變更台東市都市計畫（豐榮豐樂地區）

細部計畫（配合辦理區段徵收）書

臺東縣政府

中華民國 104 年 6 月

臺 東 縣 變 更 都 市 計 畫 審 核 摘 要 表

項 目 說 明

都 市 計 畫 名 稱 變更台東市都市計畫（豐榮豐樂地區）細部計畫（配合辦理區

段徵收）案

擬 定 都 市 計 畫

法 令 依 據 都市計畫法第 27 條第 1 項第 4 款

變更都市計畫機關 臺東縣政府

自擬細部計畫或申

請變更都市計畫之

機關名稱或土地權

利 關 係 人 姓 名

無

本 案 公 開 展 覽

之 起 訖 日 期

公 開 展 覽

公開說明會

人民團體對本案 之 反 映 意 見

本 案 提 交 各 級

都市計畫委員會

審 核 結 果

縣 級

目 錄

壹前言 1

貳辦理依據 3

參變更範圍 3

肆實質發展現況 4

伍主要計畫變更內容 5

陸現行細部計畫概要 11

柒變更理由 25

捌變更計畫內容 26

玖事業及財務計畫 42

附件一 臺東縣政府 104 年 6 月 12 日府建都字第 1040115666 號函

附件二 變更後土地使用分區管制計畫

附件三 變更後都市設計準則

附件四 台東市都市計畫（豐榮豐樂地區）細部計畫再發展地區土地開發管理要點

圖 目 錄

圖一 變更範圍示意圖 3

圖二 土地使用現況示意圖 4

圖三 主要計畫變更內容示意圖（北中區） 7

圖四 主要計畫變更內容示意圖（南區） 8

圖五 主要計畫變更後示意圖 9

圖六 現行細部計畫示意圖 13

圖七 變更計畫示意圖（北中區） 39

圖八 變更計畫示意圖（南區） 40

圖九 變更後計畫示意圖 41

圖十 區段徵收範圍示意圖 43

表 目 錄

表一 主要計畫變更內容明細表 5

表二 主要計畫土地使用計畫變更前後面積分配表 10

表三 主要計畫變更後各區土地使用計畫面積表 10

表四 現行細部計畫土地使用計畫面積分配表 12

表五 變更內容明細表 26

表六 土地使用分區管制計畫變更對照表 28

表七 都市設計準則變更對照表 31

表八 變更前後土地使用計畫面積對照表 37

表九 變更後土地使用計畫面積表 38

表十 區段徵收開發總費用估算表 46

表十一 區段徵收土地處分方式表 47

表十二 區段徵收財務敏感度分析表 48

1

壹前言

民國 80 年代為配合「國家建設六年計畫」廣建中低收入住宅政策及臺

灣省政府「臺灣省實施區段徵收五年計畫」選定臺東市西南方豐榮豐樂二區

採區段徵收方式開發中低收入住宅時逢台東市都市計畫辦理第二次通盤檢討

遂將其併同納入辦理審議期間因「臺灣省實施區段徵收五年計畫」尚未定案

內政部都市計畫委員會決議暫予保留區段徵收變更案俟「臺灣省實施區段徵收

五年計畫報告案」獲致具體結論後再另案處理第二次通盤檢討於 83 年 8 月公

告發布實施並針對暫予保留部分重新審慎規劃後經內政部都市計畫委員會第

405 次會議審議通過並於 86 年 10 月公告發布實施其後於 90 年 3 月完成擬

定細部計畫程序

惟行政院 87 年 12 月 31 日第 2610 次院會決議「暫緩政府直接興建國宅」

又前臺灣省政府住宅及都市發展處88年6月1日八八住都企字第032024號函示

「hellip鑑於目前國宅政策已有調整故有關國宅用地之取得及使用將遵照中央政

策指示及配合實際需要辦理基此本案宜予緩議」然為因應 97 年 9 月金融風

暴重挫全球景氣連帶影響內需產業發展造成房地產市場量能萎縮為有效振

興景氣促進房地產業發展穩定國內金融市場同時照顧弱勢族群減輕民眾

購屋負擔及協助業者籌資舒緩資金借貸壓力原行政院經濟建設委員會研提「健

全房地產市場新方案」並於 99 年 4 月經行政院同意備查其後為使全體國民

居住於適宜之住宅且享有尊嚴之居住環境於 100 年 12 月 30 日公布「住宅法」

為目前我國住宅政策推動最高指導原則且為落實內政部 103 年 1 月「社會住宅

中長期推動方案暨第一期實施計畫」本縣應提供適當數量之社會住宅協助經

濟社會弱勢者解決居住問題冀以達成「實現土地正義落實居住正義」「強化

公益價值照顧弱勢族群」等目標

臺東市近五年設籍人口數由 101 年 107720 人至 104 年略減少為 106890

人成長率為-077但在出生率大幅降低的趨勢下仍屬維持穩定人口數而

近年政府大力推廣觀光近五年臺東市旅館家數由 41 家增加至 50 家房間數由

1861 間成長至 2576 間成長率為 3842民宿家數亦由 132 家成長至 386 家

房間數則由 528 間成長至 1637 間成長率為 21004全年旅館民宿住宿總

人次更由 100 年 535029 人次增加為 104 年 1213073 人次成長率達 12673

顯見臺東市因觀光效益引入大量活動人口註此外依據 94 年 8 月發布實施之「變

更台東市都市計畫（第三次通盤檢討）書」所載台東市都市計畫住宅區使用率

約為 7142扣除本細部計畫區尚未完成整體開發之住宅區土地後使用率為

註 相關統計資料來源為 1臺東縣政府縣政統計資訊網（httpwwwtaitunggovtwstatisticsDefaultaspx） 2交通部觀光局旅宿網（httptaiwanstaynettw）

2

7649而商業區之使用率為 8660

爰此歷經都市成長及觀光活動蓬勃發展土地使用已趨飽和應提供活動

人口及其衍生之未能呈現於戶政統計資料的居住人口相關都市服務機能發展腹

地同時為落實中央住宅政策本府擬運用都市計畫已指定之都市發展用地結

合新市區建設地區整體規劃透過整體開發創造優質安全的住宅社區本案

包括北中南三區總面積約為 3397 公頃因時空環境變遷原計畫內容已

不符合現今都市發展需求且不利日後整體開發之執行遂經臺東縣政府 104 年

6 月 12 日府建都字第 1040115666 號函（附件一）同意依都市計畫法第 27 條

第 1 項第 4 款辦理變更

3

貳辦理依據

「都市計畫法」第 27 條第 1 項第 4 款

參變更範圍

本案係配合主要計畫變更後之空間架構調整土地使用細分區且為利於控管

開發後之環境品質併同修訂部分土地使用分區管制計畫及都市設計準則條文

詳圖一變更範圍示意圖

圖一 變更範圍示意圖

4

肆實質發展現況

北中區目前仍以農業使用為主僅零星分佈少數住宅及農作網室且僅有

狹小農路供出入使用南區部分亦以農業使用為主但除西南側供住宅使用之建

物發展較為密集外其餘建築物則為零星分佈之住宅及農作網室另南區目前

主要交通動線仍仰賴西側邊界之豐谷南路（現況寬度約 6 公尺）作為對外聯繫之

用且該道路西側緊鄰灌溉溝渠提供周邊地區農業發展所需水源詳圖二土地

使用現況示意圖

圖二 土地使用現況示意圖

5

伍主要計畫變更內容概述

主要計畫針對道路系統公共設施配置街廓形狀等實質計畫內容予以調整

並修訂其附帶條件（附五）內容為「本計畫分北中南三區以跨區區段徵收

方式辦理整體開發並取得公共設施用地必要時得採分期分區開發」詳表一

主要計畫變更內容明細表圖三～四主要計畫變更內容示意圖圖五主要計畫變

更後示意圖表二主要計畫土地使用計畫變更前後面積分配表及表三主要計畫變

更後各區土地使用計畫面積表

表一 主要計畫變更內容明細表 單位公頃

編號 變更位置 變更內容

變更理由 原計畫 新計畫

1 豐榮豐樂

地區 住宅區（457） 兒童遊樂場用地（093）

道路用地（243） 公園用地（061） 廣場用地（022） 綠地用地（008） 停車場用地（030）

1 為提升整體開發後之土地使用效

益及考量現有合法建物分佈狀

況酌予調整街廓形狀 2 原計畫劃設之出入道路寬度均為 8

公尺為建構明確的道路層級及

減少 T 字型交叉路口（路衝）並

考量整體空間結構公共設施配置

及日後土地使用效益等調整道路

系統此外第三次通盤檢討變更

明細表編號第 26 案增設寬度 15 公

尺之道路銜接特一號道路由於本

計畫區四-43-10M 道路銜接該道路

之寬度為 10 公尺為健全整體交

通路網避免產生交通瓶頸路段

故將四-43 道路寬度調整為 15 公

尺 3 本計畫區三-37-12M 道路西側現有

灌溉溝渠為保留灌溉功能將現

有渠道部分變更為水溝用地 4 因應少子化的人口結構轉變台東

市都市計畫現有已開闢學校已足

夠未來長期需求為提升土地使用

效益配合整體空間結構調整將

國中六用地調整為其他適當使用

5 為發揮休憩性公共設施功能並建

構完整的開放空間系統故考量地

形地勢使用可及性環境景觀

營造等調整開放空間配置

鄰里公園兼作兒

童遊樂場使用

（332）

住宅區（174) 公園用地（081） 綠地用地（007） 兒童遊樂場用地（016）道路用地（054）

國中用地（兼供國

小使用）（250）

住宅區（164） 兒童遊樂場用地（013）停車場用地（042） 道路用地（031）

停車場用地（072） 住宅區（070） 道路用地（002）

道路用地（282）

住宅區（228） 兒童遊樂場用地（014）綠地用地（001） 公園用地（013） 廣場用地（002） 水溝用地（023） 非都市土地（0075）

非都市土地

（00039）

道路用地（00039）

6

表一 主要計畫變更內容明細表（續） 單位公頃

編號 變更位置 變更內容

變更理由 原計畫 新計畫

2 附帶條件 （附五）

本計畫分北中

南三區以跨區區

段徵收方式辦理

整體開發並取得

公共設施用地

本計畫分北中南三區

以跨區區段徵收方式辦理

整體開發並取得公共設施

用地必要時得採分期分

區開發採分期分區開發

時應以南區及北中區

採二期二區方式開發並

優先開發南區

1 考量政府財政狀況及都市成長管

理且為增加開發彈性及可行性

故增加得採分期分區開發規定

2 採分期分區開發時應分別以南區

及北中區採二期開發另為樽節

政府支出提升公共設施功能維

繫原住民文化並建構完整都市防

災體系以優先取得停車場用地及

公園用地分別兼作為消防設施及

原住民聚會所使用故採分期分區

開發時應以南區為優先開發區

註表內面積應以依據核定圖實地分割測量面積為準

7

圖三 主要計畫變更內容示意圖（北中區）

8

圖四 主要計畫變更內容示意圖（南區）

9

圖五 主要計畫變更後示意圖

10

表二 主要計畫土地使用計畫變更前後面積分配表

項目 現行計畫面積

（公頃） 增減面積

（公頃）

變更後

面積（公頃） 比例（）

住宅區 2042 +179 2221 6538

公

共

設

施

用

地

鄰里公園用地兼作 兒童遊樂場使用

332 -332 000 000

公園用地 - +155 155 456

兒童遊樂場用地 - +136 136 400

廣場用地 - +024 024 071

綠地用地 008 +017 025 074

停車場用地 072 +000 072 212

國中用地 250 -250 000 000

水溝用地 - +023 023 068

道路用地 693 +048 741 2181

小計 1355 -179 1176 3462

非都市土地 - 00036 - -

合計 3397 -00036 3397 10000

註表內面積應以依據核定圖實地分割測量面積為準

表三 主要計畫變更後各區土地使用計畫面積表

項目 北區 中區 南區 合計

面積 (公頃)

比例()面積

(公頃)比例()

面積 (公頃)

比例() 面積

(公頃) 比例()

住宅區 886 6632 527 6396 808 6531 2221 6538

公共設施用地

兒童遊樂場用地 079 591 058 704 - 000 137 403

公園用地 050 374 - 000 105 849 155 456

綠地 024 180 - 000 - 000 024 071

停車場用地 - 000 042 510 030 243 072 212

廣場用地 006 045 018 218 - 000 024 071

水溝用地 - 000 - 000 023 186 023 068

道路用地 291 2178 179 2172 271 2191 741 2181

小計 450 3368 297 3604 429 3469 1176 3462

合計 1336 10000 824 10000 1237 10000 3397 10000

註表內面積應以依據核定圖實地分割測量面積為準

11

陸現行細部計畫概要

一發布實施經過

本計畫係配合「變更臺東都市計畫（第二次通盤檢討）案」暫予保留案mdash「變

更台東市都市計畫（部分農業區為住宅區公（兒）用地停車場用地文（中）

用地道路用地部分住宅區為道路用地）（臺灣省實施區段徵收五年計畫中豐

榮豐樂中低收入住宅社區）案」附帶條件「應另行擬定細部計畫」規定辦理

並於 90 年完成「擬定臺東市（豐榮豐樂地區）細部計畫案」迄今

二計畫範圍與面積

計畫區位臺東市西南方的豐榮豐樂地區其範圍東起一-8 號計畫道路西

至都市計畫範圍邊界南與農業區毗鄰北接農業區及「工一-三」乙種工業區

面積 3397 公頃

三計畫年期人口及密度

以民國 100 年為計畫目標年計畫人口為 6000 人居住密度每公頃約 294

人

四土地使用及公共設施計畫

土地使用分區分別劃分為第一種及第二種住宅區面積合計為 2042 公頃

約佔計畫面積 6011其中第二種住宅區面積為 581 公頃約佔計畫面積 1711

應由政府取得興建中低收入住宅使用另劃設公（兒）綠地停車場國

中道路等公共設施用地面積合計為 1355 公頃約佔計畫面積 3989

表四為現行細部計畫土地使用計畫面積分配表圖六為現行細部計畫示意

圖

12

表四 現行細部計畫土地使用計畫面積分配表

項目 北區 中區 南區 全區

面積（） 比例

（）面積（）

比例 （）

面積（）比例

（） 面積（）

比例 （）

土地使

用分區

第一種住宅區 64023 4791 13153 1596 68882 5572 146058 4300

第二種住宅區 26837 2008 23196 2814 8094 655 58127 1711

小計 90860 6800 36349 4410 76976 6226 204185 6011

公共設施用地

公兒用地 14788 1107 4900 595 13483 1091 33171 977

綠地 797 - - - - - 797 023

停車場用地 - - 3600 437 3600 291 7200 212

文（中）用地 - - 25000 3033 - - 25000 736

道路用地 27178 2034 12572 1525 29568 2392 69318 2041

小計 42763 3200 46072 5590 46651 3774 135486 3989

合計 133623 10000 82421 10000 123627 10000 339671 10000

註表內面積應以依據核定圖實地分割測量面積為準

資料來源擬定臺東市（豐榮豐樂地區）細部計畫說明書臺東縣政府90 年 3 月

13

圖六 現行細部計畫示意圖

14

五都市設計準則

一 開放空間系統設計準則

開放空間在都市結構上包含都市美觀休憩娛樂環境保護及防災避難的

效果規劃設計應以提供自然舒適親切可及的人性化環境為目標並增進

都市防災避難功能

（一）開放空間類別

開放空間系統依土地屬性及使用形態區分為公共開放空間指定留

設開放空間兩類以本計畫區而言細分如后（詳圖 6-2）

1公共開放空間包括公（兒）用地學校運動場

2指定留設開放空間包括「沿街步道式開放空間」「住二」住宅區集

中留設之「廣場式開放空間」上述所稱之開放空間係指「實施都市

計畫地區建築基地綜合設計鼓勵辦法」規定開放空間

圖 6-2 開放空間系統配置示意圖

15

（二）開放空間設計原則

開放空間之配置除於適當區位設置公共開放空間外並指定每一

基地之「留設開放空間」的位置及其設計標準配合退縮規定維繫全

區開放空間之連續性完整性與多樣性設計原則如后

1每一街廓內及建築物簇群內均應提供開放空間

2所有街廓之開放空間應整體規劃並利用步道相銜接建構一套區內

完整的人行動線系統提升居民移動之便利性

3開放空間須完整規劃並以景觀配置手法銜接各區特色

（三）開放空間設計準則

1公（兒）用地開放空間設計規定

（1）公（兒）用地應具休憩集會及活動等功能得比照「臺灣省公

園管理辦法」規定設置相關設施提供居民使用並應提供計畫

區內居民遭遇重大人為或天然災害時所需臨時避難疏散及急難救

助空間

（2）公（兒）用地活動區配置於主要道路旁時與道路之間應以濃密

植栽適當區隔

（3）公（兒）用地主要出入口應與人行動線系統連接服務車輛及停

車空間出入動線應避免干擾人行動線與主要道路系統

（4）公（兒）用地應採開放性設計如基於安全及管理之需要四周

可設置綠籬或綠化設施圍蔽高度不得超過 1 公尺

2學校運動場開放空間設計規定

（1）學校運動場公共開放空間鄰近住宅區之部分應設置高低綠籬以

隔絕噪音

（2）學校留設之開放空間面積不得小於基地面積之 40最小綠化

面積不得小於法訂空地之 50

（3）學校留設之開放空間應提供居民作為休憩運動場所及遭遇重

大人為或天然災害時所需臨時避難疏散及急難救助空間

（4）學校運動場及戶外活動區配置應配合自然地形變化規劃減少

整地與挖填方工程

16

（5）學校運動場及戶外活動區配置應考量自然氣候條件與微氣候變

化對冬季東北季風應以建築配置或植栽密植方式降低活動時的

不適性

（6）學校主要出入口應與人行動線系統連接服務車輛及停車空間出

入動線應避免干擾人行動線主要道路系統

（7）學校運動場如緊鄰主要道路配置臨接道路部分應以喬木密植方

式減少噪音和危險性

（8）學校用地及其戶外空間應採開放性設計如基於安全及管理之需

要四周可設置柵欄圍牆或綠籬等設施物圍蔽如設置欄杆或

圍牆等遮蔽物高度不得超過 2公尺牆面透空率應達 50以上

並應綠化處理

（9）學校用地四周若設置柵欄或圍牆等遮蔽物應自計畫道路境界線

退縮 4 公尺退縮部分得計入法訂空地又退縮部分應配合周遭

「沿街步道式開放空間」留設淨寬 15 公尺以上之人行步道其

餘部分應予植栽綠化或配合學童上下學動線規劃為家長接送學童

之機車停車空間

3指定留設開放空間與其他法定空地設計規定

（1）「住一」「住二」住宅區臨接計畫道路部分應至少退縮 4 公尺供

留設「沿街步道式開放空間」免設置騎樓

（2）前項「沿街步道式開放空間」範圍內應設置連續舖面之人行步道

淨寬不得小於 15 公尺並不得設置有礙通行之設施物

（3）「住二」住宅區除留設「沿街步道式開放空間」外應再集中留設

「廣場式開放空間」並與公共開放空間鄰近其位置依圖 6-2 之

原則設置「住一」住宅區除留設「沿街步道式開放空間」外其

餘之法定空地應配合防火間隔整體規劃

（4）「住一」住宅區之防火間隔宜整體規劃集中留設防火間隔位置建

議如圖 6-3防火間隔不得設置圍牆僅能以高度不超過 1 公尺之

綠籬作為界隔空間且不得有高於地面之固定結構物

（5）「住一」住宅區之防火間隔寬度為 2 公尺

4其他相關規定

（1）開放空間入口須明顯標示或以其他設計方式強調入口意象加

17

強公眾使用之能見度

（2）開放空間之舖面應使用具透水性防滑耐壓易維護的材質

舖面設計應以街廓為單元整體規劃反映地區的特色與個性

（3）開放空間的設計應符合無障礙環境的要求

（4）開放空間應美化綠化其綠覆率應達 50以上

圖 6-3 防火間隔建議位置示意圖

二 人行空間設計準則

人行空間目的在提供計畫區內居民一個不需要車輛即可通達區內各主要公

共設施或開放空間的步行安全動線系統本計畫區內配置之人行空間包括都市計

畫劃設之人行步道及建築基地內留設之人行步道兩者相互配合連接建構成

全區完整的人行步道系統提升居民移動之便利性本計畫區內人行空間設計準

則如后

（一）都市計畫劃設之人行步道設計規定

1人行步道之人行空間淨寬度不得小於 15 公尺

18

2應具連續性舒適性方便性與美觀等基本功能

3交叉路口得視交通需要以號誌輔以聲音告知行人應停止或行進

4除得提供設置灌木植栽及街道傢俱外不得設置其他有礙通行之設施

物並應設置中低光源之照明設施

（二）建築基地內留設之人行步道設計規定

1建築基地內留設之人行步道應與基地內之其他法定空地整體規劃並

與周邊之公共開放空間直接聯繫

2建築基地內留設之人行步道應與車行動線系統明確區分減少交通衝

擊

3建築基地內留設之人行步道地坪應平整每一街廓之各街角均應採無

障礙環境設計

三 交通運輸系統設計準則

交通運輸系統之設計應以提供具可行性及易行性之交通運輸方式為目標

透過道路功能等級之明確劃分各層級道路依其功能服務水準與周圍土地使用

之特性設置不同之車行空間寬度及景觀設計規定

（一）計畫道路標準斷面設計規定

本計畫區內道路斷面車道數及空間配置如圖 6-4其中公共設施帶

係供作佈設行道樹公車站牌售票亭變電箱路燈標誌自行車

停車空間及各類街道傢俱之空間且計畫道路兩側均規定建築物退縮

供留設「沿街步道式開放空間」

圖 6-4 計畫道路標準斷面圖

19

（二）停車空間設計規定

1「住一」住宅區每一住宅單元應至少設置 1 部停車位該停車位不得

設置於指定留設開放空間臨計畫道路境界線 15 公尺範圍內及防火間

隔上「住二」住宅區應集中設置地下停車場其出入口應設置於次

要道路或私設通路上並與基地進出動線開放空間整體設計

2學校公（兒）用地內應留設自行車停放空間並設置自行車停放架

或類似防竊功能之保護設施

3路外公共停車場設計規定

（1）路外公共停車場應有植栽計畫舖面須全面使用透水性材料且

周圍應予綠化

（2）路外公共停車場除出入口處外四周應以綠化土堤或綠化材料

形成適當之圍籬

四 建築基地細分規模設計準則

（一）「住二」住宅區應就完整街廓整體規劃設計分期分區開發「住一」

住宅區則鼓勵以完整街廓方式整體開發最小基地開發單元 120 平方公

尺最小面寬 45 公尺

（二）「住一」住宅區開發規模如非完整街廓開發時應考量與鄰近基地之關

係並配合集中留設法定空地

五 建築量體配置高度造型色彩及風格設計準則

（一）建築物允建高度應依建築技術規則建築設計施工篇第 164 條規定計算

並檢討日照

（二）為配合遠景海岸山脈富變化的稜線建築物屋頂層及屋頂突出物應設

置斜屋頂且斜屋頂之投影面積不得小於建築面積之 80斜屋頂之

斜率原則上為 11 至 13 之間若經都市設計審議委員會認可係

為設計上之需要得調整之

（三）新建建築物之外牆造型及開窗型式應配合鄰屋設計

（四）為調和人造建築物與背景天空海洋山脈田野等色彩建築物屋

頂色牆壁色色彩為深色瓦對白色或淺灰

（五）「住一」「住二」住宅區若需裝置廣告物等附屬設施物應以不妨礙

20

通行及景觀為原則不得設置於指定留設開放空間及防火間隔上附

著於建築物上之高度不得低於 36 公尺廣告物大小以高度 3 公尺寬

度 06 公尺為限其餘規定依內政部訂頒之「廣告物管理辦法」等相關

規定辦理

（六）「住二」住宅區之廣告物等附屬設施應配合集合住宅建築設計統一

規範

六 環境保護設施設計準則

本計畫區內環境保護設施主要為污水處理設施及「住二」住宅區之垃圾貯存

空間其設計規定如后

（一）污水處理設施依建築技術規則建築設計施工篇第 49 條規定辦理

（二）每一單元（以街廓計）之「住二」住宅區開發時應至少設置一處垃

圾貯存空間集中收集處理垃圾

（三）垃圾貯存空間應面臨次要道路集中設置且不得設置於建築物主要出

入口旁垃圾貯存空間未臨接計畫道路時應留設 35 公尺寬之車道連

接計畫道路垃圾貯存空間位室內者車道淨寬應達 4 公尺以上且

應設置於地面層

（四）垃圾貯存空間應有適當之清洗（含排水措施）隔離設施以維護環境衛

生如位法定空地者應配合綠化設施美化

七 景觀計畫

景觀計畫目的在塑造本計畫區之整體都市景觀及舒適生活環境設計準則如

后

（一）計畫道路兩側之公共設施帶應於適當位置與間距處植栽喬木行道樹

（如圖 6-5）且依下列規定

1行道樹樹冠底離地淨高 2 公尺以上根部應保留適當之透水面積

2行道樹樹幹四周應舖設鏤空鑄鐵蓋板或透水設施且應與人行步道地

坪高程齊平

3每一街道應有一代表樹種並將其延續至該街道內之社區樹種以具

大型樹冠耐污染易維護為原則

（二）「沿街步道式開放空間」應利用綠化植栽作為道路與建築物間之緩衝

區且每一街廓之植栽應為同一或共同樹種

21

（三）「住二」住宅區指定留設之廣場式開放空間應以集中配置為原則面

積至少 400 平方公尺且綠地面積至少佔 30長寬比不得超過 21

且應按開放空間面積每滿 64 平方公尺至少栽植喬木一棵其樹冠底離

地淨高 2 公尺以上

圖 6-5 道路斷面景觀示意圖

（四）學校運動場景觀設計準則

1所有設施應依據學童的尺寸進行設計（如垃圾桶座椅等的高度）

同時各設施的顏色及造型應多樣化但不得對整體環境特色有負面影

響

2學校運動場與硬舖面活動區等功能相近之區域應集中規劃與設計各

活動區間應以人行動線連接

3用以界定運動場與其他使用空間之緩衝綠帶與植栽區應考量使用功

能實質環境與視覺的連續性

4運動場內固定之構造物或設施物（如圍牆及欄杆等）應利用樹木灌

木群或蔓生植物綠化或遮蔽

（五）公（兒）用地景觀設計準則

1公（兒）用地中央主要地區應提供一具多功能及多用途使用的大型活

動區域其他各分區應考量觀賞休閒運動遊戲及衛生等活動與

功能設施

2區內供公用設備及服務設施（如垃圾收集公共廁所）等使用之區域

22

應使用綠籬或樹叢適當圍蔽

3兒童遊戲場配置原則

（1）根據兒童活動尺寸荷重等設計

（2）採用複合式遊具使遊戲有連續性與變化

（3）按兒童年齡分類進行設計

（4）提供父母休憩看護設施以便就近照顧

（5）著重安全考量如彈性地板去除尖銳部分等措施

六土地使用分區管制計畫

為有效控制本計畫區土地使用強度確保公共設施服務水準維護良好生活

環境訂定土地使用分區管制要點如后

一 本要點依都市計畫法第 22 條及同法臺灣省施行細則第 35 條規定訂之

二 住宅區

（一）第一種住宅區（即「住一」住宅區）建蔽率不得大於 60容積率不

得大於 160

（二）第二種住宅區（即「住二」住宅區）建蔽率不得大於 50容積率不

得大於 240

三 「文（中）」學校用地建蔽率不得大於 50容積率不得大於 150

四 建築形式

（一）為配合遠景海岸山脈富變化的稜線建築物屋頂層及屋頂突出物應設

置斜屋頂且斜屋頂之投影面積不得小於建築面積之 80斜屋頂（覆

文化瓦）之斜率原則上為 11 至 13 之間若經都市設計審議委員

會認可係為設計上之需要得調整之

（二）新建建築物之外牆造型及開窗型式應配合鄰屋設計

五 開放空間

（一）「住一」「住二」住宅區臨接計畫道路部分應至少退縮 4 公尺供留設

「沿街步道式開放空間」設置淨寬15公尺以上之連續鋪面人行步道

免設置騎樓

23

（二）「住二」住宅區除留設「沿街步道式開放空間」外應再集中留設「廣

場式開放空間」並與公共開放空間鄰近「住一」住宅區除留設「沿街

步道式開放空間」外其餘之法定空地應配合防火間隔整體規劃

（三）「住一」住宅區之防火間隔宜整體規劃集中留設開放空間應配合防火

間隔位置留設防火間隔不得設置圍牆僅能以高度不超過 1 公尺之綠

籬作為界隔空間且不得有高於地面之固定結構物

（四）「住一」住宅區之防火間隔寬度為 2 公尺

（五）學校用地應留設開放空間面積不得小於基地面積之 40學校用地

四周如設置柵欄或圍牆等遮蔽物高度不得超過 2 公尺牆面透空率應

達 50以上並綠化處裡且應自計畫道路境界線退縮 4 公尺退縮

部分供作「沿街步道式開放空間」及機車停車空間使用

（六）開放空間得計入建築基地之法定空地應美化綠化達綠覆率 50以

上

（七）1有關設置開放空間獎勵部份依內政部訂定「實施都市計畫地區建築

基地綜合設計鼓勵辦法」規定辦理

2建築物提供部分樓地板面積供下列使用者得增加所提供之樓地板面

積但以不超過基地面積乘以該基地容積率之 30為限

（1）私人捐獻或設置圖書館博物館藝術中心兒童青少年勞

工老人等活動中心景觀公共設施等供公眾使用其集中留設

之面積在 1 百平方公尺以上並經目的事業主管機關核准設立公

益性基金管理營運者

（2）建築物留設空間與天橋或地下道連接供公眾使用經交通主管機

關核准者

六 建築基地內留設之人行步道應與其他法定空地整體規劃並與周遭之公共

開放空間直接聯繫

七 交通運輸系統

（一）依都市設計準則之計畫道路標準斷面留設之公共設施帶供作佈設行

道樹公車站牌售票亭變電箱路燈標誌自行車停車空間及各

類街道傢俱之空間

（二）「住一」住宅區每一住宅單元應至少設置 1 部停車位該停車位不得設

置於指定留設開放空間之人行步道及防火間隔上「住二」住宅區應集

24

中設置地下停車場

（三）「住一」住宅區若附設 1 部以上之停車位時其停車位得以前後方式配

置之

八 建築基地細分規模

（一）「住一」住宅區最小基地開發單元 120 平方公尺最小基地面寬 45 公

尺

（二）「住二」住宅區應就完整街廓整體規劃設計分期分區開發

九 公共設施用地得依「都市計畫公共設施用地多目標使用方案」規定作多目

標使用

十 為維護居住環境品質本計畫區內停車空間依左表規定

土地及建築物用途 基準停車位數

住宅等類似用途建築物

建築樓地板面積在 250 平方公尺以

下者應留設 1 部停車空間超過部

分每超過 150 平方公尺及其零數應

增設 1 部停車空間

商場（店）餐廳飲食店

超級市場等類似用途建築

物

建築樓地板面積每滿 100 平方公尺

設置 1 部停車位

辦公事務所金融等類私

用途建築物

建築樓地板面積每滿 80 平方公尺設

置 1 部停車位

旅館國際觀光旅館等類似

用途建築物

建築樓地板面積每滿 100 平方公尺

或每 4 個房間設置 1 部停車位

十一 建築基地內之法定空地應留設二分之一以上種植花草樹木以美化環

境

十二 建築基地申請建築時須經縣府都市設計審議委員會依都市設計準則審

查通過後始得發照建築及施工以塑造本計畫區之獨特風格但為增

強本計畫區風格之設計經都市設計審議委員會認可者得不受都市設

計準則之限制

十三 本要點未規定事項適用其他法令規定

25

柒變更理由

一配合主要計畫空間結構調整變更土地使用細分區並

另訂管理規範保障既有合法建物權益

延續原計畫之土地使用細分區之劃定架構及保障既有合法建物所有權人權

益合法建物密集之街廓將剔除整體開發範圍外另考量整體開發公平性未

納入整體開發範圍部分之土地使用分區調整為「第一種住宅區」並將其容積率

訂為 120此外為鼓勵既有聚落日後整體再發展提升環境品質另訂「台東

市都市計畫（豐榮豐樂地區）細部計畫再發展地區土地開發管理要點」（詳附

件四）其餘納入整體開發範圍之土地使用分區則分別調整為第二種及第三種住

宅區其中第三種住宅區係為供興建公益性住宅之土地為提升整體開發可行性

適度調整第三種住宅區之規模及區位

二為利整體開發後之環境控管及提升剩餘土地之規劃彈

性調整部分土地使用分區管制計畫及都市設計準則內

容

因應土地使用分區公共設施用地項目調整及相關法令廢止為利於日後

環境控管故配合調整土地使用分區管制計畫及都市設計準則相關條文內容另

依據原土地使用分區管制計畫第八點有關建築基地細分之規定為「『住二』住

宅區（調整為『住三』住宅區）應就完整街廓整體規劃設計分期分區開發」

為保留日後土地規劃及處份彈性故調整該條文內容

26

捌變更計畫內容

為配合辦理整體開發本次共變更 3 案其中編號第 1 案為實質計畫內容變

更編號第 2 案及第 3 案分別為土地使用分區管制計畫及都市設計準則部分條文

增修訂其內容請詳見表五變更內容明細表表六變更前後土地使用計畫面積

對照表表七都市設計準則變更對照表及圖七變更計畫示意圖（北中區）圖

八變更計畫示意圖（南區）圖九變更後計畫示意圖

表五 變更內容明細表 單位公頃

編號 變更位置 變更內容

變更理由 原計畫 新計畫

1 豐榮豐樂

地區 第一種住宅區

（1425） 第二種住宅區

（1057） 第三種住宅區（052）兒童遊樂場用地

（069） 公園用地（054） 停車場用地（030）道路用地（ 163）

1 依據主要計畫變更後之計畫內

容並延續原計畫之土地使用

細分區之劃定架構及保障既

有合法建物所有權人權益合

法建物密集之街廓將剔除整

體開發範圍外以提升整體開

發可行性另考量整體開發公

平性未納入整體開發範圍部

分之土地使用分區調整為「第

一種住宅區」其餘則分別調整

為「第二種住宅區」及「第三

種住宅區」 2 為提升開發可行性調整住三

住宅區之規模及區位

第二種住宅區 （258）

第三種住宅區

（117 ） 公園用地（007） 兒童遊樂場用地

（025） 廣場用地（022） 綠地用地（008） 道路用地（079）

鄰里公園兼作兒童

遊樂場使用（332）第二種住宅區（167）第三種住宅區（007）綠地用地（007） 公園用地（081） 兒童遊樂場用地

（016） 道路用地（054）

國中用地（兼供國小

使用）（250） 第二種住宅區（066）第三種住宅區（098）兒童遊樂場用地

（013） 停車場用地（042）道路用地（031）

停車場用地（072） 第二種住宅區（070）道路用地（002）

27

表五 變更內容明細表（續） 單位公頃

編號 變更位置 變更內容

變更理由 原計畫 新計畫

1 豐榮豐樂

地區 道路用地（282） 第一種住宅區（001）

第二種住宅區（212）第三種住宅區（015）兒童遊樂場用地

（014） 綠地用地（001） 公園用地（013） 廣場用地（002） 水溝用地（023） 非都市土地（0075）

非都市土地（00039）道路用地（00039）2 事業及財

務計畫 原事業及財務計畫 修訂事業及財務計

畫 為提升開發可行性將建築密集之

街廓（第一種住宅區）及水利會管

轄之現況溝渠（水溝用地）部分

剔除區段徵收範圍並增訂分期分

區開發原則且配合修正財務計畫

內容 3 土地使用

分區管制

計畫

原土地使用分區管

制計畫 修訂土地使用分區

管制計畫 詳表六土地使用分區管制計畫變

更對照表

4 都市設計

準則 原都市設計準則 修訂都市設計準則 詳表七都市設計準則變更對照表

註表內面積應以依據核定圖實地分割測量面積為準

28

表六 土地使用分區管制計畫變更對照表

編號 原條文 變更後條文 變更說明

1 二住宅區

（一）第一種住宅區（即「住

一」住宅區）建蔽率

不得大於 60容積率

不得大於 160

（二）第二種住宅區（即「住

二」住宅區）建蔽率

不得大於 50容積率

不得大於 240

二住宅區

（一）第一種住宅區（即「住

一」住宅區）建蔽率

不得大於 60容積率

不得大於 120

（二）第二種住宅區（即「住

二」住宅區）建蔽率

不得大於 60容積率

不得大於 160

（三）第三種住宅區（即「住

三」住宅區）建蔽率

不得大於 50容積率

不得大於 240

1 為保障既有合法建築密

集街廓之完整性及建物

所有權人權益未納入

整體開發範圍部分調

整為為「第一種住宅

區」並考量整體開發公

平性其容積率訂為

120 2 原住一及住二住宅區

配合前述調整分別變

更為住二及住三住宅

區

2 三「文（中）」學校用地建蔽

率不得大於 50容積率

不得大於 150

刪除 因應少子化人口結構改

變主要計畫已取消劃設

學校用地故予以刪除

3 四建築形式（略） 三建築形式（略） 條次調整

4 五開放空間

（一）「住一」「住二」住宅

區臨接計畫道路部分

應至少退縮 4 公尺供

留設「沿街步道式開放

空間」設置淨寬 15公尺以上之連續鋪面

人行步道免設置騎

樓

（二）「住二」住宅區除留設

「沿街步道式開放空

間」外應在集中留設

「廣場式開放空間」

並與公共開放空間鄰

近「住一」住宅區除

留設「沿街步道式開放

空間」外其餘之法定

空地應配合防火間隔

整體規劃

（三）「住一」住宅區之防火

間隔宜整體規劃集中

留設開放空間應配合

防火間隔位置留設防

火間隔不得設置圍

牆僅能以高度不超過

1公尺之綠籬作為界隔

空間且不得有高於地

面之固定結構物

四開放空間

（一）「住一」「住二」「住

三」住宅區臨接計畫道

路部分應至少退縮 4公尺供留設「沿街步

道式開放空間」設置

淨寬 15 公尺以上之連

續鋪面人行步道免設

置騎樓

（二）「住三」住宅區除留設

「沿街步道式開放空

間」外應在集中留設

「廣場式開放空間」

並與公共開放空間鄰

近「住一」「住二」

住宅區除留設「沿街步

道式開放空間」外其

餘之法定空地應配合

防火間隔整體規劃

（三）「住一」「住二」住宅

區之防火間隔宜整體

規劃集中留設開放空

間應配合防火間隔位

置留設防火間隔不得

設置圍牆僅能以高度

不超過 1 公尺之綠籬

作為界隔空間且不得

有高於地面之固定結

構物

1 條次調整 2 住一住宅區之環境條件

與住二住宅區相近且

考量開放空間完整性

其相關規範均應比照辦

理故修訂條文內容

3 配合第五項刪除調整

項次 4 配合都市計畫法臺灣省

施行細則修訂調降容

積獎勵上限比例

29

表六 土地使用分區管制計畫變更對照表（續 1）

編號 原條文 變更後條文 變更說明

4 （四）「住一」住宅區之防火

間隔寬度為 2 公尺

（五）學校用地應留設開放空

間面積不得小於基地

面積之 40學校用地

四周如設置柵欄或圍

牆等遮蔽物高度不得

超過 2 公尺牆面透空

率應達 50以上並綠

化處裡且應自計畫道

路境界線退縮 4 公

尺退縮部分供作「沿

街步道式開放空間」及

機車停車空間使用

（六）（略）

（七）1（略） 2建築物提供部分樓

地板面積供下列使

用者得增加所提

供之樓地板面積

但以不超過基地面

積乘以該基地容積

率之 30為限

（四）「住一」「住二」住宅

區之防火間隔寬度為 2公尺

（五）刪除

（五）略

（六）1（略） 2建築物提供部分樓

地板面積供下列使

用者得增加所提供

之樓地板面積但以

不超過基地面積乘

以該基地容積率之

20為限

5 六（略） 五（略） 條次調整

6 七交通運輸系統

（一）（略）

（二）「住一」住宅區每一住

宅單元應至少設置 1部停車位該停車位不

得設置於指定留設開

放空間之人行步道及

防火間隔上「住二」

住宅區應集中設置地

下停車場

（三）「住一」住宅區若附設

1 部以上之停車位時

其停車位得以前後方

式配置之

六交通運輸系統

（一）（略）

（二）「住一」「住二」住宅

區每一住宅單元應至

少設置 1 部停車位該

停車位不得設置於指

定留設開放空間之人

行步道及防火間隔

上「住三」住宅區應

集中設置地下停車場

（三）「住一」「住二」住宅

區若附設 1 部以上之

停車位時其停車位得

以前後方式配置之

1 條次調整 2 住一住宅區之環境條件

與住二住宅區相近其

相關規範均應比照辦

理故修訂條文內容

30

表六 土地使用分區管制計畫變更對照表（續完）

編號 原條文 變更後條文 變更說明

7 八建築基地細分規模

（一）「住一」住宅區最小基

地開發單元 120 平方

公尺最小基地面寬

45 公尺

（二）「住二」住宅區應就完

整街廓整體規劃設

計分期分區開發

七建築基地細分規模

（一）「住一」「住二」住宅

區最小基地開發單元

120 平方公尺最小基

地面寬及最小建築面

寬 5 公尺

（二）「住三」住宅區最小基

地開發單元 1500 平方

公尺

1 條次調整 2 住一住宅區之環境條件

與住二住宅區相近其

相關規範均應比照辦

理故修訂條文內容

3 為提升居住環境及都市

景觀品質最小基地面寬

調整為 5 公尺並增訂

最小建築面寬之規定

4 為提升住三住宅區土地

處分彈性以利達到財

務自償故修正其最小

基地開發規模為 1500平方公尺

8 九～十二（略） 八～十一（略） 條次調整

9

十二「住一」住宅區得維持

現有建築及其使用惟

日後申請建築時仍應

依本要點規定辦理且

為鼓勵既有聚落再發

展亦得另訂「台東市

都市計畫（豐榮豐樂

地區）細部計畫再發展

地區土地開發管理要

點」據以執行

1 增訂條文 2 為鼓勵既有聚落日後整

體再發展提升環境品

質另訂「台東市都市

計畫（豐榮豐樂地區）

細部計畫再發展地區土

地開發管理要點」（詳附

件四）

31

表七 都市設計準則變更對照表

編號 原條文 變更後條文 變更說明

1 一開放空間系統設計準則

（略）

（一）開放空間類別

開放空間系統依

土地屬性及使用形態

區分為公共開放空

間指定留設開放空間

兩類以本計畫區而言

細分如后（詳圖 6-2）

1公共開放空間包括公

（兒）用地學校運動

場

2指定留設開放空間包括

「沿街步道式開放空

間」「住二」住宅區集中

留設之「廣場式開放空

間」上述所稱之開放空

間係指「實施都市計畫地

區建築基地綜合設計鼓

勵辦法」規定開放空間

（二）開放空間設計原則

（略）

（三）開放空間設計準則

1公（兒）用地開放空間設

計規定

（1）公（兒）用地應具休

憩集會及活動等功

能得比照「臺灣省

公園管理辦法」規定

設置相關設施提供

居民使用並應提供

計畫區內居民遭遇重

大人為或天然災害時

所需臨時避難疏散及

急難救助空間

（2）公（兒）用地活動區

配置於主要道路旁

時與道路之間應以

濃密植栽適當區隔

（3）公（兒）用地主要出

入口應與人行動線系

統連接服務車輛及

停車空間出入動線應

避免干擾人行動線與

主要道路系統

一開放空間系統設計準則

（略）

（一）開放空間類別

開放空間系統依

土地屬性及使用形態

區分為公共開放空

間指定留設開放空間

兩類以本計畫區而言

細分如后（詳附圖 1）

1公共開放空間包括公

園兒童遊樂場綠地

廣場用地

2指定留設開放空間包括

「沿街步道式開放空

間」「住三」住宅區集中

留設之「廣場式開放空

間」上述所稱之開放空

間係指「建築技術規則第

15 章實施都市計畫地區

建築基地綜合設計」規定

開放空間

（二）開放空間設計原則

（略）

（三）開放空間設計準則

1公園兒童遊樂場用地開

放空間設計規定

（1）應具休憩集會及活

動等功能得比照「臺

東縣公園管理自治條

例」規定設置相關設

施提供居民使用

並應提供計畫區內居

民遭遇重大人為或天

然災害時所需臨時避

難疏散及急難救助空

間

（2）活動區配置於主要道

路旁時與道路之間

應以濃密植栽適當區

隔

（3）主要出入口應與人行

動線系統連接服務

車輛及停車空間出入

動線應避免干擾人行

動線與主要道路系

統

1 配合休憩性公共設施用

地項目及規模變更調

整其用地名稱且配合

取消學校用地故刪除

相關內容

2 為提供公益性住宅建築

使用將「住二」住宅

區調整為「住三」住宅

區

3 「實施都市計畫地區建

築基地綜合設計鼓勵辦

法」業於 92 年 3 月 20日廢止有關開放空間

規範回歸建築技術規

則故調整其內容

4 「臺灣省公園管理辦

法」業於 95 年 12 月 12日廢止有關公園及兒

童遊樂場之規劃調整

為依「臺東縣公園管理

自治條例」辦理

5 有關「指定留設開放空

間與其他法定空地設計

規定」部分業已納入

土地使用分區管制計畫

規範之故予以刪除

6 調整附圖編號

32

表七 都市設計準則變更對照表（續 1）

編號 原條文 變更後條文 變更說明

1 （4）公（兒）用地應採開

放性設計如基於安

全及管理之需要四

周可設置綠籬或綠化

設施圍蔽高度不得

超過 1 公尺

2學校運動場開放空間設

計規定

（1）學校運動場公共開放

空間鄰近住宅區之部

分應設置高低綠籬

以隔絕噪音

（2）學校留設之開放空

間面積不得小於基

地面積之 10最小

綠化面積不得小於法

訂空地之 50

（3）學校留設之開放空

間應提供居民作為

休憩運動場所及遭

遇重大人為或天然災

害時所需臨時避難疏

散及急難救助空間

（4）學校運動場及戶外活

動區配置應配合自

然地形變化規劃減

少整地與挖填方工

程

（5）學校運動場及戶外活

動區配置應考量自

然氣候條件與微氣候

變化對冬季東北季

風應以建築配置或植

栽密植方式降低活動

時的不適性

（6）學校主要出入口應與

人行動線系統連接

服務車輛及停車空間

出入動線應避免干擾

人行動線主要道路

系統

（7）學校運動場如緊鄰主

要道路配置臨接道

路部分應以喬木密植

方式減少噪音和危險

性

（4）應採開放性設計如

基於安全及管理之需

要四周可設置綠籬

或綠化設施圍蔽高

度不得超過 1 公尺

2其他相關規定

（略）

33

表七 都市設計準則變更對照表（續 2）

編號 原條文 變更後條文 變更說明

1 （8）學校用地及其戶外空

間應採開放性設計

如基於安全及管理之

需要四周可設置柵

欄圍牆或綠籬等設

施物圍蔽如設置欄

杆或圍牆等遮蔽物

高度不得超過 2 公

尺牆面透空率應達

50以上並應綠化

處理

（9）學校用地四周若設置

柵欄或圍牆等遮蔽

物應自計畫道路境

界線退縮 4 公尺退

縮部分得計入法訂空

地又退縮部分應配

合周遭「沿街步道式

開放空間」留設淨寬

15 公尺以上之人行

步道其餘部分應予

植栽綠化或配合學童

上下學動線規劃為家

長接送學童之機車停

車空間

3指定留設開放空間與其

他法定空地設計規定

（1）「住一」「住二」住宅

區臨接計畫道路部分

應至少退縮 4 公尺

供留設「沿街步道式

開放空間」免設置騎

樓

（2）前項「沿街步道式開

放空間」範圍內應設

置連續舖面之人行步

道淨寬不得小於 15公尺並不得設置有

礙通行之設施物

（3）「住二」住宅區除留設

「沿街步道式開放空

間」外應再集中留

設「廣場式開放空

間」並與公共開放空

間鄰近其位置依圖

6-2 之原則設置「住

一」住宅區除留設「沿

街步道式開放空間」

34

表七 都市設計準則變更對照表（續 3）

編號 原條文 變更後條文 變更說明

1 外其餘之法定空地

應配合防火間隔整體

規劃

（4）「住一」住宅區之防火

間隔宜整體規劃集中

留設防火間隔位置

建議如圖 6-3防火間

隔不得設置圍牆僅

能以高度不超過 1 公

尺之綠籬作為界隔空

間且不得有高於地

面之固定結構物

（5）「住一」住宅區之防火

間隔寬度為 2 公尺

4其他相關規定

（略）

2 三交通運輸系統設計準則

（略）

（一）計畫道路標準斷面設計

規定

本計畫區內道路

斷面車道數及空間配

置如圖 6-4其中公共

設施帶係供作佈設行

道樹公車站牌售票

亭變電箱路燈自

行車停車空間及各類

街道傢俱之空間且計

畫道路兩側均規定建

築物退縮供留設「沿

街步道式開放空間」

（二）停車空間設計規定

1「住一」住宅區每一住

宅單元應至少設置 1 部

停車位該停車位不得

設置於指定留設開放

空間臨計畫道路境界

線 15 公尺範圍內及防

火間隔上「住二」住

宅區應集中設置地下

停車場其出入口應設

置於次要道路或私設

通路上並與基地進出

動線開放空間整體設

計

三交通運輸系統設計準則

（略）

（一）計畫道路標準斷面設計

規定

本計畫區內道路

斷面車道數及空間配

置應參酌附圖二辦

理其中公共設施帶係

供作佈設行道樹公車

站牌售票亭變電

箱路燈自行車停車

空間及各類街道傢俱

之空間且計畫道路兩

側均規定建築物退

縮供留設「沿街步道

式開放空間」

（二）停車空間設計規定

1住宅區留設之停車位不

得設置於指定留設開

放空間臨計畫道路境

界線 15 公尺範圍內及

防火間隔上「住三」

住宅區應集中設置地

下停車場其出入口應

設置於次要道路或私

設通路上並與基地進

出動線開放空間整體

設計

1 為保留日後道路設計彈

性故修正用語並調

整附圖編號

2 有關住宅區停車空間留

設規定係屬土地使用

分區管制計畫範疇故

予以刪除

3 配合土地使用屬性調

整將「住二」住宅區

調整為「住三」住宅區

4 配合休憩性公共設施用

地規模變更調整其用

地名稱且配合取消學

校用地故刪除相關內

容

35

表七 都市設計準則變更對照表（續 4）

編號 原條文 變更後條文 變更說明

2 2學校公（兒）用地內

應留設自行車停放空

間並設置自行車停放

架或類似防竊功能之

保護設施

3（略）

2公園兒童遊樂場用地

內應留設自行車停放

空間並設置自行車停

放架或類似防竊功能

之保護設施

3（略）

3 四建築基地細分規模設計準

則

（一）「住二」住宅區應就完

整街廓整體規劃設

計分期分區開發「住

一」住宅區則鼓勵以完

整街廓方式整體開

發最小基地開發單元

120 平方公尺最小面

寬 45 公尺

（二）「住一」住宅區開發規

模如非完整街廓開發

時應考量與鄰近基地

之關係並配合集中留

設法定空地

四建築基地細分規模設計準

則

「住一」「住二」住

宅區開發規模如非完整

街廓開發時應考量與鄰

近基地之關係並配合集

中留設法定空地

1 有關建築基地細分規模

規定係屬土地使用分

區管制計畫範疇故予

以刪除

2 「住一」「住二」住宅

區土地使用屬性相近

故併同規範之

4 五建築量體配置高度造

型色彩及風格設計準則

（一）～（四）（略）

（五）「住一」「住二」住宅

區若需裝置廣告物等

附屬設施物應以不妨

礙通行及景觀為原

則不得設置於指定留

設開放空間及防火間

隔上附著於建築物上

之高度不得低於 36 公

尺廣告物大小以高度

3 公尺寬度 06 公尺

為限其餘規定依內政

部訂頒之「廣告物管理

辦法」等相關規定辦

理

（六）「住二」住宅區之廣告

物等附屬設施應配合

集合住宅建築設計統

一規範

五建築量體配置高度造

型色彩及風格設計準則

（一）～（四）（略）

（五）「住一」「住二」住宅

區若需裝置廣告物等

附屬設施物應以不妨

礙通行及景觀為原

則不得設置於指定留

設開放空間及防火間

隔上附著於建築物上

之高度不得低於 36 公

尺廣告物大小以高度

3 公尺寬度 06 公尺

為限其餘規定依內政

部訂頒之「招牌廣告及

樹立廣告管理辦法」等

相關規定辦理

（六）「住三」住宅區之廣告

物等附屬設施應配合

集合住宅建築設計統

一規範

1 「廣告物管理辦法」業

於 93 年 7 月 23 日公告

廢止故調整為現行之

「招牌廣告及樹立廣告

管理辦法」

2 為提供公益性住宅建築

使用將「住二」住宅

區調整為「住三」住宅

區

36

表七 都市設計準則變更對照表（續 5）

編號 原條文 變更後條文 變更說明

5 六環境保護設施設計準則

本計畫區內環境保

護設施主要為污水處理

設施及「住二」住宅區之

垃圾貯存空間其設計規

定如后（略）

六環境保護設施設計準則

本計畫區內環境保

護設施主要為污水處理

設施及「住三」住宅區之

垃圾貯存空間其設計規

定如后（略）

為提供公益性住宅建築使

用將「住二」住宅區調

整為「住三」住宅區

6 七景觀計畫

（一）（二）（略）

（三）「住二」住宅區指定留

設之廣場式開放空間

以集中配置為原則面

積至少 400 平方公尺

且綠地面積至少佔 30長寬比不得超過

21且應按開放空間

面積每滿 64 平方公尺

至少栽植喬木一棵其

樹冠底離地淨高 2 公

尺以上

（四）學校運動場景觀設計準

則

1所有設施應依據學童的

尺寸進行設計（如垃圾

桶座椅等的高度）

同時各設施的顏色及

造型應多樣化但不得

對整體環境特色有負

面影響

2學校運動場與硬舖面活

動區等功能相近之區

域 應 集 中 規 劃 與 設

計各活動區間應以人

行動線連接

3用以界定運動場與其他

使用空間之緩衝綠帶

與植栽區應考量使用

功能實質環境與視覺

的連續性

4運動場內固定之構造物

或設施物（如圍牆及欄

杆等）應利用樹木灌

木群或蔓生植物綠化

或遮蔽

七景觀計畫

（一）（二）（略）

（三）「住三」住宅區指定留

設之廣場式開放空間

以集中配置為原則面

積至少 400 平方公尺

且綠地面積至少佔 30長寬比不得超過

21且應按開放空間

面積每滿 64 平方公尺

至少栽植喬木一棵其

樹冠底離地淨高 2 公

尺以上

（四）公園兒童遊樂場用地

景觀設計準則

1公園用地中央主要地區

應提供一具多功能及

多用途使用的大型活

動區域其他各分區應

考量觀賞休閒運

動遊戲及衛生等活動

與功能設施

2（略）

3兒童遊樂場用地配置原

則（略）

1 為提供公益性住宅建築

使用將「住二」住宅

區調整為「住三」住宅

區

2 配合休憩性公共設施用

地項目及規模變更調

整其用地名稱且配合

取消學校用地故刪除

相關內容

37

表七 都市設計準則變更對照表（續完）

編號 原條文 變更後條文 變更說明

5 （五）公（兒）用地景觀

設計準則

1公（兒）用地中央主要

地區應提供一具多功

能及多用途使用的大

型活動區域其他各分

區應考量觀賞休閒

運動遊戲及衛生等活

動與功能設施

2（略）

3兒童遊戲場配置原則

（略）

表八 變更前後土地使用計畫面積對照表

項目 現行計畫面積

（公頃） 增減面積

（公頃）

變更後

面積 （公頃）

比例 （）

土地

使用

分區

第一種住宅區 1461 -1424 037 130

第二種住宅區 581 +1314 1895 5558

第三種住宅區 000 +289 289 851

小計 2042 +179 2221 6538

公共

設施

用地

公（兒）用地 332 -332 000 000

綠地 008 +016 024 071

停車場用地 072 +000 072 212

廣場用地 000 +024 024 071

水溝用地 000 +023 023 068

國中（小）用地 250 -250 000 000

兒童遊樂場用地 000 +137 137 403

公園用地 000 +155 155 456

道路用地 693 +048 741 2181

小計 1355 -179 1176 3462

非都市土地 - +00036 - -

合計 3397 -00036 3397 10000

註表內面積應以依據核定圖實地分割測量面積為準

38

表九 變更後土地使用計畫面積表

項目 北區 中區 南區 合計

面積 (公頃)

比例()面積

(公頃)比例()

面積 (公頃)

比例() 面積

(公頃) 比例()

土地

使用

分區

第 一 種 住 宅 區 - 000 - 000 037 299 037 109

第二種住宅區 803 6011 429 5207 663 5360 1895 5578

第三種住宅區 083 621 098 1189 108 872 289 851

小計 886 6632 527 6396 808 6531 2221 6538

公共

設施

用地

兒童遊樂場用地 079 591 058 704 - 000 137 403

公園用地 050 374 - 000 105 849 155 456

綠地 024 180 - 000 - 000 024 071

停車場用地 - 000 042 510 030 243 072 212

廣場用地 006 045 018 218 - 000 024 071

水溝用地 - 000 - 000 023 186 023 068

道路用地 291 2178 179 2172 271 2191 741 2181

小計 450 3368 297 3604 429 3469 1176 3462

合計 1336 10000 824 10000 1237 10000 3397 10000

39

圖七 變更計畫示意圖（北中區）

40

圖八 變更計畫示意圖（南區）

41

圖九 變更後計畫示意圖

42

玖事業及財務計畫

一開發方式

本計畫於 89 年發布實施後因中央政府國民住宅政策轉變及公共設施比例

過高等因素致難以執行後續開發計畫遂由台東縣政府研議降低公共設施用地

比例及增列市地重劃方式開發提經內政部都市計畫委員會第 592次第 606次

第 611 次會議討論其決議綜整為下列三點

（一）同意修正道路系統公共設施用地比例由 3989調降為 3795

（二）為增加計畫執行可行性請縣府考量地方實際發展需要酌予提高土地

使用強度

（三）增列開發方式部分請縣府依規定層報行政院核示後再據以辦理

為提高開發可行性並增加原土地所有權人領回土地比例經評估後公共設施

用地比例需調降至 35以下較為可行而土地使用強度部分經考量整體都市

景觀及實際發展狀況仍以維持原使用強度惟配合本次實質計畫內容變更酌予

調整其區位故前述第一二點決議內容均已納入本次變更檢討之

有關第三點決議增列開發方式部分綜合考量時空環境變遷政策指導開

發目的民眾權益保障及開發可行性等因素後基於下列理由仍維持區段徵收方

式辦理

（一）為符合中央政府興建社會住宅政策及日後興建公益性住宅需求本計

畫區開發後應保留部分土地集中妥予運用而市地重劃係採原位次分配

土地日後無法取得足夠規模之完整土地故未能滿足開發目的

（二）本案變更後公共設施用地比例雖已降為 3462倘採市地重劃開發

加計費用負擔後總負擔勢必超過 4500依據「市地重劃實施辦法」

第 23 條規定需經由過半土地所有權人同意始得為之而本區土地所

有權人數高達三百餘人恐難據以執行

爰此除合法建築密集街廓之第一種住宅區及水利會管有之現況溝渠（水溝

用地）外均維持區段徵收方式辦理整體開發並由臺東縣政府為開發主體

43

圖十 區段徵收範圍示意圖

二開發期程

（一）本案應以全部一次開發為原則惟考量政府財政狀況都市成長管理及都

市發展需求等因素必要時得採分期分區開發且預計變更都市計畫經內

政部都市計畫委員會審竣後 3 年內完成全部或第一期區段徵收計畫報核

程序辦理區段徵收作業主要期程計算至標售完成止為 7 年其中工程施

工期程為 3 年惟實際進度得由主管機關視實際狀況酌予調整之

採分期分區開發時應採北中區及南區二期二區方式開發並以南區為

優先開發區且應於南區開發完成後五年內或可建築用地使用率達 50

44

時辦理第二期開發

（二）第一種住宅區已建築使用之合法建物得維持原建築及其使用且得為必要

之維護及修繕並得申請個別建築或依「台東市都市計畫（豐榮豐樂地

區）細部計畫再發展地區土地開發管理要點」辦理其建築管理及使用管

制仍應依循本計畫土地使用分區管制計畫及其他相關法令

本計畫區總面積為 3397 公頃除第一種住宅區及水溝用地外均採區段徵

收方式辦理故開發面積約 3337 公頃其開發財務說明如下

三財務計畫

（一）土地處理原則

1預計土地所有權人領回抵價地比例

依土地徵收條例第 39 條第 2 項規定抵價地總面積以徵收總面

積之 50為原則因情況特殊經上級主管機關核准者不在此限

但不得少於 40曾為農地重劃者該重劃地區部分不得少於 45

本區段徵收範圍並無參與農地重劃因此依上述原則並參考目

前不動產市場普遍之交易行情以及本計畫區之財務狀況等因素抵價

地發還比例暫以 50預估惟實際土地所有權人領回抵價地比例應以

臺東縣政府報經中央區段徵收主管機關（內政部）核定之抵價地比例

為準

2區段徵收後土地處理方式

本計畫區段徵收範圍內土地經規劃整理後其土地處理方式依

土地徵收條例區段徵收實施辦法及其相關規定辦理並以臺東縣政

府報經中央區段徵收主管機關（內政部）核定之區段徵收計畫為準

（二）開發費用估算

1區段徵收作業費用

辦理本計畫區段徵收作業所需地籍整理費及其他辦理土地整理

必要之費用依過往之經驗以每公頃 120 萬元估算之估計約需 4004

萬元

2地價補償費

擬以私有土地面積 30選擇領取現金補償及公有土地有償撥用

方式參與區段徵收並參酌鄰近地區性質相似之土地交易價格後依土

45

地屬性周邊買賣價並排除掉預期因素及其他影響市價的因素後土

地平均補償單價以 8000 元（≒26446 元坪）估算其地價補償費

為 84400 萬元

3地上物補償費

地上物拆遷補償費部分包含農作改良物鐵皮與網室棚架磚

造與鋼筋混凝土造等其中農作改良物以每公頃 60 萬元鋼筋水泥

造建物拆遷補償費以每公頃 27000 萬元計算磚造建物拆遷補償費以

每公頃 15000 萬元計算鐵皮造建物拆遷補償費以每公頃 5500 萬元

計算及網室棚架以每公頃 500 萬元計算估算地上物拆遷補償費合計

約 14061 萬元

4公共設施費用

包含全區整地工程雨污水下水道地下管道公園綠地廣

場兒童遊樂場停車場及道路等公共設施之規劃設計施工及工程

管理費用考量範圍內地形平坦且地上物單純故整地工程以每公頃

80 萬元計雨污水下水道分別以每公頃 200 萬元及 250 萬元計電

信電力與自來水等公用管線工程以每公頃 300 萬元計公園及兒童

遊樂場用地以每公頃 1800 萬元計綠地以每公頃 1400 萬元計廣

場用地以每公頃 1500 萬元計停車場用地以每公頃 1500 萬元計及

道路用地以每公頃 1600 萬元計等工程規劃設計管理及監造費等

以工程總經費 8計算合計約需 50313 萬元

5管理維護費

區段徵收完成後區內公共設施管理維護費本區依土地徵收條例

施行細則第 51 條第 2 項規定以每年每公頃 5 萬元編列 3 年計算

估計約需 501 萬元

6貸款利息

在辦理區段徵收時可向平均地權基金及公民營行庫辦理貸款作

業依本計畫區段徵收作業預定辦理期程參考五大銀行基準利率（台

灣銀行合作金庫銀行第一銀行華南銀行及台灣土地銀行）並參

酌物價上漲趨勢貸款利率以 3進行估算估算本計畫區段徵收作業

之貸款利息估計約需 16567 萬元

7估算結果

依據前述區段徵收作業費用地價補償費地上物補償費公共

46

設施費用管理維護費及貸款利息估算結果本計畫區段徵收開發總

費用預估約為 169846 萬元詳表十所示

表十 區段徵收開發總費用估算表

項目 單位 數量 單價

（萬元）

總價

（萬元）說明

一區段徵收作業費用 公頃 3337 120 4004

二補償費用

地價補償費 公頃 1055 8000 84400以私有地主30領取

地價補償及公有土地

全數作價方式領回

地上物拆遷補償

農作物 公頃 2500 60 1500

建物

鋼筋混凝土 公頃 015 27000 4050

磚造 公頃 006 15000 900

鐵皮造 公頃 064 5500 3520

網室棚架 公頃 310 500 1550

自拆遷獎勵金 式 100 2541 2541

小計 98461

三公共設施費用

整地工程 公頃 3337 80 2670

公園及兒童遊樂場 公頃 292 1800 5256

綠地 公頃 024 1400 336

廣場 公頃 024 1500 360

停車場 公頃 072 1500 1080

道路 公頃 741 1600 11856

雨水下水道 公頃 3337 200 6674

污水下水道 公頃 3337 250 8343

共同管溝 公頃 3337 300 10011電力電信及自來水

地下管線工程費

小計 46586

工程規劃設計管理

及監造費等 式 100 3727 3727 按工程費之 8估計

合計 50313

四管理維護費 公頃 3337 5 501每年每公頃 5 萬元

編列 3年計算

五貸款利息 16567 以年息 3複利計算

總開發費用 169846

註實際區段徵收開發總費用依辦理時之法令規定及實際發生之費用為準

（三）土地處分方式

47

1私有地所有權人領回抵價地比例依土地徵收條例第 39 條第 2 項辦理發

還土地所有權人之抵價地以第二種住宅區為原則

2屬土地徵收條例第 44 條第 1 項第 2 款所列之公共設施無償登記該管縣政

府本計畫公園兒童遊樂場用地綠地廣場停車場及道路用地等

公共設施用地無償登記為臺東縣政府所有

3其餘可供建築土地則依土地徵收條例第 44 條第 1 項第 5 款規定予以處

分

表十一 區段徵收土地處分方式表

類 別 內 容 面積（公頃）

1發還抵價地土地 第二種住宅區 1141

2無償登記之公共設施用地

公園用地兒童遊樂場用地綠

地廣場用地停車場用地及道路

用地等

1153

3供興建公益性住宅之土地 第三種住宅區 289

4剩餘可供標(讓)售土地 扣除發還抵價地土地後之第二種

住宅區 754

合 計 3337

註區段徵收抵價地之比例以 50為估算財務計畫之依據實際抵價地之比例應以區段徵收主管機關報經核定之比例為準

（四）區段徵收後土地處分收入估算

依據各開發項目之開發方式與概估開發費用經整理分析後區段徵

收後土地處分預估面積為 1043 公頃參酌鄰近地區土地交易案例擬

訂 17500 元作為第二種住宅區用地標(讓)售價格另第三種住宅區按

以開發成本 16285 元折價專案讓售予需地機關預估土地處分收入

約為 179014 萬元以作為縣府未來辦理開發之參考依據惟未來仍得

視財政情形及實際發展需要酌予調整

（五）自償能力分析

1經費籌措

本計畫區段徵收開發總費用之經費籌措方式包括向臺東縣平均

地權基金財政部地方建設基金或各行庫申貸支應等

2自償能力分析

48

本計畫區段徵收開發總費用約需 169846 萬元區段徵收後土地

處分預估收入約 179014 萬元預估區段徵收後盈餘約 9168 萬元

益本比為 105另本案經財務分析結果財務平衡標售底價約 16285

元（≒53835 元坪）與周邊客觀條件相同之都市計畫區住宅區市

場交易行情相較下仍有利基整體財務應屬可行

（六）敏感度分析

抵價地發還比例分別以 4042545475及 50與地主領

取現金比例 0102030及 40進行敏感度分析其財務結果

詳如表十二所示

表十二 區段徵收財務敏感度分析表

抵價地發還比例 地主領現比例 開發總費用

（萬元）

土地處分收入

（萬元）

盈餘

（萬元） 益本比

4000

0 80277 150489 70212 187

10 109605 173309 63704 158

20 138932 196129 57197 141

30 168259 218949 50690 130

40 197587 241769 44182 122

4250

0 80844 136227 55383 169

10 110115 160473 50358 146

20 139385 184719 45334 133

30 168656 208965 40309 124

40 197926 233212 35286 118

4500

0 81410 121964 40554 150

10 110625 147637 37012 133

20 139839 173309 33470 124

30 169052 198982 29930 118

40 198267 224654 26387 113

4750

0 81976 107702 25726 131

10 111135 134800 23665 121

20 140292 161899 21607 115

30 169449 188998 19549 112

40 198607 216097 17490 109

5000

0 82543 93439 10896 113

10 111644 121964 10320 109

20 140746 150489 9743 107

30 169846 179014 9168 105

40 198947 207539 8592 104

附 1-1

附件一 臺東縣政府 104 年 6 月 12 日 府建都字第 1040115666 號函

附 2-1

附件二 變更後土地使用分區管制計畫

為有效控制本計劃區土地使用強度確保公共設施服務水準維護良好生活

環境訂定土地使用分區管制要點如后

一 本要點依都市計畫法第 22 條及同法臺灣省施行細則第 35 條規定訂之

二 住宅區

（一）第一種住宅區（即「住一」住宅區）建蔽率不得大於 60容積率不

得大於 120

（二）第二種住宅區（即「住二」住宅區）建蔽率不得大於 60容積率不

得大於 160

（三）第三種住宅區（即「住三」住宅區）建蔽率不得大於 50容積率不

得大於 240

三 建築形式

（一）為配合遠景海岸山脈富變化的稜線建築物屋頂層及屋頂突出物應設

置斜屋頂且斜屋頂之投影面積不得小於建築面積之 80斜屋頂（覆

文化瓦）之斜率原則上為 11 至 13 之間若經都市設計審議委

員會認可係為設計上之需要得調整之

（二）新建建築物之外牆造型及開窗型式應配合鄰屋設計

四 開放空間

（一）「住一」「住二」「住三」住宅區臨接計畫道路部分應至少退縮 4 公尺

供留設「沿街步道式開放空間」設置淨寬 15 公尺以上之連續鋪面人

行步道免設置騎樓

（二）「住三」住宅區除留設「沿街步道式開放空間」外應在集中留設「廣

場式開放空間」並與公共開放空間鄰近「住一」「住二」住宅區除

留設「沿街步道式開放空間」外其餘之法定空地應配合防火間隔整

體規劃

（三）「住一」「住二」住宅區之防火間隔宜整體規劃集中留設開放空間應

配合防火間隔位置留設防火間隔不得設置圍牆僅能以高度不超過 1

公尺之綠籬作為界隔空間且不得有高於地面之固定結構物

（四）「住一」「住二」住宅區之防火間隔寬度為 2 公尺

附 2-2

（六）開放空間得計入建築基地之法定空地應美化綠化達綠覆率 50以

上

（七）1有關設置開放空間獎勵部份依內政部訂定「實施都市計畫地區建築

基地綜合設計鼓勵辦法」規定辦理

2建築物提供部分樓地板面積供下列使用者得增加所提供之樓地板面

積但以不超過基地面積乘以該基地容積率之 30為限

（1）私人捐獻或設置圖書館博物館藝術中心兒童青少年勞

工老人等活動中心景觀公共設施等供公眾使用其集中留設

之面積在 1 百平方公尺以上並經目的事業主管機關核准設立公

益性基金管理營運者

（2）建築物留設空間與天橋或地下道連接供公眾使用經交通主管機

關核准者

五 建築基地內留設之人行步道應與其他法定空地整體規劃並與周遭之公共

開放空間直接聯繫

六 交通運輸系統

（一）依都市設計準則之計劃道路標準斷面留設之公共設施帶供作佈設行

道樹公車站牌售票亭變電箱路燈標誌自行車停車空間及

各類街道家俱之空間

（二）「住一」「住二」住宅區每一住宅單元應至少設置 1 部停車位該停車

位不得設置於指定留設開放空間之人行步道及防火間隔上「住三」住

宅區應集中設置地下停車場

（三）「住一」「住二」住宅區若附設 1 部以上之停車位時其停車位得以前

後方式配置之

七 建築基地細分規模

（一）「住一」「住二」住宅區最小基地開發單元 120 平方公尺最小基地面

寬及最小建築面寬 5 公尺

（二）「住三」住宅區最小基地開發單元 1500 平方公尺

八 公共設施用地得依「都市計畫公共設施用地多目標使用方案」規定作多目

標使用

九 為維護居住環境品質本計畫區內停車空間依左表規定

附 2-3

土地及建築物用途 基準停車位數

住宅等類似用途建築物

建築樓地板面積在 250 平方公尺以

下者應留設 1 部停車空間超過部

分每超過 150 平方公尺及其零數應

增設 1 部停車空間

商場（店）餐廳飲食店

超級市場等類似用途建築

物

建築樓地板面積每滿 100 平方公尺

設置 1 部停車位

辦公事務所金融等類私

用途建築物 建築樓地板面積每滿 80 平方公尺設

置 1 部停車位

旅館國際觀光旅館等類似

用途建築物 建築樓地板面積每滿 100 平方公尺

或每 4 個房間設置 1 部停車位

十 建築基地內之法定空地應留設二分之一以上種植花草樹木以美化環

境

十一 建築基地申請建築時須經縣府都市設計審議委員會依都市設計準則審

查通過後始得發照建築及施工以塑造本計畫區之獨特風格但為增

強本計畫區風格之設計經都市設計審議委員會認可者得不受都市設

計準則之限制

十二 「住一」住宅區得維持現有建築及其使用惟日後申請建築時仍應依

本要點規定辦理且為鼓勵既有聚落再發展亦得另訂「台東市都市計

畫（豐榮豐樂地區）細部計畫再發展地區土地開發管理要點」據以執

行

十三 本要點未規定事項適用其他法令規定

附 3-1

附件三 變更後都市設計準則

一 開放空間系統設計準則

開放空間在都市結構上包含都市美觀休憩娛樂環境保護及防災避難的

效果規劃設計應以提供自然舒適親切可及的人性化環境為目標並增進

都市防災避難功能

（一）開放空間類別

開放空間系統依土地屬性及使用形態區分為公共開放空間指定

留設開放空間兩類以本計畫區而言細分如后（詳附圖一）

1公共開放空間包括公園兒童遊樂場綠地廣場等用地

2指定留設開放空間包括「沿街步道式開放空間」「住三」住宅區集

中留設之「廣場式開放空間」上述所稱之開放空間係指「建築技術

規則第 15 章實施都市計畫地區建築基地綜合設計」規定開放空間

（二）開放空間設計原則

開放空間之配置除於適當區位設置公共開放空間外並指定每

一基地之「留設開放空間」的位置及其設計標準配合退縮規定維

繫全區開放空間之連續性完整性與多樣性設計原則如后

1每一街廓內及建築物簇群內均應提供開放空間

2所有街廓之開放空間應整體規劃並利用步道相銜接建構一套區內

完整的人行動線系統提升居民移動之便利性

3開放空間須完整規劃並以景觀配置手法銜接各區特色

（三）開放空間設計準則

1公園兒童遊樂場用地開放空間設計規定

（1）應具休憩集會及活動等功能得比照「臺東縣公園管理自治條

例」規定設置相關設施提供居民使用並應提供計畫區內居民

遭遇重大人為或天然災害時所需臨時避難疏散及急難救助空

間

（2）活動區配置於主要道路旁時與道路之間應以濃密植栽適當區

隔

附 3-2

附圖一 開放空間系統配置示意圖

附 3-3

（3）主要出入口應與人行動線系統連接服務車輛及停車空間出入動

線應避免干擾人行動線與主要道路系統

（4）應採開放性設計如基於安全及管理之需要四周可設置綠籬或

綠化設施圍蔽高度不得超過 1 公尺

2其他相關規定

（1）開放空間入口須明顯標示或以其他設計方式強調入口意象加

強公眾使用之能見度

（2）開放空間之舖面應使用具透水性防滑耐壓易維護的材質

舖面設計應以街廓為單元整體規劃反映地區的特色與個性

（3）開放空間的設計應符合無障礙環境的要求

（4）開放空間應美化綠化其綠覆率應達 50以上

二 人行空間設計準則

人行空間目的在提供計畫區內居民一個不需要車輛即可通達區內各主要公

共設施或開放空間的步行安全動線系統本計畫區內配置之人行空間包括都市計

畫劃設之人行步道及建築基地內留設之人行步道兩者相互配合連接建構成

全區完整的人行步道系統提升居民移動之便利性本計畫區內人行空間設計準

則如后

（一）都市計畫劃設之人行步道設計規定

1人行步道之人行空間淨寬度不得小於 15 公尺

2應具連續性舒適性方便性與美觀等基本功能

3交叉路口得視交通需要以號誌輔以聲音告知行人應停止或行進

4除得提供設置灌木植栽及街道傢俱外不得設置其他有礙通行之設施

物並應設置中低光源之照明設施

（二）建築基地內留設之人行步道設計規定

1建築基地內留設之人行步道應與基地內之其他法定空地整體規劃並

與周邊之公共開放空間直接聯繫

2建築基地內留設之人行步道應與車行動線系統明確區分減少交通衝

擊

3建築基地內留設之人行步道地坪應平整每一街廓之各街角均應採無

附 3-4

障礙環境設計

三 交通運輸系統設計準則

交通運輸系統之設計應以提供具可行性及易行性之交通運輸方式為目標

透過道路功能等級之明確劃分各層級道路依其功能服務水準與周圍土地使用

之特性設置不同之車行空間寬度及景觀設計規定

（一）計畫道路標準斷面設計規定

本計畫區內道路斷面車道數及空間配置應參酌附圖二辦理其中

公共設施帶係供作佈設行道樹公車站牌售票亭變電箱路燈

自行車停車空間及各類街道傢俱之空間且計畫道路兩側均規定建築

物退縮供留設「沿街步道式開放空間」

（二）停車空間設計規定

1住宅區留設之停車位不得設置於指定留設開放空間臨計畫道路境界

線 15 公尺範圍內及防火間隔上「住三」住宅區應集中設置地下停

車場其出入口應設置於次要道路或私設通路上並與基地進出動線

開放空間整體設計

2公園兒童遊樂場用地內應留設自行車停放空間並設置自行車停放

架或類似防竊功能之保護設施

附圖二 計畫道路標準斷面圖

附 3-5

3路外公共停車場設計規定

（1）路外公共停車場應有植栽計畫舖面須全面使用透水性材料且

周圍應予綠化

（2）路外公共停車場除出入口處外四周應以綠化土堤或綠化材料

形成適當之圍籬

四 建築基地細分規模設計準則

「住一」「住二」住宅區開發規模如非完整街廓開發時應考量與鄰近基地

之關係並配合集中留設法定空地

五 建築量體配置高度造型色彩及風格設計準則

（一）建築物允建高度應依建築技術規則建築設計施工篇第 164 條規定計算

並檢討日照

（二）為配合遠景海岸山脈富變化的稜線建築物屋頂層及屋頂突出物應設

置斜屋頂且斜屋頂之投影面積不得小於建築面積之 80斜屋頂之

斜率原則上為1 至3 之間若經都市設計審議委員會認可係為設

計上之需要得調整之

（三）新建建築物之外牆造型及開窗形式應配合鄰屋設計

（四）為調和人造建築物與背景天空海洋山脈田野等色彩建築物屋

頂色牆壁色色彩為深色瓦對白色或淺灰

（五）「住一」「住二」住宅區若需裝置廣告物等附屬設施物應以不妨礙

通行及景觀為原則不得設置於指定留設開放空間及防火間隔上附

著於建築物上之高度不得低於 36 公尺廣告物大小以高度 3 公尺寬

度 06 公尺為限其餘規定依內政部「招牌廣告及樹立廣告管理辦法」

等相關規定辦理

（六）「住三」住宅區之廣告物等附屬設施應配合集合住宅建築設計統一

規範

六 環境保護設施設計準則

本計畫區內環境保護設施主要為污水處理設施及「住三」住宅區之垃圾貯存

空間其設計規定如后

（一）污水處理設施依建築技術規則施工篇第 49 條規定辦理

（二）每一單元（以街廓計）之「住二」住宅區開發時應至少設置一處垃

附 3-6

圾貯存空間集中收集處理垃圾

（三）垃圾貯存空間應面臨次要道路集中設置且不得設置於建築物主要出

入口旁垃圾貯存空間未臨接計畫道路時應留設 35 公尺寬之車道連

接計畫道路垃圾貯存空間位室內者車道淨寬應達 4 公尺以上且

應設置於地面層

（四）垃圾貯存空間應有適當之清洗（含排水措施）隔離設施以維護環境衛

生如位法定空地者應配合綠化設施美化

七 景觀計畫

景觀計畫目的在塑造本計畫區之整體都市景觀及舒適生活環境設計準則如

后

（一）計畫道路兩側之公共設施帶應於適當位置與間距處植栽喬木行道樹

（如附圖三）且依下列規定

1行道樹樹冠底離地淨高 2 公尺以上根部應保留適當之透水面積

2行道樹樹幹四周應舖設鏤空鑄鐵蓋板或透水設施且應與人行步道地

坪高程齊平

3每一街道應有一代表樹種並將其延續至該街道內之社區樹種以具

大型樹冠耐污染易維護為原則

（二）「沿街步道式開放空間」應利用綠化植栽作為道路與建築物間之緩衝

區且每一街廓之植栽應為同一或共同樹種

（三）「住三」住宅區指定留設之廣場式開放空間以集中配置為原則面積

至少 400 平方公尺且綠地面積至少佔 30長寬比不得超過 21且

應按開放空間面積每滿 64 平方公尺至少植栽喬木一棵其樹冠底離地

淨高 2 公尺以上

附 3-7

附圖三 道路斷面景觀示意圖

（四）公園兒童遊樂場用地景觀設計準則

1公園用地中央主要地區應提供一具多功能及多用途使用的大型活動

區域其他各分區應考量觀賞休閒運動遊戲及衛生等活動與功

能設施

2區內供公用設備及服務設施（如垃圾收集公共廁所）等使用之區域

應使用綠籬或樹叢適當圍蔽

3兒童遊樂場用地配置原則

（1）根據兒童活動尺寸荷重等設計

（2）採用複合式遊具使遊戲有連續性與變化

（3）按兒童年齡分類進行設計

（4）提供父母休憩看護設施以便就近照顧

（5）著重安全考量如彈性地板去除尖銳部分等措施

附 4-1

附件四 台東市都市計畫（豐榮豐樂地區）細部計畫

再發展地區土地開發管理要點

一 本要點依「台東市都市計畫（豐榮豐樂地區）細部計畫土地使用分區管

制計畫」第十二點規定訂定之

二 再發展區之土地權利關係人得擬具開發計畫提經臺東縣都市計畫委員會審

查通過後再依相關法令向主管建築機關申請開發建築

三 申請基地符合下列條件者始得依本要點辦理

（一）基地臨接計畫道路之長度在 20 公尺以上或達週界總長度六分之一且面

積達 1000 平方公尺以上者

（二）因鄰地已申請建築或基地條件特殊致未能符合前款規定者經臺東縣都

市計畫委員會同意後得不受前款規定限制

四 開發計畫應以書圖載明下列事項

（一）申請人姓名身份證字號及地址

（二）開發地區範圍面積及土地與建物使用現況

（三）土地使用及公共設施計畫其圖面比例尺不得小於 1600

（四）土地使用管制計畫

（五）都市設計事項得視實際需要依都市計畫定期通盤檢討實施辦法第八

條第二項之內容予以述明

（六）土地及地上物處理計畫

（七）事業及財務計畫

（八）實施進度

（九）全部土地權利關係人姓名住址權利證明文件及私有土地所有權人

同意書

（十）套繪土地使用計畫之地籍圖其比例尺不得小於 11200

五 依本要點申請整體開發時需以不小於申請開發總面積 20之土地折算為

回饋代金並於全部繳納後始得發照建築

附 4-2

前項代金之計算係以應回饋之土地面積乘以繳交當年度之土地公告現值

加四成為準

六 依本要點申請整體開發者得依下列公式核算其申請開發建築之基準容積

率但該基準容積不得大於 240

V=V0times（1+（V1-01）+ V2）（1-V1）≦240

其中 V回饋後之基準容積率

V0該分區之容積率（120）

V1回饋土地比例

V2獎勵係數（訂為 02）

七 本要點未規定事項悉依其他法令規定辦理

變更機關

業務承辦

人員

擬定機關

業務承辦

人員

業務單位

主管

業務單位

主管

規劃單位亞興測量有限公司

龍邑工程顧問股份有限公司

臺 東 縣 變 更 都 市 計 畫 審 核 摘 要 表

項 目 說 明

都 市 計 畫 名 稱 變更台東市都市計畫（豐榮豐樂地區）細部計畫（配合辦理區

段徵收）案

擬 定 都 市 計 畫

法 令 依 據 都市計畫法第 27 條第 1 項第 4 款

變更都市計畫機關 臺東縣政府

自擬細部計畫或申

請變更都市計畫之

機關名稱或土地權

利 關 係 人 姓 名

無

本 案 公 開 展 覽

之 起 訖 日 期

公 開 展 覽

公開說明會

人民團體對本案 之 反 映 意 見

本 案 提 交 各 級

都市計畫委員會

審 核 結 果

縣 級

目 錄

壹前言 1

貳辦理依據 3

參變更範圍 3

肆實質發展現況 4

伍主要計畫變更內容 5

陸現行細部計畫概要 11

柒變更理由 25

捌變更計畫內容 26

玖事業及財務計畫 42

附件一 臺東縣政府 104 年 6 月 12 日府建都字第 1040115666 號函

附件二 變更後土地使用分區管制計畫

附件三 變更後都市設計準則

附件四 台東市都市計畫（豐榮豐樂地區）細部計畫再發展地區土地開發管理要點

圖 目 錄

圖一 變更範圍示意圖 3

圖二 土地使用現況示意圖 4

圖三 主要計畫變更內容示意圖（北中區） 7

圖四 主要計畫變更內容示意圖（南區） 8

圖五 主要計畫變更後示意圖 9

圖六 現行細部計畫示意圖 13

圖七 變更計畫示意圖（北中區） 39

圖八 變更計畫示意圖（南區） 40

圖九 變更後計畫示意圖 41

圖十 區段徵收範圍示意圖 43

表 目 錄

表一 主要計畫變更內容明細表 5

表二 主要計畫土地使用計畫變更前後面積分配表 10

表三 主要計畫變更後各區土地使用計畫面積表 10

表四 現行細部計畫土地使用計畫面積分配表 12

表五 變更內容明細表 26

表六 土地使用分區管制計畫變更對照表 28

表七 都市設計準則變更對照表 31

表八 變更前後土地使用計畫面積對照表 37

表九 變更後土地使用計畫面積表 38

表十 區段徵收開發總費用估算表 46

表十一 區段徵收土地處分方式表 47

表十二 區段徵收財務敏感度分析表 48

1

壹前言

民國 80 年代為配合「國家建設六年計畫」廣建中低收入住宅政策及臺

灣省政府「臺灣省實施區段徵收五年計畫」選定臺東市西南方豐榮豐樂二區

採區段徵收方式開發中低收入住宅時逢台東市都市計畫辦理第二次通盤檢討

遂將其併同納入辦理審議期間因「臺灣省實施區段徵收五年計畫」尚未定案

內政部都市計畫委員會決議暫予保留區段徵收變更案俟「臺灣省實施區段徵收

五年計畫報告案」獲致具體結論後再另案處理第二次通盤檢討於 83 年 8 月公

告發布實施並針對暫予保留部分重新審慎規劃後經內政部都市計畫委員會第

405 次會議審議通過並於 86 年 10 月公告發布實施其後於 90 年 3 月完成擬

定細部計畫程序

惟行政院 87 年 12 月 31 日第 2610 次院會決議「暫緩政府直接興建國宅」

又前臺灣省政府住宅及都市發展處88年6月1日八八住都企字第032024號函示

「hellip鑑於目前國宅政策已有調整故有關國宅用地之取得及使用將遵照中央政

策指示及配合實際需要辦理基此本案宜予緩議」然為因應 97 年 9 月金融風

暴重挫全球景氣連帶影響內需產業發展造成房地產市場量能萎縮為有效振

興景氣促進房地產業發展穩定國內金融市場同時照顧弱勢族群減輕民眾

購屋負擔及協助業者籌資舒緩資金借貸壓力原行政院經濟建設委員會研提「健

全房地產市場新方案」並於 99 年 4 月經行政院同意備查其後為使全體國民

居住於適宜之住宅且享有尊嚴之居住環境於 100 年 12 月 30 日公布「住宅法」

為目前我國住宅政策推動最高指導原則且為落實內政部 103 年 1 月「社會住宅

中長期推動方案暨第一期實施計畫」本縣應提供適當數量之社會住宅協助經

濟社會弱勢者解決居住問題冀以達成「實現土地正義落實居住正義」「強化

公益價值照顧弱勢族群」等目標

臺東市近五年設籍人口數由 101 年 107720 人至 104 年略減少為 106890

人成長率為-077但在出生率大幅降低的趨勢下仍屬維持穩定人口數而

近年政府大力推廣觀光近五年臺東市旅館家數由 41 家增加至 50 家房間數由

1861 間成長至 2576 間成長率為 3842民宿家數亦由 132 家成長至 386 家

房間數則由 528 間成長至 1637 間成長率為 21004全年旅館民宿住宿總

人次更由 100 年 535029 人次增加為 104 年 1213073 人次成長率達 12673

顯見臺東市因觀光效益引入大量活動人口註此外依據 94 年 8 月發布實施之「變

更台東市都市計畫（第三次通盤檢討）書」所載台東市都市計畫住宅區使用率

約為 7142扣除本細部計畫區尚未完成整體開發之住宅區土地後使用率為

註 相關統計資料來源為 1臺東縣政府縣政統計資訊網（httpwwwtaitunggovtwstatisticsDefaultaspx） 2交通部觀光局旅宿網（httptaiwanstaynettw）

2

7649而商業區之使用率為 8660

爰此歷經都市成長及觀光活動蓬勃發展土地使用已趨飽和應提供活動

人口及其衍生之未能呈現於戶政統計資料的居住人口相關都市服務機能發展腹

地同時為落實中央住宅政策本府擬運用都市計畫已指定之都市發展用地結

合新市區建設地區整體規劃透過整體開發創造優質安全的住宅社區本案

包括北中南三區總面積約為 3397 公頃因時空環境變遷原計畫內容已

不符合現今都市發展需求且不利日後整體開發之執行遂經臺東縣政府 104 年

6 月 12 日府建都字第 1040115666 號函（附件一）同意依都市計畫法第 27 條

第 1 項第 4 款辦理變更

3

貳辦理依據

「都市計畫法」第 27 條第 1 項第 4 款

參變更範圍

本案係配合主要計畫變更後之空間架構調整土地使用細分區且為利於控管

開發後之環境品質併同修訂部分土地使用分區管制計畫及都市設計準則條文

詳圖一變更範圍示意圖

圖一 變更範圍示意圖

4

肆實質發展現況

北中區目前仍以農業使用為主僅零星分佈少數住宅及農作網室且僅有

狹小農路供出入使用南區部分亦以農業使用為主但除西南側供住宅使用之建

物發展較為密集外其餘建築物則為零星分佈之住宅及農作網室另南區目前

主要交通動線仍仰賴西側邊界之豐谷南路（現況寬度約 6 公尺）作為對外聯繫之

用且該道路西側緊鄰灌溉溝渠提供周邊地區農業發展所需水源詳圖二土地

使用現況示意圖

圖二 土地使用現況示意圖

5

伍主要計畫變更內容概述

主要計畫針對道路系統公共設施配置街廓形狀等實質計畫內容予以調整

並修訂其附帶條件（附五）內容為「本計畫分北中南三區以跨區區段徵收

方式辦理整體開發並取得公共設施用地必要時得採分期分區開發」詳表一

主要計畫變更內容明細表圖三～四主要計畫變更內容示意圖圖五主要計畫變

更後示意圖表二主要計畫土地使用計畫變更前後面積分配表及表三主要計畫變

更後各區土地使用計畫面積表

表一 主要計畫變更內容明細表 單位公頃

編號 變更位置 變更內容

變更理由 原計畫 新計畫

1 豐榮豐樂

地區 住宅區（457） 兒童遊樂場用地（093）

道路用地（243） 公園用地（061） 廣場用地（022） 綠地用地（008） 停車場用地（030）

1 為提升整體開發後之土地使用效

益及考量現有合法建物分佈狀

況酌予調整街廓形狀 2 原計畫劃設之出入道路寬度均為 8

公尺為建構明確的道路層級及

減少 T 字型交叉路口（路衝）並

考量整體空間結構公共設施配置

及日後土地使用效益等調整道路

系統此外第三次通盤檢討變更

明細表編號第 26 案增設寬度 15 公

尺之道路銜接特一號道路由於本

計畫區四-43-10M 道路銜接該道路

之寬度為 10 公尺為健全整體交

通路網避免產生交通瓶頸路段

故將四-43 道路寬度調整為 15 公

尺 3 本計畫區三-37-12M 道路西側現有

灌溉溝渠為保留灌溉功能將現

有渠道部分變更為水溝用地 4 因應少子化的人口結構轉變台東

市都市計畫現有已開闢學校已足

夠未來長期需求為提升土地使用

效益配合整體空間結構調整將

國中六用地調整為其他適當使用

5 為發揮休憩性公共設施功能並建

構完整的開放空間系統故考量地

形地勢使用可及性環境景觀

營造等調整開放空間配置

鄰里公園兼作兒

童遊樂場使用

（332）

住宅區（174) 公園用地（081） 綠地用地（007） 兒童遊樂場用地（016）道路用地（054）

國中用地（兼供國

小使用）（250）

住宅區（164） 兒童遊樂場用地（013）停車場用地（042） 道路用地（031）

停車場用地（072） 住宅區（070） 道路用地（002）

道路用地（282）

住宅區（228） 兒童遊樂場用地（014）綠地用地（001） 公園用地（013） 廣場用地（002） 水溝用地（023） 非都市土地（0075）

非都市土地

（00039）

道路用地（00039）

6

表一 主要計畫變更內容明細表（續） 單位公頃

編號 變更位置 變更內容

變更理由 原計畫 新計畫

2 附帶條件 （附五）

本計畫分北中

南三區以跨區區

段徵收方式辦理

整體開發並取得

公共設施用地

本計畫分北中南三區

以跨區區段徵收方式辦理

整體開發並取得公共設施

用地必要時得採分期分

區開發採分期分區開發

時應以南區及北中區

採二期二區方式開發並

優先開發南區

1 考量政府財政狀況及都市成長管

理且為增加開發彈性及可行性

故增加得採分期分區開發規定

2 採分期分區開發時應分別以南區

及北中區採二期開發另為樽節

政府支出提升公共設施功能維

繫原住民文化並建構完整都市防

災體系以優先取得停車場用地及

公園用地分別兼作為消防設施及

原住民聚會所使用故採分期分區

開發時應以南區為優先開發區

註表內面積應以依據核定圖實地分割測量面積為準

7

圖三 主要計畫變更內容示意圖（北中區）

8

圖四 主要計畫變更內容示意圖（南區）

9

圖五 主要計畫變更後示意圖

10

表二 主要計畫土地使用計畫變更前後面積分配表

項目 現行計畫面積

（公頃） 增減面積

（公頃）

變更後

面積（公頃） 比例（）

住宅區 2042 +179 2221 6538

公

共

設

施

用

地

鄰里公園用地兼作 兒童遊樂場使用

332 -332 000 000

公園用地 - +155 155 456

兒童遊樂場用地 - +136 136 400

廣場用地 - +024 024 071

綠地用地 008 +017 025 074

停車場用地 072 +000 072 212

國中用地 250 -250 000 000

水溝用地 - +023 023 068

道路用地 693 +048 741 2181

小計 1355 -179 1176 3462

非都市土地 - 00036 - -

合計 3397 -00036 3397 10000

註表內面積應以依據核定圖實地分割測量面積為準

表三 主要計畫變更後各區土地使用計畫面積表

項目 北區 中區 南區 合計

面積 (公頃)

比例()面積

(公頃)比例()

面積 (公頃)

比例() 面積

(公頃) 比例()

住宅區 886 6632 527 6396 808 6531 2221 6538

公共設施用地

兒童遊樂場用地 079 591 058 704 - 000 137 403

公園用地 050 374 - 000 105 849 155 456

綠地 024 180 - 000 - 000 024 071

停車場用地 - 000 042 510 030 243 072 212

廣場用地 006 045 018 218 - 000 024 071

水溝用地 - 000 - 000 023 186 023 068

道路用地 291 2178 179 2172 271 2191 741 2181

小計 450 3368 297 3604 429 3469 1176 3462

合計 1336 10000 824 10000 1237 10000 3397 10000

註表內面積應以依據核定圖實地分割測量面積為準

11

陸現行細部計畫概要

一發布實施經過

本計畫係配合「變更臺東都市計畫（第二次通盤檢討）案」暫予保留案mdash「變

更台東市都市計畫（部分農業區為住宅區公（兒）用地停車場用地文（中）

用地道路用地部分住宅區為道路用地）（臺灣省實施區段徵收五年計畫中豐

榮豐樂中低收入住宅社區）案」附帶條件「應另行擬定細部計畫」規定辦理

並於 90 年完成「擬定臺東市（豐榮豐樂地區）細部計畫案」迄今

二計畫範圍與面積

計畫區位臺東市西南方的豐榮豐樂地區其範圍東起一-8 號計畫道路西

至都市計畫範圍邊界南與農業區毗鄰北接農業區及「工一-三」乙種工業區

面積 3397 公頃

三計畫年期人口及密度

以民國 100 年為計畫目標年計畫人口為 6000 人居住密度每公頃約 294

人

四土地使用及公共設施計畫

土地使用分區分別劃分為第一種及第二種住宅區面積合計為 2042 公頃

約佔計畫面積 6011其中第二種住宅區面積為 581 公頃約佔計畫面積 1711

應由政府取得興建中低收入住宅使用另劃設公（兒）綠地停車場國

中道路等公共設施用地面積合計為 1355 公頃約佔計畫面積 3989

表四為現行細部計畫土地使用計畫面積分配表圖六為現行細部計畫示意

圖

12

表四 現行細部計畫土地使用計畫面積分配表

項目 北區 中區 南區 全區

面積（） 比例

（）面積（）

比例 （）

面積（）比例

（） 面積（）

比例 （）

土地使

用分區

第一種住宅區 64023 4791 13153 1596 68882 5572 146058 4300

第二種住宅區 26837 2008 23196 2814 8094 655 58127 1711

小計 90860 6800 36349 4410 76976 6226 204185 6011

公共設施用地

公兒用地 14788 1107 4900 595 13483 1091 33171 977

綠地 797 - - - - - 797 023

停車場用地 - - 3600 437 3600 291 7200 212

文（中）用地 - - 25000 3033 - - 25000 736

道路用地 27178 2034 12572 1525 29568 2392 69318 2041

小計 42763 3200 46072 5590 46651 3774 135486 3989

合計 133623 10000 82421 10000 123627 10000 339671 10000

註表內面積應以依據核定圖實地分割測量面積為準

資料來源擬定臺東市（豐榮豐樂地區）細部計畫說明書臺東縣政府90 年 3 月

13

圖六 現行細部計畫示意圖

14

五都市設計準則

一 開放空間系統設計準則

開放空間在都市結構上包含都市美觀休憩娛樂環境保護及防災避難的

效果規劃設計應以提供自然舒適親切可及的人性化環境為目標並增進

都市防災避難功能

（一）開放空間類別

開放空間系統依土地屬性及使用形態區分為公共開放空間指定留

設開放空間兩類以本計畫區而言細分如后（詳圖 6-2）

1公共開放空間包括公（兒）用地學校運動場

2指定留設開放空間包括「沿街步道式開放空間」「住二」住宅區集

中留設之「廣場式開放空間」上述所稱之開放空間係指「實施都市

計畫地區建築基地綜合設計鼓勵辦法」規定開放空間

圖 6-2 開放空間系統配置示意圖

15

（二）開放空間設計原則

開放空間之配置除於適當區位設置公共開放空間外並指定每一

基地之「留設開放空間」的位置及其設計標準配合退縮規定維繫全

區開放空間之連續性完整性與多樣性設計原則如后

1每一街廓內及建築物簇群內均應提供開放空間

2所有街廓之開放空間應整體規劃並利用步道相銜接建構一套區內

完整的人行動線系統提升居民移動之便利性

3開放空間須完整規劃並以景觀配置手法銜接各區特色

（三）開放空間設計準則

1公（兒）用地開放空間設計規定

（1）公（兒）用地應具休憩集會及活動等功能得比照「臺灣省公

園管理辦法」規定設置相關設施提供居民使用並應提供計畫

區內居民遭遇重大人為或天然災害時所需臨時避難疏散及急難救

助空間

（2）公（兒）用地活動區配置於主要道路旁時與道路之間應以濃密

植栽適當區隔

（3）公（兒）用地主要出入口應與人行動線系統連接服務車輛及停

車空間出入動線應避免干擾人行動線與主要道路系統

（4）公（兒）用地應採開放性設計如基於安全及管理之需要四周

可設置綠籬或綠化設施圍蔽高度不得超過 1 公尺

2學校運動場開放空間設計規定

（1）學校運動場公共開放空間鄰近住宅區之部分應設置高低綠籬以

隔絕噪音

（2）學校留設之開放空間面積不得小於基地面積之 40最小綠化

面積不得小於法訂空地之 50

（3）學校留設之開放空間應提供居民作為休憩運動場所及遭遇重

大人為或天然災害時所需臨時避難疏散及急難救助空間

（4）學校運動場及戶外活動區配置應配合自然地形變化規劃減少

整地與挖填方工程

16

（5）學校運動場及戶外活動區配置應考量自然氣候條件與微氣候變

化對冬季東北季風應以建築配置或植栽密植方式降低活動時的

不適性

（6）學校主要出入口應與人行動線系統連接服務車輛及停車空間出

入動線應避免干擾人行動線主要道路系統

（7）學校運動場如緊鄰主要道路配置臨接道路部分應以喬木密植方

式減少噪音和危險性

（8）學校用地及其戶外空間應採開放性設計如基於安全及管理之需

要四周可設置柵欄圍牆或綠籬等設施物圍蔽如設置欄杆或

圍牆等遮蔽物高度不得超過 2公尺牆面透空率應達 50以上

並應綠化處理

（9）學校用地四周若設置柵欄或圍牆等遮蔽物應自計畫道路境界線

退縮 4 公尺退縮部分得計入法訂空地又退縮部分應配合周遭

「沿街步道式開放空間」留設淨寬 15 公尺以上之人行步道其

餘部分應予植栽綠化或配合學童上下學動線規劃為家長接送學童

之機車停車空間

3指定留設開放空間與其他法定空地設計規定

（1）「住一」「住二」住宅區臨接計畫道路部分應至少退縮 4 公尺供

留設「沿街步道式開放空間」免設置騎樓

（2）前項「沿街步道式開放空間」範圍內應設置連續舖面之人行步道

淨寬不得小於 15 公尺並不得設置有礙通行之設施物

（3）「住二」住宅區除留設「沿街步道式開放空間」外應再集中留設

「廣場式開放空間」並與公共開放空間鄰近其位置依圖 6-2 之

原則設置「住一」住宅區除留設「沿街步道式開放空間」外其

餘之法定空地應配合防火間隔整體規劃

（4）「住一」住宅區之防火間隔宜整體規劃集中留設防火間隔位置建

議如圖 6-3防火間隔不得設置圍牆僅能以高度不超過 1 公尺之

綠籬作為界隔空間且不得有高於地面之固定結構物

（5）「住一」住宅區之防火間隔寬度為 2 公尺

4其他相關規定

（1）開放空間入口須明顯標示或以其他設計方式強調入口意象加

17

強公眾使用之能見度

（2）開放空間之舖面應使用具透水性防滑耐壓易維護的材質

舖面設計應以街廓為單元整體規劃反映地區的特色與個性

（3）開放空間的設計應符合無障礙環境的要求

（4）開放空間應美化綠化其綠覆率應達 50以上

圖 6-3 防火間隔建議位置示意圖

二 人行空間設計準則

人行空間目的在提供計畫區內居民一個不需要車輛即可通達區內各主要公

共設施或開放空間的步行安全動線系統本計畫區內配置之人行空間包括都市計

畫劃設之人行步道及建築基地內留設之人行步道兩者相互配合連接建構成

全區完整的人行步道系統提升居民移動之便利性本計畫區內人行空間設計準

則如后

（一）都市計畫劃設之人行步道設計規定

1人行步道之人行空間淨寬度不得小於 15 公尺

18

2應具連續性舒適性方便性與美觀等基本功能

3交叉路口得視交通需要以號誌輔以聲音告知行人應停止或行進

4除得提供設置灌木植栽及街道傢俱外不得設置其他有礙通行之設施

物並應設置中低光源之照明設施

（二）建築基地內留設之人行步道設計規定

1建築基地內留設之人行步道應與基地內之其他法定空地整體規劃並

與周邊之公共開放空間直接聯繫

2建築基地內留設之人行步道應與車行動線系統明確區分減少交通衝

擊

3建築基地內留設之人行步道地坪應平整每一街廓之各街角均應採無

障礙環境設計

三 交通運輸系統設計準則

交通運輸系統之設計應以提供具可行性及易行性之交通運輸方式為目標

透過道路功能等級之明確劃分各層級道路依其功能服務水準與周圍土地使用

之特性設置不同之車行空間寬度及景觀設計規定

（一）計畫道路標準斷面設計規定

本計畫區內道路斷面車道數及空間配置如圖 6-4其中公共設施帶

係供作佈設行道樹公車站牌售票亭變電箱路燈標誌自行車

停車空間及各類街道傢俱之空間且計畫道路兩側均規定建築物退縮

供留設「沿街步道式開放空間」

圖 6-4 計畫道路標準斷面圖

19

（二）停車空間設計規定

1「住一」住宅區每一住宅單元應至少設置 1 部停車位該停車位不得

設置於指定留設開放空間臨計畫道路境界線 15 公尺範圍內及防火間

隔上「住二」住宅區應集中設置地下停車場其出入口應設置於次

要道路或私設通路上並與基地進出動線開放空間整體設計

2學校公（兒）用地內應留設自行車停放空間並設置自行車停放架

或類似防竊功能之保護設施

3路外公共停車場設計規定

（1）路外公共停車場應有植栽計畫舖面須全面使用透水性材料且

周圍應予綠化

（2）路外公共停車場除出入口處外四周應以綠化土堤或綠化材料

形成適當之圍籬

四 建築基地細分規模設計準則

（一）「住二」住宅區應就完整街廓整體規劃設計分期分區開發「住一」

住宅區則鼓勵以完整街廓方式整體開發最小基地開發單元 120 平方公

尺最小面寬 45 公尺

（二）「住一」住宅區開發規模如非完整街廓開發時應考量與鄰近基地之關

係並配合集中留設法定空地

五 建築量體配置高度造型色彩及風格設計準則

（一）建築物允建高度應依建築技術規則建築設計施工篇第 164 條規定計算

並檢討日照

（二）為配合遠景海岸山脈富變化的稜線建築物屋頂層及屋頂突出物應設

置斜屋頂且斜屋頂之投影面積不得小於建築面積之 80斜屋頂之

斜率原則上為 11 至 13 之間若經都市設計審議委員會認可係

為設計上之需要得調整之

（三）新建建築物之外牆造型及開窗型式應配合鄰屋設計

（四）為調和人造建築物與背景天空海洋山脈田野等色彩建築物屋

頂色牆壁色色彩為深色瓦對白色或淺灰

（五）「住一」「住二」住宅區若需裝置廣告物等附屬設施物應以不妨礙

20

通行及景觀為原則不得設置於指定留設開放空間及防火間隔上附

著於建築物上之高度不得低於 36 公尺廣告物大小以高度 3 公尺寬

度 06 公尺為限其餘規定依內政部訂頒之「廣告物管理辦法」等相關

規定辦理

（六）「住二」住宅區之廣告物等附屬設施應配合集合住宅建築設計統一

規範

六 環境保護設施設計準則

本計畫區內環境保護設施主要為污水處理設施及「住二」住宅區之垃圾貯存

空間其設計規定如后

（一）污水處理設施依建築技術規則建築設計施工篇第 49 條規定辦理

（二）每一單元（以街廓計）之「住二」住宅區開發時應至少設置一處垃

圾貯存空間集中收集處理垃圾

（三）垃圾貯存空間應面臨次要道路集中設置且不得設置於建築物主要出

入口旁垃圾貯存空間未臨接計畫道路時應留設 35 公尺寬之車道連

接計畫道路垃圾貯存空間位室內者車道淨寬應達 4 公尺以上且

應設置於地面層

（四）垃圾貯存空間應有適當之清洗（含排水措施）隔離設施以維護環境衛

生如位法定空地者應配合綠化設施美化

七 景觀計畫

景觀計畫目的在塑造本計畫區之整體都市景觀及舒適生活環境設計準則如

后

（一）計畫道路兩側之公共設施帶應於適當位置與間距處植栽喬木行道樹

（如圖 6-5）且依下列規定

1行道樹樹冠底離地淨高 2 公尺以上根部應保留適當之透水面積

2行道樹樹幹四周應舖設鏤空鑄鐵蓋板或透水設施且應與人行步道地

坪高程齊平

3每一街道應有一代表樹種並將其延續至該街道內之社區樹種以具

大型樹冠耐污染易維護為原則

（二）「沿街步道式開放空間」應利用綠化植栽作為道路與建築物間之緩衝

區且每一街廓之植栽應為同一或共同樹種

21

（三）「住二」住宅區指定留設之廣場式開放空間應以集中配置為原則面

積至少 400 平方公尺且綠地面積至少佔 30長寬比不得超過 21

且應按開放空間面積每滿 64 平方公尺至少栽植喬木一棵其樹冠底離

地淨高 2 公尺以上

圖 6-5 道路斷面景觀示意圖

（四）學校運動場景觀設計準則

1所有設施應依據學童的尺寸進行設計（如垃圾桶座椅等的高度）

同時各設施的顏色及造型應多樣化但不得對整體環境特色有負面影

響

2學校運動場與硬舖面活動區等功能相近之區域應集中規劃與設計各

活動區間應以人行動線連接

3用以界定運動場與其他使用空間之緩衝綠帶與植栽區應考量使用功

能實質環境與視覺的連續性

4運動場內固定之構造物或設施物（如圍牆及欄杆等）應利用樹木灌

木群或蔓生植物綠化或遮蔽

（五）公（兒）用地景觀設計準則

1公（兒）用地中央主要地區應提供一具多功能及多用途使用的大型活

動區域其他各分區應考量觀賞休閒運動遊戲及衛生等活動與

功能設施

2區內供公用設備及服務設施（如垃圾收集公共廁所）等使用之區域

22

應使用綠籬或樹叢適當圍蔽

3兒童遊戲場配置原則

（1）根據兒童活動尺寸荷重等設計

（2）採用複合式遊具使遊戲有連續性與變化

（3）按兒童年齡分類進行設計

（4）提供父母休憩看護設施以便就近照顧

（5）著重安全考量如彈性地板去除尖銳部分等措施

六土地使用分區管制計畫

為有效控制本計畫區土地使用強度確保公共設施服務水準維護良好生活

環境訂定土地使用分區管制要點如后

一 本要點依都市計畫法第 22 條及同法臺灣省施行細則第 35 條規定訂之

二 住宅區

（一）第一種住宅區（即「住一」住宅區）建蔽率不得大於 60容積率不

得大於 160

（二）第二種住宅區（即「住二」住宅區）建蔽率不得大於 50容積率不

得大於 240

三 「文（中）」學校用地建蔽率不得大於 50容積率不得大於 150

四 建築形式

（一）為配合遠景海岸山脈富變化的稜線建築物屋頂層及屋頂突出物應設

置斜屋頂且斜屋頂之投影面積不得小於建築面積之 80斜屋頂（覆

文化瓦）之斜率原則上為 11 至 13 之間若經都市設計審議委員

會認可係為設計上之需要得調整之

（二）新建建築物之外牆造型及開窗型式應配合鄰屋設計

五 開放空間

（一）「住一」「住二」住宅區臨接計畫道路部分應至少退縮 4 公尺供留設

「沿街步道式開放空間」設置淨寬15公尺以上之連續鋪面人行步道

免設置騎樓

23

（二）「住二」住宅區除留設「沿街步道式開放空間」外應再集中留設「廣

場式開放空間」並與公共開放空間鄰近「住一」住宅區除留設「沿街

步道式開放空間」外其餘之法定空地應配合防火間隔整體規劃

（三）「住一」住宅區之防火間隔宜整體規劃集中留設開放空間應配合防火

間隔位置留設防火間隔不得設置圍牆僅能以高度不超過 1 公尺之綠

籬作為界隔空間且不得有高於地面之固定結構物

（四）「住一」住宅區之防火間隔寬度為 2 公尺

（五）學校用地應留設開放空間面積不得小於基地面積之 40學校用地

四周如設置柵欄或圍牆等遮蔽物高度不得超過 2 公尺牆面透空率應

達 50以上並綠化處裡且應自計畫道路境界線退縮 4 公尺退縮

部分供作「沿街步道式開放空間」及機車停車空間使用

（六）開放空間得計入建築基地之法定空地應美化綠化達綠覆率 50以

上

（七）1有關設置開放空間獎勵部份依內政部訂定「實施都市計畫地區建築

基地綜合設計鼓勵辦法」規定辦理

2建築物提供部分樓地板面積供下列使用者得增加所提供之樓地板面

積但以不超過基地面積乘以該基地容積率之 30為限

（1）私人捐獻或設置圖書館博物館藝術中心兒童青少年勞

工老人等活動中心景觀公共設施等供公眾使用其集中留設

之面積在 1 百平方公尺以上並經目的事業主管機關核准設立公

益性基金管理營運者

（2）建築物留設空間與天橋或地下道連接供公眾使用經交通主管機

關核准者

六 建築基地內留設之人行步道應與其他法定空地整體規劃並與周遭之公共

開放空間直接聯繫

七 交通運輸系統

（一）依都市設計準則之計畫道路標準斷面留設之公共設施帶供作佈設行

道樹公車站牌售票亭變電箱路燈標誌自行車停車空間及各

類街道傢俱之空間

（二）「住一」住宅區每一住宅單元應至少設置 1 部停車位該停車位不得設

置於指定留設開放空間之人行步道及防火間隔上「住二」住宅區應集

24

中設置地下停車場

（三）「住一」住宅區若附設 1 部以上之停車位時其停車位得以前後方式配

置之

八 建築基地細分規模

（一）「住一」住宅區最小基地開發單元 120 平方公尺最小基地面寬 45 公

尺

（二）「住二」住宅區應就完整街廓整體規劃設計分期分區開發

九 公共設施用地得依「都市計畫公共設施用地多目標使用方案」規定作多目

標使用

十 為維護居住環境品質本計畫區內停車空間依左表規定

土地及建築物用途 基準停車位數

住宅等類似用途建築物

建築樓地板面積在 250 平方公尺以

下者應留設 1 部停車空間超過部

分每超過 150 平方公尺及其零數應

增設 1 部停車空間

商場（店）餐廳飲食店

超級市場等類似用途建築

物

建築樓地板面積每滿 100 平方公尺

設置 1 部停車位

辦公事務所金融等類私

用途建築物

建築樓地板面積每滿 80 平方公尺設

置 1 部停車位

旅館國際觀光旅館等類似

用途建築物

建築樓地板面積每滿 100 平方公尺

或每 4 個房間設置 1 部停車位

十一 建築基地內之法定空地應留設二分之一以上種植花草樹木以美化環

境

十二 建築基地申請建築時須經縣府都市設計審議委員會依都市設計準則審

查通過後始得發照建築及施工以塑造本計畫區之獨特風格但為增

強本計畫區風格之設計經都市設計審議委員會認可者得不受都市設

計準則之限制

十三 本要點未規定事項適用其他法令規定

25

柒變更理由

一配合主要計畫空間結構調整變更土地使用細分區並

另訂管理規範保障既有合法建物權益

延續原計畫之土地使用細分區之劃定架構及保障既有合法建物所有權人權

益合法建物密集之街廓將剔除整體開發範圍外另考量整體開發公平性未

納入整體開發範圍部分之土地使用分區調整為「第一種住宅區」並將其容積率

訂為 120此外為鼓勵既有聚落日後整體再發展提升環境品質另訂「台東

市都市計畫（豐榮豐樂地區）細部計畫再發展地區土地開發管理要點」（詳附

件四）其餘納入整體開發範圍之土地使用分區則分別調整為第二種及第三種住

宅區其中第三種住宅區係為供興建公益性住宅之土地為提升整體開發可行性

適度調整第三種住宅區之規模及區位

二為利整體開發後之環境控管及提升剩餘土地之規劃彈

性調整部分土地使用分區管制計畫及都市設計準則內

容

因應土地使用分區公共設施用地項目調整及相關法令廢止為利於日後

環境控管故配合調整土地使用分區管制計畫及都市設計準則相關條文內容另

依據原土地使用分區管制計畫第八點有關建築基地細分之規定為「『住二』住

宅區（調整為『住三』住宅區）應就完整街廓整體規劃設計分期分區開發」

為保留日後土地規劃及處份彈性故調整該條文內容

26

捌變更計畫內容

為配合辦理整體開發本次共變更 3 案其中編號第 1 案為實質計畫內容變

更編號第 2 案及第 3 案分別為土地使用分區管制計畫及都市設計準則部分條文

增修訂其內容請詳見表五變更內容明細表表六變更前後土地使用計畫面積

對照表表七都市設計準則變更對照表及圖七變更計畫示意圖（北中區）圖

八變更計畫示意圖（南區）圖九變更後計畫示意圖

表五 變更內容明細表 單位公頃

編號 變更位置 變更內容

變更理由 原計畫 新計畫

1 豐榮豐樂

地區 第一種住宅區

（1425） 第二種住宅區

（1057） 第三種住宅區（052）兒童遊樂場用地

（069） 公園用地（054） 停車場用地（030）道路用地（ 163）

1 依據主要計畫變更後之計畫內

容並延續原計畫之土地使用

細分區之劃定架構及保障既

有合法建物所有權人權益合

法建物密集之街廓將剔除整

體開發範圍外以提升整體開

發可行性另考量整體開發公

平性未納入整體開發範圍部

分之土地使用分區調整為「第

一種住宅區」其餘則分別調整

為「第二種住宅區」及「第三

種住宅區」 2 為提升開發可行性調整住三

住宅區之規模及區位

第二種住宅區 （258）

第三種住宅區

（117 ） 公園用地（007） 兒童遊樂場用地

（025） 廣場用地（022） 綠地用地（008） 道路用地（079）

鄰里公園兼作兒童

遊樂場使用（332）第二種住宅區（167）第三種住宅區（007）綠地用地（007） 公園用地（081） 兒童遊樂場用地

（016） 道路用地（054）

國中用地（兼供國小

使用）（250） 第二種住宅區（066）第三種住宅區（098）兒童遊樂場用地

（013） 停車場用地（042）道路用地（031）

停車場用地（072） 第二種住宅區（070）道路用地（002）

27

表五 變更內容明細表（續） 單位公頃

編號 變更位置 變更內容

變更理由 原計畫 新計畫

1 豐榮豐樂

地區 道路用地（282） 第一種住宅區（001）

第二種住宅區（212）第三種住宅區（015）兒童遊樂場用地

（014） 綠地用地（001） 公園用地（013） 廣場用地（002） 水溝用地（023） 非都市土地（0075）

非都市土地（00039）道路用地（00039）2 事業及財

務計畫 原事業及財務計畫 修訂事業及財務計

畫 為提升開發可行性將建築密集之

街廓（第一種住宅區）及水利會管

轄之現況溝渠（水溝用地）部分

剔除區段徵收範圍並增訂分期分

區開發原則且配合修正財務計畫

內容 3 土地使用

分區管制

計畫

原土地使用分區管

制計畫 修訂土地使用分區

管制計畫 詳表六土地使用分區管制計畫變

更對照表

4 都市設計

準則 原都市設計準則 修訂都市設計準則 詳表七都市設計準則變更對照表

註表內面積應以依據核定圖實地分割測量面積為準

28

表六 土地使用分區管制計畫變更對照表

編號 原條文 變更後條文 變更說明

1 二住宅區

（一）第一種住宅區（即「住

一」住宅區）建蔽率

不得大於 60容積率

不得大於 160

（二）第二種住宅區（即「住

二」住宅區）建蔽率

不得大於 50容積率

不得大於 240

二住宅區

（一）第一種住宅區（即「住

一」住宅區）建蔽率

不得大於 60容積率

不得大於 120

（二）第二種住宅區（即「住

二」住宅區）建蔽率

不得大於 60容積率

不得大於 160

（三）第三種住宅區（即「住

三」住宅區）建蔽率

不得大於 50容積率

不得大於 240

1 為保障既有合法建築密

集街廓之完整性及建物

所有權人權益未納入

整體開發範圍部分調

整為為「第一種住宅

區」並考量整體開發公

平性其容積率訂為

120 2 原住一及住二住宅區

配合前述調整分別變

更為住二及住三住宅

區

2 三「文（中）」學校用地建蔽

率不得大於 50容積率

不得大於 150

刪除 因應少子化人口結構改

變主要計畫已取消劃設

學校用地故予以刪除

3 四建築形式（略） 三建築形式（略） 條次調整

4 五開放空間

（一）「住一」「住二」住宅

區臨接計畫道路部分

應至少退縮 4 公尺供

留設「沿街步道式開放

空間」設置淨寬 15公尺以上之連續鋪面

人行步道免設置騎

樓

（二）「住二」住宅區除留設

「沿街步道式開放空

間」外應在集中留設

「廣場式開放空間」

並與公共開放空間鄰

近「住一」住宅區除

留設「沿街步道式開放

空間」外其餘之法定

空地應配合防火間隔

整體規劃

（三）「住一」住宅區之防火

間隔宜整體規劃集中

留設開放空間應配合

防火間隔位置留設防

火間隔不得設置圍

牆僅能以高度不超過

1公尺之綠籬作為界隔

空間且不得有高於地

面之固定結構物

四開放空間

（一）「住一」「住二」「住

三」住宅區臨接計畫道

路部分應至少退縮 4公尺供留設「沿街步

道式開放空間」設置

淨寬 15 公尺以上之連

續鋪面人行步道免設

置騎樓

（二）「住三」住宅區除留設

「沿街步道式開放空

間」外應在集中留設

「廣場式開放空間」

並與公共開放空間鄰

近「住一」「住二」

住宅區除留設「沿街步

道式開放空間」外其

餘之法定空地應配合

防火間隔整體規劃

（三）「住一」「住二」住宅

區之防火間隔宜整體

規劃集中留設開放空

間應配合防火間隔位

置留設防火間隔不得

設置圍牆僅能以高度

不超過 1 公尺之綠籬

作為界隔空間且不得

有高於地面之固定結

構物

1 條次調整 2 住一住宅區之環境條件

與住二住宅區相近且

考量開放空間完整性

其相關規範均應比照辦

理故修訂條文內容

3 配合第五項刪除調整

項次 4 配合都市計畫法臺灣省

施行細則修訂調降容

積獎勵上限比例

29

表六 土地使用分區管制計畫變更對照表（續 1）

編號 原條文 變更後條文 變更說明

4 （四）「住一」住宅區之防火

間隔寬度為 2 公尺

（五）學校用地應留設開放空

間面積不得小於基地

面積之 40學校用地

四周如設置柵欄或圍

牆等遮蔽物高度不得

超過 2 公尺牆面透空

率應達 50以上並綠

化處裡且應自計畫道

路境界線退縮 4 公

尺退縮部分供作「沿

街步道式開放空間」及

機車停車空間使用

（六）（略）

（七）1（略） 2建築物提供部分樓

地板面積供下列使

用者得增加所提

供之樓地板面積

但以不超過基地面

積乘以該基地容積

率之 30為限

（四）「住一」「住二」住宅

區之防火間隔寬度為 2公尺

（五）刪除

（五）略

（六）1（略） 2建築物提供部分樓

地板面積供下列使

用者得增加所提供

之樓地板面積但以

不超過基地面積乘

以該基地容積率之

20為限

5 六（略） 五（略） 條次調整

6 七交通運輸系統

（一）（略）

（二）「住一」住宅區每一住

宅單元應至少設置 1部停車位該停車位不

得設置於指定留設開

放空間之人行步道及

防火間隔上「住二」

住宅區應集中設置地

下停車場

（三）「住一」住宅區若附設

1 部以上之停車位時

其停車位得以前後方

式配置之

六交通運輸系統

（一）（略）

（二）「住一」「住二」住宅

區每一住宅單元應至

少設置 1 部停車位該

停車位不得設置於指

定留設開放空間之人

行步道及防火間隔

上「住三」住宅區應

集中設置地下停車場

（三）「住一」「住二」住宅

區若附設 1 部以上之

停車位時其停車位得

以前後方式配置之

1 條次調整 2 住一住宅區之環境條件

與住二住宅區相近其

相關規範均應比照辦

理故修訂條文內容

30

表六 土地使用分區管制計畫變更對照表（續完）

編號 原條文 變更後條文 變更說明

7 八建築基地細分規模

（一）「住一」住宅區最小基

地開發單元 120 平方

公尺最小基地面寬

45 公尺

（二）「住二」住宅區應就完

整街廓整體規劃設

計分期分區開發

七建築基地細分規模

（一）「住一」「住二」住宅

區最小基地開發單元

120 平方公尺最小基

地面寬及最小建築面

寬 5 公尺

（二）「住三」住宅區最小基

地開發單元 1500 平方

公尺

1 條次調整 2 住一住宅區之環境條件

與住二住宅區相近其

相關規範均應比照辦

理故修訂條文內容

3 為提升居住環境及都市

景觀品質最小基地面寬

調整為 5 公尺並增訂

最小建築面寬之規定

4 為提升住三住宅區土地

處分彈性以利達到財

務自償故修正其最小

基地開發規模為 1500平方公尺

8 九～十二（略） 八～十一（略） 條次調整

9

十二「住一」住宅區得維持

現有建築及其使用惟

日後申請建築時仍應

依本要點規定辦理且

為鼓勵既有聚落再發

展亦得另訂「台東市

都市計畫（豐榮豐樂

地區）細部計畫再發展

地區土地開發管理要

點」據以執行

1 增訂條文 2 為鼓勵既有聚落日後整

體再發展提升環境品

質另訂「台東市都市

計畫（豐榮豐樂地區）

細部計畫再發展地區土

地開發管理要點」（詳附

件四）

31

表七 都市設計準則變更對照表

編號 原條文 變更後條文 變更說明

1 一開放空間系統設計準則

（略）

（一）開放空間類別

開放空間系統依

土地屬性及使用形態

區分為公共開放空

間指定留設開放空間

兩類以本計畫區而言

細分如后（詳圖 6-2）

1公共開放空間包括公

（兒）用地學校運動

場

2指定留設開放空間包括

「沿街步道式開放空

間」「住二」住宅區集中

留設之「廣場式開放空

間」上述所稱之開放空

間係指「實施都市計畫地

區建築基地綜合設計鼓

勵辦法」規定開放空間

（二）開放空間設計原則

（略）

（三）開放空間設計準則

1公（兒）用地開放空間設

計規定

（1）公（兒）用地應具休

憩集會及活動等功

能得比照「臺灣省

公園管理辦法」規定

設置相關設施提供

居民使用並應提供

計畫區內居民遭遇重

大人為或天然災害時

所需臨時避難疏散及

急難救助空間

（2）公（兒）用地活動區

配置於主要道路旁

時與道路之間應以

濃密植栽適當區隔

（3）公（兒）用地主要出

入口應與人行動線系

統連接服務車輛及

停車空間出入動線應

避免干擾人行動線與

主要道路系統

一開放空間系統設計準則

（略）

（一）開放空間類別

開放空間系統依

土地屬性及使用形態

區分為公共開放空

間指定留設開放空間

兩類以本計畫區而言

細分如后（詳附圖 1）

1公共開放空間包括公

園兒童遊樂場綠地

廣場用地

2指定留設開放空間包括

「沿街步道式開放空

間」「住三」住宅區集中

留設之「廣場式開放空

間」上述所稱之開放空

間係指「建築技術規則第

15 章實施都市計畫地區

建築基地綜合設計」規定

開放空間

（二）開放空間設計原則

（略）

（三）開放空間設計準則

1公園兒童遊樂場用地開

放空間設計規定

（1）應具休憩集會及活

動等功能得比照「臺

東縣公園管理自治條

例」規定設置相關設

施提供居民使用

並應提供計畫區內居

民遭遇重大人為或天

然災害時所需臨時避

難疏散及急難救助空

間

（2）活動區配置於主要道

路旁時與道路之間

應以濃密植栽適當區

隔

（3）主要出入口應與人行

動線系統連接服務

車輛及停車空間出入

動線應避免干擾人行

動線與主要道路系

統

1 配合休憩性公共設施用

地項目及規模變更調

整其用地名稱且配合

取消學校用地故刪除

相關內容

2 為提供公益性住宅建築

使用將「住二」住宅

區調整為「住三」住宅

區

3 「實施都市計畫地區建

築基地綜合設計鼓勵辦

法」業於 92 年 3 月 20日廢止有關開放空間

規範回歸建築技術規

則故調整其內容

4 「臺灣省公園管理辦

法」業於 95 年 12 月 12日廢止有關公園及兒

童遊樂場之規劃調整

為依「臺東縣公園管理

自治條例」辦理

5 有關「指定留設開放空

間與其他法定空地設計

規定」部分業已納入

土地使用分區管制計畫

規範之故予以刪除

6 調整附圖編號

32

表七 都市設計準則變更對照表（續 1）

編號 原條文 變更後條文 變更說明

1 （4）公（兒）用地應採開

放性設計如基於安

全及管理之需要四

周可設置綠籬或綠化

設施圍蔽高度不得

超過 1 公尺

2學校運動場開放空間設

計規定

（1）學校運動場公共開放

空間鄰近住宅區之部

分應設置高低綠籬

以隔絕噪音

（2）學校留設之開放空

間面積不得小於基

地面積之 10最小

綠化面積不得小於法

訂空地之 50

（3）學校留設之開放空

間應提供居民作為

休憩運動場所及遭

遇重大人為或天然災

害時所需臨時避難疏

散及急難救助空間

（4）學校運動場及戶外活

動區配置應配合自

然地形變化規劃減

少整地與挖填方工

程

（5）學校運動場及戶外活

動區配置應考量自

然氣候條件與微氣候

變化對冬季東北季

風應以建築配置或植

栽密植方式降低活動

時的不適性

（6）學校主要出入口應與

人行動線系統連接

服務車輛及停車空間

出入動線應避免干擾

人行動線主要道路

系統

（7）學校運動場如緊鄰主

要道路配置臨接道

路部分應以喬木密植

方式減少噪音和危險

性

（4）應採開放性設計如

基於安全及管理之需

要四周可設置綠籬

或綠化設施圍蔽高

度不得超過 1 公尺

2其他相關規定

（略）

33

表七 都市設計準則變更對照表（續 2）

編號 原條文 變更後條文 變更說明

1 （8）學校用地及其戶外空

間應採開放性設計

如基於安全及管理之

需要四周可設置柵

欄圍牆或綠籬等設

施物圍蔽如設置欄

杆或圍牆等遮蔽物

高度不得超過 2 公

尺牆面透空率應達

50以上並應綠化

處理

（9）學校用地四周若設置

柵欄或圍牆等遮蔽

物應自計畫道路境

界線退縮 4 公尺退

縮部分得計入法訂空

地又退縮部分應配

合周遭「沿街步道式

開放空間」留設淨寬

15 公尺以上之人行

步道其餘部分應予

植栽綠化或配合學童

上下學動線規劃為家

長接送學童之機車停

車空間

3指定留設開放空間與其

他法定空地設計規定

（1）「住一」「住二」住宅

區臨接計畫道路部分

應至少退縮 4 公尺

供留設「沿街步道式

開放空間」免設置騎

樓

（2）前項「沿街步道式開

放空間」範圍內應設

置連續舖面之人行步

道淨寬不得小於 15公尺並不得設置有

礙通行之設施物

（3）「住二」住宅區除留設

「沿街步道式開放空

間」外應再集中留

設「廣場式開放空

間」並與公共開放空

間鄰近其位置依圖

6-2 之原則設置「住

一」住宅區除留設「沿

街步道式開放空間」

34

表七 都市設計準則變更對照表（續 3）

編號 原條文 變更後條文 變更說明

1 外其餘之法定空地

應配合防火間隔整體

規劃

（4）「住一」住宅區之防火

間隔宜整體規劃集中

留設防火間隔位置

建議如圖 6-3防火間

隔不得設置圍牆僅

能以高度不超過 1 公

尺之綠籬作為界隔空

間且不得有高於地

面之固定結構物

（5）「住一」住宅區之防火

間隔寬度為 2 公尺

4其他相關規定

（略）

2 三交通運輸系統設計準則

（略）

（一）計畫道路標準斷面設計

規定

本計畫區內道路

斷面車道數及空間配

置如圖 6-4其中公共

設施帶係供作佈設行

道樹公車站牌售票

亭變電箱路燈自

行車停車空間及各類

街道傢俱之空間且計

畫道路兩側均規定建

築物退縮供留設「沿

街步道式開放空間」

（二）停車空間設計規定

1「住一」住宅區每一住

宅單元應至少設置 1 部

停車位該停車位不得

設置於指定留設開放

空間臨計畫道路境界

線 15 公尺範圍內及防

火間隔上「住二」住

宅區應集中設置地下

停車場其出入口應設

置於次要道路或私設

通路上並與基地進出

動線開放空間整體設

計

三交通運輸系統設計準則

（略）

（一）計畫道路標準斷面設計

規定

本計畫區內道路

斷面車道數及空間配

置應參酌附圖二辦

理其中公共設施帶係

供作佈設行道樹公車

站牌售票亭變電

箱路燈自行車停車

空間及各類街道傢俱

之空間且計畫道路兩

側均規定建築物退

縮供留設「沿街步道

式開放空間」

（二）停車空間設計規定

1住宅區留設之停車位不

得設置於指定留設開

放空間臨計畫道路境

界線 15 公尺範圍內及

防火間隔上「住三」

住宅區應集中設置地

下停車場其出入口應

設置於次要道路或私

設通路上並與基地進

出動線開放空間整體

設計

1 為保留日後道路設計彈

性故修正用語並調

整附圖編號

2 有關住宅區停車空間留

設規定係屬土地使用

分區管制計畫範疇故

予以刪除

3 配合土地使用屬性調

整將「住二」住宅區

調整為「住三」住宅區

4 配合休憩性公共設施用

地規模變更調整其用

地名稱且配合取消學

校用地故刪除相關內

容

35

表七 都市設計準則變更對照表（續 4）

編號 原條文 變更後條文 變更說明

2 2學校公（兒）用地內

應留設自行車停放空

間並設置自行車停放

架或類似防竊功能之

保護設施

3（略）

2公園兒童遊樂場用地

內應留設自行車停放

空間並設置自行車停

放架或類似防竊功能

之保護設施

3（略）

3 四建築基地細分規模設計準

則

（一）「住二」住宅區應就完

整街廓整體規劃設

計分期分區開發「住

一」住宅區則鼓勵以完

整街廓方式整體開

發最小基地開發單元

120 平方公尺最小面

寬 45 公尺

（二）「住一」住宅區開發規

模如非完整街廓開發

時應考量與鄰近基地

之關係並配合集中留

設法定空地

四建築基地細分規模設計準

則

「住一」「住二」住

宅區開發規模如非完整

街廓開發時應考量與鄰

近基地之關係並配合集

中留設法定空地

1 有關建築基地細分規模

規定係屬土地使用分

區管制計畫範疇故予

以刪除

2 「住一」「住二」住宅

區土地使用屬性相近

故併同規範之

4 五建築量體配置高度造

型色彩及風格設計準則

（一）～（四）（略）

（五）「住一」「住二」住宅

區若需裝置廣告物等

附屬設施物應以不妨

礙通行及景觀為原

則不得設置於指定留

設開放空間及防火間

隔上附著於建築物上

之高度不得低於 36 公

尺廣告物大小以高度

3 公尺寬度 06 公尺

為限其餘規定依內政

部訂頒之「廣告物管理

辦法」等相關規定辦

理

（六）「住二」住宅區之廣告

物等附屬設施應配合

集合住宅建築設計統

一規範

五建築量體配置高度造

型色彩及風格設計準則

（一）～（四）（略）

（五）「住一」「住二」住宅

區若需裝置廣告物等

附屬設施物應以不妨

礙通行及景觀為原

則不得設置於指定留

設開放空間及防火間

隔上附著於建築物上

之高度不得低於 36 公

尺廣告物大小以高度

3 公尺寬度 06 公尺

為限其餘規定依內政

部訂頒之「招牌廣告及

樹立廣告管理辦法」等

相關規定辦理

（六）「住三」住宅區之廣告

物等附屬設施應配合

集合住宅建築設計統

一規範

1 「廣告物管理辦法」業

於 93 年 7 月 23 日公告

廢止故調整為現行之

「招牌廣告及樹立廣告

管理辦法」

2 為提供公益性住宅建築

使用將「住二」住宅

區調整為「住三」住宅

區

36

表七 都市設計準則變更對照表（續 5）

編號 原條文 變更後條文 變更說明

5 六環境保護設施設計準則

本計畫區內環境保

護設施主要為污水處理

設施及「住二」住宅區之

垃圾貯存空間其設計規

定如后（略）

六環境保護設施設計準則

本計畫區內環境保

護設施主要為污水處理

設施及「住三」住宅區之

垃圾貯存空間其設計規

定如后（略）

為提供公益性住宅建築使

用將「住二」住宅區調

整為「住三」住宅區

6 七景觀計畫

（一）（二）（略）

（三）「住二」住宅區指定留

設之廣場式開放空間

以集中配置為原則面

積至少 400 平方公尺

且綠地面積至少佔 30長寬比不得超過

21且應按開放空間

面積每滿 64 平方公尺

至少栽植喬木一棵其

樹冠底離地淨高 2 公

尺以上

（四）學校運動場景觀設計準

則

1所有設施應依據學童的

尺寸進行設計（如垃圾

桶座椅等的高度）

同時各設施的顏色及

造型應多樣化但不得

對整體環境特色有負

面影響

2學校運動場與硬舖面活

動區等功能相近之區

域 應 集 中 規 劃 與 設

計各活動區間應以人

行動線連接

3用以界定運動場與其他

使用空間之緩衝綠帶

與植栽區應考量使用

功能實質環境與視覺

的連續性

4運動場內固定之構造物

或設施物（如圍牆及欄

杆等）應利用樹木灌

木群或蔓生植物綠化

或遮蔽

七景觀計畫

（一）（二）（略）

（三）「住三」住宅區指定留

設之廣場式開放空間

以集中配置為原則面

積至少 400 平方公尺

且綠地面積至少佔 30長寬比不得超過

21且應按開放空間

面積每滿 64 平方公尺

至少栽植喬木一棵其

樹冠底離地淨高 2 公

尺以上

（四）公園兒童遊樂場用地

景觀設計準則

1公園用地中央主要地區

應提供一具多功能及

多用途使用的大型活

動區域其他各分區應

考量觀賞休閒運

動遊戲及衛生等活動

與功能設施

2（略）

3兒童遊樂場用地配置原

則（略）

1 為提供公益性住宅建築

使用將「住二」住宅

區調整為「住三」住宅

區

2 配合休憩性公共設施用

地項目及規模變更調

整其用地名稱且配合

取消學校用地故刪除

相關內容

37

表七 都市設計準則變更對照表（續完）

編號 原條文 變更後條文 變更說明

5 （五）公（兒）用地景觀

設計準則

1公（兒）用地中央主要

地區應提供一具多功

能及多用途使用的大

型活動區域其他各分

區應考量觀賞休閒

運動遊戲及衛生等活

動與功能設施

2（略）

3兒童遊戲場配置原則

（略）

表八 變更前後土地使用計畫面積對照表

項目 現行計畫面積

（公頃） 增減面積

（公頃）

變更後

面積 （公頃）

比例 （）

土地

使用

分區

第一種住宅區 1461 -1424 037 130

第二種住宅區 581 +1314 1895 5558

第三種住宅區 000 +289 289 851

小計 2042 +179 2221 6538

公共

設施

用地

公（兒）用地 332 -332 000 000

綠地 008 +016 024 071

停車場用地 072 +000 072 212

廣場用地 000 +024 024 071

水溝用地 000 +023 023 068

國中（小）用地 250 -250 000 000

兒童遊樂場用地 000 +137 137 403

公園用地 000 +155 155 456

道路用地 693 +048 741 2181

小計 1355 -179 1176 3462

非都市土地 - +00036 - -

合計 3397 -00036 3397 10000

註表內面積應以依據核定圖實地分割測量面積為準

38

表九 變更後土地使用計畫面積表

項目 北區 中區 南區 合計

面積 (公頃)

比例()面積

(公頃)比例()

面積 (公頃)

比例() 面積

(公頃) 比例()

土地

使用

分區

第 一 種 住 宅 區 - 000 - 000 037 299 037 109

第二種住宅區 803 6011 429 5207 663 5360 1895 5578

第三種住宅區 083 621 098 1189 108 872 289 851

小計 886 6632 527 6396 808 6531 2221 6538

公共

設施

用地

兒童遊樂場用地 079 591 058 704 - 000 137 403

公園用地 050 374 - 000 105 849 155 456

綠地 024 180 - 000 - 000 024 071

停車場用地 - 000 042 510 030 243 072 212

廣場用地 006 045 018 218 - 000 024 071

水溝用地 - 000 - 000 023 186 023 068

道路用地 291 2178 179 2172 271 2191 741 2181

小計 450 3368 297 3604 429 3469 1176 3462

合計 1336 10000 824 10000 1237 10000 3397 10000

39

圖七 變更計畫示意圖（北中區）

40

圖八 變更計畫示意圖（南區）

41

圖九 變更後計畫示意圖

42

玖事業及財務計畫

一開發方式

本計畫於 89 年發布實施後因中央政府國民住宅政策轉變及公共設施比例

過高等因素致難以執行後續開發計畫遂由台東縣政府研議降低公共設施用地

比例及增列市地重劃方式開發提經內政部都市計畫委員會第 592次第 606次

第 611 次會議討論其決議綜整為下列三點

（一）同意修正道路系統公共設施用地比例由 3989調降為 3795

（二）為增加計畫執行可行性請縣府考量地方實際發展需要酌予提高土地

使用強度

（三）增列開發方式部分請縣府依規定層報行政院核示後再據以辦理

為提高開發可行性並增加原土地所有權人領回土地比例經評估後公共設施

用地比例需調降至 35以下較為可行而土地使用強度部分經考量整體都市

景觀及實際發展狀況仍以維持原使用強度惟配合本次實質計畫內容變更酌予

調整其區位故前述第一二點決議內容均已納入本次變更檢討之

有關第三點決議增列開發方式部分綜合考量時空環境變遷政策指導開

發目的民眾權益保障及開發可行性等因素後基於下列理由仍維持區段徵收方

式辦理

（一）為符合中央政府興建社會住宅政策及日後興建公益性住宅需求本計

畫區開發後應保留部分土地集中妥予運用而市地重劃係採原位次分配

土地日後無法取得足夠規模之完整土地故未能滿足開發目的

（二）本案變更後公共設施用地比例雖已降為 3462倘採市地重劃開發

加計費用負擔後總負擔勢必超過 4500依據「市地重劃實施辦法」

第 23 條規定需經由過半土地所有權人同意始得為之而本區土地所

有權人數高達三百餘人恐難據以執行

爰此除合法建築密集街廓之第一種住宅區及水利會管有之現況溝渠（水溝

用地）外均維持區段徵收方式辦理整體開發並由臺東縣政府為開發主體

43

圖十 區段徵收範圍示意圖

二開發期程

（一）本案應以全部一次開發為原則惟考量政府財政狀況都市成長管理及都

市發展需求等因素必要時得採分期分區開發且預計變更都市計畫經內

政部都市計畫委員會審竣後 3 年內完成全部或第一期區段徵收計畫報核

程序辦理區段徵收作業主要期程計算至標售完成止為 7 年其中工程施

工期程為 3 年惟實際進度得由主管機關視實際狀況酌予調整之

採分期分區開發時應採北中區及南區二期二區方式開發並以南區為

優先開發區且應於南區開發完成後五年內或可建築用地使用率達 50

44

時辦理第二期開發

（二）第一種住宅區已建築使用之合法建物得維持原建築及其使用且得為必要

之維護及修繕並得申請個別建築或依「台東市都市計畫（豐榮豐樂地

區）細部計畫再發展地區土地開發管理要點」辦理其建築管理及使用管

制仍應依循本計畫土地使用分區管制計畫及其他相關法令

本計畫區總面積為 3397 公頃除第一種住宅區及水溝用地外均採區段徵

收方式辦理故開發面積約 3337 公頃其開發財務說明如下

三財務計畫

（一）土地處理原則

1預計土地所有權人領回抵價地比例

依土地徵收條例第 39 條第 2 項規定抵價地總面積以徵收總面

積之 50為原則因情況特殊經上級主管機關核准者不在此限

但不得少於 40曾為農地重劃者該重劃地區部分不得少於 45

本區段徵收範圍並無參與農地重劃因此依上述原則並參考目

前不動產市場普遍之交易行情以及本計畫區之財務狀況等因素抵價

地發還比例暫以 50預估惟實際土地所有權人領回抵價地比例應以

臺東縣政府報經中央區段徵收主管機關（內政部）核定之抵價地比例

為準

2區段徵收後土地處理方式

本計畫區段徵收範圍內土地經規劃整理後其土地處理方式依

土地徵收條例區段徵收實施辦法及其相關規定辦理並以臺東縣政

府報經中央區段徵收主管機關（內政部）核定之區段徵收計畫為準

（二）開發費用估算

1區段徵收作業費用

辦理本計畫區段徵收作業所需地籍整理費及其他辦理土地整理

必要之費用依過往之經驗以每公頃 120 萬元估算之估計約需 4004

萬元

2地價補償費

擬以私有土地面積 30選擇領取現金補償及公有土地有償撥用

方式參與區段徵收並參酌鄰近地區性質相似之土地交易價格後依土

45

地屬性周邊買賣價並排除掉預期因素及其他影響市價的因素後土

地平均補償單價以 8000 元（≒26446 元坪）估算其地價補償費

為 84400 萬元

3地上物補償費

地上物拆遷補償費部分包含農作改良物鐵皮與網室棚架磚

造與鋼筋混凝土造等其中農作改良物以每公頃 60 萬元鋼筋水泥

造建物拆遷補償費以每公頃 27000 萬元計算磚造建物拆遷補償費以

每公頃 15000 萬元計算鐵皮造建物拆遷補償費以每公頃 5500 萬元

計算及網室棚架以每公頃 500 萬元計算估算地上物拆遷補償費合計

約 14061 萬元

4公共設施費用

包含全區整地工程雨污水下水道地下管道公園綠地廣

場兒童遊樂場停車場及道路等公共設施之規劃設計施工及工程

管理費用考量範圍內地形平坦且地上物單純故整地工程以每公頃

80 萬元計雨污水下水道分別以每公頃 200 萬元及 250 萬元計電

信電力與自來水等公用管線工程以每公頃 300 萬元計公園及兒童

遊樂場用地以每公頃 1800 萬元計綠地以每公頃 1400 萬元計廣

場用地以每公頃 1500 萬元計停車場用地以每公頃 1500 萬元計及

道路用地以每公頃 1600 萬元計等工程規劃設計管理及監造費等

以工程總經費 8計算合計約需 50313 萬元

5管理維護費

區段徵收完成後區內公共設施管理維護費本區依土地徵收條例

施行細則第 51 條第 2 項規定以每年每公頃 5 萬元編列 3 年計算

估計約需 501 萬元

6貸款利息

在辦理區段徵收時可向平均地權基金及公民營行庫辦理貸款作

業依本計畫區段徵收作業預定辦理期程參考五大銀行基準利率（台

灣銀行合作金庫銀行第一銀行華南銀行及台灣土地銀行）並參

酌物價上漲趨勢貸款利率以 3進行估算估算本計畫區段徵收作業

之貸款利息估計約需 16567 萬元

7估算結果

依據前述區段徵收作業費用地價補償費地上物補償費公共

46

設施費用管理維護費及貸款利息估算結果本計畫區段徵收開發總

費用預估約為 169846 萬元詳表十所示

表十 區段徵收開發總費用估算表

項目 單位 數量 單價

（萬元）

總價

（萬元）說明

一區段徵收作業費用 公頃 3337 120 4004

二補償費用

地價補償費 公頃 1055 8000 84400以私有地主30領取

地價補償及公有土地

全數作價方式領回

地上物拆遷補償

農作物 公頃 2500 60 1500

建物

鋼筋混凝土 公頃 015 27000 4050

磚造 公頃 006 15000 900

鐵皮造 公頃 064 5500 3520

網室棚架 公頃 310 500 1550

自拆遷獎勵金 式 100 2541 2541

小計 98461

三公共設施費用

整地工程 公頃 3337 80 2670

公園及兒童遊樂場 公頃 292 1800 5256

綠地 公頃 024 1400 336

廣場 公頃 024 1500 360

停車場 公頃 072 1500 1080

道路 公頃 741 1600 11856

雨水下水道 公頃 3337 200 6674

污水下水道 公頃 3337 250 8343

共同管溝 公頃 3337 300 10011電力電信及自來水

地下管線工程費

小計 46586

工程規劃設計管理

及監造費等 式 100 3727 3727 按工程費之 8估計

合計 50313

四管理維護費 公頃 3337 5 501每年每公頃 5 萬元

編列 3年計算

五貸款利息 16567 以年息 3複利計算

總開發費用 169846

註實際區段徵收開發總費用依辦理時之法令規定及實際發生之費用為準

（三）土地處分方式

47

1私有地所有權人領回抵價地比例依土地徵收條例第 39 條第 2 項辦理發

還土地所有權人之抵價地以第二種住宅區為原則

2屬土地徵收條例第 44 條第 1 項第 2 款所列之公共設施無償登記該管縣政

府本計畫公園兒童遊樂場用地綠地廣場停車場及道路用地等

公共設施用地無償登記為臺東縣政府所有

3其餘可供建築土地則依土地徵收條例第 44 條第 1 項第 5 款規定予以處

分

表十一 區段徵收土地處分方式表

類 別 內 容 面積（公頃）

1發還抵價地土地 第二種住宅區 1141

2無償登記之公共設施用地

公園用地兒童遊樂場用地綠

地廣場用地停車場用地及道路

用地等

1153

3供興建公益性住宅之土地 第三種住宅區 289

4剩餘可供標(讓)售土地 扣除發還抵價地土地後之第二種

住宅區 754

合 計 3337

註區段徵收抵價地之比例以 50為估算財務計畫之依據實際抵價地之比例應以區段徵收主管機關報經核定之比例為準

（四）區段徵收後土地處分收入估算

依據各開發項目之開發方式與概估開發費用經整理分析後區段徵

收後土地處分預估面積為 1043 公頃參酌鄰近地區土地交易案例擬

訂 17500 元作為第二種住宅區用地標(讓)售價格另第三種住宅區按

以開發成本 16285 元折價專案讓售予需地機關預估土地處分收入

約為 179014 萬元以作為縣府未來辦理開發之參考依據惟未來仍得

視財政情形及實際發展需要酌予調整

（五）自償能力分析

1經費籌措

本計畫區段徵收開發總費用之經費籌措方式包括向臺東縣平均

地權基金財政部地方建設基金或各行庫申貸支應等

2自償能力分析

48

本計畫區段徵收開發總費用約需 169846 萬元區段徵收後土地

處分預估收入約 179014 萬元預估區段徵收後盈餘約 9168 萬元

益本比為 105另本案經財務分析結果財務平衡標售底價約 16285

元（≒53835 元坪）與周邊客觀條件相同之都市計畫區住宅區市

場交易行情相較下仍有利基整體財務應屬可行

（六）敏感度分析

抵價地發還比例分別以 4042545475及 50與地主領

取現金比例 0102030及 40進行敏感度分析其財務結果

詳如表十二所示

表十二 區段徵收財務敏感度分析表

抵價地發還比例 地主領現比例 開發總費用

（萬元）

土地處分收入

（萬元）

盈餘

（萬元） 益本比

4000

0 80277 150489 70212 187

10 109605 173309 63704 158

20 138932 196129 57197 141

30 168259 218949 50690 130

40 197587 241769 44182 122

4250

0 80844 136227 55383 169

10 110115 160473 50358 146

20 139385 184719 45334 133

30 168656 208965 40309 124

40 197926 233212 35286 118

4500

0 81410 121964 40554 150

10 110625 147637 37012 133

20 139839 173309 33470 124

30 169052 198982 29930 118

40 198267 224654 26387 113

4750

0 81976 107702 25726 131

10 111135 134800 23665 121

20 140292 161899 21607 115

30 169449 188998 19549 112

40 198607 216097 17490 109

5000

0 82543 93439 10896 113

10 111644 121964 10320 109

20 140746 150489 9743 107

30 169846 179014 9168 105

40 198947 207539 8592 104

附 1-1

附件一 臺東縣政府 104 年 6 月 12 日 府建都字第 1040115666 號函

附 2-1

附件二 變更後土地使用分區管制計畫

為有效控制本計劃區土地使用強度確保公共設施服務水準維護良好生活

環境訂定土地使用分區管制要點如后

一 本要點依都市計畫法第 22 條及同法臺灣省施行細則第 35 條規定訂之

二 住宅區

（一）第一種住宅區（即「住一」住宅區）建蔽率不得大於 60容積率不

得大於 120

（二）第二種住宅區（即「住二」住宅區）建蔽率不得大於 60容積率不

得大於 160

（三）第三種住宅區（即「住三」住宅區）建蔽率不得大於 50容積率不

得大於 240

三 建築形式

（一）為配合遠景海岸山脈富變化的稜線建築物屋頂層及屋頂突出物應設

置斜屋頂且斜屋頂之投影面積不得小於建築面積之 80斜屋頂（覆

文化瓦）之斜率原則上為 11 至 13 之間若經都市設計審議委

員會認可係為設計上之需要得調整之

（二）新建建築物之外牆造型及開窗型式應配合鄰屋設計

四 開放空間

（一）「住一」「住二」「住三」住宅區臨接計畫道路部分應至少退縮 4 公尺

供留設「沿街步道式開放空間」設置淨寬 15 公尺以上之連續鋪面人

行步道免設置騎樓

（二）「住三」住宅區除留設「沿街步道式開放空間」外應在集中留設「廣

場式開放空間」並與公共開放空間鄰近「住一」「住二」住宅區除

留設「沿街步道式開放空間」外其餘之法定空地應配合防火間隔整

體規劃

（三）「住一」「住二」住宅區之防火間隔宜整體規劃集中留設開放空間應

配合防火間隔位置留設防火間隔不得設置圍牆僅能以高度不超過 1

公尺之綠籬作為界隔空間且不得有高於地面之固定結構物

（四）「住一」「住二」住宅區之防火間隔寬度為 2 公尺

附 2-2

（六）開放空間得計入建築基地之法定空地應美化綠化達綠覆率 50以

上

（七）1有關設置開放空間獎勵部份依內政部訂定「實施都市計畫地區建築

基地綜合設計鼓勵辦法」規定辦理

2建築物提供部分樓地板面積供下列使用者得增加所提供之樓地板面

積但以不超過基地面積乘以該基地容積率之 30為限

（1）私人捐獻或設置圖書館博物館藝術中心兒童青少年勞

工老人等活動中心景觀公共設施等供公眾使用其集中留設

之面積在 1 百平方公尺以上並經目的事業主管機關核准設立公

益性基金管理營運者

（2）建築物留設空間與天橋或地下道連接供公眾使用經交通主管機

關核准者

五 建築基地內留設之人行步道應與其他法定空地整體規劃並與周遭之公共

開放空間直接聯繫

六 交通運輸系統

（一）依都市設計準則之計劃道路標準斷面留設之公共設施帶供作佈設行

道樹公車站牌售票亭變電箱路燈標誌自行車停車空間及

各類街道家俱之空間

（二）「住一」「住二」住宅區每一住宅單元應至少設置 1 部停車位該停車

位不得設置於指定留設開放空間之人行步道及防火間隔上「住三」住

宅區應集中設置地下停車場

（三）「住一」「住二」住宅區若附設 1 部以上之停車位時其停車位得以前

後方式配置之

七 建築基地細分規模

（一）「住一」「住二」住宅區最小基地開發單元 120 平方公尺最小基地面

寬及最小建築面寬 5 公尺

（二）「住三」住宅區最小基地開發單元 1500 平方公尺

八 公共設施用地得依「都市計畫公共設施用地多目標使用方案」規定作多目

標使用

九 為維護居住環境品質本計畫區內停車空間依左表規定

附 2-3

土地及建築物用途 基準停車位數

住宅等類似用途建築物

建築樓地板面積在 250 平方公尺以

下者應留設 1 部停車空間超過部

分每超過 150 平方公尺及其零數應

增設 1 部停車空間

商場（店）餐廳飲食店

超級市場等類似用途建築

物

建築樓地板面積每滿 100 平方公尺

設置 1 部停車位

辦公事務所金融等類私

用途建築物 建築樓地板面積每滿 80 平方公尺設

置 1 部停車位

旅館國際觀光旅館等類似

用途建築物 建築樓地板面積每滿 100 平方公尺

或每 4 個房間設置 1 部停車位

十 建築基地內之法定空地應留設二分之一以上種植花草樹木以美化環

境

十一 建築基地申請建築時須經縣府都市設計審議委員會依都市設計準則審

查通過後始得發照建築及施工以塑造本計畫區之獨特風格但為增

強本計畫區風格之設計經都市設計審議委員會認可者得不受都市設

計準則之限制

十二 「住一」住宅區得維持現有建築及其使用惟日後申請建築時仍應依

本要點規定辦理且為鼓勵既有聚落再發展亦得另訂「台東市都市計

畫（豐榮豐樂地區）細部計畫再發展地區土地開發管理要點」據以執

行

十三 本要點未規定事項適用其他法令規定

附 3-1

附件三 變更後都市設計準則

一 開放空間系統設計準則

開放空間在都市結構上包含都市美觀休憩娛樂環境保護及防災避難的

效果規劃設計應以提供自然舒適親切可及的人性化環境為目標並增進

都市防災避難功能

（一）開放空間類別

開放空間系統依土地屬性及使用形態區分為公共開放空間指定

留設開放空間兩類以本計畫區而言細分如后（詳附圖一）

1公共開放空間包括公園兒童遊樂場綠地廣場等用地

2指定留設開放空間包括「沿街步道式開放空間」「住三」住宅區集

中留設之「廣場式開放空間」上述所稱之開放空間係指「建築技術

規則第 15 章實施都市計畫地區建築基地綜合設計」規定開放空間

（二）開放空間設計原則

開放空間之配置除於適當區位設置公共開放空間外並指定每

一基地之「留設開放空間」的位置及其設計標準配合退縮規定維

繫全區開放空間之連續性完整性與多樣性設計原則如后

1每一街廓內及建築物簇群內均應提供開放空間

2所有街廓之開放空間應整體規劃並利用步道相銜接建構一套區內

完整的人行動線系統提升居民移動之便利性

3開放空間須完整規劃並以景觀配置手法銜接各區特色

（三）開放空間設計準則

1公園兒童遊樂場用地開放空間設計規定

（1）應具休憩集會及活動等功能得比照「臺東縣公園管理自治條

例」規定設置相關設施提供居民使用並應提供計畫區內居民

遭遇重大人為或天然災害時所需臨時避難疏散及急難救助空

間

（2）活動區配置於主要道路旁時與道路之間應以濃密植栽適當區

隔

附 3-2

附圖一 開放空間系統配置示意圖

附 3-3

（3）主要出入口應與人行動線系統連接服務車輛及停車空間出入動

線應避免干擾人行動線與主要道路系統

（4）應採開放性設計如基於安全及管理之需要四周可設置綠籬或

綠化設施圍蔽高度不得超過 1 公尺

2其他相關規定

（1）開放空間入口須明顯標示或以其他設計方式強調入口意象加

強公眾使用之能見度

（2）開放空間之舖面應使用具透水性防滑耐壓易維護的材質

舖面設計應以街廓為單元整體規劃反映地區的特色與個性

（3）開放空間的設計應符合無障礙環境的要求

（4）開放空間應美化綠化其綠覆率應達 50以上

二 人行空間設計準則

人行空間目的在提供計畫區內居民一個不需要車輛即可通達區內各主要公

共設施或開放空間的步行安全動線系統本計畫區內配置之人行空間包括都市計

畫劃設之人行步道及建築基地內留設之人行步道兩者相互配合連接建構成

全區完整的人行步道系統提升居民移動之便利性本計畫區內人行空間設計準

則如后

（一）都市計畫劃設之人行步道設計規定

1人行步道之人行空間淨寬度不得小於 15 公尺

2應具連續性舒適性方便性與美觀等基本功能

3交叉路口得視交通需要以號誌輔以聲音告知行人應停止或行進

4除得提供設置灌木植栽及街道傢俱外不得設置其他有礙通行之設施

物並應設置中低光源之照明設施

（二）建築基地內留設之人行步道設計規定

1建築基地內留設之人行步道應與基地內之其他法定空地整體規劃並

與周邊之公共開放空間直接聯繫

2建築基地內留設之人行步道應與車行動線系統明確區分減少交通衝

擊

3建築基地內留設之人行步道地坪應平整每一街廓之各街角均應採無

附 3-4

障礙環境設計

三 交通運輸系統設計準則

交通運輸系統之設計應以提供具可行性及易行性之交通運輸方式為目標

透過道路功能等級之明確劃分各層級道路依其功能服務水準與周圍土地使用

之特性設置不同之車行空間寬度及景觀設計規定

（一）計畫道路標準斷面設計規定

本計畫區內道路斷面車道數及空間配置應參酌附圖二辦理其中

公共設施帶係供作佈設行道樹公車站牌售票亭變電箱路燈

自行車停車空間及各類街道傢俱之空間且計畫道路兩側均規定建築

物退縮供留設「沿街步道式開放空間」

（二）停車空間設計規定

1住宅區留設之停車位不得設置於指定留設開放空間臨計畫道路境界

線 15 公尺範圍內及防火間隔上「住三」住宅區應集中設置地下停

車場其出入口應設置於次要道路或私設通路上並與基地進出動線

開放空間整體設計

2公園兒童遊樂場用地內應留設自行車停放空間並設置自行車停放

架或類似防竊功能之保護設施

附圖二 計畫道路標準斷面圖

附 3-5

3路外公共停車場設計規定

（1）路外公共停車場應有植栽計畫舖面須全面使用透水性材料且

周圍應予綠化

（2）路外公共停車場除出入口處外四周應以綠化土堤或綠化材料

形成適當之圍籬

四 建築基地細分規模設計準則

「住一」「住二」住宅區開發規模如非完整街廓開發時應考量與鄰近基地

之關係並配合集中留設法定空地

五 建築量體配置高度造型色彩及風格設計準則

（一）建築物允建高度應依建築技術規則建築設計施工篇第 164 條規定計算

並檢討日照

（二）為配合遠景海岸山脈富變化的稜線建築物屋頂層及屋頂突出物應設

置斜屋頂且斜屋頂之投影面積不得小於建築面積之 80斜屋頂之

斜率原則上為1 至3 之間若經都市設計審議委員會認可係為設

計上之需要得調整之

（三）新建建築物之外牆造型及開窗形式應配合鄰屋設計

（四）為調和人造建築物與背景天空海洋山脈田野等色彩建築物屋

頂色牆壁色色彩為深色瓦對白色或淺灰

（五）「住一」「住二」住宅區若需裝置廣告物等附屬設施物應以不妨礙

通行及景觀為原則不得設置於指定留設開放空間及防火間隔上附

著於建築物上之高度不得低於 36 公尺廣告物大小以高度 3 公尺寬

度 06 公尺為限其餘規定依內政部「招牌廣告及樹立廣告管理辦法」

等相關規定辦理

（六）「住三」住宅區之廣告物等附屬設施應配合集合住宅建築設計統一

規範

六 環境保護設施設計準則

本計畫區內環境保護設施主要為污水處理設施及「住三」住宅區之垃圾貯存

空間其設計規定如后

（一）污水處理設施依建築技術規則施工篇第 49 條規定辦理

（二）每一單元（以街廓計）之「住二」住宅區開發時應至少設置一處垃

附 3-6

圾貯存空間集中收集處理垃圾

（三）垃圾貯存空間應面臨次要道路集中設置且不得設置於建築物主要出

入口旁垃圾貯存空間未臨接計畫道路時應留設 35 公尺寬之車道連

接計畫道路垃圾貯存空間位室內者車道淨寬應達 4 公尺以上且

應設置於地面層

（四）垃圾貯存空間應有適當之清洗（含排水措施）隔離設施以維護環境衛

生如位法定空地者應配合綠化設施美化

七 景觀計畫

景觀計畫目的在塑造本計畫區之整體都市景觀及舒適生活環境設計準則如

后

（一）計畫道路兩側之公共設施帶應於適當位置與間距處植栽喬木行道樹

（如附圖三）且依下列規定

1行道樹樹冠底離地淨高 2 公尺以上根部應保留適當之透水面積

2行道樹樹幹四周應舖設鏤空鑄鐵蓋板或透水設施且應與人行步道地

坪高程齊平

3每一街道應有一代表樹種並將其延續至該街道內之社區樹種以具

大型樹冠耐污染易維護為原則

（二）「沿街步道式開放空間」應利用綠化植栽作為道路與建築物間之緩衝

區且每一街廓之植栽應為同一或共同樹種

（三）「住三」住宅區指定留設之廣場式開放空間以集中配置為原則面積

至少 400 平方公尺且綠地面積至少佔 30長寬比不得超過 21且

應按開放空間面積每滿 64 平方公尺至少植栽喬木一棵其樹冠底離地

淨高 2 公尺以上

附 3-7

附圖三 道路斷面景觀示意圖

（四）公園兒童遊樂場用地景觀設計準則

1公園用地中央主要地區應提供一具多功能及多用途使用的大型活動

區域其他各分區應考量觀賞休閒運動遊戲及衛生等活動與功

能設施

2區內供公用設備及服務設施（如垃圾收集公共廁所）等使用之區域

應使用綠籬或樹叢適當圍蔽

3兒童遊樂場用地配置原則

（1）根據兒童活動尺寸荷重等設計

（2）採用複合式遊具使遊戲有連續性與變化

（3）按兒童年齡分類進行設計

（4）提供父母休憩看護設施以便就近照顧

（5）著重安全考量如彈性地板去除尖銳部分等措施

附 4-1

附件四 台東市都市計畫（豐榮豐樂地區）細部計畫

再發展地區土地開發管理要點

一 本要點依「台東市都市計畫（豐榮豐樂地區）細部計畫土地使用分區管

制計畫」第十二點規定訂定之

二 再發展區之土地權利關係人得擬具開發計畫提經臺東縣都市計畫委員會審

查通過後再依相關法令向主管建築機關申請開發建築

三 申請基地符合下列條件者始得依本要點辦理

（一）基地臨接計畫道路之長度在 20 公尺以上或達週界總長度六分之一且面

積達 1000 平方公尺以上者

（二）因鄰地已申請建築或基地條件特殊致未能符合前款規定者經臺東縣都

市計畫委員會同意後得不受前款規定限制

四 開發計畫應以書圖載明下列事項

（一）申請人姓名身份證字號及地址

（二）開發地區範圍面積及土地與建物使用現況

（三）土地使用及公共設施計畫其圖面比例尺不得小於 1600

（四）土地使用管制計畫

（五）都市設計事項得視實際需要依都市計畫定期通盤檢討實施辦法第八

條第二項之內容予以述明

（六）土地及地上物處理計畫

（七）事業及財務計畫

（八）實施進度

（九）全部土地權利關係人姓名住址權利證明文件及私有土地所有權人

同意書

（十）套繪土地使用計畫之地籍圖其比例尺不得小於 11200

五 依本要點申請整體開發時需以不小於申請開發總面積 20之土地折算為

回饋代金並於全部繳納後始得發照建築

附 4-2

前項代金之計算係以應回饋之土地面積乘以繳交當年度之土地公告現值

加四成為準

六 依本要點申請整體開發者得依下列公式核算其申請開發建築之基準容積

率但該基準容積不得大於 240

V=V0times（1+（V1-01）+ V2）（1-V1）≦240

其中 V回饋後之基準容積率

V0該分區之容積率（120）

V1回饋土地比例

V2獎勵係數（訂為 02）

七 本要點未規定事項悉依其他法令規定辦理

變更機關

業務承辦

人員

擬定機關

業務承辦

人員

業務單位

主管

業務單位

主管

規劃單位亞興測量有限公司

龍邑工程顧問股份有限公司

目 錄

壹前言 1

貳辦理依據 3

參變更範圍 3

肆實質發展現況 4

伍主要計畫變更內容 5

陸現行細部計畫概要 11

柒變更理由 25

捌變更計畫內容 26

玖事業及財務計畫 42

附件一 臺東縣政府 104 年 6 月 12 日府建都字第 1040115666 號函

附件二 變更後土地使用分區管制計畫

附件三 變更後都市設計準則

附件四 台東市都市計畫（豐榮豐樂地區）細部計畫再發展地區土地開發管理要點

圖 目 錄

圖一 變更範圍示意圖 3

圖二 土地使用現況示意圖 4

圖三 主要計畫變更內容示意圖（北中區） 7

圖四 主要計畫變更內容示意圖（南區） 8

圖五 主要計畫變更後示意圖 9

圖六 現行細部計畫示意圖 13

圖七 變更計畫示意圖（北中區） 39

圖八 變更計畫示意圖（南區） 40

圖九 變更後計畫示意圖 41

圖十 區段徵收範圍示意圖 43

表 目 錄

表一 主要計畫變更內容明細表 5

表二 主要計畫土地使用計畫變更前後面積分配表 10

表三 主要計畫變更後各區土地使用計畫面積表 10

表四 現行細部計畫土地使用計畫面積分配表 12

表五 變更內容明細表 26

表六 土地使用分區管制計畫變更對照表 28

表七 都市設計準則變更對照表 31

表八 變更前後土地使用計畫面積對照表 37

表九 變更後土地使用計畫面積表 38

表十 區段徵收開發總費用估算表 46

表十一 區段徵收土地處分方式表 47

表十二 區段徵收財務敏感度分析表 48

1

壹前言

民國 80 年代為配合「國家建設六年計畫」廣建中低收入住宅政策及臺

灣省政府「臺灣省實施區段徵收五年計畫」選定臺東市西南方豐榮豐樂二區

採區段徵收方式開發中低收入住宅時逢台東市都市計畫辦理第二次通盤檢討

遂將其併同納入辦理審議期間因「臺灣省實施區段徵收五年計畫」尚未定案

內政部都市計畫委員會決議暫予保留區段徵收變更案俟「臺灣省實施區段徵收

五年計畫報告案」獲致具體結論後再另案處理第二次通盤檢討於 83 年 8 月公

告發布實施並針對暫予保留部分重新審慎規劃後經內政部都市計畫委員會第

405 次會議審議通過並於 86 年 10 月公告發布實施其後於 90 年 3 月完成擬

定細部計畫程序

惟行政院 87 年 12 月 31 日第 2610 次院會決議「暫緩政府直接興建國宅」

又前臺灣省政府住宅及都市發展處88年6月1日八八住都企字第032024號函示

「hellip鑑於目前國宅政策已有調整故有關國宅用地之取得及使用將遵照中央政

策指示及配合實際需要辦理基此本案宜予緩議」然為因應 97 年 9 月金融風

暴重挫全球景氣連帶影響內需產業發展造成房地產市場量能萎縮為有效振

興景氣促進房地產業發展穩定國內金融市場同時照顧弱勢族群減輕民眾

購屋負擔及協助業者籌資舒緩資金借貸壓力原行政院經濟建設委員會研提「健

全房地產市場新方案」並於 99 年 4 月經行政院同意備查其後為使全體國民

居住於適宜之住宅且享有尊嚴之居住環境於 100 年 12 月 30 日公布「住宅法」

為目前我國住宅政策推動最高指導原則且為落實內政部 103 年 1 月「社會住宅

中長期推動方案暨第一期實施計畫」本縣應提供適當數量之社會住宅協助經

濟社會弱勢者解決居住問題冀以達成「實現土地正義落實居住正義」「強化

公益價值照顧弱勢族群」等目標

臺東市近五年設籍人口數由 101 年 107720 人至 104 年略減少為 106890

人成長率為-077但在出生率大幅降低的趨勢下仍屬維持穩定人口數而

近年政府大力推廣觀光近五年臺東市旅館家數由 41 家增加至 50 家房間數由

1861 間成長至 2576 間成長率為 3842民宿家數亦由 132 家成長至 386 家

房間數則由 528 間成長至 1637 間成長率為 21004全年旅館民宿住宿總

人次更由 100 年 535029 人次增加為 104 年 1213073 人次成長率達 12673

顯見臺東市因觀光效益引入大量活動人口註此外依據 94 年 8 月發布實施之「變

更台東市都市計畫（第三次通盤檢討）書」所載台東市都市計畫住宅區使用率

約為 7142扣除本細部計畫區尚未完成整體開發之住宅區土地後使用率為

註 相關統計資料來源為 1臺東縣政府縣政統計資訊網（httpwwwtaitunggovtwstatisticsDefaultaspx） 2交通部觀光局旅宿網（httptaiwanstaynettw）

2

7649而商業區之使用率為 8660

爰此歷經都市成長及觀光活動蓬勃發展土地使用已趨飽和應提供活動

人口及其衍生之未能呈現於戶政統計資料的居住人口相關都市服務機能發展腹

地同時為落實中央住宅政策本府擬運用都市計畫已指定之都市發展用地結

合新市區建設地區整體規劃透過整體開發創造優質安全的住宅社區本案

包括北中南三區總面積約為 3397 公頃因時空環境變遷原計畫內容已

不符合現今都市發展需求且不利日後整體開發之執行遂經臺東縣政府 104 年

6 月 12 日府建都字第 1040115666 號函（附件一）同意依都市計畫法第 27 條

第 1 項第 4 款辦理變更

3

貳辦理依據

「都市計畫法」第 27 條第 1 項第 4 款

參變更範圍

本案係配合主要計畫變更後之空間架構調整土地使用細分區且為利於控管

開發後之環境品質併同修訂部分土地使用分區管制計畫及都市設計準則條文

詳圖一變更範圍示意圖

圖一 變更範圍示意圖

4

肆實質發展現況

北中區目前仍以農業使用為主僅零星分佈少數住宅及農作網室且僅有

狹小農路供出入使用南區部分亦以農業使用為主但除西南側供住宅使用之建

物發展較為密集外其餘建築物則為零星分佈之住宅及農作網室另南區目前

主要交通動線仍仰賴西側邊界之豐谷南路（現況寬度約 6 公尺）作為對外聯繫之

用且該道路西側緊鄰灌溉溝渠提供周邊地區農業發展所需水源詳圖二土地

使用現況示意圖

圖二 土地使用現況示意圖

5

伍主要計畫變更內容概述

主要計畫針對道路系統公共設施配置街廓形狀等實質計畫內容予以調整

並修訂其附帶條件（附五）內容為「本計畫分北中南三區以跨區區段徵收

方式辦理整體開發並取得公共設施用地必要時得採分期分區開發」詳表一

主要計畫變更內容明細表圖三～四主要計畫變更內容示意圖圖五主要計畫變

更後示意圖表二主要計畫土地使用計畫變更前後面積分配表及表三主要計畫變

更後各區土地使用計畫面積表

表一 主要計畫變更內容明細表 單位公頃

編號 變更位置 變更內容

變更理由 原計畫 新計畫

1 豐榮豐樂

地區 住宅區（457） 兒童遊樂場用地（093）

道路用地（243） 公園用地（061） 廣場用地（022） 綠地用地（008） 停車場用地（030）

1 為提升整體開發後之土地使用效

益及考量現有合法建物分佈狀

況酌予調整街廓形狀 2 原計畫劃設之出入道路寬度均為 8

公尺為建構明確的道路層級及

減少 T 字型交叉路口（路衝）並

考量整體空間結構公共設施配置

及日後土地使用效益等調整道路

系統此外第三次通盤檢討變更

明細表編號第 26 案增設寬度 15 公

尺之道路銜接特一號道路由於本

計畫區四-43-10M 道路銜接該道路

之寬度為 10 公尺為健全整體交

通路網避免產生交通瓶頸路段

故將四-43 道路寬度調整為 15 公

尺 3 本計畫區三-37-12M 道路西側現有

灌溉溝渠為保留灌溉功能將現

有渠道部分變更為水溝用地 4 因應少子化的人口結構轉變台東

市都市計畫現有已開闢學校已足

夠未來長期需求為提升土地使用

效益配合整體空間結構調整將

國中六用地調整為其他適當使用

5 為發揮休憩性公共設施功能並建

構完整的開放空間系統故考量地

形地勢使用可及性環境景觀

營造等調整開放空間配置

鄰里公園兼作兒

童遊樂場使用

（332）

住宅區（174) 公園用地（081） 綠地用地（007） 兒童遊樂場用地（016）道路用地（054）

國中用地（兼供國

小使用）（250）

住宅區（164） 兒童遊樂場用地（013）停車場用地（042） 道路用地（031）

停車場用地（072） 住宅區（070） 道路用地（002）

道路用地（282）

住宅區（228） 兒童遊樂場用地（014）綠地用地（001） 公園用地（013） 廣場用地（002） 水溝用地（023） 非都市土地（0075）

非都市土地

（00039）

道路用地（00039）

6

表一 主要計畫變更內容明細表（續） 單位公頃

編號 變更位置 變更內容

變更理由 原計畫 新計畫

2 附帶條件 （附五）

本計畫分北中

南三區以跨區區

段徵收方式辦理

整體開發並取得

公共設施用地

本計畫分北中南三區

以跨區區段徵收方式辦理

整體開發並取得公共設施

用地必要時得採分期分

區開發採分期分區開發

時應以南區及北中區

採二期二區方式開發並

優先開發南區

1 考量政府財政狀況及都市成長管

理且為增加開發彈性及可行性

故增加得採分期分區開發規定

2 採分期分區開發時應分別以南區

及北中區採二期開發另為樽節

政府支出提升公共設施功能維

繫原住民文化並建構完整都市防

災體系以優先取得停車場用地及

公園用地分別兼作為消防設施及

原住民聚會所使用故採分期分區

開發時應以南區為優先開發區

註表內面積應以依據核定圖實地分割測量面積為準

7

圖三 主要計畫變更內容示意圖（北中區）

8

圖四 主要計畫變更內容示意圖（南區）

9

圖五 主要計畫變更後示意圖

10

表二 主要計畫土地使用計畫變更前後面積分配表

項目 現行計畫面積

（公頃） 增減面積

（公頃）

變更後

面積（公頃） 比例（）

住宅區 2042 +179 2221 6538

公

共

設

施

用

地

鄰里公園用地兼作 兒童遊樂場使用

332 -332 000 000

公園用地 - +155 155 456

兒童遊樂場用地 - +136 136 400

廣場用地 - +024 024 071

綠地用地 008 +017 025 074

停車場用地 072 +000 072 212

國中用地 250 -250 000 000

水溝用地 - +023 023 068

道路用地 693 +048 741 2181

小計 1355 -179 1176 3462

非都市土地 - 00036 - -

合計 3397 -00036 3397 10000

註表內面積應以依據核定圖實地分割測量面積為準

表三 主要計畫變更後各區土地使用計畫面積表

項目 北區 中區 南區 合計

面積 (公頃)

比例()面積

(公頃)比例()

面積 (公頃)

比例() 面積

(公頃) 比例()

住宅區 886 6632 527 6396 808 6531 2221 6538

公共設施用地

兒童遊樂場用地 079 591 058 704 - 000 137 403

公園用地 050 374 - 000 105 849 155 456

綠地 024 180 - 000 - 000 024 071

停車場用地 - 000 042 510 030 243 072 212

廣場用地 006 045 018 218 - 000 024 071

水溝用地 - 000 - 000 023 186 023 068

道路用地 291 2178 179 2172 271 2191 741 2181

小計 450 3368 297 3604 429 3469 1176 3462

合計 1336 10000 824 10000 1237 10000 3397 10000

註表內面積應以依據核定圖實地分割測量面積為準

11

陸現行細部計畫概要

一發布實施經過

本計畫係配合「變更臺東都市計畫（第二次通盤檢討）案」暫予保留案mdash「變

更台東市都市計畫（部分農業區為住宅區公（兒）用地停車場用地文（中）

用地道路用地部分住宅區為道路用地）（臺灣省實施區段徵收五年計畫中豐

榮豐樂中低收入住宅社區）案」附帶條件「應另行擬定細部計畫」規定辦理

並於 90 年完成「擬定臺東市（豐榮豐樂地區）細部計畫案」迄今

二計畫範圍與面積

計畫區位臺東市西南方的豐榮豐樂地區其範圍東起一-8 號計畫道路西

至都市計畫範圍邊界南與農業區毗鄰北接農業區及「工一-三」乙種工業區

面積 3397 公頃

三計畫年期人口及密度

以民國 100 年為計畫目標年計畫人口為 6000 人居住密度每公頃約 294

人

四土地使用及公共設施計畫

土地使用分區分別劃分為第一種及第二種住宅區面積合計為 2042 公頃

約佔計畫面積 6011其中第二種住宅區面積為 581 公頃約佔計畫面積 1711

應由政府取得興建中低收入住宅使用另劃設公（兒）綠地停車場國

中道路等公共設施用地面積合計為 1355 公頃約佔計畫面積 3989

表四為現行細部計畫土地使用計畫面積分配表圖六為現行細部計畫示意

圖

12

表四 現行細部計畫土地使用計畫面積分配表

項目 北區 中區 南區 全區

面積（） 比例

（）面積（）

比例 （）

面積（）比例

（） 面積（）

比例 （）

土地使

用分區

第一種住宅區 64023 4791 13153 1596 68882 5572 146058 4300

第二種住宅區 26837 2008 23196 2814 8094 655 58127 1711

小計 90860 6800 36349 4410 76976 6226 204185 6011

公共設施用地

公兒用地 14788 1107 4900 595 13483 1091 33171 977

綠地 797 - - - - - 797 023

停車場用地 - - 3600 437 3600 291 7200 212

文（中）用地 - - 25000 3033 - - 25000 736

道路用地 27178 2034 12572 1525 29568 2392 69318 2041

小計 42763 3200 46072 5590 46651 3774 135486 3989

合計 133623 10000 82421 10000 123627 10000 339671 10000

註表內面積應以依據核定圖實地分割測量面積為準

資料來源擬定臺東市（豐榮豐樂地區）細部計畫說明書臺東縣政府90 年 3 月

13

圖六 現行細部計畫示意圖

14

五都市設計準則

一 開放空間系統設計準則

開放空間在都市結構上包含都市美觀休憩娛樂環境保護及防災避難的

效果規劃設計應以提供自然舒適親切可及的人性化環境為目標並增進

都市防災避難功能

（一）開放空間類別

開放空間系統依土地屬性及使用形態區分為公共開放空間指定留

設開放空間兩類以本計畫區而言細分如后（詳圖 6-2）

1公共開放空間包括公（兒）用地學校運動場

2指定留設開放空間包括「沿街步道式開放空間」「住二」住宅區集

中留設之「廣場式開放空間」上述所稱之開放空間係指「實施都市

計畫地區建築基地綜合設計鼓勵辦法」規定開放空間

圖 6-2 開放空間系統配置示意圖

15

（二）開放空間設計原則

開放空間之配置除於適當區位設置公共開放空間外並指定每一

基地之「留設開放空間」的位置及其設計標準配合退縮規定維繫全

區開放空間之連續性完整性與多樣性設計原則如后

1每一街廓內及建築物簇群內均應提供開放空間

2所有街廓之開放空間應整體規劃並利用步道相銜接建構一套區內

完整的人行動線系統提升居民移動之便利性

3開放空間須完整規劃並以景觀配置手法銜接各區特色

（三）開放空間設計準則

1公（兒）用地開放空間設計規定

（1）公（兒）用地應具休憩集會及活動等功能得比照「臺灣省公

園管理辦法」規定設置相關設施提供居民使用並應提供計畫

區內居民遭遇重大人為或天然災害時所需臨時避難疏散及急難救

助空間

（2）公（兒）用地活動區配置於主要道路旁時與道路之間應以濃密

植栽適當區隔

（3）公（兒）用地主要出入口應與人行動線系統連接服務車輛及停

車空間出入動線應避免干擾人行動線與主要道路系統

（4）公（兒）用地應採開放性設計如基於安全及管理之需要四周

可設置綠籬或綠化設施圍蔽高度不得超過 1 公尺

2學校運動場開放空間設計規定

（1）學校運動場公共開放空間鄰近住宅區之部分應設置高低綠籬以

隔絕噪音

（2）學校留設之開放空間面積不得小於基地面積之 40最小綠化

面積不得小於法訂空地之 50

（3）學校留設之開放空間應提供居民作為休憩運動場所及遭遇重

大人為或天然災害時所需臨時避難疏散及急難救助空間

（4）學校運動場及戶外活動區配置應配合自然地形變化規劃減少

整地與挖填方工程

16

（5）學校運動場及戶外活動區配置應考量自然氣候條件與微氣候變

化對冬季東北季風應以建築配置或植栽密植方式降低活動時的

不適性

（6）學校主要出入口應與人行動線系統連接服務車輛及停車空間出

入動線應避免干擾人行動線主要道路系統

（7）學校運動場如緊鄰主要道路配置臨接道路部分應以喬木密植方

式減少噪音和危險性

（8）學校用地及其戶外空間應採開放性設計如基於安全及管理之需

要四周可設置柵欄圍牆或綠籬等設施物圍蔽如設置欄杆或

圍牆等遮蔽物高度不得超過 2公尺牆面透空率應達 50以上

並應綠化處理

（9）學校用地四周若設置柵欄或圍牆等遮蔽物應自計畫道路境界線

退縮 4 公尺退縮部分得計入法訂空地又退縮部分應配合周遭

「沿街步道式開放空間」留設淨寬 15 公尺以上之人行步道其

餘部分應予植栽綠化或配合學童上下學動線規劃為家長接送學童

之機車停車空間

3指定留設開放空間與其他法定空地設計規定

（1）「住一」「住二」住宅區臨接計畫道路部分應至少退縮 4 公尺供

留設「沿街步道式開放空間」免設置騎樓

（2）前項「沿街步道式開放空間」範圍內應設置連續舖面之人行步道

淨寬不得小於 15 公尺並不得設置有礙通行之設施物

（3）「住二」住宅區除留設「沿街步道式開放空間」外應再集中留設

「廣場式開放空間」並與公共開放空間鄰近其位置依圖 6-2 之

原則設置「住一」住宅區除留設「沿街步道式開放空間」外其

餘之法定空地應配合防火間隔整體規劃

（4）「住一」住宅區之防火間隔宜整體規劃集中留設防火間隔位置建

議如圖 6-3防火間隔不得設置圍牆僅能以高度不超過 1 公尺之

綠籬作為界隔空間且不得有高於地面之固定結構物

（5）「住一」住宅區之防火間隔寬度為 2 公尺

4其他相關規定

（1）開放空間入口須明顯標示或以其他設計方式強調入口意象加

17

強公眾使用之能見度

（2）開放空間之舖面應使用具透水性防滑耐壓易維護的材質

舖面設計應以街廓為單元整體規劃反映地區的特色與個性

（3）開放空間的設計應符合無障礙環境的要求

（4）開放空間應美化綠化其綠覆率應達 50以上

圖 6-3 防火間隔建議位置示意圖

二 人行空間設計準則

人行空間目的在提供計畫區內居民一個不需要車輛即可通達區內各主要公

共設施或開放空間的步行安全動線系統本計畫區內配置之人行空間包括都市計

畫劃設之人行步道及建築基地內留設之人行步道兩者相互配合連接建構成

全區完整的人行步道系統提升居民移動之便利性本計畫區內人行空間設計準

則如后

（一）都市計畫劃設之人行步道設計規定

1人行步道之人行空間淨寬度不得小於 15 公尺

18

2應具連續性舒適性方便性與美觀等基本功能

3交叉路口得視交通需要以號誌輔以聲音告知行人應停止或行進

4除得提供設置灌木植栽及街道傢俱外不得設置其他有礙通行之設施

物並應設置中低光源之照明設施

（二）建築基地內留設之人行步道設計規定

1建築基地內留設之人行步道應與基地內之其他法定空地整體規劃並

與周邊之公共開放空間直接聯繫

2建築基地內留設之人行步道應與車行動線系統明確區分減少交通衝

擊

3建築基地內留設之人行步道地坪應平整每一街廓之各街角均應採無

障礙環境設計

三 交通運輸系統設計準則

交通運輸系統之設計應以提供具可行性及易行性之交通運輸方式為目標

透過道路功能等級之明確劃分各層級道路依其功能服務水準與周圍土地使用

之特性設置不同之車行空間寬度及景觀設計規定

（一）計畫道路標準斷面設計規定

本計畫區內道路斷面車道數及空間配置如圖 6-4其中公共設施帶

係供作佈設行道樹公車站牌售票亭變電箱路燈標誌自行車

停車空間及各類街道傢俱之空間且計畫道路兩側均規定建築物退縮

供留設「沿街步道式開放空間」

圖 6-4 計畫道路標準斷面圖

19

（二）停車空間設計規定

1「住一」住宅區每一住宅單元應至少設置 1 部停車位該停車位不得

設置於指定留設開放空間臨計畫道路境界線 15 公尺範圍內及防火間

隔上「住二」住宅區應集中設置地下停車場其出入口應設置於次

要道路或私設通路上並與基地進出動線開放空間整體設計

2學校公（兒）用地內應留設自行車停放空間並設置自行車停放架

或類似防竊功能之保護設施

3路外公共停車場設計規定

（1）路外公共停車場應有植栽計畫舖面須全面使用透水性材料且

周圍應予綠化

（2）路外公共停車場除出入口處外四周應以綠化土堤或綠化材料

形成適當之圍籬

四 建築基地細分規模設計準則

（一）「住二」住宅區應就完整街廓整體規劃設計分期分區開發「住一」

住宅區則鼓勵以完整街廓方式整體開發最小基地開發單元 120 平方公

尺最小面寬 45 公尺

（二）「住一」住宅區開發規模如非完整街廓開發時應考量與鄰近基地之關

係並配合集中留設法定空地

五 建築量體配置高度造型色彩及風格設計準則

（一）建築物允建高度應依建築技術規則建築設計施工篇第 164 條規定計算

並檢討日照

（二）為配合遠景海岸山脈富變化的稜線建築物屋頂層及屋頂突出物應設

置斜屋頂且斜屋頂之投影面積不得小於建築面積之 80斜屋頂之

斜率原則上為 11 至 13 之間若經都市設計審議委員會認可係

為設計上之需要得調整之

（三）新建建築物之外牆造型及開窗型式應配合鄰屋設計

（四）為調和人造建築物與背景天空海洋山脈田野等色彩建築物屋

頂色牆壁色色彩為深色瓦對白色或淺灰

（五）「住一」「住二」住宅區若需裝置廣告物等附屬設施物應以不妨礙

20

通行及景觀為原則不得設置於指定留設開放空間及防火間隔上附

著於建築物上之高度不得低於 36 公尺廣告物大小以高度 3 公尺寬

度 06 公尺為限其餘規定依內政部訂頒之「廣告物管理辦法」等相關

規定辦理

（六）「住二」住宅區之廣告物等附屬設施應配合集合住宅建築設計統一

規範

六 環境保護設施設計準則

本計畫區內環境保護設施主要為污水處理設施及「住二」住宅區之垃圾貯存

空間其設計規定如后

（一）污水處理設施依建築技術規則建築設計施工篇第 49 條規定辦理

（二）每一單元（以街廓計）之「住二」住宅區開發時應至少設置一處垃

圾貯存空間集中收集處理垃圾

（三）垃圾貯存空間應面臨次要道路集中設置且不得設置於建築物主要出

入口旁垃圾貯存空間未臨接計畫道路時應留設 35 公尺寬之車道連

接計畫道路垃圾貯存空間位室內者車道淨寬應達 4 公尺以上且

應設置於地面層

（四）垃圾貯存空間應有適當之清洗（含排水措施）隔離設施以維護環境衛

生如位法定空地者應配合綠化設施美化

七 景觀計畫

景觀計畫目的在塑造本計畫區之整體都市景觀及舒適生活環境設計準則如

后

（一）計畫道路兩側之公共設施帶應於適當位置與間距處植栽喬木行道樹

（如圖 6-5）且依下列規定

1行道樹樹冠底離地淨高 2 公尺以上根部應保留適當之透水面積

2行道樹樹幹四周應舖設鏤空鑄鐵蓋板或透水設施且應與人行步道地

坪高程齊平

3每一街道應有一代表樹種並將其延續至該街道內之社區樹種以具

大型樹冠耐污染易維護為原則

（二）「沿街步道式開放空間」應利用綠化植栽作為道路與建築物間之緩衝

區且每一街廓之植栽應為同一或共同樹種

21

（三）「住二」住宅區指定留設之廣場式開放空間應以集中配置為原則面

積至少 400 平方公尺且綠地面積至少佔 30長寬比不得超過 21

且應按開放空間面積每滿 64 平方公尺至少栽植喬木一棵其樹冠底離

地淨高 2 公尺以上

圖 6-5 道路斷面景觀示意圖

（四）學校運動場景觀設計準則

1所有設施應依據學童的尺寸進行設計（如垃圾桶座椅等的高度）

同時各設施的顏色及造型應多樣化但不得對整體環境特色有負面影

響

2學校運動場與硬舖面活動區等功能相近之區域應集中規劃與設計各

活動區間應以人行動線連接

3用以界定運動場與其他使用空間之緩衝綠帶與植栽區應考量使用功

能實質環境與視覺的連續性

4運動場內固定之構造物或設施物（如圍牆及欄杆等）應利用樹木灌

木群或蔓生植物綠化或遮蔽

（五）公（兒）用地景觀設計準則

1公（兒）用地中央主要地區應提供一具多功能及多用途使用的大型活

動區域其他各分區應考量觀賞休閒運動遊戲及衛生等活動與

功能設施

2區內供公用設備及服務設施（如垃圾收集公共廁所）等使用之區域

22

應使用綠籬或樹叢適當圍蔽

3兒童遊戲場配置原則

（1）根據兒童活動尺寸荷重等設計

（2）採用複合式遊具使遊戲有連續性與變化

（3）按兒童年齡分類進行設計

（4）提供父母休憩看護設施以便就近照顧

（5）著重安全考量如彈性地板去除尖銳部分等措施

六土地使用分區管制計畫

為有效控制本計畫區土地使用強度確保公共設施服務水準維護良好生活

環境訂定土地使用分區管制要點如后

一 本要點依都市計畫法第 22 條及同法臺灣省施行細則第 35 條規定訂之

二 住宅區

（一）第一種住宅區（即「住一」住宅區）建蔽率不得大於 60容積率不

得大於 160

（二）第二種住宅區（即「住二」住宅區）建蔽率不得大於 50容積率不

得大於 240

三 「文（中）」學校用地建蔽率不得大於 50容積率不得大於 150

四 建築形式

（一）為配合遠景海岸山脈富變化的稜線建築物屋頂層及屋頂突出物應設

置斜屋頂且斜屋頂之投影面積不得小於建築面積之 80斜屋頂（覆

文化瓦）之斜率原則上為 11 至 13 之間若經都市設計審議委員

會認可係為設計上之需要得調整之

（二）新建建築物之外牆造型及開窗型式應配合鄰屋設計

五 開放空間

（一）「住一」「住二」住宅區臨接計畫道路部分應至少退縮 4 公尺供留設

「沿街步道式開放空間」設置淨寬15公尺以上之連續鋪面人行步道

免設置騎樓

23

（二）「住二」住宅區除留設「沿街步道式開放空間」外應再集中留設「廣

場式開放空間」並與公共開放空間鄰近「住一」住宅區除留設「沿街

步道式開放空間」外其餘之法定空地應配合防火間隔整體規劃

（三）「住一」住宅區之防火間隔宜整體規劃集中留設開放空間應配合防火

間隔位置留設防火間隔不得設置圍牆僅能以高度不超過 1 公尺之綠

籬作為界隔空間且不得有高於地面之固定結構物

（四）「住一」住宅區之防火間隔寬度為 2 公尺

（五）學校用地應留設開放空間面積不得小於基地面積之 40學校用地

四周如設置柵欄或圍牆等遮蔽物高度不得超過 2 公尺牆面透空率應

達 50以上並綠化處裡且應自計畫道路境界線退縮 4 公尺退縮

部分供作「沿街步道式開放空間」及機車停車空間使用

（六）開放空間得計入建築基地之法定空地應美化綠化達綠覆率 50以

上

（七）1有關設置開放空間獎勵部份依內政部訂定「實施都市計畫地區建築

基地綜合設計鼓勵辦法」規定辦理

2建築物提供部分樓地板面積供下列使用者得增加所提供之樓地板面

積但以不超過基地面積乘以該基地容積率之 30為限

（1）私人捐獻或設置圖書館博物館藝術中心兒童青少年勞

工老人等活動中心景觀公共設施等供公眾使用其集中留設

之面積在 1 百平方公尺以上並經目的事業主管機關核准設立公

益性基金管理營運者

（2）建築物留設空間與天橋或地下道連接供公眾使用經交通主管機

關核准者

六 建築基地內留設之人行步道應與其他法定空地整體規劃並與周遭之公共

開放空間直接聯繫

七 交通運輸系統

（一）依都市設計準則之計畫道路標準斷面留設之公共設施帶供作佈設行

道樹公車站牌售票亭變電箱路燈標誌自行車停車空間及各

類街道傢俱之空間

（二）「住一」住宅區每一住宅單元應至少設置 1 部停車位該停車位不得設

置於指定留設開放空間之人行步道及防火間隔上「住二」住宅區應集

24

中設置地下停車場

（三）「住一」住宅區若附設 1 部以上之停車位時其停車位得以前後方式配

置之

八 建築基地細分規模

（一）「住一」住宅區最小基地開發單元 120 平方公尺最小基地面寬 45 公

尺

（二）「住二」住宅區應就完整街廓整體規劃設計分期分區開發

九 公共設施用地得依「都市計畫公共設施用地多目標使用方案」規定作多目

標使用

十 為維護居住環境品質本計畫區內停車空間依左表規定

土地及建築物用途 基準停車位數

住宅等類似用途建築物

建築樓地板面積在 250 平方公尺以

下者應留設 1 部停車空間超過部

分每超過 150 平方公尺及其零數應

增設 1 部停車空間

商場（店）餐廳飲食店

超級市場等類似用途建築

物

建築樓地板面積每滿 100 平方公尺

設置 1 部停車位

辦公事務所金融等類私

用途建築物

建築樓地板面積每滿 80 平方公尺設

置 1 部停車位

旅館國際觀光旅館等類似

用途建築物

建築樓地板面積每滿 100 平方公尺

或每 4 個房間設置 1 部停車位

十一 建築基地內之法定空地應留設二分之一以上種植花草樹木以美化環

境

十二 建築基地申請建築時須經縣府都市設計審議委員會依都市設計準則審

查通過後始得發照建築及施工以塑造本計畫區之獨特風格但為增

強本計畫區風格之設計經都市設計審議委員會認可者得不受都市設

計準則之限制

十三 本要點未規定事項適用其他法令規定

25

柒變更理由

一配合主要計畫空間結構調整變更土地使用細分區並

另訂管理規範保障既有合法建物權益

延續原計畫之土地使用細分區之劃定架構及保障既有合法建物所有權人權

益合法建物密集之街廓將剔除整體開發範圍外另考量整體開發公平性未

納入整體開發範圍部分之土地使用分區調整為「第一種住宅區」並將其容積率

訂為 120此外為鼓勵既有聚落日後整體再發展提升環境品質另訂「台東

市都市計畫（豐榮豐樂地區）細部計畫再發展地區土地開發管理要點」（詳附

件四）其餘納入整體開發範圍之土地使用分區則分別調整為第二種及第三種住

宅區其中第三種住宅區係為供興建公益性住宅之土地為提升整體開發可行性

適度調整第三種住宅區之規模及區位

二為利整體開發後之環境控管及提升剩餘土地之規劃彈

性調整部分土地使用分區管制計畫及都市設計準則內

容

因應土地使用分區公共設施用地項目調整及相關法令廢止為利於日後

環境控管故配合調整土地使用分區管制計畫及都市設計準則相關條文內容另

依據原土地使用分區管制計畫第八點有關建築基地細分之規定為「『住二』住

宅區（調整為『住三』住宅區）應就完整街廓整體規劃設計分期分區開發」

為保留日後土地規劃及處份彈性故調整該條文內容

26

捌變更計畫內容

為配合辦理整體開發本次共變更 3 案其中編號第 1 案為實質計畫內容變

更編號第 2 案及第 3 案分別為土地使用分區管制計畫及都市設計準則部分條文

增修訂其內容請詳見表五變更內容明細表表六變更前後土地使用計畫面積

對照表表七都市設計準則變更對照表及圖七變更計畫示意圖（北中區）圖

八變更計畫示意圖（南區）圖九變更後計畫示意圖

表五 變更內容明細表 單位公頃

編號 變更位置 變更內容

變更理由 原計畫 新計畫

1 豐榮豐樂

地區 第一種住宅區

（1425） 第二種住宅區

（1057） 第三種住宅區（052）兒童遊樂場用地

（069） 公園用地（054） 停車場用地（030）道路用地（ 163）

1 依據主要計畫變更後之計畫內

容並延續原計畫之土地使用

細分區之劃定架構及保障既

有合法建物所有權人權益合

法建物密集之街廓將剔除整

體開發範圍外以提升整體開

發可行性另考量整體開發公

平性未納入整體開發範圍部

分之土地使用分區調整為「第

一種住宅區」其餘則分別調整

為「第二種住宅區」及「第三

種住宅區」 2 為提升開發可行性調整住三

住宅區之規模及區位

第二種住宅區 （258）

第三種住宅區

（117 ） 公園用地（007） 兒童遊樂場用地

（025） 廣場用地（022） 綠地用地（008） 道路用地（079）

鄰里公園兼作兒童

遊樂場使用（332）第二種住宅區（167）第三種住宅區（007）綠地用地（007） 公園用地（081） 兒童遊樂場用地

（016） 道路用地（054）

國中用地（兼供國小

使用）（250） 第二種住宅區（066）第三種住宅區（098）兒童遊樂場用地

（013） 停車場用地（042）道路用地（031）

停車場用地（072） 第二種住宅區（070）道路用地（002）

27

表五 變更內容明細表（續） 單位公頃

編號 變更位置 變更內容

變更理由 原計畫 新計畫

1 豐榮豐樂

地區 道路用地（282） 第一種住宅區（001）

第二種住宅區（212）第三種住宅區（015）兒童遊樂場用地

（014） 綠地用地（001） 公園用地（013） 廣場用地（002） 水溝用地（023） 非都市土地（0075）

非都市土地（00039）道路用地（00039）2 事業及財

務計畫 原事業及財務計畫 修訂事業及財務計

畫 為提升開發可行性將建築密集之

街廓（第一種住宅區）及水利會管

轄之現況溝渠（水溝用地）部分

剔除區段徵收範圍並增訂分期分

區開發原則且配合修正財務計畫

內容 3 土地使用

分區管制

計畫

原土地使用分區管

制計畫 修訂土地使用分區

管制計畫 詳表六土地使用分區管制計畫變

更對照表

4 都市設計

準則 原都市設計準則 修訂都市設計準則 詳表七都市設計準則變更對照表

註表內面積應以依據核定圖實地分割測量面積為準

28

表六 土地使用分區管制計畫變更對照表

編號 原條文 變更後條文 變更說明

1 二住宅區

（一）第一種住宅區（即「住

一」住宅區）建蔽率

不得大於 60容積率

不得大於 160

（二）第二種住宅區（即「住

二」住宅區）建蔽率

不得大於 50容積率

不得大於 240

二住宅區

（一）第一種住宅區（即「住

一」住宅區）建蔽率

不得大於 60容積率

不得大於 120

（二）第二種住宅區（即「住

二」住宅區）建蔽率

不得大於 60容積率

不得大於 160

（三）第三種住宅區（即「住

三」住宅區）建蔽率

不得大於 50容積率

不得大於 240

1 為保障既有合法建築密

集街廓之完整性及建物

所有權人權益未納入

整體開發範圍部分調

整為為「第一種住宅

區」並考量整體開發公

平性其容積率訂為

120 2 原住一及住二住宅區

配合前述調整分別變

更為住二及住三住宅

區

2 三「文（中）」學校用地建蔽

率不得大於 50容積率

不得大於 150

刪除 因應少子化人口結構改

變主要計畫已取消劃設

學校用地故予以刪除

3 四建築形式（略） 三建築形式（略） 條次調整

4 五開放空間

（一）「住一」「住二」住宅

區臨接計畫道路部分

應至少退縮 4 公尺供

留設「沿街步道式開放

空間」設置淨寬 15公尺以上之連續鋪面

人行步道免設置騎

樓

（二）「住二」住宅區除留設

「沿街步道式開放空

間」外應在集中留設

「廣場式開放空間」

並與公共開放空間鄰

近「住一」住宅區除

留設「沿街步道式開放

空間」外其餘之法定

空地應配合防火間隔

整體規劃

（三）「住一」住宅區之防火

間隔宜整體規劃集中

留設開放空間應配合

防火間隔位置留設防

火間隔不得設置圍

牆僅能以高度不超過

1公尺之綠籬作為界隔

空間且不得有高於地

面之固定結構物

四開放空間

（一）「住一」「住二」「住

三」住宅區臨接計畫道

路部分應至少退縮 4公尺供留設「沿街步

道式開放空間」設置

淨寬 15 公尺以上之連

續鋪面人行步道免設

置騎樓

（二）「住三」住宅區除留設

「沿街步道式開放空

間」外應在集中留設

「廣場式開放空間」

並與公共開放空間鄰

近「住一」「住二」

住宅區除留設「沿街步

道式開放空間」外其

餘之法定空地應配合

防火間隔整體規劃

（三）「住一」「住二」住宅

區之防火間隔宜整體

規劃集中留設開放空

間應配合防火間隔位

置留設防火間隔不得

設置圍牆僅能以高度

不超過 1 公尺之綠籬

作為界隔空間且不得

有高於地面之固定結

構物

1 條次調整 2 住一住宅區之環境條件

與住二住宅區相近且

考量開放空間完整性

其相關規範均應比照辦

理故修訂條文內容

3 配合第五項刪除調整

項次 4 配合都市計畫法臺灣省

施行細則修訂調降容

積獎勵上限比例

29

表六 土地使用分區管制計畫變更對照表（續 1）

編號 原條文 變更後條文 變更說明

4 （四）「住一」住宅區之防火

間隔寬度為 2 公尺

（五）學校用地應留設開放空

間面積不得小於基地

面積之 40學校用地

四周如設置柵欄或圍

牆等遮蔽物高度不得

超過 2 公尺牆面透空

率應達 50以上並綠

化處裡且應自計畫道

路境界線退縮 4 公

尺退縮部分供作「沿

街步道式開放空間」及

機車停車空間使用

（六）（略）

（七）1（略） 2建築物提供部分樓

地板面積供下列使

用者得增加所提

供之樓地板面積

但以不超過基地面

積乘以該基地容積

率之 30為限

（四）「住一」「住二」住宅

區之防火間隔寬度為 2公尺

（五）刪除

（五）略

（六）1（略） 2建築物提供部分樓

地板面積供下列使

用者得增加所提供

之樓地板面積但以

不超過基地面積乘

以該基地容積率之

20為限

5 六（略） 五（略） 條次調整

6 七交通運輸系統

（一）（略）

（二）「住一」住宅區每一住

宅單元應至少設置 1部停車位該停車位不

得設置於指定留設開

放空間之人行步道及

防火間隔上「住二」

住宅區應集中設置地

下停車場

（三）「住一」住宅區若附設

1 部以上之停車位時

其停車位得以前後方

式配置之

六交通運輸系統

（一）（略）

（二）「住一」「住二」住宅

區每一住宅單元應至

少設置 1 部停車位該

停車位不得設置於指

定留設開放空間之人

行步道及防火間隔

上「住三」住宅區應

集中設置地下停車場

（三）「住一」「住二」住宅

區若附設 1 部以上之

停車位時其停車位得

以前後方式配置之

1 條次調整 2 住一住宅區之環境條件

與住二住宅區相近其

相關規範均應比照辦

理故修訂條文內容

30

表六 土地使用分區管制計畫變更對照表（續完）

編號 原條文 變更後條文 變更說明

7 八建築基地細分規模

（一）「住一」住宅區最小基

地開發單元 120 平方

公尺最小基地面寬

45 公尺

（二）「住二」住宅區應就完

整街廓整體規劃設

計分期分區開發

七建築基地細分規模

（一）「住一」「住二」住宅

區最小基地開發單元

120 平方公尺最小基

地面寬及最小建築面

寬 5 公尺

（二）「住三」住宅區最小基

地開發單元 1500 平方

公尺

1 條次調整 2 住一住宅區之環境條件

與住二住宅區相近其

相關規範均應比照辦

理故修訂條文內容

3 為提升居住環境及都市

景觀品質最小基地面寬

調整為 5 公尺並增訂

最小建築面寬之規定

4 為提升住三住宅區土地

處分彈性以利達到財

務自償故修正其最小

基地開發規模為 1500平方公尺

8 九～十二（略） 八～十一（略） 條次調整

9

十二「住一」住宅區得維持

現有建築及其使用惟

日後申請建築時仍應

依本要點規定辦理且

為鼓勵既有聚落再發

展亦得另訂「台東市

都市計畫（豐榮豐樂

地區）細部計畫再發展

地區土地開發管理要

點」據以執行

1 增訂條文 2 為鼓勵既有聚落日後整

體再發展提升環境品

質另訂「台東市都市

計畫（豐榮豐樂地區）

細部計畫再發展地區土

地開發管理要點」（詳附

件四）

31

表七 都市設計準則變更對照表

編號 原條文 變更後條文 變更說明

1 一開放空間系統設計準則

（略）

（一）開放空間類別

開放空間系統依

土地屬性及使用形態

區分為公共開放空

間指定留設開放空間

兩類以本計畫區而言

細分如后（詳圖 6-2）

1公共開放空間包括公

（兒）用地學校運動

場

2指定留設開放空間包括

「沿街步道式開放空

間」「住二」住宅區集中

留設之「廣場式開放空

間」上述所稱之開放空

間係指「實施都市計畫地

區建築基地綜合設計鼓

勵辦法」規定開放空間

（二）開放空間設計原則

（略）

（三）開放空間設計準則

1公（兒）用地開放空間設

計規定

（1）公（兒）用地應具休

憩集會及活動等功

能得比照「臺灣省

公園管理辦法」規定

設置相關設施提供

居民使用並應提供

計畫區內居民遭遇重

大人為或天然災害時

所需臨時避難疏散及

急難救助空間

（2）公（兒）用地活動區

配置於主要道路旁

時與道路之間應以

濃密植栽適當區隔

（3）公（兒）用地主要出

入口應與人行動線系

統連接服務車輛及

停車空間出入動線應

避免干擾人行動線與

主要道路系統

一開放空間系統設計準則

（略）

（一）開放空間類別

開放空間系統依

土地屬性及使用形態

區分為公共開放空

間指定留設開放空間

兩類以本計畫區而言

細分如后（詳附圖 1）

1公共開放空間包括公

園兒童遊樂場綠地

廣場用地

2指定留設開放空間包括

「沿街步道式開放空

間」「住三」住宅區集中

留設之「廣場式開放空

間」上述所稱之開放空

間係指「建築技術規則第

15 章實施都市計畫地區

建築基地綜合設計」規定

開放空間

（二）開放空間設計原則

（略）

（三）開放空間設計準則

1公園兒童遊樂場用地開

放空間設計規定

（1）應具休憩集會及活

動等功能得比照「臺

東縣公園管理自治條

例」規定設置相關設

施提供居民使用

並應提供計畫區內居

民遭遇重大人為或天

然災害時所需臨時避

難疏散及急難救助空

間

（2）活動區配置於主要道

路旁時與道路之間

應以濃密植栽適當區

隔

（3）主要出入口應與人行

動線系統連接服務

車輛及停車空間出入

動線應避免干擾人行

動線與主要道路系

統

1 配合休憩性公共設施用

地項目及規模變更調

整其用地名稱且配合

取消學校用地故刪除

相關內容

2 為提供公益性住宅建築

使用將「住二」住宅

區調整為「住三」住宅

區

3 「實施都市計畫地區建

築基地綜合設計鼓勵辦

法」業於 92 年 3 月 20日廢止有關開放空間

規範回歸建築技術規

則故調整其內容

4 「臺灣省公園管理辦

法」業於 95 年 12 月 12日廢止有關公園及兒

童遊樂場之規劃調整

為依「臺東縣公園管理

自治條例」辦理

5 有關「指定留設開放空

間與其他法定空地設計

規定」部分業已納入

土地使用分區管制計畫

規範之故予以刪除

6 調整附圖編號

32

表七 都市設計準則變更對照表（續 1）

編號 原條文 變更後條文 變更說明

1 （4）公（兒）用地應採開

放性設計如基於安

全及管理之需要四

周可設置綠籬或綠化

設施圍蔽高度不得

超過 1 公尺

2學校運動場開放空間設

計規定

（1）學校運動場公共開放

空間鄰近住宅區之部

分應設置高低綠籬

以隔絕噪音

（2）學校留設之開放空

間面積不得小於基

地面積之 10最小

綠化面積不得小於法

訂空地之 50

（3）學校留設之開放空

間應提供居民作為

休憩運動場所及遭

遇重大人為或天然災

害時所需臨時避難疏

散及急難救助空間

（4）學校運動場及戶外活

動區配置應配合自

然地形變化規劃減

少整地與挖填方工

程

（5）學校運動場及戶外活

動區配置應考量自

然氣候條件與微氣候

變化對冬季東北季

風應以建築配置或植

栽密植方式降低活動

時的不適性

（6）學校主要出入口應與

人行動線系統連接

服務車輛及停車空間

出入動線應避免干擾

人行動線主要道路

系統

（7）學校運動場如緊鄰主

要道路配置臨接道

路部分應以喬木密植

方式減少噪音和危險

性

（4）應採開放性設計如

基於安全及管理之需

要四周可設置綠籬

或綠化設施圍蔽高

度不得超過 1 公尺

2其他相關規定

（略）

33

表七 都市設計準則變更對照表（續 2）

編號 原條文 變更後條文 變更說明

1 （8）學校用地及其戶外空

間應採開放性設計

如基於安全及管理之

需要四周可設置柵

欄圍牆或綠籬等設

施物圍蔽如設置欄

杆或圍牆等遮蔽物

高度不得超過 2 公

尺牆面透空率應達

50以上並應綠化

處理

（9）學校用地四周若設置

柵欄或圍牆等遮蔽

物應自計畫道路境

界線退縮 4 公尺退

縮部分得計入法訂空

地又退縮部分應配

合周遭「沿街步道式

開放空間」留設淨寬

15 公尺以上之人行

步道其餘部分應予

植栽綠化或配合學童

上下學動線規劃為家

長接送學童之機車停

車空間

3指定留設開放空間與其

他法定空地設計規定

（1）「住一」「住二」住宅

區臨接計畫道路部分

應至少退縮 4 公尺

供留設「沿街步道式

開放空間」免設置騎

樓

（2）前項「沿街步道式開

放空間」範圍內應設

置連續舖面之人行步

道淨寬不得小於 15公尺並不得設置有

礙通行之設施物

（3）「住二」住宅區除留設

「沿街步道式開放空

間」外應再集中留

設「廣場式開放空

間」並與公共開放空

間鄰近其位置依圖

6-2 之原則設置「住

一」住宅區除留設「沿

街步道式開放空間」

34

表七 都市設計準則變更對照表（續 3）

編號 原條文 變更後條文 變更說明

1 外其餘之法定空地

應配合防火間隔整體

規劃

（4）「住一」住宅區之防火

間隔宜整體規劃集中

留設防火間隔位置

建議如圖 6-3防火間

隔不得設置圍牆僅

能以高度不超過 1 公

尺之綠籬作為界隔空

間且不得有高於地

面之固定結構物

（5）「住一」住宅區之防火

間隔寬度為 2 公尺

4其他相關規定

（略）

2 三交通運輸系統設計準則

（略）

（一）計畫道路標準斷面設計

規定

本計畫區內道路

斷面車道數及空間配

置如圖 6-4其中公共

設施帶係供作佈設行

道樹公車站牌售票

亭變電箱路燈自

行車停車空間及各類

街道傢俱之空間且計

畫道路兩側均規定建

築物退縮供留設「沿

街步道式開放空間」

（二）停車空間設計規定

1「住一」住宅區每一住

宅單元應至少設置 1 部

停車位該停車位不得

設置於指定留設開放

空間臨計畫道路境界

線 15 公尺範圍內及防

火間隔上「住二」住

宅區應集中設置地下

停車場其出入口應設

置於次要道路或私設

通路上並與基地進出

動線開放空間整體設

計

三交通運輸系統設計準則

（略）

（一）計畫道路標準斷面設計

規定

本計畫區內道路

斷面車道數及空間配

置應參酌附圖二辦

理其中公共設施帶係

供作佈設行道樹公車

站牌售票亭變電

箱路燈自行車停車

空間及各類街道傢俱

之空間且計畫道路兩

側均規定建築物退

縮供留設「沿街步道

式開放空間」

（二）停車空間設計規定

1住宅區留設之停車位不

得設置於指定留設開

放空間臨計畫道路境

界線 15 公尺範圍內及

防火間隔上「住三」

住宅區應集中設置地

下停車場其出入口應

設置於次要道路或私

設通路上並與基地進

出動線開放空間整體

設計

1 為保留日後道路設計彈

性故修正用語並調

整附圖編號

2 有關住宅區停車空間留

設規定係屬土地使用

分區管制計畫範疇故

予以刪除

3 配合土地使用屬性調

整將「住二」住宅區

調整為「住三」住宅區

4 配合休憩性公共設施用

地規模變更調整其用

地名稱且配合取消學

校用地故刪除相關內

容

35

表七 都市設計準則變更對照表（續 4）

編號 原條文 變更後條文 變更說明

2 2學校公（兒）用地內

應留設自行車停放空

間並設置自行車停放

架或類似防竊功能之

保護設施

3（略）

2公園兒童遊樂場用地

內應留設自行車停放

空間並設置自行車停

放架或類似防竊功能

之保護設施

3（略）

3 四建築基地細分規模設計準

則

（一）「住二」住宅區應就完

整街廓整體規劃設

計分期分區開發「住

一」住宅區則鼓勵以完

整街廓方式整體開

發最小基地開發單元

120 平方公尺最小面

寬 45 公尺

（二）「住一」住宅區開發規

模如非完整街廓開發

時應考量與鄰近基地

之關係並配合集中留

設法定空地

四建築基地細分規模設計準

則

「住一」「住二」住

宅區開發規模如非完整

街廓開發時應考量與鄰

近基地之關係並配合集

中留設法定空地

1 有關建築基地細分規模

規定係屬土地使用分

區管制計畫範疇故予

以刪除

2 「住一」「住二」住宅

區土地使用屬性相近

故併同規範之

4 五建築量體配置高度造

型色彩及風格設計準則

（一）～（四）（略）

（五）「住一」「住二」住宅

區若需裝置廣告物等

附屬設施物應以不妨

礙通行及景觀為原

則不得設置於指定留

設開放空間及防火間

隔上附著於建築物上

之高度不得低於 36 公

尺廣告物大小以高度

3 公尺寬度 06 公尺

為限其餘規定依內政

部訂頒之「廣告物管理

辦法」等相關規定辦

理

（六）「住二」住宅區之廣告

物等附屬設施應配合

集合住宅建築設計統

一規範

五建築量體配置高度造

型色彩及風格設計準則

（一）～（四）（略）

（五）「住一」「住二」住宅

區若需裝置廣告物等

附屬設施物應以不妨

礙通行及景觀為原

則不得設置於指定留

設開放空間及防火間

隔上附著於建築物上

之高度不得低於 36 公

尺廣告物大小以高度

3 公尺寬度 06 公尺

為限其餘規定依內政

部訂頒之「招牌廣告及

樹立廣告管理辦法」等

相關規定辦理

（六）「住三」住宅區之廣告

物等附屬設施應配合

集合住宅建築設計統

一規範

1 「廣告物管理辦法」業

於 93 年 7 月 23 日公告

廢止故調整為現行之

「招牌廣告及樹立廣告

管理辦法」

2 為提供公益性住宅建築

使用將「住二」住宅

區調整為「住三」住宅

區

36

表七 都市設計準則變更對照表（續 5）

編號 原條文 變更後條文 變更說明

5 六環境保護設施設計準則

本計畫區內環境保

護設施主要為污水處理

設施及「住二」住宅區之

垃圾貯存空間其設計規

定如后（略）

六環境保護設施設計準則

本計畫區內環境保

護設施主要為污水處理

設施及「住三」住宅區之

垃圾貯存空間其設計規

定如后（略）

為提供公益性住宅建築使

用將「住二」住宅區調

整為「住三」住宅區

6 七景觀計畫

（一）（二）（略）

（三）「住二」住宅區指定留

設之廣場式開放空間

以集中配置為原則面

積至少 400 平方公尺

且綠地面積至少佔 30長寬比不得超過

21且應按開放空間

面積每滿 64 平方公尺

至少栽植喬木一棵其

樹冠底離地淨高 2 公

尺以上

（四）學校運動場景觀設計準

則

1所有設施應依據學童的

尺寸進行設計（如垃圾

桶座椅等的高度）

同時各設施的顏色及

造型應多樣化但不得

對整體環境特色有負

面影響

2學校運動場與硬舖面活

動區等功能相近之區

域 應 集 中 規 劃 與 設

計各活動區間應以人

行動線連接

3用以界定運動場與其他

使用空間之緩衝綠帶

與植栽區應考量使用

功能實質環境與視覺

的連續性

4運動場內固定之構造物

或設施物（如圍牆及欄

杆等）應利用樹木灌

木群或蔓生植物綠化

或遮蔽

七景觀計畫

（一）（二）（略）

（三）「住三」住宅區指定留

設之廣場式開放空間

以集中配置為原則面

積至少 400 平方公尺

且綠地面積至少佔 30長寬比不得超過

21且應按開放空間

面積每滿 64 平方公尺

至少栽植喬木一棵其

樹冠底離地淨高 2 公

尺以上

（四）公園兒童遊樂場用地

景觀設計準則

1公園用地中央主要地區

應提供一具多功能及

多用途使用的大型活

動區域其他各分區應

考量觀賞休閒運

動遊戲及衛生等活動

與功能設施

2（略）

3兒童遊樂場用地配置原

則（略）

1 為提供公益性住宅建築

使用將「住二」住宅

區調整為「住三」住宅

區

2 配合休憩性公共設施用

地項目及規模變更調

整其用地名稱且配合

取消學校用地故刪除

相關內容

37

表七 都市設計準則變更對照表（續完）

編號 原條文 變更後條文 變更說明

5 （五）公（兒）用地景觀

設計準則

1公（兒）用地中央主要

地區應提供一具多功

能及多用途使用的大

型活動區域其他各分

區應考量觀賞休閒

運動遊戲及衛生等活

動與功能設施

2（略）

3兒童遊戲場配置原則

（略）

表八 變更前後土地使用計畫面積對照表

項目 現行計畫面積

（公頃） 增減面積

（公頃）

變更後

面積 （公頃）

比例 （）

土地

使用

分區

第一種住宅區 1461 -1424 037 130

第二種住宅區 581 +1314 1895 5558

第三種住宅區 000 +289 289 851

小計 2042 +179 2221 6538

公共

設施

用地

公（兒）用地 332 -332 000 000

綠地 008 +016 024 071

停車場用地 072 +000 072 212

廣場用地 000 +024 024 071

水溝用地 000 +023 023 068

國中（小）用地 250 -250 000 000

兒童遊樂場用地 000 +137 137 403

公園用地 000 +155 155 456

道路用地 693 +048 741 2181

小計 1355 -179 1176 3462

非都市土地 - +00036 - -

合計 3397 -00036 3397 10000

註表內面積應以依據核定圖實地分割測量面積為準

38

表九 變更後土地使用計畫面積表

項目 北區 中區 南區 合計

面積 (公頃)

比例()面積

(公頃)比例()

面積 (公頃)

比例() 面積

(公頃) 比例()

土地

使用

分區

第 一 種 住 宅 區 - 000 - 000 037 299 037 109

第二種住宅區 803 6011 429 5207 663 5360 1895 5578

第三種住宅區 083 621 098 1189 108 872 289 851

小計 886 6632 527 6396 808 6531 2221 6538

公共

設施

用地

兒童遊樂場用地 079 591 058 704 - 000 137 403

公園用地 050 374 - 000 105 849 155 456

綠地 024 180 - 000 - 000 024 071

停車場用地 - 000 042 510 030 243 072 212

廣場用地 006 045 018 218 - 000 024 071

水溝用地 - 000 - 000 023 186 023 068

道路用地 291 2178 179 2172 271 2191 741 2181

小計 450 3368 297 3604 429 3469 1176 3462

合計 1336 10000 824 10000 1237 10000 3397 10000

39

圖七 變更計畫示意圖（北中區）

40

圖八 變更計畫示意圖（南區）

41

圖九 變更後計畫示意圖

42

玖事業及財務計畫

一開發方式

本計畫於 89 年發布實施後因中央政府國民住宅政策轉變及公共設施比例

過高等因素致難以執行後續開發計畫遂由台東縣政府研議降低公共設施用地

比例及增列市地重劃方式開發提經內政部都市計畫委員會第 592次第 606次

第 611 次會議討論其決議綜整為下列三點

（一）同意修正道路系統公共設施用地比例由 3989調降為 3795

（二）為增加計畫執行可行性請縣府考量地方實際發展需要酌予提高土地

使用強度

（三）增列開發方式部分請縣府依規定層報行政院核示後再據以辦理

為提高開發可行性並增加原土地所有權人領回土地比例經評估後公共設施

用地比例需調降至 35以下較為可行而土地使用強度部分經考量整體都市

景觀及實際發展狀況仍以維持原使用強度惟配合本次實質計畫內容變更酌予

調整其區位故前述第一二點決議內容均已納入本次變更檢討之

有關第三點決議增列開發方式部分綜合考量時空環境變遷政策指導開

發目的民眾權益保障及開發可行性等因素後基於下列理由仍維持區段徵收方

式辦理

（一）為符合中央政府興建社會住宅政策及日後興建公益性住宅需求本計

畫區開發後應保留部分土地集中妥予運用而市地重劃係採原位次分配

土地日後無法取得足夠規模之完整土地故未能滿足開發目的

（二）本案變更後公共設施用地比例雖已降為 3462倘採市地重劃開發

加計費用負擔後總負擔勢必超過 4500依據「市地重劃實施辦法」

第 23 條規定需經由過半土地所有權人同意始得為之而本區土地所

有權人數高達三百餘人恐難據以執行

爰此除合法建築密集街廓之第一種住宅區及水利會管有之現況溝渠（水溝

用地）外均維持區段徵收方式辦理整體開發並由臺東縣政府為開發主體

43

圖十 區段徵收範圍示意圖

二開發期程

（一）本案應以全部一次開發為原則惟考量政府財政狀況都市成長管理及都

市發展需求等因素必要時得採分期分區開發且預計變更都市計畫經內

政部都市計畫委員會審竣後 3 年內完成全部或第一期區段徵收計畫報核

程序辦理區段徵收作業主要期程計算至標售完成止為 7 年其中工程施

工期程為 3 年惟實際進度得由主管機關視實際狀況酌予調整之

採分期分區開發時應採北中區及南區二期二區方式開發並以南區為

優先開發區且應於南區開發完成後五年內或可建築用地使用率達 50

44

時辦理第二期開發

（二）第一種住宅區已建築使用之合法建物得維持原建築及其使用且得為必要

之維護及修繕並得申請個別建築或依「台東市都市計畫（豐榮豐樂地

區）細部計畫再發展地區土地開發管理要點」辦理其建築管理及使用管

制仍應依循本計畫土地使用分區管制計畫及其他相關法令

本計畫區總面積為 3397 公頃除第一種住宅區及水溝用地外均採區段徵

收方式辦理故開發面積約 3337 公頃其開發財務說明如下

三財務計畫

（一）土地處理原則

1預計土地所有權人領回抵價地比例

依土地徵收條例第 39 條第 2 項規定抵價地總面積以徵收總面

積之 50為原則因情況特殊經上級主管機關核准者不在此限

但不得少於 40曾為農地重劃者該重劃地區部分不得少於 45

本區段徵收範圍並無參與農地重劃因此依上述原則並參考目

前不動產市場普遍之交易行情以及本計畫區之財務狀況等因素抵價

地發還比例暫以 50預估惟實際土地所有權人領回抵價地比例應以

臺東縣政府報經中央區段徵收主管機關（內政部）核定之抵價地比例

為準

2區段徵收後土地處理方式

本計畫區段徵收範圍內土地經規劃整理後其土地處理方式依

土地徵收條例區段徵收實施辦法及其相關規定辦理並以臺東縣政

府報經中央區段徵收主管機關（內政部）核定之區段徵收計畫為準

（二）開發費用估算

1區段徵收作業費用

辦理本計畫區段徵收作業所需地籍整理費及其他辦理土地整理

必要之費用依過往之經驗以每公頃 120 萬元估算之估計約需 4004

萬元

2地價補償費

擬以私有土地面積 30選擇領取現金補償及公有土地有償撥用

方式參與區段徵收並參酌鄰近地區性質相似之土地交易價格後依土

45

地屬性周邊買賣價並排除掉預期因素及其他影響市價的因素後土

地平均補償單價以 8000 元（≒26446 元坪）估算其地價補償費

為 84400 萬元

3地上物補償費

地上物拆遷補償費部分包含農作改良物鐵皮與網室棚架磚

造與鋼筋混凝土造等其中農作改良物以每公頃 60 萬元鋼筋水泥

造建物拆遷補償費以每公頃 27000 萬元計算磚造建物拆遷補償費以

每公頃 15000 萬元計算鐵皮造建物拆遷補償費以每公頃 5500 萬元

計算及網室棚架以每公頃 500 萬元計算估算地上物拆遷補償費合計

約 14061 萬元

4公共設施費用

包含全區整地工程雨污水下水道地下管道公園綠地廣

場兒童遊樂場停車場及道路等公共設施之規劃設計施工及工程

管理費用考量範圍內地形平坦且地上物單純故整地工程以每公頃

80 萬元計雨污水下水道分別以每公頃 200 萬元及 250 萬元計電

信電力與自來水等公用管線工程以每公頃 300 萬元計公園及兒童

遊樂場用地以每公頃 1800 萬元計綠地以每公頃 1400 萬元計廣

場用地以每公頃 1500 萬元計停車場用地以每公頃 1500 萬元計及

道路用地以每公頃 1600 萬元計等工程規劃設計管理及監造費等

以工程總經費 8計算合計約需 50313 萬元

5管理維護費

區段徵收完成後區內公共設施管理維護費本區依土地徵收條例

施行細則第 51 條第 2 項規定以每年每公頃 5 萬元編列 3 年計算

估計約需 501 萬元

6貸款利息

在辦理區段徵收時可向平均地權基金及公民營行庫辦理貸款作

業依本計畫區段徵收作業預定辦理期程參考五大銀行基準利率（台

灣銀行合作金庫銀行第一銀行華南銀行及台灣土地銀行）並參

酌物價上漲趨勢貸款利率以 3進行估算估算本計畫區段徵收作業

之貸款利息估計約需 16567 萬元

7估算結果

依據前述區段徵收作業費用地價補償費地上物補償費公共

46

設施費用管理維護費及貸款利息估算結果本計畫區段徵收開發總

費用預估約為 169846 萬元詳表十所示

表十 區段徵收開發總費用估算表

項目 單位 數量 單價

（萬元）

總價

（萬元）說明

一區段徵收作業費用 公頃 3337 120 4004

二補償費用

地價補償費 公頃 1055 8000 84400以私有地主30領取

地價補償及公有土地

全數作價方式領回

地上物拆遷補償

農作物 公頃 2500 60 1500

建物

鋼筋混凝土 公頃 015 27000 4050

磚造 公頃 006 15000 900

鐵皮造 公頃 064 5500 3520

網室棚架 公頃 310 500 1550

自拆遷獎勵金 式 100 2541 2541

小計 98461

三公共設施費用

整地工程 公頃 3337 80 2670

公園及兒童遊樂場 公頃 292 1800 5256

綠地 公頃 024 1400 336

廣場 公頃 024 1500 360

停車場 公頃 072 1500 1080

道路 公頃 741 1600 11856

雨水下水道 公頃 3337 200 6674

污水下水道 公頃 3337 250 8343

共同管溝 公頃 3337 300 10011電力電信及自來水

地下管線工程費

小計 46586

工程規劃設計管理

及監造費等 式 100 3727 3727 按工程費之 8估計

合計 50313

四管理維護費 公頃 3337 5 501每年每公頃 5 萬元

編列 3年計算

五貸款利息 16567 以年息 3複利計算

總開發費用 169846

註實際區段徵收開發總費用依辦理時之法令規定及實際發生之費用為準

（三）土地處分方式

47

1私有地所有權人領回抵價地比例依土地徵收條例第 39 條第 2 項辦理發

還土地所有權人之抵價地以第二種住宅區為原則

2屬土地徵收條例第 44 條第 1 項第 2 款所列之公共設施無償登記該管縣政

府本計畫公園兒童遊樂場用地綠地廣場停車場及道路用地等

公共設施用地無償登記為臺東縣政府所有

3其餘可供建築土地則依土地徵收條例第 44 條第 1 項第 5 款規定予以處

分

表十一 區段徵收土地處分方式表

類 別 內 容 面積（公頃）

1發還抵價地土地 第二種住宅區 1141

2無償登記之公共設施用地

公園用地兒童遊樂場用地綠

地廣場用地停車場用地及道路

用地等

1153

3供興建公益性住宅之土地 第三種住宅區 289

4剩餘可供標(讓)售土地 扣除發還抵價地土地後之第二種

住宅區 754

合 計 3337

註區段徵收抵價地之比例以 50為估算財務計畫之依據實際抵價地之比例應以區段徵收主管機關報經核定之比例為準

（四）區段徵收後土地處分收入估算

依據各開發項目之開發方式與概估開發費用經整理分析後區段徵

收後土地處分預估面積為 1043 公頃參酌鄰近地區土地交易案例擬

訂 17500 元作為第二種住宅區用地標(讓)售價格另第三種住宅區按

以開發成本 16285 元折價專案讓售予需地機關預估土地處分收入

約為 179014 萬元以作為縣府未來辦理開發之參考依據惟未來仍得

視財政情形及實際發展需要酌予調整

（五）自償能力分析

1經費籌措

本計畫區段徵收開發總費用之經費籌措方式包括向臺東縣平均

地權基金財政部地方建設基金或各行庫申貸支應等

2自償能力分析

48

本計畫區段徵收開發總費用約需 169846 萬元區段徵收後土地

處分預估收入約 179014 萬元預估區段徵收後盈餘約 9168 萬元

益本比為 105另本案經財務分析結果財務平衡標售底價約 16285

元（≒53835 元坪）與周邊客觀條件相同之都市計畫區住宅區市

場交易行情相較下仍有利基整體財務應屬可行

（六）敏感度分析

抵價地發還比例分別以 4042545475及 50與地主領

取現金比例 0102030及 40進行敏感度分析其財務結果

詳如表十二所示

表十二 區段徵收財務敏感度分析表

抵價地發還比例 地主領現比例 開發總費用

（萬元）

土地處分收入

（萬元）

盈餘

（萬元） 益本比

4000

0 80277 150489 70212 187

10 109605 173309 63704 158

20 138932 196129 57197 141

30 168259 218949 50690 130

40 197587 241769 44182 122

4250

0 80844 136227 55383 169

10 110115 160473 50358 146

20 139385 184719 45334 133

30 168656 208965 40309 124

40 197926 233212 35286 118

4500

0 81410 121964 40554 150

10 110625 147637 37012 133

20 139839 173309 33470 124

30 169052 198982 29930 118

40 198267 224654 26387 113

4750

0 81976 107702 25726 131

10 111135 134800 23665 121

20 140292 161899 21607 115

30 169449 188998 19549 112

40 198607 216097 17490 109

5000

0 82543 93439 10896 113

10 111644 121964 10320 109

20 140746 150489 9743 107

30 169846 179014 9168 105

40 198947 207539 8592 104

附 1-1

附件一 臺東縣政府 104 年 6 月 12 日 府建都字第 1040115666 號函

附 2-1

附件二 變更後土地使用分區管制計畫

為有效控制本計劃區土地使用強度確保公共設施服務水準維護良好生活

環境訂定土地使用分區管制要點如后

一 本要點依都市計畫法第 22 條及同法臺灣省施行細則第 35 條規定訂之

二 住宅區

（一）第一種住宅區（即「住一」住宅區）建蔽率不得大於 60容積率不

得大於 120

（二）第二種住宅區（即「住二」住宅區）建蔽率不得大於 60容積率不

得大於 160

（三）第三種住宅區（即「住三」住宅區）建蔽率不得大於 50容積率不

得大於 240

三 建築形式

（一）為配合遠景海岸山脈富變化的稜線建築物屋頂層及屋頂突出物應設

置斜屋頂且斜屋頂之投影面積不得小於建築面積之 80斜屋頂（覆

文化瓦）之斜率原則上為 11 至 13 之間若經都市設計審議委

員會認可係為設計上之需要得調整之

（二）新建建築物之外牆造型及開窗型式應配合鄰屋設計

四 開放空間

（一）「住一」「住二」「住三」住宅區臨接計畫道路部分應至少退縮 4 公尺

供留設「沿街步道式開放空間」設置淨寬 15 公尺以上之連續鋪面人

行步道免設置騎樓

（二）「住三」住宅區除留設「沿街步道式開放空間」外應在集中留設「廣

場式開放空間」並與公共開放空間鄰近「住一」「住二」住宅區除

留設「沿街步道式開放空間」外其餘之法定空地應配合防火間隔整

體規劃

（三）「住一」「住二」住宅區之防火間隔宜整體規劃集中留設開放空間應

配合防火間隔位置留設防火間隔不得設置圍牆僅能以高度不超過 1

公尺之綠籬作為界隔空間且不得有高於地面之固定結構物

（四）「住一」「住二」住宅區之防火間隔寬度為 2 公尺

附 2-2

（六）開放空間得計入建築基地之法定空地應美化綠化達綠覆率 50以

上

（七）1有關設置開放空間獎勵部份依內政部訂定「實施都市計畫地區建築

基地綜合設計鼓勵辦法」規定辦理

2建築物提供部分樓地板面積供下列使用者得增加所提供之樓地板面

積但以不超過基地面積乘以該基地容積率之 30為限

（1）私人捐獻或設置圖書館博物館藝術中心兒童青少年勞

工老人等活動中心景觀公共設施等供公眾使用其集中留設

之面積在 1 百平方公尺以上並經目的事業主管機關核准設立公

益性基金管理營運者

（2）建築物留設空間與天橋或地下道連接供公眾使用經交通主管機

關核准者

五 建築基地內留設之人行步道應與其他法定空地整體規劃並與周遭之公共

開放空間直接聯繫

六 交通運輸系統

（一）依都市設計準則之計劃道路標準斷面留設之公共設施帶供作佈設行

道樹公車站牌售票亭變電箱路燈標誌自行車停車空間及

各類街道家俱之空間

（二）「住一」「住二」住宅區每一住宅單元應至少設置 1 部停車位該停車

位不得設置於指定留設開放空間之人行步道及防火間隔上「住三」住

宅區應集中設置地下停車場

（三）「住一」「住二」住宅區若附設 1 部以上之停車位時其停車位得以前

後方式配置之

七 建築基地細分規模

（一）「住一」「住二」住宅區最小基地開發單元 120 平方公尺最小基地面

寬及最小建築面寬 5 公尺

（二）「住三」住宅區最小基地開發單元 1500 平方公尺

八 公共設施用地得依「都市計畫公共設施用地多目標使用方案」規定作多目

標使用

九 為維護居住環境品質本計畫區內停車空間依左表規定

附 2-3

土地及建築物用途 基準停車位數

住宅等類似用途建築物

建築樓地板面積在 250 平方公尺以

下者應留設 1 部停車空間超過部

分每超過 150 平方公尺及其零數應

增設 1 部停車空間

商場（店）餐廳飲食店

超級市場等類似用途建築

物

建築樓地板面積每滿 100 平方公尺

設置 1 部停車位

辦公事務所金融等類私

用途建築物 建築樓地板面積每滿 80 平方公尺設

置 1 部停車位

旅館國際觀光旅館等類似

用途建築物 建築樓地板面積每滿 100 平方公尺

或每 4 個房間設置 1 部停車位

十 建築基地內之法定空地應留設二分之一以上種植花草樹木以美化環

境

十一 建築基地申請建築時須經縣府都市設計審議委員會依都市設計準則審

查通過後始得發照建築及施工以塑造本計畫區之獨特風格但為增

強本計畫區風格之設計經都市設計審議委員會認可者得不受都市設

計準則之限制

十二 「住一」住宅區得維持現有建築及其使用惟日後申請建築時仍應依

本要點規定辦理且為鼓勵既有聚落再發展亦得另訂「台東市都市計

畫（豐榮豐樂地區）細部計畫再發展地區土地開發管理要點」據以執

行

十三 本要點未規定事項適用其他法令規定

附 3-1

附件三 變更後都市設計準則

一 開放空間系統設計準則

開放空間在都市結構上包含都市美觀休憩娛樂環境保護及防災避難的

效果規劃設計應以提供自然舒適親切可及的人性化環境為目標並增進

都市防災避難功能

（一）開放空間類別

開放空間系統依土地屬性及使用形態區分為公共開放空間指定

留設開放空間兩類以本計畫區而言細分如后（詳附圖一）

1公共開放空間包括公園兒童遊樂場綠地廣場等用地

2指定留設開放空間包括「沿街步道式開放空間」「住三」住宅區集

中留設之「廣場式開放空間」上述所稱之開放空間係指「建築技術

規則第 15 章實施都市計畫地區建築基地綜合設計」規定開放空間

（二）開放空間設計原則

開放空間之配置除於適當區位設置公共開放空間外並指定每

一基地之「留設開放空間」的位置及其設計標準配合退縮規定維

繫全區開放空間之連續性完整性與多樣性設計原則如后

1每一街廓內及建築物簇群內均應提供開放空間

2所有街廓之開放空間應整體規劃並利用步道相銜接建構一套區內

完整的人行動線系統提升居民移動之便利性

3開放空間須完整規劃並以景觀配置手法銜接各區特色

（三）開放空間設計準則

1公園兒童遊樂場用地開放空間設計規定

（1）應具休憩集會及活動等功能得比照「臺東縣公園管理自治條

例」規定設置相關設施提供居民使用並應提供計畫區內居民

遭遇重大人為或天然災害時所需臨時避難疏散及急難救助空

間

（2）活動區配置於主要道路旁時與道路之間應以濃密植栽適當區

隔

附 3-2

附圖一 開放空間系統配置示意圖

附 3-3

（3）主要出入口應與人行動線系統連接服務車輛及停車空間出入動

線應避免干擾人行動線與主要道路系統

（4）應採開放性設計如基於安全及管理之需要四周可設置綠籬或

綠化設施圍蔽高度不得超過 1 公尺

2其他相關規定

（1）開放空間入口須明顯標示或以其他設計方式強調入口意象加

強公眾使用之能見度

（2）開放空間之舖面應使用具透水性防滑耐壓易維護的材質

舖面設計應以街廓為單元整體規劃反映地區的特色與個性

（3）開放空間的設計應符合無障礙環境的要求

（4）開放空間應美化綠化其綠覆率應達 50以上

二 人行空間設計準則

人行空間目的在提供計畫區內居民一個不需要車輛即可通達區內各主要公

共設施或開放空間的步行安全動線系統本計畫區內配置之人行空間包括都市計

畫劃設之人行步道及建築基地內留設之人行步道兩者相互配合連接建構成

全區完整的人行步道系統提升居民移動之便利性本計畫區內人行空間設計準

則如后

（一）都市計畫劃設之人行步道設計規定

1人行步道之人行空間淨寬度不得小於 15 公尺

2應具連續性舒適性方便性與美觀等基本功能

3交叉路口得視交通需要以號誌輔以聲音告知行人應停止或行進

4除得提供設置灌木植栽及街道傢俱外不得設置其他有礙通行之設施

物並應設置中低光源之照明設施

（二）建築基地內留設之人行步道設計規定

1建築基地內留設之人行步道應與基地內之其他法定空地整體規劃並

與周邊之公共開放空間直接聯繫

2建築基地內留設之人行步道應與車行動線系統明確區分減少交通衝

擊

3建築基地內留設之人行步道地坪應平整每一街廓之各街角均應採無

附 3-4

障礙環境設計

三 交通運輸系統設計準則

交通運輸系統之設計應以提供具可行性及易行性之交通運輸方式為目標

透過道路功能等級之明確劃分各層級道路依其功能服務水準與周圍土地使用

之特性設置不同之車行空間寬度及景觀設計規定

（一）計畫道路標準斷面設計規定

本計畫區內道路斷面車道數及空間配置應參酌附圖二辦理其中

公共設施帶係供作佈設行道樹公車站牌售票亭變電箱路燈

自行車停車空間及各類街道傢俱之空間且計畫道路兩側均規定建築

物退縮供留設「沿街步道式開放空間」

（二）停車空間設計規定

1住宅區留設之停車位不得設置於指定留設開放空間臨計畫道路境界

線 15 公尺範圍內及防火間隔上「住三」住宅區應集中設置地下停

車場其出入口應設置於次要道路或私設通路上並與基地進出動線

開放空間整體設計

2公園兒童遊樂場用地內應留設自行車停放空間並設置自行車停放

架或類似防竊功能之保護設施

附圖二 計畫道路標準斷面圖

附 3-5

3路外公共停車場設計規定

（1）路外公共停車場應有植栽計畫舖面須全面使用透水性材料且

周圍應予綠化

（2）路外公共停車場除出入口處外四周應以綠化土堤或綠化材料

形成適當之圍籬

四 建築基地細分規模設計準則

「住一」「住二」住宅區開發規模如非完整街廓開發時應考量與鄰近基地

之關係並配合集中留設法定空地

五 建築量體配置高度造型色彩及風格設計準則

（一）建築物允建高度應依建築技術規則建築設計施工篇第 164 條規定計算

並檢討日照

（二）為配合遠景海岸山脈富變化的稜線建築物屋頂層及屋頂突出物應設

置斜屋頂且斜屋頂之投影面積不得小於建築面積之 80斜屋頂之

斜率原則上為1 至3 之間若經都市設計審議委員會認可係為設

計上之需要得調整之

（三）新建建築物之外牆造型及開窗形式應配合鄰屋設計

（四）為調和人造建築物與背景天空海洋山脈田野等色彩建築物屋

頂色牆壁色色彩為深色瓦對白色或淺灰

（五）「住一」「住二」住宅區若需裝置廣告物等附屬設施物應以不妨礙

通行及景觀為原則不得設置於指定留設開放空間及防火間隔上附

著於建築物上之高度不得低於 36 公尺廣告物大小以高度 3 公尺寬

度 06 公尺為限其餘規定依內政部「招牌廣告及樹立廣告管理辦法」

等相關規定辦理

（六）「住三」住宅區之廣告物等附屬設施應配合集合住宅建築設計統一

規範

六 環境保護設施設計準則

本計畫區內環境保護設施主要為污水處理設施及「住三」住宅區之垃圾貯存

空間其設計規定如后

（一）污水處理設施依建築技術規則施工篇第 49 條規定辦理

（二）每一單元（以街廓計）之「住二」住宅區開發時應至少設置一處垃

附 3-6

圾貯存空間集中收集處理垃圾

（三）垃圾貯存空間應面臨次要道路集中設置且不得設置於建築物主要出

入口旁垃圾貯存空間未臨接計畫道路時應留設 35 公尺寬之車道連

接計畫道路垃圾貯存空間位室內者車道淨寬應達 4 公尺以上且

應設置於地面層

（四）垃圾貯存空間應有適當之清洗（含排水措施）隔離設施以維護環境衛

生如位法定空地者應配合綠化設施美化

七 景觀計畫

景觀計畫目的在塑造本計畫區之整體都市景觀及舒適生活環境設計準則如

后

（一）計畫道路兩側之公共設施帶應於適當位置與間距處植栽喬木行道樹

（如附圖三）且依下列規定

1行道樹樹冠底離地淨高 2 公尺以上根部應保留適當之透水面積

2行道樹樹幹四周應舖設鏤空鑄鐵蓋板或透水設施且應與人行步道地

坪高程齊平

3每一街道應有一代表樹種並將其延續至該街道內之社區樹種以具

大型樹冠耐污染易維護為原則

（二）「沿街步道式開放空間」應利用綠化植栽作為道路與建築物間之緩衝

區且每一街廓之植栽應為同一或共同樹種

（三）「住三」住宅區指定留設之廣場式開放空間以集中配置為原則面積

至少 400 平方公尺且綠地面積至少佔 30長寬比不得超過 21且

應按開放空間面積每滿 64 平方公尺至少植栽喬木一棵其樹冠底離地

淨高 2 公尺以上

附 3-7

附圖三 道路斷面景觀示意圖

（四）公園兒童遊樂場用地景觀設計準則

1公園用地中央主要地區應提供一具多功能及多用途使用的大型活動

區域其他各分區應考量觀賞休閒運動遊戲及衛生等活動與功

能設施

2區內供公用設備及服務設施（如垃圾收集公共廁所）等使用之區域

應使用綠籬或樹叢適當圍蔽

3兒童遊樂場用地配置原則

（1）根據兒童活動尺寸荷重等設計

（2）採用複合式遊具使遊戲有連續性與變化

（3）按兒童年齡分類進行設計

（4）提供父母休憩看護設施以便就近照顧

（5）著重安全考量如彈性地板去除尖銳部分等措施

附 4-1

附件四 台東市都市計畫（豐榮豐樂地區）細部計畫

再發展地區土地開發管理要點

一 本要點依「台東市都市計畫（豐榮豐樂地區）細部計畫土地使用分區管

制計畫」第十二點規定訂定之

二 再發展區之土地權利關係人得擬具開發計畫提經臺東縣都市計畫委員會審

查通過後再依相關法令向主管建築機關申請開發建築

三 申請基地符合下列條件者始得依本要點辦理

（一）基地臨接計畫道路之長度在 20 公尺以上或達週界總長度六分之一且面

積達 1000 平方公尺以上者

（二）因鄰地已申請建築或基地條件特殊致未能符合前款規定者經臺東縣都

市計畫委員會同意後得不受前款規定限制

四 開發計畫應以書圖載明下列事項

（一）申請人姓名身份證字號及地址

（二）開發地區範圍面積及土地與建物使用現況

（三）土地使用及公共設施計畫其圖面比例尺不得小於 1600

（四）土地使用管制計畫

（五）都市設計事項得視實際需要依都市計畫定期通盤檢討實施辦法第八

條第二項之內容予以述明

（六）土地及地上物處理計畫

（七）事業及財務計畫

（八）實施進度

（九）全部土地權利關係人姓名住址權利證明文件及私有土地所有權人

同意書

（十）套繪土地使用計畫之地籍圖其比例尺不得小於 11200

五 依本要點申請整體開發時需以不小於申請開發總面積 20之土地折算為

回饋代金並於全部繳納後始得發照建築

附 4-2

前項代金之計算係以應回饋之土地面積乘以繳交當年度之土地公告現值

加四成為準

六 依本要點申請整體開發者得依下列公式核算其申請開發建築之基準容積

率但該基準容積不得大於 240

V=V0times（1+（V1-01）+ V2）（1-V1）≦240

其中 V回饋後之基準容積率

V0該分區之容積率（120）

V1回饋土地比例

V2獎勵係數（訂為 02）

七 本要點未規定事項悉依其他法令規定辦理

變更機關

業務承辦

人員

擬定機關

業務承辦

人員

業務單位

主管

業務單位

主管

規劃單位亞興測量有限公司

龍邑工程顧問股份有限公司

圖 目 錄

圖一 變更範圍示意圖 3

圖二 土地使用現況示意圖 4

圖三 主要計畫變更內容示意圖（北中區） 7

圖四 主要計畫變更內容示意圖（南區） 8

圖五 主要計畫變更後示意圖 9

圖六 現行細部計畫示意圖 13

圖七 變更計畫示意圖（北中區） 39

圖八 變更計畫示意圖（南區） 40

圖九 變更後計畫示意圖 41

圖十 區段徵收範圍示意圖 43

表 目 錄

表一 主要計畫變更內容明細表 5

表二 主要計畫土地使用計畫變更前後面積分配表 10

表三 主要計畫變更後各區土地使用計畫面積表 10

表四 現行細部計畫土地使用計畫面積分配表 12

表五 變更內容明細表 26

表六 土地使用分區管制計畫變更對照表 28

表七 都市設計準則變更對照表 31

表八 變更前後土地使用計畫面積對照表 37

表九 變更後土地使用計畫面積表 38

表十 區段徵收開發總費用估算表 46

表十一 區段徵收土地處分方式表 47

表十二 區段徵收財務敏感度分析表 48

1

壹前言

民國 80 年代為配合「國家建設六年計畫」廣建中低收入住宅政策及臺

灣省政府「臺灣省實施區段徵收五年計畫」選定臺東市西南方豐榮豐樂二區

採區段徵收方式開發中低收入住宅時逢台東市都市計畫辦理第二次通盤檢討

遂將其併同納入辦理審議期間因「臺灣省實施區段徵收五年計畫」尚未定案

內政部都市計畫委員會決議暫予保留區段徵收變更案俟「臺灣省實施區段徵收

五年計畫報告案」獲致具體結論後再另案處理第二次通盤檢討於 83 年 8 月公

告發布實施並針對暫予保留部分重新審慎規劃後經內政部都市計畫委員會第

405 次會議審議通過並於 86 年 10 月公告發布實施其後於 90 年 3 月完成擬

定細部計畫程序

惟行政院 87 年 12 月 31 日第 2610 次院會決議「暫緩政府直接興建國宅」

又前臺灣省政府住宅及都市發展處88年6月1日八八住都企字第032024號函示

「hellip鑑於目前國宅政策已有調整故有關國宅用地之取得及使用將遵照中央政

策指示及配合實際需要辦理基此本案宜予緩議」然為因應 97 年 9 月金融風

暴重挫全球景氣連帶影響內需產業發展造成房地產市場量能萎縮為有效振

興景氣促進房地產業發展穩定國內金融市場同時照顧弱勢族群減輕民眾

購屋負擔及協助業者籌資舒緩資金借貸壓力原行政院經濟建設委員會研提「健

全房地產市場新方案」並於 99 年 4 月經行政院同意備查其後為使全體國民

居住於適宜之住宅且享有尊嚴之居住環境於 100 年 12 月 30 日公布「住宅法」

為目前我國住宅政策推動最高指導原則且為落實內政部 103 年 1 月「社會住宅

中長期推動方案暨第一期實施計畫」本縣應提供適當數量之社會住宅協助經

濟社會弱勢者解決居住問題冀以達成「實現土地正義落實居住正義」「強化

公益價值照顧弱勢族群」等目標

臺東市近五年設籍人口數由 101 年 107720 人至 104 年略減少為 106890

人成長率為-077但在出生率大幅降低的趨勢下仍屬維持穩定人口數而

近年政府大力推廣觀光近五年臺東市旅館家數由 41 家增加至 50 家房間數由

1861 間成長至 2576 間成長率為 3842民宿家數亦由 132 家成長至 386 家

房間數則由 528 間成長至 1637 間成長率為 21004全年旅館民宿住宿總

人次更由 100 年 535029 人次增加為 104 年 1213073 人次成長率達 12673

顯見臺東市因觀光效益引入大量活動人口註此外依據 94 年 8 月發布實施之「變

更台東市都市計畫（第三次通盤檢討）書」所載台東市都市計畫住宅區使用率

約為 7142扣除本細部計畫區尚未完成整體開發之住宅區土地後使用率為

註 相關統計資料來源為 1臺東縣政府縣政統計資訊網（httpwwwtaitunggovtwstatisticsDefaultaspx） 2交通部觀光局旅宿網（httptaiwanstaynettw）

2

7649而商業區之使用率為 8660

爰此歷經都市成長及觀光活動蓬勃發展土地使用已趨飽和應提供活動

人口及其衍生之未能呈現於戶政統計資料的居住人口相關都市服務機能發展腹

地同時為落實中央住宅政策本府擬運用都市計畫已指定之都市發展用地結

合新市區建設地區整體規劃透過整體開發創造優質安全的住宅社區本案

包括北中南三區總面積約為 3397 公頃因時空環境變遷原計畫內容已

不符合現今都市發展需求且不利日後整體開發之執行遂經臺東縣政府 104 年

6 月 12 日府建都字第 1040115666 號函（附件一）同意依都市計畫法第 27 條

第 1 項第 4 款辦理變更

3

貳辦理依據

「都市計畫法」第 27 條第 1 項第 4 款

參變更範圍

本案係配合主要計畫變更後之空間架構調整土地使用細分區且為利於控管

開發後之環境品質併同修訂部分土地使用分區管制計畫及都市設計準則條文

詳圖一變更範圍示意圖

圖一 變更範圍示意圖

4

肆實質發展現況

北中區目前仍以農業使用為主僅零星分佈少數住宅及農作網室且僅有

狹小農路供出入使用南區部分亦以農業使用為主但除西南側供住宅使用之建

物發展較為密集外其餘建築物則為零星分佈之住宅及農作網室另南區目前

主要交通動線仍仰賴西側邊界之豐谷南路（現況寬度約 6 公尺）作為對外聯繫之

用且該道路西側緊鄰灌溉溝渠提供周邊地區農業發展所需水源詳圖二土地

使用現況示意圖

圖二 土地使用現況示意圖

5

伍主要計畫變更內容概述

主要計畫針對道路系統公共設施配置街廓形狀等實質計畫內容予以調整

並修訂其附帶條件（附五）內容為「本計畫分北中南三區以跨區區段徵收

方式辦理整體開發並取得公共設施用地必要時得採分期分區開發」詳表一

主要計畫變更內容明細表圖三～四主要計畫變更內容示意圖圖五主要計畫變

更後示意圖表二主要計畫土地使用計畫變更前後面積分配表及表三主要計畫變

更後各區土地使用計畫面積表

表一 主要計畫變更內容明細表 單位公頃

編號 變更位置 變更內容

變更理由 原計畫 新計畫

1 豐榮豐樂

地區 住宅區（457） 兒童遊樂場用地（093）

道路用地（243） 公園用地（061） 廣場用地（022） 綠地用地（008） 停車場用地（030）

1 為提升整體開發後之土地使用效

益及考量現有合法建物分佈狀

況酌予調整街廓形狀 2 原計畫劃設之出入道路寬度均為 8

公尺為建構明確的道路層級及

減少 T 字型交叉路口（路衝）並

考量整體空間結構公共設施配置

及日後土地使用效益等調整道路

系統此外第三次通盤檢討變更

明細表編號第 26 案增設寬度 15 公

尺之道路銜接特一號道路由於本

計畫區四-43-10M 道路銜接該道路

之寬度為 10 公尺為健全整體交

通路網避免產生交通瓶頸路段

故將四-43 道路寬度調整為 15 公

尺 3 本計畫區三-37-12M 道路西側現有

灌溉溝渠為保留灌溉功能將現

有渠道部分變更為水溝用地 4 因應少子化的人口結構轉變台東

市都市計畫現有已開闢學校已足

夠未來長期需求為提升土地使用

效益配合整體空間結構調整將

國中六用地調整為其他適當使用

5 為發揮休憩性公共設施功能並建

構完整的開放空間系統故考量地

形地勢使用可及性環境景觀

營造等調整開放空間配置

鄰里公園兼作兒

童遊樂場使用

（332）

住宅區（174) 公園用地（081） 綠地用地（007） 兒童遊樂場用地（016）道路用地（054）

國中用地（兼供國

小使用）（250）

住宅區（164） 兒童遊樂場用地（013）停車場用地（042） 道路用地（031）

停車場用地（072） 住宅區（070） 道路用地（002）

道路用地（282）

住宅區（228） 兒童遊樂場用地（014）綠地用地（001） 公園用地（013） 廣場用地（002） 水溝用地（023） 非都市土地（0075）

非都市土地

（00039）

道路用地（00039）

6

表一 主要計畫變更內容明細表（續） 單位公頃

編號 變更位置 變更內容

變更理由 原計畫 新計畫

2 附帶條件 （附五）

本計畫分北中

南三區以跨區區

段徵收方式辦理

整體開發並取得

公共設施用地

本計畫分北中南三區

以跨區區段徵收方式辦理

整體開發並取得公共設施

用地必要時得採分期分

區開發採分期分區開發

時應以南區及北中區

採二期二區方式開發並

優先開發南區

1 考量政府財政狀況及都市成長管

理且為增加開發彈性及可行性

故增加得採分期分區開發規定

2 採分期分區開發時應分別以南區

及北中區採二期開發另為樽節

政府支出提升公共設施功能維

繫原住民文化並建構完整都市防

災體系以優先取得停車場用地及

公園用地分別兼作為消防設施及

原住民聚會所使用故採分期分區

開發時應以南區為優先開發區

註表內面積應以依據核定圖實地分割測量面積為準

7

圖三 主要計畫變更內容示意圖（北中區）

8

圖四 主要計畫變更內容示意圖（南區）

9

圖五 主要計畫變更後示意圖

10

表二 主要計畫土地使用計畫變更前後面積分配表

項目 現行計畫面積

（公頃） 增減面積

（公頃）

變更後

面積（公頃） 比例（）

住宅區 2042 +179 2221 6538

公

共

設

施

用

地

鄰里公園用地兼作 兒童遊樂場使用

332 -332 000 000

公園用地 - +155 155 456

兒童遊樂場用地 - +136 136 400

廣場用地 - +024 024 071

綠地用地 008 +017 025 074

停車場用地 072 +000 072 212

國中用地 250 -250 000 000

水溝用地 - +023 023 068

道路用地 693 +048 741 2181

小計 1355 -179 1176 3462

非都市土地 - 00036 - -

合計 3397 -00036 3397 10000

註表內面積應以依據核定圖實地分割測量面積為準

表三 主要計畫變更後各區土地使用計畫面積表

項目 北區 中區 南區 合計

面積 (公頃)

比例()面積

(公頃)比例()

面積 (公頃)

比例() 面積

(公頃) 比例()

住宅區 886 6632 527 6396 808 6531 2221 6538

公共設施用地

兒童遊樂場用地 079 591 058 704 - 000 137 403

公園用地 050 374 - 000 105 849 155 456

綠地 024 180 - 000 - 000 024 071

停車場用地 - 000 042 510 030 243 072 212

廣場用地 006 045 018 218 - 000 024 071

水溝用地 - 000 - 000 023 186 023 068

道路用地 291 2178 179 2172 271 2191 741 2181

小計 450 3368 297 3604 429 3469 1176 3462

合計 1336 10000 824 10000 1237 10000 3397 10000

註表內面積應以依據核定圖實地分割測量面積為準

11

陸現行細部計畫概要

一發布實施經過

本計畫係配合「變更臺東都市計畫（第二次通盤檢討）案」暫予保留案mdash「變

更台東市都市計畫（部分農業區為住宅區公（兒）用地停車場用地文（中）

用地道路用地部分住宅區為道路用地）（臺灣省實施區段徵收五年計畫中豐

榮豐樂中低收入住宅社區）案」附帶條件「應另行擬定細部計畫」規定辦理

並於 90 年完成「擬定臺東市（豐榮豐樂地區）細部計畫案」迄今

二計畫範圍與面積

計畫區位臺東市西南方的豐榮豐樂地區其範圍東起一-8 號計畫道路西

至都市計畫範圍邊界南與農業區毗鄰北接農業區及「工一-三」乙種工業區

面積 3397 公頃

三計畫年期人口及密度

以民國 100 年為計畫目標年計畫人口為 6000 人居住密度每公頃約 294

人

四土地使用及公共設施計畫

土地使用分區分別劃分為第一種及第二種住宅區面積合計為 2042 公頃

約佔計畫面積 6011其中第二種住宅區面積為 581 公頃約佔計畫面積 1711

應由政府取得興建中低收入住宅使用另劃設公（兒）綠地停車場國

中道路等公共設施用地面積合計為 1355 公頃約佔計畫面積 3989

表四為現行細部計畫土地使用計畫面積分配表圖六為現行細部計畫示意

圖

12

表四 現行細部計畫土地使用計畫面積分配表

項目 北區 中區 南區 全區

面積（） 比例

（）面積（）

比例 （）

面積（）比例

（） 面積（）

比例 （）

土地使

用分區

第一種住宅區 64023 4791 13153 1596 68882 5572 146058 4300

第二種住宅區 26837 2008 23196 2814 8094 655 58127 1711

小計 90860 6800 36349 4410 76976 6226 204185 6011

公共設施用地

公兒用地 14788 1107 4900 595 13483 1091 33171 977

綠地 797 - - - - - 797 023

停車場用地 - - 3600 437 3600 291 7200 212

文（中）用地 - - 25000 3033 - - 25000 736

道路用地 27178 2034 12572 1525 29568 2392 69318 2041

小計 42763 3200 46072 5590 46651 3774 135486 3989

合計 133623 10000 82421 10000 123627 10000 339671 10000

註表內面積應以依據核定圖實地分割測量面積為準

資料來源擬定臺東市（豐榮豐樂地區）細部計畫說明書臺東縣政府90 年 3 月

13

圖六 現行細部計畫示意圖

14

五都市設計準則

一 開放空間系統設計準則

開放空間在都市結構上包含都市美觀休憩娛樂環境保護及防災避難的

效果規劃設計應以提供自然舒適親切可及的人性化環境為目標並增進

都市防災避難功能

（一）開放空間類別

開放空間系統依土地屬性及使用形態區分為公共開放空間指定留

設開放空間兩類以本計畫區而言細分如后（詳圖 6-2）

1公共開放空間包括公（兒）用地學校運動場

2指定留設開放空間包括「沿街步道式開放空間」「住二」住宅區集

中留設之「廣場式開放空間」上述所稱之開放空間係指「實施都市

計畫地區建築基地綜合設計鼓勵辦法」規定開放空間

圖 6-2 開放空間系統配置示意圖

15

（二）開放空間設計原則

開放空間之配置除於適當區位設置公共開放空間外並指定每一

基地之「留設開放空間」的位置及其設計標準配合退縮規定維繫全

區開放空間之連續性完整性與多樣性設計原則如后

1每一街廓內及建築物簇群內均應提供開放空間

2所有街廓之開放空間應整體規劃並利用步道相銜接建構一套區內

完整的人行動線系統提升居民移動之便利性

3開放空間須完整規劃並以景觀配置手法銜接各區特色

（三）開放空間設計準則

1公（兒）用地開放空間設計規定

（1）公（兒）用地應具休憩集會及活動等功能得比照「臺灣省公

園管理辦法」規定設置相關設施提供居民使用並應提供計畫

區內居民遭遇重大人為或天然災害時所需臨時避難疏散及急難救

助空間

（2）公（兒）用地活動區配置於主要道路旁時與道路之間應以濃密

植栽適當區隔

（3）公（兒）用地主要出入口應與人行動線系統連接服務車輛及停

車空間出入動線應避免干擾人行動線與主要道路系統

（4）公（兒）用地應採開放性設計如基於安全及管理之需要四周

可設置綠籬或綠化設施圍蔽高度不得超過 1 公尺

2學校運動場開放空間設計規定

（1）學校運動場公共開放空間鄰近住宅區之部分應設置高低綠籬以

隔絕噪音

（2）學校留設之開放空間面積不得小於基地面積之 40最小綠化

面積不得小於法訂空地之 50

（3）學校留設之開放空間應提供居民作為休憩運動場所及遭遇重

大人為或天然災害時所需臨時避難疏散及急難救助空間

（4）學校運動場及戶外活動區配置應配合自然地形變化規劃減少

整地與挖填方工程

16

（5）學校運動場及戶外活動區配置應考量自然氣候條件與微氣候變

化對冬季東北季風應以建築配置或植栽密植方式降低活動時的

不適性

（6）學校主要出入口應與人行動線系統連接服務車輛及停車空間出

入動線應避免干擾人行動線主要道路系統

（7）學校運動場如緊鄰主要道路配置臨接道路部分應以喬木密植方

式減少噪音和危險性

（8）學校用地及其戶外空間應採開放性設計如基於安全及管理之需

要四周可設置柵欄圍牆或綠籬等設施物圍蔽如設置欄杆或

圍牆等遮蔽物高度不得超過 2公尺牆面透空率應達 50以上

並應綠化處理

（9）學校用地四周若設置柵欄或圍牆等遮蔽物應自計畫道路境界線

退縮 4 公尺退縮部分得計入法訂空地又退縮部分應配合周遭

「沿街步道式開放空間」留設淨寬 15 公尺以上之人行步道其

餘部分應予植栽綠化或配合學童上下學動線規劃為家長接送學童

之機車停車空間

3指定留設開放空間與其他法定空地設計規定

（1）「住一」「住二」住宅區臨接計畫道路部分應至少退縮 4 公尺供

留設「沿街步道式開放空間」免設置騎樓

（2）前項「沿街步道式開放空間」範圍內應設置連續舖面之人行步道

淨寬不得小於 15 公尺並不得設置有礙通行之設施物

（3）「住二」住宅區除留設「沿街步道式開放空間」外應再集中留設

「廣場式開放空間」並與公共開放空間鄰近其位置依圖 6-2 之

原則設置「住一」住宅區除留設「沿街步道式開放空間」外其

餘之法定空地應配合防火間隔整體規劃

（4）「住一」住宅區之防火間隔宜整體規劃集中留設防火間隔位置建

議如圖 6-3防火間隔不得設置圍牆僅能以高度不超過 1 公尺之

綠籬作為界隔空間且不得有高於地面之固定結構物

（5）「住一」住宅區之防火間隔寬度為 2 公尺

4其他相關規定

（1）開放空間入口須明顯標示或以其他設計方式強調入口意象加

17

強公眾使用之能見度

（2）開放空間之舖面應使用具透水性防滑耐壓易維護的材質

舖面設計應以街廓為單元整體規劃反映地區的特色與個性

（3）開放空間的設計應符合無障礙環境的要求

（4）開放空間應美化綠化其綠覆率應達 50以上

圖 6-3 防火間隔建議位置示意圖

二 人行空間設計準則

人行空間目的在提供計畫區內居民一個不需要車輛即可通達區內各主要公

共設施或開放空間的步行安全動線系統本計畫區內配置之人行空間包括都市計

畫劃設之人行步道及建築基地內留設之人行步道兩者相互配合連接建構成

全區完整的人行步道系統提升居民移動之便利性本計畫區內人行空間設計準

則如后

（一）都市計畫劃設之人行步道設計規定

1人行步道之人行空間淨寬度不得小於 15 公尺

18

2應具連續性舒適性方便性與美觀等基本功能

3交叉路口得視交通需要以號誌輔以聲音告知行人應停止或行進

4除得提供設置灌木植栽及街道傢俱外不得設置其他有礙通行之設施

物並應設置中低光源之照明設施

（二）建築基地內留設之人行步道設計規定

1建築基地內留設之人行步道應與基地內之其他法定空地整體規劃並

與周邊之公共開放空間直接聯繫

2建築基地內留設之人行步道應與車行動線系統明確區分減少交通衝

擊

3建築基地內留設之人行步道地坪應平整每一街廓之各街角均應採無

障礙環境設計

三 交通運輸系統設計準則

交通運輸系統之設計應以提供具可行性及易行性之交通運輸方式為目標

透過道路功能等級之明確劃分各層級道路依其功能服務水準與周圍土地使用

之特性設置不同之車行空間寬度及景觀設計規定

（一）計畫道路標準斷面設計規定

本計畫區內道路斷面車道數及空間配置如圖 6-4其中公共設施帶

係供作佈設行道樹公車站牌售票亭變電箱路燈標誌自行車

停車空間及各類街道傢俱之空間且計畫道路兩側均規定建築物退縮

供留設「沿街步道式開放空間」

圖 6-4 計畫道路標準斷面圖

19

（二）停車空間設計規定

1「住一」住宅區每一住宅單元應至少設置 1 部停車位該停車位不得

設置於指定留設開放空間臨計畫道路境界線 15 公尺範圍內及防火間

隔上「住二」住宅區應集中設置地下停車場其出入口應設置於次

要道路或私設通路上並與基地進出動線開放空間整體設計

2學校公（兒）用地內應留設自行車停放空間並設置自行車停放架

或類似防竊功能之保護設施

3路外公共停車場設計規定

（1）路外公共停車場應有植栽計畫舖面須全面使用透水性材料且

周圍應予綠化

（2）路外公共停車場除出入口處外四周應以綠化土堤或綠化材料

形成適當之圍籬

四 建築基地細分規模設計準則

（一）「住二」住宅區應就完整街廓整體規劃設計分期分區開發「住一」

住宅區則鼓勵以完整街廓方式整體開發最小基地開發單元 120 平方公

尺最小面寬 45 公尺

（二）「住一」住宅區開發規模如非完整街廓開發時應考量與鄰近基地之關

係並配合集中留設法定空地

五 建築量體配置高度造型色彩及風格設計準則

（一）建築物允建高度應依建築技術規則建築設計施工篇第 164 條規定計算

並檢討日照

（二）為配合遠景海岸山脈富變化的稜線建築物屋頂層及屋頂突出物應設

置斜屋頂且斜屋頂之投影面積不得小於建築面積之 80斜屋頂之

斜率原則上為 11 至 13 之間若經都市設計審議委員會認可係

為設計上之需要得調整之

（三）新建建築物之外牆造型及開窗型式應配合鄰屋設計

（四）為調和人造建築物與背景天空海洋山脈田野等色彩建築物屋

頂色牆壁色色彩為深色瓦對白色或淺灰

（五）「住一」「住二」住宅區若需裝置廣告物等附屬設施物應以不妨礙

20

通行及景觀為原則不得設置於指定留設開放空間及防火間隔上附

著於建築物上之高度不得低於 36 公尺廣告物大小以高度 3 公尺寬

度 06 公尺為限其餘規定依內政部訂頒之「廣告物管理辦法」等相關

規定辦理

（六）「住二」住宅區之廣告物等附屬設施應配合集合住宅建築設計統一

規範

六 環境保護設施設計準則

本計畫區內環境保護設施主要為污水處理設施及「住二」住宅區之垃圾貯存

空間其設計規定如后

（一）污水處理設施依建築技術規則建築設計施工篇第 49 條規定辦理

（二）每一單元（以街廓計）之「住二」住宅區開發時應至少設置一處垃

圾貯存空間集中收集處理垃圾

（三）垃圾貯存空間應面臨次要道路集中設置且不得設置於建築物主要出

入口旁垃圾貯存空間未臨接計畫道路時應留設 35 公尺寬之車道連

接計畫道路垃圾貯存空間位室內者車道淨寬應達 4 公尺以上且

應設置於地面層

（四）垃圾貯存空間應有適當之清洗（含排水措施）隔離設施以維護環境衛

生如位法定空地者應配合綠化設施美化

七 景觀計畫

景觀計畫目的在塑造本計畫區之整體都市景觀及舒適生活環境設計準則如

后

（一）計畫道路兩側之公共設施帶應於適當位置與間距處植栽喬木行道樹

（如圖 6-5）且依下列規定

1行道樹樹冠底離地淨高 2 公尺以上根部應保留適當之透水面積

2行道樹樹幹四周應舖設鏤空鑄鐵蓋板或透水設施且應與人行步道地

坪高程齊平

3每一街道應有一代表樹種並將其延續至該街道內之社區樹種以具

大型樹冠耐污染易維護為原則

（二）「沿街步道式開放空間」應利用綠化植栽作為道路與建築物間之緩衝

區且每一街廓之植栽應為同一或共同樹種

21

（三）「住二」住宅區指定留設之廣場式開放空間應以集中配置為原則面

積至少 400 平方公尺且綠地面積至少佔 30長寬比不得超過 21

且應按開放空間面積每滿 64 平方公尺至少栽植喬木一棵其樹冠底離

地淨高 2 公尺以上

圖 6-5 道路斷面景觀示意圖

（四）學校運動場景觀設計準則

1所有設施應依據學童的尺寸進行設計（如垃圾桶座椅等的高度）

同時各設施的顏色及造型應多樣化但不得對整體環境特色有負面影

響

2學校運動場與硬舖面活動區等功能相近之區域應集中規劃與設計各

活動區間應以人行動線連接

3用以界定運動場與其他使用空間之緩衝綠帶與植栽區應考量使用功

能實質環境與視覺的連續性

4運動場內固定之構造物或設施物（如圍牆及欄杆等）應利用樹木灌

木群或蔓生植物綠化或遮蔽

（五）公（兒）用地景觀設計準則

1公（兒）用地中央主要地區應提供一具多功能及多用途使用的大型活

動區域其他各分區應考量觀賞休閒運動遊戲及衛生等活動與

功能設施

2區內供公用設備及服務設施（如垃圾收集公共廁所）等使用之區域

22

應使用綠籬或樹叢適當圍蔽

3兒童遊戲場配置原則

（1）根據兒童活動尺寸荷重等設計

（2）採用複合式遊具使遊戲有連續性與變化

（3）按兒童年齡分類進行設計

（4）提供父母休憩看護設施以便就近照顧

（5）著重安全考量如彈性地板去除尖銳部分等措施

六土地使用分區管制計畫

為有效控制本計畫區土地使用強度確保公共設施服務水準維護良好生活

環境訂定土地使用分區管制要點如后

一 本要點依都市計畫法第 22 條及同法臺灣省施行細則第 35 條規定訂之

二 住宅區

（一）第一種住宅區（即「住一」住宅區）建蔽率不得大於 60容積率不

得大於 160

（二）第二種住宅區（即「住二」住宅區）建蔽率不得大於 50容積率不

得大於 240

三 「文（中）」學校用地建蔽率不得大於 50容積率不得大於 150

四 建築形式

（一）為配合遠景海岸山脈富變化的稜線建築物屋頂層及屋頂突出物應設

置斜屋頂且斜屋頂之投影面積不得小於建築面積之 80斜屋頂（覆

文化瓦）之斜率原則上為 11 至 13 之間若經都市設計審議委員

會認可係為設計上之需要得調整之

（二）新建建築物之外牆造型及開窗型式應配合鄰屋設計

五 開放空間

（一）「住一」「住二」住宅區臨接計畫道路部分應至少退縮 4 公尺供留設

「沿街步道式開放空間」設置淨寬15公尺以上之連續鋪面人行步道

免設置騎樓

23

（二）「住二」住宅區除留設「沿街步道式開放空間」外應再集中留設「廣

場式開放空間」並與公共開放空間鄰近「住一」住宅區除留設「沿街

步道式開放空間」外其餘之法定空地應配合防火間隔整體規劃

（三）「住一」住宅區之防火間隔宜整體規劃集中留設開放空間應配合防火

間隔位置留設防火間隔不得設置圍牆僅能以高度不超過 1 公尺之綠

籬作為界隔空間且不得有高於地面之固定結構物

（四）「住一」住宅區之防火間隔寬度為 2 公尺

（五）學校用地應留設開放空間面積不得小於基地面積之 40學校用地

四周如設置柵欄或圍牆等遮蔽物高度不得超過 2 公尺牆面透空率應

達 50以上並綠化處裡且應自計畫道路境界線退縮 4 公尺退縮

部分供作「沿街步道式開放空間」及機車停車空間使用

（六）開放空間得計入建築基地之法定空地應美化綠化達綠覆率 50以

上

（七）1有關設置開放空間獎勵部份依內政部訂定「實施都市計畫地區建築

基地綜合設計鼓勵辦法」規定辦理

2建築物提供部分樓地板面積供下列使用者得增加所提供之樓地板面

積但以不超過基地面積乘以該基地容積率之 30為限

（1）私人捐獻或設置圖書館博物館藝術中心兒童青少年勞

工老人等活動中心景觀公共設施等供公眾使用其集中留設

之面積在 1 百平方公尺以上並經目的事業主管機關核准設立公

益性基金管理營運者

（2）建築物留設空間與天橋或地下道連接供公眾使用經交通主管機

關核准者

六 建築基地內留設之人行步道應與其他法定空地整體規劃並與周遭之公共

開放空間直接聯繫

七 交通運輸系統

（一）依都市設計準則之計畫道路標準斷面留設之公共設施帶供作佈設行

道樹公車站牌售票亭變電箱路燈標誌自行車停車空間及各

類街道傢俱之空間

（二）「住一」住宅區每一住宅單元應至少設置 1 部停車位該停車位不得設

置於指定留設開放空間之人行步道及防火間隔上「住二」住宅區應集

24

中設置地下停車場

（三）「住一」住宅區若附設 1 部以上之停車位時其停車位得以前後方式配

置之

八 建築基地細分規模

（一）「住一」住宅區最小基地開發單元 120 平方公尺最小基地面寬 45 公

尺

（二）「住二」住宅區應就完整街廓整體規劃設計分期分區開發

九 公共設施用地得依「都市計畫公共設施用地多目標使用方案」規定作多目

標使用

十 為維護居住環境品質本計畫區內停車空間依左表規定

土地及建築物用途 基準停車位數

住宅等類似用途建築物

建築樓地板面積在 250 平方公尺以

下者應留設 1 部停車空間超過部

分每超過 150 平方公尺及其零數應

增設 1 部停車空間

商場（店）餐廳飲食店

超級市場等類似用途建築

物

建築樓地板面積每滿 100 平方公尺

設置 1 部停車位

辦公事務所金融等類私

用途建築物

建築樓地板面積每滿 80 平方公尺設

置 1 部停車位

旅館國際觀光旅館等類似

用途建築物

建築樓地板面積每滿 100 平方公尺

或每 4 個房間設置 1 部停車位

十一 建築基地內之法定空地應留設二分之一以上種植花草樹木以美化環

境

十二 建築基地申請建築時須經縣府都市設計審議委員會依都市設計準則審

查通過後始得發照建築及施工以塑造本計畫區之獨特風格但為增

強本計畫區風格之設計經都市設計審議委員會認可者得不受都市設

計準則之限制

十三 本要點未規定事項適用其他法令規定

25

柒變更理由

一配合主要計畫空間結構調整變更土地使用細分區並

另訂管理規範保障既有合法建物權益

延續原計畫之土地使用細分區之劃定架構及保障既有合法建物所有權人權

益合法建物密集之街廓將剔除整體開發範圍外另考量整體開發公平性未

納入整體開發範圍部分之土地使用分區調整為「第一種住宅區」並將其容積率

訂為 120此外為鼓勵既有聚落日後整體再發展提升環境品質另訂「台東

市都市計畫（豐榮豐樂地區）細部計畫再發展地區土地開發管理要點」（詳附

件四）其餘納入整體開發範圍之土地使用分區則分別調整為第二種及第三種住

宅區其中第三種住宅區係為供興建公益性住宅之土地為提升整體開發可行性

適度調整第三種住宅區之規模及區位

二為利整體開發後之環境控管及提升剩餘土地之規劃彈

性調整部分土地使用分區管制計畫及都市設計準則內

容

因應土地使用分區公共設施用地項目調整及相關法令廢止為利於日後

環境控管故配合調整土地使用分區管制計畫及都市設計準則相關條文內容另

依據原土地使用分區管制計畫第八點有關建築基地細分之規定為「『住二』住

宅區（調整為『住三』住宅區）應就完整街廓整體規劃設計分期分區開發」

為保留日後土地規劃及處份彈性故調整該條文內容

26

捌變更計畫內容

為配合辦理整體開發本次共變更 3 案其中編號第 1 案為實質計畫內容變

更編號第 2 案及第 3 案分別為土地使用分區管制計畫及都市設計準則部分條文

增修訂其內容請詳見表五變更內容明細表表六變更前後土地使用計畫面積

對照表表七都市設計準則變更對照表及圖七變更計畫示意圖（北中區）圖

八變更計畫示意圖（南區）圖九變更後計畫示意圖

表五 變更內容明細表 單位公頃

編號 變更位置 變更內容

變更理由 原計畫 新計畫

1 豐榮豐樂

地區 第一種住宅區

（1425） 第二種住宅區

（1057） 第三種住宅區（052）兒童遊樂場用地

（069） 公園用地（054） 停車場用地（030）道路用地（ 163）

1 依據主要計畫變更後之計畫內

容並延續原計畫之土地使用

細分區之劃定架構及保障既

有合法建物所有權人權益合

法建物密集之街廓將剔除整

體開發範圍外以提升整體開

發可行性另考量整體開發公

平性未納入整體開發範圍部

分之土地使用分區調整為「第

一種住宅區」其餘則分別調整

為「第二種住宅區」及「第三

種住宅區」 2 為提升開發可行性調整住三

住宅區之規模及區位

第二種住宅區 （258）

第三種住宅區

（117 ） 公園用地（007） 兒童遊樂場用地

（025） 廣場用地（022） 綠地用地（008） 道路用地（079）

鄰里公園兼作兒童

遊樂場使用（332）第二種住宅區（167）第三種住宅區（007）綠地用地（007） 公園用地（081） 兒童遊樂場用地

（016） 道路用地（054）

國中用地（兼供國小

使用）（250） 第二種住宅區（066）第三種住宅區（098）兒童遊樂場用地

（013） 停車場用地（042）道路用地（031）

停車場用地（072） 第二種住宅區（070）道路用地（002）

27

表五 變更內容明細表（續） 單位公頃

編號 變更位置 變更內容

變更理由 原計畫 新計畫

1 豐榮豐樂

地區 道路用地（282） 第一種住宅區（001）

第二種住宅區（212）第三種住宅區（015）兒童遊樂場用地

（014） 綠地用地（001） 公園用地（013） 廣場用地（002） 水溝用地（023） 非都市土地（0075）

非都市土地（00039）道路用地（00039）2 事業及財

務計畫 原事業及財務計畫 修訂事業及財務計

畫 為提升開發可行性將建築密集之

街廓（第一種住宅區）及水利會管

轄之現況溝渠（水溝用地）部分

剔除區段徵收範圍並增訂分期分

區開發原則且配合修正財務計畫

內容 3 土地使用

分區管制

計畫

原土地使用分區管

制計畫 修訂土地使用分區

管制計畫 詳表六土地使用分區管制計畫變

更對照表

4 都市設計

準則 原都市設計準則 修訂都市設計準則 詳表七都市設計準則變更對照表

註表內面積應以依據核定圖實地分割測量面積為準

28

表六 土地使用分區管制計畫變更對照表

編號 原條文 變更後條文 變更說明

1 二住宅區

（一）第一種住宅區（即「住

一」住宅區）建蔽率

不得大於 60容積率

不得大於 160

（二）第二種住宅區（即「住

二」住宅區）建蔽率

不得大於 50容積率

不得大於 240

二住宅區

（一）第一種住宅區（即「住

一」住宅區）建蔽率

不得大於 60容積率

不得大於 120

（二）第二種住宅區（即「住

二」住宅區）建蔽率

不得大於 60容積率

不得大於 160

（三）第三種住宅區（即「住

三」住宅區）建蔽率

不得大於 50容積率

不得大於 240

1 為保障既有合法建築密

集街廓之完整性及建物

所有權人權益未納入

整體開發範圍部分調

整為為「第一種住宅

區」並考量整體開發公

平性其容積率訂為

120 2 原住一及住二住宅區

配合前述調整分別變

更為住二及住三住宅

區

2 三「文（中）」學校用地建蔽

率不得大於 50容積率

不得大於 150

刪除 因應少子化人口結構改

變主要計畫已取消劃設

學校用地故予以刪除

3 四建築形式（略） 三建築形式（略） 條次調整

4 五開放空間

（一）「住一」「住二」住宅

區臨接計畫道路部分

應至少退縮 4 公尺供

留設「沿街步道式開放

空間」設置淨寬 15公尺以上之連續鋪面

人行步道免設置騎

樓

（二）「住二」住宅區除留設

「沿街步道式開放空

間」外應在集中留設

「廣場式開放空間」

並與公共開放空間鄰

近「住一」住宅區除

留設「沿街步道式開放

空間」外其餘之法定

空地應配合防火間隔

整體規劃

（三）「住一」住宅區之防火

間隔宜整體規劃集中

留設開放空間應配合

防火間隔位置留設防

火間隔不得設置圍

牆僅能以高度不超過

1公尺之綠籬作為界隔

空間且不得有高於地

面之固定結構物

四開放空間

（一）「住一」「住二」「住

三」住宅區臨接計畫道

路部分應至少退縮 4公尺供留設「沿街步

道式開放空間」設置

淨寬 15 公尺以上之連

續鋪面人行步道免設

置騎樓

（二）「住三」住宅區除留設

「沿街步道式開放空

間」外應在集中留設

「廣場式開放空間」

並與公共開放空間鄰

近「住一」「住二」

住宅區除留設「沿街步

道式開放空間」外其

餘之法定空地應配合

防火間隔整體規劃

（三）「住一」「住二」住宅

區之防火間隔宜整體

規劃集中留設開放空

間應配合防火間隔位

置留設防火間隔不得

設置圍牆僅能以高度

不超過 1 公尺之綠籬

作為界隔空間且不得

有高於地面之固定結

構物

1 條次調整 2 住一住宅區之環境條件

與住二住宅區相近且

考量開放空間完整性

其相關規範均應比照辦

理故修訂條文內容

3 配合第五項刪除調整

項次 4 配合都市計畫法臺灣省

施行細則修訂調降容

積獎勵上限比例

29

表六 土地使用分區管制計畫變更對照表（續 1）

編號 原條文 變更後條文 變更說明

4 （四）「住一」住宅區之防火

間隔寬度為 2 公尺

（五）學校用地應留設開放空

間面積不得小於基地

面積之 40學校用地

四周如設置柵欄或圍

牆等遮蔽物高度不得

超過 2 公尺牆面透空

率應達 50以上並綠

化處裡且應自計畫道

路境界線退縮 4 公

尺退縮部分供作「沿

街步道式開放空間」及

機車停車空間使用

（六）（略）

（七）1（略） 2建築物提供部分樓

地板面積供下列使

用者得增加所提

供之樓地板面積

但以不超過基地面

積乘以該基地容積

率之 30為限

（四）「住一」「住二」住宅

區之防火間隔寬度為 2公尺

（五）刪除

（五）略

（六）1（略） 2建築物提供部分樓

地板面積供下列使

用者得增加所提供

之樓地板面積但以

不超過基地面積乘

以該基地容積率之

20為限

5 六（略） 五（略） 條次調整

6 七交通運輸系統

（一）（略）

（二）「住一」住宅區每一住

宅單元應至少設置 1部停車位該停車位不

得設置於指定留設開

放空間之人行步道及

防火間隔上「住二」

住宅區應集中設置地

下停車場

（三）「住一」住宅區若附設

1 部以上之停車位時

其停車位得以前後方

式配置之

六交通運輸系統

（一）（略）

（二）「住一」「住二」住宅

區每一住宅單元應至

少設置 1 部停車位該

停車位不得設置於指

定留設開放空間之人

行步道及防火間隔

上「住三」住宅區應

集中設置地下停車場

（三）「住一」「住二」住宅

區若附設 1 部以上之

停車位時其停車位得

以前後方式配置之

1 條次調整 2 住一住宅區之環境條件

與住二住宅區相近其

相關規範均應比照辦

理故修訂條文內容

30

表六 土地使用分區管制計畫變更對照表（續完）

編號 原條文 變更後條文 變更說明

7 八建築基地細分規模

（一）「住一」住宅區最小基

地開發單元 120 平方

公尺最小基地面寬

45 公尺

（二）「住二」住宅區應就完

整街廓整體規劃設

計分期分區開發

七建築基地細分規模

（一）「住一」「住二」住宅

區最小基地開發單元

120 平方公尺最小基

地面寬及最小建築面

寬 5 公尺

（二）「住三」住宅區最小基

地開發單元 1500 平方

公尺

1 條次調整 2 住一住宅區之環境條件

與住二住宅區相近其

相關規範均應比照辦

理故修訂條文內容

3 為提升居住環境及都市

景觀品質最小基地面寬

調整為 5 公尺並增訂

最小建築面寬之規定

4 為提升住三住宅區土地

處分彈性以利達到財

務自償故修正其最小

基地開發規模為 1500平方公尺

8 九～十二（略） 八～十一（略） 條次調整

9

十二「住一」住宅區得維持

現有建築及其使用惟

日後申請建築時仍應

依本要點規定辦理且

為鼓勵既有聚落再發

展亦得另訂「台東市

都市計畫（豐榮豐樂

地區）細部計畫再發展

地區土地開發管理要

點」據以執行

1 增訂條文 2 為鼓勵既有聚落日後整

體再發展提升環境品

質另訂「台東市都市

計畫（豐榮豐樂地區）

細部計畫再發展地區土

地開發管理要點」（詳附

件四）

31

表七 都市設計準則變更對照表

編號 原條文 變更後條文 變更說明

1 一開放空間系統設計準則

（略）

（一）開放空間類別

開放空間系統依

土地屬性及使用形態

區分為公共開放空

間指定留設開放空間

兩類以本計畫區而言

細分如后（詳圖 6-2）

1公共開放空間包括公

（兒）用地學校運動

場

2指定留設開放空間包括

「沿街步道式開放空

間」「住二」住宅區集中

留設之「廣場式開放空

間」上述所稱之開放空

間係指「實施都市計畫地

區建築基地綜合設計鼓

勵辦法」規定開放空間

（二）開放空間設計原則

（略）

（三）開放空間設計準則

1公（兒）用地開放空間設

計規定

（1）公（兒）用地應具休

憩集會及活動等功

能得比照「臺灣省

公園管理辦法」規定

設置相關設施提供

居民使用並應提供

計畫區內居民遭遇重

大人為或天然災害時

所需臨時避難疏散及

急難救助空間

（2）公（兒）用地活動區

配置於主要道路旁

時與道路之間應以

濃密植栽適當區隔

（3）公（兒）用地主要出

入口應與人行動線系

統連接服務車輛及

停車空間出入動線應

避免干擾人行動線與

主要道路系統

一開放空間系統設計準則

（略）

（一）開放空間類別

開放空間系統依

土地屬性及使用形態

區分為公共開放空

間指定留設開放空間

兩類以本計畫區而言

細分如后（詳附圖 1）

1公共開放空間包括公

園兒童遊樂場綠地

廣場用地

2指定留設開放空間包括

「沿街步道式開放空

間」「住三」住宅區集中

留設之「廣場式開放空

間」上述所稱之開放空

間係指「建築技術規則第

15 章實施都市計畫地區

建築基地綜合設計」規定

開放空間

（二）開放空間設計原則

（略）

（三）開放空間設計準則

1公園兒童遊樂場用地開

放空間設計規定

（1）應具休憩集會及活

動等功能得比照「臺

東縣公園管理自治條

例」規定設置相關設

施提供居民使用

並應提供計畫區內居

民遭遇重大人為或天

然災害時所需臨時避

難疏散及急難救助空

間

（2）活動區配置於主要道

路旁時與道路之間

應以濃密植栽適當區

隔

（3）主要出入口應與人行

動線系統連接服務

車輛及停車空間出入

動線應避免干擾人行

動線與主要道路系

統

1 配合休憩性公共設施用

地項目及規模變更調

整其用地名稱且配合

取消學校用地故刪除

相關內容

2 為提供公益性住宅建築

使用將「住二」住宅

區調整為「住三」住宅

區

3 「實施都市計畫地區建

築基地綜合設計鼓勵辦

法」業於 92 年 3 月 20日廢止有關開放空間

規範回歸建築技術規

則故調整其內容

4 「臺灣省公園管理辦

法」業於 95 年 12 月 12日廢止有關公園及兒

童遊樂場之規劃調整

為依「臺東縣公園管理

自治條例」辦理

5 有關「指定留設開放空

間與其他法定空地設計

規定」部分業已納入

土地使用分區管制計畫

規範之故予以刪除

6 調整附圖編號

32

表七 都市設計準則變更對照表（續 1）

編號 原條文 變更後條文 變更說明

1 （4）公（兒）用地應採開

放性設計如基於安

全及管理之需要四

周可設置綠籬或綠化

設施圍蔽高度不得

超過 1 公尺

2學校運動場開放空間設

計規定

（1）學校運動場公共開放

空間鄰近住宅區之部

分應設置高低綠籬

以隔絕噪音

（2）學校留設之開放空

間面積不得小於基

地面積之 10最小

綠化面積不得小於法

訂空地之 50

（3）學校留設之開放空

間應提供居民作為

休憩運動場所及遭

遇重大人為或天然災

害時所需臨時避難疏

散及急難救助空間

（4）學校運動場及戶外活

動區配置應配合自

然地形變化規劃減

少整地與挖填方工

程

（5）學校運動場及戶外活

動區配置應考量自

然氣候條件與微氣候

變化對冬季東北季

風應以建築配置或植

栽密植方式降低活動

時的不適性

（6）學校主要出入口應與

人行動線系統連接

服務車輛及停車空間

出入動線應避免干擾

人行動線主要道路

系統

（7）學校運動場如緊鄰主

要道路配置臨接道

路部分應以喬木密植

方式減少噪音和危險

性

（4）應採開放性設計如

基於安全及管理之需

要四周可設置綠籬

或綠化設施圍蔽高

度不得超過 1 公尺

2其他相關規定

（略）

33

表七 都市設計準則變更對照表（續 2）

編號 原條文 變更後條文 變更說明

1 （8）學校用地及其戶外空

間應採開放性設計

如基於安全及管理之

需要四周可設置柵

欄圍牆或綠籬等設

施物圍蔽如設置欄

杆或圍牆等遮蔽物

高度不得超過 2 公

尺牆面透空率應達

50以上並應綠化

處理

（9）學校用地四周若設置

柵欄或圍牆等遮蔽

物應自計畫道路境

界線退縮 4 公尺退

縮部分得計入法訂空

地又退縮部分應配

合周遭「沿街步道式

開放空間」留設淨寬

15 公尺以上之人行

步道其餘部分應予

植栽綠化或配合學童

上下學動線規劃為家

長接送學童之機車停

車空間

3指定留設開放空間與其

他法定空地設計規定

（1）「住一」「住二」住宅

區臨接計畫道路部分

應至少退縮 4 公尺

供留設「沿街步道式

開放空間」免設置騎

樓

（2）前項「沿街步道式開

放空間」範圍內應設

置連續舖面之人行步

道淨寬不得小於 15公尺並不得設置有

礙通行之設施物

（3）「住二」住宅區除留設

「沿街步道式開放空

間」外應再集中留

設「廣場式開放空

間」並與公共開放空

間鄰近其位置依圖

6-2 之原則設置「住

一」住宅區除留設「沿

街步道式開放空間」

34

表七 都市設計準則變更對照表（續 3）

編號 原條文 變更後條文 變更說明

1 外其餘之法定空地

應配合防火間隔整體

規劃

（4）「住一」住宅區之防火

間隔宜整體規劃集中

留設防火間隔位置

建議如圖 6-3防火間

隔不得設置圍牆僅

能以高度不超過 1 公

尺之綠籬作為界隔空

間且不得有高於地

面之固定結構物

（5）「住一」住宅區之防火

間隔寬度為 2 公尺

4其他相關規定

（略）

2 三交通運輸系統設計準則

（略）

（一）計畫道路標準斷面設計

規定

本計畫區內道路

斷面車道數及空間配

置如圖 6-4其中公共

設施帶係供作佈設行

道樹公車站牌售票

亭變電箱路燈自

行車停車空間及各類

街道傢俱之空間且計

畫道路兩側均規定建

築物退縮供留設「沿

街步道式開放空間」

（二）停車空間設計規定

1「住一」住宅區每一住

宅單元應至少設置 1 部

停車位該停車位不得

設置於指定留設開放

空間臨計畫道路境界

線 15 公尺範圍內及防

火間隔上「住二」住

宅區應集中設置地下

停車場其出入口應設

置於次要道路或私設

通路上並與基地進出

動線開放空間整體設

計

三交通運輸系統設計準則

（略）

（一）計畫道路標準斷面設計

規定

本計畫區內道路

斷面車道數及空間配

置應參酌附圖二辦

理其中公共設施帶係

供作佈設行道樹公車

站牌售票亭變電

箱路燈自行車停車

空間及各類街道傢俱

之空間且計畫道路兩

側均規定建築物退

縮供留設「沿街步道

式開放空間」

（二）停車空間設計規定

1住宅區留設之停車位不

得設置於指定留設開

放空間臨計畫道路境

界線 15 公尺範圍內及

防火間隔上「住三」

住宅區應集中設置地

下停車場其出入口應

設置於次要道路或私

設通路上並與基地進

出動線開放空間整體

設計

1 為保留日後道路設計彈

性故修正用語並調

整附圖編號

2 有關住宅區停車空間留

設規定係屬土地使用

分區管制計畫範疇故

予以刪除

3 配合土地使用屬性調

整將「住二」住宅區

調整為「住三」住宅區

4 配合休憩性公共設施用

地規模變更調整其用

地名稱且配合取消學

校用地故刪除相關內

容

35

表七 都市設計準則變更對照表（續 4）

編號 原條文 變更後條文 變更說明

2 2學校公（兒）用地內

應留設自行車停放空

間並設置自行車停放

架或類似防竊功能之

保護設施

3（略）

2公園兒童遊樂場用地

內應留設自行車停放

空間並設置自行車停

放架或類似防竊功能

之保護設施

3（略）

3 四建築基地細分規模設計準

則

（一）「住二」住宅區應就完

整街廓整體規劃設

計分期分區開發「住

一」住宅區則鼓勵以完

整街廓方式整體開

發最小基地開發單元

120 平方公尺最小面

寬 45 公尺

（二）「住一」住宅區開發規

模如非完整街廓開發

時應考量與鄰近基地

之關係並配合集中留

設法定空地

四建築基地細分規模設計準

則

「住一」「住二」住

宅區開發規模如非完整

街廓開發時應考量與鄰

近基地之關係並配合集

中留設法定空地

1 有關建築基地細分規模

規定係屬土地使用分

區管制計畫範疇故予

以刪除

2 「住一」「住二」住宅

區土地使用屬性相近

故併同規範之

4 五建築量體配置高度造

型色彩及風格設計準則

（一）～（四）（略）

（五）「住一」「住二」住宅

區若需裝置廣告物等

附屬設施物應以不妨

礙通行及景觀為原

則不得設置於指定留

設開放空間及防火間

隔上附著於建築物上

之高度不得低於 36 公

尺廣告物大小以高度

3 公尺寬度 06 公尺

為限其餘規定依內政

部訂頒之「廣告物管理

辦法」等相關規定辦

理

（六）「住二」住宅區之廣告

物等附屬設施應配合

集合住宅建築設計統

一規範

五建築量體配置高度造

型色彩及風格設計準則

（一）～（四）（略）

（五）「住一」「住二」住宅

區若需裝置廣告物等

附屬設施物應以不妨

礙通行及景觀為原

則不得設置於指定留

設開放空間及防火間

隔上附著於建築物上

之高度不得低於 36 公

尺廣告物大小以高度

3 公尺寬度 06 公尺

為限其餘規定依內政

部訂頒之「招牌廣告及

樹立廣告管理辦法」等

相關規定辦理

（六）「住三」住宅區之廣告

物等附屬設施應配合

集合住宅建築設計統

一規範

1 「廣告物管理辦法」業

於 93 年 7 月 23 日公告

廢止故調整為現行之

「招牌廣告及樹立廣告

管理辦法」

2 為提供公益性住宅建築

使用將「住二」住宅

區調整為「住三」住宅

區

36

表七 都市設計準則變更對照表（續 5）

編號 原條文 變更後條文 變更說明

5 六環境保護設施設計準則

本計畫區內環境保

護設施主要為污水處理

設施及「住二」住宅區之

垃圾貯存空間其設計規

定如后（略）

六環境保護設施設計準則

本計畫區內環境保

護設施主要為污水處理

設施及「住三」住宅區之

垃圾貯存空間其設計規

定如后（略）

為提供公益性住宅建築使

用將「住二」住宅區調

整為「住三」住宅區

6 七景觀計畫

（一）（二）（略）

（三）「住二」住宅區指定留

設之廣場式開放空間

以集中配置為原則面

積至少 400 平方公尺

且綠地面積至少佔 30長寬比不得超過

21且應按開放空間

面積每滿 64 平方公尺

至少栽植喬木一棵其

樹冠底離地淨高 2 公

尺以上

（四）學校運動場景觀設計準

則

1所有設施應依據學童的

尺寸進行設計（如垃圾

桶座椅等的高度）

同時各設施的顏色及

造型應多樣化但不得

對整體環境特色有負

面影響

2學校運動場與硬舖面活

動區等功能相近之區

域 應 集 中 規 劃 與 設

計各活動區間應以人

行動線連接

3用以界定運動場與其他

使用空間之緩衝綠帶

與植栽區應考量使用

功能實質環境與視覺

的連續性

4運動場內固定之構造物

或設施物（如圍牆及欄

杆等）應利用樹木灌

木群或蔓生植物綠化

或遮蔽

七景觀計畫

（一）（二）（略）

（三）「住三」住宅區指定留

設之廣場式開放空間

以集中配置為原則面

積至少 400 平方公尺

且綠地面積至少佔 30長寬比不得超過

21且應按開放空間

面積每滿 64 平方公尺

至少栽植喬木一棵其

樹冠底離地淨高 2 公

尺以上

（四）公園兒童遊樂場用地

景觀設計準則

1公園用地中央主要地區

應提供一具多功能及

多用途使用的大型活

動區域其他各分區應

考量觀賞休閒運

動遊戲及衛生等活動

與功能設施

2（略）

3兒童遊樂場用地配置原

則（略）

1 為提供公益性住宅建築

使用將「住二」住宅

區調整為「住三」住宅

區

2 配合休憩性公共設施用

地項目及規模變更調

整其用地名稱且配合

取消學校用地故刪除

相關內容

37

表七 都市設計準則變更對照表（續完）

編號 原條文 變更後條文 變更說明

5 （五）公（兒）用地景觀

設計準則

1公（兒）用地中央主要

地區應提供一具多功

能及多用途使用的大

型活動區域其他各分

區應考量觀賞休閒

運動遊戲及衛生等活

動與功能設施

2（略）

3兒童遊戲場配置原則

（略）

表八 變更前後土地使用計畫面積對照表

項目 現行計畫面積

（公頃） 增減面積

（公頃）

變更後

面積 （公頃）

比例 （）

土地

使用

分區

第一種住宅區 1461 -1424 037 130

第二種住宅區 581 +1314 1895 5558

第三種住宅區 000 +289 289 851

小計 2042 +179 2221 6538

公共

設施

用地

公（兒）用地 332 -332 000 000

綠地 008 +016 024 071

停車場用地 072 +000 072 212

廣場用地 000 +024 024 071

水溝用地 000 +023 023 068

國中（小）用地 250 -250 000 000

兒童遊樂場用地 000 +137 137 403

公園用地 000 +155 155 456

道路用地 693 +048 741 2181

小計 1355 -179 1176 3462

非都市土地 - +00036 - -

合計 3397 -00036 3397 10000

註表內面積應以依據核定圖實地分割測量面積為準

38

表九 變更後土地使用計畫面積表

項目 北區 中區 南區 合計

面積 (公頃)

比例()面積

(公頃)比例()

面積 (公頃)

比例() 面積

(公頃) 比例()

土地

使用

分區

第 一 種 住 宅 區 - 000 - 000 037 299 037 109

第二種住宅區 803 6011 429 5207 663 5360 1895 5578

第三種住宅區 083 621 098 1189 108 872 289 851

小計 886 6632 527 6396 808 6531 2221 6538

公共

設施

用地

兒童遊樂場用地 079 591 058 704 - 000 137 403

公園用地 050 374 - 000 105 849 155 456

綠地 024 180 - 000 - 000 024 071

停車場用地 - 000 042 510 030 243 072 212

廣場用地 006 045 018 218 - 000 024 071

水溝用地 - 000 - 000 023 186 023 068

道路用地 291 2178 179 2172 271 2191 741 2181

小計 450 3368 297 3604 429 3469 1176 3462

合計 1336 10000 824 10000 1237 10000 3397 10000

39

圖七 變更計畫示意圖（北中區）

40

圖八 變更計畫示意圖（南區）

41

圖九 變更後計畫示意圖

42

玖事業及財務計畫

一開發方式

本計畫於 89 年發布實施後因中央政府國民住宅政策轉變及公共設施比例

過高等因素致難以執行後續開發計畫遂由台東縣政府研議降低公共設施用地

比例及增列市地重劃方式開發提經內政部都市計畫委員會第 592次第 606次

第 611 次會議討論其決議綜整為下列三點

（一）同意修正道路系統公共設施用地比例由 3989調降為 3795

（二）為增加計畫執行可行性請縣府考量地方實際發展需要酌予提高土地

使用強度

（三）增列開發方式部分請縣府依規定層報行政院核示後再據以辦理

為提高開發可行性並增加原土地所有權人領回土地比例經評估後公共設施

用地比例需調降至 35以下較為可行而土地使用強度部分經考量整體都市

景觀及實際發展狀況仍以維持原使用強度惟配合本次實質計畫內容變更酌予

調整其區位故前述第一二點決議內容均已納入本次變更檢討之

有關第三點決議增列開發方式部分綜合考量時空環境變遷政策指導開

發目的民眾權益保障及開發可行性等因素後基於下列理由仍維持區段徵收方

式辦理

（一）為符合中央政府興建社會住宅政策及日後興建公益性住宅需求本計

畫區開發後應保留部分土地集中妥予運用而市地重劃係採原位次分配

土地日後無法取得足夠規模之完整土地故未能滿足開發目的

（二）本案變更後公共設施用地比例雖已降為 3462倘採市地重劃開發

加計費用負擔後總負擔勢必超過 4500依據「市地重劃實施辦法」

第 23 條規定需經由過半土地所有權人同意始得為之而本區土地所

有權人數高達三百餘人恐難據以執行

爰此除合法建築密集街廓之第一種住宅區及水利會管有之現況溝渠（水溝

用地）外均維持區段徵收方式辦理整體開發並由臺東縣政府為開發主體

43

圖十 區段徵收範圍示意圖

二開發期程

（一）本案應以全部一次開發為原則惟考量政府財政狀況都市成長管理及都

市發展需求等因素必要時得採分期分區開發且預計變更都市計畫經內

政部都市計畫委員會審竣後 3 年內完成全部或第一期區段徵收計畫報核

程序辦理區段徵收作業主要期程計算至標售完成止為 7 年其中工程施

工期程為 3 年惟實際進度得由主管機關視實際狀況酌予調整之

採分期分區開發時應採北中區及南區二期二區方式開發並以南區為

優先開發區且應於南區開發完成後五年內或可建築用地使用率達 50

44

時辦理第二期開發

（二）第一種住宅區已建築使用之合法建物得維持原建築及其使用且得為必要

之維護及修繕並得申請個別建築或依「台東市都市計畫（豐榮豐樂地

區）細部計畫再發展地區土地開發管理要點」辦理其建築管理及使用管

制仍應依循本計畫土地使用分區管制計畫及其他相關法令

本計畫區總面積為 3397 公頃除第一種住宅區及水溝用地外均採區段徵

收方式辦理故開發面積約 3337 公頃其開發財務說明如下

三財務計畫

（一）土地處理原則

1預計土地所有權人領回抵價地比例

依土地徵收條例第 39 條第 2 項規定抵價地總面積以徵收總面

積之 50為原則因情況特殊經上級主管機關核准者不在此限

但不得少於 40曾為農地重劃者該重劃地區部分不得少於 45

本區段徵收範圍並無參與農地重劃因此依上述原則並參考目

前不動產市場普遍之交易行情以及本計畫區之財務狀況等因素抵價

地發還比例暫以 50預估惟實際土地所有權人領回抵價地比例應以

臺東縣政府報經中央區段徵收主管機關（內政部）核定之抵價地比例

為準

2區段徵收後土地處理方式

本計畫區段徵收範圍內土地經規劃整理後其土地處理方式依

土地徵收條例區段徵收實施辦法及其相關規定辦理並以臺東縣政

府報經中央區段徵收主管機關（內政部）核定之區段徵收計畫為準

（二）開發費用估算

1區段徵收作業費用

辦理本計畫區段徵收作業所需地籍整理費及其他辦理土地整理

必要之費用依過往之經驗以每公頃 120 萬元估算之估計約需 4004

萬元

2地價補償費

擬以私有土地面積 30選擇領取現金補償及公有土地有償撥用

方式參與區段徵收並參酌鄰近地區性質相似之土地交易價格後依土

45

地屬性周邊買賣價並排除掉預期因素及其他影響市價的因素後土

地平均補償單價以 8000 元（≒26446 元坪）估算其地價補償費

為 84400 萬元

3地上物補償費

地上物拆遷補償費部分包含農作改良物鐵皮與網室棚架磚

造與鋼筋混凝土造等其中農作改良物以每公頃 60 萬元鋼筋水泥

造建物拆遷補償費以每公頃 27000 萬元計算磚造建物拆遷補償費以

每公頃 15000 萬元計算鐵皮造建物拆遷補償費以每公頃 5500 萬元

計算及網室棚架以每公頃 500 萬元計算估算地上物拆遷補償費合計

約 14061 萬元

4公共設施費用

包含全區整地工程雨污水下水道地下管道公園綠地廣

場兒童遊樂場停車場及道路等公共設施之規劃設計施工及工程

管理費用考量範圍內地形平坦且地上物單純故整地工程以每公頃

80 萬元計雨污水下水道分別以每公頃 200 萬元及 250 萬元計電

信電力與自來水等公用管線工程以每公頃 300 萬元計公園及兒童

遊樂場用地以每公頃 1800 萬元計綠地以每公頃 1400 萬元計廣

場用地以每公頃 1500 萬元計停車場用地以每公頃 1500 萬元計及

道路用地以每公頃 1600 萬元計等工程規劃設計管理及監造費等

以工程總經費 8計算合計約需 50313 萬元

5管理維護費

區段徵收完成後區內公共設施管理維護費本區依土地徵收條例

施行細則第 51 條第 2 項規定以每年每公頃 5 萬元編列 3 年計算

估計約需 501 萬元

6貸款利息

在辦理區段徵收時可向平均地權基金及公民營行庫辦理貸款作

業依本計畫區段徵收作業預定辦理期程參考五大銀行基準利率（台

灣銀行合作金庫銀行第一銀行華南銀行及台灣土地銀行）並參

酌物價上漲趨勢貸款利率以 3進行估算估算本計畫區段徵收作業

之貸款利息估計約需 16567 萬元

7估算結果

依據前述區段徵收作業費用地價補償費地上物補償費公共

46

設施費用管理維護費及貸款利息估算結果本計畫區段徵收開發總

費用預估約為 169846 萬元詳表十所示

表十 區段徵收開發總費用估算表

項目 單位 數量 單價

（萬元）

總價

（萬元）說明

一區段徵收作業費用 公頃 3337 120 4004

二補償費用

地價補償費 公頃 1055 8000 84400以私有地主30領取

地價補償及公有土地

全數作價方式領回

地上物拆遷補償

農作物 公頃 2500 60 1500

建物

鋼筋混凝土 公頃 015 27000 4050

磚造 公頃 006 15000 900

鐵皮造 公頃 064 5500 3520

網室棚架 公頃 310 500 1550

自拆遷獎勵金 式 100 2541 2541

小計 98461

三公共設施費用

整地工程 公頃 3337 80 2670

公園及兒童遊樂場 公頃 292 1800 5256

綠地 公頃 024 1400 336

廣場 公頃 024 1500 360

停車場 公頃 072 1500 1080

道路 公頃 741 1600 11856

雨水下水道 公頃 3337 200 6674

污水下水道 公頃 3337 250 8343

共同管溝 公頃 3337 300 10011電力電信及自來水

地下管線工程費

小計 46586

工程規劃設計管理

及監造費等 式 100 3727 3727 按工程費之 8估計

合計 50313

四管理維護費 公頃 3337 5 501每年每公頃 5 萬元

編列 3年計算

五貸款利息 16567 以年息 3複利計算

總開發費用 169846

註實際區段徵收開發總費用依辦理時之法令規定及實際發生之費用為準

（三）土地處分方式

47

1私有地所有權人領回抵價地比例依土地徵收條例第 39 條第 2 項辦理發

還土地所有權人之抵價地以第二種住宅區為原則

2屬土地徵收條例第 44 條第 1 項第 2 款所列之公共設施無償登記該管縣政

府本計畫公園兒童遊樂場用地綠地廣場停車場及道路用地等

公共設施用地無償登記為臺東縣政府所有

3其餘可供建築土地則依土地徵收條例第 44 條第 1 項第 5 款規定予以處

分

表十一 區段徵收土地處分方式表

類 別 內 容 面積（公頃）

1發還抵價地土地 第二種住宅區 1141

2無償登記之公共設施用地

公園用地兒童遊樂場用地綠

地廣場用地停車場用地及道路

用地等

1153

3供興建公益性住宅之土地 第三種住宅區 289

4剩餘可供標(讓)售土地 扣除發還抵價地土地後之第二種

住宅區 754

合 計 3337

註區段徵收抵價地之比例以 50為估算財務計畫之依據實際抵價地之比例應以區段徵收主管機關報經核定之比例為準

（四）區段徵收後土地處分收入估算

依據各開發項目之開發方式與概估開發費用經整理分析後區段徵

收後土地處分預估面積為 1043 公頃參酌鄰近地區土地交易案例擬

訂 17500 元作為第二種住宅區用地標(讓)售價格另第三種住宅區按

以開發成本 16285 元折價專案讓售予需地機關預估土地處分收入

約為 179014 萬元以作為縣府未來辦理開發之參考依據惟未來仍得

視財政情形及實際發展需要酌予調整

（五）自償能力分析

1經費籌措

本計畫區段徵收開發總費用之經費籌措方式包括向臺東縣平均

地權基金財政部地方建設基金或各行庫申貸支應等

2自償能力分析

48

本計畫區段徵收開發總費用約需 169846 萬元區段徵收後土地

處分預估收入約 179014 萬元預估區段徵收後盈餘約 9168 萬元

益本比為 105另本案經財務分析結果財務平衡標售底價約 16285

元（≒53835 元坪）與周邊客觀條件相同之都市計畫區住宅區市

場交易行情相較下仍有利基整體財務應屬可行

（六）敏感度分析

抵價地發還比例分別以 4042545475及 50與地主領

取現金比例 0102030及 40進行敏感度分析其財務結果

詳如表十二所示

表十二 區段徵收財務敏感度分析表

抵價地發還比例 地主領現比例 開發總費用

（萬元）

土地處分收入

（萬元）

盈餘

（萬元） 益本比

4000

0 80277 150489 70212 187

10 109605 173309 63704 158

20 138932 196129 57197 141

30 168259 218949 50690 130

40 197587 241769 44182 122

4250

0 80844 136227 55383 169

10 110115 160473 50358 146

20 139385 184719 45334 133

30 168656 208965 40309 124

40 197926 233212 35286 118

4500

0 81410 121964 40554 150

10 110625 147637 37012 133

20 139839 173309 33470 124

30 169052 198982 29930 118

40 198267 224654 26387 113

4750

0 81976 107702 25726 131

10 111135 134800 23665 121

20 140292 161899 21607 115

30 169449 188998 19549 112

40 198607 216097 17490 109

5000

0 82543 93439 10896 113

10 111644 121964 10320 109

20 140746 150489 9743 107

30 169846 179014 9168 105

40 198947 207539 8592 104

附 1-1

附件一 臺東縣政府 104 年 6 月 12 日 府建都字第 1040115666 號函

附 2-1

附件二 變更後土地使用分區管制計畫

為有效控制本計劃區土地使用強度確保公共設施服務水準維護良好生活

環境訂定土地使用分區管制要點如后

一 本要點依都市計畫法第 22 條及同法臺灣省施行細則第 35 條規定訂之

二 住宅區

（一）第一種住宅區（即「住一」住宅區）建蔽率不得大於 60容積率不

得大於 120

（二）第二種住宅區（即「住二」住宅區）建蔽率不得大於 60容積率不

得大於 160

（三）第三種住宅區（即「住三」住宅區）建蔽率不得大於 50容積率不

得大於 240

三 建築形式

（一）為配合遠景海岸山脈富變化的稜線建築物屋頂層及屋頂突出物應設

置斜屋頂且斜屋頂之投影面積不得小於建築面積之 80斜屋頂（覆

文化瓦）之斜率原則上為 11 至 13 之間若經都市設計審議委

員會認可係為設計上之需要得調整之

（二）新建建築物之外牆造型及開窗型式應配合鄰屋設計

四 開放空間

（一）「住一」「住二」「住三」住宅區臨接計畫道路部分應至少退縮 4 公尺

供留設「沿街步道式開放空間」設置淨寬 15 公尺以上之連續鋪面人

行步道免設置騎樓

（二）「住三」住宅區除留設「沿街步道式開放空間」外應在集中留設「廣

場式開放空間」並與公共開放空間鄰近「住一」「住二」住宅區除

留設「沿街步道式開放空間」外其餘之法定空地應配合防火間隔整

體規劃

（三）「住一」「住二」住宅區之防火間隔宜整體規劃集中留設開放空間應

配合防火間隔位置留設防火間隔不得設置圍牆僅能以高度不超過 1

公尺之綠籬作為界隔空間且不得有高於地面之固定結構物

（四）「住一」「住二」住宅區之防火間隔寬度為 2 公尺

附 2-2

（六）開放空間得計入建築基地之法定空地應美化綠化達綠覆率 50以

上

（七）1有關設置開放空間獎勵部份依內政部訂定「實施都市計畫地區建築

基地綜合設計鼓勵辦法」規定辦理

2建築物提供部分樓地板面積供下列使用者得增加所提供之樓地板面

積但以不超過基地面積乘以該基地容積率之 30為限

（1）私人捐獻或設置圖書館博物館藝術中心兒童青少年勞

工老人等活動中心景觀公共設施等供公眾使用其集中留設

之面積在 1 百平方公尺以上並經目的事業主管機關核准設立公

益性基金管理營運者

（2）建築物留設空間與天橋或地下道連接供公眾使用經交通主管機

關核准者

五 建築基地內留設之人行步道應與其他法定空地整體規劃並與周遭之公共

開放空間直接聯繫

六 交通運輸系統

（一）依都市設計準則之計劃道路標準斷面留設之公共設施帶供作佈設行

道樹公車站牌售票亭變電箱路燈標誌自行車停車空間及

各類街道家俱之空間

（二）「住一」「住二」住宅區每一住宅單元應至少設置 1 部停車位該停車

位不得設置於指定留設開放空間之人行步道及防火間隔上「住三」住

宅區應集中設置地下停車場

（三）「住一」「住二」住宅區若附設 1 部以上之停車位時其停車位得以前

後方式配置之

七 建築基地細分規模

（一）「住一」「住二」住宅區最小基地開發單元 120 平方公尺最小基地面

寬及最小建築面寬 5 公尺

（二）「住三」住宅區最小基地開發單元 1500 平方公尺

八 公共設施用地得依「都市計畫公共設施用地多目標使用方案」規定作多目

標使用

九 為維護居住環境品質本計畫區內停車空間依左表規定

附 2-3

土地及建築物用途 基準停車位數

住宅等類似用途建築物

建築樓地板面積在 250 平方公尺以

下者應留設 1 部停車空間超過部

分每超過 150 平方公尺及其零數應

增設 1 部停車空間

商場（店）餐廳飲食店

超級市場等類似用途建築

物

建築樓地板面積每滿 100 平方公尺

設置 1 部停車位

辦公事務所金融等類私

用途建築物 建築樓地板面積每滿 80 平方公尺設

置 1 部停車位

旅館國際觀光旅館等類似

用途建築物 建築樓地板面積每滿 100 平方公尺

或每 4 個房間設置 1 部停車位

十 建築基地內之法定空地應留設二分之一以上種植花草樹木以美化環

境

十一 建築基地申請建築時須經縣府都市設計審議委員會依都市設計準則審

查通過後始得發照建築及施工以塑造本計畫區之獨特風格但為增

強本計畫區風格之設計經都市設計審議委員會認可者得不受都市設

計準則之限制

十二 「住一」住宅區得維持現有建築及其使用惟日後申請建築時仍應依

本要點規定辦理且為鼓勵既有聚落再發展亦得另訂「台東市都市計

畫（豐榮豐樂地區）細部計畫再發展地區土地開發管理要點」據以執

行

十三 本要點未規定事項適用其他法令規定

附 3-1

附件三 變更後都市設計準則

一 開放空間系統設計準則

開放空間在都市結構上包含都市美觀休憩娛樂環境保護及防災避難的

效果規劃設計應以提供自然舒適親切可及的人性化環境為目標並增進

都市防災避難功能

（一）開放空間類別

開放空間系統依土地屬性及使用形態區分為公共開放空間指定

留設開放空間兩類以本計畫區而言細分如后（詳附圖一）

1公共開放空間包括公園兒童遊樂場綠地廣場等用地

2指定留設開放空間包括「沿街步道式開放空間」「住三」住宅區集

中留設之「廣場式開放空間」上述所稱之開放空間係指「建築技術

規則第 15 章實施都市計畫地區建築基地綜合設計」規定開放空間

（二）開放空間設計原則

開放空間之配置除於適當區位設置公共開放空間外並指定每

一基地之「留設開放空間」的位置及其設計標準配合退縮規定維

繫全區開放空間之連續性完整性與多樣性設計原則如后

1每一街廓內及建築物簇群內均應提供開放空間

2所有街廓之開放空間應整體規劃並利用步道相銜接建構一套區內

完整的人行動線系統提升居民移動之便利性

3開放空間須完整規劃並以景觀配置手法銜接各區特色

（三）開放空間設計準則

1公園兒童遊樂場用地開放空間設計規定

（1）應具休憩集會及活動等功能得比照「臺東縣公園管理自治條

例」規定設置相關設施提供居民使用並應提供計畫區內居民

遭遇重大人為或天然災害時所需臨時避難疏散及急難救助空

間

（2）活動區配置於主要道路旁時與道路之間應以濃密植栽適當區

隔

附 3-2

附圖一 開放空間系統配置示意圖

附 3-3

（3）主要出入口應與人行動線系統連接服務車輛及停車空間出入動

線應避免干擾人行動線與主要道路系統

（4）應採開放性設計如基於安全及管理之需要四周可設置綠籬或

綠化設施圍蔽高度不得超過 1 公尺

2其他相關規定

（1）開放空間入口須明顯標示或以其他設計方式強調入口意象加

強公眾使用之能見度

（2）開放空間之舖面應使用具透水性防滑耐壓易維護的材質

舖面設計應以街廓為單元整體規劃反映地區的特色與個性

（3）開放空間的設計應符合無障礙環境的要求

（4）開放空間應美化綠化其綠覆率應達 50以上

二 人行空間設計準則

人行空間目的在提供計畫區內居民一個不需要車輛即可通達區內各主要公

共設施或開放空間的步行安全動線系統本計畫區內配置之人行空間包括都市計

畫劃設之人行步道及建築基地內留設之人行步道兩者相互配合連接建構成

全區完整的人行步道系統提升居民移動之便利性本計畫區內人行空間設計準

則如后

（一）都市計畫劃設之人行步道設計規定

1人行步道之人行空間淨寬度不得小於 15 公尺

2應具連續性舒適性方便性與美觀等基本功能

3交叉路口得視交通需要以號誌輔以聲音告知行人應停止或行進

4除得提供設置灌木植栽及街道傢俱外不得設置其他有礙通行之設施

物並應設置中低光源之照明設施

（二）建築基地內留設之人行步道設計規定

1建築基地內留設之人行步道應與基地內之其他法定空地整體規劃並

與周邊之公共開放空間直接聯繫

2建築基地內留設之人行步道應與車行動線系統明確區分減少交通衝

擊

3建築基地內留設之人行步道地坪應平整每一街廓之各街角均應採無

附 3-4

障礙環境設計

三 交通運輸系統設計準則

交通運輸系統之設計應以提供具可行性及易行性之交通運輸方式為目標

透過道路功能等級之明確劃分各層級道路依其功能服務水準與周圍土地使用

之特性設置不同之車行空間寬度及景觀設計規定

（一）計畫道路標準斷面設計規定

本計畫區內道路斷面車道數及空間配置應參酌附圖二辦理其中

公共設施帶係供作佈設行道樹公車站牌售票亭變電箱路燈

自行車停車空間及各類街道傢俱之空間且計畫道路兩側均規定建築

物退縮供留設「沿街步道式開放空間」

（二）停車空間設計規定

1住宅區留設之停車位不得設置於指定留設開放空間臨計畫道路境界

線 15 公尺範圍內及防火間隔上「住三」住宅區應集中設置地下停

車場其出入口應設置於次要道路或私設通路上並與基地進出動線

開放空間整體設計

2公園兒童遊樂場用地內應留設自行車停放空間並設置自行車停放

架或類似防竊功能之保護設施

附圖二 計畫道路標準斷面圖

附 3-5

3路外公共停車場設計規定

（1）路外公共停車場應有植栽計畫舖面須全面使用透水性材料且

周圍應予綠化

（2）路外公共停車場除出入口處外四周應以綠化土堤或綠化材料

形成適當之圍籬

四 建築基地細分規模設計準則

「住一」「住二」住宅區開發規模如非完整街廓開發時應考量與鄰近基地

之關係並配合集中留設法定空地

五 建築量體配置高度造型色彩及風格設計準則

（一）建築物允建高度應依建築技術規則建築設計施工篇第 164 條規定計算

並檢討日照

（二）為配合遠景海岸山脈富變化的稜線建築物屋頂層及屋頂突出物應設

置斜屋頂且斜屋頂之投影面積不得小於建築面積之 80斜屋頂之

斜率原則上為1 至3 之間若經都市設計審議委員會認可係為設

計上之需要得調整之

（三）新建建築物之外牆造型及開窗形式應配合鄰屋設計

（四）為調和人造建築物與背景天空海洋山脈田野等色彩建築物屋

頂色牆壁色色彩為深色瓦對白色或淺灰

（五）「住一」「住二」住宅區若需裝置廣告物等附屬設施物應以不妨礙

通行及景觀為原則不得設置於指定留設開放空間及防火間隔上附

著於建築物上之高度不得低於 36 公尺廣告物大小以高度 3 公尺寬

度 06 公尺為限其餘規定依內政部「招牌廣告及樹立廣告管理辦法」

等相關規定辦理

（六）「住三」住宅區之廣告物等附屬設施應配合集合住宅建築設計統一

規範

六 環境保護設施設計準則

本計畫區內環境保護設施主要為污水處理設施及「住三」住宅區之垃圾貯存

空間其設計規定如后

（一）污水處理設施依建築技術規則施工篇第 49 條規定辦理

（二）每一單元（以街廓計）之「住二」住宅區開發時應至少設置一處垃

附 3-6

圾貯存空間集中收集處理垃圾

（三）垃圾貯存空間應面臨次要道路集中設置且不得設置於建築物主要出

入口旁垃圾貯存空間未臨接計畫道路時應留設 35 公尺寬之車道連

接計畫道路垃圾貯存空間位室內者車道淨寬應達 4 公尺以上且

應設置於地面層

（四）垃圾貯存空間應有適當之清洗（含排水措施）隔離設施以維護環境衛

生如位法定空地者應配合綠化設施美化

七 景觀計畫

景觀計畫目的在塑造本計畫區之整體都市景觀及舒適生活環境設計準則如

后

（一）計畫道路兩側之公共設施帶應於適當位置與間距處植栽喬木行道樹

（如附圖三）且依下列規定

1行道樹樹冠底離地淨高 2 公尺以上根部應保留適當之透水面積

2行道樹樹幹四周應舖設鏤空鑄鐵蓋板或透水設施且應與人行步道地

坪高程齊平

3每一街道應有一代表樹種並將其延續至該街道內之社區樹種以具

大型樹冠耐污染易維護為原則

（二）「沿街步道式開放空間」應利用綠化植栽作為道路與建築物間之緩衝

區且每一街廓之植栽應為同一或共同樹種

（三）「住三」住宅區指定留設之廣場式開放空間以集中配置為原則面積

至少 400 平方公尺且綠地面積至少佔 30長寬比不得超過 21且

應按開放空間面積每滿 64 平方公尺至少植栽喬木一棵其樹冠底離地

淨高 2 公尺以上

附 3-7

附圖三 道路斷面景觀示意圖

（四）公園兒童遊樂場用地景觀設計準則

1公園用地中央主要地區應提供一具多功能及多用途使用的大型活動

區域其他各分區應考量觀賞休閒運動遊戲及衛生等活動與功

能設施

2區內供公用設備及服務設施（如垃圾收集公共廁所）等使用之區域

應使用綠籬或樹叢適當圍蔽

3兒童遊樂場用地配置原則

（1）根據兒童活動尺寸荷重等設計

（2）採用複合式遊具使遊戲有連續性與變化

（3）按兒童年齡分類進行設計

（4）提供父母休憩看護設施以便就近照顧

（5）著重安全考量如彈性地板去除尖銳部分等措施

附 4-1

附件四 台東市都市計畫（豐榮豐樂地區）細部計畫

再發展地區土地開發管理要點

一 本要點依「台東市都市計畫（豐榮豐樂地區）細部計畫土地使用分區管

制計畫」第十二點規定訂定之

二 再發展區之土地權利關係人得擬具開發計畫提經臺東縣都市計畫委員會審

查通過後再依相關法令向主管建築機關申請開發建築

三 申請基地符合下列條件者始得依本要點辦理

（一）基地臨接計畫道路之長度在 20 公尺以上或達週界總長度六分之一且面

積達 1000 平方公尺以上者

（二）因鄰地已申請建築或基地條件特殊致未能符合前款規定者經臺東縣都

市計畫委員會同意後得不受前款規定限制

四 開發計畫應以書圖載明下列事項

（一）申請人姓名身份證字號及地址

（二）開發地區範圍面積及土地與建物使用現況

（三）土地使用及公共設施計畫其圖面比例尺不得小於 1600

（四）土地使用管制計畫

（五）都市設計事項得視實際需要依都市計畫定期通盤檢討實施辦法第八

條第二項之內容予以述明

（六）土地及地上物處理計畫

（七）事業及財務計畫

（八）實施進度

（九）全部土地權利關係人姓名住址權利證明文件及私有土地所有權人

同意書

（十）套繪土地使用計畫之地籍圖其比例尺不得小於 11200

五 依本要點申請整體開發時需以不小於申請開發總面積 20之土地折算為

回饋代金並於全部繳納後始得發照建築

附 4-2

前項代金之計算係以應回饋之土地面積乘以繳交當年度之土地公告現值

加四成為準

六 依本要點申請整體開發者得依下列公式核算其申請開發建築之基準容積

率但該基準容積不得大於 240

V=V0times（1+（V1-01）+ V2）（1-V1）≦240

其中 V回饋後之基準容積率

V0該分區之容積率（120）

V1回饋土地比例

V2獎勵係數（訂為 02）

七 本要點未規定事項悉依其他法令規定辦理

變更機關

業務承辦

人員

擬定機關

業務承辦

人員

業務單位

主管

業務單位

主管

規劃單位亞興測量有限公司

龍邑工程顧問股份有限公司

表 目 錄

表一 主要計畫變更內容明細表 5

表二 主要計畫土地使用計畫變更前後面積分配表 10

表三 主要計畫變更後各區土地使用計畫面積表 10

表四 現行細部計畫土地使用計畫面積分配表 12

表五 變更內容明細表 26

表六 土地使用分區管制計畫變更對照表 28

表七 都市設計準則變更對照表 31

表八 變更前後土地使用計畫面積對照表 37

表九 變更後土地使用計畫面積表 38

表十 區段徵收開發總費用估算表 46

表十一 區段徵收土地處分方式表 47

表十二 區段徵收財務敏感度分析表 48

1

壹前言

民國 80 年代為配合「國家建設六年計畫」廣建中低收入住宅政策及臺

灣省政府「臺灣省實施區段徵收五年計畫」選定臺東市西南方豐榮豐樂二區

採區段徵收方式開發中低收入住宅時逢台東市都市計畫辦理第二次通盤檢討

遂將其併同納入辦理審議期間因「臺灣省實施區段徵收五年計畫」尚未定案

內政部都市計畫委員會決議暫予保留區段徵收變更案俟「臺灣省實施區段徵收

五年計畫報告案」獲致具體結論後再另案處理第二次通盤檢討於 83 年 8 月公

告發布實施並針對暫予保留部分重新審慎規劃後經內政部都市計畫委員會第

405 次會議審議通過並於 86 年 10 月公告發布實施其後於 90 年 3 月完成擬

定細部計畫程序

惟行政院 87 年 12 月 31 日第 2610 次院會決議「暫緩政府直接興建國宅」

又前臺灣省政府住宅及都市發展處88年6月1日八八住都企字第032024號函示

「hellip鑑於目前國宅政策已有調整故有關國宅用地之取得及使用將遵照中央政

策指示及配合實際需要辦理基此本案宜予緩議」然為因應 97 年 9 月金融風

暴重挫全球景氣連帶影響內需產業發展造成房地產市場量能萎縮為有效振

興景氣促進房地產業發展穩定國內金融市場同時照顧弱勢族群減輕民眾

購屋負擔及協助業者籌資舒緩資金借貸壓力原行政院經濟建設委員會研提「健

全房地產市場新方案」並於 99 年 4 月經行政院同意備查其後為使全體國民

居住於適宜之住宅且享有尊嚴之居住環境於 100 年 12 月 30 日公布「住宅法」

為目前我國住宅政策推動最高指導原則且為落實內政部 103 年 1 月「社會住宅

中長期推動方案暨第一期實施計畫」本縣應提供適當數量之社會住宅協助經

濟社會弱勢者解決居住問題冀以達成「實現土地正義落實居住正義」「強化

公益價值照顧弱勢族群」等目標

臺東市近五年設籍人口數由 101 年 107720 人至 104 年略減少為 106890

人成長率為-077但在出生率大幅降低的趨勢下仍屬維持穩定人口數而

近年政府大力推廣觀光近五年臺東市旅館家數由 41 家增加至 50 家房間數由

1861 間成長至 2576 間成長率為 3842民宿家數亦由 132 家成長至 386 家

房間數則由 528 間成長至 1637 間成長率為 21004全年旅館民宿住宿總

人次更由 100 年 535029 人次增加為 104 年 1213073 人次成長率達 12673

顯見臺東市因觀光效益引入大量活動人口註此外依據 94 年 8 月發布實施之「變

更台東市都市計畫（第三次通盤檢討）書」所載台東市都市計畫住宅區使用率

約為 7142扣除本細部計畫區尚未完成整體開發之住宅區土地後使用率為

註 相關統計資料來源為 1臺東縣政府縣政統計資訊網（httpwwwtaitunggovtwstatisticsDefaultaspx） 2交通部觀光局旅宿網（httptaiwanstaynettw）

2

7649而商業區之使用率為 8660

爰此歷經都市成長及觀光活動蓬勃發展土地使用已趨飽和應提供活動

人口及其衍生之未能呈現於戶政統計資料的居住人口相關都市服務機能發展腹

地同時為落實中央住宅政策本府擬運用都市計畫已指定之都市發展用地結

合新市區建設地區整體規劃透過整體開發創造優質安全的住宅社區本案

包括北中南三區總面積約為 3397 公頃因時空環境變遷原計畫內容已

不符合現今都市發展需求且不利日後整體開發之執行遂經臺東縣政府 104 年

6 月 12 日府建都字第 1040115666 號函（附件一）同意依都市計畫法第 27 條

第 1 項第 4 款辦理變更

3

貳辦理依據

「都市計畫法」第 27 條第 1 項第 4 款

參變更範圍

本案係配合主要計畫變更後之空間架構調整土地使用細分區且為利於控管

開發後之環境品質併同修訂部分土地使用分區管制計畫及都市設計準則條文

詳圖一變更範圍示意圖

圖一 變更範圍示意圖

4

肆實質發展現況

北中區目前仍以農業使用為主僅零星分佈少數住宅及農作網室且僅有

狹小農路供出入使用南區部分亦以農業使用為主但除西南側供住宅使用之建

物發展較為密集外其餘建築物則為零星分佈之住宅及農作網室另南區目前

主要交通動線仍仰賴西側邊界之豐谷南路（現況寬度約 6 公尺）作為對外聯繫之

用且該道路西側緊鄰灌溉溝渠提供周邊地區農業發展所需水源詳圖二土地

使用現況示意圖

圖二 土地使用現況示意圖

5

伍主要計畫變更內容概述

主要計畫針對道路系統公共設施配置街廓形狀等實質計畫內容予以調整

並修訂其附帶條件（附五）內容為「本計畫分北中南三區以跨區區段徵收

方式辦理整體開發並取得公共設施用地必要時得採分期分區開發」詳表一

主要計畫變更內容明細表圖三～四主要計畫變更內容示意圖圖五主要計畫變

更後示意圖表二主要計畫土地使用計畫變更前後面積分配表及表三主要計畫變

更後各區土地使用計畫面積表

表一 主要計畫變更內容明細表 單位公頃

編號 變更位置 變更內容

變更理由 原計畫 新計畫

1 豐榮豐樂

地區 住宅區（457） 兒童遊樂場用地（093）

道路用地（243） 公園用地（061） 廣場用地（022） 綠地用地（008） 停車場用地（030）

1 為提升整體開發後之土地使用效

益及考量現有合法建物分佈狀

況酌予調整街廓形狀 2 原計畫劃設之出入道路寬度均為 8

公尺為建構明確的道路層級及

減少 T 字型交叉路口（路衝）並

考量整體空間結構公共設施配置

及日後土地使用效益等調整道路

系統此外第三次通盤檢討變更

明細表編號第 26 案增設寬度 15 公

尺之道路銜接特一號道路由於本

計畫區四-43-10M 道路銜接該道路

之寬度為 10 公尺為健全整體交

通路網避免產生交通瓶頸路段

故將四-43 道路寬度調整為 15 公

尺 3 本計畫區三-37-12M 道路西側現有

灌溉溝渠為保留灌溉功能將現

有渠道部分變更為水溝用地 4 因應少子化的人口結構轉變台東

市都市計畫現有已開闢學校已足

夠未來長期需求為提升土地使用

效益配合整體空間結構調整將

國中六用地調整為其他適當使用

5 為發揮休憩性公共設施功能並建

構完整的開放空間系統故考量地

形地勢使用可及性環境景觀

營造等調整開放空間配置

鄰里公園兼作兒

童遊樂場使用

（332）

住宅區（174) 公園用地（081） 綠地用地（007） 兒童遊樂場用地（016）道路用地（054）

國中用地（兼供國

小使用）（250）

住宅區（164） 兒童遊樂場用地（013）停車場用地（042） 道路用地（031）

停車場用地（072） 住宅區（070） 道路用地（002）

道路用地（282）

住宅區（228） 兒童遊樂場用地（014）綠地用地（001） 公園用地（013） 廣場用地（002） 水溝用地（023） 非都市土地（0075）

非都市土地

（00039）

道路用地（00039）

6

表一 主要計畫變更內容明細表（續） 單位公頃

編號 變更位置 變更內容

變更理由 原計畫 新計畫

2 附帶條件 （附五）

本計畫分北中

南三區以跨區區

段徵收方式辦理

整體開發並取得

公共設施用地

本計畫分北中南三區

以跨區區段徵收方式辦理

整體開發並取得公共設施

用地必要時得採分期分

區開發採分期分區開發

時應以南區及北中區

採二期二區方式開發並

優先開發南區

1 考量政府財政狀況及都市成長管

理且為增加開發彈性及可行性

故增加得採分期分區開發規定

2 採分期分區開發時應分別以南區

及北中區採二期開發另為樽節

政府支出提升公共設施功能維

繫原住民文化並建構完整都市防

災體系以優先取得停車場用地及

公園用地分別兼作為消防設施及

原住民聚會所使用故採分期分區

開發時應以南區為優先開發區

註表內面積應以依據核定圖實地分割測量面積為準

7

圖三 主要計畫變更內容示意圖（北中區）

8

圖四 主要計畫變更內容示意圖（南區）

9

圖五 主要計畫變更後示意圖

10

表二 主要計畫土地使用計畫變更前後面積分配表

項目 現行計畫面積

（公頃） 增減面積

（公頃）

變更後

面積（公頃） 比例（）

住宅區 2042 +179 2221 6538

公

共

設

施

用

地

鄰里公園用地兼作 兒童遊樂場使用

332 -332 000 000

公園用地 - +155 155 456

兒童遊樂場用地 - +136 136 400

廣場用地 - +024 024 071

綠地用地 008 +017 025 074

停車場用地 072 +000 072 212

國中用地 250 -250 000 000

水溝用地 - +023 023 068

道路用地 693 +048 741 2181

小計 1355 -179 1176 3462

非都市土地 - 00036 - -

合計 3397 -00036 3397 10000

註表內面積應以依據核定圖實地分割測量面積為準

表三 主要計畫變更後各區土地使用計畫面積表

項目 北區 中區 南區 合計

面積 (公頃)

比例()面積

(公頃)比例()

面積 (公頃)

比例() 面積

(公頃) 比例()

住宅區 886 6632 527 6396 808 6531 2221 6538

公共設施用地

兒童遊樂場用地 079 591 058 704 - 000 137 403

公園用地 050 374 - 000 105 849 155 456

綠地 024 180 - 000 - 000 024 071

停車場用地 - 000 042 510 030 243 072 212

廣場用地 006 045 018 218 - 000 024 071

水溝用地 - 000 - 000 023 186 023 068

道路用地 291 2178 179 2172 271 2191 741 2181

小計 450 3368 297 3604 429 3469 1176 3462

合計 1336 10000 824 10000 1237 10000 3397 10000

註表內面積應以依據核定圖實地分割測量面積為準

11

陸現行細部計畫概要

一發布實施經過

本計畫係配合「變更臺東都市計畫（第二次通盤檢討）案」暫予保留案mdash「變

更台東市都市計畫（部分農業區為住宅區公（兒）用地停車場用地文（中）

用地道路用地部分住宅區為道路用地）（臺灣省實施區段徵收五年計畫中豐

榮豐樂中低收入住宅社區）案」附帶條件「應另行擬定細部計畫」規定辦理

並於 90 年完成「擬定臺東市（豐榮豐樂地區）細部計畫案」迄今

二計畫範圍與面積

計畫區位臺東市西南方的豐榮豐樂地區其範圍東起一-8 號計畫道路西

至都市計畫範圍邊界南與農業區毗鄰北接農業區及「工一-三」乙種工業區

面積 3397 公頃

三計畫年期人口及密度

以民國 100 年為計畫目標年計畫人口為 6000 人居住密度每公頃約 294

人

四土地使用及公共設施計畫

土地使用分區分別劃分為第一種及第二種住宅區面積合計為 2042 公頃

約佔計畫面積 6011其中第二種住宅區面積為 581 公頃約佔計畫面積 1711

應由政府取得興建中低收入住宅使用另劃設公（兒）綠地停車場國

中道路等公共設施用地面積合計為 1355 公頃約佔計畫面積 3989

表四為現行細部計畫土地使用計畫面積分配表圖六為現行細部計畫示意

圖

12

表四 現行細部計畫土地使用計畫面積分配表

項目 北區 中區 南區 全區

面積（） 比例

（）面積（）

比例 （）

面積（）比例

（） 面積（）

比例 （）

土地使

用分區

第一種住宅區 64023 4791 13153 1596 68882 5572 146058 4300

第二種住宅區 26837 2008 23196 2814 8094 655 58127 1711

小計 90860 6800 36349 4410 76976 6226 204185 6011

公共設施用地

公兒用地 14788 1107 4900 595 13483 1091 33171 977

綠地 797 - - - - - 797 023

停車場用地 - - 3600 437 3600 291 7200 212

文（中）用地 - - 25000 3033 - - 25000 736

道路用地 27178 2034 12572 1525 29568 2392 69318 2041

小計 42763 3200 46072 5590 46651 3774 135486 3989

合計 133623 10000 82421 10000 123627 10000 339671 10000

註表內面積應以依據核定圖實地分割測量面積為準

資料來源擬定臺東市（豐榮豐樂地區）細部計畫說明書臺東縣政府90 年 3 月

13

圖六 現行細部計畫示意圖

14

五都市設計準則

一 開放空間系統設計準則

開放空間在都市結構上包含都市美觀休憩娛樂環境保護及防災避難的

效果規劃設計應以提供自然舒適親切可及的人性化環境為目標並增進

都市防災避難功能

（一）開放空間類別

開放空間系統依土地屬性及使用形態區分為公共開放空間指定留

設開放空間兩類以本計畫區而言細分如后（詳圖 6-2）

1公共開放空間包括公（兒）用地學校運動場

2指定留設開放空間包括「沿街步道式開放空間」「住二」住宅區集

中留設之「廣場式開放空間」上述所稱之開放空間係指「實施都市

計畫地區建築基地綜合設計鼓勵辦法」規定開放空間

圖 6-2 開放空間系統配置示意圖

15

（二）開放空間設計原則

開放空間之配置除於適當區位設置公共開放空間外並指定每一

基地之「留設開放空間」的位置及其設計標準配合退縮規定維繫全

區開放空間之連續性完整性與多樣性設計原則如后

1每一街廓內及建築物簇群內均應提供開放空間

2所有街廓之開放空間應整體規劃並利用步道相銜接建構一套區內

完整的人行動線系統提升居民移動之便利性

3開放空間須完整規劃並以景觀配置手法銜接各區特色

（三）開放空間設計準則

1公（兒）用地開放空間設計規定

（1）公（兒）用地應具休憩集會及活動等功能得比照「臺灣省公

園管理辦法」規定設置相關設施提供居民使用並應提供計畫

區內居民遭遇重大人為或天然災害時所需臨時避難疏散及急難救

助空間

（2）公（兒）用地活動區配置於主要道路旁時與道路之間應以濃密

植栽適當區隔

（3）公（兒）用地主要出入口應與人行動線系統連接服務車輛及停

車空間出入動線應避免干擾人行動線與主要道路系統

（4）公（兒）用地應採開放性設計如基於安全及管理之需要四周

可設置綠籬或綠化設施圍蔽高度不得超過 1 公尺

2學校運動場開放空間設計規定

（1）學校運動場公共開放空間鄰近住宅區之部分應設置高低綠籬以

隔絕噪音

（2）學校留設之開放空間面積不得小於基地面積之 40最小綠化

面積不得小於法訂空地之 50

（3）學校留設之開放空間應提供居民作為休憩運動場所及遭遇重

大人為或天然災害時所需臨時避難疏散及急難救助空間

（4）學校運動場及戶外活動區配置應配合自然地形變化規劃減少

整地與挖填方工程

16

（5）學校運動場及戶外活動區配置應考量自然氣候條件與微氣候變

化對冬季東北季風應以建築配置或植栽密植方式降低活動時的

不適性

（6）學校主要出入口應與人行動線系統連接服務車輛及停車空間出

入動線應避免干擾人行動線主要道路系統

（7）學校運動場如緊鄰主要道路配置臨接道路部分應以喬木密植方

式減少噪音和危險性

（8）學校用地及其戶外空間應採開放性設計如基於安全及管理之需

要四周可設置柵欄圍牆或綠籬等設施物圍蔽如設置欄杆或

圍牆等遮蔽物高度不得超過 2公尺牆面透空率應達 50以上

並應綠化處理

（9）學校用地四周若設置柵欄或圍牆等遮蔽物應自計畫道路境界線

退縮 4 公尺退縮部分得計入法訂空地又退縮部分應配合周遭

「沿街步道式開放空間」留設淨寬 15 公尺以上之人行步道其

餘部分應予植栽綠化或配合學童上下學動線規劃為家長接送學童

之機車停車空間

3指定留設開放空間與其他法定空地設計規定

（1）「住一」「住二」住宅區臨接計畫道路部分應至少退縮 4 公尺供

留設「沿街步道式開放空間」免設置騎樓

（2）前項「沿街步道式開放空間」範圍內應設置連續舖面之人行步道

淨寬不得小於 15 公尺並不得設置有礙通行之設施物

（3）「住二」住宅區除留設「沿街步道式開放空間」外應再集中留設

「廣場式開放空間」並與公共開放空間鄰近其位置依圖 6-2 之

原則設置「住一」住宅區除留設「沿街步道式開放空間」外其

餘之法定空地應配合防火間隔整體規劃

（4）「住一」住宅區之防火間隔宜整體規劃集中留設防火間隔位置建

議如圖 6-3防火間隔不得設置圍牆僅能以高度不超過 1 公尺之

綠籬作為界隔空間且不得有高於地面之固定結構物

（5）「住一」住宅區之防火間隔寬度為 2 公尺

4其他相關規定

（1）開放空間入口須明顯標示或以其他設計方式強調入口意象加

17

強公眾使用之能見度

（2）開放空間之舖面應使用具透水性防滑耐壓易維護的材質

舖面設計應以街廓為單元整體規劃反映地區的特色與個性

（3）開放空間的設計應符合無障礙環境的要求

（4）開放空間應美化綠化其綠覆率應達 50以上

圖 6-3 防火間隔建議位置示意圖

二 人行空間設計準則

人行空間目的在提供計畫區內居民一個不需要車輛即可通達區內各主要公

共設施或開放空間的步行安全動線系統本計畫區內配置之人行空間包括都市計

畫劃設之人行步道及建築基地內留設之人行步道兩者相互配合連接建構成

全區完整的人行步道系統提升居民移動之便利性本計畫區內人行空間設計準

則如后

（一）都市計畫劃設之人行步道設計規定

1人行步道之人行空間淨寬度不得小於 15 公尺

18

2應具連續性舒適性方便性與美觀等基本功能

3交叉路口得視交通需要以號誌輔以聲音告知行人應停止或行進

4除得提供設置灌木植栽及街道傢俱外不得設置其他有礙通行之設施

物並應設置中低光源之照明設施

（二）建築基地內留設之人行步道設計規定

1建築基地內留設之人行步道應與基地內之其他法定空地整體規劃並

與周邊之公共開放空間直接聯繫

2建築基地內留設之人行步道應與車行動線系統明確區分減少交通衝

擊

3建築基地內留設之人行步道地坪應平整每一街廓之各街角均應採無

障礙環境設計

三 交通運輸系統設計準則

交通運輸系統之設計應以提供具可行性及易行性之交通運輸方式為目標

透過道路功能等級之明確劃分各層級道路依其功能服務水準與周圍土地使用

之特性設置不同之車行空間寬度及景觀設計規定

（一）計畫道路標準斷面設計規定

本計畫區內道路斷面車道數及空間配置如圖 6-4其中公共設施帶

係供作佈設行道樹公車站牌售票亭變電箱路燈標誌自行車

停車空間及各類街道傢俱之空間且計畫道路兩側均規定建築物退縮

供留設「沿街步道式開放空間」

圖 6-4 計畫道路標準斷面圖

19

（二）停車空間設計規定

1「住一」住宅區每一住宅單元應至少設置 1 部停車位該停車位不得

設置於指定留設開放空間臨計畫道路境界線 15 公尺範圍內及防火間

隔上「住二」住宅區應集中設置地下停車場其出入口應設置於次

要道路或私設通路上並與基地進出動線開放空間整體設計

2學校公（兒）用地內應留設自行車停放空間並設置自行車停放架

或類似防竊功能之保護設施

3路外公共停車場設計規定

（1）路外公共停車場應有植栽計畫舖面須全面使用透水性材料且

周圍應予綠化

（2）路外公共停車場除出入口處外四周應以綠化土堤或綠化材料

形成適當之圍籬

四 建築基地細分規模設計準則

（一）「住二」住宅區應就完整街廓整體規劃設計分期分區開發「住一」

住宅區則鼓勵以完整街廓方式整體開發最小基地開發單元 120 平方公

尺最小面寬 45 公尺

（二）「住一」住宅區開發規模如非完整街廓開發時應考量與鄰近基地之關

係並配合集中留設法定空地

五 建築量體配置高度造型色彩及風格設計準則

（一）建築物允建高度應依建築技術規則建築設計施工篇第 164 條規定計算

並檢討日照

（二）為配合遠景海岸山脈富變化的稜線建築物屋頂層及屋頂突出物應設

置斜屋頂且斜屋頂之投影面積不得小於建築面積之 80斜屋頂之

斜率原則上為 11 至 13 之間若經都市設計審議委員會認可係

為設計上之需要得調整之

（三）新建建築物之外牆造型及開窗型式應配合鄰屋設計

（四）為調和人造建築物與背景天空海洋山脈田野等色彩建築物屋

頂色牆壁色色彩為深色瓦對白色或淺灰

（五）「住一」「住二」住宅區若需裝置廣告物等附屬設施物應以不妨礙

20

通行及景觀為原則不得設置於指定留設開放空間及防火間隔上附

著於建築物上之高度不得低於 36 公尺廣告物大小以高度 3 公尺寬

度 06 公尺為限其餘規定依內政部訂頒之「廣告物管理辦法」等相關

規定辦理

（六）「住二」住宅區之廣告物等附屬設施應配合集合住宅建築設計統一

規範

六 環境保護設施設計準則

本計畫區內環境保護設施主要為污水處理設施及「住二」住宅區之垃圾貯存

空間其設計規定如后

（一）污水處理設施依建築技術規則建築設計施工篇第 49 條規定辦理

（二）每一單元（以街廓計）之「住二」住宅區開發時應至少設置一處垃

圾貯存空間集中收集處理垃圾

（三）垃圾貯存空間應面臨次要道路集中設置且不得設置於建築物主要出

入口旁垃圾貯存空間未臨接計畫道路時應留設 35 公尺寬之車道連

接計畫道路垃圾貯存空間位室內者車道淨寬應達 4 公尺以上且

應設置於地面層

（四）垃圾貯存空間應有適當之清洗（含排水措施）隔離設施以維護環境衛

生如位法定空地者應配合綠化設施美化

七 景觀計畫

景觀計畫目的在塑造本計畫區之整體都市景觀及舒適生活環境設計準則如

后

（一）計畫道路兩側之公共設施帶應於適當位置與間距處植栽喬木行道樹

（如圖 6-5）且依下列規定

1行道樹樹冠底離地淨高 2 公尺以上根部應保留適當之透水面積

2行道樹樹幹四周應舖設鏤空鑄鐵蓋板或透水設施且應與人行步道地

坪高程齊平

3每一街道應有一代表樹種並將其延續至該街道內之社區樹種以具

大型樹冠耐污染易維護為原則

（二）「沿街步道式開放空間」應利用綠化植栽作為道路與建築物間之緩衝

區且每一街廓之植栽應為同一或共同樹種

21

（三）「住二」住宅區指定留設之廣場式開放空間應以集中配置為原則面

積至少 400 平方公尺且綠地面積至少佔 30長寬比不得超過 21

且應按開放空間面積每滿 64 平方公尺至少栽植喬木一棵其樹冠底離

地淨高 2 公尺以上

圖 6-5 道路斷面景觀示意圖

（四）學校運動場景觀設計準則

1所有設施應依據學童的尺寸進行設計（如垃圾桶座椅等的高度）

同時各設施的顏色及造型應多樣化但不得對整體環境特色有負面影

響

2學校運動場與硬舖面活動區等功能相近之區域應集中規劃與設計各

活動區間應以人行動線連接

3用以界定運動場與其他使用空間之緩衝綠帶與植栽區應考量使用功

能實質環境與視覺的連續性

4運動場內固定之構造物或設施物（如圍牆及欄杆等）應利用樹木灌

木群或蔓生植物綠化或遮蔽

（五）公（兒）用地景觀設計準則

1公（兒）用地中央主要地區應提供一具多功能及多用途使用的大型活

動區域其他各分區應考量觀賞休閒運動遊戲及衛生等活動與

功能設施

2區內供公用設備及服務設施（如垃圾收集公共廁所）等使用之區域

22

應使用綠籬或樹叢適當圍蔽

3兒童遊戲場配置原則

（1）根據兒童活動尺寸荷重等設計

（2）採用複合式遊具使遊戲有連續性與變化

（3）按兒童年齡分類進行設計

（4）提供父母休憩看護設施以便就近照顧

（5）著重安全考量如彈性地板去除尖銳部分等措施

六土地使用分區管制計畫

為有效控制本計畫區土地使用強度確保公共設施服務水準維護良好生活

環境訂定土地使用分區管制要點如后

一 本要點依都市計畫法第 22 條及同法臺灣省施行細則第 35 條規定訂之

二 住宅區

（一）第一種住宅區（即「住一」住宅區）建蔽率不得大於 60容積率不

得大於 160

（二）第二種住宅區（即「住二」住宅區）建蔽率不得大於 50容積率不

得大於 240

三 「文（中）」學校用地建蔽率不得大於 50容積率不得大於 150

四 建築形式

（一）為配合遠景海岸山脈富變化的稜線建築物屋頂層及屋頂突出物應設

置斜屋頂且斜屋頂之投影面積不得小於建築面積之 80斜屋頂（覆

文化瓦）之斜率原則上為 11 至 13 之間若經都市設計審議委員

會認可係為設計上之需要得調整之

（二）新建建築物之外牆造型及開窗型式應配合鄰屋設計

五 開放空間

（一）「住一」「住二」住宅區臨接計畫道路部分應至少退縮 4 公尺供留設

「沿街步道式開放空間」設置淨寬15公尺以上之連續鋪面人行步道

免設置騎樓

23

（二）「住二」住宅區除留設「沿街步道式開放空間」外應再集中留設「廣

場式開放空間」並與公共開放空間鄰近「住一」住宅區除留設「沿街

步道式開放空間」外其餘之法定空地應配合防火間隔整體規劃

（三）「住一」住宅區之防火間隔宜整體規劃集中留設開放空間應配合防火

間隔位置留設防火間隔不得設置圍牆僅能以高度不超過 1 公尺之綠

籬作為界隔空間且不得有高於地面之固定結構物

（四）「住一」住宅區之防火間隔寬度為 2 公尺

（五）學校用地應留設開放空間面積不得小於基地面積之 40學校用地

四周如設置柵欄或圍牆等遮蔽物高度不得超過 2 公尺牆面透空率應

達 50以上並綠化處裡且應自計畫道路境界線退縮 4 公尺退縮

部分供作「沿街步道式開放空間」及機車停車空間使用

（六）開放空間得計入建築基地之法定空地應美化綠化達綠覆率 50以

上

（七）1有關設置開放空間獎勵部份依內政部訂定「實施都市計畫地區建築

基地綜合設計鼓勵辦法」規定辦理

2建築物提供部分樓地板面積供下列使用者得增加所提供之樓地板面

積但以不超過基地面積乘以該基地容積率之 30為限

（1）私人捐獻或設置圖書館博物館藝術中心兒童青少年勞

工老人等活動中心景觀公共設施等供公眾使用其集中留設

之面積在 1 百平方公尺以上並經目的事業主管機關核准設立公

益性基金管理營運者

（2）建築物留設空間與天橋或地下道連接供公眾使用經交通主管機

關核准者

六 建築基地內留設之人行步道應與其他法定空地整體規劃並與周遭之公共

開放空間直接聯繫

七 交通運輸系統

（一）依都市設計準則之計畫道路標準斷面留設之公共設施帶供作佈設行

道樹公車站牌售票亭變電箱路燈標誌自行車停車空間及各

類街道傢俱之空間

（二）「住一」住宅區每一住宅單元應至少設置 1 部停車位該停車位不得設

置於指定留設開放空間之人行步道及防火間隔上「住二」住宅區應集

24

中設置地下停車場

（三）「住一」住宅區若附設 1 部以上之停車位時其停車位得以前後方式配

置之

八 建築基地細分規模

（一）「住一」住宅區最小基地開發單元 120 平方公尺最小基地面寬 45 公

尺

（二）「住二」住宅區應就完整街廓整體規劃設計分期分區開發

九 公共設施用地得依「都市計畫公共設施用地多目標使用方案」規定作多目

標使用

十 為維護居住環境品質本計畫區內停車空間依左表規定

土地及建築物用途 基準停車位數

住宅等類似用途建築物

建築樓地板面積在 250 平方公尺以

下者應留設 1 部停車空間超過部

分每超過 150 平方公尺及其零數應

增設 1 部停車空間

商場（店）餐廳飲食店

超級市場等類似用途建築

物

建築樓地板面積每滿 100 平方公尺

設置 1 部停車位

辦公事務所金融等類私

用途建築物

建築樓地板面積每滿 80 平方公尺設

置 1 部停車位

旅館國際觀光旅館等類似

用途建築物

建築樓地板面積每滿 100 平方公尺

或每 4 個房間設置 1 部停車位

十一 建築基地內之法定空地應留設二分之一以上種植花草樹木以美化環

境

十二 建築基地申請建築時須經縣府都市設計審議委員會依都市設計準則審

查通過後始得發照建築及施工以塑造本計畫區之獨特風格但為增

強本計畫區風格之設計經都市設計審議委員會認可者得不受都市設

計準則之限制

十三 本要點未規定事項適用其他法令規定

25

柒變更理由

一配合主要計畫空間結構調整變更土地使用細分區並

另訂管理規範保障既有合法建物權益

延續原計畫之土地使用細分區之劃定架構及保障既有合法建物所有權人權

益合法建物密集之街廓將剔除整體開發範圍外另考量整體開發公平性未

納入整體開發範圍部分之土地使用分區調整為「第一種住宅區」並將其容積率

訂為 120此外為鼓勵既有聚落日後整體再發展提升環境品質另訂「台東

市都市計畫（豐榮豐樂地區）細部計畫再發展地區土地開發管理要點」（詳附

件四）其餘納入整體開發範圍之土地使用分區則分別調整為第二種及第三種住

宅區其中第三種住宅區係為供興建公益性住宅之土地為提升整體開發可行性

適度調整第三種住宅區之規模及區位

二為利整體開發後之環境控管及提升剩餘土地之規劃彈

性調整部分土地使用分區管制計畫及都市設計準則內

容

因應土地使用分區公共設施用地項目調整及相關法令廢止為利於日後

環境控管故配合調整土地使用分區管制計畫及都市設計準則相關條文內容另

依據原土地使用分區管制計畫第八點有關建築基地細分之規定為「『住二』住

宅區（調整為『住三』住宅區）應就完整街廓整體規劃設計分期分區開發」

為保留日後土地規劃及處份彈性故調整該條文內容

26

捌變更計畫內容

為配合辦理整體開發本次共變更 3 案其中編號第 1 案為實質計畫內容變

更編號第 2 案及第 3 案分別為土地使用分區管制計畫及都市設計準則部分條文

增修訂其內容請詳見表五變更內容明細表表六變更前後土地使用計畫面積

對照表表七都市設計準則變更對照表及圖七變更計畫示意圖（北中區）圖

八變更計畫示意圖（南區）圖九變更後計畫示意圖

表五 變更內容明細表 單位公頃

編號 變更位置 變更內容

變更理由 原計畫 新計畫

1 豐榮豐樂

地區 第一種住宅區

（1425） 第二種住宅區

（1057） 第三種住宅區（052）兒童遊樂場用地

（069） 公園用地（054） 停車場用地（030）道路用地（ 163）

1 依據主要計畫變更後之計畫內

容並延續原計畫之土地使用

細分區之劃定架構及保障既

有合法建物所有權人權益合

法建物密集之街廓將剔除整

體開發範圍外以提升整體開

發可行性另考量整體開發公

平性未納入整體開發範圍部

分之土地使用分區調整為「第

一種住宅區」其餘則分別調整

為「第二種住宅區」及「第三

種住宅區」 2 為提升開發可行性調整住三

住宅區之規模及區位

第二種住宅區 （258）

第三種住宅區

（117 ） 公園用地（007） 兒童遊樂場用地

（025） 廣場用地（022） 綠地用地（008） 道路用地（079）

鄰里公園兼作兒童

遊樂場使用（332）第二種住宅區（167）第三種住宅區（007）綠地用地（007） 公園用地（081） 兒童遊樂場用地

（016） 道路用地（054）

國中用地（兼供國小

使用）（250） 第二種住宅區（066）第三種住宅區（098）兒童遊樂場用地

（013） 停車場用地（042）道路用地（031）

停車場用地（072） 第二種住宅區（070）道路用地（002）

27

表五 變更內容明細表（續） 單位公頃

編號 變更位置 變更內容

變更理由 原計畫 新計畫

1 豐榮豐樂

地區 道路用地（282） 第一種住宅區（001）

第二種住宅區（212）第三種住宅區（015）兒童遊樂場用地

（014） 綠地用地（001） 公園用地（013） 廣場用地（002） 水溝用地（023） 非都市土地（0075）

非都市土地（00039）道路用地（00039）2 事業及財

務計畫 原事業及財務計畫 修訂事業及財務計

畫 為提升開發可行性將建築密集之

街廓（第一種住宅區）及水利會管

轄之現況溝渠（水溝用地）部分

剔除區段徵收範圍並增訂分期分

區開發原則且配合修正財務計畫

內容 3 土地使用

分區管制

計畫

原土地使用分區管

制計畫 修訂土地使用分區

管制計畫 詳表六土地使用分區管制計畫變

更對照表

4 都市設計

準則 原都市設計準則 修訂都市設計準則 詳表七都市設計準則變更對照表

註表內面積應以依據核定圖實地分割測量面積為準

28

表六 土地使用分區管制計畫變更對照表

編號 原條文 變更後條文 變更說明

1 二住宅區

（一）第一種住宅區（即「住

一」住宅區）建蔽率

不得大於 60容積率

不得大於 160

（二）第二種住宅區（即「住

二」住宅區）建蔽率

不得大於 50容積率

不得大於 240

二住宅區

（一）第一種住宅區（即「住

一」住宅區）建蔽率

不得大於 60容積率

不得大於 120

（二）第二種住宅區（即「住

二」住宅區）建蔽率

不得大於 60容積率

不得大於 160

（三）第三種住宅區（即「住

三」住宅區）建蔽率

不得大於 50容積率

不得大於 240

1 為保障既有合法建築密

集街廓之完整性及建物

所有權人權益未納入

整體開發範圍部分調

整為為「第一種住宅

區」並考量整體開發公

平性其容積率訂為

120 2 原住一及住二住宅區

配合前述調整分別變

更為住二及住三住宅

區

2 三「文（中）」學校用地建蔽

率不得大於 50容積率

不得大於 150

刪除 因應少子化人口結構改

變主要計畫已取消劃設

學校用地故予以刪除

3 四建築形式（略） 三建築形式（略） 條次調整

4 五開放空間

（一）「住一」「住二」住宅

區臨接計畫道路部分

應至少退縮 4 公尺供

留設「沿街步道式開放

空間」設置淨寬 15公尺以上之連續鋪面

人行步道免設置騎

樓

（二）「住二」住宅區除留設

「沿街步道式開放空

間」外應在集中留設

「廣場式開放空間」

並與公共開放空間鄰

近「住一」住宅區除

留設「沿街步道式開放

空間」外其餘之法定

空地應配合防火間隔

整體規劃

（三）「住一」住宅區之防火

間隔宜整體規劃集中

留設開放空間應配合

防火間隔位置留設防

火間隔不得設置圍

牆僅能以高度不超過

1公尺之綠籬作為界隔

空間且不得有高於地

面之固定結構物

四開放空間

（一）「住一」「住二」「住

三」住宅區臨接計畫道

路部分應至少退縮 4公尺供留設「沿街步

道式開放空間」設置

淨寬 15 公尺以上之連

續鋪面人行步道免設

置騎樓

（二）「住三」住宅區除留設

「沿街步道式開放空

間」外應在集中留設

「廣場式開放空間」

並與公共開放空間鄰

近「住一」「住二」

住宅區除留設「沿街步

道式開放空間」外其

餘之法定空地應配合

防火間隔整體規劃

（三）「住一」「住二」住宅

區之防火間隔宜整體

規劃集中留設開放空

間應配合防火間隔位

置留設防火間隔不得

設置圍牆僅能以高度

不超過 1 公尺之綠籬

作為界隔空間且不得

有高於地面之固定結

構物

1 條次調整 2 住一住宅區之環境條件

與住二住宅區相近且

考量開放空間完整性

其相關規範均應比照辦

理故修訂條文內容

3 配合第五項刪除調整

項次 4 配合都市計畫法臺灣省

施行細則修訂調降容

積獎勵上限比例

29

表六 土地使用分區管制計畫變更對照表（續 1）

編號 原條文 變更後條文 變更說明

4 （四）「住一」住宅區之防火

間隔寬度為 2 公尺

（五）學校用地應留設開放空

間面積不得小於基地

面積之 40學校用地

四周如設置柵欄或圍

牆等遮蔽物高度不得

超過 2 公尺牆面透空

率應達 50以上並綠

化處裡且應自計畫道

路境界線退縮 4 公

尺退縮部分供作「沿

街步道式開放空間」及

機車停車空間使用

（六）（略）

（七）1（略） 2建築物提供部分樓

地板面積供下列使

用者得增加所提

供之樓地板面積

但以不超過基地面

積乘以該基地容積

率之 30為限

（四）「住一」「住二」住宅

區之防火間隔寬度為 2公尺

（五）刪除

（五）略

（六）1（略） 2建築物提供部分樓

地板面積供下列使

用者得增加所提供

之樓地板面積但以

不超過基地面積乘

以該基地容積率之

20為限

5 六（略） 五（略） 條次調整

6 七交通運輸系統

（一）（略）

（二）「住一」住宅區每一住

宅單元應至少設置 1部停車位該停車位不

得設置於指定留設開

放空間之人行步道及

防火間隔上「住二」

住宅區應集中設置地

下停車場

（三）「住一」住宅區若附設

1 部以上之停車位時

其停車位得以前後方

式配置之

六交通運輸系統

（一）（略）

（二）「住一」「住二」住宅

區每一住宅單元應至

少設置 1 部停車位該

停車位不得設置於指

定留設開放空間之人

行步道及防火間隔

上「住三」住宅區應

集中設置地下停車場

（三）「住一」「住二」住宅

區若附設 1 部以上之

停車位時其停車位得

以前後方式配置之

1 條次調整 2 住一住宅區之環境條件

與住二住宅區相近其

相關規範均應比照辦

理故修訂條文內容

30

表六 土地使用分區管制計畫變更對照表（續完）

編號 原條文 變更後條文 變更說明

7 八建築基地細分規模

（一）「住一」住宅區最小基

地開發單元 120 平方

公尺最小基地面寬

45 公尺

（二）「住二」住宅區應就完

整街廓整體規劃設

計分期分區開發

七建築基地細分規模

（一）「住一」「住二」住宅

區最小基地開發單元

120 平方公尺最小基

地面寬及最小建築面

寬 5 公尺

（二）「住三」住宅區最小基

地開發單元 1500 平方

公尺

1 條次調整 2 住一住宅區之環境條件

與住二住宅區相近其

相關規範均應比照辦

理故修訂條文內容

3 為提升居住環境及都市

景觀品質最小基地面寬

調整為 5 公尺並增訂

最小建築面寬之規定

4 為提升住三住宅區土地

處分彈性以利達到財

務自償故修正其最小

基地開發規模為 1500平方公尺

8 九～十二（略） 八～十一（略） 條次調整

9

十二「住一」住宅區得維持

現有建築及其使用惟

日後申請建築時仍應

依本要點規定辦理且

為鼓勵既有聚落再發

展亦得另訂「台東市

都市計畫（豐榮豐樂

地區）細部計畫再發展

地區土地開發管理要

點」據以執行

1 增訂條文 2 為鼓勵既有聚落日後整

體再發展提升環境品

質另訂「台東市都市

計畫（豐榮豐樂地區）

細部計畫再發展地區土

地開發管理要點」（詳附

件四）

31

表七 都市設計準則變更對照表

編號 原條文 變更後條文 變更說明

1 一開放空間系統設計準則

（略）

（一）開放空間類別

開放空間系統依

土地屬性及使用形態

區分為公共開放空

間指定留設開放空間

兩類以本計畫區而言

細分如后（詳圖 6-2）

1公共開放空間包括公

（兒）用地學校運動

場

2指定留設開放空間包括

「沿街步道式開放空

間」「住二」住宅區集中

留設之「廣場式開放空

間」上述所稱之開放空

間係指「實施都市計畫地

區建築基地綜合設計鼓

勵辦法」規定開放空間

（二）開放空間設計原則

（略）

（三）開放空間設計準則

1公（兒）用地開放空間設

計規定

（1）公（兒）用地應具休

憩集會及活動等功

能得比照「臺灣省

公園管理辦法」規定

設置相關設施提供

居民使用並應提供

計畫區內居民遭遇重

大人為或天然災害時

所需臨時避難疏散及

急難救助空間

（2）公（兒）用地活動區

配置於主要道路旁

時與道路之間應以

濃密植栽適當區隔

（3）公（兒）用地主要出

入口應與人行動線系

統連接服務車輛及

停車空間出入動線應

避免干擾人行動線與

主要道路系統

一開放空間系統設計準則

（略）

（一）開放空間類別

開放空間系統依

土地屬性及使用形態

區分為公共開放空

間指定留設開放空間

兩類以本計畫區而言

細分如后（詳附圖 1）

1公共開放空間包括公

園兒童遊樂場綠地

廣場用地

2指定留設開放空間包括

「沿街步道式開放空

間」「住三」住宅區集中

留設之「廣場式開放空

間」上述所稱之開放空

間係指「建築技術規則第

15 章實施都市計畫地區

建築基地綜合設計」規定

開放空間

（二）開放空間設計原則

（略）

（三）開放空間設計準則

1公園兒童遊樂場用地開

放空間設計規定

（1）應具休憩集會及活

動等功能得比照「臺

東縣公園管理自治條

例」規定設置相關設

施提供居民使用

並應提供計畫區內居

民遭遇重大人為或天

然災害時所需臨時避

難疏散及急難救助空

間

（2）活動區配置於主要道

路旁時與道路之間

應以濃密植栽適當區

隔

（3）主要出入口應與人行

動線系統連接服務

車輛及停車空間出入

動線應避免干擾人行

動線與主要道路系

統

1 配合休憩性公共設施用

地項目及規模變更調

整其用地名稱且配合

取消學校用地故刪除

相關內容

2 為提供公益性住宅建築

使用將「住二」住宅

區調整為「住三」住宅

區

3 「實施都市計畫地區建

築基地綜合設計鼓勵辦

法」業於 92 年 3 月 20日廢止有關開放空間

規範回歸建築技術規

則故調整其內容

4 「臺灣省公園管理辦

法」業於 95 年 12 月 12日廢止有關公園及兒

童遊樂場之規劃調整

為依「臺東縣公園管理

自治條例」辦理

5 有關「指定留設開放空

間與其他法定空地設計

規定」部分業已納入

土地使用分區管制計畫

規範之故予以刪除

6 調整附圖編號

32

表七 都市設計準則變更對照表（續 1）

編號 原條文 變更後條文 變更說明

1 （4）公（兒）用地應採開

放性設計如基於安

全及管理之需要四

周可設置綠籬或綠化

設施圍蔽高度不得

超過 1 公尺

2學校運動場開放空間設

計規定

（1）學校運動場公共開放

空間鄰近住宅區之部

分應設置高低綠籬

以隔絕噪音

（2）學校留設之開放空

間面積不得小於基

地面積之 10最小

綠化面積不得小於法

訂空地之 50

（3）學校留設之開放空

間應提供居民作為

休憩運動場所及遭

遇重大人為或天然災

害時所需臨時避難疏

散及急難救助空間

（4）學校運動場及戶外活

動區配置應配合自

然地形變化規劃減

少整地與挖填方工

程

（5）學校運動場及戶外活

動區配置應考量自

然氣候條件與微氣候

變化對冬季東北季

風應以建築配置或植

栽密植方式降低活動

時的不適性

（6）學校主要出入口應與

人行動線系統連接

服務車輛及停車空間

出入動線應避免干擾

人行動線主要道路

系統

（7）學校運動場如緊鄰主

要道路配置臨接道

路部分應以喬木密植

方式減少噪音和危險

性

（4）應採開放性設計如

基於安全及管理之需

要四周可設置綠籬

或綠化設施圍蔽高

度不得超過 1 公尺

2其他相關規定

（略）

33

表七 都市設計準則變更對照表（續 2）

編號 原條文 變更後條文 變更說明

1 （8）學校用地及其戶外空

間應採開放性設計

如基於安全及管理之

需要四周可設置柵

欄圍牆或綠籬等設

施物圍蔽如設置欄

杆或圍牆等遮蔽物

高度不得超過 2 公

尺牆面透空率應達

50以上並應綠化

處理

（9）學校用地四周若設置

柵欄或圍牆等遮蔽

物應自計畫道路境

界線退縮 4 公尺退

縮部分得計入法訂空

地又退縮部分應配

合周遭「沿街步道式

開放空間」留設淨寬

15 公尺以上之人行

步道其餘部分應予

植栽綠化或配合學童

上下學動線規劃為家

長接送學童之機車停

車空間

3指定留設開放空間與其

他法定空地設計規定

（1）「住一」「住二」住宅

區臨接計畫道路部分

應至少退縮 4 公尺

供留設「沿街步道式

開放空間」免設置騎

樓

（2）前項「沿街步道式開

放空間」範圍內應設

置連續舖面之人行步

道淨寬不得小於 15公尺並不得設置有

礙通行之設施物

（3）「住二」住宅區除留設

「沿街步道式開放空

間」外應再集中留

設「廣場式開放空

間」並與公共開放空

間鄰近其位置依圖

6-2 之原則設置「住

一」住宅區除留設「沿

街步道式開放空間」

34

表七 都市設計準則變更對照表（續 3）

編號 原條文 變更後條文 變更說明

1 外其餘之法定空地

應配合防火間隔整體

規劃

（4）「住一」住宅區之防火

間隔宜整體規劃集中

留設防火間隔位置

建議如圖 6-3防火間

隔不得設置圍牆僅

能以高度不超過 1 公

尺之綠籬作為界隔空

間且不得有高於地

面之固定結構物

（5）「住一」住宅區之防火

間隔寬度為 2 公尺

4其他相關規定

（略）

2 三交通運輸系統設計準則

（略）

（一）計畫道路標準斷面設計

規定

本計畫區內道路

斷面車道數及空間配

置如圖 6-4其中公共

設施帶係供作佈設行

道樹公車站牌售票

亭變電箱路燈自

行車停車空間及各類

街道傢俱之空間且計

畫道路兩側均規定建

築物退縮供留設「沿

街步道式開放空間」

（二）停車空間設計規定

1「住一」住宅區每一住

宅單元應至少設置 1 部

停車位該停車位不得

設置於指定留設開放

空間臨計畫道路境界

線 15 公尺範圍內及防

火間隔上「住二」住

宅區應集中設置地下

停車場其出入口應設

置於次要道路或私設

通路上並與基地進出

動線開放空間整體設

計

三交通運輸系統設計準則

（略）

（一）計畫道路標準斷面設計

規定

本計畫區內道路

斷面車道數及空間配

置應參酌附圖二辦

理其中公共設施帶係

供作佈設行道樹公車

站牌售票亭變電

箱路燈自行車停車

空間及各類街道傢俱

之空間且計畫道路兩

側均規定建築物退

縮供留設「沿街步道

式開放空間」

（二）停車空間設計規定

1住宅區留設之停車位不

得設置於指定留設開

放空間臨計畫道路境

界線 15 公尺範圍內及

防火間隔上「住三」

住宅區應集中設置地

下停車場其出入口應

設置於次要道路或私

設通路上並與基地進

出動線開放空間整體

設計

1 為保留日後道路設計彈

性故修正用語並調

整附圖編號

2 有關住宅區停車空間留

設規定係屬土地使用

分區管制計畫範疇故

予以刪除

3 配合土地使用屬性調

整將「住二」住宅區

調整為「住三」住宅區

4 配合休憩性公共設施用

地規模變更調整其用

地名稱且配合取消學

校用地故刪除相關內

容

35

表七 都市設計準則變更對照表（續 4）

編號 原條文 變更後條文 變更說明

2 2學校公（兒）用地內

應留設自行車停放空

間並設置自行車停放

架或類似防竊功能之

保護設施

3（略）

2公園兒童遊樂場用地

內應留設自行車停放

空間並設置自行車停

放架或類似防竊功能

之保護設施

3（略）

3 四建築基地細分規模設計準

則

（一）「住二」住宅區應就完

整街廓整體規劃設

計分期分區開發「住

一」住宅區則鼓勵以完

整街廓方式整體開

發最小基地開發單元

120 平方公尺最小面

寬 45 公尺

（二）「住一」住宅區開發規

模如非完整街廓開發

時應考量與鄰近基地

之關係並配合集中留

設法定空地

四建築基地細分規模設計準

則

「住一」「住二」住

宅區開發規模如非完整

街廓開發時應考量與鄰

近基地之關係並配合集

中留設法定空地

1 有關建築基地細分規模

規定係屬土地使用分

區管制計畫範疇故予

以刪除

2 「住一」「住二」住宅

區土地使用屬性相近

故併同規範之

4 五建築量體配置高度造

型色彩及風格設計準則

（一）～（四）（略）

（五）「住一」「住二」住宅

區若需裝置廣告物等

附屬設施物應以不妨

礙通行及景觀為原

則不得設置於指定留

設開放空間及防火間

隔上附著於建築物上

之高度不得低於 36 公

尺廣告物大小以高度

3 公尺寬度 06 公尺

為限其餘規定依內政

部訂頒之「廣告物管理

辦法」等相關規定辦

理

（六）「住二」住宅區之廣告

物等附屬設施應配合

集合住宅建築設計統

一規範

五建築量體配置高度造

型色彩及風格設計準則

（一）～（四）（略）

（五）「住一」「住二」住宅

區若需裝置廣告物等

附屬設施物應以不妨

礙通行及景觀為原

則不得設置於指定留

設開放空間及防火間

隔上附著於建築物上

之高度不得低於 36 公

尺廣告物大小以高度

3 公尺寬度 06 公尺

為限其餘規定依內政

部訂頒之「招牌廣告及

樹立廣告管理辦法」等

相關規定辦理

（六）「住三」住宅區之廣告

物等附屬設施應配合

集合住宅建築設計統

一規範

1 「廣告物管理辦法」業

於 93 年 7 月 23 日公告

廢止故調整為現行之

「招牌廣告及樹立廣告

管理辦法」

2 為提供公益性住宅建築

使用將「住二」住宅

區調整為「住三」住宅

區

36

表七 都市設計準則變更對照表（續 5）

編號 原條文 變更後條文 變更說明

5 六環境保護設施設計準則

本計畫區內環境保

護設施主要為污水處理

設施及「住二」住宅區之

垃圾貯存空間其設計規

定如后（略）

六環境保護設施設計準則

本計畫區內環境保

護設施主要為污水處理

設施及「住三」住宅區之

垃圾貯存空間其設計規

定如后（略）

為提供公益性住宅建築使

用將「住二」住宅區調

整為「住三」住宅區

6 七景觀計畫

（一）（二）（略）

（三）「住二」住宅區指定留

設之廣場式開放空間

以集中配置為原則面

積至少 400 平方公尺

且綠地面積至少佔 30長寬比不得超過

21且應按開放空間

面積每滿 64 平方公尺

至少栽植喬木一棵其

樹冠底離地淨高 2 公

尺以上

（四）學校運動場景觀設計準

則

1所有設施應依據學童的

尺寸進行設計（如垃圾

桶座椅等的高度）

同時各設施的顏色及

造型應多樣化但不得

對整體環境特色有負

面影響

2學校運動場與硬舖面活

動區等功能相近之區

域 應 集 中 規 劃 與 設

計各活動區間應以人

行動線連接

3用以界定運動場與其他

使用空間之緩衝綠帶

與植栽區應考量使用

功能實質環境與視覺

的連續性

4運動場內固定之構造物

或設施物（如圍牆及欄

杆等）應利用樹木灌

木群或蔓生植物綠化

或遮蔽

七景觀計畫

（一）（二）（略）

（三）「住三」住宅區指定留

設之廣場式開放空間

以集中配置為原則面

積至少 400 平方公尺

且綠地面積至少佔 30長寬比不得超過

21且應按開放空間

面積每滿 64 平方公尺

至少栽植喬木一棵其

樹冠底離地淨高 2 公

尺以上

（四）公園兒童遊樂場用地

景觀設計準則

1公園用地中央主要地區

應提供一具多功能及

多用途使用的大型活

動區域其他各分區應

考量觀賞休閒運

動遊戲及衛生等活動

與功能設施

2（略）

3兒童遊樂場用地配置原

則（略）

1 為提供公益性住宅建築

使用將「住二」住宅

區調整為「住三」住宅

區

2 配合休憩性公共設施用

地項目及規模變更調

整其用地名稱且配合

取消學校用地故刪除

相關內容

37

表七 都市設計準則變更對照表（續完）

編號 原條文 變更後條文 變更說明

5 （五）公（兒）用地景觀

設計準則

1公（兒）用地中央主要

地區應提供一具多功

能及多用途使用的大

型活動區域其他各分

區應考量觀賞休閒

運動遊戲及衛生等活

動與功能設施

2（略）

3兒童遊戲場配置原則

（略）

表八 變更前後土地使用計畫面積對照表

項目 現行計畫面積

（公頃） 增減面積

（公頃）

變更後

面積 （公頃）

比例 （）

土地

使用

分區

第一種住宅區 1461 -1424 037 130

第二種住宅區 581 +1314 1895 5558

第三種住宅區 000 +289 289 851

小計 2042 +179 2221 6538

公共

設施

用地

公（兒）用地 332 -332 000 000

綠地 008 +016 024 071

停車場用地 072 +000 072 212

廣場用地 000 +024 024 071

水溝用地 000 +023 023 068

國中（小）用地 250 -250 000 000

兒童遊樂場用地 000 +137 137 403

公園用地 000 +155 155 456

道路用地 693 +048 741 2181

小計 1355 -179 1176 3462

非都市土地 - +00036 - -

合計 3397 -00036 3397 10000

註表內面積應以依據核定圖實地分割測量面積為準

38

表九 變更後土地使用計畫面積表

項目 北區 中區 南區 合計

面積 (公頃)

