Elab. 15 Relazione Programmatica

Elaborato 15

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Pozzogood

Approvato

COMUNE DI CASIERPiazza L. Da Vinci, 16 - Dosson di Casier (TV)

GRUPPO DI LAVORO

Progettazione urbanisticaRaffaele GEROMETTA, urbanista

Francesco POZZOBON, urbanista

Valutazione idraulicaLino POLLASTRI, ingegnere

Valutazione ambientaleElettra LOWENTHAL, ingegnere

Lucia FOLTRAN, dott.ssa scienze ambientali

VenetoProgetti SCVia Treviso, 18 - San Vendemiano (TV)

Tel. +39 (0438) 412433 - Fax. +39 (0438) 429000e-mail: [email protected]

ADOZIONED.C.C. n. 02 del 15.01.2014

APPROVAZIONED.C.C. n. 12 del 31.03.2014

Il Sindacodott.ssa Daniela MARZULLO

Il Segretariodott. Pier Paolo CARTISANO

Settore Uso e Assetto Territorioarchitetto Paola BANDOLI

Pozzogood

Gerometta

RELAZIONE PROGRAMMATICA - 1 -

- 2 - Piano degli Interventi (PI) VARIANTE n.4 – Comune di Casier

1. INTRODUZIONE .................................................................................................................................................... 3

1.1 Il Piano degli Interventi nella legge urbanistica regionale 11/04 ........................................................................... 3

2. COMUNE “REGISTA”VS PRIVATO “ATTORE” ................................................................................................ 5

2.1 Gli accordi procedimentali ........................................................................................................................................... 7

2.2 L’urbanistica con gli accordi ....................................................................................................................................... 7

2.3 Gli accordi della legge regionale n. 11 del 2004 ....................................................................................................... 8

2.4 I riferimenti del Piano di Assetto del Territorio......................................................................................................... 8

2.5 La procedura di attuazione ed i compiti del Piano degli Interventi ....................................................................... 10

2.6 La perequazione............................................................................................................................................................. 12

2.7 Il rapporto tra il dimensionamento del Piano e rendita fondiaria .......................................................................... 13

2.8 Direttive per la perequazione urbanistica .................................................................................................................. 15

2.9 Il percorso degli Accordi e del Piano degli Interventi – Varianti al PI nn. 1 e 2 ................................................... 16

2.10 Le modifiche agli APP nella Variante n. 3 al Piano degli Interventi....................................................................... 18

2.11 Le modifiche agli APP. nella Variante n. 4 al Piano degli Interventi ..................................................................... 21

3. IL DOCUMENTO DEL SINDACO ......................................................................................................................... 23

3.1 Le dieci priorità degli accordi pubblico-privato........................................................................................................ 23

3.2 La dimensione sociale e della città pubblica ............................................................................................................ 24

3.3 La dimensione ambientale e residenziale.................................................................................................................. 25

3.4 La dimensione produttiva e di sviluppo..................................................................................................................... 26

3.5 La coerenza con i Progetti strategici del PAT ........................................................................................................... 26

3.6 Sintesi del dimensionamento di Piano....................................................................................................................... 29

3.7 Sintesi programma OO.PP. 2010/2012 ....................................................................................................................... 31

4. GLI ELABORATI DELLA VARIANTE N.3 AL PIANO DEGLI INTERVENTI (VAR. GENERALE)................... 32

4.1 Gli elaborati cartografici della nuova zonizzazione ................................................................................................. 33

4.2 Gli ambiti oggetto di Variante ...................................................................................................................................... 34

4.3 La superficie agricola utilizzata (SAU) trasformabile .............................................................................................. 37

4.4 Le schede normative degli APP .................................................................................................................................. 39

5. GLI ELABORATI DELLA VARIANTE N.4 AL PIANO DEGLI INTERVENTI ..................................................... 46

5.1 Gli ambiti oggetto di Variante ...................................................................................................................................... 46

5.2 Quadro normativo in materia di commercio ............................................................................................................. 50

5.3 La componente “commerciale” della nuova Variante n. 4...................................................................................... 51


1. INTRODUZIONE

1.1 Il Piano degli Interventi nella legge urbanistica regionale 11/04

La Legge Urbanistica Regionale n. 11/04 articola il Piano Regolatore Comunale (P.R.C.) in Piano di Assetto del

Territorio (PAT) e Piano degli Interventi (PI) dove il PAT contiene le disposizioni strutturali della pianificazione co-

munale mentre il PI è lo strumento che definisce le disposizioni operative e si attua in coerenza con il PAT.

In particolare il Piano degli Interventi “individua e disciplina gli interventi di tutela e valorizzazione, di organizzazio-

ne e di trasformazione del territorio programmando in modo contestuale la realizzazione di tali interventi, il loro

completamento, i servizi connessi e le infrastrutture per la mobilità” (art. 12 L.R. 11/04).

Nello schema che segue vengono rappresentati i principali contenuti dei due strumenti che compongono il PRC.

Il Consiglio Comunale del Comune di Casier ha adottato il PAT con Delibera n. 10 del 09/02/2009; il PAT è stato

successivamente approvato in Conferenza di Servizi del 16/03/2010.

La Delibera di ratifica della Giunta Provinciale n. 142 del 24.05.2010 è stata pubblica il 30.07.2010 nel Bollettino

Ufficiale della Regione Veneto n. 62 e conseguentemente il PAT è divenuto efficace 15 giorni dopo.


La volontà della Amministrazione è stata quella di procedere alla stesura del Primo Piano degli Interventi in ot-

temperanza alla legge urbanistica regionale e per dare risposte concrete ai cittadini e agli operatori economici in

campo urbanistico-edilizio.

La prima Variante al PI è stata approvata con DCC n. 47 del 19.10.2011. Con essa sono entrati a far parte del

Piano gli Accordi Pubblico Privato sottoscritti tra Comune e Parte Privata.

La seconda Variante al PI è stata approvata con DCC n. 33 del 11.07.2012. Rispetto alla precedente, la finalità

era esclusivamente quella di recepire all‟interno della zonizzazione e vincolistica di Piano, il piano di settore rela-

tivo alle localizzazione dei siti di telefonia mobile e una fascia di rispetto generata dall‟aeroporto Marco Polo di

Venezia, che pone limitazioni sul alcuni tipi di strutture edilizie, di notevoli dimensioni.

La terza Variante al PI, approvata con DCC n. 12 del 27.03.2013, ha ripreso il tema degli Accordi Pubblico Priva-

to. Quelli avviati in sede di PAT, hanno infatti avuto una differente “maturazione”: per alcuni si è raggiunta la fase

definitiva, per altri la condizione economica ha portato il Privato a ritirarsi, altri ancora sono stati inseriti ex novo

nel disegno complessivo per la costruzione della “città pubblica”.

Le fasi amministrative per la redazione del PI sono rappresentare nello schema che segue:


2. COMUNE “REGISTA”VS PRIVATO “ATTORE”

Le Amministrazioni locali e in particolare quelle comunali si trovano di fronte alla impellente necessità di assumere

decisioni complesse per fronteggiare le contingenze economiche e finanziarie che le assillano. Il legame diabolico tra

oneri e attività edilizia ha portato, storicamente, tutti i comuni a utilizzare il territorio e le attività di trasformazione che

lo riguardano per fronteggiare la scarsità di risorse a propria disposizione prima ancora che per rispondere agli effet-

tivi trend socioeconomici.

Lo scenario attuale appare sostanzialmente diverso. Il gap tra ricavi e uscite nei bilanci comunali è talmente elevato

che anche una politica sostenuta di “fabbricazione” reggerebbe per un tempo limitato e gli oneri legati all‟attività edili-

zia non sono, oggi più che ieri, sufficientemente proporzionati ai costi di realizzazione e mantenimento dei servizi.

D‟altro lato il versante della domanda ha cambiato pelle, le aziende e la popolazione non esprimono, generalmente,

una richiesta forte di edificazione che viene enfatizzata (e non compensata) dalla debole capacità di spesa che gli

investitori, immobiliaristi e imprese di costruzioni mettono sul mercato.

L‟apparato normativo e amministrativo di riferimento si è però emancipato rispetto ad alcuni diktat che condizionava-

no pesantemente l‟efficacia dell‟azione della pubblica amministrazione enfatizzando le criticità degli strumenti tradi-

zionali e consolidati utilizzati dall‟operatore pubblico: espropri, servizi pubblici, edilizia sovvenzionata, appalti delle

opere. Oggi la possibilità di perseverare nel redigere progetti che trattano le proprietà e quindi i cittadini in termini po-

co uniformi appare del tutto indifendibile e l‟oligarchia dei processi decisionali riguardanti il territorio ha lasciato spa-

zio a processi partecipati, non necessariamente condivisi, aperti ai cittadini e alle associazioni economiche e sociali

portatrici di interessi.


La traduzione di tali fattori nelle vicende urbanistiche porta le amministrazioni che vogliano mantenere una adeguata

capacità di investimento in servizi, strutture e infrastrutture senza abbandonare il cammino verso una “democratizza-

zione” dei piani a confrontarsi con un nuovo glossario composto da:

- perequazione urbanistica;

- accordi tra il pubblico ed il privato;

- interesse pubblico vs opera pubblica;

- credito edilizio;

- concertazione e partecipazione;

- valutazione dei progetti;

- compensazione urbanistica;

- social housing;

- finanza di progetto;

- etc.

La Variante n.3 al Piano degli Interventi, sulla scorta delle precedenti, rappresenta il consolidamento di questo

nuovo percorso non ancora ben delineato che accompagna tecnici, amministratori e cittadini a misurarsi con

una nuova “cassetta degli attrezzi” da impiegare con attenzione e umiltà senza cadere nell‟errore di delegare

completamente le scelte territoriali alla applicazione di modelli astratti che perseguano esclusivamente la mas-

sima retribuzione possibile consci che l‟interesse pubblico è declinato su infinite latitudini.


2.1 Gli accordi procedimentali

Il tema degli Accordi con i quali la pubblica amministrazione e i privati in sede di “confronto dialettico” definiscono il

contenuto del provvedimento amministrativo finale o sostituiscono quest‟ultimo con essi travalica i confini della mate-

ria urbanistica e fa parte del mondo più complesso e articolato del diritto amministrativo.

A partire dall‟art. 11 della Legge 241 del 1990 la disciplina degli accordi tra pubblica amministrazione e privati a fatto

notevoli passi avanti. L‟istituto è stato via via potenziato mediante la previsione della portata generale degli accordi

sostitutivi del provvedimento, inizialmente limitata alle specifiche fattispecie previste dalla legge, dall‟altro, ne è stata

meglio definita la disciplina mediante la ridefinizione delle modalità di formazione degli accordi.

Invero, l‟esigenza di diffondere tra le amministrazioni la pratica della definizione concordata dei procedimenti è con-

seguenza del fatto che, nei primi dieci anni dall‟entrata in vigore della legge n. 241 del 1990, l‟amministrazione per

accordi non ha avuto significativa applicazione. A fronte, infatti, dell‟importanza teorica dell‟istituto, la possibilità di

concludere il procedimento mediante accordi è stata pressoché ignorata dalle pubbliche amministrazioni, almeno al

di fuori di preesistenti modelli specifici da discipline di settore, quali ad es. le convenzioni di lottizzazione o la cessio-

ne volontaria del bene espropriando.

2.2 L’urbanistica con gli accordi

Ricostruire quale stato il riverbero degli accordi procedimentali all‟interno della materia urbanistica è operazione as-

sai difficile e articolata. Il percorso, lungo e articolato, nasce comunque dall‟esigenza di consegu ire attraverso la par-

tecipazione del privato il miglior assetto degli usi del territorio visto sempre però nell‟interesse generale della colletti-

vità.

Questa esigenza, accompagnata da una forte dose di pragmatismo e concretezza è stata integrata dalla necessità di

soddisfare contemporaneamente alle trasformazioni urbanistiche la domanda di opere di urbanizzazione che le am-

ministrazioni locali non sono più in grado di finanziare con il ricorso ai fondi raccolti attraverso il versamento degli o-

neri dovuti per legge.

