El Registro Público de la Propiedad Distrito...

El Registro Público de la Propiedad del Distrito Federal Naturaleza, estructura y problemática jurídica

Para desentrafiar la naturaleza jurídica de una institución como lo es el Registro Público de la Propiedad se debe acudir en primer lugar a la Constitución General de los Estados Unidos Mexicanos que es el fundamento de todo nuestro sistema jurídico para ir descendiendo a la legislación y reglamentación respectiva.

1. Artículo 122 Constitucional, Base Primera, fracción V, inciso h) que dice:

. . .Definida por el artículo 44 de este ordenamiento la naturaleza jurídica del Distrito Federal, su gobierno está a cargo de los Poderes Federales y de los órganos Ejecutivo, Legislativo y Judicial de carácter local, en los términos de este artícu- lo.. . BASE PRIMERA. Respecto a la Asamblea Legislativa: ... V. La Asamblea Legislativa, en los términos del Estatuto de Gobierno, tendrá las siguientes facultades: .. .h) Legislar en las materias civil y penal; normar el organismo protector de los derechos humanos, participación ciudadana, defensoría de oficio, notariado y registro público de la propiedad y de comercio.

Por su parte la Base Segunda, fracción 11 incisos b) y d) del citado artículo dice:

. . . respecto al Jefe de Gobierno del Distrito Federal.. . . 11. El Jefe de Gobierno del Distrito Federal tendrá las facultades y obliga-

ciones siguientes: . . . b) Promulgar, publicar y ejecutar las leyes que expida la Asamblea Legis-

lativa proveyendo en la esfera administrativa a su exacta observancia, mediante la expedición de reglamentos, decretos y acuerdos.. .

* Notario número 193 del Distrito Federal, Mbxico, Distrito Federal, marzo de 2001.

www.juridicas.unam.mxEsta revista forma parte del acervo de la Biblioteca Jurídica Virtual del Instituto de Investigaciones Jurídicas de la UNAM

http://biblio.juridicas.unam.mx

Revista Mexicana de Derecho, núm. 3, México, 2001. DR © 2001. Colegio de Notarios del Distrito Federal

188 PASCUAL ALBERTO OROZCO GARIBAY

. . .d) Nombrar y remover libremente a los servidores públicos dependientes del órgano ejecutivo local cuya designación o destitución no estén previstas de manera distinta por esta Constitución o las leyes correspondientes.

2. Artículo 42 fracción XII del Estatuto de Gobierno del Distrito Federal:

. . .La Asamblea Legislativa tiene facultades para: . . .XII Legislar en las materias civil y penal, normar el organismo protector de los derechos humanos, participación ciudadana, defensoría de oficio, notariado y registro público de la propiedad y de comercio.

3. Artículo 12 de la Ley Orgánica de la Administración Pública del Dis- trito Federal:

... El Jefe de Gobierno será el titular de la Administración Pública del Distrito Federal;. . .

La Administración Pública del Distrito Federal tendrá a su cargo los servicios públicos que la Ley establezca.. .

Artículo 35.- . . .XIX de la Ley Orgánica de la Administración Pública del Distrito Federal:

A la Consejería Jurídica y de Servicios Legales corresponde: ... . .. XIX. Prestar los servicios relacionados con las funciones encomendadas

por las disposiciones jurídicas al Registro Público de la Propiedad y de Comercio

4. Artículo 2999 del Código Civil para el Distrito Federal: ". . .Las oficinas del Registro Público se establecerán en el Distrito Federal y estarán ubicadas en el lugar que determine el Jefe del Departamento del Distrito Federal."

5. Artículo l Q del Reglamento del Registro Público de la Propiedad:

... El Registro Público de la Propiedad es la institución mediante la cual el Gobierno del Distrito Federal proporciona el servicio de dar publicidad a los actos jurídicos que, conforme a la Ley, precisan de este requisito para surtir efectos ante terceros.

De lo anterior se desprende que el Registro Público de la Propiedad del Distrito Federal es una institución que forma parte de la Administración Pública Centralizada del Distrito Federal y por ello depende directamente del Jefe de Gobierno, que es el titular de la administración pública del Distrito Federal (a través de la Consejena Jurídica y de Servicios Legales) quien está facultado constitucionalmente para expedir la reglamentación relativa al citado registro y a su vez la Asamblea Legislativa es el órgano facultado para legislar en todo lo relativo al Registro Público de la Propiedad del Distrito Federal.




EL REGISTRO PUBLICO DE LA PROPIEDAD DEL DISTRITO FEDERAL 189

Si bien es cierto el Registro Público forma parte de la administración pública centralizada del Distrito Federal, no existe ningun impedimento legal, para que se convierta en un organismo descentralizado con personalidad jundica y patrimonio propio tal como está previsto en el artículo 40 de la citada Ley Orgánica de la Administración Pública del Distrito Federal, lo que conlleva entre otras, las siguientes ventajas:

a) Una mayor autonomía en la toma de decisiones; b) Libertad para contratar, capacitar y despedir a sus empleados sin la

presión del Sindicato de Trabajadores del Gobierno del Distrito Federal; c) Que los ingresos que se generan por la prestación del servicio registral

los pueda canalizar en mejorar su infraestructura y las prestaciones de sus empleados, y

d) Que el Director del Registro aunque sea designado por el Jefe de Gobierno en los términos del artículo 53 de la Ley Orgánica de la Administración Pública del Distrito Federal, debe contar con conocimientos y experiencia en la materia, tal como lo prescribe el artículo 103 del Estatuto de Gobierno del Distrito Federal.

Otra alternativa igualmente contemplada en el artículo 12 de la Ley Orgánica de la Administración Pública del Distrito Federal es concesionar el servicio registral; sin embargo por la naturaleza e importancia del Registro Público esta opción debe ser desechada, ya que implicaría dejar la seguridad jurídica (que no sólo es una función sino una obligación del Estado) en manos de los particulares, lo cual sería muy peligroso.

a) Publicidad. Una de las finalidades más importantes del Registro Pú- blico de la Propiedad es sin duda alguna la publicidad de los actos jurídicos celebrados tanto por los particulares, como por las autoridades, por ello señala el artículo 3001 del Código Civil: "El Registro será público. Los encargados del mismo tienen la obligación de permitir a las personas que lo soliciten, que se enteren de los asientos que obren en los folios del Registro Público y de los documentos relacionados en las inscripciones que estén archivados. También tienen la obligación de expedir copias certificadas de las inscripciones o constancias que figuren en los folios del Registro Público, así como certificaciones de existir o no asientos relativos a los bienes que señalen."

A su vez el artículo 1 del Reglamento del Registro Público de la Propiedad establece:

ART~CULO 1 .-El Registro Público de la Propiedad es la institución mediante la cual el Gobierno del Distrito Federal proporciona el servicio de dar publicidad





a los actos jurídicos que, conforme a la Ley, precisan de este requisito para surtir efectos ante terceros.

6) Seguridad jurídica. Al dar publicidad a los actos realizados se proporciona seguridad jurídica a todos los que van a celebrar una transacción inmobiliaria o crediticia, por que saben a que atenerse, conocen las características del inmueble que desean adquirir, sus limitaciones, gravámenes, afectaciones, etcétera.

Si la seguridad jurídica es una de las finalidades de la función registra1 es menester saber en qué consiste.

J. T. Delos la define en los siguientes términos: "...la seguridad es la ga- rantía dada al individuo de que su persona, sus bienes y sus derechos no serán objeto de ataques violentos o que, si éstos llegan a producirse, le serán asegurados por la sociedad, protección y reparación.. ." '

En el mismo sentido Carlos José Gutiérrez afirma: "La seguridad se presenta como la meta de todas las ambiciones y esfuerzos que se realizan en la economía y la política de nuestro tiempo, presentándose con mayor importancia que otros valores de mayor rango.. . La finalidad de seguridad en las relaciones sociales la realiza el hombre por medio del derecho.. ."

La seguridad jurídica es también contemplada desde la perspectiva del Estado, al respecto Hermann Heller dice: "La institución del Estado aparece de esta suerte, justificada por el hecho de ser una organización de seguridad jurídica, y sólo por ello.. . es el Estado moderno donde alcanza el más alto grado de seguridad jurídica el estatus social del derecho, tanto en relación con la certidumbre de sentido como con la de ejecución, porque la organización jerárquica de aquel dispone de un cuerpo extraordinariamente diferenciado desde el punto de vista técnico, integrado por órganos dedicados al establecimiento, aplicación y ejecución del derecho positivo. Para garantizar tan alto grado de seguridad jurídica es supuesto necesario la soberanía del Estado.. . ' y 3

Desde el punto de vista constitucional Ignacio Burgoa, nos señala "...la seguridad jurídica in genere, al conceptuarse como el contenido de varias garan- tías individuales consagradas por la ley fundamental, se manifiesta como la sustancia de diversos derechos subjetivos públicos individuales del gobernado oponibles y exigibles al Estado y a sus autoridades quienes tienen la obligación de acatarlos U observarlos.. .y'.4

' Delos, J. T., Los fines del derecho, Universidad Nacional Autónoma de México, México, 1981, p. 47

Gutiérrez, Carlos José, Lecciones de filosofía del derecho, Ed. Juricentro, Costa Rica, 1985, p. 368 y 369.

