増山塾６　　『らしんばん』セミナー　@大家学

1

自主開発　『不動産投資羅針盤』　で　　　　　ズバリ試算！！

http://blog.ooyagaku.com/　　　　　　　　　　大家　学

　　　　一般投資家が知らない　『新しいアパマン投資の指標』とは　　

　　　　　　　　　あなた自身で「買う？買わない？」を判定できる！　　　　　　　　　　（あなたにだけ、その「指標」をそおっと、教えます） 　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　２００７.４.２９（日）増山塾６

増山塾６　　『らしんばん』セミナー　@大家学

2『まず、最初に』

・本日お話する内容は、私　（＠　大家学）個人の投資戦略を紹介するものであります。

・具体的な案件の分析を紹介していきますが、これに関しても私個人の戦略を仮定して説明していきます。私の判断がＮＧの場合でも、他の戦略ではＯＫとなる場合もありえます。

・本日のお話は、一つの事例として参考に捉えてください。

・基本的に投資戦略は各個人の状況や考えを考慮に入れて練りあげるものであるため、ご自身の戦略はご自身で立案するようお願い申し上げます。

・そのための基礎的な考え方を伝授いたします。

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3

第１部　九年買えなかった私がなぜ物件を買えるようになったのか？

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4『サラリーマンがピンチに！！』

電気工学　⇒　現在、電機メーカーでエンジニア

電気工学

社会人学生時代

96年 01年00年

親元を離れ。。。

　　　家・投資？・ ・・・

家を買いたい…

　けど　大家さん.….？⇒だけれど、買えない..

確信を得るが…⇒買えない..

大怪我

ターニングポイン

ト

自宅を購入

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5『意識の変化』

01年

スポーツで大怪我

⇒３年弱の期間休職

　完治まで５年以上

　８回手術！！

怪我する前

・サラリーマンは安定

怪我の後

・サラリーマンは不安定

安定⇒現状維持 不安定⇒変化しないと。。⇒自分への投資

05年03年

物件を見る！！買えない

06年 07年

３棟目

1.5億

数字を見る！！１棟目

3000万

２棟目6000万

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6１　（１棟目）

川崎

１Kｘ６世帯　の　S58築の木造アパート

土地値以下で購入

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7

生田

登戸

向ヶ丘遊園

明治大学専修大学

２　（２棟目）中野島

２DK 4世帯　＋　店舗ｘ２　のRC一棟マンション

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8３　（３棟目）

川崎

土地を購入し　現在建築途中

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9『足元にヒントが。。。。』

利益 シミュレーション（時系列利益予測＆利益最大化）

製造コスト計算

売り上げ予測（時期）

新規設備（金額・時期）『正味の利益』が重要

不動産投資へ適応

NPV（正味現在価値）

■成果（見込み）

短期間（2年弱）で、3棟

総借入れ額 ＝21700万

ローン返済 ＝95万/月

NOI（潜在収入） ＝146(184)万/月

CF(潜在CF) ＝52(89)万円/月

　を獲得

★　原価償却計算

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10『プロの分析とは』好評発売中基本的な考え方から実践的な手法まで

不動産事業・収益還元評価の基礎実務資料付録CD-ROM／DCF法による不動産評価プログラム

A４判／縦型／並製／164頁／定価【本体】60,000円（税別）／

2004年1月発刊

第１部　利回り理論の基礎知識第１章　ファイナンス理論としての利回り1．序論――利回りを理解するための論点　１．時間の要素をどう組み込むか　２．リターンとは何を指すのか　３．財務構成はリターンにどう影響するのか1．ファイナンス理論と分析方法

　１．現在価値の考え方　　(1)現在価値（Present Value＝ＰＶ）　　(2)割引キャッシュフロー（Discounted Cash Flow）　　(3)将来価値（Future Value）および複利（Compound Interest）　　(4)実効年間利回り (Effective Annual Yield＝ＥＡＹ)

