Dr. Gerd Kommer, LL.M. · Mieten oder kaufen – Historische Daten und grundsätzliche...

Mietenoderkaufen–HistorischeDatenundgrundsätzlicheÜberlegungen

Dr.GerdKommer,LL.M.

September2016

Historische Renditen unddieZukunft

“Iknowofnowaytojudgethefuturebutbythepast.”

PatrickHenry,1736– 1799,einer derFoundingFathersderVereinigten Staaten vonAmerika,Gouverneur vonVirginia

Seite2©Dr.GerdKommer

LangfristigehistorischePreissteigerungenvonWohnimmobilien(1/4)USA,Frankreich,Norwegen

Diese Datenreihen sindvon höherer Qualität als diealler anderen Länder indiesem Zeitraum

— Ohne Kauf- undVerkaufskosten.— Ohne Nettomietertrag (Bruttomiete minusInstandhaltungskosten).— ImpliziteAnnahme:100%eigenkapitalfinanziert.— IndiesemZeitraumhatsichdieBevölkerungszahlderUSAetwaverfünffacht.InNorwegenwuchssieum156%,inFrankreichum

65%.DieZahlderHaushaltenahmjeweilsnochstärkerzu.— Innationaler Währung.— Angegebene Zahlen sind geometrische Durchschnitte.— Daten:WebsitevonRobertShiller,INSEE (Institut nationaldelastatistique etdesétudes économiques),Zentralbank Norwegen

Reale Preissteigerung vonWohnimmobilien von1891bis 2015(125Jahre)inUSA,Frankreich,Norwegen:

Bevölkerungsgewichteter Durchschnitt:0,51%p.a.

USA Frankreich NorwegenReale Ø jährl.Preissteigerung 0,4%pa 1,2%pa 1,1%pa


0

50

100

150

200

250

300

350

400

450

500

0

50

100

150

200

250

300

350

400

450

500

1890

1894

1898

1902

1906

1910

1914

1918

1922

1926

1930

1934

1938

1942

1946

1950

1954

1958

1962

1966

1970

1974

1978

1982

1986

1990

1994

1998

2002

2006

2010

2014

Norwegen

Globale

Finanzkrise

2007- 2010Weltw.-krise

1929 - 1937

Frankreich

Reale Wertsteigerungen1891bis2015:0,4%p.a.USA

1,2%p.a.Frankreich

1,1%p.a.Norwegen

MaximalerDrawdownreal:–47%USA(1921)

–84%Frankreich(1948)

–57%Norwegen(1954)

1.WK

1914 - 1918

2.Weltkrieg

1939 - 1945

Von1891 bis 1962(72Jahre)realeWert-

steigerunginallendreiLändernnahenull.

Index

Nationale Immo-

Kriseninden

90erJahren

USA

LangfristigehistorischePreissteigerungenvonWohnimmobilien(2/4)USA,Frankreich,Norwegen

Strukturbruch?


HistorischePreissteigerungenvonWohnimmobilien(3/4)"RegimeChange"zwischen 1950und1970?

Ø Angebotsverknappung:§ 2.Weltkrieg:DrastischeWohnraumverknappung§ Endeder"Transportrevolution"(ca.1800bisca.1960)umetwa1960.DaherWachstumsratederMengedes

wirtschaftlichattraktivenBaulandesabca.1960sinkend(Knollu.a.2014).§ "Rationierung"vonBaugenehmigungenabca.1975invielenwestlichenLändernausumweltpolitischenGründen.

Ø ErhöhungWirtschaftswachstum(WachstumsrateBIPproKopf):HöheresWachstumindenmeistenwestlichenLändernnach1950alsinden70Jahrendavor.

Ø Risikosenkung:SchrittweiseEntwicklungbeiImmobilieninvestmentsdurch:- bessereroderbilligererVersicherungsschutz- bessererBrandschutz- ErhöhungderRechtssicherheitfürImmobilieninvestoren

Ø RückgangMietpreiskontrolleninvielenLändernnachdem2.WK.Ø EinführungSteuervorteile:Etablierungzuvornichtexistierenderrelativer SteuervorteilefürEigenheimbesitzerinvielenLändern

nachdem2.WK(USAschonabca.1930).Ø Zinsen:StärksterundlängsterZinssenkungstrendvon1980bisheuteseitvermutl.300Jahren.

