브리핑 서울 프라임 오피스...2017/11/15 · 2017년 3분기 savills.co.kr/research 04...

savills.co.kr/research 01

브리핑서울 프라임 오피스 2017년 3분기

Savills World Research Korea

수출호조와 내수회복은 상반기에

이어 지속되고 있으나 서비스수지 부

분은 방한 중국관광객의 감소로 적자

폭이 확대되었다.

CBD의 임차수요는 증가하였으나,

롯데월드타워로 이전 수요가 발생한

GBD와 감평 임차인이 있었던 YBD의

수요는 감소하였다.

"지정학적 리스크에 따라 금융시장

변동성이 증가했지만, 서울 프라임

오피스 투자시장에서는 여전히 활발한

거래가 일어나고 있다."

Savills Research

사진 : The K-TWIN Towers, CBD, Seoul

3분기 순 흡수면적은 2분기 대비하여

2.5배나 되었지만, 사옥으로 이전한 면

적이 커 임대시장의 공실률 하락폭은 크

지 않았다.

기준금리는 2016년 6월 이후 1.25%로

유지되고 있으나 대외여건의 불확실성

속에 9월 말 기준 5년 만기 국고채 수

익률은 20bps 상승하였다.

개요신규 사옥 준공 및 지속적인 수요로 임차인 유입이 활발하였던 CBD와 달리, YBD의 수요는 감소하였고 임대료도 하락하였다.

2017년 3분기


브리핑 | 서울 오피스 권역

공급

2017년 3분기에는 CBD권역에 KEB

하나은행 을지로 본점이 준공되었다.

이번 신사옥에는 현재 매각 진행중인

KEB 하나은행 명동 본점, 그랑서울,

서울스퀘어 등에 흩어져있던 KEB 하

나은행 조직이 입주하였다. 신사옥은

스마트오피스로 구성하였으며, 고객 대

면서비스가 가능한 지점을 1층이 아닌

지하 1층에 배치하고, 지하공간과 지상

2층에는 공연장 및 도서관을 배치한

것으로 알려졌다.

수요와 공실률

한국은행은 2017년 10월 19일 발표자

료에서 2017년 경제성장률 전망치를

3.0%로 인상하고, 기준금리는 1.25%

로 동결하였다. 상반기에 이어 수출호

조와 내수회복으로 경기가 회복되고 있

지만, 대외여건의 불확실성은 여전히

존재하고 있다. 8월의 경상수지는 수

출호조로 전년 동월보다 흑자폭이 늘

었으나, 서비스수지 부분은 방한 중국

관광객의 감소로 적자폭이 확대되었다.

2017년 3분기 서울 프라임 오피스의

순흡수면적은 85,600 sqm로 2분기의

2.5배에 달하였다. CBD권역의 순흡수

면적이 95,500 sqm로 오피스 수요가

크게 증가한 반면, GBD권역과 YBD 권

역은 각각 -7,800 sqm, -2,200 sqm

로 수요가 감소한 것으로 조사되었다.

3분기의 서울 프라임 오피스 공실률은

C B D 권 역 이 1 . 6 % p 하 락 하 였 고 ,

GBD권역과 YBD권역은 각각 0.4%p,

0.2%p 상승하였다. 서울 프라임 오피스

평균 공실률은 전분기 대비 0.5%p

감소한 13.8% 이다.

2017년 3분기에 Pr ime오피스에서

Prime오피스로 이전한 비율은 13%에

불과했다. 반면 주요 권역 외 지역에서

유입된 수요로 Secondary오피스에서

5.2% 5.5%

2.8%0.7%

6.5%

3.7%2.3% 2.9%

3.3%2.6% 2.8%

3.0% 2.9%

13.4% 12.4%

6.0%

0.4%

13.5%

17.1%

4.4% 4.5%

2.3% 0.5% 2.20%

3.70% 3.50%

0%

2%

4%

6%

8%

10%

12%

14%

16%

18%

2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017F 2018F

실질경제성장률 (전년대비증가율 %) 수출액실질증가율 (전년대비증가율 %)

차트 1

실질 GDP 성장률 및 실질 수출증가율, 2006년 - 2018년(전망)

