dobrodosli U

dobro dosli

3

Munjevitom privatizacijom dru-štvenih stanova i ukidanjem stambenih fondova, u poslednjih25 godina gotovo sva odgovornost za rešavanje stambenog pitanja u Srbiji prepuštena je privatnom sektoru. Tako je stanovanje postalosve nepristupačnije, sve većem broju ljudi. Koncept Pametnijezgrade razvijamo od 2012. godine u okviru platforme Ko gradi grad, sa idejom da se uhvatimo u koštac sa ovim problemom, menjajućinačin dolaska do stana.

Ova brošura oslikava konture stambene krize u Srbiji i predstavlja pristup udruženoj stanogradnji koji ima potencijal da pomogne velikom delu stanovništva, direktno uključu-jući buduće stanare u rešavanje svog stambenog pitanja. Realizacija prototipa Pametnije zgrade treba da pokaže mogućnosti ovog pristupa, a Ko gradi grad traži podršku kako bismo uspeli u ovom izazovu.

Gotovo svi se suočavamo sa stambenim problemima. Umesto daih pojedinačno rešavamo, možemo to učiniti zajednički – deleći naše resurse i rizike. Ukoliko želite da doprinesete rešavanju ovog gorućeg društvenog pitanja – bilo učešćem u pilot projektu, bilo kao zainteresovani pojedinac, donator ili partner – javite nam se.

Pametnija zgrada pristupa pitanju

dostupnosti stanovanja iz novog ugla

5

sta je problem sa stanovanjem u Srbiji

Iako je stanovanje gotovo u potpunosti prepušteno tržištu, 90% domaćinstava u Srbiji ne ispunjava uslove za stambeni kredit. Odnos godi-šnjih primanja domaćinstava i cene stana je 13:1 – daleko iznad odnosa 5:1, iznad kog se smatra da je intervencija države neophodna u rešavanju stambenih potreba.

Za one koji su uspeli da dođu do stana problemi se ne završavaju. Prema posled-njim podacima Eurostata, 70.8% domaćinstava sa mukom uspeva da pokrije osnovne troškove stanovanja,

pa mnogima preti isključenje struje ili grejanja, prinudna naplata, pa čak i prinudno iseljenje.

Mnogi nisu u mogućnosti da dođu do svog stana, što dovodi do prenaseljenosti stambenog prostora – jedne od najviših u Evropi (53.4% domaćinstava, prema Eurostatu). Mnogi mladi tako ostaju dugo stam-beno zavisni od roditelja, što pored ostalih pritisaka doprinosi i trendu napuštanja zemlje. Drugi nalaze izlaz iz ove situacije u braku, koji može biti samo produžetak zavisnog položaja.

Stambena situacija u Srbiji predstavlja ogroman problem za većinu stanovništva. Ovo su neki od osnovnih razloga:

Bez obzira što 70% domaćin-stava ispunjava uslove za neki oblik stambene podrške institucija, manje od 1% postojećeg stambenog fonda je na raspolaganju za ovu svrhu. Nacionalna strategija socijalnog stanovanja iz 2012. godine navodi da postoji „ogroman raskorak između potreba i mogućnosti velikog broja domaćinstava da samo-stalno reše svoje stambene potrebe na tržištu i skoro potpuno odsustvo sistemskih mera stambene podrške takvim domaćinstvima.”

?

5

7

Udruzena stanogradnja

sta je potrebno Aktivnija uloga države predviđena nizom zvaničnih dokumenata jeste neophodna, ali nije dovoljna. Da bi se razvezao stambeni čvor potreban nam je novi model koji bi uvođenjem novih aktera omogućio većini stanovništva da reši svoje stambeno pitanje van diktata tržišta.

Najveći potencijal za tako nešto leži u rešenjima zasno-vanim upravo u okupljanju i angažmanu samih ljudi – rešenjima koja omogućavaju i onima koji ne ispunjavaju uslove za komercijalni stambeni kredit da kroz udruženu stanogradnju budu nosioci promene.

