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Efecto de la Reforma Fiscal en la industria de la vivienda

(Preliminar)

Septiembre 2013

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®Reforma Fiscal

• El domingo 8 de septiembre se hizo el anuncio de la reforma fiscal propuesta.

• Esta nota busca hacer una apreciación inicial del impacto a la industria y a la economía de esta propuesta.

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Efecto de la Reforma Propuesta

• La tabla muestra el estimado del efecto de la reforma fiscal en materia de vivienda en la industria de la vivienda y la economía

• La propuesta de reforma no solo contrae la industria de la vivienda, sino que reduce el ingreso disponible de las familias en más de 40%. Una reducción superior a la de 1995.

32013 Reforma (2014) Variación

Vivienda

Producción vivienda 328,000 214,000 (35%)

Valor producción (millones) $260,000 $180,000 (31%)

Empleos 850,000 664,000 (22%)

Recaudación $67,600 $50,000 (25%)

Instituciones financieras

Cartera vencida vivienda 3-5% 15-20% +15%

Aportación ISR $10,000 -$4,000 (140%)

Aportación IVA $0 $15,000 -

Familias con hipotecas y o renta

Familias con hipotecas y o renta 40-45% de la población

Gasto destinado a hipoteca/renta y colegiaturas 30% 42% +12%

Disponible para otros consumos 36% 22% (40%)

Consumo posible (millones) $982,000 $600,000 (40%)

Valor de las viviendas de las familias

Valor de las viviendas $13.0 Billones de pesos 11.5 Billones de pesos (11.5%)

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Gasto&Público&

Gasto!Público!

Presupuesto federal• Desde 1996 el gasto del

sector público ha crecido 250% cuando la economía solo ha crecido 50% en ese lapso.

• Esto implica una transferencia neta de riqueza de los ciudadanos al estado por más de 2 veces el PIB.

• La reforma propuesta propone una transferencia adicional de recursos a un estado cada vez más pesado.

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Variación(del(Gasto(Público(y(PIB(

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2.5 VecesMayor gasto

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®Puntos de impacto• Los puntos que afectan a la industria de la vivienda son,

preliminarmente los siguientes:

• IVA a créditos hipotecarios

• IVA a colegiaturas

• Aumento del ISR

• No deducibilidad de reservas preventivas de bancos

• IVA a la compra de vivienda nueva y usada

• Reducción de aportación patronal del INFONAVIT del 5% al 2%

• Ley Federal para la Prevención e Identificación de Operaciones con Recursos de Procedencia Ilícita

• Mayor capacidad fiscalizadora del SAT

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®Impuestos pagados hoy por la vivienda

• La vivienda es hoy uno de los productos con mayor aportación fiscal. Aproximadamente el 25-27% del precio de una vivienda es aportación fiscal.

• La aportación total de la vivienda proyectada para el 2013 es de $67,600 millones. Con la propuesta de reforma fiscal esta recaudación bajaría a $50,000 millones.

• La vivienda ya grava con un impuesto al consumo, el ISAI que se cobra en cada transacción y que es la principal fuente propia de ingresos a los municipios. Si se grava con IVA la vivienda se estará aplicando un impuesto para los mismo fines DOS veces.

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Impuestos %Precio vivienda Autoproducción <160SM 161-300SM 300-750SM 751-1670SM >1670SM

Impuestos Municipales 0% 2.1% 2.1% 4.2% 4.2% 4.2%

Impuestos Estatales 0% 0.5% 0.5% 1% 1% 1%

IVA 3% 5.7% 5.7% 5.7% 5.7% 5.7%

ISR (Incluye financiamiento) 0% 7.8% 7.8% 7.8% 7.8% 7.8%

IMSS Infonavit, SAR 0% 2.7% 2.7% 2.7% 2.7% 2.7%

Infraestructura municipal * 0% 3% 3% 3% 3% 3%

Traslado de dominio (ISAI) ** 0% 3% 3% 3% 3% 3%

Ganancia de capital del vendedor *** 0%

TOTAL 3% 24.8% 24.8% 27.4% 27.4% 27.4%

* Infraestructura municipal Las viviendas nuevas pagan por escuelas, redes de agua y drenaje, electricidad, carreteras y patrullas** Traslado de dominio (ISAI). El ISAI va del 0% al 6% a nivel nacional, se cobra sobre todas las transacciones de casas.*** Ganancia de capital del vendedor. En el caso en el que la persona ocupe una casa menos de 2 años o la rente, y valga más de debe pagar el 30% de la utilidad al vender

