Document1 - core.ac.uk

brought to you by COREView metadata, citation and similar papers at core.ac.uk

provided by University of Surabaya Institutional Repository

https://core.ac.uk/display/225562109?utm_source=pdf&utm_medium=banner&utm_campaign=pdf-decoration-v1

E.ISSN.2614-6061P.ISSN.2527-4295 Vol.7 No.3 Edisi Agustus 2019

Jurnal Education and development Institut Pendidikan Tapanuli Selatan Hal. 166

TANGGUNG JAWAB NOTARIS TERHADAP PERJANJIANPENGIKATAN JUAL BELI HAK ATAS TANAH DAN BANGUNAN

YANG BELUM TERDAFTAR

Oleh :Kamdi

Magister Kenotariatan, Fakultas Hukum, Universitas SurabayaEmail: [email protected]

Perjanjian Pengikatan Jual Beli Hak Atas Tanah merupakan perjanjian pendahuluan, isinya mengenaijual beli hak atas tanah, tetapi formatnya hanya sebatas perjanjian pengikatan dibuat di hadapan notaris yangdibuat antara pihak penjual dan pembeli. Tujuan PPJB sebagai pengikat sementara, yang berisi kesepakatanpenjual untuk mengikatkan diri akan menjual kepada pembeli. PPJB diatur dalam Peraturan Menteri NegaraPerumahan Rakyat No. 09/KPTS/M/1995 tentang Pedoman Pengikatan Jual Beli Rumah. Penelitian dilakukandengan metode yuridis normatif, menggunakan pendekatan perundang-undangan dan pendekatan konseptual.Penelitian ini menghasilkan kesimpulan bahwa PPJB merupakan perikatan dengan syarat tangguh,menangguhkan lahirnya perikatan sampai dengan terjadinya peristiwa yang diperjanjikan, serta Notarismempunyai kewenangan yang bukan sekedar menuangkan keinginan para pihak ke dalam akta otentik, tetapijuga wajib menjamin keabsahan akta tersebut berdasarkan bukti-bukti formil yang diajukan oleh penghadap.

Kata kunci: Tanah, Perjanjian, Jual Beli, Hak Milik

1. PENDAHULUANSyarat sahnya jual beli hak atas tanah

menurut hukum adat adalah terpenuhinya tigaunsur yaitu tunai, riil dan terang. Yang dimaksuddengan tunai adalah penyerahan hak oleh penjualdilakukan bersamaan dengan pembayaran olehpembeli dan seketika itu juga hak sudah beralih.Harga yang dibayarkan itu tidak harus lunas, selisihharga dianggap sebagai hutang pembeli kepadapenjual yang termasuk dalam lingkup hukumhutang piutang bukan hukum pertanahan. Sifat riilberarti bahwa kehendak yang telah diucapkan olehpenjual dan pembeli harus diikuti dengan perbuatannyata, misalnya dengan diterimanya uangpembayaran oleh penjual dan dibuatnya perjanjiandi hadapan kepala desa. Sedangkan secara terangmaksudnya adalah jual beli dilakukan di hadapankepala desa untuk memastikan bahwa perbuatan itutidak melanggar ketentuan hukum yang berlaku.(Ketut Dezy Ari Utami, 2014, hal. 5)

Jika jual-beli hak atas tanah tersebutdibuat dihadapan Kepala Desa atau KepalaKelurahan, maka jual beli tersebut dinamakan jualbeli di bawah tangan. Yang mana pendaftaran jual-beli tanah hak milik ke Kantor PertanahanKabupaten atau Kota akan ditolak. Kalau jual-belitanah hak milik ingin dapat didaftarkan oleh KepalaKantor Pertanahan Kabupaten atau Kota, makaharus dibuat jual-beli ulang oleh penjual danpembeli yang dibuktikan dengan akta PPAT.Ketentuan yang menunjukkan bahwa jual-belitanah hak milik ini harus dibuktikan dengan aktaPPAT, adalah Pasal 37 ayat 1 dan Pasal 39 ayat 1huruf b Peraturan Pemerintah No. 24 Tahun 1997.(Urip Santoso, 2012)

