신안빌라 주택재건축 정비사업 정비계획수립 및 정비구역...

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신안빌라 주택재건축 정비사업 정비계획수립 및 정비구역 지정을 위한 의견청취(안)

의안번호 2011-51제출년월일 : 2011. 11. .제 출 자 : 강서구청장

1. 건 명 ◦신안빌라 주택재건축 정비계획수립 및 정비구역 지정을 위한 의견청취

2. 제안 이유 ◦ 사업대상지는 『2010 서울특별시 도시 주거환경정비기본계획변경(주택재건축사업 부문)』에서 재

건축 정비예정구역(1단계)으로 계획되어 있으며, 20년 이상 경과한 노후 불량건축물이 단지로 형성되어 있는 지역으로써 주거환경 개선이 시급한 상황이며,

◦ 이에 도시환경을 개선, 쾌적한 도시경관 및 친환경 주거단지 조성하고자 「도시 및 주거환경정비법」 제4조 제1항에 의거 주택재건축 정비계획수립 및 정비구역지정(안) 수립을 위한 강서구 지방의회 의견 청취하고자 합니다.

3. 구역 현황 ◦ 위 치 : 마곡동 327-53번지 일원 ◦ 면 적 : 16,400.10㎡(사유지 : 16,400.10㎡) ◦ 건물수 : 8동 (유허가 : 8동) ◦ 토지등소유자 : 234세대 [거주현황 : 가옥주(81가구), 세입자(153가구)] ◦ 추진경위 - 2007.12.19 : 신안빌라 주택재건축정비사업조합설립추진위원회 승인 - 2010.03.04 : 안전진단 요청 - 2010.08.16 : 안전진단 통과(D등급) - 2011.07.05 : 정비구역지정의 입안을 위한 주민제안서 접수 - 2011.07.23 : 관련부서 실과협의 - 2011.09.14 : 주민 공람공고 및 의견청취(공람기간 : 09.14 ~ 10.14) - 2011.10.19 : 주민설명회

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4. 정비계획수립 및 정비구역 지정(안) 개요가. 정비사업의 명칭 : 신안빌라 주택재건축정비사업

나. 정비구역 위치 및 면적 1) 정비구역 지정조서

구 분 정비사업명 칭 위 치

면 적(㎡)비고기정 변경 변경후

신 설 신안빌라 주택재건축정비사업

강서구 마곡동327-53번지 일원

15,000(정비예정구역) 증)1,400.1 16,400.1 -

2) 정비구역 변경 사유서변 경 내 역 변 경 사 유

Ÿ 정비예정구역 면적 변경- 기정 : 15,000.00㎡ (증 1,400.10㎡)- 변경 : 16,400.10㎡

Ÿ 정비예정구역(15,000.00㎡) 에서 증가된 면적이 1,400.10㎡ 이고, 총 면적의 9.33%가 변경되므로 경미한 변경에 해당됨.

다. 정비계획 1) 용도지역 결정조서 : 변경없음

구 분 면 적(㎡) 비 율(%) 비 고기 정 증 (감) 변 경

계 16,400.10 - 16,400.10 100.0주거지역 제3종일반주거지역 16,400.10 - 16,400.10 100.0

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2) 토지이용계획구 분 명 칭 면 적(㎡) 비 율(%) 비 고기 정 증(감) 변 경

합 계 - 증) 16,400.1 16,400.1 100.00

정비기반시설 등

소 계 - 증) 1,624.0 1,624.0 9.90공공시설부지 제공공 원 - 증) 1,601.0 1,601.0 9.76

도 로 - 증) 23.0 23.0 0.14택지(획지) 소 계 - 증) 14,776.1 14,776.1 90.10

공동주택용지 - 증) 14,776.1 14,776.1 90.101) 마곡지구 어린이공원③(327-100번지 16㎡)이 신안빌라의 토지공동소유지로 정비구역(안)에 포함2) 소로2- 의 경우 시설을 결정하면서 327-91(10㎡), 327-92번지(13㎡) 도시계획도로에 포함 분리됨

주) 강서구고시 제2010-25호(2010.04.30.) * 사업시행자가 구역 내 국․공유지를 일괄 매입하고 정비기반시설의 개설 및 조성 후 공공시설 부지 제공. 다만, 도시 및 주거 환경

정비법 제65조 제2항의 규정에 따라 구역 내 기존 정비기반시설이 사업시행자에게 무상으로 양도되는 경우 그 양도되는 면적은 인센티브 부여 불가.

3) 도시계획시설 설치계획 (가) 도로 결정조서

구분규 모

기능 연 장(m) 기 점 종 점 사용

형태주요

경과지최초

결정일 비 고등급 류별 번호 폭원(m)

기정 소로 1 2 10 국지도로 345

중1-1마곡동317

소1-1마곡동

222-37일반도로 -

2008.12.30(서울시고시2008-498)

기정 소로 1 10 국지도로 554 마곡동

327-14방화동

186-23일반도로 -

1991.8.22(서울시고시

251호)기정 소로 2 8 국지

도로 430 방화동326-22

방화동208-22

일반도로 -

1976.8.7(서울시고시

196호)1) 소로2- 의 경우 시설을 결정하면서 327-91(10㎡), 327-92번지(13㎡) 도시계획도로에 포함 분리됨

(나) 공원 결정(변경) 조서

구분 도면표시번 호 공원명 시설의

세 분 위치 면 적(㎡) 최초결정일 비고기정 변경 변경후

기정 3 공원 어린이공원

강서구 마곡동 316-1일원 1,510 - -

2008.12.30(서울시고시2008-498)

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신설 1 공원 어린이공원

강서구 마곡동 327-53번지 - 증)1,585.00 1,585.00 - -

1) 마곡지구 어린이공원③(327-100번지 16㎡)이 신안빌라의 토지공동소유지로 정비구역(안)에 포함

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■ 공원 결정(변경) 사유서도면표지번 호 공원명 변 경 내 용 변 경 사 유

1 어린이공원 Ÿ 신설 - 면적 : 1,585.00㎡

Ÿ 쾌적한 주거환경 및 지역주민을 위한 휴게공간을 조성하고자 계획함.