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®Efecto de la reforma• Esta nota hace un estimado de Softec de el efecto de la reforma

fiscal en:

• Familias con crédito hipotecario ó renta

• Sector financiero

• Sistema de pensiones

• Fabricantes de vivienda

• Cadena productiva

• Comercio organizado

• Compradores de casas

• Dueños de casa habitación

• Los datos que se aportan son estimados de la información disponible a la fecha.

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®Familias con crédito o renta• Para familias con ingresos de $8,000 a $30,000 con crédito o que pagan

renta, el efecto general por cada $100 de ingreso es el siguiente:

• Una reducción del 30-40% en su capacidad de consumo.

• 45% de las familias tienen hipoteca o rentan, una reducción del 40% en su capacidad de consumo, con una economía donde 60% es consumo privado equivale a una reducción del 3.0% del PIB

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Actual ReformaVariación Crédito

Variación renta

Ingreso $100 $100 -- --

ISR * $25 $27 +$2 +$2

IMSS (obrero) $9 $9 -- --

Subtotal $66 $64 +$2 -$2

Hipoteca o renta ** $22 $30 +$8 +$4

Colegiaturas ** $8 $12 +$4 +$2

Subtotal $36 $22 +$14 -$8

Variación Consumo -33%* Estimación basada en análisis publicado en Universal de nuevas tablas de ISR** Incluye IVA a crédito y cancelación de deducción de intereses del crédito (equivalente a 1 mes de pago de hipoteca)

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®Comercio organizado

• La contracción en el ingreso disponible del 40% es similar al resultado del “error de diciembre” de 1995. En ese momento el efecto sobre el consumo y la economía familiar fue devastador.

• La reducción en el ingreso disponible para consumo del 40% de las familias de la clase media se podría reflejar inmediatamente en una reducción en el consumo en:

• Centros comerciales

• Entretenimiento

• Alimentos primarios (carne, leche, etc.)

• Para el comercio organizado esta contracción en ventas es equivalente al 38% de caída de ventas.

• Para las familias implica una caída brutal en su calidad de vida, alimentación y estándar de vida

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®Instituciones de crédito• Para las instituciones de crédito, la experiencia de subir la mensualidad hipotecaria

abruptamente ha tenido efectos nefastos. Más recientemente, la crísis financiera de 1995, que incluyó aumentos acelerados a mensualidades hipotecarias y un aumento consecuente de la cartera vencida hipotecaria, necesitó una restructura completa de la banca mexicana.

• Según estimaciones de Softec, cobrando IVA a los créditos y cancelando la deducibilidad de intereses a las hipotecas, la cartera vencida de banca, Infonavit y FOVISSSTE pudiera subir del 3-5% actual, al 10-15%.

• El efecto de aplicar el IVA a las viviendas actualmente financiadas (alrededor de 6 millones) hará que, en muchos casos, el monto de crédito sea superior al valor de las casas (aplicar el IVA reduce el valor de las garantías actuales en 14%). Esto llevará a la necesidad de crear más reservas preventivas para absorber pérdidas futuras.

• Dado que las reservas preventivas ya no serán deducibles, Softec considera que las instituciones de crédito pudieran hacer una estimación de pérdidas futuras en este año fiscal.

• Aunado al efecto de los créditos individuales, Softec considera probable que la cartera vencida de créditos de construcción de vivienda (14% a junio) se lleve a resultados en este año y se reduzca aún más la disponibilidad de crédito a la construcción.

• La reducción de las aportaciones al Infonavit del 5% al 2% y el aumento de cartera vencida, harán que el presupuesto de colocación del instituto baje de los $110-$120,000 millones actuales a niveles de $60-$80,000 millones. Esto justo cuando estamos acelerando la posibilidad de las familias de vender su casa barata para comprar una mejor.

