ETUDE INVESTISSEMENTS GRAND PARIS 2018 GRAND PARIS … · Grand Paris sera la construction du Grand...

InvestmentAsset Management

ETUDE INVESTISSEMENTS GRAND PARIS 2018

GRAND PARIS ET IMMOBILIER

RÉSIDENTIEL

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Colliers International Investment & Asset Management

INTRODUCTION

L’immobilier résidentiel quelque peu délaissé par les investisseurs institutionnels au début des années 2000, en raison de la faiblesse des rendements offerts, retrouve depuis deux ans, avec la baisse généralisée des taux de rendement un attrait aux yeux des investisseurs. En effet, il reste une classe d’actifs particulièrement résiliente, privilégiée pour la stabilité de ses rendements même s’ils restent limités.

Mais le secteur résidentiel peut-il encore offrir une perspective de hausse de la valeur en capital, notamment dans l’agglomération parisienne où les prix ont connu une hausse quasi continue depuis plus de 15 ans ?

Dans l’agglomération parisienne telle que nous la connaissons, il semble difficile de répondre par l’affirmative. Mais telle qu’elle sera redessinée par le projet du Grand Paris et le Grand Paris Express, les opportunités nous semblent tout autres.

Après un rappel des grandes étapes et des objectifs du Grand Paris, nous verrons quels seront les principaux impacts de ce projet sur le logement, avant d’étudier plus en détail quatre villes identifiées par nos analyses. Quel est leur potentiel de création de valeur ? Et quel est leur attrait dans le cadre d’une stratégie d’investissement résidentiel ?

Le but de cette étude est d’identifier certaines villes où les marchés immobiliers bénéficieront tout particulièrement du Projet du Grand Paris et de l’arrivée de gares du Grand Paris Express. Des villes où les projets à venir amélioreront ou renforceront l’attractivité économique des communes avec une amélioration de la desserte en transport en commun, offriront également un développement important de nouveaux logements.

INTRODUCTION

3

GRAND PARIS ET IMMOBILIER

RÉSIDENTIEL

SOMMAIRE

LE GRAND PARIS

A. Les objectifs 4B. Le processus 4C. Le calendrier 6D. Les impacts 7E. Les Jeux Olynpiques de 2024 7

LE GRAND PARIS ET LE LOGEMENT

A. Le logement dans l'agglomération parisienne 8B. La Métropole du Grand Paris 10C. Les Contrats de Développement Territorial 11D. Les critères de sélection 12

QUATRE VILLES À SUIVRE

A. Synthèse des quatre villes sélectionnées 14B. Evolutions attendues sur ces villes demain 15C. Conclusions 23

POTENTIEL DE CRÉATION DE VALEUR SUR CES QUATRE VILLES

A. Impact historique de l'implantation d'une gare sur une ville ou un quartier 24B. Synthèse des variations des Dix dernières années 25C. Rentabilité brute 26

ÉVALUATION DE LA RENTABILITÉ D'UN INVESTISSEMENT RÉSIDENTIEL DANS CES QUATRE VILLES

A. Hypothèses Générales 27B. Investissement en localisation Core en Banlieue Ouest 27C. Investissement au sein des quatre villes sélectionnées 28

CONCLUSION

ANNEXES

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Ce projet de grande envergure, le plus important d’Europe, concerne toute une région. Il trouve ses fondations dans des piliers très spécifiques :

• Décentraliser et dédensifier Paris vers son environnement proche, soit 123 communes sur les trois départements limitrophes à Paris (Hauts-de-Seine, Seine-Saint-Denis et Val-de-Marne) et sept communes des départements voisins (Essonne et Val d’Oise).• Créer des zones d’aménagements multimodaux spécifiques (clusters) à des secteurs d’activités tels que la santé ou l’aéronautique favorisant les connexions entre les acteurs de même industrie.• Favoriser la création de nouveaux trajets moins longs et plus directs entre lieu de vie et lieu de travail ainsi que l’accès aux aéroports à travers un réseau de transports en commun qui sera doublé en 15 ans.• Réussir le pari de lier les racines culturelles et historiques de la ville, atouts majeurs de Paris à l’étranger et les défis de demain mettant une nouvelle fois Paris et sa région au centre des attentions (comme les Jeux Olympiques 2024).• Lutter contre l’augmentation des prix grâce à l’abondance de l’offre immobilière.• Transformer Paris et sa banlieue proche en « Métropole Grand Paris ».

En tant que Ville Monde, Paris doit construire des logements et améliorer son offre de transports, entre sa banlieue et le centre, et de banlieue à banlieue afin de faire bénéficier celle-ci du rayonnement de Paris.

LE GRAND PARIS

A. LES OBJECTIFS

LE GRAND PARIS

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Ce réseau automatique long de 205 km comptera 68 nouvelles gares, réparties entre 4 nouvelles lignes (15, 16, 17 et 18) et l'extension de la ligne 14, pour 2 millions de passagers estimés chaque jour.

Entre 2019 et 2030, durée du chantier du Grand Paris Express, de nouvelles centralités vont se développer. Le futur réseau traversera 68 gares sur de nombreuses communes, chacune bénéficiant d’une zone d’influence immédiate d’un rayon de 800m, et desservira alors près de 165.000 entreprises.

L’élément central de la construction de cette Métropole Grand Paris sera la construction du Grand Paris Express.

B. LE PROCESSUS

Autour de ces nouveaux quartiers de gares, devraient être construits 70.000 logements par an jusqu’en 2050 (contre 40.000 actuellement) et à terme un objectif de 1 million de logements supplémentaires. Toutes les gammes de logements, du social au libre en passant par l’intermédiaire et les résidences services, seront couvertes.

L’objectif étant de répondre à la hausse de la population francilienne (13 millions en 2030 contre 12 en 2014) et d’assurer une meilleure fluidité du marché immobilier résidentiel (réduisant ainsi les inégalités). Mais également de proposer des logements bénéficiant d’une véritable accessibilité en transports en commun vers Paris ainsi que de banlieue à banlieue.

CEA Saint-Aubin

15

17

16

18

VersaillesChantiers Champigny

Centre

Le Mesnil-Amelot

Trianglede Gonesse

Noisy-Champs

Clichy-Montfermeil

2030

17

CEA Saint-Aubin 18

Trianglede Gonesse

Le BourgetAéroport

Aéroport d’Orly

2027

14

Olympiades

Saint-DenisPleyel

Le BourgetAéroport

Le BourgetRER

Noisy-Champs

Pont deSèvres

Clichy-Montfermeil

1617

15

14Aéroport d’Orly

2024

Mairie de St-Ouen14

St-Lazare

2020-2021

2020 Modification réseaux Villes désservies

Prolongement de la ligne 14 Clichy-la-Garenne, Saint-Ouen


Prolongement de la ligne 14Saint-Denis, Le Kremlin Bicêtre, Villejuif,

Chevilly Larue, Thiais, Rungis, Orly

Création de la ligne 15 Sud

Noisy-le-Grand, Neuilly-sur-Marne,

Champigny-sur-Marne, Saint Maur,

Créteil, Vitry-sur-Seine, Villejuif, Arcueil,

Bagneux, Châtillon, Montrouge,

Vanves, Clamart, Issy-les-Moulineaux,

Boulogne-Billancourt

Création des lignes 16 & 17

Clichy-sous-Bois, Sevran, Aulnay, le

Blanc-Mesnil, le Bourget, la Courneuve,

Saint-Denis


Création de la ligne 18Saclay, Orsay, Massy-Palaiseau, Chelle,

Saint-Denis, Aéroport Roissy-CDG

Prolongement de la ligne 17 Gonesse


Prolongement de la ligne 15

Saint-Cloud, Suresnes, Rueil-

Malmaison, Nanterre, Bois-Colombes,

Bécon-les-Bruyères, Gonesse,

Aubervilliers, Drancy, Bobigny, Bondy,

Rosny-sous-Bois, Fontenay-sous-Bois,

Nogent-sur-Marne, Le Perreux-sur-

Marne

Prolongement de la ligne 16 Chelles

Prolongement de la ligne 17 Roissy, Le MAsnil-Amelot

Prolongement de la ligne 18 Versailles, Saint-Quentin-en-Yvelines

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A l’heure où nous rédigeons cette étude, c’est entre 2020 et 2030 que les principales avancées du Grand Paris Express verront progressivement le jour selon le calendrier indicatif suivant :

C. LE CALENDRIER

LE GRAND PARIS

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Le logement ne sera qu’une des composantes de ces nouveaux quartiers développés autour des gares du Grand Paris Express. En effet, ceux-ci auront de multiples fonctionnalités : logements et activité économique, pôles universitaires et équipements culturels. Le but étant de décentraliser Paris et de ne pas tomber dans l’écueil de villes dortoirs en rééquilibrant les territoires entre Paris et

Les Jeux Olympiques 2024 auront un effet fédérateur sur le Grand Paris, en effet la signature de Paris comme ville hôte n’est pas celle de Paris intra-muros, mais bien celle du Grand Paris.

Les Jeux Olympiques 2024 viendront renforcer l’effet Grand Paris en renforçant le développement de certaines zones, notamment le nord avec le village olympique qui sera situé à Saint-Denis Pleyel et le centre de presse au parc d’exposition du Bourget. Dans un premier temps cela garantira l’amélioration de l’attractivité de ce secteur et dans un second temps ces infrastructures auront une nouvelle vie à travers leur reconversion en logement et locaux tertiaires (pépinières de Start-up, ateliers, etc.).

