Een vernieuwde blik op de woningmarkt in Assen...Een vernieuwde blik op de woningmarkt in Assen...

R I G O R e s e a r c h e n A d v i e s B V

D e b e w o o n d e o m g e v i n g

Een vernieuwde blik op de

woningmarkt in Assen

Woningmarktonderzoek t.b.v. het Woonplan

Assen 2010 - 2030

Rapport

De verantwoordelijkheid voor de inhoud berust bij RIGO Research en Advies. Het gebruik van cijfers

en/of teksten als toelichting of ondersteuning in artikelen, scripties en boeken is toegestaan mits de

bron duidelijk wordt vermeld. Vermenigvuldigen en/of openbaarmaking in welke vorm ook, alsmede

opslag in een retrieval system, is uitsluitend toegestaan na schriftelijke toestemming van RIGO Research

en Advies. RIGO Research en Advies aanvaardt geen aansprakelijkheid voor drukfouten en/of andere

onvolkomenheden.

Een vernieuwde blik op de woningmarkt

in Assen

Woningmarktonderzoek t.b.v. het Woonplan Assen 2010 - 2030

Rapport

Opdrachtgever

Gemeente Assen, Actium en Woonconcept

Auteurs

Marlies van der Vlugt

Johan van Iersel

Uitgave

december 2009

Rapportnummer

P13350

RIGO Research en Advies BV

De Ruyterkade 139

1011 AC Amsterdam

Telefoon 020 522 11 11

Fax 020 627 68 40

E-mail: [email protected]

website: http://www.rigo.nl

http://www.rigo.nl/

Inhoudsopgave

INHOUD

Samenvatting I

Hoofdstuk 1 Inleiding 1

Hoofdstuk 2 Typering gemeente Assen anno 2009 3

Hoofdstuk 3 De woningmarkt 15

Hoofdstuk 4 Toekomstverwachtingen 37

Hoofdstuk 5 Nieuwbouwplannen en woonmilieus 55

1.1 Aanleiding onderzoek 1

1.2 Leeswijzer 2

2.1 Inleiding 3

2.2 De wijken in Assen 3

2.3 De woningvoorraad 5

2.4 Huishoudens 9

2.5 Woonsituatie: wie woont waar 10

2.6 De regio van Assen 11

3.1 Inleiding 15

3.2 Gerealiseerde verhuizingen 15

3.3 Potentieel verhuisgeneigden 20

3.4 Starters op de woningmarkt 31

3.5 Spanning op de markt 34

4.1 Inleiding 37

4.2 Demografische ontwikkelingen 37

4.3 Het regionale perspectief 44

4.4 Economische scenario’s 47

4.5 Opgaven voor de toekomst 49

4.6 Invloedsferen op de woningmarkt 53

5.1 Inleiding 55

5.2 Nieuwbouwlocaties 55

5.3 Veranderingen in de woningvoorraad 57

5.4 Woonmilieus 59

5.5 Eigenbouw en duurzaamheid 62

Een vernieuwde blik op de woningmarkt in Assen

Hoofdstuk 6 Wonen met zorg 65

Hoofdstuk 7 Betaalbaarheid 77

Hoofdstuk 8 Leefbaarheid en wijkgericht werken 91

6.1 Inleiding 65

6.2 Leven met fysieke beperkingen 65

6.3 De behoefte aan geschikte woonruimten 67

6.4 Verwachtingen voor de toekomst 73

7.1 Inleiding 77

7.2 Inkomensgroepen 77

7.3 Toekomstige ontwikkelingen 83

7.4 Woonlasten 85

8.1 Inleiding 91

8.2 Leefbaarheid 91

8.3 Woningmarktpositie naar wijk 93

8.4 Wijkgericht werken 95

Bijlage

Onderzoeksopzet 101

Gerealiseerde betrouwbaarheid 102

Weging 103

Resultaten op wijkniveau 103

I

Samenvatting

Samenvatting

Op weg naar een nieuw Woonplan

Assen wil haar woonbeleid, thans neergelegd in het Woonplan ‘Groeien met kwaliteit’ uit

2003, actualiseren. Belangrijke basis voor deze actualisatie is gedegen inzicht in de ontwik-

kelingen op de woningmarkt. Dit woningmarktonderzoek beschrijft de resultaten van een

enquête onder de inwoners van Assen over wonen, de woonomgeving en verhuiswensen.

Dit onderzoek is uitgevoerd door RIGO in opdracht van de gemeente Assen en de woning-

corporaties Actium en Woonconcept.

Wonen in Assen anno 2009

Gemeente Assen toont het typische beeld van een middelgrote provinciestad: er wonen

relatief veel gezinnen (35%) en 65-plussers (21%), terwijl het aantal jonge huishoudens

gering is. De woningvoorraad bestaat uit 29.000 woningen, waarvan 27.970 permanent

bewoond. In deze rapportage staat deze bewoonde woningvoorraad centraal. Meer dan de

helft van de voorraad bestaat uit eengezinskoopwoningen1, gevolgd door eengezinshuur-

woningen en huurappartementen2. De voorraad van Woonconcept bestaat uit 306 wonin-

gen, de voorraad van Actium bestaat uit 7.814 woningen.

Het is prettig wonen in Assen. Dit blijkt uit de waardering van de inwoners over het wonen

en de woonomgeving en uit het feit dat Assen populair is onder woningzoekenden, zowel

uit Assen als uit de omgeving. De afgelopen jaren heeft Assen een flink aantal vestigers

aangetrokken (gemiddeld ruim 600 personen per jaar). Daarmee is het aantal (zelfstandig

wonende) huishoudens gegroeid tot 27.970 in 2009. Deze vestigers noemen het prettige

woon- en leefklimaat als reden zich in Assen te vestigen.

De meeste Assenaren wonen naar wens. Van de Assenaren overweegt 23% binnen vijf jaar

te verhuizen, waarvan bijna de helft binnen nu en twee jaar. Deze verhuisgeneigdheid is

relatief laag, hetgeen mede te maken heeft met de economische crisis. De verhuiswensen

van starters worden minder door de economische crisis beïnvloed. In totaal overwegen

circa 2.580 jongeren de komende jaren een start te maken aan de wooncarrière. Het totaal

aantal huishoudens dat de komende 5 jaar overweegt te verhuizen ligt hiermee op 9.150

huishoudens. Veruit het grootste deel van de doorstromers - 82% - wil bij verhuizing in

Assen blijven wonen. Redenen van mensen om Assen te verlaten liggen met name op het

vlak van studie of werk. Het aandeel dat ook buiten Assen zoekt ligt onder starters hoger

dan gemiddeld. Van de 2.580 starters zoeken er bijna 900 zelfstandige woonruimte in A s-

sen.

voetnoot

1 Eengezinswoningen worden ook wel grondgebonden woningen genoemd en zijn geschikt voor in

principe alle huishoudentypen.

2 Appartementen worden ook wel aangeduid als meergezinswoningen.

II


Actuele fricties op de woningmarkt

In het woningmarktonderzoek is aan de respondenten gevraagd naar welk woningtype zij

bij voorkeur verhuizen. Uit de antwoorden blijkt dat met name de eengezinskoopwoning

populair is. Voor een deel bestaat deze behoefte aan eengezinskoopwoningen u it ‘kwali-

teitszoekers’: huishoudens waarvoor een verhuizing geen noodzaak is, maar als ze mog e-

lijkheden zien hun woonsituatie te verbeteren dan zullen zij dat doen. Deze kwaliteitszo e-

kers zijn in het huidig economisch tij terughoudend (mede omdat prijssti jgingen niet langer

vanzelfsprekend zijn). Vandaar dat ondanks de grote behoefte aan eengezinskoopwoningen,

de afzet van gezinswoningen in met name de duurdere sectoren moeizaam verloopt.

Zetten we de vraag af tegen het potentiële aanbod (de woningen die vrij komen als ieder-

een de verhuiswens waar zou maken) dan ontstaat een beeld van de fricties op de wonin g-

markt anno 2009. Dit is weergegeven in figuur 1-1. De figuur laat zien dat de grootste

spanning zich voordoet in de eengezinskoopsector : de vraag is groter dan het aanbod. We

hebben het dan over de expliciete vraag: huishoudens die zonder twijfel hebben aangeg e-

ven een eengezinswoning in de koopsector te wensen. Woonwensen zijn echter niet altijd

zo eenduidig. Mensen oriënteren zich op meerder woningtypen en de keuze tussen een

huur- of een koopwoning is deels afhankelijk van het economisch tij. In figuur 1-1 zijn de

‘twijfelaars’ die een eengezinswoning in de huur - of de koopsector wensen bij zowel de

staafjes eengezinskoop als eengezinshuur opgeteld. De figuur laat zien dat er ook vraag is

naar appartementen, vooral in de (sociale) huursector. Daar staat echter ook een groot

aanbod tegenover.

Uitgaande van de vraagaanbodverhoudingen hebben de eengezinswoningen in de huursec-

tor momenteel de zwakste markpositie. Dit heeft deels te maken met de kwaliteit van de

bestaande woningen. Bijvoorbeeld in de wijk Lariks, waar zowel relatief als absoluut veel

eengezinshuurwoningen van Actium zijn te vinden, wordt de kwaliteit van de woningen in

de buurt minder positief beoordeeld dan gemiddeld (een 6,0 t.o.v. een 6,6 gemiddeld in de

huursector). Daarnaast is de vraagdruk in deze wijk gering. De zwakke marktpositie van de

eengezinshuurwoning zal zich daarom vooral in deze wijk manifesteren . Lariks wordt ge-

volgd door Assen-Oost, waar de vraagdruk eveneens gering is en de waardering van de

woningen in de buurt eveneens onder het gemiddelde ligt. Naast de kwaliteit van het aan-

bod speelt ook een rol dat door de economische groei in de afgelopen jaren de doelgroep

voor dit segment - gezinnen met een laag inkomen – in aantal is afgenomen. Het kan overi-

gens zo zijn dat de economische crisis zorgt voor een (tijdelijke) opleving van de popular i-

teit van de huursector.

f ig u ur 1 -1 : Het p oten t ië le aanb od afg ez et teg en de w oni ng v r aag , i nc lus ie f s tar t ers

Bron: Woonwensenonderzoek Assen

0

500

1.000

1.500

2.000

2.500

3.000

3.500

4.000

4.500

5.000

eengezins meergezins eengezins meergezins

koop huur

twijfelaars

expliciete vraag

potentieel aanbod

III

Samenvatting

Aan de inwoners is ook gevraagd hun voorkeur uit te spreken voor verschillende woonmil i-

eus. Meest populair zijn de woonmilieus ‘rustig stedelijk wonen’ en ‘buitenwijk rustig w o-

nen’. De groep mensen die een ‘levendig stedelijk woonmilieu’ hoog waardeert is minder

groot. Toch is dit nog circa 20% van de verhuisgeneigde huishoudens. Het gaat over het

algemeen om kritische woonconsumenten die ook in andere woonmilieus zoeken. Maa t-

werk en kwaliteit zijn van belang.

Toekomstige ontwikkelingen

Bij toekomstige ontwikkelingen op de woningmarkt spelen demografische en economische

ontwikkelingen een belangrijke rol. Wat betreft demografie heeft RIGO ingezoomd op

meerdere demografische scenario’s . Volgens de prognose van provincie Drenthe (2009)

wonen in 2030 circa 80.000 mensen in gemeente Assen. Deze prognose gaat uit van een

positief migratiesaldo van 500 personen per jaar, iets minder dan de instroom van de afg e-

lopen jaren. De huishoudentoename gedurende de periode 2008 tot 2020 komt neer op

ruim 4.340 (figuur 1-2), wat betekent dat er gemiddeld per jaar circa 365 woningen nodig

zijn om de extra behoefte te accommoderen. Meer dan de helft van de toename bestaat uit

huishoudens van 65 jaar of ouder. Het aandeel 65+ neemt toe van 21% in 2009 tot 26% in

2020. In personen gaat het om een toename van 14% in 2009 tot 18% in 2020 en 22% in

2030.

f ig u ur 1 -2 : Ontwi kke l i ng a ant al h uis ho udens vo lg ens mig rat ie -n ul en m ig ra t iesa ldo 5 0 0

Bron: CBS/PLB, provincie Drenthe, RIGO-prognoses

Ook als we uitgaan van de prognose migratie nul (waarbij de ontwikkeling van de bevolking

alleen wordt bepaald door geboorte en sterfte) neemt het aantal huishouden toe. Wel komt

deze variant over de periode 2008-2020 een kleine 1.500 lager uit dan de provinciale prog-

nose. Dit betekent dat over de periode 2008-2020 er gemiddeld per jaar circa 240 wonin-

gen extra nodig zijn voor de eigen aanwas en 125 woningen voor de opvang van de regiona-

le behoefte.

Voor het accommoderen van de huishoudentoename is voldoende plancapaciteit nodig.

Gemeente Assen heeft plancapaciteit voor de bouw van in totaal 5. 280 woningen in de

22.000

24.000

26.000

28.000

30.000

32.000

34.000

36.000

38.000

40.000

42.000

2004

2006

2008

2010

2012

2014

2016

2018

2020

2022

2024

2026

2028

2030

huis

houd

ens

jaartal

werkelijke cijfers

RIGO-prognose:

migratie-nul

provinciale prognose:

migratiesaldo 500

IV


periode 2009 tot 2020.3 Nieuwbouwplannen worden echter zelden allemaal gerealiseerd,

gemiddeld genomen in Nederland vindt 30% van de plannen geen doorgang of wordt uitg e-

steld. Daarnaast worden er ook woningen gesloopt. Dit betekent dat er een ambitieuze

opgave ligt om de plannen te realiseren.

De Assense woningmarkt staat niet op zichzelf maar moet gezien worden in de regionale

context. Ook in de omliggende gemeenten neemt het aantal huishoudens nog toe. Het gaat

vooral om een toename van oudere huishoudens. In de afgelopen jaren is gemeente Assen

er in geslaagd veel jonge gezinnen in de leeftijd van 35 tot 45 jaar aan te trekken. De pr o-

vinciale prognose gaat ervan uit dat dit in de toekomst zal blijven lukken. Hierbij moet wo r-

den opgemerkt dat het aantrekken van deze groep lastiger zal worden. Landelijk neemt

deze groep namelijk in aantal en aandeel af en eenzelfde trend is zichtbaar is de omligge n-

de gemeenten van Assen.

Bovengenoemde demografische ontwikkelingen bepalen in belangrijke mate de woningbe-

hoefte in de toekomst. Ook economische ontwikkelingen zijn van belang. De omvang van de

portemonnee is van invloed op de woonwens. De prognoses omtrent de economische ont-

wikkelingen in Nederland volgen elkaar momenteel in hoog tempo op. Nie mand kan exact

voorspellen hoe heftig de recessie zal zijn en hoe lang deze zal duren. In deze studie is

daarom gewerkt met twee scenario’s: 1) een zware crisisvariant (ZWC), waarbij de crisis een

flinke impact heeft ook op de langere termijn, en 2) een lichte crisisvariant (LC), waarbij na

een relatief korte dip in de economische ontwikkeling de groei weer doorzet.

Consequenties voor het voorraadbeleid tot 2020

RIGO heeft ook voor 2020 de woningbehoefte geraamd, rekening houdend met kwalitatieve

fricties op de markt en demografische en economische ontwikkelingen. De belangrijkste

toename van de woningbehoefte betreft eengezinskoopwoningen. Het accent in de uitbre i-

dingsopgave zal op termijn dan ook met name op dit segment moeten liggen (ook al loopt

de afzet op dit moment moeilijk). Over de periode tot 2020 zal de toename vooral betrek-

king hebben op het (middel)dure segment: tussen € 160.000 en € 275.000 en het segment

boven de € 275.0004. Omdat door de crisis op de korte termijn de afzet van de duurdere

woningen naar verwachting moeizamer zal verlopen, ligt het voor de hand in de nieu w-

bouwplanning in het begin wat meer het accent op de goedkopere segmenten te leggen en

naar verloop van tijd het aandeel duurdere woningen op te schroeven.

Ook de behoefte aan appartementen neemt de komende jaren toe. Dit zowel in de koop -

als in de huursector. De behoefte aan eengezinswoningen in de huursector blijft nagenoeg

constant. Dit betekent dat de positie van dit segment precair blijft. Als de economie aa n-

trekt en de doorstroming op gang komt kunnen de eengezinshuurwoningen met een mind e-

re prijs-kwaliteitverhouding in de problemen komen. Voor de woningen met voldoende

kwaliteit, kan verkoop dan uitkomst bieden.

Uiteraard geldt ook voor de huursector als geheel dat de prijs-kwaliteitverhouding bepa-

lend is voor de marktpositie. Grofweg geldt hierbij dat de goedkope segmenten (onder de €

358) het moeilijk kunnen krijgen vanwege een te geringe kwaliteit en de duurdere segme n-

voetnoot

3 Daarnaast zijn plannen voor het toevoegen van 216 (onzelfstandige) verblijfseenheden met zorg.

4 Het gaat hier om de woningbehoefte: een totaalplaatje waarin de woonsituatie van huishoudens

die niet wensen te verhuizen en de woonwensen van verhuisgeneigde huishoudens zijn verdisco n-teerd. Kijken we alleen naar de wensen van verhuisgeneigde huishoudens, dan gaat de vraag vooral uit naar woningen in het goedkope tot middeldure segment.

V

Samenvatting

ten (boven de € 648) vanwege een te hoge prijs en concurrentie met de koopsector. De

belangrijkste (toename van de) behoefte in de huursector zit tussen de kwaliteitskortings-

grens en de liberalisatiegrens.

Omdat woonkwaliteit vaak samenhangt met bouwperiode, zijn de woningen met een rel a-

tief slechte kwaliteit vaak geconcentreerd gelegen in bepaalde wijken. Daarnaast kunnen

andere leefbaarheidproblemen zich op wijkniveau manifesteren. Niet voor niets speelt in

het voorraadbeleid het wijkgericht werken dan ook een belangrijke rol. In de voorliggende

studie is niet uitgebreid ingegaan op de leefbaarheid in de wijken. Dat gebeurt in een and e-

re, uitgebreide studie naar leefbaarheid waarvan de resultaten begin 2010 verschijnen.

Wel is ook in dit onderzoek gestreefd naar een representatief beeld op wijkniveau. Op basis

hiervan kan het volgende gezegd worden over de marktpositie van de Assense wijken.

Van de Assense wijken staat Lariks het meest onder druk. De woningen en de woonomg e-

ving worden door de inwoners relatief laag beoordeeld en de geringe kwaliteit vormt voor

velen een aanleiding om te willen verhuizen. Bij gevolg wonen er in deze wijk dan ook

vooral lagere inkomens, met weinig keuzemogelijkheden. Hoewel Lariks beduidend slechter

scoort dan de andere wijken, is belangrijk te vermelden dat alles relatief i s: ook in Lariks

wonen veel tevreden mensen en is het overall oordeel van de inwoners nog altijd gemi d-

deld een (ruime) voldoende.

Na Lariks zijn er verschillende wijken waar mogelijk problemen kunnen ontstaan en/of er

op kleinere schaal al problemen bestaan. Zo geldt voor de wijk Peelo dat het gemiddeld

oordeel over de woningen en woonomgeving goed is, maar dat er ook een relatief grote

groep wil verhuizen juist vanwege deze kwaliteit. Nader onderzoek en analyse moet uitwi j-

zen wat hier exact aan de hand is. Doordat in dit onderzoek veel indicatoren op wijkniveau

in kaart zijn gebracht, biedt het een goede eerste houvast bij deze zoektocht.

Andere wijken waar mogelijk (op kleine schaal) problemen kunnen ontstaan zijn Assen-Oost

en Noorderpark. De vraagdruk in deze wijken is laag en het oordeel over de kwaliteit van de

woningen in de buurt is relatief aan de lage kant (maar nog altijd een ruime voldoende).

Voor Pittelo geldt dat er relatief veel huishoudens met een lager inkomen wonen. Opval-

lend voor deze wijk is dat relatief weinig verhuisgeneigden in hun eigen wijk op zoek zijn

naar een andere woning. In het Centrum spelen parkeerproblemen en door sommigen wor-

den de woningen te klein bevonden en/of wordt een buitenruimte gemist. Onder woning-

zoekenden is het Centrum echter enorm populair. Onder ouderen is het Centrum populair

vanwege het geschikte woningaanbod en de voorzieningen. En ook jongeren (starters) wo-

nen graag in deze wijk. Marsdijk scoort vrijwel op alle fronten goed, maar relatief veel

huurders van Actium en Woonconcept vinden de oppervlakte van hun woning te klein. Voor

veel huurders vormt dit een aanleiding om te willen verhuizen. Voor het Buitengebied en

Kloosterveen geldt dat op alle fronten goed wordt gescoord. Assen-West neemt op veel

aspecten een middenpositie in.

Wonen met zorg

Een deel van de Assense bevolking heeft te maken met lichamelijke gebreken, waaronder

veel ouderen. Als gevolg van de vergrijzing neemt de vraag van deze groep de komende

jaren flink toe. Het gaat om een toenemende behoefte aan geschikte woningen, maar ook

aan zorgvoorzieningen zoals hulp bij de persoonlijke verzorging en maaltijdenvoorzienin-

gen.

De vergrijzing zorgt ervoor dat steeds meer eisen worden gesteld aan de toe - en doorgan-

kelijkheid van de woningvoorraad. Het woonwensenonderzoek laat een ‘actueel tekort’ zien

van circa 330 nultredenwoningen, naar de toekomst toe neemt de behoefte toe met nog

VI


eens 1.700 woningen. Circa driekwart van deze toenemende behoefte is afkomstig van 55 -

plussers. De behoefte gaat voornamelijk uit naar eengezinskoopwoningen en huurappart e-

menten.

Veel ouderen zijn tevreden met de woonsituatie en zullen eerst kijken in hoeverre de huid i-

ge woning kan worden aangepast alvorens om te zien naar een andere woning. Circa 12%

van de 55-plussers is verhuisgeneigd, veel minder dan de 23% gemiddeld in Assen. Bijna

250 huishoudens van 55 jaar of ouder hebben concrete plannen om hun eigen woning in de

komende twee jaar te (laten) verbouwen om er ook met ouderdomsbeperkinge n te kunnen

blijven wonen. Het gaat om onder meer een traplift, beugels voor in de badkamer of het

toilet of het realiseren van de slaapkamer en de badkamer op de begane grond. Daarnaast

kunnen ook huurwoningen via aanpassingen geschikt worden gemaakt.

De toenemende behoefte aan nultredenwoningen zal deels ook via nieuwbouw moeten

worden opgelost. Het gaat om appartementen, maar ook om eengezinskoopwoningen. Voor

een deel zullen deze in of nabij woonservicezones of –complexen moeten worden gereali-

seerd, zodat men niet alleen een geschikte woning betrekt, maar (op termijn) ook de ben o-

digde zorg kan ontvangen.

Een deel van de ouderen is op een gegeven moment niet meer in staat zelfstandig te blijven

te wonen. Deze groep doet een beroep op de intensieve zorg. Binnen de intensieve zorg

worden vaak twee niveaus onderscheiden: zorg op afroep en 24-uurstoezicht en/of bege-

leiding. De behoefte aan deze vormen van zorg neemt de komende jaren flink toe. Tege n-

over deze vraag staat een groot aanbod en er zijn al meer dan voldoende plannen voor

uitbreiding. Daarnaast zijn er alternatieven denkbaar, zoals mantelzorgwoningen waarbij de

hulpgever en –ontvanger in twee zelfstandige woningen naast elkaar wonen. Over het a l-

gemeen wordt door de Assense bevolking positief gereageerd op dit concept. De toene-

mende behoefte aan zorg op afroep overlapt overigens met de eerder aangegeven toename

van de behoefte aan nultredenwoningen.

Betaalbaarheid

Uit het woningmarktonderzoek komt een potentiële beleidsmatige doelgroep naar voren

van circa 9.900 huishoudens, ofwel 35% (figuur 1-3). De omvang van de doelgroep neemt in

de toekomst verder toe tot 38% bij het ZWC-scenario en ruim 35% bij het LC-scenario. Deze

toename is voor een belangrijk deel een gevolg van de vergrijzing (na het bereiken van de

pensioensgerechtigde leeftijd daalt het inkomen) maar ook de economische crisis zorg t

voor een toename van de doelgroep. Circa 11.500 huishoudens behoren tot de groep mid-

deninkomens met een inkomen tot € 45.000, ofwel 41%. Naar de toekomst toe neemt deze

groep licht toe tot 43%.

f ig u ur 1 -3 : Ontwi kke l i ng v an de doe lg r oep e n de mi dd enin komens

Bron: Woonwensenonderzoek Assen, bewerking RIGO

0

2.000

4.000

6.000

8.000

10.000

12.000

14.000

16.000

doelgroep: obv grenzen

huurtoeslag

middeninkomens: niet-

doelgroep tot € 45.000

2009

2020, ZWC-scenario

2020, LC-scenario

VII

Samenvatting

Een deel van doelgroep woont in de koopsector, vooral huishoudens van 55 tot 65 jaar die

in het verleden een koopwoning hebben bemachtigd. Circa 65% van de doelgroep en 30%

van de middeninkomens doet een beroep op de sociale huurwoningen van Actium en

Woonconcept. Van goedkope scheefheid is vrijwel geen sprake. Op de langere termijn is het

van belang dat er voldoende woningen beschikbaar komen om de toename van de doe l-

groep (en middeninkomens) te kunnen accommoderen .

Ook inzicht in de betaalbaarheid van het wonen in brede zin staat weer volop in de belang-

stelling. Huurders zijn circa 23% van hun inkomen kwijt aan de huur van hun woning en 37%

aan hun totale woonlasten (in medianen). Eigenaarbewoners betalen circa 14 % van hun

inkomen aan de hypotheek van hun woning en 24% aan hun totale woonlasten.

Naast huur, hypotheek, belastingen en verzekeringen kunnen stijgende energiekosten een

flinke belasting zijn voor huishoudens met een kleine portemonnee. Onder de Assense be-

volking is dan ook een grote belangstelling gesignaleerd voor energiebesparende maatreg e-

len (mits de benodigde investering kan worden terugverdiend). Een aanzienlijk kleiner deel

- bijna 900 huishoudens - heeft concrete plannen om de woning in de komende twee jaar te

(laten) verbouwen om de woning energiezuiniger te maken.

Bij de ontwikkeling van de woonlasten speelt ook de ontwikkeling van het inkomen een

belangrijke rol. Circa een derde van de huishoudens maakt zich zorgen over inkomensve r-

lies/-daling als gevolg van de economische crisis. Daarnaast denkt 39% van de eigenaarb e-

woners dat de waarde van hun woning zal dalen. Signalen om de ontwikkeling van de woon-

lasten in de toekomst goed in de gaten te houden.

1

Inleiding

Hoofdstuk 1

Inleiding

1.1 Aanleiding onderzoek

Het nationaal stedelijk netwerk Groningen-Assen behoort tot een van de zes stedelijke net-

werken van Nederland. Assen zal zich als de tweede stad van het netwerk ontwikkelen als een

van de twee polen in de as Groningen-Assen. Daarnaast is Assen in het kader van het provin-

ciaal ruimtelijk beleid een streekcentrum waar het wonen en werken wordt g econcentreerd.

Vanwege deze positie dient er steeds voldoende aanbod te zijn van woningen en bedrijvente r-

reinen. Kortom, er speelt veel in de gemeente Assen.

Ontwikkelingen op de woningmarkt

Op het beleidsterrein wonen zal de komende jaren de nieuwbouw op de uitbreidingslocatie

Kloosterveen worden afgerond. Voor woningbouw op langere termijn loopt momenteel een

haalbaarheidsonderzoek naar de herontwikkeling van Havenkade / Stadsbedrijvenpark. De

planning is dat dit onderzoek halverwege 2010 is afgerond. In het kader van de Structuurvisie

Stadsrandzone Assen heeft de gemeenteraad besloten het gebied Messchenveld II aan te wi j-

zen als toekomstig woongebied. Ook binnenstedelijk lopen er verschillende nieuwbouwprojec-

ten. Bij de uitvoering van deze – en andere – projecten hebben de gemeente en haar partners

te maken met een snel veranderende omgeving. De afgelopen jaren zijn de demografische

prognoses – landelijk, maar ook regionaal – diverse malen naar beneden bijgesteld. Het laat-

ste jaar zorgt de economische crisis voor terughoudende woonconsumenten.

De positie die Assen in de regio inneemt en de snel veranderende context hebben er mede

voor gezorgd dat het Woonplan ‘Groeien met kwaliteit’ – opgesteld in december 2003 – ver-

ouderd is en geactualiseerd dient te worden. Er is behoefte aan een vernieuwd Woonplan met

een beknopte actualisatie van het beleid voor de korte termijn (waarin naast wonen ook an-

dere terreinen een plaats krijgen) en een brede blik voor de langere termijn.

Onderzoek onder de Assense bevolking

Om beleidsmatige keuzen goed onderbouwd te kunnen maken, is gedegen onderzoek onon t-

beerlijk. Onderzoek naar feitelijkheden, maar ook naar de meningen en opvatting en van de

inwoners van de gemeente zelf. Vandaar dat de gemeente Assen, samen met woningcorpora-

ties Actium en Woonconcept, een uitgebreide vragenlijst heeft uitgezet onder haar inwoners.

Half augustus 2009 hebben bijna 9.400 huishoudens in de gemeente een uitgebreide vragen-

lijst ontvangen over het wonen en leven in de gemeente, waarvan circa 37% de enquête heeft

ingevuld en teruggestuurd.

Voeding voor het Woonplan Assen 2010 - 2030

Deze rapportage beoogt een helder beeld te geven van de stand van zaken op de Assense

woningmarkt, in de volle breedte, nu en in de toekomst. Belangrijke spil hierbij is zogezegd de

bewonersenquête onder de Assense bevolking. Daarnaast worden diverse bronnen en metho-

den gebruikt om het gewenste inzicht te bieden. Het voorliggende woningmarktonderzoek

2


geeft daarmee voeding aan het vernieuwde Woonplan Assen 2010 - 2030. Ook geeft het do-

cument voeding aan het (strategische voorraad)beleid van de corporaties.

1.2 Leeswijzer

De rapportage kent de volgende opbouw:

Hoofdstuk 2 geeft een typering van gemeente Assen wat betreft woningen en huishou-

dens anno 2009.

Hoofdstuk 3 gaat in op de situatie op de Assense woningmarkt anno 2009. Hoe groot is de

dynamiek op de woningmarkt? Hoeveel mensen hebben verhuisplannen en wat zijn hun

woonwensen?

Hoofdstuk 4 biedt inzicht in demografische en economische ontwikkelingen en de conse-

quenties daarvan voor de woningbehoefte.

Hoofdstuk 5 gaat in op het woningbouwprogramma van gemeente Assen en op de waar-

dering van verschillende type woonmilieus.

Hoofdstuk 6 biedt inzicht in de (ontwikkeling van de) behoefte aan wonen met zorg en

geschikte woonruimten.

In hoofdstuk 7 staat de omvang en ontwikkeling van de doelgroep en de middeninkomens

centraal, net als de woonlasten van de bewoners.

Hoofdstuk 8 gaat in op de leefbaarheid in Assen en op de woningmarktpositie van de wij-

ken.

Voor de snelle lezer is aan het begin van de rapportage een samenvatting toege voegd. In de

bijlage staat een toelichting op de gehanteerde onderzoeksmethoden en zijn enkele aanvul-

lende, verdiepende resultaten van het onderzoek op wijkniveau weergegeven.

Goed om te weten

De respons van het woonwensenonderzoek is voldoende voor het realiseren van een hoge

betrouwbaarheid. Toch blijft bij een enquêteonderzoek gelden dat de uitkomsten met – in dit

geval geringe – marges zijn omgeven. Om schijnnauwkeurigheid te vermijden zijn alle absolute

uitkomsten afgerond op tientallen. Hierdoor kunnen kleine verschillen ontstaan tussen de

randtotalen en de opgetelde celwaarden.

3

Typering gemeente Assen anno 2009

Hoofdstuk 2


2.1 Inleiding

In de volgende hoofdstukken wordt ingezoomd op het functioneren van de woning markt en

beleidsmatig relevante thema’s. In dit hoofdstuk schetsen we het kader waarbinnen deze ui t-

komsten moeten worden geduid. Op basis van facts en figures wordt de gemeente Assen ge-

typeerd en worden gehanteerde definities verduidelijkt.

Bij het opstellen van de typering is zo veel mogelijk uitgegaan van harde gegevens uit be-

staande registraties. Op het beleidsveld wonen zijn hierbij vooral de huishoudensamenstelling

van de Assense bevolking en de samenstelling van de woningvoorraad van belang. De ‘harde’

randtotalen op deze terreinen worden gebruikt om het enquêtebestand te wegen. Hierdoor

kloppen de randtotalen in het enquêtebestand exact met de werkelijkheid en zijn betrouwb a-

re detailuitspraken mogelijk.

In de eerstvolgende paragraaf gaan we in op de gebiedsindeling die bij dit onderzoek is gehan-

teerd. In paragraaf 2.3 en 2.4 bespreken we achtereenvolgens de samenstelling van de wo-

ningvoorraad en de samenstelling van de in Assen woonachtige huishoudens. In paragraaf 2.5

schetsen we een beeld van de woonsituatie van de huishoudens in Assen (wie woont waar). In

paragraaf 2.6 worden de banden van Assen met de omliggende gemeenten belicht.

2.2 De wijken in Assen

Recentelijk is de gemeente Assen ingedeeld in 109 buurten en 10 wijken. Deze eenduidige

indeling is opgesteld volgens de richtlijnen van de Vereniging Nederlandse Gemeenten en het

Centraal Bureau voor de Statistiek (CBS). In dit onderzoek is aangesloten bij deze wijkindeling.

Het gaat om Lariks, Centrum, Noorderpark, Assen-Oost, Pittelo, Assen-West (waaronder Bag-

gelhuizen), Peelo, Marsdijk, Kloosterveen en het Buitengebied van Assen met de dorpen Loon,

Ubbena, Ter Aard, Zeijerveld, Witten, Graswijk, Anreep, Schieven en Dijkveld . De exacte geo-

grafische afbakening staat weergegeven in figuur 2-1.

Het kaartje maakt duidelijk dat de gebieden verschillen qua oppervlakte. Dat doen ze u i-

teraard ook qua inwoneraantal, aantal huishoudens en aantal woningen In tabel 2-1 is een

overzicht weergegeven van het aantal inwoners in 2009 en het aantal zelfstandig wonende

huishoudens in 2009. In paragraaf 2.3 en 2.4 gaan we nader in op de definitie van zelfstandig

wonende huishoudens.

4


f ig u ur 2 -1 : Buur t i nde l ing A ssen

Bron: gemeente Assen

5


tabe l 2 -1 : Bevo lk ing in 2 0 0 9 per g ebied i n g emeente A ssen

Bron: buurtmonitor Assen, GBA bestand gemeente Assen, bewerking RIGO

De wijk Marsdijk telt de meeste inwoners en huishoudens, gevolgd door Noorderpark en A s-

sen-Oost. In tabel 2-2 is de bevolkingsopbouw per wijk weergegeven. De nieuwbouwwijk

Kloosterveen telt relatief de meeste kinderen tot 15 jaar, in het Centrum van Assen wonen

relatief de meeste ouderen. In de wijken Marsdijk en Peelo zijn relatief de minste ouderen te

vinden. Een indicatie van de toekomstige ontwikkelingen van het aantal 65-plussers in de wij-

ken van Assen staat weergegeven in paragraaf 4.2.

tabe l 2 -2 : Bevo lk ing so pbo uw in 2 0 0 9 in de w ij ken v a n g emeente A ssen

Bron: buurtmonitor Assen

2.3 De woningvoorraad

De woningvoorraad in Assen bestaat uit een kleine 29.000 woningen (bron: gemeente Assen).

Ruim 16.000 woningen worden bewoond door eigenaarbewoners, ruim 9.000 woningen zijn in

handen van sociale verhuurders en de overige woningen kunnen tot de particuliere huurse c-

tor worden gerekend.

Het aantal woningen dat zelfstandig bewoond wordt is lager dan het feitelijk aantal woningen.

Een deel van de Assense bevolking woont in een verzorging- of verpleeghuis, of in een woon-

groep voor verstandelijk gehandicapten. Andere huishoudens zijn bijvoorbeeld inwonend bij

een hospita. Daarnaast is een klein deel van de woningvoorraad niet bewoond als gevolg van

(frictie)leegstand. In dit onderzoek focussen we op de groep huishoudens die een zelfstandige

woning bewoont.5 Hieronder worden die adressen verstaan waar iemand woont die in de Ge-

meentelijke BasisAdministratie (GBA) staat ingeschreven. Het zijn ook deze adressen waar de

enquêtes onder de bewoners zijn uitgezet. In totaal zijn er in Assen 27.973 regulier bewoonde

voetnoot

5 Inclusief huishoudens in woonwagens en recreatiewoningen.

inwoners, totaal zelfstandig wonende huishoudens

Centrum 5.340 2.760

Lariks 5.715 2.945

Noorderpark 8.540 4.185

Assen-oost 7.885 3.530

Pittelo 3.870 1.525

Assen-west (Baggelhuizen) 4.210 1.725

Peelo 6.990 2.860

Marsdijk 13.115 4.745

Kloosterveen 9.555 3.295

Buitengebied 1.135 405

totaal 66.360 27.975

Centrum Lariks Noorderpark Assen-oost Pittelo Assen-west Peelo Marsdijk Kloosterveen Buitengebied totaal

< 15 jaar 9% 12% 14% 14% 21% 19% 22% 25% 31% 17% 19%

15 - 30 jaar 14% 22% 19% 18% 19% 14% 21% 15% 14% 12% 17%

30 - 45 jaar 16% 17% 19% 19% 20% 20% 24% 27% 33% 18% 23%

45 - 65 jaar 29% 26% 27% 29% 28% 33% 28% 27% 17% 36% 27%

65+ 32% 23% 22% 21% 13% 13% 6% 6% 4% 16% 14%

totaal 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100%

6


woningen (peildatum juni 2009). Of met andere woorden: er zijn in Assen 27.973 zelfstandig

wonende huishoudens woonachtig.

In Assen zijn vijf sociale huurders actief.6 In dit onderzoek richten we ons specifiek op de wo-

ningcorporaties Actium en Woonconcept. Het bezit van beide corporaties telt 8.443 woningen.

In dit onderzoek gaan we uit van 8.120 zelfstandig bewoonde woningen: 306 woningen in het

bezit van Woonconcept en 7.814 woningen in het bezit van Actium (tabel 2-3).

tabe l 2 -3 : Wo ni ng vo orr aad Woonc oncep t en Ac t i um

Bron: Woonconcept en Actium

Een kleine 20.000 woningen is in handen van eigenaarbewoners, particuliere verhuurders en

overige sociale verhuurders. In figuur 2-2 is de samenstelling van de woningvoorraad per wijk

in Assen weergegeven. Ruim de helft van de voorraad in Assen bestaat uit eengezinskoopwo-

ningen (52%). Dit woningtype vinden we relatief gezien vooral veel terug in het Buitengebied

van Assen (waaronder boerderijen), Kloosterveen en Marsdijk. Het aantal koopappartementen

in Assen is relatief gering. Deze woningen staan vooral in het Centrum van Assen en in Lariks.

Circa 29% van de voorraad in Assen bestaat uit sociale huurwoningen in het bezit van Actium

en Woonconcept. Het aandeel huurwoningen van Actium en Woonconcept is het grootst in

Lariks en Noorderpark. De overige huursector, die bestaat uit particuliere verhuurders, wonin-

gen van beleggers en andere sociale verhuurders is relatief groot in het Centrum van Assen.

f ig u ur 2 -2 Samens te l l i ng woni ng vo orr aad per w ijk in Assen i n 2 0 0 9

Bron: gemeente Assen, Actium, Woonconcept en het woonwensenonderzoek Assen, 2009

voetnoot

6 Het gaat om Actium, Woonconcept, Omnia Wonen, Mooiland en Woonzorg Nederland.

Woonconcept aandeel Actium aandeel totaal aandeel

zelfstandig bewoonde woningen 306 74% 7.814 97% 8.120 96%

zorgcentrum, zorgunits of overig 103 25% 106 1% 209 2%

(frictie)leegstand 5 1% 109 1% 114 1%

totaal woningen 414 100% 8.029 100% 8.443 100%

0%

10%

20%

30%

40%

50%

60%

70%

80%

90%

100%

Larik

s (N

= 2

.945

)

Cen

trum

(N =

2.7

60)

Noo

rder

park

(N =

4.1

85)

Ass

en-o

ost

(N =

3.5

30)

Pee

lo (

N =

2.8

60)

Pitt

elo

(N =

1.5

25)

Ass

en-w

est

(N =

1.7

25)

Mar

sdijk

(N

= 4

.745

)

Klo

oste

rvee

n (N

= 3

.295

)

Bui

teng

ebie

d (N

= 4

05)

Ass

en (

N =

27.