Ovakav pristup, zasnovan na zadružnim principima, sma-njuje troškove isključivanjem posrednika i čini da buduća stambena zajednica postane direktni investitor i izvođač radova. U okviru zadruge ne samo da se dele troškovi, već se dele i rizici, ne prepušta-jući nikoga individualnoj i neizvesnoj sudbini. Ovaj pristup oslanja se na dugu, ali zapostavljenu tradiciju stambenog zadrugarstva i samogradnje u Srbiji.

?

razvezivanjestambenog

cvora

9

Pametnija zgrada: pristupacnost pre svega

Koren stambenog problema u Srbiji je jasan: nepristu-pačnost stanova i optereću-jući troškovi stanovanja za većinu stanovništva. Ipak, specifična situacija osiromašenog stanovništva, koje živi u privatizovanim stanovima, u privatno iznajmljenim stanovima, u samoizgrađenim kućama, uz mali broj stanova kupljenih na kredit, čini teškim da se sagleda rešenje koje bi moglo da se primeni na širok spektar ljudi. Ono što povezuje veliku većinu njih je niska platežna moć. Upravo zato Pametnija zgrada smešta pitanje pristupačno-sti stambenog prostora i stambenih troškova u centar svojih razmatranja. Polazeći od statističkih podataka, koji kažu da prosečno domaćinstvo troši 15-20% svojih prihoda na troškove stanovanja (uglavnom na plaćanje računa), dolazimo do finansijskog okvira kome Pametnija zgrada teži.

Ali, da li je moguće izgraditi kvalitetan stan, najtipičnije veličine od 42 kvadrata, koji svoje stanare staje 80-100 evra mesečno, uključujući troškove grejanja, struje i ostalih komunalija? Ovo zaista predstavlja izazov, ali njegovo ispunjenje može promeniti živote mnogih.

Da li vas interesuje

izgradnja solidnog stana negde u Beogradu po ceni od

300-400-500€/m2*? Nemoguće? Za većinu Beograđana, dolazak do stana po ovakvoj ceni je jedina razumna opcija –

ona ne podrazumeva zaduživanje neotplativim kreditima, stanovanje u

nemogućim uslovima ili čekanje na seobu rodbine na selo ili onaj svet. Ko, zašto i kako može ovo nemoguće pretvoriti u moguće?(iz incijalnog otvorenog poziva za uključenje u Pametniju zgradu,

decembar 2012. godine)

* Cena stanova koji gradi Građevinska direkcija Srbije, a koja uključuje sve troškove infrastrukture, iznosi 550 evra po kvadratnom metru, bez troškova zemljišta. Ipak, ovi stanovi se u Beogradu prodaju po ceni od 1.270 do 1.320 evra po metru kvadratnom, bez PDV-a, što ih ne čini jeftinijim od prosečne cene stanova na tržištu.

9

11

sta ovu zgradu cini pametnijom

Jedini način da osiguramo pristupačnost stambenog prostora za širok spek-tar ljudi jeste da ostavimo po strani mnoge uobiča-jene principe današnje profitno orijentisane stam-bene izgradnje u Srbiji. Pametnija zgrada računa da među ljudima postoji želja za drugačijim reše-njima, kao i da smo sposobni da sami menjamo svoje okruženje. Verujemo da kroz udruživanje, prateći principe koji slede, možemo promeniti našu stambenu stvarnost.

Prikupimo finansijska sredstva zajednicki

Za mnoge ljude kupovina stana predstavlja najveću životnu investiciju. Zajed-ničkim nastupom prema bankama i institucijama rizik investiranja je podeljen u okviru grupe, a naša združena pozicija čini nas mnogo jačim od individualne.

zajedno smo jaci

Rešavanje stambenih potreba je jedan od najvećih izazova sa kojim se svako suočava. Udruživanjem snaga kako bismo planirali, investirali (ne samo novac, već i vreme, znanje i sposobnosti) i zajed-nički gradili, bićemo manje ranjivi nego ako pokušamo to da radimo svako za sebe.

?

11

Zaobidimo privatnog investitora

Barem 30% cene stana predstavlja čista zarada inve-stitora. Uz malo stručne podrške, grupa građana može da preuzme ulogu investitora (a potencijalno i da pomogne pri samoj izgradnji objekta) i tako značajno uštedi na ceni stanova.

