Effecten verkoop sociale huurwoningen op leefbaarheid van buurten
-
Upload
reinout-kleinhans -
Category
Documents
-
view
207 -
download
0
description
Transcript of Effecten verkoop sociale huurwoningen op leefbaarheid van buurten
![Page 1: Effecten verkoop sociale huurwoningen op leefbaarheid van buurten](https://reader033.fdocuments.net/reader033/viewer/2022061214/547ee8ddb4af9f466d8b46e0/html5/thumbnails/1.jpg)
10-10-2013
Challenge the future
DelftUniversity ofTechnology
Over spaghetti, verkoop en veranderingstheorieënEffecten van verkoop van huurwoningen op leefbaarheid Dr. Reinout Kleinhans, Faculteit Bouwkunde,
OTB
![Page 2: Effecten verkoop sociale huurwoningen op leefbaarheid van buurten](https://reader033.fdocuments.net/reader033/viewer/2022061214/547ee8ddb4af9f466d8b46e0/html5/thumbnails/2.jpg)
2
Drie fundamentele problemen
1. We kunnen het niet goed zien
2. We zien het gewoon verkeerd
3. We willen het niet zien
![Page 3: Effecten verkoop sociale huurwoningen op leefbaarheid van buurten](https://reader033.fdocuments.net/reader033/viewer/2022061214/547ee8ddb4af9f466d8b46e0/html5/thumbnails/3.jpg)
3
Met zevenmijlslaarzen
• Thema binnen de Kenniswerkplaats
• Review literatuur m.b.t. effecten
• NL: géén eenduidige onderzoeksresultaten
• Engelse ervaringen met Right to Buy• Loopt ruim 30 jaar• Ruim 2,7 miljoen huurwoningen verkocht
• Veranderingstheorieën • Omschrijving• Realiteitsgehalte
![Page 4: Effecten verkoop sociale huurwoningen op leefbaarheid van buurten](https://reader033.fdocuments.net/reader033/viewer/2022061214/547ee8ddb4af9f466d8b46e0/html5/thumbnails/4.jpg)
4
We kunnen het niet goed zien (1)
Bron: Kadaster (data opgenomen in Cijfers over Bouwen en Wonen 2013).
•Aantallen ► halen we eigenlijk de drempelwaarde voor effecten?
![Page 5: Effecten verkoop sociale huurwoningen op leefbaarheid van buurten](https://reader033.fdocuments.net/reader033/viewer/2022061214/547ee8ddb4af9f466d8b46e0/html5/thumbnails/5.jpg)
5
We kunnen het niet goed zien (2)
• Er spelen onderliggende causale mechanismen die door elkaar heen lopen en elkaar versterken
• Veranderingstheorieën ontwarren
![Page 6: Effecten verkoop sociale huurwoningen op leefbaarheid van buurten](https://reader033.fdocuments.net/reader033/viewer/2022061214/547ee8ddb4af9f466d8b46e0/html5/thumbnails/6.jpg)
6
Bevolkingssamenstelling
Minder probleemcumulatie
Minder probleemcumulatie
Minder concentratie van kansarmenMinder concentratie van kansarmen
Buurten minder eenzijdig qua soc-ec. samenstelling
Buurten minder eenzijdig qua soc-ec. samenstelling
In- en uitstroom van bewoners verandert (bij verkoop na
mutatie)
In- en uitstroom van bewoners verandert (bij verkoop na
mutatie)
![Page 7: Effecten verkoop sociale huurwoningen op leefbaarheid van buurten](https://reader033.fdocuments.net/reader033/viewer/2022061214/547ee8ddb4af9f466d8b46e0/html5/thumbnails/7.jpg)
7
Stabiliteit en sociale samenhang
Gunstig voor sociale structuur
Gunstig voor sociale structuur
Vasthouden bewoners die zich verbonden voelen
Vasthouden bewoners die zich verbonden voelen
Mutatiegraad neemt af, stabiliteit neemt toeMutatiegraad neemt af, stabiliteit neemt toe
Kopers verhuizen doorgaans minder snel dan huurdersKopers verhuizen doorgaans minder snel dan huurders
![Page 8: Effecten verkoop sociale huurwoningen op leefbaarheid van buurten](https://reader033.fdocuments.net/reader033/viewer/2022061214/547ee8ddb4af9f466d8b46e0/html5/thumbnails/8.jpg)
8
Actieve betrokkenheid bij omgeving
Betere leefbaarheidBetere leefbaarheid
Meer inzet voor behoud kwaliteit van de buurt
Meer inzet voor behoud kwaliteit van de buurt
Meer bewustzijn van negatieve ontwikkelingen/bedreigingen
Meer bewustzijn van negatieve ontwikkelingen/bedreigingen