Historische Einflüsse,diezur Erhöhung derPreissteigerungsrate vonWohnimmobilien nach dem 2.WKbeitrugen:

è Sinddiese Ereignisse undEntwicklungen inderZukunft wiederholbar?Seite5©Dr.GerdKommer

HistorischePreissteigerungenvonWohnimmobilienVergleichvon6 Ländern1970bis2015(46Jahre)(4/4)

Deutschland SchweizGroß-

britannien Schweden USA JapanGewich-teter Ø [1]

RealePreissteigerungp.a.

1970bis2015(46Jahre) –0,1% 1,0% 2,5% 1,9% 0,7% –0,1% 0,7%

1970bis1985(16 J.) 0,0% 0,9% 2,7% –1,5% 0,2% 1,9% 0,8%

1986bis1995(10J.) 0,4% –0,7% –0,9% 0,4% –0,1% 1,3% 0,2%

1996bis2005(10J.) –1,8% –0,3% 9,1% 6,7% 5,7% –3,9% 3,0%

2006bis2015(10J.) 0,8% 3,3% –0,6% 4,3% –2,3% –0,6% –1,2%

Risikokennzahlen(real)MaximalerDrawdown [2]JahrdesMaximalen DDs

–30%2009

–37%1999

–35%1995

–35%1985

–35%2011

–49%2009

——

AnteilKalenderjahremitnegativerrealerPreissteigerung 56% 36% 40% 33% 47% 58% —

Alle Angaben innationaler Währung;angegebene Rendite sind geometrische Durchschnitte;ohne Kauf- undVerkaufskosten;ohne Leverage;ohne Nettomietertrag;Datenquellen siehe G.Kommer:Kaufen oder Mieten,CampusVerlag,2016.[1] Bevölkerungsgewichteter Durchschnitt aus densechs gezeigten Ländern.[2] Basierend aufKalenderjahren.Bei Verwendung vonQuartals- oder Monatsdaten (woverfügbar)wäre dermaximale DDextremer.


Eigenheimbesitzer (EHB) Mieter +Kapitalmarktanlage

Preissteigerung Rendite nach Kosten undSteuern―Instandhaltung

+eingesparte Miete

=Gesamtrendite =Gesamtrendite

Eigenheimbesitzer (EHB) Mieter +Kapitalmarktanlage

Preissteigerung Rend.nach Kosten +Steuern

―Instandhaltung ―Miete

=Gesamtrendite =Gesamtrendite

è Beide Renditevergleichsmethoden sind korrekt,führen aber zu unterschiedlichen absoluten Renditeergebnissen.Methode Aproduziert sowohlbeim EHBals auch beimMieter eine höhere Rendite als Methode B(internerZinsfuß).

è VorteilevonMethode A:(1)Erscheint denmeisten Betrachtern intuitiver.(2)BeimKapitalmarktanlegermussmannichtdenMiet-CFabziehen.è VorteilevonMethodeB:(1)SchliesstkeinefiktivenErträge ein (eingesparte Miete). (2)ErlaubtBerechnungsinnvollvergleichbarer

Vermögensendwerte zw. EHBundMieter.

Methode A Methode B

Aus Vereinfachungsgründen indenTabellen nicht aufgeführt:Transaktionskosten(beiKaufu.Verkauf) bei beiden Asset-Klassensowie eineetwaige Fremdfinanzierung beim Eigenheim (selbstgenutzte Wohnimmobilie).Generellgilt:AussagefähigeRenditeergebnissenuraufBasisderBerechnungdesinternenZinsfußesallerCashFlows überdenGesamtzeitraumhinweg.

