ENJ-400 Instrumentos para el Desarrollo del Mercado Hipotecario
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Instrumentos para el Desarrollo del Mercado Hipotecario Por: Omar Victoria Contreras Febrero 2013
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Instrumentos para el Desarrollo del Mercado Hipotecario
Por: Omar Victoria Contreras
Febrero 2013
La idea central de la legislación es crear o adecuar el marco para el desarrollo de mecanismos de financiación de mercado que ayuden a canalizar el ahorro hacia la vivienda y la construcción.
Fundamento constitucional:
“Artículo 59. Toda persona tiene derecho a una vivienda digna con servicios básicos esenciales. El Estado debe fijar las condiciones necesarias para hacer efectivo este derecho y promover planes de viviendas y asentamientos humanos de interés social. El acceso legal a la propiedad inmobiliaria titulada es una prioridad fundamental de las políticas públicas de promoción de vivienda.”.
Fundamento constitucional:
“Artículo 222. El Estado reconoce el aporte de las iniciativas económicas populares al desarrollo del país; fomenta las condiciones de integración del sector informa en la economía nacional; incentiva y protege el desarrollo de la micro, pequeña y mediana empresa, las cooperativas, las empresas familiares y otras formas de asociación comunitaria para el trabajo, la producción, el ahorro y el consumo, que generen condiciones que les permitan acceder a financiamiento, asistencia técnica y capacitación oportunos”.
La Evolución del Fomento al Desarrollo Hipotecario
La Ley 189-11 no es el primer intento para el desarrollo del sector construcción.
Legislación en el ámbito hipotecario de los años 60. Banco Nacional de la Vivienda. Seguro FHA (Fomento de la Hipoteca Asegurada). Cédulas Hipotecarias. Contratos de Participación Hipotecaria. Letras hipotecarias (2006).
Objeto de los instrumentos (Art. 72):
“Las entidades de intermediación financiera autorizadas a operar en el país al amparo de la Ley Monetaria y Financiera y las entidades con leyes especiales que así especifiquen, podrán emitir valores de oferta publica, así como otros instrumentos para la captación de recursos destinados al financiamiento hipotecario a la vivienda y al sector construcción en general, siempre que los mismos cumplan con lo establecido en la presente ley y en los reglamentos que en esta materia adopte la Junta Monetaria”.
Instrumentos para el desarrollo previstos:
LETRAS HIPOTECARIAS Y
BONOS HIPOTECARIOS
Letras hipotecarias:
Disposiciones Ley“(…) valores de oferta publica representativos de deuda a largo plazo, emitidos por las entidades de intermediación financiera autorizadas a tal efecto, como mecanismo para financiar nuevos préstamos hipotecarios a la vivienda y al sector hipotecario en general, los cuales constituyen a su vez la garantía global de los valores a ser colocados, y cuyas condiciones de monte , tasa de interés y plaza estén calzadas can las consignadas en dichos prestamos (…)”
Disposiciones Reglamento
“(…) valores de oferta pública representativos de deuda, emitidos por las entidades de intermediación financiera, como mecanismo de financiamiento para préstamos hipotecarios para la construcción y/o adquisición de viviendas, en su origen, es decir con el nacimiento de la hipoteca que genera la primera venta del inmueble de que se trate (…)”
Bonos hipotecarios:
Disposiciones Ley“(…) valores de oferta pública
representativos de deuda a largo plazo, emitidos por las entidades de intermediación financiera autorizadas a tal efecto, con la garantía de préstamos hipotecarios existentes registrados en el activo de las mismas, cuyas condiciones sean compatibles con las consignadas en dichos títulos, siempre que se cumpla con lo establecido en la presente ley y en el reglamento que en esta materia adopte la Junta Monetaria”.