975)

overig / onbekend

overig huur mg

overig huur eg

Actium + WC mg

Actium + WC eg

koop mg

koop eg

7


Sociale huurwoningvoorraad: Actium en Woonconcept

In figuur 2-3 t/m figuur 2-5 is het bezit van de corporaties Actium en Woonconcept weergege-

ven. Per corporatie geldt de volgende typering van het bezit:

Ruim de helft van het bezit van Actium bestaat uit eengezinswoningen (55%, figuur 2-3)

verspreid over de wijken in Assen (figuur 2-4 en 2-5). Het overige deel bestaat voor 25%

uit appartementen zonder lift in het gebouw (waaronder duplexwoningen en boven - en

benedenwoningen) en uit 19% uit appartementen met lift in het gebouw. De overgrote

meerderheid van de woningen (95%) heeft een huurprijs tussen de kwaliteitskortings-

grens en de 1e aftoppingsgrens (figuur 2-3). Het bezit van Woonconcept bestaat voor 29%

uit eengezinswoningen en 71% uit appartementen met lift. Het overgrote deel van de wo-

ningen is te vinden in het Centrum van Assen en in Kloosterveen (figuur 2-5). Wooncon-

cept bezit geen woningen met een huurprijs tot de kwaliteitskortingsgrens. Circa 56% van

de woningen heeft een huurprijs die ligt tussen de kwaliteitskortingsgrens en de 2e aftop-

pingsgrens. Ruim een derde deel bestaat uit vrijesectorhuurwoningen.

f ig u ur 2 -3 : Bez it Act ium e n Woonc oncep t na ar t ype en pr i js i n Assen in 2 0 0 9

Bron: Actium en Woonconcept, bewerking RIGO

f ig u ur 2 -4 : Bez it Act ium e n Woonc oncep t per w ij k in Assen i n 2 0 0 9


0%

10%

20%

30%

40%

50%

60%

70%

80%

90%

100%

Actium (N=7.814) Woonconcept (N=306)

overig/

onbekend

appartement

zonder lift, duplex

appartement

met lift

eengezins-

woning

0%

10%

20%

30%

40%

50%

60%

70%

80%

90%

100%

Actium (N=7.814) Woonconcept (N=306)

vrije sector

2e aft.grens < >

lib.grens

1e aft.grens < >

2e aft.grens

kw.kort.grens <

> 1e aft.grens

< kw.kort.grens

0%

10%

20%

30%

40%

50%

60%

70%

80%

90%

100%

eg. app. met lift app. zonder

lift, duplex

eg. app. met lift

Actium Woonconcept

Kloosterveen

Marsdijk

Peelo

Assen-west

Pittelo

Assen-oost

Noorderpark

Lariks

Centrum

8


f ig u ur 2 -5 : Bez it Act ium e n Woonc oncep t i n Assen in 2 0 0 9 , 6 ppc -ni veau


Koopsector en overige huurvoorraad

In figuur 2-6 is de samenstelling van de koopsector en de overige huurvoorraad naar type

woning weergegeven per wijk in gemeente Assen.

f ig u ur 2 -6 : Koop vo orr aad en over ig e huur voo rra ad n aar ty pe won ing per wij k in A ssen in

2 0 0 9

Bron: gemeente Assen, woonwensenonderzoek Assen, 2009

0%

10%

20%

30%

40%

50%

60%

70%

80%

90%

100%

Cen

trum

(N =

1.5

50)

Larik

s (N

= 1

.955

)

Noo

rder

park

(N =

2.1

00)

Ass

en-o

ost

(N =

1.1

15)

Pitt

elo

(N =

1.3

35)

Ass

en-w

est

(N =

2.3

15)

Pee

lo (

N =

4.1

65)

Mar

sdijk

(N

= 2

.860

)

Klo

oste

rvee

n (N

= 2

.050

)

Bui

teng

ebie

d (N

= 4

05)

Ass

en (

N =

19.

850)

overig

appartement zonder lift

appartement met lift

vrijstaande woning

2^1 kap woning

hoekwoning

rijwoning

9


Veruit het grootste deel van deze woningvoorraad bestaat uit eengezinswoningen (84%). Al-

leen in het Centrum van Assen en in Lariks bestaat een wezenlijk aandeel uit appartementen.

De appartementen die er staan zijn veelal voorzien van een lift. In Pittelo, Assen-West en

Peelo staan relatief veel hoek- en tussenwoningen. De meer luxe typen – vrijstaande wonin-

gen en twee-onder-een-kapwoningen – vinden we relatief gezien vooral veel terug in Kloos-

terveen, Assen-Oost, Marsdijk en Noorderpark. In het Buitengebied van Assen bestaat ruim de

helft van de vrijstaande woningen uit boerderijen.

2.4 Huishoudens

In gemeente Assen staan een kleine 28.000 huishoudens ingeschreven die in een zelfstandig e

woning wonen. In figuur 2-7 staat de samenstelling van deze huishoudens weergegeven naar

leeftijd en type. De figuur toont het beeld van een middelgrote stad: er wonen relatief veel

gezinnen van 25 tot 55 jaar (35%) en 65-plussers (21%), terwijl het aantal jonge huishoudens

gering is (3%). Deze huishoudens trekken veelal naar de grotere stad o m te studeren, zoals

Groningen (in hoofdstuk 4 gaan we hier nader op in).

f ig u ur 2 -7 : Hu isho ude ns na ar ty pe en lee ft i j d i n Assen , 2 0 0 9


De huishoudensamenstelling per wijk is weergegeven in figuur 2-8. In Kloosterveen, Marsdijk

en het Buitengebied van Assen wonen anno 2009 relatief gezien de meeste gezinnen van 25

tot 55 jaar. In Lariks wonen relatief de meeste huishoudens tot 25 jaar en ook het aantal een-

persoonshuishoudens tot 40 jaar is in deze wijk relatief groot. In Pittelo en het Buitengebied

is het aandeel een- en tweepersoonshuishoudens tot 40 jaar gering. In het Centrum van Assen

wonen relatief de meeste 65-plussers, gevolgd door Noorderpark. In Kloosterveen, Marsdijk

en Peelo wonen relatief de minste 65-plussers. Assen-West en Assen-Oost nemen zowel qua

leeftijd als samenstelling een middenpositie in.

0

500

1.000

1.500

2.000

2.500

3.000

3.500

4.000

4.500

5.000

5.500

6.000

eenp

erso

ons

mee

rper

soon

s

eenp

erso

ons

twee

pers

oons

gezi

n

eenp

erso

ons

twee

pers

oons

gezi

n

eenp

erso

ons

twee

pers

oons

gezi

n

eenp

erso

ons

mee

rper

soon

s

< 25 jr. 25 tot 40 jr. 40 tot 55 jr. 55 tot 65 jr. 65+ overig

10


f ig u ur 2 -8 : Hu isho ude ns na ar ty pe en lee ft i j d i n de wi jken va n Assen , 2 0 0 9


2.5 Woonsituatie: wie woont waar

In deze paragraaf staat de woonsituatie van zelfstandig wonende huishoudens centraal. G e-

zinssamenstelling, levensfase en financiële mogelijkheden bepalen voor een belangrijk deel

hoe huishoudens wonen. Voor jonge starters zijn de locatie en prijs veelal belangrijker dan de

woning zelf. Gezinnen met kinderen kijken anders naar de kwaliteit van de woning en de

4%9%

3%

4%

7%

6%

12%

9%7%

21%

17%

Centrum

6%

16%

4%

8%

10%

6%10%

6%

7%

16%

11%

Lariks

5%

8%

5%

9%

8%

6%

14%

8%

7%

14%

15%

Noorderpark

4%

10%

4%

8%

9%

7%

15%

8%

8%

14%

12%

Assen-oost

2%3% 4%

17%

7%

7%

22%

5%

11%

11%

11%

Pittelo

1%3% 4%

14%

8%

8%

20%

6%

16%

8%

12%

Assen-west

4%7%

7%

17%

10%

9%

20%

6%

9%

5%6%

Peelo

1%3%5%

20%

8%

10%29%

3%

10%

4%6%

Marsdijk

1% 5%

9%

31%

5%8%

25%

1%

7%2%

5%

Kloosterveen

0%0%1%13%

2%

11%

28%3%

18%

10%

14%

Buitengebied

3%7%

5%

15%

8%

8%19%

6%

9%

10%

11%

Gemeente Assen < 25 jr.

25 tot 40 jr. eenpersoons

25 tot 40 jr. tweepersoons

25 tot 40 jr. gezin



40 tot 55 jr. gezin


55 tot 65 jr. meerpersoons

65+ eenpersoons

65+ meerpersoons

11


woonomgeving dan oudere paren die hun kinderen al het huis uit hebben zien gaan. Inform a-

tie over wie waar woont ontbreekt meestal in reguliere bestanden. Het gewogen enquêteb e-

stand biedt hierover wel informatie. Deze informatie is van groot belang, omdat inzicht in de

woonsituatie het eenvoudiger maakt de werking van de woningmarkt te begrijpen.

Aanzienlijk meer dan andere leeftijdscategorieën wonen jongeren tot 25 jaar in de sociale

huurvoorraad van Actium en Woonconcept. Het gaat vooral om huurappartementen. Ook

eenpersoonshuishoudens tot 40 jaar wonen relatief vaak in dit woningtype. Eenpersoonshuis-

houdens van 40 tot 65 jaar wonen relatief vaak in eengezinshuurwoningen van Actium en

Woonconcept. Meerpersoonshuishoudens tot 65 jaar, waaronder gezinnen, wonen voor circa

70% in eengezinskoopwoningen. Ouderen wonen zowel in de koopsector als in de sociale en

particuliere huursector.

f ig u ur 2 -9 : Woo nsit ua tie n aar e ig endom e n ty pe won i ng , 2 0 0 9


2.6 De regio van Assen

Regio’s in perspectief

De lokale woningmarkt van Assen kent directe relaties met de omliggende gemeenten, de

regio van Assen. In het verleden hebben beschikbare woningen in Assen bijvoorbeeld huis-

houdens aangetrokken die eerder nog niet in de gemeente woonden. Ook voor de toekomst

wordt verwacht dat Assen huishoudens van elders zal aantrekken. Door de banden van Assen

met de omliggende gemeenten te belichten wordt duidelijk waar de huishoudens wonen die

Assen mogelijk als vestigingsplaats zien.

Regio’s kunnen op basis van verschillende gronden worden afgebakend. Een belangrijke b e-

stuurlijke regio waartoe Assen behoort is het nationaal stedelijk netwerk Groningen – Assen.

Aan deze regio nemen 12 gemeenten deel: Assen, Noordenveld, Leek, Groningen, Tynaarlo,

Haren, Bedem, Ten Boer, Slochteren, Zuidhorn, Winsum, en Hoogezand-Sappemeer (figuur 2-

10). Soms loopt de grens van de regio door een gemeente heen, zoals Winsum en Slochteren.

Assen is gelegen in het zuidelijke puntje van de regio.

0%

10%

20%

30%

40%

50%

60%

70%

80%

90%

100%

< 25

jr.

eenp

erso

ons

twee

pers

oons

gezi

n

eenp

erso

ons

twee

pers

oons

gezi

n

eenp

erso

ons

mee

rper

soon

s

eenp

erso

ons

mee

rper

soon

s

25 tot 40 jr. 40 tot 55 jr. 55 tot 65 jr. 65+ totaal

overig / onbekend

overige huur

Actium + WC mg

Actium + WC eg

koop mg

koop eg

12


f ig u ur 2 -1 0 : Dee lnemen de g emeenten a an he t s tede l i jk netwerk G ron ing en – Assen


Voor het afbakenen van de woningmarktregio van de gemeente Assen is dit weliswaar een

belangrijke regio, maar mensen verhuizen en werken ook over de grenzen van deze admini-

stratieve regio heen. Dit geldt zeker voor een gemeente als Assen, die tegen de grens van het

stedelijk netwerk aan ligt. Naast bestuurlijke of administratieve grenzen spelen daarom ook

andere, meer inhoudelijke factoren een rol. In het vervolg van deze paragraaf zet RIGO uiteen

welke gemeenten op basis van inhoudelijk gronden tot de woningmarktregio van Assen ku n-

nen worden gerekend.

Relatieve binding met Assen

Voor het afbakenen van de woningmarktregio onderzoeken we de mate van binding van de

omliggende gemeenten met Assen. We positioneren hiervoor Assen als centrumgemeente en

maken onderscheid tussen twee verschillende soorten bindingen:

de sociale binding: op basis van verhuisstromen uit het verleden van en naar Assen;7

de economische binding: op basis van pendelstromen uit het verleden.8 In welke mate

leunen de omliggende gemeenten op de werkgelegenheid in Assen? Een deel van de fo-

rensen ziet Assen mogelijk als vestigingsplaats.

Het resultaat van de analyse van de sociale en economische binding staat weergegeven in

figuur 2-11. Ook staan in figuur 2-12 beide scores gecombineerd weergegeven.9 Hierdoor ont-

staat zicht op de binding van de omliggende gemeenten met de gemeente Assen. Deze ge-

meenten kunnen op basis van inhoudelijke gronden tot de woningmarktregio van Assen als

voetnoot

7 Het aantal verhuisde personen van en naar Assen gedeeld door het totaal aantal gemeentegrensover-

schrijdende verhuizingen in 2007.

8 Het aantal mensen dat pendelt naar Assen gedeeld door de beroepsbevolking in de betrekkende

regiogemeente, gemiddeld in de periode 2002 t/m 2004. 9 De totale bindingsscore is berekend door de sociale en economische binding te middelen.

13


centrale stad gerekend worden. Idealiter zou hier nog een score inzake voorzieningengebruik

aan worden toegevoegd. Direct beschikbare gegevens ontbreken hiertoe echter.

f ig u ur 2 -1 1 : Soc i ale e n eco nomisc he b i ndi ng va n om li g g ende g emeenten met g emeente Assen

Bron: RIGO, op basis van CBS-gegevens

f ig u ur 2 -1 2 : B ind ing v an o mlig g ende g emeenten met g emeente Assen


Relatief versus absoluut

Het is van belang te benadrukken dat de scores in figuur 2-12 het relatieve belang van Assen

voor de omliggende gemeenten weergeven. Zo is de binding relatief het sterkst met gemeente

Midden-Drenthe (13%): in het jaar 2007 was gemiddeld 13% van de gemeentegrensoverschrij-

dende verhuisbewegingen en pendelstromen van de inwoners van Midden -Drenthe gericht op

Assen. Bij een absolute benadering zou bijvoorbeeld Groningen donkerder kleuren. Relatief

gezien is de binding met Groningen gering, omdat het in verhouding tot de omvang van Gro-

14


ningen gaat om een gering aantal huishoudens dat van en naar Assen is verhuisd. In 2007

verhuisden bijvoorbeeld 491 personen van Groningen naar Assen en 430 personen van Assen

naar Groningen. Vanuit bijvoorbeeld Midden-Drenthe, een veel kleinere gemeente, verhuis-

den in dat jaar 309 personen naar Assen en vertrokken er uit Assen 218 personen naar Mid-

den-Drenthe (tabel 2-4).

tabe l 2 -4 : V est ig ing en ve rt rek va n en naa r Assen in a ant al pe rsone n , 2 0 0 7

Bron: CBS

De relatie tussen Groningen en Assen is (bestuurlijk) van groot belang en gaat verder dan

alleen het beleidsterrein wonen. Daarnaast wordt verwacht dat Assen ook in de komende

jaren absoluut veel vestigers uit Groningen zal trekken. Daarom wordt ook Groningen tot de

woningmarktregio van Assen gerekend. De totale woningmarktregio voor dit onderzoek be-

staat dan uit de gemeenten: Groningen, Midden-Drenthe, Noordenveld, Tynaarlo, Aa en Hun-

ze, Borger-Odoom, Coevorden, Hoogeveen, Haren, Westerveld en Ooststellingwerf (figuur 2-

13). In paragaaf 4.3 gaan we in op de demografische ontwikkelingen in deze regio en in para-

graaf 4.5 brengen we in beeld waar de woningbehoefte naar uitgaat.

f ig u ur 2 -1 3 : Woni ng mar ktr eg io Assen


gevestigd in Assen vertrokken uit Assen saldo

Groningen 491 Groningen 430 Midden-Drenthe 91

Midden-Drenthe 309 Midden-Drenthe 218 Aa en Hunze 80

Aa en Hunze 200 Aa en Hunze 120 Tynaarlo 74

Tynaarlo 178 Emmen 106 Groingen 61

Noordenveld 117 Tynaarlo 104 Noordenveld 47

Emmen 92 Noordenveld 70 Ooststellingw erf 47

Ooststellingw erf 86 Amsterdam 64 Hoogeveen 41

Hoogeveen 81 Hoogezand-Sappemeer 49 Delfzijl 38

Borger-Odoorn 76 Borger-Odoorn 48 Stadskanaal 30

Stadskanaal 63 Zw olle 48 Borger-Odoorn 28

Delfzijl 51 Leeuw arden 40 Leek 25

Hoogezand-Sappemeer 45 Hoogeveen 40 Veendam 23

Veendam 45 Ooststellingw erf 39 Zuidhorn 20

Leek 44 Stadskanaal 33 Coevorden 16

Zw olle 42 Utrecht 31 Haren 12

Coevorden 41 Westerveld 29 Leeuw arden -2

Leeuw arden 38 Enschede 29 Hoogezand-Sappemeer -4

Haren 34 Meppel 28 Zw olle -6

Amsterdam 33 Den Haag 27 Emmen -14

Zuidhorn 25 Coevorden 25 Amsterdam -31

15

De woningmarkt

Hoofdstuk 3

De woningmarkt

3.1 Inleiding

In paragraaf 2.5 is de actuele woonsituatie van de Assense huishoudens in beeld gebracht.

Uiteraard is dit een momentopname, de woningmarkt is immers altijd in beweging. Sommige

bewoners zijn recent naar Assen verhuisd, andere bewoners geven aan graag (weer) te willen

verhuizen. In dit hoofdstuk gaan we in op de dynamiek op de woningmarkt: wie zijn in de a f-

gelopen jaren verhuisd en wat zijn de achterliggende redenen? (paragraaf 3.2) Welke woon-

wensen hebben woningzoekenden en in hoeverre worden deze wensen beïnvloed door de

actuele economische ontwikkelingen? (paragraaf 3.3) Wat zijn de woonwensen van starters?

(paragraaf 3.4) De actuele spanning op de woningmarkt is het onderwerp van paragraaf 3.5.

3.2 Gerealiseerde verhuizingen

Deze paragraaf zoomt in op de huishoudens die in de afgelopen 5 jaar en 7 maanden een (an-

dere) zelfstandige woning in de gemeente Assen hebben betrokken. In totaal gaat het om circa

11.970 huishoudens die zijn verhuisd, ofwel 43% van het totale aantal huishoudens. Dit aan-

deel is hoger dan het landelijk gemiddelde voor ‘matig stedelijke’ gemeenten zoals Assen. Het

aandeel voor deze gemeenten bedraagt circa 31%. Het verschil heeft te maken met het feit

dat er in de afgelopen vijf jaar veel nieuwbouwwoningen in Assen zijn opgeleverd, die voor

extra dynamiek op de woningmarkt hebben gezorgd . Dit is vooral terug te zien in de wijk

Kloosterveen (tabel 3-1). Daarnaast zorgt nieuwbouw in een relatief ontspannen woningmarkt

voor langere verhuisketens: de woningmarkt biedt mensen tal van mogelijkheden om hun

woonsituatie in kleine stapjes te verbeteren.10

tabe l 3 -1 : Aa nt al verh uis d e hu isho ude ns i n de per io d e 2 0 0 4 -2 00 9 als aa ndee l v a n het to t a le

aan tal hu ish oude ns i n 2 0 0 9 per wij k


Vestigers en blijvers

Van de 11.970 huishoudens die zijn verhuisd was 30% afkomstig van buiten de gemeente As-

sen, ofwel 3.550 huishoudens (tabel 3-2). Circa 59% woonde al in Assen en van 11% is de her-

komst onbekend. Een grote meerderheid van de recent verhuisden woonde dus al in Assen.

Nieuwbouw wekt dus wel veel dynamiek op, maar vooral in de directe omgeving.

voetnoot

10

Bron: ‘Sturen met nieuwbouw’, RIGO i.o.v. het Ministerie van VROM/WWI, september 2008.


aandeel 44% 43% 41% 41% 30% 32% 36% 37% 94% 21% 43%

16


tabe l 3 -2 : A ant al verh uis d e huis hou dens in de afg e lo pen 5 ja ar n aa r her komst


Circa 15% van de vestigers was afkomstig uit de stad Groningen. Ook kwamen veel vestigers

uit Aa en Hunze, Midden-Drenthe, Tynaarlo en Noordenveld, de vier buurgemeenten van de

gemeente Assen. Voor de overige gemeenten geldt dat het niet gaat om erg hoge percentages .

Deze vestigers zijn dus afkomstig geweest uit een wijdverspreid gebied.

Verhuisd binnen Assen

Een meerderheid van de huishoudens die in de afgelopen 5 jaar is verhuisd woonde al in de

gemeente Assen. In tabel 3-3 zijn deze verhuizingen uitgesplitst naar de wijken van Assen, op

basis van registratiegegevens (bron: buurtmonitor Assen). In de tabel gaat het om personen.

In de periode 2004 t/m 2008 verhuisden circa 20.000 personen binnen de gemeentegrenzen

van de gemeente Assen. Men is relatief vaak binnen de ‘eigen’ wijk verhuisd. Van bijvoorbeeld

de 2.750 verhuisde personen in de wijk Marsdijk is 49% in deze wijk blijven wonen. Ook Kloos-

terveen was relatief gezien vooral populair bij huishoudens die al in deze wijk woonden. Het

gaat hierbij vooral om zogenoemde ‘nieuwbouwhoppers’: huishoudens die binnen de nieu w-

bouw (snel) wooncarrière maken. In paragraaf 3.3 wordt ingegaan op de gewenste wijk van

verhuisgeneigden naar de wijk waar men nu woont.

tabe l 3 -3 : B i nnen Assen ve rhu isde pe rsone n: va n v or i g e wijk n aar hu id ig e wij k , 2 0 0 2 -20 0 8

Bron: buurtmonitor Assen, bewerking RIGO

herkomst verhuisden aantal aandeel herkomst vestigers aantal aandeel

Assen 7.110 59% Groningen 530 15%

overige gemeenten 3.550 30% Aa en Hunze 310 9%

onbekend 1.310 11% Midden-Drenthe 290 8%

totaal 11.970 100% Tynaarlo 180 5%

Noordenveld 110 3%

Hoogezand-Sappemeer 100 3%

Zwolle 100 3%

Emmen 100 3%

Hoogeveen 90 3%

Haren 90 3%

Westerveld 80 2%

Amsterdam 70 2%

overige gemeenten 1.520 43%

totaal 3.570 100%

huidige wijk

Centrum Lariks Noorderpark Assen-oost Pittelo Assen-west Peelo Marsdijk Kloosterveen Buitengebied

Centrum 24% 13% 11% 14% 9% 9% 8% 6% 5% 6%

Lariks 10% 27% 15% 8% 20% 10% 10% 5% 7% 4%

Noorderpark 12% 19% 27% 8% 15% 12% 12% 8% 7% 6%

Assen-oost 14% 10% 10% 38% 8% 10% 8% 9% 6% 17%

Pittelo 5% 8% 6% 4% 23% 5% 5% 3% 4% 2%

Assen-west 7% 4% 5% 5% 3% 29% 3% 3% 6% 6%

Peelo 8% 7% 11% 7% 8% 4% 36% 11% 10% 8%

Marsdijk 11% 8% 11% 11% 9% 10% 13% 49% 15% 23%

Kloosterveen 7% 4% 3% 3% 4% 9% 4% 5% 38% 15%

Buitengebied 1% 1% 1% 1% 0% 1% 1% 1% 2% 12%

Totaal 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100%

N = 2.173 2.248 2.898 2.613 968 869 1.736 2.748 3.886 247

vorig

e w

ijk

17

De woningmarkt

Doorstromers en starters

De recent verhuisden kunnen grofweg in drie groepen onderverdeeld worden:

1. doorstromers;

2. starters;

3. semi-starters.

Doorstromers woonden voor hun verhuizing al in een zelfstandige woning en na hun verhu i-

zing is deze woning vrijgekomen voor een ander huishouden. Van de recent verhuisden in de

gemeente Assen is het grootste deel een doorstromer (69%, tabel 3-4). Het aandeel starters

lag op 18%: huishoudens die voorheen niet zelfstandig woonden (veelal inwonend bij hun

ouders of op een kamer). Semi-starters (7%) hadden al een woning, maar die is niet beschik-

baar gekomen op de woningmarkt. Dit is bijvoorbeeld het geval bij (echt)scheiding. Ook hui s-

houdens van wie de achtergelaten woning is of wordt gesloopt, worden tot de semi -starters

gerekend. Van circa 7% is niet bekend om welke groep op de woningmarkt het gaat: deze

mensen hebben de vragen hierover niet (of niet volledig) ingevuld.

tabe l 3 -4 : Rece nt ver hu isde n na ar g roe pen o p de wo ni ng markt


Circa de helft van de starters die in Assen een woning heeft gevonden woonde al in de ge-

meente. De andere helft is dus afkomstig van buiten de gemeente, waaruit blijkt dat Assen

voor starters in de regio een centrumfunctie vervult.

Verhuisredenen van recent verhuisden

Mensen verhuizen om verschillende redenen. Via twee sporen is bij het woonwensenonder-

zoek naar deze redenen gevraagd. Er is gevraagd waarom men in de gemeente Assen is komen

wonen en er is specifiek gevraagd waarom naar de huidige woning is verhuisd. Respondenten

konden meerdere antwoorden geven. In tabel 3-5 en tabel 3-6 staan de genoemde redenen

weergegeven.

Circa 36% van de recent verhuisden noemde redenen die te maken hebben met veranderingen

in het huishouden, zoals huwelijk, samenwonen of scheiding. Ook de grootte van de woning

speelde voor een aantal huishoudens een belangrijke rol: 31% noemde dit als (één van de)

verhuisreden(en). Circa 21% van de verhuisden noemde (ook) een andere reden waarom ze

zijn verhuisd. Dit waren meestal redenen die indirect met de huidige woning te maken he b-

ben, zoals ‘van huur naar koop’, ‘we wilden graag een tuin’ en ‘vrijstaande woning’. Ook

‘werk’ werd een aantal keer als andere verhuisreden genoemd.

aantal aandeel

doorstromers 8.240 69%

semistarters 840 7%

starters 2.110 18%

onbekend 780 7%

totaal 11.970 100%

18


tabe l 3 -5 : Verh uisre denen van hu isho ude ns die in de afg e lo pen 5 j aa r z i j n ver hu isd


Huishoudens die in Assen naar een (andere) woning zijn verhuisd vinden over het algemeen

dat Assen een goed woon- en leefklimaat heeft: circa 39% van de verhuisden deelde deze

mening (tabel 3-6).

Vestigers zijn daarnaast vooral in Assen komen wonen omdat ze in Assen een geschikte wo-

ning konden vinden. Andere belangrijke vestigingsredenen hebben te maken met sociale bin-

ding (dichter bij familie en vrienden wonen) en economische binding (dichter bij werk of st u-

die wonen). Genoemde redenen passen bij een provinciestad. In grotere steden speelt het

economische motief vaak een belangrijkere rol.

Van de vestigers geeft 2% aan al zijn hele leven in Assen te wonen. Deze groep heeft vermoe-

delijk zijn wortels in Assen en heeft slechts tijdelijk buiten de gemeente gewoond.

tabe l 3 -6 : Re denen om in d e afg e l ope n 5 ja ar in Assen te g a an w onen n aar b l i jve rs en verst i -

g ers*

*Van circa 1.300 huishoudens is de herkomst onbekend Bron: Woonwensenonderzoek Assen

Ongeveer 27% van de vestigers heeft in aanvulling op de genoemde redenen ook zelf redenen

aangedragen. Meestal noemde deze groep veranderingen in het huishouden, zoals samenwo-

nen of trouwen. Ook werd ‘werk’ vaak als andere verhuisreden opgegeven.

aandeelveranderingen in uw huishouden (huwelijk of gaan

samenwonen, scheiding, geboorte van kinderen, uit huis

gaan van kinderen etc.)36%

de grootte / oppervlakte van de woning 31%

de woonomgeving (betere voorzieningen, meer rust, minder overlast etc.)21%

de kwaliteit van de woning 17%

werk en/of studie 11%

sociale redenen (dichter bij familie en/of vrienden wonen) 8%

gezondheid en/of behoefte aan zorg(voorzieningen) 6%

om zorg te kunnen verlenen of ontvangen van/aan uw

partner, ouder(s), kind(eren), of ander familielid, vriend of

kennis

2%

andere reden 21%

N = 11.970

totaal vestigers

huishoudens die al in

Assen woonden

ik vind dat Assen een goed woon- en leefklimaat heeft 37% 37% 39%

ik kon in Assen een geschikte woning vinden 31% 46% 23%

ik wilde dichter bij mijn werk of studie wonen 21% 29% 15%

ik woon al mijn hele leven in Assen 21% 2% 32%

ik wilde dichter bij familie en/of vrienden gaan wonen 16% 24% 9%

ik wilde nabij de voorzieningen wonen die Assen heeft 12% 13% 11%

ik wilde nabij de natuurvoorzieningen wonen die Assen heeft 11% 14% 10%

andere reden 23% 27% 21%

N = 11.970 N = 3.550 N = 7.110

19

De woningmarkt

Van de huishoudens die zijn verhuisd binnen Assen, geeft 32% aan dat men opnieuw in Assen

een woning heeft betrokken omdat men hier al het hele leven woo nt. Daarnaast gaf circa 23%

van de groep ‘blijvers’ aan dat men in Assen een geschikte woning kon vinden.

Verhuisstappen van doorstromers

Over het algemeen geldt dat niet veel huishoudens de stap van een koopwoning naar een

huurwoning maken. Wie eenmaal een eigen huis heeft gaat niet snel meer huren. Toch heeft

in Assen 27% van de doorstromers uit een koopwoning een huurwoning betrokken , ofwel

1.150 huishoudens.11

Het gaat hier voor circa 40% om ouderen (55-plus). De rest van de groep

bestaat uit jongere huishoudens die voor de huur hebben gekozen, mogelijk als gevolg van

inkomensverlies door de economische crisis. Circa 64% van de verhuizingen van koop naar

huur vond plaats in de afgelopen 2,5 jaar.

De stap van huur naar koop is veel gebruikelijker. Bijna de helft van de doorstromers in een

huurwoning heeft in de afgelopen vijf jaar deze stap gemaakt, meestal naar een eengezins-

koopwoning. Ook hebben veel doorstromers het ene grondgebonden koophuis ingeruild voor

het andere, binnen deze groep gaat het om circa 63%. Van de huishoudens in een koopappar-

tement is maar liefst 82% verhuisd naar een eengezinskoopwoning. Het betreft veelal jonge

gezinnen die bij de komst van kinderen hun appartement verruilen voor een ruimere eeng e-

zinswoning.

tabe l 3 -7 : De g erea l iseer de verhu isst appe n v an d oors t romers *

*Van de 8.060 doorstromers waarvan alle gegevens bekend zijn en exclusief de categorie overig/onbekend (circa 100 doorstromers) Bron: Woonwensenonderzoek Assen

voetnoot

11

In 2004 maakte landelijk 20% van de doorstromers de stap van koop naar huur (bron: Woononderzoek

Nederland, 2006).

koop huur totaal eengezins meergezins totaal

koop 73% 27% 100% eengezins 76% 24% 100%

huur 48% 52% 100% meergezins 75% 25% 100%

totaal 61% 39% 100% totaal 76% 24% 100%

totaal

eengezins

meergezins

eengezins

meergezins

koop eengezins 63% 8% 16% 13% 100%

meergezins 82% 9% 3% 6% 100%

huur eengezins 43% 1% 28% 28% 100%

meergezins 48% 5% 24% 23% 100%

totaal 56% 6% 20% 19% 100%

vorige woning

vorige woning

koop huur

vorige woning

huidige woning huidige woning

huidige woning

20


3.3 Potentieel verhuisgeneigden

Bijna een derde deel van de huishoudens in Assen heeft aangegeven dat ze de rest van hun

leven het liefst in de huidige woning blijven wonen (tabel 3-8). Circa 23% geeft aan tussen nu

en 5 jaar te willen verhuizen, waarvan 10% binnen nu en twee jaar. Een goede landelijke refe-

rentie om in te schatten of dit aandeel hoog of laag is ontbreekt op dit moment. De resultaten

van het Woononderzoek Nederland 2009 (kortweg WoON) worden pas in de loop van 2010

bekend gemaakt. Op basis van recente ervaringen elders in het land (waaronder recent onde r-

zoek door RIGO in Meppel) kan worden gesteld dat de korte termijn verhuisgeneigd normaal

is, of zelfs wat aan de hoge kant. Dit kan worden beschouwd als een positief signaal: ondanks

de crisis zien mensen nog kansen via verhuizing hun woonsituatie te verbeteren. Op de lang e-

re termijn (de periode van 2 tot 5 jaar) is de verhuisgeneigdheid relatief laag. Ook dit kan

worden beschouwd als een positief signaal: men geeft hiermee aan naar wens te wonen.

tabe l 3 -8 : Verh uisg ene ig de n in g emeente Assen


Niet alle verhuisgeneigden hebben aangegeven op zoek te zijn naar een zelfstandige woning.

Een klein deel van de huishoudens is op zoek of denkt op zoek te moeten gaan naar een plaats

in een verpleeg- of verzorgingshuis: circa 60 van de 6.630 verhuisgeneigde huishoudens. Ver-

moedelijk zal dit aantal in de komende jaren groter zijn, het is immers in de meeste gevallen

geen wens van huishoudens om naar een zorgplaats op zoek te gaan. Deze groep wordt in de

rest van de paragraaf buiten beschouwing gelaten. We richten ons op de 6.570 huishoudens

die binnen 5 jaar willen verhuizen en op zoek zijn naar een zelfstandige woning.

Doorstromers en starters

Grofweg kunnen woningzoekenden net als de recent verhuisden in drie groepen onderve r-

deeld worden: doorstromers, semi-starters en starters.

Doorstromers wonen al in een zelfstandige woning en zijn/gaan op zoek naar een andere. Na

verhuizing komt hun woning vrij voor een ander huishouden. Semi -starters wonen in een zelf-

standige woning en zijn/gaan op zoek naar een andere, alleen komt hun woning niet vrij na

verhuizing (bijvoorbeeld door (echt)scheiding of omdat de huidige woning gesloopt wordt).

Starters bewonen momenteel nog geen zelfstandige woning. Het gaat hier bijvoorbeeld om

inwonende kinderen of kamerbewoners. De laatstgenoemden (kamerbewoners) blijven in dit

onderzoek buiten beschouwing. Op inwonende starters (circa 2.580) komen we in paragraaf

3.4 nader terug. Inclusief deze groep zijn er 9.150 huishoudens die in de komende vijf jaar op

zoek gaan naar een (andere) woning.

Het grootste deel van deze groep bestaat uit doorstromers: 67%, ofwel 6.100 huishoudens

(tabel 3-9). Deze huishoudens hebben aangegeven dat hun woning na verhuizing vrijkomt voor

een ander huishouden. Daarnaast heeft 2% aangegeven dat dit niet het geval is: deze groep

aantal aandeel

ja, ik heb al andere huisvesting / een andere woning gevonden 400 1%

ja, ik overweeg binnen 2 jaar te verhuizen 2.610 9%

ja, ik overweeg over 2 tot 5 jaar te verhuizen 3.620 13%

ja, maar niet binnen 5 jaar 5.640 20%

nee, ik wil hier mijn hele leven blijven wonen 8.660 31%

weet niet 6.240 22%

onbekend 800 3%

totaal 27.970 100%

21

De woningmarkt

behoort tot de semi-starters. De groep starters maakt 28% uit van het totale aantal verhuis-

geneigden.

tabe l 3 -9 : Verh uisg ene ig de n na ar g roe pen o p de wo ni ng markt


Karakterschets woningzoekenden

De verhuisgeneigdheid is veelal het grootst onder relatief jonge huishoudens. Diverse leven s-

fases volgen elkaar in een hoog tempo op (studeren, zelfstandig gaan wonen, samen wonen,

kinderen etc.). Allemaal redenen om naar een andere woning te willen verhuizen die beter

aansluit op de wensen.

De verhuisgeneigdheid is dan ook met name hoog onder de jongere huishoudens (tabel 3-10).

Onder de groep huishoudens tot 25 jaar overweegt maar liefst tweederde in de komende vijf

jaar te verhuizen. Omdat de totale groep huishoudens tot 25 jaar relatief klein is gaat het om

9% van de totale groep verhuisgeneigden. Van de eenpersoonshuishoudens tussen de 25 en

40 jaar overweegt ruim de helft in de komende vijf jaar te verhuizen. In de oudere leeftijds-

klassen ligt het aandeel verhuisgeneigden aanmerkelijk lager. Dit geldt zeker voor 75-plussers.

tabe l 3 -1 0 : Kenmerken h ui shou dens die b i nne n 5 jaa r wil le n verh uiz en en een z e l fs ta nd ig e

woni ng z oeken


aantal aandeel

doorstromers 6.100 67%

semistarters 170 2%

onbekend 300 3%

subtotaal 6.570

starters 2.580 28%

totaal 9.150 100%

binnen 5 jaar

verhuizen aandeel

totaal

huishoudens

aandeel van

het totaal

< 25 jr. 570 9% 860 66%

25 tot 40 jr. eenpersoons 1.050 16% 1.980 53%

tweepersoons 510 8% 1.410 36%

gezin 1.070 16% 4.030 27%

40 tot 55 jr. eenpersoons 620 9% 2.250 27%

tweepersoons 370 6% 2.110 18%

gezin 1.010 15% 5.300 19%

55 tot 75 jr. eenpersoons 460 7% 2.840 16%

meerpersoons 570 9% 4.380 13%

75+ 150 2% 2.560 6%

overig 190 3% 260 72%

totaal 6.570 100% 27.970 23%

22


Verhuisredenen

Voor veel huishoudens is de grootte van de woning de belangrijkste reden om te verhuizen:

circa 45% van de verhuisgeneigden geeft dit aan (tabel 3-11). Men is op zoek naar een woning

die beter op de wensen aansluit. Een gezin is bijvoorbeeld op zoek naar een grotere woning,

terwijl een 65-plusser mogelijk kleiner wil gaan wonen. De kwaliteit van de woning wordt met

22% minder vaak als verhuisreden opgegeven. Wel geven huurders deze reden relatief vaker

op dan kopers. Ruim een derde van de woningzoekenden geeft aan te willen verhuizen van-

wege een verandering in het huishouden. Eveneens een derde wijst de woonomgeving als

verhuisreden aan, huurders wat vaker dan kopers.

Circa 23% van de verhuisgeneigde huishoudens heeft gebruikgemaakt van de mogelijkheid om

eigen redenen aan te dragen. Veel van de genoemde redenen hebben indirect met de huidige

woning te maken, zoals ‘we willen graag een garage’. Ook de leeftijd en gelijkvloers willen

wonen werden een aantal keer genoemd, net als redenen die te maken hebben met de woon-

omgeving, zoals ‘te veel lawaai’.

tabe l 3 -1 1 : Verhu isrede nen van w oni ng z oeken den


Woonwensen

Aan alle potentieel verhuisgeneigden is gevraagd of ze een bestaande woning, een nieu w-

bouwwoning of een stuk grond om zelf een woning op te bouwen (gaan) zoeken. Er konden

meerdere antwoorden gegeven worden (tabel 3-12). Circa 60% van de woningzoekenden heeft

aangegeven een bestaande woning te wensen. Circa één op de drie is (ook) op zoek naar een

nieuwbouwwoning.

tabe l 3 -1 2 : V oorke ur vo or bestaa nde bo u w en/o f nie u wbouw en het bo uwen v an een woning

in e ig en beheer


koop huur totaal

de grootte / oppervlakte van de woning 48% 42% 45%

de woonomgeving (betere voorzieningen, meer rust, minder overlast etc.) 31% 39% 36%

veranderingen in uw huishouden (huwelijk of gaan samenwonen, scheiding,

geboorte van kinderen, uit huis gaan van kinderen etc.) 33% 34% 33%

de kwaliteit van de woning 13% 29% 22%

werk en/of studie 13% 18% 15%

sociale redenen (dichter bij familie en/of vrienden wonen) 9% 9% 9%

gezondheid en/of behoefte aan zorg(voorzieningen) 8% 11% 10%

om zorg te kunnen verlenen of ontvangen van/aan uw partner, ouder(s),

kind(eren), of ander familielid, vriend of kennis 2% 3% 3%

andere reden 20% 26% 23%

N = 2.990 N = 3.590 N = 6.570

voorkeur voor: aandeel

een bestaande woning 60%

een nieuwbouwwoning 34%

een stuk grond om zelf een woning op te (laten) bouwen 11%

maakt niet uit/ weet nog niet 29%

N = 6.570

23

De woningmarkt

Gewenste woning

Circa 77% van de verhuisgeneigde huishoudens heeft een expliciete voorkeur voor een koop-

of een huurwoning (tabel 3-13). Van deze groep zoekt bijna tweederde een koopwoning. Ab-

soluut gezien gaat het om circa 3.240 huishoudens, daarnaast hebben 1.830 huishoudens een

expliciete voorkeur voor een huurwoning. Circa 1.500 verhuisgeneigden hebben (nog) geen

uitgesproken voorkeur voor een koop- of een huurwoning. Deze groep kon bij zowel de koop-

als de huursector een gewenste prijs aangeven.

Slechts een klein deel van de woningzoekenden dat een huurwoning overweegt zoekt een

huurwoning in de vrije sector (boven € 648). De grootste vraag gaat uit naar een huurwoning

tussen € 358 en € 512, bijna de helft van de woningzoekenden geeft dit aan.