Dentro la materia del Piano Regolatore Comunale previsto dalla Legge Regionale 11/2004 è sicuramente possibile

riconoscere due categorie di accordi tra Amministrazione Comunale e privato che per comodità potremmo definire

come accordi “a monte” o “a valle” delle previsioni urbanistiche.

Nel caso degli accordi “a valle” non viene messa in discussione la difesa dell‟interesse pubblico dato che le decisioni

sono già state assunte dall‟Amministrazione attraverso una decisione unilaterale sulle prescrizioni urbanistiche; un

caso emblematico di queste fattispecie è quello delle convenzioni attuative riguardanti previsioni di espansione da

realizzare mediante piani di lottizzazione. L‟amministrazione agisce all‟interno del binario già tracciato dal Piano , con

regole generali sufficientemente definite per non la sciare spazio a richieste di oneri aggiuntivi ma solo per la defin i-

zione di regole puntuali e/o specifiche.


2.3 Gli accordi della legge regionale n. 11 del 2004

Diversi sono i casi che ci riguardano dove l‟elemento premiale, di scambio, ad evidenza pubblica viene assunto

“a monte” della decisioni sulle prescrizioni urbanistiche (sicuramente quindi del Piano degli Interventi e talora,

come nel PAT di Casier, anche del Piano di Assetto del Territorio) in accoglimento di osservazioni o proposte a-

vanzate dai privati. L‟art. 6 della Legge Regionale 11 dell‟aprile 2004 ci ricorda che tali accordi sono “finalizzati al-

la determinazione di alcune previsioni del contenuto discrezionale degli atti di pianificazione territoriale”.

Il contenuto di questi accordi è in funzione della variazione del Piano poiché la diversa destinazio-

ne/regolamentazione del territorio comporta nuovi o diversi diritti edificatori e nuovi impegni dei privati non previsti

dal piano urbanistico. Sempre l‟Art. 6 ci ricorda che “l’accordo costituisce parte integrante dello strumento di pia-

nificazione cui accede […]” ed inoltre che “l’accordo è recepito con il provvedimento di adozione dello strumento

di pianificazione ed è condizionato alla conferma delle sue previsioni nel piano approvato […]”. Si tratta cioè di

una “codeterminazione” della fisionomia degli assetti urbanistici pubblico-privato a monte delle vigenti norme del

Piano Regolatore Comunale, concordate proprio in funzione della modificazione degli assetti esistenti.

2.4 I riferimenti del Piano di Assetto del Territorio

L‟attenzione si sposta a questo punto sulla definizione di “regole di ingaggio” preventive che possano guidare

l‟Amministrazione nel determinare l‟oggetto degli accordi successivamente traghettati all‟interno del Piano degli

Interventi.

Vi è quindi la necessità di determinare preventivamente alcune invarianti degli accordi che permettono

all‟Amministrazione di limitare i rischi legati all‟esercizio del suo potere discrezionale nel fissare i contenuti del Pi-

ano. Il Piano di Assetto del Territorio recependo quanto previsto dall‟Art. 35 della Legge regionale 11/2004 ha fis-

sato tali criteri e modalità per l‟applicazione della perequazione urbanistica e la implementazione degli accordi.

Per quanto riguarda i principi si fa riferimento all‟Art 4 delle Norme Tecniche che traduce il “verbo perequativo”

nella “cessione gratuita al Comune di aree e/o opere nella misura non inferiore al 50% del plus-valore economico

derivante dalla variazione di destinazione urbanistica dei singoli ambiti di intervento. Per plus-valore economico

(…) si intende la differenza tra il valore iniziale ed il valore finale calcolato al netto dei costi di produzione”.

Quindi, superata positivamente la valutazione urbanistica dell‟intervento complesso proposto si è stabilito che ai

fini ai fini della valutazione della “convenienza economica” determinata dallo scambio tra diritti edificatori ed opere

pubbliche perequative (ovvero quelle oltre gli standards urbanistici di progetto) la quota del plusvalore complessi-

vo (corrispondente alla somma della convenienza pubblica e di quella privata) non deve essere inferiore, per

l‟amministrazione, al 50%.

Un‟impostazione di questo genere può lasciare perplessi perché rimette le scelte di pianificazione territoriale tutte

al contenuto del contratto, frutto della quantificazione dei volumi edificatori e delle sue tipologie d‟uso posti in

stretto rapporto non solo con la tipologia delle opere non preventivamente determinate ma anche con il costo del-

le opere pubbliche concordate. In realtà l‟azione dell‟amministrazione non viene auto vincolata dal disposto ri-


chiamato in quanto la stessa norma prevede che l‟Amministrazione Comunale può definire modalità diverse da

quelle specificate “al fine di assumere nel PI proposte di progetti ed iniziative di rilevante interesse pubblico ai

sensi dell’Art. 5 della LR n. 11/2004, senza procedere ad una variante al PAT, previa la predisposizione di un

PUA che assuma i contenuti e l’efficacia di un Programma Integrato di cui all’Art. 16 della L. 17 febbraio 1992, n.

179”. In questo modo è l‟accordo che si adegua alle scelte di pianificazione territoriale e non viceversa.

L‟amministrazione utilizza un principio guida (il calcolo economico) senza abdicare al proprio potere discrezionale

della pianificazione degli usi del suolo che richiede invece soluzioni caso per caso. L‟amministrazione con il pro-

getto normativo del PAT e la fissazione dei principi cui richiamare i nuovi istituti giuridici (perequazione ma anche

compensazione urbanistica e credito edilizio) si è espressa preventivamente sui termini del possibile scambio in-

dipendentemente dalle proposte presentate conservando in suo capo la fissazione delle regole urbanistiche da

adottare.

La norma del Piano di Assetto del Territorio richiama, a titolo esemplificativo, quali possono essere gli utilizzi del-

le aree cedute:

- realizzazione di opere pubbliche;

- realizzazione di Edilizia Residenziale Pubblica;

- realizzazione di parchi e boschi urbani e rurali, fasce boscate ed altri interventi di piantumazione e riqualifica-

zione ambientale con funzioni ricreative e paesaggistiche;

- trasferimento dei diritti edificatori generati dal credito edilizio e dalle compensazioni urbanistiche riguardanti il

trasferimento di attività economiche.

L‟Amministrazione Comunale si riserva inoltre la possibilità di concedere la monetizzazione delle aree cedute ai

fini perequativi sulla base del principio dell‟equivalenza del valore delle stesse finalizzando i ricavi all‟Edilizia Re-

sidenziale Pubblica e/o alla realizzazione di opere pubbliche.


2.5 La procedura di attuazione ed i compiti del Piano degli Interventi

La successione delle attività e dei contenuti del Piano Strutturale (il PAT) rispetto al Piano Operativo (il PI) sem-

brano questo punto sufficientemente delineati. Il Piano di Assetto del territorio ha individuato determinati ambiti di

trasformazione stabilendo i criteri d‟intervento, i parametri cui attenersi, la massima superficie agricola utilizzabile

(SAU). Il rapporto che deve esistere tra vuoti e costruito, il rispetto degli standards, del dimensionamento delle

dotazioni territoriali e di tutti i profili operativi sono rinviati alla pianificazione operativa del Piano degli interventi la

cui attuazione è regolata dalle convenzioni urbanistiche.

L‟articolazione dei tempi e delle modalità per la conclusione degli accordi sono fissati dall‟Art. 9 delle Norme tec-

niche del PAT con la seguente progressione:

- l‟Amministrazione Comunale rende nota la possibilità (attraverso avvisi pubblici e/o assemblee e/o altre forme

di comunicazione) di assumere nel PAT e/o nel PI proposte di accordo ed iniziative dei privati (singoli o asso-

ciati) per la realizzazione di interventi di rilevante interesse pubblico;

- i privati presentano la proposta di accordo pubblico con alcuni contenuti minimi (individuazione e dati del pro-

ponente, oggetto dell‟accordo, descrizione dei rilevanti interessi pubblici, definizione dei tempi, etc.),

- l‟Amministrazione raccoglie tutte le proposte di accordo e le presenta al Consiglio Comunale per un esplicito

giudizio di merito;

- le proposte di accordo che secondo l‟insindacabile giudizio del Consiglio Comunale potranno essere accolte,

costituiranno parte integrante del PAT e/o del PI e saranno soggette alle medesime forme di pubblicità e di

partecipazione. Gli accordi vengono recepiti con il provvedimento di adozione del PAT e/o del PI e sono con-

dizionati alla conferma delle loro previsioni nel Piano approvato.

I termini di attuazione della perequazione (e quindi gli accordi) sono, sempre nello stesso articolo riconducibili a:

- il Piano degli Interventi (PI);

- i Piani Urbanistici Attuativi (PUA);

- i Comparti Urbanistici;

- gli atti di programmazione negoziata;

demandando al Piano degli Interventi l‟individuazione delle aree interessate e le “modalità di attuazione definen-

do le specifiche destinazioni d‟uso, i parametri urbanistici e la quota di aree e la tipologia di opere da cedere al

Comune sulla base di:

a) indirizzi e prescrizioni riportati nelle Norme Tecniche (NT);

b) condizioni inerenti la localizzazione e le qualità specifiche delle singole aree articolate a titolo indicativo in:

- aree già destinate a usi urbani a maggiore o minore densità;

- aree già destinate alle attività produttive;

- aree dismesse o sottoutilizzate;

- aree agricole con maggiore o minore vocazione alla trasformazione edificatoria;

- aree di rilevante qualità ambientale;


c) condizioni di diritto inerenti le destinazioni d‟uso previste dal PRGC vigente alla data di approvazione del

primo PAT per le singole aree articolate, a titolo indicativo, in:

- aree destinate alla residenza;

- aree destinate alla produzione;

- aree destinate a standard non attuati;

- aree destinate all‟agricoltura;

- aree destinate alla riqualificazione urbana.”

Il PAT prevede inoltre che per ogni ambito di perequazione urbanistica, precisamente individuato dal PI, sia

predisposta una Scheda Progettuale, come definita nelle stesse Norme Tecniche del PAT all‟Articolo 7, “[…]

che definisca:

a) la localizzazione dell’intervento e la sua collocazione nell’ambito generale degli interventi;

b) gli obiettivi da perseguire e i criteri di intervento da rispettare nella successiva progettazione di dettaglio;

c) i parametri dimensionali nel rispetto dei limiti del dimensionamento previsti dal PAT;

d) lo schema metaprogettuale per l’assetto complessivo dell’area, con indicate le aree per gli edifici, le desti-

nazioni d’uso, la rete viaria, gli spazi di sosta e parcheggio, le aree da riservare a servizi e verde pubbl i-

co, le aree destinate a superficie pubblica”.


2.6 La perequazione

Il principio della perequazione urbanistica consiste nel riconoscere a tutti i terreni chiamati ad usi urbani un diritto

edificatorio la cui entità sia indifferente rispetto alla destinazione d'uso individuata dalla Pubblica Amministrazione

(suoli edificatori e non), ma nasca invece dalla situazione in cui essi si trovano al momento della formazione del

piano.

Scopo della perequazione urbanistica, anche al fine di assicurare efficacia ed operatività del piano regolatore, è

l'equa distribuzione di oneri e vantaggi. In tale prospettiva la pianificazione urbanistica cessa di essere esclusi-

vamente discrezionale ed impositiva, ma si basa sul consenso dei privati.

Strumenti della pianificazione urbanistica sono:

a) la classificazione del territorio;

b) la determinazione dell'indice convenzionale di edificabilità;

c) l'individuazione dei criteri della gestione del piano perequativo.

La funzionalità del piano perequativo può dirsi realizzata se sono attuate le previsioni del piano medesimo. Ma ta-

le attuazione presuppone, di regola, il raggiungimento di un accordo fra i soggetti ad esempio attraverso la for-

mazione di consorzi oppure un piano di permute e/o reciproche cessioni. Ciò in coerenza con l'evoluzione in sen-

so “partecipato e consensuale” della disciplina urbanistica (chi non aderisce è naturalmente soggetto ad altri

meccanismi e procedure).