Adapun faktor penyebab seringdilakukannya pembelian tanah yang dilakukan dibawah tangan antara lain:a. Masyarakat kurang paham atau bahkan

ketidaktahuan dari si pelaku transaksi baikpenjual maupun pembeli tanah mengenaiketentuan hukum yang berlaku;

b. Mula pertama atas dasar hanya karena salingpercaya antara penjual dan pembeli danketidaktahuan atas hak-hak dan kewajibanselaku penjual dan pembeli tanah;

c. Tanah yang menjadi obyek jual beli belumdikonversi;

d. Belum mempunyai biaya untuk peralihanhaknya atau bahkan juga belum mempunyaidana untuk membayar Pajak Penghasilan (PPH)maupun Bea Perolehan Tanah dan Bangunan(BPHTB);

e. Jenis tanahnya masih merupakan tanahpertanian (sawah/tegal), sedangkan yang dibelihanya sebagian,sehingga harus dimohonperubahan status tanah tersebut lebih dahulumenjadi tanah perumahan/pekarangan;

f. Jenis tanah masih tanah pertanian, sedangkanpembeli bertempat tinggal di luar wilayahkecamatan letak tanah yang menjadi obyek jualbeli atau bahkan di luar kabupaten ataupropinsi, sehingga masih menunggu prosesperpindahan penduduk bagi pembeli agar tidakmelanggar ketentuan mengenai absente,ataudalam hal demikian ditempuh jalandimohon/diproses permohonan perubahan jenistanah menjadi tanah perumahan lebih dahulu.

g. Guna memudahkan proses peralihan haknyadikarenakan pemilik tanah sudah meninggaldunia, sedangkan ahli warisnya berjumlahcukup banyak. Sebagian besar dari mereka



sudah berusia lanjut dan bertempat tinggal jauhdari lokasi tanah yang dijual. (Ketut Dezy AriUtami, 2014, hal.5)

Ketentuan hukum yang harus diterapkandalam jual beli tanah adalah harus sesuai denganyang diatur di dalam Undang-Undang RepublikIndonesia Nomor 5 Tahun 1960 tentang PeraturanDasar Pokok Pokok Agraria dan PeraturanPemerintah Republik Indonesia Nomor 24 Tahun1997 atas perubahan Peraturan PemerintahRepublik Indonesia Nomor 10 Tahun 1961 TentangPendaftaran Tanah, yang selanjutnya disebutUndang Undang Pokok Agraria (UUPA) bahwajual beli tanah seharusnya dilakukan di hadapanPPAT dengan dibuatkan suata akta jual beli tanah.Setelah proses jual beli dilakukan di hadapanPejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT), haruslahsetelah itu dilakukan proses pendaftaran tanahberupa balik nama hak atas tanah di KantorPertanahan melalui Pejabat Pembuat Akta Tanah(PPAT) untuk mengganti nama yang terdapat padasertipikat menjadi nama pemilik baru yangsebenarnya atas tanah tersebut. Dengandilakukannya pendaftaran hak atas tanah tersebut,maka pemilik tanah yang sebenarnya akanmendapatkan sertipikat tanah dengan namanyatercantum di sertipikat tersebut sebagai buktikepemilikan tanah. Proses pendaftaran hak atastanah tersebut berlaku untuk tanah baik yang belummaupun yang sudah didaftarkan.

Dalam kenyataannya banyak kita temukandi kalangan masyarakat awam, dimana jual beli hakatas tanah yang merupakan salah satu perbuatanhukum yang berkaitan dengan hak atas tanah ataubangunan hanya dilakukan dengan bukti selembarkwitansi biasa saja. Sebenarnya hal ini tidakdilarang, hanya saja tentunya hal ini akanmenimbulkan kesulitan-kesulitan bagi si pembeliketika dia akan mendaftarkan hak atas tanahnyaatau melakukan balik nama hak atas tanah yangtelah dibelinya ke Kantor Pertanahan, karenaKantor Pertanahan pasti akan menolak untukmelakukan pendaftaran disebabkan tidakterpenuhinya syarat-syarat tentang pendaftarantanah. (Odilia Chrisanta B, 2014, hal. 3)Jual beli hak atas tanah sah secara hukum dengandibuatnya Perjanjian Pengikatan Jual Beli (PPJB)yang nantinya akan dibuatkan Akta Jual Beli (AJB)yang merupakan pembuktian bahwa telah terjadijual beli hak atas tanah yaitu pembeli telah menjadipemilik. Pendaftaran peralihan hak atas tanahkarena jual beli di Kantor Pertanahan bukanlahmerupakan syarat sahnya jual beli yang telahdilakukan tetapi hanya untuk memperkuatpembuktian kepemilikan tanah. Pelaksanaanpembuatan Akta Jual Beli di hadapan PejabatPembuat Akta Tanah (PPAT) harus dihadiri olehpara pihak yang melakukan perbuatan hukum yangbersangkutan atau oleh orang yang dikuasakandengan surat kuasa tertulis sesuai dengan peraturanyang berlaku.

