Estudo " A Implantação de grandes superfícies comerciais nas ...

A IMPLANTAÇÃO DE GRANDES SUPERFÍCIES

COMERCIAIS NAS CALDAS DA RAINHA

Instituto Superior de Ciências do Trabalho e da Empresa

Lisboa

Setembro de 2006

Ficha Técnica

Coordenação Geral:

Paulo Bento

Doutoramento: Manchester University Mestrado: ISCTE Licenciatura: ISCTE

Coordenação Científica:

Pedro Moreira

Doutoramento: ISCTE Mestrado: ISCTE Licenciatura: ISCTE

Coordenação Técnica:

Helena Pinto de Sousa

Mestrado: London Business School Licenciatura: ISCTE

Equipa Técnica: Alexandra Viegas

Jorge Fernandes

Sérgio Costa

Lisboa, Setembro de 2006

A IMPLANTAÇÃO DE GRANDES SUPERFÍCIES COMERCIAIS

NAS CALDAS DA RAINHA

RELATÓRIO FINAL

- Página 3 -

ÍNDICE

1. Problemática .............................................................................................11

2. Revisão da Literatura ...............................................................................19

2.1. Introdução ...............................................................................................19

2.2. Economia Regional e Urbana .................................................................19

2.2.1. Conceitos fundamentais ...............................................................................................19

2.2.2. Desenvolvimento Económico e Regional .....................................................................27

2.2.3. Análise Espacial Regional ............................................................................................29

2.2.4. Da formação de cidades às redes de centros urbanos ................................................30

2.3. Urbanismo Comercial..............................................................................32

2.4. Formatos Comerciais e Comportamento do Consumidor .......................37

3. Estudos Empíricos sobre o Comércio – “benchmarking”....................47

3.1. Introdução ...............................................................................................47

3.2. Portugal...................................................................................................48

3.2.1. Centros Comerciais em Lisboa - os novos espaços de consumo (1991) ....................48

3.2.2. Estudo de Impacto das Grandes Superfícies Comerciais na Área

Metropolitana do Porto (1994) ......................................................................................52

3.2.3. Centros Comerciais em Portugal – conceito, tipologias e dinâmicas de

evolução (2000) ............................................................................................................58

3.2.4. Comércio Tradicional em Contexto Urbano – dinâmicas de modernização e

políticas públicas (2000) ...............................................................................................59

3.2.5. Observar o Comércio em Portugal (2001)....................................................................61

3.2.6. Comércio e Distribuição – os centros comerciais no horizonte 2010 (2001) ...............63



RELATÓRIO FINAL

- Página 4 -

3.2.7. Centros Comerciais Regionais em Leiria – viabilidade económica e impactos

na cidade (2005) ...........................................................................................................65

3.3. Caldas da Rainha....................................................................................67

3.3.1. Estudo do Comércio do Centro das Caldas da Rainha (1998) ....................................68

3.3.2. URBCOM – Estudo Prévio (2001) ................................................................................79

4. Enquadramento Socio-Económico .........................................................83

4.1. Introdução e Enquadramento Histórico...................................................83

4.2. Metodologia ............................................................................................85

4.2.1. Definição da área geográfica a considerar na análise .................................................86

4.2.2. Pesquisa e recolha de informação ...............................................................................91

4.2.3. Análise e tratamento estatístico da informação recolhida ............................................94

4.3. Análise Demográfica ...............................................................................95

4.3.1. Evolução da População ................................................................................................95

4.3.2. Densidade Populacional ...............................................................................................99

4.3.3. Estrutura Etária ...........................................................................................................101

4.4. Análise Social .......................................................................................102

4.4.1. Desemprego ...............................................................................................................102

4.4.2. Analfabetismo .............................................................................................................103

4.4.3. Criminalidade ..............................................................................................................104

4.5. Análise Económica................................................................................105

4.5.1. Estrutura Sectorial ......................................................................................................105

4.5.2. Poder Económico........................................................................................................108

4.5.3. Imobiliário....................................................................................................................110

4.6. Análise do Tecido Comercial ................................................................112

4.6.1. Unidades Comerciais de Dimensão Relevante ..........................................................114

4.6.2. Centros Comerciais ....................................................................................................126



RELATÓRIO FINAL

- Página 5 -

4.6.3. Comércio Tradicional ..................................................................................................132

5. Reflexão Estratégica ..............................................................................145

5.1. Introdução .............................................................................................145

5.2. Caldas da Rainha – situação actual......................................................145

5.3. Projectos e Principais Impactos ............................................................152

5.4. Alinhamento da Problemática ...............................................................157

5.4.1. Objectivos Estratégicos das Caldas da Rainha..........................................................157

5.4.2. Eixos Estratégicos Definidos para a Região Oeste....................................................159

5.4.3. Avaliação do Grau de Alinhamento ............................................................................160

5.5. Cenários para Decisão..........................................................................164

5.5.1. Cooperação – Não autorizar.......................................................................................166

5.5.2. Competição – Autorizar ..............................................................................................170

6. Sumário, Conclusões e Recomendações.............................................173

6.1. Introdução .............................................................................................173

6.2. Sumário e Conclusões ..........................................................................173

6.2.1. Tendências .................................................................................................................173

6.2.2. Problemática ...............................................................................................................175

6.2.3. Economia Regional e Urbana.....................................................................................178

6.2.4. Urbanismo Comercial .................................................................................................180

6.2.5. Formatos Comerciais e Comportamento do Consumidor ..........................................182

6.2.6. Estudos Empíricos – “Benchmarking” ........................................................................184

6.2.7. Enquadramento Demográfico, Social e Económico (e Comercial) ............................187

6.2.8. Reflexão Estratégica...................................................................................................196

6.3. Recomendações ...................................................................................202



RELATÓRIO FINAL

- Página 6 -

7. Anexos.....................................................................................................202

7.1. Mapa do Índice de Poder de Compra Concelhio ..................................202

7.2. Conteúdo das listagens fornecidas pela DGE.......................................202

7.3. Preferências de Consumo.....................................................................202

7.4. Insígnias das UCDR em funcionamento em 2004 ................................202

7.5. Insígnias das UCDR autorizadas desde Julho de 2004........................202

7.6. Listagem das UCDR nas Caldas da Rainha, de acordo com a DGE em

2006 202

7.7. Extracto da Lei nº 12/2004, de 30 de Março .........................................202

7.8. Centros Comerciais Belgas – Mérenne-Schoumaker (1974) ................202

7.9. Centros Comerciais Europeus – Johnatan Reynolds (1993) ................202

7.10. Estatísticas do Cadastro Comercial - 2000 ...........................................202

8. Bibliografia..............................................................................................202



RELATÓRIO FINAL

- Página 7 -

Índice de Figuras

Figura 1 – Algumas Panorâmicas Comerciais nas Caldas da Rainha ......................................... 35

Figura 2 – Centro Comercial Vasco da Gama, em Lisboa ........................................................... 38

Figura 3 – Trafford Centre, Manchester, Reino Unido.................................................................. 41

Figura 4 – Shopping Bom Sucesso, Porto .................................................................................... 42

Figura 5 – Trafford Centre, Manchester, Reino Unido.................................................................. 43

Figura 6 – Fórum Montijo .............................................................................................................. 43

Figura 7 – Centro Comercial Colombo, Lisboa ............................................................................. 44

Figura 8 – NorteShopping, Porto................................................................................................... 44

Figura 9 – Imagem de uma Pastelaria Tradicional nas Caldas da Rainha................................... 84

Figura 10 – Representação Gráfica e Algumas Fotografias da Área Onde se Desenvolve o

Comércio Tradicional das Caldas da Rainha................................................................................ 85

Figura 11 – Representação Gráfica dos Pólos Considerados na Análise.................................... 90

Figura 12 – Taxas de Crescimento da População Residente (Total) – 1992-2002...................... 97

Figura 13 – Densidade Populacional (Habitantes por Km2) – 2004............................................. 99

Figura 14 - Índice de Envelhecimento: 1991 vs. 2004................................................................ 101

Figura 15 – Taxa de Natalidade e Taxa de Mortalidade - 2004.................................................. 102

Figura 16 – Variação percentual da Taxa de Desemprego – 1991 vs. 2001 ............................. 103

Figura 17 – Variação percentual da Taxa de Analfabetismo – 1991 vs. 2001 ........................... 104

Figura 18 – Taxa de Criminalidade - 2004.................................................................................. 105

Figura 19 – Número de Empresas (por Concelho da Sede), segundo a CAE - 2003 ................ 106

Figura 20 – Pessoal ao Serviço, segundo a CAE - 2003............................................................ 107

Figura 21 – Volume de Negócios das Empresas (por Concelho da Sede), segundo a CAE

- 2003 .......................................................................................................................................... 108

Figura 22 – Índice do Poder de Compra - 2004.......................................................................... 109



RELATÓRIO FINAL

- Página 8 -

Figura 23 – Número de UCDR Abertas em Território Continental até 2004 .............................. 115

Figura 24 – Dados Evolutivos das UCDR - 2001 vs. 2004 ......................................................... 116

Figura 25 – UCDR por Escalões de AEV.................................................................................... 118

Figura 26 – Volume de Vendas por Escalões de AEV ............................................................... 118

Figura 27 – Área de Venda das UCDR (m2) por 103 habitantes - Julho de 2004 ..................... 120

Figura 28 - Área de Venda das UCDR (m2) Autorizadas pela Lei 12/2004, por 103

habitantes .................................................................................................................................... 124

Figura 29 – Total da Área de Venda das UCDR (m2) por 103 Habitantes (Julho de 2004 +

Autorizações Lei 12/2004)........................................................................................................... 125

Figura 30 – EUROPA - Área Bruta Locável (m2) por 103 Habitantes ........................................ 129

Figura 31 – Densidade de Centros Comerciais vs. Densidade Urbana - Portugal..................... 130



RELATÓRIO FINAL

- Página 9 -

Índice de Tabelas

Tabela 1 – Concelhos com Densidade Populacional mais Elevada (Habitantes por Km2) –

2004............................................................................................................................................... 99

Tabela 2 – Densidade Populacional e Demográfica do Concelho das Caldas da Rainha -

2001............................................................................................................................................. 100

Tabela 3 – Índice do Poder de Compra nos Concelhos do Distrito de Leiria - 2004.................. 110

Tabela 4 – Número Médio de Pessoas ao Serviço (segundo a actividade, por escalões de

AEV) - Portugal............................................................................................................................ 117

Tabela 5 – Sector de Actividade das UCDR - 2004.................................................................... 119

Tabela 6 – Área de Venda das UCDR, por Distrito - 2004 ......................................................... 120

Tabela 7 - Autorizações Concedidas ao Abrigo da Lei nº 12/2004, de 30 de Março, por

motivo - 01/05/2006..................................................................................................................... 121

Tabela 8 - Autorizações Concedidas ao Abrigo da Lei nº 12/2004, de 30 de Março, por

categoria (apenas novas unidades e expansões) - 01/05/2006 ................................................. 122

Tabela 9 – Quadro Resumo - Lei nº 12/2004 ............................................................................. 123

Tabela 10 – Indicadores dos Centros, Galerias e Condomínios Comerciais, segundo o

escalão do número de estabelecimentos em 1999, 2000 e 2001 .............................................. 131

Tabela 11 – Nº de Estabelecimentos de Comércio a Retalho em Portugal - 2000 .................... 133

Tabela 12 – Composição do Comércio a Retalho por Categoria Principal - 2000 ..................... 136

Tabela 13 – Composição da Base de Dados das Páginas Amarelas, por Distrito..................... 138

Tabela 14 - Composição da Base de Dados das Páginas Amarelas, por Ramo de

Actividade Principal ..................................................................................................................... 139

Tabela 15 – Composição da Base de Dados da ACCCRO, por Sector de Actividade .............. 143

Tabela 16 – Composição da Base de Dados da ACCCRO, por Ramo de Actividade ............... 143

Tabela 17 – Classificação do Contributo das Grandes Superfícies para o Desenvolvimento

das Caldas da Rainha e da Região Oeste.................................................................................. 160



RELATÓRIO FINAL

- Página 10 -

Lista de Abreviaturas

ABL – Área Bruta Locável

ACCCRO – Associação Comercial dos Concelhos de Caldas da Rainha e Óbidos

AEV – Área de Exposição e Venda

AIRO – Associação Industrial da Região do Oeste

APCC – Associação Portuguesa de Centros Comerciais

CAE – Classificação das Actividades Económicas (Rev. 2.1.)

CECOA – Centro de Formação Profissional para o Comércio e Afins

CR – Caldas da Rainha

DGCC – Direcção-Geral do Comércio e da Concorrência

DGE – Direcção-Geral da Empresa (ex. DGCC)

DGOTDU – Direcção Geral do Ordenamento do Território e Desenvolvimento Urbano

GECIC – Grupo de Estudos Cidade e Comércio

INE – Instituto Nacional de Estatística

NUTS – Nomenclatura das Unidades Territoriais para fins Estatísticos

PME – Pequena e Média Empresa

PROCOM (Programa) – Sistemas de Incentivos à Modernização do Comércio

UCDR – Unidades Comerciais de Dimensão Relevante

URBCOM (Programa) – Sistemas de Incentivos a Projectos de Modernização do Comércio



1. PROBLEMÁTICA

RELATÓRIO FINAL

- Página 11 -

1. PROBLEMÁTICA

Introdução

A expansão ou instalação/implantação1 de grandes superfícies comerciais nas

Caldas da Rainha, à semelhança do que sucedeu noutras cidades portuguesas,

coloca desafios ao comércio tradicional do centro histórico. É conhecida dos

comerciantes a apetência que hoje os cidadãos têm por esse tipo de formato,

pelo que encaram a chegada das novas superfícies comerciais (apenas) como

uma ameaça, vendo como elevada a probabilidade de um desvio do fluxo de

consumidores, que habitualmente os sustentavam, para os novos formatos

comerciais.

Face à relevância histórica que o comércio tradicional tem tido no

desenvolvimento do centro das cidades, é frequente (e tentador) estabelecer

uma correlação directa entre a destruição do comércio tradicional do centro da

cidade e a destruição do próprio centro histórico. Sem negarmos ou

menosprezarmos a ligação, até porque, se outra razão não existisse, ela está

presente (e normalmente de forma dominante) na generalidade dos estudos

(vide Capítulo 3), procuraremos, a par da inegável relação2, introduzir outros

níveis de análise na discussão.

1 Por simplicidade de exposição, doravante somente instalação ou implantação.

2 N.B. diferente de correlação.



1. PROBLEMÁTICA

RELATÓRIO FINAL

- Página 12 -

Antecedentes

O movimento de expansão das grandes superfícies tornou-se particularmente

evidente em Portugal, a partir da década de 90, contribuindo para o

empobrecimento, desqualificação e desertificação dos centros urbanos. Tais

efeitos mostraram-se particularmente perniciosos em contextos geográficos

onde a resistência do comércio tradicional ao reposicionamento estratégico se

combinou com a inércia da administração local, ao nível da sua política de

desenvolvimento sustentável, em geral, e de urbanismo comercial, em particular.

Não sendo uma situação nova, a problemática que está na origem da realização

deste trabalho de investigação, de acordo com a teoria dominante, pode ser

balizada entre duas questões fundamentais, como teremos a oportunidade de

desenvolver no ponto 2.3. Por um lado, trata-se de problema de ordem

funcional-geográfico que, grosso modo, aponta para uma dissociação entre a

evolução do comércio e o desenvolvimento da cidade. Por outro, afirma-se como

um conflito de interesses de ordem funcional-político, que se traduz num

desequilíbrio de forças entre os principais actores do sistema: a administração

pública, os comerciantes e os cidadãos/consumidores.

Ambas as questões se encontram intrinsecamente relacionadas e a sua não

resolução tem motivado, noutros contextos, um desvio de clientes do comércio

(dito) tradicional para os novos formatos comerciais, com consequências

nefastas para a atractividade dos centros urbanos tradicionais, com todas as

implicações que daí decorrem para as cidades (e para o Concelho). É um

problema estrutural, que age como uma força de atracção de outros mais e que

torna pertinente o presente trabalho de investigação.



1. PROBLEMÁTICA

RELATÓRIO FINAL

- Página 13 -

Orientação da investigação

A instalação de grandes superfícies comerciais nas Caldas da Rainha, estando

ligada (umbilicalmente, segundo alguns) a um problema de ordem estrutural,

como é o declínio dos centros urbanos, não pode ter como escopo de análise o

impacto no comércio tradicional (das Caldas da Rainha), sob pena dele

resultarem recomendações fechadas em perspectivas disciplinares e limitadas

no horizonte temporal.

Numa época em que a percentagem da população urbana nos países ditos

industrializados ronda os 80%, a importância do centro das cidades é

indubitável, sendo igualmente inquestionável a importância do urbanismo

comercial e do comércio no centro da cidade. Contudo, a evolução das cidades

é um fenómeno complexo, em que as variáveis de mudança diferem ao longo do

tempo, por uma conjugação de inúmeros factores. O urbanismo comercial,

sendo da máxima relevância para entendermos o fenómeno económico das

cidades, não esgota o campo de estudo da economia urbana3.

Compulsados outros estudos sobre o tema, alguns dos quais deram corpo ao

Capítulo 3, seleccionada a informação relevante, de entre a amalgama

disponível4, cedo se percebeu que, para este trabalho apresentar contribuições

úteis na discussão da problemática em referência, evitando o ruído, e, por fim

mas não menos importante, para ser um instrumento de apoio à decisão, seria

crucial recolocar a questão de investigação.

3 Por exemplo, se entrarmos no campo de estudo da economia regional e urbana, é sabido que os factores de

localização relativos revelam a existência de fenómenos de atracção, de repulsão ou neutralidade, representados por

vários indicadores objectivos, mas também subjectivos ou comportamentais.

4 Paradoxalmente insuficiente, incompleta e frequentemente não fidedigna (vide Secção 4.2.2.).



1. PROBLEMÁTICA

RELATÓRIO FINAL

- Página 14 -

A interiorização e racionalização do imperativo de situar o problema na sua

dimensão essencial, ou seja, a sua colocação entre a necessidade de articular a

actividade comercial, nas mais variadas formas, com o desenvolvimento

(sustentável) da cidade a longo prazo acabou por alargar o escopo de análise.

A assumpção de que o propósito fundamental estará em ampliar a capacidade

de atracção da cidade em termos de fluxos populacionais, garantindo a sua

sustentabilidade a longo prazo, sem que tal implique a dissociação entre o

comércio e a cidade (pois isso traz outros problemas), permite-nos reconfigurar

o problema de partida e enunciar a questão de investigação norteadora do

desenvolvimento dos trabalhos, da seguinte forma:

Qual a solução que melhor defende a atractividade da cidade das Caldas

da Rainha a médio e longo prazo?

A resposta a esta questão envolve e simultaneamente responsabiliza uma série

de actores. Porém, como não parece aconselhável para a sustentabilidade da

cidade que se deva permitir que o comércio evolua ao sabor do simples jogo de

forças dos interesses em presença, é natural assumir que compete à

administração local o desempenho do papel principal para a promoção activa do

equilíbrio entre as diversas formas comerciais e a requalificação dos espaços

urbanos.

Por outro lado, a administração local tem um espaço geográfico de intervenção

limitado e a dicotomização do comércio é uma realidade que vai sendo cada vez

mais incontornável dentro ou fora da sua esfera de jurisdição. Assim, numa

perspectiva mais operacional, o seu papel deve passar por potenciar os

benefícios e tentar delimitar a extensão dos efeitos perversos para a cidade, que

a instalação das novas superfícies comerciais pode implicar.



1. PROBLEMÁTICA

RELATÓRIO FINAL

- Página 15 -

É neste contexto de reflexão estratégica sobre a sustentabilidade da cidade a

longo prazo, mas também de recomendação operacional sobre medidas a

adoptar no curto prazo, que se insere o objectivo genérico da presente

investigação.

Tendo os contornos da problemática subjacente a este trabalho devidamente

estabilizados, a questão fundamental da investigação justificadamente

enunciada e os objectivos gerais assumidos, faltam ainda algumas

considerações do ponto de vista metodológico e da estrutura do trabalho para

encerrarmos este capítulo introdutório.

Breves considerações metodológicas

Do ponto de vista metodológico, pese embora a elevada quantidade de dados

recolhidos e analisados, o estudo situa-se no domínio das investigações

qualitativas. Foram efectuadas diversas entrevistas individuais e em grupo aos

actores considerados como mais pertinentes para a realização de um estudo

deste tipo. Referimo-nos, nomeadamente, a responsáveis e representantes da

Câmara Municipal das Caldas da Rainha, da ACCCRO, da AIRO, da

Assembleia Municipal, etc. Para além das entrevistas, o estudo foi municiado

por uma intensa recolha documental que passa, por exemplo, por elementos

que constituem as candidaturas dos projectos em causa, outros trabalhos de

investigação realizados neste domínio, estatísticas das fontes oficiais, etc.

Limitações

Ao nível das limitações para a execução deste estudo, poderíamos apontar

várias. Contudo, referimo-nos somente às duas fundamentais: i) prazo de

execução do trabalho (conhecido à partida, mas nem por isso deixou de ser um

constrangimento); ii) insuficiência e falta de qualidade da informação



1. PROBLEMÁTICA

RELATÓRIO FINAL

- Página 16 -

quantitativa5 (apesar das suspeitas à partida, a realidade acabou por revelar-se

muito mais limitativa e impeditiva).

Como é natural em qualquer investigação na área das ciências económicas e

sociais, a quantidade e qualidade da informação disponível determina,

inevitavelmente, a natureza e alcance da própria investigação. A informação tida

à partida como necessária e suficiente, normalmente, não existe. A informação

pode padecer de vários problemas, designadamente: i) ser demasiado

detalhada e de difícil agregação; ii) possuir detalhe insuficiente; iii) ser

inconsistente, mesmo quando a fonte é única; iv) ser incompatível, quando se

reúne a partir de duas ou mais fontes; v) possuir falhas ou interregnos num

determinado período; vi) estar disponível para um curto período de tempo; vii)

estar disponível para um certo período de tempo ou de área, para umas

variáveis, e disponível para um outro período de tempo ou área, para outras

variáveis.

Entre as insuficiências ou deficiências da informação, importa destrinçar as que

são impeditivas dos estudos e limitativas dos mesmos. Em relação ao caso

concreto desta investigação, as primeiras serão abordadas de seguida, sendo

as últimas objecto de referência na Secção 4.2.2.

À partida para este estudo, tínhamos a ambição de entrar numa nova dimensão

da investigação quantitativa sobre os impactos que a implantação de novas

unidades comerciais pode ter a médio e longo prazo, numa cidade ou região.

Os estudos compulsados são essencialmente qualitativos e, quando vão além

da caracterização do comércio (“novo” ou “tradicional”), baseiam-se em

5 As limitações da informação (quantidade e qualidade) são objecto de realce na generalidade dos estudos a abordar no

Capítulo 3 – vide, por exemplo, Marques et al. (2001). As inúmeras discrepâncias nas fontes usadas acabam depois por

se tornar também indissociáveis da variedade e diferença de conceitos utilizados.



1. PROBLEMÁTICA

RELATÓRIO FINAL

- Página 17 -

inquéritos realizados numa data bem delimitada no tempo6. Independentemente

da forma mais ou menos conseguida como se relaciona os resultados dos

inquéritos e a restante informação, também ela pontual ou fotográfica (por

vezes, para algumas variáveis, compara dois períodos), o resultado é uma

abordagem inevitavelmente estática.

Estando em presença de estudos “cross-sectional” (várias realidades ou

variáveis num ponto específico no tempo), com tratamento estatístico de

diferentes níveis de sofisticação ou rigor, seria interessante encetarmos uma

abordagem dinâmica, passando da fotografia para o filme, avaliando a realidade

passada, ponderando a presente para perspectivar a futura. Isso levar-nos-ia a

explorar “panel data”, usando técnicas de estatísticas multivariada (várias

realidades ou variáveis ao longo vários períodos de tempo consecutivos – ex. 40

trimestres), ou “time series”, privilegiando o aprofundamento do conhecimento

do(s) processo(s) subjacente(s) à(s) realidade(s).

Percorrer o caminho que nos propúnhamos desbravar levará tempo7. A título

ilustrativo, para o uso de “panel data”, seria possível explorar o comportamento

de um conjunto de variáveis durante um período significativo de tempo, antes

(por exemplo, 20 trimestres) – 0 – e depois (por exemplo, 20 trimestres) – 1 –

da implantação de uma grande superfície - recurso a “dummy variables”. A

6 Devemos para já abstrair-nos de efectuar alusões ao rigor científico de alguns desses inquéritos.

7 Um percurso idêntico levou mais de quatro décadas a investigadores de todo o Mundo, num campo bem menos

complexo como é o das fusões e aquisições. Documentando um pouco melhor o exemplo, Nelson (1959) e Gort (1969)

deram dois importantes contributos, mas as análises iam pouco além de correlações parciais. Mitchell e Mulherin (1996)

serviram de gatilho a um conjunto de estudos que produziu então avanços significativos [ex.: Andrade e Stafford (2000) e

Bento (2004)]. A década de 80 foi o ponto de viragem, na medida em que se iniciaram tentativas para explorar o

fenómeno das fusões com recurso à causalidade e co-integração [ex.: Geroski (1984), Crook (1995, 1996) e Clarke e

Ioannidis (1996)]. Só na década de 90 se deu novo avanço significativo, com a introdução de modelos não-lineares

[ex.:Town (1992) e Linn e Zhu (1997)] e, adicionalmente, com a introdução de abordagens a um nível mais desagregado

[ex.:Resende (1996, 1999) e Bento (2004)].



1. PROBLEMÁTICA

RELATÓRIO FINAL

- Página 18 -

passagem de 0 para 1 representaria uma ruptura, como que um choque, o qual

também poderia ser explorado usando “time series” – é bem possível que

modelos com mudança Markoviana de regime, entre dois (ou mais) estados,

descrevam de forma eficiente o processo de evolução (do comércio) de uma

determinada área. A implantação de grandes unidades comerciais, mas também

industriais ou de serviços, funcionaria como um choque, conduzindo a uma

mudança de regime.

Infelizmente, aquilo que preconizávamos é impossível de realizar em Portugal. A

informação necessária a esse tipo de investigação, muito pior do que ser

deficiente, não existe. Por isso, neste caso a informação existente é impeditiva.

Estrutura

Finalmente, quanto à estrutura do trabalho, considerámos que devíamos

distribuí-lo por seis capítulos. No primeiro, que agora termina, procurámos lançar

a problemática orientadora da realização do trabalho. O segundo, terceiro e

quarto constituem produtos da extensa recolha de informação, efectuada ao

nível da literatura ajustada ao tema, dos estudos de casos semelhantes, ou de

dados estatísticos que nos permitam efectuar o enquadramento pertinente da

cidade e da região. O quinto baseia-se nos “inputs” dos capítulos anteriores para

a reflexão estratégica sobre o problema, e, por sua vez, alimenta o sumário,

conclusões e recomendações com que encerramos este relatório.



2. REVISÃO DA LITERATURA

RELATÓRIO FINAL

- Página 19 -


2.1. Introdução

Em resultado da problemática apresentada no capítulo anterior e,

designadamente, da necessidade de alargamento do escopo de análise, a

revisão da literatura, para além do urbanismo comercial (2.3) e do

comportamento do consumidor (2.4), presentes na generalidade dos estudos em

torno dos (novos) formatos comerciais citadinos, contempla primeiramente uma

breve revisão ao nível da teoria da economia regional e urbana.

2.2. Economia Regional e Urbana

A economia regional e urbana estuda a problemática da organização económica

dos espaços regionais e urbanos, pelo que se afigura como pertinente uma

breve revisão da literatura nessa área, até porque a introdução das grandes

superfícies comerciais provoca alterações, mais ou menos significativos, nessa

mesma organização local ou regional. No que respeita concretamente à

estrutura do presente estudo, percorrer brevemente os principais conceitos e

temáticas tradicionalmente abordados no âmbito da economia regional e urbana

providenciará o suporte teórico necessário a algumas das orientações seguidas

no Capítulo 4.

2.2.1. Conceitos fundamentais

Espaço na Teoria Económica

O espaço é uma dimensão intrínseca a todos os fenómenos económicos e não

é neutro do ponto de vista da localização das actividades económicas. As

representações mais simples do espaço são as que se referem ao espaço

geográfico, onde se destacam os conceitos de distâncias e densidades,

conceitos a reter para o Capítulo 4.




RELATÓRIO FINAL

- Página 20 -

A variável distância (seja ela medida em quilómetros ou em tempo) tem sido

considerada como a mais importante, embora se lhe reconheça alguma perda

de importância recente [Costa et al. (2002)]. Associado a esta variável, está o

conceito de contiguidade (continuidade) entre os espaços físicos, também ele

central no Capítulo 4, por ser considerado como um factor favorável à expansão

da actividade económica.

Existem fenómenos económicos em todos os espaços, que, no entanto, não se

manifestam de igual modo - um determinado fenómeno poderá ser considerado

relevante num determinado espaço e insignificante num outro. A dimensão

relevante para o espaço é determinada pela natureza dos fenómenos

económicos e pela área necessária para abarcar todas as suas características

essenciais – a sua dimensão poderá ser local, regional, nacional ou

internacional [Bento (2005)].

O espaço económico é um espaço multidimensional, uma vez que os

fenómenos não influenciam apenas as variáveis de natureza económica. Deste

modo, para além das variáveis estritamente económicas (ex.: poder de compra),

é necessário considerar outras variáveis, nem sempre de fácil quantificação:

i) de índole social (ex.: níveis de solidariedade social)8; ii) de natureza física

(ex.: condições climatéricas)9; iii) de cariz histórico (ex. a própria importância

histórica)10. Esse conceito de multidimensional, como se pode constatar ao

8 Por exemplo, em países como o Reino Unido ou os Estados Unidos, os privados (empresas e particulares) assumem

um papel muito activo ao nível da caridade e da solidariedade, quando comparado com países como Portugal, onde

esse papel é confiado, quase exclusivamente, ao Estado.

9 As condições climatéricas são apontadas como uma das causas para os países do Norte serem mais prósperos do que

os do Sul – ao nível dos Hemisférios ou, por exemplo, da Europa.

10 A cidade das Caldas da Rainha, por exemplo e como abrodaremos no Capítulo 4, ganhou uma proeminência na

Região do Oeste que mantém até aos nossos dias (note-se, contudo, que há vozes que se levantam invocando a perda

desse papel que, a não ter acontecido, acontecerá num futuro não muito distante).




RELATÓRIO FINAL

- Página 21 -

longo desta investigação, é indissociável e aplicável à problemática

apresentada.

Assim, quantificar de forma rigorosa os impactos de um determinado

investimento, em todas as suas dimensões, é uma tarefa quase impraticável. A

empreitada torna-se especialmente árdua, para além do problema da

quantificação, por os efeitos não ocorrerem no mesmo momento, com a mesma

intensidade, nem terem a mesma duração. Essas dificuldades têm sido sentidas

por outros, como por nós, na tentativa de compreensão dos múltiplos efeitos da

implantação de grandes superfícies comerciais.

O Território e a Localização

O território, ou seja, o espaço construído ou transformado pelo Homem,

proporciona capacidades desiguais para promover investimentos. De facto, a

distribuição de recursos é assimétrica, o que tem condicionado, ao longo dos

tempos, a localização de actividades económicas e o ritmo de criação de

riqueza. Assim se justifica, por exemplo e com abordaremos nos Capítulos 4 e 5,

a forma como a indústria das grandes superfícies tem evoluído no espaço.

A localização e o desenvolvimento de actividades económicas podem ter como

consequência a construção ou a destruição de um território. A intervenção do

Homem contribui para diferenciar as suas componentes, sendo uma das

características essenciais de qualquer processo de desenvolvimento [Costa et

al. (2002)]. Consequentemente, é natural a preocupação das administrações

(centrais e locais) quando se trata de decidir sobre o acolhimento, ou não, de

projectos que, pela dimensão ou novidade, possam mexer com o “status quo”.

Factores de Localização

Entende-se por factor de localização todo o elemento que diferencia o espaço e

é susceptível de influenciar as decisões de localização das actividades




RELATÓRIO FINAL

- Página 22 -

económicas, como seja uma grande superfície comercial. A escolha da

localização assume um carácter estratégico, sendo levada especialmente a

sério em projectos de maiores dimensões ou por investidores e promotores

profissionais, uma vez que a sua reversibilidade implica custos materialmente

relevantes. Normalmente faz-se referência aos seguintes factores de localização

[Bento (2005)]:

• Variáveis com expressão económica e de fácil quantificação (o poder de

compra, mas também o nível de fiscalidade, o custo e acessibilidade das

matérias primas ou da mão-de-obra, etc.);

• Variáveis sem expressão económica e de difícil quantificação (ex.: as

economias de aglomeração, a qualidade das infra-estruturas de

transporte e comunicação, o papel histórico de uma cidade numa região,

ou de uma região num país);

• Variáveis de natureza pessoal dos agentes económicos promotores dos

investimentos, igualmente de difícil consideração (ex.: pertencer ou

simpatizar com uma determinada cidade ou região).

Ainda que em certos casos a localização da actividade não obedeça a qualquer

estudo de localização11, à medida que aumenta o valor do investimento e o grau

de profissionalismo dos promotores, a determinação do local exacto é

normalmente efectuada com base em factores de decisão, a uma escala

regional ou local12. A implantação de grandes superfícies comerciais é disso um

bom exemplo.

11 A estes casos corresponde uma localização condicionada, sendo a situação mais corrente das micro e pequenas,

particularmente as de natureza familiar.

12 Por exemplo, a adopção de um sistema de incentivos financeiros e fiscais ao investimento regionalmente diferenciado

constitui um factor de localização de âmbito regional.




RELATÓRIO FINAL

- Página 23 -

Racionalidade dos Agentes Económicos

Os agentes económicos, quando conduzidos por critérios de racionalidade

individual, podem maximizar os seus interesses, sem que isso implique

necessariamente a optimização dos objectivos dos restantes actores, ou da

sociedade em geral [Alves (2001)]. Racionalmente, ao que tudo indica, os

promotores das novas unidades comerciais entendem que instalar-se nas

Caldas da Rainha lhes permite aumentar a sua riqueza. Por outro lado, também

racionalmente, os representantes do comércio tradicional entendem que essa

entrada de novos actores tem um impacto negativo na sua riqueza acumulada e

futura. Em qualquer dos casos, estamos perante racionalidades individuais que

poderão divergir ou colidir com a riqueza actual e futura dos cidadãos, aqui

numa acepção ampla, ou seja, entendendo a riqueza como a qualidade de vida

e o património individual e colectivo (económico, arquitectónico, ambiental, etc.).

Neste contexto, faz-se por vezes referência ao óptimo de Pareto, uma solução

que maximiza os objectivos de cada agente económico [Costa et al. (2002)].

Caracteriza-se pela circunstância de que nenhum dos agentes pode melhorar a

sua situação sem deteriorar a posição e provocar a reacção imediata de, pelo

menos, um outro agente. O óptimo dos consumidores é atingido se, para o

conjunto dos bens considerados, a preferência relativa for igual para todos eles.

Para os produtores, o óptimo é obtido quando a eficácia relativa dos factores for

igual em todos os produtores. Uma vez mais, pelo menos conceptualmente,

torna-se facilmente perceptível a ligação com a problemática, tanto no que

respeita à reacção (dos representantes) do comércio tradicional, como aos

comummente aceite diferentes níveis de eficácia e, por fim, como ao

(des)nivelamento das preferências relativas dos consumidores em relação às

duas formas de comércio.




RELATÓRIO FINAL

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Externalidades e Economias de Aglomeração

O espaço não possui a propriedade da divisibilidade perfeita, pelo que o seu uso

gera externalidades positivas e/ou negativas13. Por isso, tendo em atenção o

bem-estar dos cidadãos em geral, o uso do espaço tende a ser regulado, a nível

local, regional ou nacional. Esse é o princípio subjacente aos pedidos de

aprovação dos projectos submetidos junto da Câmara Municipal das Caldas da

Rainha para a implantação de grandes superfícies comerciais.

Quando os agentes económicos se encontram bastante próximos uns dos

outros e geram benefícios mútuos, as externalidades espaciais designam-se por

economias de aglomeração [Bento (2005)]. Contudo, essas economias não se

desenvolvem indefinidamente, uma vez que estão sujeitas à lei dos rendimentos

decrescentes14. Na perspectiva do consumidor-utilizador, as vantagens advêm

sobretudo de o acesso a determinados bens ou serviços ser facilitado e de o

custo dos mesmos tender a ser inferior. Advém daí, por exemplo, os cálculos

efectuados em torno das densidades de área de venda, bem como da

quantidade e diversidade de unidades comerciais (novas ou tradicionais)

instaladas ou autorizadas a instalar num determinado espaço.

Ordenamento do Território

Por força da existência de externalidades, os poderes políticos deverão orientar

a sua actuação com vista à organização e ordenamento do território, tendo por

ambição dar resposta à superação dos desequilíbrios existentes mas, também,

13 A construção de uma nova via rodoviária pode gerar externalidades positivas (para os viajantes, porque

descongestiona o trânsito) e negativas (para os residentes, por provocar poluição sonora). O mesmo pode acontecer

com a instalação de uma unidade económica numa área, pois pode aparecer predominantemente como geradora

(directa e indirecta) ou destruidora (directa e indirecta) de emprego.

14 Isto significa que a partir de uma determinada dimensão da cidade ou região, começam a coexistir economias (em

determinadas áreas) e deseconomias (noutras áreas) [Costa et al. (2002)].




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criar condições para que, no futuro, os mesmos sejam minimizados ou não se

verifiquem. Assim, a política de ordenamento do território não deverá ser uma

simples consequência de políticas sectoriais, mas sim um pressuposto das

mesmas, tendo em vista a optimização da função de bem-estar dos vários

agentes [Alves (2001)].

No caso concreto das cidades, como veremos adiante, o seu rápido crescimento

tem provocado desequilíbrios, alguns deles nem sempre fáceis de resolver – as

Caldas da Rainha não são excepção. É tão importante corrigir esses

desequilíbrios como minimizar o aparecimento de novos. Para isso, é

fundamental que nas acções a tomar se minimizem os condicionamentos

(desequilíbrios passados, políticas sectoriais, etc.) – o importante é maximizar o

bem-estar do cidadão a longo prazo e isso apenas se consegue com

desenvolvimento (sustentado).

Desenvolvimento, Urbanização e Ambiente

O desenvolvimento é um processo de transformações económicas e sociais,

entre outras, que ocorre num determinado território e permite que as suas

populações possam beneficiar de níveis crescentes de bem-estar. O

crescimento económico tem sido um, ou o principal, sustentáculo do

desenvolvimento, a pontos de ser frequentemente tido como sinónimo [Bento

(2005)].

Indissociável do crescimento económico e do desenvolvimento tem sido o

aumento da população citadina, galopante desde o início do século XX. As

cidades deixaram de ser um complemento das actividades económicas, para

passarem a ser elas próprias uma espécie de motor de todas as actividades

(económicas e sociais) [Bento (2005)].




RELATÓRIO FINAL

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A par das externalidades positivas, fundamentais para o crescimento

económico, as cidades têm sido igualmente geradoras de externalidades

negativas, designadamente na área ambiental (ex.: o congestionamento, ruído e

poluição gerados pelo tráfego automóvel) [Alves (2001)]. O objectivo de corrigir

ou impedir graves externalidades ambientais, provocadas pelo crescimento das

cidades, está longe de ter sido alcançado [Bento (2005)].

Organização do Espaço Português

As cidades portuguesas, quando comparadas com as suas congéneres

europeias, são de reduzida dimensão, mas, mais grave do que isso, é a

qualidade inferior dos bens e serviços fornecidos e ainda a fraca apetência para

a cooperação e relacionamento [Alves (2001)]. Seria desejável que as cidades

estabelecessem relações de complementaridade e permuta; contudo, a

necessária especialização horizontal em algumas áreas de actividade é

praticamente inexistente [Costa (2002)].

A diversidade e qualidade de bens e serviços disponibilizados às populações

têm melhorado em Portugal, mesmo nas cidades de dimensão pequena ou

média (como é o caso das Caldas da Rainha) ou do interior e com baixo poder

de compra (como não é o caso das Caldas da Rainha) – vide Capítulo 4.

Contudo, continua a existir um diferencial significativo relativamente à média das

congéneres europeias. Isso resolve-se reorganizando, reclassificando,

regenerando e restabelecendo novos “standards” de exigência, por parte dos

actores actuais, mas a pensar nos actores futuros.

Portugal e, em boa medida a Europa do Sul, apresenta dificuldades várias ao

nível da cooperação: entre indivíduos, entre empresários, entre associações,

entre poderes locais e entre os vários poderes. Comparativamente aos países

do Norte da Europa, mas também ao Japão, por exemplo, apesar da exibição de

muito mais afectividade (a facilidade de nos cumprimentarmos e a tolerância ao




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toque, por exemplo), confiamos num circulo muito reduzido de pessoas (família

e pouco mais). A elevada desconfiança relativamente a terceiros é,

reconhecidamente, um entrave à cooperação, à realização de negócios e ao

desenvolvimento em geral [Moreira (2005)].

2.2.2. Desenvolvimento Económico e Regional

Os modelos de desenvolvimento regional podem ser distinguidos pelas suas

conclusões quanto à convergência/divergência dos processos de

desenvolvimento espacial.

Um tipo de modelos, inseridos numa lógica keynesiana, considera que a procura

cria a oferta, bem como a existência de factores de produção para responderem

aos estímulos da procura, parecendo mais adequados a uma perspectiva de

curto prazo [Costa et al. (2002)]. No âmbito da problemática em questão e de

forma simplificada, enquadra-se nesta lógica a postura assumida pelo comércio

tradicional, das Caldas da Rainha e de outras cidades, a qual considera a oferta

existente adequada e suficiente para satisfazer as necessidades actuais da

população.

Um segundo tipo de modelos inclui-se na tradição neoclássica. As críticas à

ideia de que a oferta cria a sua própria procura não anulam a visão do

desenvolvimento determinado pela capacidade produtiva, que parece ser mais

adequada a uma perspectiva de longo prazo. O que está em causa a longo

prazo é a capacidade regional de inovação, a capacidade de organizar os

factores de produção e a capacidade de organizar novos mercados [Costa et al.

(2002)]. Por contraposição ao parágrafo anterior, este tipo de modelos

coadunar-se-ia mais com uma postura defensável pelos promotores das novas

superfícies comerciais, por considerarem que possuem uma capacidade

superior para inovar e para satisfazer as necessidades cada vez maiores e mais

sofisticadas dos consumidores.




RELATÓRIO FINAL

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Seria desejável que, no mesmo modelo, fossem explicitadas as funções de

procura e produção, contemplando as visões de curto e longo prazo. Em vez de

contributos parcelares, teríamos uma abordagem integrada; contudo, isso

requereria equações de equilíbrio e a explicitação dos mecanismos de equilíbrio

considerados relevantes. Não tem sido nem é essa a abordagem usual.

Perroux (1969) introduziu a noção de pólo de crescimento, segundo a qual o

crescimento nos vários espaços não só não surge simultaneamente, nem com a

mesma intensidade, como se propaga segundo diferentes vias e com efeitos

variáveis na economia e na sociedade em geral. Perroux considerava o

crescimento económico como o resultado da propagação de impulsos com

epicentro em pólos (“clusters”) de empresas e indústrias. O conceito de parque

industrial, por exemplo, está associado à noção de pólo, sendo considerado um

“cluster” organizado à volta de um núcleo de indústrias com uma forte

capacidade para transmitir impulsos de crescimento através de laços a montante

ou a jusante.

O impacto do pólo no desenvolvimento regional dependerá da combinação dos

efeitos de polarização e de difusão. Os efeitos de polarização estão associados

ao desenvolvimento de economias de aglomeração e aos efeitos das migrações

dos factores (trabalho e capital) da periferia para o pólo. Os efeitos de difusão

estão relacionados, numa primeira fase, com o aumento da procura e do

rendimento dos factores. Numa segunda fase, estes efeitos poderão passar pela

deslocação de actividades do pólo para a periferia (em virtude do surgimento de

deseconomias de aglomeração no pólo ou de processos de divisão espacial do

trabalho).

O conceito de pólo (de desenvolvimento) será importante para a metodologia

usada no enquadramento a efectuar no Capítulo 4 e, naturalmente, para a

reflexão estratégica a efectuar no Capítulo 5.




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2.2.3. Análise Espacial Regional

Partindo do princípio que interessa proceder à comparação de vários espaços, é

um dado adquirido que os recursos existentes e a capacidade para os aproveitar

ou potenciar variam de espaço para espaço. A medição e avaliação dessas

diferenças é, por exemplo, necessária quando os poderes públicos procuram

implementar medidas que permitam eliminar ou atenuar as desigualdades. O

apuramento das diferenças pressupõe a escolha de um termo de comparação

ou padrão que permita concluir sobre a existência de desvios (detecção do

problema) e da respectiva amplitude (gravidade do problema).

Concretizando, podemos comparar a distribuição regional de uma determinada

realidade ou fenómeno com a da superfície. Seja essa realidade representada

pela variável X e a superfície pela variável Y, então para cada região r, as

proporções da dita realidade e de superfície são representadas por Xr/X e Yr/Y,

respectivamente. Por vezes é útil estabelecer a comparação em termos de

densidades: Xr/Yr e X/Y

É possível concluir se a situação de uma dada região se afastou ou aproximou

do conjunto de regiões, isto é, do padrão. A variação regional (∆r) constitui uma

primeira medida de análise da atenuação ou acentuação dos (des)equilíbrios

regionais existentes. A análise individualizada dos ∆r permite comparar a

similaridade das evoluções da região r e do espaço padrão.