4) 기존 건축물의 정비·개량 계획

결정구분

구역 구분 가구 또는 획지 구분 위치

정비개량계획(동)비고

명칭 면적(㎡) 명칭 면적(㎡) 계 존치 개수 철거후신 축

철거이주

신설신안빌라

주택재건축정비구역

16,400.10 Ⅰ-① 14,776.10강서구 마곡동

327-53 번지 일원

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5) 건축시설계획

결정구분

가구 또는 획지 구분 위치 연면적(㎡) 주된 용도 건폐율

(%)용적률(%) 최고

층수(층)명칭 면적(㎡) 정비

계획예정

법적상한

신설공동주택용지

14,776.10강서구 마곡동 327-53번지

일대57,599.50

(39,119.50)(18,488.00)

공동주택 및 부대복리시설 27.84 250.00 262.58

최고15층 이하

신설 주택의 규모 및 규모별 건설비율

◦ 건립규모 및 비율구 분

세 대 수합 계 분 양 재건축소형주

택합 계 369 357 12

60㎡ 이하 116 104 1260 ~ 85㎡ 이하 196 196 -

85㎡ 초과 57 57 -◦ 주택 공급계획(세대수) : 369세대 - 전용면적 60㎡이하 규모의 건설비율 : 31.4%(116/369) - 전용면적 85㎡이하 규모의 건설비율 : 53.1%(196/369) - 전용면적 85㎡초과 규모의 건설비율 : 15.5%(57/369)◦ 전용면적 85㎡이하 규모주택의 전체연면적에 대한 비율 : 60.37%

건축물의 건축선에관한 계획

◦ 구역내 쾌적한 보행환경 및 오픈스페이스 확보를 위해 구역전체에 건축한계선 3m 지정

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※ 용적률 산정• 기준용적률 : 당해 용도지역의 기준용적률 = 210%• 허용용적률 : 기준용적률에 우수디자인건축물(5%) 친환경계획, 에너지절약설계(5%)를

더한 용적률 = 210 + 10 = 220%• 정비계획상용적률 : 기부채납으로 완화받는 용적률로 허용용적률 + (기준용적률×1.3α)

= 220 + (210 × 1.3 × 0.1099) = 250.00% ※ 기부채납 비율(α) = 1,624.00 / 14,776.10 = 0.1099• 예정법적상한용적률 : 262.58%

< 재건축 소형주택 건설계획 >구 분 계 획 내 용 비 고

예정 법적상한 용적률

Ÿ 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제78조의 상한 용적률- 제3종일반주거지역 : 300%

Ÿ 관계 법률에 따른 상한용적률- 건축법 등에 따른 상한용적률 : 262.58%∴ 적용 예정법적상한용적률 : 262.58%

Ÿ 기준용적률 : 210%Ÿ 허용용적률 : 기준용적률210% + 우수디자인건축물(5%) + 친환경, 에너지절약계획(5%) = 220%Ÿ 정비계획상 용적률 : 250%

정비계획 용적률 Ÿ 250.00% -

소형주택 공급기준

(법적기준)

Ÿ 소형주택 건설 규모= (상한용적률 - 정비계획용적률) X 50%= (262.58 - 250.00) x 50%= 12.58% X 50% = 6.29%

Ÿ 소형주택 건설 면적= 대지면적 X 6.29% = 14,776.10㎡ 6.29%= 928.79㎡ 이상

Ÿ 소형주택: 전용면적 60㎡이하

소형주택 건설계획

Ÿ 주택규모 : 공급면적 78.08㎡(전용면적 59.99㎡)Ÿ 세 대 수 : 12세대Ÿ 소형주택 건설 면적

= 세대수 × 공급면적 = 12세대 × 78.08㎡= 936.96㎡ > 928.79㎡ 이상

Ÿ 재건축소형주택(「서울특별시 도시 및 주거환경 정비조례」 제20조

확보방법 Ÿ 정비계획용적률 초과 건설 -

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6) 정비사업 시행계획시행방법 시행예정시기 사업시행예정자 정비사업 시행으로

증가예상 세대수홍수 등 취약요인에

대한 검토결과 비고

주택재건축사업

정비구역 지정후

4년 이내신안빌라 주택재건축

정비사업조합기존 : 234세대계획 : 369세대증가 : 135세대

해당사항 없음

5. 향후계획 ○ 당해 정비사업구역의 주변여건 및 쾌적한 생활환경 조성 등을 위하여 구의회에서

의견이 제시 되면, 의견을 첨부하여 당해 정비계획수립 및 정비구역지정(안)을 서울시로 신청코자 함.