2. METODE PENELITIANPenulisan jurnal ini menggunakan tipe penelitianyuridis normatif. Tipe penelitian yuridis normatifini adalah pendekatan masalah yang mempunyaimaksud dan tujuan untuk mengkaji perundang-undangan dan peraturannya berlaku juga denganbuku-buku yang berkonsep teoritis. Kemudiandihubungkan dengan permasalahan yang menjadipokok pembahasan yang dibahas di dalam skripsiini. Adapun pendekatan masalah yang digunakansebagai pembahasan dalam jurnal ini yaitumenggunakan pendekatan perundang-undangan(statute approach) dan pendekatan konseptual(conceptual approach). Pendekatan perundang-undangan (statute approach), yaitu memecahkanjawaban atas rumusan masalah yang diajukandengan medasarkan kepada ketentuan-ketentuandalam legislasi dan regulasi yang relevan.Pendekatan konseptual (conceptual approach),yaitu pendekatan yang dilakukan dengan caramemecahkan jawaban atas rumusan permasalahanyang diajukan dengan merujuk pada konsep danprinsip hukum yang relevan

3. HASIL DAN PEMBAHASANPerjanjian Pengikatan Jual Beli Hak Atas

Tanah merupakan perjanjian pendahuluan, isinyamengenai jual beli hak atas tanah namun formatnyahanya sebatas perjanjian pengikatan dibuat dihadapan notaris. PPJB adalah perjanjian jual-beliantara pihak penjual dan pembeli. Dimanastatusnya masih sebatas kesepakatan dan belum adaperalihan hak kepemilikan tanah/rumah secarahukum. PPJB yang dibuat di hadapan notaris akanmenjamin para pihak tentang kepastian danperlindungan hukum. Perjanjian tersebut biasadilakukan manakala ada syarat-syarat tertentu yangharus dipenuhi oleh para pihak dan dalam jangkawaktu tertentu. PPJB ini lazim sebagai awal dariproses peralihan hak atas tanah yang belumterdaftar sebelum ditingkatkan menjadi akta jualbeli di PPAT. PPJB ada beberapa macam, diantaranya PPJB lunas yang disertai dengan kuasajual dan PPJB belum lunas yang belum disertaikuasa jual. (Alfiansyah, 2015) Dengan demikian, disertifikat masih atas nama penjual, sampai klausul-klausul yang disepakati terpenuhi. PPJB atauPengikatan Perjanjian Jual Beli umum dilakukanagar properti tidak dibeli oleh pihak lain. TujuanPPJB sebagai pengikat sementara, biasanya sambilmenunggu pembuatan AJB resmi di hadapanPejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT). Singkatnya,PPJB adalah isi kesepakatan penjual untukmengikatkan diri akan menjual kepada pembeli.Tentunya dengan disertai pemberian tanda jadi atau‘uang muka’ berdasarkan kesepakatan.PPJB atau lebih dikenal surat perjanjian jual belirumah dibuat pada saat pembayaran harga belumluas. Adapun isi yang tertera pada PPJB antara lainharga, kapan waktu pelunasan, dan ketentuandibuatnya AJB. Poin-poin penting pada PPJB ini



meliputi obyek pengikatan jual beli, kewajiban danjaminan penjual, kewajiban bagi pembeli, dan isiperjanjian pengikatan jual beli sesuai keputusanpemerintah. Pada tahun 1995 telah diatur mengenaiPPJB ini dalam Peraturan Menteri NegaraPerumahan Rakyat No. 09/KPTS/M/1995 tentangPedoman Pengikatan Jual Beli Rumah. Aturan inidikeluarkan dengan merujuk pada Undang-UndangPerumahan dan Permukiman tahun 1992.

Dalam peraturan ini, para pihak yangdimaksud dalam PPJB adalah PerusahaanPembangunan Perumahan dan Permukimanatau Developer sebagai penjual dan konsumensebagai pembeli. Selanjutnya diatur secara detiltentang kewajiban penjual dan pembeli, jaminanpenjual, dan serah terima bangunan. Termasuk jugapemeliharaan bangunan, penggunaan bangunan,pengalihan hak, ketentuan tentang pembatalanpengikatan, akta jual beli, dan penyelesaian sDalamhal penjual tidak dapat menyerahkan bendasementara pembeli telah lunas, atau jika bendayang diserahkan ternyata tidak sesuai dengangambar dan spesifikasi bangunan, maka pembelimemiliki hak untuk melakukan pembatalanperjanjian. Selanjutnya penjual wajib membayaruang yang telah diterima, ditambah dengan denda,bunga, dan biaya-biaya lainnya sesuai denganketentuan yang berlaku menurut hukum. Undang-Undang Nomor 4 Tahun 2011 tentang Perumahandan Kawasan Pemukiman, mengatur pula bahwaperjanjian semacam ini dimungkinkan. DalamPasal 42 ditentukan bahwa rumah tunggal, rumahderet, dan/atau rumah susun yang masih dalamtahap proses pembangunan dapat dipasarkanmelalui sistem perjanjian pendahuluan jual beli.Asalkan sudah ada kepastian atas:1. Status pemilikan tanah2. Hal yang diperjanjikan3. Kepemilikan izin mendirikan bangunan induk4. Ketersediaan prasarana, sarana, dan utilitas

umum5. Keterbangunan perumahan paling sedikit 20%

(dua puluh persen).Terhadap ketentuan ini belum diberikan

petunjuk terbaru melalui peraturan menteri. Namundalam prakteknya, pembeli seringkali merasa tidakaman saat benda belum diserahkan sementarasebagian uang pembeli telah masuk dalam rekeningmilik penjual. Apalagi jika kemudian di tengahproses pelunasan, bisa saja terjadi penjualdinyatakan pailit oleh pengadilan. Sehingga posisipembeli cukup lemah dalam hal ini.

