Discount Investment Corporation Ltddic.co.il/res/דוחות שנתיים/דוח כספי...

Discount Investment Corporation Ltd

Quarterly Report as at September 30, 5102

This translation does not include:

Part A – Material changes in the Corporation's business

Part D – Report on the effectiveness of internal controls

All these statements are translations from the Hebrew

Discount Investment Corporation Ltd.

Board of Directors’ Report for the Third Quarter of 2015

1

We are pleased to present the unaudited financial statements of Discount Investment Corporation Ltd. for the

third quarter of 2015, ended September 30, 2015.

Discount Investment Corporation (the “Company”), a member of the IDB Group, is one of Israel’s largest

holding companies, which invests in companies that operate in a variety of areas. The Company, together with

its wholly owned headquarter subsidiaries (“DIC”), generally invests in investee companies in a manner that

vests in it influence on their direction and management. See the annex to the financial statements for details on

the holdings of DIC.

The net profit in the financial statements refers to the Company’s owners and to non-controlling interests. The

net profit data presented in this Board of Directors’ Report refers to the profit attributed to the Company’s

owners, unless otherwise stated.

The numerical data are presented as rounded figures.

A. Board of Directors’ Remarks Regarding the Entity’s Business

Condition

1. Business Operations Results

The Company is a holding company, which mainly holds shares of investee companies. As a holding company,

the Company’s business operations results mainly include and are affected by the following components:

• The Company’s share in the results of investee companies, net.

• Transactions involving realization, investment or updating of the value of investments, and other non-

recurring effects of the Company and its investee companies.

• The headquarter activity of the Company, which includes net financing expenses, general and administrative

expenses and revenues from management fees.

The equity of the Company is mainly affected by the results of its operations and the changes in capital reserves

from the translation of foreign operations.

The business operations results of the Company may fluctuate a great deal between different reporting periods,

mainly due to the timing and extent of realizations and investments performed by DIC and its investee

companies, to the effects of changes in the prices of securities on the capital market and on the value of assets,

and to changes in the financing expenses (net) of DIC and its investee companies, the scope of which is affected

by the net scope of debt, the linkage bases of the debt and net financial assets, financial derivatives and the rate

of change in the Consumer Price Index (the “CPI") and in the exchange rates of the relevant foreign currencies in

the reporting period, mainly the exchange rate of the US Dollar.

DIC has recently been affected by several significant factors:

1. The Company’s ability to refinance debt and to raise debt is affected, inter alia, by its net asset value and

its leveraging ratio (the ratio of debt to total assets). In the first half of 2015, the market value of the

Company’s main assets decreased (primarily as a result of the competitive environment in which they

operate), and as a result, the Company’s net asset value decreased, and accordingly, its leveraging ratio

increased. It is noted that the yields to maturity of the Company’s debentures also increased in the first

half of 2015, and in early 2015, the rating of the Company’s debentures was decreased by Maalot and

Midroog. It is noted that beginning in July 2015, the trend changed, and an increase occurred in the

market value of the Company’s main assets, as well as a certain decrease in its leveraging ratio and in the

yields to maturity of the Company’s debentures. In October 2015, the Company’s Board of Directors

approved the provision of an undertaking by the Company to the Company’s debenture holders in

connection with certain actions, as specified in section D.1 below.

2. In February 2015, following the exercise of rights which were issued by IDB Development Corporation

Ltd. (hereinafter: "IDB"), the holding rate in IDB of corporations under the control of Mr. Eduardo

Elsztain increased to approximately 61.5% of IDB’s issued capital (as at September 30, 2015,

approximately 66.73%), while the holding rate of Mr. Mordechai Ben Moshe, through a company under



2

his control, decreased to approximately 16.2% of the issued capital of IDB (as at September 30, 2015,

approximately 14%) (as compared with the holding prior to the rights issue of approximately 31.3% of

the issued capital of IDB by each of the parties).In September 2015, the arbitrator who was appointed in

the arbitration proceedings to settle disputes associated with the controlling shareholders in IDB, between

corporations under the control of Mr. Eduardo Elsztain (hereinafter: the "Dolphin Group") and C.A.A.

Extra Holdings Ltd., which is under the control of Mr. Mordechai Ben Moshe (hereinafter: "C.A.A.")

issued his award, according to which the Dolphin Group is the buyer and C.A.A. is the seller in the buy

me buy you mechanism specified in the shareholders' agreement between the aforementioned controlling

shareholders. In October 2015, C.A.A. sold all IDB shares which were held by it (approximately 14% of

the issued capital of IDB) to a company under the control of Mr. Eduardo Elsztain, and Mr. Ben-Moshe

ceased being an interested party in IDB. As a result, the holding rate of the Dolphin Group in IDB

increased to approximately 80.7%, and the shareholders agreement between the aforementioned

controlling shareholders expired, in accordance with its terms. Following the above, Mr. Mordechai Ben

Moshe ceased being an indirect controlling shareholder in the Company. The decrease of Mr. Mordechai

Ben-Moshe's holding rate in the issued capital of IDB Development below a rate of 26.65%, as stated

above, may constitute grounds for each of the two banking corporations which have given loans to the

Company, and the balance of whose principal, as at September 30, 2015, amounts to NIS 203 million and

NIS 202 million, to demand the immediate repayment of their loans.

3. DIC’s policy is to act to ensure that it will have sufficient liquid resources to service its liabilities in a

timely manner. As part of the above, DIC aims to retain an adequate balance of liquid resources. It is

noted that as at the date of approval of this report, DIC has a balance of liquid resources in the amount of

NIS 902 million, where the total principal and interest repayments with respect to DIC’s debt until the

end of November 2016 (approximately one year after the approval date of this report), amounts to NIS

957 million (the aforementioned repayments include interest in the amount of NIS 254 million with

respect to the non-recourse loan which Koor received within the framework of the sale of Adama to

ChemChina. See also Note 4.E.4 to the financial statements regarding (a) a dividend distribution in the

amount of USD 100 million which Adama is considering performing by the end of 2015, where the part

to be received by Koor, insofar as the distribution will be performed, will be used by Koor to pay a part

of the interest with respect to the aforementioned non-recourse loan, (b) Koor's preparation for a partial

early repayment of the aforementioned non-recourse loan through Adama shares which are held by it, in a

number of shares which will cover the interest payment in the amount of approximately USD 11 million

in December 2015). The Company also has a variety of additional sources, including, inter alia, debt

refinancing, receipt of dividends from investee companies, and realization of assets.

4. Actions taken to raise capital in the Company: in July 2015, the Company’s Board of Directors approved

an irrevocable undertaking which was received from Dolphin Netherlands B.V., a corporation under the

control of Mr. Eduardo Elsztain, a controlling shareholder in the Company, to raise capital in the

Company (hereinafter: the "Dolphin Proposal”). In accordance with the Dolphin Proposal, the Company

will issue, as part of the rights offering to its shareholders, rights units which will include 4 series of

warrants which will be exercisable into Company shares at various prices, and according to different

exercise periods, the last of which will conclude in December 2018, where the full exercise amount is at a

scope of approximately NIS 500 million. In August 2015, the general meeting of the Company’s

shareholders approved an increase to the Company’s registered share capital, by 50 million ordinary

shares, par value NIS 1 each, in order to allow the Company to allocate all of the shares which will result

from the exercise of the aforementioned warrants in accordance with the outline of the Dolphin Proposal.

In August 2015, the Company published a shelf offering report in accordance with the Company’s shelf

prospectus from June 2013 (as amended), according to which, in September 2015, by way of a rights

offering to the shareholders in the Company, 85,216 units of the Company’s securities were issued, each

of which includes 4 series of warrants which were listed for trading on the Tel Aviv Stock Exchange. For

additional details, see Note 5.D. to the financial statements.



3

Composition of the business operations results of DIC:

Third quarter of First 9 months of

2014 2014 2015 2014 2015

NIS millions

363 46 51 380 335

DIC’s share in the business

operations results of investee

companies

(712) * (675) * (24) (291) * (159)

Loss from realization and

revaluation of investments

less amortization, net

(325) * 461 * (66) (38) * (109)

Financing, administrative, tax

and other income (expenses),

net

(674) (168) (39) 51 67 Net profit (loss)

* Immaterial adjustment of comparative figures - see Note 3.C to the financial statements.

1.1 DIC’s share in the business operations results of investee companies

DIC’s share in profit (loss)

in the first 9 months of

DIC’s share in profit (loss)

in the third quarter of

2015 2014 Change 2015 2014 Change

NIS millions

Adama Agricultural Solutions Ltd.

("Adama") 204 221 * (17) (8) 34 (42) Property & Building Corporation

Ltd. ("Property & Building") 118 58 60 31 7 24 Cellcom Israel Ltd. (“Cellcom”) 32 125 (93) 16 44 (28) Shufersal Ltd. (“Shufersal”) 38 (70) 108 23 (11) 34 Elron Electronic Industries Ltd.

("Elron") 12 160 (148) 13 (8) 21 Given Imaging Ltd. (“Given”) - (15) 15 - - - Epsilon Investment House Ltd.

("Epsilon") 2 3 * (1) - 1 (1) Others (4) 6 * (10) (4) 2 (6) Amortization of excess cost ** (67) (108) 41 (20) (23) 3

DIC's total share in the profit (loss)

of investee companies, net 335 380 (45) 51 46 5

* In March 2014, the transaction involving the merger of Koor with the Company was completed. DIC's share

in the business results of Adama, Epsilon and EMCO (which are investee companies held by Koor and

indirectly by the Company) in the first nine months of 2014, include weighing of the Company’s stake in

Koor (approximately 67%) with respect to the period prior to the merger transaction.

** See section 2.2 below.



4

1.2 Realization and revaluation of investments, dividends and amortization

First 9 months of Third quarter of

2015 2014 2015 2014

NIS millions

Loss from impairment of the investment in Adama * (169) (689) ** (29) (689) ** Income from the sale of DIC's entire direct holdings in

Given Imaging - 324 - -

The Company’s share in the profit recorded by Koor

from the sale of the entire balance of its holding in

Credit Suisse shares - 43 - - Others 10 31 5 14

Total loss from sale and revaluation of investments,

dividends and amortization (159) (291) (24) (675)

* For additional details, see Note 4.E.3. to the financial statements.

** Immaterial adjustment of comparative figures - see Note 3.C. to the financial statements.



5

1.3 Administrative, financing and other income (expenses), net


2015 2014 2015 2014

NIS millions The Company's remarks

Administrative, tax and other

expenses, net

(3) (18) (3) (7) The decrease in the first nine months of 2015, as compared with the first nine months of 2014, was primarily due to the

recording of income in the second quarter of 2015, with respect to a ruling which was given in July 2015 by the Supreme

Court in connection with a tax assessment from 1999 of Tadiran Ltd. (“Tadiran”), a wholly owned subsidiary of Koor, as

specified in Note 5.C. to the financial statements. The decrease in the third quarter of 2015, as compared with the third

quarter of 2014, was mainly due to the decrease in payroll expenses.

Financing income (expenses),

net

(106) (70) * (63) 468 * The transition from income in the third quarter of 2014 to expenses in the third quarter of 2015 was mainly due to:

1. The decrease in the amount of NIS 4 million in expenses, net, with respect to linkage differences on DIC’s liabilities

that are linked to the known CPI, less expenses from hedging transactions on some of DIC's aforementioned CPI-linked

liabilities, mainly due to the decrease in the scope of the aforementioned CPI-linked liabilities.

2. Net financing income in the amount of NIS 22 million, with respect to interest and revaluation of a hybrid financial

instrument in respect of the non-recourse loan from the Chinese bank (which included income with respect to the hybrid

instrument in the amount of NIS 124 million, due to NIS-USD rate differentials, as a result of the increase of the USD

exchange rate), as compared with net financing income in the amount of NIS 546 million, with respect to interest and

revaluation of the hybrid financial instrument in respect of the non-recourse loan from the Chinese bank (which

included expenses with respect to the hybrid instrument in the amount of NIS 256 million, due to NIS-USD rate

differentials, as a result of the increase of the USD exchange rate) (against this income, DIC recorded, in the first nine

months of 2014, an amortization in the amount of NIS 689 million with respect to its investment in Adama, as specified

in section 1.2 above).

3. Income in the amount of NIS 10 million which was recorded in the third quarter of 2014, with respect to the revaluation

of debentures (Series K).

