UCV/FDSA Material didactic pentru FR protejat prin Legea nr.8/1996I. Informaii generale Date de contact ale titularului de curs Nume: Manuela Lavinia Istrtoaie Birou: Str. A. I. Cuza, nr. 13, Craiova, Dolj, sala 450, Facultatea de Drept i tiine Administrative, Universitatea din Craiova Telefon: 0251-419.900 Fax: 0251-419.900 E-mail: manuelaistratoaie@yahoo.com Consultaii: Luni 18-20 Date de identificare curs i contact tutori Numele cursului: Drept civil. Contracte speciale Codul cursului: FR3101 An, semestru: An III, Sem. I Tipul cursului: Obligatoriu Pagina web a cursului: Tutore: Vasilic Ctlin Bncioi E-mail tutore: drept@central.ucv.ro Consultaii: Marti 18-20

II. Suport curs Modulul I. CONTRACTUL DE VNZARE-CUMPRARE

Unitatea de nvare: 1. Noiunea, caracterele juridice i condiiile de validitate ale contractului de vnzarecumprare 2. Efectele contractului de vnzare-cumprare Timp alocat: 2 h Bibliografie: 1. Fr. Deak, Tratat de drept civil. Contracte speciale, Universul Juridic, Buc.2006; 2. C. Toader, Drept civil. Contracte speciale, Buc., Ed. All Beck, 2002; 3. C. Macovei, Contracte civile, Ed. Hamangiu, Buc.2006; 4. CCJ. Jurisprudena seciei civile i de proprietate intelectual pe anul 2006, Ed. Hamangiu, Buc. 2007 Unitatea 1 Noiunea, caracterele juridice i condiiile de validitate ale contractului de vnzare-cumprare 1. Noiunea. Definiiile care au fost date contractului de vnzare-cumprare n doctrina romneasc au pornit de la definiia dat de Codul civil romn: Vinderea este o convenie prin care dou pri se oblig ntre sine, una a transmite celeilalte proprietatea unui lucru i aceasta a plti celei dinti preul lui. Codul civil utilizeaz astfel ca sinonim pentru contract noiunea de convenie; cele dou noiuni par a se confunda att n opinia doctrinei ct i n cea a practicii: contractul sau convenia reprezint un acord de voine productor de efecte juridice. Exist ns situaii cnd noiunea de convenie are un coninut mai larg dect aceea de contract, ntre cele dou crendu-se un raport gen-specie: convenia (n sens de nelegere) dintre coindivizari de a rmne n indiviziune, convenia dintre motenitori n sensul renunrii unora dintre ei la succesiune etc. Cum s-a i subliniat n doctrin, definiia dat acestui contract de Codul civil este incomplet deoarece contractul de vnzare-cumprare are ca obiect nu numai transmiterea dreptului de proprietate, dar i transmiterea unui alt drept patrimonial. Astfel, pot forma obiectul unei vnzri: - drepturile reale principale precum dreptul de servitute (se transmite numai odat cu fondul dominant, fiind un drept perpetuu i indivizibil) i dreptul de superficie. Dreptul de uzufruct este un drept incesibil, neputnd fi nstrinat nici prin acte inter vivos nici mortis causa; ns, titularul unui drept de uzufruct poate nstrina prin vnzare beneficiul sau emolumentul uzufructului. Spre deosebire de uzufruct, dreptul de uz i dreptul de abitaie sunt drepturi strict personale, astfel c nu pot fi transmise prin intermediul unui contract de vnzare-cumprare. - drepturi de crean. Nu pot forma obiect al vnzrii acele drepturi intuitu personae, prevzute astfel de lege sau nscute prin act unilateral sau contract, precum dreptul la ntreinere, dreptul la pensie etc. - drepturi din domeniul proprietii intelectuale, precum latura patrimonial a dreptului de autor (cesiunea dreptului de exploatare a operei, cesiunea dreptului asupra brevetului de invenie etc).

164

UCV/FDSA Material didactic pentru FR protejat prin Legea nr.8/1996- dreptul asupra unei universaliti juridice de drepturi i obligaii dobndit pe cale succesoral (vnzarea unei moteniri). - drepturi litigioase. Nu pot forma obiect al acestui contract drepturile personale nepatrimoniale, acestea fiind inalienabile. Noiune. n acest context, putem defini contractul de vnzare-cumprare ca fiind contractul prin care o parte numit vnztor se oblig s transmit dreptul de proprietate sau un alt drept patrimonial transmisibil asupra unui lucru celeilalte pri numit cumprtor, acesta din urm avnd obligaia s plteasc o sum de bani numit pre.

2. Caracterele juridice ale contractului de vnzare-cumprare Din definiia acestui contract se desprind urmtoarele caractere juridice: 2.1. contract sinalagmatic. Vnzarea este un contract sinalagmatic (bilateral) deoarece d natere la obligaii reciproce i interdependente ntre prile contractante: vnztorul are obligaia de a preda lucrul vndut i de a-l garanta pe cumprtor, pe cnd cumprtorul are obligaia de a plti preul i de a lua n primire bunul vndut. ntruct este un contract sinalagmatic, vnzarea va fi supus efectelor specifice acestor contracte: excepia de neexecutare a contractului, rezoluiunea contractului (n cazul neexecutrii obligaiilor de ctre una din pri), riscul contractului (cu anumite particulariti). 2.2. contract cu titlu oneros ntruct fiecare parte urmrete realizarea unui interes patrimonial ca echivalent al prestaiei sale: vnztorul s primeasc preul, iar cumprtorul s primeasc bunul. 2.3. contract comutativ. n contractul de vnzare-cumprare, prile cunosc existena i ntinderea obligaiilor lor chiar din momentul ncheierii contractului, fr ca aceste obligaii s fie n vreun fel afectate de elementul alea (hazard. n mod excepional, contractul de vnzare-cumprare poate avea i un caracter aleatoriu; n acest caz, existena sau ntinderea obligaiilor prilor sau numai ale unei pri nu sunt cunoscute de acestea la ncheierea contractului, ci depind de un eveniment viitor incert, de hazard, prile (sau numai una dintre ele) asumndu-i riscul de ctig sau pierdere. 2.4. contract consensual. Art. 1295 C. civ. dispune c vnzarea se ncheie ntre pri ndat ce prile s-au nvoit asupra lucrului i asupra preului, dei lucrul nc nu se va fi predat i preul nc nu se va fi numrat. n dreptul nostru, contractul de vnzare-cumprare se ncheie prin simplul acord de voin al prilor, fr a fi necesar ndeplinirea vreunei alte formaliti i nici predarea bunului sau plata preului. Excepii de la principiul consensualismului. n materia vnzrii, principiul consensualismului comport i urmtoarele excepii: terenurile cu sau fr construcii, indiferent de locul siturii lor, intravilan sau extravilan, sau de ntinderea suprafeei sau destinaie, pot fi nstrinate, respectiv dobndite prin acte juridice ntre vii, numai prin form autentic, sub sanciunea nulitii absolute, potrivit art. 2 al. 1 Titlul X (Circulaia juridic a terenurilor) al Legii nr. 247/2005 privind reforma n domeniul proprietii i justiiei. Tot forma autentic a contractului va nsoi n mod obligatoriu ncheierea acestuia i n cazul n care prin vnzare se constituie un drept real asupra unui teren cu sau fr construcie, indiferent de destinaia sau ntinderea acestuia (art. 2 al. 2 din titllul X al Legii 247/2005). Aadar, contractul de vnzare-cumprare avnd ca obiect un teren cu sau fr construcie este un contract solemn, forma autentic fiind o condiie ad validitatem (pentru ncheierea valabil a contractului). Nerespectarea formei autentice la ncheierea contractului se sancioneaz cu nulitatea absolut a acestui contract; aceeai sanciune i n cazul nerespectrii formei autentice n cazul constituirii unui drept real asupra terenului prin vnzare-cumprare. Pornind de la aceste dispoziii legale, n doctrin s-a manifestat opinia c nstrinarea prin act autentic ad validitatem urmeaz a fi aplicat nu numai dreptului de proprietate ci i celorlalte drepturi reale; ntruct dispoziiile legale mai sus enunate prevd expres forma autentic numai pentru nstrinarea dreptului de proprietate asupra terenurilor i pentru constituirea unui drept real asupra unui teren, apreciem c nstrinarea unui drept real asupra unui teren prin vnzare nu este supus formei autentice, putndu-se realiza valabil printr-un act sub semntur privat. De asemenea, dac prin contractul de vnzare-cumprare ceea ce se transmite este numai dreptul de proprietate al unei construcii, iar n privina terenului transmiterea vizeaz un drept real i nu dreptul de proprietate, apreciem c acesta se poate ncheia valabil prin act sub semntur privat, nefiind un contract solemn. Potrivit legislaiei n vigoare pn n anul 1992, contractul de vnzare-cumprare a unui autovehicul folosit trebuia ncheiat n form autentic pentru a se putea radia autovehiculul de pe numele vnztorului i

165

UCV/FDSA Material didactic pentru FR protejat prin Legea nr.8/1996nscrie n circulaie pe numele cumprtorului; condiia formei autentice nu era o condiie de validitate a contractului, ci numai o condiie administrativ solicitat de organele de poliie i cele financiare n vederea efecturii formalitilor necesare nmatriculrii autoturismului pe numele cumprtorului. Prin HG nr. 610/1992 privind cartea de identitate a vehiculului i Instruciunile de aplicare nr. 290/2802/1189/1993 ale ministerului de interne, finanelor i transporturilor, radierea autovehiculului de pe numele vnztorului i nmatricularea acestuia n circulaie pe numele cumprtorului de ctre organele de poliie i cele financiare se realizeaz pe baza unui contract tip de vnzare-cumprare sub semntur privat ncheiat la organele de poliie. Aceast cerin nu este prevzut pentru nsi valabilitatea contractului, care i pstreaz caracterul consensual (fiind ncheiat valabil prin simplul acord de voin al prilor), numai c lipsa ei atrage imposibilitatea organelor de poliie i a celor financiare de a efectua formalitile necesare nscrierii autovehiculului n circulaie pe numele cumprtorului. Dac prile au ncheiat vnzarea prin act sub semntur privat i ulterior una dintre ele refuz s se prezinte la organele de poliie n vederea ncheierii actului n forma contractului tip, cealalt parte are posibilitatea introducerii unei aciuni n constatarea transmiterii proprietii de la vnztor la cumprtor. Instana de judecat pronun o hotrre care va nlocui contractul tip ce trebuia ncheiat la organele de poliie i n baza acestei hotrri, organele de poliie i cele financiare vor efectua radierea de pe numele vnztorului i nmatricularea pe numele cumprtorului. 2.5. contract translativ de proprietate din momentul realizrii acordului de voin al prilor. Art. 1295 C. civ. al. 1 dispune c vinderea este perfect ntre pri i proprietatea este de drept strmutat la cumprtor, n privina vnztorului, ndat ce prile s-au nvoit asupra lucrului i asupra preului.... Transmiterea dreptului de proprietate de la vnztor la cumprtor opereaz n momentul realizrii acordului de voin, fr a fi necesar predarea lucrului sau plata preului. Drept consecin a transmiterii dreptului de proprietate, va opera i transmiterea riscului pieirii fortuite a lucrului vndut la cumprtor. Art. 971 C. civ. instituie regula res perit domino (riscul aparine proprietarului): n contractele ce au de obiect translaia proprietii, sau unui alt drept real, proprietatea sau dreptul se transmite prin efectul consimmntului prilor, i lucrul rmne n rizico-pericolul dobnditorului, chiar cnd nu i s-a fcut tradiiunea lucrului. Cumprtorul, n calitate de proprietar, va suporta riscul pieirii fortuite a bunului, din momentul realizrii consimmntului prilor, chiar dac lucrul nu i-a fost predat. Astfel, cumprtorul va fi obligat s achite vnztorului preul vnzrii, dei acesta nu va mai putea s-i predea bunul. Bineneles, pentru a deveni aplicabil regula res perit domino, vnztorul trebuie s dovedeasc c pieirea lucrului s-a datorat unei cauze strine neimputabile lui, caz fortuit sau for major. Dac pieirea bunului s-a datorat culpei vnztorului, principiul res perit domino nu mai este aplicabil, cumprtorul fiind scutit de obligaia de plat a preului (art. 1082, 1083 C. civ.). De asemenea, riscul pieirii fortuite a bunului va fi suportat de vnztor, i nu de cumprtor (acesta fiind eliberat de obligaia de plat a preului) dac, anterior pieirii, vnztorul fusese pus n ntrziere cu privire la obligaia de predare pe care nu o executase la termen. Punerea n ntrziere a vnztorului se realizeaz prin notificare (prin intermediul executorilor judectoreti) sau prin cererea de chemare n judecat a vnztorului. Vnztorul este de drept pus n ntrziere, prin simpla mplinire a termenului de executare a obligaiei, fr ndeplinirea vreunei formaliti, n cazurile prevzute expres de lege sau dac exist clauz contractual expres n acest sens. Chiar i n cazul n care vnztorul era pus n ntrziere la data pieirii fortuite a bunului, el se va putea exonera de obligaia de predare (avnd dreptul s primeasc preul) dac dovedete c bunul ar fi pierit i dac s-ar fi aflat la cumprtor (art. 1156 al.2 C. civ.). n temeiul libertii contractuale, prile pot stipula ca transferul dreptului de proprietate s opereze la data ncheierii contractului, iar transferul riscului s opereze la o dat ulterioar (de ex. vnztorul suport riscul pn la predarea lucrului); de asemenea, prile pot conveni ca riscul pieirii fortuite a bunului s fie suportat de cumprtor de la ncheierea contractului, chiar dac proprietatea se transmite la o dat ulterioar. Ambele clauze, derognd de la dispoziiile legale, trebuie s fie prevzute expres n contract. Condiii pentru a opera transferul imediat al proprietii i al riscului. Transferul dreptului de proprietate i al riscului din momentul realizrii acordului de voin opereaz dac sunt ndeplinite cumulativ urmtoarele condiii: a) contractul de vnzare-cumprare s fie valabil ncheiat, iar vnztorul s fie proprietarul lucrului vndut n momentul contractrii. n cazul vnzrii de imobile, transferul proprietii i al riscurilor opereaz la data ncheierii contractului n form autentic. Vom prezenta separat cazul contractului n care vnztorul nu este proprietarul lucrului vndut (vnzarea lucrului altuia).

