EVALUACIÓN DEL MERCADO INMOBILIARIO PARA EL …
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FACULTAD DE INGENIERÍA
Carrera de Ingeniería Civil
EVALUACIÓN DEL MERCADO INMOBILIARIO PARA EL DISEÑO DE FUTUROS PROYECTOS DE EDIFICIOS
MULTIFAMILIARES DE LOS NIVELES SOCIO-ECONÓMICOS A Y B EN LA ZONA SURESTE DEL DISTRITO DE MAGDALENA DEL MAR, AÑO 2019
Tesis para optar el Título Profesional de Ingeniero Civil
CAROLIN GISLENE GARCIA VILLACORTA
Asesor:
Carlos Magno Chavarry Vallejos
Lima – Perú
2019
I
JURADO DE LA SUSTENTACIÓN ORAL
………………………………………
Presidente
………………………………………
Jurado 1
………………………………………
Jurado 2
Entregado el: 30/04/19 Aprobado por:
……………………………………… ………………………………………
Graduando Asesor de Tesis
II
UNIVERSIDAD SAN IGNACIO DE LOYOLA
FACULTAD DE INGENIERIA
DECLARACIÓN DE AUTENTICIDAD
Yo, Carolin Gislene Garcia Villacorta, identificada con DNI Nº 47706321. Bachiller del
Programa Académico de la Carrera de Ingeniería Civil de la Facultad de Ingeniería de la
Universidad San Ignacio de Loyola, presento mi tesis titulada:
Evaluación del mercado inmobiliario para el diseño de futuros proyectos de edificios
multifamiliares de los niveles socio-económicos A y B en la zona sureste del distrito de
Magdalena del Mar, año 2019.
Declaro en honor a la verdad, que el trabajo de tesis es de mi autoría; que los datos, los
resultados y su análisis e interpretación, constituyen mi aporte. Todas las referencias han
sido debidamente consultadas y reconocidas en la investigación.
En tal sentido, asumo la responsabilidad que corresponda ante cualquier falsedad u
ocultamiento de la información aportada. Por todas las afirmaciones, ratifico lo expresado,
a través de mi firma correspondiente.
Lima, abril de 2019.
…………………………..…………………………..
Carolin Gislene Garcia Villacorta
DNI N° 47706321
III
EPÍGRAFE
Odié cada minuto de entrenamiento, pero dije,
“No renuncies, sufre ahora y vive el resto de tu
vida como un campeón”.
(Mohamed Ali, 1942-2016)
IV
Índice de Contenidos
Resumen XIV
Abstract XV
Introducción 1
1. Planteamiento del problema 3
1.1. Determinación de la realidad problemática 3
1.1.1. Situación inmobiliaria de Magdalena del Mar 7
1.1.2. Zonificación y oferta inmobiliaria en zona sureste de Magdalena del Mar11
1.1.3. Análisis FODA del distrito de Magdalena del Mar 20
1.2. Formulación del problema 20
1.2.1. Problema general 20
1.2.2. Problemas específicos 21
1.3. Objetivos 21
1.3.1. Objetivo general 21
1.3.2. Objetivos específicos 21
1.4. Justificación de la investigación 22
1.4.1. Justificación científica 22
1.4.2. Justificación social 22
1.4.3. Justificación económica 22
1.4.4. Justificación humanística o cultural 23
2. Aspectos teóricos 23
2.1. Antecedentes de la investigación 23
2.1.1. Antecedentes internacionales 23
2.1.2. Antecedentes nacionales 26
2.2. Estado del arte 27
2.3. Definición de términos básicos 29
2.3.1. El mercado inmobiliario 29
2.3.2. Características de la vivienda 33
2.3.3. Comportamiento del consumidor inmobiliario 39
2.3.4. Marketing y posicionamiento en el mercado inmobiliario 45
2.3.5. Niveles socio-económicos A y B 47
3. Hipótesis y variables 48
3.1. Hipótesis 48
V
3.1.1. Hipótesis general 48
3.1.2. Hipótesis específicas 48
3.2. Variables 49
3.2.1. Definición conceptual de la variable 49
3.2.2. Definición operacional de la variable 49
3.2.3. Operacionalización de la variable 50
4. Metodología de la investigación 51
4.1. Método de la investigación 51
4.2. Tipo de investigación 51
4.3. Diseño de la investigación 52
4.4. Población 53
4.5. Muestra 54
4.6. Unidad de análisis 55
4.7. Técnicas de investigación 55
4.8. Instrumentos de recolección de datos 55
4.8.1. Método y técnica 55
4.8.2. Validez del instrumento 56
4.9. Procedimiento y análisis estadístico de los datos 57
5. Presentación de resultados 63
5.1. Análisis e interpretación de datos 63
5.1.1. Perfil del ciudadano 63
5.1.2. Diseño de la vivienda ideal 76
5.1.3. Precio de la vivienda ideal 84
5.1.4. Promoción de la vivienda ideal 86
5.2. Contraste de hipótesis 89
6. Discusión 90
7. Conclusiones 91
8. Recomendaciones 92
Referencias bibliográficas 94
VI
Índice de Tablas
Tabla 1.1. Últimas proyecciones de América Latina y el Caribe (crecimiento del PIB real,
porcentaje) 4
Tabla 1.2. Actividad edificadora total en Lima Metropolitana según destino (m2) 5
Tabla 1.3. Ingreso per cápita por manzanas (unidades) 8
Tabla 1.4. Ingreso per cápita por manzanas (porcentaje) 8
Tabla 1.5. Matriz FODA 20
Tabla 2.1. Resumen de atributos de la vivienda a ser tomados en cuenta en una
investigación, según autores 38
Tabla 3.1. Operacionalización de las variables 50
Tabla 4.1. Segmentación del mercado inmobiliario 53
Tabla 4.2. Nivel de validez de los cuestionarios, según el juicio de expertos 56
Tabla 4.3. Valores del nivel de validez de los cuestionarios 57
Tabla 4.4. Variables y sus características 58
Tabla 5.1. Género de los encuestados 64
Tabla 5.2. Rangos de edades de los encuestados 65
Tabla 5.3. Estado civil de los encuestados 66
Tabla 5.4. Situación laboral de los encuestados 67
Tabla 5.5. Ingreso familiar mensual de los encuestados 68
Tabla 5.6. Tipo de hogar de los encuestados 69
Tabla 5.7. Número de personas en el hogar de los encuestados 70
Tabla 5.8. Condición de la vivienda de los encuestados 71
Tabla 5.9. Tipo de vivienda en la que habitas actualmente los encuestados 72
Tabla 5.10. Distrito en el que viven los encuestados 73
Tabla 5.11. Número de piso en el que viven los encuestados 74
Tabla 5.12. Renta mensual de los encuestados 75
Tabla 5.13. Atributo más importante para los encuestados 76
Tabla 5.14. Definición de la vivienda ideal según encuestados 76
Tabla 5.15. Condición de la vivienda según los encuestados 77
Tabla 5.16. Número de piso en el que quisieran vivir los encuestados 77
Tabla 5.17. Número de personas con las que vivirían los encuestados 78
Tabla 5.18. Tamaño del departamento deseado 78
Tabla 5.19. Cantidad de ambientes para departamento 79
VII
Tabla 5.20. Cantidad de ambientes adicionales 79
Tabla 5.21. Características del departamento 80
Tabla 5.22. Servicios internos de la vivienda ideal 81
Tabla 5.23. Servicios externos de la vivienda ideal 82
Tabla 5.24. Medio de transporte usado con más frecuencia 83
Tabla 5.25. Cantidad de pisos del edificio 83
Tabla 5.26. Monto que pagaría por un departamento 84
Tabla 5.27. Modo de pago 84
Tabla 5.28. Monto de cuota de crédito 85
Tabla 5.29. Porcentaje de cuota inicial 85
Tabla 5.30. Entidad financiera para crédito 86
Tabla 5.31. Servicio que debería incluir el desarrollador inmobiliario 87
Tabla 5.32. Obsequio por parte del desarrollador inmobiliario 87
Tabla 5.33. Medio de información de vivienda ideal 88
Tabla 5.34. Tiempo de anticipación para visita del inmueble 88
VIII
Índice de Figuras
Figura 1.1. Tasas de interés por banco 7
Figura 1.2. Venta de departamentos en Magdalena del Mar 9
Figura 1.3. Tipo de vivienda de la población de Magdalena, año 2017 10
Figura 1.4. Renta mensual de la población en Magdalena, año 2017 10
Figura 1.5. Zonificación de Magdalena del Mar 11
Figura 1.6. Mapa de ubicación de zona de estudio 12
Figura 1.7. Mapa de ubicación de proyectos inmobiliarios en la zona sureste de
Magdalena del Mar 13
Figura 1.8. Descripción Residencial Larco 13
Figura 1.9. Descripción Proyecto Abedul 14
Figura 1.10. Descripción Bianco Parque Graña 14
Figura 1.11. Descripción Residencial Rutte 15
Figura 1.12. Descripción Paseo Parque Graña 15
Figura 1.13. Descripción Edificio Aliaga 16
Figura 1.14. Juan de Aliaga 488 16
Figura 1.15. Descripción One Park 17
Figura 1.16. Descripción Lúminor II 17
Figura 1.18. Descripción Edificio Praga 2 18
Figura 1.19. Descripción Hana Residencial 18
Figura 1.20. Descripción Graña 330 19
Figura 1.21. Descripción Edificio Mateus 19
Figura 2.1. Factores que afectan la conducta del consumidor 40
Figura 2.2. Pirámide de Maslow 43
Figura 5.1. Género de los encuestados 64
Figura 5.2. Rangos de edades de los encuestados 65
Figura 5.3. Estado civil de los encuestados 66
Figura 5.4. Situación laboral de los encuestados 67
Figura 5.5. Ingreso familiar mensual de los encuestados 68
Figura 5.6. Tipo de hogar de los encuestados 69
Figura 5.7. Número de personas en el hogar de los encuestados 70
Figura 5.8. Condición de la vivienda de los encuestados 71
Figura 5.9. Tipo de vivienda en la que habitas actualmente los encuestados 72
IX
Figura 5.10. Distrito en el que viven los encuestados 73
Figura 5.11. Número de piso en el que viven los encuestados 74
Figura 5.12. Renta mensual de los encuestados 75
X
Índice de Anexos
Anexo I. 104
Anexo II. 105
Anexo III. 106
Anexo IV. 107
Anexo V. 108
Anexo VI. 109
Anexo VII. 110
Anexo VIII. 111
Anexo IX. 115
Anexo X. 116
Anexo XI. 117
Anexo XII. 118
Anexo XIII. 119
Anexo XIV. 120
Anexo XV. 121
Anexo XVI. 122
Anexo XVII. 123
Anexo XVIII. 124
Anexo XIX. 125
Anexo XX. 126
Anexo XXI. 130
Anexo XXII. 131
Anexo XXIII. 136
Anexo XXIV. 137
Anexo XXV. 138
Matriz de consistencia 139
XI
Glosario de Abreviaciones
CZ Comercio zonal
NSE Nivel socio-económico
PBI Producto bruto interno
RDA Residencial de densidad alta
RDM Residencial de densidad media
RDMA Residencial de densidad muy alta
XII
DEDICATORIA
La presente tesis es dedicada a mi
familia, especialmente a mis padres
porque son lo más importante para mí,
por alentarme a crecer personal y
profesionalmente, y que, gracias a ellos,
tuve las fuerzas para llegar a ser lo que
soy y estar donde ahora estoy.
XIII
AGRADECIMIENTO
Agradezco a mis profesores por su
enseñanza en todos los años de la
universidad, especialmente a mi asesor
por guiarme en el proceso de
realización de este proyecto de
investigación, y a todos quienes me
apoyaron en el camino.
XIV
RESUMEN
El trabajo de investigación denominado “Evaluación del mercado inmobiliario para el diseño
de futuros proyectos de edificios multifamiliares de los niveles socio-económicos A y B en
la zona sureste del distrito de Magdalena del Mar, año 2019.” consistió en una investigación
no experimental, transversal y prospectivo, representada por una muestra de 96 habitantes
del distrito mencionado y de otros aledaños, que fueron parte de San Isidro, Jesús María,
San Miguel y Pueblo Libre que está más cerca a Magdalena del Mar. Tuvo como objetivo
determinar la información que deberían conocer los desarrolladores inmobiliarios mediante
encuestas transversales hechas a las familias del niveles socio-económicos (NSE) A y B
para desarrollar proyectos de edificios multifamiliares en la zona sureste del distrito de
Magdalena del Mar, utilizando la técnica de recolección de datos mediante encuestas
transversales, que consistieron cuestionarios semi-estructurados con preguntas cerradas
con algunas respuestas abiertas hechas a los a los mismos pobladores de los distritos
mencionados anteriormente. Se estudió el perfil de los habitantes, diseño de la vivienda
ideal, precio que pagarían y promoción del mismo; además de la oferta inmobiliaria actual
de la zona. Todo esto para que los futuros desarrolladores inmobiliarios tengan
conocimiento del mercado actual del distrito.
Palabras claves: Mercado inmobiliario, Proyectos inmobiliarios, Perfil familiar, Precio,
Promoción.
XV
ABSTRACT
The research work was called "Evaluation of the real estate market for the design of future
multi-family building projects for the socioeconomic statuses A and B in the southeast area
of the Magdalena del Mar district, year 2019." It consisted of a non-experimental, transversal
and prospective research, represented by a sample of 96 inhabitants of the aforementioned
district as well as other neighborhoods such as: San Isidro, Jesus Maria, San Miguel and
Pueblo Libre that are closer to Magdalena del Mar. It aimed to determine the information,
that should be known, through cross-sectional surveys made in the families of the
socioeconomic statuses A and B to develop multi-family buildings projects in the
southeastern area of the Magdalena del Mar district, using the technique of data collection
in the cross-sectional surveys, which consisted of semi-structured questionnaires with
closed questions with some open answers made to the same village of the previous districts.
The profile of the population, the design of the ideal home, the price that they would pay and
the promotion of it were studied; in addition to the current real estate offer in the area. All
this so that the future real estate developers have knowledge of the current market of the
district.
Keywords: Real estate market, Real estate projects, Family profile, Price, Promotion.
1
Introducción
Actualmente, el país está sufriendo diversos cambios importantes y positivos que conllevan
al desarrollo de la economía, como el sector construcción y la inversión pública y privada.
El gobierno está impulsando el desarrollo de más viviendas multifamiliares, en vista que la
oferta no soporta a la demanda. Este mercado inmobiliario es muy versátil, desde el boom
inmobiliario hasta la fecha, los precios de los inmuebles tienden a incrementarse, la
superficie cada vez más pequeña y ubicados en edificios muy altos. El viejo distrito que
pasó de llamarse “Marbella” y “La Gran Magdalena”, actualmente lo conocemos como
Magdalena del Mar. La población está empezando a observar a este distrito como un
posible lugar ideal para vivir en un mediano-largo plazo. Hay proyectos de edificación en
varios puntos estratégicos; sin embargo, ¿saben realmente los desarrolladores
inmobiliarios lo que los clientes quieren? Se aprecian departamentos que, desde la preventa
y estreno, no se han podido vender. Muchas veces las empresas no son conscientes que
el comprar una nueva vivienda, como patrimonio personal o familiar, llega a ser una de las
decisiones más significativas en la vida del ser humano. Para ello, se tiene que indagar el
perfil de los individuos, hogar, vivienda, sus preferencias, precios a los que están dispuestos
a pagar y medios de promoción para llegar a ellos; en otras palabras, conocer el mercado
significaría el éxito en los futuros proyectos inmobiliarios. Así mismo, los directivos de las
empresas de bienes raíces podrían emplear esta metodología en sus próximos planes para
contribuir en el crecimiento inmobiliario del distrito, reducir sus recursos económicos y, lo
más importante, conocer a su público objetivo.
Son por esos motivos que la presente tesis para optar el Título Profesional de
Ingeniero Civil, tiene como objetivo principal determinar la información que deberían
conocer los desarrolladores inmobiliarios mediante encuestas transversales hechas a las
familias de los niveles socio-económicos (NSE) A y B para desarrollar proyectos de edificios
multifamiliares en la zona sureste del distrito de Magdalena del Mar, año 2019. Los objetivos
específicos son los siguientes:
- Describir el perfil de las familias del NSE A/B para conocer al público objetivo para
los futuros proyectos de edificios multifamiliares en la zona sureste del distrito.
2
- Identificar las características del departamento y condominio ideal de acuerdo a las
preferencias de las familias pertenecientes al NSE A/B para definir el diseño del
inmueble a ofrecer en los futuros proyectos de edificios multifamiliares en la zona.
- Calcular el precio por metro cuadrado promedio que las familias del NSE A/B
estarían dispuestas a pagar por un departamento en la zona para compararlo con
el precio actual del mercado.
- Formular una estrategia de promoción deberían aplicar las desarrolladoras
inmobiliarias para que las familias del NSE A/B puedan conocer los futuros
proyectos de edificios multifamiliares en la zona sureste del distrito de Magdalena
del Mar.
Estos objetivos se desarrollarán teniendo como muestra probabilística de estudio 96
personas residentes en cinco distritos, que son Magdalena del Mar, San Isidro, Jesús,
María, San Miguel y Pueblo Libre, a quienes se les entregarán un cuestionario con
preguntas cerradas con algunas respuestas abiertas, y así obtener respuesta a cada
objetivo planteado.
Este trabajo de investigación consta de ocho capítulos. En el primero, se presenta
el planteamiento del problema, el cual contiene su formulación, los objetivos y justificación
de la investigación. En el segundo capítulo, se tocan los aspectos teóricos, como los
antecedentes, estado del arte y la definición de los términos básicos. Para el tercer capítulo,
se plantean las hipótesis y definen variables. El cuarto capítulo habla de la metodología de
la investigación, acerca del método, tipo, diseño, población, muestra, unidad de análisis,
técnicas, instrumentos, y el procedimiento de obtención de datos. Ya en el quinto capítulo
es donde se presentan los resultados, con el análisis e interpretación de datos y la
contrastación con las hipótesis planteadas anteriormente. Finalmente, en el sexto, séptimo
y octavo capítulo se hacen las discusiones, conclusiones y recomendaciones del proyecto.
3
1. Planteamiento del Problema
1.1. Determinación de la Realidad Problemática
Con el paso de los años, el mundo está sufriendo cambios económicos notables desde la
crisis del 2008 por diversos factores, como el político, social, tecnológico, climático, que
involucran al Brexit, la llegada de Donald Trump al gobierno de los Estados Unidos, la
creación del Bitcoin, guerras políticas y sociales, y diversos eventos naturales que
conducen tanto al crecimiento positivo como negativo de las naciones.
La visión que tienen el FMI sobre la situación actual de la economía global es
optimista, aunque no tanto sobre el futuro cercano al que ve lleno de sombras. El
pronóstico de crecimiento de la economía global es de 3.9% para 2018, muy
superior al 3.6% divulgado en julio del año anterior por la misma entidad. Para 2019
se espera un crecimiento similar al de 2018.
(El Colombiano, 2018)
Sobre esa situación, América Latina y el Caribe, independientemente están viviendo
su variante, favoreciéndolos económicamente y recobrando el ímpetu gracias al alza de los
precios de las materias primas. Se proyectó, en general, un crecimiento del 1.9% para el
2018 y 2.6% para presente año. El país sudamericano que se prevé tenga la mayor
expansión económica es Perú, con 4% en el 2018 y otros 4% en el 2019, seguido de
Colombia con 3% y 3.6%, respectivamente. Otro es el caso de Venezuela, la crisis continúa
y el panorama es negro, con un PBI estimado de -15% en 2018 y, sorpresivamente, -6% en
2019. Ver Tabla 1.1.
4
Tabla 1.1.
Últimas proyecciones de América Latina y el Caribe (crecimiento del PIB
real, porcentaje).
Est. Proyecciones
2016 2017 2018 2019
América Latina y el Caribe -0.7 1.3 1.9 2.6
Excluida Venezuela 0.1 1.9 2.5 2.8
América del Sur -2.5 0.8 1.5 2.2
Excluida Venezuela -1.5 1.7 2.4 2.6
América Central 3.7 3.9 3.9 4.1
El Caribe 3.4 2.1 3.9 4.2
América Latina
Argentina -2.2 2.8 2.5 2.8
Brasil -3.5 1.1 1.9 2.1
Chile 1.6 1.7 3.0 3.2
Colombia 2.0 1.7 3.0 3.6
Ecuador -1.6 2.7 2.2 1.7
México 2.9 2.0 2.3 3.0
Perú 4.0 2.7 4.0 4.0
Venezuela -16.5 -14.0 -15.0 -6.0
Nota: Recuperado de Werner, A., 2018, América Latina y el Caribe
en 2018.
Sin duda alguna, el 2018 fue un año muy importante para el Perú. Pasó por una
transición presidencial y económica dura debido a la incertidumbre política. El
pasado 28 de julio, el actual presidente Martín Vizcarra, en su mensaje a la nación,
anunció una reforma del sistema judicial mediante convocatoria a referéndum, a
causa de los recurrentes casos de corrupción. Esta noticia fue muy bien vista por
los inversionistas, que buscaban su seguridad jurídica. Ahora se piensa que la
economía del país podría crecer un 6% en 10 años (El Comercio, 2018a).
Según el diario La República (2018), el gerente central de Estudios Económicos del
Banco Central de Reserva del Perú (BCRP), Jorge Estrella, anunció que el PBI está
creciendo principalmente por los sectores pesca, agro y la manufactura; además recalcó el
aporte de electricidad y el consumo interno de cemento, con 3% y 8.2%, respectivamente
en el mes de mayo. En general, gracias al consumo interno, se indicó que el Producto Bruto
Interno se expandió por encima del 5% en el segundo trimestre del presente año (BBVA
5
Research, 2018, p. 8). Similar fue la situación de la inversión pública (6.0%) y privada (5.3%)
(p. 34). Recalquemos que los proyectos de inversión pública del 2018 fueron la Línea 2 del
Metro de Lima, el proyecto Chavimochic (La Libertad), la Villa Deportiva Nacional (Lima),
las concesiones viales en Puno, y el Aeropuerto de Chinchero (Cusco). Los sectores que
transcendieron para la inversión privada son el minero, infraestructura e hidrocarburos;
además de la Inversión Extranjera Directa (IED) de aquellas empresas que operan en el
país (El Comercio, 2018b).
El ámbito inmobiliario no fue ajeno a los cambios. Por medio de un informe, Valdivia
(2018) sintetizó los datos recopilados por la Cámara Peruana de la Construcción (CAPECO)
sobre la actividad edificadora total en Lima Metropolitana (m2), y el rumbo que ha tomado
este sector en los últimos años. La actividad edificadora tuvo una disminución del 8.26% en
el 2017, con respecto al 2016, con 4’903,438 m2 construidos (ver Anexo I), “debido
principalmente a la menor edificación de inmuebles propios (no comercializables)” (El
Comercio, 2016). Donde el tipo de edificación con más participación fue vivienda,
acaparando el 69.21%, con una diferencia de 80,736 m2 menos construidos en el 2016.
Luego le siguieron las oficinas (8.79%), locales comerciales (1.99%), y otros destinos, como
hoteles, centros educativos, religiosos, deportivos, entre otros (20%). Ver Tabla 1.2.
Tabla 1.2.
Actividad edificadora total en Lima Metropolitana según destino (m2).
Actividad edificadora total
Participación 2017 (%)
2016 2017 Var.%
2016-2017
Vivienda 69.21 3’474,791 3’394,055 - 2.32
Locales comerciales
1.99 143,728 97,584 -32.11
Oficinas 8.79 499,502 430,822 -13.75
Otros destinos 20.00 1’226,973 980,977 -20.05
Total 100.00 5’344,994 4’903,438 -8.26
Nota: Recuperado de Valdivia, G., 2018, Mercado de Edificaciones Urbanas en Lima
Metropolitana.
La oferta de casas es mucho menor a departamentos: 364 versus 25,107 unidades,
de los cuales solo 2,274 del total de viviendas están terminadas (ver Anexo II). La diferencia
es inevitable, debido a la mayor ocurrencia de edificios multifamiliares. Las personas
tienden a vender sus casas, donde seguramente se construirá un edificio en su lugar.
6
Posteriormente, ellas adquieren un departamento, ya sea flat, dúplex o tríplex, a su medida
y conveniencia; sin embargo, cada vez es más difícil encontrar uno a bajo precio, si se
quiere vivir en Lima Top. Su precio por m2 es de S/ 7,267, con área promedio de 107.9m2.
La opción a la que hoy en día muchos se inclinan es en vivir en Lima Moderna, el cual está
conformada por los distritos de Jesús María, Lince, Magdalena del Mar, San Miguel, Pueblo
Libre y Surquillo. Aquí existe más dinamismo de la oferta y demanda. Las familias las
prefieren porque están más cerca de sus centros de labores y zonas de comercio, como la
antigua Plaza San Miguel. Otras razones tan importantes con las anteriores, son el área
(72.8 m2) y el precio (S/ 5,296 por m2) (ver Anexo III), lo que encuentran manejable,
especialmente por la mayor posibilidad de acceder a un crédito hipotecario.