De plus, une dizaine de sites des Jeux seront placés le long du réseau du Grand Paris Express. Cette échéance viendra assurer les avancées du chantier et le respect du calendrier.

Du fait du changement rapide (quinze années de chantier sur l’ensemble du réseau Grand Paris Express), de

les autres communes d’Ile-de-France.Ainsi émergeront quelques nouveaux territoires, avec des cœurs de cible dits d’avenir, comme le Campus Science et Santé à Villejuif ou le plateau de Saclay qui fait le pari de la recherche et du développement.

Mais aujourd’hui dans les trois quarts des gares du futur Grand Paris, peu d’acquéreurs ont anticipé l’arrivée future d’infrastructures de transports lors de leurs projets immobiliers. Les prix autour des futures gares n’ont donc pas encore connu de hausse notable.

Mais il faudra tout de même rester vigilant sur une éventuelle surabondance d’offres de programmes intermédiaires et de son impact négatif sur ces marchés.

D. LES IMPACTS

E. LES JEUX OLYMPIQUES DE 2024

nombreuses villes verront leur attractivité et leur intégration à la métropole francilienne renforcée. En effet, l’ajout de moyens de transports reliant ces villes autrefois excentrées à l’ensemble de l’agglomération parisienne favorisera la demande de logements. Toutefois, les experts du marché d’Ile-de-France

considèrent que les prix ne connaitront une réelle augmentation que lorsque les gares seront opérationnelles. C’est donc dans l’optique d’une hausse de la valeur en capital à terme que ces zones qui connaitront de profonds changements doivent être appréhendées.

Plan des sites prévus pour les Jeux Olympiques de Paris 2024

La signature de Paris comme ville hôte n’est pas celle de Paris intra-muros, mais bien celle du Grand Paris.

Les prix autour des futures gares n’ont donc pas encore connu de hausse notable.

Métropoles mondiales Densité de population

PARIS (unité urbaine de Paris) 3 747 hab./km²

NEW YORK (grand New York) 1 096 hab./km²

LONDRES (aire urbaine de Londres) 1 130 hab./km²

MOSCOU (Moscou Capitale Region) 1 005 hab./km²

TOKYO (grand Tokyo) 4 553 hab./km²

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L’agglomération parisienne a aujourd’hui une des densités urbaines les plus fortes au monde et bénéficie également d’une croissance démographique forte.

En matière de comparaison, des agglomérations urbaines comme New York, Londres ou Moscou ont des densités inférieures à l’agglomération parisienne. Les villes du Japon comme Tokyo sont en revanche nettement plus denses que le reste des agglomérations mondiales.

Le nombre de logements livrés reste en-deçà des besoins identifiés depuis une vingtaine d’années.

Depuis 2008, comme le montre le graphique ci-contre (données Notaires), les prix n’ont finalement que peu fléchi. Aujourd’hui, les estimations prévoient un nouveau record de prix dans Paris, à 8.940 €/m² au 3ème trimestre 2017.

La hausse des prix dans la Capitale aura, par ricochet, un impact haussier sur sa périphérie comme le démontre le graphique ci-dessous (données Notaires) avec les prix en première couronne.

Compte-tenu de la forte croissance des prix à Paris, puis en première couronne, principalement due à la faiblesse du foncier disponible, une partie de la population a été contrainte à s’éloigner de plus en plus pour trouver des logements à des prix abordables.

En conséquence, la deuxième couronne a connu une forte augmentation de sa population, à titre d’exemple : Argenteuil dans le Val d’Oise a gagné près de 7,5% de population de 2006 à 2015 et Meaux en Seine et Marne en a gagné près de 10% sur la même période.

Les villes de première couronne ont continuées de croitre démographiquement mais à un rythme nettement moins fort que les villes de deuxième couronne : +0,6% à Levallois-Perret, +0,2% pour Vincennes.

Projection du prix au m² des appartements anciens à Paris

LE GRAND PARIS ET LE LOGEMENT

LE LOGEMENT

A. LE LOGEMENT DANS L'AGGLOMÉRATION PARISIENNE

Comme nous l’avons vu, un des buts du Grand Paris est de transformer Paris et sa banlieue proche en « Métropole Grand Paris », dans laquelle le logement joue un rôle clé.

5.500 €

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6.000 €

6.500 €

7.000 €

7.500 €

8.000 €

8.500 €

9.000 €

9.500 €

20172016201520142013201220112009 201020082007

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6.020 €

8.460 €

Date de la vente (mois et année)

7.880 €

8.940 €

Projectionjanv. 20189.190 €/m²

Prix au m²

Source : Base BIEN - Notaires Paris - Île-de-France

Prix au m²

9

Une part importante de la population de l’Ile-de-France connait donc un éloignement de plus en plus important entre lieu de vie et lieu de travail, alors qu’il n’y a pas eu au cours des dernières décennies de véritable évolution des transports reliant le reste de l’Ile-de-France à Paris, ni dans les liaisons de banlieue à banlieue.

Des lignes comme le RER A sont saturées, car les flux domicile-travail convergent majoritairement vers Paris et densifient ces axes de transition. Certaines zones de l’Ile-de-France manquent quant à elles d’accessibilité.

C’est notamment pour répondre à cette problématique que le projet du Grand Paris a été conçu.

Evolution du prix au m² des appartements anciens en Petite Couronne

Evolution du prix au m² desappartements anciens en Grande Couronne

2.000 €

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2.500 €

3.000 €

3.500 €

4.000 €

4.500 €

5.000 €

5.500 €

6.000 €

20172016201520142013201220112009 201020082007

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4.230 €

5.450 €

Date de la vente (mois et année)Hauts-de-Seine

5.610 €

5.120 €

Projectionjanv. 20189.190 €/m²

4.590 €4.450 €/m²4.490 €

3340 € 3.370 €3.180 €/m²

2.740 €3.110 €

3.500 €

4.070 €4.410 €

4.220 €/m²

Petite Couronne Val-de-Marne Seine-Saint-DenisSource : Base BIEN - Notaires Paris - Île-de-France

Prix au m²

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2.500 €

3.000 €

3.500 €

4.000 €

20172016201520142013201220112009 201020082007

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3.260 €

3.930 €

Date de la vente (mois et année)

3.590 €

3.800 €Projectionjanv. 20183.710 €/m²

2.890 €/m²

3.000 €

2.710 €2.890 €

2.860 €

2.520 € 2.520 €/m²2.550 €/m²

2.460 € 2.630 €

3.170 €

2.710 €

Yvelines Grande Couronne Seine-et-Marne EssonneSource : Base BIEN - Notaires Paris - Île-de-France

Prix au m²

200.000

200.000

0

400.000

600.000

800.000

1.000.000

0 400.000 600.000 800.000 1.000.000 1.200.000 1.400.000

m² de logement

m² d’activités

Pont Cardinet

Porte de Clichy

Les Agnettes

Mairie de St-Ouen

Mairie d’Aubervilliers

Val de FontenayRosny Bois Perrier

Bagneux M4Le Vert de Maisons

Bry Villiers Champigny Aulnay

Sevran-Livry

ChellesCEA

Saint-Aubin

PalaiseauAéroport

d’Orly

Les Ardoines

Le BourgetAéroport

Pont de Bondy

Le Blanc-Mesnil

Arcueil-CachanChampigny-Centre

Les Grésillons

AntonypôleBobigny Pablo Picasso

BondyLe Perreux

Nogent

Saint-Ouen RER C

Bois Colombes

Clichy-Montfermeil

Vitry Centre

Villejuif Louis AragonSaint-Maur Créteil

SevranBeaudottes Chevilly

‘‘3 communes’’

Versailles Chantiers

Saint-Quentin EstMassy-Palaiseau

Trianglede Gonesse

SatoryOrsay GIFMassy Opéra

Bécon-les-Bruyères

Pont de Sèvres

Saint-Denis Pleyel

Parc des Expositions

Stade de France

Châtillon-Montrouge

Créteil l’Echat

La Courneuve-Six Routes

Fort d’Issy/Vanves/ClamartNoisyChamps

Rueil-Suresnes‘‘Mont-Valérien’’

Nanterre La Boule

Fort d’Aubervilliers

Bobigny-Drancy

Le Bourget RER

Saint-Cloud TransilienVillejuif Institut G. Roussy

Aéroport CDG (T2)

Kremlin-Bicêtre Hôpital

Pont de Rungis

M.I.N.Porte de Thiais

Issy RER

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LE LOGEMENT

La Métropole du Grand Paris regroupera 130 communes, soit 814 km², 7 millions d’habitants et 4 millions d’emplois. Ses deux premières compétences sont l’aménagement de l’espace métropolitain et la politique locale de l’habitat.

Aujourd’hui, la future Métropole du Grand Paris recouvre des situations diverses en matière de logement. Compte tenu du rôle clé joué par les quartiers des gares dans celle-ci, cette diversité pourra être mise en valeur en comparant les quartiers des futures gares du Grand Paris Express.

Tous les quatiers du GPE sont aujourd’hui organisés autour d’une mixité fonctionnelle, mais celle-ci revêt des niveaux d’intensité différents, comme l’illustre le graphique ci-contre.

Aujourd’hui, une majorité de quartiers de gare présente un total de surfaces bâties dédié au logement supérieur à celui des surfaces d’activités comme Bondy, Saint-Cloud, Chelles ou Villejuif Louis Aragon. La majorité des quartiers de gare sont donc des zones à prépondérance résidentiel.