166

UCV/FDSA Material didactic pentru FR protejat prin Legea nr.8/1996b) vnzarea s aib ca obiect bunuri individual determinate (certe). Numai aceste bunuri sunt individualizate n momentul ncheierii contractului. c) lucrul vndut trebuie s existe. Bunurile viitoare pot forma obiectul vnzrii, dar transferul proprietii va opera la o dat ulterioar ncheierii contractului. d) prile s nu fi amnat transferul proprietii i implicit al riscului la o dat ulterioar ncheierii contractului. Clauza prin care s-ar conveni transmiterea proprietii ulterior este valabil cu condiia s fie stipulat expres n contract. Astfel, prile pot conveni ca transmiterea proprietii s fie afectat de un termen suspensiv sau de o condiie suspensiv, caz n care proprietatea se va transmite cumprtorului nu la data perfectrii contractului, ci la data mplinirii termenului (de ex.: prile pot conveni ca proprietatea s fie strmutat la data plii preului de ctre cumprtor) sau, dup caz, la data realizrii condiiei (de ex.: prile convin c proprietatea se va transfera la cumprtor dac acesta pltete preul n 20 zile de la ncheierea contractului). Dac lucrul piere pn la mplinirea termenului (pendente termine) sau a condiiei suspensive (pendente conditione), riscul va fi suportat de vnztor, n calitate de proprietar sub condiie rezolutorie (art. 1018 C. civ.). Dac contractul este afectat de o condiie rezolutorie, dreptul de proprietate (odat cu acesta i riscul pieirii fortuite) se va transmite la data ncheierii contractului, ca un drept pur i simplu; nendeplinirea condiiei rezolutorii conduce la consolidarea retroactiv a dreptului transmis, pe cnd ndeplinirea condiiei conduce la pierderea cu efect retroactiv a dreptului cumprtorului. Dac bunul piere pendente conditione (pn la ndeplinirea condiiei sau pn se cunoate cu certitudine c nu se va ndeplini condiia), riscul va fi suportat de cumprtor, ca proprietar sub condiie; dac bunul piere dup ndeplinirea condiiei, riscul va fi suportat de vnztor ca proprietar al bunului. n cazul lucrurilor care se cumpr dintr-o unitate cu autoservire, se presupune c transferul proprietii (i al riscului) este amnat pn la momentul plii preului; n caz contrar, dac proprietatea s-ar transfera la cumprtor n momentul realizrii acordului de voin (momentul n care a ales i a preluat bunul), cel care prsete unitatea cu bunuri pentru care nu a achitat preul (avnd intenia de a i le nsui) ar fi un simplu debitor al obligaiei de plat a preului, teorie care nu poate fi primit. 2.6. Transferul dreptului de proprietate i al riscului la o alt dat dect cea a ncheierii contractului Bunurile de gen. Cnd vnzarea are ca obiect lucruri de gen, transferul proprietii nu poate opera prin simplul consimmnt al prilor deoarece nu se cunosc bunurile care vor fi predate cumprtorului. Nici riscul pieirii lucrurilor nu este suportat de cumprtor ntruct genera non pereunt, iar n caz de pieire, vnztorul este inut s predea bunuri de aceeai calitate i cantitate. Numai n momentul individualizrii acestor bunuri, cumprtorul devine proprietarul lor i n aceast calitate suport i riscul pieirii fortuite. Individualizarea se face prin cntrire, numrare sau msurare, operaiuni care se realizeaz de regul n momentul predrii lucrurilor. Lucrurile viitoare. Cum am precizat anterior, contractul de vnzare-cumprare poate avea ca obiect i lucruri viitoare, care nu exist la data ncheierii contractului (de ex.: un imobil care se va construi, o recolt viitoare etc.). Transferul dreptului de proprietate i al riscului va opera la momente diferite dup cum este vorba de lucruri certe sau lucruri de gen; n cazul unui lucru cert, proprietatea va fi transferat la cumprtor n momentul n care bunul este executat, n stare de a fi predat cumprtorului; dac vnzarea are ca obiect bunuri de gen, cumprtorul devine proprietar dup realizarea acestora, la momentul individualizrii lor. Aceeai este soluia i n cazul vnzrii unor lucruri ce urmeaz a fi fabricate, confecionate etc. Vnzarea unei recolte viitoare. n acest caz, proprietatea i riscurile se vor transfera la cumprtor n dou momente diferite: - la data realizrii recoltei, dac contractul privete o recolt determinat i un pre global determinat (de ex.: vnztorul vinde toat recolta sa de gru de anul viitor pentru preul de 500 mil. lei) - la data individualizrii, dac contractul privete un pre stabilit pe unitate de msur (de ex.: se vinde grul din recolta viitoare a vnztorului cu preul de 5000 lei/kg). Vnzarea alternativ. Art. 1296 al. 2 C. civ. permite acest tip de vnzare, dispunnd c vinderea poate avea ca obiect dou sau mai multe lucruri alternative. Ca i vnzarea pur i simpl sau cea sub condiie, vnzarea alternativ este guvernat de regulile generale ale conveniilor (art. 1296 al. 3 C. civ.). Vnzarea alternativ are ca obiect dou sau mai multe lucruri dintre care numai unul sau anumite lucruri vor fi vndute (i cumprate) efectiv, individualizarea lucrurilor care se vnd fcndu-se prin alegere de ctre una din pri. Potrivit art. 1027 C. civ., alegerea o are debitorul, n cazul nostru, vnztorul; alegerea bunurilor care se vor vinde efectiv poate fi fcut i de cumprtor dac exist clauz expres

167

UCV/FDSA Material didactic pentru FR protejat prin Legea nr.8/1996contractual n acest sens. Vnztorul nu se poate libera de obligaie, forndu-l pe cumprtor s primeasc o fraciune dintr-un lucru i o fraciune dintr-un alt lucru. n cazul vnzrii alternative, dac lucrurile prevzute alternativ sunt lucruri individual determinate, transferul proprietii i al riscului are loc n momentul alegerii, n acest moment contractul cptnd un obiect determinat; dac lucrurile prevzute alternativ sunt lucruri de gen, pentru transferul proprietii i al riscului este necesar nu numai alegerea lucrurilor, dar i individualizarea acestora prin cntrire, numrare sau msurare. Riscul contractului. ntruct riscul contractului se transmite odat cu proprietatea (n lips de stipulaie contrar), el va fi suportat de vnztor pn n momentul alegerii. Dac unul din lucrurile prevzute alternativ piere, vnztorul va transmite cumprtorului cellalt lucru prevzut alternativ, fr a avea vreo relevan dac lucrul a pierit fortuit sau din culpa vnztorului; dac alegerea a fost lsat cumprtorului i unul dintre lucruri piere din culpa vnztorului, cumprtorul poate alege ntre a cere preul lucrului pierit sau a cere lucrul care a rmas. Dac ambele lucruri prevzute alternativ pier fortuit, obligaia vnztorului este stins, acesta nemaifiind obligat la predarea bunului i la plata daunelor-interese. Vnzarea ce conine o obligaie facultativ a vnztorului este contractul n care vnztorul transmite cumprtorului proprietatea asupra unui lucru determinat, cu facultatea pentru el de a se libera, transmind proprietatea asupra unui alt lucru determinat.Contractul are, de fapt, ca obiect un singur lucru i o pluralitate de alte lucruri ca posibiliti pentru vnztor de a-i ndeplini obligaiile; cumprtorul nu poate cere dect lucrul ce constituie obiectul contractului. Transferul proprietii i al riscurilor opereaz, conform regulilor generale, la data ncheierii contractului, cu excepiile menionate anterior. Astfel, dac lucrul ce constituie obiectul contractului piere fortuit dup transmiterea proprietii, riscul va fi suportat de cumprtor, obligaia de predare a vnztorului fiind stins deoarece acesta era obligat numai cu privire la acest lucru.