La venta de viviendas en el 2017 creció a 13,533 unidades. Se está recuperando
después de la baja que hubo al alcanzar su tope en el 2012 con 22,220 unidades vendidas
(ver Anexo IV). El rango de precios más populares del año que pasó fue S/350,001 –
S/400,00 (1,277 viviendas) y le continuó S/300,001 – S/350,000 (1,264 viviendas) (ver
Anexo V). Ahora, a pesar de estos valores, a los hogares demandantes efectivos (490,092)
solo se les ofertaron 25,332 viviendas inmediatas, lo que quiere decir que 464,760 quedaron
insatisfechos. (ver Anexo VI). Esta brecha sucede principalmente por la dificultad de
acceder a créditos hipotecarios y los altos intereses que exigen las entidades financieras,
o simplemente que no están hechas a sus gustos.
La cifra que reportó la Asociación de Bancos del Perú (Asbanc) sobre los créditos
hipotecarios entregados en el último año asciende a 30,908 (El Peruano, 2018). Ahora el
Ministerio de Vivienda, Construcción y Saneamiento ha aprobado nuevas formas de
conseguir un crédito hipotecario, como pagar el 30% de inicial de compra de una vivienda
usando el ahorro de AFP, también la hipoteca inversa que fue aprobada por el Legislativo
(Lopez, 2018); “los subsidios al alquiler de departamentos, las facilidades de tasa para la
adquisición de una segunda vivienda, entre otros. Todo esto haría suponer un incremento
en la oferta inmobiliaria” (Antares, 2018).
La tasa de interés que señala el Diario Correo en su publicación “Conoce los bancos
con intereses más bajos para préstamos hipotecarios” (2018) por parte de alguno de los
bancos actuales varía bastante en cada uno. De la Figura 1.1 se puede deducir que, estas
7
entidades financieras, Mibanco tiene el más alto porcentaje de intereses (15.67%) y el
menor lo tiene el BBVA Continental (7.16%).
Figura 1.1. Tasas de interés por banco. Adaptado de “Conoce los bancos con
intereses más bajos para préstamos hipotecarios”, 2018, Diario Correo.
“Próximamente la tasa de interés que actualmente pagan los ciudadanos que
adquieren un crédito hipotecario para vivienda social, podría disminuir ante la existencia de
una mayor demanda de financiamiento y competencia, según una entidad bancaria”
(“Conoce los bancos con intereses más bajos para préstamos hipotecarios”, 2018).
1.1.1. Situación inmobiliaria de Magdalena del Mar. Magdalena del Mar es un
distrito limeño situado al oeste de la capital, cuenta con 54,656 habitantes y forma parte de
la llamada Lima Moderna, donde se encuentran también Jesús María, Lince, Magdalena
del Mar, San Miguel, Pueblo Libre, y Surquillo. En el Anexo VII se ubica el mapa del distrito,
el cual está sombreado de distintos colores que señalan los distintos ingresos per cápita
por manzana. La mayoría de los hogares pertenecen al nivel medio-alto, con ingreso per
cápita en un rango de S/ 1,330.10 a S/ 2,192.19 y cubre el 60 por ciento de toda la superficie,
seguido del nivel alto (33.6 por ciento). (Ver Tabla 1.3 y 1.4).
0 2 4 6 8 10 12 14 16
BBVA Continental
BCP
Scotiabank
Interbank
Banco GNB
BanBif
Banco de Comercio
Banco Financiero
Mibanco
Tasa de interés (%)
Ban
co
15.67
9.73
9.5
7.96
9.1
7.93
7.65
7.27
7.16
8
Tabla 1.3.
Ingreso per cápita por manzanas (unidades).
Estrato Ingreso per cápita por
hogares (nuevos soles) Personas Hogares Manzanas
Alto 2,192.20 a más 15,243 5,109 82
Medio alto 1,330.10 – 2,192.19 29,351 9,119 122
Medio 899.00 – 1,330.09 2,920 816 15
Medio bajo 575.70 – 898.99 646 165 2
Bajo Menor de 575.69 0 0 0
TOTAL 48,160 15,209 221
Nota: INEI, 2016, Según ingreso per cápita del hogar, p.36.
Tabla 1.4.
Ingreso per cápita por manzanas (porcentaje).
Estrato Ingreso per cápita por
hogares (nuevos soles) Personas
(%) Hogares
(%) Manzanas
(%)
Alto 2,192.20 a más 31.7 33.6 37.1
Medio alto 1,330.10 – 2,192.19 60.9 60.0 55.2
Medio 899.00 – 1,330.09 6.1 5.4 6.8
Medio bajo 575.70 – 898.99 1.3 1.1 0.9
Bajo Menor de 575.69 0.0 0.0 0.0
TOTAL 100.0 100.0 100.0
Nota: INEI, 2016, Según ingreso per cápita del hogar, p.36.
A pesar de que ya hay quienes llaman el “hub” corporativo a Magdalena del Mar,
por la alta demanda en la construcción de oficinas, este ya cuenta con 46 proyectos con
1,319 viviendas (Miñán, 2018). El precio de departamentos por m2 en Magdalena del Mar
se incrementó a USD 1,660.72 en el primer trimestre del año 2018; mayor que el año
anterior (ver Figura 1.2); y, según del diario El Peruano (2019), actualmente ese valor ha
ascendido a USD 1,756 por m2, quedando en el octavo lugar de los distritos más caros de
Lima Metropolitana.
9
Figura 1.2. Venta de departamentos en Magdalena del Mar. Adaptado de BBVA
Research, 2018, Situación Perú 3T18.
En tres distritos de la Lima Moderna (San Miguel, Magdalena del Mar y Pueblo Libre)
ya es tendencia la preferencia por departamentos de 70 a 90m2, o hasta 100 m2; mientras
que, antes la gente solía requerir inmuebles de 100 a 120 m2. Por otro lado, hoy en día los
jóvenes compran o alquilan viviendas de entre 40 a 60 m2 y, con la ayuda de un compañero,
a quienes ahora se les denomina “roommate”, aportan en el pago de la misma. “Estos
jóvenes se independizan más rápidamente de los padres y tienen la facilidad de acceder a
un crédito inmobiliario, debido a que hay una mayor formalización de la economía” (RPP
Noticias, 2018).
En el trabajo de investigación realizado por Creaciones Inmobiliarias, titulado
“Estudio de mercado inmobiliario en el distrito de Magdalena” el año 2017, se determinó
que la mayoría de la población de este distrito habita en una vivienda alquilada (59 por
cierto); mientras que, el 41 por ciento restante, en vivienda propia, como se muestra en la
Figura 1.3.
0
200
400
600
800
1000
1200
1400
1600
1800
T111
T211
T311
T411
T112
T212
T312
T412
T113
T213
T313
T413
T114
T214
T314
T414
T115
T215
T315
T415
T116
T216
T316
T416
T117
T217
T317
T417
T118
US
D p
or
m2
Trimestre
10
Figura 1.3. Tipo de vivienda de la población de Magdalena
del Mar, año 2017. Adaptado de Juárez et al., 2017,
Estudio de mercado inmobiliario en el distrito de Magdalena.
Además, sabiendo que ese 41 por ciento tiene vivienda propia, entonces no paga
renta, mientras que el otro porcentaje, sí. La siguiente Figura 1.4 muestra los porcentajes
de población que les corresponde cierto pago mensual por arrendamiento.
Figura 1.4. Renta mensual de la población en Magdalena del Mar, año 2017.
Adaptado de Juárez et al., 2017, Estudio de mercado inmobiliario en el distrito de
Magdalena.
Los atributos con mayores porcentajes de aceptación fueron la cercanía al centro
laboral (83 por ciento), zona residencial (55 por ciento), tiempo proyectado de compra de 1
a 3 años (47 por ciento), ubicado en el distrito de Magdalena del Mar (61 por ciento) y el
Alquilada59%
Propia41%
0 5 10 15 20 25 30 35 40 45
No paga renta
100 - 500
501 - 1,000
1,001 - 1,500
1,501 - 2,000
2,001 a más
% de población
Ren
ta m
en
su
al (S
/)
1
1
19
29
9
41
11
uso de transporte público (83 por ciento). Todos estos datos se tomaron en cuenta para
sacar conclusiones del mercado inmobiliario de ese año.
1.1.2. Zonificación y oferta inmobiliaria en zona sureste de Magdalena del
Mar. El distrito de Magdalena del Mar está mayormente compuesto por zonas RDB
(residencial de densidad baja) al sur de la Av. Brasil, como se aprecia en la Figura 1.5. Al
norte se encuentra más Comercio Zonal. A los lados de las vías principales de todo el
distrito están la zonificación RDM (residencial de densidad media), RDA (residencial de
densidad alta), RDMA (residencial de densidad muy alta) y CZ (comercio zonal).
Figura 1.5. Zonificación de Magdalena del Mar. Recuperado de Rivarola, 2015, Nuevo
mercado para el distrito de Magdalena del Mar, p.75.
El área de estudio de la presente investigación se dará lugar en la zona suroeste del
distrito de Magdalena del Mar, considerando la Avenida Brasil como división entre norte y
sur, y el Jirón Félix Dibós – Avenida Alberto del Campo para separar el este del oeste en el
sur. Adicionalmente, se tiene a la Avenida Faustino Sánchez Carrión (Av. Pershing) como
el límite con Jesús María y a la Avenida Gral. Salaverry de límite con San Isidro (Figura
1.6).
Av. Brasil
12
Figura 1.6. Mapa de ubicación de zona de estudio. Recuperado de Asociación Civil “Vivo
por Magdalena”, 2010, Magdalena del Mar – Límites Jurisdiccionales (Resumen).
Para entender mejor la oferta del distrito, ubicaremos cada proyecto actual que está
en venta en la zona (Figura 1.7).
Zona de estudio
13
Figura 1.7. Mapa de ubicación de proyectos inmobiliarios en la zona sureste de
Magdalena del Mar. Elaboración Propia adaptado de Google maps
Residencial Larco: Este está ubicado en el Jr. Larco Herrera 1230 -1232-1236, Magdalena
del Mar, desarrollado por la empresa Lexus Inversiones. En la Figura 1.8 se presenta una
breve descripción del proyecto y en el Anexo VIII se aprecia una imagen referencial.
Son 08 flats y 03 duplex de 100 m2 hasta 150 m2
Zona Exclusiva: Excelente ubicación, cerca a Centros Comerciales, Zonas Turísticas y de
Entretenimiento, Colegios e Instituciones reconocidas. Zona tranquila y con vigilancia permanente.
Calidad: Diseño exclusivo, materiales de alta calidad y con un equipo de trabajo de alto nivel
profesional logramos un producto como usted se merece.
Estilo: Espacios bien definidos con buena distribución e iluminación. Acabados que toman en
cuenta las últimas tendencias del diseño.
Figura 1.8. Descripción Residencial Larco. Adaptado de Lexus Inversiones, s.f., Larco.
14
Abedul: Está ubicado en la Av. Brasil 2985, Magdalena del Mar, desarrollado por la
empresa Abril Grupo Inmobiliario. En la Figura 1.9 se presenta una breve descripción del
proyecto y en el Anexo VIII se aprecia una imagen referencial.
Bianco Parque Graña: Está ubicado en el Jr. Larco Herrera 1368-1370, Magdalena del
Mar, desarrollado por la empresa Edificaciones Inmobiliarias. En la Figura 1.10 se presenta
una breve descripción del proyecto y en el Anexo VIII se aprecia una imagen referencial.
Proyecto Abedul, ha sido inspirado en las necesidades de las familias
limeñas y está ubicado en el hermoso distrito de Magdalena del Mar, límite
con San Isidro y Jesús María. A un paso de avenidas principales como
Pershing, Salaverry y La Marina. Cerca de parques, centros comerciales,
colegios, clínicas y demás.
Este proyecto ha diseñado innovadoras áreas para disfrutar pensando en la
comodidad y relax de todos nuestros clientes.
Bianco Parque Graña es un proyecto de 16 departamentos SMART con
diseños funcionales que resaltan por su modernidad, luminosidad,
exclusivos acabados y una tecnología de vanguardia.
Todos los departamentos se entregarán con iluminación automatizada y
videoportero inteligente, permitiendo a los residentes controlar su hogar
desde cualquier smartphone o panel de control.
Deja que la tecnología haga tus días más simples, y únete a la vida
SMART.
Figura 1.10. Descripción Bianco Parque Graña. Adaptado de
Edificaciones Inmobiliarias, s.f., Bianco Parque Graña.
Figura 1.9. Descripción Proyecto Abedul. Adaptado de Abril
Grupo Inmobiliario, s.f., Abedul.
15
Residencial Rutte: Está ubicado en el Jr. Rodolfo Rutte 483-485, Magdalena del Mar,
desarrollado por la empresa Inversiones Estinos. En la Figura 1.11 se presenta una breve
descripción del proyecto y en el Anexo VIII se aprecia una imagen referencial.
Paseo Parque Graña: Está ubicado en la Calle Parque Francisco Graña 235, Magdalena
del Mar, desarrollado por la empresa Grupo Aurora. En la Figura 1.12 se presenta una breve
descripción del proyecto y en el Anexo VIII se aprecia una imagen referencial.
Características Generales:
Área de terrreno: 240 m2 Baños: 02
Pisos: 05 Sala Comedor: Sí
N° de departamentos: 12 Cocina: Sí
N° de ascensores: 01 Lavandería: Sí
Estacionamiento: 10 Cuarto de servicio: No
Dormitorios: 02 y 03 Baño de servicio: No
Área promedio de dptos.: Desde 74.75 m2 hasta 82.36 m2
Precios en Dólares: Desde US$133,000 hasta US$139,000
Características Generales:
Área de terreno: 500 m2 Baños: 01, 02, 03, 04 y 05
Pisos: 10 Sala Comedor: Si
N° de departamentos: 39 Cocina: Si
N° de ascensores: 1 Lavandería: Si
Estacionamiento: 40 Cuarto de servicio: No
Dormitorios: 01,02 y 03 Baño de servicio: No
Área promedio de Dptos.: Desde 44 m2 hasta 172 m2.
Precio: Desde US$ 88,160 hasta US$ 295,000
Figura 1.111. Descripción Residencial Rutte. Adaptado de
BBVA Continental, s.f.a, Residencial Rutte.
Figura 1.122. Descripción Paseo Parque Graña.
Adaptado de BBVA Continental, s.f.b, Paseo Parque
Graña.
16
Aliaga 650: Está ubicado en la Av. Juan de Aliaga 650, Magdalena del Mar, desarrollado
por la empresa V&V Grupo Inmobiliario. En la Figura 1.13 se presenta una breve descripción
del proyecto y en el Anexo VIII se aprecia una imagen referencial.
Juan de Aliaga 488: Está ubicado en la Av. Juan de Aliaga 488, Magdalena del Mar,
desarrollado por la empresa Constructora e Inmobiliaria Pionero Tres. En la Figura 1.14 se
presenta una breve descripción del proyecto y en el Anexo VIII se aprecia una imagen
referencial.
2 y 3 dormitorios desde 86 m²
Disfruta de una inmejorable ubicación, Magdalena en el límite con San
Isidro.
El edificio cuenta con 16 pisos y una terraza con áreas comunes.
Ambientes amplios y finos acabados
Figura 1.143. Juan de Aliaga 488. Adaptado de Constructora e
Inmobiliaria Pionero Tres, s.f., Juan de Aliaga 488.
Figura 1.13. Descripción Aliaga 650.
Adaptado de V&V Grupo Inmobiliario, s.f.,
Aliaga 650.
17
One Park: Está ubicado en el Parque Leoncio Prado 130 o Jr. Trujillo 717, Magdalena del
Mar, desarrollado por la empresa San Charbel Edificaciones. En la Figura 1.15 se presenta
una breve descripción del proyecto y en el Anexo VIII se aprecia una imagen referencial.
Lúminor II: Está ubicado en el Jr. María Parado de Bellido 130, Magdalena del Mar,
desarrollado por la empresa Inhouse Grupo Inmobiliario. En la Figura 1.16 se presenta una
breve descripción del proyecto y en el Anexo VIII se aprecia una imagen referencial.
One Park está ubicado en Magdalena VIP- límite con San Isidro y te ofrece departamentos de
2 y 3 dormitorios. Este exclusivo proyecto queda frente al Parque, rodeado de un hermoso
ambiente natural, tranquilo y es el único edificio que tiene doble fachada. La vista principal
da hacia el Parque Leoncio Prado y la otra hacia Jr. Trujillo. Asimismo, los departamentos
tienen doble ingreso: ascensor directo al mismo y una puerta de servicio, por lo que contarás
con dos accesos para más privacidad. En San Charbel Edificaciones construimos pensando en
ti, por eso hemos diseñado un proyecto que supera tus expectativas. En One Park los
dormitorios principales tienen 2 walk in closets, área para cama king y espacio para clóset de
ropa blanca. La cocina cuenta con espacio para refrigeradora side by side , alacena* y espacio
para comedor de diario*. El baño en el dormitorio principal viene con dos ovalines y con
espacio para tina** y espacio para clóset*. Además cuenta con baño familiar y un baño
exclusivo solo para tus visitas.
*Según modelo de departamento.
**Tina a fabricar por propietario en fibra de vidrio por ser medida especial y no comercial.
Luminor II es un exclusivo proyecto diseñado bajo un concepto
arquitectónico elegante, espacioso, cálido y familiar, que brinda un perfecto
equilibrio entre la vida urbana y el calor de hogar. Situado en una ubicación
privilegiada de Magdalena del Mar a sólo pasos de San Isidro.
El proyecto Lúminor II cuenta con sólo 07 pisos y un total de 30
departamentos entre Flats y Dúplex con áreas desde los 81.54m2.
Figura 1.165. Descripción Lúminor II. Adaptado de Inhouse Grupo
Inmobiliario, s.f., Lúminor II.
Figura 1.154. Descripción One Park. Adaptado de San Charbel Edificaciones, s.f., One
Park.
18
Edificio Praga 2: Está ubicado en el Jr. Maria Parado de Bellido 110, Magdalena del Mar,
desarrollado por la empresa Bauen Inversiones. En la Figura 1.17 se presenta una breve
descripción del proyecto y en el Anexo VIII se aprecia una imagen referencial.
Hana Residencial: Está ubicado en el Jr. Tomas Ramsey 814, Magdalena del Mar,
desarrollado por la empresa Wasiiki Inversiones. En la Figura 1.18 se presenta una breve
descripción del proyecto y en el Anexo VIII se aprecia una imagen referencial.
Graña 330: Está ubicado en la Calle Francisco Graña 330, Magdalena del Mar, desarrollado
por la empresa Armonhy Inmobiliaria. En la Figura 1.19 se presenta una breve descripción
del proyecto y en el Anexo VIII se aprecia una imagen referencial.
Dpto. Flat: - 115.19 m2
- 84.47 m2 - 122.64 m2
- 75.22 m2 - 81.42 m2
- 117.02 m2 Desde US$ 143,000
- 118.83 m2
Está ubicado en la mejor zona de Magdalena cerca a centros comerciales y
restaurantes. Tiene 10 pisos, 37 departamentos; cuenta con seguridad
inmediata a 1 cuadra de distancia. Ofrecemos acabados funcionales y
prácticos con diseño moderno. Es un refugio a la vida agitada que vivimos.
Figura 1.187. Descripción Hana Residencial. Adaptado de Wasiiki
Inversiones, s.f., Proyecto Hana Residencial.
Figura 1.176. Descripción Edificio Praga 2.
Adaptado de Bauen Inversiones, 2017, 15 de
agosto.
19
Edificio Mateus: Está ubicado en Ca. Torres Matos 134, Magdalena del Mar, desarrollado
por la empresa Armonhy Inmobiliaria. En la Figura 1.20 se presenta una breve descripción
del proyecto y en el Anexo VIII se aprecia una imagen referencial.
• Departamentos de 1, 2 y 3 dormitorios.
• Amplios y funcionales espacios interiores.
• Jardín familiar.
• Pisos Roselló en áreas comunes.
• Estructura antisísmica y diseño ecológico.
• Ventanas herméticas PVC y pisos estructurados de madera.
• Cubiertas de cuarzo y mármol en cocinas y baños.
Graña 330, Edificio Multifamiliar que consta de 7 pisos y 19 departamentos ubicado en
calle Francisco Graña distrito de Magdalena del Mar; se caracteriza por rescatar
elementos de vanguardia arquitectónica y el uso de materiales que evocan lo mejor de
nuestras tradiciones, como el piso de madera y el uso ornamental de ladrillo rococho en
columnas exteriores.
El Edificio estará ubicado en una de las zonas más exclusivas de Lima, rodeado de
parques, amplias avenidas, fácil acceso a costa verde y con servicios bancarios y
supermercados a corta distancia.
• Departamentos de 1, 2 y 3 dormitorios..
• Amplios y funcionales espacios interiores.
• Huerto flotante.
• Jardín central familiar.
• Ventanas herméticas PVC y pisos Roselló.
• Estructura antisísmica y diseño ecológico.
Ubicado en Calle Torres Matos 134, Magdalena del Mar. Edificio de 8 pisos, 15
departamentos; emplazado en uno de los sectores más exclusivos de Lima, un distrito
que une a su tradición la modernidad y el progreso. Sector de gran desarrollo urbano
con un entorno de edificios multifamiliares, centro comerciales y entidades financieras
que garantiza su alta calidad de vida y plusvalía de su inversión inmobiliaria. Diseño de
vanguardia rescatando conceptos clásicos de la arquitectura europea con altos
estándares de confort y seguridad.
Figura 1.20. Descripción Edificio Mateus. Adaptado de Armonhy
Inmobiliaria, s.f.b, Edificio Mateus.
Figura 1.198. Descripción Graña 330. Adaptado de Armonhy Inmobiliaria,
s.f.a, Edificio Graña 330.
20
1.1.3. Análisis FODA del distrito de Magdalena del Mar. Para un mejor
entendimiento sobre la situación actual de Magdalena del Mar para edificaciones
inmobiliarias, se procederá a desarrollar, en la Tabla 1.5, un análisis FODA, en el cual se
describirán las fortalezas, oportunidades, debilidades y amenazas:
Tabla 1.5.
Matriz FODA.
Fortalezas Debilidades
Potencialidad para construir edificios de gran altura.
Buen tipo de suelo.
Acceso a centros comerciales, supermercados, cines e instituciones educativas.
Cuenta con cuatro avenidas principales.
Cercanía al circuito de playas de la Costa Verde.
Mano de obra calificada.
Menor precio por metro cuadrado de terreno a comparación de San Isidro.
Alta actividad comercial y financiera en el distrito y sus alrededores.
Facilidad para adquirir materiales de construcción.
El nivel de tráfico alto en hora punta.
Falta de parques de estacionamiento económicos.
Se encuentra lejos de las vías del Metropolitano y el Tren Eléctrico.
Demoras en trámites de permisos municipales.
Oportunidades Amenazas
Constante desarrollo urbano de la ciudad.
Mayor poder adquisitivo de las familias.
Temperaturas generalmente cálidas, templadas y con pocas precipitaciones.
Inmigración de otras ciudades del Perú.
Los constantes avances tecnológicos en la construcción.
Alta demanda insatisfecha de inmuebles.
Política de inversión inmobiliaria por parte del gobierno.
Mayor facilidad para acceder a un crédito hipotecario.
Especulación del precio de los inmuebles.
Aumento de costos de materiales de construcción.
Posible cambio en la zonificación.
Alta humedad en la ciudad.
Incertidumbre política.
Aumento de la delincuencia.
Nota: Elaboración propia.
1.2. Formulación del Problema
Lo manifiesto anteriormente sobre el mercado inmobiliario en Magdalena del Mar, nos
permite formular el siguiente problema:
1.2.1. Problema general. ¿Qué información deberían conocer los desarrolladores
inmobiliarios de las familias del NSE A/B para desarrollar proyectos de edificios
multifamiliares en la zona sureste del distrito de Magdalena del Mar, año 2019?
21
1.2.2. Problemas específicos.
a) ¿Cuál es el perfil de las familias del NSE A/B que podrían ser los futuros compradores
de los inmuebles de los proyectos de edificios multifamiliares en la zona sureste del
distrito de Magdalena del Mar, año 2019?
b) ¿Cuáles son las características del departamento y condominio ideal de acuerdo a las
preferencias de las familias del NSE A/B que podrían ser los futuros compradores de
los inmuebles de los proyectos de edificios multifamiliares en la zona sureste del distrito
de Magdalena del Mar, año 2019?
c) ¿Cuál es el precio por metro cuadrado promedio que las familias del NSE A/B estarían
dispuestas a pagar por un departamento ubicado en la zona sureste del distrito de
Magdalena del Mar, año 2019?
d) ¿Qué estrategia de promoción deberían aplicar las desarrolladoras inmobiliarias para
que las familias del NSE A/B puedan conocer los futuros proyectos de edificios
multifamiliares en la zona sureste del distrito de Magdalena del Mar, año 2019?
1.3. Objetivos
Lo señalado anteriormente nos permite plantear los propósitos que tiene el presente
proyecto de investigación:
1.3.1. Objetivo general. Determinar la información que deberían conocer los
desarrolladores inmobiliarios mediante encuestas transversales hechas a las familias de los
del NSE A/B para desarrollar proyectos de edificios multifamiliares en la zona sureste del
distrito de Magdalena del Mar, año 2019.