Grundsätzlich existieren zwei Methoden zum Vergleich derGesamtrenditen selbstgenutzterWohnimmobilien undMiete+Kapitalmarktanlagen:

Kapitalmarktrenditen undRenditen selbstgenutzterWohnimmobilien richtig vergleichen


Ø 1,0%p.a.aufdenGebäudezeitwertist verbreiteter Kalkulationswert (langfr.Mittel).Bei einem Grundstücksanteilvonz.B.15%ist 1,0%aufdenGebäudezeitwert=0,85%aufdenGesamtimmobilienwert).

Ø Empirische undsachlogische Fundierung für "1%-Richtwert"sehr schwach.

Ø Rund 1,5% p.a.aufdenGebäudezeitwertbei neuen Gebäuden (bei 15%Grundstücksanteil ist das1,28%p.a.aufGesamtimmobilienzeitwert).

Ø Rund 2,0%bis 3,0% p.a aufGebäudezeitwertbei älteren Immobilien,bei sehr hochwertigen Immobilien undbeifreistehenden Einfamilienhäusern oder Doppelhaushälften.

Realistisch dagegen:

EinverbreiteterFehlerbeiKaufen-oder-Mieten-Berechnungen:Instandhaltungskostenzuniedrigansetzen

Falsche,unrealistischePraxis:

―Generell besteht bei Quantifizierung vonInstandhaltungskosten ein erstaunliches Forschungsdefizit.―Immobilien- undBankbranche haben Interesse,zu niedrigen Wertanzusetzen.

èKonzeptionellerLinkzwischenSchätzgrößenfürprognostiziertePreissteigerungundInstandhaltung.Jeniedriger,diegeschätzteInstandhaltung,destoniedrigermussdieprognostiziertePreissteigerungsein.EineunabhängigeFestlegungbeiderGrößenfürindieZukunftgerichteteZweckeistgrundsätzlichfalsch.


Historische Gesamtrenditen:Selbstgenutzte Wohnimmobilie inDEversusMieten +Kapitalmarktanlage

Fall1 Fall2 Fall3 Fall4 Fall5 Fall6 Fall7 Fall8 Fall9

46Jahre:1970

bis2015

41Jahre:1975

bis2015

36Jahre:1980

bis2015

31Jahre:1985

bis2015

26Jahre:1990

bis2015

21Jahre:1995

bis2015

16Jahre:2000

bis2015

11Jahre:2005

bis2015

6Jahre:2010

bis2015Eigenheimbesitzer(EHB)InternerZinsfußp.a.EKnominal 3,8% 2,6% 1,5% 1,2% 1,3% -0,2% 1,2% 2,9% 8,8%Inflation(Verbraucherpreise) 2,7% 2,3% 2,0% 1,7% 1,8% 1,4% 1,5% 1,4% 1,2%InternerZinsfußp.a.EKreal 1,1% 0,3% -0,6% -0,5% -0,5% -1,6% -0,2% 1,5% 7,5%

Mieter/KapitalmarktanlegerInternerZinsfußp.a.EKnominal 5,7% 6,9% 6,8% 6,1% 5,5% 5,9% 2,8% 4,3% 5,1%Inflation(Verbraucherpreise) 2,7% 2,3% 2,0% 1,7% 1,8% 1,4% 1,5% 1,4% 1,2%InternerZinsfußp.a.EKreal 2,9% 4,5% 4,7% 4,3% 3,6% 4,4% 1,3% 2,9% 3,8%

Renditevorteilbeim … Mieter Mieter Mieter Mieter Mieter Mieter Mieter Mieter EHB

Ø Renditeberechnungsmethode A (siehe Seite9).Ø Eigenheimbesitzer (EHB)finanziert mit 30%Eigenkapital und70%Kredit.Mieter investiertEK-äquivalentenBetragin50/50-Portfolio

RexP/MSCIEurope(buy andhold)undmietetidentischeImmobilie.Ø BeimEHBvariableZinsbindungunterstellt(günstigeralsdiestärkerverbreitete10-Jahres-Zibi),sowieannuitätischeTilgungüber30Jahre.Ø TransaktionskostenundSteuernbeimMieterundEHBberücksichtigt.Ø EHB:Bruttomietrendite:HistorischeWertefürETWgemäßBulwiengesa.Instandhaltungskostenvon1,3%p.a.desImmobilienzeitwerts.Ø WeitereErläuterungenzudenBerechnungensieheG.Kommer:"KaufenoderMieten“;Campus2016.

