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2014年9月11日

首都圏のマーケット動向

CBRE コンサルティング本部瀬尾茂之

１．現状の不動産マーケット環境

3

リーマンショック震災

黎明期拡大期大量供給期回復期

第2次拡大期

首都圏大型マルチテナント型物流施設マーケット需要・供給面積と空室率（延床面積10,000坪以上）

(1)対象施設：延床面積10,000坪以上で複数テナント入居可の施設 (2)空室は集計時点で即入居可能であるものを対象

4

2.7%

4.3% 4.0%

4.5%

6.1%

0%

2%

4%

6%

8%

10%

12%

-10,000

20,000

50,000

80,000

110,000

140,000

20

11

Q3

20

11

Q4

20

12

Q1

20

12

Q2

20

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Q3

20

12

Q4

20

13

Q1

20

13

Q2

20

13

Q3

20

13

Q4

20

14

Q1

20

14

Q2

坪

新規供給

新規需要

空室率

0

首都圏大型マルチテナント型物流施設マーケット需要・供給面積と空室率（延床面積10,000坪以上）


5

想定成約賃料の推移（指数）

首都圏大型マルチテナント型物流施設マーケット

6

埼玉県中大型物流施設（大型マルチテナント型含む）の募集面積推移

* 対象：募集面積1,000坪以上の施設 ** 現空：今期末時点で入居可能な募集先物：来季以降竣工施設または来期以降入居可能な既存施設の募集

7

千葉県中大型物流施設（大型マルチテナント型含む）の募集面積推移


8

東京都中大型物流施設（大型マルチテナント型含む）の募集面積推移


9

神奈川県中大型物流施設（大型マルチテナント型含む）の募集面積推移


今後の展望（首都圏）

11

リーマンショック震災

黎明期拡大期大量供給期回復期

第2次拡大期

首都圏大型マルチテナント型物流施設マーケット ≪再掲≫ 需要・供給面積と空室率（延床面積10,000坪以上）


12

2014年7月以降の主な開発計画（現時点）


13

主な開発計画

* 会社公開情報および報道情報等によりCBRE作成(一部仮称・推計含む)

No. 物件名事業者エリア所在地竣工年竣工月延床面積（㎡）

1 MFLP久喜三井不動産内陸埼玉県久喜市 2014 7 74,521

2 プロロジスパ－ク常総プロロジス内陸茨城県常総市 2014 11 38,367

3 八千代物流センター日本ロジスティクスファンド投資法人内陸千葉県八千代市 2014 12 58,177

4 グッドマン水江グッドマンジャパン湾岸神奈川県川崎市川崎区 2014 12 59,261

5 ロジポート橋本ラサール不動産投資顧問/三菱地所内陸神奈川県相模原市緑区 2015 1 158,725

6 ランドポート厚木金田野村不動産/野村不動産投資顧問内陸神奈川県厚木市 2015 1 38,660

7 グッドマン市川グッドマンジャパン湾岸千葉県市川市 2015 4 75,579

8 GLP綾瀬グローバル・ロジスティック・プロパティーズ内陸神奈川県綾瀬市 2015 4 68,642

9 GLP座間グローバル・ロジスティック・プロパティーズ内陸神奈川県座間市 2015 6 130,000

10 レッドウッド生麦物流センターレッドウッド・グループ湾岸神奈川県横浜市鶴見区 2015 9 62,120

11 レッドウッド佐倉レッドウッド・グループ内陸千葉県佐倉市 2015 10 83,039

12 プロロジスパーク市川3 プロロジス湾岸千葉県市川市 2015 10 60,000

13 GLP八千代グローバル・ロジスティック・プロパティーズ内陸千葉県八千代市 2015 10 71,610

14 MFLP日野三井不動産内陸東京都日野市 2015 10 212,760

15 本牧物流施設開発事業三菱商事都市開発湾岸神奈川県横浜市中区 2015 10 70,639

16 GLP狭山日高Ⅰ グローバル・ロジスティック・プロパティーズ内陸埼玉県日高市 2015 12 41,818

17 プロロジスパーク吉見プロロジス内陸埼玉県比企郡吉見町 2015 12 102,371

18 守谷ロジスティクスセンターオリックス不動産内陸茨城県常総市 2016 4 47,818

19 GLP狭山日高Ⅱ グローバル・ロジスティック・プロパティーズ内陸埼玉県日高市 2016 5 85,539

20 ランドポート柏沼南野村不動産内陸千葉県柏市 2016 春 55,392

21 プロロジスパーク習志野5 プロロジス内陸千葉県習志野市 2016 春 64,600

22 プロロジスパーク千葉ニュータウンプロロジス内陸千葉県印西市 2016 春 127,523

23 ロジスクエア久喜シーアールイー内陸埼玉県久喜市 2016 夏 43,800

24 ランドポート八王子Ⅱ 野村不動産内陸東京都八王子市 2016 夏 36,322


14

今後の供給予定とテナント決定状況

2014年末までに竣工する3棟のうち、2棟はすでに満室。

投資・開発意欲は旺盛で、この3ヵ月間に6件の開発計画が具体化。計画どおりならば、2015年の供給面積は32万坪に。

特に2015年Q4は、計画中も含めると7棟の供給が集中する見込み。空室率が上昇する懸念も。

*2014年6月末時点


15

空室率の予測

首都圏大型マルチテナント型物流施設マーケットの予測

2015年Q3(9月)までは引き続き需給はややタイトな状態。

2015年Q4の供給により空室率が上昇する見込み。ただし、建築費高騰から計画が延期され、供給時期が分散する可能性も。

空室率の上昇はエリアごとで異なり、首都圏の環状線である国道16号より都心寄りは需給タイトな状況が続く。

16

需要面の先行き荷物は増えているのか?

