Makelaardij 1D1

Joren De Cré

Opdracht:Patrimoniumdocumenta

tie

INHOUDSFOPGAVE

1 Opgave bemiddelingsopdracht.................................................31.1 Vragen............................................................................................................................31.2 Antwoorden....................................................................................................................42 Opgave informatie over de partijen..........................................52.1 Vragen............................................................................................................................52.2 Antwoorden....................................................................................................................53 Opgave informatie over het onroerend goed............................63.1 Vragen............................................................................................................................63.2 Antwoorden....................................................................................................................64 Opgave verkoopdossier...........................................................74.1 Vragen............................................................................................................................74.2 Antwoorden....................................................................................................................85 Bijlagen................................................................................115.1 Bijlage oefening 3.1......................................................................................................11

1 Opgave bemiddelingsopdrachtVastgoedmakelaar X sluit met consument Y een exclusieve bemiddelingsopdracht af, ondertekend op het kantoor van de vastgoedmakelaar op woensdag 28 oktober 2015. De opdrachtgever wil zijn woning verkopen tegen een minimumprijs van 250.000 euro (vraagprijs publiciteit 300.000 euro). Het ereloontarief wordt vastgesteld op 2% van de verkoopprijs. Beantwoord de volgende deelvragen (opgelet: er is geen verband tussen de deelvragen onderling, dus behandel ze telkens individueel).

1.1 Vragen

1. De bemiddelingsopdracht werd afgesloten voor de wettelijk maximale toegestane duur. Wat is de maximumduur van deze bemiddelingsopdracht en op welke datum eindigt de opdracht dan?

2. De consument herroept de bemiddelingsopdracht per aangetekend schrijven van vrijdag 6 november 2015. Wat is de uiterste herroepingstermijn en is deze herroeping tijdig of laattijdig?

3. De bemiddelingsopdracht voorziet dat de consument ten laatste op 1 maart 2016 een opzeggingsbrief moet versturen indien hij de opdracht op de voorziene vervaldag een einde wil doen nemen. Is deze contractuele afspraak geldig? Zo neen, waarom niet?

4. De consument zet de bemiddelingsopdracht stop op 25 februari 2016. Kan de vastgoedmakelaar een vergoeding eisen? Zo ja, ten belope van welk bedrag?

5. De consument laat op 1 januari 2016 weten dat hij zelf zijn woning heeft verkocht aan een vriend met wie de vastgoedmakelaar zelf nog geen contact had gehad. De vastgoedmakelaar eist een vergoeding. De consument weigert iets te betalen. Wie heeft hier gelijk? Als de vastgoedmakelaar gelijk heeft, welk bedrag kan hij dan maximaal eisen?

1.2 Antwoorden

1. De wettelijk maximale duur is zes maand als de vastgoedmakelaar exclusiviteit krijgt wat duidelijk moet uitgelegd worden in de overeenkomst. Dit betekend in dit geval dat de bemiddelingsopdracht maximaal tot donderdag 28 april 2016 duurt.

2. Omdat dit een opdracht is dat in het vastgoedmakelaar kantoor getekend en uitgelegd is heeft de klant maximaal 7 dagen om deze opdracht te herroepen deze start de dag na het ondertekenen van het contract en houdt alleen werkdagen in. Deze opdracht mag dus ten laatste herroepen worden maandag 9 november 2015 dit is dus 11 dagen na de dag dat het ondertekend is maar het houdt 2 weekends in. Dus de klant is tijdig met haar herroeping.

3. Het opzeggingstermijn mag nooit vermeld worden in het contract.

4. Vroegtijdig opzeggen van een exclusieve bemiddelingsopdracht voor 6 maand betekend dat de vastgoedmakelaar een opzegvergoeding van 50% kan eisen. In dit geval is dit 1 procent van 250.000 euro dit is dus 2.500 euro.

5. Doordat de klant een exclusieve opdracht heeft afgesloten zal de makelaar nog steeds 75% van zijn ereloon kunnen eisen want het huis is verkocht binnen de zes maand door cs of andere tussenpersoon aan derde. Dit wil zeggen dat in dit geval de makelaar 3.750 euro krijgt.

2 Opgave informatie over de partijen

2.1 Vragen

1. De NV COREX DEPAUW met ondernemingsnummer 0405 406 154 consulteert u als vastgoedmakelaar voor de verkoop van een onroerend goed waarvan zij eigenares is. U gaat na wie bevoegd is om voor de NV COREX DEPAUW de verkoopovereenkomst te ondertekenen. Hoe gaat u te werk en wie is bevoegd?

2. An en Eric zijn vijf jaar getrouwd. Voor hun huwelijk hebben zij samen een vakantiechalet in de Ardennen aangekocht, waarvan zij elk voor de helft eigenaar zijn. Zij zijn gehuwd onder het wettelijk huwelijksstelsel. An en Eric beslissen om dit vakantieverblijf te verkopen. Wie moet/kan de verkoopovereenkomst ondertekenen als verkoper(s)? Vermeld ook de juridische rechtsgrond.

3. Een vastgoedmakelaar is belast met een bemiddelingsopdracht tot het verhuren van een onroerend goed. Waar kan de vastgoedmakelaar terugvinden of een kandidaat huurder onder collectieve schuldenregeling werd geplaatst?

