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LEGISLAÇÃO PUBLICADA NO DIÁRIO DA REPÚBLICA

Aprovação da orgânica do Instituto da Habitação e da Reabilitação Urbana, I. P. – Decreto-Lei n.º 175/2012. D.R. n.º 149, Série I de 2012-08-02. Texto integral: >>>

Primeira alteração ao Decreto-Lei n.º 307/2009, de 23 de Outubro, que estabelece o regime jurídico da reabilitação urbana, e à 54.ª alteração ao Código Civil, aprovando medidas destinadas a agilizar e a dinamizar a reabilitação urbana – Lei n.º 32/2012. D.R. n.º 157, Série I de 2012-08-14. Texto integral: >>> Revisão do regime jurídico do arrendamento urbano, alterando o Código Civil, o Código de Processo Civil e a Lei n.º 6/2006, de 27 de Fevereiro – Lei n.º 31/2012. D.R. n.º 157, Série I de 2012-08-14. Texto integral: >>>

Segunda alteração ao Decreto-Lei n.º 157/2006, de 8 de Agosto, que aprova o regime jurídico das obras em prédios arrendados – Lei n.º 30/2012. D.R. n.º 157, Série I de 2012-08-14. Texto integral: >>>

Aprovação do regime excepcional e temporário, que vigorará até 1 de Julho de 2016, da liberação das cauções prestadas para garantia da execução de contratos de empreitada de obras públicas e do exacto e pontual cumprimento de todas as obrigações legais e contratuais que deles decorrem para o empreiteiro – Decreto-Lei n.º 190/2012. D.R. n.º 162, Série I de 2012-08-22. Texto integral: >>>

Benfeitorias em loteamento ilegal – Acórdão de 05.07.2012:

“Os direitos conferidos pelo art. 1273º do CC ao possuidor pelas benfeitorias realizadas na coisa possuída pressupõem uma posse em nome próprio – e não uma situação de mera detenção: assim, a alienação do direito de comproprie-dade em certo imóvel – que constituía a base para o informal exercício por determinado consorte de poderes de

uso e fruição sobre lote ilegalmente destacado, no qual incorporaram deter-minadas edificações clandestinas – implica que esses consortes tenham perdido a situação possessória de que gozavam nos termos daquele direito real de compropriedade, não podendo, assim, invocar em seu benefício o regime estatuído no referido preceito legal.

(continuação na página seguinte)

EDIÇÃO JULHO/AGOSTO | 2012 | Direito Imobiliário

RECENTES DECISÕES DOS TRIBUNAIS SUPERIORES

I - Acórdãos do Supremo Tribunal de Justiça

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Estando em causa um loteamento ilegal e construções clandestinas, realizadas no lote fisicamente delimitado, com violação manifesta das regras urbanísticas, se o interessado não alegar e provar a expectativa razoável de uma legalização administrativa que previna os riscos de demolição coerciva não podem qualificar-se tais construções como benfeitorias úteis, nem invocar-se que o respectivo valor enriquece injustificadamente o conjunto dos consortes reivindicantes do prédio comum.

Como se afirma no Acordão de 10/7/08, proferido pelo STJ no P. 08A249, a propósi-to de uma situação análoga de construção edificada em violação das regras urbanísticas: Em condições normais, tratar-se-ia de uma benfeitoria útil, (…). Porém, tal aumento de valor não constitui um facto notório, porque se trata de um loteamento ilegal, não tendo o Autor alegado sequer que a casa construída ilegalmente é passível de ser legalizada, sendo certo que pode ter de vir a ser demolida (…). Daí que não se possa considerar que o Autor tenha direito a ser indemnizado por benfeitorias ou mesmo por via do enriqueci-mento sem causa.” Texto integral: >>>

Responsabilidade por defeitos de obra e ónus de prova de existência dos mesmos – Acórdão de 05.07.2012:

“(…) Provado que o prédio em causa foi edificado pela sociedade dele proprietária e por ela comercializado, a circunstância de na construção terem colaborado outras empre-sas com as quais a ré celebrava contratos de empreitada não lhe retira a responsabilidade enquanto dona de obra e construtora face aos compradores com quem contratou a venda doimóvel ou das suas fracções, sem prejuízo do direito de regresso que a construtora possa exigir aos subempreiteiros pelos defeitos que tenham sido causados por estes (…).

Do exposto decorre que as disposições aplicáveis ao caso são os artigos 1224.º e 1225.º do Código Civil e, por conseguinte, a excepção de caducidade não poderia deixar de improceder por não ter decorrido desde o momento da denúncia do defeito (Novembro 2002) até ao momento em que a acção foi proposta (16-10-2003) o prazo de um ano.