Seite9©Dr.GerdKommerDaten:Eigene Berechnungen aufBasisvonDaten vonBulwiengesa,Europace,MSCI,Bundesbank,stat.Bundesamt.

Historische Gesamtrenditen:Selbstgenutzte Wohnimmobilie inDEversusMieten +Kapitalmarktanlage

Ø Renditeberechnungsmethode A (siehe Seite9).Ø Eigenheimbesitzer(EHB)finanziertvoll aus Eigenkapital.Mieter investiertgleichenBetraginein50/50-PortfolioRexP/MSCIEurope(buy and

hold)undmietetidentischeImmobilie.Ø Weitere Erläuterungen analog zu Berechnung aufSeite 10.

Daten:Eigene Berechnungen aufBasisvonDaten vonBulwiengesa,Europace,MSCI,Bundesbank,stat.Bundesamt.

Fall1 Fall2 Fall3 Fall4 Fall5 Fall6 Fall7 Fall8 Fall9

46Jahre:1970

bis2015

41Jahre:1975

bis2015

36Jahre:1980

bis2015

31Jahre:1985

bis2015

26Jahre:1990

bis2015

21Jahre:1995

bis2015

16Jahre:2000

bis2015

11Jahre:2005

bis2015

6Jahre:2010

bis2015Eigenheimbesitzer(EHB)InternerZinsfußp.a.EKnominal 5,4% 4,4% 3,8% 3,5% 3,8% 2,7% 3,2% 3,5% 5,1%Inflation(Verbraucherpreise) 2,7% 2,3% 2,0% 1,7% 1,8% 1,4% 1,5% 1,4% 1,2%InternerZinsfußp.a.EKreal 2,6% 2,0% 1,7% 1,8% 2,0% 1,2% 1,7% 2,1% 3,9%

Mieter/KapitalmarktanlegerInternerZinsfußp.a.EKnominal 5,7% 6,9% 6,8% 6,1% 5,5% 5,9% 2,8% 4,3% 5,1%Inflation(Verbraucherpreise) 2,7% 2,3% 2,0% 1,7% 1,8% 1,4% 1,5% 1,4% 1,2%InternerZinsfußp.a.EKreal 2,9% 4,5% 4,7% 4,3% 3,6% 4,4% 1,3% 2,9% 3,9%

Renditevorteil beim … Mieter Mieter Mieter Mieter Mieter Mieter EHB Mieter Unentsch.


UntersuchungenzurhistorischenGesamtrenditevermieteterWohn- undGewerbeimmobilieninDeutschland:DirektinvestmentsinstitutionellerAnleger

Seite11

EbensowieimDE-Eigenheimsegmentfehlenm.W.auchimgewerblichenImmobilienbereichakademischeUntersuchungenzulangfristigenhistorischenRenditeninDeutschland.

inDM /Euro2006bis2015(10J.)

Reale Rendite(Total Return)p.a.

1996bis2015(20J.)RealeRendite

(Total Return)p.a.

IPDGermanyAllPropertyIndex[1] 3,0% 2,6%Retail(Einzelhandel) 4,1% 3,4%Office(Büro) 1,8% 1,9%Industrial(Industrie) 3,9% 4,1%Residential(Wohnimmobilien) 5,4% 3,9%Other(Sonstige) 2,6% 2,5%

Aktien:MSCIGermanySmallCap [2] 9,4% 8,8%Mittelfr.dt.Staatsanleihen (RexP) 2,7% 3,6%

[1] DerIPDGermanyPropertyIndex misstdieGesamtrendite(ohneLeverage)vonDirektinvestitioneninstitutionellerInvestoreninDEüberdiewesentlichenImmobiliensektorenhinweg.DasIndexstartdatumist1.1.1996.DerIndexberücksichtigtkeineTransaktionskosten undkeineSteuern.TransaktionskostensindbeiImmobilienweithöheralsimAktien.