Heller, Hermann, Teoria del Estado, Fondo de Cultura Económica, México, 2000, p. 284 y 287. Burgoa Orihuela, Ignacio, Las garantias individuales, Ed. Porrúa, México, 1984, p. 495.




EL REGISTRO PÚBLICO DE LA PROPIEDAD DEL DISTRITO FEDERAL 191

Es tan importante la función registra1 que sin la existencia del Registro Público de la Propiedad el mercado inmobiliario se paralizaría, los créditos desa- parecerían, con un costo económico y fiscal altísimo. Si los adquirentes no tienen la certeza de quién es el dueño del predio que van a comprar, que éste se encuentra libre de todo gravamen o limitación de dominio, evidentemente no van a realizar la compra arriesgando su capital. Lo mismo acontece con los acreedores, los cuales no van a otorgar créditos sin tener la seguridad de que la garantía que constituyen sus deudores es adecuada y se encuentra registrada a nombre de éstos.

Las implicaciones tanto jurídicas como económicas del Registro Público de la Propiedad son tan importantes que si éste no funciona eficaz y adecuadamente la seguridad jurídica se desmorona y junto con ella nuestro orden jurídico, ya que de nada sirve el derecho si no puede cumplir con una de sus finalidades principales: la seguridad jurídica,

Desde el punto de vista fiscal tanto el gobierno local como el federal dejarían de percibir grandes cantidades de dinero, ya que las enajenaciones de inmuebles se encuentran gravadas por impuestos y derechos locales (adquisición de inmuebles y derechos de inscripción el Registro Público de la Propiedad) como por impuestos federales (Impuesto Sobre la Renta e Impuesto al Valor Agregado) lo que trae como consecuencia que al contar con menos ingresos, los recursos que destinan a prestar los servicios públicos también disminuirían, lo que repercutiría en toda la sociedad.

A título de ejemplo en la Ley de Ingresos del Distrito Federal para el ejercicio fiscal del año 2001, publicado en la Gaceta Oficial del Distrito Federal el 31 de diciembre del 2000, se contempla en su artículo primero que se van a percibir por concepto de Impuesto Sobre Adquisición de Inmuebles la suma de $lO97,14 1,600.00 (UN MIL NOVENTA Y SIETE MILLONES CIENTO CUARENTA Y UN MIL SEISCIENTOS PESOS) y por derechos de la presta- ción de servicios del Registro Público de la Propiedad y del Archivo General de Notarias la cantidad de $368,5O 1,500.00 (TRESCIENTOS SESENTA Y OCHO MILLONES QUINIENTOS UN MIL QUINIENTOS PESOS, Moneda ~acioI)al) lo que hace un total de cerca de MIL QUINIENTOS MILLONES DE PESÓS.

Tanto la doctrina (son escasos los tratadistas en el tema y fundamentalmente son Notarios) como las autoridades han menospreciado la importancia del Regis- tro Público de la Pr~piedad.~

Llama la atención que el Decreto de Presupuesto de Egresos del Distrito Federal para el ejercicio fiscal del año 2001 publicado en la Gaceta Oficial del Distrito Federal, el día 31 de diciembre del 2000, en su artículo 4 se le otorgue

Entre los notarios cabe destacar los estudios realizados por Luis Carral y de Teresa, Bemardo Pérez Femández del Castillo y Jorge Ríos Hellig.





a la Consejería Jurídica y de Servicios Legales Únicamente la suma de $256,666,088.00 (DOSCIENTOS CINCUENTA Y SEIS MILLONES SEISCIEN- TOS SESENTA Y SEIS MIL OCHENTA Y OCHO PESOS, Moneda Nacional), en la inteligencia que la Consejería tiene a su cargo varias funciones además de la registral, de lo que se concluye que el Registro Público de la Propiedad ni siquiera percibe los ingresos que genera.

ESTRUCTURA DEL REGISTRO PÚBLICO DE LA PROPIEDAD

Según el artículo 4" del Reglamento del Registro Público de la Propiedad del Distrito Federal, éste se encuentra estructurado de la siguiente forma:

ART~CULO 4*-El Registro Público estará a cargo de un Director General, quien se auxiliará de registradores, una área jurídica y las demás que sean nece- sarias para su funcionamiento, conforme al manual de organización que expida el Jefe del Departamento, de conformidad con las disposiciones legales aplicables.

Por su parte el articulo 5" del Reglamento citado, establece los requisitos para ser Director General:

ART~CULO SQ-Para ser Director General se requiere ser ciudadano mexicano, con título de licenciado en Derecho debidamente registrado en la Dirección General de Profesiones, con cinco aííos de práctica en el ejercicio de la Profesión y ser de reconocida probidad.. .

Es paradójico el hecho que no se exija para ser Director General el tener experiencia en materia registral o notarial como si se pide para ser registrador. Es menester reformar esta disposición de tal forma que para ser director general se requiera una experiencia en el campo registral ya que es inconcebible que el titular de la fe pública registral, el que resuelve los recursos de inconformidad y quien emite los criterios obligatorios para los registradores no sea una persona que tenga un profundo conocimiento en esta materia, tal y como lo exige el artículo 103 del Estatuto de Gobierno para los titulares de la entidades que con- forman la administración pública paraestatal

El mismo reglamento nos habla de las facultades que el Gobierno del Distrito Federal delega al Director General para ser cumplidas:

ARTicu~o 6Q-Corresponde al Departamento por conducto del Director General: 1. Ser depositario de la fe pública registral para cuyo pleno ejercicio se

auxiliará de los registradores y demás servidores públicos de la institución;





11. Coordinar y controlar las actividades registrales y promover políticas, acciones y métodos que contribuyan a la mejor aplicación y empleo de los elementos técnicos y humanos del sistema, para el eficaz funcionamiento del Registro Público;

111. Participar en las actividades tendientes a la inscripción de predios no incorporados al sistema registral e instrumentar los procedimientos que para ese fin señalen las leyes;

IV. Girar instrucciones tendientes a unificar criterios, que tendrán carácter obligatorio para los servidores públicos de la institución;

V. Resolver los recursos de inconformidad que se presenten en los términos de este Reglamento;

VI. Permitir la consulta de los asientos registrales, así como de los documentos relacionados que obren en los archivos del Registro Público

VII. Expedir las certificaciones y constancias que le sean solicitadas, en los términos del Código y de este Reglamento;

VIII. Encomendar en los abogados el área jurídica, la representación de la institución, para que la ejerzan en aquellos casos controvertidos en que la misma sea parte;

IX. Encargar en los servidores públicos que considere, la autorización de los documentos que no le sean expresamente reservados, sin perjuicio de su interven- ción directa cuando lo estime conveniente;

X. Proporcionar a la unidad administrativa competente del Departamento, la información que deberá publicarse en la Gaceta, en los términos del presente Reglamento, y

XI. Las demás que le señalen el presente Reglamento y demás ordenamientos aplicables.

Una facultad muy pocas veces utilizada por el Director, es la emisión de criterios obligatorios para los registradores, lo que permitiría unificarlos, ya que no son siempre coincidentes y en ocasiones son criterios opuestos.

En cuanto al área jurídica el citado Reglamento en su numeral 7Q determina que el responsable de ésta deberá ser ciudadano mexicano con título de licenciado en Derecho y con experiencia mínima de tres años en materia registral y de reconocida probidad, para posteriormente en el artículo gQ describir las atribuciones del área que son las siguientes:

1. Intervenir en representación del Registro Público en todos los juicios en que la institución sea parte y en aquellos en que aparezca como autoridad responsable, en los términos de la Ley de Amparo, Reglamentaria de los artículos 103 y 107 de la Constitución Política de los Estados Unidos Mexicanos;

11. Instrumentar y sustanciar los procedimientos para la incorporación al Registro Público de los predios no inmatriculados, dando cuenta de ello al propio Director General; para su aprobación y efectos jurídicos correspondientes;





111. Conocer de los asuntos que le turnen las áreas del Registro Público, en los casos de suspensión o denegación del servicio;

IV. Confirmar, modificar o revocar las determinaciones suspensivas o dene- gatorias de los Registradores, y

V. Proporcionar asistencia técnica al personal de la institución y orienta- ción jurídica a los usuarios del servicio en el orden registral y fiscal.

En cuanto al registrador el propio Reglamento en su artículo gQ lo define como: "...es el servidor público auxiliar de la función registral, que tiene a su cargo examinar y calificar los documentos registrables y autorizar los asientos en que se materializa su registro".

Los requisitos para ser registrador son según el mismo artículo:

1. Ser licenciado en Derecho, con título legalmente expedido y registrado en la Dirección General de Profesiones de la Secretaría de Educación Pública;

11. Haber ejercido por un mínimo de tres años, la profesión de licenciado en Derecho;

111. Acreditar haber ejercido dicho profesión en actividades relacionadas con el Registro Público o el notariado, por lo menos en un año, y

IV. Haber aprobado el examen de oposición correspondiente.

El Registro Público de la Propiedad del Distrito Federal se encuentra integrado por el Registro Inmobiliario, el Registro Mobiliario y el Registro de las Personas Morales, tal como lo establecen los artículos 3042, 3064 y 3071 del Código Civil y 54, 66 y 71 del referido Reglamento.

LA FUNCIÓN REGISTRAL

Para entender la función registra1 es necesario distinguir entre los documentos que pueden ser registrados, de los actos jurídicos que requieren ser inscritos para que surtan efectos contra terceros.