Quelques quartiers de gares comportent autant de surfaces bâties dédiées au logement qu’aux activités comme ceux de Villejuif Gustave Roussy, Le Bourget RER ou le Blanc Mesnil. Et très peu de quartiers de gare sont dominés par l’activité tertiaire, notamment les quartiers d’aéroports.

B. LA MÉTROPOLE DU GRAND PARIS

Les quartiers de gare ne seront pas tous concernés par de profondes mutations. Ainsi dans des quartiers majoritairement résidentiels existants et bien établis comme Saint-Cloud, Bois-Colombes ou Saint-Maur Créteil, c’est à peine 1% du territoire qui est concerné par de nouveaux projets.

En revanche, certaines zones vont connaitre des changements majeurs. Leur marché résidentiel va se modifier et connaitre de nouveaux développements du fait du nombre de projets de logement prévus. Le développement

d’activités tertiaires contribuera à donner un équilibre à ces quartiers et leur desserte en transport en commun sera considérablement améliorée ou renforcée.

Mais comment identifier plus précisément ces zones ?

Pour connaitre de façon plus fine les évolutions à venir dans les différentes zones, il faut étudier les contrats de développement territorial (CDT) signés entre l’Etat et les communes qui détaillent les projets propres aux communes.

(Deux quartiers de gare ne figurent pas sur le graphique en raison des très importantes surfaces de logements (Maison Blanche Paris 13ème) et d'activités (Nanterre la Folie) qu'ils comportent. Source : DGI au 1er janvier 2016 pour Paris, 1er janvier 2013 pour les Hauts-de-Seine, le Val-de-Seine et le Val-d'Oise et les quartiers de gare hors MGP & 1er janvier 2015 pour la Seine-Saint-Denis.

Positionnement de 68 quartiers de gare en fonction des surfaces bâties d'activités et de logement (en m²)

11

C. LES CONTRATS DE DÉVELOPPEMENT TERRITORIAL (CDT)

Nom

Nom

Nom*

Nom

Nom du CDT (label)

Chaque CDT possède sa propre couleurainsi que son étiquette nominative

Contrat de développement territorial

Schéma de développement territorial

Accord-cadre signéCDT validé

CDT signé

Cluster de la ville durableVallée scientifique de la Bièvre

Paris - Saclay

Champs-sur-Marne

Noisy-le-Grand

Chelles

Montfermeil

Livry-Gargan

Bondy

Noisy-le-Sec

Bobigny

Drancy

Dugny

Le BourgetLa Courneuve

StainsVilleta-neuseEpinay-sur-Seine

Asnières-sur-Seine

Gennevilliers

Colombes

Courbevoie

Puteaux

Nanterre

Suresnes

Bois-Colombes

La Garenne-Colombes

Rueil-Malmaison

Pierrefitte-sur-

Seine

Saint-Denis

Saint-Ouen

Pantin

Aubervilliers

Romainville

Montreuil

Alfortville

Vitry-sur-SeineVillejuifCachan

Bagneux

Malkoff

VanvesIssy-les-Moulineaux

Boulogne-Billancourt

SèvresVille-d’Avray

MeudonChavilleArcueil

Gentilly

Le Kremlin-Bicêtre

Choisy-le-RoiValenton

Villeneuve-Saint-

GeorgesVilleneuve-le-Roi

OrlyRungis

Fresnes

L’Haÿ-les roses

Chevilly-Larue

AthisMons

Juvisy-sur-Orge

Morangis

Wissous

Bièvres

Saclay

Palaiseau

Orsay

Saint-Aubin

Gif-sur-YvetteBures-

sur-Yvette

Les Ulis

ViroflayVersaillesBois-d’Arcy

Elancourt

LaVerrière

Trappes

Montigny-le-

Bretonneux

Voisins-le-Bretonneux

BucGuyancourt

Magny-les-HameauxChâteaufort

Jouy-en-JosasLes Loges-en-Josas

Toussu-le-Noble

Saint-Cyr-l’Ecole

Vélizy-Villacoublay

Paray-VieillePoste

Thiais

Bagnolet

LesLilas

Le Pré-Saint-Gervais

SevranAulnay-

sous-BoisLe Blanc-Mesnil

Bonneuil-en-France

Garges-lès-Gonesse

Arnouville-lès-Gonesse Gonesse

Clichy-sous-Bois

Villepinte

Goussainville

Le Thillay

Sarcelles

Villiers-le-Bel

Tremblay-en-France

Roissy-en-France

Vaires-sur-

Merne

Champigny-sur-Marne

Chennevières-sur-Marne

Le Perreux-sur-Marne

Neuilly-sur-Marne

Neuilly-Plaisance

Nogent-sur-Marne

Fontenay-sous-Bois

Rosny-sous-Bois

Villiers-sur-Marne

Bry-sur-Marne

Territoire de latransition énergétique

Boucles dela Marne

Chelles et Vaires-sur-Marne

Coeur ÉconomiqueRoissy Terres de France*

Est Seine-Saint-Denis

*

Val de FranceGonesse - Bonneuil

*

Paris Est entreMarne et Bois

Pôle d’excellenceaéronautique

Territoire de la Cultureet de la Création*

La fabriquedu Grand Paris*

Boucle Seine Nord*

Seine Défense

Les deux Seine

GrandesArdoines*

Grand Orly

Scienceset Santé*

Innovationnumérique*

Paris-SaclayTerritoire sud

Versailles -St-Quentin-en-Yvelines

Dans la continuité de la loi relative au nouveau réseau de transports du Grand Paris, les contrats de développement territorial (CDT) appliquent une politique d’aménagement de l’espace pensée à l’échelle régionale, sur des territoires ciblés pour leur potentiel de développement urbain.

Les contrats de développement territorial (CDT) sont des projets territoriaux ambitieux, élaborés à la fois localement et régionalement par les collectivités locales et l’État. Ils établissent une démarche contractuelle pour la conception de projets urbains destinés à développer les villes et territoires stratégiques du Grand Paris grâce notamment à la mise en chantier de nombreux espaces urbains autour des futures gares du Grand Paris Express.

Le CDT constitue l’outil pour atteindre les objectifs du Grand Paris en matière de logement, de transports, de déplacements, de lutte contre l’exclusion sociale, de développement économique, sportif et culturel, de protection des espaces agricoles et forestiers et des paysages.

La démarche CDT a permis aux collectivités territoriales de s’approprier le projet Grand Paris et de s’inscrire dans une perspective collective. De cette démarche, les localités anticipent la transition de leur territoire et créent de nouveaux espaces ainsi que de nouveaux projets d’urbanisme dédiés aux activités commerciales et aux

logements. L’attrait pour ces nouveaux quartiers que ce soit pour les entreprises ou pour les potentiels résidents est prévu par les élus locaux qui octroieront des terrains libres pour la construction de logements neufs et des locaux commerciaux. Quel que soit cependant la gare du Grand Paris Express, l’attrait autour les nouveaux espaces desservis augmentera avec l’arrivée du réseau.

La sélection du zonage se fera alors à travers des critères plus précis ciblant des gares à très fort potentiel. Ceci exposé, nous allons chercher à identifier au sein des CDT certaines villes présentant un attrait particulier dans le cadre d’une stratégie d’investissement en logement, privilégiant une recherche de plus-value à terme.

Carte des CDT de IAUIDF (avril 2014)

L’ensemble des CDT prévoit la construction de 70.000 nouveaux logements par an sur une durée moyenne de 15 ans.

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LE LOGEMENT

Notre analyse a été double :• Choisir à partir du réseau du Grand Paris Express des villes pertinentes dans le cadre d’une stratégie d’investissement résidentiel dans un temps plus court que l’horizon de détention résidentiel classique.• S’assurer que ces villes ne bénéficieront pas seulement d’une meilleure desserte en transports mais également qu’elles appartiennent à des CDT dont le projet global bénéficiera à leur

Néanmoins certaines de ces villes nous paraissent moins pertinentes pour un investissement en immobilier résidentiel :

• à Orly, la part de l’immobilier résidentiel est trop réduite et la double desserte est trop centralisée sur l’aéroport,• à Nanterre, les projets de desserte sont trop incertains car leur réalisation est envisagée après 2030,• Saint-Denis-Pleyel est un marché déjà en développement (déjà 7% d’augmentation du prix moyen sur la commune de Saint-Denis d’avril 2016 à mars 2017),• Quant à Champigny-sur-Marne, la part de maisons individuelles est trop importante.

Le nombre de villes cibles est alors ramené de sept à trois :

marché résidentiel.Nous nous sommes donc concentrés sur les villes qui bénéficieront d’une ou plusieurs des 68 gares du Grand Paris Express d’ici 2030 soit 60 villes. Afin de sélectionner les villes les plus prometteuses, un ciblage a été réalisé en prenant exclusivement en compte les villes qui bénéficieront d’interconnexions ou de doubles dessertes sur le futur réseau. Celles-ci sont au nombre de 7 :

Villejuif, Le Bourget et Noisy-le-Grand ciblant ainsi un réel potentiel de plus-value à moyen terme.