Meer gevoel verantwoordelijkheid (impact omgeving op marktwaarde)
Meer gevoel verantwoordelijkheid (impact omgeving op marktwaarde)
![Page 9: Effecten verkoop sociale huurwoningen op leefbaarheid van buurten](https://reader033.fdocuments.net/reader033/viewer/2022061214/547ee8ddb4af9f466d8b46e0/html5/thumbnails/9.jpg)
9
Onderhoud: positieve variant
Beter aanzien van de buurt
Beter aanzien van de buurt
Verbetering buitenzijde: positieve uitstraling
Verbetering buitenzijde: positieve uitstraling
Verfraaiing of wegwerken achterstallig onderhoud
Verfraaiing of wegwerken achterstallig onderhoud
Aankoop versterkt gevoel eigendom en zeggenschap over woning
Aankoop versterkt gevoel eigendom en zeggenschap over woning
![Page 10: Effecten verkoop sociale huurwoningen op leefbaarheid van buurten](https://reader033.fdocuments.net/reader033/viewer/2022061214/547ee8ddb4af9f466d8b46e0/html5/thumbnails/10.jpg)
10
Onderhoud: negatieve variant
Slechter aanzien van de buurt
Slechter aanzien van de buurt
Verslechtering buitenzijde: negatieve uitstraling
Verslechtering buitenzijde: negatieve uitstraling
Ontstaan en ‘escalatie’ van achterstallig onderhoud
Ontstaan en ‘escalatie’ van achterstallig onderhoud
Versterkt gevoel van eigendom, maar geen geld voor onderhoud
Versterkt gevoel van eigendom, maar geen geld voor onderhoud
Problematische besluitvorming binnen VvE’s in gemengde complexen
Problematische besluitvorming binnen VvE’s in gemengde complexen
![Page 11: Effecten verkoop sociale huurwoningen op leefbaarheid van buurten](https://reader033.fdocuments.net/reader033/viewer/2022061214/547ee8ddb4af9f466d8b46e0/html5/thumbnails/11.jpg)
11
Overlast en (on)veiligheid
Dalende leefbaarheidDalende leefbaarheid
Overlast voor buren, onveiligheid en angst
Overlast voor buren, onveiligheid en angst
Vestiging van criminele activiteiten en/of illegale kamerverhuur
Vestiging van criminele activiteiten en/of illegale kamerverhuur
Minder ‘formeel’ toezicht, grotere kans op dubieuze huiseigenaren
Minder ‘formeel’ toezicht, grotere kans op dubieuze huiseigenaren
![Page 12: Effecten verkoop sociale huurwoningen op leefbaarheid van buurten](https://reader033.fdocuments.net/reader033/viewer/2022061214/547ee8ddb4af9f466d8b46e0/html5/thumbnails/12.jpg)
12
We zien het verkeerd!
• Lessen uit ruim 30 jaar Right to Buy en bijbehorend onderzoek
• Veel sterker bewijs voor de negatieve veranderingstheorieën • Negatieve effecten op onderhoud, veiligheid en overlast
• Bij zittende bewoners effecten pas zichtbaar op langere termijn• Resales leiden tot instroom ‘echte’ nieuwkomers
• Omgekeerde causaliteit!• Selectiviteit van de verkoop • Uitgangssituatie en ontwikkeling van buurten waar verkocht wordt• Beide ten onrechte aangezien voor effecten; het zijn oorzaken!
![Page 13: Effecten verkoop sociale huurwoningen op leefbaarheid van buurten](https://reader033.fdocuments.net/reader033/viewer/2022061214/547ee8ddb4af9f466d8b46e0/html5/thumbnails/13.jpg)
13
We willen het niet zien
• De waarde van eigenwoningbezit is sterk ideologisch geladen en daarom is het moeilijk om er ‘tegen’ te zijn.
(Nota Mensen Wensen Wonen, 2000, p. 295)
• Financiële belangen voor de corporatiesector zijn enorm
Gebrek aan ‘bewijs’ voor positieve effecten op LBH
![Page 14: Effecten verkoop sociale huurwoningen op leefbaarheid van buurten](https://reader033.fdocuments.net/reader033/viewer/2022061214/547ee8ddb4af9f466d8b46e0/html5/thumbnails/14.jpg)
14
Neemt u mee naar huis
1. We kunnen het niet goed zien
2. We zien het gewoon verkeerd
3. We willen het niet zien
Wees zeer kritisch op de (beleids)aannames bij verkoop
Let scherp op de sociaal-ruimtelijke context waarbinnen je wil verkopen