Démarche régionale de concertation sur la mise en œuvre de ...

Séminaire du 18 sep

Direction régionaleet interdépartementalede l'hébergement et du logement

Démarche régionale de concertation sur la mise en œuvre de la gestion en flux des attributions de logements sociaux en Île-de-France

Restitution de la concertation27 janvier 2021

Ordre du jour

1. Bref rappel de la démarche

2. Les résultats de la concertation • Les principaux enseignements et points d’attention de la concertation • Thème 1 : La définition de l’assiette de logements soumis à la gestion en flux

et le suivi annuel • Thème 2 : La définition du flux• Thème 3 : Les modalités de passage du stock en flux• Thème 4 : Le pilotage des attribution : outils et gouvernance

3. Les prochaines étapes

Restitution concertation gestion en flux - 27 janvier 2021 1

1. La réforme des attributions : en bref

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Le réservataire acquiert uneréservation en droit simple ou endroit de suite sur un logementidentifié en échange d’une sommed’argent

Bailleur

1Logement

réservé

Le réservataire propose un candidat aubailleur qui attribue le logementréservé au candidat

2

Réservataire Bailleur Logement réservé

Propose un candidat

Attribue le logement

réservé

Au départ du locataire deux situations :- Réservation en droit simple : le logement

revient dans le parc du bailleurs qui peutl’attribuer à d’autres demandeurs

- Réservation en droit de suite : le bailleurpropose à nouveau le logement auréservataire jusqu’à l’expiration de ladurée totale de réservation

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Bailleur Réservataire

Informe de la libération du logement

CandidatPropose le logement

Réservataire


Aujourd’hui, la gestion en stock


Logements dans l’assiette

Logements vacants

Le bailleur extrait du flux les logements utiles aux

mutations, aux relogements ANRU, ORCOD ou LHI

Les réservataires désignent des

candidats(dans le cas

d’une gestion directe)

Logement hors assiette

Le bailleur oriente le logement vers un des réservataires en fonction d’un flux

défini annuellement

Les réservataires contrôlent l’utilisation de ces logements

Demain, la gestion en flux


Groupe de travail 1

Séminaire de partage et d’enrichissement de

l’état des lieux

Groupe de travail 2

Temps d’échange et de co-construction sur les

scénarii de mise en œuvre de la gestion en

flux

Séance du 28 septembre

Groupe de travail 3

Temps d’échange et de co-construction sur les

scénarii de mise en œuvre de la gestion en

flux

Groupe de travail 4

Séminaire de synthèse et d’enrichissement des

scénarii

Séance du 18 septembre Séance du 8 octobre



Une trentaine d’entretiens

Avec les services départementaux de l’Etat et un panel représentatif de 20 acteurs

Entre avril et juillet

Une période d’appel à contributions à partir des documents issus des ateliers

Diffusé sur le site internet de la DRIHL et ouvert à tous les acteurs

Entre novembre et décembre

1

2

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2. Les résultats de la concertation

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La démarche de concertation de l’ensemble des acteurs a permis de faire émerger des points partagés devigilance sur la mise en œuvre de la réforme des attributions.

2. Les principaux enseignements et points d’attention de la concertation

1L’impact de la réforme sur les outils informatiques des bailleurs et des réservataires est fort. La gestion en fluxappelle la mise en place d’un outil ou d’un cadre informatique commun autour de deux fonctionnalités : l’aide àl’orientation des logements par les bailleurs vers les réservataires et le suivi fin de l’atteinte des objectifs.

2La gestion en flux renforce le besoin d’échanges réguliers entre l’ensemble des acteurs : les CIL sont apparuscomme le bon lieu de dialogue.

4 Le déploiement complet de la réforme d’ici au 24 novembre 2021 paraît très difficilement tenable.

3La réforme nécessite un changement de pratiques voire de cultures et l’ensemble des acteurs va devoir mobiliserdes actions de formation.