The increase in the first nine months of 2015, as compared with the first nine months of 2014, was primarily due to:

1. A difference in the amount of NIS 18 million with respect to linkage differences on DIC’s liabilities that are linked to

the known CPI, less expenses from hedging transactions on some of DIC's aforementioned CPI-linked liabilities, mainly

due to the CPI's decrease by 0.2% in the first nine months of 2015, as compared with the CPI's increase by 0.1% in the

first nine months of 2014.

2. Profit in the amount of NIS 17 million, which was recorded in the first nine months of 2015, with respect to a self-

purchase of the Company’s debentures (for details, see Note 5.B. to the financial statements).



6


2015 2014 2015 2014

NIS millions The Company's remarks

3. Net financing expenses in the amount of NIS 64 million, with respect to interest and revaluation of a hybrid financial

instrument in respect of the non-recourse loan from the Chinese bank (which included expenses with respect to the

hybrid instrument in the amount of NIS 23 million, due to NIS-USD rate differentials, as a result of the increase of the

USD exchange rate), as compared with net financing income in the amount of NIS 176 million, with respect to interest

and revaluation of the hybrid financial instrument with respect to the non-recourse loan from the Chinese bank (which

included expences with respect to the hybrid instrument in the amount of NIS 225 million, due to NIS-USD rate

differentials, as a result of the increase of the USD exchange rate), (against this income, DIC recorded, in the first nine

months of 2014, an amortization in the amount of NIS 689 million with respect to its investment in Adama, as specified

in section 1.2 above).

4. A decrease in the amount of NIS 11 million with respect to the revaluation of debentures (Series K) which was recorded

in the first nine months of 2015, as compared with the first nine months of 2014.

5. Recording of expenses with respect to the early repayment of Koor debentures, before the completion of its merger with

the Company, in the amount of NIS 35 million in the first quarter of 2014.

6. Income in the amount of NIS 20 million, with respect to interest and linkage differentials which were received in

accordance with the ruling given in connection with the tax assessment of Tadiran, as specified above.

Total administrative,

financing and other

income (expenses), net (109) (88) (66) 461

Less the share of non-

controlling interests in

the expenses ** - (50) * - -

Total share of the

Company’s owners in

income (expenses) (109) (38) (66) 461


** In respect of the share of the non-controlling interests in Koor (approximately 33%) in the administrative, financing and other expenses of Koor in the first quarter of 2014, during the period prior to its merger with the Company, in March 2014.



7

2. Business Operations Results of Investee Companies that Constitute a Reportable

Segment

The Company’s segment report is based on DIC’s investment in each company it owns. The contribution to

profit takes into account DIC’s share in the results of the business operations of the investee company and taxes

relating to this investment less/plus amortization of excess cost, and does not take into account any gain or loss

derived by DIC from the sale, rise to control, and reduction or reversal of a reduction of an investment in the

investee company.

In the tables presented in this section, the percentage of change relating to the comparison of data with the

corresponding periods of last year is calculated on the basis of exact data not rounded to the nearest million.

2.1 Presented hereunder are details regarding the principal companies that are considered a reportable

segment:

2.1.1 Cellcom

The largest cellular operator in Israel (held at the rate of 41.8% in equity, 45.2% in voting)


2015 2014 2015 2014

NIS millions

Cellcom's contribution to profit (loss) for the

period 37 132 18 46

As at September 30

2015 2014

NIS millions

Amount of the investment in Cellcom 1,881 2,062

Principal operating data (relating only to cellular subscribers) as reported by Cellcom:

Third quarter of % of change

2015 2014 Increase (decrease)

Number of Cellcom subscribers at the end of the

period (in thousands) 2,832 3,010 (5.9) Churn rate 10.1% 11.0% (8.2) Monthly average revenue per user (ARPU) (in NIS) 66.0 70.6 (6.5)

The third quarter of 2015 was affected by continued aggressive competition in the mobile segment, which was

reflected, inter alia, in the continued erosion of income from services, although at lower scopes than in the first

and second quarters of 2015. Cellcom predicts that the intense level of competition will also continue in the

coming quarters, and accordingly, Cellcom is obligated to continue working to adjust its structure of expenses

and investments to market conditions.

In the third quarter of 2015, the growth which began in the previous quarter in the landline market continued,

through continued growth of customer acquisition for Cellcom TV, wholesale market service and customers of

the "Triple" package.

Cellcom’s estimates, as specified above, constitute forward looking information, as defined in the Securities

Law, 5728-1968, which is primarily based on Cellcom’s forecasts. These estimates may not materialize, or may

materialize in a manner which is different, including significantly different, from the forecast. This forward

looking information, which does not involve risks, uncertainties and assumptions regarding Cellcom, constitutes

a forecast only, which is based on the current expectations and forecasts of Cellcom regarding future events.

There are certain important factors which may cause the actual results, the operating level, the performance and

achievements of Cellcom to be significantly different than those expressed above. Factors that may cause a

difference as aforesaid, but do not constitute an exhaustive list, include: changes in the terms of Cellcom's

license, legislation or new decisions of the regulatory authority that affect Cellcom's operations, new competitors

and changes in the competitive environment.



8

Cellcom reported the following business operations results:

First 9 months of Change Third quarter of Change

2015 2014

Increase

(decrease) 2015 2014

Increase

(decrease)

NIS millions % NIS millions % Explanation

Revenues

from

services

2,375 2,730 (13.0) 789 880 (10.3) The decrease in the third quarter of 2015, as compared with the third quarter of 2014, was

mainly due to the decrease in revenues from mobile services, due to the continued erosion

in the prices for these services, in light of the increased competition on the mobile market,

and to the decrease in revenues from internet services, and to the decrease in income from

internet access services and in income from international calls.

The decrease in the first nine months of 2015, as compared with the first nine months of

2014, was mainly due to the decrease in revenues from mobile services, following the

continued erosion in the prices for these services, in light of the increased competition on

the mobile market, and the decrease in revenues from international calls and revenues from

operator hosting services on Cellcom’s data networks.

Revenues

from user

equipment

759 700 8.4 243 262 (7.3) The decrease in the third quarter of 2015, as compared with the third quarter of 2014, was

mainly due to the decrease of 22% in the number of end user devices sold.

The increase in the first nine months of 2015, as compared with the first nine months of

2014, was due, inter alia, to the increase in sales of end user equipment of Netvision.

Total

revenues 3,134 3,430 (8.6) 1,032 1,142 (9.6)



9


2015 2014

Increase


Increase

(decrease)


Cost of sales

and

services

(2,075) (1,995) 4.0 (671) (660) 1.7 The increase in the third quarter of 2015, as compared with the third quarter of 2014, was

primarily due to the positive impact with respect to the non-recurring reduction of the

provision for site rental expenses, in the amount of NIS 44 million, in the third quarter of

2014, which was partly offset by the decrease in direct costs as a result of the decrease in

the number of end user devices sold, the decrease in depreciation expenses and the

increased efficiency measures implemented by Cellcom.

The increase in the first nine months of 2015, as compared with the first nine months of

2014, was primarily due to the increase in the cost of sales of mobile devices, primarily as

a result of the increase in the number of devices sold, as stated above, and the non-

recurring cancellation of a provision for telecommunication lines expenses, and a non-

recurring reduction of the provision for site rental expenses, in the total amount of NIS 66

million, which was recorded in the first nine months of 2014.

Gross profit 1,059 1,435 (26.2) 361 482 (25.1)

Rate of gross

profit from

total

revenues

33.8% 41.8% (19.1) 35.0% 42.2% (17.1)

Operating

expenses (808) (861) (6.2) (265) (289) (8.3) The decrease in the third quarter of 2015, as compared with the third quarter of 2014, was

mainly due to the efficiency measures that were implemented by Cellcom, which led to a

decrease in advertising expenses, payroll expenses, rental expenses, depreciation expenses

and other expenses.


2014, was primarily due to the decrease in depreciation and amortization expenses,

advertising expenses and expenses for doubtful debts, which were partly offset by a non-

recurring expense in the amount of NIS 30 million, which was recorded in the first quarter

of 2015, with respect to a collective agreement which Cellcom signed vis-à-vis the

representatives of the employees' committee.



10


2015 2014

Increase


Increase

(decrease)


Other

expenses,

net

(20) (43) (53.5) - (3) (100.0) In the first nine months of 2015, this section primarily included a non-recurring expense

with respect to the voluntary retirement program for employees, in the amount of NIS 25

million. In the first nine months of 2014, the section primarily included a non-recurring

expense, also with respect to the voluntary retirement program for employees, in the

amount of NIS 39 million.

Operating

profit 231 531 (56.5) 96 190 (49.5)

EBITDA 647 1,000 (35.3) 235 346 (32.1) Neutralized by the non-recurring effects as a result of the reduction of the provisions for

site rental expenses and for telecommunication lines, the signing of the collective

agreement and the voluntary retirement program, as stated above, EBITDA in the first nine

months and in the third quarter of 2015 amounted to NIS 702 million and NIS 235

million, respectively, a decrease of 27.9% and 22.2%, as compared with EBITDA,

neutralized by non-recurring effects in the first nine months and in the third quarter of

2014, respectively.

Rate of

EBITDA

from total

revenues

20.6% 29.2% (29.5) 22.8% 30.3% (24.8) Neutralized by non-recurring effects as a result of the decrease of the provisions for site

rental expenses and telecommunication lines, the signing of the collective agreement and

the voluntary retirement program, as stated above, the rate of EBITDA to total income in

the first nine months and in the third quarter of 2015 amounted to 22.4% and 22.8%,

respectively, as compared with 28.4% and 26.4% in the first nine months and in the third

quarter of 2014, respectively.



11


2015 2014

Increase


Increase

(decrease)


Financial

expenses,

net

(129) (142) (9.2) (49) (51) (3.9) The decrease in the third quarter of 2015, as compared with the third quarter of 2014, was

primarily due to the decrease in interest expenses, as a result of decrease in Cellcom's

scope of debt, which was partly offset by losses of from hedging transactions on some of

Cellcom's CPI-linked liabilities, and losses in Cellcom's investment portfolio.


2014, was mainly due to the decrease in interest expenses, as a result of the decrease in

Cellcom's average scope of debt, and the decrease of the CPI in the first nine months of

2015 as compared with an increase of the CPI in the first nine months of 2014, as specified

in section 1.3 above.

Tax expenses (24) (90) (73.3) (7) (33) (78.8) The decrease in the first nine months and in the third quarter of 2015, as compared with

the first nine months and the third quarter of 2014, was mainly due to the increase in profit

before taxes on income. The decrease in the first nine months of 2015, as compared with

the first nine months of 2014, was partly offset by tax income with respect to previous

years, which was recorded in the second quarter of 2014.

Net profit 77 298 (74.2) 40 105 (61.9)



12

2.1.2 Shufersal

Operator of a supermarket chain (held at the rate of 50.7% in capital and in voting rights)


2015 2014 2015 2014

NIS millions

Shufersal's contribution to profit (loss) for the

period 10 (113) 16 (20)

As at September 30

2015 2014

NIS millions

Amount of the investment in Shufersal 1,166 1,283

Shufersal’s results in the first nine months of 2015 were affected by several factors:

1. The downtrend in sales, which began already in the beginning of 2014.

2. The continued increase in the intensity of competition is being reflected in the opening of branches and in the addition of commercial areas at a more rapid rate than the

increase in population, in the transition of branches from the large chains to chains operating in the discount segment, and in the recent development of the Mega chain.

This development is expected to have an impact on Shufersal, although at this stage, it is difficult to estimate the impact over the long term.

3. Various regulatory developments, including the Law to Promote Competition in the Food Sector, 5774 - 2014 (the "Food Law"), and the increase to the minimum wage in

the economy.

4. The business plan which Shufersal has been implemented since July 2014. For additional details, see section 2.D.3 in Note 3.G to the Company’s financial statements for

2014, and in Note 4.C.3. to the financial statements.



13

Shufersal reported the following business operations results:


2015 2014

Increase


Increase

(decrease)


Revenues from the retail

segment

8,545 8,755 (2.4) 2,975 2,976 - Sales in identical stores which were fully operational in the third quarter and in

the first nine months of 2015 and 2014 increased in the third quarter of 2015 by

1.4% relative to the third quarter of last year, primarily due to the progress of the

implementation of the business plan and to changes in the competition map, and

declined in the first nine months of 2015 by 1.7% relative to the first nine

months of last year, primarily due to decreased consumption. The decrease in

revenues in the first nine months of 2015, as compared with the first nine months

of 2014, was primarily due to the trend of deceleration in consumption on the

Israeli retail food market, and to the reduction of commercial areas which took

place primarily in the first two quarters of 2015.