6. 관련실과 협의의견 : 별첨1

7. 주민공람 검토의견 : 별첨2

8. 주요 변경 사항(요약)

구 분 기 정 변 경 변경후 비 고구 역 면 적(㎡) - 증) 16,400.1 16,400.1

토지이용계획

정비기반 시설

소 계(㎡) - 증) 1,624.0 1,624.0도 로(㎡) - 증) 23.0 23.0공 원(㎡) - 증) 1,601.0 1,601.0

획 지(㎡) - 증) 14,776.1 14,776.1

건축 개요

연 면 적(㎡) - - 59,599.50건 폐 율(%) - - 27.84용 적 율(%) - - 262.58층 수(층) - - 최고 15층 이하

(평균 15층 이하)동 수(동) - - 6개동

세 대 수(세대) - - 369세대(장기전세 12세대 포함)

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■ 정비계획결정(안)도

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# 별첨1 : 관련실과 협의의견 - 29부서 43개의견 : 반영(35), 미반영(2), 협의반영(6)■ 서울시 의견 - 6개부서 15개의견 : 반영(9), 미반영(2), 협의반영(4)

부서 제 출 의 견 조 치 계 획 비 고

주택공급과

∘ 친환경계획 등 허용용적률 인센티브 10%는 향후 도시계획위원회 및 건축위원회 심의시 조정되어 정비계획용적률이 변경 될 수 있음

공동이용시설 설치계획은 “주택건설기준 등에 관한 규정”의 기준에 맞춰 시설을 조성하고, 또한 이용대상자의 편의성과 접근성을 고려하고, 시설간 이용의 연계성을 고려하여 배치계획 수립 검토.(미반영 된 근린생활시설 및 휴게시설은 계획에 반영 할 것)

- 용적률·층수 등은 기반시설, 도시경관요소 등 주변환경 및 여건 등을 감안하여 서울시도시계획위원회 심의를 통해 조정 될 수 있음.

∘ 공동이용시설 설치계획은 “주택건설기준 등에 관한 규정”의 기준에 맟춰 시설을 조성하겠으며, 근린생활시설은 기존 상가를 이용할 것이며, 휴게시설등은 이용대상자의 편의성과 접근성을 고려하여 배치토록 하겠음.

반 영

∘ 정비구역내 마곡지구에 포함되어 있는 마곡동 327-100번지는 서울시 마곡개발과와 협의를 통하여 정비구역내로 포함 가능여부 검토

∘ 327-100번지는 서울시 마곡개발과 및 관련부서와 협의하여 포함여부에 대하여 협의 처리토록 하겠음.

협 의반 영

∘ 보육시설 기준은 향후 서울시 기준에 따라 사업시행 인가시 반영 할 것.

∘ 보육시설은 향후 사업시행 인가시 서울시 기준에 따라 반영토록 하겠음.

반 영

시설계획과

∘ 본 정비구역과 마곡지구와 중첩되어 있는 지역이 있으므로(마곡동 316-1. 어린이공원 16㎡ 계획부지)이에 대한 변경 협의를 우선 실시후 협의결과에 따라 어린이공원 계획부지(16㎡)에 대한 정비계획을 작성할 것

∘ 정비구역과 중첩되어 있는 마곡지구 어린이공원의 일부 편입부지(327-100)는 마곡 도시개발사업의 시행자(SH공사)등의 관련부서와 협의를 통하여 정비계획에 포함 여부를 검토 반영토록 하겠음.

협 의반 영

∘ 도시관리계획 환경성검토 생태면적율 산정에 있어 저류침투시설의 경우 우수저류방법, 우수저류시설 및 장소, 우수의 이용방안 등을 제시하여 주시기 바라며, 생태면적율 적용에 있어서 생태면적 대비 자연지반녹지 면적이 적다고 판단되므로 자연지반 녹지의 추가 확보 방안을 검토하여 주시기 바람

∘ 비교적 오염도가 적은 옥상의 우수를 지하에 설치한 우수저류조에 저장하고 오염물을 제거 후 도로청소, 정원수 등으로 활용하고, 어린이놀이터(조경시설)을 이용하여 자연지반녹지를 최대한 확보토록 하였음.(첨부1)

반 영

∘ 보행자를 위한 보도의 폭은 3m이상 확보할수 있는 방안 검토 필요

∘ 단지내 확보한 2m보도와 10m도로의 보도 연계시 3.0m이상 확보되어 있음.(첨부2)

반 영

∘ 토지이용계획 부분(22P)에서 공원(16㎡)과 도로(23㎡) 도면 표기 요함

∘ 정비계획(안) 보고서에 수정 반영토록 하겠음

반 영

∘ 본 계획으로 변경된 도시계획시설에 대하여는 도시관리계획과 동시에 통계관리대장 정리 등 도시계획시설의 통계관리에 철저를 요함

∘ 정비계획(안)에 반영된 도시계획시설에 대한 통계관리를 철저히 하도록 하겠음.

