En partenariat avec : Région Rhône Alpes · construction ne respecte par le SMD, le versement...

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Co-traitants :

Région Rhône Alpes

Septembre 2013

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Région Rhône Alpes

Etude foncière et immobilière du marché de la région d’Annemasse

Atelier 2 : Leviers fonciers pour favoriser le logement abordable

En partenariat avec :

Atelier 2 - Introduction

2FONCEO / SAFER RA / ADEQUATION / ADEF - Région Rhône Alpes / Annemasse Les Voirons Agglomération – Septembre 2013

� Rappel des constats

� Parcours des outils et des nouveaux modes de faire

� Échanges sur la pratique du / des territoires dans la mobilisation des outils

� Retour d’expériences sur l’apport de ces outils pou r l’action foncière dans une perspective de développement de logements … logement s abordable

� Points singuliers / besoins selon vous à faire resso rtir

Atelier 2 – Rappel des constats « partagés »

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� Un renchérissement des prix de l’immobilier / du fo ncier qui s’est encore accentué et ne permet plus le développement d’une offre en logemen t abordable

� Des ménages qui n’arrivent plus à se loger sur l’agg lomération

� Des migrations / ménages qui s’éloignent de plus en plus des centralités

� Un étalement urbain qui se poursuit … en lien avec l ’habitat

� Un développement des déplacements

� Un ralentissement de la construction y compris à Gen ève qui se confirme … malgré les efforts des collectivités

� Une difficulté à maintenir la production en locatif s ocial … y compris (surtout) à Genève…

� Un lien fort entre « développement démographique - mi gration – emplois – actifs frontaliers »

FONCEO / SAFER RA / ADEQUATION / ADEF - Région Rhône Alpes / Annemasse Les Voirons Agglomération – Septembre 2013

Atelier 2 – Rappel de nos constats en lien avec le foncier


� Des projets importants à venir nécessitant des moyen s d’actions importants pour le remembrement de nombreux fonciers urbains

� Une diminution des projets en « aménagement organisé » des acteurs privés

� Disparition progressive des opérations mixtes ou gr oupée (terrain pas assez grand)

� Opérations de plus en plus à l’échelle de la parcell e (pas de remembrement)

� Prix élevé = parcelle de plus en plus petite

� Une difficulté à équilibrer les grands projets de ren ouvellement urbain … en raison d’un foncier cher dans l’existant

� Des partenariats publics / privés à renforcer

⇒ Document d’urbanisme qui favorise le diffus et la n ouvelle urbanisation à la parcelle alors que historiquement le territoire favorisait le déve loppement d’opération plus globale et mixte

⇒ Un outil EPF qui risque de se retrouver un peu seul et insuffisant en capacités face àl’ampleur des besoins en matière de maîtrise fonciè re ? … la volonté de la collectivité à« organiser les projets » et de bénéficier de « retours sur investissement » à travers les fonciers maîtrisés

Atelier 2 – Plusieurs leviers à travailler


Levier � De quel foncier parle-t-on ?

Levier � La capacité de constructibilité du projet

Levier � Combinaison des « outils » et détermination du rôle de chacun dans le temps

Levier � La négociation du prix à l’entrée

Levier � Un Cadre de Stratégie foncière de la collectivité ?

Levier � Contenir la hausse des prix de sortie et donc l’augmentation des charges foncières

Levier � Intégrer la question des « participations » dans la réflexion de projet

Atelier 2 - exemple du Plan foncier de l’agglomération d’Annemasse

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Source : Etude sur les potentiels d’urbanisation et mise en œuvre du SCOT de la région d’Annemasse - Note de synthèse Janvier 2010

Des potentialités encore importantes Un potentiel qui s’appuie principalement sur le diffus et l’ouverture nouvelle à l’urbanisation

* Près de 90% de ce gisement foncier est situé dans d es zones U ou AU (NA) « non bloquées », ouvertes àl’urbanisation.

-> majorité du gisement foncier est encore constitu é de foncier nu : 272 ha (soit 81% du gisement total) et seulement 62 ha en renouvellement urbain

* Encore 72.2 ha en extension urbaine soit 21% du gisement foncier total.