Revenues from the real

estate segment

133 133 - 45 45 -

Total revenues ** 8,582 8,792 (2.4) 2,988 2,989 -

Sales per square meter (in

NIS)

16,527 16,007 3.2 5,836 5,464 6.8 The increase in the third quarter and in the first nine months of 2015, as

compared with the third quarter and the first nine months of 2014, respectively,

was primarily due to the reduction of commercial areas.

Gross profit 2,043 2,008 * 1.7 739 627 * 17.9 The increase in gross profit and in its ratio in the third quarter and the first nine

months of 2015, as compared with the third quarter and the first nine months of

2014, was primarily due to the improvement in trade conditions and to increased

efficiency following the implementation of the business plan, beginning in July

2014.

Rate of gross profit from

total revenues

23.8% 22.8% * 4.4 24.7% 21.0% * 17.6



14


2015 2014

Increase


Increase

(decrease)


Operating expenses (1,861) (2,099) * (11.3) (657) (630) * 4.3 Neutralized by the update to the non-recurring provision with respect to the

closure and reduction of branches in the third quarter of 2014, no change

occurred in operating expenses in the third quarter of 2015 relative to the third

quarter of 2014.

The decrease in the first nine months of 2015, as compared with the first nine

months of 2014, was primarily due to the closing of branches, increased

efficiency measures and non-recurring expenses which were recorded in the first

nine months of 2014.

Operating profit (loss) ***

187 (95) Transition to

profit


profit

Rate of operating profit

(loss)

2.2% (1.1%) Transition to

profit

2.9% (0.1%) Transition to

profit

EBITDA 378 243 55.6 141 41 243.9

Rate of EBITDA from total

revenues

4.4% 2.8% 57.1 4.7% 1.4% 235.7

Financial expenses, net (92) (92) - (34) (31) 9.7

Tax income (expenses) (26) 38 Transition to

expenses

(12) 10 Transition to

expenses

The transition from tax income in the third quarter of 2014 to tax expenses in the

third quarter of 2015 was due to the reasons specified above.

The transition from tax income in the first nine months of 2014 to tax expenses

in the first nine months of 2015 was primarily due to the non-recurring expenses

recorded by Shufersal in the second quarter of 2014, which, as stated, caused

losses before taxes on income.

Net profit (loss) 76 (149) Transition to

profit


profit

* Reclassified.

** After adjustments in respect of inter-segmental rentals.

*** After other revenues and expenses.



15

2.1.3 Property & Building

Operates in the field of revenue-generating assets and residential construction (held at the rate of 76.5%)


2015 2014 2015 2014

NIS millions

Property & Building’s contribution to profit

(loss) for the period 118 58 31 7

As at September 30

2015 2014

NIS millions

Amount of the investment in Property &

Building 1,346 1,100

Property & Building reported the following business operations results:


2015 2014 Increase

(decrease) 2015 2014 Increase

(decrease)


Revenues from property

rentals 609 556 9.5 207 189 9.5 The increase in the first nine months and in the third quarter of 2015, as

compared with the first nine months and the third quarter of 2014, respectively,

was primarily due to the occupancy of revenue-generating projects which were

completed in the end of 2014, and began generating revenues in the first nine

months of 2015, and to the increase in revenues from the HSBC building in New

York, USA.

Revenues from the

rental of identical

properties, after the

deduction of holding

expenses (“NOI”) *

449 429 4.7 148 145 2.1 The increase in the first nine months and third quarter of 2015, as compared with

the first nine months and third quarter of 2014, respectively, was due to the

increase in the occupancy rate of some of the revenue-generating properties of

Property & Building, and to the real increase in rent.



16


2015 2014 Increase


(decrease)


Revenues from the sale

of apartments and

real estate

181 239 (24.3) 111 110 0.9 The recording of revenues from the sale of apartments and real estate is affected

by the timing of the occupation of apartments. It is noted that in the first nine

months and in the third quarter of 2015, Property & Building sold in Israel 260

apartments and 90 apartments, respectively, as compared with sales of 190

apartments and 70 apartments in the first nine months and in the third quarter of

2014, respectively, and that in the first nine months and in the third quarter of

2015, 117 apartments and 72 apartments were occupied, respectively, as

compared with occupancy of 180 apartments and 113 apartments in the first nine

months and in the third quarter of 2014, respectively.

EBITDA ** 436 406 7.4 152 142 7.0 The increase in the first nine months and in the third quarter of 2015, as

compared with the first nine months and the third quarter of 2014, respectively,

was due to the increase in income from property rentals, as specified above.

Revenues from increase

in fair value of

investment property,

net

399 254 57.1 231 18 1,183.3 The increase in the third quarter of 2015 as compared with the third quarter of

2014 was primarily due to the update to the fair value of the HSBC building in

New York, USA, as at September 30, 2015 (for additional details, see Note

4.B.5 to the financial statements), and to the revaluation of properties under

construction and lands intended for revenue-generating properties in Israel (for

additional details, see Note 4.B.1 to the financial statements).

The increase in the first nine months of 2015 as compared with the first nine

months of 2014 was primarily due to the increase in the amount of the update to

the fair value of the HSBC building in New York, USA (for additional details,

see Note 4.B.5 to the financial statements), and to the increase in the amount of

the update to the fair value of Property & Building's investment property in Israel

(for additional details, see Note 4.B.1 to the financial statements).



17


2015 2014 Increase


(decrease)


Share of Property &

Building in the net

losses of investee

companies

(201) (220) (8.6) (111) (84) 32.1 The share of Property & Building in the results of investee companies in the first

nine months and in the third quarter of 2015 was primarily affected by financing

expenses in the amount of NIS 171 million and NIS 57 million, respectively, as

compared with NIS 173 million and NIS 63 million, respectively, in the first nine

months and in the third quarter of 2014, which were recorded by its investee

companies in respect of loans which they received from Property & Building,

where in parallel to the foregoing, Property & Building recorded financing

income. In the third quarter of 2015, an amortization was also included in the

amount of NIS 45 million with respect to the update to the fair value of the Tivoli

project in Las Vegas, primarily due to a certain postponement of the timetable for

the opening of the project, and to a change in the assumed growth rate in the

scope of future revenues. The first quarter of 2014 also included loss in the

amount of NIS 34 million with respect to the repayment of a swap transaction

which was performed by TPD. In the third quarter of 2014, an amortization in the

amount of NIS 11 million was included with respect to the Tivoli Project in Las

Vegas, in accordance with a valuation which was prepared for the project.

Profit (loss) from

realization of

investee companies

- (27) (100.0) - 3 (100.0) The loss in the first nine months of 2014 was due to a non-recurring accounting

expense in the first quarter of 2014 with respect to the change in the accounting

treatment of TPD.



18


2015 2014 Increase


(decrease)


Financial expenses, net (129) (111) 16.2 (74) (43) 72.1 The increase in the third quarter of 2015 as compared with the third quarter of

2014 was primarily due to the recording of loss in the amount of NIS 2 million

from the impairment of marketable securities in the third quarter of 2015, due to

the decrease of prices on the Tel Aviv Stock Exchange in the end of the third

quarter of 2015, as compared with profit in the amount of NIS 22 million from

the increase in value of marketable securities, which was recorded in the third

quarter of 2014.

The increase in the first nine months of 2015 as compared with the first nine

months of 2014 was due to the recording of lower profit from the increase in

value of marketable securities in the first nine months of 2015, as compared with

the first nine months of 2014, which was partly offset by the impact of the CPI's

decrease in the first nine months of 2015, as compared with the CPI's increase in

the first nine months of 2014, as specified in section 1.3 above, on the CPI-linked

liabilities of Property & Building.

It is noted that the rental fees from revenue-generating properties of Property &

Building in Israel are CPI-linked, and that the fair value of the aforementioned

revenue-generating properties is derived, inter alia, from the linked rental fees.

Therefore, Property & Building regards its investment property as a long-term

economic hedge against its financial liabilities, most of which are CPI-linked.

Tax income (expenses) (179) (100) 79.0 (82) 7 Transition to

expenses

Net profit 162 81 100.0 40 9 344.4

* Assets which exist as at September 30, 2015 and which also existed in the first nine months and corresponding quarter of last year.

** Profit before taxes on income, financing expenses, depreciation, amortization, revaluations and Property & Building’s share in the business results of investee companies.



19

2.1.4 Adama

Operates in the area of crop protection products (agrochemistry) (held at the rate of 40%)


2015 2014 2015 2014

NIS millions

Adama's contribution to profit (loss) for the period 162 178 (22) 19

As at September 30

2015 2014

NIS millions

Amount of the investment in Adama 2,979 2,974

The financial data in this table are according to DIC's concatenated rate of holding of Adama and take into account the effect of the excess cost allocated to it on the books of

DIC.

Presented hereunder is a summary overview of the trends that characterized the business environment of Adama in the first nine months of 2015:

1. The economic crisis in Brazil, which worsened during the third quarter of 2015. Adama reached a proactive decision to refrain from fulfilling its orders in Brazil, in

order to reduce its exposure to the Brazilian currency and to the credit of customers in Brazil.

2. Significant weakening of global currencies relative to the US Dollar, as compared with the first nine months and third quarter of 2014. Hedging transactions which

were implemented by Adama moderated the negative impact of the aforementioned weakening of currencies.

3. Prices of agricultural goods in the crops and the main markets were lower than their levels in the first nine months and third quarter of 2014, and caused a decrease in

the profitability of farmers and in demand.

4. Extreme dryness conditions in Canada and South Africa, and the late start of the monsoon season in India, as part of the negative effects of the El Ninio climate

phenomenon in countries located near the Pacific Ocean, resulted in a decrease in demand in these areas.

5. A significant decrease in the prices of oil and its derivatives began having a positive impact on the production and purchasing costs of Adama, through the reduction of

energy cost and transportation costs, as well as raw material and intermediary material costs.

6. Weakening of the currencies specified above, including the weakening of the NIS, also helped Adama to reduce its costs.

7. Acquisitions and mergers between medium and small companies in the agrochemistry industry were completed.



20

According to Adama's assessment, the macro-economic trends around the world, and the economic crisis in Brazil, are expected to continue also in the fourth quarter of 2015.

Adama's assessment with respect to the effect on its results for 2015 constitutes forward looking information, as defined in the Securities Law, which is based on the current

trends in the global agrochemistry market, and on the assessments of Adama management. This assessment may not be realized, or may be realized in a different manner, inter

alia, due to factors which are not under the control of Adama, such as developments in the crop protection products market, changes in the demand for Adama’s products, in

currency rates and in oil prices, and in other global macro-economic trends.

Adama reported the following business operations results:


2015 2014

Increase


Increase

(decrease)

USD millions % USD millions % Explanation

Total revenues 2,414 2,547 (5.2) 696 762 (8.6) The decrease in the first nine months and in the third quarter of 2015, as

compared with the first nine months and the third quarter of 2014,

respectively, was due to the significant erosion in the currency rates relative

to the US Dollar, which was partly offset by the increase of selling prices

and currency hedging transactions which were implemented by Adama. In

quantitative terms, Adama's sales in the first nine months and in the third

quarter of 2015 increased in 2015 by 4.8% and 6.0%, respectively, as

compared with the first nine months and the third quarter of 2014.

Neutralized by currency effects, Adama estimates that the growth in the first

nine months and in the third quarter of 2015, at rates of 6.0% and 9.5%,

respectively, as compared with the first nine months and the third quarter of

2014, as a result of the quantitative growth in most of Adama's central areas

of operation, and to the decrease in selling prices, primarily in Brazil and in

other countries in South America, during the third quarter of 2015.



21


2015 2014

Increase


Increase

(decrease)


Gross profit 774 841 (7.9) 206 248 (16.8) The decrease in gross profit and in its rate to income in the third quarter of

2015, as compared with the third quarter of 2014, was due to negative

currency effects, which were partly offset by the increase in selling costs,

quantitative growth and a significant decline in production costs. The decrease in gross profit and in its rate to income in the first nine months

of 2015 as compared with the first nine months of 2014 was due to

significant negative currency effects, which were partly offset by the

increase in selling prices, the decrease in production costs, significant

quantitative growth and the improvement in the mix of products.