比例()面積

(公頃)比例()

面積 (公頃)

比例() 面積

(公頃) 比例()

土地

使用

分區

第 一 種 住 宅 區 - 000 - 000 037 299 037 109

第二種住宅區 803 6011 429 5207 663 5360 1895 5578

第三種住宅區 083 621 098 1189 108 872 289 851

小計 886 6632 527 6396 808 6531 2221 6538

公共

設施

用地

兒童遊樂場用地 079 591 058 704 - 000 137 403

公園用地 050 374 - 000 105 849 155 456

綠地 024 180 - 000 - 000 024 071

停車場用地 - 000 042 510 030 243 072 212

廣場用地 006 045 018 218 - 000 024 071

水溝用地 - 000 - 000 023 186 023 068

道路用地 291 2178 179 2172 271 2191 741 2181

小計 450 3368 297 3604 429 3469 1176 3462

合計 1336 10000 824 10000 1237 10000 3397 10000

39

圖七 變更計畫示意圖（北中區）

40

圖八 變更計畫示意圖（南區）

41

圖九 變更後計畫示意圖

42

玖事業及財務計畫

一開發方式

本計畫於 89 年發布實施後因中央政府國民住宅政策轉變及公共設施比例

過高等因素致難以執行後續開發計畫遂由台東縣政府研議降低公共設施用地

比例及增列市地重劃方式開發提經內政部都市計畫委員會第 592次第 606次

第 611 次會議討論其決議綜整為下列三點

（一）同意修正道路系統公共設施用地比例由 3989調降為 3795

（二）為增加計畫執行可行性請縣府考量地方實際發展需要酌予提高土地

使用強度

（三）增列開發方式部分請縣府依規定層報行政院核示後再據以辦理

為提高開發可行性並增加原土地所有權人領回土地比例經評估後公共設施

用地比例需調降至 35以下較為可行而土地使用強度部分經考量整體都市

景觀及實際發展狀況仍以維持原使用強度惟配合本次實質計畫內容變更酌予

調整其區位故前述第一二點決議內容均已納入本次變更檢討之

有關第三點決議增列開發方式部分綜合考量時空環境變遷政策指導開

發目的民眾權益保障及開發可行性等因素後基於下列理由仍維持區段徵收方

式辦理

（一）為符合中央政府興建社會住宅政策及日後興建公益性住宅需求本計

畫區開發後應保留部分土地集中妥予運用而市地重劃係採原位次分配

土地日後無法取得足夠規模之完整土地故未能滿足開發目的

（二）本案變更後公共設施用地比例雖已降為 3462倘採市地重劃開發

加計費用負擔後總負擔勢必超過 4500依據「市地重劃實施辦法」

第 23 條規定需經由過半土地所有權人同意始得為之而本區土地所

有權人數高達三百餘人恐難據以執行

爰此除合法建築密集街廓之第一種住宅區及水利會管有之現況溝渠（水溝

用地）外均維持區段徵收方式辦理整體開發並由臺東縣政府為開發主體

43

圖十 區段徵收範圍示意圖

二開發期程

（一）本案應以全部一次開發為原則惟考量政府財政狀況都市成長管理及都

市發展需求等因素必要時得採分期分區開發且預計變更都市計畫經內

政部都市計畫委員會審竣後 3 年內完成全部或第一期區段徵收計畫報核

程序辦理區段徵收作業主要期程計算至標售完成止為 7 年其中工程施

工期程為 3 年惟實際進度得由主管機關視實際狀況酌予調整之

採分期分區開發時應採北中區及南區二期二區方式開發並以南區為

優先開發區且應於南區開發完成後五年內或可建築用地使用率達 50

44

時辦理第二期開發

（二）第一種住宅區已建築使用之合法建物得維持原建築及其使用且得為必要

之維護及修繕並得申請個別建築或依「台東市都市計畫（豐榮豐樂地

區）細部計畫再發展地區土地開發管理要點」辦理其建築管理及使用管

制仍應依循本計畫土地使用分區管制計畫及其他相關法令

本計畫區總面積為 3397 公頃除第一種住宅區及水溝用地外均採區段徵

收方式辦理故開發面積約 3337 公頃其開發財務說明如下

三財務計畫

（一）土地處理原則

1預計土地所有權人領回抵價地比例

依土地徵收條例第 39 條第 2 項規定抵價地總面積以徵收總面

積之 50為原則因情況特殊經上級主管機關核准者不在此限

但不得少於 40曾為農地重劃者該重劃地區部分不得少於 45

本區段徵收範圍並無參與農地重劃因此依上述原則並參考目

前不動產市場普遍之交易行情以及本計畫區之財務狀況等因素抵價

地發還比例暫以 50預估惟實際土地所有權人領回抵價地比例應以

臺東縣政府報經中央區段徵收主管機關（內政部）核定之抵價地比例

為準

2區段徵收後土地處理方式

本計畫區段徵收範圍內土地經規劃整理後其土地處理方式依

土地徵收條例區段徵收實施辦法及其相關規定辦理並以臺東縣政

府報經中央區段徵收主管機關（內政部）核定之區段徵收計畫為準

（二）開發費用估算

1區段徵收作業費用

辦理本計畫區段徵收作業所需地籍整理費及其他辦理土地整理

必要之費用依過往之經驗以每公頃 120 萬元估算之估計約需 4004

萬元

2地價補償費

擬以私有土地面積 30選擇領取現金補償及公有土地有償撥用

方式參與區段徵收並參酌鄰近地區性質相似之土地交易價格後依土

45

地屬性周邊買賣價並排除掉預期因素及其他影響市價的因素後土

地平均補償單價以 8000 元（≒26446 元坪）估算其地價補償費

為 84400 萬元

3地上物補償費

地上物拆遷補償費部分包含農作改良物鐵皮與網室棚架磚

造與鋼筋混凝土造等其中農作改良物以每公頃 60 萬元鋼筋水泥

造建物拆遷補償費以每公頃 27000 萬元計算磚造建物拆遷補償費以

每公頃 15000 萬元計算鐵皮造建物拆遷補償費以每公頃 5500 萬元

計算及網室棚架以每公頃 500 萬元計算估算地上物拆遷補償費合計

約 14061 萬元

4公共設施費用

包含全區整地工程雨污水下水道地下管道公園綠地廣

場兒童遊樂場停車場及道路等公共設施之規劃設計施工及工程

管理費用考量範圍內地形平坦且地上物單純故整地工程以每公頃

80 萬元計雨污水下水道分別以每公頃 200 萬元及 250 萬元計電

信電力與自來水等公用管線工程以每公頃 300 萬元計公園及兒童

遊樂場用地以每公頃 1800 萬元計綠地以每公頃 1400 萬元計廣

場用地以每公頃 1500 萬元計停車場用地以每公頃 1500 萬元計及

道路用地以每公頃 1600 萬元計等工程規劃設計管理及監造費等

以工程總經費 8計算合計約需 50313 萬元

5管理維護費

區段徵收完成後區內公共設施管理維護費本區依土地徵收條例

施行細則第 51 條第 2 項規定以每年每公頃 5 萬元編列 3 年計算

估計約需 501 萬元

6貸款利息

在辦理區段徵收時可向平均地權基金及公民營行庫辦理貸款作

業依本計畫區段徵收作業預定辦理期程參考五大銀行基準利率（台

灣銀行合作金庫銀行第一銀行華南銀行及台灣土地銀行）並參

酌物價上漲趨勢貸款利率以 3進行估算估算本計畫區段徵收作業

之貸款利息估計約需 16567 萬元

7估算結果

依據前述區段徵收作業費用地價補償費地上物補償費公共

46

設施費用管理維護費及貸款利息估算結果本計畫區段徵收開發總

費用預估約為 169846 萬元詳表十所示

表十 區段徵收開發總費用估算表

項目 單位 數量 單價

（萬元）

總價

（萬元）說明

一區段徵收作業費用 公頃 3337 120 4004

二補償費用

地價補償費 公頃 1055 8000 84400以私有地主30領取

地價補償及公有土地

全數作價方式領回

地上物拆遷補償

農作物 公頃 2500 60 1500

建物

鋼筋混凝土 公頃 015 27000 4050

磚造 公頃 006 15000 900

鐵皮造 公頃 064 5500 3520

網室棚架 公頃 310 500 1550

自拆遷獎勵金 式 100 2541 2541

小計 98461

三公共設施費用

整地工程 公頃 3337 80 2670

公園及兒童遊樂場 公頃 292 1800 5256

綠地 公頃 024 1400 336

廣場 公頃 024 1500 360

停車場 公頃 072 1500 1080

道路 公頃 741 1600 11856

雨水下水道 公頃 3337 200 6674

污水下水道 公頃 3337 250 8343

共同管溝 公頃 3337 300 10011電力電信及自來水

地下管線工程費

小計 46586

工程規劃設計管理

及監造費等 式 100 3727 3727 按工程費之 8估計

合計 50313

四管理維護費 公頃 3337 5 501每年每公頃 5 萬元

編列 3年計算

五貸款利息 16567 以年息 3複利計算

總開發費用 169846

註實際區段徵收開發總費用依辦理時之法令規定及實際發生之費用為準

（三）土地處分方式

47

1私有地所有權人領回抵價地比例依土地徵收條例第 39 條第 2 項辦理發

還土地所有權人之抵價地以第二種住宅區為原則

2屬土地徵收條例第 44 條第 1 項第 2 款所列之公共設施無償登記該管縣政

府本計畫公園兒童遊樂場用地綠地廣場停車場及道路用地等

公共設施用地無償登記為臺東縣政府所有

3其餘可供建築土地則依土地徵收條例第 44 條第 1 項第 5 款規定予以處

分

表十一 區段徵收土地處分方式表

類 別 內 容 面積（公頃）

1發還抵價地土地 第二種住宅區 1141

2無償登記之公共設施用地

公園用地兒童遊樂場用地綠

地廣場用地停車場用地及道路

用地等

1153

3供興建公益性住宅之土地 第三種住宅區 289

4剩餘可供標(讓)售土地 扣除發還抵價地土地後之第二種

住宅區 754

合 計 3337

註區段徵收抵價地之比例以 50為估算財務計畫之依據實際抵價地之比例應以區段徵收主管機關報經核定之比例為準

（四）區段徵收後土地處分收入估算

依據各開發項目之開發方式與概估開發費用經整理分析後區段徵

收後土地處分預估面積為 1043 公頃參酌鄰近地區土地交易案例擬

訂 17500 元作為第二種住宅區用地標(讓)售價格另第三種住宅區按

以開發成本 16285 元折價專案讓售予需地機關預估土地處分收入

約為 179014 萬元以作為縣府未來辦理開發之參考依據惟未來仍得

視財政情形及實際發展需要酌予調整

（五）自償能力分析

1經費籌措

本計畫區段徵收開發總費用之經費籌措方式包括向臺東縣平均

地權基金財政部地方建設基金或各行庫申貸支應等

2自償能力分析

48

本計畫區段徵收開發總費用約需 169846 萬元區段徵收後土地

處分預估收入約 179014 萬元預估區段徵收後盈餘約 9168 萬元

益本比為 105另本案經財務分析結果財務平衡標售底價約 16285

元（≒53835 元坪）與周邊客觀條件相同之都市計畫區住宅區市

場交易行情相較下仍有利基整體財務應屬可行

（六）敏感度分析

抵價地發還比例分別以 4042545475及 50與地主領

取現金比例 0102030及 40進行敏感度分析其財務結果

詳如表十二所示

表十二 區段徵收財務敏感度分析表

抵價地發還比例 地主領現比例 開發總費用

（萬元）

土地處分收入

（萬元）

盈餘

（萬元） 益本比

4000

0 80277 150489 70212 187

10 109605 173309 63704 158

20 138932 196129 57197 141

30 168259 218949 50690 130

40 197587 241769 44182 122

4250

0 80844 136227 55383 169

10 110115 160473 50358 146

20 139385 184719 45334 133

30 168656 208965 40309 124

40 197926 233212 35286 118

4500

0 81410 121964 40554 150

10 110625 147637 37012 133

20 139839 173309 33470 124

30 169052 198982 29930 118

40 198267 224654 26387 113

4750

0 81976 107702 25726 131

10 111135 134800 23665 121

20 140292 161899 21607 115

30 169449 188998 19549 112

40 198607 216097 17490 109

5000

0 82543 93439 10896 113

10 111644 121964 10320 109

20 140746 150489 9743 107

30 169846 179014 9168 105

40 198947 207539 8592 104

附 1-1

附件一 臺東縣政府 104 年 6 月 12 日 府建都字第 1040115666 號函

附 2-1

附件二 變更後土地使用分區管制計畫

為有效控制本計劃區土地使用強度確保公共設施服務水準維護良好生活

環境訂定土地使用分區管制要點如后

一 本要點依都市計畫法第 22 條及同法臺灣省施行細則第 35 條規定訂之

二 住宅區

（一）第一種住宅區（即「住一」住宅區）建蔽率不得大於 60容積率不

得大於 120

（二）第二種住宅區（即「住二」住宅區）建蔽率不得大於 60容積率不

得大於 160

（三）第三種住宅區（即「住三」住宅區）建蔽率不得大於 50容積率不

得大於 240

三 建築形式

（一）為配合遠景海岸山脈富變化的稜線建築物屋頂層及屋頂突出物應設

置斜屋頂且斜屋頂之投影面積不得小於建築面積之 80斜屋頂（覆

文化瓦）之斜率原則上為 11 至 13 之間若經都市設計審議委

員會認可係為設計上之需要得調整之

（二）新建建築物之外牆造型及開窗型式應配合鄰屋設計

四 開放空間

（一）「住一」「住二」「住三」住宅區臨接計畫道路部分應至少退縮 4 公尺

供留設「沿街步道式開放空間」設置淨寬 15 公尺以上之連續鋪面人

行步道免設置騎樓

（二）「住三」住宅區除留設「沿街步道式開放空間」外應在集中留設「廣

場式開放空間」並與公共開放空間鄰近「住一」「住二」住宅區除

留設「沿街步道式開放空間」外其餘之法定空地應配合防火間隔整

體規劃

（三）「住一」「住二」住宅區之防火間隔宜整體規劃集中留設開放空間應

配合防火間隔位置留設防火間隔不得設置圍牆僅能以高度不超過 1

公尺之綠籬作為界隔空間且不得有高於地面之固定結構物

（四）「住一」「住二」住宅區之防火間隔寬度為 2 公尺

附 2-2

（六）開放空間得計入建築基地之法定空地應美化綠化達綠覆率 50以

上

（七）1有關設置開放空間獎勵部份依內政部訂定「實施都市計畫地區建築

基地綜合設計鼓勵辦法」規定辦理

2建築物提供部分樓地板面積供下列使用者得增加所提供之樓地板面

積但以不超過基地面積乘以該基地容積率之 30為限

（1）私人捐獻或設置圖書館博物館藝術中心兒童青少年勞

工老人等活動中心景觀公共設施等供公眾使用其集中留設

之面積在 1 百平方公尺以上並經目的事業主管機關核准設立公

益性基金管理營運者

（2）建築物留設空間與天橋或地下道連接供公眾使用經交通主管機

關核准者

五 建築基地內留設之人行步道應與其他法定空地整體規劃並與周遭之公共

開放空間直接聯繫

六 交通運輸系統

（一）依都市設計準則之計劃道路標準斷面留設之公共設施帶供作佈設行

道樹公車站牌售票亭變電箱路燈標誌自行車停車空間及

各類街道家俱之空間

（二）「住一」「住二」住宅區每一住宅單元應至少設置 1 部停車位該停車

位不得設置於指定留設開放空間之人行步道及防火間隔上「住三」住

宅區應集中設置地下停車場

（三）「住一」「住二」住宅區若附設 1 部以上之停車位時其停車位得以前

後方式配置之

七 建築基地細分規模

（一）「住一」「住二」住宅區最小基地開發單元 120 平方公尺最小基地面

寬及最小建築面寬 5 公尺

（二）「住三」住宅區最小基地開發單元 1500 平方公尺

八 公共設施用地得依「都市計畫公共設施用地多目標使用方案」規定作多目

標使用

九 為維護居住環境品質本計畫區內停車空間依左表規定

附 2-3

土地及建築物用途 基準停車位數

住宅等類似用途建築物

建築樓地板面積在 250 平方公尺以

下者應留設 1 部停車空間超過部

分每超過 150 平方公尺及其零數應

增設 1 部停車空間

商場（店）餐廳飲食店

超級市場等類似用途建築

物

建築樓地板面積每滿 100 平方公尺

設置 1 部停車位

辦公事務所金融等類私

用途建築物 建築樓地板面積每滿 80 平方公尺設

置 1 部停車位

旅館國際觀光旅館等類似

用途建築物 建築樓地板面積每滿 100 平方公尺

或每 4 個房間設置 1 部停車位

十 建築基地內之法定空地應留設二分之一以上種植花草樹木以美化環

境

十一 建築基地申請建築時須經縣府都市設計審議委員會依都市設計準則審

查通過後始得發照建築及施工以塑造本計畫區之獨特風格但為增

強本計畫區風格之設計經都市設計審議委員會認可者得不受都市設

計準則之限制

十二 「住一」住宅區得維持現有建築及其使用惟日後申請建築時仍應依

本要點規定辦理且為鼓勵既有聚落再發展亦得另訂「台東市都市計

畫（豐榮豐樂地區）細部計畫再發展地區土地開發管理要點」據以執

行

十三 本要點未規定事項適用其他法令規定

附 3-1

附件三 變更後都市設計準則

一 開放空間系統設計準則

開放空間在都市結構上包含都市美觀休憩娛樂環境保護及防災避難的

效果規劃設計應以提供自然舒適親切可及的人性化環境為目標並增進

都市防災避難功能

（一）開放空間類別

開放空間系統依土地屬性及使用形態區分為公共開放空間指定

留設開放空間兩類以本計畫區而言細分如后（詳附圖一）

1公共開放空間包括公園兒童遊樂場綠地廣場等用地

2指定留設開放空間包括「沿街步道式開放空間」「住三」住宅區集

中留設之「廣場式開放空間」上述所稱之開放空間係指「建築技術

規則第 15 章實施都市計畫地區建築基地綜合設計」規定開放空間

（二）開放空間設計原則

開放空間之配置除於適當區位設置公共開放空間外並指定每

一基地之「留設開放空間」的位置及其設計標準配合退縮規定維

繫全區開放空間之連續性完整性與多樣性設計原則如后

1每一街廓內及建築物簇群內均應提供開放空間

2所有街廓之開放空間應整體規劃並利用步道相銜接建構一套區內

完整的人行動線系統提升居民移動之便利性

3開放空間須完整規劃並以景觀配置手法銜接各區特色

（三）開放空間設計準則

1公園兒童遊樂場用地開放空間設計規定

（1）應具休憩集會及活動等功能得比照「臺東縣公園管理自治條

例」規定設置相關設施提供居民使用並應提供計畫區內居民

遭遇重大人為或天然災害時所需臨時避難疏散及急難救助空

間

（2）活動區配置於主要道路旁時與道路之間應以濃密植栽適當區

隔

附 3-2

附圖一 開放空間系統配置示意圖

附 3-3

（3）主要出入口應與人行動線系統連接服務車輛及停車空間出入動

線應避免干擾人行動線與主要道路系統

（4）應採開放性設計如基於安全及管理之需要四周可設置綠籬或

綠化設施圍蔽高度不得超過 1 公尺

2其他相關規定

（1）開放空間入口須明顯標示或以其他設計方式強調入口意象加

強公眾使用之能見度

（2）開放空間之舖面應使用具透水性防滑耐壓易維護的材質

舖面設計應以街廓為單元整體規劃反映地區的特色與個性

（3）開放空間的設計應符合無障礙環境的要求

（4）開放空間應美化綠化其綠覆率應達 50以上

二 人行空間設計準則

人行空間目的在提供計畫區內居民一個不需要車輛即可通達區內各主要公

共設施或開放空間的步行安全動線系統本計畫區內配置之人行空間包括都市計

畫劃設之人行步道及建築基地內留設之人行步道兩者相互配合連接建構成

全區完整的人行步道系統提升居民移動之便利性本計畫區內人行空間設計準

則如后

（一）都市計畫劃設之人行步道設計規定

1人行步道之人行空間淨寬度不得小於 15 公尺

2應具連續性舒適性方便性與美觀等基本功能

3交叉路口得視交通需要以號誌輔以聲音告知行人應停止或行進

4除得提供設置灌木植栽及街道傢俱外不得設置其他有礙通行之設施

物並應設置中低光源之照明設施

（二）建築基地內留設之人行步道設計規定

1建築基地內留設之人行步道應與基地內之其他法定空地整體規劃並

與周邊之公共開放空間直接聯繫

2建築基地內留設之人行步道應與車行動線系統明確區分減少交通衝

擊

3建築基地內留設之人行步道地坪應平整每一街廓之各街角均應採無

附 3-4

障礙環境設計

三 交通運輸系統設計準則

交通運輸系統之設計應以提供具可行性及易行性之交通運輸方式為目標

透過道路功能等級之明確劃分各層級道路依其功能服務水準與周圍土地使用

之特性設置不同之車行空間寬度及景觀設計規定

（一）計畫道路標準斷面設計規定

本計畫區內道路斷面車道數及空間配置應參酌附圖二辦理其中

公共設施帶係供作佈設行道樹公車站牌售票亭變電箱路燈

自行車停車空間及各類街道傢俱之空間且計畫道路兩側均規定建築

物退縮供留設「沿街步道式開放空間」

（二）停車空間設計規定

1住宅區留設之停車位不得設置於指定留設開放空間臨計畫道路境界

線 15 公尺範圍內及防火間隔上「住三」住宅區應集中設置地下停

車場其出入口應設置於次要道路或私設通路上並與基地進出動線

開放空間整體設計

2公園兒童遊樂場用地內應留設自行車停放空間並設置自行車停放

架或類似防竊功能之保護設施

附圖二 計畫道路標準斷面圖

附 3-5

3路外公共停車場設計規定

（1）路外公共停車場應有植栽計畫舖面須全面使用透水性材料且

周圍應予綠化

（2）路外公共停車場除出入口處外四周應以綠化土堤或綠化材料

形成適當之圍籬

四 建築基地細分規模設計準則

「住一」「住二」住宅區開發規模如非完整街廓開發時應考量與鄰近基地

之關係並配合集中留設法定空地

五 建築量體配置高度造型色彩及風格設計準則

（一）建築物允建高度應依建築技術規則建築設計施工篇第 164 條規定計算

並檢討日照

（二）為配合遠景海岸山脈富變化的稜線建築物屋頂層及屋頂突出物應設

置斜屋頂且斜屋頂之投影面積不得小於建築面積之 80斜屋頂之

斜率原則上為1 至3 之間若經都市設計審議委員會認可係為設

計上之需要得調整之

（三）新建建築物之外牆造型及開窗形式應配合鄰屋設計

（四）為調和人造建築物與背景天空海洋山脈田野等色彩建築物屋

頂色牆壁色色彩為深色瓦對白色或淺灰

（五）「住一」「住二」住宅區若需裝置廣告物等附屬設施物應以不妨礙

通行及景觀為原則不得設置於指定留設開放空間及防火間隔上附

著於建築物上之高度不得低於 36 公尺廣告物大小以高度 3 公尺寬

度 06 公尺為限其餘規定依內政部「招牌廣告及樹立廣告管理辦法」

等相關規定辦理

（六）「住三」住宅區之廣告物等附屬設施應配合集合住宅建築設計統一

規範

六 環境保護設施設計準則

本計畫區內環境保護設施主要為污水處理設施及「住三」住宅區之垃圾貯存

空間其設計規定如后

（一）污水處理設施依建築技術規則施工篇第 49 條規定辦理

（二）每一單元（以街廓計）之「住二」住宅區開發時應至少設置一處垃

附 3-6

圾貯存空間集中收集處理垃圾

（三）垃圾貯存空間應面臨次要道路集中設置且不得設置於建築物主要出

入口旁垃圾貯存空間未臨接計畫道路時應留設 35 公尺寬之車道連

接計畫道路垃圾貯存空間位室內者車道淨寬應達 4 公尺以上且

應設置於地面層

（四）垃圾貯存空間應有適當之清洗（含排水措施）隔離設施以維護環境衛

生如位法定空地者應配合綠化設施美化

七 景觀計畫

景觀計畫目的在塑造本計畫區之整體都市景觀及舒適生活環境設計準則如

后

（一）計畫道路兩側之公共設施帶應於適當位置與間距處植栽喬木行道樹

（如附圖三）且依下列規定

1行道樹樹冠底離地淨高 2 公尺以上根部應保留適當之透水面積

2行道樹樹幹四周應舖設鏤空鑄鐵蓋板或透水設施且應與人行步道地

坪高程齊平

3每一街道應有一代表樹種並將其延續至該街道內之社區樹種以具

大型樹冠耐污染易維護為原則

（二）「沿街步道式開放空間」應利用綠化植栽作為道路與建築物間之緩衝

區且每一街廓之植栽應為同一或共同樹種

（三）「住三」住宅區指定留設之廣場式開放空間以集中配置為原則面積

至少 400 平方公尺且綠地面積至少佔 30長寬比不得超過 21且

應按開放空間面積每滿 64 平方公尺至少植栽喬木一棵其樹冠底離地

淨高 2 公尺以上

附 3-7

附圖三 道路斷面景觀示意圖

（四）公園兒童遊樂場用地景觀設計準則

1公園用地中央主要地區應提供一具多功能及多用途使用的大型活動

區域其他各分區應考量觀賞休閒運動遊戲及衛生等活動與功

能設施

2區內供公用設備及服務設施（如垃圾收集公共廁所）等使用之區域

應使用綠籬或樹叢適當圍蔽

3兒童遊樂場用地配置原則

（1）根據兒童活動尺寸荷重等設計

（2）採用複合式遊具使遊戲有連續性與變化

（3）按兒童年齡分類進行設計

（4）提供父母休憩看護設施以便就近照顧

（5）著重安全考量如彈性地板去除尖銳部分等措施

附 4-1

附件四 台東市都市計畫（豐榮豐樂地區）細部計畫

再發展地區土地開發管理要點

一 本要點依「台東市都市計畫（豐榮豐樂地區）細部計畫土地使用分區管

制計畫」第十二點規定訂定之

二 再發展區之土地權利關係人得擬具開發計畫提經臺東縣都市計畫委員會審

查通過後再依相關法令向主管建築機關申請開發建築

三 申請基地符合下列條件者始得依本要點辦理

（一）基地臨接計畫道路之長度在 20 公尺以上或達週界總長度六分之一且面

積達 1000 平方公尺以上者

（二）因鄰地已申請建築或基地條件特殊致未能符合前款規定者經臺東縣都

市計畫委員會同意後得不受前款規定限制

四 開發計畫應以書圖載明下列事項

（一）申請人姓名身份證字號及地址

（二）開發地區範圍面積及土地與建物使用現況

（三）土地使用及公共設施計畫其圖面比例尺不得小於 1600

（四）土地使用管制計畫

（五）都市設計事項得視實際需要依都市計畫定期通盤檢討實施辦法第八

條第二項之內容予以述明

（六）土地及地上物處理計畫

（七）事業及財務計畫

（八）實施進度

（九）全部土地權利關係人姓名住址權利證明文件及私有土地所有權人

同意書

（十）套繪土地使用計畫之地籍圖其比例尺不得小於 11200

五 依本要點申請整體開發時需以不小於申請開發總面積 20之土地折算為

回饋代金並於全部繳納後始得發照建築

附 4-2

前項代金之計算係以應回饋之土地面積乘以繳交當年度之土地公告現值

加四成為準

六 依本要點申請整體開發者得依下列公式核算其申請開發建築之基準容積

率但該基準容積不得大於 240

V=V0times（1+（V1-01）+ V2）（1-V1）≦240

其中 V回饋後之基準容積率

V0該分區之容積率（120）

V1回饋土地比例

V2獎勵係數（訂為 02）

七 本要點未規定事項悉依其他法令規定辦理

變更機關

業務承辦

人員

擬定機關

業務承辦

人員

業務單位

主管

業務單位

主管

規劃單位亞興測量有限公司

龍邑工程顧問股份有限公司

1

壹前言

民國 80 年代為配合「國家建設六年計畫」廣建中低收入住宅政策及臺

灣省政府「臺灣省實施區段徵收五年計畫」選定臺東市西南方豐榮豐樂二區

採區段徵收方式開發中低收入住宅時逢台東市都市計畫辦理第二次通盤檢討

遂將其併同納入辦理審議期間因「臺灣省實施區段徵收五年計畫」尚未定案

內政部都市計畫委員會決議暫予保留區段徵收變更案俟「臺灣省實施區段徵收

五年計畫報告案」獲致具體結論後再另案處理第二次通盤檢討於 83 年 8 月公

告發布實施並針對暫予保留部分重新審慎規劃後經內政部都市計畫委員會第

405 次會議審議通過並於 86 年 10 月公告發布實施其後於 90 年 3 月完成擬

定細部計畫程序

惟行政院 87 年 12 月 31 日第 2610 次院會決議「暫緩政府直接興建國宅」

又前臺灣省政府住宅及都市發展處88年6月1日八八住都企字第032024號函示

「hellip鑑於目前國宅政策已有調整故有關國宅用地之取得及使用將遵照中央政

策指示及配合實際需要辦理基此本案宜予緩議」然為因應 97 年 9 月金融風

暴重挫全球景氣連帶影響內需產業發展造成房地產市場量能萎縮為有效振

興景氣促進房地產業發展穩定國內金融市場同時照顧弱勢族群減輕民眾

購屋負擔及協助業者籌資舒緩資金借貸壓力原行政院經濟建設委員會研提「健

全房地產市場新方案」並於 99 年 4 月經行政院同意備查其後為使全體國民

居住於適宜之住宅且享有尊嚴之居住環境於 100 年 12 月 30 日公布「住宅法」

為目前我國住宅政策推動最高指導原則且為落實內政部 103 年 1 月「社會住宅

中長期推動方案暨第一期實施計畫」本縣應提供適當數量之社會住宅協助經

濟社會弱勢者解決居住問題冀以達成「實現土地正義落實居住正義」「強化

公益價值照顧弱勢族群」等目標

臺東市近五年設籍人口數由 101 年 107720 人至 104 年略減少為 106890

人成長率為-077但在出生率大幅降低的趨勢下仍屬維持穩定人口數而

近年政府大力推廣觀光近五年臺東市旅館家數由 41 家增加至 50 家房間數由

1861 間成長至 2576 間成長率為 3842民宿家數亦由 132 家成長至 386 家

房間數則由 528 間成長至 1637 間成長率為 21004全年旅館民宿住宿總

人次更由 100 年 535029 人次增加為 104 年 1213073 人次成長率達 12673

顯見臺東市因觀光效益引入大量活動人口註此外依據 94 年 8 月發布實施之「變

更台東市都市計畫（第三次通盤檢討）書」所載台東市都市計畫住宅區使用率

約為 7142扣除本細部計畫區尚未完成整體開發之住宅區土地後使用率為

註 相關統計資料來源為 1臺東縣政府縣政統計資訊網（httpwwwtaitunggovtwstatisticsDefaultaspx） 2交通部觀光局旅宿網（httptaiwanstaynettw）

2

7649而商業區之使用率為 8660

爰此歷經都市成長及觀光活動蓬勃發展土地使用已趨飽和應提供活動

人口及其衍生之未能呈現於戶政統計資料的居住人口相關都市服務機能發展腹

地同時為落實中央住宅政策本府擬運用都市計畫已指定之都市發展用地結

合新市區建設地區整體規劃透過整體開發創造優質安全的住宅社區本案

包括北中南三區總面積約為 3397 公頃因時空環境變遷原計畫內容已

不符合現今都市發展需求且不利日後整體開發之執行遂經臺東縣政府 104 年

6 月 12 日府建都字第 1040115666 號函（附件一）同意依都市計畫法第 27 條

第 1 項第 4 款辦理變更

3

貳辦理依據

「都市計畫法」第 27 條第 1 項第 4 款

參變更範圍

本案係配合主要計畫變更後之空間架構調整土地使用細分區且為利於控管

開發後之環境品質併同修訂部分土地使用分區管制計畫及都市設計準則條文

詳圖一變更範圍示意圖

圖一 變更範圍示意圖

4

肆實質發展現況

北中區目前仍以農業使用為主僅零星分佈少數住宅及農作網室且僅有

狹小農路供出入使用南區部分亦以農業使用為主但除西南側供住宅使用之建

物發展較為密集外其餘建築物則為零星分佈之住宅及農作網室另南區目前

主要交通動線仍仰賴西側邊界之豐谷南路（現況寬度約 6 公尺）作為對外聯繫之

用且該道路西側緊鄰灌溉溝渠提供周邊地區農業發展所需水源詳圖二土地

使用現況示意圖

圖二 土地使用現況示意圖

5

伍主要計畫變更內容概述

主要計畫針對道路系統公共設施配置街廓形狀等實質計畫內容予以調整

並修訂其附帶條件（附五）內容為「本計畫分北中南三區以跨區區段徵收

方式辦理整體開發並取得公共設施用地必要時得採分期分區開發」詳表一

主要計畫變更內容明細表圖三～四主要計畫變更內容示意圖圖五主要計畫變

更後示意圖表二主要計畫土地使用計畫變更前後面積分配表及表三主要計畫變

更後各區土地使用計畫面積表

表一 主要計畫變更內容明細表 單位公頃

編號 變更位置 變更內容

變更理由 原計畫 新計畫

1 豐榮豐樂

地區 住宅區（457） 兒童遊樂場用地（093）

道路用地（243） 公園用地（061） 廣場用地（022） 綠地用地（008） 停車場用地（030）

1 為提升整體開發後之土地使用效

益及考量現有合法建物分佈狀

況酌予調整街廓形狀 2 原計畫劃設之出入道路寬度均為 8

公尺為建構明確的道路層級及

減少 T 字型交叉路口（路衝）並

考量整體空間結構公共設施配置

及日後土地使用效益等調整道路

系統此外第三次通盤檢討變更

明細表編號第 26 案增設寬度 15 公

尺之道路銜接特一號道路由於本

計畫區四-43-10M 道路銜接該道路

之寬度為 10 公尺為健全整體交

通路網避免產生交通瓶頸路段

故將四-43 道路寬度調整為 15 公

尺 3 本計畫區三-37-12M 道路西側現有

灌溉溝渠為保留灌溉功能將現

有渠道部分變更為水溝用地 4 因應少子化的人口結構轉變台東

市都市計畫現有已開闢學校已足

夠未來長期需求為提升土地使用

效益配合整體空間結構調整將

國中六用地調整為其他適當使用

5 為發揮休憩性公共設施功能並建

構完整的開放空間系統故考量地

形地勢使用可及性環境景觀

營造等調整開放空間配置

鄰里公園兼作兒

童遊樂場使用

（332）

住宅區（174) 公園用地（081） 綠地用地（007） 兒童遊樂場用地（016）道路用地（054）

國中用地（兼供國

小使用）（250）

住宅區（164） 兒童遊樂場用地（013）停車場用地（042） 道路用地（031）

停車場用地（072） 住宅區（070） 道路用地（002）

道路用地（282）

住宅區（228） 兒童遊樂場用地（014）綠地用地（001） 公園用地（013） 廣場用地（002） 水溝用地（023） 非都市土地（0075）

非都市土地

（00039）

道路用地（00039）

6

表一 主要計畫變更內容明細表（續） 單位公頃

編號 變更位置 變更內容

變更理由 原計畫 新計畫

2 附帶條件 （附五）

本計畫分北中

南三區以跨區區

段徵收方式辦理

整體開發並取得

公共設施用地

本計畫分北中南三區

以跨區區段徵收方式辦理

整體開發並取得公共設施

用地必要時得採分期分

區開發採分期分區開發

時應以南區及北中區

採二期二區方式開發並

優先開發南區

1 考量政府財政狀況及都市成長管

理且為增加開發彈性及可行性

故增加得採分期分區開發規定

2 採分期分區開發時應分別以南區

及北中區採二期開發另為樽節

政府支出提升公共設施功能維

繫原住民文化並建構完整都市防

災體系以優先取得停車場用地及

公園用地分別兼作為消防設施及

原住民聚會所使用故採分期分區

開發時應以南區為優先開發區

註表內面積應以依據核定圖實地分割測量面積為準

7

圖三 主要計畫變更內容示意圖（北中區）

8

圖四 主要計畫變更內容示意圖（南區）

9

圖五 主要計畫變更後示意圖

10

表二 主要計畫土地使用計畫變更前後面積分配表

項目 現行計畫面積

（公頃） 增減面積

（公頃）

變更後

面積（公頃） 比例（）

住宅區 2042 +179 2221 6538

公

共

設

施

用

地

鄰里公園用地兼作 兒童遊樂場使用

332 -332 000 000

公園用地 - +155 155 456

兒童遊樂場用地 - +136 136 400

廣場用地 - +024 024 071

綠地用地 008 +017 025 074

停車場用地 072 +000 072 212

國中用地 250 -250 000 000

水溝用地 - +023 023 068

道路用地 693 +048 741 2181

小計 1355 -179 1176 3462

非都市土地 - 00036 - -

合計 3397 -00036 3397 10000

註表內面積應以依據核定圖實地分割測量面積為準

表三 主要計畫變更後各區土地使用計畫面積表

項目 北區 中區 南區 合計

面積 (公頃)

比例()面積

(公頃)比例()

面積 (公頃)

比例() 面積

(公頃) 比例()

住宅區 886 6632 527 6396 808 6531 2221 6538

公共設施用地

兒童遊樂場用地 079 591 058 704 - 000 137 403

公園用地 050 374 - 000 105 849 155 456

綠地 024 180 - 000 - 000 024 071

停車場用地 - 000 042 510 030 243 072 212

廣場用地 006 045 018 218 - 000 024 071

水溝用地 - 000 - 000 023 186 023 068

道路用地 291 2178 179 2172 271 2191 741 2181

小計 450 3368 297 3604 429 3469 1176 3462

合計 1336 10000 824 10000 1237 10000 3397 10000

註表內面積應以依據核定圖實地分割測量面積為準

11

陸現行細部計畫概要

一發布實施經過

本計畫係配合「變更臺東都市計畫（第二次通盤檢討）案」暫予保留案mdash「變

更台東市都市計畫（部分農業區為住宅區公（兒）用地停車場用地文（中）

用地道路用地部分住宅區為道路用地）（臺灣省實施區段徵收五年計畫中豐

榮豐樂中低收入住宅社區）案」附帶條件「應另行擬定細部計畫」規定辦理

並於 90 年完成「擬定臺東市（豐榮豐樂地區）細部計畫案」迄今

二計畫範圍與面積

計畫區位臺東市西南方的豐榮豐樂地區其範圍東起一-8 號計畫道路西

至都市計畫範圍邊界南與農業區毗鄰北接農業區及「工一-三」乙種工業區

面積 3397 公頃

三計畫年期人口及密度

以民國 100 年為計畫目標年計畫人口為 6000 人居住密度每公頃約 294

人

四土地使用及公共設施計畫

土地使用分區分別劃分為第一種及第二種住宅區面積合計為 2042 公頃

約佔計畫面積 6011其中第二種住宅區面積為 581 公頃約佔計畫面積 1711

應由政府取得興建中低收入住宅使用另劃設公（兒）綠地停車場國

中道路等公共設施用地面積合計為 1355 公頃約佔計畫面積 3989

表四為現行細部計畫土地使用計畫面積分配表圖六為現行細部計畫示意

圖

12

表四 現行細部計畫土地使用計畫面積分配表

項目 北區 中區 南區 全區

面積（） 比例

（）面積（）

比例 （）

面積（）比例

（） 面積（）

比例 （）

土地使

用分區

第一種住宅區 64023 4791 13153 1596 68882 5572 146058 4300

第二種住宅區 26837 2008 23196 2814 8094 655 58127 1711

小計 90860 6800 36349 4410 76976 6226 204185 6011

公共設施用地

公兒用地 14788 1107 4900 595 13483 1091 33171 977

綠地 797 - - - - - 797 023

停車場用地 - - 3600 437 3600 291 7200 212

文（中）用地 - - 25000 3033 - - 25000 736

道路用地 27178 2034 12572 1525 29568 2392 69318 2041

小計 42763 3200 46072 5590 46651 3774 135486 3989

合計 133623 10000 82421 10000 123627 10000 339671 10000

註表內面積應以依據核定圖實地分割測量面積為準

資料來源擬定臺東市（豐榮豐樂地區）細部計畫說明書臺東縣政府90 年 3 月

13

圖六 現行細部計畫示意圖

14

五都市設計準則

一 開放空間系統設計準則

開放空間在都市結構上包含都市美觀休憩娛樂環境保護及防災避難的

效果規劃設計應以提供自然舒適親切可及的人性化環境為目標並增進

都市防災避難功能

（一）開放空間類別

開放空間系統依土地屬性及使用形態區分為公共開放空間指定留

設開放空間兩類以本計畫區而言細分如后（詳圖 6-2）

1公共開放空間包括公（兒）用地學校運動場

2指定留設開放空間包括「沿街步道式開放空間」「住二」住宅區集

中留設之「廣場式開放空間」上述所稱之開放空間係指「實施都市

計畫地區建築基地綜合設計鼓勵辦法」規定開放空間

圖 6-2 開放空間系統配置示意圖

15

（二）開放空間設計原則

開放空間之配置除於適當區位設置公共開放空間外並指定每一

基地之「留設開放空間」的位置及其設計標準配合退縮規定維繫全

區開放空間之連續性完整性與多樣性設計原則如后

1每一街廓內及建築物簇群內均應提供開放空間

2所有街廓之開放空間應整體規劃並利用步道相銜接建構一套區內

完整的人行動線系統提升居民移動之便利性

3開放空間須完整規劃並以景觀配置手法銜接各區特色

（三）開放空間設計準則

1公（兒）用地開放空間設計規定

（1）公（兒）用地應具休憩集會及活動等功能得比照「臺灣省公

園管理辦法」規定設置相關設施提供居民使用並應提供計畫

區內居民遭遇重大人為或天然災害時所需臨時避難疏散及急難救

助空間

（2）公（兒）用地活動區配置於主要道路旁時與道路之間應以濃密

植栽適當區隔

（3）公（兒）用地主要出入口應與人行動線系統連接服務車輛及停

車空間出入動線應避免干擾人行動線與主要道路系統

（4）公（兒）用地應採開放性設計如基於安全及管理之需要四周

可設置綠籬或綠化設施圍蔽高度不得超過 1 公尺

2學校運動場開放空間設計規定

（1）學校運動場公共開放空間鄰近住宅區之部分應設置高低綠籬以

隔絕噪音

（2）學校留設之開放空間面積不得小於基地面積之 40最小綠化

面積不得小於法訂空地之 50

（3）學校留設之開放空間應提供居民作為休憩運動場所及遭遇重

大人為或天然災害時所需臨時避難疏散及急難救助空間

（4）學校運動場及戶外活動區配置應配合自然地形變化規劃減少

整地與挖填方工程

16

（5）學校運動場及戶外活動區配置應考量自然氣候條件與微氣候變

化對冬季東北季風應以建築配置或植栽密植方式降低活動時的

不適性

（6）學校主要出入口應與人行動線系統連接服務車輛及停車空間出

入動線應避免干擾人行動線主要道路系統

（7）學校運動場如緊鄰主要道路配置臨接道路部分應以喬木密植方

式減少噪音和危險性

（8）學校用地及其戶外空間應採開放性設計如基於安全及管理之需

要四周可設置柵欄圍牆或綠籬等設施物圍蔽如設置欄杆或

圍牆等遮蔽物高度不得超過 2公尺牆面透空率應達 50以上

並應綠化處理

（9）學校用地四周若設置柵欄或圍牆等遮蔽物應自計畫道路境界線

退縮 4 公尺退縮部分得計入法訂空地又退縮部分應配合周遭

「沿街步道式開放空間」留設淨寬 15 公尺以上之人行步道其

餘部分應予植栽綠化或配合學童上下學動線規劃為家長接送學童

之機車停車空間

3指定留設開放空間與其他法定空地設計規定

（1）「住一」「住二」住宅區臨接計畫道路部分應至少退縮 4 公尺供

留設「沿街步道式開放空間」免設置騎樓

（2）前項「沿街步道式開放空間」範圍內應設置連續舖面之人行步道

淨寬不得小於 15 公尺並不得設置有礙通行之設施物

（3）「住二」住宅區除留設「沿街步道式開放空間」外應再集中留設

「廣場式開放空間」並與公共開放空間鄰近其位置依圖 6-2 之

原則設置「住一」住宅區除留設「沿街步道式開放空間」外其

餘之法定空地應配合防火間隔整體規劃

（4）「住一」住宅區之防火間隔宜整體規劃集中留設防火間隔位置建

議如圖 6-3防火間隔不得設置圍牆僅能以高度不超過 1 公尺之

綠籬作為界隔空間且不得有高於地面之固定結構物

（5）「住一」住宅區之防火間隔寬度為 2 公尺

4其他相關規定

（1）開放空間入口須明顯標示或以其他設計方式強調入口意象加

17

強公眾使用之能見度

（2）開放空間之舖面應使用具透水性防滑耐壓易維護的材質

舖面設計應以街廓為單元整體規劃反映地區的特色與個性

（3）開放空間的設計應符合無障礙環境的要求

（4）開放空間應美化綠化其綠覆率應達 50以上

圖 6-3 防火間隔建議位置示意圖

二 人行空間設計準則

人行空間目的在提供計畫區內居民一個不需要車輛即可通達區內各主要公

共設施或開放空間的步行安全動線系統本計畫區內配置之人行空間包括都市計

畫劃設之人行步道及建築基地內留設之人行步道兩者相互配合連接建構成

全區完整的人行步道系統提升居民移動之便利性本計畫區內人行空間設計準

則如后

（一）都市計畫劃設之人行步道設計規定

1人行步道之人行空間淨寬度不得小於 15 公尺

18

2應具連續性舒適性方便性與美觀等基本功能

3交叉路口得視交通需要以號誌輔以聲音告知行人應停止或行進

4除得提供設置灌木植栽及街道傢俱外不得設置其他有礙通行之設施

物並應設置中低光源之照明設施

（二）建築基地內留設之人行步道設計規定

1建築基地內留設之人行步道應與基地內之其他法定空地整體規劃並

與周邊之公共開放空間直接聯繫

2建築基地內留設之人行步道應與車行動線系統明確區分減少交通衝

擊

3建築基地內留設之人行步道地坪應平整每一街廓之各街角均應採無

障礙環境設計

三 交通運輸系統設計準則

交通運輸系統之設計應以提供具可行性及易行性之交通運輸方式為目標

透過道路功能等級之明確劃分各層級道路依其功能服務水準與周圍土地使用

之特性設置不同之車行空間寬度及景觀設計規定

（一）計畫道路標準斷面設計規定

本計畫區內道路斷面車道數及空間配置如圖 6-4其中公共設施帶

係供作佈設行道樹公車站牌售票亭變電箱路燈標誌自行車

停車空間及各類街道傢俱之空間且計畫道路兩側均規定建築物退縮

供留設「沿街步道式開放空間」

圖 6-4 計畫道路標準斷面圖

19

（二）停車空間設計規定

1「住一」住宅區每一住宅單元應至少設置 1 部停車位該停車位不得

設置於指定留設開放空間臨計畫道路境界線 15 公尺範圍內及防火間

隔上「住二」住宅區應集中設置地下停車場其出入口應設置於次

要道路或私設通路上並與基地進出動線開放空間整體設計

2學校公（兒）用地內應留設自行車停放空間並設置自行車停放架

或類似防竊功能之保護設施

3路外公共停車場設計規定

（1）路外公共停車場應有植栽計畫舖面須全面使用透水性材料且

周圍應予綠化

（2）路外公共停車場除出入口處外四周應以綠化土堤或綠化材料

形成適當之圍籬

四 建築基地細分規模設計準則

（一）「住二」住宅區應就完整街廓整體規劃設計分期分區開發「住一」

住宅區則鼓勵以完整街廓方式整體開發最小基地開發單元 120 平方公

尺最小面寬 45 公尺

（二）「住一」住宅區開發規模如非完整街廓開發時應考量與鄰近基地之關

係並配合集中留設法定空地

五 建築量體配置高度造型色彩及風格設計準則

（一）建築物允建高度應依建築技術規則建築設計施工篇第 164 條規定計算

並檢討日照

（二）為配合遠景海岸山脈富變化的稜線建築物屋頂層及屋頂突出物應設

置斜屋頂且斜屋頂之投影面積不得小於建築面積之 80斜屋頂之

斜率原則上為 11 至 13 之間若經都市設計審議委員會認可係

為設計上之需要得調整之

（三）新建建築物之外牆造型及開窗型式應配合鄰屋設計

（四）為調和人造建築物與背景天空海洋山脈田野等色彩建築物屋

頂色牆壁色色彩為深色瓦對白色或淺灰

（五）「住一」「住二」住宅區若需裝置廣告物等附屬設施物應以不妨礙

20

通行及景觀為原則不得設置於指定留設開放空間及防火間隔上附

著於建築物上之高度不得低於 36 公尺廣告物大小以高度 3 公尺寬

度 06 公尺為限其餘規定依內政部訂頒之「廣告物管理辦法」等相關

規定辦理

（六）「住二」住宅區之廣告物等附屬設施應配合集合住宅建築設計統一

規範

六 環境保護設施設計準則

本計畫區內環境保護設施主要為污水處理設施及「住二」住宅區之垃圾貯存

空間其設計規定如后

（一）污水處理設施依建築技術規則建築設計施工篇第 49 條規定辦理

（二）每一單元（以街廓計）之「住二」住宅區開發時應至少設置一處垃

圾貯存空間集中收集處理垃圾

（三）垃圾貯存空間應面臨次要道路集中設置且不得設置於建築物主要出

入口旁垃圾貯存空間未臨接計畫道路時應留設 35 公尺寬之車道連

接計畫道路垃圾貯存空間位室內者車道淨寬應達 4 公尺以上且

應設置於地面層

（四）垃圾貯存空間應有適當之清洗（含排水措施）隔離設施以維護環境衛

生如位法定空地者應配合綠化設施美化

七 景觀計畫

景觀計畫目的在塑造本計畫區之整體都市景觀及舒適生活環境設計準則如

后

（一）計畫道路兩側之公共設施帶應於適當位置與間距處植栽喬木行道樹

（如圖 6-5）且依下列規定

1行道樹樹冠底離地淨高 2 公尺以上根部應保留適當之透水面積

2行道樹樹幹四周應舖設鏤空鑄鐵蓋板或透水設施且應與人行步道地

坪高程齊平

3每一街道應有一代表樹種並將其延續至該街道內之社區樹種以具

大型樹冠耐污染易維護為原則

（二）「沿街步道式開放空間」應利用綠化植栽作為道路與建築物間之緩衝

區且每一街廓之植栽應為同一或共同樹種

21

（三）「住二」住宅區指定留設之廣場式開放空間應以集中配置為原則面

積至少 400 平方公尺且綠地面積至少佔 30長寬比不得超過 21

且應按開放空間面積每滿 64 平方公尺至少栽植喬木一棵其樹冠底離

地淨高 2 公尺以上

圖 6-5 道路斷面景觀示意圖

（四）學校運動場景觀設計準則

1所有設施應依據學童的尺寸進行設計（如垃圾桶座椅等的高度）

同時各設施的顏色及造型應多樣化但不得對整體環境特色有負面影

響

2學校運動場與硬舖面活動區等功能相近之區域應集中規劃與設計各

活動區間應以人行動線連接

3用以界定運動場與其他使用空間之緩衝綠帶與植栽區應考量使用功

能實質環境與視覺的連續性

4運動場內固定之構造物或設施物（如圍牆及欄杆等）應利用樹木灌

木群或蔓生植物綠化或遮蔽

（五）公（兒）用地景觀設計準則

1公（兒）用地中央主要地區應提供一具多功能及多用途使用的大型活

動區域其他各分區應考量觀賞休閒運動遊戲及衛生等活動與

功能設施

2區內供公用設備及服務設施（如垃圾收集公共廁所）等使用之區域

22

應使用綠籬或樹叢適當圍蔽

3兒童遊戲場配置原則

（1）根據兒童活動尺寸荷重等設計

（2）採用複合式遊具使遊戲有連續性與變化

（3）按兒童年齡分類進行設計

（4）提供父母休憩看護設施以便就近照顧

（5）著重安全考量如彈性地板去除尖銳部分等措施

六土地使用分區管制計畫

為有效控制本計畫區土地使用強度確保公共設施服務水準維護良好生活

環境訂定土地使用分區管制要點如后

一 本要點依都市計畫法第 22 條及同法臺灣省施行細則第 35 條規定訂之

二 住宅區

（一）第一種住宅區（即「住一」住宅區）建蔽率不得大於 60容積率不

得大於 160

（二）第二種住宅區（即「住二」住宅區）建蔽率不得大於 50容積率不

得大於 240

三 「文（中）」學校用地建蔽率不得大於 50容積率不得大於 150

四 建築形式

（一）為配合遠景海岸山脈富變化的稜線建築物屋頂層及屋頂突出物應設

置斜屋頂且斜屋頂之投影面積不得小於建築面積之 80斜屋頂（覆

文化瓦）之斜率原則上為 11 至 13 之間若經都市設計審議委員

會認可係為設計上之需要得調整之

（二）新建建築物之外牆造型及開窗型式應配合鄰屋設計

五 開放空間

（一）「住一」「住二」住宅區臨接計畫道路部分應至少退縮 4 公尺供留設

「沿街步道式開放空間」設置淨寬15公尺以上之連續鋪面人行步道

免設置騎樓

23

（二）「住二」住宅區除留設「沿街步道式開放空間」外應再集中留設「廣

場式開放空間」並與公共開放空間鄰近「住一」住宅區除留設「沿街

步道式開放空間」外其餘之法定空地應配合防火間隔整體規劃

（三）「住一」住宅區之防火間隔宜整體規劃集中留設開放空間應配合防火

間隔位置留設防火間隔不得設置圍牆僅能以高度不超過 1 公尺之綠

籬作為界隔空間且不得有高於地面之固定結構物

（四）「住一」住宅區之防火間隔寬度為 2 公尺

（五）學校用地應留設開放空間面積不得小於基地面積之 40學校用地

四周如設置柵欄或圍牆等遮蔽物高度不得超過 2 公尺牆面透空率應

達 50以上並綠化處裡且應自計畫道路境界線退縮 4 公尺退縮

部分供作「沿街步道式開放空間」及機車停車空間使用

（六）開放空間得計入建築基地之法定空地應美化綠化達綠覆率 50以

上

（七）1有關設置開放空間獎勵部份依內政部訂定「實施都市計畫地區建築

基地綜合設計鼓勵辦法」規定辦理

2建築物提供部分樓地板面積供下列使用者得增加所提供之樓地板面

積但以不超過基地面積乘以該基地容積率之 30為限

（1）私人捐獻或設置圖書館博物館藝術中心兒童青少年勞

工老人等活動中心景觀公共設施等供公眾使用其集中留設

之面積在 1 百平方公尺以上並經目的事業主管機關核准設立公

益性基金管理營運者

（2）建築物留設空間與天橋或地下道連接供公眾使用經交通主管機

關核准者

六 建築基地內留設之人行步道應與其他法定空地整體規劃並與周遭之公共

開放空間直接聯繫

七 交通運輸系統

（一）依都市設計準則之計畫道路標準斷面留設之公共設施帶供作佈設行

道樹公車站牌售票亭變電箱路燈標誌自行車停車空間及各

類街道傢俱之空間

（二）「住一」住宅區每一住宅單元應至少設置 1 部停車位該停車位不得設

置於指定留設開放空間之人行步道及防火間隔上「住二」住宅區應集

24

中設置地下停車場

（三）「住一」住宅區若附設 1 部以上之停車位時其停車位得以前後方式配

置之

八 建築基地細分規模

（一）「住一」住宅區最小基地開發單元 120 平方公尺最小基地面寬 45 公

尺

（二）「住二」住宅區應就完整街廓整體規劃設計分期分區開發

九 公共設施用地得依「都市計畫公共設施用地多目標使用方案」規定作多目

標使用

十 為維護居住環境品質本計畫區內停車空間依左表規定

土地及建築物用途 基準停車位數

住宅等類似用途建築物

建築樓地板面積在 250 平方公尺以

下者應留設 1 部停車空間超過部

分每超過 150 平方公尺及其零數應

增設 1 部停車空間

商場（店）餐廳飲食店

超級市場等類似用途建築

物

建築樓地板面積每滿 100 平方公尺

設置 1 部停車位

辦公事務所金融等類私

用途建築物

建築樓地板面積每滿 80 平方公尺設

置 1 部停車位

旅館國際觀光旅館等類似

用途建築物

建築樓地板面積每滿 100 平方公尺

或每 4 個房間設置 1 部停車位

十一 建築基地內之法定空地應留設二分之一以上種植花草樹木以美化環

境

十二 建築基地申請建築時須經縣府都市設計審議委員會依都市設計準則審

查通過後始得發照建築及施工以塑造本計畫區之獨特風格但為增

強本計畫區風格之設計經都市設計審議委員會認可者得不受都市設

計準則之限制

十三 本要點未規定事項適用其他法令規定

25

柒變更理由

一配合主要計畫空間結構調整變更土地使用細分區並

另訂管理規範保障既有合法建物權益

延續原計畫之土地使用細分區之劃定架構及保障既有合法建物所有權人權

益合法建物密集之街廓將剔除整體開發範圍外另考量整體開發公平性未

納入整體開發範圍部分之土地使用分區調整為「第一種住宅區」並將其容積率

訂為 120此外為鼓勵既有聚落日後整體再發展提升環境品質另訂「台東

市都市計畫（豐榮豐樂地區）細部計畫再發展地區土地開發管理要點」（詳附

件四）其餘納入整體開發範圍之土地使用分區則分別調整為第二種及第三種住

宅區其中第三種住宅區係為供興建公益性住宅之土地為提升整體開發可行性

適度調整第三種住宅區之規模及區位

二為利整體開發後之環境控管及提升剩餘土地之規劃彈

性調整部分土地使用分區管制計畫及都市設計準則內

容

因應土地使用分區公共設施用地項目調整及相關法令廢止為利於日後

環境控管故配合調整土地使用分區管制計畫及都市設計準則相關條文內容另

依據原土地使用分區管制計畫第八點有關建築基地細分之規定為「『住二』住

宅區（調整為『住三』住宅區）應就完整街廓整體規劃設計分期分區開發」

為保留日後土地規劃及處份彈性故調整該條文內容

26

捌變更計畫內容

為配合辦理整體開發本次共變更 3 案其中編號第 1 案為實質計畫內容變

更編號第 2 案及第 3 案分別為土地使用分區管制計畫及都市設計準則部分條文

增修訂其內容請詳見表五變更內容明細表表六變更前後土地使用計畫面積

對照表表七都市設計準則變更對照表及圖七變更計畫示意圖（北中區）圖

八變更計畫示意圖（南區）圖九變更後計畫示意圖

表五 變更內容明細表 單位公頃

編號 變更位置 變更內容

變更理由 原計畫 新計畫

1 豐榮豐樂

地區 第一種住宅區

（1425） 第二種住宅區

（1057） 第三種住宅區（052）兒童遊樂場用地

（069） 公園用地（054） 停車場用地（030）道路用地（ 163）

1 依據主要計畫變更後之計畫內

容並延續原計畫之土地使用

細分區之劃定架構及保障既

有合法建物所有權人權益合

法建物密集之街廓將剔除整

體開發範圍外以提升整體開

發可行性另考量整體開發公

平性未納入整體開發範圍部

分之土地使用分區調整為「第

一種住宅區」其餘則分別調整

為「第二種住宅區」及「第三

種住宅區」 2 為提升開發可行性調整住三

住宅區之規模及區位

第二種住宅區 （258）

第三種住宅區

（117 ） 公園用地（007） 兒童遊樂場用地

（025） 廣場用地（022） 綠地用地（008） 道路用地（079）

鄰里公園兼作兒童

遊樂場使用（332）第二種住宅區（167）第三種住宅區（007）綠地用地（007） 公園用地（081） 兒童遊樂場用地

（016） 道路用地（054）

國中用地（兼供國小

使用）（250） 第二種住宅區（066）第三種住宅區（098）兒童遊樂場用地

（013） 停車場用地（042）道路用地（031）

停車場用地（072） 第二種住宅區（070）道路用地（002）

27

表五 變更內容明細表（續） 單位公頃

編號 變更位置 變更內容

變更理由 原計畫 新計畫

1 豐榮豐樂

地區 道路用地（282） 第一種住宅區（001）

第二種住宅區（212）第三種住宅區（015）兒童遊樂場用地

（014） 綠地用地（001） 公園用地（013） 廣場用地（002） 水溝用地（023） 非都市土地（0075）

非都市土地（00039）道路用地（00039）2 事業及財

務計畫 原事業及財務計畫 修訂事業及財務計

畫 為提升開發可行性將建築密集之

街廓（第一種住宅區）及水利會管

轄之現況溝渠（水溝用地）部分

剔除區段徵收範圍並增訂分期分

區開發原則且配合修正財務計畫

內容 3 土地使用

分區管制

計畫

原土地使用分區管

制計畫 修訂土地使用分區

管制計畫 詳表六土地使用分區管制計畫變

更對照表

4 都市設計

準則 原都市設計準則 修訂都市設計準則 詳表七都市設計準則變更對照表

註表內面積應以依據核定圖實地分割測量面積為準

28

表六 土地使用分區管制計畫變更對照表

編號 原條文 變更後條文 變更說明

1 二住宅區

（一）第一種住宅區（即「住

一」住宅區）建蔽率

不得大於 60容積率

不得大於 160

（二）第二種住宅區（即「住

二」住宅區）建蔽率

不得大於 50容積率

不得大於 240

二住宅區

（一）第一種住宅區（即「住

一」住宅區）建蔽率

不得大於 60容積率

不得大於 120

（二）第二種住宅區（即「住

二」住宅區）建蔽率

不得大於 60容積率

不得大於 160

（三）第三種住宅區（即「住

三」住宅區）建蔽率

不得大於 50容積率

不得大於 240

1 為保障既有合法建築密

集街廓之完整性及建物

所有權人權益未納入

整體開發範圍部分調

整為為「第一種住宅

區」並考量整體開發公

平性其容積率訂為

120 2 原住一及住二住宅區

配合前述調整分別變

更為住二及住三住宅

區

2 三「文（中）」學校用地建蔽

率不得大於 50容積率

不得大於 150

刪除 因應少子化人口結構改

變主要計畫已取消劃設

學校用地故予以刪除

3 四建築形式（略） 三建築形式（略） 條次調整

4 五開放空間

（一）「住一」「住二」住宅

區臨接計畫道路部分

應至少退縮 4 公尺供

留設「沿街步道式開放

空間」設置淨寬 15公尺以上之連續鋪面

人行步道免設置騎

樓

（二）「住二」住宅區除留設

「沿街步道式開放空

間」外應在集中留設

「廣場式開放空間」

並與公共開放空間鄰

近「住一」住宅區除

留設「沿街步道式開放

空間」外其餘之法定

空地應配合防火間隔

整體規劃

（三）「住一」住宅區之防火

間隔宜整體規劃集中

留設開放空間應配合

防火間隔位置留設防

火間隔不得設置圍

牆僅能以高度不超過

1公尺之綠籬作為界隔

空間且不得有高於地

面之固定結構物

四開放空間

（一）「住一」「住二」「住

三」住宅區臨接計畫道

路部分應至少退縮 4公尺供留設「沿街步

道式開放空間」設置

淨寬 15 公尺以上之連

續鋪面人行步道免設

置騎樓

（二）「住三」住宅區除留設

「沿街步道式開放空

間」外應在集中留設

「廣場式開放空間」

並與公共開放空間鄰

近「住一」「住二」

住宅區除留設「沿街步

道式開放空間」外其

餘之法定空地應配合

防火間隔整體規劃

（三）「住一」「住二」住宅

區之防火間隔宜整體

規劃集中留設開放空

間應配合防火間隔位

置留設防火間隔不得

設置圍牆僅能以高度

不超過 1 公尺之綠籬

作為界隔空間且不得

有高於地面之固定結

構物

1 條次調整 2 住一住宅區之環境條件

與住二住宅區相近且

考量開放空間完整性

其相關規範均應比照辦

理故修訂條文內容

3 配合第五項刪除調整

項次 4 配合都市計畫法臺灣省

施行細則修訂調降容

積獎勵上限比例

29

表六 土地使用分區管制計畫變更對照表（續 1）

編號 原條文 變更後條文 變更說明

4 （四）「住一」住宅區之防火

間隔寬度為 2 公尺

（五）學校用地應留設開放空

間面積不得小於基地

面積之 40學校用地

四周如設置柵欄或圍

牆等遮蔽物高度不得

超過 2 公尺牆面透空

率應達 50以上並綠

化處裡且應自計畫道

路境界線退縮 4 公

尺退縮部分供作「沿

街步道式開放空間」及

機車停車空間使用

（六）（略）

（七）1（略） 2建築物提供部分樓

地板面積供下列使

用者得增加所提

供之樓地板面積

但以不超過基地面

積乘以該基地容積

率之 30為限

（四）「住一」「住二」住宅

區之防火間隔寬度為 2公尺

（五）刪除

（五）略

（六）1（略） 2建築物提供部分樓

地板面積供下列使

用者得增加所提供

之樓地板面積但以

不超過基地面積乘

以該基地容積率之

20為限

5 六（略） 五（略） 條次調整

6 七交通運輸系統

（一）（略）

（二）「住一」住宅區每一住

宅單元應至少設置 1部停車位該停車位不

得設置於指定留設開

放空間之人行步道及

防火間隔上「住二」

住宅區應集中設置地

下停車場

（三）「住一」住宅區若附設

1 部以上之停車位時

其停車位得以前後方

式配置之

六交通運輸系統

（一）（略）

（二）「住一」「住二」住宅

區每一住宅單元應至

少設置 1 部停車位該

停車位不得設置於指

定留設開放空間之人

行步道及防火間隔

上「住三」住宅區應

集中設置地下停車場

（三）「住一」「住二」住宅

區若附設 1 部以上之

停車位時其停車位得

以前後方式配置之

1 條次調整 2 住一住宅區之環境條件

與住二住宅區相近其

相關規範均應比照辦

理故修訂條文內容

30

表六 土地使用分區管制計畫變更對照表（續完）

編號 原條文 變更後條文 變更說明

7 八建築基地細分規模

（一）「住一」住宅區最小基

地開發單元 120 平方

公尺最小基地面寬

45 公尺

（二）「住二」住宅區應就完

整街廓整體規劃設

計分期分區開發

七建築基地細分規模

（一）「住一」「住二」住宅

區最小基地開發單元

120 平方公尺最小基

地面寬及最小建築面

寬 5 公尺

（二）「住三」住宅區最小基

地開發單元 1500 平方

公尺

1 條次調整 2 住一住宅區之環境條件

與住二住宅區相近其

相關規範均應比照辦

理故修訂條文內容

3 為提升居住環境及都市

景觀品質最小基地面寬

調整為 5 公尺並增訂

最小建築面寬之規定

4 為提升住三住宅區土地

處分彈性以利達到財

務自償故修正其最小

基地開發規模為 1500平方公尺

8 九～十二（略） 八～十一（略） 條次調整

9

十二「住一」住宅區得維持

現有建築及其使用惟

日後申請建築時仍應

依本要點規定辦理且

為鼓勵既有聚落再發

展亦得另訂「台東市

都市計畫（豐榮豐樂

地區）細部計畫再發展

地區土地開發管理要

點」據以執行

1 增訂條文 2 為鼓勵既有聚落日後整

體再發展提升環境品

質另訂「台東市都市

計畫（豐榮豐樂地區）

細部計畫再發展地區土

地開發管理要點」（詳附

件四）

31

表七 都市設計準則變更對照表

編號 原條文 變更後條文 變更說明

1 一開放空間系統設計準則

（略）

（一）開放空間類別

開放空間系統依

土地屬性及使用形態

區分為公共開放空

間指定留設開放空間

兩類以本計畫區而言

細分如后（詳圖 6-2）

1公共開放空間包括公

（兒）用地學校運動

場

2指定留設開放空間包括

「沿街步道式開放空

間」「住二」住宅區集中

留設之「廣場式開放空

間」上述所稱之開放空

間係指「實施都市計畫地

區建築基地綜合設計鼓

勵辦法」規定開放空間

（二）開放空間設計原則

（略）

（三）開放空間設計準則

1公（兒）用地開放空間設

計規定

（1）公（兒）用地應具休

憩集會及活動等功

能得比照「臺灣省

公園管理辦法」規定

設置相關設施提供

居民使用並應提供

計畫區內居民遭遇重

大人為或天然災害時

所需臨時避難疏散及

急難救助空間

（2）公（兒）用地活動區

配置於主要道路旁

時與道路之間應以

濃密植栽適當區隔

（3）公（兒）用地主要出

入口應與人行動線系

統連接服務車輛及

停車空間出入動線應

避免干擾人行動線與

主要道路系統

一開放空間系統設計準則

（略）

（一）開放空間類別

開放空間系統依

土地屬性及使用形態

區分為公共開放空

間指定留設開放空間

兩類以本計畫區而言

細分如后（詳附圖 1）

1公共開放空間包括公

園兒童遊樂場綠地

廣場用地

2指定留設開放空間包括

「沿街步道式開放空

間」「住三」住宅區集中

留設之「廣場式開放空

間」上述所稱之開放空

間係指「建築技術規則第

15 章實施都市計畫地區

建築基地綜合設計」規定

開放空間

（二）開放空間設計原則

（略）

（三）開放空間設計準則

1公園兒童遊樂場用地開

放空間設計規定

（1）應具休憩集會及活

動等功能得比照「臺

東縣公園管理自治條

例」規定設置相關設

施提供居民使用

並應提供計畫區內居

民遭遇重大人為或天

然災害時所需臨時避

難疏散及急難救助空

間

（2）活動區配置於主要道

路旁時與道路之間

應以濃密植栽適當區

隔

（3）主要出入口應與人行

動線系統連接服務

車輛及停車空間出入

動線應避免干擾人行

動線與主要道路系

統

1 配合休憩性公共設施用

地項目及規模變更調

整其用地名稱且配合

取消學校用地故刪除

相關內容

2 為提供公益性住宅建築

使用將「住二」住宅

區調整為「住三」住宅

區

3 「實施都市計畫地區建

築基地綜合設計鼓勵辦

法」業於 92 年 3 月 20日廢止有關開放空間

規範回歸建築技術規

則故調整其內容

4 「臺灣省公園管理辦

法」業於 95 年 12 月 12日廢止有關公園及兒

童遊樂場之規劃調整

為依「臺東縣公園管理

自治條例」辦理

5 有關「指定留設開放空

間與其他法定空地設計

規定」部分業已納入

土地使用分區管制計畫

規範之故予以刪除

6 調整附圖編號

32

表七 都市設計準則變更對照表（續 1）

編號 原條文 變更後條文 變更說明

1 （4）公（兒）用地應採開

放性設計如基於安

全及管理之需要四

周可設置綠籬或綠化

設施圍蔽高度不得

超過 1 公尺

2學校運動場開放空間設

計規定

（1）學校運動場公共開放

空間鄰近住宅區之部

分應設置高低綠籬

以隔絕噪音

（2）學校留設之開放空

間面積不得小於基

地面積之 10最小

綠化面積不得小於法

訂空地之 50

（3）學校留設之開放空

間應提供居民作為

休憩運動場所及遭

遇重大人為或天然災

害時所需臨時避難疏

散及急難救助空間

（4）學校運動場及戶外活

動區配置應配合自

然地形變化規劃減

少整地與挖填方工

程

（5）學校運動場及戶外活

動區配置應考量自

然氣候條件與微氣候

變化對冬季東北季

風應以建築配置或植

栽密植方式降低活動

時的不適性

（6）學校主要出入口應與

人行動線系統連接

服務車輛及停車空間

出入動線應避免干擾

人行動線主要道路

系統

（7）學校運動場如緊鄰主

要道路配置臨接道

路部分應以喬木密植

方式減少噪音和危險

性

（4）應採開放性設計如

基於安全及管理之需

要四周可設置綠籬

或綠化設施圍蔽高

度不得超過 1 公尺

2其他相關規定

（略）

33

表七 都市設計準則變更對照表（續 2）

編號 原條文 變更後條文 變更說明

1 （8）學校用地及其戶外空

間應採開放性設計

如基於安全及管理之

需要四周可設置柵

欄圍牆或綠籬等設

施物圍蔽如設置欄

杆或圍牆等遮蔽物

高度不得超過 2 公

尺牆面透空率應達

50以上並應綠化

處理

（9）學校用地四周若設置

柵欄或圍牆等遮蔽

物應自計畫道路境

界線退縮 4 公尺退

縮部分得計入法訂空

地又退縮部分應配

合周遭「沿街步道式

開放空間」留設淨寬

15 公尺以上之人行

步道其餘部分應予

植栽綠化或配合學童

上下學動線規劃為家

長接送學童之機車停

車空間

3指定留設開放空間與其

他法定空地設計規定

（1）「住一」「住二」住宅

區臨接計畫道路部分

應至少退縮 4 公尺

供留設「沿街步道式

開放空間」免設置騎

樓

（2）前項「沿街步道式開

放空間」範圍內應設

置連續舖面之人行步

道淨寬不得小於 15公尺並不得設置有

礙通行之設施物

（3）「住二」住宅區除留設

「沿街步道式開放空

間」外應再集中留

設「廣場式開放空

間」並與公共開放空

間鄰近其位置依圖

6-2 之原則設置「住

一」住宅區除留設「沿

街步道式開放空間」

34

表七 都市設計準則變更對照表（續 3）

編號 原條文 變更後條文 變更說明

1 外其餘之法定空地

應配合防火間隔整體

規劃

（4）「住一」住宅區之防火

間隔宜整體規劃集中

留設防火間隔位置

建議如圖 6-3防火間

隔不得設置圍牆僅

能以高度不超過 1 公

尺之綠籬作為界隔空

間且不得有高於地

面之固定結構物

（5）「住一」住宅區之防火

間隔寬度為 2 公尺

4其他相關規定

（略）

2 三交通運輸系統設計準則

（略）

（一）計畫道路標準斷面設計

規定

本計畫區內道路

斷面車道數及空間配

置如圖 6-4其中公共

設施帶係供作佈設行

道樹公車站牌售票

亭變電箱路燈自

行車停車空間及各類

街道傢俱之空間且計

畫道路兩側均規定建

築物退縮供留設「沿

街步道式開放空間」

（二）停車空間設計規定

1「住一」住宅區每一住

宅單元應至少設置 1 部

停車位該停車位不得

設置於指定留設開放

空間臨計畫道路境界

線 15 公尺範圍內及防

火間隔上「住二」住

宅區應集中設置地下

停車場其出入口應設

置於次要道路或私設

通路上並與基地進出

動線開放空間整體設

計

三交通運輸系統設計準則

（略）

（一）計畫道路標準斷面設計

規定

本計畫區內道路

斷面車道數及空間配

置應參酌附圖二辦

理其中公共設施帶係

供作佈設行道樹公車

站牌售票亭變電

箱路燈自行車停車

空間及各類街道傢俱

之空間且計畫道路兩

側均規定建築物退

縮供留設「沿街步道

式開放空間」

（二）停車空間設計規定

1住宅區留設之停車位不

得設置於指定留設開

放空間臨計畫道路境

界線 15 公尺範圍內及

防火間隔上「住三」

住宅區應集中設置地

下停車場其出入口應

設置於次要道路或私

設通路上並與基地進

出動線開放空間整體

設計

1 為保留日後道路設計彈

性故修正用語並調

整附圖編號

2 有關住宅區停車空間留

設規定係屬土地使用

分區管制計畫範疇故

予以刪除

3 配合土地使用屬性調

整將「住二」住宅區

調整為「住三」住宅區

4 配合休憩性公共設施用

地規模變更調整其用

地名稱且配合取消學

校用地故刪除相關內

容

35

表七 都市設計準則變更對照表（續 4）

編號 原條文 變更後條文 變更說明

2 2學校公（兒）用地內

應留設自行車停放空

間並設置自行車停放

架或類似防竊功能之

保護設施

3（略）

2公園兒童遊樂場用地

內應留設自行車停放

空間並設置自行車停

放架或類似防竊功能

之保護設施

3（略）

3 四建築基地細分規模設計準

則

（一）「住二」住宅區應就完

整街廓整體規劃設

計分期分區開發「住

一」住宅區則鼓勵以完

整街廓方式整體開

發最小基地開發單元

120 平方公尺最小面

寬 45 公尺

（二）「住一」住宅區開發規

模如非完整街廓開發

時應考量與鄰近基地

之關係並配合集中留

設法定空地

四建築基地細分規模設計準

則

「住一」「住二」住

宅區開發規模如非完整

街廓開發時應考量與鄰

近基地之關係並配合集

中留設法定空地

1 有關建築基地細分規模

規定係屬土地使用分

區管制計畫範疇故予

以刪除

2 「住一」「住二」住宅

區土地使用屬性相近

故併同規範之

4 五建築量體配置高度造

型色彩及風格設計準則

（一）～（四）（略）

（五）「住一」「住二」住宅

區若需裝置廣告物等

附屬設施物應以不妨

礙通行及景觀為原

則不得設置於指定留

設開放空間及防火間

隔上附著於建築物上

之高度不得低於 36 公

尺廣告物大小以高度

3 公尺寬度 06 公尺

為限其餘規定依內政

部訂頒之「廣告物管理

辦法」等相關規定辦

理

（六）「住二」住宅區之廣告

物等附屬設施應配合

集合住宅建築設計統

一規範

五建築量體配置高度造

型色彩及風格設計準則

（一）～（四）（略）

（五）「住一」「住二」住宅

區若需裝置廣告物等

附屬設施物應以不妨

礙通行及景觀為原

則不得設置於指定留

設開放空間及防火間

隔上附著於建築物上

之高度不得低於 36 公

尺廣告物大小以高度

3 公尺寬度 06 公尺

為限其餘規定依內政

部訂頒之「招牌廣告及

樹立廣告管理辦法」等

相關規定辦理

（六）「住三」住宅區之廣告

物等附屬設施應配合

集合住宅建築設計統

一規範

1 「廣告物管理辦法」業

於 93 年 7 月 23 日公告

廢止故調整為現行之

「招牌廣告及樹立廣告

管理辦法」

2 為提供公益性住宅建築

使用將「住二」住宅

區調整為「住三」住宅

區

36

表七 都市設計準則變更對照表（續 5）

編號 原條文 變更後條文 變更說明

5 六環境保護設施設計準則

本計畫區內環境保

護設施主要為污水處理

設施及「住二」住宅區之

垃圾貯存空間其設計規

定如后（略）

六環境保護設施設計準則

本計畫區內環境保

護設施主要為污水處理

設施及「住三」住宅區之

垃圾貯存空間其設計規

定如后（略）

為提供公益性住宅建築使

用將「住二」住宅區調

整為「住三」住宅區

6 七景觀計畫

（一）（二）（略）

（三）「住二」住宅區指定留

設之廣場式開放空間

以集中配置為原則面

積至少 400 平方公尺

且綠地面積至少佔 30長寬比不得超過

21且應按開放空間

面積每滿 64 平方公尺

至少栽植喬木一棵其

樹冠底離地淨高 2 公

尺以上

（四）學校運動場景觀設計準

則

1所有設施應依據學童的

尺寸進行設計（如垃圾

桶座椅等的高度）

同時各設施的顏色及

造型應多樣化但不得

對整體環境特色有負

面影響

2學校運動場與硬舖面活

動區等功能相近之區

域 應 集 中 規 劃 與 設

計各活動區間應以人

行動線連接

3用以界定運動場與其他

使用空間之緩衝綠帶

與植栽區應考量使用

功能實質環境與視覺

的連續性

4運動場內固定之構造物

或設施物（如圍牆及欄

杆等）應利用樹木灌

木群或蔓生植物綠化

或遮蔽

七景觀計畫

（一）（二）（略）

（三）「住三」住宅區指定留

設之廣場式開放空間

以集中配置為原則面

積至少 400 平方公尺

且綠地面積至少佔 30長寬比不得超過

21且應按開放空間

面積每滿 64 平方公尺

至少栽植喬木一棵其

樹冠底離地淨高 2 公

尺以上

（四）公園兒童遊樂場用地

景觀設計準則

1公園用地中央主要地區

應提供一具多功能及

多用途使用的大型活

動區域其他各分區應

考量觀賞休閒運

動遊戲及衛生等活動

與功能設施

2（略）

3兒童遊樂場用地配置原

則（略）

1 為提供公益性住宅建築

使用將「住二」住宅

區調整為「住三」住宅

區

2 配合休憩性公共設施用

地項目及規模變更調

整其用地名稱且配合

取消學校用地故刪除

相關內容

37

表七 都市設計準則變更對照表（續完）

編號 原條文 變更後條文 變更說明

5 （五）公（兒）用地景觀

設計準則

1公（兒）用地中央主要

地區應提供一具多功

能及多用途使用的大

型活動區域其他各分

區應考量觀賞休閒

運動遊戲及衛生等活

動與功能設施

2（略）

3兒童遊戲場配置原則

（略）

表八 變更前後土地使用計畫面積對照表

項目 現行計畫面積

（公頃） 增減面積

（公頃）

變更後

面積 （公頃）

比例 （）

土地

使用

分區

第一種住宅區 1461 -1424 037 130

第二種住宅區 581 +1314 1895 5558

第三種住宅區 000 +289 289 851

小計 2042 +179 2221 6538

公共

設施

用地

公（兒）用地 332 -332 000 000

綠地 008 +016 024 071

停車場用地 072 +000 072 212

廣場用地 000 +024 024 071

水溝用地 000 +023 023 068

國中（小）用地 250 -250 000 000

兒童遊樂場用地 000 +137 137 403

公園用地 000 +155 155 456

道路用地 693 +048 741 2181

小計 1355 -179 1176 3462

非都市土地 - +00036 - -

合計 3397 -00036 3397 10000

註表內面積應以依據核定圖實地分割測量面積為準

38

表九 變更後土地使用計畫面積表

項目 北區 中區 南區 合計

面積 (公頃)

比例()面積

(公頃)比例()

面積 (公頃)

比例() 面積

(公頃) 比例()

土地

使用

分區

第 一 種 住 宅 區 - 000 - 000 037 299 037 109

第二種住宅區 803 6011 429 5207 663 5360 1895 5578

第三種住宅區 083 621 098 1189 108 872 289 851

小計 886 6632 527 6396 808 6531 2221 6538

公共

設施

用地

兒童遊樂場用地 079 591 058 704 - 000 137 403

公園用地 050 374 - 000 105 849 155 456

綠地 024 180 - 000 - 000 024 071

停車場用地 - 000 042 510 030 243 072 212

廣場用地 006 045 018 218 - 000 024 071

水溝用地 - 000 - 000 023 186 023 068

道路用地 291 2178 179 2172 271 2191 741 2181

小計 450 3368 297 3604 429 3469 1176 3462

合計 1336 10000 824 10000 1237 10000 3397 10000

39

圖七 變更計畫示意圖（北中區）

40

圖八 變更計畫示意圖（南區）

41

圖九 變更後計畫示意圖

42

玖事業及財務計畫

一開發方式

本計畫於 89 年發布實施後因中央政府國民住宅政策轉變及公共設施比例

過高等因素致難以執行後續開發計畫遂由台東縣政府研議降低公共設施用地

比例及增列市地重劃方式開發提經內政部都市計畫委員會第 592次第 606次

第 611 次會議討論其決議綜整為下列三點

（一）同意修正道路系統公共設施用地比例由 3989調降為 3795

（二）為增加計畫執行可行性請縣府考量地方實際發展需要酌予提高土地

使用強度

（三）增列開發方式部分請縣府依規定層報行政院核示後再據以辦理

為提高開發可行性並增加原土地所有權人領回土地比例經評估後公共設施

用地比例需調降至 35以下較為可行而土地使用強度部分經考量整體都市

景觀及實際發展狀況仍以維持原使用強度惟配合本次實質計畫內容變更酌予

調整其區位故前述第一二點決議內容均已納入本次變更檢討之

有關第三點決議增列開發方式部分綜合考量時空環境變遷政策指導開

發目的民眾權益保障及開發可行性等因素後基於下列理由仍維持區段徵收方

式辦理

（一）為符合中央政府興建社會住宅政策及日後興建公益性住宅需求本計

畫區開發後應保留部分土地集中妥予運用而市地重劃係採原位次分配

土地日後無法取得足夠規模之完整土地故未能滿足開發目的

（二）本案變更後公共設施用地比例雖已降為 3462倘採市地重劃開發

加計費用負擔後總負擔勢必超過 4500依據「市地重劃實施辦法」

第 23 條規定需經由過半土地所有權人同意始得為之而本區土地所

有權人數高達三百餘人恐難據以執行

爰此除合法建築密集街廓之第一種住宅區及水利會管有之現況溝渠（水溝

用地）外均維持區段徵收方式辦理整體開發並由臺東縣政府為開發主體

43

圖十 區段徵收範圍示意圖

二開發期程

（一）本案應以全部一次開發為原則惟考量政府財政狀況都市成長管理及都

市發展需求等因素必要時得採分期分區開發且預計變更都市計畫經內

政部都市計畫委員會審竣後 3 年內完成全部或第一期區段徵收計畫報核

程序辦理區段徵收作業主要期程計算至標售完成止為 7 年其中工程施

工期程為 3 年惟實際進度得由主管機關視實際狀況酌予調整之

採分期分區開發時應採北中區及南區二期二區方式開發並以南區為

優先開發區且應於南區開發完成後五年內或可建築用地使用率達 50

44

時辦理第二期開發

（二）第一種住宅區已建築使用之合法建物得維持原建築及其使用且得為必要

之維護及修繕並得申請個別建築或依「台東市都市計畫（豐榮豐樂地

區）細部計畫再發展地區土地開發管理要點」辦理其建築管理及使用管

制仍應依循本計畫土地使用分區管制計畫及其他相關法令

本計畫區總面積為 3397 公頃除第一種住宅區及水溝用地外均採區段徵

收方式辦理故開發面積約 3337 公頃其開發財務說明如下

三財務計畫

（一）土地處理原則

1預計土地所有權人領回抵價地比例

依土地徵收條例第 39 條第 2 項規定抵價地總面積以徵收總面

積之 50為原則因情況特殊經上級主管機關核准者不在此限

但不得少於 40曾為農地重劃者該重劃地區部分不得少於 45

本區段徵收範圍並無參與農地重劃因此依上述原則並參考目

前不動產市場普遍之交易行情以及本計畫區之財務狀況等因素抵價

地發還比例暫以 50預估惟實際土地所有權人領回抵價地比例應以

臺東縣政府報經中央區段徵收主管機關（內政部）核定之抵價地比例

為準

2區段徵收後土地處理方式

本計畫區段徵收範圍內土地經規劃整理後其土地處理方式依

土地徵收條例區段徵收實施辦法及其相關規定辦理並以臺東縣政

府報經中央區段徵收主管機關（內政部）核定之區段徵收計畫為準

（二）開發費用估算

1區段徵收作業費用

辦理本計畫區段徵收作業所需地籍整理費及其他辦理土地整理

必要之費用依過往之經驗以每公頃 120 萬元估算之估計約需 4004

萬元

2地價補償費

擬以私有土地面積 30選擇領取現金補償及公有土地有償撥用

方式參與區段徵收並參酌鄰近地區性質相似之土地交易價格後依土

45

地屬性周邊買賣價並排除掉預期因素及其他影響市價的因素後土

地平均補償單價以 8000 元（≒26446 元坪）估算其地價補償費

為 84400 萬元

3地上物補償費

地上物拆遷補償費部分包含農作改良物鐵皮與網室棚架磚

造與鋼筋混凝土造等其中農作改良物以每公頃 60 萬元鋼筋水泥

造建物拆遷補償費以每公頃 27000 萬元計算磚造建物拆遷補償費以

每公頃 15000 萬元計算鐵皮造建物拆遷補償費以每公頃 5500 萬元

計算及網室棚架以每公頃 500 萬元計算估算地上物拆遷補償費合計

約 14061 萬元

4公共設施費用

包含全區整地工程雨污水下水道地下管道公園綠地廣

場兒童遊樂場停車場及道路等公共設施之規劃設計施工及工程

管理費用考量範圍內地形平坦且地上物單純故整地工程以每公頃

80 萬元計雨污水下水道分別以每公頃 200 萬元及 250 萬元計電

信電力與自來水等公用管線工程以每公頃 300 萬元計公園及兒童

遊樂場用地以每公頃 1800 萬元計綠地以每公頃 1400 萬元計廣

場用地以每公頃 1500 萬元計停車場用地以每公頃 1500 萬元計及

道路用地以每公頃 1600 萬元計等工程規劃設計管理及監造費等

以工程總經費 8計算合計約需 50313 萬元

5管理維護費

區段徵收完成後區內公共設施管理維護費本區依土地徵收條例

施行細則第 51 條第 2 項規定以每年每公頃 5 萬元編列 3 年計算

估計約需 501 萬元

6貸款利息

在辦理區段徵收時可向平均地權基金及公民營行庫辦理貸款作

業依本計畫區段徵收作業預定辦理期程參考五大銀行基準利率（台

灣銀行合作金庫銀行第一銀行華南銀行及台灣土地銀行）並參

酌物價上漲趨勢貸款利率以 3進行估算估算本計畫區段徵收作業

之貸款利息估計約需 16567 萬元

7估算結果

依據前述區段徵收作業費用地價補償費地上物補償費公共

46

設施費用管理維護費及貸款利息估算結果本計畫區段徵收開發總

費用預估約為 169846 萬元詳表十所示

表十 區段徵收開發總費用估算表

項目 單位 數量 單價

（萬元）

總價

（萬元）說明

一區段徵收作業費用 公頃 3337 120 4004

二補償費用

地價補償費 公頃 1055 8000 84400以私有地主30領取

地價補償及公有土地

全數作價方式領回

地上物拆遷補償

農作物 公頃 2500 60 1500

建物

鋼筋混凝土 公頃 015 27000 4050

磚造 公頃 006 15000 900

鐵皮造 公頃 064 5500 3520

網室棚架 公頃 310 500 1550

自拆遷獎勵金 式 100 2541 2541

小計 98461

三公共設施費用

整地工程 公頃 3337 80 2670

公園及兒童遊樂場 公頃 292 1800 5256

綠地 公頃 024 1400 336

廣場 公頃 024 1500 360

停車場 公頃 072 1500 1080

道路 公頃 741 1600 11856

雨水下水道 公頃 3337 200 6674

污水下水道 公頃 3337 250 8343

共同管溝 公頃 3337 300 10011電力電信及自來水

地下管線工程費

小計 46586

工程規劃設計管理

及監造費等 式 100 3727 3727 按工程費之 8估計

合計 50313

四管理維護費 公頃 3337 5 501每年每公頃 5 萬元

編列 3年計算

五貸款利息 16567 以年息 3複利計算

總開發費用 169846

註實際區段徵收開發總費用依辦理時之法令規定及實際發生之費用為準

（三）土地處分方式

47

1私有地所有權人領回抵價地比例依土地徵收條例第 39 條第 2 項辦理發

還土地所有權人之抵價地以第二種住宅區為原則

2屬土地徵收條例第 44 條第 1 項第 2 款所列之公共設施無償登記該管縣政

府本計畫公園兒童遊樂場用地綠地廣場停車場及道路用地等

公共設施用地無償登記為臺東縣政府所有

3其餘可供建築土地則依土地徵收條例第 44 條第 1 項第 5 款規定予以處

分

表十一 區段徵收土地處分方式表

類 別 內 容 面積（公頃）

1發還抵價地土地 第二種住宅區 1141

2無償登記之公共設施用地

公園用地兒童遊樂場用地綠

地廣場用地停車場用地及道路

用地等

1153

3供興建公益性住宅之土地 第三種住宅區 289

4剩餘可供標(讓)售土地 扣除發還抵價地土地後之第二種

住宅區 754

合 計 3337

註區段徵收抵價地之比例以 50為估算財務計畫之依據實際抵價地之比例應以區段徵收主管機關報經核定之比例為準

（四）區段徵收後土地處分收入估算

依據各開發項目之開發方式與概估開發費用經整理分析後區段徵

收後土地處分預估面積為 1043 公頃參酌鄰近地區土地交易案例擬

訂 17500 元作為第二種住宅區用地標(讓)售價格另第三種住宅區按

以開發成本 16285 元折價專案讓售予需地機關預估土地處分收入

約為 179014 萬元以作為縣府未來辦理開發之參考依據惟未來仍得

視財政情形及實際發展需要酌予調整

（五）自償能力分析

1經費籌措

本計畫區段徵收開發總費用之經費籌措方式包括向臺東縣平均

地權基金財政部地方建設基金或各行庫申貸支應等

2自償能力分析

48

本計畫區段徵收開發總費用約需 169846 萬元區段徵收後土地

處分預估收入約 179014 萬元預估區段徵收後盈餘約 9168 萬元

益本比為 105另本案經財務分析結果財務平衡標售底價約 16285

元（≒53835 元坪）與周邊客觀條件相同之都市計畫區住宅區市

場交易行情相較下仍有利基整體財務應屬可行

（六）敏感度分析

抵價地發還比例分別以 4042545475及 50與地主領

取現金比例 0102030及 40進行敏感度分析其財務結果

詳如表十二所示

表十二 區段徵收財務敏感度分析表

抵價地發還比例 地主領現比例 開發總費用

（萬元）

土地處分收入

（萬元）

盈餘

（萬元） 益本比

4000

0 80277 150489 70212 187

10 109605 173309 63704 158

20 138932 196129 57197 141

30 168259 218949 50690 130

40 197587 241769 44182 122

4250

0 80844 136227 55383 169

10 110115 160473 50358 146

20 139385 184719 45334 133

30 168656 208965 40309 124

40 197926 233212 35286 118

4500

0 81410 121964 40554 150

10 110625 147637 37012 133

20 139839 173309 33470 124

30 169052 198982 29930 118

40 198267 224654 26387 113

4750

0 81976 107702 25726 131

10 111135 134800 23665 121

20 140292 161899 21607 115

30 169449 188998 19549 112

40 198607 216097 17490 109

5000

0 82543 93439 10896 113

10 111644 121964 10320 109

20 140746 150489 9743 107

30 169846 179014 9168 105

40 198947 207539 8592 104

附 1-1

附件一 臺東縣政府 104 年 6 月 12 日 府建都字第 1040115666 號函

附 2-1

附件二 變更後土地使用分區管制計畫

為有效控制本計劃區土地使用強度確保公共設施服務水準維護良好生活

環境訂定土地使用分區管制要點如后

一 本要點依都市計畫法第 22 條及同法臺灣省施行細則第 35 條規定訂之

二 住宅區

（一）第一種住宅區（即「住一」住宅區）建蔽率不得大於 60容積率不

得大於 120

（二）第二種住宅區（即「住二」住宅區）建蔽率不得大於 60容積率不

得大於 160

（三）第三種住宅區（即「住三」住宅區）建蔽率不得大於 50容積率不

得大於 240

三 建築形式

（一）為配合遠景海岸山脈富變化的稜線建築物屋頂層及屋頂突出物應設

置斜屋頂且斜屋頂之投影面積不得小於建築面積之 80斜屋頂（覆

文化瓦）之斜率原則上為 11 至 13 之間若經都市設計審議委

員會認可係為設計上之需要得調整之

（二）新建建築物之外牆造型及開窗型式應配合鄰屋設計

四 開放空間

（一）「住一」「住二」「住三」住宅區臨接計畫道路部分應至少退縮 4 公尺

供留設「沿街步道式開放空間」設置淨寬 15 公尺以上之連續鋪面人

行步道免設置騎樓

（二）「住三」住宅區除留設「沿街步道式開放空間」外應在集中留設「廣

場式開放空間」並與公共開放空間鄰近「住一」「住二」住宅區除

留設「沿街步道式開放空間」外其餘之法定空地應配合防火間隔整

體規劃

（三）「住一」「住二」住宅區之防火間隔宜整體規劃集中留設開放空間應

配合防火間隔位置留設防火間隔不得設置圍牆僅能以高度不超過 1

公尺之綠籬作為界隔空間且不得有高於地面之固定結構物

（四）「住一」「住二」住宅區之防火間隔寬度為 2 公尺

附 2-2

（六）開放空間得計入建築基地之法定空地應美化綠化達綠覆率 50以

上

（七）1有關設置開放空間獎勵部份依內政部訂定「實施都市計畫地區建築

基地綜合設計鼓勵辦法」規定辦理

2建築物提供部分樓地板面積供下列使用者得增加所提供之樓地板面

積但以不超過基地面積乘以該基地容積率之 30為限

（1）私人捐獻或設置圖書館博物館藝術中心兒童青少年勞

工老人等活動中心景觀公共設施等供公眾使用其集中留設

之面積在 1 百平方公尺以上並經目的事業主管機關核准設立公

益性基金管理營運者

（2）建築物留設空間與天橋或地下道連接供公眾使用經交通主管機

關核准者

五 建築基地內留設之人行步道應與其他法定空地整體規劃並與周遭之公共

開放空間直接聯繫

六 交通運輸系統

（一）依都市設計準則之計劃道路標準斷面留設之公共設施帶供作佈設行

道樹公車站牌售票亭變電箱路燈標誌自行車停車空間及

各類街道家俱之空間

（二）「住一」「住二」住宅區每一住宅單元應至少設置 1 部停車位該停車

位不得設置於指定留設開放空間之人行步道及防火間隔上「住三」住

宅區應集中設置地下停車場

（三）「住一」「住二」住宅區若附設 1 部以上之停車位時其停車位得以前

後方式配置之

七 建築基地細分規模

（一）「住一」「住二」住宅區最小基地開發單元 120 平方公尺最小基地面

寬及最小建築面寬 5 公尺

（二）「住三」住宅區最小基地開發單元 1500 平方公尺

八 公共設施用地得依「都市計畫公共設施用地多目標使用方案」規定作多目

標使用

九 為維護居住環境品質本計畫區內停車空間依左表規定

附 2-3

土地及建築物用途 基準停車位數

住宅等類似用途建築物

建築樓地板面積在 250 平方公尺以

下者應留設 1 部停車空間超過部

分每超過 150 平方公尺及其零數應

增設 1 部停車空間

商場（店）餐廳飲食店

超級市場等類似用途建築

物

建築樓地板面積每滿 100 平方公尺

設置 1 部停車位

辦公事務所金融等類私

用途建築物 建築樓地板面積每滿 80 平方公尺設

置 1 部停車位

旅館國際觀光旅館等類似

用途建築物 建築樓地板面積每滿 100 平方公尺

或每 4 個房間設置 1 部停車位

十 建築基地內之法定空地應留設二分之一以上種植花草樹木以美化環

境

十一 建築基地申請建築時須經縣府都市設計審議委員會依都市設計準則審

查通過後始得發照建築及施工以塑造本計畫區之獨特風格但為增

強本計畫區風格之設計經都市設計審議委員會認可者得不受都市設

計準則之限制

十二 「住一」住宅區得維持現有建築及其使用惟日後申請建築時仍應依

本要點規定辦理且為鼓勵既有聚落再發展亦得另訂「台東市都市計

畫（豐榮豐樂地區）細部計畫再發展地區土地開發管理要點」據以執

行

十三 本要點未規定事項適用其他法令規定

附 3-1

附件三 變更後都市設計準則

一 開放空間系統設計準則

開放空間在都市結構上包含都市美觀休憩娛樂環境保護及防災避難的

效果規劃設計應以提供自然舒適親切可及的人性化環境為目標並增進

都市防災避難功能

（一）開放空間類別

開放空間系統依土地屬性及使用形態區分為公共開放空間指定

留設開放空間兩類以本計畫區而言細分如后（詳附圖一）

1公共開放空間包括公園兒童遊樂場綠地廣場等用地

2指定留設開放空間包括「沿街步道式開放空間」「住三」住宅區集

中留設之「廣場式開放空間」上述所稱之開放空間係指「建築技術

規則第 15 章實施都市計畫地區建築基地綜合設計」規定開放空間

（二）開放空間設計原則

開放空間之配置除於適當區位設置公共開放空間外並指定每

一基地之「留設開放空間」的位置及其設計標準配合退縮規定維

繫全區開放空間之連續性完整性與多樣性設計原則如后

1每一街廓內及建築物簇群內均應提供開放空間

2所有街廓之開放空間應整體規劃並利用步道相銜接建構一套區內

完整的人行動線系統提升居民移動之便利性

3開放空間須完整規劃並以景觀配置手法銜接各區特色

（三）開放空間設計準則

1公園兒童遊樂場用地開放空間設計規定

（1）應具休憩集會及活動等功能得比照「臺東縣公園管理自治條

例」規定設置相關設施提供居民使用並應提供計畫區內居民

遭遇重大人為或天然災害時所需臨時避難疏散及急難救助空

間

（2）活動區配置於主要道路旁時與道路之間應以濃密植栽適當區

隔

附 3-2

附圖一 開放空間系統配置示意圖

附 3-3

（3）主要出入口應與人行動線系統連接服務車輛及停車空間出入動

線應避免干擾人行動線與主要道路系統

（4）應採開放性設計如基於安全及管理之需要四周可設置綠籬或

綠化設施圍蔽高度不得超過 1 公尺

2其他相關規定

（1）開放空間入口須明顯標示或以其他設計方式強調入口意象加

強公眾使用之能見度

（2）開放空間之舖面應使用具透水性防滑耐壓易維護的材質

舖面設計應以街廓為單元整體規劃反映地區的特色與個性

（3）開放空間的設計應符合無障礙環境的要求

（4）開放空間應美化綠化其綠覆率應達 50以上

二 人行空間設計準則

人行空間目的在提供計畫區內居民一個不需要車輛即可通達區內各主要公

共設施或開放空間的步行安全動線系統本計畫區內配置之人行空間包括都市計

畫劃設之人行步道及建築基地內留設之人行步道兩者相互配合連接建構成

全區完整的人行步道系統提升居民移動之便利性本計畫區內人行空間設計準

則如后

（一）都市計畫劃設之人行步道設計規定

1人行步道之人行空間淨寬度不得小於 15 公尺

2應具連續性舒適性方便性與美觀等基本功能

3交叉路口得視交通需要以號誌輔以聲音告知行人應停止或行進

4除得提供設置灌木植栽及街道傢俱外不得設置其他有礙通行之設施

物並應設置中低光源之照明設施

（二）建築基地內留設之人行步道設計規定

1建築基地內留設之人行步道應與基地內之其他法定空地整體規劃並

與周邊之公共開放空間直接聯繫

2建築基地內留設之人行步道應與車行動線系統明確區分減少交通衝

擊

3建築基地內留設之人行步道地坪應平整每一街廓之各街角均應採無

附 3-4

障礙環境設計

三 交通運輸系統設計準則

交通運輸系統之設計應以提供具可行性及易行性之交通運輸方式為目標

透過道路功能等級之明確劃分各層級道路依其功能服務水準與周圍土地使用

之特性設置不同之車行空間寬度及景觀設計規定

（一）計畫道路標準斷面設計規定

本計畫區內道路斷面車道數及空間配置應參酌附圖二辦理其中

公共設施帶係供作佈設行道樹公車站牌售票亭變電箱路燈

自行車停車空間及各類街道傢俱之空間且計畫道路兩側均規定建築

物退縮供留設「沿街步道式開放空間」

（二）停車空間設計規定

1住宅區留設之停車位不得設置於指定留設開放空間臨計畫道路境界

線 15 公尺範圍內及防火間隔上「住三」住宅區應集中設置地下停

車場其出入口應設置於次要道路或私設通路上並與基地進出動線

開放空間整體設計

2公園兒童遊樂場用地內應留設自行車停放空間並設置自行車停放

架或類似防竊功能之保護設施

附圖二 計畫道路標準斷面圖

附 3-5

3路外公共停車場設計規定

（1）路外公共停車場應有植栽計畫舖面須全面使用透水性材料且

周圍應予綠化

（2）路外公共停車場除出入口處外四周應以綠化土堤或綠化材料

形成適當之圍籬

四 建築基地細分規模設計準則

「住一」「住二」住宅區開發規模如非完整街廓開發時應考量與鄰近基地

之關係並配合集中留設法定空地

五 建築量體配置高度造型色彩及風格設計準則

（一）建築物允建高度應依建築技術規則建築設計施工篇第 164 條規定計算

並檢討日照

（二）為配合遠景海岸山脈富變化的稜線建築物屋頂層及屋頂突出物應設

置斜屋頂且斜屋頂之投影面積不得小於建築面積之 80斜屋頂之

斜率原則上為1 至3 之間若經都市設計審議委員會認可係為設

計上之需要得調整之

（三）新建建築物之外牆造型及開窗形式應配合鄰屋設計

（四）為調和人造建築物與背景天空海洋山脈田野等色彩建築物屋

頂色牆壁色色彩為深色瓦對白色或淺灰

（五）「住一」「住二」住宅區若需裝置廣告物等附屬設施物應以不妨礙

通行及景觀為原則不得設置於指定留設開放空間及防火間隔上附

著於建築物上之高度不得低於 36 公尺廣告物大小以高度 3 公尺寬

度 06 公尺為限其餘規定依內政部「招牌廣告及樹立廣告管理辦法」

等相關規定辦理

（六）「住三」住宅區之廣告物等附屬設施應配合集合住宅建築設計統一

規範

六 環境保護設施設計準則

本計畫區內環境保護設施主要為污水處理設施及「住三」住宅區之垃圾貯存

空間其設計規定如后

（一）污水處理設施依建築技術規則施工篇第 49 條規定辦理

（二）每一單元（以街廓計）之「住二」住宅區開發時應至少設置一處垃

附 3-6

圾貯存空間集中收集處理垃圾

（三）垃圾貯存空間應面臨次要道路集中設置且不得設置於建築物主要出

入口旁垃圾貯存空間未臨接計畫道路時應留設 35 公尺寬之車道連

接計畫道路垃圾貯存空間位室內者車道淨寬應達 4 公尺以上且

應設置於地面層

（四）垃圾貯存空間應有適當之清洗（含排水措施）隔離設施以維護環境衛

生如位法定空地者應配合綠化設施美化

七 景觀計畫

景觀計畫目的在塑造本計畫區之整體都市景觀及舒適生活環境設計準則如

后

（一）計畫道路兩側之公共設施帶應於適當位置與間距處植栽喬木行道樹

（如附圖三）且依下列規定

1行道樹樹冠底離地淨高 2 公尺以上根部應保留適當之透水面積

2行道樹樹幹四周應舖設鏤空鑄鐵蓋板或透水設施且應與人行步道地

坪高程齊平

3每一街道應有一代表樹種並將其延續至該街道內之社區樹種以具

大型樹冠耐污染易維護為原則

（二）「沿街步道式開放空間」應利用綠化植栽作為道路與建築物間之緩衝

區且每一街廓之植栽應為同一或共同樹種

（三）「住三」住宅區指定留設之廣場式開放空間以集中配置為原則面積

至少 400 平方公尺且綠地面積至少佔 30長寬比不得超過 21且

應按開放空間面積每滿 64 平方公尺至少植栽喬木一棵其樹冠底離地

淨高 2 公尺以上

附 3-7

附圖三 道路斷面景觀示意圖

（四）公園兒童遊樂場用地景觀設計準則

1公園用地中央主要地區應提供一具多功能及多用途使用的大型活動

區域其他各分區應考量觀賞休閒運動遊戲及衛生等活動與功

能設施

2區內供公用設備及服務設施（如垃圾收集公共廁所）等使用之區域

應使用綠籬或樹叢適當圍蔽

3兒童遊樂場用地配置原則

（1）根據兒童活動尺寸荷重等設計

（2）採用複合式遊具使遊戲有連續性與變化

（3）按兒童年齡分類進行設計

（4）提供父母休憩看護設施以便就近照顧

（5）著重安全考量如彈性地板去除尖銳部分等措施

附 4-1

附件四 台東市都市計畫（豐榮豐樂地區）細部計畫

再發展地區土地開發管理要點

一 本要點依「台東市都市計畫（豐榮豐樂地區）細部計畫土地使用分區管

制計畫」第十二點規定訂定之

二 再發展區之土地權利關係人得擬具開發計畫提經臺東縣都市計畫委員會審

查通過後再依相關法令向主管建築機關申請開發建築

三 申請基地符合下列條件者始得依本要點辦理

（一）基地臨接計畫道路之長度在 20 公尺以上或達週界總長度六分之一且面

積達 1000 平方公尺以上者

（二）因鄰地已申請建築或基地條件特殊致未能符合前款規定者經臺東縣都

市計畫委員會同意後得不受前款規定限制

四 開發計畫應以書圖載明下列事項

（一）申請人姓名身份證字號及地址

（二）開發地區範圍面積及土地與建物使用現況

（三）土地使用及公共設施計畫其圖面比例尺不得小於 1600

（四）土地使用管制計畫

（五）都市設計事項得視實際需要依都市計畫定期通盤檢討實施辦法第八

條第二項之內容予以述明

（六）土地及地上物處理計畫

（七）事業及財務計畫

（八）實施進度

（九）全部土地權利關係人姓名住址權利證明文件及私有土地所有權人

同意書

（十）套繪土地使用計畫之地籍圖其比例尺不得小於 11200

五 依本要點申請整體開發時需以不小於申請開發總面積 20之土地折算為

回饋代金並於全部繳納後始得發照建築

附 4-2

前項代金之計算係以應回饋之土地面積乘以繳交當年度之土地公告現值

加四成為準

六 依本要點申請整體開發者得依下列公式核算其申請開發建築之基準容積

率但該基準容積不得大於 240

V=V0times（1+（V1-01）+ V2）（1-V1）≦240

其中 V回饋後之基準容積率

V0該分區之容積率（120）

V1回饋土地比例

V2獎勵係數（訂為 02）

七 本要點未規定事項悉依其他法令規定辦理

變更機關

業務承辦

人員

擬定機關

業務承辦

人員

業務單位

主管

業務單位

主管

規劃單位亞興測量有限公司

龍邑工程顧問股份有限公司

2

7649而商業區之使用率為 8660

爰此歷經都市成長及觀光活動蓬勃發展土地使用已趨飽和應提供活動

人口及其衍生之未能呈現於戶政統計資料的居住人口相關都市服務機能發展腹

地同時為落實中央住宅政策本府擬運用都市計畫已指定之都市發展用地結

合新市區建設地區整體規劃透過整體開發創造優質安全的住宅社區本案

包括北中南三區總面積約為 3397 公頃因時空環境變遷原計畫內容已

不符合現今都市發展需求且不利日後整體開發之執行遂經臺東縣政府 104 年

6 月 12 日府建都字第 1040115666 號函（附件一）同意依都市計畫法第 27 條

第 1 項第 4 款辦理變更

3

貳辦理依據

「都市計畫法」第 27 條第 1 項第 4 款

參變更範圍

本案係配合主要計畫變更後之空間架構調整土地使用細分區且為利於控管

開發後之環境品質併同修訂部分土地使用分區管制計畫及都市設計準則條文

詳圖一變更範圍示意圖

圖一 變更範圍示意圖

4

肆實質發展現況

北中區目前仍以農業使用為主僅零星分佈少數住宅及農作網室且僅有

狹小農路供出入使用南區部分亦以農業使用為主但除西南側供住宅使用之建

物發展較為密集外其餘建築物則為零星分佈之住宅及農作網室另南區目前

主要交通動線仍仰賴西側邊界之豐谷南路（現況寬度約 6 公尺）作為對外聯繫之

用且該道路西側緊鄰灌溉溝渠提供周邊地區農業發展所需水源詳圖二土地

使用現況示意圖

圖二 土地使用現況示意圖

5

伍主要計畫變更內容概述

主要計畫針對道路系統公共設施配置街廓形狀等實質計畫內容予以調整

並修訂其附帶條件（附五）內容為「本計畫分北中南三區以跨區區段徵收

方式辦理整體開發並取得公共設施用地必要時得採分期分區開發」詳表一

主要計畫變更內容明細表圖三～四主要計畫變更內容示意圖圖五主要計畫變

更後示意圖表二主要計畫土地使用計畫變更前後面積分配表及表三主要計畫變

更後各區土地使用計畫面積表

表一 主要計畫變更內容明細表 單位公頃

編號 變更位置 變更內容

變更理由 原計畫 新計畫

1 豐榮豐樂

地區 住宅區（457） 兒童遊樂場用地（093）

道路用地（243） 公園用地（061） 廣場用地（022） 綠地用地（008） 停車場用地（030）

1 為提升整體開發後之土地使用效

益及考量現有合法建物分佈狀

況酌予調整街廓形狀 2 原計畫劃設之出入道路寬度均為 8

公尺為建構明確的道路層級及

減少 T 字型交叉路口（路衝）並

考量整體空間結構公共設施配置

及日後土地使用效益等調整道路

系統此外第三次通盤檢討變更

明細表編號第 26 案增設寬度 15 公

尺之道路銜接特一號道路由於本

計畫區四-43-10M 道路銜接該道路

之寬度為 10 公尺為健全整體交

通路網避免產生交通瓶頸路段

故將四-43 道路寬度調整為 15 公

尺 3 本計畫區三-37-12M 道路西側現有

灌溉溝渠為保留灌溉功能將現

有渠道部分變更為水溝用地 4 因應少子化的人口結構轉變台東

市都市計畫現有已開闢學校已足

夠未來長期需求為提升土地使用

效益配合整體空間結構調整將

國中六用地調整為其他適當使用

5 為發揮休憩性公共設施功能並建

構完整的開放空間系統故考量地

形地勢使用可及性環境景觀

營造等調整開放空間配置

鄰里公園兼作兒

童遊樂場使用

（332）

住宅區（174) 公園用地（081） 綠地用地（007） 兒童遊樂場用地（016）道路用地（054）

國中用地（兼供國

小使用）（250）

住宅區（164） 兒童遊樂場用地（013）停車場用地（042） 道路用地（031）

停車場用地（072） 住宅區（070） 道路用地（002）

道路用地（282）

住宅區（228） 兒童遊樂場用地（014）綠地用地（001） 公園用地（013） 廣場用地（002） 水溝用地（023） 非都市土地（0075）

非都市土地

（00039）

道路用地（00039）

6

表一 主要計畫變更內容明細表（續） 單位公頃

編號 變更位置 變更內容

變更理由 原計畫 新計畫

2 附帶條件 （附五）

本計畫分北中

南三區以跨區區

段徵收方式辦理

整體開發並取得

公共設施用地

本計畫分北中南三區

以跨區區段徵收方式辦理

整體開發並取得公共設施

用地必要時得採分期分

區開發採分期分區開發

時應以南區及北中區

採二期二區方式開發並

優先開發南區

1 考量政府財政狀況及都市成長管

理且為增加開發彈性及可行性

故增加得採分期分區開發規定

2 採分期分區開發時應分別以南區

及北中區採二期開發另為樽節

政府支出提升公共設施功能維

繫原住民文化並建構完整都市防

災體系以優先取得停車場用地及

公園用地分別兼作為消防設施及

原住民聚會所使用故採分期分區

開發時應以南區為優先開發區

註表內面積應以依據核定圖實地分割測量面積為準

7

圖三 主要計畫變更內容示意圖（北中區）

8

圖四 主要計畫變更內容示意圖（南區）

9

圖五 主要計畫變更後示意圖

10

表二 主要計畫土地使用計畫變更前後面積分配表

項目 現行計畫面積

（公頃） 增減面積

（公頃）

變更後

面積（公頃） 比例（）

住宅區 2042 +179 2221 6538

公

共

設

施

用

地

鄰里公園用地兼作 兒童遊樂場使用

332 -332 000 000

公園用地 - +155 155 456

兒童遊樂場用地 - +136 136 400

廣場用地 - +024 024 071

綠地用地 008 +017 025 074

停車場用地 072 +000 072 212

國中用地 250 -250 000 000

水溝用地 - +023 023 068

道路用地 693 +048 741 2181

小計 1355 -179 1176 3462

非都市土地 - 00036 - -

合計 3397 -00036 3397 10000

註表內面積應以依據核定圖實地分割測量面積為準

表三 主要計畫變更後各區土地使用計畫面積表

項目 北區 中區 南區 合計

面積 (公頃)

比例()面積

(公頃)比例()

面積 (公頃)

比例() 面積

(公頃) 比例()

住宅區 886 6632 527 6396 808 6531 2221 6538

公共設施用地

兒童遊樂場用地 079 591 058 704 - 000 137 403

公園用地 050 374 - 000 105 849 155 456

綠地 024 180 - 000 - 000 024 071

停車場用地 - 000 042 510 030 243 072 212

廣場用地 006 045 018 218 - 000 024 071

水溝用地 - 000 - 000 023 186 023 068

道路用地 291 2178 179 2172 271 2191 741 2181

小計 450 3368 297 3604 429 3469 1176 3462

合計 1336 10000 824 10000 1237 10000 3397 10000

註表內面積應以依據核定圖實地分割測量面積為準

11

陸現行細部計畫概要

一發布實施經過

本計畫係配合「變更臺東都市計畫（第二次通盤檢討）案」暫予保留案mdash「變

更台東市都市計畫（部分農業區為住宅區公（兒）用地停車場用地文（中）

用地道路用地部分住宅區為道路用地）（臺灣省實施區段徵收五年計畫中豐

榮豐樂中低收入住宅社區）案」附帶條件「應另行擬定細部計畫」規定辦理

並於 90 年完成「擬定臺東市（豐榮豐樂地區）細部計畫案」迄今

二計畫範圍與面積

計畫區位臺東市西南方的豐榮豐樂地區其範圍東起一-8 號計畫道路西

至都市計畫範圍邊界南與農業區毗鄰北接農業區及「工一-三」乙種工業區

面積 3397 公頃

三計畫年期人口及密度

以民國 100 年為計畫目標年計畫人口為 6000 人居住密度每公頃約 294

人

四土地使用及公共設施計畫

土地使用分區分別劃分為第一種及第二種住宅區面積合計為 2042 公頃

約佔計畫面積 6011其中第二種住宅區面積為 581 公頃約佔計畫面積 1711

應由政府取得興建中低收入住宅使用另劃設公（兒）綠地停車場國

中道路等公共設施用地面積合計為 1355 公頃約佔計畫面積 3989

表四為現行細部計畫土地使用計畫面積分配表圖六為現行細部計畫示意

圖

12

表四 現行細部計畫土地使用計畫面積分配表

項目 北區 中區 南區 全區

面積（） 比例

（）面積（）

比例 （）

面積（）比例

（） 面積（）

比例 （）

土地使

用分區

第一種住宅區 64023 4791 13153 1596 68882 5572 146058 4300

第二種住宅區 26837 2008 23196 2814 8094 655 58127 1711

小計 90860 6800 36349 4410 76976 6226 204185 6011

公共設施用地

公兒用地 14788 1107 4900 595 13483 1091 33171 977

綠地 797 - - - - - 797 023

停車場用地 - - 3600 437 3600 291 7200 212

文（中）用地 - - 25000 3033 - - 25000 736

道路用地 27178 2034 12572 1525 29568 2392 69318 2041

小計 42763 3200 46072 5590 46651 3774 135486 3989

合計 133623 10000 82421 10000 123627 10000 339671 10000

註表內面積應以依據核定圖實地分割測量面積為準

資料來源擬定臺東市（豐榮豐樂地區）細部計畫說明書臺東縣政府90 年 3 月

13

圖六 現行細部計畫示意圖

14

五都市設計準則

一 開放空間系統設計準則

開放空間在都市結構上包含都市美觀休憩娛樂環境保護及防災避難的

效果規劃設計應以提供自然舒適親切可及的人性化環境為目標並增進

都市防災避難功能

（一）開放空間類別

開放空間系統依土地屬性及使用形態區分為公共開放空間指定留

設開放空間兩類以本計畫區而言細分如后（詳圖 6-2）

1公共開放空間包括公（兒）用地學校運動場

2指定留設開放空間包括「沿街步道式開放空間」「住二」住宅區集

中留設之「廣場式開放空間」上述所稱之開放空間係指「實施都市

計畫地區建築基地綜合設計鼓勵辦法」規定開放空間

圖 6-2 開放空間系統配置示意圖

15

（二）開放空間設計原則

開放空間之配置除於適當區位設置公共開放空間外並指定每一

基地之「留設開放空間」的位置及其設計標準配合退縮規定維繫全

區開放空間之連續性完整性與多樣性設計原則如后

1每一街廓內及建築物簇群內均應提供開放空間

2所有街廓之開放空間應整體規劃並利用步道相銜接建構一套區內

完整的人行動線系統提升居民移動之便利性

3開放空間須完整規劃並以景觀配置手法銜接各區特色

（三）開放空間設計準則

1公（兒）用地開放空間設計規定

（1）公（兒）用地應具休憩集會及活動等功能得比照「臺灣省公

園管理辦法」規定設置相關設施提供居民使用並應提供計畫

區內居民遭遇重大人為或天然災害時所需臨時避難疏散及急難救

助空間

（2）公（兒）用地活動區配置於主要道路旁時與道路之間應以濃密

植栽適當區隔

（3）公（兒）用地主要出入口應與人行動線系統連接服務車輛及停

車空間出入動線應避免干擾人行動線與主要道路系統

（4）公（兒）用地應採開放性設計如基於安全及管理之需要四周

可設置綠籬或綠化設施圍蔽高度不得超過 1 公尺

2學校運動場開放空間設計規定

（1）學校運動場公共開放空間鄰近住宅區之部分應設置高低綠籬以

隔絕噪音

（2）學校留設之開放空間面積不得小於基地面積之 40最小綠化

面積不得小於法訂空地之 50

（3）學校留設之開放空間應提供居民作為休憩運動場所及遭遇重

大人為或天然災害時所需臨時避難疏散及急難救助空間

（4）學校運動場及戶外活動區配置應配合自然地形變化規劃減少

整地與挖填方工程

16

（5）學校運動場及戶外活動區配置應考量自然氣候條件與微氣候變

化對冬季東北季風應以建築配置或植栽密植方式降低活動時的

不適性

（6）學校主要出入口應與人行動線系統連接服務車輛及停車空間出

入動線應避免干擾人行動線主要道路系統

（7）學校運動場如緊鄰主要道路配置臨接道路部分應以喬木密植方

式減少噪音和危險性

（8）學校用地及其戶外空間應採開放性設計如基於安全及管理之需

要四周可設置柵欄圍牆或綠籬等設施物圍蔽如設置欄杆或

圍牆等遮蔽物高度不得超過 2公尺牆面透空率應達 50以上

並應綠化處理

（9）學校用地四周若設置柵欄或圍牆等遮蔽物應自計畫道路境界線

退縮 4 公尺退縮部分得計入法訂空地又退縮部分應配合周遭

「沿街步道式開放空間」留設淨寬 15 公尺以上之人行步道其

餘部分應予植栽綠化或配合學童上下學動線規劃為家長接送學童

之機車停車空間

3指定留設開放空間與其他法定空地設計規定

（1）「住一」「住二」住宅區臨接計畫道路部分應至少退縮 4 公尺供

留設「沿街步道式開放空間」免設置騎樓

（2）前項「沿街步道式開放空間」範圍內應設置連續舖面之人行步道

淨寬不得小於 15 公尺並不得設置有礙通行之設施物

（3）「住二」住宅區除留設「沿街步道式開放空間」外應再集中留設

「廣場式開放空間」並與公共開放空間鄰近其位置依圖 6-2 之

原則設置「住一」住宅區除留設「沿街步道式開放空間」外其

餘之法定空地應配合防火間隔整體規劃

（4）「住一」住宅區之防火間隔宜整體規劃集中留設防火間隔位置建

議如圖 6-3防火間隔不得設置圍牆僅能以高度不超過 1 公尺之

綠籬作為界隔空間且不得有高於地面之固定結構物

（5）「住一」住宅區之防火間隔寬度為 2 公尺

4其他相關規定

（1）開放空間入口須明顯標示或以其他設計方式強調入口意象加

17

強公眾使用之能見度

（2）開放空間之舖面應使用具透水性防滑耐壓易維護的材質

舖面設計應以街廓為單元整體規劃反映地區的特色與個性

（3）開放空間的設計應符合無障礙環境的要求

（4）開放空間應美化綠化其綠覆率應達 50以上

圖 6-3 防火間隔建議位置示意圖

二 人行空間設計準則

人行空間目的在提供計畫區內居民一個不需要車輛即可通達區內各主要公

共設施或開放空間的步行安全動線系統本計畫區內配置之人行空間包括都市計

畫劃設之人行步道及建築基地內留設之人行步道兩者相互配合連接建構成

全區完整的人行步道系統提升居民移動之便利性本計畫區內人行空間設計準

則如后

（一）都市計畫劃設之人行步道設計規定

1人行步道之人行空間淨寬度不得小於 15 公尺

18

2應具連續性舒適性方便性與美觀等基本功能

3交叉路口得視交通需要以號誌輔以聲音告知行人應停止或行進

4除得提供設置灌木植栽及街道傢俱外不得設置其他有礙通行之設施

物並應設置中低光源之照明設施

（二）建築基地內留設之人行步道設計規定

1建築基地內留設之人行步道應與基地內之其他法定空地整體規劃並

與周邊之公共開放空間直接聯繫

2建築基地內留設之人行步道應與車行動線系統明確區分減少交通衝

擊

3建築基地內留設之人行步道地坪應平整每一街廓之各街角均應採無

障礙環境設計

三 交通運輸系統設計準則

交通運輸系統之設計應以提供具可行性及易行性之交通運輸方式為目標

透過道路功能等級之明確劃分各層級道路依其功能服務水準與周圍土地使用

之特性設置不同之車行空間寬度及景觀設計規定

（一）計畫道路標準斷面設計規定

本計畫區內道路斷面車道數及空間配置如圖 6-4其中公共設施帶

係供作佈設行道樹公車站牌售票亭變電箱路燈標誌自行車

停車空間及各類街道傢俱之空間且計畫道路兩側均規定建築物退縮

供留設「沿街步道式開放空間」

圖 6-4 計畫道路標準斷面圖

19

（二）停車空間設計規定

1「住一」住宅區每一住宅單元應至少設置 1 部停車位該停車位不得

設置於指定留設開放空間臨計畫道路境界線 15 公尺範圍內及防火間

隔上「住二」住宅區應集中設置地下停車場其出入口應設置於次

要道路或私設通路上並與基地進出動線開放空間整體設計

2學校公（兒）用地內應留設自行車停放空間並設置自行車停放架

或類似防竊功能之保護設施

3路外公共停車場設計規定

（1）路外公共停車場應有植栽計畫舖面須全面使用透水性材料且

周圍應予綠化

（2）路外公共停車場除出入口處外四周應以綠化土堤或綠化材料

形成適當之圍籬

四 建築基地細分規模設計準則

（一）「住二」住宅區應就完整街廓整體規劃設計分期分區開發「住一」

住宅區則鼓勵以完整街廓方式整體開發最小基地開發單元 120 平方公

尺最小面寬 45 公尺

（二）「住一」住宅區開發規模如非完整街廓開發時應考量與鄰近基地之關

係並配合集中留設法定空地

五 建築量體配置高度造型色彩及風格設計準則

（一）建築物允建高度應依建築技術規則建築設計施工篇第 164 條規定計算

並檢討日照

（二）為配合遠景海岸山脈富變化的稜線建築物屋頂層及屋頂突出物應設

置斜屋頂且斜屋頂之投影面積不得小於建築面積之 80斜屋頂之

斜率原則上為 11 至 13 之間若經都市設計審議委員會認可係

為設計上之需要得調整之

（三）新建建築物之外牆造型及開窗型式應配合鄰屋設計

（四）為調和人造建築物與背景天空海洋山脈田野等色彩建築物屋

頂色牆壁色色彩為深色瓦對白色或淺灰

（五）「住一」「住二」住宅區若需裝置廣告物等附屬設施物應以不妨礙

20

通行及景觀為原則不得設置於指定留設開放空間及防火間隔上附

著於建築物上之高度不得低於 36 公尺廣告物大小以高度 3 公尺寬

度 06 公尺為限其餘規定依內政部訂頒之「廣告物管理辦法」等相關

規定辦理

（六）「住二」住宅區之廣告物等附屬設施應配合集合住宅建築設計統一

規範

六 環境保護設施設計準則

本計畫區內環境保護設施主要為污水處理設施及「住二」住宅區之垃圾貯存

空間其設計規定如后

（一）污水處理設施依建築技術規則建築設計施工篇第 49 條規定辦理

（二）每一單元（以街廓計）之「住二」住宅區開發時應至少設置一處垃

圾貯存空間集中收集處理垃圾

（三）垃圾貯存空間應面臨次要道路集中設置且不得設置於建築物主要出

入口旁垃圾貯存空間未臨接計畫道路時應留設 35 公尺寬之車道連

接計畫道路垃圾貯存空間位室內者車道淨寬應達 4 公尺以上且

應設置於地面層

（四）垃圾貯存空間應有適當之清洗（含排水措施）隔離設施以維護環境衛

生如位法定空地者應配合綠化設施美化

七 景觀計畫

景觀計畫目的在塑造本計畫區之整體都市景觀及舒適生活環境設計準則如

后

（一）計畫道路兩側之公共設施帶應於適當位置與間距處植栽喬木行道樹

（如圖 6-5）且依下列規定

1行道樹樹冠底離地淨高 2 公尺以上根部應保留適當之透水面積

2行道樹樹幹四周應舖設鏤空鑄鐵蓋板或透水設施且應與人行步道地

坪高程齊平

3每一街道應有一代表樹種並將其延續至該街道內之社區樹種以具

大型樹冠耐污染易維護為原則

（二）「沿街步道式開放空間」應利用綠化植栽作為道路與建築物間之緩衝

區且每一街廓之植栽應為同一或共同樹種

21

（三）「住二」住宅區指定留設之廣場式開放空間應以集中配置為原則面

積至少 400 平方公尺且綠地面積至少佔 30長寬比不得超過 21

且應按開放空間面積每滿 64 平方公尺至少栽植喬木一棵其樹冠底離

地淨高 2 公尺以上

圖 6-5 道路斷面景觀示意圖

（四）學校運動場景觀設計準則

1所有設施應依據學童的尺寸進行設計（如垃圾桶座椅等的高度）

同時各設施的顏色及造型應多樣化但不得對整體環境特色有負面影

響

2學校運動場與硬舖面活動區等功能相近之區域應集中規劃與設計各

活動區間應以人行動線連接

3用以界定運動場與其他使用空間之緩衝綠帶與植栽區應考量使用功

能實質環境與視覺的連續性

4運動場內固定之構造物或設施物（如圍牆及欄杆等）應利用樹木灌

木群或蔓生植物綠化或遮蔽

（五）公（兒）用地景觀設計準則

1公（兒）用地中央主要地區應提供一具多功能及多用途使用的大型活

動區域其他各分區應考量觀賞休閒運動遊戲及衛生等活動與

功能設施

2區內供公用設備及服務設施（如垃圾收集公共廁所）等使用之區域

22

應使用綠籬或樹叢適當圍蔽

3兒童遊戲場配置原則

（1）根據兒童活動尺寸荷重等設計

（2）採用複合式遊具使遊戲有連續性與變化

（3）按兒童年齡分類進行設計

（4）提供父母休憩看護設施以便就近照顧

（5）著重安全考量如彈性地板去除尖銳部分等措施

六土地使用分區管制計畫

為有效控制本計畫區土地使用強度確保公共設施服務水準維護良好生活

環境訂定土地使用分區管制要點如后

一 本要點依都市計畫法第 22 條及同法臺灣省施行細則第 35 條規定訂之

二 住宅區

（一）第一種住宅區（即「住一」住宅區）建蔽率不得大於 60容積率不

得大於 160

（二）第二種住宅區（即「住二」住宅區）建蔽率不得大於 50容積率不

得大於 240

三 「文（中）」學校用地建蔽率不得大於 50容積率不得大於 150

四 建築形式

（一）為配合遠景海岸山脈富變化的稜線建築物屋頂層及屋頂突出物應設

置斜屋頂且斜屋頂之投影面積不得小於建築面積之 80斜屋頂（覆

文化瓦）之斜率原則上為 11 至 13 之間若經都市設計審議委員

會認可係為設計上之需要得調整之

（二）新建建築物之外牆造型及開窗型式應配合鄰屋設計

五 開放空間

（一）「住一」「住二」住宅區臨接計畫道路部分應至少退縮 4 公尺供留設

「沿街步道式開放空間」設置淨寬15公尺以上之連續鋪面人行步道

免設置騎樓

23

（二）「住二」住宅區除留設「沿街步道式開放空間」外應再集中留設「廣

場式開放空間」並與公共開放空間鄰近「住一」住宅區除留設「沿街

步道式開放空間」外其餘之法定空地應配合防火間隔整體規劃

（三）「住一」住宅區之防火間隔宜整體規劃集中留設開放空間應配合防火

間隔位置留設防火間隔不得設置圍牆僅能以高度不超過 1 公尺之綠

籬作為界隔空間且不得有高於地面之固定結構物

（四）「住一」住宅區之防火間隔寬度為 2 公尺

（五）學校用地應留設開放空間面積不得小於基地面積之 40學校用地

四周如設置柵欄或圍牆等遮蔽物高度不得超過 2 公尺牆面透空率應

達 50以上並綠化處裡且應自計畫道路境界線退縮 4 公尺退縮

部分供作「沿街步道式開放空間」及機車停車空間使用

（六）開放空間得計入建築基地之法定空地應美化綠化達綠覆率 50以

上

（七）1有關設置開放空間獎勵部份依內政部訂定「實施都市計畫地區建築

基地綜合設計鼓勵辦法」規定辦理

2建築物提供部分樓地板面積供下列使用者得增加所提供之樓地板面

積但以不超過基地面積乘以該基地容積率之 30為限

（1）私人捐獻或設置圖書館博物館藝術中心兒童青少年勞

工老人等活動中心景觀公共設施等供公眾使用其集中留設

之面積在 1 百平方公尺以上並經目的事業主管機關核准設立公

益性基金管理營運者

（2）建築物留設空間與天橋或地下道連接供公眾使用經交通主管機

關核准者

六 建築基地內留設之人行步道應與其他法定空地整體規劃並與周遭之公共

開放空間直接聯繫

七 交通運輸系統

（一）依都市設計準則之計畫道路標準斷面留設之公共設施帶供作佈設行

道樹公車站牌售票亭變電箱路燈標誌自行車停車空間及各

類街道傢俱之空間

（二）「住一」住宅區每一住宅單元應至少設置 1 部停車位該停車位不得設

置於指定留設開放空間之人行步道及防火間隔上「住二」住宅區應集

24

中設置地下停車場

（三）「住一」住宅區若附設 1 部以上之停車位時其停車位得以前後方式配

置之

八 建築基地細分規模

（一）「住一」住宅區最小基地開發單元 120 平方公尺最小基地面寬 45 公

尺

（二）「住二」住宅區應就完整街廓整體規劃設計分期分區開發

九 公共設施用地得依「都市計畫公共設施用地多目標使用方案」規定作多目

標使用

十 為維護居住環境品質本計畫區內停車空間依左表規定

土地及建築物用途 基準停車位數

住宅等類似用途建築物

建築樓地板面積在 250 平方公尺以

下者應留設 1 部停車空間超過部

分每超過 150 平方公尺及其零數應

增設 1 部停車空間

商場（店）餐廳飲食店

超級市場等類似用途建築

物

建築樓地板面積每滿 100 平方公尺

設置 1 部停車位

辦公事務所金融等類私

用途建築物

建築樓地板面積每滿 80 平方公尺設

置 1 部停車位

旅館國際觀光旅館等類似

用途建築物

建築樓地板面積每滿 100 平方公尺

或每 4 個房間設置 1 部停車位

十一 建築基地內之法定空地應留設二分之一以上種植花草樹木以美化環

境

十二 建築基地申請建築時須經縣府都市設計審議委員會依都市設計準則審

查通過後始得發照建築及施工以塑造本計畫區之獨特風格但為增

強本計畫區風格之設計經都市設計審議委員會認可者得不受都市設

計準則之限制

十三 本要點未規定事項適用其他法令規定

25

柒變更理由

一配合主要計畫空間結構調整變更土地使用細分區並

另訂管理規範保障既有合法建物權益

延續原計畫之土地使用細分區之劃定架構及保障既有合法建物所有權人權

益合法建物密集之街廓將剔除整體開發範圍外另考量整體開發公平性未

納入整體開發範圍部分之土地使用分區調整為「第一種住宅區」並將其容積率

訂為 120此外為鼓勵既有聚落日後整體再發展提升環境品質另訂「台東

市都市計畫（豐榮豐樂地區）細部計畫再發展地區土地開發管理要點」（詳附

件四）其餘納入整體開發範圍之土地使用分區則分別調整為第二種及第三種住

宅區其中第三種住宅區係為供興建公益性住宅之土地為提升整體開發可行性

適度調整第三種住宅區之規模及區位

二為利整體開發後之環境控管及提升剩餘土地之規劃彈

性調整部分土地使用分區管制計畫及都市設計準則內

容

因應土地使用分區公共設施用地項目調整及相關法令廢止為利於日後

環境控管故配合調整土地使用分區管制計畫及都市設計準則相關條文內容另

依據原土地使用分區管制計畫第八點有關建築基地細分之規定為「『住二』住

宅區（調整為『住三』住宅區）應就完整街廓整體規劃設計分期分區開發」

為保留日後土地規劃及處份彈性故調整該條文內容

26

捌變更計畫內容

為配合辦理整體開發本次共變更 3 案其中編號第 1 案為實質計畫內容變

更編號第 2 案及第 3 案分別為土地使用分區管制計畫及都市設計準則部分條文

增修訂其內容請詳見表五變更內容明細表表六變更前後土地使用計畫面積

對照表表七都市設計準則變更對照表及圖七變更計畫示意圖（北中區）圖

八變更計畫示意圖（南區）圖九變更後計畫示意圖

表五 變更內容明細表 單位公頃

編號 變更位置 變更內容

變更理由 原計畫 新計畫

1 豐榮豐樂

地區 第一種住宅區

（1425） 第二種住宅區

（1057） 第三種住宅區（052）兒童遊樂場用地

（069） 公園用地（054） 停車場用地（030）道路用地（ 163）

1 依據主要計畫變更後之計畫內

容並延續原計畫之土地使用

細分區之劃定架構及保障既

有合法建物所有權人權益合

法建物密集之街廓將剔除整

體開發範圍外以提升整體開

發可行性另考量整體開發公

平性未納入整體開發範圍部

分之土地使用分區調整為「第

一種住宅區」其餘則分別調整

為「第二種住宅區」及「第三

種住宅區」 2 為提升開發可行性調整住三

住宅區之規模及區位

第二種住宅區 （258）

第三種住宅區

（117 ） 公園用地（007） 兒童遊樂場用地

（025） 廣場用地（022） 綠地用地（008） 道路用地（079）

鄰里公園兼作兒童

遊樂場使用（332）第二種住宅區（167）第三種住宅區（007）綠地用地（007） 公園用地（081） 兒童遊樂場用地

（016） 道路用地（054）

國中用地（兼供國小

使用）（250） 第二種住宅區（066）第三種住宅區（098）兒童遊樂場用地

（013） 停車場用地（042）道路用地（031）

停車場用地（072） 第二種住宅區（070）道路用地（002）

27

表五 變更內容明細表（續） 單位公頃

編號 變更位置 變更內容

變更理由 原計畫 新計畫

1 豐榮豐樂

地區 道路用地（282） 第一種住宅區（001）

第二種住宅區（212）第三種住宅區（015）兒童遊樂場用地

（014） 綠地用地（001） 公園用地（013） 廣場用地（002） 水溝用地（023） 非都市土地（0075）

非都市土地（00039）道路用地（00039）2 事業及財

務計畫 原事業及財務計畫 修訂事業及財務計

畫 為提升開發可行性將建築密集之

街廓（第一種住宅區）及水利會管

轄之現況溝渠（水溝用地）部分

剔除區段徵收範圍並增訂分期分

區開發原則且配合修正財務計畫

內容 3 土地使用

分區管制

計畫

原土地使用分區管

制計畫 修訂土地使用分區

管制計畫 詳表六土地使用分區管制計畫變

更對照表

4 都市設計

準則 原都市設計準則 修訂都市設計準則 詳表七都市設計準則變更對照表

註表內面積應以依據核定圖實地分割測量面積為準

28

表六 土地使用分區管制計畫變更對照表

編號 原條文 變更後條文 變更說明

1 二住宅區

（一）第一種住宅區（即「住

一」住宅區）建蔽率

不得大於 60容積率

不得大於 160

（二）第二種住宅區（即「住

二」住宅區）建蔽率

不得大於 50容積率

不得大於 240

二住宅區

（一）第一種住宅區（即「住

一」住宅區）建蔽率

不得大於 60容積率

不得大於 120

（二）第二種住宅區（即「住

二」住宅區）建蔽率

不得大於 60容積率

不得大於 160

（三）第三種住宅區（即「住

三」住宅區）建蔽率

不得大於 50容積率

不得大於 240

1 為保障既有合法建築密

集街廓之完整性及建物

所有權人權益未納入

整體開發範圍部分調

整為為「第一種住宅

區」並考量整體開發公

平性其容積率訂為

120 2 原住一及住二住宅區

配合前述調整分別變

更為住二及住三住宅

區

2 三「文（中）」學校用地建蔽

率不得大於 50容積率

不得大於 150

刪除 因應少子化人口結構改

變主要計畫已取消劃設

學校用地故予以刪除

3 四建築形式（略） 三建築形式（略） 條次調整

4 五開放空間

（一）「住一」「住二」住宅

區臨接計畫道路部分

應至少退縮 4 公尺供

留設「沿街步道式開放

空間」設置淨寬 15公尺以上之連續鋪面

人行步道免設置騎

樓

（二）「住二」住宅區除留設

「沿街步道式開放空

間」外應在集中留設

「廣場式開放空間」

並與公共開放空間鄰

近「住一」住宅區除

留設「沿街步道式開放

空間」外其餘之法定

空地應配合防火間隔

整體規劃

（三）「住一」住宅區之防火

間隔宜整體規劃集中

留設開放空間應配合

防火間隔位置留設防

火間隔不得設置圍

牆僅能以高度不超過

1公尺之綠籬作為界隔

空間且不得有高於地

面之固定結構物

四開放空間

（一）「住一」「住二」「住

三」住宅區臨接計畫道

路部分應至少退縮 4公尺供留設「沿街步

道式開放空間」設置

淨寬 15 公尺以上之連

續鋪面人行步道免設

置騎樓

（二）「住三」住宅區除留設

「沿街步道式開放空

間」外應在集中留設

「廣場式開放空間」

並與公共開放空間鄰

近「住一」「住二」

住宅區除留設「沿街步

道式開放空間」外其

餘之法定空地應配合

防火間隔整體規劃

（三）「住一」「住二」住宅

區之防火間隔宜整體

規劃集中留設開放空

間應配合防火間隔位

置留設防火間隔不得

設置圍牆僅能以高度

不超過 1 公尺之綠籬

作為界隔空間且不得

有高於地面之固定結

構物

1 條次調整 2 住一住宅區之環境條件

與住二住宅區相近且

考量開放空間完整性

其相關規範均應比照辦

理故修訂條文內容

3 配合第五項刪除調整

項次 4 配合都市計畫法臺灣省

施行細則修訂調降容

積獎勵上限比例

29

表六 土地使用分區管制計畫變更對照表（續 1）

編號 原條文 變更後條文 變更說明

4 （四）「住一」住宅區之防火

間隔寬度為 2 公尺

（五）學校用地應留設開放空

間面積不得小於基地

面積之 40學校用地

四周如設置柵欄或圍

牆等遮蔽物高度不得

超過 2 公尺牆面透空

率應達 50以上並綠

化處裡且應自計畫道

路境界線退縮 4 公

尺退縮部分供作「沿

街步道式開放空間」及

機車停車空間使用

（六）（略）

（七）1（略） 2建築物提供部分樓

地板面積供下列使

用者得增加所提

供之樓地板面積

但以不超過基地面

積乘以該基地容積

率之 30為限

（四）「住一」「住二」住宅

區之防火間隔寬度為 2公尺

（五）刪除

（五）略

（六）1（略） 2建築物提供部分樓

地板面積供下列使

用者得增加所提供

之樓地板面積但以

不超過基地面積乘

以該基地容積率之

20為限

5 六（略） 五（略） 條次調整

6 七交通運輸系統

（一）（略）

（二）「住一」住宅區每一住

宅單元應至少設置 1部停車位該停車位不

得設置於指定留設開

放空間之人行步道及

防火間隔上「住二」

住宅區應集中設置地

下停車場

（三）「住一」住宅區若附設

1 部以上之停車位時

其停車位得以前後方

式配置之

六交通運輸系統

（一）（略）

（二）「住一」「住二」住宅

區每一住宅單元應至

少設置 1 部停車位該

停車位不得設置於指

定留設開放空間之人

行步道及防火間隔

上「住三」住宅區應

集中設置地下停車場

（三）「住一」「住二」住宅

區若附設 1 部以上之

停車位時其停車位得

以前後方式配置之

1 條次調整 2 住一住宅區之環境條件

與住二住宅區相近其

相關規範均應比照辦

理故修訂條文內容

30

表六 土地使用分區管制計畫變更對照表（續完）

編號 原條文 變更後條文 變更說明

7 八建築基地細分規模

（一）「住一」住宅區最小基

地開發單元 120 平方

公尺最小基地面寬

45 公尺

（二）「住二」住宅區應就完

整街廓整體規劃設

計分期分區開發

七建築基地細分規模

（一）「住一」「住二」住宅

區最小基地開發單元

120 平方公尺最小基

地面寬及最小建築面

寬 5 公尺

（二）「住三」住宅區最小基

地開發單元 1500 平方

公尺

1 條次調整 2 住一住宅區之環境條件

與住二住宅區相近其

相關規範均應比照辦

理故修訂條文內容

3 為提升居住環境及都市

景觀品質最小基地面寬

調整為 5 公尺並增訂

最小建築面寬之規定

4 為提升住三住宅區土地

處分彈性以利達到財

務自償故修正其最小

基地開發規模為 1500平方公尺

8 九～十二（略） 八～十一（略） 條次調整

9

十二「住一」住宅區得維持

現有建築及其使用惟

日後申請建築時仍應

依本要點規定辦理且

為鼓勵既有聚落再發

展亦得另訂「台東市

都市計畫（豐榮豐樂

地區）細部計畫再發展

地區土地開發管理要

點」據以執行

1 增訂條文 2 為鼓勵既有聚落日後整

體再發展提升環境品

質另訂「台東市都市

計畫（豐榮豐樂地區）

細部計畫再發展地區土

地開發管理要點」（詳附

件四）

31

表七 都市設計準則變更對照表

編號 原條文 變更後條文 變更說明

1 一開放空間系統設計準則

（略）

（一）開放空間類別

開放空間系統依

土地屬性及使用形態

區分為公共開放空

間指定留設開放空間

兩類以本計畫區而言

細分如后（詳圖 6-2）

1公共開放空間包括公

（兒）用地學校運動

場

2指定留設開放空間包括

「沿街步道式開放空

間」「住二」住宅區集中

留設之「廣場式開放空

間」上述所稱之開放空

間係指「實施都市計畫地

區建築基地綜合設計鼓

勵辦法」規定開放空間

（二）開放空間設計原則

（略）

（三）開放空間設計準則

1公（兒）用地開放空間設

計規定

（1）公（兒）用地應具休

憩集會及活動等功

能得比照「臺灣省

公園管理辦法」規定

設置相關設施提供

居民使用並應提供

計畫區內居民遭遇重

大人為或天然災害時

所需臨時避難疏散及

急難救助空間

（2）公（兒）用地活動區

配置於主要道路旁

時與道路之間應以

濃密植栽適當區隔

（3）公（兒）用地主要出

入口應與人行動線系

統連接服務車輛及

停車空間出入動線應

避免干擾人行動線與

主要道路系統

一開放空間系統設計準則

（略）

（一）開放空間類別

開放空間系統依

土地屬性及使用形態

區分為公共開放空

間指定留設開放空間

兩類以本計畫區而言

細分如后（詳附圖 1）

1公共開放空間包括公

園兒童遊樂場綠地

廣場用地

2指定留設開放空間包括

「沿街步道式開放空

間」「住三」住宅區集中

留設之「廣場式開放空

間」上述所稱之開放空

間係指「建築技術規則第

15 章實施都市計畫地區

建築基地綜合設計」規定

開放空間

（二）開放空間設計原則

（略）

（三）開放空間設計準則

1公園兒童遊樂場用地開

放空間設計規定

（1）應具休憩集會及活

動等功能得比照「臺

東縣公園管理自治條

例」規定設置相關設

施提供居民使用

並應提供計畫區內居

民遭遇重大人為或天

然災害時所需臨時避

難疏散及急難救助空

間

（2）活動區配置於主要道

路旁時與道路之間

應以濃密植栽適當區

隔

（3）主要出入口應與人行

動線系統連接服務

車輛及停車空間出入

動線應避免干擾人行

動線與主要道路系

統

1 配合休憩性公共設施用

地項目及規模變更調

整其用地名稱且配合

取消學校用地故刪除

相關內容

2 為提供公益性住宅建築

使用將「住二」住宅

區調整為「住三」住宅

區

3 「實施都市計畫地區建

築基地綜合設計鼓勵辦

法」業於 92 年 3 月 20日廢止有關開放空間

規範回歸建築技術規

則故調整其內容

4 「臺灣省公園管理辦

法」業於 95 年 12 月 12日廢止有關公園及兒

童遊樂場之規劃調整

為依「臺東縣公園管理

自治條例」辦理

5 有關「指定留設開放空

間與其他法定空地設計

規定」部分業已納入

土地使用分區管制計畫

規範之故予以刪除

6 調整附圖編號

32

表七 都市設計準則變更對照表（續 1）

編號 原條文 變更後條文 變更說明

1 （4）公（兒）用地應採開

放性設計如基於安

全及管理之需要四

周可設置綠籬或綠化

設施圍蔽高度不得

超過 1 公尺

2學校運動場開放空間設

計規定

（1）學校運動場公共開放

空間鄰近住宅區之部

分應設置高低綠籬

以隔絕噪音

（2）學校留設之開放空

間面積不得小於基

地面積之 10最小

綠化面積不得小於法

訂空地之 50

（3）學校留設之開放空

間應提供居民作為

休憩運動場所及遭

遇重大人為或天然災

害時所需臨時避難疏

散及急難救助空間

（4）學校運動場及戶外活

動區配置應配合自

然地形變化規劃減

少整地與挖填方工

程

（5）學校運動場及戶外活

動區配置應考量自

然氣候條件與微氣候

變化對冬季東北季

風應以建築配置或植

栽密植方式降低活動

時的不適性

（6）學校主要出入口應與

人行動線系統連接

服務車輛及停車空間

出入動線應避免干擾

人行動線主要道路

系統

（7）學校運動場如緊鄰主

要道路配置臨接道

路部分應以喬木密植

方式減少噪音和危險

性

（4）應採開放性設計如

基於安全及管理之需

要四周可設置綠籬

或綠化設施圍蔽高

度不得超過 1 公尺

2其他相關規定

（略）

33

表七 都市設計準則變更對照表（續 2）

編號 原條文 變更後條文 變更說明

1 （8）學校用地及其戶外空

間應採開放性設計

如基於安全及管理之

需要四周可設置柵

欄圍牆或綠籬等設

施物圍蔽如設置欄

杆或圍牆等遮蔽物

高度不得超過 2 公

尺牆面透空率應達

50以上並應綠化

處理

（9）學校用地四周若設置

柵欄或圍牆等遮蔽

物應自計畫道路境

界線退縮 4 公尺退

縮部分得計入法訂空

地又退縮部分應配

合周遭「沿街步道式

開放空間」留設淨寬

15 公尺以上之人行

步道其餘部分應予

植栽綠化或配合學童

上下學動線規劃為家

長接送學童之機車停

車空間

3指定留設開放空間與其

他法定空地設計規定

（1）「住一」「住二」住宅

區臨接計畫道路部分

應至少退縮 4 公尺

供留設「沿街步道式

開放空間」免設置騎

樓

（2）前項「沿街步道式開

放空間」範圍內應設

置連續舖面之人行步

道淨寬不得小於 15公尺並不得設置有

礙通行之設施物

（3）「住二」住宅區除留設

「沿街步道式開放空

間」外應再集中留

設「廣場式開放空

間」並與公共開放空

間鄰近其位置依圖

6-2 之原則設置「住

一」住宅區除留設「沿

街步道式開放空間」

34

表七 都市設計準則變更對照表（續 3）

編號 原條文 變更後條文 變更說明

1 外其餘之法定空地

應配合防火間隔整體

規劃

（4）「住一」住宅區之防火

間隔宜整體規劃集中

留設防火間隔位置

建議如圖 6-3防火間

隔不得設置圍牆僅

能以高度不超過 1 公

尺之綠籬作為界隔空

間且不得有高於地

面之固定結構物

（5）「住一」住宅區之防火

間隔寬度為 2 公尺

4其他相關規定

（略）

2 三交通運輸系統設計準則

（略）

（一）計畫道路標準斷面設計

規定

本計畫區內道路

斷面車道數及空間配

置如圖 6-4其中公共

設施帶係供作佈設行

道樹公車站牌售票

亭變電箱路燈自

行車停車空間及各類

街道傢俱之空間且計

畫道路兩側均規定建

築物退縮供留設「沿

街步道式開放空間」

（二）停車空間設計規定

1「住一」住宅區每一住

宅單元應至少設置 1 部

停車位該停車位不得

設置於指定留設開放

空間臨計畫道路境界

線 15 公尺範圍內及防

火間隔上「住二」住

宅區應集中設置地下

停車場其出入口應設

置於次要道路或私設

通路上並與基地進出

動線開放空間整體設

計

三交通運輸系統設計準則

（略）

（一）計畫道路標準斷面設計

規定

本計畫區內道路

斷面車道數及空間配

置應參酌附圖二辦

理其中公共設施帶係

供作佈設行道樹公車

站牌售票亭變電

箱路燈自行車停車

空間及各類街道傢俱

之空間且計畫道路兩

側均規定建築物退

縮供留設「沿街步道

式開放空間」

（二）停車空間設計規定

1住宅區留設之停車位不

得設置於指定留設開

放空間臨計畫道路境

界線 15 公尺範圍內及

防火間隔上「住三」

住宅區應集中設置地

下停車場其出入口應

設置於次要道路或私

設通路上並與基地進

出動線開放空間整體

設計

1 為保留日後道路設計彈

性故修正用語並調

整附圖編號

2 有關住宅區停車空間留

設規定係屬土地使用

分區管制計畫範疇故

予以刪除

3 配合土地使用屬性調

整將「住二」住宅區

調整為「住三」住宅區

4 配合休憩性公共設施用

地規模變更調整其用

地名稱且配合取消學

校用地故刪除相關內

容

35

表七 都市設計準則變更對照表（續 4）

編號 原條文 變更後條文 變更說明

2 2學校公（兒）用地內

應留設自行車停放空

間並設置自行車停放

架或類似防竊功能之

保護設施

3（略）

2公園兒童遊樂場用地

內應留設自行車停放

空間並設置自行車停

放架或類似防竊功能

之保護設施

3（略）

3 四建築基地細分規模設計準

則

（一）「住二」住宅區應就完

整街廓整體規劃設

計分期分區開發「住

一」住宅區則鼓勵以完

整街廓方式整體開

發最小基地開發單元

120 平方公尺最小面

寬 45 公尺

（二）「住一」住宅區開發規

模如非完整街廓開發

時應考量與鄰近基地

之關係並配合集中留

設法定空地

四建築基地細分規模設計準

則

「住一」「住二」住

宅區開發規模如非完整

街廓開發時應考量與鄰

近基地之關係並配合集

中留設法定空地

1 有關建築基地細分規模

規定係屬土地使用分

區管制計畫範疇故予

以刪除

2 「住一」「住二」住宅

區土地使用屬性相近

故併同規範之

4 五建築量體配置高度造

型色彩及風格設計準則

（一）～（四）（略）

（五）「住一」「住二」住宅

區若需裝置廣告物等

附屬設施物應以不妨

礙通行及景觀為原

則不得設置於指定留

設開放空間及防火間

隔上附著於建築物上

之高度不得低於 36 公

尺廣告物大小以高度

3 公尺寬度 06 公尺

為限其餘規定依內政

部訂頒之「廣告物管理

辦法」等相關規定辦

理

（六）「住二」住宅區之廣告

物等附屬設施應配合

集合住宅建築設計統

一規範

五建築量體配置高度造

型色彩及風格設計準則

（一）～（四）（略）

（五）「住一」「住二」住宅

區若需裝置廣告物等

附屬設施物應以不妨

礙通行及景觀為原

則不得設置於指定留

設開放空間及防火間

隔上附著於建築物上

之高度不得低於 36 公

尺廣告物大小以高度

3 公尺寬度 06 公尺

為限其餘規定依內政

部訂頒之「招牌廣告及

樹立廣告管理辦法」等

相關規定辦理

（六）「住三」住宅區之廣告

物等附屬設施應配合

集合住宅建築設計統

一規範

1 「廣告物管理辦法」業

於 93 年 7 月 23 日公告

廢止故調整為現行之

「招牌廣告及樹立廣告

管理辦法」

2 為提供公益性住宅建築

使用將「住二」住宅

區調整為「住三」住宅

區

36

表七 都市設計準則變更對照表（續 5）

編號 原條文 變更後條文 變更說明

5 六環境保護設施設計準則

本計畫區內環境保

護設施主要為污水處理

設施及「住二」住宅區之

垃圾貯存空間其設計規

定如后（略）

六環境保護設施設計準則

本計畫區內環境保

護設施主要為污水處理

設施及「住三」住宅區之

垃圾貯存空間其設計規

定如后（略）

為提供公益性住宅建築使

用將「住二」住宅區調

整為「住三」住宅區

6 七景觀計畫

（一）（二）（略）

（三）「住二」住宅區指定留

設之廣場式開放空間

以集中配置為原則面

積至少 400 平方公尺

且綠地面積至少佔 30長寬比不得超過

21且應按開放空間

面積每滿 64 平方公尺

至少栽植喬木一棵其

樹冠底離地淨高 2 公

尺以上

（四）學校運動場景觀設計準

則

1所有設施應依據學童的

尺寸進行設計（如垃圾

桶座椅等的高度）

同時各設施的顏色及

造型應多樣化但不得

對整體環境特色有負

面影響

2學校運動場與硬舖面活

動區等功能相近之區

域 應 集 中 規 劃 與 設

計各活動區間應以人

行動線連接

3用以界定運動場與其他

使用空間之緩衝綠帶

與植栽區應考量使用

功能實質環境與視覺

的連續性

4運動場內固定之構造物

或設施物（如圍牆及欄

杆等）應利用樹木灌

木群或蔓生植物綠化

或遮蔽

七景觀計畫

（一）（二）（略）

（三）「住三」住宅區指定留

設之廣場式開放空間

以集中配置為原則面

積至少 400 平方公尺

且綠地面積至少佔 30長寬比不得超過

21且應按開放空間

面積每滿 64 平方公尺

至少栽植喬木一棵其

樹冠底離地淨高 2 公

尺以上

（四）公園兒童遊樂場用地

景觀設計準則

1公園用地中央主要地區

應提供一具多功能及

多用途使用的大型活

動區域其他各分區應

考量觀賞休閒運

動遊戲及衛生等活動

與功能設施

2（略）

3兒童遊樂場用地配置原

則（略）

1 為提供公益性住宅建築

使用將「住二」住宅

區調整為「住三」住宅

區

2 配合休憩性公共設施用

地項目及規模變更調

整其用地名稱且配合

取消學校用地故刪除

相關內容

37

表七 都市設計準則變更對照表（續完）

編號 原條文 變更後條文 變更說明

5 （五）公（兒）用地景觀

設計準則

1公（兒）用地中央主要

地區應提供一具多功

能及多用途使用的大

型活動區域其他各分

區應考量觀賞休閒

運動遊戲及衛生等活

動與功能設施

2（略）

3兒童遊戲場配置原則

（略）

表八 變更前後土地使用計畫面積對照表

項目 現行計畫面積

（公頃） 增減面積

（公頃）

變更後

面積 （公頃）

比例 （）

土地

使用

分區

第一種住宅區 1461 -1424 037 130

第二種住宅區 581 +1314 1895 5558

第三種住宅區 000 +289 289 851

小計 2042 +179 2221 6538

公共

設施

用地

公（兒）用地 332 -332 000 000

綠地 008 +016 024 071

停車場用地 072 +000 072 212

廣場用地 000 +024 024 071

水溝用地 000 +023 023 068

國中（小）用地 250 -250 000 000

兒童遊樂場用地 000 +137 137 403

公園用地 000 +155 155 456

道路用地 693 +048 741 2181

小計 1355 -179 1176 3462

非都市土地 - +00036 - -

合計 3397 -00036 3397 10000

註表內面積應以依據核定圖實地分割測量面積為準

38

表九 變更後土地使用計畫面積表

項目 北區 中區 南區 合計

面積 (公頃)

比例()面積

(公頃)比例()

面積 (公頃)

比例() 面積

(公頃) 比例()

土地

使用

分區

第 一 種 住 宅 區 - 000 - 000 037 299 037 109

第二種住宅區 803 6011 429 5207 663 5360 1895 5578

第三種住宅區 083 621 098 1189 108 872 289 851

小計 886 6632 527 6396 808 6531 2221 6538

公共

設施

用地

兒童遊樂場用地 079 591 058 704 - 000 137 403

公園用地 050 374 - 000 105 849 155 456

綠地 024 180 - 000 - 000 024 071

停車場用地 - 000 042 510 030 243 072 212

廣場用地 006 045 018 218 - 000 024 071

水溝用地 - 000 - 000 023 186 023 068

道路用地 291 2178 179 2172 271 2191 741 2181

小計 450 3368 297 3604 429 3469 1176 3462

合計 1336 10000 824 10000 1237 10000 3397 10000

39

圖七 變更計畫示意圖（北中區）

40

圖八 變更計畫示意圖（南區）

41

圖九 變更後計畫示意圖

42

玖事業及財務計畫

一開發方式

本計畫於 89 年發布實施後因中央政府國民住宅政策轉變及公共設施比例

過高等因素致難以執行後續開發計畫遂由台東縣政府研議降低公共設施用地

比例及增列市地重劃方式開發提經內政部都市計畫委員會第 592次第 606次

第 611 次會議討論其決議綜整為下列三點

（一）同意修正道路系統公共設施用地比例由 3989調降為 3795

（二）為增加計畫執行可行性請縣府考量地方實際發展需要酌予提高土地

使用強度

（三）增列開發方式部分請縣府依規定層報行政院核示後再據以辦理

為提高開發可行性並增加原土地所有權人領回土地比例經評估後公共設施

用地比例需調降至 35以下較為可行而土地使用強度部分經考量整體都市

景觀及實際發展狀況仍以維持原使用強度惟配合本次實質計畫內容變更酌予

調整其區位故前述第一二點決議內容均已納入本次變更檢討之

有關第三點決議增列開發方式部分綜合考量時空環境變遷政策指導開

發目的民眾權益保障及開發可行性等因素後基於下列理由仍維持區段徵收方

式辦理

（一）為符合中央政府興建社會住宅政策及日後興建公益性住宅需求本計

畫區開發後應保留部分土地集中妥予運用而市地重劃係採原位次分配

土地日後無法取得足夠規模之完整土地故未能滿足開發目的

（二）本案變更後公共設施用地比例雖已降為 3462倘採市地重劃開發

加計費用負擔後總負擔勢必超過 4500依據「市地重劃實施辦法」

第 23 條規定需經由過半土地所有權人同意始得為之而本區土地所

有權人數高達三百餘人恐難據以執行

爰此除合法建築密集街廓之第一種住宅區及水利會管有之現況溝渠（水溝

用地）外均維持區段徵收方式辦理整體開發並由臺東縣政府為開發主體

43

圖十 區段徵收範圍示意圖

二開發期程

（一）本案應以全部一次開發為原則惟考量政府財政狀況都市成長管理及都

市發展需求等因素必要時得採分期分區開發且預計變更都市計畫經內

政部都市計畫委員會審竣後 3 年內完成全部或第一期區段徵收計畫報核

程序辦理區段徵收作業主要期程計算至標售完成止為 7 年其中工程施

工期程為 3 年惟實際進度得由主管機關視實際狀況酌予調整之

採分期分區開發時應採北中區及南區二期二區方式開發並以南區為

優先開發區且應於南區開發完成後五年內或可建築用地使用率達 50

44

時辦理第二期開發

（二）第一種住宅區已建築使用之合法建物得維持原建築及其使用且得為必要

之維護及修繕並得申請個別建築或依「台東市都市計畫（豐榮豐樂地

區）細部計畫再發展地區土地開發管理要點」辦理其建築管理及使用管

制仍應依循本計畫土地使用分區管制計畫及其他相關法令

本計畫區總面積為 3397 公頃除第一種住宅區及水溝用地外均採區段徵

收方式辦理故開發面積約 3337 公頃其開發財務說明如下

三財務計畫

（一）土地處理原則

1預計土地所有權人領回抵價地比例

依土地徵收條例第 39 條第 2 項規定抵價地總面積以徵收總面

積之 50為原則因情況特殊經上級主管機關核准者不在此限

但不得少於 40曾為農地重劃者該重劃地區部分不得少於 45

本區段徵收範圍並無參與農地重劃因此依上述原則並參考目

前不動產市場普遍之交易行情以及本計畫區之財務狀況等因素抵價

地發還比例暫以 50預估惟實際土地所有權人領回抵價地比例應以

臺東縣政府報經中央區段徵收主管機關（內政部）核定之抵價地比例

為準

2區段徵收後土地處理方式

本計畫區段徵收範圍內土地經規劃整理後其土地處理方式依

土地徵收條例區段徵收實施辦法及其相關規定辦理並以臺東縣政

府報經中央區段徵收主管機關（內政部）核定之區段徵收計畫為準

（二）開發費用估算

1區段徵收作業費用

辦理本計畫區段徵收作業所需地籍整理費及其他辦理土地整理

必要之費用依過往之經驗以每公頃 120 萬元估算之估計約需 4004

萬元

2地價補償費

擬以私有土地面積 30選擇領取現金補償及公有土地有償撥用

方式參與區段徵收並參酌鄰近地區性質相似之土地交易價格後依土

45

地屬性周邊買賣價並排除掉預期因素及其他影響市價的因素後土

地平均補償單價以 8000 元（≒26446 元坪）估算其地價補償費

為 84400 萬元

3地上物補償費

地上物拆遷補償費部分包含農作改良物鐵皮與網室棚架磚

造與鋼筋混凝土造等其中農作改良物以每公頃 60 萬元鋼筋水泥

造建物拆遷補償費以每公頃 27000 萬元計算磚造建物拆遷補償費以

每公頃 15000 萬元計算鐵皮造建物拆遷補償費以每公頃 5500 萬元

計算及網室棚架以每公頃 500 萬元計算估算地上物拆遷補償費合計

約 14061 萬元

4公共設施費用

包含全區整地工程雨污水下水道地下管道公園綠地廣

場兒童遊樂場停車場及道路等公共設施之規劃設計施工及工程

管理費用考量範圍內地形平坦且地上物單純故整地工程以每公頃

80 萬元計雨污水下水道分別以每公頃 200 萬元及 250 萬元計電

信電力與自來水等公用管線工程以每公頃 300 萬元計公園及兒童

遊樂場用地以每公頃 1800 萬元計綠地以每公頃 1400 萬元計廣

場用地以每公頃 1500 萬元計停車場用地以每公頃 1500 萬元計及

道路用地以每公頃 1600 萬元計等工程規劃設計管理及監造費等

以工程總經費 8計算合計約需 50313 萬元

5管理維護費

區段徵收完成後區內公共設施管理維護費本區依土地徵收條例

施行細則第 51 條第 2 項規定以每年每公頃 5 萬元編列 3 年計算

估計約需 501 萬元

6貸款利息

在辦理區段徵收時可向平均地權基金及公民營行庫辦理貸款作

業依本計畫區段徵收作業預定辦理期程參考五大銀行基準利率（台

灣銀行合作金庫銀行第一銀行華南銀行及台灣土地銀行）並參

酌物價上漲趨勢貸款利率以 3進行估算估算本計畫區段徵收作業

之貸款利息估計約需 16567 萬元

7估算結果

依據前述區段徵收作業費用地價補償費地上物補償費公共

46

設施費用管理維護費及貸款利息估算結果本計畫區段徵收開發總

費用預估約為 169846 萬元詳表十所示

表十 區段徵收開發總費用估算表

項目 單位 數量 單價

（萬元）

總價

（萬元）說明

一區段徵收作業費用 公頃 3337 120 4004

二補償費用

地價補償費 公頃 1055 8000 84400以私有地主30領取

地價補償及公有土地

全數作價方式領回

地上物拆遷補償

農作物 公頃 2500 60 1500

建物

鋼筋混凝土 公頃 015 27000 4050

磚造 公頃 006 15000 900

鐵皮造 公頃 064 5500 3520

網室棚架 公頃 310 500 1550

自拆遷獎勵金 式 100 2541 2541

小計 98461

三公共設施費用

整地工程 公頃 3337 80 2670

公園及兒童遊樂場 公頃 292 1800 5256

綠地 公頃 024 1400 336

廣場 公頃 024 1500 360

停車場 公頃 072 1500 1080

道路 公頃 741 1600 11856

雨水下水道 公頃 3337 200 6674

污水下水道 公頃 3337 250 8343

共同管溝 公頃 3337 300 10011電力電信及自來水

地下管線工程費

小計 46586

工程規劃設計管理

及監造費等 式 100 3727 3727 按工程費之 8估計

合計 50313

四管理維護費 公頃 3337 5 501每年每公頃 5 萬元

編列 3年計算

五貸款利息 16567 以年息 3複利計算

總開發費用 169846

註實際區段徵收開發總費用依辦理時之法令規定及實際發生之費用為準

（三）土地處分方式

47

1私有地所有權人領回抵價地比例依土地徵收條例第 39 條第 2 項辦理發

還土地所有權人之抵價地以第二種住宅區為原則

2屬土地徵收條例第 44 條第 1 項第 2 款所列之公共設施無償登記該管縣政

府本計畫公園兒童遊樂場用地綠地廣場停車場及道路用地等

公共設施用地無償登記為臺東縣政府所有

3其餘可供建築土地則依土地徵收條例第 44 條第 1 項第 5 款規定予以處

分

表十一 區段徵收土地處分方式表

類 別 內 容 面積（公頃）

1發還抵價地土地 第二種住宅區 1141

2無償登記之公共設施用地

公園用地兒童遊樂場用地綠

地廣場用地停車場用地及道路

用地等

1153

3供興建公益性住宅之土地 第三種住宅區 289

4剩餘可供標(讓)售土地 扣除發還抵價地土地後之第二種

住宅區 754

合 計 3337

註區段徵收抵價地之比例以 50為估算財務計畫之依據實際抵價地之比例應以區段徵收主管機關報經核定之比例為準

（四）區段徵收後土地處分收入估算

依據各開發項目之開發方式與概估開發費用經整理分析後區段徵

收後土地處分預估面積為 1043 公頃參酌鄰近地區土地交易案例擬

訂 17500 元作為第二種住宅區用地標(讓)售價格另第三種住宅區按

以開發成本 16285 元折價專案讓售予需地機關預估土地處分收入

約為 179014 萬元以作為縣府未來辦理開發之參考依據惟未來仍得

視財政情形及實際發展需要酌予調整

（五）自償能力分析

1經費籌措

本計畫區段徵收開發總費用之經費籌措方式包括向臺東縣平均

地權基金財政部地方建設基金或各行庫申貸支應等

2自償能力分析

48

本計畫區段徵收開發總費用約需 169846 萬元區段徵收後土地

處分預估收入約 179014 萬元預估區段徵收後盈餘約 9168 萬元

益本比為 105另本案經財務分析結果財務平衡標售底價約 16285

元（≒53835 元坪）與周邊客觀條件相同之都市計畫區住宅區市

場交易行情相較下仍有利基整體財務應屬可行

（六）敏感度分析

抵價地發還比例分別以 4042545475及 50與地主領

取現金比例 0102030及 40進行敏感度分析其財務結果

詳如表十二所示

表十二 區段徵收財務敏感度分析表

抵價地發還比例 地主領現比例 開發總費用

（萬元）

土地處分收入

（萬元）

盈餘

（萬元） 益本比

4000

0 80277 150489 70212 187

10 109605 173309 63704 158

20 138932 196129 57197 141

30 168259 218949 50690 130

40 197587 241769 44182 122

4250

0 80844 136227 55383 169

10 110115 160473 50358 146

20 139385 184719 45334 133

30 168656 208965 40309 124

40 197926 233212 35286 118

4500

0 81410 121964 40554 150

10 110625 147637 37012 133

20 139839 173309 33470 124

30 169052 198982 29930 118

40 198267 224654 26387 113

4750

0 81976 107702 25726 131

10 111135 134800 23665 121

20 140292 161899 21607 115

30 169449 188998 19549 112

40 198607 216097 17490 109

5000

0 82543 93439 10896 113

10 111644 121964 10320 109

20 140746 150489 9743 107

30 169846 179014 9168 105

40 198947 207539 8592 104

附 1-1

附件一 臺東縣政府 104 年 6 月 12 日 府建都字第 1040115666 號函

附 2-1

附件二 變更後土地使用分區管制計畫

為有效控制本計劃區土地使用強度確保公共設施服務水準維護良好生活

環境訂定土地使用分區管制要點如后

一 本要點依都市計畫法第 22 條及同法臺灣省施行細則第 35 條規定訂之

二 住宅區

（一）第一種住宅區（即「住一」住宅區）建蔽率不得大於 60容積率不

得大於 120

（二）第二種住宅區（即「住二」住宅區）建蔽率不得大於 60容積率不

得大於 160

（三）第三種住宅區（即「住三」住宅區）建蔽率不得大於 50容積率不

得大於 240

三 建築形式

（一）為配合遠景海岸山脈富變化的稜線建築物屋頂層及屋頂突出物應設

置斜屋頂且斜屋頂之投影面積不得小於建築面積之 80斜屋頂（覆

文化瓦）之斜率原則上為 11 至 13 之間若經都市設計審議委

員會認可係為設計上之需要得調整之

（二）新建建築物之外牆造型及開窗型式應配合鄰屋設計

四 開放空間

（一）「住一」「住二」「住三」住宅區臨接計畫道路部分應至少退縮 4 公尺

供留設「沿街步道式開放空間」設置淨寬 15 公尺以上之連續鋪面人

行步道免設置騎樓

（二）「住三」住宅區除留設「沿街步道式開放空間」外應在集中留設「廣

場式開放空間」並與公共開放空間鄰近「住一」「住二」住宅區除

留設「沿街步道式開放空間」外其餘之法定空地應配合防火間隔整

體規劃

（三）「住一」「住二」住宅區之防火間隔宜整體規劃集中留設開放空間應

配合防火間隔位置留設防火間隔不得設置圍牆僅能以高度不超過 1

公尺之綠籬作為界隔空間且不得有高於地面之固定結構物

（四）「住一」「住二」住宅區之防火間隔寬度為 2 公尺

附 2-2

（六）開放空間得計入建築基地之法定空地應美化綠化達綠覆率 50以

上

（七）1有關設置開放空間獎勵部份依內政部訂定「實施都市計畫地區建築

基地綜合設計鼓勵辦法」規定辦理

2建築物提供部分樓地板面積供下列使用者得增加所提供之樓地板面

積但以不超過基地面積乘以該基地容積率之 30為限

（1）私人捐獻或設置圖書館博物館藝術中心兒童青少年勞

工老人等活動中心景觀公共設施等供公眾使用其集中留設

之面積在 1 百平方公尺以上並經目的事業主管機關核准設立公

益性基金管理營運者

（2）建築物留設空間與天橋或地下道連接供公眾使用經交通主管機

關核准者

五 建築基地內留設之人行步道應與其他法定空地整體規劃並與周遭之公共

開放空間直接聯繫

六 交通運輸系統

（一）依都市設計準則之計劃道路標準斷面留設之公共設施帶供作佈設行

道樹公車站牌售票亭變電箱路燈標誌自行車停車空間及

各類街道家俱之空間

（二）「住一」「住二」住宅區每一住宅單元應至少設置 1 部停車位該停車

位不得設置於指定留設開放空間之人行步道及防火間隔上「住三」住

宅區應集中設置地下停車場

（三）「住一」「住二」住宅區若附設 1 部以上之停車位時其停車位得以前

後方式配置之

七 建築基地細分規模

（一）「住一」「住二」住宅區最小基地開發單元 120 平方公尺最小基地面

寬及最小建築面寬 5 公尺

（二）「住三」住宅區最小基地開發單元 1500 平方公尺

八 公共設施用地得依「都市計畫公共設施用地多目標使用方案」規定作多目

標使用

九 為維護居住環境品質本計畫區內停車空間依左表規定

附 2-3

土地及建築物用途 基準停車位數

住宅等類似用途建築物

建築樓地板面積在 250 平方公尺以

下者應留設 1 部停車空間超過部

分每超過 150 平方公尺及其零數應

增設 1 部停車空間

商場（店）餐廳飲食店

超級市場等類似用途建築

物

建築樓地板面積每滿 100 平方公尺

設置 1 部停車位

辦公事務所金融等類私

用途建築物 建築樓地板面積每滿 80 平方公尺設

置 1 部停車位

旅館國際觀光旅館等類似

用途建築物 建築樓地板面積每滿 100 平方公尺

或每 4 個房間設置 1 部停車位

十 建築基地內之法定空地應留設二分之一以上種植花草樹木以美化環

境

十一 建築基地申請建築時須經縣府都市設計審議委員會依都市設計準則審

查通過後始得發照建築及施工以塑造本計畫區之獨特風格但為增

強本計畫區風格之設計經都市設計審議委員會認可者得不受都市設

計準則之限制

十二 「住一」住宅區得維持現有建築及其使用惟日後申請建築時仍應依

本要點規定辦理且為鼓勵既有聚落再發展亦得另訂「台東市都市計

畫（豐榮豐樂地區）細部計畫再發展地區土地開發管理要點」據以執

行

十三 本要點未規定事項適用其他法令規定

附 3-1

附件三 變更後都市設計準則

一 開放空間系統設計準則

開放空間在都市結構上包含都市美觀休憩娛樂環境保護及防災避難的

效果規劃設計應以提供自然舒適親切可及的人性化環境為目標並增進

都市防災避難功能

（一）開放空間類別

開放空間系統依土地屬性及使用形態區分為公共開放空間指定

留設開放空間兩類以本計畫區而言細分如后（詳附圖一）

1公共開放空間包括公園兒童遊樂場綠地廣場等用地

2指定留設開放空間包括「沿街步道式開放空間」「住三」住宅區集

中留設之「廣場式開放空間」上述所稱之開放空間係指「建築技術

規則第 15 章實施都市計畫地區建築基地綜合設計」規定開放空間

（二）開放空間設計原則

開放空間之配置除於適當區位設置公共開放空間外並指定每

一基地之「留設開放空間」的位置及其設計標準配合退縮規定維

繫全區開放空間之連續性完整性與多樣性設計原則如后

1每一街廓內及建築物簇群內均應提供開放空間

2所有街廓之開放空間應整體規劃並利用步道相銜接建構一套區內

完整的人行動線系統提升居民移動之便利性

3開放空間須完整規劃並以景觀配置手法銜接各區特色

（三）開放空間設計準則

1公園兒童遊樂場用地開放空間設計規定

（1）應具休憩集會及活動等功能得比照「臺東縣公園管理自治條

例」規定設置相關設施提供居民使用並應提供計畫區內居民

遭遇重大人為或天然災害時所需臨時避難疏散及急難救助空

間

（2）活動區配置於主要道路旁時與道路之間應以濃密植栽適當區

隔

附 3-2

附圖一 開放空間系統配置示意圖

附 3-3

（3）主要出入口應與人行動線系統連接服務車輛及停車空間出入動

線應避免干擾人行動線與主要道路系統

（4）應採開放性設計如基於安全及管理之需要四周可設置綠籬或

綠化設施圍蔽高度不得超過 1 公尺

2其他相關規定

（1）開放空間入口須明顯標示或以其他設計方式強調入口意象加

強公眾使用之能見度

（2）開放空間之舖面應使用具透水性防滑耐壓易維護的材質

舖面設計應以街廓為單元整體規劃反映地區的特色與個性

（3）開放空間的設計應符合無障礙環境的要求

（4）開放空間應美化綠化其綠覆率應達 50以上

二 人行空間設計準則

人行空間目的在提供計畫區內居民一個不需要車輛即可通達區內各主要公

共設施或開放空間的步行安全動線系統本計畫區內配置之人行空間包括都市計

畫劃設之人行步道及建築基地內留設之人行步道兩者相互配合連接建構成

全區完整的人行步道系統提升居民移動之便利性本計畫區內人行空間設計準

則如后

（一）都市計畫劃設之人行步道設計規定

1人行步道之人行空間淨寬度不得小於 15 公尺

2應具連續性舒適性方便性與美觀等基本功能

3交叉路口得視交通需要以號誌輔以聲音告知行人應停止或行進

4除得提供設置灌木植栽及街道傢俱外不得設置其他有礙通行之設施

物並應設置中低光源之照明設施

（二）建築基地內留設之人行步道設計規定

1建築基地內留設之人行步道應與基地內之其他法定空地整體規劃並

與周邊之公共開放空間直接聯繫

2建築基地內留設之人行步道應與車行動線系統明確區分減少交通衝

擊

3建築基地內留設之人行步道地坪應平整每一街廓之各街角均應採無

附 3-4

障礙環境設計

三 交通運輸系統設計準則

交通運輸系統之設計應以提供具可行性及易行性之交通運輸方式為目標

透過道路功能等級之明確劃分各層級道路依其功能服務水準與周圍土地使用

之特性設置不同之車行空間寬度及景觀設計規定

（一）計畫道路標準斷面設計規定

本計畫區內道路斷面車道數及空間配置應參酌附圖二辦理其中

公共設施帶係供作佈設行道樹公車站牌售票亭變電箱路燈

自行車停車空間及各類街道傢俱之空間且計畫道路兩側均規定建築

物退縮供留設「沿街步道式開放空間」

（二）停車空間設計規定

1住宅區留設之停車位不得設置於指定留設開放空間臨計畫道路境界

線 15 公尺範圍內及防火間隔上「住三」住宅區應集中設置地下停

車場其出入口應設置於次要道路或私設通路上並與基地進出動線

開放空間整體設計

2公園兒童遊樂場用地內應留設自行車停放空間並設置自行車停放

架或類似防竊功能之保護設施

附圖二 計畫道路標準斷面圖

附 3-5

3路外公共停車場設計規定

（1）路外公共停車場應有植栽計畫舖面須全面使用透水性材料且

周圍應予綠化

（2）路外公共停車場除出入口處外四周應以綠化土堤或綠化材料

形成適當之圍籬

四 建築基地細分規模設計準則

「住一」「住二」住宅區開發規模如非完整街廓開發時應考量與鄰近基地

之關係並配合集中留設法定空地

五 建築量體配置高度造型色彩及風格設計準則

（一）建築物允建高度應依建築技術規則建築設計施工篇第 164 條規定計算

並檢討日照

（二）為配合遠景海岸山脈富變化的稜線建築物屋頂層及屋頂突出物應設

置斜屋頂且斜屋頂之投影面積不得小於建築面積之 80斜屋頂之

斜率原則上為1 至3 之間若經都市設計審議委員會認可係為設

計上之需要得調整之

（三）新建建築物之外牆造型及開窗形式應配合鄰屋設計

（四）為調和人造建築物與背景天空海洋山脈田野等色彩建築物屋

頂色牆壁色色彩為深色瓦對白色或淺灰

（五）「住一」「住二」住宅區若需裝置廣告物等附屬設施物應以不妨礙

通行及景觀為原則不得設置於指定留設開放空間及防火間隔上附

著於建築物上之高度不得低於 36 公尺廣告物大小以高度 3 公尺寬

度 06 公尺為限其餘規定依內政部「招牌廣告及樹立廣告管理辦法」

等相關規定辦理

（六）「住三」住宅區之廣告物等附屬設施應配合集合住宅建築設計統一

規範

六 環境保護設施設計準則

本計畫區內環境保護設施主要為污水處理設施及「住三」住宅區之垃圾貯存

空間其設計規定如后

（一）污水處理設施依建築技術規則施工篇第 49 條規定辦理

（二）每一單元（以街廓計）之「住二」住宅區開發時應至少設置一處垃

附 3-6

圾貯存空間集中收集處理垃圾

（三）垃圾貯存空間應面臨次要道路集中設置且不得設置於建築物主要出

入口旁垃圾貯存空間未臨接計畫道路時應留設 35 公尺寬之車道連

接計畫道路垃圾貯存空間位室內者車道淨寬應達 4 公尺以上且

應設置於地面層

（四）垃圾貯存空間應有適當之清洗（含排水措施）隔離設施以維護環境衛

生如位法定空地者應配合綠化設施美化

七 景觀計畫

景觀計畫目的在塑造本計畫區之整體都市景觀及舒適生活環境設計準則如

后

（一）計畫道路兩側之公共設施帶應於適當位置與間距處植栽喬木行道樹

（如附圖三）且依下列規定

1行道樹樹冠底離地淨高 2 公尺以上根部應保留適當之透水面積

2行道樹樹幹四周應舖設鏤空鑄鐵蓋板或透水設施且應與人行步道地

坪高程齊平

3每一街道應有一代表樹種並將其延續至該街道內之社區樹種以具

大型樹冠耐污染易維護為原則

（二）「沿街步道式開放空間」應利用綠化植栽作為道路與建築物間之緩衝

區且每一街廓之植栽應為同一或共同樹種

（三）「住三」住宅區指定留設之廣場式開放空間以集中配置為原則面積

至少 400 平方公尺且綠地面積至少佔 30長寬比不得超過 21且

應按開放空間面積每滿 64 平方公尺至少植栽喬木一棵其樹冠底離地

淨高 2 公尺以上

附 3-7

附圖三 道路斷面景觀示意圖

（四）公園兒童遊樂場用地景觀設計準則

1公園用地中央主要地區應提供一具多功能及多用途使用的大型活動

區域其他各分區應考量觀賞休閒運動遊戲及衛生等活動與功

能設施

2區內供公用設備及服務設施（如垃圾收集公共廁所）等使用之區域

應使用綠籬或樹叢適當圍蔽

3兒童遊樂場用地配置原則

（1）根據兒童活動尺寸荷重等設計

（2）採用複合式遊具使遊戲有連續性與變化

（3）按兒童年齡分類進行設計

（4）提供父母休憩看護設施以便就近照顧

（5）著重安全考量如彈性地板去除尖銳部分等措施

附 4-1

附件四 台東市都市計畫（豐榮豐樂地區）細部計畫

再發展地區土地開發管理要點

一 本要點依「台東市都市計畫（豐榮豐樂地區）細部計畫土地使用分區管

制計畫」第十二點規定訂定之

二 再發展區之土地權利關係人得擬具開發計畫提經臺東縣都市計畫委員會審

查通過後再依相關法令向主管建築機關申請開發建築

三 申請基地符合下列條件者始得依本要點辦理

（一）基地臨接計畫道路之長度在 20 公尺以上或達週界總長度六分之一且面

積達 1000 平方公尺以上者

（二）因鄰地已申請建築或基地條件特殊致未能符合前款規定者經臺東縣都

市計畫委員會同意後得不受前款規定限制

四 開發計畫應以書圖載明下列事項

（一）申請人姓名身份證字號及地址

（二）開發地區範圍面積及土地與建物使用現況

（三）土地使用及公共設施計畫其圖面比例尺不得小於 1600

（四）土地使用管制計畫

（五）都市設計事項得視實際需要依都市計畫定期通盤檢討實施辦法第八

條第二項之內容予以述明

（六）土地及地上物處理計畫

（七）事業及財務計畫

（八）實施進度

（九）全部土地權利關係人姓名住址權利證明文件及私有土地所有權人

同意書

（十）套繪土地使用計畫之地籍圖其比例尺不得小於 11200

五 依本要點申請整體開發時需以不小於申請開發總面積 20之土地折算為

回饋代金並於全部繳納後始得發照建築

附 4-2

前項代金之計算係以應回饋之土地面積乘以繳交當年度之土地公告現值

加四成為準

六 依本要點申請整體開發者得依下列公式核算其申請開發建築之基準容積

率但該基準容積不得大於 240

V=V0times（1+（V1-01）+ V2）（1-V1）≦240

其中 V回饋後之基準容積率

V0該分區之容積率（120）

V1回饋土地比例

V2獎勵係數（訂為 02）

七 本要點未規定事項悉依其他法令規定辦理

變更機關

業務承辦

人員

擬定機關

業務承辦

人員

業務單位

主管

業務單位

主管

規劃單位亞興測量有限公司

龍邑工程顧問股份有限公司

3

貳辦理依據

「都市計畫法」第 27 條第 1 項第 4 款

參變更範圍

本案係配合主要計畫變更後之空間架構調整土地使用細分區且為利於控管

開發後之環境品質併同修訂部分土地使用分區管制計畫及都市設計準則條文

詳圖一變更範圍示意圖

圖一 變更範圍示意圖

4

肆實質發展現況

北中區目前仍以農業使用為主僅零星分佈少數住宅及農作網室且僅有

狹小農路供出入使用南區部分亦以農業使用為主但除西南側供住宅使用之建

物發展較為密集外其餘建築物則為零星分佈之住宅及農作網室另南區目前

主要交通動線仍仰賴西側邊界之豐谷南路（現況寬度約 6 公尺）作為對外聯繫之

用且該道路西側緊鄰灌溉溝渠提供周邊地區農業發展所需水源詳圖二土地

使用現況示意圖

圖二 土地使用現況示意圖

5

伍主要計畫變更內容概述

主要計畫針對道路系統公共設施配置街廓形狀等實質計畫內容予以調整

並修訂其附帶條件（附五）內容為「本計畫分北中南三區以跨區區段徵收

方式辦理整體開發並取得公共設施用地必要時得採分期分區開發」詳表一

主要計畫變更內容明細表圖三～四主要計畫變更內容示意圖圖五主要計畫變

更後示意圖表二主要計畫土地使用計畫變更前後面積分配表及表三主要計畫變

更後各區土地使用計畫面積表

表一 主要計畫變更內容明細表 單位公頃

編號 變更位置 變更內容

變更理由 原計畫 新計畫

1 豐榮豐樂

地區 住宅區（457） 兒童遊樂場用地（093）

道路用地（243） 公園用地（061） 廣場用地（022） 綠地用地（008） 停車場用地（030）

1 為提升整體開發後之土地使用效

益及考量現有合法建物分佈狀

況酌予調整街廓形狀 2 原計畫劃設之出入道路寬度均為 8

公尺為建構明確的道路層級及

減少 T 字型交叉路口（路衝）並

考量整體空間結構公共設施配置

及日後土地使用效益等調整道路

系統此外第三次通盤檢討變更

明細表編號第 26 案增設寬度 15 公

尺之道路銜接特一號道路由於本

計畫區四-43-10M 道路銜接該道路

之寬度為 10 公尺為健全整體交

通路網避免產生交通瓶頸路段

故將四-43 道路寬度調整為 15 公

尺 3 本計畫區三-37-12M 道路西側現有

灌溉溝渠為保留灌溉功能將現

有渠道部分變更為水溝用地 4 因應少子化的人口結構轉變台東

市都市計畫現有已開闢學校已足

夠未來長期需求為提升土地使用

效益配合整體空間結構調整將

國中六用地調整為其他適當使用

5 為發揮休憩性公共設施功能並建

構完整的開放空間系統故考量地

形地勢使用可及性環境景觀

營造等調整開放空間配置

鄰里公園兼作兒

童遊樂場使用

（332）

住宅區（174) 公園用地（081） 綠地用地（007） 兒童遊樂場用地（016）道路用地（054）

國中用地（兼供國

小使用）（250）

住宅區（164） 兒童遊樂場用地（013）停車場用地（042） 道路用地（031）

停車場用地（072） 住宅區（070） 道路用地（002）

道路用地（282）

住宅區（228） 兒童遊樂場用地（014）綠地用地（001） 公園用地（013） 廣場用地（002） 水溝用地（023） 非都市土地（0075）

非都市土地

（00039）

道路用地（00039）

6

表一 主要計畫變更內容明細表（續） 單位公頃

編號 變更位置 變更內容

變更理由 原計畫 新計畫

2 附帶條件 （附五）

本計畫分北中

南三區以跨區區

段徵收方式辦理

整體開發並取得

公共設施用地

本計畫分北中南三區

以跨區區段徵收方式辦理

整體開發並取得公共設施

用地必要時得採分期分

區開發採分期分區開發

時應以南區及北中區

採二期二區方式開發並

優先開發南區

1 考量政府財政狀況及都市成長管

理且為增加開發彈性及可行性

故增加得採分期分區開發規定

2 採分期分區開發時應分別以南區

及北中區採二期開發另為樽節

政府支出提升公共設施功能維

繫原住民文化並建構完整都市防

災體系以優先取得停車場用地及

公園用地分別兼作為消防設施及

原住民聚會所使用故採分期分區

開發時應以南區為優先開發區

註表內面積應以依據核定圖實地分割測量面積為準

7

圖三 主要計畫變更內容示意圖（北中區）

8

圖四 主要計畫變更內容示意圖（南區）

9

圖五 主要計畫變更後示意圖

10

表二 主要計畫土地使用計畫變更前後面積分配表

項目 現行計畫面積

（公頃） 增減面積

（公頃）

變更後

面積（公頃） 比例（）

住宅區 2042 +179 2221 6538

公

共

設

施

用

地

鄰里公園用地兼作 兒童遊樂場使用

332 -332 000 000

公園用地 - +155 155 456

兒童遊樂場用地 - +136 136 400

廣場用地 - +024 024 071

綠地用地 008 +017 025 074

停車場用地 072 +000 072 212

國中用地 250 -250 000 000

水溝用地 - +023 023 068

道路用地 693 +048 741 2181

小計 1355 -179 1176 3462

非都市土地 - 00036 - -

合計 3397 -00036 3397 10000

註表內面積應以依據核定圖實地分割測量面積為準

表三 主要計畫變更後各區土地使用計畫面積表

項目 北區 中區 南區 合計

面積 (公頃)

比例()面積

(公頃)比例()

面積 (公頃)

比例() 面積

(公頃) 比例()

住宅區 886 6632 527 6396 808 6531 2221 6538

公共設施用地

兒童遊樂場用地 079 591 058 704 - 000 137 403

公園用地 050 374 - 000 105 849 155 456

綠地 024 180 - 000 - 000 024 071

停車場用地 - 000 042 510 030 243 072 212

廣場用地 006 045 018 218 - 000 024 071

水溝用地 - 000 - 000 023 186 023 068

道路用地 291 2178 179 2172 271 2191 741 2181

小計 450 3368 297 3604 429 3469 1176 3462

合計 1336 10000 824 10000 1237 10000 3397 10000

註表內面積應以依據核定圖實地分割測量面積為準

11

陸現行細部計畫概要

一發布實施經過

本計畫係配合「變更臺東都市計畫（第二次通盤檢討）案」暫予保留案mdash「變

更台東市都市計畫（部分農業區為住宅區公（兒）用地停車場用地文（中）

用地道路用地部分住宅區為道路用地）（臺灣省實施區段徵收五年計畫中豐

榮豐樂中低收入住宅社區）案」附帶條件「應另行擬定細部計畫」規定辦理

並於 90 年完成「擬定臺東市（豐榮豐樂地區）細部計畫案」迄今

二計畫範圍與面積

計畫區位臺東市西南方的豐榮豐樂地區其範圍東起一-8 號計畫道路西

至都市計畫範圍邊界南與農業區毗鄰北接農業區及「工一-三」乙種工業區

面積 3397 公頃

三計畫年期人口及密度

以民國 100 年為計畫目標年計畫人口為 6000 人居住密度每公頃約 294

人

四土地使用及公共設施計畫

土地使用分區分別劃分為第一種及第二種住宅區面積合計為 2042 公頃

約佔計畫面積 6011其中第二種住宅區面積為 581 公頃約佔計畫面積 1711

應由政府取得興建中低收入住宅使用另劃設公（兒）綠地停車場國

中道路等公共設施用地面積合計為 1355 公頃約佔計畫面積 3989

表四為現行細部計畫土地使用計畫面積分配表圖六為現行細部計畫示意

圖

12

表四 現行細部計畫土地使用計畫面積分配表

項目 北區 中區 南區 全區

面積（） 比例

（）面積（）

比例 （）

面積（）比例

（） 面積（）

比例 （）

土地使

用分區

第一種住宅區 64023 4791 13153 1596 68882 5572 146058 4300

第二種住宅區 26837 2008 23196 2814 8094 655 58127 1711

小計 90860 6800 36349 4410 76976 6226 204185 6011

公共設施用地

公兒用地 14788 1107 4900 595 13483 1091 33171 977

綠地 797 - - - - - 797 023

停車場用地 - - 3600 437 3600 291 7200 212

文（中）用地 - - 25000 3033 - - 25000 736

道路用地 27178 2034 12572 1525 29568 2392 69318 2041

小計 42763 3200 46072 5590 46651 3774 135486 3989

合計 133623 10000 82421 10000 123627 10000 339671 10000

註表內面積應以依據核定圖實地分割測量面積為準

資料來源擬定臺東市（豐榮豐樂地區）細部計畫說明書臺東縣政府90 年 3 月

13

圖六 現行細部計畫示意圖

14

五都市設計準則

一 開放空間系統設計準則

開放空間在都市結構上包含都市美觀休憩娛樂環境保護及防災避難的

效果規劃設計應以提供自然舒適親切可及的人性化環境為目標並增進

都市防災避難功能

（一）開放空間類別

開放空間系統依土地屬性及使用形態區分為公共開放空間指定留

設開放空間兩類以本計畫區而言細分如后（詳圖 6-2）

1公共開放空間包括公（兒）用地學校運動場

2指定留設開放空間包括「沿街步道式開放空間」「住二」住宅區集

中留設之「廣場式開放空間」上述所稱之開放空間係指「實施都市

計畫地區建築基地綜合設計鼓勵辦法」規定開放空間

圖 6-2 開放空間系統配置示意圖

15

（二）開放空間設計原則

開放空間之配置除於適當區位設置公共開放空間外並指定每一

基地之「留設開放空間」的位置及其設計標準配合退縮規定維繫全

區開放空間之連續性完整性與多樣性設計原則如后

1每一街廓內及建築物簇群內均應提供開放空間

2所有街廓之開放空間應整體規劃並利用步道相銜接建構一套區內

完整的人行動線系統提升居民移動之便利性

3開放空間須完整規劃並以景觀配置手法銜接各區特色

（三）開放空間設計準則

1公（兒）用地開放空間設計規定

（1）公（兒）用地應具休憩集會及活動等功能得比照「臺灣省公

園管理辦法」規定設置相關設施提供居民使用並應提供計畫

區內居民遭遇重大人為或天然災害時所需臨時避難疏散及急難救

助空間

（2）公（兒）用地活動區配置於主要道路旁時與道路之間應以濃密

植栽適當區隔

（3）公（兒）用地主要出入口應與人行動線系統連接服務車輛及停

車空間出入動線應避免干擾人行動線與主要道路系統

（4）公（兒）用地應採開放性設計如基於安全及管理之需要四周

可設置綠籬或綠化設施圍蔽高度不得超過 1 公尺

2學校運動場開放空間設計規定

（1）學校運動場公共開放空間鄰近住宅區之部分應設置高低綠籬以

隔絕噪音

（2）學校留設之開放空間面積不得小於基地面積之 40最小綠化

面積不得小於法訂空地之 50

（3）學校留設之開放空間應提供居民作為休憩運動場所及遭遇重

大人為或天然災害時所需臨時避難疏散及急難救助空間

（4）學校運動場及戶外活動區配置應配合自然地形變化規劃減少

整地與挖填方工程

16

（5）學校運動場及戶外活動區配置應考量自然氣候條件與微氣候變

化對冬季東北季風應以建築配置或植栽密植方式降低活動時的

不適性

（6）學校主要出入口應與人行動線系統連接服務車輛及停車空間出

入動線應避免干擾人行動線主要道路系統

（7）學校運動場如緊鄰主要道路配置臨接道路部分應以喬木密植方

式減少噪音和危險性

（8）學校用地及其戶外空間應採開放性設計如基於安全及管理之需

要四周可設置柵欄圍牆或綠籬等設施物圍蔽如設置欄杆或

圍牆等遮蔽物高度不得超過 2公尺牆面透空率應達 50以上

並應綠化處理

（9）學校用地四周若設置柵欄或圍牆等遮蔽物應自計畫道路境界線

退縮 4 公尺退縮部分得計入法訂空地又退縮部分應配合周遭

「沿街步道式開放空間」留設淨寬 15 公尺以上之人行步道其

餘部分應予植栽綠化或配合學童上下學動線規劃為家長接送學童

之機車停車空間

3指定留設開放空間與其他法定空地設計規定

（1）「住一」「住二」住宅區臨接計畫道路部分應至少退縮 4 公尺供

留設「沿街步道式開放空間」免設置騎樓

（2）前項「沿街步道式開放空間」範圍內應設置連續舖面之人行步道

淨寬不得小於 15 公尺並不得設置有礙通行之設施物

（3）「住二」住宅區除留設「沿街步道式開放空間」外應再集中留設

「廣場式開放空間」並與公共開放空間鄰近其位置依圖 6-2 之

原則設置「住一」住宅區除留設「沿街步道式開放空間」外其

餘之法定空地應配合防火間隔整體規劃

（4）「住一」住宅區之防火間隔宜整體規劃集中留設防火間隔位置建

議如圖 6-3防火間隔不得設置圍牆僅能以高度不超過 1 公尺之

綠籬作為界隔空間且不得有高於地面之固定結構物

（5）「住一」住宅區之防火間隔寬度為 2 公尺

4其他相關規定

（1）開放空間入口須明顯標示或以其他設計方式強調入口意象加

17

強公眾使用之能見度

（2）開放空間之舖面應使用具透水性防滑耐壓易維護的材質

舖面設計應以街廓為單元整體規劃反映地區的特色與個性

（3）開放空間的設計應符合無障礙環境的要求

（4）開放空間應美化綠化其綠覆率應達 50以上

圖 6-3 防火間隔建議位置示意圖

二 人行空間設計準則

人行空間目的在提供計畫區內居民一個不需要車輛即可通達區內各主要公

共設施或開放空間的步行安全動線系統本計畫區內配置之人行空間包括都市計

畫劃設之人行步道及建築基地內留設之人行步道兩者相互配合連接建構成

全區完整的人行步道系統提升居民移動之便利性本計畫區內人行空間設計準

則如后

（一）都市計畫劃設之人行步道設計規定

1人行步道之人行空間淨寬度不得小於 15 公尺

18

2應具連續性舒適性方便性與美觀等基本功能

3交叉路口得視交通需要以號誌輔以聲音告知行人應停止或行進

4除得提供設置灌木植栽及街道傢俱外不得設置其他有礙通行之設施

物並應設置中低光源之照明設施

（二）建築基地內留設之人行步道設計規定

1建築基地內留設之人行步道應與基地內之其他法定空地整體規劃並

與周邊之公共開放空間直接聯繫

2建築基地內留設之人行步道應與車行動線系統明確區分減少交通衝

擊

3建築基地內留設之人行步道地坪應平整每一街廓之各街角均應採無

障礙環境設計

三 交通運輸系統設計準則

交通運輸系統之設計應以提供具可行性及易行性之交通運輸方式為目標

透過道路功能等級之明確劃分各層級道路依其功能服務水準與周圍土地使用

之特性設置不同之車行空間寬度及景觀設計規定

（一）計畫道路標準斷面設計規定

本計畫區內道路斷面車道數及空間配置如圖 6-4其中公共設施帶

係供作佈設行道樹公車站牌售票亭變電箱路燈標誌自行車

停車空間及各類街道傢俱之空間且計畫道路兩側均規定建築物退縮

供留設「沿街步道式開放空間」

圖 6-4 計畫道路標準斷面圖

19

（二）停車空間設計規定

1「住一」住宅區每一住宅單元應至少設置 1 部停車位該停車位不得

設置於指定留設開放空間臨計畫道路境界線 15 公尺範圍內及防火間

隔上「住二」住宅區應集中設置地下停車場其出入口應設置於次

要道路或私設通路上並與基地進出動線開放空間整體設計

2學校公（兒）用地內應留設自行車停放空間並設置自行車停放架

或類似防竊功能之保護設施

3路外公共停車場設計規定

（1）路外公共停車場應有植栽計畫舖面須全面使用透水性材料且

周圍應予綠化

（2）路外公共停車場除出入口處外四周應以綠化土堤或綠化材料

形成適當之圍籬

四 建築基地細分規模設計準則

（一）「住二」住宅區應就完整街廓整體規劃設計分期分區開發「住一」

住宅區則鼓勵以完整街廓方式整體開發最小基地開發單元 120 平方公

尺最小面寬 45 公尺

（二）「住一」住宅區開發規模如非完整街廓開發時應考量與鄰近基地之關

係並配合集中留設法定空地

五 建築量體配置高度造型色彩及風格設計準則

（一）建築物允建高度應依建築技術規則建築設計施工篇第 164 條規定計算

並檢討日照

（二）為配合遠景海岸山脈富變化的稜線建築物屋頂層及屋頂突出物應設

置斜屋頂且斜屋頂之投影面積不得小於建築面積之 80斜屋頂之

斜率原則上為 11 至 13 之間若經都市設計審議委員會認可係

為設計上之需要得調整之

（三）新建建築物之外牆造型及開窗型式應配合鄰屋設計

（四）為調和人造建築物與背景天空海洋山脈田野等色彩建築物屋

頂色牆壁色色彩為深色瓦對白色或淺灰

（五）「住一」「住二」住宅區若需裝置廣告物等附屬設施物應以不妨礙

20

通行及景觀為原則不得設置於指定留設開放空間及防火間隔上附

著於建築物上之高度不得低於 36 公尺廣告物大小以高度 3 公尺寬

度 06 公尺為限其餘規定依內政部訂頒之「廣告物管理辦法」等相關

規定辦理

（六）「住二」住宅區之廣告物等附屬設施應配合集合住宅建築設計統一

規範

六 環境保護設施設計準則

本計畫區內環境保護設施主要為污水處理設施及「住二」住宅區之垃圾貯存

空間其設計規定如后

（一）污水處理設施依建築技術規則建築設計施工篇第 49 條規定辦理

（二）每一單元（以街廓計）之「住二」住宅區開發時應至少設置一處垃

圾貯存空間集中收集處理垃圾

（三）垃圾貯存空間應面臨次要道路集中設置且不得設置於建築物主要出

入口旁垃圾貯存空間未臨接計畫道路時應留設 35 公尺寬之車道連

接計畫道路垃圾貯存空間位室內者車道淨寬應達 4 公尺以上且

應設置於地面層

（四）垃圾貯存空間應有適當之清洗（含排水措施）隔離設施以維護環境衛

生如位法定空地者應配合綠化設施美化

七 景觀計畫

景觀計畫目的在塑造本計畫區之整體都市景觀及舒適生活環境設計準則如

后

（一）計畫道路兩側之公共設施帶應於適當位置與間距處植栽喬木行道樹

（如圖 6-5）且依下列規定

1行道樹樹冠底離地淨高 2 公尺以上根部應保留適當之透水面積

2行道樹樹幹四周應舖設鏤空鑄鐵蓋板或透水設施且應與人行步道地

坪高程齊平

3每一街道應有一代表樹種並將其延續至該街道內之社區樹種以具

大型樹冠耐污染易維護為原則

（二）「沿街步道式開放空間」應利用綠化植栽作為道路與建築物間之緩衝

區且每一街廓之植栽應為同一或共同樹種

21

（三）「住二」住宅區指定留設之廣場式開放空間應以集中配置為原則面

積至少 400 平方公尺且綠地面積至少佔 30長寬比不得超過 21

且應按開放空間面積每滿 64 平方公尺至少栽植喬木一棵其樹冠底離

地淨高 2 公尺以上

圖 6-5 道路斷面景觀示意圖

（四）學校運動場景觀設計準則

1所有設施應依據學童的尺寸進行設計（如垃圾桶座椅等的高度）

同時各設施的顏色及造型應多樣化但不得對整體環境特色有負面影

響

2學校運動場與硬舖面活動區等功能相近之區域應集中規劃與設計各

活動區間應以人行動線連接

3用以界定運動場與其他使用空間之緩衝綠帶與植栽區應考量使用功

能實質環境與視覺的連續性

4運動場內固定之構造物或設施物（如圍牆及欄杆等）應利用樹木灌

木群或蔓生植物綠化或遮蔽

（五）公（兒）用地景觀設計準則

1公（兒）用地中央主要地區應提供一具多功能及多用途使用的大型活

動區域其他各分區應考量觀賞休閒運動遊戲及衛生等活動與

功能設施

2區內供公用設備及服務設施（如垃圾收集公共廁所）等使用之區域

22

應使用綠籬或樹叢適當圍蔽

3兒童遊戲場配置原則

（1）根據兒童活動尺寸荷重等設計

（2）採用複合式遊具使遊戲有連續性與變化

（3）按兒童年齡分類進行設計

（4）提供父母休憩看護設施以便就近照顧

（5）著重安全考量如彈性地板去除尖銳部分等措施

六土地使用分區管制計畫

為有效控制本計畫區土地使用強度確保公共設施服務水準維護良好生活

環境訂定土地使用分區管制要點如后

一 本要點依都市計畫法第 22 條及同法臺灣省施行細則第 35 條規定訂之

二 住宅區

（一）第一種住宅區（即「住一」住宅區）建蔽率不得大於 60容積率不

得大於 160

（二）第二種住宅區（即「住二」住宅區）建蔽率不得大於 50容積率不

得大於 240

三 「文（中）」學校用地建蔽率不得大於 50容積率不得大於 150

四 建築形式

（一）為配合遠景海岸山脈富變化的稜線建築物屋頂層及屋頂突出物應設

置斜屋頂且斜屋頂之投影面積不得小於建築面積之 80斜屋頂（覆

文化瓦）之斜率原則上為 11 至 13 之間若經都市設計審議委員

會認可係為設計上之需要得調整之

（二）新建建築物之外牆造型及開窗型式應配合鄰屋設計

五 開放空間

（一）「住一」「住二」住宅區臨接計畫道路部分應至少退縮 4 公尺供留設

「沿街步道式開放空間」設置淨寬15公尺以上之連續鋪面人行步道

免設置騎樓

23

（二）「住二」住宅區除留設「沿街步道式開放空間」外應再集中留設「廣

場式開放空間」並與公共開放空間鄰近「住一」住宅區除留設「沿街

步道式開放空間」外其餘之法定空地應配合防火間隔整體規劃

（三）「住一」住宅區之防火間隔宜整體規劃集中留設開放空間應配合防火

間隔位置留設防火間隔不得設置圍牆僅能以高度不超過 1 公尺之綠

籬作為界隔空間且不得有高於地面之固定結構物

（四）「住一」住宅區之防火間隔寬度為 2 公尺

（五）學校用地應留設開放空間面積不得小於基地面積之 40學校用地

四周如設置柵欄或圍牆等遮蔽物高度不得超過 2 公尺牆面透空率應

達 50以上並綠化處裡且應自計畫道路境界線退縮 4 公尺退縮

部分供作「沿街步道式開放空間」及機車停車空間使用

（六）開放空間得計入建築基地之法定空地應美化綠化達綠覆率 50以

上

（七）1有關設置開放空間獎勵部份依內政部訂定「實施都市計畫地區建築

基地綜合設計鼓勵辦法」規定辦理

2建築物提供部分樓地板面積供下列使用者得增加所提供之樓地板面

積但以不超過基地面積乘以該基地容積率之 30為限

（1）私人捐獻或設置圖書館博物館藝術中心兒童青少年勞

工老人等活動中心景觀公共設施等供公眾使用其集中留設

之面積在 1 百平方公尺以上並經目的事業主管機關核准設立公

益性基金管理營運者

（2）建築物留設空間與天橋或地下道連接供公眾使用經交通主管機

關核准者

六 建築基地內留設之人行步道應與其他法定空地整體規劃並與周遭之公共

開放空間直接聯繫

七 交通運輸系統

（一）依都市設計準則之計畫道路標準斷面留設之公共設施帶供作佈設行

道樹公車站牌售票亭變電箱路燈標誌自行車停車空間及各

類街道傢俱之空間

（二）「住一」住宅區每一住宅單元應至少設置 1 部停車位該停車位不得設

置於指定留設開放空間之人行步道及防火間隔上「住二」住宅區應集

24

中設置地下停車場

（三）「住一」住宅區若附設 1 部以上之停車位時其停車位得以前後方式配

置之

八 建築基地細分規模

（一）「住一」住宅區最小基地開發單元 120 平方公尺最小基地面寬 45 公

尺

（二）「住二」住宅區應就完整街廓整體規劃設計分期分區開發

九 公共設施用地得依「都市計畫公共設施用地多目標使用方案」規定作多目

標使用

十 為維護居住環境品質本計畫區內停車空間依左表規定

土地及建築物用途 基準停車位數

住宅等類似用途建築物

建築樓地板面積在 250 平方公尺以

下者應留設 1 部停車空間超過部

分每超過 150 平方公尺及其零數應

增設 1 部停車空間

商場（店）餐廳飲食店

超級市場等類似用途建築

物

建築樓地板面積每滿 100 平方公尺

設置 1 部停車位

辦公事務所金融等類私

用途建築物

建築樓地板面積每滿 80 平方公尺設

置 1 部停車位

旅館國際觀光旅館等類似

用途建築物

建築樓地板面積每滿 100 平方公尺

或每 4 個房間設置 1 部停車位

十一 建築基地內之法定空地應留設二分之一以上種植花草樹木以美化環

境

十二 建築基地申請建築時須經縣府都市設計審議委員會依都市設計準則審

查通過後始得發照建築及施工以塑造本計畫區之獨特風格但為增

強本計畫區風格之設計經都市設計審議委員會認可者得不受都市設

計準則之限制

十三 本要點未規定事項適用其他法令規定

25

柒變更理由

一配合主要計畫空間結構調整變更土地使用細分區並

另訂管理規範保障既有合法建物權益

延續原計畫之土地使用細分區之劃定架構及保障既有合法建物所有權人權

益合法建物密集之街廓將剔除整體開發範圍外另考量整體開發公平性未

納入整體開發範圍部分之土地使用分區調整為「第一種住宅區」並將其容積率

訂為 120此外為鼓勵既有聚落日後整體再發展提升環境品質另訂「台東

市都市計畫（豐榮豐樂地區）細部計畫再發展地區土地開發管理要點」（詳附

件四）其餘納入整體開發範圍之土地使用分區則分別調整為第二種及第三種住

宅區其中第三種住宅區係為供興建公益性住宅之土地為提升整體開發可行性

適度調整第三種住宅區之規模及區位

二為利整體開發後之環境控管及提升剩餘土地之規劃彈

性調整部分土地使用分區管制計畫及都市設計準則內

容

因應土地使用分區公共設施用地項目調整及相關法令廢止為利於日後

環境控管故配合調整土地使用分區管制計畫及都市設計準則相關條文內容另

依據原土地使用分區管制計畫第八點有關建築基地細分之規定為「『住二』住

宅區（調整為『住三』住宅區）應就完整街廓整體規劃設計分期分區開發」

為保留日後土地規劃及處份彈性故調整該條文內容

26

捌變更計畫內容

為配合辦理整體開發本次共變更 3 案其中編號第 1 案為實質計畫內容變

更編號第 2 案及第 3 案分別為土地使用分區管制計畫及都市設計準則部分條文

增修訂其內容請詳見表五變更內容明細表表六變更前後土地使用計畫面積

對照表表七都市設計準則變更對照表及圖七變更計畫示意圖（北中區）圖

八變更計畫示意圖（南區）圖九變更後計畫示意圖

表五 變更內容明細表 單位公頃

編號 變更位置 變更內容

變更理由 原計畫 新計畫

1 豐榮豐樂

地區 第一種住宅區

（1425） 第二種住宅區

（1057） 第三種住宅區（052）兒童遊樂場用地

（069） 公園用地（054） 停車場用地（030）道路用地（ 163）

1 依據主要計畫變更後之計畫內

容並延續原計畫之土地使用

細分區之劃定架構及保障既

有合法建物所有權人權益合

法建物密集之街廓將剔除整

體開發範圍外以提升整體開

發可行性另考量整體開發公

平性未納入整體開發範圍部

分之土地使用分區調整為「第

一種住宅區」其餘則分別調整

為「第二種住宅區」及「第三

種住宅區」 2 為提升開發可行性調整住三

住宅區之規模及區位

第二種住宅區 （258）

第三種住宅區

（117 ） 公園用地（007） 兒童遊樂場用地

（025） 廣場用地（022） 綠地用地（008） 道路用地（079）

鄰里公園兼作兒童

遊樂場使用（332）第二種住宅區（167）第三種住宅區（007）綠地用地（007） 公園用地（081） 兒童遊樂場用地

（016） 道路用地（054）

國中用地（兼供國小

使用）（250） 第二種住宅區（066）第三種住宅區（098）兒童遊樂場用地

（013） 停車場用地（042）道路用地（031）

停車場用地（072） 第二種住宅區（070）道路用地（002）

27

表五 變更內容明細表（續） 單位公頃

編號 變更位置 變更內容

變更理由 原計畫 新計畫

1 豐榮豐樂

地區 道路用地（282） 第一種住宅區（001）

第二種住宅區（212）第三種住宅區（015）兒童遊樂場用地

（014） 綠地用地（001） 公園用地（013） 廣場用地（002） 水溝用地（023） 非都市土地（0075）

非都市土地（00039）道路用地（00039）2 事業及財

務計畫 原事業及財務計畫 修訂事業及財務計

畫 為提升開發可行性將建築密集之

街廓（第一種住宅區）及水利會管

轄之現況溝渠（水溝用地）部分

剔除區段徵收範圍並增訂分期分

區開發原則且配合修正財務計畫

內容 3 土地使用

分區管制

計畫

原土地使用分區管

制計畫 修訂土地使用分區

管制計畫 詳表六土地使用分區管制計畫變

更對照表

4 都市設計

準則 原都市設計準則 修訂都市設計準則 詳表七都市設計準則變更對照表

註表內面積應以依據核定圖實地分割測量面積為準

28

表六 土地使用分區管制計畫變更對照表

編號 原條文 變更後條文 變更說明

1 二住宅區

（一）第一種住宅區（即「住

一」住宅區）建蔽率

不得大於 60容積率

不得大於 160

（二）第二種住宅區（即「住

二」住宅區）建蔽率

不得大於 50容積率

不得大於 240

二住宅區

（一）第一種住宅區（即「住

一」住宅區）建蔽率

不得大於 60容積率

不得大於 120

（二）第二種住宅區（即「住

二」住宅區）建蔽率

不得大於 60容積率

不得大於 160

（三）第三種住宅區（即「住

三」住宅區）建蔽率

不得大於 50容積率

不得大於 240

1 為保障既有合法建築密

集街廓之完整性及建物

所有權人權益未納入

整體開發範圍部分調

整為為「第一種住宅

區」並考量整體開發公

平性其容積率訂為

120 2 原住一及住二住宅區

配合前述調整分別變

更為住二及住三住宅

區

2 三「文（中）」學校用地建蔽

率不得大於 50容積率

不得大於 150

刪除 因應少子化人口結構改

變主要計畫已取消劃設

學校用地故予以刪除

3 四建築形式（略） 三建築形式（略） 條次調整

4 五開放空間

（一）「住一」「住二」住宅

區臨接計畫道路部分

應至少退縮 4 公尺供

留設「沿街步道式開放

空間」設置淨寬 15公尺以上之連續鋪面

人行步道免設置騎

樓

（二）「住二」住宅區除留設

「沿街步道式開放空

間」外應在集中留設

「廣場式開放空間」

並與公共開放空間鄰

近「住一」住宅區除

留設「沿街步道式開放

空間」外其餘之法定

空地應配合防火間隔

整體規劃

（三）「住一」住宅區之防火

間隔宜整體規劃集中

留設開放空間應配合

防火間隔位置留設防

火間隔不得設置圍

牆僅能以高度不超過

1公尺之綠籬作為界隔

空間且不得有高於地

面之固定結構物

四開放空間

（一）「住一」「住二」「住

三」住宅區臨接計畫道

路部分應至少退縮 4公尺供留設「沿街步

道式開放空間」設置

淨寬 15 公尺以上之連

續鋪面人行步道免設

置騎樓

（二）「住三」住宅區除留設

「沿街步道式開放空

間」外應在集中留設

「廣場式開放空間」

並與公共開放空間鄰

近「住一」「住二」

住宅區除留設「沿街步

道式開放空間」外其

餘之法定空地應配合

防火間隔整體規劃

（三）「住一」「住二」住宅

區之防火間隔宜整體

規劃集中留設開放空

間應配合防火間隔位

置留設防火間隔不得

設置圍牆僅能以高度

不超過 1 公尺之綠籬

作為界隔空間且不得

有高於地面之固定結

構物

1 條次調整 2 住一住宅區之環境條件

與住二住宅區相近且

考量開放空間完整性

其相關規範均應比照辦

理故修訂條文內容

3 配合第五項刪除調整

項次 4 配合都市計畫法臺灣省

施行細則修訂調降容

積獎勵上限比例

29

表六 土地使用分區管制計畫變更對照表（續 1）

編號 原條文 變更後條文 變更說明

4 （四）「住一」住宅區之防火

間隔寬度為 2 公尺

（五）學校用地應留設開放空

間面積不得小於基地

面積之 40學校用地

四周如設置柵欄或圍

牆等遮蔽物高度不得

超過 2 公尺牆面透空

率應達 50以上並綠

化處裡且應自計畫道

路境界線退縮 4 公

尺退縮部分供作「沿

街步道式開放空間」及

機車停車空間使用

（六）（略）

（七）1（略） 2建築物提供部分樓

地板面積供下列使

用者得增加所提

供之樓地板面積

但以不超過基地面

積乘以該基地容積

率之 30為限

（四）「住一」「住二」住宅

區之防火間隔寬度為 2公尺

（五）刪除

（五）略

（六）1（略） 2建築物提供部分樓

地板面積供下列使

用者得增加所提供

之樓地板面積但以

不超過基地面積乘

以該基地容積率之

20為限

5 六（略） 五（略） 條次調整

6 七交通運輸系統

（一）（略）

（二）「住一」住宅區每一住

宅單元應至少設置 1部停車位該停車位不

得設置於指定留設開

放空間之人行步道及

防火間隔上「住二」

住宅區應集中設置地

下停車場

（三）「住一」住宅區若附設

1 部以上之停車位時

其停車位得以前後方

式配置之

六交通運輸系統

（一）（略）

（二）「住一」「住二」住宅

區每一住宅單元應至

少設置 1 部停車位該

停車位不得設置於指

定留設開放空間之人

行步道及防火間隔

上「住三」住宅區應

集中設置地下停車場

（三）「住一」「住二」住宅

區若附設 1 部以上之

停車位時其停車位得

以前後方式配置之

1 條次調整 2 住一住宅區之環境條件

與住二住宅區相近其

相關規範均應比照辦

理故修訂條文內容

30

表六 土地使用分區管制計畫變更對照表（續完）

編號 原條文 變更後條文 變更說明

7 八建築基地細分規模

（一）「住一」住宅區最小基

地開發單元 120 平方

公尺最小基地面寬

45 公尺

（二）「住二」住宅區應就完

整街廓整體規劃設

計分期分區開發

七建築基地細分規模

（一）「住一」「住二」住宅

區最小基地開發單元

120 平方公尺最小基

地面寬及最小建築面

寬 5 公尺

（二）「住三」住宅區最小基

地開發單元 1500 平方

公尺

1 條次調整 2 住一住宅區之環境條件

與住二住宅區相近其

相關規範均應比照辦

理故修訂條文內容

3 為提升居住環境及都市

景觀品質最小基地面寬

調整為 5 公尺並增訂

最小建築面寬之規定

4 為提升住三住宅區土地

處分彈性以利達到財

務自償故修正其最小

基地開發規模為 1500平方公尺

8 九～十二（略） 八～十一（略） 條次調整

9

十二「住一」住宅區得維持

現有建築及其使用惟

日後申請建築時仍應

依本要點規定辦理且

為鼓勵既有聚落再發

展亦得另訂「台東市

都市計畫（豐榮豐樂

地區）細部計畫再發展

地區土地開發管理要

點」據以執行

1 增訂條文 2 為鼓勵既有聚落日後整

體再發展提升環境品

質另訂「台東市都市

計畫（豐榮豐樂地區）

細部計畫再發展地區土

地開發管理要點」（詳附

件四）

31

表七 都市設計準則變更對照表

編號 原條文 變更後條文 變更說明

1 一開放空間系統設計準則

（略）

（一）開放空間類別

開放空間系統依

土地屬性及使用形態

區分為公共開放空

間指定留設開放空間

兩類以本計畫區而言

細分如后（詳圖 6-2）

1公共開放空間包括公

（兒）用地學校運動

場

2指定留設開放空間包括

「沿街步道式開放空

間」「住二」住宅區集中

留設之「廣場式開放空

間」上述所稱之開放空

間係指「實施都市計畫地

區建築基地綜合設計鼓

勵辦法」規定開放空間

（二）開放空間設計原則

（略）

（三）開放空間設計準則

1公（兒）用地開放空間設

計規定

（1）公（兒）用地應具休

憩集會及活動等功

能得比照「臺灣省

公園管理辦法」規定

設置相關設施提供

居民使用並應提供

計畫區內居民遭遇重

大人為或天然災害時

所需臨時避難疏散及

急難救助空間

（2）公（兒）用地活動區

配置於主要道路旁

時與道路之間應以

濃密植栽適當區隔

（3）公（兒）用地主要出

入口應與人行動線系

統連接服務車輛及

停車空間出入動線應

避免干擾人行動線與

主要道路系統

一開放空間系統設計準則

（略）

（一）開放空間類別

開放空間系統依

土地屬性及使用形態

區分為公共開放空

間指定留設開放空間

兩類以本計畫區而言

細分如后（詳附圖 1）

1公共開放空間包括公

園兒童遊樂場綠地

廣場用地

2指定留設開放空間包括

「沿街步道式開放空

間」「住三」住宅區集中

留設之「廣場式開放空

間」上述所稱之開放空

間係指「建築技術規則第

15 章實施都市計畫地區

建築基地綜合設計」規定

開放空間

（二）開放空間設計原則

（略）

（三）開放空間設計準則

1公園兒童遊樂場用地開

放空間設計規定

（1）應具休憩集會及活

動等功能得比照「臺

東縣公園管理自治條

例」規定設置相關設

施提供居民使用

並應提供計畫區內居

民遭遇重大人為或天

然災害時所需臨時避

難疏散及急難救助空

間

（2）活動區配置於主要道

路旁時與道路之間

應以濃密植栽適當區

隔

（3）主要出入口應與人行

動線系統連接服務

車輛及停車空間出入

動線應避免干擾人行

動線與主要道路系

統

1 配合休憩性公共設施用

地項目及規模變更調

整其用地名稱且配合

取消學校用地故刪除

相關內容

2 為提供公益性住宅建築

使用將「住二」住宅

區調整為「住三」住宅

區

3 「實施都市計畫地區建

築基地綜合設計鼓勵辦

法」業於 92 年 3 月 20日廢止有關開放空間

規範回歸建築技術規

則故調整其內容

4 「臺灣省公園管理辦

法」業於 95 年 12 月 12日廢止有關公園及兒

童遊樂場之規劃調整

為依「臺東縣公園管理

自治條例」辦理

5 有關「指定留設開放空

間與其他法定空地設計

規定」部分業已納入

土地使用分區管制計畫

規範之故予以刪除

6 調整附圖編號

32

表七 都市設計準則變更對照表（續 1）

編號 原條文 變更後條文 變更說明

1 （4）公（兒）用地應採開

放性設計如基於安

全及管理之需要四

周可設置綠籬或綠化

設施圍蔽高度不得

超過 1 公尺

2學校運動場開放空間設

計規定

（1）學校運動場公共開放

空間鄰近住宅區之部

分應設置高低綠籬

以隔絕噪音

（2）學校留設之開放空

間面積不得小於基

地面積之 10最小

綠化面積不得小於法

訂空地之 50

（3）學校留設之開放空

間應提供居民作為

休憩運動場所及遭

遇重大人為或天然災

害時所需臨時避難疏

散及急難救助空間

（4）學校運動場及戶外活

動區配置應配合自

然地形變化規劃減

少整地與挖填方工

程

（5）學校運動場及戶外活

動區配置應考量自

然氣候條件與微氣候

變化對冬季東北季

風應以建築配置或植

栽密植方式降低活動

時的不適性

（6）學校主要出入口應與

人行動線系統連接

服務車輛及停車空間

出入動線應避免干擾

人行動線主要道路

系統

（7）學校運動場如緊鄰主

要道路配置臨接道

路部分應以喬木密植

方式減少噪音和危險

性

（4）應採開放性設計如

基於安全及管理之需

要四周可設置綠籬

或綠化設施圍蔽高

度不得超過 1 公尺

2其他相關規定

（略）

33

表七 都市設計準則變更對照表（續 2）

編號 原條文 變更後條文 變更說明

1 （8）學校用地及其戶外空

間應採開放性設計

如基於安全及管理之

需要四周可設置柵

欄圍牆或綠籬等設

施物圍蔽如設置欄

杆或圍牆等遮蔽物

高度不得超過 2 公

尺牆面透空率應達

50以上並應綠化

處理

（9）學校用地四周若設置

柵欄或圍牆等遮蔽

物應自計畫道路境

界線退縮 4 公尺退

縮部分得計入法訂空

地又退縮部分應配

合周遭「沿街步道式

開放空間」留設淨寬

15 公尺以上之人行

步道其餘部分應予

植栽綠化或配合學童

上下學動線規劃為家

長接送學童之機車停

車空間

3指定留設開放空間與其

他法定空地設計規定

（1）「住一」「住二」住宅

區臨接計畫道路部分

應至少退縮 4 公尺

供留設「沿街步道式

開放空間」免設置騎

樓

（2）前項「沿街步道式開

放空間」範圍內應設

置連續舖面之人行步

道淨寬不得小於 15公尺並不得設置有

礙通行之設施物

（3）「住二」住宅區除留設

「沿街步道式開放空

間」外應再集中留

設「廣場式開放空

間」並與公共開放空

間鄰近其位置依圖

6-2 之原則設置「住

一」住宅區除留設「沿

街步道式開放空間」

34

表七 都市設計準則變更對照表（續 3）

編號 原條文 變更後條文 變更說明

1 外其餘之法定空地

應配合防火間隔整體

規劃

（4）「住一」住宅區之防火

間隔宜整體規劃集中

留設防火間隔位置

建議如圖 6-3防火間

隔不得設置圍牆僅

能以高度不超過 1 公

尺之綠籬作為界隔空

間且不得有高於地

面之固定結構物

（5）「住一」住宅區之防火

間隔寬度為 2 公尺

4其他相關規定

（略）

2 三交通運輸系統設計準則

（略）

（一）計畫道路標準斷面設計

規定

本計畫區內道路

斷面車道數及空間配

置如圖 6-4其中公共

設施帶係供作佈設行

道樹公車站牌售票

亭變電箱路燈自

行車停車空間及各類

街道傢俱之空間且計

畫道路兩側均規定建

築物退縮供留設「沿

街步道式開放空間」

（二）停車空間設計規定

1「住一」住宅區每一住

宅單元應至少設置 1 部

停車位該停車位不得

設置於指定留設開放

空間臨計畫道路境界

線 15 公尺範圍內及防

火間隔上「住二」住

宅區應集中設置地下

停車場其出入口應設

置於次要道路或私設

通路上並與基地進出

動線開放空間整體設

計

三交通運輸系統設計準則

（略）

（一）計畫道路標準斷面設計

規定

本計畫區內道路

斷面車道數及空間配

置應參酌附圖二辦

理其中公共設施帶係

供作佈設行道樹公車

站牌售票亭變電

箱路燈自行車停車

空間及各類街道傢俱

之空間且計畫道路兩

側均規定建築物退

縮供留設「沿街步道

式開放空間」

（二）停車空間設計規定

1住宅區留設之停車位不

得設置於指定留設開

放空間臨計畫道路境

界線 15 公尺範圍內及

防火間隔上「住三」

住宅區應集中設置地

下停車場其出入口應

設置於次要道路或私

設通路上並與基地進

出動線開放空間整體

設計

1 為保留日後道路設計彈

性故修正用語並調

整附圖編號

2 有關住宅區停車空間留

設規定係屬土地使用

分區管制計畫範疇故

予以刪除

3 配合土地使用屬性調

整將「住二」住宅區

調整為「住三」住宅區

4 配合休憩性公共設施用

地規模變更調整其用

地名稱且配合取消學

校用地故刪除相關內

容

35

表七 都市設計準則變更對照表（續 4）

編號 原條文 變更後條文 變更說明

2 2學校公（兒）用地內

應留設自行車停放空

間並設置自行車停放

架或類似防竊功能之

保護設施

3（略）

2公園兒童遊樂場用地

內應留設自行車停放

空間並設置自行車停

放架或類似防竊功能

之保護設施

3（略）

3 四建築基地細分規模設計準

則

（一）「住二」住宅區應就完

整街廓整體規劃設

計分期分區開發「住

一」住宅區則鼓勵以完

整街廓方式整體開

發最小基地開發單元

120 平方公尺最小面

寬 45 公尺

（二）「住一」住宅區開發規

模如非完整街廓開發

時應考量與鄰近基地

之關係並配合集中留

設法定空地

四建築基地細分規模設計準

則

「住一」「住二」住

宅區開發規模如非完整

街廓開發時應考量與鄰

近基地之關係並配合集

中留設法定空地

1 有關建築基地細分規模

規定係屬土地使用分

區管制計畫範疇故予

以刪除

2 「住一」「住二」住宅

區土地使用屬性相近

故併同規範之

4 五建築量體配置高度造

型色彩及風格設計準則

（一）～（四）（略）

（五）「住一」「住二」住宅

區若需裝置廣告物等

附屬設施物應以不妨

礙通行及景觀為原

則不得設置於指定留

設開放空間及防火間

隔上附著於建築物上

之高度不得低於 36 公

尺廣告物大小以高度

3 公尺寬度 06 公尺

為限其餘規定依內政

部訂頒之「廣告物管理

辦法」等相關規定辦

理

（六）「住二」住宅區之廣告

物等附屬設施應配合

集合住宅建築設計統

一規範

五建築量體配置高度造

型色彩及風格設計準則

（一）～（四）（略）

（五）「住一」「住二」住宅

區若需裝置廣告物等

附屬設施物應以不妨

礙通行及景觀為原

則不得設置於指定留

設開放空間及防火間

隔上附著於建築物上

之高度不得低於 36 公

尺廣告物大小以高度

3 公尺寬度 06 公尺

為限其餘規定依內政

部訂頒之「招牌廣告及

樹立廣告管理辦法」等

相關規定辦理

（六）「住三」住宅區之廣告

物等附屬設施應配合

集合住宅建築設計統

一規範

1 「廣告物管理辦法」業

於 93 年 7 月 23 日公告

廢止故調整為現行之

「招牌廣告及樹立廣告

管理辦法」

2 為提供公益性住宅建築

使用將「住二」住宅

區調整為「住三」住宅

區

36

表七 都市設計準則變更對照表（續 5）

編號 原條文 變更後條文 變更說明

5 六環境保護設施設計準則

本計畫區內環境保

護設施主要為污水處理

設施及「住二」住宅區之

垃圾貯存空間其設計規

定如后（略）

六環境保護設施設計準則

本計畫區內環境保

護設施主要為污水處理

設施及「住三」住宅區之

垃圾貯存空間其設計規

定如后（略）

為提供公益性住宅建築使

用將「住二」住宅區調

整為「住三」住宅區

6 七景觀計畫

（一）（二）（略）

（三）「住二」住宅區指定留

設之廣場式開放空間

以集中配置為原則面

積至少 400 平方公尺

且綠地面積至少佔 30長寬比不得超過

21且應按開放空間

面積每滿 64 平方公尺

至少栽植喬木一棵其

樹冠底離地淨高 2 公

尺以上

（四）學校運動場景觀設計準

則

1所有設施應依據學童的

尺寸進行設計（如垃圾

桶座椅等的高度）

同時各設施的顏色及

造型應多樣化但不得

對整體環境特色有負

面影響

2學校運動場與硬舖面活

動區等功能相近之區

域 應 集 中 規 劃 與 設

計各活動區間應以人

行動線連接

3用以界定運動場與其他

使用空間之緩衝綠帶

與植栽區應考量使用

功能實質環境與視覺

的連續性

4運動場內固定之構造物

或設施物（如圍牆及欄

杆等）應利用樹木灌

木群或蔓生植物綠化

或遮蔽

七景觀計畫

（一）（二）（略）

（三）「住三」住宅區指定留

設之廣場式開放空間

以集中配置為原則面

積至少 400 平方公尺

且綠地面積至少佔 30長寬比不得超過

21且應按開放空間

面積每滿 64 平方公尺

至少栽植喬木一棵其

樹冠底離地淨高 2 公

尺以上

（四）公園兒童遊樂場用地

景觀設計準則

1公園用地中央主要地區

應提供一具多功能及

多用途使用的大型活

動區域其他各分區應

考量觀賞休閒運

動遊戲及衛生等活動

與功能設施

2（略）

3兒童遊樂場用地配置原

則（略）

1 為提供公益性住宅建築

使用將「住二」住宅

區調整為「住三」住宅

區

2 配合休憩性公共設施用

地項目及規模變更調

整其用地名稱且配合

取消學校用地故刪除

相關內容

37

表七 都市設計準則變更對照表（續完）

編號 原條文 變更後條文 變更說明

5 （五）公（兒）用地景觀

設計準則

1公（兒）用地中央主要

地區應提供一具多功

能及多用途使用的大

型活動區域其他各分

區應考量觀賞休閒

運動遊戲及衛生等活

動與功能設施

2（略）

3兒童遊戲場配置原則

（略）

表八 變更前後土地使用計畫面積對照表

項目 現行計畫面積

（公頃） 增減面積

（公頃）

變更後

面積 （公頃）

比例 （）

土地

使用

分區

第一種住宅區 1461 -1424 037 130

第二種住宅區 581 +1314 1895 5558

第三種住宅區 000 +289 289 851

小計 2042 +179 2221 6538

公共

設施

用地

公（兒）用地 332 -332 000 000

綠地 008 +016 024 071

停車場用地 072 +000 072 212

廣場用地 000 +024 024 071

水溝用地 000 +023 023 068

國中（小）用地 250 -250 000 000

兒童遊樂場用地 000 +137 137 403

公園用地 000 +155 155 456

道路用地 693 +048 741 2181

小計 1355 -179 1176 3462

非都市土地 - +00036 - -

合計 3397 -00036 3397 10000

註表內面積應以依據核定圖實地分割測量面積為準

38

表九 變更後土地使用計畫面積表

項目 北區 中區 南區 合計

面積 (公頃)

比例()面積

(公頃)比例()

面積 (公頃)

比例() 面積

(公頃) 比例()

土地

使用

分區

第 一 種 住 宅 區 - 000 - 000 037 299 037 109

第二種住宅區 803 6011 429 5207 663 5360 1895 5578

第三種住宅區 083 621 098 1189 108 872 289 851

小計 886 6632 527 6396 808 6531 2221 6538

公共

設施

用地

兒童遊樂場用地 079 591 058 704 - 000 137 403

公園用地 050 374 - 000 105 849 155 456

綠地 024 180 - 000 - 000 024 071

停車場用地 - 000 042 510 030 243 072 212

廣場用地 006 045 018 218 - 000 024 071

水溝用地 - 000 - 000 023 186 023 068

道路用地 291 2178 179 2172 271 2191 741 2181

小計 450 3368 297 3604 429 3469 1176 3462

合計 1336 10000 824 10000 1237 10000 3397 10000

39

圖七 變更計畫示意圖（北中區）

40

圖八 變更計畫示意圖（南區）

41

圖九 變更後計畫示意圖

42

玖事業及財務計畫

一開發方式

本計畫於 89 年發布實施後因中央政府國民住宅政策轉變及公共設施比例

過高等因素致難以執行後續開發計畫遂由台東縣政府研議降低公共設施用地

比例及增列市地重劃方式開發提經內政部都市計畫委員會第 592次第 606次

第 611 次會議討論其決議綜整為下列三點

（一）同意修正道路系統公共設施用地比例由 3989調降為 3795

（二）為增加計畫執行可行性請縣府考量地方實際發展需要酌予提高土地

使用強度

（三）增列開發方式部分請縣府依規定層報行政院核示後再據以辦理

為提高開發可行性並增加原土地所有權人領回土地比例經評估後公共設施

用地比例需調降至 35以下較為可行而土地使用強度部分經考量整體都市

景觀及實際發展狀況仍以維持原使用強度惟配合本次實質計畫內容變更酌予

調整其區位故前述第一二點決議內容均已納入本次變更檢討之

有關第三點決議增列開發方式部分綜合考量時空環境變遷政策指導開

發目的民眾權益保障及開發可行性等因素後基於下列理由仍維持區段徵收方

式辦理

（一）為符合中央政府興建社會住宅政策及日後興建公益性住宅需求本計

畫區開發後應保留部分土地集中妥予運用而市地重劃係採原位次分配

土地日後無法取得足夠規模之完整土地故未能滿足開發目的

（二）本案變更後公共設施用地比例雖已降為 3462倘採市地重劃開發

加計費用負擔後總負擔勢必超過 4500依據「市地重劃實施辦法」

第 23 條規定需經由過半土地所有權人同意始得為之而本區土地所

有權人數高達三百餘人恐難據以執行

爰此除合法建築密集街廓之第一種住宅區及水利會管有之現況溝渠（水溝

用地）外均維持區段徵收方式辦理整體開發並由臺東縣政府為開發主體

43

圖十 區段徵收範圍示意圖

二開發期程

（一）本案應以全部一次開發為原則惟考量政府財政狀況都市成長管理及都

市發展需求等因素必要時得採分期分區開發且預計變更都市計畫經內

政部都市計畫委員會審竣後 3 年內完成全部或第一期區段徵收計畫報核

程序辦理區段徵收作業主要期程計算至標售完成止為 7 年其中工程施

工期程為 3 年惟實際進度得由主管機關視實際狀況酌予調整之

採分期分區開發時應採北中區及南區二期二區方式開發並以南區為

優先開發區且應於南區開發完成後五年內或可建築用地使用率達 50

44

時辦理第二期開發

（二）第一種住宅區已建築使用之合法建物得維持原建築及其使用且得為必要

之維護及修繕並得申請個別建築或依「台東市都市計畫（豐榮豐樂地

區）細部計畫再發展地區土地開發管理要點」辦理其建築管理及使用管

制仍應依循本計畫土地使用分區管制計畫及其他相關法令

本計畫區總面積為 3397 公頃除第一種住宅區及水溝用地外均採區段徵

收方式辦理故開發面積約 3337 公頃其開發財務說明如下

三財務計畫

（一）土地處理原則

1預計土地所有權人領回抵價地比例

依土地徵收條例第 39 條第 2 項規定抵價地總面積以徵收總面

積之 50為原則因情況特殊經上級主管機關核准者不在此限

但不得少於 40曾為農地重劃者該重劃地區部分不得少於 45

本區段徵收範圍並無參與農地重劃因此依上述原則並參考目

前不動產市場普遍之交易行情以及本計畫區之財務狀況等因素抵價

地發還比例暫以 50預估惟實際土地所有權人領回抵價地比例應以

臺東縣政府報經中央區段徵收主管機關（內政部）核定之抵價地比例

為準

2區段徵收後土地處理方式

本計畫區段徵收範圍內土地經規劃整理後其土地處理方式依

土地徵收條例區段徵收實施辦法及其相關規定辦理並以臺東縣政

府報經中央區段徵收主管機關（內政部）核定之區段徵收計畫為準

（二）開發費用估算

1區段徵收作業費用

辦理本計畫區段徵收作業所需地籍整理費及其他辦理土地整理

必要之費用依過往之經驗以每公頃 120 萬元估算之估計約需 4004

萬元

2地價補償費

擬以私有土地面積 30選擇領取現金補償及公有土地有償撥用

方式參與區段徵收並參酌鄰近地區性質相似之土地交易價格後依土

45

地屬性周邊買賣價並排除掉預期因素及其他影響市價的因素後土

地平均補償單價以 8000 元（≒26446 元坪）估算其地價補償費

為 84400 萬元

3地上物補償費

地上物拆遷補償費部分包含農作改良物鐵皮與網室棚架磚

造與鋼筋混凝土造等其中農作改良物以每公頃 60 萬元鋼筋水泥

造建物拆遷補償費以每公頃 27000 萬元計算磚造建物拆遷補償費以

每公頃 15000 萬元計算鐵皮造建物拆遷補償費以每公頃 5500 萬元

計算及網室棚架以每公頃 500 萬元計算估算地上物拆遷補償費合計

約 14061 萬元

4公共設施費用

包含全區整地工程雨污水下水道地下管道公園綠地廣

場兒童遊樂場停車場及道路等公共設施之規劃設計施工及工程

管理費用考量範圍內地形平坦且地上物單純故整地工程以每公頃

80 萬元計雨污水下水道分別以每公頃 200 萬元及 250 萬元計電

信電力與自來水等公用管線工程以每公頃 300 萬元計公園及兒童

遊樂場用地以每公頃 1800 萬元計綠地以每公頃 1400 萬元計廣

場用地以每公頃 1500 萬元計停車場用地以每公頃 1500 萬元計及

道路用地以每公頃 1600 萬元計等工程規劃設計管理及監造費等

以工程總經費 8計算合計約需 50313 萬元

5管理維護費

區段徵收完成後區內公共設施管理維護費本區依土地徵收條例

施行細則第 51 條第 2 項規定以每年每公頃 5 萬元編列 3 年計算

估計約需 501 萬元

6貸款利息

在辦理區段徵收時可向平均地權基金及公民營行庫辦理貸款作

業依本計畫區段徵收作業預定辦理期程參考五大銀行基準利率（台

灣銀行合作金庫銀行第一銀行華南銀行及台灣土地銀行）並參

酌物價上漲趨勢貸款利率以 3進行估算估算本計畫區段徵收作業

之貸款利息估計約需 16567 萬元

7估算結果

依據前述區段徵收作業費用地價補償費地上物補償費公共

46

設施費用管理維護費及貸款利息估算結果本計畫區段徵收開發總

費用預估約為 169846 萬元詳表十所示

表十 區段徵收開發總費用估算表

項目 單位 數量 單價

（萬元）

總價

（萬元）說明

一區段徵收作業費用 公頃 3337 120 4004

二補償費用

地價補償費 公頃 1055 8000 84400以私有地主30領取

地價補償及公有土地

全數作價方式領回

地上物拆遷補償

農作物 公頃 2500 60 1500

建物

鋼筋混凝土 公頃 015 27000 4050

磚造 公頃 006 15000 900

鐵皮造 公頃 064 5500 3520

網室棚架 公頃 310 500 1550

自拆遷獎勵金 式 100 2541 2541

小計 98461

三公共設施費用

整地工程 公頃 3337 80 2670

公園及兒童遊樂場 公頃 292 1800 5256

綠地 公頃 024 1400 336

廣場 公頃 024 1500 360

停車場 公頃 072 1500 1080

道路 公頃 741 1600 11856

雨水下水道 公頃 3337 200 6674

污水下水道 公頃 3337 250 8343

共同管溝 公頃 3337 300 10011電力電信及自來水

地下管線工程費

小計 46586

工程規劃設計管理

及監造費等 式 100 3727 3727 按工程費之 8估計

合計 50313

四管理維護費 公頃 3337 5 501每年每公頃 5 萬元

編列 3年計算

五貸款利息 16567 以年息 3複利計算

總開發費用 169846

註實際區段徵收開發總費用依辦理時之法令規定及實際發生之費用為準

（三）土地處分方式

47

1私有地所有權人領回抵價地比例依土地徵收條例第 39 條第 2 項辦理發

還土地所有權人之抵價地以第二種住宅區為原則

2屬土地徵收條例第 44 條第 1 項第 2 款所列之公共設施無償登記該管縣政

府本計畫公園兒童遊樂場用地綠地廣場停車場及道路用地等

公共設施用地無償登記為臺東縣政府所有

3其餘可供建築土地則依土地徵收條例第 44 條第 1 項第 5 款規定予以處

分

表十一 區段徵收土地處分方式表

類 別 內 容 面積（公頃）

1發還抵價地土地 第二種住宅區 1141

2無償登記之公共設施用地

公園用地兒童遊樂場用地綠

地廣場用地停車場用地及道路

用地等

1153

3供興建公益性住宅之土地 第三種住宅區 289

4剩餘可供標(讓)售土地 扣除發還抵價地土地後之第二種

住宅區 754

合 計 3337

註區段徵收抵價地之比例以 50為估算財務計畫之依據實際抵價地之比例應以區段徵收主管機關報經核定之比例為準

（四）區段徵收後土地處分收入估算

依據各開發項目之開發方式與概估開發費用經整理分析後區段徵

收後土地處分預估面積為 1043 公頃參酌鄰近地區土地交易案例擬

訂 17500 元作為第二種住宅區用地標(讓)售價格另第三種住宅區按

以開發成本 16285 元折價專案讓售予需地機關預估土地處分收入

約為 179014 萬元以作為縣府未來辦理開發之參考依據惟未來仍得

視財政情形及實際發展需要酌予調整

（五）自償能力分析

1經費籌措

本計畫區段徵收開發總費用之經費籌措方式包括向臺東縣平均

地權基金財政部地方建設基金或各行庫申貸支應等

2自償能力分析

48

本計畫區段徵收開發總費用約需 169846 萬元區段徵收後土地

處分預估收入約 179014 萬元預估區段徵收後盈餘約 9168 萬元

益本比為 105另本案經財務分析結果財務平衡標售底價約 16285

元（≒53835 元坪）與周邊客觀條件相同之都市計畫區住宅區市

場交易行情相較下仍有利基整體財務應屬可行

（六）敏感度分析

抵價地發還比例分別以 4042545475及 50與地主領

取現金比例 0102030及 40進行敏感度分析其財務結果

詳如表十二所示

表十二 區段徵收財務敏感度分析表

抵價地發還比例 地主領現比例 開發總費用

（萬元）

土地處分收入

（萬元）

盈餘

（萬元） 益本比

4000

0 80277 150489 70212 187

10 109605 173309 63704 158

20 138932 196129 57197 141

30 168259 218949 50690 130

40 197587 241769 44182 122

4250

0 80844 136227 55383 169

10 110115 160473 50358 146

20 139385 184719 45334 133

30 168656 208965 40309 124

40 197926 233212 35286 118

4500

0 81410 121964 40554 150

10 110625 147637 37012 133

20 139839 173309 33470 124

30 169052 198982 29930 118

40 198267 224654 26387 113

4750

0 81976 107702 25726 131

10 111135 134800 23665 121

20 140292 161899 21607 115

30 169449 188998 19549 112

40 198607 216097 17490 109

5000

0 82543 93439 10896 113

10 111644 121964 10320 109

20 140746 150489 9743 107

30 169846 179014 9168 105

40 198947 207539 8592 104

附 1-1

附件一 臺東縣政府 104 年 6 月 12 日 府建都字第 1040115666 號函

附 2-1

附件二 變更後土地使用分區管制計畫

為有效控制本計劃區土地使用強度確保公共設施服務水準維護良好生活

環境訂定土地使用分區管制要點如后

一 本要點依都市計畫法第 22 條及同法臺灣省施行細則第 35 條規定訂之

二 住宅區

（一）第一種住宅區（即「住一」住宅區）建蔽率不得大於 60容積率不

得大於 120

（二）第二種住宅區（即「住二」住宅區）建蔽率不得大於 60容積率不

得大於 160

（三）第三種住宅區（即「住三」住宅區）建蔽率不得大於 50容積率不

得大於 240

三 建築形式

（一）為配合遠景海岸山脈富變化的稜線建築物屋頂層及屋頂突出物應設

置斜屋頂且斜屋頂之投影面積不得小於建築面積之 80斜屋頂（覆

文化瓦）之斜率原則上為 11 至 13 之間若經都市設計審議委

員會認可係為設計上之需要得調整之

（二）新建建築物之外牆造型及開窗型式應配合鄰屋設計

四 開放空間

（一）「住一」「住二」「住三」住宅區臨接計畫道路部分應至少退縮 4 公尺

供留設「沿街步道式開放空間」設置淨寬 15 公尺以上之連續鋪面人

行步道免設置騎樓

（二）「住三」住宅區除留設「沿街步道式開放空間」外應在集中留設「廣

場式開放空間」並與公共開放空間鄰近「住一」「住二」住宅區除

留設「沿街步道式開放空間」外其餘之法定空地應配合防火間隔整

體規劃

（三）「住一」「住二」住宅區之防火間隔宜整體規劃集中留設開放空間應

配合防火間隔位置留設防火間隔不得設置圍牆僅能以高度不超過 1

公尺之綠籬作為界隔空間且不得有高於地面之固定結構物

（四）「住一」「住二」住宅區之防火間隔寬度為 2 公尺

附 2-2

（六）開放空間得計入建築基地之法定空地應美化綠化達綠覆率 50以

上

（七）1有關設置開放空間獎勵部份依內政部訂定「實施都市計畫地區建築

基地綜合設計鼓勵辦法」規定辦理

2建築物提供部分樓地板面積供下列使用者得增加所提供之樓地板面

積但以不超過基地面積乘以該基地容積率之 30為限

（1）私人捐獻或設置圖書館博物館藝術中心兒童青少年勞

工老人等活動中心景觀公共設施等供公眾使用其集中留設

之面積在 1 百平方公尺以上並經目的事業主管機關核准設立公

益性基金管理營運者

（2）建築物留設空間與天橋或地下道連接供公眾使用經交通主管機

關核准者

五 建築基地內留設之人行步道應與其他法定空地整體規劃並與周遭之公共

開放空間直接聯繫

六 交通運輸系統

（一）依都市設計準則之計劃道路標準斷面留設之公共設施帶供作佈設行

道樹公車站牌售票亭變電箱路燈標誌自行車停車空間及

各類街道家俱之空間

（二）「住一」「住二」住宅區每一住宅單元應至少設置 1 部停車位該停車

位不得設置於指定留設開放空間之人行步道及防火間隔上「住三」住

宅區應集中設置地下停車場

（三）「住一」「住二」住宅區若附設 1 部以上之停車位時其停車位得以前

後方式配置之

七 建築基地細分規模

（一）「住一」「住二」住宅區最小基地開發單元 120 平方公尺最小基地面

寬及最小建築面寬 5 公尺

（二）「住三」住宅區最小基地開發單元 1500 平方公尺

八 公共設施用地得依「都市計畫公共設施用地多目標使用方案」規定作多目

標使用

九 為維護居住環境品質本計畫區內停車空間依左表規定

附 2-3

土地及建築物用途 基準停車位數

住宅等類似用途建築物

建築樓地板面積在 250 平方公尺以

下者應留設 1 部停車空間超過部

分每超過 150 平方公尺及其零數應

增設 1 部停車空間

商場（店）餐廳飲食店

超級市場等類似用途建築

物

建築樓地板面積每滿 100 平方公尺

設置 1 部停車位

辦公事務所金融等類私

用途建築物 建築樓地板面積每滿 80 平方公尺設

置 1 部停車位

旅館國際觀光旅館等類似

用途建築物 建築樓地板面積每滿 100 平方公尺

或每 4 個房間設置 1 部停車位

十 建築基地內之法定空地應留設二分之一以上種植花草樹木以美化環

境

十一 建築基地申請建築時須經縣府都市設計審議委員會依都市設計準則審

查通過後始得發照建築及施工以塑造本計畫區之獨特風格但為增

強本計畫區風格之設計經都市設計審議委員會認可者得不受都市設

計準則之限制

十二 「住一」住宅區得維持現有建築及其使用惟日後申請建築時仍應依

本要點規定辦理且為鼓勵既有聚落再發展亦得另訂「台東市都市計

畫（豐榮豐樂地區）細部計畫再發展地區土地開發管理要點」據以執

行

十三 本要點未規定事項適用其他法令規定

附 3-1

附件三 變更後都市設計準則

一 開放空間系統設計準則

開放空間在都市結構上包含都市美觀休憩娛樂環境保護及防災避難的

效果規劃設計應以提供自然舒適親切可及的人性化環境為目標並增進

都市防災避難功能

（一）開放空間類別

開放空間系統依土地屬性及使用形態區分為公共開放空間指定

留設開放空間兩類以本計畫區而言細分如后（詳附圖一）

1公共開放空間包括公園兒童遊樂場綠地廣場等用地

2指定留設開放空間包括「沿街步道式開放空間」「住三」住宅區集

中留設之「廣場式開放空間」上述所稱之開放空間係指「建築技術

規則第 15 章實施都市計畫地區建築基地綜合設計」規定開放空間

（二）開放空間設計原則

開放空間之配置除於適當區位設置公共開放空間外並指定每

一基地之「留設開放空間」的位置及其設計標準配合退縮規定維

繫全區開放空間之連續性完整性與多樣性設計原則如后

1每一街廓內及建築物簇群內均應提供開放空間

2所有街廓之開放空間應整體規劃並利用步道相銜接建構一套區內

完整的人行動線系統提升居民移動之便利性

3開放空間須完整規劃並以景觀配置手法銜接各區特色

（三）開放空間設計準則

1公園兒童遊樂場用地開放空間設計規定

（1）應具休憩集會及活動等功能得比照「臺東縣公園管理自治條

例」規定設置相關設施提供居民使用並應提供計畫區內居民

遭遇重大人為或天然災害時所需臨時避難疏散及急難救助空

間

（2）活動區配置於主要道路旁時與道路之間應以濃密植栽適當區

隔

附 3-2

附圖一 開放空間系統配置示意圖

附 3-3

（3）主要出入口應與人行動線系統連接服務車輛及停車空間出入動

線應避免干擾人行動線與主要道路系統

（4）應採開放性設計如基於安全及管理之需要四周可設置綠籬或

綠化設施圍蔽高度不得超過 1 公尺

2其他相關規定

（1）開放空間入口須明顯標示或以其他設計方式強調入口意象加

強公眾使用之能見度

（2）開放空間之舖面應使用具透水性防滑耐壓易維護的材質

舖面設計應以街廓為單元整體規劃反映地區的特色與個性

（3）開放空間的設計應符合無障礙環境的要求

（4）開放空間應美化綠化其綠覆率應達 50以上

二 人行空間設計準則

人行空間目的在提供計畫區內居民一個不需要車輛即可通達區內各主要公

共設施或開放空間的步行安全動線系統本計畫區內配置之人行空間包括都市計

畫劃設之人行步道及建築基地內留設之人行步道兩者相互配合連接建構成

全區完整的人行步道系統提升居民移動之便利性本計畫區內人行空間設計準

則如后

（一）都市計畫劃設之人行步道設計規定

1人行步道之人行空間淨寬度不得小於 15 公尺

2應具連續性舒適性方便性與美觀等基本功能

3交叉路口得視交通需要以號誌輔以聲音告知行人應停止或行進

4除得提供設置灌木植栽及街道傢俱外不得設置其他有礙通行之設施

物並應設置中低光源之照明設施

（二）建築基地內留設之人行步道設計規定

1建築基地內留設之人行步道應與基地內之其他法定空地整體規劃並

與周邊之公共開放空間直接聯繫

2建築基地內留設之人行步道應與車行動線系統明確區分減少交通衝

擊

3建築基地內留設之人行步道地坪應平整每一街廓之各街角均應採無

附 3-4

障礙環境設計

三 交通運輸系統設計準則

交通運輸系統之設計應以提供具可行性及易行性之交通運輸方式為目標

透過道路功能等級之明確劃分各層級道路依其功能服務水準與周圍土地使用

之特性設置不同之車行空間寬度及景觀設計規定

（一）計畫道路標準斷面設計規定

本計畫區內道路斷面車道數及空間配置應參酌附圖二辦理其中

公共設施帶係供作佈設行道樹公車站牌售票亭變電箱路燈

自行車停車空間及各類街道傢俱之空間且計畫道路兩側均規定建築

物退縮供留設「沿街步道式開放空間」

（二）停車空間設計規定

1住宅區留設之停車位不得設置於指定留設開放空間臨計畫道路境界

線 15 公尺範圍內及防火間隔上「住三」住宅區應集中設置地下停

車場其出入口應設置於次要道路或私設通路上並與基地進出動線

開放空間整體設計

2公園兒童遊樂場用地內應留設自行車停放空間並設置自行車停放

架或類似防竊功能之保護設施

附圖二 計畫道路標準斷面圖

附 3-5

3路外公共停車場設計規定

（1）路外公共停車場應有植栽計畫舖面須全面使用透水性材料且

周圍應予綠化

（2）路外公共停車場除出入口處外四周應以綠化土堤或綠化材料

形成適當之圍籬

四 建築基地細分規模設計準則

「住一」「住二」住宅區開發規模如非完整街廓開發時應考量與鄰近基地

之關係並配合集中留設法定空地

五 建築量體配置高度造型色彩及風格設計準則

（一）建築物允建高度應依建築技術規則建築設計施工篇第 164 條規定計算

並檢討日照

（二）為配合遠景海岸山脈富變化的稜線建築物屋頂層及屋頂突出物應設

置斜屋頂且斜屋頂之投影面積不得小於建築面積之 80斜屋頂之

斜率原則上為1 至3 之間若經都市設計審議委員會認可係為設

計上之需要得調整之

（三）新建建築物之外牆造型及開窗形式應配合鄰屋設計

（四）為調和人造建築物與背景天空海洋山脈田野等色彩建築物屋

頂色牆壁色色彩為深色瓦對白色或淺灰

（五）「住一」「住二」住宅區若需裝置廣告物等附屬設施物應以不妨礙

通行及景觀為原則不得設置於指定留設開放空間及防火間隔上附

著於建築物上之高度不得低於 36 公尺廣告物大小以高度 3 公尺寬

度 06 公尺為限其餘規定依內政部「招牌廣告及樹立廣告管理辦法」

等相關規定辦理

（六）「住三」住宅區之廣告物等附屬設施應配合集合住宅建築設計統一

規範

六 環境保護設施設計準則

本計畫區內環境保護設施主要為污水處理設施及「住三」住宅區之垃圾貯存

空間其設計規定如后

（一）污水處理設施依建築技術規則施工篇第 49 條規定辦理

（二）每一單元（以街廓計）之「住二」住宅區開發時應至少設置一處垃

附 3-6

圾貯存空間集中收集處理垃圾

（三）垃圾貯存空間應面臨次要道路集中設置且不得設置於建築物主要出

入口旁垃圾貯存空間未臨接計畫道路時應留設 35 公尺寬之車道連

接計畫道路垃圾貯存空間位室內者車道淨寬應達 4 公尺以上且

應設置於地面層

（四）垃圾貯存空間應有適當之清洗（含排水措施）隔離設施以維護環境衛

生如位法定空地者應配合綠化設施美化

七 景觀計畫

景觀計畫目的在塑造本計畫區之整體都市景觀及舒適生活環境設計準則如

后

（一）計畫道路兩側之公共設施帶應於適當位置與間距處植栽喬木行道樹

（如附圖三）且依下列規定

1行道樹樹冠底離地淨高 2 公尺以上根部應保留適當之透水面積

2行道樹樹幹四周應舖設鏤空鑄鐵蓋板或透水設施且應與人行步道地

坪高程齊平

3每一街道應有一代表樹種並將其延續至該街道內之社區樹種以具

大型樹冠耐污染易維護為原則

（二）「沿街步道式開放空間」應利用綠化植栽作為道路與建築物間之緩衝

區且每一街廓之植栽應為同一或共同樹種

（三）「住三」住宅區指定留設之廣場式開放空間以集中配置為原則面積

至少 400 平方公尺且綠地面積至少佔 30長寬比不得超過 21且

應按開放空間面積每滿 64 平方公尺至少植栽喬木一棵其樹冠底離地

淨高 2 公尺以上

附 3-7

附圖三 道路斷面景觀示意圖

（四）公園兒童遊樂場用地景觀設計準則

1公園用地中央主要地區應提供一具多功能及多用途使用的大型活動

區域其他各分區應考量觀賞休閒運動遊戲及衛生等活動與功

能設施

2區內供公用設備及服務設施（如垃圾收集公共廁所）等使用之區域

應使用綠籬或樹叢適當圍蔽

3兒童遊樂場用地配置原則

（1）根據兒童活動尺寸荷重等設計

（2）採用複合式遊具使遊戲有連續性與變化

（3）按兒童年齡分類進行設計

（4）提供父母休憩看護設施以便就近照顧

（5）著重安全考量如彈性地板去除尖銳部分等措施

附 4-1

附件四 台東市都市計畫（豐榮豐樂地區）細部計畫

再發展地區土地開發管理要點

一 本要點依「台東市都市計畫（豐榮豐樂地區）細部計畫土地使用分區管

制計畫」第十二點規定訂定之

二 再發展區之土地權利關係人得擬具開發計畫提經臺東縣都市計畫委員會審

查通過後再依相關法令向主管建築機關申請開發建築

三 申請基地符合下列條件者始得依本要點辦理

（一）基地臨接計畫道路之長度在 20 公尺以上或達週界總長度六分之一且面

積達 1000 平方公尺以上者

（二）因鄰地已申請建築或基地條件特殊致未能符合前款規定者經臺東縣都

市計畫委員會同意後得不受前款規定限制

四 開發計畫應以書圖載明下列事項

（一）申請人姓名身份證字號及地址

（二）開發地區範圍面積及土地與建物使用現況

（三）土地使用及公共設施計畫其圖面比例尺不得小於 1600

（四）土地使用管制計畫

（五）都市設計事項得視實際需要依都市計畫定期通盤檢討實施辦法第八

條第二項之內容予以述明

（六）土地及地上物處理計畫

（七）事業及財務計畫

（八）實施進度

（九）全部土地權利關係人姓名住址權利證明文件及私有土地所有權人

同意書

（十）套繪土地使用計畫之地籍圖其比例尺不得小於 11200

五 依本要點申請整體開發時需以不小於申請開發總面積 20之土地折算為

回饋代金並於全部繳納後始得發照建築

附 4-2

前項代金之計算係以應回饋之土地面積乘以繳交當年度之土地公告現值

加四成為準

六 依本要點申請整體開發者得依下列公式核算其申請開發建築之基準容積

率但該基準容積不得大於 240

V=V0times（1+（V1-01）+ V2）（1-V1）≦240

其中 V回饋後之基準容積率

V0該分區之容積率（120）

V1回饋土地比例

V2獎勵係數（訂為 02）

七 本要點未規定事項悉依其他法令規定辦理

變更機關

業務承辦

人員

擬定機關

業務承辦

人員

業務單位

主管

業務單位

主管

規劃單位亞興測量有限公司

龍邑工程顧問股份有限公司

4

肆實質發展現況

北中區目前仍以農業使用為主僅零星分佈少數住宅及農作網室且僅有

狹小農路供出入使用南區部分亦以農業使用為主但除西南側供住宅使用之建

物發展較為密集外其餘建築物則為零星分佈之住宅及農作網室另南區目前

主要交通動線仍仰賴西側邊界之豐谷南路（現況寬度約 6 公尺）作為對外聯繫之

用且該道路西側緊鄰灌溉溝渠提供周邊地區農業發展所需水源詳圖二土地

使用現況示意圖

圖二 土地使用現況示意圖

5

伍主要計畫變更內容概述

主要計畫針對道路系統公共設施配置街廓形狀等實質計畫內容予以調整

並修訂其附帶條件（附五）內容為「本計畫分北中南三區以跨區區段徵收

方式辦理整體開發並取得公共設施用地必要時得採分期分區開發」詳表一

主要計畫變更內容明細表圖三～四主要計畫變更內容示意圖圖五主要計畫變

更後示意圖表二主要計畫土地使用計畫變更前後面積分配表及表三主要計畫變

更後各區土地使用計畫面積表

表一 主要計畫變更內容明細表 單位公頃

編號 變更位置 變更內容

變更理由 原計畫 新計畫

1 豐榮豐樂

地區 住宅區（457） 兒童遊樂場用地（093）

道路用地（243） 公園用地（061） 廣場用地（022） 綠地用地（008） 停車場用地（030）

1 為提升整體開發後之土地使用效

益及考量現有合法建物分佈狀

況酌予調整街廓形狀 2 原計畫劃設之出入道路寬度均為 8

公尺為建構明確的道路層級及

減少 T 字型交叉路口（路衝）並

考量整體空間結構公共設施配置

及日後土地使用效益等調整道路

系統此外第三次通盤檢討變更

明細表編號第 26 案增設寬度 15 公

尺之道路銜接特一號道路由於本

計畫區四-43-10M 道路銜接該道路

之寬度為 10 公尺為健全整體交

通路網避免產生交通瓶頸路段

故將四-43 道路寬度調整為 15 公

尺 3 本計畫區三-37-12M 道路西側現有

灌溉溝渠為保留灌溉功能將現

有渠道部分變更為水溝用地 4 因應少子化的人口結構轉變台東

市都市計畫現有已開闢學校已足

夠未來長期需求為提升土地使用

效益配合整體空間結構調整將

國中六用地調整為其他適當使用

5 為發揮休憩性公共設施功能並建

構完整的開放空間系統故考量地

形地勢使用可及性環境景觀

營造等調整開放空間配置

鄰里公園兼作兒

童遊樂場使用

（332）

住宅區（174) 公園用地（081） 綠地用地（007） 兒童遊樂場用地（016）道路用地（054）

國中用地（兼供國

小使用）（250）

住宅區（164） 兒童遊樂場用地（013）停車場用地（042） 道路用地（031）

停車場用地（072） 住宅區（070） 道路用地（002）

道路用地（282）

住宅區（228） 兒童遊樂場用地（014）綠地用地（001） 公園用地（013） 廣場用地（002） 水溝用地（023） 非都市土地（0075）

非都市土地

（00039）

道路用地（00039）

6

表一 主要計畫變更內容明細表（續） 單位公頃

編號 變更位置 變更內容

變更理由 原計畫 新計畫

2 附帶條件 （附五）

本計畫分北中

南三區以跨區區

段徵收方式辦理

整體開發並取得

公共設施用地

本計畫分北中南三區

以跨區區段徵收方式辦理

整體開發並取得公共設施

用地必要時得採分期分

區開發採分期分區開發

時應以南區及北中區

採二期二區方式開發並

優先開發南區

1 考量政府財政狀況及都市成長管

理且為增加開發彈性及可行性

故增加得採分期分區開發規定

2 採分期分區開發時應分別以南區

及北中區採二期開發另為樽節

政府支出提升公共設施功能維

繫原住民文化並建構完整都市防

災體系以優先取得停車場用地及

公園用地分別兼作為消防設施及

原住民聚會所使用故採分期分區

開發時應以南區為優先開發區

註表內面積應以依據核定圖實地分割測量面積為準

7

圖三 主要計畫變更內容示意圖（北中區）

8

圖四 主要計畫變更內容示意圖（南區）

9

圖五 主要計畫變更後示意圖

10

表二 主要計畫土地使用計畫變更前後面積分配表

項目 現行計畫面積

（公頃） 增減面積

（公頃）

變更後

面積（公頃） 比例（）

住宅區 2042 +179 2221 6538

公

共

設

施

用

地

鄰里公園用地兼作 兒童遊樂場使用

332 -332 000 000

公園用地 - +155 155 456

兒童遊樂場用地 - +136 136 400

廣場用地 - +024 024 071

綠地用地 008 +017 025 074

停車場用地 072 +000 072 212

國中用地 250 -250 000 000

水溝用地 - +023 023 068

道路用地 693 +048 741 2181

小計 1355 -179 1176 3462

非都市土地 - 00036 - -

合計 3397 -00036 3397 10000

註表內面積應以依據核定圖實地分割測量面積為準

表三 主要計畫變更後各區土地使用計畫面積表

項目 北區 中區 南區 合計

面積 (公頃)

比例()面積

(公頃)比例()

面積 (公頃)

比例() 面積

(公頃) 比例()

住宅區 886 6632 527 6396 808 6531 2221 6538

公共設施用地

兒童遊樂場用地 079 591 058 704 - 000 137 403

公園用地 050 374 - 000 105 849 155 456

綠地 024 180 - 000 - 000 024 071

停車場用地 - 000 042 510 030 243 072 212

廣場用地 006 045 018 218 - 000 024 071

水溝用地 - 000 - 000 023 186 023 068

道路用地 291 2178 179 2172 271 2191 741 2181

小計 450 3368 297 3604 429 3469 1176 3462

合計 1336 10000 824 10000 1237 10000 3397 10000

註表內面積應以依據核定圖實地分割測量面積為準

11

陸現行細部計畫概要

一發布實施經過

本計畫係配合「變更臺東都市計畫（第二次通盤檢討）案」暫予保留案mdash「變

更台東市都市計畫（部分農業區為住宅區公（兒）用地停車場用地文（中）

用地道路用地部分住宅區為道路用地）（臺灣省實施區段徵收五年計畫中豐

榮豐樂中低收入住宅社區）案」附帶條件「應另行擬定細部計畫」規定辦理

並於 90 年完成「擬定臺東市（豐榮豐樂地區）細部計畫案」迄今

二計畫範圍與面積

計畫區位臺東市西南方的豐榮豐樂地區其範圍東起一-8 號計畫道路西

至都市計畫範圍邊界南與農業區毗鄰北接農業區及「工一-三」乙種工業區

面積 3397 公頃

三計畫年期人口及密度

以民國 100 年為計畫目標年計畫人口為 6000 人居住密度每公頃約 294

人

四土地使用及公共設施計畫

土地使用分區分別劃分為第一種及第二種住宅區面積合計為 2042 公頃

約佔計畫面積 6011其中第二種住宅區面積為 581 公頃約佔計畫面積 1711

應由政府取得興建中低收入住宅使用另劃設公（兒）綠地停車場國

中道路等公共設施用地面積合計為 1355 公頃約佔計畫面積 3989

表四為現行細部計畫土地使用計畫面積分配表圖六為現行細部計畫示意

圖

12

表四 現行細部計畫土地使用計畫面積分配表

項目 北區 中區 南區 全區

面積（） 比例

（）面積（）

比例 （）

面積（）比例

（） 面積（）

比例 （）

土地使

用分區

第一種住宅區 64023 4791 13153 1596 68882 5572 146058 4300

第二種住宅區 26837 2008 23196 2814 8094 655 58127 1711

小計 90860 6800 36349 4410 76976 6226 204185 6011

公共設施用地

公兒用地 14788 1107 4900 595 13483 1091 33171 977

綠地 797 - - - - - 797 023

停車場用地 - - 3600 437 3600 291 7200 212

文（中）用地 - - 25000 3033 - - 25000 736

道路用地 27178 2034 12572 1525 29568 2392 69318 2041

小計 42763 3200 46072 5590 46651 3774 135486 3989

合計 133623 10000 82421 10000 123627 10000 339671 10000

註表內面積應以依據核定圖實地分割測量面積為準

資料來源擬定臺東市（豐榮豐樂地區）細部計畫說明書臺東縣政府90 年 3 月

13

圖六 現行細部計畫示意圖

14

五都市設計準則

一 開放空間系統設計準則

開放空間在都市結構上包含都市美觀休憩娛樂環境保護及防災避難的

效果規劃設計應以提供自然舒適親切可及的人性化環境為目標並增進

都市防災避難功能

（一）開放空間類別

開放空間系統依土地屬性及使用形態區分為公共開放空間指定留

設開放空間兩類以本計畫區而言細分如后（詳圖 6-2）

1公共開放空間包括公（兒）用地學校運動場

2指定留設開放空間包括「沿街步道式開放空間」「住二」住宅區集

中留設之「廣場式開放空間」上述所稱之開放空間係指「實施都市

計畫地區建築基地綜合設計鼓勵辦法」規定開放空間

圖 6-2 開放空間系統配置示意圖

15

（二）開放空間設計原則

開放空間之配置除於適當區位設置公共開放空間外並指定每一

基地之「留設開放空間」的位置及其設計標準配合退縮規定維繫全

區開放空間之連續性完整性與多樣性設計原則如后

1每一街廓內及建築物簇群內均應提供開放空間

2所有街廓之開放空間應整體規劃並利用步道相銜接建構一套區內

完整的人行動線系統提升居民移動之便利性

3開放空間須完整規劃並以景觀配置手法銜接各區特色

（三）開放空間設計準則

1公（兒）用地開放空間設計規定

（1）公（兒）用地應具休憩集會及活動等功能得比照「臺灣省公

園管理辦法」規定設置相關設施提供居民使用並應提供計畫

區內居民遭遇重大人為或天然災害時所需臨時避難疏散及急難救

助空間

（2）公（兒）用地活動區配置於主要道路旁時與道路之間應以濃密

植栽適當區隔

（3）公（兒）用地主要出入口應與人行動線系統連接服務車輛及停

車空間出入動線應避免干擾人行動線與主要道路系統

（4）公（兒）用地應採開放性設計如基於安全及管理之需要四周

可設置綠籬或綠化設施圍蔽高度不得超過 1 公尺

2學校運動場開放空間設計規定

（1）學校運動場公共開放空間鄰近住宅區之部分應設置高低綠籬以

隔絕噪音

（2）學校留設之開放空間面積不得小於基地面積之 40最小綠化

面積不得小於法訂空地之 50

（3）學校留設之開放空間應提供居民作為休憩運動場所及遭遇重

大人為或天然災害時所需臨時避難疏散及急難救助空間

（4）學校運動場及戶外活動區配置應配合自然地形變化規劃減少

整地與挖填方工程

16

（5）學校運動場及戶外活動區配置應考量自然氣候條件與微氣候變

化對冬季東北季風應以建築配置或植栽密植方式降低活動時的

不適性

（6）學校主要出入口應與人行動線系統連接服務車輛及停車空間出

入動線應避免干擾人行動線主要道路系統

（7）學校運動場如緊鄰主要道路配置臨接道路部分應以喬木密植方

式減少噪音和危險性

（8）學校用地及其戶外空間應採開放性設計如基於安全及管理之需

要四周可設置柵欄圍牆或綠籬等設施物圍蔽如設置欄杆或

圍牆等遮蔽物高度不得超過 2公尺牆面透空率應達 50以上

並應綠化處理

（9）學校用地四周若設置柵欄或圍牆等遮蔽物應自計畫道路境界線

退縮 4 公尺退縮部分得計入法訂空地又退縮部分應配合周遭

「沿街步道式開放空間」留設淨寬 15 公尺以上之人行步道其

餘部分應予植栽綠化或配合學童上下學動線規劃為家長接送學童

之機車停車空間

3指定留設開放空間與其他法定空地設計規定

（1）「住一」「住二」住宅區臨接計畫道路部分應至少退縮 4 公尺供

留設「沿街步道式開放空間」免設置騎樓

（2）前項「沿街步道式開放空間」範圍內應設置連續舖面之人行步道

淨寬不得小於 15 公尺並不得設置有礙通行之設施物

（3）「住二」住宅區除留設「沿街步道式開放空間」外應再集中留設

「廣場式開放空間」並與公共開放空間鄰近其位置依圖 6-2 之

原則設置「住一」住宅區除留設「沿街步道式開放空間」外其

餘之法定空地應配合防火間隔整體規劃

（4）「住一」住宅區之防火間隔宜整體規劃集中留設防火間隔位置建

議如圖 6-3防火間隔不得設置圍牆僅能以高度不超過 1 公尺之

綠籬作為界隔空間且不得有高於地面之固定結構物

（5）「住一」住宅區之防火間隔寬度為 2 公尺

4其他相關規定

（1）開放空間入口須明顯標示或以其他設計方式強調入口意象加

17

強公眾使用之能見度

（2）開放空間之舖面應使用具透水性防滑耐壓易維護的材質

舖面設計應以街廓為單元整體規劃反映地區的特色與個性

（3）開放空間的設計應符合無障礙環境的要求

（4）開放空間應美化綠化其綠覆率應達 50以上

圖 6-3 防火間隔建議位置示意圖

二 人行空間設計準則

人行空間目的在提供計畫區內居民一個不需要車輛即可通達區內各主要公

共設施或開放空間的步行安全動線系統本計畫區內配置之人行空間包括都市計

畫劃設之人行步道及建築基地內留設之人行步道兩者相互配合連接建構成

全區完整的人行步道系統提升居民移動之便利性本計畫區內人行空間設計準

則如后

（一）都市計畫劃設之人行步道設計規定

1人行步道之人行空間淨寬度不得小於 15 公尺

18

2應具連續性舒適性方便性與美觀等基本功能

3交叉路口得視交通需要以號誌輔以聲音告知行人應停止或行進

4除得提供設置灌木植栽及街道傢俱外不得設置其他有礙通行之設施

物並應設置中低光源之照明設施

（二）建築基地內留設之人行步道設計規定

1建築基地內留設之人行步道應與基地內之其他法定空地整體規劃並

與周邊之公共開放空間直接聯繫

2建築基地內留設之人行步道應與車行動線系統明確區分減少交通衝

擊

3建築基地內留設之人行步道地坪應平整每一街廓之各街角均應採無

障礙環境設計

三 交通運輸系統設計準則

交通運輸系統之設計應以提供具可行性及易行性之交通運輸方式為目標

透過道路功能等級之明確劃分各層級道路依其功能服務水準與周圍土地使用

之特性設置不同之車行空間寬度及景觀設計規定

（一）計畫道路標準斷面設計規定

本計畫區內道路斷面車道數及空間配置如圖 6-4其中公共設施帶

係供作佈設行道樹公車站牌售票亭變電箱路燈標誌自行車

停車空間及各類街道傢俱之空間且計畫道路兩側均規定建築物退縮

供留設「沿街步道式開放空間」

圖 6-4 計畫道路標準斷面圖

19

（二）停車空間設計規定

1「住一」住宅區每一住宅單元應至少設置 1 部停車位該停車位不得

設置於指定留設開放空間臨計畫道路境界線 15 公尺範圍內及防火間

隔上「住二」住宅區應集中設置地下停車場其出入口應設置於次

要道路或私設通路上並與基地進出動線開放空間整體設計

2學校公（兒）用地內應留設自行車停放空間並設置自行車停放架

或類似防竊功能之保護設施

3路外公共停車場設計規定

（1）路外公共停車場應有植栽計畫舖面須全面使用透水性材料且

周圍應予綠化

（2）路外公共停車場除出入口處外四周應以綠化土堤或綠化材料

形成適當之圍籬

四 建築基地細分規模設計準則

（一）「住二」住宅區應就完整街廓整體規劃設計分期分區開發「住一」

住宅區則鼓勵以完整街廓方式整體開發最小基地開發單元 120 平方公

尺最小面寬 45 公尺

（二）「住一」住宅區開發規模如非完整街廓開發時應考量與鄰近基地之關

係並配合集中留設法定空地

五 建築量體配置高度造型色彩及風格設計準則

（一）建築物允建高度應依建築技術規則建築設計施工篇第 164 條規定計算

並檢討日照

（二）為配合遠景海岸山脈富變化的稜線建築物屋頂層及屋頂突出物應設

置斜屋頂且斜屋頂之投影面積不得小於建築面積之 80斜屋頂之

斜率原則上為 11 至 13 之間若經都市設計審議委員會認可係

為設計上之需要得調整之

（三）新建建築物之外牆造型及開窗型式應配合鄰屋設計

（四）為調和人造建築物與背景天空海洋山脈田野等色彩建築物屋

頂色牆壁色色彩為深色瓦對白色或淺灰

（五）「住一」「住二」住宅區若需裝置廣告物等附屬設施物應以不妨礙

20

通行及景觀為原則不得設置於指定留設開放空間及防火間隔上附

著於建築物上之高度不得低於 36 公尺廣告物大小以高度 3 公尺寬

度 06 公尺為限其餘規定依內政部訂頒之「廣告物管理辦法」等相關

規定辦理

（六）「住二」住宅區之廣告物等附屬設施應配合集合住宅建築設計統一

規範

六 環境保護設施設計準則

本計畫區內環境保護設施主要為污水處理設施及「住二」住宅區之垃圾貯存

空間其設計規定如后

（一）污水處理設施依建築技術規則建築設計施工篇第 49 條規定辦理

（二）每一單元（以街廓計）之「住二」住宅區開發時應至少設置一處垃

圾貯存空間集中收集處理垃圾

（三）垃圾貯存空間應面臨次要道路集中設置且不得設置於建築物主要出

入口旁垃圾貯存空間未臨接計畫道路時應留設 35 公尺寬之車道連

接計畫道路垃圾貯存空間位室內者車道淨寬應達 4 公尺以上且

應設置於地面層

（四）垃圾貯存空間應有適當之清洗（含排水措施）隔離設施以維護環境衛

生如位法定空地者應配合綠化設施美化

七 景觀計畫

景觀計畫目的在塑造本計畫區之整體都市景觀及舒適生活環境設計準則如

后

（一）計畫道路兩側之公共設施帶應於適當位置與間距處植栽喬木行道樹

（如圖 6-5）且依下列規定

1行道樹樹冠底離地淨高 2 公尺以上根部應保留適當之透水面積

2行道樹樹幹四周應舖設鏤空鑄鐵蓋板或透水設施且應與人行步道地

坪高程齊平

3每一街道應有一代表樹種並將其延續至該街道內之社區樹種以具

大型樹冠耐污染易維護為原則

（二）「沿街步道式開放空間」應利用綠化植栽作為道路與建築物間之緩衝

區且每一街廓之植栽應為同一或共同樹種

21

（三）「住二」住宅區指定留設之廣場式開放空間應以集中配置為原則面

積至少 400 平方公尺且綠地面積至少佔 30長寬比不得超過 21

且應按開放空間面積每滿 64 平方公尺至少栽植喬木一棵其樹冠底離

地淨高 2 公尺以上

圖 6-5 道路斷面景觀示意圖

（四）學校運動場景觀設計準則

1所有設施應依據學童的尺寸進行設計（如垃圾桶座椅等的高度）

同時各設施的顏色及造型應多樣化但不得對整體環境特色有負面影

響

2學校運動場與硬舖面活動區等功能相近之區域應集中規劃與設計各

活動區間應以人行動線連接

3用以界定運動場與其他使用空間之緩衝綠帶與植栽區應考量使用功

能實質環境與視覺的連續性

4運動場內固定之構造物或設施物（如圍牆及欄杆等）應利用樹木灌

木群或蔓生植物綠化或遮蔽

（五）公（兒）用地景觀設計準則

1公（兒）用地中央主要地區應提供一具多功能及多用途使用的大型活

動區域其他各分區應考量觀賞休閒運動遊戲及衛生等活動與

功能設施

2區內供公用設備及服務設施（如垃圾收集公共廁所）等使用之區域

22

應使用綠籬或樹叢適當圍蔽

3兒童遊戲場配置原則

（1）根據兒童活動尺寸荷重等設計

（2）採用複合式遊具使遊戲有連續性與變化

（3）按兒童年齡分類進行設計

（4）提供父母休憩看護設施以便就近照顧

（5）著重安全考量如彈性地板去除尖銳部分等措施

六土地使用分區管制計畫

為有效控制本計畫區土地使用強度確保公共設施服務水準維護良好生活

環境訂定土地使用分區管制要點如后

一 本要點依都市計畫法第 22 條及同法臺灣省施行細則第 35 條規定訂之

二 住宅區

（一）第一種住宅區（即「住一」住宅區）建蔽率不得大於 60容積率不

得大於 160

（二）第二種住宅區（即「住二」住宅區）建蔽率不得大於 50容積率不

得大於 240

三 「文（中）」學校用地建蔽率不得大於 50容積率不得大於 150

四 建築形式

（一）為配合遠景海岸山脈富變化的稜線建築物屋頂層及屋頂突出物應設

置斜屋頂且斜屋頂之投影面積不得小於建築面積之 80斜屋頂（覆

文化瓦）之斜率原則上為 11 至 13 之間若經都市設計審議委員

會認可係為設計上之需要得調整之

（二）新建建築物之外牆造型及開窗型式應配合鄰屋設計

五 開放空間

（一）「住一」「住二」住宅區臨接計畫道路部分應至少退縮 4 公尺供留設

「沿街步道式開放空間」設置淨寬15公尺以上之連續鋪面人行步道

免設置騎樓

23

（二）「住二」住宅區除留設「沿街步道式開放空間」外應再集中留設「廣

場式開放空間」並與公共開放空間鄰近「住一」住宅區除留設「沿街

步道式開放空間」外其餘之法定空地應配合防火間隔整體規劃

（三）「住一」住宅區之防火間隔宜整體規劃集中留設開放空間應配合防火

間隔位置留設防火間隔不得設置圍牆僅能以高度不超過 1 公尺之綠

籬作為界隔空間且不得有高於地面之固定結構物

（四）「住一」住宅區之防火間隔寬度為 2 公尺

（五）學校用地應留設開放空間面積不得小於基地面積之 40學校用地

四周如設置柵欄或圍牆等遮蔽物高度不得超過 2 公尺牆面透空率應

達 50以上並綠化處裡且應自計畫道路境界線退縮 4 公尺退縮

部分供作「沿街步道式開放空間」及機車停車空間使用

（六）開放空間得計入建築基地之法定空地應美化綠化達綠覆率 50以

上

（七）1有關設置開放空間獎勵部份依內政部訂定「實施都市計畫地區建築

基地綜合設計鼓勵辦法」規定辦理

2建築物提供部分樓地板面積供下列使用者得增加所提供之樓地板面

積但以不超過基地面積乘以該基地容積率之 30為限

（1）私人捐獻或設置圖書館博物館藝術中心兒童青少年勞

工老人等活動中心景觀公共設施等供公眾使用其集中留設

之面積在 1 百平方公尺以上並經目的事業主管機關核准設立公

益性基金管理營運者

（2）建築物留設空間與天橋或地下道連接供公眾使用經交通主管機

關核准者

六 建築基地內留設之人行步道應與其他法定空地整體規劃並與周遭之公共

開放空間直接聯繫

七 交通運輸系統

（一）依都市設計準則之計畫道路標準斷面留設之公共設施帶供作佈設行

道樹公車站牌售票亭變電箱路燈標誌自行車停車空間及各

類街道傢俱之空間

（二）「住一」住宅區每一住宅單元應至少設置 1 部停車位該停車位不得設

置於指定留設開放空間之人行步道及防火間隔上「住二」住宅區應集

24

中設置地下停車場

（三）「住一」住宅區若附設 1 部以上之停車位時其停車位得以前後方式配

置之

八 建築基地細分規模

（一）「住一」住宅區最小基地開發單元 120 平方公尺最小基地面寬 45 公

尺

（二）「住二」住宅區應就完整街廓整體規劃設計分期分區開發

九 公共設施用地得依「都市計畫公共設施用地多目標使用方案」規定作多目

標使用

十 為維護居住環境品質本計畫區內停車空間依左表規定

土地及建築物用途 基準停車位數

住宅等類似用途建築物

建築樓地板面積在 250 平方公尺以

下者應留設 1 部停車空間超過部

分每超過 150 平方公尺及其零數應

增設 1 部停車空間

商場（店）餐廳飲食店

超級市場等類似用途建築

物

建築樓地板面積每滿 100 平方公尺

設置 1 部停車位

辦公事務所金融等類私

用途建築物

建築樓地板面積每滿 80 平方公尺設

置 1 部停車位

旅館國際觀光旅館等類似

用途建築物

建築樓地板面積每滿 100 平方公尺

或每 4 個房間設置 1 部停車位

十一 建築基地內之法定空地應留設二分之一以上種植花草樹木以美化環

境

十二 建築基地申請建築時須經縣府都市設計審議委員會依都市設計準則審

查通過後始得發照建築及施工以塑造本計畫區之獨特風格但為增

強本計畫區風格之設計經都市設計審議委員會認可者得不受都市設

計準則之限制

十三 本要點未規定事項適用其他法令規定

25

柒變更理由

一配合主要計畫空間結構調整變更土地使用細分區並

另訂管理規範保障既有合法建物權益

延續原計畫之土地使用細分區之劃定架構及保障既有合法建物所有權人權

益合法建物密集之街廓將剔除整體開發範圍外另考量整體開發公平性未

納入整體開發範圍部分之土地使用分區調整為「第一種住宅區」並將其容積率

訂為 120此外為鼓勵既有聚落日後整體再發展提升環境品質另訂「台東

市都市計畫（豐榮豐樂地區）細部計畫再發展地區土地開發管理要點」（詳附

件四）其餘納入整體開發範圍之土地使用分區則分別調整為第二種及第三種住

宅區其中第三種住宅區係為供興建公益性住宅之土地為提升整體開發可行性

適度調整第三種住宅區之規模及區位

二為利整體開發後之環境控管及提升剩餘土地之規劃彈

性調整部分土地使用分區管制計畫及都市設計準則內

容

因應土地使用分區公共設施用地項目調整及相關法令廢止為利於日後

環境控管故配合調整土地使用分區管制計畫及都市設計準則相關條文內容另

依據原土地使用分區管制計畫第八點有關建築基地細分之規定為「『住二』住

宅區（調整為『住三』住宅區）應就完整街廓整體規劃設計分期分區開發」

為保留日後土地規劃及處份彈性故調整該條文內容

26

捌變更計畫內容

為配合辦理整體開發本次共變更 3 案其中編號第 1 案為實質計畫內容變

更編號第 2 案及第 3 案分別為土地使用分區管制計畫及都市設計準則部分條文

增修訂其內容請詳見表五變更內容明細表表六變更前後土地使用計畫面積

對照表表七都市設計準則變更對照表及圖七變更計畫示意圖（北中區）圖

八變更計畫示意圖（南區）圖九變更後計畫示意圖

表五 變更內容明細表 單位公頃

編號 變更位置 變更內容

變更理由 原計畫 新計畫

1 豐榮豐樂

地區 第一種住宅區

（1425） 第二種住宅區

（1057） 第三種住宅區（052）兒童遊樂場用地

（069） 公園用地（054） 停車場用地（030）道路用地（ 163）

1 依據主要計畫變更後之計畫內

容並延續原計畫之土地使用

細分區之劃定架構及保障既

有合法建物所有權人權益合

法建物密集之街廓將剔除整

體開發範圍外以提升整體開

發可行性另考量整體開發公

平性未納入整體開發範圍部

分之土地使用分區調整為「第

一種住宅區」其餘則分別調整

為「第二種住宅區」及「第三

種住宅區」 2 為提升開發可行性調整住三

住宅區之規模及區位

第二種住宅區 （258）

第三種住宅區

（117 ） 公園用地（007） 兒童遊樂場用地

（025） 廣場用地（022） 綠地用地（008） 道路用地（079）

鄰里公園兼作兒童

遊樂場使用（332）第二種住宅區（167）第三種住宅區（007）綠地用地（007） 公園用地（081） 兒童遊樂場用地

（016） 道路用地（054）

國中用地（兼供國小

使用）（250） 第二種住宅區（066）第三種住宅區（098）兒童遊樂場用地

（013） 停車場用地（042）道路用地（031）

停車場用地（072） 第二種住宅區（070）道路用地（002）

27

表五 變更內容明細表（續） 單位公頃

編號 變更位置 變更內容

變更理由 原計畫 新計畫

1 豐榮豐樂

地區 道路用地（282） 第一種住宅區（001）

第二種住宅區（212）第三種住宅區（015）兒童遊樂場用地

（014） 綠地用地（001） 公園用地（013） 廣場用地（002） 水溝用地（023） 非都市土地（0075）

非都市土地（00039）道路用地（00039）2 事業及財

務計畫 原事業及財務計畫 修訂事業及財務計

畫 為提升開發可行性將建築密集之

街廓（第一種住宅區）及水利會管

轄之現況溝渠（水溝用地）部分

剔除區段徵收範圍並增訂分期分

區開發原則且配合修正財務計畫

內容 3 土地使用

分區管制

計畫

原土地使用分區管

制計畫 修訂土地使用分區

管制計畫 詳表六土地使用分區管制計畫變

更對照表

4 都市設計

準則 原都市設計準則 修訂都市設計準則 詳表七都市設計準則變更對照表

註表內面積應以依據核定圖實地分割測量面積為準

28

表六 土地使用分區管制計畫變更對照表

編號 原條文 變更後條文 變更說明

1 二住宅區

（一）第一種住宅區（即「住

一」住宅區）建蔽率

不得大於 60容積率

不得大於 160

（二）第二種住宅區（即「住

二」住宅區）建蔽率

不得大於 50容積率

不得大於 240

二住宅區

（一）第一種住宅區（即「住

一」住宅區）建蔽率

不得大於 60容積率

不得大於 120

（二）第二種住宅區（即「住

二」住宅區）建蔽率

不得大於 60容積率

不得大於 160

（三）第三種住宅區（即「住

三」住宅區）建蔽率

不得大於 50容積率

不得大於 240

1 為保障既有合法建築密

集街廓之完整性及建物

所有權人權益未納入

整體開發範圍部分調

整為為「第一種住宅

區」並考量整體開發公

平性其容積率訂為

120 2 原住一及住二住宅區

配合前述調整分別變

更為住二及住三住宅

區

2 三「文（中）」學校用地建蔽

率不得大於 50容積率

不得大於 150

刪除 因應少子化人口結構改

變主要計畫已取消劃設

學校用地故予以刪除

3 四建築形式（略） 三建築形式（略） 條次調整

4 五開放空間

（一）「住一」「住二」住宅

區臨接計畫道路部分

應至少退縮 4 公尺供

留設「沿街步道式開放

空間」設置淨寬 15公尺以上之連續鋪面

人行步道免設置騎

樓

（二）「住二」住宅區除留設

「沿街步道式開放空

間」外應在集中留設

「廣場式開放空間」

並與公共開放空間鄰

近「住一」住宅區除

留設「沿街步道式開放

空間」外其餘之法定

空地應配合防火間隔

整體規劃

（三）「住一」住宅區之防火

間隔宜整體規劃集中

留設開放空間應配合

防火間隔位置留設防

火間隔不得設置圍

牆僅能以高度不超過

1公尺之綠籬作為界隔

空間且不得有高於地

面之固定結構物

四開放空間

（一）「住一」「住二」「住

三」住宅區臨接計畫道

路部分應至少退縮 4公尺供留設「沿街步

道式開放空間」設置

淨寬 15 公尺以上之連

續鋪面人行步道免設

置騎樓

（二）「住三」住宅區除留設

「沿街步道式開放空

間」外應在集中留設

「廣場式開放空間」

並與公共開放空間鄰

近「住一」「住二」

住宅區除留設「沿街步

道式開放空間」外其

餘之法定空地應配合

防火間隔整體規劃

（三）「住一」「住二」住宅

區之防火間隔宜整體

規劃集中留設開放空

間應配合防火間隔位

置留設防火間隔不得

設置圍牆僅能以高度

不超過 1 公尺之綠籬

作為界隔空間且不得

有高於地面之固定結

構物

1 條次調整 2 住一住宅區之環境條件

與住二住宅區相近且

考量開放空間完整性

其相關規範均應比照辦

理故修訂條文內容

3 配合第五項刪除調整

項次 4 配合都市計畫法臺灣省

施行細則修訂調降容

積獎勵上限比例

29

表六 土地使用分區管制計畫變更對照表（續 1）

編號 原條文 變更後條文 變更說明

4 （四）「住一」住宅區之防火

間隔寬度為 2 公尺

（五）學校用地應留設開放空

間面積不得小於基地

面積之 40學校用地

四周如設置柵欄或圍

牆等遮蔽物高度不得

超過 2 公尺牆面透空

率應達 50以上並綠

化處裡且應自計畫道

路境界線退縮 4 公

尺退縮部分供作「沿

街步道式開放空間」及

機車停車空間使用

（六）（略）

（七）1（略） 2建築物提供部分樓

地板面積供下列使

用者得增加所提

供之樓地板面積

但以不超過基地面

積乘以該基地容積

率之 30為限

（四）「住一」「住二」住宅

區之防火間隔寬度為 2公尺

（五）刪除

（五）略

（六）1（略） 2建築物提供部分樓

地板面積供下列使

用者得增加所提供

之樓地板面積但以

不超過基地面積乘

以該基地容積率之

20為限

5 六（略） 五（略） 條次調整

6 七交通運輸系統

（一）（略）

（二）「住一」住宅區每一住

宅單元應至少設置 1部停車位該停車位不

得設置於指定留設開

放空間之人行步道及

防火間隔上「住二」

住宅區應集中設置地

下停車場

（三）「住一」住宅區若附設

1 部以上之停車位時

其停車位得以前後方

式配置之

六交通運輸系統

（一）（略）

（二）「住一」「住二」住宅

區每一住宅單元應至

少設置 1 部停車位該

停車位不得設置於指

定留設開放空間之人

行步道及防火間隔

上「住三」住宅區應

集中設置地下停車場

（三）「住一」「住二」住宅

區若附設 1 部以上之

停車位時其停車位得

以前後方式配置之

1 條次調整 2 住一住宅區之環境條件

與住二住宅區相近其

相關規範均應比照辦

理故修訂條文內容

30

表六 土地使用分區管制計畫變更對照表（續完）

編號 原條文 變更後條文 變更說明

7 八建築基地細分規模

（一）「住一」住宅區最小基

地開發單元 120 平方

公尺最小基地面寬

45 公尺

（二）「住二」住宅區應就完

整街廓整體規劃設

計分期分區開發

七建築基地細分規模

（一）「住一」「住二」住宅

區最小基地開發單元

120 平方公尺最小基

地面寬及最小建築面

寬 5 公尺

（二）「住三」住宅區最小基

地開發單元 1500 平方

公尺

1 條次調整 2 住一住宅區之環境條件

與住二住宅區相近其

相關規範均應比照辦

理故修訂條文內容

3 為提升居住環境及都市

景觀品質最小基地面寬

調整為 5 公尺並增訂

最小建築面寬之規定

4 為提升住三住宅區土地

處分彈性以利達到財

務自償故修正其最小

基地開發規模為 1500平方公尺

8 九～十二（略） 八～十一（略） 條次調整

9

十二「住一」住宅區得維持

現有建築及其使用惟

日後申請建築時仍應

依本要點規定辦理且

為鼓勵既有聚落再發

展亦得另訂「台東市

都市計畫（豐榮豐樂

地區）細部計畫再發展

地區土地開發管理要

點」據以執行

1 增訂條文 2 為鼓勵既有聚落日後整

體再發展提升環境品

質另訂「台東市都市

計畫（豐榮豐樂地區）

細部計畫再發展地區土

地開發管理要點」（詳附

件四）

31

表七 都市設計準則變更對照表

編號 原條文 變更後條文 變更說明

1 一開放空間系統設計準則

（略）

（一）開放空間類別

開放空間系統依

土地屬性及使用形態

區分為公共開放空

間指定留設開放空間

兩類以本計畫區而言

細分如后（詳圖 6-2）

1公共開放空間包括公

（兒）用地學校運動

場

2指定留設開放空間包括

「沿街步道式開放空

間」「住二」住宅區集中

留設之「廣場式開放空

間」上述所稱之開放空

間係指「實施都市計畫地

區建築基地綜合設計鼓

勵辦法」規定開放空間

（二）開放空間設計原則

（略）

（三）開放空間設計準則

1公（兒）用地開放空間設

計規定

（1）公（兒）用地應具休

憩集會及活動等功

能得比照「臺灣省

公園管理辦法」規定

設置相關設施提供

居民使用並應提供

計畫區內居民遭遇重

大人為或天然災害時

所需臨時避難疏散及

急難救助空間

（2）公（兒）用地活動區

配置於主要道路旁

時與道路之間應以

濃密植栽適當區隔

（3）公（兒）用地主要出

入口應與人行動線系

統連接服務車輛及

停車空間出入動線應

避免干擾人行動線與

主要道路系統

一開放空間系統設計準則

（略）

（一）開放空間類別

開放空間系統依

土地屬性及使用形態

區分為公共開放空

間指定留設開放空間

兩類以本計畫區而言

細分如后（詳附圖 1）

1公共開放空間包括公

園兒童遊樂場綠地

廣場用地

2指定留設開放空間包括

「沿街步道式開放空

間」「住三」住宅區集中

留設之「廣場式開放空

間」上述所稱之開放空

間係指「建築技術規則第

15 章實施都市計畫地區

建築基地綜合設計」規定

開放空間

（二）開放空間設計原則

（略）

（三）開放空間設計準則

1公園兒童遊樂場用地開

放空間設計規定

（1）應具休憩集會及活

動等功能得比照「臺

東縣公園管理自治條

例」規定設置相關設

施提供居民使用

並應提供計畫區內居

民遭遇重大人為或天

然災害時所需臨時避

難疏散及急難救助空

間

（2）活動區配置於主要道

路旁時與道路之間

應以濃密植栽適當區

隔

（3）主要出入口應與人行

動線系統連接服務

車輛及停車空間出入

動線應避免干擾人行

動線與主要道路系

統

1 配合休憩性公共設施用

地項目及規模變更調

整其用地名稱且配合

取消學校用地故刪除

相關內容

2 為提供公益性住宅建築

使用將「住二」住宅

區調整為「住三」住宅

區

3 「實施都市計畫地區建

築基地綜合設計鼓勵辦

法」業於 92 年 3 月 20日廢止有關開放空間

規範回歸建築技術規

則故調整其內容

4 「臺灣省公園管理辦

法」業於 95 年 12 月 12日廢止有關公園及兒

童遊樂場之規劃調整

為依「臺東縣公園管理

自治條例」辦理

5 有關「指定留設開放空

間與其他法定空地設計

規定」部分業已納入

土地使用分區管制計畫

規範之故予以刪除

6 調整附圖編號

32

表七 都市設計準則變更對照表（續 1）

編號 原條文 變更後條文 變更說明

1 （4）公（兒）用地應採開

放性設計如基於安

全及管理之需要四

周可設置綠籬或綠化

設施圍蔽高度不得

超過 1 公尺

2學校運動場開放空間設

計規定

（1）學校運動場公共開放

空間鄰近住宅區之部

分應設置高低綠籬

以隔絕噪音

（2）學校留設之開放空

間面積不得小於基

地面積之 10最小

綠化面積不得小於法

訂空地之 50

（3）學校留設之開放空

間應提供居民作為

休憩運動場所及遭

遇重大人為或天然災

害時所需臨時避難疏

散及急難救助空間

（4）學校運動場及戶外活

動區配置應配合自

然地形變化規劃減

少整地與挖填方工

程

（5）學校運動場及戶外活

動區配置應考量自

然氣候條件與微氣候

變化對冬季東北季

風應以建築配置或植

栽密植方式降低活動

時的不適性

（6）學校主要出入口應與

人行動線系統連接

服務車輛及停車空間

出入動線應避免干擾

人行動線主要道路

系統

（7）學校運動場如緊鄰主

要道路配置臨接道

路部分應以喬木密植

方式減少噪音和危險

性

（4）應採開放性設計如

基於安全及管理之需

要四周可設置綠籬

或綠化設施圍蔽高

度不得超過 1 公尺

2其他相關規定

（略）

33

表七 都市設計準則變更對照表（續 2）

編號 原條文 變更後條文 變更說明

1 （8）學校用地及其戶外空

間應採開放性設計

如基於安全及管理之

需要四周可設置柵

欄圍牆或綠籬等設

施物圍蔽如設置欄

杆或圍牆等遮蔽物

高度不得超過 2 公

尺牆面透空率應達

50以上並應綠化

處理

（9）學校用地四周若設置

柵欄或圍牆等遮蔽

物應自計畫道路境

界線退縮 4 公尺退

縮部分得計入法訂空

地又退縮部分應配

合周遭「沿街步道式

開放空間」留設淨寬

15 公尺以上之人行

步道其餘部分應予

植栽綠化或配合學童

上下學動線規劃為家

長接送學童之機車停

車空間

3指定留設開放空間與其

他法定空地設計規定

（1）「住一」「住二」住宅

區臨接計畫道路部分

應至少退縮 4 公尺

供留設「沿街步道式

開放空間」免設置騎

樓

（2）前項「沿街步道式開

放空間」範圍內應設

置連續舖面之人行步

道淨寬不得小於 15公尺並不得設置有

礙通行之設施物

（3）「住二」住宅區除留設

「沿街步道式開放空

間」外應再集中留

設「廣場式開放空

間」並與公共開放空

間鄰近其位置依圖

6-2 之原則設置「住

一」住宅區除留設「沿

街步道式開放空間」

34

表七 都市設計準則變更對照表（續 3）

編號 原條文 變更後條文 變更說明

1 外其餘之法定空地

應配合防火間隔整體

規劃

（4）「住一」住宅區之防火

間隔宜整體規劃集中

留設防火間隔位置

建議如圖 6-3防火間

隔不得設置圍牆僅

能以高度不超過 1 公

尺之綠籬作為界隔空

間且不得有高於地

面之固定結構物

（5）「住一」住宅區之防火

間隔寬度為 2 公尺

4其他相關規定

（略）

2 三交通運輸系統設計準則

（略）

（一）計畫道路標準斷面設計

規定

本計畫區內道路

斷面車道數及空間配

置如圖 6-4其中公共

設施帶係供作佈設行

道樹公車站牌售票

亭變電箱路燈自

行車停車空間及各類

街道傢俱之空間且計

畫道路兩側均規定建

築物退縮供留設「沿

街步道式開放空間」

（二）停車空間設計規定

1「住一」住宅區每一住

宅單元應至少設置 1 部

停車位該停車位不得

設置於指定留設開放

空間臨計畫道路境界

線 15 公尺範圍內及防

火間隔上「住二」住

宅區應集中設置地下

停車場其出入口應設

置於次要道路或私設

通路上並與基地進出

動線開放空間整體設

計

三交通運輸系統設計準則

（略）

（一）計畫道路標準斷面設計

規定

本計畫區內道路

斷面車道數及空間配

置應參酌附圖二辦

理其中公共設施帶係

供作佈設行道樹公車

站牌售票亭變電

箱路燈自行車停車

空間及各類街道傢俱

之空間且計畫道路兩

側均規定建築物退

縮供留設「沿街步道

式開放空間」

（二）停車空間設計規定

1住宅區留設之停車位不

得設置於指定留設開

放空間臨計畫道路境

界線 15 公尺範圍內及

防火間隔上「住三」

住宅區應集中設置地

下停車場其出入口應

設置於次要道路或私

設通路上並與基地進

出動線開放空間整體

設計

1 為保留日後道路設計彈

性故修正用語並調

整附圖編號

2 有關住宅區停車空間留

設規定係屬土地使用

分區管制計畫範疇故

予以刪除

3 配合土地使用屬性調

整將「住二」住宅區

調整為「住三」住宅區

4 配合休憩性公共設施用

地規模變更調整其用

地名稱且配合取消學

校用地故刪除相關內

容

35

表七 都市設計準則變更對照表（續 4）

編號 原條文 變更後條文 變更說明

2 2學校公（兒）用地內

應留設自行車停放空

間並設置自行車停放

架或類似防竊功能之

保護設施

3（略）

2公園兒童遊樂場用地

內應留設自行車停放

空間並設置自行車停

放架或類似防竊功能

之保護設施

3（略）

3 四建築基地細分規模設計準

則

（一）「住二」住宅區應就完

整街廓整體規劃設

計分期分區開發「住

一」住宅區則鼓勵以完

整街廓方式整體開

發最小基地開發單元

120 平方公尺最小面

寬 45 公尺

（二）「住一」住宅區開發規

模如非完整街廓開發

時應考量與鄰近基地

之關係並配合集中留

設法定空地

四建築基地細分規模設計準

則

「住一」「住二」住

宅區開發規模如非完整

街廓開發時應考量與鄰

近基地之關係並配合集

中留設法定空地

1 有關建築基地細分規模

規定係屬土地使用分

區管制計畫範疇故予

以刪除

2 「住一」「住二」住宅

區土地使用屬性相近

故併同規範之

4 五建築量體配置高度造

型色彩及風格設計準則

（一）～（四）（略）

（五）「住一」「住二」住宅

區若需裝置廣告物等

附屬設施物應以不妨

礙通行及景觀為原

則不得設置於指定留

設開放空間及防火間

隔上附著於建築物上

之高度不得低於 36 公

尺廣告物大小以高度

3 公尺寬度 06 公尺

為限其餘規定依內政

部訂頒之「廣告物管理

辦法」等相關規定辦

理

（六）「住二」住宅區之廣告

物等附屬設施應配合

集合住宅建築設計統

一規範

五建築量體配置高度造

型色彩及風格設計準則

（一）～（四）（略）

（五）「住一」「住二」住宅

區若需裝置廣告物等

附屬設施物應以不妨

礙通行及景觀為原

則不得設置於指定留

設開放空間及防火間

隔上附著於建築物上

之高度不得低於 36 公

尺廣告物大小以高度

3 公尺寬度 06 公尺

為限其餘規定依內政

部訂頒之「招牌廣告及

樹立廣告管理辦法」等

相關規定辦理

（六）「住三」住宅區之廣告

物等附屬設施應配合

集合住宅建築設計統

一規範

1 「廣告物管理辦法」業

於 93 年 7 月 23 日公告

廢止故調整為現行之

「招牌廣告及樹立廣告

管理辦法」

2 為提供公益性住宅建築

使用將「住二」住宅

區調整為「住三」住宅

區

36

表七 都市設計準則變更對照表（續 5）

編號 原條文 變更後條文 變更說明

5 六環境保護設施設計準則

本計畫區內環境保

護設施主要為污水處理

設施及「住二」住宅區之

垃圾貯存空間其設計規

定如后（略）

六環境保護設施設計準則

本計畫區內環境保

護設施主要為污水處理

設施及「住三」住宅區之

垃圾貯存空間其設計規

定如后（略）

為提供公益性住宅建築使

用將「住二」住宅區調

整為「住三」住宅區

6 七景觀計畫

（一）（二）（略）

（三）「住二」住宅區指定留

設之廣場式開放空間

以集中配置為原則面

積至少 400 平方公尺

且綠地面積至少佔 30長寬比不得超過

21且應按開放空間

面積每滿 64 平方公尺

至少栽植喬木一棵其

樹冠底離地淨高 2 公

尺以上

（四）學校運動場景觀設計準

則

1所有設施應依據學童的

尺寸進行設計（如垃圾

桶座椅等的高度）

同時各設施的顏色及

造型應多樣化但不得

對整體環境特色有負

面影響

2學校運動場與硬舖面活

動區等功能相近之區

域 應 集 中 規 劃 與 設

計各活動區間應以人

行動線連接

3用以界定運動場與其他

使用空間之緩衝綠帶

與植栽區應考量使用

功能實質環境與視覺

的連續性

4運動場內固定之構造物

或設施物（如圍牆及欄

杆等）應利用樹木灌

木群或蔓生植物綠化

或遮蔽

七景觀計畫

（一）（二）（略）

（三）「住三」住宅區指定留

設之廣場式開放空間

以集中配置為原則面

積至少 400 平方公尺

且綠地面積至少佔 30長寬比不得超過

21且應按開放空間

面積每滿 64 平方公尺

至少栽植喬木一棵其

樹冠底離地淨高 2 公

尺以上

（四）公園兒童遊樂場用地

景觀設計準則

1公園用地中央主要地區

應提供一具多功能及

多用途使用的大型活

動區域其他各分區應

考量觀賞休閒運

動遊戲及衛生等活動

與功能設施

2（略）

3兒童遊樂場用地配置原

則（略）

1 為提供公益性住宅建築

使用將「住二」住宅

區調整為「住三」住宅

區

2 配合休憩性公共設施用

地項目及規模變更調

整其用地名稱且配合

取消學校用地故刪除

相關內容

37

表七 都市設計準則變更對照表（續完）

編號 原條文 變更後條文 變更說明

5 （五）公（兒）用地景觀

設計準則

1公（兒）用地中央主要

地區應提供一具多功

能及多用途使用的大

型活動區域其他各分

區應考量觀賞休閒

運動遊戲及衛生等活

動與功能設施

2（略）

3兒童遊戲場配置原則

（略）

表八 變更前後土地使用計畫面積對照表

項目 現行計畫面積

（公頃） 增減面積

（公頃）

變更後

面積 （公頃）

比例 （）

土地

使用

分區

第一種住宅區 1461 -1424 037 130

第二種住宅區 581 +1314 1895 5558

第三種住宅區 000 +289 289 851

小計 2042 +179 2221 6538

公共

設施

用地

公（兒）用地 332 -332 000 000

綠地 008 +016 024 071

停車場用地 072 +000 072 212

廣場用地 000 +024 024 071

水溝用地 000 +023 023 068

國中（小）用地 250 -250 000 000

兒童遊樂場用地 000 +137 137 403

公園用地 000 +155 155 456

道路用地 693 +048 741 2181

小計 1355 -179 1176 3462

非都市土地 - +00036 - -

合計 3397 -00036 3397 10000

註表內面積應以依據核定圖實地分割測量面積為準

38

表九 變更後土地使用計畫面積表

項目 北區 中區 南區 合計

面積 (公頃)

比例()面積

(公頃)比例()

面積 (公頃)

比例() 面積

(公頃) 比例()

土地

使用

分區

第 一 種 住 宅 區 - 000 - 000 037 299 037 109

第二種住宅區 803 6011 429 5207 663 5360 1895 5578

第三種住宅區 083 621 098 1189 108 872 289 851

小計 886 6632 527 6396 808 6531 2221 6538

公共

設施

用地

兒童遊樂場用地 079 591 058 704 - 000 137 403

公園用地 050 374 - 000 105 849 155 456

綠地 024 180 - 000 - 000 024 071

停車場用地 - 000 042 510 030 243 072 212

廣場用地 006 045 018 218 - 000 024 071

水溝用地 - 000 - 000 023 186 023 068

道路用地 291 2178 179 2172 271 2191 741 2181

小計 450 3368 297 3604 429 3469 1176 3462

合計 1336 10000 824 10000 1237 10000 3397 10000

39

圖七 變更計畫示意圖（北中區）

40

圖八 變更計畫示意圖（南區）

41

圖九 變更後計畫示意圖

42

玖事業及財務計畫

一開發方式

本計畫於 89 年發布實施後因中央政府國民住宅政策轉變及公共設施比例

過高等因素致難以執行後續開發計畫遂由台東縣政府研議降低公共設施用地

比例及增列市地重劃方式開發提經內政部都市計畫委員會第 592次第 606次

第 611 次會議討論其決議綜整為下列三點

（一）同意修正道路系統公共設施用地比例由 3989調降為 3795

（二）為增加計畫執行可行性請縣府考量地方實際發展需要酌予提高土地

使用強度

（三）增列開發方式部分請縣府依規定層報行政院核示後再據以辦理

為提高開發可行性並增加原土地所有權人領回土地比例經評估後公共設施

用地比例需調降至 35以下較為可行而土地使用強度部分經考量整體都市

景觀及實際發展狀況仍以維持原使用強度惟配合本次實質計畫內容變更酌予

調整其區位故前述第一二點決議內容均已納入本次變更檢討之

有關第三點決議增列開發方式部分綜合考量時空環境變遷政策指導開

發目的民眾權益保障及開發可行性等因素後基於下列理由仍維持區段徵收方

式辦理

（一）為符合中央政府興建社會住宅政策及日後興建公益性住宅需求本計

畫區開發後應保留部分土地集中妥予運用而市地重劃係採原位次分配

土地日後無法取得足夠規模之完整土地故未能滿足開發目的

（二）本案變更後公共設施用地比例雖已降為 3462倘採市地重劃開發

加計費用負擔後總負擔勢必超過 4500依據「市地重劃實施辦法」

第 23 條規定需經由過半土地所有權人同意始得為之而本區土地所

有權人數高達三百餘人恐難據以執行

爰此除合法建築密集街廓之第一種住宅區及水利會管有之現況溝渠（水溝

用地）外均維持區段徵收方式辦理整體開發並由臺東縣政府為開發主體

43

圖十 區段徵收範圍示意圖

二開發期程

（一）本案應以全部一次開發為原則惟考量政府財政狀況都市成長管理及都

市發展需求等因素必要時得採分期分區開發且預計變更都市計畫經內

政部都市計畫委員會審竣後 3 年內完成全部或第一期區段徵收計畫報核

程序辦理區段徵收作業主要期程計算至標售完成止為 7 年其中工程施

工期程為 3 年惟實際進度得由主管機關視實際狀況酌予調整之

採分期分區開發時應採北中區及南區二期二區方式開發並以南區為

優先開發區且應於南區開發完成後五年內或可建築用地使用率達 50

44

時辦理第二期開發

（二）第一種住宅區已建築使用之合法建物得維持原建築及其使用且得為必要

之維護及修繕並得申請個別建築或依「台東市都市計畫（豐榮豐樂地

區）細部計畫再發展地區土地開發管理要點」辦理其建築管理及使用管

制仍應依循本計畫土地使用分區管制計畫及其他相關法令

本計畫區總面積為 3397 公頃除第一種住宅區及水溝用地外均採區段徵

收方式辦理故開發面積約 3337 公頃其開發財務說明如下

三財務計畫

（一）土地處理原則

1預計土地所有權人領回抵價地比例

依土地徵收條例第 39 條第 2 項規定抵價地總面積以徵收總面

積之 50為原則因情況特殊經上級主管機關核准者不在此限

但不得少於 40曾為農地重劃者該重劃地區部分不得少於 45

本區段徵收範圍並無參與農地重劃因此依上述原則並參考目

前不動產市場普遍之交易行情以及本計畫區之財務狀況等因素抵價

地發還比例暫以 50預估惟實際土地所有權人領回抵價地比例應以

臺東縣政府報經中央區段徵收主管機關（內政部）核定之抵價地比例

為準

2區段徵收後土地處理方式

本計畫區段徵收範圍內土地經規劃整理後其土地處理方式依

土地徵收條例區段徵收實施辦法及其相關規定辦理並以臺東縣政

府報經中央區段徵收主管機關（內政部）核定之區段徵收計畫為準

（二）開發費用估算

1區段徵收作業費用

辦理本計畫區段徵收作業所需地籍整理費及其他辦理土地整理

必要之費用依過往之經驗以每公頃 120 萬元估算之估計約需 4004

萬元

2地價補償費

擬以私有土地面積 30選擇領取現金補償及公有土地有償撥用

方式參與區段徵收並參酌鄰近地區性質相似之土地交易價格後依土

45

地屬性周邊買賣價並排除掉預期因素及其他影響市價的因素後土

地平均補償單價以 8000 元（≒26446 元坪）估算其地價補償費

為 84400 萬元

3地上物補償費

地上物拆遷補償費部分包含農作改良物鐵皮與網室棚架磚

造與鋼筋混凝土造等其中農作改良物以每公頃 60 萬元鋼筋水泥

造建物拆遷補償費以每公頃 27000 萬元計算磚造建物拆遷補償費以

每公頃 15000 萬元計算鐵皮造建物拆遷補償費以每公頃 5500 萬元

計算及網室棚架以每公頃 500 萬元計算估算地上物拆遷補償費合計

約 14061 萬元

4公共設施費用

包含全區整地工程雨污水下水道地下管道公園綠地廣

場兒童遊樂場停車場及道路等公共設施之規劃設計施工及工程

管理費用考量範圍內地形平坦且地上物單純故整地工程以每公頃

80 萬元計雨污水下水道分別以每公頃 200 萬元及 250 萬元計電

信電力與自來水等公用管線工程以每公頃 300 萬元計公園及兒童

遊樂場用地以每公頃 1800 萬元計綠地以每公頃 1400 萬元計廣

場用地以每公頃 1500 萬元計停車場用地以每公頃 1500 萬元計及

道路用地以每公頃 1600 萬元計等工程規劃設計管理及監造費等

以工程總經費 8計算合計約需 50313 萬元

5管理維護費

區段徵收完成後區內公共設施管理維護費本區依土地徵收條例

施行細則第 51 條第 2 項規定以每年每公頃 5 萬元編列 3 年計算

估計約需 501 萬元

6貸款利息

在辦理區段徵收時可向平均地權基金及公民營行庫辦理貸款作

業依本計畫區段徵收作業預定辦理期程參考五大銀行基準利率（台

灣銀行合作金庫銀行第一銀行華南銀行及台灣土地銀行）並參

酌物價上漲趨勢貸款利率以 3進行估算估算本計畫區段徵收作業

之貸款利息估計約需 16567 萬元

7估算結果

依據前述區段徵收作業費用地價補償費地上物補償費公共

46

設施費用管理維護費及貸款利息估算結果本計畫區段徵收開發總

費用預估約為 169846 萬元詳表十所示

表十 區段徵收開發總費用估算表

項目 單位 數量 單價

（萬元）

總價

（萬元）說明

一區段徵收作業費用 公頃 3337 120 4004

二補償費用

地價補償費 公頃 1055 8000 84400以私有地主30領取

地價補償及公有土地

全數作價方式領回

地上物拆遷補償

農作物 公頃 2500 60 1500

建物

鋼筋混凝土 公頃 015 27000 4050

磚造 公頃 006 15000 900

鐵皮造 公頃 064 5500 3520

網室棚架 公頃 310 500 1550

自拆遷獎勵金 式 100 2541 2541

小計 98461

三公共設施費用

整地工程 公頃 3337 80 2670

公園及兒童遊樂場 公頃 292 1800 5256

綠地 公頃 024 1400 336

廣場 公頃 024 1500 360

停車場 公頃 072 1500 1080

道路 公頃 741 1600 11856

雨水下水道 公頃 3337 200 6674

污水下水道 公頃 3337 250 8343

共同管溝 公頃 3337 300 10011電力電信及自來水

地下管線工程費

小計 46586

工程規劃設計管理

及監造費等 式 100 3727 3727 按工程費之 8估計

合計 50313

四管理維護費 公頃 3337 5 501每年每公頃 5 萬元

編列 3年計算

五貸款利息 16567 以年息 3複利計算

總開發費用 169846

註實際區段徵收開發總費用依辦理時之法令規定及實際發生之費用為準

（三）土地處分方式

47

1私有地所有權人領回抵價地比例依土地徵收條例第 39 條第 2 項辦理發

還土地所有權人之抵價地以第二種住宅區為原則

2屬土地徵收條例第 44 條第 1 項第 2 款所列之公共設施無償登記該管縣政

府本計畫公園兒童遊樂場用地綠地廣場停車場及道路用地等

公共設施用地無償登記為臺東縣政府所有

3其餘可供建築土地則依土地徵收條例第 44 條第 1 項第 5 款規定予以處

分

表十一 區段徵收土地處分方式表

類 別 內 容 面積（公頃）

1發還抵價地土地 第二種住宅區 1141

2無償登記之公共設施用地

公園用地兒童遊樂場用地綠

地廣場用地停車場用地及道路

用地等

1153

3供興建公益性住宅之土地 第三種住宅區 289

4剩餘可供標(讓)售土地 扣除發還抵價地土地後之第二種

住宅區 754

合 計 3337

註區段徵收抵價地之比例以 50為估算財務計畫之依據實際抵價地之比例應以區段徵收主管機關報經核定之比例為準

（四）區段徵收後土地處分收入估算

依據各開發項目之開發方式與概估開發費用經整理分析後區段徵

收後土地處分預估面積為 1043 公頃參酌鄰近地區土地交易案例擬

訂 17500 元作為第二種住宅區用地標(讓)售價格另第三種住宅區按

以開發成本 16285 元折價專案讓售予需地機關預估土地處分收入

約為 179014 萬元以作為縣府未來辦理開發之參考依據惟未來仍得

視財政情形及實際發展需要酌予調整

（五）自償能力分析

1經費籌措

本計畫區段徵收開發總費用之經費籌措方式包括向臺東縣平均

地權基金財政部地方建設基金或各行庫申貸支應等

2自償能力分析

48

本計畫區段徵收開發總費用約需 169846 萬元區段徵收後土地

處分預估收入約 179014 萬元預估區段徵收後盈餘約 9168 萬元

益本比為 105另本案經財務分析結果財務平衡標售底價約 16285

元（≒53835 元坪）與周邊客觀條件相同之都市計畫區住宅區市

場交易行情相較下仍有利基整體財務應屬可行

（六）敏感度分析

抵價地發還比例分別以 4042545475及 50與地主領

取現金比例 0102030及 40進行敏感度分析其財務結果

詳如表十二所示

表十二 區段徵收財務敏感度分析表

抵價地發還比例 地主領現比例 開發總費用

（萬元）

土地處分收入

（萬元）

盈餘

（萬元） 益本比

4000

0 80277 150489 70212 187

10 109605 173309 63704 158

20 138932 196129 57197 141

30 168259 218949 50690 130

40 197587 241769 44182 122

4250

0 80844 136227 55383 169

10 110115 160473 50358 146

20 139385 184719 45334 133

30 168656 208965 40309 124

40 197926 233212 35286 118

4500

0 81410 121964 40554 150

10 110625 147637 37012 133

20 139839 173309 33470 124

30 169052 198982 29930 118

40 198267 224654 26387 113

4750

0 81976 107702 25726 131

10 111135 134800 23665 121

20 140292 161899 21607 115

30 169449 188998 19549 112

40 198607 216097 17490 109

5000

0 82543 93439 10896 113

10 111644 121964 10320 109

20 140746 150489 9743 107

30 169846 179014 9168 105

40 198947 207539 8592 104

附 1-1

附件一 臺東縣政府 104 年 6 月 12 日 府建都字第 1040115666 號函

附 2-1

附件二 變更後土地使用分區管制計畫

為有效控制本計劃區土地使用強度確保公共設施服務水準維護良好生活

環境訂定土地使用分區管制要點如后

一 本要點依都市計畫法第 22 條及同法臺灣省施行細則第 35 條規定訂之

二 住宅區

（一）第一種住宅區（即「住一」住宅區）建蔽率不得大於 60容積率不

得大於 120

（二）第二種住宅區（即「住二」住宅區）建蔽率不得大於 60容積率不

得大於 160

（三）第三種住宅區（即「住三」住宅區）建蔽率不得大於 50容積率不

得大於 240

三 建築形式

（一）為配合遠景海岸山脈富變化的稜線建築物屋頂層及屋頂突出物應設

置斜屋頂且斜屋頂之投影面積不得小於建築面積之 80斜屋頂（覆

文化瓦）之斜率原則上為 11 至 13 之間若經都市設計審議委

員會認可係為設計上之需要得調整之

（二）新建建築物之外牆造型及開窗型式應配合鄰屋設計

四 開放空間

（一）「住一」「住二」「住三」住宅區臨接計畫道路部分應至少退縮 4 公尺

供留設「沿街步道式開放空間」設置淨寬 15 公尺以上之連續鋪面人

行步道免設置騎樓

（二）「住三」住宅區除留設「沿街步道式開放空間」外應在集中留設「廣

場式開放空間」並與公共開放空間鄰近「住一」「住二」住宅區除

留設「沿街步道式開放空間」外其餘之法定空地應配合防火間隔整

體規劃

（三）「住一」「住二」住宅區之防火間隔宜整體規劃集中留設開放空間應

配合防火間隔位置留設防火間隔不得設置圍牆僅能以高度不超過 1

公尺之綠籬作為界隔空間且不得有高於地面之固定結構物

（四）「住一」「住二」住宅區之防火間隔寬度為 2 公尺

附 2-2

（六）開放空間得計入建築基地之法定空地應美化綠化達綠覆率 50以

上

（七）1有關設置開放空間獎勵部份依內政部訂定「實施都市計畫地區建築

基地綜合設計鼓勵辦法」規定辦理

2建築物提供部分樓地板面積供下列使用者得增加所提供之樓地板面

積但以不超過基地面積乘以該基地容積率之 30為限

（1）私人捐獻或設置圖書館博物館藝術中心兒童青少年勞

工老人等活動中心景觀公共設施等供公眾使用其集中留設

之面積在 1 百平方公尺以上並經目的事業主管機關核准設立公

益性基金管理營運者

（2）建築物留設空間與天橋或地下道連接供公眾使用經交通主管機

關核准者

五 建築基地內留設之人行步道應與其他法定空地整體規劃並與周遭之公共

開放空間直接聯繫

六 交通運輸系統

（一）依都市設計準則之計劃道路標準斷面留設之公共設施帶供作佈設行

道樹公車站牌售票亭變電箱路燈標誌自行車停車空間及

各類街道家俱之空間

（二）「住一」「住二」住宅區每一住宅單元應至少設置 1 部停車位該停車

位不得設置於指定留設開放空間之人行步道及防火間隔上「住三」住

宅區應集中設置地下停車場

（三）「住一」「住二」住宅區若附設 1 部以上之停車位時其停車位得以前

後方式配置之

七 建築基地細分規模

（一）「住一」「住二」住宅區最小基地開發單元 120 平方公尺最小基地面

寬及最小建築面寬 5 公尺

（二）「住三」住宅區最小基地開發單元 1500 平方公尺

八 公共設施用地得依「都市計畫公共設施用地多目標使用方案」規定作多目

標使用

九 為維護居住環境品質本計畫區內停車空間依左表規定

附 2-3

土地及建築物用途 基準停車位數

住宅等類似用途建築物

建築樓地板面積在 250 平方公尺以

下者應留設 1 部停車空間超過部

分每超過 150 平方公尺及其零數應

增設 1 部停車空間

商場（店）餐廳飲食店

超級市場等類似用途建築

物

建築樓地板面積每滿 100 平方公尺

設置 1 部停車位

辦公事務所金融等類私

用途建築物 建築樓地板面積每滿 80 平方公尺設

置 1 部停車位

旅館國際觀光旅館等類似

用途建築物 建築樓地板面積每滿 100 平方公尺

或每 4 個房間設置 1 部停車位

十 建築基地內之法定空地應留設二分之一以上種植花草樹木以美化環

境

十一 建築基地申請建築時須經縣府都市設計審議委員會依都市設計準則審

查通過後始得發照建築及施工以塑造本計畫區之獨特風格但為增

強本計畫區風格之設計經都市設計審議委員會認可者得不受都市設

計準則之限制

十二 「住一」住宅區得維持現有建築及其使用惟日後申請建築時仍應依

本要點規定辦理且為鼓勵既有聚落再發展亦得另訂「台東市都市計

畫（豐榮豐樂地區）細部計畫再發展地區土地開發管理要點」據以執

行

十三 本要點未規定事項適用其他法令規定

附 3-1

附件三 變更後都市設計準則

一 開放空間系統設計準則

開放空間在都市結構上包含都市美觀休憩娛樂環境保護及防災避難的

效果規劃設計應以提供自然舒適親切可及的人性化環境為目標並增進

都市防災避難功能

（一）開放空間類別

開放空間系統依土地屬性及使用形態區分為公共開放空間指定

留設開放空間兩類以本計畫區而言細分如后（詳附圖一）

1公共開放空間包括公園兒童遊樂場綠地廣場等用地

2指定留設開放空間包括「沿街步道式開放空間」「住三」住宅區集

中留設之「廣場式開放空間」上述所稱之開放空間係指「建築技術

規則第 15 章實施都市計畫地區建築基地綜合設計」規定開放空間

（二）開放空間設計原則

開放空間之配置除於適當區位設置公共開放空間外並指定每

一基地之「留設開放空間」的位置及其設計標準配合退縮規定維

繫全區開放空間之連續性完整性與多樣性設計原則如后

1每一街廓內及建築物簇群內均應提供開放空間

2所有街廓之開放空間應整體規劃並利用步道相銜接建構一套區內

完整的人行動線系統提升居民移動之便利性

3開放空間須完整規劃並以景觀配置手法銜接各區特色

（三）開放空間設計準則

1公園兒童遊樂場用地開放空間設計規定

（1）應具休憩集會及活動等功能得比照「臺東縣公園管理自治條

例」規定設置相關設施提供居民使用並應提供計畫區內居民

遭遇重大人為或天然災害時所需臨時避難疏散及急難救助空

間

（2）活動區配置於主要道路旁時與道路之間應以濃密植栽適當區

隔

附 3-2

附圖一 開放空間系統配置示意圖

附 3-3

（3）主要出入口應與人行動線系統連接服務車輛及停車空間出入動

線應避免干擾人行動線與主要道路系統

（4）應採開放性設計如基於安全及管理之需要四周可設置綠籬或

綠化設施圍蔽高度不得超過 1 公尺

2其他相關規定

（1）開放空間入口須明顯標示或以其他設計方式強調入口意象加

強公眾使用之能見度

（2）開放空間之舖面應使用具透水性防滑耐壓易維護的材質

舖面設計應以街廓為單元整體規劃反映地區的特色與個性

（3）開放空間的設計應符合無障礙環境的要求

（4）開放空間應美化綠化其綠覆率應達 50以上

二 人行空間設計準則

人行空間目的在提供計畫區內居民一個不需要車輛即可通達區內各主要公

共設施或開放空間的步行安全動線系統本計畫區內配置之人行空間包括都市計

畫劃設之人行步道及建築基地內留設之人行步道兩者相互配合連接建構成

全區完整的人行步道系統提升居民移動之便利性本計畫區內人行空間設計準

則如后

（一）都市計畫劃設之人行步道設計規定

1人行步道之人行空間淨寬度不得小於 15 公尺

2應具連續性舒適性方便性與美觀等基本功能

3交叉路口得視交通需要以號誌輔以聲音告知行人應停止或行進

4除得提供設置灌木植栽及街道傢俱外不得設置其他有礙通行之設施

物並應設置中低光源之照明設施

（二）建築基地內留設之人行步道設計規定

1建築基地內留設之人行步道應與基地內之其他法定空地整體規劃並

與周邊之公共開放空間直接聯繫

2建築基地內留設之人行步道應與車行動線系統明確區分減少交通衝

擊

3建築基地內留設之人行步道地坪應平整每一街廓之各街角均應採無

附 3-4

障礙環境設計

三 交通運輸系統設計準則

交通運輸系統之設計應以提供具可行性及易行性之交通運輸方式為目標

透過道路功能等級之明確劃分各層級道路依其功能服務水準與周圍土地使用

之特性設置不同之車行空間寬度及景觀設計規定

（一）計畫道路標準斷面設計規定

本計畫區內道路斷面車道數及空間配置應參酌附圖二辦理其中

公共設施帶係供作佈設行道樹公車站牌售票亭變電箱路燈

自行車停車空間及各類街道傢俱之空間且計畫道路兩側均規定建築

物退縮供留設「沿街步道式開放空間」

（二）停車空間設計規定

1住宅區留設之停車位不得設置於指定留設開放空間臨計畫道路境界

線 15 公尺範圍內及防火間隔上「住三」住宅區應集中設置地下停

車場其出入口應設置於次要道路或私設通路上並與基地進出動線

開放空間整體設計

2公園兒童遊樂場用地內應留設自行車停放空間並設置自行車停放

架或類似防竊功能之保護設施

附圖二 計畫道路標準斷面圖

附 3-5

3路外公共停車場設計規定

（1）路外公共停車場應有植栽計畫舖面須全面使用透水性材料且

周圍應予綠化

（2）路外公共停車場除出入口處外四周應以綠化土堤或綠化材料

形成適當之圍籬

四 建築基地細分規模設計準則

「住一」「住二」住宅區開發規模如非完整街廓開發時應考量與鄰近基地

之關係並配合集中留設法定空地

五 建築量體配置高度造型色彩及風格設計準則

（一）建築物允建高度應依建築技術規則建築設計施工篇第 164 條規定計算

並檢討日照

（二）為配合遠景海岸山脈富變化的稜線建築物屋頂層及屋頂突出物應設

置斜屋頂且斜屋頂之投影面積不得小於建築面積之 80斜屋頂之

斜率原則上為1 至3 之間若經都市設計審議委員會認可係為設

計上之需要得調整之

（三）新建建築物之外牆造型及開窗形式應配合鄰屋設計

（四）為調和人造建築物與背景天空海洋山脈田野等色彩建築物屋

頂色牆壁色色彩為深色瓦對白色或淺灰

（五）「住一」「住二」住宅區若需裝置廣告物等附屬設施物應以不妨礙

通行及景觀為原則不得設置於指定留設開放空間及防火間隔上附

著於建築物上之高度不得低於 36 公尺廣告物大小以高度 3 公尺寬

度 06 公尺為限其餘規定依內政部「招牌廣告及樹立廣告管理辦法」

等相關規定辦理

（六）「住三」住宅區之廣告物等附屬設施應配合集合住宅建築設計統一

規範

六 環境保護設施設計準則

本計畫區內環境保護設施主要為污水處理設施及「住三」住宅區之垃圾貯存

空間其設計規定如后

（一）污水處理設施依建築技術規則施工篇第 49 條規定辦理

（二）每一單元（以街廓計）之「住二」住宅區開發時應至少設置一處垃

附 3-6

圾貯存空間集中收集處理垃圾

（三）垃圾貯存空間應面臨次要道路集中設置且不得設置於建築物主要出

入口旁垃圾貯存空間未臨接計畫道路時應留設 35 公尺寬之車道連

接計畫道路垃圾貯存空間位室內者車道淨寬應達 4 公尺以上且

應設置於地面層

（四）垃圾貯存空間應有適當之清洗（含排水措施）隔離設施以維護環境衛

生如位法定空地者應配合綠化設施美化

七 景觀計畫

景觀計畫目的在塑造本計畫區之整體都市景觀及舒適生活環境設計準則如

后

（一）計畫道路兩側之公共設施帶應於適當位置與間距處植栽喬木行道樹

（如附圖三）且依下列規定

1行道樹樹冠底離地淨高 2 公尺以上根部應保留適當之透水面積

2行道樹樹幹四周應舖設鏤空鑄鐵蓋板或透水設施且應與人行步道地

坪高程齊平

3每一街道應有一代表樹種並將其延續至該街道內之社區樹種以具

大型樹冠耐污染易維護為原則

（二）「沿街步道式開放空間」應利用綠化植栽作為道路與建築物間之緩衝

區且每一街廓之植栽應為同一或共同樹種

（三）「住三」住宅區指定留設之廣場式開放空間以集中配置為原則面積

至少 400 平方公尺且綠地面積至少佔 30長寬比不得超過 21且

應按開放空間面積每滿 64 平方公尺至少植栽喬木一棵其樹冠底離地

淨高 2 公尺以上

附 3-7

附圖三 道路斷面景觀示意圖

（四）公園兒童遊樂場用地景觀設計準則

1公園用地中央主要地區應提供一具多功能及多用途使用的大型活動

區域其他各分區應考量觀賞休閒運動遊戲及衛生等活動與功

能設施

2區內供公用設備及服務設施（如垃圾收集公共廁所）等使用之區域

應使用綠籬或樹叢適當圍蔽

3兒童遊樂場用地配置原則

（1）根據兒童活動尺寸荷重等設計

（2）採用複合式遊具使遊戲有連續性與變化

（3）按兒童年齡分類進行設計

（4）提供父母休憩看護設施以便就近照顧

（5）著重安全考量如彈性地板去除尖銳部分等措施

附 4-1

附件四 台東市都市計畫（豐榮豐樂地區）細部計畫

再發展地區土地開發管理要點

一 本要點依「台東市都市計畫（豐榮豐樂地區）細部計畫土地使用分區管

制計畫」第十二點規定訂定之

二 再發展區之土地權利關係人得擬具開發計畫提經臺東縣都市計畫委員會審

查通過後再依相關法令向主管建築機關申請開發建築

三 申請基地符合下列條件者始得依本要點辦理

（一）基地臨接計畫道路之長度在 20 公尺以上或達週界總長度六分之一且面

積達 1000 平方公尺以上者

（二）因鄰地已申請建築或基地條件特殊致未能符合前款規定者經臺東縣都

市計畫委員會同意後得不受前款規定限制

四 開發計畫應以書圖載明下列事項

（一）申請人姓名身份證字號及地址

（二）開發地區範圍面積及土地與建物使用現況

（三）土地使用及公共設施計畫其圖面比例尺不得小於 1600

（四）土地使用管制計畫

（五）都市設計事項得視實際需要依都市計畫定期通盤檢討實施辦法第八

條第二項之內容予以述明

（六）土地及地上物處理計畫

（七）事業及財務計畫

（八）實施進度

（九）全部土地權利關係人姓名住址權利證明文件及私有土地所有權人

同意書

（十）套繪土地使用計畫之地籍圖其比例尺不得小於 11200

五 依本要點申請整體開發時需以不小於申請開發總面積 20之土地折算為

回饋代金並於全部繳納後始得發照建築

附 4-2

前項代金之計算係以應回饋之土地面積乘以繳交當年度之土地公告現值

加四成為準

六 依本要點申請整體開發者得依下列公式核算其申請開發建築之基準容積

率但該基準容積不得大於 240

V=V0times（1+（V1-01）+ V2）（1-V1）≦240

其中 V回饋後之基準容積率

V0該分區之容積率（120）

V1回饋土地比例

V2獎勵係數（訂為 02）

七 本要點未規定事項悉依其他法令規定辦理

變更機關

業務承辦

人員

擬定機關

業務承辦

人員

業務單位

主管

業務單位

主管

規劃單位亞興測量有限公司

龍邑工程顧問股份有限公司

5

伍主要計畫變更內容概述

主要計畫針對道路系統公共設施配置街廓形狀等實質計畫內容予以調整

並修訂其附帶條件（附五）內容為「本計畫分北中南三區以跨區區段徵收

方式辦理整體開發並取得公共設施用地必要時得採分期分區開發」詳表一

主要計畫變更內容明細表圖三～四主要計畫變更內容示意圖圖五主要計畫變

更後示意圖表二主要計畫土地使用計畫變更前後面積分配表及表三主要計畫變

更後各區土地使用計畫面積表

表一 主要計畫變更內容明細表 單位公頃

編號 變更位置 變更內容

變更理由 原計畫 新計畫

1 豐榮豐樂

地區 住宅區（457） 兒童遊樂場用地（093）

道路用地（243） 公園用地（061） 廣場用地（022） 綠地用地（008） 停車場用地（030）

1 為提升整體開發後之土地使用效

益及考量現有合法建物分佈狀

況酌予調整街廓形狀 2 原計畫劃設之出入道路寬度均為 8

公尺為建構明確的道路層級及

減少 T 字型交叉路口（路衝）並

考量整體空間結構公共設施配置

及日後土地使用效益等調整道路

系統此外第三次通盤檢討變更

明細表編號第 26 案增設寬度 15 公

尺之道路銜接特一號道路由於本

計畫區四-43-10M 道路銜接該道路

之寬度為 10 公尺為健全整體交

通路網避免產生交通瓶頸路段

故將四-43 道路寬度調整為 15 公

尺 3 本計畫區三-37-12M 道路西側現有

灌溉溝渠為保留灌溉功能將現

有渠道部分變更為水溝用地 4 因應少子化的人口結構轉變台東

市都市計畫現有已開闢學校已足

夠未來長期需求為提升土地使用

效益配合整體空間結構調整將

國中六用地調整為其他適當使用

5 為發揮休憩性公共設施功能並建

構完整的開放空間系統故考量地

形地勢使用可及性環境景觀

營造等調整開放空間配置

鄰里公園兼作兒

童遊樂場使用

（332）

住宅區（174) 公園用地（081） 綠地用地（007） 兒童遊樂場用地（016）道路用地（054）

國中用地（兼供國

小使用）（250）

住宅區（164） 兒童遊樂場用地（013）停車場用地（042） 道路用地（031）

停車場用地（072） 住宅區（070） 道路用地（002）

道路用地（282）

住宅區（228） 兒童遊樂場用地（014）綠地用地（001） 公園用地（013） 廣場用地（002） 水溝用地（023） 非都市土地（0075）

非都市土地

（00039）

道路用地（00039）

6

表一 主要計畫變更內容明細表（續） 單位公頃

編號 變更位置 變更內容

變更理由 原計畫 新計畫

2 附帶條件 （附五）

本計畫分北中

南三區以跨區區

段徵收方式辦理

整體開發並取得

公共設施用地

本計畫分北中南三區

以跨區區段徵收方式辦理

整體開發並取得公共設施

用地必要時得採分期分

區開發採分期分區開發

時應以南區及北中區

採二期二區方式開發並

優先開發南區

1 考量政府財政狀況及都市成長管

理且為增加開發彈性及可行性

故增加得採分期分區開發規定

2 採分期分區開發時應分別以南區

及北中區採二期開發另為樽節

政府支出提升公共設施功能維

繫原住民文化並建構完整都市防

災體系以優先取得停車場用地及

公園用地分別兼作為消防設施及

原住民聚會所使用故採分期分區

開發時應以南區為優先開發區

註表內面積應以依據核定圖實地分割測量面積為準

7

圖三 主要計畫變更內容示意圖（北中區）

8

圖四 主要計畫變更內容示意圖（南區）

9

圖五 主要計畫變更後示意圖

10

表二 主要計畫土地使用計畫變更前後面積分配表

項目 現行計畫面積

（公頃） 增減面積

（公頃）

變更後

面積（公頃） 比例（）

住宅區 2042 +179 2221 6538

公

共

設

施

用

地

鄰里公園用地兼作 兒童遊樂場使用

332 -332 000 000

公園用地 - +155 155 456

兒童遊樂場用地 - +136 136 400

廣場用地 - +024 024 071

綠地用地 008 +017 025 074

停車場用地 072 +000 072 212

國中用地 250 -250 000 000

水溝用地 - +023 023 068

道路用地 693 +048 741 2181

小計 1355 -179 1176 3462

非都市土地 - 00036 - -

合計 3397 -00036 3397 10000

註表內面積應以依據核定圖實地分割測量面積為準

表三 主要計畫變更後各區土地使用計畫面積表

項目 北區 中區 南區 合計

面積 (公頃)

比例()面積

(公頃)比例()

面積 (公頃)

比例() 面積

(公頃) 比例()