Van de huishoudens die een woning in de koopsector overwegen zoekt ruim d e helft een wo-

ning beneden de € 220.000 en circa een derde een woning in een duurdere prijsklasse. Onge-

veer 14% weet (nog) niet in welke prijsklasse men zal gaan kopen.

tabe l 3 -1 3 : Woo nwensen va n won ing z oeken d en naa r h uur / ko op verh oud ing en pr i js *

* De totalen in de tabellen met koop- en huurprijzen wijken af van het totaal in de tabel eigendom omdat ook mensen die nog twijfelen tussen de koop- en de huursector prijzen konden invullen. Bron: Woonwensenonderzoek Assen

De woningvraag naar type

Net als de vraag naar eigendom is ook de vraag naar een bepaald woningtype niet altijd uni-

form. Mensen oriënteren zich op meerdere woningtypen. Grondgebondenheid is vaak wel een

duidelijk uitgesproken wens, maar of de grondgebonden woning een vrijstaande woning, een

twee-onder-één-kapwoning, een hoekwoning of een boerderij is, is vaak niet doorslaggevend.

Rekening houdend met de prijs, kwaliteit, architectuur, ligging etc. zal men in het ene geval

voor de ene woning kiezen en in het andere geval voor de andere. Vandaar dat woningzo e-

kenden niet gevraagd is één woningtype aan te geven, maar alle typen waarin men mogelijk

zou willen gaan wonen.

In tabel 3-14 staat hoeveel respondenten een bepaald type woning hebben genoemd. Circa

40% heeft aangegeven naar een vrijstaande woning op zoek te zijn en 37% overweegt een

twee-onder-één-kapwoning. Wat de rijwoningen betreft zijn de hoekwoningen populairder

dan de woningen midden in een rij. Hetzelfde geldt voor appartementen in een gebouw met

lift en zonder lift.

Het beeld dat naar voren komt is in de meeste gevallen realistisch, maar soms komen ook

opvallende combinaties voor. Zo geeft circa 12% van degenen die expliciet een huurwoning

eigendom aantal aandeel koopprijzen aantal aandeel huurprijzen aantal aandeel

koopwoning 3.240 49% tot € 160.000 910 21% tot € 358 540 17%

huurwoning 1.830 28% € 160.000 tot € 220.000 1.360 31% € 358 tot € 512 1.450 46%

maakt niet uit 480 7% € 220.000 tot € 275.000 580 13% € 512 tot € 549 530 17%

weet nog niet 840 13% € 275.000 tot € 350.000 490 11% € 549 tot € 648 220 7%

onbekend 180 3% € 350.000 of meer 400 9% € 648 tot € 750 110 4%

totaal 6.570 100% weet niet 630 14% € 750 of meer 40 1%

weet niet 250 8%

totaal 4.370 100% totaal 3.140 100%

24


wensen aan op zoek te zijn naar een vrijstaande woning. Het aantal vrijstaande woningen in

de huursector in Assen is anno 2009 echter zeer gering.

tabe l 3 -1 4 : Woo nwensen va n won ing z oeken den naa r t ype en naa r g ewenste e ig en domsv o rm*

* Van de huishoudens die expliciet hebben aangegeven een koop- of een huurwoning te wensen Bron: Woonwensenonderzoek Assen

Circa 10% van de woningzoekenden heeft gebruikgemaakt van de mogelijkheid zelf een wo-

ningtype aan te dragen. Het gaat hier onder meer om seniorenwoningen, gelijkvloerse wonin-

gen of levensloopbestendige woningen. Daarnaast hebben van deze 10% relatief veel mensen

ingevuld dat ze het simpelweg nog niet weten. Ze willen binnen 5 jaar verhuizen, maar weten

nog niet naar welk type woning ze te zijner tijd op zoek gaan.

Gewenste kenmerken van de woning

Naast het woningtype konden woningzoekenden specifiek aangeven aan welke eisen de ge-

wenste woning moet voldoen (tabel 3-15). Van de woningzoekenden wenst circa 61% een

woning met 3 of 4 kamers, bijna een derde wenst een woning met 5 kamers of meer. De vraag

naar een één- of tweekamerwoning is gering. Als woningzoekenden expliciet een huurwoning

wensen, dan ligt de mediaan van het aantal kamers op drie.12

Het gewenste aantal vierkante meters kan men minder goed inschatten dan het gewenste

aantal kamers: circa 42% van de woningzoekenden heeft het gewenste aantal vierkante me-

ters van de woning opgegeven. De mediaan hiervan bedraagt circa 120m2 bij een eengezins-

woning en 80m2 bij een appartement. In de huursector ligt de gewenste oppervlakte met

80m2 lager dan de 130m2 in de koopsector13

. Circa 39% van de woningzoekenden heeft het

gewenste aantal vierkante meter buitenruimte bij de woning opgegeven, zoals een tuin of een

balkon. Mogelijk weten woningzoekenden dit (nog) niet precies en hebben dit kenmerk daa r-

om niet ingevuld. De mediaan van het gewenste oppervlak van de buitenruimte bij een eenge-

zinswoning bedraagt circa 200m2, bij een appartement gaat het om 12m2.

Circa 60% van de woningzoekenden wenst een schuurtje of een (fietsen)berging bij de nieuwe

woning. Deze vraag leeft vooral onder de verhuisgeneigden die expliciet op zoek zijn naar een

voetnoot

12 De mediaan is de middelste waarde in een reeks getallen die gerangschikt zijn naar grootte. Dat wil

zeggen dat 50% van de getallen onder de mediaan ligt en 50% van de getallen boven de mediaan. Het voordeel van een mediaan is dat deze minder gevoelig is voor uitschieters dan het gemiddelde.

13 Representatieve uitspraken over de combinatie van de gewenste eigendomsverhouding en woningt y-

pe zijn niet mogelijk.

koop huur totaal

vrijstaande woning 57% 12% 40%

hoekwoning 35% 37% 38%

twee-onder-een-kapwoning 53% 12% 37%

rijtjeswoning 21% 37% 29%

appartement, met lift in het gebouw 8% 52% 26%

boerderij 19% 1% 13%

appartement, zonder lift in het gebouw 2% 12% 6%

woning in een woonzorgcentrum/-complex 1% 4% 2%

woonwagen of woonboot 1% 1% 1%

ander woningtype 9% 8% 10%

N = 3.240 N = 1.830 N = 6.570

25

De woningmarkt

huurwoning: 70% van hen geeft dit aan. Minder animo is er voor een eigen parkeervak bij de

woning, wat erop duidt dat er geen grote parkeerproblemen worden verwacht.

tabe l 3 -1 5 : Kenmer ken g ew enste won ing n aar g ewenst e e ig e ndomsv orm en type w oni ng *

* Van de huishoudens die expliciet hebben aangegeven een koop- of een huurwoning te wensen of een eengezinswoning of een appartement


Gewenste verhuisstappen van doorstromers

In tabel 3-16 staan de gewenste verhuisstappen van doorstromers in detail weergegeven. Dui-

delijk is dat als men eenmaal een koopwoning bemachtigd heeft, men graag in een koopwo-

ning wil blijven wonen. Dit geldt vooral voor eengezinskoopwoningen.

Slechts 10% van de doorstromers in een koopwoning wenst expliciet een huurwoning. Circa

14% twijfelt tussen de koop- en de huursector. Het is – gegeven de economische crisis – niet

te verwachten dat de koopsector aan populariteit zal winnen. Het ligt in de lijn der verwach-

ting dat een deel van de twijfelaars in deze tijd eerder voor de huursector zal kiezen. De stag-

nerende verkoop van zowel nieuwe als bestaande woningen zoals in de praktijk zichtbaar be-

vestigt dit vermoeden. Daarnaast maakte ook in het verleden ruim een kwart van de door-

stromers de stap van koop naar huur (tabel 3-7).

De stap van huur naar koop is gebruikelijker. Voor een deel gaat het om startende gezinnen

die vanuit een huurappartement een grondgebonden koopwoning willen betrekken. In het

verleden maakte bijna de helft van de doorstromers in een huurwoning de stap van huur naar

koop. Anno 2009 geeft slechts 31% van de doorstromers in een huurwoning expliciet aan een

koopwoning te wensen. Circa een kwart van de huurders twijfelt tussen de koop - en de huur-

sector, vooral huurders die op dit moment in een appartement wonen. Mogelijk zijn deze

woonconsumenten terughoudend als gevolg van de economische crisis en kijken de kat uit de

boom. Daarnaast speelt de tijdshorizon van 5 jaar een rol: men wil wel verhuizen, maar weet

nog niet precies naar welke woning.

Aan welke eisen moet de woning die u zoekt voldoen? koop huur totaal

aanwezigheid schuurtje/ (fietsen)berging 53% 70% 59%

overdekt parkeren in een garage of onder een carport 48% 24% 38%

niet overdekt parkeren in een eigen parkeervak 10% 23% 16%

anders 19% 10% 16%

N = 3.240 N = 1.830 N = 6.570

koop huur eengezins appartement

aantal kamers (mediaan, in antal) 5 3 4 3

aantal m2 vloeroppervlakte (mediaan, in m2) 130 80 120 80

aantal m2 buitenruimte (mediaan, in m2) 200 20 200 12

26


tabe l 3 -1 6 : De g ewenste ve rhu issta ppen va n do orst ro mers*

*Van de 5.890 doorstromers waarvan alle gegevens bekend zijn. Bron: Woonwensenonderzoek Assen

Wie vraagt wat?

In tabel 3-17 is weergegeven welk huishoudentype wat voor een woning vraagt. Duidelijk

wordt dat eengezinskoopwoningen vooral gevraagd worden door gezinnen, maar ook een deel

van de een- en tweepersoonshuishoudens tot 55 jaar wil graag naar dit woningtype verhuizen.

Boven de 55 jaar is de vraag gering. Koopappartementen worden vrijwel alleen gevraagd door

huishoudens van 40 jaar of ouder. Huurappartementen worden door alle huishoudentypen

gevraagd, maar het meest door 55-plussers. De vraag naar eengezinshuurwoningen is vooral

afkomstig van eenpersoonshuishoudens (alle leeftijdsklassen samengenomen), gevolgd door

gezinnen.

tabe l 3 -1 7 : Gewenste wo ni ng naa r e ig end o msv orm en type wo ni ng na ar h uis hou d entype *

*exclusief de groep overige huishoudentypen Bron: Woonwensenonderzoek Assen

koop huur koop of huur totaal N = eengezins meergezins eg of mg totaal N=

koop 76% 10% 14% 100% 2.800 eengezins 71% 16% 13% 100% 4.060

huur 31% 44% 25% 100% 3.090 meergezins 54% 19% 26% 100% 1.840

totaal 53% 27% 20% 100% 5.880 totaal 66% 17% 17% 100% 5.890

totaal N=

eengezins

meergezins

eg of mg

eengezins

meergezins

eg of mg

eengezins

meergezins

eg of mg

koop eengezins 68% 3% 6% 1% 5% 3% 5% 7% 4% 100% 2.390

meergezins 62% 1% 13% 4% 9% 2% 4% 3% 3% 100% 400

huur eengezins 31% 0% 3% 20% 18% 6% 17% 0% 5% 100% 1.660

meergezins 19% 1% 8% 19% 17% 7% 13% 3% 13% 100% 1.420

totaal 45% 1% 6% 11% 12% 5% 10% 4% 6% 100% 5.880

huidige woning

huidige woning

gewenste woning

huidige woning

gewenste woning

gewenste woning

koop huur koop of huur

< 25 jr. 75+ totaal

eenpersoons tweepersoons gezin eenpersoons tweepersoons gezin eenpersoons meerpersoons

koop eengezins 245 405 385 685 190 120 595 35 75 0 2.735

eg of mg 40 120 50 0 10 40 95 20 5 0 380

meergezins 0 15 0 0 0 20 10 20 25 5 95

totaal 285 540 435 685 200 180 700 75 105 5 3.210

huur eengezins 0 135 0 125 100 50 90 100 55 0 655

eg of mg 40 15 10 35 95 0 20 35 45 20 315

meergezins 45 45 10 15 80 110 35 200 165 50 755

totaal 85 195 20 175 275 160 145 335 265 70 1.725

huur of koop eengezins 130 100 35 160 60 15 130 15 50 5 700

meergezins 0 35 0 15 25 5 15 20 110 50 275

onbekend 60 190 20 15 55 5 20 15 45 0 435

totaal 560 1.060 510 1.050 615 365 1.010 460 575 130 6.345

25 tot 40 jr. 40 tot 55 jr. 55 tot 75 jr.

27

De woningmarkt

Kopen van de huurwoning

Voor verhuisgeneigde huurders die op zoek zijn naar een koopwoning is er een alternatief

denkbaar, namelijk het kopen van de eigen huurwoning. Aan alle huurders van zelfstandige

woningen, al dan niet woningzoekend, is gevraagd of men eventueel belangstelling heeft voor

het kopen van de huurwoning tegen de marktwaarde. Ongeveer 24% van alle huurders voelt

hier wel voor, al is deze belangstelling uiteraard wel grotendeels afhankelijk van de prijs (tabel

3-18). Onder de huurders van Actium is de belangstelling voor het kopen van de huurwoning

bijna net zo groot: 22% heeft interesse. Onder de huurders van Woonconcept ligt de belang-

stelling op circa 16%.

tabe l 3 -1 8 : An twoo rd op de vra ag : z ou u uw hu urwo ni ng wil len k open?


Onder de verhuisgeneigde huurders is de belangstelling om de huidige woning te kopen een

fractie groter dan onder de niet verhuisgeneigde huurders. Voor een deel van de verhuis-

geneigde huurders is het kopen van de woning dus een alternatief voor verhuizen.

Economische crisis, verhuisgeneigdheid en woningkeuze

De huidige economische omstandigheden beïnvloeden de woningmarkt. Het aantal verhuizi n-

gen is bijvoorbeeld teruggelopen, hypotheekverstrekkers zijn voorzichtiger geworden en eige-

naarbewoners kopen minder vaak een nieuwe woning voordat de oude verkocht is. In de b e-

wonersenquête zijn diverse vragen opgenomen die betrekking hebben op de economische

crisis. Om zicht te krijgen op de invloed van de economische crisis op de verhuisw ensen en

woonwensen zijn woningzoekenden vier vragen omtrent dit thema gesteld:

1. ‘Is de termijn waarop u gaat verhuizen afhankelijk van de economische crisis ?’

2. ‘Is behoud van uw baan een voorwaarde om te verhuizen?’

3. ‘Is de verkoop van uw huidige woning een voorwaarde om te verhuizen?’

4. ‘Op welke wijze is de economische crisis mogelijk van invloed op uw woningkeuze? ’

De uitkomsten staan weergegeven in tabel 3-19. Ruim driekwart van de verhuisgeneigde huis-

houdens geeft aan dat de economische crisis niet van invloed is op de termijn waarop men wil

verhuizen. De meeste verhuisgeneigden zien hun potentiële verhuizing dus los van de crisis.

Voor 22% van de verhuisgeneigden geldt echter dat de crisis mogelijk een reden kan zijn om

de verhuizing uit te stellen. Deze eerste vraag heeft RIGO in het voorjaar van 2009 gesteld aan

verhuisgeneigden in gemeente Veere (provincie Zeeland). Hier gaf circa 17% aan dat de crisis

mogelijk een reden kan zijn om de verhuizing uit te stellen.

alle huurders huurders van Actium huurders van Woonconcept alle huurders huurders van Actium of Woonconcept

ja 6% 5% 1% 3% 4%

hangt af van de prijs 18% 17% 15% 23% 20%

nee 66% 66% 74% 71% 73%

weet niet 7% 8% 9% 3% 3%

onbekend 4% 4% 2% 0% 1%

totaal 100% 100% 100% 100% 100%

N = 11.870 N = 7.810 N = 310 N = 3.580 N = 2.350

verhuisgeneigde huurderstotale groep huurders

28


tabe l 3 -1 9 : In vl oed eco nom ische c r is is o p de ve rhu isg ene ig dhe id


Circa 42% van de verhuisgeneigden onder de 65 jaar met een betaalde baan geeft expliciet

aan dat het behouden van de baan een voorwaarde is om te verhuizen. Eenzelfde aandeel laat

zijn of haar verhuiswens hier niet van afhangen. Dit is vaker het geval als men heeft aangeg e-

ven expliciet een koopwoning te wensen: 55% geeft aan dat baanbehoud een voorwaarde is

om te (kunnen) verhuizen.

Van de verhuisgeneigde huishoudens die anno 2009 in een koopwoning wonen, geeft bijna

driekwart aan dat de verkoop van de huidige woning een voorwaarde is om te verhuizen. Circa

driekwart van deze groep is opnieuw op zoek naar een koopwoning. Onder slechte econom i-

sche omstandigheden wil men liever eerst het oude huis verkopen voord at men een volgend

huis koopt.

De crisis kan ook van invloed zijn op de woningkeuze bij verhuizing (tabel 3-20, meerdere

antwoorden mogelijk). Van de verhuisgeneigde huishoudens geeft circa 39% aan dat men door

de crisis (mogelijk) minder geld te besteden heeft. Voor circa 12% is de keuze tussen huur en

koop (deels) afhankelijk van het verloop van de crisis. Op de locatiekeuze heeft de crisis min-

der effect.

Opvallend is dat circa 840 van de 6.570 verhuisgeneigde huishoudens de vraag niet hebben

beantwoord. Mogelijk is de economische crisis niet van invloed op hun woningkeuze of weet

men nog niet goed wat de crisis op termijn voor hen zal betekenen.

Is de termijn waarop u gaat verhuizen afhankelijk van de economische crisis? aandeel

ja, daarom wil/moet ik mogelijk sneller verhuizen 3%

ja, de crisis is voor mij mogelijk een reden om de verhuizing uit te stellen 19%

nee 77%

onbekend 1%

totaal 100%

N = 6.570

Is behoud van uw baan een

voorwaarde om te verhuizen? aandeel

Is de verkoop van uw huidige woning

een voorwaarde om te verhuizen? aandeel

ja 42% ja 73%

nee 41% nee 16%

misschien 13% misschien 10%

weet niet 4% weet niet 1%

onbekend 1% onbekend 0%

totaal 100% totaal 100%

N = 5.590 N = 2.990

29

De woningmarkt

tabe l 3 -2 0 : In vl oed eco nom isc he c r is is o p de wo ni ng k euz e van verh uisg ene ig den


Gewenste woonlocatie

Eerder hebben we gezien dat mensen die zich recent in Assen gevestigd hebben dit vaak doen

omdat ze vinden dat Assen een goed woon- en leefklimaat heeft. Waarschijnlijk verklaart dit

ook het feit dat 82% van de huishoudens die binnen vijf jaar willen verhuizen overweegt in

Assen te blijven wonen, ofwel 5.380 huishoudens. Als men de gemeente wil verlaten kijkt men

vooral naar de buurgemeenten van Assen en naar de stad Groningen (tabel 3-21). Circa 16%

heeft gebruikgemaakt van de mogelijkheid om een andere gemeente aan te dragen. Het gaat

hier om verschillende gemeenten die vooral in Noord-Nederland liggen, maar ook in de rest

van Nederland. Een deel van hen heeft aangegeven het nog niet te weten, of geeft een b e-

paalde regio op.

Onder de verhuisgeneigden die overwegen in Assen te blijven wonen is het Centrum van As-

sen het populairst. Circa 45% van de verhuisgeneigden zou hier willen wonen, als men de ge-

wenste woning kan vinden. Ook Marsdijk en Kloosterveen zijn onder de verhuisgeneigden

populaire woonwijken.

tabe l 3 -2 1 : Gewenste w oo ng em eente ( l in ks ) e n g ewenste wi jk in Assen ( rechts ) a ls won ing -

z oekende n ove rweg en een woni ng in Assen te z oe ken


In tabel 3-22 is de gewenste wijk uitgesplitst naar de wijk waar men op dit moment woont.

Het Centrum van Assen is bij veel huishoudens populair, vooral bij huishoudens die al in het

Centrum wonen. Van de verhuisgeneigden in het Centrum van Assen overweegt maar liefst

aandeel

door de crisis heb ik (mogelijk) minder geld te besteden 39%

de keuze tussen huur en koop is (deels) afhankelijk van de crisis 12%

door de crisis moet ik (mogelijk) een kleinere woning betrekken dan gewenst 4%

door de crisis moet ik (mogelijk) een ander woningtype betrekken dan gewenst 4%

door de crisis moet ik (mogelijk) naar een andere gemeente, wijk of locatie verhuizen dan gewenst 3%

anders 36%

N = 6.570

gewenste gemeente aandeel gewenste wijk in gemeente Assen aandeel

Assen 82% Centrum 45%

Aa en Hunze 13% Marsdijk 36%

Tynaarlo 11% Kloosterveen 31%

Groningen 10% Buitengebied 24%

Midden-Drenthe 9% Noorderpark 22%

Noordenveld 7% Peelo 19%

buitenland 5% Lariks 19%

Haren 4% Assen-Oost 17%

Leek 2% Assen-West (waaronder Baggelhuizen) 16%

Ooststellingwerf 1% Pittelo 10%

anders 16% weet niet / geen voorkeur 5%

N = 6.570 N = 5.390

30


74% hier te blijven wonen. Ook in de wijken Lariks, Noorderpark en Pittelo is de belangstelling

voor het Centrum van Assen groot.

In paragraaf 3.2 zijn we ingegaan op de gerealiseerde verhuizingen van mensen die binnen

Assen zijn verhuisd naar vorige en huidige wijk (tabel 3-3). Hieruit bleek dat mensen die bij-

voorbeeld in Noorderpark woonden zowel relatief als absoluut vaker naar Lariks verhuisden

dan naar het Centrum van Assen. Dit maakt duidelijk dat woonwensen niet altijd vervuld wor-

den en dat men uitwijkt naar een alternatief.

tabe l 3 -2 2 : Gewenste wi jk in Asse n na ar hu idig e wi jk (meerdere antwo or den mo g el i j k)


Voor veel verhuisgeneigden geldt dat men vaak overweegt om in de huidige wijk te blijven

wonen. Pittelo vormt echter de uitzondering op de regel: slechts 19% van de verhuisgeneigde

huishoudens in deze wijk overweegt in Pittelo op zoek te gaan naar een woning. Kloosterveen

is relatief gezien behoorlijk populair bij huishoudens die op dit moment al in Kloosterveen

wonen. In het laatste geval gaat het om zogenoemde ‘nieuwbouwhoppers’: huishoudens die

binnen de nieuwbouw (snel) wooncarrière maken.

Het Buitengebied van Assen is in de tabel buiten beschouwing gelaten, omdat het aantal ver-

huisgeneigden hier gering is. In hoofdstuk 8 wordt nader ingegaan op de marktpositie van de

verschillende wijken.

Vertrekredenen

Een deel van de verhuisgeneigden heeft aangegeven Assen mogelijk te gaan verlaten. Het gaat

om circa 3.150 huishoudens. In tabel 3-23 staan de redenen hiervan weergegeven (links). Een

kwart geeft aan te willen verhuizen omdat men dichter bij familie of vrienden wil gaan wonen .

Voor circa 22% geldt dat men dichter bij het werk of studie wil wonen. Een vijfde overweegt

Assen te verlaten omdat het niet lukt om binnen Assen een geschikte woning te vinden. De

categorie andere redenen (40%) is erg divers. Voor een deel gaat het om persoonlijke redenen

zoals ‘ik ga samenwonen’ en ‘terug naar mijn geboortestad’.

In de tabel is ook de groep weergegeven die expliciet heeft aangegeven niet in Assen een

woning te zoeken (rechts). Ook voor deze groep geldt dat het vaak gaat om dichter bij familie,

vrienden, de studie of het werk te wonen. Opvallend is dat het woningaanbod in Assen voor

deze groep niet de reden is om uit de gemeente te vertrekken. Dit maakt dat wonen in Assen

in trek is, maar dat het behouden van voldoende werkgelegenheid in de toekomst mogelijk

een punt van aandacht wordt.

Centrum Lariks Noorderpark Assen-oost Pittelo Assen-west Peelo Marsdijk Kloosterveen Buitengebied weet niet

Centrum (N=440) 74% 19% 20% 15% 6% 17% 18% 33% 23% 14% 3%

Lariks (N=740) 56% 43% 36% 10% 18% 21% 20% 33% 28% 15% 4%

Noorderpark (N=830) 59% 29% 51% 7% 9% 17% 18% 38% 33% 24% 7%

Assen-oost (N=680) 36% 14% 17% 67% 12% 11% 22% 28% 15% 18% 6%

Pittelo (N=240) 58% 7% 8% 8% 19% 3% 11% 28% 26% 11% 8%

Assen-west (N=320) 34% 40% 10% 13% 7% 63% 9% 11% 22% 27% 6%

Peelo (N=680) 39% 8% 24% 10% 5% 2% 41% 32% 27% 31% 5%

Marsdijk (N=790) 28% 3% 7% 10% 11% 11% 13% 73% 22% 28% 3%

Kloosterveen (N=630) 29% 7% 6% 3% 6% 14% 8% 20% 80% 36% 3%

gemeente Assen (N = 5.390) 45% 19% 22% 17% 10% 16% 19% 36% 31% 24% 5%

gewenste wijk

huid

ige

wijk

31

De woningmarkt

tabe l 3 -2 3 : Rede nen v an w oni ng z oeken den om m og el i jk u it Assen te ve rtre kken


3.4 Starters op de woningmarkt

Zoals in de inleiding van paragraaf 3.3 vermeld , zijn er verschillende groepen actief op de

woningmarkt. Een van deze groepen is de groep starters. Starters zijn in dit onderzoek voor

wat betreft de woningvraag gedefinieerd als inwonende kinderen die verwachten in de k o-

mende twee jaar het huis uit te gaan. Via de enquête zijn starters in kaart gebracht door ied e-

re respondent te vragen of er in het huishouden inwonende kinderen van 16 jaar of ouder zijn

die in de komende 2 jaar het huis uitgaan. Circa 2.040 huishoudens hebben de vraag met ‘ja’

beantwoord. In totaal zijn er circa 2.580 wooneenheden benodigd om de starters te kunnen

huisvesten.14

Hierbij is er rekening mee gehouden dat sommige starters niet in hun eentje een

start willen maken, maar willen gaan samenwonen. De totale groep verhuisgeneigden, inclu-

sief de doorstromers en de semi-starters, bestaat uit 9.150 huishoudens.

Gewenste locatie

Van de 2.850 wooneenheden gaat het deels om wooneenheden in andere gemeenten, vooral

de studentensteden. Een kleine 1.000 starters hebben expliciet aangegeven de gemeente te

willen verlaten. Daarnaast zijn er – uitgaande van de opgegeven woonwensen – circa 410 star-

tende huishoudens die in de gemeente Assen willen blijven wonen en 540 starters die dit

overwegen. Circa 660 starters weten nog niet waar ze willen gaan wonen of hun gewenste

woongemeente is onbekend. Ook deze groep is wellicht te verleiden om in Assen te blijven

wonen.

Voor de totale groep starters die mogelijk in Assen op zoek is naar een woning is in figuur 3-1

de gewenste woonwijk in beeld gebracht. Deze groep heeft een duidelijke voorkeur voor het

Centrum van Assen, gevolgd door Marsdijk, Lariks en Noorderpark. Voor Marsdijk geldt dat

het voor bijna een derde gaat om starters gaat die op dit moment al in deze wijk wonen. De

wijk Pittelo is onder starters minder in trek. De starters die wel belangstelling hebben voor

deze wijk, wonen op dit moment bijna allemaal al in de wijk.

voetnoot

14

Het aantal wooneenheden overtreft het aantal huishoudens dat heeft aangegev en kinderen van 16

jaar of ouder te hebben, omdat er in één huishouden meerdere kinderen in deze leeftijdscategorie kunnen wonen die de komende 2 jaar het huis uit (willen) gaan.

groep die Assen

mogelijk wil verlaten

groep die expliciet aangeeft

Assen te willen verlaten

ik wil dichter bij familie en/of vrienden gaan wonen 25% 35%

ik wil dichter bij mijn werk of studie wonen 22% 27%

ik kan in Assen geen geschikte woning vinden 20% 1%

ik vind dat Assen geen goed woon- en leefklimaat heeft 6% 11%

ik wil nabij voorzieningen wonen die Assen niet heeft 7% 8%

andere reden 40% 44%

N = 3.150 N = 1.090

32


tabe l 3 -2 4 : Gewenste wo on g emeente van s t arte rs in A ssen


f ig u ur 3 -1 : De g ewenste wo onwi jk van s tar ters *

*Van de 1.550 starters die mogelijk in Assen op zoek zijn naar een woning en de vraag hebben ingevuld Bron: Woonwensenonderzoek Assen

Vertrekredenen

In tabel 3-25 staan de overwegingen van starters om uit de gemeente Assen te vertrekken. In

de tabel zijn ook de antwoorden meegenomen van de starters die nog niet weten of ze in de

gemeente Assen of elders willen wonen (links). Daarnaast is in de tabel de groep starters

weergegeven die expliciet heeft aangegeven buiten de gemeente een start te willen maken

(rechts). De redenen om Assen te verlaten zijn voor starters vrij eenduidig: men wil vooral

elders gaan studeren of werken.

tabe l 3 -2 5 : Rede nen v an s t arters om mog el i jk ui t Ass en te vert rekke n


Zoekt uw kind woonruimte in gemeente Assen? aantal aandeel

ja, alleen in gemeente Assen 410 16%

ja, maar ook buiten gemeente Assen 540 21%

nee 980 38%

weet ik niet 400 16%

onbekend 260 10%

totaal 2.580 100%

0%

5%

10%

15%

20%

25%

30%

35%

40%

45%

50%

Cen

trum

Mar

sdijk

Larik

s

Noo

rder

park

Klo

oste

rvee

n

Ass

en-o

ost

Pee

lo

Ass

en-w

est

Pitt

elo

Bui

teng

ebie

d

woont (nog)

niet in de wijk

woont in de

wijk

groep die Assen mogelijk

wil verlaten

groep die expliciet aangeeft

Assen te willen verlaten

hij/zij gaat elders werken of studeren (of doet dat al) 77% 84%

hij/zij vindt dat Assen geen goed woon- en leefklimaat heeft 7% 1%

in Assen zijn geen geschikte woningen te vinden 4% 0%

hij/zij wil nabij voorzieningen wonen die Assen niet heeft 4% 5%

hij/zij wil dichter bij familie en/of vrienden gaan wonen 3% 3%

andere reden 12% 8%

N = 2.170 N = 980

33

De woningmarkt

Gewenste woning

De woningvraag van starters is voornamelijk gericht op de huursector, ruim de helft geeft

expliciet aan een huurwoning te wensen (tabel 3-26). Slechts een tiende deel van de starters

heeft een expliciete voorkeur voor een koopwoning. Dit geldt zowel voor de totale groep star-

ters, als voor de starters die mogelijk op zoek zijn naar een woning in Assen. Voor ruim een

kwart van de starters staan beide opties (huur en koop) nog open, van circa 13% is de voor-

keur onbekend.

tabe l 3 -2 6 : Voor keu r va n s tarters vo or een huu r- o f e en ko opwo ni ng


De vraag van starters is vooral gericht op de goedkope huursegmenten. Van degenen die een

huurwoning wensen zoekt 90% een woning met huurprijs van minder dan € 512. De vraag

naar koopwoningen is voor een groot deel gericht op het segment beneden de € 160.000.

Slechts enkele tientallen starters hebben voorkeur voor een woning in de segmenten (net)

daarboven.

Bijna de helft van starters overweegt op zoek te gaan naar onzelfstandige woonruimte of een

studentenkamer, vooral in de studentensteden (tabel 3-27). Starters die mogelijk op zoek zijn

naar een woning in Assen geven dit minder vaak aan, maar toch overweegt circa 40% te ver-

huizen naar dergelijke woonruimte. Dit komt omdat een deel van deze groep ook buiten de

gemeente Assen op zoek is naar een woning, omdat ze mogelijk elders gaan studeren of we r-

ken. Daarnaast zijn appartementen geliefd onder starters, het meest onder starters die over-

wegen in Assen te blijven wonen. Bij de eengezinswoning gaat de voorkeur vooral uit naar een

rijwoning.

tabe l 3 -2 7 : Gewenst wo ni n g type v an s t arters


absoluut aandeel absoluut aandeel

koopwoning 220 9% 160 10%

huurwoning 1.320 51% 920 59%

maakt niet uit/weet niet 720 28% 430 28%

onbekend 330 13% 40 3%

totaal 2.580 100% 1.550 100%

totale groep starters groep starters die mogelijk op zoek

is naar een woning in Assen

totale groep starters groep starters die mogelijk op zoek

is naar een woning in Assen

onzelfstandige woning/studentenkamer 48% 40%

appartement zonder lift 25% 39%

apppertement met lift 21% 31%

rijtjeswoning 15% 23%

hoekwoning 3% 5%

vrijstaande woning 3% 4%

twee-onder-een-kapwoning 3% 4%

boerderij 1% 1%

woonwagen of woonboot 0% 0%

anders, namelijk 16% 15%

N = 2.580 N = 1.550

34


3.5 Spanning op de markt

Traditioneel wordt de spanning op de woningmarkt in Nederland vaak uitgedrukt in tekorten

en overschotten. Hierbij wordt het aanbod dat wordt vrijgemaakt als alle verhuisgeneigden

verhuizen afgetrokken van de woningvraag. Op deze wijze berekende tekor ten en overschot-

ten zijn aanlokkelijk omdat ze op het oog eenvoudig zijn te interpreteren. Echter, juist bij deze

interpretatie gaat het vaak fout.

Ten eerste houdt men er vaak geen rekening mee dat er kwaliteitsverschillen kunnen zijn tu s-

sen het aanbod en de vraag. Dit is overigens nooit helemaal op te lossen. Ten tweede wordt er

geen recht gedaan aan het feitelijke zoekgedrag van huishoudens. Voor veel huishoudens zijn

er meerdere keuzeopties (zoals we eerder hebben gezien). Men bepaalt de keuze mede op

basis van het op het moment beschikbare aanbod. Als er een aantrekkelijke gezinswoning met

tuin in de koopsector beschikbaar komt, dan kiest een jong huishouden daarvoor, maar een

ruim appartement in de huursector kan voor ditzelfde huishouden ook aantrekkelijk zijn.

In dit onderzoek kijken we dan ook met een wat meer genuanceerde blik naar de marktve r-

houdingen. In figuur 3-2 staat de woningvraag afgezet tegen het aanbod dat vrij zou komen als

alle verhuisgeneigde doorstromers zouden verhuizen (en een woning vrij achterlaten). Omdat

de meeste verhuisgeneigde doorstromers in een grondgebonden koopwoning wonen, is het

aanbod hier het grootst. Hetzelfde geldt voor de wonin gvraag. Deze woningvraag is in de fi-

guur uitgesplitst in vier delen:

De huishoudens die expliciet hebben aangegeven een appartement of een eengezinswo-

ning in een bepaalde eigendomsverhouding te wensen (aangeduid met ‘enkelvoudig’).

De huishoudens die expliciet een appartement of een eengezinswoning wensen, maar

twijfelen tussen een huur- of een koopwoning (aangeduid met ‘niet uitgesproken over het

eigendom’). Deze huishoudens staan zowel bij de koopwoningen als bij de huurwoningen

weergegeven.

De huishoudens met een expliciete wens voor een huur- of koopwoning, maar voor wie de

nieuwe woning niet per definitie een appartement of een eengezinswoning hoeft te zijn

(aangeduid met ‘niet uitgesproken over de vorm’). Deze huishoudens staan zowel bij de

eengezins- als de meergezinswoningen weergegeven.

De huishoudens zonder een expliciete wens voor een bepaald type of eigendomsvorm.

Deze huishoudens staan bij elke kolom weergegeven.

Door de presentatiewijze in de figuur wordt meer recht gedaan aan substitutie-effecten. Ech-

ter wat blijft is dat er kwalitatieve verschillen kunnen zijn tussen het woningaanbod en de

woningvraag.

De figuur laat zien dat er onder de potentiële verhuisgeneigden meer expliciete vraag naar

eengezinskoopwoningen is dan het potentiële aanbod. Het actuele ‘tekort’ bedraagt circa 270

woningen. Daarnaast zijn er nog de huishoudens die twijfelen over de koop - of de huursector.

Gegeven de economische crisis ligt het in de lijn der verwachting dat een deel van deze twijfe-

laars in deze tijd eerder voor de huursector zullen kiezen. Daar komt bij dat er binnen de een-

gezinskoopsector sprake is van een gespannen markt en mensen mogelijk op zoek gaan naar

een alternatief.

35

De woningmarkt

f ig u ur 3 -2 : Het p oten t ië l e aanb od afg ez et teg en de w oni ng vr aag


Overigens betekent een ‘tekort’ niet dat automatisch elke eengezinskoopwoning kan worden

afgezet. Kwaliteiten als de aanwezigheid van speelmogelijkheden voor kinderen en de nabij-

heid van voorzieningen / het centrum, kunnen bijvoorbeeld erg belangrijk worden gevonden.

In paragraaf 5.4 gaan we nader in op de belangstelling van verhuisgeneigden voor een be-

paalde woonomgeving.

Als alleen wordt gekeken naar de doorstromers (dus exclusief de starters), dan is de vraag

naar koopappartementen en woningen in het huursegment aanzienlijk kleiner dan de explicie-

te vraag. Een deel van de twijfelaars over de eigendomsvorm en het woningtype kan wellicht

overgehaald worden te kiezen voor deze segmenten. Vooral voor koopappartementen geldt

dat maatwerk hierbij is geboden. Dit zeker ook omdat de appartementenvraag voor circa de

helft afkomstig is van ouderen, kritische woonconsumenten die over het algemeen graag in de

huidige woning blijven wonen.

In figuur 3-2 is ook rekening gehouden met de vraag van starters (rechts). Het gaat om star-

ters die mogelijk op zoek zijn naar zelfstandige woonruimte in Assen. Het gaat om circa 900

starters. Als met deze groep rekening wordt gehouden blijkt dat een flink aantal starters in de

wacht staat om de huurwoningen in Assen te betrekken. De voorkeur van starters gaat vooral

uit naar huurappartementen, waarmee dit segment een sterkere marktpositie heeft dan de

eengezinshuurwoning.

0

500

1.000

1.500

2.000

2.500

3.000

3.500

4.000

4.500


koop huur

exclusief starters niet

uitgesproken over eigendom

en vormniet

uitgesproken over de vorm

niet

uitgesproken over het eigendom

0

500

1.000

1.500

2.000

2.500

3.000

3.500

4.000

4.500

5.000


koop huur

inclusief startersniet uitgesproken over

eigendom en vorm

niet uitgesproken over de

vorm

niet uitgesproken over het

eigendom

enkelvoudig

potentieel aanbod

36


37

Toekomstverwachtingen

Hoofdstuk 4


4.1 Inleiding

De toekomst is onzeker, maar er zijn vele modellen voorhanden om enig inzicht te vergaren in

de toekomst. Dit soort prognosemodellen moet te allen tijde worden beschouwd als effect-

verkenningen. Ze voorspellen de toekomst op basis van bepaalde aannamen. Voor de interpr e-

tatie van de uitkomsten zijn de achterliggende aannamen (als dit …), hiermee minimaal zo

belangrijk als de uitkomsten (… dan dat).

In dit hoofdstuk belichten we de te verwachten demografische ontwikkelingen vanuit dit pe r-

spectief. We maken gebruik van verschillende demografische varianten en geven zo de te ver-

wachten ontwikkelingen voor de toekomst aan (paragraaf 4.2 en paragraaf 4.3). Een van de

belangrijke aannamen bij een demografische prognose is de te realiseren nieuwbouw en de

hiermee verweven migratiestromen. Daarmee stuiten we op een ‘kip of ei’-vraagstuk, want de

demografische prognoses worden vaak tevens benut om het nieuwbouwprogramma vorm te

geven. In dit hoofdstuk gaan we uitgebreid in op de aannamen die achter de prognosevaria n-

ten liggen. In het volgende hoofdstuk gaan we in op het door de gemeente voorgenomen

nieuwbouwprogramma.

De toekomstige woningmarkt wordt naast demografische ontwikkelingen ook beïnvloed door

economische ontwikkelingen. Ook op dit punt werkt RIGO met verschillende scenario’s die in

paragraaf 4.4 nader worden toegelicht. Op basis van de demografische en economische ont-

wikkelingen gaan we in paragraaf 4.5 in op de opgaven voor de toekomst.

4.2 Demografische ontwikkelingen

Drie prognosemodellen

In deze paragraaf belichten we de te verwachten demografische ontwikkelingen aan de hand

van drie prognosevarianten. Ten eerste maken we gebruik van twee bestaande prognoses:

a. De prognose van het CBS/PBL op basis van het Pearl -model (2007);

b. De prognose van de provincie Drenthe (2009), waarbij wordt uitgegaan van een onder-

bouwde aanname van een positief migratiesaldo van 500 personen per jaar. In het vol-

gende hoofdstuk wordt ingegaan op de ambities op het vlak van de nieuwbouw om dit po-

sitieve migratiesaldo te kunnen realiseren.

In beide prognoses zitten aannamen omtrent migratiestromen en het voorraadbeleid in de

gemeente Assen verweven. RIGO zet naast deze prognose een eigen variant:

c. Migratie-nul. Hierbij zijn gemeentegrensoverschrijdende verhuizingen uitgesloten en

wordt de ontwikkeling puur en alleen bepaald door de natuurlijke ontwikkeling (geboorte

en sterfte).

38


De diverse varianten worden gebruikt om in bandbreedten de mogelijke toekomstige dem o-

grafische ontwikkelingen te schetsen.

