EL REGLAMENTO DE LA LEY DE SUELO - … · K = Coeficiente que pondera la totalidad de los gastos...

Dolores Aguado FernándezSubdirectora General de Política de Suelo – Ministerio de Fomento

EL REGLAMENTO DE LA LEY DE SUELO

Criterios y metodología de valoracióndel suelo urbanizado

VALORACIÓN DEL SUELO URBANIZADO

El reglamento regula, siguiendo las directrices marcadas en el textorefundido de la Ley de Suelo, los conceptos para la realización delas valoraciones y los correspondientes métodos de valoración, quese orientan a la necesidad de estimar cuantitativamente el valor desustitución del inmueble que sea objeto de tasación, por otro similaren la misma situación, sin consideración alguna de las posiblesexpectativas no derivadas del esfuerzo inversor de la propiedad.

LA EXPOSICIÓN DE MOTIVOS


En cuanto a la valoración de inmuebles en situación básica de suelourbanizado (Capítulo IV), tal y como se venía haciendo enlegislaciones anteriores, se han utilizado criterios basados eninformación del mercado, acomodados al cumplimiento de losdeberes y al levantamiento de las cargas urbanísticas por parte desus titulares, si bien, en esta ocasión y con objeto de alcanzar unamayor precisión metodológica, se han pormenorizado los criteriospara las distintas situaciones en las que se puede encontrar elsuelo.

LA EXPOSICIÓN DE MOTIVOS


LA SITUACIÓN BÁSICA DE URBANIZADO EN EL TRLS

Se encuentra en la situación de suelo urbanizado el integrado de forma legaly efectiva en la red de dotaciones y servicios propios de los núcleos depoblación. Se entenderá que así ocurre cuando las parcelas, estén o noedificadas, cuenten con las dotaciones y los servicios requeridos por lalegislación urbanística o puedan llegar a contar con ellos sin otras obrasque las de conexión de las parcelas a las instalaciones ya enfuncionamiento.Al establecer las dotaciones y los servicios a que se refiere el párrafo anterior,la legislación urbanística podrá considerar las peculiaridades de los núcleostradicionales legalmente asentados en el medio rural.


LA SITUACIÓN BÁSICA DE URBANIZADO EN EL TRLS

La definición de situación básica en suelo rural no había suscitado ningunacontroversia pero, desde la aprobación de la LS la situación de urbanizado síhabía sido objeto de diferentes formas de entender lo establecido en el texto.

Y ello, a pesar de que del análisis realizado sobre la definición de suelo urbanoen todas las legislaciones autonómicas, no era, en absoluto previsible estasdiferencias.

Veremos a continuación los principales “modelos” pero, debe señalarse que lamayoría de las legislaciones ha optado por un modelo bastante similar alestablecido en la LS98 es decir, aquél en cuya virtud no es preciso queconcurran todos los requisitos expresados.


EL SUELO URBANO EN LAS LEGISLACIONES AUTONÓMICAS

En algunas legislaciones autonómicas la definición se nutre de un requisitoprevio, que condiciona todos los demás, sin excepción, de tal manera quesin la concurrencia de todos ellos no sería posible la clasificación como tal.Dicho requisito previo consiste en la exigencia de una adscripción necesaria ala clase de suelo urbano (determinada de manera expresa por el instrumentode planeamiento de que se trate), o en la inclusión del suelo en un núcleo depoblación ya existente o, al menos, en la malla urbana de alguno de ellos.(Andalucía, Madrid)En otras legislaciones se establece la exigencia de una serie de requisitos quepueden jugar de forma alternativa (Aragón, Asturias, Canarias…)

En dos CCAA la definición tiene similitudes con la de la LS (Castilla-LaMancha, Extremadura)



ANDALUCÍA: Artículo 45: Integran el suelo urbano los terrenos que el PlanGeneral de Ordenación Urbanística, y en su caso el Plan de OrdenaciónIntermunicipal, adscriba a esta clase de suelo por encontrarse en alguna delas siguientes circunstancias:a) Formar parte de un núcleo de población existente o ser susceptible deincorporarse en él en ejecución del Plan, y estar dotados, como mínimo, de losservicios urbanísticos de acceso rodado por vía urbana, abastecimiento de agua,saneamiento y suministro de energía eléctrica en baja tensión.b) Estar ya consolidados al menos en las dos terceras partes del espacio aptopara la edificación según la ordenación que el planeamiento general proponga eintegrados en la malla urbana en condiciones de conectar a los serviciosurbanísticos básicos reseñados en el apartado anterior.c) Haber sido transformados y urbanizados en ejecución del correspondienteinstrumento de planeamiento urbanístico y de conformidad con susdeterminaciones.



