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山腰登記測量事務所

土地家屋調査士 山腰昇士

区画整理地の表示に関する登記と

土地家屋調査士業務で知っておいてほしいこと

Ⅰ部 区画整理地の表示に関する登記

Ⅱ部 土地家屋調査士業務で知っておいてほしいこと

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Ⅰ部 区画整理地の表示に関する登記

１．区画整理事業のしくみ

２．事業事例 （竹田地区）

３．分筆登記

４．地目変更登記

５．建物表題登記

1.区画整理事業のしくみ

整理前 Aさんの整理前の宅地

整理後

換地（Aさんの整理後の宅地）

公共減歩

（道路や公園等の用地となる）

減 歩

保留地減歩

（売却して事業費の一部に充てる）

整形化

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２．事業事例（竹田地区）

• 地区名 竹田地区

• 施行者 京都市

• 施行面積 48.1ha• 施工期間 昭和49～平成28年度

• 総事業費 7,591,045千円（約76億円）

• 減歩率 公共20.64％、保留地1.21％合算 21.85％

宅地、公共施設構成率

宅地92.4％

宅地72.2％

公共施設26.7％

公共施設7.6％

保留地1.1％

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航空写真でみる進捗状況

竹田地区 土地区画整理事業（1975年）

詳細情報 CKK7415-C11-13

写真名 CKK7415

作業名 C11

コース番号 13

撮影年月日 1975/1/7

撮影地域 京都

撮影計画機関 国土地理院

撮影実施機関 国土地理院

撮影高度 1220ｍ

撮影縮尺 1：8000

焦点距離

地図番号

カメラ名称 RC8

地理院缶番号 C397

形式 カラー

種類 フィルム写真

ロール角

ピッチ角

ヨー角

市町村名 京都市南区

備考

国土変遷アーカイプ空中写真閲覧 国土地理院

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竹田地区 土地区画整理事業（1987年）

詳細情報 CKK871-C10Ａ-15

写真名 CKK871

作業名 C10A

コース番号 15

撮影年月日 1987/11/29

撮影地域

撮影計画機関

撮影実施機関

撮影高度 1930m

撮影縮尺 1:10000

焦点距離

地図番号

カメラ名称 RC10

地理院缶番号 C4520

形式 カラー

種類 フィルム写真

ロール角

ピッチ角

ヨー角

市町村名 京都市南区

備考

国土変遷アーカイプ空中写真閲覧 国土地理院

竹田地区 土地区画整理事業（２００８年）

詳細情報 CKK20081-Ｃ24Ｂ-11

写真名 CKK20081

作業名 C24B

コース番号 11

撮影年月日 2008/05/06

撮影地域 京都

撮影計画機関 国土地理院

撮影実施機関 国土地理院

撮影高度 2100m

撮影縮尺 1:10000

焦点距離 214.11

地図番号 NI_53_14_3

カメラ名称 RC30

地理院缶番号 デジタル

形式 カラー

種類 フィルム写真

ロール角

ピッチ角

ヨー角

市町村名 京都市南区

備考

国土変遷アーカイプ空中写真閲覧 国土地理院

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３．分筆登記

•原則的には現地の形状（従前地）が確認できないものは分筆登記をすることはできませんが、条件を満たせば分筆登記を可能とする通達も出ました。

•平成16年2月23日付け法務省民二第492号民事局民事第二課長通知

実際の分筆方法

• 地積更正登記は必要なし。

• 従前地をどのような割合で分割したかが重要。

• 地積測量図の実測地積と登記地積が相違。

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仮換地地積（実測）の割合で、従前地地籍を按分

区画整理組合にて記入

地積測量図

分筆後の登記簿

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仮換地指定変更図

仮換地指定変更通知

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４．地目変更登記

参考文献の記載

• 従前地が登記上の対象のため、仮換地が宅地に造成されていても、従前地の全部分の現況が宅地に変更されないと地目変更はできない。

• 従前の土地及び仮換地の双方が同一の地目（双方の土地に農地転用証明要）に変更されている場合は、申請できる。

実務では

• 農地転用証明添付

• 従前地の一部でも宅地になっていれば・・・

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農地転用 受理通知書

開発（都市計画法２９条）の許可通知書

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地目変更後の登記簿

換地処分後の情報：京都市HP情報館http://www.city.kyoto.lg.jp/kensetu/soshiki/10-5-1-0-0_2.html

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換地処分後の情報：京都市HP情報館http://www.city.kyoto.lg.jp/kensetu/soshiki/10-5-1-0-0_2.html