출처 : 한국은행

차트 2

금융 및 보험업 종사자수 추이, 2008년 9월 - 2017년 9월

15,000

17,000

19,000

21,000

23,000

25,000

27,000

600

700

800

900

1,000

1,100

1,200

Sep-08 Sep-09 Sep-10 Sep-11 Sep-12 Sep-13 Sep-14 Sep-15 Sep-16 Sep-17

단위: 고용자 수(천 명) 금융 및 보험업 고용자 수(좌) 고용자 수(우)

출처 : 통계청

표 1

권역별 월임관리비 및 공실률, 2017년 3분기

권역

임대료 관리비순흡수면적

(sqm)공실률 (%)

(전분기 공실률)평균 임대료

(임대면적 기준)

전년동기대비

인상률(%)

평균 관리비

(임대면적 기준)

전년동기대비

인상률(%)

CBD 103,800 2.1% 41,400 1.8% 95,500 15.4% (17.0%)

GBD 90,500 1.2% 37,700 1.2% -7,800 9.5% (9.1%)

YBD 78,600 -0.4% 36,500 1.4% -2,200 16.9% (16.7%)

Overall Seoul Average

94,400 1.3% 39,200 1.5% 85,600 13.8% (14.3%)

출처 : 세빌스 코리아

빌딩명 KEB하나은행 을지로 본점

주소지 중구 을지로1가 101-1연면적(sqm)

53,981

준공년도 2017년 8월 층수 26F / B6F

비고 KEB하나은행 100% 사옥 사용


표 2

신규 공급 오피스, 2017년 3분기

(단위 : 원/3.3058sqm)

2017년 3분기



Prime오피스로 업그레이드한 비율은

53%로 가장 우세하였다. 또한 증평에

따른 공실 감소 비율도 20%로 다른

분기 대비 높았던 것으로 조사되었다.

권역별 공실 해소비율은 대기업 계열

사들의 이전이 활발했던 CBD권역이

전체 감소면적의 66%를 차지하며 3

권역 중 가장 높았으며, GBD권역은

23%, YBD권역은 지난 분기와 유사

한 수준인 11%로 나타났다.

CBD권역 공실률은 지난 분기 대비

1.6%p 하락한 15.4%이다. CBD의

순 흡수면적이 95,500 sqm이었으나,

KEB하나은행의 신사옥으로 이전한 면

적이 커 흡수면적 대비 임대시장의 공

실률 하락폭은 크지 않았다. KEB하나

은행 신사옥 준공 후 하나은행이 빠져

나간 그랑서울(7,000평)과 서울스퀘어

(4,900평)에 신규 공실이 약 12,000평

발생하였다. 하지만, CBD 외 지역에서

유입되어 온 대기업 계열사 및 외국계

기업의 입주에 힘입어 공실률이 하락

하였다.

서울스퀘어와 트윈시티남산의 공실 해

소로 서울역 권역의 세부 공실률은 지난

분기 21.8%에서 이번 분기 13.6%로

약 8.2%p 하락한 것으로 분석되었다.

또한, 네덜란드계 공유오피스인 스페

이시스가 그랑서울의 1개층을 임차하

여, 1호점을 오픈하였다.

GBD권역의 공실률은 지난 분기 대비

0.4%p 상승한 9.5%를 기록하였다.

GBD권역에서는 아크플레이스(캐피

탈타워)의 앵커테넌트인 데상트가 잠

실 롯데월드타워로 이전을 완료하며,

GBD권역의 공실률 상승을 주도하였다.