2.7 Il rapporto tra il dimensionamento del Piano e rendita fondiaria

La Legge Regionale del Veneto n. 11/2004 stabilisce che:

a) il Piano Strutturale delinea la strategia dello sviluppo territoriale comunale mediante l‟indicazione e la quantifi-

cazione delle dimensioni massime sostenibili degli insediamenti nonché delle infrastrutture e dei servizi ne-

cessari per Ambiti Territoriali Omogenei (ATO);

b) le prescrizioni del Piano Strutturale definiscono le quantità, con riferimento alle ATO da rispettare con il Piano

degli Interventi;

c) il Piano degli Interventi definisce l‟articolazione del dimensionamento per le diverse funzioni e la localizzazio-

ne puntuale delle diverse previsioni.

L‟elaborazione del Piano degli Interventi si confronta con il vincolo dimensionale stabilito dal PAT e deve dare ri-

sposta a quesiti quali:

a) quale (quanta) quota del dimensionamento del PAT è opportuno utilizzare nel quinquennio di efficacia del Pi-

ano degli Interventi?

b) dove utilizzarla?

c) come la disciplina della perequazione urbanistica può utilizzare tale quota così da perseguire la strategia dello

sviluppo territoriale comunale?

Riguardo al “quanto” si valutano le dinamiche della domanda e dell‟offerta nel rispetto delle soglie fissate dal Pia-

no Strutturale. In merito al “dove”, è noto che la Legge Regionale sostiene il ricorso, da parte del Comune, ad una

procedura selettiva mediante evidenza pubblica (“pubblico avviso”). Del “come” abbiamo già ampiamente trattato

parlando di accordi procedimentali e partecipazione dei privati alla costruzione del Piano.

A questo punto l‟elaborazione del Piano degli Interventi avviene all‟interno di un percorso ove gli obiettivi

dell‟Amministrazione, declinati nel Documento del Sindaco, i vincoli dimensionali e territoriali stabiliti dal PAT ed i

vincoli economici derivanti dal mercato immobiliare si confronto alla ricerca di un progetto che risponda in modo

equilibrato alle diverse aspettative.

Come distribuire il dimensionamento del Piano degli Interventi nelle diverse fattispecie che il territorio esprime.

Una prima frazione del dimensionamento quinquennale deve essere commisurata al valore già incorporato negli

immobili da trasformare (spesso per le scelte compiute dalla precedente pianificazione, ma non solo per esse).

Una seconda quota è finalizzata ad evitare l‟espropriazione e quindi va destinata ai diritti edificatori da riconosce-

re alle compensazioni per l‟acquisizione delle aree a servizi. Una terza parte del dimensionamento viene riservata

all‟utilizzo della perequazione per eliminare manufatti incongrui, detrattori ambientali e attività produttive incompa-

tibili, attraverso il riconoscimento diritti edificatori incentivanti.

La previsione di dispositivi incentivanti analoghi può riguardare:

- il raggiungimento di elevati livelli di qualità insediativa ed edilizia (vedi edilizia sostenibile);

- il risparmio energetico;

- la rivitalizzazione dei Centri storici;


- lo sviluppo dell‟ospitalità e del turismo;

- l‟edilizia sociale.

Se le capacità edificatorie riconosciute agli immobili eccedono il valore in essi già incorporato, l‟aspirazione del

Comune può incontrare la disponibilità del privato.

In conclusione, lo scenario nel quale l‟azione urbanistica del Comune si trova ad operare vede:

- il passaggio dal Piano generale omnicomprensivo al Piano di nuova concezione Strutturale (PAT) e Operativo

(PI);

- la ricerca del requisito della fattibilità del nuovo Piano, e quindi la quantificazione delle risorse da mettere in

gioco per attuarlo;

- la tendenza ad usare sempre meno la leva costituita dalle risorse finanziarie (soldi per le espropriazioni, gli

indennizzi dei vincoli, il finanziamento delle opere pubbliche, …) e sempre più la leva rappresentata

dall‟esercizio dei poteri di pianificazione (attribuzione di diritti edificatori alle proprietà fondiarie).

Le nuove istanze attengono non solo alla componente operativa del nuovo Piano, ma anche dalla componente

strutturale e in particolare al dimensionamento. Forse i criteri di dimensionamento usati per il Piano tradizionale

(previsioni demografiche, andamento dell‟attività edilizia, …) non sono più sufficienti. Questo ragionamento non si

esaurisce in sé. L‟accettazione di un‟impostazione di questo tipo richiede necessariamente che sia enfatizzato il

ruolo delle valutazioni di sostenibilità (VAS) nella definizione dei carichi urbanistici ammissibili nelle aree di tra-

sformazione.


2.8 Direttive per la perequazione urbanistica

Come innanzi accennato, al fine di non ritardare le possibili iniziative dei privati, soprattutto se ritenute di concreto

ed immediato interessa anche per l‟Amministrazione Comunale, si è proceduto a definire i criteri e le modalità

applicative per la determinazione della quota di plusvalenza degli interventi di trasformazione urbanistica da ce-

dere secondo quanto previsto dalle norme tecniche vigenti, in attuazione della perequazione urbanistica.

Le trasformazioni urbanistiche del territorio, generalmente comportano dei costi per la loro attuazione e determi-

nano dei ricavi che si realizzano con la conseguente commercializzazione dei beni (immobili) trasformati.

Il plus-valore degli immobili (aree e/o edifici) corrisponde all‟incremento del loro valore di mercato in conseguenza

delle potenzialità edificatorie e delle destinazioni d‟uso attribuite dallo strumento urbanistico ed “è determinato

dalla differenza tra il valore commerciale degli immobili conseguente alla trasformazione urbanistica ed il valore

iniziale degli stessi”.

La determinazione del plus-valore potrà pertanto essere operato attraverso uno schema di calcolo nel quale sa-

ranno considerati:

1) il valore iniziale del bene nel suo stato di effettiva consistenza e di originaria destinazione d‟uso urbanistica

calcolato sulla base dei valori agricoli medi (VAM) della provincia di Treviso e/o in riferimento a specifiche pe-

rizie di stima;

2) una quantificazione parametrica degli oneri e delle spese necessarie per l‟utilizzo ante urbanizzazio-

ne/edificazione (spese tecniche, fiscali, finanziarie, etc. variabile a seconda delle circostanze dal 20 al 40%);

3) una quantificazione parametrica delle aree a servizi da cedere per la realizzazione di opere ed interventi di in-

teresse pubblico;

4) il valore commerciale del bene sul mercato, conseguente alla trasformazione urbanistica basato sulle tabelle

ICI vigente nel Comune.

Detti riferimenti hanno, quindi, permesso di determinare:

a) la differenza tra il valore finale del bene trasformato ed il valore originario aumentato degli oneri richiamati,

ovvero il plus-valore;

b) la quota di tale plus-valore che viene ceduta al Comune per la realizzazione di interventi di interesse pubblico.

In linea teorica, per la determinazione di detto valore si dovrebbe tener conto di ulteriori diversi fattori quali, ad

esempio, la localizzazione territoriale, la vicinanza al centro abitato, la dotazione e la vicinanza dei servizi,

l‟esistenza delle infrastrutture viarie e la loro fruibilità, le caratteristiche stesse degli immobili, eventuali vincoli,

ecc. In questa prima fase di applicazione, quindi, determinato che la perequazione urbanistica diventa inevitabil-

mente un terreno sperimentale tutto da praticare e da valutare, l‟Amministrazione Comunale ha ritenuto di dovere

renderne quanto più semplice l‟approccio, anche al fine che non si determinino – è il caso di dirlo – delle “spere-

quazioni” tra le varie situazioni che potrebbero presentarsi.


2.9 Il percorso degli Accordi e del Piano degli Interventi – Varianti al PI nn. 1 e 2

Lo start-up del Piano degli Interventi coincide con l‟approvazione del PAT che determina “automaticamente” la

trasformazione del vecchio PRG in PI per le parti compatibili. Dal quadro di regole, numeri, invarianti e fragilità,

trasformabilità e limiti delineato dal PAT l‟Amministrazione estrapola gli obiettivi che il nuovo Piano Operativo do-

vrà perseguire anche e soprattutto attraverso il concorso dei privati.

Le priorità fissate dall‟Amministrazione Comunale sono state coordinate al Piano delle Opere Pubbliche ed al Bi-

lancio Comunale che rappresentano le altre componenti sostanziali dell‟azione amministrativa sul territorio deli-

neando alcuni filoni di intervento di seguito richiamati:

a) la costruzione della città pubblica dei servizi attraverso

- la realizzazione di opere pubbliche,

- la realizzazione di opere di interesse pubblico,

- l‟acquisizione al patrimonio comunale di aree da destinare a standard/servizi,

- l‟acquisizione al patrimonio comunale di immobili per lo sviluppo del social housing;

b) lo sviluppo turistico e ambientale del territorio ed il rafforzamento della vocazione residenziale mediante

- il miglioramento dell‟ospitalità,

- il miglioramento dell‟accessibilità al Sile,

- la realizzazione di strutture di servizio per il tempo libero ed il turismo,

- l‟incentivo alla certificazione energetica ed ambientale delle nuove costruzioni,

- il completamento e la saturazione del tessuto residenziale;

c) la dimensione economica dello sviluppo tramite

- il rafforzamento della funzione terziaria del Terraglio Est;

- la dismissione delle attività insalubri, pericolose e non compatibili con le destinazioni presenti;

- la graduale riconversione delle aree produttive non strategiche.

Successivamente all‟approvazione del PAT il Comune di Casier, nel maggio 2010 ha pubblicato un “Avviso per la

presentazione di proposte per la formazione del Piano degli Interventi (PI)”, attraverso il quale ha raccolto propo-

ste e progetti di trasformazione che implementassero quelli già selezionati all‟interno del PAT. Alla data di sca-

denza prefissata sono giunte in Municipio n. 18 proposte, alcune quale riproposizione degli Accordi già siglati, al-

tre che sottoponevano all‟attenzione degli Amministratori e dei tecnici nuove soluzioni a temi presenti nel territorio

Comunale.

A seguire si riporta il testo dell‟Avviso.


La fase di esame delle proposte e contestuale confronto con i promotori delle diverse iniziative a condotto ad una

scrematura legata a:

- incompatibilità di quanto richiesto con il “disegno” del PAT;

- non coerenza di quanto proposto con il “rilevante interesse pubblico” indicato dall‟articolo 6 della Legge Re-

gionale n. 11/2004;

- non urgenza da parte di alcuni promotori di essere inseriti nell‟imminente Piano degli Interventi e conseguente

rinvio ad una successiva Variante.

Con i proponenti delle rimanenti iniziative (n. 10 di cui n. 6 ereditate dal PAT e n. 4 introdotte nella fase del PI) è

stata perfezionata una proposta di accordo che, previa istruttoria e valutazione da parte della Giunta Comunale è

stata sottoposta all‟esame e approvazione da parte del Consiglio Comunale. Tali proposte di Accordo Pubblico

Privato (APP) contengono:

- il riconoscimento dell‟interesse pubblico dell‟iniziativa;

- la sua quantificazione;

- l‟individuazione dell‟oggetto in cui viene tradotto l‟interesse pubblico (infrastrutture, fabbricati, terreni, dismis-

sioni, etc.);

- i limiti temporali e di efficacia dell‟accordo;

- le garanzie che il proponente fornisce.

Siamo quindi all‟interno di una logica “strumentale” dell‟istituto dell‟APP (Accordo Pubblico Privato) che è finalizzato a

garantire il perseguimento degli obiettivi dello strumento urbanistico nel rispetto di un quadro di riferimento di effettiva

condivisione e attuazione delle scelte operate.

Gli APP approvati dal Consiglio Comunale (DCC n. 15 del 25.05.2011) entrano a pieno diritto a far parte integrante

del Piano degli Interventi e sono soggetti, nel proseguo dell‟iter, alle medesime forme di pubblicità e di partecipazio-

ne del Piano attraverso le fasi dell‟adozione, deposito, pubblicazione e approvazione.