Refira-se que estes preceitos não deixariam de se aplicar, segundo se afigura, ao caso, aqui não provado, em que uma empresa constru-tora assume a construção de uma obra ainda que a obra venha a ser na totalidade edificada por subempreiteiros. A construção da obra sem defeitos é da responsabilidade do empre-iteiro/construtor e é a ele que os compradores se devem dirigir independentemente do facto de o construtor haver, por subempreitada, cometido a totalidade ou parte da execução da obra a terceiros.

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RECENTES DECISÕES DOS TRIBUNAIS SUPERIORES (continuação)

I - Acórdãos do Supremo Tribunal de Justiça (continuação)

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O autor logrou provar a existência de defeitos que eram graves e também a sua causa; na verdade, cumpria ao autor o ónus de provar a existência de defeitos (artigo 342.º do Có-digo Civil); mas já não lhe cumpria provaras causas dos defeitos da obra, e muito menos obviamente as causas técnicas dos defeitos, o que constitui mais uma acrescida razão para que seja considerado irrelevante para o com-prador do imóvel defeituoso que o erro con-creto de execução tenha sido causado por um sub-empreiteiro e não pelo próprio construtor/vendedor.

A este propósito - o do ónus da prova - refere Lebre de Freitas, (…) ”o dono da obra não tem, pois, de provar que o defeito, oculto à data da entrega da obra, que nesta se vem a verificar, se deve à execução da empreitada, à concep-ção do projecto ou à implantação deste no solo: apenas lhe cabe provar a existência do defeito, na parte do prédio em que interveio, e a sua gravidade. O resto, isto é, a prova dos factos excludentes da responsabilidade do empreiteiro pelo facto danoso assim verificado, é com o empreiteiro. O entendimento inverso (…) levaria, sem qualquer justificação racional, a onerar o credor com uma prova que, nos termos gerais, não lhe cabe suportar (…)”. Texto integral: >>>

Inexigibilidade de uso efectivo de locado deteriorado – Acórdão de 03.07.2012:

“Tendo-se iniciado no domínio do RAU o funda-mento invocado para a resolução do contrato de arrendamento, o qual se prolongou no âmbito da lei nova (NRAU), sem que o senho-rio tenha até então suscitado a resolução do contrato, é aplicável ao caso o regime do NRAU, aprovado pela Lei n.º 6/2006, de 27/02 (…).

(…) É fundamento de resolução do contrato de arrendamento pelo senhorio o incumprimento que, pela sua gravidade ou consequências, torne inexigível à outra parte a manutenção do arrendamento, designadamente o “não uso do prédio por mais de um ano, salvo nos casos previstos no n.º 2 do artigo 1072º”.

Assim, sobre o locatário recai o dever jurídico de uso efectivo do locado, em ordem a evitar a desvalorização que está normalmente associada ao não uso – cfr. Luís Menezes Leitão, Arrendamento Urbano, 3ª ed., pág. 99.

Ora, deriva com clareza da factualidade provada que os réus não habitam no locado, pelo menos, e de forma ininterrupta, desde 2004, (…).

Alegaram, porém, os réus na contestação que deixaram de habitar o imóvel dada a falta de condições de habitabilidade do mesmo, sendo tal imputável ao locador, e que, após a realiza-ção das obras de reparação, não lhes foram entregues as novas chaves do locado.

(continuação na página seguinte)

RECENTES DECISÕES DOS TRIBUNAIS SUPERIORES (continuação)

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I - Acórdãos do Supremo Tribunal de Justiça (continuação)

II - Acórdãos do Tribunal da Relação de Lisboa

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RECENTES DECISÕES DOS TRIBUNAIS SUPERIORES (continuação)

II - Acórdãos do Tribunal da Relação de Lisboa (continuação)

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Estatui o citado art. 1072º, n.º 2, al. a) do C. Civil, que: “1 – O arrendatário deve usar efec-tivamente a coisa para o fim contratado, não deixando de a utilizar por mais de um ano. 2 – O não uso pelo arrendatário é lícito: a) Em caso de força maior ou de doença”. E prescreve o art. 428º, n.º 1, do C. Civil que: “Se nos contratos bilaterais não houver prazos diferen-tes para o cumprimento das prestações, cada um dos contraentes tem a faculdade de recusar a sua prestação enquanto o outro não efectuar a que lhe cabe ou não oferecer o seu cumpri-mento simultâneo”.

Tem sido controvertida na doutrina e na juris-prudência a questão de saber se a deterioração do locado, tornando-o impróprio para o seu uso para o fim a que se destina, por falta da realização de obras de reparação, constitui um caso de força maior.