* Plus de 43 ha des gisements ouverts à l’urbanisati on sont situés dans des secteurs éloignés des centr alités, des dessertes en transports en commun, alors que 12,5 h a proches des centralités et des TC sont fermés àl’urbanisation (zones AU bloquées)

FONCEO / SAFER RA / ADEQUATION / ADEF - Région Rhône Alpes / Annemasse Les Voirons Agglomération – Septembre 2013

Atelier 2 – La mobilisation des outils PLU


Possibilité aujourd’hui de combiner plusieurs famill es d’outils

Les outils règlementaires

Le zonage et les règles – définit les possibilités de constructibilité en zone U et AU

Les servitudes d’urbanismeClassique ER – pour création de voiries et équipements – art L 123-1-5 8è du CU

De mixités socialesSMS – secteur de mixité ou de diversité sociale – art L 123-1-5 16è du CUERL- en vue d’un programme de logements – art L 123-2 b du CUServitude pour préparer un PAPAG – art L 123-2a du CU

Attention … ils ouvrent un droit de délaissement au propriétaire.

Ouvrant droit à nouvelles possibilités de constructibilité en cas de mixité – majoration de SHON/SDP

Dépassement pour mixité avec réalisation de logements sociaux – art L 127-1 du CUmajoration, fixée pour chaque secteur, ne peut excéder 50 %, la majoration étant identique pour l’ensemble des règles volumétriques-> Il n’est plus imposé que les programmes de logements pouvant bénéficier de la majoration comportent 50 % de logements sociaux

Dépassement pour performance énergétique – art L 128-1 du CU



Les outils d’anticipations foncières

DPU/DPUR - Droit de préemption urbain / renforcé : Articles L211-1 à L211-7 dont L211-4ZAD – Zone d’aménagement différé – 6 ans - Articles L212-1 à L212-5

Droit de préemption des communes sur les fonds artisanaux, le fond de commerce, les baux commerciaux et les terrains faisant l’objet de projets d’aménagement commercial : Articles L214-1 à L214-3.Droit de préemption sur les Espaces naturels sensibles : Articles L142-3

Les outils de réflexion et d’anticipation de « proje t »

Périmètres d’Attente de Projet d’Aménagement Global (PAPAG) – 5 ans - L. 123-2 du CU

Orientations d’Aménagement et de Programmation (OAP ) - fixe les objectifs …. En matière d’aménagement (structure viaire, espaces publics…), de programmation (droits à construire, type de logements) … d’équipements.

Dans le cas à venir de PLUI : OAP peuvent tenir lieu de PLH et de Plan de Déplacement Urbain (PDU).

Les possibilités de phasageArt L 126-1-1 et L 123-1-6 du CU – « échéancier prévisionnel de l’ouverture d’urbanisation des zones AU et équipements au sein du « rapport de présentation » - suite à la Loi ENL (2006)

Depuis la loi Grenelle 2, l’échéancier peut également être intégré dans les orientations d’aménagement et de programmation du PLU.



Les outils d’accompagnement au développement aux tr ansports … et autresDensité minimale aux abords des transports en commun – art L 123-165-13 bis du CUAutoriser l’urbanisation dans les espaces situés aux entrées de ville et lever l’interdiction de construire prévue par l’article L. 111-1-4

Les outils « fiscaux »

Possibilités de majoration de la valeur locative (T FPNB) – ENL art 24 / CGI art 1396 … pour lutter contre la rétention foncièreLe législateur a donné la possibilité aux communes de lutter contre la rétention foncière par une majoration de la taxe foncière sur les propriétés non bâties. La Loi de Finance rectificative pour 2012 a modifié la portée de l’article 1393 du Code Général des Impôts. Cet article prévoit en effet une majoration de la valeur cadastrale des terrains constructibles, jusqu’à 3 €/m² , par délibération du Conseil Municipal. Cette majoration initialement limitée aux zones U est désormais étendue aux Zones à urbaniser, à condition que les réseaux et voiries soient suffisants.