　　(5)正味現在価値（Net Present Value ＝ＮＰＶ）

　　(6)内部収益率 (Internal Rate of Return＝ＩＲＲ)　２．アニュイティーとパーペチュイティー　　(1)アニュイティー(Annuities）　　(2)パーペチュイティー（Perpetuities)第２章　不動産事業における利回りの算出方法1. 日本の不動産評価の実際　１．不動産の価格とは　　(1)不動産とその価格　　(2)不動産とその価格の特徴　　(3)不動産価格の個別性

　２．不動産価格決定メカニズムについて　　(1)不動産取引市場の不完全性　　(2)評価手法の背景　３．不動産評価手法の問題点と課題 　　(1)原価法　　(2)取引事例比較法　　(3)収益還元法

プロが使う手法と偶然にも一致

それもそのはず、製品開発も不動産投資も　目的は利益を上げること！！

利益を上げるためには、ファイナンス理論が必要になる

ファイナンス理論↓

最終的な指標は　NPV　や　IRR

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11

第２部　今あなたが買うべき物件とは？

NPV（正味現在価値）で読み解く

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12『NPV』を用いた投資戦略積算 収益還元

木造の古いアパート 駅近のRCやS造一棟ビル

郊外のRC一棟マンション駅近くは少ない

返済期間を長くすると時間が経つと

時間が経つと

時間が経っても..『時間』というリスク

優良物件が買える！

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13『NPV』を用いた投資戦略とは

積算 収益還元

『時間』

『時間』が経つと価値が出るものを判断する

未来（時間軸）を判断する指標『NPV』

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14『NPV』の単純化モデル

START（X=５００万円）END（Y=１５００万円）

（T=１０）年後

４５００万円中古アパート購入

・自己資金５００万円

・ローン４５００万円

・年間キャッシュフロー＝１００万円

問題：あなたの利益は？

答え：　利益＝Y　－　X

　　　　　　　　＝（３５００ ＋１０００ －３０００）－（５００）

　　　　　　　　＝１０００万円

１０年後に　１０００万円の儲けが得られるということ

１０年後の　１０００万円を現在の価値に換算して計算⇒NPV

・アパート３５００万円で売却

・現金１０００万円（１０年分キャッシュフロー）

・ローン残債３０００万円一括返済　

（=３５００＋１０００－３０００）

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15分解すると　　P/L、 B/S⇒『NPV』

賃借対照表（Balance Sheet ）

損益計算表（Profit and Loss Statement ）

START（X） END（Y）

収入・賃料

・更新料

・・・・

支出・借り入れ返済

・修繕費

・・・

資産

・土地

・建物

・現金

負債　　　

・借入れ

P/L

B/S

修理業者　　　　

銀行

収益還元法

積算評価

P/L

B/S

入居者の玉手箱

P/L

B/S

P/L

B/S

　　NPV

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収入・賃料

・更新料

・・・・

支出・借り入れ返済

・修繕費

・・・

資産

・土地

・建物

・現金

負債　

・借入れ

P/L

B/S

初期投資

金額

21

キャッシュフロー

年数

金額

3 4 5 6 7 8 9 10

2

　『NPV』が成長する

1

3

12

3

12

43

12

45

3

12

456

3

12

4567

3

12

45678

3

12

456789

3

12

45678910

0

0

NPV曲線

土地・建物　積算価格

初期投資

借入れ残債

1

現金

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第３部　自主開発したソフト　『らしんばん』とは

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18『らしんばん』のコンセプト氾濫する情報群から有益な案件のみを抽出