13

Prosirimo stanovanje i van stana

Stambeni prostor koji u startu osmišljavaju njegovi budući stanari polazi od toga šta nam je zaista neophodno u stanu, ali i od toga šta možemo da podelimo sa ostalim stanarima u okviru zgrade (npr. vešernicu, sobu za goste, krovnu baštu ili dvorište, itd.). Pored toga, neke prostore čak možemo deliti i sa širim komšilukom – poput radnog prostora, vrtića, pa čak i nekog malog zajedničkog biznisa, kao na primer restorana. Možemo živeti dobro čak i u skromnim uslovima.

Podelimo iskustvo

Ovakav model stanovanja je nov za Srbiju. Ukoliko uspemo da ga uspostavimo, on može biti primenjen širom zemlje. Zato je važno model učiniti slobodno dostupnim na „open source” principima, kako bi i drugi bili ohrabreni da reše svoje stambeno pitanje na isti način.

Odrzimo stanove pristupacnim

Kako bismo cenu stana održali niskom, stanovi su u vlasništvu zadruge koju osnivaju stanari, dok pojedinačni stanari kupuju pravo na korišćenje stana. Ukoliko odlučite da napustite zgradu, uložena sredstva vam se vraćaju, ali na stanu ne možete ostvariti profit. Stanovi se ne prodaju na tržištu, tako da nisu pri-stupačni samo njegovim prvim stanarima, već i budućim generacijama.

ustedimo na energiji

Priuštivost stana mora se razumeti u kontekstu nje-govog dugoročnog korišćenja. Zato je cilj svesti energetske troškove stana gotovo na nulu. Držeći se standarda „pasivne kuće” postižemo visok nivo izolacije, a uz izuzetno efikasan sistem ventiliranja i grejanja i značajnu dodatnu uštedu.

13

sta ovu zgradu cini pametnijom ?

15

Da li smo blizu

Pametnija zgrada predstavlja mogućnost drugačijeg pri-stupa stanovanju – pristu-pačnijeg i sigurnijeg za njegove stanare i osnažujućeg za širu zajednicu. Ukoliko građani preuzmu inicijativu za izgranju novegeneracije stanova, to bi moglo drastično da smanji

stambene troškove. PristupPametnije zgrade mogao bi da smanji te troškove do 25-30% budžeta domaćinstva,ne računajući kamatu na eventualni kredit. Ovo je već značajan uspeh u prevazi-laženju stambene krize. Ipak, on ukazuje i na ograni-čenja koja grupe prepuštene

same sebi ne mogu da prevaziđu. Njihov angažman je ključan, ali ne i dovoljan za rešavanje stambene krize u Srbiji. Ukoliko želimo da stanovanje postane pristu-pačno(bar) većini stanovništva – ciljajući da stambeni troškovi treba da iznose 15-20% prosečnog kućnog budžeta –treba preduzeti dodatne mere. Još 2009. godine, Vlada Srbije je prepoznala potrebu da se stvore uslovi za

neprofitno stanovanje kojim bi se cena stanova smanjila za više od 50% u odnosu na tržišnu (vidi dijagram). Mere koje bi to omogućile su: davanje zemljišta na korišćenje po povoljnijim uslovima, podrška pri sakupljanju početnog kapitala (beskamatni kre-diti ili povoljnije kamatne stope na kredit za izgrad-nju), ukidanje PDV-a i poreza na imovinu za projekte koji uključuju siromašne kategorije stanovništva, olakšice prili-kom kupovine građevinskog materijala, itd. Takođe, prema postojećim zakonima (npr. Zakon o zadru-gama, član 12), (stambene) zadruge uživaju posebnu zaštitu i podršku države, gradova i opština. Ipak, danas je sve to daleko od realno-sti. Država i opštinske vlasti bi morale da stvore uslove pogodne za ostvarivanje pri-stupačnog i nešpekulativnog stanovanja, a druge insti-tucije, bilo javne ili privatne, bi trebalo da pruže podršku u njegovoj realizaciji.

?