Natuurlijke ontwikkelingen als basis

De migratie-nulvariant gaat uit van de natuurlijke ontwikkelingen in een gemeente. Bij natuu r-

lijke ontwikkelingen gaat het om processen van geboorte, sterfte en het ouder worden van

mensen. Er zijn verschillende zaken van invloed op deze processen, zoals economische on t-

wikkeling (in perioden van economische groei worden meer kinderen geboren) en het klim aat

(hete zomers en koude winters zorgen voor meer sterftegevallen onder ouderen). Deze onz e-

kerheden ten spijt, is en blijft de natuurlijke ontwikkeling met relatief grote zekerheid te voo r-

spellen. In elk van de prognosemodellen zijn de natuurlijke ontwikkelingen op soortgelijke

wijze meegenomen. Bij de migratie-nulvariant wordt vrijwel alleen uitgegaan van natuurlijke

ontwikkelingen en speelt (binnenlandse) migratie geen rol.15

Migratie als onzekere factor

Migratiestromen zijn de grote onzekere factor bij d emografische prognoses. Binnenlandse

migratiestromen worden bepaald door de nieuwbouw, de werkgelegenheidsontwikkeling (bi n-

nen en buiten de gemeente) en de relatieve marktpositie van de gemeente (de mate waarin

de gemeente aantrekkelijk is voor bepaalde doelgroepen). Bij buitenlandse migratiestromen

spelen de ontwikkeling van de wereldeconomie en wereldvrede een belangrijke rol. De vee l-

heid aan invloedsferen maken dat de migratie moeilijk te voorspellen is.

De CBS/PLB-prognose is gebaseerd op een geavanceerde model om de migratiepatronen te

voorspellen. Uiteindelijk spelen hierbij (direct of indirect) de aannamen over de nieuwbouw

en werkgelegenheid een belangrijke rol. Helemaal exact zijn deze aannamen niet te achterha-

len. De provinciale prognose is gemaakt in augustus 2009. De prognose is gebaseerd op het

IPB-prognosemodel van de provincie en gaat uit van een positief migratiesaldo van 500 perso-

nen per jaar.

Migratie van en naar Assen

De migratiesaldi in het verleden zijn sterk beïnvloed door de opgeleverde nieuwbouw. In de

afgelopen 15 jaar was het binnenlands migratiesaldo flink positief (figuur 4-1).

In de afgelopen 15 jaar bedroeg het vestigingsoverschot gemiddeld 586 personen per jaar. In

de jaren 2007 en 2008 is een sterk positief saldo gerealiseerd (respectievelijk 850 en 726 per-

sonen), vooral vanwege opleveringen in Kloosterveen.

Het is voor de prognoses vooral ook interessant hoe de migratiestromen bewegen per lee f-

tijdsgroep. Dit ten eerste omdat de leeftijd sterk samenhangt met de huishoudenvorming (als

er veel jonge kinderen bijkomen levert dit nauwelijks een nieuwe woningbe hoefte), ten twee-

de omdat verschillende leeftijdsgroepen verschillende woonwensen hebben en ten derde

omdat hieruit de relatieve marktpositie van een gemeente naar voren komt.

Zo komt in Assen duidelijk het profiel van een middelgrote provinciestad (met veel nieuw-

bouw) naar voren (figuur 4-2). In de meeste leeftijdsklassen is het saldo positief, met uitzo n-

dering van de leeftijdsgroep 15 tot 20 jaar. Gemiddeld verlieten er jaarlijks 70 personen in

deze leeftijdsklasse meer de gemeente dan er zich vestigden. Deze jongeren gaan veelal elders

studeren en/of werken in de grotere steden. In de leeftijd van 20 tot 25 jaar is er een licht

positief saldo. Assen vervult binnen de regio – ondanks het vertrek van studenten – een rol bij

voetnoot

15 De prognose is inclusief het saldo voor buitenlandse migratie.

39


het opvangen van de startersvraag. Ook vervult Assen een rol bij het opvangen van de vraag

van gezinnen, wat zichtbaar wordt in het positieve saldo van de groep 25 tot 40 jaar. Ook on-

der ouderen zijn er positieve saldi waarneembaar. Zij komen vanuit de regio in Assen wonen

vanwege het geschikte woningaanbod en de aanwezige voorzieningen.

f ig u ur 4 -1 : Ja ar l i j kse vest i g ing , vertre k en b in nen lan ds mig rat iesa ld o vo or g em eente Assen


f ig u ur 4 -2 : Vest ig ing , vert rek en mig ra t iesa ld o vo or g emeente Assen , z es jar ig g emiddelde

2 0 0 2 -20 0 7

Bron: CBS, buurtmonitor Assen

Drie prognosemodellen: de uitkomsten vergeleken

De drie prognosemodellen leveren verschillende uitkomsten en tezamen geven ze een beeld

van de bandbreedten van de ontwikkelingen in de toekomst. In tabel 4-1 is een beknopt over-

zicht weergegeven van het aantal inwoners en huishoudens volgens de verschillende progno-

sevarianten. In het vervolg van dit hoofdstuk staan we uitgebreid stil bij de verschillen tussen

de varianten.

315 415

917607 657 661

325618

908

157

555 440641

850 726

-3.000

-2.500

-2.000

-1.500

-1.000

-500

0

500

1.000

1.500

2.000

2.500

3.000

3.500

4.000

1994

1995

1996

1997

1998

1999

2000

2001

2002

2003

2004

2005

2006

2007

2008

aant

al p

erso

nen

vestiging

vertrek

saldo

-600

-500

-400

-300

-200

-100

0

100

200

300

400

500

600

0-4

jaar

5-9

jaar

10-1

4 ja

ar

15-1

9 ja

ar

20-2

4 ja

ar

25-2

9 ja

ar

30-3

9 ja

ar

40-4

9 ja

ar

50-6

4 ja

ar

65-8

4 ja

ar

85+

aant

al p

erso

nen

vertrek

vestiging

saldo

40


tabe l 4 -1 : Ontw ik kel ing a a nta l i nwone rs en h uish ou d ens vo lg ens dr ie pr og nose model len

Bron: RIGO-prognose, CBS/PBL, provincie Drenthe, buurtmonitor Assen, bewerking RIGO

Ontwikkeling in aantal inwoners

In figuur 4-3 staan de uitkomsten in absoluut aantal inwoners weergegeven. De provinciale

prognose migratiesaldo 500 komt uit op 73.620 inwoners in 2020 en ruim 79.120 inwoners in

2030. Deze variant kan gegeven de trends uit het verleden als reëel en haalbaar worden ve r-

ondersteld, mits men er in slaagt het nieuwbouwproces op gang te houden. De ontwikkeling

van het aantal inwoners volgens de prognose van het CBS/PLB is vrijwel gelijk aan de progno-

se migratiesaldo 500. De prognosevariant migratie-nul komt uit op bijna 68.000 inwoners in

2020. Dit aantal kan dus als een soort van minimumgroei worden beschouwd.

f ig u ur 4 -3 : Ontwikke l i ng aant al i nwoners i n de g emeente Assen vo lg ens CBS/PLB , mig rat ie -

nul e n mig ra t ies al do 5 0 0


Ook op het punt van de samenstelling van de bevolking zijn er verschillen tussen de diverse

varianten. Dit is te zien in tabel 4-2. In de theoretische migratie-nulvariant blijven jongeren in

de gemeente wonen waardoor het aantal personen in de leeftijd van 15 tot 25 jaar hier rela-

tief hoog is. In de figuur is ook te zien dat de nieuwe instroom van de groep 35 tot 45 jaar,

veelal mensen in de gezinsfase, uitblijft bij de migratie-nulvariant. Was het aandeel 35 tot 45-

jarigen in 2008 nog 16%, onder de aannamen van migratie-nul neemt het aandeel af tot 11%.

Gezinnen worden vooral aangetrokken met nieuwbouw: het aandeel 35 tot 45-jarigen be-

migratie nul CBS/PLB prognose migratiesaldo 500

inwoners 2008 65.487 65.487 65.487

2010 65.880 67.050 66.980

2020 67.880 73.330 73.620

2030 70.180 - 79.120

huishoudens 2008 28.330 28.330 28.330

2010 28.740 29.380 28.830

2020 31.180 33.130 32.670

2030 32.950 - 36.470

53.000

56.000

59.000

62.000

65.000

68.000

71.000

74.000

77.000

80.000

83.000

2004

2006

2008

2010

2012

2014

2016

2018

2020

2022

2024

2026

2028

2030

inw

on

ers

jaartal

werkelijke cijfers

migratie-nul

CBS/PLB prognose

migratiesaldo 500

41


draagt 13% bij de prognose migratiesaldo 500. Dit betekent een relatief minder sterke afname

van deze groep dan onder de aannamen van migratie-nul.

tabe l 4 -2 : Bevol ki ng sopb o uw in de g emeente Assen i n 2 0 0 8 en 2 02 0 volg ens CBS/ PLB , mig ra-

t ie -n ul e n mig ra t ies al do 5 0 0


In de afgelopen jaren is de gemeente Assen erin geslaagd veel jonge gezinnen in de leeftijd

van 35 tot 45 jaar aan te trekken. Het CBS/PBL en de provincie gaan er in hun prognoses van

uit dat dit in de toekomst zal blijven lukken. Hierbij moet wel worden opgemerkt dat het aa n-

trekken van deze groepen steeds lastiger zal worden. Landelijk neemt deze groep namelijk in

aantal en aandeel af (zie ook figuur 4-4) en in de volgende paragraaf is te zien dat eenzelfde

trend zichtbaar is de omliggende gemeenten.

f ig u ur 4 -4 : Bevo lki ng sopb o uw in 2 0 0 8 en 2 0 2 0 in Neder la nd

Bron: CBS/PLB 2009

Bij alle prognosevarianten neemt het aandeel 65-plussers toe, waarmee het een feit is dat er

vergrijzing zal plaatsvinden. De vergrijzing zal niet in elke wijk van Assen even hard toeslaan.

In tabel 4-3 staat een indicatie van de vergrijzing per wijk weergegeven onder de aannamen

van migratie-nul, waarbij dus geen rekening wordt gehouden met (binnenlandse) migratie-

stromen. In werkelijkheid zal mede als gevolg van nieuwbouw het toekomstplaatje er anders

uitzien. Toch bieden de resultaten een aardige inschatting van waar de vergrijzing zich in de

toekomst vooral zal manifesteren. Ouderen zijn immers over het algemeen honkvast en b e-

perkt verhuisgeneigd.

2008 migratie-nul migratiesaldo 500 CBS/PLB

< 15 jaar 20% 17% 18% 17%

15 tot 25 jaar 11% 13% 11% 12%

25 tot 35 jaar 13% 12% 11% 11%

35 tot 45 jaar 16% 11% 13% 12%

45 tot 55 jaar 15% 14% 14% 15%

55 tot 65 jaar 12% 14% 14% 14%

65 tot 75 jaar 7% 11% 11% 11%

75+ 7% 8% 8% 8%

totaal 100% 100% 100% 100%

0%

1%

2%

3%

4%

5%

6%

7%

8%

9%

0 to

t 5 ja

ar

5 to

t 10

jaar

10 to

t 15

jaar

15 to

t 20

jaar

20 to

t 25

jaar

25 to

t 30

jaar

30 to

t 35

jaar

35 to

t 40

jaar

40 to

t 45

jaar

45 to

t 50

jaar

50 to

t 55

jaar

55 to

t 60

jaar

60 to

t 65

jaar

65 to

t 70

jaar

70 to

t 75

jaar

75 to

t 80

jaar

80 to

t 85

jaar

85 to

t 90

jaar

90+

pers

onen

2008

2020

42


In de wijk Marsdijk is tot 2020 de grootste toename te verwachten van het aantal ouderen.

Het gaat om een toename van ruim 1.000 65-plussers. Ook in de andere wijken is een toena-

me te verwachten van het aantal ouderen. In de periode 2020 tot 2030 is de grootste toen a-

me te verwachten in de wijken Marsdijk, Peelo en Kloosterveen. In 2008 was de vergrijzing in

een vergevorderd stadium in het Centrum van Assen, gevolgd door de wijk Lariks. In de perio-

de 2008 tot 2020 neemt het aantal ouderen in beide wijken theoretisch gezien licht af. Migr a-

tiestromen, mede als gevolg van nieuwbouw, kunnen ervoor zorgen dat he t aantal ouderen

weer toeneemt.

In paragraaf 6.4 staat weergegeven welke consequenties de vergrijzing heeft voor de ontwi k-

keling van de behoefte aan wonen met zorg in de Assense wijken.

tabe l 4 -3 : Ontwi kke l i ng va n het aa nt al 6 5 -p lussers pe r wi jk in de g emeente Asse n v olg ens de

mig rat ie -n ul prog n ose

Bron: buurtmonitor Assen, RIGO-prognose

Ontwikkeling in aantal huishoudens

Voor de ontwikkelingen op de woningmarkt is niet alleen de ontwikkeling van het aantal i n-

woners van belang, maar ook – en vooral - de huishoudenontwikkeling (figuur 4-5).

f ig u ur 4 -5 : Ontwi kkel ing a ant al h uis hou dens i n de de volg ens CBS /PLB , mig rat i e -nu l en mi-

g rat iesa ld o 5 0 0

Bron: RIGO-prognose, CBS/PBL, provincie Drenthe, bewerking RIGO

2008 % 2020 verschil 2008-2020 2030 verschil 2020-2030 verschil 2008-2030

Noorderpark 1.820 21% 2.220 400 2.240 20 420

Centrum 1.740 33% 1.600 -140 1.470 -120 -260

Assen-oost 1.600 20% 1.950 350 2.160 200 550

Lariks 1.370 24% 1.310 -50 1.370 60 10

Marsdijk 850 6% 1.900 1.060 3.370 1.470 2.520

Assen-west 540 13% 1.070 520 1.240 180 700

Pittelo 520 13% 800 280 1.010 210 490

Peelo 450 6% 1.130 680 1.760 620 1.300

Kloosterveen 360 4% 900 540 1.630 730 1.270

Buitengebied 180 16% 320 140 360 40 190

totaal 9.430 14% 13.210 3.780 16.620 3.410 7.190

22.000

24.000

26.000

28.000

30.000

32.000

34.000

36.000

38.000

40.000

42.000

2004

2006

2008

2010

2012

2014

2016

2018

2020

2022

2024

2026

2028

2030

huis

houd

ens

jaartal

werkelijke cijfers

migratie-nul

CBS/PLB prognose

migratiesaldo 500

43


Net als bij de ontwikkeling van het aantal inwoners zijn het CBS/PLB en de provincie Drenthe

behoorlijk gelijkgestemd over de ontwikkeling van het aantal huishoudens. Het CBS/PLB voo r-

spelt iets meer huishoudens in 2020 dan de provincie Drenthe. De toename van het aantal

huishoudens in de periode 2008-2020 komt neer op 4.340 huishoudens bij de prognose migra-

tiesaldo 500, circa 4.790 huishoudens bij de CBS/PLB-prognose en circa 2.850 bij de migratie-

nulprognose. Dit laatste aantal kan worden gezien als een minimumuitbreiding, benodigd voor

de eigen huishoudenaanwas.

Samenstelling huishoudens

De provincie Drenthe heeft een prognose opgesteld van de ontwikkeling van het aantal hui s-

houdens en van de ontwikkeling van het aantal inwoners naar leeftijd. De samenstelling van

de huishoudens naar leeftijd en type in 2020 is niet beschikbaar. RIGO heeft daarom de huis-

houdensamenstelling in 2020 geraamd. In paragraaf 4.5 wordt deze raming als input gebruikt

om de woningbehoefte in 2020 weer te geven.

Voor de raming van de huishoudensamenstelling in 2020 is gebruikgemaakt van zogenaamde

‘headshiprates’. Headshiprate is een Engelse benaming voor het aandeel van het totaal aantal

inwoners per leeftijdscohort dat hoofd van een huishouden is. Headshiprates worden bere-

kend door het aantal huishoudens per leeftijdscohort te delen door het aantal inwoners. De

headshiprates voor 2020 zijn berekend door de landelijke ontwikkeling van de headshiprates

volgens het CBS toe te passen op de huidige headshiprates in Assen. De verkregen head-

shiprates voor 2020 zijn vervolgens toegepast op het aantal inwoners per leeftijdscorhort in

2020 volgens de prognose migratiesaldo 500. Het resultaat is ten slotte gecorrigeerd voor het

verwachte aantal zelfstandig wonende huishoudens in 2020 op basis van de prognose migra-

tiesaldo 500. In figuur 4-6 is het resultaat van deze exercitie weergegeven.

De toename van het aantal huishoudens manifesteert zich vooral in de oudere leeftijdskla s-

sen. Verder neemt het aantal jongere gezinnen af, terwijl voor het aantal oudere gezinnen een

toename wordt verwacht. Per saldo neemt het aantal gezinnen in de periode 2009 tot 2020

toe met een kleine 400. Het aandeel gezinnen neemt gedurende deze periode af van 34% in

2009 tot 31% in 2020.

f ig u ur 4 -6 : Hu isho ude ns na ar ty pe en lee ft i j d i n Assen in 2 0 0 9 en 2 0 2 0

Bron: Woonwensenonderzoek Assen en provincie Drenthe, bewerking RIGO

0

500

1.000

1.500

2.000

2.500

3.000

3.500

4.000

4.500

5.000

5.500

6.000

eenp

erso

ons

mee

rper

soon

s

eenp

erso

ons

twee

pers

oons

gezi

n

eenp

erso

ons

twee

pers

oons

gezi

n

eenp

erso

ons

twee

pers

oons

gezi

n

eenp

erso

ons

mee

rper

soon

s

< 25 jr. 25 tot 40 jr. 40 tot 55 jr. 55 tot 65 jr. 65+ overig

2009

2020

44


Een absoluut gelijk blijvende, maar relatief toenemende bovenlokale opgave

In dit onderzoek wordt aangesloten op de prognosevariant migratiesald o 500. Deze variant

weerspiegelt de ambitie van de gemeente Assen om in 2030 ongeveer 80.000 inwoners te

tellen. Dit betekent dat men jaarlijks ongeveer 125 woningen bouwt voor de regio en 240

woningen voor de eigen aanwas. In figuur 4-7 is te zien dat de hiermee in Assen te realiseren

huishoudengroei veel sterker is dan de landelijke groei en de groei in provincie Drenthe en

Noord-Nederland16

als geheel. Dit was overigens ook in het recente verleden het geval.

f ig u ur 4 -7 : Ontwi kke l i ng aan tal hu ish oude ns i n As sen (v olg ens d ive rse va r i anten ) en in

pro vinc ie Dre nthe , N oo rd - Neder l an d en Nede r l and in tota l i te it


De figuur laat ten aanzien van Assen een gedurende de jaren vrijwel gelijk stijgingspercentage

zien. In Noord-Nederland als geheel neemt het stijgingspercentage gedurende de jaren licht

af. De lijn in de grafiek buigt voor dit gebied dan ook licht af. Dit betekent dat Assen ten op-

zichte van het heden en verleden in de toekomst een steeds groter aandeel van de Noord -

Nederlandse huishoudenaanwas zal opvangen. In getallen: voor de periode 20 10-2020 gaan

de prognoses ervan uit dat Assen 10% van de huishoudenaanwas opvangt en voor de periode

2020-2025 15%. Mede omdat ook landelijke gemeenten voor de eigen aanwas willen (en m o-

gen) bouwen, vormt het realiseren van deze groei een in de tijd steeds groter wordende ui t-

daging. Een bijkomend gevolg is dat de omliggende gemeenten in bepaalde mate worden

‘leeggezogen’. Op deze regionale ontwikkelingen komen we in de volgende paragraaf terug.

Een voorwaarde voor de beoogde groei is uiteraard ook voldoende plancapaciteit. Hierop

gaan we in het volgend hoofdstuk nader in.

4.3 Het regionale perspectief

Demografische ontwikkelingen in de woningmarktregio van Assen

In paragraaf 2.6 is op inhoudelijke gronden de woningmarktregio van Assen afgebakend

(figuur 2-13). In deze paragraaf gaan we in op de demografische ontwikkelingen in deze regio:

voetnoot

16

Noord-Nederland bestaat uit de provincies Friesland, Groningen en Drenthe.

100%

102%

104%

106%

108%

110%

112%

114%

116%

118%

120%

122%

124%

126%

128%

130%

2008

2009

2010

2011

2012

2013

2014

2015

2016

2017

2018

2019

2020

2021

2022

2023

2024

2025

huis

houd

ens

jaartal

Assen (migratiesaldo 500)

Assen (migratie-nul)

Assen (CBS)

Nederland (CBS)

Noord-Nederland (CBS)

Drenthe (CBS)

45


voor de regionale bouwopgaven van Assen is het immers van belang te achterhalen hoe de

bevolking zich in deze zal regio ontwikkelen. Voor het in beeld brengen van de demografische

ontwikkelingen is de regio opgesplitst in drie subregio’s:

1. de gemeenten die een sterke binding hebben met Assen: de buurgemeenten Noorden-

veld, Tynaarlo, Aa en Hunze en Midden-Drenthe;

2. de gemeenten die een minder sterke binding hebben met Assen: de omliggende gemeen-

ten Haren, Borger-Odoorn, Coevorden, Hoogeveen, Westerveld en Ooststellingwerf;

3. gemeente Groningen.

Voor deze drie regio’s worden de demografische ontwikkelingen in beeld gebracht op basis

van de prognose van het CBS/PLB en de migratie-nulvariant. Bij deze laatste prognose wordt

dus geen rekening gehouden met migratie. Dit betekent dat de bevolkingsaanwas in volledig-

heid wordt berekend, dus inclusief de jongeren die elders gaan studeren. Dit doen we omdat

zij in de toekomst juist een mogelijke doelgroep voor de nieuwbouw in de gemeente Assen

kunnen zijn.

Subregio’s 1 en 2: ontwikkeling in aantal inwoners

In figuur 4-8 is de ontwikkeling van de bevolking in zowel de buurgemeenten als de omliggen-

de gemeenten weergegeven naar aantal inwoners.

f ig u ur 4 -8 : Ontwik kel ing a ant al in woners i n de omlig g en de g emeenten va n Asse n

( in dex c i j fe rs , 2 0 0 8 = 1 0 0%)

Bron: RIGO-prognose, CBS/PBL, bewerking RIGO

Onder de aanname van migratie-nul zal tot 2020 in geen van beide subregio’s het aantal in-

woners toenemen: vooral in de buurgemeenten van Assen wordt een afname verwacht van

het aantal inwoners. Bij de prognose van het CBS/PLB is deze afname nog wat ster ker, als ge-

volg van het wegtrekken van jongeren die bij de migratie-nulprognose in de gemeenten blij-

ven wonen. Procentueel komt de afname in de buurgemeenten neer op 3% tussen 2008 en

2020 onder de aanname van migratie-nul en op 5% bij de prognose van het CBS/PLB. Absoluut

komt de afname neer op respectievelijk 4.000 en 6.100 inwoners. In de omliggende gemeente

gaat het om een afname van respectievelijk 1% en 2%, ofwel een afname van 1.700 tot 4.200

inwoners.

90%

91%

92%

93%

94%

95%

96%

97%

98%

99%

100%

101%

2008

2009

2010

2011

2012

2013

2014

2015

2016

2017

2018

2019

2020

2021

2022

2023

2024

2025

2026

2027

2028

2029

2030

inw

oner

s

jaartal

buurgemeenten:

migratie-nul

buurgemeenten:

CBS/PLB

omliggende gemeenten:

migratie-nul


CBS/PLB

46


De afname doet zich voor onder inwoners jonger dan 65 jaar. Boven de 65 jaar neemt het

aandeel (en ook het aantal) inwoners flink toe, zoals blijkt uit tabel 4-4. Daarmee is ook in de

regio van Assen de aankomende vergrijzing een feit: tussen 2008 en 2020 bedraagt de toena-

me ongeveer 6%, ofwel circa 15.000 personen. Het verschil tussen beide prognosevarianten is

gering. Dit komt deels omdat ouderen over het algemeen honkvast zijn en beperkt verhuis-

geneigd. Ouderen die de verhuisstap wel zetten zijn vooral ouderen met een zorgvraag.

tabe l 4 -4 : Samenste l l ing v an de bevo lk ing in de om lig g ende g emeenten va n A ssen volg ens

prog n ose mig ra t ie - nu l

Bron: RIGO-prognose

Subregio’s 1 en 2: ontwikkeling in aantal huishoudens

Een afname van het inwoneraantal betekent niet automatisch een afname van het aantal

huishoudens. Door vergrijzing en individualisering neemt het aantal kleine huishoudens toe.

Hierdoor neemt de gemiddelde huishoudengrootte af. In zowel de buurgemeenten als de om-

liggende gemeenten zal het aantal huishoudens bij beide prognosevarianten toenemen (figuur

4-9).

f ig u ur 4 -9 : Ontwik kel ing a ant al h ui shou dens i n de oml ig g en de g emeenten va n Assen

( in dex c i j fe rs , 2 0 0 8 = 1 0 0%)

Bron: RIGO-prognose, CBS/PBL, bewerking RIGO

De grootste toename zal naar verwachting optreden in de omliggende gemeenten met circa

6% tussen 2008 en 2020, ofwel met 4.200 huishoudens volgens beide prognosevarianten .

Voor de buurgemeenten is dit circa 4% volgens beide prognosevarianten. Absoluut komt deze

toename neer op circa 2.300 huishoudens. De totale toename komt neer op ruim 6.500 nieu-

2008 2010 2015 2020 2025 2030 2010 2015 2020 2025

buurgemeenten < 65 jaar 82% 81% 77% 75% 73% 72% 81% 77% 74% 72%

65+ 18% 19% 23% 25% 27% 28% 19% 23% 26% 28%

totaal 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100%

omliggende < 65 jaar 82% 81% 79% 77% 76% 74% 81% 78% 76% 74%

gemeenten 65+ 18% 19% 21% 23% 24% 26% 19% 22% 24% 26%

totaal 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100%

totaal regio < 65 jaar 82% 81% 78% 76% 75% 73% 81% 78% 76% 73%

65+ 18% 19% 22% 24% 25% 27% 19% 22% 24% 27%

totaal 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100%

migratie-nul CBS/PLB

98%

99%

100%

101%

102%

103%

104%

105%

106%

107%

108%

2008

2009

2010

2011

2012

2013

2014

2015

2016

2017

2018

2019

2020

2021

2022

2023

2024

2025

2026

2027

2028

2029

2030

hu

ish

ou

de

ns

jaar tal

buurgemeenten:

migratie-nul

buurgemeenten:

CBS/PLB


migratie-nul


CBS/PLB

47


we huishoudens, door processen van geboorte, sterfte en huishoudenvorming. Dit betekent

een nieuwe aanwas van circa 5%. Na 2020 vlakt de groei van het aantal huishoudens af.

Demografische ontwikkelingen in gemeente Groningen

In tabel 4-5 is de ontwikkeling van de bevolking in gemeente Groningen weergegeven. Het

aantal inwoners neemt meer toe dan het aantal huishoudens, zowel bij de prognose van het

CBS/PLB als de prognose migratie-nul. De verwachting is dat veel studenten die zich in Gro-

ningen hebben gevestigd ook na hun afstuderen in deze stad blijven wonen en mogelijk een

gezin stichten.

De toename van het aantal huishoudens is bij de prognose van het CBS/PLB veel groter dan bij

de prognose migratie-nul. Bij de prognose van het CBS/PLB zitten aannamen omtrent migra-

tiestromen en het voorraadbeleid in de gemeente Groningen verweven. Aangenomen wordt

dat Groningen een flink aantal huishoudens uit de regio zal trekken. Dit maakt Groningen wat

betreft het aantrekken van nieuwe huishoudens een concurrent voor gemeente Assen.

tabe l 4 -5 : Ontw ik kel ing i n aan tal inw oners e n hu ish o udens in g emeente Gr on ing en

Bron: RIGO-prognose, CBS/PBL

Opvang van de huishoudenaanwas in de regio

De nieuwe huishoudenaanwas in de woningmarktregio van Assen zal deels opgevangen wor-

den in de eigen gemeente, deels zullen deze nieuwe huishoudens een beroep doen op de

(nieuwbouw)woningen in de gemeente Assen. Hierbij gaat het vooral om huishoudens in de

buurgemeenten van Assen, de binding van deze gemeenten met Assen is immers relatief

groot. Ook uit gemeente Groningen valt absoluut gezien een aantal huishoudens te verwac h-

ten, mits de migratiestromen uit het verleden zich ook in de toekomst voordoen.

Om hoeveel huishoudens het precies zal gaan is afhankelijk van concurrerende nieuwbouwl o-

caties in de omgeving. Naast de gemeente Assen is immers ook gemeente Groningen een be-

langrijke centrumgemeente waarvan de nodige concurrentie verwacht kan worden. Een aan-

trekkelijk woningaanbod speelt een belangrijke rol in het aantrekken van nieuwe bewoners.

Waar de woningbehoefte in de regio nu en in de toekomst naar uitgaat, staat omschreven in

paragraaf 4.5.

4.4 Economische scenario’s

Bij toekomstige ontwikkelingen speelt naast demografie ook het economisch tij een belangri j-

ke rol. De prognoses omtrent de economische ontwikkelingen in Nederland volgen elkaar

momenteel in hoog tempo op. Niemand kan exact voorspellen hoe heftig de recessie zal zijn

en hoe lang deze zal duren. RIGO werkt in deze studie daarom met twee scenario’s:

Zware crisisvariant (ZWC), waarbij de crisis een flinke impact heeft op de korte en langere

termijn;

Lichte crisisvariant (LC), waarbij na een relatief korte dip in de economische ont wikkeling

de groei weer doorzet.

2008 2010 2015 2020 verschil 2008-2020 2025 2030

inwoners CBS/PLB 182.484 185.540 198.190 211.010 28.526 222.340 -

migratie-nul 182.484 183.450 189.020 194.740 12.256 196.720 195.180

huishoudens CBS/PLB 106.514 105.800 113.100 120.300 13.786 126.800 -

migratie-nul 106.514 109.440 110.580 112.130 5.616 114.150 117.070

48


De economische scenario’s worden in deze studie gebruikt om inzicht te verschaffen in de

omvang van de (potentiële) doelgroep van beleid en de ontwikkeling van de woningbehoefte.

Hierbij zijn vooral van belang (a) de ontwikkeling van de koopkracht en hiermee samenha n-

gend (b) de ontwikkeling van de werkgelegenheid.

In tabel 4-6 staat de veronderstelde ontwikkeling van de koopkracht weergegeven. In de zware

en lichte crisisscenario’s gaan we uit van een daling van de koopkracht op de korte termijn,

gevolgd door een stijging op de langere termijn. De mate waarin loopt uiteraard uiteen. De

aangenomen daling van de koopkracht in de jaren 2010-2015 komt overeen met de daling in

de periode begin jaren ’80. Dat waren weliswaar andere tijden, maar ook nu gaat de koop-

kracht naar verwachting dalen. Ook bij de lichte crisisvariant gaan we uit van daling van de

koopkracht. Dit omdat lastenverzwaringen uiteindelijk noodzakelijk zullen zijn om het begr o-

tingstekort en de staatsschuld terug te dringen.

Voor wat betreft de ontwikkeling van de werkgelegenheid baseren we ons op de regio-

specifieke prognoses van het aantal banen van het UWV Werkbedrijf. In de regio Centraal

Groningen (waar Assen in dit geval onder valt) neemt het aantal banen volgens de lichte cri-

sisvariant af tot 2011 om daarna weer toe te nemen (figuur 4-10). Bij de zware crisisvariant

neemt het aantal banen af tot 2013. Rond 2021 is het aantal banen terug op het niveau van

2009.

tabe l 4 -6 De aang en omen k oo pkr ac hto ntwi kkel ing ( j aar l i jks e toe - en afn ame i n pr ocentp unte n)

volg ens de scena rio ’ s ZW e n LC

Loon / winst Uitkering Pensioen

ZWC periode 2008 – 2010 0,00 0,00 0,00

periode 2010 – 2015 -2,60 -2,60 -1,70

periode 2015 – 2020 0,00 0,00 0,00

periode 2020 – 2025 0,50 0,50 0,50

Loon / winst Uitkering Pensioen

LC periode 2008 – 2010 0,00 0,00 0,00

periode 2010 – 2015 -0,15 -0,15 -1,00

periode 2015 – 2020 0,50 0,50 0,50

periode 2020 – 2025 1,00 1,00 1,00

f ig u ur 4 -1 0 : Ontwi kkel ing aan tal bane n i n de reg i o C entra al G ro ni ng en

Bron: UWV/RIGO

150.000

175.000

200.000

225.000

250.000

275.000

300.000

2007

2008

2009

2010

2011

2012

2013

2014

2015

2016

2017

2018

2019

2020

2021

2022

2023

2024

2025

werkelijk

LC scenario

ZWC scenario

49


4.5 Opgaven voor de toekomst

In dit onderzoek wordt zoals gezegd aangesloten op het scenario ‘migratiesaldo 500’ van de

provincie. Deze prognose gaat uit van de groeiambitie van 80.000 inwoners in 2030. Uitg e-

drukt in het aantal zelfstandig wonende huishoudens betekent dit een toename van ongeveer

3.900 over de periode 2009-2020 (van 27.975 huishoudens in 2009 naar 31.860 in 2020).

Deze toename leidt tot een uitbreidingsbehoefte van de woningvoorraad. Daarnaast geldt dat

verschuivingen in de huishoudensamenstelling leiden tot kwalitatieve opgaven. Hierbij gaat

het niet alleen om demografische veranderingen, maar ook om veranderingen qua inkomen s-

situatie. In deze paragraaf bepalen we de fysieke opgaven die voortkomen uit de optelsom van

deze ontwikkelingen.

In eerste instantie wordt hierbij geen rekening gehouden met de actuele fricties tussen vraag

en aanbod zoals geschetst in paragraaf 3.5 (de woonsituatie wordt constant gehouden). In

tweede instantie wordt ook het oplossen van deze actuele fricties meegenomen bij het bep a-

len van de toekomstige opgaven. Hierbij wordt geen rekening gehouden met de woningvraag

van potentiële starters. In de demografische prognose wordt er immers al van uitgegaan dat

de starters van nu in de toekomst een zelfstandig huishouden zijn gaan vormen.

Ook in 2020 zal er een groep inwonende jongeren zijn die een begin willen maken met de

wooncarrière. Het gaat om ruim duizend huishoudens die mogelijk in Assen op zoek zijn naar

zelfstandige woonruimte, een toename van circa 100 starters. Of deze groep er tegen die tijd

binnen een aanvaardbare tijd in slaagt een woning te vinden, is afhankelijk van het function e-

ren van de woningmarkt van dat moment. Het is echter niet zo dat het voorkomen van de

aanwezigheid van een groep starters in 2020 een doelstelling van beleid is (het tegendeel is

het geval) en dat de ontwikkeling van de startersvraag dus leidt tot een uitbreidingsopgave.

Constante woonsituatie

In eerste instantie wordt zoals gezegd de woonsituatie van huishoudens – naar type, leeftijd

en inkomenssituatie – constant gehouden. Bekeken wordt welke woningvoorraad benodigd is

als alle huishoudens in 2020 op soortgelijke wijze wonen als op dit moment. Hierbij is er voor

de 55-plussers rekening mee gehouden dat er wezenlijke verschillen zijn tussen generaties .

Terwijl van de 75-plussers van nu, een meerderheid op de leeftijd van 55 jaar (in 1989) in een

huurwoning woonde, geldt voor de 55-jarigen van nu dat een (ruime) meerderheid in een

koopwoning woont. Voor dit soort generatieverschillen is gecorrigeerd.

In tabel 4-7 en tabel 4-8 is per economisch scenario aangegeven hoe de woningvoorraad er in

2020 onder gedane aannamen uit zou moeten zien. Ook is het verschil met de huidige w o-

ningvoorraad aangegeven, zodat inzicht ontstaat in de fysieke opgaven voor de toekomst. Het

verloop van de crisis – zoals dat naar voren komt door het verschil tussen de beide scenario’s

– heeft vooral invloed op de verhouding tussen huur en koop. Bij het ZWC -scenario zou de

uitbreidingsopgave van 3.900 exact voor 50% uit huurwoningen kunnen bestaan en voor 50%

uit koopwoningen. Herstelt de economie sneller, dan is deze verhouding ‘genormaliseerd’ tot

35% huurwoningen en 65% koopwoningen.

De afweging tussen eengezins en meergezins is veel minder economisch en veel meer dem o-

grafisch bepaald. Een meerderheid van de gezinnen met kinderen wil altijd in een eengezi ns-

woning wonen, of het nu goed of slecht gaat met de economie en of men nu een hoog of een

laag inkomen heeft. Vandaar dat de behoefte aan eengezinswoningen en meergezinswoningen

veel minder verschilt tussen de economische scenario’s. Bij het ZWC -scenario bestaat de uit-

breidingsopgave uit ongeveer 50% uit gezinswoningen, bij het LC -scenario ligt de opgave 200

hoger.

50


tabe l 4 -7 : De benod ig de woni ng vo orr aad in 2 0 2 0 b i j co nsta nte woo nsit ua ti e naar e ig e n -

domsvo rm en t ype wo ni ng

Bron: Woonwensenonderzoek Assen en RIGO woningmarktsimulatie

In tabel 4-8 is de behoefte in 2020 uitgesplitst naar prijs. De behoefte aan woningen in elke

prijsklasse neemt toe, zowel bij de zware als de lichte crisisvariant. Bij de lichte crisisvariant

ligt het accent wat meer op de duurdere koopwoningen.

tabe l 4 -8 : De benod ig de woni ng vo orr aad in 2 0 2 0 b i j co nsta nte woo nsit ua ti e naar e ig e n -

domsvo rm en p r i js


Opgave inclusief kwalitatieve fricties

In hoofdstuk 3 werd duidelijk dat een groot deel van de verhuisgeneigden op zoek is naar een

eengezinskoopwoning, vooral huishoudens in de gezinsfase. Als we rekening houden met de

kwalitatieve fricties op de markt ontstaat een beeld van de woningbehoefte zoals in tabel 4-9.

De woningbehoefte bestaat simpel gezegd uit de optelsom van:

De huidige woonsituatie van de niet verhuisgeneigde huishoudens;

De gewenste woonsituatie van de wel verhuisgeneigde huishoudens (exclusief starters).

In tabel 4-9 wordt de behoefte vergeleken met de huidige voorraad in Assen. Een exacte ver-

gelijking is niet mogelijk omdat een deel van de verhuisgeneigde huishoudens – zoals eerder

voorraad 2009 behoefte 2020 ZWC

verschil behoefte 2020

ZWC - voorraad 2009 behoefte 2020 LC


LC - voorraad 2009

koop eengezins 14.530 15.700 1.170 16.240 1.710

meergezins 1.440 2.220 780 2.250 810

eg of mg 130 130 0 140 10

totaal 16.100 18.050 1.950 18.630 2.530

huur eengezins 6.510 7.260 750 6.940 430

meergezins 5.200 6.410 1.210 6.160 960

eg of mg 160 150 -10 140 -20

totaal 11.870 13.820 1.950 13.240 1.370

totaal 27.970 31.870 3.900 31.870 3.900





LC - voorraad 2009

koop tot € 160.000 3.250 3.750 500 3.780 530

€ 160.000 tot € 220.000 5.160 5.700 540 5.810 650

€ 220.000 tot € 275.000 3.300 3.630 330 3.750 450

€ 275.000 of meer 3.520 3.840 320 4.120 600

onbekend 870 1.120 250 1.170 300

totaal 16.100 18.050 1.950 18.630 2.530

huur tot € 358 3.370 4.040 670 3.830 460

€ 358 tot € 512 5.430 6.320 890 6.040 610

€ 512 tot € 648 1.450 1.640 190 1.590 140

€ 648 of meer 1.220 1.350 130 1.330 110

onbekend 390 470 80 440 50

totaal 11.870 13.820 1.950 13.230 1.360

totaal 27.970 31.870 3.900 31.870 3.900

51


omschreven in 3.5 – geen expliciete voorkeur heeft voor een bepaald type of eigendomsvorm.

Duidelijk is dat als rekening wordt gehouden met de wensen van de verhuisgeneigden de be-

hoefte aan eengezinskoopwoningen flink toeneemt ten opzichte van de vorige methode. Ook

de behoefte aan koop- en huurappartementen blijft toenemen, zij het in iets mindere mate.