En complément de ces 3 villes, nous avons décidé d’ajouter le Territoire de Saclay dont dépend la ville d’Orsay dont la gare Orsay-Gif desservira le nouveau pôle d’excellence. Cette zone de Paris-Saclay fait office de « pari » parmi nos recommandations car cette gare est sur l’une des dernières lignes construites du Grand Paris Express (horizon 2030). Nous l’avons choisi pour les particularités suivantes : la faible densité de bâti autour de la gare, elle possède donc des réserves foncières, et il s’agit d’un des quartiers de gare bénéficiant de l’une des plus haute moyenne de revenu par habitant du futur réseau (3ème ville du classement devant Paris).

D. LES CRITÈRES DE SÉLECTION

Saint-Denis

Noisy-le-Grand Villejuif Champigny-sur Marne Le Bourget

Orly Nanterre

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De surcroît, ces villes appartiennent à quatre zones qui permettent de mettre en place un phasage de la stratégie en fonction des échéances de développement du Grand Paris :

• Territoire de la transition énergétique pour Noisy-le-Grand, 2022-2025

Ces quatre villes ont une composante résidentielle déjà forte aujourd’hui, et celle-ci va encore se consolider sous l’influence de la boucle du Grand Paris Express et grâce à l’évolution tertiaire des zones auxquelles

• Campus Science et Santé pour Villejuif, 2022-2024• Pôle d’excellence aéronautique pour Le Bourget, 2023-2024• Territoire Sud pour Orsay (Paris-Saclay), 2025-2030.

De plus, ces zones bénéficient de la conjonction de facteurs qui auront un rôle clés sur le marché résidentiel :

elles appartiennent, offrant de fait, un équilibre entre logements et emplois. L’hypothèse d’une hausse des prix des logements peut donc y être anticipée, accompagnant également une montée en gamme de ces communes.

Orsay

ZONESCLÉS

Des zones de futuresinterconnexions duréseau Grand Paris

Express

Des zones qui permettent un

phasage des stratégies d'investissements

jusqu'à 2030 grâce aux 6 phases de

construction du GPE

Des zones à fortpotentiel qui sera

concrétisé parl'arrivée du Grand

Paris Express

Des zones devenues accessibles par le

Grand Paris Express dont les besoins

en résidentiel vont s'accroître avec la

création de nouveaux bassins d'emplois

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RER CRER A

RER A

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RER DRER D

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RER B

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B

RER B

RER B

CDG EXPRESS

CDG EXPRESS

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LIGNE 15

LIGNE 15

LIGNE 15

RER E

RER A RER E

RER E4

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C

TRAM-TRAIN

T4

VersMantes-la-Jolie

TANGENTIELLE NORD

TANGENTIELLENORD

BARREAU

DE GONESSE

TANGENTIELLE

OUEST

TANGENTIELLEOUEST

RER E

RER E

VersCergy

TRAM-TRAIN

VERSAILLES-MASSY

TRAM-TRAIN

MASSY-EVRY

ET 17LIGNES 16

Chiffres clés Noisy-le-Grand Villejuif Le Bourget Orsay Ile-de-France

POPULATION

Population en 2014 64.619 57.781 16.028 16.385 12.000.000

Superficie (en km²) 13 5,3 2,1 8 12.000

Variation de la population: taux annuel moyen entre 2009 et 2014 0,4 % 0,9 % 2,3 % 0,2 % 0,5 %

LOGEMENT

Nombre total de logements en 2014 27.457 25.678 6.853 7.250 5.600.000

Part des ménages propriétaires de leur résidence principale en 2014 52 % 38 % 43 % 61 % 47,4 %

Part des Habitations à Loyer Modéré dans l’immobilier locatif en 2014 24 % 36 % 19 % 7 % 37 %

REVENUSMédiane du revenu disponible par unité de consommation en 2014 (en €) 20.693 19.432 16.191 30.838 22.522

EMPLOI-CHÔMAGE

Taux de chômage des 15 à 64 ans en 2014 13,9 % 15,2 % 18,1 % 5,7 % 12,6 %

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VILLES À SUIVRE

QUATRE VILLES À SUIVRE DANS LE CADRE DE L'INVESTISSEMENT LOGEMENT AU SEIN DU GRAND PARIS

Nous allons présenter les quatre villes sélectionnées que nous considérons comme particulièrement attractives dans le cadre d’investissement en immobilier résidentiel en donnant une vision plus globale avec la description du CDT auquel elles appartiennent.

A. SYNTHÈSE DES QUATRE VILLES SÉLECTIONNÉES AUJOURD’HUI Orsay Gif

Le Bourget

Noisy-Champs

Villejuif Institut G. Roussy

Affirmer le rôle pionnier de la ville dans la transition énergétique

Développer les synergies entre les différents acteurs économiques

Développer les services aux entreprises

Relier les potentiels de développement des industries aux besoins locaux d’emplois et d’insertions

Créer de nouveaux emplois et améliorer le taux d’emploi local

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Le CDT de Noisy Champs est un espace d’avenir, très dynamique et résidentiel, il s’impose déjà comme un pôle établi d’attractivité économique de l’Est parisien.

B. EVOLUTIONS ATTENDUES SUR CES VILLES DEMAIN

Dans le cadre de son projet, le CDT de Noisy Champs a défini les stratégies de développement suivantes en grande partie fondées sur l’essor à venir de Noisy-le-Grand :

Ces ambitions s’accompagnent d’objectifs chiffrés :

NOISY-LE-GRAND "TERRITOIRE DE LA TRANSITION ÉNERGÉTIQUE"

1. Les principaux objectifs du CDT

30.000

30%

+37% +39%

Sur les 15 prochaines années.

Dans les prochains programmes de logements neufs.

Selon la Territorialisation de l'Objectif Logement (TOL) du Grand Paris, les objectifs sont fixés à 13.500 logements neufs et 34.560 habitants à l'horizon 2028, soit :

Au sein de ce CDT, nous avons sélectionné la commune de Noisy-le-Grand pour ses points forts dans la perspective d’investissement en immobilier résidentiel.

EMPLOIS

LOGEMENT SOCIAL

LOGEMENTS HABITANTS

CRÉATION

MAINTIENT

CONSTRUCTION CROISSANCE

Estimations au 1er janvier 2018 Prix moyen Fourchette

Prix m² moyen (tous types confondus) 3.471 €

Prix m² appartement 3.512 € 2.098 € à 5.334 €

Prix m² maison 3.365 € 2.206 € à 5.096 €

Loyer mensuel / m² moyen 14,4 € 10,8 € à 17,3 €

Projet pour la Gare Grand Paris Express Noisy-Champs de l'agence Jean-Marie Duthilleul

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Au 1er janvier 2018, le prix du m² moyen résidentiel, toutes typologies confondues, est estimé à 3.471€ (données meilleurs-agents.com et données publiques – Notaires).

Pour le département de Seine-Saint-Denis, les prix moyens au m² s’élèvent à 3.572 € (appartements) et 2.952 € (maisons).

Compte tenu du positionnement de la ville au croisement de 3 futures grandes lignes du Grand Paris Express et la volonté de la commune de valoriser son positionnement régional à travers son centre d’affaires Mont d’Est. Le secteur montre une réelle attractivité pour du logement neuf qui répondra aux critères des nouveaux habitants.

Le projet de l’aménagement de la gare semble être l’un des projets les plus prometteurs de la commune.

Les prix des logements devraient augmenter avec l’arrivée du Grand Paris Express (triple connexion aux transports en commun) et à l’émergence de son quartier d’affaires, le quartier ''Mont d’Est''. Cette hausse devrait entrainer une augmentation de la demande liée à l’accroissement attendue de la population.

2. Le marché résidentiel

3. Les points forts de Noisy-le-Grand dans une perspective d’investissement résidentiel

Source : Données MeilleursAgents et données publiques (Notaires)

VILLES À SUIVRE

2022

-28min

Une des premières communes bénéficiant du Grand Paris Express (prévu pour 2022 et 2025) avec l’intersection de deux lignes du réseau (ligne 15 et 16).

Volonté de développement assumée par la commune.

Un intérêt accru de nombreuses entreprises qui s’installent sur la zone.

Une demande existante de logements de la part des habitants et des potentiels arrivants.

Par exemple, le temps de trajet de Noisy-Champs vers Pont de Sèvres sera de 37min contre 1h05 aujourd’hui.

GRAND PARIS EXPRESS

TEMPS TRAJET

2 LIGNES

RÉDUCTION

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Le CDT ''Campus Sciences et Santé'' appartient au cluster de Villejuif-Evry dont la spécialisation est orientée vers la recherche et la santé grâce à la présence d’un institut universitaire de santé etd’entreprises du secteur dont des laboratoires de recherche regroupant déjà 35.000 étudiants et environ 8.000 chercheurs. En annexe 2 se trouvent les principaux détails de ce CDT et l’un des projets à suivre sur ce territoire.Son périmètre s’étend sur 8 communes du Sud de Paris : Sept villes du Val de Bièvre : Arcueil, Cachan, Fresnes, Gentilly, L’Haÿ-les-Roses, Le Kremlin-Bicêtre et Villejuif et la ville de Bagneux, représentant autotal près de 230.000 habitants et 90.000 emplois.

Les ambitions affichées par l’ensemble des acteurs du CDT sont les suivantes :

Ces ambitions s’accompagnent d’objectifs chiffrés :

Développer le Campus Santé à travers des projets de grandes envergures : projet Campus Grand Parc à Villejuif et projet d’Ecole Universitaire de Santé au

Kremlin-Bicêtre

Développer les ambitions scientifiques et technologiques du territoire

Préserver et renforcer la diversité économique et sociale, en misant sur un équilibre emploi/habitat, en proposant une offre diversifiée de logements, de services et

d’espaces publics de qualité, et en favorisant une certaine qualité paysagère et un aménagement urbain durable.