[2] DerMSCIGermanySmallCaperscheintalsangemesseneAktienbenchmarkfürgewerblicheInvestitionenindt.Immobilien.Eristabererstab2011verfügbar.FürdiefünfJahredavorwurdeersatzweisedieRenditedesDFAEuropeSmallSmallCapIndexinDMbzw.Euroverwendet.

Daten:MSCI,DimensionalFundAdvisors(DFA),DeutscheBundesbank,Statis-tischesBundesamt

UntersuchungenzurhistorischenGesamtrenditevermieteterWohn- undGewerbeimmobilieninDeutschland:InvestmentsvonPrivathaushalten (1/2)


Ø Bachu.a.2014(DIW,Berlin)werteten Daten aus Befragungen privater Vermieterhaushalte durch dasStatistische Bundesamt unddieBundesbankaus (ca.1600Haushalte mit vermieteten Wohnimmobilien).

Fürdie11einzelnenJahrevon2002bis2012nanntendie befragtenVermieterhaushaltedurchschnittlicheNettorenditennachSteuernvonreal–0,2%bis+0,3%p.a.(nominal1,5%bis2,0%p.a.).(DurchschnittsrenditenfürdenGesamtzeitraumnichtangegeben.)

Inden11Jahrenvon2002bis2012rentiertederMSCIGermanySmallCapmitreal5,5%p.a.(nominal7,2%p.a.)unddt.mittelfristigeStaatsanleihen(RexP)realmit3,6%p.a.(nominal5,3%).

Ø DeutscheGeschlossene Immobilienfonds:DieStiftung Warentest untersuchte 2015diehistorischen Renditenvon462GIFsseit 1972.Diedurchschnittliche nominale EK-Rendite für alle Fonds warnegativ (exakteZahlenangabe nicht angegeben).92%derFonds(423Fonds)verfehltenihrePrognoserendite(Fondsprospekt).DastatsächlicheErgebniswarvermutlichnochschlechter,dadieermitteltenRenditedatenwohlvonsubstantiellemSurvivorship Biasbegünstigtwaren.

Vermuteter Hauptgrund,warumInvestitionenvonPrivathaushalteninvermieteteImmobilienimDurchschnittgeringeRenditenabwerfen:ZuteurerEinkauf (2/2)


Ø Ca.40%allerVermietungsobjekteinDEgehörenprofessionellengewerblichenVermietern("Großvermieter"),ca.60%gehörenprivaten"Kleinvermietern”mitnureineroderwenigenvermietetenWohnungen.

Ø Kleinvermieterhabenvolumensbedingte,strukturelle Kostennachteile ggüb.Großvermietern.AlsKostenführerbestimmenGroßvermieterdasallgemeineMietniveau.DieKostennachteilebeimdurchschnittlichenKleinvermieterführenzuunattraktivenEigenkapitalrenditen.

StrukturelleKostennachteilevonKleinvermieternggüb.Großvermieternbei:

Kaufpreis/BaukostenMaklerkosten(KaufundVerkauf)InstandhaltungskostenVersicherungskostenRechtsberatungskostenZinskosten(Bankmarge)Ertragsteuern

Ø Ungünstigeres MarketTimingbei Kleinvermietern relativ zu Großvermietern könnte ebenfalls zu denoffenbarbesonders schwachen historischen Renditen vonKleinvermietern beigetragen haben (bei hohen Bewertungeneinkaufen undbei niedrigen verkaufen:“PerformanceChasing”).