分析スピードの加速

『らしんばん』マイソクデータ＋α（路線価データ）

必要最低限の入力項目　⇒　NPVが出力される！！

収支計画表

収益還元法試算積算評価額

初期投資額

金利・空室率シミュレーション

NPVグラフ化

不動産市場

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19

http://ooyagaku.com/からダウンロードできます！！

『らしんばんβver1.01』入力画面にデータ入力

物件データベース

数値（P/L　B/S）

NPV　グラフ

結果が全て出力される

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20『らしんばん』を用いた分析を覗く

『らしんばん』

不動産情報

路線価

交通　　：平塚駅　徒歩10分　　10.0％　　　　　　　　　　　060721

住所　　：神奈川県平塚市夕陽丘46-3ドミール山鉄　2DK×3　3DK×6　駐車場×3

土地　　：304.99㎡

構造　　：S造　地下1階地上3階建て　平成元年築　10.0％

述べ床　：567.39㎡

価格　　：8736万円(融資可能額8736万円フルローン)

家賃年額：873.6万円

通▲大家さんの紹介による優遇金利適用で期間15年変動2.075％でローン可能です。

今回は、自己資金600万円以上の方限定です。

■　分析例

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21『入力項目』はシンプルに！

①予想空室率＝１０％　？

②家賃下落率＝１．５％

③管理費＝５％

④修・営繕費＝５％

⑤割引率＝２％

⑥土地係数

⑦路線価

⑧借入金（返済期間）

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22『予想空室率』のヨミが大切！！

空室率は全国平均１２．２％

賃貸住宅は２１．４１％

東京２３区でも１７．４７％

というデータもある。。。

町を歩くときに常に空室を意識し、空室戸数をカウントする癖をつける

⇒

その地域での空室率を体で感じ取る！！

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23経過年数

[年] 0.5% 1.0% 1.5% 2.0% 2.5% 3.0%0 ¥60,000 ¥60,000 ¥60,000 ¥60,000 ¥60,000 ¥60,0001 ¥59,700 ¥59,400 ¥59,100 ¥58,800 ¥58,500 ¥58,2002 ¥59,402 ¥58,806 ¥58,214 ¥57,624 ¥57,038 ¥56,4543 ¥59,104 ¥58,218 ¥57,340 ¥56,472 ¥55,612 ¥54,7604 ¥58,809 ¥57,636 ¥56,480 ¥55,342 ¥54,221 ¥53,1185 ¥58,515 ¥57,059 ¥55,633 ¥54,235 ¥52,866 ¥51,5246 ¥58,222 ¥56,489 ¥54,798 ¥53,151 ¥51,544 ¥49,9787 ¥57,931 ¥55,924 ¥53,977 ¥52,088 ¥50,255 ¥48,4798 ¥57,642 ¥55,365 ¥53,167 ¥51,046 ¥48,999 ¥47,0259 ¥57,353 ¥54,811 ¥52,369 ¥50,025 ¥47,774 ¥45,614

10 ¥57,067 ¥54,263 ¥51,584 ¥49,024 ¥46,580 ¥44,24511 ¥56,781 ¥53,720 ¥50,810 ¥48,044 ¥45,415 ¥42,91812 ¥56,497 ¥53,183 ¥50,048 ¥47,083 ¥44,280 ¥41,63113 ¥56,215 ¥52,651 ¥49,297 ¥46,141 ¥43,173 ¥40,38214 ¥55,934 ¥52,125 ¥48,558 ¥45,219 ¥42,094 ¥39,17015 ¥55,654 ¥51,604 ¥47,829 ¥44,314 ¥41,041 ¥37,99516 ¥55,376 ¥51,087 ¥47,112 ¥43,428 ¥40,015 ¥36,85517 ¥55,099 ¥50,577 ¥46,405 ¥42,559 ¥39,015 ¥35,75018 ¥54,823 ¥50,071 ¥45,709 ¥41,708 ¥38,039 ¥34,67719 ¥54,549 ¥49,570 ¥45,024 ¥40,874 ¥37,088 ¥33,63720 ¥54,277 ¥49,074 ¥44,348 ¥40,056 ¥36,161 ¥32,628