Sendo o contrato de locação um contrato sinalagmático, da sua celebração nascem obrigações que se encontram unidas umas às outras por vínculos de reciprocidade ou inter-dependência. Assim, entendeu-se no Acordão do STJ de 3/12/2009 que se o arrendado se tornar inabitável devido a falta de obras de conservação e/ou reparação por parte do senhorio, o inquilino está exonerado do dever de nele habitar de forma permanente (e, dizemos nós, de pagar a renda), pois que a obrigação de habitar permanentemente o arrendado (e de pagar a renda), que recai sobre o locatário, faz parte do sinalagma contratual, (…).

Como observa o Prof. Almeida Costa na RLJ 119º, pág. 144, “seria contrário à boa-fé que um dos contraentes recusasse a sua inteira prestação, só porque a do outro enferma de uma falta mínima ou sem suficiente relevo.

E, no caso particular da locação, decorre do estatuído no art. 1040º do CC que só a privação do locatário do gozo total da coisa imputável ao locador poderá permitir àquele a suspensão do pagamento da renda.

Sendo a obrigação do senhorio de assegurar o gozo do prédio arrendado para os fins a que se destina uma actividade positiva, também sobre o inquilino recai o dever, igualmente positivo, de avisar imediatamente o locador, sempre que tenha conhecimento de vícios na coisa, como se refere na al. h) do art. 1038º C. Civil.

(…) O locador estava ciente da necessidade de realização de obras de conservação no locado.No que tange às condições de habitabilidade do arrendado apurou-se que na data em queos réus deixaram de aí residir (em 2004) o locado encontrava-se num estado acelerado de degradação, (…).

Daqui resulta que o locado não possuía as condições ideais para a vivência de uma famí-lia, atenta a circunstância de, no período das chuvas, aquelas infiltrações provocarem a existência de água nas paredes, tecto e chão do locado, afectando necessariamente a quali-dade de vida do arrendatário e mulher”.Texto integral: >>>

(continuação na página seguinte)

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Prazo de caducidade do direito à eliminação de defeitos em bem imóvel – Acórdão de 05.07.2012:

“(…) O período legal da garantia dos bens imóveis vendidos ou não por quem os construiu encontra-se previsto na empreitada - artigo 1225 CC - e na compra e venda de bens defeituosos - artigo 916 CC.

Após a entrada em vigor do DL 267/94, de 25 de Outubro (1 de Janeiro), se a coisa vendida for um imóvel, o prazo de garantia é de 5 anos e a denúncia deverá ocorrer dentro de um ano a contar do seu conhecimento (art. 1225/1 e 2 CC).

Sendo também de um ano o prazo para o exer-cício do direito à eliminação dos defeitos (art. 1225/3 CC).

In casu, os autores comunicaram à ré apelante a existência de defeitos na moradia em Maio de 2009, tendo esta procedido à sua reparação, aceitando os defeitos reclamados.

Posteriormente, em 4/2/2010, os autores voltaram a denunciar os defeitos e enviaram uma carta à ré na qual os elencaram conceden-do-lhe um prazo de 8 dias para a eliminação dos defeitos, sob pena de agirem judicialmente caso estes não fossem eliminados. A acção foi intentada em 29/6/2011.

Ora, a reparação efectuada traduz, clara e inequivocamente, o reconhecimento por parte da ré sociedade da existência dos defeitos que se propôs eliminar. O prazo de caducidade não se suspende, nem se interrompe senão nos casos em que a lei o determina – art. 328 CC.

Quando se trate de prazo fixado por contrato ou disposição legal relativa a direito disponível, impede a caducidade o reconhecimento do direito por parte daquele contra quem deva ser exercido – art. 331/2 CC.

O reconhecimento impeditivo da caducidade, ao contrário do interruptivo da prescrição, não tem como efeito abrir-se um novo prazo de caducidade: reconhecido o direito, a caduci-dade fica definitivamente impedida, tal como se tratasse do exercício da acção judicial. O reconhecimento impede a caducidade de um direito disponível porque, feito ele, seria violento e absurdo que o titular do direito tivesse, não obstante o reconhecimento do seu direito, de praticar o acto sujeito a caducidade.

Assim, tratando-se de prazo de caduci-dade do direito de propor acção judicial, não seria razoável que o titular desse direito tivesse de propor a acção no prazo legal, apesar de a parte contrária já haver reconhecido esse direito – cfr. Prof. Vaz Serra in RLJ, ano 107, 1972, nº 3515 – 24 e Acs. STJ de 3/11/2009, relator Salazar Casanova e de 19/1/21012, relator Oliveira Vasconcelos, in www.dgsi.pt.

