감 정 평 가 서 · 2015-11-16 · 해솔감정평가사사무소 Ⅰ. 감정평가 개요 1....

감정의뢰인

건 명

평가서번호

서울중앙지방법원사법보좌관 박준의

이경주 소유물건(2015타경3496)

HS150226B2-1

의 뢰 인

건 명

감정평가서번호


이경주 소유물건(2015타경3496)

HS150226B2-1

감 정 평 가 서

해솔감정평가사사무소


이 감정평가서는 감정평가 의뢰목적 외의 목적에 사용하거나 타인(의뢰인 또는 담보감정평가시확인은행이 아닌 자)이 사용할 수 없을 뿐 아니라 복사, 개작(改作), 전재(轉載)할 수 없으며이로 인한 결과에 대하여 감정평가업자는 책임을 지지 않습니다.

이 감정평가서는 감정평가에 관한 법규를 준수하고 감정평가이론에 따라 성실하고

감 정 평 가 사(인)

감정평가액

의 뢰 인

소유자(대상업체명)

목 록표 시 근 거

감정평가목적

제 출 처

기 준 시 점


이경주(2015타경3496)

귀 제시목록

법원경매

경매7계

작 성 일조 사 기 간

2015.03.02~2015.03.04

공 부 ( 의 뢰 ) 사 정 감 정 평 가 액

종 류 면적(㎡) 또는 수량 종 류 단 가 금 액

감

정

평

가

내

용

一金사억칠천만원整 (\470,000,000.-)

(구분건물)감정평가표

2015.03.04 2015.04.07

HS150226B2-1

면적(㎡) 또는 수량

공정하게 작성하였기에 서명날인합니다.

채 무 자

감정평가조건

-

-

기 준 가 치 시장가치

토지토지 67.142,538.4x-------- 4218.709

40.4 - 470,000,000

건물건물 69.72 69.72

이 하 여 백

합 계 \470,000,000


감정평가액의 산출근거 및 결정의견

" 별 지 참 조 "



Ⅰ. 감정평가 개요

1. 감정평가목적

- 본건은 서울특별시 서초구 반포동 소재 지하철 9호선 “사평역” 남서측 인근에 위

치하는 상가 3층 309호에 대한 서울중앙지방법원 경매목적을 위한 감정평가입니다.

2. 기준가치 및 감정평가조건

- 본건은 「감정평가에 관한 규칙」제5조제1호의 “시장가치”를 기준으로 감정평가하

였습니다.

- 별도의 감정평가조건은 없습니다.

3. 가격시점

- 「감정평가에 관한 규칙」제9조에 따라 대상물건의 가격조사 완료일자인 2015.03.04.

입니다.

4. 감정평가방법

- “구분 소유 부동산”이란 「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」 에 따라 구분소

유권의 대상이 되는 건물 부분과 그 대지 사용권(대지 지분 소유권을 의미한다)을

말합니다.(감정평가 실무기준 해설서(Ⅰ) 중 “3.1.1 구분 소유 부동산의 감정평가>

정의)

- 본건은 등기사항전부증명서 상 토지(공유지분) 및 건물로 표기되어 있으나, 건축물대

장 상 집합건물로 등재되어 있으며, 1동 건물에 구조상 구분되는 2개 이상의 부분이

있어, 구분소유 부동산으로 판단되어 감정평가 실무기준 해설서(Ⅰ)의 “3.1 구분소



유 부동산의 감정평가”를 따라 건물과 그 대지사용권(토지 기호 1)을 일체로 한 거

래사례비교법으로 시산가액을 산정한 후 대상물건의 특성 상 다른 감정평가방법을

적용하는 것이 곤란하므로 평가전례 등 참고가격 자료를 통해 시산가액의 합리성을

검토하여 감정평가액을 결정하였습니다.

- 감정평가 실무기준 해설서(Ⅰ) 중 3.1.3 구분소유 부동산의 감정평가방법 ①. “구

분소유 부동산을 감정평가할 때는 건물(전유부분과 공용부분)과 대지사용권을 일체

로 한 거래사례비교법을 적용하여야 한다”에 의하여 귀 법원 의뢰목록 중 기호(1)

은 건물가격에 포함하여 평가하였습니다.

- 본건은 구분건물로서 「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」제20조의 규정에 따라

구분건물과 토지의 대지권이 일체성을 가지며, 일반적으로 이에 따라 분양 및 거래

가 이루어 지고 있으므로, 토지·건물 가격을 일괄로 평가하였으며, 토지가격과 건

물가격의 배분은 감정평가협회에서 제공하는 토지·건물 배분비율표에 의거하여 표

시하였으니 참고하시기 바랍니다.

5. 그 밖의 사항

- 본건의 위치확인은 건축물대장의 현황도면, 임차인의 확인에 의하였는 바, 경매 진

행 시 확인하시기 바랍니다.