Los documentos registrables son de acuerdo al artículo 3005 del Código Civil los siguientes:

1. Los testimonios de escrituras o actas notariales u otros documentos auténticos; 11. Las resoluciones y providencias judiciales que consten de manera auténtica; 111. Los documentos privados que en esta forma fueren válidos con arreglo

a la ley, siempre que al calce de los mismos haya constancia de que el notario, el registrador, el corredor público o el juez competente se cercioraron de la





autenticidad de las firmas y voluntad de las partes. Dicha constancia deberá estar firmada por las mencionados fedatarios y llevar impreso el sello respectivo:

Por su parte el artículo 3042 del mismo ordenamiento, enumera los actos jurídicos que pueden ser inscritos, mediante los documentos anteriormente citados:

ART~CULO 3042.-En el Registro Público de la Propiedad inmueble se inscribll-án: 1. Los títulos por los cuales se cree, declare, reconozca, adquiera, transmita,

modifique, limite, grave o extinga el dominio, posesión originaria y los demás derechos reales sobre inmuebles;

11. La constitución del patrimonio familiar; 111. Los contratos de arrendamiento de bienes inrnuebles, por un período mayor

de seis años y aquellos en que haya anticipos de rentas por más de tres años, y IV. Los demás títulos que la ley ordene expresamente que sean registrados.

Al saber ya que documentos y derechos pueden inscribirse, cabe preguntarse en dónde quedan registrados los mismos y la respuesta es en el folio. Por su parte el artículo 21 del Reglamento del Registro Público del Distrito Federal lo define en los siguientes términos:

ART~CULO 2 1 .-La finca, el bien mueble o persona moral, constituye la unidad básica registral; el folio numerado y autorizado, es el documento que contiene sus datos de identificación, así como los actos jurídicos que en ellos incidan.

El folio en su carátula describirá la unidad básica y sus antecedentes; las subsecuent'es partes, diferenciadas según al acto, contendrán los asientos que requieren publicidad.

Las hojas que integren el folio tendrán los apartados necesarios, para que ordenadamente se anoten el número de entrada, fecha, clave de operación, el asiento y firma del registrador.

El folio donde quedan registrados los inmuebles se le denomina folio real, que es el número de identificación registral, por lo que existe un folio real por cada predio (artículo 54 del Reglamento). A diferencia de los folios del registro mobiliario, y del registro de las personas morales que no tienen un nombre específico; sin embargo hay un folio por cada bien mueble y un folio por cada persona moral de naturaleza civil o institución, fundación o asociaciones de asistencia privada.

Si bien es cierto las inscripciones se realizan en los folios, existen varios tipos de registros o asientos registrales, tal como lo señala el artículo 39 del Reglamento:

ART~CULO 39.-En los folios se practicarán los siguientes asientos: 1. Notas de presentación; 11. Anotaciones preventivas; 111. Inscripciones, y IV. Cancelaciones.





Debido a las distintas clases de registros que se pueden realizar en un folio, éste se encuentra dividido en varias partes, de tal forma que en cada una de ellas se efectue un tipo de asiento registral.

El folio está dividido de la siguiente forma:

a) La carátula: en ella se describen las características del inmueble, del bien mueble o de la persona moral. Cuando un folio empieza a utilizarse se le da un número progresivo, el cual es el número registral de la unidad básica.

La carátula del folio está separada por líneas horizontales y casillas que contiene:

1. El rubro: "DEPARTAMENTO DEL DISTRITO FEDERAL. REGIS- TRO PUBLICO DE LA PROPIEDAD";

11. La autorización en los siguientes términos: "Se autoriza el presente Folio Real, para los asientos relativos a la finca cuyos datos registrales y de identificación se describen a continuación", fecha de autorización; sello y firma del servidor público que autoriza;

111. ~ ú m e r o registral o de la matrícula que será progresivo e invariable, y número de cuenta catastral si lo hubiere;

IV. Antecedente registral; V. Tratándose de bienes inmuebles; a. Descripción del mismo; b. Ubicación; c. Denominación, si la tiene; d. Superficie, y e. Rumbos, medidas y colindancias. V. En caso de bienes muebles se contendrá su descripción, y VI. Tratándose de personas morales deberán establecerse los datos esen-

ciales de la misma. b) La primera parte o de inscripciones, se divide en dos columnas, la de

izquierda, que tendrá el ancho necesario para contener los datos de los asientos de presentación y la columna de la derecha, que tendrá una proporción mayor, se harán las inscripciones que conforme al Código Civil deban practicarse, las cuales irán firmadas cada una de ellas por el registrador como lo precisa el artículo 24 del Reglamento.

Las inscripciones que se practican en la primera parte del folio son las señaladas en los artículos 60 y 61 del Reglamento que a la letra dicen:

ARTÍCULO 60.-Los actos contenidos en los títulos o documentos a que se refiere el artículo 3042 del Código Civil, se inscribirán en la parte primera del





folio, excepción hecha de aquellos por los que se constituyan, reconozcan, trans- mitan, modifiquen o extingan derechos de hipoteca y demás derechos reales distintos del de propiedad, a los cuales está destinada la segunda parte del folio.

Artículo 61 .-Entre los actos destinados a ocupar la parte primera del folio respectivo se consignarán:

1. Las enajenaciones en las que se sujete la transmisión de la propiedad a condiciones suspensivas o resolutorias;

11. Las ventas con reserva de dominio a que se refiere el artículo 2312 del Código Civil, haciendo referencia expresa al pacto de reserva;

111. El cumplimiento de las condiciones a que se refieren las dos fracciones anteriores, y

IV. Los fideicomisos en los que el fideicomitente no se reserve expresamente la propiedad del bien fideicomitido.

c) La segunda parte o de gravámenes y limitaciones, está dividida igual que la primera, y servirá para la inscripciones de garantías reales, y las relativas a las limitaciones de propiedad las cuales también deberán ser firmadas por el registrador según lo establece el artículo 25 del Reglamento. Por su parte el artícu- lo 62 del multicitado reglamento las enumera en los siguientes términos:

ART~CULO 62.-Entre los actos destinados a ocupar la segunda parte del folio respectivo se consignarán:

1. Los contratos de arrendamiento, subarrendamiento o cesión de arrendamiento con las prevenciones que establece el Código Civil;

11. Los fideicomisos en los que el fideicomitente se reserve expresamente la propiedad del inmueble fideicomitido;

111. La prenda de frutos pendientes y la de títulos inscritos en el Registro Público, en los términos de los artículos 2857 y 2861 del Código Civil;

IV. El nacimiento de la obligación futura y el cumplimiento de las condiciones a que se refieren los artículos 2921 a 2923 del Código Civil;

V. La constitución del patrimonio de la familia, y VI. Las afectaciones o limitaciones a que dé lugar la aplicación de la Ley

del Desarrollo Urbano del Distrito Federal.

d) La tercera parte del folio, está igualmente dividida como las anteriores partes, y está destinada a las notas de presentación y anotaciones preventivas que igualmente serán autorizadas por el registrador, como lo anota el artículo 26 del Reglamento.

Según el artículo 40 del multicitado Reglamento las notas de presentación se practicarán en la tercera parte del folio y contendrán: la fecha y número de ingreso de los avisos notariales a que se refiere el artículo 3016 del Código Civil, mí como de los diversos documentos relacionados con el mismo bien, derecho o persona moral.





Estas notas deberán constar en el folio en un plazo no mayor de veinticuatro horas a partir del momento de haber sido presen,tados y nibricados por el registrador que las practique.

El artículo 41 del Reglamento determina que las anotaciones preventivas, se harán en la tercera parte del folio y éstas pueden ser según el artículo 3043 del Código Civil las siguientes:

ART~CULO 3043.-Se anotarán previamente en el Registro Público: 1. Las demandas relativas a la propiedad de bienes inmuebles o a la cons-

titución, declaración, modificación o extinción de cualquier derecho real sobre aquéllos;

11. El mandamiento y el acta de embargo, que se haya hecho efectivo en bienes inmuebles del deudor;

111. Las demandas promovidas para exigir el cumplimiento de contratos preparatorios o para dar forma legal al acto o contrato concertado, cuando tenga por objeto inmuebles o derechos reales sobre los mismos;

IV. Las providencias judiciales que ordenen el secuestro o prohíban la enaje- nación de bienes inmuebles o derechos reales;

V. Los títulos presentados al Registro Público y cuya inscripción haya sido denegada o suspendida por el registrador;

VI. Las fianzas legales o judiciales, de acuerdo con lo establecido en el artículo 2852;

VII. El decreto de expropiación y de ocupación temporal y declaración de limitación de dominio de bienes inmuebles;

VIII. Las resoluciones judiciales en materia de amparo que ordenen la sus- pensión provisional o definitiva, en relación con bienes inscritos en el Registro Público, y

IX. Cualquier otro título que sea anotable, de acuerdo con este Código u otras leyes.

El último asiento regulado por el Reglamento son las cancelaciones, las cuales según el artículo 47 se practicarán en la parte correspondiente del folio, depen- diendo de lo que se esté cancelando y así por ejemplo, si se trata de una hipoteca se hace en la segunda parte y si se refiere a una anotación preventiva se realiza en la tercera parte.