É ainda possível estimar o valor assumido pela variável X, numa região r e no

momento 1, se evoluir de acordo com a taxa de crescimento padrão.

É facilmente perceptível a utilidade deste conceitos na problemática em apreço

e, consequentemente, para a estrutura e substância do enquadramento

efectuado no Capítulo 4, municiador da reflexão estratégica no Capítulo 5 e, por

fim, do sumário, conclusões e recomendações do Capítulo 6.




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Identificação e Classificação das Regiões

A delimitação de regiões é um trabalho fundamentalmente orientado pelos

objectivos que se pretendem atingir, pois são esses objectivos que irão

determinar as características que interessa destacar nos espaços elementares a

agregar [Costa et al. (2002)]. Esta ideia é importante para algumas das opções

enunciadas no Capítulo 4, como de resto para a generalidade dos estudos, uma

vez que a classificação e categorização são, genericamente falando, uma

simplificação da realidade que se pretende explorar.

2.2.4. Da formação de cidades às redes de centros urbanos

A formação e desenvolvimento das cidades

O Século XX é o século da consumação da passagem de uma sociedade rural

para uma sociedade urbana15. Crescimentos tão acentuados geram, quase

inevitavelmente, situações de crise numa ou mais vertentes económico-sociais

(desemprego, criminalidade, pobreza e exclusão social), ambientais (poluição do

ar, ao nível freático e sonoro) e paisagísticas (insuficiência ou ausência de

ordenamento em termos da construção de redes viárias e dos edifícios) [Bento

(2005)].

Não cabendo aqui a discussão em torno do conceito de cidade16, o verdadeiro

desafio passa pelas entidades oficiais alcançarem um crescimento sustentado,

15 Em 1900 menos de 10% da população mundial vivia em cidades, enquanto que actualmente metade da população

mundial é urbana. Em valor absoluto, o aumento da população urbana durante os últimos 100 anos foi verdadeiramente

espectacular, passando de 148 milhões de habitantes em 1900 para 2.200 milhões em 1990.

16 Esta pode ser considerada simplesmente um lugar de forte concentração de pessoas e actividades, um espaço

caracterizado pela continuidade da construção, um lugar de concentração de poder político, um lugar caracterizado pelo

modo de vida, etc. Os critérios utilizados para definir as áreas urbanas variem de país para país, em função da

organização política, administrativa e territorial de cada um. Ainda assim, o critério mais utilizado é o de considerar como

urbanas as áreas que possuem uma densidade populacional relativamente elevada.




RELATÓRIO FINAL

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com elevados padrões de bem-estar para os cidadãos. A produção de

informação para análise, planeamento e tomada de decisão tendo em vista esse

objectivo é normalmente escassa e disponibilizada extemporaneamente. Essa

realidade é particularmente grave em Portugal, uma vez que a recolha e

constante tratamento e análise continua longe de ser uma prioridade, como

acontece por exemplo nos Estados Unidos17.

Passando da informação concreta, auxiliar e fundamental para a tomada de

decisão, para a informação genérica, ela existe e é bem mais rigorosa. No caso

de Portugal, poder-se-á dizer que, entre 1981 e 2001, a população global das

cidades do Continente diminuiu em termos absolutos, devido sobretudo ao

decréscimo significativo da população nas cidades de Lisboa (31%) e Porto

(22%). A explicação está na crescente terciarização das zonas centrais dessas

cidades e na sua desertificação em termos residenciais, em favor das periferias.

A rede de centros urbanos

As redes urbanas assumem características de um sistema que não é autónomo,

ficando o seu centro dependente da área que apoia, isto é, da região que o

envolve18. Assim, cada região fica dependente da capacidade funcional dos

seus centros, ou seja, da forma como aqueles desempenham o seu papel. Essa

capacidade é determinante para o sucesso do desenvolvimento da região.

Por outro lado, o estádio de desenvolvimento e a capacidade para

desempenharem essas funções condicionam as categorias de funções que lhes

são confiadas. As funções básicas são normalmente levadas a cabo por todos,

17 Mencionado no capítulo anterior, voltaremos à problemática da informação na Secção 4.2.2.

18 Devem criar-se condições para que seja possível recorrer com maior facilidade aos bens e serviços necessários com

maior frequência, aceitando-se que se despenda um esforço relativo maior para os bens e serviços menos procurados

[Costa et al. (2002)].




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as funções intermédias apenas por alguns e as funções superiores por menos

ainda [Alves (2001)]. O sucesso de um centro pode avaliar-se pela sua

dimensão, associada ao nível hierárquico mais elevado das funções que

desempenha, o qual quanto mais elevado mais favorece a sua dimensão

futura19.

2.3. Urbanismo Comercial

Como referimos no Capítulo 1 e uma vez efectuado um primeiro

enquadramento, com uma breve revisão da literatura ao nível da economia

regional e urbana, o estudo em apreço sugere-nos também um levantamento

cuidado da literatura em torno do urbanismo comercial. Lopes e Moreira (2004)

sugerem, a este propósito, duas perspectivas de abordagem que surgem

recorrentemente no enquadramento teórico de trabalhos com objectos de

estudo próximos do nosso. Os autores referem-se, nomeadamente, a uma

perspectiva funcional-geográfica de abordagem ao problema que, não raras

vezes, desencadeia um conflito de interesses que necessita de ser enquadrado

à luz de uma perspectiva funcional-politica. Tais perspectivas têm pertinência

por si próprias, embora a abordagem sistémica do problema que nos propomos

estudar torne o seu entrecruzamento obrigatório.

A revisão da literatura sobre o urbanismo comercial que se segue procura

cumprir esta linha, explicitando em primeira instância, cada uma das

perspectivas de per si e, focando em segundo lugar, a indispensabilidade da sua

integração no auxílio à tomada de decisão e ao desenvolvimento sustentável

das Caldas da Rainha e da região.

19 É de esperar que os centros que desempenham funções raras possuam mais população, porque é mais elevado a sua

importância e porque determinado tipo de bens e serviços só são disponibilizados por entidades públicas ou privadas, a

partir de determinado número de pessoas.




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O problema de ordem funcional–geográfico traduz-se na possibilidade da

implantação de novos formatos comerciais (com elevada capacidade de

atracção) contribuir para a dissociação entre o comércio e a cidade, com as

consequências nefastas que dai advêm. No caso específico dos centros

comerciais, “as suas implicações económicas, sociais e ambientais são vastas,

tanto ao nível do aparelho comercial preexistente, como na imagem da própria

cidade e nas práticas do urbanista.” [Cachinho (1991), p. 198]. A sua

proliferação, segundo Dawson (1983) pode significar, a longo prazo, a perda do

ambiente comercial tradicional, familiar e personalizado em que as cidades

historicamente se revêem.

Nesta linha o urbanismo comercial preocupa-se, fundamentalmente, em não

permitir que esta desarticulação entre a evolução do comércio e o

desenvolvimento da urbe suceda, uma vez que, se por um lado, a cidade serve

de suporte às actividades comerciais, estas por outro, servem de rosto à cidade.

Uma visão histórica do desenvolvimento do comércio e da cidade torna

efectivamente impossível negar ao comércio um papel modelador da cidade. Na

prática, o comércio, conjugado com outras actividades, estrutura de uma

maneira decisiva os traços dos núcleos urbanos, introduz variedade e

diferenciação na vertente paisagística e é uma componente vital para a

animação do espaço citadino.

Na ausência de uma política global que delimite e oriente o desenvolvimento do

comércio e a sua implantação no tecido urbano, este aparece de uma forma

mais ou menos espontânea, não pensada nem planeada, muitas vezes dispersa

e, por vezes, mesmo inconveniente do ponto de vista da gestão urbanística.

Salgueiro (1989), por exemplo, alerta para a possibilidade de emergência de um

novo tipo de cidade, mais fechada, onde as ruas despidas de montras e de

animação poderão transformar-se em verdadeiros corredores de trânsito, que

conduzem e protegem zonas de habitação, trabalho e lazer. Neste sentido, a




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cidade e o comércio não devem existir ou crescer como realidades distintas, de

costas voltadas, uma vez que se encontram intimamente ligadas e dependentes.

O problema da dissociação entre o comércio e a cidade (funcional-geográfico) é

potenciador de um conflito de cariz funcional-político, que se traduz no

desequilíbrio de forças entre os principais actores que intervêm na dinâmica do

comércio. Referimo-nos, especificamente, a um triângulo de interesses

constituído pelos consumidores, comerciantes e administração pública.

Este desequilíbrio, cuja génese se encontra nas mudanças ocorridas ao longo

das duas últimas décadas e meia, ganha novos contornos em Portugal nos anos

90. Os consumidores começaram a optar por novos formatos comerciais, num

processo em tudo semelhante ao que já era comum no resto da Europa

Ocidental e, anteriormente, na América do Norte. O fenómeno instala-se no

nosso país em paralelo com o processo de desenvolvimento acelerado.

Os consumidores tornaram-se mais sofisticados, despertaram novas

necessidades e novos gostos, e não demorou muito até que se importassem

novas formas comerciais. Estas nascem do conceito de satisfação total do

cliente e procuram ir ao encontro das suas necessidades. A sua atractividade é

muito elevada, perdendo-se uma boa parte dos antigos conceitos de venda a

retalho, próprios do chamado comércio tradicional.

Quando surgiram estas novas formas comerciais, contrastantes por demais com

o comércio que as precederam, os comerciantes não estavam, na maior parte

dos casos, prontos para ver o seu lugar privilegiado junto dos consumidores ser

disputado por outros concorrentes.

A generalidade dos comerciantes não conseguiu modernizar-se, nem

associar-se, acabando por perder consumidores para os novos concorrentes e,

nalguns casos, por fechar as portas. A partir desse momento estabeleceram-se

dois caminhos paralelos: o comércio tradicional e as novas formas comerciais.




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Figura 1 – Algumas Panorâmicas Comerciais nas Caldas da Rainha

É preciso compreender que, marginalmente a este fluxo moderno e dinâmico

que hoje caracteriza o comércio das maiores cidades portuguesas, subsistem

formas comerciais extremamente vulneráveis, que requerem intervenção a

múltiplos níveis. O papel de gestor e decisor de intervenções costuma ser

atribuído à administração pública. À administração (central e local), que recebe

pressões, tanto dos consumidores como dos comerciantes, cabe a difícil tarefa

de compatibilizar estas pressões e atender às diferentes responsabilidades que

lhe são cometidas.

Num contexto em que a população portuguesa se segmentou e perdeu

homogeneidade, em que emergiram novas necessidades, novos problemas e

novas oportunidades, etc., o triângulo constituído pela administração pública, os

comerciantes e os consumidores, desequilibrou-se. Hoje, cada um dos vértices

apresenta motivos de descontentamento diferentes e, frequentemente, cada um

dos actores vai imputando responsabilidades e esgrimindo argumentos com os

outros vértices.

Embora o problema funcional-geográfico e o conflito funcional-político possam

parecer, à primeira vista, de carácter distinto, eles estão ligados, quer através

dos seus componentes, quer através dos seus efeitos. Considerem-se alguns

exemplos para reflexão:




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• Um ponto de venda a retalho existe num local específico (corpóreo), tem

uma determinada presença física, isto é, concretiza-se urbanisticamente.

Este ponto de venda porém, tem também uma presença social, na medida

em que providencia emprego, animação, comunicação, etc. Quando não

existe uma correspondência coerente entre a procura e a oferta, o problema

de ordem funcional-geográfico ganha visibilidade acrescida, com zonas

comerciais pouco atractivas, sem fluxo populacional que providencie

recursos para a sua manutenção e melhoramento. Com a zona comercial a

desqualificar-se significativamente, o problema degenera amiúde num

conflito de cariz funcional-político entre, pelo menos, os três vértices do

triângulo.

• A adopção de novas formas comerciais está também associada ao uso de

novas estruturas urbanísticas, geralmente de grande volumetria, fora do

centro e fechadas à urbe circundante, quando a mesma existe. Por vezes,

estas zonas tornam-se verdadeiros enclaves urbanísticos, interrompendo a

fluidez do tecido urbano, criando um problema de cariz funcional-geográfico.

No entanto e em contrapartida, constituem-se como um centro de grande

atractividade de consumidores e, potencialmente, de visitantes da cidade. Os

conflitos de interesses de teor funcional-político, envolvidos com a instalação

de uma infra-estrutura deste tipo, derivam da dinâmica sócio-urbana ter as

características de um sistema aberto.

• A concentração de lojas dentro de um espaço comercial fechado faz com

que uma parte significativa da movimentação de pessoas deixe de se fazer

nas ruas e se transfira para dentro de um edifício, com implicações ao nível

do povoamento, habitação, segurança, animação, turismo, etc. Ignorar estes

efeitos de sinergia, de carácter funcional-geográfico, desencadeia efeitos

perversos ao nível do urbanismo comercial e faz emergir um sem número de

conflitos de ordem funcional-político, potenciando problemas acrescidos de




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governação para a administração pública (tantas vezes alheada de uma

percepção ajustada à realidade do funcionamento do sistema urbano).

Através dos exemplos acima, constata-se que o espaço urbano é um sistema

aberto, que interage com outros sistemas (como o social ou o económico) e que

o comércio, na unidade de ponto de venda a retalho, é um elemento, por si só,

importantíssimo, para a gestão destes sistemas, quer como instrumento

regulador, quer como alvo de regulação. Assim sendo, a gestão das interacções

entre a perspectiva funcional-geográfica e a perspectiva funcional-politica é

essencial quando se pretende ter um espaço urbano atractivo e dinâmico.

2.4. Formatos Comerciais e Comportamento do Consumidor

A revisão da literatura sobre a disponibilização de novos formatos comerciais

aos cidadãos ficaria sempre incompleta se não contemplasse os próprios

formatos e os consumidores.

Os novos formatos comerciais proporcionaram uma alternativa ao consumidor,

contribuindo decisivamente para a modificação do seu processo de decisão de

compra. São várias as tipologias sobre formatos comerciais que podem ser

encontradas na literatura; no entanto, optamos por seguir a proposta por Lopes

e Moreira (2004), na medida em que coloca em oposição os formatos que dão

corpo à questão essencial destacada na problemática deste trabalho.

• “Espaços Comerciais Tipo A - “são espaços comerciais de primeiro plano

(na economia da região), ditos "tradicionais", cujo crescimento foi mais

natural, orgânico e espontâneo, quando comparados com outros espaços

comerciais. A malha urbana é geralmente antiga e bem enraizada na

cidade” [Lopes e Moreira (2004), p. 319].

• “Espaços Comerciais Tipo B – são espaços comerciais que participam

fortemente, à semelhança dos espaços tipo A, na dinâmica comercial da




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- Página 38 -

região. Vulgarmente chamados de centros comerciais (shopping centres), a

diferença fundamental, comparativamente às outras zonas, encontra-se no

planeamento prévio que estes empreendimentos tiveram, que se traduz em

infra-estruturas modernas, ocupação estratégica de pontos de grande

acessibilidade, grande volumetria, e consequente localização periférica

relativamente ao centro tradicional da cidade (Rousseau, 1997)” [Lopes e

Moreira (2004), p. 319].

Figura 2 – Centro Comercial Vasco da Gama, em Lisboa

Lopes e Moreira (2004) categorizam ainda um Espaço Comercial tipo C, que

identificam com zonas comerciais da cidade que, à semelhança dos espaços

comerciais do tipo A, tiveram um crescimento orgânico, acompanhando a malha

urbana preexistente e cuja área de influência ultrapassa claramente os limites

do comércio de bairro.

O histórico de repetidos sucessos na implantação de formatos comerciais do

tipo B, que colocam dificuldades e nalguns casos a sobrevivência em causa de

zonas comerciais tradicionais (tipo A e C), fundamenta-se no quadro da

literatura ao nível da estratégia de adaptação ao meio e, particularmente, às

necessidades dos consumidores, protagonizada pelos diferentes formatos.

A estratégia efectiva-se na envolvente na qual as organizações comerciais estão

inseridas e, comummente, surge dividida em dois grandes domínios, consoante




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- Página 39 -

as variáveis que nela actuam possam, ou não, ser controladas. A envolvente

controlável é constituída pelos aspectos que podem ser, mais ou menos,

manipulados ou alterados pelas organizações. Como exemplo de variáveis

controláveis temos:

• A localização dos pontos de venda;

• A gestão operacional;

• A gestão do sortido;

• A fixação dos preços;

• O ambiente e serviços existentes no ponto de venda;

• A comunicação;

• Os métodos promocionais.

Dentro da envolvente não controlável temos variáveis que, apesar de

influenciarem o funcionamento das organizações comerciais, não são passíveis

de serem alteradas ou modificadas. Como exemplo de variáveis não

controláveis podemos apontar as seguintes:

• Os consumidores;

• A concorrência;

• A tecnologia;

• A conjuntura económica;

• A sazonalidade;

• As restrições legais.

O ponto fundamental decorre da constatação que enquanto os novos formatos

comerciais do tipo B têm concentrado esforços na envolvente controlável, o

comércio tradicional tem desenvolvido a sua estratégia privilegiando a

envolvente não controlável.




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De facto, os espaços comerciais de tipo B têm pautado a sua actuação pela

procura da diferenciação e do sucesso comercial, apostando, por exemplo, no

serviço pós-venda, na acessibilidade ou na publicidade junto dos potenciais

consumidores. O comércio tradicional, por sua vez, tem preferido exigir que a

administração central e local crie restrições legais ao crescimento de novos

empreendimentos comerciais, instaurando medidas proteccionistas. Por outro

lado, raramente aposta numa estratégia de gestão e de comunicação dirigida às

necessidades do consumidor. Ora, como no mercado o cliente é o Rei, o seu

juízo final tem sido no sentido de privilegiar o formato que melhor o compreende

e responde às suas necessidades.

Apesar de se encontrarem algumas e honrosas excepções de casos bem

sucedidos ao nível do comércio tradicional, a verdade é que a maior parte das

vezes a solução de tipo B tem-se mostrado como «a receita», com elevado

sucesso junto dos consumidores, possuindo ainda a vantagem de ser facilmente

replicável em contextos geográficos diversos. Nesse sentido, a literatura tem

procurado identificar e modelar o conjunto de variáveis controláveis pelos

empreendimentos comerciais de tipo B.

Cachinho (1991), por exemplo, defende que na base da afirmação dos centros

como modelo comercial, estarão não só os benefícios ao consumidor, mas

também as vantagens proporcionadas aos retalhistas que a ele aderem. Ao

nível do consumidor, o autor destaca a grande variedade de estabelecimentos

comerciais e de certas funções lúdicas e sociais para além da economia de

tempo, que tornam o acto de compra e de abastecimento mais aprazível.

Quanto aos retalhistas, Cachinho considera que “economizam nos custos da

aquisição da loja, beneficiam directamente das economias de aglomeração

resultantes da reunião no mesmo espaço de vários tipos de estabelecimentos

comerciais, podem praticar horários de funcionamento mais alargados que nas




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- Página 41 -

formas de comércio convencionais e ainda tirar proveito da imagem de marca

veiculada pelo centro” (p. 197).

Figura 3 – Trafford Centre, Manchester, Reino Unido

Rousseau (1997), por seu turno, considera existir um “mix” estratégico de

variáveis - composto por produtos e serviços, comunicação e distribuição física -

que os centros comerciais dominam e que, de alguma forma, lhes têm garantido

o sucesso da sua abordagem ao consumidor.

As abordagens são múltiplas, mas consideramos pertinente destacar a

perspectiva de Lopes e Moreira (2004) que, inspirando-se numa vasta revisão

da literatura e na abordagem de Rousseau (1997) em particular, procuram

identificar os factores críticos de sucesso que devem nortear a oferta das zonas

comerciais, no sentido de efectivarem a sua estratégia de aproximação às

necessidades do consumidor. Segundo Lopes e Moreira, “estes factores

expressam «áreas» que as organizações comerciais podem manipular (logo

ligadas à envolvente controlável), de maneira a optimizar o fluxo populacional”

(p. 324 e 325). Cada um desses factores é composto por aspectos mais

específicos, que a seguir se apresentam.




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Factor Comunicacional

O factor comunicacional é talvez o mais importante, pois é aquele que permite

colocar a unidade comercial na lista mental de espaços comerciais a frequentar

pelo consumidor. Este factor tem três aspectos específicos a considerar: o

conceito de zona comercial (que pretendem transmitir aos clientes), a

publicidade, o marketing e as acções promocionais (que além de contribuírem

para uma dada imagem, visam fidelizar os clientes) e a decoração da zona

comercial.

1 - Conceito de Zona Comercial

2 - Publicidade, Marketing e Animação

3 - Decoração

Figura 4 – Shopping Bom Sucesso, Porto

Factor Físico

O factor físico reúne um conjunto de componentes que se prendem com as

características das infra-estruturas comerciais. Tratam-se de aspectos

manipuláveis que se concretizam fisicamente e produzem efeitos ao nível dos

fluxos populacionais.




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4 - Layout 7 - Pedonalização

5 - Acessos 8 - Climatização

6 - Localização 9 - Estacionamento

Figura 5 – Trafford Centre,

Manchester, Reino Unido

Factor dos Serviços e Produtos

O factor de serviços e produtos tenta reunir tudo aquilo que uma zona comercial

pode oferecer aos clientes, de modo a que estes se sintam o mais satisfeitos

possível na frequência da mesma. Traduz-se nos horários de funcionamento

das lojas e dos serviços associados, no “mix” de lojas existentes no espaço

comercial, na segurança e na limpeza.

10 - Segurança

11 – Horário das Lojas

12 – “Mix” das Lojas

13 – Limpeza

Figura 6 – Fórum Montijo

Da investigação conduzida por Lopes e Moreira (2004) resultou a confirmação

empírica das treze componentes como “muito importantes” para o consumidor,

por um lado, e a constatação de que as zonas de tipo B analisadas em Lisboa

(ex. Colombo) e Porto (ex. Norte Shopping) se encontram melhor apetrechadas

em cada uma das treze componentes do que as zonas tradicionais de comércio

de tipo A (Baixa/Chiado, em Lisboa, e Santa Catarina, no Porto), por outro.




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Figura 7 – Centro Comercial Colombo, Lisboa

Figura 8 – NorteShopping, Porto

A orientação para o consumidor protagonizada pelos espaços comerciais do tipo

B concedeu-lhes vantagens competitivas que não podem, na perspectiva de

Lopes e Moreira (2004), ser combatidas por cada comerciante isoladamente.

Isso só será possível através da constituição e funcionamento de redes

inter-organizacionais.

Tal implica que cada comerciante compreenda que “no quadro das actividades

desenvolvidas pela concorrência intra-zona, existem possibilidades de

inter-cooperação empresarial” (p. 342). Ficando, deste modo, reunidas as

condições para que, numa fase seguinte, possam de forma sustentável

“cooperar com os comerciantes da [sua] zona para que esta no seu todo possa

competir com outras zonas comerciais” (p. 342).




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Segundo os mesmos autores, como não é expectável que cada comerciante

tenha esta capacidade de mobilização de per si, “esta cooperação deve ser

induzida institucionalmente, seja por via associativa, seja por via estatal

(Câmara e Estado)” (p. 343). Na mesma linha, o Observatório do Comércio

(2000) defende que a revitalização do comércio, elemento chave para a vivência

urbana das cidades, exige a criação de parcerias público-privadas e gestão

planeada dos centros urbanos20.

Para finalizarmos, importa constatar que, de acordo com Lopes e Moreira

(2004), o espectro de cooperação inter-organizacional em ordem a responder às

necessidades do consumidor, não deve cingir-se ao pequeno comércio.

“Torna-se necessário dotar a zona de oferta de restauração e lazer, bem como

obter âncoras, que apesar de terem uma dimensão média acabam por atrair

mais população às zonas de comércio tradicional” (p. 343).

20 A este propósito, o Observatório do Comércio (Junho, 2000) aborda também as boas práticas Norte-Americanas e

Inglesas em termos de implementação de parcerias para a gestão do centro das cidades, a identificação dos diferentes

papéis que cada interveniente na parceria pode desempenhar e as recomendações e princípios orientadores para a

continuidade dessas parcerias.




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3. ESTUDOS EMPÍRICOS SOBRE O COMÉRCIO

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3. ESTUDOS EMPÍRICOS SOBRE O COMÉRCIO – “BENCHMARKING”

3.1. Introdução

Este capítulo apresenta alguns exemplos de estudos empíricos em torno do

comércio, abordando vários factores críticos de mudança, indissociáveis de

alterações no modus vivendi do cidadão em geral e do consumidor em

particular.

À semelhança daquilo que acontece com a informação e investigação noutras

áreas, a quantidade e qualidade de estudos disponíveis para o caso português

fica muito aquém daquilo que acontece em relação a outros países.

Menosprezando as questões históricas e culturais que possam servir de

justificação para essa realidade, concede-se que, no início da investigação,

chegou a ponderar-se trazer à discussão vários exemplos europeus, no sentido

de apresentar um elevado número de casos, formando uma referência sólida

para o presente trabalho. À medida que a investigação foi avançando, por

razões várias21, entendeu-se por bem apresentar somente estudos empíricos

realizados sobre a realidade do nosso País22. Perdeu-se na abrangência, mas

ganhou-se em objectividade e comparabilidade.

Os estudos empíricos abaixo apresentados indicam, sem que necessariamente

o demonstrem, que a problemática da evolução do comércio tem sido analisada

por diferentes prismas, por diversas áreas disciplinares, com objectivos e

metodologias distintos, assim como com profundidades e rigores de análise

21 As diferenças culturais dos cidadãos, os comportamentos distintos em termos de hábitos (de consumo e outros), os

diferentes poderes de compra e estádios de desenvolvimento, questões climatéricas, etc.

22 Note-se, contudo, que os estudos apresentados neste capítulo não esgotam os estudos compulsados (sobre

realidades portuguesas ou estrangeiras), sendo certo que alguns são mesmo objecto de referência noutros capítulos.

Um exemplo paradigmático diz mesmo respeito a Lopes e Moreira (2004), uma das referências fundamentais no

Capítulo anterior.




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diferenciados. Assim sendo, acabámos por proceder à apresentação dos

estudos, respeitando a estrutura dos mesmos, em vez da utilização de uma

matriz de análise comum. Por outro lado, e também por força da rápida evolução

verificada no comércio ao longo dos últimos vinte ou trinta anos em Portugal,

optou-se pela apresentação numa base cronológica. Podendo ser criticável,

julga-se servir os propósitos da presente investigação, na medida em que facilita

sobremaneira a explanação do estádio de desenvolvimento do próprio estudo da

problemática em apreço. Finalmente, efectuou-se uma separação, surgindo em

primeiro lugar os relativos a outras áreas do País e, de seguida, os respeitantes

às Caldas da Rainha.

3.2. Portugal

3.2.1. Centros Comerciais em Lisboa - os novos espaços de consumo (1991)

Centrando a análise nos centros comerciais (em Lisboa), Cachinho (1991)

enquadra o tema com a apresentação da evolução da actividade comercial em

meio urbano, a nível mundial e em Portugal. O autor recua bastante no tempo

para dar sustentáculo ao estudo e, sobretudo, por entender que os centros

comerciais bebem no passado uma boa parte da sua inspiração.

Considerando que o comércio reflecte e é reflexo das características, evolução e

estádio de desenvolvimento das sociedades, permanecendo uma actividade

económica essencialmente ligada às cidades, Cachinho aborda a formação do

aparelho comercial urbano e as mutações comerciais do último século e meio,

nomeadamente no que se refere à periferia urbana versus centro da cidade. O

aumento da motorização, do nível de vida e exigência, bem como a crescente

“falta de tempo”, são apontados como indissociáveis do fenómeno.

O autor encerra o primeiro capítulo apontando a inevitabilidade de uma

mudança radical no comércio e distribuição em Portugal. Conclui afirmando que




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a situação existente, à época, prejudica o consumidor (pelas deficientes

condições de abastecimento), o industrial (pelas dificuldades de escoamento

dos produtos) e, por último, o próprio comerciante (pelo trabalho extenuante a

que se submete em busca da sobrevivência).

Com o intuito de introduzir rigor na análise, o autor problematiza em torno das

definições e origens dos centros comerciais, procedendo de seguida a uma

análise do seu crescimento e difusão, não só em Lisboa e no País, mas também

a nível Mundial. O autor sublinha que a diversidade de situações englobadas

sob o rótulo de centro comercial tornava impossível encontrar uma definição

única; contudo, procura precisar o conceito23.

Cachinho sublinha que, contrariamente aos Estados Unidos, no que concerne à

Europa é evidente a ausência de estudos ou mesmo de meras estatísticas

credíveis sobre a evolução do fenómeno no passado - em relação a Portugal o

problema é ainda mais gritante24.

O autor defende que o comportamento do consumidor, apesar de ser

extremamente difícil de modelar25, possui um lugar de destaque na problemática

em torno dos centros comerciais, dedicando-lhe, por isso, um capítulo.

23 Antevendo, desde logo, que não era tarefa fácil, o autor fez o percurso de visita desde as tipologias tradicionais até às

classificações mais recentes. No final, apesar de ter optado pela não adopção de uma definição rígida de centro

comercial, conclui que só a criação de uma tipologia poderá respeitar a diversidade de formas que o fenómeno pode

apresentar.

24 Apesar do esforço levado a cabo pelo Observatório do Comércio, concentrado no tempo e indissociável dos fundos

oriundos da União Europeia canalizados para o efeito, como se refere em 4.2.2, a realidade não se alterou

significativamente.

25 Na verdade se a recolha e tratamento da informação relativa aos traços do consumidor, natureza das unidades

comerciais e lugares de compra não levanta grandes dificuldades, o mesmo não se poderá afirmar para as atitudes e

imagens dos consumidores - pouco propícias à quantificação e não directamente observáveis.




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De um lado apresentam-se os modelos clássicos, nos quais se salienta a

minimização da distância (medida em acessibilidade e custo), a racionalidade

(perfeita) do consumidor e o (livre) funcionamento do mercado; do outro lado, os

modelos comportamentalistas, onde o que contam são as experiências

passadas e as apreciações subjectivas que o indivíduo faz em cada momento,

ou seja, uma diversidade de variáveis que modelam o comportamento. Dada

essa diversidade, as conclusões baseadas em modelos comportamentalistas

estão longe de ser unânimes26.

Em seguida, no estudo dos centros comerciais em Lisboa, o autor aponta as

seguintes perguntas base: i) quem é que frequenta este ou aquele centro

comercial? ii) porquê? e iii) como? Acaba por concluir que a chave do sucesso

dos centros comerciais (de Lisboa) passa pela capacidade de responder à

diversidade de gostos, desejos, necessidades e exigências (da vida “moderna”)

dos utilizadores.

Por último mas não menos importante, Cachinho aborda os impactos dos

centros comerciais, designadamente em termos económicos, sociais e

ambientais, admitindo, desde logo, que “(…) associar a difusão dos centros

[comerciais] com as causas das mudanças no comércio e nas práticas urbanas

não é [tarefa] fácil” (p. 169).

O autor argumenta que nem sempre os analistas avaliaram o fenómeno de

forma objectiva e desapaixonada, deixando transparecer a influência dos

próprios valores (sociais, políticos e ideológicos). Acrescenta ainda que as

preocupações com as mudanças provocadas pelos centros comerciais no

comércio tradicional vinham induzindo estudos parciais, menosprezando outras

repercussões ao nível do emprego, na satisfação da procura à escala local e

26 De qualquer forma, o autor considera importante integrar também a vertente comportamental para explicar a tipologia

e localização espacial dos centros comerciais.




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regional ou, até mesmo, em termos da modernização do próprio aparelho

comercial.

Segundo o autor, necessita de comprovação a tão apregoada ligação entre o

declínio do centro da cidade e a implantação de novas formas de distribuição na

periferia, em particular os centros comerciais. O problema parece não estar nos

centros comerciais, mas sim na composição e localização que compete

fortemente com a falta de animação e de viabilidade económica do comércio

tradicional27.

Por outro lado, o autor argumenta que em diversos países, onde os centros de

distribuição e comércio atingiram elevado sucesso (levando a pensar que o

comércio tradicional nos centros da cidade teria os dias contados), a

revitalização do comércio tradicional nas áreas centrais tem ocorrido com base

nas inovações trazidas pelos centros comerciais – pedonalização de ruas,

criação de galerias comerciais, substituição de algum comércio por actividade de

lazer (ex. cinemas), etc.

Segundo o autor, o centro das cidades, cujo estereótipo do comércio passa

largamente pela qualidade dos bens ou serviços fornecidos e pelas fortes

margens de lucro, teve que ajustar-se a uma clientela mais numerosa e mais

jovem, que compra essencialmente por impulso, onde a imagem (das marcas

difundidas pela publicidade) é mais importante que a qualidade, que vai ao

centro para se divertir e, por isso, exige uma maior diversidade de oferta. A

própria imagem do centro das cidades tem vindo a mudar, por força da

influência dos centros comerciais.

27 “Melhor preparados que … [as áreas de comércio tradicionais] … para responder às exigências da sociedade

moderna, os centros comerciais rapidamente conquistaram o agrado do citadino e fizeram sucesso no mundo da

distribuição…” [Cachinho (1991), p. 171].




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O autor aborda, ainda que sumariamente devido à falta de informação, outras

áreas de influência dos centros comerciais. Refere que são vários os impactos:

i) mesmo antes da inauguração (ex. preços do imobiliário nas proximidades,

levando mesmo por vezes à promoção de certas urbanizações); ii) ao nível do

emprego (destroem postos de trabalho e criam postos de trabalho – o balanço é

difícil de efectuar) e das próprias práticas comerciais e hábitos de consumo

(cada vez mais indissociáveis daquilo que é a sociedade moderna, pautada pela

flexibilidade da produção, do consumo, do lazer e do repouso), onde a gestão

do tempo se tornou fulcral.

PRINCIPAIS COMENTÁRIOS

Considerando a falta de estudos que ainda hoje existe sobre o tema,

nomeadamente em termos de rigor, não apenas metodológico, o trabalho

elaborado por Cachinho, à data em que foi realizado, era sem dúvida notável.

Baseando-se largamente em bibliografia estrangeira, da qual foram retirados

alguns dados (em muitos casos respeitantes a décadas anteriores), o estudo

encontra-se bem estruturado, formando um todo coerente. Configura um esforço

importante para aprofundar uma problemática que, como se veio a confirmar,

era já de toda a pertinência.

3.2.2. Estudo de Impacto das Grandes Superfícies Comerciais na Área

Metropolitana do Porto (1994)

Breves considerações

O coordenador do trabalho (Eduardo Machado) começa por dar conta da “falta

de condições” para a equipa efectuar o estudo, nomeadamente porque a

informação válida existente era escassa e dificilmente relacionável, do ponto de

vista científico. O coordenador argumenta ainda que a insuficiência de dados




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que permitisse a construção do conhecimento, de forma sistemática e

organizada, era resultado da ausência de conceitos “aglutinadores e

especificadores” na recolha de informação, mas também da reduzida produção

teórica em torno do tema.

É-nos dado conta que o grupo de trabalho, “preocupado com o consenso obtido

por via da objectividade científica” (p. 9), optou por uma abordagem mais

qualitativa, reconhecendo que a aposta na interdisciplinaridade terá sacrificado

níveis mais profundos de rigor científico ao nível das várias disciplinas – com o

aprofundar dos trabalhos, eram cada vez mais as barreiras intransponíveis entre

as várias áreas.

Ainda segundo o coordenador, o estudo foi delineado, desde o início, no sentido

de serem atingidos quatro objectivos, os quais foram conseguidos em “maior ou

menor grau” (p. 10):

1. Concluir sobre o impacto da instalação de grandes superfícies comerciais

na Área Metropolitana do Porto.

2. Propor medidas ou níveis concretos de intervenção tendo em vista o

desenvolvimento equilibrado da estrutura do sector no país, considerando

as necessidades sociais dos consumidores bem como a estrutura já

existente nas suas relações com os sectores a montante.

3. Produzir informação muito concreta e que pudesse servir de referencial

estratégico para o sector no seu esforço de perspectivar a sua evolução.

4. Levantar um conjunto de questões, que deverão ser objecto de estudos

complementares, reforçando a competência estrutural do sector e a

consciência de si.” (p. 10).

Segundo Eduardo Machado, “(…) todos os trabalhos individuais exceptuando a

análise psico-sociológica, por motivos óbvios, respeitaram na sua estrutura (…)”




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uma metodologia comum: 1) Constatações; 2) Tendências; 3) Cenários

prováveis; 4) Cenários desejáveis; 5) Intervenções28.

Ainda segundo o coordenador, adoptou-se como centro de gravidade o

consumidor, embora o principal destinatário do próprio estudo fosse o comércio.

Por outro lado, o relatório não contempla “(…) sínteses de conclusões, de forma

a não desvalorizar os trabalhos de especialidade, que (…) devem manter todo o

seu valor substantivo.” (p.12). Também no que respeita às propostas de

intervenção, elas não foram aglutinadas num todo coerente, deixando para as

«estruturas públicas e privadas» a tarefa de “(…) definir no concreto e com os

meios específicos, as suas próprias políticas de intervenção.” (p. 13).

Ordenamento Territorial

Rio Fernandes divide a sua explanação em três partes: i) comércio – território;

ii) comércio de rua – «comércio imobiliário»; iii) centro – periferia. Cada uma das

partes foi abordada com a seguinte grelha: verificação, sentido da mutação,

cenário 1, cenário 2 e proposta.

Em relação ao tópico “comércio – território”, ele é tratado com alguma

superficialidade. No que concerne ao ponto “comércio de rua - «comércio

imobiliário»”, a análise é melhor estruturada; contudo, continua a afigurar-se

como simplista. As melhorias são contudo mais notórias quando se passa à

análise “centro – periferia”.

O autor apresenta ainda catorze pontos sob o título “poderiam constituir

objectivos e acções a empreender”.

28 Na realidade tal acabaria por não acontecer. Acresce o facto de não ter existido uniformização na própria terminologia.

Ao que Eduardo Machado apelida de “Constatações”, “Tendências”, “Cenários prováveis”, “Cenários desejáveis” e

“Intervenções”, Rio Fernandes designa “Verificação”, “Sentido da mutação”, “Cenário 1”, “Cenário 2” e “Proposta”. A




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Análise psico-sociológica do comportamento do consumidor

Tal como foi avançado pelo coordenador do trabalho, “por motivos óbvios”, a

análise psico-sociológica do comportamento do consumidor obedece a uma

estrutura diversa das restantes.

Filomena Cardoso passa da “lógica do consumidor da área metropolitana do

Porto” para e evolução das tendências do consumidor em França, voltando-se

de seguida à “lógica do consumidor da área metropolitana do Porto”, sem que

se procure justificar e esclarecer o leitor sobre os fundamentos da orientação

que a investigação vai tomando (o porquê das opções tomadas).

Análise de Gestão

O tema “análise de gestão” carece de introdução – no capítulo e no próprio

preâmbulo elaborado pelo coordenador do estudo. A primeira parte é constituída

pelos pontos que se seguem (subdivididos em tendências, cenários e

propostas):

• Modelos de gestão e atitude empresarial de marketing

• Organizações criativas para um comércio moderno

• Novas tecnologias para um comércio moderno

• Associativismo e individualismo

• Desenvolvimento comercial

investigação de Carlos Ribeiro encontra-se dividida somente em três vertentes: “Tendências”, “Cenários” e “Propostas”.

Finalmente, José de Matos expõe “Verificações”, “Tendências”, “Cenário A”, “Cenário B” e “Medidas”.




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Análise económica

Está-se em presença de uma análise rigorosa, bem estruturada e sustentada.

Para além da introdução, as verificações e tendências são antecedidas e

enquadradas por vários conceitos, dados e estatísticas.

José de Matos destaca o factor proximidade como característica dominante no

conceito comércio. A noção económica de equilíbrio é apresentada como

relacionada com os conceitos de mercado e concorrência. O conceito de

saturação está, de alguma forma, relacionado com o conceito de equilíbrio em

concorrência.

O autor não conseguiu afastar a hipótese sobre a repercussão no consumidor

do acréscimo detectado nos custos de distribuição, induzidos pelo

funcionamento das grandes superfícies, através do mecanismo indirecto de

subida dos custos e dos preços na distribuição.

José de Matos concede, mais adiante, que a ineficiência relativa das grandes

superfícies não prejudica a forma ou modo de venda, enquanto fórmula

comercial. Acrescenta mesmo que as grandes superfícies vinham sendo um

sucesso e apresentavam reais vantagens técnicas em termos de organização e

gestão. O autor esclarece que não se estava perante uma forma de organização

ineficiente, mas sim ante o aproveitamento de uma situação transitória de

vantagem concorrencial.

Contudo, o autor conclui que as grandes superfícies, praticando preços artificiais

inferiores ao restante comércio (não reflectindo os verdadeiros custos de

distribuição), deverão ter sido as principais responsáveis pela evolução negativa

da situação económico-financeira das empresas tradicionais.

Em termos de verificações, o autor acrescenta que as grandes superfícies

revelam desempenhos de gestão claramente superiores ao comércio tradicional,

nomeadamente em termos de “marketing” e “merchandising”, constituindo um




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bom veículo de disseminação de novas técnicas e tecnologias. De qualquer

forma, os factores de diferenciação e de concorrência que prevalecem não são

intrínsecos às fórmulas comerciais em confronto, mas sim factores como

horários, localização e dimensionamento.

Considerando as dificuldades sentidas pelas grandes superfícies para cobrir os

elevados custos de distribuição, o autor antevia a tendência para a criação de

mega espaços comerciais, onde o “clássico” hipermercado se mantinha como

pólo de atracção do consumidor, mas ao qual seria adicionado comércio

independente e lazer. Os lucros do empreendimento (não do hipermercado)

seriam assim conseguidos por via da gestão de uma autêntica cidade comercial.


O estudo, na realidade, não se apresenta como um trabalho único29. Estamos

perante quatro peças com níveis distintos de rigor formal e científico - com

excepção da análise económica, que é sólida (concorde-se com ela ou não), o

trabalho final denota carências e fica aquém do expectável. Sem dúvida que a

anunciada reflexão “mais global e integrada”, na fase final do estudo, não foi

conseguida.

Tratando-se de um estudo sobre o “impacto das grandes superfícies comerciais

na «Área Metropolitana do Porto»”, dos quatro objectivos apenas o primeiro se

coaduna com o título e com o esperado âmbito regional do projecto. Subsistem

algumas dúvidas se mesmo o primeiro objectivo foi alcançado.

29 O próprio coordenador, embora até aí nada o fizesse antever, no final das considerações emprega a expressão “todos

os trabalhos individuais”.




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3.2.3. Centros Comerciais em Portugal – conceito, tipologias e dinâmicas de

evolução (2000)

Cachinho et al. constatam que apesar da importância económica, social e

urbanística, bem como das críticas de que têm sido alvo, os centros comerciais

continuam a ser um fenómeno pouco estudado em Portugal30. A falta de

informação e as graves lacunas contidas nas (poucas) estatísticas disponíveis

explicam, em parte, o reduzido número de estudos, dentro e fora das

universidades.

Atendendo à falta de dados, os autores começaram por efectuar, durante o ano

de 1999, um levantamento exaustivo dos empreendimentos existentes,

caracterizando-os do ponto de vista da dimensão, natureza dos projectos,

entidades promotoras, perfil dos comerciantes, padrões de localização, modo de

funcionamento, etc.31.

A falta de estudo e complexidade do tema levou os autores a conduzir o estudo

com base na exploração dos seguintes aspectos: i) discussão do conceito;

ii) evolução e distribuição espacial dos empreendimentos; iii) tipificação das

unidades; e iv) metamorfose do sector.

Os autores concluíram que devido aos desequilíbrios regionais, da urbanização

e do desenvolvimento, bem como pela natureza eminentemente urbana daquele

tipo de empreendimentos, a proliferação dos centros comerciais era um

fenómeno fundamentalmente do litoral.

30 “De pequeno negócio imobiliário de construtores civis e proprietários de espaços devolutos, sem qualquer experiência

na produção de espaços orientados para a venda a retalho e a prestação de serviços, transformaram-se, em menos de

três décadas, num sector de actividade de elevada rentabilidade, disputado por grandes grupos empresariais tanto

nacionais como estrangeiros.” (p. 147).




RELATÓRIO FINAL

- Página 59 -

Ainda no capítulo das conclusões, os autores sustentam que, por força do “mix”

comercial, os centros comerciais, mais do que lugares de abastecimento das

famílias, são espaços de compra e lazer, lançando por terra a relação linear

frequentemente estabelecida entre o declínio do comércio tradicional e o

crescimento e difusão do conceito em referência. A concorrência entre os dois

conceitos é um facto, mas também a complementaridade é indesmentível.

Os autores apresentam também a tendência para o aumento da dimensão dos

centros, das próprias lojas (pontualmente através da redução do número de

lojas) e para a melhoria da qualidade dos espaços interiores.


O estudo vale sobretudo pelo grande mérito do levantamento exaustivo dos

centros comerciais existentes em Portugal. Em termos metodológicos afigura-se

como um trabalho bem conseguido. Lamentavelmente, designadamente por

força da importância do tema, escasseiam estudos idênticos (na importância do

levantamento e na consistência metodológica) elaborados desde então -

seguem-se duas excepções contemporâneas.

3.2.4. Comércio Tradicional em Contexto Urbano – dinâmicas de

modernização e políticas públicas (2000)

Fernandes et al. (2000) escolheram como objecto de estudo o comércio

retalhista, em particular o pequeno comércio independente, isolado e pouco

profissionalizado, situado em contexto urbano. Propuseram-se: i) sistematizar as

principais causas e consequências das dinâmicas específicas do comércio

31 Foram identificados 789 centros comerciais, com características muito distintas. Os autores distinguem claramente

entre os que possuem uma gestão integrada, promovidos com profissionalismo, e os promovidos por empresas sem

experiência, tidos como meros projectos imobiliários.