下落率

5年、10年、15年　古い類似案件の賃料が幾らか？

　　　⇒下落率を設定

『家賃下落率』の考え方

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24　　　　　　　　　　　　『土地係数』

道路

間口：奥行＝1：1.5～1.5：1の時は整形 １ ０．９５ ０．９

道路

~　０.６~０.８　~

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25『路線価』　　最初に場所を特定する

場所の調査には

Googleマップ、Googleアース　　が便利！！

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26『路線価』調査

平成１８年　１７５千円/m2平成１７年　１７５千円/m2平成１６年　１８０千円/m2

同じ場所を探し、前面道路の３年分の相続税路線価を調べる

　　路線価とは相続税額算出時の基準単価のこと

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27『返済期間』の考え方

法定耐用年数 融資期間[年] [年]

RC 47 47-経過年数S 34 34-経過年数

軽量 27 27-経過年数木 22 22-経過年数

構造

基本　

都銀 30年地銀 35年

融資上限期間上限期間

郊外 10年駅近く 15年

融資期間下限（収益性確保するためには）下限期間

基本は残耐用年数　　

ただし　上限３５年　下限１０年

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28『出力項目』はグラフで集約！！　

←■収益還元評価

←■積算評価

←初期投資額

←グラフが最も大切！！・残債

・土地＋建物

・収益積算（税引き前後）　

・ＮＰＶ

←リスク分析

年数

金額

21

3

12

3

12

43

12

45

3

12

456

3

12

4567

3

12

45678

3

12

456789

3

12

45678910

0

NPV曲線

土地・建物　積算価格

初期投資

借入れ残債

1

現金

年数

金額

2111

3

12

3

12

43

12

45

3

12

456

3

12

4567

3

12

45678

3

12

456789

3

12

45678910

3

12

3

12

43

12

45

3

12

456

3

12

4567

3

12

45678

3

12

456789

3

12

45678910

0

NPV曲線

土地・建物　積算価格

初期投資初期投資

借入れ残債

1

現金1

現金

現在の指標

未来の指標

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29『積算評価』　土地と建物を分解しよう

新築した際の価格

減価償却する

（10％残して定額償却）

係数

土地価格

建物価格

路線価 公示地価 実売価格80% 100% 100％＋業者利益

売値

積算　vs　売値　の乖離郊外　　 　　　積算＜売値　　　、（積算＞売値　も結構ある）駅近、都心　　積算＜＜売値　 、（積算＞売値　はほとんど無い）

構造 平米単価木・軽 13万鉄・RC 19万

再調達原価

土地＋建物

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30『収益還元法』

賃料Ｘ０．６　＞　返済（期間残耐用年数、金利４％）

厳密には。。。ＳＭ＊Ｃ銀行　では

収入：　（現状家賃×８０％）－（満室時家賃×１０％）

返済：　期間＝残耐用年数（最長３０年）、金利＝４％

（実際の審査には担保評価や個人属性など、総合的に見る）

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31

収益還元限界利回り

諸経費込みのオーバーローン

物件価格満額ローン

自己資金=10%+諸経費

自己資金=20%+諸経費

自己資金=30%+諸経費

自己資金=40%+諸経費

自己資金=50%+諸経費

-10% 0% 10% 20% 30% 40% 50%0 19 （新築）鉄筋コンクリート造 47 8.66% 7.87% 7.08% 6.30% 5.51% 4.72% 3.94%1 18 46 8.72% 7.93% 7.14% 6.34% 5.55% 4.76% 3.96%2 17 45 8.79% 7.99% 7.19% 6.39% 5.59% 4.79% 4.00%3 16 44 8.86% 8.06% 7.25% 6.45% 5.64% 4.83% 4.03%4 15 43 8.94% 8.13% 7.31% 6.50% 5.69% 4.88% 4.06%5 14 42 9.02% 8.20% 7.38% 6.56% 5.74% 4.92% 4.10%6 13 41 9.10% 8.28% 7.45% 6.62% 5.79% 4.97% 4.14%7 12 40 9.19% 8.36% 7.52% 6.69% 5.85% 5.02% 4.18%