168

UCV/FDSA Material didactic pentru FR protejat prin Legea nr.8/1996Condiiile de validitate ale contractului de vnzare-cumprare 3. Consideraii generale. Ca orice contract, contractul de vnzare-cumprare este supus condiiilor generale de validitate prevzute de art. 948-969 C. civ.: consimmntul, capacitatea, obiectul i cauza, iar n contractele solemne, i forma. Fiecare condiie de validitate prezint anumite particulariti determinate de natura contractului de vnzare-cumprare. Aceste particulariti formeaz obiectul analizei noastre. 4. Consimmntul Pentru o ncheiere valabil a contractului, consimmntul prilor trebuie s existe i s fie liber exprimat. Un consimmnt valabil este unul neafectat de vicii: eroare, dol, violen i n anumite cazuri leziunea. Viciile de consimmnt n materia vnzrii nu prezint elemente specifice astfel c ele au fost studiate la teoria actului juridic i la teoria general a obligaiilor. Nu ntotdeauna contractul de vnzare-cumprare se realizeaz dintr-o dat, ci el poate fi precedat de anumite nelegeri ale prilor, nelegeri apte de a produce efecte juridice. Aceste nelegeri, n funcie de efectele produse de consimmntul liber exprimat al uneia sau al ambelor pri, sunt: promisiunea unilateral de vnzare (sau de cumprare), promisiunea bilateral de vnzare-cumprare, pactul de preferin, dreptul de preempiune. 4.1. Promisiunea unilateral de vnzare (cumprare), creaie a doctrinei i a jurisprudenei, este contractul prin care o parte numit promitent se oblig fa de cealalt parte numit beneficiar s-i vnd un anumit bun atunci cnd acesta din urm va dori s-l cumpere. Promisiunea unilateral de vnzare este un contract i nu o ofert de a contracta deoarece reprezint un acord de voine ntre promitent i beneficiar; acest contract conine nu numai promisiunea proprietarului de a vinde acel bun, dar i acceptarea acestei promisiuni de ctre beneficiar. Beneficiarul nu se oblig s cumpere, ci are posibilitatea de a alege ntre a cumpra sau nu acel bun; de regul, promisiunea este afectat de un termen n care cumprtorul i poate manifesta consimmntul de a cumpra bunul. (De ex. proprietarul uui autoturism se oblig s-l vnd, la un anumit pre, dac beneficiarul va dori s-l cumpere n 30 de zile). Dac i cumprtorul s-ar obliga s cumpere bunul respectiv n viitor, am avea de-a face cu o promisiune bilateral de vnzare-cumprare care nate obligaia prilor de a ncheia n viitor contractul de vnzare-cumprare. Promisiunea unilateral de vnzare (sau de cumprare) nu se confund cu oferta de a contracta. Deosebirile sunt evidente: oferta de a contracta reprezint manifestarea unei singure voine n vederea ncheierii unui contract, pe cnd promisiunea unilateral de vnzare constituie un veritabil contract, coninnd un acord de voine; ofertantul poate revoca oferta sa ct vreme aceasta nu a fost acceptat de destinatar, pe cnd promitentul nu i poate revoca promisiunea ct vreme beneficiarul nu i-a manifestat opiunea n termenul fixat n contract. Spre deosebire de oferta de a contracta care devine caduc n cazul n care ofertantul devine incapabil sau decedeaz pn la acceptare, n cazul promisiunii unilaterale de vnzare, incapacitatea sau decesul promitentului nu afecteaz contractul valabil ncheiat, iar la decesul promitentului, obligaia acestuia de a vinde, fiind patrimonial, se va transmite motenitorilor si. Promisiunea unilateral de vnzare nu se confund nici cu vnzarea afectat de un termen sau condiie. Dei ambele sunt contracte, n timp ce prima reprezint un contract unilateral care d natere la obligaii numai n sarcina promitentului, cea de-a doua este un contract bilateral ce nate obligaii reciproce i interdependente n sarcina prilor; prima d natere unei obligaii de a face, pe cnd a doua d natere unei obligaii de a da. Promisiunea unilateral de vnzare d natere unei obligaii de a face numai n sarcina promitentului: de a vinde bunul beneficiarului dac acesta se decide s-l cumpere. Promisiunea produce efecte diferite dup cum ea a fost sau nu afectat de un termen n interiorul cruia beneficiarul s-i manifeste opiunea. Dac promisiunea unilateral de vnzare a fost afectat de un termen, iar beneficiarul i manifest intenia de a cumpra n interiorul acestui termen, problema care se pune este ce fel de contract a intervenit ntre pri n acel moment. O prim prere este c vnzarea a devenit perfect n momentul n care beneficiarul a optat n sensul cumprrii bunului, astfel c dac promitentul refuz predarea bunului, beneficiarul se va adresa instanei judectoreti care numai va constata existena vnzrii; dac vnzarea este supus formei solemne pentru valabilitatea sa, opiunea beneficiarului n sensul cumprrii a dat natere unui

169

UCV/FDSA Material didactic pentru FR protejat prin Legea nr.8/1996antecontract de vnzare-cumprare, att promitentul ct i beneficiarul obligndu-se s ncheie vnzarea n viitor n forma autentic cerut de lege. Apreciem c prin opiunea beneficiarului n sensul cumprrii bunului, ntre pri a intervenit un antecontract de vnzare-cumprare i nu o vnzare, deoarece promitentul are o obligaie de a face (de a vinde n viitor) i nu de a da (de a transmite proprietatea - ca n cazul vnzrii). Astfel, dac vnztorul nu i respect obligaia asumat i nstrineaz bunul unei alte persoane anterior manifestrii opiunii de ctre beneficiar, acesta din urm, titular al unui drept de crean, are dreptul la daune-interese n msura prejudiciului care i-a fost cauzat. Aceeai va fi soluia i n cazul n care, ulterior manifestrii dorinei de a cumpra a beneficiarului, promitentul a nstrinat bunul unei alte persoane. Titular al unui drept de crean, beneficiarul nu a dobndit proprietatea bunului n momentul n care a decis s cumpere (promitentul asumndu-i numai obligaia de a vinde n viitor, nu de a transmite proprietatea), astfel c dreptul su nu este opozabil terului dobnditor. n msura n care beneficiarul dovedete existena fraudei i complicitatea la fraud a terului dobnditor, el poate solicita constatarea nulitii absolute a contractului astfel ncheiat, bunul reintrnd n patrimoniul promitentului n cazul admiterii acestei aciuni. Dac ns promitentul refuz ncheierea vnzrii dup ce beneficiarul a optat pentru cumprare i bunul se afl nc n patrimoniul promitentului, beneficiarul poate solicita instanei de judecat obligarea promitentului la ncheierea contractului de vnzare-cumprare n temeiul art. 1073 i 1077 C. civ. sau hotrrea judectoreasc s in loc de contract de vnzare-cumprare. Ali autori consider c n aceast situaie, promitentul are numai dreptul de a cere daune interese pentru prejudiciul ce i-a fost cauzat prin nerespectarea obligaiei de a face a promitentului. Dac beneficiarul nu i exprim opiunea n interiorul termenului convenit sau decide s nu cumpere, obligaia promitentului se stinge, acesta putnd nstrina bunul oricrei alte persoane. n doctrin i jurispruden se ofer soluii diferite cu privire la momentul stingerii obligaiei promitentului n cazul n care promisiunea nu conine un termen nluntrul cruia beneficiarul s-i manifeste opiunea. ntr-o prim opinie, se apreciaz c obligaia promitentului nscut din promisiunea de vnzare se stinge la expirarea termenului general de prescripie, care ncepe s curg de la data ncheierii promisiunii de vnzare (art. 3 i art. 7 al. 2 din Decretul nr. 167/1958). ntr-o alt opinie, se consider c promitentul se poate elibera valabil de obligaia sa fie prin punerea n ntrziere a beneficiarului urmat de o aciune n justiie (n caz de refuz al acestuia de a se pronuna) prin care se solicit instanei de judecat stabilirea unui termen dup mprejurri, fie prin retragerea promisiunii de ctre promitent dup un interval de timp socotit de acesta suficient pentru ca beneficiarul s se pronune. De regul, promisiunea unilateral de vnzare este un contract unilateral, ntruct nate obligaii numai n sarcina promitentului; prile pot ns stipula n contract i obligaia beneficiarului de a plti un pre pentru dreptul su de opiune (mai ales n cazul n care va opta pentru a nu cumpra), caz n care promisiunea capt caracter sinalagmatic. Dovada promisiunii unilaterale de vnzare se face n toate cazurile conform regulilor generale aplicabile creanelor n materie de prob prevzute de art. 1191 i urm. C. civ. Nu numai vnztorul i poate asuma promisiunea de vnzare, ci i cumprtorul; promisiunea unilateral de cumprare are acelai regim juridic cu promisiunea unilateral de vnzare. 4.2. Promisiunea bilateral de vnzare-cumprare este contractul n care ambele pri se oblig s ncheie n viitor contractul de vnzare-cumprare pentru un obiect determinat i un pre stabilit. Numit i antecontract de vnzare-cumprare, aceast convenie a fost i este unanim recunoscut de doctrin i practic, dei o lung perioad de timp ea nu i-a gsit o reglementare legal. Antecontractul de vnzare-cumprare d natere unor obligaii de a face n sarcina prilor, i anume de a ncheia n viitor contractul de vnzare-cumprare, spre deosebire de contractul de vnzare-cumprare care d natere unei obligaii de a da, de a transmite dreptul real. Aceast convenie nu se confund nici cu promisiunea unilateral de vnzare ntruct la aceasta din urm beneficiarul nu se oblig s ncheie contractul n viitor, ci numai s opteze dac dorete sau nu s cumpere. Dac una din pri refuz perfectarea contractului n viitor, ce mijloace juridice de constrngere are cealalt parte? O prim posibilitate este ca partea care nu este n culp s solicite, n temeiul art. 1020-1021 C. civ., rezoluiunea conveniei sinalagmatice i daune-interese n msura prejudiciului suferit, urmnd ca prile s fie repuse n situaia anterioar contractrii prin restituirea prestaiilor efectuate, antecontractul fiind o convenie sinalagmatic, supus regulilor contractelor sinalagmatice.

170

UCV/FDSA Material didactic pentru FR protejat prin Legea nr.8/1996O alt posibilitate este o aciune n justiie urmrind executarea silit a obligaiei de a face prin care instana de judecat oblig partea n culp la ncheierea contractului (de ex. prezentarea la notariat n vederea ncheierii contractului), sub sanciunea plii de daune cominatorii pentru fiecare zi de ntrziere n ncheierea contractului. Partea care nu este n culp are totodat posibilitatea de a cere instanei de judecat s perfecteze ea nsi contractul de vnzare-cumprare, pe calea unei aciuni n realizare pentru pronunarea unei hotrri judectoreti care s in loc de contract de vnzare-cumprare. O asemenea aciune i gsete temei juridic n dispoziiile art. 1073 i 1077 C. civ. care permit executarea n natur a obligaiei de a face i repararea n natur a prejudiciului cauzat. Fiind o aciune n realizare prin care se urmrete executarea silit a unei obligaii de a face, aciunea n pronunarea unei hotrri care s in loc de contract de vnzare-cumprare este o aciune prescriptibil n termenul general de prescripie de trei ani. Aceste termen ncepe s curg de la data mplinirii termenului n care trebuia ncheiat contractul (n acest moment se nate dreptul la aciune). Drept urmare, hotrrea care va ine loc contractului de vnzare-cumprare are un efect constitutiv de drepturi, astfel c transferul dreptului de la vnztor la cumprtor va opera la data rmnerii definitive a acestei hotrri judectoreti. Dac prile au prevzut n antecontract o clauz de dezicere (de rzgndire) n favoarea uneia sau a ambelor pri, acordul de voin al prilor poate fi revocat unilateral i instana nu mai poate pronuna o hotrre care s in loc de contract. n prezent, antecontractul de vnzare-cumprare ct i posibilitatea instanei de judecat de a pronuna o hotrre care s in loc de act autentic de vnzare-cumprare i-au gsit reglementare legal expres n art.5 al. 2 titlul X (Circulaia juridic a terenurilor) din Legea nr. 247/2005. 4.3. Pactul de preferin este convenia prin care una din pri (proprietarul unui bun) numit promitent se oblig fa de cealalt parte numit beneficiar, ca n cazul n care se va hotr s vnd bunul su, s i acorde preferin la pre egal. Pactul de preferin este un contract, el fiind rezultatul acordului de voine dintre promitent i beneficiar; se deosebete de promisiunea unilateral i bilateral de vnzare prin natura obligaiei asumate de promitent: dac n primele dou convenii, promitentul i asum obligaia de a ncheia n viitor un contract de vnzare-cumprare, n cazul pactului de preferin, promitentul nu se oblig s vnd, ci numai s acorde preferin beneficiarului dac se va hotr s vnd. Dei afectat de o condiie potestativ din partea celui care se oblig, aceast convenie este unanim recunoscut ca valabil, ntruct ndeplinirea condiiei depinde nu numai de voina promitentului (nefiind deci o condiie pur potestativ) ci i de mprejurri exterioare (care nu depind de voina sa) care l-ar putea determina s vnd. Dac promitentul nu i ndeplinete obligaia i vinde bunul unei alte persoane, beneficiarul are numai dreptul la daune-interese pentru prejudiciul ce i-a fost cauzat prin nerespectarea obligaiei; el nu poate solicita anularea vnzrii ncheiate de promitent ntruct nu a fost parte n acest contract. Beneficiarul nu a dobndit niciun drept asupra bunului prin ncheierea pactului de preferin, el a devenit numai titularul unui drept de crean; n consecin, beneficiarul nu are la dispoziie nicio aciune pentru a intra n stpnirea bunului. Dac promitentul ncheie contractul de vnzare cu un ter n dauna beneficiarului cu complicitatea terului dobnditor, beneficiarul poate solicita desfiinarea vnzrii datorit fraudei. ntruct dreptul de crean al beneficiarului nscut din pactul de preferin sau din promisiunea de vnzare (unilateral sau bilateral) este un drept patrimonial, acesta se poate transmite att prin acte juridice inter vivos ct i prin acte mortis causa, pe cnd obligaia promitentului poate fi transmis numai pe cale succesoral, n dreptul nostru neexistnd cesiunea de obligaii. 4.4. Dreptul de preempiune este un drept prioritar la cumprarea unui bun recunoscut de lege anumitor categorii de persoane; spre deosebire de celelalte convenii precedente vnzrii care au la baz voina proprietarului-promitent, nscndu-se ca rezultat al acestei voine, dreptul de preempiune se nate din lege, proprietarul neputnd interveni n niciun fel n naterea sau modificarea acestuia, fiind doar obligat s-l respecte. Cum s-a precizat n doctrin, dreptul de preempiune este un drept patrimonial i un drept opozabil erga omnes, astfel c nerespectarea lui la ncheierea contractului de vnzare-cumprare va conduce la desfiinarea actului, indiferent de buna sau reaua credin a cumprtorului i indiferent dac cumprtorul era beneficirul unei alte promisiuni precum pactul de preferin sau al unui retract litigios. ntlnim acest drept reglementat de mai multe acte normative: 1. Art. 18 din OUG 40/1999 privind protecia chiriailor i stabilirea chirirei pentru spaiile cu destinaia de locuin acord chiriailor un drept prioritar la cumprarea locuinei pe care o ocup dac proprietarul locuinei nu dorete rennoirea contractului de nchiriere ntruct intenioneaz s vnd; n acest caz, notificarea prealabil a refuzului proprietarului de a rennoi contractul reprezint o ofert de vnzare i trebuie s cuprind preul vnzrii, sub sanciunea nulitii absolute.