De behoefte aan eengezinshuurwoningen is op het eerste gezicht kleiner dan de voorraad. Het

is vooral afhankelijk van het economisch tij in hoeverre een deel van de twijfelaars in de to e-

komst voor dit segment zal kiezen.

tabe l 4 -9 : De be no dig de w oni ng vo orr aad i n 2 0 2 0 inc lus ie f kw al ita t ie ve f r ic t ie s naa r e ig e n-

domsvo rm en t ype wo ni ng


In tabel 4-10 is de behoefte uitgesplitst naar prijs. Het gaat hierbij om de groep die expliciet

heeft aangegeven een huur- of een koopwoning te wensen. De groep die twijfelt is samenge-

vat onder de noemer ‘huur of koop’.

tabe l 4 -1 0 : De ben odig de woni ng vo orr aad i n 2 0 2 0 in c lus ie f kwal it at ie ve f r ic t i es naa r e ig e n -

domsvo rm en p r i js


Rekening houdend met kwalitatieve fricties ligt het accent nog wat zwaarder op het duurdere

koopsegment dan bij de vorige methode. Op het eerste gezicht lijkt de vraag naar goedkope





LC - voorraad 2009

koop eengezins 14.530 15.940 1.410 16.560 2.030

meergezins 1.440 1.830 390 1.840 400

eg of mg 130 470 340 490 360

totaal 16.100 18.240 2.140 18.890 2.790

huur eengezins 6.510 6.070 -440 5.750 -760

meergezins 5.200 5.860 660 5.540 340

eg of mg 160 530 370 520 360

totaal 11.870 12.460 590 11.810 -60

huur of koop eengezins - 820 820 830 830

meergezins - 340 340 340 340

totaal 27.970 31.870 3.900 31.870 3.900





LC - voorraad 2009

koop tot € 160.000 3.250 3.200 -50 3.240 -10

€ 160.000 tot € 220.000 5.160 5.670 510 5.790 630

€ 220.000 tot € 275.000 3.300 3.750 450 3.870 570

€ 275.000 of meer 3.520 4.240 720 4.570 1.050

onbekend 870 1.370 500 1.420 550

totaal 16.100 18.230 2.130 18.890 2.790

huur tot € 358 3.370 3.040 -330 2.860 -510

€ 358 tot € 512 5.430 6.230 800 5.890 460

€ 512 tot € 648 1.450 1.650 200 1.570 120

€ 648 of meer 1.220 1.090 -130 1.060 -160

onbekend 390 450 60 420 30

totaal 11.870 12.460 590 11.800 -70

huur of koop - 1.160 1.160 1.170 1.170

totaal 27.970 31.850 3.880 31.860 3.890

52


koop- en huurwoningen kleiner dan de huidige woningvoorraad. Dit potentiële overschot ve r-

dwijnt als we de groep die twijfelt tussen de koop- en de huursector erbij betrekken: deze

groep wenst vooral een woning in het goedkopere segment, ongeacht een koop - of huurwo-

ning. Daarnaast geldt dat de extra behoefte aan het duurdere segment deels een kwalit eits-

wens is: niemand wenst immers een hoge prijs te betalen.

Doorkijk tot 2030

Volgens de prognose migratiesaldo 500 neemt het aantal huishoudens in de periode 2020 tot

2030 toe met nog eens 3.800 huishoudens. Dit betekent dat per saldo ook 3.800 woningen

aan de voorraad toegevoegd moeten worden, passend bij het streven te groeie n naar 80.000

inwoners in 2030.

We veronderstellen dat de economie na 2020 is aangetrokken, met een grotere vraag naar

koopwoningen als gevolg. De doelgroep neemt naar verwachting in aandeel af. Als gevolg van

de vergaande vergrijzing (in personen: van 14% in 2009 tot 18% in 2020 en 22% in 2030)

neemt naar verwachting de behoefte aan eengezinskoopwoningen en appartementen verder

toe. Het gaat vooral om nultredenwoningen, waarover meer in paragraaf 6.3.

Ontwikkeling behoefte in de woningmarktregio van Assen

In paragraaf 2.6 is de woningmarktregio van Assen afgebakend en in paragraaf 4.3 zijn de de-

mografische ontwikkelingen in de regio weergegeven. In deze paragraaf gaan we in op de

ontwikkeling van de woningbehoefte van zelfstandig wonende huishoudens. We baseren ons

op het WoonOnderzoek Nederland (WoON) 2006. Kanttekening hierbij is dat het WoON 2006

het sentiment weerspiegelt van economisch goede tijden.

In tabel 4-11 staat de woningbehoefte in 2006 weergegeven, inclusief de startersvraag in de

regio. In 2006 ging de behoefte vooral uit naar eengezinskoopwoningen. Ook was er vraag

naar eengezinshuurwoningen, zij het in mindere mate. Huur - en koopappartementen hadden

in 2006 een minder sterke marktpositie.

tabe l 4 -1 1 : Wo ni ng behoe ft e in 2 0 0 6 in de reg io va n A ssen inc lus ie f kwal it at ie ve f r ic t ies naa r

e ig endoms vorm en ty pe wo ning ( i nc lus ie f s tar ters )

Bron: WoON 2006 en RIGO woningmarktsimulatie

De woningbehoefte in 2020 hebben we wederom in beeld gebracht op basis van:

1. een constante woonsituatie (tabel 4-12);

2. kwalitatieve fricties in de markt (tabel 4-13).

Bij de woningbehoefte in 2020 wordt geen rekening gehouden met de woningvraag van po-

tentiële starters. Ook in 2020 zal er een groep inwonende jongeren zijn die een start wil m a-

ken op de woningmarkt. Het is echter niet zo dat het voorkomen van de aanwezigheid van een

groep starters in 2020 het streven is.

voorraad 2006 behoefte 2006

verschil behoefte 2006 -

voorraad 2006

koop eengezins 106.920 113.920 7.000

meergezins 17.760 17.870 110

totaal 124.680 131.790 7.110

huur eengezins 32.070 34.130 2.060

meergezins 48.920 47.670 -1.250

totaal 80.990 81.800 810

totaal 205.670 213.590 7.920

53


Ook in 2020 is de behoefte aan eengezinskoopwoningen flink groter dan de voorraad, vooral

bij het LC-scenario. De extra behoefte aan eengezinshuurwoningen is bij het ZWC -scenario in

2020 nog steeds aanwezig, maar verdwijnt zodra de economie weer aantrekt. Deze ontwikke-

lingen zijn het sterkst als we rekening houden met kwalitatieve fricties op de markt.

De behoefte aan huurappartementen neemt flink toe bij een constante woonsituatie in 2020.

Houden we rekening met kwalitatieve fricties, dan verandert bij het LC-scenario deze extra

behoefte in een potentieel overschot.

tabe l 4 -1 2 : De benod ig de woni ng vo orr aad in 2 0 2 0 in de reg io va n Assen b i j con stante wo o n-

s itu atie na ar e ig en domsv o rm en ty pe won ing (ex c l us i e f s tar ters )


tabe l 4 -1 3 : De ben od ig de woni ng vo orr aad i n 2 0 2 0 i n de reg io v an Assen i nc l us ie f kwa l it a-

t ieve f r ic t ies n aa r e ig end o msvorm en t ype wo ni ng (ex c lus ie f s ta rters )


4.6 Invloedsferen op de woningmarkt

In paragraaf 4.5 zijn de effecten doorgerekend van de verwachte demografische ontwikkelin-

gen volgens de prognose migratiesaldo 500 en economische ontwikkelingen (koopkrachton t-

wikkelingen en ontwikkeling van de werkgelegenheid). De ontwikkelingen op het vlak van

demografie en economie zijn twee belangrijke determinanten van de woningmark t. In para-

graaf 4.5 zijn de effecten hiervan op de ontwikkeling van de woningbehoefte volgens twee

scenario’s cijfermatig in kaart gebracht. In deze paragraaf plaatsen we deze ontwikkelingen in

een breder perspectief.

Sociaal-culturele ontwikkelingen

Demografie en economie zijn niet de enige determinanten voor de toekomstige ontwikkeli n-

gen van de woningbehoefte. Ook sociaal-culturele trends spelen een rol. Hierbij gaat het

vooral om imagokwesties en smaak. Een voorbeeld van een imagokwestie: huishoudens met





LC - voorraad 2006

koop eengezins 106.920 113.620 6.700 117.630 10.710

meergezins 17.760 23.950 6.190 24.420 6.660

totaal 124.680 137.570 12.890 142.050 17.370

huur eengezins 32.070 33.150 1.080 31.400 -670

meergezins 48.920 54.970 6.050 52.240 3.320

totaal 80.990 88.120 7.130 83.640 2.650

totaal 205.670 225.690 20.020 225.690 20.020





LC - voorraad 2006

koop eengezins 106.920 117.530 10.610 125.080 18.160

meergezins 17.760 22.940 5.180 24.480 6.720

totaal 124.680 140.470 15.790 149.560 24.880

huur eengezins 32.070 33.940 1.870 30.870 -1.200

meergezins 48.920 51.280 2.360 45.270 -3.650

totaal 80.990 85.220 4.230 76.130 -4.860

totaal 205.670 225.690 20.020 225.690 20.020

54


een hoog inkomen zien huren vaak als ‘een dief zijn van je eigen portemonnee’. Als waard e-

stijgingen uitblijven kan dit zomaar omslaan in ‘huren is luxe en comfort’. Dat smaak – bij-

voorbeeld qua bouwstijl - aan verandering onderhevig is heeft de stadsvernieuwing wel laten

zien: in de beginperiode zijn panden gesloopt die nu de status ‘monument ’ zouden krijgen.

Beleidsmatige ontwikkelingen

Voor de komende periode zijn de beleidsmatige ontwikkelingen waarschijnlijk belangrijker dan

de sociaal-culturele. De rekening van de maatregelen om de recessie te bestrijden zal betaald

moeten worden en de overheid zal (fors) moeten bezuinigen. Een ingreep in de hypotheekren-

teaftrek zou bijvoorbeeld in het verschiet kunnen komen. Uiteraard zou dat invloed hebben op

de prijsvorming in de koopsector. En daarmee ook op de concurrentieverhouding tussen de

huur- en koopsector (ten faveure van de eerstgenoemde). Naar het zich laat aanzien blijft ook

de corporatiesector niet buiten schot. Een van de opties die hierbij overwogen wordt is de

rekening van de huurtoeslag in de toekomst bij de corporaties neer te leggen.

Ontwikkelingen in de huursector

Het kan zijn dat ook het momentum aanbreekt voor herziening van de huurprijsstelling in

Nederland. Het woningwaarderingstelsel (WWS) geeft een relatief gering gewicht aan het

belang van de locatie van de woning. In populaire woongebieden (waar de vraag veel groter is

dan het aanbod) is de huur hierdoor vaak relatief lager dan in minder populai re gebieden. Als

de locatiefactor in het WWS wordt aangescherpt, zou dat vooral in de meer gespannen w o-

ningmarkten zorgen voor ruimte voor een hogere huurprijsstelling. In de meer ontspannen

markten, zeker daar waar krimp in het verschiet ligt, is die ruimte er overigens niet.

Binnenkort zal in het woningwaarderingstelsel ook duurzaamheid een plek krijgen. Hierdoor

zullen verhuurders meer geneigd zijn energiebesparende ingrepen door te voeren. Hiermee

wordt recht gedaan aan het feit dat in de totale woonlasten van bewoners, de energielasten

de afgelopen jaren veel sneller zijn gestegen dan de huurprijzen. En de verwachting is dat met

het schaarser worden van grondstoffen deze trend door zal zetten. Ook betaalbaarheid komt

hiermee in een ander perspectief te staan, waarover meer in hoofdstuk 7.

Er zijn experimenten gaande – zoals Huur op Maat – die een alternatief willen bieden voor het

huidig objectgerichte stelsel van huurprijsstelling. Kern hierbij is dat voor de woning (het o b-

ject) een vaste (markt)huur wordt bepaald en dat vervolgens korting wordt gegeven aan men-

sen met lagere inkomens. Doordenkend langs de lijnen van dit experiment bieden straks ook

corporaties woningen tegen markthuur aan, en verlenen daarnaast inkomensondersteuning

door korting te verlenen. Het specifieke karakter van de sociale huursector zoals wij die in

Nederland kennen (corporaties die woningen verhuren met een beleidsmatige bepaalde g e-

matigde huurprijs) zou hierdoor op termijn kunnen gaan veranderen.

Tot slot

Op de langere termijn zullen de ontwikkelingen op bovenstaande vlakken in interactie de to e-

komstige woningmarkt bepalen. Daarnaast geldt dat ook verandering van het aanbod de b e-

hoefte beïnvloedt. De komende jaren zal – althans landelijk - de productie afnemen en moge-

lijk de schaarste – tijdelijk en lokaal – toenemen.

Hoe de ontwikkelingen exact zullen uitpakken, kan niemand met zekerheid zeggen. Op de wat

kortere termijn speelt vooral de emotie op de markt een rol. Deze bepaalt de actuele vraa g-

aanbodverhoudingen zoals geschetst in paragraaf 3.5. Deze kunnen – met het consumenten-

vertrouwen in bredere zin – sneller omslaan.

55

Nieuwbouwplannen en woonmilieus

Hoofdstuk 5


5.1 Inleiding

In het vorige hoofdstuk zijn de verwachtingen ten aanzien van de demografische en econom i-

sche ontwikkelingen beschreven. De provinciale prognose migratiesaldo 500 is hierbij als lei-

dend vastgesteld: het is de ambitie van de gemeente Assen om in 2030 ongeveer 80.000 men-

sen in de gemeente te hebben wonen. In dit hoofdstuk zetten we de nieuwbouwlocaties en

plannen van de gemeente uiteen, benodigd voor het nastreven van deze ambitie (paragraaf

5.2 en 5.3). Ook bespreken we de uitkomsten van het woonwensenonderzoek die – naast de

ontwikkeling van de woningbehoefte – van invloed kunnen zijn op de nadere uitwerking van

het bouwprogramma c.q. de invulling van concrete locaties (paragraaf 5.4 en 5.5). In het

Woonplan 2009 worden de ontwikkelingen aan de aanbodzijde gespiegeld aan de nieuwe in-

zichten zodat inzicht ontstaat in welke bijstelling van het nieuwbouwprogramma gewenst is.

5.2 Nieuwbouwlocaties

Gemeente Assen koestert de ambitie te groeien naar 80.000 inwoners. Om dit te bereiken

wordt het bestaande beleid doorgevoerd: de bevolkingstoename zal worden gehuisvest op

zowel uit- als inbreidingslocaties.

De grote uitbreidingslocatie Kloosterveen zal worden afgerond. Daarnaast zet de gemeente in

op versterkte verdichting van de bestaande stad, inclusief de transformatie van het Stadsbe-

drijvenpark. Het Stadsbedrijvenpark zal in eerste instantie rond de Havenkade worden g e-

transformeerd in een intens, stedelijk woongebied waar nieuwe woonmilieus kunnen worden

gecreëerd. Als stedelijke kern wil Assen zoveel mogelijk verschillende woningtypes/woon -

milieus kunnen aanbieden om een zo breed mogelijk publiek te kunnen aanspreken. Over het

algemeen bieden de locaties Kloosterveen en Messchenveld met de lagere dichtheden andere

woonmilieus aan dan de inbreidingslocaties in de bestaande stad en het Stadsbedrijvenpark

(bron: gemeente Assen).

In deze paragraaf gaan we kort in op de belangrijkste woningbouwontwikkelingen i n de huidi-

ge woningbouwplanning en –programmering. De locaties zijn weergegeven in figuur 5-1.

Binnenstedelijke ontwikkelingen

Het Palet. Op het Coveco-terrein in Assen, het terrein van een voormalige vleesfabriek,

aan de westzijde van de wijk Assen Oost, wordt Het Palet gerealiseerd . De locatie ligt

vlakbij het station en het centrum van Assen en voorziet behalve in circa 300 woningen,

waarvan er inmiddels bijna 170 zijn gerealiseerd, ook in ruimte voor milieuvriendelijke

bedrijvigheid en kantoren. Het programma biedt een aantrekkeli jke variatie in architec-

tuur en woonmogelijkheden.

Cultureel Kwartier. In het Cultureel Kwartier wordt ruimte geboden voor cultuur, horeca,

wonen en een ondergrondse parkeergarage. Met een nieuw theater met 2 zalen en een

56


bioscoop met minimaal 4 zalen, maakt dit het toekomstig cultureel centrum van Assen.

Naast koopwoningen worden er 66 huurappartementen gerealiseerd door Actium.

De Citadel. Wonen en werken gaan hand in hand met een hoogwaardig omgevingsbeeld.

In het centrum van Assen worden appartementen, eengezinswoningen, winkelvoorzienin-

gen en een parkeergarage gebouwd.

Koningspoort. Op het voormalig Acmesa-terrein worden grondgebonden woningen en

appartementen gebouwd. De appartementen komen in een toren van 15 verdiepingen,

conform de Hoogbouwvisie van Assen.

Diepstroeten. Mensen met een verstandelijke handicap in een ‘gewone’ woonbuurt. Dat is

het toekomstbeeld voor de nieuwe buurt Diepstroeten op het huidige Vanboeijenterrein

in Assen Oost. Hier komen woningen voor ongeveer 200 Assenaren met een handicap en

circa 600 woningen voor andere Assenaren. In Diepstroeten vindt als het ware een omg e-

keerde integratie plaats.

Havenkwartier. Momenteel wordt gestudeerd op de transformatiemogelijkheden van het

Stadsbedrijvenpark naar een gemengd stedelijk woongebied met creatieve, kleinschalige

werklocaties aan huis. Het betreft een grootschalige stedelijke woningbouwontwikkeling

met in potentie capaciteit voor circa 2.500 tot 3.000 woningen op lange termijn.

f ig u ur 5 -1 : Nie uwbouw loc a ties i n g emeente Assen

Bron: gemeente Assen, website www.nieuwbouw-in-assen.nl, bewerking RIGO

57


Uitbreidingslocaties

De wijk Kloosterveen is momenteel de grote uitleglocatie van de gemeente Assen. Sinds 1998

zijn in deze wijk circa 3.400 nieuwe woningen opgeleverd en kunnen er in potentie nog circa

3.200 worden gebouwd in de volgende drie deelplannen:

Kloosterveen I, Kloosterveste. In dit cluster wordt het centrumgebied van de wijk Kloo s-

terveen gerealiseerd. Naast een uitgebreid voorzieningenpakket worden hier circa 600

woningen gebouwd, overwegend in een bijzondere stedelijke setting. De bouw is gestart

en de eerste woningen zijn in de verkoop gebracht. Met de voltooiing van dit cluster

wordt Kloosterveen I afgerond.

Kloosterveen II. Dit is het vervolg op Kloosterveen I in westelijke richting. In de clusters

Kloosterhout en Kloosterbos wordt volop gebouwd. Hier worden nog circa 300 woningen,

voornamelijk grondgebonden, opgeleverd. Er wordt gewerkt aan de voorbereiding van de

realisatie van de clusters De Velden, Domein, Akker en Vaart met een totale capaciteit van

circa 1.100 woningen. Ook hier zullen voornamelijk grondgebonden woningen worden ge-

realiseerd, voor een beperkt deel in particulier opdrachtgeverschap.

Kloosterveen III. Deze ontwikkeling is een verdere uitbreiding in westelijke richting en is

momenteel onderwerp van studie. De locatie heeft in potentie een capaciteit van circa

1.200 woningen, voornamelijk grondgebonden. Het wordt een ruim opgezet plan met veel

groen en water en een hoog ambitieniveau met betrekking tot duurzame ontwikkeling.

Het is de bedoeling een substantieel deel van dit plan in de vorm van particulier op-

drachtgeverschap te realiseren.

Naast Kloosterveen is er de uitbreidingslocatie Messchenveld.

Messchenveld. Voor de langere termijn is deze, aan de noordzijde van Assen gelegen,

uitleglocatie in beeld. Het betreft een nieuwe woonwerk- en woonlocatie met circa 2.500

tot 3.000 woningen met extra aandacht voor duurzaamheid door toepassing van ‘cradle to

cradle’ ontwerpprincipes. De wijk zal na voltooiing van Kloosterveen moeten voorzi en in

de Assense woningbehoefte.

5.3 Veranderingen in de woningvoorraad

Gemeente Assen heeft plancapaciteit voor de bouw van in totaal 5.496 woningen in de perio-

de 2009 tot 2020 (tabel 5-1), waarvan 216 zorgplaatsen. In dit onderzoek wordt uitgegaan van

de zelfstandig bewoonde voorraad, dus exclusief de zorgplaatsen. De afgelopen tien jaar we r-

den gemiddeld 46 woningen per jaar gesloopt, waarvan 15 woningen van eigenaarbewoners.

In het vigerende woonbeleid wordt uitgegaan van gemiddeld 50 woningen per jaar die worden

gesloopt. Dit betekent dat in de periode 2009 tot 2020 circa 550 woningen gesloopt worden,

waarvan 165 woningen van eigenaarbewoners. De netto uitbreiding van de (zelfstandig be-

woonde) voorraad bedraagt dan volgens planning 4.730 woningen in de periode 2009 tot

2020, waarvan 1.385 nultredenwoningen.

tabe l 5 -1 : N ieuwbo uwp lan nen, 2 0 0 9 t /m 2 0 1 9


aantal

bruto plancapaciteit woningen 2009-2020 5.496

waarvan zorgplaatsen 216

sloop woningen: gemiddeld 50 per jaar 550

netto plancapaciteit woningen 2009-2020 4.730

58


In tabel 5-2 zijn de nieuwbouwplannen (exclusief de zorgplaatsen) weergegeven naar seg-

ment. De tabel bestaat uit de optelsom van alle lopende woningbouwontwikkelingen, excl u-

sief het Stadsbedrijvenpark en Messchenveld. De nadruk ligt op de (middel)dure grondgebon-

den koopsector, gevolgd door goedkope tot middeldure huurapparte menten en (middel)dure

koopappartementen.

De aantallen in de tabel sluiten aan bij het vigerende woonbeleid. De aantallen worden mog e-

lijk bijgesteld op basis van de resultaten van het woonwensenonderzoek in het Woonplan

Assen 2010 - 2030.

tabe l 5 -2 : n ieuwb ouwp la nn en na ar seg ment , 2 0 0 9 tot 2 0 2 0


Nieuwbouwplannen versus de ambitieprognose

In dit onderzoek sluiten we aan bij de ambitieprognose migratiesaldo 500. Anno 2009 be-

draagt het aantal zelfstandig wonende huishoudens 27.975. Voor een inschatting van het aan-

tal zelfstandig wonende huishoudens in 2020 is de trend volgens de prognose migratiesaldo

500 geprojecteerd op de 27.975 huishoudens in 2009. In 2020 wonen dan 31.860 zelfstandig

wonende huishoudens in de gemeente Assen, ofwel een toename van bijna 3.900 huishou-

dens. Wil de gemeente Assen deze ambitie halen, dan betekent dit een netto toevoeging van

bijna 3.900 woningen aan de voorraad tot 2020.

Uitgaande van een netto plancapaciteit van 4.730 woningen betekent dit dat de bouw van

circa 840 woningen mogelijk geen doorgang vindt. Nieuwbouwplannen worden echter zelden

allemaal gerealiseerd. De praktijk leert dat nieuwbouwplannen vaak worden bijgesteld, wat

leidt tot planuitval en/of vertraging. Uitgaande van de bouw van 3.900 woningen betekent het

in dit geval een planuitval en/of vertraging van 18%. Gemiddeld genomen in Nederland vindt

aantal aandeel

huur rij < € 493 20 0%

€ 493 - € 622 375 7%

> € 622 111 2%

appartement < € 493 407 8%

€ 493 - € 622 485 9%

> € 622 51 1%

totaal huur 1.449 27%

koop rij < € 160.000 230 4%

€ 160.000 - € 220.000 730 14%

€ 220.000 - € 275.000 20 0%

> € 275.000 50 1%

2^1-kap < € 160.000 0 0%

€ 160.000 - € 220.000 38 1%

€ 220.000 - € 275.000 1.205 23%

> € 275.000 26 0%

vrijstaand < € 160.000 0 0%

€ 160.000 - € 220.000 0 0%

€ 220.000 - € 275.000 2 0%

> € 275.000 829 16%

appartement < € 160.000 0 0%

€ 160.000 - € 220.000 37 1%

€ 220.000 - € 275.000 554 10%

> € 275.000 110 2%

totaal koop 3.831 73%

totaal 5.280 100%

59


30% van de plannen geen doorgang of wordt uitgesteld. Dit betekent dat er een ambitieuze

opgave ligt om de plannen te real iseren.

5.4 Woonmilieus

Voor een nadere uitwerking van het nieuwbouwprogramma is niet alleen inzicht in de woo n-

wensen naar eigendomsvorm en type woning van belang. Ook inzicht in het gewenste woo n-

milieu en bijbehorende sfeer is belangrijk om te komen tot een geslaagd nieuwbouwpro-

gramma.

In het woonwensenonderzoek is aan de bewoners gevraagd een waardering uit te spreken

voor vier onderscheiden woonmilieus (rustig stedelijk wonen, levendig stedelijk wonen, bu i-

tenwijk rustig wonen en buitenwijk levendig wonen) en daarbinnen voor telkens vier woning-

typen in een bepaalde woonsfeer.

In figuur 5-2 t/m figuur 5-5 staat de waardering van de bewoners weergegeven. Het gaat om:

1. de gemiddelde waardering van alle huishoudens per woonmilieu en binnen elk woonmili-

eu naar woningtype;

2. de omvang van de groep huishoudens die de verschillende woonmilieus met een 8 of ho-

ger waardeert en de gemiddelde waardering van deze groep voor de verschillende wo-

ningtypen binnen elk woonmilieu;

3. de omvang van de groep verhuisgeneigde huishoudens die de verschillende woonmilieus

met een 8 of hoger waardeert en de gemiddelde waardering van deze groep voor de ver-

schillende woningtypen binnen elk woonmilieu.

Leesvoorbeeld figuren: Het woonmilieu rustig stedelijk wonen in figuur 5-2 wordt door alle

huishoudens in Assen (groep 1) beoordeeld met een 7,5 gemiddeld. Het eerste woningtype

binnen dit woonmilieu wordt door deze groep beoordeeld met een 4,6 gemiddeld. Huishou-

dens die het woonmilieu met een 8 of hoger beoordelen geven ditzelfde woningtype gemi d-

deld een 5,0 en de verhuisgeneigden onder hen een 4,9.

Kort samengevat blijkt het volgende:

Over het algemeen worden de woonmilieus rustig stedelijk wonen en buitenwijk rustig

wonen door de huishoudens het meest gewaardeerd. Vooral ruime eengezinswoningen

met voldoende buitenruimte scoren hoog binnen dit woonmilieu .

Huishoudens waarderen het ‘levendig stedelijk wonen’ gemiddeld genomen lager dan de

andere woonmilieus: een 5,8 ten opzichte van een 6,8 gemiddeld over de vier voorgelegde

milieus.

Ongeveer een vijfde deel van de verhuisgeneigde huishoudens waardeert het ‘levendig

stedelijk wonen’ met een 8 of hoger. Uit de woonvoorkeuren die deze mensen aangeven

binnen het levendig stedelijk woonmilieu blijkt dat een stadswoning wordt verkozen b o-

ven een appartement. De waardering voor appartementen ligt bij deze groep wel hoger

dan bij mensen die een ander woonmilieu prefereren. Dit past bij het idee dat stedelijke

woningbouw moet passen binnen de ‘Assense maat’.

Het woonmilieu ‘rustig stedelijk wonen’ wordt door bijna 60% van de verhuisgeneigde

huishoudens met een 8 of hoger gewaardeerd. De voorkeur gaat dan uit naar grondge-

bonden woningen.

Ruim de helft van de verhuisgeneigde huishoudens waardeert het woonmilieu ‘buitenwijk

rustig wonen’ met een 8 of hoger. Bij het woonmilieu ‘buitenwijk levendig wonen’ gaat

het om circa 32%.

60


Rustig stedelijk wonen

Groep 1: Gemiddeld cijfer alle huishoudens: 7,5.

Groep 2: Aantal huishoudens dat het woonmilieu met een 8 of hoger waardeert bedraagt

15.100, ofwel 59% van totaal aantal huishoudens dat een cijfer heeft gegeven.

Groep 3: Aantal verhuisgeneigde huishoudens dat het woonmilieu met een 8 of hoger waar-

deert: 3.520, ofwel 59% van totaal aantal huishoudens dat een cijfer heeft gegeven.

f ig u ur 5 -2 : Woo nmi l ie u rus t ig s tede l i jk wo nen

groep 1. cijfer: 4,6 cijfer: 5,4 cijfer: 7,2 cijfer: 6,5 groep 2. cijfer: 5,0 cijfer: 5,6 cijfer: 7,4 cijfer: 6,7 groep 3. cijfer: 4,9 cijfer: 5,6 cijfer: 7,6 cijfer: 6,8


Levendig stedelijk wonen






f ig u ur 5 -3 : Woo nmi l ie u lev endig s te de l i jk w onen



61


Buitenwijk rustig wonen






f ig u ur 5 -4 : Woo nmi l ie u bu i tenwi jk r ust ig wo nen



Buitenwijk levendig wonen






f ig u ur 5 -5 : Woo nmi l ie u bu i tenwi jk leven dig wo nen



62


Typering doelgroepen voor levendig stedelijk woonmilieu

Ongeveer een vijfde deel van de verhuisgeneigde huishoudens waardeert het ‘levendig stede-

lijk wonen’ met een 8 of hoger. Deze groep bestaat voor ruim de helft uit eenpersoonshui s-

houdens en voor een derde uit huishoudens tot 35 jaar. Ook van oudere huishoudens is er

belangstelling te verwachten voor dit type woonmilieu, zij het absoluut gezien in mindere

mate.

f ig u ur 5 -6 : Typer ing d oe l g roep vo or leven dig s tede l i jk wo onmi l ieu n aar lee f t i j d en t ype

huis ho uden


tabe l 5 -3 : Ty per i ng doe lg r oep v oor leven dig s tede l i j k woonm il ieu naa r comb i nat ie lee f t i jd

en type hu isho ude n


5.5 Eigenbouw en duurzaamheid

Eigenbouw

In Nederland is het zelf ontwerpen en bouwen van een woning voor eigen gebruik een uitzo n-

dering. Wie een (ander) huis wil kopen heeft ruime keuze uit bestaande exemplaren en voor

nieuwbouw wordt in de regel de toevlucht genomen tot projectmatige bouw (van een pro-

jectontwikkelaar) of woningen die kant en klaar uit een catalogus kunnen worden besteld en

op een kavel kunnen worden gemonteerd.

In Assen overweegt circa 27% van de woningzoekenden die expliciet op zoek zijn naar een

koopwoning in eigen beheer een woning te bouwen. Het gaat om circa 900 huishouden. Som-

32%

22%

22%

15%

9%

< 35 jr.

35 tot 45 jr.

45 tot 55 jr.

55 tot 65 jr.

65+ 53%

24%

20%

3%

eenpersoons

tweepersoons

gezin

anders

aantal aandeel

aandeel van totaal

verhuisgeneigden

< 25 jr. 150 11% 26%

25 tot 55 jr. eenpersoons 470 35% 28%

tweepersoons 140 10% 16%

gezin 240 18% 11%

55+ eenpersoons 150 11% 26%

meerpersoons 170 13% 27%

overig 40 3% 22%

totaal 1.350 100% 21%

63


mige huishoudens weten nog niet of ze dit naar eigen ontwerp willen doen, met de keus uit

bestaande ontwerpen of in groepsverband. Zij konden meerdere opties aa ngegeven. De mees-

te huishoudens overwegen een woning te bouwen geheel naar eigen ontwerp (tabel 5-4).

Deze groep bestaat vooral uit huishoudens die hebben aangegeven een vrijstaan de woning te

wensen, gevolgd door een twee-onder-een-kapwoning.

tabe l 5 -4 : Wens va n won i ng z oekende n d ie ex pl ic ie t op z oek z i j n n aar ee n ko o pwon ing om

een won ing te bo uwen in e i g en beheer (meer dere a ntw oor den mog el i j k)


Interesse voor een duurzame woning

Nieuwe woningen kunnen duurzaam worden gebouwd en bestaande woningen kunnen duur-

zamer worden gemaakt. Bijvoorbeeld door extra goede isolatie, duurzame materialen en zo n-

nepanelen. In tabel 5-5 is de interesse weergegeven voor een duurzame woning.

De vraag is gesteld aan alle huishoudens. Van deze groep geeft 69% aan hier wel wat voor te

voelen, maar een derde hiervan geeft ook aan er niks extra voor te willen betalen. Als hui s-

houdens wel bereid zijn te investeren in een duurzame woning, willen zij dit meestal binnen

vijf jaar weer terugverdienen. Deze groep bestaat voor het grootste deel uit eigenaarbewo-

ners.

tabe l 5 -5 : I nteresse v oor ee n du urz ame wo ning


Interesse om de woning te (laten) verbouwen

In tabel 5-6 is de wens van huishoudens weergegeven om hun woning in de komende twee

jaar te (laten) verbouwen. De meerderheid van de huishoudens is dit niet van plan (87%). Als

men dit wel van plan is gaat het vooral om het verbeteren van het wooncomfort, vo oral in de

koopsector (13%). Minder huishoudens geven aan de woning te (laten) verbouwen om de

wilt u een woning bouwen in eigen beheer? aandeel

nee 51%

ja, geheel naar eigen ontwerp (traditionele kavelbouw) 20%

ja, met keuze uit bestaande ontwerpen (catalogusbouw) 11%

ja, in groepsverband (collectief opdrachtgeverschap) 4%

weet niet / geen mening 22%

N = 3.240

totaal aandeel totaal aandeel totaal aandeel

ja, maar ik wil er niets extra voor betalen 2.690 17% 3.420 29% 6.110 22%

ja, voor zover zich dat terugverdient binnen 5 jaar 5.270 33% 2.290 19% 7.560 27%

ja, voor zover zich dat terugverdient binnen 10 jaar 2.890 18% 820 7% 3.710 13%

ja, voor zover zich dat terugverdient binnen 20 jaar 340 2% 140 1% 490 2%

ja, en ik wil er extra voor betalen, ook als zich dat niet terugverdient 900 6% 400 3% 1.300 5%

nee 2.000 12% 1.740 15% 3.740 13%

weet niet 1.450 9% 1.870 16% 3.320 12%

onbekend 560 3% 1.190 10% 1.740 6%

totaal 16.100 100% 11.870 100% 27.970 100%

koop huur totaal

64


woning energiezuiniger te maken. Huishoudens hebben weliswaar interesse voor een duurz a-

me woning, maar slechts een klein deel heeft vooralsnog concrete plannen o m de woning op

korte termijn te (laten) verbouwen.

tabe l 5 -6 : Wens van hu ish o udens om de won ing in de komende 2 jaa r te ( la ten ) v erbouwen


Betrekken bewoners bij nieuwbouwplannen

Aan de woningzoekenden die op zoek zijn naar een huurwoning is voorgelegd of ze betrokken

zouden willen worden bij de nieuwbouwplannen van Actium en Woonconcept om te kunnen

meedenken over de indeling van de nieuwe woning. In tabel 5-7 is het antwoord op deze

vraag weergegeven, alleen van de huishoudens die expliciet op zoek zijn naar een huurw o-

ning. De meerderheid van deze groep voelt er wel voor om bij de nieuwbouwplannen betro k-

ken te worden. De meeste huishoudens geven aan dat ze dit alleen wensen a ls ze toekomstig

huurder worden van de nieuwe woning.

tabe l 5 -7 : An twoo rd o p de vraag : A ls u een h uurw on ing z oekt , z ou u da n betr o kken wi l le n

worden b i j de nie uwbo uwpla nne n van de won ing co r por aties Act ium en Woo nc oncept om te

kun nen meeden ken over de inde l i ng va n de n ieuwe wo ning ?


Bent u van plan om de komende 2 jaar uw woning te (laten) verbouwen koop huur totaal

nee 83% 92% 87%

ja, om het wooncomfort te verbeteren 13% 3% 8%

ja, om de woning energiezuiniger te maken 4% 1% 3%

ja, om de woning geschikt te maken om er ook met (ouderdoms-)

beperkingen te kunnen blijven wonen2% 2% 2%

ja, anders 3% 3% 3%

totaal 100% 100% 100%

N = 16.100 N = 11.870 N = 27.970

groep die expliciet een huurwoning wenst

aantal aandeel

ja, ik wil graag betrokken worden bij de nieuwbouwplannen 450 25%

ja, alleen als ik toekomstig huurder wordt van de nieuwbouwwoning 650 36%

nee, ik wil niet betrokken worden bij de nieuwbouwplannen 430 23%

weet niet 220 12%

onbekend 70 4%

totaal 1.830 100%

65

Wonen met zorg

Hoofdstuk 6

Wonen met zorg

6.1 Inleiding

Een deel van de Assense bevolking, waaronder ouderen, heeft te maken met lichamelijke ge-

breken. Als gevolg van de vergrijzing zal de behoefte aan zorggerelateerde voorzieningen to e-

nemen, maar ook aan ‘gemaksdiensten’ als tuinonderhoud en klusjesdiensten. Ook op de w o-

ningmarkt zal de vergrijzing haar effecten gaan sorteren: het gaat deels om effecten als gevolg

van de toename van het aantal ‘vitale ouderen’ en deels om effecten als gevolg van de to e-

name van het aantal ouderen met beperkingen. Het merendeel van deze ouderen zal niet

direct denken aan verhuizen en blijft wonen waar hij of zij nu woont. Het beleid is erop ge-

richt dit mogelijk te maken.

In de eerste paragraaf van dit hoofdstuk wordt ingegaan op de mate van beperkingen van

huishoudens, vervolgens wordt gekeken naar het type woning waar huishoudens met een

zorgvraag behoefte aan hebben. Het hoofdstuk wordt afgesloten met de toekomstverwachtin-

gen.

6.2 Leven met fysieke beperkingen

Mensen kunnen te maken hebben met verschillende beperkingen. In deze exercitie onde r-

scheiden we de mate van fysieke beperkingen. In Assen zijn ongeveer 5.430 huishoudens met

minstens één persoon met een fysieke beperking. In bijna 800 huishoudens woont een per-

soon met een ernstige fysieke beperking. Het grootste aandeel huishoudens met beperkingen

valt binnen de categorie ‘matige beperkingen’ (60%). Over het algemeen geldt: hoe hoger de

leeftijdscategorie, hoe vaker een huishouden met een beperking voorkomt (figuur 6-1). Vooral

het aandeel huishoudens met matige en ernstige beperkingen neemt sterk toe als men 75 jaar

of ouder is: het gaat om bijna 1.700 huishoudens, ofwel 58% van het totaal aantal 75-plussers.

f ig u ur 6 -1 : Mate va n beper king en per h uis ho uden na a r lee ft i jd in Asse n


0%

10%

20%

30%

40%

50%

60%

70%

80%

90%

100%

< 35 jr.

(N= 4.720)

35 tot 55 jr.

(N= 12.880)

55 tot 75 jr.

(N= 7.050)

75+

(N= 2.920)

totaal

(N= 27.570)

ernstige beperkingen matige beperkingen

lichte beperkingen geen beperkingen

66


Personen met beperkingen hebben meer behoefte aan (zorg)voorzieningen dan personen

zonder beperkingen. Daarbij is niet alleen de zwaarte van de beperking van invloed op de

soort en de omvang van de behoefte, maar ook de samenstelling van het huishouden of de

nabijheid van familie. In figuur 6-2 is de behoefte aan bepaalde voorzieningen weergegeven

naar de mate van beperking. Aangezien deze vraag aan alle respondenten is gesteld ongeacht

leeftijd of beperkingen, geeft dit waarschijnlijk bij de huishoudens zo nder beperkingen een

‘luxebehoefte’ aan en niet zozeer een noodzakelijke behoefte.

Bij alle voorzieningen geven relatief de meeste huishoudens met een ernstige beperking aan

hier behoefte aan te hebben. Er is vooral behoefte aan huishoudelijke hulp, dit ge ldt voor 75%

van de huishoudens met een ernstige beperking ten opzichte van 9% van de huishoudens zon-

der beperkingen.

f ig u ur 6 -2 : Het aa nta l h uis hou dens met be hoe fte a an verschi l le nde vo orz ien ing e n en d iens te n

naa r mate v an be perk ing


De meeste diensten worden verwacht van een professionele instelling of een betaalde kracht

(tabel 6-1). Boodschappen doen en hulp bij de administratie worden relatief het vaakst ve r-

wacht van familieleden. Huishoudens met beperkingen verwachten nog wat meer van famili e-

leden wat betreft hulp bij de administratie, klussendiensten en het onderhoud van de tuin.

Maaltijdvoorzieningen, wassen en strijken en hulp bij de persoonlijke verzorging worden door

deze groep vaker verwacht van een professionele instelling of een betaald e kracht.

tabe l 6 -1 : V a n wie wor den bepaa lde onde rsteu nende d iensten verwac ht?


0 1.000 2.000 3.000 4.000 5.000 6.000 7.000

klussendienst

huishoudelijke hulp

onderhoud tuin

hulp administratie

was- en strijkcentrale

uitleen en onderhoud

rolstoel/scootmobiel

boodschappendienst

maaltijdvoorziening

hulp

persoonlijke verzorginggeen beperkingen

lichte beperkingen

matige beperkingen

ernstige beperkingen

behoefte familie buren/kennissen

professionele

instelling/betaalde kracht totaal

huishoudelijke hulp 4.380 10% 6% 84% 100%

hulp administratie 2.820 38% 12% 51% 100%

boodschappendienst 1.090 56% 17% 27% 100%

klussendienst 6.040 29% 22% 49% 100%

maaltijdvoorziening 850 17% 3% 79% 100%

uitleen en onderhoud rolstoel/scootmobiel 1.100 2% 1% 97% 100%

onderhoud tuin 3.270 25% 22% 54% 100%

was- en strijkcentrale 1.210 28% 8% 64% 100%

hulp persoonlijke verzorging 700 23% 2% 75% 100%

ik verwacht deze diensten van:

67

Wonen met zorg

6.3 De behoefte aan geschikte woonruimten

Woningen specifiek bestemd voor senioren

Van het begrip ‘seniorenwoning’ bestaan uiteenlopende definities. Om zicht te krijgen op de

voorraad specifiek voor senioren bestemde woningen is alle respondenten hiernaar gevraagd.

Dit levert een beeld op van het aantal seniorenwoningen volgens de bewoners en geldt als de

definitie in deze paragraaf.