Hal penting mengenai perjanjian PPJB(Perjanjian Pengikatan Jual Beli) yaitu :a. Obyek Pengikatan Jual Beli

Perjanjian Pengikatan Jual Beli (PPJB)mencakup beberapa obyek yang harus ada. Obyekpengikatan jual-beli ada tiga. Tiga obyek itumeliputi luas bangunan beserta gambar arsitekturdan gambar spesifikasi teknis, lokasi tanah yangsesuai dengan pencantuman nomor kavling dan

luas tanah beserta perizinannya. Soal penguraianobyek tanah dan bangunan harus dijelaskan secaradetail. Jangan sampai ada data dan informasi yangkurang.b. Kewajiban dan Jaminan Penjual

Bagi penjual yang hendak menawarkanproperti yang dijual pada pembeli maka wajibmembangun dan menyerahkan unit rumah ataukavling sesuai dengan yang ditawarkan kepadapembeli, sehingga PPJB menjadi pegangan hukumuntuk pembeli. Dalam pembuatan PPJB, pihakpenjual bisa memasukkan klausul pernyataan danjaminan bahwa tanah dan bangunan yangditawarkan sedang tidak berada dalam jaminanutang pihak ketiga atau terlibat dalam sengketahukum. Apabila ada pernyataan yang tidak benardari penjual, calon pembeli dibebaskan darituntutan pihak manapun mengenai properti yanghendak dibelinya.c. Kewajiban bagi Pembeli

Kewajiban pembeli adalah membayarcicilan rumah atau kavling dan sanksi dariketerlambatan berupa denda. Keputusan MenteriNegara Perumahan Rakyat Nomor 9 Tahun 1995menjelaskan bahwa besar denda keterlambatanadalah 2/1000 dari jumlah angsuran per hariketerlambatan. Calon pembeli juga bisa kehilanganuang mukanya apabila pembelian secara sepihak.d. Isi Perjanjian Pengikatan Jual Beli (PPJB)

Sesuai Keputusan Pemerintah PPJB diaturberdasarkan Keputusan Menteri Negara PerumahanRakyat Nomor 9 Tahun 1995. Perjanjian inimerupakan salah satu kekuatan hukum sekaligusjaminan hukum pada saat membeli rumengketa.

Pasal 1253 Kitab Undang-Undang HukumPerdata (KUH Perdata): “Suatu perikatan adalahbersyarat manakala ia digantungkan pada suatuperistiwa yang masih akan datang dan yang masihbelum tentu akan terjadi, baik secaramenangguhkan perikatan hingga terjadinyaperistiwa semacam itu, maupun secaramembatalkan perikatan menurut terjadi atau tidakterjadinya peristiwa tersebut.”

Dengan mencantumkan syarat di dalamperikatan baik syarat membatalkan ataupun syaratmenangguhkan akan membawa akibat hukum yangberbeda terhadap perikatan tersebut. Di dalamKUH Perdata, ketentuan mengenai syarat tidakdiatur di bagian perjanjian tetapi di bagianperikatan, yakni pasal-pasal 1253-1267 KUHPerdata.Pengertian kata “syarat” diterapkan dalamkaitannya dengan syarat menangguhkan(opschortende voorwaarde) dan syaratmembatalkan (ontbindende voorwaarde) danmenunjuk selalu pada tujuan untuk timbulnya atauberlangsungnya suatu peristiwa hukum yangbergantung pada peristiwa yang belum tentu terjadiatau tak terduga. Pada umumnya ketentuanmengenai syarat baik syarat menangguhkanmaupun syarat membatalkan adalah dalam



hubungannya dengan perikatan yang timbul karenaperjanjian.

Syarat merupakan bagian khusus yangdapat dikatakan sebagai bagian accidentalia dariperjanjiannya sendiri. Sebenarnya bukan perbuatanhukumnya yang bersyarat tetapi akibat hukumnya.Perbuatan hukumnya sendiri tidak bersyarat, tetapidengan adanya syarat yang dijanjikan berakibatditundanya akibat hukum setelah dipenuhi syarattersebut.