住宅區 886 6632 527 6396 808 6531 2221 6538

公共設施用地

兒童遊樂場用地 079 591 058 704 - 000 137 403

公園用地 050 374 - 000 105 849 155 456

綠地 024 180 - 000 - 000 024 071

停車場用地 - 000 042 510 030 243 072 212

廣場用地 006 045 018 218 - 000 024 071

水溝用地 - 000 - 000 023 186 023 068

道路用地 291 2178 179 2172 271 2191 741 2181

小計 450 3368 297 3604 429 3469 1176 3462

合計 1336 10000 824 10000 1237 10000 3397 10000

註表內面積應以依據核定圖實地分割測量面積為準

11

陸現行細部計畫概要

一發布實施經過

本計畫係配合「變更臺東都市計畫（第二次通盤檢討）案」暫予保留案mdash「變

更台東市都市計畫（部分農業區為住宅區公（兒）用地停車場用地文（中）

用地道路用地部分住宅區為道路用地）（臺灣省實施區段徵收五年計畫中豐

榮豐樂中低收入住宅社區）案」附帶條件「應另行擬定細部計畫」規定辦理

並於 90 年完成「擬定臺東市（豐榮豐樂地區）細部計畫案」迄今

二計畫範圍與面積

計畫區位臺東市西南方的豐榮豐樂地區其範圍東起一-8 號計畫道路西

至都市計畫範圍邊界南與農業區毗鄰北接農業區及「工一-三」乙種工業區

面積 3397 公頃

三計畫年期人口及密度

以民國 100 年為計畫目標年計畫人口為 6000 人居住密度每公頃約 294

人

四土地使用及公共設施計畫

土地使用分區分別劃分為第一種及第二種住宅區面積合計為 2042 公頃

約佔計畫面積 6011其中第二種住宅區面積為 581 公頃約佔計畫面積 1711

應由政府取得興建中低收入住宅使用另劃設公（兒）綠地停車場國

中道路等公共設施用地面積合計為 1355 公頃約佔計畫面積 3989

表四為現行細部計畫土地使用計畫面積分配表圖六為現行細部計畫示意

圖

12

表四 現行細部計畫土地使用計畫面積分配表

項目 北區 中區 南區 全區

面積（） 比例

（）面積（）

比例 （）

面積（）比例

（） 面積（）

比例 （）

土地使

用分區

第一種住宅區 64023 4791 13153 1596 68882 5572 146058 4300

第二種住宅區 26837 2008 23196 2814 8094 655 58127 1711

小計 90860 6800 36349 4410 76976 6226 204185 6011

公共設施用地

公兒用地 14788 1107 4900 595 13483 1091 33171 977

綠地 797 - - - - - 797 023

停車場用地 - - 3600 437 3600 291 7200 212

文（中）用地 - - 25000 3033 - - 25000 736

道路用地 27178 2034 12572 1525 29568 2392 69318 2041

小計 42763 3200 46072 5590 46651 3774 135486 3989

合計 133623 10000 82421 10000 123627 10000 339671 10000

註表內面積應以依據核定圖實地分割測量面積為準

資料來源擬定臺東市（豐榮豐樂地區）細部計畫說明書臺東縣政府90 年 3 月

13

圖六 現行細部計畫示意圖

14

五都市設計準則

一 開放空間系統設計準則

開放空間在都市結構上包含都市美觀休憩娛樂環境保護及防災避難的

效果規劃設計應以提供自然舒適親切可及的人性化環境為目標並增進

都市防災避難功能

（一）開放空間類別

開放空間系統依土地屬性及使用形態區分為公共開放空間指定留

設開放空間兩類以本計畫區而言細分如后（詳圖 6-2）

1公共開放空間包括公（兒）用地學校運動場

2指定留設開放空間包括「沿街步道式開放空間」「住二」住宅區集

中留設之「廣場式開放空間」上述所稱之開放空間係指「實施都市

計畫地區建築基地綜合設計鼓勵辦法」規定開放空間

圖 6-2 開放空間系統配置示意圖

15

（二）開放空間設計原則

開放空間之配置除於適當區位設置公共開放空間外並指定每一

基地之「留設開放空間」的位置及其設計標準配合退縮規定維繫全

區開放空間之連續性完整性與多樣性設計原則如后

1每一街廓內及建築物簇群內均應提供開放空間

2所有街廓之開放空間應整體規劃並利用步道相銜接建構一套區內

完整的人行動線系統提升居民移動之便利性

3開放空間須完整規劃並以景觀配置手法銜接各區特色

（三）開放空間設計準則

1公（兒）用地開放空間設計規定

（1）公（兒）用地應具休憩集會及活動等功能得比照「臺灣省公

園管理辦法」規定設置相關設施提供居民使用並應提供計畫

區內居民遭遇重大人為或天然災害時所需臨時避難疏散及急難救

助空間

（2）公（兒）用地活動區配置於主要道路旁時與道路之間應以濃密

植栽適當區隔

（3）公（兒）用地主要出入口應與人行動線系統連接服務車輛及停

車空間出入動線應避免干擾人行動線與主要道路系統

（4）公（兒）用地應採開放性設計如基於安全及管理之需要四周

可設置綠籬或綠化設施圍蔽高度不得超過 1 公尺

2學校運動場開放空間設計規定

（1）學校運動場公共開放空間鄰近住宅區之部分應設置高低綠籬以

隔絕噪音

（2）學校留設之開放空間面積不得小於基地面積之 40最小綠化

面積不得小於法訂空地之 50

（3）學校留設之開放空間應提供居民作為休憩運動場所及遭遇重

大人為或天然災害時所需臨時避難疏散及急難救助空間

（4）學校運動場及戶外活動區配置應配合自然地形變化規劃減少

整地與挖填方工程

16

（5）學校運動場及戶外活動區配置應考量自然氣候條件與微氣候變

化對冬季東北季風應以建築配置或植栽密植方式降低活動時的

不適性

（6）學校主要出入口應與人行動線系統連接服務車輛及停車空間出

入動線應避免干擾人行動線主要道路系統

（7）學校運動場如緊鄰主要道路配置臨接道路部分應以喬木密植方

式減少噪音和危險性

（8）學校用地及其戶外空間應採開放性設計如基於安全及管理之需

要四周可設置柵欄圍牆或綠籬等設施物圍蔽如設置欄杆或

圍牆等遮蔽物高度不得超過 2公尺牆面透空率應達 50以上

並應綠化處理

（9）學校用地四周若設置柵欄或圍牆等遮蔽物應自計畫道路境界線

退縮 4 公尺退縮部分得計入法訂空地又退縮部分應配合周遭

「沿街步道式開放空間」留設淨寬 15 公尺以上之人行步道其

餘部分應予植栽綠化或配合學童上下學動線規劃為家長接送學童

之機車停車空間

3指定留設開放空間與其他法定空地設計規定

（1）「住一」「住二」住宅區臨接計畫道路部分應至少退縮 4 公尺供

留設「沿街步道式開放空間」免設置騎樓

（2）前項「沿街步道式開放空間」範圍內應設置連續舖面之人行步道

淨寬不得小於 15 公尺並不得設置有礙通行之設施物

（3）「住二」住宅區除留設「沿街步道式開放空間」外應再集中留設

「廣場式開放空間」並與公共開放空間鄰近其位置依圖 6-2 之

原則設置「住一」住宅區除留設「沿街步道式開放空間」外其

餘之法定空地應配合防火間隔整體規劃

（4）「住一」住宅區之防火間隔宜整體規劃集中留設防火間隔位置建

議如圖 6-3防火間隔不得設置圍牆僅能以高度不超過 1 公尺之

綠籬作為界隔空間且不得有高於地面之固定結構物

（5）「住一」住宅區之防火間隔寬度為 2 公尺

4其他相關規定

（1）開放空間入口須明顯標示或以其他設計方式強調入口意象加

17

強公眾使用之能見度

（2）開放空間之舖面應使用具透水性防滑耐壓易維護的材質

舖面設計應以街廓為單元整體規劃反映地區的特色與個性

（3）開放空間的設計應符合無障礙環境的要求

（4）開放空間應美化綠化其綠覆率應達 50以上

圖 6-3 防火間隔建議位置示意圖

二 人行空間設計準則

人行空間目的在提供計畫區內居民一個不需要車輛即可通達區內各主要公

共設施或開放空間的步行安全動線系統本計畫區內配置之人行空間包括都市計

畫劃設之人行步道及建築基地內留設之人行步道兩者相互配合連接建構成

全區完整的人行步道系統提升居民移動之便利性本計畫區內人行空間設計準

則如后

（一）都市計畫劃設之人行步道設計規定

1人行步道之人行空間淨寬度不得小於 15 公尺

18

2應具連續性舒適性方便性與美觀等基本功能

3交叉路口得視交通需要以號誌輔以聲音告知行人應停止或行進

4除得提供設置灌木植栽及街道傢俱外不得設置其他有礙通行之設施

物並應設置中低光源之照明設施

（二）建築基地內留設之人行步道設計規定

1建築基地內留設之人行步道應與基地內之其他法定空地整體規劃並

與周邊之公共開放空間直接聯繫

2建築基地內留設之人行步道應與車行動線系統明確區分減少交通衝

擊

3建築基地內留設之人行步道地坪應平整每一街廓之各街角均應採無

障礙環境設計

三 交通運輸系統設計準則

交通運輸系統之設計應以提供具可行性及易行性之交通運輸方式為目標

透過道路功能等級之明確劃分各層級道路依其功能服務水準與周圍土地使用

之特性設置不同之車行空間寬度及景觀設計規定

（一）計畫道路標準斷面設計規定

本計畫區內道路斷面車道數及空間配置如圖 6-4其中公共設施帶

係供作佈設行道樹公車站牌售票亭變電箱路燈標誌自行車

停車空間及各類街道傢俱之空間且計畫道路兩側均規定建築物退縮

供留設「沿街步道式開放空間」

圖 6-4 計畫道路標準斷面圖

19

（二）停車空間設計規定

1「住一」住宅區每一住宅單元應至少設置 1 部停車位該停車位不得

設置於指定留設開放空間臨計畫道路境界線 15 公尺範圍內及防火間

隔上「住二」住宅區應集中設置地下停車場其出入口應設置於次

要道路或私設通路上並與基地進出動線開放空間整體設計

2學校公（兒）用地內應留設自行車停放空間並設置自行車停放架

或類似防竊功能之保護設施

3路外公共停車場設計規定

（1）路外公共停車場應有植栽計畫舖面須全面使用透水性材料且

周圍應予綠化

（2）路外公共停車場除出入口處外四周應以綠化土堤或綠化材料

形成適當之圍籬

四 建築基地細分規模設計準則

（一）「住二」住宅區應就完整街廓整體規劃設計分期分區開發「住一」

住宅區則鼓勵以完整街廓方式整體開發最小基地開發單元 120 平方公

尺最小面寬 45 公尺

（二）「住一」住宅區開發規模如非完整街廓開發時應考量與鄰近基地之關

係並配合集中留設法定空地

五 建築量體配置高度造型色彩及風格設計準則

（一）建築物允建高度應依建築技術規則建築設計施工篇第 164 條規定計算

並檢討日照

（二）為配合遠景海岸山脈富變化的稜線建築物屋頂層及屋頂突出物應設

置斜屋頂且斜屋頂之投影面積不得小於建築面積之 80斜屋頂之

斜率原則上為 11 至 13 之間若經都市設計審議委員會認可係

為設計上之需要得調整之

（三）新建建築物之外牆造型及開窗型式應配合鄰屋設計

（四）為調和人造建築物與背景天空海洋山脈田野等色彩建築物屋

頂色牆壁色色彩為深色瓦對白色或淺灰

（五）「住一」「住二」住宅區若需裝置廣告物等附屬設施物應以不妨礙

20

通行及景觀為原則不得設置於指定留設開放空間及防火間隔上附

著於建築物上之高度不得低於 36 公尺廣告物大小以高度 3 公尺寬

度 06 公尺為限其餘規定依內政部訂頒之「廣告物管理辦法」等相關

規定辦理

（六）「住二」住宅區之廣告物等附屬設施應配合集合住宅建築設計統一

規範

六 環境保護設施設計準則

本計畫區內環境保護設施主要為污水處理設施及「住二」住宅區之垃圾貯存

空間其設計規定如后

（一）污水處理設施依建築技術規則建築設計施工篇第 49 條規定辦理

（二）每一單元（以街廓計）之「住二」住宅區開發時應至少設置一處垃

圾貯存空間集中收集處理垃圾

（三）垃圾貯存空間應面臨次要道路集中設置且不得設置於建築物主要出

入口旁垃圾貯存空間未臨接計畫道路時應留設 35 公尺寬之車道連

接計畫道路垃圾貯存空間位室內者車道淨寬應達 4 公尺以上且

應設置於地面層

（四）垃圾貯存空間應有適當之清洗（含排水措施）隔離設施以維護環境衛

生如位法定空地者應配合綠化設施美化

七 景觀計畫

景觀計畫目的在塑造本計畫區之整體都市景觀及舒適生活環境設計準則如

后

（一）計畫道路兩側之公共設施帶應於適當位置與間距處植栽喬木行道樹

（如圖 6-5）且依下列規定

1行道樹樹冠底離地淨高 2 公尺以上根部應保留適當之透水面積

2行道樹樹幹四周應舖設鏤空鑄鐵蓋板或透水設施且應與人行步道地

坪高程齊平

3每一街道應有一代表樹種並將其延續至該街道內之社區樹種以具

大型樹冠耐污染易維護為原則

（二）「沿街步道式開放空間」應利用綠化植栽作為道路與建築物間之緩衝

區且每一街廓之植栽應為同一或共同樹種

21

（三）「住二」住宅區指定留設之廣場式開放空間應以集中配置為原則面

積至少 400 平方公尺且綠地面積至少佔 30長寬比不得超過 21

且應按開放空間面積每滿 64 平方公尺至少栽植喬木一棵其樹冠底離

地淨高 2 公尺以上

圖 6-5 道路斷面景觀示意圖

（四）學校運動場景觀設計準則

1所有設施應依據學童的尺寸進行設計（如垃圾桶座椅等的高度）

同時各設施的顏色及造型應多樣化但不得對整體環境特色有負面影

響

2學校運動場與硬舖面活動區等功能相近之區域應集中規劃與設計各

活動區間應以人行動線連接

3用以界定運動場與其他使用空間之緩衝綠帶與植栽區應考量使用功

能實質環境與視覺的連續性

4運動場內固定之構造物或設施物（如圍牆及欄杆等）應利用樹木灌

木群或蔓生植物綠化或遮蔽

（五）公（兒）用地景觀設計準則

1公（兒）用地中央主要地區應提供一具多功能及多用途使用的大型活

動區域其他各分區應考量觀賞休閒運動遊戲及衛生等活動與

功能設施

2區內供公用設備及服務設施（如垃圾收集公共廁所）等使用之區域

22

應使用綠籬或樹叢適當圍蔽

3兒童遊戲場配置原則

（1）根據兒童活動尺寸荷重等設計

（2）採用複合式遊具使遊戲有連續性與變化

（3）按兒童年齡分類進行設計

（4）提供父母休憩看護設施以便就近照顧

（5）著重安全考量如彈性地板去除尖銳部分等措施

六土地使用分區管制計畫

為有效控制本計畫區土地使用強度確保公共設施服務水準維護良好生活

環境訂定土地使用分區管制要點如后

一 本要點依都市計畫法第 22 條及同法臺灣省施行細則第 35 條規定訂之

二 住宅區

（一）第一種住宅區（即「住一」住宅區）建蔽率不得大於 60容積率不

得大於 160

（二）第二種住宅區（即「住二」住宅區）建蔽率不得大於 50容積率不

得大於 240

三 「文（中）」學校用地建蔽率不得大於 50容積率不得大於 150

四 建築形式

（一）為配合遠景海岸山脈富變化的稜線建築物屋頂層及屋頂突出物應設

置斜屋頂且斜屋頂之投影面積不得小於建築面積之 80斜屋頂（覆

文化瓦）之斜率原則上為 11 至 13 之間若經都市設計審議委員

會認可係為設計上之需要得調整之

（二）新建建築物之外牆造型及開窗型式應配合鄰屋設計

五 開放空間

（一）「住一」「住二」住宅區臨接計畫道路部分應至少退縮 4 公尺供留設

「沿街步道式開放空間」設置淨寬15公尺以上之連續鋪面人行步道

免設置騎樓

23

（二）「住二」住宅區除留設「沿街步道式開放空間」外應再集中留設「廣

場式開放空間」並與公共開放空間鄰近「住一」住宅區除留設「沿街

步道式開放空間」外其餘之法定空地應配合防火間隔整體規劃

（三）「住一」住宅區之防火間隔宜整體規劃集中留設開放空間應配合防火

間隔位置留設防火間隔不得設置圍牆僅能以高度不超過 1 公尺之綠

籬作為界隔空間且不得有高於地面之固定結構物

（四）「住一」住宅區之防火間隔寬度為 2 公尺

（五）學校用地應留設開放空間面積不得小於基地面積之 40學校用地

四周如設置柵欄或圍牆等遮蔽物高度不得超過 2 公尺牆面透空率應

達 50以上並綠化處裡且應自計畫道路境界線退縮 4 公尺退縮

部分供作「沿街步道式開放空間」及機車停車空間使用

（六）開放空間得計入建築基地之法定空地應美化綠化達綠覆率 50以

上

（七）1有關設置開放空間獎勵部份依內政部訂定「實施都市計畫地區建築

基地綜合設計鼓勵辦法」規定辦理

2建築物提供部分樓地板面積供下列使用者得增加所提供之樓地板面

積但以不超過基地面積乘以該基地容積率之 30為限

（1）私人捐獻或設置圖書館博物館藝術中心兒童青少年勞

工老人等活動中心景觀公共設施等供公眾使用其集中留設

之面積在 1 百平方公尺以上並經目的事業主管機關核准設立公

益性基金管理營運者

（2）建築物留設空間與天橋或地下道連接供公眾使用經交通主管機

關核准者

六 建築基地內留設之人行步道應與其他法定空地整體規劃並與周遭之公共

開放空間直接聯繫

七 交通運輸系統

（一）依都市設計準則之計畫道路標準斷面留設之公共設施帶供作佈設行

道樹公車站牌售票亭變電箱路燈標誌自行車停車空間及各

類街道傢俱之空間

（二）「住一」住宅區每一住宅單元應至少設置 1 部停車位該停車位不得設

置於指定留設開放空間之人行步道及防火間隔上「住二」住宅區應集

24

中設置地下停車場

（三）「住一」住宅區若附設 1 部以上之停車位時其停車位得以前後方式配

置之

八 建築基地細分規模

（一）「住一」住宅區最小基地開發單元 120 平方公尺最小基地面寬 45 公

尺

（二）「住二」住宅區應就完整街廓整體規劃設計分期分區開發

九 公共設施用地得依「都市計畫公共設施用地多目標使用方案」規定作多目

標使用

十 為維護居住環境品質本計畫區內停車空間依左表規定

土地及建築物用途 基準停車位數

住宅等類似用途建築物

建築樓地板面積在 250 平方公尺以

下者應留設 1 部停車空間超過部

分每超過 150 平方公尺及其零數應

增設 1 部停車空間

商場（店）餐廳飲食店

超級市場等類似用途建築

物

建築樓地板面積每滿 100 平方公尺

設置 1 部停車位

辦公事務所金融等類私

用途建築物

建築樓地板面積每滿 80 平方公尺設

置 1 部停車位

旅館國際觀光旅館等類似

用途建築物

建築樓地板面積每滿 100 平方公尺

或每 4 個房間設置 1 部停車位

十一 建築基地內之法定空地應留設二分之一以上種植花草樹木以美化環

境

十二 建築基地申請建築時須經縣府都市設計審議委員會依都市設計準則審

查通過後始得發照建築及施工以塑造本計畫區之獨特風格但為增

強本計畫區風格之設計經都市設計審議委員會認可者得不受都市設

計準則之限制

十三 本要點未規定事項適用其他法令規定

25

柒變更理由

一配合主要計畫空間結構調整變更土地使用細分區並

另訂管理規範保障既有合法建物權益

延續原計畫之土地使用細分區之劃定架構及保障既有合法建物所有權人權

益合法建物密集之街廓將剔除整體開發範圍外另考量整體開發公平性未

納入整體開發範圍部分之土地使用分區調整為「第一種住宅區」並將其容積率

訂為 120此外為鼓勵既有聚落日後整體再發展提升環境品質另訂「台東

市都市計畫（豐榮豐樂地區）細部計畫再發展地區土地開發管理要點」（詳附

件四）其餘納入整體開發範圍之土地使用分區則分別調整為第二種及第三種住

宅區其中第三種住宅區係為供興建公益性住宅之土地為提升整體開發可行性

適度調整第三種住宅區之規模及區位

二為利整體開發後之環境控管及提升剩餘土地之規劃彈

性調整部分土地使用分區管制計畫及都市設計準則內

容

因應土地使用分區公共設施用地項目調整及相關法令廢止為利於日後

環境控管故配合調整土地使用分區管制計畫及都市設計準則相關條文內容另

依據原土地使用分區管制計畫第八點有關建築基地細分之規定為「『住二』住

宅區（調整為『住三』住宅區）應就完整街廓整體規劃設計分期分區開發」

為保留日後土地規劃及處份彈性故調整該條文內容

26

捌變更計畫內容

為配合辦理整體開發本次共變更 3 案其中編號第 1 案為實質計畫內容變

更編號第 2 案及第 3 案分別為土地使用分區管制計畫及都市設計準則部分條文

增修訂其內容請詳見表五變更內容明細表表六變更前後土地使用計畫面積

對照表表七都市設計準則變更對照表及圖七變更計畫示意圖（北中區）圖

八變更計畫示意圖（南區）圖九變更後計畫示意圖

表五 變更內容明細表 單位公頃

編號 變更位置 變更內容

變更理由 原計畫 新計畫

1 豐榮豐樂

地區 第一種住宅區

（1425） 第二種住宅區

（1057） 第三種住宅區（052）兒童遊樂場用地

（069） 公園用地（054） 停車場用地（030）道路用地（ 163）

1 依據主要計畫變更後之計畫內

容並延續原計畫之土地使用

細分區之劃定架構及保障既

有合法建物所有權人權益合

法建物密集之街廓將剔除整

體開發範圍外以提升整體開

發可行性另考量整體開發公

平性未納入整體開發範圍部

分之土地使用分區調整為「第

一種住宅區」其餘則分別調整

為「第二種住宅區」及「第三

種住宅區」 2 為提升開發可行性調整住三

住宅區之規模及區位

第二種住宅區 （258）

第三種住宅區

（117 ） 公園用地（007） 兒童遊樂場用地

（025） 廣場用地（022） 綠地用地（008） 道路用地（079）

鄰里公園兼作兒童

遊樂場使用（332）第二種住宅區（167）第三種住宅區（007）綠地用地（007） 公園用地（081） 兒童遊樂場用地

（016） 道路用地（054）

國中用地（兼供國小

使用）（250） 第二種住宅區（066）第三種住宅區（098）兒童遊樂場用地

（013） 停車場用地（042）道路用地（031）

停車場用地（072） 第二種住宅區（070）道路用地（002）

27

表五 變更內容明細表（續） 單位公頃

編號 變更位置 變更內容

變更理由 原計畫 新計畫

1 豐榮豐樂

地區 道路用地（282） 第一種住宅區（001）

第二種住宅區（212）第三種住宅區（015）兒童遊樂場用地

（014） 綠地用地（001） 公園用地（013） 廣場用地（002） 水溝用地（023） 非都市土地（0075）

非都市土地（00039）道路用地（00039）2 事業及財

務計畫 原事業及財務計畫 修訂事業及財務計

畫 為提升開發可行性將建築密集之

街廓（第一種住宅區）及水利會管

轄之現況溝渠（水溝用地）部分

剔除區段徵收範圍並增訂分期分

區開發原則且配合修正財務計畫

內容 3 土地使用

分區管制

計畫

原土地使用分區管

制計畫 修訂土地使用分區

管制計畫 詳表六土地使用分區管制計畫變

更對照表

4 都市設計

準則 原都市設計準則 修訂都市設計準則 詳表七都市設計準則變更對照表

註表內面積應以依據核定圖實地分割測量面積為準

28

表六 土地使用分區管制計畫變更對照表

編號 原條文 變更後條文 變更說明

1 二住宅區

（一）第一種住宅區（即「住

一」住宅區）建蔽率

不得大於 60容積率

不得大於 160

（二）第二種住宅區（即「住

二」住宅區）建蔽率

不得大於 50容積率

不得大於 240

二住宅區

（一）第一種住宅區（即「住

一」住宅區）建蔽率

不得大於 60容積率

不得大於 120

（二）第二種住宅區（即「住

二」住宅區）建蔽率

不得大於 60容積率

不得大於 160

（三）第三種住宅區（即「住

三」住宅區）建蔽率

不得大於 50容積率

不得大於 240

1 為保障既有合法建築密

集街廓之完整性及建物

所有權人權益未納入

整體開發範圍部分調

整為為「第一種住宅

區」並考量整體開發公

平性其容積率訂為

120 2 原住一及住二住宅區

配合前述調整分別變

更為住二及住三住宅

區

2 三「文（中）」學校用地建蔽

率不得大於 50容積率

不得大於 150

刪除 因應少子化人口結構改

變主要計畫已取消劃設

學校用地故予以刪除

3 四建築形式（略） 三建築形式（略） 條次調整

4 五開放空間

（一）「住一」「住二」住宅

區臨接計畫道路部分

應至少退縮 4 公尺供

留設「沿街步道式開放

空間」設置淨寬 15公尺以上之連續鋪面

人行步道免設置騎

樓

（二）「住二」住宅區除留設

「沿街步道式開放空

間」外應在集中留設

「廣場式開放空間」

並與公共開放空間鄰

近「住一」住宅區除

留設「沿街步道式開放

空間」外其餘之法定

空地應配合防火間隔

整體規劃

（三）「住一」住宅區之防火

間隔宜整體規劃集中

留設開放空間應配合

防火間隔位置留設防

火間隔不得設置圍

牆僅能以高度不超過

1公尺之綠籬作為界隔

空間且不得有高於地

面之固定結構物

四開放空間

（一）「住一」「住二」「住

三」住宅區臨接計畫道

路部分應至少退縮 4公尺供留設「沿街步

道式開放空間」設置

淨寬 15 公尺以上之連

續鋪面人行步道免設

置騎樓

（二）「住三」住宅區除留設

「沿街步道式開放空

間」外應在集中留設

「廣場式開放空間」

並與公共開放空間鄰

近「住一」「住二」

住宅區除留設「沿街步

道式開放空間」外其

餘之法定空地應配合

防火間隔整體規劃

（三）「住一」「住二」住宅

區之防火間隔宜整體

規劃集中留設開放空

間應配合防火間隔位

置留設防火間隔不得

設置圍牆僅能以高度

不超過 1 公尺之綠籬

作為界隔空間且不得

有高於地面之固定結

構物

1 條次調整 2 住一住宅區之環境條件

與住二住宅區相近且

考量開放空間完整性

其相關規範均應比照辦

理故修訂條文內容

3 配合第五項刪除調整

項次 4 配合都市計畫法臺灣省

施行細則修訂調降容

積獎勵上限比例

29

表六 土地使用分區管制計畫變更對照表（續 1）

編號 原條文 變更後條文 變更說明

4 （四）「住一」住宅區之防火

間隔寬度為 2 公尺

（五）學校用地應留設開放空

間面積不得小於基地

面積之 40學校用地

四周如設置柵欄或圍

牆等遮蔽物高度不得

超過 2 公尺牆面透空

率應達 50以上並綠

化處裡且應自計畫道

路境界線退縮 4 公

尺退縮部分供作「沿

街步道式開放空間」及

機車停車空間使用

（六）（略）

（七）1（略） 2建築物提供部分樓

地板面積供下列使

用者得增加所提

供之樓地板面積

但以不超過基地面

積乘以該基地容積

率之 30為限

（四）「住一」「住二」住宅

區之防火間隔寬度為 2公尺

（五）刪除

（五）略

（六）1（略） 2建築物提供部分樓

地板面積供下列使

用者得增加所提供

之樓地板面積但以

不超過基地面積乘

以該基地容積率之

20為限

5 六（略） 五（略） 條次調整

6 七交通運輸系統

（一）（略）

（二）「住一」住宅區每一住

宅單元應至少設置 1部停車位該停車位不

得設置於指定留設開

放空間之人行步道及

防火間隔上「住二」

住宅區應集中設置地

下停車場

（三）「住一」住宅區若附設

1 部以上之停車位時

其停車位得以前後方

式配置之

六交通運輸系統

（一）（略）

（二）「住一」「住二」住宅

區每一住宅單元應至

少設置 1 部停車位該

停車位不得設置於指

定留設開放空間之人

行步道及防火間隔

上「住三」住宅區應

集中設置地下停車場

（三）「住一」「住二」住宅

區若附設 1 部以上之

停車位時其停車位得

以前後方式配置之

1 條次調整 2 住一住宅區之環境條件

與住二住宅區相近其

相關規範均應比照辦

理故修訂條文內容

30

表六 土地使用分區管制計畫變更對照表（續完）

編號 原條文 變更後條文 變更說明

7 八建築基地細分規模

（一）「住一」住宅區最小基

地開發單元 120 平方

公尺最小基地面寬

45 公尺

（二）「住二」住宅區應就完

整街廓整體規劃設

計分期分區開發

七建築基地細分規模

（一）「住一」「住二」住宅

區最小基地開發單元

120 平方公尺最小基

地面寬及最小建築面

寬 5 公尺

（二）「住三」住宅區最小基

地開發單元 1500 平方

公尺

1 條次調整 2 住一住宅區之環境條件

與住二住宅區相近其

相關規範均應比照辦

理故修訂條文內容

3 為提升居住環境及都市

景觀品質最小基地面寬

調整為 5 公尺並增訂

最小建築面寬之規定

4 為提升住三住宅區土地

處分彈性以利達到財

務自償故修正其最小

基地開發規模為 1500平方公尺

8 九～十二（略） 八～十一（略） 條次調整

9

十二「住一」住宅區得維持

現有建築及其使用惟

日後申請建築時仍應

依本要點規定辦理且

為鼓勵既有聚落再發

展亦得另訂「台東市

都市計畫（豐榮豐樂

地區）細部計畫再發展

地區土地開發管理要

點」據以執行

1 增訂條文 2 為鼓勵既有聚落日後整

體再發展提升環境品

質另訂「台東市都市

計畫（豐榮豐樂地區）

細部計畫再發展地區土

地開發管理要點」（詳附

件四）

31

表七 都市設計準則變更對照表

編號 原條文 變更後條文 變更說明

1 一開放空間系統設計準則

（略）

（一）開放空間類別

開放空間系統依

土地屬性及使用形態

區分為公共開放空

間指定留設開放空間

兩類以本計畫區而言

細分如后（詳圖 6-2）

1公共開放空間包括公

（兒）用地學校運動

場

2指定留設開放空間包括

「沿街步道式開放空

間」「住二」住宅區集中

留設之「廣場式開放空

間」上述所稱之開放空

間係指「實施都市計畫地

區建築基地綜合設計鼓

勵辦法」規定開放空間

（二）開放空間設計原則

（略）

（三）開放空間設計準則

1公（兒）用地開放空間設

計規定

（1）公（兒）用地應具休

憩集會及活動等功

能得比照「臺灣省

公園管理辦法」規定

設置相關設施提供

居民使用並應提供

計畫區內居民遭遇重

大人為或天然災害時

所需臨時避難疏散及

急難救助空間

（2）公（兒）用地活動區

配置於主要道路旁

時與道路之間應以

濃密植栽適當區隔

（3）公（兒）用地主要出

入口應與人行動線系

統連接服務車輛及

停車空間出入動線應

避免干擾人行動線與

主要道路系統

一開放空間系統設計準則

（略）

（一）開放空間類別

開放空間系統依

土地屬性及使用形態

區分為公共開放空

間指定留設開放空間

兩類以本計畫區而言

細分如后（詳附圖 1）

1公共開放空間包括公

園兒童遊樂場綠地

廣場用地

2指定留設開放空間包括

「沿街步道式開放空

間」「住三」住宅區集中

留設之「廣場式開放空

間」上述所稱之開放空

間係指「建築技術規則第

15 章實施都市計畫地區

建築基地綜合設計」規定

開放空間

（二）開放空間設計原則

（略）

（三）開放空間設計準則

1公園兒童遊樂場用地開

放空間設計規定

（1）應具休憩集會及活

動等功能得比照「臺

東縣公園管理自治條

例」規定設置相關設

施提供居民使用

並應提供計畫區內居

民遭遇重大人為或天

然災害時所需臨時避

難疏散及急難救助空

間

（2）活動區配置於主要道

路旁時與道路之間

應以濃密植栽適當區

隔

（3）主要出入口應與人行

動線系統連接服務

車輛及停車空間出入

動線應避免干擾人行

動線與主要道路系

統

1 配合休憩性公共設施用

地項目及規模變更調

整其用地名稱且配合

取消學校用地故刪除

相關內容

2 為提供公益性住宅建築

使用將「住二」住宅

區調整為「住三」住宅

區

3 「實施都市計畫地區建

築基地綜合設計鼓勵辦

法」業於 92 年 3 月 20日廢止有關開放空間

規範回歸建築技術規

則故調整其內容

4 「臺灣省公園管理辦

法」業於 95 年 12 月 12日廢止有關公園及兒

童遊樂場之規劃調整

為依「臺東縣公園管理

自治條例」辦理

5 有關「指定留設開放空

間與其他法定空地設計

規定」部分業已納入

土地使用分區管制計畫

規範之故予以刪除

6 調整附圖編號

32

表七 都市設計準則變更對照表（續 1）

編號 原條文 變更後條文 變更說明

1 （4）公（兒）用地應採開

放性設計如基於安

全及管理之需要四

周可設置綠籬或綠化

設施圍蔽高度不得

超過 1 公尺

2學校運動場開放空間設

計規定

（1）學校運動場公共開放

空間鄰近住宅區之部

分應設置高低綠籬

以隔絕噪音

（2）學校留設之開放空

間面積不得小於基

地面積之 10最小

綠化面積不得小於法

訂空地之 50

（3）學校留設之開放空

間應提供居民作為

休憩運動場所及遭

遇重大人為或天然災

害時所需臨時避難疏

散及急難救助空間

（4）學校運動場及戶外活

動區配置應配合自

然地形變化規劃減

少整地與挖填方工

程

（5）學校運動場及戶外活

動區配置應考量自

然氣候條件與微氣候

變化對冬季東北季

風應以建築配置或植

栽密植方式降低活動

時的不適性

（6）學校主要出入口應與

人行動線系統連接

服務車輛及停車空間

出入動線應避免干擾

人行動線主要道路

系統

（7）學校運動場如緊鄰主

要道路配置臨接道

路部分應以喬木密植

方式減少噪音和危險

性

（4）應採開放性設計如

基於安全及管理之需

要四周可設置綠籬

或綠化設施圍蔽高

度不得超過 1 公尺

2其他相關規定

（略）

33

表七 都市設計準則變更對照表（續 2）

編號 原條文 變更後條文 變更說明

1 （8）學校用地及其戶外空

間應採開放性設計

如基於安全及管理之

需要四周可設置柵

欄圍牆或綠籬等設

施物圍蔽如設置欄

杆或圍牆等遮蔽物

高度不得超過 2 公

尺牆面透空率應達

50以上並應綠化

處理

（9）學校用地四周若設置

柵欄或圍牆等遮蔽

物應自計畫道路境

界線退縮 4 公尺退

縮部分得計入法訂空

地又退縮部分應配

合周遭「沿街步道式

開放空間」留設淨寬

15 公尺以上之人行

步道其餘部分應予

植栽綠化或配合學童

上下學動線規劃為家

長接送學童之機車停

車空間

3指定留設開放空間與其

他法定空地設計規定

（1）「住一」「住二」住宅

區臨接計畫道路部分

應至少退縮 4 公尺

供留設「沿街步道式

開放空間」免設置騎

樓

（2）前項「沿街步道式開

放空間」範圍內應設

置連續舖面之人行步

道淨寬不得小於 15公尺並不得設置有

礙通行之設施物

（3）「住二」住宅區除留設

「沿街步道式開放空

間」外應再集中留

設「廣場式開放空

間」並與公共開放空

間鄰近其位置依圖

6-2 之原則設置「住

一」住宅區除留設「沿

街步道式開放空間」

34

表七 都市設計準則變更對照表（續 3）

編號 原條文 變更後條文 變更說明

1 外其餘之法定空地

應配合防火間隔整體

規劃

（4）「住一」住宅區之防火

間隔宜整體規劃集中

留設防火間隔位置

建議如圖 6-3防火間

隔不得設置圍牆僅

能以高度不超過 1 公

尺之綠籬作為界隔空

間且不得有高於地

面之固定結構物

（5）「住一」住宅區之防火

間隔寬度為 2 公尺

4其他相關規定

（略）

2 三交通運輸系統設計準則

（略）

（一）計畫道路標準斷面設計

規定

本計畫區內道路

斷面車道數及空間配

置如圖 6-4其中公共

設施帶係供作佈設行

道樹公車站牌售票

亭變電箱路燈自

行車停車空間及各類

街道傢俱之空間且計

畫道路兩側均規定建

築物退縮供留設「沿

街步道式開放空間」

（二）停車空間設計規定

1「住一」住宅區每一住

宅單元應至少設置 1 部

停車位該停車位不得

設置於指定留設開放

空間臨計畫道路境界

線 15 公尺範圍內及防

火間隔上「住二」住

宅區應集中設置地下

停車場其出入口應設

置於次要道路或私設

通路上並與基地進出

動線開放空間整體設

計

三交通運輸系統設計準則

（略）

（一）計畫道路標準斷面設計

規定

本計畫區內道路

斷面車道數及空間配

置應參酌附圖二辦

理其中公共設施帶係

供作佈設行道樹公車

站牌售票亭變電

箱路燈自行車停車

空間及各類街道傢俱

之空間且計畫道路兩

側均規定建築物退

縮供留設「沿街步道

式開放空間」

（二）停車空間設計規定

1住宅區留設之停車位不

得設置於指定留設開

放空間臨計畫道路境

界線 15 公尺範圍內及

防火間隔上「住三」

住宅區應集中設置地

下停車場其出入口應

設置於次要道路或私

設通路上並與基地進

出動線開放空間整體

設計

1 為保留日後道路設計彈

性故修正用語並調

整附圖編號

2 有關住宅區停車空間留

設規定係屬土地使用

分區管制計畫範疇故

予以刪除

3 配合土地使用屬性調

整將「住二」住宅區

調整為「住三」住宅區

4 配合休憩性公共設施用

地規模變更調整其用

地名稱且配合取消學

校用地故刪除相關內

容

35

表七 都市設計準則變更對照表（續 4）

編號 原條文 變更後條文 變更說明

2 2學校公（兒）用地內

應留設自行車停放空

間並設置自行車停放

架或類似防竊功能之

保護設施

3（略）

2公園兒童遊樂場用地

內應留設自行車停放

空間並設置自行車停

放架或類似防竊功能

之保護設施

3（略）

3 四建築基地細分規模設計準

則

（一）「住二」住宅區應就完

整街廓整體規劃設

計分期分區開發「住

一」住宅區則鼓勵以完

整街廓方式整體開

發最小基地開發單元

120 平方公尺最小面

寬 45 公尺

（二）「住一」住宅區開發規

模如非完整街廓開發

時應考量與鄰近基地

之關係並配合集中留

設法定空地

四建築基地細分規模設計準

則

「住一」「住二」住

宅區開發規模如非完整

街廓開發時應考量與鄰

近基地之關係並配合集

中留設法定空地

1 有關建築基地細分規模

規定係屬土地使用分

區管制計畫範疇故予

以刪除

2 「住一」「住二」住宅

區土地使用屬性相近

故併同規範之

4 五建築量體配置高度造

型色彩及風格設計準則

（一）～（四）（略）

（五）「住一」「住二」住宅

區若需裝置廣告物等

附屬設施物應以不妨

礙通行及景觀為原

則不得設置於指定留

設開放空間及防火間

隔上附著於建築物上

之高度不得低於 36 公

尺廣告物大小以高度

3 公尺寬度 06 公尺

為限其餘規定依內政

部訂頒之「廣告物管理

辦法」等相關規定辦

理

（六）「住二」住宅區之廣告

物等附屬設施應配合

集合住宅建築設計統

一規範

五建築量體配置高度造

型色彩及風格設計準則

（一）～（四）（略）

（五）「住一」「住二」住宅

區若需裝置廣告物等

附屬設施物應以不妨

礙通行及景觀為原

則不得設置於指定留

設開放空間及防火間

隔上附著於建築物上

之高度不得低於 36 公

尺廣告物大小以高度

3 公尺寬度 06 公尺

為限其餘規定依內政

部訂頒之「招牌廣告及

樹立廣告管理辦法」等

相關規定辦理

（六）「住三」住宅區之廣告

物等附屬設施應配合

集合住宅建築設計統

一規範

1 「廣告物管理辦法」業

於 93 年 7 月 23 日公告

廢止故調整為現行之

「招牌廣告及樹立廣告

管理辦法」

2 為提供公益性住宅建築

使用將「住二」住宅

區調整為「住三」住宅

區

36

表七 都市設計準則變更對照表（續 5）

編號 原條文 變更後條文 變更說明

5 六環境保護設施設計準則

本計畫區內環境保

護設施主要為污水處理

設施及「住二」住宅區之

垃圾貯存空間其設計規

定如后（略）

六環境保護設施設計準則

本計畫區內環境保

護設施主要為污水處理

設施及「住三」住宅區之

垃圾貯存空間其設計規

定如后（略）

為提供公益性住宅建築使

用將「住二」住宅區調

整為「住三」住宅區

6 七景觀計畫

（一）（二）（略）

（三）「住二」住宅區指定留

設之廣場式開放空間

以集中配置為原則面

積至少 400 平方公尺

且綠地面積至少佔 30長寬比不得超過

21且應按開放空間

面積每滿 64 平方公尺

至少栽植喬木一棵其

樹冠底離地淨高 2 公

尺以上

（四）學校運動場景觀設計準

則

1所有設施應依據學童的

尺寸進行設計（如垃圾

桶座椅等的高度）

同時各設施的顏色及

造型應多樣化但不得

對整體環境特色有負

面影響

2學校運動場與硬舖面活

動區等功能相近之區

域 應 集 中 規 劃 與 設

計各活動區間應以人

行動線連接

3用以界定運動場與其他

使用空間之緩衝綠帶

與植栽區應考量使用

功能實質環境與視覺

的連續性

4運動場內固定之構造物

或設施物（如圍牆及欄

杆等）應利用樹木灌

木群或蔓生植物綠化

或遮蔽

七景觀計畫

（一）（二）（略）

（三）「住三」住宅區指定留

設之廣場式開放空間

以集中配置為原則面

積至少 400 平方公尺

且綠地面積至少佔 30長寬比不得超過

21且應按開放空間

面積每滿 64 平方公尺

至少栽植喬木一棵其

樹冠底離地淨高 2 公

尺以上

（四）公園兒童遊樂場用地

景觀設計準則

1公園用地中央主要地區

應提供一具多功能及

多用途使用的大型活

動區域其他各分區應

考量觀賞休閒運

動遊戲及衛生等活動

與功能設施

2（略）

3兒童遊樂場用地配置原

則（略）

1 為提供公益性住宅建築

使用將「住二」住宅

區調整為「住三」住宅

區

2 配合休憩性公共設施用

地項目及規模變更調

整其用地名稱且配合

取消學校用地故刪除

相關內容

37

表七 都市設計準則變更對照表（續完）

編號 原條文 變更後條文 變更說明

5 （五）公（兒）用地景觀

設計準則

1公（兒）用地中央主要

地區應提供一具多功

能及多用途使用的大

型活動區域其他各分

區應考量觀賞休閒

運動遊戲及衛生等活

動與功能設施

2（略）

3兒童遊戲場配置原則

（略）

表八 變更前後土地使用計畫面積對照表

項目 現行計畫面積

（公頃） 增減面積

（公頃）

變更後

面積 （公頃）

比例 （）

土地

使用

分區

第一種住宅區 1461 -1424 037 130

第二種住宅區 581 +1314 1895 5558

第三種住宅區 000 +289 289 851

小計 2042 +179 2221 6538

公共

設施

用地

公（兒）用地 332 -332 000 000

綠地 008 +016 024 071

停車場用地 072 +000 072 212

廣場用地 000 +024 024 071

水溝用地 000 +023 023 068

國中（小）用地 250 -250 000 000

兒童遊樂場用地 000 +137 137 403

公園用地 000 +155 155 456

道路用地 693 +048 741 2181

小計 1355 -179 1176 3462

非都市土地 - +00036 - -

合計 3397 -00036 3397 10000

註表內面積應以依據核定圖實地分割測量面積為準

38

表九 變更後土地使用計畫面積表

項目 北區 中區 南區 合計

面積 (公頃)

比例()面積

(公頃)比例()

面積 (公頃)

比例() 面積

(公頃) 比例()

土地

使用

分區

第 一 種 住 宅 區 - 000 - 000 037 299 037 109

第二種住宅區 803 6011 429 5207 663 5360 1895 5578

第三種住宅區 083 621 098 1189 108 872 289 851

小計 886 6632 527 6396 808 6531 2221 6538

公共

設施

用地

兒童遊樂場用地 079 591 058 704 - 000 137 403

公園用地 050 374 - 000 105 849 155 456

綠地 024 180 - 000 - 000 024 071

停車場用地 - 000 042 510 030 243 072 212

廣場用地 006 045 018 218 - 000 024 071

水溝用地 - 000 - 000 023 186 023 068

道路用地 291 2178 179 2172 271 2191 741 2181

小計 450 3368 297 3604 429 3469 1176 3462

合計 1336 10000 824 10000 1237 10000 3397 10000

39

圖七 變更計畫示意圖（北中區）

40

圖八 變更計畫示意圖（南區）

41

圖九 變更後計畫示意圖

42

玖事業及財務計畫

一開發方式

本計畫於 89 年發布實施後因中央政府國民住宅政策轉變及公共設施比例

過高等因素致難以執行後續開發計畫遂由台東縣政府研議降低公共設施用地

比例及增列市地重劃方式開發提經內政部都市計畫委員會第 592次第 606次

第 611 次會議討論其決議綜整為下列三點

（一）同意修正道路系統公共設施用地比例由 3989調降為 3795

（二）為增加計畫執行可行性請縣府考量地方實際發展需要酌予提高土地

使用強度

（三）增列開發方式部分請縣府依規定層報行政院核示後再據以辦理

為提高開發可行性並增加原土地所有權人領回土地比例經評估後公共設施

用地比例需調降至 35以下較為可行而土地使用強度部分經考量整體都市

景觀及實際發展狀況仍以維持原使用強度惟配合本次實質計畫內容變更酌予

調整其區位故前述第一二點決議內容均已納入本次變更檢討之

有關第三點決議增列開發方式部分綜合考量時空環境變遷政策指導開

發目的民眾權益保障及開發可行性等因素後基於下列理由仍維持區段徵收方

式辦理

（一）為符合中央政府興建社會住宅政策及日後興建公益性住宅需求本計

畫區開發後應保留部分土地集中妥予運用而市地重劃係採原位次分配

土地日後無法取得足夠規模之完整土地故未能滿足開發目的

（二）本案變更後公共設施用地比例雖已降為 3462倘採市地重劃開發

加計費用負擔後總負擔勢必超過 4500依據「市地重劃實施辦法」

第 23 條規定需經由過半土地所有權人同意始得為之而本區土地所

有權人數高達三百餘人恐難據以執行

爰此除合法建築密集街廓之第一種住宅區及水利會管有之現況溝渠（水溝

用地）外均維持區段徵收方式辦理整體開發並由臺東縣政府為開發主體

43

圖十 區段徵收範圍示意圖

二開發期程

（一）本案應以全部一次開發為原則惟考量政府財政狀況都市成長管理及都

市發展需求等因素必要時得採分期分區開發且預計變更都市計畫經內

政部都市計畫委員會審竣後 3 年內完成全部或第一期區段徵收計畫報核

程序辦理區段徵收作業主要期程計算至標售完成止為 7 年其中工程施

工期程為 3 年惟實際進度得由主管機關視實際狀況酌予調整之

採分期分區開發時應採北中區及南區二期二區方式開發並以南區為

優先開發區且應於南區開發完成後五年內或可建築用地使用率達 50

44

時辦理第二期開發

（二）第一種住宅區已建築使用之合法建物得維持原建築及其使用且得為必要

之維護及修繕並得申請個別建築或依「台東市都市計畫（豐榮豐樂地

區）細部計畫再發展地區土地開發管理要點」辦理其建築管理及使用管

制仍應依循本計畫土地使用分區管制計畫及其他相關法令

本計畫區總面積為 3397 公頃除第一種住宅區及水溝用地外均採區段徵

收方式辦理故開發面積約 3337 公頃其開發財務說明如下

三財務計畫

（一）土地處理原則

1預計土地所有權人領回抵價地比例

依土地徵收條例第 39 條第 2 項規定抵價地總面積以徵收總面

積之 50為原則因情況特殊經上級主管機關核准者不在此限

但不得少於 40曾為農地重劃者該重劃地區部分不得少於 45

本區段徵收範圍並無參與農地重劃因此依上述原則並參考目

前不動產市場普遍之交易行情以及本計畫區之財務狀況等因素抵價

地發還比例暫以 50預估惟實際土地所有權人領回抵價地比例應以

臺東縣政府報經中央區段徵收主管機關（內政部）核定之抵價地比例

為準

2區段徵收後土地處理方式

本計畫區段徵收範圍內土地經規劃整理後其土地處理方式依

土地徵收條例區段徵收實施辦法及其相關規定辦理並以臺東縣政

府報經中央區段徵收主管機關（內政部）核定之區段徵收計畫為準

（二）開發費用估算

1區段徵收作業費用

辦理本計畫區段徵收作業所需地籍整理費及其他辦理土地整理

必要之費用依過往之經驗以每公頃 120 萬元估算之估計約需 4004

萬元

2地價補償費

擬以私有土地面積 30選擇領取現金補償及公有土地有償撥用

方式參與區段徵收並參酌鄰近地區性質相似之土地交易價格後依土

45

地屬性周邊買賣價並排除掉預期因素及其他影響市價的因素後土

地平均補償單價以 8000 元（≒26446 元坪）估算其地價補償費

為 84400 萬元

3地上物補償費

地上物拆遷補償費部分包含農作改良物鐵皮與網室棚架磚

造與鋼筋混凝土造等其中農作改良物以每公頃 60 萬元鋼筋水泥

造建物拆遷補償費以每公頃 27000 萬元計算磚造建物拆遷補償費以

每公頃 15000 萬元計算鐵皮造建物拆遷補償費以每公頃 5500 萬元

計算及網室棚架以每公頃 500 萬元計算估算地上物拆遷補償費合計

約 14061 萬元

4公共設施費用

包含全區整地工程雨污水下水道地下管道公園綠地廣

場兒童遊樂場停車場及道路等公共設施之規劃設計施工及工程

管理費用考量範圍內地形平坦且地上物單純故整地工程以每公頃

80 萬元計雨污水下水道分別以每公頃 200 萬元及 250 萬元計電

信電力與自來水等公用管線工程以每公頃 300 萬元計公園及兒童

遊樂場用地以每公頃 1800 萬元計綠地以每公頃 1400 萬元計廣

場用地以每公頃 1500 萬元計停車場用地以每公頃 1500 萬元計及

道路用地以每公頃 1600 萬元計等工程規劃設計管理及監造費等

以工程總經費 8計算合計約需 50313 萬元

5管理維護費

區段徵收完成後區內公共設施管理維護費本區依土地徵收條例

施行細則第 51 條第 2 項規定以每年每公頃 5 萬元編列 3 年計算

估計約需 501 萬元

6貸款利息

在辦理區段徵收時可向平均地權基金及公民營行庫辦理貸款作

業依本計畫區段徵收作業預定辦理期程參考五大銀行基準利率（台

灣銀行合作金庫銀行第一銀行華南銀行及台灣土地銀行）並參

酌物價上漲趨勢貸款利率以 3進行估算估算本計畫區段徵收作業

之貸款利息估計約需 16567 萬元

7估算結果

依據前述區段徵收作業費用地價補償費地上物補償費公共

46

設施費用管理維護費及貸款利息估算結果本計畫區段徵收開發總

費用預估約為 169846 萬元詳表十所示

表十 區段徵收開發總費用估算表

項目 單位 數量 單價

（萬元）

總價

（萬元）說明

一區段徵收作業費用 公頃 3337 120 4004

二補償費用

地價補償費 公頃 1055 8000 84400以私有地主30領取

地價補償及公有土地

全數作價方式領回

地上物拆遷補償

農作物 公頃 2500 60 1500

建物

鋼筋混凝土 公頃 015 27000 4050

磚造 公頃 006 15000 900

鐵皮造 公頃 064 5500 3520

網室棚架 公頃 310 500 1550

自拆遷獎勵金 式 100 2541 2541

小計 98461

三公共設施費用

整地工程 公頃 3337 80 2670

公園及兒童遊樂場 公頃 292 1800 5256

綠地 公頃 024 1400 336

廣場 公頃 024 1500 360

停車場 公頃 072 1500 1080

道路 公頃 741 1600 11856

雨水下水道 公頃 3337 200 6674

污水下水道 公頃 3337 250 8343

共同管溝 公頃 3337 300 10011電力電信及自來水

地下管線工程費

小計 46586

工程規劃設計管理

及監造費等 式 100 3727 3727 按工程費之 8估計

合計 50313

四管理維護費 公頃 3337 5 501每年每公頃 5 萬元

編列 3年計算

五貸款利息 16567 以年息 3複利計算

總開發費用 169846

註實際區段徵收開發總費用依辦理時之法令規定及實際發生之費用為準

（三）土地處分方式

47

1私有地所有權人領回抵價地比例依土地徵收條例第 39 條第 2 項辦理發

還土地所有權人之抵價地以第二種住宅區為原則

2屬土地徵收條例第 44 條第 1 項第 2 款所列之公共設施無償登記該管縣政

府本計畫公園兒童遊樂場用地綠地廣場停車場及道路用地等

公共設施用地無償登記為臺東縣政府所有

3其餘可供建築土地則依土地徵收條例第 44 條第 1 項第 5 款規定予以處

分

表十一 區段徵收土地處分方式表

類 別 內 容 面積（公頃）

1發還抵價地土地 第二種住宅區 1141

2無償登記之公共設施用地

公園用地兒童遊樂場用地綠

地廣場用地停車場用地及道路

用地等

1153

3供興建公益性住宅之土地 第三種住宅區 289

4剩餘可供標(讓)售土地 扣除發還抵價地土地後之第二種

住宅區 754

合 計 3337

註區段徵收抵價地之比例以 50為估算財務計畫之依據實際抵價地之比例應以區段徵收主管機關報經核定之比例為準

（四）區段徵收後土地處分收入估算

依據各開發項目之開發方式與概估開發費用經整理分析後區段徵

收後土地處分預估面積為 1043 公頃參酌鄰近地區土地交易案例擬

訂 17500 元作為第二種住宅區用地標(讓)售價格另第三種住宅區按

以開發成本 16285 元折價專案讓售予需地機關預估土地處分收入

約為 179014 萬元以作為縣府未來辦理開發之參考依據惟未來仍得

視財政情形及實際發展需要酌予調整

（五）自償能力分析

1經費籌措

本計畫區段徵收開發總費用之經費籌措方式包括向臺東縣平均

地權基金財政部地方建設基金或各行庫申貸支應等

2自償能力分析

48

本計畫區段徵收開發總費用約需 169846 萬元區段徵收後土地

處分預估收入約 179014 萬元預估區段徵收後盈餘約 9168 萬元

益本比為 105另本案經財務分析結果財務平衡標售底價約 16285

元（≒53835 元坪）與周邊客觀條件相同之都市計畫區住宅區市

場交易行情相較下仍有利基整體財務應屬可行

（六）敏感度分析

抵價地發還比例分別以 4042545475及 50與地主領

取現金比例 0102030及 40進行敏感度分析其財務結果

詳如表十二所示

表十二 區段徵收財務敏感度分析表

抵價地發還比例 地主領現比例 開發總費用

（萬元）

土地處分收入

（萬元）

盈餘

（萬元） 益本比

4000

0 80277 150489 70212 187

10 109605 173309 63704 158

20 138932 196129 57197 141

30 168259 218949 50690 130

40 197587 241769 44182 122

4250

0 80844 136227 55383 169

10 110115 160473 50358 146

20 139385 184719 45334 133

30 168656 208965 40309 124

40 197926 233212 35286 118

4500

0 81410 121964 40554 150

10 110625 147637 37012 133

20 139839 173309 33470 124

30 169052 198982 29930 118

40 198267 224654 26387 113

4750

0 81976 107702 25726 131

10 111135 134800 23665 121

20 140292 161899 21607 115

30 169449 188998 19549 112

40 198607 216097 17490 109

5000

0 82543 93439 10896 113

10 111644 121964 10320 109

20 140746 150489 9743 107

30 169846 179014 9168 105

40 198947 207539 8592 104

附 1-1

附件一 臺東縣政府 104 年 6 月 12 日 府建都字第 1040115666 號函

附 2-1

附件二 變更後土地使用分區管制計畫

為有效控制本計劃區土地使用強度確保公共設施服務水準維護良好生活

環境訂定土地使用分區管制要點如后

一 本要點依都市計畫法第 22 條及同法臺灣省施行細則第 35 條規定訂之

二 住宅區

（一）第一種住宅區（即「住一」住宅區）建蔽率不得大於 60容積率不

得大於 120

（二）第二種住宅區（即「住二」住宅區）建蔽率不得大於 60容積率不

得大於 160

（三）第三種住宅區（即「住三」住宅區）建蔽率不得大於 50容積率不

得大於 240

三 建築形式

（一）為配合遠景海岸山脈富變化的稜線建築物屋頂層及屋頂突出物應設

置斜屋頂且斜屋頂之投影面積不得小於建築面積之 80斜屋頂（覆

文化瓦）之斜率原則上為 11 至 13 之間若經都市設計審議委

員會認可係為設計上之需要得調整之

（二）新建建築物之外牆造型及開窗型式應配合鄰屋設計

四 開放空間

（一）「住一」「住二」「住三」住宅區臨接計畫道路部分應至少退縮 4 公尺

供留設「沿街步道式開放空間」設置淨寬 15 公尺以上之連續鋪面人

行步道免設置騎樓

（二）「住三」住宅區除留設「沿街步道式開放空間」外應在集中留設「廣

場式開放空間」並與公共開放空間鄰近「住一」「住二」住宅區除

留設「沿街步道式開放空間」外其餘之法定空地應配合防火間隔整

體規劃

（三）「住一」「住二」住宅區之防火間隔宜整體規劃集中留設開放空間應

配合防火間隔位置留設防火間隔不得設置圍牆僅能以高度不超過 1

公尺之綠籬作為界隔空間且不得有高於地面之固定結構物

（四）「住一」「住二」住宅區之防火間隔寬度為 2 公尺

附 2-2

（六）開放空間得計入建築基地之法定空地應美化綠化達綠覆率 50以

上

（七）1有關設置開放空間獎勵部份依內政部訂定「實施都市計畫地區建築

基地綜合設計鼓勵辦法」規定辦理

2建築物提供部分樓地板面積供下列使用者得增加所提供之樓地板面

積但以不超過基地面積乘以該基地容積率之 30為限

（1）私人捐獻或設置圖書館博物館藝術中心兒童青少年勞

工老人等活動中心景觀公共設施等供公眾使用其集中留設

之面積在 1 百平方公尺以上並經目的事業主管機關核准設立公

益性基金管理營運者

（2）建築物留設空間與天橋或地下道連接供公眾使用經交通主管機

關核准者

五 建築基地內留設之人行步道應與其他法定空地整體規劃並與周遭之公共

開放空間直接聯繫

六 交通運輸系統

（一）依都市設計準則之計劃道路標準斷面留設之公共設施帶供作佈設行

道樹公車站牌售票亭變電箱路燈標誌自行車停車空間及

各類街道家俱之空間

（二）「住一」「住二」住宅區每一住宅單元應至少設置 1 部停車位該停車

位不得設置於指定留設開放空間之人行步道及防火間隔上「住三」住

宅區應集中設置地下停車場

（三）「住一」「住二」住宅區若附設 1 部以上之停車位時其停車位得以前

後方式配置之

七 建築基地細分規模

（一）「住一」「住二」住宅區最小基地開發單元 120 平方公尺最小基地面

寬及最小建築面寬 5 公尺

（二）「住三」住宅區最小基地開發單元 1500 平方公尺

八 公共設施用地得依「都市計畫公共設施用地多目標使用方案」規定作多目

標使用

九 為維護居住環境品質本計畫區內停車空間依左表規定

附 2-3

土地及建築物用途 基準停車位數

住宅等類似用途建築物

建築樓地板面積在 250 平方公尺以

下者應留設 1 部停車空間超過部

分每超過 150 平方公尺及其零數應

增設 1 部停車空間

商場（店）餐廳飲食店

超級市場等類似用途建築

物

建築樓地板面積每滿 100 平方公尺

設置 1 部停車位

辦公事務所金融等類私

用途建築物 建築樓地板面積每滿 80 平方公尺設

置 1 部停車位

旅館國際觀光旅館等類似

用途建築物 建築樓地板面積每滿 100 平方公尺

或每 4 個房間設置 1 部停車位

十 建築基地內之法定空地應留設二分之一以上種植花草樹木以美化環

境

十一 建築基地申請建築時須經縣府都市設計審議委員會依都市設計準則審

查通過後始得發照建築及施工以塑造本計畫區之獨特風格但為增

強本計畫區風格之設計經都市設計審議委員會認可者得不受都市設

計準則之限制

十二 「住一」住宅區得維持現有建築及其使用惟日後申請建築時仍應依

本要點規定辦理且為鼓勵既有聚落再發展亦得另訂「台東市都市計

畫（豐榮豐樂地區）細部計畫再發展地區土地開發管理要點」據以執

行

十三 本要點未規定事項適用其他法令規定

附 3-1

附件三 變更後都市設計準則

一 開放空間系統設計準則

開放空間在都市結構上包含都市美觀休憩娛樂環境保護及防災避難的

效果規劃設計應以提供自然舒適親切可及的人性化環境為目標並增進

都市防災避難功能

（一）開放空間類別

開放空間系統依土地屬性及使用形態區分為公共開放空間指定

留設開放空間兩類以本計畫區而言細分如后（詳附圖一）

1公共開放空間包括公園兒童遊樂場綠地廣場等用地

2指定留設開放空間包括「沿街步道式開放空間」「住三」住宅區集

中留設之「廣場式開放空間」上述所稱之開放空間係指「建築技術

規則第 15 章實施都市計畫地區建築基地綜合設計」規定開放空間

（二）開放空間設計原則

開放空間之配置除於適當區位設置公共開放空間外並指定每

一基地之「留設開放空間」的位置及其設計標準配合退縮規定維

繫全區開放空間之連續性完整性與多樣性設計原則如后

1每一街廓內及建築物簇群內均應提供開放空間

2所有街廓之開放空間應整體規劃並利用步道相銜接建構一套區內

完整的人行動線系統提升居民移動之便利性

3開放空間須完整規劃並以景觀配置手法銜接各區特色

（三）開放空間設計準則

1公園兒童遊樂場用地開放空間設計規定

（1）應具休憩集會及活動等功能得比照「臺東縣公園管理自治條

例」規定設置相關設施提供居民使用並應提供計畫區內居民

遭遇重大人為或天然災害時所需臨時避難疏散及急難救助空

間

（2）活動區配置於主要道路旁時與道路之間應以濃密植栽適當區

隔

附 3-2

附圖一 開放空間系統配置示意圖

附 3-3

（3）主要出入口應與人行動線系統連接服務車輛及停車空間出入動

線應避免干擾人行動線與主要道路系統

（4）應採開放性設計如基於安全及管理之需要四周可設置綠籬或

綠化設施圍蔽高度不得超過 1 公尺

2其他相關規定

（1）開放空間入口須明顯標示或以其他設計方式強調入口意象加

強公眾使用之能見度

（2）開放空間之舖面應使用具透水性防滑耐壓易維護的材質

舖面設計應以街廓為單元整體規劃反映地區的特色與個性

（3）開放空間的設計應符合無障礙環境的要求

（4）開放空間應美化綠化其綠覆率應達 50以上

二 人行空間設計準則

人行空間目的在提供計畫區內居民一個不需要車輛即可通達區內各主要公

共設施或開放空間的步行安全動線系統本計畫區內配置之人行空間包括都市計

畫劃設之人行步道及建築基地內留設之人行步道兩者相互配合連接建構成

全區完整的人行步道系統提升居民移動之便利性本計畫區內人行空間設計準

則如后

（一）都市計畫劃設之人行步道設計規定

1人行步道之人行空間淨寬度不得小於 15 公尺

2應具連續性舒適性方便性與美觀等基本功能

3交叉路口得視交通需要以號誌輔以聲音告知行人應停止或行進

4除得提供設置灌木植栽及街道傢俱外不得設置其他有礙通行之設施

物並應設置中低光源之照明設施

（二）建築基地內留設之人行步道設計規定

1建築基地內留設之人行步道應與基地內之其他法定空地整體規劃並

與周邊之公共開放空間直接聯繫

2建築基地內留設之人行步道應與車行動線系統明確區分減少交通衝

擊

3建築基地內留設之人行步道地坪應平整每一街廓之各街角均應採無

附 3-4

障礙環境設計

三 交通運輸系統設計準則

交通運輸系統之設計應以提供具可行性及易行性之交通運輸方式為目標

透過道路功能等級之明確劃分各層級道路依其功能服務水準與周圍土地使用

之特性設置不同之車行空間寬度及景觀設計規定

（一）計畫道路標準斷面設計規定

本計畫區內道路斷面車道數及空間配置應參酌附圖二辦理其中

公共設施帶係供作佈設行道樹公車站牌售票亭變電箱路燈

自行車停車空間及各類街道傢俱之空間且計畫道路兩側均規定建築

物退縮供留設「沿街步道式開放空間」

（二）停車空間設計規定

1住宅區留設之停車位不得設置於指定留設開放空間臨計畫道路境界

線 15 公尺範圍內及防火間隔上「住三」住宅區應集中設置地下停

車場其出入口應設置於次要道路或私設通路上並與基地進出動線

開放空間整體設計

2公園兒童遊樂場用地內應留設自行車停放空間並設置自行車停放

架或類似防竊功能之保護設施

附圖二 計畫道路標準斷面圖

附 3-5

3路外公共停車場設計規定

（1）路外公共停車場應有植栽計畫舖面須全面使用透水性材料且

周圍應予綠化

（2）路外公共停車場除出入口處外四周應以綠化土堤或綠化材料

形成適當之圍籬

四 建築基地細分規模設計準則

「住一」「住二」住宅區開發規模如非完整街廓開發時應考量與鄰近基地

之關係並配合集中留設法定空地

五 建築量體配置高度造型色彩及風格設計準則

（一）建築物允建高度應依建築技術規則建築設計施工篇第 164 條規定計算

並檢討日照

（二）為配合遠景海岸山脈富變化的稜線建築物屋頂層及屋頂突出物應設

置斜屋頂且斜屋頂之投影面積不得小於建築面積之 80斜屋頂之

斜率原則上為1 至3 之間若經都市設計審議委員會認可係為設

計上之需要得調整之

（三）新建建築物之外牆造型及開窗形式應配合鄰屋設計

（四）為調和人造建築物與背景天空海洋山脈田野等色彩建築物屋

頂色牆壁色色彩為深色瓦對白色或淺灰

（五）「住一」「住二」住宅區若需裝置廣告物等附屬設施物應以不妨礙

通行及景觀為原則不得設置於指定留設開放空間及防火間隔上附

著於建築物上之高度不得低於 36 公尺廣告物大小以高度 3 公尺寬

度 06 公尺為限其餘規定依內政部「招牌廣告及樹立廣告管理辦法」

等相關規定辦理

（六）「住三」住宅區之廣告物等附屬設施應配合集合住宅建築設計統一

規範

六 環境保護設施設計準則

本計畫區內環境保護設施主要為污水處理設施及「住三」住宅區之垃圾貯存

空間其設計規定如后

（一）污水處理設施依建築技術規則施工篇第 49 條規定辦理

（二）每一單元（以街廓計）之「住二」住宅區開發時應至少設置一處垃

附 3-6

圾貯存空間集中收集處理垃圾

（三）垃圾貯存空間應面臨次要道路集中設置且不得設置於建築物主要出

入口旁垃圾貯存空間未臨接計畫道路時應留設 35 公尺寬之車道連

接計畫道路垃圾貯存空間位室內者車道淨寬應達 4 公尺以上且

應設置於地面層

（四）垃圾貯存空間應有適當之清洗（含排水措施）隔離設施以維護環境衛

生如位法定空地者應配合綠化設施美化

七 景觀計畫

景觀計畫目的在塑造本計畫區之整體都市景觀及舒適生活環境設計準則如

后

（一）計畫道路兩側之公共設施帶應於適當位置與間距處植栽喬木行道樹

（如附圖三）且依下列規定

1行道樹樹冠底離地淨高 2 公尺以上根部應保留適當之透水面積

2行道樹樹幹四周應舖設鏤空鑄鐵蓋板或透水設施且應與人行步道地

坪高程齊平

3每一街道應有一代表樹種並將其延續至該街道內之社區樹種以具

大型樹冠耐污染易維護為原則

（二）「沿街步道式開放空間」應利用綠化植栽作為道路與建築物間之緩衝

區且每一街廓之植栽應為同一或共同樹種

（三）「住三」住宅區指定留設之廣場式開放空間以集中配置為原則面積

至少 400 平方公尺且綠地面積至少佔 30長寬比不得超過 21且

應按開放空間面積每滿 64 平方公尺至少植栽喬木一棵其樹冠底離地

淨高 2 公尺以上

附 3-7

附圖三 道路斷面景觀示意圖

（四）公園兒童遊樂場用地景觀設計準則

1公園用地中央主要地區應提供一具多功能及多用途使用的大型活動

區域其他各分區應考量觀賞休閒運動遊戲及衛生等活動與功

能設施

2區內供公用設備及服務設施（如垃圾收集公共廁所）等使用之區域

應使用綠籬或樹叢適當圍蔽

3兒童遊樂場用地配置原則

（1）根據兒童活動尺寸荷重等設計

（2）採用複合式遊具使遊戲有連續性與變化

（3）按兒童年齡分類進行設計

（4）提供父母休憩看護設施以便就近照顧

（5）著重安全考量如彈性地板去除尖銳部分等措施

附 4-1

附件四 台東市都市計畫（豐榮豐樂地區）細部計畫

再發展地區土地開發管理要點

一 本要點依「台東市都市計畫（豐榮豐樂地區）細部計畫土地使用分區管

制計畫」第十二點規定訂定之

二 再發展區之土地權利關係人得擬具開發計畫提經臺東縣都市計畫委員會審

查通過後再依相關法令向主管建築機關申請開發建築

三 申請基地符合下列條件者始得依本要點辦理

（一）基地臨接計畫道路之長度在 20 公尺以上或達週界總長度六分之一且面

積達 1000 平方公尺以上者

（二）因鄰地已申請建築或基地條件特殊致未能符合前款規定者經臺東縣都

市計畫委員會同意後得不受前款規定限制

四 開發計畫應以書圖載明下列事項

（一）申請人姓名身份證字號及地址

（二）開發地區範圍面積及土地與建物使用現況

（三）土地使用及公共設施計畫其圖面比例尺不得小於 1600

（四）土地使用管制計畫

（五）都市設計事項得視實際需要依都市計畫定期通盤檢討實施辦法第八

條第二項之內容予以述明

（六）土地及地上物處理計畫

（七）事業及財務計畫

（八）實施進度

（九）全部土地權利關係人姓名住址權利證明文件及私有土地所有權人

同意書

（十）套繪土地使用計畫之地籍圖其比例尺不得小於 11200

五 依本要點申請整體開發時需以不小於申請開發總面積 20之土地折算為

回饋代金並於全部繳納後始得發照建築

附 4-2

前項代金之計算係以應回饋之土地面積乘以繳交當年度之土地公告現值

加四成為準

六 依本要點申請整體開發者得依下列公式核算其申請開發建築之基準容積

率但該基準容積不得大於 240

V=V0times（1+（V1-01）+ V2）（1-V1）≦240

其中 V回饋後之基準容積率

V0該分區之容積率（120）

V1回饋土地比例

V2獎勵係數（訂為 02）

七 本要點未規定事項悉依其他法令規定辦理

變更機關

業務承辦

人員

擬定機關

業務承辦

人員

業務單位

主管

業務單位

主管

規劃單位亞興測量有限公司

龍邑工程顧問股份有限公司

6

表一 主要計畫變更內容明細表（續） 單位公頃

編號 變更位置 變更內容

變更理由 原計畫 新計畫

2 附帶條件 （附五）

本計畫分北中

南三區以跨區區

段徵收方式辦理

整體開發並取得

公共設施用地

本計畫分北中南三區

以跨區區段徵收方式辦理

整體開發並取得公共設施

用地必要時得採分期分

區開發採分期分區開發

時應以南區及北中區

採二期二區方式開發並

優先開發南區

1 考量政府財政狀況及都市成長管

理且為增加開發彈性及可行性

故增加得採分期分區開發規定

2 採分期分區開發時應分別以南區

及北中區採二期開發另為樽節

政府支出提升公共設施功能維

繫原住民文化並建構完整都市防

災體系以優先取得停車場用地及

公園用地分別兼作為消防設施及

原住民聚會所使用故採分期分區

開發時應以南區為優先開發區

註表內面積應以依據核定圖實地分割測量面積為準

7

圖三 主要計畫變更內容示意圖（北中區）

8

圖四 主要計畫變更內容示意圖（南區）

9

圖五 主要計畫變更後示意圖

10

表二 主要計畫土地使用計畫變更前後面積分配表

項目 現行計畫面積

（公頃） 增減面積

（公頃）

變更後

面積（公頃） 比例（）

住宅區 2042 +179 2221 6538

公

共

設

施

用

地

鄰里公園用地兼作 兒童遊樂場使用

332 -332 000 000

公園用地 - +155 155 456

兒童遊樂場用地 - +136 136 400

廣場用地 - +024 024 071

綠地用地 008 +017 025 074

停車場用地 072 +000 072 212

國中用地 250 -250 000 000

水溝用地 - +023 023 068

道路用地 693 +048 741 2181

小計 1355 -179 1176 3462

非都市土地 - 00036 - -

合計 3397 -00036 3397 10000

註表內面積應以依據核定圖實地分割測量面積為準

表三 主要計畫變更後各區土地使用計畫面積表

項目 北區 中區 南區 合計

面積 (公頃)

比例()面積

(公頃)比例()

面積 (公頃)

比例() 面積

(公頃) 比例()

住宅區 886 6632 527 6396 808 6531 2221 6538

公共設施用地

兒童遊樂場用地 079 591 058 704 - 000 137 403

公園用地 050 374 - 000 105 849 155 456

綠地 024 180 - 000 - 000 024 071

停車場用地 - 000 042 510 030 243 072 212

廣場用地 006 045 018 218 - 000 024 071

水溝用地 - 000 - 000 023 186 023 068

道路用地 291 2178 179 2172 271 2191 741 2181

小計 450 3368 297 3604 429 3469 1176 3462

合計 1336 10000 824 10000 1237 10000 3397 10000

註表內面積應以依據核定圖實地分割測量面積為準

11

陸現行細部計畫概要

一發布實施經過

本計畫係配合「變更臺東都市計畫（第二次通盤檢討）案」暫予保留案mdash「變

更台東市都市計畫（部分農業區為住宅區公（兒）用地停車場用地文（中）

用地道路用地部分住宅區為道路用地）（臺灣省實施區段徵收五年計畫中豐

榮豐樂中低收入住宅社區）案」附帶條件「應另行擬定細部計畫」規定辦理

並於 90 年完成「擬定臺東市（豐榮豐樂地區）細部計畫案」迄今

二計畫範圍與面積

計畫區位臺東市西南方的豐榮豐樂地區其範圍東起一-8 號計畫道路西

至都市計畫範圍邊界南與農業區毗鄰北接農業區及「工一-三」乙種工業區

面積 3397 公頃

三計畫年期人口及密度

以民國 100 年為計畫目標年計畫人口為 6000 人居住密度每公頃約 294

人

四土地使用及公共設施計畫

土地使用分區分別劃分為第一種及第二種住宅區面積合計為 2042 公頃

約佔計畫面積 6011其中第二種住宅區面積為 581 公頃約佔計畫面積 1711

應由政府取得興建中低收入住宅使用另劃設公（兒）綠地停車場國

中道路等公共設施用地面積合計為 1355 公頃約佔計畫面積 3989

表四為現行細部計畫土地使用計畫面積分配表圖六為現行細部計畫示意

圖

12

表四 現行細部計畫土地使用計畫面積分配表

項目 北區 中區 南區 全區

面積（） 比例

（）面積（）

比例 （）

面積（）比例

（） 面積（）

比例 （）

土地使

用分區

第一種住宅區 64023 4791 13153 1596 68882 5572 146058 4300

第二種住宅區 26837 2008 23196 2814 8094 655 58127 1711

小計 90860 6800 36349 4410 76976 6226 204185 6011

公共設施用地

公兒用地 14788 1107 4900 595 13483 1091 33171 977

綠地 797 - - - - - 797 023

停車場用地 - - 3600 437 3600 291 7200 212

文（中）用地 - - 25000 3033 - - 25000 736

道路用地 27178 2034 12572 1525 29568 2392 69318 2041

小計 42763 3200 46072 5590 46651 3774 135486 3989

合計 133623 10000 82421 10000 123627 10000 339671 10000

註表內面積應以依據核定圖實地分割測量面積為準

資料來源擬定臺東市（豐榮豐樂地區）細部計畫說明書臺東縣政府90 年 3 月

13

圖六 現行細部計畫示意圖

14

五都市設計準則

一 開放空間系統設計準則

開放空間在都市結構上包含都市美觀休憩娛樂環境保護及防災避難的

效果規劃設計應以提供自然舒適親切可及的人性化環境為目標並增進

都市防災避難功能

（一）開放空間類別

開放空間系統依土地屬性及使用形態區分為公共開放空間指定留

設開放空間兩類以本計畫區而言細分如后（詳圖 6-2）

1公共開放空間包括公（兒）用地學校運動場

2指定留設開放空間包括「沿街步道式開放空間」「住二」住宅區集

中留設之「廣場式開放空間」上述所稱之開放空間係指「實施都市

計畫地區建築基地綜合設計鼓勵辦法」規定開放空間

圖 6-2 開放空間系統配置示意圖

15

（二）開放空間設計原則

開放空間之配置除於適當區位設置公共開放空間外並指定每一

基地之「留設開放空間」的位置及其設計標準配合退縮規定維繫全

區開放空間之連續性完整性與多樣性設計原則如后

1每一街廓內及建築物簇群內均應提供開放空間

2所有街廓之開放空間應整體規劃並利用步道相銜接建構一套區內

完整的人行動線系統提升居民移動之便利性

3開放空間須完整規劃並以景觀配置手法銜接各區特色

（三）開放空間設計準則

1公（兒）用地開放空間設計規定

（1）公（兒）用地應具休憩集會及活動等功能得比照「臺灣省公

園管理辦法」規定設置相關設施提供居民使用並應提供計畫

區內居民遭遇重大人為或天然災害時所需臨時避難疏散及急難救

助空間

（2）公（兒）用地活動區配置於主要道路旁時與道路之間應以濃密

植栽適當區隔

（3）公（兒）用地主要出入口應與人行動線系統連接服務車輛及停

車空間出入動線應避免干擾人行動線與主要道路系統

（4）公（兒）用地應採開放性設計如基於安全及管理之需要四周

可設置綠籬或綠化設施圍蔽高度不得超過 1 公尺

2學校運動場開放空間設計規定

（1）學校運動場公共開放空間鄰近住宅區之部分應設置高低綠籬以

隔絕噪音

（2）學校留設之開放空間面積不得小於基地面積之 40最小綠化

面積不得小於法訂空地之 50

（3）學校留設之開放空間應提供居民作為休憩運動場所及遭遇重

大人為或天然災害時所需臨時避難疏散及急難救助空間

（4）學校運動場及戶外活動區配置應配合自然地形變化規劃減少

整地與挖填方工程

16

（5）學校運動場及戶外活動區配置應考量自然氣候條件與微氣候變

化對冬季東北季風應以建築配置或植栽密植方式降低活動時的

不適性

（6）學校主要出入口應與人行動線系統連接服務車輛及停車空間出

入動線應避免干擾人行動線主要道路系統

（7）學校運動場如緊鄰主要道路配置臨接道路部分應以喬木密植方

式減少噪音和危險性

（8）學校用地及其戶外空間應採開放性設計如基於安全及管理之需

要四周可設置柵欄圍牆或綠籬等設施物圍蔽如設置欄杆或

圍牆等遮蔽物高度不得超過 2公尺牆面透空率應達 50以上

並應綠化處理

（9）學校用地四周若設置柵欄或圍牆等遮蔽物應自計畫道路境界線

退縮 4 公尺退縮部分得計入法訂空地又退縮部分應配合周遭

「沿街步道式開放空間」留設淨寬 15 公尺以上之人行步道其

餘部分應予植栽綠化或配合學童上下學動線規劃為家長接送學童

之機車停車空間

3指定留設開放空間與其他法定空地設計規定

（1）「住一」「住二」住宅區臨接計畫道路部分應至少退縮 4 公尺供

留設「沿街步道式開放空間」免設置騎樓

（2）前項「沿街步道式開放空間」範圍內應設置連續舖面之人行步道

淨寬不得小於 15 公尺並不得設置有礙通行之設施物

（3）「住二」住宅區除留設「沿街步道式開放空間」外應再集中留設

「廣場式開放空間」並與公共開放空間鄰近其位置依圖 6-2 之

原則設置「住一」住宅區除留設「沿街步道式開放空間」外其

餘之法定空地應配合防火間隔整體規劃

（4）「住一」住宅區之防火間隔宜整體規劃集中留設防火間隔位置建

議如圖 6-3防火間隔不得設置圍牆僅能以高度不超過 1 公尺之

綠籬作為界隔空間且不得有高於地面之固定結構物

（5）「住一」住宅區之防火間隔寬度為 2 公尺

4其他相關規定

（1）開放空間入口須明顯標示或以其他設計方式強調入口意象加

17

強公眾使用之能見度

（2）開放空間之舖面應使用具透水性防滑耐壓易維護的材質

舖面設計應以街廓為單元整體規劃反映地區的特色與個性

（3）開放空間的設計應符合無障礙環境的要求

（4）開放空間應美化綠化其綠覆率應達 50以上

圖 6-3 防火間隔建議位置示意圖

二 人行空間設計準則

人行空間目的在提供計畫區內居民一個不需要車輛即可通達區內各主要公

共設施或開放空間的步行安全動線系統本計畫區內配置之人行空間包括都市計

畫劃設之人行步道及建築基地內留設之人行步道兩者相互配合連接建構成

全區完整的人行步道系統提升居民移動之便利性本計畫區內人行空間設計準

則如后

（一）都市計畫劃設之人行步道設計規定

1人行步道之人行空間淨寬度不得小於 15 公尺

18

2應具連續性舒適性方便性與美觀等基本功能

3交叉路口得視交通需要以號誌輔以聲音告知行人應停止或行進

4除得提供設置灌木植栽及街道傢俱外不得設置其他有礙通行之設施

物並應設置中低光源之照明設施

（二）建築基地內留設之人行步道設計規定

1建築基地內留設之人行步道應與基地內之其他法定空地整體規劃並

與周邊之公共開放空間直接聯繫

2建築基地內留設之人行步道應與車行動線系統明確區分減少交通衝

擊

3建築基地內留設之人行步道地坪應平整每一街廓之各街角均應採無

障礙環境設計

三 交通運輸系統設計準則

交通運輸系統之設計應以提供具可行性及易行性之交通運輸方式為目標

透過道路功能等級之明確劃分各層級道路依其功能服務水準與周圍土地使用

之特性設置不同之車行空間寬度及景觀設計規定

（一）計畫道路標準斷面設計規定

本計畫區內道路斷面車道數及空間配置如圖 6-4其中公共設施帶

係供作佈設行道樹公車站牌售票亭變電箱路燈標誌自行車

停車空間及各類街道傢俱之空間且計畫道路兩側均規定建築物退縮

供留設「沿街步道式開放空間」

圖 6-4 計畫道路標準斷面圖

19

（二）停車空間設計規定

1「住一」住宅區每一住宅單元應至少設置 1 部停車位該停車位不得

設置於指定留設開放空間臨計畫道路境界線 15 公尺範圍內及防火間

隔上「住二」住宅區應集中設置地下停車場其出入口應設置於次

要道路或私設通路上並與基地進出動線開放空間整體設計

2學校公（兒）用地內應留設自行車停放空間並設置自行車停放架

或類似防竊功能之保護設施

3路外公共停車場設計規定

（1）路外公共停車場應有植栽計畫舖面須全面使用透水性材料且

周圍應予綠化

（2）路外公共停車場除出入口處外四周應以綠化土堤或綠化材料

形成適當之圍籬

四 建築基地細分規模設計準則

（一）「住二」住宅區應就完整街廓整體規劃設計分期分區開發「住一」

住宅區則鼓勵以完整街廓方式整體開發最小基地開發單元 120 平方公

尺最小面寬 45 公尺

（二）「住一」住宅區開發規模如非完整街廓開發時應考量與鄰近基地之關

係並配合集中留設法定空地

五 建築量體配置高度造型色彩及風格設計準則

（一）建築物允建高度應依建築技術規則建築設計施工篇第 164 條規定計算

並檢討日照

（二）為配合遠景海岸山脈富變化的稜線建築物屋頂層及屋頂突出物應設

置斜屋頂且斜屋頂之投影面積不得小於建築面積之 80斜屋頂之

斜率原則上為 11 至 13 之間若經都市設計審議委員會認可係

為設計上之需要得調整之

（三）新建建築物之外牆造型及開窗型式應配合鄰屋設計

（四）為調和人造建築物與背景天空海洋山脈田野等色彩建築物屋

頂色牆壁色色彩為深色瓦對白色或淺灰

（五）「住一」「住二」住宅區若需裝置廣告物等附屬設施物應以不妨礙

20

通行及景觀為原則不得設置於指定留設開放空間及防火間隔上附

著於建築物上之高度不得低於 36 公尺廣告物大小以高度 3 公尺寬

度 06 公尺為限其餘規定依內政部訂頒之「廣告物管理辦法」等相關

規定辦理

（六）「住二」住宅區之廣告物等附屬設施應配合集合住宅建築設計統一

規範

六 環境保護設施設計準則

本計畫區內環境保護設施主要為污水處理設施及「住二」住宅區之垃圾貯存

空間其設計規定如后

（一）污水處理設施依建築技術規則建築設計施工篇第 49 條規定辦理

（二）每一單元（以街廓計）之「住二」住宅區開發時應至少設置一處垃

圾貯存空間集中收集處理垃圾

（三）垃圾貯存空間應面臨次要道路集中設置且不得設置於建築物主要出

入口旁垃圾貯存空間未臨接計畫道路時應留設 35 公尺寬之車道連

接計畫道路垃圾貯存空間位室內者車道淨寬應達 4 公尺以上且

應設置於地面層

（四）垃圾貯存空間應有適當之清洗（含排水措施）隔離設施以維護環境衛

生如位法定空地者應配合綠化設施美化

七 景觀計畫

景觀計畫目的在塑造本計畫區之整體都市景觀及舒適生活環境設計準則如

后

（一）計畫道路兩側之公共設施帶應於適當位置與間距處植栽喬木行道樹

（如圖 6-5）且依下列規定

1行道樹樹冠底離地淨高 2 公尺以上根部應保留適當之透水面積

2行道樹樹幹四周應舖設鏤空鑄鐵蓋板或透水設施且應與人行步道地

坪高程齊平

3每一街道應有一代表樹種並將其延續至該街道內之社區樹種以具

大型樹冠耐污染易維護為原則

（二）「沿街步道式開放空間」應利用綠化植栽作為道路與建築物間之緩衝

區且每一街廓之植栽應為同一或共同樹種

21

（三）「住二」住宅區指定留設之廣場式開放空間應以集中配置為原則面

積至少 400 平方公尺且綠地面積至少佔 30長寬比不得超過 21

且應按開放空間面積每滿 64 平方公尺至少栽植喬木一棵其樹冠底離

地淨高 2 公尺以上

圖 6-5 道路斷面景觀示意圖

（四）學校運動場景觀設計準則

1所有設施應依據學童的尺寸進行設計（如垃圾桶座椅等的高度）

同時各設施的顏色及造型應多樣化但不得對整體環境特色有負面影

響

2學校運動場與硬舖面活動區等功能相近之區域應集中規劃與設計各

活動區間應以人行動線連接

3用以界定運動場與其他使用空間之緩衝綠帶與植栽區應考量使用功

能實質環境與視覺的連續性

4運動場內固定之構造物或設施物（如圍牆及欄杆等）應利用樹木灌

木群或蔓生植物綠化或遮蔽

（五）公（兒）用地景觀設計準則

1公（兒）用地中央主要地區應提供一具多功能及多用途使用的大型活

動區域其他各分區應考量觀賞休閒運動遊戲及衛生等活動與

功能設施

2區內供公用設備及服務設施（如垃圾收集公共廁所）等使用之區域

22

應使用綠籬或樹叢適當圍蔽

3兒童遊戲場配置原則

（1）根據兒童活動尺寸荷重等設計

（2）採用複合式遊具使遊戲有連續性與變化

（3）按兒童年齡分類進行設計

（4）提供父母休憩看護設施以便就近照顧

（5）著重安全考量如彈性地板去除尖銳部分等措施

六土地使用分區管制計畫

為有效控制本計畫區土地使用強度確保公共設施服務水準維護良好生活

環境訂定土地使用分區管制要點如后

一 本要點依都市計畫法第 22 條及同法臺灣省施行細則第 35 條規定訂之

二 住宅區

（一）第一種住宅區（即「住一」住宅區）建蔽率不得大於 60容積率不

得大於 160

（二）第二種住宅區（即「住二」住宅區）建蔽率不得大於 50容積率不

得大於 240

三 「文（中）」學校用地建蔽率不得大於 50容積率不得大於 150

四 建築形式

（一）為配合遠景海岸山脈富變化的稜線建築物屋頂層及屋頂突出物應設

置斜屋頂且斜屋頂之投影面積不得小於建築面積之 80斜屋頂（覆

文化瓦）之斜率原則上為 11 至 13 之間若經都市設計審議委員

會認可係為設計上之需要得調整之

（二）新建建築物之外牆造型及開窗型式應配合鄰屋設計

五 開放空間

（一）「住一」「住二」住宅區臨接計畫道路部分應至少退縮 4 公尺供留設

「沿街步道式開放空間」設置淨寬15公尺以上之連續鋪面人行步道

免設置騎樓

23

（二）「住二」住宅區除留設「沿街步道式開放空間」外應再集中留設「廣

場式開放空間」並與公共開放空間鄰近「住一」住宅區除留設「沿街

步道式開放空間」外其餘之法定空地應配合防火間隔整體規劃

（三）「住一」住宅區之防火間隔宜整體規劃集中留設開放空間應配合防火

間隔位置留設防火間隔不得設置圍牆僅能以高度不超過 1 公尺之綠

籬作為界隔空間且不得有高於地面之固定結構物

（四）「住一」住宅區之防火間隔寬度為 2 公尺

（五）學校用地應留設開放空間面積不得小於基地面積之 40學校用地

四周如設置柵欄或圍牆等遮蔽物高度不得超過 2 公尺牆面透空率應

達 50以上並綠化處裡且應自計畫道路境界線退縮 4 公尺退縮

部分供作「沿街步道式開放空間」及機車停車空間使用

（六）開放空間得計入建築基地之法定空地應美化綠化達綠覆率 50以

上

（七）1有關設置開放空間獎勵部份依內政部訂定「實施都市計畫地區建築

基地綜合設計鼓勵辦法」規定辦理

2建築物提供部分樓地板面積供下列使用者得增加所提供之樓地板面

積但以不超過基地面積乘以該基地容積率之 30為限

（1）私人捐獻或設置圖書館博物館藝術中心兒童青少年勞

工老人等活動中心景觀公共設施等供公眾使用其集中留設

之面積在 1 百平方公尺以上並經目的事業主管機關核准設立公

益性基金管理營運者

（2）建築物留設空間與天橋或地下道連接供公眾使用經交通主管機

關核准者

六 建築基地內留設之人行步道應與其他法定空地整體規劃並與周遭之公共

開放空間直接聯繫

七 交通運輸系統

（一）依都市設計準則之計畫道路標準斷面留設之公共設施帶供作佈設行

道樹公車站牌售票亭變電箱路燈標誌自行車停車空間及各

類街道傢俱之空間

（二）「住一」住宅區每一住宅單元應至少設置 1 部停車位該停車位不得設

置於指定留設開放空間之人行步道及防火間隔上「住二」住宅區應集

24

中設置地下停車場

（三）「住一」住宅區若附設 1 部以上之停車位時其停車位得以前後方式配

置之

八 建築基地細分規模

（一）「住一」住宅區最小基地開發單元 120 平方公尺最小基地面寬 45 公

尺

（二）「住二」住宅區應就完整街廓整體規劃設計分期分區開發

九 公共設施用地得依「都市計畫公共設施用地多目標使用方案」規定作多目

標使用

十 為維護居住環境品質本計畫區內停車空間依左表規定

土地及建築物用途 基準停車位數

住宅等類似用途建築物

建築樓地板面積在 250 平方公尺以

下者應留設 1 部停車空間超過部

分每超過 150 平方公尺及其零數應

增設 1 部停車空間

商場（店）餐廳飲食店

超級市場等類似用途建築

物

建築樓地板面積每滿 100 平方公尺

設置 1 部停車位

辦公事務所金融等類私

用途建築物

建築樓地板面積每滿 80 平方公尺設

置 1 部停車位

旅館國際觀光旅館等類似

用途建築物

建築樓地板面積每滿 100 平方公尺

或每 4 個房間設置 1 部停車位

十一 建築基地內之法定空地應留設二分之一以上種植花草樹木以美化環

境

十二 建築基地申請建築時須經縣府都市設計審議委員會依都市設計準則審

查通過後始得發照建築及施工以塑造本計畫區之獨特風格但為增

強本計畫區風格之設計經都市設計審議委員會認可者得不受都市設

計準則之限制

十三 本要點未規定事項適用其他法令規定

25

柒變更理由

一配合主要計畫空間結構調整變更土地使用細分區並

另訂管理規範保障既有合法建物權益

延續原計畫之土地使用細分區之劃定架構及保障既有合法建物所有權人權

益合法建物密集之街廓將剔除整體開發範圍外另考量整體開發公平性未

納入整體開發範圍部分之土地使用分區調整為「第一種住宅區」並將其容積率

訂為 120此外為鼓勵既有聚落日後整體再發展提升環境品質另訂「台東

市都市計畫（豐榮豐樂地區）細部計畫再發展地區土地開發管理要點」（詳附

件四）其餘納入整體開發範圍之土地使用分區則分別調整為第二種及第三種住

宅區其中第三種住宅區係為供興建公益性住宅之土地為提升整體開發可行性

適度調整第三種住宅區之規模及區位

二為利整體開發後之環境控管及提升剩餘土地之規劃彈

性調整部分土地使用分區管制計畫及都市設計準則內

容

因應土地使用分區公共設施用地項目調整及相關法令廢止為利於日後

環境控管故配合調整土地使用分區管制計畫及都市設計準則相關條文內容另

依據原土地使用分區管制計畫第八點有關建築基地細分之規定為「『住二』住

宅區（調整為『住三』住宅區）應就完整街廓整體規劃設計分期分區開發」

為保留日後土地規劃及處份彈性故調整該條文內容

26

捌變更計畫內容

為配合辦理整體開發本次共變更 3 案其中編號第 1 案為實質計畫內容變

更編號第 2 案及第 3 案分別為土地使用分區管制計畫及都市設計準則部分條文

增修訂其內容請詳見表五變更內容明細表表六變更前後土地使用計畫面積

對照表表七都市設計準則變更對照表及圖七變更計畫示意圖（北中區）圖

八變更計畫示意圖（南區）圖九變更後計畫示意圖

表五 變更內容明細表 單位公頃

編號 變更位置 變更內容

變更理由 原計畫 新計畫

1 豐榮豐樂

地區 第一種住宅區

（1425） 第二種住宅區

（1057） 第三種住宅區（052）兒童遊樂場用地

（069） 公園用地（054） 停車場用地（030）道路用地（ 163）

1 依據主要計畫變更後之計畫內

容並延續原計畫之土地使用

細分區之劃定架構及保障既

有合法建物所有權人權益合

法建物密集之街廓將剔除整

體開發範圍外以提升整體開

發可行性另考量整體開發公

平性未納入整體開發範圍部

分之土地使用分區調整為「第

一種住宅區」其餘則分別調整

為「第二種住宅區」及「第三

種住宅區」 2 為提升開發可行性調整住三

住宅區之規模及區位

第二種住宅區 （258）

第三種住宅區

（117 ） 公園用地（007） 兒童遊樂場用地

（025） 廣場用地（022） 綠地用地（008） 道路用地（079）

鄰里公園兼作兒童

遊樂場使用（332）第二種住宅區（167）第三種住宅區（007）綠地用地（007） 公園用地（081） 兒童遊樂場用地

（016） 道路用地（054）

國中用地（兼供國小

使用）（250） 第二種住宅區（066）第三種住宅區（098）兒童遊樂場用地

（013） 停車場用地（042）道路用地（031）

停車場用地（072） 第二種住宅區（070）道路用地（002）

27

表五 變更內容明細表（續） 單位公頃

編號 變更位置 變更內容

變更理由 原計畫 新計畫

1 豐榮豐樂

地區 道路用地（282） 第一種住宅區（001）

第二種住宅區（212）第三種住宅區（015）兒童遊樂場用地

（014） 綠地用地（001） 公園用地（013） 廣場用地（002） 水溝用地（023） 非都市土地（0075）

非都市土地（00039）道路用地（00039）2 事業及財

務計畫 原事業及財務計畫 修訂事業及財務計

畫 為提升開發可行性將建築密集之

街廓（第一種住宅區）及水利會管

轄之現況溝渠（水溝用地）部分

剔除區段徵收範圍並增訂分期分

區開發原則且配合修正財務計畫

內容 3 土地使用

分區管制

計畫

原土地使用分區管

制計畫 修訂土地使用分區

管制計畫 詳表六土地使用分區管制計畫變

更對照表

4 都市設計

準則 原都市設計準則 修訂都市設計準則 詳表七都市設計準則變更對照表

註表內面積應以依據核定圖實地分割測量面積為準

28

表六 土地使用分區管制計畫變更對照表

編號 原條文 變更後條文 變更說明

1 二住宅區

（一）第一種住宅區（即「住

一」住宅區）建蔽率

不得大於 60容積率

不得大於 160

（二）第二種住宅區（即「住

二」住宅區）建蔽率

不得大於 50容積率

不得大於 240

二住宅區

（一）第一種住宅區（即「住

一」住宅區）建蔽率

不得大於 60容積率

不得大於 120

（二）第二種住宅區（即「住

二」住宅區）建蔽率

不得大於 60容積率

不得大於 160

（三）第三種住宅區（即「住

三」住宅區）建蔽率

不得大於 50容積率

不得大於 240

1 為保障既有合法建築密

集街廓之完整性及建物

所有權人權益未納入

整體開發範圍部分調

整為為「第一種住宅

區」並考量整體開發公

平性其容積率訂為

120 2 原住一及住二住宅區

配合前述調整分別變

更為住二及住三住宅

區

2 三「文（中）」學校用地建蔽

率不得大於 50容積率

不得大於 150

刪除 因應少子化人口結構改

變主要計畫已取消劃設

學校用地故予以刪除

3 四建築形式（略） 三建築形式（略） 條次調整

4 五開放空間

（一）「住一」「住二」住宅

區臨接計畫道路部分

應至少退縮 4 公尺供

留設「沿街步道式開放

空間」設置淨寬 15公尺以上之連續鋪面

人行步道免設置騎

樓

（二）「住二」住宅區除留設

「沿街步道式開放空

間」外應在集中留設

「廣場式開放空間」

並與公共開放空間鄰

近「住一」住宅區除

留設「沿街步道式開放

空間」外其餘之法定

空地應配合防火間隔

整體規劃

（三）「住一」住宅區之防火

間隔宜整體規劃集中

留設開放空間應配合

防火間隔位置留設防

火間隔不得設置圍

牆僅能以高度不超過

1公尺之綠籬作為界隔

空間且不得有高於地

面之固定結構物

四開放空間

（一）「住一」「住二」「住

三」住宅區臨接計畫道

路部分應至少退縮 4公尺供留設「沿街步

道式開放空間」設置

淨寬 15 公尺以上之連

續鋪面人行步道免設

置騎樓

（二）「住三」住宅區除留設

「沿街步道式開放空

間」外應在集中留設

「廣場式開放空間」

並與公共開放空間鄰

近「住一」「住二」

住宅區除留設「沿街步

道式開放空間」外其

餘之法定空地應配合

防火間隔整體規劃

（三）「住一」「住二」住宅

區之防火間隔宜整體

規劃集中留設開放空

間應配合防火間隔位

置留設防火間隔不得

設置圍牆僅能以高度

不超過 1 公尺之綠籬

作為界隔空間且不得

有高於地面之固定結

構物

1 條次調整 2 住一住宅區之環境條件

與住二住宅區相近且

考量開放空間完整性

其相關規範均應比照辦

理故修訂條文內容

3 配合第五項刪除調整

項次 4 配合都市計畫法臺灣省

施行細則修訂調降容

積獎勵上限比例

29

表六 土地使用分區管制計畫變更對照表（續 1）

編號 原條文 變更後條文 變更說明

4 （四）「住一」住宅區之防火

間隔寬度為 2 公尺

（五）學校用地應留設開放空

間面積不得小於基地

面積之 40學校用地

四周如設置柵欄或圍

牆等遮蔽物高度不得

超過 2 公尺牆面透空

率應達 50以上並綠

化處裡且應自計畫道

路境界線退縮 4 公

尺退縮部分供作「沿

街步道式開放空間」及

機車停車空間使用

（六）（略）

（七）1（略） 2建築物提供部分樓

地板面積供下列使

用者得增加所提

供之樓地板面積

但以不超過基地面

積乘以該基地容積

率之 30為限

（四）「住一」「住二」住宅

區之防火間隔寬度為 2公尺

（五）刪除

（五）略

（六）1（略） 2建築物提供部分樓

地板面積供下列使

用者得增加所提供

之樓地板面積但以

不超過基地面積乘

以該基地容積率之

20為限

5 六（略） 五（略） 條次調整

6 七交通運輸系統

（一）（略）

（二）「住一」住宅區每一住

宅單元應至少設置 1部停車位該停車位不

得設置於指定留設開

放空間之人行步道及

防火間隔上「住二」

住宅區應集中設置地

下停車場

（三）「住一」住宅區若附設

1 部以上之停車位時

其停車位得以前後方

式配置之

六交通運輸系統

（一）（略）

（二）「住一」「住二」住宅

區每一住宅單元應至

少設置 1 部停車位該

停車位不得設置於指

定留設開放空間之人

行步道及防火間隔

上「住三」住宅區應

集中設置地下停車場

（三）「住一」「住二」住宅

區若附設 1 部以上之

停車位時其停車位得

以前後方式配置之

1 條次調整 2 住一住宅區之環境條件

與住二住宅區相近其

相關規範均應比照辦

理故修訂條文內容

30

表六 土地使用分區管制計畫變更對照表（續完）

編號 原條文 變更後條文 變更說明

7 八建築基地細分規模

（一）「住一」住宅區最小基

地開發單元 120 平方

公尺最小基地面寬

45 公尺

（二）「住二」住宅區應就完

整街廓整體規劃設

計分期分區開發

七建築基地細分規模

（一）「住一」「住二」住宅

區最小基地開發單元

120 平方公尺最小基

地面寬及最小建築面

寬 5 公尺

（二）「住三」住宅區最小基

地開發單元 1500 平方

公尺

1 條次調整 2 住一住宅區之環境條件

與住二住宅區相近其

相關規範均應比照辦

理故修訂條文內容

3 為提升居住環境及都市

景觀品質最小基地面寬

調整為 5 公尺並增訂

最小建築面寬之規定

4 為提升住三住宅區土地

處分彈性以利達到財

務自償故修正其最小

基地開發規模為 1500平方公尺

8 九～十二（略） 八～十一（略） 條次調整

9

十二「住一」住宅區得維持

現有建築及其使用惟

日後申請建築時仍應

依本要點規定辦理且

為鼓勵既有聚落再發

展亦得另訂「台東市

都市計畫（豐榮豐樂

地區）細部計畫再發展

地區土地開發管理要

點」據以執行

1 增訂條文 2 為鼓勵既有聚落日後整

體再發展提升環境品

質另訂「台東市都市

計畫（豐榮豐樂地區）

細部計畫再發展地區土

地開發管理要點」（詳附

件四）

31

表七 都市設計準則變更對照表

編號 原條文 變更後條文 變更說明

1 一開放空間系統設計準則

（略）

（一）開放空間類別

開放空間系統依

土地屬性及使用形態

區分為公共開放空

間指定留設開放空間

兩類以本計畫區而言

細分如后（詳圖 6-2）

1公共開放空間包括公

（兒）用地學校運動

場

2指定留設開放空間包括

「沿街步道式開放空

間」「住二」住宅區集中

留設之「廣場式開放空

間」上述所稱之開放空

間係指「實施都市計畫地

區建築基地綜合設計鼓

勵辦法」規定開放空間

（二）開放空間設計原則

（略）

（三）開放空間設計準則

1公（兒）用地開放空間設

計規定

（1）公（兒）用地應具休

憩集會及活動等功

能得比照「臺灣省

公園管理辦法」規定

設置相關設施提供

居民使用並應提供

計畫區內居民遭遇重

大人為或天然災害時

所需臨時避難疏散及

急難救助空間

（2）公（兒）用地活動區

配置於主要道路旁

時與道路之間應以

濃密植栽適當區隔

（3）公（兒）用地主要出

入口應與人行動線系

統連接服務車輛及

停車空間出入動線應

避免干擾人行動線與

主要道路系統

一開放空間系統設計準則

（略）

（一）開放空間類別

開放空間系統依

土地屬性及使用形態

區分為公共開放空

間指定留設開放空間

兩類以本計畫區而言

細分如后（詳附圖 1）

1公共開放空間包括公

園兒童遊樂場綠地

廣場用地

2指定留設開放空間包括

「沿街步道式開放空

間」「住三」住宅區集中

留設之「廣場式開放空

間」上述所稱之開放空

間係指「建築技術規則第

15 章實施都市計畫地區

建築基地綜合設計」規定

開放空間

（二）開放空間設計原則

（略）

（三）開放空間設計準則

1公園兒童遊樂場用地開

放空間設計規定

（1）應具休憩集會及活

動等功能得比照「臺

東縣公園管理自治條

例」規定設置相關設

施提供居民使用

並應提供計畫區內居

民遭遇重大人為或天

然災害時所需臨時避

難疏散及急難救助空

間

（2）活動區配置於主要道

路旁時與道路之間

應以濃密植栽適當區

隔

（3）主要出入口應與人行

動線系統連接服務

車輛及停車空間出入

動線應避免干擾人行

動線與主要道路系

統

1 配合休憩性公共設施用

地項目及規模變更調

整其用地名稱且配合

取消學校用地故刪除

相關內容

2 為提供公益性住宅建築

使用將「住二」住宅

區調整為「住三」住宅

區

3 「實施都市計畫地區建

築基地綜合設計鼓勵辦

法」業於 92 年 3 月 20日廢止有關開放空間

規範回歸建築技術規

則故調整其內容

4 「臺灣省公園管理辦

法」業於 95 年 12 月 12日廢止有關公園及兒

童遊樂場之規劃調整

為依「臺東縣公園管理

自治條例」辦理

5 有關「指定留設開放空

間與其他法定空地設計

規定」部分業已納入

土地使用分區管制計畫

規範之故予以刪除

6 調整附圖編號

32

表七 都市設計準則變更對照表（續 1）

編號 原條文 變更後條文 變更說明

1 （4）公（兒）用地應採開

放性設計如基於安

全及管理之需要四

周可設置綠籬或綠化

設施圍蔽高度不得

超過 1 公尺

2學校運動場開放空間設

計規定

（1）學校運動場公共開放

空間鄰近住宅區之部

分應設置高低綠籬

以隔絕噪音

（2）學校留設之開放空

間面積不得小於基

地面積之 10最小

綠化面積不得小於法

訂空地之 50

（3）學校留設之開放空

間應提供居民作為

休憩運動場所及遭

遇重大人為或天然災

害時所需臨時避難疏

散及急難救助空間

（4）學校運動場及戶外活

動區配置應配合自

然地形變化規劃減

少整地與挖填方工

程

（5）學校運動場及戶外活

動區配置應考量自

然氣候條件與微氣候

變化對冬季東北季

風應以建築配置或植

栽密植方式降低活動

時的不適性

（6）學校主要出入口應與

人行動線系統連接

服務車輛及停車空間

出入動線應避免干擾

人行動線主要道路

系統

（7）學校運動場如緊鄰主

要道路配置臨接道

路部分應以喬木密植

方式減少噪音和危險

性

（4）應採開放性設計如

基於安全及管理之需

要四周可設置綠籬

或綠化設施圍蔽高

度不得超過 1 公尺

2其他相關規定

（略）

33

表七 都市設計準則變更對照表（續 2）

編號 原條文 變更後條文 變更說明

1 （8）學校用地及其戶外空

間應採開放性設計

如基於安全及管理之

需要四周可設置柵

欄圍牆或綠籬等設

施物圍蔽如設置欄

杆或圍牆等遮蔽物

高度不得超過 2 公

尺牆面透空率應達

50以上並應綠化

處理

（9）學校用地四周若設置

柵欄或圍牆等遮蔽

物應自計畫道路境

界線退縮 4 公尺退

縮部分得計入法訂空

地又退縮部分應配

合周遭「沿街步道式

開放空間」留設淨寬

15 公尺以上之人行

步道其餘部分應予

植栽綠化或配合學童

上下學動線規劃為家

長接送學童之機車停

車空間

3指定留設開放空間與其

他法定空地設計規定

（1）「住一」「住二」住宅

區臨接計畫道路部分

應至少退縮 4 公尺

供留設「沿街步道式

開放空間」免設置騎

樓

（2）前項「沿街步道式開

放空間」範圍內應設

置連續舖面之人行步

道淨寬不得小於 15公尺並不得設置有

礙通行之設施物

（3）「住二」住宅區除留設

「沿街步道式開放空

間」外應再集中留

設「廣場式開放空

間」並與公共開放空

間鄰近其位置依圖

6-2 之原則設置「住

一」住宅區除留設「沿

街步道式開放空間」

34

表七 都市設計準則變更對照表（續 3）

編號 原條文 變更後條文 變更說明

1 外其餘之法定空地

應配合防火間隔整體

規劃

（4）「住一」住宅區之防火

間隔宜整體規劃集中

留設防火間隔位置

建議如圖 6-3防火間

隔不得設置圍牆僅

能以高度不超過 1 公

尺之綠籬作為界隔空

間且不得有高於地

面之固定結構物

（5）「住一」住宅區之防火

間隔寬度為 2 公尺

4其他相關規定

（略）

2 三交通運輸系統設計準則

（略）

（一）計畫道路標準斷面設計

規定

本計畫區內道路

斷面車道數及空間配

置如圖 6-4其中公共

設施帶係供作佈設行

道樹公車站牌售票

亭變電箱路燈自

行車停車空間及各類

街道傢俱之空間且計

畫道路兩側均規定建

築物退縮供留設「沿

街步道式開放空間」

（二）停車空間設計規定

1「住一」住宅區每一住

宅單元應至少設置 1 部

停車位該停車位不得

設置於指定留設開放

空間臨計畫道路境界

線 15 公尺範圍內及防

火間隔上「住二」住

宅區應集中設置地下

停車場其出入口應設

置於次要道路或私設

通路上並與基地進出

動線開放空間整體設

計

三交通運輸系統設計準則

（略）

（一）計畫道路標準斷面設計

規定

本計畫區內道路

斷面車道數及空間配

置應參酌附圖二辦

理其中公共設施帶係

供作佈設行道樹公車

站牌售票亭變電

箱路燈自行車停車

空間及各類街道傢俱

之空間且計畫道路兩

側均規定建築物退

縮供留設「沿街步道

式開放空間」

（二）停車空間設計規定

1住宅區留設之停車位不

得設置於指定留設開

放空間臨計畫道路境

界線 15 公尺範圍內及

防火間隔上「住三」

住宅區應集中設置地

下停車場其出入口應

設置於次要道路或私

設通路上並與基地進

出動線開放空間整體

設計

1 為保留日後道路設計彈

性故修正用語並調

整附圖編號

2 有關住宅區停車空間留

設規定係屬土地使用

分區管制計畫範疇故

予以刪除

3 配合土地使用屬性調

整將「住二」住宅區

調整為「住三」住宅區

4 配合休憩性公共設施用

地規模變更調整其用

地名稱且配合取消學

校用地故刪除相關內

容

35

表七 都市設計準則變更對照表（續 4）

編號 原條文 變更後條文 變更說明

2 2學校公（兒）用地內

應留設自行車停放空

間並設置自行車停放

架或類似防竊功能之

保護設施

3（略）

2公園兒童遊樂場用地

內應留設自行車停放

空間並設置自行車停

放架或類似防竊功能

之保護設施

3（略）

3 四建築基地細分規模設計準

則

（一）「住二」住宅區應就完

整街廓整體規劃設

計分期分區開發「住

一」住宅區則鼓勵以完

整街廓方式整體開

發最小基地開發單元

120 平方公尺最小面

寬 45 公尺

（二）「住一」住宅區開發規

模如非完整街廓開發

時應考量與鄰近基地

之關係並配合集中留

設法定空地

四建築基地細分規模設計準

則

「住一」「住二」住

宅區開發規模如非完整

街廓開發時應考量與鄰

近基地之關係並配合集

中留設法定空地

1 有關建築基地細分規模

規定係屬土地使用分

區管制計畫範疇故予

以刪除

2 「住一」「住二」住宅

區土地使用屬性相近

故併同規範之

4 五建築量體配置高度造

型色彩及風格設計準則

（一）～（四）（略）

（五）「住一」「住二」住宅

區若需裝置廣告物等

附屬設施物應以不妨

礙通行及景觀為原

則不得設置於指定留

設開放空間及防火間

隔上附著於建築物上

之高度不得低於 36 公

尺廣告物大小以高度

3 公尺寬度 06 公尺

為限其餘規定依內政

部訂頒之「廣告物管理

辦法」等相關規定辦

理

（六）「住二」住宅區之廣告

物等附屬設施應配合

集合住宅建築設計統

一規範

五建築量體配置高度造

型色彩及風格設計準則

（一）～（四）（略）

（五）「住一」「住二」住宅

區若需裝置廣告物等

附屬設施物應以不妨

礙通行及景觀為原

則不得設置於指定留

設開放空間及防火間

隔上附著於建築物上

之高度不得低於 36 公

尺廣告物大小以高度

3 公尺寬度 06 公尺

為限其餘規定依內政

部訂頒之「招牌廣告及

樹立廣告管理辦法」等

相關規定辦理

（六）「住三」住宅區之廣告

物等附屬設施應配合

集合住宅建築設計統

一規範

1 「廣告物管理辦法」業

於 93 年 7 月 23 日公告

廢止故調整為現行之

「招牌廣告及樹立廣告

管理辦法」

2 為提供公益性住宅建築

使用將「住二」住宅

區調整為「住三」住宅

區

36

表七 都市設計準則變更對照表（續 5）

編號 原條文 變更後條文 變更說明

5 六環境保護設施設計準則

本計畫區內環境保

護設施主要為污水處理

設施及「住二」住宅區之

垃圾貯存空間其設計規

定如后（略）

六環境保護設施設計準則

本計畫區內環境保

護設施主要為污水處理

設施及「住三」住宅區之

垃圾貯存空間其設計規

定如后（略）

為提供公益性住宅建築使

用將「住二」住宅區調

整為「住三」住宅區

6 七景觀計畫

（一）（二）（略）

（三）「住二」住宅區指定留

設之廣場式開放空間

以集中配置為原則面

積至少 400 平方公尺

且綠地面積至少佔 30長寬比不得超過

21且應按開放空間

面積每滿 64 平方公尺

至少栽植喬木一棵其

樹冠底離地淨高 2 公

尺以上

（四）學校運動場景觀設計準

則

1所有設施應依據學童的

尺寸進行設計（如垃圾

桶座椅等的高度）

同時各設施的顏色及

造型應多樣化但不得

對整體環境特色有負

面影響

2學校運動場與硬舖面活

動區等功能相近之區

域 應 集 中 規 劃 與 設

計各活動區間應以人

行動線連接

3用以界定運動場與其他

使用空間之緩衝綠帶

與植栽區應考量使用

功能實質環境與視覺

的連續性

4運動場內固定之構造物

或設施物（如圍牆及欄

杆等）應利用樹木灌

木群或蔓生植物綠化

或遮蔽

七景觀計畫

（一）（二）（略）

（三）「住三」住宅區指定留

設之廣場式開放空間

以集中配置為原則面

積至少 400 平方公尺

且綠地面積至少佔 30長寬比不得超過

21且應按開放空間

面積每滿 64 平方公尺

至少栽植喬木一棵其

樹冠底離地淨高 2 公

尺以上

（四）公園兒童遊樂場用地

景觀設計準則

1公園用地中央主要地區

應提供一具多功能及

多用途使用的大型活

動區域其他各分區應

考量觀賞休閒運

動遊戲及衛生等活動

與功能設施

2（略）

3兒童遊樂場用地配置原

則（略）

1 為提供公益性住宅建築

使用將「住二」住宅

區調整為「住三」住宅

區

2 配合休憩性公共設施用

地項目及規模變更調

整其用地名稱且配合

取消學校用地故刪除

相關內容

37

表七 都市設計準則變更對照表（續完）

編號 原條文 變更後條文 變更說明

5 （五）公（兒）用地景觀

設計準則

1公（兒）用地中央主要

地區應提供一具多功

能及多用途使用的大

型活動區域其他各分

區應考量觀賞休閒

運動遊戲及衛生等活

動與功能設施

2（略）

3兒童遊戲場配置原則

（略）

表八 變更前後土地使用計畫面積對照表

項目 現行計畫面積

（公頃） 增減面積

（公頃）

變更後

面積 （公頃）

比例 （）

土地

使用

分區

第一種住宅區 1461 -1424 037 130

第二種住宅區 581 +1314 1895 5558

第三種住宅區 000 +289 289 851

小計 2042 +179 2221 6538

公共

設施

用地

公（兒）用地 332 -332 000 000

綠地 008 +016 024 071

停車場用地 072 +000 072 212

廣場用地 000 +024 024 071

水溝用地 000 +023 023 068

國中（小）用地 250 -250 000 000

兒童遊樂場用地 000 +137 137 403

公園用地 000 +155 155 456

道路用地 693 +048 741 2181

小計 1355 -179 1176 3462

非都市土地 - +00036 - -

合計 3397 -00036 3397 10000

註表內面積應以依據核定圖實地分割測量面積為準

38

表九 變更後土地使用計畫面積表

項目 北區 中區 南區 合計

面積 (公頃)

比例()面積

(公頃)比例()

面積 (公頃)

比例() 面積

(公頃) 比例()

土地

使用

分區

第 一 種 住 宅 區 - 000 - 000 037 299 037 109

第二種住宅區 803 6011 429 5207 663 5360 1895 5578

第三種住宅區 083 621 098 1189 108 872 289 851

小計 886 6632 527 6396 808 6531 2221 6538

公共

設施

用地

兒童遊樂場用地 079 591 058 704 - 000 137 403

公園用地 050 374 - 000 105 849 155 456

綠地 024 180 - 000 - 000 024 071

停車場用地 - 000 042 510 030 243 072 212

廣場用地 006 045 018 218 - 000 024 071

水溝用地 - 000 - 000 023 186 023 068

道路用地 291 2178 179 2172 271 2191 741 2181

小計 450 3368 297 3604 429 3469 1176 3462

合計 1336 10000 824 10000 1237 10000 3397 10000

39

圖七 變更計畫示意圖（北中區）

40

圖八 變更計畫示意圖（南區）

41

圖九 變更後計畫示意圖

42

玖事業及財務計畫

一開發方式

本計畫於 89 年發布實施後因中央政府國民住宅政策轉變及公共設施比例

過高等因素致難以執行後續開發計畫遂由台東縣政府研議降低公共設施用地

比例及增列市地重劃方式開發提經內政部都市計畫委員會第 592次第 606次

第 611 次會議討論其決議綜整為下列三點

（一）同意修正道路系統公共設施用地比例由 3989調降為 3795

（二）為增加計畫執行可行性請縣府考量地方實際發展需要酌予提高土地

使用強度

（三）增列開發方式部分請縣府依規定層報行政院核示後再據以辦理

為提高開發可行性並增加原土地所有權人領回土地比例經評估後公共設施

用地比例需調降至 35以下較為可行而土地使用強度部分經考量整體都市

景觀及實際發展狀況仍以維持原使用強度惟配合本次實質計畫內容變更酌予

調整其區位故前述第一二點決議內容均已納入本次變更檢討之

有關第三點決議增列開發方式部分綜合考量時空環境變遷政策指導開

發目的民眾權益保障及開發可行性等因素後基於下列理由仍維持區段徵收方

式辦理

（一）為符合中央政府興建社會住宅政策及日後興建公益性住宅需求本計

畫區開發後應保留部分土地集中妥予運用而市地重劃係採原位次分配

土地日後無法取得足夠規模之完整土地故未能滿足開發目的

（二）本案變更後公共設施用地比例雖已降為 3462倘採市地重劃開發

加計費用負擔後總負擔勢必超過 4500依據「市地重劃實施辦法」

第 23 條規定需經由過半土地所有權人同意始得為之而本區土地所

有權人數高達三百餘人恐難據以執行

爰此除合法建築密集街廓之第一種住宅區及水利會管有之現況溝渠（水溝

用地）外均維持區段徵收方式辦理整體開發並由臺東縣政府為開發主體

43

圖十 區段徵收範圍示意圖

二開發期程

（一）本案應以全部一次開發為原則惟考量政府財政狀況都市成長管理及都

市發展需求等因素必要時得採分期分區開發且預計變更都市計畫經內

政部都市計畫委員會審竣後 3 年內完成全部或第一期區段徵收計畫報核

程序辦理區段徵收作業主要期程計算至標售完成止為 7 年其中工程施

工期程為 3 年惟實際進度得由主管機關視實際狀況酌予調整之

採分期分區開發時應採北中區及南區二期二區方式開發並以南區為

優先開發區且應於南區開發完成後五年內或可建築用地使用率達 50

44

時辦理第二期開發

（二）第一種住宅區已建築使用之合法建物得維持原建築及其使用且得為必要

之維護及修繕並得申請個別建築或依「台東市都市計畫（豐榮豐樂地

區）細部計畫再發展地區土地開發管理要點」辦理其建築管理及使用管

制仍應依循本計畫土地使用分區管制計畫及其他相關法令

本計畫區總面積為 3397 公頃除第一種住宅區及水溝用地外均採區段徵

收方式辦理故開發面積約 3337 公頃其開發財務說明如下

三財務計畫

（一）土地處理原則

1預計土地所有權人領回抵價地比例

依土地徵收條例第 39 條第 2 項規定抵價地總面積以徵收總面

積之 50為原則因情況特殊經上級主管機關核准者不在此限

但不得少於 40曾為農地重劃者該重劃地區部分不得少於 45

本區段徵收範圍並無參與農地重劃因此依上述原則並參考目

前不動產市場普遍之交易行情以及本計畫區之財務狀況等因素抵價

地發還比例暫以 50預估惟實際土地所有權人領回抵價地比例應以

臺東縣政府報經中央區段徵收主管機關（內政部）核定之抵價地比例

為準

2區段徵收後土地處理方式

本計畫區段徵收範圍內土地經規劃整理後其土地處理方式依

土地徵收條例區段徵收實施辦法及其相關規定辦理並以臺東縣政

府報經中央區段徵收主管機關（內政部）核定之區段徵收計畫為準

（二）開發費用估算

1區段徵收作業費用

辦理本計畫區段徵收作業所需地籍整理費及其他辦理土地整理

必要之費用依過往之經驗以每公頃 120 萬元估算之估計約需 4004

萬元

2地價補償費

擬以私有土地面積 30選擇領取現金補償及公有土地有償撥用

方式參與區段徵收並參酌鄰近地區性質相似之土地交易價格後依土

45

地屬性周邊買賣價並排除掉預期因素及其他影響市價的因素後土

地平均補償單價以 8000 元（≒26446 元坪）估算其地價補償費

為 84400 萬元

3地上物補償費

地上物拆遷補償費部分包含農作改良物鐵皮與網室棚架磚

造與鋼筋混凝土造等其中農作改良物以每公頃 60 萬元鋼筋水泥

造建物拆遷補償費以每公頃 27000 萬元計算磚造建物拆遷補償費以

每公頃 15000 萬元計算鐵皮造建物拆遷補償費以每公頃 5500 萬元

計算及網室棚架以每公頃 500 萬元計算估算地上物拆遷補償費合計

約 14061 萬元

4公共設施費用

包含全區整地工程雨污水下水道地下管道公園綠地廣

場兒童遊樂場停車場及道路等公共設施之規劃設計施工及工程

管理費用考量範圍內地形平坦且地上物單純故整地工程以每公頃

80 萬元計雨污水下水道分別以每公頃 200 萬元及 250 萬元計電

信電力與自來水等公用管線工程以每公頃 300 萬元計公園及兒童

遊樂場用地以每公頃 1800 萬元計綠地以每公頃 1400 萬元計廣

場用地以每公頃 1500 萬元計停車場用地以每公頃 1500 萬元計及

道路用地以每公頃 1600 萬元計等工程規劃設計管理及監造費等

以工程總經費 8計算合計約需 50313 萬元

5管理維護費

區段徵收完成後區內公共設施管理維護費本區依土地徵收條例

施行細則第 51 條第 2 項規定以每年每公頃 5 萬元編列 3 年計算

估計約需 501 萬元

6貸款利息

在辦理區段徵收時可向平均地權基金及公民營行庫辦理貸款作

業依本計畫區段徵收作業預定辦理期程參考五大銀行基準利率（台

灣銀行合作金庫銀行第一銀行華南銀行及台灣土地銀行）並參

酌物價上漲趨勢貸款利率以 3進行估算估算本計畫區段徵收作業

之貸款利息估計約需 16567 萬元

7估算結果

依據前述區段徵收作業費用地價補償費地上物補償費公共

46

設施費用管理維護費及貸款利息估算結果本計畫區段徵收開發總

費用預估約為 169846 萬元詳表十所示

表十 區段徵收開發總費用估算表

項目 單位 數量 單價

（萬元）

總價

（萬元）說明

一區段徵收作業費用 公頃 3337 120 4004

二補償費用

地價補償費 公頃 1055 8000 84400以私有地主30領取

地價補償及公有土地

全數作價方式領回

地上物拆遷補償

農作物 公頃 2500 60 1500

建物

鋼筋混凝土 公頃 015 27000 4050

磚造 公頃 006 15000 900

鐵皮造 公頃 064 5500 3520

網室棚架 公頃 310 500 1550

自拆遷獎勵金 式 100 2541 2541

小計 98461

三公共設施費用

整地工程 公頃 3337 80 2670

公園及兒童遊樂場 公頃 292 1800 5256

綠地 公頃 024 1400 336

廣場 公頃 024 1500 360

停車場 公頃 072 1500 1080

道路 公頃 741 1600 11856

雨水下水道 公頃 3337 200 6674

污水下水道 公頃 3337 250 8343

共同管溝 公頃 3337 300 10011電力電信及自來水

地下管線工程費

小計 46586

工程規劃設計管理

及監造費等 式 100 3727 3727 按工程費之 8估計

合計 50313

四管理維護費 公頃 3337 5 501每年每公頃 5 萬元

編列 3年計算

五貸款利息 16567 以年息 3複利計算

總開發費用 169846

註實際區段徵收開發總費用依辦理時之法令規定及實際發生之費用為準

（三）土地處分方式

47

1私有地所有權人領回抵價地比例依土地徵收條例第 39 條第 2 項辦理發

還土地所有權人之抵價地以第二種住宅區為原則

2屬土地徵收條例第 44 條第 1 項第 2 款所列之公共設施無償登記該管縣政

府本計畫公園兒童遊樂場用地綠地廣場停車場及道路用地等

公共設施用地無償登記為臺東縣政府所有

3其餘可供建築土地則依土地徵收條例第 44 條第 1 項第 5 款規定予以處

分

表十一 區段徵收土地處分方式表

類 別 內 容 面積（公頃）

1發還抵價地土地 第二種住宅區 1141

2無償登記之公共設施用地

公園用地兒童遊樂場用地綠

地廣場用地停車場用地及道路

用地等

1153

3供興建公益性住宅之土地 第三種住宅區 289

4剩餘可供標(讓)售土地 扣除發還抵價地土地後之第二種

住宅區 754

合 計 3337

註區段徵收抵價地之比例以 50為估算財務計畫之依據實際抵價地之比例應以區段徵收主管機關報經核定之比例為準

（四）區段徵收後土地處分收入估算

依據各開發項目之開發方式與概估開發費用經整理分析後區段徵

收後土地處分預估面積為 1043 公頃參酌鄰近地區土地交易案例擬

訂 17500 元作為第二種住宅區用地標(讓)售價格另第三種住宅區按

以開發成本 16285 元折價專案讓售予需地機關預估土地處分收入

約為 179014 萬元以作為縣府未來辦理開發之參考依據惟未來仍得

視財政情形及實際發展需要酌予調整

（五）自償能力分析

1經費籌措

本計畫區段徵收開發總費用之經費籌措方式包括向臺東縣平均

地權基金財政部地方建設基金或各行庫申貸支應等

2自償能力分析

48

本計畫區段徵收開發總費用約需 169846 萬元區段徵收後土地

處分預估收入約 179014 萬元預估區段徵收後盈餘約 9168 萬元

益本比為 105另本案經財務分析結果財務平衡標售底價約 16285

元（≒53835 元坪）與周邊客觀條件相同之都市計畫區住宅區市

場交易行情相較下仍有利基整體財務應屬可行

（六）敏感度分析

抵價地發還比例分別以 4042545475及 50與地主領

取現金比例 0102030及 40進行敏感度分析其財務結果

詳如表十二所示

表十二 區段徵收財務敏感度分析表

抵價地發還比例 地主領現比例 開發總費用

（萬元）

土地處分收入

（萬元）

盈餘

（萬元） 益本比

4000

0 80277 150489 70212 187

10 109605 173309 63704 158

20 138932 196129 57197 141

30 168259 218949 50690 130

40 197587 241769 44182 122

4250

0 80844 136227 55383 169

10 110115 160473 50358 146

20 139385 184719 45334 133

30 168656 208965 40309 124

40 197926 233212 35286 118

4500

0 81410 121964 40554 150

10 110625 147637 37012 133

20 139839 173309 33470 124

30 169052 198982 29930 118

40 198267 224654 26387 113

4750

0 81976 107702 25726 131

10 111135 134800 23665 121

20 140292 161899 21607 115

30 169449 188998 19549 112

40 198607 216097 17490 109

5000

0 82543 93439 10896 113

10 111644 121964 10320 109

20 140746 150489 9743 107

30 169846 179014 9168 105

40 198947 207539 8592 104

附 1-1

附件一 臺東縣政府 104 年 6 月 12 日 府建都字第 1040115666 號函

附 2-1

附件二 變更後土地使用分區管制計畫

為有效控制本計劃區土地使用強度確保公共設施服務水準維護良好生活

環境訂定土地使用分區管制要點如后

一 本要點依都市計畫法第 22 條及同法臺灣省施行細則第 35 條規定訂之

二 住宅區

（一）第一種住宅區（即「住一」住宅區）建蔽率不得大於 60容積率不

得大於 120

（二）第二種住宅區（即「住二」住宅區）建蔽率不得大於 60容積率不

得大於 160

（三）第三種住宅區（即「住三」住宅區）建蔽率不得大於 50容積率不

得大於 240

三 建築形式

（一）為配合遠景海岸山脈富變化的稜線建築物屋頂層及屋頂突出物應設

置斜屋頂且斜屋頂之投影面積不得小於建築面積之 80斜屋頂（覆

文化瓦）之斜率原則上為 11 至 13 之間若經都市設計審議委

員會認可係為設計上之需要得調整之

（二）新建建築物之外牆造型及開窗型式應配合鄰屋設計

四 開放空間

（一）「住一」「住二」「住三」住宅區臨接計畫道路部分應至少退縮 4 公尺

供留設「沿街步道式開放空間」設置淨寬 15 公尺以上之連續鋪面人

行步道免設置騎樓

（二）「住三」住宅區除留設「沿街步道式開放空間」外應在集中留設「廣

場式開放空間」並與公共開放空間鄰近「住一」「住二」住宅區除

留設「沿街步道式開放空間」外其餘之法定空地應配合防火間隔整

體規劃

（三）「住一」「住二」住宅區之防火間隔宜整體規劃集中留設開放空間應

配合防火間隔位置留設防火間隔不得設置圍牆僅能以高度不超過 1

公尺之綠籬作為界隔空間且不得有高於地面之固定結構物

（四）「住一」「住二」住宅區之防火間隔寬度為 2 公尺

附 2-2

（六）開放空間得計入建築基地之法定空地應美化綠化達綠覆率 50以

上

（七）1有關設置開放空間獎勵部份依內政部訂定「實施都市計畫地區建築

基地綜合設計鼓勵辦法」規定辦理

2建築物提供部分樓地板面積供下列使用者得增加所提供之樓地板面

積但以不超過基地面積乘以該基地容積率之 30為限

（1）私人捐獻或設置圖書館博物館藝術中心兒童青少年勞

工老人等活動中心景觀公共設施等供公眾使用其集中留設

之面積在 1 百平方公尺以上並經目的事業主管機關核准設立公

益性基金管理營運者

（2）建築物留設空間與天橋或地下道連接供公眾使用經交通主管機

關核准者

五 建築基地內留設之人行步道應與其他法定空地整體規劃並與周遭之公共

開放空間直接聯繫

六 交通運輸系統

（一）依都市設計準則之計劃道路標準斷面留設之公共設施帶供作佈設行

道樹公車站牌售票亭變電箱路燈標誌自行車停車空間及

各類街道家俱之空間

（二）「住一」「住二」住宅區每一住宅單元應至少設置 1 部停車位該停車

位不得設置於指定留設開放空間之人行步道及防火間隔上「住三」住

宅區應集中設置地下停車場

（三）「住一」「住二」住宅區若附設 1 部以上之停車位時其停車位得以前

後方式配置之

七 建築基地細分規模

（一）「住一」「住二」住宅區最小基地開發單元 120 平方公尺最小基地面

寬及最小建築面寬 5 公尺

（二）「住三」住宅區最小基地開發單元 1500 平方公尺

八 公共設施用地得依「都市計畫公共設施用地多目標使用方案」規定作多目

標使用

九 為維護居住環境品質本計畫區內停車空間依左表規定

附 2-3

土地及建築物用途 基準停車位數

住宅等類似用途建築物

建築樓地板面積在 250 平方公尺以

下者應留設 1 部停車空間超過部

分每超過 150 平方公尺及其零數應

增設 1 部停車空間

商場（店）餐廳飲食店

超級市場等類似用途建築

物

建築樓地板面積每滿 100 平方公尺

設置 1 部停車位

辦公事務所金融等類私

用途建築物 建築樓地板面積每滿 80 平方公尺設

置 1 部停車位

旅館國際觀光旅館等類似

用途建築物 建築樓地板面積每滿 100 平方公尺

或每 4 個房間設置 1 部停車位

十 建築基地內之法定空地應留設二分之一以上種植花草樹木以美化環

境

十一 建築基地申請建築時須經縣府都市設計審議委員會依都市設計準則審

查通過後始得發照建築及施工以塑造本計畫區之獨特風格但為增

強本計畫區風格之設計經都市設計審議委員會認可者得不受都市設

計準則之限制

十二 「住一」住宅區得維持現有建築及其使用惟日後申請建築時仍應依

本要點規定辦理且為鼓勵既有聚落再發展亦得另訂「台東市都市計

畫（豐榮豐樂地區）細部計畫再發展地區土地開發管理要點」據以執

行

十三 本要點未規定事項適用其他法令規定

附 3-1

附件三 變更後都市設計準則

一 開放空間系統設計準則

開放空間在都市結構上包含都市美觀休憩娛樂環境保護及防災避難的

效果規劃設計應以提供自然舒適親切可及的人性化環境為目標並增進

都市防災避難功能

（一）開放空間類別

開放空間系統依土地屬性及使用形態區分為公共開放空間指定

留設開放空間兩類以本計畫區而言細分如后（詳附圖一）

1公共開放空間包括公園兒童遊樂場綠地廣場等用地

2指定留設開放空間包括「沿街步道式開放空間」「住三」住宅區集

中留設之「廣場式開放空間」上述所稱之開放空間係指「建築技術

規則第 15 章實施都市計畫地區建築基地綜合設計」規定開放空間

（二）開放空間設計原則

開放空間之配置除於適當區位設置公共開放空間外並指定每

一基地之「留設開放空間」的位置及其設計標準配合退縮規定維

繫全區開放空間之連續性完整性與多樣性設計原則如后

1每一街廓內及建築物簇群內均應提供開放空間

2所有街廓之開放空間應整體規劃並利用步道相銜接建構一套區內

完整的人行動線系統提升居民移動之便利性

3開放空間須完整規劃並以景觀配置手法銜接各區特色

（三）開放空間設計準則

1公園兒童遊樂場用地開放空間設計規定

（1）應具休憩集會及活動等功能得比照「臺東縣公園管理自治條

例」規定設置相關設施提供居民使用並應提供計畫區內居民

遭遇重大人為或天然災害時所需臨時避難疏散及急難救助空

間

（2）活動區配置於主要道路旁時與道路之間應以濃密植栽適當區

隔

附 3-2

附圖一 開放空間系統配置示意圖

附 3-3

（3）主要出入口應與人行動線系統連接服務車輛及停車空間出入動

線應避免干擾人行動線與主要道路系統

（4）應採開放性設計如基於安全及管理之需要四周可設置綠籬或

綠化設施圍蔽高度不得超過 1 公尺

2其他相關規定

（1）開放空間入口須明顯標示或以其他設計方式強調入口意象加

強公眾使用之能見度

（2）開放空間之舖面應使用具透水性防滑耐壓易維護的材質

舖面設計應以街廓為單元整體規劃反映地區的特色與個性

（3）開放空間的設計應符合無障礙環境的要求

（4）開放空間應美化綠化其綠覆率應達 50以上

二 人行空間設計準則

人行空間目的在提供計畫區內居民一個不需要車輛即可通達區內各主要公

共設施或開放空間的步行安全動線系統本計畫區內配置之人行空間包括都市計

畫劃設之人行步道及建築基地內留設之人行步道兩者相互配合連接建構成

全區完整的人行步道系統提升居民移動之便利性本計畫區內人行空間設計準

則如后

（一）都市計畫劃設之人行步道設計規定

1人行步道之人行空間淨寬度不得小於 15 公尺

2應具連續性舒適性方便性與美觀等基本功能

3交叉路口得視交通需要以號誌輔以聲音告知行人應停止或行進

4除得提供設置灌木植栽及街道傢俱外不得設置其他有礙通行之設施

物並應設置中低光源之照明設施

（二）建築基地內留設之人行步道設計規定

1建築基地內留設之人行步道應與基地內之其他法定空地整體規劃並

與周邊之公共開放空間直接聯繫

2建築基地內留設之人行步道應與車行動線系統明確區分減少交通衝

擊

3建築基地內留設之人行步道地坪應平整每一街廓之各街角均應採無

附 3-4

障礙環境設計

三 交通運輸系統設計準則

交通運輸系統之設計應以提供具可行性及易行性之交通運輸方式為目標

透過道路功能等級之明確劃分各層級道路依其功能服務水準與周圍土地使用

之特性設置不同之車行空間寬度及景觀設計規定

（一）計畫道路標準斷面設計規定

本計畫區內道路斷面車道數及空間配置應參酌附圖二辦理其中

公共設施帶係供作佈設行道樹公車站牌售票亭變電箱路燈

自行車停車空間及各類街道傢俱之空間且計畫道路兩側均規定建築

物退縮供留設「沿街步道式開放空間」

（二）停車空間設計規定

1住宅區留設之停車位不得設置於指定留設開放空間臨計畫道路境界

線 15 公尺範圍內及防火間隔上「住三」住宅區應集中設置地下停

車場其出入口應設置於次要道路或私設通路上並與基地進出動線

開放空間整體設計

2公園兒童遊樂場用地內應留設自行車停放空間並設置自行車停放

架或類似防竊功能之保護設施

附圖二 計畫道路標準斷面圖

附 3-5

3路外公共停車場設計規定

（1）路外公共停車場應有植栽計畫舖面須全面使用透水性材料且

周圍應予綠化

（2）路外公共停車場除出入口處外四周應以綠化土堤或綠化材料

形成適當之圍籬

四 建築基地細分規模設計準則

「住一」「住二」住宅區開發規模如非完整街廓開發時應考量與鄰近基地

之關係並配合集中留設法定空地

五 建築量體配置高度造型色彩及風格設計準則

（一）建築物允建高度應依建築技術規則建築設計施工篇第 164 條規定計算

並檢討日照

（二）為配合遠景海岸山脈富變化的稜線建築物屋頂層及屋頂突出物應設

置斜屋頂且斜屋頂之投影面積不得小於建築面積之 80斜屋頂之

斜率原則上為1 至3 之間若經都市設計審議委員會認可係為設

計上之需要得調整之

（三）新建建築物之外牆造型及開窗形式應配合鄰屋設計

（四）為調和人造建築物與背景天空海洋山脈田野等色彩建築物屋

頂色牆壁色色彩為深色瓦對白色或淺灰

（五）「住一」「住二」住宅區若需裝置廣告物等附屬設施物應以不妨礙

通行及景觀為原則不得設置於指定留設開放空間及防火間隔上附

著於建築物上之高度不得低於 36 公尺廣告物大小以高度 3 公尺寬

度 06 公尺為限其餘規定依內政部「招牌廣告及樹立廣告管理辦法」

等相關規定辦理

（六）「住三」住宅區之廣告物等附屬設施應配合集合住宅建築設計統一

規範

六 環境保護設施設計準則

本計畫區內環境保護設施主要為污水處理設施及「住三」住宅區之垃圾貯存

空間其設計規定如后

（一）污水處理設施依建築技術規則施工篇第 49 條規定辦理

（二）每一單元（以街廓計）之「住二」住宅區開發時應至少設置一處垃

附 3-6

圾貯存空間集中收集處理垃圾

（三）垃圾貯存空間應面臨次要道路集中設置且不得設置於建築物主要出

入口旁垃圾貯存空間未臨接計畫道路時應留設 35 公尺寬之車道連

接計畫道路垃圾貯存空間位室內者車道淨寬應達 4 公尺以上且

應設置於地面層

（四）垃圾貯存空間應有適當之清洗（含排水措施）隔離設施以維護環境衛

生如位法定空地者應配合綠化設施美化

七 景觀計畫

景觀計畫目的在塑造本計畫區之整體都市景觀及舒適生活環境設計準則如

后

（一）計畫道路兩側之公共設施帶應於適當位置與間距處植栽喬木行道樹

（如附圖三）且依下列規定

1行道樹樹冠底離地淨高 2 公尺以上根部應保留適當之透水面積

2行道樹樹幹四周應舖設鏤空鑄鐵蓋板或透水設施且應與人行步道地

坪高程齊平

3每一街道應有一代表樹種並將其延續至該街道內之社區樹種以具

大型樹冠耐污染易維護為原則

（二）「沿街步道式開放空間」應利用綠化植栽作為道路與建築物間之緩衝

區且每一街廓之植栽應為同一或共同樹種

（三）「住三」住宅區指定留設之廣場式開放空間以集中配置為原則面積

至少 400 平方公尺且綠地面積至少佔 30長寬比不得超過 21且

應按開放空間面積每滿 64 平方公尺至少植栽喬木一棵其樹冠底離地

淨高 2 公尺以上

附 3-7

附圖三 道路斷面景觀示意圖

（四）公園兒童遊樂場用地景觀設計準則

1公園用地中央主要地區應提供一具多功能及多用途使用的大型活動

區域其他各分區應考量觀賞休閒運動遊戲及衛生等活動與功

能設施

2區內供公用設備及服務設施（如垃圾收集公共廁所）等使用之區域

應使用綠籬或樹叢適當圍蔽

3兒童遊樂場用地配置原則

（1）根據兒童活動尺寸荷重等設計

（2）採用複合式遊具使遊戲有連續性與變化

（3）按兒童年齡分類進行設計

（4）提供父母休憩看護設施以便就近照顧

（5）著重安全考量如彈性地板去除尖銳部分等措施

附 4-1

附件四 台東市都市計畫（豐榮豐樂地區）細部計畫

再發展地區土地開發管理要點

一 本要點依「台東市都市計畫（豐榮豐樂地區）細部計畫土地使用分區管

制計畫」第十二點規定訂定之

二 再發展區之土地權利關係人得擬具開發計畫提經臺東縣都市計畫委員會審

查通過後再依相關法令向主管建築機關申請開發建築

三 申請基地符合下列條件者始得依本要點辦理

（一）基地臨接計畫道路之長度在 20 公尺以上或達週界總長度六分之一且面

積達 1000 平方公尺以上者

（二）因鄰地已申請建築或基地條件特殊致未能符合前款規定者經臺東縣都

市計畫委員會同意後得不受前款規定限制

四 開發計畫應以書圖載明下列事項

（一）申請人姓名身份證字號及地址

（二）開發地區範圍面積及土地與建物使用現況

（三）土地使用及公共設施計畫其圖面比例尺不得小於 1600

（四）土地使用管制計畫

（五）都市設計事項得視實際需要依都市計畫定期通盤檢討實施辦法第八

條第二項之內容予以述明

（六）土地及地上物處理計畫

（七）事業及財務計畫

（八）實施進度

（九）全部土地權利關係人姓名住址權利證明文件及私有土地所有權人

同意書

（十）套繪土地使用計畫之地籍圖其比例尺不得小於 11200

五 依本要點申請整體開發時需以不小於申請開發總面積 20之土地折算為

回饋代金並於全部繳納後始得發照建築

附 4-2

前項代金之計算係以應回饋之土地面積乘以繳交當年度之土地公告現值

加四成為準

六 依本要點申請整體開發者得依下列公式核算其申請開發建築之基準容積

率但該基準容積不得大於 240

V=V0times（1+（V1-01）+ V2）（1-V1）≦240

其中 V回饋後之基準容積率

V0該分區之容積率（120）

V1回饋土地比例

V2獎勵係數（訂為 02）

七 本要點未規定事項悉依其他法令規定辦理

變更機關

業務承辦

人員

擬定機關

業務承辦

人員

業務單位

主管

業務單位

主管

規劃單位亞興測量有限公司

龍邑工程顧問股份有限公司

7

圖三 主要計畫變更內容示意圖（北中區）

8

圖四 主要計畫變更內容示意圖（南區）

9

圖五 主要計畫變更後示意圖

10

表二 主要計畫土地使用計畫變更前後面積分配表

項目 現行計畫面積

（公頃） 增減面積

（公頃）

變更後

面積（公頃） 比例（）

住宅區 2042 +179 2221 6538

公

共

設

施

用

地

鄰里公園用地兼作 兒童遊樂場使用

332 -332 000 000

公園用地 - +155 155 456

兒童遊樂場用地 - +136 136 400

廣場用地 - +024 024 071

綠地用地 008 +017 025 074

停車場用地 072 +000 072 212

國中用地 250 -250 000 000

水溝用地 - +023 023 068

道路用地 693 +048 741 2181

小計 1355 -179 1176 3462

非都市土地 - 00036 - -

合計 3397 -00036 3397 10000

註表內面積應以依據核定圖實地分割測量面積為準

表三 主要計畫變更後各區土地使用計畫面積表

項目 北區 中區 南區 合計

面積 (公頃)

比例()面積

(公頃)比例()

面積 (公頃)

比例() 面積

(公頃) 比例()

住宅區 886 6632 527 6396 808 6531 2221 6538

公共設施用地

兒童遊樂場用地 079 591 058 704 - 000 137 403

公園用地 050 374 - 000 105 849 155 456

綠地 024 180 - 000 - 000 024 071

停車場用地 - 000 042 510 030 243 072 212

廣場用地 006 045 018 218 - 000 024 071

水溝用地 - 000 - 000 023 186 023 068

道路用地 291 2178 179 2172 271 2191 741 2181

小計 450 3368 297 3604 429 3469 1176 3462

合計 1336 10000 824 10000 1237 10000 3397 10000

註表內面積應以依據核定圖實地分割測量面積為準

11

陸現行細部計畫概要

一發布實施經過

本計畫係配合「變更臺東都市計畫（第二次通盤檢討）案」暫予保留案mdash「變

更台東市都市計畫（部分農業區為住宅區公（兒）用地停車場用地文（中）

用地道路用地部分住宅區為道路用地）（臺灣省實施區段徵收五年計畫中豐

榮豐樂中低收入住宅社區）案」附帶條件「應另行擬定細部計畫」規定辦理

並於 90 年完成「擬定臺東市（豐榮豐樂地區）細部計畫案」迄今

二計畫範圍與面積

計畫區位臺東市西南方的豐榮豐樂地區其範圍東起一-8 號計畫道路西

至都市計畫範圍邊界南與農業區毗鄰北接農業區及「工一-三」乙種工業區

面積 3397 公頃

三計畫年期人口及密度

以民國 100 年為計畫目標年計畫人口為 6000 人居住密度每公頃約 294

人

四土地使用及公共設施計畫

土地使用分區分別劃分為第一種及第二種住宅區面積合計為 2042 公頃

約佔計畫面積 6011其中第二種住宅區面積為 581 公頃約佔計畫面積 1711

應由政府取得興建中低收入住宅使用另劃設公（兒）綠地停車場國

中道路等公共設施用地面積合計為 1355 公頃約佔計畫面積 3989

表四為現行細部計畫土地使用計畫面積分配表圖六為現行細部計畫示意

圖

12

表四 現行細部計畫土地使用計畫面積分配表

項目 北區 中區 南區 全區

面積（） 比例

（）面積（）

比例 （）

面積（）比例

（） 面積（）

比例 （）

土地使

用分區

第一種住宅區 64023 4791 13153 1596 68882 5572 146058 4300

第二種住宅區 26837 2008 23196 2814 8094 655 58127 1711

小計 90860 6800 36349 4410 76976 6226 204185 6011

公共設施用地

公兒用地 14788 1107 4900 595 13483 1091 33171 977

綠地 797 - - - - - 797 023

停車場用地 - - 3600 437 3600 291 7200 212

文（中）用地 - - 25000 3033 - - 25000 736

道路用地 27178 2034 12572 1525 29568 2392 69318 2041

小計 42763 3200 46072 5590 46651 3774 135486 3989

合計 133623 10000 82421 10000 123627 10000 339671 10000

註表內面積應以依據核定圖實地分割測量面積為準

資料來源擬定臺東市（豐榮豐樂地區）細部計畫說明書臺東縣政府90 年 3 月

13

圖六 現行細部計畫示意圖

14

五都市設計準則

一 開放空間系統設計準則

開放空間在都市結構上包含都市美觀休憩娛樂環境保護及防災避難的

效果規劃設計應以提供自然舒適親切可及的人性化環境為目標並增進

都市防災避難功能

（一）開放空間類別

開放空間系統依土地屬性及使用形態區分為公共開放空間指定留

設開放空間兩類以本計畫區而言細分如后（詳圖 6-2）

1公共開放空間包括公（兒）用地學校運動場

2指定留設開放空間包括「沿街步道式開放空間」「住二」住宅區集

中留設之「廣場式開放空間」上述所稱之開放空間係指「實施都市

計畫地區建築基地綜合設計鼓勵辦法」規定開放空間

圖 6-2 開放空間系統配置示意圖

15

（二）開放空間設計原則

開放空間之配置除於適當區位設置公共開放空間外並指定每一

基地之「留設開放空間」的位置及其設計標準配合退縮規定維繫全

區開放空間之連續性完整性與多樣性設計原則如后

1每一街廓內及建築物簇群內均應提供開放空間

2所有街廓之開放空間應整體規劃並利用步道相銜接建構一套區內

完整的人行動線系統提升居民移動之便利性

3開放空間須完整規劃並以景觀配置手法銜接各區特色

（三）開放空間設計準則

1公（兒）用地開放空間設計規定

（1）公（兒）用地應具休憩集會及活動等功能得比照「臺灣省公

園管理辦法」規定設置相關設施提供居民使用並應提供計畫

區內居民遭遇重大人為或天然災害時所需臨時避難疏散及急難救

助空間

（2）公（兒）用地活動區配置於主要道路旁時與道路之間應以濃密

植栽適當區隔

（3）公（兒）用地主要出入口應與人行動線系統連接服務車輛及停

車空間出入動線應避免干擾人行動線與主要道路系統

（4）公（兒）用地應採開放性設計如基於安全及管理之需要四周

可設置綠籬或綠化設施圍蔽高度不得超過 1 公尺

2學校運動場開放空間設計規定

（1）學校運動場公共開放空間鄰近住宅區之部分應設置高低綠籬以

隔絕噪音

（2）學校留設之開放空間面積不得小於基地面積之 40最小綠化

面積不得小於法訂空地之 50

（3）學校留設之開放空間應提供居民作為休憩運動場所及遭遇重

大人為或天然災害時所需臨時避難疏散及急難救助空間

（4）學校運動場及戶外活動區配置應配合自然地形變化規劃減少

整地與挖填方工程

16

（5）學校運動場及戶外活動區配置應考量自然氣候條件與微氣候變

化對冬季東北季風應以建築配置或植栽密植方式降低活動時的

不適性

（6）學校主要出入口應與人行動線系統連接服務車輛及停車空間出

入動線應避免干擾人行動線主要道路系統

（7）學校運動場如緊鄰主要道路配置臨接道路部分應以喬木密植方

式減少噪音和危險性

（8）學校用地及其戶外空間應採開放性設計如基於安全及管理之需

要四周可設置柵欄圍牆或綠籬等設施物圍蔽如設置欄杆或

圍牆等遮蔽物高度不得超過 2公尺牆面透空率應達 50以上

並應綠化處理

（9）學校用地四周若設置柵欄或圍牆等遮蔽物應自計畫道路境界線

退縮 4 公尺退縮部分得計入法訂空地又退縮部分應配合周遭

「沿街步道式開放空間」留設淨寬 15 公尺以上之人行步道其

餘部分應予植栽綠化或配合學童上下學動線規劃為家長接送學童

之機車停車空間

3指定留設開放空間與其他法定空地設計規定

（1）「住一」「住二」住宅區臨接計畫道路部分應至少退縮 4 公尺供

留設「沿街步道式開放空間」免設置騎樓

（2）前項「沿街步道式開放空間」範圍內應設置連續舖面之人行步道

淨寬不得小於 15 公尺並不得設置有礙通行之設施物

（3）「住二」住宅區除留設「沿街步道式開放空間」外應再集中留設

「廣場式開放空間」並與公共開放空間鄰近其位置依圖 6-2 之

原則設置「住一」住宅區除留設「沿街步道式開放空間」外其

餘之法定空地應配合防火間隔整體規劃

（4）「住一」住宅區之防火間隔宜整體規劃集中留設防火間隔位置建

議如圖 6-3防火間隔不得設置圍牆僅能以高度不超過 1 公尺之

綠籬作為界隔空間且不得有高於地面之固定結構物

（5）「住一」住宅區之防火間隔寬度為 2 公尺

4其他相關規定

（1）開放空間入口須明顯標示或以其他設計方式強調入口意象加

17

強公眾使用之能見度

（2）開放空間之舖面應使用具透水性防滑耐壓易維護的材質

舖面設計應以街廓為單元整體規劃反映地區的特色與個性

（3）開放空間的設計應符合無障礙環境的要求

（4）開放空間應美化綠化其綠覆率應達 50以上

圖 6-3 防火間隔建議位置示意圖

二 人行空間設計準則

人行空間目的在提供計畫區內居民一個不需要車輛即可通達區內各主要公

共設施或開放空間的步行安全動線系統本計畫區內配置之人行空間包括都市計

畫劃設之人行步道及建築基地內留設之人行步道兩者相互配合連接建構成

全區完整的人行步道系統提升居民移動之便利性本計畫區內人行空間設計準

則如后

（一）都市計畫劃設之人行步道設計規定

1人行步道之人行空間淨寬度不得小於 15 公尺

18

2應具連續性舒適性方便性與美觀等基本功能

3交叉路口得視交通需要以號誌輔以聲音告知行人應停止或行進

4除得提供設置灌木植栽及街道傢俱外不得設置其他有礙通行之設施

物並應設置中低光源之照明設施

（二）建築基地內留設之人行步道設計規定

1建築基地內留設之人行步道應與基地內之其他法定空地整體規劃並

與周邊之公共開放空間直接聯繫

2建築基地內留設之人行步道應與車行動線系統明確區分減少交通衝

擊

3建築基地內留設之人行步道地坪應平整每一街廓之各街角均應採無

障礙環境設計

三 交通運輸系統設計準則

交通運輸系統之設計應以提供具可行性及易行性之交通運輸方式為目標

透過道路功能等級之明確劃分各層級道路依其功能服務水準與周圍土地使用

之特性設置不同之車行空間寬度及景觀設計規定

（一）計畫道路標準斷面設計規定

本計畫區內道路斷面車道數及空間配置如圖 6-4其中公共設施帶

係供作佈設行道樹公車站牌售票亭變電箱路燈標誌自行車

停車空間及各類街道傢俱之空間且計畫道路兩側均規定建築物退縮

供留設「沿街步道式開放空間」

圖 6-4 計畫道路標準斷面圖

19

（二）停車空間設計規定

1「住一」住宅區每一住宅單元應至少設置 1 部停車位該停車位不得

設置於指定留設開放空間臨計畫道路境界線 15 公尺範圍內及防火間

隔上「住二」住宅區應集中設置地下停車場其出入口應設置於次

要道路或私設通路上並與基地進出動線開放空間整體設計

2學校公（兒）用地內應留設自行車停放空間並設置自行車停放架

或類似防竊功能之保護設施

3路外公共停車場設計規定

（1）路外公共停車場應有植栽計畫舖面須全面使用透水性材料且

周圍應予綠化

（2）路外公共停車場除出入口處外四周應以綠化土堤或綠化材料

形成適當之圍籬

四 建築基地細分規模設計準則

（一）「住二」住宅區應就完整街廓整體規劃設計分期分區開發「住一」

住宅區則鼓勵以完整街廓方式整體開發最小基地開發單元 120 平方公

尺最小面寬 45 公尺

（二）「住一」住宅區開發規模如非完整街廓開發時應考量與鄰近基地之關

係並配合集中留設法定空地

五 建築量體配置高度造型色彩及風格設計準則

（一）建築物允建高度應依建築技術規則建築設計施工篇第 164 條規定計算

並檢討日照

（二）為配合遠景海岸山脈富變化的稜線建築物屋頂層及屋頂突出物應設

置斜屋頂且斜屋頂之投影面積不得小於建築面積之 80斜屋頂之

斜率原則上為 11 至 13 之間若經都市設計審議委員會認可係

為設計上之需要得調整之

（三）新建建築物之外牆造型及開窗型式應配合鄰屋設計

（四）為調和人造建築物與背景天空海洋山脈田野等色彩建築物屋

頂色牆壁色色彩為深色瓦對白色或淺灰

（五）「住一」「住二」住宅區若需裝置廣告物等附屬設施物應以不妨礙

20

通行及景觀為原則不得設置於指定留設開放空間及防火間隔上附

著於建築物上之高度不得低於 36 公尺廣告物大小以高度 3 公尺寬

度 06 公尺為限其餘規定依內政部訂頒之「廣告物管理辦法」等相關

規定辦理

（六）「住二」住宅區之廣告物等附屬設施應配合集合住宅建築設計統一

規範

六 環境保護設施設計準則

本計畫區內環境保護設施主要為污水處理設施及「住二」住宅區之垃圾貯存

空間其設計規定如后

（一）污水處理設施依建築技術規則建築設計施工篇第 49 條規定辦理

（二）每一單元（以街廓計）之「住二」住宅區開發時應至少設置一處垃

圾貯存空間集中收集處理垃圾

（三）垃圾貯存空間應面臨次要道路集中設置且不得設置於建築物主要出

入口旁垃圾貯存空間未臨接計畫道路時應留設 35 公尺寬之車道連

接計畫道路垃圾貯存空間位室內者車道淨寬應達 4 公尺以上且

應設置於地面層

（四）垃圾貯存空間應有適當之清洗（含排水措施）隔離設施以維護環境衛

生如位法定空地者應配合綠化設施美化

七 景觀計畫

景觀計畫目的在塑造本計畫區之整體都市景觀及舒適生活環境設計準則如

后

（一）計畫道路兩側之公共設施帶應於適當位置與間距處植栽喬木行道樹

（如圖 6-5）且依下列規定

1行道樹樹冠底離地淨高 2 公尺以上根部應保留適當之透水面積

2行道樹樹幹四周應舖設鏤空鑄鐵蓋板或透水設施且應與人行步道地

坪高程齊平

3每一街道應有一代表樹種並將其延續至該街道內之社區樹種以具

大型樹冠耐污染易維護為原則

（二）「沿街步道式開放空間」應利用綠化植栽作為道路與建築物間之緩衝

區且每一街廓之植栽應為同一或共同樹種

21

（三）「住二」住宅區指定留設之廣場式開放空間應以集中配置為原則面

積至少 400 平方公尺且綠地面積至少佔 30長寬比不得超過 21

且應按開放空間面積每滿 64 平方公尺至少栽植喬木一棵其樹冠底離

地淨高 2 公尺以上

圖 6-5 道路斷面景觀示意圖

（四）學校運動場景觀設計準則

1所有設施應依據學童的尺寸進行設計（如垃圾桶座椅等的高度）

同時各設施的顏色及造型應多樣化但不得對整體環境特色有負面影

響

2學校運動場與硬舖面活動區等功能相近之區域應集中規劃與設計各

活動區間應以人行動線連接

3用以界定運動場與其他使用空間之緩衝綠帶與植栽區應考量使用功

能實質環境與視覺的連續性

4運動場內固定之構造物或設施物（如圍牆及欄杆等）應利用樹木灌

木群或蔓生植物綠化或遮蔽

（五）公（兒）用地景觀設計準則

1公（兒）用地中央主要地區應提供一具多功能及多用途使用的大型活

動區域其他各分區應考量觀賞休閒運動遊戲及衛生等活動與

功能設施

2區內供公用設備及服務設施（如垃圾收集公共廁所）等使用之區域

22

應使用綠籬或樹叢適當圍蔽

3兒童遊戲場配置原則

（1）根據兒童活動尺寸荷重等設計

（2）採用複合式遊具使遊戲有連續性與變化

（3）按兒童年齡分類進行設計

（4）提供父母休憩看護設施以便就近照顧

（5）著重安全考量如彈性地板去除尖銳部分等措施

六土地使用分區管制計畫

為有效控制本計畫區土地使用強度確保公共設施服務水準維護良好生活

環境訂定土地使用分區管制要點如后

一 本要點依都市計畫法第 22 條及同法臺灣省施行細則第 35 條規定訂之

二 住宅區

（一）第一種住宅區（即「住一」住宅區）建蔽率不得大於 60容積率不

得大於 160

（二）第二種住宅區（即「住二」住宅區）建蔽率不得大於 50容積率不

得大於 240

三 「文（中）」學校用地建蔽率不得大於 50容積率不得大於 150

四 建築形式

（一）為配合遠景海岸山脈富變化的稜線建築物屋頂層及屋頂突出物應設

置斜屋頂且斜屋頂之投影面積不得小於建築面積之 80斜屋頂（覆

文化瓦）之斜率原則上為 11 至 13 之間若經都市設計審議委員

會認可係為設計上之需要得調整之

（二）新建建築物之外牆造型及開窗型式應配合鄰屋設計

五 開放空間

（一）「住一」「住二」住宅區臨接計畫道路部分應至少退縮 4 公尺供留設

「沿街步道式開放空間」設置淨寬15公尺以上之連續鋪面人行步道

免設置騎樓

23

（二）「住二」住宅區除留設「沿街步道式開放空間」外應再集中留設「廣

場式開放空間」並與公共開放空間鄰近「住一」住宅區除留設「沿街

步道式開放空間」外其餘之法定空地應配合防火間隔整體規劃

（三）「住一」住宅區之防火間隔宜整體規劃集中留設開放空間應配合防火

間隔位置留設防火間隔不得設置圍牆僅能以高度不超過 1 公尺之綠

籬作為界隔空間且不得有高於地面之固定結構物

（四）「住一」住宅區之防火間隔寬度為 2 公尺

（五）學校用地應留設開放空間面積不得小於基地面積之 40學校用地

四周如設置柵欄或圍牆等遮蔽物高度不得超過 2 公尺牆面透空率應

達 50以上並綠化處裡且應自計畫道路境界線退縮 4 公尺退縮

部分供作「沿街步道式開放空間」及機車停車空間使用

（六）開放空間得計入建築基地之法定空地應美化綠化達綠覆率 50以

上

（七）1有關設置開放空間獎勵部份依內政部訂定「實施都市計畫地區建築

基地綜合設計鼓勵辦法」規定辦理

2建築物提供部分樓地板面積供下列使用者得增加所提供之樓地板面

積但以不超過基地面積乘以該基地容積率之 30為限

（1）私人捐獻或設置圖書館博物館藝術中心兒童青少年勞

工老人等活動中心景觀公共設施等供公眾使用其集中留設

之面積在 1 百平方公尺以上並經目的事業主管機關核准設立公

益性基金管理營運者

（2）建築物留設空間與天橋或地下道連接供公眾使用經交通主管機

關核准者

六 建築基地內留設之人行步道應與其他法定空地整體規劃並與周遭之公共

開放空間直接聯繫

七 交通運輸系統

（一）依都市設計準則之計畫道路標準斷面留設之公共設施帶供作佈設行

道樹公車站牌售票亭變電箱路燈標誌自行車停車空間及各

類街道傢俱之空間

（二）「住一」住宅區每一住宅單元應至少設置 1 部停車位該停車位不得設

置於指定留設開放空間之人行步道及防火間隔上「住二」住宅區應集

24

中設置地下停車場

（三）「住一」住宅區若附設 1 部以上之停車位時其停車位得以前後方式配

置之

八 建築基地細分規模

（一）「住一」住宅區最小基地開發單元 120 平方公尺最小基地面寬 45 公

尺

（二）「住二」住宅區應就完整街廓整體規劃設計分期分區開發

九 公共設施用地得依「都市計畫公共設施用地多目標使用方案」規定作多目

標使用

十 為維護居住環境品質本計畫區內停車空間依左表規定

土地及建築物用途 基準停車位數

住宅等類似用途建築物

建築樓地板面積在 250 平方公尺以

下者應留設 1 部停車空間超過部

分每超過 150 平方公尺及其零數應

增設 1 部停車空間

商場（店）餐廳飲食店

超級市場等類似用途建築

物

建築樓地板面積每滿 100 平方公尺

設置 1 部停車位

辦公事務所金融等類私

用途建築物

建築樓地板面積每滿 80 平方公尺設

置 1 部停車位

旅館國際觀光旅館等類似

用途建築物

建築樓地板面積每滿 100 平方公尺

或每 4 個房間設置 1 部停車位

十一 建築基地內之法定空地應留設二分之一以上種植花草樹木以美化環

境

十二 建築基地申請建築時須經縣府都市設計審議委員會依都市設計準則審

查通過後始得發照建築及施工以塑造本計畫區之獨特風格但為增

強本計畫區風格之設計經都市設計審議委員會認可者得不受都市設

計準則之限制

十三 本要點未規定事項適用其他法令規定

25

柒變更理由

一配合主要計畫空間結構調整變更土地使用細分區並

另訂管理規範保障既有合法建物權益

延續原計畫之土地使用細分區之劃定架構及保障既有合法建物所有權人權

益合法建物密集之街廓將剔除整體開發範圍外另考量整體開發公平性未

納入整體開發範圍部分之土地使用分區調整為「第一種住宅區」並將其容積率

訂為 120此外為鼓勵既有聚落日後整體再發展提升環境品質另訂「台東

市都市計畫（豐榮豐樂地區）細部計畫再發展地區土地開發管理要點」（詳附

件四）其餘納入整體開發範圍之土地使用分區則分別調整為第二種及第三種住

宅區其中第三種住宅區係為供興建公益性住宅之土地為提升整體開發可行性

適度調整第三種住宅區之規模及區位

二為利整體開發後之環境控管及提升剩餘土地之規劃彈

性調整部分土地使用分區管制計畫及都市設計準則內

容

因應土地使用分區公共設施用地項目調整及相關法令廢止為利於日後

環境控管故配合調整土地使用分區管制計畫及都市設計準則相關條文內容另

依據原土地使用分區管制計畫第八點有關建築基地細分之規定為「『住二』住

宅區（調整為『住三』住宅區）應就完整街廓整體規劃設計分期分區開發」

為保留日後土地規劃及處份彈性故調整該條文內容

26

捌變更計畫內容

為配合辦理整體開發本次共變更 3 案其中編號第 1 案為實質計畫內容變

更編號第 2 案及第 3 案分別為土地使用分區管制計畫及都市設計準則部分條文

增修訂其內容請詳見表五變更內容明細表表六變更前後土地使用計畫面積

對照表表七都市設計準則變更對照表及圖七變更計畫示意圖（北中區）圖

八變更計畫示意圖（南區）圖九變更後計畫示意圖

表五 變更內容明細表 單位公頃

編號 變更位置 變更內容

變更理由 原計畫 新計畫

1 豐榮豐樂

地區 第一種住宅區

（1425） 第二種住宅區

（1057） 第三種住宅區（052）兒童遊樂場用地

（069） 公園用地（054） 停車場用地（030）道路用地（ 163）

1 依據主要計畫變更後之計畫內

容並延續原計畫之土地使用

細分區之劃定架構及保障既

有合法建物所有權人權益合

法建物密集之街廓將剔除整

體開發範圍外以提升整體開

發可行性另考量整體開發公

平性未納入整體開發範圍部

分之土地使用分區調整為「第

一種住宅區」其餘則分別調整

為「第二種住宅區」及「第三

種住宅區」 2 為提升開發可行性調整住三

住宅區之規模及區位

第二種住宅區 （258）

第三種住宅區

（117 ） 公園用地（007） 兒童遊樂場用地

（025） 廣場用地（022） 綠地用地（008） 道路用地（079）

鄰里公園兼作兒童

遊樂場使用（332）第二種住宅區（167）第三種住宅區（007）綠地用地（007） 公園用地（081） 兒童遊樂場用地

（016） 道路用地（054）

國中用地（兼供國小

使用）（250） 第二種住宅區（066）第三種住宅區（098）兒童遊樂場用地

（013） 停車場用地（042）道路用地（031）

停車場用地（072） 第二種住宅區（070）道路用地（002）

27

表五 變更內容明細表（續） 單位公頃

編號 變更位置 變更內容

變更理由 原計畫 新計畫

1 豐榮豐樂

地區 道路用地（282） 第一種住宅區（001）

第二種住宅區（212）第三種住宅區（015）兒童遊樂場用地

（014） 綠地用地（001） 公園用地（013） 廣場用地（002） 水溝用地（023） 非都市土地（0075）

非都市土地（00039）道路用地（00039）2 事業及財

務計畫 原事業及財務計畫 修訂事業及財務計

畫 為提升開發可行性將建築密集之

街廓（第一種住宅區）及水利會管

轄之現況溝渠（水溝用地）部分

剔除區段徵收範圍並增訂分期分

區開發原則且配合修正財務計畫

內容 3 土地使用

分區管制

計畫

原土地使用分區管

制計畫 修訂土地使用分區

管制計畫 詳表六土地使用分區管制計畫變

更對照表

4 都市設計

準則 原都市設計準則 修訂都市設計準則 詳表七都市設計準則變更對照表

註表內面積應以依據核定圖實地分割測量面積為準

28

表六 土地使用分區管制計畫變更對照表

編號 原條文 變更後條文 變更說明

1 二住宅區

（一）第一種住宅區（即「住

一」住宅區）建蔽率

不得大於 60容積率

不得大於 160

（二）第二種住宅區（即「住

二」住宅區）建蔽率

不得大於 50容積率

不得大於 240

二住宅區

（一）第一種住宅區（即「住

一」住宅區）建蔽率

不得大於 60容積率

不得大於 120

（二）第二種住宅區（即「住

二」住宅區）建蔽率

不得大於 60容積率

不得大於 160

（三）第三種住宅區（即「住

三」住宅區）建蔽率

不得大於 50容積率

不得大於 240

1 為保障既有合法建築密

集街廓之完整性及建物

所有權人權益未納入

整體開發範圍部分調

整為為「第一種住宅

區」並考量整體開發公

平性其容積率訂為

120 2 原住一及住二住宅區

配合前述調整分別變

更為住二及住三住宅

區

2 三「文（中）」學校用地建蔽

率不得大於 50容積率

不得大於 150

刪除 因應少子化人口結構改

變主要計畫已取消劃設

學校用地故予以刪除

3 四建築形式（略） 三建築形式（略） 條次調整

4 五開放空間

（一）「住一」「住二」住宅

區臨接計畫道路部分

應至少退縮 4 公尺供

留設「沿街步道式開放

空間」設置淨寬 15公尺以上之連續鋪面

人行步道免設置騎

樓

（二）「住二」住宅區除留設

「沿街步道式開放空

間」外應在集中留設

「廣場式開放空間」

並與公共開放空間鄰

近「住一」住宅區除

留設「沿街步道式開放

空間」外其餘之法定

空地應配合防火間隔

整體規劃

（三）「住一」住宅區之防火

間隔宜整體規劃集中

留設開放空間應配合

防火間隔位置留設防

火間隔不得設置圍

牆僅能以高度不超過

1公尺之綠籬作為界隔

空間且不得有高於地

面之固定結構物

四開放空間

（一）「住一」「住二」「住

三」住宅區臨接計畫道

路部分應至少退縮 4公尺供留設「沿街步

道式開放空間」設置

淨寬 15 公尺以上之連

續鋪面人行步道免設

置騎樓

（二）「住三」住宅區除留設

「沿街步道式開放空

間」外應在集中留設

「廣場式開放空間」

並與公共開放空間鄰

近「住一」「住二」

住宅區除留設「沿街步

道式開放空間」外其

餘之法定空地應配合

防火間隔整體規劃

（三）「住一」「住二」住宅

區之防火間隔宜整體

規劃集中留設開放空

間應配合防火間隔位

置留設防火間隔不得

設置圍牆僅能以高度

不超過 1 公尺之綠籬

作為界隔空間且不得

有高於地面之固定結

構物

1 條次調整 2 住一住宅區之環境條件

與住二住宅區相近且

考量開放空間完整性

其相關規範均應比照辦

理故修訂條文內容

3 配合第五項刪除調整

項次 4 配合都市計畫法臺灣省

施行細則修訂調降容

積獎勵上限比例

29

表六 土地使用分區管制計畫變更對照表（續 1）

編號 原條文 變更後條文 變更說明

4 （四）「住一」住宅區之防火

間隔寬度為 2 公尺

（五）學校用地應留設開放空

間面積不得小於基地

面積之 40學校用地

四周如設置柵欄或圍

牆等遮蔽物高度不得

超過 2 公尺牆面透空

率應達 50以上並綠

化處裡且應自計畫道

路境界線退縮 4 公

尺退縮部分供作「沿

街步道式開放空間」及

機車停車空間使用

（六）（略）

（七）1（略） 2建築物提供部分樓

地板面積供下列使

用者得增加所提

供之樓地板面積

但以不超過基地面

積乘以該基地容積

率之 30為限

（四）「住一」「住二」住宅

區之防火間隔寬度為 2公尺

（五）刪除

（五）略

（六）1（略） 2建築物提供部分樓

地板面積供下列使

用者得增加所提供

之樓地板面積但以

不超過基地面積乘

以該基地容積率之

20為限

5 六（略） 五（略） 條次調整

6 七交通運輸系統

（一）（略）

（二）「住一」住宅區每一住

宅單元應至少設置 1部停車位該停車位不

得設置於指定留設開

放空間之人行步道及

防火間隔上「住二」

住宅區應集中設置地

下停車場

（三）「住一」住宅區若附設

1 部以上之停車位時

其停車位得以前後方

式配置之

六交通運輸系統

（一）（略）

（二）「住一」「住二」住宅

區每一住宅單元應至

少設置 1 部停車位該

停車位不得設置於指

定留設開放空間之人

行步道及防火間隔

上「住三」住宅區應

集中設置地下停車場

（三）「住一」「住二」住宅

區若附設 1 部以上之

停車位時其停車位得

以前後方式配置之

1 條次調整 2 住一住宅區之環境條件

與住二住宅區相近其

相關規範均應比照辦

理故修訂條文內容

30

表六 土地使用分區管制計畫變更對照表（續完）

編號 原條文 變更後條文 變更說明

7 八建築基地細分規模

（一）「住一」住宅區最小基

地開發單元 120 平方

公尺最小基地面寬

45 公尺

（二）「住二」住宅區應就完

整街廓整體規劃設

計分期分區開發

七建築基地細分規模

（一）「住一」「住二」住宅

區最小基地開發單元

120 平方公尺最小基

地面寬及最小建築面

寬 5 公尺

（二）「住三」住宅區最小基

地開發單元 1500 平方

公尺

1 條次調整 2 住一住宅區之環境條件

與住二住宅區相近其

相關規範均應比照辦

理故修訂條文內容

3 為提升居住環境及都市

景觀品質最小基地面寬

調整為 5 公尺並增訂

最小建築面寬之規定

4 為提升住三住宅區土地

處分彈性以利達到財

務自償故修正其最小

基地開發規模為 1500平方公尺

8 九～十二（略） 八～十一（略） 條次調整

9

十二「住一」住宅區得維持

現有建築及其使用惟

日後申請建築時仍應

依本要點規定辦理且

為鼓勵既有聚落再發

展亦得另訂「台東市

都市計畫（豐榮豐樂

地區）細部計畫再發展

地區土地開發管理要

點」據以執行

1 增訂條文 2 為鼓勵既有聚落日後整

體再發展提升環境品

質另訂「台東市都市

計畫（豐榮豐樂地區）

細部計畫再發展地區土

地開發管理要點」（詳附

件四）

31

表七 都市設計準則變更對照表

編號 原條文 變更後條文 變更說明

1 一開放空間系統設計準則

（略）

（一）開放空間類別

開放空間系統依

土地屬性及使用形態

區分為公共開放空

間指定留設開放空間

兩類以本計畫區而言

細分如后（詳圖 6-2）

1公共開放空間包括公

（兒）用地學校運動

場

2指定留設開放空間包括

「沿街步道式開放空

間」「住二」住宅區集中

留設之「廣場式開放空

間」上述所稱之開放空

間係指「實施都市計畫地

區建築基地綜合設計鼓

勵辦法」規定開放空間

（二）開放空間設計原則

（略）

（三）開放空間設計準則

1公（兒）用地開放空間設

計規定

（1）公（兒）用地應具休

憩集會及活動等功

能得比照「臺灣省

公園管理辦法」規定

設置相關設施提供

居民使用並應提供

計畫區內居民遭遇重

大人為或天然災害時

所需臨時避難疏散及

急難救助空間

（2）公（兒）用地活動區

配置於主要道路旁

時與道路之間應以

濃密植栽適當區隔

（3）公（兒）用地主要出

入口應與人行動線系

統連接服務車輛及

停車空間出入動線應

避免干擾人行動線與

主要道路系統

一開放空間系統設計準則

（略）

（一）開放空間類別

開放空間系統依

土地屬性及使用形態

區分為公共開放空

間指定留設開放空間

兩類以本計畫區而言

細分如后（詳附圖 1）

1公共開放空間包括公

園兒童遊樂場綠地

廣場用地

2指定留設開放空間包括

「沿街步道式開放空

間」「住三」住宅區集中

留設之「廣場式開放空

間」上述所稱之開放空

間係指「建築技術規則第

15 章實施都市計畫地區

建築基地綜合設計」規定

開放空間

（二）開放空間設計原則

（略）

（三）開放空間設計準則

1公園兒童遊樂場用地開

放空間設計規定

（1）應具休憩集會及活

動等功能得比照「臺

東縣公園管理自治條

例」規定設置相關設

施提供居民使用

並應提供計畫區內居

民遭遇重大人為或天

然災害時所需臨時避

難疏散及急難救助空

間

（2）活動區配置於主要道

路旁時與道路之間

應以濃密植栽適當區

隔

（3）主要出入口應與人行

動線系統連接服務

車輛及停車空間出入

動線應避免干擾人行

動線與主要道路系

統

1 配合休憩性公共設施用

地項目及規模變更調

整其用地名稱且配合

取消學校用地故刪除

相關內容

2 為提供公益性住宅建築

使用將「住二」住宅

區調整為「住三」住宅

區

3 「實施都市計畫地區建

築基地綜合設計鼓勵辦

法」業於 92 年 3 月 20日廢止有關開放空間

規範回歸建築技術規

則故調整其內容

4 「臺灣省公園管理辦

法」業於 95 年 12 月 12日廢止有關公園及兒

童遊樂場之規劃調整

為依「臺東縣公園管理

自治條例」辦理

5 有關「指定留設開放空

間與其他法定空地設計

規定」部分業已納入

土地使用分區管制計畫

規範之故予以刪除

6 調整附圖編號

32

表七 都市設計準則變更對照表（續 1）

編號 原條文 變更後條文 變更說明

1 （4）公（兒）用地應採開

放性設計如基於安

全及管理之需要四

周可設置綠籬或綠化

設施圍蔽高度不得

超過 1 公尺

2學校運動場開放空間設

計規定

（1）學校運動場公共開放

空間鄰近住宅區之部

分應設置高低綠籬

以隔絕噪音

（2）學校留設之開放空

間面積不得小於基

地面積之 10最小

綠化面積不得小於法

訂空地之 50

（3）學校留設之開放空

間應提供居民作為

休憩運動場所及遭

遇重大人為或天然災

害時所需臨時避難疏

散及急難救助空間

（4）學校運動場及戶外活

動區配置應配合自

然地形變化規劃減

少整地與挖填方工

程

（5）學校運動場及戶外活

動區配置應考量自

然氣候條件與微氣候

變化對冬季東北季

風應以建築配置或植

栽密植方式降低活動

時的不適性

（6）學校主要出入口應與

人行動線系統連接

服務車輛及停車空間

出入動線應避免干擾

人行動線主要道路

系統

（7）學校運動場如緊鄰主

要道路配置臨接道

路部分應以喬木密植

方式減少噪音和危險

性

（4）應採開放性設計如

基於安全及管理之需

要四周可設置綠籬

或綠化設施圍蔽高

度不得超過 1 公尺

2其他相關規定

（略）

33

表七 都市設計準則變更對照表（續 2）

編號 原條文 變更後條文 變更說明

1 （8）學校用地及其戶外空

間應採開放性設計

如基於安全及管理之

需要四周可設置柵

欄圍牆或綠籬等設

施物圍蔽如設置欄

杆或圍牆等遮蔽物

高度不得超過 2 公

尺牆面透空率應達

50以上並應綠化

處理

（9）學校用地四周若設置

柵欄或圍牆等遮蔽

物應自計畫道路境

界線退縮 4 公尺退

縮部分得計入法訂空

地又退縮部分應配

合周遭「沿街步道式

開放空間」留設淨寬

15 公尺以上之人行

步道其餘部分應予

植栽綠化或配合學童

上下學動線規劃為家

長接送學童之機車停

車空間

3指定留設開放空間與其

他法定空地設計規定

（1）「住一」「住二」住宅

區臨接計畫道路部分

應至少退縮 4 公尺

供留設「沿街步道式

開放空間」免設置騎

樓

（2）前項「沿街步道式開

放空間」範圍內應設

置連續舖面之人行步

道淨寬不得小於 15公尺並不得設置有

礙通行之設施物

（3）「住二」住宅區除留設

「沿街步道式開放空

間」外應再集中留

設「廣場式開放空

間」並與公共開放空

間鄰近其位置依圖

6-2 之原則設置「住

一」住宅區除留設「沿

街步道式開放空間」

34

表七 都市設計準則變更對照表（續 3）

編號 原條文 變更後條文 變更說明

1 外其餘之法定空地

應配合防火間隔整體

規劃

（4）「住一」住宅區之防火

間隔宜整體規劃集中

留設防火間隔位置

建議如圖 6-3防火間

隔不得設置圍牆僅

能以高度不超過 1 公

尺之綠籬作為界隔空

間且不得有高於地

面之固定結構物

（5）「住一」住宅區之防火

間隔寬度為 2 公尺

4其他相關規定

（略）

2 三交通運輸系統設計準則

（略）

（一）計畫道路標準斷面設計

規定

本計畫區內道路

斷面車道數及空間配

置如圖 6-4其中公共

設施帶係供作佈設行

道樹公車站牌售票

亭變電箱路燈自

行車停車空間及各類

街道傢俱之空間且計

畫道路兩側均規定建

築物退縮供留設「沿

街步道式開放空間」

（二）停車空間設計規定

1「住一」住宅區每一住

宅單元應至少設置 1 部

停車位該停車位不得

設置於指定留設開放

空間臨計畫道路境界

線 15 公尺範圍內及防

火間隔上「住二」住

宅區應集中設置地下

停車場其出入口應設

置於次要道路或私設

通路上並與基地進出

動線開放空間整體設

計

三交通運輸系統設計準則

（略）

（一）計畫道路標準斷面設計

規定

本計畫區內道路

斷面車道數及空間配

置應參酌附圖二辦

理其中公共設施帶係

供作佈設行道樹公車

站牌售票亭變電

箱路燈自行車停車

空間及各類街道傢俱

之空間且計畫道路兩

側均規定建築物退

縮供留設「沿街步道

式開放空間」

（二）停車空間設計規定

1住宅區留設之停車位不

得設置於指定留設開

放空間臨計畫道路境

界線 15 公尺範圍內及

防火間隔上「住三」

住宅區應集中設置地

下停車場其出入口應

設置於次要道路或私

設通路上並與基地進

出動線開放空間整體

設計

1 為保留日後道路設計彈

性故修正用語並調

整附圖編號

2 有關住宅區停車空間留

設規定係屬土地使用

分區管制計畫範疇故

予以刪除

3 配合土地使用屬性調

整將「住二」住宅區

調整為「住三」住宅區

4 配合休憩性公共設施用

地規模變更調整其用

地名稱且配合取消學

校用地故刪除相關內

容

35

表七 都市設計準則變更對照表（續 4）

編號 原條文 變更後條文 變更說明

2 2學校公（兒）用地內

應留設自行車停放空

間並設置自行車停放

架或類似防竊功能之

保護設施

3（略）

2公園兒童遊樂場用地

內應留設自行車停放

空間並設置自行車停

放架或類似防竊功能

之保護設施

3（略）

3 四建築基地細分規模設計準

則

（一）「住二」住宅區應就完

整街廓整體規劃設

計分期分區開發「住

一」住宅區則鼓勵以完

整街廓方式整體開

發最小基地開發單元

120 平方公尺最小面

寬 45 公尺

（二）「住一」住宅區開發規

模如非完整街廓開發

時應考量與鄰近基地

之關係並配合集中留

設法定空地

四建築基地細分規模設計準

則

「住一」「住二」住

宅區開發規模如非完整

街廓開發時應考量與鄰

近基地之關係並配合集

中留設法定空地

1 有關建築基地細分規模

規定係屬土地使用分

區管制計畫範疇故予

以刪除

2 「住一」「住二」住宅

區土地使用屬性相近

故併同規範之

4 五建築量體配置高度造

型色彩及風格設計準則

（一）～（四）（略）

（五）「住一」「住二」住宅

區若需裝置廣告物等

附屬設施物應以不妨

礙通行及景觀為原

則不得設置於指定留

設開放空間及防火間

隔上附著於建築物上

之高度不得低於 36 公

尺廣告物大小以高度

3 公尺寬度 06 公尺

為限其餘規定依內政

部訂頒之「廣告物管理

辦法」等相關規定辦

理

（六）「住二」住宅區之廣告

物等附屬設施應配合

集合住宅建築設計統

一規範

五建築量體配置高度造

型色彩及風格設計準則

（一）～（四）（略）

（五）「住一」「住二」住宅

區若需裝置廣告物等

附屬設施物應以不妨

礙通行及景觀為原

則不得設置於指定留

設開放空間及防火間

隔上附著於建築物上

之高度不得低於 36 公

尺廣告物大小以高度

3 公尺寬度 06 公尺

為限其餘規定依內政

部訂頒之「招牌廣告及

樹立廣告管理辦法」等

相關規定辦理

（六）「住三」住宅區之廣告

物等附屬設施應配合

集合住宅建築設計統

一規範

1 「廣告物管理辦法」業

於 93 年 7 月 23 日公告

廢止故調整為現行之

「招牌廣告及樹立廣告

管理辦法」

2 為提供公益性住宅建築

使用將「住二」住宅

區調整為「住三」住宅

區

36

表七 都市設計準則變更對照表（續 5）

編號 原條文 變更後條文 變更說明

5 六環境保護設施設計準則

本計畫區內環境保

護設施主要為污水處理

設施及「住二」住宅區之

垃圾貯存空間其設計規

定如后（略）

六環境保護設施設計準則

本計畫區內環境保

護設施主要為污水處理

設施及「住三」住宅區之

垃圾貯存空間其設計規

定如后（略）

為提供公益性住宅建築使

用將「住二」住宅區調

整為「住三」住宅區

6 七景觀計畫

（一）（二）（略）

（三）「住二」住宅區指定留

設之廣場式開放空間

以集中配置為原則面

積至少 400 平方公尺

且綠地面積至少佔 30長寬比不得超過

21且應按開放空間

面積每滿 64 平方公尺

至少栽植喬木一棵其

樹冠底離地淨高 2 公

尺以上

（四）學校運動場景觀設計準

則

1所有設施應依據學童的

尺寸進行設計（如垃圾

桶座椅等的高度）

同時各設施的顏色及

造型應多樣化但不得

對整體環境特色有負

面影響

2學校運動場與硬舖面活

動區等功能相近之區

域 應 集 中 規 劃 與 設

計各活動區間應以人

行動線連接

3用以界定運動場與其他

使用空間之緩衝綠帶

與植栽區應考量使用

功能實質環境與視覺

的連續性

4運動場內固定之構造物

或設施物（如圍牆及欄

杆等）應利用樹木灌

木群或蔓生植物綠化

或遮蔽

七景觀計畫

（一）（二）（略）

（三）「住三」住宅區指定留

設之廣場式開放空間

以集中配置為原則面

積至少 400 平方公尺

且綠地面積至少佔 30長寬比不得超過

21且應按開放空間

面積每滿 64 平方公尺

至少栽植喬木一棵其

樹冠底離地淨高 2 公

尺以上

（四）公園兒童遊樂場用地

景觀設計準則

1公園用地中央主要地區

應提供一具多功能及

多用途使用的大型活

動區域其他各分區應

考量觀賞休閒運

動遊戲及衛生等活動

與功能設施

2（略）

3兒童遊樂場用地配置原

則（略）

1 為提供公益性住宅建築

使用將「住二」住宅

區調整為「住三」住宅

區

2 配合休憩性公共設施用

地項目及規模變更調

整其用地名稱且配合

取消學校用地故刪除

相關內容

37

表七 都市設計準則變更對照表（續完）

編號 原條文 變更後條文 變更說明

5 （五）公（兒）用地景觀

設計準則

1公（兒）用地中央主要

地區應提供一具多功

能及多用途使用的大

型活動區域其他各分

區應考量觀賞休閒

運動遊戲及衛生等活

動與功能設施

2（略）

3兒童遊戲場配置原則

（略）

表八 變更前後土地使用計畫面積對照表

項目 現行計畫面積

（公頃） 增減面積

（公頃）

變更後

面積 （公頃）

比例 （）

土地

使用

分區

第一種住宅區 1461 -1424 037 130

第二種住宅區 581 +1314 1895 5558

第三種住宅區 000 +289 289 851

小計 2042 +179 2221 6538

公共

設施

用地

公（兒）用地 332 -332 000 000

綠地 008 +016 024 071

停車場用地 072 +000 072 212

廣場用地 000 +024 024 071

水溝用地 000 +023 023 068

國中（小）用地 250 -250 000 000

兒童遊樂場用地 000 +137 137 403

公園用地 000 +155 155 456

道路用地 693 +048 741 2181

小計 1355 -179 1176 3462

非都市土地 - +00036 - -

合計 3397 -00036 3397 10000

註表內面積應以依據核定圖實地分割測量面積為準

38

表九 變更後土地使用計畫面積表

項目 北區 中區 南區 合計

面積 (公頃)

比例()面積

(公頃)比例()

面積 (公頃)

比例() 面積

(公頃) 比例()

土地

使用

分區

第 一 種 住 宅 區 - 000 - 000 037 299 037 109

第二種住宅區 803 6011 429 5207 663 5360 1895 5578

第三種住宅區 083 621 098 1189 108 872 289 851

小計 886 6632 527 6396 808 6531 2221 6538

公共

設施

用地

兒童遊樂場用地 079 591 058 704 - 000 137 403

公園用地 050 374 - 000 105 849 155 456

綠地 024 180 - 000 - 000 024 071

停車場用地 - 000 042 510 030 243 072 212

廣場用地 006 045 018 218 - 000 024 071

水溝用地 - 000 - 000 023 186 023 068

道路用地 291 2178 179 2172 271 2191 741 2181

小計 450 3368 297 3604 429 3469 1176 3462

合計 1336 10000 824 10000 1237 10000 3397 10000

39

圖七 變更計畫示意圖（北中區）

40

圖八 變更計畫示意圖（南區）

41

圖九 變更後計畫示意圖

42

玖事業及財務計畫

一開發方式

本計畫於 89 年發布實施後因中央政府國民住宅政策轉變及公共設施比例

過高等因素致難以執行後續開發計畫遂由台東縣政府研議降低公共設施用地

比例及增列市地重劃方式開發提經內政部都市計畫委員會第 592次第 606次

第 611 次會議討論其決議綜整為下列三點

（一）同意修正道路系統公共設施用地比例由 3989調降為 3795

（二）為增加計畫執行可行性請縣府考量地方實際發展需要酌予提高土地

使用強度

（三）增列開發方式部分請縣府依規定層報行政院核示後再據以辦理

為提高開發可行性並增加原土地所有權人領回土地比例經評估後公共設施

用地比例需調降至 35以下較為可行而土地使用強度部分經考量整體都市

景觀及實際發展狀況仍以維持原使用強度惟配合本次實質計畫內容變更酌予

調整其區位故前述第一二點決議內容均已納入本次變更檢討之

有關第三點決議增列開發方式部分綜合考量時空環境變遷政策指導開

發目的民眾權益保障及開發可行性等因素後基於下列理由仍維持區段徵收方

式辦理

（一）為符合中央政府興建社會住宅政策及日後興建公益性住宅需求本計

畫區開發後應保留部分土地集中妥予運用而市地重劃係採原位次分配

土地日後無法取得足夠規模之完整土地故未能滿足開發目的

（二）本案變更後公共設施用地比例雖已降為 3462倘採市地重劃開發

加計費用負擔後總負擔勢必超過 4500依據「市地重劃實施辦法」

第 23 條規定需經由過半土地所有權人同意始得為之而本區土地所

有權人數高達三百餘人恐難據以執行

爰此除合法建築密集街廓之第一種住宅區及水利會管有之現況溝渠（水溝

用地）外均維持區段徵收方式辦理整體開發並由臺東縣政府為開發主體

43

圖十 區段徵收範圍示意圖

二開發期程

（一）本案應以全部一次開發為原則惟考量政府財政狀況都市成長管理及都

市發展需求等因素必要時得採分期分區開發且預計變更都市計畫經內

政部都市計畫委員會審竣後 3 年內完成全部或第一期區段徵收計畫報核

程序辦理區段徵收作業主要期程計算至標售完成止為 7 年其中工程施

工期程為 3 年惟實際進度得由主管機關視實際狀況酌予調整之

採分期分區開發時應採北中區及南區二期二區方式開發並以南區為

優先開發區且應於南區開發完成後五年內或可建築用地使用率達 50

44

時辦理第二期開發

（二）第一種住宅區已建築使用之合法建物得維持原建築及其使用且得為必要

之維護及修繕並得申請個別建築或依「台東市都市計畫（豐榮豐樂地

區）細部計畫再發展地區土地開發管理要點」辦理其建築管理及使用管

制仍應依循本計畫土地使用分區管制計畫及其他相關法令

本計畫區總面積為 3397 公頃除第一種住宅區及水溝用地外均採區段徵

收方式辦理故開發面積約 3337 公頃其開發財務說明如下

三財務計畫

（一）土地處理原則

1預計土地所有權人領回抵價地比例

依土地徵收條例第 39 條第 2 項規定抵價地總面積以徵收總面

積之 50為原則因情況特殊經上級主管機關核准者不在此限

但不得少於 40曾為農地重劃者該重劃地區部分不得少於 45

本區段徵收範圍並無參與農地重劃因此依上述原則並參考目

前不動產市場普遍之交易行情以及本計畫區之財務狀況等因素抵價

地發還比例暫以 50預估惟實際土地所有權人領回抵價地比例應以

臺東縣政府報經中央區段徵收主管機關（內政部）核定之抵價地比例

為準

2區段徵收後土地處理方式

本計畫區段徵收範圍內土地經規劃整理後其土地處理方式依

土地徵收條例區段徵收實施辦法及其相關規定辦理並以臺東縣政

府報經中央區段徵收主管機關（內政部）核定之區段徵收計畫為準

（二）開發費用估算

1區段徵收作業費用

辦理本計畫區段徵收作業所需地籍整理費及其他辦理土地整理

必要之費用依過往之經驗以每公頃 120 萬元估算之估計約需 4004

萬元

2地價補償費

擬以私有土地面積 30選擇領取現金補償及公有土地有償撥用

方式參與區段徵收並參酌鄰近地區性質相似之土地交易價格後依土

45

地屬性周邊買賣價並排除掉預期因素及其他影響市價的因素後土

地平均補償單價以 8000 元（≒26446 元坪）估算其地價補償費

為 84400 萬元

3地上物補償費

地上物拆遷補償費部分包含農作改良物鐵皮與網室棚架磚

造與鋼筋混凝土造等其中農作改良物以每公頃 60 萬元鋼筋水泥

造建物拆遷補償費以每公頃 27000 萬元計算磚造建物拆遷補償費以

每公頃 15000 萬元計算鐵皮造建物拆遷補償費以每公頃 5500 萬元

計算及網室棚架以每公頃 500 萬元計算估算地上物拆遷補償費合計

約 14061 萬元

4公共設施費用

包含全區整地工程雨污水下水道地下管道公園綠地廣

場兒童遊樂場停車場及道路等公共設施之規劃設計施工及工程

管理費用考量範圍內地形平坦且地上物單純故整地工程以每公頃

80 萬元計雨污水下水道分別以每公頃 200 萬元及 250 萬元計電

信電力與自來水等公用管線工程以每公頃 300 萬元計公園及兒童

遊樂場用地以每公頃 1800 萬元計綠地以每公頃 1400 萬元計廣

場用地以每公頃 1500 萬元計停車場用地以每公頃 1500 萬元計及

道路用地以每公頃 1600 萬元計等工程規劃設計管理及監造費等

以工程總經費 8計算合計約需 50313 萬元

5管理維護費

區段徵收完成後區內公共設施管理維護費本區依土地徵收條例

施行細則第 51 條第 2 項規定以每年每公頃 5 萬元編列 3 年計算

估計約需 501 萬元

6貸款利息

在辦理區段徵收時可向平均地權基金及公民營行庫辦理貸款作

業依本計畫區段徵收作業預定辦理期程參考五大銀行基準利率（台

灣銀行合作金庫銀行第一銀行華南銀行及台灣土地銀行）並參

酌物價上漲趨勢貸款利率以 3進行估算估算本計畫區段徵收作業

之貸款利息估計約需 16567 萬元

7估算結果

依據前述區段徵收作業費用地價補償費地上物補償費公共

46

設施費用管理維護費及貸款利息估算結果本計畫區段徵收開發總

費用預估約為 169846 萬元詳表十所示

表十 區段徵收開發總費用估算表

項目 單位 數量 單價

（萬元）

總價

（萬元）說明

一區段徵收作業費用 公頃 3337 120 4004

二補償費用

地價補償費 公頃 1055 8000 84400以私有地主30領取

地價補償及公有土地

全數作價方式領回

地上物拆遷補償

農作物 公頃 2500 60 1500

建物

鋼筋混凝土 公頃 015 27000 4050

磚造 公頃 006 15000 900

鐵皮造 公頃 064 5500 3520

網室棚架 公頃 310 500 1550

自拆遷獎勵金 式 100 2541 2541

小計 98461

三公共設施費用

整地工程 公頃 3337 80 2670

公園及兒童遊樂場 公頃 292 1800 5256

綠地 公頃 024 1400 336

廣場 公頃 024 1500 360

停車場 公頃 072 1500 1080

道路 公頃 741 1600 11856

雨水下水道 公頃 3337 200 6674

污水下水道 公頃 3337 250 8343

共同管溝 公頃 3337 300 10011電力電信及自來水

地下管線工程費

小計 46586

工程規劃設計管理

及監造費等 式 100 3727 3727 按工程費之 8估計

合計 50313

四管理維護費 公頃 3337 5 501每年每公頃 5 萬元

編列 3年計算

五貸款利息 16567 以年息 3複利計算

總開發費用 169846

註實際區段徵收開發總費用依辦理時之法令規定及實際發生之費用為準

（三）土地處分方式

47

1私有地所有權人領回抵價地比例依土地徵收條例第 39 條第 2 項辦理發

還土地所有權人之抵價地以第二種住宅區為原則

2屬土地徵收條例第 44 條第 1 項第 2 款所列之公共設施無償登記該管縣政

府本計畫公園兒童遊樂場用地綠地廣場停車場及道路用地等

公共設施用地無償登記為臺東縣政府所有

3其餘可供建築土地則依土地徵收條例第 44 條第 1 項第 5 款規定予以處

分

表十一 區段徵收土地處分方式表

類 別 內 容 面積（公頃）

1發還抵價地土地 第二種住宅區 1141

2無償登記之公共設施用地

公園用地兒童遊樂場用地綠

地廣場用地停車場用地及道路

用地等

1153

3供興建公益性住宅之土地 第三種住宅區 289

4剩餘可供標(讓)售土地 扣除發還抵價地土地後之第二種

住宅區 754

合 計 3337

註區段徵收抵價地之比例以 50為估算財務計畫之依據實際抵價地之比例應以區段徵收主管機關報經核定之比例為準

（四）區段徵收後土地處分收入估算

依據各開發項目之開發方式與概估開發費用經整理分析後區段徵

收後土地處分預估面積為 1043 公頃參酌鄰近地區土地交易案例擬

訂 17500 元作為第二種住宅區用地標(讓)售價格另第三種住宅區按

以開發成本 16285 元折價專案讓售予需地機關預估土地處分收入

約為 179014 萬元以作為縣府未來辦理開發之參考依據惟未來仍得

視財政情形及實際發展需要酌予調整

（五）自償能力分析

1經費籌措

本計畫區段徵收開發總費用之經費籌措方式包括向臺東縣平均

地權基金財政部地方建設基金或各行庫申貸支應等

2自償能力分析

48

本計畫區段徵收開發總費用約需 169846 萬元區段徵收後土地

處分預估收入約 179014 萬元預估區段徵收後盈餘約 9168 萬元

益本比為 105另本案經財務分析結果財務平衡標售底價約 16285

元（≒53835 元坪）與周邊客觀條件相同之都市計畫區住宅區市

場交易行情相較下仍有利基整體財務應屬可行

（六）敏感度分析

抵價地發還比例分別以 4042545475及 50與地主領

取現金比例 0102030及 40進行敏感度分析其財務結果

詳如表十二所示

表十二 區段徵收財務敏感度分析表

抵價地發還比例 地主領現比例 開發總費用

（萬元）

土地處分收入

（萬元）

盈餘

（萬元） 益本比

4000

0 80277 150489 70212 187

10 109605 173309 63704 158

20 138932 196129 57197 141

30 168259 218949 50690 130

40 197587 241769 44182 122

4250

0 80844 136227 55383 169

10 110115 160473 50358 146

20 139385 184719 45334 133

30 168656 208965 40309 124

40 197926 233212 35286 118

4500

0 81410 121964 40554 150

10 110625 147637 37012 133

20 139839 173309 33470 124

30 169052 198982 29930 118

40 198267 224654 26387 113

4750

0 81976 107702 25726 131

10 111135 134800 23665 121

20 140292 161899 21607 115

30 169449 188998 19549 112

40 198607 216097 17490 109

5000

0 82543 93439 10896 113

10 111644 121964 10320 109

20 140746 150489 9743 107

30 169846 179014 9168 105

40 198947 207539 8592 104

附 1-1

附件一 臺東縣政府 104 年 6 月 12 日 府建都字第 1040115666 號函

附 2-1

附件二 變更後土地使用分區管制計畫

為有效控制本計劃區土地使用強度確保公共設施服務水準維護良好生活

環境訂定土地使用分區管制要點如后

一 本要點依都市計畫法第 22 條及同法臺灣省施行細則第 35 條規定訂之

二 住宅區

（一）第一種住宅區（即「住一」住宅區）建蔽率不得大於 60容積率不

得大於 120

（二）第二種住宅區（即「住二」住宅區）建蔽率不得大於 60容積率不

得大於 160

（三）第三種住宅區（即「住三」住宅區）建蔽率不得大於 50容積率不

得大於 240

三 建築形式

（一）為配合遠景海岸山脈富變化的稜線建築物屋頂層及屋頂突出物應設

置斜屋頂且斜屋頂之投影面積不得小於建築面積之 80斜屋頂（覆

文化瓦）之斜率原則上為 11 至 13 之間若經都市設計審議委

員會認可係為設計上之需要得調整之

（二）新建建築物之外牆造型及開窗型式應配合鄰屋設計

四 開放空間

（一）「住一」「住二」「住三」住宅區臨接計畫道路部分應至少退縮 4 公尺

供留設「沿街步道式開放空間」設置淨寬 15 公尺以上之連續鋪面人

行步道免設置騎樓

（二）「住三」住宅區除留設「沿街步道式開放空間」外應在集中留設「廣

場式開放空間」並與公共開放空間鄰近「住一」「住二」住宅區除

留設「沿街步道式開放空間」外其餘之法定空地應配合防火間隔整

體規劃

（三）「住一」「住二」住宅區之防火間隔宜整體規劃集中留設開放空間應

配合防火間隔位置留設防火間隔不得設置圍牆僅能以高度不超過 1

公尺之綠籬作為界隔空間且不得有高於地面之固定結構物

（四）「住一」「住二」住宅區之防火間隔寬度為 2 公尺

附 2-2

（六）開放空間得計入建築基地之法定空地應美化綠化達綠覆率 50以

上

（七）1有關設置開放空間獎勵部份依內政部訂定「實施都市計畫地區建築

基地綜合設計鼓勵辦法」規定辦理

2建築物提供部分樓地板面積供下列使用者得增加所提供之樓地板面

積但以不超過基地面積乘以該基地容積率之 30為限

（1）私人捐獻或設置圖書館博物館藝術中心兒童青少年勞

工老人等活動中心景觀公共設施等供公眾使用其集中留設

之面積在 1 百平方公尺以上並經目的事業主管機關核准設立公

益性基金管理營運者

（2）建築物留設空間與天橋或地下道連接供公眾使用經交通主管機

關核准者

五 建築基地內留設之人行步道應與其他法定空地整體規劃並與周遭之公共

開放空間直接聯繫

六 交通運輸系統

（一）依都市設計準則之計劃道路標準斷面留設之公共設施帶供作佈設行

道樹公車站牌售票亭變電箱路燈標誌自行車停車空間及

各類街道家俱之空間

（二）「住一」「住二」住宅區每一住宅單元應至少設置 1 部停車位該停車

位不得設置於指定留設開放空間之人行步道及防火間隔上「住三」住

宅區應集中設置地下停車場

（三）「住一」「住二」住宅區若附設 1 部以上之停車位時其停車位得以前

後方式配置之

七 建築基地細分規模

（一）「住一」「住二」住宅區最小基地開發單元 120 平方公尺最小基地面

寬及最小建築面寬 5 公尺

（二）「住三」住宅區最小基地開發單元 1500 平方公尺

八 公共設施用地得依「都市計畫公共設施用地多目標使用方案」規定作多目

標使用

九 為維護居住環境品質本計畫區內停車空間依左表規定

附 2-3

土地及建築物用途 基準停車位數

住宅等類似用途建築物

建築樓地板面積在 250 平方公尺以

下者應留設 1 部停車空間超過部

分每超過 150 平方公尺及其零數應

增設 1 部停車空間

商場（店）餐廳飲食店

超級市場等類似用途建築

物

建築樓地板面積每滿 100 平方公尺

設置 1 部停車位

辦公事務所金融等類私

用途建築物 建築樓地板面積每滿 80 平方公尺設

置 1 部停車位

旅館國際觀光旅館等類似

用途建築物 建築樓地板面積每滿 100 平方公尺

或每 4 個房間設置 1 部停車位

十 建築基地內之法定空地應留設二分之一以上種植花草樹木以美化環

境

十一 建築基地申請建築時須經縣府都市設計審議委員會依都市設計準則審

查通過後始得發照建築及施工以塑造本計畫區之獨特風格但為增

強本計畫區風格之設計經都市設計審議委員會認可者得不受都市設

計準則之限制

十二 「住一」住宅區得維持現有建築及其使用惟日後申請建築時仍應依

本要點規定辦理且為鼓勵既有聚落再發展亦得另訂「台東市都市計

畫（豐榮豐樂地區）細部計畫再發展地區土地開發管理要點」據以執

行

十三 本要點未規定事項適用其他法令規定

附 3-1

附件三 變更後都市設計準則

一 開放空間系統設計準則

開放空間在都市結構上包含都市美觀休憩娛樂環境保護及防災避難的

效果規劃設計應以提供自然舒適親切可及的人性化環境為目標並增進

都市防災避難功能

（一）開放空間類別

開放空間系統依土地屬性及使用形態區分為公共開放空間指定

留設開放空間兩類以本計畫區而言細分如后（詳附圖一）

1公共開放空間包括公園兒童遊樂場綠地廣場等用地

2指定留設開放空間包括「沿街步道式開放空間」「住三」住宅區集

中留設之「廣場式開放空間」上述所稱之開放空間係指「建築技術

規則第 15 章實施都市計畫地區建築基地綜合設計」規定開放空間

（二）開放空間設計原則

開放空間之配置除於適當區位設置公共開放空間外並指定每

一基地之「留設開放空間」的位置及其設計標準配合退縮規定維

繫全區開放空間之連續性完整性與多樣性設計原則如后

1每一街廓內及建築物簇群內均應提供開放空間

2所有街廓之開放空間應整體規劃並利用步道相銜接建構一套區內

完整的人行動線系統提升居民移動之便利性

3開放空間須完整規劃並以景觀配置手法銜接各區特色

（三）開放空間設計準則

1公園兒童遊樂場用地開放空間設計規定

（1）應具休憩集會及活動等功能得比照「臺東縣公園管理自治條

例」規定設置相關設施提供居民使用並應提供計畫區內居民

遭遇重大人為或天然災害時所需臨時避難疏散及急難救助空

間

（2）活動區配置於主要道路旁時與道路之間應以濃密植栽適當區

隔

附 3-2

附圖一 開放空間系統配置示意圖

附 3-3

（3）主要出入口應與人行動線系統連接服務車輛及停車空間出入動

線應避免干擾人行動線與主要道路系統

（4）應採開放性設計如基於安全及管理之需要四周可設置綠籬或

綠化設施圍蔽高度不得超過 1 公尺

2其他相關規定

（1）開放空間入口須明顯標示或以其他設計方式強調入口意象加

強公眾使用之能見度

（2）開放空間之舖面應使用具透水性防滑耐壓易維護的材質

舖面設計應以街廓為單元整體規劃反映地區的特色與個性

（3）開放空間的設計應符合無障礙環境的要求

（4）開放空間應美化綠化其綠覆率應達 50以上

二 人行空間設計準則

人行空間目的在提供計畫區內居民一個不需要車輛即可通達區內各主要公

共設施或開放空間的步行安全動線系統本計畫區內配置之人行空間包括都市計

畫劃設之人行步道及建築基地內留設之人行步道兩者相互配合連接建構成

全區完整的人行步道系統提升居民移動之便利性本計畫區內人行空間設計準

則如后

（一）都市計畫劃設之人行步道設計規定

1人行步道之人行空間淨寬度不得小於 15 公尺

2應具連續性舒適性方便性與美觀等基本功能

3交叉路口得視交通需要以號誌輔以聲音告知行人應停止或行進

4除得提供設置灌木植栽及街道傢俱外不得設置其他有礙通行之設施

物並應設置中低光源之照明設施

（二）建築基地內留設之人行步道設計規定

1建築基地內留設之人行步道應與基地內之其他法定空地整體規劃並

與周邊之公共開放空間直接聯繫

2建築基地內留設之人行步道應與車行動線系統明確區分減少交通衝

擊

3建築基地內留設之人行步道地坪應平整每一街廓之各街角均應採無

附 3-4

障礙環境設計

三 交通運輸系統設計準則

交通運輸系統之設計應以提供具可行性及易行性之交通運輸方式為目標

透過道路功能等級之明確劃分各層級道路依其功能服務水準與周圍土地使用

之特性設置不同之車行空間寬度及景觀設計規定

（一）計畫道路標準斷面設計規定

本計畫區內道路斷面車道數及空間配置應參酌附圖二辦理其中

公共設施帶係供作佈設行道樹公車站牌售票亭變電箱路燈

自行車停車空間及各類街道傢俱之空間且計畫道路兩側均規定建築

物退縮供留設「沿街步道式開放空間」

（二）停車空間設計規定

1住宅區留設之停車位不得設置於指定留設開放空間臨計畫道路境界

線 15 公尺範圍內及防火間隔上「住三」住宅區應集中設置地下停

車場其出入口應設置於次要道路或私設通路上並與基地進出動線

開放空間整體設計

2公園兒童遊樂場用地內應留設自行車停放空間並設置自行車停放

架或類似防竊功能之保護設施

附圖二 計畫道路標準斷面圖

附 3-5

3路外公共停車場設計規定

（1）路外公共停車場應有植栽計畫舖面須全面使用透水性材料且

周圍應予綠化

（2）路外公共停車場除出入口處外四周應以綠化土堤或綠化材料

形成適當之圍籬

四 建築基地細分規模設計準則

「住一」「住二」住宅區開發規模如非完整街廓開發時應考量與鄰近基地

之關係並配合集中留設法定空地

五 建築量體配置高度造型色彩及風格設計準則

（一）建築物允建高度應依建築技術規則建築設計施工篇第 164 條規定計算

並檢討日照

（二）為配合遠景海岸山脈富變化的稜線建築物屋頂層及屋頂突出物應設

置斜屋頂且斜屋頂之投影面積不得小於建築面積之 80斜屋頂之

斜率原則上為1 至3 之間若經都市設計審議委員會認可係為設

計上之需要得調整之

（三）新建建築物之外牆造型及開窗形式應配合鄰屋設計

（四）為調和人造建築物與背景天空海洋山脈田野等色彩建築物屋

頂色牆壁色色彩為深色瓦對白色或淺灰

（五）「住一」「住二」住宅區若需裝置廣告物等附屬設施物應以不妨礙

通行及景觀為原則不得設置於指定留設開放空間及防火間隔上附

著於建築物上之高度不得低於 36 公尺廣告物大小以高度 3 公尺寬

度 06 公尺為限其餘規定依內政部「招牌廣告及樹立廣告管理辦法」

等相關規定辦理

（六）「住三」住宅區之廣告物等附屬設施應配合集合住宅建築設計統一

規範

六 環境保護設施設計準則

本計畫區內環境保護設施主要為污水處理設施及「住三」住宅區之垃圾貯存

空間其設計規定如后

（一）污水處理設施依建築技術規則施工篇第 49 條規定辦理

（二）每一單元（以街廓計）之「住二」住宅區開發時應至少設置一處垃

附 3-6

圾貯存空間集中收集處理垃圾

（三）垃圾貯存空間應面臨次要道路集中設置且不得設置於建築物主要出

入口旁垃圾貯存空間未臨接計畫道路時應留設 35 公尺寬之車道連

接計畫道路垃圾貯存空間位室內者車道淨寬應達 4 公尺以上且

應設置於地面層

（四）垃圾貯存空間應有適當之清洗（含排水措施）隔離設施以維護環境衛

生如位法定空地者應配合綠化設施美化

七 景觀計畫

景觀計畫目的在塑造本計畫區之整體都市景觀及舒適生活環境設計準則如

后

（一）計畫道路兩側之公共設施帶應於適當位置與間距處植栽喬木行道樹

（如附圖三）且依下列規定

1行道樹樹冠底離地淨高 2 公尺以上根部應保留適當之透水面積

2行道樹樹幹四周應舖設鏤空鑄鐵蓋板或透水設施且應與人行步道地

坪高程齊平

3每一街道應有一代表樹種並將其延續至該街道內之社區樹種以具

大型樹冠耐污染易維護為原則

（二）「沿街步道式開放空間」應利用綠化植栽作為道路與建築物間之緩衝

區且每一街廓之植栽應為同一或共同樹種

（三）「住三」住宅區指定留設之廣場式開放空間以集中配置為原則面積

至少 400 平方公尺且綠地面積至少佔 30長寬比不得超過 21且

應按開放空間面積每滿 64 平方公尺至少植栽喬木一棵其樹冠底離地

淨高 2 公尺以上

附 3-7

附圖三 道路斷面景觀示意圖

（四）公園兒童遊樂場用地景觀設計準則

1公園用地中央主要地區應提供一具多功能及多用途使用的大型活動

區域其他各分區應考量觀賞休閒運動遊戲及衛生等活動與功

能設施

2區內供公用設備及服務設施（如垃圾收集公共廁所）等使用之區域

應使用綠籬或樹叢適當圍蔽

3兒童遊樂場用地配置原則

（1）根據兒童活動尺寸荷重等設計

（2）採用複合式遊具使遊戲有連續性與變化

（3）按兒童年齡分類進行設計

（4）提供父母休憩看護設施以便就近照顧

（5）著重安全考量如彈性地板去除尖銳部分等措施

附 4-1

附件四 台東市都市計畫（豐榮豐樂地區）細部計畫

再發展地區土地開發管理要點

一 本要點依「台東市都市計畫（豐榮豐樂地區）細部計畫土地使用分區管

制計畫」第十二點規定訂定之

二 再發展區之土地權利關係人得擬具開發計畫提經臺東縣都市計畫委員會審

查通過後再依相關法令向主管建築機關申請開發建築

三 申請基地符合下列條件者始得依本要點辦理

（一）基地臨接計畫道路之長度在 20 公尺以上或達週界總長度六分之一且面

積達 1000 平方公尺以上者

（二）因鄰地已申請建築或基地條件特殊致未能符合前款規定者經臺東縣都

市計畫委員會同意後得不受前款規定限制

四 開發計畫應以書圖載明下列事項

（一）申請人姓名身份證字號及地址

（二）開發地區範圍面積及土地與建物使用現況

（三）土地使用及公共設施計畫其圖面比例尺不得小於 1600

（四）土地使用管制計畫

（五）都市設計事項得視實際需要依都市計畫定期通盤檢討實施辦法第八

條第二項之內容予以述明

（六）土地及地上物處理計畫

（七）事業及財務計畫

（八）實施進度

（九）全部土地權利關係人姓名住址權利證明文件及私有土地所有權人

同意書

（十）套繪土地使用計畫之地籍圖其比例尺不得小於 11200

五 依本要點申請整體開發時需以不小於申請開發總面積 20之土地折算為

回饋代金並於全部繳納後始得發照建築

附 4-2

前項代金之計算係以應回饋之土地面積乘以繳交當年度之土地公告現值

加四成為準

六 依本要點申請整體開發者得依下列公式核算其申請開發建築之基準容積

率但該基準容積不得大於 240

V=V0times（1+（V1-01）+ V2）（1-V1）≦240

其中 V回饋後之基準容積率

V0該分區之容積率（120）

V1回饋土地比例

V2獎勵係數（訂為 02）

七 本要點未規定事項悉依其他法令規定辦理

變更機關

業務承辦

人員

擬定機關

業務承辦

人員

業務單位

主管

業務單位

主管

規劃單位亞興測量有限公司

龍邑工程顧問股份有限公司

8

圖四 主要計畫變更內容示意圖（南區）

9

圖五 主要計畫變更後示意圖

10

表二 主要計畫土地使用計畫變更前後面積分配表

項目 現行計畫面積

（公頃） 增減面積

（公頃）

變更後

面積（公頃） 比例（）

住宅區 2042 +179 2221 6538

公

共

設

施

用

地

鄰里公園用地兼作 兒童遊樂場使用

332 -332 000 000

公園用地 - +155 155 456

兒童遊樂場用地 - +136 136 400

廣場用地 - +024 024 071

綠地用地 008 +017 025 074

停車場用地 072 +000 072 212

國中用地 250 -250 000 000

水溝用地 - +023 023 068

道路用地 693 +048 741 2181

小計 1355 -179 1176 3462

非都市土地 - 00036 - -

合計 3397 -00036 3397 10000

註表內面積應以依據核定圖實地分割測量面積為準

表三 主要計畫變更後各區土地使用計畫面積表

項目 北區 中區 南區 合計

面積 (公頃)

比例()面積

(公頃)比例()

面積 (公頃)

比例() 面積

(公頃) 比例()

住宅區 886 6632 527 6396 808 6531 2221 6538

公共設施用地

兒童遊樂場用地 079 591 058 704 - 000 137 403

公園用地 050 374 - 000 105 849 155 456

綠地 024 180 - 000 - 000 024 071

停車場用地 - 000 042 510 030 243 072 212

廣場用地 006 045 018 218 - 000 024 071

水溝用地 - 000 - 000 023 186 023 068

道路用地 291 2178 179 2172 271 2191 741 2181

小計 450 3368 297 3604 429 3469 1176 3462

合計 1336 10000 824 10000 1237 10000 3397 10000

註表內面積應以依據核定圖實地分割測量面積為準

11

陸現行細部計畫概要

一發布實施經過

本計畫係配合「變更臺東都市計畫（第二次通盤檢討）案」暫予保留案mdash「變

更台東市都市計畫（部分農業區為住宅區公（兒）用地停車場用地文（中）

用地道路用地部分住宅區為道路用地）（臺灣省實施區段徵收五年計畫中豐

榮豐樂中低收入住宅社區）案」附帶條件「應另行擬定細部計畫」規定辦理

並於 90 年完成「擬定臺東市（豐榮豐樂地區）細部計畫案」迄今

二計畫範圍與面積

計畫區位臺東市西南方的豐榮豐樂地區其範圍東起一-8 號計畫道路西

至都市計畫範圍邊界南與農業區毗鄰北接農業區及「工一-三」乙種工業區

面積 3397 公頃

三計畫年期人口及密度

以民國 100 年為計畫目標年計畫人口為 6000 人居住密度每公頃約 294

人

四土地使用及公共設施計畫

土地使用分區分別劃分為第一種及第二種住宅區面積合計為 2042 公頃

約佔計畫面積 6011其中第二種住宅區面積為 581 公頃約佔計畫面積 1711

應由政府取得興建中低收入住宅使用另劃設公（兒）綠地停車場國

中道路等公共設施用地面積合計為 1355 公頃約佔計畫面積 3989

表四為現行細部計畫土地使用計畫面積分配表圖六為現行細部計畫示意

圖

12

表四 現行細部計畫土地使用計畫面積分配表

項目 北區 中區 南區 全區

面積（） 比例

（）面積（）

比例 （）

面積（）比例

（） 面積（）

比例 （）

土地使

用分區

第一種住宅區 64023 4791 13153 1596 68882 5572 146058 4300

第二種住宅區 26837 2008 23196 2814 8094 655 58127 1711

小計 90860 6800 36349 4410 76976 6226 204185 6011

公共設施用地

公兒用地 14788 1107 4900 595 13483 1091 33171 977

綠地 797 - - - - - 797 023

停車場用地 - - 3600 437 3600 291 7200 212

文（中）用地 - - 25000 3033 - - 25000 736

道路用地 27178 2034 12572 1525 29568 2392 69318 2041

小計 42763 3200 46072 5590 46651 3774 135486 3989

合計 133623 10000 82421 10000 123627 10000 339671 10000

註表內面積應以依據核定圖實地分割測量面積為準

資料來源擬定臺東市（豐榮豐樂地區）細部計畫說明書臺東縣政府90 年 3 月

13

圖六 現行細部計畫示意圖

14

五都市設計準則

一 開放空間系統設計準則

開放空間在都市結構上包含都市美觀休憩娛樂環境保護及防災避難的

效果規劃設計應以提供自然舒適親切可及的人性化環境為目標並增進

都市防災避難功能

（一）開放空間類別

開放空間系統依土地屬性及使用形態區分為公共開放空間指定留

設開放空間兩類以本計畫區而言細分如后（詳圖 6-2）

1公共開放空間包括公（兒）用地學校運動場

2指定留設開放空間包括「沿街步道式開放空間」「住二」住宅區集

中留設之「廣場式開放空間」上述所稱之開放空間係指「實施都市

計畫地區建築基地綜合設計鼓勵辦法」規定開放空間

圖 6-2 開放空間系統配置示意圖

15

（二）開放空間設計原則

開放空間之配置除於適當區位設置公共開放空間外並指定每一

基地之「留設開放空間」的位置及其設計標準配合退縮規定維繫全

區開放空間之連續性完整性與多樣性設計原則如后

1每一街廓內及建築物簇群內均應提供開放空間

2所有街廓之開放空間應整體規劃並利用步道相銜接建構一套區內

完整的人行動線系統提升居民移動之便利性

3開放空間須完整規劃並以景觀配置手法銜接各區特色

（三）開放空間設計準則

1公（兒）用地開放空間設計規定

（1）公（兒）用地應具休憩集會及活動等功能得比照「臺灣省公

園管理辦法」規定設置相關設施提供居民使用並應提供計畫

區內居民遭遇重大人為或天然災害時所需臨時避難疏散及急難救

助空間

（2）公（兒）用地活動區配置於主要道路旁時與道路之間應以濃密

植栽適當區隔

（3）公（兒）用地主要出入口應與人行動線系統連接服務車輛及停

車空間出入動線應避免干擾人行動線與主要道路系統

（4）公（兒）用地應採開放性設計如基於安全及管理之需要四周

可設置綠籬或綠化設施圍蔽高度不得超過 1 公尺

2學校運動場開放空間設計規定

（1）學校運動場公共開放空間鄰近住宅區之部分應設置高低綠籬以

隔絕噪音

（2）學校留設之開放空間面積不得小於基地面積之 40最小綠化

面積不得小於法訂空地之 50

（3）學校留設之開放空間應提供居民作為休憩運動場所及遭遇重

大人為或天然災害時所需臨時避難疏散及急難救助空間

（4）學校運動場及戶外活動區配置應配合自然地形變化規劃減少

整地與挖填方工程

16

（5）學校運動場及戶外活動區配置應考量自然氣候條件與微氣候變

化對冬季東北季風應以建築配置或植栽密植方式降低活動時的

不適性

（6）學校主要出入口應與人行動線系統連接服務車輛及停車空間出

入動線應避免干擾人行動線主要道路系統

（7）學校運動場如緊鄰主要道路配置臨接道路部分應以喬木密植方

式減少噪音和危險性

（8）學校用地及其戶外空間應採開放性設計如基於安全及管理之需

要四周可設置柵欄圍牆或綠籬等設施物圍蔽如設置欄杆或

圍牆等遮蔽物高度不得超過 2公尺牆面透空率應達 50以上

並應綠化處理

（9）學校用地四周若設置柵欄或圍牆等遮蔽物應自計畫道路境界線

退縮 4 公尺退縮部分得計入法訂空地又退縮部分應配合周遭

「沿街步道式開放空間」留設淨寬 15 公尺以上之人行步道其

餘部分應予植栽綠化或配合學童上下學動線規劃為家長接送學童

之機車停車空間

3指定留設開放空間與其他法定空地設計規定

（1）「住一」「住二」住宅區臨接計畫道路部分應至少退縮 4 公尺供

留設「沿街步道式開放空間」免設置騎樓

（2）前項「沿街步道式開放空間」範圍內應設置連續舖面之人行步道

淨寬不得小於 15 公尺並不得設置有礙通行之設施物

（3）「住二」住宅區除留設「沿街步道式開放空間」外應再集中留設

「廣場式開放空間」並與公共開放空間鄰近其位置依圖 6-2 之

原則設置「住一」住宅區除留設「沿街步道式開放空間」外其

餘之法定空地應配合防火間隔整體規劃

（4）「住一」住宅區之防火間隔宜整體規劃集中留設防火間隔位置建

議如圖 6-3防火間隔不得設置圍牆僅能以高度不超過 1 公尺之

綠籬作為界隔空間且不得有高於地面之固定結構物

（5）「住一」住宅區之防火間隔寬度為 2 公尺

4其他相關規定

（1）開放空間入口須明顯標示或以其他設計方式強調入口意象加

17

強公眾使用之能見度

（2）開放空間之舖面應使用具透水性防滑耐壓易維護的材質

舖面設計應以街廓為單元整體規劃反映地區的特色與個性

（3）開放空間的設計應符合無障礙環境的要求

（4）開放空間應美化綠化其綠覆率應達 50以上

圖 6-3 防火間隔建議位置示意圖

二 人行空間設計準則

人行空間目的在提供計畫區內居民一個不需要車輛即可通達區內各主要公

共設施或開放空間的步行安全動線系統本計畫區內配置之人行空間包括都市計

畫劃設之人行步道及建築基地內留設之人行步道兩者相互配合連接建構成

全區完整的人行步道系統提升居民移動之便利性本計畫區內人行空間設計準

則如后

（一）都市計畫劃設之人行步道設計規定

1人行步道之人行空間淨寬度不得小於 15 公尺

18

2應具連續性舒適性方便性與美觀等基本功能

3交叉路口得視交通需要以號誌輔以聲音告知行人應停止或行進

4除得提供設置灌木植栽及街道傢俱外不得設置其他有礙通行之設施

物並應設置中低光源之照明設施

（二）建築基地內留設之人行步道設計規定

1建築基地內留設之人行步道應與基地內之其他法定空地整體規劃並

與周邊之公共開放空間直接聯繫

2建築基地內留設之人行步道應與車行動線系統明確區分減少交通衝

擊

3建築基地內留設之人行步道地坪應平整每一街廓之各街角均應採無

障礙環境設計

三 交通運輸系統設計準則

交通運輸系統之設計應以提供具可行性及易行性之交通運輸方式為目標

透過道路功能等級之明確劃分各層級道路依其功能服務水準與周圍土地使用

之特性設置不同之車行空間寬度及景觀設計規定

（一）計畫道路標準斷面設計規定

本計畫區內道路斷面車道數及空間配置如圖 6-4其中公共設施帶

係供作佈設行道樹公車站牌售票亭變電箱路燈標誌自行車

停車空間及各類街道傢俱之空間且計畫道路兩側均規定建築物退縮

供留設「沿街步道式開放空間」

圖 6-4 計畫道路標準斷面圖

19

（二）停車空間設計規定

1「住一」住宅區每一住宅單元應至少設置 1 部停車位該停車位不得

設置於指定留設開放空間臨計畫道路境界線 15 公尺範圍內及防火間

隔上「住二」住宅區應集中設置地下停車場其出入口應設置於次

要道路或私設通路上並與基地進出動線開放空間整體設計

2學校公（兒）用地內應留設自行車停放空間並設置自行車停放架

或類似防竊功能之保護設施

3路外公共停車場設計規定

（1）路外公共停車場應有植栽計畫舖面須全面使用透水性材料且

周圍應予綠化

（2）路外公共停車場除出入口處外四周應以綠化土堤或綠化材料

形成適當之圍籬

四 建築基地細分規模設計準則

（一）「住二」住宅區應就完整街廓整體規劃設計分期分區開發「住一」

住宅區則鼓勵以完整街廓方式整體開發最小基地開發單元 120 平方公

尺最小面寬 45 公尺

（二）「住一」住宅區開發規模如非完整街廓開發時應考量與鄰近基地之關

係並配合集中留設法定空地

五 建築量體配置高度造型色彩及風格設計準則

（一）建築物允建高度應依建築技術規則建築設計施工篇第 164 條規定計算

並檢討日照

（二）為配合遠景海岸山脈富變化的稜線建築物屋頂層及屋頂突出物應設

置斜屋頂且斜屋頂之投影面積不得小於建築面積之 80斜屋頂之

斜率原則上為 11 至 13 之間若經都市設計審議委員會認可係

為設計上之需要得調整之

（三）新建建築物之外牆造型及開窗型式應配合鄰屋設計

（四）為調和人造建築物與背景天空海洋山脈田野等色彩建築物屋

頂色牆壁色色彩為深色瓦對白色或淺灰

（五）「住一」「住二」住宅區若需裝置廣告物等附屬設施物應以不妨礙

20

通行及景觀為原則不得設置於指定留設開放空間及防火間隔上附

著於建築物上之高度不得低於 36 公尺廣告物大小以高度 3 公尺寬

度 06 公尺為限其餘規定依內政部訂頒之「廣告物管理辦法」等相關

規定辦理

（六）「住二」住宅區之廣告物等附屬設施應配合集合住宅建築設計統一

規範

六 環境保護設施設計準則

本計畫區內環境保護設施主要為污水處理設施及「住二」住宅區之垃圾貯存

空間其設計規定如后

（一）污水處理設施依建築技術規則建築設計施工篇第 49 條規定辦理

（二）每一單元（以街廓計）之「住二」住宅區開發時應至少設置一處垃

圾貯存空間集中收集處理垃圾

（三）垃圾貯存空間應面臨次要道路集中設置且不得設置於建築物主要出

入口旁垃圾貯存空間未臨接計畫道路時應留設 35 公尺寬之車道連

接計畫道路垃圾貯存空間位室內者車道淨寬應達 4 公尺以上且

應設置於地面層

（四）垃圾貯存空間應有適當之清洗（含排水措施）隔離設施以維護環境衛

生如位法定空地者應配合綠化設施美化

七 景觀計畫

景觀計畫目的在塑造本計畫區之整體都市景觀及舒適生活環境設計準則如

后

（一）計畫道路兩側之公共設施帶應於適當位置與間距處植栽喬木行道樹

（如圖 6-5）且依下列規定

1行道樹樹冠底離地淨高 2 公尺以上根部應保留適當之透水面積

2行道樹樹幹四周應舖設鏤空鑄鐵蓋板或透水設施且應與人行步道地

坪高程齊平

3每一街道應有一代表樹種並將其延續至該街道內之社區樹種以具

大型樹冠耐污染易維護為原則

（二）「沿街步道式開放空間」應利用綠化植栽作為道路與建築物間之緩衝

區且每一街廓之植栽應為同一或共同樹種

21

（三）「住二」住宅區指定留設之廣場式開放空間應以集中配置為原則面

積至少 400 平方公尺且綠地面積至少佔 30長寬比不得超過 21

且應按開放空間面積每滿 64 平方公尺至少栽植喬木一棵其樹冠底離

地淨高 2 公尺以上

圖 6-5 道路斷面景觀示意圖

（四）學校運動場景觀設計準則

1所有設施應依據學童的尺寸進行設計（如垃圾桶座椅等的高度）

同時各設施的顏色及造型應多樣化但不得對整體環境特色有負面影

響

2學校運動場與硬舖面活動區等功能相近之區域應集中規劃與設計各

活動區間應以人行動線連接

3用以界定運動場與其他使用空間之緩衝綠帶與植栽區應考量使用功

能實質環境與視覺的連續性

4運動場內固定之構造物或設施物（如圍牆及欄杆等）應利用樹木灌

木群或蔓生植物綠化或遮蔽

（五）公（兒）用地景觀設計準則

1公（兒）用地中央主要地區應提供一具多功能及多用途使用的大型活

動區域其他各分區應考量觀賞休閒運動遊戲及衛生等活動與

功能設施

2區內供公用設備及服務設施（如垃圾收集公共廁所）等使用之區域

22

應使用綠籬或樹叢適當圍蔽

3兒童遊戲場配置原則

（1）根據兒童活動尺寸荷重等設計

（2）採用複合式遊具使遊戲有連續性與變化

（3）按兒童年齡分類進行設計

（4）提供父母休憩看護設施以便就近照顧

（5）著重安全考量如彈性地板去除尖銳部分等措施

六土地使用分區管制計畫

為有效控制本計畫區土地使用強度確保公共設施服務水準維護良好生活

環境訂定土地使用分區管制要點如后

一 本要點依都市計畫法第 22 條及同法臺灣省施行細則第 35 條規定訂之

二 住宅區

（一）第一種住宅區（即「住一」住宅區）建蔽率不得大於 60容積率不

得大於 160

（二）第二種住宅區（即「住二」住宅區）建蔽率不得大於 50容積率不

得大於 240

三 「文（中）」學校用地建蔽率不得大於 50容積率不得大於 150

四 建築形式

（一）為配合遠景海岸山脈富變化的稜線建築物屋頂層及屋頂突出物應設

置斜屋頂且斜屋頂之投影面積不得小於建築面積之 80斜屋頂（覆

文化瓦）之斜率原則上為 11 至 13 之間若經都市設計審議委員

會認可係為設計上之需要得調整之

（二）新建建築物之外牆造型及開窗型式應配合鄰屋設計

五 開放空間

（一）「住一」「住二」住宅區臨接計畫道路部分應至少退縮 4 公尺供留設

「沿街步道式開放空間」設置淨寬15公尺以上之連續鋪面人行步道

免設置騎樓

23

（二）「住二」住宅區除留設「沿街步道式開放空間」外應再集中留設「廣

場式開放空間」並與公共開放空間鄰近「住一」住宅區除留設「沿街

步道式開放空間」外其餘之法定空地應配合防火間隔整體規劃

（三）「住一」住宅區之防火間隔宜整體規劃集中留設開放空間應配合防火

間隔位置留設防火間隔不得設置圍牆僅能以高度不超過 1 公尺之綠

籬作為界隔空間且不得有高於地面之固定結構物

（四）「住一」住宅區之防火間隔寬度為 2 公尺

（五）學校用地應留設開放空間面積不得小於基地面積之 40學校用地

四周如設置柵欄或圍牆等遮蔽物高度不得超過 2 公尺牆面透空率應

達 50以上並綠化處裡且應自計畫道路境界線退縮 4 公尺退縮

部分供作「沿街步道式開放空間」及機車停車空間使用

（六）開放空間得計入建築基地之法定空地應美化綠化達綠覆率 50以

上

（七）1有關設置開放空間獎勵部份依內政部訂定「實施都市計畫地區建築

基地綜合設計鼓勵辦法」規定辦理

2建築物提供部分樓地板面積供下列使用者得增加所提供之樓地板面

積但以不超過基地面積乘以該基地容積率之 30為限

（1）私人捐獻或設置圖書館博物館藝術中心兒童青少年勞

工老人等活動中心景觀公共設施等供公眾使用其集中留設

之面積在 1 百平方公尺以上並經目的事業主管機關核准設立公

益性基金管理營運者

（2）建築物留設空間與天橋或地下道連接供公眾使用經交通主管機

關核准者

六 建築基地內留設之人行步道應與其他法定空地整體規劃並與周遭之公共

開放空間直接聯繫

七 交通運輸系統

（一）依都市設計準則之計畫道路標準斷面留設之公共設施帶供作佈設行

道樹公車站牌售票亭變電箱路燈標誌自行車停車空間及各

類街道傢俱之空間

（二）「住一」住宅區每一住宅單元應至少設置 1 部停車位該停車位不得設

置於指定留設開放空間之人行步道及防火間隔上「住二」住宅區應集

24

中設置地下停車場

（三）「住一」住宅區若附設 1 部以上之停車位時其停車位得以前後方式配

置之

八 建築基地細分規模

（一）「住一」住宅區最小基地開發單元 120 平方公尺最小基地面寬 45 公

尺

（二）「住二」住宅區應就完整街廓整體規劃設計分期分區開發

九 公共設施用地得依「都市計畫公共設施用地多目標使用方案」規定作多目

標使用

十 為維護居住環境品質本計畫區內停車空間依左表規定

土地及建築物用途 基準停車位數

住宅等類似用途建築物

建築樓地板面積在 250 平方公尺以

下者應留設 1 部停車空間超過部

分每超過 150 平方公尺及其零數應

增設 1 部停車空間

商場（店）餐廳飲食店

超級市場等類似用途建築

物

建築樓地板面積每滿 100 平方公尺

設置 1 部停車位

辦公事務所金融等類私

用途建築物

建築樓地板面積每滿 80 平方公尺設

置 1 部停車位

旅館國際觀光旅館等類似

用途建築物

建築樓地板面積每滿 100 平方公尺

或每 4 個房間設置 1 部停車位

十一 建築基地內之法定空地應留設二分之一以上種植花草樹木以美化環

境

十二 建築基地申請建築時須經縣府都市設計審議委員會依都市設計準則審

查通過後始得發照建築及施工以塑造本計畫區之獨特風格但為增

強本計畫區風格之設計經都市設計審議委員會認可者得不受都市設

計準則之限制

十三 本要點未規定事項適用其他法令規定

25

柒變更理由

一配合主要計畫空間結構調整變更土地使用細分區並

另訂管理規範保障既有合法建物權益

延續原計畫之土地使用細分區之劃定架構及保障既有合法建物所有權人權

益合法建物密集之街廓將剔除整體開發範圍外另考量整體開發公平性未

納入整體開發範圍部分之土地使用分區調整為「第一種住宅區」並將其容積率

訂為 120此外為鼓勵既有聚落日後整體再發展提升環境品質另訂「台東

市都市計畫（豐榮豐樂地區）細部計畫再發展地區土地開發管理要點」（詳附

件四）其餘納入整體開發範圍之土地使用分區則分別調整為第二種及第三種住

宅區其中第三種住宅區係為供興建公益性住宅之土地為提升整體開發可行性

適度調整第三種住宅區之規模及區位

二為利整體開發後之環境控管及提升剩餘土地之規劃彈

性調整部分土地使用分區管制計畫及都市設計準則內

容

因應土地使用分區公共設施用地項目調整及相關法令廢止為利於日後

環境控管故配合調整土地使用分區管制計畫及都市設計準則相關條文內容另

依據原土地使用分區管制計畫第八點有關建築基地細分之規定為「『住二』住

宅區（調整為『住三』住宅區）應就完整街廓整體規劃設計分期分區開發」

為保留日後土地規劃及處份彈性故調整該條文內容

26

捌變更計畫內容

為配合辦理整體開發本次共變更 3 案其中編號第 1 案為實質計畫內容變

更編號第 2 案及第 3 案分別為土地使用分區管制計畫及都市設計準則部分條文

增修訂其內容請詳見表五變更內容明細表表六變更前後土地使用計畫面積

對照表表七都市設計準則變更對照表及圖七變更計畫示意圖（北中區）圖

八變更計畫示意圖（南區）圖九變更後計畫示意圖

表五 變更內容明細表 單位公頃

編號 變更位置 變更內容

變更理由 原計畫 新計畫

1 豐榮豐樂

地區 第一種住宅區

（1425） 第二種住宅區

（1057） 第三種住宅區（052）兒童遊樂場用地

（069） 公園用地（054） 停車場用地（030）道路用地（ 163）

1 依據主要計畫變更後之計畫內

容並延續原計畫之土地使用

細分區之劃定架構及保障既

有合法建物所有權人權益合

法建物密集之街廓將剔除整

體開發範圍外以提升整體開

發可行性另考量整體開發公

平性未納入整體開發範圍部

分之土地使用分區調整為「第

一種住宅區」其餘則分別調整

為「第二種住宅區」及「第三

種住宅區」 2 為提升開發可行性調整住三

住宅區之規模及區位

第二種住宅區 （258）

第三種住宅區

（117 ） 公園用地（007） 兒童遊樂場用地

（025） 廣場用地（022） 綠地用地（008） 道路用地（079）

鄰里公園兼作兒童

遊樂場使用（332）第二種住宅區（167）第三種住宅區（007）綠地用地（007） 公園用地（081） 兒童遊樂場用地

（016） 道路用地（054）

國中用地（兼供國小

使用）（250） 第二種住宅區（066）第三種住宅區（098）兒童遊樂場用地

（013） 停車場用地（042）道路用地（031）

停車場用地（072） 第二種住宅區（070）道路用地（002）

27

表五 變更內容明細表（續） 單位公頃

編號 變更位置 變更內容

變更理由 原計畫 新計畫

1 豐榮豐樂

地區 道路用地（282） 第一種住宅區（001）

第二種住宅區（212）第三種住宅區（015）兒童遊樂場用地

（014） 綠地用地（001） 公園用地（013） 廣場用地（002） 水溝用地（023） 非都市土地（0075）

非都市土地（00039）道路用地（00039）2 事業及財

務計畫 原事業及財務計畫 修訂事業及財務計

畫 為提升開發可行性將建築密集之

街廓（第一種住宅區）及水利會管

轄之現況溝渠（水溝用地）部分

剔除區段徵收範圍並增訂分期分

區開發原則且配合修正財務計畫

內容 3 土地使用

分區管制

計畫

原土地使用分區管

制計畫 修訂土地使用分區

管制計畫 詳表六土地使用分區管制計畫變

更對照表

4 都市設計

準則 原都市設計準則 修訂都市設計準則 詳表七都市設計準則變更對照表

註表內面積應以依據核定圖實地分割測量面積為準

28

表六 土地使用分區管制計畫變更對照表

編號 原條文 變更後條文 變更說明

1 二住宅區

（一）第一種住宅區（即「住

一」住宅區）建蔽率

不得大於 60容積率

不得大於 160

（二）第二種住宅區（即「住

二」住宅區）建蔽率

不得大於 50容積率

不得大於 240

二住宅區

（一）第一種住宅區（即「住

一」住宅區）建蔽率

不得大於 60容積率

不得大於 120

（二）第二種住宅區（即「住

二」住宅區）建蔽率

不得大於 60容積率

不得大於 160

（三）第三種住宅區（即「住

三」住宅區）建蔽率

不得大於 50容積率

不得大於 240

1 為保障既有合法建築密

集街廓之完整性及建物

所有權人權益未納入

整體開發範圍部分調

整為為「第一種住宅

區」並考量整體開發公

平性其容積率訂為

120 2 原住一及住二住宅區

配合前述調整分別變

更為住二及住三住宅

區

2 三「文（中）」學校用地建蔽

率不得大於 50容積率

不得大於 150

刪除 因應少子化人口結構改

變主要計畫已取消劃設

學校用地故予以刪除

3 四建築形式（略） 三建築形式（略） 條次調整

4 五開放空間

（一）「住一」「住二」住宅

區臨接計畫道路部分

應至少退縮 4 公尺供

留設「沿街步道式開放

空間」設置淨寬 15公尺以上之連續鋪面

人行步道免設置騎

樓

（二）「住二」住宅區除留設

「沿街步道式開放空

間」外應在集中留設

「廣場式開放空間」

並與公共開放空間鄰

近「住一」住宅區除

留設「沿街步道式開放

空間」外其餘之法定

空地應配合防火間隔

整體規劃

（三）「住一」住宅區之防火

間隔宜整體規劃集中

留設開放空間應配合

防火間隔位置留設防

火間隔不得設置圍

牆僅能以高度不超過

1公尺之綠籬作為界隔

空間且不得有高於地

面之固定結構物

四開放空間

（一）「住一」「住二」「住

三」住宅區臨接計畫道

路部分應至少退縮 4公尺供留設「沿街步

道式開放空間」設置

淨寬 15 公尺以上之連

續鋪面人行步道免設

置騎樓

（二）「住三」住宅區除留設

「沿街步道式開放空

間」外應在集中留設

「廣場式開放空間」

並與公共開放空間鄰

近「住一」「住二」

住宅區除留設「沿街步

道式開放空間」外其

餘之法定空地應配合

防火間隔整體規劃

（三）「住一」「住二」住宅

區之防火間隔宜整體

規劃集中留設開放空

間應配合防火間隔位

置留設防火間隔不得

設置圍牆僅能以高度

不超過 1 公尺之綠籬

作為界隔空間且不得

有高於地面之固定結

構物

1 條次調整 2 住一住宅區之環境條件

與住二住宅區相近且

考量開放空間完整性

其相關規範均應比照辦

理故修訂條文內容

3 配合第五項刪除調整

項次 4 配合都市計畫法臺灣省

施行細則修訂調降容

積獎勵上限比例

29

表六 土地使用分區管制計畫變更對照表（續 1）

編號 原條文 變更後條文 變更說明

4 （四）「住一」住宅區之防火

間隔寬度為 2 公尺

（五）學校用地應留設開放空

間面積不得小於基地

面積之 40學校用地

四周如設置柵欄或圍

牆等遮蔽物高度不得

超過 2 公尺牆面透空

率應達 50以上並綠

化處裡且應自計畫道

路境界線退縮 4 公

尺退縮部分供作「沿

街步道式開放空間」及

機車停車空間使用

（六）（略）

（七）1（略） 2建築物提供部分樓

地板面積供下列使

用者得增加所提

供之樓地板面積

但以不超過基地面

積乘以該基地容積

率之 30為限

（四）「住一」「住二」住宅

區之防火間隔寬度為 2公尺

（五）刪除

（五）略

（六）1（略） 2建築物提供部分樓

地板面積供下列使

用者得增加所提供

之樓地板面積但以

不超過基地面積乘

以該基地容積率之

20為限

5 六（略） 五（略） 條次調整

6 七交通運輸系統

（一）（略）

（二）「住一」住宅區每一住

宅單元應至少設置 1部停車位該停車位不

得設置於指定留設開

放空間之人行步道及

防火間隔上「住二」

住宅區應集中設置地

下停車場

（三）「住一」住宅區若附設

1 部以上之停車位時

其停車位得以前後方

式配置之

六交通運輸系統

（一）（略）

（二）「住一」「住二」住宅

區每一住宅單元應至

少設置 1 部停車位該

停車位不得設置於指

定留設開放空間之人

行步道及防火間隔

上「住三」住宅區應

集中設置地下停車場

（三）「住一」「住二」住宅

區若附設 1 部以上之

停車位時其停車位得

以前後方式配置之

1 條次調整 2 住一住宅區之環境條件

與住二住宅區相近其

相關規範均應比照辦

理故修訂條文內容

30

表六 土地使用分區管制計畫變更對照表（續完）

編號 原條文 變更後條文 變更說明

7 八建築基地細分規模

（一）「住一」住宅區最小基

地開發單元 120 平方

公尺最小基地面寬

45 公尺

（二）「住二」住宅區應就完

整街廓整體規劃設

計分期分區開發

七建築基地細分規模

（一）「住一」「住二」住宅

區最小基地開發單元

120 平方公尺最小基

地面寬及最小建築面

寬 5 公尺

（二）「住三」住宅區最小基

地開發單元 1500 平方

公尺

1 條次調整 2 住一住宅區之環境條件

與住二住宅區相近其

相關規範均應比照辦

理故修訂條文內容

3 為提升居住環境及都市

景觀品質最小基地面寬

調整為 5 公尺並增訂

最小建築面寬之規定

4 為提升住三住宅區土地

處分彈性以利達到財

務自償故修正其最小

基地開發規模為 1500平方公尺

8 九～十二（略） 八～十一（略） 條次調整

9

十二「住一」住宅區得維持

現有建築及其使用惟

日後申請建築時仍應

依本要點規定辦理且

為鼓勵既有聚落再發

展亦得另訂「台東市

都市計畫（豐榮豐樂

地區）細部計畫再發展

地區土地開發管理要

點」據以執行

1 增訂條文 2 為鼓勵既有聚落日後整

體再發展提升環境品

質另訂「台東市都市

計畫（豐榮豐樂地區）

細部計畫再發展地區土

地開發管理要點」（詳附

件四）

31

表七 都市設計準則變更對照表

編號 原條文 變更後條文 變更說明

1 一開放空間系統設計準則

（略）

（一）開放空間類別

開放空間系統依

土地屬性及使用形態

區分為公共開放空

間指定留設開放空間

兩類以本計畫區而言

細分如后（詳圖 6-2）

1公共開放空間包括公

（兒）用地學校運動

場

2指定留設開放空間包括

「沿街步道式開放空

間」「住二」住宅區集中

留設之「廣場式開放空

間」上述所稱之開放空

間係指「實施都市計畫地

區建築基地綜合設計鼓

勵辦法」規定開放空間

（二）開放空間設計原則

（略）

（三）開放空間設計準則

1公（兒）用地開放空間設

計規定

（1）公（兒）用地應具休

憩集會及活動等功

能得比照「臺灣省

公園管理辦法」規定

設置相關設施提供

居民使用並應提供

計畫區內居民遭遇重

大人為或天然災害時

所需臨時避難疏散及

急難救助空間

（2）公（兒）用地活動區

配置於主要道路旁

時與道路之間應以

濃密植栽適當區隔

（3）公（兒）用地主要出

入口應與人行動線系

統連接服務車輛及

停車空間出入動線應

避免干擾人行動線與

主要道路系統

一開放空間系統設計準則

（略）

（一）開放空間類別

開放空間系統依

土地屬性及使用形態

區分為公共開放空

間指定留設開放空間

兩類以本計畫區而言

細分如后（詳附圖 1）

1公共開放空間包括公

園兒童遊樂場綠地

廣場用地

2指定留設開放空間包括

「沿街步道式開放空

間」「住三」住宅區集中

留設之「廣場式開放空

間」上述所稱之開放空

間係指「建築技術規則第

15 章實施都市計畫地區

建築基地綜合設計」規定

開放空間

（二）開放空間設計原則

（略）

（三）開放空間設計準則

1公園兒童遊樂場用地開

放空間設計規定

（1）應具休憩集會及活

動等功能得比照「臺

東縣公園管理自治條

例」規定設置相關設

施提供居民使用

並應提供計畫區內居

民遭遇重大人為或天

然災害時所需臨時避

難疏散及急難救助空

間

（2）活動區配置於主要道

路旁時與道路之間

應以濃密植栽適當區

隔

（3）主要出入口應與人行

動線系統連接服務

車輛及停車空間出入

動線應避免干擾人行

動線與主要道路系

統

1 配合休憩性公共設施用

地項目及規模變更調

整其用地名稱且配合

取消學校用地故刪除

相關內容

2 為提供公益性住宅建築

使用將「住二」住宅

區調整為「住三」住宅

區

3 「實施都市計畫地區建

築基地綜合設計鼓勵辦

法」業於 92 年 3 月 20日廢止有關開放空間

規範回歸建築技術規

則故調整其內容

4 「臺灣省公園管理辦

法」業於 95 年 12 月 12日廢止有關公園及兒

童遊樂場之規劃調整

為依「臺東縣公園管理

自治條例」辦理

5 有關「指定留設開放空

間與其他法定空地設計

規定」部分業已納入

土地使用分區管制計畫

規範之故予以刪除

6 調整附圖編號

32

表七 都市設計準則變更對照表（續 1）

編號 原條文 變更後條文 變更說明

1 （4）公（兒）用地應採開

放性設計如基於安

全及管理之需要四

周可設置綠籬或綠化

設施圍蔽高度不得

超過 1 公尺

2學校運動場開放空間設

計規定

（1）學校運動場公共開放

空間鄰近住宅區之部

分應設置高低綠籬

以隔絕噪音

（2）學校留設之開放空

間面積不得小於基

地面積之 10最小

綠化面積不得小於法

訂空地之 50

（3）學校留設之開放空

間應提供居民作為

休憩運動場所及遭

遇重大人為或天然災

害時所需臨時避難疏

散及急難救助空間

（4）學校運動場及戶外活

動區配置應配合自

然地形變化規劃減

少整地與挖填方工

程

（5）學校運動場及戶外活

動區配置應考量自

然氣候條件與微氣候

變化對冬季東北季

風應以建築配置或植

栽密植方式降低活動

時的不適性

（6）學校主要出入口應與

人行動線系統連接

服務車輛及停車空間

出入動線應避免干擾

人行動線主要道路

系統

（7）學校運動場如緊鄰主

要道路配置臨接道

路部分應以喬木密植

方式減少噪音和危險

性

（4）應採開放性設計如

基於安全及管理之需

要四周可設置綠籬

或綠化設施圍蔽高

度不得超過 1 公尺

2其他相關規定

（略）

33

表七 都市設計準則變更對照表（續 2）

編號 原條文 變更後條文 變更說明

1 （8）學校用地及其戶外空

間應採開放性設計

如基於安全及管理之

需要四周可設置柵

欄圍牆或綠籬等設

施物圍蔽如設置欄

杆或圍牆等遮蔽物

高度不得超過 2 公

尺牆面透空率應達

50以上並應綠化

處理

（9）學校用地四周若設置

柵欄或圍牆等遮蔽

物應自計畫道路境

界線退縮 4 公尺退

縮部分得計入法訂空

地又退縮部分應配

合周遭「沿街步道式

開放空間」留設淨寬

15 公尺以上之人行

步道其餘部分應予

植栽綠化或配合學童

上下學動線規劃為家

長接送學童之機車停

車空間

3指定留設開放空間與其

他法定空地設計規定

（1）「住一」「住二」住宅

區臨接計畫道路部分

應至少退縮 4 公尺

供留設「沿街步道式

開放空間」免設置騎

樓

（2）前項「沿街步道式開

放空間」範圍內應設

置連續舖面之人行步

道淨寬不得小於 15公尺並不得設置有

礙通行之設施物

（3）「住二」住宅區除留設

「沿街步道式開放空

間」外應再集中留

設「廣場式開放空

間」並與公共開放空

間鄰近其位置依圖

6-2 之原則設置「住

一」住宅區除留設「沿

街步道式開放空間」

34

表七 都市設計準則變更對照表（續 3）

編號 原條文 變更後條文 變更說明

1 外其餘之法定空地

應配合防火間隔整體

規劃

（4）「住一」住宅區之防火

間隔宜整體規劃集中

留設防火間隔位置

建議如圖 6-3防火間

隔不得設置圍牆僅

能以高度不超過 1 公

尺之綠籬作為界隔空

間且不得有高於地

面之固定結構物

（5）「住一」住宅區之防火

間隔寬度為 2 公尺

4其他相關規定

（略）

2 三交通運輸系統設計準則

（略）

（一）計畫道路標準斷面設計

規定

本計畫區內道路

斷面車道數及空間配

置如圖 6-4其中公共

設施帶係供作佈設行

道樹公車站牌售票

亭變電箱路燈自

行車停車空間及各類

街道傢俱之空間且計

畫道路兩側均規定建

築物退縮供留設「沿

街步道式開放空間」

（二）停車空間設計規定

1「住一」住宅區每一住

宅單元應至少設置 1 部

停車位該停車位不得

設置於指定留設開放

空間臨計畫道路境界

線 15 公尺範圍內及防

火間隔上「住二」住

宅區應集中設置地下

停車場其出入口應設

置於次要道路或私設

通路上並與基地進出

動線開放空間整體設

計

三交通運輸系統設計準則

（略）

（一）計畫道路標準斷面設計

規定

本計畫區內道路

斷面車道數及空間配

置應參酌附圖二辦

理其中公共設施帶係

供作佈設行道樹公車

站牌售票亭變電

箱路燈自行車停車

空間及各類街道傢俱

之空間且計畫道路兩

側均規定建築物退

縮供留設「沿街步道

式開放空間」

（二）停車空間設計規定

1住宅區留設之停車位不

得設置於指定留設開

放空間臨計畫道路境

界線 15 公尺範圍內及

防火間隔上「住三」

住宅區應集中設置地

下停車場其出入口應

設置於次要道路或私

設通路上並與基地進

出動線開放空間整體

設計

1 為保留日後道路設計彈

性故修正用語並調

整附圖編號

2 有關住宅區停車空間留

設規定係屬土地使用

分區管制計畫範疇故

予以刪除

3 配合土地使用屬性調

整將「住二」住宅區

調整為「住三」住宅區

4 配合休憩性公共設施用

地規模變更調整其用

地名稱且配合取消學

校用地故刪除相關內

容

35

表七 都市設計準則變更對照表（續 4）

編號 原條文 變更後條文 變更說明

2 2學校公（兒）用地內

應留設自行車停放空

間並設置自行車停放

架或類似防竊功能之

保護設施

3（略）

2公園兒童遊樂場用地

內應留設自行車停放

空間並設置自行車停

放架或類似防竊功能

之保護設施

3（略）

3 四建築基地細分規模設計準

則

（一）「住二」住宅區應就完

整街廓整體規劃設

計分期分區開發「住

一」住宅區則鼓勵以完

整街廓方式整體開

發最小基地開發單元

120 平方公尺最小面

寬 45 公尺

（二）「住一」住宅區開發規

模如非完整街廓開發

時應考量與鄰近基地

之關係並配合集中留

設法定空地

四建築基地細分規模設計準

則

「住一」「住二」住

宅區開發規模如非完整

街廓開發時應考量與鄰

近基地之關係並配合集

中留設法定空地

1 有關建築基地細分規模

規定係屬土地使用分

區管制計畫範疇故予

以刪除

2 「住一」「住二」住宅

區土地使用屬性相近

故併同規範之

4 五建築量體配置高度造

型色彩及風格設計準則

（一）～（四）（略）

（五）「住一」「住二」住宅

區若需裝置廣告物等

附屬設施物應以不妨

礙通行及景觀為原

則不得設置於指定留

設開放空間及防火間

隔上附著於建築物上

之高度不得低於 36 公

尺廣告物大小以高度

3 公尺寬度 06 公尺

為限其餘規定依內政

部訂頒之「廣告物管理

辦法」等相關規定辦

理

（六）「住二」住宅區之廣告

物等附屬設施應配合

集合住宅建築設計統

一規範

五建築量體配置高度造

型色彩及風格設計準則

（一）～（四）（略）

（五）「住一」「住二」住宅

區若需裝置廣告物等

附屬設施物應以不妨

礙通行及景觀為原

則不得設置於指定留

設開放空間及防火間

隔上附著於建築物上

之高度不得低於 36 公

尺廣告物大小以高度

3 公尺寬度 06 公尺

為限其餘規定依內政

部訂頒之「招牌廣告及

樹立廣告管理辦法」等

相關規定辦理

（六）「住三」住宅區之廣告

物等附屬設施應配合

集合住宅建築設計統

一規範

1 「廣告物管理辦法」業

於 93 年 7 月 23 日公告

廢止故調整為現行之

「招牌廣告及樹立廣告

管理辦法」

2 為提供公益性住宅建築

使用將「住二」住宅

區調整為「住三」住宅

區

36

表七 都市設計準則變更對照表（續 5）

編號 原條文 變更後條文 變更說明

5 六環境保護設施設計準則

本計畫區內環境保

護設施主要為污水處理

設施及「住二」住宅區之

垃圾貯存空間其設計規

定如后（略）

六環境保護設施設計準則

本計畫區內環境保

護設施主要為污水處理

設施及「住三」住宅區之

垃圾貯存空間其設計規

定如后（略）

為提供公益性住宅建築使

用將「住二」住宅區調

整為「住三」住宅區

6 七景觀計畫

（一）（二）（略）

（三）「住二」住宅區指定留

設之廣場式開放空間

以集中配置為原則面

積至少 400 平方公尺

且綠地面積至少佔 30長寬比不得超過

21且應按開放空間

面積每滿 64 平方公尺

至少栽植喬木一棵其

樹冠底離地淨高 2 公

尺以上

（四）學校運動場景觀設計準

則

1所有設施應依據學童的

尺寸進行設計（如垃圾

桶座椅等的高度）

同時各設施的顏色及

造型應多樣化但不得

對整體環境特色有負

面影響

2學校運動場與硬舖面活

動區等功能相近之區

域 應 集 中 規 劃 與 設

計各活動區間應以人

行動線連接

3用以界定運動場與其他

使用空間之緩衝綠帶

與植栽區應考量使用

功能實質環境與視覺

的連續性

4運動場內固定之構造物

或設施物（如圍牆及欄

杆等）應利用樹木灌

木群或蔓生植物綠化

或遮蔽

七景觀計畫

（一）（二）（略）

（三）「住三」住宅區指定留

設之廣場式開放空間

以集中配置為原則面

積至少 400 平方公尺

且綠地面積至少佔 30長寬比不得超過

21且應按開放空間

面積每滿 64 平方公尺

至少栽植喬木一棵其

樹冠底離地淨高 2 公

尺以上

（四）公園兒童遊樂場用地

景觀設計準則

1公園用地中央主要地區

應提供一具多功能及

多用途使用的大型活

動區域其他各分區應

考量觀賞休閒運

動遊戲及衛生等活動

與功能設施

2（略）

3兒童遊樂場用地配置原

則（略）

1 為提供公益性住宅建築

使用將「住二」住宅

區調整為「住三」住宅

區

2 配合休憩性公共設施用

地項目及規模變更調

整其用地名稱且配合

取消學校用地故刪除

相關內容

37

表七 都市設計準則變更對照表（續完）

編號 原條文 變更後條文 變更說明

5 （五）公（兒）用地景觀

設計準則

1公（兒）用地中央主要

地區應提供一具多功

能及多用途使用的大

型活動區域其他各分

區應考量觀賞休閒

運動遊戲及衛生等活

動與功能設施

2（略）

3兒童遊戲場配置原則

（略）

表八 變更前後土地使用計畫面積對照表

項目 現行計畫面積

（公頃） 增減面積

（公頃）

變更後

面積 （公頃）

比例 （）

土地

使用

分區

第一種住宅區 1461 -1424 037 130

第二種住宅區 581 +1314 1895 5558

第三種住宅區 000 +289 289 851

小計 2042 +179 2221 6538

公共

設施

用地

公（兒）用地 332 -332 000 000

綠地 008 +016 024 071

停車場用地 072 +000 072 212

廣場用地 000 +024 024 071

水溝用地 000 +023 023 068

國中（小）用地 250 -250 000 000

兒童遊樂場用地 000 +137 137 403

公園用地 000 +155 155 456

道路用地 693 +048 741 2181

小計 1355 -179 1176 3462

非都市土地 - +00036 - -

合計 3397 -00036 3397 10000

註表內面積應以依據核定圖實地分割測量面積為準

38

表九 變更後土地使用計畫面積表

項目 北區 中區 南區 合計

面積 (公頃)

比例()面積

(公頃)比例()

面積 (公頃)

比例() 面積

(公頃) 比例()

土地

使用

分區

第 一 種 住 宅 區 - 000 - 000 037 299 037 109

第二種住宅區 803 6011 429 5207 663 5360 1895 5578

第三種住宅區 083 621 098 1189 108 872 289 851

小計 886 6632 527 6396 808 6531 2221 6538

公共

設施

用地

兒童遊樂場用地 079 591 058 704 - 000 137 403

公園用地 050 374 - 000 105 849 155 456

綠地 024 180 - 000 - 000 024 071

停車場用地 - 000 042 510 030 243 072 212

廣場用地 006 045 018 218 - 000 024 071

水溝用地 - 000 - 000 023 186 023 068

道路用地 291 2178 179 2172 271 2191 741 2181

小計 450 3368 297 3604 429 3469 1176 3462

合計 1336 10000 824 10000 1237 10000 3397 10000

39

圖七 變更計畫示意圖（北中區）

40

圖八 變更計畫示意圖（南區）

41

圖九 變更後計畫示意圖

42

玖事業及財務計畫

一開發方式

本計畫於 89 年發布實施後因中央政府國民住宅政策轉變及公共設施比例

過高等因素致難以執行後續開發計畫遂由台東縣政府研議降低公共設施用地

比例及增列市地重劃方式開發提經內政部都市計畫委員會第 592次第 606次

第 611 次會議討論其決議綜整為下列三點

（一）同意修正道路系統公共設施用地比例由 3989調降為 3795

（二）為增加計畫執行可行性請縣府考量地方實際發展需要酌予提高土地

使用強度

（三）增列開發方式部分請縣府依規定層報行政院核示後再據以辦理

為提高開發可行性並增加原土地所有權人領回土地比例經評估後公共設施

用地比例需調降至 35以下較為可行而土地使用強度部分經考量整體都市

景觀及實際發展狀況仍以維持原使用強度惟配合本次實質計畫內容變更酌予

調整其區位故前述第一二點決議內容均已納入本次變更檢討之

有關第三點決議增列開發方式部分綜合考量時空環境變遷政策指導開

發目的民眾權益保障及開發可行性等因素後基於下列理由仍維持區段徵收方

式辦理

（一）為符合中央政府興建社會住宅政策及日後興建公益性住宅需求本計

畫區開發後應保留部分土地集中妥予運用而市地重劃係採原位次分配

土地日後無法取得足夠規模之完整土地故未能滿足開發目的

（二）本案變更後公共設施用地比例雖已降為 3462倘採市地重劃開發

加計費用負擔後總負擔勢必超過 4500依據「市地重劃實施辦法」

第 23 條規定需經由過半土地所有權人同意始得為之而本區土地所

有權人數高達三百餘人恐難據以執行

爰此除合法建築密集街廓之第一種住宅區及水利會管有之現況溝渠（水溝

用地）外均維持區段徵收方式辦理整體開發並由臺東縣政府為開發主體

43

圖十 區段徵收範圍示意圖

二開發期程

（一）本案應以全部一次開發為原則惟考量政府財政狀況都市成長管理及都

市發展需求等因素必要時得採分期分區開發且預計變更都市計畫經內

政部都市計畫委員會審竣後 3 年內完成全部或第一期區段徵收計畫報核

程序辦理區段徵收作業主要期程計算至標售完成止為 7 年其中工程施

工期程為 3 年惟實際進度得由主管機關視實際狀況酌予調整之

採分期分區開發時應採北中區及南區二期二區方式開發並以南區為

優先開發區且應於南區開發完成後五年內或可建築用地使用率達 50

44

時辦理第二期開發

（二）第一種住宅區已建築使用之合法建物得維持原建築及其使用且得為必要

之維護及修繕並得申請個別建築或依「台東市都市計畫（豐榮豐樂地

區）細部計畫再發展地區土地開發管理要點」辦理其建築管理及使用管

制仍應依循本計畫土地使用分區管制計畫及其他相關法令

本計畫區總面積為 3397 公頃除第一種住宅區及水溝用地外均採區段徵

收方式辦理故開發面積約 3337 公頃其開發財務說明如下

三財務計畫

（一）土地處理原則

1預計土地所有權人領回抵價地比例

依土地徵收條例第 39 條第 2 項規定抵價地總面積以徵收總面

積之 50為原則因情況特殊經上級主管機關核准者不在此限

但不得少於 40曾為農地重劃者該重劃地區部分不得少於 45

本區段徵收範圍並無參與農地重劃因此依上述原則並參考目

前不動產市場普遍之交易行情以及本計畫區之財務狀況等因素抵價

地發還比例暫以 50預估惟實際土地所有權人領回抵價地比例應以

臺東縣政府報經中央區段徵收主管機關（內政部）核定之抵價地比例

為準

2區段徵收後土地處理方式

本計畫區段徵收範圍內土地經規劃整理後其土地處理方式依

土地徵收條例區段徵收實施辦法及其相關規定辦理並以臺東縣政

府報經中央區段徵收主管機關（內政部）核定之區段徵收計畫為準

（二）開發費用估算

1區段徵收作業費用

辦理本計畫區段徵收作業所需地籍整理費及其他辦理土地整理

必要之費用依過往之經驗以每公頃 120 萬元估算之估計約需 4004

萬元

2地價補償費

擬以私有土地面積 30選擇領取現金補償及公有土地有償撥用

方式參與區段徵收並參酌鄰近地區性質相似之土地交易價格後依土

45

地屬性周邊買賣價並排除掉預期因素及其他影響市價的因素後土

地平均補償單價以 8000 元（≒26446 元坪）估算其地價補償費

為 84400 萬元

3地上物補償費

地上物拆遷補償費部分包含農作改良物鐵皮與網室棚架磚

造與鋼筋混凝土造等其中農作改良物以每公頃 60 萬元鋼筋水泥

造建物拆遷補償費以每公頃 27000 萬元計算磚造建物拆遷補償費以

每公頃 15000 萬元計算鐵皮造建物拆遷補償費以每公頃 5500 萬元

計算及網室棚架以每公頃 500 萬元計算估算地上物拆遷補償費合計

約 14061 萬元

4公共設施費用

包含全區整地工程雨污水下水道地下管道公園綠地廣

場兒童遊樂場停車場及道路等公共設施之規劃設計施工及工程

管理費用考量範圍內地形平坦且地上物單純故整地工程以每公頃

80 萬元計雨污水下水道分別以每公頃 200 萬元及 250 萬元計電

信電力與自來水等公用管線工程以每公頃 300 萬元計公園及兒童

遊樂場用地以每公頃 1800 萬元計綠地以每公頃 1400 萬元計廣

場用地以每公頃 1500 萬元計停車場用地以每公頃 1500 萬元計及

道路用地以每公頃 1600 萬元計等工程規劃設計管理及監造費等

以工程總經費 8計算合計約需 50313 萬元

5管理維護費

區段徵收完成後區內公共設施管理維護費本區依土地徵收條例

施行細則第 51 條第 2 項規定以每年每公頃 5 萬元編列 3 年計算

估計約需 501 萬元

6貸款利息

在辦理區段徵收時可向平均地權基金及公民營行庫辦理貸款作

業依本計畫區段徵收作業預定辦理期程參考五大銀行基準利率（台

灣銀行合作金庫銀行第一銀行華南銀行及台灣土地銀行）並參

酌物價上漲趨勢貸款利率以 3進行估算估算本計畫區段徵收作業

之貸款利息估計約需 16567 萬元

7估算結果

依據前述區段徵收作業費用地價補償費地上物補償費公共

46

設施費用管理維護費及貸款利息估算結果本計畫區段徵收開發總

費用預估約為 169846 萬元詳表十所示

表十 區段徵收開發總費用估算表

項目 單位 數量 單價

（萬元）

總價

（萬元）說明

一區段徵收作業費用 公頃 3337 120 4004

二補償費用

地價補償費 公頃 1055 8000 84400以私有地主30領取

地價補償及公有土地

全數作價方式領回

地上物拆遷補償

農作物 公頃 2500 60 1500

建物

鋼筋混凝土 公頃 015 27000 4050

磚造 公頃 006 15000 900

鐵皮造 公頃 064 5500 3520

網室棚架 公頃 310 500 1550

自拆遷獎勵金 式 100 2541 2541

小計 98461

三公共設施費用

整地工程 公頃 3337 80 2670

公園及兒童遊樂場 公頃 292 1800 5256

綠地 公頃 024 1400 336

廣場 公頃 024 1500 360

停車場 公頃 072 1500 1080

道路 公頃 741 1600 11856

雨水下水道 公頃 3337 200 6674

污水下水道 公頃 3337 250 8343

共同管溝 公頃 3337 300 10011電力電信及自來水

地下管線工程費

小計 46586

工程規劃設計管理

及監造費等 式 100 3727 3727 按工程費之 8估計

合計 50313

四管理維護費 公頃 3337 5 501每年每公頃 5 萬元

編列 3年計算

五貸款利息 16567 以年息 3複利計算

總開發費用 169846

註實際區段徵收開發總費用依辦理時之法令規定及實際發生之費用為準

（三）土地處分方式

47

1私有地所有權人領回抵價地比例依土地徵收條例第 39 條第 2 項辦理發

還土地所有權人之抵價地以第二種住宅區為原則

2屬土地徵收條例第 44 條第 1 項第 2 款所列之公共設施無償登記該管縣政

府本計畫公園兒童遊樂場用地綠地廣場停車場及道路用地等

公共設施用地無償登記為臺東縣政府所有

3其餘可供建築土地則依土地徵收條例第 44 條第 1 項第 5 款規定予以處

分

表十一 區段徵收土地處分方式表

類 別 內 容 面積（公頃）

1發還抵價地土地 第二種住宅區 1141

2無償登記之公共設施用地

公園用地兒童遊樂場用地綠

地廣場用地停車場用地及道路

用地等

1153

3供興建公益性住宅之土地 第三種住宅區 289

4剩餘可供標(讓)售土地 扣除發還抵價地土地後之第二種

住宅區 754

合 計 3337

註區段徵收抵價地之比例以 50為估算財務計畫之依據實際抵價地之比例應以區段徵收主管機關報經核定之比例為準

（四）區段徵收後土地處分收入估算

依據各開發項目之開發方式與概估開發費用經整理分析後區段徵

收後土地處分預估面積為 1043 公頃參酌鄰近地區土地交易案例擬

訂 17500 元作為第二種住宅區用地標(讓)售價格另第三種住宅區按

以開發成本 16285 元折價專案讓售予需地機關預估土地處分收入

約為 179014 萬元以作為縣府未來辦理開發之參考依據惟未來仍得

視財政情形及實際發展需要酌予調整

（五）自償能力分析

1經費籌措

本計畫區段徵收開發總費用之經費籌措方式包括向臺東縣平均

地權基金財政部地方建設基金或各行庫申貸支應等

2自償能力分析

48

本計畫區段徵收開發總費用約需 169846 萬元區段徵收後土地

處分預估收入約 179014 萬元預估區段徵收後盈餘約 9168 萬元

益本比為 105另本案經財務分析結果財務平衡標售底價約 16285

元（≒53835 元坪）與周邊客觀條件相同之都市計畫區住宅區市

場交易行情相較下仍有利基整體財務應屬可行

（六）敏感度分析

抵價地發還比例分別以 4042545475及 50與地主領

取現金比例 0102030及 40進行敏感度分析其財務結果

詳如表十二所示

表十二 區段徵收財務敏感度分析表

抵價地發還比例 地主領現比例 開發總費用

（萬元）

土地處分收入

（萬元）

盈餘

（萬元） 益本比

4000

0 80277 150489 70212 187

10 109605 173309 63704 158

20 138932 196129 57197 141

30 168259 218949 50690 130

40 197587 241769 44182 122

4250

0 80844 136227 55383 169

10 110115 160473 50358 146

20 139385 184719 45334 133

30 168656 208965 40309 124

40 197926 233212 35286 118

4500

0 81410 121964 40554 150

10 110625 147637 37012 133

20 139839 173309 33470 124

30 169052 198982 29930 118

40 198267 224654 26387 113

4750

0 81976 107702 25726 131

10 111135 134800 23665 121

20 140292 161899 21607 115

30 169449 188998 19549 112

40 198607 216097 17490 109

5000

0 82543 93439 10896 113

10 111644 121964 10320 109

20 140746 150489 9743 107

30 169846 179014 9168 105

40 198947 207539 8592 104

附 1-1

附件一 臺東縣政府 104 年 6 月 12 日 府建都字第 1040115666 號函

附 2-1

附件二 變更後土地使用分區管制計畫

為有效控制本計劃區土地使用強度確保公共設施服務水準維護良好生活

環境訂定土地使用分區管制要點如后

一 本要點依都市計畫法第 22 條及同法臺灣省施行細則第 35 條規定訂之

二 住宅區

（一）第一種住宅區（即「住一」住宅區）建蔽率不得大於 60容積率不

得大於 120

（二）第二種住宅區（即「住二」住宅區）建蔽率不得大於 60容積率不

得大於 160

（三）第三種住宅區（即「住三」住宅區）建蔽率不得大於 50容積率不

得大於 240

三 建築形式

（一）為配合遠景海岸山脈富變化的稜線建築物屋頂層及屋頂突出物應設

置斜屋頂且斜屋頂之投影面積不得小於建築面積之 80斜屋頂（覆

文化瓦）之斜率原則上為 11 至 13 之間若經都市設計審議委

員會認可係為設計上之需要得調整之

（二）新建建築物之外牆造型及開窗型式應配合鄰屋設計

四 開放空間

（一）「住一」「住二」「住三」住宅區臨接計畫道路部分應至少退縮 4 公尺

供留設「沿街步道式開放空間」設置淨寬 15 公尺以上之連續鋪面人

行步道免設置騎樓

（二）「住三」住宅區除留設「沿街步道式開放空間」外應在集中留設「廣

場式開放空間」並與公共開放空間鄰近「住一」「住二」住宅區除

留設「沿街步道式開放空間」外其餘之法定空地應配合防火間隔整

體規劃

（三）「住一」「住二」住宅區之防火間隔宜整體規劃集中留設開放空間應

配合防火間隔位置留設防火間隔不得設置圍牆僅能以高度不超過 1

公尺之綠籬作為界隔空間且不得有高於地面之固定結構物

（四）「住一」「住二」住宅區之防火間隔寬度為 2 公尺

附 2-2

（六）開放空間得計入建築基地之法定空地應美化綠化達綠覆率 50以

上

（七）1有關設置開放空間獎勵部份依內政部訂定「實施都市計畫地區建築

基地綜合設計鼓勵辦法」規定辦理

2建築物提供部分樓地板面積供下列使用者得增加所提供之樓地板面

積但以不超過基地面積乘以該基地容積率之 30為限

（1）私人捐獻或設置圖書館博物館藝術中心兒童青少年勞

工老人等活動中心景觀公共設施等供公眾使用其集中留設

之面積在 1 百平方公尺以上並經目的事業主管機關核准設立公

益性基金管理營運者

（2）建築物留設空間與天橋或地下道連接供公眾使用經交通主管機

關核准者

五 建築基地內留設之人行步道應與其他法定空地整體規劃並與周遭之公共

開放空間直接聯繫

六 交通運輸系統

（一）依都市設計準則之計劃道路標準斷面留設之公共設施帶供作佈設行

道樹公車站牌售票亭變電箱路燈標誌自行車停車空間及

各類街道家俱之空間

（二）「住一」「住二」住宅區每一住宅單元應至少設置 1 部停車位該停車

位不得設置於指定留設開放空間之人行步道及防火間隔上「住三」住

宅區應集中設置地下停車場

（三）「住一」「住二」住宅區若附設 1 部以上之停車位時其停車位得以前

後方式配置之

七 建築基地細分規模

（一）「住一」「住二」住宅區最小基地開發單元 120 平方公尺最小基地面

寬及最小建築面寬 5 公尺

（二）「住三」住宅區最小基地開發單元 1500 平方公尺

八 公共設施用地得依「都市計畫公共設施用地多目標使用方案」規定作多目

標使用

九 為維護居住環境品質本計畫區內停車空間依左表規定

附 2-3

土地及建築物用途 基準停車位數

住宅等類似用途建築物

建築樓地板面積在 250 平方公尺以

下者應留設 1 部停車空間超過部

分每超過 150 平方公尺及其零數應

增設 1 部停車空間

商場（店）餐廳飲食店

超級市場等類似用途建築

物

建築樓地板面積每滿 100 平方公尺

設置 1 部停車位

辦公事務所金融等類私

用途建築物 建築樓地板面積每滿 80 平方公尺設

置 1 部停車位

旅館國際觀光旅館等類似

用途建築物 建築樓地板面積每滿 100 平方公尺

或每 4 個房間設置 1 部停車位

十 建築基地內之法定空地應留設二分之一以上種植花草樹木以美化環

境

十一 建築基地申請建築時須經縣府都市設計審議委員會依都市設計準則審

查通過後始得發照建築及施工以塑造本計畫區之獨特風格但為增

強本計畫區風格之設計經都市設計審議委員會認可者得不受都市設

計準則之限制

十二 「住一」住宅區得維持現有建築及其使用惟日後申請建築時仍應依

本要點規定辦理且為鼓勵既有聚落再發展亦得另訂「台東市都市計

畫（豐榮豐樂地區）細部計畫再發展地區土地開發管理要點」據以執

行

十三 本要點未規定事項適用其他法令規定

附 3-1

附件三 變更後都市設計準則

一 開放空間系統設計準則

開放空間在都市結構上包含都市美觀休憩娛樂環境保護及防災避難的

效果規劃設計應以提供自然舒適親切可及的人性化環境為目標並增進

都市防災避難功能

（一）開放空間類別

開放空間系統依土地屬性及使用形態區分為公共開放空間指定

留設開放空間兩類以本計畫區而言細分如后（詳附圖一）

1公共開放空間包括公園兒童遊樂場綠地廣場等用地

2指定留設開放空間包括「沿街步道式開放空間」「住三」住宅區集

中留設之「廣場式開放空間」上述所稱之開放空間係指「建築技術

規則第 15 章實施都市計畫地區建築基地綜合設計」規定開放空間

（二）開放空間設計原則

開放空間之配置除於適當區位設置公共開放空間外並指定每

一基地之「留設開放空間」的位置及其設計標準配合退縮規定維

繫全區開放空間之連續性完整性與多樣性設計原則如后

1每一街廓內及建築物簇群內均應提供開放空間

2所有街廓之開放空間應整體規劃並利用步道相銜接建構一套區內

完整的人行動線系統提升居民移動之便利性

3開放空間須完整規劃並以景觀配置手法銜接各區特色

（三）開放空間設計準則

1公園兒童遊樂場用地開放空間設計規定

（1）應具休憩集會及活動等功能得比照「臺東縣公園管理自治條

例」規定設置相關設施提供居民使用並應提供計畫區內居民

遭遇重大人為或天然災害時所需臨時避難疏散及急難救助空

間

（2）活動區配置於主要道路旁時與道路之間應以濃密植栽適當區

隔

附 3-2

附圖一 開放空間系統配置示意圖

附 3-3

（3）主要出入口應與人行動線系統連接服務車輛及停車空間出入動

線應避免干擾人行動線與主要道路系統

（4）應採開放性設計如基於安全及管理之需要四周可設置綠籬或

綠化設施圍蔽高度不得超過 1 公尺

2其他相關規定

（1）開放空間入口須明顯標示或以其他設計方式強調入口意象加

強公眾使用之能見度

（2）開放空間之舖面應使用具透水性防滑耐壓易維護的材質

舖面設計應以街廓為單元整體規劃反映地區的特色與個性

（3）開放空間的設計應符合無障礙環境的要求

（4）開放空間應美化綠化其綠覆率應達 50以上

二 人行空間設計準則

人行空間目的在提供計畫區內居民一個不需要車輛即可通達區內各主要公

共設施或開放空間的步行安全動線系統本計畫區內配置之人行空間包括都市計

畫劃設之人行步道及建築基地內留設之人行步道兩者相互配合連接建構成

全區完整的人行步道系統提升居民移動之便利性本計畫區內人行空間設計準

則如后

（一）都市計畫劃設之人行步道設計規定

1人行步道之人行空間淨寬度不得小於 15 公尺

2應具連續性舒適性方便性與美觀等基本功能

3交叉路口得視交通需要以號誌輔以聲音告知行人應停止或行進

4除得提供設置灌木植栽及街道傢俱外不得設置其他有礙通行之設施

物並應設置中低光源之照明設施

（二）建築基地內留設之人行步道設計規定

1建築基地內留設之人行步道應與基地內之其他法定空地整體規劃並

與周邊之公共開放空間直接聯繫

2建築基地內留設之人行步道應與車行動線系統明確區分減少交通衝

擊

3建築基地內留設之人行步道地坪應平整每一街廓之各街角均應採無

附 3-4

障礙環境設計

三 交通運輸系統設計準則

交通運輸系統之設計應以提供具可行性及易行性之交通運輸方式為目標

透過道路功能等級之明確劃分各層級道路依其功能服務水準與周圍土地使用

之特性設置不同之車行空間寬度及景觀設計規定

（一）計畫道路標準斷面設計規定

本計畫區內道路斷面車道數及空間配置應參酌附圖二辦理其中

公共設施帶係供作佈設行道樹公車站牌售票亭變電箱路燈

自行車停車空間及各類街道傢俱之空間且計畫道路兩側均規定建築

物退縮供留設「沿街步道式開放空間」

（二）停車空間設計規定

1住宅區留設之停車位不得設置於指定留設開放空間臨計畫道路境界

線 15 公尺範圍內及防火間隔上「住三」住宅區應集中設置地下停

車場其出入口應設置於次要道路或私設通路上並與基地進出動線

開放空間整體設計

2公園兒童遊樂場用地內應留設自行車停放空間並設置自行車停放

架或類似防竊功能之保護設施

附圖二 計畫道路標準斷面圖

附 3-5

3路外公共停車場設計規定

（1）路外公共停車場應有植栽計畫舖面須全面使用透水性材料且

周圍應予綠化

（2）路外公共停車場除出入口處外四周應以綠化土堤或綠化材料

形成適當之圍籬

四 建築基地細分規模設計準則

「住一」「住二」住宅區開發規模如非完整街廓開發時應考量與鄰近基地

之關係並配合集中留設法定空地

五 建築量體配置高度造型色彩及風格設計準則

（一）建築物允建高度應依建築技術規則建築設計施工篇第 164 條規定計算

並檢討日照

（二）為配合遠景海岸山脈富變化的稜線建築物屋頂層及屋頂突出物應設

置斜屋頂且斜屋頂之投影面積不得小於建築面積之 80斜屋頂之

斜率原則上為1 至3 之間若經都市設計審議委員會認可係為設

計上之需要得調整之

（三）新建建築物之外牆造型及開窗形式應配合鄰屋設計

（四）為調和人造建築物與背景天空海洋山脈田野等色彩建築物屋

頂色牆壁色色彩為深色瓦對白色或淺灰

（五）「住一」「住二」住宅區若需裝置廣告物等附屬設施物應以不妨礙

通行及景觀為原則不得設置於指定留設開放空間及防火間隔上附

著於建築物上之高度不得低於 36 公尺廣告物大小以高度 3 公尺寬

度 06 公尺為限其餘規定依內政部「招牌廣告及樹立廣告管理辦法」

等相關規定辦理

（六）「住三」住宅區之廣告物等附屬設施應配合集合住宅建築設計統一

規範

六 環境保護設施設計準則

本計畫區內環境保護設施主要為污水處理設施及「住三」住宅區之垃圾貯存

空間其設計規定如后

（一）污水處理設施依建築技術規則施工篇第 49 條規定辦理

（二）每一單元（以街廓計）之「住二」住宅區開發時應至少設置一處垃

附 3-6

圾貯存空間集中收集處理垃圾

（三）垃圾貯存空間應面臨次要道路集中設置且不得設置於建築物主要出

入口旁垃圾貯存空間未臨接計畫道路時應留設 35 公尺寬之車道連

接計畫道路垃圾貯存空間位室內者車道淨寬應達 4 公尺以上且

應設置於地面層

（四）垃圾貯存空間應有適當之清洗（含排水措施）隔離設施以維護環境衛

生如位法定空地者應配合綠化設施美化

七 景觀計畫

景觀計畫目的在塑造本計畫區之整體都市景觀及舒適生活環境設計準則如

后

（一）計畫道路兩側之公共設施帶應於適當位置與間距處植栽喬木行道樹

（如附圖三）且依下列規定

1行道樹樹冠底離地淨高 2 公尺以上根部應保留適當之透水面積

2行道樹樹幹四周應舖設鏤空鑄鐵蓋板或透水設施且應與人行步道地

坪高程齊平

3每一街道應有一代表樹種並將其延續至該街道內之社區樹種以具

大型樹冠耐污染易維護為原則

（二）「沿街步道式開放空間」應利用綠化植栽作為道路與建築物間之緩衝

區且每一街廓之植栽應為同一或共同樹種

（三）「住三」住宅區指定留設之廣場式開放空間以集中配置為原則面積

至少 400 平方公尺且綠地面積至少佔 30長寬比不得超過 21且

應按開放空間面積每滿 64 平方公尺至少植栽喬木一棵其樹冠底離地

淨高 2 公尺以上

附 3-7

附圖三 道路斷面景觀示意圖

（四）公園兒童遊樂場用地景觀設計準則

1公園用地中央主要地區應提供一具多功能及多用途使用的大型活動

區域其他各分區應考量觀賞休閒運動遊戲及衛生等活動與功

能設施

2區內供公用設備及服務設施（如垃圾收集公共廁所）等使用之區域

應使用綠籬或樹叢適當圍蔽

3兒童遊樂場用地配置原則

（1）根據兒童活動尺寸荷重等設計

（2）採用複合式遊具使遊戲有連續性與變化

（3）按兒童年齡分類進行設計

（4）提供父母休憩看護設施以便就近照顧

（5）著重安全考量如彈性地板去除尖銳部分等措施

附 4-1

附件四 台東市都市計畫（豐榮豐樂地區）細部計畫

再發展地區土地開發管理要點

一 本要點依「台東市都市計畫（豐榮豐樂地區）細部計畫土地使用分區管

制計畫」第十二點規定訂定之

二 再發展區之土地權利關係人得擬具開發計畫提經臺東縣都市計畫委員會審

查通過後再依相關法令向主管建築機關申請開發建築

三 申請基地符合下列條件者始得依本要點辦理

（一）基地臨接計畫道路之長度在 20 公尺以上或達週界總長度六分之一且面

積達 1000 平方公尺以上者

（二）因鄰地已申請建築或基地條件特殊致未能符合前款規定者經臺東縣都

市計畫委員會同意後得不受前款規定限制

四 開發計畫應以書圖載明下列事項

（一）申請人姓名身份證字號及地址

（二）開發地區範圍面積及土地與建物使用現況

（三）土地使用及公共設施計畫其圖面比例尺不得小於 1600

（四）土地使用管制計畫

（五）都市設計事項得視實際需要依都市計畫定期通盤檢討實施辦法第八

條第二項之內容予以述明

（六）土地及地上物處理計畫

（七）事業及財務計畫

（八）實施進度

（九）全部土地權利關係人姓名住址權利證明文件及私有土地所有權人

同意書

（十）套繪土地使用計畫之地籍圖其比例尺不得小於 11200

五 依本要點申請整體開發時需以不小於申請開發總面積 20之土地折算為

回饋代金並於全部繳納後始得發照建築

附 4-2

前項代金之計算係以應回饋之土地面積乘以繳交當年度之土地公告現值

加四成為準

六 依本要點申請整體開發者得依下列公式核算其申請開發建築之基準容積

率但該基準容積不得大於 240

V=V0times（1+（V1-01）+ V2）（1-V1）≦240

其中 V回饋後之基準容積率

V0該分區之容積率（120）

V1回饋土地比例

V2獎勵係數（訂為 02）

七 本要點未規定事項悉依其他法令規定辦理

變更機關

業務承辦

人員

擬定機關

業務承辦

人員

業務單位

主管

業務單位

主管

規劃單位亞興測量有限公司

龍邑工程顧問股份有限公司

9

圖五 主要計畫變更後示意圖

10

表二 主要計畫土地使用計畫變更前後面積分配表

項目 現行計畫面積

（公頃） 增減面積

（公頃）

變更後

面積（公頃） 比例（）

住宅區 2042 +179 2221 6538

公

共

設

施

用

地

鄰里公園用地兼作 兒童遊樂場使用

332 -332 000 000

公園用地 - +155 155 456

兒童遊樂場用地 - +136 136 400

廣場用地 - +024 024 071

綠地用地 008 +017 025 074

停車場用地 072 +000 072 212

國中用地 250 -250 000 000

水溝用地 - +023 023 068

道路用地 693 +048 741 2181

小計 1355 -179 1176 3462

非都市土地 - 00036 - -

合計 3397 -00036 3397 10000

註表內面積應以依據核定圖實地分割測量面積為準

表三 主要計畫變更後各區土地使用計畫面積表

項目 北區 中區 南區 合計

面積 (公頃)

比例()面積

(公頃)比例()

面積 (公頃)

比例() 面積

(公頃) 比例()

住宅區 886 6632 527 6396 808 6531 2221 6538

公共設施用地

兒童遊樂場用地 079 591 058 704 - 000 137 403

公園用地 050 374 - 000 105 849 155 456

綠地 024 180 - 000 - 000 024 071

停車場用地 - 000 042 510 030 243 072 212

廣場用地 006 045 018 218 - 000 024 071

水溝用地 - 000 - 000 023 186 023 068

道路用地 291 2178 179 2172 271 2191 741 2181

小計 450 3368 297 3604 429 3469 1176 3462

合計 1336 10000 824 10000 1237 10000 3397 10000

註表內面積應以依據核定圖實地分割測量面積為準

11

陸現行細部計畫概要

一發布實施經過

本計畫係配合「變更臺東都市計畫（第二次通盤檢討）案」暫予保留案mdash「變

更台東市都市計畫（部分農業區為住宅區公（兒）用地停車場用地文（中）

用地道路用地部分住宅區為道路用地）（臺灣省實施區段徵收五年計畫中豐

榮豐樂中低收入住宅社區）案」附帶條件「應另行擬定細部計畫」規定辦理

並於 90 年完成「擬定臺東市（豐榮豐樂地區）細部計畫案」迄今

二計畫範圍與面積

計畫區位臺東市西南方的豐榮豐樂地區其範圍東起一-8 號計畫道路西

至都市計畫範圍邊界南與農業區毗鄰北接農業區及「工一-三」乙種工業區

面積 3397 公頃

三計畫年期人口及密度

以民國 100 年為計畫目標年計畫人口為 6000 人居住密度每公頃約 294

人

四土地使用及公共設施計畫

土地使用分區分別劃分為第一種及第二種住宅區面積合計為 2042 公頃

約佔計畫面積 6011其中第二種住宅區面積為 581 公頃約佔計畫面積 1711

應由政府取得興建中低收入住宅使用另劃設公（兒）綠地停車場國

中道路等公共設施用地面積合計為 1355 公頃約佔計畫面積 3989

表四為現行細部計畫土地使用計畫面積分配表圖六為現行細部計畫示意

圖

12

表四 現行細部計畫土地使用計畫面積分配表

項目 北區 中區 南區 全區

面積（） 比例

（）面積（）

比例 （）

面積（）比例

（） 面積（）

比例 （）

土地使

用分區

第一種住宅區 64023 4791 13153 1596 68882 5572 146058 4300

第二種住宅區 26837 2008 23196 2814 8094 655 58127 1711

小計 90860 6800 36349 4410 76976 6226 204185 6011

公共設施用地

公兒用地 14788 1107 4900 595 13483 1091 33171 977

綠地 797 - - - - - 797 023

停車場用地 - - 3600 437 3600 291 7200 212

文（中）用地 - - 25000 3033 - - 25000 736

道路用地 27178 2034 12572 1525 29568 2392 69318 2041

小計 42763 3200 46072 5590 46651 3774 135486 3989

合計 133623 10000 82421 10000 123627 10000 339671 10000

註表內面積應以依據核定圖實地分割測量面積為準

資料來源擬定臺東市（豐榮豐樂地區）細部計畫說明書臺東縣政府90 年 3 月

13

圖六 現行細部計畫示意圖

14

五都市設計準則

一 開放空間系統設計準則

開放空間在都市結構上包含都市美觀休憩娛樂環境保護及防災避難的

效果規劃設計應以提供自然舒適親切可及的人性化環境為目標並增進

都市防災避難功能

（一）開放空間類別

開放空間系統依土地屬性及使用形態區分為公共開放空間指定留

設開放空間兩類以本計畫區而言細分如后（詳圖 6-2）

1公共開放空間包括公（兒）用地學校運動場

2指定留設開放空間包括「沿街步道式開放空間」「住二」住宅區集

中留設之「廣場式開放空間」上述所稱之開放空間係指「實施都市

計畫地區建築基地綜合設計鼓勵辦法」規定開放空間

圖 6-2 開放空間系統配置示意圖

15

（二）開放空間設計原則

開放空間之配置除於適當區位設置公共開放空間外並指定每一

基地之「留設開放空間」的位置及其設計標準配合退縮規定維繫全

區開放空間之連續性完整性與多樣性設計原則如后

1每一街廓內及建築物簇群內均應提供開放空間

2所有街廓之開放空間應整體規劃並利用步道相銜接建構一套區內

完整的人行動線系統提升居民移動之便利性

3開放空間須完整規劃並以景觀配置手法銜接各區特色

（三）開放空間設計準則

1公（兒）用地開放空間設計規定

（1）公（兒）用地應具休憩集會及活動等功能得比照「臺灣省公

園管理辦法」規定設置相關設施提供居民使用並應提供計畫

區內居民遭遇重大人為或天然災害時所需臨時避難疏散及急難救

助空間

（2）公（兒）用地活動區配置於主要道路旁時與道路之間應以濃密

植栽適當區隔

（3）公（兒）用地主要出入口應與人行動線系統連接服務車輛及停

車空間出入動線應避免干擾人行動線與主要道路系統

（4）公（兒）用地應採開放性設計如基於安全及管理之需要四周

可設置綠籬或綠化設施圍蔽高度不得超過 1 公尺

2學校運動場開放空間設計規定

（1）學校運動場公共開放空間鄰近住宅區之部分應設置高低綠籬以

隔絕噪音

（2）學校留設之開放空間面積不得小於基地面積之 40最小綠化

面積不得小於法訂空地之 50

（3）學校留設之開放空間應提供居民作為休憩運動場所及遭遇重

大人為或天然災害時所需臨時避難疏散及急難救助空間

（4）學校運動場及戶外活動區配置應配合自然地形變化規劃減少

整地與挖填方工程

16

（5）學校運動場及戶外活動區配置應考量自然氣候條件與微氣候變

化對冬季東北季風應以建築配置或植栽密植方式降低活動時的

不適性

（6）學校主要出入口應與人行動線系統連接服務車輛及停車空間出

入動線應避免干擾人行動線主要道路系統

（7）學校運動場如緊鄰主要道路配置臨接道路部分應以喬木密植方

式減少噪音和危險性

（8）學校用地及其戶外空間應採開放性設計如基於安全及管理之需

要四周可設置柵欄圍牆或綠籬等設施物圍蔽如設置欄杆或

圍牆等遮蔽物高度不得超過 2公尺牆面透空率應達 50以上

並應綠化處理

（9）學校用地四周若設置柵欄或圍牆等遮蔽物應自計畫道路境界線

退縮 4 公尺退縮部分得計入法訂空地又退縮部分應配合周遭

「沿街步道式開放空間」留設淨寬 15 公尺以上之人行步道其

餘部分應予植栽綠化或配合學童上下學動線規劃為家長接送學童

之機車停車空間

3指定留設開放空間與其他法定空地設計規定

（1）「住一」「住二」住宅區臨接計畫道路部分應至少退縮 4 公尺供

留設「沿街步道式開放空間」免設置騎樓

（2）前項「沿街步道式開放空間」範圍內應設置連續舖面之人行步道

淨寬不得小於 15 公尺並不得設置有礙通行之設施物

（3）「住二」住宅區除留設「沿街步道式開放空間」外應再集中留設

「廣場式開放空間」並與公共開放空間鄰近其位置依圖 6-2 之

原則設置「住一」住宅區除留設「沿街步道式開放空間」外其

餘之法定空地應配合防火間隔整體規劃

（4）「住一」住宅區之防火間隔宜整體規劃集中留設防火間隔位置建

議如圖 6-3防火間隔不得設置圍牆僅能以高度不超過 1 公尺之

綠籬作為界隔空間且不得有高於地面之固定結構物

（5）「住一」住宅區之防火間隔寬度為 2 公尺

4其他相關規定

（1）開放空間入口須明顯標示或以其他設計方式強調入口意象加

17

強公眾使用之能見度

（2）開放空間之舖面應使用具透水性防滑耐壓易維護的材質

舖面設計應以街廓為單元整體規劃反映地區的特色與個性

（3）開放空間的設計應符合無障礙環境的要求

（4）開放空間應美化綠化其綠覆率應達 50以上

圖 6-3 防火間隔建議位置示意圖

二 人行空間設計準則

人行空間目的在提供計畫區內居民一個不需要車輛即可通達區內各主要公

共設施或開放空間的步行安全動線系統本計畫區內配置之人行空間包括都市計

畫劃設之人行步道及建築基地內留設之人行步道兩者相互配合連接建構成

全區完整的人行步道系統提升居民移動之便利性本計畫區內人行空間設計準

則如后

（一）都市計畫劃設之人行步道設計規定

1人行步道之人行空間淨寬度不得小於 15 公尺

18

2應具連續性舒適性方便性與美觀等基本功能

3交叉路口得視交通需要以號誌輔以聲音告知行人應停止或行進

4除得提供設置灌木植栽及街道傢俱外不得設置其他有礙通行之設施

物並應設置中低光源之照明設施

（二）建築基地內留設之人行步道設計規定

1建築基地內留設之人行步道應與基地內之其他法定空地整體規劃並

與周邊之公共開放空間直接聯繫

2建築基地內留設之人行步道應與車行動線系統明確區分減少交通衝

擊

3建築基地內留設之人行步道地坪應平整每一街廓之各街角均應採無

障礙環境設計

三 交通運輸系統設計準則

交通運輸系統之設計應以提供具可行性及易行性之交通運輸方式為目標

透過道路功能等級之明確劃分各層級道路依其功能服務水準與周圍土地使用

之特性設置不同之車行空間寬度及景觀設計規定

（一）計畫道路標準斷面設計規定

本計畫區內道路斷面車道數及空間配置如圖 6-4其中公共設施帶

係供作佈設行道樹公車站牌售票亭變電箱路燈標誌自行車

停車空間及各類街道傢俱之空間且計畫道路兩側均規定建築物退縮

供留設「沿街步道式開放空間」

圖 6-4 計畫道路標準斷面圖

19

（二）停車空間設計規定

1「住一」住宅區每一住宅單元應至少設置 1 部停車位該停車位不得

設置於指定留設開放空間臨計畫道路境界線 15 公尺範圍內及防火間

隔上「住二」住宅區應集中設置地下停車場其出入口應設置於次

要道路或私設通路上並與基地進出動線開放空間整體設計

2學校公（兒）用地內應留設自行車停放空間並設置自行車停放架

或類似防竊功能之保護設施

3路外公共停車場設計規定

（1）路外公共停車場應有植栽計畫舖面須全面使用透水性材料且

周圍應予綠化

（2）路外公共停車場除出入口處外四周應以綠化土堤或綠化材料

形成適當之圍籬

四 建築基地細分規模設計準則

（一）「住二」住宅區應就完整街廓整體規劃設計分期分區開發「住一」

住宅區則鼓勵以完整街廓方式整體開發最小基地開發單元 120 平方公

尺最小面寬 45 公尺

（二）「住一」住宅區開發規模如非完整街廓開發時應考量與鄰近基地之關

係並配合集中留設法定空地

五 建築量體配置高度造型色彩及風格設計準則

（一）建築物允建高度應依建築技術規則建築設計施工篇第 164 條規定計算

並檢討日照

（二）為配合遠景海岸山脈富變化的稜線建築物屋頂層及屋頂突出物應設

置斜屋頂且斜屋頂之投影面積不得小於建築面積之 80斜屋頂之

斜率原則上為 11 至 13 之間若經都市設計審議委員會認可係

為設計上之需要得調整之

（三）新建建築物之外牆造型及開窗型式應配合鄰屋設計

（四）為調和人造建築物與背景天空海洋山脈田野等色彩建築物屋

頂色牆壁色色彩為深色瓦對白色或淺灰

（五）「住一」「住二」住宅區若需裝置廣告物等附屬設施物應以不妨礙

20

通行及景觀為原則不得設置於指定留設開放空間及防火間隔上附

著於建築物上之高度不得低於 36 公尺廣告物大小以高度 3 公尺寬

度 06 公尺為限其餘規定依內政部訂頒之「廣告物管理辦法」等相關

規定辦理

（六）「住二」住宅區之廣告物等附屬設施應配合集合住宅建築設計統一

規範

六 環境保護設施設計準則

本計畫區內環境保護設施主要為污水處理設施及「住二」住宅區之垃圾貯存

空間其設計規定如后

（一）污水處理設施依建築技術規則建築設計施工篇第 49 條規定辦理

（二）每一單元（以街廓計）之「住二」住宅區開發時應至少設置一處垃

圾貯存空間集中收集處理垃圾

（三）垃圾貯存空間應面臨次要道路集中設置且不得設置於建築物主要出

入口旁垃圾貯存空間未臨接計畫道路時應留設 35 公尺寬之車道連

接計畫道路垃圾貯存空間位室內者車道淨寬應達 4 公尺以上且

應設置於地面層

（四）垃圾貯存空間應有適當之清洗（含排水措施）隔離設施以維護環境衛

生如位法定空地者應配合綠化設施美化

七 景觀計畫

景觀計畫目的在塑造本計畫區之整體都市景觀及舒適生活環境設計準則如

后

（一）計畫道路兩側之公共設施帶應於適當位置與間距處植栽喬木行道樹

（如圖 6-5）且依下列規定

1行道樹樹冠底離地淨高 2 公尺以上根部應保留適當之透水面積

2行道樹樹幹四周應舖設鏤空鑄鐵蓋板或透水設施且應與人行步道地

坪高程齊平

3每一街道應有一代表樹種並將其延續至該街道內之社區樹種以具

大型樹冠耐污染易維護為原則

（二）「沿街步道式開放空間」應利用綠化植栽作為道路與建築物間之緩衝

區且每一街廓之植栽應為同一或共同樹種

21

（三）「住二」住宅區指定留設之廣場式開放空間應以集中配置為原則面

積至少 400 平方公尺且綠地面積至少佔 30長寬比不得超過 21

且應按開放空間面積每滿 64 平方公尺至少栽植喬木一棵其樹冠底離

地淨高 2 公尺以上

圖 6-5 道路斷面景觀示意圖

（四）學校運動場景觀設計準則

1所有設施應依據學童的尺寸進行設計（如垃圾桶座椅等的高度）

同時各設施的顏色及造型應多樣化但不得對整體環境特色有負面影

響

2學校運動場與硬舖面活動區等功能相近之區域應集中規劃與設計各

活動區間應以人行動線連接

3用以界定運動場與其他使用空間之緩衝綠帶與植栽區應考量使用功

能實質環境與視覺的連續性

4運動場內固定之構造物或設施物（如圍牆及欄杆等）應利用樹木灌

木群或蔓生植物綠化或遮蔽

（五）公（兒）用地景觀設計準則

1公（兒）用地中央主要地區應提供一具多功能及多用途使用的大型活

動區域其他各分區應考量觀賞休閒運動遊戲及衛生等活動與

功能設施

2區內供公用設備及服務設施（如垃圾收集公共廁所）等使用之區域

22

應使用綠籬或樹叢適當圍蔽

3兒童遊戲場配置原則

（1）根據兒童活動尺寸荷重等設計

（2）採用複合式遊具使遊戲有連續性與變化

（3）按兒童年齡分類進行設計

（4）提供父母休憩看護設施以便就近照顧

（5）著重安全考量如彈性地板去除尖銳部分等措施

六土地使用分區管制計畫

為有效控制本計畫區土地使用強度確保公共設施服務水準維護良好生活

環境訂定土地使用分區管制要點如后

一 本要點依都市計畫法第 22 條及同法臺灣省施行細則第 35 條規定訂之

二 住宅區

（一）第一種住宅區（即「住一」住宅區）建蔽率不得大於 60容積率不

得大於 160

（二）第二種住宅區（即「住二」住宅區）建蔽率不得大於 50容積率不

得大於 240

三 「文（中）」學校用地建蔽率不得大於 50容積率不得大於 150

四 建築形式

（一）為配合遠景海岸山脈富變化的稜線建築物屋頂層及屋頂突出物應設

置斜屋頂且斜屋頂之投影面積不得小於建築面積之 80斜屋頂（覆

文化瓦）之斜率原則上為 11 至 13 之間若經都市設計審議委員

會認可係為設計上之需要得調整之

（二）新建建築物之外牆造型及開窗型式應配合鄰屋設計

五 開放空間

（一）「住一」「住二」住宅區臨接計畫道路部分應至少退縮 4 公尺供留設

「沿街步道式開放空間」設置淨寬15公尺以上之連續鋪面人行步道

免設置騎樓

23

（二）「住二」住宅區除留設「沿街步道式開放空間」外應再集中留設「廣

場式開放空間」並與公共開放空間鄰近「住一」住宅區除留設「沿街

步道式開放空間」外其餘之法定空地應配合防火間隔整體規劃

（三）「住一」住宅區之防火間隔宜整體規劃集中留設開放空間應配合防火

間隔位置留設防火間隔不得設置圍牆僅能以高度不超過 1 公尺之綠

籬作為界隔空間且不得有高於地面之固定結構物

（四）「住一」住宅區之防火間隔寬度為 2 公尺

（五）學校用地應留設開放空間面積不得小於基地面積之 40學校用地

四周如設置柵欄或圍牆等遮蔽物高度不得超過 2 公尺牆面透空率應

達 50以上並綠化處裡且應自計畫道路境界線退縮 4 公尺退縮

部分供作「沿街步道式開放空間」及機車停車空間使用

（六）開放空間得計入建築基地之法定空地應美化綠化達綠覆率 50以

上

（七）1有關設置開放空間獎勵部份依內政部訂定「實施都市計畫地區建築

基地綜合設計鼓勵辦法」規定辦理

2建築物提供部分樓地板面積供下列使用者得增加所提供之樓地板面

積但以不超過基地面積乘以該基地容積率之 30為限

（1）私人捐獻或設置圖書館博物館藝術中心兒童青少年勞

工老人等活動中心景觀公共設施等供公眾使用其集中留設

之面積在 1 百平方公尺以上並經目的事業主管機關核准設立公

益性基金管理營運者

（2）建築物留設空間與天橋或地下道連接供公眾使用經交通主管機

關核准者

六 建築基地內留設之人行步道應與其他法定空地整體規劃並與周遭之公共

開放空間直接聯繫

七 交通運輸系統

（一）依都市設計準則之計畫道路標準斷面留設之公共設施帶供作佈設行

道樹公車站牌售票亭變電箱路燈標誌自行車停車空間及各

類街道傢俱之空間

（二）「住一」住宅區每一住宅單元應至少設置 1 部停車位該停車位不得設

置於指定留設開放空間之人行步道及防火間隔上「住二」住宅區應集

24

中設置地下停車場

（三）「住一」住宅區若附設 1 部以上之停車位時其停車位得以前後方式配

置之

八 建築基地細分規模

（一）「住一」住宅區最小基地開發單元 120 平方公尺最小基地面寬 45 公

尺

（二）「住二」住宅區應就完整街廓整體規劃設計分期分區開發

九 公共設施用地得依「都市計畫公共設施用地多目標使用方案」規定作多目

標使用

十 為維護居住環境品質本計畫區內停車空間依左表規定

土地及建築物用途 基準停車位數

住宅等類似用途建築物

建築樓地板面積在 250 平方公尺以

下者應留設 1 部停車空間超過部

分每超過 150 平方公尺及其零數應

增設 1 部停車空間

商場（店）餐廳飲食店

超級市場等類似用途建築

物

建築樓地板面積每滿 100 平方公尺

設置 1 部停車位

辦公事務所金融等類私

用途建築物

建築樓地板面積每滿 80 平方公尺設

置 1 部停車位

旅館國際觀光旅館等類似

用途建築物

建築樓地板面積每滿 100 平方公尺

或每 4 個房間設置 1 部停車位

十一 建築基地內之法定空地應留設二分之一以上種植花草樹木以美化環

境

十二 建築基地申請建築時須經縣府都市設計審議委員會依都市設計準則審

查通過後始得發照建築及施工以塑造本計畫區之獨特風格但為增

強本計畫區風格之設計經都市設計審議委員會認可者得不受都市設

計準則之限制

十三 本要點未規定事項適用其他法令規定

25

柒變更理由

一配合主要計畫空間結構調整變更土地使用細分區並

另訂管理規範保障既有合法建物權益

延續原計畫之土地使用細分區之劃定架構及保障既有合法建物所有權人權

益合法建物密集之街廓將剔除整體開發範圍外另考量整體開發公平性未

納入整體開發範圍部分之土地使用分區調整為「第一種住宅區」並將其容積率

訂為 120此外為鼓勵既有聚落日後整體再發展提升環境品質另訂「台東

市都市計畫（豐榮豐樂地區）細部計畫再發展地區土地開發管理要點」（詳附

件四）其餘納入整體開發範圍之土地使用分區則分別調整為第二種及第三種住

宅區其中第三種住宅區係為供興建公益性住宅之土地為提升整體開發可行性

適度調整第三種住宅區之規模及區位

二為利整體開發後之環境控管及提升剩餘土地之規劃彈

性調整部分土地使用分區管制計畫及都市設計準則內

容

因應土地使用分區公共設施用地項目調整及相關法令廢止為利於日後

環境控管故配合調整土地使用分區管制計畫及都市設計準則相關條文內容另

依據原土地使用分區管制計畫第八點有關建築基地細分之規定為「『住二』住

宅區（調整為『住三』住宅區）應就完整街廓整體規劃設計分期分區開發」

為保留日後土地規劃及處份彈性故調整該條文內容

26

捌變更計畫內容

為配合辦理整體開發本次共變更 3 案其中編號第 1 案為實質計畫內容變

更編號第 2 案及第 3 案分別為土地使用分區管制計畫及都市設計準則部分條文

增修訂其內容請詳見表五變更內容明細表表六變更前後土地使用計畫面積

對照表表七都市設計準則變更對照表及圖七變更計畫示意圖（北中區）圖

八變更計畫示意圖（南區）圖九變更後計畫示意圖

表五 變更內容明細表 單位公頃

編號 變更位置 變更內容

變更理由 原計畫 新計畫

1 豐榮豐樂

地區 第一種住宅區

（1425） 第二種住宅區

（1057） 第三種住宅區（052）兒童遊樂場用地

（069） 公園用地（054） 停車場用地（030）道路用地（ 163）

1 依據主要計畫變更後之計畫內

容並延續原計畫之土地使用

細分區之劃定架構及保障既

有合法建物所有權人權益合

法建物密集之街廓將剔除整

體開發範圍外以提升整體開

發可行性另考量整體開發公

平性未納入整體開發範圍部

分之土地使用分區調整為「第

一種住宅區」其餘則分別調整

為「第二種住宅區」及「第三

種住宅區」 2 為提升開發可行性調整住三

住宅區之規模及區位

第二種住宅區 （258）

第三種住宅區

（117 ） 公園用地（007） 兒童遊樂場用地

（025） 廣場用地（022） 綠地用地（008） 道路用地（079）

鄰里公園兼作兒童

遊樂場使用（332）第二種住宅區（167）第三種住宅區（007）綠地用地（007） 公園用地（081） 兒童遊樂場用地

（016） 道路用地（054）

國中用地（兼供國小

使用）（250） 第二種住宅區（066）第三種住宅區（098）兒童遊樂場用地

（013） 停車場用地（042）道路用地（031）

停車場用地（072） 第二種住宅區（070）道路用地（002）

27

表五 變更內容明細表（續） 單位公頃

編號 變更位置 變更內容

變更理由 原計畫 新計畫

1 豐榮豐樂

地區 道路用地（282） 第一種住宅區（001）

第二種住宅區（212）第三種住宅區（015）兒童遊樂場用地

（014） 綠地用地（001） 公園用地（013） 廣場用地（002） 水溝用地（023） 非都市土地（0075）

非都市土地（00039）道路用地（00039）2 事業及財

務計畫 原事業及財務計畫 修訂事業及財務計

畫 為提升開發可行性將建築密集之

街廓（第一種住宅區）及水利會管

轄之現況溝渠（水溝用地）部分

剔除區段徵收範圍並增訂分期分

區開發原則且配合修正財務計畫

內容 3 土地使用

分區管制

計畫

原土地使用分區管

制計畫 修訂土地使用分區

管制計畫 詳表六土地使用分區管制計畫變

更對照表

4 都市設計

準則 原都市設計準則 修訂都市設計準則 詳表七都市設計準則變更對照表

註表內面積應以依據核定圖實地分割測量面積為準

28

表六 土地使用分區管制計畫變更對照表

編號 原條文 變更後條文 變更說明

1 二住宅區

（一）第一種住宅區（即「住

一」住宅區）建蔽率

不得大於 60容積率

不得大於 160

（二）第二種住宅區（即「住

二」住宅區）建蔽率

不得大於 50容積率

不得大於 240

二住宅區

（一）第一種住宅區（即「住

一」住宅區）建蔽率

不得大於 60容積率

不得大於 120

（二）第二種住宅區（即「住

二」住宅區）建蔽率

不得大於 60容積率

不得大於 160

（三）第三種住宅區（即「住

三」住宅區）建蔽率

不得大於 50容積率

不得大於 240

1 為保障既有合法建築密

集街廓之完整性及建物

所有權人權益未納入

整體開發範圍部分調

整為為「第一種住宅

區」並考量整體開發公

平性其容積率訂為

120 2 原住一及住二住宅區

配合前述調整分別變

更為住二及住三住宅

區

2 三「文（中）」學校用地建蔽

率不得大於 50容積率

不得大於 150

刪除 因應少子化人口結構改

變主要計畫已取消劃設

學校用地故予以刪除

3 四建築形式（略） 三建築形式（略） 條次調整

4 五開放空間

（一）「住一」「住二」住宅

區臨接計畫道路部分

應至少退縮 4 公尺供

留設「沿街步道式開放

空間」設置淨寬 15公尺以上之連續鋪面

人行步道免設置騎

樓

（二）「住二」住宅區除留設

「沿街步道式開放空

間」外應在集中留設

「廣場式開放空間」

並與公共開放空間鄰

近「住一」住宅區除

留設「沿街步道式開放

空間」外其餘之法定

空地應配合防火間隔

整體規劃

（三）「住一」住宅區之防火

間隔宜整體規劃集中

留設開放空間應配合

防火間隔位置留設防

火間隔不得設置圍

牆僅能以高度不超過

1公尺之綠籬作為界隔

空間且不得有高於地

面之固定結構物

四開放空間

（一）「住一」「住二」「住

三」住宅區臨接計畫道

路部分應至少退縮 4公尺供留設「沿街步

道式開放空間」設置

淨寬 15 公尺以上之連

續鋪面人行步道免設

置騎樓

（二）「住三」住宅區除留設

「沿街步道式開放空

間」外應在集中留設

「廣場式開放空間」

並與公共開放空間鄰

近「住一」「住二」

住宅區除留設「沿街步

道式開放空間」外其

餘之法定空地應配合

防火間隔整體規劃

（三）「住一」「住二」住宅

區之防火間隔宜整體

規劃集中留設開放空

間應配合防火間隔位

置留設防火間隔不得

設置圍牆僅能以高度

不超過 1 公尺之綠籬

作為界隔空間且不得

有高於地面之固定結

構物

1 條次調整 2 住一住宅區之環境條件

與住二住宅區相近且

考量開放空間完整性

其相關規範均應比照辦

理故修訂條文內容

3 配合第五項刪除調整

項次 4 配合都市計畫法臺灣省

施行細則修訂調降容

積獎勵上限比例

29

表六 土地使用分區管制計畫變更對照表（續 1）

編號 原條文 變更後條文 變更說明

4 （四）「住一」住宅區之防火

間隔寬度為 2 公尺

（五）學校用地應留設開放空

間面積不得小於基地

面積之 40學校用地

四周如設置柵欄或圍

牆等遮蔽物高度不得

超過 2 公尺牆面透空

率應達 50以上並綠

化處裡且應自計畫道

路境界線退縮 4 公

尺退縮部分供作「沿

街步道式開放空間」及

機車停車空間使用

（六）（略）

（七）1（略） 2建築物提供部分樓

地板面積供下列使

用者得增加所提

供之樓地板面積

但以不超過基地面

積乘以該基地容積

率之 30為限

（四）「住一」「住二」住宅

區之防火間隔寬度為 2公尺

（五）刪除

（五）略

（六）1（略） 2建築物提供部分樓

地板面積供下列使

用者得增加所提供

之樓地板面積但以

不超過基地面積乘

以該基地容積率之

20為限

5 六（略） 五（略） 條次調整

6 七交通運輸系統

（一）（略）

（二）「住一」住宅區每一住

宅單元應至少設置 1部停車位該停車位不

得設置於指定留設開

放空間之人行步道及

防火間隔上「住二」

住宅區應集中設置地

下停車場

（三）「住一」住宅區若附設

1 部以上之停車位時

其停車位得以前後方

式配置之

六交通運輸系統

（一）（略）

（二）「住一」「住二」住宅

區每一住宅單元應至

少設置 1 部停車位該

停車位不得設置於指

定留設開放空間之人

行步道及防火間隔

上「住三」住宅區應

集中設置地下停車場

（三）「住一」「住二」住宅

區若附設 1 部以上之

停車位時其停車位得

以前後方式配置之

1 條次調整 2 住一住宅區之環境條件

與住二住宅區相近其

相關規範均應比照辦

理故修訂條文內容

30

表六 土地使用分區管制計畫變更對照表（續完）

編號 原條文 變更後條文 變更說明

7 八建築基地細分規模

（一）「住一」住宅區最小基

地開發單元 120 平方

公尺最小基地面寬

45 公尺

（二）「住二」住宅區應就完

整街廓整體規劃設

計分期分區開發

七建築基地細分規模

（一）「住一」「住二」住宅

區最小基地開發單元

120 平方公尺最小基

地面寬及最小建築面

寬 5 公尺

（二）「住三」住宅區最小基

地開發單元 1500 平方

公尺

1 條次調整 2 住一住宅區之環境條件

與住二住宅區相近其

相關規範均應比照辦

理故修訂條文內容

3 為提升居住環境及都市

景觀品質最小基地面寬

調整為 5 公尺並增訂

最小建築面寬之規定

4 為提升住三住宅區土地

處分彈性以利達到財

務自償故修正其最小

基地開發規模為 1500平方公尺

8 九～十二（略） 八～十一（略） 條次調整

9

十二「住一」住宅區得維持

現有建築及其使用惟

日後申請建築時仍應

依本要點規定辦理且

為鼓勵既有聚落再發

展亦得另訂「台東市

都市計畫（豐榮豐樂

地區）細部計畫再發展

地區土地開發管理要

點」據以執行

1 增訂條文 2 為鼓勵既有聚落日後整

體再發展提升環境品

質另訂「台東市都市

計畫（豐榮豐樂地區）

細部計畫再發展地區土

地開發管理要點」（詳附

件四）

31

表七 都市設計準則變更對照表

編號 原條文 變更後條文 變更說明

1 一開放空間系統設計準則

（略）

（一）開放空間類別

開放空間系統依

土地屬性及使用形態

區分為公共開放空

間指定留設開放空間

兩類以本計畫區而言

細分如后（詳圖 6-2）

1公共開放空間包括公

（兒）用地學校運動

場

2指定留設開放空間包括

「沿街步道式開放空

間」「住二」住宅區集中

留設之「廣場式開放空

間」上述所稱之開放空

間係指「實施都市計畫地

區建築基地綜合設計鼓

勵辦法」規定開放空間

（二）開放空間設計原則

（略）

（三）開放空間設計準則

1公（兒）用地開放空間設

計規定

（1）公（兒）用地應具休

憩集會及活動等功

能得比照「臺灣省

公園管理辦法」規定

設置相關設施提供

居民使用並應提供

計畫區內居民遭遇重

大人為或天然災害時

所需臨時避難疏散及

急難救助空間

（2）公（兒）用地活動區

配置於主要道路旁

時與道路之間應以

濃密植栽適當區隔

（3）公（兒）用地主要出

入口應與人行動線系

統連接服務車輛及

停車空間出入動線應

避免干擾人行動線與

主要道路系統

一開放空間系統設計準則

（略）

（一）開放空間類別

開放空間系統依

土地屬性及使用形態

區分為公共開放空

間指定留設開放空間

兩類以本計畫區而言

細分如后（詳附圖 1）

1公共開放空間包括公

園兒童遊樂場綠地

廣場用地

2指定留設開放空間包括

「沿街步道式開放空

間」「住三」住宅區集中

留設之「廣場式開放空

間」上述所稱之開放空

間係指「建築技術規則第

15 章實施都市計畫地區

建築基地綜合設計」規定

開放空間

（二）開放空間設計原則

（略）

（三）開放空間設計準則

1公園兒童遊樂場用地開

放空間設計規定

（1）應具休憩集會及活

動等功能得比照「臺

東縣公園管理自治條

例」規定設置相關設

施提供居民使用

並應提供計畫區內居

民遭遇重大人為或天

然災害時所需臨時避

難疏散及急難救助空

間

（2）活動區配置於主要道

路旁時與道路之間

應以濃密植栽適當區

隔

（3）主要出入口應與人行

動線系統連接服務

車輛及停車空間出入

動線應避免干擾人行

動線與主要道路系

統

1 配合休憩性公共設施用

地項目及規模變更調

整其用地名稱且配合

取消學校用地故刪除

相關內容

2 為提供公益性住宅建築

使用將「住二」住宅

區調整為「住三」住宅

區

3 「實施都市計畫地區建

築基地綜合設計鼓勵辦

法」業於 92 年 3 月 20日廢止有關開放空間

規範回歸建築技術規

則故調整其內容

4 「臺灣省公園管理辦

法」業於 95 年 12 月 12日廢止有關公園及兒

童遊樂場之規劃調整

為依「臺東縣公園管理

自治條例」辦理

5 有關「指定留設開放空

間與其他法定空地設計

規定」部分業已納入

土地使用分區管制計畫

規範之故予以刪除

6 調整附圖編號

32

表七 都市設計準則變更對照表（續 1）

編號 原條文 變更後條文 變更說明

1 （4）公（兒）用地應採開

放性設計如基於安

全及管理之需要四

周可設置綠籬或綠化

設施圍蔽高度不得

超過 1 公尺

2學校運動場開放空間設

計規定

（1）學校運動場公共開放

空間鄰近住宅區之部

分應設置高低綠籬

以隔絕噪音

（2）學校留設之開放空

間面積不得小於基

地面積之 10最小

綠化面積不得小於法

訂空地之 50

（3）學校留設之開放空

間應提供居民作為

休憩運動場所及遭

遇重大人為或天然災

害時所需臨時避難疏

散及急難救助空間

（4）學校運動場及戶外活

動區配置應配合自

然地形變化規劃減

少整地與挖填方工

程

（5）學校運動場及戶外活

動區配置應考量自

然氣候條件與微氣候

變化對冬季東北季

風應以建築配置或植

栽密植方式降低活動

時的不適性

（6）學校主要出入口應與

人行動線系統連接

服務車輛及停車空間

出入動線應避免干擾

人行動線主要道路

系統

（7）學校運動場如緊鄰主

要道路配置臨接道

路部分應以喬木密植

方式減少噪音和危險

性

（4）應採開放性設計如

基於安全及管理之需

要四周可設置綠籬

或綠化設施圍蔽高

度不得超過 1 公尺

2其他相關規定

（略）

33

表七 都市設計準則變更對照表（續 2）

編號 原條文 變更後條文 變更說明

1 （8）學校用地及其戶外空

間應採開放性設計

如基於安全及管理之

需要四周可設置柵

欄圍牆或綠籬等設

施物圍蔽如設置欄

杆或圍牆等遮蔽物

高度不得超過 2 公

尺牆面透空率應達

50以上並應綠化

處理

（9）學校用地四周若設置

柵欄或圍牆等遮蔽

物應自計畫道路境

界線退縮 4 公尺退

縮部分得計入法訂空

地又退縮部分應配

合周遭「沿街步道式

開放空間」留設淨寬

15 公尺以上之人行

步道其餘部分應予

植栽綠化或配合學童

上下學動線規劃為家

長接送學童之機車停

車空間

3指定留設開放空間與其

他法定空地設計規定

（1）「住一」「住二」住宅

區臨接計畫道路部分

應至少退縮 4 公尺

供留設「沿街步道式

開放空間」免設置騎

樓

（2）前項「沿街步道式開

放空間」範圍內應設

置連續舖面之人行步

道淨寬不得小於 15公尺並不得設置有

礙通行之設施物

（3）「住二」住宅區除留設

「沿街步道式開放空

間」外應再集中留

設「廣場式開放空

間」並與公共開放空

間鄰近其位置依圖

6-2 之原則設置「住

一」住宅區除留設「沿

街步道式開放空間」

34

表七 都市設計準則變更對照表（續 3）

編號 原條文 變更後條文 變更說明

1 外其餘之法定空地

應配合防火間隔整體

規劃

（4）「住一」住宅區之防火

間隔宜整體規劃集中

留設防火間隔位置

建議如圖 6-3防火間

隔不得設置圍牆僅

能以高度不超過 1 公

尺之綠籬作為界隔空

間且不得有高於地

面之固定結構物

（5）「住一」住宅區之防火

間隔寬度為 2 公尺

4其他相關規定

（略）

2 三交通運輸系統設計準則

（略）

（一）計畫道路標準斷面設計

規定

本計畫區內道路

斷面車道數及空間配

置如圖 6-4其中公共

設施帶係供作佈設行

道樹公車站牌售票

亭變電箱路燈自

行車停車空間及各類

街道傢俱之空間且計

畫道路兩側均規定建

築物退縮供留設「沿

街步道式開放空間」

（二）停車空間設計規定

1「住一」住宅區每一住

宅單元應至少設置 1 部

停車位該停車位不得

設置於指定留設開放

空間臨計畫道路境界

線 15 公尺範圍內及防

火間隔上「住二」住

宅區應集中設置地下

停車場其出入口應設

置於次要道路或私設

通路上並與基地進出

動線開放空間整體設

計

三交通運輸系統設計準則

（略）

（一）計畫道路標準斷面設計

規定

本計畫區內道路

斷面車道數及空間配

置應參酌附圖二辦

理其中公共設施帶係

供作佈設行道樹公車

站牌售票亭變電

箱路燈自行車停車

空間及各類街道傢俱

之空間且計畫道路兩

側均規定建築物退

縮供留設「沿街步道

式開放空間」

（二）停車空間設計規定

1住宅區留設之停車位不

得設置於指定留設開

放空間臨計畫道路境

界線 15 公尺範圍內及

防火間隔上「住三」

住宅區應集中設置地

下停車場其出入口應

設置於次要道路或私

設通路上並與基地進

出動線開放空間整體

設計

1 為保留日後道路設計彈

性故修正用語並調

整附圖編號

2 有關住宅區停車空間留

設規定係屬土地使用

分區管制計畫範疇故

予以刪除

3 配合土地使用屬性調

整將「住二」住宅區

調整為「住三」住宅區

4 配合休憩性公共設施用

地規模變更調整其用

地名稱且配合取消學

校用地故刪除相關內

容

35

表七 都市設計準則變更對照表（續 4）

編號 原條文 變更後條文 變更說明

2 2學校公（兒）用地內

應留設自行車停放空

間並設置自行車停放

架或類似防竊功能之

保護設施

3（略）

2公園兒童遊樂場用地

內應留設自行車停放

空間並設置自行車停

放架或類似防竊功能

之保護設施

3（略）

3 四建築基地細分規模設計準

則

（一）「住二」住宅區應就完

整街廓整體規劃設

計分期分區開發「住

一」住宅區則鼓勵以完

整街廓方式整體開

發最小基地開發單元

120 平方公尺最小面

寬 45 公尺

（二）「住一」住宅區開發規

模如非完整街廓開發

時應考量與鄰近基地

之關係並配合集中留

設法定空地

四建築基地細分規模設計準

則

「住一」「住二」住

宅區開發規模如非完整

街廓開發時應考量與鄰

近基地之關係並配合集

中留設法定空地

1 有關建築基地細分規模

規定係屬土地使用分

區管制計畫範疇故予

以刪除

2 「住一」「住二」住宅

區土地使用屬性相近

故併同規範之

4 五建築量體配置高度造

型色彩及風格設計準則

（一）～（四）（略）

（五）「住一」「住二」住宅

區若需裝置廣告物等

附屬設施物應以不妨

礙通行及景觀為原

則不得設置於指定留

設開放空間及防火間

隔上附著於建築物上

之高度不得低於 36 公

尺廣告物大小以高度

3 公尺寬度 06 公尺

為限其餘規定依內政

部訂頒之「廣告物管理

辦法」等相關規定辦

理

（六）「住二」住宅區之廣告

物等附屬設施應配合

集合住宅建築設計統

一規範

五建築量體配置高度造

型色彩及風格設計準則

（一）～（四）（略）

（五）「住一」「住二」住宅

區若需裝置廣告物等

附屬設施物應以不妨

礙通行及景觀為原

則不得設置於指定留

設開放空間及防火間

隔上附著於建築物上

之高度不得低於 36 公

尺廣告物大小以高度

3 公尺寬度 06 公尺

為限其餘規定依內政

部訂頒之「招牌廣告及

樹立廣告管理辦法」等

相關規定辦理

（六）「住三」住宅區之廣告

物等附屬設施應配合

集合住宅建築設計統

一規範

1 「廣告物管理辦法」業

於 93 年 7 月 23 日公告

廢止故調整為現行之

「招牌廣告及樹立廣告

管理辦法」

2 為提供公益性住宅建築

使用將「住二」住宅

區調整為「住三」住宅

區

36

表七 都市設計準則變更對照表（續 5）

編號 原條文 變更後條文 變更說明

5 六環境保護設施設計準則

本計畫區內環境保

護設施主要為污水處理

設施及「住二」住宅區之

垃圾貯存空間其設計規

定如后（略）

六環境保護設施設計準則

本計畫區內環境保

護設施主要為污水處理

設施及「住三」住宅區之

垃圾貯存空間其設計規

定如后（略）

為提供公益性住宅建築使

用將「住二」住宅區調

整為「住三」住宅區

6 七景觀計畫

（一）（二）（略）

（三）「住二」住宅區指定留

設之廣場式開放空間

以集中配置為原則面

積至少 400 平方公尺

且綠地面積至少佔 30長寬比不得超過

21且應按開放空間

面積每滿 64 平方公尺

至少栽植喬木一棵其

樹冠底離地淨高 2 公

尺以上

（四）學校運動場景觀設計準

則

1所有設施應依據學童的

尺寸進行設計（如垃圾

桶座椅等的高度）

同時各設施的顏色及

造型應多樣化但不得

對整體環境特色有負

面影響

2學校運動場與硬舖面活

動區等功能相近之區

域 應 集 中 規 劃 與 設

計各活動區間應以人

行動線連接

3用以界定運動場與其他

使用空間之緩衝綠帶

與植栽區應考量使用

功能實質環境與視覺

的連續性

4運動場內固定之構造物

或設施物（如圍牆及欄

杆等）應利用樹木灌

木群或蔓生植物綠化

或遮蔽

七景觀計畫

（一）（二）（略）

（三）「住三」住宅區指定留

設之廣場式開放空間

以集中配置為原則面

積至少 400 平方公尺

且綠地面積至少佔 30長寬比不得超過

21且應按開放空間

面積每滿 64 平方公尺

至少栽植喬木一棵其

樹冠底離地淨高 2 公

尺以上

（四）公園兒童遊樂場用地

景觀設計準則

1公園用地中央主要地區

應提供一具多功能及

多用途使用的大型活

動區域其他各分區應

考量觀賞休閒運

動遊戲及衛生等活動

與功能設施

2（略）

3兒童遊樂場用地配置原

則（略）

1 為提供公益性住宅建築

使用將「住二」住宅

區調整為「住三」住宅

區

2 配合休憩性公共設施用

地項目及規模變更調

整其用地名稱且配合

取消學校用地故刪除

相關內容

37

表七 都市設計準則變更對照表（續完）

編號 原條文 變更後條文 變更說明

5 （五）公（兒）用地景觀

設計準則

1公（兒）用地中央主要

地區應提供一具多功

能及多用途使用的大

型活動區域其他各分

區應考量觀賞休閒

運動遊戲及衛生等活

動與功能設施

2（略）

3兒童遊戲場配置原則

（略）

表八 變更前後土地使用計畫面積對照表

項目 現行計畫面積

（公頃） 增減面積

（公頃）

變更後

面積 （公頃）

比例 （）

土地

使用

分區

第一種住宅區 1461 -1424 037 130

第二種住宅區 581 +1314 1895 5558

第三種住宅區 000 +289 289 851

小計 2042 +179 2221 6538

公共

設施

用地

公（兒）用地 332 -332 000 000

綠地 008 +016 024 071

停車場用地 072 +000 072 212

廣場用地 000 +024 024 071

水溝用地 000 +023 023 068

國中（小）用地 250 -250 000 000

兒童遊樂場用地 000 +137 137 403

公園用地 000 +155 155 456

道路用地 693 +048 741 2181

小計 1355 -179 1176 3462

非都市土地 - +00036 - -

合計 3397 -00036 3397 10000

註表內面積應以依據核定圖實地分割測量面積為準

38

表九 變更後土地使用計畫面積表

項目 北區 中區 南區 合計

面積 (公頃)

比例()面積

(公頃)比例()

面積 (公頃)

比例() 面積

(公頃) 比例()

土地

使用

分區

第 一 種 住 宅 區 - 000 - 000 037 299 037 109

第二種住宅區 803 6011 429 5207 663 5360 1895 5578

第三種住宅區 083 621 098 1189 108 872 289 851

小計 886 6632 527 6396 808 6531 2221 6538

公共

設施

用地

兒童遊樂場用地 079 591 058 704 - 000 137 403

公園用地 050 374 - 000 105 849 155 456

綠地 024 180 - 000 - 000 024 071

停車場用地 - 000 042 510 030 243 072 212

廣場用地 006 045 018 218 - 000 024 071

水溝用地 - 000 - 000 023 186 023 068

道路用地 291 2178 179 2172 271 2191 741 2181

小計 450 3368 297 3604 429 3469 1176 3462

合計 1336 10000 824 10000 1237 10000 3397 10000

39

圖七 變更計畫示意圖（北中區）

40

圖八 變更計畫示意圖（南區）

41

圖九 變更後計畫示意圖

42

玖事業及財務計畫

一開發方式

本計畫於 89 年發布實施後因中央政府國民住宅政策轉變及公共設施比例

過高等因素致難以執行後續開發計畫遂由台東縣政府研議降低公共設施用地

比例及增列市地重劃方式開發提經內政部都市計畫委員會第 592次第 606次

第 611 次會議討論其決議綜整為下列三點

（一）同意修正道路系統公共設施用地比例由 3989調降為 3795

（二）為增加計畫執行可行性請縣府考量地方實際發展需要酌予提高土地

使用強度

（三）增列開發方式部分請縣府依規定層報行政院核示後再據以辦理

為提高開發可行性並增加原土地所有權人領回土地比例經評估後公共設施

用地比例需調降至 35以下較為可行而土地使用強度部分經考量整體都市

景觀及實際發展狀況仍以維持原使用強度惟配合本次實質計畫內容變更酌予

調整其區位故前述第一二點決議內容均已納入本次變更檢討之

有關第三點決議增列開發方式部分綜合考量時空環境變遷政策指導開

發目的民眾權益保障及開發可行性等因素後基於下列理由仍維持區段徵收方

式辦理

（一）為符合中央政府興建社會住宅政策及日後興建公益性住宅需求本計

畫區開發後應保留部分土地集中妥予運用而市地重劃係採原位次分配

土地日後無法取得足夠規模之完整土地故未能滿足開發目的

（二）本案變更後公共設施用地比例雖已降為 3462倘採市地重劃開發

加計費用負擔後總負擔勢必超過 4500依據「市地重劃實施辦法」

第 23 條規定需經由過半土地所有權人同意始得為之而本區土地所

有權人數高達三百餘人恐難據以執行

爰此除合法建築密集街廓之第一種住宅區及水利會管有之現況溝渠（水溝

用地）外均維持區段徵收方式辦理整體開發並由臺東縣政府為開發主體

43

圖十 區段徵收範圍示意圖

二開發期程

（一）本案應以全部一次開發為原則惟考量政府財政狀況都市成長管理及都

市發展需求等因素必要時得採分期分區開發且預計變更都市計畫經內

政部都市計畫委員會審竣後 3 年內完成全部或第一期區段徵收計畫報核

程序辦理區段徵收作業主要期程計算至標售完成止為 7 年其中工程施

工期程為 3 年惟實際進度得由主管機關視實際狀況酌予調整之

採分期分區開發時應採北中區及南區二期二區方式開發並以南區為

優先開發區且應於南區開發完成後五年內或可建築用地使用率達 50

44

時辦理第二期開發

（二）第一種住宅區已建築使用之合法建物得維持原建築及其使用且得為必要

之維護及修繕並得申請個別建築或依「台東市都市計畫（豐榮豐樂地

區）細部計畫再發展地區土地開發管理要點」辦理其建築管理及使用管

制仍應依循本計畫土地使用分區管制計畫及其他相關法令

本計畫區總面積為 3397 公頃除第一種住宅區及水溝用地外均採區段徵

收方式辦理故開發面積約 3337 公頃其開發財務說明如下

三財務計畫

（一）土地處理原則

1預計土地所有權人領回抵價地比例

依土地徵收條例第 39 條第 2 項規定抵價地總面積以徵收總面

積之 50為原則因情況特殊經上級主管機關核准者不在此限

但不得少於 40曾為農地重劃者該重劃地區部分不得少於 45

本區段徵收範圍並無參與農地重劃因此依上述原則並參考目

前不動產市場普遍之交易行情以及本計畫區之財務狀況等因素抵價

地發還比例暫以 50預估惟實際土地所有權人領回抵價地比例應以

臺東縣政府報經中央區段徵收主管機關（內政部）核定之抵價地比例

為準

2區段徵收後土地處理方式

本計畫區段徵收範圍內土地經規劃整理後其土地處理方式依

土地徵收條例區段徵收實施辦法及其相關規定辦理並以臺東縣政

府報經中央區段徵收主管機關（內政部）核定之區段徵收計畫為準

（二）開發費用估算

1區段徵收作業費用

辦理本計畫區段徵收作業所需地籍整理費及其他辦理土地整理

必要之費用依過往之經驗以每公頃 120 萬元估算之估計約需 4004

萬元

2地價補償費

擬以私有土地面積 30選擇領取現金補償及公有土地有償撥用

方式參與區段徵收並參酌鄰近地區性質相似之土地交易價格後依土

45

地屬性周邊買賣價並排除掉預期因素及其他影響市價的因素後土

地平均補償單價以 8000 元（≒26446 元坪）估算其地價補償費

為 84400 萬元

3地上物補償費

地上物拆遷補償費部分包含農作改良物鐵皮與網室棚架磚

造與鋼筋混凝土造等其中農作改良物以每公頃 60 萬元鋼筋水泥

造建物拆遷補償費以每公頃 27000 萬元計算磚造建物拆遷補償費以

每公頃 15000 萬元計算鐵皮造建物拆遷補償費以每公頃 5500 萬元

計算及網室棚架以每公頃 500 萬元計算估算地上物拆遷補償費合計

約 14061 萬元

4公共設施費用

包含全區整地工程雨污水下水道地下管道公園綠地廣

場兒童遊樂場停車場及道路等公共設施之規劃設計施工及工程

管理費用考量範圍內地形平坦且地上物單純故整地工程以每公頃

80 萬元計雨污水下水道分別以每公頃 200 萬元及 250 萬元計電

信電力與自來水等公用管線工程以每公頃 300 萬元計公園及兒童

遊樂場用地以每公頃 1800 萬元計綠地以每公頃 1400 萬元計廣

場用地以每公頃 1500 萬元計停車場用地以每公頃 1500 萬元計及

道路用地以每公頃 1600 萬元計等工程規劃設計管理及監造費等

以工程總經費 8計算合計約需 50313 萬元

5管理維護費

區段徵收完成後區內公共設施管理維護費本區依土地徵收條例

施行細則第 51 條第 2 項規定以每年每公頃 5 萬元編列 3 年計算

估計約需 501 萬元

6貸款利息

在辦理區段徵收時可向平均地權基金及公民營行庫辦理貸款作

業依本計畫區段徵收作業預定辦理期程參考五大銀行基準利率（台

灣銀行合作金庫銀行第一銀行華南銀行及台灣土地銀行）並參

酌物價上漲趨勢貸款利率以 3進行估算估算本計畫區段徵收作業

之貸款利息估計約需 16567 萬元

7估算結果

依據前述區段徵收作業費用地價補償費地上物補償費公共

46

設施費用管理維護費及貸款利息估算結果本計畫區段徵收開發總

費用預估約為 169846 萬元詳表十所示

表十 區段徵收開發總費用估算表

項目 單位 數量 單價

（萬元）

總價

（萬元）說明

一區段徵收作業費用 公頃 3337 120 4004

二補償費用

地價補償費 公頃 1055 8000 84400以私有地主30領取

地價補償及公有土地

全數作價方式領回

地上物拆遷補償

農作物 公頃 2500 60 1500

建物

鋼筋混凝土 公頃 015 27000 4050

磚造 公頃 006 15000 900

鐵皮造 公頃 064 5500 3520

網室棚架 公頃 310 500 1550

自拆遷獎勵金 式 100 2541 2541

小計 98461

三公共設施費用

整地工程 公頃 3337 80 2670

公園及兒童遊樂場 公頃 292 1800 5256

綠地 公頃 024 1400 336

廣場 公頃 024 1500 360

停車場 公頃 072 1500 1080

道路 公頃 741 1600 11856

雨水下水道 公頃 3337 200 6674

污水下水道 公頃 3337 250 8343

共同管溝 公頃 3337 300 10011電力電信及自來水

地下管線工程費

小計 46586

工程規劃設計管理

及監造費等 式 100 3727 3727 按工程費之 8估計

合計 50313

四管理維護費 公頃 3337 5 501每年每公頃 5 萬元

編列 3年計算

五貸款利息 16567 以年息 3複利計算

總開發費用 169846

註實際區段徵收開發總費用依辦理時之法令規定及實際發生之費用為準

（三）土地處分方式

47

1私有地所有權人領回抵價地比例依土地徵收條例第 39 條第 2 項辦理發

還土地所有權人之抵價地以第二種住宅區為原則

2屬土地徵收條例第 44 條第 1 項第 2 款所列之公共設施無償登記該管縣政

府本計畫公園兒童遊樂場用地綠地廣場停車場及道路用地等

公共設施用地無償登記為臺東縣政府所有

3其餘可供建築土地則依土地徵收條例第 44 條第 1 項第 5 款規定予以處

分

表十一 區段徵收土地處分方式表

類 別 內 容 面積（公頃）

1發還抵價地土地 第二種住宅區 1141

2無償登記之公共設施用地

公園用地兒童遊樂場用地綠

地廣場用地停車場用地及道路

用地等

1153

3供興建公益性住宅之土地 第三種住宅區 289

4剩餘可供標(讓)售土地 扣除發還抵價地土地後之第二種

住宅區 754

合 計 3337

註區段徵收抵價地之比例以 50為估算財務計畫之依據實際抵價地之比例應以區段徵收主管機關報經核定之比例為準

（四）區段徵收後土地處分收入估算

依據各開發項目之開發方式與概估開發費用經整理分析後區段徵

收後土地處分預估面積為 1043 公頃參酌鄰近地區土地交易案例擬

訂 17500 元作為第二種住宅區用地標(讓)售價格另第三種住宅區按

以開發成本 16285 元折價專案讓售予需地機關預估土地處分收入

約為 179014 萬元以作為縣府未來辦理開發之參考依據惟未來仍得

視財政情形及實際發展需要酌予調整

（五）自償能力分析

1經費籌措

本計畫區段徵收開發總費用之經費籌措方式包括向臺東縣平均

地權基金財政部地方建設基金或各行庫申貸支應等

2自償能力分析

48

本計畫區段徵收開發總費用約需 169846 萬元區段徵收後土地

處分預估收入約 179014 萬元預估區段徵收後盈餘約 9168 萬元

益本比為 105另本案經財務分析結果財務平衡標售底價約 16285

元（≒53835 元坪）與周邊客觀條件相同之都市計畫區住宅區市

場交易行情相較下仍有利基整體財務應屬可行

（六）敏感度分析

抵價地發還比例分別以 4042545475及 50與地主領

取現金比例 0102030及 40進行敏感度分析其財務結果

詳如表十二所示

表十二 區段徵收財務敏感度分析表

抵價地發還比例 地主領現比例 開發總費用

（萬元）

土地處分收入

（萬元）

盈餘

（萬元） 益本比

4000

0 80277 150489 70212 187

10 109605 173309 63704 158

20 138932 196129 57197 141

30 168259 218949 50690 130

40 197587 241769 44182 122

4250

0 80844 136227 55383 169

10 110115 160473 50358 146

20 139385 184719 45334 133

30 168656 208965 40309 124

40 197926 233212 35286 118

4500

0 81410 121964 40554 150

10 110625 147637 37012 133

20 139839 173309 33470 124

30 169052 198982 29930 118

40 198267 224654 26387 113

4750

0 81976 107702 25726 131

10 111135 134800 23665 121

20 140292 161899 21607 115

30 169449 188998 19549 112

40 198607 216097 17490 109

5000

0 82543 93439 10896 113

10 111644 121964 10320 109

20 140746 150489 9743 107

30 169846 179014 9168 105

40 198947 207539 8592 104

附 1-1

附件一 臺東縣政府 104 年 6 月 12 日 府建都字第 1040115666 號函

附 2-1

附件二 變更後土地使用分區管制計畫

為有效控制本計劃區土地使用強度確保公共設施服務水準維護良好生活

環境訂定土地使用分區管制要點如后

一 本要點依都市計畫法第 22 條及同法臺灣省施行細則第 35 條規定訂之

二 住宅區

（一）第一種住宅區（即「住一」住宅區）建蔽率不得大於 60容積率不

得大於 120

（二）第二種住宅區（即「住二」住宅區）建蔽率不得大於 60容積率不

得大於 160

（三）第三種住宅區（即「住三」住宅區）建蔽率不得大於 50容積率不

得大於 240

三 建築形式

（一）為配合遠景海岸山脈富變化的稜線建築物屋頂層及屋頂突出物應設

置斜屋頂且斜屋頂之投影面積不得小於建築面積之 80斜屋頂（覆

文化瓦）之斜率原則上為 11 至 13 之間若經都市設計審議委

員會認可係為設計上之需要得調整之

（二）新建建築物之外牆造型及開窗型式應配合鄰屋設計

四 開放空間

（一）「住一」「住二」「住三」住宅區臨接計畫道路部分應至少退縮 4 公尺

供留設「沿街步道式開放空間」設置淨寬 15 公尺以上之連續鋪面人

行步道免設置騎樓

（二）「住三」住宅區除留設「沿街步道式開放空間」外應在集中留設「廣

場式開放空間」並與公共開放空間鄰近「住一」「住二」住宅區除

留設「沿街步道式開放空間」外其餘之法定空地應配合防火間隔整

體規劃

（三）「住一」「住二」住宅區之防火間隔宜整體規劃集中留設開放空間應

配合防火間隔位置留設防火間隔不得設置圍牆僅能以高度不超過 1

公尺之綠籬作為界隔空間且不得有高於地面之固定結構物

（四）「住一」「住二」住宅區之防火間隔寬度為 2 公尺

附 2-2

（六）開放空間得計入建築基地之法定空地應美化綠化達綠覆率 50以

上

（七）1有關設置開放空間獎勵部份依內政部訂定「實施都市計畫地區建築

基地綜合設計鼓勵辦法」規定辦理

2建築物提供部分樓地板面積供下列使用者得增加所提供之樓地板面

積但以不超過基地面積乘以該基地容積率之 30為限

（1）私人捐獻或設置圖書館博物館藝術中心兒童青少年勞

工老人等活動中心景觀公共設施等供公眾使用其集中留設

之面積在 1 百平方公尺以上並經目的事業主管機關核准設立公

益性基金管理營運者

（2）建築物留設空間與天橋或地下道連接供公眾使用經交通主管機

關核准者

五 建築基地內留設之人行步道應與其他法定空地整體規劃並與周遭之公共

開放空間直接聯繫

六 交通運輸系統

（一）依都市設計準則之計劃道路標準斷面留設之公共設施帶供作佈設行

道樹公車站牌售票亭變電箱路燈標誌自行車停車空間及

各類街道家俱之空間

（二）「住一」「住二」住宅區每一住宅單元應至少設置 1 部停車位該停車

位不得設置於指定留設開放空間之人行步道及防火間隔上「住三」住

宅區應集中設置地下停車場

（三）「住一」「住二」住宅區若附設 1 部以上之停車位時其停車位得以前

後方式配置之

七 建築基地細分規模

（一）「住一」「住二」住宅區最小基地開發單元 120 平方公尺最小基地面

寬及最小建築面寬 5 公尺

（二）「住三」住宅區最小基地開發單元 1500 平方公尺

八 公共設施用地得依「都市計畫公共設施用地多目標使用方案」規定作多目

標使用

九 為維護居住環境品質本計畫區內停車空間依左表規定

附 2-3

土地及建築物用途 基準停車位數

住宅等類似用途建築物

建築樓地板面積在 250 平方公尺以

下者應留設 1 部停車空間超過部

分每超過 150 平方公尺及其零數應

增設 1 部停車空間

商場（店）餐廳飲食店

超級市場等類似用途建築

物

建築樓地板面積每滿 100 平方公尺

設置 1 部停車位

辦公事務所金融等類私

用途建築物 建築樓地板面積每滿 80 平方公尺設

置 1 部停車位

旅館國際觀光旅館等類似

用途建築物 建築樓地板面積每滿 100 平方公尺

或每 4 個房間設置 1 部停車位

十 建築基地內之法定空地應留設二分之一以上種植花草樹木以美化環

境

十一 建築基地申請建築時須經縣府都市設計審議委員會依都市設計準則審

查通過後始得發照建築及施工以塑造本計畫區之獨特風格但為增

強本計畫區風格之設計經都市設計審議委員會認可者得不受都市設

計準則之限制

十二 「住一」住宅區得維持現有建築及其使用惟日後申請建築時仍應依

本要點規定辦理且為鼓勵既有聚落再發展亦得另訂「台東市都市計

畫（豐榮豐樂地區）細部計畫再發展地區土地開發管理要點」據以執

行

十三 本要點未規定事項適用其他法令規定

附 3-1

附件三 變更後都市設計準則

一 開放空間系統設計準則

開放空間在都市結構上包含都市美觀休憩娛樂環境保護及防災避難的

效果規劃設計應以提供自然舒適親切可及的人性化環境為目標並增進

都市防災避難功能

（一）開放空間類別

開放空間系統依土地屬性及使用形態區分為公共開放空間指定

留設開放空間兩類以本計畫區而言細分如后（詳附圖一）

1公共開放空間包括公園兒童遊樂場綠地廣場等用地

2指定留設開放空間包括「沿街步道式開放空間」「住三」住宅區集

中留設之「廣場式開放空間」上述所稱之開放空間係指「建築技術

規則第 15 章實施都市計畫地區建築基地綜合設計」規定開放空間

（二）開放空間設計原則

開放空間之配置除於適當區位設置公共開放空間外並指定每

一基地之「留設開放空間」的位置及其設計標準配合退縮規定維

繫全區開放空間之連續性完整性與多樣性設計原則如后

1每一街廓內及建築物簇群內均應提供開放空間

2所有街廓之開放空間應整體規劃並利用步道相銜接建構一套區內

完整的人行動線系統提升居民移動之便利性

3開放空間須完整規劃並以景觀配置手法銜接各區特色

（三）開放空間設計準則

1公園兒童遊樂場用地開放空間設計規定

（1）應具休憩集會及活動等功能得比照「臺東縣公園管理自治條

例」規定設置相關設施提供居民使用並應提供計畫區內居民

遭遇重大人為或天然災害時所需臨時避難疏散及急難救助空

間

（2）活動區配置於主要道路旁時與道路之間應以濃密植栽適當區

隔

附 3-2

附圖一 開放空間系統配置示意圖

附 3-3

（3）主要出入口應與人行動線系統連接服務車輛及停車空間出入動

線應避免干擾人行動線與主要道路系統

（4）應採開放性設計如基於安全及管理之需要四周可設置綠籬或

綠化設施圍蔽高度不得超過 1 公尺

2其他相關規定

（1）開放空間入口須明顯標示或以其他設計方式強調入口意象加

強公眾使用之能見度

（2）開放空間之舖面應使用具透水性防滑耐壓易維護的材質

舖面設計應以街廓為單元整體規劃反映地區的特色與個性

（3）開放空間的設計應符合無障礙環境的要求

（4）開放空間應美化綠化其綠覆率應達 50以上

二 人行空間設計準則

人行空間目的在提供計畫區內居民一個不需要車輛即可通達區內各主要公

共設施或開放空間的步行安全動線系統本計畫區內配置之人行空間包括都市計

畫劃設之人行步道及建築基地內留設之人行步道兩者相互配合連接建構成

全區完整的人行步道系統提升居民移動之便利性本計畫區內人行空間設計準

則如后

（一）都市計畫劃設之人行步道設計規定

1人行步道之人行空間淨寬度不得小於 15 公尺

2應具連續性舒適性方便性與美觀等基本功能

3交叉路口得視交通需要以號誌輔以聲音告知行人應停止或行進

4除得提供設置灌木植栽及街道傢俱外不得設置其他有礙通行之設施

物並應設置中低光源之照明設施

（二）建築基地內留設之人行步道設計規定

1建築基地內留設之人行步道應與基地內之其他法定空地整體規劃並

與周邊之公共開放空間直接聯繫

2建築基地內留設之人行步道應與車行動線系統明確區分減少交通衝

擊

3建築基地內留設之人行步道地坪應平整每一街廓之各街角均應採無

附 3-4

障礙環境設計

三 交通運輸系統設計準則

交通運輸系統之設計應以提供具可行性及易行性之交通運輸方式為目標

透過道路功能等級之明確劃分各層級道路依其功能服務水準與周圍土地使用

之特性設置不同之車行空間寬度及景觀設計規定

（一）計畫道路標準斷面設計規定

本計畫區內道路斷面車道數及空間配置應參酌附圖二辦理其中

公共設施帶係供作佈設行道樹公車站牌售票亭變電箱路燈

自行車停車空間及各類街道傢俱之空間且計畫道路兩側均規定建築

物退縮供留設「沿街步道式開放空間」

（二）停車空間設計規定

1住宅區留設之停車位不得設置於指定留設開放空間臨計畫道路境界

線 15 公尺範圍內及防火間隔上「住三」住宅區應集中設置地下停

車場其出入口應設置於次要道路或私設通路上並與基地進出動線

開放空間整體設計

2公園兒童遊樂場用地內應留設自行車停放空間並設置自行車停放

架或類似防竊功能之保護設施

附圖二 計畫道路標準斷面圖

附 3-5

3路外公共停車場設計規定

（1）路外公共停車場應有植栽計畫舖面須全面使用透水性材料且

周圍應予綠化

（2）路外公共停車場除出入口處外四周應以綠化土堤或綠化材料

形成適當之圍籬

四 建築基地細分規模設計準則

「住一」「住二」住宅區開發規模如非完整街廓開發時應考量與鄰近基地

之關係並配合集中留設法定空地

五 建築量體配置高度造型色彩及風格設計準則

（一）建築物允建高度應依建築技術規則建築設計施工篇第 164 條規定計算

並檢討日照

（二）為配合遠景海岸山脈富變化的稜線建築物屋頂層及屋頂突出物應設

置斜屋頂且斜屋頂之投影面積不得小於建築面積之 80斜屋頂之

斜率原則上為1 至3 之間若經都市設計審議委員會認可係為設

計上之需要得調整之

（三）新建建築物之外牆造型及開窗形式應配合鄰屋設計

（四）為調和人造建築物與背景天空海洋山脈田野等色彩建築物屋

頂色牆壁色色彩為深色瓦對白色或淺灰

（五）「住一」「住二」住宅區若需裝置廣告物等附屬設施物應以不妨礙

通行及景觀為原則不得設置於指定留設開放空間及防火間隔上附

著於建築物上之高度不得低於 36 公尺廣告物大小以高度 3 公尺寬

度 06 公尺為限其餘規定依內政部「招牌廣告及樹立廣告管理辦法」

等相關規定辦理

（六）「住三」住宅區之廣告物等附屬設施應配合集合住宅建築設計統一

規範

六 環境保護設施設計準則

本計畫區內環境保護設施主要為污水處理設施及「住三」住宅區之垃圾貯存

空間其設計規定如后

（一）污水處理設施依建築技術規則施工篇第 49 條規定辦理

（二）每一單元（以街廓計）之「住二」住宅區開發時應至少設置一處垃

附 3-6

圾貯存空間集中收集處理垃圾

（三）垃圾貯存空間應面臨次要道路集中設置且不得設置於建築物主要出

入口旁垃圾貯存空間未臨接計畫道路時應留設 35 公尺寬之車道連

接計畫道路垃圾貯存空間位室內者車道淨寬應達 4 公尺以上且

應設置於地面層

（四）垃圾貯存空間應有適當之清洗（含排水措施）隔離設施以維護環境衛

生如位法定空地者應配合綠化設施美化

七 景觀計畫

景觀計畫目的在塑造本計畫區之整體都市景觀及舒適生活環境設計準則如

后

（一）計畫道路兩側之公共設施帶應於適當位置與間距處植栽喬木行道樹

（如附圖三）且依下列規定

1行道樹樹冠底離地淨高 2 公尺以上根部應保留適當之透水面積

2行道樹樹幹四周應舖設鏤空鑄鐵蓋板或透水設施且應與人行步道地

坪高程齊平

3每一街道應有一代表樹種並將其延續至該街道內之社區樹種以具

大型樹冠耐污染易維護為原則

（二）「沿街步道式開放空間」應利用綠化植栽作為道路與建築物間之緩衝

區且每一街廓之植栽應為同一或共同樹種

（三）「住三」住宅區指定留設之廣場式開放空間以集中配置為原則面積

至少 400 平方公尺且綠地面積至少佔 30長寬比不得超過 21且

應按開放空間面積每滿 64 平方公尺至少植栽喬木一棵其樹冠底離地

淨高 2 公尺以上

附 3-7

附圖三 道路斷面景觀示意圖

（四）公園兒童遊樂場用地景觀設計準則

1公園用地中央主要地區應提供一具多功能及多用途使用的大型活動

區域其他各分區應考量觀賞休閒運動遊戲及衛生等活動與功

能設施

2區內供公用設備及服務設施（如垃圾收集公共廁所）等使用之區域

應使用綠籬或樹叢適當圍蔽

3兒童遊樂場用地配置原則

（1）根據兒童活動尺寸荷重等設計

（2）採用複合式遊具使遊戲有連續性與變化

（3）按兒童年齡分類進行設計

（4）提供父母休憩看護設施以便就近照顧

（5）著重安全考量如彈性地板去除尖銳部分等措施

附 4-1

附件四 台東市都市計畫（豐榮豐樂地區）細部計畫

再發展地區土地開發管理要點

一 本要點依「台東市都市計畫（豐榮豐樂地區）細部計畫土地使用分區管

制計畫」第十二點規定訂定之

二 再發展區之土地權利關係人得擬具開發計畫提經臺東縣都市計畫委員會審

查通過後再依相關法令向主管建築機關申請開發建築

三 申請基地符合下列條件者始得依本要點辦理

（一）基地臨接計畫道路之長度在 20 公尺以上或達週界總長度六分之一且面

積達 1000 平方公尺以上者

（二）因鄰地已申請建築或基地條件特殊致未能符合前款規定者經臺東縣都

市計畫委員會同意後得不受前款規定限制

四 開發計畫應以書圖載明下列事項

（一）申請人姓名身份證字號及地址

（二）開發地區範圍面積及土地與建物使用現況

（三）土地使用及公共設施計畫其圖面比例尺不得小於 1600

（四）土地使用管制計畫

（五）都市設計事項得視實際需要依都市計畫定期通盤檢討實施辦法第八

條第二項之內容予以述明

（六）土地及地上物處理計畫

（七）事業及財務計畫

（八）實施進度

（九）全部土地權利關係人姓名住址權利證明文件及私有土地所有權人

同意書

（十）套繪土地使用計畫之地籍圖其比例尺不得小於 11200

五 依本要點申請整體開發時需以不小於申請開發總面積 20之土地折算為

回饋代金並於全部繳納後始得發照建築

附 4-2

前項代金之計算係以應回饋之土地面積乘以繳交當年度之土地公告現值

加四成為準

六 依本要點申請整體開發者得依下列公式核算其申請開發建築之基準容積

率但該基準容積不得大於 240

V=V0times（1+（V1-01）+ V2）（1-V1）≦240

其中 V回饋後之基準容積率

V0該分區之容積率（120）

V1回饋土地比例

V2獎勵係數（訂為 02）

七 本要點未規定事項悉依其他法令規定辦理

變更機關

業務承辦

人員

擬定機關

業務承辦

人員

業務單位

主管

業務單位

主管

規劃單位亞興測量有限公司

龍邑工程顧問股份有限公司

10

表二 主要計畫土地使用計畫變更前後面積分配表

項目 現行計畫面積

（公頃） 增減面積

（公頃）

變更後

面積（公頃） 比例（）

住宅區 2042 +179 2221 6538

公

共

設

施

用

地

鄰里公園用地兼作 兒童遊樂場使用

332 -332 000 000

公園用地 - +155 155 456

兒童遊樂場用地 - +136 136 400

廣場用地 - +024 024 071

綠地用地 008 +017 025 074

停車場用地 072 +000 072 212

國中用地 250 -250 000 000

水溝用地 - +023 023 068

道路用地 693 +048 741 2181

小計 1355 -179 1176 3462

非都市土地 - 00036 - -

合計 3397 -00036 3397 10000

註表內面積應以依據核定圖實地分割測量面積為準

表三 主要計畫變更後各區土地使用計畫面積表

項目 北區 中區 南區 合計

面積 (公頃)

比例()面積

(公頃)比例()

面積 (公頃)

比例() 面積

(公頃) 比例()