Er zijn in Assen ruim 2.500 huishoudens die aangeven in een specifiek voor ouderen bestemde

zelfstandige woning te wonen (tabel 6-2). Het gaat vooral om huurwoningen (84%). Voor bijna

de helft worden de seniorenwoningen bewoond door huishoudens in de leeftijd van 75 jaar of

ouder. De andere helft wordt bewoond door 55-plussers. Bij de 75-plussers gaat het om 44%

van alle huishoudens in deze leeftijdscategorie, bij de 55 tot 75-jarigen om zo’n 17%. Het me-

rendeel van de zelfstandig wonende ouderen woont dus in de reguliere woningvoorraad en

niet in een specifiek voor ouderen bestemde woning.

tabe l 6 -2 : A ant al w on ing en spec i f iek bestem d vo or se nio ren


De vraag naar woningen voor senioren of mensen met een beperking

Aan woningzoekenden is ook gevraagd of men een woning of woonruimte zoekt die speciaal

bestemd is voor senioren of voor mensen met een beperking (tabel 6-3). Van het totaal aantal

huishoudens die binnen 5 jaar wensen te verhuizen, geeft circa 12% aan – ruim 800 huishou-

dens – een speciaal voor senioren of mensen met een beperking bestemde woning te wensen.

In circa 80% van de gevallen gaat het om huishoudens van 55 jaar of ouder.

Een klein deel – circa 160 huishoudens – wenst een woning waarin beter zorg kan worden

verleend of ontvangen aan/van de partner, ouders, kinderen of een ander familielid.

tabe l 6 -3 : A ntwo ord op de vra ag : z oekt u een w oni ng of wo onr uimte die spec ia a l bestemd is

voo r seni oren of vo or mens en met een beper ki ng ?


aantal aandeel

ja 2.550 9%

nee 24.640 88%

weet niet 660 2%

onbekend 130 0%

totaal 27.970 100%

aantal aandeel

ja, een woning waar ik zelfstandig in kan wonen 810 12%

ja, een woning waarin ik beter zorg kan verlenen of ontvangen van/aan

mijn partner, ouder(s), kind(eren) of een ander familielid 160 2%

ja, een plaats in een instelling, zoals een verpleeg- of verzorgingshuis 60 1%

nee 5.340 81%

weet niet 150 2%

onbekend 110 2%

totaal 6.630 100%

68


Belangrijkste kenmerk van de woning voor senioren of mensen met een beperking is dat deze

nabij winkelvoorzieningen moet liggen (tabel 6-4). Circa 83% van de woningzoekenden die een

dergelijke woning wensen hebben dit kenmerk genoemd. Ook hebben relatief veel huishou-

dens aangegeven dat de gewenste woning gelijkvloers is en/of rolstoeltoegankelijk. Opvallend

is dat sociale kenmerken een relatief kleinere rol spelen.

tabe l 6 -4 : Gewenste kenme rken wo n i ng vo or sen iore n en mensen met een be perk i ng


Toegankelijkheid van de woningvoorraad

De reguliere woningvoorraad kan prima geschikt zijn om oud in te worden. Een veel gebruikte

maatstaf hierbij is de toe- en doorgankelijkheid van de woning. Deze is in kaart gebracht aan

de hand van twee enquêtevragen:

a. of de voordeur van de woning zonder trappen te lopen bereikbaar is (toegankelijkheid)

en:

b. of vanuit de woonkamer - zonder traplopen - de keuken, het toilet, de badkamer en ten

minste één slaapkamer bereikbaar zijn (doorgankelijkheid).

Als een woning aan beide criteria voldoet spreken we over een nultredenwoning. In tabel 6-5

staat aangegeven in welke mate de Assense woningvoorraad aan de criteria voldoet.

Bijna een kwart van alle bewoonde woningen is een nultredenwoning. Voor het grootste d eel

gaat het om appartementen, maar ook een aanzienlijk deel eengezinswoningen wordt gety-

peerd als nultredenwoning. Dit kunnen patiowoningen of bungalows zijn, maar ook woningen

met een slaapkamer en een badkamer beneden. Overigens geldt voor de grondgebonden wo-

ningen die nu niet als nultredenwoning functioneren dat deze mogelijk door enkele kleine

aanpassingen wel als zodanig kunnen worden ingericht.

Bijna tweederde van de woningen is alleen extern toegankelijk. Deze categorie is zo groot

omdat bijna alle eengezinswoningen hieronder vallen. De entree van de meeste eengezinswo-

ningen is immers zonder traplopen vanaf de straat bereikbaar. De categorie alleen intern

doorgankelijk is met 10% een stuk kleiner. Vaak zijn dit appartementen, een groot deel hier-

van is immers per definitie al toegankelijk.

aandeel

nabij winkelvoorzieningen liggen 83%

gelijkvloers zijn en/of rolstoeltoegankelijk 77%

bereikbaar zijn met het openbaar vervoer 49%

nabij zorgvoorzieningen liggen (zoals een huisarts of fysiotherapeut) 34%

nabij een treinstation liggen 24%

onderdeel uitmaken van een complex met andere (senioren)woningen 19%

nabij welzijnsvoorzieningen liggen (bijvoorbeeld: ruimten om andere mensen te ontmoeten) 17%

op korte afstand liggen van een zorgpost, zodat zorgverleners snel in de woning kunnen zijn 12%

extra ruimte hebben om zorg te kunnen verlenen of ontvangen van/aan mijn partner,

ouder(s), kind(eren) of een ander familielid, vriend of kennis 8%

op korte afstand liggen van familieleden of vrienden die mij verzorgen 3%

anders 15%

N = 810

69

Wonen met zorg

tabe l 6 -5 : Toeg a nke l i jk he i d va n de wo ni ng vo orr aad naa r e ig end omsvo rm en t y pe won ing *

*exclusief de categorie overig/onbekend Bron: Woonwensenonderzoek Assen

Wie wonen in de nultredenwoningen?

Uiteraard wonen er niet alleen senioren in de nultredenwoningen. Wel neemt het aandeel

huishoudens dat een nultredenwoning bewoont duidelijk toe met de leeftijd ( figuur 6-3). Van

de jongere huishoudens woont slechts 15% in een nultredenwoning, bij de 75-plussers is dit

ruim de helft. Van deze 75-plussers woont circa 28% in een koopwoning. De figuur laat zien

dat dit bij de aankomende ouderen (de groep van 55 tot 75 jaar) een hoger aandeel is, name-

lijk 46%. Een deel van hen zal nog verhuizen, maar desalniettemin zal in de toekomst een gr o-

ter aandeel van de ouderen in een koopwoning wonen.

f ig u ur 6 -3 : Het aandee l hu isho udens in nu lt redenw on ing en en het t ype nu ltre de nwon ing dat

wordt bew oon d n aar lee f t i jdsk lassen


Behoefte aan toegankelijke woningen

Aan de huishoudens die hebben aangegeven de komende vijf jaar te willen verhuizen is ook

gevraagd naar hun wensen omtrent de toegankelijkheid van de woning. Van het totaal aantal

woningzoekenden geeft 24% aan een nultredenwoning te wensen (tabel 6-6). De voorkeur

gaat vooral uit naar een huurwoning. Voor een derde van de woningzoekenden is doorganke-

lijkheid en toegankelijkheid niet belangrijk bij hun woningkeuze.

Uitgesplitst naar leeftijd wordt duidelijk dat de groep die een nultredenwoning wenst voor

een aanzienlijk deel bestaat uit woningzoekenden van 55 tot 75 jaar (tabel 6-7). Deze huis-

houdens willen nog een stap op de woningmarkt maken en sorteren daarbij voor op het ouder

worden. Men wil vaak zo lang mogelijk zelfstandig blijven wonen. Indien men verhuist is het

belangrijk dat de woning perspectief biedt dat ook zo lang mogelijk te kunnen blijven doen.

aantal aandeel koop huur eengezins meergezins

nultredenwoning 6.600 24% 2.770 3.820 2.940 3.550

alleen extern toegankelijk 17.500 63% 12.260 5.240 17.290 20

alleen intern doorgankelijk 2.910 10% 540 2.370 150 2.760

overig 960 3% 530 440 520 290

totaal 27.970 100% 16.100 11.870 20.900 6.610

totaal

0%

10%

20%

30%

40%

50%

60%

70%

0

500

1.000

1.500

2.000

2.500

3.000

3.500

< 35 jr. 35 tot 55 jr. 55 tot 75 jr. 75+

huur meergezins

huur eengezins

koop meergezins

koop eengezins

aandeel in nultrede

70


tabe l 6 -6 : Wo onwense n na ar toeg a nke l i jk he id w on in g en g ewenste e ig endomsv o rm


tabe l 6 -7 : Wo onwense n na ar toeg a nke l i jk he id w on in g naar lee ft i j d


Vraag versus aanbod

Tegenover de woningvraag van 1.570 nultredenwoningen staat een aanbod van zo’n 1.240

nultredenwoningen dat vrijkomt als iedereen zou verhuizen. Er is dus in zekere zin een actueel

tekort aan nultredenwoningen van ongeveer 330 woningen. Dit actuele tekort kan deels via

aanpassing van de bestaande voorraad worden opgelost, maar een ander deel betreft een

nieuwbouwopgave. In figuur 6-4 staat aangegeven in welke segmenten dit tekort zich vooral

manifesteert. Hierbij is dezelfde aanpak gehanteerd als in paragraaf 3.5 (de spanning op de

woningmarkt). Voor een belangrijk deel betreft het actuele tekort eengezinswoningen in de

koopsector, gevolgd door huurappartementen.

f ig u ur 6 -4 : De vra ag naa r nul trede nwon ing en afg ez et teg en het pote nt ië le a anb od va n n u l-

tredenw oni ng en i n 2 0 0 9


aantal aandeel koop huur weet niet/onbekend

nultredewoning 1.570 24% 420 770 380

extern toegankelijk 2.500 38% 1.640 350 510

intern doorgankelijk 190 3% 50 100 50

overig 2.160 33% 1.110 520 540

onbekend 140 2% 30 90 50

totaal 6.570 100% 3.210 1.830 1.530

totaal

< 35 jr. 35 tot 55 jr. 55 tot 75 jr. 75+ totaal < 35 jr. 35 tot 55 jr. 55 tot 75 jr. 75+ totaal

nultredewoning 170 510 760 140 1.570 7% 17% 73% 93% 24%

extern toegankelijk 1.250 1.150 110 0 2.500 51% 39% 11% 0% 38%

intern doorgankelijk 50 80 60 0 190 2% 3% 6% 0% 3%

overig 980 1.100 80 0 2.160 40% 37% 8% 0% 33%

onbekend 0 100 20 20 140 0% 3% 2% 13% 2%

totaal 2.440 2.940 1.040 150 6.570 100% 100% 100% 100% 100%

0

100

200

300

400

500

600

700

800

900


koop huur

niet uitgesproken over

eigendom en vorm


de vorm


het eigendom

enkelvoudig

potentieel aanbod

71

Wonen met zorg

Woningaanpassingen

Een van de manieren om ook met (ouderdoms-)beperkingen in de huidige woning te kunnen

blijven wonen is het geschikt (laten) maken van de woning. Hierbij gaat het bijvoorbeeld om

een traplift, beugels in het toilet en de badkamer of verbreding van de deuren . In tabel 6-8

staat voor de huishoudens met verbouwplannen de interesse voor dergelijke woningaanpas-

singen weergegeven, uitgesplitst naar huurders en eigenaarbewoners. Huishoudens konden

meerdere aanpassingen opgeven.

In de tabel staan de huishoudens die expliciet hebben aangegeven de woning te willen aan-

passen vanwege de naderende ouderdom apart vermeld. Het gaat hier slechts om een kleine

500 huishoudens. Anderen noemen het doorvoeren van de aanpassingen simpelweg ‘het ve r-

hogen van het wooncomfort’. Beide groepen samengenomen gaat het om een kleine 1.900

huishoudens, waarvan in absolute zin de meerderheid in de koopsector woont. Verhoudings-

gewijs is de vraag in de huursector wat groter. Het gaat vooral om aanpassingen als een trap-

lift, aanpassing of verwijdering van de drempels, en beugels voor in het toilet en/of de bad-

kamer. Een deel van de huishoudens heeft ook andere aanpassingen opgegeven dan weerge-

geven in de vragenlijst. Het gaat vooral om aanpassingen van eengezinswoningen: men wil

graag de slaapkamer en de badkamer op de begane grond realiseren.

tabe l 6 -8 : We ns va n h uis hou dens om de wo ni ng g eschikt te ( la ten ) make n o m er oo k met

(ou derd oms -) beperk ing en i n te ku nne n bl i j ven wo nen naa r ty pe aa np ass ing en


Mantelzorg

Bij mantelzorg gaat het om het al dan niet verlenen of ontvangen van onbetaalde zorg

van/aan een partner, ouder(s), kind(eren) of ander familielid, vriend of kennis. De zorg is meer

dan de gebruikelijke zorg in een persoonlijke relatie en is langd urig en intensief.

Mantelzorg is in eerste instantie vaak een teken van een hechte familieband. Daar waar de

zorg wordt geboden door vrienden en/of buren is het ook teken van bredere sociale verba n-

den. In Assen heeft 16% van de bewoners in het afgelopen jaar mantelzorg verricht en circa

5% heeft aangegeven mantelzorg te hebben ontvangen (tabel 6-9). In de meeste gevallen ging

het om zorg voor de ouders en het ontvangen van mantelzorg van de kinderen.

Als huishoudens mantelzorg verlenen, woont degene die wordt geholpen of verzorgd in circa

de helft van de gevallen zelfstandig. Bijna een vijfde woont in bij degene die mantelzorg v e-

leent.

koop huur totaal koop huur totaal

ik wil mijn woning niet geschikter (laten) maken 52% 21% 44% - - -

traplift 6% 19% 9% 27% 32% 29%

aanpassing of verwijdering van de drempels 3% 22% 7% 13% 40% 26%

beugels voor in het toilet en/of in de badkamer 6% 25% 11% 24% 50% 37%

hellingbaan naar de voordeur 1% 15% 5% 9% 22% 15%

verbreding van de deuren 1% 9% 3% 4% 15% 9%

elektrische deuropeners 1% 6% 2% 0% 12% 6%

anders 10% 23% 13% 62% 30% 47%

N = 2.510 N = 830 N = 3.340 N = 260 N = 240 N = 500

* exclusief de huishoudens die hun woning energiezuiniger willen maken

huishoudens die hebben aangegeven hun

woning in de komende twee jaar willen

(laten) verbouwen*

huishoudens die expliciet hebben aangegeven hun woning

in de komende twee jaar willen (laten) verbouwen om er

ook met (ouderdoms)beperkingen te kunnen blijven wonen

72


De overgrote meerderheid van de bewoners die met mantelzorg te maken heeft (gehad), heeft

geen (huisvestings)problemen ondervonden (84%, tabel 6-11). Als er wel problemen waren,

ging het vooral om een gebrek aan geschikte woningen (een kleine 200 huishoudens).

tabe l 6 -9 : Aa nta l hu ish ou dens dat in het a fg e l open jaa r mante lz org hee f t ver l eend of o n t-

vang en ( l in ks ) en aa n /v an wie de z org is ver lee nd / ont vang en ( rech ts )


tabe l 6 -1 0 : An twoo rd op de vr aag : Hoe is de wo on situ atie v an deg ene die u he lp t o f ve r-

z org d? *

*Van de groep huishoudens die heeft aangegeven mantelzorg te hebben verleend Bron: Woonwensenonderzoek Assen

tabe l 6 -1 1 : Aanwez ig he id ( huis vest i ng s )p rob lemen i n re lat ie to t het g even o f on tva ng en van

mante lz org .


Specifiek voor mantelzorgsituaties kunnen twee woningen naast elkaar worden gebouwd,

zodat bijvoorbeeld ouders en kinderen naast elkaar kunnen wonen. Beide woningen zijn zod a-

nig ingericht en uitgerust dat het verlenen van de zorg zo eenvoudig mogelijk wordt gem aakt.

Dit soort concepten wordt ook wel kangeroewoningen, tandemwoningen of mantelzorgwonin-

gen genoemd. Aan de bewoners is voorgelegd wat men vindt van een dergelijk woonconcept.

aantal aandeel mantelzorg verleend aan: mantelzorg ontvangen van:

ja, ik heb mantelzorg verleend 4.520 16% partner 16% 18%

ja, ik heb mantelzorg ontvangen 1.260 5% mijn kind(eren) 15% 43%

nee 20.740 74% mijn vader en/of moeder 53% 21%

onbekend 1.450 5% een vriend of kennis 24% 31%

totaal 27.970 100% N = 4.520 N = 1.260

aandeel

hij / zij woont bij mij 19%

hij / zij woont in een zorginstelling 14%

hij / zij woont zelfstandig 53%

hij / zij woont bij iemand anders 3%

onbekend 10%

totaal 100%

N = 4.520

aantal aandeel

nee 4.830 84%

ja, ik wil samen met degene die ik verzorg / waarvan ik zorg ontvang verhuizen naar een

geschiktere woning maar daarvan zijn er te weinig beschikbaar. 180 3%

ja, ik kan geen vergoeding krijgen voor een woningaanpassing. 110 2%

ja, om mantelzorg te kunnen geven willen we verbouwen/ bijbouwen op eigen erf en we

hebben problemen hiervoor de vereiste vergunningen te krijgen. 80 1%

ja, ik wil intrekken bij degene waar ik voor zorg, maar het is moeilijk mij te laten registreren

als medebewoner omdat ik dan bepaalde rechten verlies (bijv. uitkering, huurtoeslag, etc.). 60 1%

ja, ik wil intrekken bij degene waar ik voor zorg, maar dan wordt van mij alle, ook

huishoudelijke zorg verwacht, waarbij niet gekeken wordt of ik dit wel aankan. 10 0%

anders 300 5%

onbekend 210 4%

totaal 5.780 100%

73

Wonen met zorg

Over het algemeen heeft men positief gereageerd, circa 4.100 huishoudens voelen er wel wat

voor om in een dergelijke woning te wonen (tabel 6-12). Hierbij gaat het om bewoners die

zowel mantelzorg verlenen als ontvangen, waarmee het per saldo zou gaan om grofweg 2.000

woningen. Kanttekening hierbij is dat er een match moet bestaan tussen de hulverlener en de

ontvanger. Over het algemeen geldt dat er meer ouderen als hulpontvanger in een dergelijke

woning zouden willen wonen dan jongere huishoudens als hulpverlener.

Ruim 10% van de huishoudens ziet weinig tot niets in het concept van mantelzorgwoningen.

Daarnaast heeft een aanzienlijk deel van de huishoudens (60%) weliswaar aangegeven niet in

een mantelzorgwoning te willen wonen, maar het wel een prima concept te vinden.

tabe l 6 -1 2 : In teresse vo or mante lz org won ing en


6.4 Verwachtingen voor de toekomst

Toenemend aantal zorgbehoefenden

Op het gebied van wonen met zorg wordt vaak onderscheid gemaakt in 24 -uurs toezicht en/of

begeleiding en 24-uurs zorg op afroep (zorg in de directe omgeving) .17

Onder de eerstge-

noemde vallen huishoudens die 24-uurs zorg en/of begeleiding nodig hebben. Dit zorgniveau

wordt bijvoorbeeld geboden in verpleeghuizen en kleinschalige woonvormen voor dement e-

rende ouderen. Onder zorg op afroep (ook wel aangeduid met verzorgd wonen) vallen hui s-

houdens die elk moment van de dag de mogelijkheid moeten hebben om zorg (bijv oorbeeld

via personenalarmering) op te roepen. Dit zorgniveau wordt geboden in verzorgingshuizen en

woningen die binnen een bepaalde straal (vaak wordt een grens van 200 meter gehanteerd)

van een 24 uur bemande zorgpost liggen.

Voor de behoefte aan zorgarrangementen worden twee doelgroepen onderscheiden: de doel-

groep ouderen en de ‘overige doelgroepen’. Onder deze laatste doelgroepen worden verstan-

delijk gehandicapten en personen met psychiatrische aandoeningen gevat. Deze beperkingen

kunnen in alle leeftijdscategorieën voorkomen.

De behoefte aan deze zorgarrangementen wordt vaak bepaald aan de hand van kengetallen.

De meest bekende zijn die van het AAK.18

RIGO heeft deze kengetallen leeftijdspecifiek ge-

maakt. Als we deze kengetallen toepassen op de Assense bevolking ontstaat het beeld zoals

weergegeven in figuur 6-5 (op basis van de prognose migratiesaldo 500). De behoefte aan 24-

uurs zorg onder ouderen neemt toe van 390 huishoudens in 2009 tot 510 huishoudens in

voetnoot

17 Soms wordt nog een derde zorgniveau onderscheiden: zorg op afspraak. Het gaat hier vooral om hui s-

houdens die een beroep doen op de reguliere thuiszorg. 18

Toekomstscenario’s en planologische kengetallen wonen en zorg: AAK-kengetallen, AAK, Utrecht, mei

2004.

aantal aandeel

ik zie er weinig tot niks in 3.250 12%

een prima idee, maar (vooralsnog) niks voor mij 16.790 60%

een prima idee, en ik zou er als hulpgever/hulpontvanger wel in willen wonen 4.110 15%

weet niet / geen mening 2.740 10%

onbekend 1.100 4%

totaal 27.970 100%

74


2020. Een behoorlijke toename van 31%, die deels via nieuwbouw zal moeten worden opge-

vangen. Om dit zorgniveau efficiënt te kunnen leveren is een zekere concentratie van woo n-

eenheden nodig. Deze benodigde concentratie is een van redenen waarom deze zorg in het

verleden vooral in onzelfstandige eenheden werd geboden. Op dit moment kijken zorginste l-

lingen echter steeds vaker naar corporaties bij het realiseren van de uitbreidingsopgave. Bij

dit deel van de opgave kan het ook gaan om zelfstandige woningen: zorgaanbieders geven aan

hier de benodigde zorg te kunnen leveren en corporaties bouwen over het algemeen liever

zelfstandige woningen, omdat die aan een bredere doelgroep verhuurd kunnen wonen.

De behoefte aan wonen met zorg op afroep van ouderen neemt eveneens sterk toe, van 730

huishoudens in 2009 tot 980 huishoudens in 2020 (een toename van 35%). Deze toename kan

op veel manieren worden opgevangen. In het verleden werd deze zorg vrijwel alleen in ver-

zorgingshuizen geboden, maar op dit moment kan dit zorgniveau in een steeds groter deel van

de woningvoorraad gegarandeerd worden. Hiermee kan steeds vaker tegemoet worden geko-

men aan de wens van ouderen om in de eigen woning te blijven wonen. Het streven naar

woonservicezones waarbinnen een bepaald zorgniveau wordt gegarandeerd is een van de

methoden om hierin te voorzien.

f ig u ur 6 -5 : Ontwi kke l i ng van de behoe fte aan z o rg arra ng ementen op b as is v an p rog nos e

mig rat iesal do 5 0 0

Bron: RIGO / AAK

De behoefte aan 24-uurs zorg van de overige doelgroepen komt anno 2009 neer op ongeveer

130 huishouden en 150 huishoudens in 2020. De behoefte aan wonen met zorg op afroep ligt

anno 2009 op ruim 100 huishoudens en neemt parallel aan de totale bevolkingstoename licht

toe tot 2020.

Zorgbehoefte in de wijken van Assen

In tabel 6-13 is de behoefte aan zorgarrangementen weergegeven voor de wijken van Assen.

Anno 2009 is de behoefte aan zorgarrangementen van ouderen het grootst in het Centrum van

Assen, waar veel ouderen wonen. Ook in Noorderpark is de behoefte aan zorg op afroep

groot, terwijl in Lariks de behoefte aan 24-uurs zorg op het Centrum na het grootst is.

De ontwikkeling van de behoefte aan zorgarrangementen is weergegeven volgens de prognose

migratie-nul. Voor Noorderpark wordt een flinke toename van de behoefte verwacht. In het

Centrum en Lariks blijft de behoefte ongeveer constant of neemt licht af. Hierbij geldt dat de

0

200

400

600

800

1.000

1.200

2009

2010

2011

2012

2013

2014

2015

2016

2017

2018

2019

2020

ouderen 24 uurs toezicht

en/of begeleiding

ouderen zorg op afroep

overige doelgroepen 24

uurs toezicht en/of begeleiding

overige doelgroepen

zorg op afroep

75

Wonen met zorg

verwachtingen zijn gebaseerd op de prognose migratie-nul, waarbij geen rekening wordt ge-

houden met migratie. In het Centrum, de meest geliefde woonlocatie onder verhuisgeneigde

ouderen, wordt in werkelijkheid een toename van de behoefte verwacht.

In Marsdijk is de behoefte anno 2009 nog niet zo groot, maar neemt tot 2020 flink toe onder

de aannamen van de prognose migratie-nul. Ook de behoefte aan zorgarrangementen van de

overige doelgroepen is zowel in 2009 als 2020 het grootst in Marsdijk.

tabe l 6 -1 3 : Ontwi kkel ing v an de beh oefte aa n z org arr ang ementen in de w ij ken v an Assen o p

bas is v an prog n ose mig ra t i e -nu l

Bron: RIGO / AAK

Toekomstige woningbehoefte van senioren (55+)

De huishoudens met een behoefte aan verzorgd wonen zullen in de toekomst steeds vaker in

de reguliere woningvoorraad wonen. In een steeds groter deel van de woningvo orraad kan dit

zorgniveau immers worden gegarandeerd. Uiteraard moet de woning daarnaast ook fysiek

geschikt zijn (om met gebreken in te wonen).

In tabel 6-14 staat de woonsituatie van senioren (55-plussers) in 2009 aangegeven, samen

met de in 2020 verwachte woningbehoefte, rekening houdend met kwalitatieve fricties. De

woningbehoefte van ouderen neemt toe met circa 3.650 woningen. De toename van de wo-

2009 2015 2020

Centrum ouderen 24 uurs toezicht en/of begeleiding 90 91 85

zorg in directe omgeving 151 149 142

overige doelgroepen 24 uurs toezicht en/of begeleiding 11 10 9


Lariks ouderen 24 uurs toezicht en/of begeleiding 76 69 62




Noorderpark ouderen 24 uurs toezicht en/of begeleiding 72 92 104




Assen-oost ouderen 24 uurs toezicht en/of begeleiding 73 82 85




Pittelo ouderen 24 uurs toezicht en/of begeleiding 16 23 28




Assen-west ouderen 24 uurs toezicht en/of begeleiding 14 23 31




Peelo ouderen 24 uurs toezicht en/of begeleiding 16 22 28




Marsdijk ouderen 24 uurs toezicht en/of begeleiding 19 37 53




Kloosterveen ouderen 24 uurs toezicht en/of begeleiding 6 13 22




Buitengebied ouderen 24 uurs toezicht en/of begeleiding 6 8 10




prognose migratie nul

76


ningbehoefte heeft voor meer dan de helft betrekking op de koopsector, vooral op de eenge-

zinswoningen. Ook de behoefte aan huurappartementen neemt onder deze groep (sterk) toe.

De ontwikkeling van de behoefte van het totaal aantal huishoudens aan huurappartementen

is kleiner (tabel 4-9): onder andere leeftijdgroepen neemt de behoefte aan dit segment af.

tabe l 6 -1 4 : De o ntwi kkel in g van de w oni ng behoe fte v an 5 5 -pl ussers n aar w on in g type


Toenemende behoefte aan nultredenwoningen

In tabel 6-15 staat de behoefte aan nultredenwoningen weergegeven, rekening houdend met

kwalitatieve fricties. De behoefte aan nultredenwoningen neemt door de vergrijzing sterk toe:

het gaat circa 2.000 woningen ten opzichte van de huidige voorraad. Circa driekwart van de

behoefte is afkomstig van de groep 55-plus. Er zijn dus steeds meer senioren die eisen stellen

aan de geschiktheid van de woningvoorraad.

Ook voor de nultredenwoningen geldt dat de toename voornamelijk betrekking heeft op

huurappartementen en eengezinswoningen in de koopsector, gevolgd door koopapparteme n-

ten. Wat betreft eengezinswoningen zullen veel huishoudens zelf in staat zijn hun eigen wo-

ning aan te passen, zodat deze in de categorie nultreden gaat vallen. Het gaat hier dus niet

alleen om een uitbreidingsopgave, maar vooral ook om een aanpassingsopgave. Dit is anders

voor de appartementen: hierbij gaat het vooral om een uitbre idings- en/of vervangingsopga-

ve.

tabe l 6 -1 5 : De o ntwi kkel in g van de be hoe fte a an n ul t redenwo ni ng en


woonsituatie 2009 behoefte 2020 ZWC


ZWC - woonsituatie 2009 behoefte 2020 LC


LC - woonsituatie 2009

koop eengezins 4.010 5.210 1.200 5.330 1.320

meergezins 830 1.480 650 1.470 640

eg of mg 40 80 40 70 30

totaal 4.880 6.770 1.890 6.870 1.990

huur eengezins 2.050 2.150 100 2.170 120

meergezins 2.880 4.070 1.190 3.940 1.060

eg of mg 30 160 130 160 130

totaal 4.960 6.380 1.420 6.270 1.310


meergezins - 240 240 240 240

totaal 9.830 13.480 3.650 13.480 3.650





LC - voorraad 2009

koop eengezins 1.880 2.450 570 2.540 660

meergezins 840 1.150 310 1.150 310

eg of mg 50 140 90 140 90

totaal 2.770 3.740 970 3.830 1.060

huur eengezins 1.060 1.080 20 1.010 -50

meergezins 2.710 3.350 640 3.160 450

eg of mg 50 120 70 100 50

totaal 3.820 4.550 730 4.270 450


meergezins - 240 240 230 230

totaal 6.600 8.680 2.080 8.470 1.870

77

Betaalbaarheid

Hoofdstuk 7

Betaalbaarheid

7.1 Inleiding

De betaalbaarheid van het wonen is sinds de kredietcrisis weer volop ‘in the picture’. Zowel

de traditionele beleidsmatige doelgroep als ook andere groepen kunnen het moeilijk krijgen

op de woningmarkt. Dit niet alleen door de directe kosten van het wonen (de huurprijs of

hypotheeklast), maar ook door de energiekosten en lokale lasten. Steeds vaker wordt daarom

bij ‘betaalbaarheid’ niet langer gedacht aan alleen de huur- of koopprijs, maar aan de woon-

lasten in de volle breedte. In paragraaf 7.4 geven we een beeld van de woonlasten van huis-

houdens in de gemeente Assen. Voordat we hiertoe overgaan focussen we in paragraaf 7.2 op

de potentiële doelgroep en de middeninkomens.19

Hierbij kijken we niet alleen naar de huidi-

ge situatie, maar belichten we ook de te verwachten ontwikkelingen voor de toekomst.

7.2 Inkomensgroepen

Definitie van de ‘potentiële’ doelgroep

De potentiële doelgroep of aandachtsgroep (in het vervolg van dit hoofdstuk duiden we de

groep simpelweg aan als de doelgroep) wordt onderzoeksmatig vaak afgebakend door inko-

mensgrenzen. Deze inkomensgrenzen staan genoemd in de Wet op de huurtoeslag en staan

weergegeven in tabel 7-1. Deze groep kan dus op basis van het inkomen aanspraak maken op

huurtoeslag.

tabe l 7 -1 : i nk omensg renz en Wet op de hu urt oes lag

Eenpersoonshuishouden < 65 jaar € 20.975

Eenpersoonshuishouden > 64 jaar € 19.800

Meerpersoonshuishouden < 65 jaar € 28.475

Meerpersoonshuishouden > 64 jaar € 27.075

Tijdvak 1-1-2009 / 31-12-2009

In dit onderzoek wordt zo goed mogelijk aangesloten bij deze definitie van de doelgroep.

Hierbij gelden echter wel enkele kanttekeningen. De eerste is dat er in de Wet op de huurtoe-

voetnoot

19 In oktober 2009 is in Europa overeen gekomen dat huishoudens met een belastbaar inkomen tot

33.000 euro als doelgroep van de sociale huursector mogen worden beschouwd. Dit betekent dat voor deze groep een bepaalde mate van staatssteun wordt geaccepteerd. Ten tijde van het Europees b e-sluit was dit onderzoek al in een afrondende fase en om deze reden is deze nieuwe grens niet in dit onderzoek meegenomen.

78


slag ook criteria zijn gesteld omtrent het vermogen. Gegevens over het verm ogen van huis-

houdens zijn in dit onderzoek echter niet beschikbaar, hetgeen leidt tot een overschatting van

de doelgroep. Ook verschillen in inkomensdefinities leiden tot een geringe overschatting van

de doelgroep.20

Tenslotte geldt dat het bij dit onderzoek gaat om een inschatting van het in-

komen door de bewoners zelf, waarmee de antwoorden met enige onzekerheidsmarges zijn

omgeven.

Definitie van de groep middeninkomens

Naast de doelgroep zijn de middeninkomens een doelgroep van beleid in Assen. Deze groep

bestaat uit huishoudens die niet tot de doelgroep behoren en met een bruto huishoudenin-

komen tot maximaal € 45.000 per jaar.

Omvang van de inkomensgroepen

Anno 2009 kan volgens het woningmarktonderzoek in Assen 35% van de huishoudens tot de

doelgroep worden gerekend, ofwel 9.870 huishoudens (tabel 7-2). In gemeente Meppel, waar

RIGO begin 2009 een woningmarktonderzoek heeft verricht, behoorde via dezelfde methode

38% van de huishoudens tot de doelgroep. Ook in gemeente Veere, waar RIGO in het voorjaar

van 2009 onderzoek verrichte, behoorde 38% van de huishoudens tot de doelgroep.

Circa 11.530 huishoudens worden gerekend tot de middeninkomens. Het gaat om 41% van het

totaal aantal huishoudens. Bijna een kwart van de huishoudens heeft een bruto jaarinkomen

van €45.000 of meer.

tabe l 7 -2 : De om va ng van dr ie in komensg roe pen in A ssen in 2 0 0 9


De omvang van de doelgroep (of andere inkomensgroepen) wordt vaak gebruikt om de om-

vang van de sociale huursector te bepalen. Een één-op-éénkoppeling tussen het aantal doel-

groephuishoudens en de kernvoorraad kan echter niet worden gelegd. Een dergelijke koppe-

ling gaat immers voorbij aan het feit dat een deel van de doelgroep niet in de sociale huur sec-

tor woont en dat een deel van de kernvoorraad wordt bewoond door mensen met hogere

inkomens. In het vervolg van dit hoofdstuk maken we deze zaken inzichtelijk.

Samenstelling van de inkomensgroepen

In figuur 7-1 en figuur 7-2 staat de samenstelling van de doelgroep en de middeninkomens

naar leeftijd en huishoudentype weergegeven. Een kwart van de doelgroep is 65 jaar of ouder.

Deze groep behoort volgens de inkomenscriteria tot de doelgroep, maar zal voor een deel op

jongere leeftijd al een koopwoning hebben bemachtigd. Voor jongere huishoudens geldt dat

zij op dit moment een laag inkomen hebben, maar dat zij gedurende hun carrière nog inko-

voetnoot

20 De inkomensgrenzen in de Wet op de huurtoeslag zijn belastbare inkomens, terwijl gevraagd is naar

bruto inkomens.

aantal aandeel

doelgroep 9.870 35%

middeninkomens 11.530 41%

overig 6.570 23%

totaal 27.970 100%

79

Betaalbaarheid

mensstijgingen kunnen doormaken. Dit geldt voor de 21% van de doelgroep die jonger is dan

35 jaar. Voor de 54% met een leeftijd tussen de 35 en 65 jaar geldt dat ze veel minder nog in

inkomen zullen stijgen. Wel kan er – in de huidige crisis – sprake zijn van een tijdelijke inko-

mensterugval en/of kunnen deze groepen via vererving vermogen opbouwen. Voor een groot

deel bestaat de doelgroep uit eenpersoonshuishoudens (42%), gevolgd door tweepersoons-

huishoudens (28%) en gezinnen (28%). Deze laatste groep bestaat voor bijna de helft uit een-

oudergezinnen.

Ook voor de middeninkomens geldt dat een kwart van deze groep 65 jaar of ouder is. De

groep middeninkomens bestaat meer dan de doelgroep uit huishoudens van 35 tot 45 jaar en

gezinnen. Het aandeel huishoudens tot 35 jaar en eenpersoonshuishoudens is relatief kleiner

dan bij de doelgroep.

f ig u ur 7 -1 : Doe lg roep naa r lee ft i j d ( l i nks ) en n aar hu i shou densamens te l l i ng ( rec hts )


f ig u ur 7 -2 : Mi dden in komen s naar lee f t i jd ( l in ks ) en n aar huis ho udens amenste l l i ng ( rechts )


Als we kijken naar het aandeel per leeftijdsklasse dat tot de doelgroep en de middeninkomens

behoort, zien we dat vooral jongeren, ouderen en eenpersoonshuishoudens vaak tot deze

inkomensgroepen behoren (figuur 7-3). Van deze groepen hebben maar weinig huishoudens

een hoger inkomen. Vooral voor de tweepersoonshuishoudens geldt dat deze groep minder

vaak uit doelgroephuishoudens bestaat.

21%

18%

21%

15%

13%

12%< 35 jr.

35 tot 45 jr.

45 tot 55 jr.

55 tot 65 jr.

65 tot 75 jr.

75+

42%

28%

16%

12%

2% eenpersoons

tweepersoons

gezin

eenoudergezin

anders

16%

24%

21%

14%

14%

11%< 35 jr.

35 tot 45 jr.

45 tot 55 jr.

55 tot 65 jr.

65 tot 75 jr.

75+

39%

28%

29%

4% eenpersoons

tweepersoons

gezin

eenoudergezin

anders

80


f ig u ur 7 -3 : Aa ndee l doe lg r oep n aar lee ft i jd en hu isho udens amenste l l i ng


Woonsituatie van de inkomensgroepen

De woonsituatie van de doelgroep en de middeninkomens is weerge geven in figuur 7-4, figuur

7-5 en tabel 7-3. De doelgroep is vooral – maar niet uitsluitend – woonachtig in de (sociale)

huursector. In totaal woont 74% van de doelgroep in een huurwoning, waarvan 68% in de

huurwoningen van Actium en Woonconcept. Het gaat om circa 5.560 huishoudens.

Jonge huishoudens tot 25 jaar die tot de doelgroep behoren wonen voornamelijk in huurap-

partementen. Ook eenpersoonshuishoudens die tot de doelgroep behoren wonen voorname-

lijk in (sociale) huurwoningen, ongeacht de leeftijd. Opvallend is het aantal meerpersoon s-

huishoudens dat tot de doelgroep behoort en desalniettemin in een koopwoning wo ont. Deze

situatie kan verschillende oorzaken hebben:

a. Ondanks het lage inkomen heeft men (in het verleden) een (goedkope) koopwoning kun-

nen bemachtigen;

b. Er is sprake van een tijdelijke inkomensterugval, bijvoorbeeld omdat een van de partners

(noodgedwongen) is gestopt met werken;

c. Via vererving heeft de groep vermogen (al dan niet in de vorm van een koopwoning) w e-

ten te bemachtigen.

Ook van de 65-plussers woont een deel van de doelgroep in de koopsector. Dit is een normaal

fenomeen: ouderen krijgen na het bereiken van de pensioengerechtigde leeftijd te maken met

een inkomensterugval, maar wonen (steeds vaker) in een (afbetaalde) koopwoning.

Voor de groep middeninkomens geldt dat 34% woonachtig is in de huursector, waarvan 30% in

de huurwoningen van Actium en Woonconcept (2.450 huishoudens). De overgrote meerder-

heid van deze groep woont dus in de koopsector. Het zijn vooral m eerpersoonshuishoudens

die in (eengezins)koopwoningen wonen. Huishoudens tot 25 jaar en eenpersoonshuishoudens

wonen vaker in de huursector, maar ook voor deze groepen geldt dat een aanzienlijk deel in

de koopsector woont.

0%

10%

20%

30%

40%

50%

60%

70%

80%

90%

100%

eenp

erso

ons

twee

pers

oons

gezi

n

eenp

erso

ons

twee

pers

oons

gezi

n

eenp

erso

ons

twee

pers

oons

gezi

n

eenp

erso

ons

mee

rper

soon

s

< 25 jr. 25 tot 40 jr. 40 tot 55 jr. 55 tot 65 jr. 65+

middeninkomens

doelgroep

81

Betaalbaarheid

f ig u ur 7 -4 : Woo nsit ua tie v an de doe lg r oep naa r lee ft i jd en hu isho ude nsamenste l l ing


f ig u ur 7 -5 : Woo nsit ua tie v an de m idde ni nk omens na a r lee ft i jd en hu isho ude nsa menste l l ing


tabe l 7 -3 : Woo nsit ua tie v an de i nkome nsg roepe n i n de soc ia le h uursect or va n Act ium e n

Woonc oncep t


0%

10%

20%

30%

40%

50%

60%

70%

80%

90%

100%

eenp

erso

ons

twee

pers

oons

gezi

n

eenp

erso

ons

twee

pers

oons

gezi

n

eenp

erso

ons

twee

pers

oons

gezi

n

eenp

erso

ons

mee

rper

soon

s

< 25 jr. 25 tot 40 jr. 40 tot 55 jr. 55 tot 65 jr. 65+ totaal

overig

koop meergezins

koop eengezins

huur eengezins

huur meergezins

0%

10%

20%

30%

40%

50%

60%

70%

80%

90%

100%

eenp

erso

ons

twee

pers

oons

gezi

n

eenp

erso

ons

twee

pers

oons

gezi

n

eenp

erso

ons

twee

pers

oons

gezi

n

eenp

erso

ons

mee

rper

soon

s

< 25 jr. 25 tot 40 jr. 40 tot 55 jr. 55 tot 65 jr. 65+ totaal

overig

koop meergezins

koop eengezins

huur eengezins

huur meergezins

doelgroep middeninkomens overig totaal

aantal Woonconcept 150 150 10 310

Actium 5.410 2.300 100 7.810

totaal 5.560 2.450 110 8.120

aandeel Woonconcept 48% 48% 3% 100%

Actium 69% 29% 1% 100%

totaal 68% 30% 1% 100%

82


Scheefheid

De doelgroep die in de huursector woont, woont over het algemeen in goedkope huurwonin-

gen (tabel 7-4). Ruim een derde van de doelgroep betaalt maandelijks niet meer dan € 358

aan (kale) huur en bijna de helft tussen de € 350 en € 512. Dure scheefheid komt in Assen dan

ook nauwelijks voor. De groep middeninkomens in de huursector woont wat minder vaak in de

goedkope woningen en wat vaker in de woningen in de vrije sector. Bijna de helft van deze

groep woont in een huurwoning met een huurprijs tussen de € 350 en € 512. Een deel van

deze groep zal meer kunnen betalen, waarmee er mogelijk sprake is van goedkope scheefheid.