반 영

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마곡개발과

∘ 강서구 마곡동 327-100(면적 16㎡, 신안빌라 소유) 토지는 마곡도시개발사업 구역경계가 용도지역 기준으로 지정되어 마곡 도시개발구역에 편입된 토지로서 향후 용도지역이 당초와 같이 자연녹지지역으로 환원되어 마곡구역에서 제척될 예정임


협 의반 영

공원 조성과

∘ 사업부지내 어린이공원은 천편일률적인 조합놀이대 설치는 지양하고 단지내 어린이놀이터와 차별되고 어린이의 창의성을 발전시킬 수 있는 창의적인 놀이시설 설치 (우리시에서 시행중인 상상어린이공원 조성사업에서 선정한 시범모델 참조)

∘ 사업계획 승인시 서울시에서 시행중인 상상어린이공원 조성사업에서 선정한 시범모델을 참조하여 어린이의 창의성을 발전시킬 수 있는 창의적인 어린이공원이 될 수 있도록 계획하겠음

반 영

∘ 사업부지내 조성되는 공원에 대하여는 『도시공원 및 녹지 등에 관한 법률』 제16조에 의거 공원조성계획을 결정(변경)하는 경우에는 도시공원위원회의의 심의(자문)를 받도록 규정되어 있으므로 자치구 공원담당 부서와 협의하여 우리시 도시공원위원회 심의(자문)를 득한후 공원을 조성하시기 바랍니다.

∘ 공원조성계획은 『도시공원 및 녹지 등에 관한 법률』 에 의거 사업시행인가 전에 공원조성 계획을 담당부서와 협의하여 도시공원위원회 심의(자문)을 득한 이후에 조성하도록 하겠음

반 영

환경정책과

∘ 협의 요청한 아래의 계획은 「서울특별시 녹색서울십민위원회 설치 및 운영조례」 제8조. 같은조례 시행규칙 제10조의 규정에 의거 지속가능성평가 사전협의 대상사업으로 귀 부서(구)에서 제축한 도서 등은 녹색위 지속가능성발전위원회에 제출하여 조속한 시일내 지속가능성평가 대상안건 선정여부를 회신해 주도록 하였습니다.

∘ 지속가능성평가 사전협의시(지속가능성평가 대상안건 선정여부 등)에는 붙임자료가 포함된 사업설명자료(ppt자료) 15부 및 CD2매, 관련도서 1부를 녹색위 지속가능성발전위원회 담당자(환경정책과 김미정)에게 제출하여 주시기 바립니다.

- 아 래 -∘ 지속가능성 평가 사전협의 대상 - 정비계획수립 및 정비구역지정(안)(신안

빌라 주택재건축정비사업)

∘ 지속가능성평가 사전협의 자료를 제출토록 하겠음.

반 영

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도시계획상임

기획단

∘ 구역경계 정형화를 위하여 서측 상가부지 및 종교시설의 구역경계 포함 가능성 검토.

∘ 서측 상가부지와 종교시설은 「2010 도시 및 주거환경정비계획」에서 정비예정구역에서 제외된 지역이며, 상가부지의 경우 사업참여 의사가 없고, 신안빌라 단지내 소유자들 역시 반대하고 있어 금번에 제시한 정비구역(안)으로 계획을 수립하여야 함.

미반영

∘ 마곡 도시개발사업구역에 포함되어 있는 마곡동 327-100 필지는 정비구역 경계에서 제척 요망.


협 의반 영

∘ 공동주택재건축에 따른 인구 및 세대수 증가가 예상됨에 따라 도로(소로1, 소로1-2)의 추가 확폭이 요망됨.

∘ 소로1- (10m)은 방화로에서 연결되는 도로로 정비구역(안)까지 연계도로가 현재 8 ~ 10m로 개설되어 있으며. 주변 도로망과 정비사업으로 인해 증가하는 세대수를 감안할 때 10m폭의 진입도로는 교통에 문제가 없으며, 소로1-2 구간은 마곡발사업구역에서 확보하는 도로로써 주 진입로로 사용되지 않는 사항에서 확폭하는 것은 어려움이 있음.

미반영

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■ 강서구 의견 - 14개부서 16개의견 : 반영(15), 미반영(0), 협의반영(1)부서 제 출 의 견 조 치 계 획 비 고

주택과∘ 정비구역지정(안)에서 제외되는 마곡동 327-53번

지상 필지내 기존 건축물(상가동)에 대하여 존치후 합리적으로 유지․관리될 수 있도록 조치할 것

∘ 정비구역에서 제외된 상가부지의 경우 개별 건축물로써 유지될 수 있도록 건축법 및 관련법과 규정에 위반되지 않도록 계획하겠음.(첨부3, 별첨1)

반 영

토목과 ∘ 별도의견 없음 - -

치수방재과

∘ 협의사항이 도시․주거환경정비기본계획(주택재건축부문) 변경(안)으로 하수분야는 추후 건축허가시 하수분야 정비계획을 협의하시기 바랍니다.

∘ 추후 건축허가시 하수분야와 협의토록 하겠음.

반 영

도시계획과 ∘ 별도의견 없음 - -도시디자인과 ∘ 별도의견 없음 - -

마곡개발과

∘ 정비구역 지정(안)에 포함된 마곡동 327 - 100(면적 16㎡)은 마곡 도시개발구역에 저촉(서울특별시고시 제2007-491호로 도시개발구역 지정 및 개발계획수립 고시, 2007. 12. 28)되며, 구역 편입을 위해서는 도시개발구역 해제가 선행되어야할 것임


협 의반 영

∘ 마곡지구 기반시설 조성공사가 현재 진행중이므로 정비사업 시행시 마곡 도시개발사업의 시행자(SH공사)와 도로 조성과 관련 협의하여 처리하기 바람

∘ 정비사업과 연계되는 기반시설에 대해서는 마곡도시개발사업 시행자(SH공사)와 협의를 통하여 처리토록 하겠음

반 영

주차관리과 ∘ 별도의견 없음 - -교통

행정과∘ 위 사업지는 서울시 교통영향분석개선대

책 조례대상으로 교통영향분석개선 대책을 수립 시행하여야함을 알려 드립니다.