住宅區 886 6632 527 6396 808 6531 2221 6538

公共設施用地

兒童遊樂場用地 079 591 058 704 - 000 137 403

公園用地 050 374 - 000 105 849 155 456

綠地 024 180 - 000 - 000 024 071

停車場用地 - 000 042 510 030 243 072 212

廣場用地 006 045 018 218 - 000 024 071

水溝用地 - 000 - 000 023 186 023 068

道路用地 291 2178 179 2172 271 2191 741 2181

小計 450 3368 297 3604 429 3469 1176 3462

合計 1336 10000 824 10000 1237 10000 3397 10000

註表內面積應以依據核定圖實地分割測量面積為準

11

陸現行細部計畫概要

一發布實施經過

本計畫係配合「變更臺東都市計畫（第二次通盤檢討）案」暫予保留案mdash「變

更台東市都市計畫（部分農業區為住宅區公（兒）用地停車場用地文（中）

用地道路用地部分住宅區為道路用地）（臺灣省實施區段徵收五年計畫中豐

榮豐樂中低收入住宅社區）案」附帶條件「應另行擬定細部計畫」規定辦理

並於 90 年完成「擬定臺東市（豐榮豐樂地區）細部計畫案」迄今

二計畫範圍與面積

計畫區位臺東市西南方的豐榮豐樂地區其範圍東起一-8 號計畫道路西

至都市計畫範圍邊界南與農業區毗鄰北接農業區及「工一-三」乙種工業區

面積 3397 公頃

三計畫年期人口及密度

以民國 100 年為計畫目標年計畫人口為 6000 人居住密度每公頃約 294

人

四土地使用及公共設施計畫

土地使用分區分別劃分為第一種及第二種住宅區面積合計為 2042 公頃

約佔計畫面積 6011其中第二種住宅區面積為 581 公頃約佔計畫面積 1711

應由政府取得興建中低收入住宅使用另劃設公（兒）綠地停車場國

中道路等公共設施用地面積合計為 1355 公頃約佔計畫面積 3989

表四為現行細部計畫土地使用計畫面積分配表圖六為現行細部計畫示意

圖

12

表四 現行細部計畫土地使用計畫面積分配表

項目 北區 中區 南區 全區

面積（） 比例

（）面積（）

比例 （）

面積（）比例

（） 面積（）

比例 （）

土地使

用分區

第一種住宅區 64023 4791 13153 1596 68882 5572 146058 4300

第二種住宅區 26837 2008 23196 2814 8094 655 58127 1711

小計 90860 6800 36349 4410 76976 6226 204185 6011

公共設施用地

公兒用地 14788 1107 4900 595 13483 1091 33171 977

綠地 797 - - - - - 797 023

停車場用地 - - 3600 437 3600 291 7200 212

文（中）用地 - - 25000 3033 - - 25000 736

道路用地 27178 2034 12572 1525 29568 2392 69318 2041

小計 42763 3200 46072 5590 46651 3774 135486 3989

合計 133623 10000 82421 10000 123627 10000 339671 10000

註表內面積應以依據核定圖實地分割測量面積為準

資料來源擬定臺東市（豐榮豐樂地區）細部計畫說明書臺東縣政府90 年 3 月

13

圖六 現行細部計畫示意圖

14

五都市設計準則

一 開放空間系統設計準則

開放空間在都市結構上包含都市美觀休憩娛樂環境保護及防災避難的

效果規劃設計應以提供自然舒適親切可及的人性化環境為目標並增進

都市防災避難功能

（一）開放空間類別

開放空間系統依土地屬性及使用形態區分為公共開放空間指定留

設開放空間兩類以本計畫區而言細分如后（詳圖 6-2）

1公共開放空間包括公（兒）用地學校運動場

2指定留設開放空間包括「沿街步道式開放空間」「住二」住宅區集

中留設之「廣場式開放空間」上述所稱之開放空間係指「實施都市

計畫地區建築基地綜合設計鼓勵辦法」規定開放空間

圖 6-2 開放空間系統配置示意圖

15

（二）開放空間設計原則

開放空間之配置除於適當區位設置公共開放空間外並指定每一

基地之「留設開放空間」的位置及其設計標準配合退縮規定維繫全

區開放空間之連續性完整性與多樣性設計原則如后

1每一街廓內及建築物簇群內均應提供開放空間

2所有街廓之開放空間應整體規劃並利用步道相銜接建構一套區內

完整的人行動線系統提升居民移動之便利性

3開放空間須完整規劃並以景觀配置手法銜接各區特色

（三）開放空間設計準則

1公（兒）用地開放空間設計規定

（1）公（兒）用地應具休憩集會及活動等功能得比照「臺灣省公

園管理辦法」規定設置相關設施提供居民使用並應提供計畫

區內居民遭遇重大人為或天然災害時所需臨時避難疏散及急難救

助空間

（2）公（兒）用地活動區配置於主要道路旁時與道路之間應以濃密

植栽適當區隔

（3）公（兒）用地主要出入口應與人行動線系統連接服務車輛及停

車空間出入動線應避免干擾人行動線與主要道路系統

（4）公（兒）用地應採開放性設計如基於安全及管理之需要四周

可設置綠籬或綠化設施圍蔽高度不得超過 1 公尺

2學校運動場開放空間設計規定

（1）學校運動場公共開放空間鄰近住宅區之部分應設置高低綠籬以

隔絕噪音

（2）學校留設之開放空間面積不得小於基地面積之 40最小綠化

面積不得小於法訂空地之 50

（3）學校留設之開放空間應提供居民作為休憩運動場所及遭遇重

大人為或天然災害時所需臨時避難疏散及急難救助空間

（4）學校運動場及戶外活動區配置應配合自然地形變化規劃減少

整地與挖填方工程

16

（5）學校運動場及戶外活動區配置應考量自然氣候條件與微氣候變

化對冬季東北季風應以建築配置或植栽密植方式降低活動時的

不適性

（6）學校主要出入口應與人行動線系統連接服務車輛及停車空間出

入動線應避免干擾人行動線主要道路系統

（7）學校運動場如緊鄰主要道路配置臨接道路部分應以喬木密植方

式減少噪音和危險性

（8）學校用地及其戶外空間應採開放性設計如基於安全及管理之需

要四周可設置柵欄圍牆或綠籬等設施物圍蔽如設置欄杆或

圍牆等遮蔽物高度不得超過 2公尺牆面透空率應達 50以上

並應綠化處理

（9）學校用地四周若設置柵欄或圍牆等遮蔽物應自計畫道路境界線

退縮 4 公尺退縮部分得計入法訂空地又退縮部分應配合周遭

「沿街步道式開放空間」留設淨寬 15 公尺以上之人行步道其

餘部分應予植栽綠化或配合學童上下學動線規劃為家長接送學童

之機車停車空間

3指定留設開放空間與其他法定空地設計規定

（1）「住一」「住二」住宅區臨接計畫道路部分應至少退縮 4 公尺供

留設「沿街步道式開放空間」免設置騎樓

（2）前項「沿街步道式開放空間」範圍內應設置連續舖面之人行步道

淨寬不得小於 15 公尺並不得設置有礙通行之設施物

（3）「住二」住宅區除留設「沿街步道式開放空間」外應再集中留設

「廣場式開放空間」並與公共開放空間鄰近其位置依圖 6-2 之

原則設置「住一」住宅區除留設「沿街步道式開放空間」外其

餘之法定空地應配合防火間隔整體規劃

（4）「住一」住宅區之防火間隔宜整體規劃集中留設防火間隔位置建

議如圖 6-3防火間隔不得設置圍牆僅能以高度不超過 1 公尺之

綠籬作為界隔空間且不得有高於地面之固定結構物

（5）「住一」住宅區之防火間隔寬度為 2 公尺

4其他相關規定

（1）開放空間入口須明顯標示或以其他設計方式強調入口意象加

17

強公眾使用之能見度

（2）開放空間之舖面應使用具透水性防滑耐壓易維護的材質

舖面設計應以街廓為單元整體規劃反映地區的特色與個性

（3）開放空間的設計應符合無障礙環境的要求

（4）開放空間應美化綠化其綠覆率應達 50以上

圖 6-3 防火間隔建議位置示意圖

二 人行空間設計準則

人行空間目的在提供計畫區內居民一個不需要車輛即可通達區內各主要公

共設施或開放空間的步行安全動線系統本計畫區內配置之人行空間包括都市計

畫劃設之人行步道及建築基地內留設之人行步道兩者相互配合連接建構成

全區完整的人行步道系統提升居民移動之便利性本計畫區內人行空間設計準

則如后

（一）都市計畫劃設之人行步道設計規定

1人行步道之人行空間淨寬度不得小於 15 公尺

18

2應具連續性舒適性方便性與美觀等基本功能

3交叉路口得視交通需要以號誌輔以聲音告知行人應停止或行進

4除得提供設置灌木植栽及街道傢俱外不得設置其他有礙通行之設施

物並應設置中低光源之照明設施

（二）建築基地內留設之人行步道設計規定

1建築基地內留設之人行步道應與基地內之其他法定空地整體規劃並

與周邊之公共開放空間直接聯繫

2建築基地內留設之人行步道應與車行動線系統明確區分減少交通衝

擊

3建築基地內留設之人行步道地坪應平整每一街廓之各街角均應採無

障礙環境設計

三 交通運輸系統設計準則

交通運輸系統之設計應以提供具可行性及易行性之交通運輸方式為目標

透過道路功能等級之明確劃分各層級道路依其功能服務水準與周圍土地使用

之特性設置不同之車行空間寬度及景觀設計規定

（一）計畫道路標準斷面設計規定

本計畫區內道路斷面車道數及空間配置如圖 6-4其中公共設施帶

係供作佈設行道樹公車站牌售票亭變電箱路燈標誌自行車

停車空間及各類街道傢俱之空間且計畫道路兩側均規定建築物退縮

供留設「沿街步道式開放空間」

圖 6-4 計畫道路標準斷面圖

19

（二）停車空間設計規定

1「住一」住宅區每一住宅單元應至少設置 1 部停車位該停車位不得

設置於指定留設開放空間臨計畫道路境界線 15 公尺範圍內及防火間

隔上「住二」住宅區應集中設置地下停車場其出入口應設置於次

要道路或私設通路上並與基地進出動線開放空間整體設計

2學校公（兒）用地內應留設自行車停放空間並設置自行車停放架

或類似防竊功能之保護設施

3路外公共停車場設計規定

（1）路外公共停車場應有植栽計畫舖面須全面使用透水性材料且

周圍應予綠化

（2）路外公共停車場除出入口處外四周應以綠化土堤或綠化材料

形成適當之圍籬

四 建築基地細分規模設計準則

（一）「住二」住宅區應就完整街廓整體規劃設計分期分區開發「住一」

住宅區則鼓勵以完整街廓方式整體開發最小基地開發單元 120 平方公

尺最小面寬 45 公尺

（二）「住一」住宅區開發規模如非完整街廓開發時應考量與鄰近基地之關

係並配合集中留設法定空地

五 建築量體配置高度造型色彩及風格設計準則

（一）建築物允建高度應依建築技術規則建築設計施工篇第 164 條規定計算

並檢討日照

（二）為配合遠景海岸山脈富變化的稜線建築物屋頂層及屋頂突出物應設

置斜屋頂且斜屋頂之投影面積不得小於建築面積之 80斜屋頂之

斜率原則上為 11 至 13 之間若經都市設計審議委員會認可係

為設計上之需要得調整之

（三）新建建築物之外牆造型及開窗型式應配合鄰屋設計

（四）為調和人造建築物與背景天空海洋山脈田野等色彩建築物屋

頂色牆壁色色彩為深色瓦對白色或淺灰

（五）「住一」「住二」住宅區若需裝置廣告物等附屬設施物應以不妨礙

20

通行及景觀為原則不得設置於指定留設開放空間及防火間隔上附

著於建築物上之高度不得低於 36 公尺廣告物大小以高度 3 公尺寬

度 06 公尺為限其餘規定依內政部訂頒之「廣告物管理辦法」等相關

規定辦理

（六）「住二」住宅區之廣告物等附屬設施應配合集合住宅建築設計統一

規範

六 環境保護設施設計準則

本計畫區內環境保護設施主要為污水處理設施及「住二」住宅區之垃圾貯存

空間其設計規定如后

（一）污水處理設施依建築技術規則建築設計施工篇第 49 條規定辦理

（二）每一單元（以街廓計）之「住二」住宅區開發時應至少設置一處垃

圾貯存空間集中收集處理垃圾

（三）垃圾貯存空間應面臨次要道路集中設置且不得設置於建築物主要出

入口旁垃圾貯存空間未臨接計畫道路時應留設 35 公尺寬之車道連

接計畫道路垃圾貯存空間位室內者車道淨寬應達 4 公尺以上且

應設置於地面層

（四）垃圾貯存空間應有適當之清洗（含排水措施）隔離設施以維護環境衛

生如位法定空地者應配合綠化設施美化

七 景觀計畫

景觀計畫目的在塑造本計畫區之整體都市景觀及舒適生活環境設計準則如

后

（一）計畫道路兩側之公共設施帶應於適當位置與間距處植栽喬木行道樹

（如圖 6-5）且依下列規定

1行道樹樹冠底離地淨高 2 公尺以上根部應保留適當之透水面積

2行道樹樹幹四周應舖設鏤空鑄鐵蓋板或透水設施且應與人行步道地

坪高程齊平

3每一街道應有一代表樹種並將其延續至該街道內之社區樹種以具

大型樹冠耐污染易維護為原則

（二）「沿街步道式開放空間」應利用綠化植栽作為道路與建築物間之緩衝

區且每一街廓之植栽應為同一或共同樹種

21

（三）「住二」住宅區指定留設之廣場式開放空間應以集中配置為原則面

積至少 400 平方公尺且綠地面積至少佔 30長寬比不得超過 21

且應按開放空間面積每滿 64 平方公尺至少栽植喬木一棵其樹冠底離

地淨高 2 公尺以上

圖 6-5 道路斷面景觀示意圖

（四）學校運動場景觀設計準則

1所有設施應依據學童的尺寸進行設計（如垃圾桶座椅等的高度）

同時各設施的顏色及造型應多樣化但不得對整體環境特色有負面影

響

2學校運動場與硬舖面活動區等功能相近之區域應集中規劃與設計各

活動區間應以人行動線連接

3用以界定運動場與其他使用空間之緩衝綠帶與植栽區應考量使用功

能實質環境與視覺的連續性

4運動場內固定之構造物或設施物（如圍牆及欄杆等）應利用樹木灌

木群或蔓生植物綠化或遮蔽

（五）公（兒）用地景觀設計準則

1公（兒）用地中央主要地區應提供一具多功能及多用途使用的大型活

動區域其他各分區應考量觀賞休閒運動遊戲及衛生等活動與

功能設施

2區內供公用設備及服務設施（如垃圾收集公共廁所）等使用之區域

22

應使用綠籬或樹叢適當圍蔽

3兒童遊戲場配置原則

（1）根據兒童活動尺寸荷重等設計

（2）採用複合式遊具使遊戲有連續性與變化

（3）按兒童年齡分類進行設計

（4）提供父母休憩看護設施以便就近照顧

（5）著重安全考量如彈性地板去除尖銳部分等措施

六土地使用分區管制計畫

為有效控制本計畫區土地使用強度確保公共設施服務水準維護良好生活

環境訂定土地使用分區管制要點如后

一 本要點依都市計畫法第 22 條及同法臺灣省施行細則第 35 條規定訂之

二 住宅區

（一）第一種住宅區（即「住一」住宅區）建蔽率不得大於 60容積率不

得大於 160

（二）第二種住宅區（即「住二」住宅區）建蔽率不得大於 50容積率不

得大於 240

三 「文（中）」學校用地建蔽率不得大於 50容積率不得大於 150

四 建築形式

（一）為配合遠景海岸山脈富變化的稜線建築物屋頂層及屋頂突出物應設

置斜屋頂且斜屋頂之投影面積不得小於建築面積之 80斜屋頂（覆

文化瓦）之斜率原則上為 11 至 13 之間若經都市設計審議委員

會認可係為設計上之需要得調整之

（二）新建建築物之外牆造型及開窗型式應配合鄰屋設計

五 開放空間

（一）「住一」「住二」住宅區臨接計畫道路部分應至少退縮 4 公尺供留設

「沿街步道式開放空間」設置淨寬15公尺以上之連續鋪面人行步道

免設置騎樓

23

（二）「住二」住宅區除留設「沿街步道式開放空間」外應再集中留設「廣

場式開放空間」並與公共開放空間鄰近「住一」住宅區除留設「沿街

步道式開放空間」外其餘之法定空地應配合防火間隔整體規劃

（三）「住一」住宅區之防火間隔宜整體規劃集中留設開放空間應配合防火

間隔位置留設防火間隔不得設置圍牆僅能以高度不超過 1 公尺之綠

籬作為界隔空間且不得有高於地面之固定結構物

（四）「住一」住宅區之防火間隔寬度為 2 公尺

（五）學校用地應留設開放空間面積不得小於基地面積之 40學校用地

四周如設置柵欄或圍牆等遮蔽物高度不得超過 2 公尺牆面透空率應

達 50以上並綠化處裡且應自計畫道路境界線退縮 4 公尺退縮

部分供作「沿街步道式開放空間」及機車停車空間使用

（六）開放空間得計入建築基地之法定空地應美化綠化達綠覆率 50以

上

（七）1有關設置開放空間獎勵部份依內政部訂定「實施都市計畫地區建築

基地綜合設計鼓勵辦法」規定辦理

2建築物提供部分樓地板面積供下列使用者得增加所提供之樓地板面

積但以不超過基地面積乘以該基地容積率之 30為限

（1）私人捐獻或設置圖書館博物館藝術中心兒童青少年勞

工老人等活動中心景觀公共設施等供公眾使用其集中留設

之面積在 1 百平方公尺以上並經目的事業主管機關核准設立公

益性基金管理營運者

（2）建築物留設空間與天橋或地下道連接供公眾使用經交通主管機

關核准者

六 建築基地內留設之人行步道應與其他法定空地整體規劃並與周遭之公共

開放空間直接聯繫

七 交通運輸系統

（一）依都市設計準則之計畫道路標準斷面留設之公共設施帶供作佈設行

道樹公車站牌售票亭變電箱路燈標誌自行車停車空間及各

類街道傢俱之空間

（二）「住一」住宅區每一住宅單元應至少設置 1 部停車位該停車位不得設

置於指定留設開放空間之人行步道及防火間隔上「住二」住宅區應集

24

中設置地下停車場

（三）「住一」住宅區若附設 1 部以上之停車位時其停車位得以前後方式配

置之

八 建築基地細分規模

（一）「住一」住宅區最小基地開發單元 120 平方公尺最小基地面寬 45 公

尺

（二）「住二」住宅區應就完整街廓整體規劃設計分期分區開發

九 公共設施用地得依「都市計畫公共設施用地多目標使用方案」規定作多目

標使用

十 為維護居住環境品質本計畫區內停車空間依左表規定

土地及建築物用途 基準停車位數

住宅等類似用途建築物

建築樓地板面積在 250 平方公尺以

下者應留設 1 部停車空間超過部

分每超過 150 平方公尺及其零數應

增設 1 部停車空間

商場（店）餐廳飲食店

超級市場等類似用途建築

物

建築樓地板面積每滿 100 平方公尺

設置 1 部停車位

辦公事務所金融等類私

用途建築物

建築樓地板面積每滿 80 平方公尺設

置 1 部停車位

旅館國際觀光旅館等類似

用途建築物

建築樓地板面積每滿 100 平方公尺

或每 4 個房間設置 1 部停車位

十一 建築基地內之法定空地應留設二分之一以上種植花草樹木以美化環

境

十二 建築基地申請建築時須經縣府都市設計審議委員會依都市設計準則審

查通過後始得發照建築及施工以塑造本計畫區之獨特風格但為增

強本計畫區風格之設計經都市設計審議委員會認可者得不受都市設

計準則之限制

十三 本要點未規定事項適用其他法令規定

25

柒變更理由

一配合主要計畫空間結構調整變更土地使用細分區並

另訂管理規範保障既有合法建物權益

延續原計畫之土地使用細分區之劃定架構及保障既有合法建物所有權人權

益合法建物密集之街廓將剔除整體開發範圍外另考量整體開發公平性未

納入整體開發範圍部分之土地使用分區調整為「第一種住宅區」並將其容積率

訂為 120此外為鼓勵既有聚落日後整體再發展提升環境品質另訂「台東

市都市計畫（豐榮豐樂地區）細部計畫再發展地區土地開發管理要點」（詳附

件四）其餘納入整體開發範圍之土地使用分區則分別調整為第二種及第三種住

宅區其中第三種住宅區係為供興建公益性住宅之土地為提升整體開發可行性

適度調整第三種住宅區之規模及區位

二為利整體開發後之環境控管及提升剩餘土地之規劃彈

性調整部分土地使用分區管制計畫及都市設計準則內

容

因應土地使用分區公共設施用地項目調整及相關法令廢止為利於日後

環境控管故配合調整土地使用分區管制計畫及都市設計準則相關條文內容另

依據原土地使用分區管制計畫第八點有關建築基地細分之規定為「『住二』住

宅區（調整為『住三』住宅區）應就完整街廓整體規劃設計分期分區開發」

為保留日後土地規劃及處份彈性故調整該條文內容

26

捌變更計畫內容

為配合辦理整體開發本次共變更 3 案其中編號第 1 案為實質計畫內容變

更編號第 2 案及第 3 案分別為土地使用分區管制計畫及都市設計準則部分條文

增修訂其內容請詳見表五變更內容明細表表六變更前後土地使用計畫面積

對照表表七都市設計準則變更對照表及圖七變更計畫示意圖（北中區）圖

八變更計畫示意圖（南區）圖九變更後計畫示意圖

表五 變更內容明細表 單位公頃

編號 變更位置 變更內容

變更理由 原計畫 新計畫

1 豐榮豐樂

地區 第一種住宅區

（1425） 第二種住宅區

（1057） 第三種住宅區（052）兒童遊樂場用地

（069） 公園用地（054） 停車場用地（030）道路用地（ 163）

1 依據主要計畫變更後之計畫內

容並延續原計畫之土地使用

細分區之劃定架構及保障既

有合法建物所有權人權益合

法建物密集之街廓將剔除整

體開發範圍外以提升整體開

發可行性另考量整體開發公

平性未納入整體開發範圍部

分之土地使用分區調整為「第

一種住宅區」其餘則分別調整

為「第二種住宅區」及「第三

種住宅區」 2 為提升開發可行性調整住三

住宅區之規模及區位

第二種住宅區 （258）

第三種住宅區

（117 ） 公園用地（007） 兒童遊樂場用地

（025） 廣場用地（022） 綠地用地（008） 道路用地（079）

鄰里公園兼作兒童

遊樂場使用（332）第二種住宅區（167）第三種住宅區（007）綠地用地（007） 公園用地（081） 兒童遊樂場用地

（016） 道路用地（054）

國中用地（兼供國小

使用）（250） 第二種住宅區（066）第三種住宅區（098）兒童遊樂場用地

（013） 停車場用地（042）道路用地（031）

停車場用地（072） 第二種住宅區（070）道路用地（002）

27

表五 變更內容明細表（續） 單位公頃

編號 變更位置 變更內容

變更理由 原計畫 新計畫

1 豐榮豐樂

地區 道路用地（282） 第一種住宅區（001）

第二種住宅區（212）第三種住宅區（015）兒童遊樂場用地

（014） 綠地用地（001） 公園用地（013） 廣場用地（002） 水溝用地（023） 非都市土地（0075）

非都市土地（00039）道路用地（00039）2 事業及財

務計畫 原事業及財務計畫 修訂事業及財務計

畫 為提升開發可行性將建築密集之

街廓（第一種住宅區）及水利會管

轄之現況溝渠（水溝用地）部分

剔除區段徵收範圍並增訂分期分

區開發原則且配合修正財務計畫

內容 3 土地使用

分區管制

計畫

原土地使用分區管

制計畫 修訂土地使用分區

管制計畫 詳表六土地使用分區管制計畫變

更對照表

4 都市設計

準則 原都市設計準則 修訂都市設計準則 詳表七都市設計準則變更對照表

註表內面積應以依據核定圖實地分割測量面積為準

28

表六 土地使用分區管制計畫變更對照表

編號 原條文 變更後條文 變更說明

1 二住宅區

（一）第一種住宅區（即「住

一」住宅區）建蔽率

不得大於 60容積率

不得大於 160

（二）第二種住宅區（即「住

二」住宅區）建蔽率

不得大於 50容積率

不得大於 240

二住宅區

（一）第一種住宅區（即「住

一」住宅區）建蔽率

不得大於 60容積率

不得大於 120

（二）第二種住宅區（即「住

二」住宅區）建蔽率

不得大於 60容積率

不得大於 160

（三）第三種住宅區（即「住

三」住宅區）建蔽率

不得大於 50容積率

不得大於 240

1 為保障既有合法建築密

集街廓之完整性及建物

所有權人權益未納入

整體開發範圍部分調

整為為「第一種住宅

區」並考量整體開發公

平性其容積率訂為

120 2 原住一及住二住宅區

配合前述調整分別變

更為住二及住三住宅

區

2 三「文（中）」學校用地建蔽

率不得大於 50容積率

不得大於 150

刪除 因應少子化人口結構改

變主要計畫已取消劃設

學校用地故予以刪除

3 四建築形式（略） 三建築形式（略） 條次調整

4 五開放空間

（一）「住一」「住二」住宅

區臨接計畫道路部分

應至少退縮 4 公尺供

留設「沿街步道式開放

空間」設置淨寬 15公尺以上之連續鋪面

人行步道免設置騎

樓

（二）「住二」住宅區除留設

「沿街步道式開放空

間」外應在集中留設

「廣場式開放空間」

並與公共開放空間鄰

近「住一」住宅區除

留設「沿街步道式開放

空間」外其餘之法定

空地應配合防火間隔

整體規劃

（三）「住一」住宅區之防火

間隔宜整體規劃集中

留設開放空間應配合

防火間隔位置留設防

火間隔不得設置圍

牆僅能以高度不超過

1公尺之綠籬作為界隔

空間且不得有高於地

面之固定結構物

四開放空間

（一）「住一」「住二」「住

三」住宅區臨接計畫道

路部分應至少退縮 4公尺供留設「沿街步

道式開放空間」設置

淨寬 15 公尺以上之連

續鋪面人行步道免設

置騎樓

（二）「住三」住宅區除留設

「沿街步道式開放空

間」外應在集中留設

「廣場式開放空間」

並與公共開放空間鄰

近「住一」「住二」

住宅區除留設「沿街步

道式開放空間」外其

餘之法定空地應配合

防火間隔整體規劃

（三）「住一」「住二」住宅

區之防火間隔宜整體

規劃集中留設開放空

間應配合防火間隔位

置留設防火間隔不得

設置圍牆僅能以高度

不超過 1 公尺之綠籬

作為界隔空間且不得

有高於地面之固定結

構物

1 條次調整 2 住一住宅區之環境條件

與住二住宅區相近且

考量開放空間完整性

其相關規範均應比照辦

理故修訂條文內容

3 配合第五項刪除調整

項次 4 配合都市計畫法臺灣省

施行細則修訂調降容

積獎勵上限比例

29

表六 土地使用分區管制計畫變更對照表（續 1）

編號 原條文 變更後條文 變更說明

4 （四）「住一」住宅區之防火

間隔寬度為 2 公尺

（五）學校用地應留設開放空

間面積不得小於基地

面積之 40學校用地

四周如設置柵欄或圍

牆等遮蔽物高度不得

超過 2 公尺牆面透空

率應達 50以上並綠

化處裡且應自計畫道

路境界線退縮 4 公

尺退縮部分供作「沿

街步道式開放空間」及

機車停車空間使用

（六）（略）

（七）1（略） 2建築物提供部分樓

地板面積供下列使

用者得增加所提

供之樓地板面積

但以不超過基地面

積乘以該基地容積

率之 30為限

（四）「住一」「住二」住宅

區之防火間隔寬度為 2公尺

（五）刪除

（五）略

（六）1（略） 2建築物提供部分樓

地板面積供下列使

用者得增加所提供

之樓地板面積但以

不超過基地面積乘

以該基地容積率之

20為限

5 六（略） 五（略） 條次調整

6 七交通運輸系統

（一）（略）

（二）「住一」住宅區每一住

宅單元應至少設置 1部停車位該停車位不

得設置於指定留設開

放空間之人行步道及

防火間隔上「住二」

住宅區應集中設置地

下停車場

（三）「住一」住宅區若附設

1 部以上之停車位時

其停車位得以前後方

式配置之

六交通運輸系統

（一）（略）

（二）「住一」「住二」住宅

區每一住宅單元應至

少設置 1 部停車位該

停車位不得設置於指

定留設開放空間之人

行步道及防火間隔

上「住三」住宅區應

集中設置地下停車場

（三）「住一」「住二」住宅

區若附設 1 部以上之

停車位時其停車位得

以前後方式配置之

1 條次調整 2 住一住宅區之環境條件

與住二住宅區相近其

相關規範均應比照辦

理故修訂條文內容

30

表六 土地使用分區管制計畫變更對照表（續完）

編號 原條文 變更後條文 變更說明

7 八建築基地細分規模

（一）「住一」住宅區最小基

地開發單元 120 平方

公尺最小基地面寬

45 公尺

（二）「住二」住宅區應就完

整街廓整體規劃設

計分期分區開發

七建築基地細分規模

（一）「住一」「住二」住宅

區最小基地開發單元

120 平方公尺最小基

地面寬及最小建築面

寬 5 公尺

（二）「住三」住宅區最小基

地開發單元 1500 平方

公尺

1 條次調整 2 住一住宅區之環境條件

與住二住宅區相近其

相關規範均應比照辦

理故修訂條文內容

3 為提升居住環境及都市

景觀品質最小基地面寬

調整為 5 公尺並增訂

最小建築面寬之規定

4 為提升住三住宅區土地

處分彈性以利達到財

務自償故修正其最小

基地開發規模為 1500平方公尺

8 九～十二（略） 八～十一（略） 條次調整

9

十二「住一」住宅區得維持

現有建築及其使用惟

日後申請建築時仍應

依本要點規定辦理且

為鼓勵既有聚落再發

展亦得另訂「台東市

都市計畫（豐榮豐樂

地區）細部計畫再發展

地區土地開發管理要

點」據以執行

1 增訂條文 2 為鼓勵既有聚落日後整

體再發展提升環境品

質另訂「台東市都市

計畫（豐榮豐樂地區）

細部計畫再發展地區土

地開發管理要點」（詳附

件四）

31

表七 都市設計準則變更對照表

編號 原條文 變更後條文 變更說明

1 一開放空間系統設計準則

（略）

（一）開放空間類別

開放空間系統依

土地屬性及使用形態

區分為公共開放空

間指定留設開放空間

兩類以本計畫區而言

細分如后（詳圖 6-2）

1公共開放空間包括公

（兒）用地學校運動

場

2指定留設開放空間包括

「沿街步道式開放空

間」「住二」住宅區集中

留設之「廣場式開放空

間」上述所稱之開放空

間係指「實施都市計畫地

區建築基地綜合設計鼓

勵辦法」規定開放空間

（二）開放空間設計原則

（略）

（三）開放空間設計準則

1公（兒）用地開放空間設

計規定

（1）公（兒）用地應具休

憩集會及活動等功

能得比照「臺灣省

公園管理辦法」規定

設置相關設施提供

居民使用並應提供

計畫區內居民遭遇重

大人為或天然災害時

所需臨時避難疏散及

急難救助空間

（2）公（兒）用地活動區

配置於主要道路旁

時與道路之間應以

濃密植栽適當區隔

（3）公（兒）用地主要出

入口應與人行動線系

統連接服務車輛及

停車空間出入動線應

避免干擾人行動線與

主要道路系統

一開放空間系統設計準則

（略）

（一）開放空間類別

開放空間系統依

土地屬性及使用形態

區分為公共開放空

間指定留設開放空間

兩類以本計畫區而言

細分如后（詳附圖 1）

1公共開放空間包括公

園兒童遊樂場綠地

廣場用地

2指定留設開放空間包括

「沿街步道式開放空

間」「住三」住宅區集中

留設之「廣場式開放空

間」上述所稱之開放空

間係指「建築技術規則第

15 章實施都市計畫地區

建築基地綜合設計」規定

開放空間

（二）開放空間設計原則

（略）

（三）開放空間設計準則

1公園兒童遊樂場用地開

放空間設計規定

（1）應具休憩集會及活

動等功能得比照「臺

東縣公園管理自治條

例」規定設置相關設

施提供居民使用

並應提供計畫區內居

民遭遇重大人為或天

然災害時所需臨時避

難疏散及急難救助空

間

（2）活動區配置於主要道

路旁時與道路之間

應以濃密植栽適當區

隔

（3）主要出入口應與人行

動線系統連接服務

車輛及停車空間出入

動線應避免干擾人行

動線與主要道路系

統

1 配合休憩性公共設施用

地項目及規模變更調

整其用地名稱且配合

取消學校用地故刪除

相關內容

2 為提供公益性住宅建築

使用將「住二」住宅

區調整為「住三」住宅

區

3 「實施都市計畫地區建

築基地綜合設計鼓勵辦

法」業於 92 年 3 月 20日廢止有關開放空間

規範回歸建築技術規

則故調整其內容

4 「臺灣省公園管理辦

法」業於 95 年 12 月 12日廢止有關公園及兒

童遊樂場之規劃調整

為依「臺東縣公園管理

自治條例」辦理

5 有關「指定留設開放空

間與其他法定空地設計

規定」部分業已納入

土地使用分區管制計畫

規範之故予以刪除

6 調整附圖編號

32

表七 都市設計準則變更對照表（續 1）

編號 原條文 變更後條文 變更說明

1 （4）公（兒）用地應採開

放性設計如基於安

全及管理之需要四

周可設置綠籬或綠化

設施圍蔽高度不得

超過 1 公尺

2學校運動場開放空間設

計規定

（1）學校運動場公共開放

空間鄰近住宅區之部

分應設置高低綠籬

以隔絕噪音

（2）學校留設之開放空

間面積不得小於基

地面積之 10最小

綠化面積不得小於法

訂空地之 50

（3）學校留設之開放空

間應提供居民作為

休憩運動場所及遭

遇重大人為或天然災

害時所需臨時避難疏

散及急難救助空間

（4）學校運動場及戶外活

動區配置應配合自

然地形變化規劃減

少整地與挖填方工

程

（5）學校運動場及戶外活

動區配置應考量自

然氣候條件與微氣候

變化對冬季東北季

風應以建築配置或植

栽密植方式降低活動

時的不適性

（6）學校主要出入口應與

人行動線系統連接

服務車輛及停車空間

出入動線應避免干擾

人行動線主要道路

系統

（7）學校運動場如緊鄰主

要道路配置臨接道

路部分應以喬木密植

方式減少噪音和危險

性

（4）應採開放性設計如

基於安全及管理之需

要四周可設置綠籬

或綠化設施圍蔽高

度不得超過 1 公尺

2其他相關規定

（略）

33

表七 都市設計準則變更對照表（續 2）

編號 原條文 變更後條文 變更說明

1 （8）學校用地及其戶外空

間應採開放性設計

如基於安全及管理之

需要四周可設置柵

欄圍牆或綠籬等設

施物圍蔽如設置欄

杆或圍牆等遮蔽物

高度不得超過 2 公

尺牆面透空率應達

50以上並應綠化

處理

（9）學校用地四周若設置

柵欄或圍牆等遮蔽

物應自計畫道路境

界線退縮 4 公尺退

縮部分得計入法訂空

地又退縮部分應配

合周遭「沿街步道式

開放空間」留設淨寬

15 公尺以上之人行

步道其餘部分應予

植栽綠化或配合學童

上下學動線規劃為家

長接送學童之機車停

車空間

3指定留設開放空間與其

他法定空地設計規定

（1）「住一」「住二」住宅

區臨接計畫道路部分

應至少退縮 4 公尺

供留設「沿街步道式

開放空間」免設置騎

樓

（2）前項「沿街步道式開

放空間」範圍內應設

置連續舖面之人行步

道淨寬不得小於 15公尺並不得設置有

礙通行之設施物

（3）「住二」住宅區除留設

「沿街步道式開放空

間」外應再集中留

設「廣場式開放空

間」並與公共開放空

間鄰近其位置依圖

6-2 之原則設置「住

一」住宅區除留設「沿

街步道式開放空間」

34

表七 都市設計準則變更對照表（續 3）

編號 原條文 變更後條文 變更說明

1 外其餘之法定空地

應配合防火間隔整體

規劃

（4）「住一」住宅區之防火

間隔宜整體規劃集中

留設防火間隔位置

建議如圖 6-3防火間

隔不得設置圍牆僅

能以高度不超過 1 公

尺之綠籬作為界隔空

間且不得有高於地

面之固定結構物

（5）「住一」住宅區之防火

間隔寬度為 2 公尺

4其他相關規定

（略）

2 三交通運輸系統設計準則

（略）

（一）計畫道路標準斷面設計

規定

本計畫區內道路

斷面車道數及空間配

置如圖 6-4其中公共

設施帶係供作佈設行

道樹公車站牌售票

亭變電箱路燈自

行車停車空間及各類

街道傢俱之空間且計

畫道路兩側均規定建

築物退縮供留設「沿

街步道式開放空間」

（二）停車空間設計規定

1「住一」住宅區每一住

宅單元應至少設置 1 部

停車位該停車位不得

設置於指定留設開放

空間臨計畫道路境界

線 15 公尺範圍內及防

火間隔上「住二」住

宅區應集中設置地下

停車場其出入口應設

置於次要道路或私設

通路上並與基地進出

動線開放空間整體設

計

三交通運輸系統設計準則

（略）

（一）計畫道路標準斷面設計

規定

本計畫區內道路

斷面車道數及空間配

置應參酌附圖二辦

理其中公共設施帶係

供作佈設行道樹公車

站牌售票亭變電

箱路燈自行車停車

空間及各類街道傢俱

之空間且計畫道路兩

側均規定建築物退

縮供留設「沿街步道

式開放空間」

（二）停車空間設計規定

1住宅區留設之停車位不

得設置於指定留設開

放空間臨計畫道路境

界線 15 公尺範圍內及

防火間隔上「住三」

住宅區應集中設置地

下停車場其出入口應

設置於次要道路或私

設通路上並與基地進

出動線開放空間整體

設計

1 為保留日後道路設計彈

性故修正用語並調

整附圖編號

2 有關住宅區停車空間留

設規定係屬土地使用

分區管制計畫範疇故

予以刪除

3 配合土地使用屬性調

整將「住二」住宅區

調整為「住三」住宅區

4 配合休憩性公共設施用

地規模變更調整其用

地名稱且配合取消學

校用地故刪除相關內

容

35

表七 都市設計準則變更對照表（續 4）

編號 原條文 變更後條文 變更說明

2 2學校公（兒）用地內

應留設自行車停放空

間並設置自行車停放

架或類似防竊功能之

保護設施

3（略）

2公園兒童遊樂場用地

內應留設自行車停放

空間並設置自行車停

放架或類似防竊功能

之保護設施

3（略）

3 四建築基地細分規模設計準

則

（一）「住二」住宅區應就完

整街廓整體規劃設

計分期分區開發「住

一」住宅區則鼓勵以完

整街廓方式整體開

發最小基地開發單元

120 平方公尺最小面

寬 45 公尺

（二）「住一」住宅區開發規

模如非完整街廓開發

時應考量與鄰近基地

之關係並配合集中留

設法定空地

四建築基地細分規模設計準

則

「住一」「住二」住

宅區開發規模如非完整

街廓開發時應考量與鄰

近基地之關係並配合集

中留設法定空地

1 有關建築基地細分規模

規定係屬土地使用分

區管制計畫範疇故予

以刪除

2 「住一」「住二」住宅

區土地使用屬性相近

故併同規範之

4 五建築量體配置高度造

型色彩及風格設計準則

（一）～（四）（略）

（五）「住一」「住二」住宅

區若需裝置廣告物等

附屬設施物應以不妨

礙通行及景觀為原

則不得設置於指定留

設開放空間及防火間

隔上附著於建築物上

之高度不得低於 36 公

尺廣告物大小以高度

3 公尺寬度 06 公尺

為限其餘規定依內政

部訂頒之「廣告物管理

辦法」等相關規定辦

理

（六）「住二」住宅區之廣告

物等附屬設施應配合

集合住宅建築設計統

一規範

五建築量體配置高度造

型色彩及風格設計準則

（一）～（四）（略）

（五）「住一」「住二」住宅

區若需裝置廣告物等

附屬設施物應以不妨

礙通行及景觀為原

則不得設置於指定留

設開放空間及防火間

隔上附著於建築物上

之高度不得低於 36 公

尺廣告物大小以高度

3 公尺寬度 06 公尺

為限其餘規定依內政

部訂頒之「招牌廣告及

樹立廣告管理辦法」等

相關規定辦理

（六）「住三」住宅區之廣告

物等附屬設施應配合

集合住宅建築設計統

一規範

1 「廣告物管理辦法」業

於 93 年 7 月 23 日公告

廢止故調整為現行之

「招牌廣告及樹立廣告

管理辦法」

2 為提供公益性住宅建築

使用將「住二」住宅

區調整為「住三」住宅

區

36

表七 都市設計準則變更對照表（續 5）

編號 原條文 變更後條文 變更說明

5 六環境保護設施設計準則

本計畫區內環境保

護設施主要為污水處理

設施及「住二」住宅區之

垃圾貯存空間其設計規

定如后（略）

六環境保護設施設計準則

本計畫區內環境保

護設施主要為污水處理

設施及「住三」住宅區之

垃圾貯存空間其設計規

定如后（略）

為提供公益性住宅建築使

用將「住二」住宅區調

整為「住三」住宅區

6 七景觀計畫

（一）（二）（略）

（三）「住二」住宅區指定留

設之廣場式開放空間

以集中配置為原則面

積至少 400 平方公尺

且綠地面積至少佔 30長寬比不得超過

21且應按開放空間

面積每滿 64 平方公尺

至少栽植喬木一棵其

樹冠底離地淨高 2 公

尺以上

（四）學校運動場景觀設計準

則

1所有設施應依據學童的

尺寸進行設計（如垃圾

桶座椅等的高度）

同時各設施的顏色及

造型應多樣化但不得

對整體環境特色有負

面影響

2學校運動場與硬舖面活

動區等功能相近之區

域 應 集 中 規 劃 與 設

計各活動區間應以人

行動線連接

3用以界定運動場與其他

使用空間之緩衝綠帶

與植栽區應考量使用

功能實質環境與視覺

的連續性

4運動場內固定之構造物

或設施物（如圍牆及欄

杆等）應利用樹木灌

木群或蔓生植物綠化

或遮蔽

七景觀計畫

（一）（二）（略）

（三）「住三」住宅區指定留

設之廣場式開放空間

以集中配置為原則面

積至少 400 平方公尺

且綠地面積至少佔 30長寬比不得超過

21且應按開放空間

面積每滿 64 平方公尺

至少栽植喬木一棵其

樹冠底離地淨高 2 公

尺以上

（四）公園兒童遊樂場用地

景觀設計準則

1公園用地中央主要地區

應提供一具多功能及

多用途使用的大型活

動區域其他各分區應

考量觀賞休閒運

動遊戲及衛生等活動

與功能設施

2（略）

3兒童遊樂場用地配置原

則（略）

1 為提供公益性住宅建築

使用將「住二」住宅

區調整為「住三」住宅

區

2 配合休憩性公共設施用

地項目及規模變更調

整其用地名稱且配合

取消學校用地故刪除

相關內容

37

表七 都市設計準則變更對照表（續完）

編號 原條文 變更後條文 變更說明

5 （五）公（兒）用地景觀

設計準則

1公（兒）用地中央主要

地區應提供一具多功

能及多用途使用的大

型活動區域其他各分

區應考量觀賞休閒

運動遊戲及衛生等活

動與功能設施

2（略）

3兒童遊戲場配置原則

（略）

表八 變更前後土地使用計畫面積對照表

項目 現行計畫面積

（公頃） 增減面積

（公頃）

變更後

面積 （公頃）

比例 （）

土地

使用

分區

第一種住宅區 1461 -1424 037 130

第二種住宅區 581 +1314 1895 5558

第三種住宅區 000 +289 289 851

小計 2042 +179 2221 6538

公共

設施

用地

公（兒）用地 332 -332 000 000

綠地 008 +016 024 071

停車場用地 072 +000 072 212

廣場用地 000 +024 024 071

水溝用地 000 +023 023 068

國中（小）用地 250 -250 000 000

兒童遊樂場用地 000 +137 137 403

公園用地 000 +155 155 456

道路用地 693 +048 741 2181

小計 1355 -179 1176 3462

非都市土地 - +00036 - -

合計 3397 -00036 3397 10000

註表內面積應以依據核定圖實地分割測量面積為準

38

表九 變更後土地使用計畫面積表

項目 北區 中區 南區 合計

面積 (公頃)

比例()面積

(公頃)比例()

面積 (公頃)

比例() 面積

(公頃) 比例()

土地

使用

分區

第 一 種 住 宅 區 - 000 - 000 037 299 037 109

第二種住宅區 803 6011 429 5207 663 5360 1895 5578

第三種住宅區 083 621 098 1189 108 872 289 851

小計 886 6632 527 6396 808 6531 2221 6538

公共

設施

用地

兒童遊樂場用地 079 591 058 704 - 000 137 403

公園用地 050 374 - 000 105 849 155 456

綠地 024 180 - 000 - 000 024 071

停車場用地 - 000 042 510 030 243 072 212

廣場用地 006 045 018 218 - 000 024 071

水溝用地 - 000 - 000 023 186 023 068

道路用地 291 2178 179 2172 271 2191 741 2181

小計 450 3368 297 3604 429 3469 1176 3462

合計 1336 10000 824 10000 1237 10000 3397 10000

39

圖七 變更計畫示意圖（北中區）

40

圖八 變更計畫示意圖（南區）

41

圖九 變更後計畫示意圖

42

玖事業及財務計畫

一開發方式

本計畫於 89 年發布實施後因中央政府國民住宅政策轉變及公共設施比例

過高等因素致難以執行後續開發計畫遂由台東縣政府研議降低公共設施用地

比例及增列市地重劃方式開發提經內政部都市計畫委員會第 592次第 606次

第 611 次會議討論其決議綜整為下列三點

（一）同意修正道路系統公共設施用地比例由 3989調降為 3795

（二）為增加計畫執行可行性請縣府考量地方實際發展需要酌予提高土地

使用強度

（三）增列開發方式部分請縣府依規定層報行政院核示後再據以辦理

為提高開發可行性並增加原土地所有權人領回土地比例經評估後公共設施

用地比例需調降至 35以下較為可行而土地使用強度部分經考量整體都市

景觀及實際發展狀況仍以維持原使用強度惟配合本次實質計畫內容變更酌予

調整其區位故前述第一二點決議內容均已納入本次變更檢討之

有關第三點決議增列開發方式部分綜合考量時空環境變遷政策指導開

發目的民眾權益保障及開發可行性等因素後基於下列理由仍維持區段徵收方

式辦理

（一）為符合中央政府興建社會住宅政策及日後興建公益性住宅需求本計

畫區開發後應保留部分土地集中妥予運用而市地重劃係採原位次分配

土地日後無法取得足夠規模之完整土地故未能滿足開發目的

（二）本案變更後公共設施用地比例雖已降為 3462倘採市地重劃開發

加計費用負擔後總負擔勢必超過 4500依據「市地重劃實施辦法」

第 23 條規定需經由過半土地所有權人同意始得為之而本區土地所

有權人數高達三百餘人恐難據以執行

爰此除合法建築密集街廓之第一種住宅區及水利會管有之現況溝渠（水溝

用地）外均維持區段徵收方式辦理整體開發並由臺東縣政府為開發主體

43

圖十 區段徵收範圍示意圖

二開發期程

（一）本案應以全部一次開發為原則惟考量政府財政狀況都市成長管理及都

市發展需求等因素必要時得採分期分區開發且預計變更都市計畫經內

政部都市計畫委員會審竣後 3 年內完成全部或第一期區段徵收計畫報核

程序辦理區段徵收作業主要期程計算至標售完成止為 7 年其中工程施

工期程為 3 年惟實際進度得由主管機關視實際狀況酌予調整之

採分期分區開發時應採北中區及南區二期二區方式開發並以南區為

優先開發區且應於南區開發完成後五年內或可建築用地使用率達 50

44

時辦理第二期開發

（二）第一種住宅區已建築使用之合法建物得維持原建築及其使用且得為必要

之維護及修繕並得申請個別建築或依「台東市都市計畫（豐榮豐樂地

區）細部計畫再發展地區土地開發管理要點」辦理其建築管理及使用管

制仍應依循本計畫土地使用分區管制計畫及其他相關法令

本計畫區總面積為 3397 公頃除第一種住宅區及水溝用地外均採區段徵

收方式辦理故開發面積約 3337 公頃其開發財務說明如下

三財務計畫

（一）土地處理原則

1預計土地所有權人領回抵價地比例

依土地徵收條例第 39 條第 2 項規定抵價地總面積以徵收總面

積之 50為原則因情況特殊經上級主管機關核准者不在此限

但不得少於 40曾為農地重劃者該重劃地區部分不得少於 45

本區段徵收範圍並無參與農地重劃因此依上述原則並參考目

前不動產市場普遍之交易行情以及本計畫區之財務狀況等因素抵價

地發還比例暫以 50預估惟實際土地所有權人領回抵價地比例應以

臺東縣政府報經中央區段徵收主管機關（內政部）核定之抵價地比例

為準

2區段徵收後土地處理方式

本計畫區段徵收範圍內土地經規劃整理後其土地處理方式依

土地徵收條例區段徵收實施辦法及其相關規定辦理並以臺東縣政

府報經中央區段徵收主管機關（內政部）核定之區段徵收計畫為準

（二）開發費用估算

1區段徵收作業費用

辦理本計畫區段徵收作業所需地籍整理費及其他辦理土地整理

必要之費用依過往之經驗以每公頃 120 萬元估算之估計約需 4004

萬元

2地價補償費

擬以私有土地面積 30選擇領取現金補償及公有土地有償撥用

方式參與區段徵收並參酌鄰近地區性質相似之土地交易價格後依土

45

地屬性周邊買賣價並排除掉預期因素及其他影響市價的因素後土

地平均補償單價以 8000 元（≒26446 元坪）估算其地價補償費

為 84400 萬元

3地上物補償費

地上物拆遷補償費部分包含農作改良物鐵皮與網室棚架磚

造與鋼筋混凝土造等其中農作改良物以每公頃 60 萬元鋼筋水泥

造建物拆遷補償費以每公頃 27000 萬元計算磚造建物拆遷補償費以

每公頃 15000 萬元計算鐵皮造建物拆遷補償費以每公頃 5500 萬元

計算及網室棚架以每公頃 500 萬元計算估算地上物拆遷補償費合計

約 14061 萬元

4公共設施費用

包含全區整地工程雨污水下水道地下管道公園綠地廣

場兒童遊樂場停車場及道路等公共設施之規劃設計施工及工程

管理費用考量範圍內地形平坦且地上物單純故整地工程以每公頃

80 萬元計雨污水下水道分別以每公頃 200 萬元及 250 萬元計電

信電力與自來水等公用管線工程以每公頃 300 萬元計公園及兒童

遊樂場用地以每公頃 1800 萬元計綠地以每公頃 1400 萬元計廣

場用地以每公頃 1500 萬元計停車場用地以每公頃 1500 萬元計及

道路用地以每公頃 1600 萬元計等工程規劃設計管理及監造費等

以工程總經費 8計算合計約需 50313 萬元

5管理維護費

區段徵收完成後區內公共設施管理維護費本區依土地徵收條例

施行細則第 51 條第 2 項規定以每年每公頃 5 萬元編列 3 年計算

估計約需 501 萬元

6貸款利息

在辦理區段徵收時可向平均地權基金及公民營行庫辦理貸款作

業依本計畫區段徵收作業預定辦理期程參考五大銀行基準利率（台

灣銀行合作金庫銀行第一銀行華南銀行及台灣土地銀行）並參

酌物價上漲趨勢貸款利率以 3進行估算估算本計畫區段徵收作業

之貸款利息估計約需 16567 萬元

7估算結果

依據前述區段徵收作業費用地價補償費地上物補償費公共

46

設施費用管理維護費及貸款利息估算結果本計畫區段徵收開發總

費用預估約為 169846 萬元詳表十所示

表十 區段徵收開發總費用估算表

項目 單位 數量 單價

（萬元）

總價

（萬元）說明

一區段徵收作業費用 公頃 3337 120 4004

二補償費用

地價補償費 公頃 1055 8000 84400以私有地主30領取

地價補償及公有土地

全數作價方式領回

地上物拆遷補償

農作物 公頃 2500 60 1500

建物

鋼筋混凝土 公頃 015 27000 4050

磚造 公頃 006 15000 900

鐵皮造 公頃 064 5500 3520

網室棚架 公頃 310 500 1550

自拆遷獎勵金 式 100 2541 2541

小計 98461

三公共設施費用

整地工程 公頃 3337 80 2670

公園及兒童遊樂場 公頃 292 1800 5256

綠地 公頃 024 1400 336

廣場 公頃 024 1500 360

停車場 公頃 072 1500 1080

道路 公頃 741 1600 11856

雨水下水道 公頃 3337 200 6674

污水下水道 公頃 3337 250 8343

共同管溝 公頃 3337 300 10011電力電信及自來水

地下管線工程費

小計 46586

工程規劃設計管理

及監造費等 式 100 3727 3727 按工程費之 8估計

合計 50313

四管理維護費 公頃 3337 5 501每年每公頃 5 萬元

編列 3年計算

五貸款利息 16567 以年息 3複利計算

總開發費用 169846

註實際區段徵收開發總費用依辦理時之法令規定及實際發生之費用為準

（三）土地處分方式

47

1私有地所有權人領回抵價地比例依土地徵收條例第 39 條第 2 項辦理發

還土地所有權人之抵價地以第二種住宅區為原則

2屬土地徵收條例第 44 條第 1 項第 2 款所列之公共設施無償登記該管縣政

府本計畫公園兒童遊樂場用地綠地廣場停車場及道路用地等

公共設施用地無償登記為臺東縣政府所有

3其餘可供建築土地則依土地徵收條例第 44 條第 1 項第 5 款規定予以處

分

表十一 區段徵收土地處分方式表

類 別 內 容 面積（公頃）

1發還抵價地土地 第二種住宅區 1141

2無償登記之公共設施用地

公園用地兒童遊樂場用地綠

地廣場用地停車場用地及道路

用地等

1153

3供興建公益性住宅之土地 第三種住宅區 289

4剩餘可供標(讓)售土地 扣除發還抵價地土地後之第二種

住宅區 754

合 計 3337

註區段徵收抵價地之比例以 50為估算財務計畫之依據實際抵價地之比例應以區段徵收主管機關報經核定之比例為準

（四）區段徵收後土地處分收入估算

依據各開發項目之開發方式與概估開發費用經整理分析後區段徵

收後土地處分預估面積為 1043 公頃參酌鄰近地區土地交易案例擬

訂 17500 元作為第二種住宅區用地標(讓)售價格另第三種住宅區按

以開發成本 16285 元折價專案讓售予需地機關預估土地處分收入

約為 179014 萬元以作為縣府未來辦理開發之參考依據惟未來仍得

視財政情形及實際發展需要酌予調整

（五）自償能力分析

1經費籌措

本計畫區段徵收開發總費用之經費籌措方式包括向臺東縣平均

地權基金財政部地方建設基金或各行庫申貸支應等

2自償能力分析

48

本計畫區段徵收開發總費用約需 169846 萬元區段徵收後土地

處分預估收入約 179014 萬元預估區段徵收後盈餘約 9168 萬元

益本比為 105另本案經財務分析結果財務平衡標售底價約 16285

元（≒53835 元坪）與周邊客觀條件相同之都市計畫區住宅區市

場交易行情相較下仍有利基整體財務應屬可行

（六）敏感度分析

抵價地發還比例分別以 4042545475及 50與地主領

取現金比例 0102030及 40進行敏感度分析其財務結果

詳如表十二所示

表十二 區段徵收財務敏感度分析表

抵價地發還比例 地主領現比例 開發總費用

（萬元）

土地處分收入

（萬元）

盈餘

（萬元） 益本比

4000

0 80277 150489 70212 187

10 109605 173309 63704 158

20 138932 196129 57197 141

30 168259 218949 50690 130

40 197587 241769 44182 122

4250

0 80844 136227 55383 169

10 110115 160473 50358 146

20 139385 184719 45334 133

30 168656 208965 40309 124

40 197926 233212 35286 118

4500

0 81410 121964 40554 150

10 110625 147637 37012 133

20 139839 173309 33470 124

30 169052 198982 29930 118

40 198267 224654 26387 113

4750

0 81976 107702 25726 131

10 111135 134800 23665 121

20 140292 161899 21607 115

30 169449 188998 19549 112

40 198607 216097 17490 109

5000

0 82543 93439 10896 113

10 111644 121964 10320 109

20 140746 150489 9743 107

30 169846 179014 9168 105

40 198947 207539 8592 104

附 1-1

附件一 臺東縣政府 104 年 6 月 12 日 府建都字第 1040115666 號函

附 2-1

附件二 變更後土地使用分區管制計畫

為有效控制本計劃區土地使用強度確保公共設施服務水準維護良好生活

環境訂定土地使用分區管制要點如后

一 本要點依都市計畫法第 22 條及同法臺灣省施行細則第 35 條規定訂之

二 住宅區

（一）第一種住宅區（即「住一」住宅區）建蔽率不得大於 60容積率不

得大於 120

（二）第二種住宅區（即「住二」住宅區）建蔽率不得大於 60容積率不

得大於 160

（三）第三種住宅區（即「住三」住宅區）建蔽率不得大於 50容積率不

得大於 240

三 建築形式

（一）為配合遠景海岸山脈富變化的稜線建築物屋頂層及屋頂突出物應設

置斜屋頂且斜屋頂之投影面積不得小於建築面積之 80斜屋頂（覆

文化瓦）之斜率原則上為 11 至 13 之間若經都市設計審議委

員會認可係為設計上之需要得調整之

（二）新建建築物之外牆造型及開窗型式應配合鄰屋設計

四 開放空間

（一）「住一」「住二」「住三」住宅區臨接計畫道路部分應至少退縮 4 公尺

供留設「沿街步道式開放空間」設置淨寬 15 公尺以上之連續鋪面人

行步道免設置騎樓

（二）「住三」住宅區除留設「沿街步道式開放空間」外應在集中留設「廣

場式開放空間」並與公共開放空間鄰近「住一」「住二」住宅區除

留設「沿街步道式開放空間」外其餘之法定空地應配合防火間隔整

體規劃

（三）「住一」「住二」住宅區之防火間隔宜整體規劃集中留設開放空間應

配合防火間隔位置留設防火間隔不得設置圍牆僅能以高度不超過 1

公尺之綠籬作為界隔空間且不得有高於地面之固定結構物

（四）「住一」「住二」住宅區之防火間隔寬度為 2 公尺

附 2-2

（六）開放空間得計入建築基地之法定空地應美化綠化達綠覆率 50以

上

（七）1有關設置開放空間獎勵部份依內政部訂定「實施都市計畫地區建築

基地綜合設計鼓勵辦法」規定辦理

2建築物提供部分樓地板面積供下列使用者得增加所提供之樓地板面

積但以不超過基地面積乘以該基地容積率之 30為限

（1）私人捐獻或設置圖書館博物館藝術中心兒童青少年勞

工老人等活動中心景觀公共設施等供公眾使用其集中留設

之面積在 1 百平方公尺以上並經目的事業主管機關核准設立公

益性基金管理營運者

（2）建築物留設空間與天橋或地下道連接供公眾使用經交通主管機

關核准者

五 建築基地內留設之人行步道應與其他法定空地整體規劃並與周遭之公共

開放空間直接聯繫

六 交通運輸系統

（一）依都市設計準則之計劃道路標準斷面留設之公共設施帶供作佈設行

道樹公車站牌售票亭變電箱路燈標誌自行車停車空間及

各類街道家俱之空間

（二）「住一」「住二」住宅區每一住宅單元應至少設置 1 部停車位該停車

位不得設置於指定留設開放空間之人行步道及防火間隔上「住三」住

宅區應集中設置地下停車場

（三）「住一」「住二」住宅區若附設 1 部以上之停車位時其停車位得以前

後方式配置之

七 建築基地細分規模

（一）「住一」「住二」住宅區最小基地開發單元 120 平方公尺最小基地面

寬及最小建築面寬 5 公尺

（二）「住三」住宅區最小基地開發單元 1500 平方公尺

八 公共設施用地得依「都市計畫公共設施用地多目標使用方案」規定作多目

標使用

九 為維護居住環境品質本計畫區內停車空間依左表規定

附 2-3

土地及建築物用途 基準停車位數

住宅等類似用途建築物

建築樓地板面積在 250 平方公尺以

下者應留設 1 部停車空間超過部

分每超過 150 平方公尺及其零數應

增設 1 部停車空間

商場（店）餐廳飲食店

超級市場等類似用途建築

物

建築樓地板面積每滿 100 平方公尺

設置 1 部停車位

辦公事務所金融等類私

用途建築物 建築樓地板面積每滿 80 平方公尺設

置 1 部停車位

旅館國際觀光旅館等類似

用途建築物 建築樓地板面積每滿 100 平方公尺

或每 4 個房間設置 1 部停車位

十 建築基地內之法定空地應留設二分之一以上種植花草樹木以美化環

境

十一 建築基地申請建築時須經縣府都市設計審議委員會依都市設計準則審

查通過後始得發照建築及施工以塑造本計畫區之獨特風格但為增

強本計畫區風格之設計經都市設計審議委員會認可者得不受都市設

計準則之限制

十二 「住一」住宅區得維持現有建築及其使用惟日後申請建築時仍應依

本要點規定辦理且為鼓勵既有聚落再發展亦得另訂「台東市都市計

畫（豐榮豐樂地區）細部計畫再發展地區土地開發管理要點」據以執

行

十三 本要點未規定事項適用其他法令規定

附 3-1

附件三 變更後都市設計準則

一 開放空間系統設計準則

開放空間在都市結構上包含都市美觀休憩娛樂環境保護及防災避難的

效果規劃設計應以提供自然舒適親切可及的人性化環境為目標並增進

都市防災避難功能

（一）開放空間類別

開放空間系統依土地屬性及使用形態區分為公共開放空間指定

留設開放空間兩類以本計畫區而言細分如后（詳附圖一）

1公共開放空間包括公園兒童遊樂場綠地廣場等用地

2指定留設開放空間包括「沿街步道式開放空間」「住三」住宅區集

中留設之「廣場式開放空間」上述所稱之開放空間係指「建築技術

規則第 15 章實施都市計畫地區建築基地綜合設計」規定開放空間

（二）開放空間設計原則

開放空間之配置除於適當區位設置公共開放空間外並指定每

一基地之「留設開放空間」的位置及其設計標準配合退縮規定維

繫全區開放空間之連續性完整性與多樣性設計原則如后

1每一街廓內及建築物簇群內均應提供開放空間

2所有街廓之開放空間應整體規劃並利用步道相銜接建構一套區內

完整的人行動線系統提升居民移動之便利性

3開放空間須完整規劃並以景觀配置手法銜接各區特色

（三）開放空間設計準則

1公園兒童遊樂場用地開放空間設計規定

（1）應具休憩集會及活動等功能得比照「臺東縣公園管理自治條

例」規定設置相關設施提供居民使用並應提供計畫區內居民

遭遇重大人為或天然災害時所需臨時避難疏散及急難救助空

間

（2）活動區配置於主要道路旁時與道路之間應以濃密植栽適當區

隔

附 3-2

附圖一 開放空間系統配置示意圖

附 3-3

（3）主要出入口應與人行動線系統連接服務車輛及停車空間出入動

線應避免干擾人行動線與主要道路系統

（4）應採開放性設計如基於安全及管理之需要四周可設置綠籬或

綠化設施圍蔽高度不得超過 1 公尺

2其他相關規定

（1）開放空間入口須明顯標示或以其他設計方式強調入口意象加

強公眾使用之能見度

（2）開放空間之舖面應使用具透水性防滑耐壓易維護的材質

舖面設計應以街廓為單元整體規劃反映地區的特色與個性

（3）開放空間的設計應符合無障礙環境的要求

（4）開放空間應美化綠化其綠覆率應達 50以上

二 人行空間設計準則

人行空間目的在提供計畫區內居民一個不需要車輛即可通達區內各主要公

共設施或開放空間的步行安全動線系統本計畫區內配置之人行空間包括都市計

畫劃設之人行步道及建築基地內留設之人行步道兩者相互配合連接建構成

全區完整的人行步道系統提升居民移動之便利性本計畫區內人行空間設計準

則如后

（一）都市計畫劃設之人行步道設計規定

1人行步道之人行空間淨寬度不得小於 15 公尺

2應具連續性舒適性方便性與美觀等基本功能

3交叉路口得視交通需要以號誌輔以聲音告知行人應停止或行進

4除得提供設置灌木植栽及街道傢俱外不得設置其他有礙通行之設施

物並應設置中低光源之照明設施

（二）建築基地內留設之人行步道設計規定

1建築基地內留設之人行步道應與基地內之其他法定空地整體規劃並

與周邊之公共開放空間直接聯繫

2建築基地內留設之人行步道應與車行動線系統明確區分減少交通衝

擊

3建築基地內留設之人行步道地坪應平整每一街廓之各街角均應採無

附 3-4

障礙環境設計

三 交通運輸系統設計準則

交通運輸系統之設計應以提供具可行性及易行性之交通運輸方式為目標

透過道路功能等級之明確劃分各層級道路依其功能服務水準與周圍土地使用

之特性設置不同之車行空間寬度及景觀設計規定

（一）計畫道路標準斷面設計規定

本計畫區內道路斷面車道數及空間配置應參酌附圖二辦理其中

公共設施帶係供作佈設行道樹公車站牌售票亭變電箱路燈

自行車停車空間及各類街道傢俱之空間且計畫道路兩側均規定建築

物退縮供留設「沿街步道式開放空間」

（二）停車空間設計規定

1住宅區留設之停車位不得設置於指定留設開放空間臨計畫道路境界

線 15 公尺範圍內及防火間隔上「住三」住宅區應集中設置地下停

車場其出入口應設置於次要道路或私設通路上並與基地進出動線

開放空間整體設計

2公園兒童遊樂場用地內應留設自行車停放空間並設置自行車停放

架或類似防竊功能之保護設施

附圖二 計畫道路標準斷面圖

附 3-5

3路外公共停車場設計規定

（1）路外公共停車場應有植栽計畫舖面須全面使用透水性材料且

周圍應予綠化

（2）路外公共停車場除出入口處外四周應以綠化土堤或綠化材料

形成適當之圍籬

四 建築基地細分規模設計準則

「住一」「住二」住宅區開發規模如非完整街廓開發時應考量與鄰近基地

之關係並配合集中留設法定空地

五 建築量體配置高度造型色彩及風格設計準則

（一）建築物允建高度應依建築技術規則建築設計施工篇第 164 條規定計算

並檢討日照

（二）為配合遠景海岸山脈富變化的稜線建築物屋頂層及屋頂突出物應設

置斜屋頂且斜屋頂之投影面積不得小於建築面積之 80斜屋頂之

斜率原則上為1 至3 之間若經都市設計審議委員會認可係為設

計上之需要得調整之

（三）新建建築物之外牆造型及開窗形式應配合鄰屋設計

（四）為調和人造建築物與背景天空海洋山脈田野等色彩建築物屋

頂色牆壁色色彩為深色瓦對白色或淺灰

（五）「住一」「住二」住宅區若需裝置廣告物等附屬設施物應以不妨礙

通行及景觀為原則不得設置於指定留設開放空間及防火間隔上附

著於建築物上之高度不得低於 36 公尺廣告物大小以高度 3 公尺寬

度 06 公尺為限其餘規定依內政部「招牌廣告及樹立廣告管理辦法」

等相關規定辦理

（六）「住三」住宅區之廣告物等附屬設施應配合集合住宅建築設計統一

規範

六 環境保護設施設計準則

本計畫區內環境保護設施主要為污水處理設施及「住三」住宅區之垃圾貯存

空間其設計規定如后

（一）污水處理設施依建築技術規則施工篇第 49 條規定辦理

（二）每一單元（以街廓計）之「住二」住宅區開發時應至少設置一處垃

附 3-6

圾貯存空間集中收集處理垃圾

（三）垃圾貯存空間應面臨次要道路集中設置且不得設置於建築物主要出

入口旁垃圾貯存空間未臨接計畫道路時應留設 35 公尺寬之車道連

接計畫道路垃圾貯存空間位室內者車道淨寬應達 4 公尺以上且

應設置於地面層

（四）垃圾貯存空間應有適當之清洗（含排水措施）隔離設施以維護環境衛

生如位法定空地者應配合綠化設施美化

七 景觀計畫

景觀計畫目的在塑造本計畫區之整體都市景觀及舒適生活環境設計準則如

后

（一）計畫道路兩側之公共設施帶應於適當位置與間距處植栽喬木行道樹

（如附圖三）且依下列規定

1行道樹樹冠底離地淨高 2 公尺以上根部應保留適當之透水面積

2行道樹樹幹四周應舖設鏤空鑄鐵蓋板或透水設施且應與人行步道地

坪高程齊平

3每一街道應有一代表樹種並將其延續至該街道內之社區樹種以具

大型樹冠耐污染易維護為原則

（二）「沿街步道式開放空間」應利用綠化植栽作為道路與建築物間之緩衝

區且每一街廓之植栽應為同一或共同樹種

（三）「住三」住宅區指定留設之廣場式開放空間以集中配置為原則面積

至少 400 平方公尺且綠地面積至少佔 30長寬比不得超過 21且

應按開放空間面積每滿 64 平方公尺至少植栽喬木一棵其樹冠底離地

淨高 2 公尺以上

附 3-7

附圖三 道路斷面景觀示意圖

（四）公園兒童遊樂場用地景觀設計準則

1公園用地中央主要地區應提供一具多功能及多用途使用的大型活動

區域其他各分區應考量觀賞休閒運動遊戲及衛生等活動與功

能設施

2區內供公用設備及服務設施（如垃圾收集公共廁所）等使用之區域

應使用綠籬或樹叢適當圍蔽

3兒童遊樂場用地配置原則

（1）根據兒童活動尺寸荷重等設計

（2）採用複合式遊具使遊戲有連續性與變化

（3）按兒童年齡分類進行設計

（4）提供父母休憩看護設施以便就近照顧

（5）著重安全考量如彈性地板去除尖銳部分等措施

附 4-1

附件四 台東市都市計畫（豐榮豐樂地區）細部計畫

再發展地區土地開發管理要點

一 本要點依「台東市都市計畫（豐榮豐樂地區）細部計畫土地使用分區管

制計畫」第十二點規定訂定之

二 再發展區之土地權利關係人得擬具開發計畫提經臺東縣都市計畫委員會審

查通過後再依相關法令向主管建築機關申請開發建築

三 申請基地符合下列條件者始得依本要點辦理

（一）基地臨接計畫道路之長度在 20 公尺以上或達週界總長度六分之一且面

積達 1000 平方公尺以上者

（二）因鄰地已申請建築或基地條件特殊致未能符合前款規定者經臺東縣都

市計畫委員會同意後得不受前款規定限制

四 開發計畫應以書圖載明下列事項

（一）申請人姓名身份證字號及地址

（二）開發地區範圍面積及土地與建物使用現況

（三）土地使用及公共設施計畫其圖面比例尺不得小於 1600

（四）土地使用管制計畫

（五）都市設計事項得視實際需要依都市計畫定期通盤檢討實施辦法第八

條第二項之內容予以述明

（六）土地及地上物處理計畫

（七）事業及財務計畫

（八）實施進度

（九）全部土地權利關係人姓名住址權利證明文件及私有土地所有權人

同意書

（十）套繪土地使用計畫之地籍圖其比例尺不得小於 11200

五 依本要點申請整體開發時需以不小於申請開發總面積 20之土地折算為

回饋代金並於全部繳納後始得發照建築

附 4-2

前項代金之計算係以應回饋之土地面積乘以繳交當年度之土地公告現值

加四成為準

六 依本要點申請整體開發者得依下列公式核算其申請開發建築之基準容積

率但該基準容積不得大於 240

V=V0times（1+（V1-01）+ V2）（1-V1）≦240

其中 V回饋後之基準容積率

V0該分區之容積率（120）

V1回饋土地比例

V2獎勵係數（訂為 02）

七 本要點未規定事項悉依其他法令規定辦理

變更機關

業務承辦

人員

擬定機關

業務承辦

人員

業務單位

主管

業務單位

主管

規劃單位亞興測量有限公司

龍邑工程顧問股份有限公司

11

陸現行細部計畫概要

一發布實施經過

本計畫係配合「變更臺東都市計畫（第二次通盤檢討）案」暫予保留案mdash「變

更台東市都市計畫（部分農業區為住宅區公（兒）用地停車場用地文（中）

用地道路用地部分住宅區為道路用地）（臺灣省實施區段徵收五年計畫中豐

榮豐樂中低收入住宅社區）案」附帶條件「應另行擬定細部計畫」規定辦理

並於 90 年完成「擬定臺東市（豐榮豐樂地區）細部計畫案」迄今

二計畫範圍與面積

計畫區位臺東市西南方的豐榮豐樂地區其範圍東起一-8 號計畫道路西

至都市計畫範圍邊界南與農業區毗鄰北接農業區及「工一-三」乙種工業區

面積 3397 公頃

三計畫年期人口及密度

以民國 100 年為計畫目標年計畫人口為 6000 人居住密度每公頃約 294

人

四土地使用及公共設施計畫

土地使用分區分別劃分為第一種及第二種住宅區面積合計為 2042 公頃

約佔計畫面積 6011其中第二種住宅區面積為 581 公頃約佔計畫面積 1711

應由政府取得興建中低收入住宅使用另劃設公（兒）綠地停車場國

中道路等公共設施用地面積合計為 1355 公頃約佔計畫面積 3989

表四為現行細部計畫土地使用計畫面積分配表圖六為現行細部計畫示意

圖

12

表四 現行細部計畫土地使用計畫面積分配表

項目 北區 中區 南區 全區

面積（） 比例

（）面積（）

比例 （）

面積（）比例

（） 面積（）

比例 （）

土地使

用分區

第一種住宅區 64023 4791 13153 1596 68882 5572 146058 4300

第二種住宅區 26837 2008 23196 2814 8094 655 58127 1711

小計 90860 6800 36349 4410 76976 6226 204185 6011

公共設施用地

公兒用地 14788 1107 4900 595 13483 1091 33171 977

綠地 797 - - - - - 797 023

停車場用地 - - 3600 437 3600 291 7200 212

文（中）用地 - - 25000 3033 - - 25000 736

道路用地 27178 2034 12572 1525 29568 2392 69318 2041

小計 42763 3200 46072 5590 46651 3774 135486 3989

合計 133623 10000 82421 10000 123627 10000 339671 10000

註表內面積應以依據核定圖實地分割測量面積為準

資料來源擬定臺東市（豐榮豐樂地區）細部計畫說明書臺東縣政府90 年 3 月

13

圖六 現行細部計畫示意圖

14

五都市設計準則

一 開放空間系統設計準則

開放空間在都市結構上包含都市美觀休憩娛樂環境保護及防災避難的

效果規劃設計應以提供自然舒適親切可及的人性化環境為目標並增進

都市防災避難功能

（一）開放空間類別

開放空間系統依土地屬性及使用形態區分為公共開放空間指定留

設開放空間兩類以本計畫區而言細分如后（詳圖 6-2）

1公共開放空間包括公（兒）用地學校運動場

2指定留設開放空間包括「沿街步道式開放空間」「住二」住宅區集

中留設之「廣場式開放空間」上述所稱之開放空間係指「實施都市

計畫地區建築基地綜合設計鼓勵辦法」規定開放空間

圖 6-2 開放空間系統配置示意圖

15

（二）開放空間設計原則

開放空間之配置除於適當區位設置公共開放空間外並指定每一

基地之「留設開放空間」的位置及其設計標準配合退縮規定維繫全

區開放空間之連續性完整性與多樣性設計原則如后

1每一街廓內及建築物簇群內均應提供開放空間

2所有街廓之開放空間應整體規劃並利用步道相銜接建構一套區內

完整的人行動線系統提升居民移動之便利性

3開放空間須完整規劃並以景觀配置手法銜接各區特色

（三）開放空間設計準則

1公（兒）用地開放空間設計規定

（1）公（兒）用地應具休憩集會及活動等功能得比照「臺灣省公

園管理辦法」規定設置相關設施提供居民使用並應提供計畫

區內居民遭遇重大人為或天然災害時所需臨時避難疏散及急難救

助空間

（2）公（兒）用地活動區配置於主要道路旁時與道路之間應以濃密

植栽適當區隔

（3）公（兒）用地主要出入口應與人行動線系統連接服務車輛及停

車空間出入動線應避免干擾人行動線與主要道路系統

（4）公（兒）用地應採開放性設計如基於安全及管理之需要四周

可設置綠籬或綠化設施圍蔽高度不得超過 1 公尺

2學校運動場開放空間設計規定

（1）學校運動場公共開放空間鄰近住宅區之部分應設置高低綠籬以

隔絕噪音

（2）學校留設之開放空間面積不得小於基地面積之 40最小綠化

面積不得小於法訂空地之 50

（3）學校留設之開放空間應提供居民作為休憩運動場所及遭遇重

大人為或天然災害時所需臨時避難疏散及急難救助空間

（4）學校運動場及戶外活動區配置應配合自然地形變化規劃減少

整地與挖填方工程

16

（5）學校運動場及戶外活動區配置應考量自然氣候條件與微氣候變

化對冬季東北季風應以建築配置或植栽密植方式降低活動時的

不適性

（6）學校主要出入口應與人行動線系統連接服務車輛及停車空間出

入動線應避免干擾人行動線主要道路系統

（7）學校運動場如緊鄰主要道路配置臨接道路部分應以喬木密植方

式減少噪音和危險性

（8）學校用地及其戶外空間應採開放性設計如基於安全及管理之需

要四周可設置柵欄圍牆或綠籬等設施物圍蔽如設置欄杆或

圍牆等遮蔽物高度不得超過 2公尺牆面透空率應達 50以上

並應綠化處理

（9）學校用地四周若設置柵欄或圍牆等遮蔽物應自計畫道路境界線

退縮 4 公尺退縮部分得計入法訂空地又退縮部分應配合周遭

「沿街步道式開放空間」留設淨寬 15 公尺以上之人行步道其

餘部分應予植栽綠化或配合學童上下學動線規劃為家長接送學童

之機車停車空間

3指定留設開放空間與其他法定空地設計規定

（1）「住一」「住二」住宅區臨接計畫道路部分應至少退縮 4 公尺供

留設「沿街步道式開放空間」免設置騎樓

（2）前項「沿街步道式開放空間」範圍內應設置連續舖面之人行步道

淨寬不得小於 15 公尺並不得設置有礙通行之設施物

（3）「住二」住宅區除留設「沿街步道式開放空間」外應再集中留設

「廣場式開放空間」並與公共開放空間鄰近其位置依圖 6-2 之

原則設置「住一」住宅區除留設「沿街步道式開放空間」外其

餘之法定空地應配合防火間隔整體規劃

（4）「住一」住宅區之防火間隔宜整體規劃集中留設防火間隔位置建

議如圖 6-3防火間隔不得設置圍牆僅能以高度不超過 1 公尺之

綠籬作為界隔空間且不得有高於地面之固定結構物

（5）「住一」住宅區之防火間隔寬度為 2 公尺

4其他相關規定

（1）開放空間入口須明顯標示或以其他設計方式強調入口意象加

17

強公眾使用之能見度

（2）開放空間之舖面應使用具透水性防滑耐壓易維護的材質

舖面設計應以街廓為單元整體規劃反映地區的特色與個性

（3）開放空間的設計應符合無障礙環境的要求

（4）開放空間應美化綠化其綠覆率應達 50以上

圖 6-3 防火間隔建議位置示意圖

二 人行空間設計準則

人行空間目的在提供計畫區內居民一個不需要車輛即可通達區內各主要公

共設施或開放空間的步行安全動線系統本計畫區內配置之人行空間包括都市計

畫劃設之人行步道及建築基地內留設之人行步道兩者相互配合連接建構成

全區完整的人行步道系統提升居民移動之便利性本計畫區內人行空間設計準

則如后

（一）都市計畫劃設之人行步道設計規定

1人行步道之人行空間淨寬度不得小於 15 公尺

18

2應具連續性舒適性方便性與美觀等基本功能

3交叉路口得視交通需要以號誌輔以聲音告知行人應停止或行進

4除得提供設置灌木植栽及街道傢俱外不得設置其他有礙通行之設施

物並應設置中低光源之照明設施

（二）建築基地內留設之人行步道設計規定

1建築基地內留設之人行步道應與基地內之其他法定空地整體規劃並

與周邊之公共開放空間直接聯繫

2建築基地內留設之人行步道應與車行動線系統明確區分減少交通衝

擊

3建築基地內留設之人行步道地坪應平整每一街廓之各街角均應採無

障礙環境設計

三 交通運輸系統設計準則

交通運輸系統之設計應以提供具可行性及易行性之交通運輸方式為目標

透過道路功能等級之明確劃分各層級道路依其功能服務水準與周圍土地使用

之特性設置不同之車行空間寬度及景觀設計規定

（一）計畫道路標準斷面設計規定

本計畫區內道路斷面車道數及空間配置如圖 6-4其中公共設施帶

係供作佈設行道樹公車站牌售票亭變電箱路燈標誌自行車

停車空間及各類街道傢俱之空間且計畫道路兩側均規定建築物退縮

供留設「沿街步道式開放空間」

圖 6-4 計畫道路標準斷面圖

19

（二）停車空間設計規定

1「住一」住宅區每一住宅單元應至少設置 1 部停車位該停車位不得

設置於指定留設開放空間臨計畫道路境界線 15 公尺範圍內及防火間

隔上「住二」住宅區應集中設置地下停車場其出入口應設置於次

要道路或私設通路上並與基地進出動線開放空間整體設計

2學校公（兒）用地內應留設自行車停放空間並設置自行車停放架

或類似防竊功能之保護設施

3路外公共停車場設計規定

（1）路外公共停車場應有植栽計畫舖面須全面使用透水性材料且

周圍應予綠化

（2）路外公共停車場除出入口處外四周應以綠化土堤或綠化材料

形成適當之圍籬

四 建築基地細分規模設計準則

（一）「住二」住宅區應就完整街廓整體規劃設計分期分區開發「住一」

住宅區則鼓勵以完整街廓方式整體開發最小基地開發單元 120 平方公

尺最小面寬 45 公尺

（二）「住一」住宅區開發規模如非完整街廓開發時應考量與鄰近基地之關

係並配合集中留設法定空地

五 建築量體配置高度造型色彩及風格設計準則

（一）建築物允建高度應依建築技術規則建築設計施工篇第 164 條規定計算

並檢討日照

（二）為配合遠景海岸山脈富變化的稜線建築物屋頂層及屋頂突出物應設

置斜屋頂且斜屋頂之投影面積不得小於建築面積之 80斜屋頂之

斜率原則上為 11 至 13 之間若經都市設計審議委員會認可係

為設計上之需要得調整之

（三）新建建築物之外牆造型及開窗型式應配合鄰屋設計

（四）為調和人造建築物與背景天空海洋山脈田野等色彩建築物屋

頂色牆壁色色彩為深色瓦對白色或淺灰

（五）「住一」「住二」住宅區若需裝置廣告物等附屬設施物應以不妨礙

20

通行及景觀為原則不得設置於指定留設開放空間及防火間隔上附

著於建築物上之高度不得低於 36 公尺廣告物大小以高度 3 公尺寬

度 06 公尺為限其餘規定依內政部訂頒之「廣告物管理辦法」等相關

規定辦理

（六）「住二」住宅區之廣告物等附屬設施應配合集合住宅建築設計統一

規範

六 環境保護設施設計準則

本計畫區內環境保護設施主要為污水處理設施及「住二」住宅區之垃圾貯存

空間其設計規定如后

（一）污水處理設施依建築技術規則建築設計施工篇第 49 條規定辦理

（二）每一單元（以街廓計）之「住二」住宅區開發時應至少設置一處垃

圾貯存空間集中收集處理垃圾

（三）垃圾貯存空間應面臨次要道路集中設置且不得設置於建築物主要出

入口旁垃圾貯存空間未臨接計畫道路時應留設 35 公尺寬之車道連

接計畫道路垃圾貯存空間位室內者車道淨寬應達 4 公尺以上且

應設置於地面層

（四）垃圾貯存空間應有適當之清洗（含排水措施）隔離設施以維護環境衛

生如位法定空地者應配合綠化設施美化

七 景觀計畫

景觀計畫目的在塑造本計畫區之整體都市景觀及舒適生活環境設計準則如

后

（一）計畫道路兩側之公共設施帶應於適當位置與間距處植栽喬木行道樹

（如圖 6-5）且依下列規定

1行道樹樹冠底離地淨高 2 公尺以上根部應保留適當之透水面積

2行道樹樹幹四周應舖設鏤空鑄鐵蓋板或透水設施且應與人行步道地

坪高程齊平

3每一街道應有一代表樹種並將其延續至該街道內之社區樹種以具

大型樹冠耐污染易維護為原則

（二）「沿街步道式開放空間」應利用綠化植栽作為道路與建築物間之緩衝

區且每一街廓之植栽應為同一或共同樹種

21

（三）「住二」住宅區指定留設之廣場式開放空間應以集中配置為原則面

積至少 400 平方公尺且綠地面積至少佔 30長寬比不得超過 21

且應按開放空間面積每滿 64 平方公尺至少栽植喬木一棵其樹冠底離

地淨高 2 公尺以上

圖 6-5 道路斷面景觀示意圖

（四）學校運動場景觀設計準則

1所有設施應依據學童的尺寸進行設計（如垃圾桶座椅等的高度）

同時各設施的顏色及造型應多樣化但不得對整體環境特色有負面影

響

2學校運動場與硬舖面活動區等功能相近之區域應集中規劃與設計各

活動區間應以人行動線連接

3用以界定運動場與其他使用空間之緩衝綠帶與植栽區應考量使用功

能實質環境與視覺的連續性

4運動場內固定之構造物或設施物（如圍牆及欄杆等）應利用樹木灌

木群或蔓生植物綠化或遮蔽

（五）公（兒）用地景觀設計準則

1公（兒）用地中央主要地區應提供一具多功能及多用途使用的大型活

動區域其他各分區應考量觀賞休閒運動遊戲及衛生等活動與

功能設施

2區內供公用設備及服務設施（如垃圾收集公共廁所）等使用之區域

22

應使用綠籬或樹叢適當圍蔽

3兒童遊戲場配置原則

（1）根據兒童活動尺寸荷重等設計

（2）採用複合式遊具使遊戲有連續性與變化

（3）按兒童年齡分類進行設計

（4）提供父母休憩看護設施以便就近照顧

（5）著重安全考量如彈性地板去除尖銳部分等措施

六土地使用分區管制計畫

為有效控制本計畫區土地使用強度確保公共設施服務水準維護良好生活

環境訂定土地使用分區管制要點如后

一 本要點依都市計畫法第 22 條及同法臺灣省施行細則第 35 條規定訂之

二 住宅區

（一）第一種住宅區（即「住一」住宅區）建蔽率不得大於 60容積率不

得大於 160

（二）第二種住宅區（即「住二」住宅區）建蔽率不得大於 50容積率不

得大於 240

三 「文（中）」學校用地建蔽率不得大於 50容積率不得大於 150

四 建築形式

（一）為配合遠景海岸山脈富變化的稜線建築物屋頂層及屋頂突出物應設

置斜屋頂且斜屋頂之投影面積不得小於建築面積之 80斜屋頂（覆

文化瓦）之斜率原則上為 11 至 13 之間若經都市設計審議委員

會認可係為設計上之需要得調整之

（二）新建建築物之外牆造型及開窗型式應配合鄰屋設計

五 開放空間

（一）「住一」「住二」住宅區臨接計畫道路部分應至少退縮 4 公尺供留設

「沿街步道式開放空間」設置淨寬15公尺以上之連續鋪面人行步道

免設置騎樓

23

（二）「住二」住宅區除留設「沿街步道式開放空間」外應再集中留設「廣

場式開放空間」並與公共開放空間鄰近「住一」住宅區除留設「沿街

步道式開放空間」外其餘之法定空地應配合防火間隔整體規劃

（三）「住一」住宅區之防火間隔宜整體規劃集中留設開放空間應配合防火

間隔位置留設防火間隔不得設置圍牆僅能以高度不超過 1 公尺之綠

籬作為界隔空間且不得有高於地面之固定結構物

（四）「住一」住宅區之防火間隔寬度為 2 公尺

（五）學校用地應留設開放空間面積不得小於基地面積之 40學校用地

四周如設置柵欄或圍牆等遮蔽物高度不得超過 2 公尺牆面透空率應

達 50以上並綠化處裡且應自計畫道路境界線退縮 4 公尺退縮

部分供作「沿街步道式開放空間」及機車停車空間使用

（六）開放空間得計入建築基地之法定空地應美化綠化達綠覆率 50以

上

（七）1有關設置開放空間獎勵部份依內政部訂定「實施都市計畫地區建築

基地綜合設計鼓勵辦法」規定辦理

2建築物提供部分樓地板面積供下列使用者得增加所提供之樓地板面

積但以不超過基地面積乘以該基地容積率之 30為限

（1）私人捐獻或設置圖書館博物館藝術中心兒童青少年勞

工老人等活動中心景觀公共設施等供公眾使用其集中留設

之面積在 1 百平方公尺以上並經目的事業主管機關核准設立公

益性基金管理營運者

（2）建築物留設空間與天橋或地下道連接供公眾使用經交通主管機

關核准者

六 建築基地內留設之人行步道應與其他法定空地整體規劃並與周遭之公共

開放空間直接聯繫

七 交通運輸系統

（一）依都市設計準則之計畫道路標準斷面留設之公共設施帶供作佈設行

道樹公車站牌售票亭變電箱路燈標誌自行車停車空間及各

類街道傢俱之空間

（二）「住一」住宅區每一住宅單元應至少設置 1 部停車位該停車位不得設

置於指定留設開放空間之人行步道及防火間隔上「住二」住宅區應集

24

中設置地下停車場

（三）「住一」住宅區若附設 1 部以上之停車位時其停車位得以前後方式配

置之

八 建築基地細分規模

（一）「住一」住宅區最小基地開發單元 120 平方公尺最小基地面寬 45 公

尺

（二）「住二」住宅區應就完整街廓整體規劃設計分期分區開發

九 公共設施用地得依「都市計畫公共設施用地多目標使用方案」規定作多目

標使用

十 為維護居住環境品質本計畫區內停車空間依左表規定

土地及建築物用途 基準停車位數

住宅等類似用途建築物

建築樓地板面積在 250 平方公尺以

下者應留設 1 部停車空間超過部

分每超過 150 平方公尺及其零數應

增設 1 部停車空間

商場（店）餐廳飲食店

超級市場等類似用途建築

物

建築樓地板面積每滿 100 平方公尺

設置 1 部停車位

辦公事務所金融等類私

用途建築物

建築樓地板面積每滿 80 平方公尺設

置 1 部停車位

旅館國際觀光旅館等類似

用途建築物

建築樓地板面積每滿 100 平方公尺

或每 4 個房間設置 1 部停車位

十一 建築基地內之法定空地應留設二分之一以上種植花草樹木以美化環

境

十二 建築基地申請建築時須經縣府都市設計審議委員會依都市設計準則審

查通過後始得發照建築及施工以塑造本計畫區之獨特風格但為增

強本計畫區風格之設計經都市設計審議委員會認可者得不受都市設

計準則之限制

十三 本要點未規定事項適用其他法令規定

25

柒變更理由

一配合主要計畫空間結構調整變更土地使用細分區並

另訂管理規範保障既有合法建物權益

延續原計畫之土地使用細分區之劃定架構及保障既有合法建物所有權人權

益合法建物密集之街廓將剔除整體開發範圍外另考量整體開發公平性未

納入整體開發範圍部分之土地使用分區調整為「第一種住宅區」並將其容積率

訂為 120此外為鼓勵既有聚落日後整體再發展提升環境品質另訂「台東

市都市計畫（豐榮豐樂地區）細部計畫再發展地區土地開發管理要點」（詳附

件四）其餘納入整體開發範圍之土地使用分區則分別調整為第二種及第三種住

宅區其中第三種住宅區係為供興建公益性住宅之土地為提升整體開發可行性

適度調整第三種住宅區之規模及區位

二為利整體開發後之環境控管及提升剩餘土地之規劃彈

性調整部分土地使用分區管制計畫及都市設計準則內

容

因應土地使用分區公共設施用地項目調整及相關法令廢止為利於日後

環境控管故配合調整土地使用分區管制計畫及都市設計準則相關條文內容另

依據原土地使用分區管制計畫第八點有關建築基地細分之規定為「『住二』住

宅區（調整為『住三』住宅區）應就完整街廓整體規劃設計分期分區開發」

為保留日後土地規劃及處份彈性故調整該條文內容

26

捌變更計畫內容

為配合辦理整體開發本次共變更 3 案其中編號第 1 案為實質計畫內容變

更編號第 2 案及第 3 案分別為土地使用分區管制計畫及都市設計準則部分條文

增修訂其內容請詳見表五變更內容明細表表六變更前後土地使用計畫面積

對照表表七都市設計準則變更對照表及圖七變更計畫示意圖（北中區）圖

八變更計畫示意圖（南區）圖九變更後計畫示意圖

表五 變更內容明細表 單位公頃

編號 變更位置 變更內容

變更理由 原計畫 新計畫

1 豐榮豐樂

地區 第一種住宅區

（1425） 第二種住宅區

（1057） 第三種住宅區（052）兒童遊樂場用地

（069） 公園用地（054） 停車場用地（030）道路用地（ 163）

1 依據主要計畫變更後之計畫內

容並延續原計畫之土地使用

細分區之劃定架構及保障既

有合法建物所有權人權益合

法建物密集之街廓將剔除整

體開發範圍外以提升整體開

發可行性另考量整體開發公

平性未納入整體開發範圍部

分之土地使用分區調整為「第

一種住宅區」其餘則分別調整

為「第二種住宅區」及「第三

種住宅區」 2 為提升開發可行性調整住三

住宅區之規模及區位

第二種住宅區 （258）

第三種住宅區

（117 ） 公園用地（007） 兒童遊樂場用地

（025） 廣場用地（022） 綠地用地（008） 道路用地（079）

鄰里公園兼作兒童

遊樂場使用（332）第二種住宅區（167）第三種住宅區（007）綠地用地（007） 公園用地（081） 兒童遊樂場用地

（016） 道路用地（054）

國中用地（兼供國小

使用）（250） 第二種住宅區（066）第三種住宅區（098）兒童遊樂場用地

（013） 停車場用地（042）道路用地（031）

停車場用地（072） 第二種住宅區（070）道路用地（002）

27

表五 變更內容明細表（續） 單位公頃

編號 變更位置 變更內容

變更理由 原計畫 新計畫

1 豐榮豐樂

地區 道路用地（282） 第一種住宅區（001）

第二種住宅區（212）第三種住宅區（015）兒童遊樂場用地

（014） 綠地用地（001） 公園用地（013） 廣場用地（002） 水溝用地（023） 非都市土地（0075）

非都市土地（00039）道路用地（00039）2 事業及財

務計畫 原事業及財務計畫 修訂事業及財務計

畫 為提升開發可行性將建築密集之

街廓（第一種住宅區）及水利會管

轄之現況溝渠（水溝用地）部分

剔除區段徵收範圍並增訂分期分

區開發原則且配合修正財務計畫

內容 3 土地使用

分區管制

計畫

原土地使用分區管

制計畫 修訂土地使用分區

管制計畫 詳表六土地使用分區管制計畫變

更對照表

4 都市設計

準則 原都市設計準則 修訂都市設計準則 詳表七都市設計準則變更對照表

註表內面積應以依據核定圖實地分割測量面積為準

28

表六 土地使用分區管制計畫變更對照表

編號 原條文 變更後條文 變更說明

1 二住宅區

（一）第一種住宅區（即「住

一」住宅區）建蔽率

不得大於 60容積率

不得大於 160

（二）第二種住宅區（即「住

二」住宅區）建蔽率

不得大於 50容積率

不得大於 240

二住宅區

（一）第一種住宅區（即「住

一」住宅區）建蔽率

不得大於 60容積率

不得大於 120

（二）第二種住宅區（即「住

二」住宅區）建蔽率

不得大於 60容積率

不得大於 160

（三）第三種住宅區（即「住

三」住宅區）建蔽率

不得大於 50容積率

不得大於 240

1 為保障既有合法建築密

集街廓之完整性及建物

所有權人權益未納入

整體開發範圍部分調

整為為「第一種住宅

區」並考量整體開發公

平性其容積率訂為

120 2 原住一及住二住宅區

配合前述調整分別變

更為住二及住三住宅

區

2 三「文（中）」學校用地建蔽

率不得大於 50容積率

不得大於 150

刪除 因應少子化人口結構改

變主要計畫已取消劃設

學校用地故予以刪除

3 四建築形式（略） 三建築形式（略） 條次調整

4 五開放空間

（一）「住一」「住二」住宅

區臨接計畫道路部分

應至少退縮 4 公尺供

留設「沿街步道式開放

空間」設置淨寬 15公尺以上之連續鋪面

人行步道免設置騎

樓

（二）「住二」住宅區除留設

「沿街步道式開放空

間」外應在集中留設

「廣場式開放空間」

並與公共開放空間鄰

近「住一」住宅區除

留設「沿街步道式開放

空間」外其餘之法定

空地應配合防火間隔

整體規劃

（三）「住一」住宅區之防火

間隔宜整體規劃集中

留設開放空間應配合

防火間隔位置留設防

火間隔不得設置圍

牆僅能以高度不超過

1公尺之綠籬作為界隔

空間且不得有高於地

面之固定結構物

四開放空間

（一）「住一」「住二」「住

三」住宅區臨接計畫道

路部分應至少退縮 4公尺供留設「沿街步

道式開放空間」設置

淨寬 15 公尺以上之連

續鋪面人行步道免設

置騎樓

（二）「住三」住宅區除留設

「沿街步道式開放空

間」外應在集中留設

「廣場式開放空間」

並與公共開放空間鄰

近「住一」「住二」

住宅區除留設「沿街步

道式開放空間」外其

餘之法定空地應配合

防火間隔整體規劃

（三）「住一」「住二」住宅

區之防火間隔宜整體

規劃集中留設開放空

間應配合防火間隔位

置留設防火間隔不得

設置圍牆僅能以高度

不超過 1 公尺之綠籬

作為界隔空間且不得

有高於地面之固定結

構物

1 條次調整 2 住一住宅區之環境條件

與住二住宅區相近且

考量開放空間完整性

其相關規範均應比照辦

理故修訂條文內容

3 配合第五項刪除調整

項次 4 配合都市計畫法臺灣省

施行細則修訂調降容

積獎勵上限比例

29

表六 土地使用分區管制計畫變更對照表（續 1）

編號 原條文 變更後條文 變更說明

4 （四）「住一」住宅區之防火

間隔寬度為 2 公尺

（五）學校用地應留設開放空

間面積不得小於基地

面積之 40學校用地

四周如設置柵欄或圍

牆等遮蔽物高度不得

超過 2 公尺牆面透空

率應達 50以上並綠

化處裡且應自計畫道

路境界線退縮 4 公

尺退縮部分供作「沿

街步道式開放空間」及

機車停車空間使用

（六）（略）

（七）1（略） 2建築物提供部分樓

地板面積供下列使

用者得增加所提

供之樓地板面積

但以不超過基地面

積乘以該基地容積

率之 30為限

（四）「住一」「住二」住宅

區之防火間隔寬度為 2公尺

（五）刪除

（五）略

（六）1（略） 2建築物提供部分樓

地板面積供下列使

用者得增加所提供

之樓地板面積但以

不超過基地面積乘

以該基地容積率之

20為限

5 六（略） 五（略） 條次調整

6 七交通運輸系統

（一）（略）

（二）「住一」住宅區每一住

宅單元應至少設置 1部停車位該停車位不

得設置於指定留設開

放空間之人行步道及

防火間隔上「住二」

住宅區應集中設置地

下停車場

（三）「住一」住宅區若附設

1 部以上之停車位時

其停車位得以前後方

式配置之

六交通運輸系統

（一）（略）

（二）「住一」「住二」住宅

區每一住宅單元應至

少設置 1 部停車位該

停車位不得設置於指

定留設開放空間之人

行步道及防火間隔

上「住三」住宅區應

集中設置地下停車場

（三）「住一」「住二」住宅

區若附設 1 部以上之

停車位時其停車位得

以前後方式配置之

1 條次調整 2 住一住宅區之環境條件

與住二住宅區相近其

相關規範均應比照辦

理故修訂條文內容

30

表六 土地使用分區管制計畫變更對照表（續完）

編號 原條文 變更後條文 變更說明

7 八建築基地細分規模

（一）「住一」住宅區最小基

地開發單元 120 平方

公尺最小基地面寬

45 公尺

（二）「住二」住宅區應就完

整街廓整體規劃設

計分期分區開發

七建築基地細分規模

（一）「住一」「住二」住宅

區最小基地開發單元

120 平方公尺最小基

地面寬及最小建築面

寬 5 公尺

（二）「住三」住宅區最小基

地開發單元 1500 平方

公尺

1 條次調整 2 住一住宅區之環境條件

與住二住宅區相近其

相關規範均應比照辦

理故修訂條文內容

3 為提升居住環境及都市

景觀品質最小基地面寬

調整為 5 公尺並增訂

最小建築面寬之規定

4 為提升住三住宅區土地

處分彈性以利達到財

務自償故修正其最小

基地開發規模為 1500平方公尺

8 九～十二（略） 八～十一（略） 條次調整

9

十二「住一」住宅區得維持

現有建築及其使用惟

日後申請建築時仍應

依本要點規定辦理且

為鼓勵既有聚落再發

展亦得另訂「台東市

都市計畫（豐榮豐樂

地區）細部計畫再發展

地區土地開發管理要

點」據以執行

1 增訂條文 2 為鼓勵既有聚落日後整

體再發展提升環境品

質另訂「台東市都市

計畫（豐榮豐樂地區）

細部計畫再發展地區土

地開發管理要點」（詳附

件四）

31

表七 都市設計準則變更對照表

編號 原條文 變更後條文 變更說明

1 一開放空間系統設計準則

（略）

（一）開放空間類別

開放空間系統依

土地屬性及使用形態

區分為公共開放空

間指定留設開放空間

兩類以本計畫區而言

細分如后（詳圖 6-2）

1公共開放空間包括公

（兒）用地學校運動

場

2指定留設開放空間包括

「沿街步道式開放空

間」「住二」住宅區集中

留設之「廣場式開放空

間」上述所稱之開放空

間係指「實施都市計畫地

區建築基地綜合設計鼓

勵辦法」規定開放空間

（二）開放空間設計原則

（略）

（三）開放空間設計準則

1公（兒）用地開放空間設

計規定

（1）公（兒）用地應具休

憩集會及活動等功

能得比照「臺灣省

公園管理辦法」規定

設置相關設施提供

居民使用並應提供

計畫區內居民遭遇重

大人為或天然災害時

所需臨時避難疏散及

急難救助空間

（2）公（兒）用地活動區

配置於主要道路旁

時與道路之間應以

濃密植栽適當區隔

（3）公（兒）用地主要出

入口應與人行動線系

統連接服務車輛及

停車空間出入動線應

避免干擾人行動線與

主要道路系統

一開放空間系統設計準則

（略）

（一）開放空間類別

開放空間系統依

土地屬性及使用形態

區分為公共開放空

間指定留設開放空間

兩類以本計畫區而言

細分如后（詳附圖 1）

1公共開放空間包括公

園兒童遊樂場綠地

廣場用地

2指定留設開放空間包括

「沿街步道式開放空

間」「住三」住宅區集中

留設之「廣場式開放空

間」上述所稱之開放空

間係指「建築技術規則第

15 章實施都市計畫地區

建築基地綜合設計」規定

開放空間

（二）開放空間設計原則

（略）

（三）開放空間設計準則

1公園兒童遊樂場用地開

放空間設計規定

（1）應具休憩集會及活

動等功能得比照「臺

東縣公園管理自治條

例」規定設置相關設

施提供居民使用

並應提供計畫區內居

民遭遇重大人為或天

然災害時所需臨時避

難疏散及急難救助空

間

（2）活動區配置於主要道

路旁時與道路之間

應以濃密植栽適當區

隔

（3）主要出入口應與人行

動線系統連接服務

車輛及停車空間出入

動線應避免干擾人行

動線與主要道路系

統

1 配合休憩性公共設施用

地項目及規模變更調

整其用地名稱且配合

取消學校用地故刪除

相關內容

2 為提供公益性住宅建築

使用將「住二」住宅

區調整為「住三」住宅

區

3 「實施都市計畫地區建

築基地綜合設計鼓勵辦

法」業於 92 年 3 月 20日廢止有關開放空間

規範回歸建築技術規

則故調整其內容

4 「臺灣省公園管理辦

法」業於 95 年 12 月 12日廢止有關公園及兒

童遊樂場之規劃調整

為依「臺東縣公園管理

自治條例」辦理

5 有關「指定留設開放空

間與其他法定空地設計

規定」部分業已納入

土地使用分區管制計畫

規範之故予以刪除

6 調整附圖編號

32

表七 都市設計準則變更對照表（續 1）

編號 原條文 變更後條文 變更說明

1 （4）公（兒）用地應採開

放性設計如基於安

全及管理之需要四

周可設置綠籬或綠化

設施圍蔽高度不得

超過 1 公尺

2學校運動場開放空間設

計規定

（1）學校運動場公共開放

空間鄰近住宅區之部

分應設置高低綠籬

以隔絕噪音

（2）學校留設之開放空

間面積不得小於基

地面積之 10最小

綠化面積不得小於法

訂空地之 50

（3）學校留設之開放空

間應提供居民作為

休憩運動場所及遭

遇重大人為或天然災

害時所需臨時避難疏

散及急難救助空間

（4）學校運動場及戶外活

動區配置應配合自

然地形變化規劃減

少整地與挖填方工

程

（5）學校運動場及戶外活

動區配置應考量自

然氣候條件與微氣候

變化對冬季東北季

風應以建築配置或植

栽密植方式降低活動

時的不適性

（6）學校主要出入口應與

人行動線系統連接

服務車輛及停車空間

出入動線應避免干擾

人行動線主要道路

系統

（7）學校運動場如緊鄰主

要道路配置臨接道

路部分應以喬木密植

方式減少噪音和危險

性

（4）應採開放性設計如

基於安全及管理之需

要四周可設置綠籬

或綠化設施圍蔽高

度不得超過 1 公尺

2其他相關規定

（略）

33

表七 都市設計準則變更對照表（續 2）

編號 原條文 變更後條文 變更說明

1 （8）學校用地及其戶外空

間應採開放性設計

如基於安全及管理之

需要四周可設置柵

欄圍牆或綠籬等設

施物圍蔽如設置欄

杆或圍牆等遮蔽物

高度不得超過 2 公

尺牆面透空率應達

50以上並應綠化

處理

（9）學校用地四周若設置

柵欄或圍牆等遮蔽

物應自計畫道路境

界線退縮 4 公尺退

縮部分得計入法訂空

地又退縮部分應配

合周遭「沿街步道式

開放空間」留設淨寬

15 公尺以上之人行

步道其餘部分應予

植栽綠化或配合學童

上下學動線規劃為家

長接送學童之機車停

車空間

3指定留設開放空間與其

他法定空地設計規定

（1）「住一」「住二」住宅

區臨接計畫道路部分

應至少退縮 4 公尺

供留設「沿街步道式

開放空間」免設置騎

樓

（2）前項「沿街步道式開

放空間」範圍內應設

置連續舖面之人行步

道淨寬不得小於 15公尺並不得設置有

礙通行之設施物

（3）「住二」住宅區除留設

「沿街步道式開放空

間」外應再集中留

設「廣場式開放空

間」並與公共開放空

間鄰近其位置依圖

6-2 之原則設置「住

一」住宅區除留設「沿

街步道式開放空間」

34

表七 都市設計準則變更對照表（續 3）

編號 原條文 變更後條文 變更說明

1 外其餘之法定空地

應配合防火間隔整體

規劃

（4）「住一」住宅區之防火

間隔宜整體規劃集中

留設防火間隔位置

建議如圖 6-3防火間

隔不得設置圍牆僅

能以高度不超過 1 公

尺之綠籬作為界隔空

間且不得有高於地

面之固定結構物

（5）「住一」住宅區之防火

間隔寬度為 2 公尺

4其他相關規定

（略）

2 三交通運輸系統設計準則

（略）

（一）計畫道路標準斷面設計

規定

本計畫區內道路

斷面車道數及空間配

置如圖 6-4其中公共

設施帶係供作佈設行

道樹公車站牌售票

亭變電箱路燈自

行車停車空間及各類

街道傢俱之空間且計

畫道路兩側均規定建

築物退縮供留設「沿

街步道式開放空間」

（二）停車空間設計規定

1「住一」住宅區每一住

宅單元應至少設置 1 部

停車位該停車位不得

設置於指定留設開放

空間臨計畫道路境界

線 15 公尺範圍內及防

火間隔上「住二」住

宅區應集中設置地下

停車場其出入口應設

置於次要道路或私設

通路上並與基地進出

動線開放空間整體設

計

三交通運輸系統設計準則

（略）

（一）計畫道路標準斷面設計

規定

本計畫區內道路

斷面車道數及空間配

置應參酌附圖二辦

理其中公共設施帶係

供作佈設行道樹公車

站牌售票亭變電

箱路燈自行車停車

空間及各類街道傢俱

之空間且計畫道路兩

側均規定建築物退

縮供留設「沿街步道

式開放空間」

（二）停車空間設計規定

1住宅區留設之停車位不

得設置於指定留設開

放空間臨計畫道路境

界線 15 公尺範圍內及

防火間隔上「住三」

住宅區應集中設置地

下停車場其出入口應

設置於次要道路或私

設通路上並與基地進

出動線開放空間整體

設計

1 為保留日後道路設計彈

性故修正用語並調

整附圖編號

2 有關住宅區停車空間留

設規定係屬土地使用

分區管制計畫範疇故

予以刪除

3 配合土地使用屬性調

整將「住二」住宅區

調整為「住三」住宅區

4 配合休憩性公共設施用

地規模變更調整其用

地名稱且配合取消學

校用地故刪除相關內

容

35

表七 都市設計準則變更對照表（續 4）

編號 原條文 變更後條文 變更說明

2 2學校公（兒）用地內

應留設自行車停放空

間並設置自行車停放

架或類似防竊功能之

保護設施

3（略）

2公園兒童遊樂場用地

內應留設自行車停放

空間並設置自行車停

放架或類似防竊功能

之保護設施

3（略）

3 四建築基地細分規模設計準

則

（一）「住二」住宅區應就完

整街廓整體規劃設

計分期分區開發「住

一」住宅區則鼓勵以完

整街廓方式整體開

發最小基地開發單元

120 平方公尺最小面

寬 45 公尺

（二）「住一」住宅區開發規

模如非完整街廓開發

時應考量與鄰近基地

之關係並配合集中留

設法定空地

四建築基地細分規模設計準

則

「住一」「住二」住

宅區開發規模如非完整

街廓開發時應考量與鄰

近基地之關係並配合集

中留設法定空地

1 有關建築基地細分規模

規定係屬土地使用分

區管制計畫範疇故予

以刪除

2 「住一」「住二」住宅

區土地使用屬性相近

故併同規範之

4 五建築量體配置高度造

型色彩及風格設計準則

（一）～（四）（略）

（五）「住一」「住二」住宅

區若需裝置廣告物等

附屬設施物應以不妨

礙通行及景觀為原

則不得設置於指定留

設開放空間及防火間

隔上附著於建築物上

之高度不得低於 36 公

尺廣告物大小以高度

3 公尺寬度 06 公尺

為限其餘規定依內政

部訂頒之「廣告物管理

辦法」等相關規定辦

理

（六）「住二」住宅區之廣告

物等附屬設施應配合

集合住宅建築設計統

一規範

五建築量體配置高度造

型色彩及風格設計準則

（一）～（四）（略）

（五）「住一」「住二」住宅

區若需裝置廣告物等

附屬設施物應以不妨

礙通行及景觀為原

則不得設置於指定留

設開放空間及防火間

隔上附著於建築物上

之高度不得低於 36 公

尺廣告物大小以高度

3 公尺寬度 06 公尺

為限其餘規定依內政

部訂頒之「招牌廣告及

樹立廣告管理辦法」等

相關規定辦理

（六）「住三」住宅區之廣告

物等附屬設施應配合

集合住宅建築設計統

一規範

1 「廣告物管理辦法」業

於 93 年 7 月 23 日公告

廢止故調整為現行之

「招牌廣告及樹立廣告

管理辦法」

2 為提供公益性住宅建築

使用將「住二」住宅

區調整為「住三」住宅

區

36

表七 都市設計準則變更對照表（續 5）

編號 原條文 變更後條文 變更說明

5 六環境保護設施設計準則

本計畫區內環境保

護設施主要為污水處理

設施及「住二」住宅區之

垃圾貯存空間其設計規

定如后（略）

六環境保護設施設計準則

本計畫區內環境保

護設施主要為污水處理

設施及「住三」住宅區之

垃圾貯存空間其設計規

定如后（略）

為提供公益性住宅建築使

用將「住二」住宅區調

整為「住三」住宅區

6 七景觀計畫

（一）（二）（略）

（三）「住二」住宅區指定留

設之廣場式開放空間

以集中配置為原則面

積至少 400 平方公尺

且綠地面積至少佔 30長寬比不得超過

21且應按開放空間

面積每滿 64 平方公尺

至少栽植喬木一棵其

樹冠底離地淨高 2 公

尺以上

（四）學校運動場景觀設計準

則

1所有設施應依據學童的

尺寸進行設計（如垃圾

桶座椅等的高度）

同時各設施的顏色及

造型應多樣化但不得

對整體環境特色有負

面影響

2學校運動場與硬舖面活

動區等功能相近之區

域 應 集 中 規 劃 與 設

計各活動區間應以人

行動線連接

3用以界定運動場與其他

使用空間之緩衝綠帶

與植栽區應考量使用

功能實質環境與視覺

的連續性

4運動場內固定之構造物

或設施物（如圍牆及欄

杆等）應利用樹木灌

木群或蔓生植物綠化

或遮蔽

七景觀計畫

（一）（二）（略）

（三）「住三」住宅區指定留

設之廣場式開放空間

以集中配置為原則面

積至少 400 平方公尺

且綠地面積至少佔 30長寬比不得超過

21且應按開放空間

面積每滿 64 平方公尺

至少栽植喬木一棵其

樹冠底離地淨高 2 公

尺以上

（四）公園兒童遊樂場用地

景觀設計準則

1公園用地中央主要地區

應提供一具多功能及

多用途使用的大型活

動區域其他各分區應

考量觀賞休閒運

動遊戲及衛生等活動

與功能設施

2（略）

3兒童遊樂場用地配置原

則（略）

1 為提供公益性住宅建築

使用將「住二」住宅

區調整為「住三」住宅

區

2 配合休憩性公共設施用

地項目及規模變更調

整其用地名稱且配合

取消學校用地故刪除

相關內容

37

表七 都市設計準則變更對照表（續完）

編號 原條文 變更後條文 變更說明

5 （五）公（兒）用地景觀

設計準則

1公（兒）用地中央主要

地區應提供一具多功

能及多用途使用的大

型活動區域其他各分

區應考量觀賞休閒

運動遊戲及衛生等活

動與功能設施

2（略）

3兒童遊戲場配置原則

（略）

表八 變更前後土地使用計畫面積對照表

項目 現行計畫面積

（公頃） 增減面積

（公頃）

變更後

面積 （公頃）

比例 （）

土地

使用

分區

第一種住宅區 1461 -1424 037 130

第二種住宅區 581 +1314 1895 5558

第三種住宅區 000 +289 289 851

小計 2042 +179 2221 6538

公共

設施

用地

公（兒）用地 332 -332 000 000

綠地 008 +016 024 071

停車場用地 072 +000 072 212

廣場用地 000 +024 024 071

水溝用地 000 +023 023 068

國中（小）用地 250 -250 000 000

兒童遊樂場用地 000 +137 137 403

公園用地 000 +155 155 456

道路用地 693 +048 741 2181

小計 1355 -179 1176 3462

非都市土地 - +00036 - -

合計 3397 -00036 3397 10000

註表內面積應以依據核定圖實地分割測量面積為準

38

表九 變更後土地使用計畫面積表

項目 北區 中區 南區 合計

面積 (公頃)

比例()面積

(公頃)比例()

面積 (公頃)

比例() 面積

(公頃) 比例()

土地

使用

分區

第 一 種 住 宅 區 - 000 - 000 037 299 037 109

第二種住宅區 803 6011 429 5207 663 5360 1895 5578

第三種住宅區 083 621 098 1189 108 872 289 851

小計 886 6632 527 6396 808 6531 2221 6538

公共

設施

用地

兒童遊樂場用地 079 591 058 704 - 000 137 403

公園用地 050 374 - 000 105 849 155 456

綠地 024 180 - 000 - 000 024 071

停車場用地 - 000 042 510 030 243 072 212

廣場用地 006 045 018 218 - 000 024 071

水溝用地 - 000 - 000 023 186 023 068

道路用地 291 2178 179 2172 271 2191 741 2181

小計 450 3368 297 3604 429 3469 1176 3462

合計 1336 10000 824 10000 1237 10000 3397 10000

39

圖七 變更計畫示意圖（北中區）

40

圖八 變更計畫示意圖（南區）

41

圖九 變更後計畫示意圖

42

玖事業及財務計畫

一開發方式

本計畫於 89 年發布實施後因中央政府國民住宅政策轉變及公共設施比例

過高等因素致難以執行後續開發計畫遂由台東縣政府研議降低公共設施用地

比例及增列市地重劃方式開發提經內政部都市計畫委員會第 592次第 606次

第 611 次會議討論其決議綜整為下列三點

（一）同意修正道路系統公共設施用地比例由 3989調降為 3795

（二）為增加計畫執行可行性請縣府考量地方實際發展需要酌予提高土地

使用強度

（三）增列開發方式部分請縣府依規定層報行政院核示後再據以辦理

為提高開發可行性並增加原土地所有權人領回土地比例經評估後公共設施

用地比例需調降至 35以下較為可行而土地使用強度部分經考量整體都市

景觀及實際發展狀況仍以維持原使用強度惟配合本次實質計畫內容變更酌予

調整其區位故前述第一二點決議內容均已納入本次變更檢討之

有關第三點決議增列開發方式部分綜合考量時空環境變遷政策指導開

發目的民眾權益保障及開發可行性等因素後基於下列理由仍維持區段徵收方

式辦理

（一）為符合中央政府興建社會住宅政策及日後興建公益性住宅需求本計

畫區開發後應保留部分土地集中妥予運用而市地重劃係採原位次分配

土地日後無法取得足夠規模之完整土地故未能滿足開發目的

（二）本案變更後公共設施用地比例雖已降為 3462倘採市地重劃開發

加計費用負擔後總負擔勢必超過 4500依據「市地重劃實施辦法」

第 23 條規定需經由過半土地所有權人同意始得為之而本區土地所

有權人數高達三百餘人恐難據以執行

爰此除合法建築密集街廓之第一種住宅區及水利會管有之現況溝渠（水溝

用地）外均維持區段徵收方式辦理整體開發並由臺東縣政府為開發主體

43

圖十 區段徵收範圍示意圖

二開發期程

（一）本案應以全部一次開發為原則惟考量政府財政狀況都市成長管理及都

市發展需求等因素必要時得採分期分區開發且預計變更都市計畫經內

政部都市計畫委員會審竣後 3 年內完成全部或第一期區段徵收計畫報核

程序辦理區段徵收作業主要期程計算至標售完成止為 7 年其中工程施

工期程為 3 年惟實際進度得由主管機關視實際狀況酌予調整之

採分期分區開發時應採北中區及南區二期二區方式開發並以南區為

優先開發區且應於南區開發完成後五年內或可建築用地使用率達 50

44

時辦理第二期開發

（二）第一種住宅區已建築使用之合法建物得維持原建築及其使用且得為必要

之維護及修繕並得申請個別建築或依「台東市都市計畫（豐榮豐樂地

區）細部計畫再發展地區土地開發管理要點」辦理其建築管理及使用管

制仍應依循本計畫土地使用分區管制計畫及其他相關法令

本計畫區總面積為 3397 公頃除第一種住宅區及水溝用地外均採區段徵

收方式辦理故開發面積約 3337 公頃其開發財務說明如下

三財務計畫

（一）土地處理原則

1預計土地所有權人領回抵價地比例

依土地徵收條例第 39 條第 2 項規定抵價地總面積以徵收總面

積之 50為原則因情況特殊經上級主管機關核准者不在此限

但不得少於 40曾為農地重劃者該重劃地區部分不得少於 45

本區段徵收範圍並無參與農地重劃因此依上述原則並參考目

前不動產市場普遍之交易行情以及本計畫區之財務狀況等因素抵價

地發還比例暫以 50預估惟實際土地所有權人領回抵價地比例應以

臺東縣政府報經中央區段徵收主管機關（內政部）核定之抵價地比例

為準

2區段徵收後土地處理方式

本計畫區段徵收範圍內土地經規劃整理後其土地處理方式依

土地徵收條例區段徵收實施辦法及其相關規定辦理並以臺東縣政

府報經中央區段徵收主管機關（內政部）核定之區段徵收計畫為準

（二）開發費用估算

1區段徵收作業費用

辦理本計畫區段徵收作業所需地籍整理費及其他辦理土地整理

必要之費用依過往之經驗以每公頃 120 萬元估算之估計約需 4004

萬元

2地價補償費

擬以私有土地面積 30選擇領取現金補償及公有土地有償撥用

方式參與區段徵收並參酌鄰近地區性質相似之土地交易價格後依土

45

地屬性周邊買賣價並排除掉預期因素及其他影響市價的因素後土

地平均補償單價以 8000 元（≒26446 元坪）估算其地價補償費

為 84400 萬元

3地上物補償費

地上物拆遷補償費部分包含農作改良物鐵皮與網室棚架磚

造與鋼筋混凝土造等其中農作改良物以每公頃 60 萬元鋼筋水泥

造建物拆遷補償費以每公頃 27000 萬元計算磚造建物拆遷補償費以

每公頃 15000 萬元計算鐵皮造建物拆遷補償費以每公頃 5500 萬元

計算及網室棚架以每公頃 500 萬元計算估算地上物拆遷補償費合計

約 14061 萬元

4公共設施費用

包含全區整地工程雨污水下水道地下管道公園綠地廣

場兒童遊樂場停車場及道路等公共設施之規劃設計施工及工程

管理費用考量範圍內地形平坦且地上物單純故整地工程以每公頃

80 萬元計雨污水下水道分別以每公頃 200 萬元及 250 萬元計電

信電力與自來水等公用管線工程以每公頃 300 萬元計公園及兒童

遊樂場用地以每公頃 1800 萬元計綠地以每公頃 1400 萬元計廣

場用地以每公頃 1500 萬元計停車場用地以每公頃 1500 萬元計及

道路用地以每公頃 1600 萬元計等工程規劃設計管理及監造費等

以工程總經費 8計算合計約需 50313 萬元

5管理維護費

區段徵收完成後區內公共設施管理維護費本區依土地徵收條例

施行細則第 51 條第 2 項規定以每年每公頃 5 萬元編列 3 年計算

估計約需 501 萬元

6貸款利息

在辦理區段徵收時可向平均地權基金及公民營行庫辦理貸款作

業依本計畫區段徵收作業預定辦理期程參考五大銀行基準利率（台

灣銀行合作金庫銀行第一銀行華南銀行及台灣土地銀行）並參

酌物價上漲趨勢貸款利率以 3進行估算估算本計畫區段徵收作業

之貸款利息估計約需 16567 萬元

7估算結果

依據前述區段徵收作業費用地價補償費地上物補償費公共

46

設施費用管理維護費及貸款利息估算結果本計畫區段徵收開發總

費用預估約為 169846 萬元詳表十所示

表十 區段徵收開發總費用估算表

項目 單位 數量 單價

（萬元）

總價

（萬元）說明

一區段徵收作業費用 公頃 3337 120 4004

二補償費用

地價補償費 公頃 1055 8000 84400以私有地主30領取

地價補償及公有土地

全數作價方式領回

地上物拆遷補償

農作物 公頃 2500 60 1500

建物

鋼筋混凝土 公頃 015 27000 4050

磚造 公頃 006 15000 900

鐵皮造 公頃 064 5500 3520

網室棚架 公頃 310 500 1550

自拆遷獎勵金 式 100 2541 2541

小計 98461

三公共設施費用

整地工程 公頃 3337 80 2670

公園及兒童遊樂場 公頃 292 1800 5256

綠地 公頃 024 1400 336

廣場 公頃 024 1500 360

停車場 公頃 072 1500 1080

道路 公頃 741 1600 11856

雨水下水道 公頃 3337 200 6674

污水下水道 公頃 3337 250 8343

共同管溝 公頃 3337 300 10011電力電信及自來水

地下管線工程費

小計 46586

工程規劃設計管理

及監造費等 式 100 3727 3727 按工程費之 8估計

合計 50313

四管理維護費 公頃 3337 5 501每年每公頃 5 萬元

編列 3年計算

五貸款利息 16567 以年息 3複利計算

總開發費用 169846

註實際區段徵收開發總費用依辦理時之法令規定及實際發生之費用為準

（三）土地處分方式

47

1私有地所有權人領回抵價地比例依土地徵收條例第 39 條第 2 項辦理發

還土地所有權人之抵價地以第二種住宅區為原則

2屬土地徵收條例第 44 條第 1 項第 2 款所列之公共設施無償登記該管縣政

府本計畫公園兒童遊樂場用地綠地廣場停車場及道路用地等

公共設施用地無償登記為臺東縣政府所有

3其餘可供建築土地則依土地徵收條例第 44 條第 1 項第 5 款規定予以處

分

表十一 區段徵收土地處分方式表

類 別 內 容 面積（公頃）

1發還抵價地土地 第二種住宅區 1141

2無償登記之公共設施用地

公園用地兒童遊樂場用地綠

地廣場用地停車場用地及道路

用地等

1153

3供興建公益性住宅之土地 第三種住宅區 289

4剩餘可供標(讓)售土地 扣除發還抵價地土地後之第二種

住宅區 754

合 計 3337

註區段徵收抵價地之比例以 50為估算財務計畫之依據實際抵價地之比例應以區段徵收主管機關報經核定之比例為準

（四）區段徵收後土地處分收入估算

依據各開發項目之開發方式與概估開發費用經整理分析後區段徵

收後土地處分預估面積為 1043 公頃參酌鄰近地區土地交易案例擬

訂 17500 元作為第二種住宅區用地標(讓)售價格另第三種住宅區按

以開發成本 16285 元折價專案讓售予需地機關預估土地處分收入

約為 179014 萬元以作為縣府未來辦理開發之參考依據惟未來仍得

視財政情形及實際發展需要酌予調整

（五）自償能力分析

1經費籌措

本計畫區段徵收開發總費用之經費籌措方式包括向臺東縣平均

地權基金財政部地方建設基金或各行庫申貸支應等

2自償能力分析

48

本計畫區段徵收開發總費用約需 169846 萬元區段徵收後土地

處分預估收入約 179014 萬元預估區段徵收後盈餘約 9168 萬元

益本比為 105另本案經財務分析結果財務平衡標售底價約 16285

元（≒53835 元坪）與周邊客觀條件相同之都市計畫區住宅區市

場交易行情相較下仍有利基整體財務應屬可行

（六）敏感度分析

抵價地發還比例分別以 4042545475及 50與地主領

取現金比例 0102030及 40進行敏感度分析其財務結果

詳如表十二所示

表十二 區段徵收財務敏感度分析表

抵價地發還比例 地主領現比例 開發總費用

（萬元）

土地處分收入

（萬元）

盈餘

（萬元） 益本比

4000

0 80277 150489 70212 187

10 109605 173309 63704 158

20 138932 196129 57197 141

30 168259 218949 50690 130

40 197587 241769 44182 122

4250

0 80844 136227 55383 169

10 110115 160473 50358 146

20 139385 184719 45334 133

30 168656 208965 40309 124

40 197926 233212 35286 118

4500

0 81410 121964 40554 150

10 110625 147637 37012 133

20 139839 173309 33470 124

30 169052 198982 29930 118

40 198267 224654 26387 113

4750

0 81976 107702 25726 131

10 111135 134800 23665 121

20 140292 161899 21607 115

30 169449 188998 19549 112

40 198607 216097 17490 109

5000

0 82543 93439 10896 113

10 111644 121964 10320 109

20 140746 150489 9743 107

30 169846 179014 9168 105

40 198947 207539 8592 104

附 1-1

附件一 臺東縣政府 104 年 6 月 12 日 府建都字第 1040115666 號函

附 2-1

附件二 變更後土地使用分區管制計畫

為有效控制本計劃區土地使用強度確保公共設施服務水準維護良好生活

環境訂定土地使用分區管制要點如后

一 本要點依都市計畫法第 22 條及同法臺灣省施行細則第 35 條規定訂之

二 住宅區

（一）第一種住宅區（即「住一」住宅區）建蔽率不得大於 60容積率不

得大於 120

（二）第二種住宅區（即「住二」住宅區）建蔽率不得大於 60容積率不

得大於 160

（三）第三種住宅區（即「住三」住宅區）建蔽率不得大於 50容積率不

得大於 240

三 建築形式

（一）為配合遠景海岸山脈富變化的稜線建築物屋頂層及屋頂突出物應設

置斜屋頂且斜屋頂之投影面積不得小於建築面積之 80斜屋頂（覆

文化瓦）之斜率原則上為 11 至 13 之間若經都市設計審議委

員會認可係為設計上之需要得調整之

（二）新建建築物之外牆造型及開窗型式應配合鄰屋設計

四 開放空間

（一）「住一」「住二」「住三」住宅區臨接計畫道路部分應至少退縮 4 公尺

供留設「沿街步道式開放空間」設置淨寬 15 公尺以上之連續鋪面人

行步道免設置騎樓

（二）「住三」住宅區除留設「沿街步道式開放空間」外應在集中留設「廣

場式開放空間」並與公共開放空間鄰近「住一」「住二」住宅區除

留設「沿街步道式開放空間」外其餘之法定空地應配合防火間隔整

體規劃

（三）「住一」「住二」住宅區之防火間隔宜整體規劃集中留設開放空間應

配合防火間隔位置留設防火間隔不得設置圍牆僅能以高度不超過 1

公尺之綠籬作為界隔空間且不得有高於地面之固定結構物

（四）「住一」「住二」住宅區之防火間隔寬度為 2 公尺

附 2-2

（六）開放空間得計入建築基地之法定空地應美化綠化達綠覆率 50以

上

（七）1有關設置開放空間獎勵部份依內政部訂定「實施都市計畫地區建築

基地綜合設計鼓勵辦法」規定辦理

2建築物提供部分樓地板面積供下列使用者得增加所提供之樓地板面

積但以不超過基地面積乘以該基地容積率之 30為限

（1）私人捐獻或設置圖書館博物館藝術中心兒童青少年勞

工老人等活動中心景觀公共設施等供公眾使用其集中留設

之面積在 1 百平方公尺以上並經目的事業主管機關核准設立公

益性基金管理營運者

（2）建築物留設空間與天橋或地下道連接供公眾使用經交通主管機

關核准者

五 建築基地內留設之人行步道應與其他法定空地整體規劃並與周遭之公共

開放空間直接聯繫

六 交通運輸系統

（一）依都市設計準則之計劃道路標準斷面留設之公共設施帶供作佈設行

道樹公車站牌售票亭變電箱路燈標誌自行車停車空間及

各類街道家俱之空間

（二）「住一」「住二」住宅區每一住宅單元應至少設置 1 部停車位該停車

位不得設置於指定留設開放空間之人行步道及防火間隔上「住三」住

宅區應集中設置地下停車場

（三）「住一」「住二」住宅區若附設 1 部以上之停車位時其停車位得以前

後方式配置之

七 建築基地細分規模

（一）「住一」「住二」住宅區最小基地開發單元 120 平方公尺最小基地面

寬及最小建築面寬 5 公尺

（二）「住三」住宅區最小基地開發單元 1500 平方公尺

八 公共設施用地得依「都市計畫公共設施用地多目標使用方案」規定作多目

標使用

九 為維護居住環境品質本計畫區內停車空間依左表規定

附 2-3

土地及建築物用途 基準停車位數

住宅等類似用途建築物

建築樓地板面積在 250 平方公尺以

下者應留設 1 部停車空間超過部

分每超過 150 平方公尺及其零數應

增設 1 部停車空間

商場（店）餐廳飲食店

超級市場等類似用途建築

物

建築樓地板面積每滿 100 平方公尺

設置 1 部停車位

辦公事務所金融等類私

用途建築物 建築樓地板面積每滿 80 平方公尺設

置 1 部停車位

旅館國際觀光旅館等類似

用途建築物 建築樓地板面積每滿 100 平方公尺

或每 4 個房間設置 1 部停車位

十 建築基地內之法定空地應留設二分之一以上種植花草樹木以美化環

境

十一 建築基地申請建築時須經縣府都市設計審議委員會依都市設計準則審

查通過後始得發照建築及施工以塑造本計畫區之獨特風格但為增

強本計畫區風格之設計經都市設計審議委員會認可者得不受都市設

計準則之限制

十二 「住一」住宅區得維持現有建築及其使用惟日後申請建築時仍應依

本要點規定辦理且為鼓勵既有聚落再發展亦得另訂「台東市都市計

畫（豐榮豐樂地區）細部計畫再發展地區土地開發管理要點」據以執

行

十三 本要點未規定事項適用其他法令規定

附 3-1

附件三 變更後都市設計準則

一 開放空間系統設計準則

開放空間在都市結構上包含都市美觀休憩娛樂環境保護及防災避難的

效果規劃設計應以提供自然舒適親切可及的人性化環境為目標並增進

都市防災避難功能

（一）開放空間類別

開放空間系統依土地屬性及使用形態區分為公共開放空間指定

留設開放空間兩類以本計畫區而言細分如后（詳附圖一）

1公共開放空間包括公園兒童遊樂場綠地廣場等用地

2指定留設開放空間包括「沿街步道式開放空間」「住三」住宅區集

中留設之「廣場式開放空間」上述所稱之開放空間係指「建築技術

規則第 15 章實施都市計畫地區建築基地綜合設計」規定開放空間

（二）開放空間設計原則

開放空間之配置除於適當區位設置公共開放空間外並指定每

一基地之「留設開放空間」的位置及其設計標準配合退縮規定維

繫全區開放空間之連續性完整性與多樣性設計原則如后

1每一街廓內及建築物簇群內均應提供開放空間

2所有街廓之開放空間應整體規劃並利用步道相銜接建構一套區內

完整的人行動線系統提升居民移動之便利性

3開放空間須完整規劃並以景觀配置手法銜接各區特色

（三）開放空間設計準則

1公園兒童遊樂場用地開放空間設計規定

（1）應具休憩集會及活動等功能得比照「臺東縣公園管理自治條

例」規定設置相關設施提供居民使用並應提供計畫區內居民

遭遇重大人為或天然災害時所需臨時避難疏散及急難救助空

間

（2）活動區配置於主要道路旁時與道路之間應以濃密植栽適當區

隔

附 3-2

附圖一 開放空間系統配置示意圖

附 3-3

（3）主要出入口應與人行動線系統連接服務車輛及停車空間出入動

線應避免干擾人行動線與主要道路系統

（4）應採開放性設計如基於安全及管理之需要四周可設置綠籬或

綠化設施圍蔽高度不得超過 1 公尺

2其他相關規定

（1）開放空間入口須明顯標示或以其他設計方式強調入口意象加

強公眾使用之能見度

（2）開放空間之舖面應使用具透水性防滑耐壓易維護的材質

舖面設計應以街廓為單元整體規劃反映地區的特色與個性

（3）開放空間的設計應符合無障礙環境的要求

（4）開放空間應美化綠化其綠覆率應達 50以上

二 人行空間設計準則

人行空間目的在提供計畫區內居民一個不需要車輛即可通達區內各主要公

共設施或開放空間的步行安全動線系統本計畫區內配置之人行空間包括都市計

畫劃設之人行步道及建築基地內留設之人行步道兩者相互配合連接建構成

全區完整的人行步道系統提升居民移動之便利性本計畫區內人行空間設計準

則如后

（一）都市計畫劃設之人行步道設計規定

1人行步道之人行空間淨寬度不得小於 15 公尺

2應具連續性舒適性方便性與美觀等基本功能

3交叉路口得視交通需要以號誌輔以聲音告知行人應停止或行進

4除得提供設置灌木植栽及街道傢俱外不得設置其他有礙通行之設施

物並應設置中低光源之照明設施

（二）建築基地內留設之人行步道設計規定

1建築基地內留設之人行步道應與基地內之其他法定空地整體規劃並

與周邊之公共開放空間直接聯繫

2建築基地內留設之人行步道應與車行動線系統明確區分減少交通衝

擊

3建築基地內留設之人行步道地坪應平整每一街廓之各街角均應採無

附 3-4

障礙環境設計

三 交通運輸系統設計準則

交通運輸系統之設計應以提供具可行性及易行性之交通運輸方式為目標

透過道路功能等級之明確劃分各層級道路依其功能服務水準與周圍土地使用

之特性設置不同之車行空間寬度及景觀設計規定

（一）計畫道路標準斷面設計規定

本計畫區內道路斷面車道數及空間配置應參酌附圖二辦理其中

公共設施帶係供作佈設行道樹公車站牌售票亭變電箱路燈

自行車停車空間及各類街道傢俱之空間且計畫道路兩側均規定建築

物退縮供留設「沿街步道式開放空間」

（二）停車空間設計規定

1住宅區留設之停車位不得設置於指定留設開放空間臨計畫道路境界

線 15 公尺範圍內及防火間隔上「住三」住宅區應集中設置地下停

車場其出入口應設置於次要道路或私設通路上並與基地進出動線

開放空間整體設計

2公園兒童遊樂場用地內應留設自行車停放空間並設置自行車停放

架或類似防竊功能之保護設施

附圖二 計畫道路標準斷面圖

附 3-5

3路外公共停車場設計規定

（1）路外公共停車場應有植栽計畫舖面須全面使用透水性材料且

周圍應予綠化

（2）路外公共停車場除出入口處外四周應以綠化土堤或綠化材料

形成適當之圍籬

四 建築基地細分規模設計準則

「住一」「住二」住宅區開發規模如非完整街廓開發時應考量與鄰近基地

之關係並配合集中留設法定空地

五 建築量體配置高度造型色彩及風格設計準則

（一）建築物允建高度應依建築技術規則建築設計施工篇第 164 條規定計算

並檢討日照

（二）為配合遠景海岸山脈富變化的稜線建築物屋頂層及屋頂突出物應設

置斜屋頂且斜屋頂之投影面積不得小於建築面積之 80斜屋頂之

斜率原則上為1 至3 之間若經都市設計審議委員會認可係為設

計上之需要得調整之

（三）新建建築物之外牆造型及開窗形式應配合鄰屋設計

（四）為調和人造建築物與背景天空海洋山脈田野等色彩建築物屋

頂色牆壁色色彩為深色瓦對白色或淺灰

（五）「住一」「住二」住宅區若需裝置廣告物等附屬設施物應以不妨礙

通行及景觀為原則不得設置於指定留設開放空間及防火間隔上附

著於建築物上之高度不得低於 36 公尺廣告物大小以高度 3 公尺寬

度 06 公尺為限其餘規定依內政部「招牌廣告及樹立廣告管理辦法」

等相關規定辦理

（六）「住三」住宅區之廣告物等附屬設施應配合集合住宅建築設計統一

規範

六 環境保護設施設計準則

本計畫區內環境保護設施主要為污水處理設施及「住三」住宅區之垃圾貯存

空間其設計規定如后

（一）污水處理設施依建築技術規則施工篇第 49 條規定辦理

（二）每一單元（以街廓計）之「住二」住宅區開發時應至少設置一處垃

附 3-6

圾貯存空間集中收集處理垃圾

（三）垃圾貯存空間應面臨次要道路集中設置且不得設置於建築物主要出

入口旁垃圾貯存空間未臨接計畫道路時應留設 35 公尺寬之車道連

接計畫道路垃圾貯存空間位室內者車道淨寬應達 4 公尺以上且

應設置於地面層

（四）垃圾貯存空間應有適當之清洗（含排水措施）隔離設施以維護環境衛

生如位法定空地者應配合綠化設施美化

七 景觀計畫

景觀計畫目的在塑造本計畫區之整體都市景觀及舒適生活環境設計準則如

后

（一）計畫道路兩側之公共設施帶應於適當位置與間距處植栽喬木行道樹

（如附圖三）且依下列規定

1行道樹樹冠底離地淨高 2 公尺以上根部應保留適當之透水面積

2行道樹樹幹四周應舖設鏤空鑄鐵蓋板或透水設施且應與人行步道地

坪高程齊平

3每一街道應有一代表樹種並將其延續至該街道內之社區樹種以具

大型樹冠耐污染易維護為原則

（二）「沿街步道式開放空間」應利用綠化植栽作為道路與建築物間之緩衝

區且每一街廓之植栽應為同一或共同樹種

（三）「住三」住宅區指定留設之廣場式開放空間以集中配置為原則面積

至少 400 平方公尺且綠地面積至少佔 30長寬比不得超過 21且

應按開放空間面積每滿 64 平方公尺至少植栽喬木一棵其樹冠底離地

淨高 2 公尺以上

附 3-7

附圖三 道路斷面景觀示意圖

（四）公園兒童遊樂場用地景觀設計準則

1公園用地中央主要地區應提供一具多功能及多用途使用的大型活動

區域其他各分區應考量觀賞休閒運動遊戲及衛生等活動與功

能設施

2區內供公用設備及服務設施（如垃圾收集公共廁所）等使用之區域

應使用綠籬或樹叢適當圍蔽

3兒童遊樂場用地配置原則

（1）根據兒童活動尺寸荷重等設計

（2）採用複合式遊具使遊戲有連續性與變化

（3）按兒童年齡分類進行設計

（4）提供父母休憩看護設施以便就近照顧

（5）著重安全考量如彈性地板去除尖銳部分等措施

附 4-1

附件四 台東市都市計畫（豐榮豐樂地區）細部計畫

再發展地區土地開發管理要點

一 本要點依「台東市都市計畫（豐榮豐樂地區）細部計畫土地使用分區管

制計畫」第十二點規定訂定之

二 再發展區之土地權利關係人得擬具開發計畫提經臺東縣都市計畫委員會審

查通過後再依相關法令向主管建築機關申請開發建築

三 申請基地符合下列條件者始得依本要點辦理

（一）基地臨接計畫道路之長度在 20 公尺以上或達週界總長度六分之一且面

積達 1000 平方公尺以上者

（二）因鄰地已申請建築或基地條件特殊致未能符合前款規定者經臺東縣都

市計畫委員會同意後得不受前款規定限制

四 開發計畫應以書圖載明下列事項

（一）申請人姓名身份證字號及地址

（二）開發地區範圍面積及土地與建物使用現況

（三）土地使用及公共設施計畫其圖面比例尺不得小於 1600

（四）土地使用管制計畫

（五）都市設計事項得視實際需要依都市計畫定期通盤檢討實施辦法第八

條第二項之內容予以述明

（六）土地及地上物處理計畫

（七）事業及財務計畫

（八）實施進度

（九）全部土地權利關係人姓名住址權利證明文件及私有土地所有權人

同意書

（十）套繪土地使用計畫之地籍圖其比例尺不得小於 11200

五 依本要點申請整體開發時需以不小於申請開發總面積 20之土地折算為

回饋代金並於全部繳納後始得發照建築

附 4-2

前項代金之計算係以應回饋之土地面積乘以繳交當年度之土地公告現值

加四成為準

六 依本要點申請整體開發者得依下列公式核算其申請開發建築之基準容積

率但該基準容積不得大於 240

V=V0times（1+（V1-01）+ V2）（1-V1）≦240

其中 V回饋後之基準容積率

V0該分區之容積率（120）

V1回饋土地比例

V2獎勵係數（訂為 02）

七 本要點未規定事項悉依其他法令規定辦理

變更機關

業務承辦

人員

擬定機關

業務承辦

人員

業務單位

主管

業務單位

主管

規劃單位亞興測量有限公司

龍邑工程顧問股份有限公司

12

表四 現行細部計畫土地使用計畫面積分配表

項目 北區 中區 南區 全區

面積（） 比例

（）面積（）

比例 （）

面積（）比例

（） 面積（）

比例 （）

土地使

用分區

第一種住宅區 64023 4791 13153 1596 68882 5572 146058 4300

第二種住宅區 26837 2008 23196 2814 8094 655 58127 1711

小計 90860 6800 36349 4410 76976 6226 204185 6011

公共設施用地

公兒用地 14788 1107 4900 595 13483 1091 33171 977

綠地 797 - - - - - 797 023

停車場用地 - - 3600 437 3600 291 7200 212

文（中）用地 - - 25000 3033 - - 25000 736

道路用地 27178 2034 12572 1525 29568 2392 69318 2041

小計 42763 3200 46072 5590 46651 3774 135486 3989

合計 133623 10000 82421 10000 123627 10000 339671 10000

註表內面積應以依據核定圖實地分割測量面積為準

資料來源擬定臺東市（豐榮豐樂地區）細部計畫說明書臺東縣政府90 年 3 月

13

圖六 現行細部計畫示意圖

14

五都市設計準則

一 開放空間系統設計準則

開放空間在都市結構上包含都市美觀休憩娛樂環境保護及防災避難的

效果規劃設計應以提供自然舒適親切可及的人性化環境為目標並增進

都市防災避難功能

（一）開放空間類別

開放空間系統依土地屬性及使用形態區分為公共開放空間指定留

設開放空間兩類以本計畫區而言細分如后（詳圖 6-2）

1公共開放空間包括公（兒）用地學校運動場

2指定留設開放空間包括「沿街步道式開放空間」「住二」住宅區集

中留設之「廣場式開放空間」上述所稱之開放空間係指「實施都市

計畫地區建築基地綜合設計鼓勵辦法」規定開放空間

圖 6-2 開放空間系統配置示意圖

15

（二）開放空間設計原則

開放空間之配置除於適當區位設置公共開放空間外並指定每一

基地之「留設開放空間」的位置及其設計標準配合退縮規定維繫全

區開放空間之連續性完整性與多樣性設計原則如后

1每一街廓內及建築物簇群內均應提供開放空間

2所有街廓之開放空間應整體規劃並利用步道相銜接建構一套區內

完整的人行動線系統提升居民移動之便利性

3開放空間須完整規劃並以景觀配置手法銜接各區特色

（三）開放空間設計準則

1公（兒）用地開放空間設計規定

（1）公（兒）用地應具休憩集會及活動等功能得比照「臺灣省公

園管理辦法」規定設置相關設施提供居民使用並應提供計畫

區內居民遭遇重大人為或天然災害時所需臨時避難疏散及急難救

助空間

（2）公（兒）用地活動區配置於主要道路旁時與道路之間應以濃密

植栽適當區隔

（3）公（兒）用地主要出入口應與人行動線系統連接服務車輛及停

車空間出入動線應避免干擾人行動線與主要道路系統

（4）公（兒）用地應採開放性設計如基於安全及管理之需要四周

可設置綠籬或綠化設施圍蔽高度不得超過 1 公尺

2學校運動場開放空間設計規定

（1）學校運動場公共開放空間鄰近住宅區之部分應設置高低綠籬以

隔絕噪音

（2）學校留設之開放空間面積不得小於基地面積之 40最小綠化

面積不得小於法訂空地之 50

（3）學校留設之開放空間應提供居民作為休憩運動場所及遭遇重

大人為或天然災害時所需臨時避難疏散及急難救助空間

（4）學校運動場及戶外活動區配置應配合自然地形變化規劃減少

整地與挖填方工程

16

（5）學校運動場及戶外活動區配置應考量自然氣候條件與微氣候變

化對冬季東北季風應以建築配置或植栽密植方式降低活動時的

不適性

（6）學校主要出入口應與人行動線系統連接服務車輛及停車空間出

入動線應避免干擾人行動線主要道路系統

（7）學校運動場如緊鄰主要道路配置臨接道路部分應以喬木密植方

式減少噪音和危險性

（8）學校用地及其戶外空間應採開放性設計如基於安全及管理之需

要四周可設置柵欄圍牆或綠籬等設施物圍蔽如設置欄杆或

圍牆等遮蔽物高度不得超過 2公尺牆面透空率應達 50以上

並應綠化處理

（9）學校用地四周若設置柵欄或圍牆等遮蔽物應自計畫道路境界線

退縮 4 公尺退縮部分得計入法訂空地又退縮部分應配合周遭

「沿街步道式開放空間」留設淨寬 15 公尺以上之人行步道其

餘部分應予植栽綠化或配合學童上下學動線規劃為家長接送學童

之機車停車空間

3指定留設開放空間與其他法定空地設計規定

（1）「住一」「住二」住宅區臨接計畫道路部分應至少退縮 4 公尺供

留設「沿街步道式開放空間」免設置騎樓

（2）前項「沿街步道式開放空間」範圍內應設置連續舖面之人行步道

淨寬不得小於 15 公尺並不得設置有礙通行之設施物

（3）「住二」住宅區除留設「沿街步道式開放空間」外應再集中留設

「廣場式開放空間」並與公共開放空間鄰近其位置依圖 6-2 之

原則設置「住一」住宅區除留設「沿街步道式開放空間」外其

餘之法定空地應配合防火間隔整體規劃

（4）「住一」住宅區之防火間隔宜整體規劃集中留設防火間隔位置建

議如圖 6-3防火間隔不得設置圍牆僅能以高度不超過 1 公尺之

綠籬作為界隔空間且不得有高於地面之固定結構物

（5）「住一」住宅區之防火間隔寬度為 2 公尺

4其他相關規定

（1）開放空間入口須明顯標示或以其他設計方式強調入口意象加

17

強公眾使用之能見度

（2）開放空間之舖面應使用具透水性防滑耐壓易維護的材質

舖面設計應以街廓為單元整體規劃反映地區的特色與個性

（3）開放空間的設計應符合無障礙環境的要求

（4）開放空間應美化綠化其綠覆率應達 50以上

圖 6-3 防火間隔建議位置示意圖

二 人行空間設計準則

人行空間目的在提供計畫區內居民一個不需要車輛即可通達區內各主要公

共設施或開放空間的步行安全動線系統本計畫區內配置之人行空間包括都市計

畫劃設之人行步道及建築基地內留設之人行步道兩者相互配合連接建構成

全區完整的人行步道系統提升居民移動之便利性本計畫區內人行空間設計準

則如后

（一）都市計畫劃設之人行步道設計規定

1人行步道之人行空間淨寬度不得小於 15 公尺

18

2應具連續性舒適性方便性與美觀等基本功能

3交叉路口得視交通需要以號誌輔以聲音告知行人應停止或行進

4除得提供設置灌木植栽及街道傢俱外不得設置其他有礙通行之設施

物並應設置中低光源之照明設施

（二）建築基地內留設之人行步道設計規定

1建築基地內留設之人行步道應與基地內之其他法定空地整體規劃並

與周邊之公共開放空間直接聯繫

2建築基地內留設之人行步道應與車行動線系統明確區分減少交通衝

擊

3建築基地內留設之人行步道地坪應平整每一街廓之各街角均應採無

障礙環境設計

三 交通運輸系統設計準則

交通運輸系統之設計應以提供具可行性及易行性之交通運輸方式為目標

透過道路功能等級之明確劃分各層級道路依其功能服務水準與周圍土地使用

之特性設置不同之車行空間寬度及景觀設計規定

（一）計畫道路標準斷面設計規定

本計畫區內道路斷面車道數及空間配置如圖 6-4其中公共設施帶

係供作佈設行道樹公車站牌售票亭變電箱路燈標誌自行車

停車空間及各類街道傢俱之空間且計畫道路兩側均規定建築物退縮

供留設「沿街步道式開放空間」

圖 6-4 計畫道路標準斷面圖

19

（二）停車空間設計規定

1「住一」住宅區每一住宅單元應至少設置 1 部停車位該停車位不得

設置於指定留設開放空間臨計畫道路境界線 15 公尺範圍內及防火間

隔上「住二」住宅區應集中設置地下停車場其出入口應設置於次

要道路或私設通路上並與基地進出動線開放空間整體設計

2學校公（兒）用地內應留設自行車停放空間並設置自行車停放架

或類似防竊功能之保護設施

3路外公共停車場設計規定

（1）路外公共停車場應有植栽計畫舖面須全面使用透水性材料且

周圍應予綠化

（2）路外公共停車場除出入口處外四周應以綠化土堤或綠化材料

形成適當之圍籬

四 建築基地細分規模設計準則

（一）「住二」住宅區應就完整街廓整體規劃設計分期分區開發「住一」

住宅區則鼓勵以完整街廓方式整體開發最小基地開發單元 120 平方公

尺最小面寬 45 公尺

（二）「住一」住宅區開發規模如非完整街廓開發時應考量與鄰近基地之關

係並配合集中留設法定空地

五 建築量體配置高度造型色彩及風格設計準則

（一）建築物允建高度應依建築技術規則建築設計施工篇第 164 條規定計算

並檢討日照

（二）為配合遠景海岸山脈富變化的稜線建築物屋頂層及屋頂突出物應設

置斜屋頂且斜屋頂之投影面積不得小於建築面積之 80斜屋頂之

斜率原則上為 11 至 13 之間若經都市設計審議委員會認可係

為設計上之需要得調整之

（三）新建建築物之外牆造型及開窗型式應配合鄰屋設計

（四）為調和人造建築物與背景天空海洋山脈田野等色彩建築物屋

頂色牆壁色色彩為深色瓦對白色或淺灰

（五）「住一」「住二」住宅區若需裝置廣告物等附屬設施物應以不妨礙

20

通行及景觀為原則不得設置於指定留設開放空間及防火間隔上附

著於建築物上之高度不得低於 36 公尺廣告物大小以高度 3 公尺寬

度 06 公尺為限其餘規定依內政部訂頒之「廣告物管理辦法」等相關

規定辦理

（六）「住二」住宅區之廣告物等附屬設施應配合集合住宅建築設計統一

規範

六 環境保護設施設計準則

本計畫區內環境保護設施主要為污水處理設施及「住二」住宅區之垃圾貯存

空間其設計規定如后

（一）污水處理設施依建築技術規則建築設計施工篇第 49 條規定辦理

（二）每一單元（以街廓計）之「住二」住宅區開發時應至少設置一處垃

圾貯存空間集中收集處理垃圾

（三）垃圾貯存空間應面臨次要道路集中設置且不得設置於建築物主要出

入口旁垃圾貯存空間未臨接計畫道路時應留設 35 公尺寬之車道連

接計畫道路垃圾貯存空間位室內者車道淨寬應達 4 公尺以上且

應設置於地面層

（四）垃圾貯存空間應有適當之清洗（含排水措施）隔離設施以維護環境衛

生如位法定空地者應配合綠化設施美化

七 景觀計畫

景觀計畫目的在塑造本計畫區之整體都市景觀及舒適生活環境設計準則如

后

（一）計畫道路兩側之公共設施帶應於適當位置與間距處植栽喬木行道樹

（如圖 6-5）且依下列規定

1行道樹樹冠底離地淨高 2 公尺以上根部應保留適當之透水面積

2行道樹樹幹四周應舖設鏤空鑄鐵蓋板或透水設施且應與人行步道地

坪高程齊平

3每一街道應有一代表樹種並將其延續至該街道內之社區樹種以具

大型樹冠耐污染易維護為原則

（二）「沿街步道式開放空間」應利用綠化植栽作為道路與建築物間之緩衝

區且每一街廓之植栽應為同一或共同樹種

21

（三）「住二」住宅區指定留設之廣場式開放空間應以集中配置為原則面

積至少 400 平方公尺且綠地面積至少佔 30長寬比不得超過 21

且應按開放空間面積每滿 64 平方公尺至少栽植喬木一棵其樹冠底離

地淨高 2 公尺以上

圖 6-5 道路斷面景觀示意圖

（四）學校運動場景觀設計準則

1所有設施應依據學童的尺寸進行設計（如垃圾桶座椅等的高度）

同時各設施的顏色及造型應多樣化但不得對整體環境特色有負面影

響

2學校運動場與硬舖面活動區等功能相近之區域應集中規劃與設計各

活動區間應以人行動線連接

3用以界定運動場與其他使用空間之緩衝綠帶與植栽區應考量使用功

能實質環境與視覺的連續性

4運動場內固定之構造物或設施物（如圍牆及欄杆等）應利用樹木灌

木群或蔓生植物綠化或遮蔽

（五）公（兒）用地景觀設計準則

1公（兒）用地中央主要地區應提供一具多功能及多用途使用的大型活

動區域其他各分區應考量觀賞休閒運動遊戲及衛生等活動與

功能設施

2區內供公用設備及服務設施（如垃圾收集公共廁所）等使用之區域

22

應使用綠籬或樹叢適當圍蔽

3兒童遊戲場配置原則

（1）根據兒童活動尺寸荷重等設計

（2）採用複合式遊具使遊戲有連續性與變化

（3）按兒童年齡分類進行設計

（4）提供父母休憩看護設施以便就近照顧

（5）著重安全考量如彈性地板去除尖銳部分等措施

六土地使用分區管制計畫

為有效控制本計畫區土地使用強度確保公共設施服務水準維護良好生活

環境訂定土地使用分區管制要點如后

一 本要點依都市計畫法第 22 條及同法臺灣省施行細則第 35 條規定訂之

二 住宅區

（一）第一種住宅區（即「住一」住宅區）建蔽率不得大於 60容積率不

得大於 160

（二）第二種住宅區（即「住二」住宅區）建蔽率不得大於 50容積率不

得大於 240

三 「文（中）」學校用地建蔽率不得大於 50容積率不得大於 150

四 建築形式

（一）為配合遠景海岸山脈富變化的稜線建築物屋頂層及屋頂突出物應設

置斜屋頂且斜屋頂之投影面積不得小於建築面積之 80斜屋頂（覆

文化瓦）之斜率原則上為 11 至 13 之間若經都市設計審議委員

會認可係為設計上之需要得調整之

（二）新建建築物之外牆造型及開窗型式應配合鄰屋設計

五 開放空間

（一）「住一」「住二」住宅區臨接計畫道路部分應至少退縮 4 公尺供留設

「沿街步道式開放空間」設置淨寬15公尺以上之連續鋪面人行步道

免設置騎樓

23

（二）「住二」住宅區除留設「沿街步道式開放空間」外應再集中留設「廣

場式開放空間」並與公共開放空間鄰近「住一」住宅區除留設「沿街

步道式開放空間」外其餘之法定空地應配合防火間隔整體規劃

（三）「住一」住宅區之防火間隔宜整體規劃集中留設開放空間應配合防火

間隔位置留設防火間隔不得設置圍牆僅能以高度不超過 1 公尺之綠

籬作為界隔空間且不得有高於地面之固定結構物

（四）「住一」住宅區之防火間隔寬度為 2 公尺

（五）學校用地應留設開放空間面積不得小於基地面積之 40學校用地

四周如設置柵欄或圍牆等遮蔽物高度不得超過 2 公尺牆面透空率應

達 50以上並綠化處裡且應自計畫道路境界線退縮 4 公尺退縮

部分供作「沿街步道式開放空間」及機車停車空間使用

（六）開放空間得計入建築基地之法定空地應美化綠化達綠覆率 50以

上

（七）1有關設置開放空間獎勵部份依內政部訂定「實施都市計畫地區建築

基地綜合設計鼓勵辦法」規定辦理

2建築物提供部分樓地板面積供下列使用者得增加所提供之樓地板面

積但以不超過基地面積乘以該基地容積率之 30為限

（1）私人捐獻或設置圖書館博物館藝術中心兒童青少年勞

工老人等活動中心景觀公共設施等供公眾使用其集中留設

之面積在 1 百平方公尺以上並經目的事業主管機關核准設立公

益性基金管理營運者

（2）建築物留設空間與天橋或地下道連接供公眾使用經交通主管機

關核准者

六 建築基地內留設之人行步道應與其他法定空地整體規劃並與周遭之公共

開放空間直接聯繫

七 交通運輸系統

（一）依都市設計準則之計畫道路標準斷面留設之公共設施帶供作佈設行

道樹公車站牌售票亭變電箱路燈標誌自行車停車空間及各

類街道傢俱之空間

（二）「住一」住宅區每一住宅單元應至少設置 1 部停車位該停車位不得設

置於指定留設開放空間之人行步道及防火間隔上「住二」住宅區應集

24

中設置地下停車場

（三）「住一」住宅區若附設 1 部以上之停車位時其停車位得以前後方式配

置之

八 建築基地細分規模

（一）「住一」住宅區最小基地開發單元 120 平方公尺最小基地面寬 45 公

尺

（二）「住二」住宅區應就完整街廓整體規劃設計分期分區開發

九 公共設施用地得依「都市計畫公共設施用地多目標使用方案」規定作多目

標使用

十 為維護居住環境品質本計畫區內停車空間依左表規定

土地及建築物用途 基準停車位數

住宅等類似用途建築物

建築樓地板面積在 250 平方公尺以

下者應留設 1 部停車空間超過部

分每超過 150 平方公尺及其零數應

增設 1 部停車空間

商場（店）餐廳飲食店

超級市場等類似用途建築

物

建築樓地板面積每滿 100 平方公尺

設置 1 部停車位

辦公事務所金融等類私

用途建築物

建築樓地板面積每滿 80 平方公尺設

置 1 部停車位

旅館國際觀光旅館等類似

用途建築物

建築樓地板面積每滿 100 平方公尺

或每 4 個房間設置 1 部停車位

十一 建築基地內之法定空地應留設二分之一以上種植花草樹木以美化環

境

十二 建築基地申請建築時須經縣府都市設計審議委員會依都市設計準則審

查通過後始得發照建築及施工以塑造本計畫區之獨特風格但為增

強本計畫區風格之設計經都市設計審議委員會認可者得不受都市設

計準則之限制

十三 本要點未規定事項適用其他法令規定

25

柒變更理由

一配合主要計畫空間結構調整變更土地使用細分區並

另訂管理規範保障既有合法建物權益

延續原計畫之土地使用細分區之劃定架構及保障既有合法建物所有權人權

益合法建物密集之街廓將剔除整體開發範圍外另考量整體開發公平性未

納入整體開發範圍部分之土地使用分區調整為「第一種住宅區」並將其容積率

訂為 120此外為鼓勵既有聚落日後整體再發展提升環境品質另訂「台東

市都市計畫（豐榮豐樂地區）細部計畫再發展地區土地開發管理要點」（詳附

件四）其餘納入整體開發範圍之土地使用分區則分別調整為第二種及第三種住

宅區其中第三種住宅區係為供興建公益性住宅之土地為提升整體開發可行性

適度調整第三種住宅區之規模及區位

二為利整體開發後之環境控管及提升剩餘土地之規劃彈

性調整部分土地使用分區管制計畫及都市設計準則內

容

因應土地使用分區公共設施用地項目調整及相關法令廢止為利於日後

環境控管故配合調整土地使用分區管制計畫及都市設計準則相關條文內容另

依據原土地使用分區管制計畫第八點有關建築基地細分之規定為「『住二』住

宅區（調整為『住三』住宅區）應就完整街廓整體規劃設計分期分區開發」

為保留日後土地規劃及處份彈性故調整該條文內容

26

捌變更計畫內容

為配合辦理整體開發本次共變更 3 案其中編號第 1 案為實質計畫內容變

更編號第 2 案及第 3 案分別為土地使用分區管制計畫及都市設計準則部分條文

增修訂其內容請詳見表五變更內容明細表表六變更前後土地使用計畫面積

對照表表七都市設計準則變更對照表及圖七變更計畫示意圖（北中區）圖

八變更計畫示意圖（南區）圖九變更後計畫示意圖

表五 變更內容明細表 單位公頃

編號 變更位置 變更內容

變更理由 原計畫 新計畫

1 豐榮豐樂

地區 第一種住宅區

（1425） 第二種住宅區

（1057） 第三種住宅區（052）兒童遊樂場用地

（069） 公園用地（054） 停車場用地（030）道路用地（ 163）

1 依據主要計畫變更後之計畫內

容並延續原計畫之土地使用

細分區之劃定架構及保障既

有合法建物所有權人權益合

法建物密集之街廓將剔除整

體開發範圍外以提升整體開

發可行性另考量整體開發公

平性未納入整體開發範圍部

分之土地使用分區調整為「第

一種住宅區」其餘則分別調整

為「第二種住宅區」及「第三

種住宅區」 2 為提升開發可行性調整住三

住宅區之規模及區位

第二種住宅區 （258）

第三種住宅區

（117 ） 公園用地（007） 兒童遊樂場用地

（025） 廣場用地（022） 綠地用地（008） 道路用地（079）

鄰里公園兼作兒童

遊樂場使用（332）第二種住宅區（167）第三種住宅區（007）綠地用地（007） 公園用地（081） 兒童遊樂場用地

（016） 道路用地（054）

國中用地（兼供國小

使用）（250） 第二種住宅區（066）第三種住宅區（098）兒童遊樂場用地

（013） 停車場用地（042）道路用地（031）

停車場用地（072） 第二種住宅區（070）道路用地（002）

27

表五 變更內容明細表（續） 單位公頃

編號 變更位置 變更內容

變更理由 原計畫 新計畫

1 豐榮豐樂

地區 道路用地（282） 第一種住宅區（001）

第二種住宅區（212）第三種住宅區（015）兒童遊樂場用地

（014） 綠地用地（001） 公園用地（013） 廣場用地（002） 水溝用地（023） 非都市土地（0075）

非都市土地（00039）道路用地（00039）2 事業及財

務計畫 原事業及財務計畫 修訂事業及財務計

畫 為提升開發可行性將建築密集之

街廓（第一種住宅區）及水利會管

轄之現況溝渠（水溝用地）部分

剔除區段徵收範圍並增訂分期分

區開發原則且配合修正財務計畫

內容 3 土地使用

分區管制

計畫

原土地使用分區管

制計畫 修訂土地使用分區

管制計畫 詳表六土地使用分區管制計畫變

更對照表

4 都市設計

準則 原都市設計準則 修訂都市設計準則 詳表七都市設計準則變更對照表

註表內面積應以依據核定圖實地分割測量面積為準

28

表六 土地使用分區管制計畫變更對照表

編號 原條文 變更後條文 變更說明

1 二住宅區

（一）第一種住宅區（即「住

一」住宅區）建蔽率

不得大於 60容積率

不得大於 160

（二）第二種住宅區（即「住

二」住宅區）建蔽率

不得大於 50容積率

不得大於 240

二住宅區

（一）第一種住宅區（即「住

一」住宅區）建蔽率

不得大於 60容積率

不得大於 120

（二）第二種住宅區（即「住

二」住宅區）建蔽率

不得大於 60容積率

不得大於 160

（三）第三種住宅區（即「住

三」住宅區）建蔽率

不得大於 50容積率

不得大於 240

1 為保障既有合法建築密

集街廓之完整性及建物

所有權人權益未納入

整體開發範圍部分調

整為為「第一種住宅

區」並考量整體開發公

平性其容積率訂為

120 2 原住一及住二住宅區

配合前述調整分別變

更為住二及住三住宅

區

2 三「文（中）」學校用地建蔽

率不得大於 50容積率

不得大於 150

刪除 因應少子化人口結構改

變主要計畫已取消劃設

學校用地故予以刪除

3 四建築形式（略） 三建築形式（略） 條次調整

4 五開放空間

（一）「住一」「住二」住宅

區臨接計畫道路部分

應至少退縮 4 公尺供

留設「沿街步道式開放

空間」設置淨寬 15公尺以上之連續鋪面

人行步道免設置騎

樓

（二）「住二」住宅區除留設

「沿街步道式開放空

間」外應在集中留設

「廣場式開放空間」

並與公共開放空間鄰

近「住一」住宅區除

留設「沿街步道式開放

空間」外其餘之法定

空地應配合防火間隔

整體規劃

（三）「住一」住宅區之防火

間隔宜整體規劃集中

留設開放空間應配合

防火間隔位置留設防

火間隔不得設置圍

牆僅能以高度不超過

1公尺之綠籬作為界隔

空間且不得有高於地

面之固定結構物

四開放空間

（一）「住一」「住二」「住

三」住宅區臨接計畫道

路部分應至少退縮 4公尺供留設「沿街步

道式開放空間」設置

淨寬 15 公尺以上之連

續鋪面人行步道免設

置騎樓

（二）「住三」住宅區除留設

「沿街步道式開放空

間」外應在集中留設

「廣場式開放空間」

並與公共開放空間鄰

近「住一」「住二」

住宅區除留設「沿街步

道式開放空間」外其

餘之法定空地應配合

防火間隔整體規劃

（三）「住一」「住二」住宅

區之防火間隔宜整體

規劃集中留設開放空

間應配合防火間隔位

置留設防火間隔不得

設置圍牆僅能以高度

不超過 1 公尺之綠籬

作為界隔空間且不得

有高於地面之固定結

構物

1 條次調整 2 住一住宅區之環境條件

與住二住宅區相近且

考量開放空間完整性

其相關規範均應比照辦

理故修訂條文內容

3 配合第五項刪除調整

項次 4 配合都市計畫法臺灣省

施行細則修訂調降容

積獎勵上限比例

29

表六 土地使用分區管制計畫變更對照表（續 1）

編號 原條文 變更後條文 變更說明

4 （四）「住一」住宅區之防火

間隔寬度為 2 公尺

（五）學校用地應留設開放空

間面積不得小於基地

面積之 40學校用地

四周如設置柵欄或圍

牆等遮蔽物高度不得

超過 2 公尺牆面透空

率應達 50以上並綠

化處裡且應自計畫道

路境界線退縮 4 公

尺退縮部分供作「沿

街步道式開放空間」及

機車停車空間使用

（六）（略）

（七）1（略） 2建築物提供部分樓

地板面積供下列使

用者得增加所提

供之樓地板面積

但以不超過基地面

積乘以該基地容積

率之 30為限

（四）「住一」「住二」住宅

區之防火間隔寬度為 2公尺

（五）刪除

（五）略

（六）1（略） 2建築物提供部分樓

地板面積供下列使

用者得增加所提供

之樓地板面積但以

不超過基地面積乘

以該基地容積率之

20為限

5 六（略） 五（略） 條次調整

6 七交通運輸系統

（一）（略）

（二）「住一」住宅區每一住

宅單元應至少設置 1部停車位該停車位不

得設置於指定留設開

放空間之人行步道及

防火間隔上「住二」

住宅區應集中設置地

下停車場

（三）「住一」住宅區若附設

1 部以上之停車位時

其停車位得以前後方

式配置之

六交通運輸系統

（一）（略）

（二）「住一」「住二」住宅

區每一住宅單元應至

少設置 1 部停車位該

停車位不得設置於指

定留設開放空間之人

行步道及防火間隔

上「住三」住宅區應

集中設置地下停車場

（三）「住一」「住二」住宅

區若附設 1 部以上之

停車位時其停車位得

以前後方式配置之

1 條次調整 2 住一住宅區之環境條件

與住二住宅區相近其

相關規範均應比照辦

理故修訂條文內容

30

表六 土地使用分區管制計畫變更對照表（續完）

編號 原條文 變更後條文 變更說明

7 八建築基地細分規模

（一）「住一」住宅區最小基

地開發單元 120 平方

公尺最小基地面寬

45 公尺

（二）「住二」住宅區應就完

整街廓整體規劃設

計分期分區開發

七建築基地細分規模

（一）「住一」「住二」住宅

區最小基地開發單元

120 平方公尺最小基

地面寬及最小建築面

寬 5 公尺

（二）「住三」住宅區最小基

地開發單元 1500 平方

公尺

1 條次調整 2 住一住宅區之環境條件

與住二住宅區相近其

相關規範均應比照辦

理故修訂條文內容

3 為提升居住環境及都市

景觀品質最小基地面寬

調整為 5 公尺並增訂

最小建築面寬之規定

4 為提升住三住宅區土地

處分彈性以利達到財

務自償故修正其最小

基地開發規模為 1500平方公尺

8 九～十二（略） 八～十一（略） 條次調整

9

十二「住一」住宅區得維持

現有建築及其使用惟

日後申請建築時仍應

依本要點規定辦理且

為鼓勵既有聚落再發

展亦得另訂「台東市

都市計畫（豐榮豐樂

地區）細部計畫再發展

地區土地開發管理要

點」據以執行

1 增訂條文 2 為鼓勵既有聚落日後整

體再發展提升環境品

質另訂「台東市都市

計畫（豐榮豐樂地區）

細部計畫再發展地區土

地開發管理要點」（詳附

件四）

31

表七 都市設計準則變更對照表

編號 原條文 變更後條文 變更說明

1 一開放空間系統設計準則

（略）

（一）開放空間類別

開放空間系統依

土地屬性及使用形態

區分為公共開放空

間指定留設開放空間

兩類以本計畫區而言

細分如后（詳圖 6-2）

1公共開放空間包括公

（兒）用地學校運動

場

2指定留設開放空間包括

「沿街步道式開放空

間」「住二」住宅區集中

留設之「廣場式開放空

間」上述所稱之開放空

間係指「實施都市計畫地

區建築基地綜合設計鼓

勵辦法」規定開放空間

（二）開放空間設計原則

（略）

（三）開放空間設計準則

1公（兒）用地開放空間設

計規定

（1）公（兒）用地應具休

憩集會及活動等功

能得比照「臺灣省

公園管理辦法」規定

設置相關設施提供

居民使用並應提供

計畫區內居民遭遇重

大人為或天然災害時

所需臨時避難疏散及

急難救助空間

（2）公（兒）用地活動區

配置於主要道路旁

時與道路之間應以

濃密植栽適當區隔

（3）公（兒）用地主要出

入口應與人行動線系

統連接服務車輛及

停車空間出入動線應

避免干擾人行動線與

主要道路系統

一開放空間系統設計準則

（略）

（一）開放空間類別

開放空間系統依

土地屬性及使用形態

區分為公共開放空

間指定留設開放空間

兩類以本計畫區而言

細分如后（詳附圖 1）

1公共開放空間包括公

園兒童遊樂場綠地

廣場用地

2指定留設開放空間包括

「沿街步道式開放空

間」「住三」住宅區集中

留設之「廣場式開放空

間」上述所稱之開放空

間係指「建築技術規則第

15 章實施都市計畫地區

建築基地綜合設計」規定

開放空間

（二）開放空間設計原則

（略）

（三）開放空間設計準則

1公園兒童遊樂場用地開

放空間設計規定

（1）應具休憩集會及活

動等功能得比照「臺

東縣公園管理自治條

例」規定設置相關設

施提供居民使用

並應提供計畫區內居

民遭遇重大人為或天

然災害時所需臨時避

難疏散及急難救助空

間

（2）活動區配置於主要道

路旁時與道路之間

應以濃密植栽適當區

隔

（3）主要出入口應與人行

動線系統連接服務

車輛及停車空間出入

動線應避免干擾人行

動線與主要道路系

統

1 配合休憩性公共設施用

地項目及規模變更調

整其用地名稱且配合

取消學校用地故刪除

相關內容

2 為提供公益性住宅建築

使用將「住二」住宅

區調整為「住三」住宅

區

3 「實施都市計畫地區建

築基地綜合設計鼓勵辦

法」業於 92 年 3 月 20日廢止有關開放空間

規範回歸建築技術規

則故調整其內容

4 「臺灣省公園管理辦

法」業於 95 年 12 月 12日廢止有關公園及兒

童遊樂場之規劃調整

為依「臺東縣公園管理

自治條例」辦理

5 有關「指定留設開放空

間與其他法定空地設計

規定」部分業已納入

土地使用分區管制計畫

規範之故予以刪除

6 調整附圖編號

32

表七 都市設計準則變更對照表（續 1）

編號 原條文 變更後條文 變更說明

1 （4）公（兒）用地應採開

放性設計如基於安

全及管理之需要四

周可設置綠籬或綠化

設施圍蔽高度不得

超過 1 公尺

2學校運動場開放空間設

計規定

（1）學校運動場公共開放

空間鄰近住宅區之部

分應設置高低綠籬

以隔絕噪音

（2）學校留設之開放空

間面積不得小於基

地面積之 10最小

綠化面積不得小於法

訂空地之 50

（3）學校留設之開放空

間應提供居民作為

休憩運動場所及遭

遇重大人為或天然災

害時所需臨時避難疏

散及急難救助空間

（4）學校運動場及戶外活

動區配置應配合自

然地形變化規劃減

少整地與挖填方工

程

（5）學校運動場及戶外活

動區配置應考量自

然氣候條件與微氣候

變化對冬季東北季

風應以建築配置或植

栽密植方式降低活動

時的不適性

（6）學校主要出入口應與

人行動線系統連接

服務車輛及停車空間

出入動線應避免干擾

人行動線主要道路

系統

（7）學校運動場如緊鄰主

要道路配置臨接道

路部分應以喬木密植

方式減少噪音和危險

性

（4）應採開放性設計如

基於安全及管理之需

要四周可設置綠籬

或綠化設施圍蔽高

度不得超過 1 公尺

2其他相關規定

（略）

33

表七 都市設計準則變更對照表（續 2）

編號 原條文 變更後條文 變更說明

1 （8）學校用地及其戶外空

間應採開放性設計

如基於安全及管理之

需要四周可設置柵

欄圍牆或綠籬等設

施物圍蔽如設置欄

杆或圍牆等遮蔽物

高度不得超過 2 公

尺牆面透空率應達

50以上並應綠化

處理

（9）學校用地四周若設置

柵欄或圍牆等遮蔽

物應自計畫道路境

界線退縮 4 公尺退

縮部分得計入法訂空

地又退縮部分應配

合周遭「沿街步道式

開放空間」留設淨寬

15 公尺以上之人行

步道其餘部分應予

植栽綠化或配合學童

上下學動線規劃為家

長接送學童之機車停

車空間

3指定留設開放空間與其

他法定空地設計規定

（1）「住一」「住二」住宅

區臨接計畫道路部分

應至少退縮 4 公尺

供留設「沿街步道式

開放空間」免設置騎

樓

（2）前項「沿街步道式開

放空間」範圍內應設

置連續舖面之人行步

道淨寬不得小於 15公尺並不得設置有

礙通行之設施物

（3）「住二」住宅區除留設

「沿街步道式開放空

間」外應再集中留

設「廣場式開放空

間」並與公共開放空

間鄰近其位置依圖

6-2 之原則設置「住

一」住宅區除留設「沿

街步道式開放空間」

34

表七 都市設計準則變更對照表（續 3）

編號 原條文 變更後條文 變更說明

1 外其餘之法定空地

應配合防火間隔整體

規劃

（4）「住一」住宅區之防火

間隔宜整體規劃集中

留設防火間隔位置

建議如圖 6-3防火間

隔不得設置圍牆僅

能以高度不超過 1 公

尺之綠籬作為界隔空

間且不得有高於地

面之固定結構物

（5）「住一」住宅區之防火

間隔寬度為 2 公尺

4其他相關規定

（略）

2 三交通運輸系統設計準則

（略）

（一）計畫道路標準斷面設計

規定

本計畫區內道路

斷面車道數及空間配

置如圖 6-4其中公共

設施帶係供作佈設行

道樹公車站牌售票

亭變電箱路燈自

行車停車空間及各類

街道傢俱之空間且計

畫道路兩側均規定建

築物退縮供留設「沿

街步道式開放空間」

（二）停車空間設計規定

1「住一」住宅區每一住

宅單元應至少設置 1 部

停車位該停車位不得

設置於指定留設開放

空間臨計畫道路境界

線 15 公尺範圍內及防

火間隔上「住二」住

宅區應集中設置地下

停車場其出入口應設

置於次要道路或私設

通路上並與基地進出

動線開放空間整體設

計

三交通運輸系統設計準則

（略）

（一）計畫道路標準斷面設計

規定

本計畫區內道路

斷面車道數及空間配

置應參酌附圖二辦

理其中公共設施帶係

供作佈設行道樹公車

站牌售票亭變電

箱路燈自行車停車

空間及各類街道傢俱

之空間且計畫道路兩

側均規定建築物退

縮供留設「沿街步道

式開放空間」

（二）停車空間設計規定

1住宅區留設之停車位不

得設置於指定留設開

放空間臨計畫道路境

界線 15 公尺範圍內及

防火間隔上「住三」

住宅區應集中設置地

下停車場其出入口應

設置於次要道路或私

設通路上並與基地進

出動線開放空間整體

設計

1 為保留日後道路設計彈

性故修正用語並調

整附圖編號

2 有關住宅區停車空間留

設規定係屬土地使用

分區管制計畫範疇故

予以刪除

3 配合土地使用屬性調

整將「住二」住宅區

調整為「住三」住宅區

4 配合休憩性公共設施用

地規模變更調整其用

地名稱且配合取消學

校用地故刪除相關內

容

35

表七 都市設計準則變更對照表（續 4）

編號 原條文 變更後條文 變更說明

2 2學校公（兒）用地內

應留設自行車停放空

間並設置自行車停放

架或類似防竊功能之

保護設施

3（略）

2公園兒童遊樂場用地

內應留設自行車停放

空間並設置自行車停

放架或類似防竊功能

之保護設施

3（略）

3 四建築基地細分規模設計準

則

（一）「住二」住宅區應就完

整街廓整體規劃設

計分期分區開發「住

一」住宅區則鼓勵以完

整街廓方式整體開

發最小基地開發單元

120 平方公尺最小面

寬 45 公尺

（二）「住一」住宅區開發規

模如非完整街廓開發

時應考量與鄰近基地

之關係並配合集中留

設法定空地

四建築基地細分規模設計準

則

「住一」「住二」住

宅區開發規模如非完整

街廓開發時應考量與鄰

近基地之關係並配合集

中留設法定空地

1 有關建築基地細分規模

規定係屬土地使用分

區管制計畫範疇故予

以刪除

2 「住一」「住二」住宅

區土地使用屬性相近

故併同規範之

4 五建築量體配置高度造

型色彩及風格設計準則

（一）～（四）（略）

（五）「住一」「住二」住宅

區若需裝置廣告物等

附屬設施物應以不妨

礙通行及景觀為原

則不得設置於指定留

設開放空間及防火間

隔上附著於建築物上

之高度不得低於 36 公

尺廣告物大小以高度

3 公尺寬度 06 公尺

為限其餘規定依內政

部訂頒之「廣告物管理

辦法」等相關規定辦

理

（六）「住二」住宅區之廣告

物等附屬設施應配合

集合住宅建築設計統

一規範

五建築量體配置高度造

型色彩及風格設計準則

（一）～（四）（略）

（五）「住一」「住二」住宅

區若需裝置廣告物等

附屬設施物應以不妨

礙通行及景觀為原

則不得設置於指定留

設開放空間及防火間

隔上附著於建築物上

之高度不得低於 36 公

尺廣告物大小以高度

3 公尺寬度 06 公尺

為限其餘規定依內政

部訂頒之「招牌廣告及

樹立廣告管理辦法」等

相關規定辦理

（六）「住三」住宅區之廣告

物等附屬設施應配合

集合住宅建築設計統

一規範

1 「廣告物管理辦法」業

於 93 年 7 月 23 日公告

廢止故調整為現行之

「招牌廣告及樹立廣告

管理辦法」

2 為提供公益性住宅建築

使用將「住二」住宅

區調整為「住三」住宅

區

36

表七 都市設計準則變更對照表（續 5）

編號 原條文 變更後條文 變更說明

5 六環境保護設施設計準則

本計畫區內環境保

護設施主要為污水處理

設施及「住二」住宅區之

垃圾貯存空間其設計規

定如后（略）

六環境保護設施設計準則

本計畫區內環境保

護設施主要為污水處理

設施及「住三」住宅區之

垃圾貯存空間其設計規

定如后（略）

為提供公益性住宅建築使

用將「住二」住宅區調

整為「住三」住宅區

6 七景觀計畫

（一）（二）（略）

（三）「住二」住宅區指定留

設之廣場式開放空間

以集中配置為原則面

積至少 400 平方公尺

且綠地面積至少佔 30長寬比不得超過

21且應按開放空間

面積每滿 64 平方公尺

至少栽植喬木一棵其

樹冠底離地淨高 2 公

尺以上

（四）學校運動場景觀設計準

則

1所有設施應依據學童的

尺寸進行設計（如垃圾

桶座椅等的高度）

同時各設施的顏色及

造型應多樣化但不得

對整體環境特色有負

面影響

2學校運動場與硬舖面活

動區等功能相近之區

域 應 集 中 規 劃 與 設

計各活動區間應以人

行動線連接

3用以界定運動場與其他

使用空間之緩衝綠帶

與植栽區應考量使用

功能實質環境與視覺

的連續性

4運動場內固定之構造物

或設施物（如圍牆及欄

杆等）應利用樹木灌

木群或蔓生植物綠化

或遮蔽

七景觀計畫

（一）（二）（略）

（三）「住三」住宅區指定留

設之廣場式開放空間

以集中配置為原則面

積至少 400 平方公尺

且綠地面積至少佔 30長寬比不得超過

21且應按開放空間

面積每滿 64 平方公尺

至少栽植喬木一棵其

樹冠底離地淨高 2 公

尺以上

（四）公園兒童遊樂場用地

景觀設計準則

1公園用地中央主要地區

應提供一具多功能及

多用途使用的大型活

動區域其他各分區應

考量觀賞休閒運

動遊戲及衛生等活動

與功能設施

2（略）

3兒童遊樂場用地配置原

則（略）

1 為提供公益性住宅建築

使用將「住二」住宅

區調整為「住三」住宅

區

2 配合休憩性公共設施用

地項目及規模變更調

整其用地名稱且配合

取消學校用地故刪除

相關內容

37

表七 都市設計準則變更對照表（續完）

編號 原條文 變更後條文 變更說明

5 （五）公（兒）用地景觀

設計準則

1公（兒）用地中央主要

地區應提供一具多功

能及多用途使用的大

型活動區域其他各分

區應考量觀賞休閒

運動遊戲及衛生等活

動與功能設施

2（略）

3兒童遊戲場配置原則

（略）

表八 變更前後土地使用計畫面積對照表

項目 現行計畫面積

（公頃） 增減面積

（公頃）

變更後

面積 （公頃）

比例 （）

土地

使用

分區

第一種住宅區 1461 -1424 037 130

第二種住宅區 581 +1314 1895 5558

第三種住宅區 000 +289 289 851

小計 2042 +179 2221 6538

公共

設施

用地

公（兒）用地 332 -332 000 000

綠地 008 +016 024 071

停車場用地 072 +000 072 212

廣場用地 000 +024 024 071

水溝用地 000 +023 023 068

國中（小）用地 250 -250 000 000

兒童遊樂場用地 000 +137 137 403

公園用地 000 +155 155 456

道路用地 693 +048 741 2181

小計 1355 -179 1176 3462

非都市土地 - +00036 - -

合計 3397 -00036 3397 10000

註表內面積應以依據核定圖實地分割測量面積為準

38

表九 變更後土地使用計畫面積表

項目 北區 中區 南區 合計

面積 (公頃)

比例()面積

(公頃)比例()

面積 (公頃)

比例() 面積

(公頃) 比例()

土地

使用

分區

第 一 種 住 宅 區 - 000 - 000 037 299 037 109

第二種住宅區 803 6011 429 5207 663 5360 1895 5578

第三種住宅區 083 621 098 1189 108 872 289 851

小計 886 6632 527 6396 808 6531 2221 6538

公共

設施

用地

兒童遊樂場用地 079 591 058 704 - 000 137 403

公園用地 050 374 - 000 105 849 155 456

綠地 024 180 - 000 - 000 024 071

停車場用地 - 000 042 510 030 243 072 212

廣場用地 006 045 018 218 - 000 024 071

水溝用地 - 000 - 000 023 186 023 068

道路用地 291 2178 179 2172 271 2191 741 2181

小計 450 3368 297 3604 429 3469 1176 3462

合計 1336 10000 824 10000 1237 10000 3397 10000

39

圖七 變更計畫示意圖（北中區）

40

圖八 變更計畫示意圖（南區）

41

圖九 變更後計畫示意圖

42

玖事業及財務計畫

一開發方式

本計畫於 89 年發布實施後因中央政府國民住宅政策轉變及公共設施比例

過高等因素致難以執行後續開發計畫遂由台東縣政府研議降低公共設施用地

比例及增列市地重劃方式開發提經內政部都市計畫委員會第 592次第 606次

第 611 次會議討論其決議綜整為下列三點

（一）同意修正道路系統公共設施用地比例由 3989調降為 3795

（二）為增加計畫執行可行性請縣府考量地方實際發展需要酌予提高土地

使用強度

（三）增列開發方式部分請縣府依規定層報行政院核示後再據以辦理

為提高開發可行性並增加原土地所有權人領回土地比例經評估後公共設施

用地比例需調降至 35以下較為可行而土地使用強度部分經考量整體都市

景觀及實際發展狀況仍以維持原使用強度惟配合本次實質計畫內容變更酌予

調整其區位故前述第一二點決議內容均已納入本次變更檢討之

有關第三點決議增列開發方式部分綜合考量時空環境變遷政策指導開

發目的民眾權益保障及開發可行性等因素後基於下列理由仍維持區段徵收方

式辦理

（一）為符合中央政府興建社會住宅政策及日後興建公益性住宅需求本計

畫區開發後應保留部分土地集中妥予運用而市地重劃係採原位次分配

土地日後無法取得足夠規模之完整土地故未能滿足開發目的

（二）本案變更後公共設施用地比例雖已降為 3462倘採市地重劃開發

加計費用負擔後總負擔勢必超過 4500依據「市地重劃實施辦法」

第 23 條規定需經由過半土地所有權人同意始得為之而本區土地所

有權人數高達三百餘人恐難據以執行

爰此除合法建築密集街廓之第一種住宅區及水利會管有之現況溝渠（水溝

用地）外均維持區段徵收方式辦理整體開發並由臺東縣政府為開發主體

43

圖十 區段徵收範圍示意圖

二開發期程

（一）本案應以全部一次開發為原則惟考量政府財政狀況都市成長管理及都

市發展需求等因素必要時得採分期分區開發且預計變更都市計畫經內

政部都市計畫委員會審竣後 3 年內完成全部或第一期區段徵收計畫報核

程序辦理區段徵收作業主要期程計算至標售完成止為 7 年其中工程施

工期程為 3 年惟實際進度得由主管機關視實際狀況酌予調整之

採分期分區開發時應採北中區及南區二期二區方式開發並以南區為

優先開發區且應於南區開發完成後五年內或可建築用地使用率達 50

44

時辦理第二期開發

（二）第一種住宅區已建築使用之合法建物得維持原建築及其使用且得為必要

之維護及修繕並得申請個別建築或依「台東市都市計畫（豐榮豐樂地

區）細部計畫再發展地區土地開發管理要點」辦理其建築管理及使用管

制仍應依循本計畫土地使用分區管制計畫及其他相關法令

本計畫區總面積為 3397 公頃除第一種住宅區及水溝用地外均採區段徵

收方式辦理故開發面積約 3337 公頃其開發財務說明如下

三財務計畫

（一）土地處理原則

1預計土地所有權人領回抵價地比例

依土地徵收條例第 39 條第 2 項規定抵價地總面積以徵收總面

積之 50為原則因情況特殊經上級主管機關核准者不在此限

但不得少於 40曾為農地重劃者該重劃地區部分不得少於 45

本區段徵收範圍並無參與農地重劃因此依上述原則並參考目

前不動產市場普遍之交易行情以及本計畫區之財務狀況等因素抵價

地發還比例暫以 50預估惟實際土地所有權人領回抵價地比例應以

臺東縣政府報經中央區段徵收主管機關（內政部）核定之抵價地比例

為準

2區段徵收後土地處理方式

本計畫區段徵收範圍內土地經規劃整理後其土地處理方式依

土地徵收條例區段徵收實施辦法及其相關規定辦理並以臺東縣政

府報經中央區段徵收主管機關（內政部）核定之區段徵收計畫為準

（二）開發費用估算

1區段徵收作業費用

辦理本計畫區段徵收作業所需地籍整理費及其他辦理土地整理

必要之費用依過往之經驗以每公頃 120 萬元估算之估計約需 4004

萬元

2地價補償費

擬以私有土地面積 30選擇領取現金補償及公有土地有償撥用

方式參與區段徵收並參酌鄰近地區性質相似之土地交易價格後依土

45

地屬性周邊買賣價並排除掉預期因素及其他影響市價的因素後土

地平均補償單價以 8000 元（≒26446 元坪）估算其地價補償費

為 84400 萬元

3地上物補償費

地上物拆遷補償費部分包含農作改良物鐵皮與網室棚架磚

造與鋼筋混凝土造等其中農作改良物以每公頃 60 萬元鋼筋水泥

造建物拆遷補償費以每公頃 27000 萬元計算磚造建物拆遷補償費以

每公頃 15000 萬元計算鐵皮造建物拆遷補償費以每公頃 5500 萬元

計算及網室棚架以每公頃 500 萬元計算估算地上物拆遷補償費合計

約 14061 萬元

4公共設施費用

包含全區整地工程雨污水下水道地下管道公園綠地廣

場兒童遊樂場停車場及道路等公共設施之規劃設計施工及工程

管理費用考量範圍內地形平坦且地上物單純故整地工程以每公頃

80 萬元計雨污水下水道分別以每公頃 200 萬元及 250 萬元計電

信電力與自來水等公用管線工程以每公頃 300 萬元計公園及兒童

遊樂場用地以每公頃 1800 萬元計綠地以每公頃 1400 萬元計廣

場用地以每公頃 1500 萬元計停車場用地以每公頃 1500 萬元計及

道路用地以每公頃 1600 萬元計等工程規劃設計管理及監造費等

以工程總經費 8計算合計約需 50313 萬元

5管理維護費

區段徵收完成後區內公共設施管理維護費本區依土地徵收條例

施行細則第 51 條第 2 項規定以每年每公頃 5 萬元編列 3 年計算

估計約需 501 萬元

6貸款利息

在辦理區段徵收時可向平均地權基金及公民營行庫辦理貸款作

業依本計畫區段徵收作業預定辦理期程參考五大銀行基準利率（台

灣銀行合作金庫銀行第一銀行華南銀行及台灣土地銀行）並參

酌物價上漲趨勢貸款利率以 3進行估算估算本計畫區段徵收作業

之貸款利息估計約需 16567 萬元

7估算結果

依據前述區段徵收作業費用地價補償費地上物補償費公共

46

設施費用管理維護費及貸款利息估算結果本計畫區段徵收開發總

費用預估約為 169846 萬元詳表十所示

表十 區段徵收開發總費用估算表

項目 單位 數量 單價

（萬元）

總價

（萬元）說明

一區段徵收作業費用 公頃 3337 120 4004

二補償費用

地價補償費 公頃 1055 8000 84400以私有地主30領取

地價補償及公有土地

全數作價方式領回

地上物拆遷補償

農作物 公頃 2500 60 1500

建物

鋼筋混凝土 公頃 015 27000 4050

磚造 公頃 006 15000 900

鐵皮造 公頃 064 5500 3520

網室棚架 公頃 310 500 1550

自拆遷獎勵金 式 100 2541 2541

小計 98461

三公共設施費用

整地工程 公頃 3337 80 2670

公園及兒童遊樂場 公頃 292 1800 5256

綠地 公頃 024 1400 336

廣場 公頃 024 1500 360

停車場 公頃 072 1500 1080

道路 公頃 741 1600 11856

雨水下水道 公頃 3337 200 6674

污水下水道 公頃 3337 250 8343

共同管溝 公頃 3337 300 10011電力電信及自來水

地下管線工程費

小計 46586

工程規劃設計管理

及監造費等 式 100 3727 3727 按工程費之 8估計

合計 50313

四管理維護費 公頃 3337 5 501每年每公頃 5 萬元

編列 3年計算

五貸款利息 16567 以年息 3複利計算

總開發費用 169846

註實際區段徵收開發總費用依辦理時之法令規定及實際發生之費用為準

（三）土地處分方式

47

1私有地所有權人領回抵價地比例依土地徵收條例第 39 條第 2 項辦理發

還土地所有權人之抵價地以第二種住宅區為原則

2屬土地徵收條例第 44 條第 1 項第 2 款所列之公共設施無償登記該管縣政

府本計畫公園兒童遊樂場用地綠地廣場停車場及道路用地等

公共設施用地無償登記為臺東縣政府所有

3其餘可供建築土地則依土地徵收條例第 44 條第 1 項第 5 款規定予以處

分

表十一 區段徵收土地處分方式表

類 別 內 容 面積（公頃）

1發還抵價地土地 第二種住宅區 1141

2無償登記之公共設施用地

公園用地兒童遊樂場用地綠

地廣場用地停車場用地及道路

用地等

1153

3供興建公益性住宅之土地 第三種住宅區 289

4剩餘可供標(讓)售土地 扣除發還抵價地土地後之第二種

住宅區 754

合 計 3337

註區段徵收抵價地之比例以 50為估算財務計畫之依據實際抵價地之比例應以區段徵收主管機關報經核定之比例為準

（四）區段徵收後土地處分收入估算

依據各開發項目之開發方式與概估開發費用經整理分析後區段徵

收後土地處分預估面積為 1043 公頃參酌鄰近地區土地交易案例擬

訂 17500 元作為第二種住宅區用地標(讓)售價格另第三種住宅區按

以開發成本 16285 元折價專案讓售予需地機關預估土地處分收入

約為 179014 萬元以作為縣府未來辦理開發之參考依據惟未來仍得

視財政情形及實際發展需要酌予調整

（五）自償能力分析

1經費籌措

本計畫區段徵收開發總費用之經費籌措方式包括向臺東縣平均

地權基金財政部地方建設基金或各行庫申貸支應等

2自償能力分析

48

本計畫區段徵收開發總費用約需 169846 萬元區段徵收後土地

處分預估收入約 179014 萬元預估區段徵收後盈餘約 9168 萬元

益本比為 105另本案經財務分析結果財務平衡標售底價約 16285

元（≒53835 元坪）與周邊客觀條件相同之都市計畫區住宅區市

場交易行情相較下仍有利基整體財務應屬可行

（六）敏感度分析

抵價地發還比例分別以 4042545475及 50與地主領

取現金比例 0102030及 40進行敏感度分析其財務結果

詳如表十二所示

表十二 區段徵收財務敏感度分析表

抵價地發還比例 地主領現比例 開發總費用

（萬元）

土地處分收入

（萬元）

盈餘

（萬元） 益本比

4000

0 80277 150489 70212 187

10 109605 173309 63704 158

20 138932 196129 57197 141

30 168259 218949 50690 130

40 197587 241769 44182 122

4250

0 80844 136227 55383 169

10 110115 160473 50358 146

20 139385 184719 45334 133

30 168656 208965 40309 124

40 197926 233212 35286 118

4500

0 81410 121964 40554 150

10 110625 147637 37012 133

20 139839 173309 33470 124

30 169052 198982 29930 118

40 198267 224654 26387 113

4750

0 81976 107702 25726 131

10 111135 134800 23665 121

20 140292 161899 21607 115

30 169449 188998 19549 112

40 198607 216097 17490 109

5000

0 82543 93439 10896 113

10 111644 121964 10320 109

20 140746 150489 9743 107

30 169846 179014 9168 105

40 198947 207539 8592 104

附 1-1

附件一 臺東縣政府 104 年 6 月 12 日 府建都字第 1040115666 號函

附 2-1

附件二 變更後土地使用分區管制計畫

為有效控制本計劃區土地使用強度確保公共設施服務水準維護良好生活

環境訂定土地使用分區管制要點如后

一 本要點依都市計畫法第 22 條及同法臺灣省施行細則第 35 條規定訂之

二 住宅區

（一）第一種住宅區（即「住一」住宅區）建蔽率不得大於 60容積率不

得大於 120

（二）第二種住宅區（即「住二」住宅區）建蔽率不得大於 60容積率不

得大於 160

（三）第三種住宅區（即「住三」住宅區）建蔽率不得大於 50容積率不

得大於 240

三 建築形式

（一）為配合遠景海岸山脈富變化的稜線建築物屋頂層及屋頂突出物應設

置斜屋頂且斜屋頂之投影面積不得小於建築面積之 80斜屋頂（覆

文化瓦）之斜率原則上為 11 至 13 之間若經都市設計審議委

員會認可係為設計上之需要得調整之

（二）新建建築物之外牆造型及開窗型式應配合鄰屋設計

四 開放空間

（一）「住一」「住二」「住三」住宅區臨接計畫道路部分應至少退縮 4 公尺

供留設「沿街步道式開放空間」設置淨寬 15 公尺以上之連續鋪面人

行步道免設置騎樓

（二）「住三」住宅區除留設「沿街步道式開放空間」外應在集中留設「廣

場式開放空間」並與公共開放空間鄰近「住一」「住二」住宅區除

留設「沿街步道式開放空間」外其餘之法定空地應配合防火間隔整

體規劃

（三）「住一」「住二」住宅區之防火間隔宜整體規劃集中留設開放空間應

配合防火間隔位置留設防火間隔不得設置圍牆僅能以高度不超過 1

公尺之綠籬作為界隔空間且不得有高於地面之固定結構物

（四）「住一」「住二」住宅區之防火間隔寬度為 2 公尺

附 2-2

（六）開放空間得計入建築基地之法定空地應美化綠化達綠覆率 50以

上

（七）1有關設置開放空間獎勵部份依內政部訂定「實施都市計畫地區建築

基地綜合設計鼓勵辦法」規定辦理

2建築物提供部分樓地板面積供下列使用者得增加所提供之樓地板面

積但以不超過基地面積乘以該基地容積率之 30為限

（1）私人捐獻或設置圖書館博物館藝術中心兒童青少年勞

工老人等活動中心景觀公共設施等供公眾使用其集中留設

之面積在 1 百平方公尺以上並經目的事業主管機關核准設立公

益性基金管理營運者

（2）建築物留設空間與天橋或地下道連接供公眾使用經交通主管機

關核准者

五 建築基地內留設之人行步道應與其他法定空地整體規劃並與周遭之公共

開放空間直接聯繫

六 交通運輸系統

（一）依都市設計準則之計劃道路標準斷面留設之公共設施帶供作佈設行

道樹公車站牌售票亭變電箱路燈標誌自行車停車空間及

各類街道家俱之空間

（二）「住一」「住二」住宅區每一住宅單元應至少設置 1 部停車位該停車

位不得設置於指定留設開放空間之人行步道及防火間隔上「住三」住

宅區應集中設置地下停車場

（三）「住一」「住二」住宅區若附設 1 部以上之停車位時其停車位得以前

後方式配置之

七 建築基地細分規模

（一）「住一」「住二」住宅區最小基地開發單元 120 平方公尺最小基地面

寬及最小建築面寬 5 公尺

（二）「住三」住宅區最小基地開發單元 1500 平方公尺

八 公共設施用地得依「都市計畫公共設施用地多目標使用方案」規定作多目

標使用

九 為維護居住環境品質本計畫區內停車空間依左表規定

附 2-3

土地及建築物用途 基準停車位數

住宅等類似用途建築物

建築樓地板面積在 250 平方公尺以

下者應留設 1 部停車空間超過部

分每超過 150 平方公尺及其零數應

增設 1 部停車空間

商場（店）餐廳飲食店

超級市場等類似用途建築

物

建築樓地板面積每滿 100 平方公尺

設置 1 部停車位

辦公事務所金融等類私

用途建築物 建築樓地板面積每滿 80 平方公尺設

置 1 部停車位

旅館國際觀光旅館等類似

用途建築物 建築樓地板面積每滿 100 平方公尺

或每 4 個房間設置 1 部停車位

十 建築基地內之法定空地應留設二分之一以上種植花草樹木以美化環

境

十一 建築基地申請建築時須經縣府都市設計審議委員會依都市設計準則審

查通過後始得發照建築及施工以塑造本計畫區之獨特風格但為增

強本計畫區風格之設計經都市設計審議委員會認可者得不受都市設

計準則之限制

十二 「住一」住宅區得維持現有建築及其使用惟日後申請建築時仍應依

本要點規定辦理且為鼓勵既有聚落再發展亦得另訂「台東市都市計

畫（豐榮豐樂地區）細部計畫再發展地區土地開發管理要點」據以執

行

十三 本要點未規定事項適用其他法令規定

附 3-1

附件三 變更後都市設計準則

一 開放空間系統設計準則

開放空間在都市結構上包含都市美觀休憩娛樂環境保護及防災避難的

效果規劃設計應以提供自然舒適親切可及的人性化環境為目標並增進

都市防災避難功能

（一）開放空間類別

開放空間系統依土地屬性及使用形態區分為公共開放空間指定

留設開放空間兩類以本計畫區而言細分如后（詳附圖一）

1公共開放空間包括公園兒童遊樂場綠地廣場等用地

2指定留設開放空間包括「沿街步道式開放空間」「住三」住宅區集

中留設之「廣場式開放空間」上述所稱之開放空間係指「建築技術

規則第 15 章實施都市計畫地區建築基地綜合設計」規定開放空間

（二）開放空間設計原則

開放空間之配置除於適當區位設置公共開放空間外並指定每

一基地之「留設開放空間」的位置及其設計標準配合退縮規定維

繫全區開放空間之連續性完整性與多樣性設計原則如后

1每一街廓內及建築物簇群內均應提供開放空間

2所有街廓之開放空間應整體規劃並利用步道相銜接建構一套區內

完整的人行動線系統提升居民移動之便利性

3開放空間須完整規劃並以景觀配置手法銜接各區特色

（三）開放空間設計準則

1公園兒童遊樂場用地開放空間設計規定

（1）應具休憩集會及活動等功能得比照「臺東縣公園管理自治條

例」規定設置相關設施提供居民使用並應提供計畫區內居民

遭遇重大人為或天然災害時所需臨時避難疏散及急難救助空

間

（2）活動區配置於主要道路旁時與道路之間應以濃密植栽適當區

隔

附 3-2

附圖一 開放空間系統配置示意圖

附 3-3

（3）主要出入口應與人行動線系統連接服務車輛及停車空間出入動

線應避免干擾人行動線與主要道路系統

（4）應採開放性設計如基於安全及管理之需要四周可設置綠籬或

綠化設施圍蔽高度不得超過 1 公尺

2其他相關規定

（1）開放空間入口須明顯標示或以其他設計方式強調入口意象加

強公眾使用之能見度

（2）開放空間之舖面應使用具透水性防滑耐壓易維護的材質

舖面設計應以街廓為單元整體規劃反映地區的特色與個性

（3）開放空間的設計應符合無障礙環境的要求

（4）開放空間應美化綠化其綠覆率應達 50以上

二 人行空間設計準則

人行空間目的在提供計畫區內居民一個不需要車輛即可通達區內各主要公

共設施或開放空間的步行安全動線系統本計畫區內配置之人行空間包括都市計

畫劃設之人行步道及建築基地內留設之人行步道兩者相互配合連接建構成

全區完整的人行步道系統提升居民移動之便利性本計畫區內人行空間設計準

則如后

（一）都市計畫劃設之人行步道設計規定

1人行步道之人行空間淨寬度不得小於 15 公尺

2應具連續性舒適性方便性與美觀等基本功能

3交叉路口得視交通需要以號誌輔以聲音告知行人應停止或行進

4除得提供設置灌木植栽及街道傢俱外不得設置其他有礙通行之設施

物並應設置中低光源之照明設施

（二）建築基地內留設之人行步道設計規定

1建築基地內留設之人行步道應與基地內之其他法定空地整體規劃並

與周邊之公共開放空間直接聯繫

2建築基地內留設之人行步道應與車行動線系統明確區分減少交通衝

擊

3建築基地內留設之人行步道地坪應平整每一街廓之各街角均應採無

附 3-4

障礙環境設計

三 交通運輸系統設計準則

交通運輸系統之設計應以提供具可行性及易行性之交通運輸方式為目標

透過道路功能等級之明確劃分各層級道路依其功能服務水準與周圍土地使用

之特性設置不同之車行空間寬度及景觀設計規定

（一）計畫道路標準斷面設計規定

本計畫區內道路斷面車道數及空間配置應參酌附圖二辦理其中

公共設施帶係供作佈設行道樹公車站牌售票亭變電箱路燈

自行車停車空間及各類街道傢俱之空間且計畫道路兩側均規定建築

物退縮供留設「沿街步道式開放空間」

（二）停車空間設計規定

1住宅區留設之停車位不得設置於指定留設開放空間臨計畫道路境界

線 15 公尺範圍內及防火間隔上「住三」住宅區應集中設置地下停

車場其出入口應設置於次要道路或私設通路上並與基地進出動線

開放空間整體設計

2公園兒童遊樂場用地內應留設自行車停放空間並設置自行車停放

架或類似防竊功能之保護設施

附圖二 計畫道路標準斷面圖

附 3-5

3路外公共停車場設計規定

（1）路外公共停車場應有植栽計畫舖面須全面使用透水性材料且

周圍應予綠化

（2）路外公共停車場除出入口處外四周應以綠化土堤或綠化材料

形成適當之圍籬

四 建築基地細分規模設計準則

「住一」「住二」住宅區開發規模如非完整街廓開發時應考量與鄰近基地

之關係並配合集中留設法定空地

五 建築量體配置高度造型色彩及風格設計準則

（一）建築物允建高度應依建築技術規則建築設計施工篇第 164 條規定計算

並檢討日照

（二）為配合遠景海岸山脈富變化的稜線建築物屋頂層及屋頂突出物應設

置斜屋頂且斜屋頂之投影面積不得小於建築面積之 80斜屋頂之

斜率原則上為1 至3 之間若經都市設計審議委員會認可係為設

計上之需要得調整之

（三）新建建築物之外牆造型及開窗形式應配合鄰屋設計

（四）為調和人造建築物與背景天空海洋山脈田野等色彩建築物屋

頂色牆壁色色彩為深色瓦對白色或淺灰

（五）「住一」「住二」住宅區若需裝置廣告物等附屬設施物應以不妨礙

通行及景觀為原則不得設置於指定留設開放空間及防火間隔上附

著於建築物上之高度不得低於 36 公尺廣告物大小以高度 3 公尺寬

度 06 公尺為限其餘規定依內政部「招牌廣告及樹立廣告管理辦法」

等相關規定辦理

（六）「住三」住宅區之廣告物等附屬設施應配合集合住宅建築設計統一

規範

六 環境保護設施設計準則

本計畫區內環境保護設施主要為污水處理設施及「住三」住宅區之垃圾貯存

空間其設計規定如后

（一）污水處理設施依建築技術規則施工篇第 49 條規定辦理

（二）每一單元（以街廓計）之「住二」住宅區開發時應至少設置一處垃

附 3-6

圾貯存空間集中收集處理垃圾

（三）垃圾貯存空間應面臨次要道路集中設置且不得設置於建築物主要出

入口旁垃圾貯存空間未臨接計畫道路時應留設 35 公尺寬之車道連

接計畫道路垃圾貯存空間位室內者車道淨寬應達 4 公尺以上且

應設置於地面層

（四）垃圾貯存空間應有適當之清洗（含排水措施）隔離設施以維護環境衛

生如位法定空地者應配合綠化設施美化

七 景觀計畫

景觀計畫目的在塑造本計畫區之整體都市景觀及舒適生活環境設計準則如

后

（一）計畫道路兩側之公共設施帶應於適當位置與間距處植栽喬木行道樹

（如附圖三）且依下列規定

1行道樹樹冠底離地淨高 2 公尺以上根部應保留適當之透水面積

2行道樹樹幹四周應舖設鏤空鑄鐵蓋板或透水設施且應與人行步道地

坪高程齊平

3每一街道應有一代表樹種並將其延續至該街道內之社區樹種以具

大型樹冠耐污染易維護為原則

（二）「沿街步道式開放空間」應利用綠化植栽作為道路與建築物間之緩衝

區且每一街廓之植栽應為同一或共同樹種

（三）「住三」住宅區指定留設之廣場式開放空間以集中配置為原則面積

至少 400 平方公尺且綠地面積至少佔 30長寬比不得超過 21且

應按開放空間面積每滿 64 平方公尺至少植栽喬木一棵其樹冠底離地

淨高 2 公尺以上

附 3-7

附圖三 道路斷面景觀示意圖

（四）公園兒童遊樂場用地景觀設計準則

1公園用地中央主要地區應提供一具多功能及多用途使用的大型活動

區域其他各分區應考量觀賞休閒運動遊戲及衛生等活動與功

能設施

2區內供公用設備及服務設施（如垃圾收集公共廁所）等使用之區域

應使用綠籬或樹叢適當圍蔽

3兒童遊樂場用地配置原則

（1）根據兒童活動尺寸荷重等設計

（2）採用複合式遊具使遊戲有連續性與變化

（3）按兒童年齡分類進行設計

（4）提供父母休憩看護設施以便就近照顧

（5）著重安全考量如彈性地板去除尖銳部分等措施

附 4-1

附件四 台東市都市計畫（豐榮豐樂地區）細部計畫

再發展地區土地開發管理要點

一 本要點依「台東市都市計畫（豐榮豐樂地區）細部計畫土地使用分區管

制計畫」第十二點規定訂定之

二 再發展區之土地權利關係人得擬具開發計畫提經臺東縣都市計畫委員會審

查通過後再依相關法令向主管建築機關申請開發建築

三 申請基地符合下列條件者始得依本要點辦理

（一）基地臨接計畫道路之長度在 20 公尺以上或達週界總長度六分之一且面

積達 1000 平方公尺以上者

（二）因鄰地已申請建築或基地條件特殊致未能符合前款規定者經臺東縣都

市計畫委員會同意後得不受前款規定限制

四 開發計畫應以書圖載明下列事項

（一）申請人姓名身份證字號及地址

（二）開發地區範圍面積及土地與建物使用現況

（三）土地使用及公共設施計畫其圖面比例尺不得小於 1600

（四）土地使用管制計畫

（五）都市設計事項得視實際需要依都市計畫定期通盤檢討實施辦法第八

條第二項之內容予以述明

（六）土地及地上物處理計畫

（七）事業及財務計畫

（八）實施進度

（九）全部土地權利關係人姓名住址權利證明文件及私有土地所有權人

同意書

（十）套繪土地使用計畫之地籍圖其比例尺不得小於 11200

五 依本要點申請整體開發時需以不小於申請開發總面積 20之土地折算為

回饋代金並於全部繳納後始得發照建築

附 4-2

前項代金之計算係以應回饋之土地面積乘以繳交當年度之土地公告現值

加四成為準

六 依本要點申請整體開發者得依下列公式核算其申請開發建築之基準容積

率但該基準容積不得大於 240

V=V0times（1+（V1-01）+ V2）（1-V1）≦240

其中 V回饋後之基準容積率

V0該分區之容積率（120）

V1回饋土地比例

V2獎勵係數（訂為 02）

七 本要點未規定事項悉依其他法令規定辦理

變更機關

業務承辦

人員

擬定機關

業務承辦

人員

業務單位

主管

業務單位

主管

規劃單位亞興測量有限公司

龍邑工程顧問股份有限公司

13

圖六 現行細部計畫示意圖

14

五都市設計準則

一 開放空間系統設計準則

開放空間在都市結構上包含都市美觀休憩娛樂環境保護及防災避難的

效果規劃設計應以提供自然舒適親切可及的人性化環境為目標並增進

都市防災避難功能

（一）開放空間類別

開放空間系統依土地屬性及使用形態區分為公共開放空間指定留

設開放空間兩類以本計畫區而言細分如后（詳圖 6-2）

1公共開放空間包括公（兒）用地學校運動場

2指定留設開放空間包括「沿街步道式開放空間」「住二」住宅區集

中留設之「廣場式開放空間」上述所稱之開放空間係指「實施都市

計畫地區建築基地綜合設計鼓勵辦法」規定開放空間

圖 6-2 開放空間系統配置示意圖

15

（二）開放空間設計原則

開放空間之配置除於適當區位設置公共開放空間外並指定每一

基地之「留設開放空間」的位置及其設計標準配合退縮規定維繫全

區開放空間之連續性完整性與多樣性設計原則如后

1每一街廓內及建築物簇群內均應提供開放空間

2所有街廓之開放空間應整體規劃並利用步道相銜接建構一套區內

完整的人行動線系統提升居民移動之便利性

3開放空間須完整規劃並以景觀配置手法銜接各區特色

（三）開放空間設計準則

1公（兒）用地開放空間設計規定

（1）公（兒）用地應具休憩集會及活動等功能得比照「臺灣省公

園管理辦法」規定設置相關設施提供居民使用並應提供計畫

區內居民遭遇重大人為或天然災害時所需臨時避難疏散及急難救

助空間

（2）公（兒）用地活動區配置於主要道路旁時與道路之間應以濃密

植栽適當區隔

（3）公（兒）用地主要出入口應與人行動線系統連接服務車輛及停

車空間出入動線應避免干擾人行動線與主要道路系統

（4）公（兒）用地應採開放性設計如基於安全及管理之需要四周

可設置綠籬或綠化設施圍蔽高度不得超過 1 公尺

2學校運動場開放空間設計規定

（1）學校運動場公共開放空間鄰近住宅區之部分應設置高低綠籬以

隔絕噪音

（2）學校留設之開放空間面積不得小於基地面積之 40最小綠化

面積不得小於法訂空地之 50

（3）學校留設之開放空間應提供居民作為休憩運動場所及遭遇重

大人為或天然災害時所需臨時避難疏散及急難救助空間

（4）學校運動場及戶外活動區配置應配合自然地形變化規劃減少

整地與挖填方工程

16

（5）學校運動場及戶外活動區配置應考量自然氣候條件與微氣候變

化對冬季東北季風應以建築配置或植栽密植方式降低活動時的

不適性

（6）學校主要出入口應與人行動線系統連接服務車輛及停車空間出

入動線應避免干擾人行動線主要道路系統

（7）學校運動場如緊鄰主要道路配置臨接道路部分應以喬木密植方

式減少噪音和危險性

（8）學校用地及其戶外空間應採開放性設計如基於安全及管理之需

要四周可設置柵欄圍牆或綠籬等設施物圍蔽如設置欄杆或

圍牆等遮蔽物高度不得超過 2公尺牆面透空率應達 50以上

並應綠化處理

（9）學校用地四周若設置柵欄或圍牆等遮蔽物應自計畫道路境界線

退縮 4 公尺退縮部分得計入法訂空地又退縮部分應配合周遭

「沿街步道式開放空間」留設淨寬 15 公尺以上之人行步道其

餘部分應予植栽綠化或配合學童上下學動線規劃為家長接送學童

之機車停車空間

3指定留設開放空間與其他法定空地設計規定

（1）「住一」「住二」住宅區臨接計畫道路部分應至少退縮 4 公尺供

留設「沿街步道式開放空間」免設置騎樓

（2）前項「沿街步道式開放空間」範圍內應設置連續舖面之人行步道

淨寬不得小於 15 公尺並不得設置有礙通行之設施物

（3）「住二」住宅區除留設「沿街步道式開放空間」外應再集中留設

「廣場式開放空間」並與公共開放空間鄰近其位置依圖 6-2 之

原則設置「住一」住宅區除留設「沿街步道式開放空間」外其

餘之法定空地應配合防火間隔整體規劃

（4）「住一」住宅區之防火間隔宜整體規劃集中留設防火間隔位置建

議如圖 6-3防火間隔不得設置圍牆僅能以高度不超過 1 公尺之

綠籬作為界隔空間且不得有高於地面之固定結構物

（5）「住一」住宅區之防火間隔寬度為 2 公尺

4其他相關規定

（1）開放空間入口須明顯標示或以其他設計方式強調入口意象加

17

強公眾使用之能見度

（2）開放空間之舖面應使用具透水性防滑耐壓易維護的材質

舖面設計應以街廓為單元整體規劃反映地區的特色與個性

（3）開放空間的設計應符合無障礙環境的要求

（4）開放空間應美化綠化其綠覆率應達 50以上

圖 6-3 防火間隔建議位置示意圖

二 人行空間設計準則

人行空間目的在提供計畫區內居民一個不需要車輛即可通達區內各主要公

共設施或開放空間的步行安全動線系統本計畫區內配置之人行空間包括都市計

畫劃設之人行步道及建築基地內留設之人行步道兩者相互配合連接建構成

全區完整的人行步道系統提升居民移動之便利性本計畫區內人行空間設計準

則如后

（一）都市計畫劃設之人行步道設計規定

1人行步道之人行空間淨寬度不得小於 15 公尺

18

2應具連續性舒適性方便性與美觀等基本功能

3交叉路口得視交通需要以號誌輔以聲音告知行人應停止或行進

4除得提供設置灌木植栽及街道傢俱外不得設置其他有礙通行之設施

物並應設置中低光源之照明設施

（二）建築基地內留設之人行步道設計規定

1建築基地內留設之人行步道應與基地內之其他法定空地整體規劃並

與周邊之公共開放空間直接聯繫

2建築基地內留設之人行步道應與車行動線系統明確區分減少交通衝

擊

3建築基地內留設之人行步道地坪應平整每一街廓之各街角均應採無

障礙環境設計

三 交通運輸系統設計準則

交通運輸系統之設計應以提供具可行性及易行性之交通運輸方式為目標

透過道路功能等級之明確劃分各層級道路依其功能服務水準與周圍土地使用

之特性設置不同之車行空間寬度及景觀設計規定

（一）計畫道路標準斷面設計規定

本計畫區內道路斷面車道數及空間配置如圖 6-4其中公共設施帶

係供作佈設行道樹公車站牌售票亭變電箱路燈標誌自行車

停車空間及各類街道傢俱之空間且計畫道路兩側均規定建築物退縮

供留設「沿街步道式開放空間」

圖 6-4 計畫道路標準斷面圖

19

（二）停車空間設計規定

1「住一」住宅區每一住宅單元應至少設置 1 部停車位該停車位不得

設置於指定留設開放空間臨計畫道路境界線 15 公尺範圍內及防火間

隔上「住二」住宅區應集中設置地下停車場其出入口應設置於次

要道路或私設通路上並與基地進出動線開放空間整體設計

2學校公（兒）用地內應留設自行車停放空間並設置自行車停放架

或類似防竊功能之保護設施

3路外公共停車場設計規定

（1）路外公共停車場應有植栽計畫舖面須全面使用透水性材料且

周圍應予綠化

（2）路外公共停車場除出入口處外四周應以綠化土堤或綠化材料

形成適當之圍籬

四 建築基地細分規模設計準則

（一）「住二」住宅區應就完整街廓整體規劃設計分期分區開發「住一」

住宅區則鼓勵以完整街廓方式整體開發最小基地開發單元 120 平方公

尺最小面寬 45 公尺

（二）「住一」住宅區開發規模如非完整街廓開發時應考量與鄰近基地之關

係並配合集中留設法定空地

五 建築量體配置高度造型色彩及風格設計準則

（一）建築物允建高度應依建築技術規則建築設計施工篇第 164 條規定計算

並檢討日照

（二）為配合遠景海岸山脈富變化的稜線建築物屋頂層及屋頂突出物應設

置斜屋頂且斜屋頂之投影面積不得小於建築面積之 80斜屋頂之

斜率原則上為 11 至 13 之間若經都市設計審議委員會認可係

為設計上之需要得調整之

（三）新建建築物之外牆造型及開窗型式應配合鄰屋設計

（四）為調和人造建築物與背景天空海洋山脈田野等色彩建築物屋

頂色牆壁色色彩為深色瓦對白色或淺灰

（五）「住一」「住二」住宅區若需裝置廣告物等附屬設施物應以不妨礙

20

通行及景觀為原則不得設置於指定留設開放空間及防火間隔上附

著於建築物上之高度不得低於 36 公尺廣告物大小以高度 3 公尺寬

度 06 公尺為限其餘規定依內政部訂頒之「廣告物管理辦法」等相關

規定辦理

（六）「住二」住宅區之廣告物等附屬設施應配合集合住宅建築設計統一

規範

六 環境保護設施設計準則

本計畫區內環境保護設施主要為污水處理設施及「住二」住宅區之垃圾貯存

空間其設計規定如后

（一）污水處理設施依建築技術規則建築設計施工篇第 49 條規定辦理

（二）每一單元（以街廓計）之「住二」住宅區開發時應至少設置一處垃

圾貯存空間集中收集處理垃圾

（三）垃圾貯存空間應面臨次要道路集中設置且不得設置於建築物主要出

入口旁垃圾貯存空間未臨接計畫道路時應留設 35 公尺寬之車道連

接計畫道路垃圾貯存空間位室內者車道淨寬應達 4 公尺以上且

應設置於地面層

（四）垃圾貯存空間應有適當之清洗（含排水措施）隔離設施以維護環境衛

生如位法定空地者應配合綠化設施美化

七 景觀計畫

景觀計畫目的在塑造本計畫區之整體都市景觀及舒適生活環境設計準則如

后

（一）計畫道路兩側之公共設施帶應於適當位置與間距處植栽喬木行道樹

（如圖 6-5）且依下列規定

1行道樹樹冠底離地淨高 2 公尺以上根部應保留適當之透水面積

2行道樹樹幹四周應舖設鏤空鑄鐵蓋板或透水設施且應與人行步道地

坪高程齊平

3每一街道應有一代表樹種並將其延續至該街道內之社區樹種以具

大型樹冠耐污染易維護為原則

（二）「沿街步道式開放空間」應利用綠化植栽作為道路與建築物間之緩衝

區且每一街廓之植栽應為同一或共同樹種

21

（三）「住二」住宅區指定留設之廣場式開放空間應以集中配置為原則面

積至少 400 平方公尺且綠地面積至少佔 30長寬比不得超過 21

且應按開放空間面積每滿 64 平方公尺至少栽植喬木一棵其樹冠底離

地淨高 2 公尺以上

圖 6-5 道路斷面景觀示意圖

（四）學校運動場景觀設計準則

1所有設施應依據學童的尺寸進行設計（如垃圾桶座椅等的高度）

同時各設施的顏色及造型應多樣化但不得對整體環境特色有負面影

響

2學校運動場與硬舖面活動區等功能相近之區域應集中規劃與設計各

活動區間應以人行動線連接

3用以界定運動場與其他使用空間之緩衝綠帶與植栽區應考量使用功

能實質環境與視覺的連續性

4運動場內固定之構造物或設施物（如圍牆及欄杆等）應利用樹木灌

木群或蔓生植物綠化或遮蔽

（五）公（兒）用地景觀設計準則

1公（兒）用地中央主要地區應提供一具多功能及多用途使用的大型活

動區域其他各分區應考量觀賞休閒運動遊戲及衛生等活動與

功能設施

2區內供公用設備及服務設施（如垃圾收集公共廁所）等使用之區域

22

應使用綠籬或樹叢適當圍蔽

3兒童遊戲場配置原則

（1）根據兒童活動尺寸荷重等設計

（2）採用複合式遊具使遊戲有連續性與變化

（3）按兒童年齡分類進行設計

（4）提供父母休憩看護設施以便就近照顧

（5）著重安全考量如彈性地板去除尖銳部分等措施

六土地使用分區管制計畫

為有效控制本計畫區土地使用強度確保公共設施服務水準維護良好生活

環境訂定土地使用分區管制要點如后

一 本要點依都市計畫法第 22 條及同法臺灣省施行細則第 35 條規定訂之

二 住宅區

（一）第一種住宅區（即「住一」住宅區）建蔽率不得大於 60容積率不

得大於 160

（二）第二種住宅區（即「住二」住宅區）建蔽率不得大於 50容積率不

得大於 240

三 「文（中）」學校用地建蔽率不得大於 50容積率不得大於 150

四 建築形式

（一）為配合遠景海岸山脈富變化的稜線建築物屋頂層及屋頂突出物應設

置斜屋頂且斜屋頂之投影面積不得小於建築面積之 80斜屋頂（覆

文化瓦）之斜率原則上為 11 至 13 之間若經都市設計審議委員

會認可係為設計上之需要得調整之

（二）新建建築物之外牆造型及開窗型式應配合鄰屋設計

五 開放空間

（一）「住一」「住二」住宅區臨接計畫道路部分應至少退縮 4 公尺供留設

「沿街步道式開放空間」設置淨寬15公尺以上之連續鋪面人行步道

免設置騎樓

23

（二）「住二」住宅區除留設「沿街步道式開放空間」外應再集中留設「廣

場式開放空間」並與公共開放空間鄰近「住一」住宅區除留設「沿街

步道式開放空間」外其餘之法定空地應配合防火間隔整體規劃

（三）「住一」住宅區之防火間隔宜整體規劃集中留設開放空間應配合防火

間隔位置留設防火間隔不得設置圍牆僅能以高度不超過 1 公尺之綠

籬作為界隔空間且不得有高於地面之固定結構物

（四）「住一」住宅區之防火間隔寬度為 2 公尺

（五）學校用地應留設開放空間面積不得小於基地面積之 40學校用地

四周如設置柵欄或圍牆等遮蔽物高度不得超過 2 公尺牆面透空率應

達 50以上並綠化處裡且應自計畫道路境界線退縮 4 公尺退縮

部分供作「沿街步道式開放空間」及機車停車空間使用

（六）開放空間得計入建築基地之法定空地應美化綠化達綠覆率 50以

上

（七）1有關設置開放空間獎勵部份依內政部訂定「實施都市計畫地區建築

基地綜合設計鼓勵辦法」規定辦理

2建築物提供部分樓地板面積供下列使用者得增加所提供之樓地板面

積但以不超過基地面積乘以該基地容積率之 30為限

（1）私人捐獻或設置圖書館博物館藝術中心兒童青少年勞

工老人等活動中心景觀公共設施等供公眾使用其集中留設

之面積在 1 百平方公尺以上並經目的事業主管機關核准設立公

益性基金管理營運者

（2）建築物留設空間與天橋或地下道連接供公眾使用經交通主管機

關核准者

六 建築基地內留設之人行步道應與其他法定空地整體規劃並與周遭之公共

開放空間直接聯繫

七 交通運輸系統

（一）依都市設計準則之計畫道路標準斷面留設之公共設施帶供作佈設行

道樹公車站牌售票亭變電箱路燈標誌自行車停車空間及各

類街道傢俱之空間

（二）「住一」住宅區每一住宅單元應至少設置 1 部停車位該停車位不得設

置於指定留設開放空間之人行步道及防火間隔上「住二」住宅區應集

24

中設置地下停車場

（三）「住一」住宅區若附設 1 部以上之停車位時其停車位得以前後方式配

置之

八 建築基地細分規模

（一）「住一」住宅區最小基地開發單元 120 平方公尺最小基地面寬 45 公

尺

（二）「住二」住宅區應就完整街廓整體規劃設計分期分區開發

九 公共設施用地得依「都市計畫公共設施用地多目標使用方案」規定作多目

標使用

十 為維護居住環境品質本計畫區內停車空間依左表規定

土地及建築物用途 基準停車位數

住宅等類似用途建築物

建築樓地板面積在 250 平方公尺以

下者應留設 1 部停車空間超過部

分每超過 150 平方公尺及其零數應

增設 1 部停車空間

商場（店）餐廳飲食店

超級市場等類似用途建築

物

建築樓地板面積每滿 100 平方公尺

設置 1 部停車位

辦公事務所金融等類私

用途建築物

建築樓地板面積每滿 80 平方公尺設

置 1 部停車位

旅館國際觀光旅館等類似

用途建築物

建築樓地板面積每滿 100 平方公尺

或每 4 個房間設置 1 部停車位

十一 建築基地內之法定空地應留設二分之一以上種植花草樹木以美化環

境

十二 建築基地申請建築時須經縣府都市設計審議委員會依都市設計準則審

查通過後始得發照建築及施工以塑造本計畫區之獨特風格但為增

強本計畫區風格之設計經都市設計審議委員會認可者得不受都市設

計準則之限制

十三 本要點未規定事項適用其他法令規定

25

柒變更理由

一配合主要計畫空間結構調整變更土地使用細分區並

另訂管理規範保障既有合法建物權益

延續原計畫之土地使用細分區之劃定架構及保障既有合法建物所有權人權

益合法建物密集之街廓將剔除整體開發範圍外另考量整體開發公平性未

納入整體開發範圍部分之土地使用分區調整為「第一種住宅區」並將其容積率

訂為 120此外為鼓勵既有聚落日後整體再發展提升環境品質另訂「台東

市都市計畫（豐榮豐樂地區）細部計畫再發展地區土地開發管理要點」（詳附

件四）其餘納入整體開發範圍之土地使用分區則分別調整為第二種及第三種住

宅區其中第三種住宅區係為供興建公益性住宅之土地為提升整體開發可行性

適度調整第三種住宅區之規模及區位

二為利整體開發後之環境控管及提升剩餘土地之規劃彈

性調整部分土地使用分區管制計畫及都市設計準則內

容

因應土地使用分區公共設施用地項目調整及相關法令廢止為利於日後

環境控管故配合調整土地使用分區管制計畫及都市設計準則相關條文內容另

依據原土地使用分區管制計畫第八點有關建築基地細分之規定為「『住二』住

宅區（調整為『住三』住宅區）應就完整街廓整體規劃設計分期分區開發」

為保留日後土地規劃及處份彈性故調整該條文內容

26

捌變更計畫內容

為配合辦理整體開發本次共變更 3 案其中編號第 1 案為實質計畫內容變

更編號第 2 案及第 3 案分別為土地使用分區管制計畫及都市設計準則部分條文

增修訂其內容請詳見表五變更內容明細表表六變更前後土地使用計畫面積

對照表表七都市設計準則變更對照表及圖七變更計畫示意圖（北中區）圖

八變更計畫示意圖（南區）圖九變更後計畫示意圖

表五 變更內容明細表 單位公頃

編號 變更位置 變更內容

變更理由 原計畫 新計畫

1 豐榮豐樂

地區 第一種住宅區

（1425） 第二種住宅區

（1057） 第三種住宅區（052）兒童遊樂場用地

（069） 公園用地（054） 停車場用地（030）道路用地（ 163）

1 依據主要計畫變更後之計畫內

容並延續原計畫之土地使用

細分區之劃定架構及保障既

有合法建物所有權人權益合

法建物密集之街廓將剔除整

體開發範圍外以提升整體開

發可行性另考量整體開發公

平性未納入整體開發範圍部

分之土地使用分區調整為「第

一種住宅區」其餘則分別調整

為「第二種住宅區」及「第三

種住宅區」 2 為提升開發可行性調整住三

住宅區之規模及區位

第二種住宅區 （258）

第三種住宅區

（117 ） 公園用地（007） 兒童遊樂場用地

（025） 廣場用地（022） 綠地用地（008） 道路用地（079）

鄰里公園兼作兒童

遊樂場使用（332）第二種住宅區（167）第三種住宅區（007）綠地用地（007） 公園用地（081） 兒童遊樂場用地

（016） 道路用地（054）

國中用地（兼供國小

使用）（250） 第二種住宅區（066）第三種住宅區（098）兒童遊樂場用地

（013） 停車場用地（042）道路用地（031）

停車場用地（072） 第二種住宅區（070）道路用地（002）

27

表五 變更內容明細表（續） 單位公頃

編號 變更位置 變更內容

變更理由 原計畫 新計畫

1 豐榮豐樂

地區 道路用地（282） 第一種住宅區（001）

第二種住宅區（212）第三種住宅區（015）兒童遊樂場用地

（014） 綠地用地（001） 公園用地（013） 廣場用地（002） 水溝用地（023） 非都市土地（0075）

非都市土地（00039）道路用地（00039）2 事業及財

務計畫 原事業及財務計畫 修訂事業及財務計

畫 為提升開發可行性將建築密集之

街廓（第一種住宅區）及水利會管

轄之現況溝渠（水溝用地）部分

剔除區段徵收範圍並增訂分期分

區開發原則且配合修正財務計畫

內容 3 土地使用

分區管制

計畫

原土地使用分區管

制計畫 修訂土地使用分區

管制計畫 詳表六土地使用分區管制計畫變

更對照表

4 都市設計

準則 原都市設計準則 修訂都市設計準則 詳表七都市設計準則變更對照表

註表內面積應以依據核定圖實地分割測量面積為準

28

表六 土地使用分區管制計畫變更對照表

編號 原條文 變更後條文 變更說明

1 二住宅區

（一）第一種住宅區（即「住

一」住宅區）建蔽率

不得大於 60容積率

不得大於 160

（二）第二種住宅區（即「住

二」住宅區）建蔽率

不得大於 50容積率

不得大於 240

二住宅區

（一）第一種住宅區（即「住

一」住宅區）建蔽率

不得大於 60容積率

不得大於 120

（二）第二種住宅區（即「住

二」住宅區）建蔽率

不得大於 60容積率

不得大於 160

（三）第三種住宅區（即「住

三」住宅區）建蔽率

不得大於 50容積率

不得大於 240

1 為保障既有合法建築密

集街廓之完整性及建物

所有權人權益未納入

整體開發範圍部分調

整為為「第一種住宅

區」並考量整體開發公

平性其容積率訂為

120 2 原住一及住二住宅區

配合前述調整分別變

更為住二及住三住宅

區

2 三「文（中）」學校用地建蔽

率不得大於 50容積率

不得大於 150

刪除 因應少子化人口結構改

變主要計畫已取消劃設

學校用地故予以刪除

3 四建築形式（略） 三建築形式（略） 條次調整

4 五開放空間

（一）「住一」「住二」住宅

區臨接計畫道路部分

應至少退縮 4 公尺供

留設「沿街步道式開放

空間」設置淨寬 15公尺以上之連續鋪面

人行步道免設置騎

樓

（二）「住二」住宅區除留設

「沿街步道式開放空

間」外應在集中留設

「廣場式開放空間」

並與公共開放空間鄰

近「住一」住宅區除

留設「沿街步道式開放

空間」外其餘之法定

空地應配合防火間隔

整體規劃

（三）「住一」住宅區之防火

間隔宜整體規劃集中

留設開放空間應配合

防火間隔位置留設防

火間隔不得設置圍

牆僅能以高度不超過

1公尺之綠籬作為界隔

空間且不得有高於地

面之固定結構物

四開放空間

（一）「住一」「住二」「住

三」住宅區臨接計畫道

路部分應至少退縮 4公尺供留設「沿街步

道式開放空間」設置

淨寬 15 公尺以上之連

續鋪面人行步道免設

置騎樓

（二）「住三」住宅區除留設

「沿街步道式開放空

間」外應在集中留設

「廣場式開放空間」

並與公共開放空間鄰

近「住一」「住二」

住宅區除留設「沿街步

道式開放空間」外其

餘之法定空地應配合

防火間隔整體規劃

（三）「住一」「住二」住宅

區之防火間隔宜整體

規劃集中留設開放空

間應配合防火間隔位

置留設防火間隔不得

設置圍牆僅能以高度

不超過 1 公尺之綠籬

作為界隔空間且不得

有高於地面之固定結

構物

1 條次調整 2 住一住宅區之環境條件

與住二住宅區相近且

考量開放空間完整性

其相關規範均應比照辦

理故修訂條文內容

3 配合第五項刪除調整

項次 4 配合都市計畫法臺灣省

施行細則修訂調降容

積獎勵上限比例

29

表六 土地使用分區管制計畫變更對照表（續 1）

編號 原條文 變更後條文 變更說明

4 （四）「住一」住宅區之防火

間隔寬度為 2 公尺

（五）學校用地應留設開放空

間面積不得小於基地

面積之 40學校用地

四周如設置柵欄或圍

牆等遮蔽物高度不得

超過 2 公尺牆面透空

率應達 50以上並綠

化處裡且應自計畫道

路境界線退縮 4 公

尺退縮部分供作「沿

街步道式開放空間」及

機車停車空間使用

（六）（略）

（七）1（略） 2建築物提供部分樓

地板面積供下列使

用者得增加所提

供之樓地板面積

但以不超過基地面

積乘以該基地容積

率之 30為限

（四）「住一」「住二」住宅

區之防火間隔寬度為 2公尺

（五）刪除

（五）略

（六）1（略） 2建築物提供部分樓

地板面積供下列使

用者得增加所提供

之樓地板面積但以

不超過基地面積乘

以該基地容積率之

20為限

5 六（略） 五（略） 條次調整

6 七交通運輸系統

（一）（略）

（二）「住一」住宅區每一住

宅單元應至少設置 1部停車位該停車位不

得設置於指定留設開

放空間之人行步道及

防火間隔上「住二」

住宅區應集中設置地

下停車場

（三）「住一」住宅區若附設

1 部以上之停車位時

其停車位得以前後方

式配置之

六交通運輸系統

（一）（略）

（二）「住一」「住二」住宅

區每一住宅單元應至

少設置 1 部停車位該

停車位不得設置於指

定留設開放空間之人

行步道及防火間隔

上「住三」住宅區應

集中設置地下停車場

（三）「住一」「住二」住宅

區若附設 1 部以上之

停車位時其停車位得

以前後方式配置之

1 條次調整 2 住一住宅區之環境條件

與住二住宅區相近其

相關規範均應比照辦

理故修訂條文內容

30

表六 土地使用分區管制計畫變更對照表（續完）

編號 原條文 變更後條文 變更說明

7 八建築基地細分規模

（一）「住一」住宅區最小基

地開發單元 120 平方

公尺最小基地面寬

45 公尺

（二）「住二」住宅區應就完

整街廓整體規劃設

計分期分區開發

七建築基地細分規模

（一）「住一」「住二」住宅

區最小基地開發單元

120 平方公尺最小基

地面寬及最小建築面

寬 5 公尺

（二）「住三」住宅區最小基

地開發單元 1500 平方

公尺

1 條次調整 2 住一住宅區之環境條件

與住二住宅區相近其

相關規範均應比照辦

理故修訂條文內容

3 為提升居住環境及都市

景觀品質最小基地面寬

調整為 5 公尺並增訂

最小建築面寬之規定

4 為提升住三住宅區土地

處分彈性以利達到財

務自償故修正其最小

基地開發規模為 1500平方公尺

8 九～十二（略） 八～十一（略） 條次調整

9

十二「住一」住宅區得維持

現有建築及其使用惟

日後申請建築時仍應

依本要點規定辦理且

為鼓勵既有聚落再發

展亦得另訂「台東市

都市計畫（豐榮豐樂

地區）細部計畫再發展

地區土地開發管理要

點」據以執行

1 增訂條文 2 為鼓勵既有聚落日後整

體再發展提升環境品

質另訂「台東市都市

計畫（豐榮豐樂地區）

細部計畫再發展地區土

地開發管理要點」（詳附

件四）

31

表七 都市設計準則變更對照表

編號 原條文 變更後條文 變更說明

1 一開放空間系統設計準則

（略）

（一）開放空間類別

開放空間系統依

土地屬性及使用形態

區分為公共開放空

間指定留設開放空間

兩類以本計畫區而言

細分如后（詳圖 6-2）

1公共開放空間包括公

（兒）用地學校運動

場

2指定留設開放空間包括

「沿街步道式開放空

間」「住二」住宅區集中

留設之「廣場式開放空

間」上述所稱之開放空

間係指「實施都市計畫地

區建築基地綜合設計鼓

勵辦法」規定開放空間

（二）開放空間設計原則

（略）

（三）開放空間設計準則

1公（兒）用地開放空間設

計規定

（1）公（兒）用地應具休

憩集會及活動等功

能得比照「臺灣省

公園管理辦法」規定

設置相關設施提供

居民使用並應提供

計畫區內居民遭遇重

大人為或天然災害時

所需臨時避難疏散及

急難救助空間

（2）公（兒）用地活動區

配置於主要道路旁

時與道路之間應以

濃密植栽適當區隔

（3）公（兒）用地主要出

入口應與人行動線系

統連接服務車輛及

停車空間出入動線應

避免干擾人行動線與

主要道路系統

一開放空間系統設計準則

（略）

（一）開放空間類別

開放空間系統依

土地屬性及使用形態

區分為公共開放空

間指定留設開放空間

兩類以本計畫區而言

細分如后（詳附圖 1）

1公共開放空間包括公

園兒童遊樂場綠地

廣場用地

2指定留設開放空間包括

「沿街步道式開放空

間」「住三」住宅區集中

留設之「廣場式開放空

間」上述所稱之開放空

間係指「建築技術規則第

15 章實施都市計畫地區

建築基地綜合設計」規定

開放空間

（二）開放空間設計原則

（略）

（三）開放空間設計準則

1公園兒童遊樂場用地開

放空間設計規定

（1）應具休憩集會及活

動等功能得比照「臺

東縣公園管理自治條

例」規定設置相關設

施提供居民使用

並應提供計畫區內居

民遭遇重大人為或天

然災害時所需臨時避

難疏散及急難救助空

間

（2）活動區配置於主要道

路旁時與道路之間

應以濃密植栽適當區

隔

（3）主要出入口應與人行

動線系統連接服務

車輛及停車空間出入

動線應避免干擾人行

動線與主要道路系

統

1 配合休憩性公共設施用

地項目及規模變更調

整其用地名稱且配合

取消學校用地故刪除

相關內容

2 為提供公益性住宅建築

使用將「住二」住宅

區調整為「住三」住宅

區

3 「實施都市計畫地區建

築基地綜合設計鼓勵辦

法」業於 92 年 3 月 20日廢止有關開放空間

規範回歸建築技術規

則故調整其內容

4 「臺灣省公園管理辦

法」業於 95 年 12 月 12日廢止有關公園及兒

童遊樂場之規劃調整

為依「臺東縣公園管理

自治條例」辦理

5 有關「指定留設開放空

間與其他法定空地設計

規定」部分業已納入

土地使用分區管制計畫

規範之故予以刪除

6 調整附圖編號

32

表七 都市設計準則變更對照表（續 1）

編號 原條文 變更後條文 變更說明

1 （4）公（兒）用地應採開

放性設計如基於安

全及管理之需要四

周可設置綠籬或綠化

設施圍蔽高度不得

超過 1 公尺

2學校運動場開放空間設

計規定

（1）學校運動場公共開放

空間鄰近住宅區之部

分應設置高低綠籬

以隔絕噪音

（2）學校留設之開放空

間面積不得小於基

地面積之 10最小

綠化面積不得小於法

訂空地之 50

（3）學校留設之開放空

間應提供居民作為

休憩運動場所及遭

遇重大人為或天然災

害時所需臨時避難疏

散及急難救助空間

（4）學校運動場及戶外活

動區配置應配合自

然地形變化規劃減

少整地與挖填方工

程

（5）學校運動場及戶外活

動區配置應考量自

然氣候條件與微氣候

變化對冬季東北季

風應以建築配置或植

栽密植方式降低活動

時的不適性

（6）學校主要出入口應與

人行動線系統連接

服務車輛及停車空間

出入動線應避免干擾

人行動線主要道路

系統

（7）學校運動場如緊鄰主

要道路配置臨接道

路部分應以喬木密植

方式減少噪音和危險

性

（4）應採開放性設計如

基於安全及管理之需

要四周可設置綠籬

或綠化設施圍蔽高

度不得超過 1 公尺

2其他相關規定

（略）

33

表七 都市設計準則變更對照表（續 2）

編號 原條文 變更後條文 變更說明

1 （8）學校用地及其戶外空

間應採開放性設計

如基於安全及管理之

需要四周可設置柵

欄圍牆或綠籬等設

施物圍蔽如設置欄

杆或圍牆等遮蔽物

高度不得超過 2 公

尺牆面透空率應達

50以上並應綠化

處理

（9）學校用地四周若設置

柵欄或圍牆等遮蔽

物應自計畫道路境

界線退縮 4 公尺退

縮部分得計入法訂空

地又退縮部分應配

合周遭「沿街步道式

開放空間」留設淨寬

15 公尺以上之人行

步道其餘部分應予

植栽綠化或配合學童

上下學動線規劃為家

長接送學童之機車停

車空間

3指定留設開放空間與其

他法定空地設計規定

（1）「住一」「住二」住宅

區臨接計畫道路部分

應至少退縮 4 公尺

供留設「沿街步道式

開放空間」免設置騎

樓

（2）前項「沿街步道式開

放空間」範圍內應設

置連續舖面之人行步

道淨寬不得小於 15公尺並不得設置有

礙通行之設施物

（3）「住二」住宅區除留設

「沿街步道式開放空

間」外應再集中留

設「廣場式開放空

間」並與公共開放空

間鄰近其位置依圖

6-2 之原則設置「住

一」住宅區除留設「沿

街步道式開放空間」

34

表七 都市設計準則變更對照表（續 3）

編號 原條文 變更後條文 變更說明

1 外其餘之法定空地

應配合防火間隔整體

規劃

（4）「住一」住宅區之防火

間隔宜整體規劃集中

留設防火間隔位置

建議如圖 6-3防火間

隔不得設置圍牆僅

能以高度不超過 1 公

尺之綠籬作為界隔空

間且不得有高於地

面之固定結構物

（5）「住一」住宅區之防火

間隔寬度為 2 公尺

4其他相關規定

（略）

2 三交通運輸系統設計準則

（略）

（一）計畫道路標準斷面設計

規定

本計畫區內道路

斷面車道數及空間配

置如圖 6-4其中公共

設施帶係供作佈設行

道樹公車站牌售票

亭變電箱路燈自

行車停車空間及各類

街道傢俱之空間且計

畫道路兩側均規定建

築物退縮供留設「沿

街步道式開放空間」

（二）停車空間設計規定

1「住一」住宅區每一住

宅單元應至少設置 1 部

停車位該停車位不得

設置於指定留設開放

空間臨計畫道路境界

線 15 公尺範圍內及防

火間隔上「住二」住

宅區應集中設置地下

停車場其出入口應設

置於次要道路或私設

通路上並與基地進出

動線開放空間整體設

計

三交通運輸系統設計準則

（略）

（一）計畫道路標準斷面設計

規定

本計畫區內道路

斷面車道數及空間配

置應參酌附圖二辦

理其中公共設施帶係

供作佈設行道樹公車

站牌售票亭變電

箱路燈自行車停車

空間及各類街道傢俱

之空間且計畫道路兩

側均規定建築物退

縮供留設「沿街步道

式開放空間」

（二）停車空間設計規定

1住宅區留設之停車位不

得設置於指定留設開

放空間臨計畫道路境

界線 15 公尺範圍內及

防火間隔上「住三」

住宅區應集中設置地

下停車場其出入口應

設置於次要道路或私

設通路上並與基地進

出動線開放空間整體

設計

1 為保留日後道路設計彈

性故修正用語並調

整附圖編號

2 有關住宅區停車空間留

設規定係屬土地使用

分區管制計畫範疇故

予以刪除

3 配合土地使用屬性調

整將「住二」住宅區

調整為「住三」住宅區

4 配合休憩性公共設施用

地規模變更調整其用

地名稱且配合取消學

校用地故刪除相關內

容

35

表七 都市設計準則變更對照表（續 4）

編號 原條文 變更後條文 變更說明

2 2學校公（兒）用地內

應留設自行車停放空

間並設置自行車停放

架或類似防竊功能之

保護設施

3（略）

2公園兒童遊樂場用地

內應留設自行車停放

空間並設置自行車停

放架或類似防竊功能

之保護設施

3（略）

3 四建築基地細分規模設計準

則

（一）「住二」住宅區應就完

整街廓整體規劃設

計分期分區開發「住

一」住宅區則鼓勵以完

整街廓方式整體開

發最小基地開發單元

120 平方公尺最小面

寬 45 公尺

（二）「住一」住宅區開發規

模如非完整街廓開發

時應考量與鄰近基地

之關係並配合集中留

設法定空地

四建築基地細分規模設計準

則

「住一」「住二」住

宅區開發規模如非完整

街廓開發時應考量與鄰

近基地之關係並配合集

中留設法定空地

1 有關建築基地細分規模

規定係屬土地使用分

區管制計畫範疇故予

以刪除

2 「住一」「住二」住宅

區土地使用屬性相近

故併同規範之

4 五建築量體配置高度造

型色彩及風格設計準則

（一）～（四）（略）

（五）「住一」「住二」住宅

區若需裝置廣告物等

附屬設施物應以不妨

礙通行及景觀為原

則不得設置於指定留

設開放空間及防火間

隔上附著於建築物上

之高度不得低於 36 公

尺廣告物大小以高度

3 公尺寬度 06 公尺

為限其餘規定依內政

部訂頒之「廣告物管理

辦法」等相關規定辦

理

（六）「住二」住宅區之廣告

物等附屬設施應配合

集合住宅建築設計統

一規範

五建築量體配置高度造

型色彩及風格設計準則

（一）～（四）（略）

（五）「住一」「住二」住宅

區若需裝置廣告物等

附屬設施物應以不妨

礙通行及景觀為原

則不得設置於指定留

設開放空間及防火間

隔上附著於建築物上

之高度不得低於 36 公

尺廣告物大小以高度

3 公尺寬度 06 公尺

為限其餘規定依內政

部訂頒之「招牌廣告及

樹立廣告管理辦法」等

相關規定辦理

（六）「住三」住宅區之廣告

物等附屬設施應配合

集合住宅建築設計統

一規範

1 「廣告物管理辦法」業

於 93 年 7 月 23 日公告

廢止故調整為現行之

「招牌廣告及樹立廣告

管理辦法」

2 為提供公益性住宅建築

使用將「住二」住宅

區調整為「住三」住宅

區

36

表七 都市設計準則變更對照表（續 5）

編號 原條文 變更後條文 變更說明

5 六環境保護設施設計準則

本計畫區內環境保

護設施主要為污水處理

設施及「住二」住宅區之

垃圾貯存空間其設計規

定如后（略）

六環境保護設施設計準則

本計畫區內環境保

護設施主要為污水處理

設施及「住三」住宅區之

垃圾貯存空間其設計規

定如后（略）

為提供公益性住宅建築使

用將「住二」住宅區調

整為「住三」住宅區

6 七景觀計畫

（一）（二）（略）

（三）「住二」住宅區指定留

設之廣場式開放空間

以集中配置為原則面

積至少 400 平方公尺

且綠地面積至少佔 30長寬比不得超過

21且應按開放空間

面積每滿 64 平方公尺

至少栽植喬木一棵其

樹冠底離地淨高 2 公

尺以上

（四）學校運動場景觀設計準

則

1所有設施應依據學童的

尺寸進行設計（如垃圾

桶座椅等的高度）

同時各設施的顏色及

造型應多樣化但不得

對整體環境特色有負

面影響

2學校運動場與硬舖面活

動區等功能相近之區

域 應 集 中 規 劃 與 設

計各活動區間應以人

行動線連接

3用以界定運動場與其他

使用空間之緩衝綠帶

與植栽區應考量使用

功能實質環境與視覺

的連續性

4運動場內固定之構造物

或設施物（如圍牆及欄

杆等）應利用樹木灌

木群或蔓生植物綠化

或遮蔽

七景觀計畫

（一）（二）（略）

（三）「住三」住宅區指定留

設之廣場式開放空間

以集中配置為原則面

積至少 400 平方公尺

且綠地面積至少佔 30長寬比不得超過

21且應按開放空間

面積每滿 64 平方公尺

至少栽植喬木一棵其

樹冠底離地淨高 2 公

尺以上

（四）公園兒童遊樂場用地

景觀設計準則

1公園用地中央主要地區

應提供一具多功能及

多用途使用的大型活

動區域其他各分區應

考量觀賞休閒運

動遊戲及衛生等活動

與功能設施

2（略）

3兒童遊樂場用地配置原

則（略）

1 為提供公益性住宅建築

使用將「住二」住宅

區調整為「住三」住宅

區

2 配合休憩性公共設施用

地項目及規模變更調

整其用地名稱且配合

取消學校用地故刪除

相關內容

37

表七 都市設計準則變更對照表（續完）

編號 原條文 變更後條文 變更說明

5 （五）公（兒）用地景觀

設計準則

1公（兒）用地中央主要

地區應提供一具多功

能及多用途使用的大

型活動區域其他各分

區應考量觀賞休閒

運動遊戲及衛生等活

動與功能設施

2（略）

3兒童遊戲場配置原則

（略）

表八 變更前後土地使用計畫面積對照表

項目 現行計畫面積

（公頃） 增減面積

（公頃）

變更後

面積 （公頃）

比例 （）

土地

使用

分區

第一種住宅區 1461 -1424 037 130

第二種住宅區 581 +1314 1895 5558

第三種住宅區 000 +289 289 851

小計 2042 +179 2221 6538

公共

設施

用地

公（兒）用地 332 -332 000 000

綠地 008 +016 024 071

停車場用地 072 +000 072 212

廣場用地 000 +024 024 071

水溝用地 000 +023 023 068

國中（小）用地 250 -250 000 000

兒童遊樂場用地 000 +137 137 403

公園用地 000 +155 155 456

道路用地 693 +048 741 2181

小計 1355 -179 1176 3462

非都市土地 - +00036 - -

合計 3397 -00036 3397 10000

註表內面積應以依據核定圖實地分割測量面積為準

38

表九 變更後土地使用計畫面積表

項目 北區 中區 南區 合計

面積 (公頃)

比例()面積

(公頃)比例()

面積 (公頃)

比例() 面積

(公頃) 比例()

土地

使用

分區

第 一 種 住 宅 區 - 000 - 000 037 299 037 109

第二種住宅區 803 6011 429 5207 663 5360 1895 5578

第三種住宅區 083 621 098 1189 108 872 289 851

小計 886 6632 527 6396 808 6531 2221 6538

公共

設施

用地

兒童遊樂場用地 079 591 058 704 - 000 137 403

公園用地 050 374 - 000 105 849 155 456

綠地 024 180 - 000 - 000 024 071

停車場用地 - 000 042 510 030 243 072 212

廣場用地 006 045 018 218 - 000 024 071

水溝用地 - 000 - 000 023 186 023 068

道路用地 291 2178 179 2172 271 2191 741 2181

小計 450 3368 297 3604 429 3469 1176 3462

合計 1336 10000 824 10000 1237 10000 3397 10000

39

圖七 變更計畫示意圖（北中區）

40

圖八 變更計畫示意圖（南區）

41

圖九 變更後計畫示意圖

42

玖事業及財務計畫

一開發方式

本計畫於 89 年發布實施後因中央政府國民住宅政策轉變及公共設施比例

過高等因素致難以執行後續開發計畫遂由台東縣政府研議降低公共設施用地

比例及增列市地重劃方式開發提經內政部都市計畫委員會第 592次第 606次

第 611 次會議討論其決議綜整為下列三點

（一）同意修正道路系統公共設施用地比例由 3989調降為 3795

（二）為增加計畫執行可行性請縣府考量地方實際發展需要酌予提高土地

使用強度

（三）增列開發方式部分請縣府依規定層報行政院核示後再據以辦理

為提高開發可行性並增加原土地所有權人領回土地比例經評估後公共設施

用地比例需調降至 35以下較為可行而土地使用強度部分經考量整體都市

景觀及實際發展狀況仍以維持原使用強度惟配合本次實質計畫內容變更酌予

調整其區位故前述第一二點決議內容均已納入本次變更檢討之

有關第三點決議增列開發方式部分綜合考量時空環境變遷政策指導開

發目的民眾權益保障及開發可行性等因素後基於下列理由仍維持區段徵收方

式辦理

（一）為符合中央政府興建社會住宅政策及日後興建公益性住宅需求本計

畫區開發後應保留部分土地集中妥予運用而市地重劃係採原位次分配

土地日後無法取得足夠規模之完整土地故未能滿足開發目的

（二）本案變更後公共設施用地比例雖已降為 3462倘採市地重劃開發

加計費用負擔後總負擔勢必超過 4500依據「市地重劃實施辦法」

第 23 條規定需經由過半土地所有權人同意始得為之而本區土地所

有權人數高達三百餘人恐難據以執行

爰此除合法建築密集街廓之第一種住宅區及水利會管有之現況溝渠（水溝

用地）外均維持區段徵收方式辦理整體開發並由臺東縣政府為開發主體

43

圖十 區段徵收範圍示意圖

二開發期程

（一）本案應以全部一次開發為原則惟考量政府財政狀況都市成長管理及都

市發展需求等因素必要時得採分期分區開發且預計變更都市計畫經內

政部都市計畫委員會審竣後 3 年內完成全部或第一期區段徵收計畫報核

程序辦理區段徵收作業主要期程計算至標售完成止為 7 年其中工程施

工期程為 3 年惟實際進度得由主管機關視實際狀況酌予調整之

採分期分區開發時應採北中區及南區二期二區方式開發並以南區為

優先開發區且應於南區開發完成後五年內或可建築用地使用率達 50

44

時辦理第二期開發

（二）第一種住宅區已建築使用之合法建物得維持原建築及其使用且得為必要

之維護及修繕並得申請個別建築或依「台東市都市計畫（豐榮豐樂地

區）細部計畫再發展地區土地開發管理要點」辦理其建築管理及使用管

制仍應依循本計畫土地使用分區管制計畫及其他相關法令

本計畫區總面積為 3397 公頃除第一種住宅區及水溝用地外均採區段徵

收方式辦理故開發面積約 3337 公頃其開發財務說明如下

三財務計畫

（一）土地處理原則

1預計土地所有權人領回抵價地比例

依土地徵收條例第 39 條第 2 項規定抵價地總面積以徵收總面

積之 50為原則因情況特殊經上級主管機關核准者不在此限

但不得少於 40曾為農地重劃者該重劃地區部分不得少於 45

本區段徵收範圍並無參與農地重劃因此依上述原則並參考目

前不動產市場普遍之交易行情以及本計畫區之財務狀況等因素抵價

地發還比例暫以 50預估惟實際土地所有權人領回抵價地比例應以

臺東縣政府報經中央區段徵收主管機關（內政部）核定之抵價地比例

為準

2區段徵收後土地處理方式

本計畫區段徵收範圍內土地經規劃整理後其土地處理方式依

土地徵收條例區段徵收實施辦法及其相關規定辦理並以臺東縣政

府報經中央區段徵收主管機關（內政部）核定之區段徵收計畫為準

（二）開發費用估算

1區段徵收作業費用

辦理本計畫區段徵收作業所需地籍整理費及其他辦理土地整理

必要之費用依過往之經驗以每公頃 120 萬元估算之估計約需 4004

萬元

2地價補償費

擬以私有土地面積 30選擇領取現金補償及公有土地有償撥用

方式參與區段徵收並參酌鄰近地區性質相似之土地交易價格後依土

45

地屬性周邊買賣價並排除掉預期因素及其他影響市價的因素後土

地平均補償單價以 8000 元（≒26446 元坪）估算其地價補償費

為 84400 萬元

3地上物補償費

地上物拆遷補償費部分包含農作改良物鐵皮與網室棚架磚

造與鋼筋混凝土造等其中農作改良物以每公頃 60 萬元鋼筋水泥

造建物拆遷補償費以每公頃 27000 萬元計算磚造建物拆遷補償費以

每公頃 15000 萬元計算鐵皮造建物拆遷補償費以每公頃 5500 萬元

計算及網室棚架以每公頃 500 萬元計算估算地上物拆遷補償費合計

約 14061 萬元

4公共設施費用

包含全區整地工程雨污水下水道地下管道公園綠地廣

場兒童遊樂場停車場及道路等公共設施之規劃設計施工及工程

管理費用考量範圍內地形平坦且地上物單純故整地工程以每公頃

80 萬元計雨污水下水道分別以每公頃 200 萬元及 250 萬元計電

信電力與自來水等公用管線工程以每公頃 300 萬元計公園及兒童

遊樂場用地以每公頃 1800 萬元計綠地以每公頃 1400 萬元計廣

場用地以每公頃 1500 萬元計停車場用地以每公頃 1500 萬元計及

道路用地以每公頃 1600 萬元計等工程規劃設計管理及監造費等

以工程總經費 8計算合計約需 50313 萬元

5管理維護費

區段徵收完成後區內公共設施管理維護費本區依土地徵收條例

施行細則第 51 條第 2 項規定以每年每公頃 5 萬元編列 3 年計算

估計約需 501 萬元

6貸款利息

在辦理區段徵收時可向平均地權基金及公民營行庫辦理貸款作

業依本計畫區段徵收作業預定辦理期程參考五大銀行基準利率（台

灣銀行合作金庫銀行第一銀行華南銀行及台灣土地銀行）並參

酌物價上漲趨勢貸款利率以 3進行估算估算本計畫區段徵收作業

之貸款利息估計約需 16567 萬元

7估算結果

依據前述區段徵收作業費用地價補償費地上物補償費公共

46

設施費用管理維護費及貸款利息估算結果本計畫區段徵收開發總

費用預估約為 169846 萬元詳表十所示

表十 區段徵收開發總費用估算表

項目 單位 數量 單價

（萬元）

總價

（萬元）說明

一區段徵收作業費用 公頃 3337 120 4004

二補償費用

地價補償費 公頃 1055 8000 84400以私有地主30領取

地價補償及公有土地

全數作價方式領回

地上物拆遷補償

農作物 公頃 2500 60 1500

建物

鋼筋混凝土 公頃 015 27000 4050

磚造 公頃 006 15000 900

鐵皮造 公頃 064 5500 3520

網室棚架 公頃 310 500 1550

自拆遷獎勵金 式 100 2541 2541

小計 98461

三公共設施費用

整地工程 公頃 3337 80 2670

公園及兒童遊樂場 公頃 292 1800 5256

綠地 公頃 024 1400 336

廣場 公頃 024 1500 360

停車場 公頃 072 1500 1080

道路 公頃 741 1600 11856

雨水下水道 公頃 3337 200 6674

污水下水道 公頃 3337 250 8343

共同管溝 公頃 3337 300 10011電力電信及自來水

地下管線工程費

小計 46586

工程規劃設計管理

及監造費等 式 100 3727 3727 按工程費之 8估計

合計 50313

四管理維護費 公頃 3337 5 501每年每公頃 5 萬元

編列 3年計算

五貸款利息 16567 以年息 3複利計算

總開發費用 169846

註實際區段徵收開發總費用依辦理時之法令規定及實際發生之費用為準

（三）土地處分方式

47

1私有地所有權人領回抵價地比例依土地徵收條例第 39 條第 2 項辦理發

還土地所有權人之抵價地以第二種住宅區為原則

2屬土地徵收條例第 44 條第 1 項第 2 款所列之公共設施無償登記該管縣政

府本計畫公園兒童遊樂場用地綠地廣場停車場及道路用地等

公共設施用地無償登記為臺東縣政府所有

3其餘可供建築土地則依土地徵收條例第 44 條第 1 項第 5 款規定予以處

分

表十一 區段徵收土地處分方式表

類 別 內 容 面積（公頃）

1發還抵價地土地 第二種住宅區 1141

2無償登記之公共設施用地

公園用地兒童遊樂場用地綠

地廣場用地停車場用地及道路

用地等

1153

3供興建公益性住宅之土地 第三種住宅區 289

4剩餘可供標(讓)售土地 扣除發還抵價地土地後之第二種

住宅區 754

合 計 3337

註區段徵收抵價地之比例以 50為估算財務計畫之依據實際抵價地之比例應以區段徵收主管機關報經核定之比例為準

（四）區段徵收後土地處分收入估算

依據各開發項目之開發方式與概估開發費用經整理分析後區段徵

收後土地處分預估面積為 1043 公頃參酌鄰近地區土地交易案例擬

訂 17500 元作為第二種住宅區用地標(讓)售價格另第三種住宅區按

以開發成本 16285 元折價專案讓售予需地機關預估土地處分收入

約為 179014 萬元以作為縣府未來辦理開發之參考依據惟未來仍得

視財政情形及實際發展需要酌予調整

（五）自償能力分析

1經費籌措

本計畫區段徵收開發總費用之經費籌措方式包括向臺東縣平均

地權基金財政部地方建設基金或各行庫申貸支應等

2自償能力分析

48

本計畫區段徵收開發總費用約需 169846 萬元區段徵收後土地

處分預估收入約 179014 萬元預估區段徵收後盈餘約 9168 萬元

益本比為 105另本案經財務分析結果財務平衡標售底價約 16285

元（≒53835 元坪）與周邊客觀條件相同之都市計畫區住宅區市

場交易行情相較下仍有利基整體財務應屬可行

（六）敏感度分析

抵價地發還比例分別以 4042545475及 50與地主領

取現金比例 0102030及 40進行敏感度分析其財務結果

詳如表十二所示

表十二 區段徵收財務敏感度分析表

抵價地發還比例 地主領現比例 開發總費用

（萬元）

土地處分收入

（萬元）

盈餘

（萬元） 益本比

4000

0 80277 150489 70212 187

10 109605 173309 63704 158

20 138932 196129 57197 141

30 168259 218949 50690 130

40 197587 241769 44182 122

4250

0 80844 136227 55383 169

10 110115 160473 50358 146

20 139385 184719 45334 133

30 168656 208965 40309 124

40 197926 233212 35286 118

4500

0 81410 121964 40554 150

10 110625 147637 37012 133

20 139839 173309 33470 124

30 169052 198982 29930 118

40 198267 224654 26387 113

4750

0 81976 107702 25726 131

10 111135 134800 23665 121

20 140292 161899 21607 115

30 169449 188998 19549 112

40 198607 216097 17490 109

5000

0 82543 93439 10896 113

10 111644 121964 10320 109

20 140746 150489 9743 107

30 169846 179014 9168 105

40 198947 207539 8592 104

附 1-1

附件一 臺東縣政府 104 年 6 月 12 日 府建都字第 1040115666 號函

附 2-1

附件二 變更後土地使用分區管制計畫

為有效控制本計劃區土地使用強度確保公共設施服務水準維護良好生活

環境訂定土地使用分區管制要點如后

一 本要點依都市計畫法第 22 條及同法臺灣省施行細則第 35 條規定訂之

二 住宅區

（一）第一種住宅區（即「住一」住宅區）建蔽率不得大於 60容積率不

得大於 120

（二）第二種住宅區（即「住二」住宅區）建蔽率不得大於 60容積率不

得大於 160

（三）第三種住宅區（即「住三」住宅區）建蔽率不得大於 50容積率不

得大於 240

三 建築形式

（一）為配合遠景海岸山脈富變化的稜線建築物屋頂層及屋頂突出物應設

置斜屋頂且斜屋頂之投影面積不得小於建築面積之 80斜屋頂（覆

文化瓦）之斜率原則上為 11 至 13 之間若經都市設計審議委

員會認可係為設計上之需要得調整之

（二）新建建築物之外牆造型及開窗型式應配合鄰屋設計

四 開放空間

（一）「住一」「住二」「住三」住宅區臨接計畫道路部分應至少退縮 4 公尺

供留設「沿街步道式開放空間」設置淨寬 15 公尺以上之連續鋪面人

行步道免設置騎樓

（二）「住三」住宅區除留設「沿街步道式開放空間」外應在集中留設「廣

場式開放空間」並與公共開放空間鄰近「住一」「住二」住宅區除

留設「沿街步道式開放空間」外其餘之法定空地應配合防火間隔整

體規劃

（三）「住一」「住二」住宅區之防火間隔宜整體規劃集中留設開放空間應

配合防火間隔位置留設防火間隔不得設置圍牆僅能以高度不超過 1

公尺之綠籬作為界隔空間且不得有高於地面之固定結構物

（四）「住一」「住二」住宅區之防火間隔寬度為 2 公尺

附 2-2

（六）開放空間得計入建築基地之法定空地應美化綠化達綠覆率 50以

上

（七）1有關設置開放空間獎勵部份依內政部訂定「實施都市計畫地區建築

基地綜合設計鼓勵辦法」規定辦理

2建築物提供部分樓地板面積供下列使用者得增加所提供之樓地板面

積但以不超過基地面積乘以該基地容積率之 30為限

（1）私人捐獻或設置圖書館博物館藝術中心兒童青少年勞

工老人等活動中心景觀公共設施等供公眾使用其集中留設

之面積在 1 百平方公尺以上並經目的事業主管機關核准設立公

益性基金管理營運者

（2）建築物留設空間與天橋或地下道連接供公眾使用經交通主管機

關核准者

五 建築基地內留設之人行步道應與其他法定空地整體規劃並與周遭之公共

開放空間直接聯繫

六 交通運輸系統

（一）依都市設計準則之計劃道路標準斷面留設之公共設施帶供作佈設行

道樹公車站牌售票亭變電箱路燈標誌自行車停車空間及

各類街道家俱之空間

（二）「住一」「住二」住宅區每一住宅單元應至少設置 1 部停車位該停車

位不得設置於指定留設開放空間之人行步道及防火間隔上「住三」住

宅區應集中設置地下停車場

（三）「住一」「住二」住宅區若附設 1 部以上之停車位時其停車位得以前

後方式配置之

七 建築基地細分規模

（一）「住一」「住二」住宅區最小基地開發單元 120 平方公尺最小基地面

寬及最小建築面寬 5 公尺

（二）「住三」住宅區最小基地開發單元 1500 平方公尺

八 公共設施用地得依「都市計畫公共設施用地多目標使用方案」規定作多目

標使用

九 為維護居住環境品質本計畫區內停車空間依左表規定

附 2-3

土地及建築物用途 基準停車位數

住宅等類似用途建築物

建築樓地板面積在 250 平方公尺以

下者應留設 1 部停車空間超過部

分每超過 150 平方公尺及其零數應

增設 1 部停車空間

商場（店）餐廳飲食店

超級市場等類似用途建築

物

建築樓地板面積每滿 100 平方公尺

設置 1 部停車位

辦公事務所金融等類私

用途建築物 建築樓地板面積每滿 80 平方公尺設

置 1 部停車位

旅館國際觀光旅館等類似

用途建築物 建築樓地板面積每滿 100 平方公尺

或每 4 個房間設置 1 部停車位

十 建築基地內之法定空地應留設二分之一以上種植花草樹木以美化環

境

十一 建築基地申請建築時須經縣府都市設計審議委員會依都市設計準則審

查通過後始得發照建築及施工以塑造本計畫區之獨特風格但為增

強本計畫區風格之設計經都市設計審議委員會認可者得不受都市設

計準則之限制

十二 「住一」住宅區得維持現有建築及其使用惟日後申請建築時仍應依

本要點規定辦理且為鼓勵既有聚落再發展亦得另訂「台東市都市計

畫（豐榮豐樂地區）細部計畫再發展地區土地開發管理要點」據以執

行

十三 本要點未規定事項適用其他法令規定

附 3-1

附件三 變更後都市設計準則

一 開放空間系統設計準則

開放空間在都市結構上包含都市美觀休憩娛樂環境保護及防災避難的

效果規劃設計應以提供自然舒適親切可及的人性化環境為目標並增進

都市防災避難功能

（一）開放空間類別

開放空間系統依土地屬性及使用形態區分為公共開放空間指定

留設開放空間兩類以本計畫區而言細分如后（詳附圖一）

1公共開放空間包括公園兒童遊樂場綠地廣場等用地

2指定留設開放空間包括「沿街步道式開放空間」「住三」住宅區集

中留設之「廣場式開放空間」上述所稱之開放空間係指「建築技術

規則第 15 章實施都市計畫地區建築基地綜合設計」規定開放空間

（二）開放空間設計原則

開放空間之配置除於適當區位設置公共開放空間外並指定每

一基地之「留設開放空間」的位置及其設計標準配合退縮規定維

繫全區開放空間之連續性完整性與多樣性設計原則如后

1每一街廓內及建築物簇群內均應提供開放空間

2所有街廓之開放空間應整體規劃並利用步道相銜接建構一套區內

完整的人行動線系統提升居民移動之便利性

3開放空間須完整規劃並以景觀配置手法銜接各區特色

（三）開放空間設計準則

1公園兒童遊樂場用地開放空間設計規定

（1）應具休憩集會及活動等功能得比照「臺東縣公園管理自治條

例」規定設置相關設施提供居民使用並應提供計畫區內居民

遭遇重大人為或天然災害時所需臨時避難疏散及急難救助空

間

（2）活動區配置於主要道路旁時與道路之間應以濃密植栽適當區

隔

附 3-2

附圖一 開放空間系統配置示意圖

附 3-3

（3）主要出入口應與人行動線系統連接服務車輛及停車空間出入動

線應避免干擾人行動線與主要道路系統

（4）應採開放性設計如基於安全及管理之需要四周可設置綠籬或

綠化設施圍蔽高度不得超過 1 公尺

2其他相關規定

（1）開放空間入口須明顯標示或以其他設計方式強調入口意象加

強公眾使用之能見度

（2）開放空間之舖面應使用具透水性防滑耐壓易維護的材質

舖面設計應以街廓為單元整體規劃反映地區的特色與個性

（3）開放空間的設計應符合無障礙環境的要求

（4）開放空間應美化綠化其綠覆率應達 50以上

二 人行空間設計準則

人行空間目的在提供計畫區內居民一個不需要車輛即可通達區內各主要公

共設施或開放空間的步行安全動線系統本計畫區內配置之人行空間包括都市計

畫劃設之人行步道及建築基地內留設之人行步道兩者相互配合連接建構成

全區完整的人行步道系統提升居民移動之便利性本計畫區內人行空間設計準

則如后

（一）都市計畫劃設之人行步道設計規定

1人行步道之人行空間淨寬度不得小於 15 公尺

2應具連續性舒適性方便性與美觀等基本功能

3交叉路口得視交通需要以號誌輔以聲音告知行人應停止或行進

4除得提供設置灌木植栽及街道傢俱外不得設置其他有礙通行之設施

物並應設置中低光源之照明設施

（二）建築基地內留設之人行步道設計規定

1建築基地內留設之人行步道應與基地內之其他法定空地整體規劃並

與周邊之公共開放空間直接聯繫

2建築基地內留設之人行步道應與車行動線系統明確區分減少交通衝

擊

3建築基地內留設之人行步道地坪應平整每一街廓之各街角均應採無

附 3-4

障礙環境設計

三 交通運輸系統設計準則

交通運輸系統之設計應以提供具可行性及易行性之交通運輸方式為目標

透過道路功能等級之明確劃分各層級道路依其功能服務水準與周圍土地使用

之特性設置不同之車行空間寬度及景觀設計規定

（一）計畫道路標準斷面設計規定

本計畫區內道路斷面車道數及空間配置應參酌附圖二辦理其中

公共設施帶係供作佈設行道樹公車站牌售票亭變電箱路燈

自行車停車空間及各類街道傢俱之空間且計畫道路兩側均規定建築

物退縮供留設「沿街步道式開放空間」

（二）停車空間設計規定

1住宅區留設之停車位不得設置於指定留設開放空間臨計畫道路境界

線 15 公尺範圍內及防火間隔上「住三」住宅區應集中設置地下停

車場其出入口應設置於次要道路或私設通路上並與基地進出動線

開放空間整體設計

2公園兒童遊樂場用地內應留設自行車停放空間並設置自行車停放

架或類似防竊功能之保護設施

附圖二 計畫道路標準斷面圖

附 3-5

3路外公共停車場設計規定

（1）路外公共停車場應有植栽計畫舖面須全面使用透水性材料且

周圍應予綠化

（2）路外公共停車場除出入口處外四周應以綠化土堤或綠化材料

形成適當之圍籬

四 建築基地細分規模設計準則

「住一」「住二」住宅區開發規模如非完整街廓開發時應考量與鄰近基地

之關係並配合集中留設法定空地

五 建築量體配置高度造型色彩及風格設計準則

（一）建築物允建高度應依建築技術規則建築設計施工篇第 164 條規定計算

並檢討日照

（二）為配合遠景海岸山脈富變化的稜線建築物屋頂層及屋頂突出物應設

置斜屋頂且斜屋頂之投影面積不得小於建築面積之 80斜屋頂之

斜率原則上為1 至3 之間若經都市設計審議委員會認可係為設

計上之需要得調整之

（三）新建建築物之外牆造型及開窗形式應配合鄰屋設計

（四）為調和人造建築物與背景天空海洋山脈田野等色彩建築物屋

頂色牆壁色色彩為深色瓦對白色或淺灰

（五）「住一」「住二」住宅區若需裝置廣告物等附屬設施物應以不妨礙

通行及景觀為原則不得設置於指定留設開放空間及防火間隔上附

著於建築物上之高度不得低於 36 公尺廣告物大小以高度 3 公尺寬

度 06 公尺為限其餘規定依內政部「招牌廣告及樹立廣告管理辦法」

等相關規定辦理

（六）「住三」住宅區之廣告物等附屬設施應配合集合住宅建築設計統一

規範

六 環境保護設施設計準則

本計畫區內環境保護設施主要為污水處理設施及「住三」住宅區之垃圾貯存

空間其設計規定如后

（一）污水處理設施依建築技術規則施工篇第 49 條規定辦理

（二）每一單元（以街廓計）之「住二」住宅區開發時應至少設置一處垃

附 3-6

圾貯存空間集中收集處理垃圾

（三）垃圾貯存空間應面臨次要道路集中設置且不得設置於建築物主要出

入口旁垃圾貯存空間未臨接計畫道路時應留設 35 公尺寬之車道連

接計畫道路垃圾貯存空間位室內者車道淨寬應達 4 公尺以上且

應設置於地面層

（四）垃圾貯存空間應有適當之清洗（含排水措施）隔離設施以維護環境衛

生如位法定空地者應配合綠化設施美化

七 景觀計畫

景觀計畫目的在塑造本計畫區之整體都市景觀及舒適生活環境設計準則如

后

（一）計畫道路兩側之公共設施帶應於適當位置與間距處植栽喬木行道樹

（如附圖三）且依下列規定

1行道樹樹冠底離地淨高 2 公尺以上根部應保留適當之透水面積

2行道樹樹幹四周應舖設鏤空鑄鐵蓋板或透水設施且應與人行步道地

坪高程齊平

3每一街道應有一代表樹種並將其延續至該街道內之社區樹種以具

大型樹冠耐污染易維護為原則

（二）「沿街步道式開放空間」應利用綠化植栽作為道路與建築物間之緩衝

區且每一街廓之植栽應為同一或共同樹種

（三）「住三」住宅區指定留設之廣場式開放空間以集中配置為原則面積

至少 400 平方公尺且綠地面積至少佔 30長寬比不得超過 21且

應按開放空間面積每滿 64 平方公尺至少植栽喬木一棵其樹冠底離地

淨高 2 公尺以上

附 3-7

附圖三 道路斷面景觀示意圖

（四）公園兒童遊樂場用地景觀設計準則

1公園用地中央主要地區應提供一具多功能及多用途使用的大型活動

區域其他各分區應考量觀賞休閒運動遊戲及衛生等活動與功

能設施

2區內供公用設備及服務設施（如垃圾收集公共廁所）等使用之區域

應使用綠籬或樹叢適當圍蔽

3兒童遊樂場用地配置原則

（1）根據兒童活動尺寸荷重等設計

（2）採用複合式遊具使遊戲有連續性與變化

（3）按兒童年齡分類進行設計

（4）提供父母休憩看護設施以便就近照顧

（5）著重安全考量如彈性地板去除尖銳部分等措施

附 4-1

附件四 台東市都市計畫（豐榮豐樂地區）細部計畫

再發展地區土地開發管理要點

一 本要點依「台東市都市計畫（豐榮豐樂地區）細部計畫土地使用分區管

制計畫」第十二點規定訂定之

二 再發展區之土地權利關係人得擬具開發計畫提經臺東縣都市計畫委員會審

查通過後再依相關法令向主管建築機關申請開發建築

三 申請基地符合下列條件者始得依本要點辦理

（一）基地臨接計畫道路之長度在 20 公尺以上或達週界總長度六分之一且面

積達 1000 平方公尺以上者

（二）因鄰地已申請建築或基地條件特殊致未能符合前款規定者經臺東縣都

市計畫委員會同意後得不受前款規定限制

四 開發計畫應以書圖載明下列事項

（一）申請人姓名身份證字號及地址

（二）開發地區範圍面積及土地與建物使用現況

（三）土地使用及公共設施計畫其圖面比例尺不得小於 1600

（四）土地使用管制計畫

（五）都市設計事項得視實際需要依都市計畫定期通盤檢討實施辦法第八

條第二項之內容予以述明

（六）土地及地上物處理計畫

（七）事業及財務計畫

（八）實施進度

（九）全部土地權利關係人姓名住址權利證明文件及私有土地所有權人

同意書

（十）套繪土地使用計畫之地籍圖其比例尺不得小於 11200

五 依本要點申請整體開發時需以不小於申請開發總面積 20之土地折算為

回饋代金並於全部繳納後始得發照建築

附 4-2

前項代金之計算係以應回饋之土地面積乘以繳交當年度之土地公告現值

加四成為準

六 依本要點申請整體開發者得依下列公式核算其申請開發建築之基準容積

率但該基準容積不得大於 240

V=V0times（1+（V1-01）+ V2）（1-V1）≦240

其中 V回饋後之基準容積率

V0該分區之容積率（120）

V1回饋土地比例

V2獎勵係數（訂為 02）

七 本要點未規定事項悉依其他法令規定辦理

變更機關

業務承辦

人員

擬定機關

業務承辦

人員

業務單位

主管

業務單位

主管

規劃單位亞興測量有限公司

龍邑工程顧問股份有限公司

14

五都市設計準則

一 開放空間系統設計準則

開放空間在都市結構上包含都市美觀休憩娛樂環境保護及防災避難的

效果規劃設計應以提供自然舒適親切可及的人性化環境為目標並增進

都市防災避難功能

（一）開放空間類別

開放空間系統依土地屬性及使用形態區分為公共開放空間指定留

設開放空間兩類以本計畫區而言細分如后（詳圖 6-2）

1公共開放空間包括公（兒）用地學校運動場

2指定留設開放空間包括「沿街步道式開放空間」「住二」住宅區集

中留設之「廣場式開放空間」上述所稱之開放空間係指「實施都市

計畫地區建築基地綜合設計鼓勵辦法」規定開放空間

圖 6-2 開放空間系統配置示意圖

15

（二）開放空間設計原則

開放空間之配置除於適當區位設置公共開放空間外並指定每一

基地之「留設開放空間」的位置及其設計標準配合退縮規定維繫全

區開放空間之連續性完整性與多樣性設計原則如后

1每一街廓內及建築物簇群內均應提供開放空間

2所有街廓之開放空間應整體規劃並利用步道相銜接建構一套區內

完整的人行動線系統提升居民移動之便利性

3開放空間須完整規劃並以景觀配置手法銜接各區特色

（三）開放空間設計準則

1公（兒）用地開放空間設計規定

（1）公（兒）用地應具休憩集會及活動等功能得比照「臺灣省公

園管理辦法」規定設置相關設施提供居民使用並應提供計畫

區內居民遭遇重大人為或天然災害時所需臨時避難疏散及急難救

助空間

（2）公（兒）用地活動區配置於主要道路旁時與道路之間應以濃密

植栽適當區隔

（3）公（兒）用地主要出入口應與人行動線系統連接服務車輛及停

車空間出入動線應避免干擾人行動線與主要道路系統

（4）公（兒）用地應採開放性設計如基於安全及管理之需要四周

可設置綠籬或綠化設施圍蔽高度不得超過 1 公尺

2學校運動場開放空間設計規定

（1）學校運動場公共開放空間鄰近住宅區之部分應設置高低綠籬以

隔絕噪音

（2）學校留設之開放空間面積不得小於基地面積之 40最小綠化

面積不得小於法訂空地之 50

（3）學校留設之開放空間應提供居民作為休憩運動場所及遭遇重

大人為或天然災害時所需臨時避難疏散及急難救助空間

（4）學校運動場及戶外活動區配置應配合自然地形變化規劃減少

整地與挖填方工程

16

（5）學校運動場及戶外活動區配置應考量自然氣候條件與微氣候變

化對冬季東北季風應以建築配置或植栽密植方式降低活動時的

不適性

（6）學校主要出入口應與人行動線系統連接服務車輛及停車空間出

入動線應避免干擾人行動線主要道路系統

（7）學校運動場如緊鄰主要道路配置臨接道路部分應以喬木密植方

式減少噪音和危險性

（8）學校用地及其戶外空間應採開放性設計如基於安全及管理之需

要四周可設置柵欄圍牆或綠籬等設施物圍蔽如設置欄杆或

圍牆等遮蔽物高度不得超過 2公尺牆面透空率應達 50以上

並應綠化處理

（9）學校用地四周若設置柵欄或圍牆等遮蔽物應自計畫道路境界線

退縮 4 公尺退縮部分得計入法訂空地又退縮部分應配合周遭

「沿街步道式開放空間」留設淨寬 15 公尺以上之人行步道其

餘部分應予植栽綠化或配合學童上下學動線規劃為家長接送學童

之機車停車空間

3指定留設開放空間與其他法定空地設計規定

（1）「住一」「住二」住宅區臨接計畫道路部分應至少退縮 4 公尺供

留設「沿街步道式開放空間」免設置騎樓

（2）前項「沿街步道式開放空間」範圍內應設置連續舖面之人行步道

淨寬不得小於 15 公尺並不得設置有礙通行之設施物

（3）「住二」住宅區除留設「沿街步道式開放空間」外應再集中留設

「廣場式開放空間」並與公共開放空間鄰近其位置依圖 6-2 之

原則設置「住一」住宅區除留設「沿街步道式開放空間」外其

餘之法定空地應配合防火間隔整體規劃

（4）「住一」住宅區之防火間隔宜整體規劃集中留設防火間隔位置建

議如圖 6-3防火間隔不得設置圍牆僅能以高度不超過 1 公尺之

綠籬作為界隔空間且不得有高於地面之固定結構物

（5）「住一」住宅區之防火間隔寬度為 2 公尺

4其他相關規定

（1）開放空間入口須明顯標示或以其他設計方式強調入口意象加

17

強公眾使用之能見度

（2）開放空間之舖面應使用具透水性防滑耐壓易維護的材質

舖面設計應以街廓為單元整體規劃反映地區的特色與個性

（3）開放空間的設計應符合無障礙環境的要求

（4）開放空間應美化綠化其綠覆率應達 50以上

圖 6-3 防火間隔建議位置示意圖

二 人行空間設計準則

人行空間目的在提供計畫區內居民一個不需要車輛即可通達區內各主要公

共設施或開放空間的步行安全動線系統本計畫區內配置之人行空間包括都市計

畫劃設之人行步道及建築基地內留設之人行步道兩者相互配合連接建構成

全區完整的人行步道系統提升居民移動之便利性本計畫區內人行空間設計準

則如后

（一）都市計畫劃設之人行步道設計規定

1人行步道之人行空間淨寬度不得小於 15 公尺

18

2應具連續性舒適性方便性與美觀等基本功能

3交叉路口得視交通需要以號誌輔以聲音告知行人應停止或行進

4除得提供設置灌木植栽及街道傢俱外不得設置其他有礙通行之設施

物並應設置中低光源之照明設施

（二）建築基地內留設之人行步道設計規定

1建築基地內留設之人行步道應與基地內之其他法定空地整體規劃並

與周邊之公共開放空間直接聯繫

2建築基地內留設之人行步道應與車行動線系統明確區分減少交通衝

擊

3建築基地內留設之人行步道地坪應平整每一街廓之各街角均應採無

障礙環境設計

三 交通運輸系統設計準則

交通運輸系統之設計應以提供具可行性及易行性之交通運輸方式為目標

透過道路功能等級之明確劃分各層級道路依其功能服務水準與周圍土地使用

之特性設置不同之車行空間寬度及景觀設計規定

（一）計畫道路標準斷面設計規定

本計畫區內道路斷面車道數及空間配置如圖 6-4其中公共設施帶

係供作佈設行道樹公車站牌售票亭變電箱路燈標誌自行車

停車空間及各類街道傢俱之空間且計畫道路兩側均規定建築物退縮

供留設「沿街步道式開放空間」

圖 6-4 計畫道路標準斷面圖

19

（二）停車空間設計規定

1「住一」住宅區每一住宅單元應至少設置 1 部停車位該停車位不得

設置於指定留設開放空間臨計畫道路境界線 15 公尺範圍內及防火間

隔上「住二」住宅區應集中設置地下停車場其出入口應設置於次

要道路或私設通路上並與基地進出動線開放空間整體設計

2學校公（兒）用地內應留設自行車停放空間並設置自行車停放架

或類似防竊功能之保護設施

3路外公共停車場設計規定

（1）路外公共停車場應有植栽計畫舖面須全面使用透水性材料且

周圍應予綠化

（2）路外公共停車場除出入口處外四周應以綠化土堤或綠化材料

形成適當之圍籬

四 建築基地細分規模設計準則

（一）「住二」住宅區應就完整街廓整體規劃設計分期分區開發「住一」

住宅區則鼓勵以完整街廓方式整體開發最小基地開發單元 120 平方公

尺最小面寬 45 公尺

（二）「住一」住宅區開發規模如非完整街廓開發時應考量與鄰近基地之關

係並配合集中留設法定空地

五 建築量體配置高度造型色彩及風格設計準則

（一）建築物允建高度應依建築技術規則建築設計施工篇第 164 條規定計算

並檢討日照

（二）為配合遠景海岸山脈富變化的稜線建築物屋頂層及屋頂突出物應設

置斜屋頂且斜屋頂之投影面積不得小於建築面積之 80斜屋頂之

斜率原則上為 11 至 13 之間若經都市設計審議委員會認可係

為設計上之需要得調整之

（三）新建建築物之外牆造型及開窗型式應配合鄰屋設計

（四）為調和人造建築物與背景天空海洋山脈田野等色彩建築物屋

頂色牆壁色色彩為深色瓦對白色或淺灰

（五）「住一」「住二」住宅區若需裝置廣告物等附屬設施物應以不妨礙

20

通行及景觀為原則不得設置於指定留設開放空間及防火間隔上附

著於建築物上之高度不得低於 36 公尺廣告物大小以高度 3 公尺寬

度 06 公尺為限其餘規定依內政部訂頒之「廣告物管理辦法」等相關

規定辦理

（六）「住二」住宅區之廣告物等附屬設施應配合集合住宅建築設計統一

規範

六 環境保護設施設計準則

本計畫區內環境保護設施主要為污水處理設施及「住二」住宅區之垃圾貯存

空間其設計規定如后

（一）污水處理設施依建築技術規則建築設計施工篇第 49 條規定辦理

（二）每一單元（以街廓計）之「住二」住宅區開發時應至少設置一處垃

圾貯存空間集中收集處理垃圾

（三）垃圾貯存空間應面臨次要道路集中設置且不得設置於建築物主要出

入口旁垃圾貯存空間未臨接計畫道路時應留設 35 公尺寬之車道連

接計畫道路垃圾貯存空間位室內者車道淨寬應達 4 公尺以上且

應設置於地面層

（四）垃圾貯存空間應有適當之清洗（含排水措施）隔離設施以維護環境衛

生如位法定空地者應配合綠化設施美化

七 景觀計畫

景觀計畫目的在塑造本計畫區之整體都市景觀及舒適生活環境設計準則如

后

（一）計畫道路兩側之公共設施帶應於適當位置與間距處植栽喬木行道樹

（如圖 6-5）且依下列規定

1行道樹樹冠底離地淨高 2 公尺以上根部應保留適當之透水面積

2行道樹樹幹四周應舖設鏤空鑄鐵蓋板或透水設施且應與人行步道地

坪高程齊平

3每一街道應有一代表樹種並將其延續至該街道內之社區樹種以具

大型樹冠耐污染易維護為原則

（二）「沿街步道式開放空間」應利用綠化植栽作為道路與建築物間之緩衝

區且每一街廓之植栽應為同一或共同樹種

21

（三）「住二」住宅區指定留設之廣場式開放空間應以集中配置為原則面

積至少 400 平方公尺且綠地面積至少佔 30長寬比不得超過 21

且應按開放空間面積每滿 64 平方公尺至少栽植喬木一棵其樹冠底離

地淨高 2 公尺以上

圖 6-5 道路斷面景觀示意圖

（四）學校運動場景觀設計準則

1所有設施應依據學童的尺寸進行設計（如垃圾桶座椅等的高度）

同時各設施的顏色及造型應多樣化但不得對整體環境特色有負面影

響

2學校運動場與硬舖面活動區等功能相近之區域應集中規劃與設計各

活動區間應以人行動線連接

3用以界定運動場與其他使用空間之緩衝綠帶與植栽區應考量使用功

能實質環境與視覺的連續性

4運動場內固定之構造物或設施物（如圍牆及欄杆等）應利用樹木灌

木群或蔓生植物綠化或遮蔽

（五）公（兒）用地景觀設計準則

1公（兒）用地中央主要地區應提供一具多功能及多用途使用的大型活

動區域其他各分區應考量觀賞休閒運動遊戲及衛生等活動與

功能設施

2區內供公用設備及服務設施（如垃圾收集公共廁所）等使用之區域

22

應使用綠籬或樹叢適當圍蔽

3兒童遊戲場配置原則

（1）根據兒童活動尺寸荷重等設計

（2）採用複合式遊具使遊戲有連續性與變化

（3）按兒童年齡分類進行設計

（4）提供父母休憩看護設施以便就近照顧

（5）著重安全考量如彈性地板去除尖銳部分等措施

六土地使用分區管制計畫

為有效控制本計畫區土地使用強度確保公共設施服務水準維護良好生活

環境訂定土地使用分區管制要點如后

一 本要點依都市計畫法第 22 條及同法臺灣省施行細則第 35 條規定訂之

二 住宅區

（一）第一種住宅區（即「住一」住宅區）建蔽率不得大於 60容積率不

得大於 160

（二）第二種住宅區（即「住二」住宅區）建蔽率不得大於 50容積率不

得大於 240

三 「文（中）」學校用地建蔽率不得大於 50容積率不得大於 150

四 建築形式

（一）為配合遠景海岸山脈富變化的稜線建築物屋頂層及屋頂突出物應設

置斜屋頂且斜屋頂之投影面積不得小於建築面積之 80斜屋頂（覆

文化瓦）之斜率原則上為 11 至 13 之間若經都市設計審議委員

會認可係為設計上之需要得調整之

（二）新建建築物之外牆造型及開窗型式應配合鄰屋設計

五 開放空間

（一）「住一」「住二」住宅區臨接計畫道路部分應至少退縮 4 公尺供留設

「沿街步道式開放空間」設置淨寬15公尺以上之連續鋪面人行步道

免設置騎樓

23

（二）「住二」住宅區除留設「沿街步道式開放空間」外應再集中留設「廣

場式開放空間」並與公共開放空間鄰近「住一」住宅區除留設「沿街

步道式開放空間」外其餘之法定空地應配合防火間隔整體規劃

（三）「住一」住宅區之防火間隔宜整體規劃集中留設開放空間應配合防火

間隔位置留設防火間隔不得設置圍牆僅能以高度不超過 1 公尺之綠

籬作為界隔空間且不得有高於地面之固定結構物

（四）「住一」住宅區之防火間隔寬度為 2 公尺

（五）學校用地應留設開放空間面積不得小於基地面積之 40學校用地

四周如設置柵欄或圍牆等遮蔽物高度不得超過 2 公尺牆面透空率應

達 50以上並綠化處裡且應自計畫道路境界線退縮 4 公尺退縮

部分供作「沿街步道式開放空間」及機車停車空間使用

（六）開放空間得計入建築基地之法定空地應美化綠化達綠覆率 50以

上

（七）1有關設置開放空間獎勵部份依內政部訂定「實施都市計畫地區建築

基地綜合設計鼓勵辦法」規定辦理

2建築物提供部分樓地板面積供下列使用者得增加所提供之樓地板面

積但以不超過基地面積乘以該基地容積率之 30為限

（1）私人捐獻或設置圖書館博物館藝術中心兒童青少年勞

工老人等活動中心景觀公共設施等供公眾使用其集中留設

之面積在 1 百平方公尺以上並經目的事業主管機關核准設立公

益性基金管理營運者

（2）建築物留設空間與天橋或地下道連接供公眾使用經交通主管機

關核准者

六 建築基地內留設之人行步道應與其他法定空地整體規劃並與周遭之公共

開放空間直接聯繫

七 交通運輸系統

（一）依都市設計準則之計畫道路標準斷面留設之公共設施帶供作佈設行

道樹公車站牌售票亭變電箱路燈標誌自行車停車空間及各

類街道傢俱之空間

（二）「住一」住宅區每一住宅單元應至少設置 1 部停車位該停車位不得設

置於指定留設開放空間之人行步道及防火間隔上「住二」住宅區應集

24

中設置地下停車場

（三）「住一」住宅區若附設 1 部以上之停車位時其停車位得以前後方式配

置之

八 建築基地細分規模

（一）「住一」住宅區最小基地開發單元 120 平方公尺最小基地面寬 45 公

尺

（二）「住二」住宅區應就完整街廓整體規劃設計分期分區開發

九 公共設施用地得依「都市計畫公共設施用地多目標使用方案」規定作多目

標使用

十 為維護居住環境品質本計畫區內停車空間依左表規定

土地及建築物用途 基準停車位數

住宅等類似用途建築物

建築樓地板面積在 250 平方公尺以

下者應留設 1 部停車空間超過部

分每超過 150 平方公尺及其零數應

增設 1 部停車空間

商場（店）餐廳飲食店

超級市場等類似用途建築

物

建築樓地板面積每滿 100 平方公尺

設置 1 部停車位

辦公事務所金融等類私

用途建築物

建築樓地板面積每滿 80 平方公尺設

置 1 部停車位

旅館國際觀光旅館等類似

用途建築物

建築樓地板面積每滿 100 平方公尺

或每 4 個房間設置 1 部停車位

十一 建築基地內之法定空地應留設二分之一以上種植花草樹木以美化環

境

十二 建築基地申請建築時須經縣府都市設計審議委員會依都市設計準則審

查通過後始得發照建築及施工以塑造本計畫區之獨特風格但為增

強本計畫區風格之設計經都市設計審議委員會認可者得不受都市設

計準則之限制

十三 本要點未規定事項適用其他法令規定

25

柒變更理由

一配合主要計畫空間結構調整變更土地使用細分區並

另訂管理規範保障既有合法建物權益

延續原計畫之土地使用細分區之劃定架構及保障既有合法建物所有權人權

益合法建物密集之街廓將剔除整體開發範圍外另考量整體開發公平性未

納入整體開發範圍部分之土地使用分區調整為「第一種住宅區」並將其容積率

訂為 120此外為鼓勵既有聚落日後整體再發展提升環境品質另訂「台東

市都市計畫（豐榮豐樂地區）細部計畫再發展地區土地開發管理要點」（詳附

件四）其餘納入整體開發範圍之土地使用分區則分別調整為第二種及第三種住

宅區其中第三種住宅區係為供興建公益性住宅之土地為提升整體開發可行性

適度調整第三種住宅區之規模及區位

二為利整體開發後之環境控管及提升剩餘土地之規劃彈

性調整部分土地使用分區管制計畫及都市設計準則內

容

因應土地使用分區公共設施用地項目調整及相關法令廢止為利於日後

環境控管故配合調整土地使用分區管制計畫及都市設計準則相關條文內容另

依據原土地使用分區管制計畫第八點有關建築基地細分之規定為「『住二』住

宅區（調整為『住三』住宅區）應就完整街廓整體規劃設計分期分區開發」

為保留日後土地規劃及處份彈性故調整該條文內容

26

捌變更計畫內容

為配合辦理整體開發本次共變更 3 案其中編號第 1 案為實質計畫內容變

更編號第 2 案及第 3 案分別為土地使用分區管制計畫及都市設計準則部分條文

增修訂其內容請詳見表五變更內容明細表表六變更前後土地使用計畫面積

對照表表七都市設計準則變更對照表及圖七變更計畫示意圖（北中區）圖

八變更計畫示意圖（南區）圖九變更後計畫示意圖

表五 變更內容明細表 單位公頃

編號 變更位置 變更內容

變更理由 原計畫 新計畫

1 豐榮豐樂

地區 第一種住宅區

（1425） 第二種住宅區

（1057） 第三種住宅區（052）兒童遊樂場用地

（069） 公園用地（054） 停車場用地（030）道路用地（ 163）

1 依據主要計畫變更後之計畫內

容並延續原計畫之土地使用

細分區之劃定架構及保障既

有合法建物所有權人權益合

法建物密集之街廓將剔除整

體開發範圍外以提升整體開

發可行性另考量整體開發公

平性未納入整體開發範圍部

分之土地使用分區調整為「第

一種住宅區」其餘則分別調整

為「第二種住宅區」及「第三

種住宅區」 2 為提升開發可行性調整住三

住宅區之規模及區位

第二種住宅區 （258）

第三種住宅區

（117 ） 公園用地（007） 兒童遊樂場用地

（025） 廣場用地（022） 綠地用地（008） 道路用地（079）

鄰里公園兼作兒童

遊樂場使用（332）第二種住宅區（167）第三種住宅區（007）綠地用地（007） 公園用地（081） 兒童遊樂場用地

（016） 道路用地（054）

國中用地（兼供國小

使用）（250） 第二種住宅區（066）第三種住宅區（098）兒童遊樂場用地

（013） 停車場用地（042）道路用地（031）

停車場用地（072） 第二種住宅區（070）道路用地（002）

27

表五 變更內容明細表（續） 單位公頃

編號 變更位置 變更內容

變更理由 原計畫 新計畫

1 豐榮豐樂

地區 道路用地（282） 第一種住宅區（001）

第二種住宅區（212）第三種住宅區（015）兒童遊樂場用地

（014） 綠地用地（001） 公園用地（013） 廣場用地（002） 水溝用地（023） 非都市土地（0075）

非都市土地（00039）道路用地（00039）2 事業及財

務計畫 原事業及財務計畫 修訂事業及財務計

畫 為提升開發可行性將建築密集之

街廓（第一種住宅區）及水利會管

轄之現況溝渠（水溝用地）部分

剔除區段徵收範圍並增訂分期分

區開發原則且配合修正財務計畫

內容 3 土地使用

分區管制

計畫

原土地使用分區管

制計畫 修訂土地使用分區

管制計畫 詳表六土地使用分區管制計畫變

更對照表

4 都市設計

準則 原都市設計準則 修訂都市設計準則 詳表七都市設計準則變更對照表

註表內面積應以依據核定圖實地分割測量面積為準

28

表六 土地使用分區管制計畫變更對照表

編號 原條文 變更後條文 變更說明

1 二住宅區

（一）第一種住宅區（即「住

一」住宅區）建蔽率

不得大於 60容積率

不得大於 160

（二）第二種住宅區（即「住

二」住宅區）建蔽率

不得大於 50容積率

不得大於 240

二住宅區

（一）第一種住宅區（即「住

一」住宅區）建蔽率

不得大於 60容積率

不得大於 120

（二）第二種住宅區（即「住

二」住宅區）建蔽率

不得大於 60容積率

不得大於 160

（三）第三種住宅區（即「住

三」住宅區）建蔽率

不得大於 50容積率

不得大於 240

1 為保障既有合法建築密

集街廓之完整性及建物

所有權人權益未納入

整體開發範圍部分調

整為為「第一種住宅

區」並考量整體開發公

平性其容積率訂為

120 2 原住一及住二住宅區

配合前述調整分別變

更為住二及住三住宅

區

2 三「文（中）」學校用地建蔽

率不得大於 50容積率

不得大於 150

刪除 因應少子化人口結構改

變主要計畫已取消劃設

學校用地故予以刪除

3 四建築形式（略） 三建築形式（略） 條次調整

4 五開放空間

（一）「住一」「住二」住宅

區臨接計畫道路部分

應至少退縮 4 公尺供

留設「沿街步道式開放

空間」設置淨寬 15公尺以上之連續鋪面

人行步道免設置騎

樓

（二）「住二」住宅區除留設

「沿街步道式開放空

間」外應在集中留設

「廣場式開放空間」

並與公共開放空間鄰

近「住一」住宅區除

留設「沿街步道式開放

空間」外其餘之法定

空地應配合防火間隔

整體規劃

（三）「住一」住宅區之防火

間隔宜整體規劃集中

留設開放空間應配合

防火間隔位置留設防

火間隔不得設置圍

牆僅能以高度不超過

1公尺之綠籬作為界隔

空間且不得有高於地

面之固定結構物

四開放空間

（一）「住一」「住二」「住

三」住宅區臨接計畫道

路部分應至少退縮 4公尺供留設「沿街步

道式開放空間」設置

淨寬 15 公尺以上之連

續鋪面人行步道免設

置騎樓

（二）「住三」住宅區除留設

「沿街步道式開放空

間」外應在集中留設

「廣場式開放空間」

並與公共開放空間鄰

近「住一」「住二」

住宅區除留設「沿街步

道式開放空間」外其

餘之法定空地應配合

防火間隔整體規劃

（三）「住一」「住二」住宅

區之防火間隔宜整體

規劃集中留設開放空

間應配合防火間隔位

置留設防火間隔不得

設置圍牆僅能以高度

不超過 1 公尺之綠籬

作為界隔空間且不得

有高於地面之固定結

構物

1 條次調整 2 住一住宅區之環境條件

與住二住宅區相近且

考量開放空間完整性

其相關規範均應比照辦

理故修訂條文內容

3 配合第五項刪除調整

項次 4 配合都市計畫法臺灣省

施行細則修訂調降容

積獎勵上限比例

29

表六 土地使用分區管制計畫變更對照表（續 1）

編號 原條文 變更後條文 變更說明

4 （四）「住一」住宅區之防火

間隔寬度為 2 公尺

（五）學校用地應留設開放空

間面積不得小於基地

面積之 40學校用地

四周如設置柵欄或圍

牆等遮蔽物高度不得

超過 2 公尺牆面透空

率應達 50以上並綠

化處裡且應自計畫道

路境界線退縮 4 公

尺退縮部分供作「沿

街步道式開放空間」及

機車停車空間使用

（六）（略）

（七）1（略） 2建築物提供部分樓

地板面積供下列使

用者得增加所提

供之樓地板面積

但以不超過基地面

積乘以該基地容積

率之 30為限

（四）「住一」「住二」住宅

區之防火間隔寬度為 2公尺

（五）刪除

（五）略

（六）1（略） 2建築物提供部分樓

地板面積供下列使

用者得增加所提供

之樓地板面積但以

不超過基地面積乘

以該基地容積率之

20為限

5 六（略） 五（略） 條次調整

6 七交通運輸系統

（一）（略）

（二）「住一」住宅區每一住

宅單元應至少設置 1部停車位該停車位不

得設置於指定留設開

放空間之人行步道及

防火間隔上「住二」

住宅區應集中設置地

下停車場

（三）「住一」住宅區若附設

1 部以上之停車位時

其停車位得以前後方

式配置之

六交通運輸系統

（一）（略）

（二）「住一」「住二」住宅

區每一住宅單元應至

少設置 1 部停車位該

停車位不得設置於指

定留設開放空間之人

行步道及防火間隔

上「住三」住宅區應

集中設置地下停車場

（三）「住一」「住二」住宅

區若附設 1 部以上之

停車位時其停車位得

以前後方式配置之

1 條次調整 2 住一住宅區之環境條件

與住二住宅區相近其

相關規範均應比照辦

理故修訂條文內容

30

表六 土地使用分區管制計畫變更對照表（續完）

編號 原條文 變更後條文 變更說明

7 八建築基地細分規模

（一）「住一」住宅區最小基

地開發單元 120 平方

公尺最小基地面寬

45 公尺

（二）「住二」住宅區應就完

整街廓整體規劃設

計分期分區開發

七建築基地細分規模

（一）「住一」「住二」住宅

區最小基地開發單元

120 平方公尺最小基

地面寬及最小建築面

寬 5 公尺

（二）「住三」住宅區最小基

地開發單元 1500 平方

公尺

1 條次調整 2 住一住宅區之環境條件

與住二住宅區相近其

相關規範均應比照辦

理故修訂條文內容

3 為提升居住環境及都市

景觀品質最小基地面寬

調整為 5 公尺並增訂

最小建築面寬之規定

4 為提升住三住宅區土地

處分彈性以利達到財

務自償故修正其最小

基地開發規模為 1500平方公尺

8 九～十二（略） 八～十一（略） 條次調整

9

十二「住一」住宅區得維持

現有建築及其使用惟

日後申請建築時仍應

依本要點規定辦理且

為鼓勵既有聚落再發

展亦得另訂「台東市

都市計畫（豐榮豐樂

地區）細部計畫再發展

地區土地開發管理要

點」據以執行

1 增訂條文 2 為鼓勵既有聚落日後整

體再發展提升環境品

質另訂「台東市都市

計畫（豐榮豐樂地區）

細部計畫再發展地區土

地開發管理要點」（詳附

件四）

31

表七 都市設計準則變更對照表

編號 原條文 變更後條文 變更說明

1 一開放空間系統設計準則

（略）

（一）開放空間類別

開放空間系統依

土地屬性及使用形態

區分為公共開放空

間指定留設開放空間

兩類以本計畫區而言

細分如后（詳圖 6-2）

1公共開放空間包括公

（兒）用地學校運動

場

2指定留設開放空間包括

「沿街步道式開放空

間」「住二」住宅區集中

留設之「廣場式開放空

間」上述所稱之開放空

間係指「實施都市計畫地

區建築基地綜合設計鼓

勵辦法」規定開放空間

（二）開放空間設計原則

（略）

（三）開放空間設計準則

1公（兒）用地開放空間設

計規定

（1）公（兒）用地應具休

憩集會及活動等功

能得比照「臺灣省

公園管理辦法」規定

設置相關設施提供

居民使用並應提供

計畫區內居民遭遇重

大人為或天然災害時

所需臨時避難疏散及

急難救助空間

（2）公（兒）用地活動區

配置於主要道路旁

時與道路之間應以

濃密植栽適當區隔

（3）公（兒）用地主要出

入口應與人行動線系

統連接服務車輛及

停車空間出入動線應

避免干擾人行動線與

主要道路系統

一開放空間系統設計準則

（略）

（一）開放空間類別

開放空間系統依

土地屬性及使用形態

區分為公共開放空

間指定留設開放空間

兩類以本計畫區而言

細分如后（詳附圖 1）

1公共開放空間包括公

園兒童遊樂場綠地

廣場用地

2指定留設開放空間包括

「沿街步道式開放空

間」「住三」住宅區集中

留設之「廣場式開放空

間」上述所稱之開放空

間係指「建築技術規則第

15 章實施都市計畫地區

建築基地綜合設計」規定

開放空間

（二）開放空間設計原則

（略）

（三）開放空間設計準則

1公園兒童遊樂場用地開

放空間設計規定

（1）應具休憩集會及活

動等功能得比照「臺

東縣公園管理自治條

例」規定設置相關設

施提供居民使用

並應提供計畫區內居

民遭遇重大人為或天

然災害時所需臨時避

難疏散及急難救助空

間

（2）活動區配置於主要道

路旁時與道路之間

應以濃密植栽適當區

隔

（3）主要出入口應與人行

動線系統連接服務

車輛及停車空間出入

動線應避免干擾人行

動線與主要道路系

統

1 配合休憩性公共設施用

地項目及規模變更調

整其用地名稱且配合

取消學校用地故刪除

相關內容

2 為提供公益性住宅建築

使用將「住二」住宅

區調整為「住三」住宅

區

3 「實施都市計畫地區建

築基地綜合設計鼓勵辦

法」業於 92 年 3 月 20日廢止有關開放空間

規範回歸建築技術規

則故調整其內容

4 「臺灣省公園管理辦

法」業於 95 年 12 月 12日廢止有關公園及兒

童遊樂場之規劃調整

為依「臺東縣公園管理

自治條例」辦理

5 有關「指定留設開放空

間與其他法定空地設計

規定」部分業已納入

土地使用分區管制計畫

規範之故予以刪除

6 調整附圖編號

32

表七 都市設計準則變更對照表（續 1）

編號 原條文 變更後條文 變更說明

1 （4）公（兒）用地應採開

放性設計如基於安

全及管理之需要四

周可設置綠籬或綠化

設施圍蔽高度不得

超過 1 公尺

2學校運動場開放空間設

計規定

（1）學校運動場公共開放

空間鄰近住宅區之部

分應設置高低綠籬

以隔絕噪音

（2）學校留設之開放空

間面積不得小於基

地面積之 10最小

綠化面積不得小於法

訂空地之 50

（3）學校留設之開放空

間應提供居民作為

休憩運動場所及遭

遇重大人為或天然災

害時所需臨時避難疏

散及急難救助空間

（4）學校運動場及戶外活

動區配置應配合自

然地形變化規劃減

少整地與挖填方工

程

（5）學校運動場及戶外活

動區配置應考量自

然氣候條件與微氣候

變化對冬季東北季

風應以建築配置或植

栽密植方式降低活動

時的不適性

（6）學校主要出入口應與

人行動線系統連接

服務車輛及停車空間

出入動線應避免干擾

人行動線主要道路

系統

（7）學校運動場如緊鄰主

要道路配置臨接道

路部分應以喬木密植

方式減少噪音和危險

性

（4）應採開放性設計如

基於安全及管理之需

要四周可設置綠籬

或綠化設施圍蔽高

度不得超過 1 公尺

2其他相關規定

（略）

33

表七 都市設計準則變更對照表（續 2）

編號 原條文 變更後條文 變更說明

1 （8）學校用地及其戶外空

間應採開放性設計

如基於安全及管理之

需要四周可設置柵

欄圍牆或綠籬等設

施物圍蔽如設置欄

杆或圍牆等遮蔽物

高度不得超過 2 公

尺牆面透空率應達

50以上並應綠化

處理

（9）學校用地四周若設置

柵欄或圍牆等遮蔽

物應自計畫道路境

界線退縮 4 公尺退

縮部分得計入法訂空

地又退縮部分應配

合周遭「沿街步道式

開放空間」留設淨寬

15 公尺以上之人行

步道其餘部分應予

植栽綠化或配合學童

上下學動線規劃為家

長接送學童之機車停

車空間

3指定留設開放空間與其

他法定空地設計規定

（1）「住一」「住二」住宅

區臨接計畫道路部分

應至少退縮 4 公尺

供留設「沿街步道式

開放空間」免設置騎

樓

（2）前項「沿街步道式開

放空間」範圍內應設

置連續舖面之人行步

道淨寬不得小於 15公尺並不得設置有

礙通行之設施物

（3）「住二」住宅區除留設

「沿街步道式開放空

間」外應再集中留

設「廣場式開放空

間」並與公共開放空

間鄰近其位置依圖

6-2 之原則設置「住

一」住宅區除留設「沿

街步道式開放空間」

34

表七 都市設計準則變更對照表（續 3）

編號 原條文 變更後條文 變更說明

1 外其餘之法定空地

應配合防火間隔整體

規劃

（4）「住一」住宅區之防火

間隔宜整體規劃集中

留設防火間隔位置

建議如圖 6-3防火間

隔不得設置圍牆僅

能以高度不超過 1 公

尺之綠籬作為界隔空

間且不得有高於地

面之固定結構物

（5）「住一」住宅區之防火

間隔寬度為 2 公尺

4其他相關規定

（略）

2 三交通運輸系統設計準則

（略）

（一）計畫道路標準斷面設計

規定

本計畫區內道路

斷面車道數及空間配

置如圖 6-4其中公共

設施帶係供作佈設行

道樹公車站牌售票

亭變電箱路燈自

行車停車空間及各類

街道傢俱之空間且計

畫道路兩側均規定建

築物退縮供留設「沿

街步道式開放空間」

（二）停車空間設計規定

1「住一」住宅區每一住

宅單元應至少設置 1 部

停車位該停車位不得

設置於指定留設開放

空間臨計畫道路境界

線 15 公尺範圍內及防

火間隔上「住二」住

宅區應集中設置地下

停車場其出入口應設

置於次要道路或私設

通路上並與基地進出

動線開放空間整體設

計

三交通運輸系統設計準則

（略）

（一）計畫道路標準斷面設計

規定

本計畫區內道路

斷面車道數及空間配

置應參酌附圖二辦

理其中公共設施帶係

供作佈設行道樹公車

站牌售票亭變電

箱路燈自行車停車

空間及各類街道傢俱

之空間且計畫道路兩

側均規定建築物退

縮供留設「沿街步道

式開放空間」

（二）停車空間設計規定

1住宅區留設之停車位不

得設置於指定留設開

放空間臨計畫道路境

界線 15 公尺範圍內及

防火間隔上「住三」

住宅區應集中設置地

下停車場其出入口應

設置於次要道路或私

設通路上並與基地進

出動線開放空間整體

設計

1 為保留日後道路設計彈

性故修正用語並調

整附圖編號

2 有關住宅區停車空間留

設規定係屬土地使用

分區管制計畫範疇故

予以刪除

3 配合土地使用屬性調

整將「住二」住宅區

調整為「住三」住宅區

4 配合休憩性公共設施用

地規模變更調整其用

地名稱且配合取消學

校用地故刪除相關內

容

35

表七 都市設計準則變更對照表（續 4）

編號 原條文 變更後條文 變更說明

2 2學校公（兒）用地內

應留設自行車停放空

間並設置自行車停放

架或類似防竊功能之

保護設施

3（略）

2公園兒童遊樂場用地

內應留設自行車停放

空間並設置自行車停

放架或類似防竊功能

之保護設施

3（略）

3 四建築基地細分規模設計準

則

（一）「住二」住宅區應就完

整街廓整體規劃設

計分期分區開發「住

一」住宅區則鼓勵以完

整街廓方式整體開

發最小基地開發單元

120 平方公尺最小面

寬 45 公尺

（二）「住一」住宅區開發規

模如非完整街廓開發

時應考量與鄰近基地

之關係並配合集中留

設法定空地

四建築基地細分規模設計準

則

「住一」「住二」住

宅區開發規模如非完整

街廓開發時應考量與鄰

近基地之關係並配合集

中留設法定空地

1 有關建築基地細分規模

規定係屬土地使用分

區管制計畫範疇故予

以刪除

2 「住一」「住二」住宅

區土地使用屬性相近

故併同規範之

4 五建築量體配置高度造

型色彩及風格設計準則

（一）～（四）（略）

（五）「住一」「住二」住宅

區若需裝置廣告物等

附屬設施物應以不妨

礙通行及景觀為原

則不得設置於指定留

設開放空間及防火間

隔上附著於建築物上

之高度不得低於 36 公

尺廣告物大小以高度

3 公尺寬度 06 公尺

為限其餘規定依內政

部訂頒之「廣告物管理

辦法」等相關規定辦

理

（六）「住二」住宅區之廣告

物等附屬設施應配合

集合住宅建築設計統

一規範

五建築量體配置高度造

型色彩及風格設計準則

（一）～（四）（略）

（五）「住一」「住二」住宅

區若需裝置廣告物等

附屬設施物應以不妨

礙通行及景觀為原

則不得設置於指定留

設開放空間及防火間

隔上附著於建築物上

之高度不得低於 36 公

尺廣告物大小以高度

3 公尺寬度 06 公尺

為限其餘規定依內政

部訂頒之「招牌廣告及

樹立廣告管理辦法」等

相關規定辦理

（六）「住三」住宅區之廣告

物等附屬設施應配合

集合住宅建築設計統

一規範

1 「廣告物管理辦法」業

於 93 年 7 月 23 日公告

廢止故調整為現行之

「招牌廣告及樹立廣告

管理辦法」

2 為提供公益性住宅建築

使用將「住二」住宅

區調整為「住三」住宅

區

36

表七 都市設計準則變更對照表（續 5）

編號 原條文 變更後條文 變更說明

5 六環境保護設施設計準則

本計畫區內環境保

護設施主要為污水處理

設施及「住二」住宅區之

垃圾貯存空間其設計規

定如后（略）

六環境保護設施設計準則

本計畫區內環境保

護設施主要為污水處理

設施及「住三」住宅區之

垃圾貯存空間其設計規

定如后（略）

為提供公益性住宅建築使

用將「住二」住宅區調

整為「住三」住宅區

6 七景觀計畫

（一）（二）（略）

（三）「住二」住宅區指定留

設之廣場式開放空間

以集中配置為原則面

積至少 400 平方公尺

且綠地面積至少佔 30長寬比不得超過

21且應按開放空間

面積每滿 64 平方公尺

至少栽植喬木一棵其

樹冠底離地淨高 2 公

尺以上

（四）學校運動場景觀設計準

則

1所有設施應依據學童的

尺寸進行設計（如垃圾

桶座椅等的高度）

同時各設施的顏色及

造型應多樣化但不得

對整體環境特色有負

面影響

2學校運動場與硬舖面活

動區等功能相近之區

域 應 集 中 規 劃 與 設

計各活動區間應以人

行動線連接

3用以界定運動場與其他

使用空間之緩衝綠帶

與植栽區應考量使用

功能實質環境與視覺

的連續性

4運動場內固定之構造物

或設施物（如圍牆及欄

杆等）應利用樹木灌

木群或蔓生植物綠化

或遮蔽

七景觀計畫

（一）（二）（略）

（三）「住三」住宅區指定留

設之廣場式開放空間

以集中配置為原則面

積至少 400 平方公尺

且綠地面積至少佔 30長寬比不得超過

21且應按開放空間

面積每滿 64 平方公尺

至少栽植喬木一棵其

樹冠底離地淨高 2 公

尺以上

（四）公園兒童遊樂場用地

景觀設計準則

1公園用地中央主要地區

應提供一具多功能及

多用途使用的大型活

動區域其他各分區應

考量觀賞休閒運

動遊戲及衛生等活動

與功能設施

2（略）

3兒童遊樂場用地配置原

則（略）

1 為提供公益性住宅建築

使用將「住二」住宅

區調整為「住三」住宅

區

2 配合休憩性公共設施用

地項目及規模變更調

整其用地名稱且配合

取消學校用地故刪除

相關內容

37

表七 都市設計準則變更對照表（續完）

編號 原條文 變更後條文 變更說明

5 （五）公（兒）用地景觀

設計準則

1公（兒）用地中央主要

地區應提供一具多功

能及多用途使用的大

型活動區域其他各分

區應考量觀賞休閒

運動遊戲及衛生等活

動與功能設施

2（略）

3兒童遊戲場配置原則

（略）

表八 變更前後土地使用計畫面積對照表

項目 現行計畫面積

（公頃） 增減面積

（公頃）

變更後

面積 （公頃）

比例 （）

土地

使用

分區

第一種住宅區 1461 -1424 037 130

第二種住宅區 581 +1314 1895 5558

第三種住宅區 000 +289 289 851

小計 2042 +179 2221 6538

公共

設施

用地

公（兒）用地 332 -332 000 000

綠地 008 +016 024 071

停車場用地 072 +000 072 212

廣場用地 000 +024 024 071

水溝用地 000 +023 023 068

國中（小）用地 250 -250 000 000

兒童遊樂場用地 000 +137 137 403

公園用地 000 +155 155 456

道路用地 693 +048 741 2181

小計 1355 -179 1176 3462

非都市土地 - +00036 - -

合計 3397 -00036 3397 10000

註表內面積應以依據核定圖實地分割測量面積為準

38

表九 變更後土地使用計畫面積表

項目 北區 中區 南區 合計

面積 (公頃)

比例()面積

(公頃)比例()

面積 (公頃)

比例() 面積

(公頃) 比例()

土地

使用

分區

第 一 種 住 宅 區 - 000 - 000 037 299 037 109

第二種住宅區 803 6011 429 5207 663 5360 1895 5578

第三種住宅區 083 621 098 1189 108 872 289 851

小計 886 6632 527 6396 808 6531 2221 6538

公共

設施

用地

兒童遊樂場用地 079 591 058 704 - 000 137 403

公園用地 050 374 - 000 105 849 155 456

綠地 024 180 - 000 - 000 024 071

停車場用地 - 000 042 510 030 243 072 212

廣場用地 006 045 018 218 - 000 024 071

水溝用地 - 000 - 000 023 186 023 068

道路用地 291 2178 179 2172 271 2191 741 2181

小計 450 3368 297 3604 429 3469 1176 3462

合計 1336 10000 824 10000 1237 10000 3397 10000

39

圖七 變更計畫示意圖（北中區）

40

圖八 變更計畫示意圖（南區）

41

圖九 變更後計畫示意圖

42

玖事業及財務計畫

一開發方式

本計畫於 89 年發布實施後因中央政府國民住宅政策轉變及公共設施比例

過高等因素致難以執行後續開發計畫遂由台東縣政府研議降低公共設施用地

比例及增列市地重劃方式開發提經內政部都市計畫委員會第 592次第 606次

第 611 次會議討論其決議綜整為下列三點

（一）同意修正道路系統公共設施用地比例由 3989調降為 3795

（二）為增加計畫執行可行性請縣府考量地方實際發展需要酌予提高土地

使用強度

（三）增列開發方式部分請縣府依規定層報行政院核示後再據以辦理

為提高開發可行性並增加原土地所有權人領回土地比例經評估後公共設施

用地比例需調降至 35以下較為可行而土地使用強度部分經考量整體都市

景觀及實際發展狀況仍以維持原使用強度惟配合本次實質計畫內容變更酌予

調整其區位故前述第一二點決議內容均已納入本次變更檢討之

有關第三點決議增列開發方式部分綜合考量時空環境變遷政策指導開

發目的民眾權益保障及開發可行性等因素後基於下列理由仍維持區段徵收方

式辦理

（一）為符合中央政府興建社會住宅政策及日後興建公益性住宅需求本計

畫區開發後應保留部分土地集中妥予運用而市地重劃係採原位次分配

土地日後無法取得足夠規模之完整土地故未能滿足開發目的

（二）本案變更後公共設施用地比例雖已降為 3462倘採市地重劃開發

加計費用負擔後總負擔勢必超過 4500依據「市地重劃實施辦法」

第 23 條規定需經由過半土地所有權人同意始得為之而本區土地所

有權人數高達三百餘人恐難據以執行

爰此除合法建築密集街廓之第一種住宅區及水利會管有之現況溝渠（水溝

用地）外均維持區段徵收方式辦理整體開發並由臺東縣政府為開發主體

43

圖十 區段徵收範圍示意圖

二開發期程

（一）本案應以全部一次開發為原則惟考量政府財政狀況都市成長管理及都

市發展需求等因素必要時得採分期分區開發且預計變更都市計畫經內

政部都市計畫委員會審竣後 3 年內完成全部或第一期區段徵收計畫報核

程序辦理區段徵收作業主要期程計算至標售完成止為 7 年其中工程施

工期程為 3 年惟實際進度得由主管機關視實際狀況酌予調整之

採分期分區開發時應採北中區及南區二期二區方式開發並以南區為

優先開發區且應於南區開發完成後五年內或可建築用地使用率達 50

44

時辦理第二期開發

（二）第一種住宅區已建築使用之合法建物得維持原建築及其使用且得為必要

之維護及修繕並得申請個別建築或依「台東市都市計畫（豐榮豐樂地

區）細部計畫再發展地區土地開發管理要點」辦理其建築管理及使用管

制仍應依循本計畫土地使用分區管制計畫及其他相關法令

本計畫區總面積為 3397 公頃除第一種住宅區及水溝用地外均採區段徵

收方式辦理故開發面積約 3337 公頃其開發財務說明如下

三財務計畫

（一）土地處理原則

1預計土地所有權人領回抵價地比例

依土地徵收條例第 39 條第 2 項規定抵價地總面積以徵收總面

積之 50為原則因情況特殊經上級主管機關核准者不在此限

但不得少於 40曾為農地重劃者該重劃地區部分不得少於 45

本區段徵收範圍並無參與農地重劃因此依上述原則並參考目

前不動產市場普遍之交易行情以及本計畫區之財務狀況等因素抵價

地發還比例暫以 50預估惟實際土地所有權人領回抵價地比例應以

臺東縣政府報經中央區段徵收主管機關（內政部）核定之抵價地比例

為準

2區段徵收後土地處理方式

本計畫區段徵收範圍內土地經規劃整理後其土地處理方式依

土地徵收條例區段徵收實施辦法及其相關規定辦理並以臺東縣政

府報經中央區段徵收主管機關（內政部）核定之區段徵收計畫為準

（二）開發費用估算

1區段徵收作業費用

辦理本計畫區段徵收作業所需地籍整理費及其他辦理土地整理

必要之費用依過往之經驗以每公頃 120 萬元估算之估計約需 4004

萬元

2地價補償費

擬以私有土地面積 30選擇領取現金補償及公有土地有償撥用

方式參與區段徵收並參酌鄰近地區性質相似之土地交易價格後依土

45

地屬性周邊買賣價並排除掉預期因素及其他影響市價的因素後土

地平均補償單價以 8000 元（≒26446 元坪）估算其地價補償費

為 84400 萬元

3地上物補償費

地上物拆遷補償費部分包含農作改良物鐵皮與網室棚架磚

造與鋼筋混凝土造等其中農作改良物以每公頃 60 萬元鋼筋水泥

造建物拆遷補償費以每公頃 27000 萬元計算磚造建物拆遷補償費以

每公頃 15000 萬元計算鐵皮造建物拆遷補償費以每公頃 5500 萬元

計算及網室棚架以每公頃 500 萬元計算估算地上物拆遷補償費合計

約 14061 萬元

4公共設施費用

包含全區整地工程雨污水下水道地下管道公園綠地廣

場兒童遊樂場停車場及道路等公共設施之規劃設計施工及工程

管理費用考量範圍內地形平坦且地上物單純故整地工程以每公頃

80 萬元計雨污水下水道分別以每公頃 200 萬元及 250 萬元計電

信電力與自來水等公用管線工程以每公頃 300 萬元計公園及兒童

遊樂場用地以每公頃 1800 萬元計綠地以每公頃 1400 萬元計廣

場用地以每公頃 1500 萬元計停車場用地以每公頃 1500 萬元計及

道路用地以每公頃 1600 萬元計等工程規劃設計管理及監造費等

以工程總經費 8計算合計約需 50313 萬元

5管理維護費

區段徵收完成後區內公共設施管理維護費本區依土地徵收條例

施行細則第 51 條第 2 項規定以每年每公頃 5 萬元編列 3 年計算

估計約需 501 萬元

6貸款利息

在辦理區段徵收時可向平均地權基金及公民營行庫辦理貸款作

業依本計畫區段徵收作業預定辦理期程參考五大銀行基準利率（台

灣銀行合作金庫銀行第一銀行華南銀行及台灣土地銀行）並參

酌物價上漲趨勢貸款利率以 3進行估算估算本計畫區段徵收作業

之貸款利息估計約需 16567 萬元

7估算結果

依據前述區段徵收作業費用地價補償費地上物補償費公共

46

設施費用管理維護費及貸款利息估算結果本計畫區段徵收開發總

費用預估約為 169846 萬元詳表十所示

表十 區段徵收開發總費用估算表

項目 單位 數量 單價

（萬元）

總價

（萬元）說明

一區段徵收作業費用 公頃 3337 120 4004

二補償費用

地價補償費 公頃 1055 8000 84400以私有地主30領取

地價補償及公有土地

全數作價方式領回

地上物拆遷補償

農作物 公頃 2500 60 1500

建物

鋼筋混凝土 公頃 015 27000 4050

磚造 公頃 006 15000 900

鐵皮造 公頃 064 5500 3520

網室棚架 公頃 310 500 1550

自拆遷獎勵金 式 100 2541 2541

小計 98461

三公共設施費用

整地工程 公頃 3337 80 2670

公園及兒童遊樂場 公頃 292 1800 5256

綠地 公頃 024 1400 336

廣場 公頃 024 1500 360

停車場 公頃 072 1500 1080

道路 公頃 741 1600 11856

雨水下水道 公頃 3337 200 6674

污水下水道 公頃 3337 250 8343

共同管溝 公頃 3337 300 10011電力電信及自來水

地下管線工程費

小計 46586

工程規劃設計管理

及監造費等 式 100 3727 3727 按工程費之 8估計

合計 50313

四管理維護費 公頃 3337 5 501每年每公頃 5 萬元

編列 3年計算

五貸款利息 16567 以年息 3複利計算

總開發費用 169846

註實際區段徵收開發總費用依辦理時之法令規定及實際發生之費用為準

（三）土地處分方式

47

1私有地所有權人領回抵價地比例依土地徵收條例第 39 條第 2 項辦理發

還土地所有權人之抵價地以第二種住宅區為原則

2屬土地徵收條例第 44 條第 1 項第 2 款所列之公共設施無償登記該管縣政

府本計畫公園兒童遊樂場用地綠地廣場停車場及道路用地等

公共設施用地無償登記為臺東縣政府所有

3其餘可供建築土地則依土地徵收條例第 44 條第 1 項第 5 款規定予以處

分

表十一 區段徵收土地處分方式表

類 別 內 容 面積（公頃）

1發還抵價地土地 第二種住宅區 1141

2無償登記之公共設施用地

公園用地兒童遊樂場用地綠

地廣場用地停車場用地及道路

用地等

1153

3供興建公益性住宅之土地 第三種住宅區 289

4剩餘可供標(讓)售土地 扣除發還抵價地土地後之第二種

住宅區 754

合 計 3337

註區段徵收抵價地之比例以 50為估算財務計畫之依據實際抵價地之比例應以區段徵收主管機關報經核定之比例為準

（四）區段徵收後土地處分收入估算

依據各開發項目之開發方式與概估開發費用經整理分析後區段徵

收後土地處分預估面積為 1043 公頃參酌鄰近地區土地交易案例擬

訂 17500 元作為第二種住宅區用地標(讓)售價格另第三種住宅區按

以開發成本 16285 元折價專案讓售予需地機關預估土地處分收入

約為 179014 萬元以作為縣府未來辦理開發之參考依據惟未來仍得

視財政情形及實際發展需要酌予調整

（五）自償能力分析

1經費籌措

本計畫區段徵收開發總費用之經費籌措方式包括向臺東縣平均

地權基金財政部地方建設基金或各行庫申貸支應等

2自償能力分析

48

本計畫區段徵收開發總費用約需 169846 萬元區段徵收後土地

處分預估收入約 179014 萬元預估區段徵收後盈餘約 9168 萬元

益本比為 105另本案經財務分析結果財務平衡標售底價約 16285

元（≒53835 元坪）與周邊客觀條件相同之都市計畫區住宅區市

場交易行情相較下仍有利基整體財務應屬可行

（六）敏感度分析

抵價地發還比例分別以 4042545475及 50與地主領

取現金比例 0102030及 40進行敏感度分析其財務結果

詳如表十二所示

表十二 區段徵收財務敏感度分析表

抵價地發還比例 地主領現比例 開發總費用

（萬元）

土地處分收入

（萬元）

盈餘

（萬元） 益本比

4000

0 80277 150489 70212 187

10 109605 173309 63704 158

20 138932 196129 57197 141

30 168259 218949 50690 130

40 197587 241769 44182 122

4250

0 80844 136227 55383 169

10 110115 160473 50358 146

20 139385 184719 45334 133

30 168656 208965 40309 124

40 197926 233212 35286 118

4500

0 81410 121964 40554 150

10 110625 147637 37012 133

20 139839 173309 33470 124

30 169052 198982 29930 118

40 198267 224654 26387 113

4750

0 81976 107702 25726 131

10 111135 134800 23665 121

20 140292 161899 21607 115

30 169449 188998 19549 112

40 198607 216097 17490 109

5000

0 82543 93439 10896 113

10 111644 121964 10320 109

20 140746 150489 9743 107

30 169846 179014 9168 105

40 198947 207539 8592 104

附 1-1

附件一 臺東縣政府 104 年 6 月 12 日 府建都字第 1040115666 號函

附 2-1

附件二 變更後土地使用分區管制計畫

為有效控制本計劃區土地使用強度確保公共設施服務水準維護良好生活

環境訂定土地使用分區管制要點如后

一 本要點依都市計畫法第 22 條及同法臺灣省施行細則第 35 條規定訂之

二 住宅區

（一）第一種住宅區（即「住一」住宅區）建蔽率不得大於 60容積率不

得大於 120

（二）第二種住宅區（即「住二」住宅區）建蔽率不得大於 60容積率不

得大於 160

（三）第三種住宅區（即「住三」住宅區）建蔽率不得大於 50容積率不

得大於 240

三 建築形式

（一）為配合遠景海岸山脈富變化的稜線建築物屋頂層及屋頂突出物應設

置斜屋頂且斜屋頂之投影面積不得小於建築面積之 80斜屋頂（覆

文化瓦）之斜率原則上為 11 至 13 之間若經都市設計審議委

員會認可係為設計上之需要得調整之

（二）新建建築物之外牆造型及開窗型式應配合鄰屋設計

四 開放空間

（一）「住一」「住二」「住三」住宅區臨接計畫道路部分應至少退縮 4 公尺

供留設「沿街步道式開放空間」設置淨寬 15 公尺以上之連續鋪面人

行步道免設置騎樓

（二）「住三」住宅區除留設「沿街步道式開放空間」外應在集中留設「廣

場式開放空間」並與公共開放空間鄰近「住一」「住二」住宅區除

留設「沿街步道式開放空間」外其餘之法定空地應配合防火間隔整

體規劃

（三）「住一」「住二」住宅區之防火間隔宜整體規劃集中留設開放空間應

配合防火間隔位置留設防火間隔不得設置圍牆僅能以高度不超過 1

公尺之綠籬作為界隔空間且不得有高於地面之固定結構物

（四）「住一」「住二」住宅區之防火間隔寬度為 2 公尺

附 2-2

（六）開放空間得計入建築基地之法定空地應美化綠化達綠覆率 50以

上

（七）1有關設置開放空間獎勵部份依內政部訂定「實施都市計畫地區建築

基地綜合設計鼓勵辦法」規定辦理

2建築物提供部分樓地板面積供下列使用者得增加所提供之樓地板面

積但以不超過基地面積乘以該基地容積率之 30為限

（1）私人捐獻或設置圖書館博物館藝術中心兒童青少年勞

工老人等活動中心景觀公共設施等供公眾使用其集中留設

之面積在 1 百平方公尺以上並經目的事業主管機關核准設立公

益性基金管理營運者

（2）建築物留設空間與天橋或地下道連接供公眾使用經交通主管機

關核准者

五 建築基地內留設之人行步道應與其他法定空地整體規劃並與周遭之公共

開放空間直接聯繫

六 交通運輸系統

（一）依都市設計準則之計劃道路標準斷面留設之公共設施帶供作佈設行

道樹公車站牌售票亭變電箱路燈標誌自行車停車空間及

各類街道家俱之空間

（二）「住一」「住二」住宅區每一住宅單元應至少設置 1 部停車位該停車

位不得設置於指定留設開放空間之人行步道及防火間隔上「住三」住

宅區應集中設置地下停車場

（三）「住一」「住二」住宅區若附設 1 部以上之停車位時其停車位得以前

後方式配置之

七 建築基地細分規模

（一）「住一」「住二」住宅區最小基地開發單元 120 平方公尺最小基地面

寬及最小建築面寬 5 公尺

（二）「住三」住宅區最小基地開發單元 1500 平方公尺

八 公共設施用地得依「都市計畫公共設施用地多目標使用方案」規定作多目

標使用

九 為維護居住環境品質本計畫區內停車空間依左表規定

附 2-3

土地及建築物用途 基準停車位數

住宅等類似用途建築物

建築樓地板面積在 250 平方公尺以

下者應留設 1 部停車空間超過部

分每超過 150 平方公尺及其零數應

增設 1 部停車空間

商場（店）餐廳飲食店

超級市場等類似用途建築

物

建築樓地板面積每滿 100 平方公尺

設置 1 部停車位

辦公事務所金融等類私

用途建築物 建築樓地板面積每滿 80 平方公尺設

置 1 部停車位

旅館國際觀光旅館等類似

用途建築物 建築樓地板面積每滿 100 平方公尺

或每 4 個房間設置 1 部停車位

十 建築基地內之法定空地應留設二分之一以上種植花草樹木以美化環

境

十一 建築基地申請建築時須經縣府都市設計審議委員會依都市設計準則審

查通過後始得發照建築及施工以塑造本計畫區之獨特風格但為增

強本計畫區風格之設計經都市設計審議委員會認可者得不受都市設

計準則之限制

十二 「住一」住宅區得維持現有建築及其使用惟日後申請建築時仍應依

本要點規定辦理且為鼓勵既有聚落再發展亦得另訂「台東市都市計

畫（豐榮豐樂地區）細部計畫再發展地區土地開發管理要點」據以執

行

十三 本要點未規定事項適用其他法令規定

附 3-1

附件三 變更後都市設計準則

一 開放空間系統設計準則

開放空間在都市結構上包含都市美觀休憩娛樂環境保護及防災避難的

效果規劃設計應以提供自然舒適親切可及的人性化環境為目標並增進

都市防災避難功能

（一）開放空間類別

開放空間系統依土地屬性及使用形態區分為公共開放空間指定

留設開放空間兩類以本計畫區而言細分如后（詳附圖一）

1公共開放空間包括公園兒童遊樂場綠地廣場等用地

2指定留設開放空間包括「沿街步道式開放空間」「住三」住宅區集

中留設之「廣場式開放空間」上述所稱之開放空間係指「建築技術

規則第 15 章實施都市計畫地區建築基地綜合設計」規定開放空間

（二）開放空間設計原則

開放空間之配置除於適當區位設置公共開放空間外並指定每

一基地之「留設開放空間」的位置及其設計標準配合退縮規定維

繫全區開放空間之連續性完整性與多樣性設計原則如后

1每一街廓內及建築物簇群內均應提供開放空間

2所有街廓之開放空間應整體規劃並利用步道相銜接建構一套區內

完整的人行動線系統提升居民移動之便利性

3開放空間須完整規劃並以景觀配置手法銜接各區特色

（三）開放空間設計準則

1公園兒童遊樂場用地開放空間設計規定

（1）應具休憩集會及活動等功能得比照「臺東縣公園管理自治條

例」規定設置相關設施提供居民使用並應提供計畫區內居民

遭遇重大人為或天然災害時所需臨時避難疏散及急難救助空

間

（2）活動區配置於主要道路旁時與道路之間應以濃密植栽適當區

隔

附 3-2

附圖一 開放空間系統配置示意圖

附 3-3

（3）主要出入口應與人行動線系統連接服務車輛及停車空間出入動

線應避免干擾人行動線與主要道路系統

（4）應採開放性設計如基於安全及管理之需要四周可設置綠籬或

綠化設施圍蔽高度不得超過 1 公尺

2其他相關規定

（1）開放空間入口須明顯標示或以其他設計方式強調入口意象加

強公眾使用之能見度

（2）開放空間之舖面應使用具透水性防滑耐壓易維護的材質

舖面設計應以街廓為單元整體規劃反映地區的特色與個性

（3）開放空間的設計應符合無障礙環境的要求

（4）開放空間應美化綠化其綠覆率應達 50以上

二 人行空間設計準則

人行空間目的在提供計畫區內居民一個不需要車輛即可通達區內各主要公

共設施或開放空間的步行安全動線系統本計畫區內配置之人行空間包括都市計

畫劃設之人行步道及建築基地內留設之人行步道兩者相互配合連接建構成

全區完整的人行步道系統提升居民移動之便利性本計畫區內人行空間設計準

則如后

（一）都市計畫劃設之人行步道設計規定

1人行步道之人行空間淨寬度不得小於 15 公尺

2應具連續性舒適性方便性與美觀等基本功能

3交叉路口得視交通需要以號誌輔以聲音告知行人應停止或行進

4除得提供設置灌木植栽及街道傢俱外不得設置其他有礙通行之設施

物並應設置中低光源之照明設施

（二）建築基地內留設之人行步道設計規定

1建築基地內留設之人行步道應與基地內之其他法定空地整體規劃並

與周邊之公共開放空間直接聯繫

2建築基地內留設之人行步道應與車行動線系統明確區分減少交通衝

擊

3建築基地內留設之人行步道地坪應平整每一街廓之各街角均應採無

附 3-4

障礙環境設計

三 交通運輸系統設計準則

交通運輸系統之設計應以提供具可行性及易行性之交通運輸方式為目標

透過道路功能等級之明確劃分各層級道路依其功能服務水準與周圍土地使用

之特性設置不同之車行空間寬度及景觀設計規定

（一）計畫道路標準斷面設計規定

本計畫區內道路斷面車道數及空間配置應參酌附圖二辦理其中

公共設施帶係供作佈設行道樹公車站牌售票亭變電箱路燈

自行車停車空間及各類街道傢俱之空間且計畫道路兩側均規定建築

物退縮供留設「沿街步道式開放空間」

（二）停車空間設計規定

1住宅區留設之停車位不得設置於指定留設開放空間臨計畫道路境界

線 15 公尺範圍內及防火間隔上「住三」住宅區應集中設置地下停

車場其出入口應設置於次要道路或私設通路上並與基地進出動線

開放空間整體設計

2公園兒童遊樂場用地內應留設自行車停放空間並設置自行車停放

架或類似防竊功能之保護設施

附圖二 計畫道路標準斷面圖

附 3-5

3路外公共停車場設計規定

（1）路外公共停車場應有植栽計畫舖面須全面使用透水性材料且

周圍應予綠化

（2）路外公共停車場除出入口處外四周應以綠化土堤或綠化材料

形成適當之圍籬

四 建築基地細分規模設計準則

「住一」「住二」住宅區開發規模如非完整街廓開發時應考量與鄰近基地

之關係並配合集中留設法定空地

五 建築量體配置高度造型色彩及風格設計準則

（一）建築物允建高度應依建築技術規則建築設計施工篇第 164 條規定計算

並檢討日照

（二）為配合遠景海岸山脈富變化的稜線建築物屋頂層及屋頂突出物應設

置斜屋頂且斜屋頂之投影面積不得小於建築面積之 80斜屋頂之

斜率原則上為1 至3 之間若經都市設計審議委員會認可係為設

計上之需要得調整之

（三）新建建築物之外牆造型及開窗形式應配合鄰屋設計

（四）為調和人造建築物與背景天空海洋山脈田野等色彩建築物屋

頂色牆壁色色彩為深色瓦對白色或淺灰

（五）「住一」「住二」住宅區若需裝置廣告物等附屬設施物應以不妨礙

通行及景觀為原則不得設置於指定留設開放空間及防火間隔上附

著於建築物上之高度不得低於 36 公尺廣告物大小以高度 3 公尺寬

度 06 公尺為限其餘規定依內政部「招牌廣告及樹立廣告管理辦法」

等相關規定辦理

（六）「住三」住宅區之廣告物等附屬設施應配合集合住宅建築設計統一

規範

六 環境保護設施設計準則

本計畫區內環境保護設施主要為污水處理設施及「住三」住宅區之垃圾貯存

空間其設計規定如后

（一）污水處理設施依建築技術規則施工篇第 49 條規定辦理

（二）每一單元（以街廓計）之「住二」住宅區開發時應至少設置一處垃

附 3-6

圾貯存空間集中收集處理垃圾

（三）垃圾貯存空間應面臨次要道路集中設置且不得設置於建築物主要出

入口旁垃圾貯存空間未臨接計畫道路時應留設 35 公尺寬之車道連

接計畫道路垃圾貯存空間位室內者車道淨寬應達 4 公尺以上且

應設置於地面層

（四）垃圾貯存空間應有適當之清洗（含排水措施）隔離設施以維護環境衛

生如位法定空地者應配合綠化設施美化

七 景觀計畫

景觀計畫目的在塑造本計畫區之整體都市景觀及舒適生活環境設計準則如

后

（一）計畫道路兩側之公共設施帶應於適當位置與間距處植栽喬木行道樹

（如附圖三）且依下列規定

1行道樹樹冠底離地淨高 2 公尺以上根部應保留適當之透水面積

2行道樹樹幹四周應舖設鏤空鑄鐵蓋板或透水設施且應與人行步道地

坪高程齊平

3每一街道應有一代表樹種並將其延續至該街道內之社區樹種以具

大型樹冠耐污染易維護為原則

（二）「沿街步道式開放空間」應利用綠化植栽作為道路與建築物間之緩衝

區且每一街廓之植栽應為同一或共同樹種

（三）「住三」住宅區指定留設之廣場式開放空間以集中配置為原則面積

至少 400 平方公尺且綠地面積至少佔 30長寬比不得超過 21且

應按開放空間面積每滿 64 平方公尺至少植栽喬木一棵其樹冠底離地

淨高 2 公尺以上

附 3-7

附圖三 道路斷面景觀示意圖

（四）公園兒童遊樂場用地景觀設計準則

1公園用地中央主要地區應提供一具多功能及多用途使用的大型活動

區域其他各分區應考量觀賞休閒運動遊戲及衛生等活動與功

能設施

2區內供公用設備及服務設施（如垃圾收集公共廁所）等使用之區域

應使用綠籬或樹叢適當圍蔽

3兒童遊樂場用地配置原則

（1）根據兒童活動尺寸荷重等設計

（2）採用複合式遊具使遊戲有連續性與變化

（3）按兒童年齡分類進行設計

（4）提供父母休憩看護設施以便就近照顧

（5）著重安全考量如彈性地板去除尖銳部分等措施

附 4-1

附件四 台東市都市計畫（豐榮豐樂地區）細部計畫

再發展地區土地開發管理要點

一 本要點依「台東市都市計畫（豐榮豐樂地區）細部計畫土地使用分區管

制計畫」第十二點規定訂定之

二 再發展區之土地權利關係人得擬具開發計畫提經臺東縣都市計畫委員會審

查通過後再依相關法令向主管建築機關申請開發建築

三 申請基地符合下列條件者始得依本要點辦理

（一）基地臨接計畫道路之長度在 20 公尺以上或達週界總長度六分之一且面

積達 1000 平方公尺以上者

（二）因鄰地已申請建築或基地條件特殊致未能符合前款規定者經臺東縣都

市計畫委員會同意後得不受前款規定限制

四 開發計畫應以書圖載明下列事項

（一）申請人姓名身份證字號及地址

（二）開發地區範圍面積及土地與建物使用現況

（三）土地使用及公共設施計畫其圖面比例尺不得小於 1600

（四）土地使用管制計畫

（五）都市設計事項得視實際需要依都市計畫定期通盤檢討實施辦法第八

條第二項之內容予以述明

（六）土地及地上物處理計畫

（七）事業及財務計畫

（八）實施進度

（九）全部土地權利關係人姓名住址權利證明文件及私有土地所有權人

同意書

（十）套繪土地使用計畫之地籍圖其比例尺不得小於 11200

五 依本要點申請整體開發時需以不小於申請開發總面積 20之土地折算為

回饋代金並於全部繳納後始得發照建築

附 4-2

前項代金之計算係以應回饋之土地面積乘以繳交當年度之土地公告現值

加四成為準

六 依本要點申請整體開發者得依下列公式核算其申請開發建築之基準容積

率但該基準容積不得大於 240

V=V0times（1+（V1-01）+ V2）（1-V1）≦240

其中 V回饋後之基準容積率

V0該分區之容積率（120）

V1回饋土地比例

V2獎勵係數（訂為 02）

七 本要點未規定事項悉依其他法令規定辦理

變更機關

業務承辦

人員

擬定機關

業務承辦

人員

業務單位

主管

業務單位

主管

規劃單位亞興測量有限公司

龍邑工程顧問股份有限公司

15

（二）開放空間設計原則

開放空間之配置除於適當區位設置公共開放空間外並指定每一

基地之「留設開放空間」的位置及其設計標準配合退縮規定維繫全

區開放空間之連續性完整性與多樣性設計原則如后

1每一街廓內及建築物簇群內均應提供開放空間

2所有街廓之開放空間應整體規劃並利用步道相銜接建構一套區內

完整的人行動線系統提升居民移動之便利性

3開放空間須完整規劃並以景觀配置手法銜接各區特色

（三）開放空間設計準則

1公（兒）用地開放空間設計規定

（1）公（兒）用地應具休憩集會及活動等功能得比照「臺灣省公

園管理辦法」規定設置相關設施提供居民使用並應提供計畫

區內居民遭遇重大人為或天然災害時所需臨時避難疏散及急難救

助空間

（2）公（兒）用地活動區配置於主要道路旁時與道路之間應以濃密

植栽適當區隔

（3）公（兒）用地主要出入口應與人行動線系統連接服務車輛及停

車空間出入動線應避免干擾人行動線與主要道路系統

（4）公（兒）用地應採開放性設計如基於安全及管理之需要四周

可設置綠籬或綠化設施圍蔽高度不得超過 1 公尺

2學校運動場開放空間設計規定

（1）學校運動場公共開放空間鄰近住宅區之部分應設置高低綠籬以

隔絕噪音

（2）學校留設之開放空間面積不得小於基地面積之 40最小綠化

面積不得小於法訂空地之 50

（3）學校留設之開放空間應提供居民作為休憩運動場所及遭遇重

大人為或天然災害時所需臨時避難疏散及急難救助空間

（4）學校運動場及戶外活動區配置應配合自然地形變化規劃減少

整地與挖填方工程

16

（5）學校運動場及戶外活動區配置應考量自然氣候條件與微氣候變

化對冬季東北季風應以建築配置或植栽密植方式降低活動時的

不適性

（6）學校主要出入口應與人行動線系統連接服務車輛及停車空間出

入動線應避免干擾人行動線主要道路系統

（7）學校運動場如緊鄰主要道路配置臨接道路部分應以喬木密植方

式減少噪音和危險性

（8）學校用地及其戶外空間應採開放性設計如基於安全及管理之需

要四周可設置柵欄圍牆或綠籬等設施物圍蔽如設置欄杆或

圍牆等遮蔽物高度不得超過 2公尺牆面透空率應達 50以上

並應綠化處理

（9）學校用地四周若設置柵欄或圍牆等遮蔽物應自計畫道路境界線

退縮 4 公尺退縮部分得計入法訂空地又退縮部分應配合周遭

「沿街步道式開放空間」留設淨寬 15 公尺以上之人行步道其

餘部分應予植栽綠化或配合學童上下學動線規劃為家長接送學童

之機車停車空間

3指定留設開放空間與其他法定空地設計規定

（1）「住一」「住二」住宅區臨接計畫道路部分應至少退縮 4 公尺供

留設「沿街步道式開放空間」免設置騎樓

（2）前項「沿街步道式開放空間」範圍內應設置連續舖面之人行步道

淨寬不得小於 15 公尺並不得設置有礙通行之設施物

（3）「住二」住宅區除留設「沿街步道式開放空間」外應再集中留設

「廣場式開放空間」並與公共開放空間鄰近其位置依圖 6-2 之

原則設置「住一」住宅區除留設「沿街步道式開放空間」外其

餘之法定空地應配合防火間隔整體規劃

（4）「住一」住宅區之防火間隔宜整體規劃集中留設防火間隔位置建

議如圖 6-3防火間隔不得設置圍牆僅能以高度不超過 1 公尺之

綠籬作為界隔空間且不得有高於地面之固定結構物

（5）「住一」住宅區之防火間隔寬度為 2 公尺

4其他相關規定

（1）開放空間入口須明顯標示或以其他設計方式強調入口意象加

17

強公眾使用之能見度

（2）開放空間之舖面應使用具透水性防滑耐壓易維護的材質

舖面設計應以街廓為單元整體規劃反映地區的特色與個性

（3）開放空間的設計應符合無障礙環境的要求

（4）開放空間應美化綠化其綠覆率應達 50以上

圖 6-3 防火間隔建議位置示意圖

二 人行空間設計準則

人行空間目的在提供計畫區內居民一個不需要車輛即可通達區內各主要公

共設施或開放空間的步行安全動線系統本計畫區內配置之人行空間包括都市計

畫劃設之人行步道及建築基地內留設之人行步道兩者相互配合連接建構成

全區完整的人行步道系統提升居民移動之便利性本計畫區內人行空間設計準

則如后

（一）都市計畫劃設之人行步道設計規定

1人行步道之人行空間淨寬度不得小於 15 公尺

18

2應具連續性舒適性方便性與美觀等基本功能

3交叉路口得視交通需要以號誌輔以聲音告知行人應停止或行進

4除得提供設置灌木植栽及街道傢俱外不得設置其他有礙通行之設施

物並應設置中低光源之照明設施

（二）建築基地內留設之人行步道設計規定

1建築基地內留設之人行步道應與基地內之其他法定空地整體規劃並

與周邊之公共開放空間直接聯繫

2建築基地內留設之人行步道應與車行動線系統明確區分減少交通衝

擊

3建築基地內留設之人行步道地坪應平整每一街廓之各街角均應採無

障礙環境設計

三 交通運輸系統設計準則

交通運輸系統之設計應以提供具可行性及易行性之交通運輸方式為目標

透過道路功能等級之明確劃分各層級道路依其功能服務水準與周圍土地使用

之特性設置不同之車行空間寬度及景觀設計規定

（一）計畫道路標準斷面設計規定

本計畫區內道路斷面車道數及空間配置如圖 6-4其中公共設施帶

係供作佈設行道樹公車站牌售票亭變電箱路燈標誌自行車

停車空間及各類街道傢俱之空間且計畫道路兩側均規定建築物退縮

供留設「沿街步道式開放空間」

圖 6-4 計畫道路標準斷面圖

19

（二）停車空間設計規定

1「住一」住宅區每一住宅單元應至少設置 1 部停車位該停車位不得

設置於指定留設開放空間臨計畫道路境界線 15 公尺範圍內及防火間

隔上「住二」住宅區應集中設置地下停車場其出入口應設置於次

要道路或私設通路上並與基地進出動線開放空間整體設計

2學校公（兒）用地內應留設自行車停放空間並設置自行車停放架

或類似防竊功能之保護設施

3路外公共停車場設計規定

（1）路外公共停車場應有植栽計畫舖面須全面使用透水性材料且

周圍應予綠化

（2）路外公共停車場除出入口處外四周應以綠化土堤或綠化材料

形成適當之圍籬

四 建築基地細分規模設計準則

（一）「住二」住宅區應就完整街廓整體規劃設計分期分區開發「住一」

住宅區則鼓勵以完整街廓方式整體開發最小基地開發單元 120 平方公

尺最小面寬 45 公尺

（二）「住一」住宅區開發規模如非完整街廓開發時應考量與鄰近基地之關

係並配合集中留設法定空地

五 建築量體配置高度造型色彩及風格設計準則

（一）建築物允建高度應依建築技術規則建築設計施工篇第 164 條規定計算

並檢討日照

（二）為配合遠景海岸山脈富變化的稜線建築物屋頂層及屋頂突出物應設

置斜屋頂且斜屋頂之投影面積不得小於建築面積之 80斜屋頂之

斜率原則上為 11 至 13 之間若經都市設計審議委員會認可係

為設計上之需要得調整之

（三）新建建築物之外牆造型及開窗型式應配合鄰屋設計

（四）為調和人造建築物與背景天空海洋山脈田野等色彩建築物屋

頂色牆壁色色彩為深色瓦對白色或淺灰

（五）「住一」「住二」住宅區若需裝置廣告物等附屬設施物應以不妨礙

20

通行及景觀為原則不得設置於指定留設開放空間及防火間隔上附

著於建築物上之高度不得低於 36 公尺廣告物大小以高度 3 公尺寬

度 06 公尺為限其餘規定依內政部訂頒之「廣告物管理辦法」等相關

規定辦理

（六）「住二」住宅區之廣告物等附屬設施應配合集合住宅建築設計統一

規範

六 環境保護設施設計準則

本計畫區內環境保護設施主要為污水處理設施及「住二」住宅區之垃圾貯存

空間其設計規定如后

（一）污水處理設施依建築技術規則建築設計施工篇第 49 條規定辦理

（二）每一單元（以街廓計）之「住二」住宅區開發時應至少設置一處垃

圾貯存空間集中收集處理垃圾

（三）垃圾貯存空間應面臨次要道路集中設置且不得設置於建築物主要出

入口旁垃圾貯存空間未臨接計畫道路時應留設 35 公尺寬之車道連

接計畫道路垃圾貯存空間位室內者車道淨寬應達 4 公尺以上且

應設置於地面層

（四）垃圾貯存空間應有適當之清洗（含排水措施）隔離設施以維護環境衛

生如位法定空地者應配合綠化設施美化

七 景觀計畫

景觀計畫目的在塑造本計畫區之整體都市景觀及舒適生活環境設計準則如

后

（一）計畫道路兩側之公共設施帶應於適當位置與間距處植栽喬木行道樹

（如圖 6-5）且依下列規定

1行道樹樹冠底離地淨高 2 公尺以上根部應保留適當之透水面積

2行道樹樹幹四周應舖設鏤空鑄鐵蓋板或透水設施且應與人行步道地

坪高程齊平

3每一街道應有一代表樹種並將其延續至該街道內之社區樹種以具

大型樹冠耐污染易維護為原則

（二）「沿街步道式開放空間」應利用綠化植栽作為道路與建築物間之緩衝

區且每一街廓之植栽應為同一或共同樹種

21

（三）「住二」住宅區指定留設之廣場式開放空間應以集中配置為原則面

積至少 400 平方公尺且綠地面積至少佔 30長寬比不得超過 21

且應按開放空間面積每滿 64 平方公尺至少栽植喬木一棵其樹冠底離

地淨高 2 公尺以上

圖 6-5 道路斷面景觀示意圖

（四）學校運動場景觀設計準則

1所有設施應依據學童的尺寸進行設計（如垃圾桶座椅等的高度）

同時各設施的顏色及造型應多樣化但不得對整體環境特色有負面影

響

2學校運動場與硬舖面活動區等功能相近之區域應集中規劃與設計各

活動區間應以人行動線連接

3用以界定運動場與其他使用空間之緩衝綠帶與植栽區應考量使用功

能實質環境與視覺的連續性

4運動場內固定之構造物或設施物（如圍牆及欄杆等）應利用樹木灌

木群或蔓生植物綠化或遮蔽

（五）公（兒）用地景觀設計準則

1公（兒）用地中央主要地區應提供一具多功能及多用途使用的大型活

動區域其他各分區應考量觀賞休閒運動遊戲及衛生等活動與

功能設施

2區內供公用設備及服務設施（如垃圾收集公共廁所）等使用之區域

22

應使用綠籬或樹叢適當圍蔽

3兒童遊戲場配置原則

（1）根據兒童活動尺寸荷重等設計

（2）採用複合式遊具使遊戲有連續性與變化

（3）按兒童年齡分類進行設計

（4）提供父母休憩看護設施以便就近照顧

（5）著重安全考量如彈性地板去除尖銳部分等措施

六土地使用分區管制計畫

為有效控制本計畫區土地使用強度確保公共設施服務水準維護良好生活

環境訂定土地使用分區管制要點如后

一 本要點依都市計畫法第 22 條及同法臺灣省施行細則第 35 條規定訂之

二 住宅區

（一）第一種住宅區（即「住一」住宅區）建蔽率不得大於 60容積率不

得大於 160

（二）第二種住宅區（即「住二」住宅區）建蔽率不得大於 50容積率不

得大於 240

三 「文（中）」學校用地建蔽率不得大於 50容積率不得大於 150

四 建築形式

（一）為配合遠景海岸山脈富變化的稜線建築物屋頂層及屋頂突出物應設

置斜屋頂且斜屋頂之投影面積不得小於建築面積之 80斜屋頂（覆

文化瓦）之斜率原則上為 11 至 13 之間若經都市設計審議委員

會認可係為設計上之需要得調整之

（二）新建建築物之外牆造型及開窗型式應配合鄰屋設計

五 開放空間

（一）「住一」「住二」住宅區臨接計畫道路部分應至少退縮 4 公尺供留設

「沿街步道式開放空間」設置淨寬15公尺以上之連續鋪面人行步道

免設置騎樓

23

（二）「住二」住宅區除留設「沿街步道式開放空間」外應再集中留設「廣

場式開放空間」並與公共開放空間鄰近「住一」住宅區除留設「沿街

步道式開放空間」外其餘之法定空地應配合防火間隔整體規劃

（三）「住一」住宅區之防火間隔宜整體規劃集中留設開放空間應配合防火

間隔位置留設防火間隔不得設置圍牆僅能以高度不超過 1 公尺之綠

籬作為界隔空間且不得有高於地面之固定結構物

（四）「住一」住宅區之防火間隔寬度為 2 公尺

（五）學校用地應留設開放空間面積不得小於基地面積之 40學校用地

四周如設置柵欄或圍牆等遮蔽物高度不得超過 2 公尺牆面透空率應

達 50以上並綠化處裡且應自計畫道路境界線退縮 4 公尺退縮

部分供作「沿街步道式開放空間」及機車停車空間使用

（六）開放空間得計入建築基地之法定空地應美化綠化達綠覆率 50以

上

（七）1有關設置開放空間獎勵部份依內政部訂定「實施都市計畫地區建築

基地綜合設計鼓勵辦法」規定辦理

2建築物提供部分樓地板面積供下列使用者得增加所提供之樓地板面

積但以不超過基地面積乘以該基地容積率之 30為限

（1）私人捐獻或設置圖書館博物館藝術中心兒童青少年勞

工老人等活動中心景觀公共設施等供公眾使用其集中留設

之面積在 1 百平方公尺以上並經目的事業主管機關核准設立公

益性基金管理營運者

（2）建築物留設空間與天橋或地下道連接供公眾使用經交通主管機

關核准者

六 建築基地內留設之人行步道應與其他法定空地整體規劃並與周遭之公共

開放空間直接聯繫

七 交通運輸系統

（一）依都市設計準則之計畫道路標準斷面留設之公共設施帶供作佈設行

道樹公車站牌售票亭變電箱路燈標誌自行車停車空間及各

類街道傢俱之空間

（二）「住一」住宅區每一住宅單元應至少設置 1 部停車位該停車位不得設

置於指定留設開放空間之人行步道及防火間隔上「住二」住宅區應集

24

中設置地下停車場

（三）「住一」住宅區若附設 1 部以上之停車位時其停車位得以前後方式配

置之

八 建築基地細分規模

（一）「住一」住宅區最小基地開發單元 120 平方公尺最小基地面寬 45 公

尺

（二）「住二」住宅區應就完整街廓整體規劃設計分期分區開發

九 公共設施用地得依「都市計畫公共設施用地多目標使用方案」規定作多目

標使用

十 為維護居住環境品質本計畫區內停車空間依左表規定

土地及建築物用途 基準停車位數

住宅等類似用途建築物

建築樓地板面積在 250 平方公尺以

下者應留設 1 部停車空間超過部

分每超過 150 平方公尺及其零數應

增設 1 部停車空間

商場（店）餐廳飲食店

超級市場等類似用途建築

物

建築樓地板面積每滿 100 平方公尺

設置 1 部停車位

辦公事務所金融等類私

用途建築物

建築樓地板面積每滿 80 平方公尺設

置 1 部停車位

旅館國際觀光旅館等類似

用途建築物

建築樓地板面積每滿 100 平方公尺

或每 4 個房間設置 1 部停車位

十一 建築基地內之法定空地應留設二分之一以上種植花草樹木以美化環

境

十二 建築基地申請建築時須經縣府都市設計審議委員會依都市設計準則審

查通過後始得發照建築及施工以塑造本計畫區之獨特風格但為增

強本計畫區風格之設計經都市設計審議委員會認可者得不受都市設

計準則之限制

十三 本要點未規定事項適用其他法令規定

25

柒變更理由

一配合主要計畫空間結構調整變更土地使用細分區並

另訂管理規範保障既有合法建物權益

延續原計畫之土地使用細分區之劃定架構及保障既有合法建物所有權人權

益合法建物密集之街廓將剔除整體開發範圍外另考量整體開發公平性未

納入整體開發範圍部分之土地使用分區調整為「第一種住宅區」並將其容積率

訂為 120此外為鼓勵既有聚落日後整體再發展提升環境品質另訂「台東

市都市計畫（豐榮豐樂地區）細部計畫再發展地區土地開發管理要點」（詳附

件四）其餘納入整體開發範圍之土地使用分區則分別調整為第二種及第三種住

宅區其中第三種住宅區係為供興建公益性住宅之土地為提升整體開發可行性

適度調整第三種住宅區之規模及區位

二為利整體開發後之環境控管及提升剩餘土地之規劃彈

性調整部分土地使用分區管制計畫及都市設計準則內

容

因應土地使用分區公共設施用地項目調整及相關法令廢止為利於日後

環境控管故配合調整土地使用分區管制計畫及都市設計準則相關條文內容另

依據原土地使用分區管制計畫第八點有關建築基地細分之規定為「『住二』住

宅區（調整為『住三』住宅區）應就完整街廓整體規劃設計分期分區開發」

為保留日後土地規劃及處份彈性故調整該條文內容

26

捌變更計畫內容

為配合辦理整體開發本次共變更 3 案其中編號第 1 案為實質計畫內容變

更編號第 2 案及第 3 案分別為土地使用分區管制計畫及都市設計準則部分條文

增修訂其內容請詳見表五變更內容明細表表六變更前後土地使用計畫面積

對照表表七都市設計準則變更對照表及圖七變更計畫示意圖（北中區）圖

八變更計畫示意圖（南區）圖九變更後計畫示意圖

表五 變更內容明細表 單位公頃

編號 變更位置 變更內容

變更理由 原計畫 新計畫

1 豐榮豐樂

地區 第一種住宅區

（1425） 第二種住宅區

（1057） 第三種住宅區（052）兒童遊樂場用地

（069） 公園用地（054） 停車場用地（030）道路用地（ 163）

1 依據主要計畫變更後之計畫內

容並延續原計畫之土地使用

細分區之劃定架構及保障既

有合法建物所有權人權益合

法建物密集之街廓將剔除整

體開發範圍外以提升整體開

發可行性另考量整體開發公

平性未納入整體開發範圍部

分之土地使用分區調整為「第

一種住宅區」其餘則分別調整

為「第二種住宅區」及「第三

種住宅區」 2 為提升開發可行性調整住三

住宅區之規模及區位

第二種住宅區 （258）

第三種住宅區

（117 ） 公園用地（007） 兒童遊樂場用地

（025） 廣場用地（022） 綠地用地（008） 道路用地（079）

鄰里公園兼作兒童

遊樂場使用（332）第二種住宅區（167）第三種住宅區（007）綠地用地（007） 公園用地（081） 兒童遊樂場用地

（016） 道路用地（054）

國中用地（兼供國小

使用）（250） 第二種住宅區（066）第三種住宅區（098）兒童遊樂場用地

（013） 停車場用地（042）道路用地（031）

停車場用地（072） 第二種住宅區（070）道路用地（002）

27

表五 變更內容明細表（續） 單位公頃

編號 變更位置 變更內容

變更理由 原計畫 新計畫

1 豐榮豐樂

地區 道路用地（282） 第一種住宅區（001）

第二種住宅區（212）第三種住宅區（015）兒童遊樂場用地

（014） 綠地用地（001） 公園用地（013） 廣場用地（002） 水溝用地（023） 非都市土地（0075）

非都市土地（00039）道路用地（00039）2 事業及財

務計畫 原事業及財務計畫 修訂事業及財務計

畫 為提升開發可行性將建築密集之

街廓（第一種住宅區）及水利會管

轄之現況溝渠（水溝用地）部分

剔除區段徵收範圍並增訂分期分

區開發原則且配合修正財務計畫

內容 3 土地使用

分區管制

計畫

原土地使用分區管

制計畫 修訂土地使用分區

管制計畫 詳表六土地使用分區管制計畫變

更對照表

4 都市設計

準則 原都市設計準則 修訂都市設計準則 詳表七都市設計準則變更對照表

註表內面積應以依據核定圖實地分割測量面積為準

28

表六 土地使用分區管制計畫變更對照表

編號 原條文 變更後條文 變更說明

1 二住宅區

（一）第一種住宅區（即「住

一」住宅區）建蔽率

不得大於 60容積率

不得大於 160

（二）第二種住宅區（即「住

二」住宅區）建蔽率

不得大於 50容積率

不得大於 240

二住宅區

（一）第一種住宅區（即「住

一」住宅區）建蔽率

不得大於 60容積率

不得大於 120

（二）第二種住宅區（即「住

二」住宅區）建蔽率

不得大於 60容積率

不得大於 160

（三）第三種住宅區（即「住

三」住宅區）建蔽率

不得大於 50容積率

不得大於 240

1 為保障既有合法建築密

集街廓之完整性及建物

所有權人權益未納入

整體開發範圍部分調

整為為「第一種住宅

區」並考量整體開發公

平性其容積率訂為

120 2 原住一及住二住宅區

配合前述調整分別變

更為住二及住三住宅

區

2 三「文（中）」學校用地建蔽

率不得大於 50容積率

不得大於 150

刪除 因應少子化人口結構改

變主要計畫已取消劃設

學校用地故予以刪除

3 四建築形式（略） 三建築形式（略） 條次調整

4 五開放空間

（一）「住一」「住二」住宅

區臨接計畫道路部分

應至少退縮 4 公尺供

留設「沿街步道式開放

空間」設置淨寬 15公尺以上之連續鋪面

人行步道免設置騎

樓

（二）「住二」住宅區除留設

「沿街步道式開放空

間」外應在集中留設

「廣場式開放空間」

並與公共開放空間鄰

近「住一」住宅區除

留設「沿街步道式開放

空間」外其餘之法定

空地應配合防火間隔

整體規劃

（三）「住一」住宅區之防火

間隔宜整體規劃集中

留設開放空間應配合

防火間隔位置留設防

火間隔不得設置圍

牆僅能以高度不超過

1公尺之綠籬作為界隔

空間且不得有高於地

面之固定結構物

四開放空間

（一）「住一」「住二」「住

三」住宅區臨接計畫道

路部分應至少退縮 4公尺供留設「沿街步

道式開放空間」設置

淨寬 15 公尺以上之連

續鋪面人行步道免設

置騎樓

（二）「住三」住宅區除留設

「沿街步道式開放空

間」外應在集中留設

「廣場式開放空間」

並與公共開放空間鄰

近「住一」「住二」

住宅區除留設「沿街步

道式開放空間」外其

餘之法定空地應配合

防火間隔整體規劃

（三）「住一」「住二」住宅

區之防火間隔宜整體

規劃集中留設開放空

間應配合防火間隔位

置留設防火間隔不得

設置圍牆僅能以高度

不超過 1 公尺之綠籬

作為界隔空間且不得

有高於地面之固定結

構物

1 條次調整 2 住一住宅區之環境條件

與住二住宅區相近且

考量開放空間完整性

其相關規範均應比照辦

理故修訂條文內容

3 配合第五項刪除調整

項次 4 配合都市計畫法臺灣省

施行細則修訂調降容

積獎勵上限比例

29

表六 土地使用分區管制計畫變更對照表（續 1）

編號 原條文 變更後條文 變更說明

4 （四）「住一」住宅區之防火

間隔寬度為 2 公尺

（五）學校用地應留設開放空

間面積不得小於基地

面積之 40學校用地

四周如設置柵欄或圍

牆等遮蔽物高度不得

超過 2 公尺牆面透空

率應達 50以上並綠

化處裡且應自計畫道

路境界線退縮 4 公

尺退縮部分供作「沿

街步道式開放空間」及

機車停車空間使用

（六）（略）

（七）1（略） 2建築物提供部分樓

地板面積供下列使

用者得增加所提

供之樓地板面積

但以不超過基地面

積乘以該基地容積

率之 30為限

（四）「住一」「住二」住宅

區之防火間隔寬度為 2公尺

（五）刪除

（五）略

（六）1（略） 2建築物提供部分樓

地板面積供下列使

用者得增加所提供

之樓地板面積但以

不超過基地面積乘

以該基地容積率之

20為限

5 六（略） 五（略） 條次調整

6 七交通運輸系統

（一）（略）

（二）「住一」住宅區每一住

宅單元應至少設置 1部停車位該停車位不

得設置於指定留設開

放空間之人行步道及

防火間隔上「住二」

住宅區應集中設置地

下停車場

（三）「住一」住宅區若附設

1 部以上之停車位時

其停車位得以前後方

式配置之

六交通運輸系統

（一）（略）

（二）「住一」「住二」住宅

區每一住宅單元應至

少設置 1 部停車位該

停車位不得設置於指

定留設開放空間之人

行步道及防火間隔

上「住三」住宅區應

集中設置地下停車場

（三）「住一」「住二」住宅

區若附設 1 部以上之

停車位時其停車位得

以前後方式配置之

1 條次調整 2 住一住宅區之環境條件

與住二住宅區相近其

相關規範均應比照辦

理故修訂條文內容

30

表六 土地使用分區管制計畫變更對照表（續完）

編號 原條文 變更後條文 變更說明

7 八建築基地細分規模

（一）「住一」住宅區最小基

地開發單元 120 平方

公尺最小基地面寬

45 公尺

（二）「住二」住宅區應就完

整街廓整體規劃設

計分期分區開發

七建築基地細分規模

（一）「住一」「住二」住宅

區最小基地開發單元

120 平方公尺最小基

地面寬及最小建築面

寬 5 公尺

（二）「住三」住宅區最小基

地開發單元 1500 平方

公尺

1 條次調整 2 住一住宅區之環境條件

與住二住宅區相近其

相關規範均應比照辦

理故修訂條文內容

3 為提升居住環境及都市

景觀品質最小基地面寬

調整為 5 公尺並增訂

最小建築面寬之規定

4 為提升住三住宅區土地

處分彈性以利達到財

務自償故修正其最小

基地開發規模為 1500平方公尺

8 九～十二（略） 八～十一（略） 條次調整

9

十二「住一」住宅區得維持

現有建築及其使用惟

日後申請建築時仍應

依本要點規定辦理且

為鼓勵既有聚落再發

展亦得另訂「台東市

都市計畫（豐榮豐樂

地區）細部計畫再發展

地區土地開發管理要

點」據以執行

1 增訂條文 2 為鼓勵既有聚落日後整

體再發展提升環境品

質另訂「台東市都市

計畫（豐榮豐樂地區）

細部計畫再發展地區土

地開發管理要點」（詳附

件四）

31

表七 都市設計準則變更對照表

編號 原條文 變更後條文 變更說明

1 一開放空間系統設計準則

（略）

（一）開放空間類別

開放空間系統依

土地屬性及使用形態

區分為公共開放空

間指定留設開放空間

兩類以本計畫區而言

細分如后（詳圖 6-2）

1公共開放空間包括公

（兒）用地學校運動

場

2指定留設開放空間包括

「沿街步道式開放空

間」「住二」住宅區集中

留設之「廣場式開放空

間」上述所稱之開放空

間係指「實施都市計畫地

區建築基地綜合設計鼓

勵辦法」規定開放空間

（二）開放空間設計原則

（略）

（三）開放空間設計準則

1公（兒）用地開放空間設

計規定

（1）公（兒）用地應具休

憩集會及活動等功

能得比照「臺灣省

公園管理辦法」規定

設置相關設施提供

居民使用並應提供

計畫區內居民遭遇重

大人為或天然災害時

所需臨時避難疏散及

急難救助空間

（2）公（兒）用地活動區

配置於主要道路旁

時與道路之間應以

濃密植栽適當區隔

（3）公（兒）用地主要出

入口應與人行動線系

統連接服務車輛及

停車空間出入動線應

避免干擾人行動線與

主要道路系統

一開放空間系統設計準則

（略）

（一）開放空間類別

開放空間系統依

土地屬性及使用形態

區分為公共開放空

間指定留設開放空間

兩類以本計畫區而言

細分如后（詳附圖 1）

1公共開放空間包括公

園兒童遊樂場綠地

廣場用地

2指定留設開放空間包括

「沿街步道式開放空

間」「住三」住宅區集中

留設之「廣場式開放空

間」上述所稱之開放空

間係指「建築技術規則第

15 章實施都市計畫地區

建築基地綜合設計」規定

開放空間

（二）開放空間設計原則

（略）

（三）開放空間設計準則

1公園兒童遊樂場用地開

放空間設計規定

（1）應具休憩集會及活

動等功能得比照「臺

東縣公園管理自治條

例」規定設置相關設

施提供居民使用

並應提供計畫區內居

民遭遇重大人為或天

然災害時所需臨時避

難疏散及急難救助空

間

（2）活動區配置於主要道

路旁時與道路之間

應以濃密植栽適當區

隔

（3）主要出入口應與人行

動線系統連接服務

車輛及停車空間出入

動線應避免干擾人行

動線與主要道路系

統

1 配合休憩性公共設施用

地項目及規模變更調

整其用地名稱且配合

取消學校用地故刪除

相關內容

2 為提供公益性住宅建築

使用將「住二」住宅

區調整為「住三」住宅

區

3 「實施都市計畫地區建

築基地綜合設計鼓勵辦

法」業於 92 年 3 月 20日廢止有關開放空間

規範回歸建築技術規

則故調整其內容

4 「臺灣省公園管理辦

法」業於 95 年 12 月 12日廢止有關公園及兒

童遊樂場之規劃調整

為依「臺東縣公園管理

自治條例」辦理

5 有關「指定留設開放空

間與其他法定空地設計

規定」部分業已納入

土地使用分區管制計畫

規範之故予以刪除

6 調整附圖編號

32

表七 都市設計準則變更對照表（續 1）

編號 原條文 變更後條文 變更說明

1 （4）公（兒）用地應採開

放性設計如基於安

全及管理之需要四

周可設置綠籬或綠化

設施圍蔽高度不得

超過 1 公尺

2學校運動場開放空間設

計規定

（1）學校運動場公共開放

空間鄰近住宅區之部

分應設置高低綠籬

以隔絕噪音

（2）學校留設之開放空

間面積不得小於基

地面積之 10最小

綠化面積不得小於法

訂空地之 50

（3）學校留設之開放空

間應提供居民作為

休憩運動場所及遭

遇重大人為或天然災

害時所需臨時避難疏

散及急難救助空間

（4）學校運動場及戶外活

動區配置應配合自

然地形變化規劃減

少整地與挖填方工

程

（5）學校運動場及戶外活

動區配置應考量自

然氣候條件與微氣候

變化對冬季東北季

風應以建築配置或植

栽密植方式降低活動

時的不適性

（6）學校主要出入口應與

人行動線系統連接

服務車輛及停車空間

出入動線應避免干擾

人行動線主要道路

系統

（7）學校運動場如緊鄰主

要道路配置臨接道

路部分應以喬木密植

方式減少噪音和危險

性

（4）應採開放性設計如

基於安全及管理之需

要四周可設置綠籬

或綠化設施圍蔽高

度不得超過 1 公尺

2其他相關規定

（略）

33

表七 都市設計準則變更對照表（續 2）

編號 原條文 變更後條文 變更說明

1 （8）學校用地及其戶外空

間應採開放性設計

如基於安全及管理之

需要四周可設置柵

欄圍牆或綠籬等設

施物圍蔽如設置欄

杆或圍牆等遮蔽物

高度不得超過 2 公

尺牆面透空率應達

50以上並應綠化

處理

（9）學校用地四周若設置

柵欄或圍牆等遮蔽

物應自計畫道路境

界線退縮 4 公尺退

縮部分得計入法訂空

地又退縮部分應配

合周遭「沿街步道式

開放空間」留設淨寬

15 公尺以上之人行

步道其餘部分應予

植栽綠化或配合學童

上下學動線規劃為家

長接送學童之機車停

車空間

3指定留設開放空間與其

他法定空地設計規定

（1）「住一」「住二」住宅

區臨接計畫道路部分

應至少退縮 4 公尺

供留設「沿街步道式

開放空間」免設置騎

樓

（2）前項「沿街步道式開

放空間」範圍內應設

置連續舖面之人行步

道淨寬不得小於 15公尺並不得設置有

礙通行之設施物

（3）「住二」住宅區除留設

「沿街步道式開放空

間」外應再集中留

設「廣場式開放空

間」並與公共開放空

間鄰近其位置依圖

6-2 之原則設置「住

一」住宅區除留設「沿

街步道式開放空間」

34

表七 都市設計準則變更對照表（續 3）

編號 原條文 變更後條文 變更說明

1 外其餘之法定空地

應配合防火間隔整體

規劃

（4）「住一」住宅區之防火

間隔宜整體規劃集中

留設防火間隔位置

建議如圖 6-3防火間

隔不得設置圍牆僅

能以高度不超過 1 公

尺之綠籬作為界隔空

間且不得有高於地

面之固定結構物

（5）「住一」住宅區之防火

間隔寬度為 2 公尺

4其他相關規定

（略）

2 三交通運輸系統設計準則

（略）

（一）計畫道路標準斷面設計

規定

本計畫區內道路

斷面車道數及空間配

置如圖 6-4其中公共

設施帶係供作佈設行

道樹公車站牌售票

亭變電箱路燈自

行車停車空間及各類

街道傢俱之空間且計

畫道路兩側均規定建

築物退縮供留設「沿

街步道式開放空間」

（二）停車空間設計規定

1「住一」住宅區每一住

宅單元應至少設置 1 部

停車位該停車位不得

設置於指定留設開放

空間臨計畫道路境界

線 15 公尺範圍內及防

火間隔上「住二」住

宅區應集中設置地下

停車場其出入口應設

置於次要道路或私設

通路上並與基地進出

動線開放空間整體設

計

三交通運輸系統設計準則

（略）

（一）計畫道路標準斷面設計

規定

本計畫區內道路

斷面車道數及空間配

置應參酌附圖二辦

理其中公共設施帶係

供作佈設行道樹公車

站牌售票亭變電

箱路燈自行車停車

空間及各類街道傢俱

之空間且計畫道路兩

側均規定建築物退

縮供留設「沿街步道

式開放空間」

（二）停車空間設計規定

1住宅區留設之停車位不

得設置於指定留設開

放空間臨計畫道路境

界線 15 公尺範圍內及

防火間隔上「住三」

住宅區應集中設置地

下停車場其出入口應

設置於次要道路或私

設通路上並與基地進

出動線開放空間整體

設計

1 為保留日後道路設計彈

性故修正用語並調

整附圖編號

2 有關住宅區停車空間留

設規定係屬土地使用

分區管制計畫範疇故

予以刪除

3 配合土地使用屬性調

整將「住二」住宅區

調整為「住三」住宅區

4 配合休憩性公共設施用

地規模變更調整其用

地名稱且配合取消學

校用地故刪除相關內

容

35

表七 都市設計準則變更對照表（續 4）

編號 原條文 變更後條文 變更說明

2 2學校公（兒）用地內

應留設自行車停放空

間並設置自行車停放

架或類似防竊功能之

保護設施

3（略）

2公園兒童遊樂場用地

內應留設自行車停放

空間並設置自行車停

放架或類似防竊功能

之保護設施

3（略）

3 四建築基地細分規模設計準

則

（一）「住二」住宅區應就完

整街廓整體規劃設

計分期分區開發「住

一」住宅區則鼓勵以完

整街廓方式整體開

發最小基地開發單元

120 平方公尺最小面

寬 45 公尺

（二）「住一」住宅區開發規

模如非完整街廓開發

時應考量與鄰近基地

之關係並配合集中留

設法定空地

四建築基地細分規模設計準

則

「住一」「住二」住

宅區開發規模如非完整

街廓開發時應考量與鄰

近基地之關係並配合集

中留設法定空地

1 有關建築基地細分規模

規定係屬土地使用分

區管制計畫範疇故予

以刪除

2 「住一」「住二」住宅

區土地使用屬性相近

故併同規範之

4 五建築量體配置高度造

型色彩及風格設計準則

（一）～（四）（略）

（五）「住一」「住二」住宅

區若需裝置廣告物等

附屬設施物應以不妨

礙通行及景觀為原

則不得設置於指定留

設開放空間及防火間

隔上附著於建築物上

之高度不得低於 36 公

尺廣告物大小以高度

3 公尺寬度 06 公尺

為限其餘規定依內政

部訂頒之「廣告物管理

辦法」等相關規定辦

理

（六）「住二」住宅區之廣告

物等附屬設施應配合

集合住宅建築設計統

一規範

五建築量體配置高度造

型色彩及風格設計準則

（一）～（四）（略）

（五）「住一」「住二」住宅

區若需裝置廣告物等

附屬設施物應以不妨

礙通行及景觀為原

則不得設置於指定留

設開放空間及防火間

隔上附著於建築物上

之高度不得低於 36 公

尺廣告物大小以高度

3 公尺寬度 06 公尺

為限其餘規定依內政

部訂頒之「招牌廣告及

樹立廣告管理辦法」等

相關規定辦理

（六）「住三」住宅區之廣告

物等附屬設施應配合

集合住宅建築設計統

一規範

1 「廣告物管理辦法」業

於 93 年 7 月 23 日公告

廢止故調整為現行之

「招牌廣告及樹立廣告

管理辦法」

2 為提供公益性住宅建築

使用將「住二」住宅

區調整為「住三」住宅

區

36

表七 都市設計準則變更對照表（續 5）

編號 原條文 變更後條文 變更說明

5 六環境保護設施設計準則

本計畫區內環境保

護設施主要為污水處理

設施及「住二」住宅區之

垃圾貯存空間其設計規

定如后（略）

六環境保護設施設計準則

本計畫區內環境保

護設施主要為污水處理

設施及「住三」住宅區之

垃圾貯存空間其設計規

定如后（略）

為提供公益性住宅建築使

用將「住二」住宅區調

整為「住三」住宅區

6 七景觀計畫

（一）（二）（略）

（三）「住二」住宅區指定留

設之廣場式開放空間

以集中配置為原則面

積至少 400 平方公尺

且綠地面積至少佔 30長寬比不得超過

21且應按開放空間

面積每滿 64 平方公尺

至少栽植喬木一棵其

樹冠底離地淨高 2 公

尺以上

（四）學校運動場景觀設計準

則

1所有設施應依據學童的

尺寸進行設計（如垃圾

桶座椅等的高度）

同時各設施的顏色及

造型應多樣化但不得

對整體環境特色有負

面影響

2學校運動場與硬舖面活

動區等功能相近之區

域 應 集 中 規 劃 與 設

計各活動區間應以人

行動線連接

3用以界定運動場與其他

使用空間之緩衝綠帶

與植栽區應考量使用

功能實質環境與視覺

的連續性

4運動場內固定之構造物

或設施物（如圍牆及欄

杆等）應利用樹木灌

木群或蔓生植物綠化

或遮蔽

七景觀計畫

（一）（二）（略）

（三）「住三」住宅區指定留

設之廣場式開放空間

以集中配置為原則面

積至少 400 平方公尺

且綠地面積至少佔 30長寬比不得超過

21且應按開放空間

面積每滿 64 平方公尺

至少栽植喬木一棵其

樹冠底離地淨高 2 公

尺以上

（四）公園兒童遊樂場用地

景觀設計準則

1公園用地中央主要地區

應提供一具多功能及

多用途使用的大型活

動區域其他各分區應

考量觀賞休閒運

動遊戲及衛生等活動

與功能設施

2（略）

3兒童遊樂場用地配置原

則（略）

1 為提供公益性住宅建築

使用將「住二」住宅

區調整為「住三」住宅

區

2 配合休憩性公共設施用

地項目及規模變更調

整其用地名稱且配合

取消學校用地故刪除

相關內容

37

表七 都市設計準則變更對照表（續完）

編號 原條文 變更後條文 變更說明

5 （五）公（兒）用地景觀

設計準則

1公（兒）用地中央主要

地區應提供一具多功

能及多用途使用的大

型活動區域其他各分

區應考量觀賞休閒

運動遊戲及衛生等活

動與功能設施

2（略）

3兒童遊戲場配置原則

（略）

表八 變更前後土地使用計畫面積對照表

項目 現行計畫面積

（公頃） 增減面積

（公頃）

變更後

面積 （公頃）

比例 （）

土地

使用

分區

第一種住宅區 1461 -1424 037 130

第二種住宅區 581 +1314 1895 5558

第三種住宅區 000 +289 289 851

小計 2042 +179 2221 6538

公共

設施

用地

公（兒）用地 332 -332 000 000

綠地 008 +016 024 071

停車場用地 072 +000 072 212

廣場用地 000 +024 024 071

水溝用地 000 +023 023 068

國中（小）用地 250 -250 000 000

兒童遊樂場用地 000 +137 137 403

公園用地 000 +155 155 456

道路用地 693 +048 741 2181

小計 1355 -179 1176 3462

非都市土地 - +00036 - -

合計 3397 -00036 3397 10000

註表內面積應以依據核定圖實地分割測量面積為準

38

表九 變更後土地使用計畫面積表

項目 北區 中區 南區 合計

面積 (公頃)