1.3.2. Objetivos específicos.
a) Describir el perfil de las familias del NSE A/B para conocer al público objetivo para los
futuros proyectos de edificios multifamiliares en la zona sureste del distrito.
b) Identificar las características del departamento y condominio ideal de acuerdo a las
preferencias de las familias pertenecientes al NSE A/B para definir el diseño del
inmueble a ofrecer en los futuros proyectos de edificios multifamiliares en la zona.
c) Calcular el precio por metro cuadrado promedio que las familias del NSE A/B estarían
dispuestas a pagar por un departamento en la zona para compararlo con el precio
actual del mercado.
22
d) Formular una estrategia de promoción deberían aplicar las desarrolladoras
inmobiliarias para que las familias del NSE A/B puedan conocer los futuros proyectos
de edificios multifamiliares en la zona sureste del distrito de Magdalena del Mar.
1.4. Justificación de la Investigación
Esta investigación está encaminada a desarrollar una evaluación del mercado inmobiliario
de oferta y demanda de viviendas multifamiliares en la zona suroeste del distrito de
Magdalena del Mar. Este interés surge a partir de haber observado que actualmente las
inmobiliarias ofrecen diversos tipos y diseños de departamentos y, muchos de estos, no se
llegan a vender en la preventa o después y deben recurrir a la disminución de los precios,
o, en el peor de los casos, el banco no pueda desembolsarles dinero para la obra.
1.4.1. Justificación científica. Para que las inmobiliarias actuales y futuras, e
investigadores consideren y ahonden en distintas herramientas y tecnologías que puedan
ser aplicadas para el estudio del mercado de bienes raíces a nivel distrital. El fin es que
“puedan mejorar de sobremanera el proceso de determinación de los objetivos, metas, y
estrategias de los programas y políticas habitacionales” (Torres, 2008) lo que permitirá
tomar las decisiones más acertadas para los posibles próximos proyectos inmobiliarios en
Magdalena del Mar.
1.4.2. Justificación social. Esta investigación permitirá conocer “la respuesta de
nuestros posibles clientes (nuestro target) y proveedores y analizar nuestro producto, el
precio, la distribución” (Recode, 2018). Las decisiones que se tomen al respecto darán un
impacto positivo al distrito al contribuir “a satisfacer las necesidades de la demanda en dicho
distrito y la mejora urbanística” (Juárez et al.,2017). Como se ha observado con el paso del
tiempo, “Magdalena a pesar de ser una de los distritos tradicionales y antiguos de Lima, no
ha tenido el mismo comportamiento de sus vecinos (San Isidro, San Miguel y Pueblo Libre)”
(Ibídem).
1.4.3. Justificación económica. El presente proyecto se basa en conocer y
entender la situación actual de los pobladores de Magdalena, lo que necesitan y de qué
medio quiere que lleguen a ellos. El ahorro económico para las empresas inmobiliarias sería
considerable, puesto que “se pueden plantear estrategias comerciales para aumentar la
23
velocidad de venta con el objetivo de obtener ganancias y disminuir el stock de viviendas
no vendidas” (Chacaltana, 2017, p. 11)
1.4.4. Justificación humanística o cultural. La realización de este estudio es una
buena oportunidad para que se podrá aplicar el mismo procedimiento para futuros estudios
de mercado inmobiliario, destacando la importancia de fomentar la implementación de
nuevos diseños a medida y preferencia de los pobladores del distrito. “Dado que existen
factores que, siendo importantes para la comunidad, por falta de información, no están
tomándose en cuenta para la decisión de adquisición” (Ibídem).
2. Aspectos Teóricos
2.1. Antecedentes de Investigación
A continuación, se reseñarán algunos estudios con respecto al tema de la presente
investigación.
2.1.1. Antecedentes internacionales.
Agarwal (2015), realizó la tesis Estudio exploratorio del comportamiento de compra
cambiante de los consumidores hacia los bienes inmuebles de lujo en Pune en la
Universidad Internacional de Symbiosis, India; cuyos objetivos fueron comprender en qué
ha cambiado el comportamiento del consumidor cinco años atrás y los de hoy, y conocer
qué es lo que buscarán en la compra de propiedades para los próximos años (p. 10).
Entrevistó a 200 personas, de los cuales 100 fueron los propietarios existentes y los
restantes, los nuevos prospectos para el siguiente proyecto inmobiliario que se venía.
Concluye en que los consumidores han cambiado muchísimo en los últimos cinco años en
cuanto a sus decisiones durante la compra de una casa de lujo: ahora prestan más atención,
no solo a la propiedad en sí, sino a las especificaciones internas y externas, y que sea
ambientalmente sostenible. Adicionalmente, buscan que la publicidad sea digital, puesto
que son más cercanos a la tecnología, a la vez que la misma empresa se beneficia en su
análisis costo-beneficio (p. 27).
24
Chin (2016), sustentó la tesis titulada Atributos que influyen en la decisión de compra
de consumidores de vivienda: un estudio de propiedades residenciales en Setia Alam en la
Universidad Tunku Abdul Rahman, Malasia. El objetivo de esta investigación fue “encontrar
la razón que el comprador busca al comprar una propiedad en Setia Alam” (p. 5). Para
realizarla, el instrumento que empleó fue el cuestionario hacia una muestra de 150 personas
quienes tienen intención de comprar una propiedad residencial en el lugar estudiado.
Luego, la base de datos obtenido fue procesado en el software SPSS. Se realizó un análisis
estadístico. Concluyó en que la intención de compra de estos consumidores se basaba en
la vista de la propiedad, los alrededores de la propiedad, y los atributos de la propiedad;
además de tomar en cuenta las estrategias de marketing para llegar al cliente.
Dinkel y Kurzrock (2013), publicaron el estudio Comportamiento humano: una
variable poco apreciada en el análisis inmobiliario para la Universidad de Kaiserslautern,
Alemania; cuyo propósito fue “explicar el resultado (por ejemplo, precio de cotización, precio
de venta, descuento del precio de cotización, tiempo de mercado) de los procesos de
transacción” (p. 1). En base a encuestas a personas elegidas aleatoriamente de una página
de venta de inmuebles muy popular en el país, para conocer cómo es su proceso de venta
de sus propiedades y qué conocimiento tiene acerca de publicidad. Luego de cuatro meses
se verificó y encuestó si se pudo realizar la enajenación, y en el caso que haya sido una
respuesta negativa, se les explicaba las expectativas de vender una propiedad por sí mismo
y el valor agregado al contar con un agente inmobiliario. Concluyeron en que aún existen
muchas personas que tratan de vender sus inmuebles por sus propios medios, a pesar que
no comprendan el mercado, y el apoyarse de un agente inmobiliario aportará positivamente
en el proceso, especialmente en la calidad del marketing.
Reátegui (2015), sustentó la tesis titulada Determinantes de la satisfacción familiar
con la vivienda en segmentos de bajos ingresos: el rol del subsidio del estado en la
Universidad Ramon Llull, España. “Se desarrolló un estudio cuantitativo, conformado por
212 encuestas a jefes de familia que fueron seleccionados para recibir el subsidio de Techo
Propio” (p.143). A manera de conclusión se obtuvo que el área del inmueble es el principal
factor determinante de la satisfacción familiar, ya que es demostrado que la cantidad de
hijos en la población de bajos ingresos es mucho mayor a la de mayores ingresos.
25
Salah, Hassan y Abu Bakar (2015), publicaron el estudio Factores de
comportamiento que afectan la compra de bienes inmuebles realizado en Arabia Saudita,
donde las 300 personas mayores de 18 años encuestadas fueron de la ciudad de Jeddah.
El cuestionario constó de dos secciones. La primera parte fue acerca de las características
del encuestado. La segunda, sobre actitud, ubicación, espacio en el que viven, servicio
público y grupos de referencia (influencia de amistades, por ejemplo) (p. 148). Los datos
fueron analizados con el software estadístico informático SPSS. Como conclusión, se
encontró que la actitud tiene un efecto positivo y gran influencia durante la compra de un
inmueble, mientras que los demás factores, no.
Torres (2008), sustentó la tesis titulada Análisis causa-efecto de los factores
subjetivos que llevan a adquirir un producto habitacional en el mercado inmobiliario de la
ciudad de Osorno, X región de Los Lagos, en la Universidad Austral de Chile. En base a la
escala de Likert, analizó a una muestra de 150 viviendas “a través de un cuestionario
aplicado presencialmente que será el instrumento de recogida de información utilizada en
la investigación” (p. 47). En su conclusión rechaza la hipótesis que había planteado y añade
que “los diversos factores subjetivos exigidos para la compra de una vivienda influyeron
parcialmente en la decisión de adquirir una propiedad estando correlacionados con el nivel
de satisfacción de la necesidad de adquirir este tipo de bien” (p. 74).
Wang (2013), sustentó la tesis titulada El comportamiento de compra de los clientes
hacia las propiedades inmobiliarias de China Vanke Co., Ltd. en Savonia Universidad de
Ciencias Aplicadas, Finlandia; teniendo como objetivo encontrar los factores que afectan la
voluntad de las personas al comprar los inmuebles Vanke Co., Ltd. (p. 6), mediante
encuestas a 506 personas en diferentes ciudades de China. Luego a los datos obtenidos
los analizó con el modelo de regresión Logit. Se tuvo como conclusión que la mayoría de
encuestados asignaban a la ubicación y calidad como factores positivos en las propiedades
de la inmobiliaria; sin embargo, su voluntad de compra decaía al conocer sus altos precios,
por lo que recomendaron que, para reducir costos, apliquen más el marketing virtual, ya
que es el medio donde muchos supieron de China Vanke Co., Ltd.
26
2.1.2. Antecedentes nacionales.
Ortiz y Samamé (2015), sustentaron la tesis Comportamiento del consumidor de viviendas
en el mercado inmobiliario en la ciudad de Chiclayo una visión etnográfica en la Universidad
Católica Santo Toribio de Mogrovejo; cuyo propósito fue “lograr descubrir cómo satisfacer
las necesidades del consumidor” (p. 11), mediante “entrevistas a profundidad de manera
individual por familias, (…), se acompañó a la familia para que realice la búsqueda en el
proceso de compra, (…), se acompañó a la familia para que realice la compra de su
vivienda” (pp. 33-34); manifestando al final que “existen diferentes tipos de familia porque
buscan un valor diferente de acuerdo a sus exceptivas futuras de vida familiar” (p. 54).
Asimismo, reconocen que el agente más importante e influyente de una familia durante la
compra de un inmueble en la esposa, “porque tiene mayor interés en el detalle y la
funcionalidad” (p .55). De esta forma, cuando ya se deciden a adquirir la propiedad se basan
en distintos aspectos, como el modo en que viven, cómo son ellos, cualidades y qué es lo
que los llevan a comprarlo; entonces es muy importante “analizar al detalle los diferentes
precios y beneficios que les brindan las diferentes inmobiliarias” (Ibídem).
Chacaltana (2017), sustentó la tesis Identificación de atributos del producto
inmobiliario que influyen en la decisión de compra de vivienda en Lima Metropolitana:
Aplicación de la herramienta en un caso en la Pontificia Universidad Católica del Perú; cuyo
objetivo general fue “Identificar los atributos del producto inmobiliario que influyen en la
decisión de compra de una vivienda en Lima Metropolitana y determinar su prioridad según
el análisis conjunto” (p. 6). En base a encuestas, la metodología estadística OLS y el
software SPSS, concluye que, en base a los atributos, se tuvo a la ubicación, el precio, el
área, la marca y las características sostenibles como primero, segundo, tercer, cuarto y
último lugar, respectivamente (pp. 56-57).
Rodríguez (2012), sustentó la tesis titulada Planeamiento estratégico comercial para
proyectos inmobiliarios. Caso aplicativo, en la Universidad Nacional de Ingeniería; cuyo
propósito principal de la investigación fue “ayudar a la empresa en la toma de las mejores
decisiones para el desarrollo del producto luego de conocer las preferencias e intenciones
del mercado objetivo” (p. 72). Con una muestra de 57 personas, obtenida en base a una
pregunta que se les hizo a 10 personas, la clasificó en dos grupos por edades: 25 – 39 años
y 40 – 59 años. A las cuales se les entregó cuestionarios y, luego de los análisis, se concluyó
27
que ambos grupos buscan la privacidad y seguridad en sus viviendas, también que el
inmueble sea de un área de entre 91-130 m2 en un edificio de hasta 4 pisos y ubicado por
el 1ero o 2do piso, que tenga 3 dormitorios, entre 2-3 baños, tamaño de sala mediano,
cocina independiente. Respecto a los servicios, que tenga áreas verdes y jardines. Por lo
tanto, el precio por m2 debería ser de US$ 1,000 y el medio de comunicación en el que se
pueda encontrar información de los departamentos, por mayoría, debería ser Internet/Web.
2.2. Estado del Arte
El mercado inmobiliario cada vez está más dinámico. Diversas alternativas deben tomarse
en cuenta para poder invertir en un proyecto de esta índole, debido a la alta demanda
insatisfecha de viviendas en el país, especialmente en Lima Metropolitana. Nuevas
tecnologías, métodos, estrategias para la factibilidad, construcción, marketing, venta y
posventa están siendo aplicadas para desarrollar proyectos innovadores de viviendas de
calidad, optimizando el costo, tiempo y recursos; así finalmente, sean más atractivos para
el público.
Una de las nuevas tecnologías que ha llegado al país es el CRM (Customer
Relationship Management) inmobiliario mediante el software Tokko Broker, gracias a la
empresa Navent, el cual es una solución innovadora y de fácil manejo para el
aprovechamiento de los recursos comerciales de las inmobiliarias; puesto que, mejorará
antes, durante y después la relación empresa/vendedor-cliente y el posicionamiento de la
marca en el mercado. Redacción Lucidez (2018) añade que “se ahorra tiempo al simplificar
la difusión de las propiedades desde un solo lugar: desde la subida de las propiedades a
los portales como el sitio web, hasta las actualizaciones de precio”. Algunas de sus
características son la administración, seguimiento y gestión de usuarios, contactos,
inmuebles, información, control de llamadas, con acceso las 24 horas, no solo mediante
una computadora, sino también desde un Smartphone o una Tablet. El portal inmobiliario
AdondeVivir.com ya está implementando esta nueva herramienta tecnológica.
San Isidro está implementando, desde su nueva ordenanza en el año 2016, una
nueva estrategia urbanística y edificatoria en un sector del distrito para que, de una manera
sostenible y equilibrada, la zona residencial y la comercial convivan. Se trata de la
construcción de departamentos más reducidos en una parte del Centro Financiero, con el
28
fin de “incentivar la edificación de unidades de vivienda y la inversión inmobiliaria, …,
renovar el distrito, atrayendo público más joven, …, que ocupen día y noche una parte del
territorio, …y …mantiene encendida a la ciudad por más tiempo” (Choque y Estela, 2019).
Una situación similar a la anterior es el proyecto inmobiliario para el nivel socio-
económico B de Santa Beatriz. Se trata de un edificio en donde 18 niveles serán de
departamentos, “los dos primeros niveles para uso comercial, en el primero se desarrollan
locales comerciales, …, como cafeterías, librerías, etc.; y en el segundo nivel, se ha
destinado toda la planta al uso de oficinas orientadas al coworking” (Córdova y Vargas,
2019). Con esto se busque balancear la satisfacción de las necesidades del mercado en
cuando a hogares, centros de labores y entretenimiento.
Para que los promotores inmobiliarios tengan menos inconvenientes en la
rentabilidad de sus proyectos, se deben enfocar en un sector de la población que se ajuste
a las necesidades de todos los interesados. Para el caso de un proyecto en el distrito del
Cercado de Lima, Delgado y Martinez (2019) proponen “la inclusión de aisladores sísmicos,
que si bien es cierto aumenta un costo adicional a la estructura, finalmente puede ser
compensada con los metros cuadrados ganados para la venta”, al haber una disminución
de la cantidad de placas de concreto armado y su espesor.
Se están adoptando nuevas tecnologías en el sector construcción para la
optimización de la eficiencia y productividad de las obras, tales como “realidad virtual,
drones autónomos, inteligencia artificial, impresión tridimensional (3D) en concreto y mucho
más” (Redacción Gestión, 2018). Por ejemplo, los drones autónomos minimizan errores,
tiempos, costos, aumentan la seguridad y calidad en la construcción; y las impresoras 3D
reducen costos.
En un proyecto del distrito de San Martín de Porres, Morales (2018) comparó la
construcción de dos torres con las mismas características: la primera por el método
tradicional y la segunda en base a la metodología BIM. Se basaron en el control
documentario, costos, tiempo y cierre de subcontratos. Finalmente obtuvo que la primera
torre tuvo rentabilidad de -3.94%, mientras que la segunda ascendió positivamente a 1.39%.
Por lo tanto, concluye que “el uso de Gestión BIM mejora la rentabilidad final de la
construcción” (ibídem).
29
A causa de la falta de terrenos vacíos en la ciudad de Lima, Durand (2018) propone
se construyan edificios híbridos transformables en el que “se pueden mezclar funciones
como vivienda, comercio, cultura y oficinas para optimizar el uso del terreno”; además el
tránsito se vería afectado positivamente con esta medida, puesto que todo lo que uno busca
lo encontraría a solo unos pasos de distancia. Sin embargo, lo que le daría plusvalía sería
que “la edificación se adaptaría a las necesidades que tendrían sus usuarios con el paso
del tiempo, teniendo mecanismos transformables tanto internos como externos” (ibídem).
Por ejemplo, el aumentar habitaciones en lugar de comprar una vivienda nueva.
En España se ha venido implementado nuevas tecnologías como el
PropTech/FinTech y Big Dara los que “permiten conocer mejor el público objetivo, saber
qué tipo de inmueble quiere, en qué zona, con qué características, así como los canales
que utilizan, digitales o no, para informarse y relacionarse” (Benítez, 2018). Todo esto con
el fin de una mejor administración de las propiedades, llegar a una mayor cantidad de
público, y poder solucionar errores en poco tiempo y de una manera más eficiente.
2.3. Definición de Términos Básicos
2.3.1. El mercado inmobiliario.
2.3.1.1. Definición. Como establece Ojeda (2006), “para comprar o
vender una propiedad, es necesario conocer el mercado inmobiliario” (p. 8).
Se entiende al mercado inmobiliario como todos los actores potenciales (las
personas naturales, jurídicas, o entidades) con necesidad de satisfacer la enajenación o
goce de un inmueble, efectuado a través de una transacción económica o el acuerdo de
negocio que corresponda. Así como también las actividades complementarias que implican
al mismo, tal sea una remodelación del inmueble, asesoramiento, financiamiento, entre
otros servicios.
En términos generales, el mercado inmobiliario es sumamente necesario para la
economía de un país, puesto que con este actúa el desempeño y bienestar de la sociedad.
El activo tangible más importante de nuestra población y base del patrimonio familiar es el
inmueble, el cual cumple con proyectarse, desarrollarse, construirse, promocionarse,
30
avaluarse, financiarse, administrarse, intermediarse, y comercializarse. (Guerrero y Juárez,
2013, p. 27).
Obaíd (2003), añade que el mercado de bienes raíces “se desarrolla principalmente
en torno a pueblos, ciudades y grandes centros urbanos, y está determinados por el
carácter gregario del hombre” (p. 21); es decir, al instinto del ser humano de formarse en
grupos sociales y así satisfacer sus necesidades. Además, lo que le caracteriza es que
“cada inmueble está condicionado por ciertas variables, (…), de forma que, dos edificios
cercanos pueden tener una valoración totalmente distinta y el margen de error a la hora de
fijar un precio adecuado, puede sufrir grandes variaciones” (p. 22).
2.3.1.2. Información estadística del mercado inmobiliario. Para
conocer mejor el mercado inmobiliario y su dinamismo en el tiempo, es sumamente
necesario analizar cierta información estadística proporcionada por diversas instituciones
públicas y privadas, como marco referencial para nuestros estudios:
- Número de viviendas y productos inmobiliarios construidos.
- Tipo de productos inmobiliarios construidos.
- Cantidad de suelo calificado para cada tipo de producto inmobiliario.
- Número de licencias de construcción para viviendas u oficinas concedidas.
- Previsiones futuras de construcción (número de proyectos aprobados).
- Análisis demográfico, PBI per cápita, estratificación socio-económica.
- Análisis de la demanda potencial, saldos migratorios y tamaño de los hogares.
- Evolución de los precios y de los distintos productos inmobiliarios.
- Evolución de las ventas inmobiliarias por rango de precios y sectores.
- Volumen de los préstamos hipotecarios y de las condiciones financieras.
2.3.1.3. Demanda de viviendas. Shucksmith (1990), define a
demanda de viviendas como la relación entre “el precio de la vivienda y la cantidad y calidad
de la vivienda que las personas pueden y están dispuestas a pagar” (p. 61). Depende
mucho del precio del predio, de los ingresos presentes y futuros, y de la riqueza de la familia,
para que puedan dar paso a préstamos o créditos hipotecarios.
31
Según el Senate Select Committee on Housing Affordability in Australia (2008), en
general existen diversos factores que influyen e impulsan la demanda de las viviendas:
- Mayores ingresos, debido al auge de recursos y aumento de productividad del país.
- Demografía, por la disminución del tamaño de los hogares. Por ejemplo, matrimonio
tardío, menos hijos, y mayor incidencia de separación y divorcio. Además del
crecimiento de la tasa de migraciones
- Alquileres altos, como es el caso que muchos inquilinos ya no pueden pagar montos
tan altos de alquiler y tienden a comprar una vivienda nueva.
- Tasas de interés más bajas en los créditos hipotecarios, aumenta la expectativa de
compra de viviendas.
- Mayor disponibilidad de crédito. Las instituciones financieras son más flexibles y ha
desarrollado una amplia gama de productos y opciones a la hora de dar un crédito
hipotecario, por ende, son más personas quienes pueden adquirirlo.
- Las especulaciones llevan consigo tanto resultados negativos como positivos. En
caso sea este último, las personas empiezan a comprar una segunda vivienda para
inversión.
- Influencias tributarias. Los cambios positivos en el sistema tributario contribuyen a
tener mayor ganancia de capital y la inversión en bienes raíces sea más atractiva.
Además, “la demanda de vivienda no necesariamente se refiere a una vivienda
nueva, ni propia” (López y Tun, 2011, p. 11). Estos autores señalan que hay diversos usos
que le les pueden dar según las necesidades de los interesados, entre las principales
tenemos:
- Vivienda completa: Puede ser nueva o de segunda mano; con o sin financiamiento;
subsidiado o de la banca comercial.
- Vivienda inicial: Puede ser a través de un “pie de casa” o lote con servicios,
generalmente en el mercado formal; es decir, un lote habilitado con todos sus
servicios básicos.
- Vivienda para consumo propio: Es la vivienda construida por sus propios medios,
también denominado “autoconstrucción”, ya sea formal o informalmente. El
mejoramiento o remodelación también está incluido en esta sección.
- Vivienda para arrendamiento: Es el alquile de la vivienda a un tercero.
32
Conociendo esta clasificación, ya es posible abordar lo que demanda efectiva,
demanda potencial y demanda insatisfecha significan:
- Demanda efectiva o de referencia: Es el conjunto de los habitantes que necesita y
puede acceder a una vivienda (p. 3).
- Demanda potencial: Se refiere al sector de la población que necesitan una vivienda,
pero no necesariamente pueden acceder a una (Ibídem).
- Demanda insatisfecha: Es la población demandante que no satisface sus
expectativas o no ha podido ser atendida en su totalidad en el consumo del mercado
inmobiliario.
2.3.1.4. Oferta de viviendas. Básicamente, se define a la oferta como
“la cantidad de productos o servicios ofrecidos en el mercado” (González, 2009, p.39). Para
Obaíd, en la oferta de viviendas, “se debe resaltar el retardo implícito en la actividad” (2003,
p. 28), ya que existen ciertas fases para el desarrollo de un proyecto inmobiliario, desde
que uno tiene la idea de su concepción y construcción, hasta la puesta en venta del
inmueble:
- Análisis de oportunidades: Se analizan los aspectos legales, financieros y de
localización para la toma de decisiones.
- Análisis de viabilidad: Se estudian el costo-beneficio y cuánto se puede aprovechar
el inmueble; en otras palabras, el estudio de prefactibilidad del anteproyecto.
- Fase preparatoria: Se realiza la enajenación del predio a edificar, en caso no se
cuente ya con uno. Se obtienen los préstamos bancarios y licencias municipales
respectivas. Además de contar con los planos de arquitectura e ingeniería
pertinentes al producto inmobiliario en base a la preferencia del cliente.
- Fase de iniciación de la construcción: Se lleva a cabo la construcción del inmueble
en sí, donde interviene el movimiento de tierras, cimentación, levantamiento del
casco del edificio, instalaciones sanitarias y eléctricas, instalación de mobiliarios y
acabados.
- Fase de terminación de la construcción: Finalización de acabados, equipamientos e
instalaciones anexas.