또한, 에이플러스에셋타워(구 나라빌

딩)에서는 페르노리카가 CBD권역의

서울스퀘어로 이전하였고 푸르덴셜타

워에서는 Dell 인터내셔널이 EMC와

차트 3

공실해소 구분, 2017년 3분기

CBD66%

GBD23%

YBD11%

Secondary to prime53%

Prime to prime13%

Expansion20%

New organisation

14%

구분별 해소비율


차트 4

순흡수면적, 2008년 1분기 - 2017년 3분기


-200,000

-150,000

-100,000

-50,000

0

50,000

100,000

150,000

200,000

250,000

300,000

350,000

Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3

2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017

단위 : sqm CBD GBD YBD

합병 후, 강남파이낸스센터의 EMC

오피스로 입주하였다. 반면, 계측장

비업체인 Fluke와 오릭스캐피탈 등

Secondary 빌딩에서 Prime 빌딩으

로 권역 내 업그레이드 수요도 있었

다. 증평 사례는 CJ E&M(파르나스타

워), 메리츠계열사(메리츠타워), 포스

코계열사(포스코센터) 등이 파악되었

다. 또한, 공유오피스 패스트파이브가

메리츠타워에 2개층으로 입주하며, 새

롭게 지점을 개소하였다.

YBD권역 공실률은 지난 분기 대비

0.2%p 상승한 16.9%를 기록하였다.

CBD권역에서 이전한 에스원, LKMS,

에셋원자산운용(파인브릿지자산운용)

등이 IFC3와 하나금융투자빌딩으로

입주하여 공실이 감소하였다. 그러나,

HP코리아에서 분사한 HPE가 HP빌

딩에서 SK증권으로 이전하며 면적을

축소하여 권역 공실률은 상승하였다.

임대료

2017년 3분기 서울 프라임 오피스의

평균 명목임대료는 94,400원/3.3m2

으로 전년 동기대비 1.3% 상승하였다.

권역별 해소비율

2017년 3분기



권역별로 CBD권역은 부영태평빌딩이

임대료를 인상하며 2.1% 상승을 주도

하였다. GBD권역은 리모델링을 진행

중인 아크플레이스(캐피탈타워)가 임

대료를 인상하여 권역 평균 임대료는

1.2% 상승하였다. 반면, YBD권역은

IFC2가 임대료를 인하하여, 임대료가

0.4% 하락하였다.

전망

올해 예정되었던 주요 권역의 Prime

오피스는 모두 준공되었다. 주요 3권

역을 제외하고 용산에는 아모레퍼시픽

신사옥이 연말에 준공을 앞두고 있다.

신사옥의 규모는 약 188,800m2 (지상

22층, 지하7층)이며, 시그니쳐타워에

서 이전하는 아모레퍼시픽 및 계열사

가 19개층을 사용하고, 나머지 면적은

용산LS타워에서 이전하는 삼일PWC

회계법인이 사용할 것으로 알려졌다.

다음 분기 CBD권역에서는 이동이 활

발할 것으로 예상 되고 있으나, 대부분

Prime에서 Prime 이동 예정으로 공실

률 변화는 크지 않을 것으로 보인다.

현재 포스트타워에 임차해있는 신한

카드가 파인에비뉴A동으로 11월에 이

전하면 전체 공실의 절반 정도가 해소

될 것으로 조사되었다. 일본 제약회사

다이이찌산쿄가 SC은행본점빌딩에서

센터원의 1개층으로 이전이 예정되

어 있으며, 주한유럽대표부는 에스타

워에서 서울스퀘어로 이전하는 것으

로 알려졌다.

이밖에 KDB생명타워에는 동부건설의

감평으로 발생하는 공실에, 부킹닷컴(2

개층)과 CJ올리브네트웍스(1개층) 등

이 입주할 예정이다. 이로써 KDB생명

타워의 공실률은 5%대로 하락하며 서

울역 권역 공실률도 하락할 것으로 예

상된다. CBD권역은 지속적인 이전수

요로 4분기 공실률은 소폭 하락할 것

으로 예상되나, 내년 1분기에는 시그

니쳐타워의 아모레퍼시픽 이전(신사옥

이전)과 정동빌딩의 한국교원과정평가

원(지방이전) 이전으로 다시 공실률이

상승할 것으로 예상된다.

GBD권역은 4분기에는 공실률 하락이

예상된다. 파르나스타워는 기계약된 임

차인들이 입주하며 현재의 잔여 공실면

적을 모두 해소할 것으로 조사되었다.