比例()面積

(公頃)比例()

面積 (公頃)

比例() 面積

(公頃) 比例()

土地

使用

分區

第 一 種 住 宅 區 - 000 - 000 037 299 037 109

第二種住宅區 803 6011 429 5207 663 5360 1895 5578

第三種住宅區 083 621 098 1189 108 872 289 851

小計 886 6632 527 6396 808 6531 2221 6538

公共

設施

用地

兒童遊樂場用地 079 591 058 704 - 000 137 403

公園用地 050 374 - 000 105 849 155 456

綠地 024 180 - 000 - 000 024 071

停車場用地 - 000 042 510 030 243 072 212

廣場用地 006 045 018 218 - 000 024 071

水溝用地 - 000 - 000 023 186 023 068

道路用地 291 2178 179 2172 271 2191 741 2181

小計 450 3368 297 3604 429 3469 1176 3462

合計 1336 10000 824 10000 1237 10000 3397 10000

39

圖七 變更計畫示意圖（北中區）

40

圖八 變更計畫示意圖（南區）

41

圖九 變更後計畫示意圖

42

玖事業及財務計畫

一開發方式

本計畫於 89 年發布實施後因中央政府國民住宅政策轉變及公共設施比例

過高等因素致難以執行後續開發計畫遂由台東縣政府研議降低公共設施用地

比例及增列市地重劃方式開發提經內政部都市計畫委員會第 592次第 606次

第 611 次會議討論其決議綜整為下列三點

（一）同意修正道路系統公共設施用地比例由 3989調降為 3795

（二）為增加計畫執行可行性請縣府考量地方實際發展需要酌予提高土地

使用強度

（三）增列開發方式部分請縣府依規定層報行政院核示後再據以辦理

為提高開發可行性並增加原土地所有權人領回土地比例經評估後公共設施

用地比例需調降至 35以下較為可行而土地使用強度部分經考量整體都市

景觀及實際發展狀況仍以維持原使用強度惟配合本次實質計畫內容變更酌予

調整其區位故前述第一二點決議內容均已納入本次變更檢討之

有關第三點決議增列開發方式部分綜合考量時空環境變遷政策指導開

發目的民眾權益保障及開發可行性等因素後基於下列理由仍維持區段徵收方

式辦理

（一）為符合中央政府興建社會住宅政策及日後興建公益性住宅需求本計

畫區開發後應保留部分土地集中妥予運用而市地重劃係採原位次分配

土地日後無法取得足夠規模之完整土地故未能滿足開發目的

（二）本案變更後公共設施用地比例雖已降為 3462倘採市地重劃開發

加計費用負擔後總負擔勢必超過 4500依據「市地重劃實施辦法」

第 23 條規定需經由過半土地所有權人同意始得為之而本區土地所

有權人數高達三百餘人恐難據以執行

爰此除合法建築密集街廓之第一種住宅區及水利會管有之現況溝渠（水溝

用地）外均維持區段徵收方式辦理整體開發並由臺東縣政府為開發主體

43

圖十 區段徵收範圍示意圖

二開發期程

（一）本案應以全部一次開發為原則惟考量政府財政狀況都市成長管理及都

市發展需求等因素必要時得採分期分區開發且預計變更都市計畫經內

政部都市計畫委員會審竣後 3 年內完成全部或第一期區段徵收計畫報核

程序辦理區段徵收作業主要期程計算至標售完成止為 7 年其中工程施

工期程為 3 年惟實際進度得由主管機關視實際狀況酌予調整之

採分期分區開發時應採北中區及南區二期二區方式開發並以南區為

優先開發區且應於南區開發完成後五年內或可建築用地使用率達 50

44

時辦理第二期開發

（二）第一種住宅區已建築使用之合法建物得維持原建築及其使用且得為必要

之維護及修繕並得申請個別建築或依「台東市都市計畫（豐榮豐樂地

區）細部計畫再發展地區土地開發管理要點」辦理其建築管理及使用管

制仍應依循本計畫土地使用分區管制計畫及其他相關法令

本計畫區總面積為 3397 公頃除第一種住宅區及水溝用地外均採區段徵

收方式辦理故開發面積約 3337 公頃其開發財務說明如下

三財務計畫

（一）土地處理原則

1預計土地所有權人領回抵價地比例

依土地徵收條例第 39 條第 2 項規定抵價地總面積以徵收總面

積之 50為原則因情況特殊經上級主管機關核准者不在此限

但不得少於 40曾為農地重劃者該重劃地區部分不得少於 45

本區段徵收範圍並無參與農地重劃因此依上述原則並參考目

前不動產市場普遍之交易行情以及本計畫區之財務狀況等因素抵價

地發還比例暫以 50預估惟實際土地所有權人領回抵價地比例應以

臺東縣政府報經中央區段徵收主管機關（內政部）核定之抵價地比例

為準

2區段徵收後土地處理方式

本計畫區段徵收範圍內土地經規劃整理後其土地處理方式依

土地徵收條例區段徵收實施辦法及其相關規定辦理並以臺東縣政

府報經中央區段徵收主管機關（內政部）核定之區段徵收計畫為準

（二）開發費用估算

1區段徵收作業費用

辦理本計畫區段徵收作業所需地籍整理費及其他辦理土地整理

必要之費用依過往之經驗以每公頃 120 萬元估算之估計約需 4004

萬元

2地價補償費

擬以私有土地面積 30選擇領取現金補償及公有土地有償撥用

方式參與區段徵收並參酌鄰近地區性質相似之土地交易價格後依土

45

地屬性周邊買賣價並排除掉預期因素及其他影響市價的因素後土

地平均補償單價以 8000 元（≒26446 元坪）估算其地價補償費

為 84400 萬元

3地上物補償費

地上物拆遷補償費部分包含農作改良物鐵皮與網室棚架磚

造與鋼筋混凝土造等其中農作改良物以每公頃 60 萬元鋼筋水泥

造建物拆遷補償費以每公頃 27000 萬元計算磚造建物拆遷補償費以

每公頃 15000 萬元計算鐵皮造建物拆遷補償費以每公頃 5500 萬元

計算及網室棚架以每公頃 500 萬元計算估算地上物拆遷補償費合計

約 14061 萬元

4公共設施費用

包含全區整地工程雨污水下水道地下管道公園綠地廣

場兒童遊樂場停車場及道路等公共設施之規劃設計施工及工程

管理費用考量範圍內地形平坦且地上物單純故整地工程以每公頃

80 萬元計雨污水下水道分別以每公頃 200 萬元及 250 萬元計電

信電力與自來水等公用管線工程以每公頃 300 萬元計公園及兒童

遊樂場用地以每公頃 1800 萬元計綠地以每公頃 1400 萬元計廣

場用地以每公頃 1500 萬元計停車場用地以每公頃 1500 萬元計及

道路用地以每公頃 1600 萬元計等工程規劃設計管理及監造費等

以工程總經費 8計算合計約需 50313 萬元

5管理維護費

區段徵收完成後區內公共設施管理維護費本區依土地徵收條例

施行細則第 51 條第 2 項規定以每年每公頃 5 萬元編列 3 年計算

估計約需 501 萬元

6貸款利息

在辦理區段徵收時可向平均地權基金及公民營行庫辦理貸款作

業依本計畫區段徵收作業預定辦理期程參考五大銀行基準利率（台

灣銀行合作金庫銀行第一銀行華南銀行及台灣土地銀行）並參

酌物價上漲趨勢貸款利率以 3進行估算估算本計畫區段徵收作業

之貸款利息估計約需 16567 萬元

7估算結果

依據前述區段徵收作業費用地價補償費地上物補償費公共

46

設施費用管理維護費及貸款利息估算結果本計畫區段徵收開發總

費用預估約為 169846 萬元詳表十所示

表十 區段徵收開發總費用估算表

項目 單位 數量 單價

（萬元）

總價

（萬元）說明

一區段徵收作業費用 公頃 3337 120 4004

二補償費用

地價補償費 公頃 1055 8000 84400以私有地主30領取

地價補償及公有土地

全數作價方式領回

地上物拆遷補償

農作物 公頃 2500 60 1500

建物

鋼筋混凝土 公頃 015 27000 4050

磚造 公頃 006 15000 900

鐵皮造 公頃 064 5500 3520

網室棚架 公頃 310 500 1550

自拆遷獎勵金 式 100 2541 2541

小計 98461

三公共設施費用

整地工程 公頃 3337 80 2670

公園及兒童遊樂場 公頃 292 1800 5256

綠地 公頃 024 1400 336

廣場 公頃 024 1500 360

停車場 公頃 072 1500 1080

道路 公頃 741 1600 11856

雨水下水道 公頃 3337 200 6674

污水下水道 公頃 3337 250 8343

共同管溝 公頃 3337 300 10011電力電信及自來水

地下管線工程費

小計 46586

工程規劃設計管理

及監造費等 式 100 3727 3727 按工程費之 8估計

合計 50313

四管理維護費 公頃 3337 5 501每年每公頃 5 萬元

編列 3年計算

五貸款利息 16567 以年息 3複利計算

總開發費用 169846

註實際區段徵收開發總費用依辦理時之法令規定及實際發生之費用為準

（三）土地處分方式

47

1私有地所有權人領回抵價地比例依土地徵收條例第 39 條第 2 項辦理發

還土地所有權人之抵價地以第二種住宅區為原則

2屬土地徵收條例第 44 條第 1 項第 2 款所列之公共設施無償登記該管縣政

府本計畫公園兒童遊樂場用地綠地廣場停車場及道路用地等

公共設施用地無償登記為臺東縣政府所有

3其餘可供建築土地則依土地徵收條例第 44 條第 1 項第 5 款規定予以處

分

表十一 區段徵收土地處分方式表

類 別 內 容 面積（公頃）

1發還抵價地土地 第二種住宅區 1141

2無償登記之公共設施用地

公園用地兒童遊樂場用地綠

地廣場用地停車場用地及道路

用地等

1153

3供興建公益性住宅之土地 第三種住宅區 289

4剩餘可供標(讓)售土地 扣除發還抵價地土地後之第二種

住宅區 754

合 計 3337

註區段徵收抵價地之比例以 50為估算財務計畫之依據實際抵價地之比例應以區段徵收主管機關報經核定之比例為準

（四）區段徵收後土地處分收入估算

依據各開發項目之開發方式與概估開發費用經整理分析後區段徵

收後土地處分預估面積為 1043 公頃參酌鄰近地區土地交易案例擬

訂 17500 元作為第二種住宅區用地標(讓)售價格另第三種住宅區按

以開發成本 16285 元折價專案讓售予需地機關預估土地處分收入

約為 179014 萬元以作為縣府未來辦理開發之參考依據惟未來仍得

視財政情形及實際發展需要酌予調整

（五）自償能力分析

1經費籌措

本計畫區段徵收開發總費用之經費籌措方式包括向臺東縣平均

地權基金財政部地方建設基金或各行庫申貸支應等

2自償能力分析

48

本計畫區段徵收開發總費用約需 169846 萬元區段徵收後土地

處分預估收入約 179014 萬元預估區段徵收後盈餘約 9168 萬元

益本比為 105另本案經財務分析結果財務平衡標售底價約 16285

元（≒53835 元坪）與周邊客觀條件相同之都市計畫區住宅區市

場交易行情相較下仍有利基整體財務應屬可行

（六）敏感度分析

抵價地發還比例分別以 4042545475及 50與地主領

取現金比例 0102030及 40進行敏感度分析其財務結果

詳如表十二所示

表十二 區段徵收財務敏感度分析表

抵價地發還比例 地主領現比例 開發總費用

（萬元）

土地處分收入

（萬元）

盈餘

（萬元） 益本比

4000

0 80277 150489 70212 187

10 109605 173309 63704 158

20 138932 196129 57197 141

30 168259 218949 50690 130

40 197587 241769 44182 122

4250

0 80844 136227 55383 169

10 110115 160473 50358 146

20 139385 184719 45334 133

30 168656 208965 40309 124

40 197926 233212 35286 118

4500

0 81410 121964 40554 150

10 110625 147637 37012 133

20 139839 173309 33470 124

30 169052 198982 29930 118

40 198267 224654 26387 113

4750

0 81976 107702 25726 131

10 111135 134800 23665 121

20 140292 161899 21607 115

30 169449 188998 19549 112

40 198607 216097 17490 109

5000

0 82543 93439 10896 113

10 111644 121964 10320 109

20 140746 150489 9743 107

30 169846 179014 9168 105

40 198947 207539 8592 104

附 1-1

附件一 臺東縣政府 104 年 6 月 12 日 府建都字第 1040115666 號函

附 2-1

附件二 變更後土地使用分區管制計畫

為有效控制本計劃區土地使用強度確保公共設施服務水準維護良好生活

環境訂定土地使用分區管制要點如后

一 本要點依都市計畫法第 22 條及同法臺灣省施行細則第 35 條規定訂之

二 住宅區

（一）第一種住宅區（即「住一」住宅區）建蔽率不得大於 60容積率不

得大於 120

（二）第二種住宅區（即「住二」住宅區）建蔽率不得大於 60容積率不

得大於 160

（三）第三種住宅區（即「住三」住宅區）建蔽率不得大於 50容積率不

得大於 240

三 建築形式

（一）為配合遠景海岸山脈富變化的稜線建築物屋頂層及屋頂突出物應設

置斜屋頂且斜屋頂之投影面積不得小於建築面積之 80斜屋頂（覆

文化瓦）之斜率原則上為 11 至 13 之間若經都市設計審議委

員會認可係為設計上之需要得調整之

（二）新建建築物之外牆造型及開窗型式應配合鄰屋設計

四 開放空間

（一）「住一」「住二」「住三」住宅區臨接計畫道路部分應至少退縮 4 公尺

供留設「沿街步道式開放空間」設置淨寬 15 公尺以上之連續鋪面人

行步道免設置騎樓

（二）「住三」住宅區除留設「沿街步道式開放空間」外應在集中留設「廣

場式開放空間」並與公共開放空間鄰近「住一」「住二」住宅區除

留設「沿街步道式開放空間」外其餘之法定空地應配合防火間隔整

體規劃

（三）「住一」「住二」住宅區之防火間隔宜整體規劃集中留設開放空間應

配合防火間隔位置留設防火間隔不得設置圍牆僅能以高度不超過 1

公尺之綠籬作為界隔空間且不得有高於地面之固定結構物

（四）「住一」「住二」住宅區之防火間隔寬度為 2 公尺

附 2-2

（六）開放空間得計入建築基地之法定空地應美化綠化達綠覆率 50以

上

（七）1有關設置開放空間獎勵部份依內政部訂定「實施都市計畫地區建築

基地綜合設計鼓勵辦法」規定辦理

2建築物提供部分樓地板面積供下列使用者得增加所提供之樓地板面

積但以不超過基地面積乘以該基地容積率之 30為限

（1）私人捐獻或設置圖書館博物館藝術中心兒童青少年勞

工老人等活動中心景觀公共設施等供公眾使用其集中留設

之面積在 1 百平方公尺以上並經目的事業主管機關核准設立公

益性基金管理營運者

（2）建築物留設空間與天橋或地下道連接供公眾使用經交通主管機

關核准者

五 建築基地內留設之人行步道應與其他法定空地整體規劃並與周遭之公共

開放空間直接聯繫

六 交通運輸系統

（一）依都市設計準則之計劃道路標準斷面留設之公共設施帶供作佈設行

道樹公車站牌售票亭變電箱路燈標誌自行車停車空間及

各類街道家俱之空間

（二）「住一」「住二」住宅區每一住宅單元應至少設置 1 部停車位該停車

位不得設置於指定留設開放空間之人行步道及防火間隔上「住三」住

宅區應集中設置地下停車場

（三）「住一」「住二」住宅區若附設 1 部以上之停車位時其停車位得以前

後方式配置之

七 建築基地細分規模

（一）「住一」「住二」住宅區最小基地開發單元 120 平方公尺最小基地面

寬及最小建築面寬 5 公尺

（二）「住三」住宅區最小基地開發單元 1500 平方公尺

八 公共設施用地得依「都市計畫公共設施用地多目標使用方案」規定作多目

標使用

九 為維護居住環境品質本計畫區內停車空間依左表規定

附 2-3

土地及建築物用途 基準停車位數

住宅等類似用途建築物

建築樓地板面積在 250 平方公尺以

下者應留設 1 部停車空間超過部

分每超過 150 平方公尺及其零數應

增設 1 部停車空間

商場（店）餐廳飲食店

超級市場等類似用途建築

物

建築樓地板面積每滿 100 平方公尺

設置 1 部停車位

辦公事務所金融等類私

用途建築物 建築樓地板面積每滿 80 平方公尺設

置 1 部停車位

旅館國際觀光旅館等類似

用途建築物 建築樓地板面積每滿 100 平方公尺

或每 4 個房間設置 1 部停車位

十 建築基地內之法定空地應留設二分之一以上種植花草樹木以美化環

境

十一 建築基地申請建築時須經縣府都市設計審議委員會依都市設計準則審

查通過後始得發照建築及施工以塑造本計畫區之獨特風格但為增

強本計畫區風格之設計經都市設計審議委員會認可者得不受都市設

計準則之限制

十二 「住一」住宅區得維持現有建築及其使用惟日後申請建築時仍應依

本要點規定辦理且為鼓勵既有聚落再發展亦得另訂「台東市都市計

畫（豐榮豐樂地區）細部計畫再發展地區土地開發管理要點」據以執

行

十三 本要點未規定事項適用其他法令規定

附 3-1

附件三 變更後都市設計準則

一 開放空間系統設計準則

開放空間在都市結構上包含都市美觀休憩娛樂環境保護及防災避難的

效果規劃設計應以提供自然舒適親切可及的人性化環境為目標並增進

都市防災避難功能

（一）開放空間類別

開放空間系統依土地屬性及使用形態區分為公共開放空間指定

留設開放空間兩類以本計畫區而言細分如后（詳附圖一）

1公共開放空間包括公園兒童遊樂場綠地廣場等用地

2指定留設開放空間包括「沿街步道式開放空間」「住三」住宅區集

中留設之「廣場式開放空間」上述所稱之開放空間係指「建築技術

規則第 15 章實施都市計畫地區建築基地綜合設計」規定開放空間

（二）開放空間設計原則

開放空間之配置除於適當區位設置公共開放空間外並指定每

一基地之「留設開放空間」的位置及其設計標準配合退縮規定維

繫全區開放空間之連續性完整性與多樣性設計原則如后

1每一街廓內及建築物簇群內均應提供開放空間

2所有街廓之開放空間應整體規劃並利用步道相銜接建構一套區內

完整的人行動線系統提升居民移動之便利性

3開放空間須完整規劃並以景觀配置手法銜接各區特色

（三）開放空間設計準則

1公園兒童遊樂場用地開放空間設計規定

（1）應具休憩集會及活動等功能得比照「臺東縣公園管理自治條

例」規定設置相關設施提供居民使用並應提供計畫區內居民

遭遇重大人為或天然災害時所需臨時避難疏散及急難救助空

間

（2）活動區配置於主要道路旁時與道路之間應以濃密植栽適當區

隔

附 3-2

附圖一 開放空間系統配置示意圖

附 3-3

（3）主要出入口應與人行動線系統連接服務車輛及停車空間出入動

線應避免干擾人行動線與主要道路系統

（4）應採開放性設計如基於安全及管理之需要四周可設置綠籬或

綠化設施圍蔽高度不得超過 1 公尺

2其他相關規定

（1）開放空間入口須明顯標示或以其他設計方式強調入口意象加

強公眾使用之能見度

（2）開放空間之舖面應使用具透水性防滑耐壓易維護的材質

舖面設計應以街廓為單元整體規劃反映地區的特色與個性

（3）開放空間的設計應符合無障礙環境的要求

（4）開放空間應美化綠化其綠覆率應達 50以上

二 人行空間設計準則

人行空間目的在提供計畫區內居民一個不需要車輛即可通達區內各主要公

共設施或開放空間的步行安全動線系統本計畫區內配置之人行空間包括都市計

畫劃設之人行步道及建築基地內留設之人行步道兩者相互配合連接建構成

全區完整的人行步道系統提升居民移動之便利性本計畫區內人行空間設計準

則如后

（一）都市計畫劃設之人行步道設計規定

1人行步道之人行空間淨寬度不得小於 15 公尺

2應具連續性舒適性方便性與美觀等基本功能

3交叉路口得視交通需要以號誌輔以聲音告知行人應停止或行進

4除得提供設置灌木植栽及街道傢俱外不得設置其他有礙通行之設施

物並應設置中低光源之照明設施

（二）建築基地內留設之人行步道設計規定

1建築基地內留設之人行步道應與基地內之其他法定空地整體規劃並

與周邊之公共開放空間直接聯繫

2建築基地內留設之人行步道應與車行動線系統明確區分減少交通衝

擊

3建築基地內留設之人行步道地坪應平整每一街廓之各街角均應採無

附 3-4

障礙環境設計

三 交通運輸系統設計準則

交通運輸系統之設計應以提供具可行性及易行性之交通運輸方式為目標

透過道路功能等級之明確劃分各層級道路依其功能服務水準與周圍土地使用

之特性設置不同之車行空間寬度及景觀設計規定

（一）計畫道路標準斷面設計規定

本計畫區內道路斷面車道數及空間配置應參酌附圖二辦理其中

公共設施帶係供作佈設行道樹公車站牌售票亭變電箱路燈

自行車停車空間及各類街道傢俱之空間且計畫道路兩側均規定建築

物退縮供留設「沿街步道式開放空間」

（二）停車空間設計規定

1住宅區留設之停車位不得設置於指定留設開放空間臨計畫道路境界

線 15 公尺範圍內及防火間隔上「住三」住宅區應集中設置地下停

車場其出入口應設置於次要道路或私設通路上並與基地進出動線

開放空間整體設計

2公園兒童遊樂場用地內應留設自行車停放空間並設置自行車停放

架或類似防竊功能之保護設施

附圖二 計畫道路標準斷面圖

附 3-5

3路外公共停車場設計規定

（1）路外公共停車場應有植栽計畫舖面須全面使用透水性材料且

周圍應予綠化

（2）路外公共停車場除出入口處外四周應以綠化土堤或綠化材料

形成適當之圍籬

四 建築基地細分規模設計準則

「住一」「住二」住宅區開發規模如非完整街廓開發時應考量與鄰近基地

之關係並配合集中留設法定空地

五 建築量體配置高度造型色彩及風格設計準則

（一）建築物允建高度應依建築技術規則建築設計施工篇第 164 條規定計算

並檢討日照

（二）為配合遠景海岸山脈富變化的稜線建築物屋頂層及屋頂突出物應設

置斜屋頂且斜屋頂之投影面積不得小於建築面積之 80斜屋頂之

斜率原則上為1 至3 之間若經都市設計審議委員會認可係為設

計上之需要得調整之

（三）新建建築物之外牆造型及開窗形式應配合鄰屋設計

（四）為調和人造建築物與背景天空海洋山脈田野等色彩建築物屋

頂色牆壁色色彩為深色瓦對白色或淺灰

（五）「住一」「住二」住宅區若需裝置廣告物等附屬設施物應以不妨礙

通行及景觀為原則不得設置於指定留設開放空間及防火間隔上附

著於建築物上之高度不得低於 36 公尺廣告物大小以高度 3 公尺寬

度 06 公尺為限其餘規定依內政部「招牌廣告及樹立廣告管理辦法」

等相關規定辦理

（六）「住三」住宅區之廣告物等附屬設施應配合集合住宅建築設計統一

規範

六 環境保護設施設計準則

本計畫區內環境保護設施主要為污水處理設施及「住三」住宅區之垃圾貯存

空間其設計規定如后

（一）污水處理設施依建築技術規則施工篇第 49 條規定辦理

（二）每一單元（以街廓計）之「住二」住宅區開發時應至少設置一處垃

附 3-6

圾貯存空間集中收集處理垃圾

（三）垃圾貯存空間應面臨次要道路集中設置且不得設置於建築物主要出

入口旁垃圾貯存空間未臨接計畫道路時應留設 35 公尺寬之車道連

接計畫道路垃圾貯存空間位室內者車道淨寬應達 4 公尺以上且

應設置於地面層

（四）垃圾貯存空間應有適當之清洗（含排水措施）隔離設施以維護環境衛

生如位法定空地者應配合綠化設施美化

七 景觀計畫

景觀計畫目的在塑造本計畫區之整體都市景觀及舒適生活環境設計準則如

后

（一）計畫道路兩側之公共設施帶應於適當位置與間距處植栽喬木行道樹

（如附圖三）且依下列規定

1行道樹樹冠底離地淨高 2 公尺以上根部應保留適當之透水面積

2行道樹樹幹四周應舖設鏤空鑄鐵蓋板或透水設施且應與人行步道地

坪高程齊平

3每一街道應有一代表樹種並將其延續至該街道內之社區樹種以具

大型樹冠耐污染易維護為原則

（二）「沿街步道式開放空間」應利用綠化植栽作為道路與建築物間之緩衝

區且每一街廓之植栽應為同一或共同樹種

（三）「住三」住宅區指定留設之廣場式開放空間以集中配置為原則面積

至少 400 平方公尺且綠地面積至少佔 30長寬比不得超過 21且

應按開放空間面積每滿 64 平方公尺至少植栽喬木一棵其樹冠底離地

淨高 2 公尺以上

附 3-7

附圖三 道路斷面景觀示意圖

（四）公園兒童遊樂場用地景觀設計準則

1公園用地中央主要地區應提供一具多功能及多用途使用的大型活動

區域其他各分區應考量觀賞休閒運動遊戲及衛生等活動與功

能設施

2區內供公用設備及服務設施（如垃圾收集公共廁所）等使用之區域

應使用綠籬或樹叢適當圍蔽

3兒童遊樂場用地配置原則

（1）根據兒童活動尺寸荷重等設計

（2）採用複合式遊具使遊戲有連續性與變化

（3）按兒童年齡分類進行設計

（4）提供父母休憩看護設施以便就近照顧

（5）著重安全考量如彈性地板去除尖銳部分等措施

附 4-1

附件四 台東市都市計畫（豐榮豐樂地區）細部計畫

再發展地區土地開發管理要點

一 本要點依「台東市都市計畫（豐榮豐樂地區）細部計畫土地使用分區管

制計畫」第十二點規定訂定之

二 再發展區之土地權利關係人得擬具開發計畫提經臺東縣都市計畫委員會審

查通過後再依相關法令向主管建築機關申請開發建築

三 申請基地符合下列條件者始得依本要點辦理

（一）基地臨接計畫道路之長度在 20 公尺以上或達週界總長度六分之一且面

積達 1000 平方公尺以上者

（二）因鄰地已申請建築或基地條件特殊致未能符合前款規定者經臺東縣都

市計畫委員會同意後得不受前款規定限制

四 開發計畫應以書圖載明下列事項

（一）申請人姓名身份證字號及地址

（二）開發地區範圍面積及土地與建物使用現況

（三）土地使用及公共設施計畫其圖面比例尺不得小於 1600

（四）土地使用管制計畫

（五）都市設計事項得視實際需要依都市計畫定期通盤檢討實施辦法第八

條第二項之內容予以述明

（六）土地及地上物處理計畫

（七）事業及財務計畫

（八）實施進度

（九）全部土地權利關係人姓名住址權利證明文件及私有土地所有權人

同意書

（十）套繪土地使用計畫之地籍圖其比例尺不得小於 11200

五 依本要點申請整體開發時需以不小於申請開發總面積 20之土地折算為

回饋代金並於全部繳納後始得發照建築

附 4-2

前項代金之計算係以應回饋之土地面積乘以繳交當年度之土地公告現值

加四成為準

六 依本要點申請整體開發者得依下列公式核算其申請開發建築之基準容積

率但該基準容積不得大於 240

V=V0times（1+（V1-01）+ V2）（1-V1）≦240

其中 V回饋後之基準容積率

V0該分區之容積率（120）

V1回饋土地比例

V2獎勵係數（訂為 02）

七 本要點未規定事項悉依其他法令規定辦理

變更機關

業務承辦

人員

擬定機關

業務承辦

人員

業務單位

主管

業務單位

主管

規劃單位亞興測量有限公司

龍邑工程顧問股份有限公司

16

（5）學校運動場及戶外活動區配置應考量自然氣候條件與微氣候變

化對冬季東北季風應以建築配置或植栽密植方式降低活動時的

不適性

（6）學校主要出入口應與人行動線系統連接服務車輛及停車空間出

入動線應避免干擾人行動線主要道路系統

（7）學校運動場如緊鄰主要道路配置臨接道路部分應以喬木密植方

式減少噪音和危險性

（8）學校用地及其戶外空間應採開放性設計如基於安全及管理之需

要四周可設置柵欄圍牆或綠籬等設施物圍蔽如設置欄杆或

圍牆等遮蔽物高度不得超過 2公尺牆面透空率應達 50以上

並應綠化處理

（9）學校用地四周若設置柵欄或圍牆等遮蔽物應自計畫道路境界線

退縮 4 公尺退縮部分得計入法訂空地又退縮部分應配合周遭

「沿街步道式開放空間」留設淨寬 15 公尺以上之人行步道其

餘部分應予植栽綠化或配合學童上下學動線規劃為家長接送學童

之機車停車空間

3指定留設開放空間與其他法定空地設計規定

（1）「住一」「住二」住宅區臨接計畫道路部分應至少退縮 4 公尺供

留設「沿街步道式開放空間」免設置騎樓

（2）前項「沿街步道式開放空間」範圍內應設置連續舖面之人行步道

淨寬不得小於 15 公尺並不得設置有礙通行之設施物

（3）「住二」住宅區除留設「沿街步道式開放空間」外應再集中留設

「廣場式開放空間」並與公共開放空間鄰近其位置依圖 6-2 之

原則設置「住一」住宅區除留設「沿街步道式開放空間」外其

餘之法定空地應配合防火間隔整體規劃

（4）「住一」住宅區之防火間隔宜整體規劃集中留設防火間隔位置建

議如圖 6-3防火間隔不得設置圍牆僅能以高度不超過 1 公尺之

綠籬作為界隔空間且不得有高於地面之固定結構物

（5）「住一」住宅區之防火間隔寬度為 2 公尺

4其他相關規定

（1）開放空間入口須明顯標示或以其他設計方式強調入口意象加

17

強公眾使用之能見度

（2）開放空間之舖面應使用具透水性防滑耐壓易維護的材質

舖面設計應以街廓為單元整體規劃反映地區的特色與個性

（3）開放空間的設計應符合無障礙環境的要求

（4）開放空間應美化綠化其綠覆率應達 50以上

圖 6-3 防火間隔建議位置示意圖

二 人行空間設計準則

人行空間目的在提供計畫區內居民一個不需要車輛即可通達區內各主要公

共設施或開放空間的步行安全動線系統本計畫區內配置之人行空間包括都市計

畫劃設之人行步道及建築基地內留設之人行步道兩者相互配合連接建構成

全區完整的人行步道系統提升居民移動之便利性本計畫區內人行空間設計準

則如后

（一）都市計畫劃設之人行步道設計規定

1人行步道之人行空間淨寬度不得小於 15 公尺

18

2應具連續性舒適性方便性與美觀等基本功能

3交叉路口得視交通需要以號誌輔以聲音告知行人應停止或行進

4除得提供設置灌木植栽及街道傢俱外不得設置其他有礙通行之設施

物並應設置中低光源之照明設施

（二）建築基地內留設之人行步道設計規定

1建築基地內留設之人行步道應與基地內之其他法定空地整體規劃並

與周邊之公共開放空間直接聯繫

2建築基地內留設之人行步道應與車行動線系統明確區分減少交通衝

擊

3建築基地內留設之人行步道地坪應平整每一街廓之各街角均應採無

障礙環境設計

三 交通運輸系統設計準則

交通運輸系統之設計應以提供具可行性及易行性之交通運輸方式為目標

透過道路功能等級之明確劃分各層級道路依其功能服務水準與周圍土地使用

之特性設置不同之車行空間寬度及景觀設計規定

（一）計畫道路標準斷面設計規定

本計畫區內道路斷面車道數及空間配置如圖 6-4其中公共設施帶

係供作佈設行道樹公車站牌售票亭變電箱路燈標誌自行車

停車空間及各類街道傢俱之空間且計畫道路兩側均規定建築物退縮

供留設「沿街步道式開放空間」

圖 6-4 計畫道路標準斷面圖

19

（二）停車空間設計規定

1「住一」住宅區每一住宅單元應至少設置 1 部停車位該停車位不得

設置於指定留設開放空間臨計畫道路境界線 15 公尺範圍內及防火間

隔上「住二」住宅區應集中設置地下停車場其出入口應設置於次

要道路或私設通路上並與基地進出動線開放空間整體設計

2學校公（兒）用地內應留設自行車停放空間並設置自行車停放架

或類似防竊功能之保護設施

3路外公共停車場設計規定

（1）路外公共停車場應有植栽計畫舖面須全面使用透水性材料且

周圍應予綠化

（2）路外公共停車場除出入口處外四周應以綠化土堤或綠化材料

形成適當之圍籬

四 建築基地細分規模設計準則

（一）「住二」住宅區應就完整街廓整體規劃設計分期分區開發「住一」

住宅區則鼓勵以完整街廓方式整體開發最小基地開發單元 120 平方公

尺最小面寬 45 公尺

（二）「住一」住宅區開發規模如非完整街廓開發時應考量與鄰近基地之關

係並配合集中留設法定空地

五 建築量體配置高度造型色彩及風格設計準則

（一）建築物允建高度應依建築技術規則建築設計施工篇第 164 條規定計算

並檢討日照

（二）為配合遠景海岸山脈富變化的稜線建築物屋頂層及屋頂突出物應設

置斜屋頂且斜屋頂之投影面積不得小於建築面積之 80斜屋頂之

斜率原則上為 11 至 13 之間若經都市設計審議委員會認可係

為設計上之需要得調整之

（三）新建建築物之外牆造型及開窗型式應配合鄰屋設計

（四）為調和人造建築物與背景天空海洋山脈田野等色彩建築物屋

頂色牆壁色色彩為深色瓦對白色或淺灰

（五）「住一」「住二」住宅區若需裝置廣告物等附屬設施物應以不妨礙

20

通行及景觀為原則不得設置於指定留設開放空間及防火間隔上附

著於建築物上之高度不得低於 36 公尺廣告物大小以高度 3 公尺寬

度 06 公尺為限其餘規定依內政部訂頒之「廣告物管理辦法」等相關

規定辦理

（六）「住二」住宅區之廣告物等附屬設施應配合集合住宅建築設計統一

規範

六 環境保護設施設計準則

本計畫區內環境保護設施主要為污水處理設施及「住二」住宅區之垃圾貯存

空間其設計規定如后

（一）污水處理設施依建築技術規則建築設計施工篇第 49 條規定辦理

（二）每一單元（以街廓計）之「住二」住宅區開發時應至少設置一處垃

圾貯存空間集中收集處理垃圾

（三）垃圾貯存空間應面臨次要道路集中設置且不得設置於建築物主要出

入口旁垃圾貯存空間未臨接計畫道路時應留設 35 公尺寬之車道連

接計畫道路垃圾貯存空間位室內者車道淨寬應達 4 公尺以上且

應設置於地面層

（四）垃圾貯存空間應有適當之清洗（含排水措施）隔離設施以維護環境衛

生如位法定空地者應配合綠化設施美化

七 景觀計畫

景觀計畫目的在塑造本計畫區之整體都市景觀及舒適生活環境設計準則如

后

（一）計畫道路兩側之公共設施帶應於適當位置與間距處植栽喬木行道樹

（如圖 6-5）且依下列規定

1行道樹樹冠底離地淨高 2 公尺以上根部應保留適當之透水面積

2行道樹樹幹四周應舖設鏤空鑄鐵蓋板或透水設施且應與人行步道地

坪高程齊平

3每一街道應有一代表樹種並將其延續至該街道內之社區樹種以具

大型樹冠耐污染易維護為原則

（二）「沿街步道式開放空間」應利用綠化植栽作為道路與建築物間之緩衝

區且每一街廓之植栽應為同一或共同樹種

21

（三）「住二」住宅區指定留設之廣場式開放空間應以集中配置為原則面

積至少 400 平方公尺且綠地面積至少佔 30長寬比不得超過 21

且應按開放空間面積每滿 64 平方公尺至少栽植喬木一棵其樹冠底離

地淨高 2 公尺以上

圖 6-5 道路斷面景觀示意圖

（四）學校運動場景觀設計準則

1所有設施應依據學童的尺寸進行設計（如垃圾桶座椅等的高度）

同時各設施的顏色及造型應多樣化但不得對整體環境特色有負面影

響

2學校運動場與硬舖面活動區等功能相近之區域應集中規劃與設計各

活動區間應以人行動線連接

3用以界定運動場與其他使用空間之緩衝綠帶與植栽區應考量使用功

能實質環境與視覺的連續性

4運動場內固定之構造物或設施物（如圍牆及欄杆等）應利用樹木灌

木群或蔓生植物綠化或遮蔽

（五）公（兒）用地景觀設計準則

1公（兒）用地中央主要地區應提供一具多功能及多用途使用的大型活

動區域其他各分區應考量觀賞休閒運動遊戲及衛生等活動與

功能設施

2區內供公用設備及服務設施（如垃圾收集公共廁所）等使用之區域

22

應使用綠籬或樹叢適當圍蔽

3兒童遊戲場配置原則

（1）根據兒童活動尺寸荷重等設計

（2）採用複合式遊具使遊戲有連續性與變化

（3）按兒童年齡分類進行設計

（4）提供父母休憩看護設施以便就近照顧

（5）著重安全考量如彈性地板去除尖銳部分等措施

六土地使用分區管制計畫

為有效控制本計畫區土地使用強度確保公共設施服務水準維護良好生活

環境訂定土地使用分區管制要點如后

一 本要點依都市計畫法第 22 條及同法臺灣省施行細則第 35 條規定訂之

二 住宅區

（一）第一種住宅區（即「住一」住宅區）建蔽率不得大於 60容積率不

得大於 160

（二）第二種住宅區（即「住二」住宅區）建蔽率不得大於 50容積率不

得大於 240

三 「文（中）」學校用地建蔽率不得大於 50容積率不得大於 150

四 建築形式

（一）為配合遠景海岸山脈富變化的稜線建築物屋頂層及屋頂突出物應設

置斜屋頂且斜屋頂之投影面積不得小於建築面積之 80斜屋頂（覆

文化瓦）之斜率原則上為 11 至 13 之間若經都市設計審議委員

會認可係為設計上之需要得調整之

（二）新建建築物之外牆造型及開窗型式應配合鄰屋設計

五 開放空間

（一）「住一」「住二」住宅區臨接計畫道路部分應至少退縮 4 公尺供留設

「沿街步道式開放空間」設置淨寬15公尺以上之連續鋪面人行步道

免設置騎樓

23

（二）「住二」住宅區除留設「沿街步道式開放空間」外應再集中留設「廣

場式開放空間」並與公共開放空間鄰近「住一」住宅區除留設「沿街

步道式開放空間」外其餘之法定空地應配合防火間隔整體規劃

（三）「住一」住宅區之防火間隔宜整體規劃集中留設開放空間應配合防火

間隔位置留設防火間隔不得設置圍牆僅能以高度不超過 1 公尺之綠

籬作為界隔空間且不得有高於地面之固定結構物

（四）「住一」住宅區之防火間隔寬度為 2 公尺

（五）學校用地應留設開放空間面積不得小於基地面積之 40學校用地

四周如設置柵欄或圍牆等遮蔽物高度不得超過 2 公尺牆面透空率應

達 50以上並綠化處裡且應自計畫道路境界線退縮 4 公尺退縮

部分供作「沿街步道式開放空間」及機車停車空間使用

（六）開放空間得計入建築基地之法定空地應美化綠化達綠覆率 50以

上

（七）1有關設置開放空間獎勵部份依內政部訂定「實施都市計畫地區建築

基地綜合設計鼓勵辦法」規定辦理

2建築物提供部分樓地板面積供下列使用者得增加所提供之樓地板面

積但以不超過基地面積乘以該基地容積率之 30為限

（1）私人捐獻或設置圖書館博物館藝術中心兒童青少年勞

工老人等活動中心景觀公共設施等供公眾使用其集中留設

之面積在 1 百平方公尺以上並經目的事業主管機關核准設立公

益性基金管理營運者

（2）建築物留設空間與天橋或地下道連接供公眾使用經交通主管機

關核准者

六 建築基地內留設之人行步道應與其他法定空地整體規劃並與周遭之公共

開放空間直接聯繫

七 交通運輸系統

（一）依都市設計準則之計畫道路標準斷面留設之公共設施帶供作佈設行

道樹公車站牌售票亭變電箱路燈標誌自行車停車空間及各

類街道傢俱之空間

（二）「住一」住宅區每一住宅單元應至少設置 1 部停車位該停車位不得設

置於指定留設開放空間之人行步道及防火間隔上「住二」住宅區應集

24

中設置地下停車場

（三）「住一」住宅區若附設 1 部以上之停車位時其停車位得以前後方式配

置之

八 建築基地細分規模

（一）「住一」住宅區最小基地開發單元 120 平方公尺最小基地面寬 45 公

尺

（二）「住二」住宅區應就完整街廓整體規劃設計分期分區開發

九 公共設施用地得依「都市計畫公共設施用地多目標使用方案」規定作多目

標使用

十 為維護居住環境品質本計畫區內停車空間依左表規定

土地及建築物用途 基準停車位數

住宅等類似用途建築物

建築樓地板面積在 250 平方公尺以

下者應留設 1 部停車空間超過部

分每超過 150 平方公尺及其零數應

增設 1 部停車空間

商場（店）餐廳飲食店

超級市場等類似用途建築

物

建築樓地板面積每滿 100 平方公尺

設置 1 部停車位

辦公事務所金融等類私

用途建築物

建築樓地板面積每滿 80 平方公尺設

置 1 部停車位

旅館國際觀光旅館等類似

用途建築物

建築樓地板面積每滿 100 平方公尺

或每 4 個房間設置 1 部停車位

十一 建築基地內之法定空地應留設二分之一以上種植花草樹木以美化環

境

十二 建築基地申請建築時須經縣府都市設計審議委員會依都市設計準則審

查通過後始得發照建築及施工以塑造本計畫區之獨特風格但為增

強本計畫區風格之設計經都市設計審議委員會認可者得不受都市設

計準則之限制

十三 本要點未規定事項適用其他法令規定

25

柒變更理由

一配合主要計畫空間結構調整變更土地使用細分區並

另訂管理規範保障既有合法建物權益

延續原計畫之土地使用細分區之劃定架構及保障既有合法建物所有權人權

益合法建物密集之街廓將剔除整體開發範圍外另考量整體開發公平性未

納入整體開發範圍部分之土地使用分區調整為「第一種住宅區」並將其容積率

訂為 120此外為鼓勵既有聚落日後整體再發展提升環境品質另訂「台東

市都市計畫（豐榮豐樂地區）細部計畫再發展地區土地開發管理要點」（詳附

件四）其餘納入整體開發範圍之土地使用分區則分別調整為第二種及第三種住

宅區其中第三種住宅區係為供興建公益性住宅之土地為提升整體開發可行性

適度調整第三種住宅區之規模及區位

二為利整體開發後之環境控管及提升剩餘土地之規劃彈

性調整部分土地使用分區管制計畫及都市設計準則內

容

因應土地使用分區公共設施用地項目調整及相關法令廢止為利於日後

環境控管故配合調整土地使用分區管制計畫及都市設計準則相關條文內容另

依據原土地使用分區管制計畫第八點有關建築基地細分之規定為「『住二』住

宅區（調整為『住三』住宅區）應就完整街廓整體規劃設計分期分區開發」

為保留日後土地規劃及處份彈性故調整該條文內容

26

捌變更計畫內容

為配合辦理整體開發本次共變更 3 案其中編號第 1 案為實質計畫內容變

更編號第 2 案及第 3 案分別為土地使用分區管制計畫及都市設計準則部分條文

增修訂其內容請詳見表五變更內容明細表表六變更前後土地使用計畫面積

對照表表七都市設計準則變更對照表及圖七變更計畫示意圖（北中區）圖

八變更計畫示意圖（南區）圖九變更後計畫示意圖

表五 變更內容明細表 單位公頃

編號 變更位置 變更內容

變更理由 原計畫 新計畫

1 豐榮豐樂

地區 第一種住宅區

（1425） 第二種住宅區

（1057） 第三種住宅區（052）兒童遊樂場用地

（069） 公園用地（054） 停車場用地（030）道路用地（ 163）

1 依據主要計畫變更後之計畫內

容並延續原計畫之土地使用

細分區之劃定架構及保障既

有合法建物所有權人權益合

法建物密集之街廓將剔除整

體開發範圍外以提升整體開

發可行性另考量整體開發公

平性未納入整體開發範圍部

分之土地使用分區調整為「第

一種住宅區」其餘則分別調整

為「第二種住宅區」及「第三

種住宅區」 2 為提升開發可行性調整住三

住宅區之規模及區位

第二種住宅區 （258）

第三種住宅區

（117 ） 公園用地（007） 兒童遊樂場用地

（025） 廣場用地（022） 綠地用地（008） 道路用地（079）

鄰里公園兼作兒童

遊樂場使用（332）第二種住宅區（167）第三種住宅區（007）綠地用地（007） 公園用地（081） 兒童遊樂場用地

（016） 道路用地（054）

國中用地（兼供國小

使用）（250） 第二種住宅區（066）第三種住宅區（098）兒童遊樂場用地

（013） 停車場用地（042）道路用地（031）

停車場用地（072） 第二種住宅區（070）道路用地（002）

27

表五 變更內容明細表（續） 單位公頃

編號 變更位置 變更內容

變更理由 原計畫 新計畫

1 豐榮豐樂

地區 道路用地（282） 第一種住宅區（001）

第二種住宅區（212）第三種住宅區（015）兒童遊樂場用地

（014） 綠地用地（001） 公園用地（013） 廣場用地（002） 水溝用地（023） 非都市土地（0075）

非都市土地（00039）道路用地（00039）2 事業及財

務計畫 原事業及財務計畫 修訂事業及財務計

畫 為提升開發可行性將建築密集之

街廓（第一種住宅區）及水利會管

轄之現況溝渠（水溝用地）部分

剔除區段徵收範圍並增訂分期分

區開發原則且配合修正財務計畫

內容 3 土地使用

分區管制

計畫

原土地使用分區管

制計畫 修訂土地使用分區

管制計畫 詳表六土地使用分區管制計畫變

更對照表

4 都市設計

準則 原都市設計準則 修訂都市設計準則 詳表七都市設計準則變更對照表

註表內面積應以依據核定圖實地分割測量面積為準

28

表六 土地使用分區管制計畫變更對照表

編號 原條文 變更後條文 變更說明

1 二住宅區

（一）第一種住宅區（即「住

一」住宅區）建蔽率

不得大於 60容積率

不得大於 160

（二）第二種住宅區（即「住

二」住宅區）建蔽率

不得大於 50容積率

不得大於 240

二住宅區

（一）第一種住宅區（即「住

一」住宅區）建蔽率

不得大於 60容積率

不得大於 120

（二）第二種住宅區（即「住

二」住宅區）建蔽率

不得大於 60容積率

不得大於 160

（三）第三種住宅區（即「住

三」住宅區）建蔽率

不得大於 50容積率

不得大於 240

1 為保障既有合法建築密

集街廓之完整性及建物

所有權人權益未納入

整體開發範圍部分調

整為為「第一種住宅

區」並考量整體開發公

平性其容積率訂為

120 2 原住一及住二住宅區

配合前述調整分別變

更為住二及住三住宅

區

2 三「文（中）」學校用地建蔽

率不得大於 50容積率

不得大於 150

刪除 因應少子化人口結構改

變主要計畫已取消劃設

學校用地故予以刪除

3 四建築形式（略） 三建築形式（略） 條次調整

4 五開放空間

（一）「住一」「住二」住宅

區臨接計畫道路部分

應至少退縮 4 公尺供

留設「沿街步道式開放

空間」設置淨寬 15公尺以上之連續鋪面

人行步道免設置騎

樓

（二）「住二」住宅區除留設

「沿街步道式開放空

間」外應在集中留設

「廣場式開放空間」

並與公共開放空間鄰

近「住一」住宅區除

留設「沿街步道式開放

空間」外其餘之法定

空地應配合防火間隔

整體規劃

（三）「住一」住宅區之防火

間隔宜整體規劃集中

留設開放空間應配合

防火間隔位置留設防

火間隔不得設置圍

牆僅能以高度不超過

1公尺之綠籬作為界隔

空間且不得有高於地

面之固定結構物

四開放空間

（一）「住一」「住二」「住

三」住宅區臨接計畫道

路部分應至少退縮 4公尺供留設「沿街步

道式開放空間」設置

淨寬 15 公尺以上之連

續鋪面人行步道免設

置騎樓

（二）「住三」住宅區除留設

「沿街步道式開放空

間」外應在集中留設

「廣場式開放空間」

並與公共開放空間鄰

近「住一」「住二」

住宅區除留設「沿街步

道式開放空間」外其

餘之法定空地應配合

防火間隔整體規劃

（三）「住一」「住二」住宅

區之防火間隔宜整體

規劃集中留設開放空

間應配合防火間隔位

置留設防火間隔不得

設置圍牆僅能以高度

不超過 1 公尺之綠籬

作為界隔空間且不得

有高於地面之固定結

構物

1 條次調整 2 住一住宅區之環境條件

與住二住宅區相近且

考量開放空間完整性

其相關規範均應比照辦

理故修訂條文內容

3 配合第五項刪除調整

項次 4 配合都市計畫法臺灣省

施行細則修訂調降容

積獎勵上限比例

29

表六 土地使用分區管制計畫變更對照表（續 1）

編號 原條文 變更後條文 變更說明

4 （四）「住一」住宅區之防火

間隔寬度為 2 公尺

（五）學校用地應留設開放空

間面積不得小於基地

面積之 40學校用地

四周如設置柵欄或圍

牆等遮蔽物高度不得

超過 2 公尺牆面透空

率應達 50以上並綠

化處裡且應自計畫道

路境界線退縮 4 公

尺退縮部分供作「沿

街步道式開放空間」及

機車停車空間使用

（六）（略）

（七）1（略） 2建築物提供部分樓

地板面積供下列使

用者得增加所提

供之樓地板面積

但以不超過基地面

積乘以該基地容積

率之 30為限

（四）「住一」「住二」住宅

區之防火間隔寬度為 2公尺

（五）刪除

（五）略

（六）1（略） 2建築物提供部分樓

地板面積供下列使

用者得增加所提供

之樓地板面積但以

不超過基地面積乘

以該基地容積率之

20為限

5 六（略） 五（略） 條次調整

6 七交通運輸系統

（一）（略）

（二）「住一」住宅區每一住

宅單元應至少設置 1部停車位該停車位不

得設置於指定留設開

放空間之人行步道及

防火間隔上「住二」

住宅區應集中設置地

下停車場

（三）「住一」住宅區若附設

1 部以上之停車位時

其停車位得以前後方

式配置之

六交通運輸系統

（一）（略）

（二）「住一」「住二」住宅

區每一住宅單元應至

少設置 1 部停車位該

停車位不得設置於指

定留設開放空間之人

行步道及防火間隔

上「住三」住宅區應

集中設置地下停車場

（三）「住一」「住二」住宅

區若附設 1 部以上之

停車位時其停車位得

以前後方式配置之

1 條次調整 2 住一住宅區之環境條件

與住二住宅區相近其

相關規範均應比照辦

理故修訂條文內容

30

表六 土地使用分區管制計畫變更對照表（續完）

編號 原條文 變更後條文 變更說明

7 八建築基地細分規模

（一）「住一」住宅區最小基

地開發單元 120 平方

公尺最小基地面寬

45 公尺

（二）「住二」住宅區應就完

整街廓整體規劃設

計分期分區開發

七建築基地細分規模

（一）「住一」「住二」住宅

區最小基地開發單元

120 平方公尺最小基

地面寬及最小建築面

寬 5 公尺

（二）「住三」住宅區最小基

地開發單元 1500 平方

公尺

1 條次調整 2 住一住宅區之環境條件

與住二住宅區相近其

相關規範均應比照辦

理故修訂條文內容

3 為提升居住環境及都市

景觀品質最小基地面寬

調整為 5 公尺並增訂

最小建築面寬之規定

4 為提升住三住宅區土地

處分彈性以利達到財

務自償故修正其最小

基地開發規模為 1500平方公尺

8 九～十二（略） 八～十一（略） 條次調整

9

十二「住一」住宅區得維持

現有建築及其使用惟

日後申請建築時仍應

依本要點規定辦理且

為鼓勵既有聚落再發

展亦得另訂「台東市

都市計畫（豐榮豐樂

地區）細部計畫再發展

地區土地開發管理要

點」據以執行

1 增訂條文 2 為鼓勵既有聚落日後整

體再發展提升環境品

質另訂「台東市都市

計畫（豐榮豐樂地區）

細部計畫再發展地區土

地開發管理要點」（詳附

件四）

31

表七 都市設計準則變更對照表

編號 原條文 變更後條文 變更說明

1 一開放空間系統設計準則

（略）

（一）開放空間類別

開放空間系統依

土地屬性及使用形態

區分為公共開放空

間指定留設開放空間

兩類以本計畫區而言

細分如后（詳圖 6-2）

1公共開放空間包括公

（兒）用地學校運動

場

2指定留設開放空間包括

「沿街步道式開放空

間」「住二」住宅區集中

留設之「廣場式開放空

間」上述所稱之開放空

間係指「實施都市計畫地

區建築基地綜合設計鼓

勵辦法」規定開放空間

（二）開放空間設計原則

（略）

（三）開放空間設計準則

1公（兒）用地開放空間設

計規定

（1）公（兒）用地應具休

憩集會及活動等功

能得比照「臺灣省

公園管理辦法」規定

設置相關設施提供

居民使用並應提供

計畫區內居民遭遇重

大人為或天然災害時

所需臨時避難疏散及

急難救助空間

（2）公（兒）用地活動區

配置於主要道路旁

時與道路之間應以

濃密植栽適當區隔

（3）公（兒）用地主要出

入口應與人行動線系

統連接服務車輛及

停車空間出入動線應

避免干擾人行動線與

主要道路系統

一開放空間系統設計準則

（略）

（一）開放空間類別

開放空間系統依

土地屬性及使用形態

區分為公共開放空

間指定留設開放空間

兩類以本計畫區而言

細分如后（詳附圖 1）

1公共開放空間包括公

園兒童遊樂場綠地

廣場用地

2指定留設開放空間包括

「沿街步道式開放空

間」「住三」住宅區集中

留設之「廣場式開放空

間」上述所稱之開放空

間係指「建築技術規則第

15 章實施都市計畫地區

建築基地綜合設計」規定

開放空間

（二）開放空間設計原則

（略）

（三）開放空間設計準則

1公園兒童遊樂場用地開

放空間設計規定

（1）應具休憩集會及活

動等功能得比照「臺

東縣公園管理自治條

例」規定設置相關設

施提供居民使用

並應提供計畫區內居

民遭遇重大人為或天

然災害時所需臨時避

難疏散及急難救助空

間

（2）活動區配置於主要道

路旁時與道路之間

應以濃密植栽適當區

隔

（3）主要出入口應與人行

動線系統連接服務

車輛及停車空間出入

動線應避免干擾人行

動線與主要道路系

統

1 配合休憩性公共設施用

地項目及規模變更調

整其用地名稱且配合

取消學校用地故刪除

相關內容

2 為提供公益性住宅建築

使用將「住二」住宅

區調整為「住三」住宅

區

3 「實施都市計畫地區建

築基地綜合設計鼓勵辦

法」業於 92 年 3 月 20日廢止有關開放空間

規範回歸建築技術規

則故調整其內容

4 「臺灣省公園管理辦

法」業於 95 年 12 月 12日廢止有關公園及兒

童遊樂場之規劃調整

為依「臺東縣公園管理

自治條例」辦理

5 有關「指定留設開放空

間與其他法定空地設計

規定」部分業已納入

土地使用分區管制計畫

規範之故予以刪除

6 調整附圖編號

32

表七 都市設計準則變更對照表（續 1）

編號 原條文 變更後條文 變更說明

1 （4）公（兒）用地應採開

放性設計如基於安

全及管理之需要四

周可設置綠籬或綠化

設施圍蔽高度不得

超過 1 公尺

2學校運動場開放空間設

計規定

（1）學校運動場公共開放

空間鄰近住宅區之部

分應設置高低綠籬

以隔絕噪音

（2）學校留設之開放空

間面積不得小於基

地面積之 10最小

綠化面積不得小於法

訂空地之 50

（3）學校留設之開放空

間應提供居民作為

休憩運動場所及遭

遇重大人為或天然災

害時所需臨時避難疏

散及急難救助空間

（4）學校運動場及戶外活

動區配置應配合自

然地形變化規劃減

少整地與挖填方工

程

（5）學校運動場及戶外活

動區配置應考量自

然氣候條件與微氣候

變化對冬季東北季

風應以建築配置或植

栽密植方式降低活動

時的不適性

（6）學校主要出入口應與

人行動線系統連接

服務車輛及停車空間

出入動線應避免干擾

人行動線主要道路

系統

（7）學校運動場如緊鄰主

要道路配置臨接道

路部分應以喬木密植

方式減少噪音和危險

性

（4）應採開放性設計如

基於安全及管理之需

要四周可設置綠籬

或綠化設施圍蔽高

度不得超過 1 公尺

2其他相關規定

（略）

33

表七 都市設計準則變更對照表（續 2）

編號 原條文 變更後條文 變更說明

1 （8）學校用地及其戶外空

間應採開放性設計

如基於安全及管理之

需要四周可設置柵

欄圍牆或綠籬等設

施物圍蔽如設置欄

杆或圍牆等遮蔽物

高度不得超過 2 公

尺牆面透空率應達

50以上並應綠化

處理

（9）學校用地四周若設置

柵欄或圍牆等遮蔽

物應自計畫道路境

界線退縮 4 公尺退

縮部分得計入法訂空

地又退縮部分應配

合周遭「沿街步道式

開放空間」留設淨寬

15 公尺以上之人行

步道其餘部分應予

植栽綠化或配合學童

上下學動線規劃為家

長接送學童之機車停

車空間

3指定留設開放空間與其

他法定空地設計規定

（1）「住一」「住二」住宅

區臨接計畫道路部分

應至少退縮 4 公尺

供留設「沿街步道式

開放空間」免設置騎

樓

（2）前項「沿街步道式開

放空間」範圍內應設

置連續舖面之人行步

道淨寬不得小於 15公尺並不得設置有

礙通行之設施物

（3）「住二」住宅區除留設

「沿街步道式開放空

間」外應再集中留

設「廣場式開放空

間」並與公共開放空

間鄰近其位置依圖

6-2 之原則設置「住

一」住宅區除留設「沿

街步道式開放空間」

34

表七 都市設計準則變更對照表（續 3）

編號 原條文 變更後條文 變更說明

1 外其餘之法定空地

應配合防火間隔整體

規劃

（4）「住一」住宅區之防火

間隔宜整體規劃集中

留設防火間隔位置

建議如圖 6-3防火間

隔不得設置圍牆僅

能以高度不超過 1 公

尺之綠籬作為界隔空

間且不得有高於地

面之固定結構物

（5）「住一」住宅區之防火

間隔寬度為 2 公尺

4其他相關規定

（略）

2 三交通運輸系統設計準則

（略）

（一）計畫道路標準斷面設計

規定

本計畫區內道路

斷面車道數及空間配

置如圖 6-4其中公共

設施帶係供作佈設行

道樹公車站牌售票

亭變電箱路燈自

行車停車空間及各類

街道傢俱之空間且計

畫道路兩側均規定建

築物退縮供留設「沿

街步道式開放空間」

（二）停車空間設計規定

1「住一」住宅區每一住

宅單元應至少設置 1 部

停車位該停車位不得

設置於指定留設開放

空間臨計畫道路境界

線 15 公尺範圍內及防

火間隔上「住二」住

宅區應集中設置地下

停車場其出入口應設

置於次要道路或私設

通路上並與基地進出

動線開放空間整體設

計

三交通運輸系統設計準則

（略）

（一）計畫道路標準斷面設計

規定

本計畫區內道路

斷面車道數及空間配

置應參酌附圖二辦

理其中公共設施帶係

供作佈設行道樹公車

站牌售票亭變電

箱路燈自行車停車

空間及各類街道傢俱

之空間且計畫道路兩

側均規定建築物退

縮供留設「沿街步道

式開放空間」

（二）停車空間設計規定

1住宅區留設之停車位不

得設置於指定留設開

放空間臨計畫道路境

界線 15 公尺範圍內及

防火間隔上「住三」

住宅區應集中設置地

下停車場其出入口應

設置於次要道路或私

設通路上並與基地進

出動線開放空間整體

設計

1 為保留日後道路設計彈

性故修正用語並調

整附圖編號

2 有關住宅區停車空間留

設規定係屬土地使用

分區管制計畫範疇故

予以刪除

3 配合土地使用屬性調

整將「住二」住宅區

調整為「住三」住宅區

4 配合休憩性公共設施用

地規模變更調整其用

地名稱且配合取消學

校用地故刪除相關內

容

35

表七 都市設計準則變更對照表（續 4）

編號 原條文 變更後條文 變更說明

2 2學校公（兒）用地內

應留設自行車停放空

間並設置自行車停放

架或類似防竊功能之

保護設施

3（略）

2公園兒童遊樂場用地

內應留設自行車停放

空間並設置自行車停

放架或類似防竊功能

之保護設施

3（略）

3 四建築基地細分規模設計準

則

（一）「住二」住宅區應就完

整街廓整體規劃設

計分期分區開發「住

一」住宅區則鼓勵以完

整街廓方式整體開

發最小基地開發單元

120 平方公尺最小面

寬 45 公尺

（二）「住一」住宅區開發規

模如非完整街廓開發

時應考量與鄰近基地

之關係並配合集中留

設法定空地

四建築基地細分規模設計準

則

「住一」「住二」住

宅區開發規模如非完整

街廓開發時應考量與鄰

近基地之關係並配合集

中留設法定空地

1 有關建築基地細分規模

規定係屬土地使用分

區管制計畫範疇故予

以刪除

2 「住一」「住二」住宅

區土地使用屬性相近

故併同規範之

4 五建築量體配置高度造

型色彩及風格設計準則

（一）～（四）（略）

（五）「住一」「住二」住宅

區若需裝置廣告物等

附屬設施物應以不妨

礙通行及景觀為原

則不得設置於指定留

設開放空間及防火間

隔上附著於建築物上

之高度不得低於 36 公

尺廣告物大小以高度

3 公尺寬度 06 公尺

為限其餘規定依內政

部訂頒之「廣告物管理

辦法」等相關規定辦

理

（六）「住二」住宅區之廣告

物等附屬設施應配合

集合住宅建築設計統

一規範

五建築量體配置高度造

型色彩及風格設計準則

（一）～（四）（略）

（五）「住一」「住二」住宅

區若需裝置廣告物等

附屬設施物應以不妨

礙通行及景觀為原

則不得設置於指定留

設開放空間及防火間

隔上附著於建築物上

之高度不得低於 36 公

尺廣告物大小以高度

3 公尺寬度 06 公尺

為限其餘規定依內政

部訂頒之「招牌廣告及

樹立廣告管理辦法」等

相關規定辦理

（六）「住三」住宅區之廣告

物等附屬設施應配合

集合住宅建築設計統

一規範

1 「廣告物管理辦法」業

於 93 年 7 月 23 日公告

廢止故調整為現行之

「招牌廣告及樹立廣告

管理辦法」

2 為提供公益性住宅建築

使用將「住二」住宅

區調整為「住三」住宅

區

36

表七 都市設計準則變更對照表（續 5）

編號 原條文 變更後條文 變更說明

5 六環境保護設施設計準則

本計畫區內環境保

護設施主要為污水處理

設施及「住二」住宅區之

垃圾貯存空間其設計規

定如后（略）

六環境保護設施設計準則

本計畫區內環境保

護設施主要為污水處理

設施及「住三」住宅區之

垃圾貯存空間其設計規

定如后（略）

為提供公益性住宅建築使

用將「住二」住宅區調

整為「住三」住宅區

6 七景觀計畫

（一）（二）（略）

（三）「住二」住宅區指定留

設之廣場式開放空間

以集中配置為原則面

積至少 400 平方公尺

且綠地面積至少佔 30長寬比不得超過

21且應按開放空間

面積每滿 64 平方公尺

至少栽植喬木一棵其

樹冠底離地淨高 2 公

尺以上

（四）學校運動場景觀設計準

則

1所有設施應依據學童的

尺寸進行設計（如垃圾

桶座椅等的高度）

同時各設施的顏色及

造型應多樣化但不得

對整體環境特色有負

面影響

2學校運動場與硬舖面活

動區等功能相近之區

域 應 集 中 規 劃 與 設

計各活動區間應以人

行動線連接

3用以界定運動場與其他

使用空間之緩衝綠帶

與植栽區應考量使用

功能實質環境與視覺

的連續性

4運動場內固定之構造物

或設施物（如圍牆及欄

杆等）應利用樹木灌

木群或蔓生植物綠化

或遮蔽

七景觀計畫

（一）（二）（略）

（三）「住三」住宅區指定留

設之廣場式開放空間

以集中配置為原則面

積至少 400 平方公尺

且綠地面積至少佔 30長寬比不得超過

21且應按開放空間

面積每滿 64 平方公尺

至少栽植喬木一棵其

樹冠底離地淨高 2 公

尺以上

（四）公園兒童遊樂場用地

景觀設計準則

1公園用地中央主要地區

應提供一具多功能及

多用途使用的大型活

動區域其他各分區應

考量觀賞休閒運

動遊戲及衛生等活動

與功能設施

2（略）

3兒童遊樂場用地配置原

則（略）

1 為提供公益性住宅建築

使用將「住二」住宅

區調整為「住三」住宅

區

2 配合休憩性公共設施用

地項目及規模變更調

整其用地名稱且配合

取消學校用地故刪除

相關內容

37

表七 都市設計準則變更對照表（續完）

編號 原條文 變更後條文 變更說明

5 （五）公（兒）用地景觀

設計準則

1公（兒）用地中央主要

地區應提供一具多功

能及多用途使用的大

型活動區域其他各分

區應考量觀賞休閒

運動遊戲及衛生等活

動與功能設施

2（略）

3兒童遊戲場配置原則

（略）

表八 變更前後土地使用計畫面積對照表

項目 現行計畫面積

（公頃） 增減面積

（公頃）

變更後

面積 （公頃）

比例 （）

土地

使用

分區

第一種住宅區 1461 -1424 037 130

第二種住宅區 581 +1314 1895 5558

第三種住宅區 000 +289 289 851

小計 2042 +179 2221 6538

公共

設施

用地

公（兒）用地 332 -332 000 000

綠地 008 +016 024 071

停車場用地 072 +000 072 212

廣場用地 000 +024 024 071

水溝用地 000 +023 023 068

國中（小）用地 250 -250 000 000

兒童遊樂場用地 000 +137 137 403

公園用地 000 +155 155 456

道路用地 693 +048 741 2181

小計 1355 -179 1176 3462

非都市土地 - +00036 - -

合計 3397 -00036 3397 10000

註表內面積應以依據核定圖實地分割測量面積為準

38

表九 變更後土地使用計畫面積表

項目 北區 中區 南區 合計

面積 (公頃)

比例()面積

(公頃)比例()

面積 (公頃)

比例() 面積

(公頃) 比例()

土地

使用

分區

第 一 種 住 宅 區 - 000 - 000 037 299 037 109

第二種住宅區 803 6011 429 5207 663 5360 1895 5578

第三種住宅區 083 621 098 1189 108 872 289 851

小計 886 6632 527 6396 808 6531 2221 6538

公共

設施

用地

兒童遊樂場用地 079 591 058 704 - 000 137 403

公園用地 050 374 - 000 105 849 155 456

綠地 024 180 - 000 - 000 024 071

停車場用地 - 000 042 510 030 243 072 212

廣場用地 006 045 018 218 - 000 024 071

水溝用地 - 000 - 000 023 186 023 068

道路用地 291 2178 179 2172 271 2191 741 2181

小計 450 3368 297 3604 429 3469 1176 3462

合計 1336 10000 824 10000 1237 10000 3397 10000

39

圖七 變更計畫示意圖（北中區）

40

圖八 變更計畫示意圖（南區）

41

圖九 變更後計畫示意圖

42

玖事業及財務計畫

一開發方式

本計畫於 89 年發布實施後因中央政府國民住宅政策轉變及公共設施比例

過高等因素致難以執行後續開發計畫遂由台東縣政府研議降低公共設施用地

比例及增列市地重劃方式開發提經內政部都市計畫委員會第 592次第 606次

第 611 次會議討論其決議綜整為下列三點

（一）同意修正道路系統公共設施用地比例由 3989調降為 3795

（二）為增加計畫執行可行性請縣府考量地方實際發展需要酌予提高土地

使用強度

（三）增列開發方式部分請縣府依規定層報行政院核示後再據以辦理

為提高開發可行性並增加原土地所有權人領回土地比例經評估後公共設施

用地比例需調降至 35以下較為可行而土地使用強度部分經考量整體都市

景觀及實際發展狀況仍以維持原使用強度惟配合本次實質計畫內容變更酌予

調整其區位故前述第一二點決議內容均已納入本次變更檢討之

有關第三點決議增列開發方式部分綜合考量時空環境變遷政策指導開

發目的民眾權益保障及開發可行性等因素後基於下列理由仍維持區段徵收方

式辦理

（一）為符合中央政府興建社會住宅政策及日後興建公益性住宅需求本計

畫區開發後應保留部分土地集中妥予運用而市地重劃係採原位次分配

土地日後無法取得足夠規模之完整土地故未能滿足開發目的

（二）本案變更後公共設施用地比例雖已降為 3462倘採市地重劃開發

加計費用負擔後總負擔勢必超過 4500依據「市地重劃實施辦法」

第 23 條規定需經由過半土地所有權人同意始得為之而本區土地所

有權人數高達三百餘人恐難據以執行

爰此除合法建築密集街廓之第一種住宅區及水利會管有之現況溝渠（水溝

用地）外均維持區段徵收方式辦理整體開發並由臺東縣政府為開發主體

43

圖十 區段徵收範圍示意圖

二開發期程

（一）本案應以全部一次開發為原則惟考量政府財政狀況都市成長管理及都

市發展需求等因素必要時得採分期分區開發且預計變更都市計畫經內

政部都市計畫委員會審竣後 3 年內完成全部或第一期區段徵收計畫報核

程序辦理區段徵收作業主要期程計算至標售完成止為 7 年其中工程施

工期程為 3 年惟實際進度得由主管機關視實際狀況酌予調整之

採分期分區開發時應採北中區及南區二期二區方式開發並以南區為

優先開發區且應於南區開發完成後五年內或可建築用地使用率達 50

44

時辦理第二期開發

（二）第一種住宅區已建築使用之合法建物得維持原建築及其使用且得為必要

之維護及修繕並得申請個別建築或依「台東市都市計畫（豐榮豐樂地

區）細部計畫再發展地區土地開發管理要點」辦理其建築管理及使用管

制仍應依循本計畫土地使用分區管制計畫及其他相關法令

本計畫區總面積為 3397 公頃除第一種住宅區及水溝用地外均採區段徵

收方式辦理故開發面積約 3337 公頃其開發財務說明如下

三財務計畫

（一）土地處理原則

1預計土地所有權人領回抵價地比例

依土地徵收條例第 39 條第 2 項規定抵價地總面積以徵收總面

積之 50為原則因情況特殊經上級主管機關核准者不在此限

但不得少於 40曾為農地重劃者該重劃地區部分不得少於 45

本區段徵收範圍並無參與農地重劃因此依上述原則並參考目

前不動產市場普遍之交易行情以及本計畫區之財務狀況等因素抵價

地發還比例暫以 50預估惟實際土地所有權人領回抵價地比例應以

臺東縣政府報經中央區段徵收主管機關（內政部）核定之抵價地比例

為準

2區段徵收後土地處理方式

本計畫區段徵收範圍內土地經規劃整理後其土地處理方式依

土地徵收條例區段徵收實施辦法及其相關規定辦理並以臺東縣政

府報經中央區段徵收主管機關（內政部）核定之區段徵收計畫為準

（二）開發費用估算

1區段徵收作業費用

辦理本計畫區段徵收作業所需地籍整理費及其他辦理土地整理

必要之費用依過往之經驗以每公頃 120 萬元估算之估計約需 4004

萬元

2地價補償費

擬以私有土地面積 30選擇領取現金補償及公有土地有償撥用

方式參與區段徵收並參酌鄰近地區性質相似之土地交易價格後依土

45

地屬性周邊買賣價並排除掉預期因素及其他影響市價的因素後土

地平均補償單價以 8000 元（≒26446 元坪）估算其地價補償費

為 84400 萬元

3地上物補償費

地上物拆遷補償費部分包含農作改良物鐵皮與網室棚架磚

造與鋼筋混凝土造等其中農作改良物以每公頃 60 萬元鋼筋水泥

造建物拆遷補償費以每公頃 27000 萬元計算磚造建物拆遷補償費以

每公頃 15000 萬元計算鐵皮造建物拆遷補償費以每公頃 5500 萬元

計算及網室棚架以每公頃 500 萬元計算估算地上物拆遷補償費合計

約 14061 萬元

4公共設施費用

包含全區整地工程雨污水下水道地下管道公園綠地廣

場兒童遊樂場停車場及道路等公共設施之規劃設計施工及工程

管理費用考量範圍內地形平坦且地上物單純故整地工程以每公頃

80 萬元計雨污水下水道分別以每公頃 200 萬元及 250 萬元計電

信電力與自來水等公用管線工程以每公頃 300 萬元計公園及兒童

遊樂場用地以每公頃 1800 萬元計綠地以每公頃 1400 萬元計廣

場用地以每公頃 1500 萬元計停車場用地以每公頃 1500 萬元計及

道路用地以每公頃 1600 萬元計等工程規劃設計管理及監造費等

以工程總經費 8計算合計約需 50313 萬元

5管理維護費

區段徵收完成後區內公共設施管理維護費本區依土地徵收條例

施行細則第 51 條第 2 項規定以每年每公頃 5 萬元編列 3 年計算

估計約需 501 萬元

6貸款利息

在辦理區段徵收時可向平均地權基金及公民營行庫辦理貸款作

業依本計畫區段徵收作業預定辦理期程參考五大銀行基準利率（台

灣銀行合作金庫銀行第一銀行華南銀行及台灣土地銀行）並參

酌物價上漲趨勢貸款利率以 3進行估算估算本計畫區段徵收作業

之貸款利息估計約需 16567 萬元

7估算結果

依據前述區段徵收作業費用地價補償費地上物補償費公共

46

設施費用管理維護費及貸款利息估算結果本計畫區段徵收開發總

費用預估約為 169846 萬元詳表十所示

表十 區段徵收開發總費用估算表

項目 單位 數量 單價

（萬元）

總價

（萬元）說明

一區段徵收作業費用 公頃 3337 120 4004

二補償費用

地價補償費 公頃 1055 8000 84400以私有地主30領取

地價補償及公有土地

全數作價方式領回

地上物拆遷補償

農作物 公頃 2500 60 1500

建物

鋼筋混凝土 公頃 015 27000 4050

磚造 公頃 006 15000 900

鐵皮造 公頃 064 5500 3520

網室棚架 公頃 310 500 1550

自拆遷獎勵金 式 100 2541 2541

小計 98461

三公共設施費用

整地工程 公頃 3337 80 2670

公園及兒童遊樂場 公頃 292 1800 5256

綠地 公頃 024 1400 336

廣場 公頃 024 1500 360

停車場 公頃 072 1500 1080

道路 公頃 741 1600 11856

雨水下水道 公頃 3337 200 6674

污水下水道 公頃 3337 250 8343

共同管溝 公頃 3337 300 10011電力電信及自來水

地下管線工程費

小計 46586

工程規劃設計管理

及監造費等 式 100 3727 3727 按工程費之 8估計

合計 50313

四管理維護費 公頃 3337 5 501每年每公頃 5 萬元

編列 3年計算

五貸款利息 16567 以年息 3複利計算

總開發費用 169846

註實際區段徵收開發總費用依辦理時之法令規定及實際發生之費用為準

（三）土地處分方式

47

1私有地所有權人領回抵價地比例依土地徵收條例第 39 條第 2 項辦理發

還土地所有權人之抵價地以第二種住宅區為原則

2屬土地徵收條例第 44 條第 1 項第 2 款所列之公共設施無償登記該管縣政

府本計畫公園兒童遊樂場用地綠地廣場停車場及道路用地等

公共設施用地無償登記為臺東縣政府所有

3其餘可供建築土地則依土地徵收條例第 44 條第 1 項第 5 款規定予以處

分

表十一 區段徵收土地處分方式表

類 別 內 容 面積（公頃）

1發還抵價地土地 第二種住宅區 1141

2無償登記之公共設施用地

公園用地兒童遊樂場用地綠

地廣場用地停車場用地及道路

用地等

1153

3供興建公益性住宅之土地 第三種住宅區 289

4剩餘可供標(讓)售土地 扣除發還抵價地土地後之第二種

住宅區 754

合 計 3337

註區段徵收抵價地之比例以 50為估算財務計畫之依據實際抵價地之比例應以區段徵收主管機關報經核定之比例為準

（四）區段徵收後土地處分收入估算

依據各開發項目之開發方式與概估開發費用經整理分析後區段徵

收後土地處分預估面積為 1043 公頃參酌鄰近地區土地交易案例擬

訂 17500 元作為第二種住宅區用地標(讓)售價格另第三種住宅區按

以開發成本 16285 元折價專案讓售予需地機關預估土地處分收入

約為 179014 萬元以作為縣府未來辦理開發之參考依據惟未來仍得

視財政情形及實際發展需要酌予調整

（五）自償能力分析

1經費籌措

本計畫區段徵收開發總費用之經費籌措方式包括向臺東縣平均

地權基金財政部地方建設基金或各行庫申貸支應等

2自償能力分析

48

本計畫區段徵收開發總費用約需 169846 萬元區段徵收後土地

處分預估收入約 179014 萬元預估區段徵收後盈餘約 9168 萬元

益本比為 105另本案經財務分析結果財務平衡標售底價約 16285

元（≒53835 元坪）與周邊客觀條件相同之都市計畫區住宅區市

場交易行情相較下仍有利基整體財務應屬可行

（六）敏感度分析

抵價地發還比例分別以 4042545475及 50與地主領

取現金比例 0102030及 40進行敏感度分析其財務結果

詳如表十二所示

表十二 區段徵收財務敏感度分析表

抵價地發還比例 地主領現比例 開發總費用

（萬元）

土地處分收入

（萬元）

盈餘

（萬元） 益本比

4000

0 80277 150489 70212 187

10 109605 173309 63704 158

20 138932 196129 57197 141

30 168259 218949 50690 130

40 197587 241769 44182 122

4250

0 80844 136227 55383 169

10 110115 160473 50358 146

20 139385 184719 45334 133

30 168656 208965 40309 124

40 197926 233212 35286 118

4500

0 81410 121964 40554 150

10 110625 147637 37012 133

20 139839 173309 33470 124

30 169052 198982 29930 118

40 198267 224654 26387 113

4750

0 81976 107702 25726 131

10 111135 134800 23665 121

20 140292 161899 21607 115

30 169449 188998 19549 112

40 198607 216097 17490 109

5000

0 82543 93439 10896 113

10 111644 121964 10320 109

20 140746 150489 9743 107

30 169846 179014 9168 105

40 198947 207539 8592 104

附 1-1

附件一 臺東縣政府 104 年 6 月 12 日 府建都字第 1040115666 號函

附 2-1

附件二 變更後土地使用分區管制計畫

為有效控制本計劃區土地使用強度確保公共設施服務水準維護良好生活

環境訂定土地使用分區管制要點如后

一 本要點依都市計畫法第 22 條及同法臺灣省施行細則第 35 條規定訂之

二 住宅區

（一）第一種住宅區（即「住一」住宅區）建蔽率不得大於 60容積率不

得大於 120

（二）第二種住宅區（即「住二」住宅區）建蔽率不得大於 60容積率不

得大於 160

（三）第三種住宅區（即「住三」住宅區）建蔽率不得大於 50容積率不

得大於 240

三 建築形式

（一）為配合遠景海岸山脈富變化的稜線建築物屋頂層及屋頂突出物應設

置斜屋頂且斜屋頂之投影面積不得小於建築面積之 80斜屋頂（覆

文化瓦）之斜率原則上為 11 至 13 之間若經都市設計審議委

員會認可係為設計上之需要得調整之

（二）新建建築物之外牆造型及開窗型式應配合鄰屋設計

四 開放空間

（一）「住一」「住二」「住三」住宅區臨接計畫道路部分應至少退縮 4 公尺

供留設「沿街步道式開放空間」設置淨寬 15 公尺以上之連續鋪面人

行步道免設置騎樓

（二）「住三」住宅區除留設「沿街步道式開放空間」外應在集中留設「廣

場式開放空間」並與公共開放空間鄰近「住一」「住二」住宅區除

留設「沿街步道式開放空間」外其餘之法定空地應配合防火間隔整

體規劃

（三）「住一」「住二」住宅區之防火間隔宜整體規劃集中留設開放空間應

配合防火間隔位置留設防火間隔不得設置圍牆僅能以高度不超過 1

公尺之綠籬作為界隔空間且不得有高於地面之固定結構物

（四）「住一」「住二」住宅區之防火間隔寬度為 2 公尺

附 2-2

（六）開放空間得計入建築基地之法定空地應美化綠化達綠覆率 50以

上

（七）1有關設置開放空間獎勵部份依內政部訂定「實施都市計畫地區建築

基地綜合設計鼓勵辦法」規定辦理

2建築物提供部分樓地板面積供下列使用者得增加所提供之樓地板面

積但以不超過基地面積乘以該基地容積率之 30為限

（1）私人捐獻或設置圖書館博物館藝術中心兒童青少年勞

工老人等活動中心景觀公共設施等供公眾使用其集中留設

之面積在 1 百平方公尺以上並經目的事業主管機關核准設立公

益性基金管理營運者

（2）建築物留設空間與天橋或地下道連接供公眾使用經交通主管機

關核准者

五 建築基地內留設之人行步道應與其他法定空地整體規劃並與周遭之公共

開放空間直接聯繫

六 交通運輸系統

（一）依都市設計準則之計劃道路標準斷面留設之公共設施帶供作佈設行

道樹公車站牌售票亭變電箱路燈標誌自行車停車空間及

各類街道家俱之空間

（二）「住一」「住二」住宅區每一住宅單元應至少設置 1 部停車位該停車

位不得設置於指定留設開放空間之人行步道及防火間隔上「住三」住

宅區應集中設置地下停車場

（三）「住一」「住二」住宅區若附設 1 部以上之停車位時其停車位得以前

後方式配置之

七 建築基地細分規模

（一）「住一」「住二」住宅區最小基地開發單元 120 平方公尺最小基地面

寬及最小建築面寬 5 公尺

（二）「住三」住宅區最小基地開發單元 1500 平方公尺

八 公共設施用地得依「都市計畫公共設施用地多目標使用方案」規定作多目

標使用

九 為維護居住環境品質本計畫區內停車空間依左表規定

附 2-3

土地及建築物用途 基準停車位數

住宅等類似用途建築物

建築樓地板面積在 250 平方公尺以

下者應留設 1 部停車空間超過部

分每超過 150 平方公尺及其零數應

增設 1 部停車空間

商場（店）餐廳飲食店

超級市場等類似用途建築

物

建築樓地板面積每滿 100 平方公尺

設置 1 部停車位

辦公事務所金融等類私

用途建築物 建築樓地板面積每滿 80 平方公尺設

置 1 部停車位

旅館國際觀光旅館等類似

用途建築物 建築樓地板面積每滿 100 平方公尺

或每 4 個房間設置 1 部停車位

十 建築基地內之法定空地應留設二分之一以上種植花草樹木以美化環

境

十一 建築基地申請建築時須經縣府都市設計審議委員會依都市設計準則審

查通過後始得發照建築及施工以塑造本計畫區之獨特風格但為增

強本計畫區風格之設計經都市設計審議委員會認可者得不受都市設

計準則之限制

十二 「住一」住宅區得維持現有建築及其使用惟日後申請建築時仍應依

本要點規定辦理且為鼓勵既有聚落再發展亦得另訂「台東市都市計

畫（豐榮豐樂地區）細部計畫再發展地區土地開發管理要點」據以執

行

十三 本要點未規定事項適用其他法令規定

附 3-1

附件三 變更後都市設計準則

一 開放空間系統設計準則

開放空間在都市結構上包含都市美觀休憩娛樂環境保護及防災避難的

效果規劃設計應以提供自然舒適親切可及的人性化環境為目標並增進

都市防災避難功能

（一）開放空間類別

開放空間系統依土地屬性及使用形態區分為公共開放空間指定

留設開放空間兩類以本計畫區而言細分如后（詳附圖一）

1公共開放空間包括公園兒童遊樂場綠地廣場等用地

2指定留設開放空間包括「沿街步道式開放空間」「住三」住宅區集

中留設之「廣場式開放空間」上述所稱之開放空間係指「建築技術

規則第 15 章實施都市計畫地區建築基地綜合設計」規定開放空間

（二）開放空間設計原則

開放空間之配置除於適當區位設置公共開放空間外並指定每

一基地之「留設開放空間」的位置及其設計標準配合退縮規定維

繫全區開放空間之連續性完整性與多樣性設計原則如后

1每一街廓內及建築物簇群內均應提供開放空間

2所有街廓之開放空間應整體規劃並利用步道相銜接建構一套區內

完整的人行動線系統提升居民移動之便利性

3開放空間須完整規劃並以景觀配置手法銜接各區特色

（三）開放空間設計準則

1公園兒童遊樂場用地開放空間設計規定

（1）應具休憩集會及活動等功能得比照「臺東縣公園管理自治條

例」規定設置相關設施提供居民使用並應提供計畫區內居民

遭遇重大人為或天然災害時所需臨時避難疏散及急難救助空

間

（2）活動區配置於主要道路旁時與道路之間應以濃密植栽適當區

隔

附 3-2

附圖一 開放空間系統配置示意圖

附 3-3

（3）主要出入口應與人行動線系統連接服務車輛及停車空間出入動

線應避免干擾人行動線與主要道路系統

（4）應採開放性設計如基於安全及管理之需要四周可設置綠籬或

綠化設施圍蔽高度不得超過 1 公尺

2其他相關規定

（1）開放空間入口須明顯標示或以其他設計方式強調入口意象加

強公眾使用之能見度

（2）開放空間之舖面應使用具透水性防滑耐壓易維護的材質

舖面設計應以街廓為單元整體規劃反映地區的特色與個性

（3）開放空間的設計應符合無障礙環境的要求

（4）開放空間應美化綠化其綠覆率應達 50以上

二 人行空間設計準則

人行空間目的在提供計畫區內居民一個不需要車輛即可通達區內各主要公

共設施或開放空間的步行安全動線系統本計畫區內配置之人行空間包括都市計

畫劃設之人行步道及建築基地內留設之人行步道兩者相互配合連接建構成

全區完整的人行步道系統提升居民移動之便利性本計畫區內人行空間設計準

則如后

（一）都市計畫劃設之人行步道設計規定

1人行步道之人行空間淨寬度不得小於 15 公尺

2應具連續性舒適性方便性與美觀等基本功能

3交叉路口得視交通需要以號誌輔以聲音告知行人應停止或行進

4除得提供設置灌木植栽及街道傢俱外不得設置其他有礙通行之設施

物並應設置中低光源之照明設施

（二）建築基地內留設之人行步道設計規定

1建築基地內留設之人行步道應與基地內之其他法定空地整體規劃並

與周邊之公共開放空間直接聯繫

2建築基地內留設之人行步道應與車行動線系統明確區分減少交通衝

擊

3建築基地內留設之人行步道地坪應平整每一街廓之各街角均應採無

附 3-4

障礙環境設計

三 交通運輸系統設計準則

交通運輸系統之設計應以提供具可行性及易行性之交通運輸方式為目標

透過道路功能等級之明確劃分各層級道路依其功能服務水準與周圍土地使用

之特性設置不同之車行空間寬度及景觀設計規定

（一）計畫道路標準斷面設計規定

本計畫區內道路斷面車道數及空間配置應參酌附圖二辦理其中

公共設施帶係供作佈設行道樹公車站牌售票亭變電箱路燈

自行車停車空間及各類街道傢俱之空間且計畫道路兩側均規定建築

物退縮供留設「沿街步道式開放空間」

（二）停車空間設計規定

1住宅區留設之停車位不得設置於指定留設開放空間臨計畫道路境界

線 15 公尺範圍內及防火間隔上「住三」住宅區應集中設置地下停

車場其出入口應設置於次要道路或私設通路上並與基地進出動線

開放空間整體設計

2公園兒童遊樂場用地內應留設自行車停放空間並設置自行車停放

架或類似防竊功能之保護設施

附圖二 計畫道路標準斷面圖

附 3-5

3路外公共停車場設計規定

（1）路外公共停車場應有植栽計畫舖面須全面使用透水性材料且

周圍應予綠化

（2）路外公共停車場除出入口處外四周應以綠化土堤或綠化材料

形成適當之圍籬

四 建築基地細分規模設計準則

「住一」「住二」住宅區開發規模如非完整街廓開發時應考量與鄰近基地

之關係並配合集中留設法定空地

五 建築量體配置高度造型色彩及風格設計準則

（一）建築物允建高度應依建築技術規則建築設計施工篇第 164 條規定計算

並檢討日照

（二）為配合遠景海岸山脈富變化的稜線建築物屋頂層及屋頂突出物應設

置斜屋頂且斜屋頂之投影面積不得小於建築面積之 80斜屋頂之

斜率原則上為1 至3 之間若經都市設計審議委員會認可係為設

計上之需要得調整之

（三）新建建築物之外牆造型及開窗形式應配合鄰屋設計

（四）為調和人造建築物與背景天空海洋山脈田野等色彩建築物屋

頂色牆壁色色彩為深色瓦對白色或淺灰

（五）「住一」「住二」住宅區若需裝置廣告物等附屬設施物應以不妨礙

通行及景觀為原則不得設置於指定留設開放空間及防火間隔上附

著於建築物上之高度不得低於 36 公尺廣告物大小以高度 3 公尺寬

度 06 公尺為限其餘規定依內政部「招牌廣告及樹立廣告管理辦法」

等相關規定辦理

（六）「住三」住宅區之廣告物等附屬設施應配合集合住宅建築設計統一

規範

六 環境保護設施設計準則

本計畫區內環境保護設施主要為污水處理設施及「住三」住宅區之垃圾貯存

空間其設計規定如后

（一）污水處理設施依建築技術規則施工篇第 49 條規定辦理

（二）每一單元（以街廓計）之「住二」住宅區開發時應至少設置一處垃

附 3-6

圾貯存空間集中收集處理垃圾

（三）垃圾貯存空間應面臨次要道路集中設置且不得設置於建築物主要出

入口旁垃圾貯存空間未臨接計畫道路時應留設 35 公尺寬之車道連

接計畫道路垃圾貯存空間位室內者車道淨寬應達 4 公尺以上且

應設置於地面層

（四）垃圾貯存空間應有適當之清洗（含排水措施）隔離設施以維護環境衛

生如位法定空地者應配合綠化設施美化

七 景觀計畫

景觀計畫目的在塑造本計畫區之整體都市景觀及舒適生活環境設計準則如

后

（一）計畫道路兩側之公共設施帶應於適當位置與間距處植栽喬木行道樹

（如附圖三）且依下列規定

1行道樹樹冠底離地淨高 2 公尺以上根部應保留適當之透水面積

2行道樹樹幹四周應舖設鏤空鑄鐵蓋板或透水設施且應與人行步道地

坪高程齊平

3每一街道應有一代表樹種並將其延續至該街道內之社區樹種以具

大型樹冠耐污染易維護為原則

（二）「沿街步道式開放空間」應利用綠化植栽作為道路與建築物間之緩衝

區且每一街廓之植栽應為同一或共同樹種

（三）「住三」住宅區指定留設之廣場式開放空間以集中配置為原則面積

至少 400 平方公尺且綠地面積至少佔 30長寬比不得超過 21且

應按開放空間面積每滿 64 平方公尺至少植栽喬木一棵其樹冠底離地

淨高 2 公尺以上

附 3-7

附圖三 道路斷面景觀示意圖

（四）公園兒童遊樂場用地景觀設計準則

1公園用地中央主要地區應提供一具多功能及多用途使用的大型活動

區域其他各分區應考量觀賞休閒運動遊戲及衛生等活動與功

能設施

2區內供公用設備及服務設施（如垃圾收集公共廁所）等使用之區域

應使用綠籬或樹叢適當圍蔽

3兒童遊樂場用地配置原則

（1）根據兒童活動尺寸荷重等設計

（2）採用複合式遊具使遊戲有連續性與變化

（3）按兒童年齡分類進行設計

（4）提供父母休憩看護設施以便就近照顧

（5）著重安全考量如彈性地板去除尖銳部分等措施

附 4-1

附件四 台東市都市計畫（豐榮豐樂地區）細部計畫

再發展地區土地開發管理要點

一 本要點依「台東市都市計畫（豐榮豐樂地區）細部計畫土地使用分區管

制計畫」第十二點規定訂定之

二 再發展區之土地權利關係人得擬具開發計畫提經臺東縣都市計畫委員會審

查通過後再依相關法令向主管建築機關申請開發建築

三 申請基地符合下列條件者始得依本要點辦理

（一）基地臨接計畫道路之長度在 20 公尺以上或達週界總長度六分之一且面

積達 1000 平方公尺以上者

（二）因鄰地已申請建築或基地條件特殊致未能符合前款規定者經臺東縣都

市計畫委員會同意後得不受前款規定限制

四 開發計畫應以書圖載明下列事項

（一）申請人姓名身份證字號及地址

（二）開發地區範圍面積及土地與建物使用現況

（三）土地使用及公共設施計畫其圖面比例尺不得小於 1600

（四）土地使用管制計畫

（五）都市設計事項得視實際需要依都市計畫定期通盤檢討實施辦法第八

條第二項之內容予以述明

（六）土地及地上物處理計畫

（七）事業及財務計畫

（八）實施進度

（九）全部土地權利關係人姓名住址權利證明文件及私有土地所有權人

同意書

（十）套繪土地使用計畫之地籍圖其比例尺不得小於 11200

五 依本要點申請整體開發時需以不小於申請開發總面積 20之土地折算為

回饋代金並於全部繳納後始得發照建築

附 4-2

前項代金之計算係以應回饋之土地面積乘以繳交當年度之土地公告現值

加四成為準

六 依本要點申請整體開發者得依下列公式核算其申請開發建築之基準容積

率但該基準容積不得大於 240

V=V0times（1+（V1-01）+ V2）（1-V1）≦240

其中 V回饋後之基準容積率

V0該分區之容積率（120）

V1回饋土地比例

V2獎勵係數（訂為 02）

七 本要點未規定事項悉依其他法令規定辦理

變更機關

業務承辦

人員

擬定機關

業務承辦

人員

業務單位

主管

業務單位

主管

規劃單位亞興測量有限公司

龍邑工程顧問股份有限公司

17

強公眾使用之能見度

（2）開放空間之舖面應使用具透水性防滑耐壓易維護的材質

舖面設計應以街廓為單元整體規劃反映地區的特色與個性

（3）開放空間的設計應符合無障礙環境的要求

（4）開放空間應美化綠化其綠覆率應達 50以上

圖 6-3 防火間隔建議位置示意圖

二 人行空間設計準則

人行空間目的在提供計畫區內居民一個不需要車輛即可通達區內各主要公

共設施或開放空間的步行安全動線系統本計畫區內配置之人行空間包括都市計

畫劃設之人行步道及建築基地內留設之人行步道兩者相互配合連接建構成

全區完整的人行步道系統提升居民移動之便利性本計畫區內人行空間設計準

則如后

（一）都市計畫劃設之人行步道設計規定

1人行步道之人行空間淨寬度不得小於 15 公尺

18

2應具連續性舒適性方便性與美觀等基本功能

3交叉路口得視交通需要以號誌輔以聲音告知行人應停止或行進

4除得提供設置灌木植栽及街道傢俱外不得設置其他有礙通行之設施

物並應設置中低光源之照明設施

（二）建築基地內留設之人行步道設計規定

1建築基地內留設之人行步道應與基地內之其他法定空地整體規劃並

與周邊之公共開放空間直接聯繫

2建築基地內留設之人行步道應與車行動線系統明確區分減少交通衝

擊

3建築基地內留設之人行步道地坪應平整每一街廓之各街角均應採無

障礙環境設計

三 交通運輸系統設計準則

交通運輸系統之設計應以提供具可行性及易行性之交通運輸方式為目標

透過道路功能等級之明確劃分各層級道路依其功能服務水準與周圍土地使用

之特性設置不同之車行空間寬度及景觀設計規定

（一）計畫道路標準斷面設計規定

本計畫區內道路斷面車道數及空間配置如圖 6-4其中公共設施帶

係供作佈設行道樹公車站牌售票亭變電箱路燈標誌自行車

停車空間及各類街道傢俱之空間且計畫道路兩側均規定建築物退縮

供留設「沿街步道式開放空間」

圖 6-4 計畫道路標準斷面圖

19

（二）停車空間設計規定

1「住一」住宅區每一住宅單元應至少設置 1 部停車位該停車位不得

設置於指定留設開放空間臨計畫道路境界線 15 公尺範圍內及防火間

隔上「住二」住宅區應集中設置地下停車場其出入口應設置於次

要道路或私設通路上並與基地進出動線開放空間整體設計

2學校公（兒）用地內應留設自行車停放空間並設置自行車停放架

或類似防竊功能之保護設施

3路外公共停車場設計規定

（1）路外公共停車場應有植栽計畫舖面須全面使用透水性材料且

周圍應予綠化

（2）路外公共停車場除出入口處外四周應以綠化土堤或綠化材料

形成適當之圍籬

四 建築基地細分規模設計準則

（一）「住二」住宅區應就完整街廓整體規劃設計分期分區開發「住一」

住宅區則鼓勵以完整街廓方式整體開發最小基地開發單元 120 平方公

尺最小面寬 45 公尺

（二）「住一」住宅區開發規模如非完整街廓開發時應考量與鄰近基地之關

係並配合集中留設法定空地

五 建築量體配置高度造型色彩及風格設計準則

（一）建築物允建高度應依建築技術規則建築設計施工篇第 164 條規定計算

並檢討日照

（二）為配合遠景海岸山脈富變化的稜線建築物屋頂層及屋頂突出物應設

置斜屋頂且斜屋頂之投影面積不得小於建築面積之 80斜屋頂之

斜率原則上為 11 至 13 之間若經都市設計審議委員會認可係

為設計上之需要得調整之

（三）新建建築物之外牆造型及開窗型式應配合鄰屋設計

（四）為調和人造建築物與背景天空海洋山脈田野等色彩建築物屋

頂色牆壁色色彩為深色瓦對白色或淺灰

（五）「住一」「住二」住宅區若需裝置廣告物等附屬設施物應以不妨礙

20

通行及景觀為原則不得設置於指定留設開放空間及防火間隔上附

著於建築物上之高度不得低於 36 公尺廣告物大小以高度 3 公尺寬

度 06 公尺為限其餘規定依內政部訂頒之「廣告物管理辦法」等相關

規定辦理

（六）「住二」住宅區之廣告物等附屬設施應配合集合住宅建築設計統一

規範

六 環境保護設施設計準則

本計畫區內環境保護設施主要為污水處理設施及「住二」住宅區之垃圾貯存

空間其設計規定如后

（一）污水處理設施依建築技術規則建築設計施工篇第 49 條規定辦理

（二）每一單元（以街廓計）之「住二」住宅區開發時應至少設置一處垃

圾貯存空間集中收集處理垃圾

（三）垃圾貯存空間應面臨次要道路集中設置且不得設置於建築物主要出

入口旁垃圾貯存空間未臨接計畫道路時應留設 35 公尺寬之車道連

接計畫道路垃圾貯存空間位室內者車道淨寬應達 4 公尺以上且

應設置於地面層

（四）垃圾貯存空間應有適當之清洗（含排水措施）隔離設施以維護環境衛

生如位法定空地者應配合綠化設施美化

七 景觀計畫

景觀計畫目的在塑造本計畫區之整體都市景觀及舒適生活環境設計準則如

后

（一）計畫道路兩側之公共設施帶應於適當位置與間距處植栽喬木行道樹

（如圖 6-5）且依下列規定

1行道樹樹冠底離地淨高 2 公尺以上根部應保留適當之透水面積

2行道樹樹幹四周應舖設鏤空鑄鐵蓋板或透水設施且應與人行步道地

坪高程齊平

3每一街道應有一代表樹種並將其延續至該街道內之社區樹種以具

大型樹冠耐污染易維護為原則

（二）「沿街步道式開放空間」應利用綠化植栽作為道路與建築物間之緩衝

區且每一街廓之植栽應為同一或共同樹種

21

（三）「住二」住宅區指定留設之廣場式開放空間應以集中配置為原則面

積至少 400 平方公尺且綠地面積至少佔 30長寬比不得超過 21

且應按開放空間面積每滿 64 平方公尺至少栽植喬木一棵其樹冠底離

地淨高 2 公尺以上

圖 6-5 道路斷面景觀示意圖

（四）學校運動場景觀設計準則

1所有設施應依據學童的尺寸進行設計（如垃圾桶座椅等的高度）

同時各設施的顏色及造型應多樣化但不得對整體環境特色有負面影

響

2學校運動場與硬舖面活動區等功能相近之區域應集中規劃與設計各

活動區間應以人行動線連接

3用以界定運動場與其他使用空間之緩衝綠帶與植栽區應考量使用功

能實質環境與視覺的連續性

4運動場內固定之構造物或設施物（如圍牆及欄杆等）應利用樹木灌

木群或蔓生植物綠化或遮蔽

（五）公（兒）用地景觀設計準則

1公（兒）用地中央主要地區應提供一具多功能及多用途使用的大型活

動區域其他各分區應考量觀賞休閒運動遊戲及衛生等活動與

功能設施

2區內供公用設備及服務設施（如垃圾收集公共廁所）等使用之區域

22

應使用綠籬或樹叢適當圍蔽

3兒童遊戲場配置原則

（1）根據兒童活動尺寸荷重等設計

（2）採用複合式遊具使遊戲有連續性與變化

（3）按兒童年齡分類進行設計

（4）提供父母休憩看護設施以便就近照顧

（5）著重安全考量如彈性地板去除尖銳部分等措施

六土地使用分區管制計畫

為有效控制本計畫區土地使用強度確保公共設施服務水準維護良好生活

環境訂定土地使用分區管制要點如后

一 本要點依都市計畫法第 22 條及同法臺灣省施行細則第 35 條規定訂之

二 住宅區

（一）第一種住宅區（即「住一」住宅區）建蔽率不得大於 60容積率不

得大於 160

（二）第二種住宅區（即「住二」住宅區）建蔽率不得大於 50容積率不

得大於 240

三 「文（中）」學校用地建蔽率不得大於 50容積率不得大於 150

四 建築形式

（一）為配合遠景海岸山脈富變化的稜線建築物屋頂層及屋頂突出物應設

置斜屋頂且斜屋頂之投影面積不得小於建築面積之 80斜屋頂（覆

文化瓦）之斜率原則上為 11 至 13 之間若經都市設計審議委員

會認可係為設計上之需要得調整之

（二）新建建築物之外牆造型及開窗型式應配合鄰屋設計

五 開放空間

（一）「住一」「住二」住宅區臨接計畫道路部分應至少退縮 4 公尺供留設

「沿街步道式開放空間」設置淨寬15公尺以上之連續鋪面人行步道

免設置騎樓

23

（二）「住二」住宅區除留設「沿街步道式開放空間」外應再集中留設「廣

場式開放空間」並與公共開放空間鄰近「住一」住宅區除留設「沿街

步道式開放空間」外其餘之法定空地應配合防火間隔整體規劃

（三）「住一」住宅區之防火間隔宜整體規劃集中留設開放空間應配合防火

間隔位置留設防火間隔不得設置圍牆僅能以高度不超過 1 公尺之綠

籬作為界隔空間且不得有高於地面之固定結構物

（四）「住一」住宅區之防火間隔寬度為 2 公尺

（五）學校用地應留設開放空間面積不得小於基地面積之 40學校用地

四周如設置柵欄或圍牆等遮蔽物高度不得超過 2 公尺牆面透空率應

達 50以上並綠化處裡且應自計畫道路境界線退縮 4 公尺退縮

部分供作「沿街步道式開放空間」及機車停車空間使用

（六）開放空間得計入建築基地之法定空地應美化綠化達綠覆率 50以

上

（七）1有關設置開放空間獎勵部份依內政部訂定「實施都市計畫地區建築

基地綜合設計鼓勵辦法」規定辦理

2建築物提供部分樓地板面積供下列使用者得增加所提供之樓地板面

積但以不超過基地面積乘以該基地容積率之 30為限

（1）私人捐獻或設置圖書館博物館藝術中心兒童青少年勞

工老人等活動中心景觀公共設施等供公眾使用其集中留設

之面積在 1 百平方公尺以上並經目的事業主管機關核准設立公

益性基金管理營運者

（2）建築物留設空間與天橋或地下道連接供公眾使用經交通主管機

關核准者

六 建築基地內留設之人行步道應與其他法定空地整體規劃並與周遭之公共

開放空間直接聯繫

七 交通運輸系統

（一）依都市設計準則之計畫道路標準斷面留設之公共設施帶供作佈設行

道樹公車站牌售票亭變電箱路燈標誌自行車停車空間及各

類街道傢俱之空間

（二）「住一」住宅區每一住宅單元應至少設置 1 部停車位該停車位不得設

置於指定留設開放空間之人行步道及防火間隔上「住二」住宅區應集

24

中設置地下停車場

（三）「住一」住宅區若附設 1 部以上之停車位時其停車位得以前後方式配

置之

八 建築基地細分規模

（一）「住一」住宅區最小基地開發單元 120 平方公尺最小基地面寬 45 公

尺

（二）「住二」住宅區應就完整街廓整體規劃設計分期分區開發

九 公共設施用地得依「都市計畫公共設施用地多目標使用方案」規定作多目

標使用

十 為維護居住環境品質本計畫區內停車空間依左表規定

土地及建築物用途 基準停車位數

住宅等類似用途建築物

建築樓地板面積在 250 平方公尺以

下者應留設 1 部停車空間超過部

分每超過 150 平方公尺及其零數應

增設 1 部停車空間

商場（店）餐廳飲食店

超級市場等類似用途建築

物

建築樓地板面積每滿 100 平方公尺

設置 1 部停車位

辦公事務所金融等類私

用途建築物

建築樓地板面積每滿 80 平方公尺設

置 1 部停車位

旅館國際觀光旅館等類似

用途建築物

建築樓地板面積每滿 100 平方公尺

或每 4 個房間設置 1 部停車位

十一 建築基地內之法定空地應留設二分之一以上種植花草樹木以美化環

境

十二 建築基地申請建築時須經縣府都市設計審議委員會依都市設計準則審

查通過後始得發照建築及施工以塑造本計畫區之獨特風格但為增

強本計畫區風格之設計經都市設計審議委員會認可者得不受都市設

計準則之限制

十三 本要點未規定事項適用其他法令規定

25

柒變更理由

一配合主要計畫空間結構調整變更土地使用細分區並

另訂管理規範保障既有合法建物權益

延續原計畫之土地使用細分區之劃定架構及保障既有合法建物所有權人權

益合法建物密集之街廓將剔除整體開發範圍外另考量整體開發公平性未

納入整體開發範圍部分之土地使用分區調整為「第一種住宅區」並將其容積率

訂為 120此外為鼓勵既有聚落日後整體再發展提升環境品質另訂「台東

市都市計畫（豐榮豐樂地區）細部計畫再發展地區土地開發管理要點」（詳附

件四）其餘納入整體開發範圍之土地使用分區則分別調整為第二種及第三種住

宅區其中第三種住宅區係為供興建公益性住宅之土地為提升整體開發可行性

適度調整第三種住宅區之規模及區位

二為利整體開發後之環境控管及提升剩餘土地之規劃彈

性調整部分土地使用分區管制計畫及都市設計準則內

容

因應土地使用分區公共設施用地項目調整及相關法令廢止為利於日後

環境控管故配合調整土地使用分區管制計畫及都市設計準則相關條文內容另

依據原土地使用分區管制計畫第八點有關建築基地細分之規定為「『住二』住

宅區（調整為『住三』住宅區）應就完整街廓整體規劃設計分期分區開發」

為保留日後土地規劃及處份彈性故調整該條文內容

26

捌變更計畫內容

為配合辦理整體開發本次共變更 3 案其中編號第 1 案為實質計畫內容變

更編號第 2 案及第 3 案分別為土地使用分區管制計畫及都市設計準則部分條文

增修訂其內容請詳見表五變更內容明細表表六變更前後土地使用計畫面積

對照表表七都市設計準則變更對照表及圖七變更計畫示意圖（北中區）圖

八變更計畫示意圖（南區）圖九變更後計畫示意圖

表五 變更內容明細表 單位公頃

編號 變更位置 變更內容

變更理由 原計畫 新計畫

1 豐榮豐樂

地區 第一種住宅區

（1425） 第二種住宅區

（1057） 第三種住宅區（052）兒童遊樂場用地

（069） 公園用地（054） 停車場用地（030）道路用地（ 163）

1 依據主要計畫變更後之計畫內

容並延續原計畫之土地使用

細分區之劃定架構及保障既

有合法建物所有權人權益合

法建物密集之街廓將剔除整

體開發範圍外以提升整體開

發可行性另考量整體開發公

平性未納入整體開發範圍部

分之土地使用分區調整為「第

一種住宅區」其餘則分別調整

為「第二種住宅區」及「第三

種住宅區」 2 為提升開發可行性調整住三

住宅區之規模及區位

第二種住宅區 （258）

第三種住宅區

（117 ） 公園用地（007） 兒童遊樂場用地

（025） 廣場用地（022） 綠地用地（008） 道路用地（079）

鄰里公園兼作兒童

遊樂場使用（332）第二種住宅區（167）第三種住宅區（007）綠地用地（007） 公園用地（081） 兒童遊樂場用地

（016） 道路用地（054）

國中用地（兼供國小

使用）（250） 第二種住宅區（066）第三種住宅區（098）兒童遊樂場用地

（013） 停車場用地（042）道路用地（031）

停車場用地（072） 第二種住宅區（070）道路用地（002）

27

表五 變更內容明細表（續） 單位公頃

編號 變更位置 變更內容

變更理由 原計畫 新計畫

1 豐榮豐樂

地區 道路用地（282） 第一種住宅區（001）

第二種住宅區（212）第三種住宅區（015）兒童遊樂場用地

（014） 綠地用地（001） 公園用地（013） 廣場用地（002） 水溝用地（023） 非都市土地（0075）

非都市土地（00039）道路用地（00039）2 事業及財

務計畫 原事業及財務計畫 修訂事業及財務計

畫 為提升開發可行性將建築密集之

街廓（第一種住宅區）及水利會管

轄之現況溝渠（水溝用地）部分

剔除區段徵收範圍並增訂分期分

區開發原則且配合修正財務計畫

內容 3 土地使用

分區管制

計畫

原土地使用分區管

制計畫 修訂土地使用分區

管制計畫 詳表六土地使用分區管制計畫變

更對照表

4 都市設計

準則 原都市設計準則 修訂都市設計準則 詳表七都市設計準則變更對照表

註表內面積應以依據核定圖實地分割測量面積為準

28

表六 土地使用分區管制計畫變更對照表

編號 原條文 變更後條文 變更說明

1 二住宅區

（一）第一種住宅區（即「住

一」住宅區）建蔽率

不得大於 60容積率

不得大於 160

（二）第二種住宅區（即「住

二」住宅區）建蔽率

不得大於 50容積率

不得大於 240

二住宅區

（一）第一種住宅區（即「住

一」住宅區）建蔽率

不得大於 60容積率

不得大於 120

（二）第二種住宅區（即「住

二」住宅區）建蔽率

不得大於 60容積率

不得大於 160

（三）第三種住宅區（即「住

三」住宅區）建蔽率

不得大於 50容積率

不得大於 240

1 為保障既有合法建築密

集街廓之完整性及建物

所有權人權益未納入

整體開發範圍部分調

整為為「第一種住宅

區」並考量整體開發公

平性其容積率訂為

120 2 原住一及住二住宅區

配合前述調整分別變

更為住二及住三住宅

區

2 三「文（中）」學校用地建蔽

率不得大於 50容積率

不得大於 150

刪除 因應少子化人口結構改

變主要計畫已取消劃設

學校用地故予以刪除

3 四建築形式（略） 三建築形式（略） 條次調整

4 五開放空間

（一）「住一」「住二」住宅

區臨接計畫道路部分

應至少退縮 4 公尺供

留設「沿街步道式開放

空間」設置淨寬 15公尺以上之連續鋪面

人行步道免設置騎

樓

（二）「住二」住宅區除留設

「沿街步道式開放空

間」外應在集中留設

「廣場式開放空間」

並與公共開放空間鄰

近「住一」住宅區除

留設「沿街步道式開放

空間」外其餘之法定

空地應配合防火間隔

整體規劃

（三）「住一」住宅區之防火

間隔宜整體規劃集中

留設開放空間應配合

防火間隔位置留設防

火間隔不得設置圍

牆僅能以高度不超過

1公尺之綠籬作為界隔

空間且不得有高於地

面之固定結構物

四開放空間

（一）「住一」「住二」「住

三」住宅區臨接計畫道

路部分應至少退縮 4公尺供留設「沿街步

道式開放空間」設置

淨寬 15 公尺以上之連

續鋪面人行步道免設

置騎樓

（二）「住三」住宅區除留設

「沿街步道式開放空

間」外應在集中留設

「廣場式開放空間」

並與公共開放空間鄰

近「住一」「住二」

住宅區除留設「沿街步

道式開放空間」外其

餘之法定空地應配合

防火間隔整體規劃

（三）「住一」「住二」住宅

區之防火間隔宜整體

規劃集中留設開放空

間應配合防火間隔位

置留設防火間隔不得

設置圍牆僅能以高度

不超過 1 公尺之綠籬

作為界隔空間且不得

有高於地面之固定結

構物

1 條次調整 2 住一住宅區之環境條件

與住二住宅區相近且

考量開放空間完整性

其相關規範均應比照辦

理故修訂條文內容

3 配合第五項刪除調整

項次 4 配合都市計畫法臺灣省

施行細則修訂調降容

積獎勵上限比例

29

表六 土地使用分區管制計畫變更對照表（續 1）

編號 原條文 變更後條文 變更說明

4 （四）「住一」住宅區之防火

間隔寬度為 2 公尺

（五）學校用地應留設開放空

間面積不得小於基地

面積之 40學校用地

四周如設置柵欄或圍

牆等遮蔽物高度不得

超過 2 公尺牆面透空

率應達 50以上並綠

化處裡且應自計畫道

路境界線退縮 4 公

尺退縮部分供作「沿

街步道式開放空間」及

機車停車空間使用

（六）（略）

（七）1（略） 2建築物提供部分樓

地板面積供下列使

用者得增加所提

供之樓地板面積

但以不超過基地面

積乘以該基地容積

率之 30為限

（四）「住一」「住二」住宅

區之防火間隔寬度為 2公尺

（五）刪除

（五）略

（六）1（略） 2建築物提供部分樓

地板面積供下列使

用者得增加所提供

之樓地板面積但以

不超過基地面積乘

以該基地容積率之

20為限

5 六（略） 五（略） 條次調整

6 七交通運輸系統

（一）（略）

（二）「住一」住宅區每一住

宅單元應至少設置 1部停車位該停車位不

得設置於指定留設開

放空間之人行步道及

防火間隔上「住二」

住宅區應集中設置地

下停車場

（三）「住一」住宅區若附設

1 部以上之停車位時

其停車位得以前後方

式配置之

六交通運輸系統

（一）（略）

（二）「住一」「住二」住宅

區每一住宅單元應至

少設置 1 部停車位該

停車位不得設置於指

定留設開放空間之人

行步道及防火間隔

上「住三」住宅區應

集中設置地下停車場

（三）「住一」「住二」住宅

區若附設 1 部以上之

停車位時其停車位得

以前後方式配置之

1 條次調整 2 住一住宅區之環境條件

與住二住宅區相近其

相關規範均應比照辦

理故修訂條文內容

30

表六 土地使用分區管制計畫變更對照表（續完）

編號 原條文 變更後條文 變更說明

7 八建築基地細分規模

（一）「住一」住宅區最小基

地開發單元 120 平方

公尺最小基地面寬

45 公尺

（二）「住二」住宅區應就完

整街廓整體規劃設

計分期分區開發

七建築基地細分規模

（一）「住一」「住二」住宅

區最小基地開發單元

120 平方公尺最小基

地面寬及最小建築面

寬 5 公尺

（二）「住三」住宅區最小基

地開發單元 1500 平方

公尺

1 條次調整 2 住一住宅區之環境條件

與住二住宅區相近其

相關規範均應比照辦

理故修訂條文內容

3 為提升居住環境及都市

景觀品質最小基地面寬

調整為 5 公尺並增訂

最小建築面寬之規定

4 為提升住三住宅區土地

處分彈性以利達到財

務自償故修正其最小

基地開發規模為 1500平方公尺

8 九～十二（略） 八～十一（略） 條次調整

9

十二「住一」住宅區得維持

現有建築及其使用惟

日後申請建築時仍應

依本要點規定辦理且

為鼓勵既有聚落再發

展亦得另訂「台東市

都市計畫（豐榮豐樂

地區）細部計畫再發展

地區土地開發管理要

點」據以執行

1 增訂條文 2 為鼓勵既有聚落日後整

體再發展提升環境品

質另訂「台東市都市

計畫（豐榮豐樂地區）

細部計畫再發展地區土

地開發管理要點」（詳附

件四）

31

表七 都市設計準則變更對照表

編號 原條文 變更後條文 變更說明

1 一開放空間系統設計準則

（略）

（一）開放空間類別

開放空間系統依

土地屬性及使用形態

區分為公共開放空

間指定留設開放空間

兩類以本計畫區而言

細分如后（詳圖 6-2）

1公共開放空間包括公

（兒）用地學校運動

場

2指定留設開放空間包括

「沿街步道式開放空

間」「住二」住宅區集中

留設之「廣場式開放空

間」上述所稱之開放空

間係指「實施都市計畫地

區建築基地綜合設計鼓

勵辦法」規定開放空間

（二）開放空間設計原則

（略）

（三）開放空間設計準則

1公（兒）用地開放空間設

計規定

（1）公（兒）用地應具休

憩集會及活動等功

能得比照「臺灣省

公園管理辦法」規定

設置相關設施提供

居民使用並應提供

計畫區內居民遭遇重

大人為或天然災害時

所需臨時避難疏散及

急難救助空間

（2）公（兒）用地活動區

配置於主要道路旁

時與道路之間應以

濃密植栽適當區隔

（3）公（兒）用地主要出

入口應與人行動線系

統連接服務車輛及

停車空間出入動線應

避免干擾人行動線與

主要道路系統

一開放空間系統設計準則

（略）

（一）開放空間類別

開放空間系統依

土地屬性及使用形態

區分為公共開放空

間指定留設開放空間

兩類以本計畫區而言

細分如后（詳附圖 1）

1公共開放空間包括公

園兒童遊樂場綠地

廣場用地

2指定留設開放空間包括

「沿街步道式開放空

間」「住三」住宅區集中

留設之「廣場式開放空

間」上述所稱之開放空

間係指「建築技術規則第

15 章實施都市計畫地區

建築基地綜合設計」規定

開放空間

（二）開放空間設計原則

（略）

（三）開放空間設計準則

1公園兒童遊樂場用地開

放空間設計規定

（1）應具休憩集會及活

動等功能得比照「臺

東縣公園管理自治條

例」規定設置相關設

施提供居民使用

並應提供計畫區內居

民遭遇重大人為或天

然災害時所需臨時避

難疏散及急難救助空

間

（2）活動區配置於主要道

路旁時與道路之間

應以濃密植栽適當區

隔

（3）主要出入口應與人行

動線系統連接服務

車輛及停車空間出入

動線應避免干擾人行

動線與主要道路系

統

1 配合休憩性公共設施用

地項目及規模變更調

整其用地名稱且配合

取消學校用地故刪除

相關內容

2 為提供公益性住宅建築

使用將「住二」住宅

區調整為「住三」住宅

區

3 「實施都市計畫地區建

築基地綜合設計鼓勵辦

法」業於 92 年 3 月 20日廢止有關開放空間

規範回歸建築技術規

則故調整其內容

4 「臺灣省公園管理辦

法」業於 95 年 12 月 12日廢止有關公園及兒

童遊樂場之規劃調整

為依「臺東縣公園管理

自治條例」辦理

5 有關「指定留設開放空

間與其他法定空地設計

規定」部分業已納入

土地使用分區管制計畫

規範之故予以刪除

6 調整附圖編號

32

表七 都市設計準則變更對照表（續 1）

編號 原條文 變更後條文 變更說明

1 （4）公（兒）用地應採開

放性設計如基於安

全及管理之需要四

周可設置綠籬或綠化

設施圍蔽高度不得

超過 1 公尺

2學校運動場開放空間設

計規定

（1）學校運動場公共開放

空間鄰近住宅區之部

分應設置高低綠籬

以隔絕噪音

（2）學校留設之開放空

間面積不得小於基

地面積之 10最小

綠化面積不得小於法

訂空地之 50

（3）學校留設之開放空

間應提供居民作為

休憩運動場所及遭

遇重大人為或天然災

害時所需臨時避難疏

散及急難救助空間

（4）學校運動場及戶外活

動區配置應配合自

然地形變化規劃減

少整地與挖填方工

程

（5）學校運動場及戶外活

動區配置應考量自

然氣候條件與微氣候

變化對冬季東北季

風應以建築配置或植

栽密植方式降低活動

時的不適性

（6）學校主要出入口應與

人行動線系統連接

服務車輛及停車空間

出入動線應避免干擾

人行動線主要道路

系統

（7）學校運動場如緊鄰主

要道路配置臨接道

路部分應以喬木密植

方式減少噪音和危險

性

（4）應採開放性設計如

基於安全及管理之需

要四周可設置綠籬

或綠化設施圍蔽高

度不得超過 1 公尺

2其他相關規定

（略）

33

表七 都市設計準則變更對照表（續 2）

編號 原條文 變更後條文 變更說明

1 （8）學校用地及其戶外空

間應採開放性設計

如基於安全及管理之

需要四周可設置柵

欄圍牆或綠籬等設

施物圍蔽如設置欄

杆或圍牆等遮蔽物

高度不得超過 2 公

尺牆面透空率應達

50以上並應綠化

處理

（9）學校用地四周若設置

柵欄或圍牆等遮蔽

物應自計畫道路境

界線退縮 4 公尺退

縮部分得計入法訂空

地又退縮部分應配

合周遭「沿街步道式

開放空間」留設淨寬

15 公尺以上之人行

步道其餘部分應予

植栽綠化或配合學童

上下學動線規劃為家

長接送學童之機車停

車空間

3指定留設開放空間與其

他法定空地設計規定

（1）「住一」「住二」住宅

區臨接計畫道路部分

應至少退縮 4 公尺

供留設「沿街步道式

開放空間」免設置騎

樓

（2）前項「沿街步道式開

放空間」範圍內應設

置連續舖面之人行步

道淨寬不得小於 15公尺並不得設置有

礙通行之設施物

（3）「住二」住宅區除留設

「沿街步道式開放空

間」外應再集中留

設「廣場式開放空

間」並與公共開放空

間鄰近其位置依圖

6-2 之原則設置「住

一」住宅區除留設「沿

街步道式開放空間」

34

表七 都市設計準則變更對照表（續 3）

編號 原條文 變更後條文 變更說明

1 外其餘之法定空地

應配合防火間隔整體

規劃

（4）「住一」住宅區之防火

間隔宜整體規劃集中

留設防火間隔位置

建議如圖 6-3防火間

隔不得設置圍牆僅

能以高度不超過 1 公

尺之綠籬作為界隔空

間且不得有高於地

面之固定結構物

（5）「住一」住宅區之防火

間隔寬度為 2 公尺

4其他相關規定

（略）

2 三交通運輸系統設計準則

（略）

（一）計畫道路標準斷面設計

規定

本計畫區內道路

斷面車道數及空間配

置如圖 6-4其中公共

設施帶係供作佈設行

道樹公車站牌售票

亭變電箱路燈自

行車停車空間及各類

街道傢俱之空間且計

畫道路兩側均規定建

築物退縮供留設「沿

街步道式開放空間」

（二）停車空間設計規定

1「住一」住宅區每一住

宅單元應至少設置 1 部

停車位該停車位不得

設置於指定留設開放

空間臨計畫道路境界

線 15 公尺範圍內及防

火間隔上「住二」住

宅區應集中設置地下

停車場其出入口應設

置於次要道路或私設

通路上並與基地進出

動線開放空間整體設

計

三交通運輸系統設計準則

（略）

（一）計畫道路標準斷面設計

規定

本計畫區內道路

斷面車道數及空間配

置應參酌附圖二辦

理其中公共設施帶係

供作佈設行道樹公車

站牌售票亭變電

箱路燈自行車停車

空間及各類街道傢俱

之空間且計畫道路兩

側均規定建築物退

縮供留設「沿街步道

式開放空間」

（二）停車空間設計規定

1住宅區留設之停車位不

得設置於指定留設開

放空間臨計畫道路境

界線 15 公尺範圍內及

防火間隔上「住三」

住宅區應集中設置地

下停車場其出入口應

設置於次要道路或私

設通路上並與基地進

出動線開放空間整體

設計

1 為保留日後道路設計彈

性故修正用語並調

整附圖編號

2 有關住宅區停車空間留

設規定係屬土地使用

分區管制計畫範疇故

予以刪除

3 配合土地使用屬性調

整將「住二」住宅區

調整為「住三」住宅區

4 配合休憩性公共設施用

地規模變更調整其用

地名稱且配合取消學

校用地故刪除相關內

容

35

表七 都市設計準則變更對照表（續 4）

編號 原條文 變更後條文 變更說明

2 2學校公（兒）用地內

應留設自行車停放空

間並設置自行車停放

架或類似防竊功能之

保護設施

3（略）

2公園兒童遊樂場用地

內應留設自行車停放

空間並設置自行車停

放架或類似防竊功能

之保護設施

3（略）

3 四建築基地細分規模設計準

則

（一）「住二」住宅區應就完

整街廓整體規劃設

計分期分區開發「住

一」住宅區則鼓勵以完

整街廓方式整體開

發最小基地開發單元

120 平方公尺最小面

寬 45 公尺

（二）「住一」住宅區開發規

模如非完整街廓開發

時應考量與鄰近基地

之關係並配合集中留

設法定空地

四建築基地細分規模設計準

則

「住一」「住二」住

宅區開發規模如非完整

街廓開發時應考量與鄰

近基地之關係並配合集

中留設法定空地

1 有關建築基地細分規模

規定係屬土地使用分

區管制計畫範疇故予

以刪除

2 「住一」「住二」住宅

區土地使用屬性相近

故併同規範之

4 五建築量體配置高度造

型色彩及風格設計準則

（一）～（四）（略）

（五）「住一」「住二」住宅

區若需裝置廣告物等

附屬設施物應以不妨

礙通行及景觀為原

則不得設置於指定留

設開放空間及防火間

隔上附著於建築物上

之高度不得低於 36 公

尺廣告物大小以高度

3 公尺寬度 06 公尺

為限其餘規定依內政

部訂頒之「廣告物管理

辦法」等相關規定辦

理

（六）「住二」住宅區之廣告

物等附屬設施應配合

集合住宅建築設計統

一規範

五建築量體配置高度造

型色彩及風格設計準則

（一）～（四）（略）

（五）「住一」「住二」住宅

區若需裝置廣告物等

附屬設施物應以不妨

礙通行及景觀為原

則不得設置於指定留

設開放空間及防火間

隔上附著於建築物上

之高度不得低於 36 公

尺廣告物大小以高度

3 公尺寬度 06 公尺

為限其餘規定依內政

部訂頒之「招牌廣告及

樹立廣告管理辦法」等

相關規定辦理

（六）「住三」住宅區之廣告

物等附屬設施應配合

集合住宅建築設計統

一規範

1 「廣告物管理辦法」業

於 93 年 7 月 23 日公告

廢止故調整為現行之

「招牌廣告及樹立廣告

管理辦法」

2 為提供公益性住宅建築

使用將「住二」住宅

區調整為「住三」住宅

區

36

表七 都市設計準則變更對照表（續 5）

編號 原條文 變更後條文 變更說明

5 六環境保護設施設計準則

本計畫區內環境保

護設施主要為污水處理

設施及「住二」住宅區之

垃圾貯存空間其設計規

定如后（略）

六環境保護設施設計準則

本計畫區內環境保

護設施主要為污水處理

設施及「住三」住宅區之

垃圾貯存空間其設計規

定如后（略）

為提供公益性住宅建築使

用將「住二」住宅區調

整為「住三」住宅區

6 七景觀計畫

（一）（二）（略）

（三）「住二」住宅區指定留

設之廣場式開放空間

以集中配置為原則面

積至少 400 平方公尺

且綠地面積至少佔 30長寬比不得超過

21且應按開放空間

面積每滿 64 平方公尺

至少栽植喬木一棵其

樹冠底離地淨高 2 公

尺以上

（四）學校運動場景觀設計準

則

1所有設施應依據學童的

尺寸進行設計（如垃圾

桶座椅等的高度）

同時各設施的顏色及

造型應多樣化但不得

對整體環境特色有負

面影響

2學校運動場與硬舖面活

動區等功能相近之區

域 應 集 中 規 劃 與 設

計各活動區間應以人

行動線連接

3用以界定運動場與其他

使用空間之緩衝綠帶

與植栽區應考量使用

功能實質環境與視覺

的連續性

4運動場內固定之構造物

或設施物（如圍牆及欄

杆等）應利用樹木灌

木群或蔓生植物綠化

或遮蔽

七景觀計畫

（一）（二）（略）

（三）「住三」住宅區指定留

設之廣場式開放空間

以集中配置為原則面

積至少 400 平方公尺

且綠地面積至少佔 30長寬比不得超過

21且應按開放空間

面積每滿 64 平方公尺

至少栽植喬木一棵其

樹冠底離地淨高 2 公

尺以上

（四）公園兒童遊樂場用地

景觀設計準則

1公園用地中央主要地區

應提供一具多功能及

多用途使用的大型活

動區域其他各分區應

考量觀賞休閒運

動遊戲及衛生等活動

與功能設施

2（略）

3兒童遊樂場用地配置原

則（略）

1 為提供公益性住宅建築

使用將「住二」住宅

區調整為「住三」住宅

區

2 配合休憩性公共設施用

地項目及規模變更調

整其用地名稱且配合

取消學校用地故刪除

相關內容

37

表七 都市設計準則變更對照表（續完）

編號 原條文 變更後條文 變更說明

5 （五）公（兒）用地景觀

設計準則

1公（兒）用地中央主要

地區應提供一具多功

能及多用途使用的大

型活動區域其他各分

區應考量觀賞休閒

運動遊戲及衛生等活

動與功能設施

2（略）

3兒童遊戲場配置原則

（略）

表八 變更前後土地使用計畫面積對照表

項目 現行計畫面積

（公頃） 增減面積

（公頃）

變更後

面積 （公頃）

比例 （）

土地

使用

分區

第一種住宅區 1461 -1424 037 130

第二種住宅區 581 +1314 1895 5558

第三種住宅區 000 +289 289 851

小計 2042 +179 2221 6538

公共

設施

用地

公（兒）用地 332 -332 000 000

綠地 008 +016 024 071

停車場用地 072 +000 072 212

廣場用地 000 +024 024 071

水溝用地 000 +023 023 068

國中（小）用地 250 -250 000 000

兒童遊樂場用地 000 +137 137 403

公園用地 000 +155 155 456

道路用地 693 +048 741 2181

小計 1355 -179 1176 3462

非都市土地 - +00036 - -

合計 3397 -00036 3397 10000

註表內面積應以依據核定圖實地分割測量面積為準

38

表九 變更後土地使用計畫面積表

項目 北區 中區 南區 合計

面積 (公頃)

比例()面積

(公頃)比例()

面積 (公頃)

比例() 面積

(公頃) 比例()

土地

使用

分區

第 一 種 住 宅 區 - 000 - 000 037 299 037 109

第二種住宅區 803 6011 429 5207 663 5360 1895 5578

第三種住宅區 083 621 098 1189 108 872 289 851

小計 886 6632 527 6396 808 6531 2221 6538

公共

設施

用地

兒童遊樂場用地 079 591 058 704 - 000 137 403

公園用地 050 374 - 000 105 849 155 456

綠地 024 180 - 000 - 000 024 071

停車場用地 - 000 042 510 030 243 072 212

廣場用地 006 045 018 218 - 000 024 071

水溝用地 - 000 - 000 023 186 023 068

道路用地 291 2178 179 2172 271 2191 741 2181

小計 450 3368 297 3604 429 3469 1176 3462

合計 1336 10000 824 10000 1237 10000 3397 10000

39

圖七 變更計畫示意圖（北中區）

40

圖八 變更計畫示意圖（南區）

41

圖九 變更後計畫示意圖

42

玖事業及財務計畫

一開發方式

本計畫於 89 年發布實施後因中央政府國民住宅政策轉變及公共設施比例

過高等因素致難以執行後續開發計畫遂由台東縣政府研議降低公共設施用地

比例及增列市地重劃方式開發提經內政部都市計畫委員會第 592次第 606次

第 611 次會議討論其決議綜整為下列三點

（一）同意修正道路系統公共設施用地比例由 3989調降為 3795

（二）為增加計畫執行可行性請縣府考量地方實際發展需要酌予提高土地

使用強度

（三）增列開發方式部分請縣府依規定層報行政院核示後再據以辦理

為提高開發可行性並增加原土地所有權人領回土地比例經評估後公共設施

用地比例需調降至 35以下較為可行而土地使用強度部分經考量整體都市

景觀及實際發展狀況仍以維持原使用強度惟配合本次實質計畫內容變更酌予

調整其區位故前述第一二點決議內容均已納入本次變更檢討之

有關第三點決議增列開發方式部分綜合考量時空環境變遷政策指導開

發目的民眾權益保障及開發可行性等因素後基於下列理由仍維持區段徵收方

式辦理

（一）為符合中央政府興建社會住宅政策及日後興建公益性住宅需求本計

畫區開發後應保留部分土地集中妥予運用而市地重劃係採原位次分配

土地日後無法取得足夠規模之完整土地故未能滿足開發目的

（二）本案變更後公共設施用地比例雖已降為 3462倘採市地重劃開發

加計費用負擔後總負擔勢必超過 4500依據「市地重劃實施辦法」

第 23 條規定需經由過半土地所有權人同意始得為之而本區土地所

有權人數高達三百餘人恐難據以執行

爰此除合法建築密集街廓之第一種住宅區及水利會管有之現況溝渠（水溝

用地）外均維持區段徵收方式辦理整體開發並由臺東縣政府為開發主體

43

圖十 區段徵收範圍示意圖

二開發期程

（一）本案應以全部一次開發為原則惟考量政府財政狀況都市成長管理及都

市發展需求等因素必要時得採分期分區開發且預計變更都市計畫經內

政部都市計畫委員會審竣後 3 年內完成全部或第一期區段徵收計畫報核

程序辦理區段徵收作業主要期程計算至標售完成止為 7 年其中工程施

工期程為 3 年惟實際進度得由主管機關視實際狀況酌予調整之

採分期分區開發時應採北中區及南區二期二區方式開發並以南區為

優先開發區且應於南區開發完成後五年內或可建築用地使用率達 50

44

時辦理第二期開發

（二）第一種住宅區已建築使用之合法建物得維持原建築及其使用且得為必要

之維護及修繕並得申請個別建築或依「台東市都市計畫（豐榮豐樂地

區）細部計畫再發展地區土地開發管理要點」辦理其建築管理及使用管

制仍應依循本計畫土地使用分區管制計畫及其他相關法令

本計畫區總面積為 3397 公頃除第一種住宅區及水溝用地外均採區段徵

收方式辦理故開發面積約 3337 公頃其開發財務說明如下

三財務計畫

（一）土地處理原則

1預計土地所有權人領回抵價地比例

依土地徵收條例第 39 條第 2 項規定抵價地總面積以徵收總面

積之 50為原則因情況特殊經上級主管機關核准者不在此限

但不得少於 40曾為農地重劃者該重劃地區部分不得少於 45

本區段徵收範圍並無參與農地重劃因此依上述原則並參考目

前不動產市場普遍之交易行情以及本計畫區之財務狀況等因素抵價

地發還比例暫以 50預估惟實際土地所有權人領回抵價地比例應以

臺東縣政府報經中央區段徵收主管機關（內政部）核定之抵價地比例

為準

2區段徵收後土地處理方式

本計畫區段徵收範圍內土地經規劃整理後其土地處理方式依

土地徵收條例區段徵收實施辦法及其相關規定辦理並以臺東縣政

府報經中央區段徵收主管機關（內政部）核定之區段徵收計畫為準

（二）開發費用估算

1區段徵收作業費用

辦理本計畫區段徵收作業所需地籍整理費及其他辦理土地整理

必要之費用依過往之經驗以每公頃 120 萬元估算之估計約需 4004

萬元

2地價補償費

擬以私有土地面積 30選擇領取現金補償及公有土地有償撥用

方式參與區段徵收並參酌鄰近地區性質相似之土地交易價格後依土

45

地屬性周邊買賣價並排除掉預期因素及其他影響市價的因素後土

地平均補償單價以 8000 元（≒26446 元坪）估算其地價補償費

為 84400 萬元

3地上物補償費

地上物拆遷補償費部分包含農作改良物鐵皮與網室棚架磚

造與鋼筋混凝土造等其中農作改良物以每公頃 60 萬元鋼筋水泥

造建物拆遷補償費以每公頃 27000 萬元計算磚造建物拆遷補償費以

每公頃 15000 萬元計算鐵皮造建物拆遷補償費以每公頃 5500 萬元

計算及網室棚架以每公頃 500 萬元計算估算地上物拆遷補償費合計

約 14061 萬元

4公共設施費用

包含全區整地工程雨污水下水道地下管道公園綠地廣

場兒童遊樂場停車場及道路等公共設施之規劃設計施工及工程

管理費用考量範圍內地形平坦且地上物單純故整地工程以每公頃

80 萬元計雨污水下水道分別以每公頃 200 萬元及 250 萬元計電

信電力與自來水等公用管線工程以每公頃 300 萬元計公園及兒童

遊樂場用地以每公頃 1800 萬元計綠地以每公頃 1400 萬元計廣

場用地以每公頃 1500 萬元計停車場用地以每公頃 1500 萬元計及

道路用地以每公頃 1600 萬元計等工程規劃設計管理及監造費等

以工程總經費 8計算合計約需 50313 萬元

5管理維護費

區段徵收完成後區內公共設施管理維護費本區依土地徵收條例

施行細則第 51 條第 2 項規定以每年每公頃 5 萬元編列 3 年計算

估計約需 501 萬元

6貸款利息

在辦理區段徵收時可向平均地權基金及公民營行庫辦理貸款作

業依本計畫區段徵收作業預定辦理期程參考五大銀行基準利率（台

灣銀行合作金庫銀行第一銀行華南銀行及台灣土地銀行）並參

酌物價上漲趨勢貸款利率以 3進行估算估算本計畫區段徵收作業

之貸款利息估計約需 16567 萬元

7估算結果

依據前述區段徵收作業費用地價補償費地上物補償費公共

46

設施費用管理維護費及貸款利息估算結果本計畫區段徵收開發總

費用預估約為 169846 萬元詳表十所示

表十 區段徵收開發總費用估算表

項目 單位 數量 單價

（萬元）

總價

（萬元）說明

一區段徵收作業費用 公頃 3337 120 4004

二補償費用

地價補償費 公頃 1055 8000 84400以私有地主30領取

地價補償及公有土地

全數作價方式領回

地上物拆遷補償

農作物 公頃 2500 60 1500

建物

鋼筋混凝土 公頃 015 27000 4050

磚造 公頃 006 15000 900

鐵皮造 公頃 064 5500 3520

網室棚架 公頃 310 500 1550

自拆遷獎勵金 式 100 2541 2541

小計 98461

三公共設施費用

整地工程 公頃 3337 80 2670

公園及兒童遊樂場 公頃 292 1800 5256

綠地 公頃 024 1400 336

廣場 公頃 024 1500 360

停車場 公頃 072 1500 1080

道路 公頃 741 1600 11856

雨水下水道 公頃 3337 200 6674

污水下水道 公頃 3337 250 8343

共同管溝 公頃 3337 300 10011電力電信及自來水

地下管線工程費

小計 46586

工程規劃設計管理

及監造費等 式 100 3727 3727 按工程費之 8估計

合計 50313

四管理維護費 公頃 3337 5 501每年每公頃 5 萬元

編列 3年計算

五貸款利息 16567 以年息 3複利計算

總開發費用 169846

註實際區段徵收開發總費用依辦理時之法令規定及實際發生之費用為準

（三）土地處分方式

47

1私有地所有權人領回抵價地比例依土地徵收條例第 39 條第 2 項辦理發

還土地所有權人之抵價地以第二種住宅區為原則

2屬土地徵收條例第 44 條第 1 項第 2 款所列之公共設施無償登記該管縣政

府本計畫公園兒童遊樂場用地綠地廣場停車場及道路用地等

公共設施用地無償登記為臺東縣政府所有

3其餘可供建築土地則依土地徵收條例第 44 條第 1 項第 5 款規定予以處

分

表十一 區段徵收土地處分方式表

類 別 內 容 面積（公頃）

1發還抵價地土地 第二種住宅區 1141

2無償登記之公共設施用地

公園用地兒童遊樂場用地綠

地廣場用地停車場用地及道路

用地等

1153

3供興建公益性住宅之土地 第三種住宅區 289

4剩餘可供標(讓)售土地 扣除發還抵價地土地後之第二種

住宅區 754

合 計 3337

註區段徵收抵價地之比例以 50為估算財務計畫之依據實際抵價地之比例應以區段徵收主管機關報經核定之比例為準

（四）區段徵收後土地處分收入估算

依據各開發項目之開發方式與概估開發費用經整理分析後區段徵

收後土地處分預估面積為 1043 公頃參酌鄰近地區土地交易案例擬

訂 17500 元作為第二種住宅區用地標(讓)售價格另第三種住宅區按

以開發成本 16285 元折價專案讓售予需地機關預估土地處分收入

約為 179014 萬元以作為縣府未來辦理開發之參考依據惟未來仍得

視財政情形及實際發展需要酌予調整

（五）自償能力分析

1經費籌措

本計畫區段徵收開發總費用之經費籌措方式包括向臺東縣平均

地權基金財政部地方建設基金或各行庫申貸支應等

2自償能力分析

48

本計畫區段徵收開發總費用約需 169846 萬元區段徵收後土地

處分預估收入約 179014 萬元預估區段徵收後盈餘約 9168 萬元

益本比為 105另本案經財務分析結果財務平衡標售底價約 16285

元（≒53835 元坪）與周邊客觀條件相同之都市計畫區住宅區市

場交易行情相較下仍有利基整體財務應屬可行

（六）敏感度分析

抵價地發還比例分別以 4042545475及 50與地主領

取現金比例 0102030及 40進行敏感度分析其財務結果

詳如表十二所示

表十二 區段徵收財務敏感度分析表

抵價地發還比例 地主領現比例 開發總費用

（萬元）

土地處分收入

（萬元）

盈餘

（萬元） 益本比

4000

0 80277 150489 70212 187

10 109605 173309 63704 158

20 138932 196129 57197 141

30 168259 218949 50690 130

40 197587 241769 44182 122

4250

0 80844 136227 55383 169

10 110115 160473 50358 146

20 139385 184719 45334 133

30 168656 208965 40309 124

40 197926 233212 35286 118

4500

0 81410 121964 40554 150

10 110625 147637 37012 133

20 139839 173309 33470 124

30 169052 198982 29930 118

40 198267 224654 26387 113

4750

0 81976 107702 25726 131

10 111135 134800 23665 121

20 140292 161899 21607 115

30 169449 188998 19549 112

40 198607 216097 17490 109

5000

0 82543 93439 10896 113

10 111644 121964 10320 109

20 140746 150489 9743 107

30 169846 179014 9168 105

40 198947 207539 8592 104

附 1-1

附件一 臺東縣政府 104 年 6 月 12 日 府建都字第 1040115666 號函

附 2-1

附件二 變更後土地使用分區管制計畫

為有效控制本計劃區土地使用強度確保公共設施服務水準維護良好生活

環境訂定土地使用分區管制要點如后

一 本要點依都市計畫法第 22 條及同法臺灣省施行細則第 35 條規定訂之

二 住宅區

（一）第一種住宅區（即「住一」住宅區）建蔽率不得大於 60容積率不

得大於 120

（二）第二種住宅區（即「住二」住宅區）建蔽率不得大於 60容積率不

得大於 160

（三）第三種住宅區（即「住三」住宅區）建蔽率不得大於 50容積率不

得大於 240

三 建築形式

（一）為配合遠景海岸山脈富變化的稜線建築物屋頂層及屋頂突出物應設

置斜屋頂且斜屋頂之投影面積不得小於建築面積之 80斜屋頂（覆

文化瓦）之斜率原則上為 11 至 13 之間若經都市設計審議委

員會認可係為設計上之需要得調整之

（二）新建建築物之外牆造型及開窗型式應配合鄰屋設計

四 開放空間

（一）「住一」「住二」「住三」住宅區臨接計畫道路部分應至少退縮 4 公尺

供留設「沿街步道式開放空間」設置淨寬 15 公尺以上之連續鋪面人

行步道免設置騎樓

（二）「住三」住宅區除留設「沿街步道式開放空間」外應在集中留設「廣

場式開放空間」並與公共開放空間鄰近「住一」「住二」住宅區除

留設「沿街步道式開放空間」外其餘之法定空地應配合防火間隔整

體規劃

（三）「住一」「住二」住宅區之防火間隔宜整體規劃集中留設開放空間應

配合防火間隔位置留設防火間隔不得設置圍牆僅能以高度不超過 1

公尺之綠籬作為界隔空間且不得有高於地面之固定結構物

（四）「住一」「住二」住宅區之防火間隔寬度為 2 公尺

附 2-2

（六）開放空間得計入建築基地之法定空地應美化綠化達綠覆率 50以

上

（七）1有關設置開放空間獎勵部份依內政部訂定「實施都市計畫地區建築

基地綜合設計鼓勵辦法」規定辦理

2建築物提供部分樓地板面積供下列使用者得增加所提供之樓地板面

積但以不超過基地面積乘以該基地容積率之 30為限

（1）私人捐獻或設置圖書館博物館藝術中心兒童青少年勞

工老人等活動中心景觀公共設施等供公眾使用其集中留設

之面積在 1 百平方公尺以上並經目的事業主管機關核准設立公

益性基金管理營運者

（2）建築物留設空間與天橋或地下道連接供公眾使用經交通主管機

關核准者

五 建築基地內留設之人行步道應與其他法定空地整體規劃並與周遭之公共

開放空間直接聯繫

六 交通運輸系統

（一）依都市設計準則之計劃道路標準斷面留設之公共設施帶供作佈設行

道樹公車站牌售票亭變電箱路燈標誌自行車停車空間及

各類街道家俱之空間

（二）「住一」「住二」住宅區每一住宅單元應至少設置 1 部停車位該停車

位不得設置於指定留設開放空間之人行步道及防火間隔上「住三」住

宅區應集中設置地下停車場

（三）「住一」「住二」住宅區若附設 1 部以上之停車位時其停車位得以前

後方式配置之

七 建築基地細分規模

（一）「住一」「住二」住宅區最小基地開發單元 120 平方公尺最小基地面

寬及最小建築面寬 5 公尺

（二）「住三」住宅區最小基地開發單元 1500 平方公尺

八 公共設施用地得依「都市計畫公共設施用地多目標使用方案」規定作多目

標使用

九 為維護居住環境品質本計畫區內停車空間依左表規定

附 2-3

土地及建築物用途 基準停車位數

住宅等類似用途建築物

建築樓地板面積在 250 平方公尺以

下者應留設 1 部停車空間超過部

分每超過 150 平方公尺及其零數應

增設 1 部停車空間

商場（店）餐廳飲食店

超級市場等類似用途建築

物

建築樓地板面積每滿 100 平方公尺

設置 1 部停車位

辦公事務所金融等類私

用途建築物 建築樓地板面積每滿 80 平方公尺設

置 1 部停車位

旅館國際觀光旅館等類似

用途建築物 建築樓地板面積每滿 100 平方公尺

或每 4 個房間設置 1 部停車位

十 建築基地內之法定空地應留設二分之一以上種植花草樹木以美化環

境

十一 建築基地申請建築時須經縣府都市設計審議委員會依都市設計準則審

查通過後始得發照建築及施工以塑造本計畫區之獨特風格但為增

強本計畫區風格之設計經都市設計審議委員會認可者得不受都市設

計準則之限制

十二 「住一」住宅區得維持現有建築及其使用惟日後申請建築時仍應依

本要點規定辦理且為鼓勵既有聚落再發展亦得另訂「台東市都市計

畫（豐榮豐樂地區）細部計畫再發展地區土地開發管理要點」據以執

行

十三 本要點未規定事項適用其他法令規定

附 3-1

附件三 變更後都市設計準則

一 開放空間系統設計準則

開放空間在都市結構上包含都市美觀休憩娛樂環境保護及防災避難的

效果規劃設計應以提供自然舒適親切可及的人性化環境為目標並增進

都市防災避難功能

（一）開放空間類別

開放空間系統依土地屬性及使用形態區分為公共開放空間指定

留設開放空間兩類以本計畫區而言細分如后（詳附圖一）

1公共開放空間包括公園兒童遊樂場綠地廣場等用地

2指定留設開放空間包括「沿街步道式開放空間」「住三」住宅區集

中留設之「廣場式開放空間」上述所稱之開放空間係指「建築技術

規則第 15 章實施都市計畫地區建築基地綜合設計」規定開放空間

（二）開放空間設計原則

開放空間之配置除於適當區位設置公共開放空間外並指定每

一基地之「留設開放空間」的位置及其設計標準配合退縮規定維

繫全區開放空間之連續性完整性與多樣性設計原則如后

1每一街廓內及建築物簇群內均應提供開放空間

2所有街廓之開放空間應整體規劃並利用步道相銜接建構一套區內

完整的人行動線系統提升居民移動之便利性

3開放空間須完整規劃並以景觀配置手法銜接各區特色

（三）開放空間設計準則

1公園兒童遊樂場用地開放空間設計規定

（1）應具休憩集會及活動等功能得比照「臺東縣公園管理自治條

例」規定設置相關設施提供居民使用並應提供計畫區內居民

遭遇重大人為或天然災害時所需臨時避難疏散及急難救助空

間

（2）活動區配置於主要道路旁時與道路之間應以濃密植栽適當區

隔

附 3-2

附圖一 開放空間系統配置示意圖

附 3-3

（3）主要出入口應與人行動線系統連接服務車輛及停車空間出入動

線應避免干擾人行動線與主要道路系統

（4）應採開放性設計如基於安全及管理之需要四周可設置綠籬或

綠化設施圍蔽高度不得超過 1 公尺

2其他相關規定

（1）開放空間入口須明顯標示或以其他設計方式強調入口意象加

強公眾使用之能見度

（2）開放空間之舖面應使用具透水性防滑耐壓易維護的材質

舖面設計應以街廓為單元整體規劃反映地區的特色與個性

（3）開放空間的設計應符合無障礙環境的要求

（4）開放空間應美化綠化其綠覆率應達 50以上

二 人行空間設計準則

人行空間目的在提供計畫區內居民一個不需要車輛即可通達區內各主要公

共設施或開放空間的步行安全動線系統本計畫區內配置之人行空間包括都市計

畫劃設之人行步道及建築基地內留設之人行步道兩者相互配合連接建構成

全區完整的人行步道系統提升居民移動之便利性本計畫區內人行空間設計準

則如后

（一）都市計畫劃設之人行步道設計規定

1人行步道之人行空間淨寬度不得小於 15 公尺

2應具連續性舒適性方便性與美觀等基本功能

3交叉路口得視交通需要以號誌輔以聲音告知行人應停止或行進

4除得提供設置灌木植栽及街道傢俱外不得設置其他有礙通行之設施

物並應設置中低光源之照明設施

（二）建築基地內留設之人行步道設計規定

1建築基地內留設之人行步道應與基地內之其他法定空地整體規劃並

與周邊之公共開放空間直接聯繫

2建築基地內留設之人行步道應與車行動線系統明確區分減少交通衝

擊

3建築基地內留設之人行步道地坪應平整每一街廓之各街角均應採無

附 3-4

障礙環境設計

三 交通運輸系統設計準則

交通運輸系統之設計應以提供具可行性及易行性之交通運輸方式為目標

透過道路功能等級之明確劃分各層級道路依其功能服務水準與周圍土地使用

之特性設置不同之車行空間寬度及景觀設計規定

（一）計畫道路標準斷面設計規定

本計畫區內道路斷面車道數及空間配置應參酌附圖二辦理其中

公共設施帶係供作佈設行道樹公車站牌售票亭變電箱路燈

自行車停車空間及各類街道傢俱之空間且計畫道路兩側均規定建築

物退縮供留設「沿街步道式開放空間」

（二）停車空間設計規定

1住宅區留設之停車位不得設置於指定留設開放空間臨計畫道路境界

線 15 公尺範圍內及防火間隔上「住三」住宅區應集中設置地下停

車場其出入口應設置於次要道路或私設通路上並與基地進出動線

開放空間整體設計

2公園兒童遊樂場用地內應留設自行車停放空間並設置自行車停放

架或類似防竊功能之保護設施

附圖二 計畫道路標準斷面圖

附 3-5

3路外公共停車場設計規定

（1）路外公共停車場應有植栽計畫舖面須全面使用透水性材料且

周圍應予綠化

（2）路外公共停車場除出入口處外四周應以綠化土堤或綠化材料

形成適當之圍籬

四 建築基地細分規模設計準則

「住一」「住二」住宅區開發規模如非完整街廓開發時應考量與鄰近基地

之關係並配合集中留設法定空地

五 建築量體配置高度造型色彩及風格設計準則

（一）建築物允建高度應依建築技術規則建築設計施工篇第 164 條規定計算

並檢討日照

（二）為配合遠景海岸山脈富變化的稜線建築物屋頂層及屋頂突出物應設

置斜屋頂且斜屋頂之投影面積不得小於建築面積之 80斜屋頂之

斜率原則上為1 至3 之間若經都市設計審議委員會認可係為設

計上之需要得調整之

（三）新建建築物之外牆造型及開窗形式應配合鄰屋設計

（四）為調和人造建築物與背景天空海洋山脈田野等色彩建築物屋

頂色牆壁色色彩為深色瓦對白色或淺灰

（五）「住一」「住二」住宅區若需裝置廣告物等附屬設施物應以不妨礙

通行及景觀為原則不得設置於指定留設開放空間及防火間隔上附

著於建築物上之高度不得低於 36 公尺廣告物大小以高度 3 公尺寬

度 06 公尺為限其餘規定依內政部「招牌廣告及樹立廣告管理辦法」

等相關規定辦理

（六）「住三」住宅區之廣告物等附屬設施應配合集合住宅建築設計統一

規範

六 環境保護設施設計準則

本計畫區內環境保護設施主要為污水處理設施及「住三」住宅區之垃圾貯存

空間其設計規定如后

（一）污水處理設施依建築技術規則施工篇第 49 條規定辦理

（二）每一單元（以街廓計）之「住二」住宅區開發時應至少設置一處垃

附 3-6

圾貯存空間集中收集處理垃圾

（三）垃圾貯存空間應面臨次要道路集中設置且不得設置於建築物主要出

入口旁垃圾貯存空間未臨接計畫道路時應留設 35 公尺寬之車道連

接計畫道路垃圾貯存空間位室內者車道淨寬應達 4 公尺以上且

應設置於地面層

（四）垃圾貯存空間應有適當之清洗（含排水措施）隔離設施以維護環境衛

生如位法定空地者應配合綠化設施美化

七 景觀計畫

景觀計畫目的在塑造本計畫區之整體都市景觀及舒適生活環境設計準則如

后

（一）計畫道路兩側之公共設施帶應於適當位置與間距處植栽喬木行道樹

（如附圖三）且依下列規定

1行道樹樹冠底離地淨高 2 公尺以上根部應保留適當之透水面積

2行道樹樹幹四周應舖設鏤空鑄鐵蓋板或透水設施且應與人行步道地

坪高程齊平

3每一街道應有一代表樹種並將其延續至該街道內之社區樹種以具

大型樹冠耐污染易維護為原則

（二）「沿街步道式開放空間」應利用綠化植栽作為道路與建築物間之緩衝

區且每一街廓之植栽應為同一或共同樹種

（三）「住三」住宅區指定留設之廣場式開放空間以集中配置為原則面積

至少 400 平方公尺且綠地面積至少佔 30長寬比不得超過 21且

應按開放空間面積每滿 64 平方公尺至少植栽喬木一棵其樹冠底離地

淨高 2 公尺以上

附 3-7

附圖三 道路斷面景觀示意圖

（四）公園兒童遊樂場用地景觀設計準則

1公園用地中央主要地區應提供一具多功能及多用途使用的大型活動

區域其他各分區應考量觀賞休閒運動遊戲及衛生等活動與功

能設施

2區內供公用設備及服務設施（如垃圾收集公共廁所）等使用之區域

應使用綠籬或樹叢適當圍蔽

3兒童遊樂場用地配置原則

（1）根據兒童活動尺寸荷重等設計

（2）採用複合式遊具使遊戲有連續性與變化

（3）按兒童年齡分類進行設計

（4）提供父母休憩看護設施以便就近照顧

（5）著重安全考量如彈性地板去除尖銳部分等措施

附 4-1

附件四 台東市都市計畫（豐榮豐樂地區）細部計畫

再發展地區土地開發管理要點

一 本要點依「台東市都市計畫（豐榮豐樂地區）細部計畫土地使用分區管

制計畫」第十二點規定訂定之

二 再發展區之土地權利關係人得擬具開發計畫提經臺東縣都市計畫委員會審

查通過後再依相關法令向主管建築機關申請開發建築

三 申請基地符合下列條件者始得依本要點辦理

（一）基地臨接計畫道路之長度在 20 公尺以上或達週界總長度六分之一且面

積達 1000 平方公尺以上者

（二）因鄰地已申請建築或基地條件特殊致未能符合前款規定者經臺東縣都

市計畫委員會同意後得不受前款規定限制

四 開發計畫應以書圖載明下列事項

（一）申請人姓名身份證字號及地址

（二）開發地區範圍面積及土地與建物使用現況

（三）土地使用及公共設施計畫其圖面比例尺不得小於 1600

（四）土地使用管制計畫

（五）都市設計事項得視實際需要依都市計畫定期通盤檢討實施辦法第八

條第二項之內容予以述明

（六）土地及地上物處理計畫

（七）事業及財務計畫

（八）實施進度

（九）全部土地權利關係人姓名住址權利證明文件及私有土地所有權人

同意書

（十）套繪土地使用計畫之地籍圖其比例尺不得小於 11200

五 依本要點申請整體開發時需以不小於申請開發總面積 20之土地折算為

回饋代金並於全部繳納後始得發照建築

附 4-2

前項代金之計算係以應回饋之土地面積乘以繳交當年度之土地公告現值

加四成為準

六 依本要點申請整體開發者得依下列公式核算其申請開發建築之基準容積

率但該基準容積不得大於 240

V=V0times（1+（V1-01）+ V2）（1-V1）≦240

其中 V回饋後之基準容積率

V0該分區之容積率（120）

V1回饋土地比例

V2獎勵係數（訂為 02）

七 本要點未規定事項悉依其他法令規定辦理

變更機關

業務承辦

人員

擬定機關

業務承辦

人員

業務單位

主管

業務單位

主管

規劃單位亞興測量有限公司

龍邑工程顧問股份有限公司

18

2應具連續性舒適性方便性與美觀等基本功能

3交叉路口得視交通需要以號誌輔以聲音告知行人應停止或行進

4除得提供設置灌木植栽及街道傢俱外不得設置其他有礙通行之設施

物並應設置中低光源之照明設施

（二）建築基地內留設之人行步道設計規定

1建築基地內留設之人行步道應與基地內之其他法定空地整體規劃並

與周邊之公共開放空間直接聯繫

2建築基地內留設之人行步道應與車行動線系統明確區分減少交通衝

擊

3建築基地內留設之人行步道地坪應平整每一街廓之各街角均應採無

障礙環境設計

三 交通運輸系統設計準則

交通運輸系統之設計應以提供具可行性及易行性之交通運輸方式為目標

透過道路功能等級之明確劃分各層級道路依其功能服務水準與周圍土地使用

之特性設置不同之車行空間寬度及景觀設計規定

（一）計畫道路標準斷面設計規定

本計畫區內道路斷面車道數及空間配置如圖 6-4其中公共設施帶

係供作佈設行道樹公車站牌售票亭變電箱路燈標誌自行車

停車空間及各類街道傢俱之空間且計畫道路兩側均規定建築物退縮

供留設「沿街步道式開放空間」

圖 6-4 計畫道路標準斷面圖

19

（二）停車空間設計規定

1「住一」住宅區每一住宅單元應至少設置 1 部停車位該停車位不得

設置於指定留設開放空間臨計畫道路境界線 15 公尺範圍內及防火間

隔上「住二」住宅區應集中設置地下停車場其出入口應設置於次

要道路或私設通路上並與基地進出動線開放空間整體設計

2學校公（兒）用地內應留設自行車停放空間並設置自行車停放架

或類似防竊功能之保護設施

3路外公共停車場設計規定

（1）路外公共停車場應有植栽計畫舖面須全面使用透水性材料且

周圍應予綠化

（2）路外公共停車場除出入口處外四周應以綠化土堤或綠化材料

形成適當之圍籬

四 建築基地細分規模設計準則

（一）「住二」住宅區應就完整街廓整體規劃設計分期分區開發「住一」

住宅區則鼓勵以完整街廓方式整體開發最小基地開發單元 120 平方公

尺最小面寬 45 公尺

（二）「住一」住宅區開發規模如非完整街廓開發時應考量與鄰近基地之關

係並配合集中留設法定空地

五 建築量體配置高度造型色彩及風格設計準則

（一）建築物允建高度應依建築技術規則建築設計施工篇第 164 條規定計算

並檢討日照

（二）為配合遠景海岸山脈富變化的稜線建築物屋頂層及屋頂突出物應設

置斜屋頂且斜屋頂之投影面積不得小於建築面積之 80斜屋頂之

斜率原則上為 11 至 13 之間若經都市設計審議委員會認可係

為設計上之需要得調整之

（三）新建建築物之外牆造型及開窗型式應配合鄰屋設計

（四）為調和人造建築物與背景天空海洋山脈田野等色彩建築物屋

頂色牆壁色色彩為深色瓦對白色或淺灰

（五）「住一」「住二」住宅區若需裝置廣告物等附屬設施物應以不妨礙

20

通行及景觀為原則不得設置於指定留設開放空間及防火間隔上附

著於建築物上之高度不得低於 36 公尺廣告物大小以高度 3 公尺寬

度 06 公尺為限其餘規定依內政部訂頒之「廣告物管理辦法」等相關

規定辦理

（六）「住二」住宅區之廣告物等附屬設施應配合集合住宅建築設計統一

規範

六 環境保護設施設計準則

本計畫區內環境保護設施主要為污水處理設施及「住二」住宅區之垃圾貯存

空間其設計規定如后

（一）污水處理設施依建築技術規則建築設計施工篇第 49 條規定辦理

（二）每一單元（以街廓計）之「住二」住宅區開發時應至少設置一處垃

圾貯存空間集中收集處理垃圾

（三）垃圾貯存空間應面臨次要道路集中設置且不得設置於建築物主要出

入口旁垃圾貯存空間未臨接計畫道路時應留設 35 公尺寬之車道連

接計畫道路垃圾貯存空間位室內者車道淨寬應達 4 公尺以上且

應設置於地面層

（四）垃圾貯存空間應有適當之清洗（含排水措施）隔離設施以維護環境衛

生如位法定空地者應配合綠化設施美化

七 景觀計畫

景觀計畫目的在塑造本計畫區之整體都市景觀及舒適生活環境設計準則如

后

（一）計畫道路兩側之公共設施帶應於適當位置與間距處植栽喬木行道樹

（如圖 6-5）且依下列規定

1行道樹樹冠底離地淨高 2 公尺以上根部應保留適當之透水面積

2行道樹樹幹四周應舖設鏤空鑄鐵蓋板或透水設施且應與人行步道地

坪高程齊平

3每一街道應有一代表樹種並將其延續至該街道內之社區樹種以具

大型樹冠耐污染易維護為原則

（二）「沿街步道式開放空間」應利用綠化植栽作為道路與建築物間之緩衝

區且每一街廓之植栽應為同一或共同樹種

21

（三）「住二」住宅區指定留設之廣場式開放空間應以集中配置為原則面

積至少 400 平方公尺且綠地面積至少佔 30長寬比不得超過 21

且應按開放空間面積每滿 64 平方公尺至少栽植喬木一棵其樹冠底離

地淨高 2 公尺以上

圖 6-5 道路斷面景觀示意圖

（四）學校運動場景觀設計準則

1所有設施應依據學童的尺寸進行設計（如垃圾桶座椅等的高度）

同時各設施的顏色及造型應多樣化但不得對整體環境特色有負面影

響

2學校運動場與硬舖面活動區等功能相近之區域應集中規劃與設計各

活動區間應以人行動線連接

3用以界定運動場與其他使用空間之緩衝綠帶與植栽區應考量使用功

能實質環境與視覺的連續性

4運動場內固定之構造物或設施物（如圍牆及欄杆等）應利用樹木灌

木群或蔓生植物綠化或遮蔽

（五）公（兒）用地景觀設計準則

1公（兒）用地中央主要地區應提供一具多功能及多用途使用的大型活

動區域其他各分區應考量觀賞休閒運動遊戲及衛生等活動與

功能設施

2區內供公用設備及服務設施（如垃圾收集公共廁所）等使用之區域

22

應使用綠籬或樹叢適當圍蔽

3兒童遊戲場配置原則

（1）根據兒童活動尺寸荷重等設計

（2）採用複合式遊具使遊戲有連續性與變化

（3）按兒童年齡分類進行設計

（4）提供父母休憩看護設施以便就近照顧

（5）著重安全考量如彈性地板去除尖銳部分等措施

六土地使用分區管制計畫

為有效控制本計畫區土地使用強度確保公共設施服務水準維護良好生活

環境訂定土地使用分區管制要點如后

一 本要點依都市計畫法第 22 條及同法臺灣省施行細則第 35 條規定訂之

二 住宅區

（一）第一種住宅區（即「住一」住宅區）建蔽率不得大於 60容積率不

得大於 160

（二）第二種住宅區（即「住二」住宅區）建蔽率不得大於 50容積率不

得大於 240

三 「文（中）」學校用地建蔽率不得大於 50容積率不得大於 150

四 建築形式

（一）為配合遠景海岸山脈富變化的稜線建築物屋頂層及屋頂突出物應設

置斜屋頂且斜屋頂之投影面積不得小於建築面積之 80斜屋頂（覆

文化瓦）之斜率原則上為 11 至 13 之間若經都市設計審議委員

會認可係為設計上之需要得調整之

（二）新建建築物之外牆造型及開窗型式應配合鄰屋設計

五 開放空間

（一）「住一」「住二」住宅區臨接計畫道路部分應至少退縮 4 公尺供留設

「沿街步道式開放空間」設置淨寬15公尺以上之連續鋪面人行步道

免設置騎樓

23

（二）「住二」住宅區除留設「沿街步道式開放空間」外應再集中留設「廣

場式開放空間」並與公共開放空間鄰近「住一」住宅區除留設「沿街

步道式開放空間」外其餘之法定空地應配合防火間隔整體規劃

（三）「住一」住宅區之防火間隔宜整體規劃集中留設開放空間應配合防火

間隔位置留設防火間隔不得設置圍牆僅能以高度不超過 1 公尺之綠

籬作為界隔空間且不得有高於地面之固定結構物

（四）「住一」住宅區之防火間隔寬度為 2 公尺

（五）學校用地應留設開放空間面積不得小於基地面積之 40學校用地

四周如設置柵欄或圍牆等遮蔽物高度不得超過 2 公尺牆面透空率應

達 50以上並綠化處裡且應自計畫道路境界線退縮 4 公尺退縮

部分供作「沿街步道式開放空間」及機車停車空間使用

（六）開放空間得計入建築基地之法定空地應美化綠化達綠覆率 50以

上

（七）1有關設置開放空間獎勵部份依內政部訂定「實施都市計畫地區建築

基地綜合設計鼓勵辦法」規定辦理

2建築物提供部分樓地板面積供下列使用者得增加所提供之樓地板面

積但以不超過基地面積乘以該基地容積率之 30為限

（1）私人捐獻或設置圖書館博物館藝術中心兒童青少年勞

工老人等活動中心景觀公共設施等供公眾使用其集中留設

之面積在 1 百平方公尺以上並經目的事業主管機關核准設立公

益性基金管理營運者

（2）建築物留設空間與天橋或地下道連接供公眾使用經交通主管機

關核准者

六 建築基地內留設之人行步道應與其他法定空地整體規劃並與周遭之公共

開放空間直接聯繫

七 交通運輸系統

（一）依都市設計準則之計畫道路標準斷面留設之公共設施帶供作佈設行

道樹公車站牌售票亭變電箱路燈標誌自行車停車空間及各

類街道傢俱之空間

（二）「住一」住宅區每一住宅單元應至少設置 1 部停車位該停車位不得設

置於指定留設開放空間之人行步道及防火間隔上「住二」住宅區應集

24

中設置地下停車場

（三）「住一」住宅區若附設 1 部以上之停車位時其停車位得以前後方式配

置之

八 建築基地細分規模

（一）「住一」住宅區最小基地開發單元 120 平方公尺最小基地面寬 45 公

尺

（二）「住二」住宅區應就完整街廓整體規劃設計分期分區開發

九 公共設施用地得依「都市計畫公共設施用地多目標使用方案」規定作多目

標使用

十 為維護居住環境品質本計畫區內停車空間依左表規定

土地及建築物用途 基準停車位數

住宅等類似用途建築物

建築樓地板面積在 250 平方公尺以

下者應留設 1 部停車空間超過部

分每超過 150 平方公尺及其零數應

增設 1 部停車空間

商場（店）餐廳飲食店

超級市場等類似用途建築

物

建築樓地板面積每滿 100 平方公尺

設置 1 部停車位

辦公事務所金融等類私

用途建築物

建築樓地板面積每滿 80 平方公尺設

置 1 部停車位

旅館國際觀光旅館等類似

用途建築物

建築樓地板面積每滿 100 平方公尺

或每 4 個房間設置 1 部停車位

十一 建築基地內之法定空地應留設二分之一以上種植花草樹木以美化環

境

十二 建築基地申請建築時須經縣府都市設計審議委員會依都市設計準則審

查通過後始得發照建築及施工以塑造本計畫區之獨特風格但為增

強本計畫區風格之設計經都市設計審議委員會認可者得不受都市設

計準則之限制

十三 本要點未規定事項適用其他法令規定

25

柒變更理由

一配合主要計畫空間結構調整變更土地使用細分區並

另訂管理規範保障既有合法建物權益

延續原計畫之土地使用細分區之劃定架構及保障既有合法建物所有權人權

益合法建物密集之街廓將剔除整體開發範圍外另考量整體開發公平性未

納入整體開發範圍部分之土地使用分區調整為「第一種住宅區」並將其容積率

訂為 120此外為鼓勵既有聚落日後整體再發展提升環境品質另訂「台東

市都市計畫（豐榮豐樂地區）細部計畫再發展地區土地開發管理要點」（詳附

件四）其餘納入整體開發範圍之土地使用分區則分別調整為第二種及第三種住

宅區其中第三種住宅區係為供興建公益性住宅之土地為提升整體開發可行性

適度調整第三種住宅區之規模及區位

二為利整體開發後之環境控管及提升剩餘土地之規劃彈

性調整部分土地使用分區管制計畫及都市設計準則內

容

因應土地使用分區公共設施用地項目調整及相關法令廢止為利於日後

環境控管故配合調整土地使用分區管制計畫及都市設計準則相關條文內容另

依據原土地使用分區管制計畫第八點有關建築基地細分之規定為「『住二』住

宅區（調整為『住三』住宅區）應就完整街廓整體規劃設計分期分區開發」

為保留日後土地規劃及處份彈性故調整該條文內容

26

捌變更計畫內容

為配合辦理整體開發本次共變更 3 案其中編號第 1 案為實質計畫內容變

更編號第 2 案及第 3 案分別為土地使用分區管制計畫及都市設計準則部分條文

增修訂其內容請詳見表五變更內容明細表表六變更前後土地使用計畫面積

對照表表七都市設計準則變更對照表及圖七變更計畫示意圖（北中區）圖

八變更計畫示意圖（南區）圖九變更後計畫示意圖

表五 變更內容明細表 單位公頃

編號 變更位置 變更內容

變更理由 原計畫 新計畫

1 豐榮豐樂

地區 第一種住宅區

（1425） 第二種住宅區

（1057） 第三種住宅區（052）兒童遊樂場用地

（069） 公園用地（054） 停車場用地（030）道路用地（ 163）

1 依據主要計畫變更後之計畫內

容並延續原計畫之土地使用

細分區之劃定架構及保障既

有合法建物所有權人權益合

法建物密集之街廓將剔除整

體開發範圍外以提升整體開

發可行性另考量整體開發公

平性未納入整體開發範圍部

分之土地使用分區調整為「第

一種住宅區」其餘則分別調整

為「第二種住宅區」及「第三

種住宅區」 2 為提升開發可行性調整住三

住宅區之規模及區位

第二種住宅區 （258）

第三種住宅區

（117 ） 公園用地（007） 兒童遊樂場用地

（025） 廣場用地（022） 綠地用地（008） 道路用地（079）

鄰里公園兼作兒童

遊樂場使用（332）第二種住宅區（167）第三種住宅區（007）綠地用地（007） 公園用地（081） 兒童遊樂場用地

（016） 道路用地（054）

國中用地（兼供國小

使用）（250） 第二種住宅區（066）第三種住宅區（098）兒童遊樂場用地

（013） 停車場用地（042）道路用地（031）

停車場用地（072） 第二種住宅區（070）道路用地（002）

27

表五 變更內容明細表（續） 單位公頃

編號 變更位置 變更內容

變更理由 原計畫 新計畫

1 豐榮豐樂

地區 道路用地（282） 第一種住宅區（001）

第二種住宅區（212）第三種住宅區（015）兒童遊樂場用地

（014） 綠地用地（001） 公園用地（013） 廣場用地（002） 水溝用地（023） 非都市土地（0075）

非都市土地（00039）道路用地（00039）2 事業及財

務計畫 原事業及財務計畫 修訂事業及財務計

畫 為提升開發可行性將建築密集之

街廓（第一種住宅區）及水利會管

轄之現況溝渠（水溝用地）部分

剔除區段徵收範圍並增訂分期分

區開發原則且配合修正財務計畫

內容 3 土地使用

分區管制

計畫

原土地使用分區管

制計畫 修訂土地使用分區

管制計畫 詳表六土地使用分區管制計畫變

更對照表

4 都市設計

準則 原都市設計準則 修訂都市設計準則 詳表七都市設計準則變更對照表

註表內面積應以依據核定圖實地分割測量面積為準

28

表六 土地使用分區管制計畫變更對照表

編號 原條文 變更後條文 變更說明

1 二住宅區

（一）第一種住宅區（即「住

一」住宅區）建蔽率

不得大於 60容積率

不得大於 160

（二）第二種住宅區（即「住

二」住宅區）建蔽率

不得大於 50容積率

不得大於 240

二住宅區

（一）第一種住宅區（即「住

一」住宅區）建蔽率

不得大於 60容積率

不得大於 120

（二）第二種住宅區（即「住

二」住宅區）建蔽率

不得大於 60容積率

不得大於 160

（三）第三種住宅區（即「住

三」住宅區）建蔽率

不得大於 50容積率

不得大於 240

1 為保障既有合法建築密

集街廓之完整性及建物

所有權人權益未納入

整體開發範圍部分調

整為為「第一種住宅

區」並考量整體開發公

平性其容積率訂為

120 2 原住一及住二住宅區

配合前述調整分別變

更為住二及住三住宅

區

2 三「文（中）」學校用地建蔽

率不得大於 50容積率

不得大於 150

刪除 因應少子化人口結構改

變主要計畫已取消劃設

學校用地故予以刪除

3 四建築形式（略） 三建築形式（略） 條次調整

4 五開放空間

（一）「住一」「住二」住宅

區臨接計畫道路部分

應至少退縮 4 公尺供

留設「沿街步道式開放

空間」設置淨寬 15公尺以上之連續鋪面

人行步道免設置騎

樓

（二）「住二」住宅區除留設

「沿街步道式開放空

間」外應在集中留設

「廣場式開放空間」

並與公共開放空間鄰

近「住一」住宅區除

留設「沿街步道式開放

空間」外其餘之法定

空地應配合防火間隔

整體規劃

（三）「住一」住宅區之防火

間隔宜整體規劃集中

留設開放空間應配合

防火間隔位置留設防

火間隔不得設置圍

牆僅能以高度不超過

1公尺之綠籬作為界隔

空間且不得有高於地

面之固定結構物

四開放空間

（一）「住一」「住二」「住

三」住宅區臨接計畫道

路部分應至少退縮 4公尺供留設「沿街步

道式開放空間」設置

淨寬 15 公尺以上之連

續鋪面人行步道免設

置騎樓

（二）「住三」住宅區除留設

「沿街步道式開放空

間」外應在集中留設

「廣場式開放空間」

並與公共開放空間鄰

近「住一」「住二」

住宅區除留設「沿街步

道式開放空間」外其

餘之法定空地應配合

防火間隔整體規劃

（三）「住一」「住二」住宅

區之防火間隔宜整體

規劃集中留設開放空

間應配合防火間隔位

置留設防火間隔不得

設置圍牆僅能以高度

不超過 1 公尺之綠籬

作為界隔空間且不得

有高於地面之固定結

構物

1 條次調整 2 住一住宅區之環境條件

與住二住宅區相近且

考量開放空間完整性

其相關規範均應比照辦

理故修訂條文內容

3 配合第五項刪除調整

項次 4 配合都市計畫法臺灣省

施行細則修訂調降容

積獎勵上限比例

29

表六 土地使用分區管制計畫變更對照表（續 1）

編號 原條文 變更後條文 變更說明

4 （四）「住一」住宅區之防火

間隔寬度為 2 公尺

（五）學校用地應留設開放空

間面積不得小於基地

面積之 40學校用地

四周如設置柵欄或圍

牆等遮蔽物高度不得

超過 2 公尺牆面透空

率應達 50以上並綠

化處裡且應自計畫道

路境界線退縮 4 公

尺退縮部分供作「沿

街步道式開放空間」及

機車停車空間使用

（六）（略）

（七）1（略） 2建築物提供部分樓

地板面積供下列使

用者得增加所提

供之樓地板面積

但以不超過基地面

積乘以該基地容積

率之 30為限

（四）「住一」「住二」住宅

區之防火間隔寬度為 2公尺

（五）刪除

（五）略

（六）1（略） 2建築物提供部分樓

地板面積供下列使

用者得增加所提供

之樓地板面積但以

不超過基地面積乘

以該基地容積率之

20為限

5 六（略） 五（略） 條次調整

6 七交通運輸系統

（一）（略）

（二）「住一」住宅區每一住

宅單元應至少設置 1部停車位該停車位不

得設置於指定留設開

放空間之人行步道及

防火間隔上「住二」

住宅區應集中設置地

下停車場

（三）「住一」住宅區若附設

1 部以上之停車位時

其停車位得以前後方

式配置之

六交通運輸系統

（一）（略）

（二）「住一」「住二」住宅

區每一住宅單元應至

少設置 1 部停車位該

停車位不得設置於指

定留設開放空間之人

行步道及防火間隔

上「住三」住宅區應

集中設置地下停車場

（三）「住一」「住二」住宅

區若附設 1 部以上之

停車位時其停車位得

以前後方式配置之

1 條次調整 2 住一住宅區之環境條件

與住二住宅區相近其

相關規範均應比照辦

理故修訂條文內容

30

表六 土地使用分區管制計畫變更對照表（續完）

編號 原條文 變更後條文 變更說明

7 八建築基地細分規模

（一）「住一」住宅區最小基

地開發單元 120 平方

公尺最小基地面寬

45 公尺

（二）「住二」住宅區應就完

整街廓整體規劃設

計分期分區開發

七建築基地細分規模

（一）「住一」「住二」住宅

區最小基地開發單元

120 平方公尺最小基

地面寬及最小建築面

寬 5 公尺

（二）「住三」住宅區最小基

地開發單元 1500 平方

公尺

1 條次調整 2 住一住宅區之環境條件

與住二住宅區相近其

相關規範均應比照辦

理故修訂條文內容

3 為提升居住環境及都市

景觀品質最小基地面寬

調整為 5 公尺並增訂

最小建築面寬之規定

4 為提升住三住宅區土地

處分彈性以利達到財

務自償故修正其最小

基地開發規模為 1500平方公尺

8 九～十二（略） 八～十一（略） 條次調整

9

十二「住一」住宅區得維持

現有建築及其使用惟

日後申請建築時仍應

依本要點規定辦理且

為鼓勵既有聚落再發

展亦得另訂「台東市

都市計畫（豐榮豐樂

地區）細部計畫再發展

地區土地開發管理要

點」據以執行

1 增訂條文 2 為鼓勵既有聚落日後整

體再發展提升環境品

質另訂「台東市都市

計畫（豐榮豐樂地區）

細部計畫再發展地區土

地開發管理要點」（詳附

件四）

31

表七 都市設計準則變更對照表

編號 原條文 變更後條文 變更說明

1 一開放空間系統設計準則

（略）

（一）開放空間類別

開放空間系統依

土地屬性及使用形態

區分為公共開放空

間指定留設開放空間

兩類以本計畫區而言

細分如后（詳圖 6-2）

1公共開放空間包括公

（兒）用地學校運動

場

2指定留設開放空間包括

「沿街步道式開放空

間」「住二」住宅區集中

留設之「廣場式開放空

間」上述所稱之開放空

間係指「實施都市計畫地

區建築基地綜合設計鼓

勵辦法」規定開放空間

（二）開放空間設計原則

（略）

（三）開放空間設計準則

1公（兒）用地開放空間設

計規定

（1）公（兒）用地應具休

憩集會及活動等功

能得比照「臺灣省

公園管理辦法」規定

設置相關設施提供

居民使用並應提供

計畫區內居民遭遇重

大人為或天然災害時

所需臨時避難疏散及

急難救助空間

（2）公（兒）用地活動區

配置於主要道路旁

時與道路之間應以

濃密植栽適當區隔

（3）公（兒）用地主要出

入口應與人行動線系

統連接服務車輛及

停車空間出入動線應

避免干擾人行動線與

主要道路系統

一開放空間系統設計準則

（略）

（一）開放空間類別

開放空間系統依

土地屬性及使用形態

區分為公共開放空

間指定留設開放空間

兩類以本計畫區而言

細分如后（詳附圖 1）

1公共開放空間包括公

園兒童遊樂場綠地

廣場用地

2指定留設開放空間包括

「沿街步道式開放空

間」「住三」住宅區集中

留設之「廣場式開放空

間」上述所稱之開放空

間係指「建築技術規則第

15 章實施都市計畫地區

建築基地綜合設計」規定

開放空間

（二）開放空間設計原則

（略）

（三）開放空間設計準則

1公園兒童遊樂場用地開

放空間設計規定

（1）應具休憩集會及活

動等功能得比照「臺

東縣公園管理自治條

例」規定設置相關設

施提供居民使用

並應提供計畫區內居

民遭遇重大人為或天

然災害時所需臨時避

難疏散及急難救助空

間

（2）活動區配置於主要道

路旁時與道路之間

應以濃密植栽適當區

隔

（3）主要出入口應與人行

動線系統連接服務

車輛及停車空間出入

動線應避免干擾人行

動線與主要道路系

統

1 配合休憩性公共設施用

地項目及規模變更調

整其用地名稱且配合

取消學校用地故刪除

相關內容

2 為提供公益性住宅建築

使用將「住二」住宅

區調整為「住三」住宅

區

3 「實施都市計畫地區建

築基地綜合設計鼓勵辦

法」業於 92 年 3 月 20日廢止有關開放空間

規範回歸建築技術規

則故調整其內容

4 「臺灣省公園管理辦

法」業於 95 年 12 月 12日廢止有關公園及兒

童遊樂場之規劃調整

為依「臺東縣公園管理

自治條例」辦理

5 有關「指定留設開放空

間與其他法定空地設計

規定」部分業已納入

土地使用分區管制計畫

規範之故予以刪除

6 調整附圖編號

32

表七 都市設計準則變更對照表（續 1）

編號 原條文 變更後條文 變更說明

1 （4）公（兒）用地應採開

放性設計如基於安

全及管理之需要四

周可設置綠籬或綠化

設施圍蔽高度不得

超過 1 公尺

2學校運動場開放空間設

計規定

（1）學校運動場公共開放

空間鄰近住宅區之部

分應設置高低綠籬

以隔絕噪音

（2）學校留設之開放空

間面積不得小於基

地面積之 10最小

綠化面積不得小於法

訂空地之 50

（3）學校留設之開放空

間應提供居民作為

休憩運動場所及遭

遇重大人為或天然災

害時所需臨時避難疏

散及急難救助空間

（4）學校運動場及戶外活

動區配置應配合自

然地形變化規劃減

少整地與挖填方工

程

（5）學校運動場及戶外活

動區配置應考量自

然氣候條件與微氣候

變化對冬季東北季

風應以建築配置或植

栽密植方式降低活動

時的不適性

（6）學校主要出入口應與

人行動線系統連接

服務車輛及停車空間

出入動線應避免干擾

人行動線主要道路

系統

（7）學校運動場如緊鄰主

要道路配置臨接道

路部分應以喬木密植

方式減少噪音和危險

性

（4）應採開放性設計如

基於安全及管理之需

要四周可設置綠籬

或綠化設施圍蔽高

度不得超過 1 公尺

2其他相關規定

（略）

33

表七 都市設計準則變更對照表（續 2）

編號 原條文 變更後條文 變更說明

1 （8）學校用地及其戶外空

間應採開放性設計

如基於安全及管理之

需要四周可設置柵

欄圍牆或綠籬等設

施物圍蔽如設置欄

杆或圍牆等遮蔽物

高度不得超過 2 公

尺牆面透空率應達

50以上並應綠化

處理

（9）學校用地四周若設置

柵欄或圍牆等遮蔽

物應自計畫道路境

界線退縮 4 公尺退

縮部分得計入法訂空

地又退縮部分應配

合周遭「沿街步道式

開放空間」留設淨寬

15 公尺以上之人行

步道其餘部分應予

植栽綠化或配合學童

上下學動線規劃為家

長接送學童之機車停

車空間

3指定留設開放空間與其

他法定空地設計規定

（1）「住一」「住二」住宅

區臨接計畫道路部分

應至少退縮 4 公尺

供留設「沿街步道式

開放空間」免設置騎

樓

（2）前項「沿街步道式開

放空間」範圍內應設

置連續舖面之人行步

道淨寬不得小於 15公尺並不得設置有

礙通行之設施物

（3）「住二」住宅區除留設

「沿街步道式開放空

間」外應再集中留

設「廣場式開放空

間」並與公共開放空

間鄰近其位置依圖

6-2 之原則設置「住

一」住宅區除留設「沿

街步道式開放空間」

34

表七 都市設計準則變更對照表（續 3）

編號 原條文 變更後條文 變更說明

1 外其餘之法定空地

應配合防火間隔整體

規劃

（4）「住一」住宅區之防火

間隔宜整體規劃集中

留設防火間隔位置

建議如圖 6-3防火間

隔不得設置圍牆僅

能以高度不超過 1 公

尺之綠籬作為界隔空

間且不得有高於地

面之固定結構物

（5）「住一」住宅區之防火

間隔寬度為 2 公尺

4其他相關規定

（略）

2 三交通運輸系統設計準則

（略）

（一）計畫道路標準斷面設計

規定

本計畫區內道路

斷面車道數及空間配

置如圖 6-4其中公共

設施帶係供作佈設行

道樹公車站牌售票

亭變電箱路燈自

行車停車空間及各類

街道傢俱之空間且計

畫道路兩側均規定建

築物退縮供留設「沿

街步道式開放空間」

（二）停車空間設計規定

1「住一」住宅區每一住

宅單元應至少設置 1 部

停車位該停車位不得

設置於指定留設開放

空間臨計畫道路境界

線 15 公尺範圍內及防

火間隔上「住二」住

宅區應集中設置地下

停車場其出入口應設

置於次要道路或私設

通路上並與基地進出

動線開放空間整體設

計

三交通運輸系統設計準則

（略）

（一）計畫道路標準斷面設計

規定

本計畫區內道路

斷面車道數及空間配

置應參酌附圖二辦

理其中公共設施帶係

供作佈設行道樹公車

站牌售票亭變電

箱路燈自行車停車

空間及各類街道傢俱

之空間且計畫道路兩

側均規定建築物退

縮供留設「沿街步道

式開放空間」

（二）停車空間設計規定

1住宅區留設之停車位不

得設置於指定留設開

放空間臨計畫道路境

界線 15 公尺範圍內及

防火間隔上「住三」

住宅區應集中設置地

下停車場其出入口應

設置於次要道路或私

設通路上並與基地進

出動線開放空間整體

設計

1 為保留日後道路設計彈

性故修正用語並調

整附圖編號

2 有關住宅區停車空間留

設規定係屬土地使用

分區管制計畫範疇故

予以刪除

3 配合土地使用屬性調

整將「住二」住宅區

調整為「住三」住宅區

4 配合休憩性公共設施用

地規模變更調整其用

地名稱且配合取消學

校用地故刪除相關內

容

35

表七 都市設計準則變更對照表（續 4）

編號 原條文 變更後條文 變更說明

2 2學校公（兒）用地內

應留設自行車停放空

間並設置自行車停放

架或類似防竊功能之

保護設施

3（略）

2公園兒童遊樂場用地

內應留設自行車停放

空間並設置自行車停

放架或類似防竊功能

之保護設施

3（略）

3 四建築基地細分規模設計準

則

（一）「住二」住宅區應就完

整街廓整體規劃設

計分期分區開發「住

一」住宅區則鼓勵以完

整街廓方式整體開

發最小基地開發單元

120 平方公尺最小面

寬 45 公尺

（二）「住一」住宅區開發規

模如非完整街廓開發

時應考量與鄰近基地

之關係並配合集中留

設法定空地

四建築基地細分規模設計準

則

「住一」「住二」住

宅區開發規模如非完整

街廓開發時應考量與鄰

近基地之關係並配合集

中留設法定空地

1 有關建築基地細分規模

規定係屬土地使用分

區管制計畫範疇故予

以刪除

2 「住一」「住二」住宅

區土地使用屬性相近

故併同規範之

4 五建築量體配置高度造

型色彩及風格設計準則

（一）～（四）（略）

（五）「住一」「住二」住宅

區若需裝置廣告物等

附屬設施物應以不妨

礙通行及景觀為原

則不得設置於指定留

設開放空間及防火間

隔上附著於建築物上

之高度不得低於 36 公

尺廣告物大小以高度

3 公尺寬度 06 公尺

為限其餘規定依內政

部訂頒之「廣告物管理

辦法」等相關規定辦

理

（六）「住二」住宅區之廣告

物等附屬設施應配合

集合住宅建築設計統

一規範

五建築量體配置高度造

型色彩及風格設計準則

（一）～（四）（略）

（五）「住一」「住二」住宅

區若需裝置廣告物等

附屬設施物應以不妨

礙通行及景觀為原

則不得設置於指定留

設開放空間及防火間

隔上附著於建築物上

之高度不得低於 36 公

尺廣告物大小以高度

3 公尺寬度 06 公尺

為限其餘規定依內政

部訂頒之「招牌廣告及

樹立廣告管理辦法」等

相關規定辦理

（六）「住三」住宅區之廣告

物等附屬設施應配合

集合住宅建築設計統

一規範

1 「廣告物管理辦法」業

於 93 年 7 月 23 日公告

廢止故調整為現行之

「招牌廣告及樹立廣告

管理辦法」

2 為提供公益性住宅建築

使用將「住二」住宅

區調整為「住三」住宅

區

36

表七 都市設計準則變更對照表（續 5）

編號 原條文 變更後條文 變更說明

5 六環境保護設施設計準則

本計畫區內環境保

護設施主要為污水處理

設施及「住二」住宅區之

垃圾貯存空間其設計規

定如后（略）

六環境保護設施設計準則

本計畫區內環境保

護設施主要為污水處理

設施及「住三」住宅區之

垃圾貯存空間其設計規

定如后（略）

為提供公益性住宅建築使

用將「住二」住宅區調

整為「住三」住宅區

6 七景觀計畫

（一）（二）（略）

（三）「住二」住宅區指定留

設之廣場式開放空間

以集中配置為原則面

積至少 400 平方公尺

且綠地面積至少佔 30長寬比不得超過

21且應按開放空間

面積每滿 64 平方公尺

至少栽植喬木一棵其

樹冠底離地淨高 2 公

尺以上

（四）學校運動場景觀設計準

則

1所有設施應依據學童的

尺寸進行設計（如垃圾

桶座椅等的高度）

同時各設施的顏色及

造型應多樣化但不得

對整體環境特色有負

面影響

2學校運動場與硬舖面活

動區等功能相近之區

域 應 集 中 規 劃 與 設

計各活動區間應以人

行動線連接

3用以界定運動場與其他

使用空間之緩衝綠帶

與植栽區應考量使用

功能實質環境與視覺

的連續性

4運動場內固定之構造物

或設施物（如圍牆及欄

杆等）應利用樹木灌

木群或蔓生植物綠化

或遮蔽

七景觀計畫

（一）（二）（略）

（三）「住三」住宅區指定留

設之廣場式開放空間

以集中配置為原則面

積至少 400 平方公尺

且綠地面積至少佔 30長寬比不得超過

21且應按開放空間

面積每滿 64 平方公尺

至少栽植喬木一棵其

樹冠底離地淨高 2 公

尺以上

（四）公園兒童遊樂場用地

景觀設計準則

1公園用地中央主要地區

應提供一具多功能及

多用途使用的大型活

動區域其他各分區應

考量觀賞休閒運

動遊戲及衛生等活動

與功能設施

2（略）

3兒童遊樂場用地配置原

則（略）

1 為提供公益性住宅建築

使用將「住二」住宅

區調整為「住三」住宅

區

2 配合休憩性公共設施用

地項目及規模變更調

整其用地名稱且配合

取消學校用地故刪除

相關內容

37

表七 都市設計準則變更對照表（續完）

編號 原條文 變更後條文 變更說明

5 （五）公（兒）用地景觀

設計準則

1公（兒）用地中央主要

地區應提供一具多功

能及多用途使用的大

型活動區域其他各分

區應考量觀賞休閒

運動遊戲及衛生等活

動與功能設施

2（略）

3兒童遊戲場配置原則

（略）

表八 變更前後土地使用計畫面積對照表

項目 現行計畫面積

（公頃） 增減面積

（公頃）

變更後

面積 （公頃）

比例 （）

土地

使用

分區

第一種住宅區 1461 -1424 037 130

第二種住宅區 581 +1314 1895 5558

第三種住宅區 000 +289 289 851

小計 2042 +179 2221 6538

公共

設施

用地

公（兒）用地 332 -332 000 000

綠地 008 +016 024 071

停車場用地 072 +000 072 212

廣場用地 000 +024 024 071

水溝用地 000 +023 023 068

國中（小）用地 250 -250 000 000

兒童遊樂場用地 000 +137 137 403

公園用地 000 +155 155 456

道路用地 693 +048 741 2181

小計 1355 -179 1176 3462

非都市土地 - +00036 - -

合計 3397 -00036 3397 10000

註表內面積應以依據核定圖實地分割測量面積為準

38

表九 變更後土地使用計畫面積表

項目 北區 中區 南區 合計

面積 (公頃)

比例()面積

(公頃)比例()

面積 (公頃)

比例() 面積

(公頃) 比例()

土地

使用

分區

第 一 種 住 宅 區 - 000 - 000 037 299 037 109

第二種住宅區 803 6011 429 5207 663 5360 1895 5578

第三種住宅區 083 621 098 1189 108 872 289 851

小計 886 6632 527 6396 808 6531 2221 6538

公共

設施

用地

兒童遊樂場用地 079 591 058 704 - 000 137 403

公園用地 050 374 - 000 105 849 155 456

綠地 024 180 - 000 - 000 024 071

停車場用地 - 000 042 510 030 243 072 212

廣場用地 006 045 018 218 - 000 024 071

水溝用地 - 000 - 000 023 186 023 068

道路用地 291 2178 179 2172 271 2191 741 2181

小計 450 3368 297 3604 429 3469 1176 3462

合計 1336 10000 824 10000 1237 10000 3397 10000

39

圖七 變更計畫示意圖（北中區）

40

圖八 變更計畫示意圖（南區）

41

圖九 變更後計畫示意圖

42

玖事業及財務計畫

一開發方式

本計畫於 89 年發布實施後因中央政府國民住宅政策轉變及公共設施比例

過高等因素致難以執行後續開發計畫遂由台東縣政府研議降低公共設施用地

比例及增列市地重劃方式開發提經內政部都市計畫委員會第 592次第 606次

第 611 次會議討論其決議綜整為下列三點

（一）同意修正道路系統公共設施用地比例由 3989調降為 3795

（二）為增加計畫執行可行性請縣府考量地方實際發展需要酌予提高土地

使用強度

（三）增列開發方式部分請縣府依規定層報行政院核示後再據以辦理

為提高開發可行性並增加原土地所有權人領回土地比例經評估後公共設施

用地比例需調降至 35以下較為可行而土地使用強度部分經考量整體都市

景觀及實際發展狀況仍以維持原使用強度惟配合本次實質計畫內容變更酌予

調整其區位故前述第一二點決議內容均已納入本次變更檢討之

有關第三點決議增列開發方式部分綜合考量時空環境變遷政策指導開

發目的民眾權益保障及開發可行性等因素後基於下列理由仍維持區段徵收方

式辦理

（一）為符合中央政府興建社會住宅政策及日後興建公益性住宅需求本計

畫區開發後應保留部分土地集中妥予運用而市地重劃係採原位次分配

土地日後無法取得足夠規模之完整土地故未能滿足開發目的

（二）本案變更後公共設施用地比例雖已降為 3462倘採市地重劃開發

加計費用負擔後總負擔勢必超過 4500依據「市地重劃實施辦法」

第 23 條規定需經由過半土地所有權人同意始得為之而本區土地所

有權人數高達三百餘人恐難據以執行

爰此除合法建築密集街廓之第一種住宅區及水利會管有之現況溝渠（水溝

用地）外均維持區段徵收方式辦理整體開發並由臺東縣政府為開發主體

43

圖十 區段徵收範圍示意圖

二開發期程

（一）本案應以全部一次開發為原則惟考量政府財政狀況都市成長管理及都

市發展需求等因素必要時得採分期分區開發且預計變更都市計畫經內

政部都市計畫委員會審竣後 3 年內完成全部或第一期區段徵收計畫報核

程序辦理區段徵收作業主要期程計算至標售完成止為 7 年其中工程施

工期程為 3 年惟實際進度得由主管機關視實際狀況酌予調整之

採分期分區開發時應採北中區及南區二期二區方式開發並以南區為

優先開發區且應於南區開發完成後五年內或可建築用地使用率達 50

44

時辦理第二期開發

（二）第一種住宅區已建築使用之合法建物得維持原建築及其使用且得為必要

之維護及修繕並得申請個別建築或依「台東市都市計畫（豐榮豐樂地

區）細部計畫再發展地區土地開發管理要點」辦理其建築管理及使用管

制仍應依循本計畫土地使用分區管制計畫及其他相關法令

本計畫區總面積為 3397 公頃除第一種住宅區及水溝用地外均採區段徵

收方式辦理故開發面積約 3337 公頃其開發財務說明如下

三財務計畫

（一）土地處理原則

1預計土地所有權人領回抵價地比例

依土地徵收條例第 39 條第 2 項規定抵價地總面積以徵收總面

積之 50為原則因情況特殊經上級主管機關核准者不在此限

但不得少於 40曾為農地重劃者該重劃地區部分不得少於 45

本區段徵收範圍並無參與農地重劃因此依上述原則並參考目

前不動產市場普遍之交易行情以及本計畫區之財務狀況等因素抵價

地發還比例暫以 50預估惟實際土地所有權人領回抵價地比例應以

臺東縣政府報經中央區段徵收主管機關（內政部）核定之抵價地比例

為準

2區段徵收後土地處理方式

本計畫區段徵收範圍內土地經規劃整理後其土地處理方式依

土地徵收條例區段徵收實施辦法及其相關規定辦理並以臺東縣政

府報經中央區段徵收主管機關（內政部）核定之區段徵收計畫為準

（二）開發費用估算

1區段徵收作業費用

辦理本計畫區段徵收作業所需地籍整理費及其他辦理土地整理

必要之費用依過往之經驗以每公頃 120 萬元估算之估計約需 4004

萬元

2地價補償費

擬以私有土地面積 30選擇領取現金補償及公有土地有償撥用

方式參與區段徵收並參酌鄰近地區性質相似之土地交易價格後依土

45

地屬性周邊買賣價並排除掉預期因素及其他影響市價的因素後土

地平均補償單價以 8000 元（≒26446 元坪）估算其地價補償費

為 84400 萬元

3地上物補償費

地上物拆遷補償費部分包含農作改良物鐵皮與網室棚架磚

造與鋼筋混凝土造等其中農作改良物以每公頃 60 萬元鋼筋水泥

造建物拆遷補償費以每公頃 27000 萬元計算磚造建物拆遷補償費以

每公頃 15000 萬元計算鐵皮造建物拆遷補償費以每公頃 5500 萬元

計算及網室棚架以每公頃 500 萬元計算估算地上物拆遷補償費合計

約 14061 萬元

4公共設施費用

包含全區整地工程雨污水下水道地下管道公園綠地廣

場兒童遊樂場停車場及道路等公共設施之規劃設計施工及工程

管理費用考量範圍內地形平坦且地上物單純故整地工程以每公頃

80 萬元計雨污水下水道分別以每公頃 200 萬元及 250 萬元計電

信電力與自來水等公用管線工程以每公頃 300 萬元計公園及兒童

遊樂場用地以每公頃 1800 萬元計綠地以每公頃 1400 萬元計廣

場用地以每公頃 1500 萬元計停車場用地以每公頃 1500 萬元計及

道路用地以每公頃 1600 萬元計等工程規劃設計管理及監造費等

以工程總經費 8計算合計約需 50313 萬元

5管理維護費

區段徵收完成後區內公共設施管理維護費本區依土地徵收條例

施行細則第 51 條第 2 項規定以每年每公頃 5 萬元編列 3 年計算

估計約需 501 萬元

6貸款利息

在辦理區段徵收時可向平均地權基金及公民營行庫辦理貸款作

業依本計畫區段徵收作業預定辦理期程參考五大銀行基準利率（台

灣銀行合作金庫銀行第一銀行華南銀行及台灣土地銀行）並參

酌物價上漲趨勢貸款利率以 3進行估算估算本計畫區段徵收作業

之貸款利息估計約需 16567 萬元

7估算結果

依據前述區段徵收作業費用地價補償費地上物補償費公共

46

設施費用管理維護費及貸款利息估算結果本計畫區段徵收開發總

費用預估約為 169846 萬元詳表十所示

表十 區段徵收開發總費用估算表

項目 單位 數量 單價

（萬元）

總價

（萬元）說明

一區段徵收作業費用 公頃 3337 120 4004

二補償費用

地價補償費 公頃 1055 8000 84400以私有地主30領取

地價補償及公有土地

全數作價方式領回

地上物拆遷補償

農作物 公頃 2500 60 1500

建物

鋼筋混凝土 公頃 015 27000 4050

磚造 公頃 006 15000 900

鐵皮造 公頃 064 5500 3520

網室棚架 公頃 310 500 1550

自拆遷獎勵金 式 100 2541 2541

小計 98461

三公共設施費用

整地工程 公頃 3337 80 2670

公園及兒童遊樂場 公頃 292 1800 5256

綠地 公頃 024 1400 336

廣場 公頃 024 1500 360

停車場 公頃 072 1500 1080

道路 公頃 741 1600 11856

雨水下水道 公頃 3337 200 6674

污水下水道 公頃 3337 250 8343

共同管溝 公頃 3337 300 10011電力電信及自來水

地下管線工程費

小計 46586

工程規劃設計管理

及監造費等 式 100 3727 3727 按工程費之 8估計

合計 50313

四管理維護費 公頃 3337 5 501每年每公頃 5 萬元

編列 3年計算

五貸款利息 16567 以年息 3複利計算

總開發費用 169846

註實際區段徵收開發總費用依辦理時之法令規定及實際發生之費用為準

（三）土地處分方式

47

1私有地所有權人領回抵價地比例依土地徵收條例第 39 條第 2 項辦理發

還土地所有權人之抵價地以第二種住宅區為原則

2屬土地徵收條例第 44 條第 1 項第 2 款所列之公共設施無償登記該管縣政

府本計畫公園兒童遊樂場用地綠地廣場停車場及道路用地等

公共設施用地無償登記為臺東縣政府所有

3其餘可供建築土地則依土地徵收條例第 44 條第 1 項第 5 款規定予以處

分

表十一 區段徵收土地處分方式表

類 別 內 容 面積（公頃）

1發還抵價地土地 第二種住宅區 1141

2無償登記之公共設施用地

公園用地兒童遊樂場用地綠

地廣場用地停車場用地及道路

用地等

1153

3供興建公益性住宅之土地 第三種住宅區 289

4剩餘可供標(讓)售土地 扣除發還抵價地土地後之第二種

住宅區 754

合 計 3337

註區段徵收抵價地之比例以 50為估算財務計畫之依據實際抵價地之比例應以區段徵收主管機關報經核定之比例為準

（四）區段徵收後土地處分收入估算

依據各開發項目之開發方式與概估開發費用經整理分析後區段徵

收後土地處分預估面積為 1043 公頃參酌鄰近地區土地交易案例擬

訂 17500 元作為第二種住宅區用地標(讓)售價格另第三種住宅區按

以開發成本 16285 元折價專案讓售予需地機關預估土地處分收入

約為 179014 萬元以作為縣府未來辦理開發之參考依據惟未來仍得

視財政情形及實際發展需要酌予調整

（五）自償能力分析

1經費籌措

本計畫區段徵收開發總費用之經費籌措方式包括向臺東縣平均

地權基金財政部地方建設基金或各行庫申貸支應等

2自償能力分析

48

本計畫區段徵收開發總費用約需 169846 萬元區段徵收後土地

處分預估收入約 179014 萬元預估區段徵收後盈餘約 9168 萬元

益本比為 105另本案經財務分析結果財務平衡標售底價約 16285

元（≒53835 元坪）與周邊客觀條件相同之都市計畫區住宅區市

場交易行情相較下仍有利基整體財務應屬可行

（六）敏感度分析

抵價地發還比例分別以 4042545475及 50與地主領

取現金比例 0102030及 40進行敏感度分析其財務結果

詳如表十二所示

表十二 區段徵收財務敏感度分析表

抵價地發還比例 地主領現比例 開發總費用

（萬元）

土地處分收入

（萬元）

盈餘

（萬元） 益本比

4000

0 80277 150489 70212 187

10 109605 173309 63704 158

20 138932 196129 57197 141

30 168259 218949 50690 130

40 197587 241769 44182 122

4250

0 80844 136227 55383 169

10 110115 160473 50358 146

20 139385 184719 45334 133

30 168656 208965 40309 124

40 197926 233212 35286 118

4500

0 81410 121964 40554 150

10 110625 147637 37012 133

20 139839 173309 33470 124

30 169052 198982 29930 118

40 198267 224654 26387 113

4750

0 81976 107702 25726 131

10 111135 134800 23665 121

20 140292 161899 21607 115

30 169449 188998 19549 112

40 198607 216097 17490 109

5000

0 82543 93439 10896 113

10 111644 121964 10320 109

20 140746 150489 9743 107

30 169846 179014 9168 105

40 198947 207539 8592 104

附 1-1

附件一 臺東縣政府 104 年 6 月 12 日 府建都字第 1040115666 號函

附 2-1

附件二 變更後土地使用分區管制計畫

為有效控制本計劃區土地使用強度確保公共設施服務水準維護良好生活

環境訂定土地使用分區管制要點如后

一 本要點依都市計畫法第 22 條及同法臺灣省施行細則第 35 條規定訂之

二 住宅區

（一）第一種住宅區（即「住一」住宅區）建蔽率不得大於 60容積率不

得大於 120

（二）第二種住宅區（即「住二」住宅區）建蔽率不得大於 60容積率不

得大於 160

（三）第三種住宅區（即「住三」住宅區）建蔽率不得大於 50容積率不

得大於 240

三 建築形式

（一）為配合遠景海岸山脈富變化的稜線建築物屋頂層及屋頂突出物應設

置斜屋頂且斜屋頂之投影面積不得小於建築面積之 80斜屋頂（覆

文化瓦）之斜率原則上為 11 至 13 之間若經都市設計審議委

員會認可係為設計上之需要得調整之

（二）新建建築物之外牆造型及開窗型式應配合鄰屋設計

四 開放空間

（一）「住一」「住二」「住三」住宅區臨接計畫道路部分應至少退縮 4 公尺

供留設「沿街步道式開放空間」設置淨寬 15 公尺以上之連續鋪面人

行步道免設置騎樓

（二）「住三」住宅區除留設「沿街步道式開放空間」外應在集中留設「廣

場式開放空間」並與公共開放空間鄰近「住一」「住二」住宅區除

留設「沿街步道式開放空間」外其餘之法定空地應配合防火間隔整

體規劃

（三）「住一」「住二」住宅區之防火間隔宜整體規劃集中留設開放空間應

配合防火間隔位置留設防火間隔不得設置圍牆僅能以高度不超過 1

公尺之綠籬作為界隔空間且不得有高於地面之固定結構物

（四）「住一」「住二」住宅區之防火間隔寬度為 2 公尺

附 2-2

（六）開放空間得計入建築基地之法定空地應美化綠化達綠覆率 50以

上

（七）1有關設置開放空間獎勵部份依內政部訂定「實施都市計畫地區建築

基地綜合設計鼓勵辦法」規定辦理

2建築物提供部分樓地板面積供下列使用者得增加所提供之樓地板面

積但以不超過基地面積乘以該基地容積率之 30為限

（1）私人捐獻或設置圖書館博物館藝術中心兒童青少年勞

工老人等活動中心景觀公共設施等供公眾使用其集中留設

之面積在 1 百平方公尺以上並經目的事業主管機關核准設立公

益性基金管理營運者

（2）建築物留設空間與天橋或地下道連接供公眾使用經交通主管機

關核准者

五 建築基地內留設之人行步道應與其他法定空地整體規劃並與周遭之公共

開放空間直接聯繫

六 交通運輸系統

（一）依都市設計準則之計劃道路標準斷面留設之公共設施帶供作佈設行

道樹公車站牌售票亭變電箱路燈標誌自行車停車空間及

各類街道家俱之空間

（二）「住一」「住二」住宅區每一住宅單元應至少設置 1 部停車位該停車

位不得設置於指定留設開放空間之人行步道及防火間隔上「住三」住

宅區應集中設置地下停車場

（三）「住一」「住二」住宅區若附設 1 部以上之停車位時其停車位得以前

後方式配置之

七 建築基地細分規模

（一）「住一」「住二」住宅區最小基地開發單元 120 平方公尺最小基地面

寬及最小建築面寬 5 公尺

（二）「住三」住宅區最小基地開發單元 1500 平方公尺

八 公共設施用地得依「都市計畫公共設施用地多目標使用方案」規定作多目

標使用

九 為維護居住環境品質本計畫區內停車空間依左表規定

附 2-3

土地及建築物用途 基準停車位數

住宅等類似用途建築物

建築樓地板面積在 250 平方公尺以

下者應留設 1 部停車空間超過部

分每超過 150 平方公尺及其零數應

增設 1 部停車空間

商場（店）餐廳飲食店

超級市場等類似用途建築

物

建築樓地板面積每滿 100 平方公尺

設置 1 部停車位

辦公事務所金融等類私

用途建築物 建築樓地板面積每滿 80 平方公尺設

置 1 部停車位

旅館國際觀光旅館等類似

用途建築物 建築樓地板面積每滿 100 平方公尺

或每 4 個房間設置 1 部停車位

十 建築基地內之法定空地應留設二分之一以上種植花草樹木以美化環

境

十一 建築基地申請建築時須經縣府都市設計審議委員會依都市設計準則審

查通過後始得發照建築及施工以塑造本計畫區之獨特風格但為增

強本計畫區風格之設計經都市設計審議委員會認可者得不受都市設

計準則之限制

十二 「住一」住宅區得維持現有建築及其使用惟日後申請建築時仍應依

本要點規定辦理且為鼓勵既有聚落再發展亦得另訂「台東市都市計

畫（豐榮豐樂地區）細部計畫再發展地區土地開發管理要點」據以執

行

十三 本要點未規定事項適用其他法令規定

附 3-1

附件三 變更後都市設計準則

一 開放空間系統設計準則

開放空間在都市結構上包含都市美觀休憩娛樂環境保護及防災避難的

效果規劃設計應以提供自然舒適親切可及的人性化環境為目標並增進

都市防災避難功能

（一）開放空間類別

開放空間系統依土地屬性及使用形態區分為公共開放空間指定

留設開放空間兩類以本計畫區而言細分如后（詳附圖一）

1公共開放空間包括公園兒童遊樂場綠地廣場等用地

2指定留設開放空間包括「沿街步道式開放空間」「住三」住宅區集

中留設之「廣場式開放空間」上述所稱之開放空間係指「建築技術

規則第 15 章實施都市計畫地區建築基地綜合設計」規定開放空間

（二）開放空間設計原則

開放空間之配置除於適當區位設置公共開放空間外並指定每

一基地之「留設開放空間」的位置及其設計標準配合退縮規定維

繫全區開放空間之連續性完整性與多樣性設計原則如后

1每一街廓內及建築物簇群內均應提供開放空間

2所有街廓之開放空間應整體規劃並利用步道相銜接建構一套區內

完整的人行動線系統提升居民移動之便利性

3開放空間須完整規劃並以景觀配置手法銜接各區特色

（三）開放空間設計準則

1公園兒童遊樂場用地開放空間設計規定

（1）應具休憩集會及活動等功能得比照「臺東縣公園管理自治條

例」規定設置相關設施提供居民使用並應提供計畫區內居民

遭遇重大人為或天然災害時所需臨時避難疏散及急難救助空

間

（2）活動區配置於主要道路旁時與道路之間應以濃密植栽適當區

隔

附 3-2

附圖一 開放空間系統配置示意圖

附 3-3

（3）主要出入口應與人行動線系統連接服務車輛及停車空間出入動

線應避免干擾人行動線與主要道路系統

（4）應採開放性設計如基於安全及管理之需要四周可設置綠籬或

綠化設施圍蔽高度不得超過 1 公尺

2其他相關規定

（1）開放空間入口須明顯標示或以其他設計方式強調入口意象加

強公眾使用之能見度

（2）開放空間之舖面應使用具透水性防滑耐壓易維護的材質

舖面設計應以街廓為單元整體規劃反映地區的特色與個性

（3）開放空間的設計應符合無障礙環境的要求

（4）開放空間應美化綠化其綠覆率應達 50以上

二 人行空間設計準則

人行空間目的在提供計畫區內居民一個不需要車輛即可通達區內各主要公

共設施或開放空間的步行安全動線系統本計畫區內配置之人行空間包括都市計

畫劃設之人行步道及建築基地內留設之人行步道兩者相互配合連接建構成

全區完整的人行步道系統提升居民移動之便利性本計畫區內人行空間設計準

則如后

（一）都市計畫劃設之人行步道設計規定

1人行步道之人行空間淨寬度不得小於 15 公尺

2應具連續性舒適性方便性與美觀等基本功能

3交叉路口得視交通需要以號誌輔以聲音告知行人應停止或行進

4除得提供設置灌木植栽及街道傢俱外不得設置其他有礙通行之設施

物並應設置中低光源之照明設施

（二）建築基地內留設之人行步道設計規定

1建築基地內留設之人行步道應與基地內之其他法定空地整體規劃並

與周邊之公共開放空間直接聯繫

2建築基地內留設之人行步道應與車行動線系統明確區分減少交通衝

擊

3建築基地內留設之人行步道地坪應平整每一街廓之各街角均應採無

附 3-4

障礙環境設計

三 交通運輸系統設計準則

交通運輸系統之設計應以提供具可行性及易行性之交通運輸方式為目標

透過道路功能等級之明確劃分各層級道路依其功能服務水準與周圍土地使用

之特性設置不同之車行空間寬度及景觀設計規定

（一）計畫道路標準斷面設計規定

本計畫區內道路斷面車道數及空間配置應參酌附圖二辦理其中

公共設施帶係供作佈設行道樹公車站牌售票亭變電箱路燈

自行車停車空間及各類街道傢俱之空間且計畫道路兩側均規定建築

物退縮供留設「沿街步道式開放空間」

（二）停車空間設計規定

1住宅區留設之停車位不得設置於指定留設開放空間臨計畫道路境界

線 15 公尺範圍內及防火間隔上「住三」住宅區應集中設置地下停

車場其出入口應設置於次要道路或私設通路上並與基地進出動線

開放空間整體設計

2公園兒童遊樂場用地內應留設自行車停放空間並設置自行車停放

架或類似防竊功能之保護設施

附圖二 計畫道路標準斷面圖

附 3-5

3路外公共停車場設計規定

（1）路外公共停車場應有植栽計畫舖面須全面使用透水性材料且

周圍應予綠化

（2）路外公共停車場除出入口處外四周應以綠化土堤或綠化材料

形成適當之圍籬

四 建築基地細分規模設計準則

「住一」「住二」住宅區開發規模如非完整街廓開發時應考量與鄰近基地

之關係並配合集中留設法定空地

五 建築量體配置高度造型色彩及風格設計準則

（一）建築物允建高度應依建築技術規則建築設計施工篇第 164 條規定計算

並檢討日照

（二）為配合遠景海岸山脈富變化的稜線建築物屋頂層及屋頂突出物應設

置斜屋頂且斜屋頂之投影面積不得小於建築面積之 80斜屋頂之

斜率原則上為1 至3 之間若經都市設計審議委員會認可係為設

計上之需要得調整之

（三）新建建築物之外牆造型及開窗形式應配合鄰屋設計

（四）為調和人造建築物與背景天空海洋山脈田野等色彩建築物屋

頂色牆壁色色彩為深色瓦對白色或淺灰

（五）「住一」「住二」住宅區若需裝置廣告物等附屬設施物應以不妨礙

通行及景觀為原則不得設置於指定留設開放空間及防火間隔上附

著於建築物上之高度不得低於 36 公尺廣告物大小以高度 3 公尺寬

度 06 公尺為限其餘規定依內政部「招牌廣告及樹立廣告管理辦法」

等相關規定辦理

（六）「住三」住宅區之廣告物等附屬設施應配合集合住宅建築設計統一

規範

六 環境保護設施設計準則

本計畫區內環境保護設施主要為污水處理設施及「住三」住宅區之垃圾貯存

空間其設計規定如后

（一）污水處理設施依建築技術規則施工篇第 49 條規定辦理

（二）每一單元（以街廓計）之「住二」住宅區開發時應至少設置一處垃

附 3-6

圾貯存空間集中收集處理垃圾

（三）垃圾貯存空間應面臨次要道路集中設置且不得設置於建築物主要出

入口旁垃圾貯存空間未臨接計畫道路時應留設 35 公尺寬之車道連

接計畫道路垃圾貯存空間位室內者車道淨寬應達 4 公尺以上且

應設置於地面層

（四）垃圾貯存空間應有適當之清洗（含排水措施）隔離設施以維護環境衛

生如位法定空地者應配合綠化設施美化

七 景觀計畫

景觀計畫目的在塑造本計畫區之整體都市景觀及舒適生活環境設計準則如

后

（一）計畫道路兩側之公共設施帶應於適當位置與間距處植栽喬木行道樹

（如附圖三）且依下列規定

1行道樹樹冠底離地淨高 2 公尺以上根部應保留適當之透水面積

2行道樹樹幹四周應舖設鏤空鑄鐵蓋板或透水設施且應與人行步道地

坪高程齊平

3每一街道應有一代表樹種並將其延續至該街道內之社區樹種以具

大型樹冠耐污染易維護為原則

（二）「沿街步道式開放空間」應利用綠化植栽作為道路與建築物間之緩衝

區且每一街廓之植栽應為同一或共同樹種

（三）「住三」住宅區指定留設之廣場式開放空間以集中配置為原則面積

至少 400 平方公尺且綠地面積至少佔 30長寬比不得超過 21且

應按開放空間面積每滿 64 平方公尺至少植栽喬木一棵其樹冠底離地

淨高 2 公尺以上

附 3-7

附圖三 道路斷面景觀示意圖

（四）公園兒童遊樂場用地景觀設計準則

1公園用地中央主要地區應提供一具多功能及多用途使用的大型活動

區域其他各分區應考量觀賞休閒運動遊戲及衛生等活動與功

能設施

2區內供公用設備及服務設施（如垃圾收集公共廁所）等使用之區域

應使用綠籬或樹叢適當圍蔽

3兒童遊樂場用地配置原則

（1）根據兒童活動尺寸荷重等設計

（2）採用複合式遊具使遊戲有連續性與變化

（3）按兒童年齡分類進行設計

（4）提供父母休憩看護設施以便就近照顧

（5）著重安全考量如彈性地板去除尖銳部分等措施

附 4-1

附件四 台東市都市計畫（豐榮豐樂地區）細部計畫

再發展地區土地開發管理要點

一 本要點依「台東市都市計畫（豐榮豐樂地區）細部計畫土地使用分區管

制計畫」第十二點規定訂定之

二 再發展區之土地權利關係人得擬具開發計畫提經臺東縣都市計畫委員會審

查通過後再依相關法令向主管建築機關申請開發建築

三 申請基地符合下列條件者始得依本要點辦理

（一）基地臨接計畫道路之長度在 20 公尺以上或達週界總長度六分之一且面

積達 1000 平方公尺以上者

（二）因鄰地已申請建築或基地條件特殊致未能符合前款規定者經臺東縣都

市計畫委員會同意後得不受前款規定限制

四 開發計畫應以書圖載明下列事項

（一）申請人姓名身份證字號及地址

（二）開發地區範圍面積及土地與建物使用現況

（三）土地使用及公共設施計畫其圖面比例尺不得小於 1600

（四）土地使用管制計畫

（五）都市設計事項得視實際需要依都市計畫定期通盤檢討實施辦法第八

條第二項之內容予以述明

（六）土地及地上物處理計畫

（七）事業及財務計畫

（八）實施進度

（九）全部土地權利關係人姓名住址權利證明文件及私有土地所有權人

同意書

（十）套繪土地使用計畫之地籍圖其比例尺不得小於 11200

五 依本要點申請整體開發時需以不小於申請開發總面積 20之土地折算為

回饋代金並於全部繳納後始得發照建築

附 4-2

前項代金之計算係以應回饋之土地面積乘以繳交當年度之土地公告現值

加四成為準

六 依本要點申請整體開發者得依下列公式核算其申請開發建築之基準容積

率但該基準容積不得大於 240

V=V0times（1+（V1-01）+ V2）（1-V1）≦240

其中 V回饋後之基準容積率

V0該分區之容積率（120）

V1回饋土地比例

V2獎勵係數（訂為 02）

七 本要點未規定事項悉依其他法令規定辦理

變更機關

業務承辦

人員

擬定機關

業務承辦

人員

業務單位

主管

業務單位

主管

規劃單位亞興測量有限公司

龍邑工程顧問股份有限公司

19

（二）停車空間設計規定

1「住一」住宅區每一住宅單元應至少設置 1 部停車位該停車位不得

設置於指定留設開放空間臨計畫道路境界線 15 公尺範圍內及防火間

隔上「住二」住宅區應集中設置地下停車場其出入口應設置於次

要道路或私設通路上並與基地進出動線開放空間整體設計

2學校公（兒）用地內應留設自行車停放空間並設置自行車停放架

或類似防竊功能之保護設施

3路外公共停車場設計規定

（1）路外公共停車場應有植栽計畫舖面須全面使用透水性材料且

周圍應予綠化

（2）路外公共停車場除出入口處外四周應以綠化土堤或綠化材料

形成適當之圍籬

四 建築基地細分規模設計準則

（一）「住二」住宅區應就完整街廓整體規劃設計分期分區開發「住一」

住宅區則鼓勵以完整街廓方式整體開發最小基地開發單元 120 平方公

尺最小面寬 45 公尺

（二）「住一」住宅區開發規模如非完整街廓開發時應考量與鄰近基地之關

係並配合集中留設法定空地

五 建築量體配置高度造型色彩及風格設計準則

（一）建築物允建高度應依建築技術規則建築設計施工篇第 164 條規定計算

並檢討日照

（二）為配合遠景海岸山脈富變化的稜線建築物屋頂層及屋頂突出物應設

置斜屋頂且斜屋頂之投影面積不得小於建築面積之 80斜屋頂之

斜率原則上為 11 至 13 之間若經都市設計審議委員會認可係

為設計上之需要得調整之

（三）新建建築物之外牆造型及開窗型式應配合鄰屋設計

（四）為調和人造建築物與背景天空海洋山脈田野等色彩建築物屋

頂色牆壁色色彩為深色瓦對白色或淺灰

（五）「住一」「住二」住宅區若需裝置廣告物等附屬設施物應以不妨礙

20

通行及景觀為原則不得設置於指定留設開放空間及防火間隔上附

著於建築物上之高度不得低於 36 公尺廣告物大小以高度 3 公尺寬

度 06 公尺為限其餘規定依內政部訂頒之「廣告物管理辦法」等相關

規定辦理

（六）「住二」住宅區之廣告物等附屬設施應配合集合住宅建築設計統一

規範

六 環境保護設施設計準則

本計畫區內環境保護設施主要為污水處理設施及「住二」住宅區之垃圾貯存

空間其設計規定如后

（一）污水處理設施依建築技術規則建築設計施工篇第 49 條規定辦理

（二）每一單元（以街廓計）之「住二」住宅區開發時應至少設置一處垃

圾貯存空間集中收集處理垃圾

（三）垃圾貯存空間應面臨次要道路集中設置且不得設置於建築物主要出

入口旁垃圾貯存空間未臨接計畫道路時應留設 35 公尺寬之車道連

接計畫道路垃圾貯存空間位室內者車道淨寬應達 4 公尺以上且

應設置於地面層

（四）垃圾貯存空間應有適當之清洗（含排水措施）隔離設施以維護環境衛

生如位法定空地者應配合綠化設施美化

七 景觀計畫

景觀計畫目的在塑造本計畫區之整體都市景觀及舒適生活環境設計準則如

后

（一）計畫道路兩側之公共設施帶應於適當位置與間距處植栽喬木行道樹

（如圖 6-5）且依下列規定

1行道樹樹冠底離地淨高 2 公尺以上根部應保留適當之透水面積

2行道樹樹幹四周應舖設鏤空鑄鐵蓋板或透水設施且應與人行步道地

坪高程齊平

3每一街道應有一代表樹種並將其延續至該街道內之社區樹種以具

大型樹冠耐污染易維護為原則

（二）「沿街步道式開放空間」應利用綠化植栽作為道路與建築物間之緩衝

區且每一街廓之植栽應為同一或共同樹種

21

（三）「住二」住宅區指定留設之廣場式開放空間應以集中配置為原則面

積至少 400 平方公尺且綠地面積至少佔 30長寬比不得超過 21

且應按開放空間面積每滿 64 平方公尺至少栽植喬木一棵其樹冠底離

地淨高 2 公尺以上

圖 6-5 道路斷面景觀示意圖

（四）學校運動場景觀設計準則

1所有設施應依據學童的尺寸進行設計（如垃圾桶座椅等的高度）

同時各設施的顏色及造型應多樣化但不得對整體環境特色有負面影

響

2學校運動場與硬舖面活動區等功能相近之區域應集中規劃與設計各

活動區間應以人行動線連接

3用以界定運動場與其他使用空間之緩衝綠帶與植栽區應考量使用功

能實質環境與視覺的連續性

4運動場內固定之構造物或設施物（如圍牆及欄杆等）應利用樹木灌

木群或蔓生植物綠化或遮蔽

（五）公（兒）用地景觀設計準則

1公（兒）用地中央主要地區應提供一具多功能及多用途使用的大型活

動區域其他各分區應考量觀賞休閒運動遊戲及衛生等活動與

功能設施

2區內供公用設備及服務設施（如垃圾收集公共廁所）等使用之區域

22

應使用綠籬或樹叢適當圍蔽

3兒童遊戲場配置原則

（1）根據兒童活動尺寸荷重等設計

（2）採用複合式遊具使遊戲有連續性與變化

（3）按兒童年齡分類進行設計

（4）提供父母休憩看護設施以便就近照顧

（5）著重安全考量如彈性地板去除尖銳部分等措施

六土地使用分區管制計畫

為有效控制本計畫區土地使用強度確保公共設施服務水準維護良好生活

環境訂定土地使用分區管制要點如后

一 本要點依都市計畫法第 22 條及同法臺灣省施行細則第 35 條規定訂之

二 住宅區

（一）第一種住宅區（即「住一」住宅區）建蔽率不得大於 60容積率不

得大於 160

（二）第二種住宅區（即「住二」住宅區）建蔽率不得大於 50容積率不

得大於 240

三 「文（中）」學校用地建蔽率不得大於 50容積率不得大於 150

四 建築形式

（一）為配合遠景海岸山脈富變化的稜線建築物屋頂層及屋頂突出物應設

置斜屋頂且斜屋頂之投影面積不得小於建築面積之 80斜屋頂（覆

文化瓦）之斜率原則上為 11 至 13 之間若經都市設計審議委員

會認可係為設計上之需要得調整之

（二）新建建築物之外牆造型及開窗型式應配合鄰屋設計

五 開放空間

（一）「住一」「住二」住宅區臨接計畫道路部分應至少退縮 4 公尺供留設

「沿街步道式開放空間」設置淨寬15公尺以上之連續鋪面人行步道

免設置騎樓

23

（二）「住二」住宅區除留設「沿街步道式開放空間」外應再集中留設「廣

場式開放空間」並與公共開放空間鄰近「住一」住宅區除留設「沿街

步道式開放空間」外其餘之法定空地應配合防火間隔整體規劃

（三）「住一」住宅區之防火間隔宜整體規劃集中留設開放空間應配合防火

間隔位置留設防火間隔不得設置圍牆僅能以高度不超過 1 公尺之綠

籬作為界隔空間且不得有高於地面之固定結構物

（四）「住一」住宅區之防火間隔寬度為 2 公尺

（五）學校用地應留設開放空間面積不得小於基地面積之 40學校用地

四周如設置柵欄或圍牆等遮蔽物高度不得超過 2 公尺牆面透空率應

達 50以上並綠化處裡且應自計畫道路境界線退縮 4 公尺退縮

部分供作「沿街步道式開放空間」及機車停車空間使用

（六）開放空間得計入建築基地之法定空地應美化綠化達綠覆率 50以

上

（七）1有關設置開放空間獎勵部份依內政部訂定「實施都市計畫地區建築

基地綜合設計鼓勵辦法」規定辦理

2建築物提供部分樓地板面積供下列使用者得增加所提供之樓地板面

積但以不超過基地面積乘以該基地容積率之 30為限

（1）私人捐獻或設置圖書館博物館藝術中心兒童青少年勞

工老人等活動中心景觀公共設施等供公眾使用其集中留設

之面積在 1 百平方公尺以上並經目的事業主管機關核准設立公

益性基金管理營運者

（2）建築物留設空間與天橋或地下道連接供公眾使用經交通主管機

關核准者

六 建築基地內留設之人行步道應與其他法定空地整體規劃並與周遭之公共

開放空間直接聯繫

七 交通運輸系統

（一）依都市設計準則之計畫道路標準斷面留設之公共設施帶供作佈設行

道樹公車站牌售票亭變電箱路燈標誌自行車停車空間及各

類街道傢俱之空間

（二）「住一」住宅區每一住宅單元應至少設置 1 部停車位該停車位不得設

置於指定留設開放空間之人行步道及防火間隔上「住二」住宅區應集

24

中設置地下停車場

（三）「住一」住宅區若附設 1 部以上之停車位時其停車位得以前後方式配

置之

八 建築基地細分規模

（一）「住一」住宅區最小基地開發單元 120 平方公尺最小基地面寬 45 公

尺

（二）「住二」住宅區應就完整街廓整體規劃設計分期分區開發

九 公共設施用地得依「都市計畫公共設施用地多目標使用方案」規定作多目

標使用

十 為維護居住環境品質本計畫區內停車空間依左表規定

土地及建築物用途 基準停車位數

住宅等類似用途建築物

建築樓地板面積在 250 平方公尺以

下者應留設 1 部停車空間超過部

分每超過 150 平方公尺及其零數應

增設 1 部停車空間

商場（店）餐廳飲食店

超級市場等類似用途建築

物

建築樓地板面積每滿 100 平方公尺

設置 1 部停車位

辦公事務所金融等類私

用途建築物

建築樓地板面積每滿 80 平方公尺設

置 1 部停車位

旅館國際觀光旅館等類似

用途建築物

建築樓地板面積每滿 100 平方公尺

或每 4 個房間設置 1 部停車位

十一 建築基地內之法定空地應留設二分之一以上種植花草樹木以美化環

境

十二 建築基地申請建築時須經縣府都市設計審議委員會依都市設計準則審

查通過後始得發照建築及施工以塑造本計畫區之獨特風格但為增

強本計畫區風格之設計經都市設計審議委員會認可者得不受都市設

計準則之限制

十三 本要點未規定事項適用其他法令規定

25

柒變更理由

一配合主要計畫空間結構調整變更土地使用細分區並

另訂管理規範保障既有合法建物權益

延續原計畫之土地使用細分區之劃定架構及保障既有合法建物所有權人權

益合法建物密集之街廓將剔除整體開發範圍外另考量整體開發公平性未

納入整體開發範圍部分之土地使用分區調整為「第一種住宅區」並將其容積率

訂為 120此外為鼓勵既有聚落日後整體再發展提升環境品質另訂「台東

市都市計畫（豐榮豐樂地區）細部計畫再發展地區土地開發管理要點」（詳附

件四）其餘納入整體開發範圍之土地使用分區則分別調整為第二種及第三種住

宅區其中第三種住宅區係為供興建公益性住宅之土地為提升整體開發可行性

適度調整第三種住宅區之規模及區位

二為利整體開發後之環境控管及提升剩餘土地之規劃彈

性調整部分土地使用分區管制計畫及都市設計準則內

容

因應土地使用分區公共設施用地項目調整及相關法令廢止為利於日後

環境控管故配合調整土地使用分區管制計畫及都市設計準則相關條文內容另

依據原土地使用分區管制計畫第八點有關建築基地細分之規定為「『住二』住

宅區（調整為『住三』住宅區）應就完整街廓整體規劃設計分期分區開發」

為保留日後土地規劃及處份彈性故調整該條文內容

26

捌變更計畫內容

為配合辦理整體開發本次共變更 3 案其中編號第 1 案為實質計畫內容變

更編號第 2 案及第 3 案分別為土地使用分區管制計畫及都市設計準則部分條文

增修訂其內容請詳見表五變更內容明細表表六變更前後土地使用計畫面積

對照表表七都市設計準則變更對照表及圖七變更計畫示意圖（北中區）圖

八變更計畫示意圖（南區）圖九變更後計畫示意圖

表五 變更內容明細表 單位公頃

編號 變更位置 變更內容

變更理由 原計畫 新計畫

1 豐榮豐樂

地區 第一種住宅區

（1425） 第二種住宅區

（1057） 第三種住宅區（052）兒童遊樂場用地

（069） 公園用地（054） 停車場用地（030）道路用地（ 163）

1 依據主要計畫變更後之計畫內

容並延續原計畫之土地使用

細分區之劃定架構及保障既

有合法建物所有權人權益合

法建物密集之街廓將剔除整

體開發範圍外以提升整體開

發可行性另考量整體開發公

平性未納入整體開發範圍部

分之土地使用分區調整為「第

一種住宅區」其餘則分別調整

為「第二種住宅區」及「第三

種住宅區」 2 為提升開發可行性調整住三

住宅區之規模及區位

第二種住宅區 （258）

第三種住宅區

（117 ） 公園用地（007） 兒童遊樂場用地

（025） 廣場用地（022） 綠地用地（008） 道路用地（079）

鄰里公園兼作兒童

遊樂場使用（332）第二種住宅區（167）第三種住宅區（007）綠地用地（007） 公園用地（081） 兒童遊樂場用地

（016） 道路用地（054）

國中用地（兼供國小

使用）（250） 第二種住宅區（066）第三種住宅區（098）兒童遊樂場用地

（013） 停車場用地（042）道路用地（031）

停車場用地（072） 第二種住宅區（070）道路用地（002）

27

表五 變更內容明細表（續） 單位公頃

編號 變更位置 變更內容

變更理由 原計畫 新計畫

1 豐榮豐樂

地區 道路用地（282） 第一種住宅區（001）

第二種住宅區（212）第三種住宅區（015）兒童遊樂場用地

（014） 綠地用地（001） 公園用地（013） 廣場用地（002） 水溝用地（023） 非都市土地（0075）

非都市土地（00039）道路用地（00039）2 事業及財

務計畫 原事業及財務計畫 修訂事業及財務計

畫 為提升開發可行性將建築密集之

街廓（第一種住宅區）及水利會管

轄之現況溝渠（水溝用地）部分

剔除區段徵收範圍並增訂分期分

區開發原則且配合修正財務計畫

內容 3 土地使用

分區管制

計畫

原土地使用分區管

制計畫 修訂土地使用分區

管制計畫 詳表六土地使用分區管制計畫變

更對照表

4 都市設計

準則 原都市設計準則 修訂都市設計準則 詳表七都市設計準則變更對照表

註表內面積應以依據核定圖實地分割測量面積為準

28

表六 土地使用分區管制計畫變更對照表

編號 原條文 變更後條文 變更說明

1 二住宅區

（一）第一種住宅區（即「住

一」住宅區）建蔽率

不得大於 60容積率

不得大於 160

（二）第二種住宅區（即「住

二」住宅區）建蔽率

不得大於 50容積率

不得大於 240

二住宅區

（一）第一種住宅區（即「住

一」住宅區）建蔽率

不得大於 60容積率

不得大於 120

（二）第二種住宅區（即「住

二」住宅區）建蔽率

不得大於 60容積率

不得大於 160

（三）第三種住宅區（即「住

三」住宅區）建蔽率

不得大於 50容積率

不得大於 240

1 為保障既有合法建築密

集街廓之完整性及建物

所有權人權益未納入

整體開發範圍部分調

整為為「第一種住宅

區」並考量整體開發公

平性其容積率訂為

120 2 原住一及住二住宅區

配合前述調整分別變

更為住二及住三住宅

區

2 三「文（中）」學校用地建蔽

率不得大於 50容積率

不得大於 150

刪除 因應少子化人口結構改

變主要計畫已取消劃設

學校用地故予以刪除

3 四建築形式（略） 三建築形式（略） 條次調整

4 五開放空間

（一）「住一」「住二」住宅

區臨接計畫道路部分

應至少退縮 4 公尺供

留設「沿街步道式開放

空間」設置淨寬 15公尺以上之連續鋪面

人行步道免設置騎

樓

（二）「住二」住宅區除留設

「沿街步道式開放空

間」外應在集中留設

「廣場式開放空間」

並與公共開放空間鄰

近「住一」住宅區除

留設「沿街步道式開放

空間」外其餘之法定

空地應配合防火間隔

整體規劃

（三）「住一」住宅區之防火

間隔宜整體規劃集中

留設開放空間應配合

防火間隔位置留設防

火間隔不得設置圍

牆僅能以高度不超過

1公尺之綠籬作為界隔

空間且不得有高於地

面之固定結構物

四開放空間

（一）「住一」「住二」「住

三」住宅區臨接計畫道

路部分應至少退縮 4公尺供留設「沿街步

道式開放空間」設置

淨寬 15 公尺以上之連

續鋪面人行步道免設

置騎樓

（二）「住三」住宅區除留設

「沿街步道式開放空

間」外應在集中留設

「廣場式開放空間」

並與公共開放空間鄰

近「住一」「住二」

住宅區除留設「沿街步

道式開放空間」外其

餘之法定空地應配合

防火間隔整體規劃

（三）「住一」「住二」住宅

區之防火間隔宜整體

規劃集中留設開放空

間應配合防火間隔位

置留設防火間隔不得

設置圍牆僅能以高度

不超過 1 公尺之綠籬

作為界隔空間且不得

有高於地面之固定結

構物

1 條次調整 2 住一住宅區之環境條件

與住二住宅區相近且

考量開放空間完整性

其相關規範均應比照辦

理故修訂條文內容

3 配合第五項刪除調整

項次 4 配合都市計畫法臺灣省

施行細則修訂調降容

積獎勵上限比例

29

表六 土地使用分區管制計畫變更對照表（續 1）

編號 原條文 變更後條文 變更說明

4 （四）「住一」住宅區之防火

間隔寬度為 2 公尺

（五）學校用地應留設開放空

間面積不得小於基地

面積之 40學校用地

四周如設置柵欄或圍

牆等遮蔽物高度不得

超過 2 公尺牆面透空

率應達 50以上並綠

化處裡且應自計畫道

路境界線退縮 4 公

尺退縮部分供作「沿

街步道式開放空間」及

機車停車空間使用

（六）（略）

（七）1（略） 2建築物提供部分樓

地板面積供下列使

用者得增加所提

供之樓地板面積

但以不超過基地面

積乘以該基地容積

率之 30為限

（四）「住一」「住二」住宅

區之防火間隔寬度為 2公尺

（五）刪除

（五）略

（六）1（略） 2建築物提供部分樓

地板面積供下列使

用者得增加所提供

之樓地板面積但以

不超過基地面積乘

以該基地容積率之

20為限

5 六（略） 五（略） 條次調整

6 七交通運輸系統

（一）（略）

（二）「住一」住宅區每一住

宅單元應至少設置 1部停車位該停車位不

得設置於指定留設開

放空間之人行步道及

防火間隔上「住二」

住宅區應集中設置地

下停車場

（三）「住一」住宅區若附設

1 部以上之停車位時

其停車位得以前後方

式配置之

六交通運輸系統

（一）（略）

（二）「住一」「住二」住宅

區每一住宅單元應至

少設置 1 部停車位該

停車位不得設置於指

定留設開放空間之人

行步道及防火間隔

上「住三」住宅區應

集中設置地下停車場

（三）「住一」「住二」住宅

區若附設 1 部以上之

停車位時其停車位得

以前後方式配置之

1 條次調整 2 住一住宅區之環境條件

與住二住宅區相近其

相關規範均應比照辦

理故修訂條文內容

30

表六 土地使用分區管制計畫變更對照表（續完）

編號 原條文 變更後條文 變更說明

7 八建築基地細分規模

（一）「住一」住宅區最小基

地開發單元 120 平方

公尺最小基地面寬

45 公尺

（二）「住二」住宅區應就完

整街廓整體規劃設

計分期分區開發

七建築基地細分規模

（一）「住一」「住二」住宅

區最小基地開發單元

120 平方公尺最小基

地面寬及最小建築面

寬 5 公尺

（二）「住三」住宅區最小基

地開發單元 1500 平方

公尺

1 條次調整 2 住一住宅區之環境條件

與住二住宅區相近其

相關規範均應比照辦

理故修訂條文內容

3 為提升居住環境及都市

景觀品質最小基地面寬

調整為 5 公尺並增訂

最小建築面寬之規定

4 為提升住三住宅區土地

處分彈性以利達到財

務自償故修正其最小

基地開發規模為 1500平方公尺

8 九～十二（略） 八～十一（略） 條次調整

9

十二「住一」住宅區得維持

現有建築及其使用惟

日後申請建築時仍應

依本要點規定辦理且

為鼓勵既有聚落再發

展亦得另訂「台東市

都市計畫（豐榮豐樂

地區）細部計畫再發展

地區土地開發管理要

點」據以執行

1 增訂條文 2 為鼓勵既有聚落日後整

體再發展提升環境品

質另訂「台東市都市

計畫（豐榮豐樂地區）

細部計畫再發展地區土

地開發管理要點」（詳附

件四）

31

表七 都市設計準則變更對照表

編號 原條文 變更後條文 變更說明

1 一開放空間系統設計準則

（略）

（一）開放空間類別

開放空間系統依

土地屬性及使用形態

區分為公共開放空

間指定留設開放空間

兩類以本計畫區而言

細分如后（詳圖 6-2）

1公共開放空間包括公

（兒）用地學校運動

場

2指定留設開放空間包括

「沿街步道式開放空

間」「住二」住宅區集中

留設之「廣場式開放空

間」上述所稱之開放空

間係指「實施都市計畫地

區建築基地綜合設計鼓

勵辦法」規定開放空間

（二）開放空間設計原則

（略）

（三）開放空間設計準則

1公（兒）用地開放空間設

計規定

（1）公（兒）用地應具休

憩集會及活動等功

能得比照「臺灣省

公園管理辦法」規定

設置相關設施提供

居民使用並應提供

計畫區內居民遭遇重

大人為或天然災害時

所需臨時避難疏散及

急難救助空間

（2）公（兒）用地活動區

配置於主要道路旁

時與道路之間應以

濃密植栽適當區隔

（3）公（兒）用地主要出

入口應與人行動線系

統連接服務車輛及

停車空間出入動線應

避免干擾人行動線與

主要道路系統

一開放空間系統設計準則

（略）

（一）開放空間類別

開放空間系統依

土地屬性及使用形態

區分為公共開放空

間指定留設開放空間

兩類以本計畫區而言

細分如后（詳附圖 1）

1公共開放空間包括公

園兒童遊樂場綠地

廣場用地

2指定留設開放空間包括

「沿街步道式開放空

間」「住三」住宅區集中

留設之「廣場式開放空

間」上述所稱之開放空

間係指「建築技術規則第

15 章實施都市計畫地區

建築基地綜合設計」規定

開放空間

（二）開放空間設計原則

（略）

（三）開放空間設計準則

1公園兒童遊樂場用地開

放空間設計規定

（1）應具休憩集會及活

動等功能得比照「臺

東縣公園管理自治條

例」規定設置相關設

施提供居民使用

並應提供計畫區內居

民遭遇重大人為或天

然災害時所需臨時避

難疏散及急難救助空

間

（2）活動區配置於主要道

路旁時與道路之間

應以濃密植栽適當區

隔

（3）主要出入口應與人行

動線系統連接服務

車輛及停車空間出入

動線應避免干擾人行

動線與主要道路系

統

1 配合休憩性公共設施用

地項目及規模變更調

整其用地名稱且配合

取消學校用地故刪除

相關內容

2 為提供公益性住宅建築

使用將「住二」住宅

區調整為「住三」住宅

區

3 「實施都市計畫地區建

築基地綜合設計鼓勵辦

法」業於 92 年 3 月 20日廢止有關開放空間

規範回歸建築技術規

則故調整其內容

4 「臺灣省公園管理辦

法」業於 95 年 12 月 12日廢止有關公園及兒

童遊樂場之規劃調整

為依「臺東縣公園管理

自治條例」辦理

5 有關「指定留設開放空

間與其他法定空地設計

規定」部分業已納入

土地使用分區管制計畫

規範之故予以刪除

6 調整附圖編號

32

表七 都市設計準則變更對照表（續 1）

編號 原條文 變更後條文 變更說明

1 （4）公（兒）用地應採開

放性設計如基於安

全及管理之需要四

周可設置綠籬或綠化

設施圍蔽高度不得

超過 1 公尺

2學校運動場開放空間設

計規定

（1）學校運動場公共開放

空間鄰近住宅區之部

分應設置高低綠籬

以隔絕噪音

（2）學校留設之開放空

間面積不得小於基

地面積之 10最小

綠化面積不得小於法

訂空地之 50

（3）學校留設之開放空

間應提供居民作為

休憩運動場所及遭

遇重大人為或天然災

害時所需臨時避難疏

散及急難救助空間

（4）學校運動場及戶外活

動區配置應配合自

然地形變化規劃減

少整地與挖填方工

程

（5）學校運動場及戶外活

動區配置應考量自

然氣候條件與微氣候

變化對冬季東北季

風應以建築配置或植

栽密植方式降低活動

時的不適性

（6）學校主要出入口應與

人行動線系統連接

服務車輛及停車空間

出入動線應避免干擾

人行動線主要道路

系統

（7）學校運動場如緊鄰主

要道路配置臨接道

路部分應以喬木密植

方式減少噪音和危險

性

（4）應採開放性設計如

基於安全及管理之需

要四周可設置綠籬

或綠化設施圍蔽高

度不得超過 1 公尺

2其他相關規定

（略）

33

表七 都市設計準則變更對照表（續 2）

編號 原條文 變更後條文 變更說明

1 （8）學校用地及其戶外空

間應採開放性設計

如基於安全及管理之

需要四周可設置柵

欄圍牆或綠籬等設

施物圍蔽如設置欄

杆或圍牆等遮蔽物

高度不得超過 2 公

尺牆面透空率應達

50以上並應綠化

處理

（9）學校用地四周若設置

柵欄或圍牆等遮蔽

物應自計畫道路境

界線退縮 4 公尺退

縮部分得計入法訂空

地又退縮部分應配

合周遭「沿街步道式

開放空間」留設淨寬

15 公尺以上之人行

步道其餘部分應予

植栽綠化或配合學童

上下學動線規劃為家

長接送學童之機車停

車空間

3指定留設開放空間與其

他法定空地設計規定

（1）「住一」「住二」住宅

區臨接計畫道路部分

應至少退縮 4 公尺

供留設「沿街步道式

開放空間」免設置騎

樓

（2）前項「沿街步道式開

放空間」範圍內應設

置連續舖面之人行步

道淨寬不得小於 15公尺並不得設置有

礙通行之設施物

（3）「住二」住宅區除留設

「沿街步道式開放空

間」外應再集中留

設「廣場式開放空

間」並與公共開放空

間鄰近其位置依圖

6-2 之原則設置「住

一」住宅區除留設「沿

街步道式開放空間」

34

表七 都市設計準則變更對照表（續 3）

編號 原條文 變更後條文 變更說明

1 外其餘之法定空地

應配合防火間隔整體

規劃

（4）「住一」住宅區之防火

間隔宜整體規劃集中

留設防火間隔位置

建議如圖 6-3防火間

隔不得設置圍牆僅

能以高度不超過 1 公

尺之綠籬作為界隔空

間且不得有高於地

面之固定結構物

（5）「住一」住宅區之防火

間隔寬度為 2 公尺

4其他相關規定

（略）

2 三交通運輸系統設計準則

（略）

（一）計畫道路標準斷面設計

規定

本計畫區內道路

斷面車道數及空間配

置如圖 6-4其中公共

設施帶係供作佈設行

道樹公車站牌售票

亭變電箱路燈自

行車停車空間及各類

街道傢俱之空間且計

畫道路兩側均規定建

築物退縮供留設「沿

街步道式開放空間」

（二）停車空間設計規定

1「住一」住宅區每一住

宅單元應至少設置 1 部

停車位該停車位不得

設置於指定留設開放

空間臨計畫道路境界

線 15 公尺範圍內及防

火間隔上「住二」住

宅區應集中設置地下

停車場其出入口應設

置於次要道路或私設

通路上並與基地進出

動線開放空間整體設

計

三交通運輸系統設計準則

（略）

（一）計畫道路標準斷面設計

規定

本計畫區內道路

斷面車道數及空間配

置應參酌附圖二辦

理其中公共設施帶係

供作佈設行道樹公車

站牌售票亭變電

箱路燈自行車停車

空間及各類街道傢俱

之空間且計畫道路兩

側均規定建築物退

縮供留設「沿街步道

式開放空間」

（二）停車空間設計規定

1住宅區留設之停車位不

得設置於指定留設開

放空間臨計畫道路境

界線 15 公尺範圍內及

防火間隔上「住三」

住宅區應集中設置地

下停車場其出入口應

設置於次要道路或私

設通路上並與基地進

出動線開放空間整體

設計

1 為保留日後道路設計彈

性故修正用語並調

整附圖編號

2 有關住宅區停車空間留

設規定係屬土地使用

分區管制計畫範疇故

予以刪除

3 配合土地使用屬性調

整將「住二」住宅區

調整為「住三」住宅區

4 配合休憩性公共設施用

地規模變更調整其用

地名稱且配合取消學

校用地故刪除相關內

容

35

表七 都市設計準則變更對照表（續 4）

編號 原條文 變更後條文 變更說明

2 2學校公（兒）用地內

應留設自行車停放空

間並設置自行車停放

架或類似防竊功能之

保護設施

3（略）

2公園兒童遊樂場用地

內應留設自行車停放

空間並設置自行車停

放架或類似防竊功能

之保護設施

3（略）

3 四建築基地細分規模設計準

則

（一）「住二」住宅區應就完

整街廓整體規劃設

計分期分區開發「住

一」住宅區則鼓勵以完

整街廓方式整體開

發最小基地開發單元

120 平方公尺最小面

寬 45 公尺

（二）「住一」住宅區開發規

模如非完整街廓開發

時應考量與鄰近基地

之關係並配合集中留

設法定空地

四建築基地細分規模設計準

則

「住一」「住二」住

宅區開發規模如非完整

街廓開發時應考量與鄰

近基地之關係並配合集

中留設法定空地

1 有關建築基地細分規模

規定係屬土地使用分

區管制計畫範疇故予

以刪除

2 「住一」「住二」住宅

區土地使用屬性相近

故併同規範之

4 五建築量體配置高度造

型色彩及風格設計準則

（一）～（四）（略）

（五）「住一」「住二」住宅

區若需裝置廣告物等

附屬設施物應以不妨

礙通行及景觀為原

則不得設置於指定留

設開放空間及防火間

隔上附著於建築物上

之高度不得低於 36 公

尺廣告物大小以高度

3 公尺寬度 06 公尺

為限其餘規定依內政

部訂頒之「廣告物管理

辦法」等相關規定辦

理

（六）「住二」住宅區之廣告

物等附屬設施應配合

集合住宅建築設計統

一規範

五建築量體配置高度造

型色彩及風格設計準則

（一）～（四）（略）

（五）「住一」「住二」住宅

區若需裝置廣告物等

附屬設施物應以不妨

礙通行及景觀為原

則不得設置於指定留

設開放空間及防火間

隔上附著於建築物上

之高度不得低於 36 公

尺廣告物大小以高度

3 公尺寬度 06 公尺

為限其餘規定依內政

部訂頒之「招牌廣告及

樹立廣告管理辦法」等

相關規定辦理

（六）「住三」住宅區之廣告

物等附屬設施應配合

集合住宅建築設計統

一規範

1 「廣告物管理辦法」業

於 93 年 7 月 23 日公告

廢止故調整為現行之

「招牌廣告及樹立廣告

管理辦法」

2 為提供公益性住宅建築

使用將「住二」住宅

區調整為「住三」住宅

區

36

表七 都市設計準則變更對照表（續 5）

編號 原條文 變更後條文 變更說明

5 六環境保護設施設計準則

本計畫區內環境保

護設施主要為污水處理

設施及「住二」住宅區之

垃圾貯存空間其設計規

定如后（略）

六環境保護設施設計準則

本計畫區內環境保

護設施主要為污水處理

設施及「住三」住宅區之

垃圾貯存空間其設計規

定如后（略）

為提供公益性住宅建築使

用將「住二」住宅區調

整為「住三」住宅區

6 七景觀計畫

（一）（二）（略）

（三）「住二」住宅區指定留

設之廣場式開放空間

以集中配置為原則面

積至少 400 平方公尺

且綠地面積至少佔 30長寬比不得超過

21且應按開放空間

面積每滿 64 平方公尺

至少栽植喬木一棵其

樹冠底離地淨高 2 公

尺以上

（四）學校運動場景觀設計準

則

1所有設施應依據學童的

尺寸進行設計（如垃圾

桶座椅等的高度）

同時各設施的顏色及

造型應多樣化但不得

對整體環境特色有負

面影響

2學校運動場與硬舖面活

動區等功能相近之區

域 應 集 中 規 劃 與 設

計各活動區間應以人

行動線連接

3用以界定運動場與其他

使用空間之緩衝綠帶

與植栽區應考量使用

功能實質環境與視覺

的連續性

4運動場內固定之構造物

或設施物（如圍牆及欄

杆等）應利用樹木灌

木群或蔓生植物綠化

或遮蔽

七景觀計畫

（一）（二）（略）

（三）「住三」住宅區指定留

設之廣場式開放空間

以集中配置為原則面

積至少 400 平方公尺

且綠地面積至少佔 30長寬比不得超過

21且應按開放空間

面積每滿 64 平方公尺

至少栽植喬木一棵其

樹冠底離地淨高 2 公

尺以上

（四）公園兒童遊樂場用地

景觀設計準則

1公園用地中央主要地區

應提供一具多功能及

多用途使用的大型活

動區域其他各分區應

考量觀賞休閒運

動遊戲及衛生等活動

與功能設施

2（略）

3兒童遊樂場用地配置原

則（略）

1 為提供公益性住宅建築

使用將「住二」住宅

區調整為「住三」住宅

區

2 配合休憩性公共設施用

地項目及規模變更調

整其用地名稱且配合

取消學校用地故刪除

相關內容

37

表七 都市設計準則變更對照表（續完）

編號 原條文 變更後條文 變更說明

5 （五）公（兒）用地景觀

設計準則

1公（兒）用地中央主要

地區應提供一具多功

能及多用途使用的大

型活動區域其他各分

區應考量觀賞休閒

運動遊戲及衛生等活

動與功能設施

2（略）

3兒童遊戲場配置原則

（略）

表八 變更前後土地使用計畫面積對照表

項目 現行計畫面積

（公頃） 增減面積

（公頃）

變更後

面積 （公頃）

比例 （）

土地

使用

分區

第一種住宅區 1461 -1424 037 130

第二種住宅區 581 +1314 1895 5558

第三種住宅區 000 +289 289 851

小計 2042 +179 2221 6538

公共

設施

用地

公（兒）用地 332 -332 000 000

綠地 008 +016 024 071

停車場用地 072 +000 072 212

廣場用地 000 +024 024 071

水溝用地 000 +023 023 068

國中（小）用地 250 -250 000 000

兒童遊樂場用地 000 +137 137 403

公園用地 000 +155 155 456

道路用地 693 +048 741 2181

小計 1355 -179 1176 3462

非都市土地 - +00036 - -

合計 3397 -00036 3397 10000

註表內面積應以依據核定圖實地分割測量面積為準

38

表九 變更後土地使用計畫面積表

項目 北區 中區 南區 合計

面積 (公頃)

比例()面積

(公頃)比例()

面積 (公頃)

比例() 面積

(公頃) 比例()

土地

使用

分區

第 一 種 住 宅 區 - 000 - 000 037 299 037 109

第二種住宅區 803 6011 429 5207 663 5360 1895 5578

第三種住宅區 083 621 098 1189 108 872 289 851

小計 886 6632 527 6396 808 6531 2221 6538

公共

設施

用地

兒童遊樂場用地 079 591 058 704 - 000 137 403

公園用地 050 374 - 000 105 849 155 456

綠地 024 180 - 000 - 000 024 071

停車場用地 - 000 042 510 030 243 072 212

廣場用地 006 045 018 218 - 000 024 071

水溝用地 - 000 - 000 023 186 023 068

道路用地 291 2178 179 2172 271 2191 741 2181

小計 450 3368 297 3604 429 3469 1176 3462

合計 1336 10000 824 10000 1237 10000 3397 10000

39

圖七 變更計畫示意圖（北中區）

40

圖八 變更計畫示意圖（南區）

41

圖九 變更後計畫示意圖

42

玖事業及財務計畫

一開發方式

本計畫於 89 年發布實施後因中央政府國民住宅政策轉變及公共設施比例

過高等因素致難以執行後續開發計畫遂由台東縣政府研議降低公共設施用地

比例及增列市地重劃方式開發提經內政部都市計畫委員會第 592次第 606次

第 611 次會議討論其決議綜整為下列三點

（一）同意修正道路系統公共設施用地比例由 3989調降為 3795

（二）為增加計畫執行可行性請縣府考量地方實際發展需要酌予提高土地

使用強度

（三）增列開發方式部分請縣府依規定層報行政院核示後再據以辦理

為提高開發可行性並增加原土地所有權人領回土地比例經評估後公共設施

用地比例需調降至 35以下較為可行而土地使用強度部分經考量整體都市

景觀及實際發展狀況仍以維持原使用強度惟配合本次實質計畫內容變更酌予

調整其區位故前述第一二點決議內容均已納入本次變更檢討之

有關第三點決議增列開發方式部分綜合考量時空環境變遷政策指導開

發目的民眾權益保障及開發可行性等因素後基於下列理由仍維持區段徵收方

式辦理

（一）為符合中央政府興建社會住宅政策及日後興建公益性住宅需求本計

畫區開發後應保留部分土地集中妥予運用而市地重劃係採原位次分配

土地日後無法取得足夠規模之完整土地故未能滿足開發目的

（二）本案變更後公共設施用地比例雖已降為 3462倘採市地重劃開發

加計費用負擔後總負擔勢必超過 4500依據「市地重劃實施辦法」

第 23 條規定需經由過半土地所有權人同意始得為之而本區土地所

有權人數高達三百餘人恐難據以執行

爰此除合法建築密集街廓之第一種住宅區及水利會管有之現況溝渠（水溝

用地）外均維持區段徵收方式辦理整體開發並由臺東縣政府為開發主體

43

圖十 區段徵收範圍示意圖

二開發期程

（一）本案應以全部一次開發為原則惟考量政府財政狀況都市成長管理及都

市發展需求等因素必要時得採分期分區開發且預計變更都市計畫經內

政部都市計畫委員會審竣後 3 年內完成全部或第一期區段徵收計畫報核

程序辦理區段徵收作業主要期程計算至標售完成止為 7 年其中工程施

工期程為 3 年惟實際進度得由主管機關視實際狀況酌予調整之

採分期分區開發時應採北中區及南區二期二區方式開發並以南區為

優先開發區且應於南區開發完成後五年內或可建築用地使用率達 50

44

時辦理第二期開發

（二）第一種住宅區已建築使用之合法建物得維持原建築及其使用且得為必要

之維護及修繕並得申請個別建築或依「台東市都市計畫（豐榮豐樂地

區）細部計畫再發展地區土地開發管理要點」辦理其建築管理及使用管

制仍應依循本計畫土地使用分區管制計畫及其他相關法令

本計畫區總面積為 3397 公頃除第一種住宅區及水溝用地外均採區段徵

收方式辦理故開發面積約 3337 公頃其開發財務說明如下

三財務計畫

（一）土地處理原則

1預計土地所有權人領回抵價地比例

依土地徵收條例第 39 條第 2 項規定抵價地總面積以徵收總面

積之 50為原則因情況特殊經上級主管機關核准者不在此限

但不得少於 40曾為農地重劃者該重劃地區部分不得少於 45

本區段徵收範圍並無參與農地重劃因此依上述原則並參考目

前不動產市場普遍之交易行情以及本計畫區之財務狀況等因素抵價

地發還比例暫以 50預估惟實際土地所有權人領回抵價地比例應以

臺東縣政府報經中央區段徵收主管機關（內政部）核定之抵價地比例

為準

2區段徵收後土地處理方式

本計畫區段徵收範圍內土地經規劃整理後其土地處理方式依

土地徵收條例區段徵收實施辦法及其相關規定辦理並以臺東縣政

府報經中央區段徵收主管機關（內政部）核定之區段徵收計畫為準

（二）開發費用估算

1區段徵收作業費用

辦理本計畫區段徵收作業所需地籍整理費及其他辦理土地整理

必要之費用依過往之經驗以每公頃 120 萬元估算之估計約需 4004

萬元

2地價補償費

擬以私有土地面積 30選擇領取現金補償及公有土地有償撥用

方式參與區段徵收並參酌鄰近地區性質相似之土地交易價格後依土

45

地屬性周邊買賣價並排除掉預期因素及其他影響市價的因素後土

地平均補償單價以 8000 元（≒26446 元坪）估算其地價補償費

為 84400 萬元

3地上物補償費

地上物拆遷補償費部分包含農作改良物鐵皮與網室棚架磚

造與鋼筋混凝土造等其中農作改良物以每公頃 60 萬元鋼筋水泥

造建物拆遷補償費以每公頃 27000 萬元計算磚造建物拆遷補償費以

每公頃 15000 萬元計算鐵皮造建物拆遷補償費以每公頃 5500 萬元

計算及網室棚架以每公頃 500 萬元計算估算地上物拆遷補償費合計

約 14061 萬元

4公共設施費用

包含全區整地工程雨污水下水道地下管道公園綠地廣

場兒童遊樂場停車場及道路等公共設施之規劃設計施工及工程

管理費用考量範圍內地形平坦且地上物單純故整地工程以每公頃

80 萬元計雨污水下水道分別以每公頃 200 萬元及 250 萬元計電

信電力與自來水等公用管線工程以每公頃 300 萬元計公園及兒童

遊樂場用地以每公頃 1800 萬元計綠地以每公頃 1400 萬元計廣

場用地以每公頃 1500 萬元計停車場用地以每公頃 1500 萬元計及

道路用地以每公頃 1600 萬元計等工程規劃設計管理及監造費等

以工程總經費 8計算合計約需 50313 萬元

5管理維護費

區段徵收完成後區內公共設施管理維護費本區依土地徵收條例

施行細則第 51 條第 2 項規定以每年每公頃 5 萬元編列 3 年計算

估計約需 501 萬元

6貸款利息

在辦理區段徵收時可向平均地權基金及公民營行庫辦理貸款作

業依本計畫區段徵收作業預定辦理期程參考五大銀行基準利率（台

灣銀行合作金庫銀行第一銀行華南銀行及台灣土地銀行）並參

酌物價上漲趨勢貸款利率以 3進行估算估算本計畫區段徵收作業

之貸款利息估計約需 16567 萬元

7估算結果

依據前述區段徵收作業費用地價補償費地上物補償費公共

46

設施費用管理維護費及貸款利息估算結果本計畫區段徵收開發總

費用預估約為 169846 萬元詳表十所示

表十 區段徵收開發總費用估算表

項目 單位 數量 單價

（萬元）

總價

（萬元）說明

一區段徵收作業費用 公頃 3337 120 4004

二補償費用

地價補償費 公頃 1055 8000 84400以私有地主30領取

地價補償及公有土地

全數作價方式領回

地上物拆遷補償

農作物 公頃 2500 60 1500

建物

鋼筋混凝土 公頃 015 27000 4050

磚造 公頃 006 15000 900

鐵皮造 公頃 064 5500 3520

網室棚架 公頃 310 500 1550

自拆遷獎勵金 式 100 2541 2541

小計 98461

三公共設施費用

整地工程 公頃 3337 80 2670

公園及兒童遊樂場 公頃 292 1800 5256

綠地 公頃 024 1400 336

廣場 公頃 024 1500 360

停車場 公頃 072 1500 1080

道路 公頃 741 1600 11856

雨水下水道 公頃 3337 200 6674

污水下水道 公頃 3337 250 8343

共同管溝 公頃 3337 300 10011電力電信及自來水

地下管線工程費

小計 46586

工程規劃設計管理

及監造費等 式 100 3727 3727 按工程費之 8估計

合計 50313

四管理維護費 公頃 3337 5 501每年每公頃 5 萬元

編列 3年計算

五貸款利息 16567 以年息 3複利計算

總開發費用 169846

註實際區段徵收開發總費用依辦理時之法令規定及實際發生之費用為準

（三）土地處分方式

47

1私有地所有權人領回抵價地比例依土地徵收條例第 39 條第 2 項辦理發

還土地所有權人之抵價地以第二種住宅區為原則

2屬土地徵收條例第 44 條第 1 項第 2 款所列之公共設施無償登記該管縣政

府本計畫公園兒童遊樂場用地綠地廣場停車場及道路用地等

公共設施用地無償登記為臺東縣政府所有

3其餘可供建築土地則依土地徵收條例第 44 條第 1 項第 5 款規定予以處

分

表十一 區段徵收土地處分方式表

類 別 內 容 面積（公頃）

1發還抵價地土地 第二種住宅區 1141

2無償登記之公共設施用地

公園用地兒童遊樂場用地綠

地廣場用地停車場用地及道路

用地等

1153

3供興建公益性住宅之土地 第三種住宅區 289

4剩餘可供標(讓)售土地 扣除發還抵價地土地後之第二種

住宅區 754

合 計 3337

註區段徵收抵價地之比例以 50為估算財務計畫之依據實際抵價地之比例應以區段徵收主管機關報經核定之比例為準

（四）區段徵收後土地處分收入估算

依據各開發項目之開發方式與概估開發費用經整理分析後區段徵

收後土地處分預估面積為 1043 公頃參酌鄰近地區土地交易案例擬

訂 17500 元作為第二種住宅區用地標(讓)售價格另第三種住宅區按

以開發成本 16285 元折價專案讓售予需地機關預估土地處分收入

約為 179014 萬元以作為縣府未來辦理開發之參考依據惟未來仍得

視財政情形及實際發展需要酌予調整

（五）自償能力分析

1經費籌措

本計畫區段徵收開發總費用之經費籌措方式包括向臺東縣平均

地權基金財政部地方建設基金或各行庫申貸支應等

2自償能力分析

48

本計畫區段徵收開發總費用約需 169846 萬元區段徵收後土地

處分預估收入約 179014 萬元預估區段徵收後盈餘約 9168 萬元

益本比為 105另本案經財務分析結果財務平衡標售底價約 16285

元（≒53835 元坪）與周邊客觀條件相同之都市計畫區住宅區市

場交易行情相較下仍有利基整體財務應屬可行

（六）敏感度分析

抵價地發還比例分別以 4042545475及 50與地主領

取現金比例 0102030及 40進行敏感度分析其財務結果

詳如表十二所示

表十二 區段徵收財務敏感度分析表

抵價地發還比例 地主領現比例 開發總費用

（萬元）

土地處分收入

（萬元）

盈餘

（萬元） 益本比

4000

0 80277 150489 70212 187

10 109605 173309 63704 158

20 138932 196129 57197 141

30 168259 218949 50690 130

40 197587 241769 44182 122

4250

0 80844 136227 55383 169

10 110115 160473 50358 146

20 139385 184719 45334 133

30 168656 208965 40309 124

40 197926 233212 35286 118

4500

0 81410 121964 40554 150

10 110625 147637 37012 133

20 139839 173309 33470 124

30 169052 198982 29930 118

40 198267 224654 26387 113

4750

0 81976 107702 25726 131

10 111135 134800 23665 121

20 140292 161899 21607 115

30 169449 188998 19549 112

40 198607 216097 17490 109

5000

0 82543 93439 10896 113

10 111644 121964 10320 109

20 140746 150489 9743 107

30 169846 179014 9168 105

40 198947 207539 8592 104

附 1-1

附件一 臺東縣政府 104 年 6 月 12 日 府建都字第 1040115666 號函

附 2-1

附件二 變更後土地使用分區管制計畫

為有效控制本計劃區土地使用強度確保公共設施服務水準維護良好生活

環境訂定土地使用分區管制要點如后

一 本要點依都市計畫法第 22 條及同法臺灣省施行細則第 35 條規定訂之

二 住宅區

（一）第一種住宅區（即「住一」住宅區）建蔽率不得大於 60容積率不

得大於 120

（二）第二種住宅區（即「住二」住宅區）建蔽率不得大於 60容積率不

得大於 160

（三）第三種住宅區（即「住三」住宅區）建蔽率不得大於 50容積率不

得大於 240

三 建築形式

（一）為配合遠景海岸山脈富變化的稜線建築物屋頂層及屋頂突出物應設

置斜屋頂且斜屋頂之投影面積不得小於建築面積之 80斜屋頂（覆

文化瓦）之斜率原則上為 11 至 13 之間若經都市設計審議委

員會認可係為設計上之需要得調整之

（二）新建建築物之外牆造型及開窗型式應配合鄰屋設計

四 開放空間

（一）「住一」「住二」「住三」住宅區臨接計畫道路部分應至少退縮 4 公尺

供留設「沿街步道式開放空間」設置淨寬 15 公尺以上之連續鋪面人

行步道免設置騎樓

（二）「住三」住宅區除留設「沿街步道式開放空間」外應在集中留設「廣

場式開放空間」並與公共開放空間鄰近「住一」「住二」住宅區除

留設「沿街步道式開放空間」外其餘之法定空地應配合防火間隔整

體規劃

（三）「住一」「住二」住宅區之防火間隔宜整體規劃集中留設開放空間應

配合防火間隔位置留設防火間隔不得設置圍牆僅能以高度不超過 1

公尺之綠籬作為界隔空間且不得有高於地面之固定結構物

（四）「住一」「住二」住宅區之防火間隔寬度為 2 公尺

附 2-2

（六）開放空間得計入建築基地之法定空地應美化綠化達綠覆率 50以

上

（七）1有關設置開放空間獎勵部份依內政部訂定「實施都市計畫地區建築

基地綜合設計鼓勵辦法」規定辦理

2建築物提供部分樓地板面積供下列使用者得增加所提供之樓地板面

積但以不超過基地面積乘以該基地容積率之 30為限

（1）私人捐獻或設置圖書館博物館藝術中心兒童青少年勞

工老人等活動中心景觀公共設施等供公眾使用其集中留設

之面積在 1 百平方公尺以上並經目的事業主管機關核准設立公

益性基金管理營運者

（2）建築物留設空間與天橋或地下道連接供公眾使用經交通主管機

關核准者

五 建築基地內留設之人行步道應與其他法定空地整體規劃並與周遭之公共

開放空間直接聯繫

六 交通運輸系統

（一）依都市設計準則之計劃道路標準斷面留設之公共設施帶供作佈設行

道樹公車站牌售票亭變電箱路燈標誌自行車停車空間及

各類街道家俱之空間

（二）「住一」「住二」住宅區每一住宅單元應至少設置 1 部停車位該停車

位不得設置於指定留設開放空間之人行步道及防火間隔上「住三」住

宅區應集中設置地下停車場

（三）「住一」「住二」住宅區若附設 1 部以上之停車位時其停車位得以前

後方式配置之

七 建築基地細分規模

（一）「住一」「住二」住宅區最小基地開發單元 120 平方公尺最小基地面

寬及最小建築面寬 5 公尺

（二）「住三」住宅區最小基地開發單元 1500 平方公尺

八 公共設施用地得依「都市計畫公共設施用地多目標使用方案」規定作多目

標使用

九 為維護居住環境品質本計畫區內停車空間依左表規定

附 2-3

土地及建築物用途 基準停車位數

住宅等類似用途建築物

建築樓地板面積在 250 平方公尺以

下者應留設 1 部停車空間超過部

分每超過 150 平方公尺及其零數應

增設 1 部停車空間

商場（店）餐廳飲食店

超級市場等類似用途建築

物

建築樓地板面積每滿 100 平方公尺

設置 1 部停車位

辦公事務所金融等類私

用途建築物 建築樓地板面積每滿 80 平方公尺設

置 1 部停車位

旅館國際觀光旅館等類似

用途建築物 建築樓地板面積每滿 100 平方公尺

或每 4 個房間設置 1 部停車位

十 建築基地內之法定空地應留設二分之一以上種植花草樹木以美化環

境

十一 建築基地申請建築時須經縣府都市設計審議委員會依都市設計準則審

查通過後始得發照建築及施工以塑造本計畫區之獨特風格但為增

強本計畫區風格之設計經都市設計審議委員會認可者得不受都市設

計準則之限制

十二 「住一」住宅區得維持現有建築及其使用惟日後申請建築時仍應依

本要點規定辦理且為鼓勵既有聚落再發展亦得另訂「台東市都市計

畫（豐榮豐樂地區）細部計畫再發展地區土地開發管理要點」據以執

行

十三 本要點未規定事項適用其他法令規定

附 3-1

附件三 變更後都市設計準則

一 開放空間系統設計準則

開放空間在都市結構上包含都市美觀休憩娛樂環境保護及防災避難的

效果規劃設計應以提供自然舒適親切可及的人性化環境為目標並增進

都市防災避難功能

（一）開放空間類別

開放空間系統依土地屬性及使用形態區分為公共開放空間指定

留設開放空間兩類以本計畫區而言細分如后（詳附圖一）

1公共開放空間包括公園兒童遊樂場綠地廣場等用地

2指定留設開放空間包括「沿街步道式開放空間」「住三」住宅區集

中留設之「廣場式開放空間」上述所稱之開放空間係指「建築技術

規則第 15 章實施都市計畫地區建築基地綜合設計」規定開放空間

（二）開放空間設計原則

開放空間之配置除於適當區位設置公共開放空間外並指定每

一基地之「留設開放空間」的位置及其設計標準配合退縮規定維

繫全區開放空間之連續性完整性與多樣性設計原則如后

1每一街廓內及建築物簇群內均應提供開放空間

2所有街廓之開放空間應整體規劃並利用步道相銜接建構一套區內

完整的人行動線系統提升居民移動之便利性

3開放空間須完整規劃並以景觀配置手法銜接各區特色

（三）開放空間設計準則

1公園兒童遊樂場用地開放空間設計規定

（1）應具休憩集會及活動等功能得比照「臺東縣公園管理自治條

例」規定設置相關設施提供居民使用並應提供計畫區內居民

遭遇重大人為或天然災害時所需臨時避難疏散及急難救助空

間

（2）活動區配置於主要道路旁時與道路之間應以濃密植栽適當區

隔

附 3-2

附圖一 開放空間系統配置示意圖

附 3-3

（3）主要出入口應與人行動線系統連接服務車輛及停車空間出入動

線應避免干擾人行動線與主要道路系統

（4）應採開放性設計如基於安全及管理之需要四周可設置綠籬或

綠化設施圍蔽高度不得超過 1 公尺

2其他相關規定

（1）開放空間入口須明顯標示或以其他設計方式強調入口意象加

強公眾使用之能見度

（2）開放空間之舖面應使用具透水性防滑耐壓易維護的材質

舖面設計應以街廓為單元整體規劃反映地區的特色與個性

（3）開放空間的設計應符合無障礙環境的要求

（4）開放空間應美化綠化其綠覆率應達 50以上

二 人行空間設計準則

人行空間目的在提供計畫區內居民一個不需要車輛即可通達區內各主要公

共設施或開放空間的步行安全動線系統本計畫區內配置之人行空間包括都市計

畫劃設之人行步道及建築基地內留設之人行步道兩者相互配合連接建構成

全區完整的人行步道系統提升居民移動之便利性本計畫區內人行空間設計準

則如后

（一）都市計畫劃設之人行步道設計規定

1人行步道之人行空間淨寬度不得小於 15 公尺

2應具連續性舒適性方便性與美觀等基本功能

3交叉路口得視交通需要以號誌輔以聲音告知行人應停止或行進

4除得提供設置灌木植栽及街道傢俱外不得設置其他有礙通行之設施

物並應設置中低光源之照明設施

（二）建築基地內留設之人行步道設計規定

1建築基地內留設之人行步道應與基地內之其他法定空地整體規劃並

與周邊之公共開放空間直接聯繫

2建築基地內留設之人行步道應與車行動線系統明確區分減少交通衝

擊

3建築基地內留設之人行步道地坪應平整每一街廓之各街角均應採無

附 3-4

障礙環境設計

三 交通運輸系統設計準則

交通運輸系統之設計應以提供具可行性及易行性之交通運輸方式為目標

透過道路功能等級之明確劃分各層級道路依其功能服務水準與周圍土地使用

之特性設置不同之車行空間寬度及景觀設計規定

（一）計畫道路標準斷面設計規定

本計畫區內道路斷面車道數及空間配置應參酌附圖二辦理其中

公共設施帶係供作佈設行道樹公車站牌售票亭變電箱路燈

自行車停車空間及各類街道傢俱之空間且計畫道路兩側均規定建築

物退縮供留設「沿街步道式開放空間」

（二）停車空間設計規定

1住宅區留設之停車位不得設置於指定留設開放空間臨計畫道路境界

線 15 公尺範圍內及防火間隔上「住三」住宅區應集中設置地下停

車場其出入口應設置於次要道路或私設通路上並與基地進出動線

開放空間整體設計

2公園兒童遊樂場用地內應留設自行車停放空間並設置自行車停放

架或類似防竊功能之保護設施

附圖二 計畫道路標準斷面圖

附 3-5

3路外公共停車場設計規定

（1）路外公共停車場應有植栽計畫舖面須全面使用透水性材料且

周圍應予綠化

（2）路外公共停車場除出入口處外四周應以綠化土堤或綠化材料

形成適當之圍籬

四 建築基地細分規模設計準則

「住一」「住二」住宅區開發規模如非完整街廓開發時應考量與鄰近基地

之關係並配合集中留設法定空地

五 建築量體配置高度造型色彩及風格設計準則

（一）建築物允建高度應依建築技術規則建築設計施工篇第 164 條規定計算

並檢討日照

（二）為配合遠景海岸山脈富變化的稜線建築物屋頂層及屋頂突出物應設

置斜屋頂且斜屋頂之投影面積不得小於建築面積之 80斜屋頂之

斜率原則上為1 至3 之間若經都市設計審議委員會認可係為設

計上之需要得調整之

（三）新建建築物之外牆造型及開窗形式應配合鄰屋設計

（四）為調和人造建築物與背景天空海洋山脈田野等色彩建築物屋

頂色牆壁色色彩為深色瓦對白色或淺灰

（五）「住一」「住二」住宅區若需裝置廣告物等附屬設施物應以不妨礙

通行及景觀為原則不得設置於指定留設開放空間及防火間隔上附

著於建築物上之高度不得低於 36 公尺廣告物大小以高度 3 公尺寬

度 06 公尺為限其餘規定依內政部「招牌廣告及樹立廣告管理辦法」

等相關規定辦理

（六）「住三」住宅區之廣告物等附屬設施應配合集合住宅建築設計統一

規範

六 環境保護設施設計準則

本計畫區內環境保護設施主要為污水處理設施及「住三」住宅區之垃圾貯存

空間其設計規定如后

（一）污水處理設施依建築技術規則施工篇第 49 條規定辦理

（二）每一單元（以街廓計）之「住二」住宅區開發時應至少設置一處垃

附 3-6

圾貯存空間集中收集處理垃圾

（三）垃圾貯存空間應面臨次要道路集中設置且不得設置於建築物主要出

入口旁垃圾貯存空間未臨接計畫道路時應留設 35 公尺寬之車道連

接計畫道路垃圾貯存空間位室內者車道淨寬應達 4 公尺以上且

應設置於地面層

（四）垃圾貯存空間應有適當之清洗（含排水措施）隔離設施以維護環境衛

生如位法定空地者應配合綠化設施美化

七 景觀計畫

景觀計畫目的在塑造本計畫區之整體都市景觀及舒適生活環境設計準則如

后

（一）計畫道路兩側之公共設施帶應於適當位置與間距處植栽喬木行道樹

（如附圖三）且依下列規定

1行道樹樹冠底離地淨高 2 公尺以上根部應保留適當之透水面積

2行道樹樹幹四周應舖設鏤空鑄鐵蓋板或透水設施且應與人行步道地

坪高程齊平

3每一街道應有一代表樹種並將其延續至該街道內之社區樹種以具

大型樹冠耐污染易維護為原則

（二）「沿街步道式開放空間」應利用綠化植栽作為道路與建築物間之緩衝

區且每一街廓之植栽應為同一或共同樹種

（三）「住三」住宅區指定留設之廣場式開放空間以集中配置為原則面積

至少 400 平方公尺且綠地面積至少佔 30長寬比不得超過 21且

應按開放空間面積每滿 64 平方公尺至少植栽喬木一棵其樹冠底離地

淨高 2 公尺以上

附 3-7

附圖三 道路斷面景觀示意圖

（四）公園兒童遊樂場用地景觀設計準則

1公園用地中央主要地區應提供一具多功能及多用途使用的大型活動

區域其他各分區應考量觀賞休閒運動遊戲及衛生等活動與功

能設施

2區內供公用設備及服務設施（如垃圾收集公共廁所）等使用之區域

應使用綠籬或樹叢適當圍蔽

3兒童遊樂場用地配置原則

（1）根據兒童活動尺寸荷重等設計

（2）採用複合式遊具使遊戲有連續性與變化

（3）按兒童年齡分類進行設計

（4）提供父母休憩看護設施以便就近照顧

（5）著重安全考量如彈性地板去除尖銳部分等措施

附 4-1

附件四 台東市都市計畫（豐榮豐樂地區）細部計畫

再發展地區土地開發管理要點

一 本要點依「台東市都市計畫（豐榮豐樂地區）細部計畫土地使用分區管

制計畫」第十二點規定訂定之

二 再發展區之土地權利關係人得擬具開發計畫提經臺東縣都市計畫委員會審

查通過後再依相關法令向主管建築機關申請開發建築

三 申請基地符合下列條件者始得依本要點辦理

（一）基地臨接計畫道路之長度在 20 公尺以上或達週界總長度六分之一且面

積達 1000 平方公尺以上者

（二）因鄰地已申請建築或基地條件特殊致未能符合前款規定者經臺東縣都

市計畫委員會同意後得不受前款規定限制

四 開發計畫應以書圖載明下列事項

（一）申請人姓名身份證字號及地址

（二）開發地區範圍面積及土地與建物使用現況

（三）土地使用及公共設施計畫其圖面比例尺不得小於 1600

（四）土地使用管制計畫

（五）都市設計事項得視實際需要依都市計畫定期通盤檢討實施辦法第八

條第二項之內容予以述明

（六）土地及地上物處理計畫

（七）事業及財務計畫

（八）實施進度

（九）全部土地權利關係人姓名住址權利證明文件及私有土地所有權人

同意書

（十）套繪土地使用計畫之地籍圖其比例尺不得小於 11200

五 依本要點申請整體開發時需以不小於申請開發總面積 20之土地折算為

回饋代金並於全部繳納後始得發照建築

附 4-2

前項代金之計算係以應回饋之土地面積乘以繳交當年度之土地公告現值

加四成為準

六 依本要點申請整體開發者得依下列公式核算其申請開發建築之基準容積

率但該基準容積不得大於 240

V=V0times（1+（V1-01）+ V2）（1-V1）≦240

其中 V回饋後之基準容積率

V0該分區之容積率（120）

V1回饋土地比例

V2獎勵係數（訂為 02）

七 本要點未規定事項悉依其他法令規定辦理

變更機關

業務承辦

人員

擬定機關

業務承辦

人員

業務單位

主管

業務單位

主管

規劃單位亞興測量有限公司

龍邑工程顧問股份有限公司

20

通行及景觀為原則不得設置於指定留設開放空間及防火間隔上附

著於建築物上之高度不得低於 36 公尺廣告物大小以高度 3 公尺寬

度 06 公尺為限其餘規定依內政部訂頒之「廣告物管理辦法」等相關

規定辦理

（六）「住二」住宅區之廣告物等附屬設施應配合集合住宅建築設計統一

規範

六 環境保護設施設計準則

本計畫區內環境保護設施主要為污水處理設施及「住二」住宅區之垃圾貯存

空間其設計規定如后

（一）污水處理設施依建築技術規則建築設計施工篇第 49 條規定辦理

（二）每一單元（以街廓計）之「住二」住宅區開發時應至少設置一處垃

圾貯存空間集中收集處理垃圾

（三）垃圾貯存空間應面臨次要道路集中設置且不得設置於建築物主要出

入口旁垃圾貯存空間未臨接計畫道路時應留設 35 公尺寬之車道連

接計畫道路垃圾貯存空間位室內者車道淨寬應達 4 公尺以上且

應設置於地面層

（四）垃圾貯存空間應有適當之清洗（含排水措施）隔離設施以維護環境衛

生如位法定空地者應配合綠化設施美化

七 景觀計畫

景觀計畫目的在塑造本計畫區之整體都市景觀及舒適生活環境設計準則如

后

（一）計畫道路兩側之公共設施帶應於適當位置與間距處植栽喬木行道樹

（如圖 6-5）且依下列規定

1行道樹樹冠底離地淨高 2 公尺以上根部應保留適當之透水面積

2行道樹樹幹四周應舖設鏤空鑄鐵蓋板或透水設施且應與人行步道地

坪高程齊平

3每一街道應有一代表樹種並將其延續至該街道內之社區樹種以具

大型樹冠耐污染易維護為原則

（二）「沿街步道式開放空間」應利用綠化植栽作為道路與建築物間之緩衝

區且每一街廓之植栽應為同一或共同樹種

21

（三）「住二」住宅區指定留設之廣場式開放空間應以集中配置為原則面

積至少 400 平方公尺且綠地面積至少佔 30長寬比不得超過 21

且應按開放空間面積每滿 64 平方公尺至少栽植喬木一棵其樹冠底離

地淨高 2 公尺以上

圖 6-5 道路斷面景觀示意圖

（四）學校運動場景觀設計準則

1所有設施應依據學童的尺寸進行設計（如垃圾桶座椅等的高度）

同時各設施的顏色及造型應多樣化但不得對整體環境特色有負面影

響

2學校運動場與硬舖面活動區等功能相近之區域應集中規劃與設計各

活動區間應以人行動線連接

3用以界定運動場與其他使用空間之緩衝綠帶與植栽區應考量使用功

能實質環境與視覺的連續性

4運動場內固定之構造物或設施物（如圍牆及欄杆等）應利用樹木灌

木群或蔓生植物綠化或遮蔽

（五）公（兒）用地景觀設計準則

1公（兒）用地中央主要地區應提供一具多功能及多用途使用的大型活

動區域其他各分區應考量觀賞休閒運動遊戲及衛生等活動與

功能設施

2區內供公用設備及服務設施（如垃圾收集公共廁所）等使用之區域

22

應使用綠籬或樹叢適當圍蔽

3兒童遊戲場配置原則

（1）根據兒童活動尺寸荷重等設計

（2）採用複合式遊具使遊戲有連續性與變化

（3）按兒童年齡分類進行設計

（4）提供父母休憩看護設施以便就近照顧

（5）著重安全考量如彈性地板去除尖銳部分等措施

六土地使用分區管制計畫

為有效控制本計畫區土地使用強度確保公共設施服務水準維護良好生活

環境訂定土地使用分區管制要點如后

一 本要點依都市計畫法第 22 條及同法臺灣省施行細則第 35 條規定訂之

二 住宅區

（一）第一種住宅區（即「住一」住宅區）建蔽率不得大於 60容積率不

得大於 160

（二）第二種住宅區（即「住二」住宅區）建蔽率不得大於 50容積率不

得大於 240

三 「文（中）」學校用地建蔽率不得大於 50容積率不得大於 150

四 建築形式

（一）為配合遠景海岸山脈富變化的稜線建築物屋頂層及屋頂突出物應設

置斜屋頂且斜屋頂之投影面積不得小於建築面積之 80斜屋頂（覆

文化瓦）之斜率原則上為 11 至 13 之間若經都市設計審議委員

會認可係為設計上之需要得調整之

（二）新建建築物之外牆造型及開窗型式應配合鄰屋設計

五 開放空間

（一）「住一」「住二」住宅區臨接計畫道路部分應至少退縮 4 公尺供留設

「沿街步道式開放空間」設置淨寬15公尺以上之連續鋪面人行步道

免設置騎樓

23

（二）「住二」住宅區除留設「沿街步道式開放空間」外應再集中留設「廣

場式開放空間」並與公共開放空間鄰近「住一」住宅區除留設「沿街

步道式開放空間」外其餘之法定空地應配合防火間隔整體規劃

（三）「住一」住宅區之防火間隔宜整體規劃集中留設開放空間應配合防火

間隔位置留設防火間隔不得設置圍牆僅能以高度不超過 1 公尺之綠

籬作為界隔空間且不得有高於地面之固定結構物

（四）「住一」住宅區之防火間隔寬度為 2 公尺

（五）學校用地應留設開放空間面積不得小於基地面積之 40學校用地

四周如設置柵欄或圍牆等遮蔽物高度不得超過 2 公尺牆面透空率應

達 50以上並綠化處裡且應自計畫道路境界線退縮 4 公尺退縮

部分供作「沿街步道式開放空間」及機車停車空間使用

（六）開放空間得計入建築基地之法定空地應美化綠化達綠覆率 50以

上

（七）1有關設置開放空間獎勵部份依內政部訂定「實施都市計畫地區建築

基地綜合設計鼓勵辦法」規定辦理

2建築物提供部分樓地板面積供下列使用者得增加所提供之樓地板面

積但以不超過基地面積乘以該基地容積率之 30為限

（1）私人捐獻或設置圖書館博物館藝術中心兒童青少年勞

工老人等活動中心景觀公共設施等供公眾使用其集中留設

之面積在 1 百平方公尺以上並經目的事業主管機關核准設立公

益性基金管理營運者

（2）建築物留設空間與天橋或地下道連接供公眾使用經交通主管機

關核准者

六 建築基地內留設之人行步道應與其他法定空地整體規劃並與周遭之公共

開放空間直接聯繫

七 交通運輸系統

（一）依都市設計準則之計畫道路標準斷面留設之公共設施帶供作佈設行

道樹公車站牌售票亭變電箱路燈標誌自行車停車空間及各

類街道傢俱之空間

（二）「住一」住宅區每一住宅單元應至少設置 1 部停車位該停車位不得設

置於指定留設開放空間之人行步道及防火間隔上「住二」住宅區應集

24

中設置地下停車場

（三）「住一」住宅區若附設 1 部以上之停車位時其停車位得以前後方式配

置之

八 建築基地細分規模

（一）「住一」住宅區最小基地開發單元 120 平方公尺最小基地面寬 45 公

尺

（二）「住二」住宅區應就完整街廓整體規劃設計分期分區開發

九 公共設施用地得依「都市計畫公共設施用地多目標使用方案」規定作多目

標使用

十 為維護居住環境品質本計畫區內停車空間依左表規定

土地及建築物用途 基準停車位數

住宅等類似用途建築物

建築樓地板面積在 250 平方公尺以

下者應留設 1 部停車空間超過部

分每超過 150 平方公尺及其零數應

增設 1 部停車空間

商場（店）餐廳飲食店

超級市場等類似用途建築

物

建築樓地板面積每滿 100 平方公尺

設置 1 部停車位

辦公事務所金融等類私

用途建築物

建築樓地板面積每滿 80 平方公尺設

置 1 部停車位

旅館國際觀光旅館等類似

用途建築物

建築樓地板面積每滿 100 平方公尺

或每 4 個房間設置 1 部停車位

十一 建築基地內之法定空地應留設二分之一以上種植花草樹木以美化環

境

十二 建築基地申請建築時須經縣府都市設計審議委員會依都市設計準則審

查通過後始得發照建築及施工以塑造本計畫區之獨特風格但為增

強本計畫區風格之設計經都市設計審議委員會認可者得不受都市設

計準則之限制

十三 本要點未規定事項適用其他法令規定

25

柒變更理由

一配合主要計畫空間結構調整變更土地使用細分區並

另訂管理規範保障既有合法建物權益

延續原計畫之土地使用細分區之劃定架構及保障既有合法建物所有權人權

益合法建物密集之街廓將剔除整體開發範圍外另考量整體開發公平性未

納入整體開發範圍部分之土地使用分區調整為「第一種住宅區」並將其容積率

訂為 120此外為鼓勵既有聚落日後整體再發展提升環境品質另訂「台東

市都市計畫（豐榮豐樂地區）細部計畫再發展地區土地開發管理要點」（詳附

件四）其餘納入整體開發範圍之土地使用分區則分別調整為第二種及第三種住

宅區其中第三種住宅區係為供興建公益性住宅之土地為提升整體開發可行性

適度調整第三種住宅區之規模及區位

二為利整體開發後之環境控管及提升剩餘土地之規劃彈

性調整部分土地使用分區管制計畫及都市設計準則內

容

因應土地使用分區公共設施用地項目調整及相關法令廢止為利於日後

環境控管故配合調整土地使用分區管制計畫及都市設計準則相關條文內容另

依據原土地使用分區管制計畫第八點有關建築基地細分之規定為「『住二』住

宅區（調整為『住三』住宅區）應就完整街廓整體規劃設計分期分區開發」

為保留日後土地規劃及處份彈性故調整該條文內容

26

捌變更計畫內容

為配合辦理整體開發本次共變更 3 案其中編號第 1 案為實質計畫內容變

更編號第 2 案及第 3 案分別為土地使用分區管制計畫及都市設計準則部分條文

增修訂其內容請詳見表五變更內容明細表表六變更前後土地使用計畫面積

對照表表七都市設計準則變更對照表及圖七變更計畫示意圖（北中區）圖

八變更計畫示意圖（南區）圖九變更後計畫示意圖

表五 變更內容明細表 單位公頃

編號 變更位置 變更內容

變更理由 原計畫 新計畫

1 豐榮豐樂

地區 第一種住宅區

（1425） 第二種住宅區

（1057） 第三種住宅區（052）兒童遊樂場用地

（069） 公園用地（054） 停車場用地（030）道路用地（ 163）

1 依據主要計畫變更後之計畫內

容並延續原計畫之土地使用

細分區之劃定架構及保障既

有合法建物所有權人權益合

法建物密集之街廓將剔除整

體開發範圍外以提升整體開

發可行性另考量整體開發公

平性未納入整體開發範圍部

分之土地使用分區調整為「第

一種住宅區」其餘則分別調整

為「第二種住宅區」及「第三

種住宅區」 2 為提升開發可行性調整住三

住宅區之規模及區位

第二種住宅區 （258）

第三種住宅區

（117 ） 公園用地（007） 兒童遊樂場用地

（025） 廣場用地（022） 綠地用地（008） 道路用地（079）

鄰里公園兼作兒童

遊樂場使用（332）第二種住宅區（167）第三種住宅區（007）綠地用地（007） 公園用地（081） 兒童遊樂場用地

（016） 道路用地（054）

國中用地（兼供國小

使用）（250） 第二種住宅區（066）第三種住宅區（098）兒童遊樂場用地

（013） 停車場用地（042）道路用地（031）

停車場用地（072） 第二種住宅區（070）道路用地（002）

27

表五 變更內容明細表（續） 單位公頃

編號 變更位置 變更內容

變更理由 原計畫 新計畫

1 豐榮豐樂

地區 道路用地（282） 第一種住宅區（001）

第二種住宅區（212）第三種住宅區（015）兒童遊樂場用地

（014） 綠地用地（001） 公園用地（013） 廣場用地（002） 水溝用地（023） 非都市土地（0075）

非都市土地（00039）道路用地（00039）2 事業及財

務計畫 原事業及財務計畫 修訂事業及財務計

畫 為提升開發可行性將建築密集之

街廓（第一種住宅區）及水利會管

轄之現況溝渠（水溝用地）部分

剔除區段徵收範圍並增訂分期分

區開發原則且配合修正財務計畫

內容 3 土地使用

分區管制

計畫

原土地使用分區管

制計畫 修訂土地使用分區

管制計畫 詳表六土地使用分區管制計畫變

更對照表

4 都市設計

準則 原都市設計準則 修訂都市設計準則 詳表七都市設計準則變更對照表

註表內面積應以依據核定圖實地分割測量面積為準

28

表六 土地使用分區管制計畫變更對照表

編號 原條文 變更後條文 變更說明

1 二住宅區

（一）第一種住宅區（即「住

一」住宅區）建蔽率

不得大於 60容積率

不得大於 160

（二）第二種住宅區（即「住

二」住宅區）建蔽率

不得大於 50容積率

不得大於 240

二住宅區

（一）第一種住宅區（即「住

一」住宅區）建蔽率

不得大於 60容積率

不得大於 120

（二）第二種住宅區（即「住

二」住宅區）建蔽率

不得大於 60容積率

不得大於 160

（三）第三種住宅區（即「住

三」住宅區）建蔽率

不得大於 50容積率

不得大於 240

1 為保障既有合法建築密

集街廓之完整性及建物

所有權人權益未納入

整體開發範圍部分調

整為為「第一種住宅

區」並考量整體開發公

平性其容積率訂為

120 2 原住一及住二住宅區

配合前述調整分別變

更為住二及住三住宅

區

2 三「文（中）」學校用地建蔽

率不得大於 50容積率

不得大於 150

刪除 因應少子化人口結構改

變主要計畫已取消劃設

學校用地故予以刪除

3 四建築形式（略） 三建築形式（略） 條次調整

4 五開放空間

（一）「住一」「住二」住宅

區臨接計畫道路部分

應至少退縮 4 公尺供

留設「沿街步道式開放

空間」設置淨寬 15公尺以上之連續鋪面

人行步道免設置騎

樓

（二）「住二」住宅區除留設

「沿街步道式開放空

間」外應在集中留設

「廣場式開放空間」

並與公共開放空間鄰

近「住一」住宅區除

留設「沿街步道式開放

空間」外其餘之法定

空地應配合防火間隔

整體規劃

（三）「住一」住宅區之防火

間隔宜整體規劃集中

留設開放空間應配合

防火間隔位置留設防

火間隔不得設置圍

牆僅能以高度不超過

1公尺之綠籬作為界隔

空間且不得有高於地

面之固定結構物

四開放空間

（一）「住一」「住二」「住

三」住宅區臨接計畫道

路部分應至少退縮 4公尺供留設「沿街步

道式開放空間」設置

淨寬 15 公尺以上之連

續鋪面人行步道免設

置騎樓

（二）「住三」住宅區除留設

「沿街步道式開放空

間」外應在集中留設

「廣場式開放空間」

並與公共開放空間鄰

近「住一」「住二」

住宅區除留設「沿街步

道式開放空間」外其

餘之法定空地應配合

防火間隔整體規劃

（三）「住一」「住二」住宅

區之防火間隔宜整體

規劃集中留設開放空

間應配合防火間隔位

置留設防火間隔不得

設置圍牆僅能以高度

不超過 1 公尺之綠籬

作為界隔空間且不得

有高於地面之固定結

構物

1 條次調整 2 住一住宅區之環境條件

與住二住宅區相近且

考量開放空間完整性

其相關規範均應比照辦

理故修訂條文內容

3 配合第五項刪除調整

項次 4 配合都市計畫法臺灣省

施行細則修訂調降容

積獎勵上限比例

29

表六 土地使用分區管制計畫變更對照表（續 1）

編號 原條文 變更後條文 變更說明

4 （四）「住一」住宅區之防火

間隔寬度為 2 公尺

（五）學校用地應留設開放空

間面積不得小於基地

面積之 40學校用地

四周如設置柵欄或圍

牆等遮蔽物高度不得

超過 2 公尺牆面透空

率應達 50以上並綠

化處裡且應自計畫道

路境界線退縮 4 公

尺退縮部分供作「沿

街步道式開放空間」及

機車停車空間使用

（六）（略）

（七）1（略） 2建築物提供部分樓

地板面積供下列使

用者得增加所提

供之樓地板面積

但以不超過基地面

積乘以該基地容積

率之 30為限

（四）「住一」「住二」住宅

區之防火間隔寬度為 2公尺

（五）刪除

（五）略

（六）1（略） 2建築物提供部分樓

地板面積供下列使

用者得增加所提供

之樓地板面積但以

不超過基地面積乘

以該基地容積率之

20為限

5 六（略） 五（略） 條次調整

6 七交通運輸系統

（一）（略）

（二）「住一」住宅區每一住

宅單元應至少設置 1部停車位該停車位不

得設置於指定留設開

放空間之人行步道及

防火間隔上「住二」

住宅區應集中設置地

下停車場

（三）「住一」住宅區若附設

1 部以上之停車位時

其停車位得以前後方

式配置之

六交通運輸系統

（一）（略）

（二）「住一」「住二」住宅

區每一住宅單元應至

少設置 1 部停車位該

停車位不得設置於指

定留設開放空間之人

行步道及防火間隔

上「住三」住宅區應

集中設置地下停車場

（三）「住一」「住二」住宅

區若附設 1 部以上之

停車位時其停車位得

以前後方式配置之

1 條次調整 2 住一住宅區之環境條件

與住二住宅區相近其

相關規範均應比照辦

理故修訂條文內容

30

表六 土地使用分區管制計畫變更對照表（續完）

編號 原條文 變更後條文 變更說明

7 八建築基地細分規模

（一）「住一」住宅區最小基

地開發單元 120 平方

公尺最小基地面寬

45 公尺

（二）「住二」住宅區應就完

整街廓整體規劃設

計分期分區開發

七建築基地細分規模

（一）「住一」「住二」住宅

區最小基地開發單元

120 平方公尺最小基

地面寬及最小建築面

寬 5 公尺

（二）「住三」住宅區最小基

地開發單元 1500 平方

公尺

1 條次調整 2 住一住宅區之環境條件

與住二住宅區相近其

相關規範均應比照辦

理故修訂條文內容

3 為提升居住環境及都市

景觀品質最小基地面寬

調整為 5 公尺並增訂

最小建築面寬之規定

4 為提升住三住宅區土地

處分彈性以利達到財

務自償故修正其最小

基地開發規模為 1500平方公尺

8 九～十二（略） 八～十一（略） 條次調整

9

十二「住一」住宅區得維持

現有建築及其使用惟

日後申請建築時仍應

依本要點規定辦理且

為鼓勵既有聚落再發

展亦得另訂「台東市

都市計畫（豐榮豐樂

地區）細部計畫再發展

地區土地開發管理要

點」據以執行

1 增訂條文 2 為鼓勵既有聚落日後整

體再發展提升環境品

質另訂「台東市都市

計畫（豐榮豐樂地區）

細部計畫再發展地區土

地開發管理要點」（詳附

件四）

31

表七 都市設計準則變更對照表

編號 原條文 變更後條文 變更說明

1 一開放空間系統設計準則

（略）

（一）開放空間類別

開放空間系統依

土地屬性及使用形態

區分為公共開放空

間指定留設開放空間

兩類以本計畫區而言

細分如后（詳圖 6-2）

1公共開放空間包括公

（兒）用地學校運動

場

2指定留設開放空間包括

「沿街步道式開放空

間」「住二」住宅區集中

留設之「廣場式開放空

間」上述所稱之開放空

間係指「實施都市計畫地

區建築基地綜合設計鼓

勵辦法」規定開放空間

（二）開放空間設計原則

（略）

（三）開放空間設計準則

1公（兒）用地開放空間設

計規定

（1）公（兒）用地應具休

憩集會及活動等功

能得比照「臺灣省

公園管理辦法」規定

設置相關設施提供

居民使用並應提供

計畫區內居民遭遇重

大人為或天然災害時

所需臨時避難疏散及

急難救助空間

（2）公（兒）用地活動區

配置於主要道路旁

時與道路之間應以

濃密植栽適當區隔

（3）公（兒）用地主要出

入口應與人行動線系

統連接服務車輛及

停車空間出入動線應

避免干擾人行動線與

主要道路系統

一開放空間系統設計準則

（略）

（一）開放空間類別

開放空間系統依

土地屬性及使用形態

區分為公共開放空

間指定留設開放空間

兩類以本計畫區而言

細分如后（詳附圖 1）

1公共開放空間包括公

園兒童遊樂場綠地

廣場用地

2指定留設開放空間包括

「沿街步道式開放空

間」「住三」住宅區集中

留設之「廣場式開放空

間」上述所稱之開放空

間係指「建築技術規則第

15 章實施都市計畫地區

建築基地綜合設計」規定

開放空間

（二）開放空間設計原則

（略）

（三）開放空間設計準則

1公園兒童遊樂場用地開

放空間設計規定

（1）應具休憩集會及活

動等功能得比照「臺

東縣公園管理自治條

例」規定設置相關設

施提供居民使用

並應提供計畫區內居

民遭遇重大人為或天

然災害時所需臨時避

難疏散及急難救助空

間

（2）活動區配置於主要道

路旁時與道路之間

應以濃密植栽適當區

隔

（3）主要出入口應與人行

動線系統連接服務

車輛及停車空間出入

動線應避免干擾人行

動線與主要道路系

統

1 配合休憩性公共設施用

地項目及規模變更調

整其用地名稱且配合

取消學校用地故刪除

相關內容

2 為提供公益性住宅建築

使用將「住二」住宅

區調整為「住三」住宅

區

3 「實施都市計畫地區建

築基地綜合設計鼓勵辦

法」業於 92 年 3 月 20日廢止有關開放空間

規範回歸建築技術規

則故調整其內容

4 「臺灣省公園管理辦

法」業於 95 年 12 月 12日廢止有關公園及兒

童遊樂場之規劃調整

為依「臺東縣公園管理

自治條例」辦理

5 有關「指定留設開放空

間與其他法定空地設計

規定」部分業已納入

土地使用分區管制計畫

規範之故予以刪除

6 調整附圖編號

32

表七 都市設計準則變更對照表（續 1）

編號 原條文 變更後條文 變更說明

1 （4）公（兒）用地應採開

放性設計如基於安

全及管理之需要四

周可設置綠籬或綠化

設施圍蔽高度不得

超過 1 公尺

2學校運動場開放空間設

計規定

（1）學校運動場公共開放

空間鄰近住宅區之部

分應設置高低綠籬

以隔絕噪音

（2）學校留設之開放空

間面積不得小於基

地面積之 10最小

綠化面積不得小於法

訂空地之 50

（3）學校留設之開放空

間應提供居民作為

休憩運動場所及遭

遇重大人為或天然災

害時所需臨時避難疏

散及急難救助空間

（4）學校運動場及戶外活

動區配置應配合自

然地形變化規劃減

少整地與挖填方工

程

（5）學校運動場及戶外活

動區配置應考量自

然氣候條件與微氣候

變化對冬季東北季

風應以建築配置或植

栽密植方式降低活動

時的不適性

（6）學校主要出入口應與

人行動線系統連接

服務車輛及停車空間

出入動線應避免干擾

人行動線主要道路

系統

（7）學校運動場如緊鄰主

要道路配置臨接道

路部分應以喬木密植

方式減少噪音和危險

性

（4）應採開放性設計如

基於安全及管理之需

要四周可設置綠籬

或綠化設施圍蔽高

度不得超過 1 公尺

2其他相關規定

（略）

33

表七 都市設計準則變更對照表（續 2）

編號 原條文 變更後條文 變更說明

1 （8）學校用地及其戶外空

間應採開放性設計

如基於安全及管理之

需要四周可設置柵

欄圍牆或綠籬等設

施物圍蔽如設置欄

杆或圍牆等遮蔽物

高度不得超過 2 公

尺牆面透空率應達

50以上並應綠化

處理

（9）學校用地四周若設置

柵欄或圍牆等遮蔽

物應自計畫道路境

界線退縮 4 公尺退

縮部分得計入法訂空

地又退縮部分應配

合周遭「沿街步道式

開放空間」留設淨寬

15 公尺以上之人行

步道其餘部分應予

植栽綠化或配合學童

上下學動線規劃為家

長接送學童之機車停

車空間

3指定留設開放空間與其

他法定空地設計規定

（1）「住一」「住二」住宅

區臨接計畫道路部分

應至少退縮 4 公尺

供留設「沿街步道式

開放空間」免設置騎

樓

（2）前項「沿街步道式開

放空間」範圍內應設

置連續舖面之人行步

道淨寬不得小於 15公尺並不得設置有

礙通行之設施物

（3）「住二」住宅區除留設

「沿街步道式開放空

間」外應再集中留

設「廣場式開放空

間」並與公共開放空

間鄰近其位置依圖

6-2 之原則設置「住

一」住宅區除留設「沿

街步道式開放空間」

34

表七 都市設計準則變更對照表（續 3）

編號 原條文 變更後條文 變更說明

1 外其餘之法定空地

應配合防火間隔整體

規劃

（4）「住一」住宅區之防火

間隔宜整體規劃集中

留設防火間隔位置

建議如圖 6-3防火間

隔不得設置圍牆僅

能以高度不超過 1 公

尺之綠籬作為界隔空

間且不得有高於地

面之固定結構物

（5）「住一」住宅區之防火

間隔寬度為 2 公尺

4其他相關規定

（略）

2 三交通運輸系統設計準則

（略）

（一）計畫道路標準斷面設計

規定

本計畫區內道路

斷面車道數及空間配

置如圖 6-4其中公共

設施帶係供作佈設行

道樹公車站牌售票

亭變電箱路燈自

行車停車空間及各類

街道傢俱之空間且計

畫道路兩側均規定建

築物退縮供留設「沿

街步道式開放空間」

（二）停車空間設計規定

1「住一」住宅區每一住

宅單元應至少設置 1 部

停車位該停車位不得

設置於指定留設開放

空間臨計畫道路境界

線 15 公尺範圍內及防

火間隔上「住二」住

宅區應集中設置地下

停車場其出入口應設

置於次要道路或私設

通路上並與基地進出

動線開放空間整體設

計

三交通運輸系統設計準則

（略）

（一）計畫道路標準斷面設計

規定

本計畫區內道路

斷面車道數及空間配

置應參酌附圖二辦

理其中公共設施帶係

供作佈設行道樹公車

站牌售票亭變電

箱路燈自行車停車

空間及各類街道傢俱

之空間且計畫道路兩

側均規定建築物退

縮供留設「沿街步道

式開放空間」

（二）停車空間設計規定

1住宅區留設之停車位不

得設置於指定留設開

放空間臨計畫道路境

界線 15 公尺範圍內及

防火間隔上「住三」

住宅區應集中設置地

下停車場其出入口應

設置於次要道路或私

設通路上並與基地進

出動線開放空間整體

設計

1 為保留日後道路設計彈

性故修正用語並調

整附圖編號

2 有關住宅區停車空間留

設規定係屬土地使用

分區管制計畫範疇故

予以刪除

3 配合土地使用屬性調

整將「住二」住宅區

調整為「住三」住宅區

4 配合休憩性公共設施用

地規模變更調整其用

地名稱且配合取消學

校用地故刪除相關內

容

35

表七 都市設計準則變更對照表（續 4）

編號 原條文 變更後條文 變更說明

2 2學校公（兒）用地內

應留設自行車停放空

間並設置自行車停放

架或類似防竊功能之

保護設施

3（略）

2公園兒童遊樂場用地

內應留設自行車停放

空間並設置自行車停

放架或類似防竊功能

之保護設施

3（略）

3 四建築基地細分規模設計準

則

（一）「住二」住宅區應就完

整街廓整體規劃設

計分期分區開發「住

一」住宅區則鼓勵以完

整街廓方式整體開

發最小基地開發單元

120 平方公尺最小面

寬 45 公尺

（二）「住一」住宅區開發規

模如非完整街廓開發

時應考量與鄰近基地

之關係並配合集中留

設法定空地

四建築基地細分規模設計準

則

「住一」「住二」住

宅區開發規模如非完整

街廓開發時應考量與鄰

近基地之關係並配合集

中留設法定空地

1 有關建築基地細分規模

規定係屬土地使用分

區管制計畫範疇故予

以刪除

2 「住一」「住二」住宅

區土地使用屬性相近

故併同規範之

4 五建築量體配置高度造

型色彩及風格設計準則

（一）～（四）（略）

（五）「住一」「住二」住宅

區若需裝置廣告物等

附屬設施物應以不妨

礙通行及景觀為原

則不得設置於指定留

設開放空間及防火間

隔上附著於建築物上

之高度不得低於 36 公

尺廣告物大小以高度

3 公尺寬度 06 公尺

為限其餘規定依內政

部訂頒之「廣告物管理

辦法」等相關規定辦

理

（六）「住二」住宅區之廣告

物等附屬設施應配合

集合住宅建築設計統

一規範

五建築量體配置高度造

型色彩及風格設計準則

（一）～（四）（略）

（五）「住一」「住二」住宅

區若需裝置廣告物等

附屬設施物應以不妨

礙通行及景觀為原

則不得設置於指定留

設開放空間及防火間

隔上附著於建築物上

之高度不得低於 36 公

尺廣告物大小以高度

3 公尺寬度 06 公尺

為限其餘規定依內政

部訂頒之「招牌廣告及

樹立廣告管理辦法」等

相關規定辦理

（六）「住三」住宅區之廣告

物等附屬設施應配合

集合住宅建築設計統

一規範

1 「廣告物管理辦法」業

於 93 年 7 月 23 日公告

廢止故調整為現行之

「招牌廣告及樹立廣告

管理辦法」

2 為提供公益性住宅建築

使用將「住二」住宅

區調整為「住三」住宅

區

36

表七 都市設計準則變更對照表（續 5）

編號 原條文 變更後條文 變更說明

5 六環境保護設施設計準則

本計畫區內環境保

護設施主要為污水處理

設施及「住二」住宅區之

垃圾貯存空間其設計規

定如后（略）

六環境保護設施設計準則

本計畫區內環境保

護設施主要為污水處理

設施及「住三」住宅區之

垃圾貯存空間其設計規

定如后（略）

為提供公益性住宅建築使

用將「住二」住宅區調

整為「住三」住宅區

6 七景觀計畫

（一）（二）（略）

（三）「住二」住宅區指定留

設之廣場式開放空間

以集中配置為原則面

積至少 400 平方公尺

且綠地面積至少佔 30長寬比不得超過

21且應按開放空間

面積每滿 64 平方公尺

至少栽植喬木一棵其

樹冠底離地淨高 2 公

尺以上

（四）學校運動場景觀設計準

則

1所有設施應依據學童的

尺寸進行設計（如垃圾

桶座椅等的高度）

同時各設施的顏色及

造型應多樣化但不得

對整體環境特色有負

面影響

2學校運動場與硬舖面活

動區等功能相近之區

域 應 集 中 規 劃 與 設

計各活動區間應以人

行動線連接

3用以界定運動場與其他

使用空間之緩衝綠帶

與植栽區應考量使用

功能實質環境與視覺

的連續性

4運動場內固定之構造物

或設施物（如圍牆及欄

杆等）應利用樹木灌

木群或蔓生植物綠化

或遮蔽

七景觀計畫

（一）（二）（略）

（三）「住三」住宅區指定留

設之廣場式開放空間

以集中配置為原則面

積至少 400 平方公尺

且綠地面積至少佔 30長寬比不得超過

21且應按開放空間

面積每滿 64 平方公尺

至少栽植喬木一棵其

樹冠底離地淨高 2 公

尺以上

（四）公園兒童遊樂場用地

景觀設計準則

1公園用地中央主要地區

應提供一具多功能及

多用途使用的大型活

動區域其他各分區應

考量觀賞休閒運

動遊戲及衛生等活動

與功能設施

2（略）

3兒童遊樂場用地配置原

則（略）

1 為提供公益性住宅建築

使用將「住二」住宅

區調整為「住三」住宅

區

2 配合休憩性公共設施用

地項目及規模變更調

整其用地名稱且配合

取消學校用地故刪除

相關內容

37

表七 都市設計準則變更對照表（續完）

編號 原條文 變更後條文 變更說明

5 （五）公（兒）用地景觀

設計準則

1公（兒）用地中央主要

地區應提供一具多功

能及多用途使用的大

型活動區域其他各分

區應考量觀賞休閒

運動遊戲及衛生等活

動與功能設施

2（略）

3兒童遊戲場配置原則

（略）

表八 變更前後土地使用計畫面積對照表

項目 現行計畫面積

（公頃） 增減面積

（公頃）

變更後

面積 （公頃）

比例 （）

土地

使用

分區

第一種住宅區 1461 -1424 037 130

第二種住宅區 581 +1314 1895 5558

第三種住宅區 000 +289 289 851

小計 2042 +179 2221 6538

公共

設施

用地

公（兒）用地 332 -332 000 000

綠地 008 +016 024 071

停車場用地 072 +000 072 212

廣場用地 000 +024 024 071

水溝用地 000 +023 023 068

國中（小）用地 250 -250 000 000

兒童遊樂場用地 000 +137 137 403

公園用地 000 +155 155 456

道路用地 693 +048 741 2181

小計 1355 -179 1176 3462

非都市土地 - +00036 - -

合計 3397 -00036 3397 10000

註表內面積應以依據核定圖實地分割測量面積為準

38

表九 變更後土地使用計畫面積表

項目 北區 中區 南區 合計

面積 (公頃)

比例()面積

(公頃)比例()

面積 (公頃)

比例() 面積

(公頃) 比例()

土地

使用

分區

第 一 種 住 宅 區 - 000 - 000 037 299 037 109

第二種住宅區 803 6011 429 5207 663 5360 1895 5578

第三種住宅區 083 621 098 1189 108 872 289 851

小計 886 6632 527 6396 808 6531 2221 6538

公共

設施

用地

兒童遊樂場用地 079 591 058 704 - 000 137 403

公園用地 050 374 - 000 105 849 155 456

綠地 024 180 - 000 - 000 024 071

停車場用地 - 000 042 510 030 243 072 212

廣場用地 006 045 018 218 - 000 024 071

水溝用地 - 000 - 000 023 186 023 068

道路用地 291 2178 179 2172 271 2191 741 2181

小計 450 3368 297 3604 429 3469 1176 3462

合計 1336 10000 824 10000 1237 10000 3397 10000

39

圖七 變更計畫示意圖（北中區）

40

圖八 變更計畫示意圖（南區）

41

圖九 變更後計畫示意圖

42

玖事業及財務計畫

一開發方式

本計畫於 89 年發布實施後因中央政府國民住宅政策轉變及公共設施比例

過高等因素致難以執行後續開發計畫遂由台東縣政府研議降低公共設施用地

比例及增列市地重劃方式開發提經內政部都市計畫委員會第 592次第 606次

第 611 次會議討論其決議綜整為下列三點

（一）同意修正道路系統公共設施用地比例由 3989調降為 3795

（二）為增加計畫執行可行性請縣府考量地方實際發展需要酌予提高土地

使用強度

（三）增列開發方式部分請縣府依規定層報行政院核示後再據以辦理

為提高開發可行性並增加原土地所有權人領回土地比例經評估後公共設施

用地比例需調降至 35以下較為可行而土地使用強度部分經考量整體都市

景觀及實際發展狀況仍以維持原使用強度惟配合本次實質計畫內容變更酌予

調整其區位故前述第一二點決議內容均已納入本次變更檢討之

有關第三點決議增列開發方式部分綜合考量時空環境變遷政策指導開

發目的民眾權益保障及開發可行性等因素後基於下列理由仍維持區段徵收方

式辦理

（一）為符合中央政府興建社會住宅政策及日後興建公益性住宅需求本計

畫區開發後應保留部分土地集中妥予運用而市地重劃係採原位次分配

土地日後無法取得足夠規模之完整土地故未能滿足開發目的

（二）本案變更後公共設施用地比例雖已降為 3462倘採市地重劃開發

加計費用負擔後總負擔勢必超過 4500依據「市地重劃實施辦法」

第 23 條規定需經由過半土地所有權人同意始得為之而本區土地所

有權人數高達三百餘人恐難據以執行

爰此除合法建築密集街廓之第一種住宅區及水利會管有之現況溝渠（水溝

用地）外均維持區段徵收方式辦理整體開發並由臺東縣政府為開發主體

43

圖十 區段徵收範圍示意圖

二開發期程

（一）本案應以全部一次開發為原則惟考量政府財政狀況都市成長管理及都

市發展需求等因素必要時得採分期分區開發且預計變更都市計畫經內

政部都市計畫委員會審竣後 3 年內完成全部或第一期區段徵收計畫報核

程序辦理區段徵收作業主要期程計算至標售完成止為 7 年其中工程施

工期程為 3 年惟實際進度得由主管機關視實際狀況酌予調整之

採分期分區開發時應採北中區及南區二期二區方式開發並以南區為

優先開發區且應於南區開發完成後五年內或可建築用地使用率達 50

44

時辦理第二期開發

（二）第一種住宅區已建築使用之合法建物得維持原建築及其使用且得為必要

之維護及修繕並得申請個別建築或依「台東市都市計畫（豐榮豐樂地

區）細部計畫再發展地區土地開發管理要點」辦理其建築管理及使用管

制仍應依循本計畫土地使用分區管制計畫及其他相關法令

本計畫區總面積為 3397 公頃除第一種住宅區及水溝用地外均採區段徵

收方式辦理故開發面積約 3337 公頃其開發財務說明如下

三財務計畫

（一）土地處理原則

1預計土地所有權人領回抵價地比例

依土地徵收條例第 39 條第 2 項規定抵價地總面積以徵收總面

積之 50為原則因情況特殊經上級主管機關核准者不在此限

但不得少於 40曾為農地重劃者該重劃地區部分不得少於 45

本區段徵收範圍並無參與農地重劃因此依上述原則並參考目

前不動產市場普遍之交易行情以及本計畫區之財務狀況等因素抵價

地發還比例暫以 50預估惟實際土地所有權人領回抵價地比例應以

臺東縣政府報經中央區段徵收主管機關（內政部）核定之抵價地比例

為準

2區段徵收後土地處理方式

本計畫區段徵收範圍內土地經規劃整理後其土地處理方式依

土地徵收條例區段徵收實施辦法及其相關規定辦理並以臺東縣政

府報經中央區段徵收主管機關（內政部）核定之區段徵收計畫為準

（二）開發費用估算

1區段徵收作業費用

辦理本計畫區段徵收作業所需地籍整理費及其他辦理土地整理

必要之費用依過往之經驗以每公頃 120 萬元估算之估計約需 4004

萬元

2地價補償費

擬以私有土地面積 30選擇領取現金補償及公有土地有償撥用

方式參與區段徵收並參酌鄰近地區性質相似之土地交易價格後依土

45

地屬性周邊買賣價並排除掉預期因素及其他影響市價的因素後土

地平均補償單價以 8000 元（≒26446 元坪）估算其地價補償費

為 84400 萬元

3地上物補償費

地上物拆遷補償費部分包含農作改良物鐵皮與網室棚架磚

造與鋼筋混凝土造等其中農作改良物以每公頃 60 萬元鋼筋水泥

造建物拆遷補償費以每公頃 27000 萬元計算磚造建物拆遷補償費以

每公頃 15000 萬元計算鐵皮造建物拆遷補償費以每公頃 5500 萬元

計算及網室棚架以每公頃 500 萬元計算估算地上物拆遷補償費合計

約 14061 萬元

4公共設施費用

包含全區整地工程雨污水下水道地下管道公園綠地廣

場兒童遊樂場停車場及道路等公共設施之規劃設計施工及工程

管理費用考量範圍內地形平坦且地上物單純故整地工程以每公頃

80 萬元計雨污水下水道分別以每公頃 200 萬元及 250 萬元計電

信電力與自來水等公用管線工程以每公頃 300 萬元計公園及兒童

遊樂場用地以每公頃 1800 萬元計綠地以每公頃 1400 萬元計廣

場用地以每公頃 1500 萬元計停車場用地以每公頃 1500 萬元計及

道路用地以每公頃 1600 萬元計等工程規劃設計管理及監造費等

以工程總經費 8計算合計約需 50313 萬元

5管理維護費

區段徵收完成後區內公共設施管理維護費本區依土地徵收條例

施行細則第 51 條第 2 項規定以每年每公頃 5 萬元編列 3 年計算

估計約需 501 萬元

6貸款利息

在辦理區段徵收時可向平均地權基金及公民營行庫辦理貸款作

業依本計畫區段徵收作業預定辦理期程參考五大銀行基準利率（台

灣銀行合作金庫銀行第一銀行華南銀行及台灣土地銀行）並參

酌物價上漲趨勢貸款利率以 3進行估算估算本計畫區段徵收作業

之貸款利息估計約需 16567 萬元

7估算結果

依據前述區段徵收作業費用地價補償費地上物補償費公共

46

設施費用管理維護費及貸款利息估算結果本計畫區段徵收開發總

費用預估約為 169846 萬元詳表十所示

表十 區段徵收開發總費用估算表

項目 單位 數量 單價

（萬元）

總價

（萬元）說明

一區段徵收作業費用 公頃 3337 120 4004

二補償費用

地價補償費 公頃 1055 8000 84400以私有地主30領取

地價補償及公有土地

全數作價方式領回

地上物拆遷補償

農作物 公頃 2500 60 1500

建物

鋼筋混凝土 公頃 015 27000 4050

磚造 公頃 006 15000 900

鐵皮造 公頃 064 5500 3520

網室棚架 公頃 310 500 1550

自拆遷獎勵金 式 100 2541 2541

小計 98461

三公共設施費用

整地工程 公頃 3337 80 2670

公園及兒童遊樂場 公頃 292 1800 5256

綠地 公頃 024 1400 336

廣場 公頃 024 1500 360

停車場 公頃 072 1500 1080

道路 公頃 741 1600 11856

雨水下水道 公頃 3337 200 6674

污水下水道 公頃 3337 250 8343

共同管溝 公頃 3337 300 10011電力電信及自來水

地下管線工程費

小計 46586

工程規劃設計管理

及監造費等 式 100 3727 3727 按工程費之 8估計

合計 50313

四管理維護費 公頃 3337 5 501每年每公頃 5 萬元

編列 3年計算

五貸款利息 16567 以年息 3複利計算

總開發費用 169846

註實際區段徵收開發總費用依辦理時之法令規定及實際發生之費用為準

（三）土地處分方式

47

1私有地所有權人領回抵價地比例依土地徵收條例第 39 條第 2 項辦理發

還土地所有權人之抵價地以第二種住宅區為原則

2屬土地徵收條例第 44 條第 1 項第 2 款所列之公共設施無償登記該管縣政

府本計畫公園兒童遊樂場用地綠地廣場停車場及道路用地等

公共設施用地無償登記為臺東縣政府所有

3其餘可供建築土地則依土地徵收條例第 44 條第 1 項第 5 款規定予以處

分

表十一 區段徵收土地處分方式表

類 別 內 容 面積（公頃）

1發還抵價地土地 第二種住宅區 1141

2無償登記之公共設施用地

公園用地兒童遊樂場用地綠

地廣場用地停車場用地及道路

用地等

1153

3供興建公益性住宅之土地 第三種住宅區 289

4剩餘可供標(讓)售土地 扣除發還抵價地土地後之第二種

住宅區 754

合 計 3337

註區段徵收抵價地之比例以 50為估算財務計畫之依據實際抵價地之比例應以區段徵收主管機關報經核定之比例為準

（四）區段徵收後土地處分收入估算

依據各開發項目之開發方式與概估開發費用經整理分析後區段徵

收後土地處分預估面積為 1043 公頃參酌鄰近地區土地交易案例擬

訂 17500 元作為第二種住宅區用地標(讓)售價格另第三種住宅區按

以開發成本 16285 元折價專案讓售予需地機關預估土地處分收入

約為 179014 萬元以作為縣府未來辦理開發之參考依據惟未來仍得

視財政情形及實際發展需要酌予調整

（五）自償能力分析

1經費籌措

本計畫區段徵收開發總費用之經費籌措方式包括向臺東縣平均

地權基金財政部地方建設基金或各行庫申貸支應等

2自償能力分析

48

本計畫區段徵收開發總費用約需 169846 萬元區段徵收後土地

處分預估收入約 179014 萬元預估區段徵收後盈餘約 9168 萬元

益本比為 105另本案經財務分析結果財務平衡標售底價約 16285

元（≒53835 元坪）與周邊客觀條件相同之都市計畫區住宅區市

場交易行情相較下仍有利基整體財務應屬可行

（六）敏感度分析

抵價地發還比例分別以 4042545475及 50與地主領

取現金比例 0102030及 40進行敏感度分析其財務結果

詳如表十二所示

表十二 區段徵收財務敏感度分析表

抵價地發還比例 地主領現比例 開發總費用

（萬元）

土地處分收入

（萬元）

盈餘

（萬元） 益本比

4000

0 80277 150489 70212 187

10 109605 173309 63704 158

20 138932 196129 57197 141

30 168259 218949 50690 130

40 197587 241769 44182 122

4250

0 80844 136227 55383 169

10 110115 160473 50358 146

20 139385 184719 45334 133

30 168656 208965 40309 124

40 197926 233212 35286 118

4500

0 81410 121964 40554 150

10 110625 147637 37012 133

20 139839 173309 33470 124

30 169052 198982 29930 118

40 198267 224654 26387 113

4750

0 81976 107702 25726 131

10 111135 134800 23665 121

20 140292 161899 21607 115

30 169449 188998 19549 112

40 198607 216097 17490 109

5000

0 82543 93439 10896 113

10 111644 121964 10320 109

20 140746 150489 9743 107

30 169846 179014 9168 105

40 198947 207539 8592 104

附 1-1

附件一 臺東縣政府 104 年 6 月 12 日 府建都字第 1040115666 號函

附 2-1

附件二 變更後土地使用分區管制計畫

為有效控制本計劃區土地使用強度確保公共設施服務水準維護良好生活

環境訂定土地使用分區管制要點如后

一 本要點依都市計畫法第 22 條及同法臺灣省施行細則第 35 條規定訂之

二 住宅區

（一）第一種住宅區（即「住一」住宅區）建蔽率不得大於 60容積率不

得大於 120

（二）第二種住宅區（即「住二」住宅區）建蔽率不得大於 60容積率不

得大於 160

（三）第三種住宅區（即「住三」住宅區）建蔽率不得大於 50容積率不

得大於 240

三 建築形式

（一）為配合遠景海岸山脈富變化的稜線建築物屋頂層及屋頂突出物應設

置斜屋頂且斜屋頂之投影面積不得小於建築面積之 80斜屋頂（覆

文化瓦）之斜率原則上為 11 至 13 之間若經都市設計審議委

員會認可係為設計上之需要得調整之

（二）新建建築物之外牆造型及開窗型式應配合鄰屋設計

四 開放空間

（一）「住一」「住二」「住三」住宅區臨接計畫道路部分應至少退縮 4 公尺

供留設「沿街步道式開放空間」設置淨寬 15 公尺以上之連續鋪面人

行步道免設置騎樓

（二）「住三」住宅區除留設「沿街步道式開放空間」外應在集中留設「廣

場式開放空間」並與公共開放空間鄰近「住一」「住二」住宅區除

留設「沿街步道式開放空間」外其餘之法定空地應配合防火間隔整

體規劃

（三）「住一」「住二」住宅區之防火間隔宜整體規劃集中留設開放空間應

配合防火間隔位置留設防火間隔不得設置圍牆僅能以高度不超過 1

公尺之綠籬作為界隔空間且不得有高於地面之固定結構物

（四）「住一」「住二」住宅區之防火間隔寬度為 2 公尺

附 2-2

（六）開放空間得計入建築基地之法定空地應美化綠化達綠覆率 50以

上

（七）1有關設置開放空間獎勵部份依內政部訂定「實施都市計畫地區建築

基地綜合設計鼓勵辦法」規定辦理

2建築物提供部分樓地板面積供下列使用者得增加所提供之樓地板面

積但以不超過基地面積乘以該基地容積率之 30為限

（1）私人捐獻或設置圖書館博物館藝術中心兒童青少年勞

工老人等活動中心景觀公共設施等供公眾使用其集中留設

之面積在 1 百平方公尺以上並經目的事業主管機關核准設立公

益性基金管理營運者

（2）建築物留設空間與天橋或地下道連接供公眾使用經交通主管機

關核准者

五 建築基地內留設之人行步道應與其他法定空地整體規劃並與周遭之公共

開放空間直接聯繫

六 交通運輸系統

（一）依都市設計準則之計劃道路標準斷面留設之公共設施帶供作佈設行

道樹公車站牌售票亭變電箱路燈標誌自行車停車空間及

各類街道家俱之空間

（二）「住一」「住二」住宅區每一住宅單元應至少設置 1 部停車位該停車

位不得設置於指定留設開放空間之人行步道及防火間隔上「住三」住

宅區應集中設置地下停車場

（三）「住一」「住二」住宅區若附設 1 部以上之停車位時其停車位得以前

後方式配置之

七 建築基地細分規模

（一）「住一」「住二」住宅區最小基地開發單元 120 平方公尺最小基地面

寬及最小建築面寬 5 公尺

（二）「住三」住宅區最小基地開發單元 1500 平方公尺

八 公共設施用地得依「都市計畫公共設施用地多目標使用方案」規定作多目

標使用

九 為維護居住環境品質本計畫區內停車空間依左表規定

附 2-3

土地及建築物用途 基準停車位數

住宅等類似用途建築物

建築樓地板面積在 250 平方公尺以

下者應留設 1 部停車空間超過部

分每超過 150 平方公尺及其零數應

增設 1 部停車空間

商場（店）餐廳飲食店

超級市場等類似用途建築

物

建築樓地板面積每滿 100 平方公尺

設置 1 部停車位

辦公事務所金融等類私

用途建築物 建築樓地板面積每滿 80 平方公尺設

置 1 部停車位

旅館國際觀光旅館等類似

用途建築物 建築樓地板面積每滿 100 平方公尺

或每 4 個房間設置 1 部停車位

十 建築基地內之法定空地應留設二分之一以上種植花草樹木以美化環

境

十一 建築基地申請建築時須經縣府都市設計審議委員會依都市設計準則審

查通過後始得發照建築及施工以塑造本計畫區之獨特風格但為增

強本計畫區風格之設計經都市設計審議委員會認可者得不受都市設

計準則之限制

十二 「住一」住宅區得維持現有建築及其使用惟日後申請建築時仍應依

本要點規定辦理且為鼓勵既有聚落再發展亦得另訂「台東市都市計

畫（豐榮豐樂地區）細部計畫再發展地區土地開發管理要點」據以執

行

十三 本要點未規定事項適用其他法令規定

附 3-1

附件三 變更後都市設計準則

一 開放空間系統設計準則

開放空間在都市結構上包含都市美觀休憩娛樂環境保護及防災避難的

效果規劃設計應以提供自然舒適親切可及的人性化環境為目標並增進

都市防災避難功能

（一）開放空間類別

開放空間系統依土地屬性及使用形態區分為公共開放空間指定

留設開放空間兩類以本計畫區而言細分如后（詳附圖一）

1公共開放空間包括公園兒童遊樂場綠地廣場等用地

2指定留設開放空間包括「沿街步道式開放空間」「住三」住宅區集

中留設之「廣場式開放空間」上述所稱之開放空間係指「建築技術

規則第 15 章實施都市計畫地區建築基地綜合設計」規定開放空間

（二）開放空間設計原則

開放空間之配置除於適當區位設置公共開放空間外並指定每

一基地之「留設開放空間」的位置及其設計標準配合退縮規定維

繫全區開放空間之連續性完整性與多樣性設計原則如后

1每一街廓內及建築物簇群內均應提供開放空間

2所有街廓之開放空間應整體規劃並利用步道相銜接建構一套區內

完整的人行動線系統提升居民移動之便利性

3開放空間須完整規劃並以景觀配置手法銜接各區特色

（三）開放空間設計準則

1公園兒童遊樂場用地開放空間設計規定

（1）應具休憩集會及活動等功能得比照「臺東縣公園管理自治條

例」規定設置相關設施提供居民使用並應提供計畫區內居民

遭遇重大人為或天然災害時所需臨時避難疏散及急難救助空

間

（2）活動區配置於主要道路旁時與道路之間應以濃密植栽適當區

隔

附 3-2

附圖一 開放空間系統配置示意圖

附 3-3

（3）主要出入口應與人行動線系統連接服務車輛及停車空間出入動

線應避免干擾人行動線與主要道路系統

（4）應採開放性設計如基於安全及管理之需要四周可設置綠籬或

綠化設施圍蔽高度不得超過 1 公尺

2其他相關規定

（1）開放空間入口須明顯標示或以其他設計方式強調入口意象加

強公眾使用之能見度

（2）開放空間之舖面應使用具透水性防滑耐壓易維護的材質

舖面設計應以街廓為單元整體規劃反映地區的特色與個性

（3）開放空間的設計應符合無障礙環境的要求

（4）開放空間應美化綠化其綠覆率應達 50以上

二 人行空間設計準則

人行空間目的在提供計畫區內居民一個不需要車輛即可通達區內各主要公

共設施或開放空間的步行安全動線系統本計畫區內配置之人行空間包括都市計

畫劃設之人行步道及建築基地內留設之人行步道兩者相互配合連接建構成

全區完整的人行步道系統提升居民移動之便利性本計畫區內人行空間設計準

則如后

（一）都市計畫劃設之人行步道設計規定

1人行步道之人行空間淨寬度不得小於 15 公尺

2應具連續性舒適性方便性與美觀等基本功能

3交叉路口得視交通需要以號誌輔以聲音告知行人應停止或行進

4除得提供設置灌木植栽及街道傢俱外不得設置其他有礙通行之設施

物並應設置中低光源之照明設施

（二）建築基地內留設之人行步道設計規定

1建築基地內留設之人行步道應與基地內之其他法定空地整體規劃並

與周邊之公共開放空間直接聯繫

2建築基地內留設之人行步道應與車行動線系統明確區分減少交通衝

擊

3建築基地內留設之人行步道地坪應平整每一街廓之各街角均應採無

附 3-4

障礙環境設計

三 交通運輸系統設計準則

交通運輸系統之設計應以提供具可行性及易行性之交通運輸方式為目標

透過道路功能等級之明確劃分各層級道路依其功能服務水準與周圍土地使用

之特性設置不同之車行空間寬度及景觀設計規定

（一）計畫道路標準斷面設計規定

本計畫區內道路斷面車道數及空間配置應參酌附圖二辦理其中

公共設施帶係供作佈設行道樹公車站牌售票亭變電箱路燈

自行車停車空間及各類街道傢俱之空間且計畫道路兩側均規定建築

物退縮供留設「沿街步道式開放空間」

（二）停車空間設計規定

1住宅區留設之停車位不得設置於指定留設開放空間臨計畫道路境界

線 15 公尺範圍內及防火間隔上「住三」住宅區應集中設置地下停

車場其出入口應設置於次要道路或私設通路上並與基地進出動線

開放空間整體設計

2公園兒童遊樂場用地內應留設自行車停放空間並設置自行車停放

架或類似防竊功能之保護設施

附圖二 計畫道路標準斷面圖

附 3-5

3路外公共停車場設計規定

（1）路外公共停車場應有植栽計畫舖面須全面使用透水性材料且

周圍應予綠化

（2）路外公共停車場除出入口處外四周應以綠化土堤或綠化材料

形成適當之圍籬

四 建築基地細分規模設計準則

「住一」「住二」住宅區開發規模如非完整街廓開發時應考量與鄰近基地

之關係並配合集中留設法定空地

五 建築量體配置高度造型色彩及風格設計準則

（一）建築物允建高度應依建築技術規則建築設計施工篇第 164 條規定計算

並檢討日照

（二）為配合遠景海岸山脈富變化的稜線建築物屋頂層及屋頂突出物應設

置斜屋頂且斜屋頂之投影面積不得小於建築面積之 80斜屋頂之

斜率原則上為1 至3 之間若經都市設計審議委員會認可係為設

計上之需要得調整之

（三）新建建築物之外牆造型及開窗形式應配合鄰屋設計

（四）為調和人造建築物與背景天空海洋山脈田野等色彩建築物屋

頂色牆壁色色彩為深色瓦對白色或淺灰

（五）「住一」「住二」住宅區若需裝置廣告物等附屬設施物應以不妨礙

通行及景觀為原則不得設置於指定留設開放空間及防火間隔上附

著於建築物上之高度不得低於 36 公尺廣告物大小以高度 3 公尺寬

度 06 公尺為限其餘規定依內政部「招牌廣告及樹立廣告管理辦法」

等相關規定辦理

（六）「住三」住宅區之廣告物等附屬設施應配合集合住宅建築設計統一

規範

六 環境保護設施設計準則

本計畫區內環境保護設施主要為污水處理設施及「住三」住宅區之垃圾貯存

空間其設計規定如后

（一）污水處理設施依建築技術規則施工篇第 49 條規定辦理

（二）每一單元（以街廓計）之「住二」住宅區開發時應至少設置一處垃

附 3-6

圾貯存空間集中收集處理垃圾

（三）垃圾貯存空間應面臨次要道路集中設置且不得設置於建築物主要出

入口旁垃圾貯存空間未臨接計畫道路時應留設 35 公尺寬之車道連

接計畫道路垃圾貯存空間位室內者車道淨寬應達 4 公尺以上且

應設置於地面層

（四）垃圾貯存空間應有適當之清洗（含排水措施）隔離設施以維護環境衛

生如位法定空地者應配合綠化設施美化

七 景觀計畫

景觀計畫目的在塑造本計畫區之整體都市景觀及舒適生活環境設計準則如

后

（一）計畫道路兩側之公共設施帶應於適當位置與間距處植栽喬木行道樹

（如附圖三）且依下列規定

1行道樹樹冠底離地淨高 2 公尺以上根部應保留適當之透水面積

2行道樹樹幹四周應舖設鏤空鑄鐵蓋板或透水設施且應與人行步道地

坪高程齊平

3每一街道應有一代表樹種並將其延續至該街道內之社區樹種以具

大型樹冠耐污染易維護為原則

（二）「沿街步道式開放空間」應利用綠化植栽作為道路與建築物間之緩衝

區且每一街廓之植栽應為同一或共同樹種

（三）「住三」住宅區指定留設之廣場式開放空間以集中配置為原則面積

至少 400 平方公尺且綠地面積至少佔 30長寬比不得超過 21且

應按開放空間面積每滿 64 平方公尺至少植栽喬木一棵其樹冠底離地

淨高 2 公尺以上

附 3-7

附圖三 道路斷面景觀示意圖

（四）公園兒童遊樂場用地景觀設計準則

1公園用地中央主要地區應提供一具多功能及多用途使用的大型活動

區域其他各分區應考量觀賞休閒運動遊戲及衛生等活動與功

能設施

2區內供公用設備及服務設施（如垃圾收集公共廁所）等使用之區域

應使用綠籬或樹叢適當圍蔽

3兒童遊樂場用地配置原則

（1）根據兒童活動尺寸荷重等設計

（2）採用複合式遊具使遊戲有連續性與變化

（3）按兒童年齡分類進行設計

（4）提供父母休憩看護設施以便就近照顧

（5）著重安全考量如彈性地板去除尖銳部分等措施

附 4-1

附件四 台東市都市計畫（豐榮豐樂地區）細部計畫

再發展地區土地開發管理要點

一 本要點依「台東市都市計畫（豐榮豐樂地區）細部計畫土地使用分區管

制計畫」第十二點規定訂定之

二 再發展區之土地權利關係人得擬具開發計畫提經臺東縣都市計畫委員會審

查通過後再依相關法令向主管建築機關申請開發建築

三 申請基地符合下列條件者始得依本要點辦理

（一）基地臨接計畫道路之長度在 20 公尺以上或達週界總長度六分之一且面

積達 1000 平方公尺以上者

（二）因鄰地已申請建築或基地條件特殊致未能符合前款規定者經臺東縣都

市計畫委員會同意後得不受前款規定限制

四 開發計畫應以書圖載明下列事項

（一）申請人姓名身份證字號及地址

（二）開發地區範圍面積及土地與建物使用現況

（三）土地使用及公共設施計畫其圖面比例尺不得小於 1600

（四）土地使用管制計畫

（五）都市設計事項得視實際需要依都市計畫定期通盤檢討實施辦法第八

條第二項之內容予以述明

（六）土地及地上物處理計畫

（七）事業及財務計畫

（八）實施進度

（九）全部土地權利關係人姓名住址權利證明文件及私有土地所有權人

同意書

（十）套繪土地使用計畫之地籍圖其比例尺不得小於 11200

五 依本要點申請整體開發時需以不小於申請開發總面積 20之土地折算為

回饋代金並於全部繳納後始得發照建築

附 4-2

前項代金之計算係以應回饋之土地面積乘以繳交當年度之土地公告現值

加四成為準

六 依本要點申請整體開發者得依下列公式核算其申請開發建築之基準容積

率但該基準容積不得大於 240

V=V0times（1+（V1-01）+ V2）（1-V1）≦240

其中 V回饋後之基準容積率

V0該分區之容積率（120）

V1回饋土地比例

V2獎勵係數（訂為 02）

七 本要點未規定事項悉依其他法令規定辦理

變更機關

業務承辦

人員

擬定機關

業務承辦

人員

業務單位

主管

業務單位

主管

規劃單位亞興測量有限公司

龍邑工程顧問股份有限公司

21

（三）「住二」住宅區指定留設之廣場式開放空間應以集中配置為原則面

積至少 400 平方公尺且綠地面積至少佔 30長寬比不得超過 21

且應按開放空間面積每滿 64 平方公尺至少栽植喬木一棵其樹冠底離

地淨高 2 公尺以上

圖 6-5 道路斷面景觀示意圖

（四）學校運動場景觀設計準則

1所有設施應依據學童的尺寸進行設計（如垃圾桶座椅等的高度）

同時各設施的顏色及造型應多樣化但不得對整體環境特色有負面影

響

2學校運動場與硬舖面活動區等功能相近之區域應集中規劃與設計各

活動區間應以人行動線連接

3用以界定運動場與其他使用空間之緩衝綠帶與植栽區應考量使用功

能實質環境與視覺的連續性

4運動場內固定之構造物或設施物（如圍牆及欄杆等）應利用樹木灌

木群或蔓生植物綠化或遮蔽

（五）公（兒）用地景觀設計準則

1公（兒）用地中央主要地區應提供一具多功能及多用途使用的大型活

動區域其他各分區應考量觀賞休閒運動遊戲及衛生等活動與

功能設施

2區內供公用設備及服務設施（如垃圾收集公共廁所）等使用之區域

22

應使用綠籬或樹叢適當圍蔽

3兒童遊戲場配置原則

（1）根據兒童活動尺寸荷重等設計

（2）採用複合式遊具使遊戲有連續性與變化

（3）按兒童年齡分類進行設計

（4）提供父母休憩看護設施以便就近照顧

（5）著重安全考量如彈性地板去除尖銳部分等措施

六土地使用分區管制計畫

為有效控制本計畫區土地使用強度確保公共設施服務水準維護良好生活

環境訂定土地使用分區管制要點如后

一 本要點依都市計畫法第 22 條及同法臺灣省施行細則第 35 條規定訂之

二 住宅區

（一）第一種住宅區（即「住一」住宅區）建蔽率不得大於 60容積率不

得大於 160

（二）第二種住宅區（即「住二」住宅區）建蔽率不得大於 50容積率不

得大於 240

三 「文（中）」學校用地建蔽率不得大於 50容積率不得大於 150

四 建築形式

（一）為配合遠景海岸山脈富變化的稜線建築物屋頂層及屋頂突出物應設

置斜屋頂且斜屋頂之投影面積不得小於建築面積之 80斜屋頂（覆

文化瓦）之斜率原則上為 11 至 13 之間若經都市設計審議委員

會認可係為設計上之需要得調整之

（二）新建建築物之外牆造型及開窗型式應配合鄰屋設計

五 開放空間

（一）「住一」「住二」住宅區臨接計畫道路部分應至少退縮 4 公尺供留設

「沿街步道式開放空間」設置淨寬15公尺以上之連續鋪面人行步道

免設置騎樓

23

（二）「住二」住宅區除留設「沿街步道式開放空間」外應再集中留設「廣

場式開放空間」並與公共開放空間鄰近「住一」住宅區除留設「沿街

步道式開放空間」外其餘之法定空地應配合防火間隔整體規劃

（三）「住一」住宅區之防火間隔宜整體規劃集中留設開放空間應配合防火

間隔位置留設防火間隔不得設置圍牆僅能以高度不超過 1 公尺之綠

籬作為界隔空間且不得有高於地面之固定結構物

（四）「住一」住宅區之防火間隔寬度為 2 公尺

（五）學校用地應留設開放空間面積不得小於基地面積之 40學校用地

四周如設置柵欄或圍牆等遮蔽物高度不得超過 2 公尺牆面透空率應

達 50以上並綠化處裡且應自計畫道路境界線退縮 4 公尺退縮

部分供作「沿街步道式開放空間」及機車停車空間使用

（六）開放空間得計入建築基地之法定空地應美化綠化達綠覆率 50以

上

（七）1有關設置開放空間獎勵部份依內政部訂定「實施都市計畫地區建築

基地綜合設計鼓勵辦法」規定辦理

2建築物提供部分樓地板面積供下列使用者得增加所提供之樓地板面

積但以不超過基地面積乘以該基地容積率之 30為限

（1）私人捐獻或設置圖書館博物館藝術中心兒童青少年勞

工老人等活動中心景觀公共設施等供公眾使用其集中留設

之面積在 1 百平方公尺以上並經目的事業主管機關核准設立公

益性基金管理營運者

（2）建築物留設空間與天橋或地下道連接供公眾使用經交通主管機

關核准者

六 建築基地內留設之人行步道應與其他法定空地整體規劃並與周遭之公共

開放空間直接聯繫

七 交通運輸系統

（一）依都市設計準則之計畫道路標準斷面留設之公共設施帶供作佈設行

道樹公車站牌售票亭變電箱路燈標誌自行車停車空間及各

類街道傢俱之空間

（二）「住一」住宅區每一住宅單元應至少設置 1 部停車位該停車位不得設

置於指定留設開放空間之人行步道及防火間隔上「住二」住宅區應集

24

中設置地下停車場

（三）「住一」住宅區若附設 1 部以上之停車位時其停車位得以前後方式配

置之

八 建築基地細分規模

（一）「住一」住宅區最小基地開發單元 120 平方公尺最小基地面寬 45 公

尺

（二）「住二」住宅區應就完整街廓整體規劃設計分期分區開發

九 公共設施用地得依「都市計畫公共設施用地多目標使用方案」規定作多目

標使用

十 為維護居住環境品質本計畫區內停車空間依左表規定

土地及建築物用途 基準停車位數

住宅等類似用途建築物

建築樓地板面積在 250 平方公尺以

下者應留設 1 部停車空間超過部

分每超過 150 平方公尺及其零數應

增設 1 部停車空間

商場（店）餐廳飲食店

超級市場等類似用途建築

物

建築樓地板面積每滿 100 平方公尺

設置 1 部停車位

辦公事務所金融等類私

用途建築物

建築樓地板面積每滿 80 平方公尺設

置 1 部停車位

旅館國際觀光旅館等類似

用途建築物

建築樓地板面積每滿 100 平方公尺

或每 4 個房間設置 1 部停車位

十一 建築基地內之法定空地應留設二分之一以上種植花草樹木以美化環

境

十二 建築基地申請建築時須經縣府都市設計審議委員會依都市設計準則審

查通過後始得發照建築及施工以塑造本計畫區之獨特風格但為增

強本計畫區風格之設計經都市設計審議委員會認可者得不受都市設

計準則之限制

十三 本要點未規定事項適用其他法令規定

25

柒變更理由

一配合主要計畫空間結構調整變更土地使用細分區並

另訂管理規範保障既有合法建物權益

延續原計畫之土地使用細分區之劃定架構及保障既有合法建物所有權人權

益合法建物密集之街廓將剔除整體開發範圍外另考量整體開發公平性未

納入整體開發範圍部分之土地使用分區調整為「第一種住宅區」並將其容積率

訂為 120此外為鼓勵既有聚落日後整體再發展提升環境品質另訂「台東

市都市計畫（豐榮豐樂地區）細部計畫再發展地區土地開發管理要點」（詳附

件四）其餘納入整體開發範圍之土地使用分區則分別調整為第二種及第三種住

宅區其中第三種住宅區係為供興建公益性住宅之土地為提升整體開發可行性

適度調整第三種住宅區之規模及區位

二為利整體開發後之環境控管及提升剩餘土地之規劃彈

性調整部分土地使用分區管制計畫及都市設計準則內

容

因應土地使用分區公共設施用地項目調整及相關法令廢止為利於日後

環境控管故配合調整土地使用分區管制計畫及都市設計準則相關條文內容另

依據原土地使用分區管制計畫第八點有關建築基地細分之規定為「『住二』住

宅區（調整為『住三』住宅區）應就完整街廓整體規劃設計分期分區開發」

為保留日後土地規劃及處份彈性故調整該條文內容

26

捌變更計畫內容

為配合辦理整體開發本次共變更 3 案其中編號第 1 案為實質計畫內容變

更編號第 2 案及第 3 案分別為土地使用分區管制計畫及都市設計準則部分條文

增修訂其內容請詳見表五變更內容明細表表六變更前後土地使用計畫面積

對照表表七都市設計準則變更對照表及圖七變更計畫示意圖（北中區）圖

八變更計畫示意圖（南區）圖九變更後計畫示意圖

表五 變更內容明細表 單位公頃

編號 變更位置 變更內容

變更理由 原計畫 新計畫

1 豐榮豐樂

地區 第一種住宅區

（1425） 第二種住宅區

（1057） 第三種住宅區（052）兒童遊樂場用地

（069） 公園用地（054） 停車場用地（030）道路用地（ 163）

1 依據主要計畫變更後之計畫內

容並延續原計畫之土地使用

細分區之劃定架構及保障既

有合法建物所有權人權益合

法建物密集之街廓將剔除整

體開發範圍外以提升整體開

發可行性另考量整體開發公

平性未納入整體開發範圍部

分之土地使用分區調整為「第

一種住宅區」其餘則分別調整

為「第二種住宅區」及「第三

種住宅區」 2 為提升開發可行性調整住三

住宅區之規模及區位

第二種住宅區 （258）

第三種住宅區

（117 ） 公園用地（007） 兒童遊樂場用地

（025） 廣場用地（022） 綠地用地（008） 道路用地（079）

鄰里公園兼作兒童

遊樂場使用（332）第二種住宅區（167）第三種住宅區（007）綠地用地（007） 公園用地（081） 兒童遊樂場用地

（016） 道路用地（054）

國中用地（兼供國小

使用）（250） 第二種住宅區（066）第三種住宅區（098）兒童遊樂場用地

（013） 停車場用地（042）道路用地（031）

停車場用地（072） 第二種住宅區（070）道路用地（002）

27

表五 變更內容明細表（續） 單位公頃

編號 變更位置 變更內容

變更理由 原計畫 新計畫

1 豐榮豐樂

地區 道路用地（282） 第一種住宅區（001）

第二種住宅區（212）第三種住宅區（015）兒童遊樂場用地

（014） 綠地用地（001） 公園用地（013） 廣場用地（002） 水溝用地（023） 非都市土地（0075）

非都市土地（00039）道路用地（00039）2 事業及財

務計畫 原事業及財務計畫 修訂事業及財務計

畫 為提升開發可行性將建築密集之

街廓（第一種住宅區）及水利會管

轄之現況溝渠（水溝用地）部分

剔除區段徵收範圍並增訂分期分

區開發原則且配合修正財務計畫

內容 3 土地使用

分區管制

計畫

原土地使用分區管

制計畫 修訂土地使用分區

管制計畫 詳表六土地使用分區管制計畫變

更對照表

4 都市設計

準則 原都市設計準則 修訂都市設計準則 詳表七都市設計準則變更對照表

註表內面積應以依據核定圖實地分割測量面積為準

28

表六 土地使用分區管制計畫變更對照表

編號 原條文 變更後條文 變更說明

1 二住宅區

（一）第一種住宅區（即「住

一」住宅區）建蔽率

不得大於 60容積率

不得大於 160

（二）第二種住宅區（即「住

二」住宅區）建蔽率

不得大於 50容積率

不得大於 240

二住宅區

（一）第一種住宅區（即「住

一」住宅區）建蔽率

不得大於 60容積率

不得大於 120

（二）第二種住宅區（即「住

二」住宅區）建蔽率

不得大於 60容積率

不得大於 160

（三）第三種住宅區（即「住

三」住宅區）建蔽率

不得大於 50容積率

不得大於 240

1 為保障既有合法建築密

集街廓之完整性及建物

所有權人權益未納入

整體開發範圍部分調

整為為「第一種住宅

區」並考量整體開發公

平性其容積率訂為

120 2 原住一及住二住宅區

配合前述調整分別變

更為住二及住三住宅

區

2 三「文（中）」學校用地建蔽

率不得大於 50容積率

不得大於 150

刪除 因應少子化人口結構改

變主要計畫已取消劃設

學校用地故予以刪除

3 四建築形式（略） 三建築形式（略） 條次調整

4 五開放空間

（一）「住一」「住二」住宅

區臨接計畫道路部分

應至少退縮 4 公尺供

留設「沿街步道式開放

空間」設置淨寬 15公尺以上之連續鋪面

人行步道免設置騎

樓

（二）「住二」住宅區除留設

「沿街步道式開放空

間」外應在集中留設

「廣場式開放空間」

並與公共開放空間鄰

近「住一」住宅區除

留設「沿街步道式開放

空間」外其餘之法定

空地應配合防火間隔

整體規劃

（三）「住一」住宅區之防火

間隔宜整體規劃集中

留設開放空間應配合

防火間隔位置留設防

火間隔不得設置圍

牆僅能以高度不超過

1公尺之綠籬作為界隔

空間且不得有高於地

面之固定結構物

四開放空間

（一）「住一」「住二」「住

三」住宅區臨接計畫道

路部分應至少退縮 4公尺供留設「沿街步

道式開放空間」設置

淨寬 15 公尺以上之連

續鋪面人行步道免設

置騎樓

（二）「住三」住宅區除留設

「沿街步道式開放空

間」外應在集中留設

「廣場式開放空間」

並與公共開放空間鄰

近「住一」「住二」

住宅區除留設「沿街步

道式開放空間」外其

餘之法定空地應配合

防火間隔整體規劃

（三）「住一」「住二」住宅

區之防火間隔宜整體

規劃集中留設開放空

間應配合防火間隔位

置留設防火間隔不得

設置圍牆僅能以高度

不超過 1 公尺之綠籬

作為界隔空間且不得

有高於地面之固定結

構物

1 條次調整 2 住一住宅區之環境條件

與住二住宅區相近且

考量開放空間完整性

其相關規範均應比照辦

理故修訂條文內容

3 配合第五項刪除調整

項次 4 配合都市計畫法臺灣省

施行細則修訂調降容

積獎勵上限比例

29

表六 土地使用分區管制計畫變更對照表（續 1）

編號 原條文 變更後條文 變更說明

4 （四）「住一」住宅區之防火

間隔寬度為 2 公尺

（五）學校用地應留設開放空

間面積不得小於基地

面積之 40學校用地

四周如設置柵欄或圍

牆等遮蔽物高度不得

超過 2 公尺牆面透空

率應達 50以上並綠

化處裡且應自計畫道

路境界線退縮 4 公

尺退縮部分供作「沿

街步道式開放空間」及

機車停車空間使用

（六）（略）

（七）1（略） 2建築物提供部分樓

地板面積供下列使

用者得增加所提

供之樓地板面積

但以不超過基地面

積乘以該基地容積

率之 30為限

（四）「住一」「住二」住宅

區之防火間隔寬度為 2公尺

（五）刪除

（五）略

（六）1（略） 2建築物提供部分樓

地板面積供下列使

用者得增加所提供

之樓地板面積但以

不超過基地面積乘

以該基地容積率之

20為限

5 六（略） 五（略） 條次調整

6 七交通運輸系統

（一）（略）

（二）「住一」住宅區每一住

宅單元應至少設置 1部停車位該停車位不

得設置於指定留設開

放空間之人行步道及

防火間隔上「住二」

住宅區應集中設置地

下停車場

（三）「住一」住宅區若附設

1 部以上之停車位時

其停車位得以前後方

式配置之

六交通運輸系統

（一）（略）

（二）「住一」「住二」住宅

區每一住宅單元應至

少設置 1 部停車位該

停車位不得設置於指

定留設開放空間之人

行步道及防火間隔

上「住三」住宅區應

集中設置地下停車場

（三）「住一」「住二」住宅

區若附設 1 部以上之

停車位時其停車位得

以前後方式配置之

1 條次調整 2 住一住宅區之環境條件

與住二住宅區相近其

相關規範均應比照辦

理故修訂條文內容

30

表六 土地使用分區管制計畫變更對照表（續完）

編號 原條文 變更後條文 變更說明

7 八建築基地細分規模

（一）「住一」住宅區最小基

地開發單元 120 平方

公尺最小基地面寬

45 公尺

（二）「住二」住宅區應就完

整街廓整體規劃設

計分期分區開發

七建築基地細分規模

（一）「住一」「住二」住宅

區最小基地開發單元

120 平方公尺最小基

地面寬及最小建築面

寬 5 公尺

（二）「住三」住宅區最小基

地開發單元 1500 平方

公尺

1 條次調整 2 住一住宅區之環境條件

與住二住宅區相近其

相關規範均應比照辦

理故修訂條文內容

3 為提升居住環境及都市

景觀品質最小基地面寬

調整為 5 公尺並增訂

最小建築面寬之規定

4 為提升住三住宅區土地

處分彈性以利達到財

務自償故修正其最小

基地開發規模為 1500平方公尺

8 九～十二（略） 八～十一（略） 條次調整

9

十二「住一」住宅區得維持

現有建築及其使用惟

日後申請建築時仍應

依本要點規定辦理且

為鼓勵既有聚落再發

展亦得另訂「台東市

都市計畫（豐榮豐樂

地區）細部計畫再發展

地區土地開發管理要

點」據以執行

1 增訂條文 2 為鼓勵既有聚落日後整

體再發展提升環境品

質另訂「台東市都市

計畫（豐榮豐樂地區）

細部計畫再發展地區土

地開發管理要點」（詳附

件四）

31

表七 都市設計準則變更對照表

編號 原條文 變更後條文 變更說明

1 一開放空間系統設計準則

（略）

（一）開放空間類別

開放空間系統依

土地屬性及使用形態

區分為公共開放空

間指定留設開放空間

兩類以本計畫區而言

細分如后（詳圖 6-2）

1公共開放空間包括公

（兒）用地學校運動

場

2指定留設開放空間包括

「沿街步道式開放空

間」「住二」住宅區集中

留設之「廣場式開放空

間」上述所稱之開放空

間係指「實施都市計畫地

區建築基地綜合設計鼓

勵辦法」規定開放空間

（二）開放空間設計原則

（略）

（三）開放空間設計準則

1公（兒）用地開放空間設

計規定

（1）公（兒）用地應具休

憩集會及活動等功

能得比照「臺灣省

公園管理辦法」規定

設置相關設施提供

居民使用並應提供

計畫區內居民遭遇重

大人為或天然災害時

所需臨時避難疏散及

急難救助空間

（2）公（兒）用地活動區

配置於主要道路旁

時與道路之間應以

濃密植栽適當區隔

（3）公（兒）用地主要出

入口應與人行動線系

統連接服務車輛及

停車空間出入動線應

避免干擾人行動線與

主要道路系統

一開放空間系統設計準則

（略）

（一）開放空間類別

開放空間系統依

土地屬性及使用形態

區分為公共開放空

間指定留設開放空間

兩類以本計畫區而言

細分如后（詳附圖 1）

1公共開放空間包括公

園兒童遊樂場綠地

廣場用地

2指定留設開放空間包括

「沿街步道式開放空

間」「住三」住宅區集中

留設之「廣場式開放空

間」上述所稱之開放空

間係指「建築技術規則第

15 章實施都市計畫地區

建築基地綜合設計」規定

開放空間

（二）開放空間設計原則

（略）

（三）開放空間設計準則

1公園兒童遊樂場用地開

放空間設計規定

（1）應具休憩集會及活

動等功能得比照「臺

東縣公園管理自治條

例」規定設置相關設

施提供居民使用

並應提供計畫區內居

民遭遇重大人為或天

然災害時所需臨時避

難疏散及急難救助空

間

（2）活動區配置於主要道

路旁時與道路之間

應以濃密植栽適當區

隔

（3）主要出入口應與人行

動線系統連接服務

車輛及停車空間出入

動線應避免干擾人行

動線與主要道路系

統

1 配合休憩性公共設施用

地項目及規模變更調

整其用地名稱且配合

取消學校用地故刪除

相關內容

2 為提供公益性住宅建築

使用將「住二」住宅

區調整為「住三」住宅

區

3 「實施都市計畫地區建

築基地綜合設計鼓勵辦

法」業於 92 年 3 月 20日廢止有關開放空間

規範回歸建築技術規

則故調整其內容

4 「臺灣省公園管理辦

法」業於 95 年 12 月 12日廢止有關公園及兒

童遊樂場之規劃調整

為依「臺東縣公園管理

自治條例」辦理

5 有關「指定留設開放空

間與其他法定空地設計

規定」部分業已納入

土地使用分區管制計畫

規範之故予以刪除

6 調整附圖編號

32

表七 都市設計準則變更對照表（續 1）

編號 原條文 變更後條文 變更說明

1 （4）公（兒）用地應採開

放性設計如基於安

全及管理之需要四

周可設置綠籬或綠化

設施圍蔽高度不得

超過 1 公尺

2學校運動場開放空間設

計規定

（1）學校運動場公共開放

空間鄰近住宅區之部

分應設置高低綠籬

以隔絕噪音

（2）學校留設之開放空

間面積不得小於基

地面積之 10最小

綠化面積不得小於法

訂空地之 50

（3）學校留設之開放空

間應提供居民作為

休憩運動場所及遭

遇重大人為或天然災

害時所需臨時避難疏

散及急難救助空間

（4）學校運動場及戶外活

動區配置應配合自

然地形變化規劃減

少整地與挖填方工

程

（5）學校運動場及戶外活

動區配置應考量自

然氣候條件與微氣候

變化對冬季東北季

風應以建築配置或植

栽密植方式降低活動

時的不適性

（6）學校主要出入口應與

人行動線系統連接

服務車輛及停車空間

出入動線應避免干擾

人行動線主要道路

系統

（7）學校運動場如緊鄰主

要道路配置臨接道

路部分應以喬木密植

方式減少噪音和危險

性

（4）應採開放性設計如

基於安全及管理之需

要四周可設置綠籬

或綠化設施圍蔽高

度不得超過 1 公尺

2其他相關規定

（略）

33

表七 都市設計準則變更對照表（續 2）

編號 原條文 變更後條文 變更說明

1 （8）學校用地及其戶外空

間應採開放性設計

如基於安全及管理之

需要四周可設置柵

欄圍牆或綠籬等設

施物圍蔽如設置欄

杆或圍牆等遮蔽物

高度不得超過 2 公

尺牆面透空率應達

50以上並應綠化

處理

（9）學校用地四周若設置

柵欄或圍牆等遮蔽

物應自計畫道路境

界線退縮 4 公尺退

縮部分得計入法訂空

地又退縮部分應配

合周遭「沿街步道式

開放空間」留設淨寬

15 公尺以上之人行

步道其餘部分應予

植栽綠化或配合學童

上下學動線規劃為家

長接送學童之機車停

車空間

3指定留設開放空間與其

他法定空地設計規定

（1）「住一」「住二」住宅

區臨接計畫道路部分

應至少退縮 4 公尺

供留設「沿街步道式

開放空間」免設置騎

樓

（2）前項「沿街步道式開

放空間」範圍內應設

置連續舖面之人行步

道淨寬不得小於 15公尺並不得設置有

礙通行之設施物

（3）「住二」住宅區除留設

「沿街步道式開放空

間」外應再集中留

設「廣場式開放空

間」並與公共開放空

間鄰近其位置依圖

6-2 之原則設置「住

一」住宅區除留設「沿

街步道式開放空間」

34

表七 都市設計準則變更對照表（續 3）

編號 原條文 變更後條文 變更說明

1 外其餘之法定空地

應配合防火間隔整體

規劃

（4）「住一」住宅區之防火

間隔宜整體規劃集中

留設防火間隔位置

建議如圖 6-3防火間

隔不得設置圍牆僅

能以高度不超過 1 公

尺之綠籬作為界隔空

間且不得有高於地

面之固定結構物

（5）「住一」住宅區之防火

間隔寬度為 2 公尺

4其他相關規定

（略）

2 三交通運輸系統設計準則

（略）

（一）計畫道路標準斷面設計

規定

本計畫區內道路

斷面車道數及空間配

置如圖 6-4其中公共

設施帶係供作佈設行

道樹公車站牌售票

亭變電箱路燈自

行車停車空間及各類

街道傢俱之空間且計

畫道路兩側均規定建

築物退縮供留設「沿

街步道式開放空間」

（二）停車空間設計規定

1「住一」住宅區每一住

宅單元應至少設置 1 部

停車位該停車位不得

設置於指定留設開放

空間臨計畫道路境界

線 15 公尺範圍內及防

火間隔上「住二」住

宅區應集中設置地下

停車場其出入口應設

置於次要道路或私設

通路上並與基地進出

動線開放空間整體設

計

三交通運輸系統設計準則

（略）

（一）計畫道路標準斷面設計

規定

本計畫區內道路

斷面車道數及空間配

置應參酌附圖二辦

理其中公共設施帶係

供作佈設行道樹公車

站牌售票亭變電

箱路燈自行車停車

空間及各類街道傢俱

之空間且計畫道路兩

側均規定建築物退

縮供留設「沿街步道

式開放空間」

（二）停車空間設計規定

1住宅區留設之停車位不

得設置於指定留設開

放空間臨計畫道路境

界線 15 公尺範圍內及

防火間隔上「住三」

住宅區應集中設置地

下停車場其出入口應

設置於次要道路或私

設通路上並與基地進

出動線開放空間整體

設計

1 為保留日後道路設計彈

性故修正用語並調

整附圖編號

2 有關住宅區停車空間留

設規定係屬土地使用

分區管制計畫範疇故

予以刪除

3 配合土地使用屬性調

整將「住二」住宅區

調整為「住三」住宅區

4 配合休憩性公共設施用

地規模變更調整其用

地名稱且配合取消學

校用地故刪除相關內

容

35

表七 都市設計準則變更對照表（續 4）

編號 原條文 變更後條文 變更說明

2 2學校公（兒）用地內

應留設自行車停放空

間並設置自行車停放

架或類似防竊功能之

保護設施

3（略）

2公園兒童遊樂場用地

內應留設自行車停放

空間並設置自行車停

放架或類似防竊功能

之保護設施

3（略）

3 四建築基地細分規模設計準

則

（一）「住二」住宅區應就完

整街廓整體規劃設

計分期分區開發「住

一」住宅區則鼓勵以完

整街廓方式整體開

發最小基地開發單元

120 平方公尺最小面

寬 45 公尺

（二）「住一」住宅區開發規

模如非完整街廓開發

時應考量與鄰近基地

之關係並配合集中留

設法定空地

四建築基地細分規模設計準

則

「住一」「住二」住

宅區開發規模如非完整

街廓開發時應考量與鄰

近基地之關係並配合集

中留設法定空地

1 有關建築基地細分規模

規定係屬土地使用分

區管制計畫範疇故予

以刪除

2 「住一」「住二」住宅

區土地使用屬性相近

故併同規範之

4 五建築量體配置高度造

型色彩及風格設計準則

（一）～（四）（略）

（五）「住一」「住二」住宅

區若需裝置廣告物等

附屬設施物應以不妨

礙通行及景觀為原

則不得設置於指定留

設開放空間及防火間

隔上附著於建築物上

之高度不得低於 36 公

尺廣告物大小以高度

3 公尺寬度 06 公尺

為限其餘規定依內政

部訂頒之「廣告物管理

辦法」等相關規定辦

理

（六）「住二」住宅區之廣告

物等附屬設施應配合

集合住宅建築設計統

一規範

五建築量體配置高度造

型色彩及風格設計準則

（一）～（四）（略）

（五）「住一」「住二」住宅

區若需裝置廣告物等

附屬設施物應以不妨

礙通行及景觀為原

則不得設置於指定留

設開放空間及防火間

隔上附著於建築物上

之高度不得低於 36 公

尺廣告物大小以高度

3 公尺寬度 06 公尺

為限其餘規定依內政

部訂頒之「招牌廣告及

樹立廣告管理辦法」等

相關規定辦理

（六）「住三」住宅區之廣告

物等附屬設施應配合

集合住宅建築設計統

一規範

1 「廣告物管理辦法」業

於 93 年 7 月 23 日公告

廢止故調整為現行之

「招牌廣告及樹立廣告

管理辦法」

2 為提供公益性住宅建築

使用將「住二」住宅

區調整為「住三」住宅

區

36

表七 都市設計準則變更對照表（續 5）

編號 原條文 變更後條文 變更說明

5 六環境保護設施設計準則

本計畫區內環境保

護設施主要為污水處理

設施及「住二」住宅區之

垃圾貯存空間其設計規

定如后（略）

六環境保護設施設計準則

本計畫區內環境保

護設施主要為污水處理

設施及「住三」住宅區之

垃圾貯存空間其設計規

定如后（略）

為提供公益性住宅建築使

用將「住二」住宅區調

整為「住三」住宅區

6 七景觀計畫

（一）（二）（略）

（三）「住二」住宅區指定留

設之廣場式開放空間

以集中配置為原則面

積至少 400 平方公尺

且綠地面積至少佔 30長寬比不得超過

21且應按開放空間

面積每滿 64 平方公尺

至少栽植喬木一棵其

樹冠底離地淨高 2 公

尺以上

（四）學校運動場景觀設計準

則

1所有設施應依據學童的

尺寸進行設計（如垃圾

桶座椅等的高度）

同時各設施的顏色及

造型應多樣化但不得

對整體環境特色有負

面影響

2學校運動場與硬舖面活

動區等功能相近之區

域 應 集 中 規 劃 與 設

計各活動區間應以人

行動線連接

3用以界定運動場與其他

使用空間之緩衝綠帶

與植栽區應考量使用

功能實質環境與視覺

的連續性

4運動場內固定之構造物

或設施物（如圍牆及欄

杆等）應利用樹木灌

木群或蔓生植物綠化

或遮蔽

七景觀計畫

（一）（二）（略）

（三）「住三」住宅區指定留

設之廣場式開放空間

以集中配置為原則面

積至少 400 平方公尺

且綠地面積至少佔 30長寬比不得超過

21且應按開放空間

面積每滿 64 平方公尺

至少栽植喬木一棵其

樹冠底離地淨高 2 公

尺以上

（四）公園兒童遊樂場用地

景觀設計準則

1公園用地中央主要地區

應提供一具多功能及

多用途使用的大型活

動區域其他各分區應

考量觀賞休閒運

動遊戲及衛生等活動

與功能設施

2（略）

3兒童遊樂場用地配置原

則（略）

1 為提供公益性住宅建築

使用將「住二」住宅

區調整為「住三」住宅

區

2 配合休憩性公共設施用

地項目及規模變更調

整其用地名稱且配合

取消學校用地故刪除

相關內容

37

表七 都市設計準則變更對照表（續完）

編號 原條文 變更後條文 變更說明

5 （五）公（兒）用地景觀

設計準則

1公（兒）用地中央主要

地區應提供一具多功

能及多用途使用的大

型活動區域其他各分

區應考量觀賞休閒

運動遊戲及衛生等活

動與功能設施

2（略）

3兒童遊戲場配置原則

（略）

表八 變更前後土地使用計畫面積對照表

項目 現行計畫面積

（公頃） 增減面積

（公頃）

變更後

面積 （公頃）

比例 （）

土地

使用

分區

第一種住宅區 1461 -1424 037 130

第二種住宅區 581 +1314 1895 5558

第三種住宅區 000 +289 289 851

小計 2042 +179 2221 6538

公共

設施

用地

公（兒）用地 332 -332 000 000

綠地 008 +016 024 071

停車場用地 072 +000 072 212

廣場用地 000 +024 024 071

水溝用地 000 +023 023 068

國中（小）用地 250 -250 000 000

兒童遊樂場用地 000 +137 137 403

公園用地 000 +155 155 456

道路用地 693 +048 741 2181

小計 1355 -179 1176 3462

非都市土地 - +00036 - -

合計 3397 -00036 3397 10000

註表內面積應以依據核定圖實地分割測量面積為準

38

表九 變更後土地使用計畫面積表

項目 北區 中區 南區 合計

面積 (公頃)