- Fase de gestión de ventas y entrega de llaves: La gestión de ventas puede ser
desarrolladas desde antes de obtener el préstamo bancario, con las denominadas
“preventas”, y permanecer durante toda la fase de construcción, hasta el final. La
33
entrega de llaves se hace después que la obra haya sido terminada completamente
y entregada al realizador. Así, una vez que este último reciba la independización de
cada vivienda, se procede a hacer la entrega de llaves a cada nuevo propietario que
haya realizado ya el pago al contado o mediante un crédito hipotecario (pp. 28-29).
Por lo tanto, mientras la demanda del producto inmobiliario que piensas producir sea
alta, al ofrecerlo, el éxito o no del mismo dependerá mayormente del precio del mercado de
viviendas.
2.3.2. Características de la vivienda.
2.3.2.1. Vivienda como derecho. La vivienda es un derecho
consagrado universalmente por la Asamblea Nacional de las Naciones Unidas, adaptada a
dos documentos oficiales:
- Artículo 25.1 de la Declaración universal de los Derechos Humanos (1948):
“Toda persona tiene derecho a un nivel de vida adecuado que le asegure, así como
a su familia, la salud y el bienestar, y en especial la alimentación, el vestido, la
vivienda, la asistencia médica y los servicios sociales necesarios; (…)” (p. 5).
- Artículo 11 del Pacto Internacional de Derechos Económicos, Sociales y Culturales
(1976): “(…) el derecho de toda persona a un nivel de vida adecuado para sí y su
familia, incluso alimentación, vestido y vivienda adecuados, y a una mejora continua
de las condiciones de existencia. (…)” (p. 5).
El CDESC (2008), en su Observación general N° 4, subraya que, para que una
vivienda pueda ser considerada “adecuada”, debe cumplir con las siguientes
características:
- Seguridad jurídica de la tenencia: Todas las personas deben gozar de cierto grado
de seguridad de tenencia contra el desahucio, hostigamiento u otras amenazas,
independientemente de la forma de tenencia de la vivienda.
- Disponibilidad de servicios, materiales, facilidades e infraestructura: El Estado debe
velar para que la población tenga acceso permanente a recursos naturales y
comunes, a agua potable, a energía para la cocina, la calefacción y el alumbrado, a
instalaciones sanitarias y de aseo, de almacenamiento de alimentos, de eliminación
de desechos, de drenaje y a servicios de emergencia.
34
- Gastos soportables: El Estado deberá establecer una medida para que los niveles
de ingreso sean suficientes para los gastos personales o del hogar no comprometan
o afecten al goce de las necesidades básicas.
- Habitabilidad: Para que una vivienda sea habitable, debe proteger a sus habitantes
contra diversas temperaturas, condiciones climáticas, riesgos estructurales, y
enfermedades.
- Asequibilidad: El Estado debería proporcionar u ofrecer viviendas a las personas sin
hogar, al sector de la población con menos recursos, y al grupo más vulnerable,
como los ancianos, los niños, las personas con discapacidad, los enfermos
terminales y las víctimas de desastres naturales.
- Lugar: Para no excederse en tiempo y dinero, la vivienda adecuada debe
encontrarse en un lugar no contaminado que permita el acceso a las opciones de
empleo, los servicios de atención de la salud, centros de atención para niños,
escuelas y otros servicios sociales.
- Adecuación cultural: La forma de construcción de la vivienda debe estar ajustado a
la identidad cultural y diversidad de las comunidades
Son muchas las constituciones latinoamericanas que reconocen el derecho a la
vivienda, como Argentina, Brasil, Colombia, Ecuador, México, Perú, Nicaragua, entre otros.
2.3.2.2. Vivienda como producto. La vivienda se puede entender
como la infraestructura que está dispuesta y adaptaba para el alojamiento de personas.
Llega a ser un producto inmobiliario desde que es una mercancía ofrecida y enajenada por
una o un grupo de personas. Este producto es sumamente especial para todos nosotros,
porque, para muchos, es el sueño de vida, es la compra más cara por el alto monto de
inversión, el proceso de decisión de compra es largo y complejo, y es una planeación de
construcción a largo plazo, pues la oferta y demanda se encuentran sometidas a diversas
variables que lo afectan directa o indirectamente.
Chacaltana (2017) nos dice que “hay dos tipos de vivienda según su agrupación:
unifamiliar y multifamiliar” (p.7). En la vivienda unifamiliar solo habita una familia, mientras
que en la multifamiliar la encontramos en los edificios con numerosos departamentos, ya
que son muchas familias compartiendo espacios y servicios comunes.
35
2.3.2.3. Atributos. Anteriormente las personas solo consideraban la
ubicación y el precio como los caracteres primordiales para decidir y llegar al acuerdo de
compra-venta de un inmueble; hoy en día, el asunto va más allá, si bien aquellos factores
son importantes, existen diversos atributos en los que los consumidores inmobiliarios están
interesados y, con los cuales, las viviendas ganan plusvalía, ya sea de acuerdo a su estilo
de vida, necesidades o estatus de cada individuo. Los atributos que una persona o familia
busquen para elegir una vivienda, se basan, principalmente, en sus preferencias de la etapa
del ciclo de vida en la que se encuentren en la actualidad, como cuando una pareja está
recién casada o que vaya a tener un hijo en camino, una persona divorciada, cambio del
lugar de trabajo, un estudiante que ingresa a la universidad. “Cada etapa implica diferentes
necesidades y preferencias para la casa” (Hurtubia et al., 2010, p. 3). De acuerdo con
Botschen et al. (1999), los atributos son características de productos, servicios o
comportamientos que son preferidos y solicitados por los consumidores. Por lo tanto,
conocer sus preferencias nos ayuda a obtener más información y explicación convincente
del mercado inmobiliario. Diversos autores determinan los atributos a estudiar de las
viviendas dependiendo de sus objetivos y paradigmas:
Primero tenemos el caso de Wang (2013), quien refiere que la intención de compra
de inmuebles es el punto de partida para continuar con los atributos en sí, y los factores
que lo afectan son la buena ubicación (directamente relacionado con el transporte y el
ambiente), compra como inversión, precio, buena calidad de la vivienda (materiales usados
para la construcción y acabados), buena promoción, buena imagen de la marca en el
mercado, calidad del ambiente externo de la vivienda, y la existencia de instalaciones
relacionadas a los alrededores (supermercados, escuelas, y hospitales).
Luego está la investigación hecha por Reátegui (2015) nos dice que, para encontrar
los determinantes de satisfacción con la vivienda, se debería clasificar los atributos en
cuatro grupos de estudio, donde no solo son de la vivienda propiamente dicha y la calidad
de la misma, sino que adiciona al dominio del inmueble, el entorno, y a la familia.
- El dominio es básicamente el propósito de la tenencia de la propiedad, como casa
propia, para alquilar, o prestar; si será de uso exclusivo de una familia nuclear o será
compartido con otras personas; y según el grado de privacidad entre los miembros,
que los llevará a elegir entre una vivienda grande o una pequeña.
36
- En calidad de la vivienda lo divide en dos grupos: Calidad básica y Calidad añadida.
El primero se refiere a las propiedades mínimas que debería tener un inmueble para
que las personas que vivan ahí se sientan protegidas:
o La infraestructura y los servicios básicos (agua, luz y desagüe).
o El tamaño (en metros cuadrados)
o La calidad de los materiales empleados en la construcción
Lo segundo hace alusión a las mejoras o ampliaciones en los dormitorios, baños,
cocina, u otro ambiente que se puedan hacer una vez adquirida la vivienda; además
de los servicios adicionales que incluye, por ejemplo, el estacionamiento, servicio
de seguridad, jardín interior, entre otros.
- Llámese calidad del entorno de la vivienda a:
o Los problemas del entorno (inseguridad, ruidos molestos, rellenos sanitarios)
o Los servicios adicionales del entorno (transporte público, escuelas,
hospitales, centros comerciales, mercados, bancos, estaciones de policía,
templos religiosos)
o La infraestructura del entorno (red de luz, agua, desagüe, recolección de
desechos, alumbrado público, pistas, veredas, puentes peatonales, entre
otros)
- Las características de la familia también influyen en las respuestas de los puntos
anteriores, ya que mientras más grande sea, elegirán una vivienda de mayor
metraje, y si es conformada por pocos miembros, el tamaño del inmueble será
menor. Asimismo, si hay hijos pequeños o adolescentes, se buscará estar situados
más cerca a centros de recreación o parques. En este grupo, igualmente se sitúa la
fuente de ingresos familiar y al tipo de financiamiento considerado para una
supuesta compra inmobiliaria.
Ahora, para que haya una intención de compra de una propiedad, Chin (2016) toma
en cuenta el criterio demográfico, atributos de la vivienda, la vista, y sus alrededores, como
factores importantes que se le atribuyen.
- El criterio demográfico habla de las características del individuo, en cuanto a:
o La edad, género y estatus marital son aspectos muy importantes porque
existen diversas prioridades, necesidades y objetivos entre los jóvenes,
adultos mayores, hombres, mujeres, las personas casadas o solteras.
37
o Etnicidad o nacionalidad, basada en la cultura, perspectivas, tradiciones.
También dependerá del aspecto socio-económico de la población
interesada.
o El tamaño del hogar es el número de personas viviendo en una residencia,
lo que será determinante para saber cuántos dormitorios, su tamaño,
ubicación de la casa, y entre otros aspectos necesitarán.
o Empleo e ingreso anual nos dicen el estilo de vivienda que pudieran estar
buscando y hasta dónde podría llegar su capacidad adquisitiva para poder
comprarlo.
o Nivel de educación puede ser un indicador del estilo de vida que llevan los
interesados y, de cierto modo, ayudar a predecir su interés en comprar un
nuevo inmueble.
- En los atributos de la vivienda, básicamente se encuentra el precio por metro
cuadrado, tipo (flat, dúplex, tríplex), ubicación (zona residencial), diseño, acabados
(aire acondicionado, cocina amoblada), antigüedad (nueva, de segunda), título de
propiedad (dominio absoluto, arrendamiento), factores externos (accesibilidad,
facilidades, comunidad, seguridad), altura (pisos altos o bajos), facilidades (piscina,
tiendas, gimnasio, cancha de tenis).
- La vista de la propiedad son sus características exteriores (fachada), desarrollo de
la vivienda (planos de trazado, construcción, planos estructurales, planificación de
infraestructuras, evaluación de impacto ambiental), área del terreno, topografía,
arquitectura, número y aspecto de las habitaciones y baños, disposición (cerca de
parques), zona (urbana).
- Alrededores de la vivienda, en cuanto a su proximidad a algún área comercial, centro
laboral, parques, educación, centros de salud, calidad del medio ambiente,
seguridad, congestión del tráfico, transporte público, economía local, estatus social,
suministro de agua y electricidad.
Finalmente, el autor Tránchez (2000), considera al precio como atributo más
importante. Este puede variar por el tipo de uso que se le dé a la vivienda, como personal
o alquiler, si es nueva o usada, así como del costo por tasación o valoración. Las otras
características del inmueble que tomó en cuenta los clasificó de tres maneras:
- En base al tamaño y distribución: Son el tamaño total de la propiedad en metros
cuadrados (m2), número de habitaciones, si tiene cocina independiente o no, número
de baños, número de aseos, terraza, trastero y garaje.
38
- Las que reflejan su calidad: El tipo de energía utilizada, como el gas natural, gasóleo,
butano, propano; y si tiene refrigeración, portero, portero automático, ascensor, zona
con jardines, piscina, instalaciones deportivas.
- Sobre la localización: La accesibilidad o capacidad de comunicación a centros
laborales, servicios, ocio; tipo de población del vecindario en cuanto al nivel
socioeconómico; el nivel de bienes que se prefiere en la zona, como el número de
centros educativos, sanitarios, servicios sociales, centros culturales; y los aspectos
negativos, como el nivel de delincuencia y nivel de contaminación de los distritos y
municipios que se analicen.
Una acotación importante que Tránchez declara, es que estos atributos deben
cumplir con las características de que deben ser observables y evaluables, explicativos
manifestados en diferentes dimensiones.
A continuación, se presenta, en la Tabla 2.1, el resumen de los atributos de la
vivienda elegidos por cada autor en sus respectivas investigaciones:
Tabla 2.1.
Resumen de atributos de la vivienda a ser tomados en cuenta en una investigación, según
autores.
Wang Reátegui Chin Tránchez
Ubicación Distribución Precio Precio
Precio
Calidad de infraestructura
Aspectos estructurales Ubicación
Calidad de infraestructura
Calidad del entorno Diseño y acabados Aspectos estructurales
Calidad del entorno Servicios públicos Ubicación Calidad de
infraestructura
Promoción Antigüedad Calidad del entorno
Marca Servicios internos Servicios internos
Servicios públicos Servicios externos Servicios externos
Servicios públicos Servicios públicos
Características socio-
económicas y culturales Características socio-
económicas y culturales
Nota: Elaboración propia.
39
Se puede apreciar que, si bien los definen en otros términos, los autores apuntan a
casi los mismos aspectos a tomar en cuenta cuando se quiere estudiar un mercado: precio,
ubicación, calidad y aspectos internos, externos, servicios internos y externos. Otros, como
Wang, ya van más allá, respecto a quién lo construye y promociona; y Chin y Tránchez, a
las características socio-económicas y culturales de la población de la zona.
En el cuadro no se incluyeron los aspectos familiares de los clientes, como el tipo
de familia, nivel de educación, salarios, entre otros. Esto se tratará más adelante.
2.3.3. Comportamiento del consumidor inmobiliario.
2.3.3.1. Definición. El consumidor inmobiliario es aquel que hace uso
del producto terminado después de haberlo adquirido, en este caso, una vivienda; y su
comportamiento es el de “buscar, comprar, utilizar, evaluar y desechar productos y servicios
que ellos esperan que satisfagan sus necesidades” (Schiffman y Kanunk, 2010, p. 5). Otra
definición hecha por FAO (1999) es que el comportamiento del consumidor es “un conjunto
de actividades y procesos de decisión involucrados en la asimilación de alternativas, con el
intuito de buscar y usar productos y servicios” (Citado en Bruneau et al., 2009, p. 115).
2.3.3.2. Características. Para Carretero et al. (2004), son tres las
características globales en que el consumidor puede ser clasificado:
- Tiende a ser complejo debido a la influencia de los distintos estímulos internos y
externos, que lo hacen ser muy variable en el tiempo.
- Gracias al ciclo de vida del producto, durante su consolidación en el mercado, el
consumidor aprende y obtiene un mayor conocimiento acerca de sus bondades y
características.
- Según el tipo de producto, la actitud del consumidor será distinto hacia el mismo y
el proceso de decisión de compra también variará.
2.3.3.3. Factores de influencia. Así mismo, el comportamiento del
consumidor, con respecto a la toma de decisiones de compra, está divido en dos categorías
de influencias que lo afectan: los factores exógenos (externos a la persona) y los factores
endógenos (internos a la persona) (Bruneau et al. 2009), como se muestra a continuación
en la siguiente Figura 2.1.
40
El impacto de los factores exógenos en las personas es de características culturales
y sociales y, dentro de los mismos, específicamente a la cultura, subcultura, clase social,
grupos de referencia, familia, y roles y estatus.
- Cultura: Considerada el aspecto más importante y fundamental que afecta el
comportamiento del consumidor en base a los valores, preferencias, percepciones,
ideas, actitudes aprendidos por el individuo perteneciente a una sociedad desde la
familia y otras instituciones esenciales.
- Subcultura: Es el grupo de personas que comparte el mismo lugar geográfico,
experiencias y situaciones, con igual religión, nacionalidad y grupo racial. Esto
supone un aporte significativo para la segmentación de mercados.
- Clase social: Conocida por las divisiones permanentes en una sociedad donde los
integrantes comparten valores, intereses y comportamientos, siendo medidos en
Consumidor
Factores exógenos
Culturales
- Cultura
- Subcultura
- Clase social
Sociales
- Grupos de referencia
- Familia
- Roles y estatura
Factores endógenos
Personales
- Edad y fase del ciclo de vida
- Ocupación
- Circunstancias económicas
- Estilo de vida
- Personalidad y autoconcepto
Psicológicos
- Motivación
- Percepción
- Aprendizaje
- Creencias y actitudes
Figura 2.1. Factores que afectan la conducta del consumidor. Adaptado de Kotler et
al.,1999, Principles of Marketing, y Bruneau et al., 2009, Consumidores: Una
Reflexión sobre los Aspectos de la Cultura del Consumo.
41
base a la combinación de distintos aspectos como la educación, ocupación, riqueza,
ingresos, entre otros (Kotler et al., 1999).
- Grupos de referencia: Son los grupos que, directa o indirectamente, y positiva o
negativamente, influyen en el comportamiento, actitud o creencia del individuo; por
ejemplo, familia, amigos, organizaciones, líderes.
- Familia: Este juega un papel muy importante en la vida de una persona, ya que la
misma te inculca una orientación hacia alguna religión, política, economía y
ambición personal, autoestima, y amor. En ese punto, se podría distinguir el tipo de
familia al que uno pertenece.
- Roles y estatus: Son las actividades que se espera de un individuo perteneciente a
un grupo específico, como el de un hijo, administrador, empleado. Cada rol supone
un estatus dado por la sociedad; por ejemplo, una mujer que es gerente de una
empresa manejará una marca de auto que refleje su rol y estatus en la sociedad a
la que pertenece.
Dentro de los factores exógenos, el comportamiento del consumidor se verá
influenciada por las características personales y psicológicas, como son la edad y fase del
ciclo de vida, ocupación, circunstancias económicas, estilo de vida, personalidad y
autoconcepto, motivación, percepción, aprendizaje, y creencias y actitudes.
- Edad y fase del ciclo de vida: Los gustos y preferencias de las personas, en cuanto
a ropa, comida, recreación, cambian conforme pasa el tiempo y su grado de
madurez por distintas experiencias vividas a lo largo de su vida.
- Ocupación: La ocupación del individuo afecta a los bienes y servicios que consume,
como cuando los trabajadores de un almacén deben llevar el mismo estilo de ropa
en su centro laboral, o los alumnos de un colegio visten un uniforme escolar
establecido diariamente.
- Circunstancias económicas: Las condiciones económicas de una persona influyen
en la elección de un producto o servicio dependiendo del dinero de sus ingresos,
ahorros o capacidad de préstamo.
- Estilo de vida: “Es un patrón de forma de vida de una persona expresado en sus
actividades, intereses y opiniones” (Kotler et al., 1999, p. 240). Sea el caso de una
mujer que recurre constantemente a un spa o un cirujano para hacerse arreglos en
su cuerpo, nos puede decir que es alguien a quien le importa mucho su apariencia
42
física y, tal vez, viva de eso. Otro ejemplo es el de un hombre que vive bajo la
influencia de sus raíces, cultura y situación socioeconómica de su sociedad,
entonces es una persona tradicionalista.
- Personalidad y autoconcepto: La personalidad es todo aquel trato y
comportamientos que hacen que una persona sea única y está reflejado en sus
respuestas hacia su entorno. Uno puede ser de personalidad dominante,
compulsiva, autónoma, entre otros. El autoconcepto es la imagen e identidad que la
misma persona tiene sobre ella misma y la refleja ante la sociedad.
- Motivación: Schiffman y Kanuk (2010) la definen como “la fuerza impulsora dentro
de los individuos que los empuja a la acción” (p. 88) “y surge cuando aparece una
necesidad que el consumidor desea satisfacer” (Solomon, 2008, p. 118). Guzmán y
Olave (2004) afirman que “Las personas son diferentes en lo que concierne a la
motivación: Las necesidades, los valores sociales, y las capacidades para alcanzar
los objetivos, van variando de un individuo a otro, produciéndose así diferentes
patrones de comportamiento” (p. 36) y, a su vez, varían respecto al tiempo. Según
la teoría psicológica formulada por Maslow (1943), representada jerárquicamente,
el ser humano tiene diferentes tipos de necesidades básicas para subsistir y, luego
de cumplirlas, pasa a desarrollar otras. Como se puede apreciar en la siguiente
Figura 2.2, primero se desea satisfacer las necesidades fisiológicas, para pasar a la
de seguridad, luego afiliación, reconocimiento, y, por último, de autorrealización.
43
- Percepción: Se puede definir como “el proceso mediante el cual un individuo
selecciona, organiza e interpreta los estímulos para formarse una imagen
significativa y coherente del mundo” (Schiffman y Kanuk, 2010, p. 157). Entonces,
este procedimiento, percibido a través de los cinco sentidos, será distinto entre dos
personas que tienen necesidades, valores y expectativas diferentes.
- Aprendizaje: Entendido como los cambios en el comportamiento de la persona a
causa de nueva información y experiencias vividas; por lo tanto, nuestro
comportamiento es el resultado del aprendizaje que hemos tenido en el tiempo. Por
ejemplo, si un arquitecto compra una impresora 3D para realizar sus maquetas y
este hace que le aumente la productividad, tendrá una experiencia positiva y una
gran satisfacción; por el contrario, si esta máquina no termina siendo lo que
esperaba, o se malogró muy rápido, en tu mente quedará esa lección aprendida
sobre las desventajas de aquel producto.
- Creencias y actitudes: Según Kotler et al. (1999), la creencia es un pensamiento
descriptivo que una persona sostiene acerca de algo, puede ser relacionado a los
conocimientos, religión, emociones; y la actitud describe tendencias, sentimientos y
evaluaciones relativamente consistentes de una persona acerca de un objeto o idea,
Desarrollo personal, espontaneidad, autosuperación, moralidad, cumplir
metas, creatividad ...
Éxito, autoestima, confianza, dignidad, fama, respeto ...
Relaciones sentimentales, amistad, intimidad sexual, asociación con
semejantes ...
Seguridad física, de salud, familiar, moral, de propiedad privada ...
Comer, respirar, sexo, dormir, beber ...
AUTERRALIZACIÓN
RECONOCIMIENTO
AFILIACIÓN
SEGURIDAD
FISIOLOGÍA
Figura 2.2. Pirámide de Maslow. Adaptado de Maslow, A., 1943,
A theory of human motivation.
44
se aprende conforme a la experiencia e interacción con otras personas, como temas
de la política, religión, ropa, comida, música y más.
2.3.3.4. Proceso de decisión de compra. La elección de compra de
un consumidor es afectada por los distintos factores y características endógenas y
exógenas respecto a su persona; si bien una inmobiliaria no puede influir directamente en
alguno de esos factores, ellos son muy importantes para conocer las necesidades del
consumidor y los aspectos del producto que buscan, en este caso, una vivienda. Aplicar los
conceptos de marketing, por medio de la publicidad, para que ese producto se llegue a
conocer, nos lleva a adentrarnos a los procesos de toma de decisión de compra por parte
del consumidor, desde que se llega a interesar por el inmueble, hasta que decide comprarlo.
Estos pasos son descritos distintamente por diversos autores, de los cuales se eligió uno
presentado a continuación:
Para Kotler et al. (1999), el saber las razones del comportamiento de compra del
consumidor y el proceso de decisión de compra no es sencillo, ya que esas respuestas
están encerradas en la cabeza del consumidor. El modelo que presenta consta de cinco
pasos de los que este atraviesa:
- Reconocimiento de la necesidad o el problema: En esta primera etapa, la persona
siente la diferencia entre su estado actual y algún estado de deseo. Puede hacer
sido causado por un estímulo interno, como el hambre, sed; o por un estímulo
externo, por el olor a comida procedente de un restaurante o por alguna publicidad
que vio. Para el caso de un consumidor inmobiliario, reconoce su necesidad de una
vivienda nueva, cuando se da cuenta que las habitaciones en su casa no son
suficientes para la llegada de su nuevo bebé; o cuando los hijos ya son mayores y
se van a mudar a otros lugares.
- Búsqueda de información: Como su mismo nombre lo dice, aquí el consumidor
empieza a buscar información de distintas fuentes: personal, comercial, pública o
experimental. Si llega a encontrar lo que buscaba, es muy probable que lo compre;
sino, solo lo tendrá presente como una segunda opción. Igual sucede al buscar
inmuebles en páginas web, ferias inmobiliarias, dependiendo de las características
o atributos de su interés. También puede encontrar más alternativas en afiches, en
45
publicidad. Entonces, el individuo ya va acumulando opciones para luego
compararlas.
- Evaluación de alternativas: El consumidor evalúa, entre las alternativas, qué
producto o servicio satisfará sus necesidades y qué beneficios podrá obtener si lo
escoge, entre sus atributos, su grado de importancia, imagen de la marca, cuán útil
son para sus funciones, y su percepción y actitud respecto a la marca. Al tener ya
una lista de viviendas de su interés, los comparará entre sus ventajas y desventajas
respecto a sus necesidades, es ahí donde algunas aumentarán de valor y las otras
disminuirán.
- Decisión de compra: Al tener la clasificación de las alternativas, surge la intención
de compra. Puede que se realice la compra o no, dependiendo, también, de las
actitudes de otros, como los familiares, amigos; o de situaciones inesperadas, ya
sea el caso de que si la persona tiene otra compra más urgente. Más importante es
al evaluar el riesgo percibido. El consumidor eligió el producto inmobiliario de la
marca de su preferencia y puede que se ejecute la compra, siempre y cuando las
influencias sean positivas y el riesgo que se tome valga la pena, porque la vivienda
cumple con sus necesidades. Además, se elegirá el medio de pago del producto.