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2. Retour sur les thématiques traitées

Durant les ateliers de concertation, 4 thématiques ont été abordées :

La définition de l’assiette de

logements soumis à la gestion en flux et

le suivi annuel

- Le périmètre de l’assiette etdu « hors assiette »

- La définition des logementshors assiette

- Les modalités de définition etde suivi de l’assiette

- Le suivi des attributions deslogements hors assiette

La définition du flux

- La définition de l’échelleterritoriale applicable

- La prise en compte decritères liés au logement

- Les modalités de décomptedes logements en flux

La conversion du stock en flux

- Les modalités de passage dustock en flux

- Les modalités d’étalementdans le temps desréservations

Le pilotage des attributions : outils et

gouvernance

- Les fonctionnalités des outilsde pilotage, suivi et reporting

- Les modalités de pilotage etd’arbitrage/aide à la décision

- Le mode de gestion

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Thème 1 : La définition de l’assiette de logements soumis à la gestion en flux et

le suivi annuel

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Thème 1 : La définition de l’assiette de logements soumis à la gestion en flux et le suivi annuel

1- Quel périmètre de l’assiette et du hors assiette ?

Scénario retenu à la suite de la concerta0on

Les logements exclus de l’assie1e sont iden2fiés dans ledécret du 20 février 2020.

Les acteurs n’envisagent pas dans un premier temps uneextension des exclusions prévues par les textes, dans l’a(ented’éléments objec1fs et partagés sur les types d’opéra1ons quipourraient être concernées.

Si des demandes d'extension de l'exclusion étaient formuléesen raison de besoins locaux par1culiers, par exemple desrelogements dans le cadre de restructura1ons lourdes depatrimoine rentrant dans le plan de relance, des relogementsissus du plan ini1a1ve copropriété (PIC), un réexamen plusapprofondi de la ques1on serait conduit.

Les enjeux / points d’attention lors de la mise en œuvre

• Assurer un suivi fin des logements exclus et des attributionsréalisées sur ceux-ci

Les points nécessitant un arbitrage

• Faut-il plafonner le nombre de logements exclus à un % delogement de l’organisme ?


2- Quelle définition précise des différents segments du hors assiette ? Quelle articulation aux démarches en cours ou existantes ?

Scénario retenu à la suite de la concerta0onPour les logements nécessaires au relogement :

• Les conven2ons ANRU et chartres territoriales derelogement devraient être les documents de référence pourla défini1on de l’assie(e. Elles perme(ent de prendre encompte les réalités opéra1onnelles locales.

Pour les logements nécessaires aux opéra2ons de vente :

• En ce qui concerne les ventes de logements, il est proposéde manière indica1ve de s’appuyer sur les plans de venteset les CUS. Cela perme(rait de cadrer le nombre delogements exclus du flux et de réaliser des contrôles decohérence a posteriori. Une proposi1on a été faite de necomptabiliser que les ventes en N+1 avec clause derevoyure. Des échanges seront à mener entre bailleurs etles collec1vités territoriales afin de définir un volumecohérent.

Pour lesmuta2ons internes aux bailleurs :

• Pour les muta1ons internes aux bailleurs, les CUS et les CIA(lorsqu’elles existent) peuvent servir de documents deréférence dans la mesure où ils fixent parfois des objec1fs.


Pour les logements nécessaires au relogement :• Nécessité d’arbitrage du Préfet afin de négocier les objectifs

notamment pour les bailleurs non démolisseurs• Attention à la prise en compte des chartes déjà signées et en

coursPour les mutations internes aux bailleurs :• De nombreux territoires ne disposent pas encore de CIA

(seulement 8 CIA signées en Île-de-France au 1er janvier 2021)


• Comment organiser un équilibre des contributions desbailleurs aux opérations de relogements dans le cadred’opération de renouvellement urbain ? Au niveaudépartemental et en inter-départemental ?



3- Les modalités d’arbitrage de l’assie?e et du « hors assie?e »

Scénario retenu à la suite de la concertation• Le lieu d’arbitrage le plus adéquat pour un dialogue au plus

près des réalités de terrain semble être la CIL et l’EPCI/EPT

• Mais nécessité d’une consolidation départementale etarbitrage final à l’échelle départementale pour s’assurer enparticulier des relogements et des mutations en inter-bailleurs

• A défaut de documents précis (CIA inexistante par exemple),le volume du hors assiette sera défini sur la base desattributions réalisées auprès de ces publics les 3 dernièresannées. Cet objectif peut être défini en début d’année N.