De goedkope huurvoorraad wordt nauwelijks bewoond door huishoudens met een bruto jaar-

inkomen van meer dan € 45.000. Deze groep woont voor een groot deel in de (middel)dure

koopvoorraad. Van de doelgroep en de middeninkomens in de koopsector woont de meerde r-

heid in een woning met een koopprijs van minder dan € 220.000. De middeninkomens wonen

wat vaker dan de doelgroep in de duurdere koopwoningen.

tabe l 7 -4 : Wo onsi tu atie v an de ink omensg roe pen n aar pr i js kl assen b in nen d e hu ursecto r

( l inks ) en de ko opsect or ( r echts )


Spreiding van de doelgroep over de gemeente

In absolute zin is de doelgroep in Assen het grootst in de wijken Noorderpark en Lariks (tabel

7-5).

tabe l 7 -5 : Sp re i di ng va n d e in komensg r oepen ove r de wij ken va n Asse n en het aan dee l doe l-

g roep per w ij k


aantal aandeel aantal aandeel aantal aandeel aantal aandeel aantal aandeel aantal aandeel

tot € 358 2.580 36% 700 18% 50 8% tot € 160.000 980 39% 1.920 25% 330 5%

€ 358 tot € 512 3.440 47% 1.860 48% 70 11% € 160.000 tot € 220.000 790 31% 2.780 37% 1.550 26%

€ 512 tot € 549 410 6% 260 7% 80 13% € 220.000 tot € 275.000 330 13% 1.460 19% 1.500 25%

€ 549 tot € 648 300 4% 330 8% 50 9% € 275.000 tot € 350.000 150 6% 530 7% 1.090 18%

€ 648 tot € 750 190 3% 480 12% 190 32% € 350.000 of meer 60 2% 420 6% 1.250 21%

€ 750 of meer 70 1% 130 3% 150 25% weet niet / onbekend 200 8% 460 6% 250 4%

weet niet / onbekend 260 4% 150 4% 10 1%

totaal 7.260 100% 3.910 100% 600 100% totaal 2.510 100% 7.570 100% 5.980 100%

overig doelgroep middeninkomens overigdoelgroep middeninkomens

aantal aandeel

aandeel van totaal aantal

huishoudens per wijk aantal aandeel


huishoudens per wijk

Centrum 990 10% 36% 1.190 43% 43%

Lariks 1.720 17% 58% 990 34% 34%

Noorderpark 1.740 18% 41% 1.830 44% 44%

Assen-oost 1.630 17% 46% 1.270 36% 36%

Pittelo 700 7% 46% 620 41% 41%

Assen-west 540 5% 31% 690 40% 40%

Peelo 1.030 10% 36% 1.260 44% 44%

Marsdijk 930 9% 20% 2.210 46% 46%

Kloosterveen 510 5% 16% 1.280 39% 39%

Buitengebied 90 1% 21% 190 48% 48%

totaal 9.870 100% 35% 11.530 41% 41%

middeninkomensdoelgroep

83

Betaalbaarheid

In relatieve zin is het aandeel doelgroephuishoudens ook het groots in Lariks (58%), gevolgd

door Pittelo en Assen-Oost (beide wijken 46%). In Kloosterveen is aandeel doelgroephuishou-

dens met 16% het kleinst. De middeninkomens wonen absoluut gezien vooral in Marsdijk.

Relatief gezien is deze groep het grootst in het Buitengebied van Assen en het kleinst in L a-

riks.

7.3 Toekomstige ontwikkelingen

Omvang inkomensgroepen

De komende jaren zal het aantal huishoudens dat tot de doelgroep behoort toenemen. Dit ten

eerste omdat het totaal aantal huishoudens toeneemt en ten tweede als gevolg van de eco-

nomische ontwikkelingen. De huidige crisis zal vooral in de eerstvolgende jaren zorgen voor

een toename van de doelgroep, het meest bij het zware crisisscenario. Bij dit scenario neemt

de doelgroep in de periode tot 2020 in aandeel toe met circa 3 procentpunten, ofwel een

toename van 2.150 huishoudens (tabel 7-6). Bij het lichte crisisscenario is de toename met

circa 1.400 huishoudens wat kleiner. Ook het aantal huishoudens dat tot de middeninkomens

wordt gerekend neemt zowel in aantal als in aandeel toe.

tabe l 7 -6 : De on twi kkel ing van de doe lg r oep e n de m idde ni nkome ns i n de per io de 2 0 0 9 -2 02 0

volg ens het z ware en het l i chte c r is isscena ri o


Inkomensgroepen naar leeftijd

In tabel 7-7 is het aantal doelgroephuishoudens naar huishoudentype weergegeven voor de

huidige situatie (2009) en het verwachte aantal in 2020 volgens de twee toekomstscenario’s.

Het aantal doelgroephuishoudens neemt vooral toe onder eenpersoonshuishoudens en huis-

houdens ouder dan 65 jaar, het meest bij het zware crisisscenario. Ook onder gezinnen valt

volgens dit scenario een toename te verwachten. Het aandeel 65-plussers dat tot de doel-

groep behoort neemt overigens af. De ouderen van de toekomst zijn daarmee over het alge-

meen meer vermogend dan de huidige generatie ouderen.

In tabel 7-8 is het aantal middeninkomens naar huishoudentype weergegeven voor de huidige

situatie (2009) en het verwachte aantal in 2020. Het aantal – en ook het aandeel– middenin-

komens neemt vooral toe onder huishoudens ouder dan 55 jaar. Het gaat vooral om instroom

van doelgroephuishoudens. Tot 55 jaar is er vaker een afname te zien van het aantal midde n-

inkomens, ook in aandeel: deze huishoudentypes gaan er – vooral bij het zware crisisscenario–

in inkomen op achteruit en behoren in 2020 tot de doelgroep.

aantal aandeel aantal aandeel aantal aandeel

doelgroep 9.870 35% 12.020 38% 11.280 35%

middeninkomens 11.530 41% 13.720 43% 13.600 43%

2020

ZWC LC

2009

84


tabe l 7 -7 : Aan ta l d oe lg roe p na ar hu isho uden ty pe i n 2 0 0 9 en 2 02 0 volg ens het z ware en het

l ich te c r is isscena ri o


tabe l 7 -8 : A ant al m id den i nkomens na ar h uis hou dent ype i n 2 0 0 9 en 2 0 20 volg ens het z ware

en het l ich te c r is isscena ri o


Woonsituatie inkomensgroepen

Voor een indicatie van de toekomstige woonsituatie van de inkomensgroepen wordt de woo n-

situatie van huishoudens – naar type, leeftijd en inkomenssituatie – constant gehouden. Be-

keken wordt welke woningvoorraad benodigd is als alle huishoudens in 2020 op soortgelijke

wijze wonen als op dit moment. Hierbij is er voor de 55-plussers rekening mee gehouden dat

er wezenlijke verschillen zijn tussen generaties.

De belangrijkste veranderingen in de woonsituatie van de inkomensgroepen vinden plaats bij

de ouderen (figuur 7-6). Ten opzichte van 2009 woont deze groep vaker in een koopwoning.

2009 2020 ZWC 2020 LC verschil 2020 ZWC - 2009 verschil 2020 LC - 2009

< 25 jr. eenpersoons 330 380 380 50 50

meerpersoons 290 370 350 80 60

25 tot 40 jr. eenpersoons 890 990 890 100 0

tweepersoons 270 280 250 10 -20

gezin 940 970 860 30 -80

40 tot 55 jr. eenpersoons 930 1.250 1.130 320 200

tweepersoons 530 400 360 -130 -170

gezin 1.550 1.770 1.590 220 40


tweepersoons 590 600 540 10 -50

gezin 70 140 110 70 40

65+ eenpersoons 1.220 1.610 1.610 390 390

meerpersoons 1.280 1.840 1.800 560 520

overig 220 260 250 40 30

totaal 9.870 12.030 11.280 2.160 1.410

2009 2020 ZWC 2020 LC verschil 2020 ZWC - 2009 verschil 2020 LC - 2009

< 25 jr. eenpersoons 70 80 80 10 10

meerpersoons 140 170 170 30 30

25 tot 40 jr. eenpersoons 1.070 1.050 1.140 -20 70

tweepersoons 480 480 450 0 -30

gezin 1.640 1.590 1.540 -50 -100

40 tot 55 jr. eenpersoons 1.100 1.340 1.400 240 300

tweepersoons 660 480 450 -180 -210

gezin 1.900 2.050 2.000 150 100


tweepersoons 710 760 690 50 -20

gezin 140 270 270 130 130

65+ eenpersoons 1.510 2.160 2.150 650 640

meerpersoons 1.300 2.080 2.040 780 740

overig 20 20 30 0 10

totaal 11.530 13.720 13.590 2.190 2.060

85

Betaalbaarheid

Voor de doelgroep geldt dat dit in 2009 25% is en in 2020 34% bij de zware crisisvariant en

35% bij de lichte crisisvariant. Voor de middeninkomens gaat het om 52% in 2009 en 62 % bij

zowel de zware als de lichte crisisvariant.

f ig u ur 7 -6 : W oons it uat ie v an de d oe lg r oep ( l in ks ) en de mi dden in komens ( rec hts ) i n 2 0 0 9 en

in 2 0 2 0 volg ens he t z ware en het l ich te c r is isscena ri o naa r lee f t i jd


7.4 Woonlasten

Bij het inzichtelijk maken van de woonlasten maakt het uit of alleen wordt gekeken naar de

kosten voor de woning (netto) of ook naar bijkomende woonuitgaven, zoals kosten voor he f-

fingen en gemeentelijke belastingen. Het deel van het inkomen dat een huishouden kwijt is

aan wonen drukken we uit in woonlasten. We maken hierbij onderscheid tussen de woonlas-

ten van huurders en kopers.

Voor het inkomen geldt dat er vele definities zijn: netto, bruto, besteedba ar, belastbaar etc.

Bij de ene definitie wordt een bepaalde component (aan de plus - of aan de minkant) wel

meegeteld en bij de andere niet. Bij huurprijzen en hypotheeklasten is dit niet veel anders. De

huurprijs kan voor of na huurtoeslag worden bepaald en men kan al dan niet de servicekosten

(die op zichzelf verschillende componenten kunnen bevatten) in de berekening meenemen.

Ook de maandelijkse hypotheeklast is moeilijk eenduidig te interpreteren. De betekenis ve r-

schilt per hypotheekvorm, de hypotheek kan verschillen in de mate van aflossing.

Als het gaat om woonlasten dan zullen kopers van appartementen vrijwel zeker de servicekos-

ten (inclusief onderhoudsreserveringen) meenemen, maar of de eigenaar-bewoner van een

gezinswoning ook voor onderhoud reserveert is een individuele keuze.

In dit onderzoek werken we met de huurprijzen, hypotheeklasten en woonlasten volgens de

individuele definities van de personen die de vragenlijsten hebben ingevuld. Natuurlijk zijn er

bij de vragen definities bijgevoegd, maar die laten altijd enige ruimte voor interpretatie. De

uitkomsten zijn daardoor niet direct te koppelen aan registraties, maar geven wel een goed

beeld van de verhoudingen van de woonlasten in relatie tot het inkomen in de gemeente A s-

sen.

Woonlasten van huurders

Aan huurders in Assen is gevraagd hoeveel huur ze in de maand betalen (exclusief serviceko s-

ten en eventuele huurtoeslag). De mediane huurquote van huurders in Assen bedraagt 23%:

0

1.000

2.000

3.000

4.000

5.000

6.000

7.000

8.000

9.000

2009

2020

ZW

C

2020

LC

2009

2020

ZW

C

2020

LC

< 65 jr. > 65 jr.

doelgroephuur eengezins

huur eengezins

koop meegezins

koop eengezins

0

1.000

2.000

3.000

4.000

5.000

6.000

7.000

8.000

9.000

10.000

2009

2020

ZW

C

2020

LC

2009

2020

ZW

C

2020

LC

< 65 jr. > 65 jr.

middeninkomenshuur eengezins

huur eengezins

koop meegezins

koop eengezins

86


deze groep is bijna een kwart van haar bruto inkomen kwijt aan de huur van de woning (tabel

7-9). Bij de huurders van Actium en de overige huurders is dit aandeel met 23% wat lager dan

bij Woonconcept (25%). In de gemeente Meppel, waar RIGO begin 2009 een woningmarkton-

derzoek heeft verricht, bedroeg de mediane huurquote van huurders volgens eenzelfde me-

thode ook ongeveer 23%.

Bij de huurders van Actium en Woonconcept komen huurquoten van boven de 40% nauwelijks

voor (figuur 7-7). Bij huurders van de overige huurwoningen is dit wat vaker het geval: onge-

veer een tiende is elke maand meer dan 40% van het inkomen aan huur kwijt.

tabe l 7 -9 : De h uu r - en de woonq uote n i n de huu rsector


f ig u ur 7 -7 : De hu ur - e n de woonq uote n i n de h uu rsect or i n k lassen*

* Leesvoorbeeld: circa een kwart van de huurders van Actium en Woonconcept heeft een huurquote tussen de 20% en de 30%. Bron: Woonwensenonderzoek Assen

Naast de huurprijs zijn er diverse andere aan de woning gerelateerde kosten. Deze bestaan uit

gemeentelijke lasten, water, gas, warmte, elektriciteit en eventueel servicekosten, VvE-

bijdrage en opstalverzekering. Aan de bewoners in Assen is gevraagd hoeveel ze in totaal kwijt

zijn aan deze woonlasten, inclusief eventuele huurtoeslag en belastingvoordeel. Deze vraag is

goed beantwoord: bijna 90% van de respondenten heeft de vraag ingevuld. Omdat het gaat

om een inschatting van de bewoners zelf, zijn de antwoorden wel met enige onzekerheid s-

marges omgeven.

De mediane woonquote van huurders in Assen bedraagt 37% (tabel 7-9). Opvallend is dat de

mediane woonquote van huurders van Woonconcept lager ligt dan die van huurders van Act i-

um en overige verhuurders (figuur 7-7). Daarmee zijn huurders van Woonconcept minder

kwijt aan overige woonlasten, de huurquote ligt immers hoger. Ruim een vijfde van de huur-

ders van Actium en Woonconcept is meer dan de helft van het bruto inkomen kwijt aan met

het wonen verband houdende kosten. Bij huurders van de overige huurwoningen is dit wat

vaker het geval, het gaat om ongeveer een kwart van de huishoudens.

Woonconcept Actium overige huurders totaal

huurquote 25% 23% 23% 23%

woonquote 35% 37% 37% 37%

0%

10%

20%

30%

40%

50%

60%

70%

80%

90%

100%

overige verhuurders

(N = 3.140)

Actium + Woonconcept

(N = 7.150)

woonquote huurders

> 50%

40% tot 50%

30% tot 40%

20% tot 30%

< 20%

0%

10%

20%

30%

40%

50%

60%

70%

80%

90%

100%

overige verhuurders

(N = 3.370)

Actium + Woonconcept

(N = 7.910)

huurquote

> 40%

30% tot 40%

20% tot 30%

10% tot 20%

< 10%

87

Betaalbaarheid

In figuur 7-8 zijn de huurquoten van de totale groep huurders uitgesplitst naar leeftijd. Over

het algemeen geldt dat jongere huishoudens tot 35 jaar een lagere huurquote hebben dan

oudere huishoudens, wat vooral te maken heeft met een lagere huurprijs die jongere huis-

houdens betalen. Huishoudens van 75 jaar of ouder betalen over het algemeen een hogere

huurprijs, wat mogelijk te maken heeft met zorggerelateerde diensten waar zij gebruik van

kunnen maken.

f ig u ur 7 -8 : De hu urq uote n i n de h uursect or in k lasse n naa r lee f t i jd


Woonlasten van eigenaarbewoners

Aan eigenaarbewoners is gevraagd hoeveel de hypotheeklasten netto per maand bedragen,

inclusief rente, aflossing, premie en belastingvoordeel. De mediane koopquote van eigenaar-

bewoners in Assen bedraagt 14%. De mediane woonquote komt neer op 24% en ligt daarmee

flink lager dan de woonquote van huurders. Over het algemeen geldt dat eigenaarbewoners

per maand meer kwijt zijn aan woonlasten dan huurders, maar een aanzienlijk hoger inkomen

hebben dan huurders. Overigens ziet het totale financiële plaatje voor eigenaren er ingewi k-

kelder uit dan hier is weergegeven. Zij moeten bijvoorbeeld ook nog de overdrachtsbelasting

terugverdienen en geld reserveren voor onderhoud. Daar staat dan weer vermogensopbouw

tegenover.

In figuur 7-9 zijn de koop- en de woonquoten van eigenaarbewoners in klassen weergegeven,

uitgesplitst naar leeftijd. Jonge eigenaarbewoners tot 35 jaar hebben een aanzienlijk hogere

koopquote dan eigenaarbewoners van 55 jaar of ouder. Een deel van deze laatste groep heeft

op jongere leeftijd een koopwoning bemachtigd en woont nu in een (bijna) afbetaalde koo p-

woning. Dit vertaalt zich ook in de woonquoten van eigenaarbewoners: ondanks een over het

algemeen lager inkomen hebben ouderen een lagere woonquote dan jongere huishoudens.

Voor de overige woonlasten van oudere huishoudens geldt wel dat deze wat hoger zijn dan

die van jongere huishoudens. Dit heeft deels te maken met de energielasten: ouderen hebben

over het algemeen hogere stookkosten dan jongeren. In de afgelopen jaren zijn de energielas-

ten veel sneller gestegen dan de huurprijzen. De verwachting is dat deze trend in de toekomst

zal doorzetten omdat grondstoffen steeds schaarser worden. Een belangrijk aandachtspunt in

het woonlastenplaatje van huishoudens.

0%

10%

20%

30%

40%

50%

60%

70%

80%

90%

100%

< 35 jr. 35 - 55 jr. 55 - 75 jr. 75+ totaal huur

huurquote

> 40%

30% tot 40%

20% tot 30%

10% tot 20%

< 10%

88


f ig u ur 7 -9 : De ko op - e n de woonq uote n i n de h uu rsect or i n k lassen*

* Leesvoorbeeld: circa een kwart van de eigenaarbewoners tot 35 jaar heeft een koopquote tussen de 15% en de 20%. Bron: Woonwensenonderzoek Assen

Woonlasten in perspectief

De resultaten op basis van het woonwensenonderzoek laten zich moeilijk vergelijken met an-

dere onderzoeken, omdat er verschillende inkomensdefinities worden gehanteerd. Ook wat

betreft het hanteren van belastingvoordeel komen er verschillen naar voren. We geven daar-

om indicatief de woonlasten in Assen weer in 2006 op basis van het WoON 2006 en vergelij-

ken deze cijfers met de landelijke mediaan. Omdat we ons hierbij op één bestand baseren gaat

het om een zuivere vergelijking. De resultaten staan weergegeven in tabel 7-10. Over het al-

gemeen zijn de woonlasten van zowel huurders als kopers vrijwel gelijk aan het landel ijke

niveau.

tabe l 7 -1 0 : Wo on laste n va n hu urde rs en e ig enaa rbew oners lan del i j k en in Assen op b as is van

het WoON 2 0 0 6 , mediane n

Bron: WoON 2006

Inkomensdaling/-verlies

Het is de verwachting dat de woonlasten in de komende jaren zullen toenemen, vooral door

stijgende energiekosten. Als het inkomen ook toeneemt hoeft dit niet direct problemen op te

leveren. Als echter een inkomensdaling wordt verwacht, bijvoorbeeld als gevolg van werk-

loosheid, kunnen huishoudens in financiële problemen raken. Aan de huis houdens in Assen is

gevraagd of zij zich zorgen maken over inkomensdaling/ -verlies als gevolg van de economische

crisis.

Circa een derde van de huishoudens maakt zich zorgen hierover (tabel 7-11). Deze groep be-

staat voor 56% uit huurders en voor 44% uit eigenaarbewoners. Huishoudens met een laag

inkomen maken zich relatief vaker zorgen dan huishoudens met een hoog inkomen (tabel

7-12). In absolute zin wonen de huishoudens die zich zorgen maken vooral in de wijken Mar s-

0%

10%

20%

30%

40%

50%

60%

70%

80%

90%

100%

< 35 jr . 35 - 55 jr . 55 - 75 jr . 75+ totaal

koopquote

> 20%

15% tot 20%

10% tot 15%

5% tot 10%

< 5%

0%

10%

20%

30%

40%

50%

60%

70%

80%

90%

100%

< 35 jr . 35 - 55 jr . 55 - 75 jr . 75+ totaal

woonquote van kopers

> 40%

30% tot 40%

20% tot 30%

10% tot 20%

< 10%

woonquote huurquote woonquote koopquote

landelijk o.b.v. WoON 2006 34% 22% 22% 13%

Assen o.b.v. WoON 2006 (indicatief) 35% 21% 22% 13%

huurders eigenaarbewoners

89

Betaalbaarheid

dijk, Assen-Oost en Noorderpark (tabel 7-13). Relatief gezien zijn het vaak huishoudens in

Lariks en Assen-Oost die zich zorgen maken (respectievelijk 39% en 37%). In Kloosterveen en

het Buitengebied van Assen zijn de zorgen relatief gering.

In gemeente Veere (provincie Zeeland), waar RIGO in het voorjaar van 2009 een wonin g-

marktonderzoek heeft verricht, maakte 35% van de huishoudens zich zorgen over inkomens-

verlies/-daling.

tabe l 7 -1 1 : Zorg v an h uis h oude ns ove r in kome nsver l i es / -da l i ng


tabe l 7 -1 2 : Zorg v an h uis h oude ns ove r in kome nsver l i es / -da l i ng na ar i nk omensk lasse*

* Van de 27.080 huishoudens die de vraag hebben ingevuld Bron: Woonwensenonderzoek Assen

tabe l 7 -1 3 : Zorg v an h uis h oude ns ove r in kome nsver l i es / -da l i ng na ar h ui dig e wi jk *


Maakt u zich zorgen over inkomensdaling/-

verlies als gevolg van de economische crisis? aantal aandeel

ja 8.840 32%

nee 18.240 65%

onbekend 890 3%

totaal 27.970 100%

aantal aandeel totaal inkomensklassen aandeel van inkomensklassen

< € 20.000 2.860 32% 5.810 49%

€ 20.000 tot € 21.000 780 9% 1.610 48%

€ 21.000 tot € 24.000 800 9% 2.000 40%

€ 24.000 tot € 27.000 550 6% 1.360 40%

€ 27.000 tot € 28.500 390 4% 1.140 34%

€ 28.500 tot € 32.500 840 9% 2.480 34%

€ 32.500 tot € 35.000 500 6% 1.550 32%

€ 35.000 tot € 40.000 500 6% 1.960 25%

€ 40.000 tot € 45.000 600 7% 2.690 22%

> € 45.000 1.020 12% 6.490 16%

totaal 8.840 100% 27.080 33%

aantal aandeel



Centrum 890 10% 34%

Lariks 1.100 12% 39%

Noorderpark 1.370 15% 34%

Assen-oost 1.260 14% 37%

Pittelo 510 6% 35%

Assen-west 510 6% 30%

Peelo 890 10% 32%

Marsdijk 1.400 16% 30%

Kloosterveen 810 9% 25%

Buitengebied 100 1% 24%

totaal 8.840 100% 33%

90


Daling waarde koopwoning?

Naast een daling van het inkomen kan als gevolg van de economisch e crisis ook de waarde van

koopwoningen dalen. Aan de huishoudens in Assen is voorgelegd of ze verwachten dat de

waarde van hun woning zal dalen als gevolg van de economische crisis. Circa 39% is van me-

ning dat dit zal gebeuren, waarbij de meerderheid denkt dat h et gaat om een waardedaling

tot 5% (tabel 7-14). Daarnaast geeft een kwart van de huishoudens aan niet te weten welke

impact de economische crisis zal hebben op de waarde van hun woning.

Het zijn relatief wat vaker huishoudens in de meer luxe woningtypen – vrijstaande woningen

en twee-onder-een-kapwoningen – die verwachten dat hun woning in waarde zal dalen dan

huishoudens in appartementen en rijwoningen (tabel 7-15).

tabe l 7 -1 4 : Verwacht ing da l ing van de waa rde v an de koo pwon ing


tabe l 7 -1 5 : Verwacht ing da l ing van de waa rde v an de koo pwon ing n aar w on ing t ype


Verwacht u dat de waarde van uw woning

daalt als gevolg van de economische crisis? aantal aandeel

ja, tot 5% 3.680 23%

ja, meer dan 5%, maar niet meer dan 10% 1.980 12%

ja, meer dan 10% 650 4%

nee 5.800 36%

weet niet 3.830 24%

onbekend 160 1%

totaal 16.100 100%

ja, tot 5%

ja, meer dan 5%, maar

niet meer dan 10% ja, meer dan 10% nee weet niet totaal 'ja' totaal

rijtjeswoning 21% 11% 2% 42% 24% 100% 34%

hoekwoning 22% 12% 2% 38% 27% 100% 35%

vrijstaande woning 25% 16% 7% 31% 22% 100% 47%

2^1kapwoning 26% 14% 4% 34% 23% 100% 44%

boerderij 11% 17% 9% 29% 34% 100% 37%

appartement 19% 9% 4% 38% 30% 100% 32%

totaal 23% 12% 4% 36% 24% 100% 40%

91

Leefbaarheid en wijkgericht werken

Hoofdstuk 8


8.1 Inleiding

Het onderhavige onderzoek moet voeding geven aan zowel het nieuwe gemeentelijke beleid s-

kader wonen als het (strategische voorraad-)beleid van de corporaties. Het onderzoek is daar-

om breed van opzet en heeft een directe koppeling met aanpalende beleidsterreinen van wo-

nen. Eén van die beleidsterreinen is leefbaarheid en wijkgericht werken. In dit hoofdstuk

wordt hier bij stilgestaan: in paragraaf 8.2 wordt het leefbaarheidsoordeel van bewoners in

kaart gebracht en in paragraaf 8.3 wordt stilgestaan bij wijkgericht werken.

Een uitgebreid onderzoek naar de tevredenheid van de bewoners over hun woning en woo n-

omgeving is eerder verricht in 2005 en 2007. De meest recente meting is samengevat in de

publicatie ‘9+9 = 1: Onderzoek naar leefbaarheid en veiligheid in de gemeente Assen, februari

2008’. In 2010 worden de resultaten van de derde meting verwacht. In het onderhavige on-

derzoek worden voor een deel andere aspecten van de woning en de leefomgeving belicht. De

resultaten kunnen daarom worden gezien als een aanvulling op het lopende onderzoek naar

leefbaarheid.

In paragraaf 8.4 wordt per wijk de marktpositie in beeld gebracht, onder meer in termen van

vraag en aanbod. Dit zegt immers ook iets over de leefbaarheid in de Assense wijken en de

kans op het ontstaan van leefbaarheidproblemen.

8.2 Leefbaarheid

In de gemeente Assen wordt sterk ingezet op de leefbaarheid van wijken. In de bestaande

wijken vindt permanent wijkvernieuwing plaats door upgrading, herstructurering en waar

mogelijk intensivering. Hierdoor behouden de bestaande wijken hun kwaliteit en blijven ze

gewilde woonlocaties. De intensivering zorgt ervoor dat bestaande wijken leefbaar blijven:

voorzieningen behouden een afzetmarkt in de wijken voor hun producten en blijven in de

wijken aanwezig (bron: gemeente Assen).

Bewoners in Assen zijn dan ook over het algemeen goed te spreken over de leefbaarheid in

Assen. In tabel 8-1 is het oordeel van de bewoners over verschillende aspecten van de woon -

en leefomgeving weergegeven. Alle aspecten worden gemiddeld met een 7,0 of hoger beoor-

deeld. De woonomgeving, de kwaliteit van de woning en de indeling van de woning worden

het beste beoordeeld. Minder positief is men over de berging van de woning. Eigenaarbewo-

ners zijn structureel positiever dan de huurders van Actium en Woonconcept. Het is overigens

een gangbaar beeld dat eigenaarbewoners meer tevreden zijn dan huurders.

Naar wijk zijn de bewoners in het Buitengebied (met relatief de meeste koop- en vrijstaande

woningen) het beste te spreken over hun woon- en leefomgeving. Hun oordeel over zeven van

de tien aspecten ligt meer dan een halve punt hoger dan het gemeentelijk gemiddelde. Ook in

Kloosterveen is men positief, vooral over aspecten van de eigen woning. In Lariks, met relatief

de minste koop- en vrijstaande woningen en veel appartementen, is de waardering voor zes

92


van de tien aspecten meer dan een halve punt lager dan het gemeentelijk gemiddelde. In het

Centrum van Assen is men vooral minder goed te spreken over het parkeren bij de woning.

In de publicatie ‘9+9 = 1’ is de beoordeling over de woningvoorraad en de woonomgeving

samengesteld op basis van verschillende vragen. De resultaten kunnen daarom niet goed met

elkaar worden vergeleken. Wel waren ook in 2007 en 2005 de meeste bewoners goed te spr e-

ken over hun woon- en leefomgeving.

tabe l 8 -1 : Gemi dde ld oor de e l va n bewone rs ove r de k wali te it va n de wo on- e n l ee fomg evi ng


In tabel 8-2 is het oordeel van huurders van Actium en Woonconcept uitgesplitst naar wijk. In

Lariks is men het minste te spreken over de kwaliteit van de eigen woning en de woningen in

de buurt, gevolgd door Assen-Oost. In het Centrum is men minder goed te spreken over het

parkeren bij de woning. In Kloosterveen wonen de meest tevreden huurders: de waardering

voor zes van de tien aspecten ligt (flink) hoger dan gemiddeld.

tabe l 8 -2 : Gemi ddel d o ord ee l van hu urde rs va n Act i um en Woo nconce pt o ver de kwal ite it

van de woo n- en lee f omg ev ing na r wi jk


woon-

omgeving

kwaliteit

woningen buurt

kwaliteit eigen

woning

indeling

woning

aantal

slaapkamers

onderhoud

woning

kwaliteit eigen

buitenruimte

oppervlakte eigen

buitenruimte

berging

woning

parkeren bij

woning

Centrum 7,9 7,6 7,5 7,6 6,9 7,1 7,0 6,8 6,5 6,4

Lariks 7,3 6,6 6,9 7,1 6,5 6,9 6,8 6,6 6,6 7,0

Noorderpark 7,3 7,0 7,3 7,4 6,9 7,3 7,2 7,2 7,0 7,5

Assen-oost 7,7 6,7 7,3 7,5 7,2 7,3 7,6 7,4 6,9 7,5

Pittelo 7,3 6,9 7,3 7,7 7,6 7,3 7,5 7,3 7,0 7,0

Assen-west 7,7 7,2 7,4 7,7 7,6 7,3 7,6 7,5 7,0 7,2

Peelo 7,3 7,0 7,4 7,5 7,5 7,1 7,4 7,4 6,5 7,4

Marsdijk 8,0 7,8 7,9 7,8 7,6 7,8 7,9 7,8 7,1 7,6

Kloosterveen 7,7 7,8 8,0 7,9 7,9 8,0 7,8 7,7 7,3 7,6

Buitengebied 8,7 8,0 8,1 7,9 7,7 7,9 8,9 9,0 8,7 9,3

gemeente Assen 7,6 7,2 7,5 7,6 7,3 7,4 7,5 7,4 7,0 7,3

huurders van Actium

en Woonconcept 7,0 6,6 6,8 7,0 6,7 6,7 6,7 6,7 6,2 7,0

eigenaarbewoners 7,9 7,5 8,0 7,9 7,7 7,9 7,9 7,8 7,4 7,6

waarden boven het gemeentelijk totaal plus 0,5

waarden onder het gemeentelijk totaal minus 0,5

woon-

omgeving

kwaliteit

woningen buurt

kwaliteit

eigen woning

indeling

woning

aantal

slaapkamers

onderhoud

woning

kwaliteit eigen

buitenruimte

oppervlakte eigen

buitenruimte

berging

woning

parkeren bij

woning

Centrum 7,1 6,9 7,0 7,0 6,5 6,8 6,3 6,2 5,8 5,5

Lariks 6,8 6,0 6,3 6,7 6,6 6,3 6,3 6,2 6,1 6,8

Noorderpark 6,9 6,7 6,9 7,1 6,5 6,8 6,5 6,5 6,5 7,3

Assen-oost 7,2 6,3 6,7 7,1 6,9 6,8 7,0 6,9 6,3 7,2

Pittelo 6,9 6,7 6,9 7,5 7,2 7,1 7,4 7,4 6,7 6,8

Assen-west 6,7 6,7 6,7 7,2 7,3 6,7 6,8 6,7 6,2 6,8

Peelo 7,3 6,7 6,7 7,0 6,7 6,4 7,0 7,1 6,3 7,5

Marsdijk 7,0 6,8 6,9 6,8 6,3 6,8 7,2 7,4 5,9 6,7

Kloosterveen 7,2 7,6 7,7 7,2 7,4 7,4 7,3 7,3 6,1 7,4

huurders Actium

en WC totaal7,0 6,6 6,8 7,0 6,7 6,7 6,7 6,7 6,2 7,0

waarden boven het totaal huurders plus 0,5

waarden onder het totaal huurders minus 0,5

93


Oppervlakte woning

Een overgrote meerderheid van de bewoners vindt dat het met de oppervlakte van de woning

prima in orde is (tabel 8-3). Als men minder positief is vindt men de woning meestal te klein.

Dit geldt vaker voor huurders van Actium dan voor eigenaarbewoners en huurders van Woon-

concept.

tabe l 8 -3 : Oor dee l va n bewoners o ver de op perv la kt e van hun w on ing


In tabel 8-4 is het oordeel van huurders van Actium en Woonconcept over de oppervlakte van

de woning uitgesplitst naar wijk. In Marsdijk, Centrum en Lariks wonen relatief de meeste

huurders die hun woning te klein vinden. In geen enkele wijk is men van mening dat de wo-

ning te groot is.

tabe l 8 -4 : Oor dee l v an hu urders van Act ium en Wo onco ncept o ver de op perv l akte v an hun

woni ng na ar wi jk


8.3 Woningmarktpositie naar wijk

Uiteraard zegt ook de marktpositie van de wijk iets over de leefbaarheid en de kans op het

ontstaan van leefbaarheidproblemen. In deze paragraaf belichten we deze marktpositie vanui t

twee invalshoeken: de mate van verhuisgeneigdheid en de vraagdruk.

Verhuisgeneigdheid

In figuur 8-1 staat de verhuisgeneigdheid per wijk aangegeven. In de figuur staat ook aange-

geven in welke mate de kwaliteit van de woning en/of woonomgeving een rol speelt bij de

gemeentelijk totaal huurders van Actium huurders van Woonconcept eigenaarbewoners

veel te klein 1% 2% 1% 0%

te klein 13% 18% 11% 11%

goed 81% 75% 83% 85%

te groot 3% 2% 1% 3%

veel te groot 0% 0% 0% 0%

onbekend 2% 3% 100% 1%

totaal 100% 100% 100% 100%

veel te klein te klein goed te groot veel te groot onbekend totaal

Centrum 5% 23% 69% 2% 1% 1% 100%

Lariks 3% 20% 71% 1% 0% 5% 100%

Noorderpark 1% 15% 77% 3% 0% 3% 100%

Assen-oost 1% 17% 78% 1% 0% 2% 100%

Pittelo 1% 5% 84% 5% 1% 3% 100%

Assen-west 0% 8% 90% 1% 0% 1% 100%

Peelo 5% 16% 74% 0% 0% 5% 100%

Marsdijk 2% 43% 53% 3% 0% 0% 100%

Kloosterveen 3% 14% 80% 0% 0% 3% 100%

huurders Actium

en WC totaal2% 18% 75% 2% 0% 3% 100%

94


verhuizing. Vooral in de wijken Lariks en Peelo is de verhuisgeneigdheid relatief hoog: veel

huishoudens zien deze wijken als een tussenstap in de wooncarrière. Onder verhuisgeneigde

huurders van Actium en Woonconcept ligt de verhuisgeneigdheid nog wat hoger. In Lariks

wordt daarnaast ook relatief vaak de kwaliteit van de woning en de woonomgeving als reden

voor de verhuiswens opgegeven, gevolgd door Peelo en het Centrum van Assen. In het Buiten-

gebied is de verhuisgeneigdheid laag en wil vrijwel niemand verhuizen met het oog op verbe-

tering van de woonomgeving.

In de huursector is de verhuisgeneigdheid relatief hoger dan in de koopsector ( tabel 8-5). In

de huursector wordt ook relatief vaak de kwaliteit van de woning en de woonomgeving als

reden voor de verhuiswens opgegeven. Onder huurders van Actium en Woonconcept is de

verhuisgeneigdheid met 36% het hoogst in Marsdijk, gevolgd door Lariks en Peelo ( figuur 8-1).

In Mardijk speelt hierbij mogelijk de oppervlakte van de woning een rol, onder huurders van

Actium en Woonconcept vind 43% hun woning te klein (tabel 8-4). In Kloosterveen is de ver-

huisgeneigdheid met 14% het laagst en ligt onder het gemeentelijk totaal .

f ig u ur 8 -1 : De verh uisg ene ig dhei d per wi jk ( t ota al e n on der hu urders va n Act i um en Wo o n -

concept ) en de m ate wa ar i n de kwa lite it va n de won i ng ( l in ks ) en de wo onomg e ving ( rech ts )

een rol s pee l t b i j de ve rh ui swens


tabe l 8 -5 : De verh uisg ene i g dheid n aar e ig en domsve r hou di ng en de m ate w aar i n de kwa li te it

van de won ing ( l inks ) en d e woonomg ev ing ( rechts ) e en ro l spee l t b i j de verh uis wens


0%

5%

10%

15%

20%

25%

30%

35%

40%

Larik

s

Pee

lo

Klo

oste

rvee

n

Ass

en-o

ost

Noo

rder

park

Ass

en-w

est

Cen

trum

Mar

sdijk

Pitt

elo

Bui

teng

ebie

d

kwaliteit woning niet

als verhuisreden

kwaliteit woning als

verhuisreden

verhuisgeneigdheid

huurders Actium en Woonconcept

0%

5%

10%

15%

20%

25%

30%

35%

40%

Larik

s

Pee

lo

Klo

oste

rvee

n

Ass

en-o

ost

Noo

rder

park

Ass

en-w

est

Cen

trum

Mar

sdijk

Pitt

elo

Bui

teng

ebie

d

woonomgeving niet

als verhuisreden

woonomgeving als

verhuisreden

verhuisgeneigdheid


kwaliteit woning

als verhuisreden


als verhuisreden

totaal

verhuisgeneigd

huurders Actium + WC 9% 20% 29%

overige huurders 9% 24% 33%

eigenaarbewoners 2% 16% 19%

totaal 5% 18% 23%

woonomgeving

als verhuisreden

woonomgeving niet

als verhuisreden

totaal

verhuisgeneigd

huurders Actium + WC 11% 17% 29%

overige huurders 13% 20% 33%

eigenaarbewoners 6% 13% 19%

totaal 8% 15% 23%

95


Vraagdruk

De verhuisgeneigden maken bij verhuizing veelal een woning vrij die door een ander huisho u-

den kan worden betrokken. Als het aantal verhuisgeneigden wordt gerelateerd aan het aantal

huishoudens dat zich op een woning in de betreffende wijk oriënteert, dan ontstaat inzicht in

de vraagdruk (de verhouding tussen het aantal potentieel vrijkomende woningen en het aa n-

tal woningzoekenden). Deze vraagdruk, zowel met als zonder de startersvraag, staat weerge-

geven in tabel 8-6. De vraagdruk is veruit het grootst in het Buitengebied van Assen. Ook in

het Centrum is de vraagdruk aanzienlijk en is nog groter als rekening wordt gehouden met de

startersvraag. Lariks en Assen-Oost zijn de kwetsbare wijken van Assen, gevolgd door Peelo en

Noorderpark: de vraagdruk is in deze wijken relatief laag.

Voor Pittelo geldt dat absoluut gezien een gering aantal huishoudens zich op deze wijk oriën-

teert. Maar omdat het aantal huishoudens dat binnen vijf jaar wil verhuizen eveneens gering

is, is de vraagdruk gemiddeld. Voor de wijk Kloosterveen geldt dat bij de interpretatie van de

vraagdruk in ogenschouw moet worden genomen dat er geen rekening is gehouden met aan-

bod dat vrijkomt als gevolg van nieuwbouw.

tabe l 8 -6 : Het aan ta l ver h uisg ene ig de n per w ij k en a ant al wo ni ng z oeken den d a t z ich o p een

bepaa lde w ij k or iëntee rt


8.4 Wijkgericht werken

De gemeente en de corporaties zetten sinds enige tijd in op wijkgericht werken. Wijkgericht

werken is opgezet om bewoners mee te laten denken in zaken die hun wijk aangaan, met als

doel het stimuleren van de betrokkenheid van de bewoners en het verbeteren van de kwalitei t

van de buurt en het dagelijks leefklimaat.