Rate of gross profit from total

revenues

32.1% 33.0% (2.7) 29.6% 32.6% (9.2)

Operating expenses (502) (540) (7.0) (157) (177) (11.6) The decrease in the first nine months and in the third quarter of 2015, as

compared with the first nine months and the third quarter of 2014,

respectively, was due to tight control over expenses, currency effects and a

decrease in payroll expenses, marketing expenses and variable expenses.

Rate of operating expenses from

total revenues

20.8% 21.2% (1.9) 22.5% 23.3% (3.4)

Operating profit 272 301 (9.5) 49 70 (30.0)

Rate of operating profit from total

revenues 11.3% 11.8% (4.2) 7.1% 9.2% (22.8)

EBITDA 398 426 (6.5) 92 113 (18.6)

Rate of EBITDA from total

revenues 16.5% 16.7% (1.2) 13.2% 14.8% (10.8)



22


2015 2014

Increase


Increase

(decrease)


Financial expenses, net (99) (88) 12.7 (43) (34) 27.7 The increase in the third quarter of 2015 as compared with the third quarter

of 2014 was primarily due to the higher cost of financial hedges, due to the

increase in Adama's exposure to currencies other than the Dollar, primarily

the Brazilian Real. The increase in the first nine months of 2015, as compared with the first

nine months of 2014, was primarily due to non-recurring expenses with

respect to the revaluation of options which were convertible into debentures

of Adama, and to the higher cost of financial hedges with respect to

currencies other than the USD, as stated above.

Tax expenses (41) (37) 13.4 (9) (14) (32.7) Tax expenses in the third quarter of 2015 remained high relative to the

decrease in pre-tax profit in the same quarter, as compared with the

corresponding quarter last year, due to tax expenses in Brazil, with respect

to the weakening of the Brazilian Real vs. the Dollar, which resulted in the

erosion of tax assets and the revaluation of non-cash tax reserves in

Adama's subsidiary in Brazil. The increase in the first nine months of 2015, as compared with the first

nine months of 2014 (despite the decrease in pre-tax profit between the

aforementioned periods), was primarily due to tax expenses in Brazil with

respect to the weakening of the Brazilian Real relative to the US Dollar, as

noted above.

Net profit (loss) 133 182 (27.2) (5) 24 Transition to

loss



23

2.2 Amortization of excess cost


2015 2014 2015 2014

NIS millions

Reduction and updating of excess costs attributed in DIC's

books primarily to Adama and Shufersal 67 81 20 23

Realization of excess cost which was included in the

Company’s investment in Elron, attributed to Elron's

investment in Given Imaging - 27 - -

67 108 20 23

3. Major Changes in the Holdings of the Company and Investee Companies in the Third

Quarter of 2015

For details on the realization of investments in investee companies, and other changes in investments, see Note 4

to the financial statements.

4. Financial Position and Financing Sources

4.1 Financial position

As at September 30,

2015

As at December 31,

2014

NIS millions

Surplus of financial liabilities over liquid resources of

DIC*:

Financial liabilities of DIC (4,636) (5,221)

Less liquid resources of DIC 961 1,592

Surplus of financial liabilities over liquid resources of DIC (3,675) (3,629)

Interest accrued on financial liabilities (160) (71)

* Not including the non-recourse loan which Koor received within the framework of the sale of Adama to ChemChina - for details, see Note

4.E.3. to the Company’s financial statements.

4.2 Principal cash flows of DIC

The cash flows of DIC are affected, inter alia, by dividends that are distributed by its investee companies and

dividends that are distributed by the Company, by management fees that are received from its investee companies,

by proceeds from realizing its investments in them, by investments, by repaying the Company’s current liabilities

and by raising new financial debt.

The data presented in this section, with respect to the first nine months of 2014, include Koor's cash flows as a

headquarter company, beginning from the date of its merger with the Company in March 2014, and therefore do

not include consideration from the realization of the balance of Koor's holding in Credit Suisse shares, in the

amount of NIS 1,202 million, repayment of the entire credit balances of Koor with respect to Morgan Stanley

credit and Citigroup credit in the amount of NIS 426 million, the early redemption of all of Koor's debentures, in

consideration of a total of NIS 1,173 million, and payment to public shareholders and to IDB Development on the

merger completion date in the amount of NIS 1,140 million.



24

Principal monetary movements in the Company’s headquarter:

For the nine months ended September 30

2015 2014

Liquid

assets

Financial

debt

Financial

debt, net

Liquid

assets

Financial

debt

Financial

debt, net

NIS millions

Balance as at January 1 1,592 (5,221) (3,629) 679 (5,646) (4,967)

Investments in investee companies:

Cellcom - - - (15) - (15)

Shufersal (22) - (22) - - -

Consideration from realization of

investments:

Given Imaging - - - 498 - 498

Simbionix - - - 40 - 40

Others 9 - 9 3 - 3

Dividends from investee companies:

Shufersal - - - 33 - 33

Elron - - - 202 - 202

Dividends from companies and other

funds 45 - 45 16 - 16

Koor merger

- - - 1,248 - 1,248

Repayment of debt of DIC –

principal (449) 449 - (474) 474 -

Self-purchase of the Company’s

debentures (a)

(110) 127 17 - - -

Interest payment and CPI hedging

transactions (126) - (126) (169) - (169)

Linkage differentials on DIC’s debt - 9 9 - (3) (3)

Increase in DIC's debt with respect to

the exchange offer for debentures - - - - (100) (100)

Issuance of debentures (Series K) - - - 15 - 15

Net receipts with respect to the

ruling in connection with the tax

assessment of Tadiran (b)

31 - 31 - - -

General and administrative expenses

less income from interest,

management fees and other, net (9) - (9) (27) - (27)

Balance as at September 30 961 (4,636)(c)

(3,675) 2,049 (5,275)(c)

(3,226)

(a) For additional details, see Note 5.B. to the financial statements.

(b) For additional details, see Note 5.C. to the financial statements.

(c) Not including a non-recourse loan received by Koor as part of the sale of Adama to ChemChina.



25

For the three months ended September 30

2015 2014

Liquid

assets

Financial

debt

Financial

debt, net

Liquid

assets

Financial

debt

Financial

debt, net

NIS millions

Balance as at July 1 986 (4,664) (3,678) 1,863 (5,302) (3,439)

Consideration from realization of

investments:

Simbionix - - - 40 - 40

Others 1 - 1 - - -

Dividends from Elron - - - 202 - 202

Dividends from companies and other

funds - - - 2 - 2

Repayment of debt of DIC – principal (39) 39 - (38) 38 -

Interest payment and CPI hedging

transactions (13) - (13) (13) - (13)

Linkage differentials on DIC’s debt - (11) (11) - (11) (11)

Net receipts with respect to the ruling

in connection with the tax

assessment of Tadiran (a)

31 - 31 - - -

General and administrative expenses

less income from interest,

management fees and other, net (5) - (5) (7) - (7)

Balance as at September 30 961 (4,636)(b)

(3,675) 2,049 (5,275)(b)

(3,226)

(a) For additional details, see Note 5.B. to the financial statements. (b) Not including a non-recourse loan received by Koor as part of the sale of Adama to ChemChina.

4.3 As at September 30, 2015, the deficit in working capital in the separate financial information of the

corporation, in accordance with Regulation 38D of the Securities Regulations (Periodic and Immediate

Reports), 5730 - 1970, amounted to NIS 297 million (in the consolidated statement of financial position

as at that date, working capital is positive, in the amount of NIS 1,824 million). Wholly-owned

subsidiaries of the Company which are headquarter companies have liquid resources at a scope of NIS

410 million. In consideration of the aforementioned liquid resources, according to the Company’s

estimate, the aforementioned deficit does not indicate a liquidity problem. The Company also issued

rights units to Company shareholders, which include 4 series of warrants which will be exercisable into

Company shares, at a maximum scope of NIS 500 million, See Note 5.D. to the financial statements.

The cash flow from operating activities in the Company’s separate financial statements are negative

beginning from the fourth quarter of 2014, and their cumulative negative total in the last 4 quarters

amounts amounted to NIS 25 million (in the consolidated statement of cash flows, cash flows from

operating activities in the aforementioned period are positive in the amount of NIS 2,322 million). It is

also noted that cash flows from the Company’s operating activities in 2014 were positive. Cumulative

cash flows from operating activities of the Company and its wholly owned headquarter companies

(aggregate) in the last 4 quarters were positive, and amounted to a total of NIS 24 million. The

aforementioned negative flow of the Company is immaterial to the Company, and is primarily due to the

timing of the receipt of dividends from investee companies, and according to the Company’s estimate is

not ongoing.

In accordance with the foregoing, the Company did not include, in this Board of Directors’ Report, a cash

flow forecast for the Company and its wholly owned headquarter companies.

4.4 The amount of the Company’s "profits" (as this term is defined in section 320 of the Companies Law) as

at September 30, 2015 is a negative total of NIS 888 million. This amount was calculated in based on the

net profit (loss) to the owners of DIC which accrued in the 8 quarters ended September 30, 2015,

according to the financial statements, less a dividend distribution which was performed in November

2014.



26

5. Capital attributed to owners of the Company

5.1 Total capital attributed to the Company’s owners as at September 30, 2015 amounted to NIS 1,236

million, as compared with NIS 1,226 million as at December 31, 2014. The change was mainly due to

profit in the amount of NIS 67 million in the first nine months of 2015, a negative change in the amount

of NIS 14 million in capital reserves from the translation of foreign currency in respect of investee

companies whose functional currency is not the NIS, a negative change in the amount of NIS 8 million in

capital reserves in respect of transactions with non-controlling interests, a negative change in the amount

of NIS 43 million in hedge funds, and changes in other capital reserves.

B. Exposure to and Management of Market Risks

6. DIC

6.1 During the reporting period, no material changes occurred in the Company’s exposure to and

management of market risks, with respect to the Company’s reports on the subject in the Company’s

Board of Directors’ Report for 2014. DIC does not manage the risks of its investee companies.

6.2 Presented hereunder are the linkage bases of DIC (including the Company's headquarter companies

whose currency exposure is managed by the Company) as at September 30, 2015.

Linkage bases of DIC’s assets and liabilities as at September 30, 2015 (NIS millions):

Linked to the CPI

In USD or linked thereto Unlinked

Non-monetary

item Total

Assets Investments in investee companies and other

companies, including derivatives - - - 7,960 * 7,960 Fixed assets and investment property ** - - - 71 71 Current assets 22 24 744 181 971

Total assets 22 24 744 8,212 9,002

Liabilities Long-term liabilities (including maturities) 3,434 2,992 676 10 7,112 Current liabilities 136 47 455 16 654

Total liabilities 3,570 3,039 1,131 26 7,766

Assets less liabilities, net (3,548) (3,015) (387) 8,186 1,236

* Includes the following investments:

Holding rate NIS millions

Consolidated and associate companies - see Annex A to the financial

statements.

7,836

Companies and funds measured at fair value:

Indivision India Partners ("Indivision") 3.5% 47

Pitango Venture Capital Fund III (Israeli Investors) LP ("Pitango") 27.3% 24

Mustang Mezzanine Fund, LP ("Mustang") 23.8% 19

Others 34

7,960

** Includes fixed assets in the amount of NIS 1 million.

The index exposure and currency exposure of DIC were discussed in the meetings of the Company’s Finance

Committee and Board of Directors during and subsequent to the quarter.



27

7. Principal investee companies

During the reporting period, no material changes occurred in the exposure area of the Company’s material

investee companies to market risks and methods for the management thereof, with respect to the Company’s

reports on the subject in the Company’s Board of Directors’ Report for 2014.

8. Linkage bases of assets and liabilities in the consolidated statement of financial position as at

September 30, 2015 (NIS millions):

Linked to the CPI

In USD or linked thereto

In other currency or linked thereto Unlinked

Non-monetary

item Total

Assets Non-current assets Investments in investee companies

accounted by the equity method and other investments - - 105 3 4,340 4,448

Loans, deposits, restricted deposits and long-term debt balances (including maturities) 4 119 - - 11 134

Fixed assets and investment property - - - - 15,796 15,796 Non-current inventory, deferred

expenses and intangible assets - - - - 5,174 5,174 Other non-current assets (including

maturities) - 20 - 1,023 44 1,087 Current assets 560 816 52 5,984 2,419 9,831

Total assets 564 955 157 7,010 27,784 36,470

Liabilities Long-term financial liabilities

(including maturities) 15,847 1,541 - 3,563 - 20,951 Hybrid financial instrument in respect

of non-recourse loan - 2,992 - - - 2,992 Other long-term liabilities (including

maturities) - - - 2 2,213 2,215 Current liabilities 394 382 5 3,450 1,210 5,441

Total liabilities 16,241 4,915 5 7,015 3,423 31,599

Assets less liabilities, net (15,677) (3,960) 152 (5) 24,361 4,871



28

9. Sensitivity Tests of Financial Instruments See Annex A hereunder for details on sensitivity tests of sensitive financial instruments included in the

consolidated financial statements as at September 30, 2015, according to changes in market factors.