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®Sistema de Pensiones• El sistema de pensiones privadas de México se fondea a través de la

aportación patronal del 7% del salario del trabajador:

• 2% a la AFORE elegido por el trabajador

• 5% a la subcuenta de vivienda en Infonavit

• El cambio sugerido en la Reforma Fiscal reduce la aportación al Infonavit del 5% al 4%. De manera preliminar el efecto de esta reducción al trabajador es:

• Juntar los puntos para ser sujeto de crédito y tener suficiente dinero en la subcuenta de vivienda para pagar gastos y escrituración sube de 18 a 22-24 bimestres de cotización.

• En caso de no utilizar el dinero de la subcuenta el monto disponible al jubilarse como pensión se reduce de un 50-60% del último sueldo a menos del 35-40%% (cifras preliminares).

• Queda menos claro el beneficio al trabajador sin que se sustituya el seguro de desempleo por el actual sistema de liquidación.

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®Fabricantes de vivienda• Los fabricantes de vivienda han visto este año una contracción de los recursos

disponibles para la construcción como consecuencia de los problemas financieros de las 3 vivienderas más grandes.

• Ante un escenario de no deducción de reservas preventivas de los bancos, Softec considera probable que se restrinja aún más el financiamiento al sector.

• El gravamen del IVA a la venta de vivienda tendrá como efecto un aumento en el precio real de entre un 5-16% (dependiendo si el precio total de la vivienda es gravado o solo el valor agregado sin la tierra como en los inmuebles comerciales hasta ahora).

• Según los modelos de demanda de Softec, un aumento del 10% en el precio genera una reducción del 30% promedio en las ventas. Sin embargo en los primeros meses, cuando el mercado absorbe el cambio la reducción puede ser más cercana al 50%.

• Los efectos a los fabricantes son: menores ventas (30-50%) y menos producción por menor disponibilidad de financiamiento.

• Aunado a la contracción de ventas el aumento de la capacidad fiscalizadora del SAT y la reducción en las contribuciones de estas empresas pudiera llevar a más y más agresivas auditorías, estimativas de créditos fiscales y bloqueo de recursos.

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®Cadena productiva• Softec estima que la deuda a la cadena productiva de las

3 grandes vivienderas emproblemadas suma alrededor de $10,000 millones de pesos.

• Dada las condiciones actuales del mercado Softec considera que hay una probabilidad alta que no puedan cobrar una parte importante de estos adeudos.

• Combinado con una reducción estimada de ventas al 2014 del 30%, las empresas que surten al sector deberán absorber pérdidas fuertes de ventas y de capital.

• Esto las llevará a reducir sus contribuciones de IVA, ISR, IMSS al tener que absorber sus pérdidas reduciendo gasto y empleo.

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®Compradores de casas• El efecto neto para el comprador de casa será un aumento en el enganche necesario para

comprar su casa. El tamaño del aumento depende si el IVA es o no financiable.

• IVA NO FINANCIABLE. Si el IVA no es financiable, el enganche, más gastos crecerá de un 15-25% del valor de la casa a un 25-41% del valor de la casa (con el mismo monto de crédito. El tiempo para juntar el enganche es equivalente a 3meses de ahorro por cada punto porcentual de enganche. Por lo tanto el tiempo de ahorro crece de 45-75 meses a 75-120 meses.

• IVA FINANCIABLE: Si el IVA es financiable, el enganche crece entre 10-16% y la mensualidad también. Por lo tanto el cliente ya no será sujeto de crédito para la casa que pensaba comprar y para mantener su capacidad de crédito tendrá o que aumentar su enganche más gastos de 10-20% a 20-30% o comprar una casa más barata.