CANARIAS: Artículo 50.Integrarán el suelo urbano:a) Los terrenos que, por estar integrados o ser susceptibles de integrarse en latrama urbana, el planeamiento general incluya en esta clase legal de suelo,mediante su clasificación, por concurrir en él alguna de las condicionessiguientes:1) Estar ya transformados por la urbanización por contar con acceso rodado,abastecimiento de agua, evacuación de aguas residuales y suministro deenergía eléctrica, en condiciones de pleno servicio tanto a las edificacionespreexistentes como a las que se hayan de construir.2) Estar ya consolidados por la edificación por ocupar la misma al menos dosterceras partes de los espacios aptos para la misma, de acuerdo con laordenación que con el planeamiento general se establezca.b) Los terrenos que en ejecución del planeamiento urbanístico hayan sidoefectivamente urbanizados de conformidad con sus determinaciones.



CASTILLA-LA MANCHA: Artículo 45. Pertenecerán al suelo urbano:A) Los terrenos que el planeamiento territorial y urbanístico adscriba a esta clase legal de suelo,mediante su clasificación, por:a) Estar ya completamente urbanizados por contar, como mínimo y en los términos que seprecisen en las correspondientes Instrucciones Técnicas del Planeamiento, con los servicioslegalmente precisos para la condición de solar o, estar parcialmente urbanizados por faltar, bienalguna obra de urbanización, bien la cesión de la superficie de suelo cuyo destino sea el deespacio público como consecuencia de modificación de alineaciones, siempre que la deficienciasea subsanable mediante la ejecución de un proyecto de urbanización simplificado de los previstosen el último párrafo del número 3 del artículo 111 de esta Ley, simultánea a la del proyecto deedificación.b) Estar integrados en áreas ya ocupadas por la edificación al menos en las dos terceras partesdel espacio servido efectiva y suficientemente por las redes de servicios a que se refiere la letraanterior y delimitadas, bien por Zonas de Ordenación Urbanística, bien por núcleos de población,en la forma que precisen las correspondientes Instrucciones Técnicas de Planeamiento.B) Los terrenos que, reuniendo las condiciones exigidas a las parcelas, adquieran la condición desolares por haber sido urbanizados en ejecución del planeamiento territorial y urbanístico y deconformidad con sus determinaciones.


LOS PROBLEMAS DE INTERPRETACIÓN

Dos situaciones relativamente frecuentes:

Suelo en situación fáctica rural clasificado como suelo urbano (consolidado ono consolidado). En ocasiones podría afirmarse que la clasificación se ha hechoen “fraude de ley”.

Suelo urbanizado para los usos y edificabilidades existentes pero conurbanización inadecuada para los previstos por los instrumentos de ordenación.Este es claramente, un supuesto de reforma o renovación de la urbanizaciónexistente, por lo que el suelo está urbanizado.


SUNC

SUP

¿URBANO NO CONSOLIDADO?


¿SUELO NO URBANIZADO?


¿CUÁL ES LA DIFERENCIA?


SUELO URBANONO CONSOLIDADO

SUELO URBANONO CONSOLIDADO


Después de este recorrido por las legislaciones autonómicas volvamos a lalegislación estatal: los requisitos que se establecen en la misma para el suelourbanizado son: integración (legal y efectiva) en la red de dotaciones y existedicha integración cuando las parcelas cuentan con las dotaciones y serviciosrequeridos por la legislación urbanística o pueda llegar a contar con ellos sinotras obras que las de conexión con las instalaciones ya en funcionamiento.En definitiva, la LS07 incorpora una definición acorde con la STS de 16 de marzode 2005 la cual concluye que "Si no cuenta con esos servicios un terreno nopuede ser clasificado como suelo urbano, pero aún contando con ellostampoco, si, además, el terreno no se encuentra encuadrado dentro de unamalla urbana, elemento que esta Sala pondera constantemente a fin deevitar un crecimiento incontrolado del suelo urbano con base en el simplecriterio de su proximidad a los servicios ya establecidos por el esfuerzourbanizador ajeno".