RELATÓRIO FINAL

- Página 60 -

urbano e da sua envolvente; ii) definir um quadro teórico, técnico e prático tendo

em vista o seu desenvolvimento sustentado.

Os autores escolheram como ponto de partida a ideia de fundo de que, à data,

não existia (consenso sobre a) estratégia para o comércio, obrigando à definição

rápida de linhas de orientação. Apontada a necessidade de clarificação de

alguns conceitos, dispuseram-se a realizar um “diagnóstico-base”, focado nos

“problemas-chave”32.

De seguida os autores desenvolveram um quadro de estudo e reflexão,

apoiados numa metodologia bem definida33, resultando em três partes

principais: i) comércio e território; ii) comércio e competitividade; iii) comércio e

medidas de política. Segue-se uma última, na qual os autores apresentam um

conjunto de propostas e orientações ao nível da articulação territorial, da

dinamização sectorial e da dinamização empresarial.

Como conclusão global, os autores apontam a necessidade da construção de

“territórios de comércio competitivo”, privilegiando a dimensão sub-regional, do

município ou grupo de municípios, valorizando a diversidade, a coesão e a

articulação da cidade com o comércio.


Trata-se de mais um trabalho, na senda de outros desenvolvidos no âmbito do

Observatório do Comércio. Assim, estamos perante mais uma análise bem

estruturada, com metodologia clara e definida, mas também uma abordagem

(demasiado) similar, na linha das anteriores (e seguintes) - uma abordagem

32 Desqualificação e empobrecimento da paisagem urbana; Desequilíbrio urbanístico e ambiental; Centros da cidade

envelhecidos; Aparelho comercial extremado; Cooperação insuficiente e com deficiências; Falta de gestão comercial

integrada e de qualificação dos recursos humanos.

33 Onde não falta a habitual referência à falta de informação e à falta de fiabilidade de alguma da informação existente.




RELATÓRIO FINAL

- Página 61 -

alternativa parece nunca ter sido uma opção. Contudo, não deixa de ser um

contributo para o conhecimento dos desafios com que se deparava e depara o

comércio (tradicional, isolado e independente) no contexto urbano.

3.2.5. Observar o Comércio em Portugal (2001)

O trabalho apresentado por Marques et al. (2001) constitui uma síntese de

alguns dos trabalhos desenvolvidos no interior do Observatório do Comércio;

contudo, inclui também informação de outras fontes e procede a alguma

comparação internacional. O leitor é desde logo avisado que o relatório não é

simétrico ou equilibrado – em determinadas áreas a informação é mais pobre,

noutras os trabalhos desenvolvidos foram mais aprofundados, etc. A

honestidade continua com o alerta quanto às discrepâncias nas fontes usadas e

nos conceitos utilizados34.

O último capítulo e, porventura, mais significativo, é dividido em seis partes: i) os

formatos; ii) as actividades; iii) o espaço; iv) o tempo do comércio; v) os

trabalhadores do comércio; e vi) os consumidores.

Na primeira parte, os autores analisam as tendências mais recentes nos vários

formatos de distribuição, privilegiando os formatos mais modernos, sem prejuízo

da referência aos formatos tradicionais e à necessidade da sua coexistência.

Para além da distribuição por grosso e dos centros comerciais, os autores

visitam ainda o formato do comércio electrónico, menos estudado, mais recente,

mas certamente com impacto nos restantes.

Na segunda parte, as actividades de comércio são analisadas em profundidade

e, uma vez mais, para além dos sectores tradicionalmente com mais peso

34 No sentido de tentarem ultrapassar a falta de harmonização conceptual, os autores propõem, nos dois primeiros

capítulos, conceitos e indicadores tendo em vista a caracterização da realidade comercial, do ponto de vista

macroeconómico.




RELATÓRIO FINAL

- Página 62 -

(alimentar, vestuário, etc.), tenta entrar-se em campos que as alterações no

estilo de vida levaram a desbravar: produtos e serviços relacionados com o

desporto, a saúde, a estética e o bem-estar.

Na terceira parte, os autores enveredam pela análise espacial, estudando as

formas de comércio, em contexto urbano e contexto rural. Faz-se referência aos

projectos ao nível do urbanismo comercial (com os quais se procura tornar os

centros tradicionais em locais atraentes, acessíveis, animados e activos), à

função económica e social do comércio rural (abordando algumas propostas

para a sua revitalização) e, por fim, ao comércio ambulante (a sua importância

económica é de difícil quantificação, mas de indesmentível relevância, dado o

número de feiras e mercados que se realizam no país).

Os autores abordam, numa quarta parte, a questão dos horários de

funcionamento de algumas formas de comércio - a regulamentação dos horários

tem sido apontada como uma forma de moderar a concorrência, no sentido de

proteger os formatos tradicionais.

As mudanças ocorridas no comércio trouxeram também alterações ao nível dos

empregados no comércio, sendo objecto de análise na quinta parte. As

condições de emprego e a empregabilidade lançaram para o centro da

discussão a importância da (constante) formação profissional.

Por fim, mas não menos importante, os autores centram-se nos consumidores,

uma vez que são eles os destinatários de toda a actividade comercial.


Apesar de se tratar de um trabalho síntese, estamos perante uma obra extensa

e, por isso, tornava-se impraticável analisá-la aqui em pormenor. Ainda assim, é

importante concluir que, do ponto de vista da estrutura e da metodologia, é um

trabalho muito sólido.




RELATÓRIO FINAL

- Página 63 -

3.2.6. Comércio e Distribuição – os centros comerciais no horizonte 2010

(2001)

Tendo como pano de fundo as profundas alterações socio-económicas

verificadas nas últimas três décadas em Portugal, as quais contribuíram

decisivamente para as mudanças dos padrões de consumo das populações,

Melo et al. (2001) analisam sinteticamente, para alguns países europeus, o

desenvolvimento da actividade comercial e suas condicionantes.

As autoras avaliam, ainda que forma breve, as respostas que o sector do

comércio deu em função das alterações socio-económicas (Europa e Portugal).

Fizeram-no através de três áreas de evolução de preferência dos consumidores:

os preços, a localização geográfica e a prestação de serviços. As autoras

visitam a evolução histórica dos centros comerciais, na América do Norte, na

Europa e depois em Portugal35.

Na parte final do trabalho, intitulada cenários exploratórios, as autoras revisitam

as principais tendências passadas (mudanças sociais, mudanças espaciais e

mudanças económicas), para chegarem a quatro futuros plausíveis:

• Civilização Cliente

Cenário de fraca concorrência comercial no segmento da (moderna)

distribuição em Portugal, devido à diminuição do peso relativo das

diferentes formas de comércio, e de aumento do rendimento per capita

disponível – o custo da deslocação não é uma limitação financeira.

Os promotores não sentem necessidade de investir na inovação das suas

formas comerciais ou de aumentar a atractividade - sobrevivem com a

35 Em relação a Portugal, centram-se fundamentalmente naquilo que Cachinho e os seus pares tinham produzido.




RELATÓRIO FINAL

- Página 64 -

clientela habitual. A localização e formatos dos centros comerciais serão

variáveis, designadamente em função da dimensão.

• Regresso às Origens

Cenário idêntico ao anterior, mas num contexto de diminuição do poder de

compra – independentemente da sua origem. O resultado perspectivado é

uma estagnação dos formatos e uma diminuição do investimento no sector.

Em função de uma procura cada vez mais escassa, entende-se como

provável que as lojas âncora retomem o seu poder de atractividade. Dado

o nível e estrutura de despesa do consumidor, este tenderá a privilegiar

centros comerciais próximos (da sua área de residência ou trabalho).

• Impulsos Controlados

Cenário de forte concorrência comercial, em que se acentua a presença de

operadores globais. Neste quadro, do qual faz parte um decréscimo do

rendimento per capita, onde prevalece o consumidor sensível ao uso e

preço dos bens ou serviços, bem como ao custo da deslocação, apenas

sobreviverão os promotores profissionais.

• “Boom” de Centros Comerciais

Novamente um cenário de forte competitividade comercial, mas com

aumento do rendimento disponível das famílias, perspectivando-se uma

oferta profissionalizada, muito diversificada e segmentada.

O prazer da compra e o lazer ganham preponderância, levando os

promotores a oferecerem ambientes que se diferenciem e respondem à

grande diversidade de consumidores. A aquisição encontra-se associada

ao acto lúdico, pelo que o abastecimento tende a ser preterido à compra,

frequentemente por impulso. A aquisição de bens pessoais, de higiene,

cultura e lazer ganharão preponderância, uma vez que são especialmente




RELATÓRIO FINAL

- Página 65 -

convidativos a fazer da aquisição um ingrediente central do passeio e do

divertimento.

“Esta tendência para a valorização dos espaços de lazer (…), associada à

requalificação e revitalização dos centros históricos das cidades, poderá

traduzir-se na sua transformação em «centros comerciais a céu aberto».

Neste cenário, os centros comerciais podem localizar-se quer em zonas

urbanas (…), quer em zonas mais periféricas (…), de acordo com o seu

potencial de atracção, da sua dimensão e dos seus anéis de

influência.” (p. 55)


O estudo, do ponto de vista metodológico, afigura-se vulnerável. Considerando

que está longe de ser uma referência para o nosso trabalho, refere-se somente

o seguinte: i) aquilo que antecede os cenários parece manifestamente

insuficiente para a sustentação dos mesmos; ii) dentro dos próprios cenários,

em particular no “«boom» de centros comerciais”, deparamo-nos com vazios ou

saltos na construção e apresentação da argumentação.

3.2.7. Centros Comerciais Regionais em Leiria – viabilidade económica e

impactos na cidade (2005)

Apesar de estarmos perante uma apresentação (de 50 slides36), sendo tão

recente e sobre uma cidade próxima das Caldas da Rainha, optámos, ainda

assim, por realizar uma breve análise.

36 O relatório final, contrariamente ao que acontecia quando escrevemos a presente secção, neste momento já está

disponível e possui mais de 400 páginas. Apesar da sua relevância, não é possível em tempo útil analisar

detalhadamente todo o estudo no sentido de se incluir no presente estudo uma apreciação mais completa do mesmo.




RELATÓRIO FINAL

- Página 66 -

Na primeira parte da apresentação são identificados os objectivos do estudo, a

saber: i) Analisar o potencial de Leiria na implantação de centros comerciais

regionais; ii) Avaliar os potenciais impactos daquele tipo de empreendimentos

em Leiria; iii) Seleccionar, entre três, qual dos empreendimentos melhor serviria

a cidade; iv) Determinar a localização óptima do empreendimento.

Segue-se a metodologia de trabalho, a qual é dividida em três: i) princípios de

referência37; ii) modelo de análise do problema38; iii) métodos, técnicas e fontes

de informação39.

Os autores, com base nas memórias descritivas dos projectos e nos resultados

dos inquéritos, constroem uma lista de critérios para de seguida avaliarem os

três projectos e, dos três, escolherem o empreendimento que melhor serve os

interesses da cidade. Na terceira parte dão-nos conta do potencial de Leiria para

a sua implantação, concluindo que, dos três possíveis, Leiria suporta um ou

dois, consoante o modelo adoptado.

No que concerne aos impactos no centro da cidade e no comércio tradicional, os

autores concluem: i) as “mercearias e os puros alimentares” sentirão efeitos

mínimos; ii) o comércio de artigos pessoais sofrerão uma concorrência

significativa, em particular os comerciantes menos dinâmicos e se o(s)

empreendimento(s) se situar(em) afastado(s) do centro da cidade; iii) reforçam o

37 Onde se destaca a assumpção de que a implantação daquele tipo de empreendimentos gera sempre externalidades

(positivas e negativas) e o prevenir que os resultados do estudo são produto de opções e estão longe de constituir a

“verdade absoluta”.

38 Os atributos dos centros comerciais são confrontados com um conjunto de potencialidades e constrangimentos

(características urbanísticas da cidade de Leiria, perfil da procura e potencial de consumo da região, atributos do tecido

comercial da cidade e, finalmente, imagens e representações dos actores de Leiria), no sentido de se apurarem as

externalidades sobre a cidade de Leiria e a região.

39 Destacam-se os inquéritos elaborados junto de comerciantes e população, o “levantamento do aparelho comercial da

cidade” e as entrevistas com vários “actores da região”.




RELATÓRIO FINAL

- Página 67 -

emprego na cidade e na região; iv) representam uma excelente oportunidade

para alguns comerciantes se expandirem; v) contribuem fortemente para a

modernização do tecido comercial tradicional; vi) ampliam a influência regional

da cidade.


Contrariamente aos restantes estudos contemplados neste capítulo, a missão

para o estudo era, à partida, muito específica: existe margem para instalar

centros comerciais em Leiria? Em caso de resposta afirmativa, qual ou quais

deveria(m) ser seleccionado(s)? Qual a localização óptima do(s)

empreendimento(s)?

A avaliar pela apresentação, parece estar-se perante um trabalho importante,

bem organizado e estruturado. Ainda assim e, talvez, como sinal disso, as

recomendações são relativizadas e não apresentadas como uma “verdade

absoluta”. Tratando-se de um trabalho completo e, de certa forma, distinto

doutros trabalhos comentados neste capítulo, ainda assim comporta um traço

comum: dicotomia centros comerciais versus comércio tradicional, a qual tem

como pano de fundo, apesar das externalidades positivas mencionadas, a

ameaça de que os centros comerciais destroem o comércio tradicional e,

consequentemente, o centro da cidade.

3.3. Caldas da Rainha

Os dois estudos sobre o comércio constantes deste ponto possuem um cariz

diferente dos apresentados no ponto anterior (3.2), mas também eles são da

máxima relevância para a problemática em análise. Sendo o objecto o comércio

das Caldas da Rainha, serão objecto de escrutínio mais pormenorizado, dando

origem a comentários de vária ordem, à medida que vão sendo apresentados.




RELATÓRIO FINAL

- Página 68 -

3.3.1. Estudo do Comércio do Centro das Caldas da Rainha (1998)

No âmbito da “(…) constante procura de um comércio tradicional dinâmico e

competitivo (…)” (p. 3), a ACCCRO solicitou um estudo sobre o comércio e

consumo do centro das Caldas da Rainha. Para isso, foram realizados dois tipos

de inquéritos: i) aos comerciantes do centro das Caldas da Rainha (310); ii) aos

consumidores [que frequentam o centro] das Caldas da Rainha (450).

Em relação aos inquéritos aos comerciantes, os autores começam por

apresentar sumariamente o objectivo e a zona de realização dos mesmos,

disponibilizando, desde logo, a listagem das lojas inquiridas – nome, morada,

actividade comercial e actividade económica.

Os resultados dos inquéritos aos comerciantes, após uma (muito) breve nota

explicativa, são apresentados primeiro como valores e depois sob a forma de

gráfico, sem qualquer tratamento e, nalguns casos, sem interpretação prévia. Os

comentários não vão além daquilo que os quadros/gráficos espelham.

Apresentados os resultados, os autores listam os principais. Destacamos,

nomeadamente, o seguinte:

• a fórmula jurídica de 57% dos estabelecimentos era em nome individual,

seguindo-se as sociedades por quotas com 37%;

• 61% dos estabelecimentos possuíam menos de 75 m2 (25% menos de

25 m2);

• apenas 33% dos clientes eram referidos como provenientes das Caldas da

Rainha e 28% nem sequer pertenciam ao Concelho;

• 75% dos entrevistados eram sócios da ACCCRO;

• 89% dos comerciantes actuavam de forma independente;




RELATÓRIO FINAL

- Página 69 -

• 73% dos estabelecimentos fechavam para hora de almoço e 77% fechavam

antes das 20 horas;

• os principais entraves ao desenvolvimento de actividades comerciais eram a

concorrência (22%), o poder de compra (22%), o estacionamento (16%) e o

desemprego (12%);

• 68% dos comerciantes não possui ficheiro de clientes;

• existia uma boa receptividade às animações comerciais, embora 53% se

mostrassem indisponíveis para participar activamente na realização das

mesmas (falta de tempo);

• consideravam como principais pontos fortes o comércio tradicional (16%), a

qualidade da oferta (15%), a diversidade (14%) e o facto de ser uma cidade

turística (14%);

• entendiam como pontos fracos o estacionamento (21%), falta de união entre

os comerciantes (19%), excesso de comerciantes (17%) e concorrência

(13%);

• comércio/serviços que faziam falta nas Caldas da Rainha: remodelação do

mercado da fruta (26%), mais comércio na Praça 5 de Outubro (17%) e “fast

food” (12%);

• para a dinamização do comércio preconizavam alterações ao nível do

trânsito e estacionamento (21%), apoios financeiros (12%) e alterações ao

nível das políticas comerciais (12%).

Os autores apresentam ainda estatísticas complementares sobre o perfil do

comerciante; contudo, não tecem qualquer comentário sobre essas estatísticas.

Os autores avançam depois para os inquéritos aos consumidores, apresentando

o objectivo (p. 93) e a zona de realização dos mesmos (p. 95) – cinco pontos,




RELATÓRIO FINAL

- Página 70 -

dentro da mesma área definida para a realização dos inquéritos aos

comerciantes.

Antes da apresentação dos resultados, é novamente oferecida uma (muito)

breve nota explicativa sobre os inquéritos e o perfil dos consumidores. Os

resultados são uma vez mais apresentados, primeiro como valores e depois sob

a forma de gráfico, sem tratamento estatístico e, nalguns casos, sem

interpretação prévia.

Entre os resultados apresentados para o inquérito aos consumidores, importa

referir o seguinte:

• Caracterização:

o 64% residia nas Caldas da Rainha e 12% não pertenciam ao Concelho

(um perfil distinto daquele que os comerciantes entendem ser o dos

seus clientes);

o 55% deslocava-se habitualmente a pé, 28% de carro e 15% de

transportes públicos;

o 28% encontrava-se no centro da cidade para ocupar os tempos livres,

27% em trabalho e 23% para realizar compras;

o As seguintes percentagens de inquiridos efectuavam todas as suas

compras no centro das Caldas da Rainha (por tipo de produtos):

� vestuário – 62%

� desporto, lazer e cultura – 58%

� produtos alimentares – 36%

� equipamento para o lar – 34%

� artigos de higiene – 34%




RELATÓRIO FINAL

- Página 71 -

• “Mercado do Peixe”:

o 53% não frequentava – entre eles, 33% por ser outro membro da

família a ir e 24% por falta de disponibilidade.

o 47% frequentava – entre eles, 46% pelos produtos frescos, 20% por

hábito e 13% por ser único na cidade.

• “Mercado da Fruta”:

o 99% considerava-o necessário – entre eles, 30% por ser tradicional e

20% porque atrai clientes ao centro da cidade;

o em relação à mudança de local, 49% achava uma boa solução, 23%

via aí uma solução para os problemas de higiene e 21% para os

problemas de estacionamento;

o no que concerne aos aspectos negativos da mudança para outro local,

35% apontava a morte do centro da cidade e 29% que seria mau para

o comércio local;

o à pergunta, “então qual a melhor solução?”, 39% defendia a

manutenção do local, enquanto 31% defendia a remodelação

(mantendo a tradição).

• Opinião sobre o comércio no centro da cidade (concorda totalmente,

concorda em parte e discorda totalmente) – opiniões dominantes:

o 53% (totalmente) – existe uma boa diversidade de produtos;

o 51% (totalmente) – os artigos são de boa qualidade;

o 54% (parcialmente) – bom atendimento nas lojas;

o 61% (parcialmente) – preços dos produtos acessíveis;

o 74% (totalmente) – montras atraentes;




RELATÓRIO FINAL

- Página 72 -

o 55% (parcialmente) – empresas de serviços têm qualidade;

o 59% (parcialmente) – serviços a preços acessíveis;

o 55% (parcialmente) – bom atendimento nos serviços.

• Horários (abertura e fecho):

o 75% considerava-os adaptados às suas necessidades ;

o dos 21% que os consideravam desadequados, 56% era por não ser

possível fazer compras depois do trabalho, 21% por fecharem à hora

de almoço e 10% por fecharem demasiado cedo.

• Melhoria da atractividade do centro da cidade:

o 20% - estacionamento;

o 17% - limpeza e segurança;

o 16% - ruas;

o 13% - trânsito;

o 10% - iluminação pública.

• Comércio e serviços que faltam no centro da cidade:

o 28% - não falta nada;

o 23% - “fast food”;

o 17% - mercado da fruta remodelado;

o 10% - bares abertos até tarde;

o 10% - mais comércio na Praça 5 de Outubro.




RELATÓRIO FINAL

- Página 73 -

• Animações comerciais:

o 99% concorda que as “animações comerciais” são indispensáveis para

melhorar o ambiente do centro da cidade;

o 49% considera importantes as feiras da Expoeste;

o 90% conhece as animações organizadas pela ACCCRO;

o 67% considera importantes as animações organizadas pela ACCCRO.

Na parte III do trabalho, os autores apresentam as características do comércio

no centro das Caldas da Rainha, efectuando de seguida um conjunto de

recomendações. Os autores vão um pouco mais além no relato das

características do comércio, no sentido de enquadrarem as recomendações. Em

relação a estas últimas destaca-se:

• Principais características do tipo de comércio da zona de intervenção

o Os lojistas das Caldas da Rainha, quando comparados com os

estudados noutras cidades, demonstravam uma apetência para a

constante modificação das lojas; contudo, paradoxalmente, mais de

dois terços não conhecia o PROCOM, um programa de apoio à sua

actividade. Foi recomendado à ACCCRO que tivesse um papel mais

activo na divulgação daquele e de outros programas junto dos seus

associados.

• Constatações sobre o exercício da actividade comercial

o Apesar das respostas dos comerciantes em relação à modificação das

lojas, as montras são consideradas «não atractivas». Acresce que,

muitas delas, usavam a fachada exterior e o passeio para expor

produtos, dando um «aspecto de confusão na loja», que se inicia à

entrada. Apesar de a maioria dos comerciantes não se revelar




RELATÓRIO FINAL

- Página 74 -

interessada em participar em acções de formação, a ACCCRO foi

aconselhada a realizar pequenas sessões de formação, tendo em vista

a tomada de acções correctivas.

o Alertando para as mudanças ocorridas nos comportamentos de

compra dos consumidores e para o potencial aparecimento de grandes

espaços comerciais, os quais procuram recriar o centro de cidade

dentro de um espaço fechado, transformando em vantagens as

deficiências apresentadas pelos centros das cidades, foi recomendado

que a ACCCRO estabelecesse contactos com vista a facilitar as

relações em “franchisadores” e “vender” a cidade como uma zona

comercial favorável ao bom desenvolvimento de grandes marcas.

o Considerando que a quase totalidade dos comerciantes não

empregava pessoas em “part-time” nem facultava estágios, foi

sugerido à ACCCRO que realizasse uma campanha de divulgação no

sentido de apontar os (potenciais) benefícios, nomeadamente em

termos de custo, flexibilidade e complementaridade que tais

modalidades permitem.

o Os autores mencionam também as vantagens de harmonização da

sinalética das diferentes lojas, no sentido de transmitir uma ideia de

organização, contrária à «confusão» que a realidade à data transmitia.

o A reabilitação de imóveis era apontada como uma prioridade para

melhorar a atractividade do centro da cidade, devendo merecer a

atenção da ACCCRO e dos poderes locais.

o Os comerciantes deveriam melhorar o seu desempenho ao nível do

atendimento, devendo a ACCCRO apostar numa intensa campanha de

divulgação de formação ao nível do atendimento.




RELATÓRIO FINAL

- Página 75 -

o Ao mencionar o incontornável problema da falta de estacionamento, os

autores sugerem a criação de um sistema que obrigue a uma maior

rotação de veículos [por exemplo, a introdução de (mais)

parquímetros]. Os autores chamam ainda a atenção para a

probabilidade de muitos dos carros que permanecem estacionados no

mesmo sítio, durante todo o dia, pertencerem aos comerciantes ou

trabalhadores na zona. A Câmara, ouvida a ACCCRO, deveria tomar

decisões estratégicas no sentido de solucionar o problema.

o A necessidade de acabar com algum isolamento comercial, através do

reforço do associativismo, no sentido de construir um “futuro colectivo”

da zona comercial. A ACCCRO devia realizar campanhas de

sensibilização nesse sentido.

o Segundo os autores era possível notar ainda alguma falta de

motivação e de dinamismo por parte dos comerciantes. Na verdade,

mencionam um certo estado de passividade dos comerciantes face ao

desenvolvimento crescente das novas formas de distribuição.

o Os autores afirmam que a inexistência de grandes superfícies na

envolvente favorece o pequeno comércio; contudo, alertam que os

acessos estavam à data muito mais facilitados e que rapidamente o

consumidor se deslocaria a Lisboa ou a outra cidade mais próxima.

o Os autores concluem mesmo que existe “(…) um problema de

mentalidade que talvez seja o problema mais urgente a tratar: a

não aceitação da necessidade de mudança.” (p. 177).

• Visão relativa à ACCCRO

o Os comerciantes consideravam que a ACCCRO tem como principal

papel a defesa do sector, cabendo-lhe o papel de fazer crer aos seus

associados, actuais e potenciais, que se trata do organismo




RELATÓRIO FINAL

- Página 76 -

fundamental para a dinamização e organização do comércio da zona.

A ACCCRO deveria tomar maior contacto com o comerciante, entrar

no mundo dele, isto é no seu estabelecimento, e aí consultá-lo,

enquadrá-lo e orientá-lo.

• As animações

o As animações são uma maneira de dinamizar a zona, pelo que é

importante saber organizar essas animações, mas, antes disso,

sabê-la comunicar com eficácia junto dos consumidores. A ACCCRO

tem todas as competências e experiências necessárias para manter e

intensificar a dinâmica da sua zona.

Na última parte do trabalho (IV), os autores apresentam as acções primordiais a

desenvolver. Um total de oito páginas funciona como uma súmula das três

partes anteriores, designadamente da parte número III. Os autores concluem

que:

o A zona das Caldas da Rainha ainda está “(…) um pouco protegida das

influências negativas que sofreram outras cidades com várias grandes

superfícies implantadas na sua envolvente; de facto, a Câmara

adoptou uma atitude de certa forma proteccionista relativamente à

implantação de grandes espaços comerciais” (p. 184);

o “Os consumidores apresentam uma certa fidelidade à zona comercial

local com a qual parecem geralmente satisfeitos. Contudo, os fáceis

acessos a outras cidades, tal como Lisboa e certas carências da zona,

provocam inevitavelmente, fugas de consumidores” (p. 184);

o Assim e no sentido de cativar os consumidores, torna-se necessário

adoptar uma atitude de melhoria constante das zonas comerciais, o

que poderá ser conseguido através de três eixos fundamentais:




RELATÓRIO FINAL

- Página 77 -

� Melhoria da atractividade do comércio da zona:

• Atendimento;

• Estacionamento;

• Montras e sinalética;

• Propaganda turística;

� Reforço do espírito de associativismo:

• ACCCRO deve cativar os não associados;

• ACCCRO deve levar a cabo acções que acabem com o

isolamento de uma parte significativa dos comerciantes;

• ACCCRO deve procurar mudar a sua imagem de estrutura

administrativa, meramente reivindicativa;

• Melhoria da comunicação entre comerciantes, para que se

vejam como parceiros e não como concorrentes;

• Obtenção de dados mais completos e actualizados sobre a

situação do comércio.

� Dinamização das acções comerciais:

• Animação comercial com oferta de brindes.


Os inquéritos realizados foram trabalhados de forma relativamente insuficiente –

com o elevado número de respostas, teria sido possível ir mais além em termos

quantitativos (até ao nível da estatística descritiva se ficou aquém daquilo que

os dados permitiam). Teria sido útil a apresentação da metodologia usada para

concepção dos inquéritos. Porquê aquelas perguntas – substância e forma? Por




RELATÓRIO FINAL

- Página 78 -

exemplo, dada a orientação subjacente no estudo, ao perguntar-se “(q)ue

comércio e serviços faltam?”, será que não deveria:

• Reformular-se a pergunta e substituir centro das Caldas da Rainha por

Caldas da Rainha (apesar do título do estudo referir expressamente “centro

das Caldas da Rainha”)?40

• Incluir-se como resposta possível “outras/novas formas de comércio no

centro da cidade?

• Tornar-se possível a resposta “outras/novas formas de comércio na área

limítrofe cidade”?

Em momento algum se menciona ou questiona a representatividade da amostra

dos consumidores inquiridos relativamente à população (actual e potencial) alvo

do comércio e serviços (do centro) das Caldas da Rainha:

• apenas 33% dos clientes dos comerciantes são das Caldas da Rainha,

enquanto a amostra apresentava 64% dos consumidores inquiridos como

sendo da cidade;

• cerca de 30% dos clientes dos comerciantes não pertencem ao Concelho

das Caldas da Rainha, enquanto na amostra dos consumidores inquiridos

eles representam pouco mais de 10%;

• que importância teria para o estudo saber a opinião daqueles que deixaram

ou estão prestes a deixar de ser clientes do comércio e serviços (do centro)

das Caldas da Rainha41?




RELATÓRIO FINAL

- Página 79 -

Para além de motivações racionais, para (não) usar o comércio ou serviços (do

centro) das Caldas da Rainha, faria sentido equacionar a inclusão (no inquérito

aos consumidores) de razões subjectivas, como por exemplo “ser moda”, “ser

bem visto pelos pares” ou “(não) ser moderno”.

Ainda assim, entende-se que o diagnóstico elaborado pelo CECOA tem méritos

que não são de menosprezar. Na verdade, algumas das considerações

efectuadas, nalguns casos não sustentadas pelos inquéritos, apontam perigos e

oportunidades comuns a situações noutras cidades e, sem dúvida, pertinentes.

A título de exemplo, algumas carências na zona e a melhoria significativa das

acessibilidades provocam inevitavelmente fugas de consumidores, havendo

necessidade de trabalhar em permanência para os atrair.

3.3.2. URBCOM – Estudo Prévio (2001)

Para além da identificação da entidade promotora (ACCCRO), incluindo as

actividades realizadas em 2001, o estudo começa por apresentar o

enquadramento regional do projecto e a identificação das necessidades de

intervenção nas empresas, a saber:

• Aumentar a competitividade das empresas;

• Aumentar a competitividade do comércio;

• Aumentar e dinamizar o recurso a novas tecnologias nas empresas de

comércio;

• Dinamizar o sector da restauração e turismo.

40 Entendemos que se adoptou uma óptica restritiva. Afinal de contas, o que estava em causa era problematizar a

(sobre)vivência do comércio (do centro) das Caldas da Rainha, a qual é indissociável da evolução de toda a cidade,

incluindo das zonas mais limítrofes.




RELATÓRIO FINAL

- Página 80 -

No ponto 5 (objectivos da candidatura ao URBCOM), inclui-se um levantamento

minucioso sobre as áreas de intervenção propostas42, a menção a planos

complementares de desenvolvimento43 e, por fim mas não menos importante, as

potencialidade e debilidades.

• Potencialidades assinaladas

o A notoriedade da cidade é indissociável da cerâmica ou doçaria, mas

também da qualidade dos serviços e produtos de qualidade oferecidos

(vestuário, alimentar, artigos de uso doméstico e profissional, cafés,

pastelarias, restaurantes, etc.).

o A qualidade dos edifícios, nomeadamente pela sua imagem de

conjunto.

o A relevância turística (termas, museus e património arquitectónico de

valor) permitiu viabilizar um número crescente de unidades de retalho e

restauração de elevada qualidade.

o As Caldas da Rainha adquiriu (historicamente) e conseguiu preservar

uma elevada importância regional no contexto da oferta de bens [e

serviços].

o Do ponto de vista urbanístico, a existência de ruas onde a circulação

de peões [se] faz com facilidade e agrado [“pela sua dedicação

exclusiva à circulação a pé, ou pela largura ampla dos passeios”

(p. 81)].

41 Por exemplo, aqueles que, segundo vários testemunhos, vão frequentemente a Lisboa, nomeadamente ao “Centro

Comercial Colombo”.

42 Por rua, com descrição dos estabelecimentos, elegibilidade por actividade e património relevante para o projecto.

43 Plano Estratégico das Caldas da Rainha.




RELATÓRIO FINAL

- Página 81 -

o Forte presença da actividade retalhista que, segundo os autores, pela

sua “(...) densidade, diversidade e qualidade, permite até falar de um[a]

Capital do Comércio Tradicional” (p. 80).

o O traçado rectilíneo e plano da generalidade dos arruamentos

convidam ao passeio, favorecendo o percurso no interior.

o Apesar de a A8 poder ser vista como uma via de deslocação rápida

“(...) a espaços de consumos apetecíveis (em Lisboa,

designadamente)” (p. 81), por força da imagem global da cidade, a sua

associação a determinados produtos, constitui uma vantagem

inquestionável na competitividade da cidade, com naturais reflexos no

comércio, constituindo “(...) uma mais-valia, do maior significado na

fixação da compra dos residentes e, sobretudo, na atracção de novos

consumidores” (p. 81).

• Debilidades assinaladas

o “Pequenas coisas” [sic], tais como iluminação, arborização, segurança

e mobiliário urbano.

o A falta de estacionamento.

o Imagem de alguns estabelecimentos, os métodos de venda, a

apresentação dos produtos, o mau estado de alguns toldos, falta de

uniformização ao nível da sinalética.

o O estado de alguns prédios, a reclamar restauro (nalguns casos

urgente), bem como a pavimentação de algumas ruas (devendo

melhorar-se a relação entre o automóvel e o peão).




RELATÓRIO FINAL

- Página 82 -


Contrariamente à generalidade dos estudos mencionada neste capítulo,

estamos unicamente perante o levantamento do comércio (nas Caldas da

Rainha). O objectivo do mesmo era a candidatura ao URBCOM, que, de resto,

veio a verificar-se ter sido bem sucedida.

O retrato apresentado, por razões óbvias, não vai ser aqui discutido amiúde. A

representação está consideravelmente distante da realidade que o CECOA (em

1998) e nós (em 2006) encontrámos e que é, em muito, parecida com aquilo

que a literatura e os testemunhos informais (incluindo da própria ACCCRO)

demonstram.



4. ENQUADRAMENTO SOCIO-ECONÓMICO

RELATÓRIO FINAL

- Página 83 -


4.1. Introdução e Enquadramento Histórico

O presente capítulo tem por função enquadrar a problemática definida no

Capítulo 1, desta feita do ponto de vista quantitativo. Para tanto, iremos

proceder à apresentação de variáveis e indicadores fundamentais para a

caracterização demográfica, social e económica que o presente estudo requer.

Na análise económica não incluiremos inicialmente o tecido comercial e sua

composição, pois a relevância desse aspecto merece que o destaquemos, no

sentido de nos facilitar a aferição da inserção de novos espaços comerciais nas

Caldas da Rainha. Contudo, nenhum destes dados fará sentido sem primeiro

fazermos um brevíssimo enquadramento daquilo que é a história das Caldas da

Rainha (e do seu comércio).

Inicialmente fundada em finais do século XIV pela Rainha D. Leonor, a então

vila das Caldas da Rainha transformou-se rápida e substancialmente, com

grande enfoque no primeiro Hospital Termal do Mundo, expandindo-se do ponto

de vista populacional e diversificando as suas áreas de actuação económica.

Em finais do século XIX as Caldas da Rainha constituíam uma verdadeira

estância turística e termal, que contava já com cerca de 20 mil habitantes.

A partir do século XV desenvolveu-se nas Caldas da Rainha a arte e indústria

da cerâmica, como provavelmente em nenhuma outra localidade em Portugal. A

cerâmica das Caldas da Rainha é hoje em dia comercializada um pouco por

todo o país e mesmo fora dele.

A qualidade da fruta produzida e comercializada nas Caldas da Rainha é

também largamente conhecida, reflectindo-se até mesmo no cognome dado à

Praça da República (“Praça da Fruta”), onde esta tradicionalmente se tem




RELATÓRIO FINAL

- Página 84 -

comercializado. Existem ainda outros produtos que ajudam a compor a imagem

de marca das Caldas da Rainha, tais como a doçaria (ex.: cavacas), que não

assumem só por si, mas sim em conjunto, um papel impulsionador da cidade.

Figura 9 – Imagem de uma Pastelaria Tradicional nas Caldas da Rainha

Neste contexto de desenvolvimento do Turismo Termal, da Cerâmica e dos

Produtos Regionais, cresceu uma verdadeira indústria comercial no seio da

cidade, que chega a atrair consumidores de locais tão afastados como Lisboa.

Mais recentemente, têm sido efectuadas algumas diligências no sentido de

posicionar as Caldas da Rainha como “Capital do Comércio Tradicional”.

Do ponto de vista urbanístico, e citando o Plano Estratégico das Caldas da

Rainha, a cidade encontra-se organizada em torno de “um sistema de ruas e

largos (Praça da Vila, hoje Largo Rainha D. Leonor e Rossio, hoje Praça da

República) articulados por uma via principal, a rua Direita (hoje Rua da

Liberdade)”. É fundamentalmente no espaço do “triângulo” «Praça 25 de Abril –

Largo Conde de Fontalva – Praça da República» que se desenrola a actividade

comercial (tradicional).




RELATÓRIO FINAL

- Página 85 -

Figura 10 – Representação Gráfica e Algumas Fotografias da Área Onde se

Desenvolve o Comércio Tradicional das Caldas da Rainha

VISTA AÉREA - “triângulo” «Praça 25 de Abril – Largo Conde de Fontalva – Praça da República»

Rua Heróis da Grande Guerra / Rua Almirante Cândido dos Reis

Praça da República

Rua da Liberdade

4.2. Metodologia

Do ponto de vista metodológico, o processo de quantificação patente neste

capítulo teve três fases fundamentais:

• Definição da área geográfica a considerar na análise;

• Pesquisa e recolha de informação;

• Análise e tratamento da informação recolhida.




RELATÓRIO FINAL

- Página 86 -

4.2.1. Definição da área geográfica a considerar na análise

A definição da área geográfica a considerar revelou ser uma tarefa algo

complexa: a multiplicidade de factores a ter em conta é elevada44, sendo

necessário conciliar o interesse na obtenção de informação detalhada com a

escassez da mesma (vide 4.2.2).

A definição adoptada tem subjacente a problemática abordada no Capítulo 1,

nomeadamente no que respeita à orientação da investigação (pp. 13-15) e à

revisão da literatura apresentada no Capítulo 2, muito em particular o ponto 2.2

e, dentro daquele, as secções 2.2.2 e 2.2.3. Salienta-se ainda a noção de pólo

de crescimento, introduzida por Perroux (1969), segundo a qual o crescimento

económico é o resultado da propagação de impulsos com epicentro em pólos

(“clusters”).

O impacto de um pólo no desenvolvimento da região dependerá da combinação

dos efeitos de polarização e de difusão. Sendo certo que os recursos existentes

e a capacidade para os aproveitar ou potenciar variam de espaço para espaço,

percebe-se o interesse de compararmos vários espaços ou regiões,

normalmente com recurso a um padrão. O estudo sai valorizado se a análise

estática (onde se avaliam as disparidades no momento) for complementada com

uma análise dinâmica (estimar o valor assumido pela região se evoluir de acordo

com um determinado padrão). Por fim, note-se que a delimitação das áreas a

estudar, como é habitual, é um trabalho fundamentalmente orientado pelos

objectivos que se pretendem atingir, pois são esses objectivos que irão

44 Relembra-se que em 2.2.1 o espaço económico foi apresentado como multidimensional, que a par de variáveis

puramente económicas (ex.: poder de compra), obriga também a considerar factores, nem sempre de fácil quantificação,

como sejam de índole social (ex.: níveis de solidariedade social), de natureza física (ex.: condições climatéricas) ou de

cariz histórico (ex. a própria importância histórica).




RELATÓRIO FINAL

- Página 87 -

determinar as características que interessa destacar nos espaços elementares a

agregar.

Como se perceberá mais adiante, optou-se por efectuar a análise em diversos

níveis, do geral para o específico:

Unidade de Análise Tipo de Análise Direcção da Análise

Portugal Macro

Distritos

Pólos Meso

Concelhos Micro

Assim, a definição e selecção de “pólos” como elemento de análise teve por

base uma lógica de compreensão da expressão geopolítica das Caldas da

Rainha no contexto regional, segundo a qual se pode argumentar que os

grandes concorrentes das Caldas da Rainha ao nível do comércio são os

centros urbanos mais próximos e de maior relevo - Leiria, Santarém e Torres

Vedras -, na medida em que:

• Os eixos principais de acesso às Caldas da Rainha são a A8 e a A15, eixos

esses que também servem os centros acima referidos – com “epicentro” nas

Caldas da Rainha temos Leiria a Norte [A8], Santarém a Este [A15] e Torres

Vedras a Sul [A8];

• Os consumidores45 são atraídos para determinadas localizações comerciais

não só por questões de proximidade, ou duração da viagem até ao local de

45 Não só os residentes nos Concelhos respectivos, mas também nos Concelhos envolventes. Como se referiu em 2.2.1,

o espaço não é neutro do ponto de vista da localização das actividades económicas e o conceito de contiguidade

(continuidade) entre os espaços tem sido considerado como um factor favorável à expansão das actividades

económicas.




RELATÓRIO FINAL

- Página 88 -

consumo, mas também por questões comportamentais, muitíssimo mais

complexas, que justificam, por exemplo, uma deslocação pela “novidade”,

pela arquitectura urbanística da superfície comercial, ou pela simples

atracção de um local mais cosmopolita do que aquele que habitam46;

• Um Concelho não é estanque para os cidadãos que ali habitam, mas antes

um sistema aberto, que comunica, antes de mais, com os Concelhos

adjacentes, e posteriormente com outras localizações, dependendo de

factores diversos, nomeadamente das vias de comunicação.

46 Refira-se a este propósito, e ainda no âmbito da economia regional e urbana, que a distância tem vindo a perder

alguma importância relativa. Actualmente, valoriza-se também a capacidade de relacionamento entre as actividades e os

agentes, independentemente da distância, de tal forma que o espaço económico se foi tornando cada vez menos um

espaço de lugares e cada vez mais um espaço de relações.




RELATÓRIO FINAL

- Página 89 -

O conceito tradicional de área de influência de uma unidade comercial - ou de

um conjunto de pequenas unidades comerciais (como seja o comércio

tradicional do centro da cidade) - depende da distância (a pé ou de carro) entre

a unidade comercial e os potenciais clientes; contudo, como ficou demonstrado,

a área de influência depende realmente de uma grande variedade de factores,

que procurámos incorporar na nossa definição de “pólos”.

Desta forma, atendendo à linha de raciocínio acima exposta, considerando não

só o parque comercial instalado no local, mas também em redor, considerando a

localização do centro urbano no contexto do próprio Concelho onde se insere e

considerando ainda as acessibilidades ao mesmo, definiram-se os seguintes

pólos de análise:

• Pólo 1 – Caldas da Rainha – composto pelos Concelhos de Alcobaça,

Bombarral, Cadaval, Caldas da Rainha, Lourinhã, Nazaré, Óbidos, Peniche

e Rio Maior;

• Pólo 2 – Leiria – formado pelos Concelhos de Alcobaça, Batalha, Leiria,

Marinha Grande, Nazaré e Porto de Mós;

• Pólo 3 – Santarém – constituído pelos Concelhos de Almeirim, Alpiarça,

Cartaxo, Rio Maior, Salvaterra de Magos e Santarém47;

• Pólo 4 - Torres Vedras – composto por Alenquer, Arruda dos Vinhos,

Bombarral, Cadaval, Lourinhã, Mafra, Sobral de Monte Agraço e Torres

Vedras.

47 A zona de Torres Novas / Entroncamento, pela dinâmica que possui hoje em dia, pode ser considerada como um pólo

em si mesma (não fazendo por isso parte do pólo 3). Considerou-se não competir directamente com as Caldas da

Rainha por não ser servida pelas mesmas vias rodoviárias.




RELATÓRIO FINAL

- Página 90 -

Como se pode constatar, em alguns casos, um Concelho faz parte de mais do

que um pólo, contribuindo para a ideia que haverá áreas que poderão ser

igualmente cativadas por diferentes centros, pelo que a influência efectiva

dependerá do vigor da capacidade de atracação que, em cada momento, o

(centro de cada) pólo tiver.

Figura 11 – Representação Gráfica dos Pólos Considerados na Análise

Pólo 1 – Caldas da Rainha

Pólo 2 - Leiria Pólo 3 - Santarém Pólo 4 – Torres Vedras

Naturalmente, a definição dos pólos constitui uma simplificação da realidade,

que, para efeitos do presente estudo, se torna numa necessidade, com vista à

elaboração da análise pretendida48. Entendemos, contudo, que essa

simplificação é preferível a uma análise de pontos isolados que não permite

nivelar os valores recolhidos de forma a estabelecer comparações sólidas.

48 Em abono da verdade, qualquer categorização, do que quer que seja (plantas, animais, classes sociais, etc.), é

sempre uma simplificação (indispensável), sem a qual perceberíamos muito menos da realidade.




RELATÓRIO FINAL

- Página 91 -

4.2.2. Pesquisa e recolha de informação

Processo

A pesquisa da informação quantitativa disponível foi feita essencialmente

através da Internet. A equipa de trabalho começou por efectuar uma

identificação da informação disponível e das suas diversas fontes, listando mais

de 150 elementos relevantes para o presente estudo.

De seguida, procedeu-se à recolha física ou electrónica desses elementos.

Algumas fontes acabaram por assumir forte protagonismo, como é o caso do

INE, por razões óbvias, e do Observatório do Comércio ou da DGE,

protagonismo esse que se justifica naturalmente pelo facto de serem essas três

entidades as responsáveis pelo tratamento estatístico dos dados relativos ao

comércio no nosso país.

A informação fornecida pela Câmara Municipal das Caldas da Rainha, pela

ACCCRO e pela AIRO foi determinante na caracterização da realidade do

comércio do Concelho das Caldas da Rainha.