2.10 Le modifiche agli APP nella Variante n. 3 al Piano degli Interventi

La variante n. 3 ha ripreso gli Accordi Pubblico Privati già sottoscritti e ne ha aggiornato i contenuti, in relazione prin-

cipalmente al ridisegno della zonizzazione di Piano. L‟elaborato n. 13, evidenzia per ogni APP le modifiche introdotte

dalla Variante. Le più sostanziali hanno riguardato:

APP. n. 1 – Ceneda: a seguito della richiesta del privato di usufruire di quota parte del credito ed iscrivere la ri-

manente all‟interno del registro dei crediti edilizi, è stata modificata la dimensione dell‟area di atterraggio ed ag-

giornati i riferimenti ed indici del quadro di progetto contenuto nella scheda;


APP. n. 4 – Paglianti: anche questo accordo ha registrato un perfezionamento rispetto alla Variante n. 1 al PI in

cui è stato sottoscritto. Anche qui, la richiesta del privato è relativa all‟atterraggio di circa 2.000 mc dei 13.750 mc

a disposizione nel registro dei crediti edilizi. Come ambito cui “calare” questa quota volumetrica è stata individua-

ta l‟area adiacente a quella oggetto di accordo, di proprietà della stessa ditta;

con questa Variante è stato inserito un nuovo APP. n. 11, “Cristofoletto” relativo alla trasformazione di un‟area da

agricola a Zto Fc per la realizzazione di un centro sportivo sovra comunale, diretto a soddisfare le richieste di

spazi per la pratica del rugby. L‟ambito è localizzato a ridosso della zona produttiva Bigonzo, con quindi una buo-

na dotazione infrastrutturale. La parte perequativa di natura pubblica si concretizzerà nel convenzionamento della

struttura verso usi di natura pubblica, manifestazioni, progetti sportivi con le scuole.

Un‟ultima modifica delle Schede APP. già introdotte con la Variante n.1 al PI, è relativa al ridisegno della zonizzazio-

ne di Piano e quindi alle ripercussioni dovute alla nuova denominazione delle Zto.


2.11 Le modifiche agli APP. nella Variante n. 4 al Piano degli Interventi

Anche quest‟ultima variante riprende gli Accordi Pubblico Privati già sottoscritti e ne aggiorna i contenuti, in relazione

principalmente al ridisegno della zonizzazione di Piano.

L‟unica modifica agli APP contenuti ed illustrati all‟interno delle “Schede E. Schede Accordi Pubblico Privato” riguar-

da l‟aggiunta di un nuovo Accordo – APP.12 siglato tra il Comune e l‟Immobiliare Lugena Srl. La proposta di inter-

vento riguarda la realizzazione di un tratto di percorso ciclopedonale, a fronte del riconoscimento alla Parte Privata di

un credito edilizio residenziale di 2.000 mc, da ascriversi nel Registro dei Crediti Edilizi.

Si allegano gli estratti della nuova Scheda E – APP.12.


3. IL DOCUMENTO DEL SINDACO

La nuova legge urbanistica regionale introduce l‟obbligo da parte dell‟Ente Locale nel momento in cui intraprende

la redazione di un nuovo strumento urbanistico operativo, definito Piano degli Interventi, di produrre un Documen-

to del Sindaco che fissi gli obiettivi cui tendere e da raggiungere con la nuova pianificazione e progettazione (art.

18 L.R. 11/04). La prima versione del Documento è stato presentato dall‟Amministrazione Comunale di Casier in

apposita seduta del Consiglio Comune tenutasi il 25.05.2011.

In tale documento vengono delineati sia i requisiti del Piano che i principali effetti attesi dalle azioni. Di seguito

vengono richiamate le linee guida, suddivise per ambiti e temi, espresse nel Documento Preliminare che sono

state di riferimento per la redazione dello strumento urbanistico comunale, in coerenza con quanto definito dal

PAT approvato.

Il Documento del Sindaco diventa il punto di partenza per la redazione del nuovo Piano degli Interventi sia per i

professionisti incaricati sia per aprire il dibattito e la partecipazione con i cittadini, con le categorie economiche,

con i portatori di interesse in genere, affinché le scelte progettuali siano attuate nello spirito della trasparenza e

con l‟apporto degli utenti finali.

3.1 Le dieci priorità degli accordi pubblico-privato

In attuazione ed in coerenza con il PAT vengono fissate le linee di azione prevalenti che caratterizzeranno il PI

nel prossimo quinquennio:

1) l‟acquisizione di aree a servizi;

2) la realizzazione di opere pubbliche;

3) l‟acquisizione di immobili per lo sviluppo del social housing;

4) lo sviluppo dell‟ospitalità e del turismo;

5) il miglioramento dell‟accessibilità al Sile;

6) la certificazione energetica ed ambientale delle nuove costruzioni;

7) il completamento e ricucitura del tessuto urbano residenziale;

8) il rafforzamento del ruolo commerciale del Terraglio Est;

9) la riconversione delle aree produttive non strategiche;

10) la dismissione di attività incompatibili.

Gli stessi obiettivi possono essere anche raggruppati in tre grosse tematiche, rispettivamente relative alla dimen-

sione sociale, a quella ambientale e ad una di carattere produttivo. Si riporta un estratto del Documento del Sin-

daco approvato.


3.2 La dimensione sociale e della città pubblica

L’acquisizione di aree a servizi

La forte crescita demografica subita dal Comune di Casier negli ultimi anni ha generato importanti sofferenze nel

settore dei servizi pubblici. Compito del PI è quello di riequilibrare il rapporto tra il numero di cittadini e la consi-

stenza delle strutture di pubblica utilità. Il PI favorirà l‟attuazione del Parco urbano di Dosson, considerato strate-

gico per la vivibilità dei Cittadini.

La realizzazione di opere pubbliche

La qualità dei centri abitati è legata sia agli interventi edilizi che alla composizione e disegno degli spazi di uso

pubblico. Attraverso gli accordi pubblico-privato il PI dovrà perseguire il recupero di un diverso e migliore assetto

dei centri abitati con particolare attenzione alla città pubblica senza però trascurare il tessuto edilizio e gli spazi

privati. Nuove opere di urbanizzazione, lo sviluppo dei percorsi ciclopedonali, la messa in sicurezza degli attra-

versamenti stradali, la qualificazione degli spazi urbani esistenti, sono tutti interventi che concorrono allo sviluppo

di un‟idea sostenibile di città. E‟ la Casier delle relazioni comunitarie, della valorizzazione della storia locale, del

modello di urbanistica partecipata (applicato ad esempio per il progetto della piazza di Dosson), che si fonda an-

che sulla salvaguardia del commercio di vicinato, nella valorizzazione del centro storico, nell‟accrescere la fun-

zione culturale, turistica ed economica.

L’acquisizione di immobili per lo sviluppo del social housing

Il significato letterale dell‟espressione inglese social housing è “edilizia sociale”, che, per estensione, diventa “ciò

che attiene all‟offerta sociale di abitazioni”.

In Italia il social housing prende avvio all‟inizio del novecento con la legge Luttazzi (1904), attraversa un momento

di importante consistenza nel secondo dopoguerra quando la ricostruzione del Paese viene sostenuta anche at-

traverso i programmi Ina-Casa e Gescal, approda infine alla stagione degli anni sessanta-settanta – leggi

167/1962, 865/1971, 457/1978 - con la strutturazione delle politiche nei tradizionali filoni dell‟edilizia sovvenziona-

ta e agevolata.

Il decentramento delle competenze statali in materia di politiche della casa e la progressiva compressione delle

risorse nazionali dedicate, fino al loro sostanziale esaurimento, comporta il progressivo sviluppo di iniziative au-

tonomamente predisposte dal sistema degli Autonomie locali e, in particolare, dalle Regioni e dai Comuni.

Il PI promuoverà forme di accordo con i privati attraverso le quali il Comune possa acquisire al Demanio Comu-

nale immobili da destinare, in forma temporanea o permanente, a categorie o particolari situazioni di disagio so-

ciale.


3.3 La dimensione ambientale e residenziale

Lo sviluppo dell’ospitalità e del turismo

La forte competizione ormai presente tra le città turistiche ha largamente superato i confini nazionali e vede le lo-

calità - balneari, montane e città d‟arte - in condizioni di dover far fronte alle attese di mercato, quelle emergenti

come quelle consolidate. I tradizionali fattori sui quali si è sviluppato il turismo sembrano per alcuni consumatori

non presentare più l‟appeal di un tempo, ma in ogni caso restano i fattori peculiari di questo tipo di turismo. Al

tempo stesso la domanda turistica pone innumerevoli nuove esigenze di servizi e di attività per il tempo libero e lo

sport. L‟obiettivo del PI è quello di analizzare il settore turistico, quale industria diversificata ed integrata, che inte-

ressa tutti i comparti produttivi, sociali e culturali. Valutarne l‟evoluzione e gli ambiti di competitività e concorren-

za, nonché alcune macrovariabili che lo influenzano: la dotazione di attrezzature ad esso funzionali, il turismo e-

voluto e legato alle “unicità - autenticità”, la qualità, la mobilità, l‟informazione (aumenta l‟esigenza di informazione

da parte del consumatore, che prima di partire vuol sapere, conoscere, preparare il viaggio e tutelarsi).

Il PI promuove le azioni volte allo sviluppo dell‟ospitalità e infrastrutturazione del territorio, affinché si possa inter-

cettare la domanda turistica inespressa di Treviso e il “turismo fluviale”, in costante crescita, legato al Sile ed alla

sua percorribilità.

Il miglioramento dell’accessibilità al Sile

Natura e sport è un connubio che trova sempre più consensi nella Cittadinanza. Aumenta costantemente la sen-

sibilità della popolazione verso il mantenersi in forma.

La preziosa realtà ambientale e paesaggistica del Sile, costituisce per molti sia una palestra all‟aperto, che un

luogo di svago, passeggiate e un‟aula didattica nel verde. Il PI favorisce la qualificazione degli accessi esistenti al

Parco del Sile, migliorandone le condizioni di sicurezza e visibilità.

La certificazione energetica ed ambientale delle nuove costruzioni

L‟efficienza energetica rappresenta la capacità di sfruttare l‟energia fornita ad un sistema industriale, civile ed abi-

tativo per soddisfarne il fabbisogno. Minori sono i consumi e migliore è l‟efficienza energetica della struttura.

La riflessione implica la necessità di implementare un nuovo modus professionale-disciplinare che sappia coniu-

gare le ragioni della sostenibilità ambientale con le necessità di un‟economia e di un‟organizzazione sociale so-

stenibili e che, nel quadro culturale di un approccio olistico e interdisciplinare al tema della progettazione e della

pianificazione, sappia spostare l‟obiettivo dell‟architettura dalla qualità del progetto, pur necessaria, alla qualità

dell‟abitare. L‟Amministrazione Comunale intende dare mandato al PI affinché siano sensibilizzati i Cittadini e gli

Operatori attivi nei processi di trasformazione del nostro Comune.

Il completamento e ricucitura del tessuto urbano esistente

All‟interno dei centri urbani di Casier, Dosson e Le Grazie, sono presenti alcuni ambiti urbani che al loro interno

presentano disordine urbanistico e condizioni di criticità.

Sarà compito del PI promuovere azioni di riequilibrio e ricucitura, attraverso l‟edificazione finalizzata alla realizza-

zione di nuove opere di urbanizzazione o alla riqualificazione di quelle esistenti.


3.4 La dimensione produttiva e di sviluppo

Il rafforzamento del ruolo commerciale del Terraglio Est

E‟ la Casier degli investimenti, degli interventi a sostegno delle attività artigianali, commerciali, direzionali, il luogo

dove il pubblico incontra le strategie produttive dei privati, il luogo delle azioni di programmazione, di concertazio-

ne e di coordinamento. Questo luogo è rappresentato dall‟asse provinciale del Terraglio Est, costituito dal polo

produttivo del Bigonzo, e nord dall‟ambito artigianale di Dosson.

Il PI promuove il rafforzamento del ruolo produttivo di questo asse, favorendo azioni di riconversione verso attività

direzionali e commerciali, in linea con quanto disciplinato dal Piano Territoriale di Coordinamento Provinciale

(PTCP di Treviso).

La riconversione delle aree produttive non strategiche

Nei piccoli ambiti artigianali come quello della località Le Grazie, individuato dal PTCP come non ampliabile, il PI

promuove la graduale riconversione verso la residenza e piccole attività del settore terziario, ad essa compatibili.