8 11 39 9.29% 8.45% 7.60% 6.76% 5.91% 5.07% 4.22%9 10 38 9.39% 8.54% 7.69% 6.83% 5.98% 5.12% 4.27%

10 9 37 9.50% 8.64% 7.77% 6.91% 6.05% 5.18% 4.32%11 8 36 9.62% 8.74% 7.87% 6.99% 6.12% 5.25% 4.37%12 7 35 9.74% 8.86% 7.97% 7.08% 6.20% 5.31% 4.43%

0 19 13 6 （新築）重量鉄骨造（鉄骨4㎜超） 34 9.87% 8.98% 8.08% 7.18% 6.28% 5.39% 4.49%1 18 14 5 33 10.01% 9.10% 8.19% 7.28% 6.37% 5.46% 4.55%2 17 15 4 32 10.17% 9.24% 8.32% 7.39% 6.47% 5.55% 4.62%3 16 16 3 31 10.33% 9.39% 8.45% 7.51% 6.57% 5.63% 4.69%4 15 17 2 30 10.50% 9.55% 8.59% 7.64% 6.68% 5.73% 4.77%

5 14 18 1 29 10.69% 9.72% 8.75% 7.78% 6.80% 5.83% 4.86%6 13 19 0 28 10.89% 9.90% 8.91% 7.92% 6.93% 5.94% 4.95%

0 19 7 12 20 63 （新築）軽量鉄骨造（3㎜超～4㎜以下） 27 11.11% 10.10% 9.09% 8.08% 7.07% 6.06% 5.05%1 18 8 11 21 62 26 11.35% 10.32% 9.29% 8.26% 7.22% 6.19% 5.16%2 17 9 10 22 61 25 11.61% 10.56% 9.50% 8.45% 7.39% 6.33% 5.28%3 16 10 9 23 60 24 11.90% 10.81% 9.73% 8.65% 7.57% 6.49% 5.41%4 15 11 8 24 59 23 12.20% 11.10% 9.99% 8.88% 7.77% 6.66% 5.55%

0 19 5 14 12 7 25 58 （新築）木造・合成樹脂造 22 12.54% 11.40% 10.26% 9.12% 7.98% 6.84% 5.70%1 18 6 13 13 6 26 57 21 12.92% 11.74% 10.57% 9.39% 8.22% 7.05% 5.87%2 17 7 12 14 5 27 56 （新築）木骨モルタル造 20 13.33% 12.12% 10.91% 9.70% 8.48% 7.27% 6.06%

3 16 8 11 15 4 28 55 （新築）鉄骨造(3㎜以下) 19 13.79% 12.54% 11.28% 10.03% 8.78% 7.52% 6.27%4 15 9 10 16 3 29 54 18 14.30% 13.00% 11.70% 10.40% 9.10% 7.80% 6.50%5 14 10 9 17 2 30 53 17 14.88% 13.53% 12.18% 10.82% 9.47% 8.12% 6.76%6 13 11 8 18 1 31 52 16 15.53% 14.12% 12.71% 11.30% 9.88% 8.47% 7.06%7 12 12 7 19 0 32 51 15 16.27% 14.79% 13.31% 11.84% 10.36% 8.88% 7.40%8 11 13 6 20 63 33 50 14 17.12% 15.57% 14.01% 12.45% 10.90% 9.34% 7.78%9 10 14 5 21 62 34 49 13 18.11% 16.46% 14.82% 13.17% 11.52% 9.88% 8.23%

10 9 15 4 22 61 35 48 12 19.26% 17.51% 15.76% 14.01% 12.26% 10.51% 8.76%11 8 16 3 23 60 36 47 11 20.63% 18.75% 16.88% 15.00% 13.13% 11.25% 9.38%12 7 17 2 24 59 37 46 10 22.27% 20.25% 18.22% 16.20% 14.17% 12.15% 10.12%