A Cushman & Wakefield, disponibilizou informação preciosa sobre os Centros

Comerciais em Portugal e na Europa.

Finalmente, outras fontes de menor destaque foram também importantes na

percepção da problemática em causa: a imprensa local é disso um bom

exemplo.

Limitações da Informação

Como se referiu no Capítulo 1, entre as insuficiências ou deficiências da

informação, deve proceder-se à distinção entre as que são impeditivas dos




RELATÓRIO FINAL

- Página 92 -

estudos e as que são (“somente”) limitativas dos mesmos. No que concerne a

este estudo, as primeiras foram tratadas no Capítulo 1, sendo as últimas

abordadas de seguida49.

No nosso estudo procurámos obter a melhor combinação entre a qualidade da

informação disponível, a quantidade da mesma e o tempo necessário para a

obter e processar. Apesar da qualidade de uma boa parte da informação

recolhida, designadamente no que diz respeito à análise demográfica e social,

cumpre deixar uma ressalva para que o leitor possa interpretar com a cautela

devida os valores apresentados neste capítulo, cuja fiabilidade depende,

obviamente, da solidez da informação que lhe está subjacente.

Em relação à informação estatística nacional, não deixa de ser curioso notar que

o INE disponibiliza retratos territoriais por NUTS cujo valioso conteúdo não é

inteiramente reflectido nos retratos territoriais por Distritos, que também publica.

Assim, indicadores tão fundamentais como a taxa de desemprego estão

disponíveis por exemplo para o Concelho da Marinha Grande, mas não para o

Distrito de Leiria. Para levar a cabo uma análise exaustiva e equilibrada, tivemos

de recorrer em diversas ocasiões à construção de indicadores com base nos

Concelhos, agrupando-os depois nas unidades distritais correspondentes.

No que respeita à informação sobre as UCDR e os Centros Comerciais,

segundo pudemos apurar junto da DGE, a informação disponível padece de

algumas insuficiências que se prendem com:

49 Relembra-se que as limitações da informação (quantidade e qualidade) são objecto de menção cuidada na

generalidade dos estudos a que aludimos no Capítulo 3. Marques et al. (2001), por exemplo, que apresentam um

trabalho de síntese de alguns dos estudos desenvolvidos no interior do Observatório do Comércio, realçam, desde logo,

que o relatório não é simétrico ou equilibrado, porque em determinadas áreas a informação é mais pobre, noutras os

trabalhos desenvolvidos foram mais aprofundados, etc.




RELATÓRIO FINAL

- Página 93 -

• A terminologia e definição de UCDR e Centro Comercial, bem como a

dificuldade que por vezes existe em enquadrar uma determinada unidade

numa dada categoria (por exemplo existem conjuntos comerciais que não

reúnem as condições necessárias para serem considerados centros

comerciais, como é o caso das galerias inseridas em edifícios urbanos)50.

• A alteração legislativa ocorrida em 2004 (entrada em vigor da Lei 12/2004,

de 30 de Março), que provocou na prática uma descontinuidade na forma

como a informação é compilada pela DGE. Partindo da listagem de UCDR

em funcionamento em Julho de 2004, poder-se-ia acrescentar as UCDR que

foram autorizadas entretanto com vista a obter o número de UCDR em

funcionamento hoje. Contudo, existe ainda um conjunto de outras UCDR

que já estavam autorizadas e que poderiam ou não entrar em

funcionamento, dependendo de opções dos promotores ou de outras

entidades. Não tendo sido feito um acompanhamento das unidades que de

facto entraram, ou não, em funcionamento, com base nesta informação

torna-se impossível determinar quantas UCDR existem hoje ao certo.

• A extinção do Observatório do Comércio, entidade que se dedicava em

exclusivo ao estudo do comércio em Portugal e que efectuou recolhas de

informação de grande relevância, mas que não tiveram seguimento.

Assim, de acordo com os esclarecimentos que nos foram prestados, seria

necessário efectuar um levantamento integral para o país, no sentido de se

apurar com rigor quantas UCDR e quantos Centros Comerciais existem de facto

em Portugal.

50 Vide, por exemplo, Cachinho (1991).




RELATÓRIO FINAL

- Página 94 -

Possivelmente com vista a dar resposta a esta lacuna na informação disponível,

o INE lançou recentemente um inquérito junto das Administrações de 800

Centros Comerciais, que será seguido de um questionário idêntico às UCDR.

Contudo, prevê-se que os primeiros resultados não estejam disponíveis antes

do primeiro semestre de 2007.

Relativamente à informação sobre o tecido comercial, são sobejamente

conhecidas as dificuldades de um levantamento sem recurso a um censo. A

informação do INE padece muitas vezes da ausência de registos completos,

nomeadamente no que concerne aos encerramentos. A informação constante

do Cadastro Comercial, da DGCC, sofre das mesmas insuficiências e, a

acrescer a esse facto, é bastante antiga.

A informação das Páginas Amarelas é mais actualizada, mas não deixa de

contemplar apenas as empresas que aderem ao serviço telefónico. Hoje em dia

é possível obter dados em formato digital, o que permite eliminar dados

duplicados, identificar com um grau de precisão razoável a actividade da

empresa e consolidar a informação por localidade, através do recurso ao código

postal. Por esta razão, a base de dados das Páginas Amarelas foi também

importante na caracterização do tecido comercial.

4.2.3. Análise e tratamento estatístico da informação recolhida

A análise dos dados obtidos foi efectuada numa óptica em que o Concelho é o

denominador comum aos vários indicadores, sempre que a informação esteja

disponível51. Desta forma, tornou-se possível o agrupamento dos diversos

Concelhos em unidades superiores (Pólos ou Distritos) conforme necessário.

51 Nos casos em que tal se justificou, e sempre que existiu informação disponível de qualidade, investigaram-se também

os valores para as freguesias do Concelho das Caldas da Rainha.




RELATÓRIO FINAL

- Página 95 -

A apresentação da informação tratada será então feita tendo em conta as

unidades de agrupamento a que as Caldas da Rainha pertence e as

comparações que se pretendem estabelecer:

• Portugal (ou Portugal Continental);

• Distrito de Leiria (eventuais comparações com outros Distritos, se aplicável);

• Pólo 1 (eventuais comparações com outros Pólos, se aplicável);

• Caldas da Rainha (Concelho) + Óbidos (Concelho);

• Caldas da Rainha (Concelho).

4.3. Análise Demográfica

A análise demográfica assume particular importância neste estudo, visto que a

actividade comercial de um estabelecimento assenta fundamentalmente no perfil

do consumidor que habita na sua área de influência. Por essa razão, importa

compreender que características e tendências evolutivas apresenta a população

do nosso país, bem como a população residente em cada um dos pólos acima

identificados e, naturalmente, a população das Caldas da Rainha.

4.3.1. Evolução da População

De acordo com o INE (2005_a), a evolução demográfica recente em Portugal

aponta algumas tendências, as quais que poderão ser resumidas da seguinte

forma:

• Existe um crescimento contínuo da população, tendo o ritmo acelerado a

partir do final dos anos noventa, para se tornar mais lento em 2004;




RELATÓRIO FINAL

- Página 96 -

• Há mais de vinte anos que a fecundidade é baixa, com um nível inferior ao

exigido para substituir as presentes gerações de pais, ou seja, cerca de 2,1

crianças por mulher;

• A esperança de vida conhece ganhos significativos, sobretudo entre os

homens, embora continua a ser mais elevada nas mulheres;

• Desde 2000 que a proporção de pessoas idosas excede a de população

jovem;

• O declínio da mortalidade infantil e adulta, a maior autonomia da mulher, a

dificuldade em conciliar vida familiar e profissional, bem como a maior

acessibilidade a métodos contraceptivos seguros são factores que pesam na

decisão de ter filhos e no seu espaçamento;

• O filho único é a opção predominante;

• A maternidade depois dos trinta é mais frequente;

• As projecções do INE apontam para a diminuição da população e para a

progressão do fenómeno do envelhecimento;

Estas tendências são um pouco extensíveis a todo o território, sendo certo que

os fenómenos de migração para o litoral e centros urbanos fornecem

perspectivas diferentes para cada área geográfica, como teremos oportunidade

de verificar de seguida.

Entre 1991 e 2002, a população residente em cada uma das áreas em análise,

com excepção do Pólo 3, denotou um crescimento mais acelerado do que

aquele que se verificou para o total do país:




RELATÓRIO FINAL

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Figura 12 – Taxas de Crescimento da População Residente (Total) – 1992-2002

LEIRIA - Distrito

Pólo 4

Caldas + Óbidos

Caldas da Rainha

PORTUGAL

Pólo 1

Pólo 2

Pólo 3

-0,25

0,25

0,75

1,25

1,75

2,25

1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002

Fonte: INE – Cálculos dos autores

Ao nível do Pólo1, o crescimento superior ao do país só se confirma nos últimos

2-3 anos, muito embora Caldas da Rainha + Óbidos52 e Caldas da Rainha

tenham características muito mais dinâmicas ao longo do período analisado.

Esta observação confirma a aplicabilidade às Caldas da Rainha da tendência

acima enunciada de concentração da população nos centros urbanos, para além

de fornecer uma indicação de que as Caldas da Rainha continuam a ser um

local atractivo para a fixação da população.

Um outro aspecto a salientar é o comportamento destacado do Pólo 4. Com

particular aceleração a partir de 1995-6, a zona de Torres Vedras tem conhecido

um crescimento da população largamente acima do verificado para o país, o que

52 Por vezes, somente “Caldas + Óbidos”, ou mesmo “CR + Óbidos”.




RELATÓRIO FINAL

- Página 98 -

sugere que, entre outros factores, a proximidade da capital motiva a fixação da

população naquela zona.

Tendo em conta a base de partida ao nível da densidade populacional já

existente (vide Secção 4.3.2.), bem como a desaceleração genérica do

crescimento da população do país a partir de 2004, as tendências sociais que

apontam para uma concentração cada vez maior em torno dos centros urbanos,

e ainda a potencial implantação do novo aeroporto na Ota, é expectável que a

posição relativa das taxas de crescimento da população se mantenha, isto é,

que o Pólo 4 continue a demonstrar maior dinâmica demográfica na próxima

década.

Para além disso, dentro de cada pólo, é expectável que os concelhos mais

urbanos continuem a apresentar uma evolução fundamentalmente diferente da

dos concelhos rurais, caracterizada por uma maior fixação da população nas

áreas urbanas (especialmente por parte das camadas mais jovens da

população), consequência da oferta de melhores condições de vida e de

conforto.

Relativamente ao Concelho das Caldas da Rainha, o “Plano Estratégico das

Caldas da Rainha” (1, Capítulo II, Secção 3, p. 23) refere que “(a) previsão

populacional para 2011, que consta do Relatório do PDM das Caldas da Rainha

(33 199 habitantes para a cidade das Caldas da Rainha e 57 190 habitantes

para o conjunto do concelho), deve ser entendida como uma referência e não

como um dado objectivo. Este cenário pressupõe um ritmo de desenvolvimento

económico e social muito forte na próxima década, pois corresponde a manter

nesse período uma taxa de crescimento global de 17%, valor que é cerca de

30% superior à taxa de crescimento da década 1991-2001 (…)”.

A previsão, a confirmar-se, constituiria um importante factor de atracção de

unidades comerciais para as Caldas da Rainha, já que sugere um público-alvo




RELATÓRIO FINAL

- Página 99 -

com forte tendência para o crescimento, consolidando os níveis de mercado já

existentes.

4.3.2. Densidade Populacional

A densidade populacional nas áreas analisadas é superior à média do país, com

excepção do Pólo 3, em confirmação da tendência para a fixação das

populações no litoral (o Pólo 3 é efectivamente o mais distante da orla costeira,

de entre as zonas definidas nesta análise).

Figura 13 – Densidade Populacional (Habitantes por Km2) – 2004

50

100

150

200

250

300

LEIR

IA-

Dis

t

Pól

o 1

Pól

o 2

Pól

o 3

Pól

o 4

Cal

das

+Ó

bido

s

Cal

das

daR

ainh

a

Portugal

Fonte: INE – Cálculos dos autores

Entre os Concelhos que incorporam a análise até este momento, existem

apenas 5 com uma densidade populacional superior a 200 habitantes por Km2,

um dos quais é o das Caldas da Rainha.

Tabela 1 – Concelhos com Densidade Populacional mais Elevada (Habitantes por

Km2) – 2004

Peniche 363,17

Leiria 220,48

Mafra 212,61

Marinha Grande 203,24

Caldas da Rainha 201,01 Fonte: INE




RELATÓRIO FINAL

- Página 100 -

Como seria de esperar, no Concelho das Caldas da Rainha verifica-se uma

concentração substancial da população nas duas freguesias mais urbanas

(N. Senhora do Pópulo e Santo Onofre), onde as densidades populacionais se

situam acima dos 1000 habitantes por Km2.

Tabela 2 – Densidade Populacional e Demográfica do Concelho das Caldas da

Rainha - 2001

FREGUESIA Área Total (Km2)

População Residente

Densidade Populacional

Nº de Edifícios

Densidade Urbanística

A dos Francos 20 1.797 91 872 44

Alvorninha 38 3.123 83 1.544 41

N. Senhora do Pópulo 12 14.453 1.175 2.920 237

Santo Onofre 9 10.775 1.166 1.798 195

Carvalhal Benfeito 14 1.339 96 554 40

Coto 6 1.135 204 483 87

Foz do Arelho 9 1.223 130 824 88

Landal 10 1.144 113 546 54

Nadadouro 10 1.422 146 808 83

Salir de Matos 24 2.428 100 1.215 50

Salir do Porto 10 770 78 491 50

Santa Catarina 20 3.282 164 1.425 71

São Gregório 14 907 64 474 34

Serra do Bouro 18 720 40 509 28

Tornada 20 3.150 161 1.430 73

Vidais 22 1.178 53 668 30

Concelho 256 48.846 191 16.561 65

(Residentes por Km2) (Edifícios por

Km2) Fonte: INE

No que respeita à estrutura etária da população, como foi referido na Secção

4.3.1, verificou-se um acentuado envelhecimento da população na última

década, que é extensível a todas as áreas analisadas. Mesmo no caso do

Pólo 2, o único com um índice de envelhecimento53 inferior à média do país,

deu-se um aumento de mais de 30 pontos no índice.

53 O índice de envelhecimento é calculado da seguinte forma: [nº de residentes com idade igual ou superior a 65 anos]

/ [nº de residentes com idade igual ou inferior a 14 anos] x 100.




RELATÓRIO FINAL

- Página 101 -

Do ponto de vista das posições relativas dos pólos em análise, manteve-se o

Pólo 2 como o mais jovem e o Pólo 3 como o mais envelhecido; contudo, deu-se

uma troca de posições entre o Pólo 1 e o Pólo 4, sendo este mais jovem hoje

em dia. Significa isto que o crescimento da população se deu de forma

diferenciada na zona das Caldas da Rainha e na zona de Torres Vedras, tendo

esta última mantido uma estrutura etária mais ajustada àquilo que é desejável

do ponto de vista demográfico (e económico).

4.3.3. Estrutura Etária

Figura 14 - Índice de Envelhecimento: 1991 vs. 2004

50

75

100

125

150

PO

RT

UG

AL

LEIR

IA -

Dis

trito

Pól

o 1

Pól

o 2

Pól

o 3

Pól

o 4

Cal

das

+Ó

bido

s

Cal

das

daR

ainh

a

Índice de Envelhecimento 1991 Índice de Envelhecimento 2004 Fonte: INE - Cálculos dos autores

O traço comum a todos as áreas em análise é a existência de uma fatia de cerca

de 55% da população entre os 25 e os 64 anos, população essa que será

maioritariamente activa e com poder de compra mais elevado que qualquer dos

outros escalões. Assim e tendencialmente, a população afigura-se um

público-alvo interessante para a actividade comercial.

Ao analisarmos o saldo natural, verifica-se que o Pólo 1 e o Pólo 3 se

distinguem dos outros pólos e do país por apresentarem valores negativos, ou

seja, segundo os dados mais recentes, a taxa de mortalidade é superior à taxa

de natalidade nestas áreas. Para além disso, embora o saldo natural nas Caldas




RELATÓRIO FINAL

- Página 102 -

da Rainha seja positivo, no conjunto formado com Óbidos verifica-se

precisamente o inverso – a influência (negativa) de Óbidos é evidente.

Figura 15 – Taxa de Natalidade e Taxa de Mortalidade - 2004

50

70

90

110

130

150

Pólo 1 Pólo 2 Pólo 3 Pólo 4

Taxa de Natalidade Taxa de Mortalidade

Tx. Nat. PORTUGAL Tx. Mort. PORTUGAL

9

10

11

12

13

LEIRIA -Distrito

Pólo 1 Pólo 2 Pólo 3 Pólo 4 Caldas+

Óbidos

Caldasda

Rainha

Fonte: INE - Cálculos dos autores

Esta situação deverá ser uma fonte de preocupação na medida em que, se não

for invertida, significará em primeira instância uma redução da população activa,

com todas as consequências que poderão resultar numa real perda de

capacidade económica nestes pólos. Em última instância, a continuidade deste

tipo de desequilíbrio é conducente, a longo prazo, à desertificação da zona onde

ocorre. Assim, é fundamental e urgente encontrar factores de fixação, primeiro,

e atracção, depois, da população jovem nestes locais, num futuro muito próximo,

de forma a manter o equilíbrio na pirâmide etária.

4.4. Análise Social

4.4.1. Desemprego

O desemprego é, sem dúvida, uma das principais questões com que o país se

tem debatido. A taxa de desemprego tem vindo a aumentar, sendo que dentro

da presente análise (1991 vs. 2001), apenas o Pólo 4 conseguiu sensivelmente

estabilizar os níveis de desemprego na última década. Entre as várias áreas de




RELATÓRIO FINAL

- Página 103 -

análise, o Pólo 3 apresentava (em 1991 e em 2001) a taxa de desemprego mais

elevada – em 2001 superava mesmo a média nacional. O desempenho do

Pólo 1 é também relativamente pobre, na medida em que a taxa de desemprego

subiu 1,26%, ou seja, quase o dobro da média nacional, que aumentou 0,7%. As

Caldas da Rainha evidenciam também um aumento substancial da taxa de

desemprego – de 4,7% em 1991 para 6,5% em 2001.

Figura 16 – Variação percentual da Taxa de Desemprego – 1991 vs. 2001

3,00 4,00 5,00 6,00 7,00 8,00


Taxa de Desemprego 1991 Taxa de Desemprego 2001

PORTUGAL 1991 PORTUGAL 2001

3,0

4,0

5,0

6,0

7,0

8,0

LEIRIA -Dist

Pólo 1 Pólo 2 Pólo 3 Pólo 4 CR +Óbidos

Caldasda

Rainha


4.4.2. Analfabetismo

Ao nível do analfabetismo verifica-se que, de uma forma genérica, este tem

vindo a ser combatido (1991 vs. 2001), com resultados visíveis no país e, muito

em particular, na generalidade das áreas de análise em referência. Contudo e

pese embora a boa evolução, continuam a registar-se níveis de analfabetismo

superiores à média do país. Este indicador de desenvolvimento poderá ser

importante para a fixação de empresas ou projectos nestas áreas, visto que

constitui um sinal da qualificação dos recursos humanos e, consequentemente,

da força de trabalho disponível. Assim, e no sentido de aumentar a




RELATÓRIO FINAL

- Página 104 -

competitividade e atractividade, as áreas em referência terão que efectuar um

esforço efectivo para, a breve trecho, inverterem a situação.

Figura 17 – Variação percentual da Taxa de Analfabetismo – 1991 vs. 2001

-

5,00

10,00

15,00

20,00


Taxa de Analfabetismo HM, em 1991 Taxa de Analfabetismo HM, em 2001

PORTUGAL 1991 PORTUGAL 2001

8

10

12

14

16

18

LEIRIA -Distrito

Pólo 1 Pólo 2 Pólo 3 Pólo 4 CR +Óbidos

Caldas daRainha


4.4.3. Criminalidade

Para completarmos a análise social efectuamos uma breve apreciação da taxa

de criminalidade nas áreas em análise. Como seria previsível, esta é superior

nos locais com maior densidade populacional (vide 4.3.2). Por outro lado, ela

tende a ser superior à média nacional, pelo que também aí existe um trabalho

efectivo a desenvolver.

Os níveis de criminalidade no Pólo 1 são os mais elevados dos quatro pólos em

análise, ainda que as diferenças não sejam significativas. Atendendo a que a

criminalidade pode ter um efeito dissuasor quer em relação a empresas quer em

relação a indivíduos, na ponderação da localização dos seus negócios e

residências, respectivamente, este é um aspecto a considerar e colmatar.




RELATÓRIO FINAL

- Página 105 -

Figura 18 – Taxa de Criminalidade - 2004

20

30

40

50

LEIRIA -Dist.

Pólo 1 Pólo 2 Pólo 3 Pólo 4 Caldas +Óbidos

Caldasda

Rainha

Portugal Fonte: INE - Cálculos dos autores

4.5. Análise Económica

4.5.1. Estrutura Sectorial

Neste ponto procuramos desenhar o panorama do tecido económico das

regiões que temos vindo a caracterizar. Para tal, analisamos dados recolhidos

de acordo com as seguintes secções da CAE:

• A – Agricultura, produção animal, caça e silvicultura

• B – Pesca

• C – Indústrias extractivas

• D – Indústrias transformadoras

• E – Produção e distribuição de electricidade, de gás e de água

• F – Construção

• G – Comércio por grosso e a retalho; reparação de veículos automóveis e

de bens de uso pessoal e doméstico

• H – Alojamento e restauração

• I – Transportes, armazenagem e comunicações

• J – Actividades financeiras




RELATÓRIO FINAL

- Página 106 -

• K – Actividades imobiliárias, alugueres e serviços prestados às empresas

• M – Educação

• N – Saúde e acção social

• O – Outras actividades de serviços colectivos, sociais e pessoais

De seguida apresentamos os resultados obtidos em função de três vectores:

• Número de Empresas;

• Pessoal ao Serviço;

• Volume de Negócios.

No que diz respeito à estrutura empresarial, a proporção de empresas cuja

actividade principal se insere na Secção G (comércio) varia apenas de forma

ténue – entre 31% (Pólo 1) e 34% (Portugal, Pólo 2 e Pólo 3). Assim, é no

Pólo 1 (mais marcado pelo sector primário) que se verifica a menor densidade

de sociedades ligadas ao comércio, muito embora essa densidade seja de 33%

para o Concelho das Caldas da Rainha.

Figura 19 – Número de Empresas (por Concelho da Sede), segundo a CAE - 2003

0%

10%

20%

30%

40%

50%

60%

70%

80%

90%

100%

PO

RT

UG

AL

LE

IRIA

- D

istr

ito

Pó

lo 1

Pó

lo 2

Pó

lo 3

Pó

lo 4

CR

+ Ó

bid

os

Ca

lda

s d

a R

ain

ha

CAE A+B

CAE C

CAE D

CAE E

CAE F

CAE G

CAE H

CAE I

CAE J

CAE K

CAE M a O





RELATÓRIO FINAL

- Página 107 -

Relativamente ao número de pessoas ao serviço por tipo de actividade,

verifica-se que a proporção de pessoas dedicadas à Secção G (comércio) varia

entre 22% e 26% nas áreas sob análise, pelo que as Caldas da Rainha e zona

envolvente apresentam uma estrutura bastante semelhante à do país. O mesmo

se verifica nas restantes Secções, excepto no caso concreto das Caldas da

Rainha, onde, naturalmente por se tratar de um centro urbano, assumem maior

preponderância as actividades ligadas à prestação de serviços.

Figura 20 – Pessoal ao Serviço, segundo a CAE - 2003

0%

10%

20%

30%

40%

50%

60%

70%

80%

90%

100%

PO

RT

UG

AL

LE

IRIA

- D

istr

ito

Pó

lo 1

Pó

lo 2

Pó

lo 3

Pó

lo 4

CR

+ Ó

bid

os

Ca

lda

s d

a R

ain

ha

CAE A+B

CAE C

CAE D

CAE E

CAE F

CAE G

CAE H

CAE I

CAE J

CAE K

CAE M a O


Já em termos do volume de negócios, o equilíbrio anteriormente descrito não se

verifica. Enquanto que na média do país a Secção G representa 39% do volume

de negócios, nas Caldas da Rainha representa 54% (45% no Pólo 1). Tendo em

conta os níveis apresentados para os outros dois indicadores, somos levados a

concluir que nas Caldas da Rainha (e no Pólo 1) a rentabilidade relativa do

comércio é superior à do comércio nas outras zonas.




RELATÓRIO FINAL

- Página 108 -

Figura 21 – Volume de Negócios das Empresas (por Concelho da Sede), segundo

a CAE - 2003

0%

10%

20%

30%

40%

50%

60%

70%

80%

90%

100%

PO

RT

UG

AL

LE

IRIA

- D

istr

ito

Pó

lo 1

Pó

lo 2

Pó

lo 3

Pó

lo 4

CR

+ Ó

bid

os

Ca

lda

s d

a R

ain

ha

CAE A+B

CAE C

CAE D

CAE E

CAE F

CAE G

CAE H

CAE I

CAE J

CAE K

CAE M a O


4.5.2. Poder Económico

Como medida do poder económico seleccionámos o Índice do Poder de

Compra, tal como definido pelo INE54. Nesta análise incluímos todos os Distritos

de Portugal (legendados com letras maiúsculas), conjuntamente com as

restantes unidades que temos vindo a analisar ao longo deste estudo, com vista

a obter uma panorâmica global do país.

54 Um número índice que compara o poder de compra regularmente manifestado nos diferentes concelhos e regiões, em

termos per capita, com o poder de compra médio do País a que foi atribuído o valor 100. Para uma visão integrada do

poder de compra no país, vide Anexo 7.1.




RELATÓRIO FINAL

- Página 109 -

Figura 22 – Índice do Poder de Compra - 2004

40

50

60

70

80

90

100

110

120

VIS

EU

VIL

A R

EA

L

BR

AG

AN

ÇA

GU

AR

DA

CA

ST

ELO

BR

AN

CO

BR

AG

A

BE

JA

VIA

NA

DO

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ST

ELO

CO

IMB

RA

PO

RT

ALE

GR

E

ÉV

OR

A

LEIR

IA

SA

NT

AR

ÉM

Pól

o 1

Pól

o 3

Pól

o 4

AV

EIR

O

PO

RT

O

Cal

das

+ Ó

bido

s

Pól

o 2

SE

TÚ

BA

L

FA

RO

Cal

das

da R

ainh

a

LIS

BO

A

Fonte: INE

Na figura supra são claramente visíveis algumas realidades que merecem

destaque:

• O Distrito de Lisboa é o único que apresenta um poder de compra superior à

média do País (100), sendo Leiria o 7º Distrito com maior Índice do Poder de

Compra no país;

• Todos os pólos presentes na nossa análise surgem à direita do gráfico,

indicando poderes de compra superiores àqueles que se verificam na maior

parte do território nacional.

• O Concelho das Caldas da Rainha apresenta o segundo valor mais elevado

da nossa amostra – 96,06 – o que sugere um forte poderio económico

naquele Concelho. Esta suposição vem confirmada pelos valores

apresentados na Tabela 3: dentro do Distrito de Leiria, o Concelho das

Caldas da Rainha é aquele que denota maior poder de compra,

ultrapassando inclusivamente o próprio Concelho de Leiria.




RELATÓRIO FINAL

- Página 110 -

Tabela 3 – Índice do Poder de Compra nos Concelhos do Distrito de Leiria - 2004

Concelho IpC Concelho IpC

Caldas da Rainha55 96,06 Bombarral 68,65

Marinha Grande 94,50 Óbidos 67,23

Leiria 93,95 Pombal 67,01

Nazaré 80,99 Castanheira de Pêra 62,30

Batalha 77,72 Ansião 60,96

Alcobaça 76,65 Alvaiázere 57,70

Peniche 74,44 Pedrógão Grande 55,72

Porto de Mós 70,31 Figueiró dos Vinhos 53,89

4.5.3. Imobiliário

O mercado de espaços comerciais nas Caldas da Rainha não difere muito

(características, especificidades e comportamento) do de outras cidades

comparáveis, particularmente em termos de dimensão: a zona “prime” comercial

é relativamente pequena, abrangendo por vezes não mais do que uma ou duas

ruas. É ali que se registam os valores de transacção mais elevados e, em muitos

casos, os imóveis não chegam a estar no mercado, pois não existem espaços

disponíveis para a procura existente. Os potenciais interessados nestas zonas e

espaços comerciais aqui localizados são tendencialmente compradores com

forte poder aquisitivo, disponíveis para pagar a exposição e visibilidade que

necessitam e a sua marca ou imagem exige.

De acordo com uma prospecção de mercado realizada, os preços de venda

mais elevados foram encontrados na dita zona “prime” da cidade, para um

55 No conjunto dos 308 Concelhos do país, as Caldas da Rainha posicionam-se em 33º lugar no que diz respeito a poder

de compra, ou seja, cerca de 89% dos Concelhos possuem um poder de compra inferior ao das Caldas da Rainha.




RELATÓRIO FINAL

- Página 111 -

intervalo de áreas entre os 15m2 e os 40m2, ou seja, em espaços relativamente

pequenos: 6.300€/m2 (loja com 15m2) e 4.125€/m2 (loja com 40m2). É admissível

que possam transaccionar-se imóveis a valores unitários superiores mas, como

se referiu anteriormente, os compradores e as suas motivações de compra

concorrem para que as transacções nem sempre se realizem em mercado

efectivo e aberto. Fora da zona comercial por excelência, mas ainda em

localizações interiores à cidade, o intervalo médio de preços pedidos

posiciona-se entre os 1.000€/m2 e os 2.000€/m2, ou seja, um intervalo de preços

aceitável e esperado, dadas as características do mercado local.

A lei do arrendamento deverá ter um impacto significativo nos preços praticados

nas Caldas da Rainha, como de resto pelo país fora, visto que permite que a

ocorrência de um trespasse dê origem à revisão da renda para preços de

mercado. Assim, os valores dos trespasses anteriormente praticados deverão

baixar substancialmente, ou extinguir-se mesmo por completo ao longo dos

próximos anos.

Por outro lado, “observa-se também um renovado interesse na expansão de

lojas de rua, em especial por parte de retalhistas internacionais e do sector

bancário. A reforma da Lei do Arrendamento deverá dinamizar ainda mais este

mercado (…)” [Cushman & Wakefield (2006), p. 3]. Espera-se assim que

continue a haver interesse por este tipo de produto, muito embora o originador

da procura provavelmente revista o papel de média / grande empresa, ao invés

da tradicional pequena sociedade ou empresário em nome individual.




RELATÓRIO FINAL

- Página 112 -

4.6. Análise do Tecido Comercial

O Decreto-Lei nº 339/85, de 21 de Agosto, classifica as actividades ligadas ao

comércio em duas grandes partições, que se simplificam da seguinte forma56:

• O comércio por grosso, que engloba todas as entidades que comprem

mercadorias em seu nome e por sua própria conta, revendendo-as as

outros comerciantes, transformadores ou utilizadores profissionais;

• O comércio a retalho, que conta aqueles que a título habitual e profissional

compram mercadorias em seu próprio nome e por sua própria conta e as

revende directamente ao consumidor final.

O mesmo Decreto-Lei define os tipos de entidades que podem exercer a

actividade de Comércio a Retalho:

a) “Retalhista – o que exerce aquele comércio de forma sedentária, em

estabelecimentos, lojas ou instalações fixas ao solo de maneira estável em

mercados cobertos;

b) Vendedor ambulante – o que exerce aquele comércio de forma não

sedentária, pelos lugares do seu trânsito ou em zonas que lhe sejam

especialmente destinadas;

c) Feirante - o que exerce aquele comércio de forma não sedentária, em

mercados descobertos ou em instalações não fixas ao solo de maneira

estável em mercados cobertos.”

56 O nosso estudo, naturalmente, sublinha a análise da segunda categoria, pois é dentro desta última que se inserem os

projectos de implantação de unidades comerciais apresentados à Câmara das Caldas da Rainha.




RELATÓRIO FINAL

- Página 113 -

A análise da composição e forma de funcionamento do tecido comercial é

fundamental para a compreensão da evolução provável deste sector nas Caldas

da Rainha (no contexto do país)57. É a este tema que se dedicam as próximas

secções, com particular destaque para o tipo de estabelecimentos que

configuram os pedidos feitos junto da Câmara Municipal das Caldas da Rainha,

compostos por UCDR e Centros Comerciais, e, naturalmente, para a

fundamental caracterização do comércio tradicional (do centro) das Caldas da

Rainha.

Contudo, fica o alerta que, embora não fosse naturalmente essa a intenção, mas

também por questões de coerência de abordagem, este ponto (4.6) não é

equilibrado no seu desenvolvimento58. A razão fundamental, já abordada no

presente capítulo e no Capítulo 1, são as limitações ao nível da informação.

Tudo ponderado, entendeu-se que, sempre que existisse informação

desagregada, ela deveria ser apresentada e comentada, enriquecendo dessa

forma a discussão.

Finalmente, a tipificação e os conceitos presentes nas três secções seguintes

não conflituam com as tipologias de formatos comerciais apresentadas no

ponto 2.4. A discussão inicial, aquando da revisão da literatura, consiste numa

abordagem qualitativa e é indissociável da reflexão estratégica a efectuar no

capítulo seguinte. Por outro lado, o que resta do presente capítulo aspira a

fechar o enquadramento quantitativo ficando, por isso, parcialmente

condicionado por definições e conceitos subjacentes à recolha dessa mesma

informação.

57 Como é hábito, nesta como noutras análises do tecido comercial, o “vendedor ambulante” e o “feirante” não serão

objecto da nossa atenção.

58 Ignorando as deficiências da mesma, a informação disponível em termos de UCDR é superior à disponível para os

centros comerciais e destes em relação ao comércio tradicional.




RELATÓRIO FINAL

- Página 114 -

4.6.1. Unidades Comerciais de Dimensão Relevante

Conceito

O conceito de UCDR é de extrema importância na presente análise, porquanto a

maioria dos projectos apresentados à Câmara Municipal das Caldas da Rainha

perfilam as características de UCDR.

De acordo com INE (2006), p. 55, entende-se por UCDR “o estabelecimento,

considerado individualmente ou no quadro de um conjunto pertencente a uma

mesma empresa ou grupo de empresas, em que se exerce a actividade

comercial e relativamente ao qual se verificam as condições:

• Sendo de comércio a retalho alimentar ou misto, disponham de uma área de

venda contínua igual ou superior a 2 000 m2;

• Sendo de comércio a retalho não alimentar, disponham de uma área de

venda contínua, igual ou superior a 4 000 m2;

• Sendo de comércio por grosso, disponham de uma área de venda contínua,

igual ou superior a 5 000 m2;

• Sendo de comércio a retalho alimentar ou misto, pertencentes a uma

empresa ou grupo de empresas que detenha, a nível do Continente, uma

área de venda acumulada, de comércio a retalho alimentar, igual ou superior

a 15 000 m2;

• Sendo de comércio a retalho não alimentar, pertencentes a uma empresa ou

grupo que detenha, a nível do Continente, uma área de venda acumulada

igual ou superior a 25 000 m2;

• Sendo de comércio por grosso, pertencentes a uma empresa ou grupo que

detenha, a nível do Continente, uma área de venda acumulada igual ou

superior a 30 000 m2.”.




RELATÓRIO FINAL

- Página 115 -

Evolução Recente e Tendências (até 2004)

Nos últimos 15 anos registou-se em Portugal uma evolução sem precedentes no

que toca à proliferação de UCDR, um pouco por toda a parte. De facto, cerca

de 70% das unidades existentes entraram em funcionamento durante a década

de 90, conforme se pode observar no gráfico infra. O número de UCDR no país

passou de 1297 unidades em finais de 2000 para um total de 1684 unidades em

finais de 2004.

Figura 23 – Número de UCDR Abertas em Território Continental até 2004

0%

20%

40%

60%

80%

100%

Após 2000

De 1991 a 2000

De 1981 a 1990

Até 1980

Fonte: INE

Ainda em relação às UCDR, numa análise mais pormenorizada a alguns

indicadores recentes, verifica-se que em Portugal se tem registado um

fortalecimento a todos os níveis. Efectivamente, entre 2001 e 2004:

• O número de estabelecimentos por habitante cresceu quase 15%, tendo a

área de venda por habitante aumentado cerca de 19%;

• O número de pessoas ao serviço por 1.000 m2 de área de venda passou de

31 para 32;




RELATÓRIO FINAL

- Página 116 -

• O volume de vendas das UCDR por habitante aumentou 25%. Em 2004

cada habitante gastava em média €1.206,25 por ano em estabelecimentos

deste tipo.

Figura 24 – Dados Evolutivos das UCDR - 2001 vs. 2004

Estabelecimentos por 104 Habitantes

1,20

1,30

1,40

1,50

1,60

1,70

2001 2004

AEV (m2) por 103 Habitantes

160

170

180

190

200

210

2001 2004

Pessoal ao Serviço por 103 m2 de AEV

30,0

30,5

31,0

31,5

32,0

32,5

2001 2004

Volume de Vendas por Habitante (€)

750

850

950

1.050

1.150

1.250

2001 2004


As UCDR eram, na sua maioria, relacionadas com o comércio a retalho

alimentar, que representava cerca de 62% das UCDR em 2004 (63% da área de

venda) e dava emprego a 68,5% da força de trabalho adstrita às UCDR.

As remunerações em 2004 eram mais elevadas no comércio alimentar (€777

mensais em média) do que no comércio não alimentar (€702 mensais em




RELATÓRIO FINAL

- Página 117 -

média), mas mais reduzidas do que no comércio por grosso, onde, em termos

médios, o pessoal ao serviço auferia cerca de €840 mensais.

Tabela 4 – Número Médio de Pessoas ao Serviço (segundo a actividade, por

escalões de AEV) - Portugal

Alimentar ou com

predominância alimentar

Não alimentar ou sem

predominância alimentar

Total (Continente) 45 25 64Até 399 m2 7 11 17

De 400 a 999 m2 33 12 54

De 1 000 a 1 999 m2 54 41 26

De 2 000 a 2 499 m2 84 38 25

De 2 500 a 3 999 m2 131 66 43

De 4 000 a 7 999 m2 213 75 74

8 000 m2 e mais 377 859 308

Escalões de AEV

50 73 123 391

40 9

26 48

Total

Comércio a retalho

Comércio por Grosso

Fonte: INE

No que diz respeito à tipologia das UCDR, a esmagadora maioria (87%) das

unidades não chegava a atingir os 2.000 m2 de AEV, pelo que, tendo em conta o

conceito definido no ponto anterior, se presume que façam parte de empresas

ou grupos com áreas acumuladas muito superiores.

Na verdade, é possível constatar essa mesma realidade através do tratamento

dos dados relativos às insígnias das UCDR (vide Anexo 7.4). Em Julho de 2004

existiam 26 insígnias com áreas de venda superiores a 15.000 m2,

representando cerca de 93% da área total de venda de todas as UCDR. Das 26,

15 tinham uma área superior a 30.000 m2.




RELATÓRIO FINAL

- Página 118 -

Figura 25 – UCDR por Escalões de AEV

0%

10%

20%

30%

40%

50%

60%

70%

80%

90%

100%

8 000 m2 e mais

De 4 000 a 7 999 m2

De 2 500 a 3 999 m2

De 2 000 a 2 499 m2

De 1 000 a 1 999 m2

De 400 a 999 m2

Até 399 m2

Fonte: INE

Ao nível do volume de vendas, as UCDR com uma área superior têm um peso

substancial. Conforme se verifica no gráfico seguinte, as UCDR com mais de

8.000 m2 eram responsáveis por cerca de 25% do volume de vendas (quando

em número de unidades não chegavam a representar 3%). As UCDR com mais

de 2.500 m2 significam 10% do número total de UCDR, mas representam 49%

das vendas.

Figura 26 – Volume de Vendas por Escalões de AEV

0%

20%

40%

60%

80%

100%

8 000 m2 e mais

De 4 000 a 7 999 m2

De 2 500 a 3 999 m2

De 2 000 a 2 499 m2

De 1 000 a 1 999 m2

De 400 a 999 m2

Até 399 m2

Fonte: INE




RELATÓRIO FINAL

- Página 119 -

Uma análise à Área de Venda das UCDR, em Julho de 2004, evidencia que três

quartos da mesma estavam dedicados a estabelecimentos com predominância

alimentar59, seguidos de muito longe pela Bricolage e Materiais de Construção e

pelo Vestuário e Artigos Pessoais. Um único Grande Armazém (o El Corte

Inglés, em Lisboa) era responsável por 2,6% da área total do país.

Na tabela seguinte apresentamos a distribuição por categoria de actividade60:

Tabela 5 – Sector de Actividade das UCDR - 2004

Categoria Nº de Lojas Área de Venda (m2) Área de Venda (%)

Hipermercado 1.102 1.266.659 74,6%

Bricolage e Mat. Const. 50 108.413 6,4%

Vestuário 207 101.628 6,0%

Decoração 38 86.405 5,1%

Lazer e Electrónica 79 50.270 3,0%

Grandes Armazéns 1 44.728 2,6%

Desporto 26 28.445 1,7%

Manutenção Automóvel 17 6.278 0,4%

Material Escritório 1 1.400 0,1%

Outros 8 3.670 0,2%

TOTAL 1.529 1.697.896 100,0% Fonte: Adaptado de DGE

O total de 1.697.896 m2 de área de venda estava geograficamente distribuído da

seguinte forma:

59 O “Top 10” das insígnias era composto da seguinte forma: Intermarché, Pingo Doce, Lidl, Continente, Modelo, Feira

Nova, Jumbo, Minipreço, Carrefour e Aki.

60 Para uma explicação precisa do conteúdo da informação apresentada pela DGE, vide Anexo 7.2.




RELATÓRIO FINAL

- Página 120 -

Tabela 6 – Área de Venda das UCDR, por Distrito - 2004

DISTRITO Área de Venda

(m2)

DISTRITO Área de Venda

(m2)

AVEIRO 108.078 LEIRIA 72.032

BEJA 16.894 LISBOA 502.097

BRAGA 91.048 PORTALEGRE 19.559

BRAGANÇA 16.808 PORTO 317.116

CASTELO BRANCO 30.639 SANTARÉM 67.076

COIMBRA 57.638 SETÚBAL 175.733

ÉVORA 19.301 VIANA DO CASTELO 16.373

FARO 117.986 VILA REAL 20.485

GUARDA 17.680 VISEU 31.353 Fonte: DGE

Para uma análise mais completa, apresenta-se o cálculo da densidade de Área

de Venda por habitante, permitindo assim comparar os resultados

geograficamente, em termos relativos, para os Distritos e para as áreas de

análise seleccionadas.

Figura 27 – Área de Venda das UCDR (m2) por 103 habitantes - Julho de 2004

-

50

100

150

200

250

300

350

VIA

NA

DO

CA

ST

ELO

VIS

EU

VIL

A R

EA

L

GU

AR

DA

BR

AG

A

BE

JA

ÉV

OR

A

BR

AG

AN

ÇA

Pól

o 4

- T

orre

s V

edra

s

Pól

o 3

- S

anta

rém

CO

IMB

RA

SA

NT

AR

ÉM

AV

EIR

O

CA

ST

ELO

BR

AN

CO

LEIR

IA

PO

RT

ALE

GR

E

PO

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UG

AL

Pól

o 2

- Le

iria

Pól

o 1

- C

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s

PO

RT

O

SE

TÚ

BA

L

LIS

BO

A

Cal

das

+ Ó

bido

s

Cal

das

da R

ainh

a

FA

RO

Fonte: DGE – Cálculos dos autores




RELATÓRIO FINAL

- Página 121 -

A figura acima ilustra realidades diferentes para as áreas em análise. Os Pólos 1

e 2 apresentam densidades ligeiramente superiores à média nacional (161m2

por mil habitantes), situação diversa da registada nos Pólos 3 e 4 (e no Distrito

de Leiria). Curiosamente, se em vez do Pólo 1 considerarmos Caldas da Rainha

+ Óbidos a densidade é muito superior à média nacional – essa realidade é

ainda mais marcante considerando somente as Caldas da Rainha (só no Distrito

de Faro a densidade era superior). Ao nível dos Distritos, só Faro, Lisboa,

Setúbal e Porto apresentam densidades superiores à média nacional. Como

constataremos de seguida, os investimentos dos promotores a partir de 2004

têm contribuído para nivelar as discrepâncias entre Distritos.

Novas UCDR (2004 – 2006)

A entrada em vigor da Lei n.º 12/2004 veio ditar novas regras e definições nos

processos de autorização das grandes superfícies em Portugal.

Comparativamente à legislação anterior, os níveis de exigência subiram, tanto

em relação aos projectos como em relação aos promotores.

De acordo com dados da DGE, desde a entrada em vigor da Lei n.º 12/2004 foi

autorizada a abertura de 647 novas UCDR, bem como a expansão de 87, num

total de 734 autorizações, que resultaram numa área adicional de 833.812 m2

(vide Anexo 7.5).

Tabela 7 - Autorizações Concedidas ao Abrigo da Lei nº 12/2004, de 30 de Março,

por motivo - 01/05/2006

Motivo Nº de Unidades Área de Venda ou ABL

Novas aberturas 647 789.382 Expansões da área de venda de unidades já existentes 87 44.430 Desistências 3 Redução da área de venda de Unidades existentes, encerramentos e equivalentes

7 -1.950

Mudança de insígnia e equivalente 8 5.599 TOTAL 752 837.461

Fonte: Adaptado de DGE




RELATÓRIO FINAL

- Página 122 -

Mais de metade dessas autorizações são relativas a actividades

predominantemente no ramo alimentar. As três categorias que se seguem são o

Vestuário (157 lojas), o Lazer e Electrónica (71 lojas) e a Bricolage e Materiais

de Construção (30 lojas). No último ano e meio foram ainda autorizados 9

Conjuntos Comerciais61.