Moguće smanjenje

troškova

PREKO 50%

Troškovi upravljanjai održavanja

Zajednički životi energetska efikasnost

Niže kamatne stope

Neprofitno stanovanje

Samogradnja

Subvencijei povoljnosti

Oslobađanje od PDV-a Niže kamatne stope

Kamata na kredit za otplatu stana

PDV + porez na imovinuKamata na kredit za izgradnju

Profitinvestitora

Troškoviizgradnje

Zemljištei infrastruktura

Ukupni troškovi stanovanja u periodu od 30 godina, u slučaju kupovine stana na tržištu bez subvencija (levo) i u neprofitnim stambenim programima (desno)

17

Kako mogu da doprinesem Pametnijoj zgradi

Ovakav pristup stanovanju u Srbiji je vizionarski i ambi-ciozan, ali naš predlog za njegov početak je opipljiv i realističan. Potrebno je da probijemo led i izgradimo prvu Pametniju zgradu kao prototip pristupačnijeg modela stano-vanja. Ko gradi grad preuzima izazov da realizuje ovakav objekat optimalne veličine od oko 30 do 40 stanova. Realizacija prve Pametnije zgrade je i proces učenja

kroz koji želimo da izgradimo tehnički, društveni, finansijski i politički kapacitet da se sprovede ovakav projekat, i time unapredi ne samo kvalitet stambenih uslova, već i života u Srbiji uopšte. Zato tražimo pojedince, organizacije i institucije, kako iz javnog tako i iz privatnog sektora, koji razumeju da je stanovanje gorući problem našeg društva i koji imaju želju da ga unaprede. Partnere, koji

kroz stručnu ili drugu vrstu podrške žele da pomognu da ova ideja zaživi. Nadamo se da se prepoznajete u ovom izazovu, možda upravo i kao buduća stanarka ili stanar Pametnije zgrade! Ovaj pionirski poduhvat takođe zahteva i ozbiljno ulaganje. Zato tražimo i potencijalne finansijere i donatore koji bi mogli da obezbede sredstva za početak realizacije prve Pametnije zgrade.

?

Pametnija zgrada je prototip

od 30 do 40 stanova izgradenih

za 3 do 5 godina kroz kolektivni

proces ucenja njenih clanova,

partnera, pristalica, donatora i

investitora

19

Vrajburht je napravljen na lokaciji koju je grad Amsterdam dao u najam na 99 godina, nakon što je predlog za ovaj blok pobedio na javnom konkursu otvorenom za grupe ljudi koje bi kolektivno gradile stambeni prostor. Nakon uspeha ovog projekta, grad Amsterdam je pokrenuo online mapu s prikazom potencijalnih lokacija za kolektivnu gradnju.

Primeri iz drugih zemalja

Na stambeni izazov odgovor su dale inicijative u raznim zemljama. Ovom prilikom predstavljamo nekoliko primera koji su nas inspirisali organizacionim principima, finansijskim pristupom ili kriterijumima dizajna, i koji pokazuju kako su neke zajednice uzele učešće u rešavanju svog stambenog pitanja.

Vrajburht, Amsterdam

Vrajburht (Vrijburcht) je stambeni blok u naselju Ijburg u Amster-damu useljen 2006. godine. Kada su se budući stanari okupili kako bi isplanirali Vrajburht, odlučili su da naprave više od samog stanovanja. Tako je nastao jedinstven blok koji osim 52 stana čine i prostori za rad, zajednička bašta, dva mala stana za goste, komšijski kafe, vrtić i lokalno pozorište/bioskop. Neke od ovih prostora, koji doprinose ekonomiji čitavog bloka, uspeli su da realizuju uz finansijsku podršku spoljnih sufinansijera.

Da su budući stanari nastupili poje-dinačno, ne bi bili u mogućnosti da postignu ovakav kvalitet života. Zajedničkim planiranjem i investi-ranjem, međutim, mnogi dodatni sadržaji postali su mogući i to u okviru prosečnih cena stanova u ovom delu grada. Ovaj princip zajedničkog naručivanja (collec-tive commissioning) u Holandiji je prisutan već 15-ak godina, dok u Srbiji još uvek nema sličnih pri-mera.