∘ 사업계획 인가시 교통영향분석개선대책을 수립토록 하겠음.

반 영

교육지원과

∘ 도서관법 제5조 및 동법 시행령 제3조에 따라 작은도서관이 갖추어야 하는 시설과 도서관 자료의 기준은 아래와 같습니다.

가. 작은도서관 시설 및 자료기준시 설 도서관

자료 비 고건물면적 열람석 33㎡ 이상 6석 이상 1,000권

이상 건물 면적에 현관, 휴게실, 복도, 화장실 및 식당 등의 면적은 포함되지 아니함.

∘ 또한 국토해양부 고시 제2009-661호 【공동주택 문고에 비치하는 도서의 가격기준】에 의거 300세대 이상의 공동주택을 건설하는 주택단지에 설치하는 문고(작은도서관)에 비치하는 도서의 총 가격은 8,500,000원 이상이니 업무에 참고하시기 바랍니다.

∘ 도서관법(작은도서관), 주택단지내 문고의 설치기준에 적법하게 설치되도록 하겠음. (계획면적:52㎡)

반 영

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환경과

∘ 사업시행전(착공전)에 이행하여야 할 사항 - 대기환경보전법 제43조에 의한 “비산먼

지발생사업신고”. - 소음․진동관리법 제22조제1항에 의한 “특

정공사사전신고”. - 상기 사업시행 지역은 주변에 상가 및

주택이 일부 인접해 있어 소음‧진동 및 비산먼지 발생에 따른 민원발생이 예상되므로 환경민원대책 수립 보고서를 제출하고, 공사착공시부터 특정공사 완료일까지 소음진동 측정기관에서 주기적으로 공사장 소음진동을 측정하여 소음진동측정표를 현장에 비치할 것.

- 또한 사업시행지역 인근에 하수처리장이 위치하고 있어 고층아파트가 입주시 악취발생으로 인한 민원이 예상되니 아파트 분양공고시 공고문에 그 내용을 명시하고, 악취발생이 저감 될 수 있도록 시공시 대책을 강구하시기 바람.

∘ 사업시행 전(공사 착공전) 관련규정에 의한 비산먼지발생사업신고 및 특정공사사전신고 등을 하도록 하고 공사시 분기별 소음진동 조사(측정) 및 저감대책 관리 방안을 수립하여 보고서를 제출토록 하고 소음 측정 결과는 현장에 비치토록 하겠음.

- 사업시행 인근 서남물재생센터 악취로 인한 민원 발생을 저감하기 위해 분양공고시 공고문에 내용을 명시토록 하고 사업지구 내 녹지를 충분히 계획토록 함.

반 영

∘ 대기환경보전법 제41조 및 제42조 규정에 따라 난방연료는 청정연료(LNG 등)을 사용

∘ 사업지구 내 난방연료는 LNG를 사용토록 계획함.

반 영

∘ 수도법 제11조의2제1항 규정에 의한 절수설비 등의 설치

∘ 사업지구내 수도법에 의한 절수설비를 설치토록 계획함.

반 영

∘ 「주택건설기준 등에 관한 규정」 제9조제2항에 따라 사업계획 승인(인가)시 공동주택 건설지점의 실외, 실내소음도 기준에 적합한 평가서를 우리부서에 제출

∘ 사업계획 승인전 공동주택 소음평가 보고서를 제출토록 하겠음.

반 영

∘ 사용검사(임시사용승인) 신청시 이행하여야 할 사항

- 다중이용시설등의 실내공기질관리법 제9조 규정 및 시행규칙 제7조 규정에 따라 시공자는 입주전 실내공기질 측정 결과를 제출하고, 그 측정결과를 주민입주 3일전부터 60일간 공고하여야 함.

- 주택건설기준 등에 관한 규정 제9조제2항에 의거 「공동주택의 소음측정기준」(국토해양부고시 제2009-665호)에 따라 실외소음도와 실내소음도 측정결과 보고서를 제출토록 조치하시기 바람.

∘ 관련규정에 의거 입주전 실내공기질을 측정하여 공고하고 그 결과를 제출토록 하겠음.

또한, 주택건설기준 등에 관한 규정에 의거 실외소음과 실내 소음도 측정결과 보고서를 제출토록 하겠음.

반 영

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사회복지과

∘ 검토사항 : 『장애인․노인․임산부등의편의증진보장에 관한법률』 제3,8조 및 시행령 별표2의 대상시설별 편의시설의 종류와 설치기준(제4조관련)과 시행규칙 별표1의 편의시설의 구조·재질등에 관한 세부기준(제2조제1항관련)의 법적의무시설 설계에 대한 검토의견

- 검토의견

∘ 대상시설별 편의시설의 종류와 설치기준 및 편의시설의 구조․재질 등에 관한 세부기준에 적합하도록 설치 계획하였음.

반 영

공원녹지과

∘ 『도시공원 및 녹지 등에 관한 법률』 제16조 규정에 의거 공원조성계획에 대하여 향후 사업시행인가 협의 전 서울시 도시공원위원회 자문을 득하고, 공원 조성 후 기부채납할 것.