• Un processus de validation à établir en prévoyant les tempsd’échanges nécessaires


• Quel processus de validation provisoire en attendantl’installation de toutes les CIL ? Le CRHH ?



4- Les attributions sur le « hors assiette » : quels enjeux et quel suivi ?

Scénario retenu à la suite de la concertation

• Une nécessité de suivre les attributions sur le hors assiette(identification des ménages et traçabilité des relogementsréalisés directement par les bailleurs). Renforce la nécessitéd’un outil de suivi commun et fiable.

• Un bilan annuel des attributions hors assiette, notammentaux fins d’opérations de relogement et de mutation dans leparc sera réalisé par les bailleurs. Il mettra en évidence lesrelogements au bénéfice des publics prioritaires et despublics éligibles aux divers contingents dont celui d’ActionLogement.

• Les attributions sur le hors assiette ne seront cependant pasdécomptées du flux constitué.


• Un outil de pilotage, suivi et reporting commun et fiable



Thème 2 : La définition du flux

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1-Quelle définition des critères liés au logement ?

Scénario retenu à la suite de la concertation• Pour les réservataires Communes et Etat :

Comme le prévoit le décret, il est proposé de définir des objectifs contractuelsà l’échelle des communes.

• Pour tous les autres réservataires :

Il est proposé de définir des objectifs contractuels seulement au niveau dechacun des départements. Par ailleurs, des échanges entre les réservataires etles organismes de logement social pourront être organisés, les réservatairespouvant avoir des besoins spécifiques selon des échelles infra-départementales et concernant certains critères liés aux logements.

Les objectifs territoriaux ci-dessus seront contractuels et inscrit dans laconvention.

Néanmoins, pour tous les réservataires, d’autres objectifs indicatifs peuventêtre inscrits dans les conventions :

• Une déclinaison des objectifs inscrits dans les CIA à l’échelle des EPCIou des EPT

• Une prise en compte de différents critères liés aux logements(typologie ; financement ; situation en QPV ou hors QPV)

Il s’agira d’objectifs indicatifs, garantissant ainsi une connaissance partagéedes besoins du réservataire permettant au bailleur de guider l’orientation deslogements qu’il lui proposera, tout en gardant une grande flexibilité.


• Ce(e proposi1on nécessite un ou2l informa2que adaptéperme(ant le pilotage et suivi des logements et desproposi1ons réalisées en instantané.

• L’ou1l doit également offrir la possibilité de réaliser desdocuments de repor2ng perme(ant de présenter les libéra1onsde logement, les proposi1ons et a(ribu1ons effec1vementréalisées selon les critères retenus.

• Les objec1fs indica1fs seront à définir au moment de larédac1on des conven1ons de réserva1on et devront s’appuyersur un état des lieux de l’existant suffisamment fin.

Restitution concertation gestion en flux - 27 janvier 202115

Scénario privilégiéSi aucun des scénarios n’a fait l’unanimité de l’ensemble desparties prenantes durant les temps d’échanges, il semblerait quechacune des parties prenantes perçoivent l’ensemble descontraintes et enjeux des scénarios proposés quant à lacomptabilisation des attributions ou propositions de logements.

Ainsi, il pourrait sembler intéressant de tendre vers unecomptabilisation à la fois des propositions et des attributions,afin de préserver les intérêts de chacun.

Cette comptabilisation mixte renforce le besoin de dialogueentre les réservataires et les organismes de logement social.


• Un outil pour permettre aux réservataires et aux organismes delogement social de disposer d’un suivi clair du nombre depropositions et d’attributions réalisées en temps direct.

• Etablir une pondération de manière partenariale etéventuellement différenciée selon le niveau de tension duterritoire

• Ne pas permettre au nombre de points acquis pour despropositions de logement d’être supérieur au nombre depoints acquis pour des attributions


• Quelle pondération propositions/attributions ?

2-Quel point de départ de la comptabilisation du flux ?



2-Quel point de départ de la comptabilisation du flux ?


Une proposition de mise en œuvre « pas à pas »Etant donné le calendrier de la réforme et les nombreux enjeux (notamment en outillage) que soulèvent la comptabilisation dans un systèmemixte, unemise en œuvre en deux temps pourrait être nécessaire.