Disposiciones Reglamento
“(…) valores de oferta pública representativos de deuda a largo plazo, emitidos por entidades de intermediación financiera autorizadas a tal efecto, con la garantía de préstamos hipotecarios existentes y registrados en el activo de las mismas, cuyas garantías podrán estar constituidas por hipotecas de segunda venta en adelante, siempre que las condiciones sean compatibles con las consignadas en los referidos títulos (…)”
Ámbito Operativo
LETRAS HIPOTECARIAS BONOS HIPOTECARIOS
Colocación directa o indirecta por parte de las sociedades autorizadas (Oferta pública)
Colocación directa o indirecta por parte de las sociedades autorizadas (Oferta pública)
Préstamos nuevos Préstamos existentes
Para financiar la vivienda Para financiar construcción en sentido general, incluyendo remodelaciones y ampliaciones
Financian los préstamos preseleccionados que se otorgarán con la colocación
Financian otros préstamos que se otorgarán
La entidad mantiene la obligación de recaudar las cuotas
La entidad mantiene la obligación de recaudar las cuotas
Amortizables anticipadamente (sujeto a reglas particulares)
Amortizables anticipadamente (sujeto a reglas particulares)
Libremente adquiribles y cedibles (sin adquisición propia con excepción de la amortización extraordinaria)
Libremente adquiribles y cedibles (sin adquisición propia
con excepción de la amortización extraordinaria)
Características del instrumento (1)
LETRAS BONOS
De oferta pública (implica registro) De oferta pública (implica registro)
Nominativas (permite anotaciones en cuenta)
Nominativos (permite anotaciones en cuenta)
Emitidas en moneda nacional en una o más series
Emitidas en moneda nacional en una o más series
Colocación directa o indirecta a través de intermediarios autorizados
Colocación directa o indirecta a través de intermediarios autorizados
De igual monto a los préstamos hipotecarios concedidos (mantiene un equilibrio)
La serie determina los préstamos ya otorgados que los respaldarán
Interés y plazo prefijado Interés y plazo replican el de los créditos que los garantizan
Distinguibles por características o registro Distinguibles por características o registro
Negociables en el mercado de valores Negociables en el mercado de valores
Rescatables mediante sorteo público Rescatables mediante sorteo público
Plazo de 5 a 30 años: el plazo deberá corresponderse con el plazo de los préstamos
Plazo de 5 a 30 años: el plazo deberá corresponder con la vigencia de la cartera
Características del instrumento (2)
LETRAS BONOS
Tasa fija o variableRevisable cada 6 meses
Tasa fija o variableRevisable periódicamente en períodos no menores de 6 meses
Garantía global para cada serie Garantía global para cada serie
Precalificación de deudores conforme reglas de evaluación de activos (calificación no menor de B)
Precalificación de deudores conforme reglas de evaluación de activos (calificación no menor de B)
Pago intereses y capital trimestral Pago intereses y capital trimestral, cuatrimestral o semestral
Pago mediante cupones desprendibles o crédito a cuenta (de acuerdo a la forma de emisión)
Pago mediante cupones desprendibles o crédito a cuenta (de acuerdo a la forma de emisión)
Colocación Letras Hipotecarias (Art. 5 REG)
EIF estructura prospecto de colocación (requiere aprobación órgano de gobierno de la entidad) / Prospecto debe ser aprobado por SIB
Autorización Superintendencia de Valores
Evaluación del cliente conforme REA /
Suscripción contrato de letra: confiere a la EIF el derecho a utilizar como respaldo de la emisión la hipoteca / Se depositan documentos en Registro de Títulos
Proceso de completar informaciones sobre la garantía
y solicitud de autorización de los reguladores
Se completan los aspectos jurídicos del Prospecto / Proceso de oferta por parte de las EIFs
Gestión de las EIFs de la colocación de las Letras en el mercado de
valores (necesitan estar formalizadas ante RT)
Colocación: Inversores aportan fondos a EIFs (directa o indirectamente) y se desembolsa directamente al constructor o vendedor
Operaciones permitidas a las EIF por la autorización a financiar vía Letras y
BonosEmitir y colocar las Letras y Bonos directa o indirectamente
Utilizar el 100% de los recursos captados: para financiar los crédito pre aprobados en el caso de las Letras y para destinarlos a nuevos
préstamos en el caso de los Bonos
Recaudar las cuotas que deben pagar los deudores y pagar oportunamente los intereses y amortizaciones a los tenedores
Amortizar ordinaria o extraordinariamente las Letras y Bonos
Comprar o vender Letras y Bonos por cuenta propia o de terceros. Las EIFs no pueden adquirir Letras de su propia emisión salvo casos
de amortización extraordinaria
Coordinar los Sorteos Públicos para la redención anticipada de Letras y Bonos
Características de los préstamos hipotecarios que respalden Letras y Bonos
El monto del crédito no puede exceder el 80% del valor del inmueble
Inmuebles deben ser tasados conforme REA
Plazo entre 5 y 30 años
Tasa de interés: en el caso de las Letras, deberá ser la misma de la oferta pública, en el caso de los bonos, prevalece la ponderada de la cartera que
respalda la emisión
Garantía específica: Hipoteca en primer rango sobre el inmueble financiado.