Tabela 8 - Autorizações Concedidas ao Abrigo da Lei nº 12/2004, de 30 de Março,

por categoria (apenas novas unidades e expansões) - 01/05/2006

Categoria62 Nº de Lojas Área de Venda ou ABL Supermercado 376 410.599 Vestuário 157 73.485 Lazer e Electrónica 71 61.270 Bricolage e Mat. Const. 30 37.288 Decoração 21 32.924 Desporto 18 22.668 Material escritório 12 18.584 Conjunto Comercial 9 147.937 Livraria 6 1.117 Manutenção Automóvel 5 1.921 Jardinagem 4 7.886 Perfumaria 4 703 Doces 2 49 Brinquedos 1 820 Outros / N.a. 18 16.561 Total 734 833.812

Fonte: DGE

As categorias das unidades autorizadas indicam que se está a operar um

nivelamento em termos sectoriais, no âmbito do qual as unidades de retalho

alimentar mantêm a sua preponderância, mas outro tipo de unidades ganha

algum terreno. É exemplo disso o vestuário, que até 2004 ocupava 6% da Área

de Venda, mas que foi responsável por 10% das novas autorizações desde

61 Vide análise mais pormenorizada na Secção 4.6.2.

62 Categorias definidas pelos autores.




RELATÓRIO FINAL

- Página 123 -

aquela data. Na tabela que se segue é evidente a diferença que existe entre a

taxa de autorizações de unidades de retalho, em particular do retalho não

alimentar (91,48%) quando comparada com a taxa de autorizações dos

conjuntos comerciais (37,50%), o que sugere uma política bastante mais

rigorosa na avaliação deste último tipo de unidade. As áreas médias das

unidades de retalho situam-se em torno dos mil metros quadrados.

Tabela 9 – Quadro Resumo - Lei nº 12/2004

Taxa de autorizações Tipo de comércio63

Número de pedidos

efectuados

Número de pedidos

(in)deferidos Nº

unidades Área de

venda (m2)

Área média das

unidades autorizadas

Retalho alimentar Instalação 792 509 65,18% 62,94% 1.221 Modificação 137 88 93,13% Retalho não alimentar Instalação 540 385 91,48% 89,13% 808 Modificação 49 34 89,23% Conjuntos comerciais Conjuntos comerciais 84 35 37,50% 29,51% 16.437

Comércio por grosso Instalação 2 1 100,00% 100,00% 2.803 Modificação 3 3 100,00% Total 1.607 1.055 75,58% 57,83% 1.288

Fonte: DGE

A concluir esta análise, uma perspectiva geográfica da implantação das UCDR.

No gráfico infra constata-se que, tal como havíamos anunciado, as novas

autorizações se concentram fora dos Distritos de Lisboa e do Porto. Para além

disso, dos quatro pólos em referência, apenas o Pólo 1 registou um nível de

autorizações inferior à média nacional (o mesmo aconteceu com o Distrito de

Leiria, Caldas da Rainha + Óbidos e Caldas da Rainha).

63 Para uma melhor compreensão dos vários tipos de comércio, vide definições da Lei 12/2004 - Anexo 7.7.




RELATÓRIO FINAL

- Página 124 -

Figura 28 - Área de Venda das UCDR (m2) Autorizadas pela Lei 12/2004, por 103

habitantes

-

25

50

75

100

125

150

175

200

BE

JA

GU

AR

DA

BR

AG

AN

ÇA

Cal

das

da R

ainh

a

VIS

EU

AV

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O

Cal

das

+ Ó

bido

s

LIS

BO

A

BR

AG

A

VIL

A R

EA

L

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Pól

o 1

PO

RT

UG

AL

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RT

O

PO

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GR

E

Pól

o 2

VIA

NA

DO

CA

ST

ELO

Pól

o 3

FA

RO

Pól

o 4

CO

IMB

RA

SA

NT

AR

ÉM

CA

ST

ELO

BR

AN

CO

SE

TÚ

BA

L

ÉV

OR

A

Fonte: DGE e INE – Cálculos dos autores

Seria extremamente útil para a investigação dispor do número exacto de UCDR

actualmente existentes, autorizadas e em processo de autorização. Tendo

presentes as limitações da informação apresentadas na Secção 4.2.2, sabe-se

de antemão que neste momento não é possível conhecer o número exacto de

UCDR existentes em Portugal64. Desprezando o número de UCDR em processo

de autorização, o mais difícil de obter e que serviria de “proxy” às (verdadeiras)

intenções de investimento, entendemos por bem encontrar uma “proxy” para as

UCDR actualmente existentes, obtendo uma aproximação daquilo que poderá

ser a actual densidade de área de venda. A soma das unidades existentes em

Julho de 2004 com as que foram autorizadas desde a entrada em vigor da Lei

64 Segundo a DGE, “ninguém, nem nenhuma entidade, sabe rigorosamente quantas UCDR existem neste momento em

Portugal”.




RELATÓRIO FINAL

- Página 125 -

12/2004, apesar de ser uma simplificação ou um indicador construído, estando

por isso sujeito a críticas65, deixa algumas pistas úteis para reflexão.

Figura 29 – Total da Área de Venda das UCDR (m2) por 103 Habitantes (Julho de

2004 + Autorizações Lei 12/2004)

-

50

100

150

200

250

300

350

400

VIS

EU

GU

AR

DA

BE

JA

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VIA

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DO

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A

AV

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O

LEIR

IA

Pól

o 3

- S

anta

rém

Pól

o 4

- T

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s V

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Pól

o 1

- C

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s

Pól

o 2

- Le

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Cal

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ST

ELO

BR

AN

CO

ÉV

OR

A

SE

TÚ

BA

L

FA

RO

Fonte: DGE e INE – Cálculos dos autores

Pela análise do gráfico acima, constata-se que os Pólos 1 e 2 mantêm o seu

posicionamento relativo e continuam acima da média nacional, com densidades

muito próximas. As Caldas da Rainha (no Anexo 7.6 apresentamos a listagem

de UCDRs referentes a este Concelho) e Caldas da Rainha + Óbidos, quando

se compara a situação com Julho de 2004, continuam “à direita” no gráfico, mas

desta vez também abaixo dos Distritos de Setúbal, Évora e Castelo Branco. Os

pólos 3 e 4 “encostam” à densidade média registada no país, embora

permanecendo abaixo da mesma.

65 Por exemplo, algumas das UCDR aprovadas nunca serão concretizadas – informalmente obteve-se a informação que

alguns promotores efectuam alguns pedidos de licenciamento apenas para ocupar quota, numa tentativa de criar

barreiras à entrada ou expansão de outros promotores. Ainda assim, poder-se-á dizer que isso acontece um pouco por

todo lado, pelo que desvirtuará transversalmente as várias áreas de referência.




RELATÓRIO FINAL

- Página 126 -

4.6.2. Centros Comerciais

Conceito

Existem inúmeras definições de Centro Comercial, atendendo a factores como a

ABL, o número de lojas ou a localização, para mencionarmos apenas alguns.

Face aos constrangimentos temporais apresentados no Capítulo 1, não é

expectável teorizarmos em torno da multiplicidade de conceitos, dos méritos e

deméritos de cada um66. Optámos por respeitar os conceitos definidos na lei,

por um lado, e seguir a grelha veiculada pela APCC, por outro.

O conceito de Centro Comercial é definido pela Portaria n.º 424/85, de 5 de

Julho, da seguinte forma:

“Entende-se por centro comercial o empreendimento comercial que reúna

cumulativamente os seguintes requisitos:

1. Possua uma área bruta mínima de 500 m2 e um número mínimo de 12 lojas,

de venda a retalho e prestação de serviços, devendo estas, na sua maior

parte, prosseguir actividades diversificadas e especializadas;

2. Todas as lojas deverão ser instaladas com continuidade num único edifício

ou em edifícios ou pisos contíguos e interligados, de molde a que todas

usufruam de zonas comuns privativas do centro pelas quais prioritariamente

o público tenha acesso às lojas implantadas;

3. O conjunto do empreendimento terá de possuir unidade de gestão,

entendendo-se por esta a implementação, direcção e coordenação dos

66 Para um conhecimento mais aprofundado destas e de outras definições de centros comerciais, vide Cachinho, H. et al.

(2000). A título de curisodade, apresentam-se duas classificações com presença regular na literatura, uma de 1974

(Anexo 7.8) e outra de 1993 (Anexo 7.9).




RELATÓRIO FINAL

- Página 127 -

serviços comuns, bem como a fiscalização do cumprimento de toda a

regulamentação interna;

4. O período de funcionamento (abertura e encerramento) das diversas lojas

deverá ser comum, com excepção das que pela especificidade da sua

actividade se afastem do funcionamento usual das outras actividades

instaladas.”

De acordo com a APCC67, os Centros Comerciais dividem-se em várias

categorias, a saber:

Formato Tipo ABL em m 2

Muito Grande 80.000 e superior

Grande 40.000 – 79.999

Médio 20.000 – 39.999

S/ Âncora Dominante 5.000 – 19.999 Pequeno

C/ Âncora Dominante 5.000 – 19.999

Tradicional

Muito Pequeno 500 – 4.999

Grande 20.000 e superior

Médio 10.000 – 19.999

Retail Park

Pequeno 5.000 – 9.999

Factory Outlet Centre 5.000 e superior

Baseado em Lazer 5.000 e superior

Especializado

Centro Temático Não Baseado em Lazer 5.000 e superior

67 www.apcc.pt (2006-06-30).




RELATÓRIO FINAL

- Página 128 -

Centro Tradicional: Formato que inclui retalho indiferenciado, integrado em

empreendimento fechado ou “a céu aberto”, sendo classificado segundo a sua

dimensão;

Centro Especializado: Formato integrado em empreendimento fechado ou “a céu

aberto”, sendo classificado segundo o tipo de retalho especializado ou outra

actividade dominante e a dimensão;

Centro Tradicional Pequeno: Centros com dimensão compreendida entre os 5.000

m 2 – 19.999 m 2 de ABL. Estes centros podem ter Loja-Âncora Dominante, se a

ABL de uma qualquer área de comércio a retalho for igual ou superior a 65% da ABL

total do centro.

Retail Park: Formato que inclui unidades de comércio a retalho especializado,

geralmente “big boxes” ou “power stores” com acesso directo ao parque de

estacionamento ou a áreas pedonais, sendo classificado segundo a sua dimensão.

Factory Outlet Centre: Formato que inclui unidades de comércio a retalho, de

pequena e média dimensão, onde produtores e retalhistas vendem merchandise com

desconto no preço, proveniente de stocks excedentários e/ou artigos com pequenos

defeitos.

Centro Temático: Formato que inclui algumas unidades de retalho que concentram

uma estreita mas profunda selecção de merchandise, dentro de uma categoria

específica de retalho especializado. Estes centros podem (ou não) ser baseados na

componente de lazer.

O “Centro Temático Baseado no Lazer” é desenhado e planeado com uma

combinação de equipamentos de diversão/desporto/cultura, incluindo uma forte

componente de restauração e bares, bem como retalho de apoio indiferenciado

(Press Centre, Tabacaria, merchandise temático, etc.). São geralmente ancorados

em Multiplex de Cinemas, Bowling e Health Club.

“O Centro Temático Não Baseado no Lazer” é desenhado e planeado para servir

nichos de mercado, por exemplo em áreas como a moda ou o mobiliário para a casa.




RELATÓRIO FINAL

- Página 129 -

Evolução Recente e Tendências

Os Centros Comerciais têm tido uma ascensão meteórica quer no contexto

nacional, quer internacional, qualquer que seja o indicador que se analise,

nomeadamente número de unidades, número de lojas ou ABL. Isso é, de resto,

facilmente comprovável através da expressão numérica que assume a indústria

dos Centros Comerciais nos dias de hoje.

Conforme refere o Anuário de 2004 da APCC, “nos últimos 14 anos foram

construídos [na Europa] mais centros comerciais, em termos de ABL, do que no

período compreendido entre 1960 a 1990. Isto é, nos últimos 14 anos assistiu-se

a um crescimento 2,5 vezes superior quando comparado com os 30 anos

anteriores”.

Tomando por base apenas os Centros Comerciais com mais de 5.000 m2 de

ABL existentes na Europa, em 2005 a área ocupada por Centros Comerciais

apresentava uma média de 159m2 por mil habitantes - Portugal situa-se

ligeiramente acima dessa média, com 169m2 de ABL por mil habitantes:

Figura 30 – EUROPA - Área Bruta Locável (m2) por 103 Habitantes

Fonte: Cushman & Wakefield (2006)




RELATÓRIO FINAL

- Página 130 -

Para Portugal, prevê-se um crescimento de 21% na ABL até 200768, o que, a

verificar-se, se repercute num “stock” de mais de 2,8 milhões de m2 de ABL em

Centros Comerciais, colocando Portugal na zona dos 250m2 de ABL por mil

habitantes, isto é, aos níveis actualmente apresentados pelo Reino Unido,

França, Luxemburgo ou Áustria.

Em termos do local de implantação, em Portugal, como de resto pela Europa

fora, os Centros Comerciais tendem a localizar-se nas áreas urbanas de maior

densidade populacional. Contudo, existem fortes indícios de que os promotores

estão a focalizar-se sobre outras cidades para além das grandes metrópoles

nacionais.

Figura 31 – Densidade de Centros Comerciais vs. Densidade Urbana - Portugal

Centros comerciais em funcionamento em

Set. de 1999

Fonte: Cachinho et al. (2000), p. 56

Solo Urbano e Rural

Fonte: DGOTDU

68 Jones Lang LaSalle (2006).




RELATÓRIO FINAL

- Página 131 -

Em 2001 existiam 759 centros, galerias e condomínios comerciais em Portugal,

os quais albergavam mais de 23 mil estabelecimentos. As áreas médias dos

estabelecimentos rondavam os 100m2; porém, era clara a diferença para os

centros com mais de 100 estabelecimentos, onde as áreas se aproximavam dos

150m2.

Também ao nível do volume de negócios se verificava que os estabelecimentos

localizados nos centros de maior dimensão obtinham sensivelmente duas vezes

os proveitos em relação aos centros de menor escala, empregando mais 5

pessoas por cada mil m2 de área de venda.

Tabela 10 – Indicadores dos Centros, Galerias e Condomínios Comerciais,

segundo o escalão do número de estabelecimentos em 1999, 2000 e 2001

Variável / Indicador Ano Total Escalão do número de estabelecimentos

12 a 25 26 a 50 51 a 75 76 a 100 > 100

1999 745 319 282 79 30 35

2000 748 320 282 79 31 36 N.º Centros, Galerias e Condomínios Comerciais

2001 759 323 284 80 33 39

1999 21 366 4 342 7 076 3 542 1 833 4 573

2000 21 582 4 359 7 076 3 542 1 912 4 693 Número de estabelecimentos em funcionamento 2001 23 234 5 345 7 138 3 616 2 064 5 071

1999 94 80 86 74 82 135

2000 95 85 86 74 81 134 Área média dos estabelecimentos seleccionados (a) (m2) 2001 104 95 87 76 102 154

1999 5 895 243 869 186 1 735 046 640 967 325 803 2 324 241

2000 5 930 836 873 697 1 743 721 644 172 327 937 2 341 309

Volume de negócios (a) dos estabelecimentos com actividade (milhares de euros) 2001 6 048 383 890 173 1 757 016 648 882 340 078 2 412 235

1999 387 309 363 253 244 627

2000 389 311 362 258 254 642

Volume de negócios médio por estabelecimento (b) (milhares de euros) 2001 392 312 370 259 255 653

1999 3 826 3 322 3 871 3 142 3 197 4 454

2000 3 845 3 349 3 925 3 151 3 203 4 453 Volume de negócios por m2 (b) (euros)

2001 3 852 3 356 3 930 3 158 3 210 4 449

1999 75 140 11 779 20 679 9 849 5 425 27 408

2000 76 439 11 961 20 782 9 898 5 602 28 195 Nº de pessoas ao serviço (a)

2001 82 406 13 296 21 176 10 198 7 050 30 686




RELATÓRIO FINAL

- Página 132 -

Variável / Indicador Ano Total Escalão do número de estabelecimentos

12 a 25 26 a 50 51 a 75 76 a 100 > 100

1999 4,3 3,5 3,7 3,4 3,6 6,8

2000 4,6 3,6 3,6 3,5 3,6 6,8 Nº médio de pessoas ao serviço (b) por estabelecimento 2001 4,8 3,8 3,5 3,4 3,8 6,9

1999 43,16 40,43 39,92 42,99 40,43 48,24

2000 42,98 38,73 40,12 43,20 40,26 48,34 Nº médio de pessoas ao serviço (b) por 1000 m2

2001 40,60 37,74 40,13 42,92 37,27 42,46

(a) Considerando apenas as actividades seleccionadas para inquirição (comércio e reparação, restauração, serviços pessoais e actividades recreativas)

(b) Considerando apenas os estabelecimentos com 12 meses de actividade

Fonte: INE

4.6.3. Comércio Tradicional

Conceito

Não existe um conceito preciso, definido na lei, para o Comércio Tradicional;

contudo, por oposição àquilo a que poderíamos chamar Comércio Moderno,

onde o cliente normalmente se serve sozinho (não necessitando de assistência

na compra), poder-se-á apontar o comércio tradicional como aquele onde se

pratica a venda com apoio do comerciante (stritu sensu, incluindo somente o

retalhista, e latu sensu, considerando também o vendedor ambulante e o

feirante – vide 4.6.1)69.

Infelizmente e independentemente da forma como se definam as diferenças,

não é possível destrinçar o comércio tradicional de qualquer outro tipo de

comércio nos dados estatísticos, os quais versam inevitavelmente apenas sobre

o comércio a retalho ou por grosso. Assim, na análise que se segue, utilizámos

69 Para uma abordagem mais aprofundada desta diferenciação, vide Fernandes et al. (2000), que escolheram como

objecto de estudo o comércio retalhista, em particular o pequeno comércio independente, isolado e pouco

profissionalizado, situado em contexto urbano.




RELATÓRIO FINAL

- Página 133 -

a variável comércio a retalho stritu sensu como “proxy” para a verdadeira

variável que pretendíamos analisar – o Comércio Tradicional.

Os dados disponíveis sobre a estrutura do aparelho comercial em termos das

suas características societárias, métodos de venda e número de trabalhadores

são da DGCC. No que concerne a dados actuais, foi possível tratá-los com

recurso às Páginas Amarelas, e, no caso concreto das Caldas da Rainha e de

Óbidos, utilizando os dados facultados pela ACCCRO.

Cadastro Comercial

Segundo a DGCC, em 2000 existiam em Portugal continental 168.784

estabelecimentos de comércio a retalho, distribuídos da seguinte forma pelos

dezoito distritos – inclui-se também a distribuição de acordo com as áreas de

análise criadas e que designámos por pólos:

Tabela 11 – Nº de Estabelecimentos de Comércio a Retalho em Portugal - 2000

Nº % Nº %

PORTUGAL 168.784 100,0% PORTUGAL 168.784 100,0%

AVEIRO 11.094 6,6% LEIRIA 8.011 4,7%

BEJA 4.607 2,7% LISBOA 35.704 21,2%

BRAGA 10.420 6,2% PORTALEGRE 3.311 2,0%

BRAGANÇA 1.629 1,0% PORTO 23.255 13,8%

CASTELO BRANCO 4.742 2,8% SANTARÉM 8.457 5,0%

COIMBRA 7.808 4,6% SETÚBAL 17.372 10,3%

ÉVORA 4.035 2,4% VIANA DO CASTELO 5.416 3,2%

FARO 8.147 4,8% VILA REAL 3.504 2,1%

GUARDA 3.500 2,1% VISEU 7.772 4,6%

Pólo 1 4.438 2,6%

Pólo 2 8.941 5,3% Caldas + Óbidos 1.232 0,7%

Pólo 3 7.973 4,7% Caldas da Rainha 1.072 0,6%

Pólo 4 4.565 2,7% Fonte: DGCC




RELATÓRIO FINAL

- Página 134 -

Com base nos dados da tabela acima, pode constatar-se que cerca de 45% do

total de estabelecimentos se encontravam implantados nos Distritos de Lisboa,

Porto e Setúbal. Entre os pólos, o 2 e o 3 eram aqueles que registavam maior

número absoluto de estabelecimentos (acima da maioria dos Distritos em

Portugal).

Numa análise mais detalhada à estrutura comercial por Distrito (vide Anexo

7.10), as principais notas de destaque são as seguintes:

• Apenas Aveiro, Lisboa e Porto apresentam pesos do comércio a retalho

(82,2%, 81,1% e 77,6% respectivamente) inferiores à média do país

(84,8%). O tecido comercial do Distrito de Leiria é composto por 87,3% de

estabelecimentos retalhistas.

• Ao nível do comércio a retalho no nosso país, cerca de dois terços das

sociedades são em nome individual (66,4%). Em Leiria representam 71,9%

no total do comércio a retalho. Apenas em Lisboa e Porto as respectivas

percentagens são inferiores a 50%.

• O método de venda tradicional engloba cerca de 90% dos

estabelecimentos em Portugal continental. Não existe um padrão definido

em termos das variações face à média, que são na generalidade

insignificantes. O Distrito de Leiria apresenta um valor de 90,5% para este

indicador – apenas 0,6% acima da média do continente.

• A maioria dos estabelecimentos (52,2%) emprega apenas um trabalhador.

São seis os Distritos que constituem a excepção a esta regra: Braga,

Bragança, Leiria, Lisboa, Santarém e Porto. Não deixa de ser curioso notar

que os três Distritos que englobam os pólos utilizados na nossa análise se

encontram nesta excepção.

• Em termos das actividades dos estabelecimentos, a análise torna-se

imensamente mais complexa. Alguns pontos de referência que

consideramos de interesse para o presente estudo são os seguintes:




RELATÓRIO FINAL

- Página 135 -

o Aveiro, Faro, Leiria, Lisboa, Porto e Santarém são os Distritos que têm

uma proporção de Supermercados e Hipermercados acima da média

nacional (9,4%);

o No âmbito dos estabelecimentos alimentares e de bebidas, é

praticamente o mesmo grupo que se destaca, agora por apresentar

valores inferiores à média nacional (31%): Braga, Faro, Lisboa, Porto e

Santarém;

o O Distrito de Leiria apresenta maior relevância (face à média nacional)

das seguintes actividades: Hiper e Supermercados, Alimentares e

Bebidas, Equipamento Para o Lar, Veículos Automóveis e Motociclos,

Equipamentos Profissionais e Combustíveis.

Assim, parece confirmar-se uma vez mais a distinção da estrutura da actividade

comercial de 5 ou 6 distritos face ao resto do país, distritos esses que incluem,

quase naturalmente, as duas grandes metrópoles de Lisboa e Porto. À medida

que nos afastamos deste grupo, o comércio torna-se menos diversificado,

concentrando-se no sector alimentar.

Para o Distrito de Leiria não é possível encontrar (de forma inequívoca) um perfil

para todos os indicadores, o que sugere que Leiria se encontra num espaço de

transição entre os Distritos menos desenvolvidos do país e o grupo

anteriormente referido (do qual fazem parte as grandes cidades).

Descendo mais um nível na nossa análise, apresentam-se de seguida os

valores por categoria de actividade para os Pólos, Caldas da Rainha e Óbidos.

No tratamento deste dados foi necessário agrupar várias categorias de

actividade para que a análise fosse equilibrada em termos comparativos com

aquela que se apresenta para os Distritos.

De facto, segundo a própria publicação do Cadastro Comercial, “a partir de 1994

começou a ser utilizada a CAE revisão 2 (…). No entanto não foi possível




RELATÓRIO FINAL

- Página 136 -

proceder à total conversão dos registos efectuados na CAE Rev. 1 para a

revisão 2, visto que em muitos casos não existe correspondência directa ao

nível dos desdobramentos de ambas as classificações e por isso a ventilação

desta variável, por estabelecimento e por pessoas ao serviço com uma

desagregação a quatro dígitos, será feita através de dois quadros cujos valores

globais deverão ser somados.”

Assim, a título de exemplo, foram agrupadas as seguintes categorias (numa

categoria que designámos de “Automóveis, Motociclos e Acessórios”):

• Auto+ Aces. Bic. + Moto. – Revisão 1

• Auto+ Acess. Moto + Comb. – Revisão 2

O mesmo procedimento foi utilizado para agrupar outras categorias de índole

semelhante, resultando em 8 categorias principais, conforme se pode observar

na tabela de resumo dos dados:

Tabela 12 – Composição do Comércio a Retalho por Categoria Principal - 2000

Portugal Pólo 1 Pólo 2 Pólo 3 Pólo 4 Caldas

+ Óbidos

Caldas da

Rainha

Alimentares e

Bebidas 37,70% 41,90% 29,90% 20,00% 41,80% 35,90% 33,10%

Têxteis, Vestuário, Calçado 15,90% 15,40% 18,40% 18,30% 14,30% 17,20% 19,70%

Mobiliário e Electrodomésticos 9,70% 9,10% 11,40% 12,50% 7,60% 11,70% 12,60%

Mini, Super e Hipermercados 8,80% 6,90% 7,50% 10,00% 10,20% 4,90% 3,60%

Automóveis, Motos e Acessórios 5,00% 5,00% 6,50% 8,30% 5,20% 5,90% 6,10%

Farmácias e Produtos Químicos 3,90% 3,80% 4,60% 4,80% 3,80% 3,20% 3,40%

Materiais de Construção, Ferragens 3,50% 3,40% 4,50% 4,50% 3,40% 3,30% 3,40%

Outros

15,40% 14,50% 17,10% 21,70% 13,80% 17,90% 18,20%

TOTAL 100,00% 100,00% 100,00% 100,00% 100,00% 100,00% 100,00%




RELATÓRIO FINAL

- Página 137 -

A análise comparativa da estrutura comercial dos pólos mostra-nos que:

• O peso do sector alimentar nos Pólos 1 e 4 é cerca do dobro do Pólo 3 e

1,5 vezes do Pólo 2 - neste sector, as Caldas da Rainha encontram-se

mais próximas da média nacional;

• Nos têxteis, vestuário e calçado os valores são mais equilibrados; contudo,

as Caldas da Rainha apresentam o valor mais elevado da tabela, superior

à média nacional;

• Nos Pólos 2 e 3 existe maior concentração de estabelecimentos dedicados

ao mobiliário e electrodomésticos do que nos outros pólos e do que em

relação à média no país;

• No que diz respeito aos Mini, Super e Hipermercados, existe uma nítida

“décalage” dos valores apresentados pelo Pólo1, Caldas da Rainha +

Óbidos e Caldas da Rainha relativamente às restantes regiões. A média

nacional é mais de duas vezes superior ao valor registado para as Caldas

da Rainha.

Páginas Amarelas

Na selecção dos dados das Páginas Amarelas obtivemos 110.479 observações

para o País, filtrando posteriormente os diversos Concelhos através do

tratamento dos códigos postais70. De seguida, categorizámos os elementos da

listagem por actividade principal, procurando seguir a mesma metodologia que

tínhamos utilizado para os associados da ACCCRO. Os resultados integrais

constam das duas tabelas que se seguem.

70 O referido tratamento foi feito com recurso à listagem de Códigos Postais por Freguesia e Concelho fornecida pelos

CTT.




RELATÓRIO FINAL

- Página 138 -

Tabela 13 – Composição da Base de Dados das Páginas Amarelas, por Distrito

Distrito Nº de Empresas

Aveiro 5.032

Beja 1.834

Braga 7.864

Bragança 873

Castelo Branco 2.379

Coimbra 4.713

Évora 1.912

Faro 6.739

Guarda 1.786

Leiria 5.691

Lisboa 28.052

Portalegre 1.303

Porto 21.151

Santarém 4.298

Setúbal 8.496

Viana do Castelo 2.722

Vila Real 2.169

Viseu 3.465

TOTAL 110.479

A IMPLANTAÇÃO DE GRANDES SUPERFÍCIES COMERCIAIS NAS CALDAS DA RAINHA


RELATÓRIO FINAL

- Página 139 -

Tabela 14 - Composição da Base de Dados das Páginas Amarelas, por Ramo de Actividade Principal

Cafés, Snack-bares,

Cervejarias, Tabernas,

Bares

Restaurantes e Prontos-a-

comer

Pronto-a-vestir,

Sapatarias e Acessórios de

Moda

Supermercados e Mercearias

Padarias e Pastelarias

Talhos, Charcutarias, Peixarias e Frutarias

Automóveis e Acessórios

Papelarias e Tabacarias

AVEIRO 12,4% 7,6% 14,6% 8,3% 11,1% 8,2% 5,6% 3,9% BEJA 26,0% 15,9% 8,8% 14,4% 9,1% 4,5% 3,2% 3,1% BRAGA 21,0% 11,5% 13,4% 11,9% 7,7% 7,6% 4,3% 2,6% BRAGANÇA 10,8% 4,9% 16,2% 6,0% 8,2% 12,5% 5,7% 4,2% CASTELO BRANCO 27,1% 14,5% 8,9% 14,5% 7,4% 5,3% 3,4% 3,1% COIMBRA 21,7% 15,8% 9,9% 14,3% 7,3% 5,6% 3,1% 3,5% ÉVORA 20,6% 18,5% 10,0% 12,7% 8,3% 4,7% 4,1% 3,9% FARO 19,5% 27,3% 10,9% 6,9% 7,8% 3,9% 2,6% 3,2% GUARDA 27,3% 15,6% 8,1% 13,5% 8,3% 4,4% 3,5% 2,1% LEIRIA 20,4% 18,3% 11,2% 10,1% 7,6% 5,6% 4,5% 2,9% LISBOA 17,6% 20,7% 11,8% 8,4% 7,5% 6,6% 3,5% 4,7% PORTALEGRE 24,6% 16,7% 7,2% 13,8% 9,2% 3,5% 4,1% 3,0% PORTO 22,0% 11,5% 10,5% 12,9% 7,2% 6,9% 3,2% 4,1% SANTARÉM 22,1% 15,7% 10,2% 11,8% 8,1% 5,4% 4,9% 3,2% SETÚBAL 21,2% 19,0% 10,3% 8,0% 9,0% 6,5% 3,3% 4,8% VIANA DO CASTELO 23,1% 15,9% 9,1% 13,7% 6,7% 7,0% 3,0% 2,5% VILA REAL 25,3% 16,4% 10,7% 12,1% 6,2% 6,1% 3,7% 2,7% VISEU 25,0% 13,9% 9,6% 14,4% 7,2% 6,3% 3,6% 2,9% PORTUGAL 20,4% 16,5% 11,1% 10,7% 7,8% 6,4% 3,6% 3,8% Pólo 1 23,6% 19,3% 9,4% 11,3% 7,1% 5,5% 4,2% 2,9% Pólo 2 19,0% 18,9% 11,6% 9,6% 7,8% 5,3% 4,9% 2,8% Pólo 3 18,0% 14,6% 12,1% 10,2% 9,9% 5,8% 5,7% 3,6% Pólo 4 28,3% 18,9% 7,5% 16,7% 5,0% 5,6% 3,1% 2,2% Caldas + Óbidos 19,4% 18,2% 13,2% 6,7% 6,7% 4,9% 6,3% 3,8% Caldas da Rainha 17,3% 17,8% 15,3% 5,3% 6,8% 5,3% 6,1% 4,1%

(continua)



RELATÓRIO FINAL

- Página 140 -

Ourivesarias e Relojoarias

Mobiliário Electrodomésticos Floristas Lavandarias Retrosarias e Lojas de Tecidos

Drogarias Arte e Artesanato

AVEIRO 4,4% 4,2% 4,3% 3,1% 1,7% 1,7% 2,4% 0,4% BEJA 2,1% 1,7% 2,9% 1,5% 0,7% 1,2% 1,3% 0,8% BRAGA 3,5% 2,8% 2,9% 2,1% 1,5% 1,2% 1,3% 0,3% BRAGANÇA 6,1% 4,9% 6,3% 2,4% 1,3% 2,9% 0,3% 1,5% CASTELO BRANCO 2,0% 2,6% 2,8% 1,2% 0,8% 1,5% 0,8% 0,4% COIMBRA 3,4% 2,7% 3,1% 1,7% 1,0% 1,4% 0,3% 0,6% ÉVORA 2,1% 2,2% 2,7% 1,6% 0,9% 1,3% 1,0% 1,7% FARO 2,1% 2,2% 2,1% 1,5% 1,4% 0,7% 1,3% 3,1% GUARDA 2,4% 3,1% 3,3% 1,1% 1,4% 1,1% 0,7% 1,3% LEIRIA 2,5% 2,8% 2,9% 2,3% 1,0% 1,3% 0,4% 1,3% LISBOA 2,7% 2,6% 2,1% 1,5% 1,4% 1,2% 1,2% 0,5% PORTALEGRE 2,7% 1,8% 3,5% 1,2% 0,9% 1,4% 1,4% 0,7% PORTO 5,1% 3,4% 2,2% 2,6% 1,2% 1,2% 1,7% 0,3% SANTARÉM 2,3% 3,0% 2,9% 1,6% 1,0% 1,5% 0,7% 0,5% SETÚBAL 2,5% 3,0% 2,2% 2,0% 1,3% 1,0% 1,1% 0,5% VIANA DO CASTELO 2,8% 3,1% 3,2% 1,9% 1,1% 1,3% 1,2% 1,0% VILA REAL 3,1% 2,8% 2,9% 1,7% 0,9% 0,8% 0,7% 0,2% VISEU 2,5% 2,8% 3,1% 1,7% 0,9% 1,0% 0,7% 0,3% PORTUGAL 3,2% 2,9% 2,6% 1,9% 1,3% 1,2% 1,2% 0,7% Pólo 1 2,1% 2,2% 3,2% 1,6% 0,8% 1,2% 0,5% 1,5% Pólo 2 2,6% 3,0% 2,5% 2,4% 1,1% 1,1% 0,3% 1,5% Pólo 3 2,8% 3,5% 3,3% 1,8% 1,2% 1,3% 0,8% 0,6% Pólo 4 1,7% 2,0% 1,7% 1,1% 0,7% 0,6% 0,6% 0,9% Caldas + Óbidos 2,5% 2,4% 3,9% 2,5% 0,7% 1,8% 0,3% 1,8% Caldas da Rainha 2,8% 2,6% 4,3% 2,5% 0,8% 2,1% 0,3% 0,5%

(continua)



RELATÓRIO FINAL

- Página 141 -

Perfumarias Livrarias e Alfarrabistas

Ferragens Animais de Estimação

Vidros e Cristais

Outros TOTAL

AVEIRO 0,7% 1,1% 0,7% 0,5% 0,3% 2,7% 100,0% BEJA 0,7% 0,4% 0,2% 0,2% 0,2% 1,4% 100,0% BRAGA 0,5% 0,7% 0,8% 0,2% 0,3% 1,7% 100,0% BRAGANÇA 1,0% 1,1% 0,8% 0,2% 0,3% 2,3% 100,0% CASTELO BRANCO 0,5% 0,8% 0,6% 0,2% 0,2% 1,5% 100,0% COIMBRA 0,8% 1,0% 0,8% 0,3% 0,2% 1,6% 100,0% ÉVORA 0,6% 0,5% 0,3% 0,2% 0,2% 1,8% 100,0% FARO 0,6% 0,4% 0,2% 0,4% 0,2% 1,7% 100,0% GUARDA 0,7% 0,4% 0,6% 0,1% 0,2% 1,0% 100,0% LEIRIA 0,8% 0,3% 0,8% 0,4% 0,9% 1,7% 100,0% LISBOA 0,8% 0,7% 0,5% 0,6% 0,2% 3,2% 100,0% PORTALEGRE 0,6% 0,8% 0,5% 0,5% 0,2% 1,8% 100,0% PORTO 0,7% 0,5% 0,4% 0,4% 0,2% 1,9% 100,0% SANTARÉM 0,7% 0,6% 1,0% 0,5% 0,3% 2,1% 100,0% SETÚBAL 0,7% 0,4% 0,4% 0,7% 0,2% 2,1% 100,0% VIANA DO CASTELO 0,6% 0,6% 0,7% 0,4% 0,1% 1,1% 100,0% VILA REAL 0,5% 0,6% 0,6% 0,1% 0,2% 1,8% 100,0% VISEU 0,7% 0,7% 1,0% 0,2% 0,2% 1,1% 100,0% PORTUGAL 0,7% 0,6% 0,6% 0,4% 0,2% 2,2% 100,0% Pólo 1 0,7% 0,3% 0,5% 0,5% 0,4% 1,4% 100,0% Pólo 2 0,7% 0,3% 1,0% 0,5% 1,3% 1,7% 100,0% Pólo 3 0,6% 0,4% 1,2% 0,6% 0,4% 1,4% 100,0% Pólo 4 0,6% 0,2% 0,5% 0,4% 0,1% 1,5% 100,0% Caldas + Óbidos 1,1% 0,6% 0,1% 0,6% 0,3% 2,4% 100,0% Caldas da Rainha 1,3% 0,7% 0,2% 0,7% 0,3% 2,8% 100,0%




RELATÓRIO FINAL

- Página 142 -

Da análise da Tabela 14, destacam-se os seguintes traços:

• A restauração assume maior importância relativa nos Pólos 1 e 4,

superando a fasquia dos 40% do total de observações. Em ambos os

casos o peso relativo é superior ao da média nacional, o que vai de

encontro ao comportamento evidenciado pelas zonas menos urbanizadas,

também observado na análise aos dados do Cadastro Comercial.

• O comércio de vestuário e outros artigos pessoais assume,

comparativamente, um papel mais importante nos Pólos 2 e 3 do que nos

Pólos 1 e 4. Contudo, quer nas Caldas da Rainha, quer no conjunto deste

Concelho com Óbidos, este tipo de estabelecimento tem uma importância

acima da média nacional. Também este facto é consistente com os dados

do Cadastro Comercial.

• No que diz respeito a Supermercados e Mercearias, verifica-se que ao

nível dos Pólos apenas o Pólo 4 (16,7%) apresenta um valor

substancialmente desviante da média nacional (10,7%). Com um maior

grau de pormenor, constata-se que tanto Caldas da Rainha (5,3%) como

Caldas da Rainha + Óbidos (6,7%) apresentam valores muito inferiores à

média nacional. Os dados do Cadastro Comercial traduzem uma situação

muito semelhante, embora o desvio do Pólo 4 seja menor.

• Finalmente, é digno de observação o maior peso do comércio automóvel

nas Caldas da Rainha e em Óbidos (ambos acima dos 6%) face à situação

típica do país (abaixo dos 5%).

ACCCRO

Na base de dados que a ACCCRO gentilmente disponibilizou, para efeitos do

presente estudo, constavam 756 registos pertencentes ao Concelho das Caldas

da Rainha e 81 a Óbidos. Com recurso à listagem das CAE fornecida pelo INE

identificámos a actividade principal dessas empresas e efectuámos uma

primeira classificação por grandes sectores, obtendo a seguinte distinção:




RELATÓRIO FINAL

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Tabela 15 – Composição da Base de Dados da ACCCRO, por Sector de Actividade

Sector Nº de Empresas nas Caldas da Rainha

Nº de Empresas em Óbidos

TOTAL

Comércio a Retalho 568 62 630

Comércio por Grosso 45 4 49

Indústria 19 1 20

Serviços, Actividades Conexas e Outros

124 14 138

TOTAL 756 81 837

Tomámos então as empresas com actividade principal ligada ao comércio a

retalho e procurámos agrupá-las em categorias de actividade de forma a

possibilitar uma análise mais detalhada da composição do tecido comercial

tradicional das Caldas da Rainha + Óbidos e Caldas da Rainha. O resultado é

aquele que apresentamos na Tabela 16.

Tabela 16 – Composição da Base de Dados da ACCCRO, por Ramo de Actividade

Actividade Caldas da Rainha

Peso CR + Óbidos

Peso

Cafés, Snack-bares, Cervejarias, Tabernas, Bares

110 19,4% 123 19,5%

Pronto-a-vestir, Sapatarias e Acessórios de Moda

83 14,6% 86 13,7%

Restaurantes e Prontos-a-comer 61 10,7% 70 11,1%

Supermercados e Mercearias 48 8,5% 64 10,2%

Mobiliário 27 4,8% 27 4,3%

Electrodomésticos 26 4,6% 26 4,1%

Retrosarias e Lojas de Tecidos 24 4,2% 24 3,8%

Talhos, Charcutarias, Peixarias e Frutarias 21 3,7% 27 4,3%

Padarias e Pastelarias 20 3,5% 21 3,3%

Ferragens 13 2,3% 15 2,4%

Ourivesarias e Relojoarias 12 2,1% 13 2,1%

Vidros e Cristais 12 2,1% 12 1,9%

Papelarias e Tabacarias 11 1,9% 12 1,9%

Floristas 8 1,4% 8 1,3%

Perfumarias 7 1,2% 7 1,1%




RELATÓRIO FINAL

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Actividade Caldas da Rainha

Peso CR + Óbidos

Peso

Drogarias 6 1,1% 6 1,0%

Manutenção e Reparação Veículos Automóveis

5 0,9% 5 0,8%

Lavandarias 3 0,5% 3 0,5%

Livrarias e Alfarrabistas 3 0,5% 3 0,5%

Outros 68 12,0% 78 12,4%

TOTAL 568 100,0% 630 100,0%

Da análise destes dados emergem os seguintes traços:

• Existe uma fatia de cerca de 30% dos estabelecimentos que se dedicam à

restauração e actividades similares – Caldas + Óbidos e Caldas da Rainha;

• Em segundo lugar surge o comércio de vestuário e acessórios de moda

(14,6%), que perfaz, juntamente com as categorias enunciadas no parágrafo

anterior, cerca de 45% do tecido comercial – Caldas + Óbidos e Caldas da

Rainha;

• Os supermercados e mercearias representam 10,2% do total dos

associados da ACCCRO (8,5% se considerarmos apenas as Caldas da

Rainha). Esta categoria denota uma maior proporção do que aquela que se

encontra publicada pelo Cadastro Comercial para Mini, Super e

Hipermercados, provavelmente em virtude de:

o Na primeira fonte estarem incluídas as mercearias, que serão em maior

número;

o Os dados do Cadastro Comercial terem mais de 5 anos, durante os

quais a evolução do comércio se deu no sentido da abertura de mais e

maiores espaços desta categoria.



5. REFLEXÃO ESTRATÉGICA

RELATÓRIO FINAL

- Página 145 -


5.1. Introdução

Sem menosprezar a revisão da literatura e o enquadramento socio-económico

anteriormente apresentados, a reflexão estratégica que constitui este capítulo é

a essência do presente trabalho e o suporte fundamental das recomendações

do capítulo seguinte.

O presente capítulo está estruturado dentro de uma lógica que poderemos

resumir da seguinte forma: descrição da situação actual (5.2), introdução do

factor de mudança dessa situação (5.3), formulação do problema (5.4) e solução

do mesmo (5.5).

5.2. Caldas da Rainha – situação actual

Neste ponto apresentamos um resumo do posicionamento estratégico actual

das Caldas da Rainha. A sistematização de ideias foi, naturalmente, efectuada

com recurso às diversas conclusões colhidas ao longo do presente estudo, bem

como através de trabalho de campo que a equipa efectuou.

Não existe aqui a ambição de efectuar uma análise estratégica do Concelho das

Caldas da Rainha em toda a sua amplitude, mas apenas dos aspectos que

possam ter uma relação directa com a problemática apresentada. Assim,

referências a temas como, por exemplo, o Termalismo, a Cultura e o Desporto,

ainda que indissociáveis do desenvolvimento sustentado das Caldas da Rainha,

terão que ser entendidas sempre como parciais ou acessórias.

O ponto de partida deste trabalho e, em concreto, da reflexão neste capítulo terá

que ser necessariamente a implantação de grandes superfícies comerciais nas

Caldas da Rainha. Obrigámo-nos a escolher um ponto de partida, o qual acabou




RELATÓRIO FINAL

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por surgir com alguma naturalidade. Trata-se do levantamento efectuado pelo

CECOA em 1998 (apesar de algumas críticas presentes no ponto 3.3). Pelo seu

significado, transcrevemos duas passagens:

“[A zona das Caldas da Rainha ainda está] (…) um pouco protegida

das influências negativas que sofreram outras cidades com várias

grandes superfícies implantadas na sua envolvente; de facto, a

Câmara adoptou uma atitude de certa forma proteccionista

relativamente à implantação de grandes espaços comerciais” (p. 184).

“Os consumidores apresentam uma certa fidelidade à zona comercial

local com a qual parecem geralmente satisfeitos. Contudo, os fáceis

acessos a outras cidades, tal como Lisboa e certas carências da

zona, provocam inevitavelmente, fugas de consumidores” (p. 184).

Neste momento estamos em condições de passar à avaliação de alguns dos

pontos fortes e pontos fracos das Caldas da Rainha (na acepção de Cidade,

Concelho e Centro do Pólo 1), para de seguida apresentarmos algumas

oportunidades e ameaças.

Pontos Fortes

Dinâmica

A população continua a crescer e o Concelho tem um poder económico bastante

assinalável – o mais elevado em todo o Distrito de Leiria e um dos mais altos

entre os restantes concelhos portugueses.

Marca

As Caldas da Rainha ainda preservam o nome que o legado histórico lhes

proporcionou – as Termas, o Turismo, a Cerâmica, a Doçaria e o Comércio

dispensam apresentações.




RELATÓRIO FINAL

- Página 147 -

Localização

A tendência em Portugal é para o aumento da população no Litoral (e

diminuição no Interior), sendo as Caldas da Rainha um candidato natural a

absorver parte dessa tendência. A boa acessibilidade a alguns dos principais

eixos rodoviários (A8, A1, A15) coloca as Caldas da Rainha numa posição

privilegiada para atrair e fixar cidadãos e, consequentemente, consumidores.