- 본건은 현재 인접한 309-1호와 일괄하여 “대우태권도”의 제2수련장으로 벽체없이

일괄하여 이용중인 상태입니다.

- 또한 별도의 건물번호표지가 부착되어 있지 않은 상태니 경매 진행 시 참고하시기

바랍니다.



6. 기 감정평가에 대한 보완 사항

(1) 이 사건 구분건물이 건축당시에는 공부와 일치되게 각 건물의 경계상에 경계벽이

설치되었는지 여부와 관련하여

본건의 경우 해당 건물의 상가관리소과 임차인과의 탐문 결과 최초에는 309호와

309-1호 사이에 경계벽이 있었다고 조사되었습니다.

(2) 만약 설치가 되어 있었다면 그 후 경계벽이 철거된 시점이 언제인지와 관련하여

태권도 수련장으로 사용하기 위해 2010년 4월경에 철거된 것으로 상가관리소를 통

해 탐문되었습니다.

(3) 각 구분건물의 경계를 확인할 수 있는 표지(예컨대, 경계벽체가 철거된 흔적이나

경계벽체와 연결되어 있던 내력 기둥의 존재등)가 존재하는지 여부와 관련하여

본건 건물의 건축물현황도 상 보여지는 경계벽체와 연결되어 있던 내력기둥 중 일

부를 확인할 수 있었습니다.

(4) 경계벽이 철거된 것이 영구적인 것인지 아니면 영업의 편의를 위한 일시적인 것으

로서 독립성을 갖는 구분건물로의 복원이 용이한 것인지 여부와 관련하여

309호와 309-1호 사이의 철거된 경계벽은 영업의 편의를 위한 일시적인 것으로 탐

문되었으며, 309호와 309-1호의 소유자가 상이한 점, 임차인이 영업의 편의를 위

해 경계벽을 철거한 점등을 고려할 때 임차인의 영업기간이 종료된 후 원상태로

회복될 가능성이 있을 것으로 판단됩니다.

(5) 구분건물의 위치와 면적 등은 건축물대장 및 이에 첨부된 건축물현황도 등에 의하

여 특정할 수 있는지 여부와 관련하여

건축물대장에 첨부된 건축물현황도를 참고로 하여 인접한 호수의 모양, 내력기둥

의 위치등을 종합적으로 고려할 때 본 구분건물의 위치와 면적등을 특정할 수 있

을 것으로 판단됩니다.



.

Ⅱ. 거래사례비교법에 의한 시산가액

1. 감정평가방법의 적용

대상물건과 가치형성요인이 같거나 비슷한 물건의 거래사례와 비교하여 대상물건의 현

황에 맞게 사정보정, 시점수정, 가치형성요인 비교 등의 과정을 거쳐 대상물건의 가액

을 산정(거래사례비교법)하였습니다.

2. 대상물건 개요

소재지 서울특별시 서초구 반포동 30-25

건물명, 층, 호수 (통칭:가든리체프라자) 3층 309호

용 도 예체능계교습소 사용승인일 1981.09.30

면 적기호 호수 전유면적(㎡) 공용면적(㎡) 토지지분면적(㎡)

2 309 69.72 6.21 40.4

※ 대상물건은 2010년 3월12일 대수선되었음(집합건축물대장 표제부 참조)

3. 거래사례의 선정

(1) 인근 유사부동산의 거래사례

사례 소재지 층/호수전유면적

(㎡)

대지권

면적

(㎡)

거래금액

(원)

자료

출처

거래시점

사용승인일

#1반포동

30-251/○○ 41.85 22.73 628,000,000

감정평가

정보체계

2014.12.06

1981년

#2반포동

2-8외3/○○ 166.84 276.1 1,200,000,000

감정평가

정보체계

2014.03.10

1977년

#3반포동

20-454/○○ 147.04 54.41 1,400,000,000

감정평가

정보체계

2013.07.13

2009년

* 사례1의 대지권면적은 해당 토지의 지분면적임



(2) 비교사례의 선정

본건과 동일한 건물 내 사례로 가장 최근에 거래된 물적 유사성이 높은 <사례 #1>을

를 선정하였습니다.

4. 사정보정

- 매도자와 매수자 사이의 정상적인 거래사례로 판단됩니다(1.00).

5. 시점수정

- 한국감정원이 발표하는 감정원 상업용부동산 자본수익률을 활용하여 산정하였습니다.