Presented hereunder are the summing-up lines of the sensitivity test tables:

As at September 30, 2015

Profit (loss) from changes in parameters in respect of which the

sensitivity test was performed

Increase in parameter Decrease in parameter

Fair value

2% in

absolute

value 10% 5%

2% in

absolute

value 10% 5%

NIS millions

Sensitivity to changes in

interest rate (19,330) 1,427 334 169 (1,605) (348) (173)

Profit (loss) from changes in parameters in respect

of which the sensitivity test was performed


Fair value 10% 5% 10% 5%

NIS millions

Sensitivity to changes in the US Dollar

exchange rate (3,304) (335) (167) 329 163

Sensitivity to changes in the prices of

marketable securities 2,035 204 102 (204) (102)

Sensitivity to changes in standard

deviation 3 6 3 (3) (2)




Fair value 2% 1% 2% 1%

NIS millions

Sensitivity of CPI forward to changes in

the CPI (42) 42 21 (42) (21)



29


Profit (loss) from changes in parameters in respect of which the

sensitivity test was performed


Fair

value

2% in

absolute

value 10% 5%

2% in

absolute

value 10% 5%

NIS millions

Sensitivity to changes in interest

rate * (22,055) 1,738 240 121 (1,791) (246) (122)




Fair value 10% 5% 10% 5%

NIS millions


exchange rate * (2,971) (290) (144) 288 143




deviation * 115 58 29 (54) (28)

Profit (loss) from changes in parameters in

respect of which the sensitivity test was

performed

Increase in parameter

Decrease in

parameter

Fair

value 2% 1% 2% 1%

NIS millions

Sensitivity of CPI forward to changes in the CPI (52) 68 34 (68) (34)




30

As at December 31, 2014

Profit (loss) from changes in parameters in respect of which

the sensitivity test was performed


Fair

value

2% in

absolute

value 10% 5%

2% in

absolute

value 10% 5%

NIS millions

Sensitivity to changes in interest

rate * (20,132) 1,440 311 158 (1,573) (326) (162)

Profit (loss) from changes in parameters in respect of

which the sensitivity test was performed


Fair value 10% 5% 10% 5%

NIS millions


exchange rate * (3,327) (323) (161) 326 163




deviation * 93 58 28 (52) (27)

Profit (loss) from changes in parameters in respect of

which the sensitivity test was performed



NIS millions

Sensitivity of CPI forward to changes

in the CPI (58) 73 37 (73) (37)




31

C. Corporate Governance Aspects

Disclosure regarding the approval process of the Company’s financial statements The Company’s financial statements for the third quarter of 2015 were discussed in two meetings of the financial

statements review committee, which were held on November 19 and 22, 2015. The aforementioned meetings

included the participation of all members of the aforementioned committee: directors Prof. Niv Ahituv

(Committee Chairman) - outside director, Moshe Matalon - outside director, and Lili Ayalon - independent

director. Additionally, the aforementioned meetings were attended by Messrs. Michel Dahan - the Company's

Acting General Manager, VP and CFO, Motti Bernstein - the Company’s Comptroller, Kurt Keren, Adv. - the

Company’s Secretary, Idit Verol-Blank, C.P.A., and Noah Chen-Vandel, C.P.A. - of the firm Somekh Chaikin (the

Company’s auditors). The meeting which was held on November 19, 2015, included the participation of Mr. Roni

Haiman and Mr. Oren Hilinger – Property & Building's CFO (in the part of the meeting which involved a

discussion of economic papers in connection with the HSBC building in New York and the Tivoli project in Las

Vegas). The meeting which was held on November 22, 2015 also included the participation of Alon Amit -

assistant to the Company’s internal auditor and the participation of Mr. Udi Rosenberg and Mr. Igal Chokrov of

GSE Financial Advisory Ltd. (in the part of the meeting which involved a discussion of an economic paper in

connection with the investment in Adama), Dani Bar On, C.P.A., Dov Katzovich, C.P.A. and Mor Kole, C.P.A., of

the Brightman Almagor firm (in the part of the meeting which involved a discussion of an economic paper in

connection with non-recourse loan received by Koor), The recommendations of the Financial Statements Review

Committee were submitted in writing to the Board of Directors on November 22, 2015.

D. Disclosure Requirements regarding the Corporation’s Financial Report

Major Events Subsequent to the Date of the Statement of Financial Position

1. Further to an undertaking which was given by the Company in March 2015 to the trustees for the

Company’s debenture holders, for the period ended September 2015, in October 2015, the Company’s

Board of Directors approved the provision of an undertaking by the Company to the Company’s

debenture holders of Series D, F, G, H and I, as specified below, until the end of October 2015:

A. The Company will not distribute dividends of any kind whatsoever to its shareholders.

B. The Company will submit to the trustees for the Company’s debentures written notice 21 days in

advance if the Company modifies, in respect of any of its financial creditors, (1) the interest rates;

(2) the covenants; (3) securities which were provided to them in accordance with the existing

financing and credit agreements with them.

2. In October 2015, the Company’s Board of Directors approved the appointment of Mr. Gil Sharon to the

position of Company CEO, as well as his terms of tenure and employment, in accordance with the

recommendations of the Board of Directors' CEO Search Committee, and after approval was received

from the Board of Directors' Compensation Committee for his terms of tenure. The terms of tenure and

employment are conditional upon the approval of the general meeting of the Company’s shareholders,

which was convened for December 2015. For additional details, see Note 9.B. to the financial statements.

3. In November 2015, Cellcom signed an agreement with Golan Telecom Ltd. ("Golan") and its

shareholders for the acquisition of 100% of the shares of Golan, in consideration of a total of NIS 1.17

billion. There is no certainty that the agreement will be approved by the Israeli regulators, and there is

also no certainty that the transaction will be performed. For additional details, see Note 9.C. to the

Company’s financial statements.

4. In recent months, negotiations have continued in connection with a possible transaction in which Koor

and China National Agrochemical Corporation will transfer all of their holdings (40% and 60%,

respectively) in Adama to Hubei Sanonda Co. Ltd., a public Chinese company whose shares are traded

on the stock exchange in Shenzhen, China (“Sanonda”), In consideration of Sanonda stock, and in a

manner whereby, after the transaction, Adama will be a company wholly owned by Sanonda, and Koor

will be a shareholder in Sanonda. For additional details, see Note 4.E.4. to the financial statements.

For details regarding additional events, see Notes 6 and 9 to the financial statements.



32

E. Specific Disclosure for Debenture Holders – Information regarding the Company's Debentures

Summary information regarding debentures issued by the Company(1)

, NIS millions

Series

Original

issuance

date

Par value

on the

issuance

date

Data as at September 30, 2015

Data as at November 24,

2015

Interest

rate

(fixed)

Principal payment dates (3)

Interest

payment

dates (3)

Linkage

terms

Trust company -

Name of individual in charge, address

And telephone number

Outstanding par value balance

Outstanding linked par

value balance

Amount of interest

accrued on the books

Book value of debenture balance

(2)

Value on the stock

exchange

Outstanding par value balance

Outstanding linked par value balance From to

D (4) (10)

(13)

18.4.05

22.11.05 *

5.4.06 *

30.5.06 *

15.4.07 *

2,263 128 158 4 162 162 128 158 5.00% 18.4.12 18.4.16 April 18 CPI-

linked

S.A.G. Trust Company Ltd. Person in charge: David Gottlieb,

Adv. 7 Menachem Begin Road, Ramat

Gan 5260281. Tel: 03-6113000

F (5) (9)

(13)

28.12.06

1.4.07 * 28.6.07 *

7.7.13 to

15.12.13 *

14.1.14 *

2,958 2,802 3,379 125 3,375 2,551 2,802 3,368 4.95% 31.12.17 31.12.25 December

31

CPI-

linked

Hermetic Trust (1975) Ltd. Person in charge: Dan Avnon, Adv.

113 Hayarkon St., Tel Aviv 6357301.

Tel: 03-5274867

G (13) 28.12.06

1.5.07 * 39 16 16 1 16 16 16 16 6.35% 31.12.12 31.12.16

December

31 Unlinked

Strauss Lazar Trust

Company (1992) Ltd. (12)

Person in charge: Uri Lazar, CPA. 17

Yitzchak Sadeh St., Tel Aviv 6777517.

Tel: 03-6237777

H (6)(13)

28.6.07 187 125 150 2 152 136 125 150 4.45% 28.6.14 28.6.19 June 28 CPI-

linked

Strauss Lazar Trust Company

(1992) Ltd. Person in charge: Uri Lazar, CPA. 17

Yitzchak Sadeh St., Tel Aviv

6777517.

Tel: 03-6237777

I (7) (9)

(13)

12.7.09 21.7.09*

6.8.09*

1,482 667 667 33 700 661 667 667 6.70% 8.1.10(8)

8.1.18(8)

January 8 Unlinked

Reznik Paz Nevo Trustees Ltd.

Person in charge: Yossi Reznik, CPA. 14 Yad Haroutzim St. Tel Aviv

6770007.

Tel: 03-6393311

K (11)

31.3.14 1 1 1 - - Non-

marketable 1 1 - - - - Unlinked

Gafni Trust Ltd.

Individual responsible: Tzuri Galili,

Adv. 4 HaTaas St., Ramat Gan

5251246.

Tel: 03-6126566

Total 6,930 3,739 4,371 165 4,405 3,526 3,739 4,360



33



34

Remarks:

(1) The Company has fulfilled all of the debenture terms, and additionally, the Company has fulfilled all of the terms of the liability as specified in the deed of trust. (2) Including interest

accrued in the books. (3) Annual payments. (4) As at the date of approval of this report, a wholly-owned subsidiary of the Company holds NIS 25 million par value of this series. (5) As

at the date of approval of this report, a wholly-owned subsidiary of the Company holds NIS 83 million par value of this series. (6) As at the date of approval of this report, a wholly-owned

subsidiary of the Company holds NIS 1 million par value of this series. (7) As at the date of approval of this report, a wholly-owned subsidiary of the Company holds NIS 7 million par

value of this series. (8) The original principal amount of the debentures (Series I) will be repaid in eight unequal payments. (9) Series F and I are material debentures which constitute 5%

or more of the corporation’s total liabilities, as presented in the separate financial report. With respect to these debenture series - securities and guarantees have not been provided in favor

of the lender; the credit is of the recourse type; no financial covenants have been established; no breach events have taken place or are currently taking place; the debentures do not confer

the right of early repayment; and no material changes have been implemented to the terms of the debentures in the third quarter of 2015. (10) The terms of this series of debentures

include, inter alia, grounds for requiring the immediate repayment of the same series of debentures by the trustee for the debentures of this series, in the event that the immediate repayment

of another series of the Company's debentures is required (cross default). (11) For details regarding the future consideration which the Company will pay with respect to the debentures

(Series K), and regarding the payment date, see Note 1.B.3 to the Company’s financial statements for the year ended December 31, 2014. (12) In February 2015, the general meeting of

the holders of the Company’s debentures (Series G) resolved to approve the appointment of Strauss Lazar Trust Company (1992) Ltd. as the trustee for that series of debentures, in place of

Kaldan Trust Company Ltd. In June 2015, the Court approved the aforementioned decision. (13) In March 2015, a meeting of the holders of the Company’s debentures (Series D, F, G, H

and I) was convened in order to issue a report by the Company regarding the state of its business affairs, and regarding its ability to service its debts in a timely manner, after which the

Company’s Board of Directors approved, at the request of the trustees for the holders of the Company’s aforementioned debentures, the provision of an undertaking by the Company in

connection with certain actions for the period ended September 2015, and further to the above, in October 2015, the Company’s Board of Directors approved the provision of an

undertaking by the Company to the Company’s debenture holders, in connection with certain actions, as specified in section D.1. above. In June 2015, a meeting of the holders of the

Company’s debentures (Series D, F, G, H and I) was held, in order for the Company to provide an update regarding the state of its business affairs, including investments in subsidiaries.