섬유센터에서 이전하는 법무법인 율

촌과 청담동에서 이전하는 게임회사

블리자드 등의 임차인이 4분기에 모두

입주를 완료할 예정이다. 또한, 메리

츠타워는 안양에서 이전해 오는 에릭

슨-LG와 2개층 사용에 대한 임대계약을

체결하였으며, 아셈타워는 청담동에서

이전하는 구찌코리아와 법무법인 화

우의 증평으로 공실률이 2%로 하락

할 것으로 조사되었다. 한편, 아크플

레이스(구 캐피탈타워)에는 위워크가

4호점을 오픈할 예정이다.

YBD권역은 LG계열사의 마곡 이전이

예상되어 있어 공실률 상승이 불가피

할 것으로 전망된다. 9월 현재까지 파

악된 바로는 여의도우체국 재건축을

위한 철거로 우체국 일부 조직과 미용

제품 수입업체 일루미나코리아가 4분

기에 KTB빌딩으로 입주하여 공실을

해소할 예정이다. 하지만, 4분기부터

차트 6

권역별 전년동기대비 임대료 인상률, 2008년 1분기 - 2017년 3분기

출처 : 세빌스 코리아, 한국은행

-1%

0%

1%

2%

3%

4%

5%

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9%

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2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017

CBD GBD YBD 소비자물가상승률(전년동기비)


차트 5

서울 프라임 오피스 공실률, 2008년 1분기 - 2017년 3분기

0%

5%

10%

15%

20%

25%

30%

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2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017

CBD GBD YBD

2017년 3분기



LG계열사의 마곡 R&D단지 이전이 시

작됨에 따라 IFC Two와 FKI타워에 입

주해 있는 LG전자, LG CNS, 팜한농이

임차하던 면적에 대규모 신규공실 발

생이 예상된다.

매매 및 투자시장

지정학적 리스크에 따른 금융시장 변

동성이 소폭 증가했지만, 풍부한 유동

성으로 서울 프라임 오피스 투자시장

은 여전히 활발한 거래가 일어나고 있

다. 2017년 3분기에는 서초 마제스타

시티 타워2, 삼성동 V-PLEX(구 NC타

워2), 여의도 씨티플라자, 분당스퀘어

및 M타워 등이 거래되었다. 3분기 오

피스 거래 규모는 약 1조 5천억원이

며, 이로써 2017년 9월 말까지 총 거

래규모는 약 6조 3천억원으로 집계되

었다. 현재 거래가 진행되고 있는 현대

그룹 연지동사옥, 하나은행 을지별관,

KEB 하나은행 명동사옥, KB 명동사옥

등의 주요 오피스들의 매매는 2018년

1분기까지 종료될 것으로 예상된다.

코람코자산신탁은 2017년 6월말 준

공된 서초동 마제스타시티 타워2를

2,055억 원에 매입하였다. 한국투자증

권이 750억 원을 지분 인수한 후 재매

각 할 것으로 알려졌다. 이로써 복합개

발프로젝트인 서초동 마제스타시티는

개인에게 개별 매각한 주거타워를 제

외하고 오피스 타워1은 이지스자산운

용이, 롯데마트가 장기임차한 리테일시

설은 유경PSG자산운용이, 그리고 오

피스 타워2는 코람코자산신탁이 소유

하게 되었다. 현재 오피스 타워1은 약

80%, 타워2는 매도자의 마스터리스

면적을 포함하여 50% 이상 면적이 임

대된 것으로 알려졌다.

이지스자산운용은 엔씨소프트가 소유

했던 삼성동 V-PLEX(구 NC타워2)를

표 3

주요 임차인 이동, 2017년 3분기

To From

권역 빌딩명 임차인 입주면적 (sqm) 권역 빌딩명

CBD

서울스퀘어 SK플래닛 24,900CBD, Non-core

KCCI, 보라매 농심성무관

T타워 SK컴즈 8,100 서대문 NH농협생명빌딩(임광빌딩)

트윈시티남산 CJ올리브네트웍스 7,500 CBD CJ남산사옥, T타워

서울스퀘어 한국MSD 7,200 마포 신용보증재단빌딩

부영태평빌딩 신한은행 6,700 Non-core 신한은행일산전산센터

부영태평빌딩 롯데카드 3,500 CBD 롯데손해보험빌딩

그랑서울 스페이시스 3,400 신규

서울시티타워 SK플래닛 3,200 Non-core 전문건설회관

서울스퀘어 페르노리카코리아 2,800 GBD 에이플러스에셋타워(나라빌딩)