- Comportamiento post-compra: El proceso de decisión de compra no finaliza en la
compra misma del producto o servicio. El consumidor sentirá cierto nivel de
satisfacción o insatisfacción hacia lo adquirido, dependiendo del rendimiento
percibido, y si cumple o no con sus expectativas. Esto es importante para la
compañía desarrolladora, porque podría tener más clientes fidelizados o no por las
ventas que realice.
2.3.4. Marketing y posicionamiento en el mercado inmobiliario. Como se
mencionó anteriormente, el marketing es un factor importante que influencia al consumidor
inmobiliario. Mediante la publicidad o promoción conocerá el producto o servicio, su precio,
dónde localizarlo, y cuál es su posicionamiento en la mente de los consumidores. Además,
provee a las compañías los instrumentos necesarios para atender eficientemente las
necesidades de la demanda.
2.3.4.1. Producto. Es “cualquier cosa que puede ser ofrecido a un
mercado para su atención, adquisición, uso, o consumo, y que podría satisfacer un deseo
o una necesidad” (Kotler y Armstrong, 2012, 224). Cuando se habla de un producto, no
46
necesariamente es un bien tangible, también se refiere a los servicios, organizaciones,
ideas, con “atributos creados por una empresa u organización con la finalidad de cubrir las
necesidades de los consumidores y de esta forma crear demanda” (Rodríguez, 2013, p.
51); y no solo sus necesidades, sino también solucionar sus miedos. Para el propósito de
esta investigación, el producto es la vivienda, y, para hablar de la misma, no solo se refiere
a las áreas, ambientes, o cómo es el equipamiento, va más allá. Aunque no todos los
consumidores tienen las mismas necesidades, la ubicación aún es uno de los atributos
clave para la decisión de compra.
2.3.4.2. Precio. Es la “cantidad de dinero que se cobra por un producto
o servicio, o la suma de los valores que los consumidores dan a cambio de los beneficios
de tener o usar el bien o servicio” (Kotler y Armstrong, 2012, p. 290). Para un producto
inmobiliario, este es el atributo más importante, dependiendo de cuanto estén dispuestos a
pagar los consumidores para satisfacer sus necesidades. El precio de una vivienda es, en
sí, “una suma de conceptos: el precio por m2, la cuota inicial y la cuota mensual del crédito,
el costo de mudanza, el costo de adecuar la nueva vivienda (y hasta el de deshacerse de
la vivienda anterior)” (Valdivia, 2017, p. 93).
2.3.4.3. Plaza. “Incluye las actividades de la compañía que hacen que
el producto esté a la disposición de los consumidores meta” (Kotler y Armstrong, 2012, p.
52). “Tradicionalmente, la venta de vivienda se ha dado en casetas in-situ, con apoyo de
viviendas modelo, a cargo de un equipo de ventas propio y con presencia en eventos”
(Valdivia, 2017, p. 98). Hoy en día, el tiempo del consumidor es muy importante a la hora
de realizar sus actividades, es por eso que las empresas han decidido abrir portales
inmobiliarios en línea, con la finalidad de que los interesados observen todos los atributos
de la vivienda que están ofreciendo, sin necesidad de acudir al puesto de ventas principal,
especialmente si se encuentran a una gran distancia de diferencia.
2.3.4.4. Promoción. También se le conoce como mezcla de
comunicaciones de marketing es la “mezcla específica de publicidad, relaciones públicas,
ventas personales, promoción de ventas y herramientas de marketing directo que utiliza la
compañía para comunicar valor para el cliente de forma persuasiva y establecer relaciones
con éste” (Kotler y Armstrong, 2012, p. 408). Las inmobiliarias están manteniendo la forma
tradicional de promocionar su producto, la vivienda, y, a su vez, han innovado para
47
adaptarse al estilo de vida del consumidor actual. El contenido que generan son más
orientados al cliente y su familia, y no a la empresa; tienen imágenes y menos texto,
emplean más la tecnología digital, incluyen videos interactivos, entre otros. Las
herramientas de promoción que se utilizan, según Valdivia (2017), son diversas, tenemos:
letreros, volantes/folletos, prensa escrita, programas de radio y televisión, portales
inmobiliarios de internet, digital advertising (redes sociales, adwords y el emailing), y en
ferias inmobiliarias.
2.3.4.5. Posicionamiento del producto. Es “la forma en que los
consumidores definen el producto con base en sus atributos importantes; es decir, el lugar
que ocupa en la mente de los consumidores, en relación con los productos de la
competencia” (Kotler y Armstrong, 2012, p. 207). Esta tarea es uno de los principales
objetivos de las empresas inmobiliarias, porque “cuando una marca consigue posicionarse
en el mercado, es sumamente difícil para un competidor desplazarla, pero no es sencillo”
(Valdivia, 2017, p. 118). Tanto la innovación, el enfoque que se le dé, y de su coherencia
con la promoción y comunicación, son la base para una buena estrategia de marketing.
2.3.5. Niveles socio-económicos A y B. Según la Apeim (2018), el nivel socio-
económico “no se define a partir de sus ingresos, sino en función a un grupo de variables
definidas a partir de estudios realizados” (p.5), como el nivel de educación del jefe del hogar
y los demás miembros, los ingresos y gastos familiares, ocupación laboral del jefe del hogar
y los demás miembros, entre otros (p.9). De acuerdo al estudio que realizó la Apeim, se
estima que Lima Metropolitana está conformada por 10’295,249 personas, de las cuales el
4.3% y el 23.4% pertenecen a los NSE A y B, respectivamente (Anexo IX).
Como se muestra en el Anexo X, en el NSE A pertenecen las familias cuyo promedio
de ingreso familiar mensual asciende a S/13,105 y su gasto es de S/7,908, donde el mayor
porcentaje lo dedican a los alimentos con un 19%, mientras que el gasto en vivienda es
solo del 15% (Anexo XI). En cuanto al NSE B, corresponde a las familias con el promedio
de ingreso familiar mensual de S/7,104 y el gasto de S/4,807, estando los alimentos en
primer lugar con el 30% y la vivienda posee el 14%.
El jefe del hogar del NSE A alcanza, en su mayoría, el nivel de instrucción de
universitaria completa (82%) y, en muchos casos, cuenta con un postgrado (Anexo XII). En
48
el caso de los que pertenecen al NSE B, tienen en muy cercanas proporciones el nivel
escolar completo (35%) y de la universitaria completa (36%). Para los otros miembros del
hogar, se tienen diferencias similares entre los NSE A y B, puesto que, en el primero, el
50% de los(as) cónyuges tienen universitaria completa y, para el segundo, el 44%, escolar
completa. En el caso de los hijos(as), las proporciones no varían mucho en el grado de
educación de escolar completa, solo que el NSE B es ligeramente mayor al NSE A, con
38% y 31%, respectivamente (Anexo XIII).
La ocupación del jefe del hogar, tanto para el NSE A, como del B, es de ser
empleado. Tienen mayor cantidad con el 64$ y 58% para cada nivel (Anexo XIV).
Finalmente, la principal fuente de ingresos del jefe del hogar es de trabajos dependientes
(54%-NSE A y 49%-NSE B), seguidos por los trabajos independientes (32%-NSE A y B)
(Anexo XV). De igual manera con todos los demás aportantes, con alto porcentaje de
trabajos dependientes (76%-NSE A y 75%-NSE B), mientras que, por debajo están los
trabajos dependientes (56%-NSE A y 43%-NSE B) (Anexo XVI).
3. Hipótesis y Variables
3.1. Hipótesis
Con respecto a los objetivos, se plantearán las hipótesis para el problema originado,
dividiéndose en hipótesis general y específicas.
3.1.1. Hipótesis general. Al conocer el perfil de las familias del NSE A/B, el diseño,
precio y promoción del departamento que desearían, las desarrolladoras inmobiliarias
podrán realizar nuevos proyectos de edificios multifamiliares en la zona sureste del distrito
de Magdalena del Mar.
3.1.2. Hipótesis específicas.
a) Al describir el perfil de las familias del NSE A/B, se conoce al público objetivo.
b) Al identificar las características del departamento y condominio ideal de acuerdo a las
preferencias de las familias del NSE A/B, se define el diseño del inmueble.
49
c) Al calcular el precio por metro cuadrado promedio que las familias del NSE A/B estarían
dispuestas a pagar por un departamento en la zona, se determina el porcentaje de
variación con el precio actual del mercado.
d) Al formular las estrategias de promoción que se aplicarían en las desarrolladoras
inmobiliarias, se determina la base para las campañas de comunicación y publicidad
de los futuros proyectos de edificios multifamiliares en la zona.
3.2. Variables
3.2.1. Definición conceptual de la variable. Por su posición en una relación
causal, se tienen variables independientes y dependientes.
3.2.1.1. Variable dependiente.
Diseño de proyectos de edificios multifamiliares: Está basada en “las especificaciones de
vivienda y/o inversión de cada proyecto y la cuidadosa selección de la ubicación del mismo”
(Minto, s.f.), en el que se especifica el “uso, esquema arquitectónico y modelo de
comercialización” (ibídem).
3.2.1.2. Variable independiente.
Mercado inmobiliario: Es el estudio de situación actual del sitio “en el cual se desarrollan
todas aquellas transacciones económicas, cuyo objeto inmediato es la propiedad o el
disfrute de un bien inmueble, (…), la compraventa y el arrendamiento, son las principales
operaciones de este mercado” (Obaíd, 2003, p.21).
3.2.2. Definición operacional de la variable.
3.2.2.1. Variable dependiente.
Diseño de proyectos de edificios multifamiliares: Conocer el mercado inmobiliario, como
resultado de investigación de campo estudios anteriores.
50
3.2.2.2. Variable dependiente.
Mercado inmobiliario: Conocer el perfil de los habitantes, diseño de la vivienda ideal, precio
y promoción del mismo, como resultado de un cuestionario. Además de la oferta
inmobiliaria, como resultado de trabajo de campo.
3.2.3. Operacionalización de la variable.
En la siguiente Tabla 3.1 se describirá la operacionalización de las variables, tanto
dependientes como independientes, así como las dimensiones y los indicadores.
Tabla 3.1.
Operacionalización de las variables.
Variable dependiente
Variable independiente
Dimensiones Indicadores
Diseño de proyectos de
edificios multifamiliares
Mercado inmobiliario
Perfil del encuestado
Sexo
Rango de edades
Estado civil
Situación Laboral
Ingreso familiar mensual
Usted vive con
Número de personas en el hogar
Tipo, uso de vivienda y ubicación
Renta mensual
Diseño de la vivienda ideal
Atributos de la vivienda
Características del edificio o condominio
Servicios internos y externos del edificio o condominio
Precio de la vivienda ideal
Precio
Modo de pago
Cuota de crédito
Porcentaje de adelanto
Promoción de la vivienda ideal
Entidad financiera
Servicio del desarrollador inmobiliario
Obsequio del desarrollador inmobiliario
Medio para conocer su vivienda ideal
Visita previo a entrega del inmueble
Nota: Elaboración propia.
51
4. Metodología de la Investigación
4.1. Método de la Investigación
Esta tesis fue de método deductivo, que “permite determinar las características de una
realidad particular que se estudia por derivación o resultado de los atributos o enunciados
contenidos en proposiciones o leyes científicas de carácter general formuladas con
anterioridad” (Abreu, 2014, p. 200). Entonces, en base a datos numéricos y estadísticos, se
comprobaron las hipótesis planteadas inicialmente y luego se corroboraron para dar su
certeza. Además, es enfoque mixto, que, según Hernández-Sampieri y Mendoza (2008), lo
describe como una representación de “un conjunto de procesos sistemáticos, empíricos y
críticos de investigación” (citado en Hernández et al., 2014, p.534) que envuelven los
procesos cuantitativos y cualitativos de recolección, análisis, integración y discusión de
datos; así “realizar inferencias producto de toda la información recabada (metainferencias)
y lograr un mayor entendimiento del fenómeno bajo estudio” (ibídem). Mediante encuestas,
se recopiló toda la información necesaria sobre los datos personales, así como sus
preferencias con respecto a una nueva vivienda en un edificio multifamiliar, y se obtuvieron
cantidades para cada indicador. Su paradigma positivista “busca las causas mediante
métodos tales como el cuestionario y producen datos susceptibles de análisis estadístico,
(…), la objetividad es muy importante, el investigador observa, mide y manipula variables,
(…)” (Angulo, 2011, pp. 115-116). De acuerdo con el tipo de fuente de recolección de datos
es prolectivo. Consiste en el “estudio en que la información se recogerá, de acuerdo con
los criterios del investigador y para los fines específicos de la investigación, después de la
planeación de esta” (CONASIN, 2013). Las variables del cuestionario fueron administradas
en base a los objetivos y recomendación de expertos. Se obtuvo una encuesta el cual fue
hecha a una cierta cantidad de personas, ya sea virtual o físicamente.
4.2. Tipo de Investigación
El tipo de investigación al que perteneció fue descriptivo, puesto que “busca especificar las
propiedades, las características y los perfiles de personas, grupos, comunidades, procesos,
objetos o cualquier otro fenómeno que se someta a un análisis” (Hernández et al., 2014, p.
98). Entonces, se descompusieron en sus distintas índoles para llegar a una comprensión
52
más detallada de los encuestados, sobre su perfil y preferencias en cuanto al diseño, precio
y promoción de su vivienda ideal.
4.3. Diseño de Investigación
El presente estudio fue de diseño no experimental, es decir, se observaron situaciones que
existen y sin haberlas provocado intencionalmente. También al “describir variables y
analizar su incidencia e interrelación en un momento dado” (Hernández et al., 2014, p.154).
De clasificación transversal, ya que se “recolectan datos en un solo momento, en un tiempo
único. Su propósito es describir variables y analizar su incidencia e interrelación en un
momento dado” (Ibídem), así como se realizaron las encuestas en un momento acerca de
las distintas variables de estudio; y prospectivo debido a que “su objetivo es determinar
relaciones entre variables de hechos que posiblemente ocurrirán en un futuro, sin explicar
las relaciones causales de sus variables, (…), se plantea las posibles causas y se intenta
definir los posibles efectos” (Valencia, 2011). Gracias a la información obtenida de los
encuestados, se pudo plantear un posible diseño, precio y promoción que la población
estaría dispuesta a aceptar para su vivienda ideal.
4.4. Población
La presente investigación se realizó en los distritos de Magdalena de Mar, San Isidro, Jesús
María, Pueblo Libre y San Miguel que cuenta con una población de 54,925, 53,460, 71,680,
76,129, 137,247 habitantes, respectivamente, para el año 2017 (INEI, 2017).
La delimitación poblacional se hizo mediante los siguientes criterios para luego
aplicarlos en la segmentación del mercado inmobiliario en la Tabla 4.1 de los distritos
mencionados anteriormente:
- Criterios de inclusión:
o Habitantes que pertenecen al nivel socio-económico A y B son el 16.2% y
58.1%, en casa caso, según su proporción de representatividad con respecto
a la zona 6, conformadas por Jesús María, Lince, Pueblo Libre, Magdalena
y San Miguel, según Apeim (2018). Adicionalmente, para la zona 7, en el que
se encuentra Miraflores, San Isidro, San Borja, Surco y La Molina, con 35.9%
53
y 43.2% de población pertenecientes los NSE A y B, respectivamente (Anexo
XVII).
o Habitantes que están dentro del rango de edades a partir de 26 años, puesto
que tienen más posibilidades de acceder a un crédito hipotecario y/o pagar
una vivienda. Sus porcentajes son del 68% y 65% para los NSE A y B,
respectivamente, según su proporción de representatividad con respecto a
la población de Lima Metropolitana, según Apeim (2018) (Anexo XVIII).
- Criterios de exclusión:
o Habitantes que pertenecen a los NSE C, D y E de los distritos de Magdalena
de Mar, San Isidro, Jesús María, Pueblo Libre y San Miguel.
o Habitantes que están dentro del rango de edades de 0 a 25 años, puesto
que tienen menos posibilidades de acceder a un crédito hipotecario y/o pagar
una vivienda.
Tabla 4.1.
Segmentación de Mercado Inmobiliario.
Criterios
Número de habitantes
NSE A NSE B
- Población de Magdalena de
Mar, Jesús María, Pueblo Libre
y San Miguel
55,077 197,529
- Población de San Isidro 19,192 23,095
- Total 1 74,269 220,624
- Población desde los 26 años
de Magdalena de Mar, San
Isidro, Jesús María, Pueblo
Libre y San Miguel
50,503 143,406
Nota: Elaboración propia adaptado de Apeim, 2018, Niveles socioeconómicos 2018.
Considerando estos criterios establecidos, el tamaño de la población estudiada de
los NSE A y B y con edades a partir de los 26 años asciende a 193,909 habitantes de los
distritos de Magdalena del Mar, San Isidro, Jesús María, Pueblo Libre y San Miguel.
54
4.5. Muestra
Para determinar el tamaño de la muestra, se empleó el tipo de muestreo probabilístico de
tipo aleatorio simple; es decir, “subgrupo de población en el que todos los elementos tienen
la misma posibilidad de ser elegidos” (Hernández et al., 2014, p. 175), se tomaron en cuenta
las siguientes condiciones:
Población = 193,909
Nivel de confianza = 95%
Margen de error = 10%
Proporción esperada de éxito y fracaso = p = q = 50%
Se aplicó la ecuación de acuerdo a Fernández (2001, p. 6) para estimar la proporción
poblacional cuando “N”, el tamaño de la población, es conocida y finita:
𝑛 =𝑁 ∗ 𝑍𝛼/2
2 ∗ 𝑝 ∗ 𝑞
𝑑2 ∗ (𝑁 − 1) + 𝑍𝛼/22 ∗ 𝑝 ∗ 𝑞
… … … (1)
Donde:
𝑛 = Tamaño de la muestra
𝑍𝛼/2 = Nivel de confianza deseado = 1.96 (de acuerdo a Anexo XIX)
𝑝 = Proporción esperada (éxito) = 0.5
𝑞 = Proporción esperada (fracaso) = 1-p = 0.5
𝑑 = Margen de error = 0.10
𝑁 = Tamaño de la población = 193,909
Así, reemplazando datos en la ecuación (1):
𝑛 =193909 ∗ 1.962 ∗ 0.5 ∗ 0.5
0.12 ∗ (54656 − 1) + 1.962 ∗ 0.5 ∗ 0.5= 𝟗𝟔
Se decidió utilizar un margen de error del 10% para que el valor de la muestra se
encuentre en el rango que sugiere Chacaltana (2017): “lo recomendable según estudios
previos y especialistas es contar con al menos 70 a 100 encuestados para obtener un
resultado estable, entonces se está cumpliendo con la premisa” (p. 41).
55
Por consiguiente, en base a las condiciones mencionadas y al aplicar la fórmula
cuando una población es finita, se tuvo que un tamaño de muestra de 96 habitantes de
Magdalena del Mar, San Isidro, Jesús María, Pueblo Libre y San Miguel a quienes se les
estudiarán.
4.6. Unidad de análisis
La unidad de análisis para la presente investigación es el poblador del distrito de Magdalena
del Mar, San Isidro, Jesús María, Pueblo Libre y San Miguel.
Se conocerán al poblador del distrito y sus preferencias en cuanto a los atributos de
la vivienda deseada.
4.7. Técnicas de investigación
Las técnicas que se aplicarán son del Muestreo y de Recolección de datos.
- Técnica de muestreo probabilístico y aleatorio simple; es decir, “subgrupo de
población en el que todos los elementos tienen la misma posibilidad de ser elegidos”
(Hernández et al., 2014, p. 175).
- Recolección de datos, que “implica elaborar un plan detallado de procedimientos
que nos conduzcan a reunir datos con un propósito específico” (Hernández et al.,
2014, p. 198).
4.8. Instrumentos de recolección de datos
4.8.1. Método y técnica. Para obtener la información que se necesita, se aplicarán
encuestas transversales a través del instrumento de recolección de datos, que consiste en
un cuestionario semi-estructurado, porque no sostiene un orden y es de poca rigurosidad.
Este cuestionario consta de mayoría de preguntas cerradas, es decir, “aquellas que
contienen opciones de respuesta previamente delimitadas. Resultan más fáciles de
codificar y analizar” (Hernández et al., 2014, p. 217); y preguntas a las que se añadieron
una respuesta abierta, denominada como “otros” para que el encuestado brinde alguna otra
información que considere importante. Además, cuenta con valores dicotómicos (dos
56
alternativas) y politómicos (muchas alternativas). En el Anexo XXII se encuentra la encuesta
que se le aplicará a cierta muestra de la población del distrito de Magdalena del Mar.
4.8.2. Validez del instrumento. Este proceso se dio por juicio de expertos, para lo
cual se recurrió a la opinión de 3 ingenieros civiles quienes analizaron la encuesta del
estudio del mercado inmobiliario teniendo como base su alta experiencia profesional,
determinando la pertinencia muestral del instrumento. A ellos se les entregó el cuestionario
inicial (Anexo XX) y la ficha de validación (Anexo XXI), donde se determinaron los
indicadores respectivos.
A partir del procedimiento de validación, se les comentó sobre los objetivos, bases,
ítems de este estudio y su relación con el instrumento (encuesta). Como recomendación
para realizar un mejor enfoque, propusieron que la muestra no solo se determine de la
población de Magdalena del Mar, sino también de los distritos aledaños (San Isidro, Jesús
María, Pueblo Libre y San Miguel); ya que, por lo general, las familias buscan mudarse a
una vivienda nueva que esté en un lugar cercano al anterior, a menos que, por otros
factores, como el trabajo o estudio, tengan que optar por una zona más lejana.
Adicionalmente, sugirieron que las encuestas se realicen en la misma zona suroeste de
Magdalena del Mar (lugar de la investigación) y en los otros distritos mencionados, pero
siempre lo más cercano a esa área. Así mismo, indicaron que ciertas preguntas deberían
reformulase para un mejor entendimiento por parte del encuestado, ya que no se debería
usar un lenguaje muy técnico. Finalmente, emitieron los resultados de validación del
instrumento (ver Anexo XXIII, XXIV y XXV), que se muestran en la Tabla 4.2:
Tabla 4.2.
Nivel de validez de los cuestionarios, según el juicio de expertos.
Expertos Validación
%
Ing. Adolfo Masias Molina Felix 95
Ing. Marietta Ramirez Guerra 90
Ing. Paula Rojas Julián 85
Promedio 90
Nota: Elaboración propia.
57
Los valores resultantes, después de tabular la calificación emitida por los expertos se
presenta la siguiente Tabla 4.3:
Tabla 4.3.
Valores del nivel de validez de los cuestionarios.
Valores Niveles de Validez
91-100 Excelente
81-90 Muy Bueno
71-80 Bueno
61-70 Regular
51-60 Deficiente
Nota: Elaboración propia. Recuperado de
Cabanillas, G., 2004, Influencia de la enseñanza
directa en el mejoramiento de la comprensión lectora
de los estudiantes de la Facultad de Ciencias de la
Educación de la UNSCH, p. 76.
Emitida la validez del instrumento por juicio de expertos, donde el cuestionario sobre
el estudio de mercado inmobiliario, obtuvo el valor de 90%, podemos deducir que el
cuestionario tiene un nivel de validez muy bueno por encontrarse dentro del rango del 81
-90 en valores.
4.9. Procedimiento y análisis estadístico de los datos
A la muestra de 96 pobladores del distrito de Magdalena del Mar, Jesús María, San Isidro,
San Miguel y Pueblo Libre se les entrevistaron mediante un cuestionario presencial y virtual
que se les fue entregado de acuerdo a los criterios de delimitación poblacional mencionado
anteriormente. Las preguntas de este cuestionario fueron adaptadas de algunos
investigadores, con la administración de los mismos y por sugerencias de expertos.
En el programa computarizado de análisis estadístico IBM SPSS® versión 25.0,
primero se describieron las variables y sus características, aplicándoles código binario para
su representación en los cálculos, como se muestra en la Tabla 4.4.
58
Tabla 4.4.
Variables y sus características.