Numa posição praticamente equidistante entre Lisboa e Leiria, reúne condições

altamente favoráveis para se tornar num importante pólo de desenvolvimento.

Pontos Fracos

Indiferenciação

Na verdade, neste momento, as Caldas da Rainha não possuem um produto ou

uma abordagem, suficientemente marcante, que constitua um factor exclusivo

de diferenciação face a outras localidades.

Envelhecimento

Foi já por várias vezes referido ao longo deste estudo que a população está

bastante envelhecida, não se prevendo uma inversão natural dessa tendência

(algo terá que ser feito nesse sentido).

Educação

Formação escolar de nível insuficiente para potenciar um crescimento

económico que lhe permita destacar-se como pólo de desenvolvimento. Uma

taxa de analfabetismo superior à média nacional torna evidente que algo precisa

de mudar.

Desemprego

A taxa de desemprego tem vindo a aumentar e, dada a situação frágil da

indústria, prevê-se que essa tendência indesejada continue a verificar-se. Só

com recursos humanos com mais formação, mais jovens e empreendedores




RELATÓRIO FINAL

- Página 148 -

será possível dar um sinal positivo para o exterior, ou seja, para promotores de

outras áreas, no sentido de apostarem na região.

Aparência da cidade

Urbanisticamente as Caldas da Rainha estão algo debilitadas, a circulação dos

peões é por vezes difícil71 e existem dificuldades de estacionamento junto à

zona comercial “prime”72. Apesar de alguns esforços para inverter a situação,

infelizmente o diagnóstico do CECOA (1998) não perdeu toda a actualidade.

Actividade comercial tradicional

Atraso na renovação e modernização do comércio tradicional – continua actual o

diagnóstico efectuado em 1998 (CECOA):

• no que respeita à variedade dos artigos vendidos;

• em termos de montras, instalações e sinalética das lojas;

• no que concerne aos horários praticados, que não acompanham as

exigências da vida moderna73;

71 Esta visão, partilhada pela generalidade das pessoas ou entidades consultadas no âmbito da presente investigação

(incluindo a própria ACCCRO), contrasta com a do estudo prévio do URBCOM, segundo a qual uma das potencialidades

da cidade, do ponto de vista urbanístico, era a existência de ruas onde a circulação de peões [se] faz com facilidade e

agrado [“pela sua dedicação exclusiva à circulação a pé, ou pela largura ampla dos passeios” (p. 81)]. Apesar disso,

profere-se mais adiante, entre as debilidades, a pavimentação de algumas ruas (devendo melhorar-se a relação entre o

automóvel e o peão).

72 Não foi possível confirmar se continua a fazer sentido a observação efectuada pelo CECOA (1998) quanto à

probabilidade de muitos dos carros que permaneciam estacionados no mesmo sítio, durante todo o dia, pertencerem aos

comerciantes ou trabalhadores na zona.

73 As novas unidades comerciais, pioneiras em várias técnicas de venda que lhes deram vantagens significativas, estão

constantemente a abandonar, remodelar e criar novas práticas, no sentido de responderem (e criarem, porque não

dizê-lo) o mais possível às necessidades dos consumidores.




RELATÓRIO FINAL

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• ao nível das pessoas que empregam74, nomeadamente no que toca a

empregar pessoas em “part-time” e facultar estágios, o que poderia

contribuir para alargar e flexibilizar os horários praticados;

Segundo o CECOA (1998), era evidente um certo estado de passividade dos

comerciantes face ao desenvolvimento crescente das novas formas de

distribuição. Alertava ainda para o facto de inexistência de grandes superfícies

na envolvente poder funcionar como uma falsa segurança para o comércio

tradicional, pois com os novos acessos, o consumidor facilmente se deslocaria a

Lisboa ou a outra cidade. Finalmente, parece não ter havido sucesso na

resolução daquele que era o problema mais urgente a tratar, ou seja, um

problema de mentalidade: “(…) a não aceitação da necessidade de

mudança.” (p. 177).

ACCCRO

Uma boa parte dos inquiridos em 1998 entendia que a ACCCRO deveria

trabalhar no sentido de fazer crer aos seus associados que se trata do

organismo fundamental para a dinamização e organização do comércio da zona,

diminuindo o isolamento de muitos comerciantes, reforçando o associativismo,

nomeadamente através da angariação de novos sócios. Esse seria o caminho

para mudar a imagem de estrutura administrativa, meramente reivindicativa.

As mudanças de Direcção, a recente cisão entre os associados das Caldas da

Rainha e Óbidos e, acima de tudo, o facto de não ter conseguido assegurar a

implementação, em tempo útil, de algumas importantes recomendações

efectuadas em 1998 e 2001, não têm ajudado a criar a dinâmica necessária que

lhe permita ser o desejado motor de dinamização do comércio local.

74 Relembre-se também o diagnóstico do CECOA (1998): falta de formação dos comerciantes e falta de interesse para a

colmatar.




RELATÓRIO FINAL

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Oportunidades

Turismo

O Concelho das Caldas da Rainha está indiscutivelmente localizado numa zona

de grande potencial turístico, com tendência para a expansão, nomeadamente

em função da construção do aeroporto da OTA. A concretizar-se, virá uma vez

mais do Pólo 4 a principal concorrência para o Pólo 1.

Cruzamento de competências

Existem oportunidades de construção de nichos de mercado através do

cruzamento das competências da indústria e do comércio, com vista à criação

de factores de diferenciação regionais, que possam incutir uma dinâmica

revitalizadora.

Ciclo económico

Ao que tudo indica, os próximos anos serão de retoma económica, pelo que se

avizinha uma altura positiva para efectuar investimentos, conducentes à

regeneração do tecido económico, em geral, e comercial, em particular.

Margens

As margens que têm vindo a ser praticadas no comércio do Pólo 1 e em

particular das Caldas da Rainha, quando comparadas com os valores registados

nos outros pólos e na média do país, afiguram-se como uma almofada credível

para absorver parte do impacto da inevitável regeneração.




RELATÓRIO FINAL

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Ameaças

Óbidos

Óbidos tem estado a desenvolver uma zona industrial e um parque tecnológico.

O potencial parece também visível pela capacidade para atrair um investimento

da envergadura do Plaza Oeste, nas Gaeiras [“do outro lado” da auto-estrada

(A8)]. Numa lógica de competição, com veremos adiante, investimentos dessa

natureza em Óbidos, enfraquecem o protagonismo das Caldas da Rainha no

Pólo 1.

Torres Vedras

Localizada mais perto de Lisboa, Torres Vedras tem vindo a desenvolver-se

mais rapidamente que as Caldas da Rainha. Com excepção feita ao poder de

compra, a generalidade dos indicadores (demográficos, sociais e económicos)

favorecem o Pólo 4, com centro em Torres Vedras, tanto em relação ao Pólo 1,

como em relação à cidade das Caldas da Rainha.

A8

Da mesma forma que é mais fácil chegar ao Pólo 1 e às Caldas da Rainha,

também é hoje mais fácil sair de lá. Existem diversos indícios, já referenciados

pelo CECOA (1998), de que os cidadãos se dirigem com regularidade a Lisboa

e a outras cidades, para efectuarem compras, mas também por motivos

relacionados com o lazer.

Criminalidade

Os índices de criminalidade são relativamente elevados e tendem a aumentar

nas zonas urbanas. O Pólo 1 é aquele que apresenta um valor mais elevado,

acima da média nacional, sendo por isso urgente inverter essa situação. A

situação na cidade das Caldas da Rainha é ainda mais preocupante.




RELATÓRIO FINAL

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5.3. Projectos e Principais Impactos

Neste ponto procuramos estimar os valores que se irão observar num futuro

próximo, em termos de população e de área comercial (nas Caldas da Rainha,

Caldas da Rainha + Óbidos e Pólo 1), no sentido de aferir o grau de

concentração de actividades comerciais naquelas zonas, primeiro para as

UCDR e depois para os Centros Comerciais - de acordo com a lógica

apresentada no capítulo anterior. Optámos por efectuar os cálculos a dois anos,

ou seja, para 2008, pois o final de 2008 afigura-se como uma data razoável para

a abertura dos novos empreendimentos nas Caldas da Rainha, caso sejam

aprovados a breve trecho.

Projectos

Comecemos por considerar os projectos em questão, que podem ser resumidos

da seguinte forma:

ProjectoÁrea de Venda ou

ABLTipo

Forum Caldas 13.500 Centro Comercial

Caldas Shopping 18.150 Centro Comercial

ALDI 900 Alimentar

Baobab 1.824 Não Alimentar

Maxmat 1.650 Não Alimentar

Mestre Maco 4.000 Não Alimentar

Total 40.024

UCDR 8.374

Alimentar 900

Não Alimentar 7.474

Centros Comerciais 31.650




RELATÓRIO FINAL

- Página 153 -

População

No que respeita à população, efectuando uma projecção através de regressão

linear, com base na evolução verificada ao longo dos últimos 15 anos,

chegamos às seguintes estimativas para 2008:

Estimativa de População Residente em 2008

Pólo 1 240.045

Caldas + Óbidos 65.008

Caldas da Rainha 53.810

PORTUGAL 10.691.579

UCDR

Em relação às UCDR, verifica-se que dos pedidos feitos à DGE, relativos a

instalação de novas unidades, existem 438 pedidos ainda por analisar.

Admitindo que a taxa de autorização dos restantes pedidos e a área média dos

mesmos se mantêm, o total de autorizações resultaria em cerca de 340 mil m2

de área de venda adicional no país:

Ramo Nº Pedidos de

Instalação

Taxa Autorização

Área Média das

Unidades

Área Adicional

Autorizada

Retalho alimentar 283 65,18% 1.221 225.225

Retalho não alimentar 155 91,48% 808 114.570

TOTAL 438 339.794

Assim, a área de venda das UCDR em Portugal passaria a ser de 2.875 mil m2,

pelo que a área venda média por mil habitantes se situaria em torno dos 269 m2.

Transpondo esta realidade para as zonas em análise, temos:




RELATÓRIO FINAL

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UCDR Área (m2) para atingir a média nacional

Pólo 1 + 7.248

Caldas + Óbidos - 1.498

Caldas da Rainha - 1.153

Assim, verifica-se que quer as Caldas da Rainha + Óbidos, quer Caldas da

Rainha, se encontram acima do grau de concentração médio previsto para o

país em 2008. Já o Pólo 1 poderá suportar cerca de 7.250 m2 de área adicional

para atingir aquele nível.

Note-se que a média para o país poderá tender para valores inferiores aos

269 m2 acima referidos, uma vez que:

• A taxa de autorizações por parte da DGE deverá baixar à medida que o

país vai estando mais coberto por UCDR;

• A taxa de concretização dos projectos deverá também descer, visto que

muitos pedidos constituem apenas uma “reserva de quota”, por parte dos

promotores, no sentido de condicionarem (novos) “entrantes” na zona.

A verificar-se uma média nacional ainda menor, será então de esperar que nem

mesmo no Pólo 1 exista margem de progressão face à média do país.

Com base no exposto, e sem quaisquer outras considerações, a instalação das

UCDR deveria ser reprovada. Naturalmente, o facto de a área total de UCDR ser

já suficiente não quer dizer que o “mix” de UCDR existentes não possa levar a

uma ou outra decisão casuística de sentido inverso, particularmente no que se

refere às unidades de retalho não alimentar.

Na eventualidade de estas UCDR serem aprovadas, estimam-se os seguintes

impactos (com base nas médias apuradas para as UCDR a nível nacional, as

quais constam da Secção 4.6.1.




RELATÓRIO FINAL

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ALDI Baobab Maxmat Mestre Maco

Tipo Alimentar Não Alimentar

Não Alimentar

Não Alimentar

Área de Venda ou ABL 900 1.824 1.650 4.000

Nº Postos de Trabalho criados 35 50 46 111

Volume de Negócios Anual €5,7 Milhões

€7,1 Milhões

€6,4 Milhões

€15,5 Milhões

Centros Comerciais

Aplicando a mesma metodologia para os Centros Comerciais, temos os

seguintes valores para os projectos ainda não aprovados, mas já submetidos à

DGE:

Nº Pedidos de

Instalação

Taxa Autorização

Área Média das

Unidades

Área Adicional

Autorizada

Conjuntos comerciais 49 37,50% 16.437 302.030

Contudo, estes dados são para os chamados “Conjuntos Comerciais”, definição

essa que, como referimos, não corresponde à definição de Centro Comercial.

Assim, tomando por referência mínima os 250 m2 de ABL por mil habitantes

previstos para Portugal em 2007, chegamos aos seguintes valores:

Centros Comerciais Área (m2) para atingir a média nacional

Pólo 1 + 60.011

Caldas + Óbidos + 16.252

Caldas da Rainha + 13.453




RELATÓRIO FINAL

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De um ponto de vista de afirmação das Caldas da Rainha no contexto

geopolítico regional, dir-se-ia que a área de influência deverá ser o equivalente

ao nosso Pólo 1, comportando cerca de 60 mil m2 de ABL.

Caso fosse aprovado o Caldas Shopping (18.150 m2), em conjunto com o Fórum

Caldas (já aprovado, com uma ABL 13.500 m2), o Pólo 1 ficaria com um nível de

ABL por mil habitantes de 132 m2, deixando ainda margem para 30 mil m2 de

ABL adicionais. Caso o projecto do Plaza Oeste em Óbidos fosse igualmente

aprovado, e tomando uma ABL total de 40.250 m2 para este empreendimento, o

Pólo 1 ficaria servido com 300 m2 de ABL por mil habitantes. Este último valor é

francamente excessivo face à média nacional, o que nos leva a considerar que a

aprovação do Caldas Shopping dará lugar a uma desistência por parte dos

promotores do Plaza Oeste. Esta apreciação concorre também para os cenários

de decisão abordados em 5.5.

Para aferirmos o impacto que a instalação dos centros comerciais poderia ter,

efectuámos uma pesquisa em relação a outros empreendimentos recentes,

obtendo as seguintes estatísticas:

Investimento (€M) Postos de Trabalho ABL (m2)

El Corte Inglês (Gaia) 215 1900 42.000

Dolce Vita Tejo 200 N.D. 122.000

Plaza Oeste (Óbidos) 150 N.D. 40.250

Porto Plaza 55 700 19.500

Média por 103 m2 3,3 40,6 -

Fonte: Imprensa

Tendo em conta o levantamento efectuado, bem como os valores apresentados

na Tabela 10, estima-se para o Fórum Caldas e o Caldas Shopping os seguintes

impactos:




RELATÓRIO FINAL

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Média por 103 m2

Fórum Caldas Caldas Shopping

ABL 13.500 20.70075

Postos de Trabalho 40,6 548 93576

Volume de Negócios Anual €3.50077 €47 Milhões €63,5 Milhões

Investimento €3,3 Milhões €45 Milhões €60 Milhões

5.4. Alinhamento da Problemática

Neste ponto procuramos alinhar a questão de investigação com a estratégia

traçada para as Caldas da Rainha e para o Oeste, à luz da presença dos

projectos descritos no ponto anterior. Trata-se de perceber como se encaixa a

decisão de permitir ou não a implementação dos projectos, tendo em conta as

grandes opções que já foram tomadas, para a cidade e para a região.

5.4.1. Objectivos Estratégicos das Caldas da Rainha

O Plano Estratégico das Caldas da Rainha define os seguintes objectivos

estratégicos para o Município até 2013:

1. Promoção do desenvolvimento sustentável do concelho, estimulando e

apoiando a manutenção da actividade agrícola e florestal, a preservação e

valorização do património e do ambiente e a melhoria da qualidade de vida

das populações.

75 Considerando já o espaço do actual Modelo.

76 Valor indicado pelo promotor.

77 Valores a preços de 2006, extrapolados de INE (2002), considerando uma taxa de inflação anual de 2,1%.




RELATÓRIO FINAL

- Página 158 -

2. Qualificação do território e ordenamento das expansões urbanas,

promovendo o alargamento e a diversificação da oferta de equipamentos

culturais e desportivos, a qualificação dos espaços públicos e a criação de

emprego como forma de estimular a fixação da população.

3. Promoção do conceito de Cidade Termal como elemento chave da

qualificação urbana, da promoção da cidade e da sua afirmação como pólo

de desenvolvimento regional, potenciando um leque de serviços de saúde

diversificados funcionando em complementaridade.

•••• Promoção das Caldas da Rainha como centro comercial a céu aberto,

centro de serviços e de negócios e pólo turístico qualificado, dando-lhe

visibilidade externa e interna.

4. Diversificação e qualificação da base económica do concelho, estimulando

actividades de forte crescimento e de elevado conteúdo de inovação, a

reconversão de actividades em crise, fomentando a busca da excelência na

valorização, criação e oferta de produtos e serviços tradicionais.

5. Reforço da articulação entre o ensino, a formação profissional e a

actividade económica, fomentando e dinamizando a qualificação dos

recursos humanos, a iniciativa empresarial e apoiando projectos

mobilizadores do desenvolvimento científico e tecnológico.

6. Apoio à acção educativa nos diferentes escalões etários, à formação

profissional, ao fomento da prática desportiva e às actividades de tempos

livres para jovens.

7. Apoio à produção e à divulgação cultural, estimulando a criação de redes de

agentes culturais.




RELATÓRIO FINAL

- Página 159 -

8. Reforço da coesão social, apoio à terceira idade e alargamento da cobertura

sanitária do concelho.

9. Modernização e simplificação da administração local, a criação de uma rede

digital de serviços e dados, fomentando e estimulando a utilização das

novas tecnologias nas relações entre administração e os cidadãos.

5.4.2. Eixos Estratégicos Definidos para a Região Oeste

AIRO (2202) define os seguintes eixos estratégicos para o Oeste, que “abarcam

4 domínios – ordenamento e ambiente, recursos humanos, base económica e

infra-estruturas (…):

• Estruturar e organizar o funcionamento do território regional;

• Requalificar o ambiente em todas as suas vertentes;

• Apoiar a modernização da base económica existente;

• Atrair e apoiar novos investimentos de diversificação da base económica;

• Melhorar a qualidade dos recursos humanos;

• Melhorar a qualidade, o marketing e a comercialização de produtos e

serviços;

• Desenvolver o Turismo;

• Desenvolver a Pesca;

• Desenvolver as infra-estruturas de apoio à actividade económica.”




RELATÓRIO FINAL

- Página 160 -

5.4.3. Avaliação do Grau de Alinhamento

Nesta secção procuramos sistematizar os objectivos acima enunciados,

agrupando-os em áreas comuns e atribuindo classificações às novas UCDR e

Centros Comerciais, em função de um contributo positivo, neutro/desconhecido

ou negativo para os referidos objectivos, num cenário de aprovação da

instalação das referidas unidades.

Tabela 17 – Classificação do Contributo das Grandes Superfícies para o Desenvolvimento das Caldas da Rainha e da Região Oeste

Contributo

Objectivo Positivo Neutro ou desconhecido Negativo

Condições de Vida

Melhoria da qualidade de vida das populações

Positivo

Criação de emprego como forma de estimular a fixação da população

Desconhecido

Reforço da coesão social Neutro

Alargamento e diversificação da oferta de equipamentos culturais e desportivos

Neutro

Apoio à produção e à divulgação cultural Neutro

Educação e Formação

Melhorar a qualidade dos recursos humanos

Positivo

Reforço da articulação entre o ensino, a formação profissional e a actividade económica

Neutro

Economia




RELATÓRIO FINAL

- Página 161 -

Contributo

Objectivo Positivo Neutro ou desconhecido Negativo

Apoio às actividades agrícola, florestal e piscatória

Neutro

Desenvolvimento do Turismo, em particular do conceito de Cidade Termal

Neutro

Promoção das Caldas da Rainha como centro comercial a céu aberto

Negativo

Diversificação, modernização e qualificação da base económica

Positivo

Melhoria da qualidade, do marketing e da comercialização de produtos e serviços

Positivo

Património, Território e Ambiente

Preservação e valorização do património e do ambiente

Neutro

Qualificação dos espaços públicos Positivo

Administração

Modernização e simplificação da administração local

Neutro

De uma forma genérica, pensamos que a implantação dos novos projectos

contribui para uma melhoria das condições de vida da população, na medida em

que tende a possibilitar o acesso a bens mais diversificados, a preços mais

baixos, em virtude da introdução de maior competição entre os comerciantes.

Por outro lado, a prática de horários mais alargados vem permitir uma maior

flexibilização e coordenação de actividades das famílias. Naturalmente, há que

ter em conta uma quase certa diminuição do grau de personalização do serviço,

em virtude de um maior volume de transacções e consequente perda da

alegada relação de empatia cliente/lojista.




RELATÓRIO FINAL

- Página 162 -

No que diz respeito à criação de emprego, este é um factor difícil de aferir, uma

vez que, se por um lado se dá a criação de centenas de postos de trabalho, por

outro lado também se irão perder outros, como consequência da perda de

competitividade e consequente encerramento de algumas unidades do comércio

tradicional78. Contudo, sublinha-se que a ideia de que os postos de trabalho no

comércio tradicional são fixos e estáveis face aos postos de trabalho criados

pelas novas unidades comerciais é enganadora. O que existe efectivamente é

uma transição, de postos de trabalho no comércio tradicional que tendem a ser

empregos próprios, para novos empregos por conta de outrem que são criados

pelas novas unidades comerciais.

Para além disso, estes tipos de empreendimentos tendem a promover uma

melhoria na qualificação dos recursos humanos, mesmo que não tão acentuada

como seria (naturalmente) desejável. De facto, por um lado, dá-se a introdução

das novas tecnologias como ferramentas usuais de trabalho; por outro lado, é

dada formação específica inicial, como parte do pacote de recrutamento, uma

vez que é normal o recurso a jovens sem experiência no ramo do comércio.

Relativamente ao objectivo de transformar as Caldas da Rainha num centro

comercial a céu aberto, a introdução das novas unidades é, pelo menos a curto

prazo, prejudicial, pois compete directamente com esse objectivo. Ainda assim,

considerando a localização dos dois Centros Comerciais em perspectiva, o

efeito inverso ou positivo não é de excluir, desde logo no curto prazo.

Importa contudo ter conta que o tipo de pessoas que o comércio tradicional

tende a atrair é bastante diferente do público-alvo das grandes superfícies. De

acordo com o Observatório do Comércio (2000), os consumidores dirigem-se a

78 Ignora-se, para já, a possibilidade de as unidades encerradas serem substituídas por outras mais flexíveis e

dinâmicas, no próprio centro da cidade.




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- Página 163 -

determinado tipo de estabelecimento, consoante o tipo de produto que

pretendem adquirir, consoante a idade, em dias concretos da semana e em

períodos concretos do dia (Vide Anexo 7.3).

Por outro lado, a mobilidade (ou a sua ausência) é um factor impulsionador da

compra nas grandes superfícies (ou no comércio tradicional). Ora, registando a

população das Caldas da Rainha um índice de envelhecimento relativamente

elevado, e sendo o nível de mobilidade tanto mais reduzido quanto mais

envelhecida é a população, é expectável a população mais idosa continue a

utilizar o comércio tradicional, enquanto a população mais jovem transita para as

grandes superfícies. Note-se que a população jovem já se encontra

fundamentalmente desalinhada do público-alvo do comércio tradicional, pois

opta por deslocar-se a outros locais para encontrar os produtos que pretende,

ao invés de se abastecer com os artigos que é possível encontrar no comércio

tradicional. O factor mobilidade é de grande relevância neste caso, podendo as

grandes superfícies, nomeadamente os Centros Comerciais, ajudar a estancar

essa “fuga”.

Já no que concerne à diversificação, modernização e qualificação do tecido

económico, estamos convencidos de que as novas unidades comerciais vão

também trazer contributos positivos, uma vez que serão mais um elemento a

acrescer às equipas de gestão profissionalizadas no palco económico. Este tipo

de unidades inclina-se normalmente para formatos de franquia ou equivalente,

em que a gestão por objectivos é uma norma, contribuindo em princípio para

uma maior competitividade e rentabilidade do tecido económico. É igualmente

expectável que a qualidade e sofisticação dos métodos de marketing e

comercialização de produtos e serviços aumente, pois será ventilada pelas

experiências das casas-mãe ou franchisadores.




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- Página 164 -

Quanto à qualificação dos espaços públicos, as novas unidades irão contribuir

para a melhoria do trânsito (descongestionando um pouco o coração da cidade,

resolvendo em parte o problema do estacionamento) e, muito provavelmente,

para melhorar os níveis de iluminação, segurança e bem-estar, que não são de

menosprezar.

Conclui-se, assim, que a implantação dos projectos descritos no ponto anterior

está, na sua generalidade, alinhada com os objectivos definidos nos planos

estratégicos para a cidade e a região79.

5.5. Cenários para Decisão

O presente estudo pretende constituir-se com um instrumento de apoio à

decisão de implantação de grandes superfícies comerciais. Contudo e numa

perspectiva mais rigorosa, entre os pedidos de licenciamento efectuados,

apenas um dos projectos é susceptível de contribuir para a dissociação entre o

comércio e a cidade. Referimo-nos, concretamente, à decisão de aprovar ou

não a instalação do Caldas Shopping, um espaço comercial do tipo B que

poderá atrair e desviar um determinado fluxo de consumidores da zona

tradicional de comércio (tipo A).

Os outros projectos correspondem a propostas para comércio de especialidade

de grande dimensão (bricolage, materiais de construção, jardinagem, etc.),

gozando de um poder de atractividade delimitado à procura dirigida a cada um

dos sectores de actividade onde concorrem. Nesse sentido, o impacto da

aprovação de cada uma destas propostas não contribui, de modo fundamental,

79 Optámos por não comentar as áreas onde manifestamente as questões não se tocam, como por exemplo a

agricultura, a floresta, ou a pesca, visto que o impacto nestes casos tenderá a ser neutro.




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- Página 165 -

para o risco de dissociação entre a evolução do comércio e o desenvolvimento

da urbe.

Deste modo, a resposta à questão de investigação inicialmente colocada (Como

aumentar ou, pelo menos, manter a atractividade da cidade a médio e longo

prazo?) remete-nos para a construção de cenários de decisão que se focam,

essencialmente, na aprovação do formato Shopping. As restantes decisões, na

medida em que, de acordo com a corrente dominante na literatura, não colocam

em causa o desenvolvimento da cidade, revelam uma importância bem menos

significativa para o juízo da Câmara Municipal e, nesse sentido, gozam de uma

importância subsidiária para a construção dos cenários80.

A focagem, ao nível da configuração dos cenários, na decisão de aprovação ou

reprovação do Caldas Shopping exige o estabelecimento prévio de três pontos

de enquadramento:

1. Não está em causa o êxito do empreendimento. Se tivermos em

consideração, a experiência neste domínio do promotor, o histórico de

sucessos que vem constituindo a «receita» dos Centros Comerciais em

Portugal e o diagnóstico da realidade concreta da envolvente das Caldas

da Rainha, nada nos leva a duvidar das possibilidades de sucesso;

2. Os exercícios de cenarização esgrimem-se a partir de uma realidade em

evolução, obviamente, mas sem mudanças estruturais anunciadas. Ora,

neste caso as tendências de evolução serão interrompidas pelo impacto da

abertura do Fórum Caldas para a cidade e sua envolvente. Na prática, o

80 Para além disso e de uma maneira geral, verificada que está a considerável densidade deste tipo de superfície já

existente nas Caldas da Rainha, é razoável pressupor que se atingiu um nível aceitável para o consumidor/cidadão, não

sendo necessárias mais unidades deste tipo na zona envolvente à cidade.




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- Página 166 -

que está a ser solicitado é uma recomendação, positiva ou negativa, em

relação ao Caldas Shopping, num momento em que o efeito da instalação

do Fórum Caldas ainda está por avaliar.

3. A justificação de uma decisão depende do nível de análise em que nos

colocamos. Ou seja, uma boa decisão no plano da cidade ou do Concelho

das Caldas da Rainha pode significar uma opção míope quando nos

posicionamos ao nível da atractividade do Pólo 1 ou da Região Oeste. Tal

como uma decisão estratégica ao nível meso pode significar um importante

revés ao nível micro. Assim, a ponderação entre as vantagens e as

desvantagens a esgrimir em cada cenário de decisão terá de ter em conta

o impacto sobre os níveis de análise considerados pertinentes.

Tendo em conta estes considerandos, foram desenvolvidos dois cenários para

reflexão. O primeiro decorre de uma argumentação mais comum na literatura e

inscreve-se no âmbito da cooperação inter-organizacional. O segundo tem um

enfoque mais próximo das leis do mercado e do contexto da cultura nacional e

enquadra-se no domínio da competição.

5.5.1. Cooperação – Não autorizar

De acordo com a literatura em urbanismo comercial este seria provavelmente o

cenário mais desejável, embora em termos reais, seja o mais difícil de

implementar.

A ideia passa pela articulação entre as autoridades dos vários Concelhos do

Pólo 1, mais especificamente sobre aqueles que se situam no interior do

triângulo constituído pelas cidades de Leiria, Santarém e Torres Vedras, no

sentido de não cederem à (pressão para a) aprovação de um único Centro

Comercial. Esta cooperação institucional ao nível meso teria de ser




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acompanhada por uma forte aposta estratégica ao nível micro, com o objectivo

de revitalização do comércio das zonas do tipo A (nas respectivas sedes de

Concelho).

A revitalização do comércio só pode ser bem sucedida se tiver as novas

exigências do consumidor no centro das acções a desenvolver e a satisfação

das suas necessidades como finalidade a atingir. Esta orientação para o

consumidor exige por sua vez, como tivemos oportunidade de referir na revisão

da literatura, uma forte cooperação entre comerciantes, entre comerciantes e

autoridades e entre os vários pelouros da edilidade. Ou seja, o cenário exige

parceria e funcionamento em rede aos vários níveis de análise, tanto ao nível

meso (inter-municípios) como ao nível micro (comerciantes e administração

local).

Orientar a zona central da cidade para o consumidor exige, de acordo com a

literatura consultada, actuar de modo integrado sobre:

• O factor comunicacional, nomeadamente, ao nível da publicidade,

marketing e animação, conceito de zona comercial e decoração;

• O factor físico, nomeadamente o “layout”, os acessos, a localização, a

pedonalização, a climatização e o estacionamento;

• O factor serviços e produtos, nomeadamente, a segurança, o horário e a

limpeza.

Estes factores da envolvente controlável encontram-se muito melhor cobertos

pelos Centros Comerciais, construídos de raiz, do que pela generalidade das

zonas comerciais dos centros das cidades. Logo, evitar a abertura de Centros

Comerciais terá de ter como contrapartida a cooperação inter-organizacional,




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entre comerciantes e administração local, no sentido de melhorar

consideravelmente as competências nestas variáveis e assim assegurar a

atractividade de longo prazo da cidade e do Pólo 1.

Lopes e Moreira (2004) referenciam o caso do comércio tradicional de Braga

como uma boa prática nesse domínio, na medida em que a forte cooperação

entre a Associação Comercial de Braga e a Câmara Municipal, permitiu “federar

os comerciantes da zona e aumentar significativamente a sua atractividade

actuando, nomeadamente, ao nível da:

• modernização dos estabelecimentos urbanos (ex. formação profissional e

consultoria em vitrinismo);

• melhoria do espaço público (ex. pedonalização da zona e equipamento

urbano dedicado) e

• animação e promoção da zona (ex. publicação mensal da revista

«Comércio Tradicional», emissão do cartão centroLojas, campanha «o

comércio tradicional está aberto ao sábado à tarde”) (p. 343).

Para além da cooperação entre comerciantes e da criação de parcerias

público-privadas entre a edilidade e os comerciantes, a operacionalização deste

cenário exige uma gestão planeada dos centros urbanos, o que implica uma

concertação entre os vários pelouros da Câmara Municipal. Estamos a

referir-nos, nomeadamente, à articulação entre as políticas de urbanismo

comercial com as políticas de habitação, de animação cultural, de turismo, de

ordenamento do território, etc.

Uma estratégia de cooperação “multinível”, ao serviço do consumidor/cidadão,

reduziria os riscos associados à ameaça de dissociação entre o comércio e a




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cidade (problema funcional-geográfico) que a abertura de um ou mais, Centros

Comerciais implicaria. Por outro lado, reduziria significativamente os riscos de

conflito funcional-político permanente entre comerciantes, administração e

consumidores.

Outro argumento a favor da cooperação, ainda que possa ser cada vez mais

posto em causa (por força da crescente mobilidade das pessoas e capital), é o

seguinte: o valor acrescentado criado pelos comerciantes locais é,

tendencialmente, consumido na própria terra enquanto que o valor acrescentado

gerado a partir de uma infra-estrutura do tipo B pode migrar para outros

territórios de actuação do promotor.

A verdade porém é que, a par das consequências desejáveis evidenciadas

neste cenário, as investigações realizadas no nosso país sobre casos de

cooperação entre PME´s e entre estas e instituições associativas ou estatais

evidenciam que esses casos raramente são bem sucedidos. Os obstáculos

culturais que repousam em traços marcados de oportunismo, individualismo e

de aversão ao risco colocam obstáculos enormes ao desenvolvimento de redes

inter-organizacionais. Os casos de insucesso abundam, embora se discriminem

algumas práticas de sucesso que invariavelmente se encontram ligadas a uma

forte liderança (Moreira, 2005) que, neste caso concreto, só poderia ser

assumida pela Câmara Municipal.

A decisão de aprovar o Fórum Caldas não entra em contradição, como poderia

parecer à partida, com o espírito deste cenário. De facto, a atractividade dos

centros da cidade exige não só a revitalização do comércio, como também a sua

articulação com uma oferta associada aos motivos da restauração e do lazer.

Um centro comercial de média dimensão situado no centro ou na proximidade

do comércio tradicional, não só traz estas valências à cidade como pode

funcionar como âncora para a atractividade da zona de tipo A. Trata-se de um




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investimento que provou conduzir a bons resultados noutras zonas de comércio

tradicional, como por exemplo o ViaCatarina no Porto, os Armazéns do Chiado

em Lisboa, o Fórum Aveiro em Aveiro e o Vila Cascais em Cascais.

Importa tecer ainda um comentário final relativamente ao cenário de

cooperação: a argumentação que tradicionalmente serve de base a esse

cenário (afastar as pessoas do centro da cidade para a periferia dissocia as

pessoas da cidade e daquilo que, tradicionalmente, se faz no centro da mesma),

apesar de fazer sentido, sai no caso em apreço um pouco enfraquecida. Em

abono da verdade, o Caldas Shopping, não estando previsto para o centro da

cidade, ficaria a pouco mais de 500 metros da Câmara Municipal e a cerca de

1000 metros da rua Heróis da Grande Guerra ou da Praça da República. A

distância para o Fórum Caldas seria de cerca de 1200 metros81. Poderemos

encontrar quem argumente que, à semelhança do Fórum Caldas, a contiguidade

com o comércio tradicional também se aplicaria ao Caldas Shopping e, a ser

assim, funcionaria também como âncora e regenerador do centro da cidade.

5.5.2. Competição – Autorizar

Num cenário de competição coloca-se desde logo a questão da afirmação

geopolítica das Caldas da Rainha no contexto regional. Caso o município não

autorize a implantação de Centros Comerciais cuja área de venda aproxime a

densidade do Pólo 1 da existente na média do país, atendendo nomeadamente

ao poder de compra e às margens praticadas, será muito provavelmente Óbidos

a fazê-lo. E nesse caso, o cenário provável transforma-se na desmoralização

81 Distância a pé, medida com base no Guia Michelin.




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das actividades comerciais, industriais e de serviços para o Concelho vizinho82.

Esta cenarização segue de perto as leis de mercado e competição aplicáveis a

qualquer actividade económica.

Neste contexto, a questão torna a colocar-se (pelo menos) a dois níveis: micro e

meso.

Ao nível micro (Caldas da Rainha vs. Óbidos), importa determinar se o Fórum

Caldas é suficiente ou não para inverter o declínio do comércio na cidade das

Caldas (numa lógica equiparada à dos Armazéns do Chiado em Lisboa e outros

exemplos supra referidos). Se de facto o Fórum Caldas for suficiente, a

introdução de um Centro Comercial um pouco mais afastado do centro da

cidade pode ter alguns efeitos perversos, decorrentes da dissociação entre o

comércio e o centro histórico da cidade.

Ao nível Meso (e porventura Macro), a questão coloca-se, contudo, de uma

outra forma. Santarém, Leiria e Torres Vedras todos têm projectos recentemente

implantados ou em curso. Porém, no trajecto da A8 entre Torres Vedras e Leiria

não existe nenhum projecto de referência, pelo que se trata de determinar qual

passa a ser o ponto de atracção do Pólo 1 ou da zona Oeste. Neste âmbito o

grande concorrente das Caldas da Rainha é, sem sobra de dúvida, Óbidos. A

questão transforma-se então em saber quem irá explorar a vantagem

competitiva do primeiro “entrante”, traduzida no facto de o primeiro a instalar-se

«ocupar o território» e desmotivar a construção do concorrente no Concelho

adjacente.

82 Em suporte desta tese de competição vêm inclusivamente os desenvolvimentos recentes que irão conduzir à

constituição da Associação Comercial de Óbidos [http://www.gazetacaldas.com/Desenvol.asp?NID=15211 (26/08/2006)],

quando historicamente a Associação Comercial tem sido única para Caldas da Rainha e Óbidos (ACCCRO).




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Ao entrar primeiro do que Óbidos no mercado, as Caldas da Rainha

posiciona-se como principal impulsionador da região envolvente, beneficiando

da atracção dos agentes económicos que ali se localizam. Como na maior parte

dos casos não existirá uma repetição por parte desses agentes, as Caldas da

Rainha acabam por absorver as propostas mais interessantes, deixando para

Óbidos apenas os “players” que não conseguem, por razões competitivas, entrar

no mercado “prime”.

Nesta altura uma de duas decisões pode ser tomada pelo promotor do projecto

do Plaza Oeste:

• Desistência, assumindo que não é rentável explorar um mercado que

ficaria saturado para a dimensão da procura, podendo, ou não, procurar

outra localização para implantar um projecto com as mesmas

características;

• Investimento, pese embora a concorrência, podendo seguir nas mesmas

linhas ou linhas distintas. Nesta opção, e admitindo que não existe uma

irracionalidade ilimitada dos promotores e municípios a nível micro, está

implícita uma aposta no aumento da procura a prazo, que poderá derivar

de uma multiplicidade de factores, internos e externos.

A mesma cenarização pode naturalmente ser levada a cabo trocando os actores

para obtermos uma perspectiva do que poderá acontecer caso o Caldas

Shopping não seja aprovado. Na eventualidade de ser o projecto de Óbidos o

primeiro a avançar, serão as Caldas da Rainha a ficar circunscritas ao conjunto

de agentes económicos que não acompanharam a primeira vaga, podendo os

promotores manter ou não as suas decisões de avançar com os projectos nos

moldes inicialmente definidos.



6.SUMÁRIO, CONCLUSÕES E RECOMENDAÇÕES

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6. SUMÁRIO, CONCLUSÕES E RECOMENDAÇÕES

6.1. Introdução

Este capítulo final do relatório comporta dois pontos, para além desta

introdução. Já de seguida, apresenta-se um breve sumário e a explanação das

principais conclusões dos capítulos anteriores. Considerando que este estudo

pretende ser um instrumento útil à decisão, terminamos com as recomendações

que resultam fundamentalmente da reflexão estratégica do capítulo anterior,

sem naturalmente esquecer a revisão da literatura que a antecede.

Antes de percorrermos os capítulos anteriores, importa ainda salientar que

apesar da importância (económica, social e urbanística) e das críticas de que

têm sido alvo a implantação de novas superfícies comerciais, este continua a ser

um fenómeno pouco estudado em Portugal. A falta de informação e as graves

lacunas contidas nas estatísticas disponíveis explicam, em boa medida, o

reduzido número de estudos, dentro e fora das universidades.

6.2. Sumário e Conclusões

As secções seguintes, no seu fundamental, respeitam a sequência presente nos

capítulos anteriores.

6.2.1. Tendências

As formas de comercializar têm evoluído, no tempo e no espaço, sendo que a

evolução do comércio é indissociável da própria evolução do Homem.

O século XX foi o século de confirmação da urbanização dos países (ditos)

desenvolvidos. Assim, o desenvolvimento recente do comércio tornou-se




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indissociável da evolução das próprias cidades. O comércio desenvolveu-se no

centro das cidades, por ser ali que se concentrava um maior número de

residentes, trabalhadores ou simples transeuntes. Entretanto, a concentração

crescente da actividade económica no centro das cidades, designadamente por

força da terciarização, foi empurrando as pessoas para a periferia, criando

zonas mais ou menos extensas de dormitórios. Contudo, o crescimento

(desmesurado) das cidades foi originando algumas deseconomias de

aglomeração, provocando também a deslocalização de parte da actividade

económica.

Começaram então a surgir novas formas de comércio, localizadas nas periferias,

onde os terrenos eram mais baratos e de fácil acesso. Começando por

satisfazer as necessidades de compra das populações da periferia, e depois

também do centro, rapidamente evoluíram para espaços geradores de

necessidades de compra, mas também locais aprazíveis, de ambiente

condicionado, para o passeio, lazer e, por vezes, cultura.

Os centros comerciais enquanto forma de distribuição e de urbanismo comercial

terão tido a sua origem na Europa, mas, após a Segunda Guerra Mundial,

quando a Europa desperta verdadeiramente para o fenómeno, já na América do

Norte existia uma verdadeira indústria. Uma vez consolidados como indústria da

periferia das grandes cidades, os centros comerciais partiram para cidades de

tamanho médio e depois inferior, e também para o centro das grandes cidades,

criando e espalhando um novo conceito de comércio.

A evolução das grandes superfícies e dos centros comerciais em Portugal não

foi muito diferente daquilo que se tem verificado noutros países europeus. Dado

o atraso à partida, poder-se-á mesmo dizer que a implantação da fórmula foi

vertiginosa.




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Inevitavelmente, os impactos destas novas formas de comércio são vários: nas

formas de comércio ditas tradicionais, no urbanismo comercial, na vida dos

cidadãos e, em particular, dos consumidores. A atractividade junto dos

portugueses, pelo menos para já, parece inquestionável. As grandes superfícies

em geral e os centros comerciais em particular estão na moda. A determinação

do saldo das consequências (positivas e negativas) a médio e longo prazo é

uma questão de difícil resposta.

Actualmente, à semelhança do que se verifica na Europa, a tendência é para as

novas formas de venda (e lazer) aumentarem a área disponível.

6.2.2. Problemática

A implantação de novas superfícies comerciais de dimensão relevante nas

Caldas da Rainha, nomeadamente dois centros comerciais, à semelhança do

verificado noutras cidades, está longe de ser um processo pacífico. Os

representantes do comércio (tradicional) têm reagido com veemência, invocando

que tal instalação provocará a destruição do comércio (tradicional) do centro da

cidade e, consequentemente, do próprio centro da cidade. A posição

apresentada pelos representantes dos comerciantes, nas reuniões preparatórias

do presente estudo, poder-se-á resumir da seguinte forma: “(…) não existe uma

oposição à instalação [dos centros comerciais], mas antes de isso acontecer é

necessário que sejam dados apoios e tempo aos comerciantes [tradicionais], no

sentido de se prepararem”.

É frequente (e tentador) estabelecer-se uma relação entre a proliferação de

centros comerciais e a destruição dos centros das cidades. Apresentámos a

argumentação que lhe está subjacente mas também alertámos para o facto de




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relação ser diferente de correlação e, mais ainda, de causalidade (na acepção

de Granger83) – do ponto de vista estatístico se tratar de algo completamente

distinto84. Por força da escassez e das limitações da informação disponível

(relativamente às diferentes formas de comércio, mas não só), levará anos até

que seja possível testar estatisticamente a correlação (ou, mais difícil ainda, a

causalidade) entre a expansão das novas formas de comércio85, o comércio

tradicional e o centro da cidade.

É indubitável que o fenómeno carece de estudo, designadamente por força da

importância socio-económica que as novas formas de comércio (e lazer)

contemplam. Dará certamente um importante contributo no campo do

conhecimento quem no futuro vier demonstrar, com estudos quantitativos, o

verdadeiro papel dos formatos comerciais em escrutínio, na vida do centro da

cidade (contribuindo para sua desertificação, para reduzir a pressão em termos

de trânsito e estacionamento, etc.), na actividade dos comerciantes

(tradicionais), mas também na (in)satisfação dos consumidores e dos cidadãos,

na qualidade de vida dos citadinos do centro e das periferias (nestas, por serem

essencialmente dormitórios, a qualidade de vida foi durante muito tempo

ignorada), no (des)emprego, etc. Os poucos estudos existentes são, no seu

todo, inconclusivos e, nem sempre, indissociáveis de quem esteve

83 Geroski (1984), ainda que noutro contexto, usa a abordagem de causalidade na acepção de Granger, “(….) onde a

ideia-chave é de que a causa não pode preceder o efeito, o que permite testar um padrão causal em ambas as

direcções. O raciocínio base é: i) se os valores da variável X afectam a variável Y, então X pode ser usado para prever

Y; ii) se os valores de Y não afectam X, então Y não causa (na acepção de Granger) X.” [Bento (2004), tradução livre].

84 Adicionalmente, relembra-se a este propósito e a título de exemplo que duas políticas completamente diferentes em

relação à implantação de grandes superfícies comerciais (altamente permissiva nos Estados Unidos e fortemente

restritiva no Reino Unido) estão associadas a uma mesma realidade: a degradação do centro das cidades. Assim, somos

levados a pensar que a “morte” dos centros da cidade é um problema multifacetado e complexo, pelo que se vislumbra

com dificuldade a atribuição de tal destino (quase exclusivamente) ao florescer das novas formas de comércio.