Pasal 6:21 Nieuw Burgerlijk Wetboek(NBW) lebih sederhana mengatur mengenai syaratdengan menyebutkan bahwa perikatan adalahbersyarat apabila akibat hukum dari perbuatanhukumnya digantungkan pada kejadian yang belumtentu. (Een verbintenis is voorwaardelijk, wanneerbij rechtshandeling haar werking van eentoekomstige onzekere gebeurtenis afhankelijk isgesteld)

Walaupun oleh para pihak telah tidakditentukan suatu syarat akan tetapi bila akanditerapkan ketentuan perikatan bersyarat, misalnyadi dalam suatu perikatan ternyata diharuskanadanya izin terlebih dahulu dari instansipemerintah, sedangkan untuk dikeluarkannya izinharus dipenuhi pula peraturan tertentu. Padaperikatan tersebut di mana diperoleh atau tidaknyaizin mengakibatkan timbulnya suatu periode yangtidak menentu akan dipenuhinya syarat berupa izinmerupakan elemen dari perikatan bersyarat danmemberi dampak serta menentukan perikatantersebut. Syarat tersebut walaupun ditimbulkanbukan oleh para pihak tetapi ditentukan peraturantertentu, menyebabkan secara analogi diterapkanPasal 1253 KUH Perdata pada perikatan tersebut,demikian Houwing. (Ph. A. N. Houwing, Verbodenovereenkomsten, WPNR 4069)

Selain diterapkannya syarat padaperikatan, Asser-Rutten4 berpendapat bahwa Pasal1253 KUH Perdata dapat diterapkan di luarperikatan yakni dicantumkan pada tindakan hukumsepihak seperti pada wasiat atau kuasa (volmacht).(Asser-Rutten, 1981, hal. 124-125)

Mengingat pada sifat terbuka dariperjanjian serta asas kebebasan berkontrak, berartibahwa di dalam perjanjian oleh para pihak dapatdiperjanjikan suatu syarat sepanjang syarat tersebuttidak bertentangan dengan undang-undang,ketertiban umum atau kesusilaan.

Tujuan dari suatu syarat adalahmenentukan adanya atau keberadaan suatuhubungan hukum yang digantungkan pada ada atautidaknya peristiwa yang akan terjadi dan yangmasih belum tentu akan terjadi. Hal tersebutesensial pada semua syarat yang dijanjikan.Peristiwa yang belum tentu memberi efek atauakibat praktis yang penting, lagi pula adanya faktorketidakpastian yang secara teoretis harus diketahuiuntuk membedakan perikatan bersyarat denganperjanjian memakai ketetapan waktu(tijdsbepaling).

Ketidakpastian merupakan faktor yangharus ada sebagai peristiwa yang akan terjadi danyang masih belum tentu akan terjadi. Janji yangdikaitkan pada ketetapan waktu (tijdsbepaling)tidak menangguhkan perikatan melainkan hanyamenangguhkan pelaksanaannya saja (Pasal 1268KUH Perdata), misalnya meninggalnya seseorangatau tercapainya umur tertentu merupakan peristiwayang pasti akan terjadi.

Peralihan hak atas tanah secara yuridisdapat dilakukan secara tertulis dengan akta yangdibuat oleh pejabat yang berwenang dandidaftarkan pada badan pertanahan nasional.Langkah tersebut terkait erat dengan prosedurperalihan hak atas tanah, karena prosedurmenentukan legalitas dari peralihan hak. Dengandemikian legalitas peralihan hak atas tanah sangatditentukan oleh syarat formil maupun materiil,prosedur dan pihak-pihak terkait, baik kewenanganmengalihkan maupun kewenangan pejabat untukbertindak. Prosedur hukum beralihnya suatuhakatas tanah dapat ditelusuri baik sebelummaupun setelah berlakunya Undang-Undang PokokAgraria (UUPA). (Andy Hartanto, 2015, hal. 135)

Di dalam Pasal 37 ayat 1 PP Nomor 24Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah disebutkanbahwa peralihan hak atas tanah dan hak milik atassatuan rumah susun melalui jual beli, tukarmenukar, hibah, pemasukan dalam perusahaan danperbuatan hukum pemindahan hak lainnya, kecualipemindahan hak melalui lelang hanya dapatdidaftarkan jika dibuktikan dengan akta yangdibuat oleh Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT)yang berwenang menurut ketentuan peraturanperundang-undangan yang berlaku. Menurutketentuan peraturan dimaksud jelas peralihan hakatas tanah harus dibuktikan dengan akta yangdibuat oleh penjabat pembuat akta tanah(selanjutnya disingkat PPAT). Dengan demikianada unsur absolut yang harus dipenuhi dalammengalihkan hak atas tanah, yakni adanya akteperalihan hak atas tanah yang dibuat oleh PPAT.(Andy Hartanto, 2015, hal. 136)

Dilihat dari sudut pandang konsepkepemilikan, maka bagi pihak yang secara hukummemiliki hak atas tanah, baik yang telahdidaftarkan maupun belum didaftarkan dapatmengalihkan hak atas tanah yang dimilikinya.Mengalihkan hak atas tanah, maksudnyamemindahkan hak atas tanah yang dimiliki olehpihak lain, dengan perpindahan dimaksud, makahak akan berpindah. Hak (right) yang dimaksud,adalah hubungan hukum yang melekat sebagaipihak yang berwenang atau yang berkuasa untukmelakukan tindakan hukum.