• Ejemplo para una casa de $1,000,000

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Actual IVA no financiado IVA Financiado Ingreso FIJO con IVA Financiado

Precio de la casa $1,000,000 $1,000,000 $1,000,000 $1,000,000

Gastos (ISAI, Notariales) $80,000 $80,000 $80,000 $80,000

IVA 0 $160,000 $160,000 $160,000

Desembolso por la casa $1,080,000 $1,240,000 $1,240,000 $1,240,000

Enganche 20% (ejemplo) $200,000 $200,000 $232,000 $470,345

Desembolso del cliente $280,000 $440,000 $312,000 $550,345

Crédito $800,000 $800,000 $928,000 $689,655

Mensualidad $8,000 $8,000 $9,280 $6,897

IVA Mensualidad $1,280 $1,485 $1,103

Mensualidad total $8,000 $9,280 $10,765 $8,000

Ingreso necesario $32,000 $37,120 $43,059 $32,000

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®Dueños de casa habitación• Reducción de patrimonio.Dado que el aumento en el

IVA tendrá que ser absorbido por el mercado, es muy probable que los compradores de casas las compren “IVA Incluído” esto significa que, de pasar esta medida, todas las casas del país tendrán un valor 14% menos. En resumen se habrá reducido el patrimonio de todas las familias que son dueñas de una vivienda en 14% (100- 100/1.16). Dado que hoy las viviendas representan en su conjunto una vez el PIB, se habrá reducido el capital del país en 14% en beneficio del Estado.

• Acreditación del IVA. Existe la duda de si el IVA pagado será acreditable al vender la casa. De no ser así, se cobrará una cantidad de IVA prácticamente infinita al gravar con el mismo impuesto cada transacción.

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®Proyección de la demanda

• Softec presenta la estimación de la variación del mercado de vivienda como consecuencia de la reforma planteada.

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®Crecimiento del Parque de vivienda

• Entre 2013 y 2018 el parque de vivienda crecerá de 38.5 a 43.9 millones de viviendas.

• Este crecimiento esperado es con y sin reforma fiscal

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®Efecto sobre la industria de la vivienda

• El efecto inmediato de la reforma fiscal sobre la industria de la vivienda es reducir el número de promotores y clientes calificados.

• La consecuencia es una contracción de la industria con la consecuente perdida de empleos e incremento de la producción de vivienda informal en zonas de invasión, riesgo y sin servicios.

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Crecimiento*Segmentado*del*Parque*

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Crecimiento*Segmentado*Vivienda*Formal*

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®Efecto sobre el empleo• La vivienda genera empleos de tres tipos:

• Empleos directos de fabricación

• Empleos directos de servicios de valor agregado (diseño, ingeniería, ventas, administración).

• Empleos indirectos por los proveedores de materiales

• La mayor parte de los empleos y valor agregado de la industria se generan en la vivienda de más de $600,000

• La reforma propuesta contrae el empleo en todos los rubros y la propuesta de dar subsidios a la vivienda barata no genera demanda ni empleo en las mismas cantidades que la destruye.

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®Efecto de la reforma en el empleo

• La gráfica muestra el efecto de la contracción de la industria de la vivienda.

• El mayor impacto es en los empleos directos a la construcción y a los indirectos en industria.

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Empleo Indirecto!

Empleo Admin, Ventas, Servicios!

Empleo Directo!

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®Efecto de la reforma en el empleo

• La gráfica muestra la pérdida de empleos por segmento.

• Dado que la vivienda más afectada es la más barata es la que menos se producirá

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®Financiamiento al sector

• El financiamiento a la industria continuará restringido a la luz de los recientes quebrantos de crédito y papel comercial.

• No hay el capital suficiente para invertir en el sector y los rendimientos no son adecuados al riesgo.

• Con la reforma fiscal, la banca será mucho más cautelosa en los préstamos al sector.

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®Prospectiva antes de reforma23• La prospectiva para el 2018

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®Prospectiva despues de reforma24• La prospectiva para el 2018

1.4 millones de estas 5.1 millones de estas

Estas con chorros de reglas Estas con reglas de selva

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®Conclusiones• La vivienda es una de las actividades con el mayor efecto

multiplicador sobre la economía. Desafortunadamente esto surte efecto cuando crece y cuando se contrae. Continuar con la contracción de la vivienda tendrá un efecto de freno cada vez mayor al crecimiento del país.

• La vivienda debiera ser uno de los movilizadores y formadores de la clase media mexicana. Además de ser un gran generador de recaudación federal, estatal y municipal es un gran activador de la economía nacional.

• De aprobarse la reforma como está planteada el efecto será una transferencia de ingresos y riqueza al estado con el consecuente empobrecimiento de la población.

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