Le versement pour sous-densité (art L. 331-35 à 46 du CU)Ce versement ne peut être dû que si la collectivité compétente en matière de PLU a préalablement instauré un seuil minimal de densité (SMD). Il peut être déterminé par secteur de territoire en zones U et AU. Dès lors qu’une construction ne respecte par le SMD, le versement pour sous-densité est dû par le dépositaire du permis de construire

Taxe sur les terrains rendus constructibles – Loi ENL art 26 / CGI art 1529 et 1379 II

Les obligations de limitation de la consommation fo ncière / diagnostic ?Grenelle 1 et 2 – nécessité de constituer les éléments de consommation / objectifLa réalisation d’un diagnostic foncier ? … Loi ALUR

Atelier 2 – En quoi ces outils sont « importants » par rapport à l’action foncière ?


Apporter un cadre – le PLU = 1 er outil de stratégie foncière

Permettre de « maîtriser du foncier » et/ou de le « nég ocier » à sa bonne valeur

Se sont tous les outils de mixité, de servitude, …

Permettre aux acteurs de pouvoir s’inscrire dans un e temporalité de projet

Se sont tous les outils de périmètre de réflexion, de projet … y compris à travers le rapport de présentation, de PADD (échéancier)

Permettre de préparer / construire des projets

Se sont tous les outils d’anticipation (DPU/DPUR, ZAD, …)

Permettre de financer les équipements / des « politi ques foncières »Récupération de moyens financiers en lien avec l’ouverture à l’urbanisation … taxes

Questions : Avez-vous connaissance de ces outils ? De ces possibilités Utilisez-vous ces outils / A votre connaissance les communes les utilisent-ils ? Si non, pourquoi ?

Cadre

Coûts du foncier « croissants »face à :-> une volonté de développement d’opérations « abordables » dont les prix de sortie sont inférieurs de 20 à25% du prix du marché-> une volonté de développement de « programme mixte » intégrant 20 à25% de locatif social et pour lesquels la péréquation entre « accession libre » et « locatif social » n’est plus possible

Difficultés :

Maintenir les équilibres entre l’entrée (les coûts) et la sortie (prix potentiel de sortie)

Faire en sorte que les « prix de sortie » induit par le « prix d’acquisition du foncier »correspondent aux « programmes / cibles » visés

Financier les coûts fonciers

Atelier 2 – En quoi ces outils sont « importants » en amont de la chaîne ?


En synthèse – Comment sortir du processus du « + » à « + »segmentation du processus public en lien avec la création de nouveaux outils et la tendance à la segmentation des actions

Prix Acquisition

Portage foncier

Coût construction

Aménagement

Niveau de vente des « charges foncières »

Consultation+

Participations

Taxe = Non admissible au final Déficit

Si pas de sortie prolongement du portage = coût supérieur

Risques Si pas de sortie = portage foncier sur la phase d’aménagement

Si pas de sortie = durée de commercialisation qui se rallonge

Si pas de sortie = compensation par la collectivité du déficit

En synthèse – Comment aller vers un processus du « - » à « - »Réinscrire les actions et outils dans une vision globale du projet

Prix de sortie Au regard de l’objectif

Cadre de Faisabilité

Charges foncières admissibles

= Participations

Taxe-

Coût construction

Aménagement

Prix Acquisition

Valeur réelle du foncier

… Dès lors détermination de l’organisation des outils et des actions

Mise en place des outils d’action foncière et de cadre de projet au sein du PLU

* Outil de maîtrise foncièreDPU/DPUR

* Outil de cadre de projetPérimètre de projet / sursit à statuer

* Outil de cadre de valeursServitude, mixité, emplacement réservé

Si en amont, … vision globale des coûts du projet…

Selon ces éléments … détermination du cadre / temporalité des actions de la collectivité

Bonne articulation entre les « temporalités » de portage foncier en lien avec celles de l’aménagement, …du montage et de la commercialisation des opérations immobilières

+

- =

Mise en place des outils « fiscaux »

* Outil de « taxe sur plus value »* Outil de « ré-hausse de la valeur cadastrale » des fonciers non bâti constructibles

Tous ces outils …induiront une valeur d’entrée du foncier… Et donc une stratégie du propriétaire… Et donc une stratégie des acteurs

-> Mobilisation d’un opérateur foncier-> Acquisition propre-> Mobilisation d’un aménageur-> Consultation des acteurs

Atelier 2 – En quoi ces outils sont « importants » par rapport à l’action foncière …l’application du double processus ?