부영태평빌딩 부영 2,300 신규

부영태평빌딩 신한금융투자 2,200 Non-core 신한은행일산전산센터

서울시티타워 에이필드 2,000 CBD 스카이1004빌딩

AIA타워 고어코리아 1,800 서대문 종근당빌딩

GBD

KAIT타워 오릭스캐피탈 3,700 GBD 동훈타워

메리츠타워 패스트파이브 3,600 신규

한화생명서초사옥 드림플러스 강남센터 2,700 신규

아셈타워 Fluke 2,400 GBD 일송빌딩

메리츠타워 플레이독소프트 1,900 GBD 에이플러스에셋타워(나라빌딩)

교보강남타워 시프트업 1,600 Non-core 포스코SS&CC타워(반포동)

교보강남타워 서울보증보험 1,600 Non-core 남주빌딩(논현동)

YBD

여의도SK증권빌딩 HPE 7,200 YBD HP빌딩

IFC 3 에스원 1,200 CBD 에스원빌딩

하나금융투자빌딩 에셋원자산운용 600 CBD 신일빌딩


2017년 3분기



1,770억 원에 매입하였다. 국민연금

블라인드펀드와 몇몇 기관투자자들이

투자한 것으로 알려졌다. 이지스자산운

용은 앵커테넌트였던 쿠팡이 이전하며

발생한 공간에 공유오피스 서비스업체

패스트파이브를 주요 임차인으로 유치

하였다. 이지스자산운용은 향후 대규

모 리모델링을 통해 V-PLEX의 가치

를 높일 계획중인 것으로 알려졌다.

판교지역에서 흘러 넘친 오피스 임차

수요가 분당 오피스시장을 안정화시

키면서, 분당 내 주요 오피스 2개동이

3분기에 거래되었다. 코람코자산운용은

분당스퀘어 오피스부분 및 비전월드

주차빌딩을 자체 블라인드 펀드와 소

방공제회 등의 자금으로 1,000억 원에

매입한 것으로 알려졌다. 분당스퀘어는

네이버 계열사인 라인이 주요 임차사이

며, 2017년 9월 말 기준 공실률이 6%

미만으로 안정화된 빌딩이다. 분당 오

리역에 위치한 분당M타워는 네이버

및 삼성웰스토리가 입주하여 임대가

안정화된 후 케이클라비스자산운용이

1,000억원에 매입하였다.

AEW는 여의도에 위치한 씨티플라자의

수익증권을 2017년 7월 JP모간에 매

각하였다. 2015년 4분기 씨티플라자를

매입했던 AEW는 씨티플라자 저층부

(1F-3F)를 리테일시설로 전환하여, 외

식플랫폼기업 식객촌을 입점시켰다. 또

한, 오피스부분의 공실률을 2%대 이

하로 낮추며, 빌딩가치를 상승시킨 후

매각한 것으로 알려졌다.

2017년 3분기의 Cap. Rate은 마케팅

임대료와 90% 임대율로 가정하여 추

정할 경우, 4.7% 수준이다. 하지만,

Rent Free및 TI를 감안한 실질 임대율

을 고려하면 4% 초반으로 예상된다.

9월 말 기준 5년 만기 국고채 수익률은

2.09%로 상승하였으며, 약 260bps 내

외의 스프레드를 보이고 있다. 한국 투

자시장의 일반적인 LTV는 55%이다.

차트 7

오피스 시장 거래규모, 2008년 1분기 - 2017년 3분기


0

1

2

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2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017

단위 : 조 원 Q1 Q2 Q3 Q4

출처 : 세빌스 코리아, 한국은행

차트 8

서울 프라임 오피스 Cap. Rate 추이, 2005년 1분기 - 2017년 3분기

0

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400

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Q3

2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017

Spread (우) Cap rate (좌) 5년만기국고채수익률(좌)

차트 9

5년 만기 국고채 수익률 및 기준금리 추이, 2012년 1월 - 2017년 9월

출처 : 한국은행

1.0%

1.5%

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2012

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2017

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5년만기국고채수익률 기준금리

2017년 3분기



JoAnn HongDirectorKorea+82 2 2124 [email protected]

Savills Korea

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Savills plcSavills is a leading global real estate service provider listed on the London Stock Exchange. The company established in 1855, has a rich heritage with unrivalled growth. It is a company that leads rather than follows, and now has over 500 offices and associates throughout the Americas, Europe, Asia Pacific, Africa and the Middle East.