Di dalam terminologi hukum kata-kataright diartikan hak yang legal, atau dasar untukmelakukan sesuatu indakan secara hukum. (I.P.M.Ranuhandoko, 2000, hal. 487)



Secara yuridis, prosedur peralihan hak atas tanahmelalui beberapa proses, antara lain: (Soetomo,2001, hal. 16)1. Jual beli2. Hibah3. Tukar menukar4. Pembagian hak5. Pemasukan dalam Perusahaan6. Penyerahan hibah wasiat

Di dalam perkembangannya sebagaimanadiatur dalam Pasal 37 PP Nomor 24 tahun 1997tentang Pendaftaran Tanah, menyatakan:(1) Peralihan hak atas tanah dan hak milik atas

satuan rumah susun melalui jual beli, tukarmenukar,hibah, pemasukan dalam perusahaandan perbuatan hukum pemindahan hak lainnya,kecuali pemindahan hak melalui lelang hanyadapat didaftarkan jika dibuktikan dengan aktayang dibuat oleh PPAT yang berwenangmenurut ketentuan peraturan perundang-undangan yang berlaku.

Dalam keadaan tertentu sebagaimana yangditentukan oleh Menteri Kepala Kantor Pertanahandapat mendaftar pemindahan hak atas bidang tanahhak milik, yang dilakukan di antara peroranganwarga negara Indonesia yang dibuktikan denganakta yang tidak dibuat oleh PPAT, tetapi yangmenurut Kepala Kantor Pertanahan tersebut kadarkebenarannya dianggap cukup untuk mendaftarpemindahan hak yang bersangkutan

Terkait dengan pemindahan atau peralihanhak atas tanah, dilihat dari karakteristik hak danproses peralihan haknya, memiliki unsur hukumberbeda, terutama yang terkait formil dan materiil,prosedur, maupun mekanisme yang sangatditentukan oleh sifat atau keadaan subjek dan objekhak. Namun demikian syarat utama adalah harusadanya alat bukti hak atas tanah, yakni buktikepemilikan secara tertulis (formil) yang berupasertifikat (untuk tanah yang telah didaftarkan),maupun bukti pendukung (untuk tanah yang belumdidaftarkan atau belum bersertipikat). Bukti yangdimaksud dapat berupa akta jual beli, hibah, fatwawaris, surat keputusan pemberian hak atas tanahtersebut memenuhi syarat legalitas menurutperaturan perundang-undangan yang berlaku.

Syarat sahnya jual beli tanah menuruthukum adat adalah pihak penjual dan pembeli harusmemenuhi persyaratan materiil dan formil.Persyaratan materilnya adalah penjual dan pembeliharus sebagai subyek yang sah menurut hukum daritanah yang diperjualbelikan. Sedangkanpersyaratan formilnya adalah jual beli tersebutdilakukan dihadapkan kepala desa (kepala adat)dimana tanah yang diperjualbelikan tersebutterletak. Saat ini jual beli tanah tersebut sudah tidaklagi harus dilakukan di hadapan kepala desa (kepalaadat), namun harus dilaksanakan di hadapanpejabat pembuat akta tanah (PPAT). Hal ini sesuaidengan ketentuan Pasal 37 ayat (1) PP No. 24Tahun 1997.

Syarat-syarat jual beli atas tanah yangmerupakan syarat materiil dan syarat formil,sebagai berikut : (J. Andy Hartanto, 2015, hal. 151-152)1. Syarat Materiil

Syarat materiil jual beli hak atas tanah adalahtertuju pada subjek dan objek hak yang hendakdiperjualbelikan. Pemegang hak atas tanahharus mempunyai hak dan berwenang untukmenjual hak atas tanah. Di samping itu pembelijuga harus memenuhi syarat sebagai pemegang(subjek) hak dari hak atas yang membeli objekjual beli. Syarat materiil yaitu: orang yangberhak melakukan jual beli (pembeli danpenjual), obyek yang diperjualbelikan tidakdalam sengketa.

2. Syarat FormalSyarat formal dari jual beli hak atas tanahmerupakan formalitas transaksi jual belitersebut. Formalitas tersebut meliputi akta yangmenjadi bukti perjanjian jual beli serta pejabatyang berwenang membuat akta tersebut. Dalamrangka pendaftaran pemindahan hak, makasyarat formil jual beli hak atas tanah harusdibuktikan dengan akta yang dibuat oleh dan dihadapan pejabat pembuat akta tanah (PPAT).Sebagaimana dalam peraturan pemerintahNo.24/1997 jual beli dilakukan di hadapanPPAT yang akan mengeluarkan akta jual beli,akta tersebut sebagai syarat untuk melakukanpendaftaran tanah, di kantor Pertanahan. Aktayang dibuat oleh PPAT tersebut merupakan ataudikualifikasikan sebagai akta otentik.