La dismissione di attività incompatibili

Il territorio comunale di Casier ospita delle attività e/o delle funzioni produttive non più compatibili sotto l‟aspetto

urbanistico ed ambientale con il tessuto insediativo e/o la rete infrastrutturale esistente. Il PAT ne ha già individu-

ato talune come “Aree di riqualificazione e riconversione” ed “Ambiti idonei per la realizzazione di programmi

complessi” assoggettandole ad accordo di pianificazione pubblico-privato e linee di intervento che nel PI trove-

ranno, ove ne ricorrano le condizioni, la loro implementazione.

3.5 La coerenza con i Progetti strategici del PAT

L‟idea di città posta alla base del PAT di Casier prefigura e proietta su un orizzonte temporale di lungo periodo le

grandi linee evolutive auspicabili per il futuro di Casier.

Al PAT è stato affidato il compito, in una logica di complementarietà sia con gli altri strumenti ed atti di governo

del territorio, sia con una molteplicità di azioni promosse dall‟amministrazione comunale oppure da altri soggetti

privati, di progettare un primo itinerario di lavoro volto a concretizzare l‟ ”idea di città”.

Nel Documento del Sindaco del PI, questa volontà dell‟Amministrazione è stata confermata ed ulteriormente raf-

forzata: gli Accordi Pubblico Privati non sono tra loro slegati, ma messi a coerenza all‟interno degli Schemi Diret-

tori di natura strategica che sono stati elaborati a livello di PAT.


1 – Ridisegno del margine della città

Tra gli obiettivi individuati:

1) passare il centro di Casier, attraverso l‟individuazione di un nuovo asse prioritario ed il declassamento a stra-

da comunale del tratto in attraversamento del centro urbano;

2) ricucire la trama di percorsi ciclopedonali affinché si sviluppi la rete “zone servizi – centro storico – ambito flu-

viale del Parco del Sile”;

3) individuare uno spazio filtro tra la città costruita e l‟area agricola, che funga da elemento di mediazione tra le

frange edificate compatte con le edificazioni puntuali degli spazi aperti periurbani;

4) delineare un limite di protezione e contenimento al centro urbano di Casier.

Gli APP n. 05 e il n. 07 sono in linea con gli obiettivi che stanno alla base di questo schema in quanto concorrono

a ricucire la trama dei percorsi ciclopedonali di collegamento tra le zone urbane e il Parco del Sile e a favorire

l‟attraversamento della SP Jesolana. Anche l‟APP n. 09 è funzionale a favorire le relazioni all‟interno del centro

storico di Casier.


2 – Ridisegno dell’asse servizi di Dosson

Tra gli obiettivi individuati:

1) deviare il flusso di traffico di attraversamento del centro e qualificare le strade e i percorsi che caratterizzano e

collegano l‟asse servizi, con la piazza del centro tra la chiesa, il municipio e l‟area verde sportiva;

2) favorire l‟integrazione del parco privato e relativo spazio della adiacente Villa Canossa con lo spazio pubblico

della piazza e della strada;

3) evitare il contatto diretto del traffico generato/attratto dal Terraglio Est con l‟agglomerato urbano di Dosson;

4) ampliare le aree verdi pubbliche, creare nuovi percorsi ciclopedonali “verdi” di interconnessione e di promo-

zione del parco agricolo perturbano;

5) costruire una rete di percorsi ciclopedonali che colleghi le principali funzioni territoriali e si raccordi con i per-

corsi esistenti e previsti lungo il Fiume Dosson.

Gli APP n. 04 e il n. 06 sono in linea con gli obiettivi che stanno alla base di questo schema in quanto concorrono

ad ampliare e permettere la fattiva infrastrutturazione del Parco Urbano di Dosson.


Programmazione temporale e quadro economico

Il presente capitolo risponde ai requisiti previsti dall‟art. 17 della L.R. 11/04, comma 1 “Il piano degli interventi (PI)

si rapporta con il bilancio pluriennale comunale, con il programma triennale delle opere pubbliche e con gli altri

strumenti comunali settoriali previsti da leggi statali e regionali e si attua attraverso interventi diretti o per mezzo

di piani urbanistici attuativi (PUA)” e comma 5 dove specifica che tra gli elaborati del P.I. vi deve essere “una re-

lazione programmatica che indica i tempi, le priorità operative ed il quadro economico”.

In tal senso si prendono a riferimento e a confronto le seguenti componenti:

- il dimensionamento del Piano degli interventi;

- il programma triennale delle opere pubbliche 2011/2013.

3.6 Sintesi del dimensionamento di Piano

Il calcolo del fabbisogno futuro è stato attuato facendo riferimento al dimensionamento del PAT e ai dati della

demografia, della consistenza del patrimonio immobiliare e della produzione edilizia.

Dalla lettura della variabile demografica, popolazione e famiglie, si riscontrano i seguenti indici:

- la proiezione della popolazione residente a Casier nel 2019, risulta pari a 14.635 abitanti;

- ci sarà un aumento della popolazione “giovane” (0-14 anni) ed “anziana” (oltre i 65 anni).

La scelta conseguente a questo scenario è quindi stata così sviluppata: la previsione del PAT al 2019 è quindi

pari a 281.923 mc. Questo dato è cosi suddiviso:

1) volume residuo PRG: mc. 176.433 calcolato analizzando lo stato di attuazione delle Zto del vigente PRG,

quindi all‟interno della zonizzazione della città consolidata;

2) volume nuova previsione PAT: mc. 105.490.

La volumetria media annua complessiva corrisponde quindi ad un valore attorno ai 28.000 mc. di cui 10.550 mc.

previsti dal PAT. Il valore del volume comprende anche le trasformazioni inserite all‟interno degli Accordi pubbli-

co-privati Art.6 LR 11/2004 siglati ed inseriti all‟interno del Piano. Il valore è soggetto ad aumentare, in relazione

ai nuovi accordi siglati in sede di Piano degli interventi e non contemplati dal PAT. Lo stesso dipende cioè dal

numero degli interventi di demolizione con ricostruzione attraverso credito edilizio e compensazio-

ne/perequazione si attiveranno. Il volume recuperato viene automaticamente sottratto al volume complessivo di

nuova previsione PAT. Di converso non viene sottratta superficie agricola utilizzabile.


Dimensionamento degli standards del PAT e relazione nel PI

Il dimensionamento degli standard è stato effettuato tenendo presente gli abitanti insediati e gli abitanti insediabi-

li. Per gli abitanti insediati si è preso il valore dei residenti a settembre „08 (11.072, dato anagrafe). Per il carico

aggiuntivo si è preso il valore dell‟incremento di popolazione al 2019 prendendo in considerazione lo scenario

dimensionale emerso dall‟analisi dei trend demografici ed evolutivi di Casier, anche in relazione ai territorio limi-

trofi (+ 1.880 abitanti).

Il calcolo degli standard è stato effettuato sia con i parametri del DM 1444/68 sia con la prescrizione della nuova

legge urbanistica regionale che prevede minimo 30 mq/abitanti. La legge non differenzia per tipo di standard per

cui per gli stessi si deve far riferimento al decreto ministeriale.

La Variante n.1 al PI, caratterizzata dagli APP. (Accordi Pubblico Privato) ha portato i seguenti cambiamenti alle

Zto F a servizi:

1) perdita di superficie Fc a verde pubblico, pari a 14.147 mq;

2) aumento di superficie Fc a verde pubblico, attraverso la cessione al Comune dell‟Ambito Fc/13, di dimensioni

pari a 22.535 mq;

3) perdita di superficie a parcheggio Fd, pari a 2.000 mq circa;

4) la previsione di un nuovo ambito a parcheggio, a ridosso della nuova casa di riposo, con superficie pari a

5.360 mq.

La Variante n.2 al PI, non ha intaccato il dimensionamento di Piano, mentre la Variante n.3 ha portato

all‟aumento di superficie relativa alle Zto Fc – verde pubblico attrezzato a parco, gioco e sport, con la creazione di

un nuovo centro sportivo previsto dall‟Accordo Pubblico Privato n. 11 “Cristofoletto”. Quest‟ultima Variante n. 4

non comporta alcuna modificazione alle aree a standard.


3.7 Sintesi programma OO.PP. 2010/2012

Il programma triennale delle opere pubbliche e l'elenco annuale 2011 delle opere pubbliche è stato approvato

con Delibera di Consiglio Comunale n. 6 del 18/04/2011.

Il Programma delle OO.PP. è composto dalle seguenti schede:

1. Quadro delle risorse disponibili dove sono indicati i mezzi di finanziamento;

2. Articolazione della copertura finanziaria;

3. Elenco annuale.

Il programma triennale è riferito ai soli lavori di singolo importo superiori a 100.000,00 €.

Si riporta di seguito lo schema adottato con DGC n. 122 del 16.11.2009.

Elenco descrittivo dei lavori

Disponibilità

finanziaria

anno 2010

Disponibilità

finanziaria

anno 2011

Disponibilità

finanziaria

anno 2012

Costruzione asilo nido comunale 1.350.000

Ampliamento scuola primaria Casier 550.000

Interventi sulla viabilità 200.000

Implementazione e razionalizzazione

percorsi ciclabili

200.000

TOTALE ANNO 2010 2.300.000

Ampliamento scuola primaria Dosson 500.000

Interventi sulla viabilità 200.000


percorsi ciclabili

200.000

Campo calcio Dosson in “prato sintetico” 300.000

TOTALE ANNO 2011 1.200.000

Riqualificazione Piazza Marconi a Dos-

son – 1° stralcio

850.000

Realizzazione parco urbano 200.000


percorsi ciclabili

200.000

TOTALE ANNO 2012 1.250.000


4. GLI ELABORATI DELLA VARIANTE N.3 AL PIANO DEGLI INTERVENTI (VAR. GENERALE)

La Variante n. 3 al Piano degli Interventi, caratterizzata dal consolidamento degli Accordi Pubblico Privato e ridi-

segno globale della zonizzazione del Piano, è formata dai seguenti elaborati cartografici e descrittivi:

ELABORATI GRAFICI

Elab. 01 Tav. 1 Zonizzazione intero territorio comunale scala 1:5.000

Elab. 02 Tav. 2.1 Dosson scala 1:2.000

Elab. 03 Tav. 2.2 Casier scala 1:2.000

Elab. 04 Tav. 2.3 Albrizzi scala 1:2.000

Elab. 05 Tav. 2.4 Camate scala 1:2.000

Elab. 06 Tav. 2.5 Le Grazie - Bigonzo scala 1:2.000

Elab. 07 Tav. 3 Vincoli intero territorio comunale scala 1:5.000

Elab. 08 Tav. 4 SAU e SAT intero territorio comunale scala 1:5.000

SCHEDATURE

Elab. 09 Schede A. Edifici di interesse nei centri storici

Elab. 10 Schede B. Edifici di interesse storico in zona agricola

Elab. 11 Schede C. Edifici non funzionali alla conduzione del fondo

Elab. 12 Schede D. Attività in zona impropria

Elab. 13 Schede E. Schede Accordi Pubblico Privato – APP Art. 6 L.R. 11/04

ELABORATI DESCRITTIVI

Elab. 14 Norme Tecniche Operative

Elab. 14bis Dimensionamento

Elab. 15 Relazione Programmatica

Elab. 16 Registro Fondiario SAU

Elab. 17 Registro Crediti Edilizi

Elab. 17bis Prontuario per la Qualità Architettonica

Elab. 18 Documento del Sindaco

ELABORATI DI VALUTAZIONE

Elab. 19 Monitoraggio VAS

Elab. 20 Relazione Valutazione di Incidenza

Elab. 21 Compatibilità idraulica

ELABORATI INFORMATICI

Elab. 22 DVD banche dati e file pdf elaborati


4.1 Gli elaborati cartografici della nuova zonizzazione

A differenza della prima Variante dove sono state confermate le grafie del PRG – Primo PI, è stato rivisto comple-

tamente lo zoning e la grafia delle zone territoriali omogenee.

Il Piano degli interventi è quindi organizzato in due elaborati in scala 1:5.000, uno relativo alla zoning ed uno rela-

tivo alla vincolistica in atto sul territorio comunale. La copertura del territorio è garantita anche alla scala 1:2.000,

dove sono state organizzate n. 5 tavole.