En síntesis, en la primera parte del folio se inscriben todas las transmisiones de propiedad, en la segunda se registran todas las garantías reales, limitaciones al derecho de propiedad y gravámenes y en la tercera las anotaciones preventivas y los avisos notariales.

Sería incompleto el análisis de la función registral, sino se hace mención de los casos en los que el registrador puede suspender la inscripción (cuando hay algún defecto subsanable) o denegarla ( cuando el impedimento no se puede subsanar).





El artículo 3021 del Código Civil enumera los supuestos cuando un trámite puede ser suspendido o denegado:

ART~CULO 302 1 .-Los registradores calificarán bajo su responsabilidad los documentos que se presenten para la practica de alguna inscripción o anotación; la que suspenderán o denegarán en los casos siguientes:

1. Cuando el título presentado no sea de los que deben inscribirse o anotarse; 11. Cuando el documento no revista las formas extrínsecas que establezca la ley; 111. Cuando los funcionarios ante quienes se haya otorgado o rectificado el

documento, no hayan hecho constar la capacidad de los otorgantes o cuando sea notoria la incapacidad de éstos;

IV. Cuando el contenido del documento sea contrario a las leyes prohibitivas o de interés público

V. Cuando haya incompatibilidad entre el texto del documento y los asientos del registro;

VI. Cuando no se individualicen los bienes del deudor sobre los que se constituya un derecho real o cuando no se fije la cantidad máxima que garantice un gravamen en el caso de obligaciones de monto indeterminado, salvo los casos previstos en la última parte del artículo 3011, cuando se den las bases para determinar el monto de la obligación garantizada, y

VII. Cuando falte algún otro requisito que deba llenar el documento de acuerdo con el Código u otras leyes aplicables.

El artículo 36 del Reglamento determina que el registrador, después de habérsele turnado para su calificación un documento, cuenta con cinco días hábiles para poder determinar si es asentable por cumplir con todas la disposiciones legales, pero si después de fundamentar su calificación el registrador determina suspender o denegar el asiento solicitado, por alguna de las causas que determina el artículo 3021 del Código Civil o cualquier otro ordenamiento aplicable, deberá turnar el documento al área jurídica con el objeto de que el interesado cuente con diez días hábiles para subsanar las irregularidades señaladas por el registrador o proceda a presentar su recurso por la determinación efectuada. El término será a partir de la publicación en la Gaceta, pero si en este tiempo el interesado no cumpliese con los requisitos señalados ni tampoco interpuso el recurso de inconformidad a que se refiere al artículo 114 del propio Reglamento, el documento saldrá sin registro y se pondrá a disposición del interesado, previo pago de los derechos correspondientes.

El citado recurso procede contra las resoluciones del Registro Público que suspenda o deniegue el servicio registral, se presenta ante el Director General y puede ser interpuesto en forma verbal de inmediato o por escrito en un plazo no mayor de cinco días hábiles contados a partir de la publicación que se haga en





el boletín registral por lo que después de haberse presentado o se ordena su inscripción o se le devuelve al promovente su documento sin registro (artículo 1 15 y 1 16 del Reglamento).

En caso de que la resolución emitida por el Director General fuera favorable a quien presentó el recurso, se notificará al registrador para posteriormente remi- tirle el documento y sea inscrito, como lo establece el articulo 1 17 del Reglamento y en caso de no serlo, el interesado podrá acudir o al Tribunal de lo Contencioso Administrativo del Distrito Federal o promover el amparo indirecto ante un juez de Distrito.

La problemática jurídica registral la podemos dividir en dos rubros:

1. En cuanto a la naturaleza y efectos de las inscripciones, y 2. En lo que respecta a las contradicciones jurídicas que existen por los

criterios opuestos entre lo prescrito por la Ley (Código Civil y Reglamento del Regis- tro Público de la Propiedad) y lo sostenido por la Jurisprudencia.

En lo referente a la primera problemática cabe destacar que de acuerdo al artículo 3008 del Código Civil la inscripción tiene efectos meramente declarativos

ART~CULO 3008.-La inscripción de los actos o contratos en el Registro Público tiene efectos declarativos.

Y por otro lado del contenido de los artículos 3007,3009,301 1 3015 y 3016 del Código Civil y 18 y 34 del Reglamento se concluye que los efectos son constitutivos. Dicho de otra manera, de acuerdo al artículo 3008 del Código Civil el derecho existe antes de la inscripción y el Registro lo único que hace es declarar o reconocer ese derecho, sin que le añada ninguna validez. El derecho vale con independencia de su inscripción y por su parte los referidos artículos del Código Civil señalan que la prelación o preferencia se determina por la fecha en que se presentó el documento para su inscripción con independencia del momento de su celebración, en consecuencia para estas disposiciones legales el derecho surge a partir de su inscripción y no de su celebración.

La contradicción es evidente, ya que si optamos por el criterio del artículo 3008 la primera venta en tiempo es la que existe y vale con independencia de la fecha de su inscripción. El principio se puede sintetizar en los siguientes términos: "Primero en tiempo, primero en derecho". En cambio si sostenemos la postura de





los demás artículos, la venta que tiene existencia jurídica es la primera que se inscribió, aunque la fecha de su otorgamiento haya sido posterior, por ende el principio se puede enunciar de la siguiente manera: "Primero en Registro, primero en derecho."

La incoherencia legislativa es evidente, la contradicción jurídica existe generando muchos problemas, los cuales se pueden resolver sosteniendo que el Registro es constitutivo y que en consecuencia, el derecho existe a partir del momento de su inscripción, de no ser así, las dobles ventas, simulación de actos, ocultamiento de bienes, etcétera continuarán realizándose.

Muchas veces la problemática fáctica, se puede resolver con una legislación coherente y en el caso del Registro Público de la Propiedad es muy obvio.

La segunda problemática es más aguda, por la inseguridad que genera ya que la autoridad administrativa (Director del Registro Público de la Propiedad, Registradores, etc.) está sometida a la Ley, sin embargo no está obligada por la jurisprudencia y la autoridad jurisdiccional (jueces, magistrados, etc.) si está cons- treñida a acatar y aplicar la jurisprudencia, tal como lo prescriben los artículos 192 y 193 de la Ley de Amparo reglamentaria de los artículos 103 y 107 de la Constitución Política de los Estados Unidos Mexicanos. El conflicto se da porque existen criterios antagónicos y así el registrador se aferra a la ley y el juez a la jurisprudencia, escindiendo el orden jurídico en dos: el administrativo-legal y el judicial-jurisprudencial.

Ente las principales contradicciones en materia registra1 que podemos enunciar son las siguientes: (en la inteligencia que las mismas no agotan toda la problemática jurídica en esta materia).

LAS CAPITULACIONES MATRIMONIALES

El artículo 3012 del Código Civil señala:

ART~CULO 3012.-Tratándose de inmuebles, derechos reales sobre los mismos u otros derechos inscribibles o anotables, la sociedad conyugal no surtirá efectos contra tercero sino consta inscrita en el Registro Público ...

ART~CULO 186.-En este caso la alteración que se haga de las capitulaciones deberá también otorgarse en escritura pública, haciendo la respectiva anotación en el protocolo en que se otorgaron las primitivas capitulaciones y en la inscripción del Registro Público de la Propiedad. Sin llenar estos requisitos, las alteraciones no producirán efectos contra tercero.

En el mismo sentido se encuentra la jurisprudencia por Contradicción de Tesis número 24/94 cuyo rubro es el siguiente:





SOCIEDAD CONYUGAL. FALTA DE NSCRIPCIÓN. LA DEMANDA DE PRESCRIPCI~N

POSITIVA DEBE DE ENTABLARSE SOLO EN CONTRA DEL CONYUGE QUE APAREZCA COMO

PROPIETARIO EN EL REGISTRO PUBLICO DE LA PROPIEDAD Y NO DE AMBOS, AUNQUE

QUIEN EJERCITE LA ACCIÓN CORRESPONDIENTE SEA HIJO DE LOS QUE LA CONSTITU-

YERON (LEGISLACIÓN DEL ESTADO DE BAJA CALIFORNIA Y DISPOSICIONES AFINES DEL

DISTRITO FEDERAL). Si los bienes inmuebles que integran la sociedad conyugal no se inscriben

a nombre de ella en el Registro Público de la Propiedad, sino sólo al de uno de los cónyuges no puede producir efectos contra tercero y en tal supuesto la demanda de prescripción debe entablarse Únicamente en contra de quien aparezca como dueño en el Registro Público de la Propiedad; sin que sea válido argumentar en contrario que la aludida inscripción no es necesaria y que, por ende, la demanda de prescripción positiva debe entablarse en contra de ambos cónyuges, aunque sólo uno de ellos aparezca inscrito en el Registro Público de la Propiedad como propietario del bien litigioso si quien ejercita la acción correspondiente es su hijo y se presume que conoce la existencia de la sociedad conyugal y por tanto, la situación legal del inmueble objeto del litigio; porque como de conformidad con el artículo 186 del Código Civil para el Estado de Baja Califomia y similar del Distrito Federal, debe existir declaración expresa de los cónyuges al celebrar las capitulaciones matrimoniales respecto de los bienes que han de ingresar a la sociedad conyugal, el solo conocimiento del régimen bajo el que están casados los padres no conlleva el de que el hijo esté enterado de todos los bienes que integran el caudal común, a demás de que, por encima de esa presunción se encuentran las disposiciones de orden público e interés social que, en aras de la seguridad ju- rídica, imponen la obligación de inscribir en el Registro Público de la Propiedad los títulos por los cuales se adquiere, transmite, modifica, grava o extingue el dominio, la posesión o los demás derechos reales sobre inmuebles, con la sanción de que los documentos que conforme a las citadas normas deben registrarse y no se registren, sólo producirán efectos entre quienes los otorguen.