トラック輸送量全体では、1991年度をピークに減少傾向が続く。

大型賃貸物流施設内の荷物は消費財が大半を占めているが、

消費財関連の荷物は増加傾向にある。

資料：国土交通省の資料を基にCBRE作成

100

105

100

104 104

109106

111113

116 117

123

128130

137

144 144

133 132 131134

131

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0

20

40

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100

120

140

160

180

0

1,000

2,000

3,000

4,000

5,000

6,000

7,000

（百万トン）

トラック輸送量の推移

消費財関連消費財（一部生産財含む）関連生産財・建設関連消費財関連指数（1987年度=100）

（消費財関連指数）

100

105

100

104 104

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7,000

（百万トン）

トラック輸送量の推移

消費財関連消費財（一部生産財含む）関連生産財・建設関連消費財関連指数（1987年度=100）



17

0

50

100

150

200

250

300農林水産品食料工業品

日用品取り合せ品


1990年度

1,101

2000年度

2,540

2011年度

3,363

0

1,000

2,000

3,000

4,000

85 87 89 91 93 95 97 99 01 03 05 07 09 11

（百万個）

需要面の先行き消費財の中でも何が増えているのか?

消費財の内訳では、日用品、取り合わせ品（郵便物・小口混載貨物等）で増加傾向が続く。

ネット通販の市場規模拡大もあり宅配便が伸びている。

資料：国土交通省の資料を基にCBRE作成

宅配便取扱個数の推移（トラック輸送）消費財の内訳（トラック輸送量）

18

資料：経済産業省のデータを基にCBRE作成

インターネット通販の伸び率は高く、9.5兆円の市場に拡大。こうした通販企業が最近の大型施設を借りる企業として存在感を増している。

需要面の先行きネット通販

4.4

5.3

6.16.7

7.88.5

9.5

1.3%

1.5%

1.8%

2.1%

2.5%

2.8%

3.1%

0.0%

0.5%

1.0%

1.5%

2.0%

2.5%

3.0%

3.5%

4.0%

0.0

1.0

2.0

3.0

4.0

5.0

6.0

7.0

8.0

9.0

10.0

EC市場規模 EC化率（右目盛）(兆円)

EC市場規

模（億円）対前年比 EC化率

総合小売 18,910 6.1% 5.05%

衣料・アクセサリー小売 1,750 21.5% 1.33%

食料品小売 6,050 13.7% 0.96%

自動車・パーツ小売

家具・家庭用品小売

電気製品小売

医薬化粧品小売 5,010 19.3% 4.02%

スポーツ・本・音楽・玩具小売 4,000 9.0% 2.74%

宿泊・旅行

飲食

娯楽 1,470 12.2% 0.94%

1,160 -2.5% -

22,950 12.9% -

3,070 16.3% -

680 -5.6% -

860 7.5% -

95,130 12.5% -

66,410 12.7% 3.11%

製造業

合計（小売・サービス業）

合計

小売業

サービス業

卸売業、その他サービス業

金融業

運輸業

情報通信業

201２年度

業種

14,260

14,960

14.4%

17.8%

4.29%

6.16%

19

資料：国立社会保障・人口問題研究所のデータを基にCBRE作成

首都圏都市部は2020年まで増加が続くため、消費財関連の荷動きも増加が見込まれる。

99.5

101.7 102.3

102.8 102.9

98.2

102.1 103.3

104.0 104.5

96.1

101.6

103.4 104.3

105.4

93.3

100.3

102.7 103.7

105.4

92.0

97.0

102.0

107.0

全国首都圏東京23区横浜市川崎市

2010年

2015年

2020年

2025年

2010 ～ 2025年までの人口予測（2005年=100）

需要面の先行き首都圏人口

20

85.0

90.0

95.0

100.0

105.0

110.0

115.0

120.0

2008年平均

2010年平均

2012年

1月

2012年

3月

2012年

5月

2012年

7月

2012年

9月

2012年

11月

2013年

1月

2013年

3月

2013年

5月

2013年

7月

2013年

9月

2013年

11月

2014年

1月

2014年

3月

2014年

5月

純工事費（倉庫S造）純工事費（大規模倉庫RC造）

(2005年平均=100)

80.0

90.0

100.0

110.0

120.0

130.0

140.0

150.0

160.0

2008年平均

2010年平均

2012年

1月

2012年

3月

2012年

5月

2012年

7月

2012年

9月

2012年

11月

2013年

1月

2013年

3月

2013年

5月

2013年

7月

2013年

9月

2013年

11月

2014年

1月

2014年

3月

2014年

5月

鉄鋼（東京）鉄鋼（大阪）

(2005年平均=100)

資料：建設物価調査会のデータを基にCBRE作成

工事費の上昇に伴い自社物流拠点の新設は難しくなっている。この新設需要が賃貸物流施設に流れてくる可能性あり。

需要面の先行き建築費高騰による自社から賃借への動き

21

今後の賃貸物流施設マーケットについて（首都圏）

Strength

・巨大消費地

・消費財貨物の増加

・ネット通販の拡大

Opportunity

・荷主企業の売上増によるコ

スト転嫁機会

・郊外に新規供給増（物流拠

点再編を検討にプラス）

・自社から賃貸へ

Weakness

・建築費の高騰

・燃料費の上昇

Threat

・人件費の高騰

SWOT分析

THANK YOU

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