LA DOCTRINA DEL TRIBUNAL SUPREMO


Señalaremos que la LS07, al igual que hiciese en su día la LS98 (a diferencia delas anteriores Leyes estatales de 1976 y 1992), no contiene ninguna referenciaal término SOLAR. La opción del legislador estatal ha sido congruente conactuaciones anteriores del mismo, en concreto con la del legislador del año1992, que otorgó al artículo 14 de la LS92 un mero carácter supletorio, es decir,reconociendo explícitamente que ya en aquellas fechas se entendía que setrataba de un ámbito propiamente urbanístico en el que dicho legislador noposeía competencias.El TC en la STC 61/1997, declaró inconstitucionales y nulos todos los artículosde carácter supletorio incluidos en la citada norma, entre ellos, por tanto,también el mencionado artículo 14, en cual se incluía la definición del “solar”.

LA LS, EL TS Y EL TC.


Artículo 2. Situación básica de suelo urbanizado.1. De acuerdo con lo dispuesto por el artículo 12.3 del texto refundido de la Ley deSuelo, se encuentra en la situación de suelo urbanizado el integrado de forma legal yefectiva en la red de dotaciones y servicios propios de los núcleos de población. Seentenderá que así ocurre cuando:a) las parcelas, estén o no edificadas, cuenten con las dotaciones y los serviciosrequeridos por la legislación urbanística o puedan llegar a contar con ellos sin otrasobras que las de conexión de las parcelas a las instalaciones ya en funcionamiento.En ningún caso podrán considerarse a estos efectos, las carreteras de circunvalación,ni las vías de comunicación interurbanas que no tengan, de acuerdo con elinstrumento de ordenación correspondiente, la consideración de viales urbanos.b) esté incluido en un ámbito para el que el instrumento de ordenación prevea unaactuación de reforma interior o de renovación urbana.2. Al establecer las dotaciones y los servicios a que se refiere el punto anterior, lalegislación urbanística podrá considerar las peculiaridades de los núcleostradicionales legalmente asentados en el medio rural.

EL SUELO URBANIZADO EN EL REGLAMENTO


SIN EDIFICAR O CON EDIFICACIÓN QUE NO SE CONSIDERA

1. Asignado uso y edificabilidad por el planeamiento:

VS = Valor del suelo urbanizado no edificado, en euros por metro cuadrado de suelo.Ei = Edificabilidad correspondiente a cada uno de los usos considerados, en metros

cuadrados edificables por metro cuadrado de suelo.VRSi = Valor de repercusión del suelo de cada uno de los usos considerados, en

euros por metro cuadrado edificable.

i iVS E VRS



El valor de repercusión

VRS = Valor de repercusión del suelo en euros por metro cuadrado edificable del usoconsiderado.Vv = Valor en venta del metro cuadrado de edificación del uso considerado delproducto inmobiliario acabado, calculado sobre la base de un estudio de mercadoestadísticamente significativo, en euros por metro cuadrado edificable.K = Coeficiente que pondera la totalidad de los gastos generales, incluidos los definanciación, gestión y promoción, así como el beneficio empresarial normal de laactividad de promoción inmobiliaria necesaria para la materialización de laedificabilidad.K tendrá con carácter general un valor de 1,40, podrá ser reducido hasta 1,20 oaumentado hasta 1,50 de acuerdo con determinados criterios.

VvVRS Vc

K



2. No asignada edificabilidad o uso privado:

EM = Edificabilidad media del ámbito espacial homogéneo, en metros cuadrados edificables pormetro cuadrado de suelo.

Ei = Edificabilidad asignada a cada parcela i, integrada en el ámbito espacial homogéneo, enmetros cuadrados edificables por metro cuadrado de suelo.

Si = Superficie de suelo de cada parcela i, en metros cuadrados.VRSi = Valor de repercusión del suelo correspondiente al uso asignado a cada parcela i, en euros

por metro cuadrado de edificación.VRSr = Valor de repercusión del suelo correspondiente al uso de referencia adoptado por la

legislación urbanística para la comparación con el resto de usos, en euros por metrocuadrado de edificación.