Tercera Sala. 8' Época. Gaceta N" 80, agosto de 1994. Pág. 22.

En sentido contrario existe la jurisprudencia por contradicción de tesis número 7/93 cuyo rubro es el siguiente:

SOCIEDAD CONYUGAL. LA FALTA DE INSCRIPCIÓN EN EL REGISTRO PÚBLICO DE

LA PROPIEDAD DE LOS BIENES NMUEBLES ADQUIRIDOS DURANTE ELLA, NO IMPIDE

QUE EXISTA LEGITIMACI~N PARA HACER VALER TERCER~A EXCLUYENTE DE DOMINIO.

Tomando en cuenta la naturaleza jurídica de la sociedad conyugal que la disposición sustantiva aplicable señala que los cónyuges tienen el dominio de los bienes de dicha sociedad y que cada uno en ejercicio del derecho real de que es titular puede disponer de la parte alícuota que le corresponde, siempre y cuando el otro cónyuge otorgue su consentimiento; que el Registro Público de la Propiedad por su propia





naturaleza, sólo tiene efectos declarativos y no constitutivos de derechos y que la falta de inscripción registral de los bienes inmuebles de la sociedad conyugal en los términos de la disposición aplicable, sólo produce como consecuencia que el derecho respectivo no pueda ser oponible frente a terceros titulares también de derechos reales, debe concluirse que la falta de inscripción registral de los bienes que constituyen la sociedad conyugal adquiridos durante ella, no impide que exista legitimación para hacer valer por el cónyuge no demandado en un juicio ejecutivo mercantil, derivado del ejercicio de la acción cambiaria directa y como consecuencia de una obligación quirografaria, la tercería excluyente de dominio respecto de la parte alícuota que le corresponde del bien embargado, ya que el derecho real de que es titular le confiere esa calidad frente al derecho personal o de crédito que corresponde al embargante.

Tercera Sala. 8ePoca. Gaceta No. 66, junio de 1993. Pág.1 l.

La contradicción entre lo preceptuado por el Código Civil y la primera jurisprudencia citada y este criterio jurisprudencia1 es palpable; ya que para los primeros la falta de inscripción de la sociedad conyugal en el Registro Público de la Propiedad no surte efectos contra terceros y por ello sólo basta con demandar al titular registral y no así a su cónyuge y en cambio en el segundo, el cónyuge no demandado por no ser titular registral, está legitimado para hacer valer la tercería excluyente de dominio y en consecuencia en base a esta jurisprudencia la sociedad conyugal sí surte efectos contra terceros aunque no se encuentre inscrita.

La pregunta queda latente: ¿es necesaria la inscripción de las capitulaciones matrimoniales para que surtan efectos frente a terceros?

Además del anterior escollo jurídico, la sociedad conyugal desde el punto de vista registral nos presenta otro grave problema ¿en qué parte del folio se deben inscribir las capitulaciones matrimoniales?, ya que como se analizó con antelación al describir las partes del folio y las anotaciones e inscripciones que se hacen en el mismo, no existe un lugar destinado para la inscripción de éstas.

Con las reformas legislativas del año dos mil surgió una nueva contradicción entre lo plasmado en el artículo 180 del Código Civil que señala que las capitulaciones matrimoniales podrán otorgarse o modificarse durante el matrimonio ante el juez de lo familiar y por su parte el artículo 166 fracción 11 inciso 11 de la Ley del Notariado para el Distrito Federal que faculta a los Notarios Públicos a intervenir en la celebración o modificación de capitulaciones matrimoniales. La Ley del Notariado autoriza a los notarios y el Códigos Civil sólo al juez de lo familiar. Es lamentablemente triste que no exista unidad en la legislación

Por seguridad jurídica no deben surtir efectos contra terceros las capitulaciones matrimoniales no inscritas, para evitar con ello actos simulados por los cónyuges en fraude de acreedores. Con esta alternativa se castiga la negligencia





de los cónyuges que no las inscriben y se protege al tercero que de buena fe contrata con el titular registral.

Si bien es cierto, no existe un folio especialmente destinado para inscribir las capitulaciones matrimoniales, también lo es que el artículo 3012 del Código Civil establece: "...cualquiera de los cónyuges u otro interesado tienen derecho a pedir la rectificación del asiento respectivo cuando alguno de esos bienes per- tenezca a la sociedad conyugal y estén inscritos a nombre de uno solo de aquellos". En base a este artículo se puede sostener que en la primera parte del folio se debe realizar el asiento registral de la sociedad conyugal.

En base a lo expuesto la consecuencia lógica debía ser la siguiente: si se registraron las capitulaciones, el tercero tendrá que contratar con ambos, ya que de no hacerlo, la parte alícuota del cónyuge que no celebró el acto jurídico no quedará gravada ni enajenada y en caso contrario, es decir que las capitulaciones no fueron inscritas el titular registral podrá enajenar o gravar el bien en su totalidad.

Admitir el criterio sostenido por la Suprema Corte de Justicia de la Nación en el sentido de que a pesar de no estar inscrita la sociedad conyugal, ésta surtirá efectos frente a terceros, implica destruir el sistema registral, que parte del supues- to que sólo el derecho inscrito es válido y es oponible a terceros.

Por ello es no sólo recomendable, sino necesario que al celebrar cualquier acto jurídico comparezcan ambos cónyuges, cuando se encuentran casados bajo el régimen de sociedad conyugal.

LA PRELACIÓN REGISTRAL

El artículo 3013 del Código Civil establece que:

ART~CULO 3013.-La preferencia entre derechos reales sobre una misma finca u otros derechos se determinará por la prioridad de su inscripción en el Registro Público, cualquiera que sea la fecha de su constitución.

El derecho real adquirido con anterioridad a la fecha de una anotación preventiva será preferente aun cuando su inscripción sea posterior, siempre que se dé el aviso que previene el artículo 3016 ...

Por su parte el artículo 3015 prescribe lo siguiente:

ART~CULO 3015.-La prelación entre los diversos documentos ingresados al Registro Público se determinará por la prioridad en cuanto a la fecha y número ordinal que les corresponda al presentarlos para su inscripción ...





Existe un criterio opuesto en la jurisprudencia por contradicción de tesis número 22/94 cuyo rubro es el siguiente:

EMBARGO. ES ILEGAL EL TRABADO EN BIENES SALIDOS DEL DOMINIO DEL DEUDOR, AUN CUANDO NO SE ENCUENTREN INSCRITOS EN EL REGISTRO PUBLICO DE

LA PROPIEDAD A NOMBRE DEL NUEVO ADQUIRENTE (LEGISLACI~N DE DURANGO SIMILAR

A LA DEL DISTRITO FEDERAL). De conformidad con lo dispuesto en el Código sustantivo Civil del Estado

de Durango, la falta de registro del documento traslativo de la propiedad ocasiona que el derecho respectivo no sea oponible frente a terceros. No obstante lo anterior el acreedor quirografario no tiene un derecho real, ni poder directo e inmediato sobre la cosa; el embargo, aun cuando se encuentre registrado no puede ser oponible a quienes adquirieron con anterioridad la propiedad del bien. Luego entonces, dado que el mandamiento de ejecución debe recaer en bienes del deudor es de establecerse que una vez demostrado fehacientemente que el bien ya no pertenecía al deudor, el embargo registrado sobre este bien con posterioridad al acto traslativo de la propiedad, es ilegal, por más que no se encuentre inscrito a nombre del nuevo propietario, de cuya omisión no puede prevalecerse el acreedor quirografario.

Tercera Sala. 8* Época. Gaceta No. 80, agosto de 1994. Pág. 21.

El problema es determinar si la prelación registral se basa en la fecha de presentación de los documentos o en la naturaleza real o personal del derecho sujeto a la inscripción.

Dicho de otra forma a quién le damos preferencia: ¿al comprador que adquirió el predio con anterioridad a la fecha que se trabó el embargo, pero que extempora- nearnente solicitó su inscripción o al acreedor quirografario que inscribió primeramente el embargo? ¿Quién tiene prelación el acreedor hipotecario cuya hipoteca se constituyó con anterioridad a la fecha en que se anotó el embargo, pero que la inscribió con posterioridad o el acreedor quirografario que inscribió su embargo antes que la hipoteca?

La prelación registral igualmente nos presenta otro problema, el determinar qué derecho tiene prioridad: si el que se presenta con anterioridad al registro, pero el asiento registral no queda firmado por el registrador o aquel documento cuya inscripción se solicita con posterioridad y si es firmado por el registrador. Si optamos por la primera alternativa estamos aplicando el principio de la prelación registral, sin embargo si optamos por la segunda solución sacrificamos este principio, en aras de la fe pública registral. En uno u otro caso perjudicamos a un tercero, la cuestión es determinar qué es preferible.

Siendo coherentes se debe ratificar la postura de que la seguridad jurídica sólo la proporciona el Registro Público, de tal forma que nuevamente lo inscrito deberá prevalecer sobre lo no inscrito, con independencia del tipo de derecho y del momento de su constitución.