∘ 공원조성계획은 『도시공원 및 녹지 등에 관한 법률』 에 의거 사업시행인가 전에 서울시 도시공원위원회 자문을 득하겠으며, 공원 조성 후 기부채납토록 하겠음.

반 영

∘ 사업시행인가 신청 전 우리과와 별도협의 할 것 ∘ 사업시행인가 신청 전에 관련부서와 별도 협의토록 하겠음.

반 영

가정복지과

∘ 『주택건설기준 등에 관한 규정』 제55조 4항에 따라 “300세대 이상의 공동주택을 건설하는 주택단지에는 상시 20인 이상의 영유아를 보육할 수 있는 시설규모를 갖춘 보육시설을 설치”하여야 함을 규정하고 있으며,

- 제출된 정비사업 계획(안)은 보육시설 180㎡ 규모로 연면적 기준으로 최대 41명까지 보육이 가능하므로 설치기준에 적합한 것으로 판단됨

- 이외 사항은 『영유아보육법』 및 관련 법령의 규정에 따라 보육시설을 설치․운영하도록 안내

∘ 『주택건설기준 등에 관한 규정』 및 『영유아보육법』의 관련규정에 따라 보육시설을 규정에 맞게 설치․운영토록 하겠음

반 영

청소행정과

∘ 정비계획수립 및 정비구역지정 신청에 따른 정화조 용량 적정여부

⇒ 검토 결과 : 분류관을 연결하여 서남하수처리장으로 적정 배출

∘ 사업계획시 정화조 용량 적정여부 검토결과에 맞게 분류관을 연결하여 서남하수처리장으로 적정하게 배출토록 하겠음

반 영

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■ 관련기관 의견 - 9개부서 12개의견 : 반영(11), 미반영(0), 협의반영(1)부서 제 출 의 견 조 치 계 획 비 고

강서수도사업소

∘ 급수가능여부 : 따로붙임 급수협의조건 이행시 급수가능

∘ 급수협의조건을 이행토록 하겠음 반 영

KT가양지사

∘ MDF(통신실) 상면∘ 소(국)1- 측 도로에 매설된 기존 APT 및 건물

과 일반지역에 공급되고 있는 통신시설 지하 터파기시 주변 토사 등이 붕괴되지 않도록 조치

∘ 공사시 도로측에 매설된 MDF(통신실) 상면 및 기존 아파트 등의 지역에 공급되고 있는 통신시설 등이 공사시 붕괴되지 않도록 조치후 공사를 진행하도록 하겠음.

반 영

SH공사마곡

사업단

∘ 마곡 도시개발사업 구역경계는 용도지역 기준으로 지정되어 신안빌라 주택재건축정비사업 지구 토지중 마곡동 327-100번지(마곡동 327-53번지에서 분할)는 현재 마곡 도시개발구역내 토지이나, 향후 구역변경을 통해 제척예정이며 이에 따라 용도지역이 당초와 같이 자연녹지지역으로 환원 예정임.


협 의반 영

∘ 마곡동 327-100번지에 조성되는 어린이공원은 마곡구역 어린이공원3과 연계되어 조성될 수 있도록 우리공사(조경설계팀)와 별도 협의 요청

∘ 마곡동 327-100번지에 어린이공원이 마곡도시개발구역과 연계될 경우 SH공사(조경설계팀)과 별도 협의토록 하겠음.

반 영

∘ 마곡구역내 소로1-2에 출구신설은 도로 굴곡부에 인접하여 교통사고 발생이 우려되어 위치조정을 검토하여 주시고, 차량 진․출입에 대한 안전대책을 별도 강구 요청

∘ 소로1-2의 출입구는 부출입구이며, 계획세대수 369세대 발생교통량 194대/시임을 감안할 때 실제 이용차량은 미미할 것으로 판단됨. 한편, 교통안전사고 발생을 방지하기 위하여 차량속도 저감시설 등을 설치토록 하겠음.

반 영

강서경찰서

∘ 현재 강서구 마곡동 소재 신안빌라 정비계획수립 및 정비구역지정(안)에 대해선 협의할 사안이 없고, 추후 신안빌라 주택재건축정비사업이 확정된 후 교통영향평가, 교통안전시설심의위원회 및 차량 주출입구 신설 부분에 대해 우리경찰서에 반드시 협의하여 주시기 바랍니다

∘ 사업계획에 따른 교통영향분석 개선대책 및 교통안전시설심의위원회 등 이행할 시에 경찰서와 협의토록 하겠음

반 영

강서교육지원청

∘ 동 주택재건축 정비구역은 서울송화초등학교의 통학구역에 해당하는 곳이며 2011 ~ 2015 학생수용계획상 송화초의 2015년 학급당 인원은 31.2명으로 초등학교 학생수용지표인 27명을 초과하여, 동 주택재건축 정비구역 지정으로 인해 증가하는 학생은 수용불가합니다.

- 다만, 최근 학생수 감소 추세가 지속되고 있어 학생수 감소추이와 정확한 사업완료 시기를 감안하여 재검토할 수 있을 것으로 판단됩니다

∘ 사업완료 예정시기에 맟추어 재협의 하겠음.

- 다만 사업완료시기 도래시에도 학생수용지표를 초과할 시 초과분에 대하여 관련규정에 따라 이행토록 하겠음.

반 영

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강서소방서

∘ 구역 내 건축물의 위치, 도로규모, 조경시설 등으로 인한 소방차량의 출입, 소방작전 및 소화활동 설비의 활용에 장애가 발생하지 않도록 배치가 요구되며, 아파트 각 동별로 소방특수차(인명구조용고가사다리차)의전용주차장을(5m×12m) 확보하시기 바랍니다.