Se aceptan otras hipotecas siempre que no se exceda el 80% del valor del inmueble
Seguro obligatorio contra siniestro. Podrá tener otro seguro (FHA es opcional) . Es opcional seguro de vida del deudor.
Reembolso mediante cuotas mensuales y consecutivas (intereses, capital, primas…)
La cuota no puede exceder el 30% del ingreso conjunto del prestatario y un tercero (si es codeudor)
Se permitirán pagos parciales (mayores del 5% saldo insoluto) y totales
Las EIF podrán pactar libremente comisión de administración
Reglas prudenciales particulares sobre los préstamos que respaldan las Letras HipotecariasLos préstamos que respalden las Letras Hipotecarias serán considerados préstamos hipotecarios para la vivienda; los de los Bonos créditos comerciales
Ponderación de riesgos al 20% (Préstamos de las Letras)
Intransferibles
Inembargables
En ambos casos no sujetos al encaje legal
En caso de disolución y liquidación de una EIF letras (pasivo) y préstamos (activo) forman la contrapartida de la cartera a
transferir
Colocación Bonos Hipotecarios (Art. 6 REG)
EIF estructura prospecto de colocación (requiere aprobación órgano de gobierno de la entidad) / Prospecto debe ser aprobado por SIB
EIF solicita autorización SIV
EIF coloca directa o mediante un intermediario bursátil la emisión al mercado de oferta pública
Colocación: La EIF directamente o vía el intermediario recibe la inversión (debe invertir el 100% en nuevos préstamos a la vivienda o la construcción
Se completan los aspectos jurídicos del Prospecto / Proceso de oferta por parte de las EIFs
Del pago de intereses (Art. 17):
“El pago de los intereses y la amortización a los tenedores de las Letras Hipotecarias y Bonos Hipotecarios, comprendidos en el cupón, es responsabilidad de la entidad de intermediación financiera emisora, en base al programa de amortización previamente establecido. Sin perjuicio de lo anterior, la entidad de intermediación financiera emisora de las Letras Hipotecarias o los Bonos Hipotecarios, tendrá la obligación de efectuar el pago en el término y en los plazos convenidos, aún cuando el deudor hipotecario pague o no en el tiempo acordado su préstamo hipotecario”.
Del cobro de capital e intereses (Arts. 22 y 23):
“El cobro de las cuotas a los deudores, contentivas de capital e intereses, es responsabilidad de la entidad de intermediación financiera”.
“El monto del cobro mensual de las cuotas a que se refiere el artículo que antecede, se registrará contablemente en una cuenta específica creada para estos fines, de acuerdo a lo consignado en los artículos 18 y 32 de este Reglamento, con el propósito de permitir su debido seguimiento”.
Comisión por administración: (Art. 26-28):
Las EIF podrán cobrar una comisión por administración en el caso de las Letras y los Bonos. Esta comisión será asumida por los deudores de los préstamos.
La comisión es considerada “un importante componente” y debe por tanto sustentarse en un esquema transparente y competitivo.
Para la transparencia se obliga a utilizar un formulario que describe los componentes de las comisiones, el cual deberá ser publicado en la página Web.
Los montos de las cuotas podrán ser objeto de reclamación por parte del deudor.
La comisión podrá ser fija o revisable anualmente.
Contabilidad (Art. 32) (1):
Las EIF deberán contabilizar activos, pasivos, cobros y pagos conforme al tratamiento para “valores de oferta pública y sus contrapartidas” que establezca SIB.
Las carteras de préstamos deberán aparecen desagregadas en las cuentas del renglón “carteras de préstamos vigente del activo”.
Se establecerán sub cuentas para segregar créditos a la vivienda y a la construcción.