171

UCV/FDSA Material didactic pentru FR protejat prin Legea nr.8/1996Dac locuina a fost vndut unui ter la un pre mai avantajos dect cel din oferta adresat chiriaului sau a fost vndut anterior expirrii termenului din contractul de locaiune (care este i termenul de expirare a ofertei), acesta din urm se poate subroga n drepturile cumprtorului, pltind acestuia preul vnzrii n termen de 60 de zile de la notificarea contractului de vnzare-cumprare pe care proprietarul este obligat s o fac ctre chiria. 2. Legea nr. 182/2000 privind protejarea patrimoniului cultural naional mobil stabilete un drept de preempiune n favoarea statului romn pentru cazul vnzrii bunurilor culturale mobile, proprietatea persoanelor fizice i juridice de drept private, clasate n tezaur. 3. Legea nr. 26/1996 Codul silvic reglementeaz un drept de preempiune al statului la toate vnzrile de bunvoie sau silite, la pre i n condiii egale, pentru enclavele din fondul forestier proprietate public i terenurile limitrofe acestuia, precum i pentru terenurile acoperite cu vegetaie forestier. n acest sens, proprietarul terenului are obligaia de a ntiina n scris unitatea silvic teritorial n raza creia este situat terenul despre intenia sa de nstrinare, urmnd ca unitatea s-i manifeste opiunea n termen de 30 de zile. Dac unitatea nu rspunde n acest termen sau i manifest opiunea n sensul refuzului dobndirii terenului, proprietarul este liber s nstrineze oricrei alte personae. Nerespectarea dreptului de preempiune al statului este sancionat cu nulitatea absolut a vnzrii. 4. Legea nr. 10 /2001 privind regimul juridic al unor imobile preluate abuziv n perioada 6 martie 1945-22 decembrie 1989 astfel cum a fost modificat i completat prin Legea nr. 247/2005, reglementeaz un drept de preempiune n favoarea unitilor i instituiilor de nvmnt din sistemul de stat (grdinie, coli, licee, colegii, coli profesionale, coli postliceale, instituii de nvmnd superior), a unitilor sanitare i de asisten medico-sociale din sistemul public (cmine-spital pentru btrni, spitale, centre de plasament, case de copii), a instituiilor publice (ca de ex.administraii financiare, trezorerii, ministere, parchete, judectorii, tribunale, sedii de poliie, primrii, consilii locale etc), a partidelor politice legal nregistrate (pentru sediile lor) pentru imobilele pe care le-au ocupat i care se restituie n natur fotilor proprietari. Principiul instituit de Legea 10/2001 modificat este acela al restituirii n natur, astfel c imobilele preluate abuziv n perioada 1945-1989 i ocupate de aceste uniti i instituii se restituie, de regul, fotilor proprietari, aceeai lege n art. 17 recunoscnd n favoarea unitii deintoare un drept de preempiune la cumprare, dac proprietarul dorete s vnd. n acest sens, proprietarul cruia i s-a restituit n natur imobilul i care dorete nstrinarea prin vnzare a acestuia, este obligat s notifice despre intenia sa unitatea care a deinut imobilul, notificarea urmnd a se face prin intermediul executorului judectoresc. Titularul dreptului de preempiune este obligat, sub sanciunea decderii din acest drept, ca n termen de 90 de zile de la primirea notificrii, s-i manifeste opiunea. Potrivit art. 17 al. 4 din aceast lege, contractul de vnzare-cumprare ncheiat cu nerespectarea dreptului de preempiune este lovit de nulitate absolut. Legea 10/2001 reglementeaz de asemenea un drept de preempiune n favoarea chiriailor sau a deintorilor actuali ai imobilelor care nu se restituie persoanelor ndreptite. Potrivit art. 42 al. 2 i 3 din lege, imobilele cu alt destinaie dect cea de locuin care nu s-au restituit persoanelor ndreptite pot fi nstrinate, deintorii cu titlu valabil la data intrrii n vigoare a prezentei legi avnd drept de preempiune; aceeai este soluia i pentru imobilele cu destinaia de locuin, restituite persoanelor ndreptite i asupra crora chiriaii au un drept prioritar la dobndire. 5. Un drept prioritar la dobndirea unui bun imobil este reglementat i n Legea nr. 33/1994 privind exproprierea pentru cauz de utilitate public; potrivit art. 37 din aceast lege, n cazul n care lucrrile pentru care s-a fcut exproprierea nu s-au realizat, iar expropriatorul dorete nstrinarea imobilului, expropriatul-fost proprietar- are un drept prioritar la dobndire, la un pre ce nu poate fi mai mare dect despgubirea actualizat. n acest scop, expropriatorul se va adresa n scris fostului proprietar, iar dac acesta nu opteaz pentru cumprare sau nu rspunde expropriatorului n termen de 60 de zile de la primirea notificrii, acesta din urm poate dispune de imobil. Spre deosebire de un veritabil drept de preempiune, dreptul prioritar la dobndire reglementat de acest act normativ prevede pentru expropriator nu numai obligaia de a respecta acest drept impus n favoarea fostului proprietar al imobilului, dar impune i preul vnzrii, pre care nu poate fi stabilit liber de expropriator, ci reprezint valoarea actualizat a despgubirii pltite fostului proprietar la expropriere. Dispoziiile legii nr. 33/1994 nu i gsesc aplicare dect la cazurile de expropriere ce au avut loc dup intrarea sa n vigoare.

172

UCV/FDSA Material didactic pentru FR protejat prin Legea nr.8/19965. Capacitatea prilor contractante O alt condiie de fond pentru ncheierea valabil a unui contract este, potrivit art. 948 C. civ., capacitatea de a contracta. 5.1. Regula n materia vnzrii. Art. 1306 C. civ., dispune c pot cumpra i vinde toi crora nu le este oprit prin lege. Regula n aceast materie este aadar capacitatea, incapacitatea de a contracta fiind o excepie. Contractul de vnzare-cumprare fiind un contract translativ de proprietate, angajnd astfel patrimoniile celor dou pri, este un act de dispoziie juridic. Astfel, pentru ncheierea valabil a unui contract de vnzare-cumprare, ambele pri contractante trebuie s aib capacitate deplin de exerciiu; minorii fr capacitate de exerciiu i persoanele puse sub interdicie judectoreasc vor ncheia acest contract prin reprezentantul legal, cu autorizaia autoritii tutelare; minorii cu capacitate de exerciiu restrns (cu vrsta 14-18 ani) vor ncheia acest contract personal, dar cu ncuviinarea reprezentantului legal i cu acordul autoritii tutelare. Atunci ns cnd contractul de vnzare-cumprare, raportat la patrimoniul prii, este doar un act de administrare sau de conservare (aa numitele vnzri mrunte: vnzarea unor bunuri supuse deteriorrii sau pieirii, cumprarea unor materiale pentru repararea unor bunuri etc), este suficient ca prile s aib numai capacitatea de a ncheia acte de administrare i conservare. 5.2. Incapaciti speciale. Incapacitile de a contracta, respectiv de a vinde i/sau cumpra, sunt expres i limitativ prevzute de lege. Reprezentnd excepii de la regula capacitii, normele care reglementeaz incapacitile de a contracta sunt de strict interpretare i nu pot fi aplicate prin analogie la alte cazuri similare. Aceste incapaciti sunt: 1. Vnzarea ntre soi este interzis (art. 1307 C. civ.). Aceast interdicie (incapacitate de a vinde i de a cumpra) are la baz mai multe considerente: - prin vnzri fictive (simulate), soii pot frauda interesele creditorilor lor; prin asemenea vnzri, soul debitor ar deveni insolvabil fa de creditorii si; - vnzrile ntre soi reprezint de cele mai multe ori donaii prin care acetia confer un caracter irevocabil transferului de proprietate intervenit ntre ei tiut fiind c donaiile ntre soi sunt revocabile; - vnzarea ntre soi este interzis i pentru a apra interesele motenitorilor rezervatari ai soului vnztor sau care au dreptul la raportul donaiilor. Prin asemenea vnzri, soii ar ascunde donaii care ar excede cotitii disponibile sau pe care le-ar excepta de la obligaia de raport al donaiilor (care revine soului donator cnd vine n concurs cu descendenii defunctului donator). ntr-o prim opinie, sanciunea nclcrii acestor dispoziii legale ar fi nulitatea absolut a actului care ofer o mai bun protecie fa de nulitatea relativ. n opinia majoritii, sanciunea nclcrii acestei interdicii este nulitatea relativ a contractului astfel ncheiat. n doctrin a aprut i o a treia opinie conform creia sanciunea ce ar trebui aplicat unei asemena vnzri este aciunea n simulaie, o asemena interdicie avnd la baz prezumia de simulaie. Nulitatea relativ urmeaz regimul nulitii din dreptul comun: poate fi invocat de oricare dintre soi, de motenitori sau de creditori, poate fi acoperit prin confirmare dup desfacerea cstoriei de soul ale crui interese au fost vtmate prin ncheierea vnzrii (soul vnztor) sau de motenitorii acestuia dup decesul su. Aciunea n anulare este prescriptibil n termenul general de prescripie de 3 ani; acest termen are momente diferite de la care ncepe s curg, termen dat de momentul naterii dreptului la aciune: pentru soi termenul curge de la data desfacerii cstoriei, pentru motenitori termenul curge de la data ncetrii cstoriei, iar pentru creditori termenul curge de la ncheierea contractului. Aceast interdicie nu vizeaz vnzarea ntre concubini sau ntre viitorii sau fotii soi; vnzarea ntre concubini este valabil cu excepia cazului cnd are o cauz imoral (contractul s-a ncheiat pentru a determina nceputul unei relaii de concubinaj sau pentru a menine relaia de concubinaj). Aceast interdicie privete numai vnzrile voluntare, rezultate din acordul de voin al ambilor soi nu i vnzrile silite, realizate prin licitaie public n faza executrii silite, aceste vnzri desfurndu-se sub controlul justiiei, astfel c unul dintre soi poate fi adjutecatarul la licitaie al bunului celuilalt so. 2. Tutorii nu pot cumpra bunurile persoanelor aflate sub tutela lor atta timp ct socotelile definitive al tutelei nu au fost ncheiate (art. 1308 pct. 1 C. civ.). Sanciunea nclcrii acestei interdicii de a cumpra este, potrivit opiniei majoritare, nulitatea relativ a contractului (interesul ocrotit fiind unul privat i nu unul general, de ordine public), dei textul art. 1308 C. civ.prevede sanciunea nulitii absolute.