(14) For details regarding acquisitions of the Company’s debentures by a wholly owned subsidiary, in accordance with a self-purchase program, see Note 5.B to the financial statements.

* An extension was made to the aforementioned series on these dates. The data in the table refer to the entire series.



35

Details regarding debenture ratings

Series

Name of

rating

company

Rating

As at

September

30, 2015

Rating

As at

November

24, 2015

Rating

determined

on the

series’

date of

issuance

Date of

provision of

current

rating as at

November

24, 2015

Additional ratings during the period between the date of the

original issuance and the current rating

As at November 24, 2015

Date Rating

D Midroog Ltd. Baa3 (1)

Baa3 (1)

Aa2 6/2015 11/2005, 3/2006, 7/2008, 6/2009, 8/2011,

10/2011, 1/2012, 5/2012, 9/2012,

12/2012, 6/2013, 8/2013, 11/2013,

2/2014, 12/2014, 1/2015

Aa2, Aa3, A1,

A3, Baa1, Baa2

F Midroog Ltd. Baa3 (1)

Baa3 (1)

Aa2 6/2015 3/2007, 6/2007, 7/2008, 6/2009, 8/2011,

10/2011, 1/2012, 5/2012, 9/2012,

12/2012, 6/2013, 7/2013, 8/2013,

11/2013, 12/2013, 2/2014, 12/2014,

1/2015

Aa2, Aa3, A1,

A3, Baa1, Baa2

G Midroog Ltd. Baa3 (1)

Baa3 (1)

Aa2 6/2015 7/2008, 6/2009, 8/2011, 10/2011, 1/2012,

5/2012, 9/2012, 12/2012, 6/2013, 8/2013,

11/2013, 2/2014, 12/2014, 1/2015

Aa2, Aa3, A1,

A3, Baa1, Baa2

H Midroog Ltd. Baa3 (1)

Baa3 (1)

Aa2 6/2015 7/2008, 6/2009, 8/2011, 10/2011, 1/2012,

5/2012, 9/2012, 12/2012, 6/2013, 8/2013,

11/2013, 2/2014, 12/2014, 1/2015

Aa2, Aa3, A1,

A3, Baa1, Baa2

I Midroog Ltd. Baa3 (1)

Baa3 (1)

Aa3 6/2015 7/2009, 8/2011, 10/2011, 1/2012, 5/2012,

9/2012, 12/2012, 6/2013, 8/2013,

11/2013, 2/2014, 12/2014, 1/2015

Aa3, A1, A3,

Baa1, Baa2

D S&P Maalot BBB- (2)

BBB- (2)

AA 2/2015 11/2005, 5/2006, 4/2007, 6/2007,

11/2008, 7/2009, 1/2011, 10/2011,

11/2011, 1/2012, 5/2012, 9/2012, 8/2013,

3/2014, 12/2014

AA, A+, A-,

BBB+, BBB

F S&P Maalot BBB- (2)

BBB- (2)

AA 2/2015 4/2007, 6/2007, 11/2008, 7/2009, 1/2011,

10/2011, 11/2011, 1/2012, 5/2012,

9/2012, 7/2013, 8/2013, 12/2013, 3/2014,

12/2014

AA, A+, A-,

BBB+, BBB

G S&P Maalot BBB- (2)

BBB- (2)

AA 2/2015 4/2007, 6/2007, 11/2008, 7/2009, 1/2011,

10/2011, 11/2011, 1/2012, 5/2012,

9/2012, 8/2013, 3/2014, 12/2014

AA, A+, A-,

BBB+, BBB

H S&P Maalot BBB- (2)

BBB- (2)

AA 2/2015 11/2008, 7/2009, 1/2011, 10/2011,

11/2011, 1/2012, 5/2012, 9/2012, 8/2013,

3/2014, 12/2014

AA, A+, A-,

BBB+, BBB

I S&P Maalot BBB- (2)

BBB- (2)

- 2/2015 1/2012, 5/2012, 9/2012, 8/2013, 3/2014,

12/2014

A-, BBB+,

BBB

(1) The debentures were placed under rating review, with negative implications. (2) This rating includes a negative rating outlook. For additional details in connection with this rating report, see Annex C to the

Company’s Board of Directors’ Report for 2014, which is included in Chapter C of the Company’s periodic report for 2014.

Eduardo Elsztain Michel Dahan

Chairman of the Board Acting General Manager

November 24, 2015, Tel Aviv



36

Annex A

To the Board of Directors’ Report as at September 30, 2015

Tables presenting sensitivity tests of sensitive financial instruments included in the consolidated

financial statements as at September 30, 2015, according to changes in market factors

Sensitivity test to changes in interest rate

Profit (loss) from changes in interest rate

Increase Decrease

Fair

value

2% in

absolute

value 10% 5%

2% in

absolute

value 10% 5%

Section NIS millions

Long-term loans to investee

companies accounted by the

equity method (including

current maturities) * 729 (13) (8) (4) 13 8 4

Other investments measured at

fair value, not including

derivatives 108 (9) (4) (2) 10 5 2

Current investments, not

including derivatives 1,217 (141) (6) (3) 141 6 3

Debentures (18,206) 1,322 295 149 (1,469) (308) (153)

Long-term loans from banks

and others (including current

maturities) (3,181) 266 57 29 (300) (59) (29)

Derivative embedded in non-

recourse loan 3 2 - - - - -

(19,330) 1,427 334 169 (1,605) (348) (173)

* The repayment dates of the loans have not yet been determined.



37

Sensitivity test to changes in dollar exchange rate

Profit (loss) from changes in dollar exchange rate

Increase Decrease

Fair value 10% 5% 10% 5%


Long-term loans to investee companies

accounted by the equity method

(including current maturities) 674 67 34 (67) (34)

Deposits and long-term receivables


Other long-term assets measured at fair

value, not including derivatives 20 2 1 (2) (1)

Current investments, not including

derivatives 85 8 4 (8) (4)

Short-term loans and deposits 291 29 15 (29) (15)

Trade and other receivables 44 4 2 (4) (2)

Cash and cash equivalents 393 39 20 (39) (20)

Loans from banks (including current

maturities) (1,576) (158) (79) 158 79

Hybrid financial instrument in respect of

non-recourse loan * (2,975) (297) (149) 297 149

Trade payables, other payables and credit

balances (382) (38) (19) 38 19

Dollar options for hedging purposes -

Not recognized as accounting hedge

Long Call 3 (3) (2) (3) (2)

(3,304) (335) (167) 329 163

* The hybrid financial instrument in respect of the non-recourse loan is repayable with Adama shares.

Sensitivity test to changes in CPI

Profit (loss) from changes in CPI

Increase Decrease



CPI-forward - not recognized as

accounting hedge (42) 42 21 (42) (21)

For details regarding the possible effect of changes in the Consumer Price Index on the Company’s results of

operations, see the consolidated linkage balance sheet presented in section 8 above.

Sensitivity test to changes in prices of marketable securities

Profit (loss) from changes in prices of marketable

securities

Increase Decrease

Fair value 10% 5% 10% 5%


Investment in marketable securities * 2,035 204 102 (204) (102)

* Presented net of a hedging transaction



38

Sensitivity test of changes in standard deviation Profit (loss) from changes in standard deviation

Value of Adama shares for the purpose

of calculating the value of the embedded

derivative in a non-recourse loan

Increase Decrease

Fair value 10% 5% 10% 5%

NIS millions

Embedded derivative 3 6 3 (3) (2)

Tables presenting sensitivity tests of financial instruments included in the consolidated financial

statements as at September 30, 2014, according to changes in market factors



Increase Decrease

Fair

value

2% in

absolute

value 10% 5%

2% in

absolute

value 10% 5%








derivatives 96 (8) (5) (2) 10 5 2



Debentures (22,208) 1,681 214 108 (1,725) (219) (109)

Long-term loans from banks and

others (including current

maturities) (3,176) 269 55 28 (294) (57) (28)


recourse loan ** 115 37 3 1 (23) (2) (1)

(22,055) 1,738 240 121 (1,791) (246) (122)





39


Profit (loss) from changes in dollar exchange rate

Increase Decrease

Fair value 10% 5% 10% 5%


Long-term loans to investee companies

accounted by the equity method


Deposits and other long-term loans 151 15 8 (15) (8)

Long-term trade receivables 97 10 5 (10) (5)




Loans from banks (including current

maturities) (1,484) (148) (74) 148 74

Hybrid financial instrument in respect of a

non-recourse loan *, ** (2,859) (286) (143) 286 143


balances (235) (24) (12) 24 12

USD forward

Not recognized as accounting hedge 3 8 4 (8) (4)



Long Call 1 (1) - (1) (1)

Other derivative instruments (9) (1) - 1 -

(2,971) (290) (144) 288 143

* The hybrid financial instrument with respect to the non-recourse loan is repayable with Adama shares.


Sensitivity test to changes in CPI

Profit (loss) from changes in CPI

Increase Decrease







securities

Increase Decrease

Fair value 10% 5% 10% 5%


Investment in marketable securities 3,584 358 179 (358) (179)



40

Sensitivity to changes in standard deviation Profit (loss) from changes in standard deviation

Value of Adama shares for the purpose Increase Decrease

of calculating value derivative embedded Fair value 10% 5% 10% 5%

in non-recourse loan NIS millions

Embedded derivative * 115 58 29 (54) (28)


The sensitivity tests to changes in standard deviation do not have a significant effect on the dollar options, and

therefore, sensitivity tests with respect thereto have not been presented.

Sensitivity tests of financial instruments included in the consolidated financial statements as at December

31, 2014, according to changes in market factors.



Increase Decrease

Fair value

2% in

absolute

value 10% 5%

2% in

absolute

value 10% 5%








derivatives 102 (8) (5) (2) 10 5 2



Debentures ** (20,104) 1,384 274 138 (1,490) (286) (142)

Long-term loans from banks and

others (including current

maturities) (3,124) 273 60 31 (315) (63) (31)


recourse loan *** 93 36 2 1 (21) (2) (1)

(20,132) 1,440 311 158 (1,573) (326) (162)


** Includes principal and interest which were paid in January 2015 whose ex-date passed before the date of the statement

of financial position.

*** Immaterial adjustment of comparative figures - see Note 3.C. to the financial statements.



41


Profit (loss) from changes in dollar exchange

rate

Increase Decrease

Fair

value 10% 5% 10% 5%


Long-term loans to investee companies accounted

by the equity method (including current

maturities) 127 72 36 (72) (36)

Long-term deposits and receivables 106 11 5 (11) (5)




Loans from banks (including current maturities) (1,556) (156) (78) 156 78

Hybrid financial instrument in respect of non-

recourse loan **,*** (3,057) (306) (153) 306 153


balances (297) (30) (15) 30 15

USD forward

Not recognized as accounting hedge - * 7 3 (7) (3)



Long Call 1 4 3 (1) (1)

Other derivative instruments (1) - - - -

(3,327) (323) (161) 326 163

* Amount lower than NIS 1 million.


*** The hybrid financial instrument in respect of the non-recourse loan is repayable with Adama shares.

Sensitivity test to changes in CPI Profit (loss) from changes in CPI

Increase Decrease

Fair value 2% 1% 2% 1% Section NIS millions





securities

Increase Decrease

Fair value 10% 5% 10% 5% Section NIS millions

Investment in marketable securities 3,120 312 156 (312) (156)



42

Sensitivity test to changes in standard deviation

Profit (loss) from changes in standard deviation

Value of Adama shares for the purpose Increase Decrease

of calculating value derivative Fair value 10% 5% 10% 5% embedded in non-recourse loan NIS millions

Embedded derivative * 93 58 28 (52) (27)


The sensitivity tests to changes in standard deviation do not have a significant effect on the dollar options, and

therefore, sensitivity tests with respect thereto have not been presented.