Contabilidad (Art. 32) (2):
El pasivo deberá registrarse de manera separada en una nueva cuenta denominada “valores de oferta emitidos”, para que puedan distinguirse de los demás instrumentos de captación.
Los recursos recibidos (cuotas, intereses, amortizaciones) deberán estar desagregados en subcuentas identificables.
Deberá crearse una cuenta especializada, para que en caso de que se produzcan pagos anticipados los mismos queden registrados.
Información (Art. 34):
La autorización para la emisión obliga a las EIF a someterse a los
siguientes lineamientos sobre transparencia:
Entrega de folletos y hojas informativas o virtuales en las páginas Web que expliquen las características de las Letras y Bonos.
Promoción de los mecanismos de Letras y Bonos.
Requerimientos frente adeudores (Art. 35):
Las EIF mantienen obligaciones particulares frente a los deudores de los préstamos que respaldan las emisiones:
Mantener a su disposición folletos y hojas informativas o virtuales en las páginas Web que expliquen las características de las Letras y Bonos.
Promoción de los mecanismos de Letras y Bonos.
Aclaración, en caso de colocaciones a tasa variable, que ésta puede variar de tiempo en tiempo.
Informar anticipadamente sobre los gastos globales aproximados (ver literal d).
Amortización (Arts. 36-40):
Amortización ordinaria o extraordinaria.
Causas de la amortización extraordinaria:Pago total o parcial del deudor.Préstamo castigado o adjudicado.Préstamo en mora (más de 3 cuotas) y garantía inferior al 80%
de la deuda.Decisión de la SIB por detectar irregularidades inadmisibles en
el manejo de los valores.
Mecanismo: sorteo (excepción amortización por decisión SIB).Requiere instructivo.Requiere fondo acumulado.
OTROS INSTRUMENTOS: CÉDULAS HIPOTECARIAS, CONTRATOS DE PARTICIPACIÓN, MUTUOS ENDOSABLES Y NO ENDOSABLES
Cédulas hipotecarias:
“Son valores a largo plazo, emitidos por las entidades de intermediación financiera autorizadas a tal efecto, con la finalidad de captar recursos directamente del publico para financiar préstamos hipotecarios a la vivienda y al sector hipotecario en general, los cuales a su vez constituyen su garantía, siempre que se cumpla con lo establecido en la presente ley y en el reglamento que en esta materia adopte la Junta Monetaria”.
Contratos de participación:
Disposiciones Ley“(…) instrumentos de deuda emitidos por las entidades de intermediación financiera autorizadas a tal efecto, con la garantía de prestamos hipotecarios registrados en el activo de las mismas, cuyos derechos son cedidos a un inversionista mediante contrato, siempre que se cumpla con lo establecido en la presente ley y en el reglamento que en esta materia adopte la Junta Monetaria”.
Disposiciones Reglamento
“(…) acuerdos legales o instrumentos de deuda suscritos o emitidos por las entidades de intermediación financiera autorizadas a tal efecto, con la garantía de préstamos hipotecarios registrados en el activo de las mismas, cuyos derechos y garantías son cedidos a los inversionistas mediante contrato, con lo cual constituyen la garantía primaria del instrumento de deuda emitido (…)”
Mutuos hipotecarios endosables y no endosables:
Disposiciones Ley“(…) prestamos hipotecarios concedidos con recursos captados directamente del publico por las entidadess de intermediación financiera autorizadas a tal efecto, que tienen como garantía la primera hipoteca sobre bienes inmuebles presentados por eI deudor, y consignan Ia estipulación previa de que pueden o no ser cedidos a terceros, siempre que se cumpla con lo establecido en la presente ley y en el reglamento que en esta materia adopte la Junta Monetaria”.
Artículo alterado a los fines de la presentación.
Disposiciones Reglamento
“(…) préstamos hipotecarios concedidos con recursos captados directamente del público por las entidades de intermediación financiera autorizadas a tal efecto, mediante título de crédito constituido por la escritura pública en la que consta para esos fines, que tienen como garantía el primer rango de la hipoteca sobre bienes inmuebles presentados por el deudor, y consignan la estipulación expresa de que pueden o no ser cedidos a terceros (…)”
Artículo alterado a los fines de la presentación.