Untersuchungen zur historischen GesamtrenditevonEigenheiminvestments indenUSA

Beracha/Johnson(2012)kommen für dieUSAim Zeitraum 1978bis 2009(32Jahre)zu analogen Ergebnissen wieKommer für Deutschland:Mieten warhistorisch tendenziell rentabler als Kaufen:In79%deruntersuchtenSzenarien warMieten +passiveKapitalmarktanlage (risikoäquivalentes 50/50-Portfolioaus Aktien undTreasuryBills)indenUSAprofitabler.Nach acht Jahren(1) lagdasNettoendvermögen desMieters durchschnittlich um45%über dem desEigenheimbesitzers.Diese Ergebnisse wurden für ähnliche Zeiträume vonjeweils über 30Jahren inzwei weiteren Untersuchungen bestätigt:Francis/Ibbotson (2009),Szapiro (2014)undBlanchett(2016).Hierbei istzu berücksichtigen,dass Eigenheimbesitz indenUSAeine weltweit vielleicht einmalig intensivestaatlicheSubventionierung genießt(2).

(1) IndenUSAbeträgt diedurchschnittliche Halteperiode bei Eigenheimen acht Jahre.(2) Steuerliche Absetzbarkeit vonKreditzinsen für Eigenheimbesitzer,staatliche Bereitstellung von

subventionierten Festsatzkrediten mit 30-jährigerZinsbindung undjederzeitiger Umfinanzierbarkeit ohneVorfälligkeitsentschädigung,keine persönliche Haftung für Eigenheimkredite inca.derHälfte aller 50US-Bundesstaaten.


Faktoren,diedielangfristigeRenditeneuerInvestmentsindt.WohnimmobilieninderZukunftgünstig beeinflussenkönnten(1/2)

Ø Zinsniveau:DerzeitMöglichkeit,sichextremniedrigeNominal- undRealzinssätzefür20+Jahrezusichern.

Ø Bewertungsniveau:DeutschlandweitnachwievorakzeptablesBewertungsniveau.AusnahmeeinigeBallungszentren(sieheAppendixS.20und21).

Ø PositiveWahrnehmungvonImmobilieninderBevölkerung:ZwarfragwürdigeaberdennochverbreiteteSicht,ImmobilienseienanderenAnlageformenhinsichtlichdesSchutzesvor"Euro-Risiken“,fürZweckederAltersvorsorgeundbzgl.geringemRisikoüberlegen.DastreibtdieNachfrage.

Ø VerbreiteteAuffassungeines“Anlagenotstands“:ZwareinDenk- undWissensfehler,dochförderterdieNachfragenachImmobilien.

Ø Angebotsknappheit:BaugenehmigungenundBaufertigstellungennehmenzwardeutlichzuabervielfachbestehtdieAuffassung,dassimmernichtgenuggebautwird.


Faktoren,diedielangfristigeRenditeneuerInvestmentsindt.WohnimmobilieninderZukunftungünstig beeinflussenkönnten(2/2)

Ø Zinsniveau:Möglicherkurz- undmittelfristigerAnstieg.

Ø KreditgenehmigungsverhaltenderBanken:Könntekonservativerwerden(GesetzzurUmsetzungderWohnimmobilienkreditrichtlinie,März2016)

Ø Bewertungsniveau:ÜberbewertungenineinigenGroßstädten.

Ø Angebot:StarkeZunahmederBaugenehmigungenundBaufertigstellungen.

Ø BaukostenundInstandhaltungskosten:MöglicheweitereZunahmedurchfortgesetzteVerschärfungstaatlicherAuflagenimBereichEnergetikundUmweltschutz,Brandschutz,Gesundheitsschutz,Behindertenschutz.

Ø Mieterschutzgesetzgebung/Mietpreisregulierung:MöglicheweitereVerschärfung.

Ø Wohnflächennachfrage:Könnteausdemogr.Gründenindennächsten10bis20Jahrenanfangenzusinken.

Ø RefinanzierungskostenvonBankenundVersicherungen:Könntentendenziellweiterzunehmen.

Ø Grunderwerbsteuer:MöglicheweitereErhöhungineinigenBundesländern.

Ø Grundsteuer:MöglicheErhöhung(inDEiminternationalenVergleichaußerordentlichniedrig).