Variante A Variante B

Il s’agirait donc d’une étape exploratoire d’une à deux années, avec une clause de revoyure et des actions correctives au besoin. L’objectif decette approche est d’ajuster la mise en œuvre au plus près des réalités terrains des enjeux de chaque acteur en étant le plus évolutif etréactif possible.


• dans un premier temps la comptabilisation despropositions,

• puis après une évaluation de ce mode de fonctionnement,une évolution vers une comptabilisation mixte telle queprésentée précédemment, à la condition d’avoir un outil desuivi adapté.

• dans un premier temps la comptabilisa1on des a(ribu1onsen s’appuyant sur les radia1ons pour bail signé dans le SNE,

• puis après une évalua1on de ce mode de fonc1onnement,une évolu1on vers une comptabilisa1on mixte telle queprésentée précédemment, à la condi1on d’avoir un ou1l desuivi adapté.

Scénario retenu à la suite de la concertationL’orientation des logements entre les réservataires relèveraitde la responsabilité du bailleur. C’est lui qui connait lepatrimoine libéré et le niveau d’atteinte en temps réel desobjectifs définis avec chacun des réservataires.

Une pré-orientation indicative pourrait être réalisée à partird’outils informatiques suivant l’atteinte des objectifs fixés ausein des conventions.

La durée offerte aux réservataires pour proposer des candidatsresterait identique à celle actuellement applicable, soit unmois.


• Disposer d’un outil informatique permettant aux organismes delogement social de suivre en direct l’atteinte des objectifs

3-Quelles modalités d’orientation des logements par les organismes de logement social ?



Thème 3 : La conversion du stock en flux

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1-Quelles modalités de passage de la gestion en stock à la gestion en flux ?

Scénario privilégié à la suite de la concertationLe flux annuel de logements proposés au réservataire seraitdéterminé par la transformation de l’ensemble des droits desuite existants en un volume de droits uniques. Ce volume dedroits serait déterminé en prenant en compte le taux derotation et la durée restante des réservations.

Ainsi, les parties prenantes s’accordent sur la nécessaire priseen compte, dans la conversion, d’un taux de rotation. Aucunconsensus ne se dégage néanmoins sur sa définition (taux derotation différent selon le type de réservataire, taux de rotationunique, taux de rotation du parc du bailleur éventuellementclassé par typologie de logement, surface, niveau de loyer,localisation).

Ainsi pour la définition de ce taux de rotation, il a été choisi deréaliser un diagnostic partagé et partenarial pour évaluer lessituations.

Ces taux de rotation ainsi définis pourraient s’appliquer demanière identique à l’ensemble des organismes.

La prise en considération de la dernière attribution dans lacomptabilisation des droits restants n’est pas retenue.


• Etablir un diagnos2c partagé des niveaux de rota1on sur le parcde logement

• Définir des taux de rota2on de manière conjointe etharmonisée

• Prendre en considéra2on les situa2ons spécifiques, parexemple, liées aux plus pe1ts réservataires


• Définir un cadre commun pour l’état des lieux des réserva2onsqui s’appuiera a minima sur les éléments décrits à l’ar2cle 5 dudécret du 20 février 2020 et qui a voca2on à être partagé entretous les réservataires

• S’accorder sur les taux de rota1on à retenir


Scénario retenu à la suite de la concertationLe stock de réservation serait ensuite écoulé dans le tempsselon le rythme de libération des logements.

Les organismes de logement social s’engageraient sur uneproportion de logements proposés prenant en considération lapart de logements réservés du réservataire sur l’ensemble duparc de l’organisme de manière annuelle.

L’utilisation de ces droits de réservation viendraient se déduiredu stock de droit de réservation établis lors de la conversion.

Ce scénario permettrait de s’adapter aux réalités de lalibération des logements tout en respectant le poids dechacun des réservataires dans le flux de l’organisme.

Concernant les plus petits réservataires, il pourrait êtreenvisagé d’identifier dès la conversion les années sur lesquellesils pourraient faire valoir leurs droits, afin d’éviter de repousserde manière trop importante ces droits de réservation.


• Permettre une flexibilité dans le respect des engagements priset une adaptation dans le temps (avec en particulier un regardsur le flux en volume pour évaluer l’impact de la gestion en fluxau regard des exercices précédents).