173

UCV/FDSA Material didactic pentru FR protejat prin Legea nr.8/19963. Mandatarii nu pot cumpra bunurile cu a cror vnzare au fost mputernicii (art. 1308 pct. 2 C. civ.); interdicia vizeaz att mandatarii legali ct i pe cei convenionali. Raiunea acestei interdicii ct i a celor prevzute la pct. 3 i 4 ale art. 1308 C. Civ. este de a evita un conflict de interese ntre cel al vnztorului i cel al cumprtorului, mandatarul cumprtor fiind interesat s cumpere la un pre ct mai avantajos, ce ar putea dezavantaja pe vnztor; aceast interdicie de a cumpra nu se aplic n cazul n care preul vnzrii este dinainte stabilit de vnztor sau cnd ntrunirea celor dou caliti de ctre mandatar (de vnztor i cumprtor) este cunoscut i aprobat de vnztor. i n cazul nclcrii acestei incapaciti, sanciunea este nulitatea relativ, interesul ocrotit fiind unul privat. 4. Administratorii bunurilor statului, ale comunelor, oraelor, municipiilor sau judeelor nu pot cumpra bunurile aflate n administrarea lor (art. 1308 pct. 3 C. civ.). De asemenea, apreciem c i aceast interdicie nu va mai exista dac preul vnzrii este unul fix, dinainte stabilit, astfel c aceste persoane nu sar mai confrunta cu un conflict de interese. 5. Funcionarii publici i cei din comisiile de licitaie nu pot cumpra bunurile statului sau ale unitilor administrativ-teritoriale care se vnd prin mijlocirea lor (art. 1308 pct. 4 C. civ.). i n acest caz, sanciunea care intervine n cazul nclcrii acestei interdicii este nulitatea relativ a contractului astfel ncheiat. 6. Judectorii, procurorii i avocaii nu pot deveni cesionari de drepturi litigioase care sunt de competena curii de apel n circumscripia creia i desfoar activitatea; pentru judectorii de la nalta Curte de Casaie i Justiie i pentru procurorii de la Parchetul de pe lng nalta Curte de Casaie i Justiie, interdicia vizeaz ntreg teritoriul rii. nelegem prin drepturi litigioase att drepturile care formeaz obiectul unui proces nceput i neterminat ct i cele asupra crora se poate nate o contestaie serioas i viitoare. Aceast interdicie protejeaz un interes general, de ordine public i anume aprarea prestigiului i independenei justiiei, astfel c nclcarea ei se sancioneaz cu nulitatea absolut a vnzrii. 7. Potrivit art. 43 din Legea executorilor judectoreti nr. 188/2000, este interzis executorilor judectoreti s dobndeasc direct sau prin persoane interpuse, pentru ei sau pentru alii, bunurile ce au fcut obiectul activitii de executare silit. 8. n ceea ce privete dobndirea dreptului de proprietate asupra terenurilor de ctre cetenii strini, apatrizi i persoane juridice strine, se impun cteva precizri. Potrivit Constituiei Romniei, cetenii strini i apatrizii pot dobndi terenuri n Romnia numai n condiiile rezultate din aderarea Romniei la Uniunea European i din alte tratate internaionale la care Romnia este parte, pe baz de reciprocitate n condiiile prevzute prin lege organic, precum i prin motenire legal (art. 44 al. 2 Constituia Romniei). Potrivit art. 3 din Titlul X al Legii nr. 247/2005, cetenii strini, apatrizii i persoanele juridice strine pot dobndi dreptul de proprietate asupra terenurilor n Romnia n condiiile prevzute de legea special. Legea special este legea nr. 312/2005 privind dobndirea dreptului de proprietate privat asupra terenurilor de ctre cetenii strini i apatrizi precum i de ctre persoane juridice strine, care la art. 3 dispune c ceteanul unui stat membru al Uniunii Europene (sau al Spaiului Economic European), apatridul cu domiciliul ntr-un stat membru sau n Romnia, precum i persoana juridic constituit n conformitate cu legislaia unui stat membru pot dobndi dreptul de proprietate asupra terenurilor n aceleai condiii cu cele prevzute de lege pentru cetenii romni i pentru persoanele juridice romne; dac dreptul de proprietate privete terenurile agricole, pdurile i terenurile forestiere, dobndirea se poate realiza dup mpliniarea a 7 ani de la data aderriiRomniei la Uniunea European (art. 5 al. 1 din Legea nr. 312/2005; dac aceste persoane nu sunt rezidente n Romnia, ele pot dobndi dreptul de proprietate asupra terenurilor pentru reedine secundare, respectiv sedii secundare, dup 5 ani de la data aderrii Romniei la Uniunea European (art. 4 din Legea nr. 312/2005). n schimb, dac aceste persoane aparin altor state dect cele membre ale Uniunii Europene, dobndirea dreptului de proprietate asupra terenurilor se poate face numai n condiiile reglementate prin tratate internaionale, pe baz de reciprocitate; aceste persoane nu pot ns dobndi proprietatea terenurilor n condiii mai favorabile dect cele aplicabile ceteanului unui stat membru al Uniunii i persoanei juridice constituite n conformitate cu legislaia unui stat membru. Aceste dispoziii legale sunt aplicabile numai n cazul dobndirii dreptului de proprietate asupra terenurilor prin acte juridice ntre vii ct i prin motenire testamentar; cetenii strini i apatrizii pot dobndi proprietatea terenurilor n ara noastr prin motenire legal, indiferent c aparin sau nu Uniunii Europene i indiferent c aparin sau nu unor state cu care Romnia a ncheiat tratate pe baz de reciprocitate. Este ceea ce prevede teza final a art. 44 al. 2 din Constituia Romniei ct i art. 1 din Legea nr. 312/2005.

174

UCV/FDSA Material didactic pentru FR protejat prin Legea nr.8/1996Concluzionm c interdicia dobndirii dreptului de proprietate asupra terenurilor n Romnia prin acte juridice ntre vii i prin motenire testamentar subzist pentru cetenii, apatrizii i persoanele juridice ce aparin unor state tere (care nu sunt membre ale Uniunii Europene) cu care Romnia nu a ncheiat un tratat pe baz de reciprocitate cu privire la dobndirea terenurilor. 6. Obiectul contractului de vnzare-cumprare Potrivit art. 962 C.civ., obiectul conveniilor este acela la care prile sau numai una din pri se oblig. n cazul vnzrii, obiectul este format din dou prestaii: cea a vnztorului constnd n obligaia de a transmite lucrul i cea a cumprtorului constnd n obligaia de a plti preul, iar obiectul material se va raporta i el la dou aspecte: lucrul vndut i preul. I. Lucrul vndut. Cerinele pe care trebuie s le ndeplineasc lucrul pentru ca vnzarea s fie valabil ncheiat Lucrul vndut trebuie s ndeplineasc mai multe cerine: s existe sau s poat exista n viitor, s fie n circuitul civil, s fie determinat sau determinabil, s fie posibil i licit i s se afle n proprietatea vnztorului. a. Lucrul s existe sau s poat exista n viitor. Pot forma obiect al contractului att lucrurile existente la data ncheierii sale ct i cele viitoare, care nu exist nc la data ncheierii contractului. Cu privire la lucrurile existente la data contractrii, art. 1311 C. civ. prevede c dac bunul cu privire la care s-a contractat i care era prezumat n fiin, n realitate era pierit n totalitate, contractul astfel ncheiat este nul absolut, ca fiind lipsit de obiect. Dac bunul era pierit numai n parte la data contractrii, cumprtorul poate alege ntre rezoluiunea contractului sau meninerea acestuia cu reducerea corespunztoare a preului. n aceste cazuri, ntruct nu s-a transmis proprietatea asupra bunului, pieirea situndu-se anterior contractrii, riscul este suportat de vnztor ca proprietar ; dac cumprtorul a cumprat asumndu-i riscul pieirii totale sau pariale a lucrului anterior contractrii, contractul are un caracter aleatoriu i riscul va fi suportat de cumprtor. Conform art. 965 al. 1 C. Civ., vnzarea poate avea ca obiect i lucruri viitoare (de ex. o construcie care se va realiza, o recolt viitoare etc). Dintre bunurile viitoare numai o motenire nedeschis nu poate forma obiect al vnzrii, orice pact (i deci i un contract de vnzare-cumprare) asupra unei moteniri nedeschise fiind prohibit de lege i sancionat cu nulitatea absolut (art. 965 al. 2 C. civ.). Momentul realizrii bunului va fi i momentul transferului de proprietate de la vnztor la cumprtor i odat cu acesta i al transferului riscului pieirii fortuite, dac obiectul material este un lucru cert; dac bunul vndut este de gen, proprietatea va aparine cumprtorului n momentul individualizrii lucrului. Nerealizarea lucrului viitor nu afecteaz valabilitatea contractului ci numai d natere obligaiei vnztorului la plata daunelor-interese, acesta pierznd oricum preul vnzrii. Dac nerealizarea bunului s-a datorat unei cauze strine exoneratoare de rspundere (pe care vnztorul este obligat s o dovedeasc), vnztorul va fi scutit de plata daunelor-interese, ns va fi obligat s restituie preul deoarece suport riscul contractului n calitate de debitor al obligaiei imposibil de executat. Dac prile au dat contractului un caracter aleatoriu i cumprtorul i-a asumat riscul neexecutrii lucrului, acesta din urm va fi obligat la plata preului, dac nerealizarea lucrului nu s-a datorat culpei vnztorului. b. Lucrul s se afle n circuitul civil. Potrivit art. 1310 C. civ., pot face obiect al vnzrii toate bunurile ce se afl n circuitul civil, afar numai dac vreo lege a interzis aceasta. Cum s-a precizat n doctrin, legiuitorul a instituit principiul liberei circulaii a bunurilor, dar a prevzut totodat posibilitatea limitrii acestui principiu prin lege. O limit absolut a acestui principiu o constituie lucrurile care prin natura lor nu pot fi obiect al actelor juridice, res communis (aerul, apa mrii, lumina soarelui, etc.) precum i acele bunuri care sunt declarate de lege ca fiind de uz sau de interes public precum bunurile proprietate public a statului sau a unitilor administrativ-teritoriale care sunt inalienabile, imprescriptibile i insesizabile; pot forma ns obiectul unor contracte de administrare, concesionare sau nchiriere n condiiile legii (art. 11 al. 1 din Legea nr. 213/1998 privind proprietatea public i regimul juridic al acesteia . Ct privete bunurile care fac parte din domeniul privat al statului i al unitilor administrativ-teritoriale, acestea pot forma obiect al vnzrii ca i bunurile proprietate particular, fiind supuse regimului de drept comun, dac legea nu dispune altfel (art. 5 al. 2 din Legea nr. 213/1998). Ct privete limitele relative la principiul liberei circulaii a bunurilor, acestea privesc bunurile care pot fi nstrinate respectiv dobndite numai de anumite persoane sau n anumite condiii. Astfel, Legea nr. 18/1991 privind fondul funciar republicat prevede n art. 32 c terenurile pentru care s-a constituit dreptul de proprietate n favoarea cooperatorilor care nu au adus pmnt n cooperativ i a altor persoane precizate n lege, nu pot fi nstrinate prin acte ntre vii pe o perioad de 10 ani socotii de la nceputul anului urmtor celui n care s-a fcut nscrierea proprietii, sub sanciunea nulitii absolute a