Si admitiéramos como válida la postura sostenida por la Suprema Corte, dejaríamos sin razón de ser al Registro Público, porque fácilmente se podría argumentar que un acto jurídico se celebró con antelación a la fecha de la inscrip- ción de otro, en detrimento de los acreedores o adquirentes de buena fe. La certeza jurídica que proporciona el Registro se desmoronaría, generando una gran inseguridad en todo tipo de transacciones

El artículo 3009 el Código Civil señala:

ART~CULO 3009.-E1 registro protege los derechos adquiridos por tercero de buena fe, una vez inscritos, aunque después se anule o resuelva el derecho del otorgante, excepto cuando la causa de la nulidad resulte claramente del mismo registro. Lo dispuesto en este artículo no se aplicará a los contratos gratuitos, ni actos o contratos que se ejecuten u otorguen violando la Ley.

En el mismo sentido está la jurisprudencia cuyo rubro es:

REGISTRO PÚBLICO, CASOS EN QUE NO PUEDE SER INVOCADA LA BUENA FE EN EL.

La buena fe registral protege los derechos adquiridos por tercero de buena fe, una vez inscritos, aunque después se anule o resuelva el derecho del d r g - excepto cuando la causa de la nulidad resulta claramente del mismo registro, tratándose de contratos gratuitos y en los casos de actos o contratos violatorios de una ley prohibitiva o de interés público, bajo estos principios legales, la buena fe registral no puede ser invocada, ni el derecho del tercero protegido, entre otros casos: cuando una información testimonial adolece de irregularidades que aparecen en el registro, cuando el tercero conocía el vicio de origen del título de su enajenante, cuando no exista continuidad de trasmitentes que acredite que la persona de quien adquirió el tercero, a su vez, había adquirido de quien tenía legítimo derecho y cuando la anulación del derecho del otorgante proviene de un hecho delictuoso, como falsificación de firma o suplantación de una persona.

Jurisprudencia 254 Precedentes: Quinta Época: Tomo CXXVI. Pág. 412 A. D. 3735154 Suc. Miguel Capistran. 5 Votos. Tomo CXXX. Pág. 324 A. D. 5169155 Guillermo Francisco Macias. Unani-

midad de 4 Votos. Sexta Época. Cuarta parte: Vol. XII. Pág. 9 A. D. 613157 Juan Martínez Zapata. 5 Votos. Vol. XL. Pág. 48 A. D. 4524159 Andrés Silva Cortazar. 5 votos. Vol. XLV. Pág. 87 A. D. 5696159 Benjamín Montaño. 5 Votos.





Frente a esta jurisprudencia existe otra que viene a contradecirla cuyo rubro es:

REGISTRO PUBLICO, TERCEROS ADQUIRENTES DE BUENA FE.

Es cierto que los derechos del tercero que adquiere con la garantía del registro, prevalecen sobre los derechos de la persona que obtiene la nulidad del título del enajenante porque la legitimidad de tal adquisición ya no emana del título anulado, sino de la fe pública registral y de la estricta observancia del tracto continuo o sucesivo de las adquisiciones y enajenaciones no interrumpidas, que se traducen en una absoluta concordancia de los asientos que figuran en el Registro Público de la Propiedad. También es verdad que las constancias de la nulidad del acto o contrato cesan donde aparece inscrito un tercero adquirente de buena fe del inmueble objeto del acto anulado, pero los compradores no pueden conceptuarse como terceros de buena fe, sino ignoraron el vicio de origen del título de su enajenante, que también les es oponible; además, no basta que el adquirente se cerciore de que el inmueble está inscrito a nombre de su vendedor, sino que es necesario que examine todos los antecedentes registrados, pues si no existe continuidad en los títulos de las personas que aparecen en el registro, no puede precaverse de una ulterior reclamación.

Jurisprudencia 256 Precedentes Sexta Época, Cuarta Parte: Vol. XXVIII. Pág. 274 A. D. 2595159 Rodolfo Moguel Farrera 5 Votos. Vol. XCIV. Pág. 142 A. D. 558/58 Francisco Serrano Solís y Coags. 5 Votos. Vol. CI. Pág. 61 A. D. 8592160 Lauro Marañón Cruz. 5 Votos. Vol. CV. Pág. 57 A. D. 8042163 Eufrasia Rodríguez de Ibarra. Mayoría de 4 Votos. Vol. CXXIII, Pág. 64 A. D. 4351164 Manuel Sandoval Rodarte. Unanimidad de 4 Votos.

Esta jurisprudencia está en contra de la fe pública registral que implica la presunción de exactitud de registro; si en el último asiento aparece el nombre del vendedor ya no es necesario verificar los distintos antecedentes. Si el Registro Público de la Propiedad certifica quién es el titular registral, es incongruente pedirle al adquirente que rastree toda la historia registral de dicho inmueble, porque de ser así, la fe pública registral se pierde.

Es más congruente y jurídico lo establecido en el artículo 102-IV de la Ley del Notariado para el Distrito Federal que obliga al notario a relacionar por lo menos el último título de propiedad del bien o derecho que pretende enajenar y los datos de su inscripción, pero no le exige que transcriba toda la historia registral del predio.

Este problema tiene las siguientes implicaciones:





El Código Civil, en su artículo 3009 protege al tercero que adquiere a título oneroso y de buena fe del titular registral, a pesar de que éste sea vencido en juicio y privado de su derecho, atendiendo al principio de la buena fe registral, ya que la adquisición se fundamenta en ésta y no en el título del enajenante, con el objetivo de proteger al tercero que adquiere, quien así tendrá la certeza de que si adquiere del titular registral su adquisición será perfectamente válida, permi- tiendo esto darle una gran seguridad a todo tipo de enajenaciones onerosas, en contraposición con el criterio jurisprudencial, que sostiene que la protección al adquirente de buena fe y a título oneroso sólo se le concede si verificó no sólo que el enajenante es el último titular registral sino que tiene que constatar todos y cada uno de los antecedentes registrales, de tal forma que exista una continuidad y un tracto sucesivo, dejando sin efecto el principio de la fe pública registral consistente en la presunción de que lo inscrito es verdadero y si en el Registro aparece como último dueiio el vendedor, se debe aceptar que él a su vez adquirió del titular registral anterior y así sucesivamente.

La solución radica en darle supremacía a lo asentado en el Registro, bastando con ello comprobar que el enajenante es el último titular registral, de lo contrario llegaríamos al absurdo de que lo registrado puede no ser válido.

LA DOBLE VENTA

Ante el problema de una doble enajenación nos encontramos puntos de vista opuestos para su solución.

En primer término existe el consignado en los siguientes artículos del Código Civil:

ART~CULO 2249.-Por regla general la venta es perfecta y obligatoria para las partes cuando se han convenido sobre la cosa y su precio, aunque la primera no haya sido entregada ni el segundo satisfecho.

ART~CULO 2269.-Ninguno puede vender sino lo que es de su propiedad. ART~CULO 2270.-La venta de cosa ajena es nula y el vendedor es respon-

sable de los daños y perjuicios si procede con dolo o mala fe, debiendo tenerse en cuenta lo que se dispone en el título relativo al Registro Público para los adqumntes de buena fe.

Este criterio legal es reforzado por la jurisprudencia cuyo rubro es:

COMPRAVENTA, INSCRIPCI~N EN EL REGISTRO PÚBLICO DE LA PROPIEDAD Y DEL COMERCIO DE LOS CONTRATOS DE, NO CONSTITüYE UN ELEMENTO ESENCIAL

DE VALIDEZ.





La inscripción en el Registro Público de la Propiedad no constituye un elemento esencial de validez en los contratos de compraventa ni en los actos solemnes como los testamentos, a virtud de los cuales se opera el traslado de dominio de un bien determinado, porque la inscripción en el Registro Público de la Propiedad según la legislación mexicana, no significa traslación de dominio como acontece en Alemania y en Suiza, donde se considera la inscripción como constitutiva de derechos, siendo en México puramente declarativa, ya que la traslación de dominio se hace por el acto jurídico celebrado entre las partes y la inscripción no es más que la declaración de lo que se realizó en este acto.

Amparo directo 256918 1. Octavio Miranda Torres. Unanimidad de 4 Votos. 22 de abril 1982. Ponente: ~ . ' ~ o m h Palacios Vargas. Precedentes: Quinta Época: Suplemento 1956, Pág. 114. Suplemento 1956. Pág. 1 15. Suplemento 1956. Pág. 116. Semanario Judicial de la Federación. Tercera Sala. Vols. 157- 162. Cuarta Parte. Pág. 29. Séptima Época. Véase Tesis de jurisprudencia No. 116 y sus relacionadas, Apéndice de

Jurisprudencia 1917-1975, Cuarta Parte, Págs. 334 y siguientes.