Peralihan hak atas tanah bisa terjadi karenapewarisan tanpa wasiat dan perbuatan hukumpemindahan hak, yang dapat dijelaskan sebagaiberikut : (Ibid, hal. 131-133)

Perjanjian jual beli menurut KitabUndang-Undang Hukum Perdata itu belummemindahkan hak milik, hak milik baru berpindahdengan dilakukannya levering atau penyerahan.Dalam hal jual beli telah disepakati namunpelaksanaan atau penyerahan belum selesai, makadalam praktek Notaris sering membuatkan aktapengikatan jual beli.

Pengikatan jual beli adalah perjanjianantara calon pembeli dan calon penjual objek tanahdan bangunan yang dibuat sebelumditandatanganinya akta jual beli. Perjanjianpengikatan jual beli ini dilakukan karena:1. Harga belum dibayar seluruhnya atau harga

dibayar secara mengangsur (harga belum lunas).2. Balik nama ke atas nama pembeli sedang

diproses, tetapi pembeli tersebut memerlukanuang mendesak, sehingga tidak dapat menunggusampai balik nama.

Karena tanah sedang dimohonkan sertipikatnya dikantor Badan Pertanahan Nasional atas namapembeli tetapi pembeli tersebut sudah mendesakkebutuhannya terpaksa menjual tanah tersebut,tidak menunggu sertipikat selesai.



Dalam Perjanjian Pengikatan Jual Beli(PPJB), biasanya diawali dengan perjanjian terlebihdahulu. Sebelum diadakan jual beli ataupengikatan, terlebih dahulu, dibuatkan suatuperjanjian, untuk menentukan kondisi-kondisi yangperlu disepakati, pada umumnya adalah peristiwajual beli. Jual beli atau pengikatan jual beli yangsebagaimana tersebut di atas, lazimnya disebutPerjanjian Pengikatan, pengertian dan maksud dariperjanjian pengikatan adalah suatu perbuatanhukum yang dilakukan oleh dua atau lebih dimanamasing-masing pihak yang ada didalamnya dituntutuntuk melakukan satu atau lebih prestasi(Hikmahanto Juwana, 2012, hal. 1) ada umumnya,PPJB dibuat secara otentik atau dibuat di hadapannotaris selaku pejabat umum, sebaliknya ada jugaPPJB yang dibuat di bawah tangan. Baik PPJByang dibuat secara otentik yang berbentuk aktamaupun yang dibuat di bawah tangan, biasanyasama-sama menyertakan saksi-saksi yang turutmenandatangani PPJB tersebut.

Perjanjian Pengikatan Jual Beli (“PPJB”)yang dibuat di hadapan notaris merupakan aktaotentik. Dalam kaitannya dengan akta otentiktersebut, telah sesuai dengan tugas dan kewenangannotaris yang diatur dalam UUJN Pasal 15. Dan aktaotentik yang di buat di hadapan notaris memilikikekuatan pembuktian secara sempurna.

Pasal 1868 KUH Perdata : “Suatu aktaotentik ialah suatu akta yang didalam bentuk yangditentukan oleh undang-undang dibuat oleh ataudihadapan pegawai-pegawai umum yang berkuasauntuk itu di tempat dimana akta dibuatnya.

Hak-hak lain yang statusnya sama denganhak milik adalah tanah girik dan tanah verponding(tanah adat yang diakui sebagai hak milik tetapiterdapat di kota-kota). Tanah girik adalah istilahlain dari tanah adat atau tanah-tanah lain yangbelum dikonversi (diubah). Ada bermacam-macamistilah selain girik antara lain petok D, petuk, pipil,rincik, ketitir, Letter C. Girik sebenarnya adalahsurat pajak hasil bumi yang merupakan buktibahwa seseorang menguasai sebidang tanahtersebut dan bukan merupakan sertipikat.(http://www.google.com/ KUHPERDATAKedudukan Hukum Girik Terhadap Sertifikat Hakatas Tanah.mht, tanggal 24 Juli 2010)

Peralihan hak atas tanah girik tersebutbiasanya dilakukan dari tangan ke tangan, dimanasemula dapat berbentuk tanah yang sangat luas, dankemudian di bagi-bagi atau dipecah-pecah menjadibeberapa bidang tanah yang lebih kecil. Peralihanhak atas tanah girik tersebut biasanya dilakukan dihadapan Lurah atau Kepala Desa. Namundemikian, banyak juga yang hanya dilakukanberdasarkan kepercayaan dari para pihak saja,sehingga tidak ada surat-surat apapun yang dapatdigunakan untuk menelusuri kepemilikannya.(http://www.google.com/ Bagaimana CaraMensertifikatkan Tanah Girik, Irma Devita.mht,tanggal 28 November 2007)