175

UCV/FDSA Material didactic pentru FR protejat prin Legea nr.8/1996actului de nstrinare. Asemenea terenuri nu pot fi nstrinate dect prin acte mortis causa, motenitorul avnd de asemenea interdicia nstrinrii pe toat aceast perioad. Textul legal are n vedere nstrinarea prin acte ntre vii, astfel c inalienabilitatea acestor bunuri privete nu numai vnzarea ci i oricare alt contract translativ de proprietate. O alt limit relativ la libera circulaie a bunurilor este dat de interdicia temporar de nstrinare pe o perioad de 10 ani de la data cumprrii a apartamentelor ce au putut fi cumprate de chiriaii lor n condiiile art. 9 i 14 din Legea nr. 112/1995 privind reglementarea situaiei juridice a unor imobile cu destinaia de locuine trecute n proprietatea statului ; potrivit acestor dispoziii legale, chiriaii titulari de contract ai apartamentelor ce nu se restituie n natur fotilor proprietari sau motenitorilor acestora pot opta, dup expirarea termenului de 6 luni de la data intrrii n vigoare a acestei legi n care cei ndreptii pot formula cereri de restituire n natur a apartamentului, pentru cumprarea acestor apartamente cu plata integral sau n rate a preului. Conform art. 9 al. final din legea mai sus amintit, apartamentele dobndite n aceste condiii, nu pot fi nstrinate 10 ani de la data cumprrii. Potrivit art. 48 al. 1 din legea nr. 10/2001 privind regimul juridic al unor imobile preluate abuziv, astfel cum aceasta a fost modificat prin legea nr. 247/2005, chiriaii crora li s-au vndut apartamentele n care locuiau cu respectarea dispoziiilor Legii 112/1995, au dreptul s le nstrineze sub orice form nainte de mplinirea termenului de 10 ani numai persoanei ndreptite la restituirea n natur, fost proprietar al acelei locuine; preul vnzrii nu poate fi mai mare dect valoarea actualizat a preului pltit de chiria la cumprarea locuinei n baza Legii 112/1995, cu excepia situaiilor cnd prile convin altfel (art. 48 al. 2 din Legea 10/2001). Dac persoana ndreptit (fostul proprietar) a solicitat n justiie constatarea nulitii absolute a actului de dobndire (vnzarecumprare) a locuinei de ctre chiria n temeiul Legii 112/1995, este interzis nstrinarea n orice mod a acestei locuine pn la soluionarea definitiv i irevocabil a aciunii formulate, sub sanciunea nulitii absolute a actului de nstrinare. De asemenea anumite bunuri care formeaz monopol de stat pot fi nstrinate respectiv dobndite numai ntre persoane fizice sau juridice autorizate pe baza unei licene, n condiiile prevzute de legi speciale (cazul armelor, stupefiantelor, tutunului etc); n aceeai situaie se afl i o serie de bunuri existente n circuitul civil care pot fi vndute, respectiv cumprate numai n condiii prevzute de legi speciale (muniie, materiale explozive, produse toxice etc). Bunurile care fac parte din patrimoniul cultural naional se gsesc n circuitul civil i pot forma valabil obiectul unei vnzri n condiiile legii speciale, numai c scoaterea din ar a acestor bunuri temporar sau definitiv se face n baza unui certificat de export emis de direciile judeene pentru cultur i patrimoniul cultural naional, certificat care n cazul bunurilor clasate n tezaur trebuie avizat de Comisia Naional a Muzeelor i Coleciilor i aprobat de ministrul Culturii i Cultelor (art. 37 din Legea nr. 182/2000 privind protejarea patrimoniului cultural naional mobil). Ct privete metalele preioase i pietrele preioase, acestea pot fi cumprate i vndute fr restricii de ctre persoane fizice i juridice, cu condiia ca aceste acte de comer s nu reprezinte o activitate permanent sau profesional, potrivit art. 5 al. 1 din OUG nr. 190/2000 republicat privind regimul metalelor preioase, aliajelor acestora i pietrelor preioase n Romnia. Operaiunile cu metale preioase, cu aliajele acestora i cu pietre preioase se pot efectua ca activiti permanente sau profesionale de ctre persoane fizice i juridice autorizate n condiiile legii, autorizaia eliberndu-se pe perioad nedeterminat de ctre Autoritatea Naional pentru Protecia Consumatorilor (art. 8 din OUG nr. 190/2000) De menionat c un bun nu poate fi declarat inalienabil (scos din circuitul civil) prin voina omului. n doctrin se admite c, n mod excepional, inalienabilitatea poate lua natere din voina prilor atunci cnd urmrete aprarea unui interes serios i legitim precum garantarea executrii unei obligaii (de ex. prile convin interdicia nstrinrii bunului ipotecat pe toat perioada ipotecii) sau un alt interes (de ex. interdicia instrinrii bunului dobndit de minor pn la dobndirea capacitii depline de exerciiu de ctre acesta). Interesul determin i caracterul temporar al inalienabilitii convenionale, nefiind permis o inalienabilitate perpetuu a bunului. O clauz contractual prin care un bun este scos din circuitul civil care nu justific un interes serios i legitim sau care, dei justific acest interes, este perpetuu, este lovit de nulitate absolut. Dac exist o asemenea clauz valabil, iar dobnditorul nstrineaz bunul cu nclcarea ei, stipulantul clauzei i succesorii si n drepturi pot solicita rezoluiunea contractului iniial de nstrinare cu daune-interese sau repararea prejudiciului cauzat prin nerespectarea clauzei; potrivit unei alte opinii, sanciunea nerespectrii clauzei de inalienabilitate este nulitatea relativ a actului prin care a avut loc loc nclcarea clauzei, nulitate care poate fi invocat de cel n interesul cruia clauza a fost stipulat, cu condiia ca actul ce conine clauza de inalienabilitate s fie opozabil terilor.

176

UCV/FDSA Material didactic pentru FR protejat prin Legea nr.8/1996c. Lucrul vndut s fie determinat sau determinabil, posibil i licit. Aceste cerine nu prezint trsturi particulare n materia vnzrii, ci se identific cu cerinele generale n materie contractual. Pe de o parte, art. 948 C. civ. stabilete printre condiiile eseniale pentru validitatea unei convenii i un obiect determinat, iar pe de alt parte art. 964 al. 1 C. civ. prevede c obligaia trebuie s aib de obiect un lucru determinat, cel puin n specia sa. Dac vnzarea are ca obiect un lucru individual determinat, determinarea acestuia se face prin precizare tuturor elementelor sale particulare i distinctive (de exemplu un teren se determin prin suprafa, situare, vecinti etc), iar dac vnzarea are ca obiect bunuri de gen, determinarea se realizeaz prin precizarea speciei din care face parte bunul, calitii, cantitii (de exemplu se vinde recolta de gru de pe terenul X al vnztorului)etc. Este posibil ca lucrul ce se vinde s nu fie tocmai determinat, ci numai determinabil, aceasta presupunnd c prile au stabilit elementele cu ajutorul crora bunul urmeaz s fie determinat (de exemplu puiul pe care l va nate iapa cal de curse pur snge X, n ianuarie 2009, proprietatea lui Y, ctigtoarea concursului din anul 2008). Dac lucrul nu este determinat sau determinabil, contractul este nul absolut pentru lips de obiect. Lucrul vndut trebuie s fie posibil ntruct nimeni nu poate fi obligat la imposibil; imposibilitatea trebuie s existe la data ncheierii contractului i s fie absolut. Lucrul vndut trebuie s fie licit, adic s nu contravin normelor legale care privesc ordinea public i bunele moravuri (art. 5 C. civ.). c. Lucrul vndut s fie proprietatea vnztorului. Condiia se impune ntruct contractul de vnzare-cumprare este un contract translativ de proprietate, astfel c pentru a opera transferul de proprietate este necesar ca vnztorul s fie proprietarul bunului vndut deoarece nu poate transmite ceea ce nu are sau mai multe drepturi dect are el nsui: nemo dat quod non habet i nemo plus iuris ad alium transferre potest, quam ipse habet. Aceast condiie nu este prevzut expres n dreptul nostru, spre deosebire de dreptul francez care interzice n mod expres vnzarea lucrului altuia, sub sanciunea nulitii absolute (art. 1599 C. Civ. francez). n sistemul nostru de drept, vnzarea bunului altuia este o creaie a doctrinei i jurisprudenei. Tot doctrina este cea care a statuat c aceast cerin se cere ndeplinit numai pentru bunurile individual determinate (n cazul crora regula este tranferul proprietii la data ncheierii contractului) nu i pentru bunurile de gen care dau posibilitatea vnztorului de a le procura pn la transmiterea proprietii care are loc ulterior contractrii, la data individualizrii bunurilor. Aceeai soluie a fost consacrat i n cazul n care vnztorul, dei neproprietar al bunului la data ncheierii contractului, dobndete ulterior proprietatea bunului pe care l-a vndut. n cazul n care vnztorul vinde un bun ce aparine altei persoane, caz cunoscut n doctrin drept vnzarea lucrului altuia, distingem dup cum prile au avut sau nu cunotin c bunul nu aparine vnztorului. 1. Dac prile sau cel puin cumprtorul a fost de bun-credin, necunoscnd c vnztorul nu este proprietar al lucrului vndut, n doctrin s-au conturat mai multe opinii cu privire la sanciunea aplicabil unui asemenea contract. Unii autori apreciaz c vnzarea n acest caz este lovit de nulitate absolut pentru lipsa cauzei obligaiei cumprtorului; nu numai lipsa cauzei obligaiei cumprtorului ci n primul rnd lipsa obiectului obligaiei vnztorului atrage nulitatea absolut a unui asemenea contract. Aceast soluie nu pare a fi ns cea potrivit ntruct nu permite cumprtorului ca n cazul n care vnztorul dobndete ulterior proprietatea bunului, s confirme contractul ncheiat, nemaiavnd interes s solicite constatarea nulitii; de asemenea, avnd n vedere regimul juridic al nulitii absolute, acesta presupune c orice persoan interesat i nu numai cumprtorul, poate solicita desfiinarea contractului; pe de alt parte, interesul protejat ntr-un asemenea caz ar trebui s fie de ordine public ori este evident c interesul ce trebuie ocrotit prin sanciunea impus este unul privat, numai al cumprtorului. Mai mult, cum s-a precizat n literatura juridic recent, sanciunea aplicabil lipsei obiectului sau lipsei cauzei pare a fi nulitatea relativ. Majoritatea doctrinei i a practicii judiciare mbrieaz soluia nulitii relative a contractului astfel ncheiat, nulitate dat de eroarea n care s-a aflat cumprtorul fie cu privire la substana lucrului pe care l-a considerat la data contractrii ca fiind proprietatea vnztorului error in substantiam, fie cu privire la lipsa unei caliti eseniale a vnztorului, aceea de a fi proprietar al bunului vndut error in personam; sanciunea pare a fi cea potrivit avnd n vedere cauza ce determin aplicarea ei: cumprtorul fiind de bun-credin, este evident c el s-a aflat n eroare cu privire la calitatea de proprietar a vnztorului calitate care, n opinia noastr este determinant n ncheierea contractului din partea cumprtorului (cumprtorul nu ar fi ncheiat un contract de vnzare-cumprare dac ar fi cunoscut c vnztorul nu este proprietar i nu i poate transmite bunul pe care dorete s-l cumpere i pentru care a pltit un pre); cum s-a precizat n doctrin, dei nulitatea relativ pentru eroare asupra persoanei cocontractante intervine de regul n actele cu