85 Por simplificação ignore-se o comércio electrónico – mais recente e ainda menos estudado, mas certamente com

impacto nos restantes formatos.




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(efectivamente) na sua origem: os “novos” comerciantes ou os comerciantes

“tradicionais”.

Este estudo, despoletado pela discussão pública em torno da implantação novas

superfícies comerciais nas Caldas da Rainha, acabou por nos conduzir a várias

pistas de investigação86, em torno de um problema maior: a competitividade das

Caldas da Rainha a médio e longo prazo. Aceitando que a implantação de

qualquer projecto de dimensão relevante, seja na área do comércio, da indústria

ou dos serviços, produz externalidades (positivas e negativas), os projectos

comerciais em referência não são excepção. Contudo, no sentido de

apresentarmos um contributo para a presente discussão, evitando o ruído e,

acima de tudo, proporcionando um instrumento de apoio à decisão (i.e., auxiliar

a Câmara Municipal das Caldas da Rainha a posicionar-se perante a decisão

que se lhe coloca), tornou-se imperativa a recolocação da questão de

investigação.

No sentido de explorarmos pistas que auxiliassem na procura da solução que

mais favorece a atractividade das Caldas da Rainha a médio e longo prazo, foi

necessário, para além da tradicional revisão da literatura ao nível do urbanismo

comercial e do comportamento do consumidor, procurar também referências

úteis na disciplina de economia regional e urbana. Embora a discussão pública

se tenha vindo a realizar quase exclusivamente entre os representantes dos

principais actores (a ACCCRO, em representação do comércio tradicional

actualmente existente, e a Câmara Municipal, em representação dos munícipes

e consumidores)87 e em torno do(s) impacto(s) imediato(s) no comércio

tradicional do centro da cidade, os verdadeiros destinatários desta investigação

86 Muitas delas não passíveis de exploração em tempo útil.

87 No que concerne aos promotores, desconhecem-se acções reivindicativas concretas, o que não quer dizer que não

possam ter existido.




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são as novas gerações de Caldenses (actuais e potenciais, caso a cidade ganhe

poder de atracção adicional), respeitando naturalmente todos aqueles que

querem (voltar a) ver as Caldas da Rainha como pólo de vigor e de atracção – o

principal estandarte do Oeste.

6.2.3. Economia Regional e Urbana

O enquadramento teórico no âmbito da economia regional e urbana permitiu-nos

perceber melhor a problemática da organização económica dos espaços

regionais e urbanos. Segue-se uma breve sinopse dos conceitos fundamentais:

• O espaço não é neutro do ponto de vista da localização das actividades

económicas e o conceito de contiguidade tem sido considerado como um

factor favorável à expansão da actividade económica.

• O espaço económico é um espaço multidimensional que para ser avaliado,

na sua plenitude, sugere que, para além das variáveis económicas se

considerem outras, algumas das quais nem sempre fáceis de quantificar,

como sejam de índole social, de natureza física ou de cariz histórico.

• Quantificar com rigor o impacto de um investimento de dimensão relevante

é uma tarefa árdua e morosa, ou mesmo inviável - os efeitos não ocorrem

em simultâneo, nem com a mesma intensidade e têm diferentes durações

temporais.

• O espaço não possui a propriedade da divisibilidade perfeita, pelo que o

seu uso gera externalidades positivas e/ou negativas. A par das

externalidades positivas, as cidades têm sido também geradoras de

externalidades negativas, designadamente na área ambiental. Por isso, o




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uso do espaço tende a ser regulado88.

• Os agentes económicos quando norteados por critérios de racionalidade

individual, podem maximizar os seus interesses, sem que isso implique

necessariamente uma optimização dos objectivos da sociedade em geral.

A este respeito fez-se referência ao óptimo de Pareto, segundo o qual

nenhum dos agentes pode melhorar a sua situação sem deteriorar a

posição e provocar a reacção imediata de, pelo menos, um outro agente.

Na abordagem aos modelos de desenvolvimento regional distinguiu-se os que

seguem a tradição neoclássica dos que optam por uma lógica keynesiana – a

integração das duas abordagens não tem sido uma opção. Susceptíveis de

críticas, tanto uns como os outros, os últimos parecem mais adequados a uma

perspectiva de curto prazo (organização pela procura, i.e., a procura cria a

oferta)89, enquanto que os primeiros parecem mais condizentes com uma

abordagem de longo prazo, onde o que está em causa é a capacidade regional

de inovação, a capacidade de organizar os factores de produção e a capacidade

de organizar novos mercados90.

Resgata-se novamente a noção de pólo de crescimento, introduzida por Perroux

(1969), segundo a qual o impacto do pólo no desenvolvimento de um

determinado espaço dependerá da combinação dos efeitos de polarização91 e

88 Tendo em vista a optimização da função de bem-estar dos vários agentes económicos, a política de ordenamento do

território não deverá ser uma simples consequência das políticas sectoriais.

89 Caso se entenda que a oferta actual é eficiente e suficiente para satisfazer a procura (actual e potencial), a introdução

das novas unidades comerciais é perniciosa ao equilíbrio.

90 Se se julgar que a introdução das novas unidades comerciais significam um aumento da eficiência e organização ao

nível (da organização do mercado) da distribuição, essas alterações ao nível da oferta serão favoráveis a médio e longo

prazo.

91 Associados ao desenvolvimento de economias de aglomeração e aos efeitos das migrações dos factores (trabalho e

capital) da periferia para o pólo.




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de difusão92. Se se entender o centro da cidade como, noutros tempos, tendo

sido um pólo, ele próprio pode ser interpretado segundo a mesma lógica.

Em relação à formação e desenvolvimento das cidades, relembra-se que o

século XX foi o período de consumação da transição para sociedades urbanas,

em Portugal e no mundo (dito) desenvolvido. Contudo, à semelhança daquilo

que aconteceu noutros países (mais desenvolvidos), existem no nosso país

cidades com graves problemas (trânsito, estacionamento, crime, desertificação,

degradação urbanística, etc.). Registe-se ainda o facto de entre 1981 e 2001 ter

ocorrido uma diminuição da população citadina global. Em Portugal, ainda que

fundamentalmente devido à diminuição da população em Lisboa (31%) e Porto

(22%) – entre as várias causas, é atribuído um lugar de destaque à terciarização

do centro da cidade.

6.2.4. Urbanismo Comercial

No que concerne à reflexão teórica em torno do urbanismo comercial, podemos

recuperá-la invocando cinco pontos-chave:

i) Genericamente, podemos dizer que o comportamento do consumidor se

modificou, surgiram novas exigências e despertaram-se novas

necessidades, perante as quais os comerciantes tradicionais têm tido

dificuldades em se ajustar, mas a que os novos formatos comerciais vêm

respondendo satisfatoriamente.

ii) A significativa alteração do processo de decisão de compra dos

consumidores faz com que mercado dite as suas leis e transferira um

92 Relacionados, numa primeira fase, com o aumento da procura e do rendimento dos factores. Numa segunda fase,

estes efeitos poderão passar pela deslocação de actividades do pólo para a periferia (em virtude do aparecimento de

deseconomias de aglomeração no pólo ou de processos de divisão espacial do trabalho).




RELATÓRIO FINAL

- Página 181 -

enorme fluxo populacional, das zonas de comércio tradicional para os

novos formatos comerciais.

iii) Esta situação, no entanto, traduz-se num sem número de consequências

não só para os pequenos comerciantes dos centros tradicionais, mas

também para a administração pública, que tem que lidar com a

insatisfação dos comerciantes no curto prazo e, potencialmente, com a

insatisfação dos cidadãos a médio prazo.

iv) De facto, não são só os comerciantes que se mostram insatisfeitos pelo

efeito directo do aumento da concorrência e consequente perda de

receitas, mas também os cidadãos poderão indirectamente ficar

insatisfeitos se em resultado desta situação deixarem de usufruir em

pleno duma qualidade de vida que lhes poderia ser oferecida pela sua

urbe.

v) A insatisfação pode ainda aumentar e alastrar a outros sectores da

comunidade, uma vez que as cidades quando perdem comércio e

consumidores acabam por perder também segurança, atractividade

turística, qualidade habitacional, etc.

Evitar entrar nesta espiral negativa, promovendo o desenvolvimento sustentável

é o desafio fundamental que se coloca aos diversos actores envolvidos.

Provavelmente, tal não será possível se o mercado funcionar por si só, mas

também não se verificará se os comerciantes e a administração pública não

procurarem ir de encontro às necessidades dos cidadãos em geral e dos

consumidores em particular.

Efectivamente, o cidadão assume, simultaneamente, o papel de consumidor

para os comerciantes e de cidadão para a administração pública, sendo a

satisfação das suas necessidades o fundamento da actividade de ambos. De

facto, se o comércio vive em função do consumidor, assumindo-se como um




RELATÓRIO FINAL

- Página 182 -

serviço que só ganha sentido quanto se torna relevante para alguém que o

procura, também os serviços públicos não são muitos diferentes, uma vez que

encontram a sua razão de ser nas necessidades da população que servem, isto

é, cada cidadão é um cliente da administração pública. Enquanto cliente que

usufrui de um serviço, os cidadãos esperam viver com qualidade de vida, que,

naquilo que não depende directamente do seu esforço, é entendida como

devendo ser providenciada pela administração pública.

Em jeito de conclusão, diríamos que a qualidade de vida exigida pelos

consumidores, ao nível do urbanismo comercial, deve ser providenciada

fundamentalmente por dois actores: os comerciantes e a administração pública.

Recomenda-se a cooperação entre comerciantes e a actuação estrategicamente

concertada com a administração pública, na medida em que os seus enfoques

estejam na satisfação das necessidades do cliente final. É este o motor de

desenvolvimento que pode conduzir ao aumento sustentável da atractividade da

urbe a médio e longo prazo.

6.2.5. Formatos Comerciais e Comportamento do Consumidor

A clivagem fundamental que surge no aparelho comercial de outras cidades e

que se admite no cenário de decisão para a administração das Caldas da

Rainha é aquela que deriva do conflito de interesses entre as formas comerciais

de tipo B, mais recentes e bem sucedidas, e as de tipo A, que noutros contextos

geográficos mostram, amiúde, tendência para a regressão.

O diagnóstico produzido por Lopes e Moreira (2004) acerca das razões para o

(in)sucesso das zonas comerciais da Grande Lisboa e do Grande Porto,

constitui, por si só, uma referência a ter em conta para a zona histórica do

comércio tradicional das Caldas da Rainha, no sentido desta criar condições de

adaptação às novas cambiantes da procura.




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- Página 183 -

Será ainda importante ter presente que enquanto os formatos comerciais do

tipo B têm concentrado esforços na envolvente controlável93, o comércio do

tipo A tem actuado privilegiando a envolvente não controlável94. Na verdade,

enquanto os primeiros têm apostado na inovação (na procura da diferenciação e

do sucesso comercial), o comércio tipo A tem preferido exigir que a

administração (local e central) crie restrições à implantação e desenvolvimento

de novos empreendimentos (tipo B) – raramente têm apostado numa estratégia

de gestão e de comunicação dirigida às novas necessidades do consumidor.

Salvo honrosas excepções, de casos bem sucedidos ao nível do comércio

tradicional95, a solução de tipo B tem granjeado cada vez mais consumidores96,

possuindo ainda a vantagem de ser facilmente replicável em contextos

geográficos diversos97.

No que concerne ao comportamento do consumidor, é inequívoco que ele

mudou drasticamente ao longo das últimas décadas. Tem sido estudado, quer

com base em modelos clássicos (onde se salienta a minimização da distância, a

racionalidade do consumidor e o livre funcionamento do mercado) quer com

93 Como por exemplo a localização dos pontos de venda, a gestão operacional, a fixação dos preços, a comunicação, os

métodos promocionais, o ambiente e serviços existentes no ponto de venda.

94 Como por exemplo os consumidores, a concorrência, a tecnologia, a conjuntura económica, a sazonalidade e as

restrições legais.

95 “Barcelona é um bom exemplo de uma cidade europeia onde a maior parte do desenvolvimento dos centros

comerciais se deu fora do centro da cidade. Apesar da sua conveniência, nomeadamente em termos de acessibilidade e

estacionamento, neste caso o atractivo da cidade antiga triunfou.” [ERE (2006), p. 100, tradução livre].

96 Relembra-se que, segundo Rousseau (1997), existe um “mix” estratégico de variáveis - composto por produtos e

serviços, comunicação e distribuição física - que os centros comerciais dominam e que, de alguma forma, lhes têm

garantido o sucesso da sua abordagem ao consumidor.

97 Apesar das naturais diferenças que os promotores procuram implementar para diferenciar os empreendimentos (da

concorrência e dos próprios), o consumidor, que se desloca cada vez mais, conhece aproximadamente as sensações

que pode encontrar e as compras que pode efectuar num determinado espaço tipo B. Encontrando-se numa cidade que

não a de residência habitual, a tentação de ir directamente a um espaço tipo B é elevada, por comodidade geral, por

“não perder tempo às voltas, à procura de estacionamento e depois da loja x ou y”, nomeadamente.




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- Página 184 -

recurso a modelos comportamentalistas (dando relevância à subjectividade, às

emoções, às experiências passadas, aos sentimentos, etc.), mas a procura de

consensos terá que continuar por mais algum tempo.

6.2.6. Estudos Empíricos – “Benchmarking”

A escassez e, ao mesmo tempo, a variedade de estudos empíricos em torno do

comércio (e do urbanismo comercial) conduziram-nos a, do ponto de vista

metodológico, procedermos ao seu isolamento, em relação à revisão da

literatura eminentemente teórica. Optou-se pela não inclusão de estudos sobre

outros países, nomeadamente europeus – perdeu-se em abrangência mas

ganhou-se em comparabilidade.

A conclusão geral a retirar sobre os estudos empíricos apresentados no

Capítulo 3 é a de que a problemática da evolução do comércio tem sido

estudada por diferentes ângulos, por diversas áreas disciplinares, com

objectivos e metodologias distintas, bem como com diferentes profundidades e

rigores de análise.

Os analistas nem sempre têm avaliado o fenómeno de forma completa, objectiva

e desapaixonada. Condicionados pelos seus próprios valores e, por vezes, de

quem esteve (efectivamente) na origem do estudo, os autores têm acabado por

produzir análises parciais, centradas nas externalidades imediatas negativas,

menosprezando o médio e o longo prazo98.

Cachinho (1991), considerando o estado do comércio em Portugal e a (quase)

ausência de informação naquela altura, produziu um trabalho notável. Bem

98 A este propósito, relembra-se Cachinho (1991), que afirma que em diversos países a revitalização do comércio

tradicional no centro das cidades tem ocorrido com base nas inovações trazidas pelos centros comerciais.




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estruturado, formando um todo coerente, o estudo representa um esforço

conseguido para aprofundar uma problemática que, como se veio a confirmar,

era já de toda a pertinência.

Machado et al. (1994), apesar de anunciarem uma reflexão global e integrada,

apresentam não uma mas quatro análises com níveis distintos de rigor (formal e

mesmo científico). O trabalho fica aquém do expectável, apresentando-se a

análise económica como a única excepção, pela solidez apresentada.

Cachinho et al. (2000), pelo levantamento exaustivo dos centros comerciais em

Portugal e pela solidez metodológica, apresentam um estudo de inegável

importância sobre a problemática em apreço, que lamentavelmente não teve a

continuidade desejada. Por ser um estudo ímpar, importa salientar uma das

principais conclusões: os centros comerciais, mais do que lugares de

abastecimento dos cidadãos, são espaços de compra e de lazer,

comprometendo cabalmente a relação linear frequentemente estabelecida entre

a proliferação dos mesmos e o declínio do comércio tradicional – a concorrência

é inegável, mas o mesmo se pode afirmar para a complementaridade.

Fernandes et al. (2000), à semelhança dos estudos desenvolvidos no interior do

Observatório do Comércio, apresentam um trabalho bem estruturado que, para

além das similaridades com os seus contemporâneos tem ainda em comum o

facto de não ter tido continuidade. De qualquer forma é um contributo válido

sobre a temática em questão, o que nos leva a apresentar aqui a conclusão

global, a qual apontava para a necessidade de construção de “territórios de

comércio competitivo”, privilegiando a dimensão sub-regional, do município ou

grupo de municípios, valorizando a diversidade, a coesão e a articulação da

cidade com o comércio.

Marques et al. (2001) analisam as principais tendências nos vários formatos de

distribuição, privilegiando os mais modernos, mas com referência aos formatos




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tradicionais (não só ao citadino, mas também ao rural e ambulante) e à

necessidade da sua coexistência. No seu trabalho de síntese dos anteriores

estudos do Observatório do Comércio, sólido do ponto de vista da estrutura e

metodologia, os autores dão merecido destaque ao facto de as mudanças

ocorridas no comércio estarem também a trazer alterações ao nível dos

empregados do comércio. De facto, à semelhança do que tem ocorrido noutros

sectores de actividade, as condições de emprego e a empregabilidade lançaram

para o centro da discussão a importância da (constante) formação profissional

no comércio.

Melo et al. (2001), baseando-se essencialmente naquilo que Cachinho e os seus

pares vinham produzindo, estudam o desenvolvimento da actividade comercial e

suas condicionantes, procurando perspectivar a evolução (na indústria dos

centros comerciais) até 2010. São apresentados quatro cenários, alegadamente

plausíveis, que não se justifica aqui revisitar, uma vez que o estudo, do ponto de

vista metodológico, é algo vulnerável.

Finalmente, o GECIC (2005) levou a cabo um estudo específico sobre a

implantação de centros comerciais em Leiria, no qual começa por assumir que a

implantação daquele tipo de empreendimentos gera sempre externalidades

(positivas e negativas) e por prevenir que os resultados do estudo são produto

de opções e estão longe de constituir a “verdade absoluta”. Considerando que

se está perante um estudo recente (Dezembro de 2005) e, acima de tudo, que

se trata de Leiria, centro de um dos pólos analisados no Capítulo 4 – Pólo 2 – e

Distrito ao qual pertence as Caldas da Rainha, afigura-se da maior relevância

recuperar aqueles que foram apresentados como os impactos da implantação

de um ou dois centros comerciais, no comércio tradicional e no centro da cidade:

• as mercearias e os puros alimentares sentirão efeitos mínimos;




RELATÓRIO FINAL

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• o comércio de artigos pessoais sofrerá uma concorrência significativa

(sobretudo as lojas de marca), em particular os comerciantes menos

dinâmicos e se o(s) empreendimento(s) se situar(em) afastado(s) do centro

da cidade;

• reforçam o emprego na cidade e na região;

• representam uma excelente oportunidade para alguns comerciantes se

expandirem;

• contribuem fortemente para a modernização do tecido comercial

tradicional;

• ampliam a influência regional da cidade.

6.2.7. Enquadramento Demográfico, Social e Económico (e Comercial)

Revisitados os estudos empíricos apresentados no Capítulo 3 – excepção feita

aos específicos sobre as Caldas da Rainha, que justificam um tratamento

distinto –, cumpre ainda apresentar uma síntese e as principais conclusões

relativas ao Capítulo 4, i.e., em termos demográficos, sociais, económicos e

relativamente ao tecido comercial.

Análise Demográfica

As grandes tendências demográficas que Portugal demonstra são, em larga

escala, compatíveis com aquilo que tem acontecido na Europa: concentração

urbana e envelhecimento.




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Com excepção do Pólo 3, a população residente em cada um dos pólos registou

um aumento superior à média nacional99. O Concelho das Caldas da Rainha

apresenta um razoável desenvolvimento demográfico, sugerindo a manutenção

de algum poder de atracção da população; contudo, uma análise pormenorizada

ao Pólo 1 não sustenta essa ideia100.

O envelhecimento da população é comum a todas as áreas analisadas,

incluindo no Pólo 2, o mais jovem (dos quatro) e o único com um índice de

envelhecimento inferior à média do país. O Pólo 4, com um crescimento da

população largamente acima da média do país, contrariamente ao que

acontecia no início da década de 90, é hoje mais jovem que o Pólo 1. No que

concerne ao saldo natural, os Pólos 1 e 3 apresentam valores negativos.

Os Pólo 2 e 4 têm uma estrutura etária mais ajustada do ponto de vista

demográfico (e económico), o que faz deles os principais concorrentes do

Pólo 1. As Caldas da Rainha, enquanto centro deste último, terão que procurar

factores de atracção da população jovem.

Análise Social

A taxa de desemprego nas Caldas da Rainha, à semelhança do que aconteceu

no país, apresentava em 2001 valores superiores aos de 1991. As várias áreas

apresentavam, em qualquer dos anos, valores inferiores à média nacional

(excepção feita para o Pólo 3, em 2001). O Pólo 4 e, muito em particular, o Pólo

2 apresentavam taxas de desemprego bastante inferiores às restantes áreas.

99 Entre as áreas analisadas em termos de densidade populacional, em 2004 o Pólo 3 era o único com valores inferiores

à média nacional.

100 A população está muito envelhecida e o aumento dá-se através de uma maior esperança de vida e não de um saldo

natural positivo.




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No que concerne ao analfabetismo, as estatísticas indicam que o mesmo tem

vindo a ser combatido com sucesso (1991 vs 2001), em Portugal e nas áreas

em análise; contudo, contrariamente à generalidade dos indicadores, qualquer

que seja a área em referência, o indicador é sempre desfavorável em relação à

média nacional. O Pólo 3 apresenta, uma vez mais, os piores indicadores. O

Pólo 4, desta vez, aproxima-se mais do Pólo 1 do que do Pólo 2 (aquele com

menor taxa de analfabetismo).

A criminalidade, tendencialmente superior nas áreas de maior densidade

populacional, é sempre superior à média nacional, qualquer que seja a área

considerada. Contrariamente ao Pólo 4, com um valor muito equivalente à média

nacional, o Pólo 1 é aquele que apresenta valores mais elevados – a

disparidade é ainda superior se considerarmos Caldas + Óbidos e, pior ainda,

considerando apenas o Concelho das Caldas da Rainha.

A análise social demonstra claramente que o Pólo 1 sofre novamente a

concorrência dos Pólos 2 e 4, mas, pior ainda, está muito aquém da média

nacional. Assim, o Pólo 1 em geral e as Caldas da Rainha em particular, terão

que colocar rapidamente em prática mecanismos que invertam tal situação,

criando uma situação mais propícia a atrair novos investimentos e pessoas,

nomeadamente jovens.

Análise Económica

Em termos de estrutura sectorial, destaca-se somente que os agentes

económicos adstritos ao comércio representam cerca de um terço do total, tanto

no país como nos quatro Pólos de análise. Já no que concerne ao número de

pessoas ao serviço, a percentagem média dos pólos ronda os 25%. O equilíbrio

entre as áreas de análise desaparece se se considerar o volume de negócios,

importando destacar o Pólo 1, com uma percentagem de 45%, e as Caldas da

Rainha, com 54% - a média nacional é inferior a 40%. À partida, tal situação




RELATÓRIO FINAL

- Página 190 -

indica que a rentabilidade do comércio no Pólo 1 e, muito em particular, nas

Caldas da Rainha é bastante superior à do comércio nas restantes áreas (país

incluído).

A análise do índice do poder de compra em 2004, a qual incluiu também os

Distritos (para obtermos uma melhor panorâmica), começa por evidenciar que,

das áreas em análise, apenas o Distrito de Lisboa se situa acima de 100 (média

do país). O Pólo 2 é o que possui um poder de compra mais elevado – o Pólo 4

e o Pólo 3 apresentam valores muito parecidos, algo acima do Pólo 1 (o valor

mais baixo). Curiosamente, o Distrito de Leiria apresenta um valor inferior ao do

Pólo 1, enquanto Caldas da Rainha + Óbidos apresentam um poder de compra

muito próximo do evidenciado pelo Pólo 2. As Caldas da Rainha, com 96.1, são

o Concelho com mais elevado poder de compra no Distrito de Leiria e o 33º

entre 308 Concelhos no país. Isso ajudará a elucidar-nos quanto ao exposto no

parágrafo anterior e contribuirá para explicar a vontade de vários promotores ali

instalarem novas superfícies comerciais.

O mercado imobiliário do centro das Caldas da Rainha não difere muito do de

outras cidades com dimensões comparáveis. Se associarmos ao tipo de

compradores e às suas motivações de compra o facto de a zona “prime” ser

normalmente exígua, verificamos que as transacções nem sempre se realizam

em mercado efectivo e aberto.

Análise do Tecido Comercial

A problemática em apreço acabou por exigir que se atribuísse um destaque

especial à composição e forma de funcionamento do comércio, primeiro no país

e nas áreas em análise e, por último, na cidade das Caldas da Rainha.




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À semelhança do que foi acontecendo uns anos ou décadas antes nos países

(ditos) desenvolvidos, nos últimos 15 anos Portugal registou uma implantação

sem precedentes de novas unidades comerciais.

UCDR

Entre 2000 e 2004 o número de UCDR em Portugal aumentou cerca de 30%.

Não menos relevante é o facto de cerca de 70% das UCDR existentes em 2004

terem entrado em funcionamento na década de 90. Em 2004, 87% das UCDR

possuíam uma AEV inferior a 2.000m2 e cerca de dois terços operava no ramo

alimentar.

A densidade de UCDR (m2 de área de venda por 103 habitantes) possibilitou

uma interessante comparação geográfica entre as áreas de análise

consideradas. Em Julho de 2004 apenas quatro distritos (Faro, Lisboa, Setúbal

e Porto) possuíam densidades superiores à média nacional. Os Pólos 1 e 2

apresentavam densidades ligeiramente superiores à média nacional, enquanto

os Pólos 3 e 4 ficavam significativamente abaixo da média do país. Caldas da

Rainha + Óbidos e, de forma mais marcante ainda as Caldas da Rainha,

apresentavam densidades muito acima da média nacional.

Os promotores, apercebendo-se do facto, foram intensificando os seus

investimentos nas áreas com menor densidade. A “proxy” para as UCDR

actualmente existente101 mostra que, para além do evidente aumento da média

nacional, os Pólos 3 e 4 avançaram aproximando-se fortemente da densidade

média do país – continuando, contudo, abaixo desse valor. Os Pólos 1 e 2, bem

como as Caldas da Rainha + Óbidos e Caldas da Rainha mantiveram o seu

posicionamento relativo, ou seja, acima da média.




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Centros Comerciais

Qualquer que seja o indicador utilizado, a indústria dos centros comerciais tem

denotado um nível de expansão e evolução fabuloso, quer no contexto nacional

quer internacional.

Em 2005 e considerando somente os centros comerciais com mais de 5.000 m2

de ABL, Portugal apresentava uma densidade muito próxima da média da União

Europeia (159 m2 por 103 habitantes). Prevê-se que dentro de um a dois anos a

densidade evolua para níveis próximos de países como o Reino Unido, França

ou Luxemburgo, acima dos 250 m2 por 103 habitantes.

A tendência é para os centros comerciais se situarem nas áreas urbanas de

elevada densidade populacional, o que em Portugal equivale dizer no Litoral.

Comércio Tradicional

O comércio tradicional é dominado pela “restauração” e pelo “comércio de

vestuário e afins”. Da Secção 4.6.3 resulta também o seguinte:

• Distritos – DGCC

o 66,4% das sociedades presentes no comércio a retalho português

eram em nome individual (71,9% em Leiria);

o 90% dos estabelecimentos em Portugal continental adoptavam o

método de venda tradicional (90,5% em Leiria);

o 52,2% dos estabelecimentos empregavam apenas uma pessoa

(50,3% em Leiria);

101 Relembra-se que ninguém sabe ao certo quantas UCDR existem efectivamente neste momento em Portugal.




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• Pólos e outras áreas de análise - DGCC

o O peso do sector alimentar nos Pólos 1 e 4 é cerca do dobro do

Pólo 3 e 1,5 vezes do Pólo 2 (Caldas da Rainha próximas da

média nacional);

o Nos têxteis, vestuário e calçado os valores são mais equilibrados

(Caldas da Rainha apresentam o valor mais elevado e superior à

média nacional);

• Distritos, Pólos e outras áreas de análise – Páginas Amarelas

o A percentagem de entidades dos Pólos 1 e 4 que se dedicam à

restauração e actividades similares supera os 40%;

o O comércio de vestuário e outros artigos pessoais assume uma

importância relativa superior nos Pólos 2 e 3 do que nos outros

dois pólos (de qualquer forma, tanto para as Caldas da Rainha

como para as Caldas da Rainha + Óbidos, o peso relativo é

superior à média nacional).

• Caldas da Rainha e Óbidos - ACCCRO

o Cerca de 30% dos associados da ACCCRO pertencem à

restauração e actividades similares;

o O comércio de vestuário e acessórios é representativo de cerca de

14% dos associados.

Cabe ainda recuperar o que de mais importante se pode extrair dos dois

estudos apresentados com algum detalhe no ponto 3.3, ambos elaborados por

iniciativa da ACCCRO e versando sobre o comércio tradicional (do centro) das

Caldas da Rainha.




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Pese embora as observações oportunamente efectuadas aos inquéritos que

estiveram na base do estudo de 1998, poder-se-á realçar o seguinte:

• Inquéritos aos comerciantes

o Estabelecimentos comerciais de reduzida dimensão (25% com

menos de 25m2 e cerca de 60% com menos de 60m2);

o Comerciantes actuando de forma independente (89%);

o Maioria dos comerciantes indisponíveis para colaborar em acções

de dinamização;

o Problemas de estacionamento (21%) e excesso de comerciantes e

concorrência (30%);

• Inquéritos aos cidadãos

o 28% encontrava-se na cidade para ocupar os tempos livres e 23%

para realizar compras;

o 33% considerava que melhorias ao nível do estacionamento,

limpeza e segurança ajudariam a melhorar a atractividade da

cidade;

o 55% deslocava-se habitualmente a pé e 28% de carro;

o 74% concordava totalmente que as montras eram atraentes, mas

só cerca de metade concordava totalmente que os produtos eram

de boa qualidade e que existia uma boa diversidade de artigos;

o 75% considerava os horários ajustados às necessidades102;

102 Uma boa parte dos inquiridos era estudante ou reformado, pelo que deverá relativizar-se a representatividade da

própria amostra.




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- Página 195 -

o A satisfação dos inquiridos era parcial em relação aos produtos

(61%) ou serviços (59%) disponíveis;

o O atendimento (54%) e os preços (61%) satisfaziam apenas

parcialmente menos de dois terços dos inquiridos.

No que respeita ao estudo prévio no âmbito do URBCOM, concluído em 2001,

salienta-se o seguinte:

• A notoriedade das Caldas da Rainha é indissociável da cerâmica ou da

doçaria, mas também da qualidade dos serviços e produtos oferecidos;

• As Caldas da Rainha adquiriram (historicamente) uma elevada importância

regional no contexto da oferta de bens;

• O traçado rectilíneo e plano da generalidade dos arruamentos convida ao

passeio, favorecendo o percurso no interior da cidade;

• Apesar de a A8 poder ser vista como uma via de deslocação rápida “(…) a

espaços de consumo apetecíveis (em Lisboa, designadamente)” (p. 81) a

imagem global da cidade constitui “(…) uma mais-valia, do maior

significado na fixação da compra dos residentes e, sobretudo, na atracção

de novos consumidores” (p. 81).

Como tivemos ocasião de mencionar no ponto 3.3, o retrato apresentado no

levantamento de 2001 está distante da realidade que o CECOA reportou em

1998, que a nossa equipa encontrou e dos testemunhos informais (incluindo da

própria ACCCRO), imprensa local e realidades fornecidas pela pesquisa

bibliográfica.




RELATÓRIO FINAL

- Página 196 -

6.2.8. Reflexão Estratégica

Caldas da Rainha – situação actual, projectos e principais impactos

A orientação e amplitude da reflexão estratégica efectuada tiveram,

necessariamente, como referência a problemática em apreço, pelo que temas

como por exemplo cultura, termalismo ou desporto foram sempre entendidos

como parciais ou acessórios.

As Caldas da Rainha, por razões históricas (termalismo), pela localização

natural (litoral) e pela proximidade a importantes eixos rodoviários (A8, A15 e

A1) poderão actuar como catalizador e centro de um pólo de desenvolvimento.

Nesse contexto, avaliámos alguns pontos fortes e pontos fracos das Caldas da

Rainha (na acepção de Cidade, sede de Concelho e centro do Pólo 1),

identificando-se de seguida algumas oportunidades e ameaças. Resumidamente

tem-se:

• Pontos fortes: localização, marca, dinâmica;

• Pontos fracos: indiferenciação, envelhecimento, analfabetismo,

desemprego, estado da actividade comercial tradicional, entre outros;

• Oportunidades: turismo, margens no comércio, por exemplo;

• Ameaças: nova dinâmica de Óbidos e localização de Torres Vedras,

principalmente.

Considerados os pedidos de licenciamento para a implantação de grandes

unidades comerciais, distinguiu-se UCDR em geral de Centros Comerciais. Com

base nas estimativas do rumo a seguir em termos de novas unidades

comerciais, no país e na Europa, projectámos também a população e

concluímos o seguinte:




RELATÓRIO FINAL

- Página 197 -

• quer Caldas da Rainha + Óbidos, quer as Caldas da Rainha, estão e

ficarão acima do grau de concentração médio actual e previsto (para 2008)

– mesmo em termos de Pólo 1 a margem de manobra é reduzida;

• novas autorizações de grandes superfícies serão dificilmente justificáveis

no ramo alimentar, embora o possam ser noutras áreas, segundo decisões

casuísticas tendo em vista a adopção de um “mix” mais favorável;

• apesar do elevado sucesso, em Portugal e no estrangeiro, os Centros

Comerciais, que granjeiam sucesso entre os cidadãos e consumidores

(porque satisfazem e criam necessidades - de consumo, lazer e outras -,

estão na moda e são também um sinal de modernidade) continuam

ausentes das Caldas da Rainha, Caldas da Rainha + Óbidos e do Pólo 1

(existem pedidos de licenciamento, projectos, mas ainda não se encontra

nenhum em construção);

• do ponto de vista de afirmação das Caldas da Rainha no contexto

geopolítico regional (Pólo 1), já está dado o primeiro passo no sentido da

aceitação de Centros Comerciais (o Fórum Caldas, com 13.500 m2, já foi

aprovado). O Pólo 1 comportará cerca de 60 mil m2 de ABL de Centros

Comerciais em 2008. O deferimento do Caldas Shopping (18.150 m2)

deixaria ainda margem para 30 mil m2 de ABL adicionais. Estima-se que

os postos de trabalho directos criados pelos dois Centros Comerciais

ascenderiam a cerca de 1500103, representando um investimento de cerca

de 100 Milhões de euros.

103 Sendo impossível, no âmbito deste estudo, calcular os postos de trabalhos destruídos directamente e, mais difcíl

ainda, indirectamente, poder-se-á sempre dizer que uma parte dirá respeito à transição do comércio tradicional para as

novas unidades – por mutação (empresário � assalariado) ou por simples transição (assalariado � assalariado).




RELATÓRIO FINAL

- Página 198 -

Alinhamento da Problemática

Procurámos alinhar a questão de investigação com a estratégia traçada para as

Caldas da Rainha (Plano Estratégico das Caldas da Rainha) e para o Oeste

(Eixos Estratégicos para a Região Oeste), à luz da presença dos projectos em

apreço. Assim, avaliámos como se encaixa a decisão de permitir ou não a

implementação dos projectos, tendo em consideração as grandes opções que já

foram tomadas, para a cidade e para a região.

Concluímos que a implantação dos projectos está, na sua generalidade,

alinhada com os objectivos definidos nos planos estratégicos para a cidade e a

região. De uma maneira geral, a implantação dos projectos em referência:

• favorece os consumidores;

• tenderá a produzir um saldo líquido positivo em termos de emprego

(directo e indirecto);

• promoverá uma requalificação (parcial) dos recursos humanos;

• no imediato, irá concorrer com o objectivo de transformar as Caldas da

Rainha num centro comercial a céu aberto – a proximidade do centro da

cidade, à partida, limitará esse efeito negativo, podendo mesmo ser

benéfico a médio e longo prazo;

• evitará, ou pelo menos reduzirá, o desvio de parte da população para

áreas urbanas onde os Centros Comerciais existem – a população jovem

já se encontra fundamentalmente desalinhada do público-alvo do comércio

tradicional;

• darão um contributo positivo para a diversificação, modernização e

qualificação do tecido comercial, dando também um sinal positivo a

agentes económicos de outros sectores de actividade;




RELATÓRIO FINAL

- Página 199 -

• irão contribuir para a melhoria do trânsito (descongestionando

parcialmente o coração da cidade e ajudando a resolver o problema do

estacionamento).

Cenários para Decisão

O presente estudo pretendeu constituir-se como um instrumento de apoio à

decisão de (não) autorização da implantação de grandes superfícies comerciais.

Contudo, neste momento e numa perspectiva rigorosa (curiosamente é também

a visão da própria ACCCRO), entre os pedidos de licenciamento aquele que

está verdadeiramente em causa é o Caldas Shopping. É esse que,

alegadamente, irá provocar a dissociação entre as pessoas e o centro da cidade

e, consequentemente, entre os cidadãos e o comércio tradicional.

A resposta à questão de investigação remeteu-nos para a construção de

cenários de decisão que se focam, essencialmente, na aprovação do formato

Shopping. As UCDR revelam uma importância menos significativa para o juízo

da edilidade, gozando por isso de um relevo subsidiário para a construção dos

cenários.

A concepção de cenários não considera o (de)mérito do projecto Caldas

Shopping, é dificultada por ser elaborada sobre uma realidade provisória (na

medida em que os efeitos da instalação do Fórum Caldas são certos mas

desconhecidos) e a justificação de uma decisão depende do nível de análise em

que nos colocamos (Cidade, Concelho, Pólo 1 ou Região Oeste).




RELATÓRIO FINAL

- Página 200 -

Cooperação – Não autorizar

O primeiro cenário decorre da argumentação mais comum na literatura em

urbanismo comercial e inscreve-se no âmbito da cooperação

inter-organizacional. De acordo com a literatura este seria provavelmente o

cenário mais desejável, embora, por razões várias, o menos realista e o mais

difícil de implementar.

A ideia base assenta na articulação entre as autoridades dos vários Concelhos

do Pólo 1, no sentido de não aprovarem a construção de um único Centro

Comercial. A cooperação institucional ao nível meso seria, contudo, insuficiente,

exigindo ser acompanhada por uma forte aposta estratégica ao nível micro, com

o objectivo de revitalização do comércio tradicional. O cenário exige parceria e

funcionamento em rede, tanto ao nível meso (inter-municípios) como ao nível

micro (comerciantes e administração local).

A verdade porém é que os estudos efectuados no nosso país sobre casos de

cooperação entre PME´s e entre estas e instituições associativas ou estatais

evidenciam que esses casos raramente são bem sucedidos. Os obstáculos

culturais que repousam em traços marcados de oportunismo, individualismo e

de aversão ao risco colocam obstáculos enormes ao desenvolvimento de redes

inter-organizacionais.

Por outro lado, referimos também que o Caldas Shopping, não estando

exactamente previsto para o centro da cidade, ficaria a pouco mais de 500

metros da Câmara Municipal e a cerca de 1000 metros da rua Heróis da Grande

Guerra ou da Praça da República. Assim, afigura-se legítimo perguntar se, à

semelhança do Fórum Caldas, a contiguidade com o comércio tradicional

também se aplicaria ao Caldas Shopping – em caso de resposta afirmativa

haveria que realçar os potenciais benefícios.




RELATÓRIO FINAL

- Página 201 -

Competição – Autorizar

Este segundo cenário enquadra-se no domínio da competição, estando mais

próximo das leis de mercado e do contexto da cultura nacional. Neste cenário

coloca-se desde logo a questão da afirmação geopolítica das Caldas da Rainha

no contexto regional.

Ao nível micro (Caldas da Rainha vs. Óbidos), se o Fórum Caldas for suficiente

para inverter o declínio do comércio na cidade das Caldas, a implantação do

Caldas Shopping poderia ser encarada como supérflua. Ao nível Meso (e

porventura Macro), a abordagem é (necessariamente) diferente: no trajecto da

A8, entre Torres Vedras e Leiria, não existe nenhum projecto de referência, pelo

que, se não forem as Caldas da Rainha, Óbidos surge como o alvo natural dos

promotores que vêem o potencial do Pólo 1 – atendendo nomeadamente ao

poder de compra e às margens praticadas no comércio (tradicional).

Mesmo que se queiram desprezar as tendências a que fizemos alusão no início

do presente capítulo, atendendo à caracterização efectuada para o Pólo 1,

afigura-se inevitável a rápida instalação de Centros Comerciais na área. A

questão que se coloca é saber qual o município que irá explorar a vantagem

competitiva do primeiro “entrante”.

Caso a Câmara Municipal das Caldas da Rainha não autorize a implantação de

Centros Comerciais cuja área de venda aproxime a densidade do Pólo 1 da

média existente no país, será muito provavelmente Óbidos a fazê-lo – apesar

dos obstáculos, o Plaza Oeste, com uma ABL de 40.250 m2, continua a

representar uma ameaça séria para o comércio tradicional das Caldas da

Rainha.




RELATÓRIO FINAL

- Página 202 -

6.3. Recomendações

Esta investigação teve como objectivo a produção de um instrumento de apoio à

decisão de implantação de grandes superfícies comerciais nas Caldas da

Rainha; por isso, este último ponto apresenta o corolário das recomendações

que foram sendo construídas, em particular neste capítulo e no anterior.

À semelhança daquilo que é amplamente referido em estudos sobre esta

problemática, as recomendações aqui efectuadas são sugestões e, em

momento algum, pretendem trajar-se de verdades absolutas. O rigor académico

que lhes está subjacente não é, eventualmente, compatível com o teor que a

decisão das autoridades poderá ter ou com as condicionantes de promotores e

representantes do comércio tradicional.

UCDR

Globalmente, a densidade de área de venda das UCDR implantadas nas Caldas

da Rainha (mas também nas Caldas da Rainha + Óbidos) é muito elevada,

desaconselhando novas autorizações, em particular no ramo alimentar.

Contudo, esse poderá ser um critério cego, eventualmente contrariado pela

análise do “mix” existente e desejável. Assim, a (não) autorização de novas

UCDR deverá ser estudada causticamente e ter sempre presente qual o “mix”

que melhor serve a população.

Centros Comerciais

A implantação do Plaza Oeste, nas Gaeiras, antes do arranque efectivo de

Centros Comerciais nas Caldas da Rainha representaria um golpe para as

Caldas da Rainha, por várias razões (ordem arbitrária):

• Para o comércio tradicional, pois a localização nas Gaeiras é

suficientemente perto e suficientemente longe para canibalizar uma boa




RELATÓRIO FINAL

- Página 203 -

parte da clientela do comércio tradicional das Caldas da Rainha – Centros

Comerciais como o Fórum Caldas e o Caldas Shopping estarão

suficientemente perto para servirem de pólo de atracção para o centro da

cidade (incluindo daqueles que há muito procuram em Centros Comerciais

de outras cidades aquilo que não encontram no comércio do Pólo 1),

contribuindo para a regeneração do comércio tradicional nele inserido.

• Para a Câmara Municipal, pois, apesar das externalidades negativas que

lhes possam ser imputáveis, empreendimentos do género são vistos pelos

cidadãos (e por outros agentes económicos) como um sinal de

modernidade e dinamismo;

• Para a Câmara Municipal, pois a cidade suportaria os impactos negativos e

não colheria os positivos (financeiros e outros);

• Para os Caldenses, que, independentemente das rivalidades históricas

com Óbidos, verão a vila vizinha ganhar investimento e protagonismo e,

em última instância, terão que continuar a deslocar-se a outro local para

satisfazer as suas necessidades aquisitivas e de lazer;

• Genericamente, enfraqueceria o papel das Caldas da Rainha no contexto

geopolítico regional.

Por tudo o quanto foi exposto ao longo deste trabalho, julgamos que a opção

mais sensata consiste em a Câmara Municipal das Caldas da Rainha:

• autorizar a implantação do Caldas Shopping ou de outros Centros

Comerciais (até níveis próximos da densidade média de ABL no país),

procurando negociar as melhores contrapartidas financeiras;

• sensibilizar os promotores do Fórum Caldas e do Caldas Shopping para

edificarem os Centros Comerciais o mais rapidamente possível – no caso




RELATÓRIO FINAL

- Página 204 -

do Caldas Shopping, ainda não autorizado, essa poderá ser uma condição

para a aprovação;

• utilizar parte das contrapartidas financeiras para continuar a regenerar o

centro da cidade, incluindo o comércio tradicional, tornando-se

fundamental discernir a melhor forma de o fazer, no sentido de os apoios

conduzirem a uma modernização efectiva da cidade e do comércio.



7.ANEXOS

RELATÓRIO FINAL

- Página 205 -

7. ANEXOS

7.1. Mapa do Índice de Poder de Compra Concelhio

Fonte: INE



7.ANEXOS

RELATÓRIO FINAL

- Página 206 -

7.2. Conteúdo das listagens fornecidas pela DGE

Nota: redacção constante do site www.dgcc.pt, em 30 de Junho de 2006

Unidades que estavam abrangidas pelo D.L. n.º218-97, de 20 de Agosto, em

funcionamento

Esta lista é constituída por estabelecimentos retalhistas, que se encontram em

funcionamento e que foram autorizados ao abrigo do previsto no Decreto-Lei n.º 218/97, de

20 de Agosto, ou de legislação precedente, respeitante a licenciamentos comerciais, bem

como a autorizações concedidas pelas câmaras municipais, no âmbito das suas

competências.

Data de actualização: 2004-07-20.

Unidades que estavam abrangidas pelo D.L. n.º218-97, de 20 de Agosto,

autorizadas

Esta lista é constituída por estabelecimentos retalhistas, que ainda não se encontram em

funcionamento, mas que foram autorizados ao abrigo do previsto no Decreto-Lei n.º 218/97,

de 20 de Agosto, ou de legislação precedente, respeitante a licenciamentos comerciais, bem

como a autorizações concedidas pelas câmaras municipais, no âmbito das suas

competências.