比例()面積

(公頃)比例()

面積 (公頃)

比例() 面積

(公頃) 比例()

土地

使用

分區

第 一 種 住 宅 區 - 000 - 000 037 299 037 109

第二種住宅區 803 6011 429 5207 663 5360 1895 5578

第三種住宅區 083 621 098 1189 108 872 289 851

小計 886 6632 527 6396 808 6531 2221 6538

公共

設施

用地

兒童遊樂場用地 079 591 058 704 - 000 137 403

公園用地 050 374 - 000 105 849 155 456

綠地 024 180 - 000 - 000 024 071

停車場用地 - 000 042 510 030 243 072 212

廣場用地 006 045 018 218 - 000 024 071

水溝用地 - 000 - 000 023 186 023 068

道路用地 291 2178 179 2172 271 2191 741 2181

小計 450 3368 297 3604 429 3469 1176 3462

合計 1336 10000 824 10000 1237 10000 3397 10000

39

圖七 變更計畫示意圖（北中區）

40

圖八 變更計畫示意圖（南區）

41

圖九 變更後計畫示意圖

42

玖事業及財務計畫

一開發方式

本計畫於 89 年發布實施後因中央政府國民住宅政策轉變及公共設施比例

過高等因素致難以執行後續開發計畫遂由台東縣政府研議降低公共設施用地

比例及增列市地重劃方式開發提經內政部都市計畫委員會第 592次第 606次

第 611 次會議討論其決議綜整為下列三點

（一）同意修正道路系統公共設施用地比例由 3989調降為 3795

（二）為增加計畫執行可行性請縣府考量地方實際發展需要酌予提高土地

使用強度

（三）增列開發方式部分請縣府依規定層報行政院核示後再據以辦理

為提高開發可行性並增加原土地所有權人領回土地比例經評估後公共設施

用地比例需調降至 35以下較為可行而土地使用強度部分經考量整體都市

景觀及實際發展狀況仍以維持原使用強度惟配合本次實質計畫內容變更酌予

調整其區位故前述第一二點決議內容均已納入本次變更檢討之

有關第三點決議增列開發方式部分綜合考量時空環境變遷政策指導開

發目的民眾權益保障及開發可行性等因素後基於下列理由仍維持區段徵收方

式辦理

（一）為符合中央政府興建社會住宅政策及日後興建公益性住宅需求本計

畫區開發後應保留部分土地集中妥予運用而市地重劃係採原位次分配

土地日後無法取得足夠規模之完整土地故未能滿足開發目的

（二）本案變更後公共設施用地比例雖已降為 3462倘採市地重劃開發

加計費用負擔後總負擔勢必超過 4500依據「市地重劃實施辦法」

第 23 條規定需經由過半土地所有權人同意始得為之而本區土地所

有權人數高達三百餘人恐難據以執行

爰此除合法建築密集街廓之第一種住宅區及水利會管有之現況溝渠（水溝

用地）外均維持區段徵收方式辦理整體開發並由臺東縣政府為開發主體

43

圖十 區段徵收範圍示意圖

二開發期程

（一）本案應以全部一次開發為原則惟考量政府財政狀況都市成長管理及都

市發展需求等因素必要時得採分期分區開發且預計變更都市計畫經內

政部都市計畫委員會審竣後 3 年內完成全部或第一期區段徵收計畫報核

程序辦理區段徵收作業主要期程計算至標售完成止為 7 年其中工程施

工期程為 3 年惟實際進度得由主管機關視實際狀況酌予調整之

採分期分區開發時應採北中區及南區二期二區方式開發並以南區為

優先開發區且應於南區開發完成後五年內或可建築用地使用率達 50

44

時辦理第二期開發

（二）第一種住宅區已建築使用之合法建物得維持原建築及其使用且得為必要

之維護及修繕並得申請個別建築或依「台東市都市計畫（豐榮豐樂地

區）細部計畫再發展地區土地開發管理要點」辦理其建築管理及使用管

制仍應依循本計畫土地使用分區管制計畫及其他相關法令

本計畫區總面積為 3397 公頃除第一種住宅區及水溝用地外均採區段徵

收方式辦理故開發面積約 3337 公頃其開發財務說明如下

三財務計畫

（一）土地處理原則

1預計土地所有權人領回抵價地比例

依土地徵收條例第 39 條第 2 項規定抵價地總面積以徵收總面

積之 50為原則因情況特殊經上級主管機關核准者不在此限

但不得少於 40曾為農地重劃者該重劃地區部分不得少於 45

本區段徵收範圍並無參與農地重劃因此依上述原則並參考目

前不動產市場普遍之交易行情以及本計畫區之財務狀況等因素抵價

地發還比例暫以 50預估惟實際土地所有權人領回抵價地比例應以

臺東縣政府報經中央區段徵收主管機關（內政部）核定之抵價地比例

為準

2區段徵收後土地處理方式

本計畫區段徵收範圍內土地經規劃整理後其土地處理方式依

土地徵收條例區段徵收實施辦法及其相關規定辦理並以臺東縣政

府報經中央區段徵收主管機關（內政部）核定之區段徵收計畫為準

（二）開發費用估算

1區段徵收作業費用

辦理本計畫區段徵收作業所需地籍整理費及其他辦理土地整理

必要之費用依過往之經驗以每公頃 120 萬元估算之估計約需 4004

萬元

2地價補償費

擬以私有土地面積 30選擇領取現金補償及公有土地有償撥用

方式參與區段徵收並參酌鄰近地區性質相似之土地交易價格後依土

45

地屬性周邊買賣價並排除掉預期因素及其他影響市價的因素後土

地平均補償單價以 8000 元（≒26446 元坪）估算其地價補償費

為 84400 萬元

3地上物補償費

地上物拆遷補償費部分包含農作改良物鐵皮與網室棚架磚

造與鋼筋混凝土造等其中農作改良物以每公頃 60 萬元鋼筋水泥

造建物拆遷補償費以每公頃 27000 萬元計算磚造建物拆遷補償費以

每公頃 15000 萬元計算鐵皮造建物拆遷補償費以每公頃 5500 萬元

計算及網室棚架以每公頃 500 萬元計算估算地上物拆遷補償費合計

約 14061 萬元

4公共設施費用

包含全區整地工程雨污水下水道地下管道公園綠地廣

場兒童遊樂場停車場及道路等公共設施之規劃設計施工及工程

管理費用考量範圍內地形平坦且地上物單純故整地工程以每公頃

80 萬元計雨污水下水道分別以每公頃 200 萬元及 250 萬元計電

信電力與自來水等公用管線工程以每公頃 300 萬元計公園及兒童

遊樂場用地以每公頃 1800 萬元計綠地以每公頃 1400 萬元計廣

場用地以每公頃 1500 萬元計停車場用地以每公頃 1500 萬元計及

道路用地以每公頃 1600 萬元計等工程規劃設計管理及監造費等

以工程總經費 8計算合計約需 50313 萬元

5管理維護費

區段徵收完成後區內公共設施管理維護費本區依土地徵收條例

施行細則第 51 條第 2 項規定以每年每公頃 5 萬元編列 3 年計算

估計約需 501 萬元

6貸款利息

在辦理區段徵收時可向平均地權基金及公民營行庫辦理貸款作

業依本計畫區段徵收作業預定辦理期程參考五大銀行基準利率（台

灣銀行合作金庫銀行第一銀行華南銀行及台灣土地銀行）並參

酌物價上漲趨勢貸款利率以 3進行估算估算本計畫區段徵收作業

之貸款利息估計約需 16567 萬元

7估算結果

依據前述區段徵收作業費用地價補償費地上物補償費公共

46

設施費用管理維護費及貸款利息估算結果本計畫區段徵收開發總

費用預估約為 169846 萬元詳表十所示

表十 區段徵收開發總費用估算表

項目 單位 數量 單價

（萬元）

總價

（萬元）說明

一區段徵收作業費用 公頃 3337 120 4004

二補償費用

地價補償費 公頃 1055 8000 84400以私有地主30領取

地價補償及公有土地

全數作價方式領回

地上物拆遷補償

農作物 公頃 2500 60 1500

建物

鋼筋混凝土 公頃 015 27000 4050

磚造 公頃 006 15000 900

鐵皮造 公頃 064 5500 3520

網室棚架 公頃 310 500 1550

自拆遷獎勵金 式 100 2541 2541

小計 98461

三公共設施費用

整地工程 公頃 3337 80 2670

公園及兒童遊樂場 公頃 292 1800 5256

綠地 公頃 024 1400 336

廣場 公頃 024 1500 360

停車場 公頃 072 1500 1080

道路 公頃 741 1600 11856

雨水下水道 公頃 3337 200 6674

污水下水道 公頃 3337 250 8343

共同管溝 公頃 3337 300 10011電力電信及自來水

地下管線工程費

小計 46586

工程規劃設計管理

及監造費等 式 100 3727 3727 按工程費之 8估計

合計 50313

四管理維護費 公頃 3337 5 501每年每公頃 5 萬元

編列 3年計算

五貸款利息 16567 以年息 3複利計算

總開發費用 169846

註實際區段徵收開發總費用依辦理時之法令規定及實際發生之費用為準

（三）土地處分方式

47

1私有地所有權人領回抵價地比例依土地徵收條例第 39 條第 2 項辦理發

還土地所有權人之抵價地以第二種住宅區為原則

2屬土地徵收條例第 44 條第 1 項第 2 款所列之公共設施無償登記該管縣政

府本計畫公園兒童遊樂場用地綠地廣場停車場及道路用地等

公共設施用地無償登記為臺東縣政府所有

3其餘可供建築土地則依土地徵收條例第 44 條第 1 項第 5 款規定予以處

分

表十一 區段徵收土地處分方式表

類 別 內 容 面積（公頃）

1發還抵價地土地 第二種住宅區 1141

2無償登記之公共設施用地

公園用地兒童遊樂場用地綠

地廣場用地停車場用地及道路

用地等

1153

3供興建公益性住宅之土地 第三種住宅區 289

4剩餘可供標(讓)售土地 扣除發還抵價地土地後之第二種

住宅區 754

合 計 3337

註區段徵收抵價地之比例以 50為估算財務計畫之依據實際抵價地之比例應以區段徵收主管機關報經核定之比例為準

（四）區段徵收後土地處分收入估算

依據各開發項目之開發方式與概估開發費用經整理分析後區段徵

收後土地處分預估面積為 1043 公頃參酌鄰近地區土地交易案例擬

訂 17500 元作為第二種住宅區用地標(讓)售價格另第三種住宅區按

以開發成本 16285 元折價專案讓售予需地機關預估土地處分收入

約為 179014 萬元以作為縣府未來辦理開發之參考依據惟未來仍得

視財政情形及實際發展需要酌予調整

（五）自償能力分析

1經費籌措

本計畫區段徵收開發總費用之經費籌措方式包括向臺東縣平均

地權基金財政部地方建設基金或各行庫申貸支應等

2自償能力分析

48

本計畫區段徵收開發總費用約需 169846 萬元區段徵收後土地

處分預估收入約 179014 萬元預估區段徵收後盈餘約 9168 萬元

益本比為 105另本案經財務分析結果財務平衡標售底價約 16285

元（≒53835 元坪）與周邊客觀條件相同之都市計畫區住宅區市

場交易行情相較下仍有利基整體財務應屬可行

（六）敏感度分析

抵價地發還比例分別以 4042545475及 50與地主領

取現金比例 0102030及 40進行敏感度分析其財務結果

詳如表十二所示

表十二 區段徵收財務敏感度分析表

抵價地發還比例 地主領現比例 開發總費用

（萬元）

土地處分收入

（萬元）

盈餘

（萬元） 益本比

4000

0 80277 150489 70212 187

10 109605 173309 63704 158

20 138932 196129 57197 141

30 168259 218949 50690 130

40 197587 241769 44182 122

4250

0 80844 136227 55383 169

10 110115 160473 50358 146

20 139385 184719 45334 133

30 168656 208965 40309 124

40 197926 233212 35286 118

4500

0 81410 121964 40554 150

10 110625 147637 37012 133

20 139839 173309 33470 124

30 169052 198982 29930 118

40 198267 224654 26387 113

4750

0 81976 107702 25726 131

10 111135 134800 23665 121

20 140292 161899 21607 115

30 169449 188998 19549 112

40 198607 216097 17490 109

5000

0 82543 93439 10896 113

10 111644 121964 10320 109

20 140746 150489 9743 107

30 169846 179014 9168 105

40 198947 207539 8592 104

附 1-1

附件一 臺東縣政府 104 年 6 月 12 日 府建都字第 1040115666 號函

附 2-1

附件二 變更後土地使用分區管制計畫

為有效控制本計劃區土地使用強度確保公共設施服務水準維護良好生活

環境訂定土地使用分區管制要點如后

一 本要點依都市計畫法第 22 條及同法臺灣省施行細則第 35 條規定訂之

二 住宅區

（一）第一種住宅區（即「住一」住宅區）建蔽率不得大於 60容積率不

得大於 120

（二）第二種住宅區（即「住二」住宅區）建蔽率不得大於 60容積率不

得大於 160

（三）第三種住宅區（即「住三」住宅區）建蔽率不得大於 50容積率不

得大於 240

三 建築形式

（一）為配合遠景海岸山脈富變化的稜線建築物屋頂層及屋頂突出物應設

置斜屋頂且斜屋頂之投影面積不得小於建築面積之 80斜屋頂（覆

文化瓦）之斜率原則上為 11 至 13 之間若經都市設計審議委

員會認可係為設計上之需要得調整之

（二）新建建築物之外牆造型及開窗型式應配合鄰屋設計

四 開放空間

（一）「住一」「住二」「住三」住宅區臨接計畫道路部分應至少退縮 4 公尺

供留設「沿街步道式開放空間」設置淨寬 15 公尺以上之連續鋪面人

行步道免設置騎樓

（二）「住三」住宅區除留設「沿街步道式開放空間」外應在集中留設「廣

場式開放空間」並與公共開放空間鄰近「住一」「住二」住宅區除

留設「沿街步道式開放空間」外其餘之法定空地應配合防火間隔整

體規劃

（三）「住一」「住二」住宅區之防火間隔宜整體規劃集中留設開放空間應

配合防火間隔位置留設防火間隔不得設置圍牆僅能以高度不超過 1

公尺之綠籬作為界隔空間且不得有高於地面之固定結構物

（四）「住一」「住二」住宅區之防火間隔寬度為 2 公尺

附 2-2

（六）開放空間得計入建築基地之法定空地應美化綠化達綠覆率 50以

上

（七）1有關設置開放空間獎勵部份依內政部訂定「實施都市計畫地區建築

基地綜合設計鼓勵辦法」規定辦理

2建築物提供部分樓地板面積供下列使用者得增加所提供之樓地板面

積但以不超過基地面積乘以該基地容積率之 30為限

（1）私人捐獻或設置圖書館博物館藝術中心兒童青少年勞

工老人等活動中心景觀公共設施等供公眾使用其集中留設

之面積在 1 百平方公尺以上並經目的事業主管機關核准設立公

益性基金管理營運者

（2）建築物留設空間與天橋或地下道連接供公眾使用經交通主管機

關核准者

五 建築基地內留設之人行步道應與其他法定空地整體規劃並與周遭之公共

開放空間直接聯繫

六 交通運輸系統

（一）依都市設計準則之計劃道路標準斷面留設之公共設施帶供作佈設行

道樹公車站牌售票亭變電箱路燈標誌自行車停車空間及

各類街道家俱之空間

（二）「住一」「住二」住宅區每一住宅單元應至少設置 1 部停車位該停車

位不得設置於指定留設開放空間之人行步道及防火間隔上「住三」住

宅區應集中設置地下停車場

（三）「住一」「住二」住宅區若附設 1 部以上之停車位時其停車位得以前

後方式配置之

七 建築基地細分規模

（一）「住一」「住二」住宅區最小基地開發單元 120 平方公尺最小基地面

寬及最小建築面寬 5 公尺

（二）「住三」住宅區最小基地開發單元 1500 平方公尺

八 公共設施用地得依「都市計畫公共設施用地多目標使用方案」規定作多目

標使用

九 為維護居住環境品質本計畫區內停車空間依左表規定

附 2-3

土地及建築物用途 基準停車位數

住宅等類似用途建築物

建築樓地板面積在 250 平方公尺以

下者應留設 1 部停車空間超過部

分每超過 150 平方公尺及其零數應

增設 1 部停車空間

商場（店）餐廳飲食店

超級市場等類似用途建築

物

建築樓地板面積每滿 100 平方公尺

設置 1 部停車位

辦公事務所金融等類私

用途建築物 建築樓地板面積每滿 80 平方公尺設

置 1 部停車位

旅館國際觀光旅館等類似

用途建築物 建築樓地板面積每滿 100 平方公尺

或每 4 個房間設置 1 部停車位

十 建築基地內之法定空地應留設二分之一以上種植花草樹木以美化環

境

十一 建築基地申請建築時須經縣府都市設計審議委員會依都市設計準則審

查通過後始得發照建築及施工以塑造本計畫區之獨特風格但為增

強本計畫區風格之設計經都市設計審議委員會認可者得不受都市設

計準則之限制

十二 「住一」住宅區得維持現有建築及其使用惟日後申請建築時仍應依

本要點規定辦理且為鼓勵既有聚落再發展亦得另訂「台東市都市計

畫（豐榮豐樂地區）細部計畫再發展地區土地開發管理要點」據以執

行

十三 本要點未規定事項適用其他法令規定

附 3-1

附件三 變更後都市設計準則

一 開放空間系統設計準則

開放空間在都市結構上包含都市美觀休憩娛樂環境保護及防災避難的

效果規劃設計應以提供自然舒適親切可及的人性化環境為目標並增進

都市防災避難功能

（一）開放空間類別

開放空間系統依土地屬性及使用形態區分為公共開放空間指定

留設開放空間兩類以本計畫區而言細分如后（詳附圖一）

1公共開放空間包括公園兒童遊樂場綠地廣場等用地

2指定留設開放空間包括「沿街步道式開放空間」「住三」住宅區集

中留設之「廣場式開放空間」上述所稱之開放空間係指「建築技術

規則第 15 章實施都市計畫地區建築基地綜合設計」規定開放空間

（二）開放空間設計原則

開放空間之配置除於適當區位設置公共開放空間外並指定每

一基地之「留設開放空間」的位置及其設計標準配合退縮規定維

繫全區開放空間之連續性完整性與多樣性設計原則如后

1每一街廓內及建築物簇群內均應提供開放空間

2所有街廓之開放空間應整體規劃並利用步道相銜接建構一套區內

完整的人行動線系統提升居民移動之便利性

3開放空間須完整規劃並以景觀配置手法銜接各區特色

（三）開放空間設計準則

1公園兒童遊樂場用地開放空間設計規定

（1）應具休憩集會及活動等功能得比照「臺東縣公園管理自治條

例」規定設置相關設施提供居民使用並應提供計畫區內居民

遭遇重大人為或天然災害時所需臨時避難疏散及急難救助空

間

（2）活動區配置於主要道路旁時與道路之間應以濃密植栽適當區

隔

附 3-2

附圖一 開放空間系統配置示意圖

附 3-3

（3）主要出入口應與人行動線系統連接服務車輛及停車空間出入動

線應避免干擾人行動線與主要道路系統

（4）應採開放性設計如基於安全及管理之需要四周可設置綠籬或

綠化設施圍蔽高度不得超過 1 公尺

2其他相關規定

（1）開放空間入口須明顯標示或以其他設計方式強調入口意象加

強公眾使用之能見度

（2）開放空間之舖面應使用具透水性防滑耐壓易維護的材質

舖面設計應以街廓為單元整體規劃反映地區的特色與個性

（3）開放空間的設計應符合無障礙環境的要求

（4）開放空間應美化綠化其綠覆率應達 50以上

二 人行空間設計準則

人行空間目的在提供計畫區內居民一個不需要車輛即可通達區內各主要公

共設施或開放空間的步行安全動線系統本計畫區內配置之人行空間包括都市計

畫劃設之人行步道及建築基地內留設之人行步道兩者相互配合連接建構成

全區完整的人行步道系統提升居民移動之便利性本計畫區內人行空間設計準

則如后

（一）都市計畫劃設之人行步道設計規定

1人行步道之人行空間淨寬度不得小於 15 公尺

2應具連續性舒適性方便性與美觀等基本功能

3交叉路口得視交通需要以號誌輔以聲音告知行人應停止或行進

4除得提供設置灌木植栽及街道傢俱外不得設置其他有礙通行之設施

物並應設置中低光源之照明設施

（二）建築基地內留設之人行步道設計規定

1建築基地內留設之人行步道應與基地內之其他法定空地整體規劃並

與周邊之公共開放空間直接聯繫

2建築基地內留設之人行步道應與車行動線系統明確區分減少交通衝

擊

3建築基地內留設之人行步道地坪應平整每一街廓之各街角均應採無

附 3-4

障礙環境設計

三 交通運輸系統設計準則

交通運輸系統之設計應以提供具可行性及易行性之交通運輸方式為目標

透過道路功能等級之明確劃分各層級道路依其功能服務水準與周圍土地使用

之特性設置不同之車行空間寬度及景觀設計規定

（一）計畫道路標準斷面設計規定

本計畫區內道路斷面車道數及空間配置應參酌附圖二辦理其中

公共設施帶係供作佈設行道樹公車站牌售票亭變電箱路燈

自行車停車空間及各類街道傢俱之空間且計畫道路兩側均規定建築

物退縮供留設「沿街步道式開放空間」

（二）停車空間設計規定

1住宅區留設之停車位不得設置於指定留設開放空間臨計畫道路境界

線 15 公尺範圍內及防火間隔上「住三」住宅區應集中設置地下停

車場其出入口應設置於次要道路或私設通路上並與基地進出動線

開放空間整體設計

2公園兒童遊樂場用地內應留設自行車停放空間並設置自行車停放

架或類似防竊功能之保護設施

附圖二 計畫道路標準斷面圖

附 3-5

3路外公共停車場設計規定

（1）路外公共停車場應有植栽計畫舖面須全面使用透水性材料且

周圍應予綠化

（2）路外公共停車場除出入口處外四周應以綠化土堤或綠化材料

形成適當之圍籬

四 建築基地細分規模設計準則

「住一」「住二」住宅區開發規模如非完整街廓開發時應考量與鄰近基地

之關係並配合集中留設法定空地

五 建築量體配置高度造型色彩及風格設計準則

（一）建築物允建高度應依建築技術規則建築設計施工篇第 164 條規定計算

並檢討日照

（二）為配合遠景海岸山脈富變化的稜線建築物屋頂層及屋頂突出物應設

置斜屋頂且斜屋頂之投影面積不得小於建築面積之 80斜屋頂之

斜率原則上為1 至3 之間若經都市設計審議委員會認可係為設

計上之需要得調整之

（三）新建建築物之外牆造型及開窗形式應配合鄰屋設計

（四）為調和人造建築物與背景天空海洋山脈田野等色彩建築物屋

頂色牆壁色色彩為深色瓦對白色或淺灰

（五）「住一」「住二」住宅區若需裝置廣告物等附屬設施物應以不妨礙

通行及景觀為原則不得設置於指定留設開放空間及防火間隔上附

著於建築物上之高度不得低於 36 公尺廣告物大小以高度 3 公尺寬

度 06 公尺為限其餘規定依內政部「招牌廣告及樹立廣告管理辦法」

等相關規定辦理

（六）「住三」住宅區之廣告物等附屬設施應配合集合住宅建築設計統一

規範

六 環境保護設施設計準則

本計畫區內環境保護設施主要為污水處理設施及「住三」住宅區之垃圾貯存

空間其設計規定如后

（一）污水處理設施依建築技術規則施工篇第 49 條規定辦理

（二）每一單元（以街廓計）之「住二」住宅區開發時應至少設置一處垃

附 3-6

圾貯存空間集中收集處理垃圾

（三）垃圾貯存空間應面臨次要道路集中設置且不得設置於建築物主要出

入口旁垃圾貯存空間未臨接計畫道路時應留設 35 公尺寬之車道連

接計畫道路垃圾貯存空間位室內者車道淨寬應達 4 公尺以上且

應設置於地面層

（四）垃圾貯存空間應有適當之清洗（含排水措施）隔離設施以維護環境衛

生如位法定空地者應配合綠化設施美化

七 景觀計畫

景觀計畫目的在塑造本計畫區之整體都市景觀及舒適生活環境設計準則如

后

（一）計畫道路兩側之公共設施帶應於適當位置與間距處植栽喬木行道樹

（如附圖三）且依下列規定

1行道樹樹冠底離地淨高 2 公尺以上根部應保留適當之透水面積

2行道樹樹幹四周應舖設鏤空鑄鐵蓋板或透水設施且應與人行步道地

坪高程齊平

3每一街道應有一代表樹種並將其延續至該街道內之社區樹種以具

大型樹冠耐污染易維護為原則

（二）「沿街步道式開放空間」應利用綠化植栽作為道路與建築物間之緩衝

區且每一街廓之植栽應為同一或共同樹種

（三）「住三」住宅區指定留設之廣場式開放空間以集中配置為原則面積

至少 400 平方公尺且綠地面積至少佔 30長寬比不得超過 21且

應按開放空間面積每滿 64 平方公尺至少植栽喬木一棵其樹冠底離地

淨高 2 公尺以上

附 3-7

附圖三 道路斷面景觀示意圖

（四）公園兒童遊樂場用地景觀設計準則

1公園用地中央主要地區應提供一具多功能及多用途使用的大型活動

區域其他各分區應考量觀賞休閒運動遊戲及衛生等活動與功

能設施

2區內供公用設備及服務設施（如垃圾收集公共廁所）等使用之區域

應使用綠籬或樹叢適當圍蔽

3兒童遊樂場用地配置原則

（1）根據兒童活動尺寸荷重等設計

（2）採用複合式遊具使遊戲有連續性與變化

（3）按兒童年齡分類進行設計

（4）提供父母休憩看護設施以便就近照顧

（5）著重安全考量如彈性地板去除尖銳部分等措施

附 4-1

附件四 台東市都市計畫（豐榮豐樂地區）細部計畫

再發展地區土地開發管理要點

一 本要點依「台東市都市計畫（豐榮豐樂地區）細部計畫土地使用分區管

制計畫」第十二點規定訂定之

二 再發展區之土地權利關係人得擬具開發計畫提經臺東縣都市計畫委員會審

查通過後再依相關法令向主管建築機關申請開發建築

三 申請基地符合下列條件者始得依本要點辦理

（一）基地臨接計畫道路之長度在 20 公尺以上或達週界總長度六分之一且面

積達 1000 平方公尺以上者

（二）因鄰地已申請建築或基地條件特殊致未能符合前款規定者經臺東縣都

市計畫委員會同意後得不受前款規定限制

四 開發計畫應以書圖載明下列事項

（一）申請人姓名身份證字號及地址

（二）開發地區範圍面積及土地與建物使用現況

（三）土地使用及公共設施計畫其圖面比例尺不得小於 1600

（四）土地使用管制計畫

（五）都市設計事項得視實際需要依都市計畫定期通盤檢討實施辦法第八

條第二項之內容予以述明

（六）土地及地上物處理計畫

（七）事業及財務計畫

（八）實施進度

（九）全部土地權利關係人姓名住址權利證明文件及私有土地所有權人

同意書

（十）套繪土地使用計畫之地籍圖其比例尺不得小於 11200

五 依本要點申請整體開發時需以不小於申請開發總面積 20之土地折算為

回饋代金並於全部繳納後始得發照建築

附 4-2

前項代金之計算係以應回饋之土地面積乘以繳交當年度之土地公告現值

加四成為準

六 依本要點申請整體開發者得依下列公式核算其申請開發建築之基準容積

率但該基準容積不得大於 240

V=V0times（1+（V1-01）+ V2）（1-V1）≦240

其中 V回饋後之基準容積率

V0該分區之容積率（120）

V1回饋土地比例

V2獎勵係數（訂為 02）

七 本要點未規定事項悉依其他法令規定辦理

變更機關

業務承辦

人員

擬定機關

業務承辦

人員

業務單位

主管

業務單位

主管

規劃單位亞興測量有限公司

龍邑工程顧問股份有限公司

22

應使用綠籬或樹叢適當圍蔽

3兒童遊戲場配置原則

（1）根據兒童活動尺寸荷重等設計

（2）採用複合式遊具使遊戲有連續性與變化

（3）按兒童年齡分類進行設計

（4）提供父母休憩看護設施以便就近照顧

（5）著重安全考量如彈性地板去除尖銳部分等措施

六土地使用分區管制計畫

為有效控制本計畫區土地使用強度確保公共設施服務水準維護良好生活

環境訂定土地使用分區管制要點如后

一 本要點依都市計畫法第 22 條及同法臺灣省施行細則第 35 條規定訂之

二 住宅區

（一）第一種住宅區（即「住一」住宅區）建蔽率不得大於 60容積率不

得大於 160

（二）第二種住宅區（即「住二」住宅區）建蔽率不得大於 50容積率不

得大於 240

三 「文（中）」學校用地建蔽率不得大於 50容積率不得大於 150

四 建築形式

（一）為配合遠景海岸山脈富變化的稜線建築物屋頂層及屋頂突出物應設

置斜屋頂且斜屋頂之投影面積不得小於建築面積之 80斜屋頂（覆

文化瓦）之斜率原則上為 11 至 13 之間若經都市設計審議委員

會認可係為設計上之需要得調整之

（二）新建建築物之外牆造型及開窗型式應配合鄰屋設計

五 開放空間

（一）「住一」「住二」住宅區臨接計畫道路部分應至少退縮 4 公尺供留設

「沿街步道式開放空間」設置淨寬15公尺以上之連續鋪面人行步道

免設置騎樓

23

（二）「住二」住宅區除留設「沿街步道式開放空間」外應再集中留設「廣

場式開放空間」並與公共開放空間鄰近「住一」住宅區除留設「沿街

步道式開放空間」外其餘之法定空地應配合防火間隔整體規劃

（三）「住一」住宅區之防火間隔宜整體規劃集中留設開放空間應配合防火

間隔位置留設防火間隔不得設置圍牆僅能以高度不超過 1 公尺之綠

籬作為界隔空間且不得有高於地面之固定結構物

（四）「住一」住宅區之防火間隔寬度為 2 公尺

（五）學校用地應留設開放空間面積不得小於基地面積之 40學校用地

四周如設置柵欄或圍牆等遮蔽物高度不得超過 2 公尺牆面透空率應

達 50以上並綠化處裡且應自計畫道路境界線退縮 4 公尺退縮

部分供作「沿街步道式開放空間」及機車停車空間使用

（六）開放空間得計入建築基地之法定空地應美化綠化達綠覆率 50以

上

（七）1有關設置開放空間獎勵部份依內政部訂定「實施都市計畫地區建築

基地綜合設計鼓勵辦法」規定辦理

2建築物提供部分樓地板面積供下列使用者得增加所提供之樓地板面

積但以不超過基地面積乘以該基地容積率之 30為限

（1）私人捐獻或設置圖書館博物館藝術中心兒童青少年勞

工老人等活動中心景觀公共設施等供公眾使用其集中留設

之面積在 1 百平方公尺以上並經目的事業主管機關核准設立公

益性基金管理營運者

（2）建築物留設空間與天橋或地下道連接供公眾使用經交通主管機

關核准者

六 建築基地內留設之人行步道應與其他法定空地整體規劃並與周遭之公共

開放空間直接聯繫

七 交通運輸系統

（一）依都市設計準則之計畫道路標準斷面留設之公共設施帶供作佈設行

道樹公車站牌售票亭變電箱路燈標誌自行車停車空間及各

類街道傢俱之空間

（二）「住一」住宅區每一住宅單元應至少設置 1 部停車位該停車位不得設

置於指定留設開放空間之人行步道及防火間隔上「住二」住宅區應集

24

中設置地下停車場

（三）「住一」住宅區若附設 1 部以上之停車位時其停車位得以前後方式配

置之

八 建築基地細分規模

（一）「住一」住宅區最小基地開發單元 120 平方公尺最小基地面寬 45 公

尺

（二）「住二」住宅區應就完整街廓整體規劃設計分期分區開發

九 公共設施用地得依「都市計畫公共設施用地多目標使用方案」規定作多目

標使用

十 為維護居住環境品質本計畫區內停車空間依左表規定

土地及建築物用途 基準停車位數

住宅等類似用途建築物

建築樓地板面積在 250 平方公尺以

下者應留設 1 部停車空間超過部

分每超過 150 平方公尺及其零數應

增設 1 部停車空間

商場（店）餐廳飲食店

超級市場等類似用途建築

物

建築樓地板面積每滿 100 平方公尺

設置 1 部停車位

辦公事務所金融等類私

用途建築物

建築樓地板面積每滿 80 平方公尺設

置 1 部停車位

旅館國際觀光旅館等類似

用途建築物

建築樓地板面積每滿 100 平方公尺

或每 4 個房間設置 1 部停車位

十一 建築基地內之法定空地應留設二分之一以上種植花草樹木以美化環

境

十二 建築基地申請建築時須經縣府都市設計審議委員會依都市設計準則審

查通過後始得發照建築及施工以塑造本計畫區之獨特風格但為增

強本計畫區風格之設計經都市設計審議委員會認可者得不受都市設

計準則之限制

十三 本要點未規定事項適用其他法令規定

25

柒變更理由

一配合主要計畫空間結構調整變更土地使用細分區並

另訂管理規範保障既有合法建物權益

延續原計畫之土地使用細分區之劃定架構及保障既有合法建物所有權人權

益合法建物密集之街廓將剔除整體開發範圍外另考量整體開發公平性未

納入整體開發範圍部分之土地使用分區調整為「第一種住宅區」並將其容積率

訂為 120此外為鼓勵既有聚落日後整體再發展提升環境品質另訂「台東

市都市計畫（豐榮豐樂地區）細部計畫再發展地區土地開發管理要點」（詳附

件四）其餘納入整體開發範圍之土地使用分區則分別調整為第二種及第三種住

宅區其中第三種住宅區係為供興建公益性住宅之土地為提升整體開發可行性

適度調整第三種住宅區之規模及區位

二為利整體開發後之環境控管及提升剩餘土地之規劃彈

性調整部分土地使用分區管制計畫及都市設計準則內

容

因應土地使用分區公共設施用地項目調整及相關法令廢止為利於日後

環境控管故配合調整土地使用分區管制計畫及都市設計準則相關條文內容另

依據原土地使用分區管制計畫第八點有關建築基地細分之規定為「『住二』住

宅區（調整為『住三』住宅區）應就完整街廓整體規劃設計分期分區開發」

為保留日後土地規劃及處份彈性故調整該條文內容

26

捌變更計畫內容

為配合辦理整體開發本次共變更 3 案其中編號第 1 案為實質計畫內容變

更編號第 2 案及第 3 案分別為土地使用分區管制計畫及都市設計準則部分條文

增修訂其內容請詳見表五變更內容明細表表六變更前後土地使用計畫面積

對照表表七都市設計準則變更對照表及圖七變更計畫示意圖（北中區）圖

八變更計畫示意圖（南區）圖九變更後計畫示意圖

表五 變更內容明細表 單位公頃

編號 變更位置 變更內容

變更理由 原計畫 新計畫

1 豐榮豐樂

地區 第一種住宅區

（1425） 第二種住宅區

（1057） 第三種住宅區（052）兒童遊樂場用地

（069） 公園用地（054） 停車場用地（030）道路用地（ 163）

1 依據主要計畫變更後之計畫內

容並延續原計畫之土地使用

細分區之劃定架構及保障既

有合法建物所有權人權益合

法建物密集之街廓將剔除整

體開發範圍外以提升整體開

發可行性另考量整體開發公

平性未納入整體開發範圍部

分之土地使用分區調整為「第

一種住宅區」其餘則分別調整

為「第二種住宅區」及「第三

種住宅區」 2 為提升開發可行性調整住三

住宅區之規模及區位

第二種住宅區 （258）

第三種住宅區

（117 ） 公園用地（007） 兒童遊樂場用地

（025） 廣場用地（022） 綠地用地（008） 道路用地（079）

鄰里公園兼作兒童

遊樂場使用（332）第二種住宅區（167）第三種住宅區（007）綠地用地（007） 公園用地（081） 兒童遊樂場用地

（016） 道路用地（054）

國中用地（兼供國小

使用）（250） 第二種住宅區（066）第三種住宅區（098）兒童遊樂場用地

（013） 停車場用地（042）道路用地（031）

停車場用地（072） 第二種住宅區（070）道路用地（002）

27

表五 變更內容明細表（續） 單位公頃

編號 變更位置 變更內容

變更理由 原計畫 新計畫

1 豐榮豐樂

地區 道路用地（282） 第一種住宅區（001）

第二種住宅區（212）第三種住宅區（015）兒童遊樂場用地

（014） 綠地用地（001） 公園用地（013） 廣場用地（002） 水溝用地（023） 非都市土地（0075）

非都市土地（00039）道路用地（00039）2 事業及財

務計畫 原事業及財務計畫 修訂事業及財務計

畫 為提升開發可行性將建築密集之

街廓（第一種住宅區）及水利會管

轄之現況溝渠（水溝用地）部分

剔除區段徵收範圍並增訂分期分

區開發原則且配合修正財務計畫

內容 3 土地使用

分區管制

計畫

原土地使用分區管

制計畫 修訂土地使用分區

管制計畫 詳表六土地使用分區管制計畫變

更對照表

4 都市設計

準則 原都市設計準則 修訂都市設計準則 詳表七都市設計準則變更對照表

註表內面積應以依據核定圖實地分割測量面積為準

28

表六 土地使用分區管制計畫變更對照表

編號 原條文 變更後條文 變更說明

1 二住宅區

（一）第一種住宅區（即「住

一」住宅區）建蔽率

不得大於 60容積率

不得大於 160

（二）第二種住宅區（即「住

二」住宅區）建蔽率

不得大於 50容積率

不得大於 240

二住宅區

（一）第一種住宅區（即「住

一」住宅區）建蔽率

不得大於 60容積率

不得大於 120

（二）第二種住宅區（即「住

二」住宅區）建蔽率

不得大於 60容積率

不得大於 160

（三）第三種住宅區（即「住

三」住宅區）建蔽率

不得大於 50容積率

不得大於 240

1 為保障既有合法建築密

集街廓之完整性及建物

所有權人權益未納入

整體開發範圍部分調

整為為「第一種住宅

區」並考量整體開發公

平性其容積率訂為

120 2 原住一及住二住宅區

配合前述調整分別變

更為住二及住三住宅

區

2 三「文（中）」學校用地建蔽

率不得大於 50容積率

不得大於 150

刪除 因應少子化人口結構改

變主要計畫已取消劃設

學校用地故予以刪除

3 四建築形式（略） 三建築形式（略） 條次調整

4 五開放空間

（一）「住一」「住二」住宅

區臨接計畫道路部分

應至少退縮 4 公尺供

留設「沿街步道式開放

空間」設置淨寬 15公尺以上之連續鋪面

人行步道免設置騎

樓

（二）「住二」住宅區除留設

「沿街步道式開放空

間」外應在集中留設

「廣場式開放空間」

並與公共開放空間鄰

近「住一」住宅區除

留設「沿街步道式開放

空間」外其餘之法定

空地應配合防火間隔

整體規劃

（三）「住一」住宅區之防火

間隔宜整體規劃集中

留設開放空間應配合

防火間隔位置留設防

火間隔不得設置圍

牆僅能以高度不超過

1公尺之綠籬作為界隔

空間且不得有高於地

面之固定結構物

四開放空間

（一）「住一」「住二」「住

三」住宅區臨接計畫道

路部分應至少退縮 4公尺供留設「沿街步

道式開放空間」設置

淨寬 15 公尺以上之連

續鋪面人行步道免設

置騎樓

（二）「住三」住宅區除留設

「沿街步道式開放空

間」外應在集中留設

「廣場式開放空間」

並與公共開放空間鄰

近「住一」「住二」

住宅區除留設「沿街步

道式開放空間」外其

餘之法定空地應配合

防火間隔整體規劃

（三）「住一」「住二」住宅

區之防火間隔宜整體

規劃集中留設開放空

間應配合防火間隔位

置留設防火間隔不得

設置圍牆僅能以高度

不超過 1 公尺之綠籬

作為界隔空間且不得

有高於地面之固定結

構物

1 條次調整 2 住一住宅區之環境條件

與住二住宅區相近且

考量開放空間完整性

其相關規範均應比照辦

理故修訂條文內容

3 配合第五項刪除調整

項次 4 配合都市計畫法臺灣省

施行細則修訂調降容

積獎勵上限比例

29

表六 土地使用分區管制計畫變更對照表（續 1）

編號 原條文 變更後條文 變更說明

4 （四）「住一」住宅區之防火

間隔寬度為 2 公尺

（五）學校用地應留設開放空

間面積不得小於基地

面積之 40學校用地

四周如設置柵欄或圍

牆等遮蔽物高度不得

超過 2 公尺牆面透空

率應達 50以上並綠

化處裡且應自計畫道

路境界線退縮 4 公

尺退縮部分供作「沿

街步道式開放空間」及

機車停車空間使用

（六）（略）

（七）1（略） 2建築物提供部分樓

地板面積供下列使

用者得增加所提

供之樓地板面積

但以不超過基地面

積乘以該基地容積

率之 30為限

（四）「住一」「住二」住宅

區之防火間隔寬度為 2公尺

（五）刪除

（五）略

（六）1（略） 2建築物提供部分樓

地板面積供下列使

用者得增加所提供

之樓地板面積但以

不超過基地面積乘

以該基地容積率之

20為限

5 六（略） 五（略） 條次調整

6 七交通運輸系統

（一）（略）

（二）「住一」住宅區每一住

宅單元應至少設置 1部停車位該停車位不

得設置於指定留設開

放空間之人行步道及

防火間隔上「住二」

住宅區應集中設置地

下停車場

（三）「住一」住宅區若附設

1 部以上之停車位時

其停車位得以前後方

式配置之

六交通運輸系統

（一）（略）

（二）「住一」「住二」住宅

區每一住宅單元應至

少設置 1 部停車位該

停車位不得設置於指

定留設開放空間之人

行步道及防火間隔

上「住三」住宅區應

集中設置地下停車場

（三）「住一」「住二」住宅

區若附設 1 部以上之

停車位時其停車位得

以前後方式配置之

1 條次調整 2 住一住宅區之環境條件

與住二住宅區相近其

相關規範均應比照辦

理故修訂條文內容

30

表六 土地使用分區管制計畫變更對照表（續完）

編號 原條文 變更後條文 變更說明

7 八建築基地細分規模

（一）「住一」住宅區最小基

地開發單元 120 平方

公尺最小基地面寬

45 公尺

（二）「住二」住宅區應就完

整街廓整體規劃設

計分期分區開發

七建築基地細分規模

（一）「住一」「住二」住宅

區最小基地開發單元

120 平方公尺最小基

地面寬及最小建築面

寬 5 公尺

（二）「住三」住宅區最小基

地開發單元 1500 平方

公尺

1 條次調整 2 住一住宅區之環境條件

與住二住宅區相近其

相關規範均應比照辦

理故修訂條文內容

3 為提升居住環境及都市

景觀品質最小基地面寬

調整為 5 公尺並增訂

最小建築面寬之規定

4 為提升住三住宅區土地

處分彈性以利達到財

務自償故修正其最小

基地開發規模為 1500平方公尺

8 九～十二（略） 八～十一（略） 條次調整

9

十二「住一」住宅區得維持

現有建築及其使用惟

日後申請建築時仍應

依本要點規定辦理且

為鼓勵既有聚落再發

展亦得另訂「台東市

都市計畫（豐榮豐樂

地區）細部計畫再發展

地區土地開發管理要

點」據以執行

1 增訂條文 2 為鼓勵既有聚落日後整

體再發展提升環境品

質另訂「台東市都市

計畫（豐榮豐樂地區）

細部計畫再發展地區土

地開發管理要點」（詳附

件四）

31

表七 都市設計準則變更對照表

編號 原條文 變更後條文 變更說明

1 一開放空間系統設計準則

（略）

（一）開放空間類別

開放空間系統依

土地屬性及使用形態

區分為公共開放空

間指定留設開放空間

兩類以本計畫區而言

細分如后（詳圖 6-2）

1公共開放空間包括公

（兒）用地學校運動

場

2指定留設開放空間包括

「沿街步道式開放空

間」「住二」住宅區集中

留設之「廣場式開放空

間」上述所稱之開放空

間係指「實施都市計畫地

區建築基地綜合設計鼓

勵辦法」規定開放空間

（二）開放空間設計原則

（略）

（三）開放空間設計準則

1公（兒）用地開放空間設

計規定

（1）公（兒）用地應具休

憩集會及活動等功

能得比照「臺灣省

公園管理辦法」規定

設置相關設施提供

居民使用並應提供

計畫區內居民遭遇重

大人為或天然災害時

所需臨時避難疏散及

急難救助空間

（2）公（兒）用地活動區

配置於主要道路旁

時與道路之間應以

濃密植栽適當區隔

（3）公（兒）用地主要出

入口應與人行動線系

統連接服務車輛及

停車空間出入動線應

避免干擾人行動線與

主要道路系統

一開放空間系統設計準則

（略）

（一）開放空間類別

開放空間系統依

土地屬性及使用形態

區分為公共開放空

間指定留設開放空間

兩類以本計畫區而言

細分如后（詳附圖 1）

1公共開放空間包括公

園兒童遊樂場綠地

廣場用地

2指定留設開放空間包括

「沿街步道式開放空

間」「住三」住宅區集中

留設之「廣場式開放空

間」上述所稱之開放空

間係指「建築技術規則第

15 章實施都市計畫地區

建築基地綜合設計」規定

開放空間

（二）開放空間設計原則

（略）

（三）開放空間設計準則

1公園兒童遊樂場用地開

放空間設計規定

（1）應具休憩集會及活

動等功能得比照「臺

東縣公園管理自治條

例」規定設置相關設

施提供居民使用

並應提供計畫區內居

民遭遇重大人為或天

然災害時所需臨時避

難疏散及急難救助空

間

（2）活動區配置於主要道

路旁時與道路之間

應以濃密植栽適當區

隔

（3）主要出入口應與人行

動線系統連接服務

車輛及停車空間出入

動線應避免干擾人行

動線與主要道路系

統

1 配合休憩性公共設施用

地項目及規模變更調

整其用地名稱且配合

取消學校用地故刪除

相關內容

2 為提供公益性住宅建築

使用將「住二」住宅

區調整為「住三」住宅

區

3 「實施都市計畫地區建

築基地綜合設計鼓勵辦

法」業於 92 年 3 月 20日廢止有關開放空間

規範回歸建築技術規

則故調整其內容

4 「臺灣省公園管理辦

法」業於 95 年 12 月 12日廢止有關公園及兒

童遊樂場之規劃調整

為依「臺東縣公園管理

自治條例」辦理

5 有關「指定留設開放空

間與其他法定空地設計

規定」部分業已納入

土地使用分區管制計畫

規範之故予以刪除

6 調整附圖編號

32

表七 都市設計準則變更對照表（續 1）

編號 原條文 變更後條文 變更說明

1 （4）公（兒）用地應採開

放性設計如基於安

全及管理之需要四

周可設置綠籬或綠化

設施圍蔽高度不得

超過 1 公尺

2學校運動場開放空間設

計規定

（1）學校運動場公共開放

空間鄰近住宅區之部

分應設置高低綠籬

以隔絕噪音

（2）學校留設之開放空

間面積不得小於基

地面積之 10最小

綠化面積不得小於法

訂空地之 50

（3）學校留設之開放空

間應提供居民作為

休憩運動場所及遭

遇重大人為或天然災

害時所需臨時避難疏

散及急難救助空間

（4）學校運動場及戶外活

動區配置應配合自

然地形變化規劃減

少整地與挖填方工

程

（5）學校運動場及戶外活

動區配置應考量自

然氣候條件與微氣候

變化對冬季東北季

風應以建築配置或植

栽密植方式降低活動

時的不適性

（6）學校主要出入口應與

人行動線系統連接

服務車輛及停車空間

出入動線應避免干擾

人行動線主要道路

系統

（7）學校運動場如緊鄰主

要道路配置臨接道

路部分應以喬木密植

方式減少噪音和危險

性

（4）應採開放性設計如

基於安全及管理之需

要四周可設置綠籬

或綠化設施圍蔽高

度不得超過 1 公尺

2其他相關規定

（略）

33

表七 都市設計準則變更對照表（續 2）

編號 原條文 變更後條文 變更說明

1 （8）學校用地及其戶外空

間應採開放性設計

如基於安全及管理之

需要四周可設置柵

欄圍牆或綠籬等設

施物圍蔽如設置欄

杆或圍牆等遮蔽物

高度不得超過 2 公

尺牆面透空率應達

50以上並應綠化

處理

（9）學校用地四周若設置

柵欄或圍牆等遮蔽

物應自計畫道路境

界線退縮 4 公尺退

縮部分得計入法訂空

地又退縮部分應配

合周遭「沿街步道式

開放空間」留設淨寬

15 公尺以上之人行

步道其餘部分應予

植栽綠化或配合學童

上下學動線規劃為家

長接送學童之機車停

車空間

3指定留設開放空間與其

他法定空地設計規定

（1）「住一」「住二」住宅

區臨接計畫道路部分

應至少退縮 4 公尺

供留設「沿街步道式

開放空間」免設置騎

樓

（2）前項「沿街步道式開

放空間」範圍內應設

置連續舖面之人行步

道淨寬不得小於 15公尺並不得設置有

礙通行之設施物

（3）「住二」住宅區除留設

「沿街步道式開放空

間」外應再集中留

設「廣場式開放空

間」並與公共開放空

間鄰近其位置依圖

6-2 之原則設置「住

一」住宅區除留設「沿

街步道式開放空間」

34

表七 都市設計準則變更對照表（續 3）

編號 原條文 變更後條文 變更說明

1 外其餘之法定空地

應配合防火間隔整體

規劃

（4）「住一」住宅區之防火

間隔宜整體規劃集中

留設防火間隔位置

建議如圖 6-3防火間

隔不得設置圍牆僅

能以高度不超過 1 公

尺之綠籬作為界隔空

間且不得有高於地

面之固定結構物

（5）「住一」住宅區之防火

間隔寬度為 2 公尺

4其他相關規定

（略）

2 三交通運輸系統設計準則

（略）

（一）計畫道路標準斷面設計

規定

本計畫區內道路

斷面車道數及空間配

置如圖 6-4其中公共

設施帶係供作佈設行

道樹公車站牌售票

亭變電箱路燈自

行車停車空間及各類

街道傢俱之空間且計

畫道路兩側均規定建

築物退縮供留設「沿

街步道式開放空間」

（二）停車空間設計規定

1「住一」住宅區每一住

宅單元應至少設置 1 部

停車位該停車位不得

設置於指定留設開放

空間臨計畫道路境界

線 15 公尺範圍內及防

火間隔上「住二」住

宅區應集中設置地下

停車場其出入口應設

置於次要道路或私設

通路上並與基地進出

動線開放空間整體設

計

三交通運輸系統設計準則

（略）

（一）計畫道路標準斷面設計

規定

本計畫區內道路

斷面車道數及空間配

置應參酌附圖二辦

理其中公共設施帶係

供作佈設行道樹公車

站牌售票亭變電

箱路燈自行車停車

空間及各類街道傢俱

之空間且計畫道路兩

側均規定建築物退

縮供留設「沿街步道

式開放空間」

（二）停車空間設計規定

1住宅區留設之停車位不

得設置於指定留設開

放空間臨計畫道路境

界線 15 公尺範圍內及

防火間隔上「住三」

住宅區應集中設置地

下停車場其出入口應

設置於次要道路或私

設通路上並與基地進

出動線開放空間整體

設計

1 為保留日後道路設計彈

性故修正用語並調

整附圖編號

2 有關住宅區停車空間留

設規定係屬土地使用

分區管制計畫範疇故

予以刪除

3 配合土地使用屬性調

整將「住二」住宅區

調整為「住三」住宅區

4 配合休憩性公共設施用

地規模變更調整其用

地名稱且配合取消學

校用地故刪除相關內

容

35

表七 都市設計準則變更對照表（續 4）

編號 原條文 變更後條文 變更說明

2 2學校公（兒）用地內

應留設自行車停放空

間並設置自行車停放

架或類似防竊功能之

保護設施

3（略）

2公園兒童遊樂場用地

內應留設自行車停放

空間並設置自行車停

放架或類似防竊功能

之保護設施

3（略）

3 四建築基地細分規模設計準

則

（一）「住二」住宅區應就完

整街廓整體規劃設

計分期分區開發「住

一」住宅區則鼓勵以完

整街廓方式整體開

發最小基地開發單元

120 平方公尺最小面

寬 45 公尺

（二）「住一」住宅區開發規

模如非完整街廓開發

時應考量與鄰近基地

之關係並配合集中留

設法定空地

四建築基地細分規模設計準

則

「住一」「住二」住

宅區開發規模如非完整

街廓開發時應考量與鄰

近基地之關係並配合集

中留設法定空地

1 有關建築基地細分規模

規定係屬土地使用分

區管制計畫範疇故予

以刪除

2 「住一」「住二」住宅

區土地使用屬性相近

故併同規範之

4 五建築量體配置高度造

型色彩及風格設計準則

（一）～（四）（略）

（五）「住一」「住二」住宅

區若需裝置廣告物等

附屬設施物應以不妨

礙通行及景觀為原

則不得設置於指定留

設開放空間及防火間

隔上附著於建築物上

之高度不得低於 36 公

尺廣告物大小以高度

3 公尺寬度 06 公尺

為限其餘規定依內政

部訂頒之「廣告物管理

辦法」等相關規定辦

理

（六）「住二」住宅區之廣告

物等附屬設施應配合

集合住宅建築設計統

一規範

五建築量體配置高度造

型色彩及風格設計準則

（一）～（四）（略）

（五）「住一」「住二」住宅

區若需裝置廣告物等

附屬設施物應以不妨

礙通行及景觀為原

則不得設置於指定留

設開放空間及防火間

隔上附著於建築物上

之高度不得低於 36 公

尺廣告物大小以高度

3 公尺寬度 06 公尺

為限其餘規定依內政

部訂頒之「招牌廣告及

樹立廣告管理辦法」等

相關規定辦理

（六）「住三」住宅區之廣告

物等附屬設施應配合

集合住宅建築設計統

一規範

1 「廣告物管理辦法」業

於 93 年 7 月 23 日公告

廢止故調整為現行之

「招牌廣告及樹立廣告

管理辦法」

2 為提供公益性住宅建築

使用將「住二」住宅

區調整為「住三」住宅

區

36

表七 都市設計準則變更對照表（續 5）

編號 原條文 變更後條文 變更說明

5 六環境保護設施設計準則

本計畫區內環境保

護設施主要為污水處理

設施及「住二」住宅區之

垃圾貯存空間其設計規

定如后（略）

六環境保護設施設計準則

本計畫區內環境保

護設施主要為污水處理

設施及「住三」住宅區之

垃圾貯存空間其設計規

定如后（略）

為提供公益性住宅建築使

用將「住二」住宅區調

整為「住三」住宅區

6 七景觀計畫

（一）（二）（略）

（三）「住二」住宅區指定留

設之廣場式開放空間

以集中配置為原則面

積至少 400 平方公尺

且綠地面積至少佔 30長寬比不得超過

21且應按開放空間

面積每滿 64 平方公尺

至少栽植喬木一棵其

樹冠底離地淨高 2 公

尺以上

（四）學校運動場景觀設計準

則

1所有設施應依據學童的

尺寸進行設計（如垃圾

桶座椅等的高度）

同時各設施的顏色及

造型應多樣化但不得

對整體環境特色有負

面影響

2學校運動場與硬舖面活

動區等功能相近之區

域 應 集 中 規 劃 與 設

計各活動區間應以人

行動線連接

3用以界定運動場與其他

使用空間之緩衝綠帶

與植栽區應考量使用

功能實質環境與視覺

的連續性

4運動場內固定之構造物

或設施物（如圍牆及欄

杆等）應利用樹木灌

木群或蔓生植物綠化

或遮蔽

七景觀計畫

（一）（二）（略）

（三）「住三」住宅區指定留

設之廣場式開放空間

以集中配置為原則面

積至少 400 平方公尺

且綠地面積至少佔 30長寬比不得超過

21且應按開放空間

面積每滿 64 平方公尺

至少栽植喬木一棵其

樹冠底離地淨高 2 公

尺以上

（四）公園兒童遊樂場用地

景觀設計準則

1公園用地中央主要地區

應提供一具多功能及

多用途使用的大型活

動區域其他各分區應

考量觀賞休閒運

動遊戲及衛生等活動

與功能設施

2（略）

3兒童遊樂場用地配置原

則（略）

1 為提供公益性住宅建築

使用將「住二」住宅

區調整為「住三」住宅

區

2 配合休憩性公共設施用

地項目及規模變更調

整其用地名稱且配合

取消學校用地故刪除

相關內容

37

表七 都市設計準則變更對照表（續完）

編號 原條文 變更後條文 變更說明

5 （五）公（兒）用地景觀

設計準則

1公（兒）用地中央主要

地區應提供一具多功

能及多用途使用的大

型活動區域其他各分

區應考量觀賞休閒

運動遊戲及衛生等活

動與功能設施

2（略）

3兒童遊戲場配置原則

（略）

表八 變更前後土地使用計畫面積對照表

項目 現行計畫面積

（公頃） 增減面積

（公頃）

變更後

面積 （公頃）

比例 （）

土地

使用

分區

第一種住宅區 1461 -1424 037 130

第二種住宅區 581 +1314 1895 5558

第三種住宅區 000 +289 289 851

小計 2042 +179 2221 6538

公共

設施

用地

公（兒）用地 332 -332 000 000

綠地 008 +016 024 071

停車場用地 072 +000 072 212

廣場用地 000 +024 024 071

水溝用地 000 +023 023 068

國中（小）用地 250 -250 000 000

兒童遊樂場用地 000 +137 137 403

公園用地 000 +155 155 456

道路用地 693 +048 741 2181

小計 1355 -179 1176 3462

非都市土地 - +00036 - -

合計 3397 -00036 3397 10000

註表內面積應以依據核定圖實地分割測量面積為準

38

表九 變更後土地使用計畫面積表

項目 北區 中區 南區 合計

面積 (公頃)

比例()面積

(公頃)比例()

面積 (公頃)

比例() 面積

(公頃) 比例()

土地

使用

分區

第 一 種 住 宅 區 - 000 - 000 037 299 037 109

第二種住宅區 803 6011 429 5207 663 5360 1895 5578

第三種住宅區 083 621 098 1189 108 872 289 851

小計 886 6632 527 6396 808 6531 2221 6538

公共

設施

用地

兒童遊樂場用地 079 591 058 704 - 000 137 403

公園用地 050 374 - 000 105 849 155 456

綠地 024 180 - 000 - 000 024 071

停車場用地 - 000 042 510 030 243 072 212

廣場用地 006 045 018 218 - 000 024 071

水溝用地 - 000 - 000 023 186 023 068

道路用地 291 2178 179 2172 271 2191 741 2181

小計 450 3368 297 3604 429 3469 1176 3462

合計 1336 10000 824 10000 1237 10000 3397 10000

39

圖七 變更計畫示意圖（北中區）

40

圖八 變更計畫示意圖（南區）

41

圖九 變更後計畫示意圖

42

玖事業及財務計畫

一開發方式

本計畫於 89 年發布實施後因中央政府國民住宅政策轉變及公共設施比例

過高等因素致難以執行後續開發計畫遂由台東縣政府研議降低公共設施用地

比例及增列市地重劃方式開發提經內政部都市計畫委員會第 592次第 606次

第 611 次會議討論其決議綜整為下列三點

（一）同意修正道路系統公共設施用地比例由 3989調降為 3795

（二）為增加計畫執行可行性請縣府考量地方實際發展需要酌予提高土地

使用強度

（三）增列開發方式部分請縣府依規定層報行政院核示後再據以辦理

為提高開發可行性並增加原土地所有權人領回土地比例經評估後公共設施

用地比例需調降至 35以下較為可行而土地使用強度部分經考量整體都市

景觀及實際發展狀況仍以維持原使用強度惟配合本次實質計畫內容變更酌予

調整其區位故前述第一二點決議內容均已納入本次變更檢討之

有關第三點決議增列開發方式部分綜合考量時空環境變遷政策指導開

發目的民眾權益保障及開發可行性等因素後基於下列理由仍維持區段徵收方

式辦理

（一）為符合中央政府興建社會住宅政策及日後興建公益性住宅需求本計

畫區開發後應保留部分土地集中妥予運用而市地重劃係採原位次分配

土地日後無法取得足夠規模之完整土地故未能滿足開發目的

（二）本案變更後公共設施用地比例雖已降為 3462倘採市地重劃開發

加計費用負擔後總負擔勢必超過 4500依據「市地重劃實施辦法」

第 23 條規定需經由過半土地所有權人同意始得為之而本區土地所

有權人數高達三百餘人恐難據以執行

爰此除合法建築密集街廓之第一種住宅區及水利會管有之現況溝渠（水溝

用地）外均維持區段徵收方式辦理整體開發並由臺東縣政府為開發主體

43

圖十 區段徵收範圍示意圖

二開發期程

（一）本案應以全部一次開發為原則惟考量政府財政狀況都市成長管理及都

市發展需求等因素必要時得採分期分區開發且預計變更都市計畫經內

政部都市計畫委員會審竣後 3 年內完成全部或第一期區段徵收計畫報核

程序辦理區段徵收作業主要期程計算至標售完成止為 7 年其中工程施

工期程為 3 年惟實際進度得由主管機關視實際狀況酌予調整之

採分期分區開發時應採北中區及南區二期二區方式開發並以南區為

優先開發區且應於南區開發完成後五年內或可建築用地使用率達 50

44

時辦理第二期開發

（二）第一種住宅區已建築使用之合法建物得維持原建築及其使用且得為必要

之維護及修繕並得申請個別建築或依「台東市都市計畫（豐榮豐樂地

區）細部計畫再發展地區土地開發管理要點」辦理其建築管理及使用管

制仍應依循本計畫土地使用分區管制計畫及其他相關法令

本計畫區總面積為 3397 公頃除第一種住宅區及水溝用地外均採區段徵

收方式辦理故開發面積約 3337 公頃其開發財務說明如下

三財務計畫

（一）土地處理原則

1預計土地所有權人領回抵價地比例

依土地徵收條例第 39 條第 2 項規定抵價地總面積以徵收總面

積之 50為原則因情況特殊經上級主管機關核准者不在此限

但不得少於 40曾為農地重劃者該重劃地區部分不得少於 45

本區段徵收範圍並無參與農地重劃因此依上述原則並參考目

前不動產市場普遍之交易行情以及本計畫區之財務狀況等因素抵價

地發還比例暫以 50預估惟實際土地所有權人領回抵價地比例應以

臺東縣政府報經中央區段徵收主管機關（內政部）核定之抵價地比例

為準

2區段徵收後土地處理方式

本計畫區段徵收範圍內土地經規劃整理後其土地處理方式依

土地徵收條例區段徵收實施辦法及其相關規定辦理並以臺東縣政

府報經中央區段徵收主管機關（內政部）核定之區段徵收計畫為準

（二）開發費用估算

1區段徵收作業費用

辦理本計畫區段徵收作業所需地籍整理費及其他辦理土地整理

必要之費用依過往之經驗以每公頃 120 萬元估算之估計約需 4004

萬元

2地價補償費

擬以私有土地面積 30選擇領取現金補償及公有土地有償撥用

方式參與區段徵收並參酌鄰近地區性質相似之土地交易價格後依土

45

地屬性周邊買賣價並排除掉預期因素及其他影響市價的因素後土

地平均補償單價以 8000 元（≒26446 元坪）估算其地價補償費

為 84400 萬元

3地上物補償費

地上物拆遷補償費部分包含農作改良物鐵皮與網室棚架磚

造與鋼筋混凝土造等其中農作改良物以每公頃 60 萬元鋼筋水泥

造建物拆遷補償費以每公頃 27000 萬元計算磚造建物拆遷補償費以

每公頃 15000 萬元計算鐵皮造建物拆遷補償費以每公頃 5500 萬元

計算及網室棚架以每公頃 500 萬元計算估算地上物拆遷補償費合計

約 14061 萬元

4公共設施費用

包含全區整地工程雨污水下水道地下管道公園綠地廣

場兒童遊樂場停車場及道路等公共設施之規劃設計施工及工程

管理費用考量範圍內地形平坦且地上物單純故整地工程以每公頃

80 萬元計雨污水下水道分別以每公頃 200 萬元及 250 萬元計電

信電力與自來水等公用管線工程以每公頃 300 萬元計公園及兒童

遊樂場用地以每公頃 1800 萬元計綠地以每公頃 1400 萬元計廣

場用地以每公頃 1500 萬元計停車場用地以每公頃 1500 萬元計及

道路用地以每公頃 1600 萬元計等工程規劃設計管理及監造費等

以工程總經費 8計算合計約需 50313 萬元

5管理維護費

區段徵收完成後區內公共設施管理維護費本區依土地徵收條例

施行細則第 51 條第 2 項規定以每年每公頃 5 萬元編列 3 年計算

估計約需 501 萬元

6貸款利息

在辦理區段徵收時可向平均地權基金及公民營行庫辦理貸款作

業依本計畫區段徵收作業預定辦理期程參考五大銀行基準利率（台

灣銀行合作金庫銀行第一銀行華南銀行及台灣土地銀行）並參

酌物價上漲趨勢貸款利率以 3進行估算估算本計畫區段徵收作業

之貸款利息估計約需 16567 萬元

7估算結果

依據前述區段徵收作業費用地價補償費地上物補償費公共

46

設施費用管理維護費及貸款利息估算結果本計畫區段徵收開發總

費用預估約為 169846 萬元詳表十所示

表十 區段徵收開發總費用估算表

項目 單位 數量 單價

（萬元）

總價

（萬元）說明

一區段徵收作業費用 公頃 3337 120 4004

二補償費用

地價補償費 公頃 1055 8000 84400以私有地主30領取

地價補償及公有土地

全數作價方式領回

地上物拆遷補償

農作物 公頃 2500 60 1500

建物

鋼筋混凝土 公頃 015 27000 4050

磚造 公頃 006 15000 900

鐵皮造 公頃 064 5500 3520

網室棚架 公頃 310 500 1550

自拆遷獎勵金 式 100 2541 2541

小計 98461

三公共設施費用

整地工程 公頃 3337 80 2670

公園及兒童遊樂場 公頃 292 1800 5256

綠地 公頃 024 1400 336

廣場 公頃 024 1500 360

停車場 公頃 072 1500 1080

道路 公頃 741 1600 11856

雨水下水道 公頃 3337 200 6674

污水下水道 公頃 3337 250 8343

共同管溝 公頃 3337 300 10011電力電信及自來水

地下管線工程費

小計 46586

工程規劃設計管理

及監造費等 式 100 3727 3727 按工程費之 8估計

合計 50313

四管理維護費 公頃 3337 5 501每年每公頃 5 萬元

編列 3年計算

五貸款利息 16567 以年息 3複利計算

總開發費用 169846

註實際區段徵收開發總費用依辦理時之法令規定及實際發生之費用為準

（三）土地處分方式

47

1私有地所有權人領回抵價地比例依土地徵收條例第 39 條第 2 項辦理發

還土地所有權人之抵價地以第二種住宅區為原則

2屬土地徵收條例第 44 條第 1 項第 2 款所列之公共設施無償登記該管縣政

府本計畫公園兒童遊樂場用地綠地廣場停車場及道路用地等

公共設施用地無償登記為臺東縣政府所有

3其餘可供建築土地則依土地徵收條例第 44 條第 1 項第 5 款規定予以處

分

表十一 區段徵收土地處分方式表

類 別 內 容 面積（公頃）

1發還抵價地土地 第二種住宅區 1141

2無償登記之公共設施用地

公園用地兒童遊樂場用地綠

地廣場用地停車場用地及道路

用地等

1153

3供興建公益性住宅之土地 第三種住宅區 289

4剩餘可供標(讓)售土地 扣除發還抵價地土地後之第二種

住宅區 754

合 計 3337

註區段徵收抵價地之比例以 50為估算財務計畫之依據實際抵價地之比例應以區段徵收主管機關報經核定之比例為準

（四）區段徵收後土地處分收入估算

依據各開發項目之開發方式與概估開發費用經整理分析後區段徵

收後土地處分預估面積為 1043 公頃參酌鄰近地區土地交易案例擬

訂 17500 元作為第二種住宅區用地標(讓)售價格另第三種住宅區按

以開發成本 16285 元折價專案讓售予需地機關預估土地處分收入

約為 179014 萬元以作為縣府未來辦理開發之參考依據惟未來仍得

視財政情形及實際發展需要酌予調整

（五）自償能力分析

1經費籌措

本計畫區段徵收開發總費用之經費籌措方式包括向臺東縣平均

地權基金財政部地方建設基金或各行庫申貸支應等

2自償能力分析

48

本計畫區段徵收開發總費用約需 169846 萬元區段徵收後土地

處分預估收入約 179014 萬元預估區段徵收後盈餘約 9168 萬元

益本比為 105另本案經財務分析結果財務平衡標售底價約 16285

元（≒53835 元坪）與周邊客觀條件相同之都市計畫區住宅區市

場交易行情相較下仍有利基整體財務應屬可行

（六）敏感度分析

抵價地發還比例分別以 4042545475及 50與地主領

取現金比例 0102030及 40進行敏感度分析其財務結果

詳如表十二所示

表十二 區段徵收財務敏感度分析表

抵價地發還比例 地主領現比例 開發總費用

（萬元）

土地處分收入

（萬元）

盈餘

（萬元） 益本比

4000

0 80277 150489 70212 187

10 109605 173309 63704 158

20 138932 196129 57197 141

30 168259 218949 50690 130

40 197587 241769 44182 122

4250

0 80844 136227 55383 169

10 110115 160473 50358 146

20 139385 184719 45334 133

30 168656 208965 40309 124

40 197926 233212 35286 118

4500

0 81410 121964 40554 150

10 110625 147637 37012 133

20 139839 173309 33470 124

30 169052 198982 29930 118

40 198267 224654 26387 113

4750

0 81976 107702 25726 131

10 111135 134800 23665 121

20 140292 161899 21607 115

30 169449 188998 19549 112

40 198607 216097 17490 109

5000

0 82543 93439 10896 113

10 111644 121964 10320 109

20 140746 150489 9743 107

30 169846 179014 9168 105

40 198947 207539 8592 104

附 1-1

附件一 臺東縣政府 104 年 6 月 12 日 府建都字第 1040115666 號函

附 2-1

附件二 變更後土地使用分區管制計畫

為有效控制本計劃區土地使用強度確保公共設施服務水準維護良好生活

環境訂定土地使用分區管制要點如后

一 本要點依都市計畫法第 22 條及同法臺灣省施行細則第 35 條規定訂之

二 住宅區

（一）第一種住宅區（即「住一」住宅區）建蔽率不得大於 60容積率不

得大於 120

（二）第二種住宅區（即「住二」住宅區）建蔽率不得大於 60容積率不

得大於 160

（三）第三種住宅區（即「住三」住宅區）建蔽率不得大於 50容積率不

得大於 240

三 建築形式

（一）為配合遠景海岸山脈富變化的稜線建築物屋頂層及屋頂突出物應設

置斜屋頂且斜屋頂之投影面積不得小於建築面積之 80斜屋頂（覆

文化瓦）之斜率原則上為 11 至 13 之間若經都市設計審議委

員會認可係為設計上之需要得調整之

（二）新建建築物之外牆造型及開窗型式應配合鄰屋設計

四 開放空間

（一）「住一」「住二」「住三」住宅區臨接計畫道路部分應至少退縮 4 公尺

供留設「沿街步道式開放空間」設置淨寬 15 公尺以上之連續鋪面人

行步道免設置騎樓

（二）「住三」住宅區除留設「沿街步道式開放空間」外應在集中留設「廣

場式開放空間」並與公共開放空間鄰近「住一」「住二」住宅區除

留設「沿街步道式開放空間」外其餘之法定空地應配合防火間隔整

體規劃

（三）「住一」「住二」住宅區之防火間隔宜整體規劃集中留設開放空間應

配合防火間隔位置留設防火間隔不得設置圍牆僅能以高度不超過 1

公尺之綠籬作為界隔空間且不得有高於地面之固定結構物

（四）「住一」「住二」住宅區之防火間隔寬度為 2 公尺

附 2-2

（六）開放空間得計入建築基地之法定空地應美化綠化達綠覆率 50以

上

（七）1有關設置開放空間獎勵部份依內政部訂定「實施都市計畫地區建築

基地綜合設計鼓勵辦法」規定辦理

2建築物提供部分樓地板面積供下列使用者得增加所提供之樓地板面

積但以不超過基地面積乘以該基地容積率之 30為限

（1）私人捐獻或設置圖書館博物館藝術中心兒童青少年勞

工老人等活動中心景觀公共設施等供公眾使用其集中留設

之面積在 1 百平方公尺以上並經目的事業主管機關核准設立公

益性基金管理營運者

（2）建築物留設空間與天橋或地下道連接供公眾使用經交通主管機

關核准者

五 建築基地內留設之人行步道應與其他法定空地整體規劃並與周遭之公共

開放空間直接聯繫

六 交通運輸系統

（一）依都市設計準則之計劃道路標準斷面留設之公共設施帶供作佈設行

道樹公車站牌售票亭變電箱路燈標誌自行車停車空間及

各類街道家俱之空間

（二）「住一」「住二」住宅區每一住宅單元應至少設置 1 部停車位該停車

位不得設置於指定留設開放空間之人行步道及防火間隔上「住三」住

宅區應集中設置地下停車場

（三）「住一」「住二」住宅區若附設 1 部以上之停車位時其停車位得以前

後方式配置之

七 建築基地細分規模

（一）「住一」「住二」住宅區最小基地開發單元 120 平方公尺最小基地面

寬及最小建築面寬 5 公尺

（二）「住三」住宅區最小基地開發單元 1500 平方公尺

八 公共設施用地得依「都市計畫公共設施用地多目標使用方案」規定作多目

標使用

九 為維護居住環境品質本計畫區內停車空間依左表規定

附 2-3

土地及建築物用途 基準停車位數

住宅等類似用途建築物

建築樓地板面積在 250 平方公尺以

下者應留設 1 部停車空間超過部

分每超過 150 平方公尺及其零數應

增設 1 部停車空間

商場（店）餐廳飲食店

超級市場等類似用途建築

物

建築樓地板面積每滿 100 平方公尺

設置 1 部停車位

辦公事務所金融等類私

用途建築物 建築樓地板面積每滿 80 平方公尺設

置 1 部停車位

旅館國際觀光旅館等類似

用途建築物 建築樓地板面積每滿 100 平方公尺

或每 4 個房間設置 1 部停車位

十 建築基地內之法定空地應留設二分之一以上種植花草樹木以美化環

境

十一 建築基地申請建築時須經縣府都市設計審議委員會依都市設計準則審

查通過後始得發照建築及施工以塑造本計畫區之獨特風格但為增

強本計畫區風格之設計經都市設計審議委員會認可者得不受都市設

計準則之限制

十二 「住一」住宅區得維持現有建築及其使用惟日後申請建築時仍應依

本要點規定辦理且為鼓勵既有聚落再發展亦得另訂「台東市都市計

畫（豐榮豐樂地區）細部計畫再發展地區土地開發管理要點」據以執

行

十三 本要點未規定事項適用其他法令規定

附 3-1

附件三 變更後都市設計準則

一 開放空間系統設計準則

開放空間在都市結構上包含都市美觀休憩娛樂環境保護及防災避難的

效果規劃設計應以提供自然舒適親切可及的人性化環境為目標並增進

都市防災避難功能

（一）開放空間類別

開放空間系統依土地屬性及使用形態區分為公共開放空間指定

留設開放空間兩類以本計畫區而言細分如后（詳附圖一）

1公共開放空間包括公園兒童遊樂場綠地廣場等用地

2指定留設開放空間包括「沿街步道式開放空間」「住三」住宅區集

中留設之「廣場式開放空間」上述所稱之開放空間係指「建築技術

規則第 15 章實施都市計畫地區建築基地綜合設計」規定開放空間

（二）開放空間設計原則

開放空間之配置除於適當區位設置公共開放空間外並指定每

一基地之「留設開放空間」的位置及其設計標準配合退縮規定維

繫全區開放空間之連續性完整性與多樣性設計原則如后

1每一街廓內及建築物簇群內均應提供開放空間

2所有街廓之開放空間應整體規劃並利用步道相銜接建構一套區內

完整的人行動線系統提升居民移動之便利性

3開放空間須完整規劃並以景觀配置手法銜接各區特色

（三）開放空間設計準則

1公園兒童遊樂場用地開放空間設計規定

（1）應具休憩集會及活動等功能得比照「臺東縣公園管理自治條

例」規定設置相關設施提供居民使用並應提供計畫區內居民

遭遇重大人為或天然災害時所需臨時避難疏散及急難救助空

間

（2）活動區配置於主要道路旁時與道路之間應以濃密植栽適當區

隔

附 3-2

附圖一 開放空間系統配置示意圖

附 3-3

（3）主要出入口應與人行動線系統連接服務車輛及停車空間出入動

線應避免干擾人行動線與主要道路系統

（4）應採開放性設計如基於安全及管理之需要四周可設置綠籬或

綠化設施圍蔽高度不得超過 1 公尺

2其他相關規定

（1）開放空間入口須明顯標示或以其他設計方式強調入口意象加

強公眾使用之能見度

（2）開放空間之舖面應使用具透水性防滑耐壓易維護的材質

舖面設計應以街廓為單元整體規劃反映地區的特色與個性

（3）開放空間的設計應符合無障礙環境的要求

（4）開放空間應美化綠化其綠覆率應達 50以上

二 人行空間設計準則

人行空間目的在提供計畫區內居民一個不需要車輛即可通達區內各主要公

共設施或開放空間的步行安全動線系統本計畫區內配置之人行空間包括都市計

畫劃設之人行步道及建築基地內留設之人行步道兩者相互配合連接建構成

全區完整的人行步道系統提升居民移動之便利性本計畫區內人行空間設計準

則如后

（一）都市計畫劃設之人行步道設計規定

1人行步道之人行空間淨寬度不得小於 15 公尺

2應具連續性舒適性方便性與美觀等基本功能

3交叉路口得視交通需要以號誌輔以聲音告知行人應停止或行進

4除得提供設置灌木植栽及街道傢俱外不得設置其他有礙通行之設施

物並應設置中低光源之照明設施

（二）建築基地內留設之人行步道設計規定

1建築基地內留設之人行步道應與基地內之其他法定空地整體規劃並

與周邊之公共開放空間直接聯繫

2建築基地內留設之人行步道應與車行動線系統明確區分減少交通衝

擊

3建築基地內留設之人行步道地坪應平整每一街廓之各街角均應採無

附 3-4

障礙環境設計

三 交通運輸系統設計準則

交通運輸系統之設計應以提供具可行性及易行性之交通運輸方式為目標

透過道路功能等級之明確劃分各層級道路依其功能服務水準與周圍土地使用

之特性設置不同之車行空間寬度及景觀設計規定

（一）計畫道路標準斷面設計規定

本計畫區內道路斷面車道數及空間配置應參酌附圖二辦理其中

公共設施帶係供作佈設行道樹公車站牌售票亭變電箱路燈

自行車停車空間及各類街道傢俱之空間且計畫道路兩側均規定建築

物退縮供留設「沿街步道式開放空間」

（二）停車空間設計規定

1住宅區留設之停車位不得設置於指定留設開放空間臨計畫道路境界

線 15 公尺範圍內及防火間隔上「住三」住宅區應集中設置地下停

車場其出入口應設置於次要道路或私設通路上並與基地進出動線

開放空間整體設計

2公園兒童遊樂場用地內應留設自行車停放空間並設置自行車停放

架或類似防竊功能之保護設施

附圖二 計畫道路標準斷面圖

附 3-5

3路外公共停車場設計規定

（1）路外公共停車場應有植栽計畫舖面須全面使用透水性材料且

周圍應予綠化

（2）路外公共停車場除出入口處外四周應以綠化土堤或綠化材料

形成適當之圍籬

四 建築基地細分規模設計準則

「住一」「住二」住宅區開發規模如非完整街廓開發時應考量與鄰近基地

之關係並配合集中留設法定空地

五 建築量體配置高度造型色彩及風格設計準則

（一）建築物允建高度應依建築技術規則建築設計施工篇第 164 條規定計算

並檢討日照

（二）為配合遠景海岸山脈富變化的稜線建築物屋頂層及屋頂突出物應設

置斜屋頂且斜屋頂之投影面積不得小於建築面積之 80斜屋頂之

斜率原則上為1 至3 之間若經都市設計審議委員會認可係為設

計上之需要得調整之

（三）新建建築物之外牆造型及開窗形式應配合鄰屋設計

（四）為調和人造建築物與背景天空海洋山脈田野等色彩建築物屋

頂色牆壁色色彩為深色瓦對白色或淺灰

（五）「住一」「住二」住宅區若需裝置廣告物等附屬設施物應以不妨礙

通行及景觀為原則不得設置於指定留設開放空間及防火間隔上附

著於建築物上之高度不得低於 36 公尺廣告物大小以高度 3 公尺寬

度 06 公尺為限其餘規定依內政部「招牌廣告及樹立廣告管理辦法」

等相關規定辦理

（六）「住三」住宅區之廣告物等附屬設施應配合集合住宅建築設計統一

規範

六 環境保護設施設計準則

本計畫區內環境保護設施主要為污水處理設施及「住三」住宅區之垃圾貯存

空間其設計規定如后

（一）污水處理設施依建築技術規則施工篇第 49 條規定辦理

（二）每一單元（以街廓計）之「住二」住宅區開發時應至少設置一處垃

附 3-6

圾貯存空間集中收集處理垃圾

（三）垃圾貯存空間應面臨次要道路集中設置且不得設置於建築物主要出

入口旁垃圾貯存空間未臨接計畫道路時應留設 35 公尺寬之車道連

接計畫道路垃圾貯存空間位室內者車道淨寬應達 4 公尺以上且

應設置於地面層

（四）垃圾貯存空間應有適當之清洗（含排水措施）隔離設施以維護環境衛

生如位法定空地者應配合綠化設施美化

七 景觀計畫

景觀計畫目的在塑造本計畫區之整體都市景觀及舒適生活環境設計準則如

后

（一）計畫道路兩側之公共設施帶應於適當位置與間距處植栽喬木行道樹

（如附圖三）且依下列規定

1行道樹樹冠底離地淨高 2 公尺以上根部應保留適當之透水面積

2行道樹樹幹四周應舖設鏤空鑄鐵蓋板或透水設施且應與人行步道地

坪高程齊平

3每一街道應有一代表樹種並將其延續至該街道內之社區樹種以具

大型樹冠耐污染易維護為原則

（二）「沿街步道式開放空間」應利用綠化植栽作為道路與建築物間之緩衝

區且每一街廓之植栽應為同一或共同樹種

（三）「住三」住宅區指定留設之廣場式開放空間以集中配置為原則面積

至少 400 平方公尺且綠地面積至少佔 30長寬比不得超過 21且

應按開放空間面積每滿 64 平方公尺至少植栽喬木一棵其樹冠底離地

淨高 2 公尺以上

附 3-7

附圖三 道路斷面景觀示意圖

（四）公園兒童遊樂場用地景觀設計準則

1公園用地中央主要地區應提供一具多功能及多用途使用的大型活動

區域其他各分區應考量觀賞休閒運動遊戲及衛生等活動與功

能設施

2區內供公用設備及服務設施（如垃圾收集公共廁所）等使用之區域

應使用綠籬或樹叢適當圍蔽

3兒童遊樂場用地配置原則

（1）根據兒童活動尺寸荷重等設計

（2）採用複合式遊具使遊戲有連續性與變化

（3）按兒童年齡分類進行設計

（4）提供父母休憩看護設施以便就近照顧

（5）著重安全考量如彈性地板去除尖銳部分等措施

附 4-1

附件四 台東市都市計畫（豐榮豐樂地區）細部計畫

再發展地區土地開發管理要點

一 本要點依「台東市都市計畫（豐榮豐樂地區）細部計畫土地使用分區管

制計畫」第十二點規定訂定之

二 再發展區之土地權利關係人得擬具開發計畫提經臺東縣都市計畫委員會審

查通過後再依相關法令向主管建築機關申請開發建築

三 申請基地符合下列條件者始得依本要點辦理

（一）基地臨接計畫道路之長度在 20 公尺以上或達週界總長度六分之一且面

積達 1000 平方公尺以上者

（二）因鄰地已申請建築或基地條件特殊致未能符合前款規定者經臺東縣都

市計畫委員會同意後得不受前款規定限制

四 開發計畫應以書圖載明下列事項

（一）申請人姓名身份證字號及地址

（二）開發地區範圍面積及土地與建物使用現況

（三）土地使用及公共設施計畫其圖面比例尺不得小於 1600

（四）土地使用管制計畫

（五）都市設計事項得視實際需要依都市計畫定期通盤檢討實施辦法第八

條第二項之內容予以述明

（六）土地及地上物處理計畫

（七）事業及財務計畫

（八）實施進度

（九）全部土地權利關係人姓名住址權利證明文件及私有土地所有權人

同意書

（十）套繪土地使用計畫之地籍圖其比例尺不得小於 11200

五 依本要點申請整體開發時需以不小於申請開發總面積 20之土地折算為

回饋代金並於全部繳納後始得發照建築

附 4-2

前項代金之計算係以應回饋之土地面積乘以繳交當年度之土地公告現值

加四成為準

六 依本要點申請整體開發者得依下列公式核算其申請開發建築之基準容積

率但該基準容積不得大於 240

V=V0times（1+（V1-01）+ V2）（1-V1）≦240

其中 V回饋後之基準容積率

V0該分區之容積率（120）

V1回饋土地比例

V2獎勵係數（訂為 02）

七 本要點未規定事項悉依其他法令規定辦理

變更機關

業務承辦

人員

擬定機關

業務承辦

人員

業務單位

主管

業務單位

主管

規劃單位亞興測量有限公司

龍邑工程顧問股份有限公司

23

（二）「住二」住宅區除留設「沿街步道式開放空間」外應再集中留設「廣

場式開放空間」並與公共開放空間鄰近「住一」住宅區除留設「沿街

步道式開放空間」外其餘之法定空地應配合防火間隔整體規劃

（三）「住一」住宅區之防火間隔宜整體規劃集中留設開放空間應配合防火

間隔位置留設防火間隔不得設置圍牆僅能以高度不超過 1 公尺之綠

籬作為界隔空間且不得有高於地面之固定結構物

（四）「住一」住宅區之防火間隔寬度為 2 公尺

（五）學校用地應留設開放空間面積不得小於基地面積之 40學校用地

四周如設置柵欄或圍牆等遮蔽物高度不得超過 2 公尺牆面透空率應

達 50以上並綠化處裡且應自計畫道路境界線退縮 4 公尺退縮

部分供作「沿街步道式開放空間」及機車停車空間使用

（六）開放空間得計入建築基地之法定空地應美化綠化達綠覆率 50以

上

（七）1有關設置開放空間獎勵部份依內政部訂定「實施都市計畫地區建築

基地綜合設計鼓勵辦法」規定辦理

2建築物提供部分樓地板面積供下列使用者得增加所提供之樓地板面

積但以不超過基地面積乘以該基地容積率之 30為限

（1）私人捐獻或設置圖書館博物館藝術中心兒童青少年勞

工老人等活動中心景觀公共設施等供公眾使用其集中留設

之面積在 1 百平方公尺以上並經目的事業主管機關核准設立公

益性基金管理營運者

（2）建築物留設空間與天橋或地下道連接供公眾使用經交通主管機

關核准者

六 建築基地內留設之人行步道應與其他法定空地整體規劃並與周遭之公共

開放空間直接聯繫

七 交通運輸系統

（一）依都市設計準則之計畫道路標準斷面留設之公共設施帶供作佈設行

道樹公車站牌售票亭變電箱路燈標誌自行車停車空間及各

類街道傢俱之空間

（二）「住一」住宅區每一住宅單元應至少設置 1 部停車位該停車位不得設

置於指定留設開放空間之人行步道及防火間隔上「住二」住宅區應集

24

中設置地下停車場

（三）「住一」住宅區若附設 1 部以上之停車位時其停車位得以前後方式配

置之

八 建築基地細分規模

（一）「住一」住宅區最小基地開發單元 120 平方公尺最小基地面寬 45 公

尺

（二）「住二」住宅區應就完整街廓整體規劃設計分期分區開發

九 公共設施用地得依「都市計畫公共設施用地多目標使用方案」規定作多目

標使用

十 為維護居住環境品質本計畫區內停車空間依左表規定

土地及建築物用途 基準停車位數

住宅等類似用途建築物

建築樓地板面積在 250 平方公尺以

下者應留設 1 部停車空間超過部

分每超過 150 平方公尺及其零數應

增設 1 部停車空間

商場（店）餐廳飲食店

超級市場等類似用途建築

物

建築樓地板面積每滿 100 平方公尺

設置 1 部停車位

辦公事務所金融等類私

用途建築物

建築樓地板面積每滿 80 平方公尺設

置 1 部停車位

旅館國際觀光旅館等類似

用途建築物

建築樓地板面積每滿 100 平方公尺

或每 4 個房間設置 1 部停車位

十一 建築基地內之法定空地應留設二分之一以上種植花草樹木以美化環

境

十二 建築基地申請建築時須經縣府都市設計審議委員會依都市設計準則審

查通過後始得發照建築及施工以塑造本計畫區之獨特風格但為增

強本計畫區風格之設計經都市設計審議委員會認可者得不受都市設

計準則之限制

十三 本要點未規定事項適用其他法令規定

25

柒變更理由

一配合主要計畫空間結構調整變更土地使用細分區並

另訂管理規範保障既有合法建物權益

延續原計畫之土地使用細分區之劃定架構及保障既有合法建物所有權人權

益合法建物密集之街廓將剔除整體開發範圍外另考量整體開發公平性未

納入整體開發範圍部分之土地使用分區調整為「第一種住宅區」並將其容積率

訂為 120此外為鼓勵既有聚落日後整體再發展提升環境品質另訂「台東

市都市計畫（豐榮豐樂地區）細部計畫再發展地區土地開發管理要點」（詳附

件四）其餘納入整體開發範圍之土地使用分區則分別調整為第二種及第三種住

宅區其中第三種住宅區係為供興建公益性住宅之土地為提升整體開發可行性

適度調整第三種住宅區之規模及區位

二為利整體開發後之環境控管及提升剩餘土地之規劃彈

性調整部分土地使用分區管制計畫及都市設計準則內

容

因應土地使用分區公共設施用地項目調整及相關法令廢止為利於日後

環境控管故配合調整土地使用分區管制計畫及都市設計準則相關條文內容另

依據原土地使用分區管制計畫第八點有關建築基地細分之規定為「『住二』住

宅區（調整為『住三』住宅區）應就完整街廓整體規劃設計分期分區開發」

為保留日後土地規劃及處份彈性故調整該條文內容

26

捌變更計畫內容

為配合辦理整體開發本次共變更 3 案其中編號第 1 案為實質計畫內容變

更編號第 2 案及第 3 案分別為土地使用分區管制計畫及都市設計準則部分條文

增修訂其內容請詳見表五變更內容明細表表六變更前後土地使用計畫面積

對照表表七都市設計準則變更對照表及圖七變更計畫示意圖（北中區）圖

八變更計畫示意圖（南區）圖九變更後計畫示意圖

表五 變更內容明細表 單位公頃

編號 變更位置 變更內容

變更理由 原計畫 新計畫

1 豐榮豐樂

地區 第一種住宅區

（1425） 第二種住宅區

（1057） 第三種住宅區（052）兒童遊樂場用地

（069） 公園用地（054） 停車場用地（030）道路用地（ 163）

1 依據主要計畫變更後之計畫內

容並延續原計畫之土地使用

細分區之劃定架構及保障既

有合法建物所有權人權益合

法建物密集之街廓將剔除整

體開發範圍外以提升整體開

發可行性另考量整體開發公

平性未納入整體開發範圍部

分之土地使用分區調整為「第

一種住宅區」其餘則分別調整

為「第二種住宅區」及「第三

種住宅區」 2 為提升開發可行性調整住三

住宅區之規模及區位

第二種住宅區 （258）

第三種住宅區

（117 ） 公園用地（007） 兒童遊樂場用地

（025） 廣場用地（022） 綠地用地（008） 道路用地（079）

鄰里公園兼作兒童

遊樂場使用（332）第二種住宅區（167）第三種住宅區（007）綠地用地（007） 公園用地（081） 兒童遊樂場用地

（016） 道路用地（054）

國中用地（兼供國小

使用）（250） 第二種住宅區（066）第三種住宅區（098）兒童遊樂場用地

（013） 停車場用地（042）道路用地（031）

停車場用地（072） 第二種住宅區（070）道路用地（002）

27

表五 變更內容明細表（續） 單位公頃

編號 變更位置 變更內容

變更理由 原計畫 新計畫

1 豐榮豐樂

地區 道路用地（282） 第一種住宅區（001）

第二種住宅區（212）第三種住宅區（015）兒童遊樂場用地

（014） 綠地用地（001） 公園用地（013） 廣場用地（002） 水溝用地（023） 非都市土地（0075）

非都市土地（00039）道路用地（00039）2 事業及財

務計畫 原事業及財務計畫 修訂事業及財務計

畫 為提升開發可行性將建築密集之

街廓（第一種住宅區）及水利會管

轄之現況溝渠（水溝用地）部分

剔除區段徵收範圍並增訂分期分

區開發原則且配合修正財務計畫

內容 3 土地使用

分區管制

計畫

原土地使用分區管

制計畫 修訂土地使用分區

管制計畫 詳表六土地使用分區管制計畫變

更對照表

4 都市設計

準則 原都市設計準則 修訂都市設計準則 詳表七都市設計準則變更對照表

註表內面積應以依據核定圖實地分割測量面積為準

28

表六 土地使用分區管制計畫變更對照表

編號 原條文 變更後條文 變更說明

1 二住宅區

（一）第一種住宅區（即「住

一」住宅區）建蔽率

不得大於 60容積率

不得大於 160

（二）第二種住宅區（即「住

二」住宅區）建蔽率

不得大於 50容積率

不得大於 240

二住宅區

（一）第一種住宅區（即「住

一」住宅區）建蔽率

不得大於 60容積率

不得大於 120

（二）第二種住宅區（即「住

二」住宅區）建蔽率

不得大於 60容積率

不得大於 160

（三）第三種住宅區（即「住

三」住宅區）建蔽率

不得大於 50容積率

不得大於 240

1 為保障既有合法建築密

集街廓之完整性及建物

所有權人權益未納入

整體開發範圍部分調

整為為「第一種住宅

區」並考量整體開發公

平性其容積率訂為

120 2 原住一及住二住宅區

配合前述調整分別變

更為住二及住三住宅

區

2 三「文（中）」學校用地建蔽

率不得大於 50容積率

不得大於 150

刪除 因應少子化人口結構改

變主要計畫已取消劃設

學校用地故予以刪除

3 四建築形式（略） 三建築形式（略） 條次調整

4 五開放空間

（一）「住一」「住二」住宅

區臨接計畫道路部分

應至少退縮 4 公尺供

留設「沿街步道式開放

空間」設置淨寬 15公尺以上之連續鋪面

人行步道免設置騎

樓

（二）「住二」住宅區除留設

「沿街步道式開放空

間」外應在集中留設

「廣場式開放空間」

並與公共開放空間鄰

近「住一」住宅區除

留設「沿街步道式開放

空間」外其餘之法定

空地應配合防火間隔

整體規劃

（三）「住一」住宅區之防火

間隔宜整體規劃集中

留設開放空間應配合

防火間隔位置留設防

火間隔不得設置圍

牆僅能以高度不超過

1公尺之綠籬作為界隔

空間且不得有高於地

面之固定結構物

四開放空間

（一）「住一」「住二」「住

三」住宅區臨接計畫道

路部分應至少退縮 4公尺供留設「沿街步

道式開放空間」設置

淨寬 15 公尺以上之連

續鋪面人行步道免設

置騎樓

（二）「住三」住宅區除留設

「沿街步道式開放空

間」外應在集中留設

「廣場式開放空間」

並與公共開放空間鄰

近「住一」「住二」

住宅區除留設「沿街步

道式開放空間」外其

餘之法定空地應配合

防火間隔整體規劃

（三）「住一」「住二」住宅

區之防火間隔宜整體

規劃集中留設開放空

間應配合防火間隔位

置留設防火間隔不得

設置圍牆僅能以高度

不超過 1 公尺之綠籬

作為界隔空間且不得

有高於地面之固定結

構物

1 條次調整 2 住一住宅區之環境條件

與住二住宅區相近且

考量開放空間完整性

其相關規範均應比照辦

理故修訂條文內容

3 配合第五項刪除調整

項次 4 配合都市計畫法臺灣省

施行細則修訂調降容

積獎勵上限比例

29

表六 土地使用分區管制計畫變更對照表（續 1）

編號 原條文 變更後條文 變更說明

4 （四）「住一」住宅區之防火

間隔寬度為 2 公尺

（五）學校用地應留設開放空

間面積不得小於基地

面積之 40學校用地

四周如設置柵欄或圍

牆等遮蔽物高度不得

超過 2 公尺牆面透空

率應達 50以上並綠

化處裡且應自計畫道

路境界線退縮 4 公

尺退縮部分供作「沿

街步道式開放空間」及

機車停車空間使用

（六）（略）

（七）1（略） 2建築物提供部分樓

地板面積供下列使

用者得增加所提

供之樓地板面積

但以不超過基地面

積乘以該基地容積

率之 30為限

（四）「住一」「住二」住宅

區之防火間隔寬度為 2公尺

（五）刪除

（五）略

（六）1（略） 2建築物提供部分樓

地板面積供下列使

用者得增加所提供

之樓地板面積但以

不超過基地面積乘

以該基地容積率之

20為限

5 六（略） 五（略） 條次調整

6 七交通運輸系統

（一）（略）

（二）「住一」住宅區每一住

宅單元應至少設置 1部停車位該停車位不

得設置於指定留設開

放空間之人行步道及

防火間隔上「住二」

住宅區應集中設置地

下停車場

（三）「住一」住宅區若附設

1 部以上之停車位時

其停車位得以前後方

式配置之

六交通運輸系統

（一）（略）

（二）「住一」「住二」住宅

區每一住宅單元應至

少設置 1 部停車位該

停車位不得設置於指

定留設開放空間之人

行步道及防火間隔

上「住三」住宅區應

集中設置地下停車場

（三）「住一」「住二」住宅

區若附設 1 部以上之

停車位時其停車位得

以前後方式配置之

1 條次調整 2 住一住宅區之環境條件

與住二住宅區相近其

相關規範均應比照辦

理故修訂條文內容

30

表六 土地使用分區管制計畫變更對照表（續完）

編號 原條文 變更後條文 變更說明

7 八建築基地細分規模

（一）「住一」住宅區最小基

地開發單元 120 平方

公尺最小基地面寬

45 公尺

（二）「住二」住宅區應就完

整街廓整體規劃設

計分期分區開發

七建築基地細分規模

（一）「住一」「住二」住宅

區最小基地開發單元

120 平方公尺最小基

地面寬及最小建築面

寬 5 公尺

（二）「住三」住宅區最小基

地開發單元 1500 平方

公尺

1 條次調整 2 住一住宅區之環境條件

與住二住宅區相近其

相關規範均應比照辦

理故修訂條文內容

3 為提升居住環境及都市

景觀品質最小基地面寬

調整為 5 公尺並增訂

最小建築面寬之規定

4 為提升住三住宅區土地

處分彈性以利達到財

務自償故修正其最小

基地開發規模為 1500平方公尺

8 九～十二（略） 八～十一（略） 條次調整

9

十二「住一」住宅區得維持

現有建築及其使用惟

日後申請建築時仍應

依本要點規定辦理且

為鼓勵既有聚落再發

展亦得另訂「台東市

都市計畫（豐榮豐樂

地區）細部計畫再發展

地區土地開發管理要

點」據以執行

1 增訂條文 2 為鼓勵既有聚落日後整

體再發展提升環境品

質另訂「台東市都市

計畫（豐榮豐樂地區）

細部計畫再發展地區土

地開發管理要點」（詳附

件四）

31

表七 都市設計準則變更對照表

編號 原條文 變更後條文 變更說明

1 一開放空間系統設計準則

（略）

（一）開放空間類別

開放空間系統依

土地屬性及使用形態

區分為公共開放空

間指定留設開放空間

兩類以本計畫區而言

細分如后（詳圖 6-2）

1公共開放空間包括公

（兒）用地學校運動

場

2指定留設開放空間包括

「沿街步道式開放空

間」「住二」住宅區集中

留設之「廣場式開放空

間」上述所稱之開放空

間係指「實施都市計畫地

區建築基地綜合設計鼓

勵辦法」規定開放空間

（二）開放空間設計原則

（略）

（三）開放空間設計準則

1公（兒）用地開放空間設

計規定

（1）公（兒）用地應具休

憩集會及活動等功

能得比照「臺灣省

公園管理辦法」規定

設置相關設施提供

居民使用並應提供

計畫區內居民遭遇重

大人為或天然災害時

所需臨時避難疏散及

急難救助空間

（2）公（兒）用地活動區

配置於主要道路旁

時與道路之間應以

濃密植栽適當區隔

（3）公（兒）用地主要出

入口應與人行動線系

統連接服務車輛及

停車空間出入動線應

避免干擾人行動線與

主要道路系統

一開放空間系統設計準則

（略）

（一）開放空間類別

開放空間系統依

土地屬性及使用形態

區分為公共開放空

間指定留設開放空間

兩類以本計畫區而言

細分如后（詳附圖 1）

1公共開放空間包括公

園兒童遊樂場綠地

廣場用地

2指定留設開放空間包括

「沿街步道式開放空

間」「住三」住宅區集中

留設之「廣場式開放空

間」上述所稱之開放空

間係指「建築技術規則第

15 章實施都市計畫地區

建築基地綜合設計」規定

開放空間

（二）開放空間設計原則

（略）

（三）開放空間設計準則

1公園兒童遊樂場用地開

放空間設計規定

（1）應具休憩集會及活

動等功能得比照「臺

東縣公園管理自治條

例」規定設置相關設

施提供居民使用

並應提供計畫區內居

民遭遇重大人為或天

然災害時所需臨時避

難疏散及急難救助空

間

（2）活動區配置於主要道

路旁時與道路之間

應以濃密植栽適當區

隔

（3）主要出入口應與人行

動線系統連接服務

車輛及停車空間出入

動線應避免干擾人行

動線與主要道路系

統

1 配合休憩性公共設施用

地項目及規模變更調

整其用地名稱且配合

取消學校用地故刪除

相關內容

2 為提供公益性住宅建築

使用將「住二」住宅

區調整為「住三」住宅

區

3 「實施都市計畫地區建

築基地綜合設計鼓勵辦

法」業於 92 年 3 月 20日廢止有關開放空間

規範回歸建築技術規

則故調整其內容

4 「臺灣省公園管理辦

法」業於 95 年 12 月 12日廢止有關公園及兒

童遊樂場之規劃調整

為依「臺東縣公園管理

自治條例」辦理

5 有關「指定留設開放空

間與其他法定空地設計

規定」部分業已納入

土地使用分區管制計畫

規範之故予以刪除

6 調整附圖編號

32

表七 都市設計準則變更對照表（續 1）

編號 原條文 變更後條文 變更說明

1 （4）公（兒）用地應採開

放性設計如基於安

全及管理之需要四

周可設置綠籬或綠化

設施圍蔽高度不得

超過 1 公尺

2學校運動場開放空間設

計規定

（1）學校運動場公共開放

空間鄰近住宅區之部

分應設置高低綠籬

以隔絕噪音

（2）學校留設之開放空

間面積不得小於基

地面積之 10最小

綠化面積不得小於法

訂空地之 50

（3）學校留設之開放空

間應提供居民作為

休憩運動場所及遭

遇重大人為或天然災

害時所需臨時避難疏

散及急難救助空間

（4）學校運動場及戶外活

動區配置應配合自

然地形變化規劃減

少整地與挖填方工

程

（5）學校運動場及戶外活

動區配置應考量自

然氣候條件與微氣候

變化對冬季東北季

風應以建築配置或植

栽密植方式降低活動

時的不適性

（6）學校主要出入口應與

人行動線系統連接

服務車輛及停車空間

出入動線應避免干擾

人行動線主要道路

系統

（7）學校運動場如緊鄰主

要道路配置臨接道

路部分應以喬木密植

方式減少噪音和危險

性

（4）應採開放性設計如

基於安全及管理之需

要四周可設置綠籬

或綠化設施圍蔽高

度不得超過 1 公尺

2其他相關規定

（略）

33

表七 都市設計準則變更對照表（續 2）

編號 原條文 變更後條文 變更說明

1 （8）學校用地及其戶外空

間應採開放性設計

如基於安全及管理之

需要四周可設置柵

欄圍牆或綠籬等設

施物圍蔽如設置欄

杆或圍牆等遮蔽物

高度不得超過 2 公

尺牆面透空率應達

50以上並應綠化

處理

（9）學校用地四周若設置

柵欄或圍牆等遮蔽

物應自計畫道路境

界線退縮 4 公尺退

縮部分得計入法訂空

地又退縮部分應配

合周遭「沿街步道式

開放空間」留設淨寬

15 公尺以上之人行

步道其餘部分應予

植栽綠化或配合學童

上下學動線規劃為家

長接送學童之機車停

車空間

3指定留設開放空間與其

他法定空地設計規定

（1）「住一」「住二」住宅

區臨接計畫道路部分

應至少退縮 4 公尺

供留設「沿街步道式

開放空間」免設置騎

樓

（2）前項「沿街步道式開

放空間」範圍內應設

置連續舖面之人行步

道淨寬不得小於 15公尺並不得設置有

礙通行之設施物

（3）「住二」住宅區除留設

「沿街步道式開放空

間」外應再集中留

設「廣場式開放空

間」並與公共開放空

間鄰近其位置依圖

6-2 之原則設置「住

一」住宅區除留設「沿

街步道式開放空間」

34

表七 都市設計準則變更對照表（續 3）

編號 原條文 變更後條文 變更說明

1 外其餘之法定空地

應配合防火間隔整體

規劃

（4）「住一」住宅區之防火

間隔宜整體規劃集中

留設防火間隔位置

建議如圖 6-3防火間

隔不得設置圍牆僅

能以高度不超過 1 公

尺之綠籬作為界隔空

間且不得有高於地

面之固定結構物

（5）「住一」住宅區之防火

間隔寬度為 2 公尺

4其他相關規定

（略）

2 三交通運輸系統設計準則

（略）

（一）計畫道路標準斷面設計

規定

本計畫區內道路

斷面車道數及空間配

置如圖 6-4其中公共

設施帶係供作佈設行

道樹公車站牌售票

亭變電箱路燈自

行車停車空間及各類

街道傢俱之空間且計

畫道路兩側均規定建

築物退縮供留設「沿

街步道式開放空間」

（二）停車空間設計規定

1「住一」住宅區每一住

宅單元應至少設置 1 部

停車位該停車位不得

設置於指定留設開放

空間臨計畫道路境界

線 15 公尺範圍內及防

火間隔上「住二」住

宅區應集中設置地下

停車場其出入口應設

置於次要道路或私設

通路上並與基地進出

動線開放空間整體設

計

三交通運輸系統設計準則

（略）

（一）計畫道路標準斷面設計

規定

本計畫區內道路

斷面車道數及空間配

置應參酌附圖二辦

理其中公共設施帶係

供作佈設行道樹公車

站牌售票亭變電

箱路燈自行車停車

空間及各類街道傢俱

之空間且計畫道路兩

側均規定建築物退

縮供留設「沿街步道

式開放空間」

（二）停車空間設計規定

1住宅區留設之停車位不

得設置於指定留設開

放空間臨計畫道路境

界線 15 公尺範圍內及

防火間隔上「住三」

住宅區應集中設置地

下停車場其出入口應

設置於次要道路或私

設通路上並與基地進

出動線開放空間整體

設計

1 為保留日後道路設計彈

性故修正用語並調

整附圖編號

2 有關住宅區停車空間留

設規定係屬土地使用

分區管制計畫範疇故

予以刪除

3 配合土地使用屬性調

整將「住二」住宅區

調整為「住三」住宅區

4 配合休憩性公共設施用

地規模變更調整其用

地名稱且配合取消學

校用地故刪除相關內

容

35

表七 都市設計準則變更對照表（續 4）

編號 原條文 變更後條文 變更說明

2 2學校公（兒）用地內

應留設自行車停放空

間並設置自行車停放

架或類似防竊功能之

保護設施

3（略）

2公園兒童遊樂場用地

內應留設自行車停放

空間並設置自行車停

放架或類似防竊功能

之保護設施

3（略）

3 四建築基地細分規模設計準

則

（一）「住二」住宅區應就完

整街廓整體規劃設

計分期分區開發「住

一」住宅區則鼓勵以完

整街廓方式整體開

發最小基地開發單元

120 平方公尺最小面

寬 45 公尺

（二）「住一」住宅區開發規

模如非完整街廓開發

時應考量與鄰近基地

之關係並配合集中留

設法定空地

四建築基地細分規模設計準

則

「住一」「住二」住

宅區開發規模如非完整

街廓開發時應考量與鄰

近基地之關係並配合集

中留設法定空地

1 有關建築基地細分規模

規定係屬土地使用分

區管制計畫範疇故予

以刪除

2 「住一」「住二」住宅

區土地使用屬性相近

故併同規範之

4 五建築量體配置高度造

型色彩及風格設計準則

（一）～（四）（略）

（五）「住一」「住二」住宅

區若需裝置廣告物等

附屬設施物應以不妨

礙通行及景觀為原

則不得設置於指定留

設開放空間及防火間

隔上附著於建築物上

之高度不得低於 36 公

尺廣告物大小以高度

3 公尺寬度 06 公尺

為限其餘規定依內政

部訂頒之「廣告物管理

辦法」等相關規定辦

理

（六）「住二」住宅區之廣告

物等附屬設施應配合

集合住宅建築設計統

一規範

五建築量體配置高度造

型色彩及風格設計準則

（一）～（四）（略）

（五）「住一」「住二」住宅

區若需裝置廣告物等

附屬設施物應以不妨

礙通行及景觀為原

則不得設置於指定留

設開放空間及防火間

隔上附著於建築物上

之高度不得低於 36 公

尺廣告物大小以高度

3 公尺寬度 06 公尺

為限其餘規定依內政

部訂頒之「招牌廣告及

樹立廣告管理辦法」等

相關規定辦理

（六）「住三」住宅區之廣告

物等附屬設施應配合

集合住宅建築設計統

一規範

1 「廣告物管理辦法」業

於 93 年 7 月 23 日公告

廢止故調整為現行之

「招牌廣告及樹立廣告

管理辦法」

2 為提供公益性住宅建築

使用將「住二」住宅

區調整為「住三」住宅

區

36

表七 都市設計準則變更對照表（續 5）

編號 原條文 變更後條文 變更說明

5 六環境保護設施設計準則

本計畫區內環境保

護設施主要為污水處理

設施及「住二」住宅區之

垃圾貯存空間其設計規

定如后（略）

六環境保護設施設計準則

本計畫區內環境保

護設施主要為污水處理

設施及「住三」住宅區之

垃圾貯存空間其設計規

定如后（略）

為提供公益性住宅建築使

用將「住二」住宅區調

整為「住三」住宅區

6 七景觀計畫

（一）（二）（略）

（三）「住二」住宅區指定留

設之廣場式開放空間

以集中配置為原則面

積至少 400 平方公尺

且綠地面積至少佔 30長寬比不得超過

21且應按開放空間

面積每滿 64 平方公尺

至少栽植喬木一棵其

樹冠底離地淨高 2 公

尺以上

（四）學校運動場景觀設計準

則

1所有設施應依據學童的

尺寸進行設計（如垃圾

桶座椅等的高度）

同時各設施的顏色及

造型應多樣化但不得

對整體環境特色有負

面影響

2學校運動場與硬舖面活

動區等功能相近之區

域 應 集 中 規 劃 與 設

計各活動區間應以人

行動線連接

3用以界定運動場與其他

使用空間之緩衝綠帶

與植栽區應考量使用

功能實質環境與視覺

的連續性

4運動場內固定之構造物

或設施物（如圍牆及欄

杆等）應利用樹木灌

木群或蔓生植物綠化

或遮蔽

七景觀計畫

（一）（二）（略）

（三）「住三」住宅區指定留

設之廣場式開放空間

以集中配置為原則面

積至少 400 平方公尺

且綠地面積至少佔 30長寬比不得超過

21且應按開放空間

面積每滿 64 平方公尺

至少栽植喬木一棵其

樹冠底離地淨高 2 公

尺以上

（四）公園兒童遊樂場用地

景觀設計準則

1公園用地中央主要地區

應提供一具多功能及

多用途使用的大型活

動區域其他各分區應

考量觀賞休閒運

動遊戲及衛生等活動

與功能設施

2（略）

3兒童遊樂場用地配置原

則（略）

1 為提供公益性住宅建築

使用將「住二」住宅

區調整為「住三」住宅

區

2 配合休憩性公共設施用

地項目及規模變更調

整其用地名稱且配合

取消學校用地故刪除

相關內容

37

表七 都市設計準則變更對照表（續完）

編號 原條文 變更後條文 變更說明

5 （五）公（兒）用地景觀

設計準則

1公（兒）用地中央主要

地區應提供一具多功

能及多用途使用的大

型活動區域其他各分

區應考量觀賞休閒

運動遊戲及衛生等活

動與功能設施

2（略）

3兒童遊戲場配置原則

（略）

表八 變更前後土地使用計畫面積對照表

項目 現行計畫面積

（公頃） 增減面積

（公頃）

變更後

面積 （公頃）

比例 （）

土地

使用

分區

第一種住宅區 1461 -1424 037 130

第二種住宅區 581 +1314 1895 5558

第三種住宅區 000 +289 289 851

小計 2042 +179 2221 6538

公共

設施

用地

公（兒）用地 332 -332 000 000

綠地 008 +016 024 071

停車場用地 072 +000 072 212

廣場用地 000 +024 024 071

水溝用地 000 +023 023 068

國中（小）用地 250 -250 000 000

兒童遊樂場用地 000 +137 137 403

公園用地 000 +155 155 456

道路用地 693 +048 741 2181

小計 1355 -179 1176 3462

非都市土地 - +00036 - -

合計 3397 -00036 3397 10000

註表內面積應以依據核定圖實地分割測量面積為準

38

表九 變更後土地使用計畫面積表

項目 北區 中區 南區 合計

面積 (公頃)

比例()面積

(公頃)比例()

面積 (公頃)

比例() 面積

(公頃) 比例()

土地

使用

分區

第 一 種 住 宅 區 - 000 - 000 037 299 037 109

第二種住宅區 803 6011 429 5207 663 5360 1895 5578

第三種住宅區 083 621 098 1189 108 872 289 851

小計 886 6632 527 6396 808 6531 2221 6538

公共

設施

用地

兒童遊樂場用地 079 591 058 704 - 000 137 403

公園用地 050 374 - 000 105 849 155 456

綠地 024 180 - 000 - 000 024 071

停車場用地 - 000 042 510 030 243 072 212

廣場用地 006 045 018 218 - 000 024 071

水溝用地 - 000 - 000 023 186 023 068

道路用地 291 2178 179 2172 271 2191 741 2181

小計 450 3368 297 3604 429 3469 1176 3462

合計 1336 10000 824 10000 1237 10000 3397 10000

39

圖七 變更計畫示意圖（北中區）

40

圖八 變更計畫示意圖（南區）

41

圖九 變更後計畫示意圖

42

玖事業及財務計畫

一開發方式

本計畫於 89 年發布實施後因中央政府國民住宅政策轉變及公共設施比例

過高等因素致難以執行後續開發計畫遂由台東縣政府研議降低公共設施用地

比例及增列市地重劃方式開發提經內政部都市計畫委員會第 592次第 606次

第 611 次會議討論其決議綜整為下列三點

（一）同意修正道路系統公共設施用地比例由 3989調降為 3795

（二）為增加計畫執行可行性請縣府考量地方實際發展需要酌予提高土地

使用強度

（三）增列開發方式部分請縣府依規定層報行政院核示後再據以辦理

為提高開發可行性並增加原土地所有權人領回土地比例經評估後公共設施

用地比例需調降至 35以下較為可行而土地使用強度部分經考量整體都市

景觀及實際發展狀況仍以維持原使用強度惟配合本次實質計畫內容變更酌予

調整其區位故前述第一二點決議內容均已納入本次變更檢討之

有關第三點決議增列開發方式部分綜合考量時空環境變遷政策指導開

發目的民眾權益保障及開發可行性等因素後基於下列理由仍維持區段徵收方

式辦理

（一）為符合中央政府興建社會住宅政策及日後興建公益性住宅需求本計

畫區開發後應保留部分土地集中妥予運用而市地重劃係採原位次分配

土地日後無法取得足夠規模之完整土地故未能滿足開發目的

（二）本案變更後公共設施用地比例雖已降為 3462倘採市地重劃開發

加計費用負擔後總負擔勢必超過 4500依據「市地重劃實施辦法」

第 23 條規定需經由過半土地所有權人同意始得為之而本區土地所

有權人數高達三百餘人恐難據以執行

爰此除合法建築密集街廓之第一種住宅區及水利會管有之現況溝渠（水溝

用地）外均維持區段徵收方式辦理整體開發並由臺東縣政府為開發主體

43

圖十 區段徵收範圍示意圖

二開發期程

（一）本案應以全部一次開發為原則惟考量政府財政狀況都市成長管理及都

市發展需求等因素必要時得採分期分區開發且預計變更都市計畫經內

政部都市計畫委員會審竣後 3 年內完成全部或第一期區段徵收計畫報核

程序辦理區段徵收作業主要期程計算至標售完成止為 7 年其中工程施

工期程為 3 年惟實際進度得由主管機關視實際狀況酌予調整之

採分期分區開發時應採北中區及南區二期二區方式開發並以南區為

優先開發區且應於南區開發完成後五年內或可建築用地使用率達 50

44

時辦理第二期開發

（二）第一種住宅區已建築使用之合法建物得維持原建築及其使用且得為必要

之維護及修繕並得申請個別建築或依「台東市都市計畫（豐榮豐樂地

區）細部計畫再發展地區土地開發管理要點」辦理其建築管理及使用管

制仍應依循本計畫土地使用分區管制計畫及其他相關法令

本計畫區總面積為 3397 公頃除第一種住宅區及水溝用地外均採區段徵

收方式辦理故開發面積約 3337 公頃其開發財務說明如下

三財務計畫

（一）土地處理原則

1預計土地所有權人領回抵價地比例

依土地徵收條例第 39 條第 2 項規定抵價地總面積以徵收總面

積之 50為原則因情況特殊經上級主管機關核准者不在此限

但不得少於 40曾為農地重劃者該重劃地區部分不得少於 45

本區段徵收範圍並無參與農地重劃因此依上述原則並參考目

前不動產市場普遍之交易行情以及本計畫區之財務狀況等因素抵價

地發還比例暫以 50預估惟實際土地所有權人領回抵價地比例應以

臺東縣政府報經中央區段徵收主管機關（內政部）核定之抵價地比例

為準

2區段徵收後土地處理方式

本計畫區段徵收範圍內土地經規劃整理後其土地處理方式依

土地徵收條例區段徵收實施辦法及其相關規定辦理並以臺東縣政

府報經中央區段徵收主管機關（內政部）核定之區段徵收計畫為準

（二）開發費用估算

1區段徵收作業費用

辦理本計畫區段徵收作業所需地籍整理費及其他辦理土地整理

必要之費用依過往之經驗以每公頃 120 萬元估算之估計約需 4004

萬元

2地價補償費

擬以私有土地面積 30選擇領取現金補償及公有土地有償撥用

方式參與區段徵收並參酌鄰近地區性質相似之土地交易價格後依土

45

地屬性周邊買賣價並排除掉預期因素及其他影響市價的因素後土

地平均補償單價以 8000 元（≒26446 元坪）估算其地價補償費

為 84400 萬元

3地上物補償費

地上物拆遷補償費部分包含農作改良物鐵皮與網室棚架磚

造與鋼筋混凝土造等其中農作改良物以每公頃 60 萬元鋼筋水泥

造建物拆遷補償費以每公頃 27000 萬元計算磚造建物拆遷補償費以

每公頃 15000 萬元計算鐵皮造建物拆遷補償費以每公頃 5500 萬元

計算及網室棚架以每公頃 500 萬元計算估算地上物拆遷補償費合計

約 14061 萬元

4公共設施費用

包含全區整地工程雨污水下水道地下管道公園綠地廣

場兒童遊樂場停車場及道路等公共設施之規劃設計施工及工程

管理費用考量範圍內地形平坦且地上物單純故整地工程以每公頃

80 萬元計雨污水下水道分別以每公頃 200 萬元及 250 萬元計電

信電力與自來水等公用管線工程以每公頃 300 萬元計公園及兒童

遊樂場用地以每公頃 1800 萬元計綠地以每公頃 1400 萬元計廣

場用地以每公頃 1500 萬元計停車場用地以每公頃 1500 萬元計及

道路用地以每公頃 1600 萬元計等工程規劃設計管理及監造費等

以工程總經費 8計算合計約需 50313 萬元

5管理維護費

區段徵收完成後區內公共設施管理維護費本區依土地徵收條例

施行細則第 51 條第 2 項規定以每年每公頃 5 萬元編列 3 年計算

估計約需 501 萬元

6貸款利息

在辦理區段徵收時可向平均地權基金及公民營行庫辦理貸款作

業依本計畫區段徵收作業預定辦理期程參考五大銀行基準利率（台

灣銀行合作金庫銀行第一銀行華南銀行及台灣土地銀行）並參

酌物價上漲趨勢貸款利率以 3進行估算估算本計畫區段徵收作業

之貸款利息估計約需 16567 萬元

7估算結果

依據前述區段徵收作業費用地價補償費地上物補償費公共

46

設施費用管理維護費及貸款利息估算結果本計畫區段徵收開發總

費用預估約為 169846 萬元詳表十所示

表十 區段徵收開發總費用估算表

項目 單位 數量 單價

（萬元）

總價

（萬元）說明

一區段徵收作業費用 公頃 3337 120 4004

二補償費用

地價補償費 公頃 1055 8000 84400以私有地主30領取

地價補償及公有土地

全數作價方式領回

地上物拆遷補償

農作物 公頃 2500 60 1500

建物

鋼筋混凝土 公頃 015 27000 4050

磚造 公頃 006 15000 900

鐵皮造 公頃 064 5500 3520

網室棚架 公頃 310 500 1550

自拆遷獎勵金 式 100 2541 2541

小計 98461

三公共設施費用

整地工程 公頃 3337 80 2670

公園及兒童遊樂場 公頃 292 1800 5256

綠地 公頃 024 1400 336

廣場 公頃 024 1500 360

停車場 公頃 072 1500 1080

道路 公頃 741 1600 11856

雨水下水道 公頃 3337 200 6674

污水下水道 公頃 3337 250 8343

共同管溝 公頃 3337 300 10011電力電信及自來水

地下管線工程費

小計 46586

工程規劃設計管理

及監造費等 式 100 3727 3727 按工程費之 8估計

合計 50313

四管理維護費 公頃 3337 5 501每年每公頃 5 萬元

編列 3年計算

五貸款利息 16567 以年息 3複利計算

總開發費用 169846

註實際區段徵收開發總費用依辦理時之法令規定及實際發生之費用為準

（三）土地處分方式

47

1私有地所有權人領回抵價地比例依土地徵收條例第 39 條第 2 項辦理發

還土地所有權人之抵價地以第二種住宅區為原則

2屬土地徵收條例第 44 條第 1 項第 2 款所列之公共設施無償登記該管縣政

府本計畫公園兒童遊樂場用地綠地廣場停車場及道路用地等

公共設施用地無償登記為臺東縣政府所有

3其餘可供建築土地則依土地徵收條例第 44 條第 1 項第 5 款規定予以處

分

表十一 區段徵收土地處分方式表

類 別 內 容 面積（公頃）

1發還抵價地土地 第二種住宅區 1141

2無償登記之公共設施用地

公園用地兒童遊樂場用地綠

地廣場用地停車場用地及道路

用地等

1153

3供興建公益性住宅之土地 第三種住宅區 289

4剩餘可供標(讓)售土地 扣除發還抵價地土地後之第二種

住宅區 754

合 計 3337

註區段徵收抵價地之比例以 50為估算財務計畫之依據實際抵價地之比例應以區段徵收主管機關報經核定之比例為準

（四）區段徵收後土地處分收入估算

依據各開發項目之開發方式與概估開發費用經整理分析後區段徵

收後土地處分預估面積為 1043 公頃參酌鄰近地區土地交易案例擬

訂 17500 元作為第二種住宅區用地標(讓)售價格另第三種住宅區按

以開發成本 16285 元折價專案讓售予需地機關預估土地處分收入

約為 179014 萬元以作為縣府未來辦理開發之參考依據惟未來仍得

視財政情形及實際發展需要酌予調整

（五）自償能力分析

1經費籌措

本計畫區段徵收開發總費用之經費籌措方式包括向臺東縣平均

地權基金財政部地方建設基金或各行庫申貸支應等

2自償能力分析

48

本計畫區段徵收開發總費用約需 169846 萬元區段徵收後土地

處分預估收入約 179014 萬元預估區段徵收後盈餘約 9168 萬元

益本比為 105另本案經財務分析結果財務平衡標售底價約 16285

元（≒53835 元坪）與周邊客觀條件相同之都市計畫區住宅區市

場交易行情相較下仍有利基整體財務應屬可行

（六）敏感度分析

抵價地發還比例分別以 4042545475及 50與地主領

取現金比例 0102030及 40進行敏感度分析其財務結果

詳如表十二所示

表十二 區段徵收財務敏感度分析表

抵價地發還比例 地主領現比例 開發總費用

（萬元）

土地處分收入

（萬元）

盈餘

（萬元） 益本比

4000

0 80277 150489 70212 187

10 109605 173309 63704 158

20 138932 196129 57197 141

30 168259 218949 50690 130

40 197587 241769 44182 122

4250

0 80844 136227 55383 169

10 110115 160473 50358 146

20 139385 184719 45334 133

30 168656 208965 40309 124

40 197926 233212 35286 118

4500

0 81410 121964 40554 150

10 110625 147637 37012 133

20 139839 173309 33470 124

30 169052 198982 29930 118

40 198267 224654 26387 113

4750

0 81976 107702 25726 131

10 111135 134800 23665 121

20 140292 161899 21607 115

30 169449 188998 19549 112

40 198607 216097 17490 109

5000

0 82543 93439 10896 113

10 111644 121964 10320 109

20 140746 150489 9743 107

30 169846 179014 9168 105

40 198947 207539 8592 104

附 1-1

附件一 臺東縣政府 104 年 6 月 12 日 府建都字第 1040115666 號函

附 2-1

附件二 變更後土地使用分區管制計畫

為有效控制本計劃區土地使用強度確保公共設施服務水準維護良好生活

環境訂定土地使用分區管制要點如后

一 本要點依都市計畫法第 22 條及同法臺灣省施行細則第 35 條規定訂之

二 住宅區

（一）第一種住宅區（即「住一」住宅區）建蔽率不得大於 60容積率不

得大於 120

（二）第二種住宅區（即「住二」住宅區）建蔽率不得大於 60容積率不

得大於 160

（三）第三種住宅區（即「住三」住宅區）建蔽率不得大於 50容積率不

得大於 240

三 建築形式

（一）為配合遠景海岸山脈富變化的稜線建築物屋頂層及屋頂突出物應設

置斜屋頂且斜屋頂之投影面積不得小於建築面積之 80斜屋頂（覆

文化瓦）之斜率原則上為 11 至 13 之間若經都市設計審議委

員會認可係為設計上之需要得調整之

（二）新建建築物之外牆造型及開窗型式應配合鄰屋設計

四 開放空間

（一）「住一」「住二」「住三」住宅區臨接計畫道路部分應至少退縮 4 公尺

供留設「沿街步道式開放空間」設置淨寬 15 公尺以上之連續鋪面人

行步道免設置騎樓

（二）「住三」住宅區除留設「沿街步道式開放空間」外應在集中留設「廣

場式開放空間」並與公共開放空間鄰近「住一」「住二」住宅區除

留設「沿街步道式開放空間」外其餘之法定空地應配合防火間隔整

體規劃

（三）「住一」「住二」住宅區之防火間隔宜整體規劃集中留設開放空間應

配合防火間隔位置留設防火間隔不得設置圍牆僅能以高度不超過 1

公尺之綠籬作為界隔空間且不得有高於地面之固定結構物

（四）「住一」「住二」住宅區之防火間隔寬度為 2 公尺

附 2-2

（六）開放空間得計入建築基地之法定空地應美化綠化達綠覆率 50以

上

（七）1有關設置開放空間獎勵部份依內政部訂定「實施都市計畫地區建築

基地綜合設計鼓勵辦法」規定辦理

2建築物提供部分樓地板面積供下列使用者得增加所提供之樓地板面

積但以不超過基地面積乘以該基地容積率之 30為限

（1）私人捐獻或設置圖書館博物館藝術中心兒童青少年勞

工老人等活動中心景觀公共設施等供公眾使用其集中留設

之面積在 1 百平方公尺以上並經目的事業主管機關核准設立公

益性基金管理營運者

（2）建築物留設空間與天橋或地下道連接供公眾使用經交通主管機

關核准者

五 建築基地內留設之人行步道應與其他法定空地整體規劃並與周遭之公共

開放空間直接聯繫

六 交通運輸系統

（一）依都市設計準則之計劃道路標準斷面留設之公共設施帶供作佈設行

道樹公車站牌售票亭變電箱路燈標誌自行車停車空間及

各類街道家俱之空間

（二）「住一」「住二」住宅區每一住宅單元應至少設置 1 部停車位該停車

位不得設置於指定留設開放空間之人行步道及防火間隔上「住三」住

宅區應集中設置地下停車場

（三）「住一」「住二」住宅區若附設 1 部以上之停車位時其停車位得以前

後方式配置之

七 建築基地細分規模

（一）「住一」「住二」住宅區最小基地開發單元 120 平方公尺最小基地面

寬及最小建築面寬 5 公尺

（二）「住三」住宅區最小基地開發單元 1500 平方公尺

八 公共設施用地得依「都市計畫公共設施用地多目標使用方案」規定作多目

標使用

九 為維護居住環境品質本計畫區內停車空間依左表規定

附 2-3

土地及建築物用途 基準停車位數

住宅等類似用途建築物

建築樓地板面積在 250 平方公尺以

下者應留設 1 部停車空間超過部

分每超過 150 平方公尺及其零數應

增設 1 部停車空間

商場（店）餐廳飲食店

超級市場等類似用途建築

物

建築樓地板面積每滿 100 平方公尺

設置 1 部停車位

辦公事務所金融等類私

用途建築物 建築樓地板面積每滿 80 平方公尺設

置 1 部停車位

旅館國際觀光旅館等類似

用途建築物 建築樓地板面積每滿 100 平方公尺

或每 4 個房間設置 1 部停車位

十 建築基地內之法定空地應留設二分之一以上種植花草樹木以美化環

境

十一 建築基地申請建築時須經縣府都市設計審議委員會依都市設計準則審

查通過後始得發照建築及施工以塑造本計畫區之獨特風格但為增

強本計畫區風格之設計經都市設計審議委員會認可者得不受都市設

計準則之限制

十二 「住一」住宅區得維持現有建築及其使用惟日後申請建築時仍應依

本要點規定辦理且為鼓勵既有聚落再發展亦得另訂「台東市都市計

畫（豐榮豐樂地區）細部計畫再發展地區土地開發管理要點」據以執

行

十三 本要點未規定事項適用其他法令規定

附 3-1

附件三 變更後都市設計準則

一 開放空間系統設計準則

開放空間在都市結構上包含都市美觀休憩娛樂環境保護及防災避難的

效果規劃設計應以提供自然舒適親切可及的人性化環境為目標並增進

都市防災避難功能

（一）開放空間類別

開放空間系統依土地屬性及使用形態區分為公共開放空間指定

留設開放空間兩類以本計畫區而言細分如后（詳附圖一）

1公共開放空間包括公園兒童遊樂場綠地廣場等用地

2指定留設開放空間包括「沿街步道式開放空間」「住三」住宅區集

中留設之「廣場式開放空間」上述所稱之開放空間係指「建築技術

規則第 15 章實施都市計畫地區建築基地綜合設計」規定開放空間

（二）開放空間設計原則

開放空間之配置除於適當區位設置公共開放空間外並指定每

一基地之「留設開放空間」的位置及其設計標準配合退縮規定維

繫全區開放空間之連續性完整性與多樣性設計原則如后

1每一街廓內及建築物簇群內均應提供開放空間

2所有街廓之開放空間應整體規劃並利用步道相銜接建構一套區內

完整的人行動線系統提升居民移動之便利性

3開放空間須完整規劃並以景觀配置手法銜接各區特色

（三）開放空間設計準則

1公園兒童遊樂場用地開放空間設計規定

（1）應具休憩集會及活動等功能得比照「臺東縣公園管理自治條

例」規定設置相關設施提供居民使用並應提供計畫區內居民

遭遇重大人為或天然災害時所需臨時避難疏散及急難救助空

間

（2）活動區配置於主要道路旁時與道路之間應以濃密植栽適當區

隔

附 3-2

附圖一 開放空間系統配置示意圖

附 3-3

（3）主要出入口應與人行動線系統連接服務車輛及停車空間出入動

線應避免干擾人行動線與主要道路系統

（4）應採開放性設計如基於安全及管理之需要四周可設置綠籬或

綠化設施圍蔽高度不得超過 1 公尺

2其他相關規定

（1）開放空間入口須明顯標示或以其他設計方式強調入口意象加

強公眾使用之能見度

（2）開放空間之舖面應使用具透水性防滑耐壓易維護的材質

舖面設計應以街廓為單元整體規劃反映地區的特色與個性

（3）開放空間的設計應符合無障礙環境的要求

（4）開放空間應美化綠化其綠覆率應達 50以上

二 人行空間設計準則

人行空間目的在提供計畫區內居民一個不需要車輛即可通達區內各主要公

共設施或開放空間的步行安全動線系統本計畫區內配置之人行空間包括都市計

畫劃設之人行步道及建築基地內留設之人行步道兩者相互配合連接建構成

全區完整的人行步道系統提升居民移動之便利性本計畫區內人行空間設計準

則如后

（一）都市計畫劃設之人行步道設計規定

1人行步道之人行空間淨寬度不得小於 15 公尺

2應具連續性舒適性方便性與美觀等基本功能

3交叉路口得視交通需要以號誌輔以聲音告知行人應停止或行進

4除得提供設置灌木植栽及街道傢俱外不得設置其他有礙通行之設施

物並應設置中低光源之照明設施

（二）建築基地內留設之人行步道設計規定

1建築基地內留設之人行步道應與基地內之其他法定空地整體規劃並

與周邊之公共開放空間直接聯繫

2建築基地內留設之人行步道應與車行動線系統明確區分減少交通衝

擊

3建築基地內留設之人行步道地坪應平整每一街廓之各街角均應採無

附 3-4

障礙環境設計

三 交通運輸系統設計準則

交通運輸系統之設計應以提供具可行性及易行性之交通運輸方式為目標

透過道路功能等級之明確劃分各層級道路依其功能服務水準與周圍土地使用

之特性設置不同之車行空間寬度及景觀設計規定

（一）計畫道路標準斷面設計規定

本計畫區內道路斷面車道數及空間配置應參酌附圖二辦理其中

公共設施帶係供作佈設行道樹公車站牌售票亭變電箱路燈

自行車停車空間及各類街道傢俱之空間且計畫道路兩側均規定建築

物退縮供留設「沿街步道式開放空間」

（二）停車空間設計規定

1住宅區留設之停車位不得設置於指定留設開放空間臨計畫道路境界

線 15 公尺範圍內及防火間隔上「住三」住宅區應集中設置地下停

車場其出入口應設置於次要道路或私設通路上並與基地進出動線

開放空間整體設計

2公園兒童遊樂場用地內應留設自行車停放空間並設置自行車停放

架或類似防竊功能之保護設施

附圖二 計畫道路標準斷面圖

附 3-5

3路外公共停車場設計規定

（1）路外公共停車場應有植栽計畫舖面須全面使用透水性材料且

周圍應予綠化

（2）路外公共停車場除出入口處外四周應以綠化土堤或綠化材料

形成適當之圍籬

四 建築基地細分規模設計準則

「住一」「住二」住宅區開發規模如非完整街廓開發時應考量與鄰近基地

之關係並配合集中留設法定空地

五 建築量體配置高度造型色彩及風格設計準則

（一）建築物允建高度應依建築技術規則建築設計施工篇第 164 條規定計算

並檢討日照

（二）為配合遠景海岸山脈富變化的稜線建築物屋頂層及屋頂突出物應設

置斜屋頂且斜屋頂之投影面積不得小於建築面積之 80斜屋頂之

斜率原則上為1 至3 之間若經都市設計審議委員會認可係為設

計上之需要得調整之

（三）新建建築物之外牆造型及開窗形式應配合鄰屋設計

（四）為調和人造建築物與背景天空海洋山脈田野等色彩建築物屋

頂色牆壁色色彩為深色瓦對白色或淺灰

（五）「住一」「住二」住宅區若需裝置廣告物等附屬設施物應以不妨礙

通行及景觀為原則不得設置於指定留設開放空間及防火間隔上附

著於建築物上之高度不得低於 36 公尺廣告物大小以高度 3 公尺寬

度 06 公尺為限其餘規定依內政部「招牌廣告及樹立廣告管理辦法」

等相關規定辦理

（六）「住三」住宅區之廣告物等附屬設施應配合集合住宅建築設計統一

規範

六 環境保護設施設計準則

本計畫區內環境保護設施主要為污水處理設施及「住三」住宅區之垃圾貯存

空間其設計規定如后

（一）污水處理設施依建築技術規則施工篇第 49 條規定辦理

（二）每一單元（以街廓計）之「住二」住宅區開發時應至少設置一處垃

附 3-6

圾貯存空間集中收集處理垃圾

（三）垃圾貯存空間應面臨次要道路集中設置且不得設置於建築物主要出

入口旁垃圾貯存空間未臨接計畫道路時應留設 35 公尺寬之車道連

接計畫道路垃圾貯存空間位室內者車道淨寬應達 4 公尺以上且

應設置於地面層

（四）垃圾貯存空間應有適當之清洗（含排水措施）隔離設施以維護環境衛

生如位法定空地者應配合綠化設施美化

七 景觀計畫

景觀計畫目的在塑造本計畫區之整體都市景觀及舒適生活環境設計準則如

后

（一）計畫道路兩側之公共設施帶應於適當位置與間距處植栽喬木行道樹

（如附圖三）且依下列規定

1行道樹樹冠底離地淨高 2 公尺以上根部應保留適當之透水面積

2行道樹樹幹四周應舖設鏤空鑄鐵蓋板或透水設施且應與人行步道地

坪高程齊平

3每一街道應有一代表樹種並將其延續至該街道內之社區樹種以具

大型樹冠耐污染易維護為原則

（二）「沿街步道式開放空間」應利用綠化植栽作為道路與建築物間之緩衝

區且每一街廓之植栽應為同一或共同樹種

（三）「住三」住宅區指定留設之廣場式開放空間以集中配置為原則面積

至少 400 平方公尺且綠地面積至少佔 30長寬比不得超過 21且

應按開放空間面積每滿 64 平方公尺至少植栽喬木一棵其樹冠底離地

淨高 2 公尺以上

附 3-7

附圖三 道路斷面景觀示意圖

（四）公園兒童遊樂場用地景觀設計準則

1公園用地中央主要地區應提供一具多功能及多用途使用的大型活動

區域其他各分區應考量觀賞休閒運動遊戲及衛生等活動與功

能設施

2區內供公用設備及服務設施（如垃圾收集公共廁所）等使用之區域

應使用綠籬或樹叢適當圍蔽

3兒童遊樂場用地配置原則

（1）根據兒童活動尺寸荷重等設計

（2）採用複合式遊具使遊戲有連續性與變化

（3）按兒童年齡分類進行設計

（4）提供父母休憩看護設施以便就近照顧

（5）著重安全考量如彈性地板去除尖銳部分等措施

附 4-1

附件四 台東市都市計畫（豐榮豐樂地區）細部計畫

再發展地區土地開發管理要點

一 本要點依「台東市都市計畫（豐榮豐樂地區）細部計畫土地使用分區管

制計畫」第十二點規定訂定之

二 再發展區之土地權利關係人得擬具開發計畫提經臺東縣都市計畫委員會審

查通過後再依相關法令向主管建築機關申請開發建築

三 申請基地符合下列條件者始得依本要點辦理

（一）基地臨接計畫道路之長度在 20 公尺以上或達週界總長度六分之一且面

積達 1000 平方公尺以上者

（二）因鄰地已申請建築或基地條件特殊致未能符合前款規定者經臺東縣都

市計畫委員會同意後得不受前款規定限制

四 開發計畫應以書圖載明下列事項

（一）申請人姓名身份證字號及地址

（二）開發地區範圍面積及土地與建物使用現況

（三）土地使用及公共設施計畫其圖面比例尺不得小於 1600

（四）土地使用管制計畫

（五）都市設計事項得視實際需要依都市計畫定期通盤檢討實施辦法第八

條第二項之內容予以述明

（六）土地及地上物處理計畫

（七）事業及財務計畫

（八）實施進度

（九）全部土地權利關係人姓名住址權利證明文件及私有土地所有權人

同意書

（十）套繪土地使用計畫之地籍圖其比例尺不得小於 11200

五 依本要點申請整體開發時需以不小於申請開發總面積 20之土地折算為

回饋代金並於全部繳納後始得發照建築

附 4-2

前項代金之計算係以應回饋之土地面積乘以繳交當年度之土地公告現值

加四成為準

六 依本要點申請整體開發者得依下列公式核算其申請開發建築之基準容積

率但該基準容積不得大於 240

V=V0times（1+（V1-01）+ V2）（1-V1）≦240

其中 V回饋後之基準容積率

V0該分區之容積率（120）

V1回饋土地比例

V2獎勵係數（訂為 02）

七 本要點未規定事項悉依其他法令規定辦理

變更機關

業務承辦

人員

擬定機關

業務承辦

人員

業務單位

主管

業務單位

主管

規劃單位亞興測量有限公司

龍邑工程顧問股份有限公司

24

中設置地下停車場

（三）「住一」住宅區若附設 1 部以上之停車位時其停車位得以前後方式配

置之

八 建築基地細分規模

（一）「住一」住宅區最小基地開發單元 120 平方公尺最小基地面寬 45 公

尺

（二）「住二」住宅區應就完整街廓整體規劃設計分期分區開發

九 公共設施用地得依「都市計畫公共設施用地多目標使用方案」規定作多目

標使用

十 為維護居住環境品質本計畫區內停車空間依左表規定

土地及建築物用途 基準停車位數

住宅等類似用途建築物

建築樓地板面積在 250 平方公尺以

下者應留設 1 部停車空間超過部

分每超過 150 平方公尺及其零數應

增設 1 部停車空間

商場（店）餐廳飲食店

超級市場等類似用途建築

物

建築樓地板面積每滿 100 平方公尺

設置 1 部停車位

辦公事務所金融等類私

用途建築物

建築樓地板面積每滿 80 平方公尺設

置 1 部停車位

旅館國際觀光旅館等類似

用途建築物

建築樓地板面積每滿 100 平方公尺

或每 4 個房間設置 1 部停車位

十一 建築基地內之法定空地應留設二分之一以上種植花草樹木以美化環

境

十二 建築基地申請建築時須經縣府都市設計審議委員會依都市設計準則審

查通過後始得發照建築及施工以塑造本計畫區之獨特風格但為增

強本計畫區風格之設計經都市設計審議委員會認可者得不受都市設

計準則之限制

十三 本要點未規定事項適用其他法令規定

25

柒變更理由

一配合主要計畫空間結構調整變更土地使用細分區並

另訂管理規範保障既有合法建物權益

延續原計畫之土地使用細分區之劃定架構及保障既有合法建物所有權人權

益合法建物密集之街廓將剔除整體開發範圍外另考量整體開發公平性未

納入整體開發範圍部分之土地使用分區調整為「第一種住宅區」並將其容積率

訂為 120此外為鼓勵既有聚落日後整體再發展提升環境品質另訂「台東

市都市計畫（豐榮豐樂地區）細部計畫再發展地區土地開發管理要點」（詳附

件四）其餘納入整體開發範圍之土地使用分區則分別調整為第二種及第三種住

宅區其中第三種住宅區係為供興建公益性住宅之土地為提升整體開發可行性

適度調整第三種住宅區之規模及區位

二為利整體開發後之環境控管及提升剩餘土地之規劃彈

性調整部分土地使用分區管制計畫及都市設計準則內

容

因應土地使用分區公共設施用地項目調整及相關法令廢止為利於日後

環境控管故配合調整土地使用分區管制計畫及都市設計準則相關條文內容另

依據原土地使用分區管制計畫第八點有關建築基地細分之規定為「『住二』住

宅區（調整為『住三』住宅區）應就完整街廓整體規劃設計分期分區開發」

為保留日後土地規劃及處份彈性故調整該條文內容

26

捌變更計畫內容

為配合辦理整體開發本次共變更 3 案其中編號第 1 案為實質計畫內容變

更編號第 2 案及第 3 案分別為土地使用分區管制計畫及都市設計準則部分條文

增修訂其內容請詳見表五變更內容明細表表六變更前後土地使用計畫面積

對照表表七都市設計準則變更對照表及圖七變更計畫示意圖（北中區）圖

八變更計畫示意圖（南區）圖九變更後計畫示意圖

表五 變更內容明細表 單位公頃

編號 變更位置 變更內容

變更理由 原計畫 新計畫

1 豐榮豐樂

地區 第一種住宅區

（1425） 第二種住宅區

（1057） 第三種住宅區（052）兒童遊樂場用地

（069） 公園用地（054） 停車場用地（030）道路用地（ 163）

1 依據主要計畫變更後之計畫內

容並延續原計畫之土地使用

細分區之劃定架構及保障既

有合法建物所有權人權益合

法建物密集之街廓將剔除整

體開發範圍外以提升整體開

發可行性另考量整體開發公

平性未納入整體開發範圍部

分之土地使用分區調整為「第

一種住宅區」其餘則分別調整

為「第二種住宅區」及「第三

種住宅區」 2 為提升開發可行性調整住三

住宅區之規模及區位

第二種住宅區 （258）

第三種住宅區

（117 ） 公園用地（007） 兒童遊樂場用地

（025） 廣場用地（022） 綠地用地（008） 道路用地（079）

鄰里公園兼作兒童

遊樂場使用（332）第二種住宅區（167）第三種住宅區（007）綠地用地（007） 公園用地（081） 兒童遊樂場用地

（016） 道路用地（054）

國中用地（兼供國小

使用）（250） 第二種住宅區（066）第三種住宅區（098）兒童遊樂場用地

（013） 停車場用地（042）道路用地（031）

停車場用地（072） 第二種住宅區（070）道路用地（002）

27

表五 變更內容明細表（續） 單位公頃

編號 變更位置 變更內容

變更理由 原計畫 新計畫

1 豐榮豐樂

地區 道路用地（282） 第一種住宅區（001）

第二種住宅區（212）第三種住宅區（015）兒童遊樂場用地

（014） 綠地用地（001） 公園用地（013） 廣場用地（002） 水溝用地（023） 非都市土地（0075）

非都市土地（00039）道路用地（00039）2 事業及財

務計畫 原事業及財務計畫 修訂事業及財務計

畫 為提升開發可行性將建築密集之

街廓（第一種住宅區）及水利會管

轄之現況溝渠（水溝用地）部分

剔除區段徵收範圍並增訂分期分

區開發原則且配合修正財務計畫

內容 3 土地使用

分區管制

計畫

原土地使用分區管

制計畫 修訂土地使用分區

管制計畫 詳表六土地使用分區管制計畫變

更對照表

4 都市設計

準則 原都市設計準則 修訂都市設計準則 詳表七都市設計準則變更對照表

註表內面積應以依據核定圖實地分割測量面積為準

28

表六 土地使用分區管制計畫變更對照表

編號 原條文 變更後條文 變更說明

1 二住宅區

（一）第一種住宅區（即「住

一」住宅區）建蔽率

不得大於 60容積率

不得大於 160

（二）第二種住宅區（即「住

二」住宅區）建蔽率

不得大於 50容積率

不得大於 240

二住宅區

（一）第一種住宅區（即「住

一」住宅區）建蔽率

不得大於 60容積率

不得大於 120

（二）第二種住宅區（即「住

二」住宅區）建蔽率

不得大於 60容積率

不得大於 160

（三）第三種住宅區（即「住

三」住宅區）建蔽率

不得大於 50容積率

不得大於 240

1 為保障既有合法建築密

集街廓之完整性及建物

所有權人權益未納入

整體開發範圍部分調

整為為「第一種住宅

區」並考量整體開發公

平性其容積率訂為

120 2 原住一及住二住宅區

配合前述調整分別變

更為住二及住三住宅

區

2 三「文（中）」學校用地建蔽

率不得大於 50容積率

不得大於 150

刪除 因應少子化人口結構改

變主要計畫已取消劃設

學校用地故予以刪除

3 四建築形式（略） 三建築形式（略） 條次調整

4 五開放空間

（一）「住一」「住二」住宅

區臨接計畫道路部分

應至少退縮 4 公尺供

留設「沿街步道式開放

空間」設置淨寬 15公尺以上之連續鋪面

人行步道免設置騎

樓

（二）「住二」住宅區除留設

「沿街步道式開放空

間」外應在集中留設

「廣場式開放空間」

並與公共開放空間鄰

近「住一」住宅區除

留設「沿街步道式開放

空間」外其餘之法定

空地應配合防火間隔

整體規劃

（三）「住一」住宅區之防火

間隔宜整體規劃集中

留設開放空間應配合

防火間隔位置留設防

火間隔不得設置圍

牆僅能以高度不超過

1公尺之綠籬作為界隔

空間且不得有高於地

面之固定結構物

四開放空間

（一）「住一」「住二」「住

三」住宅區臨接計畫道

路部分應至少退縮 4公尺供留設「沿街步

道式開放空間」設置

淨寬 15 公尺以上之連

續鋪面人行步道免設

置騎樓

（二）「住三」住宅區除留設

「沿街步道式開放空

間」外應在集中留設

「廣場式開放空間」

並與公共開放空間鄰

近「住一」「住二」

住宅區除留設「沿街步

道式開放空間」外其

餘之法定空地應配合

防火間隔整體規劃

（三）「住一」「住二」住宅

區之防火間隔宜整體

規劃集中留設開放空

間應配合防火間隔位

置留設防火間隔不得

設置圍牆僅能以高度

不超過 1 公尺之綠籬

作為界隔空間且不得

有高於地面之固定結

構物

1 條次調整 2 住一住宅區之環境條件

與住二住宅區相近且

考量開放空間完整性

其相關規範均應比照辦

理故修訂條文內容

3 配合第五項刪除調整

項次 4 配合都市計畫法臺灣省

施行細則修訂調降容

積獎勵上限比例

29

表六 土地使用分區管制計畫變更對照表（續 1）

編號 原條文 變更後條文 變更說明

4 （四）「住一」住宅區之防火

間隔寬度為 2 公尺

（五）學校用地應留設開放空

間面積不得小於基地

面積之 40學校用地

四周如設置柵欄或圍

牆等遮蔽物高度不得

超過 2 公尺牆面透空

率應達 50以上並綠

化處裡且應自計畫道

路境界線退縮 4 公

尺退縮部分供作「沿

街步道式開放空間」及

機車停車空間使用

（六）（略）

（七）1（略） 2建築物提供部分樓

地板面積供下列使

用者得增加所提

供之樓地板面積

但以不超過基地面

積乘以該基地容積

率之 30為限

（四）「住一」「住二」住宅

區之防火間隔寬度為 2公尺

（五）刪除

（五）略

（六）1（略） 2建築物提供部分樓

地板面積供下列使

用者得增加所提供

之樓地板面積但以

不超過基地面積乘

以該基地容積率之

20為限

5 六（略） 五（略） 條次調整

6 七交通運輸系統

（一）（略）

（二）「住一」住宅區每一住

宅單元應至少設置 1部停車位該停車位不

得設置於指定留設開

放空間之人行步道及

防火間隔上「住二」

住宅區應集中設置地

下停車場

（三）「住一」住宅區若附設

1 部以上之停車位時

其停車位得以前後方

式配置之

六交通運輸系統

（一）（略）

（二）「住一」「住二」住宅

區每一住宅單元應至

少設置 1 部停車位該

停車位不得設置於指

定留設開放空間之人

行步道及防火間隔

上「住三」住宅區應

集中設置地下停車場

（三）「住一」「住二」住宅

區若附設 1 部以上之

停車位時其停車位得

以前後方式配置之

1 條次調整 2 住一住宅區之環境條件

與住二住宅區相近其

相關規範均應比照辦

理故修訂條文內容

30

表六 土地使用分區管制計畫變更對照表（續完）

編號 原條文 變更後條文 變更說明

7 八建築基地細分規模

（一）「住一」住宅區最小基

地開發單元 120 平方

公尺最小基地面寬

45 公尺

（二）「住二」住宅區應就完

整街廓整體規劃設

計分期分區開發

七建築基地細分規模

（一）「住一」「住二」住宅

區最小基地開發單元

120 平方公尺最小基

地面寬及最小建築面

寬 5 公尺

（二）「住三」住宅區最小基

地開發單元 1500 平方

公尺

1 條次調整 2 住一住宅區之環境條件

與住二住宅區相近其

相關規範均應比照辦

理故修訂條文內容

3 為提升居住環境及都市

景觀品質最小基地面寬

調整為 5 公尺並增訂

最小建築面寬之規定

4 為提升住三住宅區土地

處分彈性以利達到財

務自償故修正其最小

基地開發規模為 1500平方公尺

8 九～十二（略） 八～十一（略） 條次調整

9

十二「住一」住宅區得維持

現有建築及其使用惟

日後申請建築時仍應

依本要點規定辦理且

為鼓勵既有聚落再發

展亦得另訂「台東市

都市計畫（豐榮豐樂

地區）細部計畫再發展

地區土地開發管理要

點」據以執行

1 增訂條文 2 為鼓勵既有聚落日後整

體再發展提升環境品

質另訂「台東市都市

計畫（豐榮豐樂地區）

細部計畫再發展地區土

地開發管理要點」（詳附

件四）

31

表七 都市設計準則變更對照表

編號 原條文 變更後條文 變更說明

1 一開放空間系統設計準則

（略）

（一）開放空間類別

開放空間系統依

土地屬性及使用形態

區分為公共開放空

間指定留設開放空間

兩類以本計畫區而言

細分如后（詳圖 6-2）

1公共開放空間包括公

（兒）用地學校運動

場

2指定留設開放空間包括

「沿街步道式開放空

間」「住二」住宅區集中

留設之「廣場式開放空

間」上述所稱之開放空

間係指「實施都市計畫地

區建築基地綜合設計鼓

勵辦法」規定開放空間

（二）開放空間設計原則

（略）

（三）開放空間設計準則

1公（兒）用地開放空間設

計規定

（1）公（兒）用地應具休

憩集會及活動等功

能得比照「臺灣省

公園管理辦法」規定

設置相關設施提供

居民使用並應提供

計畫區內居民遭遇重

大人為或天然災害時

所需臨時避難疏散及

急難救助空間

（2）公（兒）用地活動區

配置於主要道路旁

時與道路之間應以

濃密植栽適當區隔

（3）公（兒）用地主要出

入口應與人行動線系

統連接服務車輛及

停車空間出入動線應

避免干擾人行動線與

主要道路系統

一開放空間系統設計準則

（略）

（一）開放空間類別

開放空間系統依

土地屬性及使用形態

區分為公共開放空

間指定留設開放空間

兩類以本計畫區而言

細分如后（詳附圖 1）

1公共開放空間包括公

園兒童遊樂場綠地

廣場用地

2指定留設開放空間包括

「沿街步道式開放空

間」「住三」住宅區集中

留設之「廣場式開放空

間」上述所稱之開放空

間係指「建築技術規則第

15 章實施都市計畫地區

建築基地綜合設計」規定

開放空間

（二）開放空間設計原則

（略）

（三）開放空間設計準則

1公園兒童遊樂場用地開

放空間設計規定

（1）應具休憩集會及活

動等功能得比照「臺

東縣公園管理自治條

例」規定設置相關設

施提供居民使用

並應提供計畫區內居

民遭遇重大人為或天

然災害時所需臨時避

難疏散及急難救助空

間

（2）活動區配置於主要道

路旁時與道路之間

應以濃密植栽適當區

隔

（3）主要出入口應與人行

動線系統連接服務

車輛及停車空間出入

動線應避免干擾人行

動線與主要道路系

統

1 配合休憩性公共設施用

地項目及規模變更調

整其用地名稱且配合

取消學校用地故刪除

相關內容

2 為提供公益性住宅建築

使用將「住二」住宅

區調整為「住三」住宅

區

3 「實施都市計畫地區建

築基地綜合設計鼓勵辦

法」業於 92 年 3 月 20日廢止有關開放空間

規範回歸建築技術規

則故調整其內容

4 「臺灣省公園管理辦

法」業於 95 年 12 月 12日廢止有關公園及兒

童遊樂場之規劃調整

為依「臺東縣公園管理

自治條例」辦理

5 有關「指定留設開放空

間與其他法定空地設計

規定」部分業已納入

土地使用分區管制計畫

規範之故予以刪除

6 調整附圖編號

32

表七 都市設計準則變更對照表（續 1）

編號 原條文 變更後條文 變更說明

1 （4）公（兒）用地應採開

放性設計如基於安

全及管理之需要四

周可設置綠籬或綠化

設施圍蔽高度不得

超過 1 公尺

2學校運動場開放空間設

計規定

（1）學校運動場公共開放

空間鄰近住宅區之部

分應設置高低綠籬

以隔絕噪音

（2）學校留設之開放空

間面積不得小於基

地面積之 10最小

綠化面積不得小於法

訂空地之 50

（3）學校留設之開放空

間應提供居民作為

休憩運動場所及遭

遇重大人為或天然災

害時所需臨時避難疏

散及急難救助空間

（4）學校運動場及戶外活

動區配置應配合自

然地形變化規劃減

少整地與挖填方工

程

（5）學校運動場及戶外活

動區配置應考量自

然氣候條件與微氣候

變化對冬季東北季

風應以建築配置或植

栽密植方式降低活動

時的不適性

（6）學校主要出入口應與

人行動線系統連接

服務車輛及停車空間

出入動線應避免干擾

人行動線主要道路

系統

（7）學校運動場如緊鄰主

要道路配置臨接道

路部分應以喬木密植

方式減少噪音和危險

性

（4）應採開放性設計如

基於安全及管理之需

要四周可設置綠籬

或綠化設施圍蔽高

度不得超過 1 公尺

2其他相關規定

（略）

33

表七 都市設計準則變更對照表（續 2）

編號 原條文 變更後條文 變更說明

1 （8）學校用地及其戶外空

間應採開放性設計

如基於安全及管理之

需要四周可設置柵

欄圍牆或綠籬等設

施物圍蔽如設置欄

杆或圍牆等遮蔽物

高度不得超過 2 公

尺牆面透空率應達

50以上並應綠化

處理

（9）學校用地四周若設置

柵欄或圍牆等遮蔽

物應自計畫道路境

界線退縮 4 公尺退

縮部分得計入法訂空

地又退縮部分應配

合周遭「沿街步道式

開放空間」留設淨寬

15 公尺以上之人行

步道其餘部分應予

植栽綠化或配合學童

上下學動線規劃為家

長接送學童之機車停

車空間

3指定留設開放空間與其

他法定空地設計規定

（1）「住一」「住二」住宅

區臨接計畫道路部分

應至少退縮 4 公尺

供留設「沿街步道式

開放空間」免設置騎

樓

（2）前項「沿街步道式開

放空間」範圍內應設

置連續舖面之人行步

道淨寬不得小於 15公尺並不得設置有

礙通行之設施物

（3）「住二」住宅區除留設

「沿街步道式開放空

間」外應再集中留

設「廣場式開放空

間」並與公共開放空

間鄰近其位置依圖

6-2 之原則設置「住

一」住宅區除留設「沿

街步道式開放空間」

34

表七 都市設計準則變更對照表（續 3）

編號 原條文 變更後條文 變更說明

1 外其餘之法定空地

應配合防火間隔整體

規劃

（4）「住一」住宅區之防火

間隔宜整體規劃集中

留設防火間隔位置

建議如圖 6-3防火間

隔不得設置圍牆僅

能以高度不超過 1 公

尺之綠籬作為界隔空

間且不得有高於地

面之固定結構物

（5）「住一」住宅區之防火

間隔寬度為 2 公尺

4其他相關規定

（略）

2 三交通運輸系統設計準則

（略）

（一）計畫道路標準斷面設計

規定

本計畫區內道路

斷面車道數及空間配

置如圖 6-4其中公共

設施帶係供作佈設行

道樹公車站牌售票

亭變電箱路燈自

行車停車空間及各類

街道傢俱之空間且計

畫道路兩側均規定建

築物退縮供留設「沿

街步道式開放空間」

（二）停車空間設計規定

1「住一」住宅區每一住

宅單元應至少設置 1 部

停車位該停車位不得

設置於指定留設開放

空間臨計畫道路境界

線 15 公尺範圍內及防

火間隔上「住二」住

宅區應集中設置地下

停車場其出入口應設

置於次要道路或私設

通路上並與基地進出

動線開放空間整體設

計

三交通運輸系統設計準則

（略）

（一）計畫道路標準斷面設計

規定

本計畫區內道路

斷面車道數及空間配

置應參酌附圖二辦

理其中公共設施帶係

供作佈設行道樹公車

站牌售票亭變電

箱路燈自行車停車

空間及各類街道傢俱

之空間且計畫道路兩

側均規定建築物退

縮供留設「沿街步道

式開放空間」

（二）停車空間設計規定

1住宅區留設之停車位不

得設置於指定留設開

放空間臨計畫道路境

界線 15 公尺範圍內及

防火間隔上「住三」

住宅區應集中設置地

下停車場其出入口應

設置於次要道路或私

設通路上並與基地進

出動線開放空間整體

設計

1 為保留日後道路設計彈

性故修正用語並調

整附圖編號

2 有關住宅區停車空間留

設規定係屬土地使用

分區管制計畫範疇故

予以刪除

3 配合土地使用屬性調

整將「住二」住宅區

調整為「住三」住宅區

4 配合休憩性公共設施用

地規模變更調整其用

地名稱且配合取消學

校用地故刪除相關內

容

35

表七 都市設計準則變更對照表（續 4）

編號 原條文 變更後條文 變更說明

2 2學校公（兒）用地內

應留設自行車停放空

間並設置自行車停放

架或類似防竊功能之

保護設施

3（略）

2公園兒童遊樂場用地

內應留設自行車停放

空間並設置自行車停

放架或類似防竊功能

之保護設施

3（略）

3 四建築基地細分規模設計準

則

（一）「住二」住宅區應就完

整街廓整體規劃設

計分期分區開發「住

一」住宅區則鼓勵以完

整街廓方式整體開

發最小基地開發單元

120 平方公尺最小面

寬 45 公尺

（二）「住一」住宅區開發規

模如非完整街廓開發

時應考量與鄰近基地

之關係並配合集中留

設法定空地

四建築基地細分規模設計準

則

「住一」「住二」住

宅區開發規模如非完整

街廓開發時應考量與鄰

近基地之關係並配合集

中留設法定空地

1 有關建築基地細分規模

規定係屬土地使用分

區管制計畫範疇故予

以刪除

2 「住一」「住二」住宅

區土地使用屬性相近

故併同規範之

4 五建築量體配置高度造

型色彩及風格設計準則

（一）～（四）（略）

（五）「住一」「住二」住宅

區若需裝置廣告物等

附屬設施物應以不妨

礙通行及景觀為原

則不得設置於指定留

設開放空間及防火間

隔上附著於建築物上

之高度不得低於 36 公

尺廣告物大小以高度

3 公尺寬度 06 公尺

為限其餘規定依內政

部訂頒之「廣告物管理

辦法」等相關規定辦

理

（六）「住二」住宅區之廣告

物等附屬設施應配合

集合住宅建築設計統

一規範

五建築量體配置高度造

型色彩及風格設計準則

（一）～（四）（略）

（五）「住一」「住二」住宅

區若需裝置廣告物等

附屬設施物應以不妨

礙通行及景觀為原

則不得設置於指定留

設開放空間及防火間

隔上附著於建築物上

之高度不得低於 36 公

尺廣告物大小以高度

3 公尺寬度 06 公尺

為限其餘規定依內政

部訂頒之「招牌廣告及

樹立廣告管理辦法」等

相關規定辦理

（六）「住三」住宅區之廣告

物等附屬設施應配合

集合住宅建築設計統

一規範

1 「廣告物管理辦法」業

於 93 年 7 月 23 日公告

廢止故調整為現行之

「招牌廣告及樹立廣告

管理辦法」

2 為提供公益性住宅建築

使用將「住二」住宅

區調整為「住三」住宅

區

36

表七 都市設計準則變更對照表（續 5）

編號 原條文 變更後條文 變更說明

5 六環境保護設施設計準則

本計畫區內環境保

護設施主要為污水處理

設施及「住二」住宅區之

垃圾貯存空間其設計規

定如后（略）

六環境保護設施設計準則

本計畫區內環境保

護設施主要為污水處理

設施及「住三」住宅區之

垃圾貯存空間其設計規

定如后（略）

為提供公益性住宅建築使

用將「住二」住宅區調

整為「住三」住宅區

6 七景觀計畫

（一）（二）（略）

（三）「住二」住宅區指定留

設之廣場式開放空間

以集中配置為原則面

積至少 400 平方公尺

且綠地面積至少佔 30長寬比不得超過

21且應按開放空間

面積每滿 64 平方公尺

至少栽植喬木一棵其

樹冠底離地淨高 2 公

尺以上

（四）學校運動場景觀設計準

則

1所有設施應依據學童的

尺寸進行設計（如垃圾

桶座椅等的高度）

同時各設施的顏色及

造型應多樣化但不得

對整體環境特色有負

面影響

2學校運動場與硬舖面活

動區等功能相近之區

域 應 集 中 規 劃 與 設

計各活動區間應以人

行動線連接

3用以界定運動場與其他

使用空間之緩衝綠帶

與植栽區應考量使用

功能實質環境與視覺

的連續性

4運動場內固定之構造物

或設施物（如圍牆及欄

杆等）應利用樹木灌

木群或蔓生植物綠化

或遮蔽

七景觀計畫

（一）（二）（略）

（三）「住三」住宅區指定留

設之廣場式開放空間

以集中配置為原則面

積至少 400 平方公尺

且綠地面積至少佔 30長寬比不得超過

21且應按開放空間

面積每滿 64 平方公尺

至少栽植喬木一棵其

樹冠底離地淨高 2 公

尺以上

（四）公園兒童遊樂場用地

景觀設計準則

1公園用地中央主要地區

應提供一具多功能及

多用途使用的大型活

動區域其他各分區應

考量觀賞休閒運

動遊戲及衛生等活動

與功能設施

2（略）

3兒童遊樂場用地配置原

則（略）

1 為提供公益性住宅建築

使用將「住二」住宅

區調整為「住三」住宅

區

2 配合休憩性公共設施用

地項目及規模變更調

整其用地名稱且配合

取消學校用地故刪除

相關內容

37

表七 都市設計準則變更對照表（續完）

編號 原條文 變更後條文 變更說明

5 （五）公（兒）用地景觀

設計準則

1公（兒）用地中央主要

地區應提供一具多功

能及多用途使用的大

型活動區域其他各分

區應考量觀賞休閒

運動遊戲及衛生等活

動與功能設施

2（略）

3兒童遊戲場配置原則

（略）

表八 變更前後土地使用計畫面積對照表

項目 現行計畫面積

（公頃） 增減面積

（公頃）

變更後

面積 （公頃）

比例 （）

土地

使用

分區

第一種住宅區 1461 -1424 037 130

第二種住宅區 581 +1314 1895 5558

第三種住宅區 000 +289 289 851

小計 2042 +179 2221 6538

公共

設施

用地

公（兒）用地 332 -332 000 000

綠地 008 +016 024 071

停車場用地 072 +000 072 212

廣場用地 000 +024 024 071

水溝用地 000 +023 023 068

國中（小）用地 250 -250 000 000

兒童遊樂場用地 000 +137 137 403

公園用地 000 +155 155 456

道路用地 693 +048 741 2181

小計 1355 -179 1176 3462

非都市土地 - +00036 - -

合計 3397 -00036 3397 10000

註表內面積應以依據核定圖實地分割測量面積為準

38

表九 變更後土地使用計畫面積表

項目 北區 中區 南區 合計

面積 (公頃)

比例()面積

(公頃)比例()

面積 (公頃)

比例() 面積

(公頃) 比例()

土地

使用

分區

第 一 種 住 宅 區 - 000 - 000 037 299 037 109

第二種住宅區 803 6011 429 5207 663 5360 1895 5578

第三種住宅區 083 621 098 1189 108 872 289 851

小計 886 6632 527 6396 808 6531 2221 6538

公共

設施

用地

兒童遊樂場用地 079 591 058 704 - 000 137 403

公園用地 050 374 - 000 105 849 155 456

綠地 024 180 - 000 - 000 024 071

停車場用地 - 000 042 510 030 243 072 212

廣場用地 006 045 018 218 - 000 024 071

水溝用地 - 000 - 000 023 186 023 068

道路用地 291 2178 179 2172 271 2191 741 2181

小計 450 3368 297 3604 429 3469 1176 3462

合計 1336 10000 824 10000 1237 10000 3397 10000

39

圖七 變更計畫示意圖（北中區）

40

圖八 變更計畫示意圖（南區）

41

圖九 變更後計畫示意圖

42

玖事業及財務計畫

一開發方式

本計畫於 89 年發布實施後因中央政府國民住宅政策轉變及公共設施比例

過高等因素致難以執行後續開發計畫遂由台東縣政府研議降低公共設施用地

比例及增列市地重劃方式開發提經內政部都市計畫委員會第 592次第 606次

第 611 次會議討論其決議綜整為下列三點

（一）同意修正道路系統公共設施用地比例由 3989調降為 3795

（二）為增加計畫執行可行性請縣府考量地方實際發展需要酌予提高土地

使用強度

（三）增列開發方式部分請縣府依規定層報行政院核示後再據以辦理

為提高開發可行性並增加原土地所有權人領回土地比例經評估後公共設施

用地比例需調降至 35以下較為可行而土地使用強度部分經考量整體都市

景觀及實際發展狀況仍以維持原使用強度惟配合本次實質計畫內容變更酌予

調整其區位故前述第一二點決議內容均已納入本次變更檢討之

有關第三點決議增列開發方式部分綜合考量時空環境變遷政策指導開

發目的民眾權益保障及開發可行性等因素後基於下列理由仍維持區段徵收方

式辦理

（一）為符合中央政府興建社會住宅政策及日後興建公益性住宅需求本計

畫區開發後應保留部分土地集中妥予運用而市地重劃係採原位次分配

土地日後無法取得足夠規模之完整土地故未能滿足開發目的

（二）本案變更後公共設施用地比例雖已降為 3462倘採市地重劃開發

加計費用負擔後總負擔勢必超過 4500依據「市地重劃實施辦法」

第 23 條規定需經由過半土地所有權人同意始得為之而本區土地所

有權人數高達三百餘人恐難據以執行

爰此除合法建築密集街廓之第一種住宅區及水利會管有之現況溝渠（水溝

用地）外均維持區段徵收方式辦理整體開發並由臺東縣政府為開發主體

43

圖十 區段徵收範圍示意圖

二開發期程

（一）本案應以全部一次開發為原則惟考量政府財政狀況都市成長管理及都

市發展需求等因素必要時得採分期分區開發且預計變更都市計畫經內

政部都市計畫委員會審竣後 3 年內完成全部或第一期區段徵收計畫報核

程序辦理區段徵收作業主要期程計算至標售完成止為 7 年其中工程施

工期程為 3 年惟實際進度得由主管機關視實際狀況酌予調整之

採分期分區開發時應採北中區及南區二期二區方式開發並以南區為

優先開發區且應於南區開發完成後五年內或可建築用地使用率達 50

44

時辦理第二期開發

（二）第一種住宅區已建築使用之合法建物得維持原建築及其使用且得為必要

之維護及修繕並得申請個別建築或依「台東市都市計畫（豐榮豐樂地

區）細部計畫再發展地區土地開發管理要點」辦理其建築管理及使用管

制仍應依循本計畫土地使用分區管制計畫及其他相關法令

本計畫區總面積為 3397 公頃除第一種住宅區及水溝用地外均採區段徵

收方式辦理故開發面積約 3337 公頃其開發財務說明如下

三財務計畫

（一）土地處理原則

1預計土地所有權人領回抵價地比例

依土地徵收條例第 39 條第 2 項規定抵價地總面積以徵收總面

積之 50為原則因情況特殊經上級主管機關核准者不在此限

但不得少於 40曾為農地重劃者該重劃地區部分不得少於 45

本區段徵收範圍並無參與農地重劃因此依上述原則並參考目

前不動產市場普遍之交易行情以及本計畫區之財務狀況等因素抵價

地發還比例暫以 50預估惟實際土地所有權人領回抵價地比例應以

臺東縣政府報經中央區段徵收主管機關（內政部）核定之抵價地比例

為準

2區段徵收後土地處理方式

本計畫區段徵收範圍內土地經規劃整理後其土地處理方式依

土地徵收條例區段徵收實施辦法及其相關規定辦理並以臺東縣政

府報經中央區段徵收主管機關（內政部）核定之區段徵收計畫為準

（二）開發費用估算

1區段徵收作業費用

辦理本計畫區段徵收作業所需地籍整理費及其他辦理土地整理

必要之費用依過往之經驗以每公頃 120 萬元估算之估計約需 4004

萬元

2地價補償費

擬以私有土地面積 30選擇領取現金補償及公有土地有償撥用

方式參與區段徵收並參酌鄰近地區性質相似之土地交易價格後依土

45

地屬性周邊買賣價並排除掉預期因素及其他影響市價的因素後土

地平均補償單價以 8000 元（≒26446 元坪）估算其地價補償費

為 84400 萬元

3地上物補償費

地上物拆遷補償費部分包含農作改良物鐵皮與網室棚架磚

造與鋼筋混凝土造等其中農作改良物以每公頃 60 萬元鋼筋水泥

造建物拆遷補償費以每公頃 27000 萬元計算磚造建物拆遷補償費以

每公頃 15000 萬元計算鐵皮造建物拆遷補償費以每公頃 5500 萬元

計算及網室棚架以每公頃 500 萬元計算估算地上物拆遷補償費合計

約 14061 萬元

4公共設施費用

包含全區整地工程雨污水下水道地下管道公園綠地廣

場兒童遊樂場停車場及道路等公共設施之規劃設計施工及工程

管理費用考量範圍內地形平坦且地上物單純故整地工程以每公頃

80 萬元計雨污水下水道分別以每公頃 200 萬元及 250 萬元計電

信電力與自來水等公用管線工程以每公頃 300 萬元計公園及兒童

遊樂場用地以每公頃 1800 萬元計綠地以每公頃 1400 萬元計廣

場用地以每公頃 1500 萬元計停車場用地以每公頃 1500 萬元計及

道路用地以每公頃 1600 萬元計等工程規劃設計管理及監造費等

以工程總經費 8計算合計約需 50313 萬元

5管理維護費

區段徵收完成後區內公共設施管理維護費本區依土地徵收條例

施行細則第 51 條第 2 項規定以每年每公頃 5 萬元編列 3 年計算

估計約需 501 萬元

6貸款利息

在辦理區段徵收時可向平均地權基金及公民營行庫辦理貸款作

業依本計畫區段徵收作業預定辦理期程參考五大銀行基準利率（台

灣銀行合作金庫銀行第一銀行華南銀行及台灣土地銀行）並參

酌物價上漲趨勢貸款利率以 3進行估算估算本計畫區段徵收作業

之貸款利息估計約需 16567 萬元

7估算結果

依據前述區段徵收作業費用地價補償費地上物補償費公共

46

設施費用管理維護費及貸款利息估算結果本計畫區段徵收開發總

費用預估約為 169846 萬元詳表十所示

表十 區段徵收開發總費用估算表

項目 單位 數量 單價

（萬元）

總價

（萬元）說明

一區段徵收作業費用 公頃 3337 120 4004

二補償費用

地價補償費 公頃 1055 8000 84400以私有地主30領取

地價補償及公有土地

全數作價方式領回

地上物拆遷補償

農作物 公頃 2500 60 1500

建物

鋼筋混凝土 公頃 015 27000 4050

磚造 公頃 006 15000 900

鐵皮造 公頃 064 5500 3520

網室棚架 公頃 310 500 1550

自拆遷獎勵金 式 100 2541 2541

小計 98461

三公共設施費用

整地工程 公頃 3337 80 2670

公園及兒童遊樂場 公頃 292 1800 5256

綠地 公頃 024 1400 336

廣場 公頃 024 1500 360

停車場 公頃 072 1500 1080

道路 公頃 741 1600 11856

雨水下水道 公頃 3337 200 6674

污水下水道 公頃 3337 250 8343

共同管溝 公頃 3337 300 10011電力電信及自來水

地下管線工程費

小計 46586

工程規劃設計管理

及監造費等 式 100 3727 3727 按工程費之 8估計

合計 50313

四管理維護費 公頃 3337 5 501每年每公頃 5 萬元

編列 3年計算

五貸款利息 16567 以年息 3複利計算

總開發費用 169846

註實際區段徵收開發總費用依辦理時之法令規定及實際發生之費用為準

（三）土地處分方式

47

1私有地所有權人領回抵價地比例依土地徵收條例第 39 條第 2 項辦理發

還土地所有權人之抵價地以第二種住宅區為原則

2屬土地徵收條例第 44 條第 1 項第 2 款所列之公共設施無償登記該管縣政

府本計畫公園兒童遊樂場用地綠地廣場停車場及道路用地等

公共設施用地無償登記為臺東縣政府所有

3其餘可供建築土地則依土地徵收條例第 44 條第 1 項第 5 款規定予以處

分

表十一 區段徵收土地處分方式表

類 別 內 容 面積（公頃）

1發還抵價地土地 第二種住宅區 1141

2無償登記之公共設施用地

公園用地兒童遊樂場用地綠

地廣場用地停車場用地及道路

用地等

1153

3供興建公益性住宅之土地 第三種住宅區 289

4剩餘可供標(讓)售土地 扣除發還抵價地土地後之第二種

住宅區 754

合 計 3337

註區段徵收抵價地之比例以 50為估算財務計畫之依據實際抵價地之比例應以區段徵收主管機關報經核定之比例為準

（四）區段徵收後土地處分收入估算

依據各開發項目之開發方式與概估開發費用經整理分析後區段徵

收後土地處分預估面積為 1043 公頃參酌鄰近地區土地交易案例擬

訂 17500 元作為第二種住宅區用地標(讓)售價格另第三種住宅區按

以開發成本 16285 元折價專案讓售予需地機關預估土地處分收入

約為 179014 萬元以作為縣府未來辦理開發之參考依據惟未來仍得

視財政情形及實際發展需要酌予調整

（五）自償能力分析

1經費籌措

本計畫區段徵收開發總費用之經費籌措方式包括向臺東縣平均

地權基金財政部地方建設基金或各行庫申貸支應等

2自償能力分析

48

本計畫區段徵收開發總費用約需 169846 萬元區段徵收後土地

處分預估收入約 179014 萬元預估區段徵收後盈餘約 9168 萬元

益本比為 105另本案經財務分析結果財務平衡標售底價約 16285

元（≒53835 元坪）與周邊客觀條件相同之都市計畫區住宅區市

場交易行情相較下仍有利基整體財務應屬可行

（六）敏感度分析

抵價地發還比例分別以 4042545475及 50與地主領

取現金比例 0102030及 40進行敏感度分析其財務結果

詳如表十二所示

表十二 區段徵收財務敏感度分析表

抵價地發還比例 地主領現比例 開發總費用

（萬元）

土地處分收入

（萬元）

盈餘

（萬元） 益本比

4000

0 80277 150489 70212 187

10 109605 173309 63704 158

20 138932 196129 57197 141

30 168259 218949 50690 130

40 197587 241769 44182 122

4250

0 80844 136227 55383 169

10 110115 160473 50358 146

20 139385 184719 45334 133

30 168656 208965 40309 124

40 197926 233212 35286 118

4500

0 81410 121964 40554 150

10 110625 147637 37012 133

20 139839 173309 33470 124

30 169052 198982 29930 118

40 198267 224654 26387 113

4750

0 81976 107702 25726 131

10 111135 134800 23665 121

20 140292 161899 21607 115

30 169449 188998 19549 112

40 198607 216097 17490 109

5000

0 82543 93439 10896 113

10 111644 121964 10320 109

20 140746 150489 9743 107

30 169846 179014 9168 105

40 198947 207539 8592 104

附 1-1

附件一 臺東縣政府 104 年 6 月 12 日 府建都字第 1040115666 號函

附 2-1

附件二 變更後土地使用分區管制計畫

為有效控制本計劃區土地使用強度確保公共設施服務水準維護良好生活

環境訂定土地使用分區管制要點如后

一 本要點依都市計畫法第 22 條及同法臺灣省施行細則第 35 條規定訂之

二 住宅區

（一）第一種住宅區（即「住一」住宅區）建蔽率不得大於 60容積率不

得大於 120

（二）第二種住宅區（即「住二」住宅區）建蔽率不得大於 60容積率不

得大於 160

（三）第三種住宅區（即「住三」住宅區）建蔽率不得大於 50容積率不

得大於 240

三 建築形式

（一）為配合遠景海岸山脈富變化的稜線建築物屋頂層及屋頂突出物應設

置斜屋頂且斜屋頂之投影面積不得小於建築面積之 80斜屋頂（覆

文化瓦）之斜率原則上為 11 至 13 之間若經都市設計審議委

員會認可係為設計上之需要得調整之

（二）新建建築物之外牆造型及開窗型式應配合鄰屋設計

四 開放空間

（一）「住一」「住二」「住三」住宅區臨接計畫道路部分應至少退縮 4 公尺

供留設「沿街步道式開放空間」設置淨寬 15 公尺以上之連續鋪面人

行步道免設置騎樓

（二）「住三」住宅區除留設「沿街步道式開放空間」外應在集中留設「廣

場式開放空間」並與公共開放空間鄰近「住一」「住二」住宅區除

留設「沿街步道式開放空間」外其餘之法定空地應配合防火間隔整

體規劃

（三）「住一」「住二」住宅區之防火間隔宜整體規劃集中留設開放空間應

配合防火間隔位置留設防火間隔不得設置圍牆僅能以高度不超過 1

公尺之綠籬作為界隔空間且不得有高於地面之固定結構物

（四）「住一」「住二」住宅區之防火間隔寬度為 2 公尺

附 2-2

（六）開放空間得計入建築基地之法定空地應美化綠化達綠覆率 50以

上

（七）1有關設置開放空間獎勵部份依內政部訂定「實施都市計畫地區建築

基地綜合設計鼓勵辦法」規定辦理

2建築物提供部分樓地板面積供下列使用者得增加所提供之樓地板面

積但以不超過基地面積乘以該基地容積率之 30為限

（1）私人捐獻或設置圖書館博物館藝術中心兒童青少年勞

工老人等活動中心景觀公共設施等供公眾使用其集中留設

之面積在 1 百平方公尺以上並經目的事業主管機關核准設立公

益性基金管理營運者

（2）建築物留設空間與天橋或地下道連接供公眾使用經交通主管機

關核准者

五 建築基地內留設之人行步道應與其他法定空地整體規劃並與周遭之公共

開放空間直接聯繫

六 交通運輸系統

（一）依都市設計準則之計劃道路標準斷面留設之公共設施帶供作佈設行

道樹公車站牌售票亭變電箱路燈標誌自行車停車空間及

各類街道家俱之空間

（二）「住一」「住二」住宅區每一住宅單元應至少設置 1 部停車位該停車

位不得設置於指定留設開放空間之人行步道及防火間隔上「住三」住

宅區應集中設置地下停車場

（三）「住一」「住二」住宅區若附設 1 部以上之停車位時其停車位得以前

後方式配置之

七 建築基地細分規模

（一）「住一」「住二」住宅區最小基地開發單元 120 平方公尺最小基地面

寬及最小建築面寬 5 公尺

（二）「住三」住宅區最小基地開發單元 1500 平方公尺

八 公共設施用地得依「都市計畫公共設施用地多目標使用方案」規定作多目

標使用

九 為維護居住環境品質本計畫區內停車空間依左表規定

附 2-3

土地及建築物用途 基準停車位數

住宅等類似用途建築物

建築樓地板面積在 250 平方公尺以

下者應留設 1 部停車空間超過部

分每超過 150 平方公尺及其零數應

增設 1 部停車空間

商場（店）餐廳飲食店

超級市場等類似用途建築

物

建築樓地板面積每滿 100 平方公尺

設置 1 部停車位

辦公事務所金融等類私

用途建築物 建築樓地板面積每滿 80 平方公尺設

置 1 部停車位

旅館國際觀光旅館等類似

用途建築物 建築樓地板面積每滿 100 平方公尺

或每 4 個房間設置 1 部停車位

十 建築基地內之法定空地應留設二分之一以上種植花草樹木以美化環

境

十一 建築基地申請建築時須經縣府都市設計審議委員會依都市設計準則審

查通過後始得發照建築及施工以塑造本計畫區之獨特風格但為增

強本計畫區風格之設計經都市設計審議委員會認可者得不受都市設

計準則之限制

十二 「住一」住宅區得維持現有建築及其使用惟日後申請建築時仍應依

本要點規定辦理且為鼓勵既有聚落再發展亦得另訂「台東市都市計

畫（豐榮豐樂地區）細部計畫再發展地區土地開發管理要點」據以執

行

十三 本要點未規定事項適用其他法令規定

附 3-1

附件三 變更後都市設計準則

一 開放空間系統設計準則

開放空間在都市結構上包含都市美觀休憩娛樂環境保護及防災避難的

效果規劃設計應以提供自然舒適親切可及的人性化環境為目標並增進

都市防災避難功能

（一）開放空間類別

開放空間系統依土地屬性及使用形態區分為公共開放空間指定

留設開放空間兩類以本計畫區而言細分如后（詳附圖一）

1公共開放空間包括公園兒童遊樂場綠地廣場等用地

2指定留設開放空間包括「沿街步道式開放空間」「住三」住宅區集

中留設之「廣場式開放空間」上述所稱之開放空間係指「建築技術

規則第 15 章實施都市計畫地區建築基地綜合設計」規定開放空間

（二）開放空間設計原則

開放空間之配置除於適當區位設置公共開放空間外並指定每

一基地之「留設開放空間」的位置及其設計標準配合退縮規定維

繫全區開放空間之連續性完整性與多樣性設計原則如后

1每一街廓內及建築物簇群內均應提供開放空間

2所有街廓之開放空間應整體規劃並利用步道相銜接建構一套區內

完整的人行動線系統提升居民移動之便利性

3開放空間須完整規劃並以景觀配置手法銜接各區特色

（三）開放空間設計準則

1公園兒童遊樂場用地開放空間設計規定

（1）應具休憩集會及活動等功能得比照「臺東縣公園管理自治條

例」規定設置相關設施提供居民使用並應提供計畫區內居民

遭遇重大人為或天然災害時所需臨時避難疏散及急難救助空

間

（2）活動區配置於主要道路旁時與道路之間應以濃密植栽適當區

隔

附 3-2

附圖一 開放空間系統配置示意圖

附 3-3

（3）主要出入口應與人行動線系統連接服務車輛及停車空間出入動

線應避免干擾人行動線與主要道路系統

（4）應採開放性設計如基於安全及管理之需要四周可設置綠籬或

綠化設施圍蔽高度不得超過 1 公尺

2其他相關規定

（1）開放空間入口須明顯標示或以其他設計方式強調入口意象加

強公眾使用之能見度

（2）開放空間之舖面應使用具透水性防滑耐壓易維護的材質

舖面設計應以街廓為單元整體規劃反映地區的特色與個性

（3）開放空間的設計應符合無障礙環境的要求

（4）開放空間應美化綠化其綠覆率應達 50以上

二 人行空間設計準則

人行空間目的在提供計畫區內居民一個不需要車輛即可通達區內各主要公

共設施或開放空間的步行安全動線系統本計畫區內配置之人行空間包括都市計

畫劃設之人行步道及建築基地內留設之人行步道兩者相互配合連接建構成

全區完整的人行步道系統提升居民移動之便利性本計畫區內人行空間設計準

則如后

（一）都市計畫劃設之人行步道設計規定

1人行步道之人行空間淨寬度不得小於 15 公尺

2應具連續性舒適性方便性與美觀等基本功能

3交叉路口得視交通需要以號誌輔以聲音告知行人應停止或行進

4除得提供設置灌木植栽及街道傢俱外不得設置其他有礙通行之設施

物並應設置中低光源之照明設施

（二）建築基地內留設之人行步道設計規定

1建築基地內留設之人行步道應與基地內之其他法定空地整體規劃並

與周邊之公共開放空間直接聯繫

2建築基地內留設之人行步道應與車行動線系統明確區分減少交通衝

擊

3建築基地內留設之人行步道地坪應平整每一街廓之各街角均應採無

附 3-4

障礙環境設計

三 交通運輸系統設計準則

交通運輸系統之設計應以提供具可行性及易行性之交通運輸方式為目標

透過道路功能等級之明確劃分各層級道路依其功能服務水準與周圍土地使用

之特性設置不同之車行空間寬度及景觀設計規定

（一）計畫道路標準斷面設計規定

本計畫區內道路斷面車道數及空間配置應參酌附圖二辦理其中

公共設施帶係供作佈設行道樹公車站牌售票亭變電箱路燈

自行車停車空間及各類街道傢俱之空間且計畫道路兩側均規定建築

物退縮供留設「沿街步道式開放空間」

（二）停車空間設計規定

1住宅區留設之停車位不得設置於指定留設開放空間臨計畫道路境界

線 15 公尺範圍內及防火間隔上「住三」住宅區應集中設置地下停

車場其出入口應設置於次要道路或私設通路上並與基地進出動線

開放空間整體設計

2公園兒童遊樂場用地內應留設自行車停放空間並設置自行車停放

架或類似防竊功能之保護設施

附圖二 計畫道路標準斷面圖

附 3-5

3路外公共停車場設計規定

（1）路外公共停車場應有植栽計畫舖面須全面使用透水性材料且

周圍應予綠化

（2）路外公共停車場除出入口處外四周應以綠化土堤或綠化材料

形成適當之圍籬

四 建築基地細分規模設計準則

「住一」「住二」住宅區開發規模如非完整街廓開發時應考量與鄰近基地

之關係並配合集中留設法定空地

五 建築量體配置高度造型色彩及風格設計準則

（一）建築物允建高度應依建築技術規則建築設計施工篇第 164 條規定計算

並檢討日照

（二）為配合遠景海岸山脈富變化的稜線建築物屋頂層及屋頂突出物應設

置斜屋頂且斜屋頂之投影面積不得小於建築面積之 80斜屋頂之

斜率原則上為1 至3 之間若經都市設計審議委員會認可係為設

計上之需要得調整之

（三）新建建築物之外牆造型及開窗形式應配合鄰屋設計

（四）為調和人造建築物與背景天空海洋山脈田野等色彩建築物屋

頂色牆壁色色彩為深色瓦對白色或淺灰

（五）「住一」「住二」住宅區若需裝置廣告物等附屬設施物應以不妨礙

通行及景觀為原則不得設置於指定留設開放空間及防火間隔上附

著於建築物上之高度不得低於 36 公尺廣告物大小以高度 3 公尺寬

度 06 公尺為限其餘規定依內政部「招牌廣告及樹立廣告管理辦法」

等相關規定辦理

（六）「住三」住宅區之廣告物等附屬設施應配合集合住宅建築設計統一

規範

六 環境保護設施設計準則

本計畫區內環境保護設施主要為污水處理設施及「住三」住宅區之垃圾貯存

空間其設計規定如后

（一）污水處理設施依建築技術規則施工篇第 49 條規定辦理

（二）每一單元（以街廓計）之「住二」住宅區開發時應至少設置一處垃

附 3-6

圾貯存空間集中收集處理垃圾

（三）垃圾貯存空間應面臨次要道路集中設置且不得設置於建築物主要出

入口旁垃圾貯存空間未臨接計畫道路時應留設 35 公尺寬之車道連

接計畫道路垃圾貯存空間位室內者車道淨寬應達 4 公尺以上且

應設置於地面層

（四）垃圾貯存空間應有適當之清洗（含排水措施）隔離設施以維護環境衛

生如位法定空地者應配合綠化設施美化

七 景觀計畫

景觀計畫目的在塑造本計畫區之整體都市景觀及舒適生活環境設計準則如

后

（一）計畫道路兩側之公共設施帶應於適當位置與間距處植栽喬木行道樹

（如附圖三）且依下列規定

1行道樹樹冠底離地淨高 2 公尺以上根部應保留適當之透水面積

2行道樹樹幹四周應舖設鏤空鑄鐵蓋板或透水設施且應與人行步道地

坪高程齊平

3每一街道應有一代表樹種並將其延續至該街道內之社區樹種以具

大型樹冠耐污染易維護為原則

（二）「沿街步道式開放空間」應利用綠化植栽作為道路與建築物間之緩衝

區且每一街廓之植栽應為同一或共同樹種

（三）「住三」住宅區指定留設之廣場式開放空間以集中配置為原則面積

至少 400 平方公尺且綠地面積至少佔 30長寬比不得超過 21且

應按開放空間面積每滿 64 平方公尺至少植栽喬木一棵其樹冠底離地

淨高 2 公尺以上

附 3-7

附圖三 道路斷面景觀示意圖

（四）公園兒童遊樂場用地景觀設計準則

1公園用地中央主要地區應提供一具多功能及多用途使用的大型活動

區域其他各分區應考量觀賞休閒運動遊戲及衛生等活動與功

能設施

2區內供公用設備及服務設施（如垃圾收集公共廁所）等使用之區域

應使用綠籬或樹叢適當圍蔽

3兒童遊樂場用地配置原則

（1）根據兒童活動尺寸荷重等設計

（2）採用複合式遊具使遊戲有連續性與變化

（3）按兒童年齡分類進行設計

（4）提供父母休憩看護設施以便就近照顧

（5）著重安全考量如彈性地板去除尖銳部分等措施

附 4-1

附件四 台東市都市計畫（豐榮豐樂地區）細部計畫

再發展地區土地開發管理要點

一 本要點依「台東市都市計畫（豐榮豐樂地區）細部計畫土地使用分區管

制計畫」第十二點規定訂定之

二 再發展區之土地權利關係人得擬具開發計畫提經臺東縣都市計畫委員會審

查通過後再依相關法令向主管建築機關申請開發建築

三 申請基地符合下列條件者始得依本要點辦理

（一）基地臨接計畫道路之長度在 20 公尺以上或達週界總長度六分之一且面

積達 1000 平方公尺以上者

（二）因鄰地已申請建築或基地條件特殊致未能符合前款規定者經臺東縣都

市計畫委員會同意後得不受前款規定限制

四 開發計畫應以書圖載明下列事項

（一）申請人姓名身份證字號及地址

（二）開發地區範圍面積及土地與建物使用現況

（三）土地使用及公共設施計畫其圖面比例尺不得小於 1600

（四）土地使用管制計畫

（五）都市設計事項得視實際需要依都市計畫定期通盤檢討實施辦法第八

條第二項之內容予以述明

（六）土地及地上物處理計畫

（七）事業及財務計畫

（八）實施進度

（九）全部土地權利關係人姓名住址權利證明文件及私有土地所有權人

同意書

（十）套繪土地使用計畫之地籍圖其比例尺不得小於 11200

五 依本要點申請整體開發時需以不小於申請開發總面積 20之土地折算為

回饋代金並於全部繳納後始得發照建築

附 4-2

前項代金之計算係以應回饋之土地面積乘以繳交當年度之土地公告現值

加四成為準

六 依本要點申請整體開發者得依下列公式核算其申請開發建築之基準容積

率但該基準容積不得大於 240

V=V0times（1+（V1-01）+ V2）（1-V1）≦240

其中 V回饋後之基準容積率

V0該分區之容積率（120）

V1回饋土地比例

V2獎勵係數（訂為 02）

七 本要點未規定事項悉依其他法令規定辦理

變更機關

業務承辦

人員

擬定機關

業務承辦

人員

業務單位

主管

業務單位

主管

規劃單位亞興測量有限公司

龍邑工程顧問股份有限公司

25

柒變更理由

一配合主要計畫空間結構調整變更土地使用細分區並

另訂管理規範保障既有合法建物權益

延續原計畫之土地使用細分區之劃定架構及保障既有合法建物所有權人權

益合法建物密集之街廓將剔除整體開發範圍外另考量整體開發公平性未

納入整體開發範圍部分之土地使用分區調整為「第一種住宅區」並將其容積率

訂為 120此外為鼓勵既有聚落日後整體再發展提升環境品質另訂「台東

市都市計畫（豐榮豐樂地區）細部計畫再發展地區土地開發管理要點」（詳附

件四）其餘納入整體開發範圍之土地使用分區則分別調整為第二種及第三種住

宅區其中第三種住宅區係為供興建公益性住宅之土地為提升整體開發可行性

適度調整第三種住宅區之規模及區位

二為利整體開發後之環境控管及提升剩餘土地之規劃彈

性調整部分土地使用分區管制計畫及都市設計準則內

容

因應土地使用分區公共設施用地項目調整及相關法令廢止為利於日後

環境控管故配合調整土地使用分區管制計畫及都市設計準則相關條文內容另

依據原土地使用分區管制計畫第八點有關建築基地細分之規定為「『住二』住

宅區（調整為『住三』住宅區）應就完整街廓整體規劃設計分期分區開發」

為保留日後土地規劃及處份彈性故調整該條文內容

26

捌變更計畫內容

為配合辦理整體開發本次共變更 3 案其中編號第 1 案為實質計畫內容變

更編號第 2 案及第 3 案分別為土地使用分區管制計畫及都市設計準則部分條文

增修訂其內容請詳見表五變更內容明細表表六變更前後土地使用計畫面積

對照表表七都市設計準則變更對照表及圖七變更計畫示意圖（北中區）圖

八變更計畫示意圖（南區）圖九變更後計畫示意圖

表五 變更內容明細表 單位公頃

編號 變更位置 變更內容

變更理由 原計畫 新計畫

1 豐榮豐樂

地區 第一種住宅區

（1425） 第二種住宅區

（1057） 第三種住宅區（052）兒童遊樂場用地

（069） 公園用地（054） 停車場用地（030）道路用地（ 163）

1 依據主要計畫變更後之計畫內

容並延續原計畫之土地使用

細分區之劃定架構及保障既

有合法建物所有權人權益合

法建物密集之街廓將剔除整

體開發範圍外以提升整體開

發可行性另考量整體開發公

平性未納入整體開發範圍部

分之土地使用分區調整為「第

一種住宅區」其餘則分別調整

為「第二種住宅區」及「第三

種住宅區」 2 為提升開發可行性調整住三

住宅區之規模及區位

第二種住宅區 （258）

第三種住宅區

（117 ） 公園用地（007） 兒童遊樂場用地

（025） 廣場用地（022） 綠地用地（008） 道路用地（079）

鄰里公園兼作兒童

遊樂場使用（332）第二種住宅區（167）第三種住宅區（007）綠地用地（007） 公園用地（081） 兒童遊樂場用地

（016） 道路用地（054）

國中用地（兼供國小

使用）（250） 第二種住宅區（066）第三種住宅區（098）兒童遊樂場用地

（013） 停車場用地（042）道路用地（031）

停車場用地（072） 第二種住宅區（070）道路用地（002）

27

表五 變更內容明細表（續） 單位公頃

編號 變更位置 變更內容

變更理由 原計畫 新計畫

1 豐榮豐樂

地區 道路用地（282） 第一種住宅區（001）

第二種住宅區（212）第三種住宅區（015）兒童遊樂場用地

（014） 綠地用地（001） 公園用地（013） 廣場用地（002） 水溝用地（023） 非都市土地（0075）

非都市土地（00039）道路用地（00039）2 事業及財

務計畫 原事業及財務計畫 修訂事業及財務計

畫 為提升開發可行性將建築密集之

街廓（第一種住宅區）及水利會管

轄之現況溝渠（水溝用地）部分

剔除區段徵收範圍並增訂分期分

區開發原則且配合修正財務計畫

內容 3 土地使用

分區管制

計畫

原土地使用分區管

制計畫 修訂土地使用分區

管制計畫 詳表六土地使用分區管制計畫變

更對照表

4 都市設計

準則 原都市設計準則 修訂都市設計準則 詳表七都市設計準則變更對照表

註表內面積應以依據核定圖實地分割測量面積為準

28

表六 土地使用分區管制計畫變更對照表

編號 原條文 變更後條文 變更說明

1 二住宅區

（一）第一種住宅區（即「住

一」住宅區）建蔽率

不得大於 60容積率

不得大於 160

（二）第二種住宅區（即「住

二」住宅區）建蔽率

不得大於 50容積率

不得大於 240

二住宅區

（一）第一種住宅區（即「住

一」住宅區）建蔽率

不得大於 60容積率

不得大於 120

（二）第二種住宅區（即「住

二」住宅區）建蔽率

不得大於 60容積率

不得大於 160

（三）第三種住宅區（即「住

三」住宅區）建蔽率

不得大於 50容積率

不得大於 240

1 為保障既有合法建築密

集街廓之完整性及建物

所有權人權益未納入

整體開發範圍部分調

整為為「第一種住宅

區」並考量整體開發公

平性其容積率訂為

120 2 原住一及住二住宅區

配合前述調整分別變

更為住二及住三住宅

區

2 三「文（中）」學校用地建蔽

率不得大於 50容積率

不得大於 150

刪除 因應少子化人口結構改

變主要計畫已取消劃設

學校用地故予以刪除

3 四建築形式（略） 三建築形式（略） 條次調整

4 五開放空間

（一）「住一」「住二」住宅

區臨接計畫道路部分

應至少退縮 4 公尺供

留設「沿街步道式開放

空間」設置淨寬 15公尺以上之連續鋪面

人行步道免設置騎

樓

（二）「住二」住宅區除留設

「沿街步道式開放空

間」外應在集中留設

「廣場式開放空間」

並與公共開放空間鄰

近「住一」住宅區除

留設「沿街步道式開放

空間」外其餘之法定

空地應配合防火間隔

整體規劃

（三）「住一」住宅區之防火

間隔宜整體規劃集中

留設開放空間應配合

防火間隔位置留設防

火間隔不得設置圍

牆僅能以高度不超過

1公尺之綠籬作為界隔

空間且不得有高於地

面之固定結構物

四開放空間

（一）「住一」「住二」「住

三」住宅區臨接計畫道

路部分應至少退縮 4公尺供留設「沿街步

道式開放空間」設置

淨寬 15 公尺以上之連

續鋪面人行步道免設

置騎樓

（二）「住三」住宅區除留設

「沿街步道式開放空

間」外應在集中留設

「廣場式開放空間」

並與公共開放空間鄰

近「住一」「住二」

住宅區除留設「沿街步

道式開放空間」外其

餘之法定空地應配合

防火間隔整體規劃

（三）「住一」「住二」住宅

區之防火間隔宜整體

規劃集中留設開放空

間應配合防火間隔位

置留設防火間隔不得

設置圍牆僅能以高度

不超過 1 公尺之綠籬

作為界隔空間且不得

有高於地面之固定結

構物

1 條次調整 2 住一住宅區之環境條件

與住二住宅區相近且

考量開放空間完整性

其相關規範均應比照辦

理故修訂條文內容

3 配合第五項刪除調整

項次 4 配合都市計畫法臺灣省

施行細則修訂調降容

積獎勵上限比例

29

表六 土地使用分區管制計畫變更對照表（續 1）

編號 原條文 變更後條文 變更說明

4 （四）「住一」住宅區之防火

間隔寬度為 2 公尺

（五）學校用地應留設開放空

間面積不得小於基地

面積之 40學校用地

四周如設置柵欄或圍

牆等遮蔽物高度不得

超過 2 公尺牆面透空

率應達 50以上並綠

化處裡且應自計畫道

路境界線退縮 4 公

尺退縮部分供作「沿

街步道式開放空間」及

機車停車空間使用

（六）（略）

（七）1（略） 2建築物提供部分樓

地板面積供下列使

用者得增加所提

供之樓地板面積

但以不超過基地面

積乘以該基地容積

率之 30為限

（四）「住一」「住二」住宅

區之防火間隔寬度為 2公尺

（五）刪除

（五）略

（六）1（略） 2建築物提供部分樓

地板面積供下列使

用者得增加所提供

之樓地板面積但以

不超過基地面積乘

以該基地容積率之

20為限

5 六（略） 五（略） 條次調整

6 七交通運輸系統

（一）（略）

（二）「住一」住宅區每一住

宅單元應至少設置 1部停車位該停車位不

得設置於指定留設開

放空間之人行步道及

防火間隔上「住二」

住宅區應集中設置地

下停車場

（三）「住一」住宅區若附設

1 部以上之停車位時

其停車位得以前後方

式配置之

六交通運輸系統

（一）（略）

（二）「住一」「住二」住宅

區每一住宅單元應至

少設置 1 部停車位該

停車位不得設置於指

定留設開放空間之人

行步道及防火間隔

上「住三」住宅區應

集中設置地下停車場

（三）「住一」「住二」住宅

區若附設 1 部以上之

停車位時其停車位得

以前後方式配置之

1 條次調整 2 住一住宅區之環境條件

與住二住宅區相近其

相關規範均應比照辦

理故修訂條文內容

30

表六 土地使用分區管制計畫變更對照表（續完）

編號 原條文 變更後條文 變更說明

7 八建築基地細分規模

（一）「住一」住宅區最小基

地開發單元 120 平方

公尺最小基地面寬

45 公尺

（二）「住二」住宅區應就完

整街廓整體規劃設

計分期分區開發

七建築基地細分規模

（一）「住一」「住二」住宅

區最小基地開發單元

120 平方公尺最小基

地面寬及最小建築面

寬 5 公尺

（二）「住三」住宅區最小基

地開發單元 1500 平方

公尺

1 條次調整 2 住一住宅區之環境條件

與住二住宅區相近其

相關規範均應比照辦

理故修訂條文內容

3 為提升居住環境及都市

景觀品質最小基地面寬

調整為 5 公尺並增訂

最小建築面寬之規定

4 為提升住三住宅區土地

處分彈性以利達到財

務自償故修正其最小

基地開發規模為 1500平方公尺

8 九～十二（略） 八～十一（略） 條次調整

9

十二「住一」住宅區得維持

現有建築及其使用惟

日後申請建築時仍應

依本要點規定辦理且

為鼓勵既有聚落再發

展亦得另訂「台東市

都市計畫（豐榮豐樂

地區）細部計畫再發展

地區土地開發管理要

點」據以執行

1 增訂條文 2 為鼓勵既有聚落日後整

體再發展提升環境品

質另訂「台東市都市

計畫（豐榮豐樂地區）

細部計畫再發展地區土

地開發管理要點」（詳附

件四）

31

表七 都市設計準則變更對照表

編號 原條文 變更後條文 變更說明

1 一開放空間系統設計準則

（略）

（一）開放空間類別

開放空間系統依

土地屬性及使用形態

區分為公共開放空

間指定留設開放空間

兩類以本計畫區而言

細分如后（詳圖 6-2）

1公共開放空間包括公

（兒）用地學校運動

場

2指定留設開放空間包括

「沿街步道式開放空

間」「住二」住宅區集中

留設之「廣場式開放空

間」上述所稱之開放空

間係指「實施都市計畫地

區建築基地綜合設計鼓

勵辦法」規定開放空間

（二）開放空間設計原則

（略）

（三）開放空間設計準則

1公（兒）用地開放空間設

計規定

（1）公（兒）用地應具休

憩集會及活動等功

能得比照「臺灣省

公園管理辦法」規定

設置相關設施提供

居民使用並應提供

計畫區內居民遭遇重

大人為或天然災害時

所需臨時避難疏散及

急難救助空間

（2）公（兒）用地活動區

配置於主要道路旁

時與道路之間應以

濃密植栽適當區隔

（3）公（兒）用地主要出

入口應與人行動線系

統連接服務車輛及

停車空間出入動線應

避免干擾人行動線與

主要道路系統

一開放空間系統設計準則

（略）

（一）開放空間類別

開放空間系統依

土地屬性及使用形態

區分為公共開放空

間指定留設開放空間

兩類以本計畫區而言

細分如后（詳附圖 1）

1公共開放空間包括公

園兒童遊樂場綠地

廣場用地

2指定留設開放空間包括

「沿街步道式開放空

間」「住三」住宅區集中

留設之「廣場式開放空

間」上述所稱之開放空

間係指「建築技術規則第

15 章實施都市計畫地區

建築基地綜合設計」規定

開放空間

（二）開放空間設計原則

（略）

（三）開放空間設計準則

1公園兒童遊樂場用地開

放空間設計規定

（1）應具休憩集會及活

動等功能得比照「臺

東縣公園管理自治條

例」規定設置相關設

施提供居民使用

並應提供計畫區內居

民遭遇重大人為或天

然災害時所需臨時避

難疏散及急難救助空

間

（2）活動區配置於主要道

路旁時與道路之間

應以濃密植栽適當區

隔

（3）主要出入口應與人行

動線系統連接服務

車輛及停車空間出入

動線應避免干擾人行

動線與主要道路系

統

1 配合休憩性公共設施用

地項目及規模變更調

整其用地名稱且配合

取消學校用地故刪除

相關內容

2 為提供公益性住宅建築

使用將「住二」住宅

區調整為「住三」住宅

區

3 「實施都市計畫地區建

築基地綜合設計鼓勵辦

法」業於 92 年 3 月 20日廢止有關開放空間

規範回歸建築技術規

則故調整其內容

4 「臺灣省公園管理辦

法」業於 95 年 12 月 12日廢止有關公園及兒

童遊樂場之規劃調整

為依「臺東縣公園管理

自治條例」辦理

5 有關「指定留設開放空

間與其他法定空地設計

規定」部分業已納入

土地使用分區管制計畫

規範之故予以刪除

6 調整附圖編號

32

表七 都市設計準則變更對照表（續 1）

編號 原條文 變更後條文 變更說明

1 （4）公（兒）用地應採開

放性設計如基於安

全及管理之需要四

周可設置綠籬或綠化

設施圍蔽高度不得

超過 1 公尺

2學校運動場開放空間設

計規定

（1）學校運動場公共開放

空間鄰近住宅區之部

分應設置高低綠籬

以隔絕噪音

（2）學校留設之開放空

間面積不得小於基

地面積之 10最小

綠化面積不得小於法

訂空地之 50

（3）學校留設之開放空

間應提供居民作為

休憩運動場所及遭

遇重大人為或天然災

害時所需臨時避難疏

散及急難救助空間

（4）學校運動場及戶外活

動區配置應配合自

然地形變化規劃減

少整地與挖填方工

程

（5）學校運動場及戶外活

動區配置應考量自

然氣候條件與微氣候

變化對冬季東北季

風應以建築配置或植

栽密植方式降低活動

時的不適性

（6）學校主要出入口應與

人行動線系統連接

服務車輛及停車空間

出入動線應避免干擾

人行動線主要道路

系統

（7）學校運動場如緊鄰主

要道路配置臨接道

路部分應以喬木密植

方式減少噪音和危險

性

（4）應採開放性設計如

基於安全及管理之需

要四周可設置綠籬

或綠化設施圍蔽高

度不得超過 1 公尺

2其他相關規定

（略）

33

表七 都市設計準則變更對照表（續 2）

編號 原條文 變更後條文 變更說明

1 （8）學校用地及其戶外空

間應採開放性設計

如基於安全及管理之

需要四周可設置柵

欄圍牆或綠籬等設

施物圍蔽如設置欄

杆或圍牆等遮蔽物

高度不得超過 2 公

尺牆面透空率應達

50以上並應綠化

處理

（9）學校用地四周若設置

柵欄或圍牆等遮蔽

物應自計畫道路境

界線退縮 4 公尺退

縮部分得計入法訂空

地又退縮部分應配

合周遭「沿街步道式

開放空間」留設淨寬

15 公尺以上之人行

步道其餘部分應予

植栽綠化或配合學童

上下學動線規劃為家

長接送學童之機車停

車空間

3指定留設開放空間與其

他法定空地設計規定

（1）「住一」「住二」住宅

區臨接計畫道路部分

應至少退縮 4 公尺

供留設「沿街步道式

開放空間」免設置騎

樓

（2）前項「沿街步道式開

放空間」範圍內應設

置連續舖面之人行步

道淨寬不得小於 15公尺並不得設置有

礙通行之設施物

（3）「住二」住宅區除留設

「沿街步道式開放空

間」外應再集中留

設「廣場式開放空

間」並與公共開放空

間鄰近其位置依圖

6-2 之原則設置「住

一」住宅區除留設「沿

街步道式開放空間」

34

表七 都市設計準則變更對照表（續 3）

編號 原條文 變更後條文 變更說明

1 外其餘之法定空地

應配合防火間隔整體

規劃

（4）「住一」住宅區之防火

間隔宜整體規劃集中

留設防火間隔位置

建議如圖 6-3防火間

隔不得設置圍牆僅

能以高度不超過 1 公

尺之綠籬作為界隔空

間且不得有高於地

面之固定結構物

（5）「住一」住宅區之防火

間隔寬度為 2 公尺

4其他相關規定

（略）

2 三交通運輸系統設計準則

（略）

（一）計畫道路標準斷面設計

規定

本計畫區內道路

斷面車道數及空間配

置如圖 6-4其中公共

設施帶係供作佈設行

道樹公車站牌售票

亭變電箱路燈自

行車停車空間及各類

街道傢俱之空間且計

畫道路兩側均規定建

築物退縮供留設「沿

街步道式開放空間」

（二）停車空間設計規定

1「住一」住宅區每一住

宅單元應至少設置 1 部

停車位該停車位不得

設置於指定留設開放

空間臨計畫道路境界

線 15 公尺範圍內及防

火間隔上「住二」住

宅區應集中設置地下

停車場其出入口應設

置於次要道路或私設

通路上並與基地進出

動線開放空間整體設

計

三交通運輸系統設計準則

（略）

（一）計畫道路標準斷面設計

規定

本計畫區內道路

斷面車道數及空間配

置應參酌附圖二辦

理其中公共設施帶係

供作佈設行道樹公車

站牌售票亭變電

箱路燈自行車停車

空間及各類街道傢俱

之空間且計畫道路兩

側均規定建築物退

縮供留設「沿街步道

式開放空間」

（二）停車空間設計規定

1住宅區留設之停車位不

得設置於指定留設開

放空間臨計畫道路境

界線 15 公尺範圍內及

防火間隔上「住三」

住宅區應集中設置地

下停車場其出入口應

設置於次要道路或私

設通路上並與基地進

出動線開放空間整體

設計

1 為保留日後道路設計彈

性故修正用語並調

整附圖編號

2 有關住宅區停車空間留

設規定係屬土地使用

分區管制計畫範疇故

予以刪除

3 配合土地使用屬性調

整將「住二」住宅區

調整為「住三」住宅區

4 配合休憩性公共設施用

地規模變更調整其用

地名稱且配合取消學

校用地故刪除相關內

容

35

表七 都市設計準則變更對照表（續 4）

編號 原條文 變更後條文 變更說明

2 2學校公（兒）用地內

應留設自行車停放空

間並設置自行車停放

架或類似防竊功能之

保護設施

3（略）

2公園兒童遊樂場用地

內應留設自行車停放

空間並設置自行車停

放架或類似防竊功能

之保護設施

3（略）

3 四建築基地細分規模設計準

則

（一）「住二」住宅區應就完

整街廓整體規劃設

計分期分區開發「住

一」住宅區則鼓勵以完

整街廓方式整體開

發最小基地開發單元

120 平方公尺最小面

寬 45 公尺

（二）「住一」住宅區開發規

模如非完整街廓開發

時應考量與鄰近基地

之關係並配合集中留

設法定空地

四建築基地細分規模設計準

則

「住一」「住二」住

宅區開發規模如非完整

街廓開發時應考量與鄰

近基地之關係並配合集

中留設法定空地

1 有關建築基地細分規模

規定係屬土地使用分

區管制計畫範疇故予

以刪除

2 「住一」「住二」住宅

區土地使用屬性相近

故併同規範之

4 五建築量體配置高度造

型色彩及風格設計準則

（一）～（四）（略）

（五）「住一」「住二」住宅

區若需裝置廣告物等

附屬設施物應以不妨

礙通行及景觀為原

則不得設置於指定留

設開放空間及防火間

隔上附著於建築物上

之高度不得低於 36 公

尺廣告物大小以高度

3 公尺寬度 06 公尺

為限其餘規定依內政

部訂頒之「廣告物管理

辦法」等相關規定辦

理

（六）「住二」住宅區之廣告

物等附屬設施應配合

集合住宅建築設計統

一規範

五建築量體配置高度造

型色彩及風格設計準則

（一）～（四）（略）

（五）「住一」「住二」住宅

區若需裝置廣告物等

附屬設施物應以不妨

礙通行及景觀為原

則不得設置於指定留

設開放空間及防火間

隔上附著於建築物上

之高度不得低於 36 公

尺廣告物大小以高度

3 公尺寬度 06 公尺

為限其餘規定依內政

部訂頒之「招牌廣告及

樹立廣告管理辦法」等

相關規定辦理

（六）「住三」住宅區之廣告

物等附屬設施應配合

集合住宅建築設計統

一規範

1 「廣告物管理辦法」業

於 93 年 7 月 23 日公告

廢止故調整為現行之

「招牌廣告及樹立廣告

管理辦法」

2 為提供公益性住宅建築

使用將「住二」住宅

區調整為「住三」住宅

區

36

表七 都市設計準則變更對照表（續 5）

編號 原條文 變更後條文 變更說明

5 六環境保護設施設計準則

本計畫區內環境保

護設施主要為污水處理

設施及「住二」住宅區之

垃圾貯存空間其設計規

定如后（略）

六環境保護設施設計準則

本計畫區內環境保

護設施主要為污水處理

設施及「住三」住宅區之

垃圾貯存空間其設計規

定如后（略）

為提供公益性住宅建築使

用將「住二」住宅區調

整為「住三」住宅區

6 七景觀計畫

（一）（二）（略）

（三）「住二」住宅區指定留

設之廣場式開放空間

以集中配置為原則面

積至少 400 平方公尺

且綠地面積至少佔 30長寬比不得超過

21且應按開放空間

面積每滿 64 平方公尺

至少栽植喬木一棵其

樹冠底離地淨高 2 公

尺以上

（四）學校運動場景觀設計準

則

1所有設施應依據學童的

尺寸進行設計（如垃圾

桶座椅等的高度）

同時各設施的顏色及

造型應多樣化但不得

對整體環境特色有負

面影響

2學校運動場與硬舖面活

動區等功能相近之區

域 應 集 中 規 劃 與 設

計各活動區間應以人

行動線連接

3用以界定運動場與其他

使用空間之緩衝綠帶

與植栽區應考量使用

功能實質環境與視覺

的連續性

4運動場內固定之構造物

或設施物（如圍牆及欄

杆等）應利用樹木灌

木群或蔓生植物綠化

或遮蔽

七景觀計畫

（一）（二）（略）

（三）「住三」住宅區指定留

設之廣場式開放空間

以集中配置為原則面

積至少 400 平方公尺

且綠地面積至少佔 30長寬比不得超過

21且應按開放空間

面積每滿 64 平方公尺

至少栽植喬木一棵其

樹冠底離地淨高 2 公

尺以上

（四）公園兒童遊樂場用地

景觀設計準則

1公園用地中央主要地區

應提供一具多功能及

多用途使用的大型活

動區域其他各分區應

考量觀賞休閒運

動遊戲及衛生等活動

與功能設施

2（略）

3兒童遊樂場用地配置原

則（略）

1 為提供公益性住宅建築

使用將「住二」住宅

區調整為「住三」住宅

區

2 配合休憩性公共設施用

地項目及規模變更調

整其用地名稱且配合

取消學校用地故刪除

相關內容

37

表七 都市設計準則變更對照表（續完）

編號 原條文 變更後條文 變更說明

5 （五）公（兒）用地景觀

設計準則

1公（兒）用地中央主要

地區應提供一具多功

能及多用途使用的大

型活動區域其他各分

區應考量觀賞休閒

運動遊戲及衛生等活

動與功能設施

2（略）

3兒童遊戲場配置原則

（略）

表八 變更前後土地使用計畫面積對照表

項目 現行計畫面積

（公頃） 增減面積

（公頃）

變更後

面積 （公頃）

比例 （）

土地

使用

分區

第一種住宅區 1461 -1424 037 130

第二種住宅區 581 +1314 1895 5558

第三種住宅區 000 +289 289 851

小計 2042 +179 2221 6538

公共

設施

用地

公（兒）用地 332 -332 000 000

綠地 008 +016 024 071

停車場用地 072 +000 072 212

廣場用地 000 +024 024 071

水溝用地 000 +023 023 068

國中（小）用地 250 -250 000 000

兒童遊樂場用地 000 +137 137 403

公園用地 000 +155 155 456

道路用地 693 +048 741 2181

小計 1355 -179 1176 3462

非都市土地 - +00036 - -

合計 3397 -00036 3397 10000

註表內面積應以依據核定圖實地分割測量面積為準

38

表九 變更後土地使用計畫面積表

項目 北區 中區 南區 合計

面積 (公頃)

比例()面積

(公頃)比例()

面積 (公頃)

比例() 面積

(公頃) 比例()

土地

使用

分區

第 一 種 住 宅 區 - 000 - 000 037 299 037 109

第二種住宅區 803 6011 429 5207 663 5360 1895 5578

第三種住宅區 083 621 098 1189 108 872 289 851

小計 886 6632 527 6396 808 6531 2221 6538

公共

設施

用地

兒童遊樂場用地 079 591 058 704 - 000 137 403

公園用地 050 374 - 000 105 849 155 456

綠地 024 180 - 000 - 000 024 071

停車場用地 - 000 042 510 030 243 072 212

廣場用地 006 045 018 218 - 000 024 071

水溝用地 - 000 - 000 023 186 023 068

道路用地 291 2178 179 2172 271 2191 741 2181

小計 450 3368 297 3604 429 3469 1176 3462

合計 1336 10000 824 10000 1237 10000 3397 10000

39

圖七 變更計畫示意圖（北中區）

40

圖八 變更計畫示意圖（南區）

41

圖九 變更後計畫示意圖

42

玖事業及財務計畫

一開發方式

本計畫於 89 年發布實施後因中央政府國民住宅政策轉變及公共設施比例

過高等因素致難以執行後續開發計畫遂由台東縣政府研議降低公共設施用地

比例及增列市地重劃方式開發提經內政部都市計畫委員會第 592次第 606次

第 611 次會議討論其決議綜整為下列三點

（一）同意修正道路系統公共設施用地比例由 3989調降為 3795

（二）為增加計畫執行可行性請縣府考量地方實際發展需要酌予提高土地

使用強度

（三）增列開發方式部分請縣府依規定層報行政院核示後再據以辦理

為提高開發可行性並增加原土地所有權人領回土地比例經評估後公共設施

用地比例需調降至 35以下較為可行而土地使用強度部分經考量整體都市

景觀及實際發展狀況仍以維持原使用強度惟配合本次實質計畫內容變更酌予

調整其區位故前述第一二點決議內容均已納入本次變更檢討之

有關第三點決議增列開發方式部分綜合考量時空環境變遷政策指導開

發目的民眾權益保障及開發可行性等因素後基於下列理由仍維持區段徵收方

式辦理

（一）為符合中央政府興建社會住宅政策及日後興建公益性住宅需求本計

畫區開發後應保留部分土地集中妥予運用而市地重劃係採原位次分配

土地日後無法取得足夠規模之完整土地故未能滿足開發目的

（二）本案變更後公共設施用地比例雖已降為 3462倘採市地重劃開發

加計費用負擔後總負擔勢必超過 4500依據「市地重劃實施辦法」

第 23 條規定需經由過半土地所有權人同意始得為之而本區土地所

有權人數高達三百餘人恐難據以執行

爰此除合法建築密集街廓之第一種住宅區及水利會管有之現況溝渠（水溝

用地）外均維持區段徵收方式辦理整體開發並由臺東縣政府為開發主體

43

圖十 區段徵收範圍示意圖

二開發期程

（一）本案應以全部一次開發為原則惟考量政府財政狀況都市成長管理及都

市發展需求等因素必要時得採分期分區開發且預計變更都市計畫經內

政部都市計畫委員會審竣後 3 年內完成全部或第一期區段徵收計畫報核

程序辦理區段徵收作業主要期程計算至標售完成止為 7 年其中工程施

工期程為 3 年惟實際進度得由主管機關視實際狀況酌予調整之

採分期分區開發時應採北中區及南區二期二區方式開發並以南區為

優先開發區且應於南區開發完成後五年內或可建築用地使用率達 50

44

時辦理第二期開發

（二）第一種住宅區已建築使用之合法建物得維持原建築及其使用且得為必要

之維護及修繕並得申請個別建築或依「台東市都市計畫（豐榮豐樂地

區）細部計畫再發展地區土地開發管理要點」辦理其建築管理及使用管

制仍應依循本計畫土地使用分區管制計畫及其他相關法令

本計畫區總面積為 3397 公頃除第一種住宅區及水溝用地外均採區段徵

收方式辦理故開發面積約 3337 公頃其開發財務說明如下

三財務計畫

（一）土地處理原則

1預計土地所有權人領回抵價地比例

依土地徵收條例第 39 條第 2 項規定抵價地總面積以徵收總面

積之 50為原則因情況特殊經上級主管機關核准者不在此限

但不得少於 40曾為農地重劃者該重劃地區部分不得少於 45

本區段徵收範圍並無參與農地重劃因此依上述原則並參考目

前不動產市場普遍之交易行情以及本計畫區之財務狀況等因素抵價

地發還比例暫以 50預估惟實際土地所有權人領回抵價地比例應以

臺東縣政府報經中央區段徵收主管機關（內政部）核定之抵價地比例

為準

2區段徵收後土地處理方式

本計畫區段徵收範圍內土地經規劃整理後其土地處理方式依

土地徵收條例區段徵收實施辦法及其相關規定辦理並以臺東縣政

府報經中央區段徵收主管機關（內政部）核定之區段徵收計畫為準

（二）開發費用估算

1區段徵收作業費用

辦理本計畫區段徵收作業所需地籍整理費及其他辦理土地整理

必要之費用依過往之經驗以每公頃 120 萬元估算之估計約需 4004

萬元

2地價補償費

擬以私有土地面積 30選擇領取現金補償及公有土地有償撥用

方式參與區段徵收並參酌鄰近地區性質相似之土地交易價格後依土

45

地屬性周邊買賣價並排除掉預期因素及其他影響市價的因素後土

地平均補償單價以 8000 元（≒26446 元坪）估算其地價補償費

為 84400 萬元

3地上物補償費

地上物拆遷補償費部分包含農作改良物鐵皮與網室棚架磚

造與鋼筋混凝土造等其中農作改良物以每公頃 60 萬元鋼筋水泥

造建物拆遷補償費以每公頃 27000 萬元計算磚造建物拆遷補償費以

每公頃 15000 萬元計算鐵皮造建物拆遷補償費以每公頃 5500 萬元

計算及網室棚架以每公頃 500 萬元計算估算地上物拆遷補償費合計

約 14061 萬元

4公共設施費用

包含全區整地工程雨污水下水道地下管道公園綠地廣

場兒童遊樂場停車場及道路等公共設施之規劃設計施工及工程

管理費用考量範圍內地形平坦且地上物單純故整地工程以每公頃

80 萬元計雨污水下水道分別以每公頃 200 萬元及 250 萬元計電

信電力與自來水等公用管線工程以每公頃 300 萬元計公園及兒童

遊樂場用地以每公頃 1800 萬元計綠地以每公頃 1400 萬元計廣

場用地以每公頃 1500 萬元計停車場用地以每公頃 1500 萬元計及

道路用地以每公頃 1600 萬元計等工程規劃設計管理及監造費等

以工程總經費 8計算合計約需 50313 萬元

5管理維護費

區段徵收完成後區內公共設施管理維護費本區依土地徵收條例

施行細則第 51 條第 2 項規定以每年每公頃 5 萬元編列 3 年計算

估計約需 501 萬元

6貸款利息

在辦理區段徵收時可向平均地權基金及公民營行庫辦理貸款作

業依本計畫區段徵收作業預定辦理期程參考五大銀行基準利率（台

灣銀行合作金庫銀行第一銀行華南銀行及台灣土地銀行）並參

酌物價上漲趨勢貸款利率以 3進行估算估算本計畫區段徵收作業

之貸款利息估計約需 16567 萬元

7估算結果

依據前述區段徵收作業費用地價補償費地上物補償費公共

46

設施費用管理維護費及貸款利息估算結果本計畫區段徵收開發總

費用預估約為 169846 萬元詳表十所示

表十 區段徵收開發總費用估算表

項目 單位 數量 單價

（萬元）

總價

（萬元）說明

一區段徵收作業費用 公頃 3337 120 4004

二補償費用

地價補償費 公頃 1055 8000 84400以私有地主30領取

地價補償及公有土地

全數作價方式領回

地上物拆遷補償

農作物 公頃 2500 60 1500

建物

鋼筋混凝土 公頃 015 27000 4050

磚造 公頃 006 15000 900

鐵皮造 公頃 064 5500 3520

網室棚架 公頃 310 500 1550

自拆遷獎勵金 式 100 2541 2541

小計 98461

三公共設施費用

整地工程 公頃 3337 80 2670

公園及兒童遊樂場 公頃 292 1800 5256

綠地 公頃 024 1400 336

廣場 公頃 024 1500 360

停車場 公頃 072 1500 1080

道路 公頃 741 1600 11856

雨水下水道 公頃 3337 200 6674

污水下水道 公頃 3337 250 8343

共同管溝 公頃 3337 300 10011電力電信及自來水

地下管線工程費

小計 46586

工程規劃設計管理

及監造費等 式 100 3727 3727 按工程費之 8估計

合計 50313

四管理維護費 公頃 3337 5 501每年每公頃 5 萬元

編列 3年計算

五貸款利息 16567 以年息 3複利計算

總開發費用 169846

註實際區段徵收開發總費用依辦理時之法令規定及實際發生之費用為準

（三）土地處分方式

47

1私有地所有權人領回抵價地比例依土地徵收條例第 39 條第 2 項辦理發

還土地所有權人之抵價地以第二種住宅區為原則

2屬土地徵收條例第 44 條第 1 項第 2 款所列之公共設施無償登記該管縣政

府本計畫公園兒童遊樂場用地綠地廣場停車場及道路用地等

公共設施用地無償登記為臺東縣政府所有

3其餘可供建築土地則依土地徵收條例第 44 條第 1 項第 5 款規定予以處

分

表十一 區段徵收土地處分方式表

類 別 內 容 面積（公頃）

1發還抵價地土地 第二種住宅區 1141

2無償登記之公共設施用地

公園用地兒童遊樂場用地綠

地廣場用地停車場用地及道路

用地等

1153

3供興建公益性住宅之土地 第三種住宅區 289

4剩餘可供標(讓)售土地 扣除發還抵價地土地後之第二種

住宅區 754

合 計 3337

註區段徵收抵價地之比例以 50為估算財務計畫之依據實際抵價地之比例應以區段徵收主管機關報經核定之比例為準

（四）區段徵收後土地處分收入估算

依據各開發項目之開發方式與概估開發費用經整理分析後區段徵

收後土地處分預估面積為 1043 公頃參酌鄰近地區土地交易案例擬

訂 17500 元作為第二種住宅區用地標(讓)售價格另第三種住宅區按

以開發成本 16285 元折價專案讓售予需地機關預估土地處分收入

約為 179014 萬元以作為縣府未來辦理開發之參考依據惟未來仍得

視財政情形及實際發展需要酌予調整

（五）自償能力分析

1經費籌措

本計畫區段徵收開發總費用之經費籌措方式包括向臺東縣平均

地權基金財政部地方建設基金或各行庫申貸支應等

2自償能力分析

48

本計畫區段徵收開發總費用約需 169846 萬元區段徵收後土地

處分預估收入約 179014 萬元預估區段徵收後盈餘約 9168 萬元

益本比為 105另本案經財務分析結果財務平衡標售底價約 16285

元（≒53835 元坪）與周邊客觀條件相同之都市計畫區住宅區市

場交易行情相較下仍有利基整體財務應屬可行

（六）敏感度分析

抵價地發還比例分別以 4042545475及 50與地主領

取現金比例 0102030及 40進行敏感度分析其財務結果

詳如表十二所示

表十二 區段徵收財務敏感度分析表

抵價地發還比例 地主領現比例 開發總費用

（萬元）

土地處分收入

（萬元）

盈餘

（萬元） 益本比

4000

0 80277 150489 70212 187

10 109605 173309 63704 158

20 138932 196129 57197 141

30 168259 218949 50690 130

40 197587 241769 44182 122

4250

0 80844 136227 55383 169

10 110115 160473 50358 146

20 139385 184719 45334 133

30 168656 208965 40309 124

40 197926 233212 35286 118

4500

0 81410 121964 40554 150

10 110625 147637 37012 133

20 139839 173309 33470 124

30 169052 198982 29930 118

40 198267 224654 26387 113

4750

0 81976 107702 25726 131

10 111135 134800 23665 121

20 140292 161899 21607 115

30 169449 188998 19549 112

40 198607 216097 17490 109

5000

0 82543 93439 10896 113

10 111644 121964 10320 109

20 140746 150489 9743 107

30 169846 179014 9168 105

40 198947 207539 8592 104

附 1-1

附件一 臺東縣政府 104 年 6 月 12 日 府建都字第 1040115666 號函

附 2-1

附件二 變更後土地使用分區管制計畫

為有效控制本計劃區土地使用強度確保公共設施服務水準維護良好生活

環境訂定土地使用分區管制要點如后

一 本要點依都市計畫法第 22 條及同法臺灣省施行細則第 35 條規定訂之

二 住宅區

（一）第一種住宅區（即「住一」住宅區）建蔽率不得大於 60容積率不

得大於 120

（二）第二種住宅區（即「住二」住宅區）建蔽率不得大於 60容積率不

得大於 160

（三）第三種住宅區（即「住三」住宅區）建蔽率不得大於 50容積率不

得大於 240

三 建築形式

（一）為配合遠景海岸山脈富變化的稜線建築物屋頂層及屋頂突出物應設

置斜屋頂且斜屋頂之投影面積不得小於建築面積之 80斜屋頂（覆

文化瓦）之斜率原則上為 11 至 13 之間若經都市設計審議委

員會認可係為設計上之需要得調整之

（二）新建建築物之外牆造型及開窗型式應配合鄰屋設計

四 開放空間

（一）「住一」「住二」「住三」住宅區臨接計畫道路部分應至少退縮 4 公尺

供留設「沿街步道式開放空間」設置淨寬 15 公尺以上之連續鋪面人

行步道免設置騎樓

（二）「住三」住宅區除留設「沿街步道式開放空間」外應在集中留設「廣

場式開放空間」並與公共開放空間鄰近「住一」「住二」住宅區除

留設「沿街步道式開放空間」外其餘之法定空地應配合防火間隔整

體規劃

（三）「住一」「住二」住宅區之防火間隔宜整體規劃集中留設開放空間應

配合防火間隔位置留設防火間隔不得設置圍牆僅能以高度不超過 1

公尺之綠籬作為界隔空間且不得有高於地面之固定結構物

（四）「住一」「住二」住宅區之防火間隔寬度為 2 公尺

附 2-2

（六）開放空間得計入建築基地之法定空地應美化綠化達綠覆率 50以

上

（七）1有關設置開放空間獎勵部份依內政部訂定「實施都市計畫地區建築

基地綜合設計鼓勵辦法」規定辦理

2建築物提供部分樓地板面積供下列使用者得增加所提供之樓地板面

積但以不超過基地面積乘以該基地容積率之 30為限

（1）私人捐獻或設置圖書館博物館藝術中心兒童青少年勞

工老人等活動中心景觀公共設施等供公眾使用其集中留設

之面積在 1 百平方公尺以上並經目的事業主管機關核准設立公

益性基金管理營運者

（2）建築物留設空間與天橋或地下道連接供公眾使用經交通主管機

關核准者

五 建築基地內留設之人行步道應與其他法定空地整體規劃並與周遭之公共

開放空間直接聯繫

六 交通運輸系統

（一）依都市設計準則之計劃道路標準斷面留設之公共設施帶供作佈設行

道樹公車站牌售票亭變電箱路燈標誌自行車停車空間及

各類街道家俱之空間

（二）「住一」「住二」住宅區每一住宅單元應至少設置 1 部停車位該停車

位不得設置於指定留設開放空間之人行步道及防火間隔上「住三」住

宅區應集中設置地下停車場

（三）「住一」「住二」住宅區若附設 1 部以上之停車位時其停車位得以前

後方式配置之

七 建築基地細分規模

（一）「住一」「住二」住宅區最小基地開發單元 120 平方公尺最小基地面

寬及最小建築面寬 5 公尺

（二）「住三」住宅區最小基地開發單元 1500 平方公尺

八 公共設施用地得依「都市計畫公共設施用地多目標使用方案」規定作多目

標使用

九 為維護居住環境品質本計畫區內停車空間依左表規定

附 2-3

土地及建築物用途 基準停車位數

住宅等類似用途建築物

建築樓地板面積在 250 平方公尺以

下者應留設 1 部停車空間超過部

分每超過 150 平方公尺及其零數應

增設 1 部停車空間

商場（店）餐廳飲食店

超級市場等類似用途建築

物

建築樓地板面積每滿 100 平方公尺

設置 1 部停車位

辦公事務所金融等類私

用途建築物 建築樓地板面積每滿 80 平方公尺設

置 1 部停車位

旅館國際觀光旅館等類似

用途建築物 建築樓地板面積每滿 100 平方公尺

或每 4 個房間設置 1 部停車位

十 建築基地內之法定空地應留設二分之一以上種植花草樹木以美化環

境

十一 建築基地申請建築時須經縣府都市設計審議委員會依都市設計準則審

查通過後始得發照建築及施工以塑造本計畫區之獨特風格但為增

強本計畫區風格之設計經都市設計審議委員會認可者得不受都市設

計準則之限制

十二 「住一」住宅區得維持現有建築及其使用惟日後申請建築時仍應依

本要點規定辦理且為鼓勵既有聚落再發展亦得另訂「台東市都市計

畫（豐榮豐樂地區）細部計畫再發展地區土地開發管理要點」據以執

行

十三 本要點未規定事項適用其他法令規定

附 3-1

附件三 變更後都市設計準則

一 開放空間系統設計準則

開放空間在都市結構上包含都市美觀休憩娛樂環境保護及防災避難的

效果規劃設計應以提供自然舒適親切可及的人性化環境為目標並增進

都市防災避難功能

（一）開放空間類別

開放空間系統依土地屬性及使用形態區分為公共開放空間指定

留設開放空間兩類以本計畫區而言細分如后（詳附圖一）

1公共開放空間包括公園兒童遊樂場綠地廣場等用地

2指定留設開放空間包括「沿街步道式開放空間」「住三」住宅區集

中留設之「廣場式開放空間」上述所稱之開放空間係指「建築技術

規則第 15 章實施都市計畫地區建築基地綜合設計」規定開放空間

（二）開放空間設計原則

開放空間之配置除於適當區位設置公共開放空間外並指定每

一基地之「留設開放空間」的位置及其設計標準配合退縮規定維

繫全區開放空間之連續性完整性與多樣性設計原則如后

1每一街廓內及建築物簇群內均應提供開放空間

2所有街廓之開放空間應整體規劃並利用步道相銜接建構一套區內

完整的人行動線系統提升居民移動之便利性

3開放空間須完整規劃並以景觀配置手法銜接各區特色

（三）開放空間設計準則

1公園兒童遊樂場用地開放空間設計規定

（1）應具休憩集會及活動等功能得比照「臺東縣公園管理自治條

例」規定設置相關設施提供居民使用並應提供計畫區內居民

遭遇重大人為或天然災害時所需臨時避難疏散及急難救助空

間

（2）活動區配置於主要道路旁時與道路之間應以濃密植栽適當區

隔

附 3-2

附圖一 開放空間系統配置示意圖

附 3-3

（3）主要出入口應與人行動線系統連接服務車輛及停車空間出入動

線應避免干擾人行動線與主要道路系統

（4）應採開放性設計如基於安全及管理之需要四周可設置綠籬或

綠化設施圍蔽高度不得超過 1 公尺

2其他相關規定

（1）開放空間入口須明顯標示或以其他設計方式強調入口意象加

強公眾使用之能見度

（2）開放空間之舖面應使用具透水性防滑耐壓易維護的材質

舖面設計應以街廓為單元整體規劃反映地區的特色與個性

（3）開放空間的設計應符合無障礙環境的要求

（4）開放空間應美化綠化其綠覆率應達 50以上

二 人行空間設計準則

人行空間目的在提供計畫區內居民一個不需要車輛即可通達區內各主要公

共設施或開放空間的步行安全動線系統本計畫區內配置之人行空間包括都市計

畫劃設之人行步道及建築基地內留設之人行步道兩者相互配合連接建構成

全區完整的人行步道系統提升居民移動之便利性本計畫區內人行空間設計準

則如后

（一）都市計畫劃設之人行步道設計規定

1人行步道之人行空間淨寬度不得小於 15 公尺

2應具連續性舒適性方便性與美觀等基本功能

3交叉路口得視交通需要以號誌輔以聲音告知行人應停止或行進

4除得提供設置灌木植栽及街道傢俱外不得設置其他有礙通行之設施

物並應設置中低光源之照明設施

（二）建築基地內留設之人行步道設計規定

1建築基地內留設之人行步道應與基地內之其他法定空地整體規劃並

與周邊之公共開放空間直接聯繫

2建築基地內留設之人行步道應與車行動線系統明確區分減少交通衝

擊

3建築基地內留設之人行步道地坪應平整每一街廓之各街角均應採無

附 3-4

障礙環境設計

三 交通運輸系統設計準則

交通運輸系統之設計應以提供具可行性及易行性之交通運輸方式為目標

透過道路功能等級之明確劃分各層級道路依其功能服務水準與周圍土地使用

之特性設置不同之車行空間寬度及景觀設計規定

（一）計畫道路標準斷面設計規定

本計畫區內道路斷面車道數及空間配置應參酌附圖二辦理其中

公共設施帶係供作佈設行道樹公車站牌售票亭變電箱路燈

自行車停車空間及各類街道傢俱之空間且計畫道路兩側均規定建築

物退縮供留設「沿街步道式開放空間」

（二）停車空間設計規定

1住宅區留設之停車位不得設置於指定留設開放空間臨計畫道路境界

線 15 公尺範圍內及防火間隔上「住三」住宅區應集中設置地下停

車場其出入口應設置於次要道路或私設通路上並與基地進出動線

開放空間整體設計

2公園兒童遊樂場用地內應留設自行車停放空間並設置自行車停放

架或類似防竊功能之保護設施

附圖二 計畫道路標準斷面圖

附 3-5

3路外公共停車場設計規定

（1）路外公共停車場應有植栽計畫舖面須全面使用透水性材料且

周圍應予綠化

（2）路外公共停車場除出入口處外四周應以綠化土堤或綠化材料

形成適當之圍籬

四 建築基地細分規模設計準則

「住一」「住二」住宅區開發規模如非完整街廓開發時應考量與鄰近基地

之關係並配合集中留設法定空地

五 建築量體配置高度造型色彩及風格設計準則

（一）建築物允建高度應依建築技術規則建築設計施工篇第 164 條規定計算

並檢討日照

（二）為配合遠景海岸山脈富變化的稜線建築物屋頂層及屋頂突出物應設

置斜屋頂且斜屋頂之投影面積不得小於建築面積之 80斜屋頂之

斜率原則上為1 至3 之間若經都市設計審議委員會認可係為設

計上之需要得調整之

（三）新建建築物之外牆造型及開窗形式應配合鄰屋設計

（四）為調和人造建築物與背景天空海洋山脈田野等色彩建築物屋

頂色牆壁色色彩為深色瓦對白色或淺灰

（五）「住一」「住二」住宅區若需裝置廣告物等附屬設施物應以不妨礙

通行及景觀為原則不得設置於指定留設開放空間及防火間隔上附

著於建築物上之高度不得低於 36 公尺廣告物大小以高度 3 公尺寬

度 06 公尺為限其餘規定依內政部「招牌廣告及樹立廣告管理辦法」

等相關規定辦理

（六）「住三」住宅區之廣告物等附屬設施應配合集合住宅建築設計統一

規範

六 環境保護設施設計準則

本計畫區內環境保護設施主要為污水處理設施及「住三」住宅區之垃圾貯存

空間其設計規定如后

（一）污水處理設施依建築技術規則施工篇第 49 條規定辦理

（二）每一單元（以街廓計）之「住二」住宅區開發時應至少設置一處垃

附 3-6

圾貯存空間集中收集處理垃圾

（三）垃圾貯存空間應面臨次要道路集中設置且不得設置於建築物主要出

入口旁垃圾貯存空間未臨接計畫道路時應留設 35 公尺寬之車道連

接計畫道路垃圾貯存空間位室內者車道淨寬應達 4 公尺以上且

應設置於地面層

（四）垃圾貯存空間應有適當之清洗（含排水措施）隔離設施以維護環境衛

生如位法定空地者應配合綠化設施美化

七 景觀計畫

景觀計畫目的在塑造本計畫區之整體都市景觀及舒適生活環境設計準則如

后

（一）計畫道路兩側之公共設施帶應於適當位置與間距處植栽喬木行道樹

（如附圖三）且依下列規定

1行道樹樹冠底離地淨高 2 公尺以上根部應保留適當之透水面積

2行道樹樹幹四周應舖設鏤空鑄鐵蓋板或透水設施且應與人行步道地

坪高程齊平

3每一街道應有一代表樹種並將其延續至該街道內之社區樹種以具

大型樹冠耐污染易維護為原則

（二）「沿街步道式開放空間」應利用綠化植栽作為道路與建築物間之緩衝

區且每一街廓之植栽應為同一或共同樹種

（三）「住三」住宅區指定留設之廣場式開放空間以集中配置為原則面積

至少 400 平方公尺且綠地面積至少佔 30長寬比不得超過 21且

應按開放空間面積每滿 64 平方公尺至少植栽喬木一棵其樹冠底離地

淨高 2 公尺以上

附 3-7

附圖三 道路斷面景觀示意圖

（四）公園兒童遊樂場用地景觀設計準則

1公園用地中央主要地區應提供一具多功能及多用途使用的大型活動

區域其他各分區應考量觀賞休閒運動遊戲及衛生等活動與功

能設施

2區內供公用設備及服務設施（如垃圾收集公共廁所）等使用之區域

應使用綠籬或樹叢適當圍蔽

3兒童遊樂場用地配置原則

（1）根據兒童活動尺寸荷重等設計

（2）採用複合式遊具使遊戲有連續性與變化

（3）按兒童年齡分類進行設計

（4）提供父母休憩看護設施以便就近照顧

（5）著重安全考量如彈性地板去除尖銳部分等措施

附 4-1

附件四 台東市都市計畫（豐榮豐樂地區）細部計畫

再發展地區土地開發管理要點

一 本要點依「台東市都市計畫（豐榮豐樂地區）細部計畫土地使用分區管

制計畫」第十二點規定訂定之

二 再發展區之土地權利關係人得擬具開發計畫提經臺東縣都市計畫委員會審

查通過後再依相關法令向主管建築機關申請開發建築

三 申請基地符合下列條件者始得依本要點辦理

（一）基地臨接計畫道路之長度在 20 公尺以上或達週界總長度六分之一且面

積達 1000 平方公尺以上者

（二）因鄰地已申請建築或基地條件特殊致未能符合前款規定者經臺東縣都

市計畫委員會同意後得不受前款規定限制

四 開發計畫應以書圖載明下列事項

（一）申請人姓名身份證字號及地址

（二）開發地區範圍面積及土地與建物使用現況

（三）土地使用及公共設施計畫其圖面比例尺不得小於 1600

（四）土地使用管制計畫

（五）都市設計事項得視實際需要依都市計畫定期通盤檢討實施辦法第八

條第二項之內容予以述明

（六）土地及地上物處理計畫

（七）事業及財務計畫

（八）實施進度

（九）全部土地權利關係人姓名住址權利證明文件及私有土地所有權人

同意書

（十）套繪土地使用計畫之地籍圖其比例尺不得小於 11200

五 依本要點申請整體開發時需以不小於申請開發總面積 20之土地折算為

回饋代金並於全部繳納後始得發照建築

附 4-2

前項代金之計算係以應回饋之土地面積乘以繳交當年度之土地公告現值

加四成為準

六 依本要點申請整體開發者得依下列公式核算其申請開發建築之基準容積

率但該基準容積不得大於 240

V=V0times（1+（V1-01）+ V2）（1-V1）≦240

其中 V回饋後之基準容積率

V0該分區之容積率（120）

V1回饋土地比例

V2獎勵係數（訂為 02）

七 本要點未規定事項悉依其他法令規定辦理

變更機關

業務承辦

人員

擬定機關

業務承辦

人員

業務單位

主管

業務單位

主管

規劃單位亞興測量有限公司

龍邑工程顧問股份有限公司

26

捌變更計畫內容

為配合辦理整體開發本次共變更 3 案其中編號第 1 案為實質計畫內容變

更編號第 2 案及第 3 案分別為土地使用分區管制計畫及都市設計準則部分條文

增修訂其內容請詳見表五變更內容明細表表六變更前後土地使用計畫面積

對照表表七都市設計準則變更對照表及圖七變更計畫示意圖（北中區）圖

八變更計畫示意圖（南區）圖九變更後計畫示意圖

表五 變更內容明細表 單位公頃

編號 變更位置 變更內容

變更理由 原計畫 新計畫

1 豐榮豐樂

地區 第一種住宅區

（1425） 第二種住宅區

（1057） 第三種住宅區（052）兒童遊樂場用地

（069） 公園用地（054） 停車場用地（030）道路用地（ 163）

1 依據主要計畫變更後之計畫內

容並延續原計畫之土地使用

細分區之劃定架構及保障既

有合法建物所有權人權益合

法建物密集之街廓將剔除整

體開發範圍外以提升整體開

發可行性另考量整體開發公

平性未納入整體開發範圍部

分之土地使用分區調整為「第

一種住宅區」其餘則分別調整

為「第二種住宅區」及「第三

種住宅區」 2 為提升開發可行性調整住三

住宅區之規模及區位

第二種住宅區 （258）

第三種住宅區

（117 ） 公園用地（007） 兒童遊樂場用地

（025） 廣場用地（022） 綠地用地（008） 道路用地（079）

鄰里公園兼作兒童

遊樂場使用（332）第二種住宅區（167）第三種住宅區（007）綠地用地（007） 公園用地（081） 兒童遊樂場用地

（016） 道路用地（054）

國中用地（兼供國小

使用）（250） 第二種住宅區（066）第三種住宅區（098）兒童遊樂場用地

（013） 停車場用地（042）道路用地（031）

停車場用地（072） 第二種住宅區（070）道路用地（002）

27

表五 變更內容明細表（續） 單位公頃

編號 變更位置 變更內容

變更理由 原計畫 新計畫

1 豐榮豐樂

地區 道路用地（282） 第一種住宅區（001）

第二種住宅區（212）第三種住宅區（015）兒童遊樂場用地

（014） 綠地用地（001） 公園用地（013） 廣場用地（002） 水溝用地（023） 非都市土地（0075）

非都市土地（00039）道路用地（00039）2 事業及財

務計畫 原事業及財務計畫 修訂事業及財務計

畫 為提升開發可行性將建築密集之

街廓（第一種住宅區）及水利會管

轄之現況溝渠（水溝用地）部分

剔除區段徵收範圍並增訂分期分

區開發原則且配合修正財務計畫

內容 3 土地使用

分區管制

計畫

原土地使用分區管

制計畫 修訂土地使用分區

管制計畫 詳表六土地使用分區管制計畫變

更對照表

4 都市設計

準則 原都市設計準則 修訂都市設計準則 詳表七都市設計準則變更對照表

註表內面積應以依據核定圖實地分割測量面積為準

28

表六 土地使用分區管制計畫變更對照表

編號 原條文 變更後條文 變更說明

1 二住宅區

（一）第一種住宅區（即「住

一」住宅區）建蔽率

不得大於 60容積率

不得大於 160

（二）第二種住宅區（即「住

二」住宅區）建蔽率

不得大於 50容積率

不得大於 240

二住宅區

（一）第一種住宅區（即「住

一」住宅區）建蔽率

不得大於 60容積率

不得大於 120

（二）第二種住宅區（即「住

二」住宅區）建蔽率

不得大於 60容積率

不得大於 160

（三）第三種住宅區（即「住

三」住宅區）建蔽率

不得大於 50容積率

不得大於 240

1 為保障既有合法建築密

集街廓之完整性及建物

所有權人權益未納入

整體開發範圍部分調

整為為「第一種住宅

區」並考量整體開發公

平性其容積率訂為

120 2 原住一及住二住宅區

配合前述調整分別變

更為住二及住三住宅

區

2 三「文（中）」學校用地建蔽

率不得大於 50容積率

不得大於 150

刪除 因應少子化人口結構改

變主要計畫已取消劃設

學校用地故予以刪除

3 四建築形式（略） 三建築形式（略） 條次調整

4 五開放空間

（一）「住一」「住二」住宅

區臨接計畫道路部分

應至少退縮 4 公尺供

留設「沿街步道式開放

空間」設置淨寬 15公尺以上之連續鋪面

人行步道免設置騎

樓

（二）「住二」住宅區除留設

「沿街步道式開放空

間」外應在集中留設

「廣場式開放空間」

並與公共開放空間鄰

近「住一」住宅區除

留設「沿街步道式開放

空間」外其餘之法定

空地應配合防火間隔

整體規劃

（三）「住一」住宅區之防火

間隔宜整體規劃集中

留設開放空間應配合

防火間隔位置留設防

火間隔不得設置圍

牆僅能以高度不超過

1公尺之綠籬作為界隔

空間且不得有高於地

面之固定結構物

四開放空間

（一）「住一」「住二」「住

三」住宅區臨接計畫道

路部分應至少退縮 4公尺供留設「沿街步

道式開放空間」設置

淨寬 15 公尺以上之連

續鋪面人行步道免設

置騎樓

（二）「住三」住宅區除留設

「沿街步道式開放空

間」外應在集中留設

「廣場式開放空間」

並與公共開放空間鄰

近「住一」「住二」

住宅區除留設「沿街步

道式開放空間」外其

餘之法定空地應配合

防火間隔整體規劃

（三）「住一」「住二」住宅

區之防火間隔宜整體

規劃集中留設開放空

間應配合防火間隔位

置留設防火間隔不得

設置圍牆僅能以高度

不超過 1 公尺之綠籬

作為界隔空間且不得

有高於地面之固定結

構物

1 條次調整 2 住一住宅區之環境條件

與住二住宅區相近且

考量開放空間完整性

其相關規範均應比照辦

理故修訂條文內容

3 配合第五項刪除調整

項次 4 配合都市計畫法臺灣省

施行細則修訂調降容

積獎勵上限比例

29

表六 土地使用分區管制計畫變更對照表（續 1）

編號 原條文 變更後條文 變更說明

4 （四）「住一」住宅區之防火

間隔寬度為 2 公尺

（五）學校用地應留設開放空

間面積不得小於基地

面積之 40學校用地

四周如設置柵欄或圍

牆等遮蔽物高度不得

超過 2 公尺牆面透空

率應達 50以上並綠

化處裡且應自計畫道

路境界線退縮 4 公

尺退縮部分供作「沿

街步道式開放空間」及

機車停車空間使用

（六）（略）

（七）1（略） 2建築物提供部分樓

地板面積供下列使

用者得增加所提

供之樓地板面積

但以不超過基地面

積乘以該基地容積

率之 30為限

（四）「住一」「住二」住宅

區之防火間隔寬度為 2公尺

（五）刪除

（五）略

（六）1（略） 2建築物提供部分樓

地板面積供下列使

用者得增加所提供

之樓地板面積但以

不超過基地面積乘

以該基地容積率之

20為限

5 六（略） 五（略） 條次調整

6 七交通運輸系統

（一）（略）

（二）「住一」住宅區每一住

宅單元應至少設置 1部停車位該停車位不

得設置於指定留設開

放空間之人行步道及

防火間隔上「住二」

住宅區應集中設置地

下停車場

（三）「住一」住宅區若附設

1 部以上之停車位時

其停車位得以前後方

式配置之

六交通運輸系統

（一）（略）

（二）「住一」「住二」住宅

區每一住宅單元應至

少設置 1 部停車位該

停車位不得設置於指

定留設開放空間之人

行步道及防火間隔

上「住三」住宅區應

集中設置地下停車場

（三）「住一」「住二」住宅

區若附設 1 部以上之

停車位時其停車位得

以前後方式配置之

1 條次調整 2 住一住宅區之環境條件

與住二住宅區相近其

相關規範均應比照辦

理故修訂條文內容

30

表六 土地使用分區管制計畫變更對照表（續完）

編號 原條文 變更後條文 變更說明

7 八建築基地細分規模

（一）「住一」住宅區最小基

地開發單元 120 平方

公尺最小基地面寬

45 公尺

（二）「住二」住宅區應就完

整街廓整體規劃設

計分期分區開發

七建築基地細分規模

（一）「住一」「住二」住宅

區最小基地開發單元

120 平方公尺最小基

地面寬及最小建築面

寬 5 公尺

（二）「住三」住宅區最小基

地開發單元 1500 平方

公尺

1 條次調整 2 住一住宅區之環境條件

與住二住宅區相近其

相關規範均應比照辦

理故修訂條文內容

3 為提升居住環境及都市

景觀品質最小基地面寬

調整為 5 公尺並增訂

最小建築面寬之規定

4 為提升住三住宅區土地

處分彈性以利達到財

務自償故修正其最小

基地開發規模為 1500平方公尺

8 九～十二（略） 八～十一（略） 條次調整

9

十二「住一」住宅區得維持

現有建築及其使用惟

日後申請建築時仍應

依本要點規定辦理且

為鼓勵既有聚落再發

展亦得另訂「台東市

都市計畫（豐榮豐樂

地區）細部計畫再發展

地區土地開發管理要

點」據以執行

1 增訂條文 2 為鼓勵既有聚落日後整

體再發展提升環境品

質另訂「台東市都市

計畫（豐榮豐樂地區）

細部計畫再發展地區土

地開發管理要點」（詳附

件四）

31

表七 都市設計準則變更對照表

編號 原條文 變更後條文 變更說明

1 一開放空間系統設計準則

（略）

（一）開放空間類別

開放空間系統依

土地屬性及使用形態

區分為公共開放空

間指定留設開放空間

兩類以本計畫區而言

細分如后（詳圖 6-2）

1公共開放空間包括公

（兒）用地學校運動

場

2指定留設開放空間包括

「沿街步道式開放空

間」「住二」住宅區集中

留設之「廣場式開放空

間」上述所稱之開放空

間係指「實施都市計畫地

區建築基地綜合設計鼓

勵辦法」規定開放空間

（二）開放空間設計原則

（略）

（三）開放空間設計準則

1公（兒）用地開放空間設

計規定

（1）公（兒）用地應具休

憩集會及活動等功

能得比照「臺灣省

公園管理辦法」規定

設置相關設施提供

居民使用並應提供

計畫區內居民遭遇重

大人為或天然災害時

所需臨時避難疏散及

急難救助空間

（2）公（兒）用地活動區

配置於主要道路旁

時與道路之間應以

濃密植栽適當區隔

（3）公（兒）用地主要出

入口應與人行動線系

統連接服務車輛及

停車空間出入動線應

避免干擾人行動線與

主要道路系統

一開放空間系統設計準則

（略）

（一）開放空間類別

開放空間系統依

土地屬性及使用形態

區分為公共開放空

間指定留設開放空間

兩類以本計畫區而言

細分如后（詳附圖 1）

1公共開放空間包括公

園兒童遊樂場綠地

廣場用地

2指定留設開放空間包括

「沿街步道式開放空

間」「住三」住宅區集中

留設之「廣場式開放空

間」上述所稱之開放空

間係指「建築技術規則第

15 章實施都市計畫地區

建築基地綜合設計」規定

開放空間

（二）開放空間設計原則

（略）

（三）開放空間設計準則

1公園兒童遊樂場用地開

放空間設計規定

（1）應具休憩集會及活

動等功能得比照「臺

東縣公園管理自治條

例」規定設置相關設

施提供居民使用

並應提供計畫區內居

民遭遇重大人為或天

然災害時所需臨時避

難疏散及急難救助空

間

（2）活動區配置於主要道

路旁時與道路之間

應以濃密植栽適當區

隔

（3）主要出入口應與人行

動線系統連接服務

車輛及停車空間出入

動線應避免干擾人行

動線與主要道路系

統

1 配合休憩性公共設施用

地項目及規模變更調

整其用地名稱且配合

取消學校用地故刪除

相關內容

2 為提供公益性住宅建築

使用將「住二」住宅

區調整為「住三」住宅

區

3 「實施都市計畫地區建

築基地綜合設計鼓勵辦

法」業於 92 年 3 月 20日廢止有關開放空間

規範回歸建築技術規

則故調整其內容

4 「臺灣省公園管理辦

法」業於 95 年 12 月 12日廢止有關公園及兒

童遊樂場之規劃調整

為依「臺東縣公園管理

自治條例」辦理

5 有關「指定留設開放空

間與其他法定空地設計

規定」部分業已納入

土地使用分區管制計畫

規範之故予以刪除

6 調整附圖編號

32

表七 都市設計準則變更對照表（續 1）

編號 原條文 變更後條文 變更說明

1 （4）公（兒）用地應採開

放性設計如基於安

全及管理之需要四

周可設置綠籬或綠化

設施圍蔽高度不得

超過 1 公尺

2學校運動場開放空間設

計規定

（1）學校運動場公共開放

空間鄰近住宅區之部

分應設置高低綠籬

以隔絕噪音

（2）學校留設之開放空

間面積不得小於基

地面積之 10最小

綠化面積不得小於法

訂空地之 50

（3）學校留設之開放空

間應提供居民作為

休憩運動場所及遭

遇重大人為或天然災

害時所需臨時避難疏

散及急難救助空間

（4）學校運動場及戶外活

動區配置應配合自

然地形變化規劃減

少整地與挖填方工

程

（5）學校運動場及戶外活

動區配置應考量自

然氣候條件與微氣候

變化對冬季東北季

風應以建築配置或植

栽密植方式降低活動

時的不適性

（6）學校主要出入口應與

人行動線系統連接

服務車輛及停車空間

出入動線應避免干擾

人行動線主要道路

系統

（7）學校運動場如緊鄰主

要道路配置臨接道

路部分應以喬木密植

方式減少噪音和危險

性

（4）應採開放性設計如

基於安全及管理之需

要四周可設置綠籬

或綠化設施圍蔽高

度不得超過 1 公尺

2其他相關規定

（略）

33

表七 都市設計準則變更對照表（續 2）

編號 原條文 變更後條文 變更說明

1 （8）學校用地及其戶外空

間應採開放性設計

如基於安全及管理之

需要四周可設置柵

欄圍牆或綠籬等設

施物圍蔽如設置欄

杆或圍牆等遮蔽物

高度不得超過 2 公

尺牆面透空率應達

50以上並應綠化

處理

（9）學校用地四周若設置

柵欄或圍牆等遮蔽

物應自計畫道路境

界線退縮 4 公尺退

縮部分得計入法訂空

地又退縮部分應配

合周遭「沿街步道式

開放空間」留設淨寬

15 公尺以上之人行

步道其餘部分應予

植栽綠化或配合學童

上下學動線規劃為家

長接送學童之機車停

車空間

3指定留設開放空間與其

他法定空地設計規定

（1）「住一」「住二」住宅

區臨接計畫道路部分

應至少退縮 4 公尺

供留設「沿街步道式

開放空間」免設置騎

樓

（2）前項「沿街步道式開

放空間」範圍內應設

置連續舖面之人行步

道淨寬不得小於 15公尺並不得設置有

礙通行之設施物

（3）「住二」住宅區除留設

「沿街步道式開放空

間」外應再集中留

設「廣場式開放空

間」並與公共開放空

間鄰近其位置依圖

6-2 之原則設置「住

一」住宅區除留設「沿

街步道式開放空間」

34

表七 都市設計準則變更對照表（續 3）

編號 原條文 變更後條文 變更說明

1 外其餘之法定空地

應配合防火間隔整體

規劃

（4）「住一」住宅區之防火

間隔宜整體規劃集中

留設防火間隔位置

建議如圖 6-3防火間

隔不得設置圍牆僅

能以高度不超過 1 公

尺之綠籬作為界隔空

間且不得有高於地

面之固定結構物

（5）「住一」住宅區之防火

間隔寬度為 2 公尺

4其他相關規定

（略）

2 三交通運輸系統設計準則

（略）

（一）計畫道路標準斷面設計

規定

本計畫區內道路

斷面車道數及空間配

置如圖 6-4其中公共

設施帶係供作佈設行

道樹公車站牌售票

亭變電箱路燈自

行車停車空間及各類

街道傢俱之空間且計

畫道路兩側均規定建

築物退縮供留設「沿

街步道式開放空間」

（二）停車空間設計規定

1「住一」住宅區每一住

宅單元應至少設置 1 部

停車位該停車位不得

設置於指定留設開放

空間臨計畫道路境界

線 15 公尺範圍內及防

火間隔上「住二」住

宅區應集中設置地下

停車場其出入口應設

置於次要道路或私設

通路上並與基地進出

動線開放空間整體設

計

三交通運輸系統設計準則

（略）

（一）計畫道路標準斷面設計

規定

本計畫區內道路

斷面車道數及空間配

置應參酌附圖二辦

理其中公共設施帶係

供作佈設行道樹公車

站牌售票亭變電

箱路燈自行車停車

空間及各類街道傢俱

之空間且計畫道路兩

側均規定建築物退

縮供留設「沿街步道

式開放空間」

（二）停車空間設計規定

1住宅區留設之停車位不

得設置於指定留設開

放空間臨計畫道路境

界線 15 公尺範圍內及

防火間隔上「住三」

住宅區應集中設置地

下停車場其出入口應

設置於次要道路或私

設通路上並與基地進

出動線開放空間整體

設計

1 為保留日後道路設計彈

性故修正用語並調

整附圖編號

2 有關住宅區停車空間留

設規定係屬土地使用

分區管制計畫範疇故

予以刪除

3 配合土地使用屬性調

整將「住二」住宅區

調整為「住三」住宅區

4 配合休憩性公共設施用

地規模變更調整其用

地名稱且配合取消學

校用地故刪除相關內

容

35

表七 都市設計準則變更對照表（續 4）

編號 原條文 變更後條文 變更說明

2 2學校公（兒）用地內

應留設自行車停放空

間並設置自行車停放

架或類似防竊功能之

保護設施

3（略）

2公園兒童遊樂場用地

內應留設自行車停放

空間並設置自行車停

放架或類似防竊功能

之保護設施

3（略）

3 四建築基地細分規模設計準

則

（一）「住二」住宅區應就完

整街廓整體規劃設

計分期分區開發「住

一」住宅區則鼓勵以完

整街廓方式整體開

發最小基地開發單元

120 平方公尺最小面

寬 45 公尺

（二）「住一」住宅區開發規

模如非完整街廓開發

時應考量與鄰近基地

之關係並配合集中留

設法定空地

四建築基地細分規模設計準

則

「住一」「住二」住

宅區開發規模如非完整

街廓開發時應考量與鄰

近基地之關係並配合集

中留設法定空地

1 有關建築基地細分規模

規定係屬土地使用分

區管制計畫範疇故予

以刪除

2 「住一」「住二」住宅

區土地使用屬性相近

故併同規範之

4 五建築量體配置高度造

型色彩及風格設計準則

（一）～（四）（略）

（五）「住一」「住二」住宅

區若需裝置廣告物等

附屬設施物應以不妨

礙通行及景觀為原

則不得設置於指定留

設開放空間及防火間

隔上附著於建築物上

之高度不得低於 36 公

尺廣告物大小以高度

3 公尺寬度 06 公尺

為限其餘規定依內政

部訂頒之「廣告物管理

辦法」等相關規定辦

理

（六）「住二」住宅區之廣告

物等附屬設施應配合

集合住宅建築設計統

一規範

五建築量體配置高度造

型色彩及風格設計準則

（一）～（四）（略）

（五）「住一」「住二」住宅

區若需裝置廣告物等

附屬設施物應以不妨

礙通行及景觀為原

則不得設置於指定留

設開放空間及防火間

隔上附著於建築物上

之高度不得低於 36 公

尺廣告物大小以高度

3 公尺寬度 06 公尺

為限其餘規定依內政

部訂頒之「招牌廣告及

樹立廣告管理辦法」等

相關規定辦理

（六）「住三」住宅區之廣告

物等附屬設施應配合

集合住宅建築設計統

一規範

1 「廣告物管理辦法」業

於 93 年 7 月 23 日公告

廢止故調整為現行之

「招牌廣告及樹立廣告

管理辦法」

2 為提供公益性住宅建築

使用將「住二」住宅

區調整為「住三」住宅

區

36

表七 都市設計準則變更對照表（續 5）

編號 原條文 變更後條文 變更說明

5 六環境保護設施設計準則

本計畫區內環境保

護設施主要為污水處理

設施及「住二」住宅區之

垃圾貯存空間其設計規

定如后（略）

六環境保護設施設計準則

本計畫區內環境保

護設施主要為污水處理

設施及「住三」住宅區之

垃圾貯存空間其設計規

定如后（略）

為提供公益性住宅建築使

用將「住二」住宅區調

整為「住三」住宅區

6 七景觀計畫

（一）（二）（略）

（三）「住二」住宅區指定留

設之廣場式開放空間

以集中配置為原則面

積至少 400 平方公尺

且綠地面積至少佔 30長寬比不得超過

21且應按開放空間

面積每滿 64 平方公尺

至少栽植喬木一棵其

樹冠底離地淨高 2 公

尺以上

（四）學校運動場景觀設計準

則

1所有設施應依據學童的

尺寸進行設計（如垃圾

桶座椅等的高度）

同時各設施的顏色及

造型應多樣化但不得

對整體環境特色有負

面影響

2學校運動場與硬舖面活

動區等功能相近之區

域 應 集 中 規 劃 與 設

計各活動區間應以人

行動線連接

3用以界定運動場與其他

使用空間之緩衝綠帶

與植栽區應考量使用

功能實質環境與視覺

的連續性

4運動場內固定之構造物

或設施物（如圍牆及欄

杆等）應利用樹木灌

木群或蔓生植物綠化

或遮蔽

七景觀計畫

（一）（二）（略）

（三）「住三」住宅區指定留

設之廣場式開放空間

以集中配置為原則面

積至少 400 平方公尺

且綠地面積至少佔 30長寬比不得超過

21且應按開放空間

面積每滿 64 平方公尺

至少栽植喬木一棵其

樹冠底離地淨高 2 公

尺以上

（四）公園兒童遊樂場用地

景觀設計準則

1公園用地中央主要地區

應提供一具多功能及

多用途使用的大型活

動區域其他各分區應

考量觀賞休閒運

動遊戲及衛生等活動

與功能設施

2（略）

3兒童遊樂場用地配置原

則（略）

1 為提供公益性住宅建築

使用將「住二」住宅

區調整為「住三」住宅

區

2 配合休憩性公共設施用

地項目及規模變更調

整其用地名稱且配合

取消學校用地故刪除

相關內容

37

表七 都市設計準則變更對照表（續完）

編號 原條文 變更後條文 變更說明

5 （五）公（兒）用地景觀

設計準則

1公（兒）用地中央主要

地區應提供一具多功

能及多用途使用的大

型活動區域其他各分

區應考量觀賞休閒

運動遊戲及衛生等活

動與功能設施

2（略）

3兒童遊戲場配置原則

（略）

表八 變更前後土地使用計畫面積對照表

項目 現行計畫面積

（公頃） 增減面積

（公頃）

變更後

面積 （公頃）

比例 （）

土地

使用

分區

第一種住宅區 1461 -1424 037 130

第二種住宅區 581 +1314 1895 5558

第三種住宅區 000 +289 289 851

小計 2042 +179 2221 6538

公共

設施

用地

公（兒）用地 332 -332 000 000

綠地 008 +016 024 071

停車場用地 072 +000 072 212

廣場用地 000 +024 024 071

水溝用地 000 +023 023 068

國中（小）用地 250 -250 000 000

兒童遊樂場用地 000 +137 137 403

公園用地 000 +155 155 456

道路用地 693 +048 741 2181

小計 1355 -179 1176 3462

非都市土地 - +00036 - -

合計 3397 -00036 3397 10000

註表內面積應以依據核定圖實地分割測量面積為準

38

表九 變更後土地使用計畫面積表

項目 北區 中區 南區 合計

面積 (公頃)

比例()面積

(公頃)比例()

面積 (公頃)

比例() 面積

(公頃) 比例()

土地

使用

分區

第 一 種 住 宅 區 - 000 - 000 037 299 037 109

第二種住宅區 803 6011 429 5207 663 5360 1895 5578

第三種住宅區 083 621 098 1189 108 872 289 851

小計 886 6632 527 6396 808 6531 2221 6538

公共

設施

用地

兒童遊樂場用地 079 591 058 704 - 000 137 403

公園用地 050 374 - 000 105 849 155 456

綠地 024 180 - 000 - 000 024 071

停車場用地 - 000 042 510 030 243 072 212

廣場用地 006 045 018 218 - 000 024 071

水溝用地 - 000 - 000 023 186 023 068

道路用地 291 2178 179 2172 271 2191 741 2181

小計 450 3368 297 3604 429 3469 1176 3462

合計 1336 10000 824 10000 1237 10000 3397 10000

39

圖七 變更計畫示意圖（北中區）

40

圖八 變更計畫示意圖（南區）

41

圖九 變更後計畫示意圖

42

玖事業及財務計畫

一開發方式

本計畫於 89 年發布實施後因中央政府國民住宅政策轉變及公共設施比例

過高等因素致難以執行後續開發計畫遂由台東縣政府研議降低公共設施用地

比例及增列市地重劃方式開發提經內政部都市計畫委員會第 592次第 606次

第 611 次會議討論其決議綜整為下列三點

（一）同意修正道路系統公共設施用地比例由 3989調降為 3795

（二）為增加計畫執行可行性請縣府考量地方實際發展需要酌予提高土地

使用強度

（三）增列開發方式部分請縣府依規定層報行政院核示後再據以辦理

為提高開發可行性並增加原土地所有權人領回土地比例經評估後公共設施

用地比例需調降至 35以下較為可行而土地使用強度部分經考量整體都市

景觀及實際發展狀況仍以維持原使用強度惟配合本次實質計畫內容變更酌予

調整其區位故前述第一二點決議內容均已納入本次變更檢討之

有關第三點決議增列開發方式部分綜合考量時空環境變遷政策指導開

發目的民眾權益保障及開發可行性等因素後基於下列理由仍維持區段徵收方

式辦理

（一）為符合中央政府興建社會住宅政策及日後興建公益性住宅需求本計

畫區開發後應保留部分土地集中妥予運用而市地重劃係採原位次分配

土地日後無法取得足夠規模之完整土地故未能滿足開發目的

（二）本案變更後公共設施用地比例雖已降為 3462倘採市地重劃開發

加計費用負擔後總負擔勢必超過 4500依據「市地重劃實施辦法」

第 23 條規定需經由過半土地所有權人同意始得為之而本區土地所

有權人數高達三百餘人恐難據以執行

爰此除合法建築密集街廓之第一種住宅區及水利會管有之現況溝渠（水溝

用地）外均維持區段徵收方式辦理整體開發並由臺東縣政府為開發主體

43

圖十 區段徵收範圍示意圖

二開發期程

（一）本案應以全部一次開發為原則惟考量政府財政狀況都市成長管理及都

市發展需求等因素必要時得採分期分區開發且預計變更都市計畫經內

政部都市計畫委員會審竣後 3 年內完成全部或第一期區段徵收計畫報核

程序辦理區段徵收作業主要期程計算至標售完成止為 7 年其中工程施

工期程為 3 年惟實際進度得由主管機關視實際狀況酌予調整之

採分期分區開發時應採北中區及南區二期二區方式開發並以南區為

優先開發區且應於南區開發完成後五年內或可建築用地使用率達 50

44

時辦理第二期開發

（二）第一種住宅區已建築使用之合法建物得維持原建築及其使用且得為必要

之維護及修繕並得申請個別建築或依「台東市都市計畫（豐榮豐樂地

區）細部計畫再發展地區土地開發管理要點」辦理其建築管理及使用管

制仍應依循本計畫土地使用分區管制計畫及其他相關法令

本計畫區總面積為 3397 公頃除第一種住宅區及水溝用地外均採區段徵

收方式辦理故開發面積約 3337 公頃其開發財務說明如下

三財務計畫

（一）土地處理原則

1預計土地所有權人領回抵價地比例

依土地徵收條例第 39 條第 2 項規定抵價地總面積以徵收總面

積之 50為原則因情況特殊經上級主管機關核准者不在此限

但不得少於 40曾為農地重劃者該重劃地區部分不得少於 45

本區段徵收範圍並無參與農地重劃因此依上述原則並參考目

前不動產市場普遍之交易行情以及本計畫區之財務狀況等因素抵價

地發還比例暫以 50預估惟實際土地所有權人領回抵價地比例應以

臺東縣政府報經中央區段徵收主管機關（內政部）核定之抵價地比例

為準

2區段徵收後土地處理方式

本計畫區段徵收範圍內土地經規劃整理後其土地處理方式依

土地徵收條例區段徵收實施辦法及其相關規定辦理並以臺東縣政

府報經中央區段徵收主管機關（內政部）核定之區段徵收計畫為準

（二）開發費用估算

1區段徵收作業費用

辦理本計畫區段徵收作業所需地籍整理費及其他辦理土地整理

必要之費用依過往之經驗以每公頃 120 萬元估算之估計約需 4004

萬元

2地價補償費

擬以私有土地面積 30選擇領取現金補償及公有土地有償撥用

方式參與區段徵收並參酌鄰近地區性質相似之土地交易價格後依土

45

地屬性周邊買賣價並排除掉預期因素及其他影響市價的因素後土

地平均補償單價以 8000 元（≒26446 元坪）估算其地價補償費

為 84400 萬元

3地上物補償費

地上物拆遷補償費部分包含農作改良物鐵皮與網室棚架磚

造與鋼筋混凝土造等其中農作改良物以每公頃 60 萬元鋼筋水泥

造建物拆遷補償費以每公頃 27000 萬元計算磚造建物拆遷補償費以

每公頃 15000 萬元計算鐵皮造建物拆遷補償費以每公頃 5500 萬元

計算及網室棚架以每公頃 500 萬元計算估算地上物拆遷補償費合計

約 14061 萬元

4公共設施費用

包含全區整地工程雨污水下水道地下管道公園綠地廣

場兒童遊樂場停車場及道路等公共設施之規劃設計施工及工程

管理費用考量範圍內地形平坦且地上物單純故整地工程以每公頃

80 萬元計雨污水下水道分別以每公頃 200 萬元及 250 萬元計電

信電力與自來水等公用管線工程以每公頃 300 萬元計公園及兒童

遊樂場用地以每公頃 1800 萬元計綠地以每公頃 1400 萬元計廣

場用地以每公頃 1500 萬元計停車場用地以每公頃 1500 萬元計及

道路用地以每公頃 1600 萬元計等工程規劃設計管理及監造費等

以工程總經費 8計算合計約需 50313 萬元

5管理維護費

區段徵收完成後區內公共設施管理維護費本區依土地徵收條例

施行細則第 51 條第 2 項規定以每年每公頃 5 萬元編列 3 年計算

估計約需 501 萬元

6貸款利息

在辦理區段徵收時可向平均地權基金及公民營行庫辦理貸款作

業依本計畫區段徵收作業預定辦理期程參考五大銀行基準利率（台

灣銀行合作金庫銀行第一銀行華南銀行及台灣土地銀行）並參

酌物價上漲趨勢貸款利率以 3進行估算估算本計畫區段徵收作業

之貸款利息估計約需 16567 萬元

7估算結果

依據前述區段徵收作業費用地價補償費地上物補償費公共

46

設施費用管理維護費及貸款利息估算結果本計畫區段徵收開發總

費用預估約為 169846 萬元詳表十所示

表十 區段徵收開發總費用估算表

項目 單位 數量 單價

（萬元）

總價

（萬元）說明

一區段徵收作業費用 公頃 3337 120 4004

二補償費用

地價補償費 公頃 1055 8000 84400以私有地主30領取

地價補償及公有土地

全數作價方式領回

地上物拆遷補償

農作物 公頃 2500 60 1500

建物

鋼筋混凝土 公頃 015 27000 4050

磚造 公頃 006 15000 900

鐵皮造 公頃 064 5500 3520

網室棚架 公頃 310 500 1550

自拆遷獎勵金 式 100 2541 2541

小計 98461

三公共設施費用

整地工程 公頃 3337 80 2670

公園及兒童遊樂場 公頃 292 1800 5256

綠地 公頃 024 1400 336

廣場 公頃 024 1500 360

停車場 公頃 072 1500 1080

道路 公頃 741 1600 11856

雨水下水道 公頃 3337 200 6674

污水下水道 公頃 3337 250 8343

共同管溝 公頃 3337 300 10011電力電信及自來水

地下管線工程費

小計 46586

工程規劃設計管理

及監造費等 式 100 3727 3727 按工程費之 8估計

合計 50313

四管理維護費 公頃 3337 5 501每年每公頃 5 萬元

編列 3年計算

五貸款利息 16567 以年息 3複利計算

總開發費用 169846

註實際區段徵收開發總費用依辦理時之法令規定及實際發生之費用為準

（三）土地處分方式

47

1私有地所有權人領回抵價地比例依土地徵收條例第 39 條第 2 項辦理發

還土地所有權人之抵價地以第二種住宅區為原則

2屬土地徵收條例第 44 條第 1 項第 2 款所列之公共設施無償登記該管縣政

府本計畫公園兒童遊樂場用地綠地廣場停車場及道路用地等

公共設施用地無償登記為臺東縣政府所有

3其餘可供建築土地則依土地徵收條例第 44 條第 1 項第 5 款規定予以處

分

表十一 區段徵收土地處分方式表

類 別 內 容 面積（公頃）

1發還抵價地土地 第二種住宅區 1141

2無償登記之公共設施用地

公園用地兒童遊樂場用地綠

地廣場用地停車場用地及道路

用地等

1153

3供興建公益性住宅之土地 第三種住宅區 289

4剩餘可供標(讓)售土地 扣除發還抵價地土地後之第二種

住宅區 754

合 計 3337

註區段徵收抵價地之比例以 50為估算財務計畫之依據實際抵價地之比例應以區段徵收主管機關報經核定之比例為準

（四）區段徵收後土地處分收入估算

依據各開發項目之開發方式與概估開發費用經整理分析後區段徵

收後土地處分預估面積為 1043 公頃參酌鄰近地區土地交易案例擬

訂 17500 元作為第二種住宅區用地標(讓)售價格另第三種住宅區按

以開發成本 16285 元折價專案讓售予需地機關預估土地處分收入

約為 179014 萬元以作為縣府未來辦理開發之參考依據惟未來仍得

視財政情形及實際發展需要酌予調整

（五）自償能力分析

1經費籌措

本計畫區段徵收開發總費用之經費籌措方式包括向臺東縣平均

地權基金財政部地方建設基金或各行庫申貸支應等

2自償能力分析

48

本計畫區段徵收開發總費用約需 169846 萬元區段徵收後土地

處分預估收入約 179014 萬元預估區段徵收後盈餘約 9168 萬元

益本比為 105另本案經財務分析結果財務平衡標售底價約 16285

元（≒53835 元坪）與周邊客觀條件相同之都市計畫區住宅區市

場交易行情相較下仍有利基整體財務應屬可行

（六）敏感度分析

抵價地發還比例分別以 4042545475及 50與地主領

取現金比例 0102030及 40進行敏感度分析其財務結果

詳如表十二所示

表十二 區段徵收財務敏感度分析表

抵價地發還比例 地主領現比例 開發總費用

（萬元）

土地處分收入

（萬元）

盈餘

（萬元） 益本比

4000

0 80277 150489 70212 187

10 109605 173309 63704 158

20 138932 196129 57197 141

30 168259 218949 50690 130

40 197587 241769 44182 122

4250

0 80844 136227 55383 169

10 110115 160473 50358 146

20 139385 184719 45334 133

30 168656 208965 40309 124

40 197926 233212 35286 118

4500

0 81410 121964 40554 150

10 110625 147637 37012 133

20 139839 173309 33470 124

30 169052 198982 29930 118

40 198267 224654 26387 113

4750

0 81976 107702 25726 131

10 111135 134800 23665 121

20 140292 161899 21607 115

30 169449 188998 19549 112

40 198607 216097 17490 109

5000

0 82543 93439 10896 113

10 111644 121964 10320 109

20 140746 150489 9743 107

30 169846 179014 9168 105

40 198947 207539 8592 104

附 1-1

附件一 臺東縣政府 104 年 6 月 12 日 府建都字第 1040115666 號函

附 2-1

附件二 變更後土地使用分區管制計畫

為有效控制本計劃區土地使用強度確保公共設施服務水準維護良好生活

環境訂定土地使用分區管制要點如后

一 本要點依都市計畫法第 22 條及同法臺灣省施行細則第 35 條規定訂之

二 住宅區

（一）第一種住宅區（即「住一」住宅區）建蔽率不得大於 60容積率不

得大於 120

（二）第二種住宅區（即「住二」住宅區）建蔽率不得大於 60容積率不

得大於 160

（三）第三種住宅區（即「住三」住宅區）建蔽率不得大於 50容積率不

得大於 240

三 建築形式

（一）為配合遠景海岸山脈富變化的稜線建築物屋頂層及屋頂突出物應設

置斜屋頂且斜屋頂之投影面積不得小於建築面積之 80斜屋頂（覆

文化瓦）之斜率原則上為 11 至 13 之間若經都市設計審議委

員會認可係為設計上之需要得調整之

（二）新建建築物之外牆造型及開窗型式應配合鄰屋設計

四 開放空間

（一）「住一」「住二」「住三」住宅區臨接計畫道路部分應至少退縮 4 公尺

供留設「沿街步道式開放空間」設置淨寬 15 公尺以上之連續鋪面人

行步道免設置騎樓

（二）「住三」住宅區除留設「沿街步道式開放空間」外應在集中留設「廣

場式開放空間」並與公共開放空間鄰近「住一」「住二」住宅區除

留設「沿街步道式開放空間」外其餘之法定空地應配合防火間隔整

體規劃

（三）「住一」「住二」住宅區之防火間隔宜整體規劃集中留設開放空間應

配合防火間隔位置留設防火間隔不得設置圍牆僅能以高度不超過 1

公尺之綠籬作為界隔空間且不得有高於地面之固定結構物

（四）「住一」「住二」住宅區之防火間隔寬度為 2 公尺

附 2-2

（六）開放空間得計入建築基地之法定空地應美化綠化達綠覆率 50以

上

（七）1有關設置開放空間獎勵部份依內政部訂定「實施都市計畫地區建築

基地綜合設計鼓勵辦法」規定辦理

2建築物提供部分樓地板面積供下列使用者得增加所提供之樓地板面

積但以不超過基地面積乘以該基地容積率之 30為限

（1）私人捐獻或設置圖書館博物館藝術中心兒童青少年勞

工老人等活動中心景觀公共設施等供公眾使用其集中留設

之面積在 1 百平方公尺以上並經目的事業主管機關核准設立公

益性基金管理營運者

（2）建築物留設空間與天橋或地下道連接供公眾使用經交通主管機

關核准者

五 建築基地內留設之人行步道應與其他法定空地整體規劃並與周遭之公共

開放空間直接聯繫

六 交通運輸系統

（一）依都市設計準則之計劃道路標準斷面留設之公共設施帶供作佈設行

道樹公車站牌售票亭變電箱路燈標誌自行車停車空間及

各類街道家俱之空間

（二）「住一」「住二」住宅區每一住宅單元應至少設置 1 部停車位該停車

位不得設置於指定留設開放空間之人行步道及防火間隔上「住三」住

宅區應集中設置地下停車場

（三）「住一」「住二」住宅區若附設 1 部以上之停車位時其停車位得以前

後方式配置之

七 建築基地細分規模

（一）「住一」「住二」住宅區最小基地開發單元 120 平方公尺最小基地面

寬及最小建築面寬 5 公尺

（二）「住三」住宅區最小基地開發單元 1500 平方公尺

八 公共設施用地得依「都市計畫公共設施用地多目標使用方案」規定作多目

標使用

九 為維護居住環境品質本計畫區內停車空間依左表規定

附 2-3

土地及建築物用途 基準停車位數

住宅等類似用途建築物

建築樓地板面積在 250 平方公尺以

下者應留設 1 部停車空間超過部

分每超過 150 平方公尺及其零數應

增設 1 部停車空間

商場（店）餐廳飲食店

超級市場等類似用途建築

物

建築樓地板面積每滿 100 平方公尺

設置 1 部停車位

辦公事務所金融等類私

用途建築物 建築樓地板面積每滿 80 平方公尺設

置 1 部停車位

旅館國際觀光旅館等類似

用途建築物 建築樓地板面積每滿 100 平方公尺

或每 4 個房間設置 1 部停車位

十 建築基地內之法定空地應留設二分之一以上種植花草樹木以美化環

境

十一 建築基地申請建築時須經縣府都市設計審議委員會依都市設計準則審

查通過後始得發照建築及施工以塑造本計畫區之獨特風格但為增

強本計畫區風格之設計經都市設計審議委員會認可者得不受都市設

計準則之限制

十二 「住一」住宅區得維持現有建築及其使用惟日後申請建築時仍應依

本要點規定辦理且為鼓勵既有聚落再發展亦得另訂「台東市都市計

畫（豐榮豐樂地區）細部計畫再發展地區土地開發管理要點」據以執

行

十三 本要點未規定事項適用其他法令規定

附 3-1

附件三 變更後都市設計準則

一 開放空間系統設計準則

開放空間在都市結構上包含都市美觀休憩娛樂環境保護及防災避難的

效果規劃設計應以提供自然舒適親切可及的人性化環境為目標並增進

都市防災避難功能

（一）開放空間類別

開放空間系統依土地屬性及使用形態區分為公共開放空間指定

留設開放空間兩類以本計畫區而言細分如后（詳附圖一）

1公共開放空間包括公園兒童遊樂場綠地廣場等用地

2指定留設開放空間包括「沿街步道式開放空間」「住三」住宅區集

中留設之「廣場式開放空間」上述所稱之開放空間係指「建築技術

規則第 15 章實施都市計畫地區建築基地綜合設計」規定開放空間

（二）開放空間設計原則

開放空間之配置除於適當區位設置公共開放空間外並指定每

一基地之「留設開放空間」的位置及其設計標準配合退縮規定維

繫全區開放空間之連續性完整性與多樣性設計原則如后

1每一街廓內及建築物簇群內均應提供開放空間

2所有街廓之開放空間應整體規劃並利用步道相銜接建構一套區內

完整的人行動線系統提升居民移動之便利性

3開放空間須完整規劃並以景觀配置手法銜接各區特色

（三）開放空間設計準則

1公園兒童遊樂場用地開放空間設計規定

（1）應具休憩集會及活動等功能得比照「臺東縣公園管理自治條

例」規定設置相關設施提供居民使用並應提供計畫區內居民

遭遇重大人為或天然災害時所需臨時避難疏散及急難救助空

間

（2）活動區配置於主要道路旁時與道路之間應以濃密植栽適當區

隔

附 3-2

附圖一 開放空間系統配置示意圖

附 3-3

（3）主要出入口應與人行動線系統連接服務車輛及停車空間出入動

線應避免干擾人行動線與主要道路系統

（4）應採開放性設計如基於安全及管理之需要四周可設置綠籬或

綠化設施圍蔽高度不得超過 1 公尺

2其他相關規定

（1）開放空間入口須明顯標示或以其他設計方式強調入口意象加

強公眾使用之能見度

（2）開放空間之舖面應使用具透水性防滑耐壓易維護的材質

舖面設計應以街廓為單元整體規劃反映地區的特色與個性

（3）開放空間的設計應符合無障礙環境的要求

（4）開放空間應美化綠化其綠覆率應達 50以上

二 人行空間設計準則

人行空間目的在提供計畫區內居民一個不需要車輛即可通達區內各主要公

共設施或開放空間的步行安全動線系統本計畫區內配置之人行空間包括都市計

畫劃設之人行步道及建築基地內留設之人行步道兩者相互配合連接建構成

全區完整的人行步道系統提升居民移動之便利性本計畫區內人行空間設計準

則如后

（一）都市計畫劃設之人行步道設計規定

1人行步道之人行空間淨寬度不得小於 15 公尺

2應具連續性舒適性方便性與美觀等基本功能

3交叉路口得視交通需要以號誌輔以聲音告知行人應停止或行進

4除得提供設置灌木植栽及街道傢俱外不得設置其他有礙通行之設施

物並應設置中低光源之照明設施

（二）建築基地內留設之人行步道設計規定

1建築基地內留設之人行步道應與基地內之其他法定空地整體規劃並

與周邊之公共開放空間直接聯繫

2建築基地內留設之人行步道應與車行動線系統明確區分減少交通衝

擊

3建築基地內留設之人行步道地坪應平整每一街廓之各街角均應採無

附 3-4

障礙環境設計

三 交通運輸系統設計準則

交通運輸系統之設計應以提供具可行性及易行性之交通運輸方式為目標

透過道路功能等級之明確劃分各層級道路依其功能服務水準與周圍土地使用

之特性設置不同之車行空間寬度及景觀設計規定

（一）計畫道路標準斷面設計規定

本計畫區內道路斷面車道數及空間配置應參酌附圖二辦理其中

公共設施帶係供作佈設行道樹公車站牌售票亭變電箱路燈

自行車停車空間及各類街道傢俱之空間且計畫道路兩側均規定建築

物退縮供留設「沿街步道式開放空間」

（二）停車空間設計規定

1住宅區留設之停車位不得設置於指定留設開放空間臨計畫道路境界

線 15 公尺範圍內及防火間隔上「住三」住宅區應集中設置地下停

車場其出入口應設置於次要道路或私設通路上並與基地進出動線

開放空間整體設計

2公園兒童遊樂場用地內應留設自行車停放空間並設置自行車停放

架或類似防竊功能之保護設施

附圖二 計畫道路標準斷面圖

附 3-5

3路外公共停車場設計規定

（1）路外公共停車場應有植栽計畫舖面須全面使用透水性材料且

周圍應予綠化

（2）路外公共停車場除出入口處外四周應以綠化土堤或綠化材料

形成適當之圍籬

四 建築基地細分規模設計準則

「住一」「住二」住宅區開發規模如非完整街廓開發時應考量與鄰近基地

之關係並配合集中留設法定空地

五 建築量體配置高度造型色彩及風格設計準則

（一）建築物允建高度應依建築技術規則建築設計施工篇第 164 條規定計算

並檢討日照

（二）為配合遠景海岸山脈富變化的稜線建築物屋頂層及屋頂突出物應設

置斜屋頂且斜屋頂之投影面積不得小於建築面積之 80斜屋頂之

斜率原則上為1 至3 之間若經都市設計審議委員會認可係為設

計上之需要得調整之

（三）新建建築物之外牆造型及開窗形式應配合鄰屋設計

（四）為調和人造建築物與背景天空海洋山脈田野等色彩建築物屋

頂色牆壁色色彩為深色瓦對白色或淺灰

（五）「住一」「住二」住宅區若需裝置廣告物等附屬設施物應以不妨礙

通行及景觀為原則不得設置於指定留設開放空間及防火間隔上附

著於建築物上之高度不得低於 36 公尺廣告物大小以高度 3 公尺寬

度 06 公尺為限其餘規定依內政部「招牌廣告及樹立廣告管理辦法」

等相關規定辦理

（六）「住三」住宅區之廣告物等附屬設施應配合集合住宅建築設計統一

規範

六 環境保護設施設計準則

本計畫區內環境保護設施主要為污水處理設施及「住三」住宅區之垃圾貯存

空間其設計規定如后

（一）污水處理設施依建築技術規則施工篇第 49 條規定辦理

（二）每一單元（以街廓計）之「住二」住宅區開發時應至少設置一處垃

附 3-6

圾貯存空間集中收集處理垃圾

（三）垃圾貯存空間應面臨次要道路集中設置且不得設置於建築物主要出

入口旁垃圾貯存空間未臨接計畫道路時應留設 35 公尺寬之車道連

接計畫道路垃圾貯存空間位室內者車道淨寬應達 4 公尺以上且

應設置於地面層

（四）垃圾貯存空間應有適當之清洗（含排水措施）隔離設施以維護環境衛

生如位法定空地者應配合綠化設施美化

七 景觀計畫

景觀計畫目的在塑造本計畫區之整體都市景觀及舒適生活環境設計準則如

后

（一）計畫道路兩側之公共設施帶應於適當位置與間距處植栽喬木行道樹

（如附圖三）且依下列規定

1行道樹樹冠底離地淨高 2 公尺以上根部應保留適當之透水面積

2行道樹樹幹四周應舖設鏤空鑄鐵蓋板或透水設施且應與人行步道地

坪高程齊平

3每一街道應有一代表樹種並將其延續至該街道內之社區樹種以具

大型樹冠耐污染易維護為原則

（二）「沿街步道式開放空間」應利用綠化植栽作為道路與建築物間之緩衝

區且每一街廓之植栽應為同一或共同樹種

（三）「住三」住宅區指定留設之廣場式開放空間以集中配置為原則面積

至少 400 平方公尺且綠地面積至少佔 30長寬比不得超過 21且

應按開放空間面積每滿 64 平方公尺至少植栽喬木一棵其樹冠底離地

淨高 2 公尺以上

附 3-7

附圖三 道路斷面景觀示意圖

（四）公園兒童遊樂場用地景觀設計準則

1公園用地中央主要地區應提供一具多功能及多用途使用的大型活動

區域其他各分區應考量觀賞休閒運動遊戲及衛生等活動與功

能設施

2區內供公用設備及服務設施（如垃圾收集公共廁所）等使用之區域

應使用綠籬或樹叢適當圍蔽

3兒童遊樂場用地配置原則

（1）根據兒童活動尺寸荷重等設計

（2）採用複合式遊具使遊戲有連續性與變化

（3）按兒童年齡分類進行設計

（4）提供父母休憩看護設施以便就近照顧

（5）著重安全考量如彈性地板去除尖銳部分等措施

附 4-1

附件四 台東市都市計畫（豐榮豐樂地區）細部計畫

再發展地區土地開發管理要點

一 本要點依「台東市都市計畫（豐榮豐樂地區）細部計畫土地使用分區管

制計畫」第十二點規定訂定之

二 再發展區之土地權利關係人得擬具開發計畫提經臺東縣都市計畫委員會審

查通過後再依相關法令向主管建築機關申請開發建築

三 申請基地符合下列條件者始得依本要點辦理

（一）基地臨接計畫道路之長度在 20 公尺以上或達週界總長度六分之一且面

積達 1000 平方公尺以上者

（二）因鄰地已申請建築或基地條件特殊致未能符合前款規定者經臺東縣都

市計畫委員會同意後得不受前款規定限制

四 開發計畫應以書圖載明下列事項

（一）申請人姓名身份證字號及地址

（二）開發地區範圍面積及土地與建物使用現況

（三）土地使用及公共設施計畫其圖面比例尺不得小於 1600

（四）土地使用管制計畫

（五）都市設計事項得視實際需要依都市計畫定期通盤檢討實施辦法第八

條第二項之內容予以述明

（六）土地及地上物處理計畫

（七）事業及財務計畫

（八）實施進度

（九）全部土地權利關係人姓名住址權利證明文件及私有土地所有權人

同意書

（十）套繪土地使用計畫之地籍圖其比例尺不得小於 11200

五 依本要點申請整體開發時需以不小於申請開發總面積 20之土地折算為

回饋代金並於全部繳納後始得發照建築

附 4-2

前項代金之計算係以應回饋之土地面積乘以繳交當年度之土地公告現值

加四成為準

六 依本要點申請整體開發者得依下列公式核算其申請開發建築之基準容積

率但該基準容積不得大於 240

V=V0times（1+（V1-01）+ V2）（1-V1）≦240

其中 V回饋後之基準容積率

V0該分區之容積率（120）

V1回饋土地比例

V2獎勵係數（訂為 02）

七 本要點未規定事項悉依其他法令規定辦理

變更機關

業務承辦

人員

擬定機關

業務承辦

人員

業務單位

主管

業務單位

主管

規劃單位亞興測量有限公司

龍邑工程顧問股份有限公司

27

表五 變更內容明細表（續） 單位公頃

編號 變更位置 變更內容

變更理由 原計畫 新計畫

1 豐榮豐樂

地區 道路用地（282） 第一種住宅區（001）

第二種住宅區（212）第三種住宅區（015）兒童遊樂場用地

（014） 綠地用地（001） 公園用地（013） 廣場用地（002） 水溝用地（023） 非都市土地（0075）

非都市土地（00039）道路用地（00039）2 事業及財

務計畫 原事業及財務計畫 修訂事業及財務計

畫 為提升開發可行性將建築密集之

街廓（第一種住宅區）及水利會管

轄之現況溝渠（水溝用地）部分

剔除區段徵收範圍並增訂分期分

區開發原則且配合修正財務計畫

內容 3 土地使用

分區管制

計畫

原土地使用分區管

制計畫 修訂土地使用分區

管制計畫 詳表六土地使用分區管制計畫變

更對照表

4 都市設計

準則 原都市設計準則 修訂都市設計準則 詳表七都市設計準則變更對照表

註表內面積應以依據核定圖實地分割測量面積為準

28

表六 土地使用分區管制計畫變更對照表

編號 原條文 變更後條文 變更說明

1 二住宅區

（一）第一種住宅區（即「住

一」住宅區）建蔽率

不得大於 60容積率

不得大於 160

（二）第二種住宅區（即「住

二」住宅區）建蔽率

不得大於 50容積率

不得大於 240

二住宅區

（一）第一種住宅區（即「住

一」住宅區）建蔽率

不得大於 60容積率

不得大於 120

（二）第二種住宅區（即「住

二」住宅區）建蔽率

不得大於 60容積率

不得大於 160

（三）第三種住宅區（即「住

三」住宅區）建蔽率

不得大於 50容積率

不得大於 240

1 為保障既有合法建築密

集街廓之完整性及建物

所有權人權益未納入

整體開發範圍部分調

整為為「第一種住宅

區」並考量整體開發公

平性其容積率訂為

120 2 原住一及住二住宅區

配合前述調整分別變

更為住二及住三住宅

區

2 三「文（中）」學校用地建蔽

率不得大於 50容積率

不得大於 150

刪除 因應少子化人口結構改

變主要計畫已取消劃設

學校用地故予以刪除

3 四建築形式（略） 三建築形式（略） 條次調整

4 五開放空間

（一）「住一」「住二」住宅

區臨接計畫道路部分

應至少退縮 4 公尺供

留設「沿街步道式開放

空間」設置淨寬 15公尺以上之連續鋪面

人行步道免設置騎

樓

（二）「住二」住宅區除留設

「沿街步道式開放空

間」外應在集中留設

「廣場式開放空間」

並與公共開放空間鄰

近「住一」住宅區除

留設「沿街步道式開放

空間」外其餘之法定

空地應配合防火間隔

整體規劃

（三）「住一」住宅區之防火

間隔宜整體規劃集中

留設開放空間應配合

防火間隔位置留設防

火間隔不得設置圍

牆僅能以高度不超過

1公尺之綠籬作為界隔

空間且不得有高於地

面之固定結構物

四開放空間

（一）「住一」「住二」「住

三」住宅區臨接計畫道

路部分應至少退縮 4公尺供留設「沿街步

道式開放空間」設置

淨寬 15 公尺以上之連

續鋪面人行步道免設

置騎樓

（二）「住三」住宅區除留設

「沿街步道式開放空

間」外應在集中留設

「廣場式開放空間」

並與公共開放空間鄰

近「住一」「住二」

住宅區除留設「沿街步

道式開放空間」外其

餘之法定空地應配合

防火間隔整體規劃

（三）「住一」「住二」住宅

區之防火間隔宜整體

規劃集中留設開放空

間應配合防火間隔位

置留設防火間隔不得

設置圍牆僅能以高度

不超過 1 公尺之綠籬

作為界隔空間且不得

有高於地面之固定結

構物

1 條次調整 2 住一住宅區之環境條件

與住二住宅區相近且

考量開放空間完整性

其相關規範均應比照辦

理故修訂條文內容

3 配合第五項刪除調整

項次 4 配合都市計畫法臺灣省

施行細則修訂調降容

積獎勵上限比例

29

表六 土地使用分區管制計畫變更對照表（續 1）

編號 原條文 變更後條文 變更說明

4 （四）「住一」住宅區之防火

間隔寬度為 2 公尺

（五）學校用地應留設開放空

間面積不得小於基地

面積之 40學校用地

四周如設置柵欄或圍

牆等遮蔽物高度不得

超過 2 公尺牆面透空

率應達 50以上並綠

化處裡且應自計畫道

路境界線退縮 4 公

尺退縮部分供作「沿

街步道式開放空間」及

機車停車空間使用

（六）（略）

（七）1（略） 2建築物提供部分樓

地板面積供下列使

用者得增加所提

供之樓地板面積

但以不超過基地面

積乘以該基地容積

率之 30為限

（四）「住一」「住二」住宅

區之防火間隔寬度為 2公尺

（五）刪除

（五）略

（六）1（略） 2建築物提供部分樓

地板面積供下列使

用者得增加所提供

之樓地板面積但以

不超過基地面積乘

以該基地容積率之

20為限

5 六（略） 五（略） 條次調整

6 七交通運輸系統

（一）（略）

（二）「住一」住宅區每一住

宅單元應至少設置 1部停車位該停車位不

得設置於指定留設開

放空間之人行步道及

防火間隔上「住二」

住宅區應集中設置地

下停車場

（三）「住一」住宅區若附設

1 部以上之停車位時

其停車位得以前後方

式配置之

六交通運輸系統

（一）（略）

（二）「住一」「住二」住宅

區每一住宅單元應至

少設置 1 部停車位該

停車位不得設置於指

定留設開放空間之人

行步道及防火間隔

上「住三」住宅區應

集中設置地下停車場

（三）「住一」「住二」住宅

區若附設 1 部以上之

停車位時其停車位得

以前後方式配置之

1 條次調整 2 住一住宅區之環境條件

與住二住宅區相近其

相關規範均應比照辦

理故修訂條文內容

30

表六 土地使用分區管制計畫變更對照表（續完）

編號 原條文 變更後條文 變更說明

7 八建築基地細分規模

（一）「住一」住宅區最小基

地開發單元 120 平方

公尺最小基地面寬

45 公尺

（二）「住二」住宅區應就完

整街廓整體規劃設

計分期分區開發

七建築基地細分規模

（一）「住一」「住二」住宅

區最小基地開發單元

120 平方公尺最小基

地面寬及最小建築面

寬 5 公尺

（二）「住三」住宅區最小基

地開發單元 1500 平方

公尺

1 條次調整 2 住一住宅區之環境條件

與住二住宅區相近其

相關規範均應比照辦

理故修訂條文內容

3 為提升居住環境及都市

景觀品質最小基地面寬

調整為 5 公尺並增訂

最小建築面寬之規定

4 為提升住三住宅區土地

處分彈性以利達到財

務自償故修正其最小

基地開發規模為 1500平方公尺

8 九～十二（略） 八～十一（略） 條次調整

9

十二「住一」住宅區得維持

現有建築及其使用惟

日後申請建築時仍應

依本要點規定辦理且

為鼓勵既有聚落再發

展亦得另訂「台東市

都市計畫（豐榮豐樂

地區）細部計畫再發展

地區土地開發管理要

點」據以執行

1 增訂條文 2 為鼓勵既有聚落日後整

體再發展提升環境品

質另訂「台東市都市

計畫（豐榮豐樂地區）

細部計畫再發展地區土

地開發管理要點」（詳附

件四）

31

表七 都市設計準則變更對照表

編號 原條文 變更後條文 變更說明

1 一開放空間系統設計準則

（略）

（一）開放空間類別

開放空間系統依

土地屬性及使用形態

區分為公共開放空

間指定留設開放空間

兩類以本計畫區而言

細分如后（詳圖 6-2）

1公共開放空間包括公

（兒）用地學校運動

場

2指定留設開放空間包括

「沿街步道式開放空

間」「住二」住宅區集中

留設之「廣場式開放空

間」上述所稱之開放空

間係指「實施都市計畫地

區建築基地綜合設計鼓

勵辦法」規定開放空間

（二）開放空間設計原則

（略）

（三）開放空間設計準則

1公（兒）用地開放空間設

計規定

（1）公（兒）用地應具休

憩集會及活動等功

能得比照「臺灣省

公園管理辦法」規定

設置相關設施提供

居民使用並應提供

計畫區內居民遭遇重

大人為或天然災害時

所需臨時避難疏散及

急難救助空間

（2）公（兒）用地活動區

配置於主要道路旁

時與道路之間應以

濃密植栽適當區隔

（3）公（兒）用地主要出

入口應與人行動線系

統連接服務車輛及

停車空間出入動線應

避免干擾人行動線與

主要道路系統

一開放空間系統設計準則

（略）

（一）開放空間類別

開放空間系統依

土地屬性及使用形態

區分為公共開放空

間指定留設開放空間

兩類以本計畫區而言

細分如后（詳附圖 1）

1公共開放空間包括公

園兒童遊樂場綠地

廣場用地

2指定留設開放空間包括

「沿街步道式開放空

間」「住三」住宅區集中

留設之「廣場式開放空

間」上述所稱之開放空

間係指「建築技術規則第

15 章實施都市計畫地區

建築基地綜合設計」規定

開放空間

（二）開放空間設計原則

（略）

（三）開放空間設計準則

1公園兒童遊樂場用地開

放空間設計規定

（1）應具休憩集會及活

動等功能得比照「臺

東縣公園管理自治條

例」規定設置相關設

施提供居民使用

並應提供計畫區內居

民遭遇重大人為或天

然災害時所需臨時避

難疏散及急難救助空

間

（2）活動區配置於主要道

路旁時與道路之間

應以濃密植栽適當區

隔

（3）主要出入口應與人行

動線系統連接服務

車輛及停車空間出入

動線應避免干擾人行

動線與主要道路系

統

1 配合休憩性公共設施用

地項目及規模變更調

整其用地名稱且配合

取消學校用地故刪除

相關內容

2 為提供公益性住宅建築

使用將「住二」住宅

區調整為「住三」住宅

區

3 「實施都市計畫地區建

築基地綜合設計鼓勵辦

法」業於 92 年 3 月 20日廢止有關開放空間

規範回歸建築技術規

則故調整其內容

4 「臺灣省公園管理辦

法」業於 95 年 12 月 12日廢止有關公園及兒

童遊樂場之規劃調整

為依「臺東縣公園管理

自治條例」辦理

5 有關「指定留設開放空

間與其他法定空地設計

規定」部分業已納入

土地使用分區管制計畫

規範之故予以刪除

6 調整附圖編號

32

表七 都市設計準則變更對照表（續 1）

編號 原條文 變更後條文 變更說明

1 （4）公（兒）用地應採開

放性設計如基於安

全及管理之需要四

周可設置綠籬或綠化

設施圍蔽高度不得

超過 1 公尺

2學校運動場開放空間設

計規定

（1）學校運動場公共開放

空間鄰近住宅區之部

分應設置高低綠籬

以隔絕噪音

（2）學校留設之開放空

間面積不得小於基

地面積之 10最小

綠化面積不得小於法

訂空地之 50

（3）學校留設之開放空

間應提供居民作為

休憩運動場所及遭

遇重大人為或天然災

害時所需臨時避難疏

散及急難救助空間

（4）學校運動場及戶外活

動區配置應配合自

然地形變化規劃減

少整地與挖填方工

程

（5）學校運動場及戶外活

動區配置應考量自

然氣候條件與微氣候

變化對冬季東北季

風應以建築配置或植

栽密植方式降低活動

時的不適性

（6）學校主要出入口應與

人行動線系統連接

服務車輛及停車空間

出入動線應避免干擾

人行動線主要道路

系統

（7）學校運動場如緊鄰主

要道路配置臨接道

路部分應以喬木密植

方式減少噪音和危險

性

（4）應採開放性設計如

基於安全及管理之需

要四周可設置綠籬

或綠化設施圍蔽高

度不得超過 1 公尺

2其他相關規定

（略）

33

表七 都市設計準則變更對照表（續 2）

編號 原條文 變更後條文 變更說明

1 （8）學校用地及其戶外空

間應採開放性設計

如基於安全及管理之

需要四周可設置柵

欄圍牆或綠籬等設

施物圍蔽如設置欄

杆或圍牆等遮蔽物

高度不得超過 2 公

尺牆面透空率應達

50以上並應綠化

處理

（9）學校用地四周若設置

柵欄或圍牆等遮蔽

物應自計畫道路境

界線退縮 4 公尺退

縮部分得計入法訂空

地又退縮部分應配

合周遭「沿街步道式

開放空間」留設淨寬

15 公尺以上之人行

步道其餘部分應予

植栽綠化或配合學童

上下學動線規劃為家

長接送學童之機車停

車空間

3指定留設開放空間與其

他法定空地設計規定

（1）「住一」「住二」住宅

區臨接計畫道路部分

應至少退縮 4 公尺

供留設「沿街步道式

開放空間」免設置騎

樓

（2）前項「沿街步道式開

放空間」範圍內應設

置連續舖面之人行步

道淨寬不得小於 15公尺並不得設置有

礙通行之設施物

（3）「住二」住宅區除留設

「沿街步道式開放空

間」外應再集中留

設「廣場式開放空

間」並與公共開放空

間鄰近其位置依圖

6-2 之原則設置「住

一」住宅區除留設「沿

街步道式開放空間」

34

表七 都市設計準則變更對照表（續 3）

編號 原條文 變更後條文 變更說明

1 外其餘之法定空地

應配合防火間隔整體

規劃

（4）「住一」住宅區之防火

間隔宜整體規劃集中

留設防火間隔位置

建議如圖 6-3防火間

隔不得設置圍牆僅

能以高度不超過 1 公

尺之綠籬作為界隔空

間且不得有高於地

面之固定結構物

（5）「住一」住宅區之防火

間隔寬度為 2 公尺

4其他相關規定

（略）

2 三交通運輸系統設計準則

（略）

（一）計畫道路標準斷面設計

規定

本計畫區內道路

斷面車道數及空間配

置如圖 6-4其中公共

設施帶係供作佈設行

道樹公車站牌售票

亭變電箱路燈自

行車停車空間及各類

街道傢俱之空間且計

畫道路兩側均規定建

築物退縮供留設「沿

街步道式開放空間」

（二）停車空間設計規定

1「住一」住宅區每一住

宅單元應至少設置 1 部

停車位該停車位不得

設置於指定留設開放

空間臨計畫道路境界

線 15 公尺範圍內及防

火間隔上「住二」住

宅區應集中設置地下

停車場其出入口應設

置於次要道路或私設

通路上並與基地進出

動線開放空間整體設

計

三交通運輸系統設計準則

（略）

（一）計畫道路標準斷面設計

規定

本計畫區內道路

斷面車道數及空間配

置應參酌附圖二辦

理其中公共設施帶係

供作佈設行道樹公車

站牌售票亭變電

箱路燈自行車停車

空間及各類街道傢俱

之空間且計畫道路兩

側均規定建築物退

縮供留設「沿街步道

式開放空間」

（二）停車空間設計規定

1住宅區留設之停車位不

得設置於指定留設開

放空間臨計畫道路境

界線 15 公尺範圍內及

防火間隔上「住三」

住宅區應集中設置地

下停車場其出入口應

設置於次要道路或私

設通路上並與基地進

出動線開放空間整體

設計

1 為保留日後道路設計彈

性故修正用語並調

整附圖編號

2 有關住宅區停車空間留

設規定係屬土地使用

分區管制計畫範疇故

予以刪除

3 配合土地使用屬性調

整將「住二」住宅區

調整為「住三」住宅區

4 配合休憩性公共設施用

地規模變更調整其用

地名稱且配合取消學

校用地故刪除相關內

容

35

表七 都市設計準則變更對照表（續 4）

編號 原條文 變更後條文 變更說明

2 2學校公（兒）用地內

應留設自行車停放空

間並設置自行車停放

架或類似防竊功能之

保護設施

3（略）

2公園兒童遊樂場用地

內應留設自行車停放

空間並設置自行車停

放架或類似防竊功能

之保護設施

3（略）

3 四建築基地細分規模設計準

則

（一）「住二」住宅區應就完

整街廓整體規劃設

計分期分區開發「住

一」住宅區則鼓勵以完

整街廓方式整體開

發最小基地開發單元

120 平方公尺最小面

寬 45 公尺

（二）「住一」住宅區開發規

模如非完整街廓開發

時應考量與鄰近基地

之關係並配合集中留

設法定空地

四建築基地細分規模設計準

則

「住一」「住二」住

宅區開發規模如非完整

街廓開發時應考量與鄰

近基地之關係並配合集

中留設法定空地

1 有關建築基地細分規模

規定係屬土地使用分

區管制計畫範疇故予

以刪除

2 「住一」「住二」住宅

區土地使用屬性相近

故併同規範之

4 五建築量體配置高度造

型色彩及風格設計準則

（一）～（四）（略）

（五）「住一」「住二」住宅

區若需裝置廣告物等

附屬設施物應以不妨

礙通行及景觀為原

則不得設置於指定留

設開放空間及防火間

隔上附著於建築物上

之高度不得低於 36 公

尺廣告物大小以高度

3 公尺寬度 06 公尺

為限其餘規定依內政

部訂頒之「廣告物管理

辦法」等相關規定辦

理

（六）「住二」住宅區之廣告

物等附屬設施應配合

集合住宅建築設計統

一規範

五建築量體配置高度造

型色彩及風格設計準則

（一）～（四）（略）

（五）「住一」「住二」住宅

區若需裝置廣告物等

附屬設施物應以不妨

礙通行及景觀為原

則不得設置於指定留

設開放空間及防火間

隔上附著於建築物上

之高度不得低於 36 公

尺廣告物大小以高度

3 公尺寬度 06 公尺

為限其餘規定依內政

部訂頒之「招牌廣告及

樹立廣告管理辦法」等

相關規定辦理

（六）「住三」住宅區之廣告

物等附屬設施應配合

集合住宅建築設計統

一規範

1 「廣告物管理辦法」業

於 93 年 7 月 23 日公告

廢止故調整為現行之

「招牌廣告及樹立廣告

管理辦法」

2 為提供公益性住宅建築

使用將「住二」住宅

區調整為「住三」住宅

區

36

表七 都市設計準則變更對照表（續 5）

編號 原條文 變更後條文 變更說明

5 六環境保護設施設計準則

本計畫區內環境保

護設施主要為污水處理

設施及「住二」住宅區之

垃圾貯存空間其設計規

定如后（略）

六環境保護設施設計準則

本計畫區內環境保

護設施主要為污水處理

設施及「住三」住宅區之

垃圾貯存空間其設計規

定如后（略）

為提供公益性住宅建築使

用將「住二」住宅區調

整為「住三」住宅區

6 七景觀計畫

（一）（二）（略）

（三）「住二」住宅區指定留

設之廣場式開放空間

以集中配置為原則面

積至少 400 平方公尺

且綠地面積至少佔 30長寬比不得超過

21且應按開放空間

面積每滿 64 平方公尺

至少栽植喬木一棵其

樹冠底離地淨高 2 公

尺以上

（四）學校運動場景觀設計準

則

1所有設施應依據學童的

尺寸進行設計（如垃圾

桶座椅等的高度）

同時各設施的顏色及

造型應多樣化但不得

對整體環境特色有負

面影響

2學校運動場與硬舖面活

動區等功能相近之區

域 應 集 中 規 劃 與 設

計各活動區間應以人

行動線連接

3用以界定運動場與其他

使用空間之緩衝綠帶

與植栽區應考量使用

功能實質環境與視覺

的連續性

4運動場內固定之構造物

或設施物（如圍牆及欄

杆等）應利用樹木灌

木群或蔓生植物綠化

或遮蔽

七景觀計畫

（一）（二）（略）

（三）「住三」住宅區指定留

設之廣場式開放空間

以集中配置為原則面

積至少 400 平方公尺

且綠地面積至少佔 30長寬比不得超過

21且應按開放空間

面積每滿 64 平方公尺

至少栽植喬木一棵其

樹冠底離地淨高 2 公

尺以上

（四）公園兒童遊樂場用地

景觀設計準則

1公園用地中央主要地區

應提供一具多功能及

多用途使用的大型活

動區域其他各分區應

考量觀賞休閒運

動遊戲及衛生等活動

與功能設施

2（略）

3兒童遊樂場用地配置原

則（略）

1 為提供公益性住宅建築

使用將「住二」住宅

區調整為「住三」住宅

區

2 配合休憩性公共設施用

地項目及規模變更調

整其用地名稱且配合

取消學校用地故刪除

相關內容

37

表七 都市設計準則變更對照表（續完）

編號 原條文 變更後條文 變更說明

5 （五）公（兒）用地景觀

設計準則

1公（兒）用地中央主要

地區應提供一具多功

能及多用途使用的大

型活動區域其他各分

區應考量觀賞休閒

運動遊戲及衛生等活

動與功能設施

2（略）

3兒童遊戲場配置原則

（略）

表八 變更前後土地使用計畫面積對照表

項目 現行計畫面積

（公頃） 增減面積

（公頃）

變更後

面積 （公頃）

比例 （）

土地

使用

分區

第一種住宅區 1461 -1424 037 130

第二種住宅區 581 +1314 1895 5558

第三種住宅區 000 +289 289 851

小計 2042 +179 2221 6538

公共

設施

用地

公（兒）用地 332 -332 000 000

綠地 008 +016 024 071

停車場用地 072 +000 072 212

廣場用地 000 +024 024 071

水溝用地 000 +023 023 068

國中（小）用地 250 -250 000 000

兒童遊樂場用地 000 +137 137 403

公園用地 000 +155 155 456

道路用地 693 +048 741 2181

小計 1355 -179 1176 3462

非都市土地 - +00036 - -

合計 3397 -00036 3397 10000

註表內面積應以依據核定圖實地分割測量面積為準

38

表九 變更後土地使用計畫面積表

項目 北區 中區 南區 合計

面積 (公頃)

比例()面積

(公頃)比例()

面積 (公頃)

比例() 面積

(公頃) 比例()

土地

使用

分區

第 一 種 住 宅 區 - 000 - 000 037 299 037 109

第二種住宅區 803 6011 429 5207 663 5360 1895 5578

第三種住宅區 083 621 098 1189 108 872 289 851

小計 886 6632 527 6396 808 6531 2221 6538

公共

設施

用地

兒童遊樂場用地 079 591 058 704 - 000 137 403

公園用地 050 374 - 000 105 849 155 456

綠地 024 180 - 000 - 000 024 071

停車場用地 - 000 042 510 030 243 072 212

廣場用地 006 045 018 218 - 000 024 071

水溝用地 - 000 - 000 023 186 023 068

道路用地 291 2178 179 2172 271 2191 741 2181

小計 450 3368 297 3604 429 3469 1176 3462

合計 1336 10000 824 10000 1237 10000 3397 10000

39

圖七 變更計畫示意圖（北中區）

40

圖八 變更計畫示意圖（南區）

41

圖九 變更後計畫示意圖

42

玖事業及財務計畫

一開發方式

本計畫於 89 年發布實施後因中央政府國民住宅政策轉變及公共設施比例

過高等因素致難以執行後續開發計畫遂由台東縣政府研議降低公共設施用地

比例及增列市地重劃方式開發提經內政部都市計畫委員會第 592次第 606次

第 611 次會議討論其決議綜整為下列三點

（一）同意修正道路系統公共設施用地比例由 3989調降為 3795

（二）為增加計畫執行可行性請縣府考量地方實際發展需要酌予提高土地

使用強度

（三）增列開發方式部分請縣府依規定層報行政院核示後再據以辦理

為提高開發可行性並增加原土地所有權人領回土地比例經評估後公共設施

用地比例需調降至 35以下較為可行而土地使用強度部分經考量整體都市

景觀及實際發展狀況仍以維持原使用強度惟配合本次實質計畫內容變更酌予

調整其區位故前述第一二點決議內容均已納入本次變更檢討之

有關第三點決議增列開發方式部分綜合考量時空環境變遷政策指導開

發目的民眾權益保障及開發可行性等因素後基於下列理由仍維持區段徵收方

式辦理

（一）為符合中央政府興建社會住宅政策及日後興建公益性住宅需求本計

畫區開發後應保留部分土地集中妥予運用而市地重劃係採原位次分配

土地日後無法取得足夠規模之完整土地故未能滿足開發目的

（二）本案變更後公共設施用地比例雖已降為 3462倘採市地重劃開發

加計費用負擔後總負擔勢必超過 4500依據「市地重劃實施辦法」

第 23 條規定需經由過半土地所有權人同意始得為之而本區土地所

有權人數高達三百餘人恐難據以執行

爰此除合法建築密集街廓之第一種住宅區及水利會管有之現況溝渠（水溝

用地）外均維持區段徵收方式辦理整體開發並由臺東縣政府為開發主體

43

圖十 區段徵收範圍示意圖

二開發期程

（一）本案應以全部一次開發為原則惟考量政府財政狀況都市成長管理及都

市發展需求等因素必要時得採分期分區開發且預計變更都市計畫經內

政部都市計畫委員會審竣後 3 年內完成全部或第一期區段徵收計畫報核

程序辦理區段徵收作業主要期程計算至標售完成止為 7 年其中工程施

工期程為 3 年惟實際進度得由主管機關視實際狀況酌予調整之

採分期分區開發時應採北中區及南區二期二區方式開發並以南區為

優先開發區且應於南區開發完成後五年內或可建築用地使用率達 50

44

時辦理第二期開發

（二）第一種住宅區已建築使用之合法建物得維持原建築及其使用且得為必要

之維護及修繕並得申請個別建築或依「台東市都市計畫（豐榮豐樂地

區）細部計畫再發展地區土地開發管理要點」辦理其建築管理及使用管

制仍應依循本計畫土地使用分區管制計畫及其他相關法令

本計畫區總面積為 3397 公頃除第一種住宅區及水溝用地外均採區段徵

收方式辦理故開發面積約 3337 公頃其開發財務說明如下

三財務計畫

（一）土地處理原則

1預計土地所有權人領回抵價地比例

依土地徵收條例第 39 條第 2 項規定抵價地總面積以徵收總面

積之 50為原則因情況特殊經上級主管機關核准者不在此限

但不得少於 40曾為農地重劃者該重劃地區部分不得少於 45

本區段徵收範圍並無參與農地重劃因此依上述原則並參考目

前不動產市場普遍之交易行情以及本計畫區之財務狀況等因素抵價

地發還比例暫以 50預估惟實際土地所有權人領回抵價地比例應以

臺東縣政府報經中央區段徵收主管機關（內政部）核定之抵價地比例

為準

2區段徵收後土地處理方式

本計畫區段徵收範圍內土地經規劃整理後其土地處理方式依

土地徵收條例區段徵收實施辦法及其相關規定辦理並以臺東縣政

府報經中央區段徵收主管機關（內政部）核定之區段徵收計畫為準

（二）開發費用估算

1區段徵收作業費用

辦理本計畫區段徵收作業所需地籍整理費及其他辦理土地整理

必要之費用依過往之經驗以每公頃 120 萬元估算之估計約需 4004

萬元

2地價補償費

擬以私有土地面積 30選擇領取現金補償及公有土地有償撥用

方式參與區段徵收並參酌鄰近地區性質相似之土地交易價格後依土

45

地屬性周邊買賣價並排除掉預期因素及其他影響市價的因素後土

地平均補償單價以 8000 元（≒26446 元坪）估算其地價補償費

為 84400 萬元

3地上物補償費

地上物拆遷補償費部分包含農作改良物鐵皮與網室棚架磚

造與鋼筋混凝土造等其中農作改良物以每公頃 60 萬元鋼筋水泥

造建物拆遷補償費以每公頃 27000 萬元計算磚造建物拆遷補償費以

每公頃 15000 萬元計算鐵皮造建物拆遷補償費以每公頃 5500 萬元

計算及網室棚架以每公頃 500 萬元計算估算地上物拆遷補償費合計

約 14061 萬元

4公共設施費用

包含全區整地工程雨污水下水道地下管道公園綠地廣

場兒童遊樂場停車場及道路等公共設施之規劃設計施工及工程

管理費用考量範圍內地形平坦且地上物單純故整地工程以每公頃

80 萬元計雨污水下水道分別以每公頃 200 萬元及 250 萬元計電

信電力與自來水等公用管線工程以每公頃 300 萬元計公園及兒童

遊樂場用地以每公頃 1800 萬元計綠地以每公頃 1400 萬元計廣

場用地以每公頃 1500 萬元計停車場用地以每公頃 1500 萬元計及

道路用地以每公頃 1600 萬元計等工程規劃設計管理及監造費等

以工程總經費 8計算合計約需 50313 萬元

5管理維護費

區段徵收完成後區內公共設施管理維護費本區依土地徵收條例

施行細則第 51 條第 2 項規定以每年每公頃 5 萬元編列 3 年計算

估計約需 501 萬元

6貸款利息

在辦理區段徵收時可向平均地權基金及公民營行庫辦理貸款作

業依本計畫區段徵收作業預定辦理期程參考五大銀行基準利率（台

灣銀行合作金庫銀行第一銀行華南銀行及台灣土地銀行）並參

酌物價上漲趨勢貸款利率以 3進行估算估算本計畫區段徵收作業

之貸款利息估計約需 16567 萬元

7估算結果

依據前述區段徵收作業費用地價補償費地上物補償費公共

46

設施費用管理維護費及貸款利息估算結果本計畫區段徵收開發總

費用預估約為 169846 萬元詳表十所示

表十 區段徵收開發總費用估算表

項目 單位 數量 單價

（萬元）

總價

（萬元）說明

一區段徵收作業費用 公頃 3337 120 4004

二補償費用

地價補償費 公頃 1055 8000 84400以私有地主30領取

地價補償及公有土地

全數作價方式領回

地上物拆遷補償

農作物 公頃 2500 60 1500

建物

鋼筋混凝土 公頃 015 27000 4050

磚造 公頃 006 15000 900

鐵皮造 公頃 064 5500 3520

網室棚架 公頃 310 500 1550

自拆遷獎勵金 式 100 2541 2541

小計 98461

三公共設施費用

整地工程 公頃 3337 80 2670

公園及兒童遊樂場 公頃 292 1800 5256

綠地 公頃 024 1400 336

廣場 公頃 024 1500 360

停車場 公頃 072 1500 1080

道路 公頃 741 1600 11856

雨水下水道 公頃 3337 200 6674

污水下水道 公頃 3337 250 8343

共同管溝 公頃 3337 300 10011電力電信及自來水

地下管線工程費

小計 46586

工程規劃設計管理

及監造費等 式 100 3727 3727 按工程費之 8估計

合計 50313

四管理維護費 公頃 3337 5 501每年每公頃 5 萬元

編列 3年計算

五貸款利息 16567 以年息 3複利計算

總開發費用 169846

註實際區段徵收開發總費用依辦理時之法令規定及實際發生之費用為準

（三）土地處分方式

47

1私有地所有權人領回抵價地比例依土地徵收條例第 39 條第 2 項辦理發

還土地所有權人之抵價地以第二種住宅區為原則

2屬土地徵收條例第 44 條第 1 項第 2 款所列之公共設施無償登記該管縣政

府本計畫公園兒童遊樂場用地綠地廣場停車場及道路用地等

公共設施用地無償登記為臺東縣政府所有

3其餘可供建築土地則依土地徵收條例第 44 條第 1 項第 5 款規定予以處

分

表十一 區段徵收土地處分方式表

類 別 內 容 面積（公頃）

1發還抵價地土地 第二種住宅區 1141

2無償登記之公共設施用地

公園用地兒童遊樂場用地綠

地廣場用地停車場用地及道路

用地等

1153

3供興建公益性住宅之土地 第三種住宅區 289

4剩餘可供標(讓)售土地 扣除發還抵價地土地後之第二種

住宅區 754

合 計 3337

註區段徵收抵價地之比例以 50為估算財務計畫之依據實際抵價地之比例應以區段徵收主管機關報經核定之比例為準

（四）區段徵收後土地處分收入估算

依據各開發項目之開發方式與概估開發費用經整理分析後區段徵

收後土地處分預估面積為 1043 公頃參酌鄰近地區土地交易案例擬

訂 17500 元作為第二種住宅區用地標(讓)售價格另第三種住宅區按

以開發成本 16285 元折價專案讓售予需地機關預估土地處分收入

約為 179014 萬元以作為縣府未來辦理開發之參考依據惟未來仍得

視財政情形及實際發展需要酌予調整

（五）自償能力分析

1經費籌措

本計畫區段徵收開發總費用之經費籌措方式包括向臺東縣平均

地權基金財政部地方建設基金或各行庫申貸支應等

2自償能力分析

48

本計畫區段徵收開發總費用約需 169846 萬元區段徵收後土地

處分預估收入約 179014 萬元預估區段徵收後盈餘約 9168 萬元

益本比為 105另本案經財務分析結果財務平衡標售底價約 16285

元（≒53835 元坪）與周邊客觀條件相同之都市計畫區住宅區市

場交易行情相較下仍有利基整體財務應屬可行

（六）敏感度分析

抵價地發還比例分別以 4042545475及 50與地主領

取現金比例 0102030及 40進行敏感度分析其財務結果

詳如表十二所示

表十二 區段徵收財務敏感度分析表

抵價地發還比例 地主領現比例 開發總費用

（萬元）

土地處分收入

（萬元）

盈餘

（萬元） 益本比

4000

0 80277 150489 70212 187

10 109605 173309 63704 158

20 138932 196129 57197 141

30 168259 218949 50690 130

40 197587 241769 44182 122

4250

0 80844 136227 55383 169

10 110115 160473 50358 146

20 139385 184719 45334 133

30 168656 208965 40309 124

40 197926 233212 35286 118

4500

0 81410 121964 40554 150

10 110625 147637 37012 133

20 139839 173309 33470 124

30 169052 198982 29930 118

40 198267 224654 26387 113

4750

0 81976 107702 25726 131

10 111135 134800 23665 121

20 140292 161899 21607 115

30 169449 188998 19549 112

40 198607 216097 17490 109

5000

0 82543 93439 10896 113

10 111644 121964 10320 109

20 140746 150489 9743 107

30 169846 179014 9168 105

40 198947 207539 8592 104

附 1-1

附件一 臺東縣政府 104 年 6 月 12 日 府建都字第 1040115666 號函

附 2-1

附件二 變更後土地使用分區管制計畫

為有效控制本計劃區土地使用強度確保公共設施服務水準維護良好生活

環境訂定土地使用分區管制要點如后

一 本要點依都市計畫法第 22 條及同法臺灣省施行細則第 35 條規定訂之

二 住宅區

（一）第一種住宅區（即「住一」住宅區）建蔽率不得大於 60容積率不

得大於 120

（二）第二種住宅區（即「住二」住宅區）建蔽率不得大於 60容積率不

得大於 160

（三）第三種住宅區（即「住三」住宅區）建蔽率不得大於 50容積率不

得大於 240

三 建築形式

（一）為配合遠景海岸山脈富變化的稜線建築物屋頂層及屋頂突出物應設

置斜屋頂且斜屋頂之投影面積不得小於建築面積之 80斜屋頂（覆

文化瓦）之斜率原則上為 11 至 13 之間若經都市設計審議委

員會認可係為設計上之需要得調整之

（二）新建建築物之外牆造型及開窗型式應配合鄰屋設計

四 開放空間

（一）「住一」「住二」「住三」住宅區臨接計畫道路部分應至少退縮 4 公尺

供留設「沿街步道式開放空間」設置淨寬 15 公尺以上之連續鋪面人

行步道免設置騎樓

（二）「住三」住宅區除留設「沿街步道式開放空間」外應在集中留設「廣

場式開放空間」並與公共開放空間鄰近「住一」「住二」住宅區除

留設「沿街步道式開放空間」外其餘之法定空地應配合防火間隔整

體規劃

（三）「住一」「住二」住宅區之防火間隔宜整體規劃集中留設開放空間應

配合防火間隔位置留設防火間隔不得設置圍牆僅能以高度不超過 1

公尺之綠籬作為界隔空間且不得有高於地面之固定結構物

（四）「住一」「住二」住宅區之防火間隔寬度為 2 公尺

附 2-2

（六）開放空間得計入建築基地之法定空地應美化綠化達綠覆率 50以

上

（七）1有關設置開放空間獎勵部份依內政部訂定「實施都市計畫地區建築

基地綜合設計鼓勵辦法」規定辦理

2建築物提供部分樓地板面積供下列使用者得增加所提供之樓地板面

積但以不超過基地面積乘以該基地容積率之 30為限

（1）私人捐獻或設置圖書館博物館藝術中心兒童青少年勞

工老人等活動中心景觀公共設施等供公眾使用其集中留設

之面積在 1 百平方公尺以上並經目的事業主管機關核准設立公

益性基金管理營運者

（2）建築物留設空間與天橋或地下道連接供公眾使用經交通主管機

關核准者

五 建築基地內留設之人行步道應與其他法定空地整體規劃並與周遭之公共

開放空間直接聯繫

六 交通運輸系統

（一）依都市設計準則之計劃道路標準斷面留設之公共設施帶供作佈設行

道樹公車站牌售票亭變電箱路燈標誌自行車停車空間及

各類街道家俱之空間

（二）「住一」「住二」住宅區每一住宅單元應至少設置 1 部停車位該停車

位不得設置於指定留設開放空間之人行步道及防火間隔上「住三」住

宅區應集中設置地下停車場

（三）「住一」「住二」住宅區若附設 1 部以上之停車位時其停車位得以前

後方式配置之

七 建築基地細分規模

（一）「住一」「住二」住宅區最小基地開發單元 120 平方公尺最小基地面

寬及最小建築面寬 5 公尺

（二）「住三」住宅區最小基地開發單元 1500 平方公尺

八 公共設施用地得依「都市計畫公共設施用地多目標使用方案」規定作多目

標使用

九 為維護居住環境品質本計畫區內停車空間依左表規定

附 2-3

土地及建築物用途 基準停車位數

住宅等類似用途建築物

建築樓地板面積在 250 平方公尺以

下者應留設 1 部停車空間超過部

分每超過 150 平方公尺及其零數應

增設 1 部停車空間

商場（店）餐廳飲食店

超級市場等類似用途建築

物

建築樓地板面積每滿 100 平方公尺

設置 1 部停車位

辦公事務所金融等類私

用途建築物 建築樓地板面積每滿 80 平方公尺設

置 1 部停車位

旅館國際觀光旅館等類似

用途建築物 建築樓地板面積每滿 100 平方公尺

或每 4 個房間設置 1 部停車位

十 建築基地內之法定空地應留設二分之一以上種植花草樹木以美化環

境

十一 建築基地申請建築時須經縣府都市設計審議委員會依都市設計準則審

查通過後始得發照建築及施工以塑造本計畫區之獨特風格但為增

強本計畫區風格之設計經都市設計審議委員會認可者得不受都市設

計準則之限制

十二 「住一」住宅區得維持現有建築及其使用惟日後申請建築時仍應依

本要點規定辦理且為鼓勵既有聚落再發展亦得另訂「台東市都市計

畫（豐榮豐樂地區）細部計畫再發展地區土地開發管理要點」據以執

行

十三 本要點未規定事項適用其他法令規定

附 3-1

附件三 變更後都市設計準則

一 開放空間系統設計準則

開放空間在都市結構上包含都市美觀休憩娛樂環境保護及防災避難的

效果規劃設計應以提供自然舒適親切可及的人性化環境為目標並增進

都市防災避難功能

（一）開放空間類別

開放空間系統依土地屬性及使用形態區分為公共開放空間指定

留設開放空間兩類以本計畫區而言細分如后（詳附圖一）

1公共開放空間包括公園兒童遊樂場綠地廣場等用地

2指定留設開放空間包括「沿街步道式開放空間」「住三」住宅區集

中留設之「廣場式開放空間」上述所稱之開放空間係指「建築技術

規則第 15 章實施都市計畫地區建築基地綜合設計」規定開放空間

（二）開放空間設計原則

開放空間之配置除於適當區位設置公共開放空間外並指定每

一基地之「留設開放空間」的位置及其設計標準配合退縮規定維

繫全區開放空間之連續性完整性與多樣性設計原則如后

1每一街廓內及建築物簇群內均應提供開放空間

2所有街廓之開放空間應整體規劃並利用步道相銜接建構一套區內

完整的人行動線系統提升居民移動之便利性

3開放空間須完整規劃並以景觀配置手法銜接各區特色

（三）開放空間設計準則

1公園兒童遊樂場用地開放空間設計規定

（1）應具休憩集會及活動等功能得比照「臺東縣公園管理自治條

例」規定設置相關設施提供居民使用並應提供計畫區內居民

遭遇重大人為或天然災害時所需臨時避難疏散及急難救助空

間

（2）活動區配置於主要道路旁時與道路之間應以濃密植栽適當區

隔

附 3-2

附圖一 開放空間系統配置示意圖

附 3-3

（3）主要出入口應與人行動線系統連接服務車輛及停車空間出入動

線應避免干擾人行動線與主要道路系統

（4）應採開放性設計如基於安全及管理之需要四周可設置綠籬或

綠化設施圍蔽高度不得超過 1 公尺

2其他相關規定

（1）開放空間入口須明顯標示或以其他設計方式強調入口意象加

強公眾使用之能見度

（2）開放空間之舖面應使用具透水性防滑耐壓易維護的材質

舖面設計應以街廓為單元整體規劃反映地區的特色與個性

（3）開放空間的設計應符合無障礙環境的要求

（4）開放空間應美化綠化其綠覆率應達 50以上

二 人行空間設計準則

人行空間目的在提供計畫區內居民一個不需要車輛即可通達區內各主要公

共設施或開放空間的步行安全動線系統本計畫區內配置之人行空間包括都市計

畫劃設之人行步道及建築基地內留設之人行步道兩者相互配合連接建構成

全區完整的人行步道系統提升居民移動之便利性本計畫區內人行空間設計準

則如后

（一）都市計畫劃設之人行步道設計規定

1人行步道之人行空間淨寬度不得小於 15 公尺

2應具連續性舒適性方便性與美觀等基本功能

3交叉路口得視交通需要以號誌輔以聲音告知行人應停止或行進

4除得提供設置灌木植栽及街道傢俱外不得設置其他有礙通行之設施

物並應設置中低光源之照明設施

（二）建築基地內留設之人行步道設計規定

1建築基地內留設之人行步道應與基地內之其他法定空地整體規劃並

與周邊之公共開放空間直接聯繫

2建築基地內留設之人行步道應與車行動線系統明確區分減少交通衝

擊

3建築基地內留設之人行步道地坪應平整每一街廓之各街角均應採無

附 3-4

障礙環境設計

三 交通運輸系統設計準則

交通運輸系統之設計應以提供具可行性及易行性之交通運輸方式為目標

透過道路功能等級之明確劃分各層級道路依其功能服務水準與周圍土地使用

之特性設置不同之車行空間寬度及景觀設計規定

（一）計畫道路標準斷面設計規定

本計畫區內道路斷面車道數及空間配置應參酌附圖二辦理其中

公共設施帶係供作佈設行道樹公車站牌售票亭變電箱路燈

自行車停車空間及各類街道傢俱之空間且計畫道路兩側均規定建築

物退縮供留設「沿街步道式開放空間」

（二）停車空間設計規定

1住宅區留設之停車位不得設置於指定留設開放空間臨計畫道路境界

線 15 公尺範圍內及防火間隔上「住三」住宅區應集中設置地下停

車場其出入口應設置於次要道路或私設通路上並與基地進出動線

開放空間整體設計

2公園兒童遊樂場用地內應留設自行車停放空間並設置自行車停放

架或類似防竊功能之保護設施

附圖二 計畫道路標準斷面圖

附 3-5

3路外公共停車場設計規定

（1）路外公共停車場應有植栽計畫舖面須全面使用透水性材料且

周圍應予綠化

（2）路外公共停車場除出入口處外四周應以綠化土堤或綠化材料

形成適當之圍籬

四 建築基地細分規模設計準則

「住一」「住二」住宅區開發規模如非完整街廓開發時應考量與鄰近基地

之關係並配合集中留設法定空地

五 建築量體配置高度造型色彩及風格設計準則

（一）建築物允建高度應依建築技術規則建築設計施工篇第 164 條規定計算

並檢討日照

（二）為配合遠景海岸山脈富變化的稜線建築物屋頂層及屋頂突出物應設

置斜屋頂且斜屋頂之投影面積不得小於建築面積之 80斜屋頂之

斜率原則上為1 至3 之間若經都市設計審議委員會認可係為設

計上之需要得調整之

（三）新建建築物之外牆造型及開窗形式應配合鄰屋設計

（四）為調和人造建築物與背景天空海洋山脈田野等色彩建築物屋

頂色牆壁色色彩為深色瓦對白色或淺灰

（五）「住一」「住二」住宅區若需裝置廣告物等附屬設施物應以不妨礙

通行及景觀為原則不得設置於指定留設開放空間及防火間隔上附

著於建築物上之高度不得低於 36 公尺廣告物大小以高度 3 公尺寬

度 06 公尺為限其餘規定依內政部「招牌廣告及樹立廣告管理辦法」

等相關規定辦理

（六）「住三」住宅區之廣告物等附屬設施應配合集合住宅建築設計統一

規範

六 環境保護設施設計準則

本計畫區內環境保護設施主要為污水處理設施及「住三」住宅區之垃圾貯存

空間其設計規定如后

（一）污水處理設施依建築技術規則施工篇第 49 條規定辦理

（二）每一單元（以街廓計）之「住二」住宅區開發時應至少設置一處垃

附 3-6

圾貯存空間集中收集處理垃圾

（三）垃圾貯存空間應面臨次要道路集中設置且不得設置於建築物主要出

入口旁垃圾貯存空間未臨接計畫道路時應留設 35 公尺寬之車道連

接計畫道路垃圾貯存空間位室內者車道淨寬應達 4 公尺以上且

應設置於地面層

（四）垃圾貯存空間應有適當之清洗（含排水措施）隔離設施以維護環境衛

生如位法定空地者應配合綠化設施美化

七 景觀計畫

景觀計畫目的在塑造本計畫區之整體都市景觀及舒適生活環境設計準則如

后

（一）計畫道路兩側之公共設施帶應於適當位置與間距處植栽喬木行道樹

（如附圖三）且依下列規定

1行道樹樹冠底離地淨高 2 公尺以上根部應保留適當之透水面積

2行道樹樹幹四周應舖設鏤空鑄鐵蓋板或透水設施且應與人行步道地

坪高程齊平

3每一街道應有一代表樹種並將其延續至該街道內之社區樹種以具

大型樹冠耐污染易維護為原則

（二）「沿街步道式開放空間」應利用綠化植栽作為道路與建築物間之緩衝

區且每一街廓之植栽應為同一或共同樹種

（三）「住三」住宅區指定留設之廣場式開放空間以集中配置為原則面積

至少 400 平方公尺且綠地面積至少佔 30長寬比不得超過 21且

應按開放空間面積每滿 64 平方公尺至少植栽喬木一棵其樹冠底離地

淨高 2 公尺以上

附 3-7

附圖三 道路斷面景觀示意圖

（四）公園兒童遊樂場用地景觀設計準則

1公園用地中央主要地區應提供一具多功能及多用途使用的大型活動

區域其他各分區應考量觀賞休閒運動遊戲及衛生等活動與功

能設施

2區內供公用設備及服務設施（如垃圾收集公共廁所）等使用之區域

應使用綠籬或樹叢適當圍蔽

3兒童遊樂場用地配置原則

（1）根據兒童活動尺寸荷重等設計

（2）採用複合式遊具使遊戲有連續性與變化

（3）按兒童年齡分類進行設計

（4）提供父母休憩看護設施以便就近照顧

（5）著重安全考量如彈性地板去除尖銳部分等措施

附 4-1

附件四 台東市都市計畫（豐榮豐樂地區）細部計畫

再發展地區土地開發管理要點

一 本要點依「台東市都市計畫（豐榮豐樂地區）細部計畫土地使用分區管

制計畫」第十二點規定訂定之

二 再發展區之土地權利關係人得擬具開發計畫提經臺東縣都市計畫委員會審

查通過後再依相關法令向主管建築機關申請開發建築

三 申請基地符合下列條件者始得依本要點辦理

（一）基地臨接計畫道路之長度在 20 公尺以上或達週界總長度六分之一且面

積達 1000 平方公尺以上者

（二）因鄰地已申請建築或基地條件特殊致未能符合前款規定者經臺東縣都

市計畫委員會同意後得不受前款規定限制

四 開發計畫應以書圖載明下列事項

（一）申請人姓名身份證字號及地址

（二）開發地區範圍面積及土地與建物使用現況

（三）土地使用及公共設施計畫其圖面比例尺不得小於 1600

（四）土地使用管制計畫

（五）都市設計事項得視實際需要依都市計畫定期通盤檢討實施辦法第八

條第二項之內容予以述明

（六）土地及地上物處理計畫

（七）事業及財務計畫

（八）實施進度

（九）全部土地權利關係人姓名住址權利證明文件及私有土地所有權人

同意書

（十）套繪土地使用計畫之地籍圖其比例尺不得小於 11200

五 依本要點申請整體開發時需以不小於申請開發總面積 20之土地折算為

回饋代金並於全部繳納後始得發照建築

附 4-2

前項代金之計算係以應回饋之土地面積乘以繳交當年度之土地公告現值

加四成為準

六 依本要點申請整體開發者得依下列公式核算其申請開發建築之基準容積

率但該基準容積不得大於 240

V=V0times（1+（V1-01）+ V2）（1-V1）≦240

其中 V回饋後之基準容積率

V0該分區之容積率（120）

V1回饋土地比例

V2獎勵係數（訂為 02）

七 本要點未規定事項悉依其他法令規定辦理

變更機關

業務承辦

人員

擬定機關

業務承辦

人員

業務單位

主管

業務單位

主管

規劃單位亞興測量有限公司

龍邑工程顧問股份有限公司

28

表六 土地使用分區管制計畫變更對照表

編號 原條文 變更後條文 變更說明

1 二住宅區

（一）第一種住宅區（即「住

一」住宅區）建蔽率

不得大於 60容積率

不得大於 160

（二）第二種住宅區（即「住

二」住宅區）建蔽率

不得大於 50容積率

不得大於 240

二住宅區

（一）第一種住宅區（即「住

一」住宅區）建蔽率

不得大於 60容積率

不得大於 120

（二）第二種住宅區（即「住

二」住宅區）建蔽率

不得大於 60容積率

不得大於 160

（三）第三種住宅區（即「住

三」住宅區）建蔽率

不得大於 50容積率

不得大於 240

1 為保障既有合法建築密

集街廓之完整性及建物

所有權人權益未納入

整體開發範圍部分調

整為為「第一種住宅

區」並考量整體開發公

平性其容積率訂為

120 2 原住一及住二住宅區

配合前述調整分別變

更為住二及住三住宅

區

2 三「文（中）」學校用地建蔽

率不得大於 50容積率

不得大於 150

刪除 因應少子化人口結構改

變主要計畫已取消劃設

學校用地故予以刪除

3 四建築形式（略） 三建築形式（略） 條次調整

4 五開放空間

（一）「住一」「住二」住宅

區臨接計畫道路部分

應至少退縮 4 公尺供

留設「沿街步道式開放

空間」設置淨寬 15公尺以上之連續鋪面

人行步道免設置騎

樓

（二）「住二」住宅區除留設

「沿街步道式開放空

間」外應在集中留設

「廣場式開放空間」

並與公共開放空間鄰

近「住一」住宅區除

留設「沿街步道式開放

空間」外其餘之法定

空地應配合防火間隔

整體規劃

（三）「住一」住宅區之防火

間隔宜整體規劃集中

留設開放空間應配合

防火間隔位置留設防

火間隔不得設置圍

牆僅能以高度不超過

1公尺之綠籬作為界隔

空間且不得有高於地

面之固定結構物

四開放空間

（一）「住一」「住二」「住

三」住宅區臨接計畫道

路部分應至少退縮 4公尺供留設「沿街步

道式開放空間」設置

淨寬 15 公尺以上之連

續鋪面人行步道免設

置騎樓

（二）「住三」住宅區除留設

「沿街步道式開放空

間」外應在集中留設

「廣場式開放空間」

並與公共開放空間鄰

近「住一」「住二」

住宅區除留設「沿街步

道式開放空間」外其

餘之法定空地應配合

防火間隔整體規劃

（三）「住一」「住二」住宅

區之防火間隔宜整體

規劃集中留設開放空

間應配合防火間隔位

置留設防火間隔不得

設置圍牆僅能以高度

不超過 1 公尺之綠籬

作為界隔空間且不得

有高於地面之固定結

構物

1 條次調整 2 住一住宅區之環境條件

與住二住宅區相近且

考量開放空間完整性

其相關規範均應比照辦

理故修訂條文內容

3 配合第五項刪除調整

項次 4 配合都市計畫法臺灣省

施行細則修訂調降容

積獎勵上限比例

29

表六 土地使用分區管制計畫變更對照表（續 1）

編號 原條文 變更後條文 變更說明

4 （四）「住一」住宅區之防火

間隔寬度為 2 公尺

（五）學校用地應留設開放空

間面積不得小於基地

面積之 40學校用地

四周如設置柵欄或圍

牆等遮蔽物高度不得

超過 2 公尺牆面透空

率應達 50以上並綠

化處裡且應自計畫道

路境界線退縮 4 公

尺退縮部分供作「沿

街步道式開放空間」及

機車停車空間使用

（六）（略）

（七）1（略） 2建築物提供部分樓

地板面積供下列使

用者得增加所提

供之樓地板面積

但以不超過基地面

積乘以該基地容積

率之 30為限

（四）「住一」「住二」住宅

區之防火間隔寬度為 2公尺

（五）刪除

（五）略

（六）1（略） 2建築物提供部分樓

地板面積供下列使

用者得增加所提供

之樓地板面積但以

不超過基地面積乘

以該基地容積率之

20為限

5 六（略） 五（略） 條次調整

6 七交通運輸系統

（一）（略）

（二）「住一」住宅區每一住

宅單元應至少設置 1部停車位該停車位不

得設置於指定留設開

放空間之人行步道及

防火間隔上「住二」

住宅區應集中設置地

下停車場

（三）「住一」住宅區若附設

1 部以上之停車位時

其停車位得以前後方

式配置之

六交通運輸系統

（一）（略）

（二）「住一」「住二」住宅

區每一住宅單元應至

少設置 1 部停車位該

停車位不得設置於指

定留設開放空間之人

行步道及防火間隔

上「住三」住宅區應

集中設置地下停車場

（三）「住一」「住二」住宅

區若附設 1 部以上之

停車位時其停車位得

以前後方式配置之

1 條次調整 2 住一住宅區之環境條件

與住二住宅區相近其

相關規範均應比照辦

理故修訂條文內容

30

表六 土地使用分區管制計畫變更對照表（續完）

編號 原條文 變更後條文 變更說明

7 八建築基地細分規模

（一）「住一」住宅區最小基

地開發單元 120 平方

公尺最小基地面寬

45 公尺

（二）「住二」住宅區應就完

整街廓整體規劃設

計分期分區開發

七建築基地細分規模

（一）「住一」「住二」住宅

區最小基地開發單元

120 平方公尺最小基

地面寬及最小建築面

寬 5 公尺

（二）「住三」住宅區最小基

地開發單元 1500 平方

公尺

1 條次調整 2 住一住宅區之環境條件

與住二住宅區相近其

相關規範均應比照辦

理故修訂條文內容

3 為提升居住環境及都市

景觀品質最小基地面寬

調整為 5 公尺並增訂

最小建築面寬之規定

4 為提升住三住宅區土地

處分彈性以利達到財

務自償故修正其最小

基地開發規模為 1500平方公尺

8 九～十二（略） 八～十一（略） 條次調整

9

十二「住一」住宅區得維持

現有建築及其使用惟

日後申請建築時仍應

依本要點規定辦理且

為鼓勵既有聚落再發

展亦得另訂「台東市

都市計畫（豐榮豐樂

地區）細部計畫再發展

地區土地開發管理要

點」據以執行

1 增訂條文 2 為鼓勵既有聚落日後整

體再發展提升環境品

質另訂「台東市都市

計畫（豐榮豐樂地區）

細部計畫再發展地區土

地開發管理要點」（詳附

件四）

31

表七 都市設計準則變更對照表

編號 原條文 變更後條文 變更說明

1 一開放空間系統設計準則

（略）

（一）開放空間類別

開放空間系統依

土地屬性及使用形態

區分為公共開放空

間指定留設開放空間

兩類以本計畫區而言

細分如后（詳圖 6-2）

1公共開放空間包括公

（兒）用地學校運動

場

2指定留設開放空間包括

「沿街步道式開放空

間」「住二」住宅區集中

留設之「廣場式開放空

間」上述所稱之開放空

間係指「實施都市計畫地

區建築基地綜合設計鼓

勵辦法」規定開放空間

（二）開放空間設計原則

（略）

（三）開放空間設計準則

1公（兒）用地開放空間設

計規定

（1）公（兒）用地應具休

憩集會及活動等功

能得比照「臺灣省

公園管理辦法」規定

設置相關設施提供

居民使用並應提供

計畫區內居民遭遇重

大人為或天然災害時

所需臨時避難疏散及

急難救助空間

（2）公（兒）用地活動區

配置於主要道路旁

時與道路之間應以

濃密植栽適當區隔

（3）公（兒）用地主要出

入口應與人行動線系

統連接服務車輛及

停車空間出入動線應

避免干擾人行動線與

主要道路系統

一開放空間系統設計準則

（略）

（一）開放空間類別

開放空間系統依

土地屬性及使用形態

區分為公共開放空

間指定留設開放空間

兩類以本計畫區而言

細分如后（詳附圖 1）

1公共開放空間包括公

園兒童遊樂場綠地

廣場用地

2指定留設開放空間包括

「沿街步道式開放空

間」「住三」住宅區集中

留設之「廣場式開放空

間」上述所稱之開放空

間係指「建築技術規則第

15 章實施都市計畫地區

建築基地綜合設計」規定

開放空間

（二）開放空間設計原則

（略）

（三）開放空間設計準則

1公園兒童遊樂場用地開

放空間設計規定

（1）應具休憩集會及活

動等功能得比照「臺

東縣公園管理自治條

例」規定設置相關設

施提供居民使用

並應提供計畫區內居

民遭遇重大人為或天

然災害時所需臨時避

難疏散及急難救助空

間

（2）活動區配置於主要道

路旁時與道路之間

應以濃密植栽適當區

隔

（3）主要出入口應與人行

動線系統連接服務

車輛及停車空間出入

動線應避免干擾人行

動線與主要道路系

統

1 配合休憩性公共設施用

地項目及規模變更調

整其用地名稱且配合

取消學校用地故刪除

相關內容

2 為提供公益性住宅建築

使用將「住二」住宅

區調整為「住三」住宅

區

3 「實施都市計畫地區建

築基地綜合設計鼓勵辦

法」業於 92 年 3 月 20日廢止有關開放空間

規範回歸建築技術規

則故調整其內容

4 「臺灣省公園管理辦

法」業於 95 年 12 月 12日廢止有關公園及兒

童遊樂場之規劃調整

為依「臺東縣公園管理

自治條例」辦理

5 有關「指定留設開放空

間與其他法定空地設計

規定」部分業已納入

土地使用分區管制計畫

規範之故予以刪除

6 調整附圖編號

32

表七 都市設計準則變更對照表（續 1）

編號 原條文 變更後條文 變更說明

1 （4）公（兒）用地應採開

放性設計如基於安

全及管理之需要四

周可設置綠籬或綠化

設施圍蔽高度不得

超過 1 公尺

2學校運動場開放空間設

計規定

（1）學校運動場公共開放

空間鄰近住宅區之部

分應設置高低綠籬

以隔絕噪音

（2）學校留設之開放空

間面積不得小於基

地面積之 10最小

綠化面積不得小於法

訂空地之 50

（3）學校留設之開放空

間應提供居民作為

休憩運動場所及遭

遇重大人為或天然災

害時所需臨時避難疏

散及急難救助空間

（4）學校運動場及戶外活

動區配置應配合自

然地形變化規劃減

少整地與挖填方工

程

（5）學校運動場及戶外活

動區配置應考量自

然氣候條件與微氣候

變化對冬季東北季

風應以建築配置或植

栽密植方式降低活動

時的不適性

（6）學校主要出入口應與

人行動線系統連接

服務車輛及停車空間

出入動線應避免干擾

人行動線主要道路

系統

（7）學校運動場如緊鄰主

要道路配置臨接道

路部分應以喬木密植

方式減少噪音和危險

性

（4）應採開放性設計如

基於安全及管理之需

要四周可設置綠籬

或綠化設施圍蔽高

度不得超過 1 公尺

2其他相關規定

（略）

33

表七 都市設計準則變更對照表（續 2）

編號 原條文 變更後條文 變更說明

1 （8）學校用地及其戶外空

間應採開放性設計

如基於安全及管理之

需要四周可設置柵

欄圍牆或綠籬等設

施物圍蔽如設置欄

杆或圍牆等遮蔽物

高度不得超過 2 公

尺牆面透空率應達

50以上並應綠化

處理

（9）學校用地四周若設置

柵欄或圍牆等遮蔽

物應自計畫道路境

界線退縮 4 公尺退

縮部分得計入法訂空

地又退縮部分應配

合周遭「沿街步道式

開放空間」留設淨寬

15 公尺以上之人行

步道其餘部分應予

植栽綠化或配合學童

上下學動線規劃為家

長接送學童之機車停

車空間

3指定留設開放空間與其

他法定空地設計規定

（1）「住一」「住二」住宅

區臨接計畫道路部分

應至少退縮 4 公尺

供留設「沿街步道式

開放空間」免設置騎

樓

（2）前項「沿街步道式開

放空間」範圍內應設

置連續舖面之人行步

道淨寬不得小於 15公尺並不得設置有

礙通行之設施物

（3）「住二」住宅區除留設

「沿街步道式開放空

間」外應再集中留

設「廣場式開放空

間」並與公共開放空

間鄰近其位置依圖

6-2 之原則設置「住

一」住宅區除留設「沿

街步道式開放空間」

34

表七 都市設計準則變更對照表（續 3）

編號 原條文 變更後條文 變更說明

1 外其餘之法定空地

應配合防火間隔整體

規劃

（4）「住一」住宅區之防火

間隔宜整體規劃集中

留設防火間隔位置

建議如圖 6-3防火間

隔不得設置圍牆僅

能以高度不超過 1 公

尺之綠籬作為界隔空

間且不得有高於地

面之固定結構物

（5）「住一」住宅區之防火

間隔寬度為 2 公尺

4其他相關規定

（略）

2 三交通運輸系統設計準則

（略）

（一）計畫道路標準斷面設計

規定

本計畫區內道路

斷面車道數及空間配

置如圖 6-4其中公共

設施帶係供作佈設行

道樹公車站牌售票

亭變電箱路燈自

行車停車空間及各類

街道傢俱之空間且計

畫道路兩側均規定建

築物退縮供留設「沿

街步道式開放空間」

（二）停車空間設計規定

1「住一」住宅區每一住

宅單元應至少設置 1 部

停車位該停車位不得

設置於指定留設開放

空間臨計畫道路境界

線 15 公尺範圍內及防

火間隔上「住二」住

宅區應集中設置地下

停車場其出入口應設

置於次要道路或私設

通路上並與基地進出

動線開放空間整體設

計

三交通運輸系統設計準則

（略）

（一）計畫道路標準斷面設計

規定

本計畫區內道路

斷面車道數及空間配

置應參酌附圖二辦

理其中公共設施帶係

供作佈設行道樹公車

站牌售票亭變電

箱路燈自行車停車

空間及各類街道傢俱

之空間且計畫道路兩

側均規定建築物退

縮供留設「沿街步道

式開放空間」

（二）停車空間設計規定

1住宅區留設之停車位不

得設置於指定留設開

放空間臨計畫道路境

界線 15 公尺範圍內及

防火間隔上「住三」

住宅區應集中設置地

下停車場其出入口應

設置於次要道路或私

設通路上並與基地進

出動線開放空間整體

設計

1 為保留日後道路設計彈

性故修正用語並調

整附圖編號

2 有關住宅區停車空間留

設規定係屬土地使用

分區管制計畫範疇故

予以刪除

3 配合土地使用屬性調

整將「住二」住宅區

調整為「住三」住宅區

4 配合休憩性公共設施用

地規模變更調整其用

地名稱且配合取消學

校用地故刪除相關內

容

35

表七 都市設計準則變更對照表（續 4）

編號 原條文 變更後條文 變更說明

2 2學校公（兒）用地內

應留設自行車停放空

間並設置自行車停放

架或類似防竊功能之

保護設施

3（略）

2公園兒童遊樂場用地

內應留設自行車停放

空間並設置自行車停

放架或類似防竊功能

之保護設施

3（略）

3 四建築基地細分規模設計準

則

（一）「住二」住宅區應就完

整街廓整體規劃設

計分期分區開發「住

一」住宅區則鼓勵以完

整街廓方式整體開

發最小基地開發單元

120 平方公尺最小面

寬 45 公尺

（二）「住一」住宅區開發規

模如非完整街廓開發

時應考量與鄰近基地

之關係並配合集中留

設法定空地

四建築基地細分規模設計準

則

「住一」「住二」住

宅區開發規模如非完整

街廓開發時應考量與鄰

近基地之關係並配合集

中留設法定空地

1 有關建築基地細分規模

規定係屬土地使用分

區管制計畫範疇故予

以刪除

2 「住一」「住二」住宅

區土地使用屬性相近

故併同規範之

4 五建築量體配置高度造

型色彩及風格設計準則

（一）～（四）（略）

（五）「住一」「住二」住宅

區若需裝置廣告物等

附屬設施物應以不妨

礙通行及景觀為原

則不得設置於指定留

設開放空間及防火間

隔上附著於建築物上

之高度不得低於 36 公

尺廣告物大小以高度

3 公尺寬度 06 公尺

為限其餘規定依內政

部訂頒之「廣告物管理

辦法」等相關規定辦

理

（六）「住二」住宅區之廣告

物等附屬設施應配合

集合住宅建築設計統

一規範

五建築量體配置高度造

型色彩及風格設計準則

（一）～（四）（略）

（五）「住一」「住二」住宅

區若需裝置廣告物等

附屬設施物應以不妨

礙通行及景觀為原

則不得設置於指定留

設開放空間及防火間

隔上附著於建築物上

之高度不得低於 36 公

尺廣告物大小以高度

3 公尺寬度 06 公尺

為限其餘規定依內政

部訂頒之「招牌廣告及

樹立廣告管理辦法」等

相關規定辦理

（六）「住三」住宅區之廣告

物等附屬設施應配合

集合住宅建築設計統

一規範

1 「廣告物管理辦法」業

於 93 年 7 月 23 日公告

廢止故調整為現行之

「招牌廣告及樹立廣告

管理辦法」

2 為提供公益性住宅建築

使用將「住二」住宅

區調整為「住三」住宅

區

36

表七 都市設計準則變更對照表（續 5）

編號 原條文 變更後條文 變更說明

5 六環境保護設施設計準則

本計畫區內環境保

護設施主要為污水處理

設施及「住二」住宅區之

垃圾貯存空間其設計規

定如后（略）

六環境保護設施設計準則

本計畫區內環境保

護設施主要為污水處理

設施及「住三」住宅區之

垃圾貯存空間其設計規

定如后（略）

為提供公益性住宅建築使

用將「住二」住宅區調

整為「住三」住宅區

6 七景觀計畫

（一）（二）（略）

（三）「住二」住宅區指定留

設之廣場式開放空間

以集中配置為原則面

積至少 400 平方公尺

且綠地面積至少佔 30長寬比不得超過

21且應按開放空間

面積每滿 64 平方公尺

至少栽植喬木一棵其

樹冠底離地淨高 2 公

尺以上

（四）學校運動場景觀設計準

則

1所有設施應依據學童的

尺寸進行設計（如垃圾

桶座椅等的高度）

同時各設施的顏色及

造型應多樣化但不得

對整體環境特色有負

面影響

2學校運動場與硬舖面活

動區等功能相近之區

域 應 集 中 規 劃 與 設

計各活動區間應以人

行動線連接

3用以界定運動場與其他

使用空間之緩衝綠帶

與植栽區應考量使用

功能實質環境與視覺

的連續性

4運動場內固定之構造物

或設施物（如圍牆及欄

杆等）應利用樹木灌

木群或蔓生植物綠化

或遮蔽

七景觀計畫

（一）（二）（略）

（三）「住三」住宅區指定留

設之廣場式開放空間

以集中配置為原則面

積至少 400 平方公尺

且綠地面積至少佔 30長寬比不得超過

21且應按開放空間

面積每滿 64 平方公尺

至少栽植喬木一棵其

樹冠底離地淨高 2 公

尺以上

（四）公園兒童遊樂場用地

景觀設計準則

1公園用地中央主要地區

應提供一具多功能及

多用途使用的大型活

動區域其他各分區應

考量觀賞休閒運

動遊戲及衛生等活動

與功能設施

2（略）

3兒童遊樂場用地配置原

則（略）

1 為提供公益性住宅建築

使用將「住二」住宅

區調整為「住三」住宅

區

2 配合休憩性公共設施用

地項目及規模變更調

整其用地名稱且配合

取消學校用地故刪除

相關內容

37

表七 都市設計準則變更對照表（續完）

編號 原條文 變更後條文 變更說明

5 （五）公（兒）用地景觀

設計準則

1公（兒）用地中央主要

地區應提供一具多功

能及多用途使用的大

型活動區域其他各分

區應考量觀賞休閒

運動遊戲及衛生等活

動與功能設施

2（略）

3兒童遊戲場配置原則

（略）

表八 變更前後土地使用計畫面積對照表

項目 現行計畫面積

（公頃） 增減面積

（公頃）

變更後

面積 （公頃）

比例 （）

土地

使用

分區

第一種住宅區 1461 -1424 037 130

第二種住宅區 581 +1314 1895 5558

第三種住宅區 000 +289 289 851

小計 2042 +179 2221 6538

公共

設施

用地

公（兒）用地 332 -332 000 000

綠地 008 +016 024 071

停車場用地 072 +000 072 212

廣場用地 000 +024 024 071

水溝用地 000 +023 023 068

國中（小）用地 250 -250 000 000

兒童遊樂場用地 000 +137 137 403

公園用地 000 +155 155 456

道路用地 693 +048 741 2181

小計 1355 -179 1176 3462

非都市土地 - +00036 - -

合計 3397 -00036 3397 10000

註表內面積應以依據核定圖實地分割測量面積為準

38

表九 變更後土地使用計畫面積表

項目 北區 中區 南區 合計

面積 (公頃)