(인명구조용고가사다리차 제원 : 길이12m, 높이3.9m)

∘ 소방작전 및 소화활동에 장애가 발생하지 않도록 건축배치를 하였으며, 인접도로에서 인명구조가 가능하지 않은 단지내 동은 동별로 소방특수차(인명구조용고가사다리차)의 전용주차공간을 확보하였음. (별첨3)

반 영

∘ 구역 내 현재 설치되어있는 소방용수시설 및 비상 소화장치에 대한 이전 계획 등은 건축공사시행 이전에 우리소방서 소관부서(대응관리과 3663-3191)에 협의 처리 하여 주시고

∘ 소화설비, 경보설비, 소화활동상 필요설비 등의 소방시설과 전기설비, 엘리베이터, 보일러 등 각종 설비의 효율적인 제어와 관리, 감독이 가능한 종합 방재실의 설치를 설계에 반영하시기 바랍니다.

∘ 사업시행인가시 소화 및 방재부분 및 방재실의 설치에 관한 사항은 소관부서와 협의하여 처리토록 하겠음.

반 영

한국공항공사

서울지역본부

∘ 김포공항 고도제한 수평표면구역(제한높이 : 해발 57.86m)에 속하는 바, 동 구역에 건축예정인 건축물의 높이(42.60m)는 반드시 지반높이를 감안하여 건축물의 해발높이가 기 고시된 고도제한표면을 침투하지 않도록 유의하여 주시기 바랍니다.

아울러, 추후 구체적인 건축계획(건물높이 등)이 수립되어 기 고시된 장애물 제한표면을 침투할 우려가 있는 건축물 및 구조물(피뢰침, 크레인 등 가설건축물 포함)을 설치할 경우, 항공법 시행규칙 제246조의2(장애물의 제한 등)의 별지 83호 서식(협의요청서)과 관련자료를 첨부하여 우리공사와 재협의하여야 함을 알려드립니다

∘ 김포공항 고도제한 수평표면구역에 속하여 이에 제한 요건을 충족하는 해발 57.86m 미만으로 계획을 수립하였으며, 별도의 건축물 및 가설물들이 김포공항 고도제한 수평표면구역을 넘어가지 않도록 하겠으며, 별도의 재협의가 필요한 경우 제시된 서식에 맞추어 한국공항공사와 재협의토록 하겠음

반 영

한국 전력공사

∘ 도로 소(국)1-1 및 소(국) 1-2 구간내 set- Back시 전주이설 필요시 지중화로 검토요함

∘ Set-BacK구간 전주 이설필요시 지중화방안을 한국전력공사와 협의하여 처리하겠음.

반 영

수도방위사령부

∘ 상기 협의지역의 대공방어협조구역 행정기관 위탁고도(강서구A)는 해발77m 입니다.

향후 사업시행인가시 협의건축물(지반+건축+옥탑)의 최고높이가 해발 77m를 초과할 경우 재협의하여 주시기 바랍니다

∘ 김포공항 고도제한 수평표면제한구역에 속하는바 본사업지는 57.86m미만으로 계획하였으며 향후 해발77m를 초과할 경우 재협의하도록 하겠음

반 영

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◈ 첨부1 : 지하2층 평면도 - 빗물저수조

◈ 첨부2 : 도로 단면도

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◈ 첨부3 : 상가부지 개요■ 상가개요

대지위치 서울시 강서구 마곡동 327-53번지 내 상가대지면적 1,050.90 ㎡　　　지역,지구 제3종일반주거지역, 최고고도지구(해발57.86미만)용 도 근린생활시설도 로 10M 도로 , 6M 도로규 모 지하1층 지상2층건축면적 281.50 ㎡　　　건 폐 율 26.79 % 　(법정:50%) 　　면 적

지상2층 281.50 ㎡ (85.15 평)지상1층 281.50 ㎡ (85.15 평)지하1층 388.41 ㎡ (117.49 평)

계 951.41 ㎡ (287.80 평)용 적 율 53.57% (법정 : 기존-250% : 250%)

주차대수 법 정허가당시(1984) 951.41 / 150 = 6.34 대

현재기준 648.31 / 134 = 4.84 대(근생-기존판매시설) 303.10 / 134 = 2.26 대(근생)

소 계 7.10 대계 획 　　 7 대

조경면적 법정 : 52.55 ㎡ (5%) 계 획 : 180.5 ㎡ (17.18%)

■ 상가배치도

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◈ 첨부4 : 비상차량 배치도

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1 김동기 반영여부주 민 의 견 서 (요 약) 심 사 의 견

의견(내용)

∘ 공공관리제도 도입 요망 ∘ 현재 공공관리제 적용사업으로 공공관리제 시행이전에 기 선임한 정비업체 선정은 적용시기가 지났으나, 향후 조합장 선출, 시공사 선정등 공공관리제 적용사항에 대하여는 시행예정임

반영

2 유태완 반영여부주 민 의 견 서 (요 약) 심 사 의 견

의견(내용)

∘ 도시계획시설결정(변경,안)도에는 기정도에 지구계 선형이 상가측으로 밀려 있어 상가소유자들과 반드시 합의하여 이루어져야 할 것임

∘ 기정도는 기본계획에서 도면상 임의로 작성된 사항으로 이번 구역지정(안)에서는 소유면적 지분에 따라 조정․반영된 사항임. 다만, 구역지정이후 추진위원회(조합)측과 상가소유자간 협의로 세부조정가능