VILLEJUIF ET LE "CAMPUS SCIENCES ET

SANTÉ"


10.000

2020

36%

1.700/an

Soit l’augmentation du taux d’emplois de 1 pt. d’ici la fin des 15 années du CDT.

Atteindre une part de 36% de logements sociaux pour pour les 7 communes du Val de Bièvre du CDT et une part de 25% pour Bagneux.

EMPLOIS

GRAND PARIS EXPRESS

LOGEMENT SOCIAL

LOGEMENTS

CRÉATION

À PARTIR DE

AUGMENTATION À

2013 À 2020

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VILLES À SUIVRE




Prix m² maison 4.056 € 2.414 € à 6.601 €


Agence ANMA Villejuif - Inventons la métropole du Grand Paris

Au 1er janvier 2018, le prix du m² moyen résidentiel, toutes typologies confondues, est estimé à 4.488 € (données meilleurs-agents.com et données publiques – Notaires) ce qui est bien dans les moyennes des données du département du Val-de-Marne qui s’élèvent à 4.655 € (appartements) et 4.094 € (maisons).


3. Les points forts de Villejuif dans une perspective d’investissement résidentiel


2022

2024

L'axe Est/Ouest permettra d'accéder à La Défense en 25 minutes.

L'axe Nord/Sud mettra Châtelet à 15 mn, Gare de Lyon à 12mn et Orly à 9 mn.

Le prix immobilier pour un appartement à l’Hay-les-Roses est de 4.048 €/m² contre 4.524 €/m² pour Cachan ou Bourg-la-Reine à 5.304 €/m², deux villes frontalières disposant déjà de plusieurs liaisons RER. La valeur des biens concernés devrait donc augmenter avec l’arrivée du Grand Paris.

Une ville attractive pour les investisseurs résidentiels (62% de locataires).

Une manne de futurs habitants avec la création du campus dédié à la recherche et à la santé.

GRAND PARIS EXPRESS

GRAND PARIS EXPRESS

LIGNE 15

LIGNE 14

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Le CDT « Pôle d’excellence aéronautique » est compris dans le cluster du Bourget dont la spécialisation est orientée vers l’industrie aéronautique et le tourisme d’affaires grâce à son aéroport. Il a pour principal objectif l’aménagement et le développement des zones urbaines autour de ses futures gares du Grand Paris.

Ce CDT couvre 6 villes du Nord-Est de Paris (La Courneuve, Drancy, Le Bourget, Le Blanc-Mesnil, Dugny et Bonneuil-en-France) soit plus de 180 000 habitants et aujourd’hui près de 50.000 emplois. En annexe 3 se trouvent les principaux détails de ce CDT et l’un des projets à suivre sur ce territoire.

Les ambitions affichées par l’ensemble des acteurs du CDT sont les suivantes :

L’aménagement autour des 5 gares du futur Grand Paris Express sur

les lignes 15, 16 et 17

LE BOURGET ET LE "PÔLE

D'EXCELLENCE AÉRONAUTIQUE"


1,4Mm²

27.0001360/an

La création de 1,4 million de m² de SHON de bureaux et d’activités.

La création de 1.360 logements par an de 2013 à 2020.

La création de 24.000 à 27.000 emplois d’ici 2028.

BUREAUX

EMPLOISLOGEMENTS

CRÉATION

CRÉATIONCRÉATION




Prix m² maison 2.855 € 1.776 € à 4.376 €


Au 1er janvier 2018, le prix du m² moyen résidentiel, toutes typologies confondues, est estimé à 2.808 € (données meilleurs-agents.com et données publiques – Notaires) ce qui est bien inférieur aux moyennes du département qui s’élèvent à 3.572 € (appartements) et 2.952 € (maisons).Les projets à venir devraient donc permettre à ce territoire de gagner en attractivité, tant par les développements voulus par le CDT que par la création du village des médias dans le cadre des Jeux Olympiques de 2024 qui accentuera la création d’emplois sur le secteur. En effet, ce CDT bénéficiera du double impact des développements du Grand Paris et des Jeux Olympiques.



Au sein de ce CDT, nous avons sélectionné la commune du Bourget pour ses points forts dans la perspective d’investissement en immobilier résidentiel.

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VILLES À SUIVRE

Agence Elisabeth de Portzamparc - Gare du Bourget RER - Société du Grand Paris

3. Les points forts du Bourget dans une perspective d’investissement résidentiel

2023

x4,5

Les nouvelles lignes permettront d'accéder à La Défense en 20 minutes.

Ces différents facteurs devraient impacter les prix du marché local. L’actuel prix moyen en logements est de 2.900 €/m² environ. En effet, de nombreux biens aujourd’hui excentrés de la gare actuelle ont une valeur qui devrait augmenter avec l’arrivée de deux nouvelles gares et d’une double desserte (lignes16 & 17).

Volonté de créer une zone d’échanges et de connexions (cluster) pour le secteur aéronautique.

Habitants majoritairement locataires (environ 57%), dont 27% de logements sociaux en 2005.

Prévision d'augmentation rapide de la population.

GRAND PARIS EXPRESS

CONSTRUCTION LOGEMENTS

LIGNE 16 & 17

EN 10 ANS

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Le CDT « Paris-Saclay Territoire Sud » appartient au cluster de Paris-Saclay, secteur phare du Grand Paris dont la spécialisation est la recherche scientifique à travers la présence d’universités d’excellence, d’entreprises de hautes technologies et de laboratoires publics et privés. En annexe 4 se trouvent les principaux détails de ce CDT et l’un des projets à suivre sur ce territoire.

Le plateau de Saclay est l’un des plus grands espaces dessinés sur lequel est implanté le Grand Paris avec une étendue couvrant 49 communes du quart Sud-Ouest de l’Ile-de-France. Le CDT « Paris-Saclay Territoire Sud » en est une partie concernant directement sept communes : Palaiseau, Gif-sur-Yvette, Orsay, Bures-sur-Yvette, Les Ulis, Saint-Aubin et Saclay. 3 communes sont également associées au CDT: Igny, Massy et Villebon-sur-Yvette. Ce secteur compte plus de 100.000 habitants et 60.000 emplois.

Le territoire « Paris-Saclay Territoire Sud » a pour vocation de renforcer l’image de « Paris-Saclay » en tant que pôle mondial de recherche et centre universitaire de prestige en misant sur les nombreux établissements scientifiques et universitaires implantés (25.000 chercheurs, 17.000 étudiants et 160 laboratoires publics et privés).

Le CDT a pour vocation de stimuler le potentiel de croissance économique des sept villes concernées par le projet en créant un environnement favorable à l’innovation. Parmi les objectifs chiffrés annoncés nous retiendrons :

ORSAYPARIS- SACLAY

TERRITOIRE SUD


65.000m²

16.00065.000m² de locaux commerciaux, services et hôtels.

Objectif de 16.000 logements sur 15 ans sur le CDT (8.000 logements étudiants et 8.000 logements familiaux) correspondant à 1.070 logements par an.

COMMERCES

LOGEMENTS

CRÉATION

CRÉATION

Favoriser le développement économique à travers la création d’un espace de 650.000 m² dédié aux entreprises avec 20 à 25 000 emplois à la clé

Atteindre une surface de 600.000 m² d’équipements de recherche et d’enseignement

Accroître la population d’étudiants, d’enseignants et de chercheurs de 40.000 afin d’atteindre la barre des 80.000 individus.

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Prix m² maison 3.513 € 2.199 € à 5.452 €


Au 1er janvier 2018, le prix du m² moyen résidentiel, toutes typologies confondues, est estimé à 3.666 € (données meilleurs-agents.com et données publiques – Notaires) ce qui est bien supérieur au prix moyen de l'Esonne qui s’élèvent à 2.898 € (appartements) et 2.730 € (maisons) mais qui reste en ligne avec la moyenne des Yvelines à 4.340 € (appartements) et 3.405 € (maisons) département limitrophe à la commune.Grâce à l’ampleur du projet du Grand Paris, la zone de Paris-Saclay pourra encore davantage augmenter ses ambitions de pôle mondial de la science et de la technologie. Ce territoire sait attirer les entreprises, il est aux antipodes des villes « dortoirs » de proches banlieues. En effet, il y a plus d’actifs travaillant à Orsay que d’actifs y habitant. De ce constat les projets immobiliers émergent sur les endroits alloués par la commune.

Les fortes mutations prévues sur la zone devraient engendrer une augmentation des prix des logements d’ici 2030, liée à l’augmentation attendue de la population et à une vraie amélioration de la desserte en transport en commun.

A l’heure où nous écrivons, la finalisation de la ligne 18 reste incertaine. Un investissement sur ce territoire ne peut donc être envisagé qu’à la confirmation de sa réalisation et de son calendrier.

2. Le marché résidentiel de Paris-Saclay dont dépend Orsay

3. Les points forts de Paris-Saclay Territoire Sud dans une perspective d’investissementrésidentiel


VILLES À SUIVRE

l'AUC - Logements sociaux et étudiants - Ecole Polytechnique du plateau de Saclay

2030Future desserte par la ligne 18 qui ira de Nanterre La Défense à l’aéroport d’Orly à partir de 2030 (35min contre 50min aujourd’hui)

GRAND PARIS EXPRESS

LIGNE 18

Grande diversité de logements découlant de la diversité des habitants : étudiants, familles, …

Espace en pleine mutation et trouvant une réelle attractivité auprès des entreprises et des écoles.