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Hyunseok JheeDirectorPM Services+82 2 2124 [email protected]

Seunghan LeeSenior Director Leasing & Marketing+82 2 2124 [email protected]


권역 빌딩명 매도자 매수자매매면적

(sqm)

매매가격

(단위:억 원)

YBD 씨티플라자이지스자산운용

(AEW 캐피털)

이지스자산운용

(JP Morgan)14,861 약 900

GBD

V-PLEX

(구 NC타워2)엔씨소프트 이지스자산운용 26,839 1,770

미타빌딩 미타윌셔인베스트먼트 LLC동양자산운용

(오라이언파트너스)15,074 740

Seocho 마제스타시티 타워2 엠스퀘어 PFV 코람코자산신탁 36,189 2,055

Dogok 한국교육방송공사빌딩 한국교육방송공사 한웰 18,492 733

BBD

분당스퀘어베스타스

(인베스코)코람코자산운용 47,692 1,000

분당 엠타워신한BNP파리바자산운용

(블랙스톤)케이클라비스자산운용 46,125 1,000

표 4

주요거래사례, 2017년 3분기

2017년 3분기



부록

서울 오피스 시장 및 Savills Korea 조사빌딩 개요

표 5

조사빌딩 개요, 2017년 9월 기준

출처 : 세빌스 코리아 리서치&컨설팅 팀

CBD GBD YBD Total

A

빌딩개수 23 12 9 44

평균 연면적 (sqm) 85,000 99,000 101,000 92,000

평균 준공연도 2006 2004 2004 2005

B

빌딩개수 21 19 9 49

평균 연면적 (sqm) 53,000 47,000 45,000 50,000

평균 준공연도 2004 1999 1996 2000

빌딩개수 총합계 44 31 18 93

면적 총합계(sqm) 3,070,000 2,080,000 1,310,000 6,460,000

1. 서울 대형 오피스 빌딩•서울시에 입지하고 있는 30,000 sqm

이상의 대형 오피스 빌딩은 100% 사옥으로 사용되는 빌딩을 포함하여 2017년 9월 현재 CBD에 31.9%, GBD에 17.0%, YBD에 12.9%가 밀집되어, 전체의 약 61.8%가 이들 세 지역에 분포하고 있는 것으로 나타났음.

2. Seoul Prime Office 등급에 대한 정의•Savills Korea에서는 연면적과 위치, 접

근성, 가시성, 인지도, 임차인, 준공연도, 빌딩시설, 관리상태 등을 종합적으로 고려하여 오피스 빌딩의 등급을 정하고 있음.

•CBD, GBD, YBD의 3개 주요 권역에 위치한 30,000 sqm 이상 빌딩 중 상대적

으로 우수한 빌딩을 프라임 빌딩이라고 정의함.

•프라임빌딩 121개 중 93개를 대상으로 서울 오피스시장 동향에 대한 조사 및 분석을 하였음.

3. 임대료•임대료는 보증금과 월세로 이루어져 있

으며, Savills Korea는 건물주가 책정한 기준층 명목임대료(Face Rent)를 조사 및 분석함. 보고서에서 언급된 월임대료는 월세로, 보증금은 월세의 10배임.

4. 순 흡수면적 (Net absorption)•해당 기간 동안 오피스 시장 내 증가하

거나 감소한 임대면적임.

5. Cap. Rate 산정 방법•Cap. Rate : (보증금운용이익(5%)+기

준층 명목임대료+관리비초과이익)x임대율(90%) x 12 / 거래가, 거래사례별 Cap Rate의 비교를 위해 보증금운용이율은 5%, 임대율은 90%를 일괄적용 함.

브리핑 서울 프라임 오피스...2017/11/15 · 2017년 3분기 savills.co.kr/research 04...

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