반영

3 유태완 반영여부주 민 의 견 서 (요 약) 심 사 의 견

의견(내용)

∘ 도서를 보면 신안빌라 상가의 부지는 신안빌라 주택부지와 별개 부지로 보여질 수 있게 표시되었을 뿐 아니라, 지적도 및 도시계획확인원에 326-22대지로 표시된 것은 없고 326-22번지는 도로이며 327-72전으로 표시된 곳은 없고 327-72번지는 도로로 되어 있기에

∘ 첨부된 도면<오기된 부분>은 수정, 교체되어야 한다고 봄

∘ 326-22번지의 지목명 오류는 수정토록 하겠으며, 327-72번지는 지목이 “도로”가 아니라 첨부도면에 표시된 “전”이 맞음. 참고로 326-22번지와 327-72번지는 정비구역에 포함되어 있지 않은 지번임

반영

4배이임, 이점순, 지윤식, 김연형, 유태완, 오개환, 이승훈, 김용현, 김금조, 홍준석,

신재연, 조예행 반영여부주 민 의 견 서 (요 약) 심 사 의 견

의견(내용)

∘ 주거환경을 고려하여 인접부지를 최대한 포함하여 개발하는 것이 합리적임

∘ 신안빌라는 기본계획에서 상가 및 인접부지를 포함하지 않고 정비예정구역으로 결정되었으나 향후 조합설립 인가 후 인접부지 포함 방안을 모색 중임

미반영(검토시기 미도래)

5 이점순, 김금조, 홍준석, 신재연 반영여부주 민 의 견 서 (요 약) 심 사 의 견

의견(내용)

∘ 정비업체 선정에 있어서도 소유주를 무시하고 불법으로 업무추진 되고 있음

∘ 관련 규정에 따라 주민총회를 통해 신안빌라 토지등소유자가 선정한 것임

미반영(관련규정적합)

# 별첨2 : 주민공람의견서 유형별 심사내용 및 결과 (반영 3건, 미반영 9건)

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6 이점순, 임민교, 유태완, 오개환, 이승훈 반영여부주 민 의 견 서 (요 약) 심 사 의 견

의견(내용)

∘ 정비구역 지정 전 인근 광역화를 추진하여야 비용절감 됨

∘ 상가 및 인접 구역을 포함하여 구역지정을 재 신청하게 된다면, 포함된 지역주민의 동의가 되지 않을 경우 구역지정신청 자체가 어렵고, 기존 이행한 절차를 재이행하여야 함에 따라 소요기간이 증대됨

미반영( 검 토 시 기

도과)

7 이승훈, 김용현, 홍준석 반영여부주 민 의 견 서 (요 약) 심 사 의 견의견

(내용)∘ 현 신안빌라 상황이 추진위원장, 자

치회장이 동일인이어서 문제점이 있다고 생각됨

∘ 추진위원회 운영규정 등 관련법령의 절차 및 방법에 따라 선임됨

미반영(관련규정 적합)

8 배이임, 조예행 반영여부주 민 의 견 서 (요 약) 심 사 의 견

의견(내용)

∘ 사업추진 시 우선 개략적인 사업계획서를 작성하여 주민에게 서면으로 통보하여야 하는데 통보가 없어 운영 규정을 위반함

∘ 정비계획수립후 확정된 계획에 따라 개략적인 사업시행계획서를 작성 하는 것임 (조합설립동의서 징구시)


9 배이임, 조예행 반영여부주 민 의 견 서 (요 약) 심 사 의 견의견

(내용)∘ 개략적인 개별부담금 발표없이 추진

위원회 측에서는 재건축 사업을 추진하고 있다.

∘ 정비계획수립후 확정된 계획에 따라 개략적인 개별부담금을 작성 하는 것임 (조합설립동의서 징구시)


10 배이임, 이점순 반영여부주 민 의 견 서 (요 약) 심 사 의 견

의견(내용)

∘ 추진위원회에서 재건축주택사업은 비합리적인 방법으로 추진하고 있음

∘ 재건축 관련법령에 따라 신안빌라 토지등소유자 2/3이상의 동의를 받아 합법적으로 진행되고 있음


11 이점순 반영여부주 민 의 견 서 (요 약) 심 사 의 견

의견(내용)

∘ 추진위원장 김두창과 자치회부회장 김영희는 추진당시 신안빌라 토지건물의 소유자가 아니어서. 소유자들이 권리행사 무시하고 조합원 재산을 침해함

∘ 재건축 관련법령의 절차 및 방법에 따라 추진위원장, 부위원장에 선임되어 합법적으로 신안빌라 재건축 사업을 추진 중임


12 유태완 반영여부주 민 의 견 서 심 사 의 견

의견(내용)

∘ 주택 공급계획 세대수와 면적을 보면 85㎡초과 연면적(39,119×0.4)±15,648㎡로 57세대 계획이면 세대당≒275㎡(83평)으로 되어 세대당 과다평형으로 계획된 것은 문제임

∘ 사업규모는 확정된 계획이 아니며, 구역지정 이후 향후 건축심의 등을 통한 사업시행계획인가시 확정됨


신안빌라 주택재건축 정비사업 정비계획수립 및 정비구역...

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