Rollen en verantwoordelijkheden

In de enquête is aan de bewoners van Assen gevraagd wie zij verantwoordelijk vinden voor

zaken in hun buurt zoals veiligheid, speelvoorzieningen en parkeermogelijkheden: de gemee n-

te, de corporatie, de bewoners of anderen. In tabel 8-7 is de mening van de bewoners weer-

gegeven. De huishoudens vinden veelal de gemeente verantwoordelijk voor de genoemde

punten, met uitzondering van de organisatie van buurtactiviteiten en in mi ndere mate het

oplossen van overlastproblemen/burenruzie. Hiervoor vinden zij vooral de bewoners zelf ve r-

antwoordelijk. Vooral zaken als de infrastructuur (94%), onderwijsvoorzieningen (91%), par-

keermogelijkheden (91%) en het beheer van de openbare ruimte (91%) horen volgens de be-

woners bij de gemeente te liggen.

verhuisgeneigden woningzoekenden vraagdruk

woningzoekenden

incl. starters

vraagdruk

incl. starters

Centrum 600 2.400 4,0 3.510 5,9

Lariks 890 1.000 1,1 1.210 1,4

Noorderpark 950 1.210 1,3 1.410 1,5

Assen-oost 820 900 1,1 1.060 1,3

Pittelo 290 550 1,9 610 2,1

Assen-west 380 850 2,2 950 2,5

Peelo 850 1.010 1,2 1.130 1,3

Marsdijk 970 1.920 2,0 2.270 2,3

Kloosterveen 780 1.690 2,2 1.870 2,4

Buitengebied 40 1.290 32,3 1.320 30,2

96


In tabel 8-8 en tabel 8-9 staat de mening van huurders van Actium en Woonconcept en eige-

naarbewoners weergegeven. Huurders van beide woningcorporaties vinden dat de corporaties

vaker verantwoordelijk zijn ten opzichte van het gemeentelijk totaal. In het bijzonder voor het

oplossen van overlastproblemen/burenruzie (52%), het verbeteren van de leefbaarheid in

algemene zin (48%) en parkeermogelijkheden (34%). Eigenaarbewoners vinden de gemeente

of de bewoners zelf vaker verantwoordelijk ten opzichte van het gemeentelijk totaal.

tabe l 8 -7 : O ordee l v an be woners o ver de v er antw oo rdel i j ke p art i je n v oor vers chi l len de z a-

ken i n de wi jke n v an Asse n


tabe l 8 -8 : Oor dee l van e ig enaar bewoners over de ver antwo or del i jke par t i jen v oor ve rschi l -

lende z a ken in de w ij ken v an Asse n


gemeente woningcorporatie bewoners anderen

ontmoetingsplekken 84% 11% 29% 3%

beheer/onderhoud openbare ruimte 91% 11% 23% 3%

organisatie buurtactiviteiten 26% 7% 80% 13%

oplossen overlastproblemen/burenruzie 42% 34% 51% 34%

veiligheid in de buurt 81% 17% 37% 25%

speelvoorzieningen 88% 17% 17% 3%

infrastructuur 94% 6% 4% 2%

parkeermogelijkheden 91% 21% 5% 2%

verbeteren leefbaarheid algemene zin 75% 36% 55% 15%

onderwijsvoorzieningen 91% 2% 4% 11%

kinderopvang 74% 3% 15% 28%

stimuleren actieve inzet/participatie van bewoners in de wijk 56% 25% 65% 20%














97


tabe l 8 -9 : Oo rdee l va n h uu rders v an Act i um en W oon concept ove r de ver an twoo rdel i j ke pa r-

t i je n v oor versch i l lende z a ken i n de wi jke n v an Asse n















Bijlage

101

Onderzoeksopzet

Dit onderzoek is grotendeels gebaseerd op de resultaten van een schriftelijke enquête onder

de Assense bevolking. In augustus 2009 is de vragenlijst verstuurd aan 9.389 Assense hui s-

houdens. De steekproef is niet random getrokken, maar gestratificeerd naar tien wijken. Hie r-

bij is aangesloten bij de CBS-buurtindeling (2009).

Voorbereiding steekproef: bestandsbewerkingen

Voor het trekken van de steekproef heeft RIGO gebruikgemaakt van het GBA-bestand van de

gemeente Assen. Hierin zijn alle inwoners van Assen van 18 jaar en ouder geselecteerd. Voor

het trekken van de steekproef is RIGO als volgt te werk gegaan:

1. Opschonen GBA-bestand. Thuiswonende kinderen, studenten, huishoudens in verpleeg-

en verzorginstellingen en overige huishoudens die niet zelfstandig wonen zijn niet meege-

nomen bij het trekken van de steekproef.

2. Er is onderscheid gemaakt tussen eenpersoons- en meerpersoonshuishoudens, zodat elk

huishouden een gelijke kans heeft gekregen om in de steekproef terecht te komen .

3. Per buurt is random een steekproef getrokken, overeenkomstig met de vooraf bepaalde

aantallen per buurt. Via een koppeling met de VHE-bestanden van de corporaties is daar-

bij ook rekening gehouden met voldoende huishoudens in een corporatiewoning. Voor

Woonconcept geldt dat alle huishoudens zijn aangeschreven (281 huishoudens waarvan

alle gegevens bekend waren).

Per buurt zijn de aanbiedingsbrieven aan het steekproefbestand gekoppeld, waardoor de vra-

genlijst op naam kon worden verzonden. De vragenlijst is te vinden in een separaat document

behorend bij deze rapportage.

Steekproef en responsanalyse

RIGO heeft berekend hoeveel enquêtes per wijk moesten worden uitgezet voor een betrouw-

baarheid van 95% op wijkniveau, uitgaande van een responspercentage van 34,5%. In tabel B-

1 staat het aantal enquêtes dat per buurt is uitgezet, met een totaal van 9.389. De respons-

termijn bedroeg in totaal 4 weken. In de derde week van de responstermijn heeft de gemeen-

te Assen een rappel verzonden aan de respondenten. Gedurende de periode 15 augustus t/m

13 september 2009 konden de bewoners de vragenlijst invullen . Bij vragen over de enquête

konden zij contact opnemen met de gemeente of met een van de corporaties.

Van de 9.389 verzonden enquêtes zijn er 3.446 ingevuld en geretourneerd. Dit komt neer op

een respons van 37%. Op wijkniveau ligt de respons tussen de 32% (vo or het Buitengebied en

Lariks) en 42% (voor het Centrum van Assen). Ruim 800 huurders van Actium en 125 huurders

van Woonconcept hebben de vragenlijst ingevuld en geretourneerd. Dit komt neer op een

respons van respectievelijk 33% en 44%.

102


tabe l B -1 : Verz o nden e nquê tes per wi jk in g emeente A ssen

Gerealiseerde betrouwbaarheid

Er is gestreefd naar een betrouwbaarheid van 95% en een nauwkeurigheid van 5% op het n i-

veau van de wijken in Assen. Bij een gemeten verhuisgeneigdheid van bijvoorbeeld 50%, bet e-

kenen deze percentages dat met 95% zekerheid kan worden gezegd dat de verhuisgeneigdheid

tussen de 45% en 55% ligt (5% afwijking naar beneden en naar boven). Bij een verhui s-

geneigdheid van bijvoorbeeld 30% komt dit neer op tussen de 26% en 34%.

In tabel B-2 staat aangegeven welke betrouwbaarheid is gerealiseerd. In de tabel staat ook de

netto respons weergegeven. Dit is de resterende respons nadat de geretourneerde vragenlij s-

ten zijn gecontroleerd op consistentie en volledigheid. Deze respons ligt wat lage r dan de

respons zoals vermeld in de voorgaande subparagraaf.

In bijna elke wijk is de gewenste betrouwbaarheid van 95% met een nauwkeurigheid van 5%

gerealiseerd. Alleen in het Buitengebied van Assen is de gewenste nauwkeurigheid niet gere a-

liseerd. Dit terwijl hier sprake is geweest van een volledige steekproef (aan alle adressen is

een enquête verstuurd). Hetzelfde geldt voor de huurders van Woonconcept.

tabe l B -2 : De g erea l iseer de betrouwb aa rhei d n aar w ij k en won ing co rp orat ie

Bron: RIGO

netto aantal adressen verzonden enquêtes respons aandeel

Centrum 2.758 983 399 41%

Lariks 2.944 984 318 32%

Noorderpark 4.184 1.115 436 39%

Assen-oost 3.529 1.003 352 35%

Pittelo 1.525 893 294 33%

Assen-west 1.727 914 369 40%

Peelo 2.858 985 362 37%

Marsdijk 4.747 1.114 396 36%

Kloosterveen 3.297 992 389 39%

Buitengebied 406 406 131 32%

totaal 27.975 9.389 3.446 37%

waarvan Actium 7.558 2.455 808 33%

waarvan Woonconcept 281 281 125 44%

totaal corporatiebezit 7.839 2.736 933 34%

netto aantal

adressen

netto respons onnauwkeurigheid bij

95% betrouwbaarheid

onnauwkeurigheid bij

90% betrouwbaarheid

Centrum 2.758 387 5% 4%

Lariks 2.944 301 5% 5%

Noorderpark 4.184 421 5% 4%

Assen-oost 3.529 340 5% 4%

Pittelo 1.525 289 5% 4%

Assen-west 1.727 354 5% 4%

Peelo 2.858 353 5% 4%

Marsdijk 4.747 387 5% 4%

Kloosterveen 3.297 388 5% 4%

Buitengebied 407 130 7% 6%

Totaal 27.976 3.350 2% 1%

waarvan Actium 7.558 777 3% 3%

waarvan Woonconcept 281 118 7% 6%

totaal corporatiebezit 7.839 895 3% 3%

103

Weging

In het onderzoek is gewerkt met een gestratificeerde steekproef. Hierdoor, en omdat er altijd

sprake is van een bepaalde mate van selectieve respons, is het enquêtebestand gewogen alv o-

rens de resultaten te analyseren. Er is gebruikgemaakt van een geavanceerde iteratieve we-

gingsmethodiek. Hierbij wordt zowel gebruikgemaakt van het GBA -bestand, als van de VHE-

bestanden van de beide corporaties en van het WOZ-bestand van de gemeente. Daarnaast is

waar mogelijk de Assense buurtmonitor bij de weging betrokken.

Resultaten op wijkniveau

In deze paragraaf staan de resultaten op wijkniveau samengevat in figuren en tabellen. Het

gaat om zowel resultaten die besproken zijn in de voorafgaande hoofdstukken, als extra ui t-

splitsingen op wijkniveau. Ook de kaartjes zoals gepresenteerd tijdens de woonconferentie op

3 november 2009 zijn in deze paragraaf opgenomen.

tabe l B -3 : Bev ol king in 2 0 0 9 per wij k i n g emeente Ass en

Bron: buurtmonitor Assen, GBA bestand gemeente Assen, bewerking RIGO

tabe l B -4 : Bev ol king so pbo uw in 2 0 0 9 in de w ij ken v a n g emeente Assen


inwoners, totaal zelfstandig wonende huishoudens

Centrum 5.340 2.760

Lariks 5.715 2.945

Noorderpark 8.540 4.185

Assen-oost 7.885 3.530

Pittelo 3.870 1.525

Assen-west (Baggelhuizen) 4.210 1.725

Peelo 6.990 2.860

Marsdijk 13.115 4.745

Kloosterveen 9.555 3.295

Buitengebied 1.135 405

totaal 66.360 27.975


< 15 jaar 9% 12% 14% 14% 21% 19% 22% 25% 31% 17% 19%

15 - 30 jaar 14% 22% 19% 18% 19% 14% 21% 15% 14% 12% 17%

30 - 45 jaar 16% 17% 19% 19% 20% 20% 24% 27% 33% 18% 23%

45 - 65 jaar 29% 26% 27% 29% 28% 33% 28% 27% 17% 36% 27%

65+ 32% 23% 22% 21% 13% 13% 6% 6% 4% 16% 14%

totaal 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100%

104


f ig u ur B -1 : Hu ish oude ns n aar t ype en lee f t i jd in de wijke n v an Assen , 2 0 0 9


4%9%

3%

4%

7%

6%

12%

9%7%

21%

17%

Centrum

6%

16%

4%

8%

10%

6%10%

6%

7%

16%

11%

Lariks

5%

8%

5%

9%

8%

6%

14%

8%

7%

14%

15%

Noorderpark

4%

10%

4%

8%

9%

7%

15%

8%

8%

14%

12%

Assen-oost

2%3% 4%

17%

7%

7%

22%

5%

11%

11%

11%

Pittelo

1%3% 4%

14%

8%

8%

20%

6%

16%

8%

12%

Assen-west

4%7%

7%

17%

10%

9%

20%

6%

9%

5%6%

Peelo

1%3%5%

20%

8%

10%29%

3%

10%

4%6%

Marsdijk

1% 5%

9%

31%

5%8%

25%

1%

7%2%

5%

Kloosterveen

0%0%1%13%

2%

11%

28%3%

18%

10%

14%

Buitengebied

3%7%

5%

15%

8%

8%19%

6%

9%

10%

11%

Gemeente Assen < 25 jr.



25 tot 40 jr. gezin



40 tot 55 jr. gezin


55 tot 65 jr. meerpersoons

65+ eenpersoons

65+ meerpersoons

105

f ig u ur B -2 : Same nste l l i ng woni ng vo orr aad per wi jk i n Assen in 2 0 0 9

Bron: gemeente Assen, Actium, Woonconcept en het woonwensenonderzoek Assen, 2009

f ig u ur B -3 : Bez it Act ium e n Woo nconce pt pe r wi jk i n Assen i n 2 0 0 9


f ig u ur B -4 : Ko op - en p art ic ul ie re hu ur voo rra ad naa r t ype won ing pe r wi jk in Ass en in 2 0 0 9

Bron: gemeente Assen, woonwensenonderzoek Assen, 2009

0%

10%

20%

30%

40%

50%

60%

70%

80%

90%

100%

Larik

s (N

= 2

.945

)

Cen

trum

(N =

2.7

60)

Noo

rder

park

(N =

4.1

85)

Ass

en-o

ost

(N =

3.5

30)

Pee

lo (

N =

2.8

60)

Pitt

elo

(N =

1.5

25)

Ass

en-w

est

(N =

1.7

25)

Mar

sdijk

(N

= 4

.745

)

Klo

oste

rvee

n (N

= 3

.295

)

Bui

teng

ebie

d (N

= 4

05)

Ass

en (

N =

27.

975)

overig / onbekend

overig huur mg

overig huur eg

Actium + WC mg

Actium + WC eg

koop mg

koop eg

0%

10%

20%

30%

40%

50%

60%

70%

80%

90%

100%

eg. app. met lift app. zonder

lift, duplex

eg. app. met lift

Actium Woonconcept

Kloosterveen

Marsdijk

Peelo

Assen-west

Pittelo

Assen-oost

Noorderpark

Lariks

Centrum

0%

10%

20%

30%

40%

50%

60%

70%

80%

90%

100%

Cen

trum

(N =

1.5

50)

Larik

s (N

= 1

.955

)

Noo

rder

park

(N =

2.1

00)

Ass

en-o

ost

(N =

1.1

15)

Pitt

elo

(N =

1.3

35)

Ass

en-w

est

(N =

2.3

15)

Pee

lo (

N =

4.1

65)

Mar

sdijk

(N

= 2

.860

)

Klo

oste

rvee

n (N

= 2

.050

)

Bui

teng

ebie

d (N

= 4

05)

Ass

en (

N =

19.

850)

overig

appartement zonder lift

appartement met lift

vrijstaande woning

2^1 kap woning

hoekwoning

rijwoning

106


tabe l B -5 : Woo nwensen per wijk van verh uis g ene ig de hu isho udens na ar g ewenste

huu r /k oo pver hou di ng


tabe l B -6 : Wo onwense n per wijk va n ver hu isg ene ig de huis ho udens naa r g ewenste koo ppr i js


tabe l B -7 : Wo onwense n per wijk va n ver hu isg ene ig de huis ho udens naa r g ewenste huu rpr i js


koop huur maakt niet uit weet nog niet onbekend totaal N =

Centrum 43% 33% 11% 9% 5% 100% 600

Lariks 39% 34% 3% 20% 4% 100% 890

Noorderpark 43% 27% 7% 20% 3% 100% 950

Assen-oost 38% 37% 8% 16% 2% 100% 820

Pittelo 29% 51% 10% 5% 4% 100% 290

Assen-west 39% 25% 16% 18% 1% 100% 390

Peelo 50% 27% 6% 12% 4% 100% 850

Marsdijk 59% 21% 12% 7% 1% 100% 970

Kloosterveen 82% 10% 1% 5% 3% 100% 780

Buitengebied 91% 9% 0% 0% 0% 100% 40

totaal 49% 28% 7% 13% 3% 100% 6.580

< € 160.000 € 160.000 - € 220.000 € 220.000 - € 275.000 € 275.000 - € 350.000 > € 350.000 weet niet totaal N =

Centrum 33% 18% 16% 13% 8% 13% 100% 390

Lariks 44% 29% 4% 4% 1% 18% 100% 540

Noorderpark 11% 45% 13% 3% 4% 24% 100% 590

Assen-oost 32% 29% 6% 7% 12% 15% 100% 450

Pittelo 33% 34% 13% 0% 9% 11% 100% 120

Assen-west 20% 36% 9% 9% 5% 21% 100% 270

Peelo 25% 35% 12% 12% 8% 8% 100% 570

Marsdijk 9% 39% 14% 16% 11% 11% 100% 720

Kloosterveen 6% 16% 27% 22% 18% 11% 100% 690

Buitengebied 0% 20% 18% 8% 40% 15% 100% 40

totaal 21% 31% 13% 11% 9% 14% 100% 4.370

< € 358 € 358 - € 512 € 512 - € 549 € 549 - € 648 € 648 - € 750 > € 750 weet niet totaal N =

Centrum 6% 55% 20% 7% 4% 7% 1% 100% 310

Lariks 30% 45% 10% 3% 2% 2% 9% 100% 520

Noorderpark 18% 59% 8% 1% 6% 0% 7% 100% 500

Assen-oost 35% 40% 7% 3% 2% 0% 14% 100% 450

Pittelo 8% 47% 26% 6% 6% 1% 5% 100% 200

Assen-west 6% 41% 23% 14% 7% 3% 6% 100% 230

Peelo 12% 47% 29% 4% 4% 0% 3% 100% 400

Marsdijk 10% 37% 19% 21% 0% 0% 14% 100% 380

Kloosterveen 0% 40% 33% 18% 0% 0% 9% 100% 140

totaal 17% 46% 17% 7% 3% 1% 8% 100% 3.140

107

tabe l B -8 : Wo onwense n per wijk va n ver hu isg ene ig de huis ho udens naa r g ewenst woni ng type


tabe l B -9 : Verh uis redene n van w oni ng z oeken den pe r wijk


tabe l B -1 0 : A ntwo ord op d e vraag naa r wi jk : z o u u u w huurw on ing wi l le n ko pe n?



woning in een woonzorgcentrum 4% 3% 4% 1% 5% 1% 0% 3% 1% 0% 2%

rijtjeswoning 32% 39% 35% 37% 22% 38% 24% 13% 23% 0% 29%

hoekwoning 34% 46% 41% 46% 31% 46% 32% 35% 34% 0% 38%

vrijstaande woning 34% 26% 40% 45% 24% 37% 34% 49% 54% 65% 40%

twee-onder-een-kapwoning 39% 36% 43% 33% 25% 41% 34% 37% 43% 34% 37%

boerderij 15% 3% 14% 10% 6% 19% 20% 11% 18% 40% 13%

appartement met lift 37% 36% 32% 20% 39% 31% 28% 19% 7% 25% 26%

appartement zonder lift 11% 8% 6% 2% 3% 11% 8% 4% 4% 0% 6%

woonwagen of woonboot 1% 2% 1% 0% 3% 3% 0% 0% 2% 0% 1%

ander woningtype 4% 9% 11% 10% 9% 8% 10% 17% 7% 0% 10%

N = 600 890 950 820 290 390 850 970 780 40 6.580

Centrum Lariks Noorderpark Assen-

oost

Pittelo Assen-

west

Peelo Marsdijk Kloosterveen Buitengebied totaal

veranderingen in uw huishouden (huwelijk of gaan

samenwonen, scheiding, geboorte van kinderen, uit huis gaan

van kinderen etc.)36% 33% 38% 34% 27% 27% 34% 36% 28% 24% 33%

gezondheid en/of behoefte aan zorg(voorzieningen) 10% 10% 20% 8% 13% 8% 7% 8% 2% 20% 10%

om zorg te kunnen verlenen of ontvangen van/aan uw partner,

ouder(s), kind(eren), of ander familielid, vriend of kennis 7% 0% 1% 4% 1% 3% 0% 8% 1% 0% 3%

de kwaliteit van de woning 32% 33% 18% 29% 9% 21% 19% 14% 15% 33% 22%

de grootte / oppervlakte van de woning 49% 55% 47% 38% 27% 26% 49% 49% 43% 30% 45%

de woonomgeving (betere voorzieningen, meer rust, minder

overlast etc.)38% 41% 39% 36% 36% 27% 37% 27% 39% 14% 36%

werk en/of studie 13% 14% 21% 12% 14% 13% 14% 19% 13% 10% 15%

sociale redenen (dichter bij familie en/of vrienden wonen) 8% 7% 7% 5% 20% 8% 11% 10% 11% 0% 9%

andere reden 32% 28% 19% 19% 14% 19% 22% 27% 22% 34% 23%

N = 600 890 950 820 290 380 850 970 780 40 6.570

ja hangt af van de prijs nee weet niet onbekend totaal N =

Centrum 7% 8% 76% 7% 2% 100% 710

Lariks 3% 14% 72% 9% 3% 100% 1.390

Noorderpark 4% 16% 72% 4% 3% 100% 2.230

Assen-oost 2% 22% 57% 12% 6% 100% 1.430

Pittelo 4% 22% 59% 11% 4% 100% 410

Assen-west 6% 19% 61% 9% 5% 100% 390

Peelo 8% 19% 62% 9% 2% 100% 540

Marsdijk 8% 20% 57% 12% 2% 100% 580

Kloosterveen 10% 16% 65% 5% 3% 100% 440

totaal 5% 17% 67% 8% 3% 100% 8.120

108


tabe l B -1 1 : In teresse va n h uish ou dens v oor ee n du urz ame woni ng per w ij k


tabe l B -1 2 : Aan ta l verh uis de huis ho udens i n de per io de 2 0 0 4 -20 0 9 als aan dee l v an het t ota al

aan tal hu ish oude ns i n 2 0 0 9 naar w ij k


tabe l B -1 3 : Bin nen Assen v erhu isde pers one n: va n v or ig e wijk na ar h ui dig e wi jk , 2 0 0 2 -20 0 8

Bron: buurtmonitor Assen, bewerking RIGO

tabe l B -1 4 : Gewenste w ij k in Asse n na ar hu idig e wi jk (meerdere antwo or den mo g el i j k)



ja, maar ik wil er niets extra voor betalen 17% 28% 23% 20% 21% 15% 22% 27% 19% 10% 22%

ja, voor zover zich dat terugverdient binnen 5 jaar 23% 19% 22% 23% 29% 31% 30% 34% 33% 21% 27%



ja, en ik wil er extra voor betalen, ook als zich dat

niet terugverdient10% 3% 4% 6% 2% 4% 4% 4% 4% 9% 5%

nee 16% 15% 12% 16% 16% 14% 12% 10% 13% 24% 13%

weet niet 13% 13% 16% 17% 13% 10% 13% 5% 9% 9% 12%

onbekend 8% 10% 9% 7% 7% 4% 5% 3% 2% 7% 6%

totaal 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100%

N= 2.760 2.940 4.180 3.530 1.530 1.730 2.860 4.750 3.300 410 27.970


aandeel 44% 43% 41% 41% 30% 32% 36% 37% 94% 21% 43%

huidige wijk

Centrum Lariks Noorderpark Assen-oost Pittelo Assen-west Peelo Marsdijk Kloosterveen Buitengebied

Centrum 24% 13% 11% 14% 9% 9% 8% 6% 5% 6%

Lariks 10% 27% 15% 8% 20% 10% 10% 5% 7% 4%

Noorderpark 12% 19% 27% 8% 15% 12% 12% 8% 7% 6%

Assen-oost 14% 10% 10% 38% 8% 10% 8% 9% 6% 17%

Pittelo 5% 8% 6% 4% 23% 5% 5% 3% 4% 2%

Assen-west 7% 4% 5% 5% 3% 29% 3% 3% 6% 6%

Peelo 8% 7% 11% 7% 8% 4% 36% 11% 10% 8%

Marsdijk 11% 8% 11% 11% 9% 10% 13% 49% 15% 23%

Kloosterveen 7% 4% 3% 3% 4% 9% 4% 5% 38% 15%

Buitengebied 1% 1% 1% 1% 0% 1% 1% 1% 2% 12%

Totaal 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100%

N = 2.173 2.248 2.898 2.613 968 869 1.736 2.748 3.886 247

vorig

e w

ijk

Centrum Lariks Noorderpark Assen-oost Pittelo Assen-west Peelo Marsdijk Kloosterveen Buitengebied weet niet

Centrum (N=440) 74% 19% 20% 15% 6% 17% 18% 33% 23% 14% 3%

Lariks (N=740) 56% 43% 36% 10% 18% 21% 20% 33% 28% 15% 4%

Noorderpark (N=830) 59% 29% 51% 7% 9% 17% 18% 38% 33% 24% 7%

Assen-oost (N=680) 36% 14% 17% 67% 12% 11% 22% 28% 15% 18% 6%

Pittelo (N=240) 58% 7% 8% 8% 19% 3% 11% 28% 26% 11% 8%

Assen-west (N=320) 34% 40% 10% 13% 7% 63% 9% 11% 22% 27% 6%

Peelo (N=680) 39% 8% 24% 10% 5% 2% 41% 32% 27% 31% 5%

Marsdijk (N=790) 28% 3% 7% 10% 11% 11% 13% 73% 22% 28% 3%

Kloosterveen (N=630) 29% 7% 6% 3% 6% 14% 8% 20% 80% 36% 3%

gemeente Assen (N = 5.390) 45% 19% 22% 17% 10% 16% 19% 36% 31% 24% 5%

gewenste wijk

huid

ige

wijk

109

f ig u ur B -5 : De g ewenste w oonw ij k va n s ta rters*

*Van de 1.550 starters die mogelijk in Assen op zoek zijn naar een woning en de vraag hebben ingevuld Bron: Woonwensenonderzoek Assen

tabe l B -1 5 : Ontwik kel ing van het a an tal 6 5 -p lussers per wijk i n g emeente Assen volg ens de

mig rat ie -n ul prog n ose

Bron: buurtmonitor Assen, RIGO-prognose

f ig u ur B -6 : Ma te va n beper king n aa r wi jk i n Asse n


0%

5%

10%

15%

20%

25%

30%

35%

40%

45%

50%

Cen

trum

Mar

sdijk

Larik

s

Noo

rder

park

Klo

oste

rvee

n

Ass

en-o

ost

Pee

lo

Ass

en-w

est

Pitt

elo

Bui

teng

ebie

d

woont (nog)

niet in de wijk

woont in de

wijk

2008 % 2020 verschil 2008-2020 2030 verschil 2020-2030 verschil 2008-2030

Noorderpark 1.820 21% 2.220 400 2.240 20 420

Centrum 1.740 33% 1.600 -140 1.470 -120 -260

Assen-oost 1.600 20% 1.950 350 2.160 200 550

Lariks 1.370 24% 1.310 -50 1.370 60 10

Marsdijk 850 6% 1.900 1.060 3.370 1.470 2.520

Assen-west 540 13% 1.070 520 1.240 180 700

Pittelo 520 13% 800 280 1.010 210 490

Peelo 450 6% 1.130 680 1.760 620 1.300

Kloosterveen 360 4% 900 540 1.630 730 1.270

Buitengebied 180 16% 320 140 360 40 190

totaal 9.430 14% 13.210 3.780 16.620 3.410 7.190

0%

5%

10%

15%

20%

25%

30%

35%

40%

Cen

trum

(N =

2.7

60)

Noo

rder

park

(N =

4.1

85)

Larik

s (N

= 2

.945

)

Pitt

elo

(N =

1.5

25)

Ass

en-o

ost

(N =

3.5

30)

Ass

en-w

est

(N =

1.7

25)

Pee

lo (

N =

2.8

60)

Mar

sdijk

(N

= 4

.745

)

Klo

oste

rvee

n (N

= 3

.295

)

Bui

teng

ebie

d (N

= 4

05)

lichte beperkingen matige beperkingen ernstige beperkingen

110


tabe l B -1 6 : Ontwik kel ing van de beh oef te aa n z org a rrang emente n pe r wi jk op bas is van de

prog n ose mig ra t ie - nu l

Bron: RIGO / AAK

f ig u ur B -7 : Het a an dee l sen iore nwon ing en naa r wi jk i n Assen

Bron: Woonwensenonderzoek Assen, volgens definitie bewoners

2009 2015 2020

Centrum ouderen 24 uurs toezicht en/of begeleiding 90 91 85




Lariks ouderen 24 uurs toezicht en/of begeleiding 76 69 62




Noorderpark ouderen 24 uurs toezicht en/of begeleiding 72 92 104




Assen-oost ouderen 24 uurs toezicht en/of begeleiding 73 82 85




Pittelo ouderen 24 uurs toezicht en/of begeleiding 16 23 28




Assen-west ouderen 24 uurs toezicht en/of begeleiding 14 23 31




Peelo ouderen 24 uurs toezicht en/of begeleiding 16 22 28




Marsdijk ouderen 24 uurs toezicht en/of begeleiding 19 37 53




Kloosterveen ouderen 24 uurs toezicht en/of begeleiding 6 13 22




Buitengebied ouderen 24 uurs toezicht en/of begeleiding 6 8 10




prognose migratie nul

0%

2%

4%

6%

8%

10%

12%

14%

16%

18%

20%

Cen

trum

(N

= 2

.760

)

Noo

rder

park

(N =

4.1

85)

Larik

s (N

= 2

.945

)

Pitte

lo (

N =

1.5

25)

Ass

en-o

ost

(N =

3.5

30)

Bui

teng

ebie

d (N

= 4

05)

Ass

en-w

est

(N =

1.7

25)

Pee

lo (

N =

2.8

60)

Klo

oste

rvee

n (N

= 3

.295

)

Mar

sdijk

(N

= 4

.745

)

111

f ig u ur B -8 : Het a an dee l n ul tredenw oni ng en n aar w ij k in Asse n


tabe l B -1 7 : S pre i di ng va n de in komensg r oepen over de wij ken v an Assen en he t aa ndee l per

wijk


f ig u ur B -9 : Sp re i di ng van d e doe lg r oep o ver de w ij ken van Assen


0%

10%

20%

30%

40%

50%

60%

70%

Bui

teng

ebie

d (N

= 4

05)

Cen

trum

(N =

2.7

60)

Noo

rder

park

(N =

4.1

85)

Ass

en-o

ost

(N =

3.5

30)

Larik

s (N

= 2

.945

)

Ass

en-w

est

(N =

1.7

25)

Pitt

elo

(N =

1.5

25)

Klo

oste

rvee

n (N

= 3

.295

)

Mar

sdijk

(N

= 4

.745

)

Pee

lo (

N =

2.8

60)

aantal aandeel


huishoudens per wijk aantal aandeel



Centrum 990 10% 36% 1.190 43% 43%

Lariks 1.720 17% 58% 990 34% 34%

Noorderpark 1.740 18% 41% 1.830 44% 44%

Assen-oost 1.630 17% 46% 1.270 36% 36%

Pittelo 700 7% 46% 620 41% 41%

Assen-west 540 5% 31% 690 40% 40%

Peelo 1.030 10% 36% 1.260 44% 44%

Marsdijk 930 9% 20% 2.210 46% 46%

Kloosterveen 510 5% 16% 1.280 39% 39%

Buitengebied 90 1% 21% 190 48% 48%

totaal 9.870 100% 35% 11.530 41% 41%

middeninkomensdoelgroep

112


tabe l B -1 8 : De wo onqu ote n in de ko opsecto r i n k lasse n na ar wi jk*

*Woonquote: totale woonlasten van huishoudens als aandeel van het bruto huishoudeninkomen Bron: Woonwensenonderzoek Assen

tabe l B -1 9 : De w o onqu ote n in de hu ursecto r i n kl asse n na ar wi jk*

*Woonquote: totale woonlasten van huishoudens als aandeel van het bruto huishoudeninkomen Bron: Woonwensenonderzoek Assen

tabe l B -2 0 : Zorg v an huis h oude ns ove r in kome nsver l i es / -da l i ng na ar h ui dig e wi jk*


< 10% 10% tot 20% 20% tot 30% 30% tot 40% > 40% totaal

Centrum 6% 32% 28% 17% 16% 100%

Lariks 4% 24% 25% 17% 30% 100%

Noorderpark 2% 31% 31% 18% 18% 100%

Assen-oost 4% 32% 32% 13% 20% 100%

Pittelo 5% 24% 22% 18% 31% 100%

Assen-west 4% 35% 30% 13% 18% 100%

Peelo 2% 31% 32% 15% 21% 100%

Marsdijk 4% 30% 35% 17% 13% 100%

Kloosterveen 3% 30% 38% 14% 14% 100%

Buitengebied 1% 26% 34% 17% 22% 100%

totaal 4% 30% 32% 16% 18% 100%

< 20% 20% tot 30% 30% tot 40% 40% tot 50% > 50% totaal

Centrum 6% 28% 24% 15% 27% 100%

Lariks 7% 27% 22% 25% 19% 100%

Noorderpark 11% 32% 25% 15% 18% 100%

Assen-oost 4% 32% 22% 16% 26% 100%

Pittelo 6% 17% 25% 25% 27% 100%

Assen-west 8% 31% 16% 19% 26% 100%

Peelo 8% 25% 24% 17% 26% 100%

Marsdijk 11% 16% 23% 28% 22% 100%

Kloosterveen 5% 31% 23% 18% 23% 100%

totaal 7% 28% 23% 19% 23% 100%

aantal aandeel



Centrum 890 10% 34%

Lariks 1.100 12% 39%

Noorderpark 1.370 15% 34%

Assen-oost 1.260 14% 37%

Pittelo 510 6% 35%

Assen-west 510 6% 30%

Peelo 890 10% 32%

Marsdijk 1.400 16% 30%

Kloosterveen 810 9% 25%

Buitengebied 100 1% 24%

totaal 8.840 100% 33%

113

tabe l B -2 1 : Gemi dde ld o or dee l v an bewo ners o ver de kwal ite it v an de w oon - en lee fomg ev ing


tabe l B -2 2 : Gemi ddel d oor dee l va n h uur ders va n Act ium e n W oonc oncep t over de kw al ite i t

van de woo n- en lee f omg ev ing


woon-

omgeving

kwaliteit

woningen buurt

kwaliteit eigen

woning

indeling

woning

aantal

slaapkamers

onderhoud

woning

kwaliteit eigen

buitenruimte

oppervlakte eigen

buitenruimte

berging

woning

parkeren bij

woning

Centrum 7,9 7,6 7,5 7,6 6,9 7,1 7,0 6,8 6,5 6,4

Lariks 7,3 6,6 6,9 7,1 6,5 6,9 6,8 6,6 6,6 7,0

Noorderpark 7,3 7,0 7,3 7,4 6,9 7,3 7,2 7,2 7,0 7,5

Assen-oost 7,7 6,7 7,3 7,5 7,2 7,3 7,6 7,4 6,9 7,5

Pittelo 7,3 6,9 7,3 7,7 7,6 7,3 7,5 7,3 7,0 7,0

Assen-west 7,7 7,2 7,4 7,7 7,6 7,3 7,6 7,5 7,0 7,2

Peelo 7,3 7,0 7,4 7,5 7,5 7,1 7,4 7,4 6,5 7,4

Marsdijk 8,0 7,8 7,9 7,8 7,6 7,8 7,9 7,8 7,1 7,6

Kloosterveen 7,7 7,8 8,0 7,9 7,9 8,0 7,8 7,7 7,3 7,6

Buitengebied 8,7 8,0 8,1 7,9 7,7 7,9 8,9 9,0 8,7 9,3

gemeente Assen 7,6 7,2 7,5 7,6 7,3 7,4 7,5 7,4 7,0 7,3

huurders van Actium

en Woonconcept 7,0 6,6 6,8 7,0 6,7 6,7 6,7 6,7 6,2 7,0

eigenaarbewoners 7,9 7,5 8,0 7,9 7,7 7,9 7,9 7,8 7,4 7,6

waarden boven het gemeentelijk totaal plus 0,5

waarden onder het gemeentelijk totaal minus 0,5

woon-

omgeving

kwaliteit

woningen buurt

kwaliteit

eigen woning

indeling

woning

aantal

slaapkamers

onderhoud

woning

kwaliteit eigen

buitenruimte

oppervlakte eigen

buitenruimte

berging

woning

parkeren bij

woning

Centrum 7,1 6,9 7,0 7,0 6,5 6,8 6,3 6,2 5,8 5,5

Lariks 6,8 6,0 6,3 6,7 6,6 6,3 6,3 6,2 6,1 6,8

Noorderpark 6,9 6,7 6,9 7,1 6,5 6,8 6,5 6,5 6,5 7,3

Assen-oost 7,2 6,3 6,7 7,1 6,9 6,8 7,0 6,9 6,3 7,2

Pittelo 6,9 6,7 6,9 7,5 7,2 7,1 7,4 7,4 6,7 6,8

Assen-west 6,7 6,7 6,7 7,2 7,3 6,7 6,8 6,7 6,2 6,8

Peelo 7,3 6,7 6,7 7,0 6,7 6,4 7,0 7,1 6,3 7,5

Marsdijk 7,0 6,8 6,9 6,8 6,3 6,8 7,2 7,4 5,9 6,7

Kloosterveen 7,2 7,6 7,7 7,2 7,4 7,4 7,3 7,3 6,1 7,4

huurders Actium

en WC totaal7,0 6,6 6,8 7,0 6,7 6,7 6,7 6,7 6,2 7,0

waarden boven het totaal huurders plus 0,5

waarden onder het totaal huurders minus 0,5

114


f ig u ur B -1 0 : Gemidde ld o ordee l van bew oners o ver de kwal ite i t va n de won ing en i n hu n

buur t op w ij kn ivea u


tabe l B -2 3 : Oordee l va n h uur ders va n Act ium en W o onco ncept o ver de oppe rvl akte v an h un

woni ng na ar wi jk


veel te klein te klein goed te groot veel te groot onbekend totaal

Centrum 5% 23% 69% 2% 1% 1% 100%

Lariks 3% 20% 71% 1% 0% 5% 100%

Noorderpark 1% 15% 77% 3% 0% 3% 100%

Assen-oost 1% 17% 78% 1% 0% 2% 100%

Pittelo 1% 5% 84% 5% 1% 3% 100%

Assen-west 0% 8% 90% 1% 0% 1% 100%

Peelo 5% 16% 74% 0% 0% 5% 100%

Marsdijk 2% 43% 53% 3% 0% 0% 100%

Kloosterveen 3% 14% 80% 0% 0% 3% 100%

huurders Actium

en WC totaal2% 18% 75% 2% 0% 3% 100%

115

f ig u ur B -1 1 : De ver hu isg en e ig dhei d pe r wi jk ( t ota al e n on der huu rders va n Ac t i um en Wo o n-

concept ) en de m ate wa ar i n de kwa lit e it va n de won i ng ( l in ks ) en de wo onomg e ving ( rech ts )

een rol s pee l t b i j de ve rh ui swens


tabe l B -2 4 : Het aa nta l ve rhu isg ene ig den per w ij k e n aa nta l wo ni ng z oeken den dat z ic h o p

een bepa al de wij k o r iën tee rt


f ig u ur B -1 2 : Vraag d ruk na ar wi jk


0%

5%

10%

15%

20%

25%

30%

35%

40%

Larik

s

Pee

lo

Klo

oste

rvee

n

Ass

en-o

ost

Noo

rder

park

Ass

en-w

est

Cen

trum

Mar

sdijk

Pitt

elo

Bui

teng

ebie

d


als verhuisreden

kwaliteit woning als

verhuisreden

verhuisgeneigdheid


0%

5%

10%

15%

20%

25%

30%

35%

40%

Larik

s

Pee

lo

Klo

oste

rvee

n

Ass

en-o

ost

Noo

rder

park

Ass

en-w

est

Cen

trum

Mar

sdijk

Pitt

elo

Bui

teng

ebie

d

woonomgeving niet

als verhuisreden

woonomgeving als

verhuisreden

verhuisgeneigdheid


verhuisgeneigden woningzoekenden vraagdruk

woningzoekenden

incl. starters

vraagdruk

incl. starters

Centrum 600 2.400 4,0 3.510 5,9

Lariks 890 1.000 1,1 1.210 1,4

Noorderpark 950 1.210 1,3 1.410 1,5

Assen-oost 820 900 1,1 1.060 1,3

Pittelo 290 550 1,9 610 2,1

Assen-west 380 850 2,2 950 2,5

Peelo 850 1.010 1,2 1.130 1,3

Marsdijk 970 1.920 2,0 2.270 2,3

Kloosterveen 780 1.690 2,2 1.870 2,4

Buitengebied 40 1.290 32,3 1.320 30,2

116


Een vernieuwde blik op de woningmarkt in Assen...Een vernieuwde blik op de woningmarkt in Assen...

Documents

Transcript of Een vernieuwde blik op de woningmarkt in Assen...Een vernieuwde blik op de woningmarkt in Assen...