177

UCV/FDSA Material didactic pentru FR protejat prin Legea nr.8/1996titlu gratuit, dar ea nu este exclus n actele cu titlu oneros dac, potrivit art. 954 C. civ., consideraia persoanei este cauza principal pentru care s-a fcut convenia. Nu putem mprti opinia exprimat n doctrin potrivit creia vicierea consimmntului cumprtorului prin error in substantiam sau error in personam nu poate fi primit ntruct a fi proprietarul unui bun nu este o calitate esenial, determinant pentru o persoan; dimpotriv, apreciem c pentru cel care ncheie vnzarea creznd c dobndete un bun, calitatea celeilalte persoane cu care contracteaz de a fi proprietarul bunului i de a-i putea transmite astfel proprietatea, este o calitate esenial pentru care a neles s contracteze. O alt soluie relevat de doctrin este aceea a valabilitii contractului care ns va fi afectat de o condiie rezolutorie, cumprtorul avnd dreptul de a cere rezoluiunea pentru neexecutarea obligaiei vnztorului de a transfera proprietatea bunului vndut, n temeiul art. 1020, 1021 C. civ. O asemenea soluie ce presupune un contract valabil ncheiat chiar dac vnztorul nu este proprietarul bunului vndut, pornete astfel de la premisa c transferul dreptului de proprietate nu opereaz n momentul ncheierii contractului, prin puterea acestuia, ci este o obligaie aparinnd vnztorului ce deriv din ncheierea contractului; dac vnztorul nu i respect obligaia de a transmite proprietatea bunului vndut, contractul fiind unul sinalagmatic, d natere posibilitii cumprtorului de a solicita rezoluiunea contractului n temeiul art. 1020, 1021 C. Civ. Apreciem c o asemenea soluie nu poate fi primit n dreptul nostru n condiiile n care contractul de vnzare-cumprare este un contract translativ de proprietate, transferul proprietii opernd n puterea contractului (art. 1295 C. civ. i art. 971 C. civ.) n momentul realizrii consimmntului prilor i nemaiconstituind o obligaie pentru vnztor, ale crui obligaii deriv tocmai din acest transfer de proprietate. Chiar i n cazul n care prile amn prin voina lor transferul proprietii la o alt dat ulterioar contractrii, acest transfer se va realiza tot automat (dup caz, la momentul mplinirii termenului, a condiiei, a plii preului etc), producndu-se de plin drept, n pofida diversitii...evenimentelor de natur a declana acest efect. mbrind soluia nulitii relative, aceast sanciune nu are un regim juridic diferit de cel din dreptul comun. Nulitatea poate fi invocat numai de cumprtor i succesorii si n drepturi fie pe cale de aciune, n interiorul termenului de prescripie de 3 ani care curge de la data cnd cel ndreptit a cunoscut sau trebuia s cunoasc c vnztorul nu este proprietarul bunului, dar nu mai trziu de 18 luni de la ncheierea actului, fie pe cale de excepie atunci cnd vnztorul solicit plata preului; vnztorul, chiar dac a fost de bun-credin i nu a cunoscut c nu are proprietatea bunului vndut, nu poate solicita anularea actului ntruct eroarea este cauz de nulitate numai cnd cade asupra persoanei cu care s-a contractat (art. 954 al. 2 C. Civ.). Adevratul proprietar al bunului, fiind ter fa de contractul ncheiat, nu poate solicita anularea vnzrii; dac el se afl n posesia bunului, va opune cumprtorului dreptul su de proprietate asupra bunului, neputnd fi afectat de nstrinarea fcut de un neproprietar, pentru el actul ncheiat este un res inter alios acta care nici nu-i poate profita, nici duna; dac ns cumprtorul a intrat n posesia bunului, adevratul proprietar are la ndemn aciunea n revendicare pentru a-i recupera bunul. Cum s-a precizat n doctrin, ntre vnztor i cumprtor, contractul poate rmne n fiin, n cazul n care cumprtorul nu solicit anularea vnzrii, fr ca acest contract s afecteze admiterea aciunii n revendicare a adevratului proprietar i fr ca acest contract s-l poat expropria pe adevratul proprietar sau s-i confere vreun drept cumprtorului. ns aciunea n revendicare a adevratului proprietar poate fi paralizat prin invocarea art. 1909-1910 C. civ. (posesia de bun-credin valoreaz proprietate n materia bunurilor mobile) sau prin invocarea uzucapiunii, n cazul bunurilor imobile, avnd n vedere faptul c vnzarea ncheiat reprezint un act translativ ce provine de la un neproprietar i astfel poate constitui just titlu pentru scurta uzucapiune. Dac aciunea n revendicare a adevratului proprietar a fost admis i cumprtorul a fost evins, pierznd bunul vndut, vnztorul este obligat s-l garanteze pe acesta din urm pentru eviciune, contractul de vnzare-cumprare fiind n fiin i producnd efecte (cumprtorul nesolicitnd anterior anularea contractului). Dac ulterior ncheierii contractului, vnztorul a dobndit proprietatea bunului sau vnzarea este ratificat de adevratul proprietar, cumprtorul nu mai poate solicita anularea contractului; cumprtorul nu mai are interes n a solicita anularea vnzrii din moment ce scopul pentru care a contractat s-a ndeplinit: dobndirea proprietii bunului. 2. Dac ambele pri au cunoscut la ncheierea contractului c vnztorul nu este proprietarul bunului vndut, soluiile adoptate n doctrin sunt diferite. Unii autori apreciaz valabil acest contract care nate pentru vnztor obligaia de a procura n viitor bunul, obiect al contractului, prile neurmrind la ncheierea contractului imediata transmitere a proprietii; n cazul n care vnztorul nu dobndete proprietatea bunului, neexecutarea obligaiei sale d natere la obligaia de a plti cumprtorului dauneinterese.

178

UCV/FDSA Material didactic pentru FR protejat prin Legea nr.8/1996Opinia dominant exprimat n doctrin este aceea c aceast vnzare are o cauz ilicit ( reprezint o operaiune speculativ ), fiind nul absolut, n virtutea adagiului fraus ominia corumpit. Practica judectoreasc a mbriat aceast soluie i a sancionat cu nulitatea absolut asemenea contracte n care cumprtorul a fost de rea-credin. 3. nstrinarea unui bun indiviz de ctre un singur coindivizar, fr consimmntul celorlali. Regimul juridic al indiviziunii, aplicabil i coproprietii, are la baz urmtoarele reguli: oricare dintre coindivizari/coproprietari are un drept individual, absolut i exclusiv asupra cotei sale ideale din dreptul asupra universalitii sau asupra unui anumit bun, drept pe care l poate nstrina liber, fr acordul celorlali coindivizari, att prin acte ntre vii (caz n care dobnditorul se va substitui n drepturile coindivizarului nstrintor) ct i prin acte mortis causa, iar a doua regula stabilete c niciunul dintre coindivizari nu este titular asupra unui anumit bun sau anumitor bunuri indivize, astfel c nu poate nstrina singur un asemenea bun. Actele juridice cu privire la fiecare bun din indiviziune privit n materialitatea sa se pot face cu respectarea regulii unanimitii, respectiv cu acordul tuturor coindivizarilor. Aadar bunurile privite n materialitatea lor, ut singuli, nu pot fi nstrinate dect cu acordul tuturor coindivizarilor. Dac bunul este nstrinat de un coindivizar cu nclcarea regulii unanimitii, adic fr consimmntul celorlali coindivizari, potrivit prerii dominante exprimate n doctrin i practic, soarta juridic a actului de nstrinare depinde de rezultatul partajului, neputndu-se aplica regulile de la vnzarea lucrului altuia deoarece nstrintorul este i el titularul unei cote-pri din dreptul de proprietate, ci regulile proprii strii de indiviziune. Bineneles, dac ceilali coindivizari ratific vnzarea, cumprtorul dobndete proprietatea ntregului bun, actul ncheiat fiind definitiv consolidat. Pn la partaj, vnzarea ncheiat nici nu profit, nici nu duneaz celorlali coindivizari, drepturile acestora nefiind n niciun fel afectate. Astfel, dac prin mpreal, bunul vndut cade n lotul coindivizarului nstrintor, vnzarea se consolideaz cu efect retroactiv, avnd n vedere efectul declarativ al partajului (vnztorul coindivizar fiind considerat cu efect retroactiv proprietarul exclusiv al bunului nstrinat) ; dac la partaj bunul cade n lotul altui coindivizar dect cel care l-a nstrinat, i acesta nu ratific vnzarea, dreptul cumprtorului se va desfiina cu efect retroactiv (ca efect al desfiinrii vnzrii) pn la data ncheierii actului ntruct vnztorul nu a fost niciodat proprietar al bunului pe care l-a nstrinat, aplicndu-se regulile care guverneaz vnzarea lucrului altuia. Potrivit soluiei majoritare, ceilali coindivizari nu pot solicita anularea vnzrii, fiind teri fa de aceasta, i nici nu pot introduce o aciune n revendicare (deoarece i vnztorul este tot un coindivizar) ; ei i pot apra drepturile lor cu privire la bunul nstrinat numai pe calea aciunii de partaj. Potrivit unei alte preri exprimate recent n literatura juridic, pn la partaj, oricare dintre coindivizarii necontractani poate cere constatarea inopozabilitii actului fa de ei, opunndu-se n acest fel pe cale de excepie cererii cumprtorului de predare a bunului, ori dac bunul a intrat deja n posesia cumprtorului, acionnd pentru revendicarea bunului de la terul cumprtor. II. Preul 1. Prezentare general a condiiilor. Preul reprezint obiectul prestaiei cumprtorului i trebuie s ndeplineasc urmtoarele cerine pentru ca vnzarea s fie valabil ncheiat: s fie stabilit n bani, s fie determinat sau determinabil, s fie sincer i serios. Nendeplinirea acestor condiii conduce la nulitatea absolut a contractului, pentru lipsa unui element esenial. 2. Preul s fie stabilit n bani. Este obligatoriu, pentru existena acestui contract, ca n schimbul transmiterii bunului vndut, cumprtorul s aib obligaia de a plti o sum de bani i nu de a ndeplini o alt prestaie. Dac contraprestaia cumprtorului nu are ca obiect o sum de bani, nu suntem n prezena unui contract de vnzare-cumprare, ci a unui alt contract, eventual schimb, ntreinere antrepriz, sau un alt contract translativ de proprietate nenumit. Preul, acea sum de bani cu care vnztorul nlocuiete n patrimoniul su bunul nstrinat, este cel care calific contractul ncheiat ntre pri drept o vnzarecumprare. 3. Preul s fie determinat sau determinabil. Caracterul determinat sau determinabil al preului presupune c la data ncheierii contractului exist un acord de voine cu privire la cuantumul sumei de bani ce va fi pltit cu titlu de pre, fie cu privire la modalitatea de stabilire a acestui cuantum n viitor; stabilirea preului trebuind s fie atributul exclusiv al acordului de voine dintre pri; n cazul preului determinat, prile au stabilit la contractare cuantumul sumei de bani pe care cumprtorul trebuie s o plteasc cu titlu de pre; nu este obligatoriu ca, odat cu stabilirea preului, prile s stabileasc i modalitatea de plat i termenul de plat, aceastea putnd fi stabilite i ulterior, n caz contrar, urmnd a se face aplicarea dispoziiilor art. 1101 C. civ. i art.1362 C. civ; n cazul preului determinabil, prile nu au stabilit la ncheierea contractului cuantumul sumei de bani ce se va plti, ci au stabilit numai elementele obiective cu