Autorizações de estabelecimentos comerciais ao abrigo da Lei nº 12/2004, de 30

de Março

Esta lista é constituída pelos estabelecimentos retalhistas que foram autorizados ao abrigo do

previsto na Lei nº 12/2004, de 30 de Março.

Data de referência: 2006-05-01; Data de actualização: 2006-05-18.

Autorizações de conjuntos comerciais ao abrigo da Lei nº 12/2004, de 30 de Março

Esta lista é constituída pelos conjuntos comerciais que foram autorizados ao abrigo do

previsto na Lei nº 12/2004, de 30 de Março.

Data de referência: 2006-05-01; Data de actualização: 2006-05-18.



7.ANEXOS

RELATÓRIO FINAL

- Página 207 -

7.3. Preferências de Consumo

Adaptado de Observatório do Comércio (2000)

Quadro 1- Formatos Preferidos Para a Compra (segundo a natureza dos produtos)

1ª Opção 2ª Opção

Produtos

Alimentares Frescos

Hipermercado; Supermercado;

Mercado Municipal;

Estabelecimentos Tradicionais

Supermercado; Hipermercado

Outros Produtos

Alimentares

Hipermercado; Supermercado Supermercado; Estabelecimentos

Tradicionais; “Discount”

Artigos de Higiene e

Limpeza

Hipermercado; Supermercado “Discount”

Produtos Não

Alimentares

Estabelecimentos Tradicionais Hipermercado (Saúde e Higiene

Pessoal); Grandes Superfícies

Especializadas (Equipamento do

Lar); Centros Comerciais (Artigos

de Uso Pessoal, Desporto, Cultura

e Lazer)

Fonte: Observatório do Comércio (2000)

Quadro 2 – Canais Privilegiados para a Compra (por tipo de produto, em função

da idade do consumidor)

Mais jovens Mais idosos

Produtos

Alimentares e de

Higiene e Limpeza

Hipermercados Supermercados; Estabelecimentos

Tradicionais; Mercados Municipais

Produtos Não

Alimentares

Estabelecimentos Tradicionais;

Centros Comerciais; Grandes

Superfícies Especializadas

Estabelecimentos Tradicionais




7.ANEXOS

RELATÓRIO FINAL

- Página 208 -

Quadro 3 – Opinião dos Consumidores Sobre a Abertura dos Estabelecimentos

Comerciais ao Domingo

De manhã % Todo o dia %

Comércio Tradicional de Rua Favorável Desfavorável

50 50

Desfavorável 72

Mercado Municipal Favorável Desfavorável

43 57

Desfavorável 83

Supermercado Favorável 67 Favorável Desfavorável

46 54

Hipermercado Favorável 72 Favorável 54

“Discount” Favorável Desfavorável

59 41

Favorável Desfavorável

42 58

Centros Comerciais Favorável 71 Favorável 59

Grandes Superfícies Especializadas


58 42


41 59


Quadro 4 - Propostas dos Consumidores para Alteração dos Horários

Tipo de Comércio Proposta %

Comércio Tradicional

de Rua

Não Interrupção à Hora do Almoço

Encerramento Mais Tarde nos Dias de

Semana Abertura Sábado de Tarde

31,5

27

26

Mercado Municipal Abertura Sábado de Tarde

Encerramento Mais Tarde Durante a Semana

33

27,8

Supermercado

“Discount” Abertura ao Domingo

Abertura Mais Cedo nos Dias de Semana

Não Interrupção na Hora do Almoço

28 21 19

Hipermercado Abertura ao Domingo Durante Todo o Dia 75

Grandes Superfícies

Especializadas

Abertura ao Domingo Durante Todo o Dia 51

Centros Comerciais Abertura Mais Cedo Durante os Dias de Semana 23,3




7.ANEXOS

RELATÓRIO FINAL

- Página 209 -

Quadro 5 - Período Privilegiado para a Realização das Compras

(por tipo de produto, em função da idade do consumidor)

Tipo de Produto Mais jovens Mais idosos

Dias úteis Alimentar

Não Alimentar

Fim do dia/ Noite

Tarde

Fim do dia/ noite

Manhã

Manhã

Tarde

Fim-de-semana Alimentar

Não Alimentar

Manhã

Manhã

Manhã

Manhã




7.ANEXOS

RELATÓRIO FINAL

- Página 210 -

7.4. Insígnias das UCDR em funcionamento em 2004

INSÍGNIA Nº de Lojas

Área de Venda (m2)


Área de Venda (m2)

Intermarché 121 156.260 Bershka 19 6.871

Pingo Doce 183 148.966 Stationmarché 17 6.278

Lidl 145 136.132 Supercompra 17 6.057

Continente 15 135.767 Vobis 14 6.013

Modelo 56 125.781 Pull & Bear 40 5.317

Feira Nova 18 97.059 Decathlon 1 5.000

Jumbo 13 95.605 Recomar 1 4.700

Minipreço 342 94.126 Iberopa 1 4.648

Carrefour 7 69.209 Casaleiro 13 4.558

Aki 15 51.990 Kit Market 1 4.085

Mestre Maco 19 48.821 Pão de Açúcar 2 3.997

Moviflor 17 48.765 Silvestre 10 3.382

El Corte Inglés 1 44.728 Nobrescolha 1 3.020

Worten 64 43.723 Vêtimarché 3 3.000

Zara 30 34.719 Pão de Açúcar/Jumbo 2 2.998

Ecomarché 53 29.453 Escolha 5 2.600

Max Mat 14 28.798 Stradivarius 10 2.366

E. Leclerc 11 24.973 Kiddy´s Class 7 1.451

Macmoda 41 24.627 Oysho 8 1.446

Bonjour 31 23.993 Max Office 1 1.400

Modalfa 49 23.772 Outlet 3 1.070

Sport Zone 25 23.445 Ecomarché/Intermarché 2 990

Bricomarché 16 21.194 Zara Campera 1 811

Plus 26 20.123 Praça Nova 3 679

Ikea 1 19.545 Worten/Sport Zone 1 534

Pingo Doce/Feira Nova 8 16.252 Zara/Zara Home 1 237

Leroy Merlin 1 9.600 Bershka Campera 1 130

Tribo 17 9.073 Pull & Bear Campera 1 118

OK Bazar 4 7.641 Total 1.529 1.697.896 Fonte: DGE



7.ANEXOS

RELATÓRIO FINAL

- Página 211 -

7.5. Insígnias das UCDR autorizadas desde Julho de 2004


Área de Venda (m2)


Área de Venda (m2)

Lidl 59 60.013 Rádio Popular 7 11.106

Pingo Doce 51 56.689 Millenium Plaza/Porto Plaza 1 11.090

Modelo 26 48.676 Bricomarché 11 10.745

Feira Nova 24 45.325 E. Leclerc (RE) 8 8.842

Plus 51 41.201 Sport Zone 13 6.730

Minipreço 57 35.588 Netto 11 6.720

Ferrara Plaza 1 32.400 Ecomarché 17 6.645

Intermarché 33 27.005 Pull & Bear 17 6.335

C. C. Carrefour Seixal 1 27.000 Baobab 3 5.891

Carrefour 4 21.510 Supersol 5 4.969

Galaxy Shopping 1 20.970 Box 4 4.850

Ikea 1 20.800 H&M 3 4.700

Worten 31 20.671 Aki 2 4.527

Office Centre 12 18.584 Aldi 5 4.500

Media Markt 5 17.011 Bershka 12 4.433

C.C. E. Leclerc 2 16.136 Zippy Kidstore 11 4.275

Decathlon 5 15.938 Fabio Lucci 6 4.080

MaxMat 9 15.534 Vobis 9 3.680

Zara 11 15.406 Fnac 3 3.294

E. Leclerc (RA) 8 15.122 Recheio 1 2.803

Forum Castelo Branco 1 14.700 Interforma 2 2.674

Jumbo 4 14.700 Pollux 2 2.637

Forum Barreiro 1 13.900 Makro 1 2.480

Modalfa 25 12.251 C&A 2 2.470

Évora Forum 1 11.741 Stradivarius 10 2.440

Vêtimarché 12 11.148 Moviflor 1 2.248



7.ANEXOS

RELATÓRIO FINAL

- Página 212 -


Área de Venda (m2)


Área de Venda (m2)

Zara Home 9 2.133 Musgo 1 862

Kiddy´s Class 10 2.129 Gant 2 857

Supercor 2 2.100 Centroxogo 1 820

Electric Co 4 2.090 Springfield 4 794

Massimo Dutti 5 2.042 Seaside 1 773

Max Garden 1 1.995 Intermarché (RE) 2 717

New Code 5 1.993 Often 3 679

Mestre Maco 1 1.990 Calçado Guimarães 1 576

Stationmarché 5 1.921 Cortefiel 1 565

Kiabi 1 1.855 Women´s Secret 4 556

Oysho 11 1.641 Fifty Factory 1 486

C&A Kidstore 5 1.611 Area 1 464

A Loja do Gato Preto 5 1.543 Supermercado da Feira 1 438

El Corte Inglés 1 1.500 Litoral Supermercados 1 407

Marrachinho 2 1.500 Singer 3 363

Leroy Merlin 1 1.317 Douglas 2 353

Bertrand 6 1.117 Perfumes & Companhia 2 350

Casa Peixoto 2 1.085 Orchestra 2 287

Bonjour 1 1.060 Worten Mobile 8 240

Mango 3 1.059 Salsa 2 221

A designar 1 1.024 Quebramar 1 142

Merkante 1 1.010 Fnac Service 1 55

Sfera Jovem 1 971 Hussel 2 49

Divani & Divani 1 890 Total 734 833.812

Fonte: DGE



7.ANEXOS

RELATÓRIO FINAL

- Página 213 -

7.6. Listagem das UCDR nas Caldas da Rainha, de acordo com a DGE

em 2006

Unidades que estavam abrangidas pelo D.L. n.º218-97, de 20 de Agosto, em

funcionamento + Autorizações de estabelecimentos comerciais ao abrigo da Lei

nº 12/2004, de 30 de Março

INSÍGNIA FREGUESIA ÁREA DE VENDA (M2)

Aldi Santo Onofre 900,0

Bricomarché Santo Onofre 1.642,5

Casaleiro Nossa Senhora do Pópulo 338,0

E. Leclerc Santo Onofre 1.995,0

Escolha Nossa Senhora do Pópulo 500,0

Feira Nova Tornada 1.997,0

Intermarché Santo Onofre 1.990,0

Lidl Nossa Senhora do Pópulo 838,0

Macmoda Nossa Senhora do Pópulo 420,0

Minipreço Santo Onofre 716,5

Modelo Nossa Senhora do Pópulo 2.600,0

Pingo Doce Nossa Senhora do Pópulo 470,0

Plus Santo Onofre 800,0

Stationmarché Santo Onofre 380,0

Worten Mobile Nossa Senhora do Pópulo 36,0

Total 15.623,0

Fonte: DGE, 2006



7.ANEXOS

RELATÓRIO FINAL

- Página 214 -

7.7. Extracto da Lei nº 12/2004, de 30 de Março

Artigo 3.º

Definições

Para efeitos desta lei, entende-se por:

a) «Estabelecimento de comércio por grosso» o local em que se exerce a actividade de

comércio por grosso, tal como é definida na alínea a) do nº 1 do artigo 1º do Decreto-

Lei nº 339/85, de 21 de Agosto;

b) «Comércio por grosso em livre serviço» a actividade de comércio por grosso definida

nos termos mencionados na alínea anterior e cujo método de venda se caracterize por

as mercadorias se encontrarem expostas e ao alcance dos clientes que, servindo-se a

si próprios, as levam à caixa para efectuar o pagamento;

c) «Estabelecimento de comércio a retalho» o local em que se exerce a actividade de

comércio a retalho, tal como é definida na alínea b) do nº 1 do artigo 1.o do Decreto-Lei

nº 339/85, de 21 de Agosto;

d) «Estabelecimento de comércio alimentar» o local onde se exerce exclusivamente

uma actividade de comércio alimentar ou onde esta representa uma percentagem igual

ou superior a 90% do respectivo volume total de vendas;

e) «Estabelecimento de comércio não alimentar», o local onde se exerce

exclusivamente uma actividade de comércio não alimentar ou onde esta representa

uma percentagem igual ou superior a 90% do respectivo volume total de vendas;

f) «Estabelecimento de comércio misto» o local onde se exercem, em simultâneo,

actividades de comércio alimentar e não alimentar e a que não seja aplicável o disposto

nas alíneas d) e e);



7.ANEXOS

RELATÓRIO FINAL

- Página 215 -

g) «Conjunto comercial» o empreendimento planeado e integrado, composto por um ou

mais edifícios nos quais se encontra instalado um conjunto diversificado de

estabelecimentos de comércio a retalho e de prestação de serviços quer sejam ou não

propriedade ou explorados pela mesma entidade, que preencha cumulativamente os

seguintes requisitos:

Disponha de um conjunto de facilidades concebidas para permitir a uma mesma

clientela o acesso aos diversos estabelecimentos;

Seja objecto de uma gestão comum responsável, designadamente pela

disponibilização de serviços colectivos, pela instituição de práticas comuns e pela

política de comunicação e animação do empreendimento;

h) «Instalação» a actividade da qual resulta a criação de um estabelecimento ou

conjunto comercial, quer esta actividade se traduza em novas edificações quer resulte

de obras em edificações já existentes;

i) «Modificação» a reconstrução, ampliação, alteração ou expansão da área de venda

de um estabelecimento, bem como qualquer mudança de localização, tipo de

actividade, ramo de comércio, insígnia ou entidade titular da exploração;

j) «Área de venda» toda a área destinada a venda onde os compradores têm acesso ou

os produtos se encontram expostos ou são preparados para entrega imediata. Na área

de venda estão incluídas a zona ocupada pelas caixas de saída e as zonas de

circulação dos consumidores internas ao estabelecimento, nomeadamente as escadas

de ligação entre os vários pisos;

l) «Área bruta locável (ABL)» a área que produz rendimento no conjunto comercial

(arrendada ou vendida), afecta aos estabelecimentos de comércio. Inclui a área de

venda bem como os espaços de armazenagem e escritórios afectos aos

estabelecimentos;

m) «Área de influência» a freguesia ou conjunto de freguesias que se integrem na área

geográfica definida em função de um limite máximo de tempo de deslocação do



7.ANEXOS

RELATÓRIO FINAL

- Página 216 -

consumidor ao estabelecimento ou conjunto comercial em causa, contado a partir

deste, o qual pode variar, nomeadamente, em função da respectiva dimensão e tipo de

comércio exercido, das estruturas de lazer e de serviços que lhe possam estar

associadas, da sua inserção em meio urbano ou rural, da qualidade das infra-estruturas

que lhe servem de acesso e do equipamento comercial existente na área considerada;

n) «Empresa» qualquer entidade abrangida pelo nº 1 do artigo 2.o da Lei nº 18/2003, de

11 de Junho;

o) «Grupo» o conjunto de empresas que, embora juridicamente distintas, mantêm entre

si laços de interdependência ou subordinação decorrentes da utilização da mesma

insígnia ou dos direitos ou poderes enumerados no nº 1 do artigo 10.o da Lei nº

18/2003, de 11 de Junho;

p) «Desenvolvimento sustentável» o desenvolvimento que satisfaz as necessidades do

presente sem comprometer a capacidade das gerações futuras de satisfazerem as suas

próprias necessidades;

q) «Responsabilidade social da empresa» a integração voluntária, por parte da

empresa, de preocupações sociais e ambientais na prossecução da sua actividade e

interligação da mesma com as comunidades locais e outras partes interessadas;

r) «Interlocutor responsável pelo projecto» a pessoa ou entidade designada pelo

requerente para efeitos de demonstração de que o projecto se encontra em

conformidade com a legislação aplicável e para o relacionamento com a entidade

coordenadora e as demais entidades intervenientes no processo de autorização;

s) «Gestor do processo» o técnico designado pela entidade coordenadora para efeitos

de verificação da instrução do pedido de autorização e acompanhamento das várias

etapas do processo de autorização, constituindo-se como interlocutor privilegiado do

requerente.



7.ANEXOS

RELATÓRIO FINAL

- Página 217 -

7.8. Centros Comerciais Belgas – Mérenne-Schoumaker (1974)

Parâmetros

Centre local (vizinhança ou proximidade)

Centre moyen (c. médio ou de comunidade)

Centre régional (c. regional)

Área comercial bruta (ABL m2)

< 10 000 10 000 – 20 000 > 25 000

Lojas âncora

Supermercado

ou

G. Armazém popular

Grande armazém

G. Armazém popular ou

Hipermercado

1-2 Supermercados

Grandes armazéns

Armazéns populares

Supermercados

N.º de lojas 10 – 15 20 - 40 > 50

Natureza da oferta

Bens e serviços de

consumo/uso diário

Bens e serviços de consumo/uso diário e ocasional

Leque diversificado de bens e serviços

Área de influência N.º de habitantes

3000 – 4000 40 000 – 100 000

>120 000

Raio de atracção

Menos de 5 minutos de

automóvel ou 10 minutos a

pé

Menos de 10 minutos de

automóvel ou 15 minutos a pé

15 minutos de automóvel

Fonte: Cachinho et al. (2000), p. 72



7.ANEXOS

RELATÓRIO FINAL

- Página 218 -

7.9. Centros Comerciais Europeus – Johnatan Reynolds (1993)

1. Regional shopping centre (+30 000 m2) (duas ou mais âncoras) Localização - central area in tradicional core

(variantes) - central area adjacent tradicional core

- non-central suburban growth pole

- green field site/transport node

composição - Hypermarket-dominanted

(variantes) - department & variety-store dominated

- food, non-food and leisure anchors

2. Intermediate centres (10 000 – 30 000 m2) (pelo menos uma âncora) Localização - on-central suburban community

(variantes) - green field site/transport node

composição - hypermarket-anchored

(variantes) - speciality non-food anchored

3. Retail parks (5 000 – 20 000 m2) (sem âncoras, não totalmente

integrados) Localização - non-central suburban community

(variantes) - green field site/transport node

composição - retail warehouse tenant mix

(variantes) - factory outlet tenant mix

- hybrid tenant mix

4. Speciality centres (+1 000 m2) Localização - central area in tradicional core

(variantes)

composição - non-food specialist traders

(variantes) - department store conversion

Fonte: Adaptado de Cachinho et al. (2000), p. 81



7.ANEXOS

RELATÓRIO FINAL

- Página 219 -

7.10. Estatísticas do Cadastro Comercial - 2000

Nº Total de Estabelecimentos 11.094 82,24% 2.395 17,76%Estatuto Jurídico 11.094 2.395Nome Individual 8.135 73,33% 887 37,04%Pessoa Colectiva 2.959 26,67% 1.508 62,96%Sociedade por Quotas 2.656 89,76% 1.406 93,24%Sociedade Anónima 134 4,53% 75 4,97%Outras 169 5,71% 27 1,79%Métodos de Venda 5.118 968Livre Serviço 321 6,27% 18 1,86%Tradicional 4.632 90,50% 797 82,33%Outros 165 3,22% 153 15,81%Escalões de Pessoas ao Serviço 11.094 23941 6.277 56,58% 866 36,17%>=2 <5 3.996 36,02% 868 36,26%>=5 <20 736 6,63% 521 21,76%>=20 <100 80 0,72% 122 5,10%>= 100 5 0,05% 17 0,71%

Nº Total de Estabelecimentos 11.094 26.018Hiper e Supermercados 54 0,49% 2.643 10,16%Alimentares e Bebidas 5.036 45,39% 8.475 32,57%Saúde e Higiene 311 2,80% 936 3,60%Equipamento Pessoal 1.999 18,02% 3.549 13,64%Cultura e Lazer 604 5,44% 1.277 4,91%Equipamento Para o Lar 1.124 10,13% 2.562 9,85%Equipamentos Profissionais 446 4,02% 1.263 4,85%Veiculos Automóveis e Motociclos 480 4,33% 2.492 9,58%Combustíveis 179 1,61% 924 3,55%Outro Comércio a Retalho 861 7,76% 1.897 7,29%

ESTRUTURA DO APARELHO COMERCIAL DO DISTRITO DE

AVEIRORetalhistas Grossistas

RetalhistasEstabelecimentos Nº Pessoas ao Serviço

Fonte: DGCC (2000), “Estatísticas do Cadastro Comercial”



7.ANEXOS

RELATÓRIO FINAL

- Página 220 -

Nº Total de Estabelecimentos 4.607 90,23% 499 9,77%Estatuto Jurídico 4.607 499Nome Individual 3.721 80,77% 179 35,87%Pessoa Colectiva 886 19,23% 320 64,13%Sociedade por Quotas 741 83,63% 195 60,94%Sociedade Anónima 34 3,84% 105 32,81%Outras 111 12,53% 20 6,25%Métodos de Venda 3.104 359Livre Serviço 125 4,03% 3 0,84%Tradicional 2.858 92,07% 239 66,57%Outros 121 3,90% 117 32,59%Escalões de Pessoas ao Serviço 4.607 4121 2.870 62,30% 182 44,17%>=2 <5 1.520 32,99% 148 35,92%>=5 <20 197 4,28% 72 17,48%>=20 <100 19 0,41% 9 2,18%>= 100 1 0,02% 1 0,24%

Nº Total de Estabelecimentos 4.607 8.632Hiper e Supermercados 12 0,26% 349 4,04%Alimentares e Bebidas 2.270 49,27% 3.519 40,77%Saúde e Higiene 101 2,19% 286 3,31%Equipamento Pessoal 738 16,02% 1.160 13,44%Cultura e Lazer 266 5,77% 407 4,72%Equipamento Para o Lar 371 8,05% 674 7,81%Equipamentos Profissionais 148 3,21% 439 5,09%Veiculos Automóveis e Motociclos 169 3,67% 705 8,17%Combustíveis 71 1,54% 223 2,58%Outro Comércio a Retalho 461 10,01% 870 10,08%

Retalhistas


BEJARetalhistas Grossistas

Estabelecimentos Nº Pessoas ao Serviço




7.ANEXOS

RELATÓRIO FINAL

- Página 221 -

Nº Total de Estabelecimentos 10.420 85,85% 1.717 14,15%Estatuto Jurídico 10.420 1.717Nome Individual 7.335 70,39% 587 34,19%Pessoa Colectiva 3.085 29,61% 1.130 65,81%Sociedade por Quotas 2.776 89,98% 1.061 93,89%Sociedade Anónima 163 5,28% 38 3,36%Outras 146 4,73% 31 2,74%Métodos de Venda 5.487 906Livre Serviço 492 8,97% 28 3,09%Tradicional 4.841 88,23% 736 81,24%Outros 154 2,81% 142 15,67%Escalões de Pessoas ao Serviço 10.420 17141 5.242 50,31% 595 34,71%>=2 <5 4.258 40,86% 630 36,76%>=5 <20 838 8,04% 422 24,62%>=20 <100 76 0,73% 60 3,50%>= 100 6 0,06% 7 0,41%

Nº Total de Estabelecimentos 10.420 25.808Hiper e Supermercados 37 0,36% 2.057 7,97%Alimentares e Bebidas 4.458 42,78% 8.172 31,66%Saúde e Higiene 300 2,88% 1.009 3,91%Equipamento Pessoal 2.147 20,60% 4.220 16,35%Cultura e Lazer 630 6,05% 1.332 5,16%Equipamento Para o Lar 1.062 10,19% 2.704 10,48%Equipamentos Profissionais 397 3,81% 1.742 6,75%Veiculos Automóveis e Motociclos 387 3,71% 2.170 8,41%Combustíveis 131 1,26% 691 2,68%Outro Comércio a Retalho 871 8,36% 1.711 6,63%


BRAGARetalhistas Grossistas

RetalhistasNº Pessoas ao ServiçoEstabelecimentos




7.ANEXOS

RELATÓRIO FINAL

- Página 222 -

Nº Total de Estabelecimentos 1.629 87,49% 233 12,51%Estatuto Jurídico 1.629 233Nome Individual 1.247 76,55% 74 31,76%Pessoa Colectiva 382 23,45% 159 68,24%Sociedade por Quotas 329 86,13% 114 71,70%Sociedade Anónima 15 3,93% 41 25,79%Outras 38 9,95% 4 2,52%Métodos de Venda 690 145Livre Serviço 28 4,06% 5 3,45%Tradicional 644 93,33% 95 65,52%Outros 18 2,61% 45 31,03%Escalões de Pessoas ao Serviço 1.629 2061 791 48,56% 46 22,33%>=2 <5 706 43,34% 90 43,69%>=5 <20 120 7,37% 59 28,64%>=20 <100 10 0,61% 11 5,34%>= 100 2 0,12% 0 0,00%

Nº Total de Estabelecimentos 1.629 4.049Hiper e Supermercados 7 0,43% 421 10,40%Alimentares e Bebidas 743 45,61% 1.221 30,16%Saúde e Higiene 51 3,13% 139 3,43%Equipamento Pessoal 290 17,80% 574 14,18%Cultura e Lazer 74 4,54% 142 3,51%Equipamento Para o Lar 151 9,27% 346 8,55%Equipamentos Profissionais 95 5,83% 361 8,92%Veiculos Automóveis e Motociclos 77 4,73% 499 12,32%Combustíveis 36 2,21% 122 3,01%Outro Comércio a Retalho 105 6,45% 224 5,53%


BRAGANÇA

Retalhistas

Retalhistas Grossistas





7.ANEXOS

RELATÓRIO FINAL

- Página 223 -

Nº Total de Estabelecimentos 4.742 89,56% 553 10,44%Estatuto Jurídico 4.742 553Nome Individual 3.586 75,62% 214 38,70%Pessoa Colectiva 1.156 24,38% 339 61,30%Sociedade por Quotas 1.038 89,79% 298 87,91%Sociedade Anónima 55 4,76% 30 8,85%Outras 63 5,45% 11 3,24%Métodos de Venda 2.663 281Livre Serviço 97 3,64% 3 1,07%Tradicional 2.529 94,97% 232 82,56%Outros 37 1,39% 46 16,37%Escalões de Pessoas ao Serviço 4.742 5441 2.928 61,75% 220 40,44%>=2 <5 1.577 33,26% 201 36,95%>=5 <20 213 4,49% 101 18,57%>=20 <100 21 0,44% 22 4,04%>= 100 3 0,06% 0 0,00%



CASTELO BRANCO

Retalhistas






7.ANEXOS

RELATÓRIO FINAL

- Página 224 -

Nº Total de Estabelecimentos 7.808 87,65% 1.100 12,35%Estatuto Jurídico 7.808 1.100Nome Individual 5.743 73,55% 396 36,00%Pessoa Colectiva 2.065 26,45% 704 64,00%Sociedade por Quotas 1.825 88,38% 636 90,34%Sociedade Anónima 101 4,89% 47 6,68%Outras 139 6,73% 21 2,98%Métodos de Venda 3.603 472Livre Serviço 432 11,99% 12 2,54%Tradicional 3.030 84,10% 359 76,06%Outros 141 3,91% 101 21,40%Escalões de Pessoas ao Serviço 7.808 10971 4.194 53,71% 335 30,54%>=2 <5 2.935 37,59% 410 37,37%>=5 <20 624 7,99% 279 25,43%>=20 <100 50 0,64% 63 5,74%>= 100 5 0,06% 10 0,91%

Nº Total de Estabelecimentos 7.808 18.838Hiper e Supermercados 23 0,29% 1.156 6,14%Alimentares e Bebidas 4.293 54,98% 6.856 36,39%Saúde e Higiene 227 2,91% 826 4,38%Equipamento Pessoal 1.097 14,05% 2.413 12,81%Cultura e Lazer 424 5,43% 850 4,51%Equipamento Para o Lar 639 8,18% 1.734 9,20%Equipamentos Profissionais 241 3,09% 982 5,21%Veiculos Automóveis e Motociclos 273 3,50% 2.099 11,14%Combustíveis 89 1,14% 522 2,77%Outro Comércio a Retalho 502 6,43% 1.400 7,43%


COIMBRA

Retalhistas






7.ANEXOS

RELATÓRIO FINAL

- Página 225 -

Nº Total de Estabelecimentos 4.035 88,47% 526 11,53%Estatuto Jurídico 4.035 526Nome Individual 2.916 72,27% 174 33,08%Pessoa Colectiva 1.119 27,73% 352 66,92%Sociedade por Quotas 937 83,74% 248 70,45%Sociedade Anónima 45 4,02% 58 16,48%Outras 137 12,24% 46 13,07%Métodos de Venda 2.355 315Livre Serviço 180 7,64% 5 1,59%Tradicional 2.106 89,43% 213 67,62%Outros 69 2,93% 97 30,79%Escalões de Pessoas ao Serviço 4.035 4821 2.437 60,40% 153 31,74%>=2 <5 1.321 32,74% 186 38,59%>=5 <20 256 6,34% 123 25,52%>=20 <100 18 0,45% 18 3,73%>= 100 3 0,07% 2 0,41%



ÉVORA

Retalhistas






7.ANEXOS

RELATÓRIO FINAL

- Página 226 -


Nº Total de Estabelecimentos 8.147 20.515Hiper e Supermercados 60 0,74% 2.180 10,63%Alimentares e Bebidas 3.511 43,10% 6.633 32,33%Saúde e Higiene 200 2,45% 652 3,18%Equipamento Pessoal 1.401 17,20% 2.920 14,23%Cultura e Lazer 513 6,30% 1.080 5,26%Equipamento Para o Lar 857 10,52% 2.099 10,23%Equipamentos Profissionais 313 3,84% 1.101 5,37%Veiculos Automóveis e Motociclos 299 3,67% 1.447 7,05%Combustíveis 107 1,31% 512 2,50%Outro Comércio a Retalho 886 10,88% 1.891 9,22%


FARORetalhistas Grossistas





7.ANEXOS

RELATÓRIO FINAL

- Página 227 -

Nº Total de Estabelecimentos 3.500 90,37% 373 9,63%Estatuto Jurídico 3.500 373Nome Individual 2.867 81,91% 185 49,60%Pessoa Colectiva 633 18,09% 188 50,40%Sociedade por Quotas 566 89,42% 156 82,98%Sociedade Anónima 19 3,00% 19 10,11%Outras 48 7,58% 13 6,91%Métodos de Venda 1.886 176Livre Serviço 202 10,71% 9 5,11%Tradicional 1.634 86,64% 137 77,84%Outros 50 2,65% 30 17,05%Escalões de Pessoas ao Serviço 3.500 3591 2.137 61,06% 157 43,73%>=2 <5 1.181 33,74% 132 36,77%>=5 <20 167 4,77% 63 17,55%>=20 <100 14 0,40% 7 1,95%>= 100 1 0,03% 0 0,00%

Nº Total de Estabelecimentos 3.500 6.781Hiper e Supermercados 15 0,43% 402 5,93%Alimentares e Bebidas 1.889 53,97% 2.711 39,98%Saúde e Higiene 85 2,43% 259 3,82%Equipamento Pessoal 498 14,23% 806 11,89%Cultura e Lazer 193 5,51% 336 4,96%Equipamento Para o Lar 305 8,71% 670 9,88%Equipamentos Profissionais 146 4,17% 431 6,36%Veiculos Automóveis e Motociclos 112 3,20% 631 9,31%Combustíveis 44 1,26% 189 2,79%Outro Comércio a Retalho 213 6,09% 346 5,10%


GUARDARetalhistas Grossistas





7.ANEXOS

RELATÓRIO FINAL

- Página 228 -


Nº Total de Estabelecimentos 8.011 19.756Hiper e Supermercados 50 0,62% 1.780 9,01%Alimentares e Bebidas 3.711 46,32% 6.323 32,01%Saúde e Higiene 209 2,61% 702 3,55%Equipamento Pessoal 1.349 16,84% 2.616 13,24%Cultura e Lazer 421 5,26% 919 4,65%Equipamento Para o Lar 808 10,09% 1.998 10,11%Equipamentos Profissionais 268 3,35% 986 4,99%Veiculos Automóveis e Motociclos 354 4,42% 2.156 10,91%Combustíveis 129 1,61% 667 3,38%Outro Comércio a Retalho 712 8,89% 1.609 8,14%


LEIRIA






7.ANEXOS

RELATÓRIO FINAL

- Página 229 -

Nº Total de Estabelecimentos 35.704 81,08% 8.330 18,92%Estatuto Jurídico 35.704 8.330Nome Individual 16.825 47,12% 1.565 18,79%Pessoa Colectiva 18.879 52,88% 6.765 81,21%Sociedade por Quotas 16.922 89,63% 6.035 89,21%Sociedade Anónima 1.114 5,90% 575 8,50%Outras 843 4,47% 155 2,29%Métodos de Venda 16.791 3899Livre Serviço 1.048 6,24% 53 1,36%Tradicional 15.257 90,86% 2.742 70,33%Outros 486 2,89% 1.104 28,31%Escalões de Pessoas ao Serviço 35.704 83061 15.713 44,01% 2.152 25,91%>=2 <5 15.445 43,26% 3.112 37,47%>=5 <20 4.064 11,38% 2.302 27,71%>=20 <100 450 1,26% 650 7,83%>= 100 32 0,09% 90 1,08%

Nº Total de Estabelecimentos 35.704 111.822Hiper e Supermercados 209 0,59% 11.753 10,51%Alimentares e Bebidas 14.897 41,72% 29.673 26,54%Saúde e Higiene 1.132 3,17% 4.248 3,80%Equipamento Pessoal 6.540 18,32% 18.631 16,66%Cultura e Lazer 2.758 7,72% 8.313 7,43%Equipamento Para o Lar 3.613 10,12% 11.031 9,86%Equipamentos Profissionais 928 2,60% 3.940 3,52%Veiculos Automóveis e Motociclos 1.450 4,06% 9.789 8,75%Combustíveis 466 1,31% 2.847 2,55%Outro Comércio a Retalho 3.711 10,39% 11.597 10,37%


LISBOA






7.ANEXOS

RELATÓRIO FINAL

- Página 230 -

Nº Total de Estabelecimentos 3.311 90,22% 359 9,78%Estatuto Jurídico 3.311 359Nome Individual 2.418 73,03% 119 33,15%Pessoa Colectiva 893 26,97% 240 66,85%Sociedade por Quotas 777 87,01% 159 66,25%Sociedade Anónima 27 3,02% 57 23,75%Outras 89 9,97% 24 10,00%Métodos de Venda 2.205 230Livre Serviço 85 3,85% 5 2,17%Tradicional 2.066 93,70% 139 60,43%Outros 54 2,45% 86 37,39%

Escalões de Pessoas ao Serviço 3.311 310

1 1.982 59,86% 134 43,23%>=2 <5 1.133 34,22% 107 34,52%>=5 <20 183 5,53% 58 18,71%>=20 <100 13 0,39% 10 3,23%>= 100 0 0,00% 1 0,32%



PORTALEGRERetalhistas Grossistas





7.ANEXOS

RELATÓRIO FINAL

- Página 231 -

Nº Total de Estabelecimentos 23.255 77,59% 6.715 22,41%Estatuto Jurídico 23.255 6.715Nome Individual 15.031 64,64% 1.917 28,55%Pessoa Colectiva 8.224 35,36% 4.798 71,45%Sociedade por Quotas 7.274 88,45% 4.394 91,58%Sociedade Anónima 598 7,27% 310 6,46%Outras 352 4,28% 94 1,96%Métodos de Venda 10.021 2983Livre Serviço 737 7,35% 52 1,74%Tradicional 9.019 90,00% 2.328 78,04%Outros 265 2,64% 603 20,21%


1 11.413 49,08% 1.980 29,49%>=2 <5 9.089 39,08% 2.379 35,43%>=5 <20 2.434 10,47% 1.864 27,76%>=20 <100 293 1,26% 424 6,32%>= 100 26 0,11% 67 1,00%

Nº Total de Estabelecimentos 23.255 70.519Hiper e Supermercados 136 0,58% 8.346 11,84%Alimentares e Bebidas 9.535 41,00% 18.466 26,19%Saúde e Higiene 719 3,09% 2.558 3,63%Equipamento Pessoal 4.560 19,61% 12.494 17,72%Cultura e Lazer 1.564 6,73% 4.066 5,77%Equipamento Para o Lar 2.560 11,01% 7.372 10,45%Equipamentos Profissionais 716 3,08% 2.571 3,65%Veiculos Automóveis e Motociclos 1.009 4,34% 6.367 9,03%Combustíveis 298 1,28% 2.042 2,90%Outro Comércio a Retalho 2.158 9,28% 6.237 8,84%

ESTRUTURA DO APARELHO COMERCIAL DO DISTRITO DO

PORTORetalhistas Grossistas





7.ANEXOS

RELATÓRIO FINAL

- Página 232 -

Nº Total de Estabelecimentos 8.457 86,16% 1.359 13,84%Estatuto Jurídico 8.457 1.359Nome Individual 5.870 69,41% 381 28,04%Pessoa Colectiva 2.587 30,59% 978 71,96%Sociedade por Quotas 2.354 90,99% 847 86,61%Sociedade Anónima 81 3,13% 95 9,71%Outras 152 5,88% 36 3,68%Métodos de Venda 4.550 791Livre Serviço 350 7,69% 16 2,02%Tradicional 4.071 89,47% 594 75,09%Outros 129 2,84% 181 22,88%


1 4.132 48,86% 378 28,49%>=2 <5 3.638 43,02% 520 39,19%>=5 <20 623 7,37% 349 26,30%>=20 <100 58 0,69% 69 5,20%>= 100 6 0,07% 11 0,83%

Nº Total de Estabelecimentos 8.457 20.426Hiper e Supermercados 55 0,65% 1.969 9,64%Alimentares e Bebidas 3.556 42,05% 6.523 31,93%Saúde e Higiene 251 2,97% 827 4,05%Equipamento Pessoal 1.360 16,08% 2.619 12,82%Cultura e Lazer 510 6,03% 1.061 5,19%Equipamento Para o Lar 872 10,31% 1.997 9,78%Equipamentos Profissionais 290 3,43% 932 4,56%Veiculos Automóveis e Motociclos 456 5,39% 2.044 10,01%Combustíveis 160 1,89% 621 3,04%Outro Comércio a Retalho 947 11,20% 1.833 8,97%


SANTARÉMRetalhistas Grossistas





7.ANEXOS

RELATÓRIO FINAL

- Página 233 -

Nº Total de Estabelecimentos 17.372 90,13% 1.903 9,87%Estatuto Jurídico 17.372 1.903Nome Individual 12.319 70,91% 739 38,83%Pessoa Colectiva 5.053 29,09% 1.164 61,17%Sociedade por Quotas 4.378 86,64% 1.049 90,12%Sociedade Anónima 252 4,99% 91 7,82%Outras 423 8,37% 24 2,06%Métodos de Venda 10.348 1111Livre Serviço 577 5,58% 18 1,62%Tradicional 9.502 91,82% 866 77,95%Outros 269 2,60% 227 20,43%


1 9.990 57,51% 704 37,33%>=2 <5 6.349 36,55% 783 41,52%>=5 <20 941 5,42% 304 16,12%>=20 <100 86 0,50% 86 4,56%>= 100 6 0,03% 9 0,48%

Nº Total de Estabelecimentos 17.372 37.377Hiper e Supermercados 59 0,34% 3.636 9,73%Alimentares e Bebidas 7.803 44,92% 13.371 35,77%Saúde e Higiene 383 2,20% 1.272 3,40%Equipamento Pessoal 3.113 17,92% 5.358 14,34%Cultura e Lazer 1.353 7,79% 2.290 6,13%Equipamento Para o Lar 1.657 9,54% 3.308 8,85%Equipamentos Profissionais 489 2,81% 1.517 4,06%Veiculos Automóveis e Motociclos 556 3,20% 2.373 6,35%Combustíveis 184 1,06% 996 2,66%Outro Comércio a Retalho 1.775 10,22% 3.256 8,71%


SETÚBALRetalhistas Grossistas





7.ANEXOS

RELATÓRIO FINAL

- Página 234 -

Nº Total de Estabelecimentos 5.416 91,87% 479 8,13%Estatuto Jurídico 5.416 479Nome Individual 4.248 78,43% 212 44,26%Pessoa Colectiva 1.168 21,57% 267 55,74%Sociedade por Quotas 1.039 88,96% 251 94,01%Sociedade Anónima 22 1,88% 7 2,62%Outras 107 9,16% 9 3,37%Métodos de Venda 3.068 284Livre Serviço 154 5,02% 11 3,87%Tradicional 2.816 91,79% 219 77,11%Outros 98 3,19% 54 19,01%


1 3.474 64,14% 177 37,03%>=2 <5 1.666 30,76% 172 35,98%>=5 <20 252 4,65% 104 21,76%>=20 <100 23 0,42% 23 4,81%>= 100 1 0,02% 2 0,42%

Nº Total de Estabelecimentos 5.416 10.359Hiper e Supermercados 12 0,22% 501 4,84%Alimentares e Bebidas 2.524 46,60% 3.748 36,18%Saúde e Higiene 117 2,16% 372 3,59%Equipamento Pessoal 948 17,50% 1.510 14,58%Cultura e Lazer 287 5,30% 495 4,78%Equipamento Para o Lar 582 10,75% 1.260 12,16%Equipamentos Profissionais 250 4,62% 767 7,40%Veiculos Automóveis e Motociclos 172 3,18% 629 6,07%Combustíveis 48 0,89% 267 2,58%Outro Comércio a Retalho 476 8,79% 810 7,82%


VIANA DO CASTELORetalhistas Grossistas





7.ANEXOS

RELATÓRIO FINAL

- Página 235 -

Nº Total de Estabelecimentos 3.504 91,42% 329 8,58%Estatuto Jurídico 3.504 329Nome Individual 2.669 76,17% 113 34,35%Pessoa Colectiva 835 23,83% 216 65,65%Sociedade por Quotas 747 89,46% 193 89,35%Sociedade Anónima 19 2,28% 14 6,48%Outras 69 8,26% 9 4,17%Métodos de Venda 2.017 201Livre Serviço 56 2,78% 4 1,99%Tradicional 1.937 96,03% 158 78,61%Outros 24 1,19% 39 19,40%


1 2.033 58,02% 100 30,67%>=2 <5 1.228 35,05% 145 44,48%>=5 <20 226 6,45% 65 19,94%>=20 <100 16 0,46% 15 4,60%>= 100 1 0,03% 1 0,31%



VILA REALRetalhistas Grossistas





7.ANEXOS

RELATÓRIO FINAL

- Página 236 -

Nº Total de Estabelecimentos 7.772 88,91% 969 11,09%Estatuto Jurídico 7.772 969Nome Individual 5.914 76,09% 423 43,65%Pessoa Colectiva 1.858 23,91% 546 56,35%Sociedade por Quotas 1.690 90,96% 493 90,29%Sociedade Anónima 63 3,39% 37 6,78%Outras 105 5,65% 16 2,93%Métodos de Venda 4.977 570Livre Serviço 563 11,31% 22 3,86%Tradicional 4.211 84,61% 474 83,16%Outros 203 4,08% 74 12,98%


1 4.195 53,98% 368 38,02%>=2 <5 3.156 40,61% 356 36,78%>=5 <20 389 5,01% 201 20,76%>=20 <100 31 0,40% 41 4,24%>= 100 1 0,01% 2 0,21%

Nº Total de Estabelecimentos 7.772 15.786Hiper e Supermercados 28 0,36% 778 4,93%Alimentares e Bebidas 3.787 48,73% 6.132 38,84%Saúde e Higiene 189 2,43% 571 3,62%Equipamento Pessoal 1.217 15,66% 2.022 12,81%Cultura e Lazer 445 5,73% 805 5,10%Equipamento Para o Lar 717 9,23% 1.432 9,07%Equipamentos Profissionais 343 4,41% 1.039 6,58%Veiculos Automóveis e Motociclos 326 4,19% 1.339 8,48%Combustíveis 105 1,35% 472 2,99%Outro Comércio a Retalho 615 7,91% 1.196 7,58%


VISEURetalhistas Grossistas





7.ANEXOS

RELATÓRIO FINAL

- Página 237 -

Nº Total de Estabelecimentos 168.784 84,84% 30.170 15,16%Estatuto Jurídico 168.784 30.170Nome Individual 111.998 66,36% 8.949 29,66%Pessoa Colectiva 56.786 33,64% 21.221 70,34%Sociedade por Quotas 50.308 88,59% 18.904 89,08%Sociedade Anónima 3.137 5,52% 1.721 8,11%Outras 3.341 5,88% 596 2,81%Métodos de Venda 86.175 14831Livre Serviço 6.130 7,11% 305 2,06%Tradicional 77.472 89,90% 11.193 75,47%Outros 2.573 2,99% 3.333 22,47%


1 88.089 52,19% 9.311 31,20%>=2 <5 65.683 38,92% 11.160 37,40%>=5 <20 13.509 8,00% 7.402 24,81%>=20 <100 1.393 0,83% 1.741 5,83%>= 100 110 0,07% 225 0,75%

Nº Total de Estabelecimentos 168.784 428.726Hiper e Supermercados 810 0,48% 40.192 9,37%Alimentares e Bebidas 75.305 44,62% 133.046 31,03%Saúde e Higiene 4.664 2,76% 15.893 3,71%Equipamento Pessoal 29.788 17,65% 65.185 15,20%Cultura e Lazer 10.967 6,50% 24.979 5,83%Equipamento Para o Lar 16.881 10,00% 42.487 9,91%Equipamentos Profissionais 5.644 3,34% 19.975 4,66%Veiculos Automóveis e Motociclos 6.766 4,01% 37.574 8,76%Combustíveis 2.249 1,33% 11.945 2,79%Outro Comércio a Retalho 15.710 9,31% 37.450 8,74%

ESTRUTURA DO APARELHO COMERCIAL DO CONTINENTE






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