Compte tenu des nombreux projets en cours majoritairement en tertiaire, un besoin de logements est à venir.

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- Les quatre villes retenues présentent un phasage intéressant les uns par rapport aux autres avec des horizons d’investissement compris entre 2022 et 2030.

- Deux des villes retenues sont d’ores-et-déjà des marchés relativement matures en matière d’immobilier résidentiel (Villejuif et Noisy-le-Grand). Alors que Le Bourget et Paris-Saclay sont des marchés en phase de développement.

- 4 zones dont l’attractivité va être accrue par le Grand Paris Express

Ces quatre villes présentent donc un vrai potentiel futur. De plus, leur association est intéressante dans le cadre de l’élaboration d’une stratégie d’investissement en résidentiel du fait de leur complémentarité.

Compte tenu de ces évolutions, une hausse des prix est attendue sur ces zones en considérant l’évolution des prix constatés sur Paris et des villes « Prime » de sa première couronne (telles que Neuilly-Sur-Seine, Levallois-Perret, Vincennes et Issy-les-Moulineaux).En annexes 1 à 4 sont détaillés les principaux éléments de ces CDT et l’un des projets à suivre sur chacun de ces territoires.

CONCLUSIONS

qui améliorera considérablement leur desserte et les rapprochera plus encore des cœurs économiques d’Ile-de-France.

- Les CDT de ces zones prévoient de créer une mixité avec des projets résidentiels liés à des zones de spécialisations, créatrices d’emplois.

- Des zones qui vont proposer des offres résidentielles variées (logements, résidences services…), à proximité des futures zones de recherche du Campus Sciences et Santé de Villejuif et de Paris-Saclay.

100

Prix au m²

120

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T1 20172016201520142013201220112010200920082007

Montrouge Quartier de la VilletteQuartier de la Gare

Paris

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LE POTENTIEL

POTENTIEL DE CRÉATION DE VALEUR SUR CES 4 VILLES

Afin d’observer les variations de valeur accompagnant l’amélioration des transports en commun dans un quartier ou dans une ville, nous avons pris l’exemple de trois quartiers :

• Le quartier de la Gare dans le 13ème arr. de Paris avec le prolongement de la ligne 14 entre la Bibliothèque François-Mitterrand et Olympiades en Juin 2007.• Montrouge avec l’arrivée de la ligne 4 dans la ville (Métro Mairie de Montrouge) en Mars 2013.• Le quartier de la Villette dans le 19ème arr. de Paris avec l’ouverture de la station Rosa Parks du RER E en Décembre 2015.

Ces quartiers nouvellement desservis ont ainsi connu des phases communes d’augmentations des prix qui apparaissent autour des dates de liaisons aux transports en commun. Le prix des biens résidentiels de Montrouge a augmenté de près de 40% sur dix ans, ceux du 13ème arr. de Paris dans le Quartier de la gare de 45% et ceux de la Villette d’environ 54%. L’arrivée de nouvelles liaisons de transports a ainsi permis aux

prix immobiliers résidentiels de ces trois quartiers de gagner en moyenne près de 46% en 10 ans.A titre d’exemple récent, la gare de Rosa Parks, dernière gare créée parmi les trois étudiées, a accompagné l’essor du quartier de la Villette dont la valeur des logements anciens a même augmenté de 7% en seulement un an de 2016 à 2017.

A. IMPACT HISTORIQUE DE L’IMPLANTATION D’UNE GARE SUR UNE VILLE OU UN QUARTIER

Source : Chambre des notaires

Nous avons cherché à identifier quel pourrait être le potentiel de création de valeur sur ces villes. Nous avons analysé les évolutions enregistrées sur des zones ayant bénéficié d’une nouvelle desserte en transport en commun (Montrouge, Quartier de la Gare et La Villette). Nous avons comparé ces évolutions avec celles constatées sur Paris, certaines des villes Prime de la Première couronne et les quatre villes cibles du Grand Paris. Sur la base de ces données, nous avons cherché à déterminer quelle pourrait être la hausse des prix des logements attendue sur ces quatre villes.

Paris 38%

Levallois-Perret

Vincennes

Issy-les-Moulineaux

Neuilly-sur-Seine

Quartier de la Villette

Quartier de la Gare

Montrouge

Villejuif

Noisy le Grand

Le Bourget

Orsay

45%

45%

54%

41%

39%

40%

36%

20%

6%

3%

36%

Levallois-Perret

Prix du neuf Prix de l’ancien

Vincennes

Issy-les-Moulineaux

Neuilly-sur-Seine

Quartier de la Villette

Quartier de la Gare

Montrouge

Villejuif

Noisy le Grand

Le Bourget

Orsay 5.080 €/m²

3.400 €/m²

4.460 €/m²

5.240 €/m²

7.560 €/m²

10.100 €/m²

7.440 €/m²

9.590 €/m²

8.560 €/m²

8.430 €/m²

8.330 €/m²2.000 €/m² 4.000 €/m² 6.000 €/m² 8.000 €/m² 10.000 €/m²

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B. SYNTHÈSE DES VARIATIONS DES DIX DERNIÈRES ANNÉES

Le graphique suivant répertorie les variations sur 10 ans des prix des logements anciens. Il met en exergue les écarts entre :- Les 4 villes sélectionnées au sein du Grand Paris,- Les villes Prime que sont Paris, Neuilly-sur-Seine, Issy-les-Moulineaux, Vincennes et Levallois- Perret,- Et les trois zones analysées ci-dessus (Montrouge, Quartier de la Villette - Rosa Parks, Quartier de la Gare – Olympiades).

Les évolutions haussières sont plus marquées dans l’ensemble des villes Prime et de première couronne de l’Ile-de-France y compris Villejuif (entre 36 et 45%). Ces hausses sont encore plus importantes dans les villes et quartiers récemment desservis où les variations sur la période varient entre 40% et 54%. Les prix des biens anciens dans les villes prochainement desservies par le Grand Paris Express n’ont quant à eux gagné qu’entre 3% et 20% sur les 10 dernières années (à l’exception de Villejuif qui bénéficie déjà d’une desserte sur le métro).

L’écart de variation de prix entre ces

villes et les marchés plus matures permet d’envisager une hausse notable des prix sur ces communes (telle qu’elle a pu être constatée sur les zones récemment desservies) est à envisager lorsque la qualité de la desserte en transport s’améliorera (d’ici 10 ans).

L’arrivée du Grand Paris Express devrait leur permettre de passer d’un marché orienté vers les particuliers et les primo accédants à un marché plus attractif pour les investisseurs institutionnels.

Quant aux prix du neuf, il est en corrélation avec les prix de l’ancien.

Source : les Prix immobiliers

Source : Chambre des notaires

LevalloisPerret

Rendement brut du neuf Rendement brut de l’ancien

VincennesIssy-les-Moulineaux

Neuilly-sur-Seine

Quartier deLa Villette

Quartier de la Gare

MontrougeVillejuifNoisy le Grand

Le BourgetOrsay

2%

3%

4%

5%

6%

4,2%

1,7%

3,1%

4,9%4,4%

2,2%2,2%2,1%2,2%

4,1%4,0%4,2%

3,4%3,9%4,1%

5,3%5,3%5,3% 5,2%

6,2%6,5%

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Pour illustrer ce constat, nous avons choisi de modéliser un investissement type dans une ville de proche banlieue parisienne puis un investissement type dans chacune de ces quatre villes.


Rendements bruts des villes observées au 4ème trimestre 2017

Sur la période d'avril 2016 à mars 2017, les rendements bruts des villes cibles du Grand Paris sont nettement supérieurs à ceux offerts sur Paris et les villes Prime de première couronne. Aujourd’hui, ces rendements sont justifiés par une prise de risque plus importante pour un investisseur institutionnel compte tenu du fait que ces marchés sont moins matures et peu ou mal desservis par les réseaux de transports en commun existants. L’arrivée prochaine du Grand Paris Express et des projets des CDT devrait leur permettre d’atténuer ce risque mais également de bénéficier d’une hausse significative de leur valeur en capital.

C. RENTABILITÉ BRUTE

LE POTENTIEL

Investissement Core Banlieue Ouest sur 15 ans

Coéfficient multiplicateur* 1,45

Plus-value 7,8 %

TRI 3,17 %

Estimations au 4ème trimestre 2017

Prix moyen au m²

Loyer moyen mensuel au m²

Rentabilité brute

Ouest parisien 8.500 € 22,0 € 3,11%

Le Bourget 3.400 € 14,9 € 5,26%

Noisy-le-Grand 4.400 € 16,8 € 4,58%

Orsay 4.500 € 17,5 € 4,67%

Villejuif 5.200 € 16,0 € 3,69%

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2 investissements ''types'' ont été étudiés :• Un investissement sur 15 années en localisation Core en Banlieue Ouest parisienne,• Un investissement sur 10 ans au sein des quatre villes : Le Bourget, Orsay, Noisy-le-Grand, Villejuif.

Les simulations ont été réalisées selon le schéma d’investissement suivant :• Immeuble de 50 logements de 65 m² moyen (soit 3.250 m² au total)• Taux d’occupation de 98%• Taux d’indexation des loyers : 1%• Le tout appliqué aux valeurs actuelles du neuf de chacune des villes.