SA = Superficie de suelo del ámbito espacial homogéneo, en metros cuadrados.SD = Superficie de suelo dotacional público existente en el ámbito espacial homogéneo ya

afectado a su destino, en metros cuadrados.

i i i

r

E S VRS

VRSEM

SA SD



2. No asignada edificabilidad o uso privado:

Uso:

El mayoritario en el ámbito en el que la parcela esté incluida.

3. Sometido a actuaciones de reforma o renovación:

Edificabilidad media ponderada del ámbito en que se encuentre.

Uso previsto por la ordenación



4. A falta de completar urbanización o pendiente levantamiento de cargas ocumplimiento de deberes:

VSo = Valor del suelo descontados los deberes y cargas pendientes, eneuros.VS = Valor del suelo urbanizado no edificado, en euros.G = Costes de urbanización pendientes de materialización y otros deberesy cargas pendientes, en euros.TLR = Tasa libre de riesgo en tanto por uno.PR = Prima de riesgo en tanto por uno.

VSo VS G (1 TLR PR)



EN LA APLICACIÓN DEL MÉTODO RESIDUAL NO SE CONSIDERARÁNEXPECTATIVAS DE PLUSVALÍAS O ALTERACIONES DE VALOR QUEPUDIERAN PRODUCIRSE EN EL FUTURO.

SÓLO SE CONSIDERARÁN LOS PARÁMETROS ECONÓMICOS QUEPUEDAN DEDUCIRSE DE LA SITUACIÓN OBSERVADA EN EL MOMENTODE LA TASACIÓN.


EDIFICADO O EN CURSO DE EDIFICACIÓN

TASACIÓN CONJUNTA DE SUELO Y EDIFICACIÓN EXISTENTE

MÉTODO RESIDUAL APLICADO EXCLUSIVAMENTE AL SUELO

COMPARACIÓN Y ELECCIÓN DEL MAYOR DE LOS DOS

APLICACIÓN TASACIÓN CONJUNTA:

Existe un conjunto estadísticamente significativo de comparables.Se seleccionarán considerando las siguientes condiciones:

a) Localización.b) Uso.c) Configuración geométrica de la parcela.d) Tipología y parámetros urbanísticos básicos.e) Superficie.f) Antigüedad y estado de conservación.g) Calidad de la edificación.

h ) Gravámenes o cargas que condicionen el valor atribuible al derechode propiedad.

i) Fecha de toma de datos del comparable.



APLICACIÓN TASACIÓN CONJUNTA (II):

Cuando en el conjunto de comparables seleccionadas se apreciendiferencias sustanciales entre los precios de oferta y los valoresreales de mercado, podrá aplicarse un coeficiente corrector de valorcomprendido entre 0,7 y 1, siempre que esta circunstancia quededebidamente justificada en la valoración.

No existe un conjunto significativo

Si no hay suficientes comparables que satisfagan la totalidad de lascondiciones de semejanza o equivalencia básica establecidas en elapartado anterior, podrán utilizarse técnicas de homogeneización deprecios



APLICACIÓN TASACIÓN CONJUNTA (III):

Para la homogeneización por antigüedad y estado de conservación:

Vv’ = Valor en venta del inmueble homogeneizado por antigüedad yestado de conservación, en euros por metro cuadrado.Vv = Valor en venta del inmueble, en euros por metro cuadrado.F = Factor de relación del valor estimado de las construcciones,respecto al valor total de la propiedad característico de la zona,expresado en tanto por uno.β = Coeficiente corrector por antigüedad y estado de conservación del inmueble objeto de valoración.βi = Coeficiente corrector por antigüedad y estado de conservación de la muestra.

i

1 FVv Vv

1 F



Tanto la selección de comparables como la homogeneización de losprecios y su consideración en la estimación del valor de mercado, deberájustificarse, expresamente, sobre la base de criterios objetivos y racionales.Se dará prioridad a las valoraciones determinadas en procesos estadísticosrespecto a las estimaciones basadas en la experiencia de los tasadores.Los informes técnicos de valoración deberán incluir la documentaciónrelativa a la selección de los comparables, así como los criterios dehomogeneización utilizados para su corrección. Dicha información deberáser lo suficientemente precisa para poder justificar, de forma independiente,los valores estimados de mercado determinados en las tasaciones que, ensu caso, hubieran sido realizadas por las partes.

Dolores Aguado FernándezSubdirectora General de Política de Suelo – Ministerio de Fomento

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