Questa Variante è caratterizzata anche da schede di dettaglio relative a:

A. gli edifici dei centri storici di Dosson e Casier, con relativi gradi di protezione;

B. gli edifici di pregio storico localizzati in zona agricola (ex art. 10 L.R. 24/85);

C. gli edifici non funzionali alla conduzione del fondo agricolo, per i quali i privati hanno presentato delle ri-

chieste di cambio di destinazione d‟uso;

D. le attività produttive in zona impropria, per le quali il Piano prevede la conferma attraverso interventi di ri-

qualificazione delle pertinenze e mitigazioni visive;

E. gli Accordi Pubblico Privato, così come definiti all‟interno degli accordi sottoscritti e come si stanno attuan-

do, anche attraverso la Variante n.3.

Tav.1 – Zoning scala 1:5.000


4.2 Gli ambiti oggetto di Variante

La Variante in questione, oltre a riprendere tutti i contenuti delle precedenti Varianti n. 1 (relativa all‟introduzione

degli Accordi Pubblico Privato) e Variante n. 2 (relativa al recepimento nel Piano del progetto definitivo del Terra-

glio Est – Primo Stralcio, della localizzazione degli impianti della telefonia mobile e del vincolo aeroportuale

dell‟aeroporto Marco Polo di Venezia), prevede la riscrittura e il ridisegno dell‟apparato normativo e cartografico

del PRG/PI, allineandolo ed integrandolo ai contenuti del PAT, mediante:

1. l’aggiunta di n. 2 nuovi ambiti di trasformazione:

una ZTO E4, a ridosso della frazione Le Grazie, finalizzata alla realizzazione di un singolo intervento di

edilizia residenziale a bassa densità;

una nuova ZTO Fc, prevista all‟interno dell‟accordo APP.11 “Cristofoletto”, per la realizzazione di un

centro sportivo destinato alla pratica del rugby ed a iniziative sportive. Data la valenza di carattere so-

vracomunale ed il convenzionamento della struttura con il Comune, lo stesso non comporta consumo di

SAU;

2. la modifica dei contenuti di n. 3 Accordi Pubblico Privato, a seguito di specifica richiesta di Parte Pri-

vata:

all‟interno dell‟APP.01, Parte Privata ha richiesto al Comune di poter iscrivere parte del credito edilizio

contenuto nell‟accordo all‟interno del Registro dei crediti e di atterrarne solo 1.500 mc. E‟ stata quindi

modificata la relativa scheda e ridotta la superficie della zona di atterraggio;

all‟interno dell‟APP.03, Parte Privata ha richiesto al Comune di modificare il perimetro dell‟ambito degli

elaborati grafici recependo quanto già previsto nell‟accordo sottoscritto;

all‟interno dell‟APP.04, Parte Privata ha richiesto al Comune di poter atterrare parte del credito edilizio

contenuto nell‟accordo all‟interno di un ambito adiacente a quelli interessati dalla perimetrazione APP,

sempre di proprietà. E‟ stata modificata la relativa scheda e definito un disposto normativo all‟interno

delle NTO, finalizzato all‟atterraggio del credito (pari a circa 2.000 mc);

3. la revisione di alcune ZTO relative al Verde Privato e ZTO F a servizi, conseguenti al ridisegno della

zonizzazione sulla base CTR numerica e dell’aggiornamento dell’edificato:

in tutto il territorio comunale, rispetto alle Varianti al PI nn. 1 e 2, le ZTO sono state “tagliate” sul limite

della viabilità; ciò ha comportato una ridenominazione e numerazione di tutte le ZTO;

all‟interno della ZTO D2/5-D2/6 “Bigonzo”, è stato aggiornato lo stato dei luoghi, inserendo la viabilità, il

verde ed i parcheggi previsti dal piano attuativo in corso di implementazione;

all‟interno dei centri urbani residenziali di Dosson e Casier è stato aggiornato lo stato di attuazione delle

ZTO residenziali di espansione e delle aree a servizi;


4. l’aggiornamento della viabilità stradale e ciclopedonale:

sono state eliminate le previsioni viarie (bretelle - by-pass) su Via Capitello verso Treviso e su Viale del-

la Liberazione verso Casale sul Sile;

è stata eliminata la previsione viaria ad est di via Volta in zona produttiva Le Grazie;

è stato recepito nel Piano il progetto preliminare del Terraglio Est – Secondo Stralcio, con conseguenze

in termini di salvaguardia per la zonizzazione ed aggiornamento delle fasce di rispetto viario;

sono stati aggiornati i tracciati relativi alla viabilità ciclopedonale, inserendo i tratti di percorsi pedonali-

ciclabili previste dagli Accordi Pubblico Privato ed aggiornando lo stato di fatto;

5. la revisione della classificazione delle ZTO agricole:

la zonizzazione Vigente del Piano degli interventi prevede n. 4 zone agricole: la sottozona E1 – caratte-

rizzata da produzioni tipiche o specializzate, la sottozona E2 – caratterizzata da ambiti agricoli di prima-

ria importanza per la funzione agricola-produttiva, la sottozona E3 – caratterizzata da un elevato frazio-

namento e la sottozona E4 – relativa ai nuclei residenziali in zona agricola;

6. l’eliminazione della capacità edificatoria di alcuni ambiti, a seguito di richiesta formulata dai Privati:

all‟interno della zona produttiva lungo via delle Industrie, verso il limite ovest, è stata eliminata parte del-

la ZTO D1 produttiva vigente per una superficie pari a 19.530 mq;

all‟interno della zona produttiva Le Grazie, verso il limite nord ovest, è stata eliminata la previsione di

ampliamento della ZTO D1 e relativa viabilità di accesso, per una superficie pari a 19.735 mq.

7. Le modifiche agli Accordi Pubblico Privato nella Variante n. 3 al Piano degli Interventi

La Variante in questione riprende gli Accordi Pubblico Privato già sottoscritti e ne aggiorna i contenuti, in rela-

zione principalmente al ridisegno della zonizzazione di Piano. L‟elaborato n. 13, evidenzia per ogni APP le

modifiche introdotte dalla Variante. Le più sostanziali riguardano:

APP.01 - Ceneda: a seguito della richiesta del privato di usufruire di quota parte del credito ed iscrivere la ri-

manente all‟interno del registro dei crediti edilizi, è stata modificata la dimensione dell‟area di atterraggio ed

aggiornati i riferimenti ed indici del quadro di progetto contenuto nella scheda;

APP.03 – Favaretto: a seguito della richiesta del privato è stato modificato il perimetro dell‟ambito degli elabo-

rati grafici recependo quanto già previsto nell‟accordo sottoscritto;

APP.04 - Paglianti: anche questo accordo registra un perfezionamento rispetto alla Variante n. 1 al PI che l‟ha

recepito. Anche qui, la richiesta del privato è relativa all‟atterraggio di circa 2.000 mc dei 13.750 mc a disposi-

zione nel registro dei crediti edilizi. Come ambito cui “calare” questa quota volumetrica è stata individuata

l‟area adiacente a quella oggetto di accordo, di proprietà della stessa ditta;


APP.11 - con questa Variante è inserito il nuovo APP “Cristofoletto”, relativo alla trasformazione di un‟area da

agricola a ZTO Fc per la realizzazione di un centro sportivo di interesse sovra comunale, diretto a soddisfare

la richiesta di spazi per la pratica del rugby. L‟ambito è localizzato tra la zona produttiva di via dell‟Artigianato

ed il galoppatoio. La parte perequativa di natura pubblica si concretizza nel convenzionamento della struttura

verso usi di pubblico interesse, manifestazioni, progetti sportivi con le scuole.

Un‟ultima modifica delle Schede APP già introdotte con la Variante n.1 al PI, è relativa al ridisegno della zo-

nizzazione di Piano e quindi all‟aggiornamento della denominazione delle ZTO.


4.3 La superficie agricola utilizzata (SAU) trasformabile

Nella logica della riduzione del consumo di suolo, la legge regionale ha fissato una norma rigida per controllare

tale fenomeno. La quantità massima di sottrazione di superficie agricola da destinare ad altri usi è stata fissata in

sede di redazione del P.A.T. attraverso l‟applicazione di un preciso indice pre-stabilito dalla legge regionale e da-

gli Atti di Indirizzo conseguenti.

Per il comune di Casier, la Superficie Agricola Utilizzata (S.A.U.) massima trasformabile è pari a 49.090 mq.

In fase di redazione ed implementazione del Piano degli Interventi è quindi necessario valutare quanta S.A.U.

viene consumata dagli interventi previsti dal Piano, in conformità con il PAT. A tal fine è stato redatto un elaborato

cartografico in cui viene rappresentato l'uso del suolo effettivo, le aree di urbanizzazione consolidata e le aree

compromesse – Vedi Tavola n. 4 “SAU e SAT intero territorio comunale”.

In particolare:

- le aree di urbanizzazione consolidata rappresentano le ZTO A, B, C, D, F del PRG vigente così come definite

del PAT. Gli interventi che ricadono su aree consolidate non consumano S.A.U. secondo quanto stabilito dagli

atti di indirizzo della L.R. 11/04;

- le aree compromesse sono quelle parti di territorio che, pur essendo in zona agricola, sono già in parte urba-

nizzate o hanno subito rilevanti interventi di trasformazione, come ad esempio le aree di cava o incolte;

- gli interventi che ricadono nelle aree identificate come utilizzate a fini agricoli "erodono" il quantitativo massi-

mo di SAU trasformabile;

- la Variante n. 3 contiene poi alcuni ambiti nei quali vi è una riduzione della potenzialità edificatoria prevista nel

vecchio PRG comunale, portando quindi ad un “recupero” di SAU trasformabile;

- la stessa Variante prevede anche la realizzazione della Zto Fc – centro sportivo, la cui dimensione sovraco-

munale, non porta al consumo di territorio agricolo.

Dall'analisi della casistica sopra riportata in relazione alle modifiche introdotte dal Piano degli Interventi risulta la

seguente tabella di sintesi. Per le categorie sopra definite, i dati di sintesi risultano essere:

VARIANTE n.1 al Piano degli Interventi

Tipo di intervento Mq edificabili

Interventi su aree consolidate 106.173

Interventi su aree compromesse 14.328

Interventi su aree SAU 16.132


Complessivamente il consumo massimo di SAU previsto dalla 1a Variante al Pi è quindi di 16.132 mq a fronte

della soglia massima di 49.090 mq prevista dal PAT.

VARIANTE n.3 al Piano degli Interventi

Tipo di intervento Mq edificabili

Interventi su aree consolidate 106.173

Interventi su aree compromesse 14.328

Interventi su aree SAU

Recupero di SAU (cambio destinazione da consolidato a Zto agricola)

15.292

18.960

Compensazione SAU consumata Variante n.1 e Variante n.3 + 3.668 mq

Complessivamente il consumo massimo di SAU previsto dalla Variante n.3 - con la riduzione di 2.000mq di SAU

consumata nell‟ambito dell‟APP n.1 “Ceneda” ed il recupero di 18.960mq di aree che nel PI vigente sono ambiti

appartenenti al consolidato e che nella proposta della Variante n.3 perdono la potenzialità edificatoria per ritorna-

re ad una destinazione urbanistica di tipo agricola – azzera il consumo di SAU previsto negli Accordi Pubblico

Privato ed anzi comporta un aumento della SAT (Superficie Agricola Trasformabile) pari a 3.668mq, portando la

soglia massima a 52.758mq di SAU trasformabile.


4.4 Le schede normative degli APP

Ogni Accordo Pubblico Privato individuato negli elaborati cartografici con la nuova zonizzazione del PI, è accom-

pagnato da una scheda norma che per lo stesso definisce la localizzazione, una descrizione, i parametri urbani-

stici ed edilizi previsti per la trasformazione e le opere perequative a vantaggio del Comune e quindi della colletti-

vità.

L‟elaborato n. 13, contiene queste schede. Data la parziale ridenominazione delle Zto attuata da questa 3a Va-

riante, si è deciso di mantenere la scheda originaria redatta in sede di sottoscrizione dell‟accordo di pianificazione

e redazione della 1a Variante del PI, aggiungendo una nuova scheda con le modifiche apportate.

E‟ stata inserita la Scheda n. 11 relativa all‟APP “Cristofoletto”.

Sopra è rappresentata la prima parte della Scheda, dove è definito l‟ambito di trasformazione, la descrizione

dell‟intervento e dei contenuti previsti nell‟accordo, nonché la disciplina del PAT approvato.