Attentes des propriétaires

fonciers

+ Coûts d'aménagement

+ Adaptation aux objectifs

PLH

Variables d'ajustement

Du foncier vers le projet, le processus ++

Du projet vers le foncier, le processus - -

Prix de vente adaptés

Recettes foncières afférentes

Adaptation aux objectifs

PLH

Déduction coûts

d'aménagement

350 €/ m² foncier/ 684 €/ m²shon

Dépenses globales = 6,3 millions/ 957 €/ m² shon

40% de l’offre administrée à 200 €/ m² shon > Reste 5,8 millions de dépenses àcouvrir

Valorisation de la charge foncière logement libre à 1460 €/ m² shon = prix de sortie 5900 €/ m² habitableOu valorisation de la charge foncière au prix du marché actuel et financement d’un déficit d’opération = 3,1 millions

= Majoration de la shon> Minoration de la CF logement libre de 1460 à 1100 €/ m² shon> Ou minoration du déficit à 1,2 millions

Logement libre 3900 €/ m², logement abordable 3300 €/ m²

Locatif social 200 €/ m² shon, abordable 400 €/ m² shon, libre 670 €/ m² shon

30% locatif social, 10% abordable, 60% libre > Recettes globales = 3,3 millions

1,8 millions d’aménagement à déduire des recettes soit un solde de 1,5 millions pour l’achat du foncier soit 117 €/ m² foncier – 230 €/ m² shon

= Majoration de la shon de 20%> Valorisation selon CF logement libre pour revaloriser le foncier/ financer les équipements = + 884 K€> Ou valorisation sur CF logement abordable = + 528 K€> Ou pas de revalorisation des recettes et répercussion de la baisse de la CF/ m² sur les prix de sortie > 3400 €/ m²

Question : Quelle pratique au sein du/des territoires ?

Atelier 2 – Quelle articulation des temps de l’action foncière/ de la traduction opérationnelle/ de l’aménagement/construction


Foncier Aménagement Construction

Acquisition en amont

Engagement des coûts avant récupération des recettes

Selon conditions de marchés et destination

Revente des charges foncières

Plusieurs temps de financement pour la collectivité – pas de financement global mais segmenté

Quid si la commercialisation nécessite plus de temps ?

= décalage des recettes / pas de retour sur investissement

= refinancement du portage foncier sur la phase aménagement (en plus des coûts d’aménagement) ???

Récupération des coûts engagés en amont

Modèle habituel

Si difficulté d’écoulement, ralentissement des activités de constructions neuves = Capacitéd’absorption des marchés à la baisse

Nouveaux projets décalés dans le temps, revus en conséquence (opération tranchée / réalisation en plusieurs phases) = Durée de portage plus longue

Quid du portage par les collectivitésQuid du portage par les acteurs

Capacité de financement limitée des collectivités, des acteurs … surtout si portage plus long que prévu … + surcoût d’opération = risque de surcoûts / déficit voire d’abandon des pr ojets

Atelier 2 – Comment mieux répondre aux objectifs dans l’articulation des temps opérationnel ?


De nouveau(x) modèle(s)

La question des étapes, de l’articulation entre les outils – les évolutions nécessaires ?

Portage foncier ?Acquisition ? Financement ?

Portage sur 15 ans

Titulaire de la propriété foncière

Propriété foncière / Et donc bénéficiaire du droit du bail lié à la propriété foncière : Opérateur en charge du portage foncier ? Ou collectivité avant remboursement ? …

… ou restitution du foncier à la collectivitéavec les droits qui y sont liés au bout du remboursement ?

< 15 à 20 ans >

Maîtrise foncière

Bail (à construction) = Perception des loyers sur 25 à 35 ans minimum

< 2 à 4 ans > < 1 an >

Constitution de la maîtrise et du portage

Aménagement

< 10 ans >

= Remboursement fractionné du foncier + aménagement

Transfert de propriété publiques déjà maîtrisée ?