U Vrajburhtu se pored već navede-nog nalazi i šest malih stanova za smeštaj mladih sa hendikepom, koji su finansirani iz javnih fondova, što pokazuje da ovakvo atipično (soci-jalno) stanovanje može da nađe svoje mesto u okviru jedne obične zajednice.

*

CLT, Brisel

Zemljišni fondovi zajednica (community land trusts – CLT) nastali su šezdesetih godina u Sjedinjenim Američkim Državama, a danas postaju sve popularniji u Evropi. CLT nudi mogućnost gradnje dostupnih stanova, pri čemu štiti stanare i okruženje od špekulacija imovinom.

Kako bi se omogućila ovakva vrsta zaštite, stanovi i zemljište na kome se oni grade su pravno odvojeni. CLT stiče zemljište kroz donacije, uglavnom opštinskih vlasti, pod uslovom da ne može da profitira na tom vlasništvu. Zemljište je na taj način stavljeno van tokova tržišta, a CLT potom ima mogućnost davanja tog zemljišta na lizing za gradnju dostupnih stanova.

Nastanak CLT Brisel je vezan za stambenu krizu, kada su u periodu od 2000. do 2010. godine cene

stanova u Briselu udvostručene. Tradicionalno, stambena politika u Belgiji je uglavnom promovisala vlasništvo nad stanovima, dok je i pored izražene potražnje proi-zvodnja socijalnog stanovanja bila minimalna. U isto vreme, slično kao u Srbiji, postojeći programi nisu (više) bili u mogućnosti da vlasništvo nad stanovima učine pristupačnim ljudima sa nižim primanjima.

CLT Brisel pokrenut je 2010. godine kroz saradnju 15 udruženja sa ciljem razvoja ovog koncepta. Nakon uspešnog lobiranja kod vlade, 2012. godine dobili su sred-stva i zvanično pokrenuli prvi CLT fond u kontinentalnoj Evropi.

zemljisni fond zajednice

19

zajednickonarucivanje

21

U nekim od projekata, sindikat nastoji da uspostavi partner-ski odnos sa gradskim vlastima i donosiocima urbanih politika pri traženju odgovarajućih lokacija ili prenameni parcela, kao i da ponudi alternative prodaji opštinskih nekretnina i lokacija na otvorenom tržištu.

* * *

obrtni investicioni

fond

Ta svota pokriva kamate banci, kao i troškove upravljanja, održavanja i osiguranja objekta. Na ovaj način ljudi sa nižim primanjima mogu sebi da obezbede mesto u takvoj zajednici, dok članovi čija primanja rastu mogu ulagati u dodatne deonice. Kako cene stanova nisu vezane za tržište ono ostaje pristupačno i sledećim generaci-jama stanara.

Naselje Lajlak građeno je ModSel (ModCell) tehnologijom zasnova-nom na modernim prefabrikovanimdrvenim panelima ispunjenih slamom i odlične toplotno-izolacione moći. Ovaj konstrukti-vni sistem bio je inspiracija za jednu od razrada Pametnije zgrade i svakako je primer tehnologije koju bismo želeli da primenimo u Srbiji.

*

Odluke o fondu su pod kontrolom zajednice. U slučaju Brisela, odluke se donose u grupi koju u jedna-koj razmeri čine (budući) stanari, predstavnici direktnog okruženja i predstavnici vlasti. Prvi stambeni objekat CLT Brisel otvoren je 2015. godine.

*

Lajlak ko-stanovanje, Lids

CLT nudi alternativu privatnom vlasništvu nad zemljištem, ali pri tom stanari često nisu uključeni u razvoj samog projekta. Kolektivno stambeno vlasništvo (mutual home ownership) je koncept sličan CLT-u, ali je zasnovan na zadružnom modelu u kojem su budući stanari angažovani na planiranju i izgradnji budućeg objekta, kao i u demokratskom upravljanju svojom stambenom zajednicom.