Colocación Instrumentos de Intermediación Directa:
EIF estructura prospecto de captación (requiere aprobación
Órgano de administración)
Ofrecimiento a los clientes definanciarse bajo estos tipos de créditos
Características Generales Comunes:Colocación directa por parte de las EIFs
Finalidad: financiar préstamos hipotecarios
Nominativos (físicos o desmaterializados)
Emitidos en serie
Características básicas deben estar aprobadas previamente por el órgano de gobierno competente
Plazos: de 1 a 15 años
Tasa fija o variables (variable con spread fijo mínimo)
Pago mediante cupones desprendibles o crédito a cuenta (de acuerdo a la forma de emisión)
Las mismas series llevan las mismas condiciones (plazo, interés, amortizaciones)
Garantizados por los créditos hipotecarios en general de plazo mayores de diez (10) años y por la garantía global del patrimonio de la entidad
Captaciones sujetas al encaje legal
Características particulares de las Cédulas
El capital y los intereses de la Cédula estarán especialmente garantizados por las hipotecas que estén inscritas a favor de las EIF y no estén afectadas a cualquier otro valor o instrumento hipotecario
El préstamo garantizado con el gravamen hipotecario puede transmitirse total o parcialmente a varias personas sin necesidad de operar los traspasos en el registro de propiedad
Características particulares de los Contratos de Participación
Pueden recaer sobre un solo crédito o un conjunto de créditos y sobre estos pueden participarse en su totalidad o parcialmente
El plazo para la participación no podrá superar el vencimiento del préstamos
La tasa pactada tampoco puede ser superior a la del préstamo / la diferencia puede ser abonada como comisión por administración
Transmisibles mediante declaración escrita y existe el deber de notificar el domicilio del nuevo tenedor a la entidad
La participación se puede concertar libremente en cualquier momento a lo largo de la vida del préstamo
En caso de amortización anticipada se debe reembolsar la participación ¿qué pasa con un conjunto de créditos participados?
Características particulares de los Mutuos Endosables /No Endosables
Deben constituirse mediante acto auténtico con las formalidades de ley / Notario debe entregar copia certificada al acreedor
La escritura solo debe tener las disposiciones propias del mutuo y constituirá un contrato de adhesión
Los endosables pueden ser libremente cedidos
Deben destacar: individualización de las partes; obligación del pago de los dividendos que se establezcan; monto, plazo y tasa; requisitos para el prepago; prohibición de gravar o enajenar el inmueble; etc.
Limitación general (Art. 56):
“Los valores de oferta y los instrumentos hipotecarios de que trata este Reglamento, no podrán emitirse con respaldo de bienes inmuebles de propiedad de la entidad emisora y de sus partes vinculadas”.
Inembargabilidad (Art. 56 LDH):
“Artículo 75. Los préstamos hipotecarios que tuvieren una entidad de intermediación financiera como respaldo de la emisión de valores debidamente autorizados, así como los flujos originados por los pagos de dichos préstamos considerados individualmente o de conjunto, no serán objeto de embargo trabado en manos de los deudores por acreedores de la entidad de intermediación financiera originadora de la cartera de préstamos y emisora de los valores respaldados por la misma. Esta disposición se establece en consonancia con lo dispuesto en el Artículo 83 de la presente ley”.
OTROS INSTRUMENTOS:
Cuotas de Fondos de Inversión:
“Son los aportes que conforman un patrimonio o fondo, sea este cerrado de inversión o mutuos o abiertos, al amparo de la Ley sobre Mercado de Valores y en virtud de lo establecido en el Párrafo I del Artículo 25 de la presente ley, relativo a la facultad de las administradoras de fondos de inversión a fungir como fiduciario en una operación de fideicomiso”.
Valores de Fideicomisos:
“Son aquellos valores de largo plazo que están respaldados por fideicomisos de oferta publica o garantizados por fideicomisos en garantía, al amparo de Ia Ley sobre Mercado de Valores y las disposiciones que se establecen en el Capítulo del Fideicomiso de la presente ley”.
Valores Hipotecarios Titularizados:
“Son valores de oferta publica originados mediante procesos de titularización de carteras de prestamos hipotecarios, al amparo de la Ley sobre Mercado de Valores y las disposiciones que se establecen en la presente ley”.
Gracias!