Question : Quelle pratique au sein du/des territoires ?

Cadre: la mise en place de la « taxe sur les plus values »… Couplée à la « réévaluation de la valeur cadastrale des fonciers non bâtis constructibles » …

Le foncier n’a pas qu’une vie… mais plusieurs vies

=> La question de la ré-orientation de la maîtrise foncière publique … avec l’utilisation des outils de type « Baux emphytéotiques »

Stratégie foncière de la collectivité ?

Acheter pour revendre

Rester propriétaire

Susciter la vente, le partenariat

Atelier 2 – Ce modèle induit que la collectivité / opérateur reste propriétaire du foncier


Atelier 2 : Rester propriétaire ?

Bail emphytéotique/ bail à construction .

◦ Droit réel d’une durée de 18 à 99 ans, la durée effective dépendant du temps nécessaire à l’amortissement du bien (ie : couverture du prix de revient par le solde des dépenses et recettes) ;

◦ La mise à disposition du terrain est assortie d’un loyer ;◦ En fin de bail, la collectivité qui l’a consentie devient propriétaire des constructions édifiées sur le terrain.

◦ La question de la durée est au cœur du montage : la collectivité aura intérêt à ce que la durée n’excède pas 40 ans pour éviter de récupérer un immobilier nécessitant de lourds travaux de réhabilitation tandis que l’amortissement du bien doublé d’un objectif de constitution de fonds propres conduira à allonger la durée au-delà de 30 ans côtépreneur.

◦ Dans le cas d’un adossement à un financement PLAI/ PLUS, pas nécessairement les marges de manœuvre pour dégager un loyer ce qui suppose que la collectivité ne soit pas en situation de remboursement d’emprunt…

Les questions que soulève ce montage

◦ Quel devenir pour le bien immobilier, la collectivité n’ayant pas nécessairement vocation à gérer un patrimoine immobilier ?

◦ Quelle taille d’opération face à la nécessité de reloger les habitants ? ◦ Quels objectifs de la collectivité ? Organiser la mutabilité d’un bien dans un secteur où les orientations restent à

définir ? Augmenter sa capacité de recours à l’emprunt via la constitution de revenus ?


Atelier 2

Leviers fonciers pour favoriser le logement abordable ?Mobiliser les bons outils fonciers (du document d’urbanisme … au PLH … en lien avec le SCOT) dans une vision de projet … intégrant les notions de « valeurs foncières » et de « temporalité opérationnelle »

-> Quid de disposer des moyens importants d’anticipatio n et de maîtrise à moyen / long terme sur les espaces fonciers stratégiques ? … en lien avec les grands projets de structuration du territoire (tram/train, étoile ferroviaire, gare, …)

-> Quid des modalités de portage foncier … pour une bonne articulation des « efforts » des collectivités et de leur partenaire (EPF, SEM, ….) entre « temps du portage foncier », « temps de l’aménagement » et « temps de la construction » (commercialisation)

-> Quid de la stratégie foncière à terme : au regard de la pression foncière et des enjeux du territoire, faut-il rester sur la base d’une stratégie classique de « achat/vente » ou aller vers une stratégie mixte intégrant la stratégie « achat / conservation de la maîtrise foncière dans le temps »Importance de la conservation et de la maîtrise de la valeur dans le temps => constitution de montage en « bail emphytéotique » au profit de la collectivité ?

-> Quid de l’intégration de ces éléments d’approches – plan foncier - référentiel des valeurs –double approche ‘++’ et ‘- - ’ dans les « stratégies fonc ières » à venir des PLU et SCOT ?


Atelier 2 : Questions / échanges

Au sein du / de vos territoires, quelle …

… mobilisation des outils au sein des PLU ?

… pratique en matière d’action foncière ? … mettant en œuvre les possibilités vues ensemble

... Anticipation foncière … Avez-vous des exemples à partager ?

… mise en œuvre de nouveaux modèles de montage … d’articulation du foncier avec les temps « opérationnels » … dans un principe de « conservation de la maîtrise du foncier dans le temps »

Points importants selon vous ?


Atelier 2

Merci pour votre attention


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