A. HYPOTHÈSES GÉNÉRALES

ÉVALUATION DE LA RENTABILITÉ D'UN INVESTISSEMENT RÉSIDENTIEL DANS CES QUATRE VILLES

Pour ce type d’investissement, les perspectives de rentabilité sur 15 ans sont corrects pour un investissement résidentiel avec un TRI autour de 3,17%.


Pour modéliser cet investissement, une hausse annuelle de 0,5% du prix a été prise pour hypothèse, en ligne avec la croissance des dernières années.L’ensemble des hypothèses ont été appliquées dans un BP propre à cet investissement avec les résultats suivants :

* le coefficient multiplicateur est le rapport entre les revenus locatifs et le produit de la vente de l’actif sur les capitaux engagés à l’investissement. Supérieur à 1, il signifie que l’investisseur récupère plus de capitaux que ceux engagés initialement. Il exprime donc le gain en capital.

B. INVESTISSEMENT EN LOCALISATION CORE EN BANLIEUE OUEST PARISIENNE

Taux de variation annuel estimé prix du marché

Le Bourget 3,0 %

Orsay 3,5 %

Noisy-le-Grand 2,5 %

Villejuif 2,0 %

Coéfficient multiplicateur

Plus-Value TRI

Le Bourget10 ans 1,75 34,4 % 7,56 %

Noisy-le-Grand10 ans 1,64 28,0 % 6,52 %

Orsay10 ans 1,78 41,1 % 7,58 %

Villejuif10 ans 1,51 21,9 % 5,27 %

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LA RENTABILITÉ

L’augmentation définie à partir du calcul d’un taux de croissance annuel moyen des prix des logements à proximité des trois gares mises en services récemment (entre 2007 et 2017), à savoir : Mairie de Montrouge (Montrouge), Rosa Parks (Paris 19ème) et Olympiades (Paris 13ème) est de 3,9% (46% sur 10 ans) comme cela a été vu dans la partie précédente.

Afin de tenir compte de la situation de ces différents marchés et d’une augmentation de prix ayant déjà été amorcée, nous avons décidé d’ajuster cette hypothèse de croissance des prix et avons donc défini les taux de croissance annuels moyen suivants pour des actifs résidentiels :

C. INVESTISSEMENT AU SEIN DES QUATRE VILLES SÉLECTIONNÉES

Ces hypothèses ont été appliquées dans des business plans au schéma d’investissement défini dans les hypothèses générales, mais en considérant une période de détention plus courte (10 ans) que la détention classique envisagée lors d’un investissement résidentiel Core en banlieue ouest.

Nous considérons que les actifs acquis sur ces quatre villes seront des actifs en VEFA et que les dates d’investissement pour ces biens se situeront 3 années avant la mise en service des nouvelles gares du Grand Paris Express. Les premières occupations interviendraient dans l’année de l’achèvement de ces gares qui correspondront donc avec la livraison des actifs.

Les ratios de rentabilité sont variables selon les villes mais ils restent plus performants comparés à un investissement dans

un marché résidentiel core avec un TRI compris entre 5,27% et 7,56% et une plus-value comprise entre 21,9% et 41,1%. Compte tenu des horizons d’investissement, ces résultats pourraient varier en fonction de l’évolution des situations de marché sur chaque ville (possibilité de suroffre de logements, part des bailleurs sociaux…).

Ces villes offrent donc une perspective de retour sur investissement élevé sur une durée de détention plus courte qu’un investissement résidentiel Core banlieue

ouest classique grâce à une plus forte croissance des valeurs en capital attendue du fait de l’impact du Grand Paris et notamment l’arrivée du Grand Paris Express.

De plus, l’association de ces quatre villes du fait de leurs caractéristiques actuelles et à venir permet d’offrir une diversification des profils de risque et un phasage dans le temps des investissements.

Elles peuvent également être considérées individuellement et venir en complément d’une stratégie résidentielle classique afin d’offrir un complément de performance à un portefeuille.

Ces villes offrent donc une perspective de retour sur investissement élevé sur une durée de détention plus courte qu’un investissement résidentiel Core banlieue ouest classique.

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CONCLUSIONS

Campus Horizon à proximité de l'Institut Gustave Roussy à Villejuif.Agence Nicolas Michelet & Associés.

Photo bas

Quartier de Moulon, Paris-Saclay, logements, crèche et commerces.Agence Lambert et LenacK.

Photo haut

Pour un investisseur souhaitant maximiser la création de valeur de son investissement sur le marché résidentiel dans un temps plus court que l’horizon d’investissement résidentiel classique, investir dans des villes bénéficiant de nombreuses retombées du Grand Paris constitue une vraie opportunité.

Certaines villes directement concernées par la création du Grand Paris et l’arrivée de son réseau de transport ont une fourchette de prix encore abordables pour les investisseurs institutionnels et permet de profiter de meilleures rentabilités locatives, de croissances de valeur en capital importantes et de perspectives de diversification de leurs portefeuilles résidentiels.

Diversifier l’échéance de ses investissements est rendu possible grâce au Grand Paris Express qui va s’échelonner sur 10 ans et dont les quatre villes : Le Bourget, Orsay, Noisy le Grand et Villejuif, seront reliés l’une après l’autre sur la durée du chantier.

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ANNEXES

ANNEXES LES PROJETS À SUIVRE DANS LES QUATRE CDT RETENUS

NOISY-LE-GRAND "TERRITOIRE DE LA TRANSITION ÉNERGÉTIQUE"

Le CDT Noisy-Champs se caractérise ainsi par la présence de polarités économiques et scientifiquesde premier plan :

• La Cité Descartes, pôle scientifique et technologique de référence mondiale dans le domaine de la conception, de la construction et du développement de la ville durable. Elle réunit près de 1.500 chercheurs et ingénieurs au sein de 315 entreprises, 50 laboratoires et 18 établissements d’enseignement supérieur ;• Des polarités tertiaires et de services majeurs tel le pôle tertiaire et quartier d’affaires du ''Mont d’Est''.

Plan de répartition des zones d'activité autour de la future gare de Noisy-Champs.Apur.

Future Gare de Noisy-Champs.Société du Grand Paris - Jean-Marie Duthilleul.

Image page de droitePhoto page de gauche

Le CDT de Noisy Champs est un espace d’avenir, très dynamique et résidentiel, il s’impose déjà comme la future capitale économique de l’Est parisien. Il est inclus dans le cluster de Noisy Champs « Territoire de la transition énergétique » qui a été défini suivant la présence sur place de nombreux acteurs du renouvellement énergétique. Disposant d’un cadre de vie idéal avec de nombreux espaces verts, de espaces sportifs et culturels mais aussi des instituts éducatifs de très bon niveau (ouverture il y a un an d’un lycée international dans la ville de Noisy-le-Grand), Noisy Champs possède également son propre quartier d’affaires du ''Mont d’Est'' qui est en pleine expansion.

En complément de ces nombreux atouts qui font de la zone un espace très attractif, Noisy Champs figure parmi les zones urbaines les mieux desservies de l’Est de Paris que ce soit par l’autoroute (A4 et A104/86) ou par le réseau RER. Grâce au Grand Paris, Noisy Champs va encore davantage augmenter son rayonnement sur la région et sera un carrefour entre la ligne 15 et la ligne 16 du réseau Grand Paris Express. Ce changement qui aura lieu très prochainement (d’ici 2024) modifiera la vision de la ville pour la plupart des investisseurs et des futurs habitants grâce à la facilité d’accès de cette zone.

Noisy-le-Grand est une ville de Seine-Saint-Denis comptant une des plus importantes populations d’Ile-de-France hors Paris et communes limitrophes. Ses habitants sont répartis dans 17 quartiers allant du centre-ville moderne et remodelé par la ville, au centre commercial régional et au quartier d’affaires en plein expansion. Ce quartier a des ambitions fortes, il est aujourd’hui considéré comme le troisième quartier d’affaires d’Ile-de-France et attire des entreprises de tout horizon. Noisy-le-Grand compte environ 3.000 entreprises dont près de la moitié sont des PME, 500 commerces de détail et 77 entreprises de plus de 50 salariés.

Quelques entreprises à dimension internationale s’y sont implantées récemment et la création du CDT de Noisy Champs renforcera la notoriété de la commune.

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PROJET À SUIVRE AMÉNAGEMENT DU PÔLE GARE DE NOISY-CHAMPS

Situé au Nord-Est de Paris, Noisy-Champs fait figure de zone d’activité majeure de Seine-Saint-Denis. L’arrivée du Grand Paris Express sur l’agglomération va sans nul doute accroître le poids de la ville dans sa région.Ayant bien compris l’importance de ces changements pour la ville, la municipalité a mis en place de nombreux chantiers urbains qui seront propices à la croissance de la ville. L’un d’eux situé autour de la gare marquera cet essor.

A travers ces projets d’urbanisme, les objectifs de la ville ont été ciblés : créer un espace équilibré où des lieux de travail, des commerces, des services et des habitations seront réunis afin de rendre l’environnement durable. Ces chantiers vont transformer la ville, d’autant que le secteur a pour objectif de devenir un nouveau poumon pour la région. Par la création de cet écosystème urbain et

les nouvelles liaisons de transport, la municipalité entend donc désenclaver certains quartiers.