179

UCV/FDSA Material didactic pentru FR protejat prin Legea nr.8/1996ajutorul crora preul va fi fixat n viitor; stabilirea ulterioar a preului nu poate depinde de voina uneia dintre pri sau de acordul lor ulterior. Art. 1304 C. civ., dup modelul Codului francez (art. 1592) permite ca determinarea preului s fie lsat i la latitudinea unui ter cu rol de arbitru, acesta fiind ales prin acordul ambelor pri; aceast persoan nu este un arbitru propriu-zis, nu este nici expert ci, cum s-a subliniat n doctrin, este un mandatar comun al prilor care nu poate fi revocat dect prin consimmntul lor mutual; acest ter trebuie s fie independent de pri, sub sanciunea nulitii/anulrii desemnrii, el fiind inut, ca orice mandatar, de o obligaie de mijloace i nu de rezultat, iar preul stabilit de el este unul obligatoriu pentru pri. Dac acest mandatar nu poate sau nu dorete s determine preul, contractul este nul absolut pentru lipsa unui element esenial, respectiv lipsa preului; dac prile au czut de acord asupra preului, ele au ncheiat un nou contract de vnzare; instana de judecat nu poate stabili ea preul, nici nu poate modifica preul stabilit de ctre pri, de asemenea, n lipsa unei clauze contrare, judectorul nu poate desemna un nou mandatar, n cazul n care mandatarul ales de pri nu a putut sau nu a dorit s stabileasc preul. Dac n determinarea preului, mandatarul ales a comis o eroare grosier sau preul determinat este rezultatul dolului sau al violenei exercitate asupra mandatarului, decizia terului privind stabilirea preului poate fi anulat. Exist anumite bunuri pentru a cror vnzare legiuitorul, din diferite raiuni sociale sau economice, intervine i stabilete preul vnzrii; este cazul aa numitelor preuri legale obligatorii, cum au fost definite n literatur, stabilite de exemplu pentru vnzarea locuinelor construite cu fonduri ale statului, a energiei electrice, a carburantului etc. Acest pre stabilit de legiuitor este obligatoriu pentru pri, care nu pot stabili un altul prin acordul lor de voin; dac n contract s-a stabilit alt pre dect cel legal, acesta va fi nlocuit obligatoriu cu preul legal. Dac preul legal sufer modificri pe parcursul executrii contractului (n sensul mririi sau micorrii), aceste modificri vor fi puse n aplicare de la data intrrii n vigoare a actului normativ ce conine modificarea sau de la o alt dat precizat n acest act. 4. Preul s fie sincer i serios. Preul sincer presupune un pre real, stabilit cu intenia real de a fi cerut i pltit, i nu un pre fictiv (simulat) care s nu fie niciodat pltit. Dac preul este fictiv (simularea fiind total), vnzarea este nul absolut pentru lipsa preului ca obiect al obligaiei cumprtorului, dar acest contract poate fi valabil ca o donaie deghizat dac exist intenia liberal a nstrintorului i dac ndeplinete celelalte condiii de validitate ale donaiei. De asemenea, art. 1303 C. civ. cere ca preul s fie serios, adic s constituie cauza pentru care vnztorul transmite dreptul su de proprietate; un pre neserios este un pre derizoriu, exagerat de mic n raport cu valoarea bunului, chiar inexistent, care nu poate nlocui n patrimoniul vnztorului bunul nstrinat. Un pre neserios, derizoriu presupune un contract de vnzare-cumprare fr cauz din partea vnztorului deoarece nu primirea preului este ceea ce l-a determinat pe acesta s nstrineze bunul su; contractul afectat de un pre neserios, lipsit de cauz din partea vnztoruluii, este de asemenea lovit de nulitate absolut ca vnzare, ns poate fi valabil ca un contract de donaie dac vnztorul a avut animus donandi, mprejurare n care sunt aplicabile regulile specifice liberalitilor (printre care i reducerea i raportul donaiilor). Seriozitatea preului are aspectul unei situaii de fapt i constituie o problem de apreciere a instanei de judecat. Este posibil ca preul s fie inferior valorii lucrului vndut, fr a fi ns un pre derizoriu i aceasta ntruct formarea voinei de a vinde i a cumpra este influenat de numeroi factori obiectivi dar i subiectivi, factori care l pot determina pe vnztor s vnd bunul su la un pre inferior sau pe cumprtor s cumpere la un pre superior valorii bunului, astfel c pentru fiecare parte contractant, contraprestaia celeilalte pri reprezint cauza pentru care a neles s contracteze. Seriozitatea preului depinde, n primul rnd, de existena unui raport, a unei proporii ntre cuantumul preului fixat i valoarea real a bunului vndut; acest raport, chiar dac nu reclam neaprat o echivalen a elementelor cuantumlucru, exclude ntotdeauna o disproporie prea mare, care ar fi, n acelai timp, nesusceptibil de o justificare normal. De asemenea, preul derizoriu nu se confund cu preul lezionar care poate conduce la anularea vnzrii afectate de viciul leziunii; leziunea este un viciu de consimmnt ntlnit n ipoteza n care exist o disproporie vdit ntre pre i valoarea bunului i numai dac persoana lezat este un minor cu vrsta cuprins ntre 14-18 ani care ncheie singur contractul, fr ncuviinarea cerut de lege pentru ncheierea unui asemenea act i numai dac minorul, devenit major, nu ratific actul ncheiat n aceste condiii; desigur, contractul ncheiat n aceste condiii, cu nclcarea dispoziiilor legale privind capacitatea, este oricum sancionat cu nulitatea relativ. Cum am precizat anterior, sanciunea unui pre nesincer sau neserios este nulitatea absolut a contractului ca vnzare-cumprare. n doctrina francez s-au exprimat opinii recente care gsesc discutabil aceast sanciune, apreciindu-se mai potrivit sanciunea nulitii relative i aceasta ntruct: 1. exigena unui pre serios are drept raiune de a fi protecia unei pri, vnztorul sau cumprtorul; or, nesocotirea unei reguli de protecie ar trebui s aib drept consecin o nulitate relativ. 2. Sanciunea nulitii absolute

180

UCV/FDSA Material didactic pentru FR protejat prin Legea nr.8/1996implic faptul c ordinea public ar fi nclcat; or simulaia sau absena preului aduc atingere doar unor interese particulare nu i ordinii publice. 3. sanciunea nulitii absolute pentru neseriozitatea sau fictivitatea preului este n contradicie cu sanciunea nulitii relative care afecteaz vnzarea lucrului altuia, chiar dac de fiecare dat lipsete un element esenial al contractului. Test de evaluare: 1. Contractul de vnzare-cumprare este un contract: a) sinalagmatic, cu titlu oneros, comutativ, translativ de proprietate i, de regul, consensual; b) sinalagmatic, aleatoriu, translativ de proprietate i, de regul, consensual; c) bilateral, solemn, cu titlu oneros, comutativ i translativ de proprietate. 2. Contractul se ncheie: a) n momentul predrii bunului i plii preului; b) n momentul realizrii acordului de voin cu privire la bun i la pre, indiferent de predarea bunului sau plata preului, pentru bunurile individual determinate; c) n momentul ncheierii actului n forma solemn cerut de lege pentru valabilitatea sa. 3. Vnzarea ntre soi; a) este permis de lege; b) este lovit de nulitate absolut; c) este anulabil. 4.Pot solicita anularea contractului de vnzare-cumprare ncheiat ntre soi: a) numai soul cumprtor i motenitorii acestuia; b) numai unul dintre soi; c) numai soii i creditorii acestora; d) oricare dintre soi, motenitorii soului vnztor i creditorii acestuia, pe calea aciunii oblice. 6. Nu pot fi cumprtori, nici direct, nici prin personae interpuse: a) tutorii nu pot cumpra bunurile persoanelor aflate sub tutela lor; b) mandatarii, numai cei convenionali, nu pot cumpra bunurile cu a cror vnzare sunt nsrcinai; c) judectorii, procurorii i avocaii nu pot cumpra drepturile litigioase aprute pe teritoriul rii. 7. Promisiunea bilateral de vnzare-cumprare: a) transfer dreptul de proprietate ctre cumprtorul-promitent la data realizrii acordului de voin; b) d dreptul prii care i-a ndeplinit propriile sale obligaii s solicite instanei de judecat obligarea prii care este n culp la ncheierea contractului de vnzare-cumprare sub sanciunea plii unor daune cominatorii; c) d dreptul prii care i-a ndeplinit propriile sale obligaii s solicite instanei de judecat pronunarea unei hotrri judectoreti care s in loc de contract de vnzare-cumprare.

181

UCV/FDSA Material didactic pentru FR protejat prin Legea nr.8/1996Unitatea 2 Efectele contractului de vnzare-cumprare Interpretarea clauzelor contractuale. Art. 983 C. Civ. stabilete regula general de interpretare a clauzelor contractuale: cnd este ndoial, convenia se interpreteaz n favoarea celui ce se oblig. n ceea ce privete interpretarea, vnzarea derog de la regula general i aceasta pornind de la ideea c, de regul, vnztorul este cel care stabilete cadrul contractual; astfel, dac exist ndoieli cu privire la nelesul clauzelor contractuale, acestea se interpreteaz n contra vnztorului i deci n favoarea cumprtorului, indiferent c se refer la obligaiile vnztorului sau ale cumprtorului (art. 1312 C. Civ.). Art. 1312 C. civ. face referire la interpretarea clauzelor contractuale ntr-un contract de vnzare-cumprare, ceea ce presupune c mai nti a avut loc calificarea contractului pentru a determina astfel regimul juridic ce i este aplicabil. Fiind un contract sinalagmatic, contractul de vnzare-cumprare d natere la obligaii reciproce i interdependente ale prilor ca efecte juridice. Obligaiile vnztorului. 1. Scurte consideraii. Art. 1313 C. civ. stabilete dou obligaii principale n sarcina vnztorului: obligaia de predare a bunului vndut i obligaia de garanie fa de cumprtor pentru eviciune i pentru vicii ascunse. Ct privete transmiterea dreptului de proprietate, sunt autori care consider ca aceasta formeaz obiectul unei obligaii distincte, majore, ce revine vnztorului. Legiuitorul nu a prevzut transferul proprietii ca o obligaie distinct a vnztorului ntruct proprietatea se strmut la cumprtor, n cazul vnzrii unui bun cert, prin puterea contractului de vnzare-cumprare, instantaneu n momentul realizrii acordului de voin al prilor, independent de predarea bunului sau plata preului (art.1295 al. 1 C. civ.); dac prile au amnat transferul proprietii la o dat ulterioar ncheierii contractului, atunci vnztorul are obligaia de a ndeplini toate actele sau faptele necesare transferului de proprietate pentru a-i ndeplini obligaia prevzut i a transmite astfel dreptul la data stabilit n contract. Dreptul roman obliga vnztorul nu la a transfera proprietatea, ci la a-i procura cumprtorului o posesie liber (o vacua possessio) i inexpugnabil; exista astfel o disociere ntre contract i transferul proprietii care se ndeplinea printr-un act distinct ce se aduga la vnzare. Dreptul contemporan continu s impun regula transferului proprietii prin simplul efect al contractului, dar principiul comport numeroase excepii, restabilind disocierea roman ntre fora obligatorie a contractului i transferul proprietii. Foarte des, vnzarea, n special cea imobiliar, nu mai realizeaz prin ea nsi transferul proprietii: necesitile practice, formalitile publicitii imobiliare explic dezvoltarea "ante-contractelor" de vnzare, obligatorii, dar care nu transfer proprietatea. De asemenea, prile pot prevedea prin acordul lor i alte obligaii n sarcina vnztorului la fel cum pot modifica i aceste dou obligaii principale, modificarea acestor obligaii n sensul agravrii sau micorrii rspunderii vnztorului debitor urmnd a se face cu respectarea unor limite legale. 2. Obligaia de predare a lucrului vndut. Art. 1314 C. Civ. arat c predarea este strmutarea lucrului vndut n puterea i posesiunea cumprtorului. Cum s-a precizat deja n doctrin, noiunea de predare a lucrului vndut nu presupune nici transmiterea proprietii bunului deoarece aceasta s-a realizat prin ncheierea contractului, nici mcar transmiterea posesiei bunului ntruct cumprtorul, n calitate de proprietar are i posesia, ci presupune numai transmiterea deteniei lucrului de la vnztor la cumprtor; din momentul contractrii i transmiterii proprietii, vnztorul este un simplu detentor al bunului; aadar, aceast obligaie se traduce prin obligaia vnztorului de a pune lucrul vndut la dispoziia cumprtorului. Art. 1315 C. civ. i urm. precizeaz modul de executare a acestei obligaii, respectiv actele sau faptele ce trebuie svrite de vnztor pentru ndeplinirea obligaiei sale: predarea bunurilor mobile se face prin tradiiune, prin