecipazione

Per informazioni e suggerimenti

[email protected]

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