El criterio opuesto se encuentra plasmado en la jurisprudencia cuyo rubro es el siguiente:

ACCI~N REIVMDICATORIA. ESTUDIO DE LOS TÍTULOS. Cuando el reinvindicante tiene un título de propiedad y el demandado no

tiene ninguno, aquel título basta para tener por demostrado el derecho del actor, siempre que dicho título sea anterior a la posesión del demandado. Cuando la posesión es anterior al título, entonces es necesario que el reinvindicante presente otro título anterior a la posesión del que disfruta el demandado. Cuando las dos partes tienen títulos, pueden distinguirse dos casos: Aquel en que los títulos tengan el mismo origen, y en el que tengan orígenes diversos; si proceden, de una misma persona; entonces se atenderá a la prelación en el registro, y si no está registrado ninguno de los títulos, entonces se atenderá al primero en fecha; si los títulos proceden de distintas personas, entonces prevalecerá la posesión cuando los títu- los sean de igual calidad y salvo el caso de que en el conflicto que hubiere habido entre los causantes de ambos títulos, haya prevalecido el del actor.

Precedentes: Jurisprudencia 9. Quinta Época: Tomo XXXIV. Pág. 551. Juárez Pedro.




2 10 PASCUAL ALBERTO OROZCO GARIBAY

Tomo XXXV. Pág.91 Terrazas Simona. Tomo XXXV. Pág. 1270. Arcarazana Nicolás. Tomo XXXVII. Pág. 658. Estrada Carranza Rosa. Tomo XLIV. Pág. 4558. Femández Ildelfonso.

Si aplicamos el primer criterio la venta que prevalece es la que se efectúa en primer lugar en tiempo con independencia de la fecha de su inscripción (porque la segunda enajenación es nula, ya que es una venta de una cosa ajena), pero por el contrario si nos basamos en esta última jurisprudencia, la venta que subsiste y tiene plenos efectos jurídicos es fa que primero se inscribió sin tomar en cuenta la fecha de su celebración.

Uno de los problemas más graves y frecuentes es el relativo a la doble venta, lo que tiene su origen en diversas razones, entre las que destacan la actitud fraudu- lenta de algunos vendedores combinada con la buena fe, ingenuidad e ignorancia de los compradores, esto aunado a que muchos adquirentes no cuentan con los recursos para cubrir los gastos generados por la formalización del contrato y su correcta inscripción.

Este conflicto se agudiza por lo establecido por el Código Civil en su numeral 2249, al considerar que la venta es perfectamente válida por el simple acuerdo sobre precio y cosa, postura igualmente sostenida por nuestro tribunales al considerar que la inscripción no es un elemento de validez y que la transmisión de propiedad se efectúa únicamente por el acuerdo entre las partes, dejando a un lado lo afirmado por el propio Código en sus artículos 3007, 3009, 301 1 y 3013, todos en el sentido de que el derecho surtirá efectos y será oponible frente a terceros sólo a partir de que sea inscrito, criterio que es reforzado por la jurisprudencia en este sentido enunciada.

El problema de la doble venta radica en determinar cuál de las dos enajenaciones será la que prevalezca: si la primera en tiempo o la primera inscrita y ya que en cualquiera de las alternativas se tiene que sacrificar a un comprador de buena fe, considero que es preferible optar por la venta inscrita, logrando con ello no sólo la seguridad jurídica sino la transparencia en las transacciones inmobiliarias, logrando así que el Registro cumpla su cometido.

CADUCIDAD DE LAS ANOTACIONES PREVENTIVAS

El artículo 3035 del Código Civil prescribe lo siguiente:

ART~CULO 3035.-Las anotaciones preventivas, cualquiera que sea su ongen caducarán a los tres años de su fecha, salvo aquellas a las que se les fije un plazo de caducidad más breve. No obstante, a petición de parte o por mandato de las





autoridades que los decretaron, podrán prorrogarse una o más veces, por dos aííos cada vez, siempre que la prórroga sea anotada antes de que caduque el asiento.

La caducidad produce la extinción del asiento respectivo por el simple transcurso del tiempo; pero cualquier interesado podrá solicitar en este caso que se registre la cancelación de dicho asiento.

Asimismo el artículo 84 del Reglamento establece:

Las anotaciones preventivas se cancelarán: . . . 11. De oficio o a petición de parte, cuando caduque o se realice la inscripción

definitiva.

En sentido opuesto nos encontramos la jurisprudencia cuyo rubro es:

REGISTRO PÚBLICO, CANCELACIÓN DE INSCRIPCIONES DE EMBARGOS EN EL.

En las ejecutorias que formaron la tesis jurispnidencial número 298, esta Tercera Sala de la Suprema Corte de Justicia de la Nación reiteradamente sostuvo el criterio de que no basta el solo transcurso del término de tres años a partir de la fecha de la inscripción de un embargo, para que su cancelación se ordene; sino es necesario que ese lapso coincida con una absoluta inactividad procesal por igual tiempo, imputable al actor, que haga racionalmente presumir para explicar tal inactividad, la existencia de novación, transacción o algún otro arreglo entre las partes que deba privar de fuerza al embargo, y es natural que cuando la presunción en que radica la existencia del precepto legal, derivada del simple transcurso del término a que literalmente alude, se destruye objetivamente, en virtud de cualquier promoción de la parte interesada, desparece dicha presunción y deja de aplicarse la prevención legal en cuestión.

Quinta Época: Tomo XL. Pág. 1133 Huerta Lamberto de la (Suc. de). Tomo LII. Pág. 1558 Banco del Estado de México, S.A. Tomo LVIII. Pág. 1 12 1. Godoy Enrique. Tomo LXXIII. Pág. 1020 Molina Wistano. Tomo L. Pág. 3036 Nájera Genoveva. Esta tesis apareció publicada, en el número 252, en el Apéndice 1917-1985.

Cuarta Parte. Pág. 715. Apéndice 1917-1988. Salas. Vol. 4 Clave 1582. Segunda Parte. Pág. 2535.

Quinta Época.

La contradicción entre las disposiciones legales y el criterio jurisprudencia1 es evidente, ya que para las primeras la caducidad opera por el simple transcurso del tiempo y esto trae aparejado la extinción del asiento y en cambio para nuestros tribunales no basta que el plazo de caducidad se venza sino se requiere acreditar que el acreedor no realizó ninguna actividad procesal.





La solución más adecuada es aceptar que así como las obligaciones prescriben y los derechos caducan por el simple transcurso del tiempo, igualmente las anotaciones preventivas deben caducar.

DIVISIÓN DE HIPOTECAS

El artículo 2912 del Código Civil expresa:

ART~CULO 29 12.-Cuando se hipotequen varias fincas para la seguridad de un cré- dito, es forzoso determinar por qué porción del crédito responde cada ñnca, y puede cada una de ellas ser redimida del gravamen, pagándose la parte del crédito que garantiza.

Y a su vez el articulo 3021 del mismo Código en su fracción sexta autoriza a los registradores a suspender o denegar la inscripción, cuando no se individualicen los bienes del deudor sobre los que se constituya un derecho real.

Frente a este criterio legal, existe la tesis sostenida por el Quinto Tribunal Colegiado en Materia Civil del Primer Circuito en los siguientes términos:

HIPOTECA, ES RENüNCIABLE EL DETERMINAR LA PORCI~N DEL CRÉDITO POR EL QUE RESPONDE CADA UNO DE LOS INMUEBLES QUE LA CONSTITUYEN, CUANDO SE

CONVINO EXPRESAMENTE QUE TAL GARANT~A FUESE INDIVISIBLE, ADEMÁS DE NO SER

TAL DERECHO DE I N T E ~ S PÚBLICO O SOCIAL.

Si al garantizar el cumplimiento de las obligaciones contraídas en el contrato base de la acción, las partes contratantes convinieron expresamente que la garantía hipotecaria fuere indivisible, lo que conlleva a estimar legalmente que los inmuebles sujetos a tal gravamen formaban, para el efecto del compromiso hipotecario, una unidad; resultaba innecesario determinar el gravamen proporciona1 por el que respondía cada uno de los bienes hipotecados, como lo previene el artículo 2912 del Código Civil para el Distrito Federal, correlativo del 2884 del Código Civil del Estado de Chiapas; por que no se consideró a los predios dados en garantía, inde- pendientes, sino formando una unidad; y porque, de conformidad con el artículo 1832 del ordenamiento legal citado en primer término, en los contratos civiles, cada uno se obliga en la manera y términos que aparezca que quiso obligarse y, por tanto, la voluntad de los contratantes debe prevalecer, salvo en aquellos casos en que medie el interés público o social porque así lo hubiese expresamente dispuesto el legislador, lo que no acontece en la especie, en la que, además sólo se podían afectar los intereses de las partes contratantes, que son sujetos de derecho privado.

Octava Época: Semanario Judicial de la Federación. Tomo VI. Segunda Parte Julio a Diciembre de 1990. Página 171.





Si defendemos el criterio plasmado en el Código Civil nunca se van a poder inscribir las hipotecas, si no se determina el monto por el que responde cada uno de los inmuebles y al no quedar inscritas no gozarán de la prelación registra1 y si por el contrario nos acogemos a la tesis jurisprudencia1 que asevera que la división de hipoteca es un derecho del deudor y que en consecuencia puede ser renunciado, sí se pueden inscribir. Se repite la misma encmcijada, si se acude al Registro Público sin hacer esa división las hipotecas no quedan registradas y por su parte si acudimos al órgano jurisdiccional las mismas sí deben ser inscritas.