3. KESIMPULANBerdasarkan hasil penelitian yang telah di

uraikan di atas maka dapat di simpulkan bahwa:1. PPJB ( Perjanjian Pengikatan Jual Beli )

dilakukan pada saat kedua belah pihak yaituantara penjual dan pembeli di mana statusnyamasih sebatas kesepakatan dan belum akanperalihan hak kepemilikan objek hak atas tanahatau banganun tersebut. PPJB merupakanperikatan dengan syarat tangguh,menangguhkan lahirnya perikatan sampaidengan terjadinya peristiwa yang diperjanjikan,dalam hal ini para pihak berjanji untukmembuat perjanjian jual beli apabila syarat-syarat yang diperjanjikan dalam PPJB telahterpenuhi.

2. Notaris mempunyai kewenangan yang telah diatur dalam peraturan-perundangan untukmemberikan pelayanan terhadap masyarakatkhususnya dalam pembuatan akta otentik.Tugas dan kewenangan utama notaris tidakhanya diartikan sekadar menuangkan keinginanpara pihak ke dalam akta otentik, namun notarisjuga mempunyai kewajiban untuk menjaminkeabsahan akta tersebut berdasarkan bukti-buktiformil yang diajukan oleh penghadap. Olehkarena itu, notaris wajib bertanggung gugatapabila terdapat kesalahan dalam pembuatanakta PPJB dan Kuasa

Menjual untuk mengganti rugi, biaya, danbunga atas kerugian yang di derita atas tuntuanpihak yang dirugikan.Saran yang dapat diberikan adalah:1. Dalam pembuatan PPJB yang memuat kuasa

menjual harus diatur dengan cermat dan jelastentang klausula yang menjadi syarat lahirnyaperikatan sebagai dasar pembuatan Akta JualBeli hak atas tanah di hadapan PPAT yangberwenang agar tidak timbul sengketa dikemudian hari.

2. Notaris dalam menjalankan wewenang yangtelah diberikan negara berdasarkan peraturanperundang-undangan harus menjalankan semuaketentuan dalam pembuatan akta otentik,sebagimana yang telah diatur dalam UUJN,agar kepentingan para pihak (penghadap) dapatterlindungi.

4. REFERENSIAlfiansyah. 2015. Urgency Binding Sale Agreement

Deed Of Land That Made By NotaryChrisanta, Odilia. 2014. Tanggung Jawab Notaris

Dalam Pembuatan Perjanjian PengikatanJual Beli (PPJB) Ganda.

Devita, Irma. 2012.https://irmadevita.com/2012/bagaimana-cara-mensertifikatkan-tanah-girik/

Hartanto, Andy. 2015. Panduan Lengkap HukumPraktis Kepemilikan Tanah. LaksBangJustitia, Surabaya.



Juwana, Hikmahanto. 2010. Kontrak BisnisInternasional. Materi Kuliah MagisterHukum, pada Program Pascasarjana,Universitas Esa Unggul. Tidakdipublikasikan, Jakarta.

Peraturan Menteri Negara Perumahan RakyatNomor 9/KPTS/M Tahun 1995 TentangPedoman Berkaitan Jual Beli Rumah.

Ranuhandoko, I.P.M. 2000. Terminologi HukumInggris-Indonesia. Sinar Grafika, Jakarta.

Soetomo. 2001. Pedoman Jual Beli TanahPeralihan Hak dan Sertifikat. LembagaPenerbitan Universitas Brawijaya, Malang.

Santoso, Urip. 2012. “Jual-Beli Tanah Hak MilikYang Bertanda Bukti Petuk Pajak Bumi(Kutipan Letter C)”. Jurnal Perspektif.Volume 17, Nomor 2. Universitas WijayaKusuma, Surabaya.

Undang-Undang Dasar Negara Republik IndonesiaTahun 1945

Undang-Undang Nomor 5 Tahun 1960 Tentangperaturan dasar Pokok- Pokok Agraria danPeraturan pemerintah Republik IndonesiaNomor 24 Tahun 1997 atas perubahanperaturan pemerintah Republik IndonesiaNomor 10 Tahun 1961 Tentang pendaftarantanah atau UUPA.

Undang-Undang Republik Indonesia Nomor 30Tahun 2004 sebagai mana telah diubahdengan Undang-undang Republik IndonesiaNomor 2 Tahun 2014 tentang JabatanNotaris.

Undang-Undang Nomor 20 Tahun 2011 TentangRumah Susun.

Document1 - core.ac.uk

Documents

Transcript of Document1 - core.ac.uk