換地処分後の登記簿

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換地処分後の地図

１４条第１項地図になります

５．建物表題登記等

•所在地番 底地の地番を記載（従前地ではありません）

換地予定地番を括弧書きで併記

仮換地底地証明書を添付

•建物図面 仮換地形状を実線で表示

底地形状を点線で表示

（京都では底地形状を記載しなくともよい）

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建物図面

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建物表題変更登記後の登記簿

換地処分後の登記簿

職権にて変更

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建物図面の所在の処理

• 職権で２枚目の建物図面が追加され、新しい所在、家屋番号、換地処分の旨が記載されます。

• １枚目は、変更なし。

１枚目の変更箇所は、ありません。

底地形状と底地地番が記載されている建物図面です。

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• ２枚目の記載内容

Ⅱ部 土地家屋調査士業務で知っておいてほしいこと

１．地積測量図 年代別分類

２．筆界確認書

３．実地調査

４．宅地への地目変更

５．引渡証明書、評価証明書

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１．地積測量図 年代別分類

昭和54年３月３1日以前

◆分筆登記申請

立会証明書、官民境界明示図を添付なし

◆地積更正登記

筆界確認書（印鑑証明付）、

境界明示図添付

地積測量図は正確性有

昭和54年4月1日以後

分筆登記でも

立会証明書、境界明示図の添付が必要→地積測量図は正確性有

昭和62年3月1日

境界標の記載又は、筆界点と近傍の恒久的地物との距離、角度等の位置関係を記載

平成5年11月1日

分筆：残地部分の測量が必要

地積更正：引照点が必要

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平成１１年以後の分筆登記

残地辺長記載、座標値記載、すべて実印

平成17年４月１日以後の分筆登記

残地求積（全筆求積）→ 残地分筆不可

公共座標使用（世界測地系）

公共基準点からの測量

２．筆界確認書

• 関係土地所有者が交わした筆界確認書は、上記の調査結果に整合しない場合を除き、登記官が認定した筆界を確認するための補充的な認定資料として利用することができる。（京都地方法務局 不動産表示登記実務取扱基準 平成23年10月）

• 土地家屋調査士の事実証明の記載があれば認印でも可。

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３．実地調査

• 筆界の確認が必要となる地積更正登記や分筆登記は、すべて実地調査の対象となる。

• 登記官がトータルステーションを用いて境界点の確認等を行う。

４．宅地への地目変更

• 申請にかかる土地が次の各号の一に定める状況にあり、近い将来建物の敷地又はその維持・効用を果たすために必要な土地として供されることが確実に見込まれる場合には、建物が現存していなくても宅地と認定して差し支えない。ただし、現状回復命令が発出されている場合は、この限りでない。

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（１）建物の基礎工事が完成しているとき。

（２）整地され、水道又はガスを供給する施設工事が完了している時。

（３）周囲が住宅地又は商店街等で整地若しくは囲障を施す等、建物の敷地として利用されることが客観的に明らかなとき。

（４）集団的な宅地造成地内の土地にあっては、道路等により区画され、かつ、石垣等による防災措置が施されており、第２号に定める状況にあるとき。

（５）申請にかかる土地を建物敷地とするための工事がされ、かつ、次の各号に揚げる許認可又は確認を受けていることを証する情報が提供されているとき。

建築確認証、宅地造成許可証、

開発許可証等

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５．引渡証明書、評価証明

• 建築確認済証、検査済証があっても、「引渡証明書」の添付が求められる。

• 事務取扱基準改正前は、確認済、検査済で足りていた。

• 引渡事実の確認は、実地調査項目にもなる。

• 評価証明書は、家屋明細書まで受領。

以上で本日の研修内容はおしまいです。

ご清聴ありがとうございました。

土地家屋調査士 山腰昇士

区画整理地の表示に関する登記と

土地家屋調査士業務で知っておいてほしいこと