APEO Y DESLINDE

La incongruencia en esta materia no se refiere a criterios jurisprudenciales, sino a disposiciones legales. En primer lugar el articulo 166-111 de la Ley del Notariado del Distrito Federal faculta a los Notarios a intervenir entre otros actos, en los apeos y deslindes; sin embargo los artículos 932 y siguientes del Código de Procedimientos Civiles establece que dichas diligencias se otorgan ante el juez, y el artículo 59 del Reglamento del Registro Público de la Pro- piedad determina que cuando la superficie del bien inmueble inscrito se incrementa sólo procederá la inscripción mediante orden judicial. A fin de cuentas el apeo y deslinde sólo se puede llevar a cabo ante Notario cuando la superficie sea menor a la registrada, circunstancia esta, que evidentemente no se puede determinar antes de dichas diligencias.

CONCLUSIONES

El eficaz funcionamiento de las instituciones no depende solamente de las buenas intenciones de los funcionarios, sino también de una fundamentación ju- rídica coherente y de una estructura administrativa adecuada y funcional.

En el caso del Registro Público de la Propiedad es palpable la falta de coherencia jurídica tanto al sostener que es declarativo pero sus efectos son constitutivos, como también al comprobar las contradicciones entre lo prescrito por la Ley y lo sostenido en la Jurisprudencia. Por otra parte la poca funcionalidad de su estructura administrativa, al formar parte de la Administración Pública Centralizada del Gobierno del Distrito Federal, está logrando que el tráfico inmobiliario cada día sea más lento e inseguro, lo que conlleva un costo económico altísimo.




Las soluciones s a l h a la vista:

a) En primer lugar prescribiendo que el Registro Público de la Propiedad sea constitutivo, de tal forma que lo prioridad de un derecho y la seguridad del mismo, se lo tiene que dar su inscripción.

La seguridad de todas las transacciones inmobiliarias y crediticias no pueden quedar sujetas a la buena fe de los particulares, por los hudes y abusos que se han generado (ocultamiento de bierres, dobles ventas, simulación de actos, etc.), sino debe quedar en manos del Estado; una de sus funciones y obligaciones es la de proporcionar seguridad jurídica a sus gobernados. La institución encargada de velar y garantizar dicha seguridad es el Registro Público de la Propiedad y una manera de cumplir con esta finalidad es sosteniendo que la prioridad o la preferencia entre los derechos los otorga el registro. La clave que ayuda a resolver esta problemá- tica es determinando que el derecho existe a partir de su inscripción, o dicho de otra manera, primero en registro primero en derecho. Esta simple premisa resuelve los conflictos de las dobles ventas, de la prioridad entre los acreedores, etcétera.

b) En segundo lugar se tiene que resolver el problema del dualismo, entre el mundo administrativo-legal y el mundo judicial y jurisprudencial.

El dilema es evidente, ya que la Ley prescribe unos efectos y la jurisprudencia sostiene lo contrario. El orden jurídico que debe ser uno, se encuentra escindido y fracturado en dos. En otras palabras el Código Civil y el Reglamento del Registro obligan a los registradores en un sentido y la jurisprudencia obliga a los jueces en un sentido opuesto y los particulares se encuentran en medio, en la incertidum- bre total. La inseguridad al respecto es dramática, ya que si el adquirente cumple con la Ley e inscribe su derecho de propiedad, al ser demandado, el juez que está obligado a aplicar la jurisprudencia (cuyo contenido en los problemas que se plantea- ron es opuesto al plasmado en la Ley) lo puede privar de su derecho. Debe existir una uniformidad de criterios entre la autoridad administrativa (Registro Público) y la autoridad jurisdiccional (Tribunales Colegiados y Suprema Corte de Justicia) y para ello la jurisprudencia debe obligar igualmente a la autoridad administrativa.

La jurisprudencia dictada por la Suprema Corte de Justicia de la Nación (ya sea por reiteración o por contradicción de tesis) debe obligar a la autoridad administrativa (que hoy por hoy no queda sometida a la misma) y así la contra- dicción entre la postura del Registrador basada en la Ley y la de los jueces fundamentada en la jurisprudencia queda solucionada. Mientras la jurisprudencia no obligue a la autoridad administrativa los conflictos difícilmente se pueden resolver de una manera justa y segura.

Por otra parte si nuestro máximo Tribunal determina que una norma jurídica es inconstitucional, ésta tiene que dejar de existir y por ello la autoridad adrninis- trativa ya no la tiene que aplicar. Es inconcebible que a pesar de que la Suprema





Corte de Justicia de la Nación decrete la inconstitucionalidad de una disposición normativa, ésta continúe con toda su fuerza y vigor, no sólo para los particulares, sino también para las autoridades administrativas. Esta es una de las terribles consecuencias de seguir sosteniendo la fórmula Otero (la relatividad de la senten- cia de amparo), si una ley contradice nuestra constitución debe dejar de ser obligatoria para todo mundo y no sólo para quienes obtuvieron el amparo de la justicia federal, obteniendo con ello no sólo la unidad del orden jurídico sino también la igualdad de todos ante la ley. En este supuesto la jurisprudencia debe derogar la ley.

Cabe hacer mención del proyecto de la nueva Ley de Amparo que atinadamente ya contempla en sus articulo 232 al 235 que la declaración general de inconstitucionalidad emitida por el pleno de la Suprema Corte de Justicia será obligatoria para todo mundo y en consecuencia una disposición declarada inconstitucional dejará de existir en el mundo jurídico.

Muchos conflictos se pueden evitar si la jurisprudencia obliga igualmente a la autoridad administrativa. Así el Registro Público de la Propiedad no podrá argumentar que sólo cumple con la ley y no con la jurisprudencia, porque ésta no la obliga, evitando así muchos juicios innecesarios, pérdida de tiempo, de dinero y obteniendo en cambio la anhelada seguridad jurídica.

No se pretende con estas aseveraciones el hacer del órgano judicial un super poder por encima de los órganos ejecutivo y legislativo, sino simplemente armo- nizar el derecho.

c) En tercer lugar si la estructura administrativa del Registro Público de la Propiedad es hoy en día inoperante, poco funcional e insegura por formar parte de la Administración Pública Centralizada, al quedar atada de manos al poderoso sindicato que integran todos los trabajadores del Gobierno del Distrito Federal y por la asignación de un presupuesto muy precario para solventar sus necesidades, una opción muy viable sería convertirlo en un organismo descentralizado con personalidad jurídica y patrimonio propio. Esta independencia le permitirá contratar libremente a su personal, capacitarlo y canalizar todos los recursos que genera a la prestación del servicio registral, mejorando su infraestructura y los sueldos de los empleados

Burgoa Orihuela, Ignacio, Las garantías individuales, Ed. Porrúa, México, 1984, pp. 744.

Castro, Juventino V., "Hacia el amparo evolucionado", Historia del Amparo en México, tomo 1, Ed. Suprema Corte de Justicia de la Nación, México, 1999.




2 16 PASCUAL ALBERTO OROZCO GARIBAY

Delos, J. T., Losfines del Derecho, Universidad Nacional Autónoma de México, México, 1981, pp. 95.

Gutiérrez, Carlos José, Lecciones de FilosoJia del Derecho, Ed. Juricentro, Costa Rica, 1985, pp. 471.

Heller, Hermann, Teoría del Estado, Ed. Fondo de Cultura Económica, México, 2000, pp. 398.

Pérez Femández del Castillo, Bemardo, Derecho Registral, Ed. P o d a , México, 1997, pp. 219.

, Nuevas tendencias del Registro Público de la Propiedad, en evolución y tendencias actuales del derecho, Colegio de Notarios del Distrito Federal, México, 1994.

Ríos Helling, Jorge, La práctica del Derecho Notarial, Ed. McGraw-Hill, Méxi- co, 1995, pp. 303.

Estados Unidos Mexicanos, Constitución Política de los Estados Unidos Mexi- canos, Ed. Sista, México, 2000.

, Estatuto de Gobierno del Distrito Federal, Ed. Sista, México, 1999.

, Ley Orgánica de la Administración Pública del Distrito Federal, Ed. Sista, México, 1999.

, Ley de Amparo reglamentaria de los artículo 103 y 107 de la Constitución Política de los Estados Unidos Mexicanos. Ed. Berbera Edi- tores, México.

, Código Civil para el Distrito Federal, Editorial Sista, México. , Ley del Notariado para el Distrito Federal, Colegio de Notarios

del Distrito Federal, México, 2000. , Ley de Ingresos del Distrito Federal para el ejercicio fiscal 2001,

Gaceta Oficial del Distrito Federal del 31 de diciembre del 2000. , Decreto de Presupuesto de Egresos del Distrito Federal para el

ejercicio fiscal del año 2001, Gaceta Oficial del Distrito Federal del 3 1 de diciembre del 2000.

, Reglamento del Registro Publico del Dktrito Federal, Ed. Sista, México.

JURISPRUDENCIA

Suprema Corte de Justicia de la Nación, CD-ROM IUS 9, Jurisprudencia y Tesis Aisladas 19 1 7- 1998. Poder Judicial de la Federación, México, Agosto de 1998.





, Jurisprudencia por Contradicción de Tesis, Semanario Judicial de la Federación, Octava Época, tomo IV, 3' Sala, Segunda Parte, México, 1995.

, Jurisprudencia Registral Inmobiliaria comentada 1 9 17- 1988, Coor- dinación General Jurídica del Departamento del Distrito Federal, Instituto Mexicano de Derecho Registra1 A.C., 1-d., México, 1989.




El Registro Público de la Propiedad Distrito...

Documents

Transcript of El Registro Público de la Propiedad Distrito...