2.2 Antwoorden

1. U bekijkt wie allemaal in de raad zit van het naamloze vennootschap want zij zijn de enige die met een stemming mogen beslissen of het gebouw van het bedrijf mag verkocht worden of niet. Dit is anders in de verschillende soorten van vennootschappen. Voor de handtekening zal er moeten gekeken worden in de statuten van het bedrijf naar het artikel over de externe vertegenwoordiging van devennootschap.

2. Ze moeten beide handtekenen omdat ze een wettelijk huwelijksstelsel hebben en het gekocht hebben tijdens hun huwelijk samen dit gaat over een gemeenschappelijk goed. Het is niet geërfd of een eigendom van voor het huwelijk.

3. Je kan consulteren of er iemand onder collectieve schuldenregeling zit door een digitaal platform dat sinds 31 januari 2011 toegepast wordt het ‘Centraal Bestand van Beslagberichten’. De persoon onder collectieve schulden mag huren maar geen grote villa bijvoorbeeld. Er is ook altijd tussenkomst nodig van de schuldbemiddelaar en de arbeidsrechtbank anders kan de overeenkomst nietig worden verklaard.

3 Opgave informatie over het onroerend goedJe wordt als vastgoedmakelaar belast met de opdracht tot verkoop van de Vierkantshoeve "Roden Duifhuize", gelegen te Sint-Denijs (Zwevegem), Moenstraat 10.

3.1 Vragen

1. De opdrachtgever laat je weten dat het pand beschermd is. Controleer dit en download het beschermingsbesluit zoals dit gepubliceerd werd in het Belgisch Staatsblad.

2. Ga na of er voor dit goed een voorkooprecht geldt en sla het rapport op.

3.2 Antwoorden

1. Zie bijlage 1. (https://beschermingen.onroerenderfgoed.be/besluit/id/1896/)

2. Neen

4 Opgave verkoopdossierIn deze opgave vind je enkele stukken van een verkoopdossier m.b.t. een appartement aan de Eedverbondkaai te Gent. Lees de stukken van dit verkoopdossier en beantwoord de volgende vragen

4.1 Vragen

1. Is dit appartement geschikt voor kandidaat kopers die al onmiddellijk na het verlijden van de authentieke verkoopakte het goed willen betrekken? Licht je antwoord kort toe.

2. In dit dossier kunnen er twee (negatieve) aandachtspunten worden gedetecteerd die een bijzondere aandacht verdienen in het kader van het verkoopproces. Licht kort toe wat deze aandachtspunten zijn.

3. In het online verkoopdossier wordt niets vermeld over het overstromingsgevaar van het goed. Download via de juiste online informatiebron de volgende attesten: - watertoets - risicozone voor overstromingen Welke informatie kan je uit deze twee attesten afleiden en zou je kunnen vermelden in het verkoopdossier?

4. Ga via de juiste online databank na of er m.b.t. dit goed een beschermingsstatuut van toepassing is op het vlak van onroerend erfgoed. Activeer de GRB basiskaart en activeer (enkel) de kaartlagen ‘beschermd onroerend erfgoed’ en ‘geïnventariseerd erfgoed’. Vraag het rapport voor dit perceel op. Neem hiervan een printscreen en sla het attest op. Welke informatie kan je hieruit afleiden?

5. In dit verkoopdossier zit een document met de titel kadastraal plan. Is dit het officieel kadastraal uittreksel? Licht je antwoord toe.

4.2 Antwoorden

1. Er is een huurder in het gebouw en deze is niet direct weg. Zolang jij de procedure daarvoor niet start en de huurder heeft sowieso recht om nog een tijdje in het appartement te wonen. Deze informatie vind je in de beschrijving van het appartement bij beschikbaar: mits inachtneming huurders. Dus dit is niet geschikt voor iemand dat direct in het appartement wilt gaan wonen.

2. - Er is verkooprecht op het pand dit houdt in dat de koper een basistarief van 10 procent aan de staat moet betalen (in Vlaanderen kan dit verlaagt worden tot 5%) hij weet niet op voorrand hoeveel dit gaat zijn zelfs de vastgoedmakelaar kan dit niet zeggen. Enkel de notaris die bij de opmaak van de notariële verkoopakte zal nagaan of het goed onder klein beschrijf kan worden verkocht.

- Het pand heeft ook geen bouwvergunning dus het beste wat ja kan doen is bij de gemeente gaan voor regularisatie van het gebouw voordat je het aankoopt dit kan je veel problemen besparen. Je kan ook kijken of het wel mogelijk is een bouwvergunning te krijgen voor dat gebouw.

3. Er is geen bodemattest dit is verplicht bij risicogronden indien je het wilt overdragen aangezien dit pand naast de Leie ligt maar geen risicogebied is het niet nodig om een bodemattest te hebben dit mag ook vermeld worden.

4. Het gebouw is niet beschermt er is geen beschermingsstatuut voor dit gebouw.

5. Onderaan in het kadestraal plan staat dat het een niet-officieel document is. Er staat ‘Het publiek gebruik van dit niet-officiële document is onderworpen aan de voorafgaande schriftelijke toestemming van de algemene administratie van de patrimoniumdocumentatie, die als enige bevoegd is voor het afleveren van een officieel uittreksel.’

5 Bijlagen

5.1 Bijlage oefening 3.1