Interim Consolidated Financial Statements


(Unaudited)

Table of Contents Page

Independent Auditors’ Review Report........................................................................................................... 1

Consolidated Statements of Financial Position .............................................................................................. 2-3

Consolidated Statements of Income ............................................................................................................... 4

Consolidated Statements of Income and Other Comprehensive Income ....................................................... 5

Consolidated Statements of Changes in Equity ............................................................................................. 6-10

Consolidated Statements of Cash Flows ........................................................................................................ 11-12

Notes to the Financial Statements

Note 1 - The Reporting Entity and Significant Events During the Reporting Period ................................... 13-14

Note 2 - Basis for Preparation of the Financial Statements ............................................................................ 14-15

Note 3 - Significant Accounting Policies ....................................................................................................... 15-16

Note 4 - Changes in Investments in Investee Companies and Other Companies ........................................... 16-33

Note 5 - Events During the Reporting Period ................................................................................................ 33-36

Note 6 – Contingent Liabilities ...................................................................................................................... 37-39

Note 7 - Segments .......................................................................................................................................... 40-43

Note 8 - Financial Instruments ....................................................................................................................... 44-50

Note 9 - Events Subsequent to the Date of the Statement of Financial Position ............................................ 51-52

Annex to the Financial Statements ................................................................................................................. 53-57

Attached documents:

1. An economic paper dated September 30, 2015, in connection with the hybrid financial instrument with respect to the non-

recourse loan which Koor received as part of the merger transaction between Adama Agricultural Solutions Ltd. and

ChemChina. Additionally, details regarding this paper are attached in accordance with Regulation 49(A) of the Securities

Regulations (Periodic and Immediate Reports), 5730 - 1970.

2. An economic paper in connection with the value of the investment in Adama Agricultural Solutions Ltd. as at September

30, 2015. Additionally, details regarding this paper are attached in accordance with Regulation 49(A) of the Securities

Regulations (Periodic and Immediate Reports), 5730 - 1970.

3. An economic paper in connection with the fair value of the HSBC Building in New York as at September 30, 2015 is

included by way of reference to the aforementioned paper which is attached to the financial statements of Property &

Building as at September 30, 2015, which were submitted by it to the Israel Securities Authority and published on

November 18, 2015 (reference number 2015-01-157506). Additionally, details regarding this paper are attached in

accordance with Regulation 49(A) of the Securities Regulations (Periodic and Immediate Reports), 5730 - 1970.

4. An economic paper in connection with the annual impairment of the goodwill attributed to Cellcom Ltd. as at June 30,

2015 is included by way of reference to the aforementioned paper which is attached to the Company’s financial statements

as at June 30, 2015, which were submitted by it to the Israel Securities Authority and published on August 27, 2015

(reference number 2015-01-107427).

Additionally, details regarding this paper are attached in accordance with Regulation 49(A) of the Securities Regulations

(Periodic and Immediate Reports), 5730 - 1970.

5. Financial statements as at September 30, 2015 of IDB Group USA Investments Inc. (See Note 4.B.8 below).

6. Details regarding the Company’s liabilities are attached to these financial statements, in accordance with Regulation

38E of the Securities Regulations (Periodic and Immediate Reports), 5730 - 1970, by way of reference to the

aforementioned details which are included in the report regarding the corporation's liabilities, which was submitted by

the Company to the Israel Securities Authority and which was published on November 24, 2015 (reference number

2015-01-162723).

Somekh Chaikin KPMG Millennium Tower Tel: 03-684-8000

17 Ha’Arbaa st., P.O. Box 609 Fax 03-684-8444

Tel Aviv, 61006 Website www.kpmg.co.il

Somekh Chaikin, Registered Partnership pursuant to the Partnerships Order,

is a member of KPMG International, a cooperative registered in Switzerland.

Independent Auditors’ Review Report to the Shareholders of

Discount Investment Corporation Ltd. Introduction

We have reviewed the attached financial information of Discount Investment Corporation Ltd. and its

subsidiaries (hereinafter: the “Group"), which includes the Condensed Consolidated Statement of Financial

Position as at September 30, 2015, as well as the Condensed Consolidated Statements of Income,

Comprehensive Income, Changes in Equity and Cash Flows for the nine and three month periods then ended.

The Board of Directors and management are responsible for the preparation and presentation of financial

information for these interim periods in accordance with IAS 34, "Interim Financial Reporting", and are also

responsible for compiling the financial information for these interim periods in accordance with Chapter IV of

the Securities Regulations (Periodic and Immediate Reports), 5730-1970. Our responsibility is to express a

conclusion with regard to the financial information for these interim periods, based on our review.

We have not reviewed the condensed interim financial information of consolidated companies, whose assets as

included in the consolidation constitute approximately 14% of total consolidated assets as at September 30,

2015, and whose income from sales and services as included in the consolidation constitute approximately 3%

and 1% of total income for the nine and three month periods then ended, respectively. We have also not

reviewed the condensed interim financial information of investee companies accounted by the equity method, the

investment in which totaled approximately NIS 1,203 million as at September 30, 2015, and where the Group’s

share in their losses totaled approximately NIS 189 million and NIS 97 million for the nine and three month

periods then ended, respectively. The interim condensed financial information of those companies was reviewed

by other auditors, whose review reports were presented to us, and our conclusion, inasmuch as it refers to the

amounts included for those companies, is based on the review reports provided by the other auditors.

Scope of the Review

We have conducted our review according to Review Standard 1 of the Institute of Certified Public Accountants

in Israel, "Review of Financial Information for Interim Periods Prepared by the Entity's Auditor." A review of

financial information for interim periods consists of inquiries, mainly with the people responsible for financial

and accounting matters, and of the application of analytical and other review procedures. A review is

significantly limited in scope compared to an audit which has been prepared according to generally accepted

Israeli auditing standards, and therefore does not allow us to achieve certainty that we are aware of all material

issues that may have be identified in an audit. Accordingly, we do not express an audit opinion.

Conclusion

Based on our review, and on the review reports prepared by other auditors, we have not become aware of any

information which would have caused us to believe that the aforementioned financial information has not been

not prepared, in all material respects, in accordance with IAS 34.

In addition to that stated in the previous paragraph, based on our review and on the review reports prepared by

other auditors, we have not become aware of any information which would cause us to believe that the

aforementioned financial information is not compliant, in all material respects, with the disclosure provisions of

Chapter IV of the Securities Law Regulations (Periodic and Immediate Statements), 5730-1970.

Somekh Chaikin

Certified Public Accountants

November 24, 2015, Tel Aviv


2

Consolidated Statements of Financial Position as at

December 31 September 30 September 30

2014 2014 2015

(Audited) (Unaudited) (Unaudited)

NIS millions

Non-current assets

4,274 471,4 47131

Investments in investee companies accounted by the

equity method

422 434 333 Other investments, including derivatives

131 (a)131 131

Loans, deposits, pledged and restricted deposits and

debit balances

5,109 571,5 57144 Fixed assets

10,064 375,3 117351 Investment property

476 (a)455 4,4 Long-term trade receivables

251 144 111 Real estate inventory

280 1,3 1,, Deferred expenses

46 51 44 Deferred tax assets

4,770 57131 473,3 Intangible assets

25,823 157,13 137133

Current assets

3,118 375,4 17133 Current investments, including derivatives

507 411 44, Short term loans, deposits, and restricted deposits

326 313 1,1 Other receivables and debit balances

43 ,4 35 Current tax assets

2,548 17,13 17534 Trade receivables

848 ,35 ,41 Inventory

631 353 35, Inventory of buildings for sale

5 - 53

Assets of realization groups and other assets classified

as held for sale

3,391 47353 37531 Cash and cash equivalents

11,417 117335 1173,4

37,240 38,704 36,470 Total assets

(a) Reclassified - see Note 3.B. below.

The notes and annex to the consolidated financial statements are an integral part thereof.


3

Consolidated Statements of Financial Position as at

December 31 September 30 September 30

2014 2014 2015

(Audited) (Unaudited) (Unaudited)

NIS millions

Capital

742 742 ,41 Share capital (a) 3,926 (a) 3,705 37,34 Other capital reserves

(a) (3,442) (a) (2,529) (373,1) Accumulated losses

1,226 1731, 17133 Capital attributed to owners of the Company

3,438 3741, 37335 Non-controlling interests

4,664 57333 47,,1

Non-current liabilities

16,342 1,7114 157333 Debentures

3,168 3715, 17531 Loans from banks and other financial liabilities (a) 3,069 (a) 2,855 17331 Hybrid financial instrument in respect of non-recourse loan

13 3 11 Derivatives

235 111 143 Provisions

1,510 174,1 17331 Deferred tax liabilities

161 1,3 151 Employee benefits

108 111 111 Other non-financial liabilities

24,606 157111 137143

Current liabilities

2,864 17311 2,479 Current maturities of debentures

700 331 (c) 1,167

Credit from banking corporations, overdraft and current

maturities of loans from banks and others (b) 1,664 (b) 1,902 17131 Other accounts payable

46 51 11 Derivatives

2,391 17511 17541 Trade payables

112 111 11, Current tax liabilities (b) 193 (b) 191 113 Provisions

7,970 8,358 ,7551

37,240 38,704 36,470 Total capital and liabilities

(a) Immaterial adjustment of comparative figures - see Note 3.C below. (b) Reclassified - see Note 3.B. below. (c) Includes loans from two banking corporations, as specified in Note 1.B.3 below.

Eduardo Elsztain

Chairman of the Board

Michel Dahan Michel Dahan

Acting General Manager VP and CFO

Approval date of the financial statements: November 24, 2015



4

Consolidated Statements of Income

For the year

ended For the three months ended For the nine months ended

December 31 September 30 September 30 (a) 2014 2014 2015 (a) 2014 2015

(Audited) (Unaudited) (Unaudited) (Unaudited) (Unaudited)

NIS millions

Income 17,430 47431 473,1 1371,5 11753, Sales and services

1,021 13 114 3,3 1,4

Profit from realization and increase in the value

of investments, assets and dividends

439 1, 133 14, 334 Increase in fair value of investment property - - - - 3 Other income

1,339 175,1 111 17334 4,, Financing income

20,229 371,5 47311 157,,3 13733,

Expenses

12,342 (b) 3,203 37114 (b) 9,285 37133 Cost of sales and services

27 3 13 24 33 Research and development expenses 3,403 (b) 781 ,31 (b) 2,649 17131 Selling and marketing expenses

916 191 115 685 53, General and administrative expenses

(c) 829 (c) 766 13, (c) 738 134

The Group's share in the loss of investee

companies accounted by the equity method,

net

562 3 1 55 31

Loss from realization, impairment, and write-

down of investments and assets

- - - 1 - Decrease in fair value of investment property

- 1 - 1 - Other expenses (c) 2,211 (c) 1,217 434 (c) 1,760 334 Financing expenses

20,290 371,3 47,3, 15,199 137134

(61) (104) 183 587 503 Profit (loss) before taxes on income

(359) (11) (108) (281) (205) Taxes on income

(420) (115) 75 306 298 Profit (loss) from continuing operations

64 - - 64 - Income from discontinued operations, after

tax

(356) (115) 75 370 298 Profit (loss) for the period

(c) (674) (c) (168) (39) (c) 51 67 The Company’s owners Attributed

to: (c) 318 53 114 (c) 319 231 Non-controlling interests

(356) (115) 75 370 298

NIS NIS NIS NIS NIS

Earnings (loss) per share attributed to owners

of the Company

(c) (8.4) (c) (2.0) (d) (0.4) (c) 0.1 0.8

Basic and diluted earnings (loss) per share from

continuing operations

0.5 - - 0.5 - Basic and diluted earnings (loss) per share from discontinued operations

(7.9) (2.0) (0.4) 0.6 0.8

(a) Following the realization of the investment in Given Imaging Ltd., its financial statements are no longer consolidated with the

Company’s financial statements, beginning on February 27, 2014. (b) Reclassified - see Note 3.B. below. (c) Immaterial adjustment of comparative figures - see Note 3.C below. (d)The effect of the warrants stated in Note 5.D below which were not yet exercised was ant dilutive and therefore were not taken into account

in the diluted earnings per share.