- 자본수익률(서울,2014.12.06.~ 2015.03.04)

기 간 13.2Q 13.3Q 13.4Q 14.1Q 14.2Q 14.3Q

지 수 -0.06 -0.01 0.29 0.16 0.41 0.29

※ 2014년 4분기의 지수가 미고시되어 2014년 3분기의 지수를 연장적용함

- 시점 수정치 산출

1+0.0029 ×89/92 ≑ 1.00281



6. 가치형성요인비교

구분 격차율

비고

조건 세항목 사례 본건

단지

외부

요인

고객 유동성과의 적합성

1.00 1.00

본건과 사례는 동일 건

물 내 위치하고 있어

단지외부요인은 유사함

도심지 및 상업,업무시설과의 접근성

대중교통의 편의성(지하철,버스정류장)

배후지의 크기

상가의 성숙도

차량이용의 편의성(가로의 폭,구조등) 등

단지

내부

요인

단지 내 주차의 편의성

1.00 1.00

본건은 사례와 동일한

건물 내에 소재하고 있

어 단지내부요인은 유

사함

건물전체의 공실률

건물 관리상태 및 각종 설비의 유무

건물 전체의 임대료 수준 및 임대비율

건물의 구조 및 마감상태

건물의 규모 및 최고층수

호별

요인

층별 효용

1.00 0.45본건은 사례보다 층별

효용등에서 열세함

위치별 효용(동별 및 라인별)

주출입구와의 거리

에스컬레이터 및 엘리베이터와의 거리

향별 효용

전유부분의 면적 및 대지권의 크기 등

기타요인 기타 가치에영향을 미치는 요인 1.00 1.00 사례와 대상이 유사함

누 계 0.450 1.00×1.00×0.45×100



7. 비준가격

기호 거래사례 사정보정 시점수정가치형성요인비교

면적비교 기타요인 비준가격

2 628,000,000 1.00 1.00281 0.450 69.72/41.85 1.00 472,120,360

Ⅲ. 참고가격 자료

1. 인근 평가전례

[출처: 협회 감정평가정보]

소재지 층/호수전유면적

(㎡)

지분면적

(㎡)

평가

목적

감정평가액

(천원)

가격시점

사용승인일

반포동

60-51층/○○○ 5.9 7.84 법원경매 68,000

2014.03.20

1989년

반포동

18-41층/○○○ 27.06 11.838 법원경매 915,000

2014.10.06

2009년

반포동

20-452층/○○○ 100.333 46.147 법원경매 1,450,000

2015.02.13

2009년

Ⅳ. 감정평가액 결정의견

1. 감정평가액 470,000,000원

2. 결정의견

상기 참고가격 자료에 의해 거래사례비교법에 의한 시산가액의 합리성이 인정되므로

비준가격으로 대상 부동산의 감정평가액을 결정하였습니다.

일련번호

소재지 지 번지 목

및용 도

용도지역및

구 조

면 적 (㎡)비 고

공 부 사 정감정평가액

구분건물 감정평가명세표

Page : 1HS150226B2-1

기호(2)67.14

40.41 서울특별시 30-25 대 제3종일반 포함평가-2538.4x----

서초구 주거지역 이경주4,218.709

반포동 지분만의

평가

2 동소 " 근린생활 철근콘크리트조

위 지상 시설 (철근)콘크리트

(상가) (스라브)지붕

3층

1층 1,478.7

2층 1,461.6

3층 1,647.63

옥탑 98.8

지하실 1,627.6

지하중층 104

내

69.723층 제309호 비준가격470,000,00069.72

토지·건물 배분내역

토 지 : 188,000,000

건 물 : 282,000,000

합 계 \470,000,000.-

이 하 여 백


(1) 위치 및 주위환경 (2) 교통상황 (3) 건물의 구조 (4) 이용상태 (5) 설비내역 (6) 토지의 형상 및 이용상태 (7) 인접 도로상태 등 (8) 토지이용계획 및 제한상태 (9) 공부와의 차이 (10) 기타참고사항(임대관계 및 기타)

구분건물 감정평가요항표Page : 1

HS150226B2-1


(1) 위치 및 주위환경 (2) 교통상황 (3) 건물의 구조 (4) 이용상태 (5) 설비내역 (6) 토지의 형상 및 이용상태 (7) 인접 도로상태 등 (8) 토지이용계획 및 제한상태 (9) 공부와의 차이 (10) 기타참고사항(임대관계 및 기타)

구분건물 감정평가요항표Page : 2

HS150226B2-1


HS150227B2


광 역 위 치 도

N

S

소 재 지 서울특별시 서초구 반포동 30-25 3층 309호

ㅁ

本件

HS150227B2


위 치 도

N

S

소 재 지 서울특별시 서초구 반포동 30-25 3층 309호

本件

HS150227B2


내 부 구 조 도

소 재 지

<< 방위 및 축척 없음 >>

서울특별시 서초구 반포동 30-25 3층 309호

<<내부구조도>>

309,309-1,310호를 "대우태권도"가 이용중이며309,309-1호는 일괄하여

벽체없이 태권도장 내 수련장으로 이용중임

사 진 용 지Page : 1

HS150226B2-1

본건 전경

3층 복도



HS150226B2-1

본건 내부

본건 내부



HS150226B2-1

본건 내부

3층 복도



HS150226B2-1

주위 환경(서측→동측)

주위 환경(남서측→북동측)


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