La seconda parte, di maggior dettaglio, in scala al 2000, contiene le prescrizioni da osservare per attuare la tra-

sformazione e l‟illustrazione grafica della parte perequativa che il privato si impegna a cedere o realizzare a favo-

re del Comune.


L‟Accordo Pubblico Privato - Cristofoletto


Stante la richiesta emersa dai Consiglieri comunali in sede di adozione della Variante n. 3 al PI, si provvede

ad integrare la Relazione programmatica, evidenziando i dati quantitativi e qualitativi inerenti l’attuazione

dell’accordo Paglianti.

Si propone di integrare l’ultima parte della Relazione, con il testo seguente

[…]

Il recepimento della proposta formulata da Workshop Casa Srl e Paglianti Tubi Srl comporta l‟attuazione di quanto

contemplato nell‟Accordo Pubblico Privato n. 4 e specificatamente dell‟ “Atterraggio” di parte del Credito Edilizio (pari

a mc 13.750) nell‟area adiacente lo stabilimento Paglianti Tubi. Tale trasformazione si pone in continuità con quanto

contemplato nella Variante n. 1 al Piano degli Interventi e consente di perseguire gli obiettivi già definiti nell‟Accordo

originario. Analogamente a quanto operato con la richiamata Variante si riporta di seguito una breve promemoria dei

principali temi e valori perequativi caratterizzanti l‟intervento.

A. Comunicazioni e atti amministrativi di riferimento

08.04.2008 Richiesta del Privato per l‟inserimento della proposta di accordo nel PAT

22.10.2008 Delibera n. 43 del Consiglio Comunale inerente la valutazione della proposta di accordo

09.02.2009 Delibera n. 10 del Consiglio Comunale di Adozione del PAT

24.05.2010 Delibera della Giunta Provinciale Entrata in vigore del PAT

28.03.2011 Accettazione della bozza di accordo da inserire nel PI da parte del Privato

29.03.2012 Richiesta del Privato di attuare l‟accordo sottoscritto

B. Descrizione intervento

La proposta di intervento riguarda l‟attuazione dell‟Accordo sottoscritto in sede di redazione del Piano di Assetto del

Territorio e successivamente implementato in sede di redazione del Piano degli Interventi. L‟Accordo prevede la tra-

sformazione di un‟area localizzata a est del centro abitato di Dosson attraversata da Via IV Novembre e delimitata

verso sud da Viale della Liberazione e la demolizione dei fabbricati destinati alla attività industriale della Paglianti

Tubi. Nell‟accordo viene riconosciuto un credito edilizio pari a mc 15.000 complessivi di cui mc 1.250 da realizzare

all‟interno della ZTO risultante dall‟ampliamento della B/24 precedentemente indicata e mc 13.750 iscritti nel registro

dei crediti edilizi. La richiesta formulata dalla Parte privata prevede il riconoscimento di una quota pari mc 2.000 (la

quota residua del credito edilizio è quindi pari a mc 11.750) da “recapitare” nel terreno adiacente l‟area Paglianti Tu-

bi.

Congiuntamente alla trasformazione edilizia dovranno essere realizzate le opere perequative ad integrazione di quel-

le già contemplate dall‟Accordo (un parcheggio satellite funzionale alla chiesa ed al centro di Dosson e la infrastruttu-

razione del tratto di Via Peschiere compreso tra l‟incrocio con Via Liberazione e l‟incrocio con Via Santi).

C. Coerenza Urbanistica

Il PAT prevede negli elaborati grafici e normativi le seguenti previsioni:

- tavola 1 carta dei vincoli e della pianificazione territoriale :nessuna specifica previsione e/o limitazione


- tavola 2 carta delle invarianti: invarianti di natura paesaggistica (filare storico sul lato nordest): Il PI, sulla base di

specifici elementi analitici, potrà meglio definire i perimetri degli ambiti territoriali di importanza paesaggistica, in-

dividuando gli elementi detrattori che compromettono la qualità percettiva dei luoghi (attività produttive in zona

impropria, edifici non più funzionali, ecc.), indicando le necessarie misure di riqualificazione anche attraverso il

credito edilizio di cui al precedente Art. 5 delle presenti NT.

Il PI dovrà definire, anche sulla base dei contenuti della Tavola n. 04 “Carta della trasformabilità”, gli interventi am-

missibili in tali zone, perseguendo i seguenti obiettivi:

- difesa dell‟integrità del territorio e contenimento del consumo di suolo;

- eliminazione o mitigazione degli elementi detrattori del paesaggio e tutela dei coni visuali;

- incentivazione di attività complementari a quella agricola tradizionale compatibili con gli obiettivi di tutela definiti

nel presente Articolo;

- riqualificazione delle parti di territorio caratterizzate dal punto di vista naturalistico;

- controllo della qualità dei nuovi interventi edilizi ammessi;

- disciplina dell‟attività di recupero del patrimonio edilizio esistente.

Sono vietati:

a) l‟edificazione di manufatti da destinare a insediamenti zootecnici;

b) la costruzione di impianti fotovoltaici, solari ed eolici, se non quelli che soddisferanno determinati requisiti pae-

saggistici che saranno approfonditi ed integrati come parte normativa nel PI;

c) le strutture a serra fissa, con o senza zoccolo di fondazione. Sono ammesse le serre mobili se destinate alla for-

zatura stagionale delle produzioni orto-floro-vivaistiche;

d) la costruzione di recinzioni nei fondi agricoli se non a semplice staccato o a siepe, salvo quelle strettamente atti-

nenti gli insediamenti agricoli e residenziali;

- tavola 3 carta delle fragilità

Terreni idonei a condizione-01. Presenza di terreni compressibili, con drenaggio difficoltoso, falda abbastanza super-

ficiale e caratteristiche meccaniche mediocri: include una importante parte territorio comunale ove è necessario che

in tutte le fasi di utilizzo edificatorio si proceda ad accurata:

- indagine geologica e geotecnica;

- verifica di compatibilità idraulica;

- rilievi topografici di dettaglio in relazione al possibile rischio idraulico;

il tutto al fine di dimensionare adeguatamente le opere di fondazione, definire accuratamente le modalità di regima-

zione e drenaggio delle acque, indicare la presenza di un potenziale rischio idraulico, verificare la eventuale necessi-

tà di procedere al rialzo del piano di campagna di riferimento o alla realizzazione di altre misure volte a ridurre il r i-

schio citato, definire le modalità dei movimenti terra consentiti, stabilire le misure atte a mantenere un corretto equili-

brio idrogeologico locale;

- tavola 4.1 carta della trasformabilità:

Urbanizzazione consolidata: gli ambiti di urbanizzazione consolidata comprendono le parti di territorio dove i processi

di trasformazione urbanistica sono sostanzialmente completati dando forma ad insediamenti strutturati sia di tipo re-


sidenziale che produttivo e quelle già riconosciute dal PRGC preVigente. Il PI, nell‟ambito delle zone di urbanizza-

zione consolidata individuate dal PAT, definisce le aree in cui sono possibili interventi diretti di nuova costruzione,

prevedendo, altresì, la realizzazione delle dotazioni territoriali e delle opere di urbanizzazione mancanti o carenti.

In sintesi, i condizionamenti del PAT per l‟area in esame sono:

- precisazione degli ambiti/elementi di invariante paesaggistica;

- osservanza delle prescrizioni definite dal PAT relativi alla compatibilità geologica.

D. Interesse pubblico e perequazione

Il riconoscimento dell‟interesse pubblico nell‟attuazione dell‟intervento è riconducibile alla possibilità di attuare il cre-

dito edilizio maturato dalla proprietà attraverso al sottoscrizione dell‟Accordo richiamato. L‟intervento si pone in conti-

nuità con l‟Accordo richiamato che prevede la eliminazione dei fabbricati (attività) utilizzati dalla Paglianti Tubi e la

riqualificazione dell‟intero ambito di trasformazione oltre alla realizzazione e implementazione delle opere perequati-

ve richiamate nei punti precedenti riconducibili a:

- parcheggio satellite (aggiuntivo rispetto agli standard richiesti per il PUA) funzionale alla chiesa ed al centro di

Dosson ubicato nella parte sud dell‟area di intervento;

- infrastrutturazione (marciapiede, verde arborato, pista ciclabile, attraversamenti) del tratto di Via Peschiere com-

preso tra l‟incrocio con Via Liberazione e l‟incrocio con Via Santi.

La perequazione urbanistica, come previsto dalle Norme del PAT, si concretizza con la cessione gratuita al Comune

di aree e/o opere nella misura non inferiore al 50% del plus-valore economico derivante dalla variazione di destina-

zione urbanistica dei singoli ambiti di intervento.

Il plus-valore economico, ai fini dell‟applicazione della presente normativa, viene calcolato facendo la differenza tra il

valore iniziale ed il valore finale calcolato al netto dei costi di produzione come di seguito esemplificato.

1. Valore attuale del terreno € 22,50 (3 volte il VAM) x mq 2.000 = € 45.000,00

2. Valore post PI € 125,00 (valore IMU) x mc 2.000 = € 250.000,00

3. Differenza (punto 2 – punto 1) = € 205.000,00

4. Costi a carico del privato (20% del punto 3) = € 41.000,00

(spese tecniche, interessi, garanzie, etc)

5. Differenza – costi del punto 4 = € 164.000,00

6. Perequazione del 50% sul valore del punto 5 = € 82.000,00

Il valore degli interventi che verranno richiesti in concomitanza della concretizzazione del credito edilizio dovrà esse-

re pari o superiore a € 82.000,00

[…]

22 febbraio 2013


5. GLI ELABORATI DELLA VARIANTE N.4 AL PIANO DEGLI INTERVENTI

La Variante n. 4 è legata alla nuova normativa regionale in materia di commercio, la L.R. n. 50/2012 “Politiche per

lo sviluppo del sistema commerciale nella Regione del Veneto”.

Da un lato le nuove disposizioni regionali, e la necessità di inserire nel PI le procedure per la nuova localizzazio-

ne delle strutture di vendita, dall‟altro il “Piano di localizzazione impianti di telefonia mobile”, elaborato dal Con-

sorzio Priula, ed il bisogno di aggiornarne le previsioni localizzative. Una terza esigenza deriva, come anticipato

nei paragrafi precedenti, dagli Accordi di Pianificazione (APP) e dalla necessità di integrare il disegno complessi-

vo del Piano, con le attuali fasi di maturazione del dialogo tra Comune e Privati chiamati a contribuire alla costru-

zione della “città pubblica”.

5.1 Gli ambiti oggetto di Variante

La Variante in questione, oltre a riprendere tutti i contenuti delle precedenti Varianti n. 1 (relativa all‟introduzione

degli Accordi Pubblico Privato), Variante n. 2 (relativa al recepimento nel Piano del progetto definitivo del Terra-

glio Est – Primo Stralcio, della localizzazione degli impianti della telefonia mobile e del vincolo aeroportuale

dell‟aeroporto Marco Polo di Venezia) e Variante n. 3 (Variante Generale di ridisegno del Piano e Normativa),

prevede queste modifiche / integrazioni all‟impianto già revisionato integralmente dalla precedente Variante n. 3:

allineamento degli elaborati cartografici alla previsione di un nuovo impianto SRB di progetto, anticipato dal

Piano di localizzazione impianti di telefonia mobile elaborato da Contarina Spa, e localizzato all‟interno della

zona produttiva Bigonzo;

Elaborati aggiornati: Tavole nn. 1, 2 dello zoning di PI e Tavola n. 3 “Vincoli intero territorio comunale”.


inserimento Accordo Pubblico Privato – APP.12 “Immobiliare Lugena Srl” – che prevede a fronte del ricono-

scimento di un credito edilizio residenziale di mc 2.000 al Privato, il completamento del percorso pedonale

lungo via Iotti, in raccordo con il tratto previsto all‟interno dell‟APP.06;


Elaborati aggiornati: inserimento del nuovo tracciato ciclabile all‟interno delle Tavole nn. 1, 2 dello zoning di

PI; inserimento del credito edilizio all‟interno dell‟elaborato n. 17 “Registro Crediti Edilizi”; inserimento Scheda

APP.12 all‟interno dell‟elaborato n. 13 “Schede E. Accordi Pubblico Privato – APP”;

a seguito richiesta del Privato, inserimento di un nuovo edificio non funzionale alla conduzione del fondo. Trat-

tasi di un annesso rustico, localizzato lungo il tracciato di Viale delle Industrie, a sud dello scolo Bigonzo.