Jedna takva zajednica je Lajlak (Lilac), ko-stambeno naselje u Lidsu. Ovde svako od stanara ima lizing koji mu daje pravo korišćenja određenog stana koji je u vla-sništvu zadruge. Troškovi izgradnje stanova pokriveni su kreditom kod etičke banke Triodos.

Mesečna rata svakog domaćinstva iznosi 35% njegovih neto primanja, nezavisno od nivoa samih primanja.

Sindikat stambenih zgrada, Nemačka

Sindikat stambenih zgrada (Miets-häuser sindikat) je neprofitno investiciono društvo za zajed-ničku kupovinu stambenih zgrada. Osnovali su ga 1989. godine bivši skvoteri i stambeni aktivisti u Frajburgu. Sindikat u svojoj mreži danas broji 124 stambene zgrade i 20 stambenih inicijativa širom Nemačke.

Primarni cilj Sindikata je podrška ljudima koji žele da kolektivno i održivo upravljaju svojim stam-benim prostorom, po društveno prihvatljivim cenama, čineći ih tako nezavisnim od planova stano-davaca: podizanja rente, rušenja ili prenamene objekta.

Sindikat nudi finansijsku i orga-nizacionu podršku i podršku u planiranju grupama sa niskim primanjima koje bi želele da kupe stambenu zgradu, ali raspolažu skromnim sredstvima ili su bez njih. Ključni element Sindikata je obrtni investicioni fond (revolving investment fund) koji omogućava ovoj brojnoj mreži zgrada član-nica da uspostavi ravnotežu među resursima projekata u različitim fazama razvoja.

21

kolektivnostambeno

vlasnistvo

Primeri iz drugih zemalja

23

o KO GRADI GRAD

Model Pametnije zgrade razvijamo od decembra 2012. godine u okviru platforme Ko gradi grad iz Beograda, uzimajući u obzir specifične uslove stanovanja u Beogradu i Srbiji. Ko gradi grad se bavi rešavanjem stambenog pitanja iz nekoliko pravaca, ukljućujući i javno zagovaranje i direktnu akciju. Organizovali smo više od 30 sastanaka, radnih stolova, poseta mogućim lokacijama, predavanja gostujućih stručnjaka iz različitih oblasti iz Srbije i inostranstva. Predlog pred vama rezultat je dosadašnjeg kolektivnog rada kome je doprinelo više od 40 učesnika različitih profesija. Tim Pametnije zgrade nagrađen je na arhitektonskom konkursu MILD Home (modularno, inteligentno, nisko budžetno, „uradi sam” stanovanje), koji je 2014. godine održan u pet evropskih gradova, uključujući Beograd, gde ga je organizovala Opština Savski venac. U 2016. godini posebno smo se bavili finansijskim modelima zajednica koji bi bili od pomoći u realizaciji ideje Pametnije zgrade, kao i kampanjom koja podiže svest o (ne)pristupačnosti stanovanja u Srbiji. Ko gradi grad je rešen da u narednim godinama realizuje prvi prototip Pametnije

zgrade.

STANOVANJE U SRBIJI SE SUOcAVA SA OZBILJNIM iZAZOVIMA

KOJE JEDINO ZAJEDNO

MOzEMO DA REsIMO.

cEKAMO VAS!

IMPRESUM

tekst, dizajn i ilustracije: Ko gradi gradizdavač: Ko gradi gradštampa: ATC, Beograd, 2017podrška: Fondacija Hajnrih Bel, Beogradska kancelarija i Holandska fondacija za kreativne industrije www.kogradigrad.orginfo@kogradigrad.org

CC BY-NC-SA

CIP - Каталогизација у публикацијиНародна библиотека Србије

351.778.5(497.11)728.2/.3(497.11)316.334.56(497.11)

PAMETNIJA zgrada: pristupačno, udruženo stanovanje / [tekst, dizajn i ilustracije Ko gradi grad]. - Beograd : Ko gradi grad, 2017 (Beograd : ATC). - 23 str. : ilustr. ; 25 cm

Tiraž 250.

ISBN 978-86-80876-01-6

1. Ko gradi grad (Beograd)a) Стамбена изградња - Србија b) Становање - Србија

COBISS.SR-ID 236101132

dobrodosli U