Nombre Tipo Etiqueta Valores Medida
sexo Numérico Sexo 1 = Masculino 2 = Femenino
Nominal
edad Numérico Edad 1 = 26-40años 2 = 41-55años 3 = Más de 56 años
Ordinal
est_civil Numérico Estado civil 1 = Soltero(a) 2 = Casado(a) 3 = Conviviente 4 = Separado(a) 5 = Viudo(a)
Nominal
sit_laboral Numérico Situación laboral 1 = Independiente 2 = Dependiente 3 = Estudiante 4 = Pensionista 5 = Desempleado 6 = Dependiente y Estudiante
Nominal
ing_mens Numérico Ingreso familiar mensual 1 = Menos de S/4,000 2 = Entre S/4,001 - S/6,000 3 = Entre S/6,001 - S/8,000 4 = Entre S/8,001 - S/10,000 5 = S/10,001
Ordinal
vive_con Numérico Usted vive con 1 = Cónyuge 2 = Hijos solteros 3 = Hijos casados 4 = Familiares 5 = Amigos 6 = Solo 7 = Cónyuge + Hijos solteros 8 = Cónyuge + Hijos casados 9 = Cónyuge + Familiares 10 = Cónyuje + Familiares
Nominal
num_pers Numérico Número de personas que viven con usted
1 = 0 a 2 personas 2 = 3 a 4 personas 3 = 5 a 6 personas 4 = Más de 6 personas
Ordinal
uso_viv Numérico La vivienda que ocupa es 1 = Propia 2 = Alquilada
Nominal
tipo_viv Numérico Tipo de vivienda 1 = Casa 2 = Departamento
Nominal
distrito Numérico Distrito de vivienda 1 = Magdalena 2 = Jesús María 3 = San Isidro 4 = San Miguel 5 = Pueblo Libre
Nominal
n_piso Numérico Número de piso 0 = Vivo en casa 1 = 1° al 5° 2 = 6° al 10° 3 = 11° a más
Ordinal
59
renta_mens Numérico Renta mensual 0 = No pago renta 1 = Entre S/1,500 a S/2,000 2 = Entre S/2,001 a S/2,500 3 = Entre S/2,501 a S/3,000
Ordinal
atrib_ubica Numérico Ubicación 1 = 1 2 = 2 3 = 3 4 = 4
Ordinal
atrib_prec Numérico Precio 1 = 1 2 = 2 3 = 3 4 = 4
Ordinal
atrib_tam Numérico Tamaño 1 = 1 2 = 2 3 = 3 4 = 4
Ordinal
atrib_fach Numérico Fachada y acabados 1 = 1 2 = 2 3 = 3 4 = 4
Ordinal
atrib_serv Numérico Servicios o áreas comunes 1 = 1 2 = 2 3 = 3 4 = 4
Ordinal
atrib_otro Numérico Otros 0 = No 1 = Sí
Ordinal
def_viv Numérico Definición de la vivienda ideal
1 = Deber ser un departamento en un solo edificio multifamiliar 2 = Departamento ubicado en un condominio residencial
Nominal
cond_viv Numérico Condición de la vivienda 1 = Nueva 2 = Usada
Nominal
piso Numérico Número de piso que le gustaría vivir
1 = Del 1° al 5° 2 = Del 6° al 10° 3 = Más del 11°
Ordinal
per_viv Numérico Número de personas que vivirían con usted
1 = Viviría solo 2 = Con 1-2 personas 3 = Con 3-4 personas 4 = Con más de 4 personas
Ordinal
area Numérico Tamaño de departamento deseado
1 = 0-55m2 2 = 56m2-100m2 3 = 101m2 - 120 m2
Ordinal
cant_dorm Numérico Cantidad de dormitorios 0 = 0 1 = 1 2 = 2 3 = 3 4 = 4
Escala
cant_baser Numérico Cantidad de baños de servicio
0 = 0 1 = 1
Escala
cant_bañ Numérico Cantidad de baños 0 = 0 1 = 1
Escala
60
cant_doser Numérico Cantidad de dormitorios de servicio
0 = 0 1 = 1 2 = 2 3 = 3 4 = 4
Escala
cant_otro Numérico Otros 0 = No 1 = Sí
Escala
amb_saco Numérico Sala con cocina integrada 0 = No 1 = Sí
Ordinal
amb_balc Numérico Balcón o terraza 0 = No 1 = Sí
Ordinal
amb_est Numérico Estudio 0 = No 1 = Sí
Ordinal
amb_sala Numérico Sala de estar 0 = No 1 = Sí
Ordinal
amb_pat Numérico Patio 0 = No 1 = Sí
Ordinal
amb_otro Numérico Otros 0 = No 1 = Sí
Ordinal
car_priv Numérico Privacidad 1 = 1 2 = 2 3 = 3 4 = 4
Ordinal
car_seg Numérico Seguridad 1 = 1 2 = 2 3 = 3 4 = 4
Ordinal
car_espa Numérico Espacioso 1 = 1 2 = 2 3 = 3 4 = 4
Ordinal
car_acce Numérico Acceso a avenidas principales
1 = 1 2 = 2 3 = 3 4 = 4
Ordinal
car_otro Numérico Otros 0 = No 1 = Sí
Ordinal
sd_est Numérico Estacionamientos 1 = 1 2 = 2 3 = 3 4 = 4
Ordinal
sd_jar Numérico Jardines y áreas verdes 1 = 1 2 = 2 3 = 3 4 = 4
Ordinal
sd_pis Numérico Piscina 1 = 1 2 = 2 3 = 3 4 = 4
Ordinal
sd_sal Numérico Salas de usos múltiples 1 = 1 2 = 2 3 = 3 4 = 4
Ordinal
61
sd_gim Numérico Gimnasio 1 = 1 2 = 2 3 = 3 4 = 4
Ordinal
sd_sni Numérico Sala para niños 1 = 1 2 = 2 3 = 3 4 = 4
Ordinal
sd_caf Numérico Cafetería, comedor 1 = 1 2 = 2 3 = 3 4 = 4
Ordinal
sd_zon Numérico Zona de parrillas 1 = 1 2 = 2 3 = 3 4 = 4
Ordinal
sd_sau Numérico Sauna 1 = 1 2 = 2 3 = 3 4 = 4
Ordinal
sd_lav Numérico Lavandería 1 = 1 2 = 2 3 = 3 4 = 4
Ordinal
sd_pet Numérico Espacio para mascotas 1 = 1 2 = 2 3 = 3 4 = 4
Ordinal
sd_cin Numérico Cine 1 = 1 2 = 2 3 = 3 4 = 4
Ordinal
sd_otro Numérico Otros 0 = No 1 = Sí
Ordinal
sf_pla Numérico Plazas y parques 1 = 1 2 = 2 3 = 3 4 = 4
Ordinal
sf_cen Numérico Centro laboral 1 = 1 2 = 2 3 = 3 4 = 4
Ordinal
sf_ins Numérico Instituciones educativas 1 = 1 2 = 2 3 = 3 4 = 4
Ordinal
sf_cli Numérico Clínicas y hospitales 1 = 1 2 = 2 3 = 3 4 = 4
Ordinal
62
sf_cul Numérico Centros culturales 1 = 1 2 = 2 3 = 3 4 = 4
Ordinal
sf_com Numérico Centros comerciales 1 = 1 2 = 2 3 = 3 4 = 4
Ordinal
sf_ban Numérico Bancos 1 = 1 2 = 2 3 = 3 4 = 4
Ordinal
sf_sup Numérico Supermercados 1 = 1 2 = 2 3 = 3 4 = 4
Ordinal
sf_cin Numérico Cines y teatros 1 = 1 2 = 2 3 = 3 4 = 4
Ordinal
sf_bib Numérico Bibliotecas 1 = 1 2 = 2 3 = 3 4 = 4
Ordinal
sf_otro Numérico Otros 0 = No 1 = Sí
Ordinal
transp Numérico Medio de transporte usado con más frecuencia
1 = Movilidad propia 2 = Público tradicional 3 = Metropolitano 4 = Metro de Lima 5 = Otro
Nominal
precio Numérico Precio de vivienda ideal 1 = Menos de S/400,000 2 = Entre S/400,001 - S/600,000 3 = Entre S/600,001 - S/770,000 4 = Más de S/770,001
Ordinal
mod_pago Numérico Modo de pago 1 = Al contado 2 = Al crédito
Nominal
mon_credi Numérico Monto de cuota del crédito 1 = Entre S/1,400 - S/2,500 2 = Entre S/2,501 - S/3,000 3 = Más de S/3,001
Ordinal
cuo_inic Numérico Cuota inicial 1 = 10% 2 = 20 % 3 = 30% 4 = Otro
Ordinal
ent_finan Numérico Entidad financiera 1 = Banco 2 = Caja Municipal 3 = Cooperativa 4 = Otro
Nominal
serv_des_inm Numérico Servicio del desarrollador inmobiliario
1 = Mudanza 2 = Mantenimiento y limpieza 3 = Vigilancia 3 = Administración 5 = Otro
Nominal
63
obseq Numérico Obsequio del desarrollador inmobiliario
1 = Cocina equipada 2 = Luminarias 3 = Electrodomésticos 4 = Cortinas 5 = Otro
Nominal
medio Numérico Medio de información 1 = Internet y página web 2 = Redes sociales 3 = Periódicos y revistas 4 = Televisión 5 = Radio 6 = Otro
Nominal
pisos_ed Numérico Cantidad de pisos del edificio
1 = Menos de 5 pisos 2 = Entre 6 a 10 pisos 3 = Más de 10 pisos
Ordinal
tiem_visit Numérico Tiempo de anticipación para visita del inmueble
1 = De 0 - 15 días 2 = De 16 - 35 días
Ordinal
Nota: Elaboración propia.
Luego, se recolectaron los datos de las encuestas y fueron organizados en una la
matriz del programa. Los valores que se obtengan del software y de otras fuentes se
analizarán mediante tablas y gráficos en el programa Microsoft Excel, para así, con los
resultados dados, darles validez a las hipótesis planteadas y cumplir con los objetivos
establecidos.
5. Presentación de Resultados
Mediante el software SPSS se realizaron los análisis descriptivos y de frecuencia de todos
los datos pertenecientes a las respuestas de los 96 encuestados. Estos resultados se
contrastarán con las hipótesis planteadas anteriormente.
5.1. Análisis e Interpretación de Datos
5.1.1. Perfil del ciudadano. Esta sección del cuestionario es sobre el perfil del
ciudadano de los distritos, que corresponde a 9 preguntas acerca de su sexo, edad, estado
civil, situación laboral, ingreso mensual familiar, con quienes vive el encuestado y la
cantidad, características de su vivienda, ubicación y la renta mensual, si es que lo hubiera.
64
5.1.1.1. Sexo de los encuestados.
Tabla 5.1.
Género de los encuestados
Frecuencia Porcentaje
Porcentaje válido
Porcentaje acumulado
Masculino 53 55.2 55.2 55.2
Femenino 43 44.8 44.8 100.0
Total 96 100.0 100.0
Nota: Elaboración propia.
En la Tabla 5.1 y la Figura 5.1 se muestran el sexo al que pertenecen los
encuestados. La mayoría de ellos son del género masculino, con 55%, mientras que, del
femenino, son el 45%. De los que respondieron la encuesta, 53 fueron varones y 43 fueron
mujeres.
Masculino55%
Femenino45%
Figura 5.1. Género de los encuestados. Elaboración
propia adaptado de Tabla 5.1.
65
5.1.1.2. Edad de los encuestados.
Tabla 5.2.
Rangos de edades de los encuestados
Frecuencia Porcentaje
Porcentaje válido
Porcentaje acumulado
26-40 años 61 63.5 63.5 63.5
41-55 años 25 26.0 26.0 89.6
Más de 56 años 10 10.4 10.4 100.0
Total 96 100.0 100.0
Nota: Elaboración propia.
En la Tabla 5.2 y la Figura 5.2 se muestran los rangos de edades de las personas
que participaron en esta encuesta. Se formaron tres grupos para esta sección de acuerdo
a su edad. El más alto porcentaje de habitantes oscilan entre 26 a 40 años, con 61
encuestados, pertenecientes al 64% del total, mientras que el 26% fueron los que están
entre los 41 a 55 años de edad; es decir, 25 encuestados. El grupo de edades de más de
56 años es el que menos porcentaje tiene, 10% con 10 encuestados.
26-40 años64%
41-55 años26%
Más de 56años
10%
Figura 5.2. Rangos de edades de los encuestados. Elaboración
propia adaptado de Tabla 5.2.
66
5.1.1.3. Estado civil de los encuestados.
Tabla 5.3.
Estado civil de los encuestados.
Frecuencia Porcentaje
Porcentaje válido
Porcentaje acumulado
Soltero(a) 43 44.8 44.8 44.8
Casado(a) 36 37.5 37.5 82.3
Conviviente 10 10.4 10.4 92.7
Separado(a) 5 5.2 5.2 97.9
Viudo(a) 2 2.1 2.1 100.0
Total 96 100.0 100.0
Nota: Elaboración propia.
En la Tabla 5.3 y Figura 5.3 se muestran el estado civil de los encuestados. Del total,
la mayoría, 43 personas, son solteros(as), representando el 45%. Luego, 36 personas
(38%) son casadas, 10 personas (10%) son convivientes, 5 personas son separadas (5%),
y, por último, el 2% de todos son viudas (2 personas).
0 10 20 30 40 50
Soltero(a)
Casado(a)
Conviviente
Separado(a)
Viudo(a)
Porcentaje (%) de encuestados
Esta
do
civ
il
2
5
10
38
45
Figura 5.3. Estado civil de los encuestados. Elaboración propia
adaptado de Tabla 5.3.
67
5.1.1.4. Situación laboral de los encuestados.
Tabla 5.4.
Situación laboral de los encuestados.
Frecuencia Porcentaje
Porcentaje válido
Porcentaje acumulado
Independiente 20 20.8 20.8 20.8
Dependiente 56 58.3 58.3 79.2
Estudiante 3 3.1 3.1 82.3
Pensionista 5 5.2 5.2 87.5
Desempleado 5 5.2 5.2 92.7
Estudia y trabaja
7 7.3 7.3 100.0
Total 96 100.0 100.0
Nota: Elaboración propia.
En la Tabla 5.4 y la Figura 5.4 se muestran la situación laboral de los 96
encuestados. Más de la mitad son dependientes, con el 58%, siguiendo los que trabajan
independientemente, con el 21%, y los que estudian y trabajan, con el 7%. Finalmente están
los que no trabajan y pensionistas, ambos con 5%, y los estudiantes (3%). De todos los
encuestados, 56 son dependientes, 20 trabajan independientemente, 7 son estudian y
trabajan, 6 no trabajan, 6 son pensionistas, y 3 son estudiantes.
0 10 20 30 40 50 60 70
Independiente
Dependiente
Estudiante
Pensionista
Desempleado
Estudia y trabaja
Porcentaje (%) de encuestados
Sit
uació
n L
ab
ora
l
7
5
5
3
58
21
Figura 5.49. Situación laboral de los encuestados. Elaboración propia
adaptado de Tabla 5.4.
68
5.1.1.5. Ingreso familiar mensual de los encuestados.
Tabla 5.5.
Ingreso familiar mensual de los encuestados.
Frecuencia Porcentaje
Porcentaje válido
Porcentaje acumulado
Entre S/4,000 - S/6,000 26 27.1 27.1 27.1
Entre S/6,000 - S/8,000 28 29.2 29.2 56.3
Entre S/8,000 - S/10,000 24 25.0 25.0 81.3
Más de S/10,000 18 18.8 18.8 100.0
Total 96 100.0 100.0
Nota: Elaboración propia.
En la Tabla 5.5 y la Figura 5.5 se muestran el ingreso mensual de los 96
encuestados. La mayoría se encuentra en el rango de ingreso mensual de entre S/6,000 a
S/8,000 son 28 encuestados (29%), luego están los que tienen un ingreso de entre S/4,000
a S/6,000, que consisten en 26 encuestados (27%). El tercer grupo, de los que tienen
ingresos de entre S/8,000 a S/10,000, corresponde a 24 encuestados (25%). Por último, los
que tienen ingresos mayores a S/10,000 son solo 18 encuestados (19%).
0 5 10 15 20 25 30 35
Entre S/4,000 - S/6,000
Entre S/6,000 - S/8,000
Entre S/8,000 - S/10,000
Más de S/10,000
Porcentaje (%) de encuestados
Ing
reso
fam
ilia
r m
en
su
al
19
25
29
27
Figura 5.5. Ingreso familiar mensual de los encuestados. Elaboración propia
adaptado de Tabla 5.5.
69
5.1.1.6. Tipo de hogar de los encuestados.
Tabla 5.6.
Tipo de hogar de los encuestados.
Frecuencia Porcentaje
Porcentaje válido
Porcentaje acumulado
Cónyuge 13 13.5 13.5 13.5 Hijos solteros 4 4.2 4.2 17.7 Familiares 33 34.4 34.4 52.1 Amigos 4 4.2 4.2 56.3 Solo(a) 10 10.4 10.4 66.7 Cónyuge e hijos solteros
28 29.2 29.2 95.8
Cónyuge e hijos casados
2 2.1 2.1 97.9
Cónyuge, hijos solteros y familiares
2 2.1 2.1 100.0
Total 96 100.0 100.0
Nota: Elaboración propia.
En la Tabla 5.6 y la Figura 5.6 se muestran el tipo de hogar de cada uno de los 96
encuestados. La mayoría de ellos viven con familiares, con el 34% (33 encuestados), el
29% vive con el cónyuge e hijos solteros (28 encuestados), el 14% vive solo con el cónyuge
(13 encuestados), el 10% vive solo(a) (10 encuestados), el 4% vive con amigos y también
el mismo porcentaje vive con hijos solteros (4 encuestados para cada uno), y, por último,
solo el 2% vive con cónyuge, hijos solteros y familiares, o cónyuge e hijos casados (2
encuestados cada uno).
0 5 10 15 20 25 30 35 40
Cónyuge
Hijos solteros
Familiares
Amigos
Solo(a)
Cónyuge e hijos solteros
Cónyuge e hijos casados
Cónyuge, hijos solteros y familiares
Porcentaje (%) de encuestados
Tip
o d
e h
og
ar
2
2
29
10
4
34
4
14
Figura 5.6. Tipo de hogar de los encuestados. Elaboración propia adaptado de Tabla 5.6.
70
5.1.1.7. Número de personas en el hogar de los encuestados.
Tabla 5.7.
Número de personas en el hogar de los encuestados.
Frecuencia Porcentaje Porcentaje
válido Porcentaje acumulado
1 a 2 personas 41 42.7 42.7 42.7
3 a 4 personas 43 44.8 44.8 87.5
5 a 6 personas 10 10.4 10.4 97.9
Más de 6 personas
2 2.1 2.1 100.0
Total 96 100.0 100.0
Nota: Elaboración propia.
En la Tabla 5.7 y la Figura 5.7 se muestran el número de personas pertenecientes
al hogar de cada uno de los 96 encuestados, de los cuales, el 45% (43 encuestados) habita
con 3 a 4 personas en el hogar. Luego, del 43% (41 encuestados) su hogar consta de 0, 1
a 2 personas. En el hogar del 10% (10 encuestados) viven con 5 a 6 personas, y el 2% (2
personas) viven con más de 6 personas.
0 10 20 30 40 50
1 a 2 personas
3 a 4 personas
5 a 6 personas
Más de 6 personas
Porcentaje (%) de encuestados
N°
pers
on
as e
n h
og
ar
2
10
45
43
Figura 5.7. Número de personas en el hogar de los encuestados. Elaboración
propia adaptado de Tabla 5.7.
71
5.1.1.8. Condición de la vivienda de los encuestados.
Tabla 5.8.
Condición de la vivienda de los encuestados.
Frecuencia Porcentaje
Porcentaje válido
Porcentaje acumulado
Propia 51 53.1 53.1 53.1
Alquilada 45 46.9 46.9 100.0
Total 96 100.0 100.0
Nota: Elaboración propia.
En la Tabla 5.8 y la Figura 5.8 se muestran la condición de la vivienda de los 96
encuestados. Más de la mitad, 52 encuestados (aproximadamente 53%), viven en una
vivienda propia, mientras que 47 encuestados (casi 47%) viven en vivienda alquilada.
Propia53%
Alquilada47%
Figura 5.810. Condición de la vivienda de los
encuestados. Elaboración propia adaptado de Tabla 5.8.
72
5.1.1.9. Tipo de vivienda en la que habitan actualmente los
encuestados.
Tabla 5.9.
Tipo de vivienda en la que habitas actualmente los encuestados.
Frecuencia Porcentaje
Porcentaje válido
Porcentaje acumulado
Casa 36 37.5 37.5 37.5
Departamento 60 62.5 62.5 100.0
Total 96 100.0 100.0
Nota: Elaboración propia.
En la Tabla 5.9 y la Figura 5.9 se muestran el tipo de vivienda en la que habitan
actualmente los 96 encuestados. La mitad de ellos (63%) corresponde a las 60 personas
que viven en departamento y el 37% vive en casa (36 encuestados).
Casa37%
Departamento63%
Figura 5.9. Tipo de vivienda en la que habitan actualmente los
encuestados. Elaboración propia adaptado de Tabla 5.9.
73
5.1.1.10. Distrito en el que viven los encuestados.
Tabla 5.10.
Distrito en el que viven los encuestados.
Frecuencia Porcentaje
Porcentaje válido
Porcentaje acumulado
Magdalena de Mar
32 33.3 33.3 33.3
Jesús María 19 19.8 19.8 53.1
San Isidro 18 18.8 18.8 71.9
San Miguel 17 17.7 17.7 89.6
Pueblo Libre 10 10.4 10.4 100.0
Total 96 100.0 100.0
Nota: Elaboración propia.
En la Tabla 5.10 y la Figura 5.10 se muestran el distrito en que viven los 96
encuestados. La mayoría, 32 encuestados (33%) viven en Magdalena del Mar. El 20% (19
encuestados) viven en Jesús María. El 19% (8 encuestados viven en San Isidro, mientras
que el 18% (17 encuestados), en San Miguel. Finalmente, solo el 10% (10 personas) viven
en Pueblo Libre.
0 5 10 15 20 25 30 35
Magdalena de Mar
Jesús María
San Isidro
San Miguel
Pueblo Libre
Porcentaje (%) de encuestados
Dis
trit
o
10
18
19
20
33
Figura 5.10. Distrito en el que viven los encuestados. Elaboración propia
adaptado de Tabla 5.10.
74
5.1.1.11. Número de piso en el que viven los encuestados.
Tabla 5.11.
Número de piso en el que viven los encuestados.
Frecuencia Porcentaje
Porcentaje válido
Porcentaje acumulado
No es edificio 36 37.5 37.5 37.5
1° al 5° 39 40.6 40.6 78.1
6° al 10° 14 14.6 14.6 92.7
Más del 10° 7 7.3 7.3 100.0
Total 96 100.0 100.0
Nota: Elaboración propia.
En la Tabla 5.11 y la Figura 5.11 se muestran el número de piso en que los 96
encuestados viven dentro de un edificio. El 41% (39 encuestados) vive en los pisos del
primero al quinto, mientras que el 15% (14 personas) viven en un inmueble se sitúa en pisos
del sexto al décimo. Finalmente, el menor porcentaje, de 7% (7 encuestados), son de
quienes viven en los pisos del décimo a más. El 38% de los encuestados (36 personas) no
viven en edificio.
0 10 20 30 40 50
No es edificio
1° al 5°
6° al 10°
Más del 10°
Porcentaje (%) de encuestados
N°
de p
iso
7
15
41
38
Figura 5.11. Número de piso en el que viven los encuestados. Elaboración
propia adaptado de Tabla 5.11.
75
5.1.1.12. Renta mensual de los encuestados.
Tabla 5.12.
Renta mensual de los encuestados.
Frecuencia Porcentaje
Porcentaje válido
Porcentaje acumulado
No paga renta 51 53.1 53.1 53.1
Entre S/1,500 a S/2,000 18 18.8 18.8 71.9
Entre S/2,000 a S/2,500 17 17.7 17.7 89.6
Entre S/2,500 a S/3,000 10 10.4 10.4 100.0
Total 96 100.0 100.0
Nota: Elaboración propia.
En la Tabla 5.12 y la Figura 5.12 se muestran la renta mensual que pagan los 96
encuestados, en caso que la vivienda sea alquilada. Más de la mitad no pagan renta, lo que
concuerda con el punto anterior, porque viven en vivienda propia, que corresponde al 53%
(51 encuestados). Ahora, 18 encuestados (19%) pagan un bajo precio por arrendar un
inmueble de entre S/1,500 a S/2,000; mientras que el 18% (17 encuestados) están en el
rango de S/2,000 a S/2,500. Al último se encuentran los que pagan entre S/2,500 a S/3,000,
con 10 personas (10%).
0 10 20 30 40 50 60
No paga renta
Entre S/1,500 a S/2,000
Entre S/2,000 a S/2,500
Entre S/2,500 a S/3,000
Porcentaje (%) de encuestados
Ren
ta m
en
su
al
53
10
18
19
Figura 5.12. Renta mensual de los encuestados. Elaboración propia
adaptado de Tabla 5.12.
76
5.1.2. Diseño de la vivienda ideal. Esta sección del cuestionario es sobre el
diseño de la vivienda ideal, que corresponde a 12 preguntas acerca de los atributos de la
vivienda, características del edificio o condominio y los servicios internos y externos del
edificio o condominio.
5.1.2.1. Atributo más importante para los encuestados.
Tabla 5.13.
Atributo más importante para los encuestados.
Ubicación Precio Tamaño Fachada y acabados
Servicios o áreas
comunes Otros
N Válido 96 96 96 96 96 96
Perdidos 0 0 0 0 0 0
Media 3.4063 3.5938 3.0313 2.9583 2.6042 0.0000
Mediana 3.5000 4.0000 3.0000 3.0000 3.0000 0.0000
Moda 4.00 4.00 4.00 3.00 3.00 0.00
Desv. Desviación
0.65820 0.64201 0.93418 0.83246 0.88828 0.00000
Mínimo 2.00 1.00 1.00 1.00 1.00 0.00
Máximo 4.00 4.00 4.00 4.00 4.00 0.00
Nota: Elaboración propia.