Indépendamment de ces chantiers pour le tertiaire et le résidentiel, le centre commercial du Champy - au rayonnement départementale - devrait faire l’objet d’une redynamisation. De plus, la ville prévoit de moderniser et de rendre plus actuelle son artère commerciale vieillissante. Concernant les espaces publics et espaces verts, le parc de la Butte-Verte, situé non loin de la gare sera aménagé afin de le rendre plus accessible et plus ouvert sur son environnement urbain.

Ces projets sont très importants que ce soit au niveau de leurs coûts ou au niveau

Avec un projet de gare de grande ampleur, Noisy-le-Grand compte devenir un pôle majeur du futur Grand Paris. Démarrés HQ�ȴQ�GX�SULQWHPSV��OHV�WUDYDX[�de construction au niveau ferroviaire et d’aménagement sont actuellement en FRXUV�HW�ȴQLURQW�HQ��SRXU�OȇRXYHUWXUH�de la gare.

de leurs impacts à terme sur la région. De grands acteurs nationaux ont déjà pris part au projet de la gare dont Bouygues Travaux Publics, Vinci Construction-Grands Projets, Spie Batignolles, Artelia, … Cette gare sera l’une des plus imposantes du réseau avec 21 mètres de hauteur sous la coupole en forme de chapeau chinois.

Concernant les chiffres, les projets sont ambitieux et prévoient la réalisation de plusieurs dizaines de milliers de mètres carrés dédiés à l’activité économique et un minimum de 900 logements construits. A la fin du chantier, la mairie ambitionne d’avoir environ 23 000 habitants dans un périmètre de 1km autour de la gare (10/12 min à pied) et de transporter jusqu’à 150 000 usagers chaque jour.

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Principale ville du CDT ''Campus Sciences et Santé'' Villejuif est la principale ville de la communauté d'agglomération de Val-de-Bièvre, qui regroupe six autres communes (Arcueil, Cachan, Fresnes, Gentilly, L'Haÿ-les-Roses, Le Kremlin-Bicêtre) pour un total de 192.800 habitants et la ville de Bagneux regroupant environ 40.000 habitants.

Aujourd’hui, le territoire de Villejuif est marqué par :

• Un regroupement de trois ensembles hospitaliers occupant plus de 10% de la superficie communale,• Le parc des Hautes Bruyères, principal espace vert de la commune (20 ha) qui se développe sur la partie Ouest de la commune,• Des ensembles de bâtiments collectifs qui occupent une grande partie du Sud du territoire, mais qui sont également présents dans le centre-ville, le Nord et l’Est de la ville,• Des quartiers pavillonnaires répartis sur l’ensemble de Villejuif.

ANNEXE 2 VILLEJUIF

Le futur Campus Grand Parce de Villejuif.Plan d'urbanisation autour de la future gare.

Future gare du Grand Paris Express de Villejuif.

Photo page droitePhoto page gauche

Le Campus Grand Parc de Villejuif (anciennement appelé ''Cancer Campus'') est conçu pour offrir des conditions de vie et des services adaptés aux besoins des habitants et des salariés en matière de logements, d’emplois, de transports publics de proximité et de cadre de vie. Au pied de l’Institut Gustave Roussy s’installera La gare de Villejuif - Institut Gustave Roussy, l’une des plus importantes gares d’interconnexion du réseau (lignes 14 & 15), plaçant ainsi le secteur à quelques minutes de la capitale, de l’aéroport d’Orly, des autres communes du territoire et des différents pôles de la première couronne francilienne. L’ensemble est prévu d’être finalisé aux horizons 2023-2027.

La programmation globale est la suivante :• Pôle d’activités scientifiques et tertiaires : 150.000 m² SDP• Pôle d’enseignement et de formation aux métiers de la santé : 20.000 m² SDP• Équipements, commerces, services : 30.000 m² SDP• Logements diversifiés : 215.000 m² SDP soit ≈ 3.300 logements diversifiés

Une offre résidentielle en croissanceEntre la rénovation des cités populaires de certains quartiers et le lancement de programmes neufs (en accession et social), le quartier proposera un peu plus de 3.300 logements. S’y ajouteront des espaces et services publics en cohérence avec les besoins des habitants. Ainsi seront développés des espaces permettant l’accueil de la petite enfance, l’enseignement scolaire, la sécurité et la justice. S’y ajoute une programmation de services publics de proximité : culturels et sportifs, de loisirs - des espaces verts notamment - et des commerces.

10.000 emplois à termePlusieurs parcs d’activités économiques seront créés dans les secteurs tertiaires et industriels, ainsi que des PME, des commerces et services à même de créer de nouveaux emplois. Tous les projets d’aménagement en cours posent en outre le principe de programmes mixtes comprenant des surfaces dédiées à des activités économiques et commerciales.

ANNEXES

MGARE

Avenue de la République

Rue de Verdun

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Rue Gabriel Péri

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E5aE5c

E5bE5d E6

PROGRAMMATION Hôtels

Coulée verte départementale

Périmètre du projet

Logements

Commerces / Services

Université

Équipements

Extensions IGR

Activités tertiaires / recherche

Activités33

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ANNEXES

ANNEXE 3 LE BOURGETLE VILLAGE DES MÉDIAS

Située à 7 km du nord de Paris, Le Bourget est une ville de Seine-Saint-Denis connue en raison de la présence de son aéroport qui est le premier aéroport d’affaires en Europe. 40% du territoire communal est consacré aux activités économiques. Sa position stratégique, à mi-chemin entre le centre de Paris (à 10 minutes) et l’aéroport de Paris-Charles de Gaulle lui confère une place privilégiée dans le département.

Les futures installations olympiques du Bourget.

Photo haut gauche

Visuel du futur village des médias dans le secteur de Dugny-Le Bourget.

Photo bas gauche

Visuel des futures installations olympiques sur le site du Bourget.

Photo page droite

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Le comité de candidature aux Jeux Olympiques et Paralympiques 2024 a annoncé son projet d’implantation des principaux équipements. Le site du Bourget-Dugny a été retenu pour accueillir le futur « village des médias », à une dizaine de minutes du Stade de France, Saint-Denis Pleyel qui a été choisi pour le village Olympique et à proximité de plusieurs sites sportifs.

Le centre des médias ainsi qu’un village réservé aux journalistes couvrant l’événement seront créés sur le Parc des Expositions du Bourget, aux abords de l’Aire des Vents. Près de 20.000

journalistes doivent y résider durant les Jeux de 2024.A terme, le projet prévoit d’ores et déjà que les 5.000 chambres des journalistes soient transformées en 1.500 logements (du T1 au T3) ce qui permettra d’avoir une offre de logements disponibles intéressante pour tout le territoire situé au sud de l’aéroport du Bourget.

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ANNEXES

L’ambition du CDT depuis près de 10 ans a donné une importance mondiale aux communes qu’il regroupe en tant que pôle scientifique et technologique international. L’aménagement de Paris-Saclay, lancée en 2006, doit encore durer au minimum entre 10 et 15 ans pour permettre à terme de concentrer 20 à 25% de la recherche scientifique française. Ce processus visera à regrouper laboratoires, organismes de recherche, universités d’excellence, entreprises privées de recherche afin de permettre les échanges entre les acteurs présents et d’assoir la notoriété internationale de la zone.

En quelques chiffres ce programme représente :

• Une surface de 569 hectares• Un projet d’aménagement mixte et durable sur 1.737.287 m²• 548.128 m² consacrés à l’enseignement supérieur et la recherche• 557.418 m² de bureaux et d’aménagement commercial• 380.902 m² d’immobilier résidentiel• 167.225 m² de logements étudiants• 83.612 m² pour le commerce de détail, les services et les infrastructures de base

ANNEXE 4PARIS-SACLAYTERRITOIRE SUD

Plan d'aménagement du Campus Urbain, sud du plateau de Saclay.

Quartier de Moulon, ENS Paris-Saclay, Workshop Building.Architecte Renzo Piano.

Plan bas droitePhoto haut droite

Projet à suivre : Le Campus Urbain

Le projet Campus Urbain représente un espace adapté aux volontés de développement du CDT. Placé au cœur d’une zone de recherche et de créativité intellectuelle, scientifique et technologique, ce projet impactera plus que la simple commune. Il sera composé de deux zones : • Le Quartier de Moulon, sur lequel vont s’installer les laboratoires Servier, sera prochainement desservi par la station Orsay/Gif de la ligne 18 du GPE,• Le Quartier de la Vauve sur lequel sont déjà partiellement installés les laboratoires d’EDF, deux usines de recherche de Danone et de Thales, sera prochainement desservi par la station Palaiseau de la ligne 18 du GPE.

Aujourd’hui, plus vaste projet urbain européen en construction, il accueillera, d’ici l’arrivée du Grand Paris Express, plus de 25.000 chercheurs et enseignants et environ 30.000 étudiants dans les universités et écoles d’excellence. Outre les activités universitaire et scientifique, le secteur attirera 20.000 employés d’entreprise et environ 15.000 nouveaux habitants attirés par son dynamisme.

Ces projets ont déjà convaincu de nombreux promoteurs et investisseurs immobiliers à l’image de Bouygues immobilier, Eiffage immobilier, Linkcity, Vinci… D’autres semblent sur la même dynamique et devraient être présents sur la zone d’ici l’arrivée du Grand Paris Express. Cette arrivée massive d’entreprises et d’acteurs de l’industrie de la R&D et de la recherche technologique laissent percevoir de réelles opportunités pour les investisseurs en résidentiel qui voient arriver un nombre croissant de travailleurs qui vont se poser la question d’un rapprochement entre leur lieu de vie et leur lieu de travail.

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