Nationales Bewertungsniveau WohnimmobilieninDeutschland,Frankreich undGBvon1970bis Q1-2016 (1/2)


Deutschland

Frankreich

GroßbritannienVerhältnis Kaufpreis zu Miete

Quelle:TheEconomist- Website(Zugriff 18.8.2016)

Nationales Bewertungsniveau WohnimmobilieninDeutschland,Frankreich undGBvon1980bis Q1-2016 (2/2)


Deutschland

Frankreich

Großbritannien

Verhältnis durchschn.Kaufpreis zudurchschn.Haushaltseinkommen

Quelle:TheEconomist- Website(Zugriff 18.8.2016)

ImmobilienkreditzinssätzeinDeutschlandseitJanuar1970bisJuni2016

Seite19

1,0%

3,0%

5,0%

7,0%

9,0%

11,0%

13,0%1970

1972

1974

1976

1978

1980

1982

1984

1986

1988

1990

1992

1994

1996

1998

2000

2002

2004

2006

2008

2010

2012

2014

2016

Variabel verzinslicheImmobilienkredite(Durchschnitt6,8%pa)

ImmobilienkreditemitFestzinsbindung10Jahre(Durchschnitt7,0%pa)

Insgesamtwirddeutlich,dassKurzfristsätzestärkerschwankenalsLangfristsätzeunddasssieinmanchenPhasensogardeutlichüberdieLangfristsätzehinaussteigenkönnen.DarinbestehteinbeträchtlichesRisikofürKreditnehmermitvariabelverzinslichenKrediten.DieSpreizungzwischenderkurzfristigenZinsbindungundderlangfristigenZinsbindungisterstaunlichgeringundbeträgtimDurchschnittüberdenGesamtzeitraumnur0,2Prozentunkte.

Monatsdurchschnittsätze

Quelle:D

eutscheBundesbank

Zinssatz p.a.

Vor1982nureinheit-licherZinssatzverfügbar

LandEigenheim-

besitzerquote LandEigenheim-

besitzerquoteSchweiz 44% Brasilien 74%Deutschland 53% Portugal 74%Österreich 57% Finnland 74%Japan 62% Griechenland 76%Dänemark 63% Spanien 78%Frankreich 64% Tschech.Republik 80%Großbritannien 65% Mexiko 80%USA 65% Russland 84%Türkei 67% Polen 84%Niederlande 67% Norwegen 84%Kanada 68% Bulgarien 86%Schweden 70% Indien 87%Belgien 72% China 90%Italien 73% Rumänien 96%

Datenquelle:EnglischeWikipedia:"Listofcountriesbyhomeownershiprate"(Zugriffam1.10.2015).DieAngabenzuHomeOwnershipRatiosfüreinzelneLänder,einschließlichDeutschland,schwankenvonDatenquellezuDatenquellebeträchtlich.DasStatistischeBundesamtgibtfürDeutschland,Stand2014,eineEigenheimquotevon46%an.FürdieSchweizwirdvielfacheineQuoteunter40%genannt.AuchfürvieleandereLänderindieserTabellesinddemAutorQuellenbekannt,dieniedrigereWerteoderhöhereWerteangeben.MöglicheUrsachen(interalia):JenachDatenquelleunterschiedlicheKategorisierungvon"Eigentum"imFalleerbpachtähnlicherundgenossenschaftlicherWohn- oderEigentumsrechteindiversenLändern.AuchErhebungsfehlersindnichtauszuschliessen.

Eine hohe nationale Eigenheimquote ist kein nationales Wohlstandskriterium

HomeownershipRatiosinausgewählten Ländern


Ausgewählte Literatur

Ø Bach,Stefan/Popien,Philip/Thiemann,Andreas(2014):"RenditenvonImmobilieninvestitionenprivaterAnleger";Wertgrund-StudiedesDIWBerlin;ForschungsprojektimAuftragderWertgrundImmobilienAG;Berlin,02.09.2014.