• Etablir des échanges réguliers annuels ou pluriannuels afin decontrôler et vérifier la trajectoire


• Quelle définition de « petit réservataire » ?

2-Quelles modalités d’étalement dans le temps du stock de réservation ?



Scénario retenu à la suite de la concertationLa première mise en location en stock s’appuiera sur lescommissions de coordination et/ou les réunions depeuplement déjà mises en place par certains bailleurs et qu’ilconviendra de généraliser (dès lors que le nombre de logementau sein d’un programme le nécessite).

Les logements intègreraient le flux à leur libération.


• Quelle part de logements neufs réserver aux hors flux(relogements, …) ?

3-Quelle mise en œuvre de la gestion en flux sur les logements neufs ?



Thème 4 : Le pilotage des attributions

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Scénario retenu à la suite de la concerta0onLe besoin d’un ou2l de ges2on et de suivi pour piloter lages2on en flux est unanimement souligné.

En termes de coût et de délai, la créa1on d’un ou1l ad hoc nesemble pas une solu1on envisageable. Ainsi, l’op1on la plusper1nente serait de s’adosser à un ou1l commun adapté demanière partenariale pour répondre au mieux au besoin.

Dans ce(e perspec1ve l’ou2l AL’in apparaît être l’ou2l le plusadapté pour répondre dans un délai contraint au besoin desuivi des réserva2ons. L’ou1l doit encore être renforcé dans sadimension « aide à l’orienta1on des logements ».

Ce1e solu2on n’exclurait cependant pas le développementpar les bailleurs le souhaitant de leurs propres ou2ls dans uncadre partagé afin de garan1r une cohérence en ma1ère defonc1onnalités, de paramétrages ou d’interfaçage avec lesou1ls existants.


1-Quel outil de pilotage ?

• La nécessité de la création d’une gouvernance partenarialenationale sur l’outil Al’in. Action Logement Services estfavorable au partage de la gouvernance de cette plateformeavec l’ensemble des parties prenantes, dans le respect desattendus de chacun. De nouveaux travaux pour unegouvernance partagée doivent être lancés.

• La reprise sans délai des discussions déjà entamées avecl’USH et avec les services de l’Etat


• Besoin d’un élan au niveau national sur l’outil AL’In.


Scénario retenu à la suite de la concerta0onDes temps d’échanges entre réservataires et bailleurs doiventêtre mis en place ; on peut dis1nguer deux types de tempsrelevés par les par1cipants :

1. Des temps d’échange devant perme(re de faire le bilan del’année et de définir les objec1fs de l’année à venir

2. Des temps d’échange au fil de l’eau sur le suivi des objec1fs

Ces temps d’échange pourront notamment s’appuyer sur uneinstance existante : la Conférence Intercommunale duLogement (CIL). Néanmoins, une ar2cula2on avec uneinstance de consolida2on à l’échelle départementale estnécessaire.



2-Quelle gouvernance envisager ?

• A date toutes les CIL d’Ile-de-France ne sont pas opérationnelles(30 CIL installées au 1er janvier 2021)

• Quelle instance départementale ? Le CRHH ?



Scénario retenu à la suite de la concertationUne gestion « directe » par les réservataires des flux qui leursont affectés est le scénario majoritairement souhaité dans laphase de déploiement de la gestion en flux.

Une gestion « déléguée » doit rester possible quand lesconditions sont réunies (accord bailleur-réservataire).

La gestion « déléguée » pourrait se mettre en place de manièreplus systématique en Ile-de-France une fois les politiquespartenariales et locales d’attributions plus développées et plusancrées.

Les enjeux / points d’a?en0on lors de la mise en œuvre

3-Quel mode de gestion

• Proposition de programmer un point annuel en CRHH pourrevenir sur les expérimentations qui auraient pu être déployéessur la mise en œuvre de la gestion déléguée.




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Porter au niveau national les points de vigilance issus de la concertation

Arbitrer sur les points de dissensus

Rédiger et signer un protocole régional reprenant les grands principes issus de la concertation

Préparer les rédactions des conventions de réservation en partageant un état des lieux (réalisé à partir d’uncadre commun, a minima basé sur l’article 5 du décret relatif à la mise en œuvre de la gestion en flux, et partagéentre tous les réservataires)


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