13 6 18 1 25 58 38 45 9 24.29% 22.08% 19.87% 17.67% 15.46% 13.25% 11.04%14 5 19 0 26 57 39 44 8 26.82% 24.38% 21.94% 19.50% 17.06% 14.63% 12.19%15 4 20 63 27 56 40 43 7 30.07% 27.34% 24.60% 21.87% 19.14% 16.40% 13.67%16 3 21 62 28 55 41 42 6 34.42% 31.29% 28.16% 25.03% 21.90% 18.77% 15.65%17 2 22 61 29 54 42 41 5 40.52% 36.83% 33.15% 29.47% 25.78% 22.10% 18.42%18 1 23 60 30 53 43 40 4 49.67% 45.16% 40.64% 36.13% 31.61% 27.09% 22.58%19 0 24 59 31 52 44 39 3 64.95% 59.05% 53.14% 47.24% 41.33% 35.43% 29.52%20 63 25 58 32 51 45 38 2 95.53% 86.85% 78.16% 69.48% 60.79% 52.11% 43.42%21 62 26 57 33 50 46 37 1 187.33% 170.30% 153.27% 136.24% 119.21% 102.18% 85.15%

収益還元法基準を満たす最低利回り（家賃×60%≧元利金等返済（4%、残耐用年でのローン、借入額））

残存耐用年数[年]築年数/年号

増山塾６　　『らしんばん』セミナー　@大家学

32

実践編　　　　グラフの読み方！！

・事例分析１００本ノック

・受講者からの案件　分析デモンストレーション

増山塾６　　『らしんばん』セミナー　@大家学

33分析から分る優良物件の『属性』正味現在価値（NPV）キャッシュフロー

比較■駅近物件に多いパターン

典型的パターン

■郊外や駅から遠い物件に多いパターン

０ ０

NPV⇒プラス（◎）

キャッシュフロー⇒悪い（×）

NPV⇒マイナス（×）

キャッシュフロー⇒良い（◎）

NPV

NPV

積算キャッシュフロー

積算キャッシュフロー

たまにすごく良いのが見つかる

０ ０

NPV⇒プラス（○）

キャッシュフロー⇒良い（◎）

NPV⇒プラス（◎）

キャッシュフロー⇒良い（◎）

NPVNPV

積算キャッシュフロー積算キャッシュフロー

増山塾６　　『らしんばん』セミナー　@大家学

34本日、得られた『知識』は

時間的スケールでNPVを視覚化

物件固有の属性を瞬時に判定

Ｐ／Ｌ Ｂ／Ｓ

収益還元 積算

時間的スケール

『らしんばん』

未来（時間軸）を判断する指標『NPV』

不動産投資

増山塾６　　『らしんばん』セミナー　@大家学

35『リスク管理』・『らしんばん』で未来を予測

　　　金利、空室率　シミュレーションを駆使

　　　⇒リスクポイントの見極め！！

・キャッシュを蓄える

　　　最低一年分の返済額を蓄える

・返済比率

　　　つぶれないように

実は。。。。最大のリスクは

　　『買いたい』のに『買わない』こと！！では？

　　『買いたい』ではなく　⇒　『買う』と決めること！！

増山塾６　　『らしんばん』セミナー　@大家学

36『融資』

・体当たりで行くとだめ

・個別要因が大きい

・コネが有効？

　　不動産屋、建設会社、業者？

融資の実践　結果詳細は　

　　　　　　　　　ブログに掲載しています。

６．３０増山塾７にて

元銀行員の　　　　　　あの有名な方のお話が聞けます。。。

増山塾６　　『らしんばん』セミナー　@大家学

37

　　終わり

自主開発　『不動産投資羅針盤』　で　　　　　ズバリ試算！！

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　　　　　　　　　　大家学課外授業