Ø Beracha,Eli/Johnson,Ken(2012):“Lessonsfromover30yearsofbuyversusrentdecisions:IstheAmericandreamalwayswise?”In:RealEstateEconomics;Vol.40;No.2;pp.217-247.Ø Blanchett,David(2016):“TheHomeasaRiskyAsset”;Internet-Fundstelle:http://www.davidmblanchett.com/research;Zugriffam12.Sept.2016.Ø Eichholtz,Piet(1994):"ALong-RunHousePriceIndex:TheHerengrachtIndex,1628– 1973";In:RealEstateEconomics;1994;Vol.25;Issue2;pp.175-192.Ø Fischer,Edwin/Glawischnig,Markus(2003):"DieRendite vonVorsorgewohnungen."März 2003;Internet-Funstelle:http://www.uni-graz.at/ifwwww_rendite_vsw_banka.pdf.Ø Fox,Ryan/Tulip,Peter(2014):"IsHousingOvervalued?"ReserveBankofAustralia;ResearchDiscussionPaper;06-2014;Internet-Fundstelle:

http://www.rba.gov.au/publications/rdp/2014/pdf/rdp2014-06.pdf.Ø Francis,Jack/Ibbotson,Roger(2009):"ContrastingRealEstatewithComparableInvestments,1978to2008";In:TheJournalofPortfolioManagement;Fall2009;Vol.36;No.1;pp.1-15.Ø Glaeser,Eduard(2013):"ANationofGamblers.RealEstateSpeculationinAmericanHistory";05-2013;Internet-Fundstelle:

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Buchveröffentlichungen vonGerdKommer

Ø Kommer,Gerd:"Cleveres Banking.Profi-Know-howfür Klein- undmittelständische Unternehmen";Ueberreuter 1999.

Ø Kommer,Gerd:"HerleitungundUmsetzungeinespassivenInvestmentansatzesfürPrivatanlegerinDeutschland:LangfristiganlegenaufwissenschaftlicherBasis";Campus2012.

Ø Kommer,Gerd:"Souverän Investieren mit Indexfonds undETFs.Wie Sie dasSpielgegen dieFinanzbranchegewinnen";4.Auflage,Campus2015 (1.Auflage 2002).

Ø Kommer,Gerd:"DieOptimierungvonQuellensteuerbelastungenbeiAktienindexfondsausSichteinesPrivatanlegersinDeutschland";BooksonDemand2015.

Ø Kommer,Gerd:"Kaufen oder mieten.Wie Sie für sich dierichtige Entscheidung treffen.Campus2016(1.Auflage 2010).

Ø Kommer,Gerd:"Immobilienfinanzierung für Selbstnutzer.Geldsparen undFehler vermeiden beim Kauf dereigenen vier Wände”(voraussichtliches Erscheinungsdaum Januar 2017).


DasBuch zum Vortrag

GerdKommer

"Kaufen oder mieten.Wie Sie für sich dierichtigeEntscheidung treffen".Mit Online-Rechen-Tool.Campus,2.vollst.überarbeitete Aufl.,Feb.2016(1.Aufl.2010),240Seiten.


Dasneue Buch zu Wohnimmobilien vonGerdKommer


Gerd Kommer

Immobilienfinanzierungfür Selbstnutzer

Geldsparen undFehler vermeidenbeim Kauf dereigenen vier Wände

CampusVerlag

Wird imFeb.2017erscheinen

GerdKommerLondon+44(0)7818436914(mob.)[email protected]

StudiumBWL,Steuerrecht,Germanistik,Politikwissenschaft inDeutschland,USAundLiechtenstein(M.A.,MBA,Dr.rer.pol.,LL.M.).

LeitetdieNiederlassungLondonunddenGeschäftsbereichInfrastructure&AssetFinanceeinesdeutschenAssetManage-ment-Unternehmens.Rund25JahreimFirmenkundenkreditgeschäftundAssetManagementverschiedenerBankenundAssetManagerinDeutschland,SüdafrikaundGroßbritannientätig.AbJanuar2017unabhängigeeigeneFinanzberatertätigkeitinMünchen.

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ObdieInformationenindiesemDokumentkorrektsind,könnenwirnichtmitGewissheitsagen,wenngleichwirunsbemühthaben,Fehlerzuvermeiden.

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