比例()面積

(公頃)比例()

面積 (公頃)

比例() 面積

(公頃) 比例()

土地

使用

分區

第 一 種 住 宅 區 - 000 - 000 037 299 037 109

第二種住宅區 803 6011 429 5207 663 5360 1895 5578

第三種住宅區 083 621 098 1189 108 872 289 851

小計 886 6632 527 6396 808 6531 2221 6538

公共

設施

用地

兒童遊樂場用地 079 591 058 704 - 000 137 403

公園用地 050 374 - 000 105 849 155 456

綠地 024 180 - 000 - 000 024 071

停車場用地 - 000 042 510 030 243 072 212

廣場用地 006 045 018 218 - 000 024 071

水溝用地 - 000 - 000 023 186 023 068

道路用地 291 2178 179 2172 271 2191 741 2181

小計 450 3368 297 3604 429 3469 1176 3462

合計 1336 10000 824 10000 1237 10000 3397 10000

39

圖七 變更計畫示意圖（北中區）

40

圖八 變更計畫示意圖（南區）

41

圖九 變更後計畫示意圖

42

玖事業及財務計畫

一開發方式

本計畫於 89 年發布實施後因中央政府國民住宅政策轉變及公共設施比例

過高等因素致難以執行後續開發計畫遂由台東縣政府研議降低公共設施用地

比例及增列市地重劃方式開發提經內政部都市計畫委員會第 592次第 606次

第 611 次會議討論其決議綜整為下列三點

（一）同意修正道路系統公共設施用地比例由 3989調降為 3795

（二）為增加計畫執行可行性請縣府考量地方實際發展需要酌予提高土地

使用強度

（三）增列開發方式部分請縣府依規定層報行政院核示後再據以辦理

為提高開發可行性並增加原土地所有權人領回土地比例經評估後公共設施

用地比例需調降至 35以下較為可行而土地使用強度部分經考量整體都市

景觀及實際發展狀況仍以維持原使用強度惟配合本次實質計畫內容變更酌予

調整其區位故前述第一二點決議內容均已納入本次變更檢討之

有關第三點決議增列開發方式部分綜合考量時空環境變遷政策指導開

發目的民眾權益保障及開發可行性等因素後基於下列理由仍維持區段徵收方

式辦理

（一）為符合中央政府興建社會住宅政策及日後興建公益性住宅需求本計

畫區開發後應保留部分土地集中妥予運用而市地重劃係採原位次分配

土地日後無法取得足夠規模之完整土地故未能滿足開發目的

（二）本案變更後公共設施用地比例雖已降為 3462倘採市地重劃開發

加計費用負擔後總負擔勢必超過 4500依據「市地重劃實施辦法」

第 23 條規定需經由過半土地所有權人同意始得為之而本區土地所

有權人數高達三百餘人恐難據以執行

爰此除合法建築密集街廓之第一種住宅區及水利會管有之現況溝渠（水溝

用地）外均維持區段徵收方式辦理整體開發並由臺東縣政府為開發主體

43

圖十 區段徵收範圍示意圖

二開發期程

（一）本案應以全部一次開發為原則惟考量政府財政狀況都市成長管理及都

市發展需求等因素必要時得採分期分區開發且預計變更都市計畫經內

政部都市計畫委員會審竣後 3 年內完成全部或第一期區段徵收計畫報核

程序辦理區段徵收作業主要期程計算至標售完成止為 7 年其中工程施

工期程為 3 年惟實際進度得由主管機關視實際狀況酌予調整之

採分期分區開發時應採北中區及南區二期二區方式開發並以南區為

優先開發區且應於南區開發完成後五年內或可建築用地使用率達 50

44

時辦理第二期開發

（二）第一種住宅區已建築使用之合法建物得維持原建築及其使用且得為必要

之維護及修繕並得申請個別建築或依「台東市都市計畫（豐榮豐樂地

區）細部計畫再發展地區土地開發管理要點」辦理其建築管理及使用管

制仍應依循本計畫土地使用分區管制計畫及其他相關法令

本計畫區總面積為 3397 公頃除第一種住宅區及水溝用地外均採區段徵

收方式辦理故開發面積約 3337 公頃其開發財務說明如下

三財務計畫

（一）土地處理原則

1預計土地所有權人領回抵價地比例

依土地徵收條例第 39 條第 2 項規定抵價地總面積以徵收總面

積之 50為原則因情況特殊經上級主管機關核准者不在此限

但不得少於 40曾為農地重劃者該重劃地區部分不得少於 45

本區段徵收範圍並無參與農地重劃因此依上述原則並參考目

前不動產市場普遍之交易行情以及本計畫區之財務狀況等因素抵價

地發還比例暫以 50預估惟實際土地所有權人領回抵價地比例應以

臺東縣政府報經中央區段徵收主管機關（內政部）核定之抵價地比例

為準

2區段徵收後土地處理方式

本計畫區段徵收範圍內土地經規劃整理後其土地處理方式依

土地徵收條例區段徵收實施辦法及其相關規定辦理並以臺東縣政

府報經中央區段徵收主管機關（內政部）核定之區段徵收計畫為準

（二）開發費用估算

1區段徵收作業費用

辦理本計畫區段徵收作業所需地籍整理費及其他辦理土地整理

必要之費用依過往之經驗以每公頃 120 萬元估算之估計約需 4004

萬元

2地價補償費

擬以私有土地面積 30選擇領取現金補償及公有土地有償撥用

方式參與區段徵收並參酌鄰近地區性質相似之土地交易價格後依土

45

地屬性周邊買賣價並排除掉預期因素及其他影響市價的因素後土

地平均補償單價以 8000 元（≒26446 元坪）估算其地價補償費

為 84400 萬元

3地上物補償費

地上物拆遷補償費部分包含農作改良物鐵皮與網室棚架磚

造與鋼筋混凝土造等其中農作改良物以每公頃 60 萬元鋼筋水泥

造建物拆遷補償費以每公頃 27000 萬元計算磚造建物拆遷補償費以

每公頃 15000 萬元計算鐵皮造建物拆遷補償費以每公頃 5500 萬元

計算及網室棚架以每公頃 500 萬元計算估算地上物拆遷補償費合計

約 14061 萬元

4公共設施費用

包含全區整地工程雨污水下水道地下管道公園綠地廣

場兒童遊樂場停車場及道路等公共設施之規劃設計施工及工程

管理費用考量範圍內地形平坦且地上物單純故整地工程以每公頃

80 萬元計雨污水下水道分別以每公頃 200 萬元及 250 萬元計電

信電力與自來水等公用管線工程以每公頃 300 萬元計公園及兒童

遊樂場用地以每公頃 1800 萬元計綠地以每公頃 1400 萬元計廣

場用地以每公頃 1500 萬元計停車場用地以每公頃 1500 萬元計及

道路用地以每公頃 1600 萬元計等工程規劃設計管理及監造費等

以工程總經費 8計算合計約需 50313 萬元

5管理維護費

區段徵收完成後區內公共設施管理維護費本區依土地徵收條例

施行細則第 51 條第 2 項規定以每年每公頃 5 萬元編列 3 年計算

估計約需 501 萬元

6貸款利息

在辦理區段徵收時可向平均地權基金及公民營行庫辦理貸款作

業依本計畫區段徵收作業預定辦理期程參考五大銀行基準利率（台

灣銀行合作金庫銀行第一銀行華南銀行及台灣土地銀行）並參

酌物價上漲趨勢貸款利率以 3進行估算估算本計畫區段徵收作業

之貸款利息估計約需 16567 萬元

7估算結果

依據前述區段徵收作業費用地價補償費地上物補償費公共

46

設施費用管理維護費及貸款利息估算結果本計畫區段徵收開發總

費用預估約為 169846 萬元詳表十所示

表十 區段徵收開發總費用估算表

項目 單位 數量 單價

（萬元）

總價

（萬元）說明

一區段徵收作業費用 公頃 3337 120 4004

二補償費用

地價補償費 公頃 1055 8000 84400以私有地主30領取

地價補償及公有土地

全數作價方式領回

地上物拆遷補償

農作物 公頃 2500 60 1500

建物

鋼筋混凝土 公頃 015 27000 4050

磚造 公頃 006 15000 900

鐵皮造 公頃 064 5500 3520

網室棚架 公頃 310 500 1550

自拆遷獎勵金 式 100 2541 2541

小計 98461

三公共設施費用

整地工程 公頃 3337 80 2670

公園及兒童遊樂場 公頃 292 1800 5256

綠地 公頃 024 1400 336

廣場 公頃 024 1500 360

停車場 公頃 072 1500 1080

道路 公頃 741 1600 11856

雨水下水道 公頃 3337 200 6674

污水下水道 公頃 3337 250 8343

共同管溝 公頃 3337 300 10011電力電信及自來水

地下管線工程費

小計 46586

工程規劃設計管理

及監造費等 式 100 3727 3727 按工程費之 8估計

合計 50313

四管理維護費 公頃 3337 5 501每年每公頃 5 萬元

編列 3年計算

五貸款利息 16567 以年息 3複利計算

總開發費用 169846

註實際區段徵收開發總費用依辦理時之法令規定及實際發生之費用為準

（三）土地處分方式

47

1私有地所有權人領回抵價地比例依土地徵收條例第 39 條第 2 項辦理發

還土地所有權人之抵價地以第二種住宅區為原則

2屬土地徵收條例第 44 條第 1 項第 2 款所列之公共設施無償登記該管縣政

府本計畫公園兒童遊樂場用地綠地廣場停車場及道路用地等

公共設施用地無償登記為臺東縣政府所有

3其餘可供建築土地則依土地徵收條例第 44 條第 1 項第 5 款規定予以處

分

表十一 區段徵收土地處分方式表

類 別 內 容 面積（公頃）

1發還抵價地土地 第二種住宅區 1141

2無償登記之公共設施用地

公園用地兒童遊樂場用地綠

地廣場用地停車場用地及道路

用地等

1153

3供興建公益性住宅之土地 第三種住宅區 289

4剩餘可供標(讓)售土地 扣除發還抵價地土地後之第二種

住宅區 754

合 計 3337

註區段徵收抵價地之比例以 50為估算財務計畫之依據實際抵價地之比例應以區段徵收主管機關報經核定之比例為準

（四）區段徵收後土地處分收入估算

依據各開發項目之開發方式與概估開發費用經整理分析後區段徵

收後土地處分預估面積為 1043 公頃參酌鄰近地區土地交易案例擬

訂 17500 元作為第二種住宅區用地標(讓)售價格另第三種住宅區按

以開發成本 16285 元折價專案讓售予需地機關預估土地處分收入

約為 179014 萬元以作為縣府未來辦理開發之參考依據惟未來仍得

視財政情形及實際發展需要酌予調整

（五）自償能力分析

1經費籌措

本計畫區段徵收開發總費用之經費籌措方式包括向臺東縣平均

地權基金財政部地方建設基金或各行庫申貸支應等

2自償能力分析

48

本計畫區段徵收開發總費用約需 169846 萬元區段徵收後土地

處分預估收入約 179014 萬元預估區段徵收後盈餘約 9168 萬元

益本比為 105另本案經財務分析結果財務平衡標售底價約 16285

元（≒53835 元坪）與周邊客觀條件相同之都市計畫區住宅區市

場交易行情相較下仍有利基整體財務應屬可行

（六）敏感度分析

抵價地發還比例分別以 4042545475及 50與地主領

取現金比例 0102030及 40進行敏感度分析其財務結果

詳如表十二所示

表十二 區段徵收財務敏感度分析表

抵價地發還比例 地主領現比例 開發總費用

（萬元）

土地處分收入

（萬元）

盈餘

（萬元） 益本比

4000

0 80277 150489 70212 187

10 109605 173309 63704 158

20 138932 196129 57197 141

30 168259 218949 50690 130

40 197587 241769 44182 122

4250

0 80844 136227 55383 169

10 110115 160473 50358 146

20 139385 184719 45334 133

30 168656 208965 40309 124

40 197926 233212 35286 118

4500

0 81410 121964 40554 150

10 110625 147637 37012 133

20 139839 173309 33470 124

30 169052 198982 29930 118

40 198267 224654 26387 113

4750

0 81976 107702 25726 131

10 111135 134800 23665 121

20 140292 161899 21607 115

30 169449 188998 19549 112

40 198607 216097 17490 109

5000

0 82543 93439 10896 113

10 111644 121964 10320 109

20 140746 150489 9743 107

30 169846 179014 9168 105

40 198947 207539 8592 104

附 1-1

附件一 臺東縣政府 104 年 6 月 12 日 府建都字第 1040115666 號函

附 2-1

附件二 變更後土地使用分區管制計畫

為有效控制本計劃區土地使用強度確保公共設施服務水準維護良好生活

環境訂定土地使用分區管制要點如后

一 本要點依都市計畫法第 22 條及同法臺灣省施行細則第 35 條規定訂之

二 住宅區

（一）第一種住宅區（即「住一」住宅區）建蔽率不得大於 60容積率不

得大於 120

（二）第二種住宅區（即「住二」住宅區）建蔽率不得大於 60容積率不

得大於 160

（三）第三種住宅區（即「住三」住宅區）建蔽率不得大於 50容積率不

得大於 240

三 建築形式

（一）為配合遠景海岸山脈富變化的稜線建築物屋頂層及屋頂突出物應設

置斜屋頂且斜屋頂之投影面積不得小於建築面積之 80斜屋頂（覆

文化瓦）之斜率原則上為 11 至 13 之間若經都市設計審議委

員會認可係為設計上之需要得調整之

（二）新建建築物之外牆造型及開窗型式應配合鄰屋設計

四 開放空間

（一）「住一」「住二」「住三」住宅區臨接計畫道路部分應至少退縮 4 公尺

供留設「沿街步道式開放空間」設置淨寬 15 公尺以上之連續鋪面人

行步道免設置騎樓

（二）「住三」住宅區除留設「沿街步道式開放空間」外應在集中留設「廣

場式開放空間」並與公共開放空間鄰近「住一」「住二」住宅區除

留設「沿街步道式開放空間」外其餘之法定空地應配合防火間隔整

體規劃

（三）「住一」「住二」住宅區之防火間隔宜整體規劃集中留設開放空間應

配合防火間隔位置留設防火間隔不得設置圍牆僅能以高度不超過 1

公尺之綠籬作為界隔空間且不得有高於地面之固定結構物

（四）「住一」「住二」住宅區之防火間隔寬度為 2 公尺

附 2-2

（六）開放空間得計入建築基地之法定空地應美化綠化達綠覆率 50以

上

（七）1有關設置開放空間獎勵部份依內政部訂定「實施都市計畫地區建築

基地綜合設計鼓勵辦法」規定辦理

2建築物提供部分樓地板面積供下列使用者得增加所提供之樓地板面

積但以不超過基地面積乘以該基地容積率之 30為限

（1）私人捐獻或設置圖書館博物館藝術中心兒童青少年勞

工老人等活動中心景觀公共設施等供公眾使用其集中留設

之面積在 1 百平方公尺以上並經目的事業主管機關核准設立公

益性基金管理營運者

（2）建築物留設空間與天橋或地下道連接供公眾使用經交通主管機

關核准者

五 建築基地內留設之人行步道應與其他法定空地整體規劃並與周遭之公共

開放空間直接聯繫

六 交通運輸系統

（一）依都市設計準則之計劃道路標準斷面留設之公共設施帶供作佈設行

道樹公車站牌售票亭變電箱路燈標誌自行車停車空間及

各類街道家俱之空間

（二）「住一」「住二」住宅區每一住宅單元應至少設置 1 部停車位該停車

位不得設置於指定留設開放空間之人行步道及防火間隔上「住三」住

宅區應集中設置地下停車場

（三）「住一」「住二」住宅區若附設 1 部以上之停車位時其停車位得以前

後方式配置之

七 建築基地細分規模

（一）「住一」「住二」住宅區最小基地開發單元 120 平方公尺最小基地面

寬及最小建築面寬 5 公尺

（二）「住三」住宅區最小基地開發單元 1500 平方公尺

八 公共設施用地得依「都市計畫公共設施用地多目標使用方案」規定作多目

標使用

九 為維護居住環境品質本計畫區內停車空間依左表規定

附 2-3

土地及建築物用途 基準停車位數

住宅等類似用途建築物

建築樓地板面積在 250 平方公尺以

下者應留設 1 部停車空間超過部

分每超過 150 平方公尺及其零數應

增設 1 部停車空間

商場（店）餐廳飲食店

超級市場等類似用途建築

物

建築樓地板面積每滿 100 平方公尺

設置 1 部停車位

辦公事務所金融等類私

用途建築物 建築樓地板面積每滿 80 平方公尺設

置 1 部停車位

旅館國際觀光旅館等類似

用途建築物 建築樓地板面積每滿 100 平方公尺

或每 4 個房間設置 1 部停車位

十 建築基地內之法定空地應留設二分之一以上種植花草樹木以美化環

境

十一 建築基地申請建築時須經縣府都市設計審議委員會依都市設計準則審

查通過後始得發照建築及施工以塑造本計畫區之獨特風格但為增

強本計畫區風格之設計經都市設計審議委員會認可者得不受都市設

計準則之限制

十二 「住一」住宅區得維持現有建築及其使用惟日後申請建築時仍應依

本要點規定辦理且為鼓勵既有聚落再發展亦得另訂「台東市都市計

畫（豐榮豐樂地區）細部計畫再發展地區土地開發管理要點」據以執

行

十三 本要點未規定事項適用其他法令規定

附 3-1

附件三 變更後都市設計準則

一 開放空間系統設計準則

開放空間在都市結構上包含都市美觀休憩娛樂環境保護及防災避難的

效果規劃設計應以提供自然舒適親切可及的人性化環境為目標並增進

都市防災避難功能

（一）開放空間類別

開放空間系統依土地屬性及使用形態區分為公共開放空間指定

留設開放空間兩類以本計畫區而言細分如后（詳附圖一）

1公共開放空間包括公園兒童遊樂場綠地廣場等用地

2指定留設開放空間包括「沿街步道式開放空間」「住三」住宅區集

中留設之「廣場式開放空間」上述所稱之開放空間係指「建築技術

規則第 15 章實施都市計畫地區建築基地綜合設計」規定開放空間

（二）開放空間設計原則

開放空間之配置除於適當區位設置公共開放空間外並指定每

一基地之「留設開放空間」的位置及其設計標準配合退縮規定維

繫全區開放空間之連續性完整性與多樣性設計原則如后

1每一街廓內及建築物簇群內均應提供開放空間

2所有街廓之開放空間應整體規劃並利用步道相銜接建構一套區內

完整的人行動線系統提升居民移動之便利性

3開放空間須完整規劃並以景觀配置手法銜接各區特色

（三）開放空間設計準則

1公園兒童遊樂場用地開放空間設計規定

（1）應具休憩集會及活動等功能得比照「臺東縣公園管理自治條

例」規定設置相關設施提供居民使用並應提供計畫區內居民

遭遇重大人為或天然災害時所需臨時避難疏散及急難救助空

間

（2）活動區配置於主要道路旁時與道路之間應以濃密植栽適當區

隔

附 3-2

附圖一 開放空間系統配置示意圖

附 3-3

（3）主要出入口應與人行動線系統連接服務車輛及停車空間出入動

線應避免干擾人行動線與主要道路系統

（4）應採開放性設計如基於安全及管理之需要四周可設置綠籬或

綠化設施圍蔽高度不得超過 1 公尺

2其他相關規定

（1）開放空間入口須明顯標示或以其他設計方式強調入口意象加

強公眾使用之能見度

（2）開放空間之舖面應使用具透水性防滑耐壓易維護的材質

舖面設計應以街廓為單元整體規劃反映地區的特色與個性

（3）開放空間的設計應符合無障礙環境的要求

（4）開放空間應美化綠化其綠覆率應達 50以上

二 人行空間設計準則

人行空間目的在提供計畫區內居民一個不需要車輛即可通達區內各主要公

共設施或開放空間的步行安全動線系統本計畫區內配置之人行空間包括都市計

畫劃設之人行步道及建築基地內留設之人行步道兩者相互配合連接建構成

全區完整的人行步道系統提升居民移動之便利性本計畫區內人行空間設計準

則如后

（一）都市計畫劃設之人行步道設計規定

1人行步道之人行空間淨寬度不得小於 15 公尺

2應具連續性舒適性方便性與美觀等基本功能

3交叉路口得視交通需要以號誌輔以聲音告知行人應停止或行進

4除得提供設置灌木植栽及街道傢俱外不得設置其他有礙通行之設施

物並應設置中低光源之照明設施

（二）建築基地內留設之人行步道設計規定

1建築基地內留設之人行步道應與基地內之其他法定空地整體規劃並

與周邊之公共開放空間直接聯繫

2建築基地內留設之人行步道應與車行動線系統明確區分減少交通衝

擊

3建築基地內留設之人行步道地坪應平整每一街廓之各街角均應採無

附 3-4

障礙環境設計

三 交通運輸系統設計準則

交通運輸系統之設計應以提供具可行性及易行性之交通運輸方式為目標

透過道路功能等級之明確劃分各層級道路依其功能服務水準與周圍土地使用

之特性設置不同之車行空間寬度及景觀設計規定

（一）計畫道路標準斷面設計規定

本計畫區內道路斷面車道數及空間配置應參酌附圖二辦理其中

公共設施帶係供作佈設行道樹公車站牌售票亭變電箱路燈

自行車停車空間及各類街道傢俱之空間且計畫道路兩側均規定建築

物退縮供留設「沿街步道式開放空間」

（二）停車空間設計規定

1住宅區留設之停車位不得設置於指定留設開放空間臨計畫道路境界

線 15 公尺範圍內及防火間隔上「住三」住宅區應集中設置地下停

車場其出入口應設置於次要道路或私設通路上並與基地進出動線

開放空間整體設計

2公園兒童遊樂場用地內應留設自行車停放空間並設置自行車停放

架或類似防竊功能之保護設施

附圖二 計畫道路標準斷面圖

附 3-5

3路外公共停車場設計規定

（1）路外公共停車場應有植栽計畫舖面須全面使用透水性材料且

周圍應予綠化

（2）路外公共停車場除出入口處外四周應以綠化土堤或綠化材料

形成適當之圍籬

四 建築基地細分規模設計準則

「住一」「住二」住宅區開發規模如非完整街廓開發時應考量與鄰近基地

之關係並配合集中留設法定空地

五 建築量體配置高度造型色彩及風格設計準則

（一）建築物允建高度應依建築技術規則建築設計施工篇第 164 條規定計算

並檢討日照

（二）為配合遠景海岸山脈富變化的稜線建築物屋頂層及屋頂突出物應設

置斜屋頂且斜屋頂之投影面積不得小於建築面積之 80斜屋頂之

斜率原則上為1 至3 之間若經都市設計審議委員會認可係為設

計上之需要得調整之

（三）新建建築物之外牆造型及開窗形式應配合鄰屋設計

（四）為調和人造建築物與背景天空海洋山脈田野等色彩建築物屋

頂色牆壁色色彩為深色瓦對白色或淺灰

（五）「住一」「住二」住宅區若需裝置廣告物等附屬設施物應以不妨礙

通行及景觀為原則不得設置於指定留設開放空間及防火間隔上附

著於建築物上之高度不得低於 36 公尺廣告物大小以高度 3 公尺寬

度 06 公尺為限其餘規定依內政部「招牌廣告及樹立廣告管理辦法」

等相關規定辦理

（六）「住三」住宅區之廣告物等附屬設施應配合集合住宅建築設計統一

規範

六 環境保護設施設計準則

本計畫區內環境保護設施主要為污水處理設施及「住三」住宅區之垃圾貯存

空間其設計規定如后

（一）污水處理設施依建築技術規則施工篇第 49 條規定辦理

（二）每一單元（以街廓計）之「住二」住宅區開發時應至少設置一處垃

附 3-6

圾貯存空間集中收集處理垃圾

（三）垃圾貯存空間應面臨次要道路集中設置且不得設置於建築物主要出

入口旁垃圾貯存空間未臨接計畫道路時應留設 35 公尺寬之車道連

接計畫道路垃圾貯存空間位室內者車道淨寬應達 4 公尺以上且

應設置於地面層

（四）垃圾貯存空間應有適當之清洗（含排水措施）隔離設施以維護環境衛

生如位法定空地者應配合綠化設施美化

七 景觀計畫

景觀計畫目的在塑造本計畫區之整體都市景觀及舒適生活環境設計準則如

后

（一）計畫道路兩側之公共設施帶應於適當位置與間距處植栽喬木行道樹

（如附圖三）且依下列規定

1行道樹樹冠底離地淨高 2 公尺以上根部應保留適當之透水面積

2行道樹樹幹四周應舖設鏤空鑄鐵蓋板或透水設施且應與人行步道地

坪高程齊平

3每一街道應有一代表樹種並將其延續至該街道內之社區樹種以具

大型樹冠耐污染易維護為原則

（二）「沿街步道式開放空間」應利用綠化植栽作為道路與建築物間之緩衝

區且每一街廓之植栽應為同一或共同樹種

（三）「住三」住宅區指定留設之廣場式開放空間以集中配置為原則面積

至少 400 平方公尺且綠地面積至少佔 30長寬比不得超過 21且

應按開放空間面積每滿 64 平方公尺至少植栽喬木一棵其樹冠底離地

淨高 2 公尺以上

附 3-7

附圖三 道路斷面景觀示意圖

（四）公園兒童遊樂場用地景觀設計準則

1公園用地中央主要地區應提供一具多功能及多用途使用的大型活動

區域其他各分區應考量觀賞休閒運動遊戲及衛生等活動與功

能設施

2區內供公用設備及服務設施（如垃圾收集公共廁所）等使用之區域

應使用綠籬或樹叢適當圍蔽

3兒童遊樂場用地配置原則

（1）根據兒童活動尺寸荷重等設計

（2）採用複合式遊具使遊戲有連續性與變化

（3）按兒童年齡分類進行設計

（4）提供父母休憩看護設施以便就近照顧

（5）著重安全考量如彈性地板去除尖銳部分等措施

附 4-1

附件四 台東市都市計畫（豐榮豐樂地區）細部計畫

再發展地區土地開發管理要點

一 本要點依「台東市都市計畫（豐榮豐樂地區）細部計畫土地使用分區管

制計畫」第十二點規定訂定之

二 再發展區之土地權利關係人得擬具開發計畫提經臺東縣都市計畫委員會審

查通過後再依相關法令向主管建築機關申請開發建築

三 申請基地符合下列條件者始得依本要點辦理

（一）基地臨接計畫道路之長度在 20 公尺以上或達週界總長度六分之一且面

積達 1000 平方公尺以上者

（二）因鄰地已申請建築或基地條件特殊致未能符合前款規定者經臺東縣都

市計畫委員會同意後得不受前款規定限制

四 開發計畫應以書圖載明下列事項

（一）申請人姓名身份證字號及地址

（二）開發地區範圍面積及土地與建物使用現況

（三）土地使用及公共設施計畫其圖面比例尺不得小於 1600

（四）土地使用管制計畫

（五）都市設計事項得視實際需要依都市計畫定期通盤檢討實施辦法第八

條第二項之內容予以述明

（六）土地及地上物處理計畫

（七）事業及財務計畫

（八）實施進度

（九）全部土地權利關係人姓名住址權利證明文件及私有土地所有權人

同意書

（十）套繪土地使用計畫之地籍圖其比例尺不得小於 11200

五 依本要點申請整體開發時需以不小於申請開發總面積 20之土地折算為

回饋代金並於全部繳納後始得發照建築

附 4-2

前項代金之計算係以應回饋之土地面積乘以繳交當年度之土地公告現值

加四成為準

六 依本要點申請整體開發者得依下列公式核算其申請開發建築之基準容積

率但該基準容積不得大於 240

V=V0times（1+（V1-01）+ V2）（1-V1）≦240

其中 V回饋後之基準容積率

V0該分區之容積率（120）

V1回饋土地比例

V2獎勵係數（訂為 02）

七 本要點未規定事項悉依其他法令規定辦理

變更機關

業務承辦

人員

擬定機關

業務承辦

人員

業務單位

主管

業務單位

主管

規劃單位亞興測量有限公司

龍邑工程顧問股份有限公司

29

表六 土地使用分區管制計畫變更對照表（續 1）

編號 原條文 變更後條文 變更說明

4 （四）「住一」住宅區之防火

間隔寬度為 2 公尺

（五）學校用地應留設開放空

間面積不得小於基地

面積之 40學校用地

四周如設置柵欄或圍

牆等遮蔽物高度不得

超過 2 公尺牆面透空

率應達 50以上並綠

化處裡且應自計畫道

路境界線退縮 4 公

尺退縮部分供作「沿

街步道式開放空間」及

機車停車空間使用

（六）（略）

（七）1（略） 2建築物提供部分樓

地板面積供下列使

用者得增加所提

供之樓地板面積

但以不超過基地面

積乘以該基地容積

率之 30為限

（四）「住一」「住二」住宅

區之防火間隔寬度為 2公尺

（五）刪除

（五）略

（六）1（略） 2建築物提供部分樓

地板面積供下列使

用者得增加所提供

之樓地板面積但以

不超過基地面積乘

以該基地容積率之

20為限

5 六（略） 五（略） 條次調整

6 七交通運輸系統

（一）（略）

（二）「住一」住宅區每一住

宅單元應至少設置 1部停車位該停車位不

得設置於指定留設開

放空間之人行步道及

防火間隔上「住二」

住宅區應集中設置地

下停車場

（三）「住一」住宅區若附設

1 部以上之停車位時

其停車位得以前後方

式配置之

六交通運輸系統

（一）（略）

（二）「住一」「住二」住宅

區每一住宅單元應至

少設置 1 部停車位該

停車位不得設置於指

定留設開放空間之人

行步道及防火間隔

上「住三」住宅區應

集中設置地下停車場

（三）「住一」「住二」住宅

區若附設 1 部以上之

停車位時其停車位得

以前後方式配置之

1 條次調整 2 住一住宅區之環境條件

與住二住宅區相近其

相關規範均應比照辦

理故修訂條文內容

30

表六 土地使用分區管制計畫變更對照表（續完）

編號 原條文 變更後條文 變更說明

7 八建築基地細分規模

（一）「住一」住宅區最小基

地開發單元 120 平方

公尺最小基地面寬

45 公尺

（二）「住二」住宅區應就完

整街廓整體規劃設

計分期分區開發

七建築基地細分規模

（一）「住一」「住二」住宅

區最小基地開發單元

120 平方公尺最小基

地面寬及最小建築面

寬 5 公尺

（二）「住三」住宅區最小基

地開發單元 1500 平方

公尺

1 條次調整 2 住一住宅區之環境條件

與住二住宅區相近其

相關規範均應比照辦

理故修訂條文內容

3 為提升居住環境及都市

景觀品質最小基地面寬

調整為 5 公尺並增訂

最小建築面寬之規定

4 為提升住三住宅區土地

處分彈性以利達到財

務自償故修正其最小

基地開發規模為 1500平方公尺

8 九～十二（略） 八～十一（略） 條次調整

9

十二「住一」住宅區得維持

現有建築及其使用惟

日後申請建築時仍應

依本要點規定辦理且

為鼓勵既有聚落再發

展亦得另訂「台東市

都市計畫（豐榮豐樂

地區）細部計畫再發展

地區土地開發管理要

點」據以執行

1 增訂條文 2 為鼓勵既有聚落日後整

體再發展提升環境品

質另訂「台東市都市

計畫（豐榮豐樂地區）

細部計畫再發展地區土

地開發管理要點」（詳附

件四）

31

表七 都市設計準則變更對照表

編號 原條文 變更後條文 變更說明

1 一開放空間系統設計準則

（略）

（一）開放空間類別

開放空間系統依

土地屬性及使用形態

區分為公共開放空

間指定留設開放空間

兩類以本計畫區而言

細分如后（詳圖 6-2）

1公共開放空間包括公

（兒）用地學校運動

場

2指定留設開放空間包括

「沿街步道式開放空

間」「住二」住宅區集中

留設之「廣場式開放空

間」上述所稱之開放空

間係指「實施都市計畫地

區建築基地綜合設計鼓

勵辦法」規定開放空間

（二）開放空間設計原則

（略）

（三）開放空間設計準則

1公（兒）用地開放空間設

計規定

（1）公（兒）用地應具休

憩集會及活動等功

能得比照「臺灣省

公園管理辦法」規定

設置相關設施提供

居民使用並應提供

計畫區內居民遭遇重

大人為或天然災害時

所需臨時避難疏散及

急難救助空間

（2）公（兒）用地活動區

配置於主要道路旁

時與道路之間應以

濃密植栽適當區隔

（3）公（兒）用地主要出

入口應與人行動線系

統連接服務車輛及

停車空間出入動線應

避免干擾人行動線與

主要道路系統

一開放空間系統設計準則

（略）

（一）開放空間類別

開放空間系統依

土地屬性及使用形態

區分為公共開放空

間指定留設開放空間

兩類以本計畫區而言

細分如后（詳附圖 1）

1公共開放空間包括公

園兒童遊樂場綠地

廣場用地

2指定留設開放空間包括

「沿街步道式開放空

間」「住三」住宅區集中

留設之「廣場式開放空

間」上述所稱之開放空

間係指「建築技術規則第

15 章實施都市計畫地區

建築基地綜合設計」規定

開放空間

（二）開放空間設計原則

（略）

（三）開放空間設計準則

1公園兒童遊樂場用地開

放空間設計規定

（1）應具休憩集會及活

動等功能得比照「臺

東縣公園管理自治條

例」規定設置相關設

施提供居民使用

並應提供計畫區內居

民遭遇重大人為或天

然災害時所需臨時避

難疏散及急難救助空

間

（2）活動區配置於主要道

路旁時與道路之間

應以濃密植栽適當區

隔

（3）主要出入口應與人行

動線系統連接服務

車輛及停車空間出入

動線應避免干擾人行

動線與主要道路系

統

1 配合休憩性公共設施用

地項目及規模變更調

整其用地名稱且配合

取消學校用地故刪除

相關內容

2 為提供公益性住宅建築

使用將「住二」住宅

區調整為「住三」住宅

區

3 「實施都市計畫地區建

築基地綜合設計鼓勵辦

法」業於 92 年 3 月 20日廢止有關開放空間

規範回歸建築技術規

則故調整其內容

4 「臺灣省公園管理辦

法」業於 95 年 12 月 12日廢止有關公園及兒

童遊樂場之規劃調整

為依「臺東縣公園管理

自治條例」辦理

5 有關「指定留設開放空

間與其他法定空地設計

規定」部分業已納入

土地使用分區管制計畫

規範之故予以刪除

6 調整附圖編號

32

表七 都市設計準則變更對照表（續 1）

編號 原條文 變更後條文 變更說明

1 （4）公（兒）用地應採開

放性設計如基於安

全及管理之需要四

周可設置綠籬或綠化

設施圍蔽高度不得

超過 1 公尺

2學校運動場開放空間設

計規定

（1）學校運動場公共開放

空間鄰近住宅區之部

分應設置高低綠籬

以隔絕噪音

（2）學校留設之開放空

間面積不得小於基

地面積之 10最小

綠化面積不得小於法

訂空地之 50

（3）學校留設之開放空

間應提供居民作為

休憩運動場所及遭

遇重大人為或天然災

害時所需臨時避難疏

散及急難救助空間

（4）學校運動場及戶外活

動區配置應配合自

然地形變化規劃減

少整地與挖填方工

程

（5）學校運動場及戶外活

動區配置應考量自

然氣候條件與微氣候

變化對冬季東北季

風應以建築配置或植

栽密植方式降低活動

時的不適性

（6）學校主要出入口應與

人行動線系統連接

服務車輛及停車空間

出入動線應避免干擾

人行動線主要道路

系統

（7）學校運動場如緊鄰主

要道路配置臨接道

路部分應以喬木密植

方式減少噪音和危險

性

（4）應採開放性設計如

基於安全及管理之需

要四周可設置綠籬

或綠化設施圍蔽高

度不得超過 1 公尺

2其他相關規定

（略）

33

表七 都市設計準則變更對照表（續 2）

編號 原條文 變更後條文 變更說明

1 （8）學校用地及其戶外空

間應採開放性設計

如基於安全及管理之

需要四周可設置柵

欄圍牆或綠籬等設

施物圍蔽如設置欄

杆或圍牆等遮蔽物

高度不得超過 2 公

尺牆面透空率應達

50以上並應綠化

處理

（9）學校用地四周若設置

柵欄或圍牆等遮蔽

物應自計畫道路境

界線退縮 4 公尺退

縮部分得計入法訂空

地又退縮部分應配

合周遭「沿街步道式

開放空間」留設淨寬

15 公尺以上之人行

步道其餘部分應予

植栽綠化或配合學童

上下學動線規劃為家

長接送學童之機車停

車空間

3指定留設開放空間與其

他法定空地設計規定

（1）「住一」「住二」住宅

區臨接計畫道路部分

應至少退縮 4 公尺

供留設「沿街步道式

開放空間」免設置騎

樓

（2）前項「沿街步道式開

放空間」範圍內應設

置連續舖面之人行步

道淨寬不得小於 15公尺並不得設置有

礙通行之設施物

（3）「住二」住宅區除留設

「沿街步道式開放空

間」外應再集中留

設「廣場式開放空

間」並與公共開放空

間鄰近其位置依圖

6-2 之原則設置「住

一」住宅區除留設「沿

街步道式開放空間」

34

表七 都市設計準則變更對照表（續 3）

編號 原條文 變更後條文 變更說明

1 外其餘之法定空地

應配合防火間隔整體

規劃

（4）「住一」住宅區之防火

間隔宜整體規劃集中

留設防火間隔位置

建議如圖 6-3防火間

隔不得設置圍牆僅

能以高度不超過 1 公

尺之綠籬作為界隔空

間且不得有高於地

面之固定結構物

（5）「住一」住宅區之防火

間隔寬度為 2 公尺

4其他相關規定

（略）

2 三交通運輸系統設計準則

（略）

（一）計畫道路標準斷面設計

規定

本計畫區內道路

斷面車道數及空間配

置如圖 6-4其中公共

設施帶係供作佈設行

道樹公車站牌售票

亭變電箱路燈自

行車停車空間及各類

街道傢俱之空間且計

畫道路兩側均規定建

築物退縮供留設「沿

街步道式開放空間」

（二）停車空間設計規定

1「住一」住宅區每一住

宅單元應至少設置 1 部

停車位該停車位不得

設置於指定留設開放

空間臨計畫道路境界

線 15 公尺範圍內及防

火間隔上「住二」住

宅區應集中設置地下

停車場其出入口應設

置於次要道路或私設

通路上並與基地進出

動線開放空間整體設

計

三交通運輸系統設計準則

（略）

（一）計畫道路標準斷面設計

規定

本計畫區內道路

斷面車道數及空間配

置應參酌附圖二辦

理其中公共設施帶係

供作佈設行道樹公車

站牌售票亭變電

箱路燈自行車停車

空間及各類街道傢俱

之空間且計畫道路兩

側均規定建築物退

縮供留設「沿街步道

式開放空間」

（二）停車空間設計規定

1住宅區留設之停車位不

得設置於指定留設開

放空間臨計畫道路境

界線 15 公尺範圍內及

防火間隔上「住三」

住宅區應集中設置地

下停車場其出入口應

設置於次要道路或私

設通路上並與基地進

出動線開放空間整體

設計

1 為保留日後道路設計彈

性故修正用語並調

整附圖編號

2 有關住宅區停車空間留

設規定係屬土地使用

分區管制計畫範疇故

予以刪除

3 配合土地使用屬性調

整將「住二」住宅區

調整為「住三」住宅區

4 配合休憩性公共設施用

地規模變更調整其用

地名稱且配合取消學

校用地故刪除相關內

容

35

表七 都市設計準則變更對照表（續 4）

編號 原條文 變更後條文 變更說明

2 2學校公（兒）用地內

應留設自行車停放空

間並設置自行車停放

架或類似防竊功能之

保護設施

3（略）

2公園兒童遊樂場用地

內應留設自行車停放

空間並設置自行車停

放架或類似防竊功能

之保護設施

3（略）

3 四建築基地細分規模設計準

則

（一）「住二」住宅區應就完

整街廓整體規劃設

計分期分區開發「住

一」住宅區則鼓勵以完

整街廓方式整體開

發最小基地開發單元

120 平方公尺最小面

寬 45 公尺

（二）「住一」住宅區開發規

模如非完整街廓開發

時應考量與鄰近基地

之關係並配合集中留

設法定空地

四建築基地細分規模設計準

則

「住一」「住二」住

宅區開發規模如非完整

街廓開發時應考量與鄰

近基地之關係並配合集

中留設法定空地

1 有關建築基地細分規模

規定係屬土地使用分

區管制計畫範疇故予

以刪除

2 「住一」「住二」住宅

區土地使用屬性相近

故併同規範之

4 五建築量體配置高度造

型色彩及風格設計準則

（一）～（四）（略）

（五）「住一」「住二」住宅

區若需裝置廣告物等

附屬設施物應以不妨

礙通行及景觀為原

則不得設置於指定留

設開放空間及防火間

隔上附著於建築物上

之高度不得低於 36 公

尺廣告物大小以高度

3 公尺寬度 06 公尺

為限其餘規定依內政

部訂頒之「廣告物管理

辦法」等相關規定辦

理

（六）「住二」住宅區之廣告

物等附屬設施應配合

集合住宅建築設計統

一規範

五建築量體配置高度造

型色彩及風格設計準則

（一）～（四）（略）

（五）「住一」「住二」住宅

區若需裝置廣告物等

附屬設施物應以不妨

礙通行及景觀為原

則不得設置於指定留

設開放空間及防火間

隔上附著於建築物上

之高度不得低於 36 公

尺廣告物大小以高度

3 公尺寬度 06 公尺

為限其餘規定依內政

部訂頒之「招牌廣告及

樹立廣告管理辦法」等

相關規定辦理

（六）「住三」住宅區之廣告

物等附屬設施應配合

集合住宅建築設計統

一規範

1 「廣告物管理辦法」業

於 93 年 7 月 23 日公告

廢止故調整為現行之

「招牌廣告及樹立廣告

管理辦法」

2 為提供公益性住宅建築

使用將「住二」住宅

區調整為「住三」住宅

區

36

表七 都市設計準則變更對照表（續 5）

編號 原條文 變更後條文 變更說明

5 六環境保護設施設計準則

本計畫區內環境保

護設施主要為污水處理

設施及「住二」住宅區之

垃圾貯存空間其設計規

定如后（略）

六環境保護設施設計準則

本計畫區內環境保

護設施主要為污水處理

設施及「住三」住宅區之

垃圾貯存空間其設計規

定如后（略）

為提供公益性住宅建築使

用將「住二」住宅區調

整為「住三」住宅區

6 七景觀計畫

（一）（二）（略）

（三）「住二」住宅區指定留

設之廣場式開放空間

以集中配置為原則面

積至少 400 平方公尺

且綠地面積至少佔 30長寬比不得超過

21且應按開放空間

面積每滿 64 平方公尺

至少栽植喬木一棵其

樹冠底離地淨高 2 公

尺以上

（四）學校運動場景觀設計準

則

1所有設施應依據學童的

尺寸進行設計（如垃圾

桶座椅等的高度）

同時各設施的顏色及

造型應多樣化但不得

對整體環境特色有負

面影響

2學校運動場與硬舖面活

動區等功能相近之區

域 應 集 中 規 劃 與 設

計各活動區間應以人

行動線連接

3用以界定運動場與其他

使用空間之緩衝綠帶

與植栽區應考量使用

功能實質環境與視覺

的連續性

4運動場內固定之構造物

或設施物（如圍牆及欄

杆等）應利用樹木灌

木群或蔓生植物綠化

或遮蔽

七景觀計畫

（一）（二）（略）

（三）「住三」住宅區指定留

設之廣場式開放空間

以集中配置為原則面

積至少 400 平方公尺

且綠地面積至少佔 30長寬比不得超過

21且應按開放空間

面積每滿 64 平方公尺

至少栽植喬木一棵其

樹冠底離地淨高 2 公

尺以上

（四）公園兒童遊樂場用地

景觀設計準則

1公園用地中央主要地區

應提供一具多功能及

多用途使用的大型活

動區域其他各分區應

考量觀賞休閒運

動遊戲及衛生等活動

與功能設施

2（略）

3兒童遊樂場用地配置原

則（略）

1 為提供公益性住宅建築

使用將「住二」住宅

區調整為「住三」住宅

區

2 配合休憩性公共設施用

地項目及規模變更調

整其用地名稱且配合

取消學校用地故刪除

相關內容

37

表七 都市設計準則變更對照表（續完）

編號 原條文 變更後條文 變更說明

5 （五）公（兒）用地景觀

設計準則

1公（兒）用地中央主要

地區應提供一具多功

能及多用途使用的大

型活動區域其他各分

區應考量觀賞休閒

運動遊戲及衛生等活

動與功能設施

2（略）

3兒童遊戲場配置原則

（略）

表八 變更前後土地使用計畫面積對照表

項目 現行計畫面積

（公頃） 增減面積

（公頃）

變更後

面積 （公頃）

比例 （）

土地

使用

分區

第一種住宅區 1461 -1424 037 130

第二種住宅區 581 +1314 1895 5558

第三種住宅區 000 +289 289 851

小計 2042 +179 2221 6538

公共

設施

用地

公（兒）用地 332 -332 000 000

綠地 008 +016 024 071

停車場用地 072 +000 072 212

廣場用地 000 +024 024 071

水溝用地 000 +023 023 068

國中（小）用地 250 -250 000 000

兒童遊樂場用地 000 +137 137 403

公園用地 000 +155 155 456

道路用地 693 +048 741 2181

小計 1355 -179 1176 3462

非都市土地 - +00036 - -

合計 3397 -00036 3397 10000

註表內面積應以依據核定圖實地分割測量面積為準

38

表九 變更後土地使用計畫面積表

項目 北區 中區 南區 合計

面積 (公頃)

比例()面積

(公頃)比例()

面積 (公頃)

比例() 面積

(公頃) 比例()

土地

使用

分區

第 一 種 住 宅 區 - 000 - 000 037 299 037 109

第二種住宅區 803 6011 429 5207 663 5360 1895 5578

第三種住宅區 083 621 098 1189 108 872 289 851

小計 886 6632 527 6396 808 6531 2221 6538

公共

設施

用地

兒童遊樂場用地 079 591 058 704 - 000 137 403

公園用地 050 374 - 000 105 849 155 456

綠地 024 180 - 000 - 000 024 071

停車場用地 - 000 042 510 030 243 072 212

廣場用地 006 045 018 218 - 000 024 071

水溝用地 - 000 - 000 023 186 023 068

道路用地 291 2178 179 2172 271 2191 741 2181

小計 450 3368 297 3604 429 3469 1176 3462

合計 1336 10000 824 10000 1237 10000 3397 10000

39

圖七 變更計畫示意圖（北中區）

40

圖八 變更計畫示意圖（南區）

41

圖九 變更後計畫示意圖

42

玖事業及財務計畫

一開發方式

本計畫於 89 年發布實施後因中央政府國民住宅政策轉變及公共設施比例

過高等因素致難以執行後續開發計畫遂由台東縣政府研議降低公共設施用地

比例及增列市地重劃方式開發提經內政部都市計畫委員會第 592次第 606次

第 611 次會議討論其決議綜整為下列三點

（一）同意修正道路系統公共設施用地比例由 3989調降為 3795

（二）為增加計畫執行可行性請縣府考量地方實際發展需要酌予提高土地

使用強度

（三）增列開發方式部分請縣府依規定層報行政院核示後再據以辦理

為提高開發可行性並增加原土地所有權人領回土地比例經評估後公共設施

用地比例需調降至 35以下較為可行而土地使用強度部分經考量整體都市

景觀及實際發展狀況仍以維持原使用強度惟配合本次實質計畫內容變更酌予

調整其區位故前述第一二點決議內容均已納入本次變更檢討之

有關第三點決議增列開發方式部分綜合考量時空環境變遷政策指導開

發目的民眾權益保障及開發可行性等因素後基於下列理由仍維持區段徵收方

式辦理

（一）為符合中央政府興建社會住宅政策及日後興建公益性住宅需求本計

畫區開發後應保留部分土地集中妥予運用而市地重劃係採原位次分配

土地日後無法取得足夠規模之完整土地故未能滿足開發目的

（二）本案變更後公共設施用地比例雖已降為 3462倘採市地重劃開發

加計費用負擔後總負擔勢必超過 4500依據「市地重劃實施辦法」

第 23 條規定需經由過半土地所有權人同意始得為之而本區土地所

有權人數高達三百餘人恐難據以執行

爰此除合法建築密集街廓之第一種住宅區及水利會管有之現況溝渠（水溝

用地）外均維持區段徵收方式辦理整體開發並由臺東縣政府為開發主體

43

圖十 區段徵收範圍示意圖

二開發期程

（一）本案應以全部一次開發為原則惟考量政府財政狀況都市成長管理及都

市發展需求等因素必要時得採分期分區開發且預計變更都市計畫經內

政部都市計畫委員會審竣後 3 年內完成全部或第一期區段徵收計畫報核

程序辦理區段徵收作業主要期程計算至標售完成止為 7 年其中工程施

工期程為 3 年惟實際進度得由主管機關視實際狀況酌予調整之

採分期分區開發時應採北中區及南區二期二區方式開發並以南區為

優先開發區且應於南區開發完成後五年內或可建築用地使用率達 50

44

時辦理第二期開發

（二）第一種住宅區已建築使用之合法建物得維持原建築及其使用且得為必要

之維護及修繕並得申請個別建築或依「台東市都市計畫（豐榮豐樂地

區）細部計畫再發展地區土地開發管理要點」辦理其建築管理及使用管

制仍應依循本計畫土地使用分區管制計畫及其他相關法令

本計畫區總面積為 3397 公頃除第一種住宅區及水溝用地外均採區段徵

收方式辦理故開發面積約 3337 公頃其開發財務說明如下

三財務計畫

（一）土地處理原則

1預計土地所有權人領回抵價地比例

依土地徵收條例第 39 條第 2 項規定抵價地總面積以徵收總面

積之 50為原則因情況特殊經上級主管機關核准者不在此限

但不得少於 40曾為農地重劃者該重劃地區部分不得少於 45

本區段徵收範圍並無參與農地重劃因此依上述原則並參考目

前不動產市場普遍之交易行情以及本計畫區之財務狀況等因素抵價

地發還比例暫以 50預估惟實際土地所有權人領回抵價地比例應以

臺東縣政府報經中央區段徵收主管機關（內政部）核定之抵價地比例

為準

2區段徵收後土地處理方式

本計畫區段徵收範圍內土地經規劃整理後其土地處理方式依

土地徵收條例區段徵收實施辦法及其相關規定辦理並以臺東縣政

府報經中央區段徵收主管機關（內政部）核定之區段徵收計畫為準

（二）開發費用估算

1區段徵收作業費用

辦理本計畫區段徵收作業所需地籍整理費及其他辦理土地整理

必要之費用依過往之經驗以每公頃 120 萬元估算之估計約需 4004

萬元

2地價補償費

擬以私有土地面積 30選擇領取現金補償及公有土地有償撥用

方式參與區段徵收並參酌鄰近地區性質相似之土地交易價格後依土

45

地屬性周邊買賣價並排除掉預期因素及其他影響市價的因素後土

地平均補償單價以 8000 元（≒26446 元坪）估算其地價補償費

為 84400 萬元

3地上物補償費

地上物拆遷補償費部分包含農作改良物鐵皮與網室棚架磚

造與鋼筋混凝土造等其中農作改良物以每公頃 60 萬元鋼筋水泥

造建物拆遷補償費以每公頃 27000 萬元計算磚造建物拆遷補償費以

每公頃 15000 萬元計算鐵皮造建物拆遷補償費以每公頃 5500 萬元

計算及網室棚架以每公頃 500 萬元計算估算地上物拆遷補償費合計

約 14061 萬元

4公共設施費用

包含全區整地工程雨污水下水道地下管道公園綠地廣

場兒童遊樂場停車場及道路等公共設施之規劃設計施工及工程

管理費用考量範圍內地形平坦且地上物單純故整地工程以每公頃

80 萬元計雨污水下水道分別以每公頃 200 萬元及 250 萬元計電

信電力與自來水等公用管線工程以每公頃 300 萬元計公園及兒童

遊樂場用地以每公頃 1800 萬元計綠地以每公頃 1400 萬元計廣

場用地以每公頃 1500 萬元計停車場用地以每公頃 1500 萬元計及

道路用地以每公頃 1600 萬元計等工程規劃設計管理及監造費等

以工程總經費 8計算合計約需 50313 萬元

5管理維護費

區段徵收完成後區內公共設施管理維護費本區依土地徵收條例

施行細則第 51 條第 2 項規定以每年每公頃 5 萬元編列 3 年計算

估計約需 501 萬元

6貸款利息

在辦理區段徵收時可向平均地權基金及公民營行庫辦理貸款作

業依本計畫區段徵收作業預定辦理期程參考五大銀行基準利率（台

灣銀行合作金庫銀行第一銀行華南銀行及台灣土地銀行）並參

酌物價上漲趨勢貸款利率以 3進行估算估算本計畫區段徵收作業

之貸款利息估計約需 16567 萬元

7估算結果

依據前述區段徵收作業費用地價補償費地上物補償費公共

46

設施費用管理維護費及貸款利息估算結果本計畫區段徵收開發總

費用預估約為 169846 萬元詳表十所示

表十 區段徵收開發總費用估算表

項目 單位 數量 單價

（萬元）

總價

（萬元）說明

一區段徵收作業費用 公頃 3337 120 4004

二補償費用

地價補償費 公頃 1055 8000 84400以私有地主30領取

地價補償及公有土地

全數作價方式領回

地上物拆遷補償

農作物 公頃 2500 60 1500

建物

鋼筋混凝土 公頃 015 27000 4050

磚造 公頃 006 15000 900

鐵皮造 公頃 064 5500 3520

網室棚架 公頃 310 500 1550

自拆遷獎勵金 式 100 2541 2541

小計 98461

三公共設施費用

整地工程 公頃 3337 80 2670

公園及兒童遊樂場 公頃 292 1800 5256

綠地 公頃 024 1400 336

廣場 公頃 024 1500 360

停車場 公頃 072 1500 1080

道路 公頃 741 1600 11856

雨水下水道 公頃 3337 200 6674

污水下水道 公頃 3337 250 8343

共同管溝 公頃 3337 300 10011電力電信及自來水

地下管線工程費

小計 46586

工程規劃設計管理

及監造費等 式 100 3727 3727 按工程費之 8估計

合計 50313

四管理維護費 公頃 3337 5 501每年每公頃 5 萬元

編列 3年計算

五貸款利息 16567 以年息 3複利計算

總開發費用 169846

註實際區段徵收開發總費用依辦理時之法令規定及實際發生之費用為準

（三）土地處分方式

47

1私有地所有權人領回抵價地比例依土地徵收條例第 39 條第 2 項辦理發

還土地所有權人之抵價地以第二種住宅區為原則

2屬土地徵收條例第 44 條第 1 項第 2 款所列之公共設施無償登記該管縣政

府本計畫公園兒童遊樂場用地綠地廣場停車場及道路用地等

公共設施用地無償登記為臺東縣政府所有

3其餘可供建築土地則依土地徵收條例第 44 條第 1 項第 5 款規定予以處

分

表十一 區段徵收土地處分方式表

類 別 內 容 面積（公頃）

1發還抵價地土地 第二種住宅區 1141

2無償登記之公共設施用地

公園用地兒童遊樂場用地綠

地廣場用地停車場用地及道路

用地等

1153

3供興建公益性住宅之土地 第三種住宅區 289

4剩餘可供標(讓)售土地 扣除發還抵價地土地後之第二種

住宅區 754

合 計 3337

註區段徵收抵價地之比例以 50為估算財務計畫之依據實際抵價地之比例應以區段徵收主管機關報經核定之比例為準

（四）區段徵收後土地處分收入估算

依據各開發項目之開發方式與概估開發費用經整理分析後區段徵

收後土地處分預估面積為 1043 公頃參酌鄰近地區土地交易案例擬

訂 17500 元作為第二種住宅區用地標(讓)售價格另第三種住宅區按

以開發成本 16285 元折價專案讓售予需地機關預估土地處分收入

約為 179014 萬元以作為縣府未來辦理開發之參考依據惟未來仍得

視財政情形及實際發展需要酌予調整

（五）自償能力分析

1經費籌措

本計畫區段徵收開發總費用之經費籌措方式包括向臺東縣平均

地權基金財政部地方建設基金或各行庫申貸支應等

2自償能力分析

48

本計畫區段徵收開發總費用約需 169846 萬元區段徵收後土地

處分預估收入約 179014 萬元預估區段徵收後盈餘約 9168 萬元

益本比為 105另本案經財務分析結果財務平衡標售底價約 16285

元（≒53835 元坪）與周邊客觀條件相同之都市計畫區住宅區市

場交易行情相較下仍有利基整體財務應屬可行

（六）敏感度分析

抵價地發還比例分別以 4042545475及 50與地主領

取現金比例 0102030及 40進行敏感度分析其財務結果

詳如表十二所示

表十二 區段徵收財務敏感度分析表

抵價地發還比例 地主領現比例 開發總費用

（萬元）

土地處分收入

（萬元）

盈餘

（萬元） 益本比

4000

0 80277 150489 70212 187

10 109605 173309 63704 158

20 138932 196129 57197 141

30 168259 218949 50690 130

40 197587 241769 44182 122

4250

0 80844 136227 55383 169

10 110115 160473 50358 146

20 139385 184719 45334 133

30 168656 208965 40309 124

40 197926 233212 35286 118

4500

0 81410 121964 40554 150

10 110625 147637 37012 133

20 139839 173309 33470 124

30 169052 198982 29930 118

40 198267 224654 26387 113

4750

0 81976 107702 25726 131

10 111135 134800 23665 121

20 140292 161899 21607 115

30 169449 188998 19549 112

40 198607 216097 17490 109

5000

0 82543 93439 10896 113

10 111644 121964 10320 109

20 140746 150489 9743 107

30 169846 179014 9168 105

40 198947 207539 8592 104

附 1-1

附件一 臺東縣政府 104 年 6 月 12 日 府建都字第 1040115666 號函

附 2-1

附件二 變更後土地使用分區管制計畫

為有效控制本計劃區土地使用強度確保公共設施服務水準維護良好生活

環境訂定土地使用分區管制要點如后

一 本要點依都市計畫法第 22 條及同法臺灣省施行細則第 35 條規定訂之

二 住宅區

（一）第一種住宅區（即「住一」住宅區）建蔽率不得大於 60容積率不

得大於 120

（二）第二種住宅區（即「住二」住宅區）建蔽率不得大於 60容積率不

得大於 160

（三）第三種住宅區（即「住三」住宅區）建蔽率不得大於 50容積率不

得大於 240

三 建築形式

（一）為配合遠景海岸山脈富變化的稜線建築物屋頂層及屋頂突出物應設

置斜屋頂且斜屋頂之投影面積不得小於建築面積之 80斜屋頂（覆

文化瓦）之斜率原則上為 11 至 13 之間若經都市設計審議委

員會認可係為設計上之需要得調整之

（二）新建建築物之外牆造型及開窗型式應配合鄰屋設計

四 開放空間

（一）「住一」「住二」「住三」住宅區臨接計畫道路部分應至少退縮 4 公尺

供留設「沿街步道式開放空間」設置淨寬 15 公尺以上之連續鋪面人

行步道免設置騎樓

（二）「住三」住宅區除留設「沿街步道式開放空間」外應在集中留設「廣

場式開放空間」並與公共開放空間鄰近「住一」「住二」住宅區除

留設「沿街步道式開放空間」外其餘之法定空地應配合防火間隔整

體規劃

（三）「住一」「住二」住宅區之防火間隔宜整體規劃集中留設開放空間應

配合防火間隔位置留設防火間隔不得設置圍牆僅能以高度不超過 1

公尺之綠籬作為界隔空間且不得有高於地面之固定結構物

（四）「住一」「住二」住宅區之防火間隔寬度為 2 公尺

附 2-2

（六）開放空間得計入建築基地之法定空地應美化綠化達綠覆率 50以

上

（七）1有關設置開放空間獎勵部份依內政部訂定「實施都市計畫地區建築

基地綜合設計鼓勵辦法」規定辦理

2建築物提供部分樓地板面積供下列使用者得增加所提供之樓地板面

積但以不超過基地面積乘以該基地容積率之 30為限

（1）私人捐獻或設置圖書館博物館藝術中心兒童青少年勞

工老人等活動中心景觀公共設施等供公眾使用其集中留設

之面積在 1 百平方公尺以上並經目的事業主管機關核准設立公

益性基金管理營運者

（2）建築物留設空間與天橋或地下道連接供公眾使用經交通主管機

關核准者

五 建築基地內留設之人行步道應與其他法定空地整體規劃並與周遭之公共

開放空間直接聯繫

六 交通運輸系統

（一）依都市設計準則之計劃道路標準斷面留設之公共設施帶供作佈設行

道樹公車站牌售票亭變電箱路燈標誌自行車停車空間及

各類街道家俱之空間

（二）「住一」「住二」住宅區每一住宅單元應至少設置 1 部停車位該停車

位不得設置於指定留設開放空間之人行步道及防火間隔上「住三」住

宅區應集中設置地下停車場

（三）「住一」「住二」住宅區若附設 1 部以上之停車位時其停車位得以前

後方式配置之

七 建築基地細分規模

（一）「住一」「住二」住宅區最小基地開發單元 120 平方公尺最小基地面

寬及最小建築面寬 5 公尺

（二）「住三」住宅區最小基地開發單元 1500 平方公尺

八 公共設施用地得依「都市計畫公共設施用地多目標使用方案」規定作多目

標使用

九 為維護居住環境品質本計畫區內停車空間依左表規定

附 2-3

土地及建築物用途 基準停車位數

住宅等類似用途建築物

建築樓地板面積在 250 平方公尺以

下者應留設 1 部停車空間超過部

分每超過 150 平方公尺及其零數應

增設 1 部停車空間

商場（店）餐廳飲食店

超級市場等類似用途建築

物

建築樓地板面積每滿 100 平方公尺

設置 1 部停車位

辦公事務所金融等類私

用途建築物 建築樓地板面積每滿 80 平方公尺設

置 1 部停車位

旅館國際觀光旅館等類似

用途建築物 建築樓地板面積每滿 100 平方公尺

或每 4 個房間設置 1 部停車位

十 建築基地內之法定空地應留設二分之一以上種植花草樹木以美化環

境

十一 建築基地申請建築時須經縣府都市設計審議委員會依都市設計準則審

查通過後始得發照建築及施工以塑造本計畫區之獨特風格但為增

強本計畫區風格之設計經都市設計審議委員會認可者得不受都市設

計準則之限制

十二 「住一」住宅區得維持現有建築及其使用惟日後申請建築時仍應依

本要點規定辦理且為鼓勵既有聚落再發展亦得另訂「台東市都市計

畫（豐榮豐樂地區）細部計畫再發展地區土地開發管理要點」據以執

行

十三 本要點未規定事項適用其他法令規定

附 3-1

附件三 變更後都市設計準則

一 開放空間系統設計準則

開放空間在都市結構上包含都市美觀休憩娛樂環境保護及防災避難的

效果規劃設計應以提供自然舒適親切可及的人性化環境為目標並增進

都市防災避難功能

（一）開放空間類別

開放空間系統依土地屬性及使用形態區分為公共開放空間指定

留設開放空間兩類以本計畫區而言細分如后（詳附圖一）

1公共開放空間包括公園兒童遊樂場綠地廣場等用地

2指定留設開放空間包括「沿街步道式開放空間」「住三」住宅區集

中留設之「廣場式開放空間」上述所稱之開放空間係指「建築技術

規則第 15 章實施都市計畫地區建築基地綜合設計」規定開放空間

（二）開放空間設計原則

開放空間之配置除於適當區位設置公共開放空間外並指定每

一基地之「留設開放空間」的位置及其設計標準配合退縮規定維

繫全區開放空間之連續性完整性與多樣性設計原則如后

1每一街廓內及建築物簇群內均應提供開放空間

2所有街廓之開放空間應整體規劃並利用步道相銜接建構一套區內

完整的人行動線系統提升居民移動之便利性

3開放空間須完整規劃並以景觀配置手法銜接各區特色

（三）開放空間設計準則

1公園兒童遊樂場用地開放空間設計規定

（1）應具休憩集會及活動等功能得比照「臺東縣公園管理自治條

例」規定設置相關設施提供居民使用並應提供計畫區內居民

遭遇重大人為或天然災害時所需臨時避難疏散及急難救助空

間

（2）活動區配置於主要道路旁時與道路之間應以濃密植栽適當區

隔

附 3-2

附圖一 開放空間系統配置示意圖

附 3-3

（3）主要出入口應與人行動線系統連接服務車輛及停車空間出入動

線應避免干擾人行動線與主要道路系統

（4）應採開放性設計如基於安全及管理之需要四周可設置綠籬或

綠化設施圍蔽高度不得超過 1 公尺

2其他相關規定

（1）開放空間入口須明顯標示或以其他設計方式強調入口意象加

強公眾使用之能見度

（2）開放空間之舖面應使用具透水性防滑耐壓易維護的材質

舖面設計應以街廓為單元整體規劃反映地區的特色與個性

（3）開放空間的設計應符合無障礙環境的要求

（4）開放空間應美化綠化其綠覆率應達 50以上

二 人行空間設計準則

人行空間目的在提供計畫區內居民一個不需要車輛即可通達區內各主要公

共設施或開放空間的步行安全動線系統本計畫區內配置之人行空間包括都市計

畫劃設之人行步道及建築基地內留設之人行步道兩者相互配合連接建構成

全區完整的人行步道系統提升居民移動之便利性本計畫區內人行空間設計準

則如后

（一）都市計畫劃設之人行步道設計規定

1人行步道之人行空間淨寬度不得小於 15 公尺

2應具連續性舒適性方便性與美觀等基本功能

3交叉路口得視交通需要以號誌輔以聲音告知行人應停止或行進

4除得提供設置灌木植栽及街道傢俱外不得設置其他有礙通行之設施

物並應設置中低光源之照明設施

（二）建築基地內留設之人行步道設計規定

1建築基地內留設之人行步道應與基地內之其他法定空地整體規劃並

與周邊之公共開放空間直接聯繫

2建築基地內留設之人行步道應與車行動線系統明確區分減少交通衝

擊

3建築基地內留設之人行步道地坪應平整每一街廓之各街角均應採無

附 3-4

障礙環境設計

三 交通運輸系統設計準則

交通運輸系統之設計應以提供具可行性及易行性之交通運輸方式為目標

透過道路功能等級之明確劃分各層級道路依其功能服務水準與周圍土地使用

之特性設置不同之車行空間寬度及景觀設計規定

（一）計畫道路標準斷面設計規定

本計畫區內道路斷面車道數及空間配置應參酌附圖二辦理其中

公共設施帶係供作佈設行道樹公車站牌售票亭變電箱路燈

自行車停車空間及各類街道傢俱之空間且計畫道路兩側均規定建築

物退縮供留設「沿街步道式開放空間」

（二）停車空間設計規定

1住宅區留設之停車位不得設置於指定留設開放空間臨計畫道路境界

線 15 公尺範圍內及防火間隔上「住三」住宅區應集中設置地下停

車場其出入口應設置於次要道路或私設通路上並與基地進出動線

開放空間整體設計

2公園兒童遊樂場用地內應留設自行車停放空間並設置自行車停放

架或類似防竊功能之保護設施

附圖二 計畫道路標準斷面圖

附 3-5

3路外公共停車場設計規定

（1）路外公共停車場應有植栽計畫舖面須全面使用透水性材料且

周圍應予綠化

（2）路外公共停車場除出入口處外四周應以綠化土堤或綠化材料

形成適當之圍籬

四 建築基地細分規模設計準則

「住一」「住二」住宅區開發規模如非完整街廓開發時應考量與鄰近基地

之關係並配合集中留設法定空地

五 建築量體配置高度造型色彩及風格設計準則

（一）建築物允建高度應依建築技術規則建築設計施工篇第 164 條規定計算

並檢討日照

（二）為配合遠景海岸山脈富變化的稜線建築物屋頂層及屋頂突出物應設

置斜屋頂且斜屋頂之投影面積不得小於建築面積之 80斜屋頂之

斜率原則上為1 至3 之間若經都市設計審議委員會認可係為設

計上之需要得調整之

（三）新建建築物之外牆造型及開窗形式應配合鄰屋設計

（四）為調和人造建築物與背景天空海洋山脈田野等色彩建築物屋

頂色牆壁色色彩為深色瓦對白色或淺灰

（五）「住一」「住二」住宅區若需裝置廣告物等附屬設施物應以不妨礙

通行及景觀為原則不得設置於指定留設開放空間及防火間隔上附

著於建築物上之高度不得低於 36 公尺廣告物大小以高度 3 公尺寬

度 06 公尺為限其餘規定依內政部「招牌廣告及樹立廣告管理辦法」

等相關規定辦理

（六）「住三」住宅區之廣告物等附屬設施應配合集合住宅建築設計統一

規範

六 環境保護設施設計準則

本計畫區內環境保護設施主要為污水處理設施及「住三」住宅區之垃圾貯存

空間其設計規定如后

（一）污水處理設施依建築技術規則施工篇第 49 條規定辦理

（二）每一單元（以街廓計）之「住二」住宅區開發時應至少設置一處垃

附 3-6

圾貯存空間集中收集處理垃圾

（三）垃圾貯存空間應面臨次要道路集中設置且不得設置於建築物主要出

入口旁垃圾貯存空間未臨接計畫道路時應留設 35 公尺寬之車道連

接計畫道路垃圾貯存空間位室內者車道淨寬應達 4 公尺以上且

應設置於地面層

（四）垃圾貯存空間應有適當之清洗（含排水措施）隔離設施以維護環境衛

生如位法定空地者應配合綠化設施美化

七 景觀計畫

景觀計畫目的在塑造本計畫區之整體都市景觀及舒適生活環境設計準則如

后

（一）計畫道路兩側之公共設施帶應於適當位置與間距處植栽喬木行道樹

（如附圖三）且依下列規定

1行道樹樹冠底離地淨高 2 公尺以上根部應保留適當之透水面積

2行道樹樹幹四周應舖設鏤空鑄鐵蓋板或透水設施且應與人行步道地

坪高程齊平

3每一街道應有一代表樹種並將其延續至該街道內之社區樹種以具

大型樹冠耐污染易維護為原則

（二）「沿街步道式開放空間」應利用綠化植栽作為道路與建築物間之緩衝

區且每一街廓之植栽應為同一或共同樹種

（三）「住三」住宅區指定留設之廣場式開放空間以集中配置為原則面積

至少 400 平方公尺且綠地面積至少佔 30長寬比不得超過 21且

應按開放空間面積每滿 64 平方公尺至少植栽喬木一棵其樹冠底離地

淨高 2 公尺以上

附 3-7

附圖三 道路斷面景觀示意圖

（四）公園兒童遊樂場用地景觀設計準則

1公園用地中央主要地區應提供一具多功能及多用途使用的大型活動

區域其他各分區應考量觀賞休閒運動遊戲及衛生等活動與功

能設施

2區內供公用設備及服務設施（如垃圾收集公共廁所）等使用之區域

應使用綠籬或樹叢適當圍蔽

3兒童遊樂場用地配置原則

（1）根據兒童活動尺寸荷重等設計

（2）採用複合式遊具使遊戲有連續性與變化

（3）按兒童年齡分類進行設計

（4）提供父母休憩看護設施以便就近照顧

（5）著重安全考量如彈性地板去除尖銳部分等措施

附 4-1

附件四 台東市都市計畫（豐榮豐樂地區）細部計畫

再發展地區土地開發管理要點

一 本要點依「台東市都市計畫（豐榮豐樂地區）細部計畫土地使用分區管

制計畫」第十二點規定訂定之

二 再發展區之土地權利關係人得擬具開發計畫提經臺東縣都市計畫委員會審

查通過後再依相關法令向主管建築機關申請開發建築

三 申請基地符合下列條件者始得依本要點辦理

（一）基地臨接計畫道路之長度在 20 公尺以上或達週界總長度六分之一且面

積達 1000 平方公尺以上者

（二）因鄰地已申請建築或基地條件特殊致未能符合前款規定者經臺東縣都

市計畫委員會同意後得不受前款規定限制

四 開發計畫應以書圖載明下列事項

（一）申請人姓名身份證字號及地址

（二）開發地區範圍面積及土地與建物使用現況

（三）土地使用及公共設施計畫其圖面比例尺不得小於 1600

（四）土地使用管制計畫

（五）都市設計事項得視實際需要依都市計畫定期通盤檢討實施辦法第八

條第二項之內容予以述明

（六）土地及地上物處理計畫

（七）事業及財務計畫

（八）實施進度

（九）全部土地權利關係人姓名住址權利證明文件及私有土地所有權人

同意書

（十）套繪土地使用計畫之地籍圖其比例尺不得小於 11200

五 依本要點申請整體開發時需以不小於申請開發總面積 20之土地折算為

回饋代金並於全部繳納後始得發照建築

附 4-2

前項代金之計算係以應回饋之土地面積乘以繳交當年度之土地公告現值

加四成為準

六 依本要點申請整體開發者得依下列公式核算其申請開發建築之基準容積

率但該基準容積不得大於 240

V=V0times（1+（V1-01）+ V2）（1-V1）≦240

其中 V回饋後之基準容積率

V0該分區之容積率（120）

V1回饋土地比例

V2獎勵係數（訂為 02）

七 本要點未規定事項悉依其他法令規定辦理

變更機關

業務承辦

人員

擬定機關

業務承辦

人員

業務單位

主管

業務單位

主管

規劃單位亞興測量有限公司

龍邑工程顧問股份有限公司

30

表六 土地使用分區管制計畫變更對照表（續完）

編號 原條文 變更後條文 變更說明

7 八建築基地細分規模

（一）「住一」住宅區最小基

地開發單元 120 平方

公尺最小基地面寬

45 公尺

（二）「住二」住宅區應就完

整街廓整體規劃設

計分期分區開發

七建築基地細分規模

（一）「住一」「住二」住宅

區最小基地開發單元

120 平方公尺最小基

地面寬及最小建築面

寬 5 公尺

（二）「住三」住宅區最小基

地開發單元 1500 平方

公尺

1 條次調整 2 住一住宅區之環境條件

與住二住宅區相近其

相關規範均應比照辦

理故修訂條文內容

3 為提升居住環境及都市

景觀品質最小基地面寬

調整為 5 公尺並增訂

最小建築面寬之規定

4 為提升住三住宅區土地

處分彈性以利達到財

務自償故修正其最小

基地開發規模為 1500平方公尺

8 九～十二（略） 八～十一（略） 條次調整

9

十二「住一」住宅區得維持

現有建築及其使用惟

日後申請建築時仍應

依本要點規定辦理且

為鼓勵既有聚落再發

展亦得另訂「台東市

都市計畫（豐榮豐樂

地區）細部計畫再發展

地區土地開發管理要

點」據以執行

1 增訂條文 2 為鼓勵既有聚落日後整

體再發展提升環境品

質另訂「台東市都市

計畫（豐榮豐樂地區）

細部計畫再發展地區土

地開發管理要點」（詳附

件四）

31

表七 都市設計準則變更對照表

編號 原條文 變更後條文 變更說明

1 一開放空間系統設計準則

（略）

（一）開放空間類別

開放空間系統依

土地屬性及使用形態

區分為公共開放空

間指定留設開放空間

兩類以本計畫區而言

細分如后（詳圖 6-2）

1公共開放空間包括公

（兒）用地學校運動

場

2指定留設開放空間包括

「沿街步道式開放空

間」「住二」住宅區集中

留設之「廣場式開放空

間」上述所稱之開放空

間係指「實施都市計畫地

區建築基地綜合設計鼓

勵辦法」規定開放空間

（二）開放空間設計原則

（略）

（三）開放空間設計準則

1公（兒）用地開放空間設

計規定

（1）公（兒）用地應具休

憩集會及活動等功

能得比照「臺灣省

公園管理辦法」規定

設置相關設施提供

居民使用並應提供

計畫區內居民遭遇重

大人為或天然災害時

所需臨時避難疏散及

急難救助空間

（2）公（兒）用地活動區

配置於主要道路旁

時與道路之間應以

濃密植栽適當區隔

（3）公（兒）用地主要出

入口應與人行動線系

統連接服務車輛及

停車空間出入動線應

避免干擾人行動線與

主要道路系統

一開放空間系統設計準則

（略）

（一）開放空間類別

開放空間系統依

土地屬性及使用形態

區分為公共開放空

間指定留設開放空間

兩類以本計畫區而言

細分如后（詳附圖 1）

1公共開放空間包括公

園兒童遊樂場綠地

廣場用地

2指定留設開放空間包括

「沿街步道式開放空

間」「住三」住宅區集中

留設之「廣場式開放空

間」上述所稱之開放空

間係指「建築技術規則第

15 章實施都市計畫地區

建築基地綜合設計」規定

開放空間

（二）開放空間設計原則

（略）

（三）開放空間設計準則

1公園兒童遊樂場用地開

放空間設計規定

（1）應具休憩集會及活

動等功能得比照「臺

東縣公園管理自治條

例」規定設置相關設

施提供居民使用

並應提供計畫區內居

民遭遇重大人為或天

然災害時所需臨時避

難疏散及急難救助空

間

（2）活動區配置於主要道

路旁時與道路之間

應以濃密植栽適當區

隔

（3）主要出入口應與人行

動線系統連接服務

車輛及停車空間出入

動線應避免干擾人行

動線與主要道路系

統

1 配合休憩性公共設施用

地項目及規模變更調

整其用地名稱且配合

取消學校用地故刪除

相關內容

2 為提供公益性住宅建築

使用將「住二」住宅

區調整為「住三」住宅

區

3 「實施都市計畫地區建

築基地綜合設計鼓勵辦

法」業於 92 年 3 月 20日廢止有關開放空間

規範回歸建築技術規

則故調整其內容

4 「臺灣省公園管理辦

法」業於 95 年 12 月 12日廢止有關公園及兒

童遊樂場之規劃調整

為依「臺東縣公園管理

自治條例」辦理

5 有關「指定留設開放空

間與其他法定空地設計

規定」部分業已納入

土地使用分區管制計畫

規範之故予以刪除

6 調整附圖編號

32

表七 都市設計準則變更對照表（續 1）

編號 原條文 變更後條文 變更說明

1 （4）公（兒）用地應採開

放性設計如基於安

全及管理之需要四

周可設置綠籬或綠化

設施圍蔽高度不得

超過 1 公尺

2學校運動場開放空間設

計規定

（1）學校運動場公共開放

空間鄰近住宅區之部

分應設置高低綠籬

以隔絕噪音

（2）學校留設之開放空

間面積不得小於基

地面積之 10最小

綠化面積不得小於法

訂空地之 50

（3）學校留設之開放空

間應提供居民作為

休憩運動場所及遭

遇重大人為或天然災

害時所需臨時避難疏

散及急難救助空間

（4）學校運動場及戶外活

動區配置應配合自

然地形變化規劃減

少整地與挖填方工

程

（5）學校運動場及戶外活

動區配置應考量自

然氣候條件與微氣候

變化對冬季東北季

風應以建築配置或植

栽密植方式降低活動

時的不適性

（6）學校主要出入口應與

人行動線系統連接

服務車輛及停車空間

出入動線應避免干擾

人行動線主要道路

系統

（7）學校運動場如緊鄰主

要道路配置臨接道

路部分應以喬木密植

方式減少噪音和危險

性

（4）應採開放性設計如

基於安全及管理之需

要四周可設置綠籬

或綠化設施圍蔽高

度不得超過 1 公尺

2其他相關規定

（略）

33

表七 都市設計準則變更對照表（續 2）

編號 原條文 變更後條文 變更說明

1 （8）學校用地及其戶外空

間應採開放性設計

如基於安全及管理之

需要四周可設置柵

欄圍牆或綠籬等設

施物圍蔽如設置欄

杆或圍牆等遮蔽物

高度不得超過 2 公

尺牆面透空率應達

50以上並應綠化

處理

（9）學校用地四周若設置

柵欄或圍牆等遮蔽

物應自計畫道路境

界線退縮 4 公尺退

縮部分得計入法訂空

地又退縮部分應配

合周遭「沿街步道式

開放空間」留設淨寬

15 公尺以上之人行

步道其餘部分應予

植栽綠化或配合學童

上下學動線規劃為家

長接送學童之機車停

車空間

3指定留設開放空間與其

他法定空地設計規定

（1）「住一」「住二」住宅

區臨接計畫道路部分

應至少退縮 4 公尺

供留設「沿街步道式

開放空間」免設置騎

樓

（2）前項「沿街步道式開

放空間」範圍內應設

置連續舖面之人行步

道淨寬不得小於 15公尺並不得設置有

礙通行之設施物

（3）「住二」住宅區除留設

「沿街步道式開放空

間」外應再集中留

設「廣場式開放空

間」並與公共開放空

間鄰近其位置依圖

6-2 之原則設置「住

一」住宅區除留設「沿

街步道式開放空間」

34

表七 都市設計準則變更對照表（續 3）

編號 原條文 變更後條文 變更說明

1 外其餘之法定空地

應配合防火間隔整體

規劃

（4）「住一」住宅區之防火

間隔宜整體規劃集中

留設防火間隔位置

建議如圖 6-3防火間

隔不得設置圍牆僅

能以高度不超過 1 公

尺之綠籬作為界隔空

間且不得有高於地

面之固定結構物

（5）「住一」住宅區之防火

間隔寬度為 2 公尺

4其他相關規定

（略）

2 三交通運輸系統設計準則

（略）

（一）計畫道路標準斷面設計

規定

本計畫區內道路

斷面車道數及空間配

置如圖 6-4其中公共

設施帶係供作佈設行

道樹公車站牌售票

亭變電箱路燈自

行車停車空間及各類

街道傢俱之空間且計

畫道路兩側均規定建

築物退縮供留設「沿

街步道式開放空間」

（二）停車空間設計規定

1「住一」住宅區每一住

宅單元應至少設置 1 部

停車位該停車位不得

設置於指定留設開放

空間臨計畫道路境界

線 15 公尺範圍內及防

火間隔上「住二」住

宅區應集中設置地下

停車場其出入口應設

置於次要道路或私設

通路上並與基地進出

動線開放空間整體設

計

三交通運輸系統設計準則

（略）

（一）計畫道路標準斷面設計

規定

本計畫區內道路

斷面車道數及空間配

置應參酌附圖二辦

理其中公共設施帶係

供作佈設行道樹公車

站牌售票亭變電

箱路燈自行車停車

空間及各類街道傢俱

之空間且計畫道路兩

側均規定建築物退

縮供留設「沿街步道

式開放空間」

（二）停車空間設計規定

1住宅區留設之停車位不

得設置於指定留設開

放空間臨計畫道路境

界線 15 公尺範圍內及

防火間隔上「住三」

住宅區應集中設置地

下停車場其出入口應

設置於次要道路或私

設通路上並與基地進

出動線開放空間整體

設計

1 為保留日後道路設計彈

性故修正用語並調

整附圖編號

2 有關住宅區停車空間留

設規定係屬土地使用

分區管制計畫範疇故

予以刪除

3 配合土地使用屬性調

整將「住二」住宅區

調整為「住三」住宅區

4 配合休憩性公共設施用

地規模變更調整其用

地名稱且配合取消學

校用地故刪除相關內

容

35

表七 都市設計準則變更對照表（續 4）

編號 原條文 變更後條文 變更說明

2 2學校公（兒）用地內

應留設自行車停放空

間並設置自行車停放

架或類似防竊功能之

保護設施

3（略）

2公園兒童遊樂場用地

內應留設自行車停放

空間並設置自行車停

放架或類似防竊功能

之保護設施

3（略）

3 四建築基地細分規模設計準

則

（一）「住二」住宅區應就完

整街廓整體規劃設

計分期分區開發「住

一」住宅區則鼓勵以完

整街廓方式整體開

發最小基地開發單元

120 平方公尺最小面

寬 45 公尺

（二）「住一」住宅區開發規

模如非完整街廓開發

時應考量與鄰近基地

之關係並配合集中留

設法定空地

四建築基地細分規模設計準

則

「住一」「住二」住

宅區開發規模如非完整

街廓開發時應考量與鄰

近基地之關係並配合集

中留設法定空地

1 有關建築基地細分規模

規定係屬土地使用分

區管制計畫範疇故予

以刪除

2 「住一」「住二」住宅

區土地使用屬性相近

故併同規範之

4 五建築量體配置高度造

型色彩及風格設計準則

（一）～（四）（略）

（五）「住一」「住二」住宅

區若需裝置廣告物等

附屬設施物應以不妨

礙通行及景觀為原

則不得設置於指定留

設開放空間及防火間

隔上附著於建築物上

之高度不得低於 36 公

尺廣告物大小以高度

3 公尺寬度 06 公尺

為限其餘規定依內政

部訂頒之「廣告物管理

辦法」等相關規定辦

理

（六）「住二」住宅區之廣告

物等附屬設施應配合

集合住宅建築設計統

一規範

五建築量體配置高度造

型色彩及風格設計準則

（一）～（四）（略）

（五）「住一」「住二」住宅

區若需裝置廣告物等

附屬設施物應以不妨

礙通行及景觀為原

則不得設置於指定留

設開放空間及防火間

隔上附著於建築物上

之高度不得低於 36 公

尺廣告物大小以高度

3 公尺寬度 06 公尺

為限其餘規定依內政

部訂頒之「招牌廣告及

樹立廣告管理辦法」等

相關規定辦理

（六）「住三」住宅區之廣告

物等附屬設施應配合

集合住宅建築設計統

一規範

1 「廣告物管理辦法」業

於 93 年 7 月 23 日公告

廢止故調整為現行之

「招牌廣告及樹立廣告

管理辦法」

2 為提供公益性住宅建築

使用將「住二」住宅

區調整為「住三」住宅

區

36

表七 都市設計準則變更對照表（續 5）

編號 原條文 變更後條文 變更說明

5 六環境保護設施設計準則

本計畫區內環境保

護設施主要為污水處理

設施及「住二」住宅區之

垃圾貯存空間其設計規

定如后（略）

六環境保護設施設計準則

本計畫區內環境保

護設施主要為污水處理

設施及「住三」住宅區之

垃圾貯存空間其設計規

定如后（略）

為提供公益性住宅建築使

用將「住二」住宅區調

整為「住三」住宅區

6 七景觀計畫

（一）（二）（略）

（三）「住二」住宅區指定留

設之廣場式開放空間

以集中配置為原則面

積至少 400 平方公尺

且綠地面積至少佔 30長寬比不得超過

21且應按開放空間

面積每滿 64 平方公尺

至少栽植喬木一棵其

樹冠底離地淨高 2 公

尺以上

（四）學校運動場景觀設計準

則

1所有設施應依據學童的

尺寸進行設計（如垃圾

桶座椅等的高度）

同時各設施的顏色及

造型應多樣化但不得

對整體環境特色有負

面影響

2學校運動場與硬舖面活

動區等功能相近之區

域 應 集 中 規 劃 與 設

計各活動區間應以人

行動線連接

3用以界定運動場與其他

使用空間之緩衝綠帶

與植栽區應考量使用

功能實質環境與視覺

的連續性

4運動場內固定之構造物

或設施物（如圍牆及欄

杆等）應利用樹木灌

木群或蔓生植物綠化

或遮蔽

七景觀計畫

（一）（二）（略）

（三）「住三」住宅區指定留

設之廣場式開放空間

以集中配置為原則面

積至少 400 平方公尺

且綠地面積至少佔 30長寬比不得超過

21且應按開放空間

面積每滿 64 平方公尺

至少栽植喬木一棵其

樹冠底離地淨高 2 公

尺以上

（四）公園兒童遊樂場用地

景觀設計準則

1公園用地中央主要地區

應提供一具多功能及

多用途使用的大型活

動區域其他各分區應

考量觀賞休閒運

動遊戲及衛生等活動

與功能設施

2（略）

3兒童遊樂場用地配置原

則（略）

1 為提供公益性住宅建築

使用將「住二」住宅

區調整為「住三」住宅

區

2 配合休憩性公共設施用

地項目及規模變更調

整其用地名稱且配合

取消學校用地故刪除

相關內容

37

表七 都市設計準則變更對照表（續完）

編號 原條文 變更後條文 變更說明

5 （五）公（兒）用地景觀

設計準則

1公（兒）用地中央主要

地區應提供一具多功

能及多用途使用的大

型活動區域其他各分

區應考量觀賞休閒

運動遊戲及衛生等活

動與功能設施

2（略）

3兒童遊戲場配置原則

（略）

表八 變更前後土地使用計畫面積對照表

項目 現行計畫面積

（公頃） 增減面積

（公頃）

變更後

面積 （公頃）

比例 （）

土地

使用

分區

第一種住宅區 1461 -1424 037 130

第二種住宅區 581 +1314 1895 5558

第三種住宅區 000 +289 289 851

小計 2042 +179 2221 6538

公共

設施

用地

公（兒）用地 332 -332 000 000

綠地 008 +016 024 071

停車場用地 072 +000 072 212

廣場用地 000 +024 024 071

水溝用地 000 +023 023 068

國中（小）用地 250 -250 000 000

兒童遊樂場用地 000 +137 137 403

公園用地 000 +155 155 456

道路用地 693 +048 741 2181

小計 1355 -179 1176 3462

非都市土地 - +00036 - -

合計 3397 -00036 3397 10000

註表內面積應以依據核定圖實地分割測量面積為準

38

表九 變更後土地使用計畫面積表

項目 北區 中區 南區 合計

面積 (公頃)

比例()面積

(公頃)比例()

面積 (公頃)

比例() 面積

(公頃) 比例()

土地

使用

分區

第 一 種 住 宅 區 - 000 - 000 037 299 037 109

第二種住宅區 803 6011 429 5207 663 5360 1895 5578

第三種住宅區 083 621 098 1189 108 872 289 851

小計 886 6632 527 6396 808 6531 2221 6538

公共

設施

用地

兒童遊樂場用地 079 591 058 704 - 000 137 403

公園用地 050 374 - 000 105 849 155 456

綠地 024 180 - 000 - 000 024 071

停車場用地 - 000 042 510 030 243 072 212

廣場用地 006 045 018 218 - 000 024 071

水溝用地 - 000 - 000 023 186 023 068

道路用地 291 2178 179 2172 271 2191 741 2181

小計 450 3368 297 3604 429 3469 1176 3462

合計 1336 10000 824 10000 1237 10000 3397 10000

39

圖七 變更計畫示意圖（北中區）

40

圖八 變更計畫示意圖（南區）

41

圖九 變更後計畫示意圖

42

玖事業及財務計畫

一開發方式

本計畫於 89 年發布實施後因中央政府國民住宅政策轉變及公共設施比例

過高等因素致難以執行後續開發計畫遂由台東縣政府研議降低公共設施用地

比例及增列市地重劃方式開發提經內政部都市計畫委員會第 592次第 606次

第 611 次會議討論其決議綜整為下列三點

（一）同意修正道路系統公共設施用地比例由 3989調降為 3795

（二）為增加計畫執行可行性請縣府考量地方實際發展需要酌予提高土地

使用強度

（三）增列開發方式部分請縣府依規定層報行政院核示後再據以辦理

為提高開發可行性並增加原土地所有權人領回土地比例經評估後公共設施

用地比例需調降至 35以下較為可行而土地使用強度部分經考量整體都市

景觀及實際發展狀況仍以維持原使用強度惟配合本次實質計畫內容變更酌予

調整其區位故前述第一二點決議內容均已納入本次變更檢討之

有關第三點決議增列開發方式部分綜合考量時空環境變遷政策指導開

發目的民眾權益保障及開發可行性等因素後基於下列理由仍維持區段徵收方

式辦理

（一）為符合中央政府興建社會住宅政策及日後興建公益性住宅需求本計

畫區開發後應保留部分土地集中妥予運用而市地重劃係採原位次分配

土地日後無法取得足夠規模之完整土地故未能滿足開發目的

（二）本案變更後公共設施用地比例雖已降為 3462倘採市地重劃開發

加計費用負擔後總負擔勢必超過 4500依據「市地重劃實施辦法」

第 23 條規定需經由過半土地所有權人同意始得為之而本區土地所

有權人數高達三百餘人恐難據以執行

爰此除合法建築密集街廓之第一種住宅區及水利會管有之現況溝渠（水溝

用地）外均維持區段徵收方式辦理整體開發並由臺東縣政府為開發主體

43

圖十 區段徵收範圍示意圖

二開發期程

（一）本案應以全部一次開發為原則惟考量政府財政狀況都市成長管理及都

市發展需求等因素必要時得採分期分區開發且預計變更都市計畫經內

政部都市計畫委員會審竣後 3 年內完成全部或第一期區段徵收計畫報核

程序辦理區段徵收作業主要期程計算至標售完成止為 7 年其中工程施

工期程為 3 年惟實際進度得由主管機關視實際狀況酌予調整之

採分期分區開發時應採北中區及南區二期二區方式開發並以南區為

優先開發區且應於南區開發完成後五年內或可建築用地使用率達 50

44

時辦理第二期開發

（二）第一種住宅區已建築使用之合法建物得維持原建築及其使用且得為必要

之維護及修繕並得申請個別建築或依「台東市都市計畫（豐榮豐樂地

區）細部計畫再發展地區土地開發管理要點」辦理其建築管理及使用管

制仍應依循本計畫土地使用分區管制計畫及其他相關法令

本計畫區總面積為 3397 公頃除第一種住宅區及水溝用地外均採區段徵

收方式辦理故開發面積約 3337 公頃其開發財務說明如下

三財務計畫

（一）土地處理原則

1預計土地所有權人領回抵價地比例

依土地徵收條例第 39 條第 2 項規定抵價地總面積以徵收總面

積之 50為原則因情況特殊經上級主管機關核准者不在此限

但不得少於 40曾為農地重劃者該重劃地區部分不得少於 45

本區段徵收範圍並無參與農地重劃因此依上述原則並參考目

前不動產市場普遍之交易行情以及本計畫區之財務狀況等因素抵價

地發還比例暫以 50預估惟實際土地所有權人領回抵價地比例應以

臺東縣政府報經中央區段徵收主管機關（內政部）核定之抵價地比例

為準

2區段徵收後土地處理方式

本計畫區段徵收範圍內土地經規劃整理後其土地處理方式依

土地徵收條例區段徵收實施辦法及其相關規定辦理並以臺東縣政

府報經中央區段徵收主管機關（內政部）核定之區段徵收計畫為準

（二）開發費用估算

1區段徵收作業費用

辦理本計畫區段徵收作業所需地籍整理費及其他辦理土地整理

必要之費用依過往之經驗以每公頃 120 萬元估算之估計約需 4004

萬元

2地價補償費

擬以私有土地面積 30選擇領取現金補償及公有土地有償撥用

方式參與區段徵收並參酌鄰近地區性質相似之土地交易價格後依土

45

地屬性周邊買賣價並排除掉預期因素及其他影響市價的因素後土

地平均補償單價以 8000 元（≒26446 元坪）估算其地價補償費

為 84400 萬元

3地上物補償費

地上物拆遷補償費部分包含農作改良物鐵皮與網室棚架磚

造與鋼筋混凝土造等其中農作改良物以每公頃 60 萬元鋼筋水泥

造建物拆遷補償費以每公頃 27000 萬元計算磚造建物拆遷補償費以

每公頃 15000 萬元計算鐵皮造建物拆遷補償費以每公頃 5500 萬元

計算及網室棚架以每公頃 500 萬元計算估算地上物拆遷補償費合計

約 14061 萬元

4公共設施費用

包含全區整地工程雨污水下水道地下管道公園綠地廣

場兒童遊樂場停車場及道路等公共設施之規劃設計施工及工程

管理費用考量範圍內地形平坦且地上物單純故整地工程以每公頃

80 萬元計雨污水下水道分別以每公頃 200 萬元及 250 萬元計電

信電力與自來水等公用管線工程以每公頃 300 萬元計公園及兒童

遊樂場用地以每公頃 1800 萬元計綠地以每公頃 1400 萬元計廣

場用地以每公頃 1500 萬元計停車場用地以每公頃 1500 萬元計及

道路用地以每公頃 1600 萬元計等工程規劃設計管理及監造費等

以工程總經費 8計算合計約需 50313 萬元

5管理維護費

區段徵收完成後區內公共設施管理維護費本區依土地徵收條例

施行細則第 51 條第 2 項規定以每年每公頃 5 萬元編列 3 年計算

估計約需 501 萬元

6貸款利息

在辦理區段徵收時可向平均地權基金及公民營行庫辦理貸款作

業依本計畫區段徵收作業預定辦理期程參考五大銀行基準利率（台

灣銀行合作金庫銀行第一銀行華南銀行及台灣土地銀行）並參

酌物價上漲趨勢貸款利率以 3進行估算估算本計畫區段徵收作業

之貸款利息估計約需 16567 萬元

7估算結果

依據前述區段徵收作業費用地價補償費地上物補償費公共

46

設施費用管理維護費及貸款利息估算結果本計畫區段徵收開發總

費用預估約為 169846 萬元詳表十所示

表十 區段徵收開發總費用估算表

項目 單位 數量 單價

（萬元）

總價

（萬元）說明

一區段徵收作業費用 公頃 3337 120 4004

二補償費用

地價補償費 公頃 1055 8000 84400以私有地主30領取

地價補償及公有土地

全數作價方式領回

地上物拆遷補償

農作物 公頃 2500 60 1500

建物

鋼筋混凝土 公頃 015 27000 4050

磚造 公頃 006 15000 900

鐵皮造 公頃 064 5500 3520

網室棚架 公頃 310 500 1550

自拆遷獎勵金 式 100 2541 2541

小計 98461

三公共設施費用

整地工程 公頃 3337 80 2670

公園及兒童遊樂場 公頃 292 1800 5256

綠地 公頃 024 1400 336

廣場 公頃 024 1500 360

停車場 公頃 072 1500 1080

道路 公頃 741 1600 11856

雨水下水道 公頃 3337 200 6674

污水下水道 公頃 3337 250 8343

共同管溝 公頃 3337 300 10011電力電信及自來水

地下管線工程費

小計 46586

工程規劃設計管理

及監造費等 式 100 3727 3727 按工程費之 8估計

合計 50313

四管理維護費 公頃 3337 5 501每年每公頃 5 萬元

編列 3年計算

五貸款利息 16567 以年息 3複利計算

總開發費用 169846

註實際區段徵收開發總費用依辦理時之法令規定及實際發生之費用為準

（三）土地處分方式

47

1私有地所有權人領回抵價地比例依土地徵收條例第 39 條第 2 項辦理發

還土地所有權人之抵價地以第二種住宅區為原則

2屬土地徵收條例第 44 條第 1 項第 2 款所列之公共設施無償登記該管縣政

府本計畫公園兒童遊樂場用地綠地廣場停車場及道路用地等

公共設施用地無償登記為臺東縣政府所有

3其餘可供建築土地則依土地徵收條例第 44 條第 1 項第 5 款規定予以處

分

表十一 區段徵收土地處分方式表

類 別 內 容 面積（公頃）

1發還抵價地土地 第二種住宅區 1141

2無償登記之公共設施用地

公園用地兒童遊樂場用地綠

地廣場用地停車場用地及道路

用地等

1153

3供興建公益性住宅之土地 第三種住宅區 289

4剩餘可供標(讓)售土地 扣除發還抵價地土地後之第二種

住宅區 754

合 計 3337

註區段徵收抵價地之比例以 50為估算財務計畫之依據實際抵價地之比例應以區段徵收主管機關報經核定之比例為準

（四）區段徵收後土地處分收入估算

依據各開發項目之開發方式與概估開發費用經整理分析後區段徵

收後土地處分預估面積為 1043 公頃參酌鄰近地區土地交易案例擬

訂 17500 元作為第二種住宅區用地標(讓)售價格另第三種住宅區按

以開發成本 16285 元折價專案讓售予需地機關預估土地處分收入

約為 179014 萬元以作為縣府未來辦理開發之參考依據惟未來仍得

視財政情形及實際發展需要酌予調整

（五）自償能力分析

1經費籌措

本計畫區段徵收開發總費用之經費籌措方式包括向臺東縣平均

地權基金財政部地方建設基金或各行庫申貸支應等

2自償能力分析

48

本計畫區段徵收開發總費用約需 169846 萬元區段徵收後土地

處分預估收入約 179014 萬元預估區段徵收後盈餘約 9168 萬元

益本比為 105另本案經財務分析結果財務平衡標售底價約 16285

元（≒53835 元坪）與周邊客觀條件相同之都市計畫區住宅區市

場交易行情相較下仍有利基整體財務應屬可行

（六）敏感度分析

抵價地發還比例分別以 4042545475及 50與地主領

取現金比例 0102030及 40進行敏感度分析其財務結果

詳如表十二所示

表十二 區段徵收財務敏感度分析表

抵價地發還比例 地主領現比例 開發總費用

（萬元）

土地處分收入

（萬元）

盈餘

（萬元） 益本比

4000

0 80277 150489 70212 187

10 109605 173309 63704 158

20 138932 196129 57197 141

30 168259 218949 50690 130

40 197587 241769 44182 122

4250

0 80844 136227 55383 169

10 110115 160473 50358 146

20 139385 184719 45334 133

30 168656 208965 40309 124

40 197926 233212 35286 118

4500

0 81410 121964 40554 150

10 110625 147637 37012 133

20 139839 173309 33470 124

30 169052 198982 29930 118

40 198267 224654 26387 113

4750

0 81976 107702 25726 131

10 111135 134800 23665 121

20 140292 161899 21607 115

30 169449 188998 19549 112

40 198607 216097 17490 109

5000

0 82543 93439 10896 113

10 111644 121964 10320 109

20 140746 150489 9743 107

30 169846 179014 9168 105

40 198947 207539 8592 104

附 1-1

附件一 臺東縣政府 104 年 6 月 12 日 府建都字第 1040115666 號函

附 2-1

附件二 變更後土地使用分區管制計畫

為有效控制本計劃區土地使用強度確保公共設施服務水準維護良好生活

環境訂定土地使用分區管制要點如后

一 本要點依都市計畫法第 22 條及同法臺灣省施行細則第 35 條規定訂之

二 住宅區

（一）第一種住宅區（即「住一」住宅區）建蔽率不得大於 60容積率不

得大於 120

（二）第二種住宅區（即「住二」住宅區）建蔽率不得大於 60容積率不

得大於 160

（三）第三種住宅區（即「住三」住宅區）建蔽率不得大於 50容積率不

得大於 240

三 建築形式

（一）為配合遠景海岸山脈富變化的稜線建築物屋頂層及屋頂突出物應設

置斜屋頂且斜屋頂之投影面積不得小於建築面積之 80斜屋頂（覆

文化瓦）之斜率原則上為 11 至 13 之間若經都市設計審議委

員會認可係為設計上之需要得調整之

（二）新建建築物之外牆造型及開窗型式應配合鄰屋設計

四 開放空間

（一）「住一」「住二」「住三」住宅區臨接計畫道路部分應至少退縮 4 公尺

供留設「沿街步道式開放空間」設置淨寬 15 公尺以上之連續鋪面人

行步道免設置騎樓

（二）「住三」住宅區除留設「沿街步道式開放空間」外應在集中留設「廣

場式開放空間」並與公共開放空間鄰近「住一」「住二」住宅區除

留設「沿街步道式開放空間」外其餘之法定空地應配合防火間隔整

體規劃

（三）「住一」「住二」住宅區之防火間隔宜整體規劃集中留設開放空間應

配合防火間隔位置留設防火間隔不得設置圍牆僅能以高度不超過 1

公尺之綠籬作為界隔空間且不得有高於地面之固定結構物

（四）「住一」「住二」住宅區之防火間隔寬度為 2 公尺

附 2-2

（六）開放空間得計入建築基地之法定空地應美化綠化達綠覆率 50以

上

（七）1有關設置開放空間獎勵部份依內政部訂定「實施都市計畫地區建築

基地綜合設計鼓勵辦法」規定辦理

2建築物提供部分樓地板面積供下列使用者得增加所提供之樓地板面

積但以不超過基地面積乘以該基地容積率之 30為限

（1）私人捐獻或設置圖書館博物館藝術中心兒童青少年勞

工老人等活動中心景觀公共設施等供公眾使用其集中留設

之面積在 1 百平方公尺以上並經目的事業主管機關核准設立公

益性基金管理營運者

（2）建築物留設空間與天橋或地下道連接供公眾使用經交通主管機

關核准者

五 建築基地內留設之人行步道應與其他法定空地整體規劃並與周遭之公共

開放空間直接聯繫

六 交通運輸系統

（一）依都市設計準則之計劃道路標準斷面留設之公共設施帶供作佈設行

道樹公車站牌售票亭變電箱路燈標誌自行車停車空間及

各類街道家俱之空間

（二）「住一」「住二」住宅區每一住宅單元應至少設置 1 部停車位該停車

位不得設置於指定留設開放空間之人行步道及防火間隔上「住三」住

宅區應集中設置地下停車場

（三）「住一」「住二」住宅區若附設 1 部以上之停車位時其停車位得以前

後方式配置之

七 建築基地細分規模

（一）「住一」「住二」住宅區最小基地開發單元 120 平方公尺最小基地面

寬及最小建築面寬 5 公尺

（二）「住三」住宅區最小基地開發單元 1500 平方公尺

八 公共設施用地得依「都市計畫公共設施用地多目標使用方案」規定作多目

標使用

九 為維護居住環境品質本計畫區內停車空間依左表規定

附 2-3

土地及建築物用途 基準停車位數

住宅等類似用途建築物

建築樓地板面積在 250 平方公尺以

下者應留設 1 部停車空間超過部

分每超過 150 平方公尺及其零數應

增設 1 部停車空間

商場（店）餐廳飲食店

超級市場等類似用途建築

物

建築樓地板面積每滿 100 平方公尺

設置 1 部停車位

辦公事務所金融等類私

用途建築物 建築樓地板面積每滿 80 平方公尺設

置 1 部停車位

旅館國際觀光旅館等類似

用途建築物 建築樓地板面積每滿 100 平方公尺

或每 4 個房間設置 1 部停車位

十 建築基地內之法定空地應留設二分之一以上種植花草樹木以美化環

境

十一 建築基地申請建築時須經縣府都市設計審議委員會依都市設計準則審

查通過後始得發照建築及施工以塑造本計畫區之獨特風格但為增

強本計畫區風格之設計經都市設計審議委員會認可者得不受都市設

計準則之限制

十二 「住一」住宅區得維持現有建築及其使用惟日後申請建築時仍應依

本要點規定辦理且為鼓勵既有聚落再發展亦得另訂「台東市都市計

畫（豐榮豐樂地區）細部計畫再發展地區土地開發管理要點」據以執

行

十三 本要點未規定事項適用其他法令規定

附 3-1

附件三 變更後都市設計準則

一 開放空間系統設計準則

開放空間在都市結構上包含都市美觀休憩娛樂環境保護及防災避難的

效果規劃設計應以提供自然舒適親切可及的人性化環境為目標並增進

都市防災避難功能

（一）開放空間類別

開放空間系統依土地屬性及使用形態區分為公共開放空間指定

留設開放空間兩類以本計畫區而言細分如后（詳附圖一）

1公共開放空間包括公園兒童遊樂場綠地廣場等用地

2指定留設開放空間包括「沿街步道式開放空間」「住三」住宅區集

中留設之「廣場式開放空間」上述所稱之開放空間係指「建築技術

規則第 15 章實施都市計畫地區建築基地綜合設計」規定開放空間

（二）開放空間設計原則

開放空間之配置除於適當區位設置公共開放空間外並指定每

一基地之「留設開放空間」的位置及其設計標準配合退縮規定維

繫全區開放空間之連續性完整性與多樣性設計原則如后

1每一街廓內及建築物簇群內均應提供開放空間

2所有街廓之開放空間應整體規劃並利用步道相銜接建構一套區內

完整的人行動線系統提升居民移動之便利性

3開放空間須完整規劃並以景觀配置手法銜接各區特色

（三）開放空間設計準則

1公園兒童遊樂場用地開放空間設計規定

（1）應具休憩集會及活動等功能得比照「臺東縣公園管理自治條

例」規定設置相關設施提供居民使用並應提供計畫區內居民

遭遇重大人為或天然災害時所需臨時避難疏散及急難救助空

間

（2）活動區配置於主要道路旁時與道路之間應以濃密植栽適當區

隔

附 3-2

附圖一 開放空間系統配置示意圖

附 3-3

（3）主要出入口應與人行動線系統連接服務車輛及停車空間出入動

線應避免干擾人行動線與主要道路系統

（4）應採開放性設計如基於安全及管理之需要四周可設置綠籬或

綠化設施圍蔽高度不得超過 1 公尺

2其他相關規定

（1）開放空間入口須明顯標示或以其他設計方式強調入口意象加

強公眾使用之能見度

（2）開放空間之舖面應使用具透水性防滑耐壓易維護的材質

舖面設計應以街廓為單元整體規劃反映地區的特色與個性

（3）開放空間的設計應符合無障礙環境的要求

（4）開放空間應美化綠化其綠覆率應達 50以上

二 人行空間設計準則

人行空間目的在提供計畫區內居民一個不需要車輛即可通達區內各主要公

共設施或開放空間的步行安全動線系統本計畫區內配置之人行空間包括都市計

畫劃設之人行步道及建築基地內留設之人行步道兩者相互配合連接建構成

全區完整的人行步道系統提升居民移動之便利性本計畫區內人行空間設計準

則如后

（一）都市計畫劃設之人行步道設計規定

1人行步道之人行空間淨寬度不得小於 15 公尺

2應具連續性舒適性方便性與美觀等基本功能

3交叉路口得視交通需要以號誌輔以聲音告知行人應停止或行進

4除得提供設置灌木植栽及街道傢俱外不得設置其他有礙通行之設施

物並應設置中低光源之照明設施

（二）建築基地內留設之人行步道設計規定

1建築基地內留設之人行步道應與基地內之其他法定空地整體規劃並

與周邊之公共開放空間直接聯繫

2建築基地內留設之人行步道應與車行動線系統明確區分減少交通衝

擊

3建築基地內留設之人行步道地坪應平整每一街廓之各街角均應採無

附 3-4

障礙環境設計

三 交通運輸系統設計準則

交通運輸系統之設計應以提供具可行性及易行性之交通運輸方式為目標

透過道路功能等級之明確劃分各層級道路依其功能服務水準與周圍土地使用

之特性設置不同之車行空間寬度及景觀設計規定

（一）計畫道路標準斷面設計規定

本計畫區內道路斷面車道數及空間配置應參酌附圖二辦理其中

公共設施帶係供作佈設行道樹公車站牌售票亭變電箱路燈

自行車停車空間及各類街道傢俱之空間且計畫道路兩側均規定建築

物退縮供留設「沿街步道式開放空間」

（二）停車空間設計規定

1住宅區留設之停車位不得設置於指定留設開放空間臨計畫道路境界

線 15 公尺範圍內及防火間隔上「住三」住宅區應集中設置地下停

車場其出入口應設置於次要道路或私設通路上並與基地進出動線

開放空間整體設計

2公園兒童遊樂場用地內應留設自行車停放空間並設置自行車停放

架或類似防竊功能之保護設施

附圖二 計畫道路標準斷面圖

附 3-5

3路外公共停車場設計規定

（1）路外公共停車場應有植栽計畫舖面須全面使用透水性材料且

周圍應予綠化

（2）路外公共停車場除出入口處外四周應以綠化土堤或綠化材料

形成適當之圍籬

四 建築基地細分規模設計準則

「住一」「住二」住宅區開發規模如非完整街廓開發時應考量與鄰近基地

之關係並配合集中留設法定空地

五 建築量體配置高度造型色彩及風格設計準則

（一）建築物允建高度應依建築技術規則建築設計施工篇第 164 條規定計算

並檢討日照

（二）為配合遠景海岸山脈富變化的稜線建築物屋頂層及屋頂突出物應設

置斜屋頂且斜屋頂之投影面積不得小於建築面積之 80斜屋頂之

斜率原則上為1 至3 之間若經都市設計審議委員會認可係為設

計上之需要得調整之

（三）新建建築物之外牆造型及開窗形式應配合鄰屋設計

（四）為調和人造建築物與背景天空海洋山脈田野等色彩建築物屋

頂色牆壁色色彩為深色瓦對白色或淺灰

（五）「住一」「住二」住宅區若需裝置廣告物等附屬設施物應以不妨礙

通行及景觀為原則不得設置於指定留設開放空間及防火間隔上附

著於建築物上之高度不得低於 36 公尺廣告物大小以高度 3 公尺寬

度 06 公尺為限其餘規定依內政部「招牌廣告及樹立廣告管理辦法」

等相關規定辦理

（六）「住三」住宅區之廣告物等附屬設施應配合集合住宅建築設計統一

規範

六 環境保護設施設計準則

本計畫區內環境保護設施主要為污水處理設施及「住三」住宅區之垃圾貯存

空間其設計規定如后

（一）污水處理設施依建築技術規則施工篇第 49 條規定辦理

（二）每一單元（以街廓計）之「住二」住宅區開發時應至少設置一處垃

附 3-6

圾貯存空間集中收集處理垃圾

（三）垃圾貯存空間應面臨次要道路集中設置且不得設置於建築物主要出

入口旁垃圾貯存空間未臨接計畫道路時應留設 35 公尺寬之車道連

接計畫道路垃圾貯存空間位室內者車道淨寬應達 4 公尺以上且

應設置於地面層

（四）垃圾貯存空間應有適當之清洗（含排水措施）隔離設施以維護環境衛

生如位法定空地者應配合綠化設施美化

七 景觀計畫

景觀計畫目的在塑造本計畫區之整體都市景觀及舒適生活環境設計準則如

后

（一）計畫道路兩側之公共設施帶應於適當位置與間距處植栽喬木行道樹

（如附圖三）且依下列規定

1行道樹樹冠底離地淨高 2 公尺以上根部應保留適當之透水面積

2行道樹樹幹四周應舖設鏤空鑄鐵蓋板或透水設施且應與人行步道地

坪高程齊平

3每一街道應有一代表樹種並將其延續至該街道內之社區樹種以具

大型樹冠耐污染易維護為原則

（二）「沿街步道式開放空間」應利用綠化植栽作為道路與建築物間之緩衝

區且每一街廓之植栽應為同一或共同樹種

（三）「住三」住宅區指定留設之廣場式開放空間以集中配置為原則面積

至少 400 平方公尺且綠地面積至少佔 30長寬比不得超過 21且

應按開放空間面積每滿 64 平方公尺至少植栽喬木一棵其樹冠底離地

淨高 2 公尺以上

附 3-7

附圖三 道路斷面景觀示意圖

（四）公園兒童遊樂場用地景觀設計準則

1公園用地中央主要地區應提供一具多功能及多用途使用的大型活動

區域其他各分區應考量觀賞休閒運動遊戲及衛生等活動與功

能設施

2區內供公用設備及服務設施（如垃圾收集公共廁所）等使用之區域

應使用綠籬或樹叢適當圍蔽

3兒童遊樂場用地配置原則

（1）根據兒童活動尺寸荷重等設計

（2）採用複合式遊具使遊戲有連續性與變化

（3）按兒童年齡分類進行設計

（4）提供父母休憩看護設施以便就近照顧

（5）著重安全考量如彈性地板去除尖銳部分等措施

附 4-1

附件四 台東市都市計畫（豐榮豐樂地區）細部計畫

再發展地區土地開發管理要點

一 本要點依「台東市都市計畫（豐榮豐樂地區）細部計畫土地使用分區管

制計畫」第十二點規定訂定之

二 再發展區之土地權利關係人得擬具開發計畫提經臺東縣都市計畫委員會審

查通過後再依相關法令向主管建築機關申請開發建築

三 申請基地符合下列條件者始得依本要點辦理

（一）基地臨接計畫道路之長度在 20 公尺以上或達週界總長度六分之一且面

積達 1000 平方公尺以上者

（二）因鄰地已申請建築或基地條件特殊致未能符合前款規定者經臺東縣都

市計畫委員會同意後得不受前款規定限制

四 開發計畫應以書圖載明下列事項

（一）申請人姓名身份證字號及地址

（二）開發地區範圍面積及土地與建物使用現況

（三）土地使用及公共設施計畫其圖面比例尺不得小於 1600

（四）土地使用管制計畫

（五）都市設計事項得視實際需要依都市計畫定期通盤檢討實施辦法第八

條第二項之內容予以述明

（六）土地及地上物處理計畫

（七）事業及財務計畫

（八）實施進度

（九）全部土地權利關係人姓名住址權利證明文件及私有土地所有權人

同意書

（十）套繪土地使用計畫之地籍圖其比例尺不得小於 11200

五 依本要點申請整體開發時需以不小於申請開發總面積 20之土地折算為

回饋代金並於全部繳納後始得發照建築

附 4-2

前項代金之計算係以應回饋之土地面積乘以繳交當年度之土地公告現值

加四成為準

六 依本要點申請整體開發者得依下列公式核算其申請開發建築之基準容積

率但該基準容積不得大於 240

V=V0times（1+（V1-01）+ V2）（1-V1）≦240

其中 V回饋後之基準容積率

V0該分區之容積率（120）

V1回饋土地比例

V2獎勵係數（訂為 02）

七 本要點未規定事項悉依其他法令規定辦理

變更機關

業務承辦

人員

擬定機關

業務承辦

人員

業務單位

主管

業務單位

主管

規劃單位亞興測量有限公司

龍邑工程顧問股份有限公司

31

表七 都市設計準則變更對照表

編號 原條文 變更後條文 變更說明

1 一開放空間系統設計準則

（略）

（一）開放空間類別

開放空間系統依

土地屬性及使用形態

區分為公共開放空

間指定留設開放空間

兩類以本計畫區而言

細分如后（詳圖 6-2）

1公共開放空間包括公

（兒）用地學校運動

場

2指定留設開放空間包括

「沿街步道式開放空

間」「住二」住宅區集中

留設之「廣場式開放空

間」上述所稱之開放空

間係指「實施都市計畫地

區建築基地綜合設計鼓

勵辦法」規定開放空間

（二）開放空間設計原則

（略）

（三）開放空間設計準則

1公（兒）用地開放空間設

計規定

（1）公（兒）用地應具休

憩集會及活動等功

能得比照「臺灣省

公園管理辦法」規定

設置相關設施提供

居民使用並應提供

計畫區內居民遭遇重

大人為或天然災害時

所需臨時避難疏散及

急難救助空間

（2）公（兒）用地活動區

配置於主要道路旁

時與道路之間應以

濃密植栽適當區隔

（3）公（兒）用地主要出

入口應與人行動線系

統連接服務車輛及

停車空間出入動線應

避免干擾人行動線與

主要道路系統

一開放空間系統設計準則

（略）

（一）開放空間類別

開放空間系統依

土地屬性及使用形態

區分為公共開放空

間指定留設開放空間

兩類以本計畫區而言

細分如后（詳附圖 1）

1公共開放空間包括公

園兒童遊樂場綠地

廣場用地

2指定留設開放空間包括

「沿街步道式開放空

間」「住三」住宅區集中

留設之「廣場式開放空

間」上述所稱之開放空

間係指「建築技術規則第

15 章實施都市計畫地區

建築基地綜合設計」規定

開放空間

（二）開放空間設計原則

（略）

（三）開放空間設計準則

1公園兒童遊樂場用地開

放空間設計規定

（1）應具休憩集會及活

動等功能得比照「臺

東縣公園管理自治條

例」規定設置相關設

施提供居民使用

並應提供計畫區內居

民遭遇重大人為或天

然災害時所需臨時避

難疏散及急難救助空

間

（2）活動區配置於主要道

路旁時與道路之間

應以濃密植栽適當區

隔

（3）主要出入口應與人行

動線系統連接服務

車輛及停車空間出入

動線應避免干擾人行

動線與主要道路系

統

1 配合休憩性公共設施用

地項目及規模變更調

整其用地名稱且配合

取消學校用地故刪除

相關內容

2 為提供公益性住宅建築

使用將「住二」住宅

區調整為「住三」住宅

區

3 「實施都市計畫地區建

築基地綜合設計鼓勵辦

法」業於 92 年 3 月 20日廢止有關開放空間

規範回歸建築技術規

則故調整其內容

4 「臺灣省公園管理辦

法」業於 95 年 12 月 12日廢止有關公園及兒

童遊樂場之規劃調整

為依「臺東縣公園管理

自治條例」辦理

5 有關「指定留設開放空

間與其他法定空地設計

規定」部分業已納入

土地使用分區管制計畫

規範之故予以刪除

6 調整附圖編號

32

表七 都市設計準則變更對照表（續 1）

編號 原條文 變更後條文 變更說明

1 （4）公（兒）用地應採開

放性設計如基於安

全及管理之需要四

周可設置綠籬或綠化

設施圍蔽高度不得

超過 1 公尺

2學校運動場開放空間設

計規定

（1）學校運動場公共開放

空間鄰近住宅區之部

分應設置高低綠籬

以隔絕噪音

（2）學校留設之開放空

間面積不得小於基

地面積之 10最小

綠化面積不得小於法

訂空地之 50

（3）學校留設之開放空

間應提供居民作為

休憩運動場所及遭

遇重大人為或天然災

害時所需臨時避難疏

散及急難救助空間

（4）學校運動場及戶外活

動區配置應配合自

然地形變化規劃減

少整地與挖填方工

程

（5）學校運動場及戶外活

動區配置應考量自

然氣候條件與微氣候

變化對冬季東北季

風應以建築配置或植

栽密植方式降低活動

時的不適性

（6）學校主要出入口應與

人行動線系統連接

服務車輛及停車空間

出入動線應避免干擾

人行動線主要道路

系統

（7）學校運動場如緊鄰主

要道路配置臨接道

路部分應以喬木密植

方式減少噪音和危險

性

（4）應採開放性設計如

基於安全及管理之需

要四周可設置綠籬

或綠化設施圍蔽高

度不得超過 1 公尺

2其他相關規定

（略）

33

表七 都市設計準則變更對照表（續 2）

編號 原條文 變更後條文 變更說明

1 （8）學校用地及其戶外空

間應採開放性設計

如基於安全及管理之

需要四周可設置柵

欄圍牆或綠籬等設

施物圍蔽如設置欄

杆或圍牆等遮蔽物

高度不得超過 2 公

尺牆面透空率應達

50以上並應綠化

處理

（9）學校用地四周若設置

柵欄或圍牆等遮蔽

物應自計畫道路境

界線退縮 4 公尺退

縮部分得計入法訂空

地又退縮部分應配

合周遭「沿街步道式

開放空間」留設淨寬

15 公尺以上之人行

步道其餘部分應予

植栽綠化或配合學童

上下學動線規劃為家

長接送學童之機車停

車空間

3指定留設開放空間與其

他法定空地設計規定

（1）「住一」「住二」住宅

區臨接計畫道路部分

應至少退縮 4 公尺

供留設「沿街步道式

開放空間」免設置騎

樓

（2）前項「沿街步道式開

放空間」範圍內應設

置連續舖面之人行步

道淨寬不得小於 15公尺並不得設置有

礙通行之設施物

（3）「住二」住宅區除留設

「沿街步道式開放空

間」外應再集中留

設「廣場式開放空

間」並與公共開放空

間鄰近其位置依圖

6-2 之原則設置「住

一」住宅區除留設「沿

街步道式開放空間」

34

表七 都市設計準則變更對照表（續 3）

編號 原條文 變更後條文 變更說明

1 外其餘之法定空地

應配合防火間隔整體

規劃

（4）「住一」住宅區之防火

間隔宜整體規劃集中

留設防火間隔位置

建議如圖 6-3防火間

隔不得設置圍牆僅

能以高度不超過 1 公

尺之綠籬作為界隔空

間且不得有高於地

面之固定結構物

（5）「住一」住宅區之防火

間隔寬度為 2 公尺

4其他相關規定

（略）

2 三交通運輸系統設計準則

（略）

（一）計畫道路標準斷面設計

規定

本計畫區內道路

斷面車道數及空間配

置如圖 6-4其中公共

設施帶係供作佈設行

道樹公車站牌售票

亭變電箱路燈自

行車停車空間及各類

街道傢俱之空間且計

畫道路兩側均規定建

築物退縮供留設「沿

街步道式開放空間」

（二）停車空間設計規定

1「住一」住宅區每一住

宅單元應至少設置 1 部

停車位該停車位不得

設置於指定留設開放

空間臨計畫道路境界

線 15 公尺範圍內及防

火間隔上「住二」住

宅區應集中設置地下

停車場其出入口應設

置於次要道路或私設

通路上並與基地進出

動線開放空間整體設

計

三交通運輸系統設計準則

（略）

（一）計畫道路標準斷面設計

規定

本計畫區內道路

斷面車道數及空間配

置應參酌附圖二辦

理其中公共設施帶係

供作佈設行道樹公車

站牌售票亭變電

箱路燈自行車停車

空間及各類街道傢俱

之空間且計畫道路兩

側均規定建築物退

縮供留設「沿街步道

式開放空間」

（二）停車空間設計規定

1住宅區留設之停車位不

得設置於指定留設開

放空間臨計畫道路境

界線 15 公尺範圍內及

防火間隔上「住三」

住宅區應集中設置地

下停車場其出入口應

設置於次要道路或私

設通路上並與基地進

出動線開放空間整體

設計

1 為保留日後道路設計彈

性故修正用語並調

整附圖編號

2 有關住宅區停車空間留

設規定係屬土地使用

分區管制計畫範疇故

予以刪除

3 配合土地使用屬性調

整將「住二」住宅區

調整為「住三」住宅區

4 配合休憩性公共設施用

地規模變更調整其用

地名稱且配合取消學

校用地故刪除相關內

容

35

表七 都市設計準則變更對照表（續 4）

編號 原條文 變更後條文 變更說明

2 2學校公（兒）用地內

應留設自行車停放空

間並設置自行車停放

架或類似防竊功能之

保護設施

3（略）

2公園兒童遊樂場用地

內應留設自行車停放

空間並設置自行車停

放架或類似防竊功能

之保護設施

3（略）

3 四建築基地細分規模設計準

則

（一）「住二」住宅區應就完

整街廓整體規劃設

計分期分區開發「住

一」住宅區則鼓勵以完

整街廓方式整體開

發最小基地開發單元

120 平方公尺最小面

寬 45 公尺

（二）「住一」住宅區開發規

模如非完整街廓開發

時應考量與鄰近基地

之關係並配合集中留

設法定空地

四建築基地細分規模設計準

則

「住一」「住二」住

宅區開發規模如非完整

街廓開發時應考量與鄰

近基地之關係並配合集

中留設法定空地

1 有關建築基地細分規模

規定係屬土地使用分

區管制計畫範疇故予

以刪除

2 「住一」「住二」住宅

區土地使用屬性相近

故併同規範之

4 五建築量體配置高度造

型色彩及風格設計準則

（一）～（四）（略）

（五）「住一」「住二」住宅

區若需裝置廣告物等

附屬設施物應以不妨

礙通行及景觀為原

則不得設置於指定留

設開放空間及防火間

隔上附著於建築物上

之高度不得低於 36 公

尺廣告物大小以高度

3 公尺寬度 06 公尺

為限其餘規定依內政

部訂頒之「廣告物管理

辦法」等相關規定辦

理

（六）「住二」住宅區之廣告

物等附屬設施應配合

集合住宅建築設計統

一規範

五建築量體配置高度造

型色彩及風格設計準則

（一）～（四）（略）

（五）「住一」「住二」住宅

區若需裝置廣告物等

附屬設施物應以不妨

礙通行及景觀為原

則不得設置於指定留

設開放空間及防火間

隔上附著於建築物上

之高度不得低於 36 公

尺廣告物大小以高度

3 公尺寬度 06 公尺

為限其餘規定依內政

部訂頒之「招牌廣告及

樹立廣告管理辦法」等

相關規定辦理

（六）「住三」住宅區之廣告

物等附屬設施應配合

集合住宅建築設計統

一規範

1 「廣告物管理辦法」業

於 93 年 7 月 23 日公告

廢止故調整為現行之

「招牌廣告及樹立廣告

管理辦法」

2 為提供公益性住宅建築

使用將「住二」住宅

區調整為「住三」住宅

區

36

表七 都市設計準則變更對照表（續 5）

編號 原條文 變更後條文 變更說明

5 六環境保護設施設計準則

本計畫區內環境保

護設施主要為污水處理

設施及「住二」住宅區之

垃圾貯存空間其設計規

定如后（略）

六環境保護設施設計準則

本計畫區內環境保

護設施主要為污水處理

設施及「住三」住宅區之

垃圾貯存空間其設計規

定如后（略）

為提供公益性住宅建築使

用將「住二」住宅區調

整為「住三」住宅區

6 七景觀計畫

（一）（二）（略）

（三）「住二」住宅區指定留

設之廣場式開放空間

以集中配置為原則面

積至少 400 平方公尺

且綠地面積至少佔 30長寬比不得超過

21且應按開放空間

面積每滿 64 平方公尺

至少栽植喬木一棵其

樹冠底離地淨高 2 公

尺以上

（四）學校運動場景觀設計準

則

1所有設施應依據學童的

尺寸進行設計（如垃圾

桶座椅等的高度）

同時各設施的顏色及

造型應多樣化但不得

對整體環境特色有負

面影響

2學校運動場與硬舖面活

動區等功能相近之區

域 應 集 中 規 劃 與 設

計各活動區間應以人

行動線連接

3用以界定運動場與其他

使用空間之緩衝綠帶

與植栽區應考量使用

功能實質環境與視覺

的連續性

4運動場內固定之構造物

或設施物（如圍牆及欄

杆等）應利用樹木灌

木群或蔓生植物綠化

或遮蔽

七景觀計畫

（一）（二）（略）

（三）「住三」住宅區指定留

設之廣場式開放空間

以集中配置為原則面

積至少 400 平方公尺

且綠地面積至少佔 30長寬比不得超過

21且應按開放空間

面積每滿 64 平方公尺

至少栽植喬木一棵其

樹冠底離地淨高 2 公

尺以上

（四）公園兒童遊樂場用地

景觀設計準則

1公園用地中央主要地區

應提供一具多功能及

多用途使用的大型活

動區域其他各分區應

考量觀賞休閒運

動遊戲及衛生等活動

與功能設施

2（略）

3兒童遊樂場用地配置原

則（略）

1 為提供公益性住宅建築

使用將「住二」住宅

區調整為「住三」住宅

區

2 配合休憩性公共設施用

地項目及規模變更調

整其用地名稱且配合

取消學校用地故刪除

相關內容

37

表七 都市設計準則變更對照表（續完）

編號 原條文 變更後條文 變更說明

5 （五）公（兒）用地景觀

設計準則

1公（兒）用地中央主要

地區應提供一具多功

能及多用途使用的大

型活動區域其他各分

區應考量觀賞休閒

運動遊戲及衛生等活

動與功能設施

2（略）

3兒童遊戲場配置原則

（略）

表八 變更前後土地使用計畫面積對照表

項目 現行計畫面積

（公頃） 增減面積

（公頃）

變更後

面積 （公頃）

比例 （）

土地

使用

分區

第一種住宅區 1461 -1424 037 130

第二種住宅區 581 +1314 1895 5558

第三種住宅區 000 +289 289 851

小計 2042 +179 2221 6538

公共

設施

用地

公（兒）用地 332 -332 000 000

綠地 008 +016 024 071

停車場用地 072 +000 072 212

廣場用地 000 +024 024 071

水溝用地 000 +023 023 068

國中（小）用地 250 -250 000 000

兒童遊樂場用地 000 +137 137 403

公園用地 000 +155 155 456

道路用地 693 +048 741 2181

小計 1355 -179 1176 3462

非都市土地 - +00036 - -

合計 3397 -00036 3397 10000

註表內面積應以依據核定圖實地分割測量面積為準

38

表九 變更後土地使用計畫面積表

項目 北區 中區 南區 合計

面積 (公頃)

比例()面積

(公頃)比例()

面積 (公頃)

比例() 面積

(公頃) 比例()

土地

使用

分區

第 一 種 住 宅 區 - 000 - 000 037 299 037 109

第二種住宅區 803 6011 429 5207 663 5360 1895 5578

第三種住宅區 083 621 098 1189 108 872 289 851

小計 886 6632 527 6396 808 6531 2221 6538

公共

設施

用地

兒童遊樂場用地 079 591 058 704 - 000 137 403

公園用地 050 374 - 000 105 849 155 456

綠地 024 180 - 000 - 000 024 071

停車場用地 - 000 042 510 030 243 072 212

廣場用地 006 045 018 218 - 000 024 071

水溝用地 - 000 - 000 023 186 023 068

道路用地 291 2178 179 2172 271 2191 741 2181

小計 450 3368 297 3604 429 3469 1176 3462

合計 1336 10000 824 10000 1237 10000 3397 10000

39

圖七 變更計畫示意圖（北中區）

40

圖八 變更計畫示意圖（南區）

41

圖九 變更後計畫示意圖

42

玖事業及財務計畫

一開發方式

本計畫於 89 年發布實施後因中央政府國民住宅政策轉變及公共設施比例

過高等因素致難以執行後續開發計畫遂由台東縣政府研議降低公共設施用地

比例及增列市地重劃方式開發提經內政部都市計畫委員會第 592次第 606次

第 611 次會議討論其決議綜整為下列三點

（一）同意修正道路系統公共設施用地比例由 3989調降為 3795

（二）為增加計畫執行可行性請縣府考量地方實際發展需要酌予提高土地

使用強度

（三）增列開發方式部分請縣府依規定層報行政院核示後再據以辦理

為提高開發可行性並增加原土地所有權人領回土地比例經評估後公共設施

用地比例需調降至 35以下較為可行而土地使用強度部分經考量整體都市

景觀及實際發展狀況仍以維持原使用強度惟配合本次實質計畫內容變更酌予

調整其區位故前述第一二點決議內容均已納入本次變更檢討之

有關第三點決議增列開發方式部分綜合考量時空環境變遷政策指導開

發目的民眾權益保障及開發可行性等因素後基於下列理由仍維持區段徵收方

式辦理

（一）為符合中央政府興建社會住宅政策及日後興建公益性住宅需求本計

畫區開發後應保留部分土地集中妥予運用而市地重劃係採原位次分配

土地日後無法取得足夠規模之完整土地故未能滿足開發目的

（二）本案變更後公共設施用地比例雖已降為 3462倘採市地重劃開發

加計費用負擔後總負擔勢必超過 4500依據「市地重劃實施辦法」

第 23 條規定需經由過半土地所有權人同意始得為之而本區土地所

有權人數高達三百餘人恐難據以執行

爰此除合法建築密集街廓之第一種住宅區及水利會管有之現況溝渠（水溝

用地）外均維持區段徵收方式辦理整體開發並由臺東縣政府為開發主體

43

圖十 區段徵收範圍示意圖

二開發期程

（一）本案應以全部一次開發為原則惟考量政府財政狀況都市成長管理及都

市發展需求等因素必要時得採分期分區開發且預計變更都市計畫經內

政部都市計畫委員會審竣後 3 年內完成全部或第一期區段徵收計畫報核

程序辦理區段徵收作業主要期程計算至標售完成止為 7 年其中工程施

工期程為 3 年惟實際進度得由主管機關視實際狀況酌予調整之

採分期分區開發時應採北中區及南區二期二區方式開發並以南區為

優先開發區且應於南區開發完成後五年內或可建築用地使用率達 50

44

時辦理第二期開發

（二）第一種住宅區已建築使用之合法建物得維持原建築及其使用且得為必要

之維護及修繕並得申請個別建築或依「台東市都市計畫（豐榮豐樂地

區）細部計畫再發展地區土地開發管理要點」辦理其建築管理及使用管

制仍應依循本計畫土地使用分區管制計畫及其他相關法令

本計畫區總面積為 3397 公頃除第一種住宅區及水溝用地外均採區段徵

收方式辦理故開發面積約 3337 公頃其開發財務說明如下

三財務計畫

（一）土地處理原則

1預計土地所有權人領回抵價地比例

依土地徵收條例第 39 條第 2 項規定抵價地總面積以徵收總面

積之 50為原則因情況特殊經上級主管機關核准者不在此限

但不得少於 40曾為農地重劃者該重劃地區部分不得少於 45

本區段徵收範圍並無參與農地重劃因此依上述原則並參考目

前不動產市場普遍之交易行情以及本計畫區之財務狀況等因素抵價

地發還比例暫以 50預估惟實際土地所有權人領回抵價地比例應以

臺東縣政府報經中央區段徵收主管機關（內政部）核定之抵價地比例

為準

2區段徵收後土地處理方式

本計畫區段徵收範圍內土地經規劃整理後其土地處理方式依

土地徵收條例區段徵收實施辦法及其相關規定辦理並以臺東縣政

府報經中央區段徵收主管機關（內政部）核定之區段徵收計畫為準

（二）開發費用估算

1區段徵收作業費用

辦理本計畫區段徵收作業所需地籍整理費及其他辦理土地整理

必要之費用依過往之經驗以每公頃 120 萬元估算之估計約需 4004

萬元

2地價補償費

擬以私有土地面積 30選擇領取現金補償及公有土地有償撥用

方式參與區段徵收並參酌鄰近地區性質相似之土地交易價格後依土

45

地屬性周邊買賣價並排除掉預期因素及其他影響市價的因素後土

地平均補償單價以 8000 元（≒26446 元坪）估算其地價補償費

為 84400 萬元

3地上物補償費

地上物拆遷補償費部分包含農作改良物鐵皮與網室棚架磚

造與鋼筋混凝土造等其中農作改良物以每公頃 60 萬元鋼筋水泥

造建物拆遷補償費以每公頃 27000 萬元計算磚造建物拆遷補償費以

每公頃 15000 萬元計算鐵皮造建物拆遷補償費以每公頃 5500 萬元

計算及網室棚架以每公頃 500 萬元計算估算地上物拆遷補償費合計

約 14061 萬元

4公共設施費用

包含全區整地工程雨污水下水道地下管道公園綠地廣

場兒童遊樂場停車場及道路等公共設施之規劃設計施工及工程

管理費用考量範圍內地形平坦且地上物單純故整地工程以每公頃

80 萬元計雨污水下水道分別以每公頃 200 萬元及 250 萬元計電

信電力與自來水等公用管線工程以每公頃 300 萬元計公園及兒童

遊樂場用地以每公頃 1800 萬元計綠地以每公頃 1400 萬元計廣

場用地以每公頃 1500 萬元計停車場用地以每公頃 1500 萬元計及

道路用地以每公頃 1600 萬元計等工程規劃設計管理及監造費等

以工程總經費 8計算合計約需 50313 萬元

5管理維護費

區段徵收完成後區內公共設施管理維護費本區依土地徵收條例

施行細則第 51 條第 2 項規定以每年每公頃 5 萬元編列 3 年計算

估計約需 501 萬元

6貸款利息

在辦理區段徵收時可向平均地權基金及公民營行庫辦理貸款作

業依本計畫區段徵收作業預定辦理期程參考五大銀行基準利率（台

灣銀行合作金庫銀行第一銀行華南銀行及台灣土地銀行）並參

酌物價上漲趨勢貸款利率以 3進行估算估算本計畫區段徵收作業

之貸款利息估計約需 16567 萬元

7估算結果

依據前述區段徵收作業費用地價補償費地上物補償費公共

46

設施費用管理維護費及貸款利息估算結果本計畫區段徵收開發總

費用預估約為 169846 萬元詳表十所示

表十 區段徵收開發總費用估算表

項目 單位 數量 單價

（萬元）

總價

（萬元）說明

一區段徵收作業費用 公頃 3337 120 4004

二補償費用

地價補償費 公頃 1055 8000 84400以私有地主30領取

地價補償及公有土地

全數作價方式領回

地上物拆遷補償

農作物 公頃 2500 60 1500

建物

鋼筋混凝土 公頃 015 27000 4050

磚造 公頃 006 15000 900

鐵皮造 公頃 064 5500 3520

網室棚架 公頃 310 500 1550

自拆遷獎勵金 式 100 2541 2541

小計 98461

三公共設施費用

整地工程 公頃 3337 80 2670

公園及兒童遊樂場 公頃 292 1800 5256

綠地 公頃 024 1400 336

廣場 公頃 024 1500 360

停車場 公頃 072 1500 1080

道路 公頃 741 1600 11856

雨水下水道 公頃 3337 200 6674

污水下水道 公頃 3337 250 8343

共同管溝 公頃 3337 300 10011電力電信及自來水

地下管線工程費

小計 46586

工程規劃設計管理

及監造費等 式 100 3727 3727 按工程費之 8估計

合計 50313

四管理維護費 公頃 3337 5 501每年每公頃 5 萬元

編列 3年計算

五貸款利息 16567 以年息 3複利計算

總開發費用 169846

註實際區段徵收開發總費用依辦理時之法令規定及實際發生之費用為準

（三）土地處分方式

47

1私有地所有權人領回抵價地比例依土地徵收條例第 39 條第 2 項辦理發

還土地所有權人之抵價地以第二種住宅區為原則

2屬土地徵收條例第 44 條第 1 項第 2 款所列之公共設施無償登記該管縣政

府本計畫公園兒童遊樂場用地綠地廣場停車場及道路用地等

公共設施用地無償登記為臺東縣政府所有

3其餘可供建築土地則依土地徵收條例第 44 條第 1 項第 5 款規定予以處

分

表十一 區段徵收土地處分方式表

類 別 內 容 面積（公頃）

1發還抵價地土地 第二種住宅區 1141

2無償登記之公共設施用地

公園用地兒童遊樂場用地綠

地廣場用地停車場用地及道路

用地等

1153

3供興建公益性住宅之土地 第三種住宅區 289

4剩餘可供標(讓)售土地 扣除發還抵價地土地後之第二種

住宅區 754

合 計 3337

註區段徵收抵價地之比例以 50為估算財務計畫之依據實際抵價地之比例應以區段徵收主管機關報經核定之比例為準

（四）區段徵收後土地處分收入估算

依據各開發項目之開發方式與概估開發費用經整理分析後區段徵

收後土地處分預估面積為 1043 公頃參酌鄰近地區土地交易案例擬

訂 17500 元作為第二種住宅區用地標(讓)售價格另第三種住宅區按

以開發成本 16285 元折價專案讓售予需地機關預估土地處分收入

約為 179014 萬元以作為縣府未來辦理開發之參考依據惟未來仍得

視財政情形及實際發展需要酌予調整

（五）自償能力分析

1經費籌措

本計畫區段徵收開發總費用之經費籌措方式包括向臺東縣平均

地權基金財政部地方建設基金或各行庫申貸支應等

2自償能力分析

48

本計畫區段徵收開發總費用約需 169846 萬元區段徵收後土地

處分預估收入約 179014 萬元預估區段徵收後盈餘約 9168 萬元

益本比為 105另本案經財務分析結果財務平衡標售底價約 16285

元（≒53835 元坪）與周邊客觀條件相同之都市計畫區住宅區市

場交易行情相較下仍有利基整體財務應屬可行

（六）敏感度分析

抵價地發還比例分別以 4042545475及 50與地主領

取現金比例 0102030及 40進行敏感度分析其財務結果

詳如表十二所示

表十二 區段徵收財務敏感度分析表

抵價地發還比例 地主領現比例 開發總費用

（萬元）

土地處分收入

（萬元）

盈餘

（萬元） 益本比

4000

0 80277 150489 70212 187

10 109605 173309 63704 158

20 138932 196129 57197 141

30 168259 218949 50690 130

40 197587 241769 44182 122

4250

0 80844 136227 55383 169

10 110115 160473 50358 146

20 139385 184719 45334 133

30 168656 208965 40309 124

40 197926 233212 35286 118

4500

0 81410 121964 40554 150

10 110625 147637 37012 133

20 139839 173309 33470 124

30 169052 198982 29930 118

40 198267 224654 26387 113

4750

0 81976 107702 25726 131

10 111135 134800 23665 121

20 140292 161899 21607 115

30 169449 188998 19549 112

40 198607 216097 17490 109

5000

0 82543 93439 10896 113

10 111644 121964 10320 109

20 140746 150489 9743 107

30 169846 179014 9168 105

40 198947 207539 8592 104

附 1-1

附件一 臺東縣政府 104 年 6 月 12 日 府建都字第 1040115666 號函

附 2-1

附件二 變更後土地使用分區管制計畫

為有效控制本計劃區土地使用強度確保公共設施服務水準維護良好生活

環境訂定土地使用分區管制要點如后

一 本要點依都市計畫法第 22 條及同法臺灣省施行細則第 35 條規定訂之

二 住宅區

（一）第一種住宅區（即「住一」住宅區）建蔽率不得大於 60容積率不

得大於 120

（二）第二種住宅區（即「住二」住宅區）建蔽率不得大於 60容積率不

得大於 160

（三）第三種住宅區（即「住三」住宅區）建蔽率不得大於 50容積率不

得大於 240

三 建築形式

（一）為配合遠景海岸山脈富變化的稜線建築物屋頂層及屋頂突出物應設

置斜屋頂且斜屋頂之投影面積不得小於建築面積之 80斜屋頂（覆

文化瓦）之斜率原則上為 11 至 13 之間若經都市設計審議委

員會認可係為設計上之需要得調整之

（二）新建建築物之外牆造型及開窗型式應配合鄰屋設計

四 開放空間

（一）「住一」「住二」「住三」住宅區臨接計畫道路部分應至少退縮 4 公尺

供留設「沿街步道式開放空間」設置淨寬 15 公尺以上之連續鋪面人

行步道免設置騎樓

（二）「住三」住宅區除留設「沿街步道式開放空間」外應在集中留設「廣

場式開放空間」並與公共開放空間鄰近「住一」「住二」住宅區除

留設「沿街步道式開放空間」外其餘之法定空地應配合防火間隔整

體規劃

（三）「住一」「住二」住宅區之防火間隔宜整體規劃集中留設開放空間應

配合防火間隔位置留設防火間隔不得設置圍牆僅能以高度不超過 1

公尺之綠籬作為界隔空間且不得有高於地面之固定結構物

（四）「住一」「住二」住宅區之防火間隔寬度為 2 公尺

附 2-2

（六）開放空間得計入建築基地之法定空地應美化綠化達綠覆率 50以

上

（七）1有關設置開放空間獎勵部份依內政部訂定「實施都市計畫地區建築

基地綜合設計鼓勵辦法」規定辦理

2建築物提供部分樓地板面積供下列使用者得增加所提供之樓地板面

積但以不超過基地面積乘以該基地容積率之 30為限

（1）私人捐獻或設置圖書館博物館藝術中心兒童青少年勞

工老人等活動中心景觀公共設施等供公眾使用其集中留設

之面積在 1 百平方公尺以上並經目的事業主管機關核准設立公

益性基金管理營運者

（2）建築物留設空間與天橋或地下道連接供公眾使用經交通主管機

關核准者

五 建築基地內留設之人行步道應與其他法定空地整體規劃並與周遭之公共

開放空間直接聯繫

六 交通運輸系統

（一）依都市設計準則之計劃道路標準斷面留設之公共設施帶供作佈設行

道樹公車站牌售票亭變電箱路燈標誌自行車停車空間及

各類街道家俱之空間

（二）「住一」「住二」住宅區每一住宅單元應至少設置 1 部停車位該停車

位不得設置於指定留設開放空間之人行步道及防火間隔上「住三」住

宅區應集中設置地下停車場

（三）「住一」「住二」住宅區若附設 1 部以上之停車位時其停車位得以前

後方式配置之

七 建築基地細分規模

（一）「住一」「住二」住宅區最小基地開發單元 120 平方公尺最小基地面

寬及最小建築面寬 5 公尺

（二）「住三」住宅區最小基地開發單元 1500 平方公尺

八 公共設施用地得依「都市計畫公共設施用地多目標使用方案」規定作多目

標使用

九 為維護居住環境品質本計畫區內停車空間依左表規定

附 2-3

土地及建築物用途 基準停車位數

住宅等類似用途建築物

建築樓地板面積在 250 平方公尺以

下者應留設 1 部停車空間超過部

分每超過 150 平方公尺及其零數應

增設 1 部停車空間

商場（店）餐廳飲食店

超級市場等類似用途建築

物

建築樓地板面積每滿 100 平方公尺

設置 1 部停車位

辦公事務所金融等類私

用途建築物 建築樓地板面積每滿 80 平方公尺設

置 1 部停車位

旅館國際觀光旅館等類似

用途建築物 建築樓地板面積每滿 100 平方公尺

或每 4 個房間設置 1 部停車位

十 建築基地內之法定空地應留設二分之一以上種植花草樹木以美化環

境

十一 建築基地申請建築時須經縣府都市設計審議委員會依都市設計準則審

查通過後始得發照建築及施工以塑造本計畫區之獨特風格但為增

強本計畫區風格之設計經都市設計審議委員會認可者得不受都市設

計準則之限制

十二 「住一」住宅區得維持現有建築及其使用惟日後申請建築時仍應依

本要點規定辦理且為鼓勵既有聚落再發展亦得另訂「台東市都市計

畫（豐榮豐樂地區）細部計畫再發展地區土地開發管理要點」據以執

行

十三 本要點未規定事項適用其他法令規定

附 3-1

附件三 變更後都市設計準則

一 開放空間系統設計準則

開放空間在都市結構上包含都市美觀休憩娛樂環境保護及防災避難的

效果規劃設計應以提供自然舒適親切可及的人性化環境為目標並增進

都市防災避難功能

（一）開放空間類別

開放空間系統依土地屬性及使用形態區分為公共開放空間指定

留設開放空間兩類以本計畫區而言細分如后（詳附圖一）

1公共開放空間包括公園兒童遊樂場綠地廣場等用地

2指定留設開放空間包括「沿街步道式開放空間」「住三」住宅區集

中留設之「廣場式開放空間」上述所稱之開放空間係指「建築技術

規則第 15 章實施都市計畫地區建築基地綜合設計」規定開放空間

（二）開放空間設計原則

開放空間之配置除於適當區位設置公共開放空間外並指定每

一基地之「留設開放空間」的位置及其設計標準配合退縮規定維

繫全區開放空間之連續性完整性與多樣性設計原則如后

1每一街廓內及建築物簇群內均應提供開放空間

2所有街廓之開放空間應整體規劃並利用步道相銜接建構一套區內

完整的人行動線系統提升居民移動之便利性

3開放空間須完整規劃並以景觀配置手法銜接各區特色

（三）開放空間設計準則

1公園兒童遊樂場用地開放空間設計規定

（1）應具休憩集會及活動等功能得比照「臺東縣公園管理自治條

例」規定設置相關設施提供居民使用並應提供計畫區內居民

遭遇重大人為或天然災害時所需臨時避難疏散及急難救助空

間

（2）活動區配置於主要道路旁時與道路之間應以濃密植栽適當區

隔

附 3-2

附圖一 開放空間系統配置示意圖

附 3-3

（3）主要出入口應與人行動線系統連接服務車輛及停車空間出入動

線應避免干擾人行動線與主要道路系統

（4）應採開放性設計如基於安全及管理之需要四周可設置綠籬或

綠化設施圍蔽高度不得超過 1 公尺

2其他相關規定

（1）開放空間入口須明顯標示或以其他設計方式強調入口意象加

強公眾使用之能見度

（2）開放空間之舖面應使用具透水性防滑耐壓易維護的材質

舖面設計應以街廓為單元整體規劃反映地區的特色與個性

（3）開放空間的設計應符合無障礙環境的要求

（4）開放空間應美化綠化其綠覆率應達 50以上

二 人行空間設計準則

人行空間目的在提供計畫區內居民一個不需要車輛即可通達區內各主要公

共設施或開放空間的步行安全動線系統本計畫區內配置之人行空間包括都市計

畫劃設之人行步道及建築基地內留設之人行步道兩者相互配合連接建構成

全區完整的人行步道系統提升居民移動之便利性本計畫區內人行空間設計準

則如后

（一）都市計畫劃設之人行步道設計規定

1人行步道之人行空間淨寬度不得小於 15 公尺

2應具連續性舒適性方便性與美觀等基本功能

3交叉路口得視交通需要以號誌輔以聲音告知行人應停止或行進

4除得提供設置灌木植栽及街道傢俱外不得設置其他有礙通行之設施

物並應設置中低光源之照明設施

（二）建築基地內留設之人行步道設計規定

1建築基地內留設之人行步道應與基地內之其他法定空地整體規劃並

與周邊之公共開放空間直接聯繫

2建築基地內留設之人行步道應與車行動線系統明確區分減少交通衝

擊

3建築基地內留設之人行步道地坪應平整每一街廓之各街角均應採無

附 3-4

障礙環境設計

三 交通運輸系統設計準則

交通運輸系統之設計應以提供具可行性及易行性之交通運輸方式為目標

透過道路功能等級之明確劃分各層級道路依其功能服務水準與周圍土地使用

之特性設置不同之車行空間寬度及景觀設計規定

（一）計畫道路標準斷面設計規定

本計畫區內道路斷面車道數及空間配置應參酌附圖二辦理其中

公共設施帶係供作佈設行道樹公車站牌售票亭變電箱路燈

自行車停車空間及各類街道傢俱之空間且計畫道路兩側均規定建築

物退縮供留設「沿街步道式開放空間」

（二）停車空間設計規定

1住宅區留設之停車位不得設置於指定留設開放空間臨計畫道路境界

線 15 公尺範圍內及防火間隔上「住三」住宅區應集中設置地下停

車場其出入口應設置於次要道路或私設通路上並與基地進出動線

開放空間整體設計

2公園兒童遊樂場用地內應留設自行車停放空間並設置自行車停放

架或類似防竊功能之保護設施

附圖二 計畫道路標準斷面圖

附 3-5

3路外公共停車場設計規定

（1）路外公共停車場應有植栽計畫舖面須全面使用透水性材料且

周圍應予綠化

（2）路外公共停車場除出入口處外四周應以綠化土堤或綠化材料

形成適當之圍籬

四 建築基地細分規模設計準則

「住一」「住二」住宅區開發規模如非完整街廓開發時應考量與鄰近基地

之關係並配合集中留設法定空地

五 建築量體配置高度造型色彩及風格設計準則

（一）建築物允建高度應依建築技術規則建築設計施工篇第 164 條規定計算

並檢討日照

（二）為配合遠景海岸山脈富變化的稜線建築物屋頂層及屋頂突出物應設

置斜屋頂且斜屋頂之投影面積不得小於建築面積之 80斜屋頂之

斜率原則上為1 至3 之間若經都市設計審議委員會認可係為設

計上之需要得調整之

（三）新建建築物之外牆造型及開窗形式應配合鄰屋設計

（四）為調和人造建築物與背景天空海洋山脈田野等色彩建築物屋

頂色牆壁色色彩為深色瓦對白色或淺灰

（五）「住一」「住二」住宅區若需裝置廣告物等附屬設施物應以不妨礙

通行及景觀為原則不得設置於指定留設開放空間及防火間隔上附

著於建築物上之高度不得低於 36 公尺廣告物大小以高度 3 公尺寬

度 06 公尺為限其餘規定依內政部「招牌廣告及樹立廣告管理辦法」

等相關規定辦理

（六）「住三」住宅區之廣告物等附屬設施應配合集合住宅建築設計統一

規範

六 環境保護設施設計準則

本計畫區內環境保護設施主要為污水處理設施及「住三」住宅區之垃圾貯存

空間其設計規定如后

（一）污水處理設施依建築技術規則施工篇第 49 條規定辦理

（二）每一單元（以街廓計）之「住二」住宅區開發時應至少設置一處垃

附 3-6

圾貯存空間集中收集處理垃圾

（三）垃圾貯存空間應面臨次要道路集中設置且不得設置於建築物主要出

入口旁垃圾貯存空間未臨接計畫道路時應留設 35 公尺寬之車道連

接計畫道路垃圾貯存空間位室內者車道淨寬應達 4 公尺以上且

應設置於地面層

（四）垃圾貯存空間應有適當之清洗（含排水措施）隔離設施以維護環境衛

生如位法定空地者應配合綠化設施美化

七 景觀計畫

景觀計畫目的在塑造本計畫區之整體都市景觀及舒適生活環境設計準則如

后

（一）計畫道路兩側之公共設施帶應於適當位置與間距處植栽喬木行道樹

（如附圖三）且依下列規定

1行道樹樹冠底離地淨高 2 公尺以上根部應保留適當之透水面積

2行道樹樹幹四周應舖設鏤空鑄鐵蓋板或透水設施且應與人行步道地

坪高程齊平

3每一街道應有一代表樹種並將其延續至該街道內之社區樹種以具

大型樹冠耐污染易維護為原則

（二）「沿街步道式開放空間」應利用綠化植栽作為道路與建築物間之緩衝

區且每一街廓之植栽應為同一或共同樹種

（三）「住三」住宅區指定留設之廣場式開放空間以集中配置為原則面積

至少 400 平方公尺且綠地面積至少佔 30長寬比不得超過 21且

應按開放空間面積每滿 64 平方公尺至少植栽喬木一棵其樹冠底離地

淨高 2 公尺以上

附 3-7

附圖三 道路斷面景觀示意圖

（四）公園兒童遊樂場用地景觀設計準則

1公園用地中央主要地區應提供一具多功能及多用途使用的大型活動

區域其他各分區應考量觀賞休閒運動遊戲及衛生等活動與功

能設施

2區內供公用設備及服務設施（如垃圾收集公共廁所）等使用之區域

應使用綠籬或樹叢適當圍蔽

3兒童遊樂場用地配置原則

（1）根據兒童活動尺寸荷重等設計

（2）採用複合式遊具使遊戲有連續性與變化

（3）按兒童年齡分類進行設計

（4）提供父母休憩看護設施以便就近照顧

（5）著重安全考量如彈性地板去除尖銳部分等措施

附 4-1

附件四 台東市都市計畫（豐榮豐樂地區）細部計畫

再發展地區土地開發管理要點

一 本要點依「台東市都市計畫（豐榮豐樂地區）細部計畫土地使用分區管

制計畫」第十二點規定訂定之

二 再發展區之土地權利關係人得擬具開發計畫提經臺東縣都市計畫委員會審

查通過後再依相關法令向主管建築機關申請開發建築

三 申請基地符合下列條件者始得依本要點辦理

（一）基地臨接計畫道路之長度在 20 公尺以上或達週界總長度六分之一且面

積達 1000 平方公尺以上者

（二）因鄰地已申請建築或基地條件特殊致未能符合前款規定者經臺東縣都

市計畫委員會同意後得不受前款規定限制

四 開發計畫應以書圖載明下列事項

（一）申請人姓名身份證字號及地址

（二）開發地區範圍面積及土地與建物使用現況

（三）土地使用及公共設施計畫其圖面比例尺不得小於 1600

（四）土地使用管制計畫

（五）都市設計事項得視實際需要依都市計畫定期通盤檢討實施辦法第八

條第二項之內容予以述明

（六）土地及地上物處理計畫

（七）事業及財務計畫

（八）實施進度

（九）全部土地權利關係人姓名住址權利證明文件及私有土地所有權人

同意書

（十）套繪土地使用計畫之地籍圖其比例尺不得小於 11200

五 依本要點申請整體開發時需以不小於申請開發總面積 20之土地折算為

回饋代金並於全部繳納後始得發照建築

附 4-2

前項代金之計算係以應回饋之土地面積乘以繳交當年度之土地公告現值

加四成為準

六 依本要點申請整體開發者得依下列公式核算其申請開發建築之基準容積

率但該基準容積不得大於 240

V=V0times（1+（V1-01）+ V2）（1-V1）≦240

其中 V回饋後之基準容積率

V0該分區之容積率（120）

V1回饋土地比例

V2獎勵係數（訂為 02）

七 本要點未規定事項悉依其他法令規定辦理

變更機關

業務承辦

人員

擬定機關

業務承辦

人員

業務單位

主管

業務單位

主管

規劃單位亞興測量有限公司

龍邑工程顧問股份有限公司

32

表七 都市設計準則變更對照表（續 1）

編號 原條文 變更後條文 變更說明

1 （4）公（兒）用地應採開

放性設計如基於安

全及管理之需要四

周可設置綠籬或綠化

設施圍蔽高度不得

超過 1 公尺

2學校運動場開放空間設

計規定

（1）學校運動場公共開放

空間鄰近住宅區之部

分應設置高低綠籬

以隔絕噪音

（2）學校留設之開放空

間面積不得小於基

地面積之 10最小

綠化面積不得小於法

訂空地之 50

（3）學校留設之開放空

間應提供居民作為

休憩運動場所及遭

遇重大人為或天然災

害時所需臨時避難疏

散及急難救助空間

（4）學校運動場及戶外活

動區配置應配合自

然地形變化規劃減

少整地與挖填方工

程

（5）學校運動場及戶外活

動區配置應考量自

然氣候條件與微氣候

變化對冬季東北季

風應以建築配置或植

栽密植方式降低活動

時的不適性

（6）學校主要出入口應與

人行動線系統連接

服務車輛及停車空間

出入動線應避免干擾

人行動線主要道路

系統

（7）學校運動場如緊鄰主

要道路配置臨接道

路部分應以喬木密植

方式減少噪音和危險

性

（4）應採開放性設計如

基於安全及管理之需

要四周可設置綠籬

或綠化設施圍蔽高

度不得超過 1 公尺

2其他相關規定

（略）

33

表七 都市設計準則變更對照表（續 2）

編號 原條文 變更後條文 變更說明

1 （8）學校用地及其戶外空

間應採開放性設計

如基於安全及管理之

需要四周可設置柵

欄圍牆或綠籬等設

施物圍蔽如設置欄

杆或圍牆等遮蔽物

高度不得超過 2 公

尺牆面透空率應達

50以上並應綠化

處理

（9）學校用地四周若設置

柵欄或圍牆等遮蔽

物應自計畫道路境

界線退縮 4 公尺退

縮部分得計入法訂空

地又退縮部分應配

合周遭「沿街步道式

開放空間」留設淨寬

15 公尺以上之人行

步道其餘部分應予

植栽綠化或配合學童

上下學動線規劃為家

長接送學童之機車停

車空間

3指定留設開放空間與其

他法定空地設計規定

（1）「住一」「住二」住宅

區臨接計畫道路部分

應至少退縮 4 公尺

供留設「沿街步道式

開放空間」免設置騎

樓

（2）前項「沿街步道式開

放空間」範圍內應設

置連續舖面之人行步

道淨寬不得小於 15公尺並不得設置有

礙通行之設施物

（3）「住二」住宅區除留設

「沿街步道式開放空

間」外應再集中留

設「廣場式開放空

間」並與公共開放空

間鄰近其位置依圖

6-2 之原則設置「住

一」住宅區除留設「沿

街步道式開放空間」

34

表七 都市設計準則變更對照表（續 3）

編號 原條文 變更後條文 變更說明

1 外其餘之法定空地

應配合防火間隔整體

規劃

（4）「住一」住宅區之防火

間隔宜整體規劃集中

留設防火間隔位置

建議如圖 6-3防火間

隔不得設置圍牆僅

能以高度不超過 1 公

尺之綠籬作為界隔空

間且不得有高於地

面之固定結構物

（5）「住一」住宅區之防火

間隔寬度為 2 公尺

4其他相關規定

（略）

2 三交通運輸系統設計準則

（略）

（一）計畫道路標準斷面設計

規定

本計畫區內道路

斷面車道數及空間配

置如圖 6-4其中公共

設施帶係供作佈設行

道樹公車站牌售票

亭變電箱路燈自

行車停車空間及各類

街道傢俱之空間且計

畫道路兩側均規定建

築物退縮供留設「沿

街步道式開放空間」

（二）停車空間設計規定

1「住一」住宅區每一住

宅單元應至少設置 1 部

停車位該停車位不得

設置於指定留設開放

空間臨計畫道路境界

線 15 公尺範圍內及防

火間隔上「住二」住

宅區應集中設置地下

停車場其出入口應設

置於次要道路或私設

通路上並與基地進出

動線開放空間整體設

計

三交通運輸系統設計準則

（略）

（一）計畫道路標準斷面設計

規定

本計畫區內道路

斷面車道數及空間配

置應參酌附圖二辦

理其中公共設施帶係

供作佈設行道樹公車

站牌售票亭變電

箱路燈自行車停車

空間及各類街道傢俱

之空間且計畫道路兩

側均規定建築物退

縮供留設「沿街步道

式開放空間」

（二）停車空間設計規定

1住宅區留設之停車位不

得設置於指定留設開

放空間臨計畫道路境

界線 15 公尺範圍內及

防火間隔上「住三」

住宅區應集中設置地

下停車場其出入口應

設置於次要道路或私

設通路上並與基地進

出動線開放空間整體

設計

1 為保留日後道路設計彈

性故修正用語並調

整附圖編號

2 有關住宅區停車空間留

設規定係屬土地使用

分區管制計畫範疇故

予以刪除

3 配合土地使用屬性調

整將「住二」住宅區

調整為「住三」住宅區

4 配合休憩性公共設施用

地規模變更調整其用

地名稱且配合取消學

校用地故刪除相關內

容

35

表七 都市設計準則變更對照表（續 4）

編號 原條文 變更後條文 變更說明

2 2學校公（兒）用地內

應留設自行車停放空

間並設置自行車停放

架或類似防竊功能之

保護設施

3（略）

2公園兒童遊樂場用地

內應留設自行車停放

空間並設置自行車停

放架或類似防竊功能

之保護設施

3（略）

3 四建築基地細分規模設計準

則

（一）「住二」住宅區應就完

整街廓整體規劃設

計分期分區開發「住

一」住宅區則鼓勵以完

整街廓方式整體開

發最小基地開發單元

120 平方公尺最小面

寬 45 公尺

（二）「住一」住宅區開發規

模如非完整街廓開發

時應考量與鄰近基地

之關係並配合集中留

設法定空地

四建築基地細分規模設計準

則

「住一」「住二」住

宅區開發規模如非完整

街廓開發時應考量與鄰

近基地之關係並配合集

中留設法定空地

1 有關建築基地細分規模

規定係屬土地使用分

區管制計畫範疇故予

以刪除

2 「住一」「住二」住宅

區土地使用屬性相近

故併同規範之

4 五建築量體配置高度造

型色彩及風格設計準則

（一）～（四）（略）

（五）「住一」「住二」住宅

區若需裝置廣告物等

附屬設施物應以不妨

礙通行及景觀為原

則不得設置於指定留

設開放空間及防火間

隔上附著於建築物上

之高度不得低於 36 公

尺廣告物大小以高度

3 公尺寬度 06 公尺

為限其餘規定依內政

部訂頒之「廣告物管理

辦法」等相關規定辦

理

（六）「住二」住宅區之廣告

物等附屬設施應配合

集合住宅建築設計統

一規範

五建築量體配置高度造

型色彩及風格設計準則

（一）～（四）（略）

（五）「住一」「住二」住宅

區若需裝置廣告物等

附屬設施物應以不妨

礙通行及景觀為原

則不得設置於指定留

設開放空間及防火間

隔上附著於建築物上

之高度不得低於 36 公

尺廣告物大小以高度

3 公尺寬度 06 公尺

為限其餘規定依內政

部訂頒之「招牌廣告及

樹立廣告管理辦法」等

相關規定辦理

（六）「住三」住宅區之廣告

物等附屬設施應配合

集合住宅建築設計統

一規範

1 「廣告物管理辦法」業

於 93 年 7 月 23 日公告

廢止故調整為現行之

「招牌廣告及樹立廣告

管理辦法」

2 為提供公益性住宅建築

使用將「住二」住宅

區調整為「住三」住宅

區

36

表七 都市設計準則變更對照表（續 5）

編號 原條文 變更後條文 變更說明

5 六環境保護設施設計準則

本計畫區內環境保

護設施主要為污水處理

設施及「住二」住宅區之

垃圾貯存空間其設計規

定如后（略）

六環境保護設施設計準則

本計畫區內環境保

護設施主要為污水處理

設施及「住三」住宅區之

垃圾貯存空間其設計規

定如后（略）

為提供公益性住宅建築使

用將「住二」住宅區調

整為「住三」住宅區

6 七景觀計畫

（一）（二）（略）

（三）「住二」住宅區指定留

設之廣場式開放空間

以集中配置為原則面

積至少 400 平方公尺

且綠地面積至少佔 30長寬比不得超過

21且應按開放空間

面積每滿 64 平方公尺

至少栽植喬木一棵其

樹冠底離地淨高 2 公

尺以上

（四）學校運動場景觀設計準

則

1所有設施應依據學童的

尺寸進行設計（如垃圾

桶座椅等的高度）

同時各設施的顏色及

造型應多樣化但不得

對整體環境特色有負

面影響

2學校運動場與硬舖面活

動區等功能相近之區

域 應 集 中 規 劃 與 設

計各活動區間應以人

行動線連接

3用以界定運動場與其他

使用空間之緩衝綠帶

與植栽區應考量使用

功能實質環境與視覺

的連續性

4運動場內固定之構造物

或設施物（如圍牆及欄

杆等）應利用樹木灌

木群或蔓生植物綠化

或遮蔽

七景觀計畫

（一）（二）（略）

（三）「住三」住宅區指定留

設之廣場式開放空間

以集中配置為原則面

積至少 400 平方公尺

且綠地面積至少佔 30長寬比不得超過

21且應按開放空間

面積每滿 64 平方公尺

至少栽植喬木一棵其

樹冠底離地淨高 2 公

尺以上

（四）公園兒童遊樂場用地

景觀設計準則

1公園用地中央主要地區

應提供一具多功能及

多用途使用的大型活

動區域其他各分區應

考量觀賞休閒運

動遊戲及衛生等活動

與功能設施

2（略）

3兒童遊樂場用地配置原

則（略）

1 為提供公益性住宅建築

使用將「住二」住宅

區調整為「住三」住宅

區

2 配合休憩性公共設施用

地項目及規模變更調

整其用地名稱且配合

取消學校用地故刪除

相關內容

37

表七 都市設計準則變更對照表（續完）

編號 原條文 變更後條文 變更說明

5 （五）公（兒）用地景觀

設計準則

1公（兒）用地中央主要

地區應提供一具多功

能及多用途使用的大

型活動區域其他各分

區應考量觀賞休閒

運動遊戲及衛生等活

動與功能設施

2（略）

3兒童遊戲場配置原則

（略）

表八 變更前後土地使用計畫面積對照表

項目 現行計畫面積

（公頃） 增減面積

（公頃）

變更後

面積 （公頃）

比例 （）

土地

使用

分區

第一種住宅區 1461 -1424 037 130

第二種住宅區 581 +1314 1895 5558

第三種住宅區 000 +289 289 851

小計 2042 +179 2221 6538

公共

設施

用地

公（兒）用地 332 -332 000 000

綠地 008 +016 024 071

停車場用地 072 +000 072 212

廣場用地 000 +024 024 071

水溝用地 000 +023 023 068

國中（小）用地 250 -250 000 000

兒童遊樂場用地 000 +137 137 403

公園用地 000 +155 155 456

道路用地 693 +048 741 2181

小計 1355 -179 1176 3462

非都市土地 - +00036 - -

合計 3397 -00036 3397 10000

註表內面積應以依據核定圖實地分割測量面積為準

38

表九 變更後土地使用計畫面積表

項目 北區 中區 南區 合計

面積 (公頃)

比例()面積

(公頃)比例()

面積 (公頃)

比例() 面積

(公頃) 比例()

土地

使用

分區

第 一 種 住 宅 區 - 000 - 000 037 299 037 109

第二種住宅區 803 6011 429 5207 663 5360 1895 5578

第三種住宅區 083 621 098 1189 108 872 289 851

小計 886 6632 527 6396 808 6531 2221 6538

公共

設施

用地

兒童遊樂場用地 079 591 058 704 - 000 137 403

公園用地 050 374 - 000 105 849 155 456

綠地 024 180 - 000 - 000 024 071

停車場用地 - 000 042 510 030 243 072 212

廣場用地 006 045 018 218 - 000 024 071

水溝用地 - 000 - 000 023 186 023 068

道路用地 291 2178 179 2172 271 2191 741 2181

小計 450 3368 297 3604 429 3469 1176 3462

合計 1336 10000 824 10000 1237 10000 3397 10000

39

圖七 變更計畫示意圖（北中區）

40

圖八 變更計畫示意圖（南區）

41

圖九 變更後計畫示意圖

42

玖事業及財務計畫

一開發方式

本計畫於 89 年發布實施後因中央政府國民住宅政策轉變及公共設施比例

過高等因素致難以執行後續開發計畫遂由台東縣政府研議降低公共設施用地

比例及增列市地重劃方式開發提經內政部都市計畫委員會第 592次第 606次

第 611 次會議討論其決議綜整為下列三點

（一）同意修正道路系統公共設施用地比例由 3989調降為 3795

（二）為增加計畫執行可行性請縣府考量地方實際發展需要酌予提高土地

使用強度

（三）增列開發方式部分請縣府依規定層報行政院核示後再據以辦理

為提高開發可行性並增加原土地所有權人領回土地比例經評估後公共設施

用地比例需調降至 35以下較為可行而土地使用強度部分經考量整體都市

景觀及實際發展狀況仍以維持原使用強度惟配合本次實質計畫內容變更酌予

調整其區位故前述第一二點決議內容均已納入本次變更檢討之

有關第三點決議增列開發方式部分綜合考量時空環境變遷政策指導開

發目的民眾權益保障及開發可行性等因素後基於下列理由仍維持區段徵收方

式辦理

（一）為符合中央政府興建社會住宅政策及日後興建公益性住宅需求本計

畫區開發後應保留部分土地集中妥予運用而市地重劃係採原位次分配

土地日後無法取得足夠規模之完整土地故未能滿足開發目的

（二）本案變更後公共設施用地比例雖已降為 3462倘採市地重劃開發

加計費用負擔後總負擔勢必超過 4500依據「市地重劃實施辦法」

第 23 條規定需經由過半土地所有權人同意始得為之而本區土地所

有權人數高達三百餘人恐難據以執行

爰此除合法建築密集街廓之第一種住宅區及水利會管有之現況溝渠（水溝

用地）外均維持區段徵收方式辦理整體開發並由臺東縣政府為開發主體

43

圖十 區段徵收範圍示意圖

二開發期程

（一）本案應以全部一次開發為原則惟考量政府財政狀況都市成長管理及都

市發展需求等因素必要時得採分期分區開發且預計變更都市計畫經內

政部都市計畫委員會審竣後 3 年內完成全部或第一期區段徵收計畫報核

程序辦理區段徵收作業主要期程計算至標售完成止為 7 年其中工程施

工期程為 3 年惟實際進度得由主管機關視實際狀況酌予調整之

採分期分區開發時應採北中區及南區二期二區方式開發並以南區為

優先開發區且應於南區開發完成後五年內或可建築用地使用率達 50

44

時辦理第二期開發

（二）第一種住宅區已建築使用之合法建物得維持原建築及其使用且得為必要

之維護及修繕並得申請個別建築或依「台東市都市計畫（豐榮豐樂地

區）細部計畫再發展地區土地開發管理要點」辦理其建築管理及使用管

制仍應依循本計畫土地使用分區管制計畫及其他相關法令

本計畫區總面積為 3397 公頃除第一種住宅區及水溝用地外均採區段徵

收方式辦理故開發面積約 3337 公頃其開發財務說明如下

三財務計畫

（一）土地處理原則

1預計土地所有權人領回抵價地比例

依土地徵收條例第 39 條第 2 項規定抵價地總面積以徵收總面

積之 50為原則因情況特殊經上級主管機關核准者不在此限

但不得少於 40曾為農地重劃者該重劃地區部分不得少於 45

本區段徵收範圍並無參與農地重劃因此依上述原則並參考目

前不動產市場普遍之交易行情以及本計畫區之財務狀況等因素抵價

地發還比例暫以 50預估惟實際土地所有權人領回抵價地比例應以

臺東縣政府報經中央區段徵收主管機關（內政部）核定之抵價地比例

為準

2區段徵收後土地處理方式

本計畫區段徵收範圍內土地經規劃整理後其土地處理方式依

土地徵收條例區段徵收實施辦法及其相關規定辦理並以臺東縣政

府報經中央區段徵收主管機關（內政部）核定之區段徵收計畫為準

（二）開發費用估算

1區段徵收作業費用

辦理本計畫區段徵收作業所需地籍整理費及其他辦理土地整理

必要之費用依過往之經驗以每公頃 120 萬元估算之估計約需 4004

萬元

2地價補償費

擬以私有土地面積 30選擇領取現金補償及公有土地有償撥用

方式參與區段徵收並參酌鄰近地區性質相似之土地交易價格後依土

45

地屬性周邊買賣價並排除掉預期因素及其他影響市價的因素後土

地平均補償單價以 8000 元（≒26446 元坪）估算其地價補償費

為 84400 萬元

3地上物補償費

地上物拆遷補償費部分包含農作改良物鐵皮與網室棚架磚

造與鋼筋混凝土造等其中農作改良物以每公頃 60 萬元鋼筋水泥

造建物拆遷補償費以每公頃 27000 萬元計算磚造建物拆遷補償費以

每公頃 15000 萬元計算鐵皮造建物拆遷補償費以每公頃 5500 萬元

計算及網室棚架以每公頃 500 萬元計算估算地上物拆遷補償費合計

約 14061 萬元

4公共設施費用

包含全區整地工程雨污水下水道地下管道公園綠地廣

場兒童遊樂場停車場及道路等公共設施之規劃設計施工及工程

管理費用考量範圍內地形平坦且地上物單純故整地工程以每公頃

80 萬元計雨污水下水道分別以每公頃 200 萬元及 250 萬元計電

信電力與自來水等公用管線工程以每公頃 300 萬元計公園及兒童

遊樂場用地以每公頃 1800 萬元計綠地以每公頃 1400 萬元計廣

場用地以每公頃 1500 萬元計停車場用地以每公頃 1500 萬元計及

道路用地以每公頃 1600 萬元計等工程規劃設計管理及監造費等

以工程總經費 8計算合計約需 50313 萬元

5管理維護費

區段徵收完成後區內公共設施管理維護費本區依土地徵收條例

施行細則第 51 條第 2 項規定以每年每公頃 5 萬元編列 3 年計算

估計約需 501 萬元

6貸款利息

在辦理區段徵收時可向平均地權基金及公民營行庫辦理貸款作

業依本計畫區段徵收作業預定辦理期程參考五大銀行基準利率（台

灣銀行合作金庫銀行第一銀行華南銀行及台灣土地銀行）並參

酌物價上漲趨勢貸款利率以 3進行估算估算本計畫區段徵收作業

之貸款利息估計約需 16567 萬元

7估算結果

依據前述區段徵收作業費用地價補償費地上物補償費公共

46

設施費用管理維護費及貸款利息估算結果本計畫區段徵收開發總

費用預估約為 169846 萬元詳表十所示

表十 區段徵收開發總費用估算表

項目 單位 數量 單價

（萬元）

總價

（萬元）說明

一區段徵收作業費用 公頃 3337 120 4004

二補償費用

地價補償費 公頃 1055 8000 84400以私有地主30領取

地價補償及公有土地

全數作價方式領回

地上物拆遷補償

農作物 公頃 2500 60 1500

建物

鋼筋混凝土 公頃 015 27000 4050

磚造 公頃 006 15000 900

鐵皮造 公頃 064 5500 3520

網室棚架 公頃 310 500 1550

自拆遷獎勵金 式 100 2541 2541

小計 98461

三公共設施費用

整地工程 公頃 3337 80 2670

公園及兒童遊樂場 公頃 292 1800 5256

綠地 公頃 024 1400 336

廣場 公頃 024 1500 360

停車場 公頃 072 1500 1080

道路 公頃 741 1600 11856

雨水下水道 公頃 3337 200 6674

污水下水道 公頃 3337 250 8343

共同管溝 公頃 3337 300 10011電力電信及自來水

地下管線工程費

小計 46586

工程規劃設計管理

及監造費等 式 100 3727 3727 按工程費之 8估計

合計 50313

四管理維護費 公頃 3337 5 501每年每公頃 5 萬元

編列 3年計算

五貸款利息 16567 以年息 3複利計算

總開發費用 169846

註實際區段徵收開發總費用依辦理時之法令規定及實際發生之費用為準

（三）土地處分方式

47

1私有地所有權人領回抵價地比例依土地徵收條例第 39 條第 2 項辦理發

還土地所有權人之抵價地以第二種住宅區為原則

2屬土地徵收條例第 44 條第 1 項第 2 款所列之公共設施無償登記該管縣政

府本計畫公園兒童遊樂場用地綠地廣場停車場及道路用地等

公共設施用地無償登記為臺東縣政府所有

3其餘可供建築土地則依土地徵收條例第 44 條第 1 項第 5 款規定予以處

分

表十一 區段徵收土地處分方式表

類 別 內 容 面積（公頃）

1發還抵價地土地 第二種住宅區 1141

2無償登記之公共設施用地

公園用地兒童遊樂場用地綠

地廣場用地停車場用地及道路

用地等

1153

3供興建公益性住宅之土地 第三種住宅區 289

4剩餘可供標(讓)售土地 扣除發還抵價地土地後之第二種

住宅區 754

合 計 3337

註區段徵收抵價地之比例以 50為估算財務計畫之依據實際抵價地之比例應以區段徵收主管機關報經核定之比例為準

（四）區段徵收後土地處分收入估算

依據各開發項目之開發方式與概估開發費用經整理分析後區段徵

收後土地處分預估面積為 1043 公頃參酌鄰近地區土地交易案例擬

訂 17500 元作為第二種住宅區用地標(讓)售價格另第三種住宅區按

以開發成本 16285 元折價專案讓售予需地機關預估土地處分收入

約為 179014 萬元以作為縣府未來辦理開發之參考依據惟未來仍得

視財政情形及實際發展需要酌予調整

（五）自償能力分析

1經費籌措

本計畫區段徵收開發總費用之經費籌措方式包括向臺東縣平均

地權基金財政部地方建設基金或各行庫申貸支應等

2自償能力分析

48

本計畫區段徵收開發總費用約需 169846 萬元區段徵收後土地

處分預估收入約 179014 萬元預估區段徵收後盈餘約 9168 萬元

益本比為 105另本案經財務分析結果財務平衡標售底價約 16285

元（≒53835 元坪）與周邊客觀條件相同之都市計畫區住宅區市

場交易行情相較下仍有利基整體財務應屬可行

（六）敏感度分析

抵價地發還比例分別以 4042545475及 50與地主領

取現金比例 0102030及 40進行敏感度分析其財務結果

詳如表十二所示

表十二 區段徵收財務敏感度分析表

抵價地發還比例 地主領現比例 開發總費用

（萬元）

土地處分收入

（萬元）

盈餘

（萬元） 益本比

4000

0 80277 150489 70212 187

10 109605 173309 63704 158

20 138932 196129 57197 141

30 168259 218949 50690 130

40 197587 241769 44182 122

4250

0 80844 136227 55383 169

10 110115 160473 50358 146

20 139385 184719 45334 133

30 168656 208965 40309 124

40 197926 233212 35286 118

4500

0 81410 121964 40554 150

10 110625 147637 37012 133

20 139839 173309 33470 124

30 169052 198982 29930 118

40 198267 224654 26387 113

4750

0 81976 107702 25726 131

10 111135 134800 23665 121

20 140292 161899 21607 115

30 169449 188998 19549 112

40 198607 216097 17490 109

5000

0 82543 93439 10896 113

10 111644 121964 10320 109

20 140746 150489 9743 107

30 169846 179014 9168 105

40 198947 207539 8592 104

附 1-1

附件一 臺東縣政府 104 年 6 月 12 日 府建都字第 1040115666 號函

附 2-1

附件二 變更後土地使用分區管制計畫

為有效控制本計劃區土地使用強度確保公共設施服務水準維護良好生活

環境訂定土地使用分區管制要點如后

一 本要點依都市計畫法第 22 條及同法臺灣省施行細則第 35 條規定訂之

二 住宅區

（一）第一種住宅區（即「住一」住宅區）建蔽率不得大於 60容積率不

得大於 120

（二）第二種住宅區（即「住二」住宅區）建蔽率不得大於 60容積率不

得大於 160

（三）第三種住宅區（即「住三」住宅區）建蔽率不得大於 50容積率不

得大於 240

三 建築形式

（一）為配合遠景海岸山脈富變化的稜線建築物屋頂層及屋頂突出物應設

置斜屋頂且斜屋頂之投影面積不得小於建築面積之 80斜屋頂（覆

文化瓦）之斜率原則上為 11 至 13 之間若經都市設計審議委

員會認可係為設計上之需要得調整之

（二）新建建築物之外牆造型及開窗型式應配合鄰屋設計

四 開放空間

（一）「住一」「住二」「住三」住宅區臨接計畫道路部分應至少退縮 4 公尺

供留設「沿街步道式開放空間」設置淨寬 15 公尺以上之連續鋪面人

行步道免設置騎樓

（二）「住三」住宅區除留設「沿街步道式開放空間」外應在集中留設「廣

場式開放空間」並與公共開放空間鄰近「住一」「住二」住宅區除

留設「沿街步道式開放空間」外其餘之法定空地應配合防火間隔整

體規劃

（三）「住一」「住二」住宅區之防火間隔宜整體規劃集中留設開放空間應

配合防火間隔位置留設防火間隔不得設置圍牆僅能以高度不超過 1

公尺之綠籬作為界隔空間且不得有高於地面之固定結構物

（四）「住一」「住二」住宅區之防火間隔寬度為 2 公尺

附 2-2

（六）開放空間得計入建築基地之法定空地應美化綠化達綠覆率 50以

上

（七）1有關設置開放空間獎勵部份依內政部訂定「實施都市計畫地區建築

基地綜合設計鼓勵辦法」規定辦理

2建築物提供部分樓地板面積供下列使用者得增加所提供之樓地板面

積但以不超過基地面積乘以該基地容積率之 30為限

（1）私人捐獻或設置圖書館博物館藝術中心兒童青少年勞

工老人等活動中心景觀公共設施等供公眾使用其集中留設

之面積在 1 百平方公尺以上並經目的事業主管機關核准設立公

益性基金管理營運者

（2）建築物留設空間與天橋或地下道連接供公眾使用經交通主管機

關核准者

五 建築基地內留設之人行步道應與其他法定空地整體規劃並與周遭之公共

開放空間直接聯繫

六 交通運輸系統

（一）依都市設計準則之計劃道路標準斷面留設之公共設施帶供作佈設行

道樹公車站牌售票亭變電箱路燈標誌自行車停車空間及

各類街道家俱之空間

（二）「住一」「住二」住宅區每一住宅單元應至少設置 1 部停車位該停車

位不得設置於指定留設開放空間之人行步道及防火間隔上「住三」住

宅區應集中設置地下停車場

（三）「住一」「住二」住宅區若附設 1 部以上之停車位時其停車位得以前

後方式配置之

七 建築基地細分規模

（一）「住一」「住二」住宅區最小基地開發單元 120 平方公尺最小基地面

寬及最小建築面寬 5 公尺

（二）「住三」住宅區最小基地開發單元 1500 平方公尺

八 公共設施用地得依「都市計畫公共設施用地多目標使用方案」規定作多目

標使用

九 為維護居住環境品質本計畫區內停車空間依左表規定

附 2-3

土地及建築物用途 基準停車位數

住宅等類似用途建築物

建築樓地板面積在 250 平方公尺以

下者應留設 1 部停車空間超過部

分每超過 150 平方公尺及其零數應

增設 1 部停車空間

商場（店）餐廳飲食店

超級市場等類似用途建築

物

建築樓地板面積每滿 100 平方公尺

設置 1 部停車位

辦公事務所金融等類私

用途建築物 建築樓地板面積每滿 80 平方公尺設

置 1 部停車位

旅館國際觀光旅館等類似

用途建築物 建築樓地板面積每滿 100 平方公尺

或每 4 個房間設置 1 部停車位

十 建築基地內之法定空地應留設二分之一以上種植花草樹木以美化環

境

十一 建築基地申請建築時須經縣府都市設計審議委員會依都市設計準則審

查通過後始得發照建築及施工以塑造本計畫區之獨特風格但為增

強本計畫區風格之設計經都市設計審議委員會認可者得不受都市設

計準則之限制

十二 「住一」住宅區得維持現有建築及其使用惟日後申請建築時仍應依

本要點規定辦理且為鼓勵既有聚落再發展亦得另訂「台東市都市計

畫（豐榮豐樂地區）細部計畫再發展地區土地開發管理要點」據以執

行

十三 本要點未規定事項適用其他法令規定

附 3-1

附件三 變更後都市設計準則

一 開放空間系統設計準則

開放空間在都市結構上包含都市美觀休憩娛樂環境保護及防災避難的

效果規劃設計應以提供自然舒適親切可及的人性化環境為目標並增進

都市防災避難功能

（一）開放空間類別

開放空間系統依土地屬性及使用形態區分為公共開放空間指定

留設開放空間兩類以本計畫區而言細分如后（詳附圖一）

1公共開放空間包括公園兒童遊樂場綠地廣場等用地

2指定留設開放空間包括「沿街步道式開放空間」「住三」住宅區集

中留設之「廣場式開放空間」上述所稱之開放空間係指「建築技術

規則第 15 章實施都市計畫地區建築基地綜合設計」規定開放空間

（二）開放空間設計原則

開放空間之配置除於適當區位設置公共開放空間外並指定每

一基地之「留設開放空間」的位置及其設計標準配合退縮規定維

繫全區開放空間之連續性完整性與多樣性設計原則如后

1每一街廓內及建築物簇群內均應提供開放空間

2所有街廓之開放空間應整體規劃並利用步道相銜接建構一套區內

完整的人行動線系統提升居民移動之便利性

3開放空間須完整規劃並以景觀配置手法銜接各區特色

（三）開放空間設計準則

1公園兒童遊樂場用地開放空間設計規定

（1）應具休憩集會及活動等功能得比照「臺東縣公園管理自治條

例」規定設置相關設施提供居民使用並應提供計畫區內居民

遭遇重大人為或天然災害時所需臨時避難疏散及急難救助空

間

（2）活動區配置於主要道路旁時與道路之間應以濃密植栽適當區

隔

附 3-2

附圖一 開放空間系統配置示意圖

附 3-3

（3）主要出入口應與人行動線系統連接服務車輛及停車空間出入動

線應避免干擾人行動線與主要道路系統

（4）應採開放性設計如基於安全及管理之需要四周可設置綠籬或

綠化設施圍蔽高度不得超過 1 公尺

2其他相關規定

（1）開放空間入口須明顯標示或以其他設計方式強調入口意象加

強公眾使用之能見度

（2）開放空間之舖面應使用具透水性防滑耐壓易維護的材質

舖面設計應以街廓為單元整體規劃反映地區的特色與個性

（3）開放空間的設計應符合無障礙環境的要求

（4）開放空間應美化綠化其綠覆率應達 50以上

二 人行空間設計準則

人行空間目的在提供計畫區內居民一個不需要車輛即可通達區內各主要公

共設施或開放空間的步行安全動線系統本計畫區內配置之人行空間包括都市計

畫劃設之人行步道及建築基地內留設之人行步道兩者相互配合連接建構成

全區完整的人行步道系統提升居民移動之便利性本計畫區內人行空間設計準

則如后

（一）都市計畫劃設之人行步道設計規定

1人行步道之人行空間淨寬度不得小於 15 公尺

2應具連續性舒適性方便性與美觀等基本功能

3交叉路口得視交通需要以號誌輔以聲音告知行人應停止或行進

4除得提供設置灌木植栽及街道傢俱外不得設置其他有礙通行之設施

物並應設置中低光源之照明設施

（二）建築基地內留設之人行步道設計規定

1建築基地內留設之人行步道應與基地內之其他法定空地整體規劃並

與周邊之公共開放空間直接聯繫

2建築基地內留設之人行步道應與車行動線系統明確區分減少交通衝

擊

3建築基地內留設之人行步道地坪應平整每一街廓之各街角均應採無

附 3-4

障礙環境設計

三 交通運輸系統設計準則

交通運輸系統之設計應以提供具可行性及易行性之交通運輸方式為目標

透過道路功能等級之明確劃分各層級道路依其功能服務水準與周圍土地使用

之特性設置不同之車行空間寬度及景觀設計規定

（一）計畫道路標準斷面設計規定

本計畫區內道路斷面車道數及空間配置應參酌附圖二辦理其中

公共設施帶係供作佈設行道樹公車站牌售票亭變電箱路燈

自行車停車空間及各類街道傢俱之空間且計畫道路兩側均規定建築

物退縮供留設「沿街步道式開放空間」

（二）停車空間設計規定

1住宅區留設之停車位不得設置於指定留設開放空間臨計畫道路境界

線 15 公尺範圍內及防火間隔上「住三」住宅區應集中設置地下停

車場其出入口應設置於次要道路或私設通路上並與基地進出動線

開放空間整體設計

2公園兒童遊樂場用地內應留設自行車停放空間並設置自行車停放

架或類似防竊功能之保護設施

附圖二 計畫道路標準斷面圖

附 3-5

3路外公共停車場設計規定

（1）路外公共停車場應有植栽計畫舖面須全面使用透水性材料且

周圍應予綠化

（2）路外公共停車場除出入口處外四周應以綠化土堤或綠化材料

形成適當之圍籬

四 建築基地細分規模設計準則

「住一」「住二」住宅區開發規模如非完整街廓開發時應考量與鄰近基地

之關係並配合集中留設法定空地

五 建築量體配置高度造型色彩及風格設計準則

（一）建築物允建高度應依建築技術規則建築設計施工篇第 164 條規定計算

並檢討日照

（二）為配合遠景海岸山脈富變化的稜線建築物屋頂層及屋頂突出物應設

置斜屋頂且斜屋頂之投影面積不得小於建築面積之 80斜屋頂之

斜率原則上為1 至3 之間若經都市設計審議委員會認可係為設

計上之需要得調整之

（三）新建建築物之外牆造型及開窗形式應配合鄰屋設計

（四）為調和人造建築物與背景天空海洋山脈田野等色彩建築物屋

頂色牆壁色色彩為深色瓦對白色或淺灰

（五）「住一」「住二」住宅區若需裝置廣告物等附屬設施物應以不妨礙

通行及景觀為原則不得設置於指定留設開放空間及防火間隔上附

著於建築物上之高度不得低於 36 公尺廣告物大小以高度 3 公尺寬

度 06 公尺為限其餘規定依內政部「招牌廣告及樹立廣告管理辦法」

等相關規定辦理

（六）「住三」住宅區之廣告物等附屬設施應配合集合住宅建築設計統一

規範

六 環境保護設施設計準則

本計畫區內環境保護設施主要為污水處理設施及「住三」住宅區之垃圾貯存

空間其設計規定如后

（一）污水處理設施依建築技術規則施工篇第 49 條規定辦理

（二）每一單元（以街廓計）之「住二」住宅區開發時應至少設置一處垃

附 3-6

圾貯存空間集中收集處理垃圾

（三）垃圾貯存空間應面臨次要道路集中設置且不得設置於建築物主要出

入口旁垃圾貯存空間未臨接計畫道路時應留設 35 公尺寬之車道連

接計畫道路垃圾貯存空間位室內者車道淨寬應達 4 公尺以上且

應設置於地面層

（四）垃圾貯存空間應有適當之清洗（含排水措施）隔離設施以維護環境衛

生如位法定空地者應配合綠化設施美化

七 景觀計畫

景觀計畫目的在塑造本計畫區之整體都市景觀及舒適生活環境設計準則如

后

（一）計畫道路兩側之公共設施帶應於適當位置與間距處植栽喬木行道樹

（如附圖三）且依下列規定

1行道樹樹冠底離地淨高 2 公尺以上根部應保留適當之透水面積

2行道樹樹幹四周應舖設鏤空鑄鐵蓋板或透水設施且應與人行步道地

坪高程齊平

3每一街道應有一代表樹種並將其延續至該街道內之社區樹種以具

大型樹冠耐污染易維護為原則

（二）「沿街步道式開放空間」應利用綠化植栽作為道路與建築物間之緩衝

區且每一街廓之植栽應為同一或共同樹種

（三）「住三」住宅區指定留設之廣場式開放空間以集中配置為原則面積

至少 400 平方公尺且綠地面積至少佔 30長寬比不得超過 21且

應按開放空間面積每滿 64 平方公尺至少植栽喬木一棵其樹冠底離地

淨高 2 公尺以上

附 3-7

附圖三 道路斷面景觀示意圖

（四）公園兒童遊樂場用地景觀設計準則

1公園用地中央主要地區應提供一具多功能及多用途使用的大型活動

區域其他各分區應考量觀賞休閒運動遊戲及衛生等活動與功

能設施

2區內供公用設備及服務設施（如垃圾收集公共廁所）等使用之區域

應使用綠籬或樹叢適當圍蔽

3兒童遊樂場用地配置原則

（1）根據兒童活動尺寸荷重等設計

（2）採用複合式遊具使遊戲有連續性與變化

（3）按兒童年齡分類進行設計

（4）提供父母休憩看護設施以便就近照顧

（5）著重安全考量如彈性地板去除尖銳部分等措施

附 4-1

附件四 台東市都市計畫（豐榮豐樂地區）細部計畫

再發展地區土地開發管理要點

一 本要點依「台東市都市計畫（豐榮豐樂地區）細部計畫土地使用分區管

制計畫」第十二點規定訂定之

二 再發展區之土地權利關係人得擬具開發計畫提經臺東縣都市計畫委員會審

查通過後再依相關法令向主管建築機關申請開發建築

三 申請基地符合下列條件者始得依本要點辦理

（一）基地臨接計畫道路之長度在 20 公尺以上或達週界總長度六分之一且面

積達 1000 平方公尺以上者

（二）因鄰地已申請建築或基地條件特殊致未能符合前款規定者經臺東縣都

市計畫委員會同意後得不受前款規定限制

四 開發計畫應以書圖載明下列事項

（一）申請人姓名身份證字號及地址

（二）開發地區範圍面積及土地與建物使用現況

（三）土地使用及公共設施計畫其圖面比例尺不得小於 1600

（四）土地使用管制計畫

（五）都市設計事項得視實際需要依都市計畫定期通盤檢討實施辦法第八

條第二項之內容予以述明

（六）土地及地上物處理計畫

（七）事業及財務計畫

（八）實施進度

（九）全部土地權利關係人姓名住址權利證明文件及私有土地所有權人

同意書

（十）套繪土地使用計畫之地籍圖其比例尺不得小於 11200

五 依本要點申請整體開發時需以不小於申請開發總面積 20之土地折算為

回饋代金並於全部繳納後始得發照建築

附 4-2

前項代金之計算係以應回饋之土地面積乘以繳交當年度之土地公告現值

加四成為準

六 依本要點申請整體開發者得依下列公式核算其申請開發建築之基準容積

率但該基準容積不得大於 240

V=V0times（1+（V1-01）+ V2）（1-V1）≦240

其中 V回饋後之基準容積率

V0該分區之容積率（120）

V1回饋土地比例

V2獎勵係數（訂為 02）

七 本要點未規定事項悉依其他法令規定辦理

變更機關

業務承辦

人員

擬定機關

業務承辦

人員

業務單位

主管

業務單位

主管

規劃單位亞興測量有限公司

龍邑工程顧問股份有限公司

33

表七 都市設計準則變更對照表（續 2）

編號 原條文 變更後條文 變更說明

1 （8）學校用地及其戶外空

間應採開放性設計

如基於安全及管理之

需要四周可設置柵

欄圍牆或綠籬等設

施物圍蔽如設置欄

杆或圍牆等遮蔽物

高度不得超過 2 公

尺牆面透空率應達

50以上並應綠化

處理

（9）學校用地四周若設置

柵欄或圍牆等遮蔽

物應自計畫道路境

界線退縮 4 公尺退

縮部分得計入法訂空

地又退縮部分應配

合周遭「沿街步道式

開放空間」留設淨寬

15 公尺以上之人行

步道其餘部分應予

植栽綠化或配合學童

上下學動線規劃為家

長接送學童之機車停

車空間

3指定留設開放空間與其

他法定空地設計規定

（1）「住一」「住二」住宅

區臨接計畫道路部分

應至少退縮 4 公尺

供留設「沿街步道式

開放空間」免設置騎

樓

（2）前項「沿街步道式開

放空間」範圍內應設

置連續舖面之人行步

道淨寬不得小於 15公尺並不得設置有

礙通行之設施物

（3）「住二」住宅區除留設

「沿街步道式開放空

間」外應再集中留

設「廣場式開放空

間」並與公共開放空

間鄰近其位置依圖

6-2 之原則設置「住

一」住宅區除留設「沿

街步道式開放空間」

34

表七 都市設計準則變更對照表（續 3）

編號 原條文 變更後條文 變更說明

1 外其餘之法定空地

應配合防火間隔整體

規劃

（4）「住一」住宅區之防火

間隔宜整體規劃集中

留設防火間隔位置

建議如圖 6-3防火間

隔不得設置圍牆僅

能以高度不超過 1 公

尺之綠籬作為界隔空

間且不得有高於地

面之固定結構物

（5）「住一」住宅區之防火

間隔寬度為 2 公尺

4其他相關規定

（略）

2 三交通運輸系統設計準則

（略）

（一）計畫道路標準斷面設計

規定

本計畫區內道路

斷面車道數及空間配

置如圖 6-4其中公共

設施帶係供作佈設行

道樹公車站牌售票

亭變電箱路燈自

行車停車空間及各類

街道傢俱之空間且計

畫道路兩側均規定建

築物退縮供留設「沿

街步道式開放空間」

（二）停車空間設計規定

1「住一」住宅區每一住

宅單元應至少設置 1 部

停車位該停車位不得

設置於指定留設開放

空間臨計畫道路境界

線 15 公尺範圍內及防

火間隔上「住二」住

宅區應集中設置地下

停車場其出入口應設

置於次要道路或私設

通路上並與基地進出

動線開放空間整體設

計

三交通運輸系統設計準則

（略）

（一）計畫道路標準斷面設計

規定

本計畫區內道路

斷面車道數及空間配

置應參酌附圖二辦

理其中公共設施帶係

供作佈設行道樹公車

站牌售票亭變電

箱路燈自行車停車

空間及各類街道傢俱

之空間且計畫道路兩

側均規定建築物退

縮供留設「沿街步道

式開放空間」

（二）停車空間設計規定

1住宅區留設之停車位不

得設置於指定留設開

放空間臨計畫道路境

界線 15 公尺範圍內及

防火間隔上「住三」

住宅區應集中設置地

下停車場其出入口應

設置於次要道路或私

設通路上並與基地進

出動線開放空間整體

設計

1 為保留日後道路設計彈

性故修正用語並調

整附圖編號

2 有關住宅區停車空間留

設規定係屬土地使用

分區管制計畫範疇故

予以刪除

3 配合土地使用屬性調

整將「住二」住宅區

調整為「住三」住宅區

4 配合休憩性公共設施用

地規模變更調整其用

地名稱且配合取消學

校用地故刪除相關內

容

35

表七 都市設計準則變更對照表（續 4）

編號 原條文 變更後條文 變更說明

2 2學校公（兒）用地內

應留設自行車停放空

間並設置自行車停放

架或類似防竊功能之

保護設施

3（略）

2公園兒童遊樂場用地

內應留設自行車停放

空間並設置自行車停

放架或類似防竊功能

之保護設施

3（略）

3 四建築基地細分規模設計準

則

（一）「住二」住宅區應就完

整街廓整體規劃設

計分期分區開發「住

一」住宅區則鼓勵以完

整街廓方式整體開

發最小基地開發單元

120 平方公尺最小面

寬 45 公尺

（二）「住一」住宅區開發規

模如非完整街廓開發

時應考量與鄰近基地

之關係並配合集中留

設法定空地

四建築基地細分規模設計準

則

「住一」「住二」住

宅區開發規模如非完整

街廓開發時應考量與鄰

近基地之關係並配合集

中留設法定空地

1 有關建築基地細分規模

規定係屬土地使用分

區管制計畫範疇故予

以刪除

2 「住一」「住二」住宅

區土地使用屬性相近

故併同規範之

4 五建築量體配置高度造

型色彩及風格設計準則

（一）～（四）（略）

（五）「住一」「住二」住宅

區若需裝置廣告物等

附屬設施物應以不妨

礙通行及景觀為原

則不得設置於指定留

設開放空間及防火間

隔上附著於建築物上

之高度不得低於 36 公

尺廣告物大小以高度

3 公尺寬度 06 公尺

為限其餘規定依內政

部訂頒之「廣告物管理

辦法」等相關規定辦

理

（六）「住二」住宅區之廣告

物等附屬設施應配合

集合住宅建築設計統

一規範

五建築量體配置高度造

型色彩及風格設計準則

（一）～（四）（略）

（五）「住一」「住二」住宅

區若需裝置廣告物等

附屬設施物應以不妨

礙通行及景觀為原

則不得設置於指定留

設開放空間及防火間

隔上附著於建築物上

之高度不得低於 36 公

尺廣告物大小以高度

3 公尺寬度 06 公尺

為限其餘規定依內政

部訂頒之「招牌廣告及

樹立廣告管理辦法」等

相關規定辦理

（六）「住三」住宅區之廣告

物等附屬設施應配合

集合住宅建築設計統

一規範

1 「廣告物管理辦法」業

於 93 年 7 月 23 日公告

廢止故調整為現行之

「招牌廣告及樹立廣告

管理辦法」

2 為提供公益性住宅建築

使用將「住二」住宅

區調整為「住三」住宅

區

36

表七 都市設計準則變更對照表（續 5）

編號 原條文 變更後條文 變更說明

5 六環境保護設施設計準則

本計畫區內環境保

護設施主要為污水處理

設施及「住二」住宅區之

垃圾貯存空間其設計規

定如后（略）

六環境保護設施設計準則

本計畫區內環境保

護設施主要為污水處理

設施及「住三」住宅區之

垃圾貯存空間其設計規

定如后（略）

為提供公益性住宅建築使

用將「住二」住宅區調

整為「住三」住宅區

6 七景觀計畫

（一）（二）（略）

（三）「住二」住宅區指定留

設之廣場式開放空間

以集中配置為原則面

積至少 400 平方公尺

且綠地面積至少佔 30長寬比不得超過

21且應按開放空間

面積每滿 64 平方公尺

至少栽植喬木一棵其

樹冠底離地淨高 2 公

尺以上

（四）學校運動場景觀設計準

則

1所有設施應依據學童的

尺寸進行設計（如垃圾

桶座椅等的高度）

同時各設施的顏色及

造型應多樣化但不得

對整體環境特色有負

面影響

2學校運動場與硬舖面活

動區等功能相近之區

域 應 集 中 規 劃 與 設

計各活動區間應以人

行動線連接

3用以界定運動場與其他

使用空間之緩衝綠帶

與植栽區應考量使用

功能實質環境與視覺

的連續性

4運動場內固定之構造物

或設施物（如圍牆及欄

杆等）應利用樹木灌

木群或蔓生植物綠化

或遮蔽

七景觀計畫

（一）（二）（略）

（三）「住三」住宅區指定留

設之廣場式開放空間

以集中配置為原則面

積至少 400 平方公尺

且綠地面積至少佔 30長寬比不得超過

21且應按開放空間

面積每滿 64 平方公尺

至少栽植喬木一棵其

樹冠底離地淨高 2 公

尺以上

（四）公園兒童遊樂場用地

景觀設計準則

1公園用地中央主要地區

應提供一具多功能及

多用途使用的大型活

動區域其他各分區應

考量觀賞休閒運

動遊戲及衛生等活動

與功能設施

2（略）

3兒童遊樂場用地配置原

則（略）

1 為提供公益性住宅建築

使用將「住二」住宅

區調整為「住三」住宅

區

2 配合休憩性公共設施用

地項目及規模變更調

整其用地名稱且配合

取消學校用地故刪除

相關內容

37

表七 都市設計準則變更對照表（續完）

編號 原條文 變更後條文 變更說明

5 （五）公（兒）用地景觀

設計準則

1公（兒）用地中央主要

地區應提供一具多功

能及多用途使用的大

型活動區域其他各分

區應考量觀賞休閒

運動遊戲及衛生等活

動與功能設施

2（略）

3兒童遊戲場配置原則

（略）

表八 變更前後土地使用計畫面積對照表

項目 現行計畫面積

（公頃） 增減面積

（公頃）

變更後

面積 （公頃）

比例 （）

土地

使用

分區

第一種住宅區 1461 -1424 037 130

第二種住宅區 581 +1314 1895 5558

第三種住宅區 000 +289 289 851

小計 2042 +179 2221 6538

公共

設施

用地

公（兒）用地 332 -332 000 000

綠地 008 +016 024 071

停車場用地 072 +000 072 212

廣場用地 000 +024 024 071

水溝用地 000 +023 023 068

國中（小）用地 250 -250 000 000

兒童遊樂場用地 000 +137 137 403

公園用地 000 +155 155 456

道路用地 693 +048 741 2181

小計 1355 -179 1176 3462

非都市土地 - +00036 - -

合計 3397 -00036 3397 10000

註表內面積應以依據核定圖實地分割測量面積為準

38

表九 變更後土地使用計畫面積表

項目 北區 中區 南區 合計

面積 (公頃)

比例()面積

(公頃)比例()

面積 (公頃)

比例() 面積

(公頃) 比例()

土地

使用

分區

第 一 種 住 宅 區 - 000 - 000 037 299 037 109

第二種住宅區 803 6011 429 5207 663 5360 1895 5578

第三種住宅區 083 621 098 1189 108 872 289 851

小計 886 6632 527 6396 808 6531 2221 6538

公共

設施

用地

兒童遊樂場用地 079 591 058 704 - 000 137 403

公園用地 050 374 - 000 105 849 155 456

綠地 024 180 - 000 - 000 024 071

停車場用地 - 000 042 510 030 243 072 212

廣場用地 006 045 018 218 - 000 024 071

水溝用地 - 000 - 000 023 186 023 068

道路用地 291 2178 179 2172 271 2191 741 2181

小計 450 3368 297 3604 429 3469 1176 3462

合計 1336 10000 824 10000 1237 10000 3397 10000

39

圖七 變更計畫示意圖（北中區）

40

圖八 變更計畫示意圖（南區）

41

圖九 變更後計畫示意圖

42

玖事業及財務計畫

一開發方式

本計畫於 89 年發布實施後因中央政府國民住宅政策轉變及公共設施比例

過高等因素致難以執行後續開發計畫遂由台東縣政府研議降低公共設施用地

比例及增列市地重劃方式開發提經內政部都市計畫委員會第 592次第 606次

第 611 次會議討論其決議綜整為下列三點

（一）同意修正道路系統公共設施用地比例由 3989調降為 3795

（二）為增加計畫執行可行性請縣府考量地方實際發展需要酌予提高土地

使用強度

（三）增列開發方式部分請縣府依規定層報行政院核示後再據以辦理

為提高開發可行性並增加原土地所有權人領回土地比例經評估後公共設施

用地比例需調降至 35以下較為可行而土地使用強度部分經考量整體都市

景觀及實際發展狀況仍以維持原使用強度惟配合本次實質計畫內容變更酌予

調整其區位故前述第一二點決議內容均已納入本次變更檢討之

有關第三點決議增列開發方式部分綜合考量時空環境變遷政策指導開

發目的民眾權益保障及開發可行性等因素後基於下列理由仍維持區段徵收方

式辦理

（一）為符合中央政府興建社會住宅政策及日後興建公益性住宅需求本計

畫區開發後應保留部分土地集中妥予運用而市地重劃係採原位次分配

土地日後無法取得足夠規模之完整土地故未能滿足開發目的

（二）本案變更後公共設施用地比例雖已降為 3462倘採市地重劃開發

加計費用負擔後總負擔勢必超過 4500依據「市地重劃實施辦法」

第 23 條規定需經由過半土地所有權人同意始得為之而本區土地所

有權人數高達三百餘人恐難據以執行

爰此除合法建築密集街廓之第一種住宅區及水利會管有之現況溝渠（水溝

用地）外均維持區段徵收方式辦理整體開發並由臺東縣政府為開發主體

43

圖十 區段徵收範圍示意圖

二開發期程

（一）本案應以全部一次開發為原則惟考量政府財政狀況都市成長管理及都

市發展需求等因素必要時得採分期分區開發且預計變更都市計畫經內

政部都市計畫委員會審竣後 3 年內完成全部或第一期區段徵收計畫報核

程序辦理區段徵收作業主要期程計算至標售完成止為 7 年其中工程施

工期程為 3 年惟實際進度得由主管機關視實際狀況酌予調整之

採分期分區開發時應採北中區及南區二期二區方式開發並以南區為

優先開發區且應於南區開發完成後五年內或可建築用地使用率達 50

44

時辦理第二期開發

（二）第一種住宅區已建築使用之合法建物得維持原建築及其使用且得為必要

之維護及修繕並得申請個別建築或依「台東市都市計畫（豐榮豐樂地

區）細部計畫再發展地區土地開發管理要點」辦理其建築管理及使用管

制仍應依循本計畫土地使用分區管制計畫及其他相關法令

本計畫區總面積為 3397 公頃除第一種住宅區及水溝用地外均採區段徵

收方式辦理故開發面積約 3337 公頃其開發財務說明如下

三財務計畫

（一）土地處理原則

1預計土地所有權人領回抵價地比例

依土地徵收條例第 39 條第 2 項規定抵價地總面積以徵收總面

積之 50為原則因情況特殊經上級主管機關核准者不在此限

但不得少於 40曾為農地重劃者該重劃地區部分不得少於 45

本區段徵收範圍並無參與農地重劃因此依上述原則並參考目

前不動產市場普遍之交易行情以及本計畫區之財務狀況等因素抵價

地發還比例暫以 50預估惟實際土地所有權人領回抵價地比例應以

臺東縣政府報經中央區段徵收主管機關（內政部）核定之抵價地比例

為準

2區段徵收後土地處理方式

本計畫區段徵收範圍內土地經規劃整理後其土地處理方式依

土地徵收條例區段徵收實施辦法及其相關規定辦理並以臺東縣政

府報經中央區段徵收主管機關（內政部）核定之區段徵收計畫為準

（二）開發費用估算

1區段徵收作業費用

辦理本計畫區段徵收作業所需地籍整理費及其他辦理土地整理

必要之費用依過往之經驗以每公頃 120 萬元估算之估計約需 4004

萬元

2地價補償費

擬以私有土地面積 30選擇領取現金補償及公有土地有償撥用

方式參與區段徵收並參酌鄰近地區性質相似之土地交易價格後依土

45

地屬性周邊買賣價並排除掉預期因素及其他影響市價的因素後土

地平均補償單價以 8000 元（≒26446 元坪）估算其地價補償費

為 84400 萬元

3地上物補償費

地上物拆遷補償費部分包含農作改良物鐵皮與網室棚架磚

造與鋼筋混凝土造等其中農作改良物以每公頃 60 萬元鋼筋水泥

造建物拆遷補償費以每公頃 27000 萬元計算磚造建物拆遷補償費以

每公頃 15000 萬元計算鐵皮造建物拆遷補償費以每公頃 5500 萬元

計算及網室棚架以每公頃 500 萬元計算估算地上物拆遷補償費合計

約 14061 萬元

4公共設施費用

包含全區整地工程雨污水下水道地下管道公園綠地廣

場兒童遊樂場停車場及道路等公共設施之規劃設計施工及工程

管理費用考量範圍內地形平坦且地上物單純故整地工程以每公頃

80 萬元計雨污水下水道分別以每公頃 200 萬元及 250 萬元計電

信電力與自來水等公用管線工程以每公頃 300 萬元計公園及兒童

遊樂場用地以每公頃 1800 萬元計綠地以每公頃 1400 萬元計廣

場用地以每公頃 1500 萬元計停車場用地以每公頃 1500 萬元計及

道路用地以每公頃 1600 萬元計等工程規劃設計管理及監造費等

以工程總經費 8計算合計約需 50313 萬元

5管理維護費

區段徵收完成後區內公共設施管理維護費本區依土地徵收條例

施行細則第 51 條第 2 項規定以每年每公頃 5 萬元編列 3 年計算

估計約需 501 萬元

6貸款利息

在辦理區段徵收時可向平均地權基金及公民營行庫辦理貸款作

業依本計畫區段徵收作業預定辦理期程參考五大銀行基準利率（台

灣銀行合作金庫銀行第一銀行華南銀行及台灣土地銀行）並參

酌物價上漲趨勢貸款利率以 3進行估算估算本計畫區段徵收作業

之貸款利息估計約需 16567 萬元

7估算結果

依據前述區段徵收作業費用地價補償費地上物補償費公共

46

設施費用管理維護費及貸款利息估算結果本計畫區段徵收開發總

費用預估約為 169846 萬元詳表十所示

表十 區段徵收開發總費用估算表

項目 單位 數量 單價

（萬元）

總價

（萬元）說明

一區段徵收作業費用 公頃 3337 120 4004

二補償費用

地價補償費 公頃 1055 8000 84400以私有地主30領取

地價補償及公有土地

全數作價方式領回

地上物拆遷補償

農作物 公頃 2500 60 1500

建物

鋼筋混凝土 公頃 015 27000 4050

磚造 公頃 006 15000 900

鐵皮造 公頃 064 5500 3520

網室棚架 公頃 310 500 1550

自拆遷獎勵金 式 100 2541 2541

小計 98461

三公共設施費用

整地工程 公頃 3337 80 2670

公園及兒童遊樂場 公頃 292 1800 5256

綠地 公頃 024 1400 336

廣場 公頃 024 1500 360

停車場 公頃 072 1500 1080

道路 公頃 741 1600 11856

雨水下水道 公頃 3337 200 6674

污水下水道 公頃 3337 250 8343

共同管溝 公頃 3337 300 10011電力電信及自來水

地下管線工程費

小計 46586

工程規劃設計管理

及監造費等 式 100 3727 3727 按工程費之 8估計

合計 50313

四管理維護費 公頃 3337 5 501每年每公頃 5 萬元

編列 3年計算

五貸款利息 16567 以年息 3複利計算

總開發費用 169846

註實際區段徵收開發總費用依辦理時之法令規定及實際發生之費用為準

（三）土地處分方式

47

1私有地所有權人領回抵價地比例依土地徵收條例第 39 條第 2 項辦理發

還土地所有權人之抵價地以第二種住宅區為原則

2屬土地徵收條例第 44 條第 1 項第 2 款所列之公共設施無償登記該管縣政

府本計畫公園兒童遊樂場用地綠地廣場停車場及道路用地等

公共設施用地無償登記為臺東縣政府所有

3其餘可供建築土地則依土地徵收條例第 44 條第 1 項第 5 款規定予以處

分

表十一 區段徵收土地處分方式表

類 別 內 容 面積（公頃）

1發還抵價地土地 第二種住宅區 1141

2無償登記之公共設施用地

公園用地兒童遊樂場用地綠

地廣場用地停車場用地及道路

用地等

1153

3供興建公益性住宅之土地 第三種住宅區 289

4剩餘可供標(讓)售土地 扣除發還抵價地土地後之第二種

住宅區 754

合 計 3337

註區段徵收抵價地之比例以 50為估算財務計畫之依據實際抵價地之比例應以區段徵收主管機關報經核定之比例為準

（四）區段徵收後土地處分收入估算

依據各開發項目之開發方式與概估開發費用經整理分析後區段徵

收後土地處分預估面積為 1043 公頃參酌鄰近地區土地交易案例擬

訂 17500 元作為第二種住宅區用地標(讓)售價格另第三種住宅區按

以開發成本 16285 元折價專案讓售予需地機關預估土地處分收入

約為 179014 萬元以作為縣府未來辦理開發之參考依據惟未來仍得

視財政情形及實際發展需要酌予調整

（五）自償能力分析

1經費籌措

本計畫區段徵收開發總費用之經費籌措方式包括向臺東縣平均

地權基金財政部地方建設基金或各行庫申貸支應等

2自償能力分析

48

本計畫區段徵收開發總費用約需 169846 萬元區段徵收後土地

處分預估收入約 179014 萬元預估區段徵收後盈餘約 9168 萬元

益本比為 105另本案經財務分析結果財務平衡標售底價約 16285

元（≒53835 元坪）與周邊客觀條件相同之都市計畫區住宅區市

場交易行情相較下仍有利基整體財務應屬可行

（六）敏感度分析

抵價地發還比例分別以 4042545475及 50與地主領

取現金比例 0102030及 40進行敏感度分析其財務結果

詳如表十二所示

表十二 區段徵收財務敏感度分析表

抵價地發還比例 地主領現比例 開發總費用

（萬元）

土地處分收入

（萬元）

盈餘

（萬元） 益本比

4000

0 80277 150489 70212 187

10 109605 173309 63704 158

20 138932 196129 57197 141

30 168259 218949 50690 130

40 197587 241769 44182 122

4250

0 80844 136227 55383 169

10 110115 160473 50358 146

20 139385 184719 45334 133

30 168656 208965 40309 124

40 197926 233212 35286 118

4500

0 81410 121964 40554 150

10 110625 147637 37012 133

20 139839 173309 33470 124

30 169052 198982 29930 118

40 198267 224654 26387 113

4750

0 81976 107702 25726 131

10 111135 134800 23665 121

20 140292 161899 21607 115

30 169449 188998 19549 112

40 198607 216097 17490 109

5000

0 82543 93439 10896 113

10 111644 121964 10320 109

20 140746 150489 9743 107

30 169846 179014 9168 105

40 198947 207539 8592 104

附 1-1

附件一 臺東縣政府 104 年 6 月 12 日 府建都字第 1040115666 號函

附 2-1

附件二 變更後土地使用分區管制計畫

為有效控制本計劃區土地使用強度確保公共設施服務水準維護良好生活

環境訂定土地使用分區管制要點如后

一 本要點依都市計畫法第 22 條及同法臺灣省施行細則第 35 條規定訂之

二 住宅區

（一）第一種住宅區（即「住一」住宅區）建蔽率不得大於 60容積率不

得大於 120

（二）第二種住宅區（即「住二」住宅區）建蔽率不得大於 60容積率不

得大於 160

（三）第三種住宅區（即「住三」住宅區）建蔽率不得大於 50容積率不

得大於 240

三 建築形式

（一）為配合遠景海岸山脈富變化的稜線建築物屋頂層及屋頂突出物應設

置斜屋頂且斜屋頂之投影面積不得小於建築面積之 80斜屋頂（覆

文化瓦）之斜率原則上為 11 至 13 之間若經都市設計審議委

員會認可係為設計上之需要得調整之

（二）新建建築物之外牆造型及開窗型式應配合鄰屋設計

四 開放空間

（一）「住一」「住二」「住三」住宅區臨接計畫道路部分應至少退縮 4 公尺

供留設「沿街步道式開放空間」設置淨寬 15 公尺以上之連續鋪面人

行步道免設置騎樓

（二）「住三」住宅區除留設「沿街步道式開放空間」外應在集中留設「廣

場式開放空間」並與公共開放空間鄰近「住一」「住二」住宅區除

留設「沿街步道式開放空間」外其餘之法定空地應配合防火間隔整

體規劃

（三）「住一」「住二」住宅區之防火間隔宜整體規劃集中留設開放空間應

配合防火間隔位置留設防火間隔不得設置圍牆僅能以高度不超過 1

公尺之綠籬作為界隔空間且不得有高於地面之固定結構物

（四）「住一」「住二」住宅區之防火間隔寬度為 2 公尺

附 2-2

（六）開放空間得計入建築基地之法定空地應美化綠化達綠覆率 50以

上

（七）1有關設置開放空間獎勵部份依內政部訂定「實施都市計畫地區建築

基地綜合設計鼓勵辦法」規定辦理

2建築物提供部分樓地板面積供下列使用者得增加所提供之樓地板面

積但以不超過基地面積乘以該基地容積率之 30為限

（1）私人捐獻或設置圖書館博物館藝術中心兒童青少年勞

工老人等活動中心景觀公共設施等供公眾使用其集中留設

之面積在 1 百平方公尺以上並經目的事業主管機關核准設立公

益性基金管理營運者

（2）建築物留設空間與天橋或地下道連接供公眾使用經交通主管機

關核准者

五 建築基地內留設之人行步道應與其他法定空地整體規劃並與周遭之公共

開放空間直接聯繫

六 交通運輸系統

（一）依都市設計準則之計劃道路標準斷面留設之公共設施帶供作佈設行

道樹公車站牌售票亭變電箱路燈標誌自行車停車空間及

各類街道家俱之空間

（二）「住一」「住二」住宅區每一住宅單元應至少設置 1 部停車位該停車

位不得設置於指定留設開放空間之人行步道及防火間隔上「住三」住

宅區應集中設置地下停車場

（三）「住一」「住二」住宅區若附設 1 部以上之停車位時其停車位得以前

後方式配置之

七 建築基地細分規模

（一）「住一」「住二」住宅區最小基地開發單元 120 平方公尺最小基地面

寬及最小建築面寬 5 公尺

（二）「住三」住宅區最小基地開發單元 1500 平方公尺

八 公共設施用地得依「都市計畫公共設施用地多目標使用方案」規定作多目

標使用

九 為維護居住環境品質本計畫區內停車空間依左表規定

附 2-3

土地及建築物用途 基準停車位數

住宅等類似用途建築物

建築樓地板面積在 250 平方公尺以

下者應留設 1 部停車空間超過部

分每超過 150 平方公尺及其零數應

增設 1 部停車空間

商場（店）餐廳飲食店

超級市場等類似用途建築

物

建築樓地板面積每滿 100 平方公尺

設置 1 部停車位

辦公事務所金融等類私

用途建築物 建築樓地板面積每滿 80 平方公尺設

置 1 部停車位

旅館國際觀光旅館等類似

用途建築物 建築樓地板面積每滿 100 平方公尺

或每 4 個房間設置 1 部停車位

十 建築基地內之法定空地應留設二分之一以上種植花草樹木以美化環

境

十一 建築基地申請建築時須經縣府都市設計審議委員會依都市設計準則審

查通過後始得發照建築及施工以塑造本計畫區之獨特風格但為增

強本計畫區風格之設計經都市設計審議委員會認可者得不受都市設

計準則之限制

十二 「住一」住宅區得維持現有建築及其使用惟日後申請建築時仍應依

本要點規定辦理且為鼓勵既有聚落再發展亦得另訂「台東市都市計

畫（豐榮豐樂地區）細部計畫再發展地區土地開發管理要點」據以執

行

十三 本要點未規定事項適用其他法令規定

附 3-1

附件三 變更後都市設計準則

一 開放空間系統設計準則

開放空間在都市結構上包含都市美觀休憩娛樂環境保護及防災避難的

效果規劃設計應以提供自然舒適親切可及的人性化環境為目標並增進

都市防災避難功能

（一）開放空間類別

開放空間系統依土地屬性及使用形態區分為公共開放空間指定

留設開放空間兩類以本計畫區而言細分如后（詳附圖一）

1公共開放空間包括公園兒童遊樂場綠地廣場等用地

2指定留設開放空間包括「沿街步道式開放空間」「住三」住宅區集

中留設之「廣場式開放空間」上述所稱之開放空間係指「建築技術

規則第 15 章實施都市計畫地區建築基地綜合設計」規定開放空間

（二）開放空間設計原則

開放空間之配置除於適當區位設置公共開放空間外並指定每

一基地之「留設開放空間」的位置及其設計標準配合退縮規定維

繫全區開放空間之連續性完整性與多樣性設計原則如后

1每一街廓內及建築物簇群內均應提供開放空間

2所有街廓之開放空間應整體規劃並利用步道相銜接建構一套區內

完整的人行動線系統提升居民移動之便利性

3開放空間須完整規劃並以景觀配置手法銜接各區特色

（三）開放空間設計準則

1公園兒童遊樂場用地開放空間設計規定

（1）應具休憩集會及活動等功能得比照「臺東縣公園管理自治條

例」規定設置相關設施提供居民使用並應提供計畫區內居民

遭遇重大人為或天然災害時所需臨時避難疏散及急難救助空

間

（2）活動區配置於主要道路旁時與道路之間應以濃密植栽適當區

隔

附 3-2

附圖一 開放空間系統配置示意圖

附 3-3

（3）主要出入口應與人行動線系統連接服務車輛及停車空間出入動

線應避免干擾人行動線與主要道路系統

（4）應採開放性設計如基於安全及管理之需要四周可設置綠籬或

綠化設施圍蔽高度不得超過 1 公尺

2其他相關規定

（1）開放空間入口須明顯標示或以其他設計方式強調入口意象加

強公眾使用之能見度

（2）開放空間之舖面應使用具透水性防滑耐壓易維護的材質

舖面設計應以街廓為單元整體規劃反映地區的特色與個性

（3）開放空間的設計應符合無障礙環境的要求

（4）開放空間應美化綠化其綠覆率應達 50以上

二 人行空間設計準則

人行空間目的在提供計畫區內居民一個不需要車輛即可通達區內各主要公

共設施或開放空間的步行安全動線系統本計畫區內配置之人行空間包括都市計

畫劃設之人行步道及建築基地內留設之人行步道兩者相互配合連接建構成

全區完整的人行步道系統提升居民移動之便利性本計畫區內人行空間設計準

則如后

（一）都市計畫劃設之人行步道設計規定

1人行步道之人行空間淨寬度不得小於 15 公尺

2應具連續性舒適性方便性與美觀等基本功能

3交叉路口得視交通需要以號誌輔以聲音告知行人應停止或行進

4除得提供設置灌木植栽及街道傢俱外不得設置其他有礙通行之設施

物並應設置中低光源之照明設施

（二）建築基地內留設之人行步道設計規定

1建築基地內留設之人行步道應與基地內之其他法定空地整體規劃並

與周邊之公共開放空間直接聯繫

2建築基地內留設之人行步道應與車行動線系統明確區分減少交通衝

擊

3建築基地內留設之人行步道地坪應平整每一街廓之各街角均應採無

附 3-4

障礙環境設計

三 交通運輸系統設計準則

交通運輸系統之設計應以提供具可行性及易行性之交通運輸方式為目標

透過道路功能等級之明確劃分各層級道路依其功能服務水準與周圍土地使用

之特性設置不同之車行空間寬度及景觀設計規定

（一）計畫道路標準斷面設計規定

本計畫區內道路斷面車道數及空間配置應參酌附圖二辦理其中

公共設施帶係供作佈設行道樹公車站牌售票亭變電箱路燈

自行車停車空間及各類街道傢俱之空間且計畫道路兩側均規定建築

物退縮供留設「沿街步道式開放空間」

（二）停車空間設計規定

1住宅區留設之停車位不得設置於指定留設開放空間臨計畫道路境界

線 15 公尺範圍內及防火間隔上「住三」住宅區應集中設置地下停

車場其出入口應設置於次要道路或私設通路上並與基地進出動線

開放空間整體設計

2公園兒童遊樂場用地內應留設自行車停放空間並設置自行車停放

架或類似防竊功能之保護設施

附圖二 計畫道路標準斷面圖

附 3-5

3路外公共停車場設計規定

（1）路外公共停車場應有植栽計畫舖面須全面使用透水性材料且

周圍應予綠化

（2）路外公共停車場除出入口處外四周應以綠化土堤或綠化材料

形成適當之圍籬

四 建築基地細分規模設計準則

「住一」「住二」住宅區開發規模如非完整街廓開發時應考量與鄰近基地

之關係並配合集中留設法定空地

五 建築量體配置高度造型色彩及風格設計準則

（一）建築物允建高度應依建築技術規則建築設計施工篇第 164 條規定計算

並檢討日照

（二）為配合遠景海岸山脈富變化的稜線建築物屋頂層及屋頂突出物應設

置斜屋頂且斜屋頂之投影面積不得小於建築面積之 80斜屋頂之

斜率原則上為1 至3 之間若經都市設計審議委員會認可係為設

計上之需要得調整之

（三）新建建築物之外牆造型及開窗形式應配合鄰屋設計

（四）為調和人造建築物與背景天空海洋山脈田野等色彩建築物屋

頂色牆壁色色彩為深色瓦對白色或淺灰

（五）「住一」「住二」住宅區若需裝置廣告物等附屬設施物應以不妨礙

通行及景觀為原則不得設置於指定留設開放空間及防火間隔上附

著於建築物上之高度不得低於 36 公尺廣告物大小以高度 3 公尺寬

度 06 公尺為限其餘規定依內政部「招牌廣告及樹立廣告管理辦法」

等相關規定辦理

（六）「住三」住宅區之廣告物等附屬設施應配合集合住宅建築設計統一

規範

六 環境保護設施設計準則

本計畫區內環境保護設施主要為污水處理設施及「住三」住宅區之垃圾貯存

空間其設計規定如后

（一）污水處理設施依建築技術規則施工篇第 49 條規定辦理

（二）每一單元（以街廓計）之「住二」住宅區開發時應至少設置一處垃

附 3-6

圾貯存空間集中收集處理垃圾

（三）垃圾貯存空間應面臨次要道路集中設置且不得設置於建築物主要出

入口旁垃圾貯存空間未臨接計畫道路時應留設 35 公尺寬之車道連

接計畫道路垃圾貯存空間位室內者車道淨寬應達 4 公尺以上且

應設置於地面層

（四）垃圾貯存空間應有適當之清洗（含排水措施）隔離設施以維護環境衛

生如位法定空地者應配合綠化設施美化

七 景觀計畫

景觀計畫目的在塑造本計畫區之整體都市景觀及舒適生活環境設計準則如

后

（一）計畫道路兩側之公共設施帶應於適當位置與間距處植栽喬木行道樹

（如附圖三）且依下列規定

1行道樹樹冠底離地淨高 2 公尺以上根部應保留適當之透水面積

2行道樹樹幹四周應舖設鏤空鑄鐵蓋板或透水設施且應與人行步道地

坪高程齊平

3每一街道應有一代表樹種並將其延續至該街道內之社區樹種以具

大型樹冠耐污染易維護為原則

（二）「沿街步道式開放空間」應利用綠化植栽作為道路與建築物間之緩衝

區且每一街廓之植栽應為同一或共同樹種

（三）「住三」住宅區指定留設之廣場式開放空間以集中配置為原則面積

至少 400 平方公尺且綠地面積至少佔 30長寬比不得超過 21且

應按開放空間面積每滿 64 平方公尺至少植栽喬木一棵其樹冠底離地

淨高 2 公尺以上

附 3-7

附圖三 道路斷面景觀示意圖

（四）公園兒童遊樂場用地景觀設計準則

1公園用地中央主要地區應提供一具多功能及多用途使用的大型活動

區域其他各分區應考量觀賞休閒運動遊戲及衛生等活動與功

能設施

2區內供公用設備及服務設施（如垃圾收集公共廁所）等使用之區域

應使用綠籬或樹叢適當圍蔽

3兒童遊樂場用地配置原則

（1）根據兒童活動尺寸荷重等設計

（2）採用複合式遊具使遊戲有連續性與變化

（3）按兒童年齡分類進行設計

（4）提供父母休憩看護設施以便就近照顧

（5）著重安全考量如彈性地板去除尖銳部分等措施

附 4-1

附件四 台東市都市計畫（豐榮豐樂地區）細部計畫

再發展地區土地開發管理要點

一 本要點依「台東市都市計畫（豐榮豐樂地區）細部計畫土地使用分區管

制計畫」第十二點規定訂定之

二 再發展區之土地權利關係人得擬具開發計畫提經臺東縣都市計畫委員會審

查通過後再依相關法令向主管建築機關申請開發建築

三 申請基地符合下列條件者始得依本要點辦理

（一）基地臨接計畫道路之長度在 20 公尺以上或達週界總長度六分之一且面

積達 1000 平方公尺以上者

（二）因鄰地已申請建築或基地條件特殊致未能符合前款規定者經臺東縣都

市計畫委員會同意後得不受前款規定限制

四 開發計畫應以書圖載明下列事項

（一）申請人姓名身份證字號及地址

（二）開發地區範圍面積及土地與建物使用現況

（三）土地使用及公共設施計畫其圖面比例尺不得小於 1600

（四）土地使用管制計畫

（五）都市設計事項得視實際需要依都市計畫定期通盤檢討實施辦法第八

條第二項之內容予以述明

（六）土地及地上物處理計畫

（七）事業及財務計畫

（八）實施進度

（九）全部土地權利關係人姓名住址權利證明文件及私有土地所有權人

同意書

（十）套繪土地使用計畫之地籍圖其比例尺不得小於 11200

五 依本要點申請整體開發時需以不小於申請開發總面積 20之土地折算為

回饋代金並於全部繳納後始得發照建築

附 4-2

前項代金之計算係以應回饋之土地面積乘以繳交當年度之土地公告現值

加四成為準

六 依本要點申請整體開發者得依下列公式核算其申請開發建築之基準容積

率但該基準容積不得大於 240

V=V0times（1+（V1-01）+ V2）（1-V1）≦240

其中 V回饋後之基準容積率

V0該分區之容積率（120）

V1回饋土地比例

V2獎勵係數（訂為 02）

七 本要點未規定事項悉依其他法令規定辦理

變更機關

業務承辦

人員

擬定機關

業務承辦

人員

業務單位

主管

業務單位

主管

規劃單位亞興測量有限公司

龍邑工程顧問股份有限公司

34

表七 都市設計準則變更對照表（續 3）

編號 原條文 變更後條文 變更說明

1 外其餘之法定空地

應配合防火間隔整體

規劃

（4）「住一」住宅區之防火

間隔宜整體規劃集中

留設防火間隔位置

建議如圖 6-3防火間

隔不得設置圍牆僅

能以高度不超過 1 公

尺之綠籬作為界隔空

間且不得有高於地

面之固定結構物

（5）「住一」住宅區之防火

間隔寬度為 2 公尺

4其他相關規定

（略）

2 三交通運輸系統設計準則

（略）

（一）計畫道路標準斷面設計

規定

本計畫區內道路

斷面車道數及空間配

置如圖 6-4其中公共

設施帶係供作佈設行

道樹公車站牌售票

亭變電箱路燈自

行車停車空間及各類

街道傢俱之空間且計

畫道路兩側均規定建

築物退縮供留設「沿

街步道式開放空間」

（二）停車空間設計規定

1「住一」住宅區每一住

宅單元應至少設置 1 部

停車位該停車位不得

設置於指定留設開放

空間臨計畫道路境界

線 15 公尺範圍內及防

火間隔上「住二」住

宅區應集中設置地下

停車場其出入口應設

置於次要道路或私設

通路上並與基地進出

動線開放空間整體設

計

三交通運輸系統設計準則

（略）

（一）計畫道路標準斷面設計

規定

本計畫區內道路

斷面車道數及空間配

置應參酌附圖二辦

理其中公共設施帶係

供作佈設行道樹公車

站牌售票亭變電

箱路燈自行車停車

空間及各類街道傢俱

之空間且計畫道路兩

側均規定建築物退

縮供留設「沿街步道

式開放空間」

（二）停車空間設計規定

1住宅區留設之停車位不

得設置於指定留設開

放空間臨計畫道路境

界線 15 公尺範圍內及

防火間隔上「住三」

住宅區應集中設置地

下停車場其出入口應

設置於次要道路或私

設通路上並與基地進

出動線開放空間整體

設計

1 為保留日後道路設計彈

性故修正用語並調

整附圖編號

2 有關住宅區停車空間留

設規定係屬土地使用

分區管制計畫範疇故

予以刪除

3 配合土地使用屬性調

整將「住二」住宅區

調整為「住三」住宅區

4 配合休憩性公共設施用

地規模變更調整其用

地名稱且配合取消學

校用地故刪除相關內

容

35

表七 都市設計準則變更對照表（續 4）

編號 原條文 變更後條文 變更說明

2 2學校公（兒）用地內

應留設自行車停放空

間並設置自行車停放

架或類似防竊功能之

保護設施

3（略）

2公園兒童遊樂場用地

內應留設自行車停放

空間並設置自行車停

放架或類似防竊功能

之保護設施

3（略）

3 四建築基地細分規模設計準

則

（一）「住二」住宅區應就完

整街廓整體規劃設

計分期分區開發「住

一」住宅區則鼓勵以完

整街廓方式整體開

發最小基地開發單元

120 平方公尺最小面

寬 45 公尺

（二）「住一」住宅區開發規

模如非完整街廓開發

時應考量與鄰近基地

之關係並配合集中留

設法定空地

四建築基地細分規模設計準

則

「住一」「住二」住

宅區開發規模如非完整

街廓開發時應考量與鄰

近基地之關係並配合集

中留設法定空地

1 有關建築基地細分規模

規定係屬土地使用分

區管制計畫範疇故予

以刪除

2 「住一」「住二」住宅

區土地使用屬性相近

故併同規範之

4 五建築量體配置高度造

型色彩及風格設計準則

（一）～（四）（略）

（五）「住一」「住二」住宅

區若需裝置廣告物等

附屬設施物應以不妨

礙通行及景觀為原

則不得設置於指定留

設開放空間及防火間

隔上附著於建築物上

之高度不得低於 36 公

尺廣告物大小以高度

3 公尺寬度 06 公尺

為限其餘規定依內政

部訂頒之「廣告物管理

辦法」等相關規定辦

理

（六）「住二」住宅區之廣告

物等附屬設施應配合

集合住宅建築設計統

一規範

五建築量體配置高度造

型色彩及風格設計準則

（一）～（四）（略）

（五）「住一」「住二」住宅

區若需裝置廣告物等

附屬設施物應以不妨

礙通行及景觀為原

則不得設置於指定留

設開放空間及防火間

隔上附著於建築物上

之高度不得低於 36 公

尺廣告物大小以高度

3 公尺寬度 06 公尺

為限其餘規定依內政

部訂頒之「招牌廣告及

樹立廣告管理辦法」等

相關規定辦理

（六）「住三」住宅區之廣告

物等附屬設施應配合

集合住宅建築設計統

一規範

1 「廣告物管理辦法」業

於 93 年 7 月 23 日公告

廢止故調整為現行之

「招牌廣告及樹立廣告

管理辦法」

2 為提供公益性住宅建築

使用將「住二」住宅

區調整為「住三」住宅

區

36

表七 都市設計準則變更對照表（續 5）

編號 原條文 變更後條文 變更說明

5 六環境保護設施設計準則

本計畫區內環境保

護設施主要為污水處理

設施及「住二」住宅區之

垃圾貯存空間其設計規

定如后（略）

六環境保護設施設計準則

本計畫區內環境保

護設施主要為污水處理

設施及「住三」住宅區之

垃圾貯存空間其設計規

定如后（略）

為提供公益性住宅建築使

用將「住二」住宅區調

整為「住三」住宅區

6 七景觀計畫

（一）（二）（略）

（三）「住二」住宅區指定留

設之廣場式開放空間

以集中配置為原則面

積至少 400 平方公尺

且綠地面積至少佔 30長寬比不得超過

21且應按開放空間

面積每滿 64 平方公尺

至少栽植喬木一棵其

樹冠底離地淨高 2 公

尺以上

（四）學校運動場景觀設計準

則

1所有設施應依據學童的

尺寸進行設計（如垃圾

桶座椅等的高度）

同時各設施的顏色及

造型應多樣化但不得

對整體環境特色有負

面影響

2學校運動場與硬舖面活

動區等功能相近之區

域 應 集 中 規 劃 與 設

計各活動區間應以人

行動線連接

3用以界定運動場與其他

使用空間之緩衝綠帶

與植栽區應考量使用

功能實質環境與視覺

的連續性

4運動場內固定之構造物

或設施物（如圍牆及欄

杆等）應利用樹木灌

木群或蔓生植物綠化

或遮蔽

七景觀計畫

（一）（二）（略）

（三）「住三」住宅區指定留

設之廣場式開放空間

以集中配置為原則面

積至少 400 平方公尺

且綠地面積至少佔 30長寬比不得超過

21且應按開放空間

面積每滿 64 平方公尺

至少栽植喬木一棵其

樹冠底離地淨高 2 公

尺以上

（四）公園兒童遊樂場用地

景觀設計準則

1公園用地中央主要地區

應提供一具多功能及

多用途使用的大型活

動區域其他各分區應

考量觀賞休閒運

動遊戲及衛生等活動

與功能設施

2（略）

3兒童遊樂場用地配置原

則（略）

1 為提供公益性住宅建築

使用將「住二」住宅

區調整為「住三」住宅

區

2 配合休憩性公共設施用

地項目及規模變更調

整其用地名稱且配合

取消學校用地故刪除

相關內容

37

表七 都市設計準則變更對照表（續完）

編號 原條文 變更後條文 變更說明

5 （五）公（兒）用地景觀

設計準則

1公（兒）用地中央主要

地區應提供一具多功

能及多用途使用的大

型活動區域其他各分

區應考量觀賞休閒

運動遊戲及衛生等活

動與功能設施

2（略）

3兒童遊戲場配置原則

（略）

表八 變更前後土地使用計畫面積對照表

項目 現行計畫面積

（公頃） 增減面積

（公頃）

變更後

面積 （公頃）

比例 （）

土地

使用

分區

第一種住宅區 1461 -1424 037 130

第二種住宅區 581 +1314 1895 5558

第三種住宅區 000 +289 289 851

小計 2042 +179 2221 6538

公共

設施

用地

公（兒）用地 332 -332 000 000

綠地 008 +016 024 071

停車場用地 072 +000 072 212

廣場用地 000 +024 024 071

水溝用地 000 +023 023 068

國中（小）用地 250 -250 000 000

兒童遊樂場用地 000 +137 137 403

公園用地 000 +155 155 456

道路用地 693 +048 741 2181

小計 1355 -179 1176 3462

非都市土地 - +00036 - -

合計 3397 -00036 3397 10000

註表內面積應以依據核定圖實地分割測量面積為準

38

表九 變更後土地使用計畫面積表

項目 北區 中區 南區 合計

面積 (公頃)

比例()面積

(公頃)比例()

面積 (公頃)

比例() 面積

(公頃) 比例()

土地

使用

分區

第 一 種 住 宅 區 - 000 - 000 037 299 037 109

第二種住宅區 803 6011 429 5207 663 5360 1895 5578

第三種住宅區 083 621 098 1189 108 872 289 851

小計 886 6632 527 6396 808 6531 2221 6538

公共

設施

用地

兒童遊樂場用地 079 591 058 704 - 000 137 403

公園用地 050 374 - 000 105 849 155 456

綠地 024 180 - 000 - 000 024 071

停車場用地 - 000 042 510 030 243 072 212

廣場用地 006 045 018 218 - 000 024 071

水溝用地 - 000 - 000 023 186 023 068

道路用地 291 2178 179 2172 271 2191 741 2181

小計 450 3368 297 3604 429 3469 1176 3462

合計 1336 10000 824 10000 1237 10000 3397 10000

39

圖七 變更計畫示意圖（北中區）

40

圖八 變更計畫示意圖（南區）

41

圖九 變更後計畫示意圖

42

玖事業及財務計畫

一開發方式

本計畫於 89 年發布實施後因中央政府國民住宅政策轉變及公共設施比例

過高等因素致難以執行後續開發計畫遂由台東縣政府研議降低公共設施用地

比例及增列市地重劃方式開發提經內政部都市計畫委員會第 592次第 606次

第 611 次會議討論其決議綜整為下列三點

（一）同意修正道路系統公共設施用地比例由 3989調降為 3795

（二）為增加計畫執行可行性請縣府考量地方實際發展需要酌予提高土地

使用強度

（三）增列開發方式部分請縣府依規定層報行政院核示後再據以辦理

為提高開發可行性並增加原土地所有權人領回土地比例經評估後公共設施

用地比例需調降至 35以下較為可行而土地使用強度部分經考量整體都市

景觀及實際發展狀況仍以維持原使用強度惟配合本次實質計畫內容變更酌予

調整其區位故前述第一二點決議內容均已納入本次變更檢討之

有關第三點決議增列開發方式部分綜合考量時空環境變遷政策指導開

發目的民眾權益保障及開發可行性等因素後基於下列理由仍維持區段徵收方

式辦理

（一）為符合中央政府興建社會住宅政策及日後興建公益性住宅需求本計

畫區開發後應保留部分土地集中妥予運用而市地重劃係採原位次分配

土地日後無法取得足夠規模之完整土地故未能滿足開發目的

（二）本案變更後公共設施用地比例雖已降為 3462倘採市地重劃開發

加計費用負擔後總負擔勢必超過 4500依據「市地重劃實施辦法」

第 23 條規定需經由過半土地所有權人同意始得為之而本區土地所

有權人數高達三百餘人恐難據以執行

爰此除合法建築密集街廓之第一種住宅區及水利會管有之現況溝渠（水溝

用地）外均維持區段徵收方式辦理整體開發並由臺東縣政府為開發主體

43

圖十 區段徵收範圍示意圖

二開發期程

（一）本案應以全部一次開發為原則惟考量政府財政狀況都市成長管理及都

市發展需求等因素必要時得採分期分區開發且預計變更都市計畫經內

政部都市計畫委員會審竣後 3 年內完成全部或第一期區段徵收計畫報核

程序辦理區段徵收作業主要期程計算至標售完成止為 7 年其中工程施

工期程為 3 年惟實際進度得由主管機關視實際狀況酌予調整之

採分期分區開發時應採北中區及南區二期二區方式開發並以南區為

優先開發區且應於南區開發完成後五年內或可建築用地使用率達 50

44

時辦理第二期開發

（二）第一種住宅區已建築使用之合法建物得維持原建築及其使用且得為必要

之維護及修繕並得申請個別建築或依「台東市都市計畫（豐榮豐樂地

區）細部計畫再發展地區土地開發管理要點」辦理其建築管理及使用管

制仍應依循本計畫土地使用分區管制計畫及其他相關法令

本計畫區總面積為 3397 公頃除第一種住宅區及水溝用地外均採區段徵

收方式辦理故開發面積約 3337 公頃其開發財務說明如下

三財務計畫

（一）土地處理原則

1預計土地所有權人領回抵價地比例

依土地徵收條例第 39 條第 2 項規定抵價地總面積以徵收總面

積之 50為原則因情況特殊經上級主管機關核准者不在此限

但不得少於 40曾為農地重劃者該重劃地區部分不得少於 45

本區段徵收範圍並無參與農地重劃因此依上述原則並參考目

前不動產市場普遍之交易行情以及本計畫區之財務狀況等因素抵價

地發還比例暫以 50預估惟實際土地所有權人領回抵價地比例應以

臺東縣政府報經中央區段徵收主管機關（內政部）核定之抵價地比例

為準

2區段徵收後土地處理方式

本計畫區段徵收範圍內土地經規劃整理後其土地處理方式依

土地徵收條例區段徵收實施辦法及其相關規定辦理並以臺東縣政

府報經中央區段徵收主管機關（內政部）核定之區段徵收計畫為準

（二）開發費用估算

1區段徵收作業費用

辦理本計畫區段徵收作業所需地籍整理費及其他辦理土地整理

必要之費用依過往之經驗以每公頃 120 萬元估算之估計約需 4004

萬元

2地價補償費

擬以私有土地面積 30選擇領取現金補償及公有土地有償撥用

方式參與區段徵收並參酌鄰近地區性質相似之土地交易價格後依土

45

地屬性周邊買賣價並排除掉預期因素及其他影響市價的因素後土

地平均補償單價以 8000 元（≒26446 元坪）估算其地價補償費

為 84400 萬元

3地上物補償費

地上物拆遷補償費部分包含農作改良物鐵皮與網室棚架磚

造與鋼筋混凝土造等其中農作改良物以每公頃 60 萬元鋼筋水泥

造建物拆遷補償費以每公頃 27000 萬元計算磚造建物拆遷補償費以

每公頃 15000 萬元計算鐵皮造建物拆遷補償費以每公頃 5500 萬元

計算及網室棚架以每公頃 500 萬元計算估算地上物拆遷補償費合計

約 14061 萬元

4公共設施費用

包含全區整地工程雨污水下水道地下管道公園綠地廣

場兒童遊樂場停車場及道路等公共設施之規劃設計施工及工程

管理費用考量範圍內地形平坦且地上物單純故整地工程以每公頃

80 萬元計雨污水下水道分別以每公頃 200 萬元及 250 萬元計電

信電力與自來水等公用管線工程以每公頃 300 萬元計公園及兒童

遊樂場用地以每公頃 1800 萬元計綠地以每公頃 1400 萬元計廣

場用地以每公頃 1500 萬元計停車場用地以每公頃 1500 萬元計及

道路用地以每公頃 1600 萬元計等工程規劃設計管理及監造費等

以工程總經費 8計算合計約需 50313 萬元

5管理維護費

區段徵收完成後區內公共設施管理維護費本區依土地徵收條例

施行細則第 51 條第 2 項規定以每年每公頃 5 萬元編列 3 年計算

估計約需 501 萬元

6貸款利息

在辦理區段徵收時可向平均地權基金及公民營行庫辦理貸款作

業依本計畫區段徵收作業預定辦理期程參考五大銀行基準利率（台

灣銀行合作金庫銀行第一銀行華南銀行及台灣土地銀行）並參

酌物價上漲趨勢貸款利率以 3進行估算估算本計畫區段徵收作業

之貸款利息估計約需 16567 萬元

7估算結果

依據前述區段徵收作業費用地價補償費地上物補償費公共

46

設施費用管理維護費及貸款利息估算結果本計畫區段徵收開發總

費用預估約為 169846 萬元詳表十所示

表十 區段徵收開發總費用估算表

項目 單位 數量 單價

（萬元）

總價

（萬元）說明

一區段徵收作業費用 公頃 3337 120 4004

二補償費用

地價補償費 公頃 1055 8000 84400以私有地主30領取

地價補償及公有土地

全數作價方式領回

地上物拆遷補償

農作物 公頃 2500 60 1500

建物

鋼筋混凝土 公頃 015 27000 4050

磚造 公頃 006 15000 900

鐵皮造 公頃 064 5500 3520

網室棚架 公頃 310 500 1550

自拆遷獎勵金 式 100 2541 2541

小計 98461

三公共設施費用

整地工程 公頃 3337 80 2670

公園及兒童遊樂場 公頃 292 1800 5256

綠地 公頃 024 1400 336

廣場 公頃 024 1500 360

停車場 公頃 072 1500 1080

道路 公頃 741 1600 11856

雨水下水道 公頃 3337 200 6674

污水下水道 公頃 3337 250 8343

共同管溝 公頃 3337 300 10011電力電信及自來水

地下管線工程費

小計 46586

工程規劃設計管理

及監造費等 式 100 3727 3727 按工程費之 8估計

合計 50313

四管理維護費 公頃 3337 5 501每年每公頃 5 萬元

編列 3年計算

五貸款利息 16567 以年息 3複利計算

總開發費用 169846

註實際區段徵收開發總費用依辦理時之法令規定及實際發生之費用為準

（三）土地處分方式

47

1私有地所有權人領回抵價地比例依土地徵收條例第 39 條第 2 項辦理發

還土地所有權人之抵價地以第二種住宅區為原則

2屬土地徵收條例第 44 條第 1 項第 2 款所列之公共設施無償登記該管縣政

府本計畫公園兒童遊樂場用地綠地廣場停車場及道路用地等

公共設施用地無償登記為臺東縣政府所有

3其餘可供建築土地則依土地徵收條例第 44 條第 1 項第 5 款規定予以處

分

表十一 區段徵收土地處分方式表

類 別 內 容 面積（公頃）

1發還抵價地土地 第二種住宅區 1141

2無償登記之公共設施用地

公園用地兒童遊樂場用地綠

地廣場用地停車場用地及道路

用地等

1153

3供興建公益性住宅之土地 第三種住宅區 289

4剩餘可供標(讓)售土地 扣除發還抵價地土地後之第二種

住宅區 754

合 計 3337

註區段徵收抵價地之比例以 50為估算財務計畫之依據實際抵價地之比例應以區段徵收主管機關報經核定之比例為準

（四）區段徵收後土地處分收入估算

依據各開發項目之開發方式與概估開發費用經整理分析後區段徵

收後土地處分預估面積為 1043 公頃參酌鄰近地區土地交易案例擬

訂 17500 元作為第二種住宅區用地標(讓)售價格另第三種住宅區按

以開發成本 16285 元折價專案讓售予需地機關預估土地處分收入

約為 179014 萬元以作為縣府未來辦理開發之參考依據惟未來仍得

視財政情形及實際發展需要酌予調整

（五）自償能力分析

1經費籌措

本計畫區段徵收開發總費用之經費籌措方式包括向臺東縣平均

地權基金財政部地方建設基金或各行庫申貸支應等

2自償能力分析

48

本計畫區段徵收開發總費用約需 169846 萬元區段徵收後土地

處分預估收入約 179014 萬元預估區段徵收後盈餘約 9168 萬元

益本比為 105另本案經財務分析結果財務平衡標售底價約 16285

元（≒53835 元坪）與周邊客觀條件相同之都市計畫區住宅區市

場交易行情相較下仍有利基整體財務應屬可行

（六）敏感度分析

抵價地發還比例分別以 4042545475及 50與地主領

取現金比例 0102030及 40進行敏感度分析其財務結果

詳如表十二所示

表十二 區段徵收財務敏感度分析表

抵價地發還比例 地主領現比例 開發總費用

（萬元）

土地處分收入

（萬元）

盈餘

（萬元） 益本比

4000

0 80277 150489 70212 187

10 109605 173309 63704 158

20 138932 196129 57197 141

30 168259 218949 50690 130

40 197587 241769 44182 122

4250

0 80844 136227 55383 169

10 110115 160473 50358 146

20 139385 184719 45334 133

30 168656 208965 40309 124

40 197926 233212 35286 118

4500

0 81410 121964 40554 150

10 110625 147637 37012 133

20 139839 173309 33470 124

30 169052 198982 29930 118

40 198267 224654 26387 113

4750

0 81976 107702 25726 131

10 111135 134800 23665 121

20 140292 161899 21607 115

30 169449 188998 19549 112

40 198607 216097 17490 109

5000

0 82543 93439 10896 113

10 111644 121964 10320 109

20 140746 150489 9743 107

30 169846 179014 9168 105

40 198947 207539 8592 104

附 1-1

附件一 臺東縣政府 104 年 6 月 12 日 府建都字第 1040115666 號函

附 2-1

附件二 變更後土地使用分區管制計畫

為有效控制本計劃區土地使用強度確保公共設施服務水準維護良好生活

環境訂定土地使用分區管制要點如后

一 本要點依都市計畫法第 22 條及同法臺灣省施行細則第 35 條規定訂之

二 住宅區

（一）第一種住宅區（即「住一」住宅區）建蔽率不得大於 60容積率不

得大於 120

（二）第二種住宅區（即「住二」住宅區）建蔽率不得大於 60容積率不

得大於 160

（三）第三種住宅區（即「住三」住宅區）建蔽率不得大於 50容積率不

得大於 240

三 建築形式

（一）為配合遠景海岸山脈富變化的稜線建築物屋頂層及屋頂突出物應設

置斜屋頂且斜屋頂之投影面積不得小於建築面積之 80斜屋頂（覆

文化瓦）之斜率原則上為 11 至 13 之間若經都市設計審議委

員會認可係為設計上之需要得調整之

（二）新建建築物之外牆造型及開窗型式應配合鄰屋設計

四 開放空間

（一）「住一」「住二」「住三」住宅區臨接計畫道路部分應至少退縮 4 公尺

供留設「沿街步道式開放空間」設置淨寬 15 公尺以上之連續鋪面人

行步道免設置騎樓

（二）「住三」住宅區除留設「沿街步道式開放空間」外應在集中留設「廣

場式開放空間」並與公共開放空間鄰近「住一」「住二」住宅區除

留設「沿街步道式開放空間」外其餘之法定空地應配合防火間隔整

體規劃

（三）「住一」「住二」住宅區之防火間隔宜整體規劃集中留設開放空間應

配合防火間隔位置留設防火間隔不得設置圍牆僅能以高度不超過 1

公尺之綠籬作為界隔空間且不得有高於地面之固定結構物

（四）「住一」「住二」住宅區之防火間隔寬度為 2 公尺

附 2-2

（六）開放空間得計入建築基地之法定空地應美化綠化達綠覆率 50以

上

（七）1有關設置開放空間獎勵部份依內政部訂定「實施都市計畫地區建築

基地綜合設計鼓勵辦法」規定辦理

2建築物提供部分樓地板面積供下列使用者得增加所提供之樓地板面

積但以不超過基地面積乘以該基地容積率之 30為限

（1）私人捐獻或設置圖書館博物館藝術中心兒童青少年勞

工老人等活動中心景觀公共設施等供公眾使用其集中留設

之面積在 1 百平方公尺以上並經目的事業主管機關核准設立公

益性基金管理營運者

（2）建築物留設空間與天橋或地下道連接供公眾使用經交通主管機

關核准者

五 建築基地內留設之人行步道應與其他法定空地整體規劃並與周遭之公共

開放空間直接聯繫

六 交通運輸系統

（一）依都市設計準則之計劃道路標準斷面留設之公共設施帶供作佈設行

道樹公車站牌售票亭變電箱路燈標誌自行車停車空間及

各類街道家俱之空間

（二）「住一」「住二」住宅區每一住宅單元應至少設置 1 部停車位該停車

位不得設置於指定留設開放空間之人行步道及防火間隔上「住三」住

宅區應集中設置地下停車場

（三）「住一」「住二」住宅區若附設 1 部以上之停車位時其停車位得以前

後方式配置之

七 建築基地細分規模

（一）「住一」「住二」住宅區最小基地開發單元 120 平方公尺最小基地面

寬及最小建築面寬 5 公尺

（二）「住三」住宅區最小基地開發單元 1500 平方公尺

八 公共設施用地得依「都市計畫公共設施用地多目標使用方案」規定作多目

標使用

九 為維護居住環境品質本計畫區內停車空間依左表規定

附 2-3

土地及建築物用途 基準停車位數

住宅等類似用途建築物

建築樓地板面積在 250 平方公尺以

下者應留設 1 部停車空間超過部

分每超過 150 平方公尺及其零數應

增設 1 部停車空間

商場（店）餐廳飲食店

超級市場等類似用途建築

物

建築樓地板面積每滿 100 平方公尺

設置 1 部停車位

辦公事務所金融等類私

用途建築物 建築樓地板面積每滿 80 平方公尺設

置 1 部停車位

旅館國際觀光旅館等類似

用途建築物 建築樓地板面積每滿 100 平方公尺

或每 4 個房間設置 1 部停車位

十 建築基地內之法定空地應留設二分之一以上種植花草樹木以美化環

境

十一 建築基地申請建築時須經縣府都市設計審議委員會依都市設計準則審

查通過後始得發照建築及施工以塑造本計畫區之獨特風格但為增

強本計畫區風格之設計經都市設計審議委員會認可者得不受都市設

計準則之限制

十二 「住一」住宅區得維持現有建築及其使用惟日後申請建築時仍應依

本要點規定辦理且為鼓勵既有聚落再發展亦得另訂「台東市都市計

畫（豐榮豐樂地區）細部計畫再發展地區土地開發管理要點」據以執

行

十三 本要點未規定事項適用其他法令規定

附 3-1

附件三 變更後都市設計準則

一 開放空間系統設計準則

開放空間在都市結構上包含都市美觀休憩娛樂環境保護及防災避難的

效果規劃設計應以提供自然舒適親切可及的人性化環境為目標並增進

都市防災避難功能

（一）開放空間類別

開放空間系統依土地屬性及使用形態區分為公共開放空間指定

留設開放空間兩類以本計畫區而言細分如后（詳附圖一）

1公共開放空間包括公園兒童遊樂場綠地廣場等用地

2指定留設開放空間包括「沿街步道式開放空間」「住三」住宅區集

中留設之「廣場式開放空間」上述所稱之開放空間係指「建築技術

規則第 15 章實施都市計畫地區建築基地綜合設計」規定開放空間

（二）開放空間設計原則

開放空間之配置除於適當區位設置公共開放空間外並指定每

一基地之「留設開放空間」的位置及其設計標準配合退縮規定維

繫全區開放空間之連續性完整性與多樣性設計原則如后

1每一街廓內及建築物簇群內均應提供開放空間

2所有街廓之開放空間應整體規劃並利用步道相銜接建構一套區內

完整的人行動線系統提升居民移動之便利性

3開放空間須完整規劃並以景觀配置手法銜接各區特色

（三）開放空間設計準則

1公園兒童遊樂場用地開放空間設計規定

（1）應具休憩集會及活動等功能得比照「臺東縣公園管理自治條

例」規定設置相關設施提供居民使用並應提供計畫區內居民

遭遇重大人為或天然災害時所需臨時避難疏散及急難救助空

間

（2）活動區配置於主要道路旁時與道路之間應以濃密植栽適當區

隔

附 3-2

附圖一 開放空間系統配置示意圖

附 3-3

（3）主要出入口應與人行動線系統連接服務車輛及停車空間出入動

線應避免干擾人行動線與主要道路系統

（4）應採開放性設計如基於安全及管理之需要四周可設置綠籬或

綠化設施圍蔽高度不得超過 1 公尺

2其他相關規定

（1）開放空間入口須明顯標示或以其他設計方式強調入口意象加

強公眾使用之能見度

（2）開放空間之舖面應使用具透水性防滑耐壓易維護的材質

舖面設計應以街廓為單元整體規劃反映地區的特色與個性

（3）開放空間的設計應符合無障礙環境的要求

（4）開放空間應美化綠化其綠覆率應達 50以上

二 人行空間設計準則

人行空間目的在提供計畫區內居民一個不需要車輛即可通達區內各主要公

共設施或開放空間的步行安全動線系統本計畫區內配置之人行空間包括都市計

畫劃設之人行步道及建築基地內留設之人行步道兩者相互配合連接建構成

全區完整的人行步道系統提升居民移動之便利性本計畫區內人行空間設計準

則如后

（一）都市計畫劃設之人行步道設計規定

1人行步道之人行空間淨寬度不得小於 15 公尺

2應具連續性舒適性方便性與美觀等基本功能

3交叉路口得視交通需要以號誌輔以聲音告知行人應停止或行進

4除得提供設置灌木植栽及街道傢俱外不得設置其他有礙通行之設施

物並應設置中低光源之照明設施

（二）建築基地內留設之人行步道設計規定

1建築基地內留設之人行步道應與基地內之其他法定空地整體規劃並

與周邊之公共開放空間直接聯繫

2建築基地內留設之人行步道應與車行動線系統明確區分減少交通衝

擊

3建築基地內留設之人行步道地坪應平整每一街廓之各街角均應採無

附 3-4

障礙環境設計

三 交通運輸系統設計準則

交通運輸系統之設計應以提供具可行性及易行性之交通運輸方式為目標

透過道路功能等級之明確劃分各層級道路依其功能服務水準與周圍土地使用

之特性設置不同之車行空間寬度及景觀設計規定

（一）計畫道路標準斷面設計規定

本計畫區內道路斷面車道數及空間配置應參酌附圖二辦理其中

公共設施帶係供作佈設行道樹公車站牌售票亭變電箱路燈

自行車停車空間及各類街道傢俱之空間且計畫道路兩側均規定建築

物退縮供留設「沿街步道式開放空間」

（二）停車空間設計規定

1住宅區留設之停車位不得設置於指定留設開放空間臨計畫道路境界

線 15 公尺範圍內及防火間隔上「住三」住宅區應集中設置地下停

車場其出入口應設置於次要道路或私設通路上並與基地進出動線

開放空間整體設計

2公園兒童遊樂場用地內應留設自行車停放空間並設置自行車停放

架或類似防竊功能之保護設施

附圖二 計畫道路標準斷面圖

附 3-5

3路外公共停車場設計規定

（1）路外公共停車場應有植栽計畫舖面須全面使用透水性材料且

周圍應予綠化

（2）路外公共停車場除出入口處外四周應以綠化土堤或綠化材料

形成適當之圍籬

四 建築基地細分規模設計準則

「住一」「住二」住宅區開發規模如非完整街廓開發時應考量與鄰近基地

之關係並配合集中留設法定空地

五 建築量體配置高度造型色彩及風格設計準則

（一）建築物允建高度應依建築技術規則建築設計施工篇第 164 條規定計算

並檢討日照

（二）為配合遠景海岸山脈富變化的稜線建築物屋頂層及屋頂突出物應設

置斜屋頂且斜屋頂之投影面積不得小於建築面積之 80斜屋頂之

斜率原則上為1 至3 之間若經都市設計審議委員會認可係為設

計上之需要得調整之

（三）新建建築物之外牆造型及開窗形式應配合鄰屋設計

（四）為調和人造建築物與背景天空海洋山脈田野等色彩建築物屋

頂色牆壁色色彩為深色瓦對白色或淺灰

（五）「住一」「住二」住宅區若需裝置廣告物等附屬設施物應以不妨礙

通行及景觀為原則不得設置於指定留設開放空間及防火間隔上附

著於建築物上之高度不得低於 36 公尺廣告物大小以高度 3 公尺寬

度 06 公尺為限其餘規定依內政部「招牌廣告及樹立廣告管理辦法」

等相關規定辦理

（六）「住三」住宅區之廣告物等附屬設施應配合集合住宅建築設計統一

規範

六 環境保護設施設計準則

本計畫區內環境保護設施主要為污水處理設施及「住三」住宅區之垃圾貯存

空間其設計規定如后

（一）污水處理設施依建築技術規則施工篇第 49 條規定辦理

（二）每一單元（以街廓計）之「住二」住宅區開發時應至少設置一處垃

附 3-6

圾貯存空間集中收集處理垃圾

（三）垃圾貯存空間應面臨次要道路集中設置且不得設置於建築物主要出

入口旁垃圾貯存空間未臨接計畫道路時應留設 35 公尺寬之車道連

接計畫道路垃圾貯存空間位室內者車道淨寬應達 4 公尺以上且

應設置於地面層

（四）垃圾貯存空間應有適當之清洗（含排水措施）隔離設施以維護環境衛

生如位法定空地者應配合綠化設施美化

七 景觀計畫

景觀計畫目的在塑造本計畫區之整體都市景觀及舒適生活環境設計準則如

后

（一）計畫道路兩側之公共設施帶應於適當位置與間距處植栽喬木行道樹

（如附圖三）且依下列規定

1行道樹樹冠底離地淨高 2 公尺以上根部應保留適當之透水面積

2行道樹樹幹四周應舖設鏤空鑄鐵蓋板或透水設施且應與人行步道地

坪高程齊平

3每一街道應有一代表樹種並將其延續至該街道內之社區樹種以具

大型樹冠耐污染易維護為原則

（二）「沿街步道式開放空間」應利用綠化植栽作為道路與建築物間之緩衝

區且每一街廓之植栽應為同一或共同樹種

（三）「住三」住宅區指定留設之廣場式開放空間以集中配置為原則面積

至少 400 平方公尺且綠地面積至少佔 30長寬比不得超過 21且

應按開放空間面積每滿 64 平方公尺至少植栽喬木一棵其樹冠底離地

淨高 2 公尺以上

附 3-7

附圖三 道路斷面景觀示意圖

（四）公園兒童遊樂場用地景觀設計準則

1公園用地中央主要地區應提供一具多功能及多用途使用的大型活動

區域其他各分區應考量觀賞休閒運動遊戲及衛生等活動與功

能設施

2區內供公用設備及服務設施（如垃圾收集公共廁所）等使用之區域

應使用綠籬或樹叢適當圍蔽

3兒童遊樂場用地配置原則

（1）根據兒童活動尺寸荷重等設計

（2）採用複合式遊具使遊戲有連續性與變化

（3）按兒童年齡分類進行設計

（4）提供父母休憩看護設施以便就近照顧

（5）著重安全考量如彈性地板去除尖銳部分等措施

附 4-1

附件四 台東市都市計畫（豐榮豐樂地區）細部計畫

再發展地區土地開發管理要點

一 本要點依「台東市都市計畫（豐榮豐樂地區）細部計畫土地使用分區管

制計畫」第十二點規定訂定之

二 再發展區之土地權利關係人得擬具開發計畫提經臺東縣都市計畫委員會審

查通過後再依相關法令向主管建築機關申請開發建築

三 申請基地符合下列條件者始得依本要點辦理

（一）基地臨接計畫道路之長度在 20 公尺以上或達週界總長度六分之一且面

積達 1000 平方公尺以上者

（二）因鄰地已申請建築或基地條件特殊致未能符合前款規定者經臺東縣都

市計畫委員會同意後得不受前款規定限制

四 開發計畫應以書圖載明下列事項

（一）申請人姓名身份證字號及地址

（二）開發地區範圍面積及土地與建物使用現況

（三）土地使用及公共設施計畫其圖面比例尺不得小於 1600

（四）土地使用管制計畫

（五）都市設計事項得視實際需要依都市計畫定期通盤檢討實施辦法第八

條第二項之內容予以述明

（六）土地及地上物處理計畫

（七）事業及財務計畫

（八）實施進度

（九）全部土地權利關係人姓名住址權利證明文件及私有土地所有權人

同意書

（十）套繪土地使用計畫之地籍圖其比例尺不得小於 11200

五 依本要點申請整體開發時需以不小於申請開發總面積 20之土地折算為

回饋代金並於全部繳納後始得發照建築

附 4-2

前項代金之計算係以應回饋之土地面積乘以繳交當年度之土地公告現值

加四成為準

六 依本要點申請整體開發者得依下列公式核算其申請開發建築之基準容積

率但該基準容積不得大於 240

V=V0times（1+（V1-01）+ V2）（1-V1）≦240

其中 V回饋後之基準容積率

V0該分區之容積率（120）

V1回饋土地比例

V2獎勵係數（訂為 02）

七 本要點未規定事項悉依其他法令規定辦理

變更機關

業務承辦

人員

擬定機關

業務承辦

人員

業務單位

主管

業務單位

主管

規劃單位亞興測量有限公司

龍邑工程顧問股份有限公司

35

表七 都市設計準則變更對照表（續 4）

編號 原條文 變更後條文 變更說明

2 2學校公（兒）用地內

應留設自行車停放空

間並設置自行車停放

架或類似防竊功能之

保護設施

3（略）

2公園兒童遊樂場用地

內應留設自行車停放

空間並設置自行車停

放架或類似防竊功能

之保護設施

3（略）

3 四建築基地細分規模設計準

則

（一）「住二」住宅區應就完

整街廓整體規劃設

計分期分區開發「住

一」住宅區則鼓勵以完

整街廓方式整體開

發最小基地開發單元

120 平方公尺最小面

寬 45 公尺

（二）「住一」住宅區開發規

模如非完整街廓開發

時應考量與鄰近基地

之關係並配合集中留

設法定空地

四建築基地細分規模設計準

則

「住一」「住二」住

宅區開發規模如非完整

街廓開發時應考量與鄰

近基地之關係並配合集

中留設法定空地

1 有關建築基地細分規模

規定係屬土地使用分

區管制計畫範疇故予

以刪除

2 「住一」「住二」住宅

區土地使用屬性相近

故併同規範之

4 五建築量體配置高度造

型色彩及風格設計準則

（一）～（四）（略）

（五）「住一」「住二」住宅

區若需裝置廣告物等

附屬設施物應以不妨

礙通行及景觀為原

則不得設置於指定留

設開放空間及防火間

隔上附著於建築物上

之高度不得低於 36 公

尺廣告物大小以高度

3 公尺寬度 06 公尺

為限其餘規定依內政

部訂頒之「廣告物管理

辦法」等相關規定辦

理

（六）「住二」住宅區之廣告

物等附屬設施應配合

集合住宅建築設計統

一規範

五建築量體配置高度造

型色彩及風格設計準則

（一）～（四）（略）

（五）「住一」「住二」住宅

區若需裝置廣告物等

附屬設施物應以不妨

礙通行及景觀為原

則不得設置於指定留

設開放空間及防火間

隔上附著於建築物上

之高度不得低於 36 公

尺廣告物大小以高度

3 公尺寬度 06 公尺

為限其餘規定依內政

部訂頒之「招牌廣告及

樹立廣告管理辦法」等

相關規定辦理

（六）「住三」住宅區之廣告

物等附屬設施應配合

集合住宅建築設計統

一規範

1 「廣告物管理辦法」業

於 93 年 7 月 23 日公告

廢止故調整為現行之

「招牌廣告及樹立廣告

管理辦法」

2 為提供公益性住宅建築

使用將「住二」住宅

區調整為「住三」住宅

區

36

表七 都市設計準則變更對照表（續 5）

編號 原條文 變更後條文 變更說明

5 六環境保護設施設計準則

本計畫區內環境保

護設施主要為污水處理

設施及「住二」住宅區之

垃圾貯存空間其設計規

定如后（略）

六環境保護設施設計準則

本計畫區內環境保

護設施主要為污水處理

設施及「住三」住宅區之

垃圾貯存空間其設計規

定如后（略）

為提供公益性住宅建築使

用將「住二」住宅區調

整為「住三」住宅區

6 七景觀計畫

（一）（二）（略）

（三）「住二」住宅區指定留

設之廣場式開放空間

以集中配置為原則面

積至少 400 平方公尺

且綠地面積至少佔 30長寬比不得超過

21且應按開放空間

面積每滿 64 平方公尺

至少栽植喬木一棵其

樹冠底離地淨高 2 公

尺以上

（四）學校運動場景觀設計準

則

1所有設施應依據學童的

尺寸進行設計（如垃圾

桶座椅等的高度）

同時各設施的顏色及

造型應多樣化但不得

對整體環境特色有負

面影響

2學校運動場與硬舖面活

動區等功能相近之區

域 應 集 中 規 劃 與 設

計各活動區間應以人

行動線連接

3用以界定運動場與其他

使用空間之緩衝綠帶

與植栽區應考量使用

功能實質環境與視覺

的連續性

4運動場內固定之構造物

或設施物（如圍牆及欄

杆等）應利用樹木灌

木群或蔓生植物綠化

或遮蔽

七景觀計畫

（一）（二）（略）

（三）「住三」住宅區指定留

設之廣場式開放空間

以集中配置為原則面

積至少 400 平方公尺

且綠地面積至少佔 30長寬比不得超過

21且應按開放空間

面積每滿 64 平方公尺

至少栽植喬木一棵其

樹冠底離地淨高 2 公

尺以上

（四）公園兒童遊樂場用地

景觀設計準則

1公園用地中央主要地區

應提供一具多功能及

多用途使用的大型活

動區域其他各分區應

考量觀賞休閒運

動遊戲及衛生等活動

與功能設施

2（略）

3兒童遊樂場用地配置原

則（略）

1 為提供公益性住宅建築

使用將「住二」住宅

區調整為「住三」住宅

區

2 配合休憩性公共設施用

地項目及規模變更調

整其用地名稱且配合

取消學校用地故刪除

相關內容

37

表七 都市設計準則變更對照表（續完）

編號 原條文 變更後條文 變更說明

5 （五）公（兒）用地景觀

設計準則

1公（兒）用地中央主要

地區應提供一具多功

能及多用途使用的大

型活動區域其他各分

區應考量觀賞休閒

運動遊戲及衛生等活

動與功能設施

2（略）

3兒童遊戲場配置原則

（略）

表八 變更前後土地使用計畫面積對照表

項目 現行計畫面積

（公頃） 增減面積

（公頃）

變更後

面積 （公頃）

比例 （）

土地

使用

分區

第一種住宅區 1461 -1424 037 130

第二種住宅區 581 +1314 1895 5558

第三種住宅區 000 +289 289 851

小計 2042 +179 2221 6538

公共

設施

用地

公（兒）用地 332 -332 000 000

綠地 008 +016 024 071

停車場用地 072 +000 072 212

廣場用地 000 +024 024 071

水溝用地 000 +023 023 068

國中（小）用地 250 -250 000 000

兒童遊樂場用地 000 +137 137 403

公園用地 000 +155 155 456

道路用地 693 +048 741 2181

小計 1355 -179 1176 3462

非都市土地 - +00036 - -

合計 3397 -00036 3397 10000

註表內面積應以依據核定圖實地分割測量面積為準

38

表九 變更後土地使用計畫面積表

項目 北區 中區 南區 合計

面積 (公頃)

比例()面積

(公頃)比例()

面積 (公頃)

比例() 面積

(公頃) 比例()

土地

使用

分區

第 一 種 住 宅 區 - 000 - 000 037 299 037 109

第二種住宅區 803 6011 429 5207 663 5360 1895 5578

第三種住宅區 083 621 098 1189 108 872 289 851

小計 886 6632 527 6396 808 6531 2221 6538

公共

設施

用地

兒童遊樂場用地 079 591 058 704 - 000 137 403

公園用地 050 374 - 000 105 849 155 456

綠地 024 180 - 000 - 000 024 071

停車場用地 - 000 042 510 030 243 072 212

廣場用地 006 045 018 218 - 000 024 071

水溝用地 - 000 - 000 023 186 023 068

道路用地 291 2178 179 2172 271 2191 741 2181

小計 450 3368 297 3604 429 3469 1176 3462

合計 1336 10000 824 10000 1237 10000 3397 10000

39

圖七 變更計畫示意圖（北中區）

40

圖八 變更計畫示意圖（南區）

41

圖九 變更後計畫示意圖

42

玖事業及財務計畫

一開發方式

本計畫於 89 年發布實施後因中央政府國民住宅政策轉變及公共設施比例

過高等因素致難以執行後續開發計畫遂由台東縣政府研議降低公共設施用地

比例及增列市地重劃方式開發提經內政部都市計畫委員會第 592次第 606次

第 611 次會議討論其決議綜整為下列三點

（一）同意修正道路系統公共設施用地比例由 3989調降為 3795

（二）為增加計畫執行可行性請縣府考量地方實際發展需要酌予提高土地

使用強度

（三）增列開發方式部分請縣府依規定層報行政院核示後再據以辦理

為提高開發可行性並增加原土地所有權人領回土地比例經評估後公共設施

用地比例需調降至 35以下較為可行而土地使用強度部分經考量整體都市

景觀及實際發展狀況仍以維持原使用強度惟配合本次實質計畫內容變更酌予

調整其區位故前述第一二點決議內容均已納入本次變更檢討之

有關第三點決議增列開發方式部分綜合考量時空環境變遷政策指導開

發目的民眾權益保障及開發可行性等因素後基於下列理由仍維持區段徵收方

式辦理

（一）為符合中央政府興建社會住宅政策及日後興建公益性住宅需求本計

畫區開發後應保留部分土地集中妥予運用而市地重劃係採原位次分配

土地日後無法取得足夠規模之完整土地故未能滿足開發目的

（二）本案變更後公共設施用地比例雖已降為 3462倘採市地重劃開發

加計費用負擔後總負擔勢必超過 4500依據「市地重劃實施辦法」

第 23 條規定需經由過半土地所有權人同意始得為之而本區土地所

有權人數高達三百餘人恐難據以執行

爰此除合法建築密集街廓之第一種住宅區及水利會管有之現況溝渠（水溝

用地）外均維持區段徵收方式辦理整體開發並由臺東縣政府為開發主體

43

圖十 區段徵收範圍示意圖

二開發期程

（一）本案應以全部一次開發為原則惟考量政府財政狀況都市成長管理及都

市發展需求等因素必要時得採分期分區開發且預計變更都市計畫經內

政部都市計畫委員會審竣後 3 年內完成全部或第一期區段徵收計畫報核

程序辦理區段徵收作業主要期程計算至標售完成止為 7 年其中工程施

工期程為 3 年惟實際進度得由主管機關視實際狀況酌予調整之

採分期分區開發時應採北中區及南區二期二區方式開發並以南區為

優先開發區且應於南區開發完成後五年內或可建築用地使用率達 50

44

時辦理第二期開發

（二）第一種住宅區已建築使用之合法建物得維持原建築及其使用且得為必要

之維護及修繕並得申請個別建築或依「台東市都市計畫（豐榮豐樂地

區）細部計畫再發展地區土地開發管理要點」辦理其建築管理及使用管

制仍應依循本計畫土地使用分區管制計畫及其他相關法令

本計畫區總面積為 3397 公頃除第一種住宅區及水溝用地外均採區段徵

收方式辦理故開發面積約 3337 公頃其開發財務說明如下

三財務計畫

（一）土地處理原則

1預計土地所有權人領回抵價地比例

依土地徵收條例第 39 條第 2 項規定抵價地總面積以徵收總面

積之 50為原則因情況特殊經上級主管機關核准者不在此限

但不得少於 40曾為農地重劃者該重劃地區部分不得少於 45

本區段徵收範圍並無參與農地重劃因此依上述原則並參考目

前不動產市場普遍之交易行情以及本計畫區之財務狀況等因素抵價

地發還比例暫以 50預估惟實際土地所有權人領回抵價地比例應以

臺東縣政府報經中央區段徵收主管機關（內政部）核定之抵價地比例

為準

2區段徵收後土地處理方式

本計畫區段徵收範圍內土地經規劃整理後其土地處理方式依

土地徵收條例區段徵收實施辦法及其相關規定辦理並以臺東縣政

府報經中央區段徵收主管機關（內政部）核定之區段徵收計畫為準

（二）開發費用估算

1區段徵收作業費用

辦理本計畫區段徵收作業所需地籍整理費及其他辦理土地整理

必要之費用依過往之經驗以每公頃 120 萬元估算之估計約需 4004

萬元

2地價補償費

擬以私有土地面積 30選擇領取現金補償及公有土地有償撥用

方式參與區段徵收並參酌鄰近地區性質相似之土地交易價格後依土

45

地屬性周邊買賣價並排除掉預期因素及其他影響市價的因素後土

地平均補償單價以 8000 元（≒26446 元坪）估算其地價補償費

為 84400 萬元

3地上物補償費

地上物拆遷補償費部分包含農作改良物鐵皮與網室棚架磚

造與鋼筋混凝土造等其中農作改良物以每公頃 60 萬元鋼筋水泥

造建物拆遷補償費以每公頃 27000 萬元計算磚造建物拆遷補償費以

每公頃 15000 萬元計算鐵皮造建物拆遷補償費以每公頃 5500 萬元

計算及網室棚架以每公頃 500 萬元計算估算地上物拆遷補償費合計

約 14061 萬元

4公共設施費用

包含全區整地工程雨污水下水道地下管道公園綠地廣

場兒童遊樂場停車場及道路等公共設施之規劃設計施工及工程

管理費用考量範圍內地形平坦且地上物單純故整地工程以每公頃

80 萬元計雨污水下水道分別以每公頃 200 萬元及 250 萬元計電

信電力與自來水等公用管線工程以每公頃 300 萬元計公園及兒童

遊樂場用地以每公頃 1800 萬元計綠地以每公頃 1400 萬元計廣

場用地以每公頃 1500 萬元計停車場用地以每公頃 1500 萬元計及

道路用地以每公頃 1600 萬元計等工程規劃設計管理及監造費等

以工程總經費 8計算合計約需 50313 萬元

5管理維護費

區段徵收完成後區內公共設施管理維護費本區依土地徵收條例

施行細則第 51 條第 2 項規定以每年每公頃 5 萬元編列 3 年計算

估計約需 501 萬元

6貸款利息

在辦理區段徵收時可向平均地權基金及公民營行庫辦理貸款作

業依本計畫區段徵收作業預定辦理期程參考五大銀行基準利率（台

灣銀行合作金庫銀行第一銀行華南銀行及台灣土地銀行）並參

酌物價上漲趨勢貸款利率以 3進行估算估算本計畫區段徵收作業

之貸款利息估計約需 16567 萬元

7估算結果

依據前述區段徵收作業費用地價補償費地上物補償費公共

46

設施費用管理維護費及貸款利息估算結果本計畫區段徵收開發總

費用預估約為 169846 萬元詳表十所示

表十 區段徵收開發總費用估算表

項目 單位 數量 單價

（萬元）

總價

（萬元）說明

一區段徵收作業費用 公頃 3337 120 4004

二補償費用

地價補償費 公頃 1055 8000 84400以私有地主30領取

地價補償及公有土地

全數作價方式領回

地上物拆遷補償

農作物 公頃 2500 60 1500

建物

鋼筋混凝土 公頃 015 27000 4050

磚造 公頃 006 15000 900

鐵皮造 公頃 064 5500 3520

網室棚架 公頃 310 500 1550

自拆遷獎勵金 式 100 2541 2541

小計 98461

三公共設施費用

整地工程 公頃 3337 80 2670

公園及兒童遊樂場 公頃 292 1800 5256

綠地 公頃 024 1400 336

廣場 公頃 024 1500 360

停車場 公頃 072 1500 1080

道路 公頃 741 1600 11856

雨水下水道 公頃 3337 200 6674

污水下水道 公頃 3337 250 8343

共同管溝 公頃 3337 300 10011電力電信及自來水

地下管線工程費

小計 46586

工程規劃設計管理

及監造費等 式 100 3727 3727 按工程費之 8估計

合計 50313

四管理維護費 公頃 3337 5 501每年每公頃 5 萬元

編列 3年計算

五貸款利息 16567 以年息 3複利計算

總開發費用 169846

註實際區段徵收開發總費用依辦理時之法令規定及實際發生之費用為準

（三）土地處分方式

47

1私有地所有權人領回抵價地比例依土地徵收條例第 39 條第 2 項辦理發

還土地所有權人之抵價地以第二種住宅區為原則

2屬土地徵收條例第 44 條第 1 項第 2 款所列之公共設施無償登記該管縣政

府本計畫公園兒童遊樂場用地綠地廣場停車場及道路用地等

公共設施用地無償登記為臺東縣政府所有

3其餘可供建築土地則依土地徵收條例第 44 條第 1 項第 5 款規定予以處

分

表十一 區段徵收土地處分方式表

類 別 內 容 面積（公頃）

1發還抵價地土地 第二種住宅區 1141

2無償登記之公共設施用地

公園用地兒童遊樂場用地綠

地廣場用地停車場用地及道路

用地等

1153

3供興建公益性住宅之土地 第三種住宅區 289

4剩餘可供標(讓)售土地 扣除發還抵價地土地後之第二種

住宅區 754

合 計 3337

註區段徵收抵價地之比例以 50為估算財務計畫之依據實際抵價地之比例應以區段徵收主管機關報經核定之比例為準

（四）區段徵收後土地處分收入估算

依據各開發項目之開發方式與概估開發費用經整理分析後區段徵

收後土地處分預估面積為 1043 公頃參酌鄰近地區土地交易案例擬

訂 17500 元作為第二種住宅區用地標(讓)售價格另第三種住宅區按

以開發成本 16285 元折價專案讓售予需地機關預估土地處分收入

約為 179014 萬元以作為縣府未來辦理開發之參考依據惟未來仍得

視財政情形及實際發展需要酌予調整

（五）自償能力分析

1經費籌措

本計畫區段徵收開發總費用之經費籌措方式包括向臺東縣平均

地權基金財政部地方建設基金或各行庫申貸支應等

2自償能力分析

48

本計畫區段徵收開發總費用約需 169846 萬元區段徵收後土地

處分預估收入約 179014 萬元預估區段徵收後盈餘約 9168 萬元

益本比為 105另本案經財務分析結果財務平衡標售底價約 16285

元（≒53835 元坪）與周邊客觀條件相同之都市計畫區住宅區市

場交易行情相較下仍有利基整體財務應屬可行

（六）敏感度分析

抵價地發還比例分別以 4042545475及 50與地主領

取現金比例 0102030及 40進行敏感度分析其財務結果

詳如表十二所示

表十二 區段徵收財務敏感度分析表

抵價地發還比例 地主領現比例 開發總費用

（萬元）

土地處分收入

（萬元）

盈餘

（萬元） 益本比

4000

0 80277 150489 70212 187

10 109605 173309 63704 158

20 138932 196129 57197 141

30 168259 218949 50690 130

40 197587 241769 44182 122

4250

0 80844 136227 55383 169

10 110115 160473 50358 146

20 139385 184719 45334 133

30 168656 208965 40309 124

40 197926 233212 35286 118

4500

0 81410 121964 40554 150

10 110625 147637 37012 133

20 139839 173309 33470 124

30 169052 198982 29930 118

40 198267 224654 26387 113

4750

0 81976 107702 25726 131

10 111135 134800 23665 121

20 140292 161899 21607 115

30 169449 188998 19549 112

40 198607 216097 17490 109

5000

0 82543 93439 10896 113

10 111644 121964 10320 109

20 140746 150489 9743 107

30 169846 179014 9168 105

40 198947 207539 8592 104

附 1-1

附件一 臺東縣政府 104 年 6 月 12 日 府建都字第 1040115666 號函

附 2-1

附件二 變更後土地使用分區管制計畫

為有效控制本計劃區土地使用強度確保公共設施服務水準維護良好生活

環境訂定土地使用分區管制要點如后

一 本要點依都市計畫法第 22 條及同法臺灣省施行細則第 35 條規定訂之

二 住宅區

（一）第一種住宅區（即「住一」住宅區）建蔽率不得大於 60容積率不

得大於 120

（二）第二種住宅區（即「住二」住宅區）建蔽率不得大於 60容積率不

得大於 160

（三）第三種住宅區（即「住三」住宅區）建蔽率不得大於 50容積率不

得大於 240

三 建築形式

（一）為配合遠景海岸山脈富變化的稜線建築物屋頂層及屋頂突出物應設

置斜屋頂且斜屋頂之投影面積不得小於建築面積之 80斜屋頂（覆

文化瓦）之斜率原則上為 11 至 13 之間若經都市設計審議委

員會認可係為設計上之需要得調整之

（二）新建建築物之外牆造型及開窗型式應配合鄰屋設計

四 開放空間

（一）「住一」「住二」「住三」住宅區臨接計畫道路部分應至少退縮 4 公尺

供留設「沿街步道式開放空間」設置淨寬 15 公尺以上之連續鋪面人

行步道免設置騎樓

（二）「住三」住宅區除留設「沿街步道式開放空間」外應在集中留設「廣

場式開放空間」並與公共開放空間鄰近「住一」「住二」住宅區除

留設「沿街步道式開放空間」外其餘之法定空地應配合防火間隔整

體規劃

（三）「住一」「住二」住宅區之防火間隔宜整體規劃集中留設開放空間應

配合防火間隔位置留設防火間隔不得設置圍牆僅能以高度不超過 1

公尺之綠籬作為界隔空間且不得有高於地面之固定結構物

（四）「住一」「住二」住宅區之防火間隔寬度為 2 公尺

附 2-2

（六）開放空間得計入建築基地之法定空地應美化綠化達綠覆率 50以

上

（七）1有關設置開放空間獎勵部份依內政部訂定「實施都市計畫地區建築

基地綜合設計鼓勵辦法」規定辦理

2建築物提供部分樓地板面積供下列使用者得增加所提供之樓地板面

積但以不超過基地面積乘以該基地容積率之 30為限

（1）私人捐獻或設置圖書館博物館藝術中心兒童青少年勞

工老人等活動中心景觀公共設施等供公眾使用其集中留設

之面積在 1 百平方公尺以上並經目的事業主管機關核准設立公

益性基金管理營運者

（2）建築物留設空間與天橋或地下道連接供公眾使用經交通主管機

關核准者

五 建築基地內留設之人行步道應與其他法定空地整體規劃並與周遭之公共

開放空間直接聯繫

六 交通運輸系統

（一）依都市設計準則之計劃道路標準斷面留設之公共設施帶供作佈設行

道樹公車站牌售票亭變電箱路燈標誌自行車停車空間及

各類街道家俱之空間

（二）「住一」「住二」住宅區每一住宅單元應至少設置 1 部停車位該停車

位不得設置於指定留設開放空間之人行步道及防火間隔上「住三」住

宅區應集中設置地下停車場

（三）「住一」「住二」住宅區若附設 1 部以上之停車位時其停車位得以前

後方式配置之

七 建築基地細分規模

（一）「住一」「住二」住宅區最小基地開發單元 120 平方公尺最小基地面

寬及最小建築面寬 5 公尺

（二）「住三」住宅區最小基地開發單元 1500 平方公尺

八 公共設施用地得依「都市計畫公共設施用地多目標使用方案」規定作多目

標使用

九 為維護居住環境品質本計畫區內停車空間依左表規定

附 2-3

土地及建築物用途 基準停車位數

住宅等類似用途建築物

建築樓地板面積在 250 平方公尺以

下者應留設 1 部停車空間超過部

分每超過 150 平方公尺及其零數應

增設 1 部停車空間

商場（店）餐廳飲食店

超級市場等類似用途建築

物

建築樓地板面積每滿 100 平方公尺

設置 1 部停車位

辦公事務所金融等類私

用途建築物 建築樓地板面積每滿 80 平方公尺設

置 1 部停車位

旅館國際觀光旅館等類似

用途建築物 建築樓地板面積每滿 100 平方公尺

或每 4 個房間設置 1 部停車位

十 建築基地內之法定空地應留設二分之一以上種植花草樹木以美化環

境

十一 建築基地申請建築時須經縣府都市設計審議委員會依都市設計準則審

查通過後始得發照建築及施工以塑造本計畫區之獨特風格但為增

強本計畫區風格之設計經都市設計審議委員會認可者得不受都市設

計準則之限制

十二 「住一」住宅區得維持現有建築及其使用惟日後申請建築時仍應依

本要點規定辦理且為鼓勵既有聚落再發展亦得另訂「台東市都市計

畫（豐榮豐樂地區）細部計畫再發展地區土地開發管理要點」據以執

行

十三 本要點未規定事項適用其他法令規定

附 3-1

附件三 變更後都市設計準則

一 開放空間系統設計準則

開放空間在都市結構上包含都市美觀休憩娛樂環境保護及防災避難的

效果規劃設計應以提供自然舒適親切可及的人性化環境為目標並增進

都市防災避難功能

（一）開放空間類別

開放空間系統依土地屬性及使用形態區分為公共開放空間指定

留設開放空間兩類以本計畫區而言細分如后（詳附圖一）

1公共開放空間包括公園兒童遊樂場綠地廣場等用地

2指定留設開放空間包括「沿街步道式開放空間」「住三」住宅區集

中留設之「廣場式開放空間」上述所稱之開放空間係指「建築技術

規則第 15 章實施都市計畫地區建築基地綜合設計」規定開放空間

（二）開放空間設計原則

開放空間之配置除於適當區位設置公共開放空間外並指定每

一基地之「留設開放空間」的位置及其設計標準配合退縮規定維

繫全區開放空間之連續性完整性與多樣性設計原則如后

1每一街廓內及建築物簇群內均應提供開放空間

2所有街廓之開放空間應整體規劃並利用步道相銜接建構一套區內

完整的人行動線系統提升居民移動之便利性

3開放空間須完整規劃並以景觀配置手法銜接各區特色

（三）開放空間設計準則

1公園兒童遊樂場用地開放空間設計規定

（1）應具休憩集會及活動等功能得比照「臺東縣公園管理自治條

例」規定設置相關設施提供居民使用並應提供計畫區內居民

遭遇重大人為或天然災害時所需臨時避難疏散及急難救助空

間

（2）活動區配置於主要道路旁時與道路之間應以濃密植栽適當區

隔

附 3-2

附圖一 開放空間系統配置示意圖

附 3-3

（3）主要出入口應與人行動線系統連接服務車輛及停車空間出入動

線應避免干擾人行動線與主要道路系統

（4）應採開放性設計如基於安全及管理之需要四周可設置綠籬或

綠化設施圍蔽高度不得超過 1 公尺

2其他相關規定

（1）開放空間入口須明顯標示或以其他設計方式強調入口意象加

強公眾使用之能見度

（2）開放空間之舖面應使用具透水性防滑耐壓易維護的材質

舖面設計應以街廓為單元整體規劃反映地區的特色與個性

（3）開放空間的設計應符合無障礙環境的要求

（4）開放空間應美化綠化其綠覆率應達 50以上

二 人行空間設計準則

人行空間目的在提供計畫區內居民一個不需要車輛即可通達區內各主要公

共設施或開放空間的步行安全動線系統本計畫區內配置之人行空間包括都市計

畫劃設之人行步道及建築基地內留設之人行步道兩者相互配合連接建構成

全區完整的人行步道系統提升居民移動之便利性本計畫區內人行空間設計準

則如后

（一）都市計畫劃設之人行步道設計規定

1人行步道之人行空間淨寬度不得小於 15 公尺

2應具連續性舒適性方便性與美觀等基本功能

3交叉路口得視交通需要以號誌輔以聲音告知行人應停止或行進

4除得提供設置灌木植栽及街道傢俱外不得設置其他有礙通行之設施

物並應設置中低光源之照明設施

（二）建築基地內留設之人行步道設計規定

1建築基地內留設之人行步道應與基地內之其他法定空地整體規劃並

與周邊之公共開放空間直接聯繫

2建築基地內留設之人行步道應與車行動線系統明確區分減少交通衝

擊

3建築基地內留設之人行步道地坪應平整每一街廓之各街角均應採無

附 3-4

障礙環境設計

三 交通運輸系統設計準則

交通運輸系統之設計應以提供具可行性及易行性之交通運輸方式為目標

透過道路功能等級之明確劃分各層級道路依其功能服務水準與周圍土地使用

之特性設置不同之車行空間寬度及景觀設計規定

（一）計畫道路標準斷面設計規定

本計畫區內道路斷面車道數及空間配置應參酌附圖二辦理其中

公共設施帶係供作佈設行道樹公車站牌售票亭變電箱路燈

自行車停車空間及各類街道傢俱之空間且計畫道路兩側均規定建築

物退縮供留設「沿街步道式開放空間」

（二）停車空間設計規定

1住宅區留設之停車位不得設置於指定留設開放空間臨計畫道路境界

線 15 公尺範圍內及防火間隔上「住三」住宅區應集中設置地下停

車場其出入口應設置於次要道路或私設通路上並與基地進出動線

開放空間整體設計

2公園兒童遊樂場用地內應留設自行車停放空間並設置自行車停放

架或類似防竊功能之保護設施

附圖二 計畫道路標準斷面圖

附 3-5

3路外公共停車場設計規定

（1）路外公共停車場應有植栽計畫舖面須全面使用透水性材料且

周圍應予綠化

（2）路外公共停車場除出入口處外四周應以綠化土堤或綠化材料

形成適當之圍籬

四 建築基地細分規模設計準則

「住一」「住二」住宅區開發規模如非完整街廓開發時應考量與鄰近基地

之關係並配合集中留設法定空地

五 建築量體配置高度造型色彩及風格設計準則

（一）建築物允建高度應依建築技術規則建築設計施工篇第 164 條規定計算

並檢討日照

（二）為配合遠景海岸山脈富變化的稜線建築物屋頂層及屋頂突出物應設

置斜屋頂且斜屋頂之投影面積不得小於建築面積之 80斜屋頂之

斜率原則上為1 至3 之間若經都市設計審議委員會認可係為設

計上之需要得調整之

（三）新建建築物之外牆造型及開窗形式應配合鄰屋設計

（四）為調和人造建築物與背景天空海洋山脈田野等色彩建築物屋

頂色牆壁色色彩為深色瓦對白色或淺灰

（五）「住一」「住二」住宅區若需裝置廣告物等附屬設施物應以不妨礙

通行及景觀為原則不得設置於指定留設開放空間及防火間隔上附

著於建築物上之高度不得低於 36 公尺廣告物大小以高度 3 公尺寬

度 06 公尺為限其餘規定依內政部「招牌廣告及樹立廣告管理辦法」

等相關規定辦理

（六）「住三」住宅區之廣告物等附屬設施應配合集合住宅建築設計統一

規範

六 環境保護設施設計準則

本計畫區內環境保護設施主要為污水處理設施及「住三」住宅區之垃圾貯存

空間其設計規定如后

（一）污水處理設施依建築技術規則施工篇第 49 條規定辦理

（二）每一單元（以街廓計）之「住二」住宅區開發時應至少設置一處垃

附 3-6

圾貯存空間集中收集處理垃圾

（三）垃圾貯存空間應面臨次要道路集中設置且不得設置於建築物主要出

入口旁垃圾貯存空間未臨接計畫道路時應留設 35 公尺寬之車道連

接計畫道路垃圾貯存空間位室內者車道淨寬應達 4 公尺以上且

應設置於地面層

（四）垃圾貯存空間應有適當之清洗（含排水措施）隔離設施以維護環境衛

生如位法定空地者應配合綠化設施美化

七 景觀計畫

景觀計畫目的在塑造本計畫區之整體都市景觀及舒適生活環境設計準則如

后

（一）計畫道路兩側之公共設施帶應於適當位置與間距處植栽喬木行道樹

（如附圖三）且依下列規定

1行道樹樹冠底離地淨高 2 公尺以上根部應保留適當之透水面積

2行道樹樹幹四周應舖設鏤空鑄鐵蓋板或透水設施且應與人行步道地

坪高程齊平

3每一街道應有一代表樹種並將其延續至該街道內之社區樹種以具

大型樹冠耐污染易維護為原則

（二）「沿街步道式開放空間」應利用綠化植栽作為道路與建築物間之緩衝

區且每一街廓之植栽應為同一或共同樹種

（三）「住三」住宅區指定留設之廣場式開放空間以集中配置為原則面積

至少 400 平方公尺且綠地面積至少佔 30長寬比不得超過 21且

應按開放空間面積每滿 64 平方公尺至少植栽喬木一棵其樹冠底離地

淨高 2 公尺以上

附 3-7

附圖三 道路斷面景觀示意圖

（四）公園兒童遊樂場用地景觀設計準則

1公園用地中央主要地區應提供一具多功能及多用途使用的大型活動

區域其他各分區應考量觀賞休閒運動遊戲及衛生等活動與功

能設施

2區內供公用設備及服務設施（如垃圾收集公共廁所）等使用之區域

應使用綠籬或樹叢適當圍蔽

3兒童遊樂場用地配置原則

（1）根據兒童活動尺寸荷重等設計

（2）採用複合式遊具使遊戲有連續性與變化

（3）按兒童年齡分類進行設計

（4）提供父母休憩看護設施以便就近照顧

（5）著重安全考量如彈性地板去除尖銳部分等措施

附 4-1

附件四 台東市都市計畫（豐榮豐樂地區）細部計畫

再發展地區土地開發管理要點

一 本要點依「台東市都市計畫（豐榮豐樂地區）細部計畫土地使用分區管

制計畫」第十二點規定訂定之

二 再發展區之土地權利關係人得擬具開發計畫提經臺東縣都市計畫委員會審

查通過後再依相關法令向主管建築機關申請開發建築

三 申請基地符合下列條件者始得依本要點辦理

（一）基地臨接計畫道路之長度在 20 公尺以上或達週界總長度六分之一且面

積達 1000 平方公尺以上者

（二）因鄰地已申請建築或基地條件特殊致未能符合前款規定者經臺東縣都

市計畫委員會同意後得不受前款規定限制

四 開發計畫應以書圖載明下列事項

（一）申請人姓名身份證字號及地址

（二）開發地區範圍面積及土地與建物使用現況

（三）土地使用及公共設施計畫其圖面比例尺不得小於 1600

（四）土地使用管制計畫

（五）都市設計事項得視實際需要依都市計畫定期通盤檢討實施辦法第八

條第二項之內容予以述明

（六）土地及地上物處理計畫

（七）事業及財務計畫

（八）實施進度

（九）全部土地權利關係人姓名住址權利證明文件及私有土地所有權人

同意書

（十）套繪土地使用計畫之地籍圖其比例尺不得小於 11200

五 依本要點申請整體開發時需以不小於申請開發總面積 20之土地折算為

回饋代金並於全部繳納後始得發照建築

附 4-2

前項代金之計算係以應回饋之土地面積乘以繳交當年度之土地公告現值

加四成為準

六 依本要點申請整體開發者得依下列公式核算其申請開發建築之基準容積

率但該基準容積不得大於 240

V=V0times（1+（V1-01）+ V2）（1-V1）≦240

其中 V回饋後之基準容積率

V0該分區之容積率（120）

V1回饋土地比例

V2獎勵係數（訂為 02）

七 本要點未規定事項悉依其他法令規定辦理

變更機關

業務承辦

人員

擬定機關

業務承辦

人員

業務單位

主管

業務單位

主管

規劃單位亞興測量有限公司

龍邑工程顧問股份有限公司

36

表七 都市設計準則變更對照表（續 5）

編號 原條文 變更後條文 變更說明

5 六環境保護設施設計準則

本計畫區內環境保

護設施主要為污水處理

設施及「住二」住宅區之

垃圾貯存空間其設計規

定如后（略）

六環境保護設施設計準則

本計畫區內環境保

護設施主要為污水處理

設施及「住三」住宅區之

垃圾貯存空間其設計規

定如后（略）

為提供公益性住宅建築使

用將「住二」住宅區調

整為「住三」住宅區

6 七景觀計畫

（一）（二）（略）

（三）「住二」住宅區指定留

設之廣場式開放空間

以集中配置為原則面

積至少 400 平方公尺

且綠地面積至少佔 30長寬比不得超過

21且應按開放空間

面積每滿 64 平方公尺

至少栽植喬木一棵其

樹冠底離地淨高 2 公

尺以上

（四）學校運動場景觀設計準

則

1所有設施應依據學童的

尺寸進行設計（如垃圾

桶座椅等的高度）

同時各設施的顏色及

造型應多樣化但不得

對整體環境特色有負

面影響

2學校運動場與硬舖面活

動區等功能相近之區

域 應 集 中 規 劃 與 設

計各活動區間應以人

行動線連接

3用以界定運動場與其他

使用空間之緩衝綠帶

與植栽區應考量使用

功能實質環境與視覺

的連續性

4運動場內固定之構造物

或設施物（如圍牆及欄

杆等）應利用樹木灌

木群或蔓生植物綠化

或遮蔽

七景觀計畫

（一）（二）（略）

（三）「住三」住宅區指定留

設之廣場式開放空間

以集中配置為原則面

積至少 400 平方公尺

且綠地面積至少佔 30長寬比不得超過

21且應按開放空間

面積每滿 64 平方公尺

至少栽植喬木一棵其

樹冠底離地淨高 2 公

尺以上

（四）公園兒童遊樂場用地

景觀設計準則

1公園用地中央主要地區

應提供一具多功能及

多用途使用的大型活

動區域其他各分區應

考量觀賞休閒運

動遊戲及衛生等活動

與功能設施

2（略）

3兒童遊樂場用地配置原

則（略）

1 為提供公益性住宅建築

使用將「住二」住宅

區調整為「住三」住宅

區

2 配合休憩性公共設施用

地項目及規模變更調

整其用地名稱且配合

取消學校用地故刪除

相關內容

37

表七 都市設計準則變更對照表（續完）

編號 原條文 變更後條文 變更說明

5 （五）公（兒）用地景觀

設計準則

1公（兒）用地中央主要

地區應提供一具多功

能及多用途使用的大

型活動區域其他各分

區應考量觀賞休閒

運動遊戲及衛生等活

動與功能設施

2（略）

3兒童遊戲場配置原則

（略）

表八 變更前後土地使用計畫面積對照表

項目 現行計畫面積

（公頃） 增減面積

（公頃）

變更後

面積 （公頃）

比例 （）

土地

使用

分區

第一種住宅區 1461 -1424 037 130

第二種住宅區 581 +1314 1895 5558

第三種住宅區 000 +289 289 851

小計 2042 +179 2221 6538

公共

設施

用地

公（兒）用地 332 -332 000 000

綠地 008 +016 024 071

停車場用地 072 +000 072 212

廣場用地 000 +024 024 071

水溝用地 000 +023 023 068

國中（小）用地 250 -250 000 000

兒童遊樂場用地 000 +137 137 403

公園用地 000 +155 155 456

道路用地 693 +048 741 2181

小計 1355 -179 1176 3462

非都市土地 - +00036 - -

合計 3397 -00036 3397 10000

註表內面積應以依據核定圖實地分割測量面積為準

38

表九 變更後土地使用計畫面積表

項目 北區 中區 南區 合計

面積 (公頃)

比例()面積

(公頃)比例()

面積 (公頃)

比例() 面積

(公頃) 比例()

土地

使用

分區

第 一 種 住 宅 區 - 000 - 000 037 299 037 109

第二種住宅區 803 6011 429 5207 663 5360 1895 5578

第三種住宅區 083 621 098 1189 108 872 289 851

小計 886 6632 527 6396 808 6531 2221 6538

公共

設施

用地

兒童遊樂場用地 079 591 058 704 - 000 137 403

公園用地 050 374 - 000 105 849 155 456

綠地 024 180 - 000 - 000 024 071

停車場用地 - 000 042 510 030 243 072 212

廣場用地 006 045 018 218 - 000 024 071

水溝用地 - 000 - 000 023 186 023 068

道路用地 291 2178 179 2172 271 2191 741 2181

小計 450 3368 297 3604 429 3469 1176 3462

合計 1336 10000 824 10000 1237 10000 3397 10000

39

圖七 變更計畫示意圖（北中區）

40

圖八 變更計畫示意圖（南區）

41

圖九 變更後計畫示意圖

42

玖事業及財務計畫

一開發方式

本計畫於 89 年發布實施後因中央政府國民住宅政策轉變及公共設施比例

過高等因素致難以執行後續開發計畫遂由台東縣政府研議降低公共設施用地

比例及增列市地重劃方式開發提經內政部都市計畫委員會第 592次第 606次

第 611 次會議討論其決議綜整為下列三點

（一）同意修正道路系統公共設施用地比例由 3989調降為 3795

（二）為增加計畫執行可行性請縣府考量地方實際發展需要酌予提高土地

使用強度

（三）增列開發方式部分請縣府依規定層報行政院核示後再據以辦理

為提高開發可行性並增加原土地所有權人領回土地比例經評估後公共設施

用地比例需調降至 35以下較為可行而土地使用強度部分經考量整體都市

景觀及實際發展狀況仍以維持原使用強度惟配合本次實質計畫內容變更酌予

調整其區位故前述第一二點決議內容均已納入本次變更檢討之

有關第三點決議增列開發方式部分綜合考量時空環境變遷政策指導開

發目的民眾權益保障及開發可行性等因素後基於下列理由仍維持區段徵收方

式辦理

（一）為符合中央政府興建社會住宅政策及日後興建公益性住宅需求本計

畫區開發後應保留部分土地集中妥予運用而市地重劃係採原位次分配

土地日後無法取得足夠規模之完整土地故未能滿足開發目的

（二）本案變更後公共設施用地比例雖已降為 3462倘採市地重劃開發

加計費用負擔後總負擔勢必超過 4500依據「市地重劃實施辦法」

第 23 條規定需經由過半土地所有權人同意始得為之而本區土地所

有權人數高達三百餘人恐難據以執行

爰此除合法建築密集街廓之第一種住宅區及水利會管有之現況溝渠（水溝

用地）外均維持區段徵收方式辦理整體開發並由臺東縣政府為開發主體

43

圖十 區段徵收範圍示意圖

二開發期程

（一）本案應以全部一次開發為原則惟考量政府財政狀況都市成長管理及都

市發展需求等因素必要時得採分期分區開發且預計變更都市計畫經內

政部都市計畫委員會審竣後 3 年內完成全部或第一期區段徵收計畫報核

程序辦理區段徵收作業主要期程計算至標售完成止為 7 年其中工程施

工期程為 3 年惟實際進度得由主管機關視實際狀況酌予調整之

採分期分區開發時應採北中區及南區二期二區方式開發並以南區為

優先開發區且應於南區開發完成後五年內或可建築用地使用率達 50

44

時辦理第二期開發

（二）第一種住宅區已建築使用之合法建物得維持原建築及其使用且得為必要

之維護及修繕並得申請個別建築或依「台東市都市計畫（豐榮豐樂地

區）細部計畫再發展地區土地開發管理要點」辦理其建築管理及使用管

制仍應依循本計畫土地使用分區管制計畫及其他相關法令

本計畫區總面積為 3397 公頃除第一種住宅區及水溝用地外均採區段徵

收方式辦理故開發面積約 3337 公頃其開發財務說明如下

三財務計畫

（一）土地處理原則

1預計土地所有權人領回抵價地比例

依土地徵收條例第 39 條第 2 項規定抵價地總面積以徵收總面

積之 50為原則因情況特殊經上級主管機關核准者不在此限

但不得少於 40曾為農地重劃者該重劃地區部分不得少於 45

本區段徵收範圍並無參與農地重劃因此依上述原則並參考目

前不動產市場普遍之交易行情以及本計畫區之財務狀況等因素抵價

地發還比例暫以 50預估惟實際土地所有權人領回抵價地比例應以

臺東縣政府報經中央區段徵收主管機關（內政部）核定之抵價地比例

為準

2區段徵收後土地處理方式

本計畫區段徵收範圍內土地經規劃整理後其土地處理方式依

土地徵收條例區段徵收實施辦法及其相關規定辦理並以臺東縣政

府報經中央區段徵收主管機關（內政部）核定之區段徵收計畫為準

（二）開發費用估算

1區段徵收作業費用

辦理本計畫區段徵收作業所需地籍整理費及其他辦理土地整理

必要之費用依過往之經驗以每公頃 120 萬元估算之估計約需 4004

萬元

2地價補償費

擬以私有土地面積 30選擇領取現金補償及公有土地有償撥用

方式參與區段徵收並參酌鄰近地區性質相似之土地交易價格後依土

45

地屬性周邊買賣價並排除掉預期因素及其他影響市價的因素後土

地平均補償單價以 8000 元（≒26446 元坪）估算其地價補償費

為 84400 萬元

3地上物補償費

地上物拆遷補償費部分包含農作改良物鐵皮與網室棚架磚

造與鋼筋混凝土造等其中農作改良物以每公頃 60 萬元鋼筋水泥

造建物拆遷補償費以每公頃 27000 萬元計算磚造建物拆遷補償費以

每公頃 15000 萬元計算鐵皮造建物拆遷補償費以每公頃 5500 萬元

計算及網室棚架以每公頃 500 萬元計算估算地上物拆遷補償費合計

約 14061 萬元

4公共設施費用

包含全區整地工程雨污水下水道地下管道公園綠地廣

場兒童遊樂場停車場及道路等公共設施之規劃設計施工及工程

管理費用考量範圍內地形平坦且地上物單純故整地工程以每公頃

80 萬元計雨污水下水道分別以每公頃 200 萬元及 250 萬元計電

信電力與自來水等公用管線工程以每公頃 300 萬元計公園及兒童

遊樂場用地以每公頃 1800 萬元計綠地以每公頃 1400 萬元計廣

場用地以每公頃 1500 萬元計停車場用地以每公頃 1500 萬元計及

道路用地以每公頃 1600 萬元計等工程規劃設計管理及監造費等

以工程總經費 8計算合計約需 50313 萬元

5管理維護費

區段徵收完成後區內公共設施管理維護費本區依土地徵收條例

施行細則第 51 條第 2 項規定以每年每公頃 5 萬元編列 3 年計算

估計約需 501 萬元

6貸款利息

在辦理區段徵收時可向平均地權基金及公民營行庫辦理貸款作

業依本計畫區段徵收作業預定辦理期程參考五大銀行基準利率（台

灣銀行合作金庫銀行第一銀行華南銀行及台灣土地銀行）並參

酌物價上漲趨勢貸款利率以 3進行估算估算本計畫區段徵收作業

之貸款利息估計約需 16567 萬元

7估算結果

依據前述區段徵收作業費用地價補償費地上物補償費公共

46

設施費用管理維護費及貸款利息估算結果本計畫區段徵收開發總

費用預估約為 169846 萬元詳表十所示

表十 區段徵收開發總費用估算表

項目 單位 數量 單價

（萬元）

總價

（萬元）說明

一區段徵收作業費用 公頃 3337 120 4004

二補償費用

地價補償費 公頃 1055 8000 84400以私有地主30領取

地價補償及公有土地

全數作價方式領回

地上物拆遷補償

農作物 公頃 2500 60 1500

建物

鋼筋混凝土 公頃 015 27000 4050

磚造 公頃 006 15000 900

鐵皮造 公頃 064 5500 3520

網室棚架 公頃 310 500 1550

自拆遷獎勵金 式 100 2541 2541

小計 98461

三公共設施費用

整地工程 公頃 3337 80 2670

公園及兒童遊樂場 公頃 292 1800 5256

綠地 公頃 024 1400 336

廣場 公頃 024 1500 360

停車場 公頃 072 1500 1080

道路 公頃 741 1600 11856

雨水下水道 公頃 3337 200 6674

污水下水道 公頃 3337 250 8343

共同管溝 公頃 3337 300 10011電力電信及自來水

地下管線工程費

小計 46586

工程規劃設計管理

及監造費等 式 100 3727 3727 按工程費之 8估計

合計 50313

四管理維護費 公頃 3337 5 501每年每公頃 5 萬元

編列 3年計算

五貸款利息 16567 以年息 3複利計算

總開發費用 169846

註實際區段徵收開發總費用依辦理時之法令規定及實際發生之費用為準

（三）土地處分方式

47

1私有地所有權人領回抵價地比例依土地徵收條例第 39 條第 2 項辦理發

還土地所有權人之抵價地以第二種住宅區為原則

2屬土地徵收條例第 44 條第 1 項第 2 款所列之公共設施無償登記該管縣政

府本計畫公園兒童遊樂場用地綠地廣場停車場及道路用地等

公共設施用地無償登記為臺東縣政府所有

3其餘可供建築土地則依土地徵收條例第 44 條第 1 項第 5 款規定予以處

分

表十一 區段徵收土地處分方式表

類 別 內 容 面積（公頃）

1發還抵價地土地 第二種住宅區 1141

2無償登記之公共設施用地

公園用地兒童遊樂場用地綠

地廣場用地停車場用地及道路

用地等

1153

3供興建公益性住宅之土地 第三種住宅區 289

4剩餘可供標(讓)售土地 扣除發還抵價地土地後之第二種

住宅區 754

合 計 3337

註區段徵收抵價地之比例以 50為估算財務計畫之依據實際抵價地之比例應以區段徵收主管機關報經核定之比例為準

（四）區段徵收後土地處分收入估算

依據各開發項目之開發方式與概估開發費用經整理分析後區段徵

收後土地處分預估面積為 1043 公頃參酌鄰近地區土地交易案例擬

訂 17500 元作為第二種住宅區用地標(讓)售價格另第三種住宅區按

以開發成本 16285 元折價專案讓售予需地機關預估土地處分收入

約為 179014 萬元以作為縣府未來辦理開發之參考依據惟未來仍得

視財政情形及實際發展需要酌予調整

（五）自償能力分析

1經費籌措

本計畫區段徵收開發總費用之經費籌措方式包括向臺東縣平均

地權基金財政部地方建設基金或各行庫申貸支應等

2自償能力分析

48

本計畫區段徵收開發總費用約需 169846 萬元區段徵收後土地

處分預估收入約 179014 萬元預估區段徵收後盈餘約 9168 萬元

益本比為 105另本案經財務分析結果財務平衡標售底價約 16285

元（≒53835 元坪）與周邊客觀條件相同之都市計畫區住宅區市

場交易行情相較下仍有利基整體財務應屬可行

（六）敏感度分析

抵價地發還比例分別以 4042545475及 50與地主領

取現金比例 0102030及 40進行敏感度分析其財務結果

詳如表十二所示

表十二 區段徵收財務敏感度分析表

抵價地發還比例 地主領現比例 開發總費用

（萬元）

土地處分收入

（萬元）

盈餘

（萬元） 益本比

4000

0 80277 150489 70212 187

10 109605 173309 63704 158

20 138932 196129 57197 141

30 168259 218949 50690 130

40 197587 241769 44182 122

4250

0 80844 136227 55383 169

10 110115 160473 50358 146

20 139385 184719 45334 133

30 168656 208965 40309 124

40 197926 233212 35286 118

4500

0 81410 121964 40554 150

10 110625 147637 37012 133

20 139839 173309 33470 124

30 169052 198982 29930 118

40 198267 224654 26387 113

4750

0 81976 107702 25726 131

10 111135 134800 23665 121

20 140292 161899 21607 115

30 169449 188998 19549 112

40 198607 216097 17490 109

5000

0 82543 93439 10896 113

10 111644 121964 10320 109

20 140746 150489 9743 107

30 169846 179014 9168 105

40 198947 207539 8592 104

附 1-1

附件一 臺東縣政府 104 年 6 月 12 日 府建都字第 1040115666 號函

附 2-1

附件二 變更後土地使用分區管制計畫

為有效控制本計劃區土地使用強度確保公共設施服務水準維護良好生活

環境訂定土地使用分區管制要點如后

一 本要點依都市計畫法第 22 條及同法臺灣省施行細則第 35 條規定訂之

二 住宅區

（一）第一種住宅區（即「住一」住宅區）建蔽率不得大於 60容積率不

得大於 120

（二）第二種住宅區（即「住二」住宅區）建蔽率不得大於 60容積率不

得大於 160

（三）第三種住宅區（即「住三」住宅區）建蔽率不得大於 50容積率不

得大於 240

三 建築形式

（一）為配合遠景海岸山脈富變化的稜線建築物屋頂層及屋頂突出物應設

置斜屋頂且斜屋頂之投影面積不得小於建築面積之 80斜屋頂（覆

文化瓦）之斜率原則上為 11 至 13 之間若經都市設計審議委

員會認可係為設計上之需要得調整之

（二）新建建築物之外牆造型及開窗型式應配合鄰屋設計

四 開放空間

（一）「住一」「住二」「住三」住宅區臨接計畫道路部分應至少退縮 4 公尺

供留設「沿街步道式開放空間」設置淨寬 15 公尺以上之連續鋪面人

行步道免設置騎樓

（二）「住三」住宅區除留設「沿街步道式開放空間」外應在集中留設「廣

場式開放空間」並與公共開放空間鄰近「住一」「住二」住宅區除

留設「沿街步道式開放空間」外其餘之法定空地應配合防火間隔整

體規劃

（三）「住一」「住二」住宅區之防火間隔宜整體規劃集中留設開放空間應

配合防火間隔位置留設防火間隔不得設置圍牆僅能以高度不超過 1

公尺之綠籬作為界隔空間且不得有高於地面之固定結構物

（四）「住一」「住二」住宅區之防火間隔寬度為 2 公尺

附 2-2

（六）開放空間得計入建築基地之法定空地應美化綠化達綠覆率 50以

上

（七）1有關設置開放空間獎勵部份依內政部訂定「實施都市計畫地區建築

基地綜合設計鼓勵辦法」規定辦理

2建築物提供部分樓地板面積供下列使用者得增加所提供之樓地板面

積但以不超過基地面積乘以該基地容積率之 30為限

（1）私人捐獻或設置圖書館博物館藝術中心兒童青少年勞

工老人等活動中心景觀公共設施等供公眾使用其集中留設

之面積在 1 百平方公尺以上並經目的事業主管機關核准設立公

益性基金管理營運者

（2）建築物留設空間與天橋或地下道連接供公眾使用經交通主管機

關核准者

五 建築基地內留設之人行步道應與其他法定空地整體規劃並與周遭之公共

開放空間直接聯繫

六 交通運輸系統

（一）依都市設計準則之計劃道路標準斷面留設之公共設施帶供作佈設行

道樹公車站牌售票亭變電箱路燈標誌自行車停車空間及

各類街道家俱之空間

（二）「住一」「住二」住宅區每一住宅單元應至少設置 1 部停車位該停車

位不得設置於指定留設開放空間之人行步道及防火間隔上「住三」住

宅區應集中設置地下停車場

（三）「住一」「住二」住宅區若附設 1 部以上之停車位時其停車位得以前

後方式配置之

七 建築基地細分規模

（一）「住一」「住二」住宅區最小基地開發單元 120 平方公尺最小基地面

寬及最小建築面寬 5 公尺

（二）「住三」住宅區最小基地開發單元 1500 平方公尺

八 公共設施用地得依「都市計畫公共設施用地多目標使用方案」規定作多目

標使用

九 為維護居住環境品質本計畫區內停車空間依左表規定

附 2-3

土地及建築物用途 基準停車位數

住宅等類似用途建築物

建築樓地板面積在 250 平方公尺以

下者應留設 1 部停車空間超過部

分每超過 150 平方公尺及其零數應

增設 1 部停車空間

商場（店）餐廳飲食店

超級市場等類似用途建築

物

建築樓地板面積每滿 100 平方公尺

設置 1 部停車位

辦公事務所金融等類私

用途建築物 建築樓地板面積每滿 80 平方公尺設

置 1 部停車位

旅館國際觀光旅館等類似

用途建築物 建築樓地板面積每滿 100 平方公尺

或每 4 個房間設置 1 部停車位

十 建築基地內之法定空地應留設二分之一以上種植花草樹木以美化環

境

十一 建築基地申請建築時須經縣府都市設計審議委員會依都市設計準則審

查通過後始得發照建築及施工以塑造本計畫區之獨特風格但為增

強本計畫區風格之設計經都市設計審議委員會認可者得不受都市設

計準則之限制

十二 「住一」住宅區得維持現有建築及其使用惟日後申請建築時仍應依

本要點規定辦理且為鼓勵既有聚落再發展亦得另訂「台東市都市計

畫（豐榮豐樂地區）細部計畫再發展地區土地開發管理要點」據以執

行

十三 本要點未規定事項適用其他法令規定

附 3-1

附件三 變更後都市設計準則

一 開放空間系統設計準則

開放空間在都市結構上包含都市美觀休憩娛樂環境保護及防災避難的

效果規劃設計應以提供自然舒適親切可及的人性化環境為目標並增進

都市防災避難功能

（一）開放空間類別

開放空間系統依土地屬性及使用形態區分為公共開放空間指定

留設開放空間兩類以本計畫區而言細分如后（詳附圖一）

1公共開放空間包括公園兒童遊樂場綠地廣場等用地

2指定留設開放空間包括「沿街步道式開放空間」「住三」住宅區集

中留設之「廣場式開放空間」上述所稱之開放空間係指「建築技術

規則第 15 章實施都市計畫地區建築基地綜合設計」規定開放空間

（二）開放空間設計原則

開放空間之配置除於適當區位設置公共開放空間外並指定每

一基地之「留設開放空間」的位置及其設計標準配合退縮規定維

繫全區開放空間之連續性完整性與多樣性設計原則如后

1每一街廓內及建築物簇群內均應提供開放空間

2所有街廓之開放空間應整體規劃並利用步道相銜接建構一套區內

完整的人行動線系統提升居民移動之便利性

3開放空間須完整規劃並以景觀配置手法銜接各區特色

（三）開放空間設計準則

1公園兒童遊樂場用地開放空間設計規定

（1）應具休憩集會及活動等功能得比照「臺東縣公園管理自治條

例」規定設置相關設施提供居民使用並應提供計畫區內居民

遭遇重大人為或天然災害時所需臨時避難疏散及急難救助空

間

（2）活動區配置於主要道路旁時與道路之間應以濃密植栽適當區

隔

附 3-2

附圖一 開放空間系統配置示意圖

附 3-3

（3）主要出入口應與人行動線系統連接服務車輛及停車空間出入動

線應避免干擾人行動線與主要道路系統

（4）應採開放性設計如基於安全及管理之需要四周可設置綠籬或

綠化設施圍蔽高度不得超過 1 公尺

2其他相關規定

（1）開放空間入口須明顯標示或以其他設計方式強調入口意象加

強公眾使用之能見度

（2）開放空間之舖面應使用具透水性防滑耐壓易維護的材質

舖面設計應以街廓為單元整體規劃反映地區的特色與個性

（3）開放空間的設計應符合無障礙環境的要求

（4）開放空間應美化綠化其綠覆率應達 50以上

二 人行空間設計準則

人行空間目的在提供計畫區內居民一個不需要車輛即可通達區內各主要公

共設施或開放空間的步行安全動線系統本計畫區內配置之人行空間包括都市計

畫劃設之人行步道及建築基地內留設之人行步道兩者相互配合連接建構成

全區完整的人行步道系統提升居民移動之便利性本計畫區內人行空間設計準

則如后

（一）都市計畫劃設之人行步道設計規定

1人行步道之人行空間淨寬度不得小於 15 公尺

2應具連續性舒適性方便性與美觀等基本功能

3交叉路口得視交通需要以號誌輔以聲音告知行人應停止或行進

4除得提供設置灌木植栽及街道傢俱外不得設置其他有礙通行之設施

物並應設置中低光源之照明設施

（二）建築基地內留設之人行步道設計規定

1建築基地內留設之人行步道應與基地內之其他法定空地整體規劃並

與周邊之公共開放空間直接聯繫

2建築基地內留設之人行步道應與車行動線系統明確區分減少交通衝

擊

3建築基地內留設之人行步道地坪應平整每一街廓之各街角均應採無

附 3-4

障礙環境設計

三 交通運輸系統設計準則

交通運輸系統之設計應以提供具可行性及易行性之交通運輸方式為目標

透過道路功能等級之明確劃分各層級道路依其功能服務水準與周圍土地使用

之特性設置不同之車行空間寬度及景觀設計規定

（一）計畫道路標準斷面設計規定

本計畫區內道路斷面車道數及空間配置應參酌附圖二辦理其中

公共設施帶係供作佈設行道樹公車站牌售票亭變電箱路燈

自行車停車空間及各類街道傢俱之空間且計畫道路兩側均規定建築

物退縮供留設「沿街步道式開放空間」

（二）停車空間設計規定

1住宅區留設之停車位不得設置於指定留設開放空間臨計畫道路境界

線 15 公尺範圍內及防火間隔上「住三」住宅區應集中設置地下停

車場其出入口應設置於次要道路或私設通路上並與基地進出動線

開放空間整體設計

2公園兒童遊樂場用地內應留設自行車停放空間並設置自行車停放

架或類似防竊功能之保護設施

附圖二 計畫道路標準斷面圖

附 3-5

3路外公共停車場設計規定

（1）路外公共停車場應有植栽計畫舖面須全面使用透水性材料且

周圍應予綠化

（2）路外公共停車場除出入口處外四周應以綠化土堤或綠化材料

形成適當之圍籬

四 建築基地細分規模設計準則

「住一」「住二」住宅區開發規模如非完整街廓開發時應考量與鄰近基地

之關係並配合集中留設法定空地

五 建築量體配置高度造型色彩及風格設計準則

（一）建築物允建高度應依建築技術規則建築設計施工篇第 164 條規定計算

並檢討日照

（二）為配合遠景海岸山脈富變化的稜線建築物屋頂層及屋頂突出物應設

置斜屋頂且斜屋頂之投影面積不得小於建築面積之 80斜屋頂之

斜率原則上為1 至3 之間若經都市設計審議委員會認可係為設

計上之需要得調整之

（三）新建建築物之外牆造型及開窗形式應配合鄰屋設計

（四）為調和人造建築物與背景天空海洋山脈田野等色彩建築物屋

頂色牆壁色色彩為深色瓦對白色或淺灰

（五）「住一」「住二」住宅區若需裝置廣告物等附屬設施物應以不妨礙

通行及景觀為原則不得設置於指定留設開放空間及防火間隔上附

著於建築物上之高度不得低於 36 公尺廣告物大小以高度 3 公尺寬

度 06 公尺為限其餘規定依內政部「招牌廣告及樹立廣告管理辦法」

等相關規定辦理

（六）「住三」住宅區之廣告物等附屬設施應配合集合住宅建築設計統一

規範

六 環境保護設施設計準則

本計畫區內環境保護設施主要為污水處理設施及「住三」住宅區之垃圾貯存

空間其設計規定如后

（一）污水處理設施依建築技術規則施工篇第 49 條規定辦理

（二）每一單元（以街廓計）之「住二」住宅區開發時應至少設置一處垃

附 3-6

圾貯存空間集中收集處理垃圾

（三）垃圾貯存空間應面臨次要道路集中設置且不得設置於建築物主要出

入口旁垃圾貯存空間未臨接計畫道路時應留設 35 公尺寬之車道連

接計畫道路垃圾貯存空間位室內者車道淨寬應達 4 公尺以上且

應設置於地面層

（四）垃圾貯存空間應有適當之清洗（含排水措施）隔離設施以維護環境衛

生如位法定空地者應配合綠化設施美化

七 景觀計畫

景觀計畫目的在塑造本計畫區之整體都市景觀及舒適生活環境設計準則如

后

（一）計畫道路兩側之公共設施帶應於適當位置與間距處植栽喬木行道樹

（如附圖三）且依下列規定

1行道樹樹冠底離地淨高 2 公尺以上根部應保留適當之透水面積

2行道樹樹幹四周應舖設鏤空鑄鐵蓋板或透水設施且應與人行步道地

坪高程齊平

3每一街道應有一代表樹種並將其延續至該街道內之社區樹種以具

大型樹冠耐污染易維護為原則

（二）「沿街步道式開放空間」應利用綠化植栽作為道路與建築物間之緩衝

區且每一街廓之植栽應為同一或共同樹種

（三）「住三」住宅區指定留設之廣場式開放空間以集中配置為原則面積

至少 400 平方公尺且綠地面積至少佔 30長寬比不得超過 21且

應按開放空間面積每滿 64 平方公尺至少植栽喬木一棵其樹冠底離地

淨高 2 公尺以上

附 3-7

附圖三 道路斷面景觀示意圖

（四）公園兒童遊樂場用地景觀設計準則

1公園用地中央主要地區應提供一具多功能及多用途使用的大型活動

區域其他各分區應考量觀賞休閒運動遊戲及衛生等活動與功

能設施

2區內供公用設備及服務設施（如垃圾收集公共廁所）等使用之區域

應使用綠籬或樹叢適當圍蔽

3兒童遊樂場用地配置原則

（1）根據兒童活動尺寸荷重等設計

（2）採用複合式遊具使遊戲有連續性與變化

（3）按兒童年齡分類進行設計

（4）提供父母休憩看護設施以便就近照顧

（5）著重安全考量如彈性地板去除尖銳部分等措施

附 4-1

附件四 台東市都市計畫（豐榮豐樂地區）細部計畫

再發展地區土地開發管理要點

一 本要點依「台東市都市計畫（豐榮豐樂地區）細部計畫土地使用分區管

制計畫」第十二點規定訂定之

二 再發展區之土地權利關係人得擬具開發計畫提經臺東縣都市計畫委員會審

查通過後再依相關法令向主管建築機關申請開發建築

三 申請基地符合下列條件者始得依本要點辦理

（一）基地臨接計畫道路之長度在 20 公尺以上或達週界總長度六分之一且面

積達 1000 平方公尺以上者

（二）因鄰地已申請建築或基地條件特殊致未能符合前款規定者經臺東縣都

市計畫委員會同意後得不受前款規定限制

四 開發計畫應以書圖載明下列事項

（一）申請人姓名身份證字號及地址

（二）開發地區範圍面積及土地與建物使用現況

（三）土地使用及公共設施計畫其圖面比例尺不得小於 1600

（四）土地使用管制計畫

（五）都市設計事項得視實際需要依都市計畫定期通盤檢討實施辦法第八

條第二項之內容予以述明

（六）土地及地上物處理計畫

（七）事業及財務計畫

（八）實施進度

（九）全部土地權利關係人姓名住址權利證明文件及私有土地所有權人

同意書

（十）套繪土地使用計畫之地籍圖其比例尺不得小於 11200

五 依本要點申請整體開發時需以不小於申請開發總面積 20之土地折算為

回饋代金並於全部繳納後始得發照建築

附 4-2

前項代金之計算係以應回饋之土地面積乘以繳交當年度之土地公告現值

加四成為準

六 依本要點申請整體開發者得依下列公式核算其申請開發建築之基準容積

率但該基準容積不得大於 240

V=V0times（1+（V1-01）+ V2）（1-V1）≦240

其中 V回饋後之基準容積率

V0該分區之容積率（120）

V1回饋土地比例

V2獎勵係數（訂為 02）

七 本要點未規定事項悉依其他法令規定辦理

變更機關

業務承辦

人員

擬定機關

業務承辦

人員

業務單位

主管

業務單位

主管

規劃單位亞興測量有限公司

龍邑工程顧問股份有限公司

37

表七 都市設計準則變更對照表（續完）

編號 原條文 變更後條文 變更說明

5 （五）公（兒）用地景觀

設計準則

1公（兒）用地中央主要

地區應提供一具多功

能及多用途使用的大

型活動區域其他各分

區應考量觀賞休閒

運動遊戲及衛生等活

動與功能設施

2（略）

3兒童遊戲場配置原則

（略）

表八 變更前後土地使用計畫面積對照表

項目 現行計畫面積

（公頃） 增減面積

（公頃）

變更後

面積 （公頃）

比例 （）

土地

使用

分區

第一種住宅區 1461 -1424 037 130

第二種住宅區 581 +1314 1895 5558

第三種住宅區 000 +289 289 851

小計 2042 +179 2221 6538

公共

設施

用地

公（兒）用地 332 -332 000 000

綠地 008 +016 024 071

停車場用地 072 +000 072 212

廣場用地 000 +024 024 071

水溝用地 000 +023 023 068

國中（小）用地 250 -250 000 000

兒童遊樂場用地 000 +137 137 403

公園用地 000 +155 155 456

道路用地 693 +048 741 2181

小計 1355 -179 1176 3462

非都市土地 - +00036 - -

合計 3397 -00036 3397 10000

註表內面積應以依據核定圖實地分割測量面積為準

38

表九 變更後土地使用計畫面積表

項目 北區 中區 南區 合計

面積 (公頃)

比例()面積

(公頃)比例()

面積 (公頃)

比例() 面積

(公頃) 比例()

土地

使用

分區

第 一 種 住 宅 區 - 000 - 000 037 299 037 109

第二種住宅區 803 6011 429 5207 663 5360 1895 5578

第三種住宅區 083 621 098 1189 108 872 289 851

小計 886 6632 527 6396 808 6531 2221 6538

公共

設施

用地

兒童遊樂場用地 079 591 058 704 - 000 137 403

公園用地 050 374 - 000 105 849 155 456

綠地 024 180 - 000 - 000 024 071

停車場用地 - 000 042 510 030 243 072 212

廣場用地 006 045 018 218 - 000 024 071

水溝用地 - 000 - 000 023 186 023 068

道路用地 291 2178 179 2172 271 2191 741 2181

小計 450 3368 297 3604 429 3469 1176 3462

合計 1336 10000 824 10000 1237 10000 3397 10000

39

圖七 變更計畫示意圖（北中區）

40

圖八 變更計畫示意圖（南區）

41

圖九 變更後計畫示意圖

42

玖事業及財務計畫

一開發方式

本計畫於 89 年發布實施後因中央政府國民住宅政策轉變及公共設施比例

過高等因素致難以執行後續開發計畫遂由台東縣政府研議降低公共設施用地

比例及增列市地重劃方式開發提經內政部都市計畫委員會第 592次第 606次

第 611 次會議討論其決議綜整為下列三點

（一）同意修正道路系統公共設施用地比例由 3989調降為 3795

（二）為增加計畫執行可行性請縣府考量地方實際發展需要酌予提高土地

使用強度

（三）增列開發方式部分請縣府依規定層報行政院核示後再據以辦理

為提高開發可行性並增加原土地所有權人領回土地比例經評估後公共設施

用地比例需調降至 35以下較為可行而土地使用強度部分經考量整體都市

景觀及實際發展狀況仍以維持原使用強度惟配合本次實質計畫內容變更酌予

調整其區位故前述第一二點決議內容均已納入本次變更檢討之

有關第三點決議增列開發方式部分綜合考量時空環境變遷政策指導開

發目的民眾權益保障及開發可行性等因素後基於下列理由仍維持區段徵收方

式辦理

（一）為符合中央政府興建社會住宅政策及日後興建公益性住宅需求本計

畫區開發後應保留部分土地集中妥予運用而市地重劃係採原位次分配

土地日後無法取得足夠規模之完整土地故未能滿足開發目的

（二）本案變更後公共設施用地比例雖已降為 3462倘採市地重劃開發

加計費用負擔後總負擔勢必超過 4500依據「市地重劃實施辦法」

第 23 條規定需經由過半土地所有權人同意始得為之而本區土地所

有權人數高達三百餘人恐難據以執行

爰此除合法建築密集街廓之第一種住宅區及水利會管有之現況溝渠（水溝

用地）外均維持區段徵收方式辦理整體開發並由臺東縣政府為開發主體

43

圖十 區段徵收範圍示意圖

二開發期程

（一）本案應以全部一次開發為原則惟考量政府財政狀況都市成長管理及都

市發展需求等因素必要時得採分期分區開發且預計變更都市計畫經內

政部都市計畫委員會審竣後 3 年內完成全部或第一期區段徵收計畫報核

程序辦理區段徵收作業主要期程計算至標售完成止為 7 年其中工程施

工期程為 3 年惟實際進度得由主管機關視實際狀況酌予調整之

採分期分區開發時應採北中區及南區二期二區方式開發並以南區為

優先開發區且應於南區開發完成後五年內或可建築用地使用率達 50

44

時辦理第二期開發

（二）第一種住宅區已建築使用之合法建物得維持原建築及其使用且得為必要

之維護及修繕並得申請個別建築或依「台東市都市計畫（豐榮豐樂地

區）細部計畫再發展地區土地開發管理要點」辦理其建築管理及使用管

制仍應依循本計畫土地使用分區管制計畫及其他相關法令

本計畫區總面積為 3397 公頃除第一種住宅區及水溝用地外均採區段徵

收方式辦理故開發面積約 3337 公頃其開發財務說明如下

三財務計畫

（一）土地處理原則

1預計土地所有權人領回抵價地比例

依土地徵收條例第 39 條第 2 項規定抵價地總面積以徵收總面

積之 50為原則因情況特殊經上級主管機關核准者不在此限

但不得少於 40曾為農地重劃者該重劃地區部分不得少於 45

本區段徵收範圍並無參與農地重劃因此依上述原則並參考目

前不動產市場普遍之交易行情以及本計畫區之財務狀況等因素抵價

地發還比例暫以 50預估惟實際土地所有權人領回抵價地比例應以

臺東縣政府報經中央區段徵收主管機關（內政部）核定之抵價地比例

為準

2區段徵收後土地處理方式

本計畫區段徵收範圍內土地經規劃整理後其土地處理方式依

土地徵收條例區段徵收實施辦法及其相關規定辦理並以臺東縣政

府報經中央區段徵收主管機關（內政部）核定之區段徵收計畫為準

（二）開發費用估算

1區段徵收作業費用

辦理本計畫區段徵收作業所需地籍整理費及其他辦理土地整理

必要之費用依過往之經驗以每公頃 120 萬元估算之估計約需 4004

萬元

2地價補償費

擬以私有土地面積 30選擇領取現金補償及公有土地有償撥用

方式參與區段徵收並參酌鄰近地區性質相似之土地交易價格後依土

45

地屬性周邊買賣價並排除掉預期因素及其他影響市價的因素後土

地平均補償單價以 8000 元（≒26446 元坪）估算其地價補償費

為 84400 萬元

3地上物補償費

地上物拆遷補償費部分包含農作改良物鐵皮與網室棚架磚

造與鋼筋混凝土造等其中農作改良物以每公頃 60 萬元鋼筋水泥

造建物拆遷補償費以每公頃 27000 萬元計算磚造建物拆遷補償費以

每公頃 15000 萬元計算鐵皮造建物拆遷補償費以每公頃 5500 萬元

計算及網室棚架以每公頃 500 萬元計算估算地上物拆遷補償費合計

約 14061 萬元

4公共設施費用

包含全區整地工程雨污水下水道地下管道公園綠地廣

場兒童遊樂場停車場及道路等公共設施之規劃設計施工及工程

管理費用考量範圍內地形平坦且地上物單純故整地工程以每公頃

80 萬元計雨污水下水道分別以每公頃 200 萬元及 250 萬元計電

信電力與自來水等公用管線工程以每公頃 300 萬元計公園及兒童

遊樂場用地以每公頃 1800 萬元計綠地以每公頃 1400 萬元計廣

場用地以每公頃 1500 萬元計停車場用地以每公頃 1500 萬元計及

道路用地以每公頃 1600 萬元計等工程規劃設計管理及監造費等

以工程總經費 8計算合計約需 50313 萬元

5管理維護費

區段徵收完成後區內公共設施管理維護費本區依土地徵收條例

施行細則第 51 條第 2 項規定以每年每公頃 5 萬元編列 3 年計算

估計約需 501 萬元

6貸款利息

在辦理區段徵收時可向平均地權基金及公民營行庫辦理貸款作

業依本計畫區段徵收作業預定辦理期程參考五大銀行基準利率（台

灣銀行合作金庫銀行第一銀行華南銀行及台灣土地銀行）並參

酌物價上漲趨勢貸款利率以 3進行估算估算本計畫區段徵收作業

之貸款利息估計約需 16567 萬元

7估算結果

依據前述區段徵收作業費用地價補償費地上物補償費公共

46

設施費用管理維護費及貸款利息估算結果本計畫區段徵收開發總

費用預估約為 169846 萬元詳表十所示

表十 區段徵收開發總費用估算表

項目 單位 數量 單價

（萬元）

總價

（萬元）說明

一區段徵收作業費用 公頃 3337 120 4004

二補償費用

地價補償費 公頃 1055 8000 84400以私有地主30領取

地價補償及公有土地

全數作價方式領回

地上物拆遷補償

農作物 公頃 2500 60 1500

建物

鋼筋混凝土 公頃 015 27000 4050

磚造 公頃 006 15000 900

鐵皮造 公頃 064 5500 3520

網室棚架 公頃 310 500 1550

自拆遷獎勵金 式 100 2541 2541

小計 98461

三公共設施費用

整地工程 公頃 3337 80 2670

公園及兒童遊樂場 公頃 292 1800 5256

綠地 公頃 024 1400 336

廣場 公頃 024 1500 360

停車場 公頃 072 1500 1080

道路 公頃 741 1600 11856

雨水下水道 公頃 3337 200 6674

污水下水道 公頃 3337 250 8343

共同管溝 公頃 3337 300 10011電力電信及自來水

地下管線工程費

小計 46586

工程規劃設計管理

及監造費等 式 100 3727 3727 按工程費之 8估計

合計 50313

四管理維護費 公頃 3337 5 501每年每公頃 5 萬元

編列 3年計算

五貸款利息 16567 以年息 3複利計算

總開發費用 169846

註實際區段徵收開發總費用依辦理時之法令規定及實際發生之費用為準

（三）土地處分方式

47

1私有地所有權人領回抵價地比例依土地徵收條例第 39 條第 2 項辦理發

還土地所有權人之抵價地以第二種住宅區為原則

2屬土地徵收條例第 44 條第 1 項第 2 款所列之公共設施無償登記該管縣政

府本計畫公園兒童遊樂場用地綠地廣場停車場及道路用地等

公共設施用地無償登記為臺東縣政府所有

3其餘可供建築土地則依土地徵收條例第 44 條第 1 項第 5 款規定予以處

分

表十一 區段徵收土地處分方式表

類 別 內 容 面積（公頃）

1發還抵價地土地 第二種住宅區 1141

2無償登記之公共設施用地

公園用地兒童遊樂場用地綠

地廣場用地停車場用地及道路

用地等

1153

3供興建公益性住宅之土地 第三種住宅區 289

4剩餘可供標(讓)售土地 扣除發還抵價地土地後之第二種

住宅區 754

合 計 3337

註區段徵收抵價地之比例以 50為估算財務計畫之依據實際抵價地之比例應以區段徵收主管機關報經核定之比例為準

（四）區段徵收後土地處分收入估算

依據各開發項目之開發方式與概估開發費用經整理分析後區段徵

收後土地處分預估面積為 1043 公頃參酌鄰近地區土地交易案例擬

訂 17500 元作為第二種住宅區用地標(讓)售價格另第三種住宅區按

以開發成本 16285 元折價專案讓售予需地機關預估土地處分收入

約為 179014 萬元以作為縣府未來辦理開發之參考依據惟未來仍得

視財政情形及實際發展需要酌予調整

（五）自償能力分析

1經費籌措

本計畫區段徵收開發總費用之經費籌措方式包括向臺東縣平均

地權基金財政部地方建設基金或各行庫申貸支應等

2自償能力分析

48

本計畫區段徵收開發總費用約需 169846 萬元區段徵收後土地

處分預估收入約 179014 萬元預估區段徵收後盈餘約 9168 萬元

益本比為 105另本案經財務分析結果財務平衡標售底價約 16285

元（≒53835 元坪）與周邊客觀條件相同之都市計畫區住宅區市

場交易行情相較下仍有利基整體財務應屬可行

（六）敏感度分析

抵價地發還比例分別以 4042545475及 50與地主領

取現金比例 0102030及 40進行敏感度分析其財務結果

詳如表十二所示

表十二 區段徵收財務敏感度分析表

抵價地發還比例 地主領現比例 開發總費用

（萬元）

土地處分收入

（萬元）

盈餘

（萬元） 益本比

4000

0 80277 150489 70212 187

10 109605 173309 63704 158

20 138932 196129 57197 141

30 168259 218949 50690 130

40 197587 241769 44182 122

4250

0 80844 136227 55383 169

10 110115 160473 50358 146

20 139385 184719 45334 133

30 168656 208965 40309 124

40 197926 233212 35286 118

4500

0 81410 121964 40554 150

10 110625 147637 37012 133

20 139839 173309 33470 124

30 169052 198982 29930 118

40 198267 224654 26387 113

4750

0 81976 107702 25726 131

10 111135 134800 23665 121

20 140292 161899 21607 115

30 169449 188998 19549 112

40 198607 216097 17490 109

5000

0 82543 93439 10896 113

10 111644 121964 10320 109

20 140746 150489 9743 107

30 169846 179014 9168 105

40 198947 207539 8592 104

附 1-1

附件一 臺東縣政府 104 年 6 月 12 日 府建都字第 1040115666 號函

附 2-1

附件二 變更後土地使用分區管制計畫

為有效控制本計劃區土地使用強度確保公共設施服務水準維護良好生活

環境訂定土地使用分區管制要點如后

一 本要點依都市計畫法第 22 條及同法臺灣省施行細則第 35 條規定訂之

二 住宅區

（一）第一種住宅區（即「住一」住宅區）建蔽率不得大於 60容積率不

得大於 120

（二）第二種住宅區（即「住二」住宅區）建蔽率不得大於 60容積率不

得大於 160

（三）第三種住宅區（即「住三」住宅區）建蔽率不得大於 50容積率不

得大於 240

三 建築形式

（一）為配合遠景海岸山脈富變化的稜線建築物屋頂層及屋頂突出物應設

置斜屋頂且斜屋頂之投影面積不得小於建築面積之 80斜屋頂（覆

文化瓦）之斜率原則上為 11 至 13 之間若經都市設計審議委

員會認可係為設計上之需要得調整之

（二）新建建築物之外牆造型及開窗型式應配合鄰屋設計

四 開放空間

（一）「住一」「住二」「住三」住宅區臨接計畫道路部分應至少退縮 4 公尺

供留設「沿街步道式開放空間」設置淨寬 15 公尺以上之連續鋪面人

行步道免設置騎樓

（二）「住三」住宅區除留設「沿街步道式開放空間」外應在集中留設「廣

場式開放空間」並與公共開放空間鄰近「住一」「住二」住宅區除

留設「沿街步道式開放空間」外其餘之法定空地應配合防火間隔整

體規劃

（三）「住一」「住二」住宅區之防火間隔宜整體規劃集中留設開放空間應

配合防火間隔位置留設防火間隔不得設置圍牆僅能以高度不超過 1

公尺之綠籬作為界隔空間且不得有高於地面之固定結構物

（四）「住一」「住二」住宅區之防火間隔寬度為 2 公尺

附 2-2

（六）開放空間得計入建築基地之法定空地應美化綠化達綠覆率 50以

上

（七）1有關設置開放空間獎勵部份依內政部訂定「實施都市計畫地區建築

基地綜合設計鼓勵辦法」規定辦理

2建築物提供部分樓地板面積供下列使用者得增加所提供之樓地板面

積但以不超過基地面積乘以該基地容積率之 30為限

（1）私人捐獻或設置圖書館博物館藝術中心兒童青少年勞

工老人等活動中心景觀公共設施等供公眾使用其集中留設

之面積在 1 百平方公尺以上並經目的事業主管機關核准設立公

益性基金管理營運者

（2）建築物留設空間與天橋或地下道連接供公眾使用經交通主管機

關核准者

五 建築基地內留設之人行步道應與其他法定空地整體規劃並與周遭之公共

開放空間直接聯繫

六 交通運輸系統

（一）依都市設計準則之計劃道路標準斷面留設之公共設施帶供作佈設行

道樹公車站牌售票亭變電箱路燈標誌自行車停車空間及

各類街道家俱之空間

（二）「住一」「住二」住宅區每一住宅單元應至少設置 1 部停車位該停車

位不得設置於指定留設開放空間之人行步道及防火間隔上「住三」住

宅區應集中設置地下停車場

（三）「住一」「住二」住宅區若附設 1 部以上之停車位時其停車位得以前

後方式配置之

七 建築基地細分規模

（一）「住一」「住二」住宅區最小基地開發單元 120 平方公尺最小基地面

寬及最小建築面寬 5 公尺

（二）「住三」住宅區最小基地開發單元 1500 平方公尺

八 公共設施用地得依「都市計畫公共設施用地多目標使用方案」規定作多目

標使用

九 為維護居住環境品質本計畫區內停車空間依左表規定

附 2-3

土地及建築物用途 基準停車位數

住宅等類似用途建築物

建築樓地板面積在 250 平方公尺以

下者應留設 1 部停車空間超過部

分每超過 150 平方公尺及其零數應

增設 1 部停車空間

商場（店）餐廳飲食店

超級市場等類似用途建築

物

建築樓地板面積每滿 100 平方公尺

設置 1 部停車位

辦公事務所金融等類私

用途建築物 建築樓地板面積每滿 80 平方公尺設

置 1 部停車位

旅館國際觀光旅館等類似

用途建築物 建築樓地板面積每滿 100 平方公尺

或每 4 個房間設置 1 部停車位

十 建築基地內之法定空地應留設二分之一以上種植花草樹木以美化環

境

十一 建築基地申請建築時須經縣府都市設計審議委員會依都市設計準則審

查通過後始得發照建築及施工以塑造本計畫區之獨特風格但為增

強本計畫區風格之設計經都市設計審議委員會認可者得不受都市設

計準則之限制

十二 「住一」住宅區得維持現有建築及其使用惟日後申請建築時仍應依

本要點規定辦理且為鼓勵既有聚落再發展亦得另訂「台東市都市計

畫（豐榮豐樂地區）細部計畫再發展地區土地開發管理要點」據以執

行

十三 本要點未規定事項適用其他法令規定

附 3-1

附件三 變更後都市設計準則

一 開放空間系統設計準則

開放空間在都市結構上包含都市美觀休憩娛樂環境保護及防災避難的

效果規劃設計應以提供自然舒適親切可及的人性化環境為目標並增進

都市防災避難功能

（一）開放空間類別

開放空間系統依土地屬性及使用形態區分為公共開放空間指定

留設開放空間兩類以本計畫區而言細分如后（詳附圖一）

1公共開放空間包括公園兒童遊樂場綠地廣場等用地

2指定留設開放空間包括「沿街步道式開放空間」「住三」住宅區集

中留設之「廣場式開放空間」上述所稱之開放空間係指「建築技術

規則第 15 章實施都市計畫地區建築基地綜合設計」規定開放空間

（二）開放空間設計原則

開放空間之配置除於適當區位設置公共開放空間外並指定每

一基地之「留設開放空間」的位置及其設計標準配合退縮規定維

繫全區開放空間之連續性完整性與多樣性設計原則如后

1每一街廓內及建築物簇群內均應提供開放空間

2所有街廓之開放空間應整體規劃並利用步道相銜接建構一套區內

完整的人行動線系統提升居民移動之便利性

3開放空間須完整規劃並以景觀配置手法銜接各區特色

（三）開放空間設計準則

1公園兒童遊樂場用地開放空間設計規定

（1）應具休憩集會及活動等功能得比照「臺東縣公園管理自治條

例」規定設置相關設施提供居民使用並應提供計畫區內居民

遭遇重大人為或天然災害時所需臨時避難疏散及急難救助空

間

（2）活動區配置於主要道路旁時與道路之間應以濃密植栽適當區

隔

附 3-2

附圖一 開放空間系統配置示意圖

附 3-3

（3）主要出入口應與人行動線系統連接服務車輛及停車空間出入動

線應避免干擾人行動線與主要道路系統

（4）應採開放性設計如基於安全及管理之需要四周可設置綠籬或

綠化設施圍蔽高度不得超過 1 公尺

2其他相關規定

（1）開放空間入口須明顯標示或以其他設計方式強調入口意象加

強公眾使用之能見度

（2）開放空間之舖面應使用具透水性防滑耐壓易維護的材質

舖面設計應以街廓為單元整體規劃反映地區的特色與個性

（3）開放空間的設計應符合無障礙環境的要求

（4）開放空間應美化綠化其綠覆率應達 50以上

二 人行空間設計準則

人行空間目的在提供計畫區內居民一個不需要車輛即可通達區內各主要公

共設施或開放空間的步行安全動線系統本計畫區內配置之人行空間包括都市計

畫劃設之人行步道及建築基地內留設之人行步道兩者相互配合連接建構成

全區完整的人行步道系統提升居民移動之便利性本計畫區內人行空間設計準

則如后

（一）都市計畫劃設之人行步道設計規定

1人行步道之人行空間淨寬度不得小於 15 公尺

2應具連續性舒適性方便性與美觀等基本功能

3交叉路口得視交通需要以號誌輔以聲音告知行人應停止或行進

4除得提供設置灌木植栽及街道傢俱外不得設置其他有礙通行之設施

物並應設置中低光源之照明設施

（二）建築基地內留設之人行步道設計規定

1建築基地內留設之人行步道應與基地內之其他法定空地整體規劃並

與周邊之公共開放空間直接聯繫

2建築基地內留設之人行步道應與車行動線系統明確區分減少交通衝

擊

3建築基地內留設之人行步道地坪應平整每一街廓之各街角均應採無

附 3-4

障礙環境設計

三 交通運輸系統設計準則

交通運輸系統之設計應以提供具可行性及易行性之交通運輸方式為目標

透過道路功能等級之明確劃分各層級道路依其功能服務水準與周圍土地使用

之特性設置不同之車行空間寬度及景觀設計規定

（一）計畫道路標準斷面設計規定

本計畫區內道路斷面車道數及空間配置應參酌附圖二辦理其中

公共設施帶係供作佈設行道樹公車站牌售票亭變電箱路燈

自行車停車空間及各類街道傢俱之空間且計畫道路兩側均規定建築

物退縮供留設「沿街步道式開放空間」

（二）停車空間設計規定

1住宅區留設之停車位不得設置於指定留設開放空間臨計畫道路境界

線 15 公尺範圍內及防火間隔上「住三」住宅區應集中設置地下停

車場其出入口應設置於次要道路或私設通路上並與基地進出動線

開放空間整體設計

2公園兒童遊樂場用地內應留設自行車停放空間並設置自行車停放

架或類似防竊功能之保護設施

附圖二 計畫道路標準斷面圖

附 3-5

3路外公共停車場設計規定

（1）路外公共停車場應有植栽計畫舖面須全面使用透水性材料且

周圍應予綠化

（2）路外公共停車場除出入口處外四周應以綠化土堤或綠化材料

形成適當之圍籬

四 建築基地細分規模設計準則

「住一」「住二」住宅區開發規模如非完整街廓開發時應考量與鄰近基地

之關係並配合集中留設法定空地

五 建築量體配置高度造型色彩及風格設計準則

（一）建築物允建高度應依建築技術規則建築設計施工篇第 164 條規定計算

並檢討日照

（二）為配合遠景海岸山脈富變化的稜線建築物屋頂層及屋頂突出物應設

置斜屋頂且斜屋頂之投影面積不得小於建築面積之 80斜屋頂之

斜率原則上為1 至3 之間若經都市設計審議委員會認可係為設

計上之需要得調整之

（三）新建建築物之外牆造型及開窗形式應配合鄰屋設計

（四）為調和人造建築物與背景天空海洋山脈田野等色彩建築物屋

頂色牆壁色色彩為深色瓦對白色或淺灰

（五）「住一」「住二」住宅區若需裝置廣告物等附屬設施物應以不妨礙

通行及景觀為原則不得設置於指定留設開放空間及防火間隔上附

著於建築物上之高度不得低於 36 公尺廣告物大小以高度 3 公尺寬

度 06 公尺為限其餘規定依內政部「招牌廣告及樹立廣告管理辦法」

等相關規定辦理

（六）「住三」住宅區之廣告物等附屬設施應配合集合住宅建築設計統一

規範

六 環境保護設施設計準則

本計畫區內環境保護設施主要為污水處理設施及「住三」住宅區之垃圾貯存

空間其設計規定如后

（一）污水處理設施依建築技術規則施工篇第 49 條規定辦理

（二）每一單元（以街廓計）之「住二」住宅區開發時應至少設置一處垃

附 3-6

圾貯存空間集中收集處理垃圾

（三）垃圾貯存空間應面臨次要道路集中設置且不得設置於建築物主要出

入口旁垃圾貯存空間未臨接計畫道路時應留設 35 公尺寬之車道連

接計畫道路垃圾貯存空間位室內者車道淨寬應達 4 公尺以上且

應設置於地面層

（四）垃圾貯存空間應有適當之清洗（含排水措施）隔離設施以維護環境衛

生如位法定空地者應配合綠化設施美化

七 景觀計畫

景觀計畫目的在塑造本計畫區之整體都市景觀及舒適生活環境設計準則如

后

（一）計畫道路兩側之公共設施帶應於適當位置與間距處植栽喬木行道樹

（如附圖三）且依下列規定

1行道樹樹冠底離地淨高 2 公尺以上根部應保留適當之透水面積

2行道樹樹幹四周應舖設鏤空鑄鐵蓋板或透水設施且應與人行步道地

坪高程齊平

3每一街道應有一代表樹種並將其延續至該街道內之社區樹種以具

大型樹冠耐污染易維護為原則

（二）「沿街步道式開放空間」應利用綠化植栽作為道路與建築物間之緩衝

區且每一街廓之植栽應為同一或共同樹種

（三）「住三」住宅區指定留設之廣場式開放空間以集中配置為原則面積

至少 400 平方公尺且綠地面積至少佔 30長寬比不得超過 21且

應按開放空間面積每滿 64 平方公尺至少植栽喬木一棵其樹冠底離地

淨高 2 公尺以上

附 3-7

附圖三 道路斷面景觀示意圖

（四）公園兒童遊樂場用地景觀設計準則

1公園用地中央主要地區應提供一具多功能及多用途使用的大型活動

區域其他各分區應考量觀賞休閒運動遊戲及衛生等活動與功

能設施

2區內供公用設備及服務設施（如垃圾收集公共廁所）等使用之區域

應使用綠籬或樹叢適當圍蔽

3兒童遊樂場用地配置原則

（1）根據兒童活動尺寸荷重等設計

（2）採用複合式遊具使遊戲有連續性與變化

（3）按兒童年齡分類進行設計

（4）提供父母休憩看護設施以便就近照顧

（5）著重安全考量如彈性地板去除尖銳部分等措施

附 4-1

附件四 台東市都市計畫（豐榮豐樂地區）細部計畫

再發展地區土地開發管理要點

一 本要點依「台東市都市計畫（豐榮豐樂地區）細部計畫土地使用分區管

制計畫」第十二點規定訂定之

二 再發展區之土地權利關係人得擬具開發計畫提經臺東縣都市計畫委員會審

查通過後再依相關法令向主管建築機關申請開發建築

三 申請基地符合下列條件者始得依本要點辦理

（一）基地臨接計畫道路之長度在 20 公尺以上或達週界總長度六分之一且面

積達 1000 平方公尺以上者

（二）因鄰地已申請建築或基地條件特殊致未能符合前款規定者經臺東縣都

市計畫委員會同意後得不受前款規定限制

四 開發計畫應以書圖載明下列事項

（一）申請人姓名身份證字號及地址

（二）開發地區範圍面積及土地與建物使用現況

（三）土地使用及公共設施計畫其圖面比例尺不得小於 1600

（四）土地使用管制計畫

（五）都市設計事項得視實際需要依都市計畫定期通盤檢討實施辦法第八

條第二項之內容予以述明

（六）土地及地上物處理計畫

（七）事業及財務計畫

（八）實施進度

（九）全部土地權利關係人姓名住址權利證明文件及私有土地所有權人

同意書

（十）套繪土地使用計畫之地籍圖其比例尺不得小於 11200

五 依本要點申請整體開發時需以不小於申請開發總面積 20之土地折算為

回饋代金並於全部繳納後始得發照建築

附 4-2

前項代金之計算係以應回饋之土地面積乘以繳交當年度之土地公告現值

加四成為準

六 依本要點申請整體開發者得依下列公式核算其申請開發建築之基準容積

率但該基準容積不得大於 240

V=V0times（1+（V1-01）+ V2）（1-V1）≦240

其中 V回饋後之基準容積率

V0該分區之容積率（120）

V1回饋土地比例

V2獎勵係數（訂為 02）

七 本要點未規定事項悉依其他法令規定辦理

變更機關

業務承辦

人員

擬定機關

業務承辦

人員

業務單位

主管

業務單位

主管

規劃單位亞興測量有限公司

龍邑工程顧問股份有限公司

38

表九 變更後土地使用計畫面積表

項目 北區 中區 南區 合計

面積 (公頃)