L‟area è già servita dai principali sottoservizi; risulta mancante la sola rete fognaria;


Elaborati aggiornati: inserimento nuova Scheda C “Edifici non funzionali alla conduzione del fondo” ed aggior-

namento delle tavole cartografiche delle zoning.

a seguito richiesta del Privato, aggiornamento della Scheda B – “Edifici di interesse storico in zona agricola”

n. II-11, relativa ad un edificio localizzato in zona agricola, lungo Via della Liberazione. La modifica riguarda

l‟incremento della volumetria realizzabile e la possibilità di suddividerla in max. n. 2 unità edilizie;

Elaborati aggiornati: modifica elaborato n. 10 “Schede B – Edifici di interesse storico in zona agricola”, n. II-11

allineamento dell‟impianto generale del Piano degli Interventi, alla nuova disposizione regionale in materia

di commercio, L.R. n. 50/2012. Tra le innovazioni, la Variante individua il perimetro del Centro Urbano e del-

le Aree degradate per l‟insediamento in via prioritaria delle strutture commerciali con superficie di vendita su-

periore ai 1.500 mq all‟interno dei centri storici e dei centri urbani, in linea con il “nuovo orientamento regiona-

le”. Senza adeguamento del PI, non sono consentite Varianti per nuove aree commerciali o ampliamenti di

strutture esistenti per superfici superiori ai 1.500 mq, ovvero possono essere rilasciate autorizzazioni com-

merciali per grandi strutture di vendita all‟interno dei centri storici – a condizione che lo strumento urbanistico

vigente alla data di entrata in vigore della legge regionale preveda una destinazione urbanistica compatibile

(Zto D); oppure all‟interno di aree con destinazione urbanistica per grandi strutture di vendita o parchi com-

merciali secondo le previsioni dello strumento urbanistico vigente alla data di entrata in vigore della legge re-

gionale, ed attraverso l‟approccio sequenziale e relativo alle verifiche di ammissibilità, compatibilità e sosteni-

bilità definite all‟interno del “Regolamento Regionale ai sensi dell‟articolo 4 della legge regionale 28 dicembre

2012, n. 50”.


5.2 Quadro normativo in materia di commercio

La materia del commercio, per quanto concerne il commercio al dettaglio su area privata, era disciplinata dalla

legge regionale 13 agosto 2004, n. 15 recante “Norme di programmazione per l’insediamento di attività commer-

ciali nel Veneto” (di seguito definita “legge regionale”) con la quale è stato definito il quadro normativo e pro-

grammatico relativo alla rete distributiva veneta, con particolare riferimento alle grandi strutture di vendita,

nell‟esercizio della potestà legislativa primaria delle Regioni, ai sensi dell‟articolo 117, quarto comma, della Costi-

tuzione.

Allo stesso tempo, a partire dalla seconda metà degli anni novanta, sono state introdotte, da parte delle Istituzioni

statali e comunitarie, misure volte ad una sostanziale e progressiva liberalizzazione dell‟attività economica, ivi

compresa l‟attività commerciale, allo scopo di incentivare lo sviluppo economico e, con particolare riferimento agli

ultimi anni, anche allo scopo di contrastare gli effetti negativi derivanti dal perdurare della crisi economica globale.

In merito alla normativa europea, un rilievo significativo ha assunto la Direttiva comunitaria n. 123 del 12 dicem-

bre 2006 relativa ai servizi nel mercato interno (meglio nota come “Direttiva Servizi” o “Direttiva Bolkestein”), con

la quale sono state introdotte talune misure finalizzate all‟eliminazione degli ostacoli alla libertà di stabilimento e

di prestazione di servizi nel territorio comunitario, consentendo nel contempo l‟introduzione di limitazioni

all‟esercizio dell‟attività economica finalizzate esclusivamente alla tutela di determinati interessi pubblici di carat-

tere generale, secondo i criteri di non discriminazione e proporzionalità.

Il richiamato processo di liberalizzazione avviato con la citata normativa comunitaria ha avuto un‟ulteriore espan-

sione a partire dalla seconda metà dello scorso anno, a seguito degli interventi normativi emanati dallo Stato

nell‟esercizio della propria potestà legislativa esclusiva in materia di tutela della concorrenza e di determinazione

dei livelli essenziali delle prestazioni.

La nuova legge regionale ha quindi come obiettivi:

rivisitare la materia commercio al dettaglio su area privata, adeguandola ai sopravvenuti principi di liberalizza-

zione e semplificazione introdotti dalla citata normativa statale e comunitaria;

superare perciò la tradizionale logica programmatoria di tipo quantitativo, fondata, come noto, sul contingen-

tamento delle superfici delle grandi e delle medie strutture di vendita;

contrastare la progressiva desertificazione dei centri storici e urbani del territorio veneto, conseguenza del

precedente modello incentrato sulla costruzione di nuovi poli commerciali esterni al centro urbano;

definire un nuovo modello distributivo che riservi un ruolo di primo piano alle attività commerciali già inserite

nel tessuto urbano, attraverso la ricerca di nuove strategie di sviluppo commerciale sostenibile sotto il profilo

economico, sociale, territoriale e ambientale, salvaguardando i fragili equilibri fra le diverse tipologie di eserci-

zi e proponendo, nel contempo, misure normative orientate verso la piena e completa modernizzazione del

settore.


5.3 La componente “commerciale” della nuova Variante n. 4

In attuazione dell‟art. 5 della nuova legge regionale, dedicato al monitoraggio delle attività commerciali al dettaglio su

area privata, i Comuni entro il 31 gennaio di ciascun anno, devono inviare alla Regione Veneto, tramite apposito mo-

dello di rilevazione, i dati relativi alla consistenza della rete distributiva commerciale degli esercizi di vicinato e delle

medie strutture di vendita, non ubicati all‟interno di grandi strutture di vendita in forma di centro o parco commerciale,

aggiornati al 31 dicembre dell‟anno precedente.

In relazione a questa disposizione, l‟Assessorato alle Attività Produttive - con Delibera di Giunta n. 105 del

20.09.2013) ha già intrapreso con l‟Ufficio Urbanistica, un‟attività di indagine delle attività commerciali presenti nel

Comune. Attraverso l‟ausilio di una Scheda ricognitiva, sono stati raccolti dei dati su:

settore merceologico (alimentare o non alimentare);

genere prevalente di vendita;

tipologia di vendita (vicinato, media struttura o grande struttura);

dimensione della struttura e della superficie di vendita;

esercizio o meno di attività anche su aree esterna pubblica.

L‟attività ricognitiva ha permesso di aggiornare il quadro conoscitivo comunale in materia di commercio, e poter valu-

tare, in relazione alle maggiori direttrici viarie ed alla distribuzione delle attività esistenti, i “poli del terziario” presenti

sul territorio comunale e poter individuare le “aree degradate” ai fini commerciali, altra innovazione introdotta dalla

legge regionale.

L’individuazione delle Aree degradate e del Centro urbano.

L‟art. 3 “Definizioni” disciplina il centro urbano come […] porzione di centro abitato, individuato ai sensi dell’articolo 3,

comma 1, punto 8), del decreto legislativo 30 aprile 1992, n. 285 “Nuovo codice della strada”, caratterizzata dal tes-

suto urbano consolidato, con esclusione delle zone produttive periferiche e delle zone prive di opere di urbanizzazio-

ne o di edificazione […].

La Variante formula una prima perimetrazione del Centro urbano di Casier all‟interno della Tavola n. 5.2, redatta a

seguito di una rivisitazione della perimetrazione dei Centri abitati.

Dal centro urbano sono state escluse gli ambiti agricoli, le zone produttive “La Tegolaia” e “Tognana” perché perifer i-

che rispetto all‟urbanizzazione di Casier e Dosson, alcuni ambiti lungo il Sile perché localizzati all‟interno del Parco

Ambientale e l‟ambito residenziale a ridosso della RSA. Assumono altresì un importante ruolo ai fini commerciali, an-

che in relazione agli sviluppi del Terraglio Est, le zone produttive di Dosson, l‟area Bigonzo e delle Grazie.

L‟individuazione delle Aree degradate è avvenuta da un lato attraverso una valutazione d‟ufficio, dall‟altro attraverso

la pubblicazione di un pubblico avviso (vedi allegato).


Il processo di individuazione si è concluso con il riconoscimento di n. 10 Aree degradate: n. 2 frutto di risposta al

bando da parte dei Privati, n. 8 inserite d‟ufficio.

Si tratta quasi esclusivamente di ambiti già valutati in sede di PAT o precedenti Varianti al PI: accordi pubblico privati

sviluppati in sede di PAT e che poi non sono proseguiti, o accordi sviluppati in sede di PI e per i quali è già stata re-

datta una specifica Scheda E. Accordi pubblico privati (APP).

Ogni area degradata è stata trattata diffusamente all‟interno di una specifica Scheda F “Aree degradate”, all‟interno

delle quali, valutata la coerenza in termini di localizzazione territoriale, accessibilità, condizioni ambientali e presenza

di criticità, la Variante ha espresso un giudizio in merito all‟idoneità o meno ad accogliere strutture commerciali.

Le aree che la Variante considera “idonee” sono n. 6. Per queste è stata introdotta anche negli elaborati dello zoning

alle scale 1:5.000 e 1:2.000, una specifica grafia ed il rimando all‟art. 30bis delle NTO. Esse sono:

1. Metalcrom Srl – localizzata lungo il Terraglio, la quale presenta un degrado urbanistico perché in essa è presente

un‟attività industriale classificata come insalubre di 1° classe. Per quest‟area il PI vigente prevede la riqualifica-

zione attraverso cambio di destinazione verso la residenza;

2. Cristalsapo Srl – localizzata su Viale della Liberazione è già oggetto di Accordo Pubblico Privato APP.02 sotto-

scritto in sede di PI e nella quale è già ammessa la destinazione commerciale;

3. Immonova Srl – prospiciente alla precedente, localizzata anch‟essa all‟interno della zona produttiva di Dosson,

oggetto di accordo di pianificazione nel PAT e che non ha avuto una successiva maturazione nel PI;


4. Immobiliare Renata, localizzata a Casier lungo Via Principale; oggi classificata come zona residenziale di espan-

sione con quota commerciale;

5. Verdi Prati Srl, localizzata all‟interno del Parco Ambientale del Sile, a ridosso della sponda fluviale; la richiesta è

stata inoltrata dal Privato in risposta all‟Avviso pubblico comunale;

6. Ambito in Via Volta, nel quale si registra un degrado urbanistico ed edilizio, e che l‟individuazione come area de-

gradata mira ad incentivarne la riqualificazione.

E‟ stata individuata come idonea a condizione, l‟area delle ex Caserme Serena, in quanto di proprietà del Ministero

della Difesa e, data la localizzazione strategica, la Variante la promuove tra gli ambiti prioritari cui insediare nuove

strutture commerciali capaci di attivarne il recupero urbanistico.

E’ bene precisare che dal punto di vista urbanistico:

tutte gli ambiti individuati come idonei, già prevedevano la possibilità di realizzare strutture commerciali o di riser-

vare quota parte della volumetria assentita al commercio;

la Variante quindi, in recepimento della nuova disciplina regionale, non introduce una nuova destinazione urbani-

stica, ma amplia le possibilità di trasformazione, favorendo questi ambiti per la localizzazione di strutture di vendi-

ta di vicinato e medie strutture fino ai 2.500 mq di superficie di vendita;

come previsto dal nuovo art. 30bis, introdotto dalla Variante all‟interno delle Norme Tecniche Operative del PI,

l‟attuazione delle n. 6 aree idonee dovrà avvenire attraverso la sottoscrizione di un Accordo Pubblico Privato ai

sensi dell‟Art. 6 della LR 11/2004 e la redazione di un PUA (Piano Urbanistico Attuativo).

dicembre 2013

Elab. 15 Relazione Programmatica

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