Considerando que a ré sociedade aceitou e reconheceu os defeitos que lhe foram comuni-cados, em Maio de 2009, providenciando pela sua reparação; que, não obstante a reparação, os defeitos não foram eliminados; que os autores, em 4/2/2010 comunicaram de novo os defeitos pretendidos eliminar, apesar da acção só ter sido intentada em Junho de 2011, o prazo de caducidade não teve lugar, improcedendo a invocada excepção”. Texto integral: >>>

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Capacidade judiciária do condómino – Acórdão de 03.07.2012:

“Neste pedido, encontra-se em causa a consti-tuição de uma servidão legal – artºs 1550ºss. CCiv. Ora, encontra-se em causa, (…), o disposto no citado artº 1550º, que, no seu nº1, estabelece que “os proprietários de prédios que não tenham comunicação com a via pública, nemcondições que permitam estabelecê-la sem excessivo incómodo ou dispêndio, têm a faculdade de exigir a constituição de servidões de passagem sobre os prédios rústicos vizinhos” (…).

No respectivo nº2, prevê-se que “de igual faculdade goza o proprietário que tenha comunicação insuficiente com a via pública, por terreno seu ou alheio”.

“Pode dizer-se que a lei considera encravado (para o efeito de lhe conceder a servidão legal de passagem) não só o prédio que carece de qualquer comunicação com a via pública (encrave absoluto), mas também aquele que dispõe de uma comunicação insuficiente para as suas necessidades normais e aquele que só poderia comunicar com a via pública através de obras cujo custo esteja em manifesta desproporção com os lucros prováveis da exploração do prédio ou com as vantagens que ele proporciona (encrave relativo)” - assim, Profs. Pires de Lima e Antunes Varela, Anotado, III (2ª ed.), pg. 637.

Ora, dos factos provados pode extrair-se que o prédio dos AA. tem comunicação com a via pública (…), pelo que inexiste uma situação de encrave absoluto. Todavia, já o encrave relativo se verifica (…).

Encontram-se assim reunidos os pressupostos de que a lei faz depender a constituição de uma ser-vidão legal sobre a faixa de terreno dos AA., (…).

Todavia, pela constituição de servidão de passagem é devida a indemnização correspon-dente ao prejuízo sofrido – artº 1554º CCiv.

Igualmente com aplicação ao caso dos autos, “o proprietário que, sem justo motivo, provocar o encrave absoluto ou relativo do prédio só pode constituir a servidão mediante o pagamento de indemnização agravada” – artº 1552º nº1 CCiv.

Não há dúvida que os AA. vão constituir-se na obrigação de indemnizar os RR. pelo prejuízo ocorrido no prédio destes. Tal indemnização deverá ser fixada tendo em conta as regras gerais relativas à obrigação de indemnizar, dos artºs 562ºss. CCiv – ut Profs. Pires de Lima e Antunes Varela, op. cit., pg. 643”. Texto integral: >>>

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III - Acórdãos do Tribunal da Relação do Porto

I – Vida Imobiliária – Edição 168 – Julho

- Pine Hill Residences Managed by Pestana inicia comercialização;

- Novo Centro Equestre do Belas Clube de Campo custa 2 milhões de euros;

- Fundo luxemburguês planeia investir em imobiliário português;

- Passeio das Cardosas vai permitir encaixe de 14 milhões de Euros;

- Portugal Ventures promove o nosso país;

- REMAX regista aumento de 38% no arrendamento;

- IMI aumenta 25% já em 2013;

- Governo paga 286M € pelos terrenos do Aeroporto;

- Setúbal altera PDM na área do Parque Industrial Sapec Bay;

- Tavira assina protocolo com New Jersey Institute of Tecnology;

- Almodôvar recebe investimento de 24M €. Texto integral: >>>

II - Outras notícias

Dia 12 de Agosto- Fundos imobiliários gerem 12.2 mil milhões; Para mais informações: >>>

Dia 14 de Agosto- Lei do Arrendamento publicada em Diário da República; Para mais informações: >>>

Dia 28 de Agosto- IHRU com 70 processos para recuperar 123 milhões de créditos em atraso; Para mais informações: >>>

III – Âmbito Internacional

Dia 02 de Julho - Cornerstone links up with Laxfield on European lending business; Para mais informações: >>>

Dia 03 de Julho- Europe’s listed sector posts 4% gain in June;Para mais informações: >>>

Dia 09 de Julho- Equity investors change dynamics of French property market; Para mais informações: >>>

- Kennedy Wilson JV to invest EUR 2b in European loans;Para mais informações: >>>

Dia 13 de Julho- Panel picks speculative development as top investment bet;Para mais informações: >>>

Dia 13 de Agosto- Investors plough bulk of money into non-listed funds. Para mais informações: >>>

4Esta Analysis contém informação e opiniões de carácter geral, não substituindo o recurso a aconselhamento jurídico para a resolução de casos concretos. Para mais informações, por favor contacte-nos através do email apdi@abreuadvogados.com.

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