Es Hora de Urbanizar
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Es hora de urbanizar
Pedro, anterior Gerente de la empresa, había firmado un contrato donde la
empresa se comprometía a comprar en USD 11´000,000 un terreno de 400,000 m2 si es
que el vendedor obtenía todos los permisos municipales para desarrollar en este terreno
trabajos de habilitación urbana y poder vender lotes donde se puedan construir casas.
Acaban de dejarnos en la oficina todos los permisos los cuales han sido corroborados
por nuestros abogados, todo está conforme, tenemos 60 días para cancelar esta compra.
Nuestro encargo es tener una evaluación preliminar del proyecto para presentarla
a tres bancos y de acuerdo a sus primeros comentarios ver detalles para concretar la
operación, en otras palabras, estamos a cargo del proyecto.
Como aspectos técnicos el proyecto era muy sencillo, en el terreno se harían
obras de habilitación, (agua, desagüe, redes eléctricas, pistas, veredas y parques), del
terreno eran disponibles para la venta el 62%, el restante 38% eran aéreas comunes que
no se pueden vender. De lo disponible para la venta por ley había que hacer donaciones
al Ministerio de Salud y Educación lo que reducía en 3%, la venta efectiva se daría por
el 59%. Es decir, de los 400,000 m2 se podrían vender 236,000. El área promedio del
lote seria 118 m2, es decir teníamos un proyecto para vender 2,000 lotes de terreno. El
proyecto implicaba la venta de lotes no de casas.
Era un proyecto muy grande para desarrollar en una sola etapa, se pensaba
realizar 2 etapas de 1,000 lotes cada una, la meta era construir una etapa por año y
terminar de venderla en dos años. Al término de la venta de la primera etapa recién se
comenzaba con la construcción y venta de la segunda. Estábamos hablando de un
proyecto de una duración de 4 años, por pagos de habilitación y presupuesto de ventas
era conveniente hacerlo por trimestres.
La habilitación en un primer escenario seria trabajada con una constructora y
considerada en nuestro proyecto como costo de venta, el presupuesto que presentó la
constructora era de USD 45 el m2 habilitado (el m2 habilitado es el 62% del total de la
etapa). Para habilitar los 1,000 lotes anuales requiere que el pago sea 20% al inicio de
obras, 40% al fin del primer trimestre, 20% al fin del segundo trimestre y 20% al final
del tercer trimestre.
Para llevar a cabo el proyecto se requiere un equipo administrativo que costaría
USD 45,000 trimestrales, la venta de los lotes se trabajaría con una empresa que pide
una comisión del 4% que será pagada en el trimestre que se realizan las ventas. Habrá
gastos de publicidad de USD 15,000 trimestrales. Los impuestos son del 30%.
No se establece en un primer escenario una inversión ligada a capital de trabajo.
Las proyecciones de venta que se trabajaran en un primer escenario son de ventas de125
lotes trimestrales a un precio de USD 150 m2. Se trabajará con una tasa de descuento
del 12%
Las primeras preguntas que queremos resolver son
1. ¿Cuál es el valor del proyecto?
2. ¿Cuál es la rentabilidad del proyecto?
3. Si el precio de venta no es único sino tiene un rango de USD 140 a USD 170
¿Cuánto vale el proyecto en este rango?
4. ¿Cuál es el precio de venta por m2 que pone en equilibrio el proyecto?
Preguntas con riesgo
Considerar un precio de venta estimado de USD 150 con una desviación de USD
20 y para las ventas trimestrales trabaje con un esperado de 110 lotes de ventas
trimestrales con una desviación de 50 lotes.
5. ¿Cuál es el riesgo de este proyecto?
6. ¿Cuál es el rango de valor de este proyecto al 95% de confianza?