Prefazione............................................................................................................ 4

Capitolo 1 ............................................................................................................ 5

Mercato immobiliare e rischi di investimento ................................................. 5

Il rischio negli investimenti immobiliari ......................................................... 8

I metodi per la valutazione del rischio immobiliare .................................. 17

Capitolo 2 .......................................................................................................... 21

Censimento degli asset immobiliari .............................................................. 21

Ricognizione, rilievo e restituzione grafica delle unità immobiliari ......... 25

Regolarizzazione dei beni .......................................................................... 30

Valutazione dei cespiti ............................................................................... 31

Banca dati del patrimonio immobiliare dell’Ente Pubblico ...................... 35

Capitolo 3 .......................................................................................................... 39

Processo di valorizzazione dei patrimoni immobiliari .................................. 39

Analisi del patrimonio relativa gestione .................................................... 42

Metodologie e tecniche per la valutazione immobiliare ............................ 45

Alienazione, concessione, locazione e permuta ............................................ 49

Il processo di vendita ................................................................................. 50

Analisi dell’asset immobiare ......................................................................... 50

Analisi e segmentazione ............................................................................ 52

Studio di fattibilità ......................................................................................... 63

Analisi delle fattibilità dei portafogli immobiliari ..................................... 64

Metodi di valutazione e categorie del valore immobiliare ............................ 66

Metodo per confronto ................................................................................ 69

Metodo del costo di riproduzione .............................................................. 73

Metodo del profit ....................................................................................... 75

2

Due diligence immobiliare ............................................................................ 80

Il rating immobiliare e la metodologia BRaVe ............................................. 93

Capitolo 4 ........................................................................................................ 100

Il global service e property management .................................................... 100

Il contratto di global service .................................................................... 105

Aspetti organizzativi del global service ................................................... 108

Il Property Management .......................................................................... 110

Gestione del contratto di global service ................................................... 114

Il Facility Management ............................................................................... 117

Il Facility Manager .................................................................................. 123

Capitolo 5 ........................................................................................................ 125

Efficienza energetica e gestione immobiliare ............................................. 125

Bilancio energetico e inventario delle emissioni ......................................... 128

Il bilancio energetico ............................................................................... 129

Inventario delle emissioni ........................................................................ 130

Gestione efficiente dei consumi energetici ................................................. 133

I sistemi di gestione dell’energia ............................................................. 134

Contratti di fornitura di energia ................................................................... 135

Rischi del contratto di fornitura dell’energia ........................................... 136

La riqualificazione del patrimonio immobiliare pubblico ........................... 137

Interventi di riqualificazione energetica .................................................. 139

Intervento di efficientamento energetico ................................................. 141

Sistemi di Ranking energetici degli edifici pubblici ................................... 142

Beneficio economico di un investimento in efficienza energetica .............. 143

Convenienza di un investimento in efficienza energetica ....................... 145

Benefici ambientali di un intervento di efficientamento energetico ........... 146

Metodi di stima del beneficio ambientale ................................................ 146

3

Benefici sociali di un intervento di efficientamento energetico .................. 147

Monitoraggio delle prestazioni energetiche di un edificio .......................... 148

Informazioni da raccogliere per ogni edificio ......................................... 149

I consumi energetici degli edifici ............................................................ 152

La riabilitazione energetica nell’edilizia ..................................................... 152

Diagnosi energetica ..................................................................................... 153

Le tipologie di diagnosi energetica .......................................................... 155

Metodologia di diagnosi energetica ......................................................... 158

Schema di esecuzione della Diagnosi Energetica .................................... 160

Riferimeni bibbliografici ................................................................................. 162

4

Prefazione

I beni immobiliari rappresentano un’ampia porzione della ricchezza

complessiva, sono un mezzo di produzione e di consumo, nonché un bene di

investimento. Per il normale svolgimento di queste attività è fondamentale

conoscere le modalità di gestione delle proprietà immobiliari.

La prospettiva adottata dall'autore è principalmente quella dell'asset manager

impegnato nella gestione dei patrimoni immobiliari. Seguendo questa

prospettiva il volume affronta i principali temi per colui che intende avviare un

processo di gestione di un asset immobiliare: censimento dell'asset, analisi del

patrimonio immobiliare, , metodi di valutazione del valore immobiliare, il

global service ed il property management, il facility management.

Il volume affronta tuttavia anche aspetti più specialistici quali gli strumenti e

tecniche di valorizzazione del patrimonio edilizio mediante l'efficientamento

energetico con particolare attenzione agli interventi di riqualificazione

energetica e relativi benefici economici ambientali e sociali.

In questo senso, dunque, il volume risulta di grande interesse non solo per

coloro che gestiscono patrimoni immobiliari ma anche per i tecnici e valutatori

immobiliari.

Il volume presenta due importanti pregi. Il primo è quello di illustrare

tematiche tecniche anche piuttosto complesse ricorrendo ad un linguaggio

semplice, efficace e ricco di esemplificazioni che aiutano il lettore a seguire

con piacere ed attenzione. Il secondo importante pregio è rappresentato dallo

sforzo di coniugare la prospettiva teorica della gestione dei patrimoni

immobiliari connessi ai processi di valorizzazione e ottimizzazione degli asset

con problematiche di assoluto rilievo quali quella puramente tecnica e

gestionale le quali vengono esaminate in modo chiaro ed efficace in tutti i

capitoli di questo libro.

In questo sforzo, l'autore ha indubbiamente messa a pieno frutto la

combinazione vincente dei propri percorsi professionali.