Según se muestra en la Tabla 5.13, el precio y la ubicación son los atributos que los
encuestados consideran más importantes en una vivienda. Luego se encuentran el tamaño
y la fachada y acabados. Por último, están los servicios o áreas comunes, los cuales fueron
considerados como el atributo menos importante.
5.1.2.2. Definición de la vivienda ideal según encuestados.
Tabla 5.14.
Definición de la vivienda ideal según encuestados.
Frecuencia Porcentaje
Porcentaje válido
Porcentaje acumulado
Departamento ubicado en un solo edificio multifamiliar
52 54.2 54.2 54.2
Departamento ubicado en un condominio residencial
44 45.8 45.8 100.0
Total 96 100.0 100.0
Nota: Elaboración propia.
77
Según se muestra en la Tabla 5.14, el 54.2% de los encuestados define a su
vivienda ideal como un departamento ubicado en un solo edificio multifamiliar; mientras que
el 45.8% restante considera que la vivienda ideal debería ser un departamento ubicado en
un condominio residencial, es decir, con más edificios a sus alrededores.
5.1.2.3. Condición de la vivienda según los encuestados.
Tabla 5.15.
Condición de la vivienda según los encuestados.
Frecuencia Porcentaje
Porcentaje válido
Porcentaje acumulado
Nuevo 85 88.5 88.5 88.5
Usado 11 11.5 11.5 100.0
Total 96 100.0 100.0
Nota: Elaboración propia.
Según se muestra en la Tabla 5.15, la mayoría de los encuestados (85%) prefiere
comprar una vivienda nueva, y el 11.5% aceptarían pagar por una vivienda usada o de
“segunda mano”.
5.1.2.4. Número de piso en el que quisieran vivir los encuestados.
Tabla 5.16.
Número de piso en el que quisieran vivir los encuestados.
Frecuencia Porcentaje
Porcentaje válido
Porcentaje acumulado
Del 1° al 5° 51 53.1 53.1 53.1 Del 6° al 10° 29 30.2 30.2 83.3 Más del 10° 16 16.7 16.7 100.0
Total 96 100.0 100.0
Nota: Elaboración propia.
Según se muestra en la Tabla 5.16, el 53.1% de los encuestados quisieran vivir
entre el primero y el quinto piso, el 30.2% prefieren del sexto al décimo piso; mientras que
el 16.7% restante elegiría vivir en algún piso mayor del décimo.
78
5.1.2.5. Número de personas con las que vivirían los encuestados.
Tabla 5.17.
Número de personas con las que vivirían los encuestados.
Frecuencia Porcentaje
Porcentaje válido
Porcentaje acumulado
Viviría solo(a) 12 12.5 12.5 12.5
Con 1-2 personas 36 37.5 37.5 50.0 Con 3-4 personas 42 43.8 43.8 93.8
Con más de 4 personas
6 6.3 6.3 100.0
Total 96 100.0 100.0
Nota: Elaboración propia.
Según se muestra en la Tabla 5.17, la mayoría de encuestados (43.8%) vivirían con
3 a 4 personas en una vivienda nueva; el 37.5% con 1 a 2 personas; mientras que el 12.5%
vivirían solos, Por último, solo el 6.3% viviría con más de 4 personas.
5.1.2.6. Tamaño del departamento deseado.
Tabla 5.18.
Tamaño del departamento deseado.
Frecuencia Porcentaje
Porcentaje válido
Porcentaje acumulado
0-55m2 23 24.0 24.0 24.0 55m2-100m2 49 51.0 51.0 75.0
100m2-120m2 24 25.0 25.0 100.0
Total 96 100.0 100.0
Nota: Elaboración propia.
Según se muestra en la Tabla 5.18, la mayoría de los encuestados (51%) quisieran
que su departamento sea del área de entre 55 a 100 m2, el 25% prefieren de entre 100 a
120 m2; mientras que el 24% restante elegiría vivir en un inmueble de menos de 55 m2.
79
5.1.2.7. Cantidad de ambientes para departamento.
Tabla 5.19.
Cantidad de ambientes para departamento.
Cantidad de dormitorios
Cantidad de baños
de servicio
Cantidad de baños
Cantidad de dormitorios de servicio
Otrosa
N Válido 96 96 96 96 96
Perdidos 0 0 0 0 0
Media 2.3646 0.3958 2.2188 0.3854 0.0625 Mediana 2.0000 0.0000 2.0000 0.0000 0.0000 Moda 3.00 0.00 2.00 0.00 0.00 Desv. Desviación 0.85986 0.49160 0.69892 0.48925 0.24333 Mínimo 1.00 0.00 1.00 0.00 0.00 Máximo 4.00 1.00 4.00 1.00 1.00
Nota: Elaboración propia.
a Sala-comedor.
Según se muestra en la Tabla 5.19, los encuestados quisieran tener en su inmueble
más de dos dormitorios y baños; sin embargo, no están muy interesados en los dormitorios
y baños de servicio. Algunos añadieron que desearían una sala-comedor en su vivienda.
5.1.2.8. Ambientes adicionales.
Tabla 5.20.
Ambientes adicionales.
Sala con cocina
integrada
Balcón o terraza
Estudio Sala de estar
Patio Otrosa
N Válido 96 96 96 96 96 96
Perdidos 0 0 0 0 0 0
Media 0.6563 0.8958 0.4271 0.4792 0.2604 0.0104
Mediana 1.0000 1.0000 0.0000 0.0000 0.0000 0.0000
Moda 1.00 1.00 0.00 0.00 0.00 0.00
Desv. Desviación 0.47745 0.30708 0.49725 0.50219 0.44117 0.10206
Mínimo 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00
Máximo 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00
Nota: Elaboración propia.
a Sala de entretenimiento.
80
Según se muestra en la Tabla 5.20, el balcón o terraza y la sala con cocina integrada
son los ambientes adicionales que los encuestados consideran más importantes en una
vivienda. Luego se encuentran la sala de estar y un estudio. Por último, están el patio y
otros (sala de entretenimiento), los cuales fueron considerados como la característica
menos importante.
5.1.2.9. Característica del departamento.
Tabla 5.21.
Característica del departamento.
Privacidad Seguridad Espacioso Acceso a avenidas
principales
Otrosa
N Válido 96 96 96 96 96
Perdidos 0 0 0 0 0
Media 3.6667 3.9063 3.0521 2.5833 0.0104
Mediana 4.0000 4.0000 3.0000 3.0000 0.0000
Moda 4.00 4.00 4.00 2.00 0.00
Desv. Desviación 0.55567 0.29301 0.88698 0.89050 0.10206
Mínimo 2.00 3.00 1.00 1.00 0.00
Máximo 4.00 4.00 4.00 4.00 1.00
Nota: Elaboración propia.
a Domótica.
Según se muestra en la Tabla 5.21, la seguridad y la privacidad son las
características que los encuestados consideran más importantes en su departamento.
Luego que sea un lugar espacioso y que posea accesos a avenidas principales. Por último,
están otros (domótica), el cual fue considerado como una característica menos importante.
81
5.1.2.10. Servicios internos de la vivienda ideal.
Tabla 5.22.
Servicios internos de la vivienda ideal.
Estaciona-
mientos
Jardines y áreas verdes
Piscina Salas de
usos múltiples
Gimnasio Sala para niños
Cafetería, comedor
N Válido 96 96 96 96 96 96 96
Perdidos 0 0 0 0 0 0 0
Media 3.2917 3.2813 2.6458 2.2500 2.6563 2.1146 1.7813 Mediana 3.0000 3.0000 3.0000 2.0000 3.0000 2.0000 2.0000 Moda 4.00 4.00 3.00 2.00 3.00 1.00 2.00 Desv. Desviación
0.79361 0.72116 1.00503 0.78136 1.03444 1.08453 0.71382
Mínimo 1.00 2.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 Máximo 4.00 4.00 4.00 4.00 4.00 4.00 4.00
Zona de parrillas
Sauna Lavandería Espacio
para mascotas
Cine Otros
N Válido 96 96 96 96 96 96
Perdidos 0 0 0 0 0 0
Media 2.6250 1.7708 3.1354 2.5729 1.5313 0.0000
Mediana 3.0000 2.0000 3.0000 3.0000 1.0000 0.0000
Moda 3.00 2.00 3.00 3.00 1.00 0.00
Desv. Desviación 0.95422 0.76060 0.82869 0.91473 0.69514 0.00000
Mínimo 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 0.00
Máximo 4.00 4.00 4.00 4.00 4.00 0.00
Nota: Elaboración propia.
Según se muestra en la Tabla 5.22, los estacionamientos, los jardines y áreas
verdes, y la lavandería son los servicios internos que más quisieran tener los encuestados
dentro de su condominio. El gimnasio, parrilla y zona de parrillas son los siguientes
preferidos. Luego se encuentran el espacio para mascotas, salas de usos múltiples y sala
para niños. Por último, están la cafetería, el sauna y el cine, los cuales fueron considerados
como servicios internos menos necesarios.
82
5.1.2.11. Servicios externos de la vivienda ideal.
Tabla 5.23.
Servicios externos de la vivienda ideal.
Plazas y parques
Centro laboral
Instituciones educativas
Clínicas y hospitales
Centros culturales
Centros comerciales
N Válido 96 96 96 96 96 96
Perdidos 0 0 0 0 0 0
Media 3.2917 3.2604 2.7813 3.0938 1.9792 3.0104
Mediana 3.5000 3.0000 3.0000 3.0000 2.0000 3.0000
Moda 4.00 4.00 3.00 4.00 2.00 3.00
Desv. Desviación
0.80677 0.86139 0.90848 0.88351 0.83325 0.80125
Mínimo 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00
Máximo 4.00 4.00 4.00 4.00 4.00 4.00
Bancos Supermercados
Cines y teatros
Bibliotecas Otros
N Válido 96 96 96 96 96
Perdidos 0 0 0 0 0
Media 2.7708 3.0313 1.9792 1.8854 0.0000
Mediana 3.0000 3.0000 2.0000 2.0000 0.0000
Moda 3.00 3.00 2.00 2.00 0.00
Desv. Desviación 0.74663 0.77396 0.90588 0.76598 0.00000
Mínimo 1.00 1.00 1.00 1.00 0.00
Máximo 4.00 4.00 4.00 4.00 0.00
Nota: Elaboración propia.
Según se muestra en la Tabla 5.23, las plazas y parques, centros laborales, y
clínicas y hospitales son los servicios externos que más quisieran tener los encuestados a
los alrededores o cerca de su condominio. Los supermercados, centros comerciales e
instituciones educativas son los siguientes preferidos. Luego se encuentran los bancos y
centros culturales al igual que los cines y teatros. Por último, está la biblioteca, el cual fue
considerado como un servicio externo menos necesario.
83
5.1.2.12. Medio de transporte usado con más frecuencia.
Tabla 5.24.
Medio de transporte usado con más frecuencia.
Frecuencia Porcentaje
Porcentaje válido
Porcentaje acumulado
Movilidad propia 46 47.9 47.9 47.9
Público tradicional 37 38.5 38.5 86.5
Metropolitano 5 5.2 5.2 91.7
Metro de Lima 3 3.1 3.1 94.8
Otroa 5 5.2 5.2 100.0
Total 96 100.0 100.0
Nota: Elaboración propia.
a Taxi.
Según se muestra en la Tabla 5.24, la mayoría de encuestados usa movilidad propia
para transportarse, con 47.9%. Le sigue el medio de transporte público tradicional, que
asciende a 38.5%. Luego el 5.2% emplea el Metropolitano y el taxi; mientras que solo el 3%
usa el Metro de Lima.
5.1.2.13. Cantidad de pisos del edificio.
Tabla 5.25.
Cantidad de pisos del edificio.
Frecuencia Porcentaje
Porcentaje válido
Porcentaje acumulado
Menos de 5 pisos 33 34.4 34.4 34.4
Entre 6 a 10 pisos 41 42.7 42.7 77.1
Más de 10 pisos 22 22.9 22.9 100.0
Total 96 100.0 100.0
Nota: Elaboración propia.
Según se muestra en la Tabla 5.25, al 42.5% de los encuestados les gustaría que
el edificio donde vivan tenga entre 6 a 10 pisos de altura. El 34.4% prefiere edificios
pequeños de menos de 5 pisos. Por último, quienes quisieran un edificio de más de 10
pisos.
84
5.1.3. Precio de la vivienda ideal. Esta sección del cuestionario es sobre el precio
de la vivienda ideal, que corresponde a 4 preguntas acerca del precio en sí que los
encuestados estarían dispuestos a pagar por su vivienda ideal, el modo de pago, la cuota
del crédito (si lo hubiese) y el porcentaje de adelanto en caso que decidan por el crédito.
5.1.3.1. Monto que pagaría por un departamento.
Tabla 5.26.
Monto que pagaría por un departamento.
Frecuencia Porcentaje Porcentaje válido
Porcentaje acumulado
Menos de S/400,000
23 24.0 24.0 24.0
Entre S/400,000 - S/600,000
47 49.0 49.0 72.9
Entre S/600,000 - S/ 770,000
21 21.9 21.9 94.8
Más de S/770,000 5 5.2 5.2 100.0
Total 96 100.0 100.0
Nota: Elaboración propia.
Según se muestra en la Tabla 5.26, el 49% de los encuestados pagaría un monto
en el rango de entre S/400,000 a S/600,000 por un departamento. El 24% no invertiría
mucho (menos de S/400,000). El 21.9% estaría dispuesto a pagar entre S/600,000 a
S/770,000 y solo el 5.2% pagaría una gran cantidad de más de S/770,000 por una nueva
vivienda.
5.1.3.2. Modo de pago.
Tabla 5.27.
Modo de pago.
Frecuencia Porcentaje
Porcentaje válido
Porcentaje acumulado
Al contado 6 6.3 6.3 6.3
Al crédito 90 93.8 93.8 100.0
Total 96 100.0 100.0
Nota: Elaboración propia.
85
Según se muestra en la Tabla 5.27, la gran mayoría de encuestados usaría el crédito
como modo de pago de una vivienda nueva, con el 93.8%; mientras que solo el 6.3% tendría
el dinero suficiente para pagar su vivienda al contado.
5.1.3.3. Monto de cuota de crédito.
Tabla 5.28.
Monto de cuota de crédito.
Frecuencia Porcentaje
Porcentaje válido
Porcentaje acumulado
No paga a crédito 6 6.3 6.3 6.3
Entre S/1,400 - S/2,500 42 43.8 43.8 50.0
Entre S/2,500 - S/3,000 32 33.3 33.3 83.3
Entre S/3,000 - S/5,000 13 13.5 13.5 96.9
Más de S/5,000 3 3.1 3.1 100.0
Total 96 100.0 100.0
Nota: Elaboración propia.
Según se muestra en la Tabla 5.28, de los que aceptarían un crédito hipotecario, el
43.8% de los encuestados mensualmente podría pagar entre S/1,400 a S/2,500, el 33.3%
un monto entre S/2,500 a S/3,000. Luego, el 13.5% daría cuotas mensuales de entre S3,000
a S/5,000; mientras que solo el 3.1% podría depositar más de S/5,000 cada mes. El 6.3%
lo eligió del crédito.
5.1.3.4. Porcentaje de cuota inicial.
Tabla 5.29.
Porcentaje de cuota inicial.
Frecuencia Porcentaje
Porcentaje válido
Porcentaje acumulado
No paga a crédito 6 6.3 6.3 6.3
El 10% 15 15.6 15.6 21.9 El 20% 28 29.2 29.2 51.0 El 30% 33 34.4 34.4 85.4 Otroa 14 14.6 14.6 100.0
Total 96 100.0 100.0
Nota: Elaboración propia.
a 15%, 25%, 35%, 40%, 50%.
86
Según se muestra en la Tabla 5.29, quienes pagarían una inicial del 30% son el 33%
de los encuestados. A un valor menos, el 28% abonaría el 20%; mientras que el 15.6% y el
14.6% darían una cuota inicial del 10% y otros (15%, 25%, 35%, 40%, 50%).
5.1.4. Promoción de la vivienda ideal. Esta sección del cuestionario es sobre la
promoción de la vivienda ideal, que corresponde a 5 preguntas acerca de la entidad
financiera de su preferencia, servicio adicional y obsequio por parte del desarrollador
inmobiliario, el medio para conocer las ofertas inmobiliarias y tiempo de visita previa a
entrega del inmueble.
5.1.4.1. Entidad financiera para crédito.
Tabla 5.30
Entidad financiera para crédito.
Entidad financiera
Frecuencia Porcentaje
Porcentaje válido
Porcentaje acumulado
No paga al crédito 6 6.3 6.3 6.3
Banco 83 86.5 86.5 92.7 Caja Municipal 5 5.2 5.2 97.9
Cooperativa 2 2.1 2.1 100.0
Total 96 100.0 100.0
Nota: Elaboración propia.
Según se muestra en la Tabla 5.30, gran porcentaje de los encuestados (86.5%)
contaría con un banco para obtener un crédito hipotecario: Luego el 5.2% y el 2.1% lo
obtuviera con una Caja Municipal o una cooperativa, respectivamente.
87
5.1.4.2. Servicio que debería incluir el desarrollador
inmobiliario.
Tabla 5.31.
Servicio que debería incluir el desarrollador inmobiliario.
Frecuencia Porcentaje
Porcentaje válido
Porcentaje acumulado
Mudanza 6 6.3 6.3 6.3 Mantenimiento y limpieza
40 41.7 41.7 47.9
Vigilancia 35 36.5 36.5 84.4 Administración 15 15.6 15.6 100.0
Total 96 100.0 100.0
Nota: Elaboración propia.
Según se muestra en la Tabla 5.31, el 41.7% considera que el desarrollador
inmobiliario debería incluir el servicio de mantenimiento y limpieza del condominio durante
el primer año del departamento. El 36.5% cree que la vigilancia sería mejor opción, además
de la administración, con el 15.6% de elecciones. Por último, la mudanza (6.3%) es el
servicio que debería ser incluido.
5.1.4.3. Obsequio por parte del desarrollador inmobiliario.
Tabla 5.32.
Obsequio por parte del desarrollador inmobiliario.
Frecuencia Porcentaje
Porcentaje válido
Porcentaje acumulado
Cocina equipada 61 63.5 63.5 63.5
Luminarias 5 5.2 5.2 68.8 Electrodomésticos 20 20.8 20.8 89.6
Cortinas 8 8.3 8.3 97.9 Otrosa 2 2.1 2.1 100.0 Total 96 100.0 100.0
Nota: Elaboración propia.
a Domótica, buenos acabados.
Según se muestra en la Tabla 5.32, más de la mitad de los encuestados, el 63.5%,
eligieron como obsequio por parte del desarrollador inmobiliario a una cocina equipada. El
20.8% prefirió los electrodomésticos, y el 8.3% las cortinas. Algunos no se convencieron de
88
las luminarias (5.2%), pero también sugirieron que la desarrolladora debería obsequiar
domótica o solo que tenga buenos acabados.
5.1.4.4. Medio de información de vivienda ideal.
Tabla 5.33.
Medio de información de vivienda ideal.
Frecuencia Porcentaje
Porcentaje válido
Porcentaje acumulado
Internet y página web
35 36.5 36.5 36.5
Redes sociales
39 40.6 40.6 77.1
Periódicos y revistas
9 9.4 9.4 86.5
Televisión 7 7.3 7.3 93.8 Radio 5 5.2 5.2 99.0 Otrosa 1 1.0 1.0 100.0
Total 96 100.0 100.0
Nota: Elaboración propia.
a Letreros, en persona.
Según se muestra en la Tabla 5.33, la mayoría de encuestados usaría las redes
sociales para recibir y conocer las ofertas inmobiliarias. El 35% se va por el internet y
páginas web, ya que ahí también se encuentran los portales inmobiliarios. Al 9.4% le
gustaría informarse de los nuevos inmuebles mediante periódicos y revistas, y el 5.2% por
la radio. Finalmente, solo el 1% sugirió que sea por letreros o en persona.
5.1.4.5. Tiempo de anticipación para visita del inmueble.
Tabla 5.34.
Tiempo de anticipación para visita del inmueble.
Frecuencia Porcentaje
Porcentaje válido
Porcentaje acumulado
De 0-15 días 41 42.7 42.7 42.7
De 15-35 días 55 57.3 57.3 100.0
Total 96 100.0 100.0
Nota: Elaboración propia.
Según se muestra en la Tabla 5.34, el 57.3% quisiera visitar el inmueble con 15 a
35 días de anticipación y el 42.7% en los 15 días previos a la entrega de la vivienda.
89
5.2. Contrastación de hipótesis
a) Al describir el perfil de las familias del NSE A/B, se conoce al público objetivo.
Según se muestran en las Tablas 5.4, 5.5 y 5.7, se mostraron que la mayoría de
encuestados vive en un hogar de 3 a 4 personas, con el 45%. Trabaja dependientemente,
es decir, para una empresa, y abarca el 58%. Además, su ingreso familiar mensual oscila
entre S/6,000 a S/8,000, con el 29%. Por lo tanto, queda aprobada la hipótesis debido a
que ese sería el público objetivo al que los futuros proyectos inmobiliarios estarían dirigidos.
b) Al identificar las características del departamento y condominio ideal de acuerdo a las
preferencias de las familias del NSE A/B, se define el diseño del inmueble.
De acuerdo a lo mostrado en las Tablas 5.18, 5.19 y 5.20, se deduce que el
departamento que la mayoría de encuestados desearía contaría con las siguientes
características: un área de entre 55m2 a 100m2 (51%), mínimo dos habitaciones y dos
baños, tendría balcón o terraza y una sala con cocina integrada. Se concluye que queda
aprobada la hipótesis debido a que se definió el diseño del inmueble.
c) Al calcular el precio por metro cuadrado promedio que las familias del NSE A/B estarían
dispuestas a pagar por un departamento en la zona, se determina el porcentaje de
variación con el precio actual del mercado.
Actualmente el precio por metro cuadrado de una vivienda en Magdalena cuesta
alrededor de S/5,800 (USD 1,756); sin embargo, según las encuestas, las familias estarían
dispuestas a pagar más de ese monto por un inmueble (Tabla 5.26): entre S/6,000 (USD
1,818) a S/7,272 (USD 2,204) por metro cuadrado (49% de los encuestados): en promedio,
un aproximado de S/6,636 (USD 2,000) por metro cuadrado. Entonces, la diferencia sería
del 14% y queda aprobada la hipótesis debido a que se determinó la variación entre ambos
montos.
d) Al formular las estrategias de promoción que se aplicarían en las desarrolladoras
inmobiliarias, se determina la base para las campañas de comunicación y publicidad
de los futuros proyectos de edificios multifamiliares en la zona.
90
Como señaló la mayoría de la población encuestada, de acuerdo a lo mostrado en
las Tablas 5.30, 5.31, 5.32, 5.33 y 5.34, una estrategia de promoción que les parecería
interesante sería que las ofertas inmobiliarias sean publicadas en redes sociales más que
en otros medios (41% de los encuestados), prefieren acceder a un crédito hipotecario
mediante un banco (87% de los encuestados). En cuanto a la vivienda, en sí, que la cocina
esté totalmente equipada (64% de los encuestados), que se incluya el mantenimiento y
limpieza de áreas comunes y del edificio por 1 año (42% de los encuestados). Finalmente,
que la visita al proyecto entre 15 a 35 días antes de fecha de entrega (55% de los
encuestados). Por lo tanto, queda aprobada la hipótesis debido a que se determinó la base
para las campañas de comunicación y publicidad de los futuros proyectos de edificios
multifamiliares en la zona.
6. Discusión
Muchas personas desconocen el precio por metro cuadrado de las viviendas en el presente
distrito estudiado, por lo que compran inmuebles solo siguiendo sus preferencias y por lo
que creen que vale.
Si el porcentaje de personas teniendo una vivienda propia ha aumentado con el paso
de los años, podría ser que siga esa tendencia gracias a las distintas opciones para acceder
a un crédito hipotecario. Muchos no quieren estar pagando mensualmente un inmueble que
no es suyo; en ese caso, mejor ahorran para una inicial y luego lo van pagando por partes.
Numerosos ciudadanos hacen esto y, para que “se pague solo”, lo arriendan a otros que lo
necesitan. Es una buena estrategia para los que desean adquirir una vivienda nueva como
inversión.
Este procedimiento de investigación es usado por muchas empresas para realizar
estudios de mercado inmobiliario, debido a la facilidad de realización; sin embargo, el
tamaño de la muestra que emplean es más grande para tener más precisión en los
resultados y el dinero invertido es mucho mayor.
91
7. Conclusiones
Lo desarrollado a lo largo de la investigación permite llegar a las siguientes conclusiones:
Para que no existan más brechas entre la oferta y la demanda de departamentos,
es necesario conocer a los consumidores y sus preferencias. Una de las formas de llegar a
ello, y el cual se empleó en el presente trabajo, es evaluando el mercado mediante
encuestas transversales a los pobladores de los niveles socio-económicos A y B de la zona
y sus aledaños. Al mismo tiempo, se debe estar al tanto de la situación macro y micro del
país y del sector a estudiar, sobre todos los aspectos referentes a lo inmobiliario y
construcción, en general.