比例()面積

(公頃)比例()

面積 (公頃)

比例() 面積

(公頃) 比例()

土地

使用

分區

第 一 種 住 宅 區 - 000 - 000 037 299 037 109

第二種住宅區 803 6011 429 5207 663 5360 1895 5578

第三種住宅區 083 621 098 1189 108 872 289 851

小計 886 6632 527 6396 808 6531 2221 6538

公共

設施

用地

兒童遊樂場用地 079 591 058 704 - 000 137 403

公園用地 050 374 - 000 105 849 155 456

綠地 024 180 - 000 - 000 024 071

停車場用地 - 000 042 510 030 243 072 212

廣場用地 006 045 018 218 - 000 024 071

水溝用地 - 000 - 000 023 186 023 068

道路用地 291 2178 179 2172 271 2191 741 2181

小計 450 3368 297 3604 429 3469 1176 3462

合計 1336 10000 824 10000 1237 10000 3397 10000

39

圖七 變更計畫示意圖（北中區）

40

圖八 變更計畫示意圖（南區）

41

圖九 變更後計畫示意圖

42

玖事業及財務計畫

一開發方式

本計畫於 89 年發布實施後因中央政府國民住宅政策轉變及公共設施比例

過高等因素致難以執行後續開發計畫遂由台東縣政府研議降低公共設施用地

比例及增列市地重劃方式開發提經內政部都市計畫委員會第 592次第 606次

第 611 次會議討論其決議綜整為下列三點

（一）同意修正道路系統公共設施用地比例由 3989調降為 3795

（二）為增加計畫執行可行性請縣府考量地方實際發展需要酌予提高土地

使用強度

（三）增列開發方式部分請縣府依規定層報行政院核示後再據以辦理

為提高開發可行性並增加原土地所有權人領回土地比例經評估後公共設施

用地比例需調降至 35以下較為可行而土地使用強度部分經考量整體都市

景觀及實際發展狀況仍以維持原使用強度惟配合本次實質計畫內容變更酌予

調整其區位故前述第一二點決議內容均已納入本次變更檢討之

有關第三點決議增列開發方式部分綜合考量時空環境變遷政策指導開

發目的民眾權益保障及開發可行性等因素後基於下列理由仍維持區段徵收方

式辦理

（一）為符合中央政府興建社會住宅政策及日後興建公益性住宅需求本計

畫區開發後應保留部分土地集中妥予運用而市地重劃係採原位次分配

土地日後無法取得足夠規模之完整土地故未能滿足開發目的

（二）本案變更後公共設施用地比例雖已降為 3462倘採市地重劃開發

加計費用負擔後總負擔勢必超過 4500依據「市地重劃實施辦法」

第 23 條規定需經由過半土地所有權人同意始得為之而本區土地所

有權人數高達三百餘人恐難據以執行

爰此除合法建築密集街廓之第一種住宅區及水利會管有之現況溝渠（水溝

用地）外均維持區段徵收方式辦理整體開發並由臺東縣政府為開發主體

43

圖十 區段徵收範圍示意圖

二開發期程

（一）本案應以全部一次開發為原則惟考量政府財政狀況都市成長管理及都

市發展需求等因素必要時得採分期分區開發且預計變更都市計畫經內

政部都市計畫委員會審竣後 3 年內完成全部或第一期區段徵收計畫報核

程序辦理區段徵收作業主要期程計算至標售完成止為 7 年其中工程施

工期程為 3 年惟實際進度得由主管機關視實際狀況酌予調整之

採分期分區開發時應採北中區及南區二期二區方式開發並以南區為

優先開發區且應於南區開發完成後五年內或可建築用地使用率達 50

44

時辦理第二期開發

（二）第一種住宅區已建築使用之合法建物得維持原建築及其使用且得為必要

之維護及修繕並得申請個別建築或依「台東市都市計畫（豐榮豐樂地

區）細部計畫再發展地區土地開發管理要點」辦理其建築管理及使用管

制仍應依循本計畫土地使用分區管制計畫及其他相關法令

本計畫區總面積為 3397 公頃除第一種住宅區及水溝用地外均採區段徵

收方式辦理故開發面積約 3337 公頃其開發財務說明如下

三財務計畫

（一）土地處理原則

1預計土地所有權人領回抵價地比例

依土地徵收條例第 39 條第 2 項規定抵價地總面積以徵收總面

積之 50為原則因情況特殊經上級主管機關核准者不在此限

但不得少於 40曾為農地重劃者該重劃地區部分不得少於 45

本區段徵收範圍並無參與農地重劃因此依上述原則並參考目

前不動產市場普遍之交易行情以及本計畫區之財務狀況等因素抵價

地發還比例暫以 50預估惟實際土地所有權人領回抵價地比例應以

臺東縣政府報經中央區段徵收主管機關（內政部）核定之抵價地比例

為準

2區段徵收後土地處理方式

本計畫區段徵收範圍內土地經規劃整理後其土地處理方式依

土地徵收條例區段徵收實施辦法及其相關規定辦理並以臺東縣政

府報經中央區段徵收主管機關（內政部）核定之區段徵收計畫為準

（二）開發費用估算

1區段徵收作業費用

辦理本計畫區段徵收作業所需地籍整理費及其他辦理土地整理

必要之費用依過往之經驗以每公頃 120 萬元估算之估計約需 4004

萬元

2地價補償費

擬以私有土地面積 30選擇領取現金補償及公有土地有償撥用

方式參與區段徵收並參酌鄰近地區性質相似之土地交易價格後依土

45

地屬性周邊買賣價並排除掉預期因素及其他影響市價的因素後土

地平均補償單價以 8000 元（≒26446 元坪）估算其地價補償費

為 84400 萬元

3地上物補償費

地上物拆遷補償費部分包含農作改良物鐵皮與網室棚架磚

造與鋼筋混凝土造等其中農作改良物以每公頃 60 萬元鋼筋水泥

造建物拆遷補償費以每公頃 27000 萬元計算磚造建物拆遷補償費以

每公頃 15000 萬元計算鐵皮造建物拆遷補償費以每公頃 5500 萬元

計算及網室棚架以每公頃 500 萬元計算估算地上物拆遷補償費合計

約 14061 萬元

4公共設施費用

包含全區整地工程雨污水下水道地下管道公園綠地廣

場兒童遊樂場停車場及道路等公共設施之規劃設計施工及工程

管理費用考量範圍內地形平坦且地上物單純故整地工程以每公頃

80 萬元計雨污水下水道分別以每公頃 200 萬元及 250 萬元計電

信電力與自來水等公用管線工程以每公頃 300 萬元計公園及兒童

遊樂場用地以每公頃 1800 萬元計綠地以每公頃 1400 萬元計廣

場用地以每公頃 1500 萬元計停車場用地以每公頃 1500 萬元計及

道路用地以每公頃 1600 萬元計等工程規劃設計管理及監造費等

以工程總經費 8計算合計約需 50313 萬元

5管理維護費

區段徵收完成後區內公共設施管理維護費本區依土地徵收條例

施行細則第 51 條第 2 項規定以每年每公頃 5 萬元編列 3 年計算

估計約需 501 萬元

6貸款利息

在辦理區段徵收時可向平均地權基金及公民營行庫辦理貸款作

業依本計畫區段徵收作業預定辦理期程參考五大銀行基準利率（台

灣銀行合作金庫銀行第一銀行華南銀行及台灣土地銀行）並參

酌物價上漲趨勢貸款利率以 3進行估算估算本計畫區段徵收作業

之貸款利息估計約需 16567 萬元

7估算結果

依據前述區段徵收作業費用地價補償費地上物補償費公共

46

設施費用管理維護費及貸款利息估算結果本計畫區段徵收開發總

費用預估約為 169846 萬元詳表十所示

表十 區段徵收開發總費用估算表

項目 單位 數量 單價

（萬元）

總價

（萬元）說明

一區段徵收作業費用 公頃 3337 120 4004

二補償費用

地價補償費 公頃 1055 8000 84400以私有地主30領取

地價補償及公有土地

全數作價方式領回

地上物拆遷補償

農作物 公頃 2500 60 1500

建物

鋼筋混凝土 公頃 015 27000 4050

磚造 公頃 006 15000 900

鐵皮造 公頃 064 5500 3520

網室棚架 公頃 310 500 1550

自拆遷獎勵金 式 100 2541 2541

小計 98461

三公共設施費用

整地工程 公頃 3337 80 2670

公園及兒童遊樂場 公頃 292 1800 5256

綠地 公頃 024 1400 336

廣場 公頃 024 1500 360

停車場 公頃 072 1500 1080

道路 公頃 741 1600 11856

雨水下水道 公頃 3337 200 6674

污水下水道 公頃 3337 250 8343

共同管溝 公頃 3337 300 10011電力電信及自來水

地下管線工程費

小計 46586

工程規劃設計管理

及監造費等 式 100 3727 3727 按工程費之 8估計

合計 50313

四管理維護費 公頃 3337 5 501每年每公頃 5 萬元

編列 3年計算

五貸款利息 16567 以年息 3複利計算

總開發費用 169846

註實際區段徵收開發總費用依辦理時之法令規定及實際發生之費用為準

（三）土地處分方式

47

1私有地所有權人領回抵價地比例依土地徵收條例第 39 條第 2 項辦理發

還土地所有權人之抵價地以第二種住宅區為原則

2屬土地徵收條例第 44 條第 1 項第 2 款所列之公共設施無償登記該管縣政

府本計畫公園兒童遊樂場用地綠地廣場停車場及道路用地等

公共設施用地無償登記為臺東縣政府所有

3其餘可供建築土地則依土地徵收條例第 44 條第 1 項第 5 款規定予以處

分

表十一 區段徵收土地處分方式表

類 別 內 容 面積（公頃）

1發還抵價地土地 第二種住宅區 1141

2無償登記之公共設施用地

公園用地兒童遊樂場用地綠

地廣場用地停車場用地及道路

用地等

1153

3供興建公益性住宅之土地 第三種住宅區 289

4剩餘可供標(讓)售土地 扣除發還抵價地土地後之第二種

住宅區 754

合 計 3337

註區段徵收抵價地之比例以 50為估算財務計畫之依據實際抵價地之比例應以區段徵收主管機關報經核定之比例為準

（四）區段徵收後土地處分收入估算

依據各開發項目之開發方式與概估開發費用經整理分析後區段徵

收後土地處分預估面積為 1043 公頃參酌鄰近地區土地交易案例擬

訂 17500 元作為第二種住宅區用地標(讓)售價格另第三種住宅區按

以開發成本 16285 元折價專案讓售予需地機關預估土地處分收入

約為 179014 萬元以作為縣府未來辦理開發之參考依據惟未來仍得

視財政情形及實際發展需要酌予調整

（五）自償能力分析

1經費籌措

本計畫區段徵收開發總費用之經費籌措方式包括向臺東縣平均

地權基金財政部地方建設基金或各行庫申貸支應等

2自償能力分析

48

本計畫區段徵收開發總費用約需 169846 萬元區段徵收後土地

處分預估收入約 179014 萬元預估區段徵收後盈餘約 9168 萬元

益本比為 105另本案經財務分析結果財務平衡標售底價約 16285

元（≒53835 元坪）與周邊客觀條件相同之都市計畫區住宅區市

場交易行情相較下仍有利基整體財務應屬可行

（六）敏感度分析

抵價地發還比例分別以 4042545475及 50與地主領

取現金比例 0102030及 40進行敏感度分析其財務結果

詳如表十二所示

表十二 區段徵收財務敏感度分析表

抵價地發還比例 地主領現比例 開發總費用

（萬元）

土地處分收入

（萬元）

盈餘

（萬元） 益本比

4000

0 80277 150489 70212 187

10 109605 173309 63704 158

20 138932 196129 57197 141

30 168259 218949 50690 130

40 197587 241769 44182 122

4250

0 80844 136227 55383 169

10 110115 160473 50358 146

20 139385 184719 45334 133

30 168656 208965 40309 124

40 197926 233212 35286 118

4500

0 81410 121964 40554 150

10 110625 147637 37012 133

20 139839 173309 33470 124

30 169052 198982 29930 118

40 198267 224654 26387 113

4750

0 81976 107702 25726 131

10 111135 134800 23665 121

20 140292 161899 21607 115

30 169449 188998 19549 112

40 198607 216097 17490 109

5000

0 82543 93439 10896 113

10 111644 121964 10320 109

20 140746 150489 9743 107

30 169846 179014 9168 105

40 198947 207539 8592 104

附 1-1

附件一 臺東縣政府 104 年 6 月 12 日 府建都字第 1040115666 號函

附 2-1

附件二 變更後土地使用分區管制計畫

為有效控制本計劃區土地使用強度確保公共設施服務水準維護良好生活

環境訂定土地使用分區管制要點如后

一 本要點依都市計畫法第 22 條及同法臺灣省施行細則第 35 條規定訂之

二 住宅區

（一）第一種住宅區（即「住一」住宅區）建蔽率不得大於 60容積率不

得大於 120

（二）第二種住宅區（即「住二」住宅區）建蔽率不得大於 60容積率不

得大於 160

（三）第三種住宅區（即「住三」住宅區）建蔽率不得大於 50容積率不

得大於 240

三 建築形式

（一）為配合遠景海岸山脈富變化的稜線建築物屋頂層及屋頂突出物應設

置斜屋頂且斜屋頂之投影面積不得小於建築面積之 80斜屋頂（覆

文化瓦）之斜率原則上為 11 至 13 之間若經都市設計審議委

員會認可係為設計上之需要得調整之

（二）新建建築物之外牆造型及開窗型式應配合鄰屋設計

四 開放空間

（一）「住一」「住二」「住三」住宅區臨接計畫道路部分應至少退縮 4 公尺

供留設「沿街步道式開放空間」設置淨寬 15 公尺以上之連續鋪面人

行步道免設置騎樓

（二）「住三」住宅區除留設「沿街步道式開放空間」外應在集中留設「廣

場式開放空間」並與公共開放空間鄰近「住一」「住二」住宅區除

留設「沿街步道式開放空間」外其餘之法定空地應配合防火間隔整

體規劃

（三）「住一」「住二」住宅區之防火間隔宜整體規劃集中留設開放空間應

配合防火間隔位置留設防火間隔不得設置圍牆僅能以高度不超過 1

公尺之綠籬作為界隔空間且不得有高於地面之固定結構物

（四）「住一」「住二」住宅區之防火間隔寬度為 2 公尺

附 2-2

（六）開放空間得計入建築基地之法定空地應美化綠化達綠覆率 50以

上

（七）1有關設置開放空間獎勵部份依內政部訂定「實施都市計畫地區建築

基地綜合設計鼓勵辦法」規定辦理

2建築物提供部分樓地板面積供下列使用者得增加所提供之樓地板面

積但以不超過基地面積乘以該基地容積率之 30為限

（1）私人捐獻或設置圖書館博物館藝術中心兒童青少年勞

工老人等活動中心景觀公共設施等供公眾使用其集中留設

之面積在 1 百平方公尺以上並經目的事業主管機關核准設立公

益性基金管理營運者

（2）建築物留設空間與天橋或地下道連接供公眾使用經交通主管機

關核准者

五 建築基地內留設之人行步道應與其他法定空地整體規劃並與周遭之公共

開放空間直接聯繫

六 交通運輸系統

（一）依都市設計準則之計劃道路標準斷面留設之公共設施帶供作佈設行

道樹公車站牌售票亭變電箱路燈標誌自行車停車空間及

各類街道家俱之空間

（二）「住一」「住二」住宅區每一住宅單元應至少設置 1 部停車位該停車

位不得設置於指定留設開放空間之人行步道及防火間隔上「住三」住

宅區應集中設置地下停車場

（三）「住一」「住二」住宅區若附設 1 部以上之停車位時其停車位得以前

後方式配置之

七 建築基地細分規模

（一）「住一」「住二」住宅區最小基地開發單元 120 平方公尺最小基地面

寬及最小建築面寬 5 公尺

（二）「住三」住宅區最小基地開發單元 1500 平方公尺

八 公共設施用地得依「都市計畫公共設施用地多目標使用方案」規定作多目

標使用

九 為維護居住環境品質本計畫區內停車空間依左表規定

附 2-3

土地及建築物用途 基準停車位數

住宅等類似用途建築物

建築樓地板面積在 250 平方公尺以

下者應留設 1 部停車空間超過部

分每超過 150 平方公尺及其零數應

增設 1 部停車空間

商場（店）餐廳飲食店

超級市場等類似用途建築

物

建築樓地板面積每滿 100 平方公尺

設置 1 部停車位

辦公事務所金融等類私

用途建築物 建築樓地板面積每滿 80 平方公尺設

置 1 部停車位

旅館國際觀光旅館等類似

用途建築物 建築樓地板面積每滿 100 平方公尺

或每 4 個房間設置 1 部停車位

十 建築基地內之法定空地應留設二分之一以上種植花草樹木以美化環

境

十一 建築基地申請建築時須經縣府都市設計審議委員會依都市設計準則審

查通過後始得發照建築及施工以塑造本計畫區之獨特風格但為增

強本計畫區風格之設計經都市設計審議委員會認可者得不受都市設

計準則之限制

十二 「住一」住宅區得維持現有建築及其使用惟日後申請建築時仍應依

本要點規定辦理且為鼓勵既有聚落再發展亦得另訂「台東市都市計

畫（豐榮豐樂地區）細部計畫再發展地區土地開發管理要點」據以執

行

十三 本要點未規定事項適用其他法令規定

附 3-1

附件三 變更後都市設計準則

一 開放空間系統設計準則

開放空間在都市結構上包含都市美觀休憩娛樂環境保護及防災避難的

效果規劃設計應以提供自然舒適親切可及的人性化環境為目標並增進

都市防災避難功能

（一）開放空間類別

開放空間系統依土地屬性及使用形態區分為公共開放空間指定

留設開放空間兩類以本計畫區而言細分如后（詳附圖一）

1公共開放空間包括公園兒童遊樂場綠地廣場等用地

2指定留設開放空間包括「沿街步道式開放空間」「住三」住宅區集

中留設之「廣場式開放空間」上述所稱之開放空間係指「建築技術

規則第 15 章實施都市計畫地區建築基地綜合設計」規定開放空間

（二）開放空間設計原則

開放空間之配置除於適當區位設置公共開放空間外並指定每

一基地之「留設開放空間」的位置及其設計標準配合退縮規定維

繫全區開放空間之連續性完整性與多樣性設計原則如后

1每一街廓內及建築物簇群內均應提供開放空間

2所有街廓之開放空間應整體規劃並利用步道相銜接建構一套區內

完整的人行動線系統提升居民移動之便利性

3開放空間須完整規劃並以景觀配置手法銜接各區特色

（三）開放空間設計準則

1公園兒童遊樂場用地開放空間設計規定

（1）應具休憩集會及活動等功能得比照「臺東縣公園管理自治條

例」規定設置相關設施提供居民使用並應提供計畫區內居民

遭遇重大人為或天然災害時所需臨時避難疏散及急難救助空

間

（2）活動區配置於主要道路旁時與道路之間應以濃密植栽適當區

隔

附 3-2

附圖一 開放空間系統配置示意圖

附 3-3

（3）主要出入口應與人行動線系統連接服務車輛及停車空間出入動

線應避免干擾人行動線與主要道路系統

（4）應採開放性設計如基於安全及管理之需要四周可設置綠籬或

綠化設施圍蔽高度不得超過 1 公尺

2其他相關規定

（1）開放空間入口須明顯標示或以其他設計方式強調入口意象加

強公眾使用之能見度

（2）開放空間之舖面應使用具透水性防滑耐壓易維護的材質

舖面設計應以街廓為單元整體規劃反映地區的特色與個性

（3）開放空間的設計應符合無障礙環境的要求

（4）開放空間應美化綠化其綠覆率應達 50以上

二 人行空間設計準則

人行空間目的在提供計畫區內居民一個不需要車輛即可通達區內各主要公

共設施或開放空間的步行安全動線系統本計畫區內配置之人行空間包括都市計

畫劃設之人行步道及建築基地內留設之人行步道兩者相互配合連接建構成

全區完整的人行步道系統提升居民移動之便利性本計畫區內人行空間設計準

則如后

（一）都市計畫劃設之人行步道設計規定

1人行步道之人行空間淨寬度不得小於 15 公尺

2應具連續性舒適性方便性與美觀等基本功能

3交叉路口得視交通需要以號誌輔以聲音告知行人應停止或行進

4除得提供設置灌木植栽及街道傢俱外不得設置其他有礙通行之設施

物並應設置中低光源之照明設施

（二）建築基地內留設之人行步道設計規定

1建築基地內留設之人行步道應與基地內之其他法定空地整體規劃並

與周邊之公共開放空間直接聯繫

2建築基地內留設之人行步道應與車行動線系統明確區分減少交通衝

擊

3建築基地內留設之人行步道地坪應平整每一街廓之各街角均應採無

附 3-4

障礙環境設計

三 交通運輸系統設計準則

交通運輸系統之設計應以提供具可行性及易行性之交通運輸方式為目標

透過道路功能等級之明確劃分各層級道路依其功能服務水準與周圍土地使用

之特性設置不同之車行空間寬度及景觀設計規定

（一）計畫道路標準斷面設計規定

本計畫區內道路斷面車道數及空間配置應參酌附圖二辦理其中

公共設施帶係供作佈設行道樹公車站牌售票亭變電箱路燈

自行車停車空間及各類街道傢俱之空間且計畫道路兩側均規定建築

物退縮供留設「沿街步道式開放空間」

（二）停車空間設計規定

1住宅區留設之停車位不得設置於指定留設開放空間臨計畫道路境界

線 15 公尺範圍內及防火間隔上「住三」住宅區應集中設置地下停

車場其出入口應設置於次要道路或私設通路上並與基地進出動線

開放空間整體設計

2公園兒童遊樂場用地內應留設自行車停放空間並設置自行車停放

架或類似防竊功能之保護設施

附圖二 計畫道路標準斷面圖

附 3-5

3路外公共停車場設計規定

（1）路外公共停車場應有植栽計畫舖面須全面使用透水性材料且

周圍應予綠化

（2）路外公共停車場除出入口處外四周應以綠化土堤或綠化材料

形成適當之圍籬

四 建築基地細分規模設計準則

「住一」「住二」住宅區開發規模如非完整街廓開發時應考量與鄰近基地

之關係並配合集中留設法定空地

五 建築量體配置高度造型色彩及風格設計準則

（一）建築物允建高度應依建築技術規則建築設計施工篇第 164 條規定計算

並檢討日照

（二）為配合遠景海岸山脈富變化的稜線建築物屋頂層及屋頂突出物應設

置斜屋頂且斜屋頂之投影面積不得小於建築面積之 80斜屋頂之

斜率原則上為1 至3 之間若經都市設計審議委員會認可係為設

計上之需要得調整之

（三）新建建築物之外牆造型及開窗形式應配合鄰屋設計

（四）為調和人造建築物與背景天空海洋山脈田野等色彩建築物屋

頂色牆壁色色彩為深色瓦對白色或淺灰

（五）「住一」「住二」住宅區若需裝置廣告物等附屬設施物應以不妨礙

通行及景觀為原則不得設置於指定留設開放空間及防火間隔上附

著於建築物上之高度不得低於 36 公尺廣告物大小以高度 3 公尺寬

度 06 公尺為限其餘規定依內政部「招牌廣告及樹立廣告管理辦法」

等相關規定辦理

（六）「住三」住宅區之廣告物等附屬設施應配合集合住宅建築設計統一

規範

六 環境保護設施設計準則

本計畫區內環境保護設施主要為污水處理設施及「住三」住宅區之垃圾貯存

空間其設計規定如后

（一）污水處理設施依建築技術規則施工篇第 49 條規定辦理

（二）每一單元（以街廓計）之「住二」住宅區開發時應至少設置一處垃

附 3-6

圾貯存空間集中收集處理垃圾

（三）垃圾貯存空間應面臨次要道路集中設置且不得設置於建築物主要出

入口旁垃圾貯存空間未臨接計畫道路時應留設 35 公尺寬之車道連

接計畫道路垃圾貯存空間位室內者車道淨寬應達 4 公尺以上且

應設置於地面層

（四）垃圾貯存空間應有適當之清洗（含排水措施）隔離設施以維護環境衛

生如位法定空地者應配合綠化設施美化

七 景觀計畫

景觀計畫目的在塑造本計畫區之整體都市景觀及舒適生活環境設計準則如

后

（一）計畫道路兩側之公共設施帶應於適當位置與間距處植栽喬木行道樹

（如附圖三）且依下列規定

1行道樹樹冠底離地淨高 2 公尺以上根部應保留適當之透水面積

2行道樹樹幹四周應舖設鏤空鑄鐵蓋板或透水設施且應與人行步道地

坪高程齊平

3每一街道應有一代表樹種並將其延續至該街道內之社區樹種以具

大型樹冠耐污染易維護為原則

（二）「沿街步道式開放空間」應利用綠化植栽作為道路與建築物間之緩衝

區且每一街廓之植栽應為同一或共同樹種

（三）「住三」住宅區指定留設之廣場式開放空間以集中配置為原則面積

至少 400 平方公尺且綠地面積至少佔 30長寬比不得超過 21且

應按開放空間面積每滿 64 平方公尺至少植栽喬木一棵其樹冠底離地

淨高 2 公尺以上

附 3-7

附圖三 道路斷面景觀示意圖

（四）公園兒童遊樂場用地景觀設計準則

1公園用地中央主要地區應提供一具多功能及多用途使用的大型活動

區域其他各分區應考量觀賞休閒運動遊戲及衛生等活動與功

能設施

2區內供公用設備及服務設施（如垃圾收集公共廁所）等使用之區域

應使用綠籬或樹叢適當圍蔽

3兒童遊樂場用地配置原則

（1）根據兒童活動尺寸荷重等設計

（2）採用複合式遊具使遊戲有連續性與變化

（3）按兒童年齡分類進行設計

（4）提供父母休憩看護設施以便就近照顧

（5）著重安全考量如彈性地板去除尖銳部分等措施

附 4-1

附件四 台東市都市計畫（豐榮豐樂地區）細部計畫

再發展地區土地開發管理要點

一 本要點依「台東市都市計畫（豐榮豐樂地區）細部計畫土地使用分區管

制計畫」第十二點規定訂定之

二 再發展區之土地權利關係人得擬具開發計畫提經臺東縣都市計畫委員會審

查通過後再依相關法令向主管建築機關申請開發建築

三 申請基地符合下列條件者始得依本要點辦理

（一）基地臨接計畫道路之長度在 20 公尺以上或達週界總長度六分之一且面

積達 1000 平方公尺以上者

（二）因鄰地已申請建築或基地條件特殊致未能符合前款規定者經臺東縣都

市計畫委員會同意後得不受前款規定限制

四 開發計畫應以書圖載明下列事項

（一）申請人姓名身份證字號及地址

（二）開發地區範圍面積及土地與建物使用現況

（三）土地使用及公共設施計畫其圖面比例尺不得小於 1600

（四）土地使用管制計畫

（五）都市設計事項得視實際需要依都市計畫定期通盤檢討實施辦法第八

條第二項之內容予以述明

（六）土地及地上物處理計畫

（七）事業及財務計畫

（八）實施進度

（九）全部土地權利關係人姓名住址權利證明文件及私有土地所有權人

同意書

（十）套繪土地使用計畫之地籍圖其比例尺不得小於 11200

五 依本要點申請整體開發時需以不小於申請開發總面積 20之土地折算為

回饋代金並於全部繳納後始得發照建築

附 4-2

前項代金之計算係以應回饋之土地面積乘以繳交當年度之土地公告現值

加四成為準

六 依本要點申請整體開發者得依下列公式核算其申請開發建築之基準容積

率但該基準容積不得大於 240

V=V0times（1+（V1-01）+ V2）（1-V1）≦240

其中 V回饋後之基準容積率

V0該分區之容積率（120）

V1回饋土地比例

V2獎勵係數（訂為 02）

七 本要點未規定事項悉依其他法令規定辦理

變更機關

業務承辦

人員

擬定機關

業務承辦

人員

業務單位

主管

業務單位

主管

規劃單位亞興測量有限公司

龍邑工程顧問股份有限公司

39

圖七 變更計畫示意圖（北中區）

40

圖八 變更計畫示意圖（南區）

41

圖九 變更後計畫示意圖

42

玖事業及財務計畫

一開發方式

本計畫於 89 年發布實施後因中央政府國民住宅政策轉變及公共設施比例

過高等因素致難以執行後續開發計畫遂由台東縣政府研議降低公共設施用地

比例及增列市地重劃方式開發提經內政部都市計畫委員會第 592次第 606次

第 611 次會議討論其決議綜整為下列三點

（一）同意修正道路系統公共設施用地比例由 3989調降為 3795

（二）為增加計畫執行可行性請縣府考量地方實際發展需要酌予提高土地

使用強度

（三）增列開發方式部分請縣府依規定層報行政院核示後再據以辦理

為提高開發可行性並增加原土地所有權人領回土地比例經評估後公共設施

用地比例需調降至 35以下較為可行而土地使用強度部分經考量整體都市

景觀及實際發展狀況仍以維持原使用強度惟配合本次實質計畫內容變更酌予

調整其區位故前述第一二點決議內容均已納入本次變更檢討之

有關第三點決議增列開發方式部分綜合考量時空環境變遷政策指導開

發目的民眾權益保障及開發可行性等因素後基於下列理由仍維持區段徵收方

式辦理

（一）為符合中央政府興建社會住宅政策及日後興建公益性住宅需求本計

畫區開發後應保留部分土地集中妥予運用而市地重劃係採原位次分配

土地日後無法取得足夠規模之完整土地故未能滿足開發目的

（二）本案變更後公共設施用地比例雖已降為 3462倘採市地重劃開發

加計費用負擔後總負擔勢必超過 4500依據「市地重劃實施辦法」

第 23 條規定需經由過半土地所有權人同意始得為之而本區土地所

有權人數高達三百餘人恐難據以執行

爰此除合法建築密集街廓之第一種住宅區及水利會管有之現況溝渠（水溝

用地）外均維持區段徵收方式辦理整體開發並由臺東縣政府為開發主體

43

圖十 區段徵收範圍示意圖

二開發期程

（一）本案應以全部一次開發為原則惟考量政府財政狀況都市成長管理及都

市發展需求等因素必要時得採分期分區開發且預計變更都市計畫經內

政部都市計畫委員會審竣後 3 年內完成全部或第一期區段徵收計畫報核

程序辦理區段徵收作業主要期程計算至標售完成止為 7 年其中工程施

工期程為 3 年惟實際進度得由主管機關視實際狀況酌予調整之

採分期分區開發時應採北中區及南區二期二區方式開發並以南區為

優先開發區且應於南區開發完成後五年內或可建築用地使用率達 50

44

時辦理第二期開發

（二）第一種住宅區已建築使用之合法建物得維持原建築及其使用且得為必要

之維護及修繕並得申請個別建築或依「台東市都市計畫（豐榮豐樂地

區）細部計畫再發展地區土地開發管理要點」辦理其建築管理及使用管

制仍應依循本計畫土地使用分區管制計畫及其他相關法令

本計畫區總面積為 3397 公頃除第一種住宅區及水溝用地外均採區段徵

收方式辦理故開發面積約 3337 公頃其開發財務說明如下

三財務計畫

（一）土地處理原則

1預計土地所有權人領回抵價地比例

依土地徵收條例第 39 條第 2 項規定抵價地總面積以徵收總面

積之 50為原則因情況特殊經上級主管機關核准者不在此限

但不得少於 40曾為農地重劃者該重劃地區部分不得少於 45

本區段徵收範圍並無參與農地重劃因此依上述原則並參考目

前不動產市場普遍之交易行情以及本計畫區之財務狀況等因素抵價

地發還比例暫以 50預估惟實際土地所有權人領回抵價地比例應以

臺東縣政府報經中央區段徵收主管機關（內政部）核定之抵價地比例

為準

2區段徵收後土地處理方式

本計畫區段徵收範圍內土地經規劃整理後其土地處理方式依

土地徵收條例區段徵收實施辦法及其相關規定辦理並以臺東縣政

府報經中央區段徵收主管機關（內政部）核定之區段徵收計畫為準

（二）開發費用估算

1區段徵收作業費用

辦理本計畫區段徵收作業所需地籍整理費及其他辦理土地整理

必要之費用依過往之經驗以每公頃 120 萬元估算之估計約需 4004

萬元

2地價補償費

擬以私有土地面積 30選擇領取現金補償及公有土地有償撥用

方式參與區段徵收並參酌鄰近地區性質相似之土地交易價格後依土

45

地屬性周邊買賣價並排除掉預期因素及其他影響市價的因素後土

地平均補償單價以 8000 元（≒26446 元坪）估算其地價補償費

為 84400 萬元

3地上物補償費

地上物拆遷補償費部分包含農作改良物鐵皮與網室棚架磚

造與鋼筋混凝土造等其中農作改良物以每公頃 60 萬元鋼筋水泥

造建物拆遷補償費以每公頃 27000 萬元計算磚造建物拆遷補償費以

每公頃 15000 萬元計算鐵皮造建物拆遷補償費以每公頃 5500 萬元

計算及網室棚架以每公頃 500 萬元計算估算地上物拆遷補償費合計

約 14061 萬元

4公共設施費用

包含全區整地工程雨污水下水道地下管道公園綠地廣

場兒童遊樂場停車場及道路等公共設施之規劃設計施工及工程

管理費用考量範圍內地形平坦且地上物單純故整地工程以每公頃

80 萬元計雨污水下水道分別以每公頃 200 萬元及 250 萬元計電

信電力與自來水等公用管線工程以每公頃 300 萬元計公園及兒童

遊樂場用地以每公頃 1800 萬元計綠地以每公頃 1400 萬元計廣

場用地以每公頃 1500 萬元計停車場用地以每公頃 1500 萬元計及

道路用地以每公頃 1600 萬元計等工程規劃設計管理及監造費等

以工程總經費 8計算合計約需 50313 萬元

5管理維護費

區段徵收完成後區內公共設施管理維護費本區依土地徵收條例

施行細則第 51 條第 2 項規定以每年每公頃 5 萬元編列 3 年計算

估計約需 501 萬元

6貸款利息

在辦理區段徵收時可向平均地權基金及公民營行庫辦理貸款作

業依本計畫區段徵收作業預定辦理期程參考五大銀行基準利率（台

灣銀行合作金庫銀行第一銀行華南銀行及台灣土地銀行）並參

酌物價上漲趨勢貸款利率以 3進行估算估算本計畫區段徵收作業

之貸款利息估計約需 16567 萬元

7估算結果

依據前述區段徵收作業費用地價補償費地上物補償費公共

46

設施費用管理維護費及貸款利息估算結果本計畫區段徵收開發總

費用預估約為 169846 萬元詳表十所示

表十 區段徵收開發總費用估算表

項目 單位 數量 單價

（萬元）

總價

（萬元）說明

一區段徵收作業費用 公頃 3337 120 4004

二補償費用

地價補償費 公頃 1055 8000 84400以私有地主30領取

地價補償及公有土地

全數作價方式領回

地上物拆遷補償

農作物 公頃 2500 60 1500

建物

鋼筋混凝土 公頃 015 27000 4050

磚造 公頃 006 15000 900

鐵皮造 公頃 064 5500 3520

網室棚架 公頃 310 500 1550

自拆遷獎勵金 式 100 2541 2541

小計 98461

三公共設施費用

整地工程 公頃 3337 80 2670

公園及兒童遊樂場 公頃 292 1800 5256

綠地 公頃 024 1400 336

廣場 公頃 024 1500 360

停車場 公頃 072 1500 1080

道路 公頃 741 1600 11856

雨水下水道 公頃 3337 200 6674

污水下水道 公頃 3337 250 8343

共同管溝 公頃 3337 300 10011電力電信及自來水

地下管線工程費

小計 46586

工程規劃設計管理

及監造費等 式 100 3727 3727 按工程費之 8估計

合計 50313

四管理維護費 公頃 3337 5 501每年每公頃 5 萬元

編列 3年計算

五貸款利息 16567 以年息 3複利計算

總開發費用 169846

註實際區段徵收開發總費用依辦理時之法令規定及實際發生之費用為準

（三）土地處分方式

47

1私有地所有權人領回抵價地比例依土地徵收條例第 39 條第 2 項辦理發

還土地所有權人之抵價地以第二種住宅區為原則

2屬土地徵收條例第 44 條第 1 項第 2 款所列之公共設施無償登記該管縣政

府本計畫公園兒童遊樂場用地綠地廣場停車場及道路用地等

公共設施用地無償登記為臺東縣政府所有

3其餘可供建築土地則依土地徵收條例第 44 條第 1 項第 5 款規定予以處

分

表十一 區段徵收土地處分方式表

類 別 內 容 面積（公頃）

1發還抵價地土地 第二種住宅區 1141

2無償登記之公共設施用地

公園用地兒童遊樂場用地綠

地廣場用地停車場用地及道路

用地等

1153

3供興建公益性住宅之土地 第三種住宅區 289

4剩餘可供標(讓)售土地 扣除發還抵價地土地後之第二種

住宅區 754

合 計 3337

註區段徵收抵價地之比例以 50為估算財務計畫之依據實際抵價地之比例應以區段徵收主管機關報經核定之比例為準

（四）區段徵收後土地處分收入估算

依據各開發項目之開發方式與概估開發費用經整理分析後區段徵

收後土地處分預估面積為 1043 公頃參酌鄰近地區土地交易案例擬

訂 17500 元作為第二種住宅區用地標(讓)售價格另第三種住宅區按

以開發成本 16285 元折價專案讓售予需地機關預估土地處分收入

約為 179014 萬元以作為縣府未來辦理開發之參考依據惟未來仍得

視財政情形及實際發展需要酌予調整

（五）自償能力分析

1經費籌措

本計畫區段徵收開發總費用之經費籌措方式包括向臺東縣平均

地權基金財政部地方建設基金或各行庫申貸支應等

2自償能力分析

48

本計畫區段徵收開發總費用約需 169846 萬元區段徵收後土地

處分預估收入約 179014 萬元預估區段徵收後盈餘約 9168 萬元

益本比為 105另本案經財務分析結果財務平衡標售底價約 16285

元（≒53835 元坪）與周邊客觀條件相同之都市計畫區住宅區市

場交易行情相較下仍有利基整體財務應屬可行

（六）敏感度分析

抵價地發還比例分別以 4042545475及 50與地主領

取現金比例 0102030及 40進行敏感度分析其財務結果

詳如表十二所示

表十二 區段徵收財務敏感度分析表

抵價地發還比例 地主領現比例 開發總費用

（萬元）

土地處分收入

（萬元）

盈餘

（萬元） 益本比

4000

0 80277 150489 70212 187

10 109605 173309 63704 158

20 138932 196129 57197 141

30 168259 218949 50690 130

40 197587 241769 44182 122

4250

0 80844 136227 55383 169

10 110115 160473 50358 146

20 139385 184719 45334 133

30 168656 208965 40309 124

40 197926 233212 35286 118

4500

0 81410 121964 40554 150

10 110625 147637 37012 133

20 139839 173309 33470 124

30 169052 198982 29930 118

40 198267 224654 26387 113

4750

0 81976 107702 25726 131

10 111135 134800 23665 121

20 140292 161899 21607 115

30 169449 188998 19549 112

40 198607 216097 17490 109

5000

0 82543 93439 10896 113

10 111644 121964 10320 109

20 140746 150489 9743 107

30 169846 179014 9168 105

40 198947 207539 8592 104

附 1-1

附件一 臺東縣政府 104 年 6 月 12 日 府建都字第 1040115666 號函

附 2-1

附件二 變更後土地使用分區管制計畫

為有效控制本計劃區土地使用強度確保公共設施服務水準維護良好生活

環境訂定土地使用分區管制要點如后

一 本要點依都市計畫法第 22 條及同法臺灣省施行細則第 35 條規定訂之

二 住宅區

（一）第一種住宅區（即「住一」住宅區）建蔽率不得大於 60容積率不

得大於 120

（二）第二種住宅區（即「住二」住宅區）建蔽率不得大於 60容積率不

得大於 160

（三）第三種住宅區（即「住三」住宅區）建蔽率不得大於 50容積率不

得大於 240

三 建築形式

（一）為配合遠景海岸山脈富變化的稜線建築物屋頂層及屋頂突出物應設

置斜屋頂且斜屋頂之投影面積不得小於建築面積之 80斜屋頂（覆

文化瓦）之斜率原則上為 11 至 13 之間若經都市設計審議委

員會認可係為設計上之需要得調整之

（二）新建建築物之外牆造型及開窗型式應配合鄰屋設計

四 開放空間

（一）「住一」「住二」「住三」住宅區臨接計畫道路部分應至少退縮 4 公尺

供留設「沿街步道式開放空間」設置淨寬 15 公尺以上之連續鋪面人

行步道免設置騎樓

（二）「住三」住宅區除留設「沿街步道式開放空間」外應在集中留設「廣

場式開放空間」並與公共開放空間鄰近「住一」「住二」住宅區除

留設「沿街步道式開放空間」外其餘之法定空地應配合防火間隔整

體規劃

（三）「住一」「住二」住宅區之防火間隔宜整體規劃集中留設開放空間應

配合防火間隔位置留設防火間隔不得設置圍牆僅能以高度不超過 1

公尺之綠籬作為界隔空間且不得有高於地面之固定結構物

（四）「住一」「住二」住宅區之防火間隔寬度為 2 公尺

附 2-2

（六）開放空間得計入建築基地之法定空地應美化綠化達綠覆率 50以

上

（七）1有關設置開放空間獎勵部份依內政部訂定「實施都市計畫地區建築

基地綜合設計鼓勵辦法」規定辦理

2建築物提供部分樓地板面積供下列使用者得增加所提供之樓地板面

積但以不超過基地面積乘以該基地容積率之 30為限

（1）私人捐獻或設置圖書館博物館藝術中心兒童青少年勞

工老人等活動中心景觀公共設施等供公眾使用其集中留設

之面積在 1 百平方公尺以上並經目的事業主管機關核准設立公

益性基金管理營運者

（2）建築物留設空間與天橋或地下道連接供公眾使用經交通主管機

關核准者

五 建築基地內留設之人行步道應與其他法定空地整體規劃並與周遭之公共

開放空間直接聯繫

六 交通運輸系統

（一）依都市設計準則之計劃道路標準斷面留設之公共設施帶供作佈設行

道樹公車站牌售票亭變電箱路燈標誌自行車停車空間及

各類街道家俱之空間

（二）「住一」「住二」住宅區每一住宅單元應至少設置 1 部停車位該停車

位不得設置於指定留設開放空間之人行步道及防火間隔上「住三」住

宅區應集中設置地下停車場

（三）「住一」「住二」住宅區若附設 1 部以上之停車位時其停車位得以前

後方式配置之

七 建築基地細分規模

（一）「住一」「住二」住宅區最小基地開發單元 120 平方公尺最小基地面

寬及最小建築面寬 5 公尺

（二）「住三」住宅區最小基地開發單元 1500 平方公尺

八 公共設施用地得依「都市計畫公共設施用地多目標使用方案」規定作多目

標使用

九 為維護居住環境品質本計畫區內停車空間依左表規定

附 2-3

土地及建築物用途 基準停車位數

住宅等類似用途建築物

建築樓地板面積在 250 平方公尺以

下者應留設 1 部停車空間超過部

分每超過 150 平方公尺及其零數應

增設 1 部停車空間

商場（店）餐廳飲食店

超級市場等類似用途建築

物

建築樓地板面積每滿 100 平方公尺

設置 1 部停車位

辦公事務所金融等類私

用途建築物 建築樓地板面積每滿 80 平方公尺設

置 1 部停車位

旅館國際觀光旅館等類似

用途建築物 建築樓地板面積每滿 100 平方公尺

或每 4 個房間設置 1 部停車位

十 建築基地內之法定空地應留設二分之一以上種植花草樹木以美化環

境

十一 建築基地申請建築時須經縣府都市設計審議委員會依都市設計準則審

查通過後始得發照建築及施工以塑造本計畫區之獨特風格但為增

強本計畫區風格之設計經都市設計審議委員會認可者得不受都市設

計準則之限制

十二 「住一」住宅區得維持現有建築及其使用惟日後申請建築時仍應依

本要點規定辦理且為鼓勵既有聚落再發展亦得另訂「台東市都市計

畫（豐榮豐樂地區）細部計畫再發展地區土地開發管理要點」據以執

行

十三 本要點未規定事項適用其他法令規定

附 3-1

附件三 變更後都市設計準則

一 開放空間系統設計準則

開放空間在都市結構上包含都市美觀休憩娛樂環境保護及防災避難的

效果規劃設計應以提供自然舒適親切可及的人性化環境為目標並增進

都市防災避難功能

（一）開放空間類別

開放空間系統依土地屬性及使用形態區分為公共開放空間指定

留設開放空間兩類以本計畫區而言細分如后（詳附圖一）

1公共開放空間包括公園兒童遊樂場綠地廣場等用地

2指定留設開放空間包括「沿街步道式開放空間」「住三」住宅區集

中留設之「廣場式開放空間」上述所稱之開放空間係指「建築技術

規則第 15 章實施都市計畫地區建築基地綜合設計」規定開放空間

（二）開放空間設計原則

開放空間之配置除於適當區位設置公共開放空間外並指定每

一基地之「留設開放空間」的位置及其設計標準配合退縮規定維

繫全區開放空間之連續性完整性與多樣性設計原則如后

1每一街廓內及建築物簇群內均應提供開放空間

2所有街廓之開放空間應整體規劃並利用步道相銜接建構一套區內

完整的人行動線系統提升居民移動之便利性

3開放空間須完整規劃並以景觀配置手法銜接各區特色

（三）開放空間設計準則

1公園兒童遊樂場用地開放空間設計規定

（1）應具休憩集會及活動等功能得比照「臺東縣公園管理自治條

例」規定設置相關設施提供居民使用並應提供計畫區內居民

遭遇重大人為或天然災害時所需臨時避難疏散及急難救助空

間

（2）活動區配置於主要道路旁時與道路之間應以濃密植栽適當區

隔

附 3-2

附圖一 開放空間系統配置示意圖

附 3-3

（3）主要出入口應與人行動線系統連接服務車輛及停車空間出入動

線應避免干擾人行動線與主要道路系統

（4）應採開放性設計如基於安全及管理之需要四周可設置綠籬或

綠化設施圍蔽高度不得超過 1 公尺

2其他相關規定

（1）開放空間入口須明顯標示或以其他設計方式強調入口意象加

強公眾使用之能見度

（2）開放空間之舖面應使用具透水性防滑耐壓易維護的材質

舖面設計應以街廓為單元整體規劃反映地區的特色與個性

（3）開放空間的設計應符合無障礙環境的要求

（4）開放空間應美化綠化其綠覆率應達 50以上

二 人行空間設計準則

人行空間目的在提供計畫區內居民一個不需要車輛即可通達區內各主要公

共設施或開放空間的步行安全動線系統本計畫區內配置之人行空間包括都市計

畫劃設之人行步道及建築基地內留設之人行步道兩者相互配合連接建構成

全區完整的人行步道系統提升居民移動之便利性本計畫區內人行空間設計準

則如后

（一）都市計畫劃設之人行步道設計規定

1人行步道之人行空間淨寬度不得小於 15 公尺

2應具連續性舒適性方便性與美觀等基本功能

3交叉路口得視交通需要以號誌輔以聲音告知行人應停止或行進

4除得提供設置灌木植栽及街道傢俱外不得設置其他有礙通行之設施

物並應設置中低光源之照明設施

（二）建築基地內留設之人行步道設計規定

1建築基地內留設之人行步道應與基地內之其他法定空地整體規劃並

與周邊之公共開放空間直接聯繫

2建築基地內留設之人行步道應與車行動線系統明確區分減少交通衝

擊

3建築基地內留設之人行步道地坪應平整每一街廓之各街角均應採無

附 3-4

障礙環境設計

三 交通運輸系統設計準則

交通運輸系統之設計應以提供具可行性及易行性之交通運輸方式為目標

透過道路功能等級之明確劃分各層級道路依其功能服務水準與周圍土地使用

之特性設置不同之車行空間寬度及景觀設計規定

（一）計畫道路標準斷面設計規定

本計畫區內道路斷面車道數及空間配置應參酌附圖二辦理其中

公共設施帶係供作佈設行道樹公車站牌售票亭變電箱路燈

自行車停車空間及各類街道傢俱之空間且計畫道路兩側均規定建築

物退縮供留設「沿街步道式開放空間」

（二）停車空間設計規定

1住宅區留設之停車位不得設置於指定留設開放空間臨計畫道路境界

線 15 公尺範圍內及防火間隔上「住三」住宅區應集中設置地下停

車場其出入口應設置於次要道路或私設通路上並與基地進出動線

開放空間整體設計

2公園兒童遊樂場用地內應留設自行車停放空間並設置自行車停放

架或類似防竊功能之保護設施

附圖二 計畫道路標準斷面圖

附 3-5

3路外公共停車場設計規定

（1）路外公共停車場應有植栽計畫舖面須全面使用透水性材料且

周圍應予綠化

（2）路外公共停車場除出入口處外四周應以綠化土堤或綠化材料

形成適當之圍籬

四 建築基地細分規模設計準則

「住一」「住二」住宅區開發規模如非完整街廓開發時應考量與鄰近基地

之關係並配合集中留設法定空地

五 建築量體配置高度造型色彩及風格設計準則

（一）建築物允建高度應依建築技術規則建築設計施工篇第 164 條規定計算

並檢討日照

（二）為配合遠景海岸山脈富變化的稜線建築物屋頂層及屋頂突出物應設

置斜屋頂且斜屋頂之投影面積不得小於建築面積之 80斜屋頂之

斜率原則上為1 至3 之間若經都市設計審議委員會認可係為設

計上之需要得調整之

（三）新建建築物之外牆造型及開窗形式應配合鄰屋設計

（四）為調和人造建築物與背景天空海洋山脈田野等色彩建築物屋

頂色牆壁色色彩為深色瓦對白色或淺灰

（五）「住一」「住二」住宅區若需裝置廣告物等附屬設施物應以不妨礙

通行及景觀為原則不得設置於指定留設開放空間及防火間隔上附

著於建築物上之高度不得低於 36 公尺廣告物大小以高度 3 公尺寬

度 06 公尺為限其餘規定依內政部「招牌廣告及樹立廣告管理辦法」

等相關規定辦理

（六）「住三」住宅區之廣告物等附屬設施應配合集合住宅建築設計統一

規範

六 環境保護設施設計準則

本計畫區內環境保護設施主要為污水處理設施及「住三」住宅區之垃圾貯存

空間其設計規定如后

（一）污水處理設施依建築技術規則施工篇第 49 條規定辦理

（二）每一單元（以街廓計）之「住二」住宅區開發時應至少設置一處垃

附 3-6

圾貯存空間集中收集處理垃圾

（三）垃圾貯存空間應面臨次要道路集中設置且不得設置於建築物主要出

入口旁垃圾貯存空間未臨接計畫道路時應留設 35 公尺寬之車道連

接計畫道路垃圾貯存空間位室內者車道淨寬應達 4 公尺以上且

應設置於地面層

（四）垃圾貯存空間應有適當之清洗（含排水措施）隔離設施以維護環境衛

生如位法定空地者應配合綠化設施美化

七 景觀計畫

景觀計畫目的在塑造本計畫區之整體都市景觀及舒適生活環境設計準則如

后

（一）計畫道路兩側之公共設施帶應於適當位置與間距處植栽喬木行道樹

（如附圖三）且依下列規定

1行道樹樹冠底離地淨高 2 公尺以上根部應保留適當之透水面積

2行道樹樹幹四周應舖設鏤空鑄鐵蓋板或透水設施且應與人行步道地

坪高程齊平

3每一街道應有一代表樹種並將其延續至該街道內之社區樹種以具

大型樹冠耐污染易維護為原則

（二）「沿街步道式開放空間」應利用綠化植栽作為道路與建築物間之緩衝

區且每一街廓之植栽應為同一或共同樹種

（三）「住三」住宅區指定留設之廣場式開放空間以集中配置為原則面積

至少 400 平方公尺且綠地面積至少佔 30長寬比不得超過 21且

應按開放空間面積每滿 64 平方公尺至少植栽喬木一棵其樹冠底離地

淨高 2 公尺以上

附 3-7

附圖三 道路斷面景觀示意圖

（四）公園兒童遊樂場用地景觀設計準則

1公園用地中央主要地區應提供一具多功能及多用途使用的大型活動

區域其他各分區應考量觀賞休閒運動遊戲及衛生等活動與功

能設施

2區內供公用設備及服務設施（如垃圾收集公共廁所）等使用之區域

應使用綠籬或樹叢適當圍蔽

3兒童遊樂場用地配置原則

（1）根據兒童活動尺寸荷重等設計

（2）採用複合式遊具使遊戲有連續性與變化

（3）按兒童年齡分類進行設計

（4）提供父母休憩看護設施以便就近照顧

（5）著重安全考量如彈性地板去除尖銳部分等措施

附 4-1

附件四 台東市都市計畫（豐榮豐樂地區）細部計畫

再發展地區土地開發管理要點

一 本要點依「台東市都市計畫（豐榮豐樂地區）細部計畫土地使用分區管

制計畫」第十二點規定訂定之

二 再發展區之土地權利關係人得擬具開發計畫提經臺東縣都市計畫委員會審

查通過後再依相關法令向主管建築機關申請開發建築

三 申請基地符合下列條件者始得依本要點辦理

（一）基地臨接計畫道路之長度在 20 公尺以上或達週界總長度六分之一且面

積達 1000 平方公尺以上者

（二）因鄰地已申請建築或基地條件特殊致未能符合前款規定者經臺東縣都

市計畫委員會同意後得不受前款規定限制

四 開發計畫應以書圖載明下列事項

（一）申請人姓名身份證字號及地址

（二）開發地區範圍面積及土地與建物使用現況

（三）土地使用及公共設施計畫其圖面比例尺不得小於 1600

（四）土地使用管制計畫

（五）都市設計事項得視實際需要依都市計畫定期通盤檢討實施辦法第八

條第二項之內容予以述明

（六）土地及地上物處理計畫

（七）事業及財務計畫

（八）實施進度

（九）全部土地權利關係人姓名住址權利證明文件及私有土地所有權人

同意書

（十）套繪土地使用計畫之地籍圖其比例尺不得小於 11200

五 依本要點申請整體開發時需以不小於申請開發總面積 20之土地折算為

回饋代金並於全部繳納後始得發照建築

附 4-2

前項代金之計算係以應回饋之土地面積乘以繳交當年度之土地公告現值

加四成為準

六 依本要點申請整體開發者得依下列公式核算其申請開發建築之基準容積

率但該基準容積不得大於 240

V=V0times（1+（V1-01）+ V2）（1-V1）≦240

其中 V回饋後之基準容積率

V0該分區之容積率（120）

V1回饋土地比例

V2獎勵係數（訂為 02）

七 本要點未規定事項悉依其他法令規定辦理

變更機關

業務承辦

人員

擬定機關

業務承辦

人員

業務單位

主管

業務單位

主管

規劃單位亞興測量有限公司

龍邑工程顧問股份有限公司

40

圖八 變更計畫示意圖（南區）

41

圖九 變更後計畫示意圖

42

玖事業及財務計畫

一開發方式

本計畫於 89 年發布實施後因中央政府國民住宅政策轉變及公共設施比例

過高等因素致難以執行後續開發計畫遂由台東縣政府研議降低公共設施用地

比例及增列市地重劃方式開發提經內政部都市計畫委員會第 592次第 606次

第 611 次會議討論其決議綜整為下列三點

（一）同意修正道路系統公共設施用地比例由 3989調降為 3795

（二）為增加計畫執行可行性請縣府考量地方實際發展需要酌予提高土地

使用強度

（三）增列開發方式部分請縣府依規定層報行政院核示後再據以辦理

為提高開發可行性並增加原土地所有權人領回土地比例經評估後公共設施

用地比例需調降至 35以下較為可行而土地使用強度部分經考量整體都市

景觀及實際發展狀況仍以維持原使用強度惟配合本次實質計畫內容變更酌予

調整其區位故前述第一二點決議內容均已納入本次變更檢討之

有關第三點決議增列開發方式部分綜合考量時空環境變遷政策指導開

發目的民眾權益保障及開發可行性等因素後基於下列理由仍維持區段徵收方

式辦理

（一）為符合中央政府興建社會住宅政策及日後興建公益性住宅需求本計

畫區開發後應保留部分土地集中妥予運用而市地重劃係採原位次分配

土地日後無法取得足夠規模之完整土地故未能滿足開發目的

（二）本案變更後公共設施用地比例雖已降為 3462倘採市地重劃開發

加計費用負擔後總負擔勢必超過 4500依據「市地重劃實施辦法」

第 23 條規定需經由過半土地所有權人同意始得為之而本區土地所

有權人數高達三百餘人恐難據以執行

爰此除合法建築密集街廓之第一種住宅區及水利會管有之現況溝渠（水溝

用地）外均維持區段徵收方式辦理整體開發並由臺東縣政府為開發主體

43

圖十 區段徵收範圍示意圖

二開發期程

（一）本案應以全部一次開發為原則惟考量政府財政狀況都市成長管理及都

市發展需求等因素必要時得採分期分區開發且預計變更都市計畫經內

政部都市計畫委員會審竣後 3 年內完成全部或第一期區段徵收計畫報核

程序辦理區段徵收作業主要期程計算至標售完成止為 7 年其中工程施

工期程為 3 年惟實際進度得由主管機關視實際狀況酌予調整之

採分期分區開發時應採北中區及南區二期二區方式開發並以南區為

優先開發區且應於南區開發完成後五年內或可建築用地使用率達 50

44

時辦理第二期開發

（二）第一種住宅區已建築使用之合法建物得維持原建築及其使用且得為必要

之維護及修繕並得申請個別建築或依「台東市都市計畫（豐榮豐樂地

區）細部計畫再發展地區土地開發管理要點」辦理其建築管理及使用管

制仍應依循本計畫土地使用分區管制計畫及其他相關法令

本計畫區總面積為 3397 公頃除第一種住宅區及水溝用地外均採區段徵

收方式辦理故開發面積約 3337 公頃其開發財務說明如下

三財務計畫

（一）土地處理原則

1預計土地所有權人領回抵價地比例

依土地徵收條例第 39 條第 2 項規定抵價地總面積以徵收總面

積之 50為原則因情況特殊經上級主管機關核准者不在此限

但不得少於 40曾為農地重劃者該重劃地區部分不得少於 45

本區段徵收範圍並無參與農地重劃因此依上述原則並參考目

前不動產市場普遍之交易行情以及本計畫區之財務狀況等因素抵價

地發還比例暫以 50預估惟實際土地所有權人領回抵價地比例應以

臺東縣政府報經中央區段徵收主管機關（內政部）核定之抵價地比例

為準

2區段徵收後土地處理方式

本計畫區段徵收範圍內土地經規劃整理後其土地處理方式依

土地徵收條例區段徵收實施辦法及其相關規定辦理並以臺東縣政

府報經中央區段徵收主管機關（內政部）核定之區段徵收計畫為準

（二）開發費用估算

1區段徵收作業費用

辦理本計畫區段徵收作業所需地籍整理費及其他辦理土地整理

必要之費用依過往之經驗以每公頃 120 萬元估算之估計約需 4004

萬元

2地價補償費

擬以私有土地面積 30選擇領取現金補償及公有土地有償撥用

方式參與區段徵收並參酌鄰近地區性質相似之土地交易價格後依土

45

地屬性周邊買賣價並排除掉預期因素及其他影響市價的因素後土

地平均補償單價以 8000 元（≒26446 元坪）估算其地價補償費

為 84400 萬元

3地上物補償費

地上物拆遷補償費部分包含農作改良物鐵皮與網室棚架磚

造與鋼筋混凝土造等其中農作改良物以每公頃 60 萬元鋼筋水泥

造建物拆遷補償費以每公頃 27000 萬元計算磚造建物拆遷補償費以

每公頃 15000 萬元計算鐵皮造建物拆遷補償費以每公頃 5500 萬元

計算及網室棚架以每公頃 500 萬元計算估算地上物拆遷補償費合計

約 14061 萬元

4公共設施費用

包含全區整地工程雨污水下水道地下管道公園綠地廣

場兒童遊樂場停車場及道路等公共設施之規劃設計施工及工程

管理費用考量範圍內地形平坦且地上物單純故整地工程以每公頃

80 萬元計雨污水下水道分別以每公頃 200 萬元及 250 萬元計電

信電力與自來水等公用管線工程以每公頃 300 萬元計公園及兒童

遊樂場用地以每公頃 1800 萬元計綠地以每公頃 1400 萬元計廣

場用地以每公頃 1500 萬元計停車場用地以每公頃 1500 萬元計及

道路用地以每公頃 1600 萬元計等工程規劃設計管理及監造費等

以工程總經費 8計算合計約需 50313 萬元

5管理維護費

區段徵收完成後區內公共設施管理維護費本區依土地徵收條例

施行細則第 51 條第 2 項規定以每年每公頃 5 萬元編列 3 年計算

估計約需 501 萬元

6貸款利息

在辦理區段徵收時可向平均地權基金及公民營行庫辦理貸款作

業依本計畫區段徵收作業預定辦理期程參考五大銀行基準利率（台

灣銀行合作金庫銀行第一銀行華南銀行及台灣土地銀行）並參

酌物價上漲趨勢貸款利率以 3進行估算估算本計畫區段徵收作業

之貸款利息估計約需 16567 萬元

7估算結果

依據前述區段徵收作業費用地價補償費地上物補償費公共

46

設施費用管理維護費及貸款利息估算結果本計畫區段徵收開發總

費用預估約為 169846 萬元詳表十所示

表十 區段徵收開發總費用估算表

項目 單位 數量 單價

（萬元）

總價

（萬元）說明

一區段徵收作業費用 公頃 3337 120 4004

二補償費用

地價補償費 公頃 1055 8000 84400以私有地主30領取

地價補償及公有土地

全數作價方式領回

地上物拆遷補償

農作物 公頃 2500 60 1500

建物

鋼筋混凝土 公頃 015 27000 4050

磚造 公頃 006 15000 900

鐵皮造 公頃 064 5500 3520

網室棚架 公頃 310 500 1550

自拆遷獎勵金 式 100 2541 2541

小計 98461

三公共設施費用

整地工程 公頃 3337 80 2670

公園及兒童遊樂場 公頃 292 1800 5256

綠地 公頃 024 1400 336

廣場 公頃 024 1500 360

停車場 公頃 072 1500 1080

道路 公頃 741 1600 11856

雨水下水道 公頃 3337 200 6674

污水下水道 公頃 3337 250 8343

共同管溝 公頃 3337 300 10011電力電信及自來水

地下管線工程費

小計 46586

工程規劃設計管理

及監造費等 式 100 3727 3727 按工程費之 8估計

合計 50313

四管理維護費 公頃 3337 5 501每年每公頃 5 萬元

編列 3年計算

五貸款利息 16567 以年息 3複利計算

總開發費用 169846

註實際區段徵收開發總費用依辦理時之法令規定及實際發生之費用為準

（三）土地處分方式

47

1私有地所有權人領回抵價地比例依土地徵收條例第 39 條第 2 項辦理發

還土地所有權人之抵價地以第二種住宅區為原則

2屬土地徵收條例第 44 條第 1 項第 2 款所列之公共設施無償登記該管縣政

府本計畫公園兒童遊樂場用地綠地廣場停車場及道路用地等

公共設施用地無償登記為臺東縣政府所有

3其餘可供建築土地則依土地徵收條例第 44 條第 1 項第 5 款規定予以處

分

表十一 區段徵收土地處分方式表

類 別 內 容 面積（公頃）

1發還抵價地土地 第二種住宅區 1141

2無償登記之公共設施用地

公園用地兒童遊樂場用地綠

地廣場用地停車場用地及道路

用地等

1153

3供興建公益性住宅之土地 第三種住宅區 289

4剩餘可供標(讓)售土地 扣除發還抵價地土地後之第二種

住宅區 754

合 計 3337

註區段徵收抵價地之比例以 50為估算財務計畫之依據實際抵價地之比例應以區段徵收主管機關報經核定之比例為準

（四）區段徵收後土地處分收入估算

依據各開發項目之開發方式與概估開發費用經整理分析後區段徵

收後土地處分預估面積為 1043 公頃參酌鄰近地區土地交易案例擬

訂 17500 元作為第二種住宅區用地標(讓)售價格另第三種住宅區按

以開發成本 16285 元折價專案讓售予需地機關預估土地處分收入

約為 179014 萬元以作為縣府未來辦理開發之參考依據惟未來仍得

視財政情形及實際發展需要酌予調整

（五）自償能力分析

1經費籌措

本計畫區段徵收開發總費用之經費籌措方式包括向臺東縣平均

地權基金財政部地方建設基金或各行庫申貸支應等

2自償能力分析

48

本計畫區段徵收開發總費用約需 169846 萬元區段徵收後土地

處分預估收入約 179014 萬元預估區段徵收後盈餘約 9168 萬元

益本比為 105另本案經財務分析結果財務平衡標售底價約 16285

元（≒53835 元坪）與周邊客觀條件相同之都市計畫區住宅區市

場交易行情相較下仍有利基整體財務應屬可行

（六）敏感度分析

抵價地發還比例分別以 4042545475及 50與地主領

取現金比例 0102030及 40進行敏感度分析其財務結果

詳如表十二所示

表十二 區段徵收財務敏感度分析表

抵價地發還比例 地主領現比例 開發總費用

（萬元）

土地處分收入

（萬元）

盈餘

（萬元） 益本比

4000

0 80277 150489 70212 187

10 109605 173309 63704 158

20 138932 196129 57197 141

30 168259 218949 50690 130

40 197587 241769 44182 122

4250

0 80844 136227 55383 169

10 110115 160473 50358 146

20 139385 184719 45334 133

30 168656 208965 40309 124

40 197926 233212 35286 118

4500

0 81410 121964 40554 150

10 110625 147637 37012 133

20 139839 173309 33470 124

30 169052 198982 29930 118

40 198267 224654 26387 113

4750

0 81976 107702 25726 131

10 111135 134800 23665 121

20 140292 161899 21607 115

30 169449 188998 19549 112

40 198607 216097 17490 109

5000

0 82543 93439 10896 113

10 111644 121964 10320 109

20 140746 150489 9743 107

30 169846 179014 9168 105

40 198947 207539 8592 104

附 1-1

附件一 臺東縣政府 104 年 6 月 12 日 府建都字第 1040115666 號函

附 2-1

附件二 變更後土地使用分區管制計畫

為有效控制本計劃區土地使用強度確保公共設施服務水準維護良好生活

環境訂定土地使用分區管制要點如后

一 本要點依都市計畫法第 22 條及同法臺灣省施行細則第 35 條規定訂之

二 住宅區

（一）第一種住宅區（即「住一」住宅區）建蔽率不得大於 60容積率不

得大於 120

（二）第二種住宅區（即「住二」住宅區）建蔽率不得大於 60容積率不

得大於 160

（三）第三種住宅區（即「住三」住宅區）建蔽率不得大於 50容積率不

得大於 240

三 建築形式

（一）為配合遠景海岸山脈富變化的稜線建築物屋頂層及屋頂突出物應設

置斜屋頂且斜屋頂之投影面積不得小於建築面積之 80斜屋頂（覆

文化瓦）之斜率原則上為 11 至 13 之間若經都市設計審議委

員會認可係為設計上之需要得調整之

（二）新建建築物之外牆造型及開窗型式應配合鄰屋設計

四 開放空間

（一）「住一」「住二」「住三」住宅區臨接計畫道路部分應至少退縮 4 公尺

供留設「沿街步道式開放空間」設置淨寬 15 公尺以上之連續鋪面人

行步道免設置騎樓

（二）「住三」住宅區除留設「沿街步道式開放空間」外應在集中留設「廣

場式開放空間」並與公共開放空間鄰近「住一」「住二」住宅區除

留設「沿街步道式開放空間」外其餘之法定空地應配合防火間隔整

體規劃

（三）「住一」「住二」住宅區之防火間隔宜整體規劃集中留設開放空間應

配合防火間隔位置留設防火間隔不得設置圍牆僅能以高度不超過 1

公尺之綠籬作為界隔空間且不得有高於地面之固定結構物

（四）「住一」「住二」住宅區之防火間隔寬度為 2 公尺

附 2-2

（六）開放空間得計入建築基地之法定空地應美化綠化達綠覆率 50以

上

（七）1有關設置開放空間獎勵部份依內政部訂定「實施都市計畫地區建築

基地綜合設計鼓勵辦法」規定辦理

2建築物提供部分樓地板面積供下列使用者得增加所提供之樓地板面

積但以不超過基地面積乘以該基地容積率之 30為限

（1）私人捐獻或設置圖書館博物館藝術中心兒童青少年勞

工老人等活動中心景觀公共設施等供公眾使用其集中留設

之面積在 1 百平方公尺以上並經目的事業主管機關核准設立公

益性基金管理營運者

（2）建築物留設空間與天橋或地下道連接供公眾使用經交通主管機

關核准者

五 建築基地內留設之人行步道應與其他法定空地整體規劃並與周遭之公共

開放空間直接聯繫

六 交通運輸系統

（一）依都市設計準則之計劃道路標準斷面留設之公共設施帶供作佈設行

道樹公車站牌售票亭變電箱路燈標誌自行車停車空間及

各類街道家俱之空間

（二）「住一」「住二」住宅區每一住宅單元應至少設置 1 部停車位該停車

位不得設置於指定留設開放空間之人行步道及防火間隔上「住三」住

宅區應集中設置地下停車場

（三）「住一」「住二」住宅區若附設 1 部以上之停車位時其停車位得以前

後方式配置之

七 建築基地細分規模

（一）「住一」「住二」住宅區最小基地開發單元 120 平方公尺最小基地面

寬及最小建築面寬 5 公尺

（二）「住三」住宅區最小基地開發單元 1500 平方公尺

八 公共設施用地得依「都市計畫公共設施用地多目標使用方案」規定作多目

標使用

九 為維護居住環境品質本計畫區內停車空間依左表規定

附 2-3

土地及建築物用途 基準停車位數

住宅等類似用途建築物

建築樓地板面積在 250 平方公尺以

下者應留設 1 部停車空間超過部

分每超過 150 平方公尺及其零數應

增設 1 部停車空間

商場（店）餐廳飲食店

超級市場等類似用途建築

物

建築樓地板面積每滿 100 平方公尺

設置 1 部停車位

辦公事務所金融等類私

用途建築物 建築樓地板面積每滿 80 平方公尺設

置 1 部停車位

旅館國際觀光旅館等類似

用途建築物 建築樓地板面積每滿 100 平方公尺

或每 4 個房間設置 1 部停車位

十 建築基地內之法定空地應留設二分之一以上種植花草樹木以美化環

境

十一 建築基地申請建築時須經縣府都市設計審議委員會依都市設計準則審

查通過後始得發照建築及施工以塑造本計畫區之獨特風格但為增

強本計畫區風格之設計經都市設計審議委員會認可者得不受都市設

計準則之限制

十二 「住一」住宅區得維持現有建築及其使用惟日後申請建築時仍應依

本要點規定辦理且為鼓勵既有聚落再發展亦得另訂「台東市都市計

畫（豐榮豐樂地區）細部計畫再發展地區土地開發管理要點」據以執

行

十三 本要點未規定事項適用其他法令規定

附 3-1

附件三 變更後都市設計準則

一 開放空間系統設計準則

開放空間在都市結構上包含都市美觀休憩娛樂環境保護及防災避難的

效果規劃設計應以提供自然舒適親切可及的人性化環境為目標並增進

都市防災避難功能

（一）開放空間類別

開放空間系統依土地屬性及使用形態區分為公共開放空間指定

留設開放空間兩類以本計畫區而言細分如后（詳附圖一）

1公共開放空間包括公園兒童遊樂場綠地廣場等用地

2指定留設開放空間包括「沿街步道式開放空間」「住三」住宅區集

中留設之「廣場式開放空間」上述所稱之開放空間係指「建築技術

規則第 15 章實施都市計畫地區建築基地綜合設計」規定開放空間

（二）開放空間設計原則

開放空間之配置除於適當區位設置公共開放空間外並指定每

一基地之「留設開放空間」的位置及其設計標準配合退縮規定維

繫全區開放空間之連續性完整性與多樣性設計原則如后

1每一街廓內及建築物簇群內均應提供開放空間

2所有街廓之開放空間應整體規劃並利用步道相銜接建構一套區內

完整的人行動線系統提升居民移動之便利性

3開放空間須完整規劃並以景觀配置手法銜接各區特色

（三）開放空間設計準則

1公園兒童遊樂場用地開放空間設計規定

（1）應具休憩集會及活動等功能得比照「臺東縣公園管理自治條

例」規定設置相關設施提供居民使用並應提供計畫區內居民

遭遇重大人為或天然災害時所需臨時避難疏散及急難救助空

間

（2）活動區配置於主要道路旁時與道路之間應以濃密植栽適當區

隔

附 3-2

附圖一 開放空間系統配置示意圖

附 3-3

（3）主要出入口應與人行動線系統連接服務車輛及停車空間出入動

線應避免干擾人行動線與主要道路系統

（4）應採開放性設計如基於安全及管理之需要四周可設置綠籬或

綠化設施圍蔽高度不得超過 1 公尺

2其他相關規定

（1）開放空間入口須明顯標示或以其他設計方式強調入口意象加

強公眾使用之能見度

（2）開放空間之舖面應使用具透水性防滑耐壓易維護的材質

舖面設計應以街廓為單元整體規劃反映地區的特色與個性

（3）開放空間的設計應符合無障礙環境的要求

（4）開放空間應美化綠化其綠覆率應達 50以上

二 人行空間設計準則

人行空間目的在提供計畫區內居民一個不需要車輛即可通達區內各主要公

共設施或開放空間的步行安全動線系統本計畫區內配置之人行空間包括都市計

畫劃設之人行步道及建築基地內留設之人行步道兩者相互配合連接建構成

全區完整的人行步道系統提升居民移動之便利性本計畫區內人行空間設計準

則如后

（一）都市計畫劃設之人行步道設計規定

1人行步道之人行空間淨寬度不得小於 15 公尺

2應具連續性舒適性方便性與美觀等基本功能

3交叉路口得視交通需要以號誌輔以聲音告知行人應停止或行進

4除得提供設置灌木植栽及街道傢俱外不得設置其他有礙通行之設施

物並應設置中低光源之照明設施

（二）建築基地內留設之人行步道設計規定

1建築基地內留設之人行步道應與基地內之其他法定空地整體規劃並

與周邊之公共開放空間直接聯繫

2建築基地內留設之人行步道應與車行動線系統明確區分減少交通衝

擊

3建築基地內留設之人行步道地坪應平整每一街廓之各街角均應採無

附 3-4

障礙環境設計

三 交通運輸系統設計準則

交通運輸系統之設計應以提供具可行性及易行性之交通運輸方式為目標

透過道路功能等級之明確劃分各層級道路依其功能服務水準與周圍土地使用

之特性設置不同之車行空間寬度及景觀設計規定

（一）計畫道路標準斷面設計規定

本計畫區內道路斷面車道數及空間配置應參酌附圖二辦理其中

公共設施帶係供作佈設行道樹公車站牌售票亭變電箱路燈

自行車停車空間及各類街道傢俱之空間且計畫道路兩側均規定建築

物退縮供留設「沿街步道式開放空間」

（二）停車空間設計規定

1住宅區留設之停車位不得設置於指定留設開放空間臨計畫道路境界

線 15 公尺範圍內及防火間隔上「住三」住宅區應集中設置地下停

車場其出入口應設置於次要道路或私設通路上並與基地進出動線

開放空間整體設計

2公園兒童遊樂場用地內應留設自行車停放空間並設置自行車停放

架或類似防竊功能之保護設施

附圖二 計畫道路標準斷面圖

附 3-5

3路外公共停車場設計規定

（1）路外公共停車場應有植栽計畫舖面須全面使用透水性材料且

周圍應予綠化

（2）路外公共停車場除出入口處外四周應以綠化土堤或綠化材料

形成適當之圍籬

四 建築基地細分規模設計準則

「住一」「住二」住宅區開發規模如非完整街廓開發時應考量與鄰近基地

之關係並配合集中留設法定空地

五 建築量體配置高度造型色彩及風格設計準則

（一）建築物允建高度應依建築技術規則建築設計施工篇第 164 條規定計算

並檢討日照

（二）為配合遠景海岸山脈富變化的稜線建築物屋頂層及屋頂突出物應設

置斜屋頂且斜屋頂之投影面積不得小於建築面積之 80斜屋頂之

斜率原則上為1 至3 之間若經都市設計審議委員會認可係為設

計上之需要得調整之

（三）新建建築物之外牆造型及開窗形式應配合鄰屋設計

（四）為調和人造建築物與背景天空海洋山脈田野等色彩建築物屋

頂色牆壁色色彩為深色瓦對白色或淺灰

（五）「住一」「住二」住宅區若需裝置廣告物等附屬設施物應以不妨礙

通行及景觀為原則不得設置於指定留設開放空間及防火間隔上附

著於建築物上之高度不得低於 36 公尺廣告物大小以高度 3 公尺寬

度 06 公尺為限其餘規定依內政部「招牌廣告及樹立廣告管理辦法」

等相關規定辦理

（六）「住三」住宅區之廣告物等附屬設施應配合集合住宅建築設計統一

規範

六 環境保護設施設計準則

本計畫區內環境保護設施主要為污水處理設施及「住三」住宅區之垃圾貯存

空間其設計規定如后

（一）污水處理設施依建築技術規則施工篇第 49 條規定辦理

（二）每一單元（以街廓計）之「住二」住宅區開發時應至少設置一處垃

附 3-6

圾貯存空間集中收集處理垃圾

（三）垃圾貯存空間應面臨次要道路集中設置且不得設置於建築物主要出

入口旁垃圾貯存空間未臨接計畫道路時應留設 35 公尺寬之車道連

接計畫道路垃圾貯存空間位室內者車道淨寬應達 4 公尺以上且

應設置於地面層

（四）垃圾貯存空間應有適當之清洗（含排水措施）隔離設施以維護環境衛

生如位法定空地者應配合綠化設施美化

七 景觀計畫

景觀計畫目的在塑造本計畫區之整體都市景觀及舒適生活環境設計準則如

后

（一）計畫道路兩側之公共設施帶應於適當位置與間距處植栽喬木行道樹

（如附圖三）且依下列規定

1行道樹樹冠底離地淨高 2 公尺以上根部應保留適當之透水面積

2行道樹樹幹四周應舖設鏤空鑄鐵蓋板或透水設施且應與人行步道地

坪高程齊平

3每一街道應有一代表樹種並將其延續至該街道內之社區樹種以具

大型樹冠耐污染易維護為原則

（二）「沿街步道式開放空間」應利用綠化植栽作為道路與建築物間之緩衝

區且每一街廓之植栽應為同一或共同樹種

（三）「住三」住宅區指定留設之廣場式開放空間以集中配置為原則面積

至少 400 平方公尺且綠地面積至少佔 30長寬比不得超過 21且

應按開放空間面積每滿 64 平方公尺至少植栽喬木一棵其樹冠底離地

淨高 2 公尺以上

附 3-7

附圖三 道路斷面景觀示意圖

（四）公園兒童遊樂場用地景觀設計準則

1公園用地中央主要地區應提供一具多功能及多用途使用的大型活動

區域其他各分區應考量觀賞休閒運動遊戲及衛生等活動與功

能設施

2區內供公用設備及服務設施（如垃圾收集公共廁所）等使用之區域

應使用綠籬或樹叢適當圍蔽

3兒童遊樂場用地配置原則

（1）根據兒童活動尺寸荷重等設計

（2）採用複合式遊具使遊戲有連續性與變化

（3）按兒童年齡分類進行設計

（4）提供父母休憩看護設施以便就近照顧

（5）著重安全考量如彈性地板去除尖銳部分等措施

附 4-1

附件四 台東市都市計畫（豐榮豐樂地區）細部計畫

再發展地區土地開發管理要點

一 本要點依「台東市都市計畫（豐榮豐樂地區）細部計畫土地使用分區管

制計畫」第十二點規定訂定之

二 再發展區之土地權利關係人得擬具開發計畫提經臺東縣都市計畫委員會審

查通過後再依相關法令向主管建築機關申請開發建築

三 申請基地符合下列條件者始得依本要點辦理

（一）基地臨接計畫道路之長度在 20 公尺以上或達週界總長度六分之一且面

積達 1000 平方公尺以上者

（二）因鄰地已申請建築或基地條件特殊致未能符合前款規定者經臺東縣都

市計畫委員會同意後得不受前款規定限制

四 開發計畫應以書圖載明下列事項

（一）申請人姓名身份證字號及地址

（二）開發地區範圍面積及土地與建物使用現況

（三）土地使用及公共設施計畫其圖面比例尺不得小於 1600

（四）土地使用管制計畫

（五）都市設計事項得視實際需要依都市計畫定期通盤檢討實施辦法第八

條第二項之內容予以述明

（六）土地及地上物處理計畫

（七）事業及財務計畫

（八）實施進度

（九）全部土地權利關係人姓名住址權利證明文件及私有土地所有權人

同意書

（十）套繪土地使用計畫之地籍圖其比例尺不得小於 11200

五 依本要點申請整體開發時需以不小於申請開發總面積 20之土地折算為

回饋代金並於全部繳納後始得發照建築

附 4-2

前項代金之計算係以應回饋之土地面積乘以繳交當年度之土地公告現值

加四成為準

六 依本要點申請整體開發者得依下列公式核算其申請開發建築之基準容積

率但該基準容積不得大於 240

V=V0times（1+（V1-01）+ V2）（1-V1）≦240

其中 V回饋後之基準容積率

V0該分區之容積率（120）

V1回饋土地比例

V2獎勵係數（訂為 02）

七 本要點未規定事項悉依其他法令規定辦理

變更機關

業務承辦

人員

擬定機關

業務承辦

人員

業務單位

主管

業務單位

主管

規劃單位亞興測量有限公司

龍邑工程顧問股份有限公司

41

圖九 變更後計畫示意圖

42

玖事業及財務計畫

一開發方式

本計畫於 89 年發布實施後因中央政府國民住宅政策轉變及公共設施比例

過高等因素致難以執行後續開發計畫遂由台東縣政府研議降低公共設施用地

比例及增列市地重劃方式開發提經內政部都市計畫委員會第 592次第 606次

第 611 次會議討論其決議綜整為下列三點

（一）同意修正道路系統公共設施用地比例由 3989調降為 3795

（二）為增加計畫執行可行性請縣府考量地方實際發展需要酌予提高土地

使用強度

（三）增列開發方式部分請縣府依規定層報行政院核示後再據以辦理

為提高開發可行性並增加原土地所有權人領回土地比例經評估後公共設施

用地比例需調降至 35以下較為可行而土地使用強度部分經考量整體都市

景觀及實際發展狀況仍以維持原使用強度惟配合本次實質計畫內容變更酌予

調整其區位故前述第一二點決議內容均已納入本次變更檢討之

有關第三點決議增列開發方式部分綜合考量時空環境變遷政策指導開

發目的民眾權益保障及開發可行性等因素後基於下列理由仍維持區段徵收方

式辦理

（一）為符合中央政府興建社會住宅政策及日後興建公益性住宅需求本計

畫區開發後應保留部分土地集中妥予運用而市地重劃係採原位次分配

土地日後無法取得足夠規模之完整土地故未能滿足開發目的

（二）本案變更後公共設施用地比例雖已降為 3462倘採市地重劃開發

加計費用負擔後總負擔勢必超過 4500依據「市地重劃實施辦法」

第 23 條規定需經由過半土地所有權人同意始得為之而本區土地所

有權人數高達三百餘人恐難據以執行

爰此除合法建築密集街廓之第一種住宅區及水利會管有之現況溝渠（水溝

用地）外均維持區段徵收方式辦理整體開發並由臺東縣政府為開發主體

43

圖十 區段徵收範圍示意圖

二開發期程

（一）本案應以全部一次開發為原則惟考量政府財政狀況都市成長管理及都

市發展需求等因素必要時得採分期分區開發且預計變更都市計畫經內

政部都市計畫委員會審竣後 3 年內完成全部或第一期區段徵收計畫報核

程序辦理區段徵收作業主要期程計算至標售完成止為 7 年其中工程施

工期程為 3 年惟實際進度得由主管機關視實際狀況酌予調整之

採分期分區開發時應採北中區及南區二期二區方式開發並以南區為

優先開發區且應於南區開發完成後五年內或可建築用地使用率達 50

44

時辦理第二期開發

（二）第一種住宅區已建築使用之合法建物得維持原建築及其使用且得為必要

之維護及修繕並得申請個別建築或依「台東市都市計畫（豐榮豐樂地

區）細部計畫再發展地區土地開發管理要點」辦理其建築管理及使用管

制仍應依循本計畫土地使用分區管制計畫及其他相關法令

本計畫區總面積為 3397 公頃除第一種住宅區及水溝用地外均採區段徵

收方式辦理故開發面積約 3337 公頃其開發財務說明如下

三財務計畫

（一）土地處理原則

1預計土地所有權人領回抵價地比例

依土地徵收條例第 39 條第 2 項規定抵價地總面積以徵收總面

積之 50為原則因情況特殊經上級主管機關核准者不在此限

但不得少於 40曾為農地重劃者該重劃地區部分不得少於 45

本區段徵收範圍並無參與農地重劃因此依上述原則並參考目

前不動產市場普遍之交易行情以及本計畫區之財務狀況等因素抵價

地發還比例暫以 50預估惟實際土地所有權人領回抵價地比例應以

臺東縣政府報經中央區段徵收主管機關（內政部）核定之抵價地比例

為準

2區段徵收後土地處理方式

本計畫區段徵收範圍內土地經規劃整理後其土地處理方式依

土地徵收條例區段徵收實施辦法及其相關規定辦理並以臺東縣政

府報經中央區段徵收主管機關（內政部）核定之區段徵收計畫為準

（二）開發費用估算

1區段徵收作業費用

辦理本計畫區段徵收作業所需地籍整理費及其他辦理土地整理

必要之費用依過往之經驗以每公頃 120 萬元估算之估計約需 4004

萬元

2地價補償費

擬以私有土地面積 30選擇領取現金補償及公有土地有償撥用

方式參與區段徵收並參酌鄰近地區性質相似之土地交易價格後依土

45

地屬性周邊買賣價並排除掉預期因素及其他影響市價的因素後土

地平均補償單價以 8000 元（≒26446 元坪）估算其地價補償費

為 84400 萬元

3地上物補償費

地上物拆遷補償費部分包含農作改良物鐵皮與網室棚架磚

造與鋼筋混凝土造等其中農作改良物以每公頃 60 萬元鋼筋水泥

造建物拆遷補償費以每公頃 27000 萬元計算磚造建物拆遷補償費以

每公頃 15000 萬元計算鐵皮造建物拆遷補償費以每公頃 5500 萬元

計算及網室棚架以每公頃 500 萬元計算估算地上物拆遷補償費合計

約 14061 萬元

4公共設施費用

包含全區整地工程雨污水下水道地下管道公園綠地廣

場兒童遊樂場停車場及道路等公共設施之規劃設計施工及工程

管理費用考量範圍內地形平坦且地上物單純故整地工程以每公頃

80 萬元計雨污水下水道分別以每公頃 200 萬元及 250 萬元計電

信電力與自來水等公用管線工程以每公頃 300 萬元計公園及兒童

遊樂場用地以每公頃 1800 萬元計綠地以每公頃 1400 萬元計廣

場用地以每公頃 1500 萬元計停車場用地以每公頃 1500 萬元計及

道路用地以每公頃 1600 萬元計等工程規劃設計管理及監造費等

以工程總經費 8計算合計約需 50313 萬元

5管理維護費

區段徵收完成後區內公共設施管理維護費本區依土地徵收條例

施行細則第 51 條第 2 項規定以每年每公頃 5 萬元編列 3 年計算

估計約需 501 萬元

6貸款利息

在辦理區段徵收時可向平均地權基金及公民營行庫辦理貸款作

業依本計畫區段徵收作業預定辦理期程參考五大銀行基準利率（台

灣銀行合作金庫銀行第一銀行華南銀行及台灣土地銀行）並參

酌物價上漲趨勢貸款利率以 3進行估算估算本計畫區段徵收作業

之貸款利息估計約需 16567 萬元

7估算結果

依據前述區段徵收作業費用地價補償費地上物補償費公共

46

設施費用管理維護費及貸款利息估算結果本計畫區段徵收開發總

費用預估約為 169846 萬元詳表十所示

表十 區段徵收開發總費用估算表

項目 單位 數量 單價

（萬元）

總價

（萬元）說明

一區段徵收作業費用 公頃 3337 120 4004

二補償費用

地價補償費 公頃 1055 8000 84400以私有地主30領取

地價補償及公有土地

全數作價方式領回

地上物拆遷補償

農作物 公頃 2500 60 1500

建物

鋼筋混凝土 公頃 015 27000 4050

磚造 公頃 006 15000 900

鐵皮造 公頃 064 5500 3520

網室棚架 公頃 310 500 1550

自拆遷獎勵金 式 100 2541 2541

小計 98461

三公共設施費用

整地工程 公頃 3337 80 2670

公園及兒童遊樂場 公頃 292 1800 5256

綠地 公頃 024 1400 336

廣場 公頃 024 1500 360

停車場 公頃 072 1500 1080

道路 公頃 741 1600 11856

雨水下水道 公頃 3337 200 6674

污水下水道 公頃 3337 250 8343

共同管溝 公頃 3337 300 10011電力電信及自來水

地下管線工程費

小計 46586

工程規劃設計管理

及監造費等 式 100 3727 3727 按工程費之 8估計

合計 50313

四管理維護費 公頃 3337 5 501每年每公頃 5 萬元

編列 3年計算

五貸款利息 16567 以年息 3複利計算

總開發費用 169846

註實際區段徵收開發總費用依辦理時之法令規定及實際發生之費用為準

（三）土地處分方式

47

1私有地所有權人領回抵價地比例依土地徵收條例第 39 條第 2 項辦理發

還土地所有權人之抵價地以第二種住宅區為原則

2屬土地徵收條例第 44 條第 1 項第 2 款所列之公共設施無償登記該管縣政

府本計畫公園兒童遊樂場用地綠地廣場停車場及道路用地等

公共設施用地無償登記為臺東縣政府所有

3其餘可供建築土地則依土地徵收條例第 44 條第 1 項第 5 款規定予以處

分

表十一 區段徵收土地處分方式表

類 別 內 容 面積（公頃）

1發還抵價地土地 第二種住宅區 1141

2無償登記之公共設施用地

公園用地兒童遊樂場用地綠

地廣場用地停車場用地及道路

用地等

1153

3供興建公益性住宅之土地 第三種住宅區 289

4剩餘可供標(讓)售土地 扣除發還抵價地土地後之第二種

住宅區 754

合 計 3337

註區段徵收抵價地之比例以 50為估算財務計畫之依據實際抵價地之比例應以區段徵收主管機關報經核定之比例為準

（四）區段徵收後土地處分收入估算

依據各開發項目之開發方式與概估開發費用經整理分析後區段徵

收後土地處分預估面積為 1043 公頃參酌鄰近地區土地交易案例擬

訂 17500 元作為第二種住宅區用地標(讓)售價格另第三種住宅區按

以開發成本 16285 元折價專案讓售予需地機關預估土地處分收入

約為 179014 萬元以作為縣府未來辦理開發之參考依據惟未來仍得

視財政情形及實際發展需要酌予調整

（五）自償能力分析

1經費籌措

本計畫區段徵收開發總費用之經費籌措方式包括向臺東縣平均

地權基金財政部地方建設基金或各行庫申貸支應等

2自償能力分析

48

本計畫區段徵收開發總費用約需 169846 萬元區段徵收後土地

處分預估收入約 179014 萬元預估區段徵收後盈餘約 9168 萬元

益本比為 105另本案經財務分析結果財務平衡標售底價約 16285

元（≒53835 元坪）與周邊客觀條件相同之都市計畫區住宅區市

場交易行情相較下仍有利基整體財務應屬可行

（六）敏感度分析

抵價地發還比例分別以 4042545475及 50與地主領

取現金比例 0102030及 40進行敏感度分析其財務結果

詳如表十二所示

表十二 區段徵收財務敏感度分析表

抵價地發還比例 地主領現比例 開發總費用

（萬元）

土地處分收入

（萬元）

盈餘

（萬元） 益本比

4000

0 80277 150489 70212 187

10 109605 173309 63704 158

20 138932 196129 57197 141

30 168259 218949 50690 130

40 197587 241769 44182 122

4250

0 80844 136227 55383 169

10 110115 160473 50358 146

20 139385 184719 45334 133

30 168656 208965 40309 124

40 197926 233212 35286 118

4500

0 81410 121964 40554 150

10 110625 147637 37012 133

20 139839 173309 33470 124

30 169052 198982 29930 118

40 198267 224654 26387 113

4750

0 81976 107702 25726 131

10 111135 134800 23665 121

20 140292 161899 21607 115

30 169449 188998 19549 112

40 198607 216097 17490 109

5000

0 82543 93439 10896 113

10 111644 121964 10320 109

20 140746 150489 9743 107

30 169846 179014 9168 105

40 198947 207539 8592 104

附 1-1

附件一 臺東縣政府 104 年 6 月 12 日 府建都字第 1040115666 號函

附 2-1

附件二 變更後土地使用分區管制計畫

為有效控制本計劃區土地使用強度確保公共設施服務水準維護良好生活

環境訂定土地使用分區管制要點如后

一 本要點依都市計畫法第 22 條及同法臺灣省施行細則第 35 條規定訂之

二 住宅區

（一）第一種住宅區（即「住一」住宅區）建蔽率不得大於 60容積率不

得大於 120

（二）第二種住宅區（即「住二」住宅區）建蔽率不得大於 60容積率不

得大於 160

（三）第三種住宅區（即「住三」住宅區）建蔽率不得大於 50容積率不

得大於 240

三 建築形式

（一）為配合遠景海岸山脈富變化的稜線建築物屋頂層及屋頂突出物應設

置斜屋頂且斜屋頂之投影面積不得小於建築面積之 80斜屋頂（覆

文化瓦）之斜率原則上為 11 至 13 之間若經都市設計審議委

員會認可係為設計上之需要得調整之

（二）新建建築物之外牆造型及開窗型式應配合鄰屋設計

四 開放空間

（一）「住一」「住二」「住三」住宅區臨接計畫道路部分應至少退縮 4 公尺

供留設「沿街步道式開放空間」設置淨寬 15 公尺以上之連續鋪面人

行步道免設置騎樓

（二）「住三」住宅區除留設「沿街步道式開放空間」外應在集中留設「廣

場式開放空間」並與公共開放空間鄰近「住一」「住二」住宅區除

留設「沿街步道式開放空間」外其餘之法定空地應配合防火間隔整

體規劃

（三）「住一」「住二」住宅區之防火間隔宜整體規劃集中留設開放空間應

配合防火間隔位置留設防火間隔不得設置圍牆僅能以高度不超過 1

公尺之綠籬作為界隔空間且不得有高於地面之固定結構物

（四）「住一」「住二」住宅區之防火間隔寬度為 2 公尺

附 2-2

（六）開放空間得計入建築基地之法定空地應美化綠化達綠覆率 50以

上

（七）1有關設置開放空間獎勵部份依內政部訂定「實施都市計畫地區建築

基地綜合設計鼓勵辦法」規定辦理

2建築物提供部分樓地板面積供下列使用者得增加所提供之樓地板面

積但以不超過基地面積乘以該基地容積率之 30為限

（1）私人捐獻或設置圖書館博物館藝術中心兒童青少年勞

工老人等活動中心景觀公共設施等供公眾使用其集中留設

之面積在 1 百平方公尺以上並經目的事業主管機關核准設立公

益性基金管理營運者

（2）建築物留設空間與天橋或地下道連接供公眾使用經交通主管機

關核准者

五 建築基地內留設之人行步道應與其他法定空地整體規劃並與周遭之公共

開放空間直接聯繫

六 交通運輸系統

（一）依都市設計準則之計劃道路標準斷面留設之公共設施帶供作佈設行

道樹公車站牌售票亭變電箱路燈標誌自行車停車空間及

各類街道家俱之空間

（二）「住一」「住二」住宅區每一住宅單元應至少設置 1 部停車位該停車

位不得設置於指定留設開放空間之人行步道及防火間隔上「住三」住

宅區應集中設置地下停車場

（三）「住一」「住二」住宅區若附設 1 部以上之停車位時其停車位得以前

後方式配置之

七 建築基地細分規模

（一）「住一」「住二」住宅區最小基地開發單元 120 平方公尺最小基地面

寬及最小建築面寬 5 公尺

（二）「住三」住宅區最小基地開發單元 1500 平方公尺

八 公共設施用地得依「都市計畫公共設施用地多目標使用方案」規定作多目

標使用

九 為維護居住環境品質本計畫區內停車空間依左表規定

附 2-3

土地及建築物用途 基準停車位數

住宅等類似用途建築物

建築樓地板面積在 250 平方公尺以

下者應留設 1 部停車空間超過部

分每超過 150 平方公尺及其零數應

增設 1 部停車空間

商場（店）餐廳飲食店

超級市場等類似用途建築

物

建築樓地板面積每滿 100 平方公尺

設置 1 部停車位

辦公事務所金融等類私

用途建築物 建築樓地板面積每滿 80 平方公尺設

置 1 部停車位

旅館國際觀光旅館等類似

用途建築物 建築樓地板面積每滿 100 平方公尺

或每 4 個房間設置 1 部停車位

十 建築基地內之法定空地應留設二分之一以上種植花草樹木以美化環

境

十一 建築基地申請建築時須經縣府都市設計審議委員會依都市設計準則審

查通過後始得發照建築及施工以塑造本計畫區之獨特風格但為增

強本計畫區風格之設計經都市設計審議委員會認可者得不受都市設

計準則之限制

十二 「住一」住宅區得維持現有建築及其使用惟日後申請建築時仍應依

本要點規定辦理且為鼓勵既有聚落再發展亦得另訂「台東市都市計

畫（豐榮豐樂地區）細部計畫再發展地區土地開發管理要點」據以執

行

十三 本要點未規定事項適用其他法令規定

附 3-1

附件三 變更後都市設計準則

一 開放空間系統設計準則

開放空間在都市結構上包含都市美觀休憩娛樂環境保護及防災避難的

效果規劃設計應以提供自然舒適親切可及的人性化環境為目標並增進

都市防災避難功能

（一）開放空間類別

開放空間系統依土地屬性及使用形態區分為公共開放空間指定

留設開放空間兩類以本計畫區而言細分如后（詳附圖一）

1公共開放空間包括公園兒童遊樂場綠地廣場等用地

2指定留設開放空間包括「沿街步道式開放空間」「住三」住宅區集

中留設之「廣場式開放空間」上述所稱之開放空間係指「建築技術

規則第 15 章實施都市計畫地區建築基地綜合設計」規定開放空間

（二）開放空間設計原則

開放空間之配置除於適當區位設置公共開放空間外並指定每

一基地之「留設開放空間」的位置及其設計標準配合退縮規定維

繫全區開放空間之連續性完整性與多樣性設計原則如后

1每一街廓內及建築物簇群內均應提供開放空間

2所有街廓之開放空間應整體規劃並利用步道相銜接建構一套區內

完整的人行動線系統提升居民移動之便利性

3開放空間須完整規劃並以景觀配置手法銜接各區特色

（三）開放空間設計準則

1公園兒童遊樂場用地開放空間設計規定

（1）應具休憩集會及活動等功能得比照「臺東縣公園管理自治條

例」規定設置相關設施提供居民使用並應提供計畫區內居民

遭遇重大人為或天然災害時所需臨時避難疏散及急難救助空

間

（2）活動區配置於主要道路旁時與道路之間應以濃密植栽適當區

隔

附 3-2

附圖一 開放空間系統配置示意圖

附 3-3

（3）主要出入口應與人行動線系統連接服務車輛及停車空間出入動

線應避免干擾人行動線與主要道路系統

（4）應採開放性設計如基於安全及管理之需要四周可設置綠籬或

綠化設施圍蔽高度不得超過 1 公尺

2其他相關規定

（1）開放空間入口須明顯標示或以其他設計方式強調入口意象加

強公眾使用之能見度

（2）開放空間之舖面應使用具透水性防滑耐壓易維護的材質

舖面設計應以街廓為單元整體規劃反映地區的特色與個性

（3）開放空間的設計應符合無障礙環境的要求

（4）開放空間應美化綠化其綠覆率應達 50以上

二 人行空間設計準則

人行空間目的在提供計畫區內居民一個不需要車輛即可通達區內各主要公

共設施或開放空間的步行安全動線系統本計畫區內配置之人行空間包括都市計

畫劃設之人行步道及建築基地內留設之人行步道兩者相互配合連接建構成

全區完整的人行步道系統提升居民移動之便利性本計畫區內人行空間設計準

則如后

（一）都市計畫劃設之人行步道設計規定

1人行步道之人行空間淨寬度不得小於 15 公尺

2應具連續性舒適性方便性與美觀等基本功能

3交叉路口得視交通需要以號誌輔以聲音告知行人應停止或行進

4除得提供設置灌木植栽及街道傢俱外不得設置其他有礙通行之設施

物並應設置中低光源之照明設施

（二）建築基地內留設之人行步道設計規定

1建築基地內留設之人行步道應與基地內之其他法定空地整體規劃並

與周邊之公共開放空間直接聯繫

2建築基地內留設之人行步道應與車行動線系統明確區分減少交通衝

擊

3建築基地內留設之人行步道地坪應平整每一街廓之各街角均應採無

附 3-4

障礙環境設計

三 交通運輸系統設計準則

交通運輸系統之設計應以提供具可行性及易行性之交通運輸方式為目標

透過道路功能等級之明確劃分各層級道路依其功能服務水準與周圍土地使用

之特性設置不同之車行空間寬度及景觀設計規定

（一）計畫道路標準斷面設計規定

本計畫區內道路斷面車道數及空間配置應參酌附圖二辦理其中

公共設施帶係供作佈設行道樹公車站牌售票亭變電箱路燈

自行車停車空間及各類街道傢俱之空間且計畫道路兩側均規定建築

物退縮供留設「沿街步道式開放空間」

（二）停車空間設計規定

1住宅區留設之停車位不得設置於指定留設開放空間臨計畫道路境界

線 15 公尺範圍內及防火間隔上「住三」住宅區應集中設置地下停

車場其出入口應設置於次要道路或私設通路上並與基地進出動線

開放空間整體設計

2公園兒童遊樂場用地內應留設自行車停放空間並設置自行車停放

架或類似防竊功能之保護設施

附圖二 計畫道路標準斷面圖

附 3-5

3路外公共停車場設計規定

（1）路外公共停車場應有植栽計畫舖面須全面使用透水性材料且

周圍應予綠化

（2）路外公共停車場除出入口處外四周應以綠化土堤或綠化材料

形成適當之圍籬

四 建築基地細分規模設計準則

「住一」「住二」住宅區開發規模如非完整街廓開發時應考量與鄰近基地

之關係並配合集中留設法定空地

五 建築量體配置高度造型色彩及風格設計準則

（一）建築物允建高度應依建築技術規則建築設計施工篇第 164 條規定計算

並檢討日照

（二）為配合遠景海岸山脈富變化的稜線建築物屋頂層及屋頂突出物應設

置斜屋頂且斜屋頂之投影面積不得小於建築面積之 80斜屋頂之

斜率原則上為1 至3 之間若經都市設計審議委員會認可係為設

計上之需要得調整之

（三）新建建築物之外牆造型及開窗形式應配合鄰屋設計

（四）為調和人造建築物與背景天空海洋山脈田野等色彩建築物屋

頂色牆壁色色彩為深色瓦對白色或淺灰

（五）「住一」「住二」住宅區若需裝置廣告物等附屬設施物應以不妨礙

通行及景觀為原則不得設置於指定留設開放空間及防火間隔上附

著於建築物上之高度不得低於 36 公尺廣告物大小以高度 3 公尺寬

度 06 公尺為限其餘規定依內政部「招牌廣告及樹立廣告管理辦法」

等相關規定辦理

（六）「住三」住宅區之廣告物等附屬設施應配合集合住宅建築設計統一

規範

六 環境保護設施設計準則

本計畫區內環境保護設施主要為污水處理設施及「住三」住宅區之垃圾貯存

空間其設計規定如后

（一）污水處理設施依建築技術規則施工篇第 49 條規定辦理

（二）每一單元（以街廓計）之「住二」住宅區開發時應至少設置一處垃

附 3-6

圾貯存空間集中收集處理垃圾

（三）垃圾貯存空間應面臨次要道路集中設置且不得設置於建築物主要出

入口旁垃圾貯存空間未臨接計畫道路時應留設 35 公尺寬之車道連

接計畫道路垃圾貯存空間位室內者車道淨寬應達 4 公尺以上且

應設置於地面層

（四）垃圾貯存空間應有適當之清洗（含排水措施）隔離設施以維護環境衛

生如位法定空地者應配合綠化設施美化

七 景觀計畫

景觀計畫目的在塑造本計畫區之整體都市景觀及舒適生活環境設計準則如

后

（一）計畫道路兩側之公共設施帶應於適當位置與間距處植栽喬木行道樹

（如附圖三）且依下列規定

1行道樹樹冠底離地淨高 2 公尺以上根部應保留適當之透水面積

2行道樹樹幹四周應舖設鏤空鑄鐵蓋板或透水設施且應與人行步道地

坪高程齊平

3每一街道應有一代表樹種並將其延續至該街道內之社區樹種以具

大型樹冠耐污染易維護為原則

（二）「沿街步道式開放空間」應利用綠化植栽作為道路與建築物間之緩衝

區且每一街廓之植栽應為同一或共同樹種

（三）「住三」住宅區指定留設之廣場式開放空間以集中配置為原則面積

至少 400 平方公尺且綠地面積至少佔 30長寬比不得超過 21且

應按開放空間面積每滿 64 平方公尺至少植栽喬木一棵其樹冠底離地

淨高 2 公尺以上

附 3-7

附圖三 道路斷面景觀示意圖

（四）公園兒童遊樂場用地景觀設計準則

1公園用地中央主要地區應提供一具多功能及多用途使用的大型活動

區域其他各分區應考量觀賞休閒運動遊戲及衛生等活動與功

能設施

2區內供公用設備及服務設施（如垃圾收集公共廁所）等使用之區域

應使用綠籬或樹叢適當圍蔽

3兒童遊樂場用地配置原則

（1）根據兒童活動尺寸荷重等設計

（2）採用複合式遊具使遊戲有連續性與變化

（3）按兒童年齡分類進行設計

（4）提供父母休憩看護設施以便就近照顧

（5）著重安全考量如彈性地板去除尖銳部分等措施

附 4-1

附件四 台東市都市計畫（豐榮豐樂地區）細部計畫

再發展地區土地開發管理要點

一 本要點依「台東市都市計畫（豐榮豐樂地區）細部計畫土地使用分區管

制計畫」第十二點規定訂定之

二 再發展區之土地權利關係人得擬具開發計畫提經臺東縣都市計畫委員會審

查通過後再依相關法令向主管建築機關申請開發建築

三 申請基地符合下列條件者始得依本要點辦理

（一）基地臨接計畫道路之長度在 20 公尺以上或達週界總長度六分之一且面

積達 1000 平方公尺以上者

（二）因鄰地已申請建築或基地條件特殊致未能符合前款規定者經臺東縣都

市計畫委員會同意後得不受前款規定限制

四 開發計畫應以書圖載明下列事項

（一）申請人姓名身份證字號及地址

（二）開發地區範圍面積及土地與建物使用現況

（三）土地使用及公共設施計畫其圖面比例尺不得小於 1600

（四）土地使用管制計畫

（五）都市設計事項得視實際需要依都市計畫定期通盤檢討實施辦法第八

條第二項之內容予以述明

（六）土地及地上物處理計畫

（七）事業及財務計畫

（八）實施進度

（九）全部土地權利關係人姓名住址權利證明文件及私有土地所有權人

同意書

（十）套繪土地使用計畫之地籍圖其比例尺不得小於 11200

五 依本要點申請整體開發時需以不小於申請開發總面積 20之土地折算為

回饋代金並於全部繳納後始得發照建築

附 4-2

前項代金之計算係以應回饋之土地面積乘以繳交當年度之土地公告現值

加四成為準

六 依本要點申請整體開發者得依下列公式核算其申請開發建築之基準容積

率但該基準容積不得大於 240

V=V0times（1+（V1-01）+ V2）（1-V1）≦240

其中 V回饋後之基準容積率

V0該分區之容積率（120）

V1回饋土地比例

V2獎勵係數（訂為 02）

七 本要點未規定事項悉依其他法令規定辦理

變更機關

業務承辦

人員

擬定機關

業務承辦

人員

業務單位

主管

業務單位

主管

規劃單位亞興測量有限公司

龍邑工程顧問股份有限公司

42

玖事業及財務計畫

一開發方式

本計畫於 89 年發布實施後因中央政府國民住宅政策轉變及公共設施比例

過高等因素致難以執行後續開發計畫遂由台東縣政府研議降低公共設施用地

比例及增列市地重劃方式開發提經內政部都市計畫委員會第 592次第 606次

第 611 次會議討論其決議綜整為下列三點

（一）同意修正道路系統公共設施用地比例由 3989調降為 3795

（二）為增加計畫執行可行性請縣府考量地方實際發展需要酌予提高土地

使用強度

（三）增列開發方式部分請縣府依規定層報行政院核示後再據以辦理

為提高開發可行性並增加原土地所有權人領回土地比例經評估後公共設施

用地比例需調降至 35以下較為可行而土地使用強度部分經考量整體都市

景觀及實際發展狀況仍以維持原使用強度惟配合本次實質計畫內容變更酌予

調整其區位故前述第一二點決議內容均已納入本次變更檢討之

有關第三點決議增列開發方式部分綜合考量時空環境變遷政策指導開

發目的民眾權益保障及開發可行性等因素後基於下列理由仍維持區段徵收方

式辦理

（一）為符合中央政府興建社會住宅政策及日後興建公益性住宅需求本計

畫區開發後應保留部分土地集中妥予運用而市地重劃係採原位次分配

土地日後無法取得足夠規模之完整土地故未能滿足開發目的

（二）本案變更後公共設施用地比例雖已降為 3462倘採市地重劃開發

加計費用負擔後總負擔勢必超過 4500依據「市地重劃實施辦法」

第 23 條規定需經由過半土地所有權人同意始得為之而本區土地所

有權人數高達三百餘人恐難據以執行

爰此除合法建築密集街廓之第一種住宅區及水利會管有之現況溝渠（水溝

用地）外均維持區段徵收方式辦理整體開發並由臺東縣政府為開發主體

43

圖十 區段徵收範圍示意圖

二開發期程

（一）本案應以全部一次開發為原則惟考量政府財政狀況都市成長管理及都

市發展需求等因素必要時得採分期分區開發且預計變更都市計畫經內

政部都市計畫委員會審竣後 3 年內完成全部或第一期區段徵收計畫報核

程序辦理區段徵收作業主要期程計算至標售完成止為 7 年其中工程施

工期程為 3 年惟實際進度得由主管機關視實際狀況酌予調整之

採分期分區開發時應採北中區及南區二期二區方式開發並以南區為

優先開發區且應於南區開發完成後五年內或可建築用地使用率達 50

44

時辦理第二期開發

（二）第一種住宅區已建築使用之合法建物得維持原建築及其使用且得為必要

之維護及修繕並得申請個別建築或依「台東市都市計畫（豐榮豐樂地

區）細部計畫再發展地區土地開發管理要點」辦理其建築管理及使用管

制仍應依循本計畫土地使用分區管制計畫及其他相關法令

本計畫區總面積為 3397 公頃除第一種住宅區及水溝用地外均採區段徵

收方式辦理故開發面積約 3337 公頃其開發財務說明如下

三財務計畫

（一）土地處理原則

1預計土地所有權人領回抵價地比例

依土地徵收條例第 39 條第 2 項規定抵價地總面積以徵收總面

積之 50為原則因情況特殊經上級主管機關核准者不在此限

但不得少於 40曾為農地重劃者該重劃地區部分不得少於 45

本區段徵收範圍並無參與農地重劃因此依上述原則並參考目

前不動產市場普遍之交易行情以及本計畫區之財務狀況等因素抵價

地發還比例暫以 50預估惟實際土地所有權人領回抵價地比例應以

臺東縣政府報經中央區段徵收主管機關（內政部）核定之抵價地比例

為準

2區段徵收後土地處理方式

本計畫區段徵收範圍內土地經規劃整理後其土地處理方式依

土地徵收條例區段徵收實施辦法及其相關規定辦理並以臺東縣政

府報經中央區段徵收主管機關（內政部）核定之區段徵收計畫為準

（二）開發費用估算

1區段徵收作業費用

辦理本計畫區段徵收作業所需地籍整理費及其他辦理土地整理

必要之費用依過往之經驗以每公頃 120 萬元估算之估計約需 4004

萬元

2地價補償費

擬以私有土地面積 30選擇領取現金補償及公有土地有償撥用

方式參與區段徵收並參酌鄰近地區性質相似之土地交易價格後依土

45

地屬性周邊買賣價並排除掉預期因素及其他影響市價的因素後土

地平均補償單價以 8000 元（≒26446 元坪）估算其地價補償費

為 84400 萬元

3地上物補償費

地上物拆遷補償費部分包含農作改良物鐵皮與網室棚架磚

造與鋼筋混凝土造等其中農作改良物以每公頃 60 萬元鋼筋水泥

造建物拆遷補償費以每公頃 27000 萬元計算磚造建物拆遷補償費以

每公頃 15000 萬元計算鐵皮造建物拆遷補償費以每公頃 5500 萬元

計算及網室棚架以每公頃 500 萬元計算估算地上物拆遷補償費合計

約 14061 萬元

4公共設施費用

包含全區整地工程雨污水下水道地下管道公園綠地廣

場兒童遊樂場停車場及道路等公共設施之規劃設計施工及工程

管理費用考量範圍內地形平坦且地上物單純故整地工程以每公頃

80 萬元計雨污水下水道分別以每公頃 200 萬元及 250 萬元計電

信電力與自來水等公用管線工程以每公頃 300 萬元計公園及兒童

遊樂場用地以每公頃 1800 萬元計綠地以每公頃 1400 萬元計廣

場用地以每公頃 1500 萬元計停車場用地以每公頃 1500 萬元計及

道路用地以每公頃 1600 萬元計等工程規劃設計管理及監造費等

以工程總經費 8計算合計約需 50313 萬元

5管理維護費

區段徵收完成後區內公共設施管理維護費本區依土地徵收條例

施行細則第 51 條第 2 項規定以每年每公頃 5 萬元編列 3 年計算

估計約需 501 萬元

6貸款利息

在辦理區段徵收時可向平均地權基金及公民營行庫辦理貸款作

業依本計畫區段徵收作業預定辦理期程參考五大銀行基準利率（台

灣銀行合作金庫銀行第一銀行華南銀行及台灣土地銀行）並參

酌物價上漲趨勢貸款利率以 3進行估算估算本計畫區段徵收作業

之貸款利息估計約需 16567 萬元

7估算結果

依據前述區段徵收作業費用地價補償費地上物補償費公共

46

設施費用管理維護費及貸款利息估算結果本計畫區段徵收開發總

費用預估約為 169846 萬元詳表十所示

表十 區段徵收開發總費用估算表

項目 單位 數量 單價

（萬元）

總價

（萬元）說明

一區段徵收作業費用 公頃 3337 120 4004

二補償費用

地價補償費 公頃 1055 8000 84400以私有地主30領取

地價補償及公有土地

全數作價方式領回

地上物拆遷補償

農作物 公頃 2500 60 1500

建物

鋼筋混凝土 公頃 015 27000 4050

磚造 公頃 006 15000 900

鐵皮造 公頃 064 5500 3520

網室棚架 公頃 310 500 1550

自拆遷獎勵金 式 100 2541 2541

小計 98461

三公共設施費用

整地工程 公頃 3337 80 2670

公園及兒童遊樂場 公頃 292 1800 5256

綠地 公頃 024 1400 336

廣場 公頃 024 1500 360

停車場 公頃 072 1500 1080

道路 公頃 741 1600 11856

雨水下水道 公頃 3337 200 6674

污水下水道 公頃 3337 250 8343

共同管溝 公頃 3337 300 10011電力電信及自來水

地下管線工程費

小計 46586

工程規劃設計管理

及監造費等 式 100 3727 3727 按工程費之 8估計

合計 50313

四管理維護費 公頃 3337 5 501每年每公頃 5 萬元

編列 3年計算

五貸款利息 16567 以年息 3複利計算

總開發費用 169846

註實際區段徵收開發總費用依辦理時之法令規定及實際發生之費用為準

（三）土地處分方式

47

1私有地所有權人領回抵價地比例依土地徵收條例第 39 條第 2 項辦理發

還土地所有權人之抵價地以第二種住宅區為原則

2屬土地徵收條例第 44 條第 1 項第 2 款所列之公共設施無償登記該管縣政

府本計畫公園兒童遊樂場用地綠地廣場停車場及道路用地等

公共設施用地無償登記為臺東縣政府所有

3其餘可供建築土地則依土地徵收條例第 44 條第 1 項第 5 款規定予以處

分

表十一 區段徵收土地處分方式表

類 別 內 容 面積（公頃）

1發還抵價地土地 第二種住宅區 1141

2無償登記之公共設施用地

公園用地兒童遊樂場用地綠

地廣場用地停車場用地及道路

用地等

1153

3供興建公益性住宅之土地 第三種住宅區 289

4剩餘可供標(讓)售土地 扣除發還抵價地土地後之第二種

住宅區 754

合 計 3337

註區段徵收抵價地之比例以 50為估算財務計畫之依據實際抵價地之比例應以區段徵收主管機關報經核定之比例為準

（四）區段徵收後土地處分收入估算

依據各開發項目之開發方式與概估開發費用經整理分析後區段徵

收後土地處分預估面積為 1043 公頃參酌鄰近地區土地交易案例擬

訂 17500 元作為第二種住宅區用地標(讓)售價格另第三種住宅區按

以開發成本 16285 元折價專案讓售予需地機關預估土地處分收入

約為 179014 萬元以作為縣府未來辦理開發之參考依據惟未來仍得

視財政情形及實際發展需要酌予調整

（五）自償能力分析

1經費籌措

本計畫區段徵收開發總費用之經費籌措方式包括向臺東縣平均

地權基金財政部地方建設基金或各行庫申貸支應等

2自償能力分析

48

本計畫區段徵收開發總費用約需 169846 萬元區段徵收後土地

處分預估收入約 179014 萬元預估區段徵收後盈餘約 9168 萬元

益本比為 105另本案經財務分析結果財務平衡標售底價約 16285

元（≒53835 元坪）與周邊客觀條件相同之都市計畫區住宅區市

場交易行情相較下仍有利基整體財務應屬可行

（六）敏感度分析

抵價地發還比例分別以 4042545475及 50與地主領

取現金比例 0102030及 40進行敏感度分析其財務結果

詳如表十二所示

表十二 區段徵收財務敏感度分析表

抵價地發還比例 地主領現比例 開發總費用

（萬元）

土地處分收入

（萬元）

盈餘

（萬元） 益本比

4000

0 80277 150489 70212 187

10 109605 173309 63704 158

20 138932 196129 57197 141

30 168259 218949 50690 130

40 197587 241769 44182 122

4250

0 80844 136227 55383 169

10 110115 160473 50358 146

20 139385 184719 45334 133

30 168656 208965 40309 124

40 197926 233212 35286 118

4500

0 81410 121964 40554 150

10 110625 147637 37012 133

20 139839 173309 33470 124

30 169052 198982 29930 118

40 198267 224654 26387 113

4750

0 81976 107702 25726 131

10 111135 134800 23665 121

20 140292 161899 21607 115

30 169449 188998 19549 112

40 198607 216097 17490 109

5000

0 82543 93439 10896 113

10 111644 121964 10320 109

20 140746 150489 9743 107

30 169846 179014 9168 105

40 198947 207539 8592 104

附 1-1

附件一 臺東縣政府 104 年 6 月 12 日 府建都字第 1040115666 號函

附 2-1

附件二 變更後土地使用分區管制計畫

為有效控制本計劃區土地使用強度確保公共設施服務水準維護良好生活

環境訂定土地使用分區管制要點如后

一 本要點依都市計畫法第 22 條及同法臺灣省施行細則第 35 條規定訂之

二 住宅區

（一）第一種住宅區（即「住一」住宅區）建蔽率不得大於 60容積率不

得大於 120

（二）第二種住宅區（即「住二」住宅區）建蔽率不得大於 60容積率不

得大於 160

（三）第三種住宅區（即「住三」住宅區）建蔽率不得大於 50容積率不

得大於 240

三 建築形式

（一）為配合遠景海岸山脈富變化的稜線建築物屋頂層及屋頂突出物應設

置斜屋頂且斜屋頂之投影面積不得小於建築面積之 80斜屋頂（覆

文化瓦）之斜率原則上為 11 至 13 之間若經都市設計審議委

員會認可係為設計上之需要得調整之

（二）新建建築物之外牆造型及開窗型式應配合鄰屋設計

四 開放空間

（一）「住一」「住二」「住三」住宅區臨接計畫道路部分應至少退縮 4 公尺

供留設「沿街步道式開放空間」設置淨寬 15 公尺以上之連續鋪面人

行步道免設置騎樓

（二）「住三」住宅區除留設「沿街步道式開放空間」外應在集中留設「廣

場式開放空間」並與公共開放空間鄰近「住一」「住二」住宅區除

留設「沿街步道式開放空間」外其餘之法定空地應配合防火間隔整

體規劃

（三）「住一」「住二」住宅區之防火間隔宜整體規劃集中留設開放空間應

配合防火間隔位置留設防火間隔不得設置圍牆僅能以高度不超過 1

公尺之綠籬作為界隔空間且不得有高於地面之固定結構物

（四）「住一」「住二」住宅區之防火間隔寬度為 2 公尺

附 2-2

（六）開放空間得計入建築基地之法定空地應美化綠化達綠覆率 50以

上

（七）1有關設置開放空間獎勵部份依內政部訂定「實施都市計畫地區建築

基地綜合設計鼓勵辦法」規定辦理

2建築物提供部分樓地板面積供下列使用者得增加所提供之樓地板面

積但以不超過基地面積乘以該基地容積率之 30為限

（1）私人捐獻或設置圖書館博物館藝術中心兒童青少年勞

工老人等活動中心景觀公共設施等供公眾使用其集中留設

之面積在 1 百平方公尺以上並經目的事業主管機關核准設立公

益性基金管理營運者

（2）建築物留設空間與天橋或地下道連接供公眾使用經交通主管機

關核准者

五 建築基地內留設之人行步道應與其他法定空地整體規劃並與周遭之公共

開放空間直接聯繫

六 交通運輸系統

（一）依都市設計準則之計劃道路標準斷面留設之公共設施帶供作佈設行

道樹公車站牌售票亭變電箱路燈標誌自行車停車空間及

各類街道家俱之空間

（二）「住一」「住二」住宅區每一住宅單元應至少設置 1 部停車位該停車

位不得設置於指定留設開放空間之人行步道及防火間隔上「住三」住

宅區應集中設置地下停車場

（三）「住一」「住二」住宅區若附設 1 部以上之停車位時其停車位得以前

後方式配置之

七 建築基地細分規模

（一）「住一」「住二」住宅區最小基地開發單元 120 平方公尺最小基地面

寬及最小建築面寬 5 公尺

（二）「住三」住宅區最小基地開發單元 1500 平方公尺

八 公共設施用地得依「都市計畫公共設施用地多目標使用方案」規定作多目

標使用

九 為維護居住環境品質本計畫區內停車空間依左表規定

附 2-3

土地及建築物用途 基準停車位數

住宅等類似用途建築物

建築樓地板面積在 250 平方公尺以

下者應留設 1 部停車空間超過部

分每超過 150 平方公尺及其零數應

增設 1 部停車空間

商場（店）餐廳飲食店

超級市場等類似用途建築

物

建築樓地板面積每滿 100 平方公尺

設置 1 部停車位

辦公事務所金融等類私

用途建築物 建築樓地板面積每滿 80 平方公尺設

置 1 部停車位

旅館國際觀光旅館等類似

用途建築物 建築樓地板面積每滿 100 平方公尺

或每 4 個房間設置 1 部停車位

十 建築基地內之法定空地應留設二分之一以上種植花草樹木以美化環

境

十一 建築基地申請建築時須經縣府都市設計審議委員會依都市設計準則審

查通過後始得發照建築及施工以塑造本計畫區之獨特風格但為增

強本計畫區風格之設計經都市設計審議委員會認可者得不受都市設

計準則之限制

十二 「住一」住宅區得維持現有建築及其使用惟日後申請建築時仍應依

本要點規定辦理且為鼓勵既有聚落再發展亦得另訂「台東市都市計

畫（豐榮豐樂地區）細部計畫再發展地區土地開發管理要點」據以執

行

十三 本要點未規定事項適用其他法令規定

附 3-1

附件三 變更後都市設計準則

一 開放空間系統設計準則

開放空間在都市結構上包含都市美觀休憩娛樂環境保護及防災避難的

效果規劃設計應以提供自然舒適親切可及的人性化環境為目標並增進

都市防災避難功能

（一）開放空間類別

開放空間系統依土地屬性及使用形態區分為公共開放空間指定

留設開放空間兩類以本計畫區而言細分如后（詳附圖一）

1公共開放空間包括公園兒童遊樂場綠地廣場等用地

2指定留設開放空間包括「沿街步道式開放空間」「住三」住宅區集

中留設之「廣場式開放空間」上述所稱之開放空間係指「建築技術

規則第 15 章實施都市計畫地區建築基地綜合設計」規定開放空間

（二）開放空間設計原則

開放空間之配置除於適當區位設置公共開放空間外並指定每

一基地之「留設開放空間」的位置及其設計標準配合退縮規定維

繫全區開放空間之連續性完整性與多樣性設計原則如后

1每一街廓內及建築物簇群內均應提供開放空間

2所有街廓之開放空間應整體規劃並利用步道相銜接建構一套區內

完整的人行動線系統提升居民移動之便利性

3開放空間須完整規劃並以景觀配置手法銜接各區特色

（三）開放空間設計準則

1公園兒童遊樂場用地開放空間設計規定

（1）應具休憩集會及活動等功能得比照「臺東縣公園管理自治條

例」規定設置相關設施提供居民使用並應提供計畫區內居民

遭遇重大人為或天然災害時所需臨時避難疏散及急難救助空

間

（2）活動區配置於主要道路旁時與道路之間應以濃密植栽適當區

隔

附 3-2

附圖一 開放空間系統配置示意圖

附 3-3

（3）主要出入口應與人行動線系統連接服務車輛及停車空間出入動

線應避免干擾人行動線與主要道路系統

（4）應採開放性設計如基於安全及管理之需要四周可設置綠籬或

綠化設施圍蔽高度不得超過 1 公尺

2其他相關規定

（1）開放空間入口須明顯標示或以其他設計方式強調入口意象加

強公眾使用之能見度

（2）開放空間之舖面應使用具透水性防滑耐壓易維護的材質

舖面設計應以街廓為單元整體規劃反映地區的特色與個性

（3）開放空間的設計應符合無障礙環境的要求

（4）開放空間應美化綠化其綠覆率應達 50以上

二 人行空間設計準則

人行空間目的在提供計畫區內居民一個不需要車輛即可通達區內各主要公

共設施或開放空間的步行安全動線系統本計畫區內配置之人行空間包括都市計

畫劃設之人行步道及建築基地內留設之人行步道兩者相互配合連接建構成

全區完整的人行步道系統提升居民移動之便利性本計畫區內人行空間設計準

則如后

（一）都市計畫劃設之人行步道設計規定

1人行步道之人行空間淨寬度不得小於 15 公尺

2應具連續性舒適性方便性與美觀等基本功能

3交叉路口得視交通需要以號誌輔以聲音告知行人應停止或行進

4除得提供設置灌木植栽及街道傢俱外不得設置其他有礙通行之設施

物並應設置中低光源之照明設施

（二）建築基地內留設之人行步道設計規定

1建築基地內留設之人行步道應與基地內之其他法定空地整體規劃並

與周邊之公共開放空間直接聯繫

2建築基地內留設之人行步道應與車行動線系統明確區分減少交通衝

擊

3建築基地內留設之人行步道地坪應平整每一街廓之各街角均應採無

附 3-4

障礙環境設計

三 交通運輸系統設計準則

交通運輸系統之設計應以提供具可行性及易行性之交通運輸方式為目標

透過道路功能等級之明確劃分各層級道路依其功能服務水準與周圍土地使用

之特性設置不同之車行空間寬度及景觀設計規定

（一）計畫道路標準斷面設計規定

本計畫區內道路斷面車道數及空間配置應參酌附圖二辦理其中

公共設施帶係供作佈設行道樹公車站牌售票亭變電箱路燈

自行車停車空間及各類街道傢俱之空間且計畫道路兩側均規定建築

物退縮供留設「沿街步道式開放空間」

（二）停車空間設計規定

1住宅區留設之停車位不得設置於指定留設開放空間臨計畫道路境界

線 15 公尺範圍內及防火間隔上「住三」住宅區應集中設置地下停

車場其出入口應設置於次要道路或私設通路上並與基地進出動線

開放空間整體設計

2公園兒童遊樂場用地內應留設自行車停放空間並設置自行車停放

架或類似防竊功能之保護設施

附圖二 計畫道路標準斷面圖

附 3-5

3路外公共停車場設計規定

（1）路外公共停車場應有植栽計畫舖面須全面使用透水性材料且

周圍應予綠化

（2）路外公共停車場除出入口處外四周應以綠化土堤或綠化材料

形成適當之圍籬

四 建築基地細分規模設計準則

「住一」「住二」住宅區開發規模如非完整街廓開發時應考量與鄰近基地

之關係並配合集中留設法定空地

五 建築量體配置高度造型色彩及風格設計準則

（一）建築物允建高度應依建築技術規則建築設計施工篇第 164 條規定計算

並檢討日照

（二）為配合遠景海岸山脈富變化的稜線建築物屋頂層及屋頂突出物應設

置斜屋頂且斜屋頂之投影面積不得小於建築面積之 80斜屋頂之

斜率原則上為1 至3 之間若經都市設計審議委員會認可係為設

計上之需要得調整之

（三）新建建築物之外牆造型及開窗形式應配合鄰屋設計

（四）為調和人造建築物與背景天空海洋山脈田野等色彩建築物屋

頂色牆壁色色彩為深色瓦對白色或淺灰

（五）「住一」「住二」住宅區若需裝置廣告物等附屬設施物應以不妨礙

通行及景觀為原則不得設置於指定留設開放空間及防火間隔上附

著於建築物上之高度不得低於 36 公尺廣告物大小以高度 3 公尺寬

度 06 公尺為限其餘規定依內政部「招牌廣告及樹立廣告管理辦法」

等相關規定辦理

（六）「住三」住宅區之廣告物等附屬設施應配合集合住宅建築設計統一

規範

六 環境保護設施設計準則

本計畫區內環境保護設施主要為污水處理設施及「住三」住宅區之垃圾貯存

空間其設計規定如后

（一）污水處理設施依建築技術規則施工篇第 49 條規定辦理

（二）每一單元（以街廓計）之「住二」住宅區開發時應至少設置一處垃

附 3-6

圾貯存空間集中收集處理垃圾

（三）垃圾貯存空間應面臨次要道路集中設置且不得設置於建築物主要出

入口旁垃圾貯存空間未臨接計畫道路時應留設 35 公尺寬之車道連

接計畫道路垃圾貯存空間位室內者車道淨寬應達 4 公尺以上且

應設置於地面層

（四）垃圾貯存空間應有適當之清洗（含排水措施）隔離設施以維護環境衛

生如位法定空地者應配合綠化設施美化

七 景觀計畫

景觀計畫目的在塑造本計畫區之整體都市景觀及舒適生活環境設計準則如

后

（一）計畫道路兩側之公共設施帶應於適當位置與間距處植栽喬木行道樹

（如附圖三）且依下列規定

1行道樹樹冠底離地淨高 2 公尺以上根部應保留適當之透水面積

2行道樹樹幹四周應舖設鏤空鑄鐵蓋板或透水設施且應與人行步道地

坪高程齊平

3每一街道應有一代表樹種並將其延續至該街道內之社區樹種以具

大型樹冠耐污染易維護為原則

（二）「沿街步道式開放空間」應利用綠化植栽作為道路與建築物間之緩衝

區且每一街廓之植栽應為同一或共同樹種

（三）「住三」住宅區指定留設之廣場式開放空間以集中配置為原則面積

至少 400 平方公尺且綠地面積至少佔 30長寬比不得超過 21且

應按開放空間面積每滿 64 平方公尺至少植栽喬木一棵其樹冠底離地

淨高 2 公尺以上

附 3-7

附圖三 道路斷面景觀示意圖

（四）公園兒童遊樂場用地景觀設計準則

1公園用地中央主要地區應提供一具多功能及多用途使用的大型活動

區域其他各分區應考量觀賞休閒運動遊戲及衛生等活動與功

能設施

2區內供公用設備及服務設施（如垃圾收集公共廁所）等使用之區域

應使用綠籬或樹叢適當圍蔽

3兒童遊樂場用地配置原則

（1）根據兒童活動尺寸荷重等設計

（2）採用複合式遊具使遊戲有連續性與變化

（3）按兒童年齡分類進行設計

（4）提供父母休憩看護設施以便就近照顧

（5）著重安全考量如彈性地板去除尖銳部分等措施

附 4-1

附件四 台東市都市計畫（豐榮豐樂地區）細部計畫

再發展地區土地開發管理要點

一 本要點依「台東市都市計畫（豐榮豐樂地區）細部計畫土地使用分區管

制計畫」第十二點規定訂定之

二 再發展區之土地權利關係人得擬具開發計畫提經臺東縣都市計畫委員會審

查通過後再依相關法令向主管建築機關申請開發建築

三 申請基地符合下列條件者始得依本要點辦理

（一）基地臨接計畫道路之長度在 20 公尺以上或達週界總長度六分之一且面

積達 1000 平方公尺以上者

（二）因鄰地已申請建築或基地條件特殊致未能符合前款規定者經臺東縣都

市計畫委員會同意後得不受前款規定限制

四 開發計畫應以書圖載明下列事項

（一）申請人姓名身份證字號及地址

（二）開發地區範圍面積及土地與建物使用現況

（三）土地使用及公共設施計畫其圖面比例尺不得小於 1600

（四）土地使用管制計畫

（五）都市設計事項得視實際需要依都市計畫定期通盤檢討實施辦法第八

條第二項之內容予以述明

（六）土地及地上物處理計畫

（七）事業及財務計畫

（八）實施進度

（九）全部土地權利關係人姓名住址權利證明文件及私有土地所有權人

同意書

（十）套繪土地使用計畫之地籍圖其比例尺不得小於 11200

五 依本要點申請整體開發時需以不小於申請開發總面積 20之土地折算為

回饋代金並於全部繳納後始得發照建築

附 4-2

前項代金之計算係以應回饋之土地面積乘以繳交當年度之土地公告現值

加四成為準

六 依本要點申請整體開發者得依下列公式核算其申請開發建築之基準容積

率但該基準容積不得大於 240

V=V0times（1+（V1-01）+ V2）（1-V1）≦240

其中 V回饋後之基準容積率

V0該分區之容積率（120）

V1回饋土地比例

V2獎勵係數（訂為 02）

七 本要點未規定事項悉依其他法令規定辦理

變更機關

業務承辦

人員

擬定機關

業務承辦

人員

業務單位

主管

業務單位

主管

規劃單位亞興測量有限公司

龍邑工程顧問股份有限公司

43

圖十 區段徵收範圍示意圖

二開發期程

（一）本案應以全部一次開發為原則惟考量政府財政狀況都市成長管理及都

市發展需求等因素必要時得採分期分區開發且預計變更都市計畫經內

政部都市計畫委員會審竣後 3 年內完成全部或第一期區段徵收計畫報核

程序辦理區段徵收作業主要期程計算至標售完成止為 7 年其中工程施

工期程為 3 年惟實際進度得由主管機關視實際狀況酌予調整之

採分期分區開發時應採北中區及南區二期二區方式開發並以南區為

優先開發區且應於南區開發完成後五年內或可建築用地使用率達 50

44

時辦理第二期開發

（二）第一種住宅區已建築使用之合法建物得維持原建築及其使用且得為必要

之維護及修繕並得申請個別建築或依「台東市都市計畫（豐榮豐樂地

區）細部計畫再發展地區土地開發管理要點」辦理其建築管理及使用管

制仍應依循本計畫土地使用分區管制計畫及其他相關法令

本計畫區總面積為 3397 公頃除第一種住宅區及水溝用地外均採區段徵

收方式辦理故開發面積約 3337 公頃其開發財務說明如下

三財務計畫

（一）土地處理原則

1預計土地所有權人領回抵價地比例

依土地徵收條例第 39 條第 2 項規定抵價地總面積以徵收總面

積之 50為原則因情況特殊經上級主管機關核准者不在此限

但不得少於 40曾為農地重劃者該重劃地區部分不得少於 45

本區段徵收範圍並無參與農地重劃因此依上述原則並參考目

前不動產市場普遍之交易行情以及本計畫區之財務狀況等因素抵價

地發還比例暫以 50預估惟實際土地所有權人領回抵價地比例應以

臺東縣政府報經中央區段徵收主管機關（內政部）核定之抵價地比例

為準

2區段徵收後土地處理方式

本計畫區段徵收範圍內土地經規劃整理後其土地處理方式依

土地徵收條例區段徵收實施辦法及其相關規定辦理並以臺東縣政

府報經中央區段徵收主管機關（內政部）核定之區段徵收計畫為準

（二）開發費用估算

1區段徵收作業費用

辦理本計畫區段徵收作業所需地籍整理費及其他辦理土地整理

必要之費用依過往之經驗以每公頃 120 萬元估算之估計約需 4004

萬元

2地價補償費

擬以私有土地面積 30選擇領取現金補償及公有土地有償撥用

方式參與區段徵收並參酌鄰近地區性質相似之土地交易價格後依土

45

地屬性周邊買賣價並排除掉預期因素及其他影響市價的因素後土

地平均補償單價以 8000 元（≒26446 元坪）估算其地價補償費

為 84400 萬元

3地上物補償費

地上物拆遷補償費部分包含農作改良物鐵皮與網室棚架磚

造與鋼筋混凝土造等其中農作改良物以每公頃 60 萬元鋼筋水泥

造建物拆遷補償費以每公頃 27000 萬元計算磚造建物拆遷補償費以

每公頃 15000 萬元計算鐵皮造建物拆遷補償費以每公頃 5500 萬元

計算及網室棚架以每公頃 500 萬元計算估算地上物拆遷補償費合計

約 14061 萬元

4公共設施費用

包含全區整地工程雨污水下水道地下管道公園綠地廣

場兒童遊樂場停車場及道路等公共設施之規劃設計施工及工程

管理費用考量範圍內地形平坦且地上物單純故整地工程以每公頃

80 萬元計雨污水下水道分別以每公頃 200 萬元及 250 萬元計電

信電力與自來水等公用管線工程以每公頃 300 萬元計公園及兒童

遊樂場用地以每公頃 1800 萬元計綠地以每公頃 1400 萬元計廣

場用地以每公頃 1500 萬元計停車場用地以每公頃 1500 萬元計及

道路用地以每公頃 1600 萬元計等工程規劃設計管理及監造費等

以工程總經費 8計算合計約需 50313 萬元

5管理維護費

區段徵收完成後區內公共設施管理維護費本區依土地徵收條例

施行細則第 51 條第 2 項規定以每年每公頃 5 萬元編列 3 年計算

估計約需 501 萬元

6貸款利息

在辦理區段徵收時可向平均地權基金及公民營行庫辦理貸款作

業依本計畫區段徵收作業預定辦理期程參考五大銀行基準利率（台

灣銀行合作金庫銀行第一銀行華南銀行及台灣土地銀行）並參

酌物價上漲趨勢貸款利率以 3進行估算估算本計畫區段徵收作業

之貸款利息估計約需 16567 萬元

7估算結果

依據前述區段徵收作業費用地價補償費地上物補償費公共

46

設施費用管理維護費及貸款利息估算結果本計畫區段徵收開發總

費用預估約為 169846 萬元詳表十所示

表十 區段徵收開發總費用估算表

項目 單位 數量 單價

（萬元）

總價

（萬元）說明

一區段徵收作業費用 公頃 3337 120 4004

二補償費用

地價補償費 公頃 1055 8000 84400以私有地主30領取

地價補償及公有土地

全數作價方式領回

地上物拆遷補償

農作物 公頃 2500 60 1500

建物

鋼筋混凝土 公頃 015 27000 4050

磚造 公頃 006 15000 900

鐵皮造 公頃 064 5500 3520

網室棚架 公頃 310 500 1550

自拆遷獎勵金 式 100 2541 2541

小計 98461

三公共設施費用

整地工程 公頃 3337 80 2670

公園及兒童遊樂場 公頃 292 1800 5256

綠地 公頃 024 1400 336

廣場 公頃 024 1500 360

停車場 公頃 072 1500 1080

道路 公頃 741 1600 11856

雨水下水道 公頃 3337 200 6674

污水下水道 公頃 3337 250 8343

共同管溝 公頃 3337 300 10011電力電信及自來水

地下管線工程費

小計 46586

工程規劃設計管理

及監造費等 式 100 3727 3727 按工程費之 8估計

合計 50313

四管理維護費 公頃 3337 5 501每年每公頃 5 萬元

編列 3年計算

五貸款利息 16567 以年息 3複利計算

總開發費用 169846

註實際區段徵收開發總費用依辦理時之法令規定及實際發生之費用為準

（三）土地處分方式

47

1私有地所有權人領回抵價地比例依土地徵收條例第 39 條第 2 項辦理發

還土地所有權人之抵價地以第二種住宅區為原則

2屬土地徵收條例第 44 條第 1 項第 2 款所列之公共設施無償登記該管縣政

府本計畫公園兒童遊樂場用地綠地廣場停車場及道路用地等

公共設施用地無償登記為臺東縣政府所有

3其餘可供建築土地則依土地徵收條例第 44 條第 1 項第 5 款規定予以處

分

表十一 區段徵收土地處分方式表

類 別 內 容 面積（公頃）

1發還抵價地土地 第二種住宅區 1141

2無償登記之公共設施用地

公園用地兒童遊樂場用地綠

地廣場用地停車場用地及道路

用地等

1153

3供興建公益性住宅之土地 第三種住宅區 289

4剩餘可供標(讓)售土地 扣除發還抵價地土地後之第二種

住宅區 754

合 計 3337

註區段徵收抵價地之比例以 50為估算財務計畫之依據實際抵價地之比例應以區段徵收主管機關報經核定之比例為準

（四）區段徵收後土地處分收入估算

依據各開發項目之開發方式與概估開發費用經整理分析後區段徵

收後土地處分預估面積為 1043 公頃參酌鄰近地區土地交易案例擬

訂 17500 元作為第二種住宅區用地標(讓)售價格另第三種住宅區按

以開發成本 16285 元折價專案讓售予需地機關預估土地處分收入

約為 179014 萬元以作為縣府未來辦理開發之參考依據惟未來仍得

視財政情形及實際發展需要酌予調整

（五）自償能力分析

1經費籌措

本計畫區段徵收開發總費用之經費籌措方式包括向臺東縣平均

地權基金財政部地方建設基金或各行庫申貸支應等

2自償能力分析

48

本計畫區段徵收開發總費用約需 169846 萬元區段徵收後土地

處分預估收入約 179014 萬元預估區段徵收後盈餘約 9168 萬元

益本比為 105另本案經財務分析結果財務平衡標售底價約 16285

元（≒53835 元坪）與周邊客觀條件相同之都市計畫區住宅區市

場交易行情相較下仍有利基整體財務應屬可行

（六）敏感度分析

抵價地發還比例分別以 4042545475及 50與地主領

取現金比例 0102030及 40進行敏感度分析其財務結果

詳如表十二所示

表十二 區段徵收財務敏感度分析表

抵價地發還比例 地主領現比例 開發總費用

（萬元）

土地處分收入

（萬元）

盈餘

（萬元） 益本比

4000

0 80277 150489 70212 187

10 109605 173309 63704 158

20 138932 196129 57197 141

30 168259 218949 50690 130

40 197587 241769 44182 122

4250

0 80844 136227 55383 169

10 110115 160473 50358 146

20 139385 184719 45334 133

30 168656 208965 40309 124

40 197926 233212 35286 118

4500

0 81410 121964 40554 150

10 110625 147637 37012 133

20 139839 173309 33470 124

30 169052 198982 29930 118

40 198267 224654 26387 113

4750

0 81976 107702 25726 131

10 111135 134800 23665 121

20 140292 161899 21607 115

30 169449 188998 19549 112

40 198607 216097 17490 109

5000

0 82543 93439 10896 113

10 111644 121964 10320 109

20 140746 150489 9743 107

30 169846 179014 9168 105

40 198947 207539 8592 104

附 1-1

附件一 臺東縣政府 104 年 6 月 12 日 府建都字第 1040115666 號函

附 2-1

附件二 變更後土地使用分區管制計畫

為有效控制本計劃區土地使用強度確保公共設施服務水準維護良好生活

環境訂定土地使用分區管制要點如后

一 本要點依都市計畫法第 22 條及同法臺灣省施行細則第 35 條規定訂之

二 住宅區

（一）第一種住宅區（即「住一」住宅區）建蔽率不得大於 60容積率不

得大於 120

（二）第二種住宅區（即「住二」住宅區）建蔽率不得大於 60容積率不

得大於 160

（三）第三種住宅區（即「住三」住宅區）建蔽率不得大於 50容積率不

得大於 240

三 建築形式

（一）為配合遠景海岸山脈富變化的稜線建築物屋頂層及屋頂突出物應設

置斜屋頂且斜屋頂之投影面積不得小於建築面積之 80斜屋頂（覆

文化瓦）之斜率原則上為 11 至 13 之間若經都市設計審議委

員會認可係為設計上之需要得調整之

（二）新建建築物之外牆造型及開窗型式應配合鄰屋設計

四 開放空間

（一）「住一」「住二」「住三」住宅區臨接計畫道路部分應至少退縮 4 公尺

供留設「沿街步道式開放空間」設置淨寬 15 公尺以上之連續鋪面人

行步道免設置騎樓

（二）「住三」住宅區除留設「沿街步道式開放空間」外應在集中留設「廣

場式開放空間」並與公共開放空間鄰近「住一」「住二」住宅區除

留設「沿街步道式開放空間」外其餘之法定空地應配合防火間隔整

體規劃

（三）「住一」「住二」住宅區之防火間隔宜整體規劃集中留設開放空間應

配合防火間隔位置留設防火間隔不得設置圍牆僅能以高度不超過 1

公尺之綠籬作為界隔空間且不得有高於地面之固定結構物

（四）「住一」「住二」住宅區之防火間隔寬度為 2 公尺

附 2-2

（六）開放空間得計入建築基地之法定空地應美化綠化達綠覆率 50以

上

（七）1有關設置開放空間獎勵部份依內政部訂定「實施都市計畫地區建築

基地綜合設計鼓勵辦法」規定辦理

2建築物提供部分樓地板面積供下列使用者得增加所提供之樓地板面

積但以不超過基地面積乘以該基地容積率之 30為限

（1）私人捐獻或設置圖書館博物館藝術中心兒童青少年勞

工老人等活動中心景觀公共設施等供公眾使用其集中留設

之面積在 1 百平方公尺以上並經目的事業主管機關核准設立公

益性基金管理營運者

（2）建築物留設空間與天橋或地下道連接供公眾使用經交通主管機

關核准者

五 建築基地內留設之人行步道應與其他法定空地整體規劃並與周遭之公共

開放空間直接聯繫

六 交通運輸系統

（一）依都市設計準則之計劃道路標準斷面留設之公共設施帶供作佈設行

道樹公車站牌售票亭變電箱路燈標誌自行車停車空間及

各類街道家俱之空間

（二）「住一」「住二」住宅區每一住宅單元應至少設置 1 部停車位該停車

位不得設置於指定留設開放空間之人行步道及防火間隔上「住三」住

宅區應集中設置地下停車場

（三）「住一」「住二」住宅區若附設 1 部以上之停車位時其停車位得以前

後方式配置之

七 建築基地細分規模

（一）「住一」「住二」住宅區最小基地開發單元 120 平方公尺最小基地面

寬及最小建築面寬 5 公尺

（二）「住三」住宅區最小基地開發單元 1500 平方公尺

八 公共設施用地得依「都市計畫公共設施用地多目標使用方案」規定作多目

標使用

九 為維護居住環境品質本計畫區內停車空間依左表規定

附 2-3

土地及建築物用途 基準停車位數

住宅等類似用途建築物

建築樓地板面積在 250 平方公尺以

下者應留設 1 部停車空間超過部

分每超過 150 平方公尺及其零數應

增設 1 部停車空間

商場（店）餐廳飲食店

超級市場等類似用途建築

物

建築樓地板面積每滿 100 平方公尺

設置 1 部停車位

辦公事務所金融等類私

用途建築物 建築樓地板面積每滿 80 平方公尺設

置 1 部停車位

旅館國際觀光旅館等類似

用途建築物 建築樓地板面積每滿 100 平方公尺

或每 4 個房間設置 1 部停車位

十 建築基地內之法定空地應留設二分之一以上種植花草樹木以美化環

境

十一 建築基地申請建築時須經縣府都市設計審議委員會依都市設計準則審

查通過後始得發照建築及施工以塑造本計畫區之獨特風格但為增

強本計畫區風格之設計經都市設計審議委員會認可者得不受都市設

計準則之限制

十二 「住一」住宅區得維持現有建築及其使用惟日後申請建築時仍應依

本要點規定辦理且為鼓勵既有聚落再發展亦得另訂「台東市都市計

畫（豐榮豐樂地區）細部計畫再發展地區土地開發管理要點」據以執

行

十三 本要點未規定事項適用其他法令規定

附 3-1

附件三 變更後都市設計準則

一 開放空間系統設計準則

開放空間在都市結構上包含都市美觀休憩娛樂環境保護及防災避難的

效果規劃設計應以提供自然舒適親切可及的人性化環境為目標並增進

都市防災避難功能

（一）開放空間類別

開放空間系統依土地屬性及使用形態區分為公共開放空間指定

留設開放空間兩類以本計畫區而言細分如后（詳附圖一）

1公共開放空間包括公園兒童遊樂場綠地廣場等用地

2指定留設開放空間包括「沿街步道式開放空間」「住三」住宅區集

中留設之「廣場式開放空間」上述所稱之開放空間係指「建築技術

規則第 15 章實施都市計畫地區建築基地綜合設計」規定開放空間

（二）開放空間設計原則

開放空間之配置除於適當區位設置公共開放空間外並指定每

一基地之「留設開放空間」的位置及其設計標準配合退縮規定維

繫全區開放空間之連續性完整性與多樣性設計原則如后

1每一街廓內及建築物簇群內均應提供開放空間

2所有街廓之開放空間應整體規劃並利用步道相銜接建構一套區內

完整的人行動線系統提升居民移動之便利性

3開放空間須完整規劃並以景觀配置手法銜接各區特色

（三）開放空間設計準則

1公園兒童遊樂場用地開放空間設計規定

（1）應具休憩集會及活動等功能得比照「臺東縣公園管理自治條

例」規定設置相關設施提供居民使用並應提供計畫區內居民

遭遇重大人為或天然災害時所需臨時避難疏散及急難救助空

間

（2）活動區配置於主要道路旁時與道路之間應以濃密植栽適當區

隔

附 3-2

附圖一 開放空間系統配置示意圖

附 3-3

（3）主要出入口應與人行動線系統連接服務車輛及停車空間出入動

線應避免干擾人行動線與主要道路系統

（4）應採開放性設計如基於安全及管理之需要四周可設置綠籬或

綠化設施圍蔽高度不得超過 1 公尺

2其他相關規定

（1）開放空間入口須明顯標示或以其他設計方式強調入口意象加

強公眾使用之能見度

（2）開放空間之舖面應使用具透水性防滑耐壓易維護的材質

舖面設計應以街廓為單元整體規劃反映地區的特色與個性

（3）開放空間的設計應符合無障礙環境的要求

（4）開放空間應美化綠化其綠覆率應達 50以上

二 人行空間設計準則

人行空間目的在提供計畫區內居民一個不需要車輛即可通達區內各主要公

共設施或開放空間的步行安全動線系統本計畫區內配置之人行空間包括都市計

畫劃設之人行步道及建築基地內留設之人行步道兩者相互配合連接建構成

全區完整的人行步道系統提升居民移動之便利性本計畫區內人行空間設計準

則如后

（一）都市計畫劃設之人行步道設計規定

1人行步道之人行空間淨寬度不得小於 15 公尺

2應具連續性舒適性方便性與美觀等基本功能

3交叉路口得視交通需要以號誌輔以聲音告知行人應停止或行進

4除得提供設置灌木植栽及街道傢俱外不得設置其他有礙通行之設施

物並應設置中低光源之照明設施

（二）建築基地內留設之人行步道設計規定

1建築基地內留設之人行步道應與基地內之其他法定空地整體規劃並

與周邊之公共開放空間直接聯繫

2建築基地內留設之人行步道應與車行動線系統明確區分減少交通衝

擊

3建築基地內留設之人行步道地坪應平整每一街廓之各街角均應採無

附 3-4

障礙環境設計

三 交通運輸系統設計準則

交通運輸系統之設計應以提供具可行性及易行性之交通運輸方式為目標

透過道路功能等級之明確劃分各層級道路依其功能服務水準與周圍土地使用

之特性設置不同之車行空間寬度及景觀設計規定

（一）計畫道路標準斷面設計規定

本計畫區內道路斷面車道數及空間配置應參酌附圖二辦理其中

公共設施帶係供作佈設行道樹公車站牌售票亭變電箱路燈

自行車停車空間及各類街道傢俱之空間且計畫道路兩側均規定建築

物退縮供留設「沿街步道式開放空間」

（二）停車空間設計規定

1住宅區留設之停車位不得設置於指定留設開放空間臨計畫道路境界

線 15 公尺範圍內及防火間隔上「住三」住宅區應集中設置地下停

車場其出入口應設置於次要道路或私設通路上並與基地進出動線

開放空間整體設計

2公園兒童遊樂場用地內應留設自行車停放空間並設置自行車停放

架或類似防竊功能之保護設施

附圖二 計畫道路標準斷面圖

附 3-5

3路外公共停車場設計規定

（1）路外公共停車場應有植栽計畫舖面須全面使用透水性材料且

周圍應予綠化

（2）路外公共停車場除出入口處外四周應以綠化土堤或綠化材料

形成適當之圍籬

四 建築基地細分規模設計準則

「住一」「住二」住宅區開發規模如非完整街廓開發時應考量與鄰近基地

之關係並配合集中留設法定空地

五 建築量體配置高度造型色彩及風格設計準則

（一）建築物允建高度應依建築技術規則建築設計施工篇第 164 條規定計算

並檢討日照

（二）為配合遠景海岸山脈富變化的稜線建築物屋頂層及屋頂突出物應設

置斜屋頂且斜屋頂之投影面積不得小於建築面積之 80斜屋頂之

斜率原則上為1 至3 之間若經都市設計審議委員會認可係為設

計上之需要得調整之

（三）新建建築物之外牆造型及開窗形式應配合鄰屋設計

（四）為調和人造建築物與背景天空海洋山脈田野等色彩建築物屋

頂色牆壁色色彩為深色瓦對白色或淺灰

（五）「住一」「住二」住宅區若需裝置廣告物等附屬設施物應以不妨礙

通行及景觀為原則不得設置於指定留設開放空間及防火間隔上附

著於建築物上之高度不得低於 36 公尺廣告物大小以高度 3 公尺寬

度 06 公尺為限其餘規定依內政部「招牌廣告及樹立廣告管理辦法」

等相關規定辦理

（六）「住三」住宅區之廣告物等附屬設施應配合集合住宅建築設計統一

規範

六 環境保護設施設計準則

本計畫區內環境保護設施主要為污水處理設施及「住三」住宅區之垃圾貯存

空間其設計規定如后

（一）污水處理設施依建築技術規則施工篇第 49 條規定辦理

（二）每一單元（以街廓計）之「住二」住宅區開發時應至少設置一處垃

附 3-6

圾貯存空間集中收集處理垃圾

（三）垃圾貯存空間應面臨次要道路集中設置且不得設置於建築物主要出

入口旁垃圾貯存空間未臨接計畫道路時應留設 35 公尺寬之車道連

接計畫道路垃圾貯存空間位室內者車道淨寬應達 4 公尺以上且

應設置於地面層

（四）垃圾貯存空間應有適當之清洗（含排水措施）隔離設施以維護環境衛

生如位法定空地者應配合綠化設施美化

七 景觀計畫

景觀計畫目的在塑造本計畫區之整體都市景觀及舒適生活環境設計準則如

后

（一）計畫道路兩側之公共設施帶應於適當位置與間距處植栽喬木行道樹

（如附圖三）且依下列規定

1行道樹樹冠底離地淨高 2 公尺以上根部應保留適當之透水面積

2行道樹樹幹四周應舖設鏤空鑄鐵蓋板或透水設施且應與人行步道地

坪高程齊平

3每一街道應有一代表樹種並將其延續至該街道內之社區樹種以具

大型樹冠耐污染易維護為原則

（二）「沿街步道式開放空間」應利用綠化植栽作為道路與建築物間之緩衝

區且每一街廓之植栽應為同一或共同樹種

（三）「住三」住宅區指定留設之廣場式開放空間以集中配置為原則面積

至少 400 平方公尺且綠地面積至少佔 30長寬比不得超過 21且

應按開放空間面積每滿 64 平方公尺至少植栽喬木一棵其樹冠底離地

淨高 2 公尺以上

附 3-7

附圖三 道路斷面景觀示意圖

（四）公園兒童遊樂場用地景觀設計準則

1公園用地中央主要地區應提供一具多功能及多用途使用的大型活動

區域其他各分區應考量觀賞休閒運動遊戲及衛生等活動與功

能設施

2區內供公用設備及服務設施（如垃圾收集公共廁所）等使用之區域

應使用綠籬或樹叢適當圍蔽

3兒童遊樂場用地配置原則

（1）根據兒童活動尺寸荷重等設計

（2）採用複合式遊具使遊戲有連續性與變化

（3）按兒童年齡分類進行設計

（4）提供父母休憩看護設施以便就近照顧

（5）著重安全考量如彈性地板去除尖銳部分等措施

附 4-1

附件四 台東市都市計畫（豐榮豐樂地區）細部計畫

再發展地區土地開發管理要點

一 本要點依「台東市都市計畫（豐榮豐樂地區）細部計畫土地使用分區管

制計畫」第十二點規定訂定之

二 再發展區之土地權利關係人得擬具開發計畫提經臺東縣都市計畫委員會審

查通過後再依相關法令向主管建築機關申請開發建築

三 申請基地符合下列條件者始得依本要點辦理

（一）基地臨接計畫道路之長度在 20 公尺以上或達週界總長度六分之一且面

積達 1000 平方公尺以上者

（二）因鄰地已申請建築或基地條件特殊致未能符合前款規定者經臺東縣都

市計畫委員會同意後得不受前款規定限制

四 開發計畫應以書圖載明下列事項

（一）申請人姓名身份證字號及地址

（二）開發地區範圍面積及土地與建物使用現況

（三）土地使用及公共設施計畫其圖面比例尺不得小於 1600

（四）土地使用管制計畫

（五）都市設計事項得視實際需要依都市計畫定期通盤檢討實施辦法第八

條第二項之內容予以述明

（六）土地及地上物處理計畫

（七）事業及財務計畫

（八）實施進度

（九）全部土地權利關係人姓名住址權利證明文件及私有土地所有權人

同意書

（十）套繪土地使用計畫之地籍圖其比例尺不得小於 11200

五 依本要點申請整體開發時需以不小於申請開發總面積 20之土地折算為

回饋代金並於全部繳納後始得發照建築

附 4-2

前項代金之計算係以應回饋之土地面積乘以繳交當年度之土地公告現值

加四成為準

六 依本要點申請整體開發者得依下列公式核算其申請開發建築之基準容積

率但該基準容積不得大於 240

V=V0times（1+（V1-01）+ V2）（1-V1）≦240

其中 V回饋後之基準容積率

V0該分區之容積率（120）

V1回饋土地比例

V2獎勵係數（訂為 02）

七 本要點未規定事項悉依其他法令規定辦理

變更機關

業務承辦

人員

擬定機關

業務承辦

人員

業務單位

主管

業務單位

主管

規劃單位亞興測量有限公司

龍邑工程顧問股份有限公司

44

時辦理第二期開發

（二）第一種住宅區已建築使用之合法建物得維持原建築及其使用且得為必要

之維護及修繕並得申請個別建築或依「台東市都市計畫（豐榮豐樂地

區）細部計畫再發展地區土地開發管理要點」辦理其建築管理及使用管

制仍應依循本計畫土地使用分區管制計畫及其他相關法令

本計畫區總面積為 3397 公頃除第一種住宅區及水溝用地外均採區段徵

收方式辦理故開發面積約 3337 公頃其開發財務說明如下

三財務計畫

（一）土地處理原則

1預計土地所有權人領回抵價地比例

依土地徵收條例第 39 條第 2 項規定抵價地總面積以徵收總面

積之 50為原則因情況特殊經上級主管機關核准者不在此限

但不得少於 40曾為農地重劃者該重劃地區部分不得少於 45

本區段徵收範圍並無參與農地重劃因此依上述原則並參考目

前不動產市場普遍之交易行情以及本計畫區之財務狀況等因素抵價

地發還比例暫以 50預估惟實際土地所有權人領回抵價地比例應以

臺東縣政府報經中央區段徵收主管機關（內政部）核定之抵價地比例

為準

2區段徵收後土地處理方式

本計畫區段徵收範圍內土地經規劃整理後其土地處理方式依

土地徵收條例區段徵收實施辦法及其相關規定辦理並以臺東縣政

府報經中央區段徵收主管機關（內政部）核定之區段徵收計畫為準

（二）開發費用估算

1區段徵收作業費用

辦理本計畫區段徵收作業所需地籍整理費及其他辦理土地整理

必要之費用依過往之經驗以每公頃 120 萬元估算之估計約需 4004

萬元

2地價補償費

擬以私有土地面積 30選擇領取現金補償及公有土地有償撥用

方式參與區段徵收並參酌鄰近地區性質相似之土地交易價格後依土

45

地屬性周邊買賣價並排除掉預期因素及其他影響市價的因素後土

地平均補償單價以 8000 元（≒26446 元坪）估算其地價補償費

為 84400 萬元

3地上物補償費

地上物拆遷補償費部分包含農作改良物鐵皮與網室棚架磚

造與鋼筋混凝土造等其中農作改良物以每公頃 60 萬元鋼筋水泥

造建物拆遷補償費以每公頃 27000 萬元計算磚造建物拆遷補償費以

每公頃 15000 萬元計算鐵皮造建物拆遷補償費以每公頃 5500 萬元

計算及網室棚架以每公頃 500 萬元計算估算地上物拆遷補償費合計

約 14061 萬元

4公共設施費用

包含全區整地工程雨污水下水道地下管道公園綠地廣

場兒童遊樂場停車場及道路等公共設施之規劃設計施工及工程

管理費用考量範圍內地形平坦且地上物單純故整地工程以每公頃

80 萬元計雨污水下水道分別以每公頃 200 萬元及 250 萬元計電

信電力與自來水等公用管線工程以每公頃 300 萬元計公園及兒童

遊樂場用地以每公頃 1800 萬元計綠地以每公頃 1400 萬元計廣

場用地以每公頃 1500 萬元計停車場用地以每公頃 1500 萬元計及

道路用地以每公頃 1600 萬元計等工程規劃設計管理及監造費等

以工程總經費 8計算合計約需 50313 萬元

5管理維護費

區段徵收完成後區內公共設施管理維護費本區依土地徵收條例

施行細則第 51 條第 2 項規定以每年每公頃 5 萬元編列 3 年計算

估計約需 501 萬元

6貸款利息

在辦理區段徵收時可向平均地權基金及公民營行庫辦理貸款作

業依本計畫區段徵收作業預定辦理期程參考五大銀行基準利率（台

灣銀行合作金庫銀行第一銀行華南銀行及台灣土地銀行）並參

酌物價上漲趨勢貸款利率以 3進行估算估算本計畫區段徵收作業

之貸款利息估計約需 16567 萬元

7估算結果

依據前述區段徵收作業費用地價補償費地上物補償費公共

46

設施費用管理維護費及貸款利息估算結果本計畫區段徵收開發總

費用預估約為 169846 萬元詳表十所示

表十 區段徵收開發總費用估算表

項目 單位 數量 單價

（萬元）

總價

（萬元）說明

一區段徵收作業費用 公頃 3337 120 4004

二補償費用

地價補償費 公頃 1055 8000 84400以私有地主30領取

地價補償及公有土地

全數作價方式領回

地上物拆遷補償

農作物 公頃 2500 60 1500

建物

鋼筋混凝土 公頃 015 27000 4050

磚造 公頃 006 15000 900

鐵皮造 公頃 064 5500 3520

網室棚架 公頃 310 500 1550

自拆遷獎勵金 式 100 2541 2541

小計 98461

三公共設施費用

整地工程 公頃 3337 80 2670

公園及兒童遊樂場 公頃 292 1800 5256

綠地 公頃 024 1400 336

廣場 公頃 024 1500 360

停車場 公頃 072 1500 1080

道路 公頃 741 1600 11856

雨水下水道 公頃 3337 200 6674

污水下水道 公頃 3337 250 8343

共同管溝 公頃 3337 300 10011電力電信及自來水

地下管線工程費

小計 46586

工程規劃設計管理

及監造費等 式 100 3727 3727 按工程費之 8估計

合計 50313

四管理維護費 公頃 3337 5 501每年每公頃 5 萬元

編列 3年計算

五貸款利息 16567 以年息 3複利計算

總開發費用 169846

註實際區段徵收開發總費用依辦理時之法令規定及實際發生之費用為準

（三）土地處分方式

47

1私有地所有權人領回抵價地比例依土地徵收條例第 39 條第 2 項辦理發

還土地所有權人之抵價地以第二種住宅區為原則

2屬土地徵收條例第 44 條第 1 項第 2 款所列之公共設施無償登記該管縣政

府本計畫公園兒童遊樂場用地綠地廣場停車場及道路用地等

公共設施用地無償登記為臺東縣政府所有

3其餘可供建築土地則依土地徵收條例第 44 條第 1 項第 5 款規定予以處

分

表十一 區段徵收土地處分方式表

類 別 內 容 面積（公頃）

1發還抵價地土地 第二種住宅區 1141

2無償登記之公共設施用地

公園用地兒童遊樂場用地綠

地廣場用地停車場用地及道路

用地等

1153

3供興建公益性住宅之土地 第三種住宅區 289

4剩餘可供標(讓)售土地 扣除發還抵價地土地後之第二種

住宅區 754

合 計 3337

註區段徵收抵價地之比例以 50為估算財務計畫之依據實際抵價地之比例應以區段徵收主管機關報經核定之比例為準

（四）區段徵收後土地處分收入估算

依據各開發項目之開發方式與概估開發費用經整理分析後區段徵

收後土地處分預估面積為 1043 公頃參酌鄰近地區土地交易案例擬

訂 17500 元作為第二種住宅區用地標(讓)售價格另第三種住宅區按

以開發成本 16285 元折價專案讓售予需地機關預估土地處分收入

約為 179014 萬元以作為縣府未來辦理開發之參考依據惟未來仍得

視財政情形及實際發展需要酌予調整

（五）自償能力分析

1經費籌措

本計畫區段徵收開發總費用之經費籌措方式包括向臺東縣平均

地權基金財政部地方建設基金或各行庫申貸支應等

2自償能力分析

48

本計畫區段徵收開發總費用約需 169846 萬元區段徵收後土地

處分預估收入約 179014 萬元預估區段徵收後盈餘約 9168 萬元

益本比為 105另本案經財務分析結果財務平衡標售底價約 16285

元（≒53835 元坪）與周邊客觀條件相同之都市計畫區住宅區市

場交易行情相較下仍有利基整體財務應屬可行

（六）敏感度分析

抵價地發還比例分別以 4042545475及 50與地主領

取現金比例 0102030及 40進行敏感度分析其財務結果

詳如表十二所示

表十二 區段徵收財務敏感度分析表

抵價地發還比例 地主領現比例 開發總費用

（萬元）

土地處分收入

（萬元）

盈餘

（萬元） 益本比

4000

0 80277 150489 70212 187

10 109605 173309 63704 158

20 138932 196129 57197 141

30 168259 218949 50690 130

40 197587 241769 44182 122

4250

0 80844 136227 55383 169

10 110115 160473 50358 146

20 139385 184719 45334 133

30 168656 208965 40309 124

40 197926 233212 35286 118

4500

0 81410 121964 40554 150

10 110625 147637 37012 133

20 139839 173309 33470 124

30 169052 198982 29930 118

40 198267 224654 26387 113

4750

0 81976 107702 25726 131

10 111135 134800 23665 121

20 140292 161899 21607 115

30 169449 188998 19549 112

40 198607 216097 17490 109

5000

0 82543 93439 10896 113

10 111644 121964 10320 109

20 140746 150489 9743 107

30 169846 179014 9168 105

40 198947 207539 8592 104

附 1-1

附件一 臺東縣政府 104 年 6 月 12 日 府建都字第 1040115666 號函

附 2-1

附件二 變更後土地使用分區管制計畫

為有效控制本計劃區土地使用強度確保公共設施服務水準維護良好生活

環境訂定土地使用分區管制要點如后

一 本要點依都市計畫法第 22 條及同法臺灣省施行細則第 35 條規定訂之

二 住宅區

（一）第一種住宅區（即「住一」住宅區）建蔽率不得大於 60容積率不

得大於 120

（二）第二種住宅區（即「住二」住宅區）建蔽率不得大於 60容積率不

得大於 160

（三）第三種住宅區（即「住三」住宅區）建蔽率不得大於 50容積率不

得大於 240

三 建築形式

（一）為配合遠景海岸山脈富變化的稜線建築物屋頂層及屋頂突出物應設

置斜屋頂且斜屋頂之投影面積不得小於建築面積之 80斜屋頂（覆

文化瓦）之斜率原則上為 11 至 13 之間若經都市設計審議委

員會認可係為設計上之需要得調整之

（二）新建建築物之外牆造型及開窗型式應配合鄰屋設計

四 開放空間

（一）「住一」「住二」「住三」住宅區臨接計畫道路部分應至少退縮 4 公尺

供留設「沿街步道式開放空間」設置淨寬 15 公尺以上之連續鋪面人

行步道免設置騎樓

（二）「住三」住宅區除留設「沿街步道式開放空間」外應在集中留設「廣

場式開放空間」並與公共開放空間鄰近「住一」「住二」住宅區除

留設「沿街步道式開放空間」外其餘之法定空地應配合防火間隔整

體規劃

（三）「住一」「住二」住宅區之防火間隔宜整體規劃集中留設開放空間應

配合防火間隔位置留設防火間隔不得設置圍牆僅能以高度不超過 1

公尺之綠籬作為界隔空間且不得有高於地面之固定結構物

（四）「住一」「住二」住宅區之防火間隔寬度為 2 公尺

附 2-2

（六）開放空間得計入建築基地之法定空地應美化綠化達綠覆率 50以

上

（七）1有關設置開放空間獎勵部份依內政部訂定「實施都市計畫地區建築

基地綜合設計鼓勵辦法」規定辦理

2建築物提供部分樓地板面積供下列使用者得增加所提供之樓地板面

積但以不超過基地面積乘以該基地容積率之 30為限

（1）私人捐獻或設置圖書館博物館藝術中心兒童青少年勞

工老人等活動中心景觀公共設施等供公眾使用其集中留設

之面積在 1 百平方公尺以上並經目的事業主管機關核准設立公

益性基金管理營運者

（2）建築物留設空間與天橋或地下道連接供公眾使用經交通主管機

關核准者

五 建築基地內留設之人行步道應與其他法定空地整體規劃並與周遭之公共

開放空間直接聯繫

六 交通運輸系統

（一）依都市設計準則之計劃道路標準斷面留設之公共設施帶供作佈設行

道樹公車站牌售票亭變電箱路燈標誌自行車停車空間及

各類街道家俱之空間

（二）「住一」「住二」住宅區每一住宅單元應至少設置 1 部停車位該停車

位不得設置於指定留設開放空間之人行步道及防火間隔上「住三」住

宅區應集中設置地下停車場

（三）「住一」「住二」住宅區若附設 1 部以上之停車位時其停車位得以前

後方式配置之

七 建築基地細分規模

（一）「住一」「住二」住宅區最小基地開發單元 120 平方公尺最小基地面

寬及最小建築面寬 5 公尺

（二）「住三」住宅區最小基地開發單元 1500 平方公尺

八 公共設施用地得依「都市計畫公共設施用地多目標使用方案」規定作多目

標使用

九 為維護居住環境品質本計畫區內停車空間依左表規定

附 2-3

土地及建築物用途 基準停車位數

住宅等類似用途建築物

建築樓地板面積在 250 平方公尺以

下者應留設 1 部停車空間超過部

分每超過 150 平方公尺及其零數應

增設 1 部停車空間

商場（店）餐廳飲食店

超級市場等類似用途建築

物

建築樓地板面積每滿 100 平方公尺

設置 1 部停車位

辦公事務所金融等類私

用途建築物 建築樓地板面積每滿 80 平方公尺設

置 1 部停車位

旅館國際觀光旅館等類似

用途建築物 建築樓地板面積每滿 100 平方公尺

或每 4 個房間設置 1 部停車位

十 建築基地內之法定空地應留設二分之一以上種植花草樹木以美化環

境

十一 建築基地申請建築時須經縣府都市設計審議委員會依都市設計準則審

查通過後始得發照建築及施工以塑造本計畫區之獨特風格但為增

強本計畫區風格之設計經都市設計審議委員會認可者得不受都市設

計準則之限制

十二 「住一」住宅區得維持現有建築及其使用惟日後申請建築時仍應依

本要點規定辦理且為鼓勵既有聚落再發展亦得另訂「台東市都市計

畫（豐榮豐樂地區）細部計畫再發展地區土地開發管理要點」據以執

行

十三 本要點未規定事項適用其他法令規定

附 3-1

附件三 變更後都市設計準則

一 開放空間系統設計準則

開放空間在都市結構上包含都市美觀休憩娛樂環境保護及防災避難的

效果規劃設計應以提供自然舒適親切可及的人性化環境為目標並增進

都市防災避難功能

（一）開放空間類別

開放空間系統依土地屬性及使用形態區分為公共開放空間指定

留設開放空間兩類以本計畫區而言細分如后（詳附圖一）

1公共開放空間包括公園兒童遊樂場綠地廣場等用地

2指定留設開放空間包括「沿街步道式開放空間」「住三」住宅區集

中留設之「廣場式開放空間」上述所稱之開放空間係指「建築技術

規則第 15 章實施都市計畫地區建築基地綜合設計」規定開放空間

（二）開放空間設計原則

開放空間之配置除於適當區位設置公共開放空間外並指定每

一基地之「留設開放空間」的位置及其設計標準配合退縮規定維

繫全區開放空間之連續性完整性與多樣性設計原則如后

1每一街廓內及建築物簇群內均應提供開放空間

2所有街廓之開放空間應整體規劃並利用步道相銜接建構一套區內

完整的人行動線系統提升居民移動之便利性

3開放空間須完整規劃並以景觀配置手法銜接各區特色

（三）開放空間設計準則

1公園兒童遊樂場用地開放空間設計規定

（1）應具休憩集會及活動等功能得比照「臺東縣公園管理自治條

例」規定設置相關設施提供居民使用並應提供計畫區內居民

遭遇重大人為或天然災害時所需臨時避難疏散及急難救助空

間

（2）活動區配置於主要道路旁時與道路之間應以濃密植栽適當區

隔

附 3-2

附圖一 開放空間系統配置示意圖

附 3-3

（3）主要出入口應與人行動線系統連接服務車輛及停車空間出入動

線應避免干擾人行動線與主要道路系統

（4）應採開放性設計如基於安全及管理之需要四周可設置綠籬或

綠化設施圍蔽高度不得超過 1 公尺

2其他相關規定

（1）開放空間入口須明顯標示或以其他設計方式強調入口意象加

強公眾使用之能見度

（2）開放空間之舖面應使用具透水性防滑耐壓易維護的材質

舖面設計應以街廓為單元整體規劃反映地區的特色與個性

（3）開放空間的設計應符合無障礙環境的要求

（4）開放空間應美化綠化其綠覆率應達 50以上

二 人行空間設計準則

人行空間目的在提供計畫區內居民一個不需要車輛即可通達區內各主要公

共設施或開放空間的步行安全動線系統本計畫區內配置之人行空間包括都市計

畫劃設之人行步道及建築基地內留設之人行步道兩者相互配合連接建構成

全區完整的人行步道系統提升居民移動之便利性本計畫區內人行空間設計準

則如后

（一）都市計畫劃設之人行步道設計規定

1人行步道之人行空間淨寬度不得小於 15 公尺

2應具連續性舒適性方便性與美觀等基本功能

3交叉路口得視交通需要以號誌輔以聲音告知行人應停止或行進

4除得提供設置灌木植栽及街道傢俱外不得設置其他有礙通行之設施

物並應設置中低光源之照明設施

（二）建築基地內留設之人行步道設計規定

1建築基地內留設之人行步道應與基地內之其他法定空地整體規劃並

與周邊之公共開放空間直接聯繫

2建築基地內留設之人行步道應與車行動線系統明確區分減少交通衝

擊

3建築基地內留設之人行步道地坪應平整每一街廓之各街角均應採無

附 3-4

障礙環境設計

三 交通運輸系統設計準則

交通運輸系統之設計應以提供具可行性及易行性之交通運輸方式為目標

透過道路功能等級之明確劃分各層級道路依其功能服務水準與周圍土地使用

之特性設置不同之車行空間寬度及景觀設計規定

（一）計畫道路標準斷面設計規定

本計畫區內道路斷面車道數及空間配置應參酌附圖二辦理其中

公共設施帶係供作佈設行道樹公車站牌售票亭變電箱路燈

自行車停車空間及各類街道傢俱之空間且計畫道路兩側均規定建築

物退縮供留設「沿街步道式開放空間」

（二）停車空間設計規定

1住宅區留設之停車位不得設置於指定留設開放空間臨計畫道路境界

線 15 公尺範圍內及防火間隔上「住三」住宅區應集中設置地下停

車場其出入口應設置於次要道路或私設通路上並與基地進出動線

開放空間整體設計

2公園兒童遊樂場用地內應留設自行車停放空間並設置自行車停放

架或類似防竊功能之保護設施

附圖二 計畫道路標準斷面圖

附 3-5

3路外公共停車場設計規定

（1）路外公共停車場應有植栽計畫舖面須全面使用透水性材料且

周圍應予綠化

（2）路外公共停車場除出入口處外四周應以綠化土堤或綠化材料

形成適當之圍籬

四 建築基地細分規模設計準則

「住一」「住二」住宅區開發規模如非完整街廓開發時應考量與鄰近基地

之關係並配合集中留設法定空地

五 建築量體配置高度造型色彩及風格設計準則

（一）建築物允建高度應依建築技術規則建築設計施工篇第 164 條規定計算

並檢討日照

（二）為配合遠景海岸山脈富變化的稜線建築物屋頂層及屋頂突出物應設

置斜屋頂且斜屋頂之投影面積不得小於建築面積之 80斜屋頂之

斜率原則上為1 至3 之間若經都市設計審議委員會認可係為設

計上之需要得調整之

（三）新建建築物之外牆造型及開窗形式應配合鄰屋設計

（四）為調和人造建築物與背景天空海洋山脈田野等色彩建築物屋

頂色牆壁色色彩為深色瓦對白色或淺灰

（五）「住一」「住二」住宅區若需裝置廣告物等附屬設施物應以不妨礙

通行及景觀為原則不得設置於指定留設開放空間及防火間隔上附

著於建築物上之高度不得低於 36 公尺廣告物大小以高度 3 公尺寬

度 06 公尺為限其餘規定依內政部「招牌廣告及樹立廣告管理辦法」

等相關規定辦理

（六）「住三」住宅區之廣告物等附屬設施應配合集合住宅建築設計統一

規範

六 環境保護設施設計準則

本計畫區內環境保護設施主要為污水處理設施及「住三」住宅區之垃圾貯存

空間其設計規定如后

（一）污水處理設施依建築技術規則施工篇第 49 條規定辦理

（二）每一單元（以街廓計）之「住二」住宅區開發時應至少設置一處垃

附 3-6

圾貯存空間集中收集處理垃圾

（三）垃圾貯存空間應面臨次要道路集中設置且不得設置於建築物主要出

入口旁垃圾貯存空間未臨接計畫道路時應留設 35 公尺寬之車道連

接計畫道路垃圾貯存空間位室內者車道淨寬應達 4 公尺以上且

應設置於地面層

（四）垃圾貯存空間應有適當之清洗（含排水措施）隔離設施以維護環境衛

生如位法定空地者應配合綠化設施美化

七 景觀計畫

景觀計畫目的在塑造本計畫區之整體都市景觀及舒適生活環境設計準則如

后

（一）計畫道路兩側之公共設施帶應於適當位置與間距處植栽喬木行道樹

（如附圖三）且依下列規定

1行道樹樹冠底離地淨高 2 公尺以上根部應保留適當之透水面積

2行道樹樹幹四周應舖設鏤空鑄鐵蓋板或透水設施且應與人行步道地

坪高程齊平

3每一街道應有一代表樹種並將其延續至該街道內之社區樹種以具

大型樹冠耐污染易維護為原則

（二）「沿街步道式開放空間」應利用綠化植栽作為道路與建築物間之緩衝

區且每一街廓之植栽應為同一或共同樹種

（三）「住三」住宅區指定留設之廣場式開放空間以集中配置為原則面積

至少 400 平方公尺且綠地面積至少佔 30長寬比不得超過 21且

應按開放空間面積每滿 64 平方公尺至少植栽喬木一棵其樹冠底離地

淨高 2 公尺以上

附 3-7

附圖三 道路斷面景觀示意圖

（四）公園兒童遊樂場用地景觀設計準則

1公園用地中央主要地區應提供一具多功能及多用途使用的大型活動

區域其他各分區應考量觀賞休閒運動遊戲及衛生等活動與功

能設施

2區內供公用設備及服務設施（如垃圾收集公共廁所）等使用之區域

應使用綠籬或樹叢適當圍蔽

3兒童遊樂場用地配置原則

（1）根據兒童活動尺寸荷重等設計

（2）採用複合式遊具使遊戲有連續性與變化

（3）按兒童年齡分類進行設計

（4）提供父母休憩看護設施以便就近照顧

（5）著重安全考量如彈性地板去除尖銳部分等措施

附 4-1

附件四 台東市都市計畫（豐榮豐樂地區）細部計畫

再發展地區土地開發管理要點

一 本要點依「台東市都市計畫（豐榮豐樂地區）細部計畫土地使用分區管

制計畫」第十二點規定訂定之

二 再發展區之土地權利關係人得擬具開發計畫提經臺東縣都市計畫委員會審

查通過後再依相關法令向主管建築機關申請開發建築

三 申請基地符合下列條件者始得依本要點辦理

（一）基地臨接計畫道路之長度在 20 公尺以上或達週界總長度六分之一且面

積達 1000 平方公尺以上者

（二）因鄰地已申請建築或基地條件特殊致未能符合前款規定者經臺東縣都

市計畫委員會同意後得不受前款規定限制

四 開發計畫應以書圖載明下列事項

（一）申請人姓名身份證字號及地址

（二）開發地區範圍面積及土地與建物使用現況

（三）土地使用及公共設施計畫其圖面比例尺不得小於 1600

（四）土地使用管制計畫

（五）都市設計事項得視實際需要依都市計畫定期通盤檢討實施辦法第八

條第二項之內容予以述明

（六）土地及地上物處理計畫

（七）事業及財務計畫

（八）實施進度

（九）全部土地權利關係人姓名住址權利證明文件及私有土地所有權人

同意書

（十）套繪土地使用計畫之地籍圖其比例尺不得小於 11200

五 依本要點申請整體開發時需以不小於申請開發總面積 20之土地折算為

回饋代金並於全部繳納後始得發照建築

附 4-2

前項代金之計算係以應回饋之土地面積乘以繳交當年度之土地公告現值

加四成為準

六 依本要點申請整體開發者得依下列公式核算其申請開發建築之基準容積

率但該基準容積不得大於 240

V=V0times（1+（V1-01）+ V2）（1-V1）≦240

其中 V回饋後之基準容積率

V0該分區之容積率（120）

V1回饋土地比例

V2獎勵係數（訂為 02）

七 本要點未規定事項悉依其他法令規定辦理

變更機關

業務承辦

人員

擬定機關

業務承辦

人員

業務單位

主管

業務單位

主管

規劃單位亞興測量有限公司

龍邑工程顧問股份有限公司

45

地屬性周邊買賣價並排除掉預期因素及其他影響市價的因素後土

地平均補償單價以 8000 元（≒26446 元坪）估算其地價補償費

為 84400 萬元

3地上物補償費

地上物拆遷補償費部分包含農作改良物鐵皮與網室棚架磚

造與鋼筋混凝土造等其中農作改良物以每公頃 60 萬元鋼筋水泥

造建物拆遷補償費以每公頃 27000 萬元計算磚造建物拆遷補償費以

每公頃 15000 萬元計算鐵皮造建物拆遷補償費以每公頃 5500 萬元

計算及網室棚架以每公頃 500 萬元計算估算地上物拆遷補償費合計

約 14061 萬元

4公共設施費用

包含全區整地工程雨污水下水道地下管道公園綠地廣

場兒童遊樂場停車場及道路等公共設施之規劃設計施工及工程

管理費用考量範圍內地形平坦且地上物單純故整地工程以每公頃

80 萬元計雨污水下水道分別以每公頃 200 萬元及 250 萬元計電

信電力與自來水等公用管線工程以每公頃 300 萬元計公園及兒童

遊樂場用地以每公頃 1800 萬元計綠地以每公頃 1400 萬元計廣

場用地以每公頃 1500 萬元計停車場用地以每公頃 1500 萬元計及

道路用地以每公頃 1600 萬元計等工程規劃設計管理及監造費等

以工程總經費 8計算合計約需 50313 萬元

5管理維護費

區段徵收完成後區內公共設施管理維護費本區依土地徵收條例

施行細則第 51 條第 2 項規定以每年每公頃 5 萬元編列 3 年計算

估計約需 501 萬元

6貸款利息

在辦理區段徵收時可向平均地權基金及公民營行庫辦理貸款作

業依本計畫區段徵收作業預定辦理期程參考五大銀行基準利率（台

灣銀行合作金庫銀行第一銀行華南銀行及台灣土地銀行）並參

酌物價上漲趨勢貸款利率以 3進行估算估算本計畫區段徵收作業

之貸款利息估計約需 16567 萬元

7估算結果

依據前述區段徵收作業費用地價補償費地上物補償費公共

46

設施費用管理維護費及貸款利息估算結果本計畫區段徵收開發總

費用預估約為 169846 萬元詳表十所示

表十 區段徵收開發總費用估算表

項目 單位 數量 單價

（萬元）

總價

（萬元）說明

一區段徵收作業費用 公頃 3337 120 4004

二補償費用

地價補償費 公頃 1055 8000 84400以私有地主30領取

地價補償及公有土地

全數作價方式領回

地上物拆遷補償

農作物 公頃 2500 60 1500

建物

鋼筋混凝土 公頃 015 27000 4050

磚造 公頃 006 15000 900

鐵皮造 公頃 064 5500 3520

網室棚架 公頃 310 500 1550

自拆遷獎勵金 式 100 2541 2541

小計 98461

三公共設施費用

整地工程 公頃 3337 80 2670

公園及兒童遊樂場 公頃 292 1800 5256

綠地 公頃 024 1400 336

廣場 公頃 024 1500 360

停車場 公頃 072 1500 1080

道路 公頃 741 1600 11856

雨水下水道 公頃 3337 200 6674

污水下水道 公頃 3337 250 8343

共同管溝 公頃 3337 300 10011電力電信及自來水

地下管線工程費

小計 46586

工程規劃設計管理

及監造費等 式 100 3727 3727 按工程費之 8估計

合計 50313

四管理維護費 公頃 3337 5 501每年每公頃 5 萬元

編列 3年計算

五貸款利息 16567 以年息 3複利計算

總開發費用 169846

註實際區段徵收開發總費用依辦理時之法令規定及實際發生之費用為準

（三）土地處分方式

47

1私有地所有權人領回抵價地比例依土地徵收條例第 39 條第 2 項辦理發

還土地所有權人之抵價地以第二種住宅區為原則

2屬土地徵收條例第 44 條第 1 項第 2 款所列之公共設施無償登記該管縣政

府本計畫公園兒童遊樂場用地綠地廣場停車場及道路用地等

公共設施用地無償登記為臺東縣政府所有

3其餘可供建築土地則依土地徵收條例第 44 條第 1 項第 5 款規定予以處

分

表十一 區段徵收土地處分方式表

類 別 內 容 面積（公頃）

1發還抵價地土地 第二種住宅區 1141

2無償登記之公共設施用地

公園用地兒童遊樂場用地綠

地廣場用地停車場用地及道路

用地等

1153

3供興建公益性住宅之土地 第三種住宅區 289

4剩餘可供標(讓)售土地 扣除發還抵價地土地後之第二種

住宅區 754

合 計 3337

註區段徵收抵價地之比例以 50為估算財務計畫之依據實際抵價地之比例應以區段徵收主管機關報經核定之比例為準

（四）區段徵收後土地處分收入估算

依據各開發項目之開發方式與概估開發費用經整理分析後區段徵

收後土地處分預估面積為 1043 公頃參酌鄰近地區土地交易案例擬

訂 17500 元作為第二種住宅區用地標(讓)售價格另第三種住宅區按

以開發成本 16285 元折價專案讓售予需地機關預估土地處分收入

約為 179014 萬元以作為縣府未來辦理開發之參考依據惟未來仍得

視財政情形及實際發展需要酌予調整

（五）自償能力分析

1經費籌措

本計畫區段徵收開發總費用之經費籌措方式包括向臺東縣平均

地權基金財政部地方建設基金或各行庫申貸支應等

2自償能力分析

48

本計畫區段徵收開發總費用約需 169846 萬元區段徵收後土地

處分預估收入約 179014 萬元預估區段徵收後盈餘約 9168 萬元

益本比為 105另本案經財務分析結果財務平衡標售底價約 16285

元（≒53835 元坪）與周邊客觀條件相同之都市計畫區住宅區市

場交易行情相較下仍有利基整體財務應屬可行

（六）敏感度分析

抵價地發還比例分別以 4042545475及 50與地主領

取現金比例 0102030及 40進行敏感度分析其財務結果

詳如表十二所示

表十二 區段徵收財務敏感度分析表

抵價地發還比例 地主領現比例 開發總費用

（萬元）

土地處分收入

（萬元）

盈餘

（萬元） 益本比

4000

0 80277 150489 70212 187

10 109605 173309 63704 158

20 138932 196129 57197 141

30 168259 218949 50690 130

40 197587 241769 44182 122

4250

0 80844 136227 55383 169

10 110115 160473 50358 146

20 139385 184719 45334 133

30 168656 208965 40309 124

40 197926 233212 35286 118

4500

0 81410 121964 40554 150

10 110625 147637 37012 133

20 139839 173309 33470 124

30 169052 198982 29930 118

40 198267 224654 26387 113

4750

0 81976 107702 25726 131

10 111135 134800 23665 121

20 140292 161899 21607 115

30 169449 188998 19549 112

40 198607 216097 17490 109

5000

0 82543 93439 10896 113

10 111644 121964 10320 109

20 140746 150489 9743 107

30 169846 179014 9168 105

40 198947 207539 8592 104

附 1-1

附件一 臺東縣政府 104 年 6 月 12 日 府建都字第 1040115666 號函

附 2-1

附件二 變更後土地使用分區管制計畫

為有效控制本計劃區土地使用強度確保公共設施服務水準維護良好生活

環境訂定土地使用分區管制要點如后

一 本要點依都市計畫法第 22 條及同法臺灣省施行細則第 35 條規定訂之

二 住宅區

（一）第一種住宅區（即「住一」住宅區）建蔽率不得大於 60容積率不

得大於 120

（二）第二種住宅區（即「住二」住宅區）建蔽率不得大於 60容積率不

得大於 160

（三）第三種住宅區（即「住三」住宅區）建蔽率不得大於 50容積率不

得大於 240

三 建築形式

（一）為配合遠景海岸山脈富變化的稜線建築物屋頂層及屋頂突出物應設

置斜屋頂且斜屋頂之投影面積不得小於建築面積之 80斜屋頂（覆

文化瓦）之斜率原則上為 11 至 13 之間若經都市設計審議委

員會認可係為設計上之需要得調整之

（二）新建建築物之外牆造型及開窗型式應配合鄰屋設計

四 開放空間

（一）「住一」「住二」「住三」住宅區臨接計畫道路部分應至少退縮 4 公尺

供留設「沿街步道式開放空間」設置淨寬 15 公尺以上之連續鋪面人

行步道免設置騎樓

（二）「住三」住宅區除留設「沿街步道式開放空間」外應在集中留設「廣

場式開放空間」並與公共開放空間鄰近「住一」「住二」住宅區除

留設「沿街步道式開放空間」外其餘之法定空地應配合防火間隔整

體規劃

（三）「住一」「住二」住宅區之防火間隔宜整體規劃集中留設開放空間應

配合防火間隔位置留設防火間隔不得設置圍牆僅能以高度不超過 1

公尺之綠籬作為界隔空間且不得有高於地面之固定結構物

（四）「住一」「住二」住宅區之防火間隔寬度為 2 公尺

附 2-2

（六）開放空間得計入建築基地之法定空地應美化綠化達綠覆率 50以

上

（七）1有關設置開放空間獎勵部份依內政部訂定「實施都市計畫地區建築

基地綜合設計鼓勵辦法」規定辦理

2建築物提供部分樓地板面積供下列使用者得增加所提供之樓地板面

積但以不超過基地面積乘以該基地容積率之 30為限

（1）私人捐獻或設置圖書館博物館藝術中心兒童青少年勞

工老人等活動中心景觀公共設施等供公眾使用其集中留設

之面積在 1 百平方公尺以上並經目的事業主管機關核准設立公

益性基金管理營運者

（2）建築物留設空間與天橋或地下道連接供公眾使用經交通主管機

關核准者

五 建築基地內留設之人行步道應與其他法定空地整體規劃並與周遭之公共

開放空間直接聯繫

六 交通運輸系統

（一）依都市設計準則之計劃道路標準斷面留設之公共設施帶供作佈設行

道樹公車站牌售票亭變電箱路燈標誌自行車停車空間及

各類街道家俱之空間

（二）「住一」「住二」住宅區每一住宅單元應至少設置 1 部停車位該停車

位不得設置於指定留設開放空間之人行步道及防火間隔上「住三」住

宅區應集中設置地下停車場

（三）「住一」「住二」住宅區若附設 1 部以上之停車位時其停車位得以前

後方式配置之

七 建築基地細分規模

（一）「住一」「住二」住宅區最小基地開發單元 120 平方公尺最小基地面

寬及最小建築面寬 5 公尺

（二）「住三」住宅區最小基地開發單元 1500 平方公尺

八 公共設施用地得依「都市計畫公共設施用地多目標使用方案」規定作多目

標使用

九 為維護居住環境品質本計畫區內停車空間依左表規定

附 2-3

土地及建築物用途 基準停車位數

住宅等類似用途建築物

建築樓地板面積在 250 平方公尺以

下者應留設 1 部停車空間超過部

分每超過 150 平方公尺及其零數應

增設 1 部停車空間

商場（店）餐廳飲食店

超級市場等類似用途建築

物

建築樓地板面積每滿 100 平方公尺

設置 1 部停車位

辦公事務所金融等類私

用途建築物 建築樓地板面積每滿 80 平方公尺設

置 1 部停車位

旅館國際觀光旅館等類似

用途建築物 建築樓地板面積每滿 100 平方公尺

或每 4 個房間設置 1 部停車位

十 建築基地內之法定空地應留設二分之一以上種植花草樹木以美化環

境

十一 建築基地申請建築時須經縣府都市設計審議委員會依都市設計準則審

查通過後始得發照建築及施工以塑造本計畫區之獨特風格但為增

強本計畫區風格之設計經都市設計審議委員會認可者得不受都市設

計準則之限制

十二 「住一」住宅區得維持現有建築及其使用惟日後申請建築時仍應依

本要點規定辦理且為鼓勵既有聚落再發展亦得另訂「台東市都市計

畫（豐榮豐樂地區）細部計畫再發展地區土地開發管理要點」據以執

行

十三 本要點未規定事項適用其他法令規定

附 3-1

附件三 變更後都市設計準則

一 開放空間系統設計準則

開放空間在都市結構上包含都市美觀休憩娛樂環境保護及防災避難的

效果規劃設計應以提供自然舒適親切可及的人性化環境為目標並增進

都市防災避難功能

（一）開放空間類別

開放空間系統依土地屬性及使用形態區分為公共開放空間指定

留設開放空間兩類以本計畫區而言細分如后（詳附圖一）

1公共開放空間包括公園兒童遊樂場綠地廣場等用地

2指定留設開放空間包括「沿街步道式開放空間」「住三」住宅區集

中留設之「廣場式開放空間」上述所稱之開放空間係指「建築技術

規則第 15 章實施都市計畫地區建築基地綜合設計」規定開放空間

（二）開放空間設計原則

開放空間之配置除於適當區位設置公共開放空間外並指定每

一基地之「留設開放空間」的位置及其設計標準配合退縮規定維

繫全區開放空間之連續性完整性與多樣性設計原則如后

1每一街廓內及建築物簇群內均應提供開放空間

2所有街廓之開放空間應整體規劃並利用步道相銜接建構一套區內

完整的人行動線系統提升居民移動之便利性

3開放空間須完整規劃並以景觀配置手法銜接各區特色

（三）開放空間設計準則

1公園兒童遊樂場用地開放空間設計規定

（1）應具休憩集會及活動等功能得比照「臺東縣公園管理自治條

例」規定設置相關設施提供居民使用並應提供計畫區內居民

遭遇重大人為或天然災害時所需臨時避難疏散及急難救助空

間

（2）活動區配置於主要道路旁時與道路之間應以濃密植栽適當區

隔

附 3-2

附圖一 開放空間系統配置示意圖

附 3-3

（3）主要出入口應與人行動線系統連接服務車輛及停車空間出入動

線應避免干擾人行動線與主要道路系統

（4）應採開放性設計如基於安全及管理之需要四周可設置綠籬或

綠化設施圍蔽高度不得超過 1 公尺

2其他相關規定

（1）開放空間入口須明顯標示或以其他設計方式強調入口意象加

強公眾使用之能見度

（2）開放空間之舖面應使用具透水性防滑耐壓易維護的材質

舖面設計應以街廓為單元整體規劃反映地區的特色與個性

（3）開放空間的設計應符合無障礙環境的要求

（4）開放空間應美化綠化其綠覆率應達 50以上

二 人行空間設計準則

人行空間目的在提供計畫區內居民一個不需要車輛即可通達區內各主要公

共設施或開放空間的步行安全動線系統本計畫區內配置之人行空間包括都市計

畫劃設之人行步道及建築基地內留設之人行步道兩者相互配合連接建構成

全區完整的人行步道系統提升居民移動之便利性本計畫區內人行空間設計準

則如后

（一）都市計畫劃設之人行步道設計規定

1人行步道之人行空間淨寬度不得小於 15 公尺

2應具連續性舒適性方便性與美觀等基本功能

3交叉路口得視交通需要以號誌輔以聲音告知行人應停止或行進

4除得提供設置灌木植栽及街道傢俱外不得設置其他有礙通行之設施

物並應設置中低光源之照明設施

（二）建築基地內留設之人行步道設計規定

1建築基地內留設之人行步道應與基地內之其他法定空地整體規劃並

與周邊之公共開放空間直接聯繫

2建築基地內留設之人行步道應與車行動線系統明確區分減少交通衝

擊

3建築基地內留設之人行步道地坪應平整每一街廓之各街角均應採無

附 3-4

障礙環境設計

三 交通運輸系統設計準則

交通運輸系統之設計應以提供具可行性及易行性之交通運輸方式為目標

透過道路功能等級之明確劃分各層級道路依其功能服務水準與周圍土地使用

之特性設置不同之車行空間寬度及景觀設計規定

（一）計畫道路標準斷面設計規定

本計畫區內道路斷面車道數及空間配置應參酌附圖二辦理其中

公共設施帶係供作佈設行道樹公車站牌售票亭變電箱路燈

自行車停車空間及各類街道傢俱之空間且計畫道路兩側均規定建築

物退縮供留設「沿街步道式開放空間」

（二）停車空間設計規定

1住宅區留設之停車位不得設置於指定留設開放空間臨計畫道路境界

線 15 公尺範圍內及防火間隔上「住三」住宅區應集中設置地下停

車場其出入口應設置於次要道路或私設通路上並與基地進出動線

開放空間整體設計

2公園兒童遊樂場用地內應留設自行車停放空間並設置自行車停放

架或類似防竊功能之保護設施

附圖二 計畫道路標準斷面圖

附 3-5

3路外公共停車場設計規定

（1）路外公共停車場應有植栽計畫舖面須全面使用透水性材料且

周圍應予綠化

（2）路外公共停車場除出入口處外四周應以綠化土堤或綠化材料

形成適當之圍籬

四 建築基地細分規模設計準則

「住一」「住二」住宅區開發規模如非完整街廓開發時應考量與鄰近基地

之關係並配合集中留設法定空地

五 建築量體配置高度造型色彩及風格設計準則

（一）建築物允建高度應依建築技術規則建築設計施工篇第 164 條規定計算

並檢討日照

（二）為配合遠景海岸山脈富變化的稜線建築物屋頂層及屋頂突出物應設

置斜屋頂且斜屋頂之投影面積不得小於建築面積之 80斜屋頂之

斜率原則上為1 至3 之間若經都市設計審議委員會認可係為設

計上之需要得調整之

（三）新建建築物之外牆造型及開窗形式應配合鄰屋設計

（四）為調和人造建築物與背景天空海洋山脈田野等色彩建築物屋

頂色牆壁色色彩為深色瓦對白色或淺灰

（五）「住一」「住二」住宅區若需裝置廣告物等附屬設施物應以不妨礙

通行及景觀為原則不得設置於指定留設開放空間及防火間隔上附

著於建築物上之高度不得低於 36 公尺廣告物大小以高度 3 公尺寬

度 06 公尺為限其餘規定依內政部「招牌廣告及樹立廣告管理辦法」

等相關規定辦理

（六）「住三」住宅區之廣告物等附屬設施應配合集合住宅建築設計統一

規範

六 環境保護設施設計準則

本計畫區內環境保護設施主要為污水處理設施及「住三」住宅區之垃圾貯存

空間其設計規定如后

（一）污水處理設施依建築技術規則施工篇第 49 條規定辦理

（二）每一單元（以街廓計）之「住二」住宅區開發時應至少設置一處垃

附 3-6

圾貯存空間集中收集處理垃圾

（三）垃圾貯存空間應面臨次要道路集中設置且不得設置於建築物主要出

入口旁垃圾貯存空間未臨接計畫道路時應留設 35 公尺寬之車道連

接計畫道路垃圾貯存空間位室內者車道淨寬應達 4 公尺以上且

應設置於地面層

（四）垃圾貯存空間應有適當之清洗（含排水措施）隔離設施以維護環境衛

生如位法定空地者應配合綠化設施美化

七 景觀計畫

景觀計畫目的在塑造本計畫區之整體都市景觀及舒適生活環境設計準則如

后

（一）計畫道路兩側之公共設施帶應於適當位置與間距處植栽喬木行道樹

（如附圖三）且依下列規定

1行道樹樹冠底離地淨高 2 公尺以上根部應保留適當之透水面積

2行道樹樹幹四周應舖設鏤空鑄鐵蓋板或透水設施且應與人行步道地

坪高程齊平

3每一街道應有一代表樹種並將其延續至該街道內之社區樹種以具

大型樹冠耐污染易維護為原則

（二）「沿街步道式開放空間」應利用綠化植栽作為道路與建築物間之緩衝

區且每一街廓之植栽應為同一或共同樹種

（三）「住三」住宅區指定留設之廣場式開放空間以集中配置為原則面積

至少 400 平方公尺且綠地面積至少佔 30長寬比不得超過 21且

應按開放空間面積每滿 64 平方公尺至少植栽喬木一棵其樹冠底離地

淨高 2 公尺以上

附 3-7

附圖三 道路斷面景觀示意圖

（四）公園兒童遊樂場用地景觀設計準則

1公園用地中央主要地區應提供一具多功能及多用途使用的大型活動

區域其他各分區應考量觀賞休閒運動遊戲及衛生等活動與功

能設施

2區內供公用設備及服務設施（如垃圾收集公共廁所）等使用之區域

應使用綠籬或樹叢適當圍蔽

3兒童遊樂場用地配置原則

（1）根據兒童活動尺寸荷重等設計

（2）採用複合式遊具使遊戲有連續性與變化

（3）按兒童年齡分類進行設計

（4）提供父母休憩看護設施以便就近照顧

（5）著重安全考量如彈性地板去除尖銳部分等措施

附 4-1

附件四 台東市都市計畫（豐榮豐樂地區）細部計畫

再發展地區土地開發管理要點

一 本要點依「台東市都市計畫（豐榮豐樂地區）細部計畫土地使用分區管

制計畫」第十二點規定訂定之

二 再發展區之土地權利關係人得擬具開發計畫提經臺東縣都市計畫委員會審

查通過後再依相關法令向主管建築機關申請開發建築

三 申請基地符合下列條件者始得依本要點辦理

（一）基地臨接計畫道路之長度在 20 公尺以上或達週界總長度六分之一且面

積達 1000 平方公尺以上者

（二）因鄰地已申請建築或基地條件特殊致未能符合前款規定者經臺東縣都

市計畫委員會同意後得不受前款規定限制

四 開發計畫應以書圖載明下列事項

（一）申請人姓名身份證字號及地址

（二）開發地區範圍面積及土地與建物使用現況

（三）土地使用及公共設施計畫其圖面比例尺不得小於 1600

（四）土地使用管制計畫

（五）都市設計事項得視實際需要依都市計畫定期通盤檢討實施辦法第八

條第二項之內容予以述明

（六）土地及地上物處理計畫

（七）事業及財務計畫

（八）實施進度

（九）全部土地權利關係人姓名住址權利證明文件及私有土地所有權人

同意書

（十）套繪土地使用計畫之地籍圖其比例尺不得小於 11200

五 依本要點申請整體開發時需以不小於申請開發總面積 20之土地折算為

回饋代金並於全部繳納後始得發照建築

附 4-2

前項代金之計算係以應回饋之土地面積乘以繳交當年度之土地公告現值

加四成為準

六 依本要點申請整體開發者得依下列公式核算其申請開發建築之基準容積

率但該基準容積不得大於 240

V=V0times（1+（V1-01）+ V2）（1-V1）≦240

其中 V回饋後之基準容積率

V0該分區之容積率（120）

V1回饋土地比例

V2獎勵係數（訂為 02）

七 本要點未規定事項悉依其他法令規定辦理

變更機關

業務承辦

人員

擬定機關

業務承辦

人員

業務單位

主管

業務單位

主管

規劃單位亞興測量有限公司

龍邑工程顧問股份有限公司

46

設施費用管理維護費及貸款利息估算結果本計畫區段徵收開發總

費用預估約為 169846 萬元詳表十所示

表十 區段徵收開發總費用估算表

項目 單位 數量 單價

（萬元）

總價

（萬元）說明

一區段徵收作業費用 公頃 3337 120 4004

二補償費用

地價補償費 公頃 1055 8000 84400以私有地主30領取

地價補償及公有土地

全數作價方式領回

地上物拆遷補償

農作物 公頃 2500 60 1500

建物

鋼筋混凝土 公頃 015 27000 4050

磚造 公頃 006 15000 900

鐵皮造 公頃 064 5500 3520

網室棚架 公頃 310 500 1550

自拆遷獎勵金 式 100 2541 2541

小計 98461

三公共設施費用

整地工程 公頃 3337 80 2670

公園及兒童遊樂場 公頃 292 1800 5256

綠地 公頃 024 1400 336

廣場 公頃 024 1500 360

停車場 公頃 072 1500 1080

道路 公頃 741 1600 11856

雨水下水道 公頃 3337 200 6674

污水下水道 公頃 3337 250 8343

共同管溝 公頃 3337 300 10011電力電信及自來水

地下管線工程費

小計 46586

工程規劃設計管理

及監造費等 式 100 3727 3727 按工程費之 8估計

合計 50313

四管理維護費 公頃 3337 5 501每年每公頃 5 萬元

編列 3年計算

五貸款利息 16567 以年息 3複利計算

總開發費用 169846

註實際區段徵收開發總費用依辦理時之法令規定及實際發生之費用為準

（三）土地處分方式

47

1私有地所有權人領回抵價地比例依土地徵收條例第 39 條第 2 項辦理發

還土地所有權人之抵價地以第二種住宅區為原則

2屬土地徵收條例第 44 條第 1 項第 2 款所列之公共設施無償登記該管縣政

府本計畫公園兒童遊樂場用地綠地廣場停車場及道路用地等

公共設施用地無償登記為臺東縣政府所有

3其餘可供建築土地則依土地徵收條例第 44 條第 1 項第 5 款規定予以處

分

表十一 區段徵收土地處分方式表

類 別 內 容 面積（公頃）

1發還抵價地土地 第二種住宅區 1141

2無償登記之公共設施用地

公園用地兒童遊樂場用地綠

地廣場用地停車場用地及道路

用地等

1153

3供興建公益性住宅之土地 第三種住宅區 289

4剩餘可供標(讓)售土地 扣除發還抵價地土地後之第二種

住宅區 754

合 計 3337

註區段徵收抵價地之比例以 50為估算財務計畫之依據實際抵價地之比例應以區段徵收主管機關報經核定之比例為準

（四）區段徵收後土地處分收入估算

依據各開發項目之開發方式與概估開發費用經整理分析後區段徵

收後土地處分預估面積為 1043 公頃參酌鄰近地區土地交易案例擬

訂 17500 元作為第二種住宅區用地標(讓)售價格另第三種住宅區按

以開發成本 16285 元折價專案讓售予需地機關預估土地處分收入

約為 179014 萬元以作為縣府未來辦理開發之參考依據惟未來仍得

視財政情形及實際發展需要酌予調整

（五）自償能力分析

1經費籌措

本計畫區段徵收開發總費用之經費籌措方式包括向臺東縣平均

地權基金財政部地方建設基金或各行庫申貸支應等

2自償能力分析

48

本計畫區段徵收開發總費用約需 169846 萬元區段徵收後土地

處分預估收入約 179014 萬元預估區段徵收後盈餘約 9168 萬元

益本比為 105另本案經財務分析結果財務平衡標售底價約 16285

元（≒53835 元坪）與周邊客觀條件相同之都市計畫區住宅區市

場交易行情相較下仍有利基整體財務應屬可行

（六）敏感度分析

抵價地發還比例分別以 4042545475及 50與地主領

取現金比例 0102030及 40進行敏感度分析其財務結果

詳如表十二所示

表十二 區段徵收財務敏感度分析表

抵價地發還比例 地主領現比例 開發總費用

（萬元）

土地處分收入

（萬元）

盈餘

（萬元） 益本比

4000

0 80277 150489 70212 187

10 109605 173309 63704 158

20 138932 196129 57197 141

30 168259 218949 50690 130

40 197587 241769 44182 122

4250

0 80844 136227 55383 169

10 110115 160473 50358 146

20 139385 184719 45334 133

30 168656 208965 40309 124

40 197926 233212 35286 118

4500

0 81410 121964 40554 150

10 110625 147637 37012 133

20 139839 173309 33470 124

30 169052 198982 29930 118

40 198267 224654 26387 113

4750

0 81976 107702 25726 131

10 111135 134800 23665 121

20 140292 161899 21607 115

30 169449 188998 19549 112

40 198607 216097 17490 109

5000

0 82543 93439 10896 113

10 111644 121964 10320 109

20 140746 150489 9743 107

30 169846 179014 9168 105

40 198947 207539 8592 104

附 1-1

附件一 臺東縣政府 104 年 6 月 12 日 府建都字第 1040115666 號函

附 2-1

附件二 變更後土地使用分區管制計畫

為有效控制本計劃區土地使用強度確保公共設施服務水準維護良好生活

環境訂定土地使用分區管制要點如后

一 本要點依都市計畫法第 22 條及同法臺灣省施行細則第 35 條規定訂之

二 住宅區

（一）第一種住宅區（即「住一」住宅區）建蔽率不得大於 60容積率不

得大於 120

（二）第二種住宅區（即「住二」住宅區）建蔽率不得大於 60容積率不

得大於 160

（三）第三種住宅區（即「住三」住宅區）建蔽率不得大於 50容積率不

得大於 240

三 建築形式

（一）為配合遠景海岸山脈富變化的稜線建築物屋頂層及屋頂突出物應設

置斜屋頂且斜屋頂之投影面積不得小於建築面積之 80斜屋頂（覆

文化瓦）之斜率原則上為 11 至 13 之間若經都市設計審議委

員會認可係為設計上之需要得調整之

（二）新建建築物之外牆造型及開窗型式應配合鄰屋設計

四 開放空間

（一）「住一」「住二」「住三」住宅區臨接計畫道路部分應至少退縮 4 公尺

供留設「沿街步道式開放空間」設置淨寬 15 公尺以上之連續鋪面人

行步道免設置騎樓

（二）「住三」住宅區除留設「沿街步道式開放空間」外應在集中留設「廣

場式開放空間」並與公共開放空間鄰近「住一」「住二」住宅區除

留設「沿街步道式開放空間」外其餘之法定空地應配合防火間隔整

體規劃

（三）「住一」「住二」住宅區之防火間隔宜整體規劃集中留設開放空間應

配合防火間隔位置留設防火間隔不得設置圍牆僅能以高度不超過 1

公尺之綠籬作為界隔空間且不得有高於地面之固定結構物

（四）「住一」「住二」住宅區之防火間隔寬度為 2 公尺

附 2-2

（六）開放空間得計入建築基地之法定空地應美化綠化達綠覆率 50以

上

（七）1有關設置開放空間獎勵部份依內政部訂定「實施都市計畫地區建築

基地綜合設計鼓勵辦法」規定辦理

2建築物提供部分樓地板面積供下列使用者得增加所提供之樓地板面

積但以不超過基地面積乘以該基地容積率之 30為限

（1）私人捐獻或設置圖書館博物館藝術中心兒童青少年勞

工老人等活動中心景觀公共設施等供公眾使用其集中留設

之面積在 1 百平方公尺以上並經目的事業主管機關核准設立公

益性基金管理營運者

（2）建築物留設空間與天橋或地下道連接供公眾使用經交通主管機

關核准者

五 建築基地內留設之人行步道應與其他法定空地整體規劃並與周遭之公共

開放空間直接聯繫

六 交通運輸系統

（一）依都市設計準則之計劃道路標準斷面留設之公共設施帶供作佈設行

道樹公車站牌售票亭變電箱路燈標誌自行車停車空間及

各類街道家俱之空間

（二）「住一」「住二」住宅區每一住宅單元應至少設置 1 部停車位該停車

位不得設置於指定留設開放空間之人行步道及防火間隔上「住三」住

宅區應集中設置地下停車場

（三）「住一」「住二」住宅區若附設 1 部以上之停車位時其停車位得以前

後方式配置之

七 建築基地細分規模

（一）「住一」「住二」住宅區最小基地開發單元 120 平方公尺最小基地面

寬及最小建築面寬 5 公尺

（二）「住三」住宅區最小基地開發單元 1500 平方公尺

八 公共設施用地得依「都市計畫公共設施用地多目標使用方案」規定作多目

標使用

九 為維護居住環境品質本計畫區內停車空間依左表規定

附 2-3

土地及建築物用途 基準停車位數

住宅等類似用途建築物

建築樓地板面積在 250 平方公尺以

下者應留設 1 部停車空間超過部

分每超過 150 平方公尺及其零數應

增設 1 部停車空間

商場（店）餐廳飲食店

超級市場等類似用途建築

物

建築樓地板面積每滿 100 平方公尺

設置 1 部停車位

辦公事務所金融等類私

用途建築物 建築樓地板面積每滿 80 平方公尺設

置 1 部停車位

旅館國際觀光旅館等類似

用途建築物 建築樓地板面積每滿 100 平方公尺

或每 4 個房間設置 1 部停車位

十 建築基地內之法定空地應留設二分之一以上種植花草樹木以美化環

境

十一 建築基地申請建築時須經縣府都市設計審議委員會依都市設計準則審

查通過後始得發照建築及施工以塑造本計畫區之獨特風格但為增

強本計畫區風格之設計經都市設計審議委員會認可者得不受都市設

計準則之限制

十二 「住一」住宅區得維持現有建築及其使用惟日後申請建築時仍應依

本要點規定辦理且為鼓勵既有聚落再發展亦得另訂「台東市都市計

畫（豐榮豐樂地區）細部計畫再發展地區土地開發管理要點」據以執

行

十三 本要點未規定事項適用其他法令規定

附 3-1

附件三 變更後都市設計準則

一 開放空間系統設計準則

開放空間在都市結構上包含都市美觀休憩娛樂環境保護及防災避難的

效果規劃設計應以提供自然舒適親切可及的人性化環境為目標並增進

都市防災避難功能

（一）開放空間類別

開放空間系統依土地屬性及使用形態區分為公共開放空間指定

留設開放空間兩類以本計畫區而言細分如后（詳附圖一）

1公共開放空間包括公園兒童遊樂場綠地廣場等用地

2指定留設開放空間包括「沿街步道式開放空間」「住三」住宅區集

中留設之「廣場式開放空間」上述所稱之開放空間係指「建築技術

規則第 15 章實施都市計畫地區建築基地綜合設計」規定開放空間

（二）開放空間設計原則

開放空間之配置除於適當區位設置公共開放空間外並指定每

一基地之「留設開放空間」的位置及其設計標準配合退縮規定維

繫全區開放空間之連續性完整性與多樣性設計原則如后

1每一街廓內及建築物簇群內均應提供開放空間

2所有街廓之開放空間應整體規劃並利用步道相銜接建構一套區內

完整的人行動線系統提升居民移動之便利性

3開放空間須完整規劃並以景觀配置手法銜接各區特色

（三）開放空間設計準則

1公園兒童遊樂場用地開放空間設計規定

（1）應具休憩集會及活動等功能得比照「臺東縣公園管理自治條

例」規定設置相關設施提供居民使用並應提供計畫區內居民

遭遇重大人為或天然災害時所需臨時避難疏散及急難救助空

間

（2）活動區配置於主要道路旁時與道路之間應以濃密植栽適當區

隔

附 3-2

附圖一 開放空間系統配置示意圖

附 3-3

（3）主要出入口應與人行動線系統連接服務車輛及停車空間出入動

線應避免干擾人行動線與主要道路系統

（4）應採開放性設計如基於安全及管理之需要四周可設置綠籬或

綠化設施圍蔽高度不得超過 1 公尺

2其他相關規定

（1）開放空間入口須明顯標示或以其他設計方式強調入口意象加

強公眾使用之能見度

（2）開放空間之舖面應使用具透水性防滑耐壓易維護的材質

舖面設計應以街廓為單元整體規劃反映地區的特色與個性

（3）開放空間的設計應符合無障礙環境的要求

（4）開放空間應美化綠化其綠覆率應達 50以上

二 人行空間設計準則

人行空間目的在提供計畫區內居民一個不需要車輛即可通達區內各主要公

共設施或開放空間的步行安全動線系統本計畫區內配置之人行空間包括都市計

畫劃設之人行步道及建築基地內留設之人行步道兩者相互配合連接建構成

全區完整的人行步道系統提升居民移動之便利性本計畫區內人行空間設計準

則如后

（一）都市計畫劃設之人行步道設計規定

1人行步道之人行空間淨寬度不得小於 15 公尺

2應具連續性舒適性方便性與美觀等基本功能

3交叉路口得視交通需要以號誌輔以聲音告知行人應停止或行進

4除得提供設置灌木植栽及街道傢俱外不得設置其他有礙通行之設施

物並應設置中低光源之照明設施

（二）建築基地內留設之人行步道設計規定

1建築基地內留設之人行步道應與基地內之其他法定空地整體規劃並

與周邊之公共開放空間直接聯繫

2建築基地內留設之人行步道應與車行動線系統明確區分減少交通衝

擊

3建築基地內留設之人行步道地坪應平整每一街廓之各街角均應採無

附 3-4

障礙環境設計

三 交通運輸系統設計準則

交通運輸系統之設計應以提供具可行性及易行性之交通運輸方式為目標

透過道路功能等級之明確劃分各層級道路依其功能服務水準與周圍土地使用

之特性設置不同之車行空間寬度及景觀設計規定

（一）計畫道路標準斷面設計規定

本計畫區內道路斷面車道數及空間配置應參酌附圖二辦理其中

公共設施帶係供作佈設行道樹公車站牌售票亭變電箱路燈

自行車停車空間及各類街道傢俱之空間且計畫道路兩側均規定建築

物退縮供留設「沿街步道式開放空間」

（二）停車空間設計規定

1住宅區留設之停車位不得設置於指定留設開放空間臨計畫道路境界

線 15 公尺範圍內及防火間隔上「住三」住宅區應集中設置地下停

車場其出入口應設置於次要道路或私設通路上並與基地進出動線

開放空間整體設計

2公園兒童遊樂場用地內應留設自行車停放空間並設置自行車停放

架或類似防竊功能之保護設施

附圖二 計畫道路標準斷面圖

附 3-5

3路外公共停車場設計規定

（1）路外公共停車場應有植栽計畫舖面須全面使用透水性材料且

周圍應予綠化

（2）路外公共停車場除出入口處外四周應以綠化土堤或綠化材料

形成適當之圍籬

四 建築基地細分規模設計準則

「住一」「住二」住宅區開發規模如非完整街廓開發時應考量與鄰近基地

之關係並配合集中留設法定空地

五 建築量體配置高度造型色彩及風格設計準則

（一）建築物允建高度應依建築技術規則建築設計施工篇第 164 條規定計算

並檢討日照

（二）為配合遠景海岸山脈富變化的稜線建築物屋頂層及屋頂突出物應設

置斜屋頂且斜屋頂之投影面積不得小於建築面積之 80斜屋頂之

斜率原則上為1 至3 之間若經都市設計審議委員會認可係為設

計上之需要得調整之

（三）新建建築物之外牆造型及開窗形式應配合鄰屋設計

（四）為調和人造建築物與背景天空海洋山脈田野等色彩建築物屋

頂色牆壁色色彩為深色瓦對白色或淺灰

（五）「住一」「住二」住宅區若需裝置廣告物等附屬設施物應以不妨礙

通行及景觀為原則不得設置於指定留設開放空間及防火間隔上附

著於建築物上之高度不得低於 36 公尺廣告物大小以高度 3 公尺寬

度 06 公尺為限其餘規定依內政部「招牌廣告及樹立廣告管理辦法」

等相關規定辦理

（六）「住三」住宅區之廣告物等附屬設施應配合集合住宅建築設計統一

規範

六 環境保護設施設計準則

本計畫區內環境保護設施主要為污水處理設施及「住三」住宅區之垃圾貯存

空間其設計規定如后

（一）污水處理設施依建築技術規則施工篇第 49 條規定辦理

（二）每一單元（以街廓計）之「住二」住宅區開發時應至少設置一處垃

附 3-6

圾貯存空間集中收集處理垃圾

（三）垃圾貯存空間應面臨次要道路集中設置且不得設置於建築物主要出

入口旁垃圾貯存空間未臨接計畫道路時應留設 35 公尺寬之車道連

接計畫道路垃圾貯存空間位室內者車道淨寬應達 4 公尺以上且

應設置於地面層

（四）垃圾貯存空間應有適當之清洗（含排水措施）隔離設施以維護環境衛

生如位法定空地者應配合綠化設施美化

七 景觀計畫

景觀計畫目的在塑造本計畫區之整體都市景觀及舒適生活環境設計準則如

后

（一）計畫道路兩側之公共設施帶應於適當位置與間距處植栽喬木行道樹

（如附圖三）且依下列規定

1行道樹樹冠底離地淨高 2 公尺以上根部應保留適當之透水面積

2行道樹樹幹四周應舖設鏤空鑄鐵蓋板或透水設施且應與人行步道地

坪高程齊平

3每一街道應有一代表樹種並將其延續至該街道內之社區樹種以具

大型樹冠耐污染易維護為原則

（二）「沿街步道式開放空間」應利用綠化植栽作為道路與建築物間之緩衝

區且每一街廓之植栽應為同一或共同樹種

（三）「住三」住宅區指定留設之廣場式開放空間以集中配置為原則面積

至少 400 平方公尺且綠地面積至少佔 30長寬比不得超過 21且

應按開放空間面積每滿 64 平方公尺至少植栽喬木一棵其樹冠底離地

淨高 2 公尺以上

附 3-7

附圖三 道路斷面景觀示意圖

（四）公園兒童遊樂場用地景觀設計準則

1公園用地中央主要地區應提供一具多功能及多用途使用的大型活動

區域其他各分區應考量觀賞休閒運動遊戲及衛生等活動與功

能設施

2區內供公用設備及服務設施（如垃圾收集公共廁所）等使用之區域

應使用綠籬或樹叢適當圍蔽

3兒童遊樂場用地配置原則

（1）根據兒童活動尺寸荷重等設計

（2）採用複合式遊具使遊戲有連續性與變化

（3）按兒童年齡分類進行設計

（4）提供父母休憩看護設施以便就近照顧

（5）著重安全考量如彈性地板去除尖銳部分等措施

附 4-1

附件四 台東市都市計畫（豐榮豐樂地區）細部計畫

再發展地區土地開發管理要點

一 本要點依「台東市都市計畫（豐榮豐樂地區）細部計畫土地使用分區管

制計畫」第十二點規定訂定之

二 再發展區之土地權利關係人得擬具開發計畫提經臺東縣都市計畫委員會審

查通過後再依相關法令向主管建築機關申請開發建築

三 申請基地符合下列條件者始得依本要點辦理

（一）基地臨接計畫道路之長度在 20 公尺以上或達週界總長度六分之一且面

積達 1000 平方公尺以上者

（二）因鄰地已申請建築或基地條件特殊致未能符合前款規定者經臺東縣都

市計畫委員會同意後得不受前款規定限制

四 開發計畫應以書圖載明下列事項

（一）申請人姓名身份證字號及地址

（二）開發地區範圍面積及土地與建物使用現況

（三）土地使用及公共設施計畫其圖面比例尺不得小於 1600

（四）土地使用管制計畫

（五）都市設計事項得視實際需要依都市計畫定期通盤檢討實施辦法第八

條第二項之內容予以述明

（六）土地及地上物處理計畫

（七）事業及財務計畫

（八）實施進度

（九）全部土地權利關係人姓名住址權利證明文件及私有土地所有權人

同意書

（十）套繪土地使用計畫之地籍圖其比例尺不得小於 11200

五 依本要點申請整體開發時需以不小於申請開發總面積 20之土地折算為

回饋代金並於全部繳納後始得發照建築

附 4-2

前項代金之計算係以應回饋之土地面積乘以繳交當年度之土地公告現值

加四成為準

六 依本要點申請整體開發者得依下列公式核算其申請開發建築之基準容積

率但該基準容積不得大於 240

V=V0times（1+（V1-01）+ V2）（1-V1）≦240

其中 V回饋後之基準容積率

V0該分區之容積率（120）

V1回饋土地比例

V2獎勵係數（訂為 02）

七 本要點未規定事項悉依其他法令規定辦理

變更機關

業務承辦

人員

擬定機關

業務承辦

人員

業務單位

主管

業務單位

主管

規劃單位亞興測量有限公司

龍邑工程顧問股份有限公司

47

1私有地所有權人領回抵價地比例依土地徵收條例第 39 條第 2 項辦理發

還土地所有權人之抵價地以第二種住宅區為原則

2屬土地徵收條例第 44 條第 1 項第 2 款所列之公共設施無償登記該管縣政

府本計畫公園兒童遊樂場用地綠地廣場停車場及道路用地等

公共設施用地無償登記為臺東縣政府所有

3其餘可供建築土地則依土地徵收條例第 44 條第 1 項第 5 款規定予以處

分

表十一 區段徵收土地處分方式表

類 別 內 容 面積（公頃）

1發還抵價地土地 第二種住宅區 1141

2無償登記之公共設施用地

公園用地兒童遊樂場用地綠

地廣場用地停車場用地及道路

用地等

1153

3供興建公益性住宅之土地 第三種住宅區 289

4剩餘可供標(讓)售土地 扣除發還抵價地土地後之第二種

住宅區 754

合 計 3337

註區段徵收抵價地之比例以 50為估算財務計畫之依據實際抵價地之比例應以區段徵收主管機關報經核定之比例為準

（四）區段徵收後土地處分收入估算

依據各開發項目之開發方式與概估開發費用經整理分析後區段徵

收後土地處分預估面積為 1043 公頃參酌鄰近地區土地交易案例擬

訂 17500 元作為第二種住宅區用地標(讓)售價格另第三種住宅區按

以開發成本 16285 元折價專案讓售予需地機關預估土地處分收入

約為 179014 萬元以作為縣府未來辦理開發之參考依據惟未來仍得

視財政情形及實際發展需要酌予調整

（五）自償能力分析

1經費籌措

本計畫區段徵收開發總費用之經費籌措方式包括向臺東縣平均

地權基金財政部地方建設基金或各行庫申貸支應等

2自償能力分析

48

本計畫區段徵收開發總費用約需 169846 萬元區段徵收後土地

處分預估收入約 179014 萬元預估區段徵收後盈餘約 9168 萬元

益本比為 105另本案經財務分析結果財務平衡標售底價約 16285

元（≒53835 元坪）與周邊客觀條件相同之都市計畫區住宅區市

場交易行情相較下仍有利基整體財務應屬可行

（六）敏感度分析

抵價地發還比例分別以 4042545475及 50與地主領

取現金比例 0102030及 40進行敏感度分析其財務結果

詳如表十二所示

表十二 區段徵收財務敏感度分析表

抵價地發還比例 地主領現比例 開發總費用

（萬元）

土地處分收入

（萬元）

盈餘

（萬元） 益本比

4000

0 80277 150489 70212 187

10 109605 173309 63704 158

20 138932 196129 57197 141

30 168259 218949 50690 130

40 197587 241769 44182 122

4250

0 80844 136227 55383 169

10 110115 160473 50358 146

20 139385 184719 45334 133

30 168656 208965 40309 124

40 197926 233212 35286 118

4500

0 81410 121964 40554 150

10 110625 147637 37012 133

20 139839 173309 33470 124

30 169052 198982 29930 118

40 198267 224654 26387 113

4750

0 81976 107702 25726 131

10 111135 134800 23665 121

20 140292 161899 21607 115

30 169449 188998 19549 112

40 198607 216097 17490 109

5000

0 82543 93439 10896 113

10 111644 121964 10320 109

20 140746 150489 9743 107

30 169846 179014 9168 105

40 198947 207539 8592 104

附 1-1

附件一 臺東縣政府 104 年 6 月 12 日 府建都字第 1040115666 號函

附 2-1

附件二 變更後土地使用分區管制計畫

為有效控制本計劃區土地使用強度確保公共設施服務水準維護良好生活

環境訂定土地使用分區管制要點如后

一 本要點依都市計畫法第 22 條及同法臺灣省施行細則第 35 條規定訂之

二 住宅區

（一）第一種住宅區（即「住一」住宅區）建蔽率不得大於 60容積率不

得大於 120

（二）第二種住宅區（即「住二」住宅區）建蔽率不得大於 60容積率不

得大於 160

（三）第三種住宅區（即「住三」住宅區）建蔽率不得大於 50容積率不

得大於 240

三 建築形式

（一）為配合遠景海岸山脈富變化的稜線建築物屋頂層及屋頂突出物應設

置斜屋頂且斜屋頂之投影面積不得小於建築面積之 80斜屋頂（覆

文化瓦）之斜率原則上為 11 至 13 之間若經都市設計審議委

員會認可係為設計上之需要得調整之

（二）新建建築物之外牆造型及開窗型式應配合鄰屋設計

四 開放空間

（一）「住一」「住二」「住三」住宅區臨接計畫道路部分應至少退縮 4 公尺

供留設「沿街步道式開放空間」設置淨寬 15 公尺以上之連續鋪面人

行步道免設置騎樓

（二）「住三」住宅區除留設「沿街步道式開放空間」外應在集中留設「廣

場式開放空間」並與公共開放空間鄰近「住一」「住二」住宅區除

留設「沿街步道式開放空間」外其餘之法定空地應配合防火間隔整

體規劃

（三）「住一」「住二」住宅區之防火間隔宜整體規劃集中留設開放空間應

配合防火間隔位置留設防火間隔不得設置圍牆僅能以高度不超過 1

公尺之綠籬作為界隔空間且不得有高於地面之固定結構物

（四）「住一」「住二」住宅區之防火間隔寬度為 2 公尺

附 2-2

（六）開放空間得計入建築基地之法定空地應美化綠化達綠覆率 50以

上

（七）1有關設置開放空間獎勵部份依內政部訂定「實施都市計畫地區建築

基地綜合設計鼓勵辦法」規定辦理

2建築物提供部分樓地板面積供下列使用者得增加所提供之樓地板面

積但以不超過基地面積乘以該基地容積率之 30為限

（1）私人捐獻或設置圖書館博物館藝術中心兒童青少年勞

工老人等活動中心景觀公共設施等供公眾使用其集中留設

之面積在 1 百平方公尺以上並經目的事業主管機關核准設立公

益性基金管理營運者

（2）建築物留設空間與天橋或地下道連接供公眾使用經交通主管機

關核准者

五 建築基地內留設之人行步道應與其他法定空地整體規劃並與周遭之公共

開放空間直接聯繫

六 交通運輸系統

（一）依都市設計準則之計劃道路標準斷面留設之公共設施帶供作佈設行

道樹公車站牌售票亭變電箱路燈標誌自行車停車空間及

各類街道家俱之空間

（二）「住一」「住二」住宅區每一住宅單元應至少設置 1 部停車位該停車

位不得設置於指定留設開放空間之人行步道及防火間隔上「住三」住

宅區應集中設置地下停車場

（三）「住一」「住二」住宅區若附設 1 部以上之停車位時其停車位得以前

後方式配置之

七 建築基地細分規模

（一）「住一」「住二」住宅區最小基地開發單元 120 平方公尺最小基地面

寬及最小建築面寬 5 公尺

（二）「住三」住宅區最小基地開發單元 1500 平方公尺

八 公共設施用地得依「都市計畫公共設施用地多目標使用方案」規定作多目

標使用

九 為維護居住環境品質本計畫區內停車空間依左表規定

附 2-3

土地及建築物用途 基準停車位數

住宅等類似用途建築物

建築樓地板面積在 250 平方公尺以

下者應留設 1 部停車空間超過部

分每超過 150 平方公尺及其零數應

增設 1 部停車空間

商場（店）餐廳飲食店

超級市場等類似用途建築

物

建築樓地板面積每滿 100 平方公尺

設置 1 部停車位

辦公事務所金融等類私

用途建築物 建築樓地板面積每滿 80 平方公尺設

置 1 部停車位

旅館國際觀光旅館等類似

用途建築物 建築樓地板面積每滿 100 平方公尺

或每 4 個房間設置 1 部停車位

十 建築基地內之法定空地應留設二分之一以上種植花草樹木以美化環

境

十一 建築基地申請建築時須經縣府都市設計審議委員會依都市設計準則審

查通過後始得發照建築及施工以塑造本計畫區之獨特風格但為增

強本計畫區風格之設計經都市設計審議委員會認可者得不受都市設

計準則之限制

十二 「住一」住宅區得維持現有建築及其使用惟日後申請建築時仍應依

本要點規定辦理且為鼓勵既有聚落再發展亦得另訂「台東市都市計

畫（豐榮豐樂地區）細部計畫再發展地區土地開發管理要點」據以執

行

十三 本要點未規定事項適用其他法令規定

附 3-1

附件三 變更後都市設計準則

一 開放空間系統設計準則

開放空間在都市結構上包含都市美觀休憩娛樂環境保護及防災避難的

效果規劃設計應以提供自然舒適親切可及的人性化環境為目標並增進

都市防災避難功能

（一）開放空間類別

開放空間系統依土地屬性及使用形態區分為公共開放空間指定

留設開放空間兩類以本計畫區而言細分如后（詳附圖一）

1公共開放空間包括公園兒童遊樂場綠地廣場等用地

2指定留設開放空間包括「沿街步道式開放空間」「住三」住宅區集

中留設之「廣場式開放空間」上述所稱之開放空間係指「建築技術

規則第 15 章實施都市計畫地區建築基地綜合設計」規定開放空間

（二）開放空間設計原則

開放空間之配置除於適當區位設置公共開放空間外並指定每

一基地之「留設開放空間」的位置及其設計標準配合退縮規定維

繫全區開放空間之連續性完整性與多樣性設計原則如后

1每一街廓內及建築物簇群內均應提供開放空間

2所有街廓之開放空間應整體規劃並利用步道相銜接建構一套區內

完整的人行動線系統提升居民移動之便利性

3開放空間須完整規劃並以景觀配置手法銜接各區特色

（三）開放空間設計準則

1公園兒童遊樂場用地開放空間設計規定

（1）應具休憩集會及活動等功能得比照「臺東縣公園管理自治條

例」規定設置相關設施提供居民使用並應提供計畫區內居民

遭遇重大人為或天然災害時所需臨時避難疏散及急難救助空

間

（2）活動區配置於主要道路旁時與道路之間應以濃密植栽適當區

隔

附 3-2

附圖一 開放空間系統配置示意圖

附 3-3

（3）主要出入口應與人行動線系統連接服務車輛及停車空間出入動

線應避免干擾人行動線與主要道路系統

（4）應採開放性設計如基於安全及管理之需要四周可設置綠籬或

綠化設施圍蔽高度不得超過 1 公尺

2其他相關規定

（1）開放空間入口須明顯標示或以其他設計方式強調入口意象加

強公眾使用之能見度

（2）開放空間之舖面應使用具透水性防滑耐壓易維護的材質

舖面設計應以街廓為單元整體規劃反映地區的特色與個性

（3）開放空間的設計應符合無障礙環境的要求

（4）開放空間應美化綠化其綠覆率應達 50以上

二 人行空間設計準則

人行空間目的在提供計畫區內居民一個不需要車輛即可通達區內各主要公

共設施或開放空間的步行安全動線系統本計畫區內配置之人行空間包括都市計

畫劃設之人行步道及建築基地內留設之人行步道兩者相互配合連接建構成

全區完整的人行步道系統提升居民移動之便利性本計畫區內人行空間設計準

則如后

（一）都市計畫劃設之人行步道設計規定

1人行步道之人行空間淨寬度不得小於 15 公尺

2應具連續性舒適性方便性與美觀等基本功能

3交叉路口得視交通需要以號誌輔以聲音告知行人應停止或行進

4除得提供設置灌木植栽及街道傢俱外不得設置其他有礙通行之設施

物並應設置中低光源之照明設施

（二）建築基地內留設之人行步道設計規定

1建築基地內留設之人行步道應與基地內之其他法定空地整體規劃並

與周邊之公共開放空間直接聯繫

2建築基地內留設之人行步道應與車行動線系統明確區分減少交通衝

擊

3建築基地內留設之人行步道地坪應平整每一街廓之各街角均應採無

附 3-4

障礙環境設計

三 交通運輸系統設計準則

交通運輸系統之設計應以提供具可行性及易行性之交通運輸方式為目標

透過道路功能等級之明確劃分各層級道路依其功能服務水準與周圍土地使用

之特性設置不同之車行空間寬度及景觀設計規定

（一）計畫道路標準斷面設計規定

本計畫區內道路斷面車道數及空間配置應參酌附圖二辦理其中

公共設施帶係供作佈設行道樹公車站牌售票亭變電箱路燈

自行車停車空間及各類街道傢俱之空間且計畫道路兩側均規定建築

物退縮供留設「沿街步道式開放空間」

（二）停車空間設計規定

1住宅區留設之停車位不得設置於指定留設開放空間臨計畫道路境界

線 15 公尺範圍內及防火間隔上「住三」住宅區應集中設置地下停

車場其出入口應設置於次要道路或私設通路上並與基地進出動線

開放空間整體設計

2公園兒童遊樂場用地內應留設自行車停放空間並設置自行車停放

架或類似防竊功能之保護設施

附圖二 計畫道路標準斷面圖

附 3-5

3路外公共停車場設計規定

（1）路外公共停車場應有植栽計畫舖面須全面使用透水性材料且

周圍應予綠化

（2）路外公共停車場除出入口處外四周應以綠化土堤或綠化材料

形成適當之圍籬

四 建築基地細分規模設計準則

「住一」「住二」住宅區開發規模如非完整街廓開發時應考量與鄰近基地

之關係並配合集中留設法定空地

五 建築量體配置高度造型色彩及風格設計準則

（一）建築物允建高度應依建築技術規則建築設計施工篇第 164 條規定計算

並檢討日照

（二）為配合遠景海岸山脈富變化的稜線建築物屋頂層及屋頂突出物應設

置斜屋頂且斜屋頂之投影面積不得小於建築面積之 80斜屋頂之

斜率原則上為1 至3 之間若經都市設計審議委員會認可係為設

計上之需要得調整之

（三）新建建築物之外牆造型及開窗形式應配合鄰屋設計

（四）為調和人造建築物與背景天空海洋山脈田野等色彩建築物屋

頂色牆壁色色彩為深色瓦對白色或淺灰

（五）「住一」「住二」住宅區若需裝置廣告物等附屬設施物應以不妨礙

通行及景觀為原則不得設置於指定留設開放空間及防火間隔上附

著於建築物上之高度不得低於 36 公尺廣告物大小以高度 3 公尺寬

度 06 公尺為限其餘規定依內政部「招牌廣告及樹立廣告管理辦法」

等相關規定辦理

（六）「住三」住宅區之廣告物等附屬設施應配合集合住宅建築設計統一

規範

六 環境保護設施設計準則

本計畫區內環境保護設施主要為污水處理設施及「住三」住宅區之垃圾貯存

空間其設計規定如后

（一）污水處理設施依建築技術規則施工篇第 49 條規定辦理

（二）每一單元（以街廓計）之「住二」住宅區開發時應至少設置一處垃

附 3-6

圾貯存空間集中收集處理垃圾

（三）垃圾貯存空間應面臨次要道路集中設置且不得設置於建築物主要出

入口旁垃圾貯存空間未臨接計畫道路時應留設 35 公尺寬之車道連

接計畫道路垃圾貯存空間位室內者車道淨寬應達 4 公尺以上且

應設置於地面層

（四）垃圾貯存空間應有適當之清洗（含排水措施）隔離設施以維護環境衛

生如位法定空地者應配合綠化設施美化

七 景觀計畫

景觀計畫目的在塑造本計畫區之整體都市景觀及舒適生活環境設計準則如

后

（一）計畫道路兩側之公共設施帶應於適當位置與間距處植栽喬木行道樹

（如附圖三）且依下列規定

1行道樹樹冠底離地淨高 2 公尺以上根部應保留適當之透水面積

2行道樹樹幹四周應舖設鏤空鑄鐵蓋板或透水設施且應與人行步道地

坪高程齊平

3每一街道應有一代表樹種並將其延續至該街道內之社區樹種以具

大型樹冠耐污染易維護為原則

（二）「沿街步道式開放空間」應利用綠化植栽作為道路與建築物間之緩衝

區且每一街廓之植栽應為同一或共同樹種

（三）「住三」住宅區指定留設之廣場式開放空間以集中配置為原則面積

至少 400 平方公尺且綠地面積至少佔 30長寬比不得超過 21且

應按開放空間面積每滿 64 平方公尺至少植栽喬木一棵其樹冠底離地

淨高 2 公尺以上

附 3-7

附圖三 道路斷面景觀示意圖

（四）公園兒童遊樂場用地景觀設計準則

1公園用地中央主要地區應提供一具多功能及多用途使用的大型活動

區域其他各分區應考量觀賞休閒運動遊戲及衛生等活動與功

能設施

2區內供公用設備及服務設施（如垃圾收集公共廁所）等使用之區域

應使用綠籬或樹叢適當圍蔽

3兒童遊樂場用地配置原則

（1）根據兒童活動尺寸荷重等設計

（2）採用複合式遊具使遊戲有連續性與變化

（3）按兒童年齡分類進行設計

（4）提供父母休憩看護設施以便就近照顧

（5）著重安全考量如彈性地板去除尖銳部分等措施

附 4-1

附件四 台東市都市計畫（豐榮豐樂地區）細部計畫

再發展地區土地開發管理要點

一 本要點依「台東市都市計畫（豐榮豐樂地區）細部計畫土地使用分區管

制計畫」第十二點規定訂定之

二 再發展區之土地權利關係人得擬具開發計畫提經臺東縣都市計畫委員會審

查通過後再依相關法令向主管建築機關申請開發建築

三 申請基地符合下列條件者始得依本要點辦理

（一）基地臨接計畫道路之長度在 20 公尺以上或達週界總長度六分之一且面

積達 1000 平方公尺以上者

（二）因鄰地已申請建築或基地條件特殊致未能符合前款規定者經臺東縣都

市計畫委員會同意後得不受前款規定限制

四 開發計畫應以書圖載明下列事項

（一）申請人姓名身份證字號及地址

（二）開發地區範圍面積及土地與建物使用現況

（三）土地使用及公共設施計畫其圖面比例尺不得小於 1600

（四）土地使用管制計畫

（五）都市設計事項得視實際需要依都市計畫定期通盤檢討實施辦法第八

條第二項之內容予以述明

（六）土地及地上物處理計畫

（七）事業及財務計畫

（八）實施進度

（九）全部土地權利關係人姓名住址權利證明文件及私有土地所有權人

同意書

（十）套繪土地使用計畫之地籍圖其比例尺不得小於 11200

五 依本要點申請整體開發時需以不小於申請開發總面積 20之土地折算為

回饋代金並於全部繳納後始得發照建築

附 4-2

前項代金之計算係以應回饋之土地面積乘以繳交當年度之土地公告現值

加四成為準

六 依本要點申請整體開發者得依下列公式核算其申請開發建築之基準容積

率但該基準容積不得大於 240

V=V0times（1+（V1-01）+ V2）（1-V1）≦240

其中 V回饋後之基準容積率

V0該分區之容積率（120）

V1回饋土地比例

V2獎勵係數（訂為 02）

七 本要點未規定事項悉依其他法令規定辦理

變更機關

業務承辦

人員

擬定機關

業務承辦

人員

業務單位

主管

業務單位

主管

規劃單位亞興測量有限公司

龍邑工程顧問股份有限公司

48

本計畫區段徵收開發總費用約需 169846 萬元區段徵收後土地

處分預估收入約 179014 萬元預估區段徵收後盈餘約 9168 萬元

益本比為 105另本案經財務分析結果財務平衡標售底價約 16285

元（≒53835 元坪）與周邊客觀條件相同之都市計畫區住宅區市

場交易行情相較下仍有利基整體財務應屬可行

（六）敏感度分析

抵價地發還比例分別以 4042545475及 50與地主領

取現金比例 0102030及 40進行敏感度分析其財務結果

詳如表十二所示

表十二 區段徵收財務敏感度分析表

抵價地發還比例 地主領現比例 開發總費用

（萬元）

土地處分收入

（萬元）

盈餘

（萬元） 益本比

4000

0 80277 150489 70212 187

10 109605 173309 63704 158

20 138932 196129 57197 141

30 168259 218949 50690 130

40 197587 241769 44182 122

4250

0 80844 136227 55383 169

10 110115 160473 50358 146

20 139385 184719 45334 133

30 168656 208965 40309 124

40 197926 233212 35286 118

4500

0 81410 121964 40554 150

10 110625 147637 37012 133

20 139839 173309 33470 124

30 169052 198982 29930 118

40 198267 224654 26387 113

4750

0 81976 107702 25726 131

10 111135 134800 23665 121

20 140292 161899 21607 115

30 169449 188998 19549 112

40 198607 216097 17490 109

5000

0 82543 93439 10896 113

10 111644 121964 10320 109

20 140746 150489 9743 107

30 169846 179014 9168 105

40 198947 207539 8592 104

附 1-1

附件一 臺東縣政府 104 年 6 月 12 日 府建都字第 1040115666 號函

附 2-1

附件二 變更後土地使用分區管制計畫

為有效控制本計劃區土地使用強度確保公共設施服務水準維護良好生活

環境訂定土地使用分區管制要點如后

一 本要點依都市計畫法第 22 條及同法臺灣省施行細則第 35 條規定訂之

二 住宅區

（一）第一種住宅區（即「住一」住宅區）建蔽率不得大於 60容積率不

得大於 120

（二）第二種住宅區（即「住二」住宅區）建蔽率不得大於 60容積率不

得大於 160

（三）第三種住宅區（即「住三」住宅區）建蔽率不得大於 50容積率不

得大於 240

三 建築形式

（一）為配合遠景海岸山脈富變化的稜線建築物屋頂層及屋頂突出物應設

置斜屋頂且斜屋頂之投影面積不得小於建築面積之 80斜屋頂（覆

文化瓦）之斜率原則上為 11 至 13 之間若經都市設計審議委

員會認可係為設計上之需要得調整之

（二）新建建築物之外牆造型及開窗型式應配合鄰屋設計

四 開放空間

（一）「住一」「住二」「住三」住宅區臨接計畫道路部分應至少退縮 4 公尺

供留設「沿街步道式開放空間」設置淨寬 15 公尺以上之連續鋪面人

行步道免設置騎樓

（二）「住三」住宅區除留設「沿街步道式開放空間」外應在集中留設「廣

場式開放空間」並與公共開放空間鄰近「住一」「住二」住宅區除

留設「沿街步道式開放空間」外其餘之法定空地應配合防火間隔整

體規劃

（三）「住一」「住二」住宅區之防火間隔宜整體規劃集中留設開放空間應

配合防火間隔位置留設防火間隔不得設置圍牆僅能以高度不超過 1

公尺之綠籬作為界隔空間且不得有高於地面之固定結構物

（四）「住一」「住二」住宅區之防火間隔寬度為 2 公尺

附 2-2

（六）開放空間得計入建築基地之法定空地應美化綠化達綠覆率 50以

上

（七）1有關設置開放空間獎勵部份依內政部訂定「實施都市計畫地區建築

基地綜合設計鼓勵辦法」規定辦理

2建築物提供部分樓地板面積供下列使用者得增加所提供之樓地板面

積但以不超過基地面積乘以該基地容積率之 30為限

（1）私人捐獻或設置圖書館博物館藝術中心兒童青少年勞

工老人等活動中心景觀公共設施等供公眾使用其集中留設

之面積在 1 百平方公尺以上並經目的事業主管機關核准設立公

益性基金管理營運者

（2）建築物留設空間與天橋或地下道連接供公眾使用經交通主管機

關核准者

五 建築基地內留設之人行步道應與其他法定空地整體規劃並與周遭之公共

開放空間直接聯繫

六 交通運輸系統

（一）依都市設計準則之計劃道路標準斷面留設之公共設施帶供作佈設行

道樹公車站牌售票亭變電箱路燈標誌自行車停車空間及

各類街道家俱之空間

（二）「住一」「住二」住宅區每一住宅單元應至少設置 1 部停車位該停車

位不得設置於指定留設開放空間之人行步道及防火間隔上「住三」住

宅區應集中設置地下停車場

（三）「住一」「住二」住宅區若附設 1 部以上之停車位時其停車位得以前

後方式配置之

七 建築基地細分規模

（一）「住一」「住二」住宅區最小基地開發單元 120 平方公尺最小基地面

寬及最小建築面寬 5 公尺

（二）「住三」住宅區最小基地開發單元 1500 平方公尺

八 公共設施用地得依「都市計畫公共設施用地多目標使用方案」規定作多目

標使用

九 為維護居住環境品質本計畫區內停車空間依左表規定

附 2-3

土地及建築物用途 基準停車位數

住宅等類似用途建築物

建築樓地板面積在 250 平方公尺以

下者應留設 1 部停車空間超過部

分每超過 150 平方公尺及其零數應

增設 1 部停車空間

商場（店）餐廳飲食店

超級市場等類似用途建築

物

建築樓地板面積每滿 100 平方公尺

設置 1 部停車位

辦公事務所金融等類私

用途建築物 建築樓地板面積每滿 80 平方公尺設

置 1 部停車位

旅館國際觀光旅館等類似

用途建築物 建築樓地板面積每滿 100 平方公尺

或每 4 個房間設置 1 部停車位

十 建築基地內之法定空地應留設二分之一以上種植花草樹木以美化環

境

十一 建築基地申請建築時須經縣府都市設計審議委員會依都市設計準則審

查通過後始得發照建築及施工以塑造本計畫區之獨特風格但為增

強本計畫區風格之設計經都市設計審議委員會認可者得不受都市設

計準則之限制

十二 「住一」住宅區得維持現有建築及其使用惟日後申請建築時仍應依

本要點規定辦理且為鼓勵既有聚落再發展亦得另訂「台東市都市計

畫（豐榮豐樂地區）細部計畫再發展地區土地開發管理要點」據以執

行

十三 本要點未規定事項適用其他法令規定

附 3-1

附件三 變更後都市設計準則

一 開放空間系統設計準則

開放空間在都市結構上包含都市美觀休憩娛樂環境保護及防災避難的

效果規劃設計應以提供自然舒適親切可及的人性化環境為目標並增進

都市防災避難功能

（一）開放空間類別

開放空間系統依土地屬性及使用形態區分為公共開放空間指定

留設開放空間兩類以本計畫區而言細分如后（詳附圖一）

1公共開放空間包括公園兒童遊樂場綠地廣場等用地

2指定留設開放空間包括「沿街步道式開放空間」「住三」住宅區集

中留設之「廣場式開放空間」上述所稱之開放空間係指「建築技術

規則第 15 章實施都市計畫地區建築基地綜合設計」規定開放空間

（二）開放空間設計原則

開放空間之配置除於適當區位設置公共開放空間外並指定每

一基地之「留設開放空間」的位置及其設計標準配合退縮規定維

繫全區開放空間之連續性完整性與多樣性設計原則如后

1每一街廓內及建築物簇群內均應提供開放空間

2所有街廓之開放空間應整體規劃並利用步道相銜接建構一套區內

完整的人行動線系統提升居民移動之便利性

3開放空間須完整規劃並以景觀配置手法銜接各區特色

（三）開放空間設計準則

1公園兒童遊樂場用地開放空間設計規定

（1）應具休憩集會及活動等功能得比照「臺東縣公園管理自治條

例」規定設置相關設施提供居民使用並應提供計畫區內居民

遭遇重大人為或天然災害時所需臨時避難疏散及急難救助空

間

（2）活動區配置於主要道路旁時與道路之間應以濃密植栽適當區

隔

附 3-2

附圖一 開放空間系統配置示意圖

附 3-3

（3）主要出入口應與人行動線系統連接服務車輛及停車空間出入動

線應避免干擾人行動線與主要道路系統

（4）應採開放性設計如基於安全及管理之需要四周可設置綠籬或

綠化設施圍蔽高度不得超過 1 公尺

2其他相關規定

（1）開放空間入口須明顯標示或以其他設計方式強調入口意象加

強公眾使用之能見度

（2）開放空間之舖面應使用具透水性防滑耐壓易維護的材質

舖面設計應以街廓為單元整體規劃反映地區的特色與個性

（3）開放空間的設計應符合無障礙環境的要求

（4）開放空間應美化綠化其綠覆率應達 50以上

二 人行空間設計準則

人行空間目的在提供計畫區內居民一個不需要車輛即可通達區內各主要公

共設施或開放空間的步行安全動線系統本計畫區內配置之人行空間包括都市計

畫劃設之人行步道及建築基地內留設之人行步道兩者相互配合連接建構成

全區完整的人行步道系統提升居民移動之便利性本計畫區內人行空間設計準

則如后

（一）都市計畫劃設之人行步道設計規定

1人行步道之人行空間淨寬度不得小於 15 公尺

2應具連續性舒適性方便性與美觀等基本功能

3交叉路口得視交通需要以號誌輔以聲音告知行人應停止或行進

4除得提供設置灌木植栽及街道傢俱外不得設置其他有礙通行之設施

物並應設置中低光源之照明設施

（二）建築基地內留設之人行步道設計規定

1建築基地內留設之人行步道應與基地內之其他法定空地整體規劃並

與周邊之公共開放空間直接聯繫

2建築基地內留設之人行步道應與車行動線系統明確區分減少交通衝

擊

3建築基地內留設之人行步道地坪應平整每一街廓之各街角均應採無

附 3-4

障礙環境設計

三 交通運輸系統設計準則

交通運輸系統之設計應以提供具可行性及易行性之交通運輸方式為目標

透過道路功能等級之明確劃分各層級道路依其功能服務水準與周圍土地使用

之特性設置不同之車行空間寬度及景觀設計規定

（一）計畫道路標準斷面設計規定

本計畫區內道路斷面車道數及空間配置應參酌附圖二辦理其中

公共設施帶係供作佈設行道樹公車站牌售票亭變電箱路燈

自行車停車空間及各類街道傢俱之空間且計畫道路兩側均規定建築

物退縮供留設「沿街步道式開放空間」

（二）停車空間設計規定

1住宅區留設之停車位不得設置於指定留設開放空間臨計畫道路境界

線 15 公尺範圍內及防火間隔上「住三」住宅區應集中設置地下停

車場其出入口應設置於次要道路或私設通路上並與基地進出動線

開放空間整體設計

2公園兒童遊樂場用地內應留設自行車停放空間並設置自行車停放

架或類似防竊功能之保護設施

附圖二 計畫道路標準斷面圖

附 3-5

3路外公共停車場設計規定

（1）路外公共停車場應有植栽計畫舖面須全面使用透水性材料且

周圍應予綠化

（2）路外公共停車場除出入口處外四周應以綠化土堤或綠化材料

形成適當之圍籬

四 建築基地細分規模設計準則

「住一」「住二」住宅區開發規模如非完整街廓開發時應考量與鄰近基地

之關係並配合集中留設法定空地

五 建築量體配置高度造型色彩及風格設計準則

（一）建築物允建高度應依建築技術規則建築設計施工篇第 164 條規定計算

並檢討日照

（二）為配合遠景海岸山脈富變化的稜線建築物屋頂層及屋頂突出物應設

置斜屋頂且斜屋頂之投影面積不得小於建築面積之 80斜屋頂之

斜率原則上為1 至3 之間若經都市設計審議委員會認可係為設

計上之需要得調整之

（三）新建建築物之外牆造型及開窗形式應配合鄰屋設計

（四）為調和人造建築物與背景天空海洋山脈田野等色彩建築物屋

頂色牆壁色色彩為深色瓦對白色或淺灰

（五）「住一」「住二」住宅區若需裝置廣告物等附屬設施物應以不妨礙

通行及景觀為原則不得設置於指定留設開放空間及防火間隔上附

著於建築物上之高度不得低於 36 公尺廣告物大小以高度 3 公尺寬

度 06 公尺為限其餘規定依內政部「招牌廣告及樹立廣告管理辦法」

等相關規定辦理

（六）「住三」住宅區之廣告物等附屬設施應配合集合住宅建築設計統一

規範

六 環境保護設施設計準則

本計畫區內環境保護設施主要為污水處理設施及「住三」住宅區之垃圾貯存

空間其設計規定如后

（一）污水處理設施依建築技術規則施工篇第 49 條規定辦理

（二）每一單元（以街廓計）之「住二」住宅區開發時應至少設置一處垃

附 3-6

圾貯存空間集中收集處理垃圾

（三）垃圾貯存空間應面臨次要道路集中設置且不得設置於建築物主要出

入口旁垃圾貯存空間未臨接計畫道路時應留設 35 公尺寬之車道連

接計畫道路垃圾貯存空間位室內者車道淨寬應達 4 公尺以上且

應設置於地面層

（四）垃圾貯存空間應有適當之清洗（含排水措施）隔離設施以維護環境衛

生如位法定空地者應配合綠化設施美化

七 景觀計畫

景觀計畫目的在塑造本計畫區之整體都市景觀及舒適生活環境設計準則如

后

（一）計畫道路兩側之公共設施帶應於適當位置與間距處植栽喬木行道樹

（如附圖三）且依下列規定

1行道樹樹冠底離地淨高 2 公尺以上根部應保留適當之透水面積

2行道樹樹幹四周應舖設鏤空鑄鐵蓋板或透水設施且應與人行步道地

坪高程齊平

3每一街道應有一代表樹種並將其延續至該街道內之社區樹種以具

大型樹冠耐污染易維護為原則

（二）「沿街步道式開放空間」應利用綠化植栽作為道路與建築物間之緩衝

區且每一街廓之植栽應為同一或共同樹種

（三）「住三」住宅區指定留設之廣場式開放空間以集中配置為原則面積

至少 400 平方公尺且綠地面積至少佔 30長寬比不得超過 21且

應按開放空間面積每滿 64 平方公尺至少植栽喬木一棵其樹冠底離地

淨高 2 公尺以上

附 3-7

附圖三 道路斷面景觀示意圖

（四）公園兒童遊樂場用地景觀設計準則

1公園用地中央主要地區應提供一具多功能及多用途使用的大型活動

區域其他各分區應考量觀賞休閒運動遊戲及衛生等活動與功

能設施

2區內供公用設備及服務設施（如垃圾收集公共廁所）等使用之區域

應使用綠籬或樹叢適當圍蔽

3兒童遊樂場用地配置原則

（1）根據兒童活動尺寸荷重等設計

（2）採用複合式遊具使遊戲有連續性與變化

（3）按兒童年齡分類進行設計

（4）提供父母休憩看護設施以便就近照顧

（5）著重安全考量如彈性地板去除尖銳部分等措施

附 4-1

附件四 台東市都市計畫（豐榮豐樂地區）細部計畫

再發展地區土地開發管理要點

一 本要點依「台東市都市計畫（豐榮豐樂地區）細部計畫土地使用分區管

制計畫」第十二點規定訂定之

二 再發展區之土地權利關係人得擬具開發計畫提經臺東縣都市計畫委員會審

查通過後再依相關法令向主管建築機關申請開發建築

三 申請基地符合下列條件者始得依本要點辦理

（一）基地臨接計畫道路之長度在 20 公尺以上或達週界總長度六分之一且面

積達 1000 平方公尺以上者

（二）因鄰地已申請建築或基地條件特殊致未能符合前款規定者經臺東縣都

市計畫委員會同意後得不受前款規定限制

四 開發計畫應以書圖載明下列事項

（一）申請人姓名身份證字號及地址

（二）開發地區範圍面積及土地與建物使用現況

（三）土地使用及公共設施計畫其圖面比例尺不得小於 1600

（四）土地使用管制計畫

（五）都市設計事項得視實際需要依都市計畫定期通盤檢討實施辦法第八

條第二項之內容予以述明

（六）土地及地上物處理計畫

（七）事業及財務計畫

（八）實施進度

（九）全部土地權利關係人姓名住址權利證明文件及私有土地所有權人

同意書

（十）套繪土地使用計畫之地籍圖其比例尺不得小於 11200

五 依本要點申請整體開發時需以不小於申請開發總面積 20之土地折算為

回饋代金並於全部繳納後始得發照建築

附 4-2

前項代金之計算係以應回饋之土地面積乘以繳交當年度之土地公告現值

加四成為準

六 依本要點申請整體開發者得依下列公式核算其申請開發建築之基準容積

率但該基準容積不得大於 240

V=V0times（1+（V1-01）+ V2）（1-V1）≦240

其中 V回饋後之基準容積率

V0該分區之容積率（120）

V1回饋土地比例

V2獎勵係數（訂為 02）

七 本要點未規定事項悉依其他法令規定辦理

變更機關

業務承辦

人員

擬定機關

業務承辦

人員

業務單位

主管

業務單位

主管

規劃單位亞興測量有限公司

龍邑工程顧問股份有限公司

附 1-1

附件一 臺東縣政府 104 年 6 月 12 日 府建都字第 1040115666 號函

附 2-1

附件二 變更後土地使用分區管制計畫

為有效控制本計劃區土地使用強度確保公共設施服務水準維護良好生活

環境訂定土地使用分區管制要點如后

一 本要點依都市計畫法第 22 條及同法臺灣省施行細則第 35 條規定訂之

二 住宅區

（一）第一種住宅區（即「住一」住宅區）建蔽率不得大於 60容積率不

得大於 120

（二）第二種住宅區（即「住二」住宅區）建蔽率不得大於 60容積率不

得大於 160

（三）第三種住宅區（即「住三」住宅區）建蔽率不得大於 50容積率不

得大於 240

三 建築形式

（一）為配合遠景海岸山脈富變化的稜線建築物屋頂層及屋頂突出物應設

置斜屋頂且斜屋頂之投影面積不得小於建築面積之 80斜屋頂（覆

文化瓦）之斜率原則上為 11 至 13 之間若經都市設計審議委

員會認可係為設計上之需要得調整之

（二）新建建築物之外牆造型及開窗型式應配合鄰屋設計

四 開放空間

（一）「住一」「住二」「住三」住宅區臨接計畫道路部分應至少退縮 4 公尺

供留設「沿街步道式開放空間」設置淨寬 15 公尺以上之連續鋪面人

行步道免設置騎樓

（二）「住三」住宅區除留設「沿街步道式開放空間」外應在集中留設「廣

場式開放空間」並與公共開放空間鄰近「住一」「住二」住宅區除

留設「沿街步道式開放空間」外其餘之法定空地應配合防火間隔整

體規劃

（三）「住一」「住二」住宅區之防火間隔宜整體規劃集中留設開放空間應

配合防火間隔位置留設防火間隔不得設置圍牆僅能以高度不超過 1

公尺之綠籬作為界隔空間且不得有高於地面之固定結構物

（四）「住一」「住二」住宅區之防火間隔寬度為 2 公尺

附 2-2

（六）開放空間得計入建築基地之法定空地應美化綠化達綠覆率 50以

上

（七）1有關設置開放空間獎勵部份依內政部訂定「實施都市計畫地區建築

基地綜合設計鼓勵辦法」規定辦理

2建築物提供部分樓地板面積供下列使用者得增加所提供之樓地板面

積但以不超過基地面積乘以該基地容積率之 30為限

（1）私人捐獻或設置圖書館博物館藝術中心兒童青少年勞

工老人等活動中心景觀公共設施等供公眾使用其集中留設

之面積在 1 百平方公尺以上並經目的事業主管機關核准設立公

益性基金管理營運者

（2）建築物留設空間與天橋或地下道連接供公眾使用經交通主管機

關核准者

五 建築基地內留設之人行步道應與其他法定空地整體規劃並與周遭之公共

開放空間直接聯繫

六 交通運輸系統

（一）依都市設計準則之計劃道路標準斷面留設之公共設施帶供作佈設行

道樹公車站牌售票亭變電箱路燈標誌自行車停車空間及

各類街道家俱之空間

（二）「住一」「住二」住宅區每一住宅單元應至少設置 1 部停車位該停車

位不得設置於指定留設開放空間之人行步道及防火間隔上「住三」住

宅區應集中設置地下停車場

（三）「住一」「住二」住宅區若附設 1 部以上之停車位時其停車位得以前

後方式配置之

七 建築基地細分規模

（一）「住一」「住二」住宅區最小基地開發單元 120 平方公尺最小基地面

寬及最小建築面寬 5 公尺

（二）「住三」住宅區最小基地開發單元 1500 平方公尺

八 公共設施用地得依「都市計畫公共設施用地多目標使用方案」規定作多目

標使用

九 為維護居住環境品質本計畫區內停車空間依左表規定

附 2-3

土地及建築物用途 基準停車位數

住宅等類似用途建築物

建築樓地板面積在 250 平方公尺以

下者應留設 1 部停車空間超過部

分每超過 150 平方公尺及其零數應

增設 1 部停車空間

商場（店）餐廳飲食店

超級市場等類似用途建築

物

建築樓地板面積每滿 100 平方公尺

設置 1 部停車位

辦公事務所金融等類私

用途建築物 建築樓地板面積每滿 80 平方公尺設

置 1 部停車位

旅館國際觀光旅館等類似

用途建築物 建築樓地板面積每滿 100 平方公尺

或每 4 個房間設置 1 部停車位

十 建築基地內之法定空地應留設二分之一以上種植花草樹木以美化環

境

十一 建築基地申請建築時須經縣府都市設計審議委員會依都市設計準則審

查通過後始得發照建築及施工以塑造本計畫區之獨特風格但為增

強本計畫區風格之設計經都市設計審議委員會認可者得不受都市設

計準則之限制

十二 「住一」住宅區得維持現有建築及其使用惟日後申請建築時仍應依

本要點規定辦理且為鼓勵既有聚落再發展亦得另訂「台東市都市計

畫（豐榮豐樂地區）細部計畫再發展地區土地開發管理要點」據以執

行

十三 本要點未規定事項適用其他法令規定

附 3-1

附件三 變更後都市設計準則

一 開放空間系統設計準則

開放空間在都市結構上包含都市美觀休憩娛樂環境保護及防災避難的

效果規劃設計應以提供自然舒適親切可及的人性化環境為目標並增進

都市防災避難功能

（一）開放空間類別

開放空間系統依土地屬性及使用形態區分為公共開放空間指定

留設開放空間兩類以本計畫區而言細分如后（詳附圖一）

1公共開放空間包括公園兒童遊樂場綠地廣場等用地

2指定留設開放空間包括「沿街步道式開放空間」「住三」住宅區集

中留設之「廣場式開放空間」上述所稱之開放空間係指「建築技術

規則第 15 章實施都市計畫地區建築基地綜合設計」規定開放空間

（二）開放空間設計原則

開放空間之配置除於適當區位設置公共開放空間外並指定每

一基地之「留設開放空間」的位置及其設計標準配合退縮規定維

繫全區開放空間之連續性完整性與多樣性設計原則如后

1每一街廓內及建築物簇群內均應提供開放空間

2所有街廓之開放空間應整體規劃並利用步道相銜接建構一套區內

完整的人行動線系統提升居民移動之便利性

3開放空間須完整規劃並以景觀配置手法銜接各區特色

（三）開放空間設計準則

1公園兒童遊樂場用地開放空間設計規定

（1）應具休憩集會及活動等功能得比照「臺東縣公園管理自治條

例」規定設置相關設施提供居民使用並應提供計畫區內居民

遭遇重大人為或天然災害時所需臨時避難疏散及急難救助空

間

（2）活動區配置於主要道路旁時與道路之間應以濃密植栽適當區

隔

附 3-2

附圖一 開放空間系統配置示意圖

附 3-3

（3）主要出入口應與人行動線系統連接服務車輛及停車空間出入動

線應避免干擾人行動線與主要道路系統

（4）應採開放性設計如基於安全及管理之需要四周可設置綠籬或

綠化設施圍蔽高度不得超過 1 公尺

2其他相關規定

（1）開放空間入口須明顯標示或以其他設計方式強調入口意象加

強公眾使用之能見度

（2）開放空間之舖面應使用具透水性防滑耐壓易維護的材質

舖面設計應以街廓為單元整體規劃反映地區的特色與個性

（3）開放空間的設計應符合無障礙環境的要求

（4）開放空間應美化綠化其綠覆率應達 50以上

二 人行空間設計準則

人行空間目的在提供計畫區內居民一個不需要車輛即可通達區內各主要公

共設施或開放空間的步行安全動線系統本計畫區內配置之人行空間包括都市計

畫劃設之人行步道及建築基地內留設之人行步道兩者相互配合連接建構成

全區完整的人行步道系統提升居民移動之便利性本計畫區內人行空間設計準

則如后

（一）都市計畫劃設之人行步道設計規定

1人行步道之人行空間淨寬度不得小於 15 公尺

2應具連續性舒適性方便性與美觀等基本功能

3交叉路口得視交通需要以號誌輔以聲音告知行人應停止或行進

4除得提供設置灌木植栽及街道傢俱外不得設置其他有礙通行之設施

物並應設置中低光源之照明設施

（二）建築基地內留設之人行步道設計規定

1建築基地內留設之人行步道應與基地內之其他法定空地整體規劃並

與周邊之公共開放空間直接聯繫

2建築基地內留設之人行步道應與車行動線系統明確區分減少交通衝

擊

3建築基地內留設之人行步道地坪應平整每一街廓之各街角均應採無

附 3-4

障礙環境設計

三 交通運輸系統設計準則

交通運輸系統之設計應以提供具可行性及易行性之交通運輸方式為目標

透過道路功能等級之明確劃分各層級道路依其功能服務水準與周圍土地使用

之特性設置不同之車行空間寬度及景觀設計規定

（一）計畫道路標準斷面設計規定

本計畫區內道路斷面車道數及空間配置應參酌附圖二辦理其中

公共設施帶係供作佈設行道樹公車站牌售票亭變電箱路燈

自行車停車空間及各類街道傢俱之空間且計畫道路兩側均規定建築

物退縮供留設「沿街步道式開放空間」

（二）停車空間設計規定

1住宅區留設之停車位不得設置於指定留設開放空間臨計畫道路境界

線 15 公尺範圍內及防火間隔上「住三」住宅區應集中設置地下停

車場其出入口應設置於次要道路或私設通路上並與基地進出動線

開放空間整體設計

2公園兒童遊樂場用地內應留設自行車停放空間並設置自行車停放

架或類似防竊功能之保護設施

附圖二 計畫道路標準斷面圖

附 3-5

3路外公共停車場設計規定

（1）路外公共停車場應有植栽計畫舖面須全面使用透水性材料且

周圍應予綠化

（2）路外公共停車場除出入口處外四周應以綠化土堤或綠化材料

形成適當之圍籬

四 建築基地細分規模設計準則

「住一」「住二」住宅區開發規模如非完整街廓開發時應考量與鄰近基地

之關係並配合集中留設法定空地

五 建築量體配置高度造型色彩及風格設計準則

（一）建築物允建高度應依建築技術規則建築設計施工篇第 164 條規定計算

並檢討日照

（二）為配合遠景海岸山脈富變化的稜線建築物屋頂層及屋頂突出物應設

置斜屋頂且斜屋頂之投影面積不得小於建築面積之 80斜屋頂之

斜率原則上為1 至3 之間若經都市設計審議委員會認可係為設

計上之需要得調整之

（三）新建建築物之外牆造型及開窗形式應配合鄰屋設計

（四）為調和人造建築物與背景天空海洋山脈田野等色彩建築物屋

頂色牆壁色色彩為深色瓦對白色或淺灰

（五）「住一」「住二」住宅區若需裝置廣告物等附屬設施物應以不妨礙

通行及景觀為原則不得設置於指定留設開放空間及防火間隔上附

著於建築物上之高度不得低於 36 公尺廣告物大小以高度 3 公尺寬

度 06 公尺為限其餘規定依內政部「招牌廣告及樹立廣告管理辦法」

等相關規定辦理

（六）「住三」住宅區之廣告物等附屬設施應配合集合住宅建築設計統一

規範

六 環境保護設施設計準則

本計畫區內環境保護設施主要為污水處理設施及「住三」住宅區之垃圾貯存

空間其設計規定如后

（一）污水處理設施依建築技術規則施工篇第 49 條規定辦理

（二）每一單元（以街廓計）之「住二」住宅區開發時應至少設置一處垃

附 3-6

圾貯存空間集中收集處理垃圾

（三）垃圾貯存空間應面臨次要道路集中設置且不得設置於建築物主要出

入口旁垃圾貯存空間未臨接計畫道路時應留設 35 公尺寬之車道連

接計畫道路垃圾貯存空間位室內者車道淨寬應達 4 公尺以上且

應設置於地面層

（四）垃圾貯存空間應有適當之清洗（含排水措施）隔離設施以維護環境衛

生如位法定空地者應配合綠化設施美化

七 景觀計畫

景觀計畫目的在塑造本計畫區之整體都市景觀及舒適生活環境設計準則如

后

（一）計畫道路兩側之公共設施帶應於適當位置與間距處植栽喬木行道樹

（如附圖三）且依下列規定

1行道樹樹冠底離地淨高 2 公尺以上根部應保留適當之透水面積

2行道樹樹幹四周應舖設鏤空鑄鐵蓋板或透水設施且應與人行步道地

坪高程齊平

3每一街道應有一代表樹種並將其延續至該街道內之社區樹種以具

大型樹冠耐污染易維護為原則

（二）「沿街步道式開放空間」應利用綠化植栽作為道路與建築物間之緩衝

區且每一街廓之植栽應為同一或共同樹種

（三）「住三」住宅區指定留設之廣場式開放空間以集中配置為原則面積

至少 400 平方公尺且綠地面積至少佔 30長寬比不得超過 21且

應按開放空間面積每滿 64 平方公尺至少植栽喬木一棵其樹冠底離地

淨高 2 公尺以上

附 3-7

附圖三 道路斷面景觀示意圖

（四）公園兒童遊樂場用地景觀設計準則

1公園用地中央主要地區應提供一具多功能及多用途使用的大型活動

區域其他各分區應考量觀賞休閒運動遊戲及衛生等活動與功

能設施

2區內供公用設備及服務設施（如垃圾收集公共廁所）等使用之區域

應使用綠籬或樹叢適當圍蔽

3兒童遊樂場用地配置原則

（1）根據兒童活動尺寸荷重等設計

（2）採用複合式遊具使遊戲有連續性與變化

（3）按兒童年齡分類進行設計

（4）提供父母休憩看護設施以便就近照顧

（5）著重安全考量如彈性地板去除尖銳部分等措施

附 4-1

附件四 台東市都市計畫（豐榮豐樂地區）細部計畫

再發展地區土地開發管理要點

一 本要點依「台東市都市計畫（豐榮豐樂地區）細部計畫土地使用分區管

制計畫」第十二點規定訂定之

二 再發展區之土地權利關係人得擬具開發計畫提經臺東縣都市計畫委員會審

查通過後再依相關法令向主管建築機關申請開發建築

三 申請基地符合下列條件者始得依本要點辦理

（一）基地臨接計畫道路之長度在 20 公尺以上或達週界總長度六分之一且面

積達 1000 平方公尺以上者

（二）因鄰地已申請建築或基地條件特殊致未能符合前款規定者經臺東縣都

市計畫委員會同意後得不受前款規定限制

四 開發計畫應以書圖載明下列事項

（一）申請人姓名身份證字號及地址

（二）開發地區範圍面積及土地與建物使用現況

（三）土地使用及公共設施計畫其圖面比例尺不得小於 1600

（四）土地使用管制計畫

（五）都市設計事項得視實際需要依都市計畫定期通盤檢討實施辦法第八

條第二項之內容予以述明

（六）土地及地上物處理計畫

（七）事業及財務計畫

（八）實施進度

（九）全部土地權利關係人姓名住址權利證明文件及私有土地所有權人

同意書

（十）套繪土地使用計畫之地籍圖其比例尺不得小於 11200

五 依本要點申請整體開發時需以不小於申請開發總面積 20之土地折算為

回饋代金並於全部繳納後始得發照建築

附 4-2

前項代金之計算係以應回饋之土地面積乘以繳交當年度之土地公告現值

加四成為準

六 依本要點申請整體開發者得依下列公式核算其申請開發建築之基準容積

率但該基準容積不得大於 240

V=V0times（1+（V1-01）+ V2）（1-V1）≦240

其中 V回饋後之基準容積率

V0該分區之容積率（120）

V1回饋土地比例

V2獎勵係數（訂為 02）

七 本要點未規定事項悉依其他法令規定辦理

變更機關

業務承辦

人員

擬定機關

業務承辦

人員

業務單位

主管

業務單位

主管

規劃單位亞興測量有限公司

龍邑工程顧問股份有限公司

附 2-1

附件二 變更後土地使用分區管制計畫

為有效控制本計劃區土地使用強度確保公共設施服務水準維護良好生活

環境訂定土地使用分區管制要點如后

一 本要點依都市計畫法第 22 條及同法臺灣省施行細則第 35 條規定訂之

二 住宅區

（一）第一種住宅區（即「住一」住宅區）建蔽率不得大於 60容積率不

得大於 120

（二）第二種住宅區（即「住二」住宅區）建蔽率不得大於 60容積率不

得大於 160

（三）第三種住宅區（即「住三」住宅區）建蔽率不得大於 50容積率不

得大於 240

三 建築形式

（一）為配合遠景海岸山脈富變化的稜線建築物屋頂層及屋頂突出物應設

置斜屋頂且斜屋頂之投影面積不得小於建築面積之 80斜屋頂（覆

文化瓦）之斜率原則上為 11 至 13 之間若經都市設計審議委

員會認可係為設計上之需要得調整之

（二）新建建築物之外牆造型及開窗型式應配合鄰屋設計

四 開放空間

（一）「住一」「住二」「住三」住宅區臨接計畫道路部分應至少退縮 4 公尺

供留設「沿街步道式開放空間」設置淨寬 15 公尺以上之連續鋪面人

行步道免設置騎樓

（二）「住三」住宅區除留設「沿街步道式開放空間」外應在集中留設「廣

場式開放空間」並與公共開放空間鄰近「住一」「住二」住宅區除

留設「沿街步道式開放空間」外其餘之法定空地應配合防火間隔整

體規劃

（三）「住一」「住二」住宅區之防火間隔宜整體規劃集中留設開放空間應

配合防火間隔位置留設防火間隔不得設置圍牆僅能以高度不超過 1

公尺之綠籬作為界隔空間且不得有高於地面之固定結構物

（四）「住一」「住二」住宅區之防火間隔寬度為 2 公尺

附 2-2

（六）開放空間得計入建築基地之法定空地應美化綠化達綠覆率 50以

上

（七）1有關設置開放空間獎勵部份依內政部訂定「實施都市計畫地區建築

基地綜合設計鼓勵辦法」規定辦理

2建築物提供部分樓地板面積供下列使用者得增加所提供之樓地板面

積但以不超過基地面積乘以該基地容積率之 30為限

（1）私人捐獻或設置圖書館博物館藝術中心兒童青少年勞

工老人等活動中心景觀公共設施等供公眾使用其集中留設

之面積在 1 百平方公尺以上並經目的事業主管機關核准設立公

益性基金管理營運者

（2）建築物留設空間與天橋或地下道連接供公眾使用經交通主管機

關核准者

五 建築基地內留設之人行步道應與其他法定空地整體規劃並與周遭之公共

開放空間直接聯繫

六 交通運輸系統

（一）依都市設計準則之計劃道路標準斷面留設之公共設施帶供作佈設行

道樹公車站牌售票亭變電箱路燈標誌自行車停車空間及

各類街道家俱之空間

（二）「住一」「住二」住宅區每一住宅單元應至少設置 1 部停車位該停車

位不得設置於指定留設開放空間之人行步道及防火間隔上「住三」住

宅區應集中設置地下停車場

（三）「住一」「住二」住宅區若附設 1 部以上之停車位時其停車位得以前

後方式配置之

七 建築基地細分規模

（一）「住一」「住二」住宅區最小基地開發單元 120 平方公尺最小基地面

寬及最小建築面寬 5 公尺

（二）「住三」住宅區最小基地開發單元 1500 平方公尺

八 公共設施用地得依「都市計畫公共設施用地多目標使用方案」規定作多目

標使用

九 為維護居住環境品質本計畫區內停車空間依左表規定

附 2-3

土地及建築物用途 基準停車位數

住宅等類似用途建築物

建築樓地板面積在 250 平方公尺以

下者應留設 1 部停車空間超過部

分每超過 150 平方公尺及其零數應

增設 1 部停車空間

商場（店）餐廳飲食店

超級市場等類似用途建築

物

建築樓地板面積每滿 100 平方公尺

設置 1 部停車位

辦公事務所金融等類私

用途建築物 建築樓地板面積每滿 80 平方公尺設

置 1 部停車位

旅館國際觀光旅館等類似

用途建築物 建築樓地板面積每滿 100 平方公尺

或每 4 個房間設置 1 部停車位

十 建築基地內之法定空地應留設二分之一以上種植花草樹木以美化環

境

十一 建築基地申請建築時須經縣府都市設計審議委員會依都市設計準則審

查通過後始得發照建築及施工以塑造本計畫區之獨特風格但為增

強本計畫區風格之設計經都市設計審議委員會認可者得不受都市設

計準則之限制

十二 「住一」住宅區得維持現有建築及其使用惟日後申請建築時仍應依

本要點規定辦理且為鼓勵既有聚落再發展亦得另訂「台東市都市計

畫（豐榮豐樂地區）細部計畫再發展地區土地開發管理要點」據以執

行

十三 本要點未規定事項適用其他法令規定

附 3-1

附件三 變更後都市設計準則

一 開放空間系統設計準則

開放空間在都市結構上包含都市美觀休憩娛樂環境保護及防災避難的

效果規劃設計應以提供自然舒適親切可及的人性化環境為目標並增進

都市防災避難功能

（一）開放空間類別

開放空間系統依土地屬性及使用形態區分為公共開放空間指定

留設開放空間兩類以本計畫區而言細分如后（詳附圖一）

1公共開放空間包括公園兒童遊樂場綠地廣場等用地

2指定留設開放空間包括「沿街步道式開放空間」「住三」住宅區集

中留設之「廣場式開放空間」上述所稱之開放空間係指「建築技術

規則第 15 章實施都市計畫地區建築基地綜合設計」規定開放空間

（二）開放空間設計原則

開放空間之配置除於適當區位設置公共開放空間外並指定每

一基地之「留設開放空間」的位置及其設計標準配合退縮規定維

繫全區開放空間之連續性完整性與多樣性設計原則如后

1每一街廓內及建築物簇群內均應提供開放空間

2所有街廓之開放空間應整體規劃並利用步道相銜接建構一套區內

完整的人行動線系統提升居民移動之便利性

3開放空間須完整規劃並以景觀配置手法銜接各區特色

（三）開放空間設計準則

1公園兒童遊樂場用地開放空間設計規定

（1）應具休憩集會及活動等功能得比照「臺東縣公園管理自治條

例」規定設置相關設施提供居民使用並應提供計畫區內居民

遭遇重大人為或天然災害時所需臨時避難疏散及急難救助空

間

（2）活動區配置於主要道路旁時與道路之間應以濃密植栽適當區

隔

附 3-2

附圖一 開放空間系統配置示意圖

附 3-3

（3）主要出入口應與人行動線系統連接服務車輛及停車空間出入動

線應避免干擾人行動線與主要道路系統

（4）應採開放性設計如基於安全及管理之需要四周可設置綠籬或

綠化設施圍蔽高度不得超過 1 公尺

2其他相關規定

（1）開放空間入口須明顯標示或以其他設計方式強調入口意象加

強公眾使用之能見度

（2）開放空間之舖面應使用具透水性防滑耐壓易維護的材質

舖面設計應以街廓為單元整體規劃反映地區的特色與個性

（3）開放空間的設計應符合無障礙環境的要求

（4）開放空間應美化綠化其綠覆率應達 50以上

二 人行空間設計準則

人行空間目的在提供計畫區內居民一個不需要車輛即可通達區內各主要公

共設施或開放空間的步行安全動線系統本計畫區內配置之人行空間包括都市計

畫劃設之人行步道及建築基地內留設之人行步道兩者相互配合連接建構成

全區完整的人行步道系統提升居民移動之便利性本計畫區內人行空間設計準

則如后

（一）都市計畫劃設之人行步道設計規定

1人行步道之人行空間淨寬度不得小於 15 公尺

2應具連續性舒適性方便性與美觀等基本功能

3交叉路口得視交通需要以號誌輔以聲音告知行人應停止或行進

4除得提供設置灌木植栽及街道傢俱外不得設置其他有礙通行之設施

物並應設置中低光源之照明設施

（二）建築基地內留設之人行步道設計規定

1建築基地內留設之人行步道應與基地內之其他法定空地整體規劃並

與周邊之公共開放空間直接聯繫

2建築基地內留設之人行步道應與車行動線系統明確區分減少交通衝

擊

3建築基地內留設之人行步道地坪應平整每一街廓之各街角均應採無

附 3-4

障礙環境設計

三 交通運輸系統設計準則

交通運輸系統之設計應以提供具可行性及易行性之交通運輸方式為目標

透過道路功能等級之明確劃分各層級道路依其功能服務水準與周圍土地使用

之特性設置不同之車行空間寬度及景觀設計規定

（一）計畫道路標準斷面設計規定

本計畫區內道路斷面車道數及空間配置應參酌附圖二辦理其中

公共設施帶係供作佈設行道樹公車站牌售票亭變電箱路燈

自行車停車空間及各類街道傢俱之空間且計畫道路兩側均規定建築

物退縮供留設「沿街步道式開放空間」

（二）停車空間設計規定

1住宅區留設之停車位不得設置於指定留設開放空間臨計畫道路境界

線 15 公尺範圍內及防火間隔上「住三」住宅區應集中設置地下停

車場其出入口應設置於次要道路或私設通路上並與基地進出動線

開放空間整體設計

2公園兒童遊樂場用地內應留設自行車停放空間並設置自行車停放

架或類似防竊功能之保護設施

附圖二 計畫道路標準斷面圖

附 3-5

3路外公共停車場設計規定

（1）路外公共停車場應有植栽計畫舖面須全面使用透水性材料且

周圍應予綠化

（2）路外公共停車場除出入口處外四周應以綠化土堤或綠化材料

形成適當之圍籬

四 建築基地細分規模設計準則

「住一」「住二」住宅區開發規模如非完整街廓開發時應考量與鄰近基地

之關係並配合集中留設法定空地

五 建築量體配置高度造型色彩及風格設計準則

（一）建築物允建高度應依建築技術規則建築設計施工篇第 164 條規定計算

並檢討日照

（二）為配合遠景海岸山脈富變化的稜線建築物屋頂層及屋頂突出物應設

置斜屋頂且斜屋頂之投影面積不得小於建築面積之 80斜屋頂之

斜率原則上為1 至3 之間若經都市設計審議委員會認可係為設

計上之需要得調整之

（三）新建建築物之外牆造型及開窗形式應配合鄰屋設計

（四）為調和人造建築物與背景天空海洋山脈田野等色彩建築物屋

頂色牆壁色色彩為深色瓦對白色或淺灰

（五）「住一」「住二」住宅區若需裝置廣告物等附屬設施物應以不妨礙

通行及景觀為原則不得設置於指定留設開放空間及防火間隔上附

著於建築物上之高度不得低於 36 公尺廣告物大小以高度 3 公尺寬

度 06 公尺為限其餘規定依內政部「招牌廣告及樹立廣告管理辦法」

等相關規定辦理

（六）「住三」住宅區之廣告物等附屬設施應配合集合住宅建築設計統一

規範

六 環境保護設施設計準則

本計畫區內環境保護設施主要為污水處理設施及「住三」住宅區之垃圾貯存

空間其設計規定如后

（一）污水處理設施依建築技術規則施工篇第 49 條規定辦理

（二）每一單元（以街廓計）之「住二」住宅區開發時應至少設置一處垃

附 3-6

圾貯存空間集中收集處理垃圾

（三）垃圾貯存空間應面臨次要道路集中設置且不得設置於建築物主要出

入口旁垃圾貯存空間未臨接計畫道路時應留設 35 公尺寬之車道連

接計畫道路垃圾貯存空間位室內者車道淨寬應達 4 公尺以上且

應設置於地面層

（四）垃圾貯存空間應有適當之清洗（含排水措施）隔離設施以維護環境衛

生如位法定空地者應配合綠化設施美化

七 景觀計畫

景觀計畫目的在塑造本計畫區之整體都市景觀及舒適生活環境設計準則如

后

（一）計畫道路兩側之公共設施帶應於適當位置與間距處植栽喬木行道樹

（如附圖三）且依下列規定

1行道樹樹冠底離地淨高 2 公尺以上根部應保留適當之透水面積

2行道樹樹幹四周應舖設鏤空鑄鐵蓋板或透水設施且應與人行步道地

坪高程齊平

3每一街道應有一代表樹種並將其延續至該街道內之社區樹種以具

大型樹冠耐污染易維護為原則

（二）「沿街步道式開放空間」應利用綠化植栽作為道路與建築物間之緩衝

區且每一街廓之植栽應為同一或共同樹種

（三）「住三」住宅區指定留設之廣場式開放空間以集中配置為原則面積

至少 400 平方公尺且綠地面積至少佔 30長寬比不得超過 21且

應按開放空間面積每滿 64 平方公尺至少植栽喬木一棵其樹冠底離地

淨高 2 公尺以上

附 3-7

附圖三 道路斷面景觀示意圖

（四）公園兒童遊樂場用地景觀設計準則

1公園用地中央主要地區應提供一具多功能及多用途使用的大型活動

區域其他各分區應考量觀賞休閒運動遊戲及衛生等活動與功

能設施

2區內供公用設備及服務設施（如垃圾收集公共廁所）等使用之區域

應使用綠籬或樹叢適當圍蔽

3兒童遊樂場用地配置原則

（1）根據兒童活動尺寸荷重等設計

（2）採用複合式遊具使遊戲有連續性與變化

（3）按兒童年齡分類進行設計

（4）提供父母休憩看護設施以便就近照顧

（5）著重安全考量如彈性地板去除尖銳部分等措施

附 4-1

附件四 台東市都市計畫（豐榮豐樂地區）細部計畫

再發展地區土地開發管理要點

一 本要點依「台東市都市計畫（豐榮豐樂地區）細部計畫土地使用分區管

制計畫」第十二點規定訂定之

二 再發展區之土地權利關係人得擬具開發計畫提經臺東縣都市計畫委員會審

查通過後再依相關法令向主管建築機關申請開發建築

三 申請基地符合下列條件者始得依本要點辦理

（一）基地臨接計畫道路之長度在 20 公尺以上或達週界總長度六分之一且面

積達 1000 平方公尺以上者

（二）因鄰地已申請建築或基地條件特殊致未能符合前款規定者經臺東縣都

市計畫委員會同意後得不受前款規定限制

四 開發計畫應以書圖載明下列事項

（一）申請人姓名身份證字號及地址

（二）開發地區範圍面積及土地與建物使用現況

（三）土地使用及公共設施計畫其圖面比例尺不得小於 1600

（四）土地使用管制計畫

（五）都市設計事項得視實際需要依都市計畫定期通盤檢討實施辦法第八

條第二項之內容予以述明

（六）土地及地上物處理計畫

（七）事業及財務計畫

（八）實施進度

（九）全部土地權利關係人姓名住址權利證明文件及私有土地所有權人

同意書

（十）套繪土地使用計畫之地籍圖其比例尺不得小於 11200

五 依本要點申請整體開發時需以不小於申請開發總面積 20之土地折算為

回饋代金並於全部繳納後始得發照建築

附 4-2

前項代金之計算係以應回饋之土地面積乘以繳交當年度之土地公告現值

加四成為準

六 依本要點申請整體開發者得依下列公式核算其申請開發建築之基準容積

率但該基準容積不得大於 240

V=V0times（1+（V1-01）+ V2）（1-V1）≦240

其中 V回饋後之基準容積率

V0該分區之容積率（120）

V1回饋土地比例

V2獎勵係數（訂為 02）

七 本要點未規定事項悉依其他法令規定辦理

變更機關

業務承辦

人員

擬定機關

業務承辦

人員

業務單位

主管

業務單位

主管

規劃單位亞興測量有限公司

龍邑工程顧問股份有限公司

附 2-2

（六）開放空間得計入建築基地之法定空地應美化綠化達綠覆率 50以

上

（七）1有關設置開放空間獎勵部份依內政部訂定「實施都市計畫地區建築

基地綜合設計鼓勵辦法」規定辦理

2建築物提供部分樓地板面積供下列使用者得增加所提供之樓地板面

積但以不超過基地面積乘以該基地容積率之 30為限

（1）私人捐獻或設置圖書館博物館藝術中心兒童青少年勞

工老人等活動中心景觀公共設施等供公眾使用其集中留設

之面積在 1 百平方公尺以上並經目的事業主管機關核准設立公

益性基金管理營運者

（2）建築物留設空間與天橋或地下道連接供公眾使用經交通主管機

關核准者

五 建築基地內留設之人行步道應與其他法定空地整體規劃並與周遭之公共

開放空間直接聯繫

六 交通運輸系統

（一）依都市設計準則之計劃道路標準斷面留設之公共設施帶供作佈設行

道樹公車站牌售票亭變電箱路燈標誌自行車停車空間及

各類街道家俱之空間

（二）「住一」「住二」住宅區每一住宅單元應至少設置 1 部停車位該停車

位不得設置於指定留設開放空間之人行步道及防火間隔上「住三」住

宅區應集中設置地下停車場

（三）「住一」「住二」住宅區若附設 1 部以上之停車位時其停車位得以前

後方式配置之

七 建築基地細分規模

（一）「住一」「住二」住宅區最小基地開發單元 120 平方公尺最小基地面

寬及最小建築面寬 5 公尺

（二）「住三」住宅區最小基地開發單元 1500 平方公尺

八 公共設施用地得依「都市計畫公共設施用地多目標使用方案」規定作多目

標使用

九 為維護居住環境品質本計畫區內停車空間依左表規定

附 2-3

土地及建築物用途 基準停車位數

住宅等類似用途建築物

建築樓地板面積在 250 平方公尺以

下者應留設 1 部停車空間超過部

分每超過 150 平方公尺及其零數應

增設 1 部停車空間

商場（店）餐廳飲食店

超級市場等類似用途建築

物

建築樓地板面積每滿 100 平方公尺

設置 1 部停車位

辦公事務所金融等類私

用途建築物 建築樓地板面積每滿 80 平方公尺設

置 1 部停車位

旅館國際觀光旅館等類似

用途建築物 建築樓地板面積每滿 100 平方公尺

或每 4 個房間設置 1 部停車位

十 建築基地內之法定空地應留設二分之一以上種植花草樹木以美化環

境

十一 建築基地申請建築時須經縣府都市設計審議委員會依都市設計準則審

查通過後始得發照建築及施工以塑造本計畫區之獨特風格但為增

強本計畫區風格之設計經都市設計審議委員會認可者得不受都市設

計準則之限制

十二 「住一」住宅區得維持現有建築及其使用惟日後申請建築時仍應依

本要點規定辦理且為鼓勵既有聚落再發展亦得另訂「台東市都市計

畫（豐榮豐樂地區）細部計畫再發展地區土地開發管理要點」據以執

行

十三 本要點未規定事項適用其他法令規定

附 3-1

附件三 變更後都市設計準則

一 開放空間系統設計準則

開放空間在都市結構上包含都市美觀休憩娛樂環境保護及防災避難的

效果規劃設計應以提供自然舒適親切可及的人性化環境為目標並增進

都市防災避難功能

（一）開放空間類別

開放空間系統依土地屬性及使用形態區分為公共開放空間指定

留設開放空間兩類以本計畫區而言細分如后（詳附圖一）

1公共開放空間包括公園兒童遊樂場綠地廣場等用地

2指定留設開放空間包括「沿街步道式開放空間」「住三」住宅區集

中留設之「廣場式開放空間」上述所稱之開放空間係指「建築技術

規則第 15 章實施都市計畫地區建築基地綜合設計」規定開放空間

（二）開放空間設計原則

開放空間之配置除於適當區位設置公共開放空間外並指定每

一基地之「留設開放空間」的位置及其設計標準配合退縮規定維

繫全區開放空間之連續性完整性與多樣性設計原則如后

1每一街廓內及建築物簇群內均應提供開放空間

2所有街廓之開放空間應整體規劃並利用步道相銜接建構一套區內

完整的人行動線系統提升居民移動之便利性

3開放空間須完整規劃並以景觀配置手法銜接各區特色

（三）開放空間設計準則

1公園兒童遊樂場用地開放空間設計規定

（1）應具休憩集會及活動等功能得比照「臺東縣公園管理自治條

例」規定設置相關設施提供居民使用並應提供計畫區內居民

遭遇重大人為或天然災害時所需臨時避難疏散及急難救助空

間

（2）活動區配置於主要道路旁時與道路之間應以濃密植栽適當區

隔

附 3-2

附圖一 開放空間系統配置示意圖

附 3-3

（3）主要出入口應與人行動線系統連接服務車輛及停車空間出入動

線應避免干擾人行動線與主要道路系統

（4）應採開放性設計如基於安全及管理之需要四周可設置綠籬或

綠化設施圍蔽高度不得超過 1 公尺

2其他相關規定

（1）開放空間入口須明顯標示或以其他設計方式強調入口意象加

強公眾使用之能見度

（2）開放空間之舖面應使用具透水性防滑耐壓易維護的材質

舖面設計應以街廓為單元整體規劃反映地區的特色與個性

（3）開放空間的設計應符合無障礙環境的要求

（4）開放空間應美化綠化其綠覆率應達 50以上

二 人行空間設計準則

人行空間目的在提供計畫區內居民一個不需要車輛即可通達區內各主要公

共設施或開放空間的步行安全動線系統本計畫區內配置之人行空間包括都市計

畫劃設之人行步道及建築基地內留設之人行步道兩者相互配合連接建構成

全區完整的人行步道系統提升居民移動之便利性本計畫區內人行空間設計準

則如后

（一）都市計畫劃設之人行步道設計規定

1人行步道之人行空間淨寬度不得小於 15 公尺

2應具連續性舒適性方便性與美觀等基本功能

3交叉路口得視交通需要以號誌輔以聲音告知行人應停止或行進

4除得提供設置灌木植栽及街道傢俱外不得設置其他有礙通行之設施

物並應設置中低光源之照明設施

（二）建築基地內留設之人行步道設計規定

1建築基地內留設之人行步道應與基地內之其他法定空地整體規劃並

與周邊之公共開放空間直接聯繫

2建築基地內留設之人行步道應與車行動線系統明確區分減少交通衝

擊

3建築基地內留設之人行步道地坪應平整每一街廓之各街角均應採無

附 3-4

障礙環境設計

三 交通運輸系統設計準則

交通運輸系統之設計應以提供具可行性及易行性之交通運輸方式為目標

透過道路功能等級之明確劃分各層級道路依其功能服務水準與周圍土地使用

之特性設置不同之車行空間寬度及景觀設計規定

（一）計畫道路標準斷面設計規定

本計畫區內道路斷面車道數及空間配置應參酌附圖二辦理其中

公共設施帶係供作佈設行道樹公車站牌售票亭變電箱路燈

自行車停車空間及各類街道傢俱之空間且計畫道路兩側均規定建築

物退縮供留設「沿街步道式開放空間」

（二）停車空間設計規定

1住宅區留設之停車位不得設置於指定留設開放空間臨計畫道路境界

線 15 公尺範圍內及防火間隔上「住三」住宅區應集中設置地下停

車場其出入口應設置於次要道路或私設通路上並與基地進出動線

開放空間整體設計

2公園兒童遊樂場用地內應留設自行車停放空間並設置自行車停放

架或類似防竊功能之保護設施

附圖二 計畫道路標準斷面圖

附 3-5

3路外公共停車場設計規定

（1）路外公共停車場應有植栽計畫舖面須全面使用透水性材料且

周圍應予綠化

（2）路外公共停車場除出入口處外四周應以綠化土堤或綠化材料

形成適當之圍籬

四 建築基地細分規模設計準則

「住一」「住二」住宅區開發規模如非完整街廓開發時應考量與鄰近基地

之關係並配合集中留設法定空地

五 建築量體配置高度造型色彩及風格設計準則

（一）建築物允建高度應依建築技術規則建築設計施工篇第 164 條規定計算

並檢討日照

（二）為配合遠景海岸山脈富變化的稜線建築物屋頂層及屋頂突出物應設

置斜屋頂且斜屋頂之投影面積不得小於建築面積之 80斜屋頂之

斜率原則上為1 至3 之間若經都市設計審議委員會認可係為設

計上之需要得調整之

（三）新建建築物之外牆造型及開窗形式應配合鄰屋設計

（四）為調和人造建築物與背景天空海洋山脈田野等色彩建築物屋

頂色牆壁色色彩為深色瓦對白色或淺灰

（五）「住一」「住二」住宅區若需裝置廣告物等附屬設施物應以不妨礙

通行及景觀為原則不得設置於指定留設開放空間及防火間隔上附

著於建築物上之高度不得低於 36 公尺廣告物大小以高度 3 公尺寬

度 06 公尺為限其餘規定依內政部「招牌廣告及樹立廣告管理辦法」

等相關規定辦理

（六）「住三」住宅區之廣告物等附屬設施應配合集合住宅建築設計統一

規範

六 環境保護設施設計準則

本計畫區內環境保護設施主要為污水處理設施及「住三」住宅區之垃圾貯存

空間其設計規定如后

（一）污水處理設施依建築技術規則施工篇第 49 條規定辦理

（二）每一單元（以街廓計）之「住二」住宅區開發時應至少設置一處垃

附 3-6

圾貯存空間集中收集處理垃圾

（三）垃圾貯存空間應面臨次要道路集中設置且不得設置於建築物主要出

入口旁垃圾貯存空間未臨接計畫道路時應留設 35 公尺寬之車道連

接計畫道路垃圾貯存空間位室內者車道淨寬應達 4 公尺以上且

應設置於地面層

（四）垃圾貯存空間應有適當之清洗（含排水措施）隔離設施以維護環境衛

生如位法定空地者應配合綠化設施美化

七 景觀計畫

景觀計畫目的在塑造本計畫區之整體都市景觀及舒適生活環境設計準則如

后

（一）計畫道路兩側之公共設施帶應於適當位置與間距處植栽喬木行道樹

（如附圖三）且依下列規定

1行道樹樹冠底離地淨高 2 公尺以上根部應保留適當之透水面積

2行道樹樹幹四周應舖設鏤空鑄鐵蓋板或透水設施且應與人行步道地

坪高程齊平

3每一街道應有一代表樹種並將其延續至該街道內之社區樹種以具

大型樹冠耐污染易維護為原則

（二）「沿街步道式開放空間」應利用綠化植栽作為道路與建築物間之緩衝

區且每一街廓之植栽應為同一或共同樹種

（三）「住三」住宅區指定留設之廣場式開放空間以集中配置為原則面積

至少 400 平方公尺且綠地面積至少佔 30長寬比不得超過 21且

應按開放空間面積每滿 64 平方公尺至少植栽喬木一棵其樹冠底離地

淨高 2 公尺以上

附 3-7

附圖三 道路斷面景觀示意圖

（四）公園兒童遊樂場用地景觀設計準則

1公園用地中央主要地區應提供一具多功能及多用途使用的大型活動

區域其他各分區應考量觀賞休閒運動遊戲及衛生等活動與功

能設施

2區內供公用設備及服務設施（如垃圾收集公共廁所）等使用之區域

應使用綠籬或樹叢適當圍蔽

3兒童遊樂場用地配置原則

（1）根據兒童活動尺寸荷重等設計

（2）採用複合式遊具使遊戲有連續性與變化

（3）按兒童年齡分類進行設計

（4）提供父母休憩看護設施以便就近照顧

（5）著重安全考量如彈性地板去除尖銳部分等措施

附 4-1

附件四 台東市都市計畫（豐榮豐樂地區）細部計畫

再發展地區土地開發管理要點

一 本要點依「台東市都市計畫（豐榮豐樂地區）細部計畫土地使用分區管

制計畫」第十二點規定訂定之

二 再發展區之土地權利關係人得擬具開發計畫提經臺東縣都市計畫委員會審

查通過後再依相關法令向主管建築機關申請開發建築

三 申請基地符合下列條件者始得依本要點辦理

（一）基地臨接計畫道路之長度在 20 公尺以上或達週界總長度六分之一且面

積達 1000 平方公尺以上者

（二）因鄰地已申請建築或基地條件特殊致未能符合前款規定者經臺東縣都

市計畫委員會同意後得不受前款規定限制

四 開發計畫應以書圖載明下列事項

（一）申請人姓名身份證字號及地址

（二）開發地區範圍面積及土地與建物使用現況

（三）土地使用及公共設施計畫其圖面比例尺不得小於 1600

（四）土地使用管制計畫

（五）都市設計事項得視實際需要依都市計畫定期通盤檢討實施辦法第八

條第二項之內容予以述明

（六）土地及地上物處理計畫

（七）事業及財務計畫

（八）實施進度

（九）全部土地權利關係人姓名住址權利證明文件及私有土地所有權人

同意書

（十）套繪土地使用計畫之地籍圖其比例尺不得小於 11200

五 依本要點申請整體開發時需以不小於申請開發總面積 20之土地折算為

回饋代金並於全部繳納後始得發照建築

附 4-2

前項代金之計算係以應回饋之土地面積乘以繳交當年度之土地公告現值

加四成為準

六 依本要點申請整體開發者得依下列公式核算其申請開發建築之基準容積

率但該基準容積不得大於 240

V=V0times（1+（V1-01）+ V2）（1-V1）≦240

其中 V回饋後之基準容積率

V0該分區之容積率（120）

V1回饋土地比例

V2獎勵係數（訂為 02）

七 本要點未規定事項悉依其他法令規定辦理

變更機關

業務承辦

人員

擬定機關

業務承辦

人員

業務單位

主管

業務單位

主管

規劃單位亞興測量有限公司

龍邑工程顧問股份有限公司

附 2-3

土地及建築物用途 基準停車位數

住宅等類似用途建築物

建築樓地板面積在 250 平方公尺以

下者應留設 1 部停車空間超過部

分每超過 150 平方公尺及其零數應

增設 1 部停車空間

商場（店）餐廳飲食店

超級市場等類似用途建築

物

建築樓地板面積每滿 100 平方公尺

設置 1 部停車位

辦公事務所金融等類私

用途建築物 建築樓地板面積每滿 80 平方公尺設

置 1 部停車位

旅館國際觀光旅館等類似

用途建築物 建築樓地板面積每滿 100 平方公尺

或每 4 個房間設置 1 部停車位

十 建築基地內之法定空地應留設二分之一以上種植花草樹木以美化環

境

十一 建築基地申請建築時須經縣府都市設計審議委員會依都市設計準則審

查通過後始得發照建築及施工以塑造本計畫區之獨特風格但為增

強本計畫區風格之設計經都市設計審議委員會認可者得不受都市設

計準則之限制

十二 「住一」住宅區得維持現有建築及其使用惟日後申請建築時仍應依

本要點規定辦理且為鼓勵既有聚落再發展亦得另訂「台東市都市計

畫（豐榮豐樂地區）細部計畫再發展地區土地開發管理要點」據以執

行

十三 本要點未規定事項適用其他法令規定

附 3-1

附件三 變更後都市設計準則

一 開放空間系統設計準則

開放空間在都市結構上包含都市美觀休憩娛樂環境保護及防災避難的

效果規劃設計應以提供自然舒適親切可及的人性化環境為目標並增進

都市防災避難功能

（一）開放空間類別

開放空間系統依土地屬性及使用形態區分為公共開放空間指定

留設開放空間兩類以本計畫區而言細分如后（詳附圖一）

1公共開放空間包括公園兒童遊樂場綠地廣場等用地

2指定留設開放空間包括「沿街步道式開放空間」「住三」住宅區集

中留設之「廣場式開放空間」上述所稱之開放空間係指「建築技術

規則第 15 章實施都市計畫地區建築基地綜合設計」規定開放空間

（二）開放空間設計原則

開放空間之配置除於適當區位設置公共開放空間外並指定每

一基地之「留設開放空間」的位置及其設計標準配合退縮規定維

繫全區開放空間之連續性完整性與多樣性設計原則如后

1每一街廓內及建築物簇群內均應提供開放空間

2所有街廓之開放空間應整體規劃並利用步道相銜接建構一套區內

完整的人行動線系統提升居民移動之便利性

3開放空間須完整規劃並以景觀配置手法銜接各區特色

（三）開放空間設計準則

1公園兒童遊樂場用地開放空間設計規定

（1）應具休憩集會及活動等功能得比照「臺東縣公園管理自治條

例」規定設置相關設施提供居民使用並應提供計畫區內居民

遭遇重大人為或天然災害時所需臨時避難疏散及急難救助空

間

（2）活動區配置於主要道路旁時與道路之間應以濃密植栽適當區

隔

附 3-2

附圖一 開放空間系統配置示意圖

附 3-3

（3）主要出入口應與人行動線系統連接服務車輛及停車空間出入動

線應避免干擾人行動線與主要道路系統

（4）應採開放性設計如基於安全及管理之需要四周可設置綠籬或

綠化設施圍蔽高度不得超過 1 公尺

2其他相關規定

（1）開放空間入口須明顯標示或以其他設計方式強調入口意象加

強公眾使用之能見度

（2）開放空間之舖面應使用具透水性防滑耐壓易維護的材質

舖面設計應以街廓為單元整體規劃反映地區的特色與個性

（3）開放空間的設計應符合無障礙環境的要求

（4）開放空間應美化綠化其綠覆率應達 50以上

二 人行空間設計準則

人行空間目的在提供計畫區內居民一個不需要車輛即可通達區內各主要公

共設施或開放空間的步行安全動線系統本計畫區內配置之人行空間包括都市計

畫劃設之人行步道及建築基地內留設之人行步道兩者相互配合連接建構成

全區完整的人行步道系統提升居民移動之便利性本計畫區內人行空間設計準

則如后

（一）都市計畫劃設之人行步道設計規定

1人行步道之人行空間淨寬度不得小於 15 公尺

2應具連續性舒適性方便性與美觀等基本功能

3交叉路口得視交通需要以號誌輔以聲音告知行人應停止或行進

4除得提供設置灌木植栽及街道傢俱外不得設置其他有礙通行之設施

物並應設置中低光源之照明設施

（二）建築基地內留設之人行步道設計規定

1建築基地內留設之人行步道應與基地內之其他法定空地整體規劃並

與周邊之公共開放空間直接聯繫

2建築基地內留設之人行步道應與車行動線系統明確區分減少交通衝

擊

3建築基地內留設之人行步道地坪應平整每一街廓之各街角均應採無

附 3-4

障礙環境設計

三 交通運輸系統設計準則

交通運輸系統之設計應以提供具可行性及易行性之交通運輸方式為目標

透過道路功能等級之明確劃分各層級道路依其功能服務水準與周圍土地使用

之特性設置不同之車行空間寬度及景觀設計規定

（一）計畫道路標準斷面設計規定

本計畫區內道路斷面車道數及空間配置應參酌附圖二辦理其中

公共設施帶係供作佈設行道樹公車站牌售票亭變電箱路燈

自行車停車空間及各類街道傢俱之空間且計畫道路兩側均規定建築

物退縮供留設「沿街步道式開放空間」

（二）停車空間設計規定

1住宅區留設之停車位不得設置於指定留設開放空間臨計畫道路境界

線 15 公尺範圍內及防火間隔上「住三」住宅區應集中設置地下停

車場其出入口應設置於次要道路或私設通路上並與基地進出動線

開放空間整體設計

2公園兒童遊樂場用地內應留設自行車停放空間並設置自行車停放

架或類似防竊功能之保護設施

附圖二 計畫道路標準斷面圖

附 3-5

3路外公共停車場設計規定

（1）路外公共停車場應有植栽計畫舖面須全面使用透水性材料且

周圍應予綠化

（2）路外公共停車場除出入口處外四周應以綠化土堤或綠化材料

形成適當之圍籬

四 建築基地細分規模設計準則

「住一」「住二」住宅區開發規模如非完整街廓開發時應考量與鄰近基地

之關係並配合集中留設法定空地

五 建築量體配置高度造型色彩及風格設計準則

（一）建築物允建高度應依建築技術規則建築設計施工篇第 164 條規定計算

並檢討日照

（二）為配合遠景海岸山脈富變化的稜線建築物屋頂層及屋頂突出物應設

置斜屋頂且斜屋頂之投影面積不得小於建築面積之 80斜屋頂之

斜率原則上為1 至3 之間若經都市設計審議委員會認可係為設

計上之需要得調整之

（三）新建建築物之外牆造型及開窗形式應配合鄰屋設計

（四）為調和人造建築物與背景天空海洋山脈田野等色彩建築物屋

頂色牆壁色色彩為深色瓦對白色或淺灰

（五）「住一」「住二」住宅區若需裝置廣告物等附屬設施物應以不妨礙

通行及景觀為原則不得設置於指定留設開放空間及防火間隔上附

著於建築物上之高度不得低於 36 公尺廣告物大小以高度 3 公尺寬

度 06 公尺為限其餘規定依內政部「招牌廣告及樹立廣告管理辦法」

等相關規定辦理

（六）「住三」住宅區之廣告物等附屬設施應配合集合住宅建築設計統一

規範

六 環境保護設施設計準則

本計畫區內環境保護設施主要為污水處理設施及「住三」住宅區之垃圾貯存

空間其設計規定如后

（一）污水處理設施依建築技術規則施工篇第 49 條規定辦理

（二）每一單元（以街廓計）之「住二」住宅區開發時應至少設置一處垃

附 3-6

圾貯存空間集中收集處理垃圾

（三）垃圾貯存空間應面臨次要道路集中設置且不得設置於建築物主要出

入口旁垃圾貯存空間未臨接計畫道路時應留設 35 公尺寬之車道連

接計畫道路垃圾貯存空間位室內者車道淨寬應達 4 公尺以上且

應設置於地面層

（四）垃圾貯存空間應有適當之清洗（含排水措施）隔離設施以維護環境衛

生如位法定空地者應配合綠化設施美化

七 景觀計畫

景觀計畫目的在塑造本計畫區之整體都市景觀及舒適生活環境設計準則如

后

（一）計畫道路兩側之公共設施帶應於適當位置與間距處植栽喬木行道樹

（如附圖三）且依下列規定

1行道樹樹冠底離地淨高 2 公尺以上根部應保留適當之透水面積

2行道樹樹幹四周應舖設鏤空鑄鐵蓋板或透水設施且應與人行步道地

坪高程齊平

3每一街道應有一代表樹種並將其延續至該街道內之社區樹種以具

大型樹冠耐污染易維護為原則

（二）「沿街步道式開放空間」應利用綠化植栽作為道路與建築物間之緩衝

區且每一街廓之植栽應為同一或共同樹種

（三）「住三」住宅區指定留設之廣場式開放空間以集中配置為原則面積

至少 400 平方公尺且綠地面積至少佔 30長寬比不得超過 21且

應按開放空間面積每滿 64 平方公尺至少植栽喬木一棵其樹冠底離地

淨高 2 公尺以上

附 3-7

附圖三 道路斷面景觀示意圖

（四）公園兒童遊樂場用地景觀設計準則

1公園用地中央主要地區應提供一具多功能及多用途使用的大型活動

區域其他各分區應考量觀賞休閒運動遊戲及衛生等活動與功

能設施

2區內供公用設備及服務設施（如垃圾收集公共廁所）等使用之區域

應使用綠籬或樹叢適當圍蔽

3兒童遊樂場用地配置原則

（1）根據兒童活動尺寸荷重等設計

（2）採用複合式遊具使遊戲有連續性與變化

（3）按兒童年齡分類進行設計

（4）提供父母休憩看護設施以便就近照顧

（5）著重安全考量如彈性地板去除尖銳部分等措施

附 4-1

附件四 台東市都市計畫（豐榮豐樂地區）細部計畫

再發展地區土地開發管理要點

一 本要點依「台東市都市計畫（豐榮豐樂地區）細部計畫土地使用分區管

制計畫」第十二點規定訂定之

二 再發展區之土地權利關係人得擬具開發計畫提經臺東縣都市計畫委員會審

查通過後再依相關法令向主管建築機關申請開發建築

三 申請基地符合下列條件者始得依本要點辦理

（一）基地臨接計畫道路之長度在 20 公尺以上或達週界總長度六分之一且面

積達 1000 平方公尺以上者

（二）因鄰地已申請建築或基地條件特殊致未能符合前款規定者經臺東縣都

市計畫委員會同意後得不受前款規定限制

四 開發計畫應以書圖載明下列事項

（一）申請人姓名身份證字號及地址

（二）開發地區範圍面積及土地與建物使用現況

（三）土地使用及公共設施計畫其圖面比例尺不得小於 1600

（四）土地使用管制計畫

（五）都市設計事項得視實際需要依都市計畫定期通盤檢討實施辦法第八

條第二項之內容予以述明

（六）土地及地上物處理計畫

（七）事業及財務計畫

（八）實施進度

（九）全部土地權利關係人姓名住址權利證明文件及私有土地所有權人

同意書

（十）套繪土地使用計畫之地籍圖其比例尺不得小於 11200

五 依本要點申請整體開發時需以不小於申請開發總面積 20之土地折算為

回饋代金並於全部繳納後始得發照建築

附 4-2

前項代金之計算係以應回饋之土地面積乘以繳交當年度之土地公告現值

加四成為準

六 依本要點申請整體開發者得依下列公式核算其申請開發建築之基準容積

率但該基準容積不得大於 240

V=V0times（1+（V1-01）+ V2）（1-V1）≦240

其中 V回饋後之基準容積率

V0該分區之容積率（120）

V1回饋土地比例

V2獎勵係數（訂為 02）

七 本要點未規定事項悉依其他法令規定辦理

變更機關

業務承辦

人員

擬定機關

業務承辦

人員

業務單位

主管

業務單位

主管

規劃單位亞興測量有限公司

龍邑工程顧問股份有限公司

附 3-1

附件三 變更後都市設計準則

一 開放空間系統設計準則

開放空間在都市結構上包含都市美觀休憩娛樂環境保護及防災避難的

效果規劃設計應以提供自然舒適親切可及的人性化環境為目標並增進

都市防災避難功能

（一）開放空間類別

開放空間系統依土地屬性及使用形態區分為公共開放空間指定

留設開放空間兩類以本計畫區而言細分如后（詳附圖一）

1公共開放空間包括公園兒童遊樂場綠地廣場等用地

2指定留設開放空間包括「沿街步道式開放空間」「住三」住宅區集

中留設之「廣場式開放空間」上述所稱之開放空間係指「建築技術

規則第 15 章實施都市計畫地區建築基地綜合設計」規定開放空間

（二）開放空間設計原則

開放空間之配置除於適當區位設置公共開放空間外並指定每

一基地之「留設開放空間」的位置及其設計標準配合退縮規定維

繫全區開放空間之連續性完整性與多樣性設計原則如后

1每一街廓內及建築物簇群內均應提供開放空間

2所有街廓之開放空間應整體規劃並利用步道相銜接建構一套區內

完整的人行動線系統提升居民移動之便利性

3開放空間須完整規劃並以景觀配置手法銜接各區特色

（三）開放空間設計準則

1公園兒童遊樂場用地開放空間設計規定

（1）應具休憩集會及活動等功能得比照「臺東縣公園管理自治條

例」規定設置相關設施提供居民使用並應提供計畫區內居民

遭遇重大人為或天然災害時所需臨時避難疏散及急難救助空

間

（2）活動區配置於主要道路旁時與道路之間應以濃密植栽適當區

隔

附 3-2

附圖一 開放空間系統配置示意圖

附 3-3

（3）主要出入口應與人行動線系統連接服務車輛及停車空間出入動

線應避免干擾人行動線與主要道路系統

（4）應採開放性設計如基於安全及管理之需要四周可設置綠籬或

綠化設施圍蔽高度不得超過 1 公尺

2其他相關規定

（1）開放空間入口須明顯標示或以其他設計方式強調入口意象加

強公眾使用之能見度

（2）開放空間之舖面應使用具透水性防滑耐壓易維護的材質

舖面設計應以街廓為單元整體規劃反映地區的特色與個性

（3）開放空間的設計應符合無障礙環境的要求

（4）開放空間應美化綠化其綠覆率應達 50以上

二 人行空間設計準則

人行空間目的在提供計畫區內居民一個不需要車輛即可通達區內各主要公

共設施或開放空間的步行安全動線系統本計畫區內配置之人行空間包括都市計

畫劃設之人行步道及建築基地內留設之人行步道兩者相互配合連接建構成

全區完整的人行步道系統提升居民移動之便利性本計畫區內人行空間設計準

則如后

（一）都市計畫劃設之人行步道設計規定

1人行步道之人行空間淨寬度不得小於 15 公尺

2應具連續性舒適性方便性與美觀等基本功能

3交叉路口得視交通需要以號誌輔以聲音告知行人應停止或行進

4除得提供設置灌木植栽及街道傢俱外不得設置其他有礙通行之設施

物並應設置中低光源之照明設施

（二）建築基地內留設之人行步道設計規定

1建築基地內留設之人行步道應與基地內之其他法定空地整體規劃並

與周邊之公共開放空間直接聯繫

2建築基地內留設之人行步道應與車行動線系統明確區分減少交通衝

擊

3建築基地內留設之人行步道地坪應平整每一街廓之各街角均應採無

附 3-4

障礙環境設計

三 交通運輸系統設計準則

交通運輸系統之設計應以提供具可行性及易行性之交通運輸方式為目標

透過道路功能等級之明確劃分各層級道路依其功能服務水準與周圍土地使用

之特性設置不同之車行空間寬度及景觀設計規定

（一）計畫道路標準斷面設計規定

本計畫區內道路斷面車道數及空間配置應參酌附圖二辦理其中

公共設施帶係供作佈設行道樹公車站牌售票亭變電箱路燈

自行車停車空間及各類街道傢俱之空間且計畫道路兩側均規定建築

物退縮供留設「沿街步道式開放空間」

（二）停車空間設計規定

1住宅區留設之停車位不得設置於指定留設開放空間臨計畫道路境界

線 15 公尺範圍內及防火間隔上「住三」住宅區應集中設置地下停

車場其出入口應設置於次要道路或私設通路上並與基地進出動線

開放空間整體設計

2公園兒童遊樂場用地內應留設自行車停放空間並設置自行車停放

架或類似防竊功能之保護設施

附圖二 計畫道路標準斷面圖

附 3-5

3路外公共停車場設計規定

（1）路外公共停車場應有植栽計畫舖面須全面使用透水性材料且

周圍應予綠化

（2）路外公共停車場除出入口處外四周應以綠化土堤或綠化材料

形成適當之圍籬

四 建築基地細分規模設計準則

「住一」「住二」住宅區開發規模如非完整街廓開發時應考量與鄰近基地

之關係並配合集中留設法定空地

五 建築量體配置高度造型色彩及風格設計準則

（一）建築物允建高度應依建築技術規則建築設計施工篇第 164 條規定計算

並檢討日照

（二）為配合遠景海岸山脈富變化的稜線建築物屋頂層及屋頂突出物應設

置斜屋頂且斜屋頂之投影面積不得小於建築面積之 80斜屋頂之

斜率原則上為1 至3 之間若經都市設計審議委員會認可係為設

計上之需要得調整之

（三）新建建築物之外牆造型及開窗形式應配合鄰屋設計

（四）為調和人造建築物與背景天空海洋山脈田野等色彩建築物屋

頂色牆壁色色彩為深色瓦對白色或淺灰

（五）「住一」「住二」住宅區若需裝置廣告物等附屬設施物應以不妨礙

通行及景觀為原則不得設置於指定留設開放空間及防火間隔上附

著於建築物上之高度不得低於 36 公尺廣告物大小以高度 3 公尺寬

度 06 公尺為限其餘規定依內政部「招牌廣告及樹立廣告管理辦法」

等相關規定辦理

（六）「住三」住宅區之廣告物等附屬設施應配合集合住宅建築設計統一

規範

六 環境保護設施設計準則

本計畫區內環境保護設施主要為污水處理設施及「住三」住宅區之垃圾貯存

空間其設計規定如后

（一）污水處理設施依建築技術規則施工篇第 49 條規定辦理

（二）每一單元（以街廓計）之「住二」住宅區開發時應至少設置一處垃

附 3-6

圾貯存空間集中收集處理垃圾

（三）垃圾貯存空間應面臨次要道路集中設置且不得設置於建築物主要出

入口旁垃圾貯存空間未臨接計畫道路時應留設 35 公尺寬之車道連

接計畫道路垃圾貯存空間位室內者車道淨寬應達 4 公尺以上且

應設置於地面層

（四）垃圾貯存空間應有適當之清洗（含排水措施）隔離設施以維護環境衛

生如位法定空地者應配合綠化設施美化

七 景觀計畫

景觀計畫目的在塑造本計畫區之整體都市景觀及舒適生活環境設計準則如

后

（一）計畫道路兩側之公共設施帶應於適當位置與間距處植栽喬木行道樹

（如附圖三）且依下列規定

1行道樹樹冠底離地淨高 2 公尺以上根部應保留適當之透水面積

2行道樹樹幹四周應舖設鏤空鑄鐵蓋板或透水設施且應與人行步道地

坪高程齊平

3每一街道應有一代表樹種並將其延續至該街道內之社區樹種以具

大型樹冠耐污染易維護為原則

（二）「沿街步道式開放空間」應利用綠化植栽作為道路與建築物間之緩衝

區且每一街廓之植栽應為同一或共同樹種

（三）「住三」住宅區指定留設之廣場式開放空間以集中配置為原則面積

至少 400 平方公尺且綠地面積至少佔 30長寬比不得超過 21且

應按開放空間面積每滿 64 平方公尺至少植栽喬木一棵其樹冠底離地

淨高 2 公尺以上

附 3-7

附圖三 道路斷面景觀示意圖

（四）公園兒童遊樂場用地景觀設計準則

1公園用地中央主要地區應提供一具多功能及多用途使用的大型活動

區域其他各分區應考量觀賞休閒運動遊戲及衛生等活動與功

能設施

2區內供公用設備及服務設施（如垃圾收集公共廁所）等使用之區域

應使用綠籬或樹叢適當圍蔽

3兒童遊樂場用地配置原則

（1）根據兒童活動尺寸荷重等設計

（2）採用複合式遊具使遊戲有連續性與變化

（3）按兒童年齡分類進行設計

（4）提供父母休憩看護設施以便就近照顧

（5）著重安全考量如彈性地板去除尖銳部分等措施

附 4-1

附件四 台東市都市計畫（豐榮豐樂地區）細部計畫

再發展地區土地開發管理要點

一 本要點依「台東市都市計畫（豐榮豐樂地區）細部計畫土地使用分區管

制計畫」第十二點規定訂定之

二 再發展區之土地權利關係人得擬具開發計畫提經臺東縣都市計畫委員會審

查通過後再依相關法令向主管建築機關申請開發建築

三 申請基地符合下列條件者始得依本要點辦理

（一）基地臨接計畫道路之長度在 20 公尺以上或達週界總長度六分之一且面

積達 1000 平方公尺以上者

（二）因鄰地已申請建築或基地條件特殊致未能符合前款規定者經臺東縣都

市計畫委員會同意後得不受前款規定限制

四 開發計畫應以書圖載明下列事項

（一）申請人姓名身份證字號及地址

（二）開發地區範圍面積及土地與建物使用現況

（三）土地使用及公共設施計畫其圖面比例尺不得小於 1600

（四）土地使用管制計畫

（五）都市設計事項得視實際需要依都市計畫定期通盤檢討實施辦法第八

條第二項之內容予以述明

（六）土地及地上物處理計畫

（七）事業及財務計畫

（八）實施進度

（九）全部土地權利關係人姓名住址權利證明文件及私有土地所有權人

同意書

（十）套繪土地使用計畫之地籍圖其比例尺不得小於 11200

五 依本要點申請整體開發時需以不小於申請開發總面積 20之土地折算為

回饋代金並於全部繳納後始得發照建築

附 4-2

前項代金之計算係以應回饋之土地面積乘以繳交當年度之土地公告現值

加四成為準

六 依本要點申請整體開發者得依下列公式核算其申請開發建築之基準容積

率但該基準容積不得大於 240

V=V0times（1+（V1-01）+ V2）（1-V1）≦240

其中 V回饋後之基準容積率

V0該分區之容積率（120）

V1回饋土地比例

V2獎勵係數（訂為 02）

七 本要點未規定事項悉依其他法令規定辦理

變更機關

業務承辦

人員

擬定機關

業務承辦

人員

業務單位

主管

業務單位

主管

規劃單位亞興測量有限公司

龍邑工程顧問股份有限公司

附 3-2

附圖一 開放空間系統配置示意圖

附 3-3

（3）主要出入口應與人行動線系統連接服務車輛及停車空間出入動

線應避免干擾人行動線與主要道路系統

（4）應採開放性設計如基於安全及管理之需要四周可設置綠籬或

綠化設施圍蔽高度不得超過 1 公尺

2其他相關規定

（1）開放空間入口須明顯標示或以其他設計方式強調入口意象加

強公眾使用之能見度

（2）開放空間之舖面應使用具透水性防滑耐壓易維護的材質

舖面設計應以街廓為單元整體規劃反映地區的特色與個性

（3）開放空間的設計應符合無障礙環境的要求

（4）開放空間應美化綠化其綠覆率應達 50以上

二 人行空間設計準則

人行空間目的在提供計畫區內居民一個不需要車輛即可通達區內各主要公

共設施或開放空間的步行安全動線系統本計畫區內配置之人行空間包括都市計

畫劃設之人行步道及建築基地內留設之人行步道兩者相互配合連接建構成

全區完整的人行步道系統提升居民移動之便利性本計畫區內人行空間設計準

則如后

（一）都市計畫劃設之人行步道設計規定

1人行步道之人行空間淨寬度不得小於 15 公尺

2應具連續性舒適性方便性與美觀等基本功能

3交叉路口得視交通需要以號誌輔以聲音告知行人應停止或行進

4除得提供設置灌木植栽及街道傢俱外不得設置其他有礙通行之設施

物並應設置中低光源之照明設施

（二）建築基地內留設之人行步道設計規定

1建築基地內留設之人行步道應與基地內之其他法定空地整體規劃並

與周邊之公共開放空間直接聯繫

2建築基地內留設之人行步道應與車行動線系統明確區分減少交通衝

擊

3建築基地內留設之人行步道地坪應平整每一街廓之各街角均應採無

附 3-4

障礙環境設計

三 交通運輸系統設計準則

交通運輸系統之設計應以提供具可行性及易行性之交通運輸方式為目標

透過道路功能等級之明確劃分各層級道路依其功能服務水準與周圍土地使用

之特性設置不同之車行空間寬度及景觀設計規定

（一）計畫道路標準斷面設計規定

本計畫區內道路斷面車道數及空間配置應參酌附圖二辦理其中

公共設施帶係供作佈設行道樹公車站牌售票亭變電箱路燈

自行車停車空間及各類街道傢俱之空間且計畫道路兩側均規定建築

物退縮供留設「沿街步道式開放空間」

（二）停車空間設計規定

1住宅區留設之停車位不得設置於指定留設開放空間臨計畫道路境界

線 15 公尺範圍內及防火間隔上「住三」住宅區應集中設置地下停

車場其出入口應設置於次要道路或私設通路上並與基地進出動線

開放空間整體設計

2公園兒童遊樂場用地內應留設自行車停放空間並設置自行車停放

架或類似防竊功能之保護設施

附圖二 計畫道路標準斷面圖

附 3-5

3路外公共停車場設計規定

（1）路外公共停車場應有植栽計畫舖面須全面使用透水性材料且

周圍應予綠化

（2）路外公共停車場除出入口處外四周應以綠化土堤或綠化材料

形成適當之圍籬

四 建築基地細分規模設計準則

「住一」「住二」住宅區開發規模如非完整街廓開發時應考量與鄰近基地

之關係並配合集中留設法定空地

五 建築量體配置高度造型色彩及風格設計準則

（一）建築物允建高度應依建築技術規則建築設計施工篇第 164 條規定計算

並檢討日照

（二）為配合遠景海岸山脈富變化的稜線建築物屋頂層及屋頂突出物應設

置斜屋頂且斜屋頂之投影面積不得小於建築面積之 80斜屋頂之

斜率原則上為1 至3 之間若經都市設計審議委員會認可係為設

計上之需要得調整之

（三）新建建築物之外牆造型及開窗形式應配合鄰屋設計

（四）為調和人造建築物與背景天空海洋山脈田野等色彩建築物屋

頂色牆壁色色彩為深色瓦對白色或淺灰

（五）「住一」「住二」住宅區若需裝置廣告物等附屬設施物應以不妨礙

通行及景觀為原則不得設置於指定留設開放空間及防火間隔上附

著於建築物上之高度不得低於 36 公尺廣告物大小以高度 3 公尺寬

度 06 公尺為限其餘規定依內政部「招牌廣告及樹立廣告管理辦法」

等相關規定辦理

（六）「住三」住宅區之廣告物等附屬設施應配合集合住宅建築設計統一

規範

六 環境保護設施設計準則

本計畫區內環境保護設施主要為污水處理設施及「住三」住宅區之垃圾貯存

空間其設計規定如后

（一）污水處理設施依建築技術規則施工篇第 49 條規定辦理

（二）每一單元（以街廓計）之「住二」住宅區開發時應至少設置一處垃

附 3-6

圾貯存空間集中收集處理垃圾

（三）垃圾貯存空間應面臨次要道路集中設置且不得設置於建築物主要出

入口旁垃圾貯存空間未臨接計畫道路時應留設 35 公尺寬之車道連

接計畫道路垃圾貯存空間位室內者車道淨寬應達 4 公尺以上且

應設置於地面層

（四）垃圾貯存空間應有適當之清洗（含排水措施）隔離設施以維護環境衛

生如位法定空地者應配合綠化設施美化

七 景觀計畫

景觀計畫目的在塑造本計畫區之整體都市景觀及舒適生活環境設計準則如

后

（一）計畫道路兩側之公共設施帶應於適當位置與間距處植栽喬木行道樹

（如附圖三）且依下列規定

1行道樹樹冠底離地淨高 2 公尺以上根部應保留適當之透水面積

2行道樹樹幹四周應舖設鏤空鑄鐵蓋板或透水設施且應與人行步道地

坪高程齊平

3每一街道應有一代表樹種並將其延續至該街道內之社區樹種以具

大型樹冠耐污染易維護為原則

（二）「沿街步道式開放空間」應利用綠化植栽作為道路與建築物間之緩衝

區且每一街廓之植栽應為同一或共同樹種

（三）「住三」住宅區指定留設之廣場式開放空間以集中配置為原則面積

至少 400 平方公尺且綠地面積至少佔 30長寬比不得超過 21且

應按開放空間面積每滿 64 平方公尺至少植栽喬木一棵其樹冠底離地

淨高 2 公尺以上

附 3-7

附圖三 道路斷面景觀示意圖

（四）公園兒童遊樂場用地景觀設計準則

1公園用地中央主要地區應提供一具多功能及多用途使用的大型活動

區域其他各分區應考量觀賞休閒運動遊戲及衛生等活動與功

能設施

2區內供公用設備及服務設施（如垃圾收集公共廁所）等使用之區域

應使用綠籬或樹叢適當圍蔽

3兒童遊樂場用地配置原則

（1）根據兒童活動尺寸荷重等設計

（2）採用複合式遊具使遊戲有連續性與變化

（3）按兒童年齡分類進行設計

（4）提供父母休憩看護設施以便就近照顧

（5）著重安全考量如彈性地板去除尖銳部分等措施

附 4-1

附件四 台東市都市計畫（豐榮豐樂地區）細部計畫

再發展地區土地開發管理要點

一 本要點依「台東市都市計畫（豐榮豐樂地區）細部計畫土地使用分區管

制計畫」第十二點規定訂定之

二 再發展區之土地權利關係人得擬具開發計畫提經臺東縣都市計畫委員會審

查通過後再依相關法令向主管建築機關申請開發建築

三 申請基地符合下列條件者始得依本要點辦理

（一）基地臨接計畫道路之長度在 20 公尺以上或達週界總長度六分之一且面

積達 1000 平方公尺以上者

（二）因鄰地已申請建築或基地條件特殊致未能符合前款規定者經臺東縣都

市計畫委員會同意後得不受前款規定限制

四 開發計畫應以書圖載明下列事項

（一）申請人姓名身份證字號及地址

（二）開發地區範圍面積及土地與建物使用現況

（三）土地使用及公共設施計畫其圖面比例尺不得小於 1600

（四）土地使用管制計畫

（五）都市設計事項得視實際需要依都市計畫定期通盤檢討實施辦法第八

條第二項之內容予以述明

（六）土地及地上物處理計畫

（七）事業及財務計畫

（八）實施進度

（九）全部土地權利關係人姓名住址權利證明文件及私有土地所有權人

同意書

（十）套繪土地使用計畫之地籍圖其比例尺不得小於 11200

五 依本要點申請整體開發時需以不小於申請開發總面積 20之土地折算為

回饋代金並於全部繳納後始得發照建築

附 4-2

前項代金之計算係以應回饋之土地面積乘以繳交當年度之土地公告現值

加四成為準

六 依本要點申請整體開發者得依下列公式核算其申請開發建築之基準容積

率但該基準容積不得大於 240

V=V0times（1+（V1-01）+ V2）（1-V1）≦240

其中 V回饋後之基準容積率

V0該分區之容積率（120）

V1回饋土地比例

V2獎勵係數（訂為 02）

七 本要點未規定事項悉依其他法令規定辦理

變更機關

業務承辦

人員

擬定機關

業務承辦

人員

業務單位

主管

業務單位

主管

規劃單位亞興測量有限公司

龍邑工程顧問股份有限公司

附 3-3

（3）主要出入口應與人行動線系統連接服務車輛及停車空間出入動

線應避免干擾人行動線與主要道路系統

（4）應採開放性設計如基於安全及管理之需要四周可設置綠籬或

綠化設施圍蔽高度不得超過 1 公尺

2其他相關規定

（1）開放空間入口須明顯標示或以其他設計方式強調入口意象加

強公眾使用之能見度

（2）開放空間之舖面應使用具透水性防滑耐壓易維護的材質

舖面設計應以街廓為單元整體規劃反映地區的特色與個性

（3）開放空間的設計應符合無障礙環境的要求

（4）開放空間應美化綠化其綠覆率應達 50以上

二 人行空間設計準則

人行空間目的在提供計畫區內居民一個不需要車輛即可通達區內各主要公

共設施或開放空間的步行安全動線系統本計畫區內配置之人行空間包括都市計

畫劃設之人行步道及建築基地內留設之人行步道兩者相互配合連接建構成

全區完整的人行步道系統提升居民移動之便利性本計畫區內人行空間設計準

則如后

（一）都市計畫劃設之人行步道設計規定

1人行步道之人行空間淨寬度不得小於 15 公尺

2應具連續性舒適性方便性與美觀等基本功能

3交叉路口得視交通需要以號誌輔以聲音告知行人應停止或行進

4除得提供設置灌木植栽及街道傢俱外不得設置其他有礙通行之設施

物並應設置中低光源之照明設施

（二）建築基地內留設之人行步道設計規定

1建築基地內留設之人行步道應與基地內之其他法定空地整體規劃並

與周邊之公共開放空間直接聯繫

2建築基地內留設之人行步道應與車行動線系統明確區分減少交通衝

擊

3建築基地內留設之人行步道地坪應平整每一街廓之各街角均應採無

附 3-4

障礙環境設計

三 交通運輸系統設計準則

交通運輸系統之設計應以提供具可行性及易行性之交通運輸方式為目標

透過道路功能等級之明確劃分各層級道路依其功能服務水準與周圍土地使用

之特性設置不同之車行空間寬度及景觀設計規定

（一）計畫道路標準斷面設計規定

本計畫區內道路斷面車道數及空間配置應參酌附圖二辦理其中

公共設施帶係供作佈設行道樹公車站牌售票亭變電箱路燈

自行車停車空間及各類街道傢俱之空間且計畫道路兩側均規定建築

物退縮供留設「沿街步道式開放空間」

（二）停車空間設計規定

1住宅區留設之停車位不得設置於指定留設開放空間臨計畫道路境界

線 15 公尺範圍內及防火間隔上「住三」住宅區應集中設置地下停

車場其出入口應設置於次要道路或私設通路上並與基地進出動線

開放空間整體設計

2公園兒童遊樂場用地內應留設自行車停放空間並設置自行車停放

架或類似防竊功能之保護設施

附圖二 計畫道路標準斷面圖

附 3-5

3路外公共停車場設計規定

（1）路外公共停車場應有植栽計畫舖面須全面使用透水性材料且

周圍應予綠化

（2）路外公共停車場除出入口處外四周應以綠化土堤或綠化材料

形成適當之圍籬

四 建築基地細分規模設計準則

「住一」「住二」住宅區開發規模如非完整街廓開發時應考量與鄰近基地

之關係並配合集中留設法定空地

五 建築量體配置高度造型色彩及風格設計準則

（一）建築物允建高度應依建築技術規則建築設計施工篇第 164 條規定計算

並檢討日照

（二）為配合遠景海岸山脈富變化的稜線建築物屋頂層及屋頂突出物應設

置斜屋頂且斜屋頂之投影面積不得小於建築面積之 80斜屋頂之

斜率原則上為1 至3 之間若經都市設計審議委員會認可係為設

計上之需要得調整之

（三）新建建築物之外牆造型及開窗形式應配合鄰屋設計

（四）為調和人造建築物與背景天空海洋山脈田野等色彩建築物屋

頂色牆壁色色彩為深色瓦對白色或淺灰

（五）「住一」「住二」住宅區若需裝置廣告物等附屬設施物應以不妨礙

通行及景觀為原則不得設置於指定留設開放空間及防火間隔上附

著於建築物上之高度不得低於 36 公尺廣告物大小以高度 3 公尺寬

度 06 公尺為限其餘規定依內政部「招牌廣告及樹立廣告管理辦法」

等相關規定辦理

（六）「住三」住宅區之廣告物等附屬設施應配合集合住宅建築設計統一

規範

六 環境保護設施設計準則

本計畫區內環境保護設施主要為污水處理設施及「住三」住宅區之垃圾貯存

空間其設計規定如后

（一）污水處理設施依建築技術規則施工篇第 49 條規定辦理

（二）每一單元（以街廓計）之「住二」住宅區開發時應至少設置一處垃

附 3-6

圾貯存空間集中收集處理垃圾

（三）垃圾貯存空間應面臨次要道路集中設置且不得設置於建築物主要出

入口旁垃圾貯存空間未臨接計畫道路時應留設 35 公尺寬之車道連

接計畫道路垃圾貯存空間位室內者車道淨寬應達 4 公尺以上且

應設置於地面層

（四）垃圾貯存空間應有適當之清洗（含排水措施）隔離設施以維護環境衛

生如位法定空地者應配合綠化設施美化

七 景觀計畫

景觀計畫目的在塑造本計畫區之整體都市景觀及舒適生活環境設計準則如

后

（一）計畫道路兩側之公共設施帶應於適當位置與間距處植栽喬木行道樹

（如附圖三）且依下列規定

1行道樹樹冠底離地淨高 2 公尺以上根部應保留適當之透水面積

2行道樹樹幹四周應舖設鏤空鑄鐵蓋板或透水設施且應與人行步道地

坪高程齊平

3每一街道應有一代表樹種並將其延續至該街道內之社區樹種以具

大型樹冠耐污染易維護為原則

（二）「沿街步道式開放空間」應利用綠化植栽作為道路與建築物間之緩衝

區且每一街廓之植栽應為同一或共同樹種

（三）「住三」住宅區指定留設之廣場式開放空間以集中配置為原則面積

至少 400 平方公尺且綠地面積至少佔 30長寬比不得超過 21且

應按開放空間面積每滿 64 平方公尺至少植栽喬木一棵其樹冠底離地

淨高 2 公尺以上

附 3-7

附圖三 道路斷面景觀示意圖

（四）公園兒童遊樂場用地景觀設計準則

1公園用地中央主要地區應提供一具多功能及多用途使用的大型活動

區域其他各分區應考量觀賞休閒運動遊戲及衛生等活動與功

能設施

2區內供公用設備及服務設施（如垃圾收集公共廁所）等使用之區域

應使用綠籬或樹叢適當圍蔽

3兒童遊樂場用地配置原則

（1）根據兒童活動尺寸荷重等設計

（2）採用複合式遊具使遊戲有連續性與變化

（3）按兒童年齡分類進行設計

（4）提供父母休憩看護設施以便就近照顧

（5）著重安全考量如彈性地板去除尖銳部分等措施

附 4-1

附件四 台東市都市計畫（豐榮豐樂地區）細部計畫

再發展地區土地開發管理要點

一 本要點依「台東市都市計畫（豐榮豐樂地區）細部計畫土地使用分區管

制計畫」第十二點規定訂定之

二 再發展區之土地權利關係人得擬具開發計畫提經臺東縣都市計畫委員會審

查通過後再依相關法令向主管建築機關申請開發建築

三 申請基地符合下列條件者始得依本要點辦理

（一）基地臨接計畫道路之長度在 20 公尺以上或達週界總長度六分之一且面

積達 1000 平方公尺以上者

（二）因鄰地已申請建築或基地條件特殊致未能符合前款規定者經臺東縣都

市計畫委員會同意後得不受前款規定限制

四 開發計畫應以書圖載明下列事項

（一）申請人姓名身份證字號及地址

（二）開發地區範圍面積及土地與建物使用現況

（三）土地使用及公共設施計畫其圖面比例尺不得小於 1600

（四）土地使用管制計畫

（五）都市設計事項得視實際需要依都市計畫定期通盤檢討實施辦法第八

條第二項之內容予以述明

（六）土地及地上物處理計畫

（七）事業及財務計畫

（八）實施進度

（九）全部土地權利關係人姓名住址權利證明文件及私有土地所有權人

同意書

（十）套繪土地使用計畫之地籍圖其比例尺不得小於 11200

五 依本要點申請整體開發時需以不小於申請開發總面積 20之土地折算為

回饋代金並於全部繳納後始得發照建築

附 4-2

前項代金之計算係以應回饋之土地面積乘以繳交當年度之土地公告現值

加四成為準

六 依本要點申請整體開發者得依下列公式核算其申請開發建築之基準容積

率但該基準容積不得大於 240

V=V0times（1+（V1-01）+ V2）（1-V1）≦240

其中 V回饋後之基準容積率

V0該分區之容積率（120）

V1回饋土地比例

V2獎勵係數（訂為 02）

七 本要點未規定事項悉依其他法令規定辦理

變更機關

業務承辦

人員

擬定機關

業務承辦

人員

業務單位

主管

業務單位

主管

規劃單位亞興測量有限公司

龍邑工程顧問股份有限公司

附 3-4

障礙環境設計

三 交通運輸系統設計準則

交通運輸系統之設計應以提供具可行性及易行性之交通運輸方式為目標

透過道路功能等級之明確劃分各層級道路依其功能服務水準與周圍土地使用

之特性設置不同之車行空間寬度及景觀設計規定

（一）計畫道路標準斷面設計規定

本計畫區內道路斷面車道數及空間配置應參酌附圖二辦理其中

公共設施帶係供作佈設行道樹公車站牌售票亭變電箱路燈

自行車停車空間及各類街道傢俱之空間且計畫道路兩側均規定建築

物退縮供留設「沿街步道式開放空間」

（二）停車空間設計規定

1住宅區留設之停車位不得設置於指定留設開放空間臨計畫道路境界

線 15 公尺範圍內及防火間隔上「住三」住宅區應集中設置地下停

車場其出入口應設置於次要道路或私設通路上並與基地進出動線

開放空間整體設計

2公園兒童遊樂場用地內應留設自行車停放空間並設置自行車停放

架或類似防竊功能之保護設施

附圖二 計畫道路標準斷面圖

附 3-5

3路外公共停車場設計規定

（1）路外公共停車場應有植栽計畫舖面須全面使用透水性材料且

周圍應予綠化

（2）路外公共停車場除出入口處外四周應以綠化土堤或綠化材料

形成適當之圍籬

四 建築基地細分規模設計準則

「住一」「住二」住宅區開發規模如非完整街廓開發時應考量與鄰近基地

之關係並配合集中留設法定空地

五 建築量體配置高度造型色彩及風格設計準則

（一）建築物允建高度應依建築技術規則建築設計施工篇第 164 條規定計算

並檢討日照

（二）為配合遠景海岸山脈富變化的稜線建築物屋頂層及屋頂突出物應設

置斜屋頂且斜屋頂之投影面積不得小於建築面積之 80斜屋頂之

斜率原則上為1 至3 之間若經都市設計審議委員會認可係為設

計上之需要得調整之

（三）新建建築物之外牆造型及開窗形式應配合鄰屋設計

（四）為調和人造建築物與背景天空海洋山脈田野等色彩建築物屋

頂色牆壁色色彩為深色瓦對白色或淺灰

（五）「住一」「住二」住宅區若需裝置廣告物等附屬設施物應以不妨礙

通行及景觀為原則不得設置於指定留設開放空間及防火間隔上附

著於建築物上之高度不得低於 36 公尺廣告物大小以高度 3 公尺寬

度 06 公尺為限其餘規定依內政部「招牌廣告及樹立廣告管理辦法」

等相關規定辦理

（六）「住三」住宅區之廣告物等附屬設施應配合集合住宅建築設計統一

規範

六 環境保護設施設計準則

本計畫區內環境保護設施主要為污水處理設施及「住三」住宅區之垃圾貯存

空間其設計規定如后

（一）污水處理設施依建築技術規則施工篇第 49 條規定辦理

（二）每一單元（以街廓計）之「住二」住宅區開發時應至少設置一處垃

附 3-6

圾貯存空間集中收集處理垃圾

（三）垃圾貯存空間應面臨次要道路集中設置且不得設置於建築物主要出

入口旁垃圾貯存空間未臨接計畫道路時應留設 35 公尺寬之車道連

接計畫道路垃圾貯存空間位室內者車道淨寬應達 4 公尺以上且

應設置於地面層

（四）垃圾貯存空間應有適當之清洗（含排水措施）隔離設施以維護環境衛

生如位法定空地者應配合綠化設施美化

七 景觀計畫

景觀計畫目的在塑造本計畫區之整體都市景觀及舒適生活環境設計準則如

后

（一）計畫道路兩側之公共設施帶應於適當位置與間距處植栽喬木行道樹

（如附圖三）且依下列規定

1行道樹樹冠底離地淨高 2 公尺以上根部應保留適當之透水面積

2行道樹樹幹四周應舖設鏤空鑄鐵蓋板或透水設施且應與人行步道地

坪高程齊平

3每一街道應有一代表樹種並將其延續至該街道內之社區樹種以具

大型樹冠耐污染易維護為原則

（二）「沿街步道式開放空間」應利用綠化植栽作為道路與建築物間之緩衝

區且每一街廓之植栽應為同一或共同樹種

（三）「住三」住宅區指定留設之廣場式開放空間以集中配置為原則面積

至少 400 平方公尺且綠地面積至少佔 30長寬比不得超過 21且

應按開放空間面積每滿 64 平方公尺至少植栽喬木一棵其樹冠底離地

淨高 2 公尺以上

附 3-7

附圖三 道路斷面景觀示意圖

（四）公園兒童遊樂場用地景觀設計準則

1公園用地中央主要地區應提供一具多功能及多用途使用的大型活動

區域其他各分區應考量觀賞休閒運動遊戲及衛生等活動與功

能設施

2區內供公用設備及服務設施（如垃圾收集公共廁所）等使用之區域

應使用綠籬或樹叢適當圍蔽

3兒童遊樂場用地配置原則

（1）根據兒童活動尺寸荷重等設計

（2）採用複合式遊具使遊戲有連續性與變化

（3）按兒童年齡分類進行設計

（4）提供父母休憩看護設施以便就近照顧

（5）著重安全考量如彈性地板去除尖銳部分等措施

附 4-1

附件四 台東市都市計畫（豐榮豐樂地區）細部計畫

再發展地區土地開發管理要點

一 本要點依「台東市都市計畫（豐榮豐樂地區）細部計畫土地使用分區管

制計畫」第十二點規定訂定之

二 再發展區之土地權利關係人得擬具開發計畫提經臺東縣都市計畫委員會審

查通過後再依相關法令向主管建築機關申請開發建築

三 申請基地符合下列條件者始得依本要點辦理

（一）基地臨接計畫道路之長度在 20 公尺以上或達週界總長度六分之一且面

積達 1000 平方公尺以上者

（二）因鄰地已申請建築或基地條件特殊致未能符合前款規定者經臺東縣都

市計畫委員會同意後得不受前款規定限制

四 開發計畫應以書圖載明下列事項

（一）申請人姓名身份證字號及地址

（二）開發地區範圍面積及土地與建物使用現況

（三）土地使用及公共設施計畫其圖面比例尺不得小於 1600

（四）土地使用管制計畫

（五）都市設計事項得視實際需要依都市計畫定期通盤檢討實施辦法第八

條第二項之內容予以述明

（六）土地及地上物處理計畫

（七）事業及財務計畫

（八）實施進度

（九）全部土地權利關係人姓名住址權利證明文件及私有土地所有權人

同意書

（十）套繪土地使用計畫之地籍圖其比例尺不得小於 11200

五 依本要點申請整體開發時需以不小於申請開發總面積 20之土地折算為

回饋代金並於全部繳納後始得發照建築

附 4-2

前項代金之計算係以應回饋之土地面積乘以繳交當年度之土地公告現值

加四成為準

六 依本要點申請整體開發者得依下列公式核算其申請開發建築之基準容積

率但該基準容積不得大於 240

V=V0times（1+（V1-01）+ V2）（1-V1）≦240

其中 V回饋後之基準容積率

V0該分區之容積率（120）

V1回饋土地比例

V2獎勵係數（訂為 02）

七 本要點未規定事項悉依其他法令規定辦理

變更機關

業務承辦

人員

擬定機關

業務承辦

人員

業務單位

主管

業務單位

主管

規劃單位亞興測量有限公司

龍邑工程顧問股份有限公司

附 3-5

3路外公共停車場設計規定

（1）路外公共停車場應有植栽計畫舖面須全面使用透水性材料且

周圍應予綠化

（2）路外公共停車場除出入口處外四周應以綠化土堤或綠化材料

形成適當之圍籬

四 建築基地細分規模設計準則

「住一」「住二」住宅區開發規模如非完整街廓開發時應考量與鄰近基地

之關係並配合集中留設法定空地

五 建築量體配置高度造型色彩及風格設計準則

（一）建築物允建高度應依建築技術規則建築設計施工篇第 164 條規定計算

並檢討日照

（二）為配合遠景海岸山脈富變化的稜線建築物屋頂層及屋頂突出物應設

置斜屋頂且斜屋頂之投影面積不得小於建築面積之 80斜屋頂之

斜率原則上為1 至3 之間若經都市設計審議委員會認可係為設

計上之需要得調整之

（三）新建建築物之外牆造型及開窗形式應配合鄰屋設計

（四）為調和人造建築物與背景天空海洋山脈田野等色彩建築物屋

頂色牆壁色色彩為深色瓦對白色或淺灰

（五）「住一」「住二」住宅區若需裝置廣告物等附屬設施物應以不妨礙

通行及景觀為原則不得設置於指定留設開放空間及防火間隔上附

著於建築物上之高度不得低於 36 公尺廣告物大小以高度 3 公尺寬

度 06 公尺為限其餘規定依內政部「招牌廣告及樹立廣告管理辦法」

等相關規定辦理

（六）「住三」住宅區之廣告物等附屬設施應配合集合住宅建築設計統一

規範

六 環境保護設施設計準則

本計畫區內環境保護設施主要為污水處理設施及「住三」住宅區之垃圾貯存

空間其設計規定如后

（一）污水處理設施依建築技術規則施工篇第 49 條規定辦理

（二）每一單元（以街廓計）之「住二」住宅區開發時應至少設置一處垃

附 3-6

圾貯存空間集中收集處理垃圾

（三）垃圾貯存空間應面臨次要道路集中設置且不得設置於建築物主要出

入口旁垃圾貯存空間未臨接計畫道路時應留設 35 公尺寬之車道連

接計畫道路垃圾貯存空間位室內者車道淨寬應達 4 公尺以上且

應設置於地面層

（四）垃圾貯存空間應有適當之清洗（含排水措施）隔離設施以維護環境衛

生如位法定空地者應配合綠化設施美化

七 景觀計畫

景觀計畫目的在塑造本計畫區之整體都市景觀及舒適生活環境設計準則如

后

（一）計畫道路兩側之公共設施帶應於適當位置與間距處植栽喬木行道樹

（如附圖三）且依下列規定

1行道樹樹冠底離地淨高 2 公尺以上根部應保留適當之透水面積

2行道樹樹幹四周應舖設鏤空鑄鐵蓋板或透水設施且應與人行步道地

坪高程齊平

3每一街道應有一代表樹種並將其延續至該街道內之社區樹種以具

大型樹冠耐污染易維護為原則

（二）「沿街步道式開放空間」應利用綠化植栽作為道路與建築物間之緩衝

區且每一街廓之植栽應為同一或共同樹種

（三）「住三」住宅區指定留設之廣場式開放空間以集中配置為原則面積

至少 400 平方公尺且綠地面積至少佔 30長寬比不得超過 21且

應按開放空間面積每滿 64 平方公尺至少植栽喬木一棵其樹冠底離地

淨高 2 公尺以上

附 3-7

附圖三 道路斷面景觀示意圖

（四）公園兒童遊樂場用地景觀設計準則

1公園用地中央主要地區應提供一具多功能及多用途使用的大型活動

區域其他各分區應考量觀賞休閒運動遊戲及衛生等活動與功

能設施

2區內供公用設備及服務設施（如垃圾收集公共廁所）等使用之區域

應使用綠籬或樹叢適當圍蔽

3兒童遊樂場用地配置原則

（1）根據兒童活動尺寸荷重等設計

（2）採用複合式遊具使遊戲有連續性與變化

（3）按兒童年齡分類進行設計

（4）提供父母休憩看護設施以便就近照顧

（5）著重安全考量如彈性地板去除尖銳部分等措施

附 4-1

附件四 台東市都市計畫（豐榮豐樂地區）細部計畫

再發展地區土地開發管理要點

一 本要點依「台東市都市計畫（豐榮豐樂地區）細部計畫土地使用分區管

制計畫」第十二點規定訂定之

二 再發展區之土地權利關係人得擬具開發計畫提經臺東縣都市計畫委員會審

查通過後再依相關法令向主管建築機關申請開發建築

三 申請基地符合下列條件者始得依本要點辦理

（一）基地臨接計畫道路之長度在 20 公尺以上或達週界總長度六分之一且面

積達 1000 平方公尺以上者

（二）因鄰地已申請建築或基地條件特殊致未能符合前款規定者經臺東縣都

市計畫委員會同意後得不受前款規定限制

四 開發計畫應以書圖載明下列事項

（一）申請人姓名身份證字號及地址

（二）開發地區範圍面積及土地與建物使用現況

（三）土地使用及公共設施計畫其圖面比例尺不得小於 1600

（四）土地使用管制計畫

（五）都市設計事項得視實際需要依都市計畫定期通盤檢討實施辦法第八

條第二項之內容予以述明

（六）土地及地上物處理計畫

（七）事業及財務計畫

（八）實施進度

（九）全部土地權利關係人姓名住址權利證明文件及私有土地所有權人

同意書

（十）套繪土地使用計畫之地籍圖其比例尺不得小於 11200

五 依本要點申請整體開發時需以不小於申請開發總面積 20之土地折算為

回饋代金並於全部繳納後始得發照建築

附 4-2

前項代金之計算係以應回饋之土地面積乘以繳交當年度之土地公告現值

加四成為準

六 依本要點申請整體開發者得依下列公式核算其申請開發建築之基準容積

率但該基準容積不得大於 240

V=V0times（1+（V1-01）+ V2）（1-V1）≦240

其中 V回饋後之基準容積率

V0該分區之容積率（120）

V1回饋土地比例

V2獎勵係數（訂為 02）

七 本要點未規定事項悉依其他法令規定辦理

變更機關

業務承辦

人員

擬定機關

業務承辦

人員

業務單位

主管

業務單位

主管

規劃單位亞興測量有限公司

龍邑工程顧問股份有限公司

附 3-6

圾貯存空間集中收集處理垃圾

（三）垃圾貯存空間應面臨次要道路集中設置且不得設置於建築物主要出

入口旁垃圾貯存空間未臨接計畫道路時應留設 35 公尺寬之車道連

接計畫道路垃圾貯存空間位室內者車道淨寬應達 4 公尺以上且

應設置於地面層

（四）垃圾貯存空間應有適當之清洗（含排水措施）隔離設施以維護環境衛

生如位法定空地者應配合綠化設施美化

七 景觀計畫

景觀計畫目的在塑造本計畫區之整體都市景觀及舒適生活環境設計準則如

后

（一）計畫道路兩側之公共設施帶應於適當位置與間距處植栽喬木行道樹

（如附圖三）且依下列規定

1行道樹樹冠底離地淨高 2 公尺以上根部應保留適當之透水面積

2行道樹樹幹四周應舖設鏤空鑄鐵蓋板或透水設施且應與人行步道地

坪高程齊平

3每一街道應有一代表樹種並將其延續至該街道內之社區樹種以具

大型樹冠耐污染易維護為原則

（二）「沿街步道式開放空間」應利用綠化植栽作為道路與建築物間之緩衝

區且每一街廓之植栽應為同一或共同樹種

（三）「住三」住宅區指定留設之廣場式開放空間以集中配置為原則面積

至少 400 平方公尺且綠地面積至少佔 30長寬比不得超過 21且

應按開放空間面積每滿 64 平方公尺至少植栽喬木一棵其樹冠底離地

淨高 2 公尺以上

附 3-7

附圖三 道路斷面景觀示意圖

（四）公園兒童遊樂場用地景觀設計準則

1公園用地中央主要地區應提供一具多功能及多用途使用的大型活動

區域其他各分區應考量觀賞休閒運動遊戲及衛生等活動與功

能設施

2區內供公用設備及服務設施（如垃圾收集公共廁所）等使用之區域

應使用綠籬或樹叢適當圍蔽

3兒童遊樂場用地配置原則

（1）根據兒童活動尺寸荷重等設計

（2）採用複合式遊具使遊戲有連續性與變化

（3）按兒童年齡分類進行設計

（4）提供父母休憩看護設施以便就近照顧

（5）著重安全考量如彈性地板去除尖銳部分等措施

附 4-1

附件四 台東市都市計畫（豐榮豐樂地區）細部計畫

再發展地區土地開發管理要點

一 本要點依「台東市都市計畫（豐榮豐樂地區）細部計畫土地使用分區管

制計畫」第十二點規定訂定之

二 再發展區之土地權利關係人得擬具開發計畫提經臺東縣都市計畫委員會審

查通過後再依相關法令向主管建築機關申請開發建築

三 申請基地符合下列條件者始得依本要點辦理

（一）基地臨接計畫道路之長度在 20 公尺以上或達週界總長度六分之一且面

積達 1000 平方公尺以上者

（二）因鄰地已申請建築或基地條件特殊致未能符合前款規定者經臺東縣都

市計畫委員會同意後得不受前款規定限制

四 開發計畫應以書圖載明下列事項

（一）申請人姓名身份證字號及地址

（二）開發地區範圍面積及土地與建物使用現況

（三）土地使用及公共設施計畫其圖面比例尺不得小於 1600

（四）土地使用管制計畫

（五）都市設計事項得視實際需要依都市計畫定期通盤檢討實施辦法第八

條第二項之內容予以述明

（六）土地及地上物處理計畫

（七）事業及財務計畫

（八）實施進度

（九）全部土地權利關係人姓名住址權利證明文件及私有土地所有權人

同意書

（十）套繪土地使用計畫之地籍圖其比例尺不得小於 11200

五 依本要點申請整體開發時需以不小於申請開發總面積 20之土地折算為

回饋代金並於全部繳納後始得發照建築

附 4-2

前項代金之計算係以應回饋之土地面積乘以繳交當年度之土地公告現值

加四成為準

六 依本要點申請整體開發者得依下列公式核算其申請開發建築之基準容積

率但該基準容積不得大於 240

V=V0times（1+（V1-01）+ V2）（1-V1）≦240

其中 V回饋後之基準容積率

V0該分區之容積率（120）

V1回饋土地比例

V2獎勵係數（訂為 02）

七 本要點未規定事項悉依其他法令規定辦理

變更機關

業務承辦

人員

擬定機關

業務承辦

人員

業務單位

主管

業務單位

主管

規劃單位亞興測量有限公司

龍邑工程顧問股份有限公司

附 3-7

附圖三 道路斷面景觀示意圖

（四）公園兒童遊樂場用地景觀設計準則

1公園用地中央主要地區應提供一具多功能及多用途使用的大型活動

區域其他各分區應考量觀賞休閒運動遊戲及衛生等活動與功

能設施

2區內供公用設備及服務設施（如垃圾收集公共廁所）等使用之區域

應使用綠籬或樹叢適當圍蔽

3兒童遊樂場用地配置原則

（1）根據兒童活動尺寸荷重等設計

（2）採用複合式遊具使遊戲有連續性與變化

（3）按兒童年齡分類進行設計

（4）提供父母休憩看護設施以便就近照顧

（5）著重安全考量如彈性地板去除尖銳部分等措施

附 4-1

附件四 台東市都市計畫（豐榮豐樂地區）細部計畫

再發展地區土地開發管理要點

一 本要點依「台東市都市計畫（豐榮豐樂地區）細部計畫土地使用分區管

制計畫」第十二點規定訂定之

二 再發展區之土地權利關係人得擬具開發計畫提經臺東縣都市計畫委員會審

查通過後再依相關法令向主管建築機關申請開發建築

三 申請基地符合下列條件者始得依本要點辦理

（一）基地臨接計畫道路之長度在 20 公尺以上或達週界總長度六分之一且面

積達 1000 平方公尺以上者

（二）因鄰地已申請建築或基地條件特殊致未能符合前款規定者經臺東縣都

市計畫委員會同意後得不受前款規定限制

四 開發計畫應以書圖載明下列事項

（一）申請人姓名身份證字號及地址

（二）開發地區範圍面積及土地與建物使用現況

（三）土地使用及公共設施計畫其圖面比例尺不得小於 1600

（四）土地使用管制計畫

（五）都市設計事項得視實際需要依都市計畫定期通盤檢討實施辦法第八

條第二項之內容予以述明

（六）土地及地上物處理計畫

（七）事業及財務計畫

（八）實施進度

（九）全部土地權利關係人姓名住址權利證明文件及私有土地所有權人

同意書

（十）套繪土地使用計畫之地籍圖其比例尺不得小於 11200

五 依本要點申請整體開發時需以不小於申請開發總面積 20之土地折算為

回饋代金並於全部繳納後始得發照建築

附 4-2

前項代金之計算係以應回饋之土地面積乘以繳交當年度之土地公告現值

加四成為準

六 依本要點申請整體開發者得依下列公式核算其申請開發建築之基準容積

率但該基準容積不得大於 240

V=V0times（1+（V1-01）+ V2）（1-V1）≦240

其中 V回饋後之基準容積率

V0該分區之容積率（120）

V1回饋土地比例

V2獎勵係數（訂為 02）

七 本要點未規定事項悉依其他法令規定辦理

變更機關

業務承辦

人員

擬定機關

業務承辦

人員

業務單位

主管

業務單位

主管

規劃單位亞興測量有限公司

龍邑工程顧問股份有限公司

附 4-1

附件四 台東市都市計畫（豐榮豐樂地區）細部計畫

再發展地區土地開發管理要點

一 本要點依「台東市都市計畫（豐榮豐樂地區）細部計畫土地使用分區管

制計畫」第十二點規定訂定之

二 再發展區之土地權利關係人得擬具開發計畫提經臺東縣都市計畫委員會審

查通過後再依相關法令向主管建築機關申請開發建築

三 申請基地符合下列條件者始得依本要點辦理

（一）基地臨接計畫道路之長度在 20 公尺以上或達週界總長度六分之一且面

積達 1000 平方公尺以上者

（二）因鄰地已申請建築或基地條件特殊致未能符合前款規定者經臺東縣都

市計畫委員會同意後得不受前款規定限制

四 開發計畫應以書圖載明下列事項

（一）申請人姓名身份證字號及地址

（二）開發地區範圍面積及土地與建物使用現況

（三）土地使用及公共設施計畫其圖面比例尺不得小於 1600

（四）土地使用管制計畫

（五）都市設計事項得視實際需要依都市計畫定期通盤檢討實施辦法第八

條第二項之內容予以述明

（六）土地及地上物處理計畫

（七）事業及財務計畫

（八）實施進度

（九）全部土地權利關係人姓名住址權利證明文件及私有土地所有權人

同意書

（十）套繪土地使用計畫之地籍圖其比例尺不得小於 11200

五 依本要點申請整體開發時需以不小於申請開發總面積 20之土地折算為

回饋代金並於全部繳納後始得發照建築

附 4-2

前項代金之計算係以應回饋之土地面積乘以繳交當年度之土地公告現值

加四成為準

六 依本要點申請整體開發者得依下列公式核算其申請開發建築之基準容積

率但該基準容積不得大於 240

V=V0times（1+（V1-01）+ V2）（1-V1）≦240

其中 V回饋後之基準容積率

V0該分區之容積率（120）

V1回饋土地比例

V2獎勵係數（訂為 02）

七 本要點未規定事項悉依其他法令規定辦理

變更機關

業務承辦

人員

擬定機關

業務承辦

人員

業務單位

主管

業務單位

主管

規劃單位亞興測量有限公司

龍邑工程顧問股份有限公司

附 4-2

前項代金之計算係以應回饋之土地面積乘以繳交當年度之土地公告現值

加四成為準

六 依本要點申請整體開發者得依下列公式核算其申請開發建築之基準容積

率但該基準容積不得大於 240

V=V0times（1+（V1-01）+ V2）（1-V1）≦240

其中 V回饋後之基準容積率

V0該分區之容積率（120）

V1回饋土地比例

V2獎勵係數（訂為 02）

七 本要點未規定事項悉依其他法令規定辦理

變更機關

業務承辦

人員

擬定機關

業務承辦

人員

業務單位

主管

業務單位

主管

規劃單位亞興測量有限公司

龍邑工程顧問股份有限公司

變更機關

業務承辦

人員

擬定機關

業務承辦

人員

業務單位

主管

業務單位

主管

規劃單位亞興測量有限公司

龍邑工程顧問股份有限公司