Los desarrolladores inmobiliarios deben conocer el perfil de las familias y su vivienda
actual, el diseño del futuro departamento que quisieran adquirir, el precio que le asocien y
el tipo de promoción que quisieran que tenga, para realizar óptimamente proyectos de
edificios multifamiliares en la zona sureste del distrito de Magdalena del Mar, destinados al
nivel socio-económico A y B.
La mayoría de las personas encuestadas son del distrito de Magdalena del Mar, sus
edades oscilan entre los 26 a 40 años, son solteras, trabajan para una empresa, su ingreso
familiar va desde los S/6,000 a S/8,000, viven con sus familiares, ya sean padres, hermanos
u otro pariente. Su hogar consta de 3 a 4 personas y viven en un departamento propio
ubicado entre el primer y el quinto piso de un edificio.
Para la población encuestada, los atributos más importantes de un inmueble son el
precio y la ubicación. Además, describen a su vivienda ideal como un departamento nuevo
localizado en los primeros pisos de un edificio multifamiliar de 6 a 10 niveles. Vivirán con 3
o 4 personas en un área que oscile entre 55 a 100 m2. Este inmueble debería contar con
mínimo dos habitaciones y baños y balcón o terraza, sala con cocina integrada,
estacionamiento, ya que la mayoría cuenta con movilidad propia. Adicionalmente, el
proyecto debería disponer de jardines o áreas verdes, estar ubicado cerca de parques y
plazas, centros laborales o clínicas y hospitales. Finalmente, como la característica más
importante señalada fue la seguridad, por lo que sería imprescindible contar con una garita
de vigilancia a la entrada del edificio. Hay que tener en cuenta que el diseño puede variar
92
dependiendo de la cantidad de personas que habitarían el inmueble y el propósito del
mismo.
Las familias de los NSE A y B de los distritos abarcados pagarían, en promedio,
alrededor de S/6,636 (USD 2,000) por m2 por un departamento. En contraste, se tiene que
el actual precio del mercado es de S/5,800 (USD 1,756) por m2, lo que significaría que las
familias podrían pagar aproximadamente un 14% adicional. El modo de pago sería al crédito
con cuotas desde el rango de S/1,400 a S/2,500 y la inicial de 30% del monto total.
De lo referido por los encuestados, los futuros proyectos se financiarían mediante
un banco y se promocionarían con más énfasis en las redes sociales, además del uso de
una página web propia y de portales inmobiliarios. Se les obsequiaría la cocina equipada y,
como servicio adicional por tiempo determinado desde la entrega del inmueble, sería el de
mantenimiento y limpieza del edificio. Por último, para que los clientes y futuros propietarios
puedan brindar sus opiniones y sugerencias con respecto al proyecto, se programarán
visitas al mismo con tiempo de anticipación de entre 15 a 35 días.
8. Recomendaciones
Estos resultados obtenidos, después de determinar un perfil de atributos que la mayor parte
de la población prefiere, no son todo lo que los ingenieros y arquitectos requieren para el
diseño definitivo de viviendas multifamiliares; ya que, es muy importante hacer estudios de
suelos, analizar el clima del lugar, la humedad, estudios de tráfico vehicular, entre otros,
para poder conseguir el diseño ideal acorde con lo que requiere el mercado y que sea
estructuralmente estable.
El estudio realizado no es totalmente definitivo para asegurar el éxito en futuros
proyectos inmobiliarios, es limitado. Para un entendimiento más detallado de las
preferencias de la población, sería necesario tener una muestra más amplia y añadir
encuestas con preguntas abiertas o entrevistas, ya que siempre habrá más atributos que
las desarrolladoras inmobiliarias no consideran para sus diseños de edificios
multifamiliares.
93
Evaluar el mercado inmobiliario cada vez que se quiera desarrollar un nuevo
proyecto, puesto que el marco/microentorno, necesidades, moda están en constante
cambio. También se puede contratar hacer el estudio a empresas externas, o, en todo caso,
emplear la información de anteriores proyectos con características similares como
referencia.
Realizar la relación que existe entre las distintas variables de estudio para
determinar en cuánto afectan las preferencias del consumidor con el diseño y precio de un
proyecto inmobiliario.
94
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102
Zillow Group (2017). Consumer housing trends report 2017. Recuperado de
https://www.zillow.com/report/2017/
103
Anexos
104
Anexo I. Actividad edificadora total en Lima Metropolitana (m2)
Nota: Recuperado de Valdivia, 2018, p. 1.
105
Anexo II. Oferta total de viviendas en Lima Metropolitana según tipo y estado
Nota: Recuperado de Valdivia, 2018, p. 6.
106
Anexo III. Oferta total de departamentos 2017 por sector urbano en Lima Metropolitana
Nota: Recuperado de Valdivia, 2018, p. 11.
107
Anexo IV. Unidades de vivienda vendidas en Lima Metropolitana 1996-2017
Nota: Recuperado de Valdivia, 2018, p. 14.
108
Anexo V. Unidades de viviendas vendidas según precio de venta (en S/) - 2017
Nota: Recuperado de Valdivia, 2018, p. 15.
109
Anexo VI. Demanda insatisfecha de vivienda por segmento en Lima Metropolitana – 2017
Nota: Recuperado de Valdivia, 2018, p. 21.
110
Anexo VII. Distrito de Magdalena del Mar. Plano estratificado a nivel de manzana por
ingreso per cápita del hogar
Nota: Recuperado de INEI, 2016.
111
Anexo VIII. Proyectos inmobiliarios en Magdalena del Mar
Nombre del proyecto Imagen referencial Fuente
Residencial Larco
Lexus Inversiones (s.f.)
Abedul
Abril Grupo Inmobiliario
(s.f.)
Bianco Parque Graña
Edificaciones Inmobiliarias
(s.f.)
112
Residencial Rutte
Inversiones Estinos (s.f.)
Paseo Parque Graña
Grupo Aurora (s.f.)
Aliaga 650
V&V Grupo Inmobiliario
(s.f.)
113
Juan de Aliaga 488
Constructora e Inmobiliaria
Pionero Tres (s.f.)
One Park
San Charbel Edificaciones
(s.f.)
Lúminor II
Inhouse Grupo Inmobiliario
(s.f.)
Edificio Praga 2
Bauen Inversiones (s.f.)
114
Hana Residencial
Wasiiki Inversiones (s.f.)
Graña 330
Armonhy Inmobiliaria (s.f.a)
Edificio Mateus
Armonhy Inmobiliaria (s.f.b)
Nota: Elaboración propia.
115
Anexo IX. Distribución de personas según NSE 2018 – Lima Metropolitana
Nota: Recuperado de Apeim, 2018, p.27.
116
Anexo X. Ingresos y gastos según NSE 2018 – Lima Metropolitana
Nota: Recuperado de Apeim, 2018, p.46.
117
Anexo XI. Distribución de gasto según NSE 2018 – Lima Metropolitana
Nota: Recuperado de Apeim, 2018, p.47.
118
Anexo XII. Educación del jefe del hogar
Nota: Recuperado de Ipsos, 2013, p.60.
119
Anexo XIII. Educación de otros miembros del hogar
Nota: Recuperado de Ipsos, 2013, p.62.
120
Anexo XIV. Ocupación del jefe del hogar
Nota: Recuperado de Ipsos, 2013, p.74.
121
Anexo XV. Principal fuente de ingreso del hogar
Nota: Recuperado de Ipsos, 2013, p.78.
122
Anexo XVI. Fuentes de ingreso del hogar de todos los miembros aportantes
Nota: Recuperado de Ipsos, 2013, p.77.
123
Anexo XVII. Distribución de NSE por zona – Lima Metropolitana
Nota: Recuperado de Apeim, 2018, p.31.
124
Anexo XVIII. Perfil de personas según NSE 2018 – Lima Metropolitana
Nota: Recuperado de Apeim, 2018, p.48.
125
Anexo XIX. Tabla probabilidad acumulada inferior para distribución normal N(0,1)
126
Anexo XX. Primera encuesta realizada como instrumento de recolección de datos
1.- ¿Qué atributo considera usted más importante?
(Escala de 1 al 4, donde 1 es menos importante y 4 más importante)
4 3 2 1
a) Ubiación
b) Precio
c) Tamaño
d)
e)
2.- ¿Cómo definiría su vivienda ideal? (Marque solo una respuesta)
a) Debe ser una casa.
b) Debe ser un departamento en edificio.
(En un solo edificio)
c) Debe ser un departamento en condominio residencial.
(2 o más edificios en área común cerrada)
* Si la respuesta es a), dar por terminada la encuesta.
3.- ¿En qué piso la situaría?
a) Del 1° al 3° b) Del 4° al 5°
c) Del 6° a más
4.- ¿Cuántas personas vivirían con usted?
a) Viviría solo b) Con 1-2 personas
c) Con 3-4 personas d) Con más de 4 personas
5.- ¿De qué tamaño quisiera que fuera su vivienda ideal?
a) 0-70m2 b) 70m2-100m2
c) Más 100m2
6.- ¿Qué ambientes y espacios de uso le gustaría que tuviera su vivienda ideal? (Múltiple respuesta)
a) Sala b) Comedor
c) Sala-Comedor d) Dormitorios
e) Baños f) Cocina
g) Lavandería h) Kitchenette
i) Sala de estar j) Dormitorio de servicio
k) Terraza l) Baño de servicio
m) Estudio n) Patio
j) Otros (especificar):
ENCUESTA
Caracteríticas / Servicios
Otro (especificar)
127
7.- ¿Qué característica consideraría más importante tener para su vivienda ideal?
(Escala de 1 al 4, donde 1 es menos importante y 4 más importante)
4 3 2 1
a) Privacidad
c) Seguridad
b) Comodidad
d) Acceso
e)
8.- ¿Qué servicios considera más importante para su vivienda actual?
(Escala de 1 al 4, donde 1 es menos importante y 4 más importante)
4 3 2 1
a) Estacionamientos
b) Jardines y áreas verdes
c) Piscina
d) Salas de usos mútiples
e) Gimnasio
f) Sala de niños
g) Cafetería, comedor
h) Zona BBQ
i) Sauna
j) Lavandería
k) Otros (especificar):
9.- ¿Qué servicios considera más importantes tener cerca de su vivienda ideal?
(Escala de 1 al 4, donde 1 es menos importante y 4 más importante)
4 3 2 1
a) Plazas y parques
b) Clínicas y hospitales
c) Centros culturales
d) Centros comerciales
e) Bancos
f) Supermercados
g) Cines y teatros
h) Bibliotecas
i) Otros (especificar):
10.- ¿Qué medio de transporte utiliza con más frecuencia?
a) Transporte Particular b) Público tradicional
c) Metropolitano d) Metro de Lima
11.- ¿Cuánto pagaría por su vivienda ideal? (US$)
a) Menos de 100,000 b) Entre 100,000 - 150,000
c) Entre 150,000 - 200,000 d) Más de 200,000
12.- ¿Cuál sería el modo de pago?
a) Al contado b) Al crédito
* Si la respuesta es a), pasar a la pregunta 15.
Otro (especificar)
128
13.- ¿Cuál sería el monto de la cuota del crédito? (US$)
a) Menos de 400 b) Entre 400 - 600
c) Entre 600 - 800 d) Más de 800
14.- ¿Cuál porcentaje de adelanto usted abonaría?
a) 10% b) 15%
c) 20%
15.- ¿Con cuál entidad bancaria preferiría obtener el crédito? (Marque solo una respuesta)
a) Banco de Crédito b) Banco Scotiabank
c) Banco Interbank d) Banco Continental
e) Banco Pichincha f) Otro (especifique):
16.- ¿Qué servicio le gustaría que el desarrollador inmobiario incluya en la entrega o primeros años de
su vivienda ideal?
a) Mudanza b) Mantenimiento y Limpieza
c) Vigilancia d) Administración
e) Otros
17.- ¿Qué obsequio le gustaría recibir de parte del desarrollador inmobiliario? (Marque solo una respuesta)
a) Cocina equipada b) Closet para habitación
c) Lavadora d) Juego de comedor
e) Otro (especifique):
18.- ¿Por cúal medio le gustaría informarse sobre su vivienda ideal? (Marque solo una respuesta)
a) Internet y página web d) Redes sociales
b) Periódicos y revistas e) Televisión
c) Radio f) Otro:
19.- ¿Cuántas viviendas como máximo deberían haber en el proyecto inmobiliario?
a) Menos de 20 b) Entre 20 - 40
c) Más de 40
20.- ¿Le gustaría visitar su vivienda ideal mientras se esté construyendo?
a) Si b) No
1.- Sexo
Masculino Femenino
2.- Edad
28-40 años 40-55 años
DATOS DEL ENCUESTADO
129
3.- Estado civil
Soltero(a) Casado(a) Viudo(a)
Conviviente Separado(a)
4.- Situación laboral
Independiente Pensionista
Dependiente Desempleado
Estudiante Profesión:
5.- Ingreso mensual
Menos de S/ 2,000 Entre S/ 2,000 - S/ 3,000
Entre S/ 3,000 - S/ 4,000 Entre S/ 4,000 - S/ 5,000
Más de S/ 5,000
6.- Usted vive con
Cónyugue Familiares
Hijos solteros Amigos
Hijos casados Solo
7.- Número de personas que viven con usted
1 a 2 personas 3 a 4 personas
5 a 6 personas Mas de 6 personas
8.- La vivienda que ocupa es
a) Propia Urbanización - Distrito:
Casa Departamento
b) Alquilada Urbanización - Distrito:
Casa Departamento
N° de piso
Si la respuesta fue a), dar por terminada la encuesta; caso contrario, continúe con la siguiente pregunta.
9.- Renta mensual
Menos de S/ 1,000 Entre S/ 1,000 - S/ 1,500
Entre S/ 1,500 - S/ 2,000 Entre S/ 2,000 - S/ 2,500
Más de S/ 2,500
130
Anexo XXI. Ficha de validación de instrumento
UNIVERSIDAD SAN IGNACIO DE LOYOLA
FACULTAD DE INGENIERÍA
CARRERA DE INGENIERÍA CIVIL
CARTA DE VALIDACIÓN DEL INSTRUMENTO
Yo, _____________________________________________, con DNI N°
__________________, C.I.P. N° ___________________ por medio de la presente hago
constar que he leído y evaluado el instrumento de recolección de datos correspondiente a
la investigación de tesis titulada “EVALUACIÓN DEL MERCADO INMOBILIARIO PARA
EL DISEÑO DE FUTUROS PROYECTOS DE EDIFICIOS MULTIFAMILIARES DE LOS
SECTORES A Y B EN LA ZONA SURESTE DEL DISTRITO DE MAGDALENA DEL MAR,
AÑO 2019”, presentado por la Srta. CAROLIN GISLENE GARCIA VILLACORTA, con DNI
N° 47706321, como requisito para obtener el Título de Ingeniero Civil, en la Universidad
San Ignacio de Loyola, el cual apruebo en calidad de validador, cuya calificación es del
_______ % con el nivel de validez __________________.
Valores del nivel de validez del cuestionario:
Profesión: ___________________________________________________________
Lugar de trabajo: ______________________________________________________
Cargo que desempeña: _________________________________________________
Fecha: ___________________ Firma: ______________________________
% Niveles de Validez
91-100 Excelente
81-90 Muy Bueno
71-80 Bueno
61-70 Regular
51-60 Deficiente
131
Anexo XXII. Encuesta corregida como instrumento de recolección de datos
1.- ¿Cuánta importancia le da usted a cada atributo?
(Escala de 1 al 4, donde 1 es menos importante y 4 más importante)
4 3 2 1
a) Ubicación
b) Precio
c) Tamaño
d)
e) Servicios o áreas comunes
f)
2.- ¿Cómo definiría su vivienda ideal? (Marque solo una respuesta)
a) Debe ser un departamento ubicado en un solo edificio multifamiliar.
b) Debe ser un departamento ubicado en un condominio residencial.
(2 o más edificios en área común cerrada)
3.- ¿Compraría usted una vivienda nueva o usada?
a) Nueva b) Usada
4.- ¿En qué piso le gustaría vivir?
a) Del 1° al 5° b) Del 6° al 10°
c) Del 11° a más
5.- ¿Cuántas personas vivirían con usted?
a) Viviría solo b) Con 1-2 personas
c) Con 3-4 personas d) Con más de 4 personas
6.- ¿De qué tamaño quisiera que fuese su departamento?
a) 0-55m2 b) 56m2-100m2
c) 101m2-120m2
7.- ¿Qué cantidad de ambientes le gustaría tener en su departamento?
a) Dormitorios b) Baño de servicio
c) Baños d) Dormitorio de servicio
e) Otros (especificar):
Instrucciones: La presente encuesta busca conocer al ciudadano, su hogar, vivienda y sus necesidades para un nuevo
proyecto inmobiliario; de este modo, se podrá estudiar el mercado inmobiliario actual de la zona sureste del distrito de
Magdalena del Mar. Por favor, complete cada pregunta de acuerdo a lo indicado.
ENCUESTA
Fachada y acabados
Otro (especificar):________________
132
8.- ¿Qué espacios o ambientes adicionales le gustaría tener? (Múltiple respuesta)
a) Sala con cocina integrada
b) Balcón o terraza
c) Sala de estudio
d) Sala de estar
e) Patio
f) Otros (especificar):
9.- ¿Qué característica consideraría más importante tener para su departamento?
(Escala de 1 al 4, donde 1 es menos importante y 4 más importante)
4 3 2 1
a) Privacidad
c) Seguridad
b) Espacioso
d) Acceso a avenidas principales
e)
10.- ¿Qué servicios considera más importante para su vivienda ideal?
(Escala de 1 al 4, donde 1 es menos importante y 4 más importante)
4 3 2 1
a) Estacionamientos
b) Jardines y áreas verdes
c) Piscina
d) Salas de usos mútiples
e) Gimnasio
f) Sala de niños
g) Cafetería, comedor
h) Zona de parrillas
i) Sauna
j) Lavandería
k) Espacio para mascotas
l) Cine
m)
11.- ¿Qué servicios considera más importantes tener cerca de su vivienda ideal?
(Escala de 1 al 4, donde 1 es menos importante y 4 más importante)
4 3 2 1
a) Plazas y parques
b) Centro laboral
c) Instituciones educativas
d) Clínicas y hospitales
e) Centros culturales
f) Centros comerciales
g) Bancos
h) Supermercados
i) Cines y teatros
j) Bibliotecas
k) Otro (especificar):________________
Otro (especificar):________________
Otro (especificar):________________
133
12.- ¿Qué medio de transporte utiliza con más frecuencia? (Marque solo una respuesta)
a) Movilidad propia b) Público tradicional
c) Metropolitano d) Metro de Lima
e) Otro (especifique):
13.- ¿Cuánto pagaría por su vivienda ideal?
a) Menos de S/400,000 b) Entre S/400,001 - S/600,000
c) Entre S/600,001 - S/770,000 d) Más de S/770,001
14.- ¿Cuál sería el modo de pago?
a) Al contado b) Al crédito
* Si la respuesta es a), pasar a la pregunta 18; caso contrario, continúe con la siguiente pregunta.
15.- ¿Cuál sería el monto de la cuota del crédito que usted podría pagar?
a) Entre S/1,400 - S/2,500 b) Entre S/2,501 - S/3,000
c) Entre S/3,001 - S/5,000 d) Más de S/5,001
16.- ¿Cuánto podría dar usted de cuota inicial del precio del departamento?
a) El 10% b) El 20%
c) El 30% d) Otro (especifique):
17.- ¿De cuál entidad financiera preferiría obtener el crédito? (Marque solo una respuesta)
a) Banco b) Caja Municipal
c) Cooperativa d) Otro (especifique):
18.- ¿Qué servicio le gustaría que el desarrollador inmobiario incluya en el primer año de su
vivienda ideal? (Marque solo una respuesta)
a) Mudanza b) Mantenimiento y Limpieza
c) Vigilancia d) Administración
e) Otros
19.- ¿Qué obsequio le gustaría recibir de parte del desarrollador inmobiliario? (Marque solo una respuesta)
a) Cocina equipada b) Luminarias
c) Electrodomésticos d) Cortinas
e) Otro (especifique):
20.- ¿Por cúal medio le gustaría informarse sobre su vivienda ideal? (Marque solo una respuesta)
a) Internet y página web d) Redes sociales
b) Periódicos y revistas e) Televisión
c) Radio f) Otros:
21.- ¿Cuántos pisos debería tener el edificio donde se ubique su departamento?
a) Menos de 5 pisos b) Entre 6 a 10 pisos
c) Más de 11 pisos
134
22.- ¿Con cuánto tiempo de anticipación le gustaría hacer una visita previo a la entrega de su inmueble?
a) De 0 - 15 días b) De 16 - 35 días
1.- Sexo
Masculino Femenino
2.- Edad
26-40 años 41-55 años
3.- Estado civil
Soltero(a) Casado(a) Viudo(a)
Conviviente Separado(a)
4.- Situación laboral
Independiente (negocio propio) Pensionista
Dependiente (empleado) Desempleado
Estudiante
5.- Ingreso familiar mensual
Menos de S/ 4,000 Entre S/ 4,001 - S/ 6,000
Entre S/ 6,001 - S/ 8,000 Entre S/ 8,001 - S/ 10,000
Más de S/ 10,001
6.- Usted vive con
Cónyugue Familiares
Hijos solteros Amigos
Hijos casados Solo
7.- Número de personas que viven con usted
0 a 2 personas 3 a 4 personas
5 a 6 personas Mas de 6 personas
DATOS DEL ENCUESTADO
Más de 56 años
135
8.- La vivienda que ocupa es
a) Propia Distrito:
Casa Departamento
N° de piso
b) Alquilada Distrito:
Casa Departamento
N° de piso
Si la respuesta fue a), dar por terminada la encuesta; caso contrario, continúe con la siguiente pregunta.
9.- Renta mensual
Entre S/ 1,500 a S/2,000 Entre S/ 2,001 - S/ 2,500
Entre S/ 2,501 - S/ 3,000
136
Anexo XXIII. Carta validada I
137
Anexo XXIV. Carta validada II
138
Anexo XXV. Carta validada III
139
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pro
yecto
s d
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ios
mu
ltifam
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s
Pro
ble
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d
el
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ale
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01
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ento
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inio
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s
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los
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pra
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s
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mu
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s
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zon
a sure
ste
d
el
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ale
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añ
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20
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s
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art
am
ento
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o
en
la
zon
a
sure
ste
d
el
dis
trito
de
Magd
ale
na
del
Mar,
añ
o 2
01
9?
d)
¿Q
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d
e
pro
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an
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las
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pro
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s d
e e
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iliare
s e
n
la
zon
a
sure
ste
d
el
dis
trito
de
M
agd
ale
na d
el M
ar,
añ
o 2
01
9?
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s
es
pe
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ico
s:
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Descri
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s
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am
ento
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fere
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n
deb
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an
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licar
las
desarr
ollad
ora
s
inm
ob
iliari
as
para
qu
e la
s fam
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el N
SE
A/B
pu
ed
an
con
ocer
los
futu
ros
pro
yecto
s
de
edific
ios m
ultifam
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s en la
zon
a
sure
ste
d
el
dis
trito
de
Magd
ale
na
del M
ar.
Hip
óte
sis
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s:
a)
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el
perf
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e
las
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el N
SE
A/B
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al pú
blic
o o
bje
tivo.
b)
Al
iden
tificar
las
cara
cte
rísticas
del
dep
art
am
ento
y
con
dom
inio
id
eal
de
acu
erd
o
a
las
pre
fere
ncia
s d
e l
as f
am
ilias d
el
NS
E A
/B, se d
efin
e e
l dis
eñ
o d
el
inm
ueb
le.
c)
Al c
alc
ula
r el pre
cio
por
metr
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cu
adra
do
pro
med
io
qu
e
las
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ilias
del
NS
E A
/B
esta
rían
dis
pu
esta
s
a
pag
ar
por
un
d
ep
art
am
ento
en
la
zon
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dete
rmin
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je
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n c
on e
l pre
cio
actu
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el
merc
ad
o.
d)
Al fo
rmula
r la
s e
str
ate
gia
s d
e
pro
moció
n q
ue s
e a
plic
arí
an
en
la
s
desarr
olla
dora
s
inm
obili
ari
as,
se
dete
rmin
a
la
base
para
la
s
cam
pañ
as
de
com
unic
ació
n
y
pu
blic
idad
d
e
los
futu
ros
pro
yecto
s
de
edific
ios
mu
ltifam
iliare
s
en
la
zon
a.
Ind
ep
en
die
nte
: IN
ST
RU
ME
NT
OS
Merc
ad
o
inm
obili
ari
o
- E
ncu
esta
s m
ed
iante
cu
estion
ari
os s
em
i-estr
uctu
rad
os c
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pre
gu
nta
s c
err
ad
as
con a
lgu
nas
respu
esta
s a
bie
rtas,
valo
res d
icotó
mic
os y
polit
óm
icos.
TÉ
CN
ICA
S
- M
uestr
eo
pro
babilí
stico y
ale
ato
rio s
imp
le.
- R
ecole
cció
n d
e
dato
s m
edia
nte
encu
esta
s
transvers
ale
s.