5

Consolidated Statements of Income and Other Comprehensive Income

For the year

ended

For the three months

ended

For the nine months

ended

December 31 September 30 September 30 (a)

2014 2014 2015 (a)

2014 2015


NIS millions (b)

(356) (b)

(115) 75 (b)

370 298 Income (loss) for the period

2 (2) - (4) 4

Other comprehensive income items which will

not be transferred to profit and loss

The Group's share in other comprehensive income

(loss) in respect of investee companies

accounted by the equity method, net of tax

(14) - (2) (23) 7

Actuarial (losses) in defined benefit plan, net of

tax

(2) - - (1) -

Net change in the fair value of financial assets at

fair value through comprehensive income

5 - - - - Revaluation of fixed assets transferred to

investment property, net of tax

(9) (2) (2) (28) 11 Total other comprehensive income (loss) which

will not be transferred to profit and loss

Other comprehensive income items after

initial recognition under comprehensive

income which have been transferred or

will be transferred to profit and loss

217 150 79 127 18

Foreign currency translation differences for

foreign operations, net of tax

25 - - 24 -

Foreign currency translation differences for

foreign operations, charged to profit or loss,

net of tax

10 - - 7 -

Net change in the fair value of cash flow

hedging that was charged to profit or loss,

net of tax

(1) - - (1) -

Investment revaluation reserve due to the rise to

control that was charged to profit or loss

655 346 109 469 (67)

The Group's share in other comprehensive

income (loss) in respect of investee

companies accounted by the equity method,

net of tax

906 496 188 626 (49)

Total other comprehensive income (loss) after

initial recognition under comprehensive

income which has been transferred or will

be transferred to profit and loss

897 494 186 598 (38) Other comprehensive income (loss) for the

period, net of tax

541 379 261 968 260 Total comprehensive income (loss) for the

period

(b) (73)

(b) 253 112

(b) 550 18 The Company’s owners

Attributed

to: (b)

468 126 149 (b)

418 242 Non-controlling interests

541 379 261 968 260 Comprehensive income (loss) for the period

(a) Following the realization of the investment in Given Imaging Ltd., its financial statements are no longer consolidated with the Company’s financial statements, beginning on February 27, 2014.

(b) Immaterial adjustment of comparative figures - see Note 3.C. below.



6

Consolidated Statements of Changes in Equity

Attributed to the Company’s owners

Total

capital

Non-

controlling

interests

Total

capital

attributable to owners

of the

Company

(Accumulated

losses)

Controlling

shareholders

reserves

Revaluation

reserves

Reserves in respect of

available-for-sale

financial assets through other

comprehensive

income

Hedging

reserves

Reserves from

translation

differences

Reserves in

respect of

transactions with non-

controlling

interests

Premium

on shares

Share

capital

NIS millions

For the nine months ended September

30, 2015 (unaudited)

4,664 3,438 1,226 (a) (3,442) 3 51 (5) 47 (129) (a) (55) 4,014 742 Balance as at January 1, 2015

298 231 67 67 - - - - - - - - Profit (loss) for the period

(38) 11 (49) 8 - - - (43) (14) - - - Other comprehensive income (loss) for

the period

Transactions with owners charged

directly to equity, investments of

owners and distributions to owners

(60) (60) - - - - - - - - - - Dividend to non-controlling interests

(21) (13) (8) - - - - - - (8) - -

Acquisition of interests in subsidiaries

from non-controlling interests (see

also Note 4.C.1 below) *

6 6 - - - - - - - - - -

Investments of non-controlling

interests in subsidiaries

21 21 - - - - - - - - - -

Non-controlling interests in respect of business combination (see Note

4.D.1. below)

- - - (3) - - 3 - - - - -

Realization of financial assets measured at fair value through other

comprehensive income

1 1 - - - - - - - - - - Share-based payments granted by

subsidiaries

4,871 3,635 1,236 (3,370) 3 51 (2) 4 (143) (63) 4,014 742 Balance as at September 30, 2015

* Includes effects in respect of expirations of share-based payment instruments in consolidated companies. (a) Immaterial adjustment of comparative figures - see Note 3.C below.



7

Consolidated Statements of Changes in Equity (Cont.)


Total capital

Non-

controlling

interests

Total capital attributable

to the

Company's

owners

(Accumulated

loss)

Controlling

shareholders

reserves

Revaluation

reserves

Reserves in respect

of available-for-sale financial assets

through other

comprehensive

income

Hedging

reserves

Reserves

from

translation

differences

Reserves in respect

of transactions with

non-controlling

interests

Premium on

shares Share capital

NIS millions

For the nine month period ended September


6,324 (a) 4,718 1,606 (a) (2,553) 3 52 (19) (97) (685) 149 4,014 742 Balance as at January 1, 2014

370 (a) 319 51 (a) 51 - - - - - - - - Income for the period

598 99 499 (15) - (1) (1) 140 376 - - - Other comprehensive income for the period

Transactions with owners charged directly to

equity, investments of owners and

distributions to owners


(1,163) (a) (936) (227) - - 1 - (13) (37) (a) (178) - - Acquisition of interests in subsidiaries from

non-controlling interests *

32 43 (11) - - - - - - (11) - -

Sale of interests in subsidiaries to non-

controlling interests **

(542) (542) - - - - - - - - - -

Change in non-controlling interests following

the deconsolidation of a subsidiary


consolidated companies

- - - (15) - - 15 - - - - -

Realization of financial assets measured at

fair value through other comprehensive income

- - - 3 - (3) - - - - - -

Amortization of revaluation reserve in

respect of the acquisition in stages of a subsidiary to retained earnings


* Includes effects in respect of expirations of share-based payment instruments in consolidated companies. ** Includes effects in respect of realizations of share-based payment instruments in consolidated companies, and investments of non-controlling interests in consolidated companies. (a) Immaterial adjustment of comparative figures - see Note 3.C below.



8



Total

capital

Non-

controlling

interests

Total capital

attributable

to owners of

the

Company

(Accumulated

losses)

Controlling

shareholders

reserves

Revaluation

reserves

Reserves in

respect of

available-for-

sale financial

assets through

other

comprehensive

income

Hedging

reserves

Reserves

from

translation

differences

Reserves in

respect of

transactions

with non-

controlling

interests

Premium

on shares

Share

capital

NIS millions

For the three month period ended

September 30, 2015

(unaudited)

4,604 3,480 1,124 (3,330) 3 51 (2) 14 (305) (63) 4,014 742 Balance as at July1, 2015

75 114 (39) (39) - - - - - - - - Profit (loss) for the period

186 35 151 (1) - - - (10) 162 - - - Other comprehensive income

(loss) for the period

Transactions with owners

charged directly to equity,

investments of owners and


5 5 - - - - - - - - - -

Investments of non-controlling

interests in subsidiaries


subsidiaries




9

Consolidated Statements of Changes in Equity (Cont.) Attributed to the Company’s owners

Total

capital

Non-

controlling

interests

Total

capital

attributable

to the

Company's

owners

(Accumulated

loss)

Controlling

shareholder

s reserves

Revaluation

reserves

Reserves in

respect of

available-for-

sale financial

assets through

other

comprehensive

income

Hedging

reserves

Reserves

from

translation

differences

Reserves in

respect of

transactions

with non-

controlling

interests

Premium

on shares

Share

capital

NIS millions

For the three month period ended September


5,167 3,487 1,680 (a)

(2,359) 3 50 (5) (22) (718) (a)

(25) 4,014 742 Balance as at July 1, 2014

(115) 53 (168) (a)

(168) - - - - - - - - Income (loss) for the period

494 73 421 (2)

- - (1) 52 372 - - - Other comprehensive income for the period

Transactions with owners charged directly to

equity, investments of owners and



9 24 (15) - - - - - - (15) - -

Sale of interests in subsidiaries to non-

controlling interests *

1 1 - - - - - - - - - -

Share-based payments granted by


- - - (1) - - 1 - - - - -

Realization of financial assets measured at fair

value through other comprehensive income

- - - 1 - (1) - - - - - -

Amortization of revaluation reserve in respect

of the acquisition in stages of a subsidiary to

retained earnings


* Includes effects in respect of realizations of share-based payment instruments in consolidated companies, and investments of non-controlling interests in consolidated companies. (a)

Immaterial adjustment of comparative figures - see Note 3.C below.



10



Total

capital

Non-

controlling

interests

Total capital

attributable to the

Company's

owners

(Accumulated

loss)

Controlling

shareholders

reserves

Revaluation

reserves

Reserves in

respect of available-for-

sale financial

assets through other

comprehensive

income

Hedging

reserves

Reserves from

translation

differences

Reserves in

respect of

transactions with non-

controlling

interests

Premium

on shares

Share

capital

NIS millions

For the year ended December 31, 2014 (audited)

6,324 (a) 4,718 1,606 (a) (2,553) 3 52 (19) (97) (685) 149 4,014 742 Balance as at January 1, 2014

(356) (a) 318 (674) (a) (674) - - - - - - - - Income (loss) for the year

897 150 747 (3) - 1 (1) 157 593 - - - Other comprehensive income (loss) for the year

Transactions with owners charged directly to equity,

investments of owners and distributions to owners

(200) - (200) (200) - - - - - - - - Dividend paid to the Company's owners


(1,208) (a) (963) (245) - - 1 - (13) (37) (a) (196) - -

Acquisition of interests in subsidiaries from non-

controlling interests *

33 41 (8) - - - - - - (8) - - Sale of interests in subsidiaries to non-controlling

interests **

(542) (542) - - - - - - - - - -

Change in non-controlling interests following the

deconsolidation of a subsidiary

- - - (15) - - 15 - - - - -

Realization of financial assets measured at fair value

through other comprehensive income

9 9 - - - - - - - - - - Share-based payments granted by consolidated

companies

- - - 3 - (3) - - - - - -

Amortization of revaluation reserve in respect of the

acquisition in stages of a subsidiary to retained earnings

4,664 3,438 1,226 (3,442) 3 51 (5) 47 (129) (55) 4,014 742 Balance as at December 31, 2014

* Includes effects in respect of expirations of share-based payment instruments in consolidated companies. ** Includes effects in respect of realizations of share-based payment instruments in consolidated companies, and investments of non-controlling interests in consolidated companies. (a) Immaterial adjustment of comparative figures - see Note 3.C below.



11

Consolidated Statements of Cash Flows

For the year ended

December 31

For the three months ended

September 30

For the nine months ended

September 30 (a)

2014 2014 2015 (a)

2014 2015


NIS millions

Cash flows from operating activities (b)

(356) (b)

(115) 75 (b)

370 298 Income (loss) for the period

(64) - - (64) - Income from discontinued operations, after tax

(b) 829

(b) 766 167

(b) 738 234

The Group's share in the loss of investee companies accounted by

the equity method, net

21 - 17 10 47 Dividends received

(459) (17) (102) (934) (154) Realization profits, (increase) decrease in value and amortization,

net, of investments, assets and dividends

(439) (18) (236) (246) (394) Increase in fair value of investment property, net

750 139 160 556 505 Amortization of fixed assets and deferred expenses

392 105 72 314 229 Amortization of intangible assets and others (b)

872 (b)

(345) 224 (b)

396 446 Financing costs, net

359 11 108 281 205 Expenses of tax on income, net

(192) (28) (16) (183) (81) Income tax paid, net

(6) - - (6) - Payments in respect of the settlement of derivatives

9 1 1 9 1 Share-based payment transactions

1,716 499 470 1,241 1,336

(61) 39 35 (50) 34

Decrease (increase) in other receivables and debit balances

(including long-term amounts)

504 (1) (146) 326 48

Decrease (increase) in trade receivables (including long term

amounts) (22) (30) 39 (64) 154 Decrease (increase) in inventory

(13) (5) (1) (14) (9) Increase in non-current inventory

2 1 3 6 (2) Change in provisions and benefits to employees

(14) 54 166 197 228 Increase (decrease) in trade payables

131 (85) 190 247 179 Increase (decrease) in other payables and credit balances,

provisions and other liabilities (including long term amounts)

527 (27) 286 648 632

2,243 472 756 1,889 1,968 Net cash from operating activities

Cash flows from investing activities

(139) - (5) (139) (5) Deposits, loans and long term investments provided 3 1 - 2 49 Repayment of long term deposits and loans provided

64 10 - 35 - Decrease (increase) in pledged and restricted deposits, net

(257) (78) 6 (575) 1,117 Current investments, loans and short-term deposits, net

(50) (14) (9) (47) (36)

Investments and loans, net, in investee companies accounted by the

equity method

(3) - - (3) (2) Non-current investments

(1,201) (301) (276) (880) (895) Investments in investment property, fixed assets and intangible

assets

4 1 (1) (1) (4) Receipts (payments) in respect of the settlement of derivatives

(6) - - (4) 6

Acquisitions of subsidiaries, net of acquired cash, within the

framework of their initial consolidation

1,323 - - 1,323 -

Consideration from the disposal of consolidated companies, net of

cash spent within the framework of their deconsolidation

93 38 67 78 100

Receipts from realization of non-current investments, including

dividend from the realization

229 10 83 214 99

Receipts from realization of investment property, fixed assets and

other assets

(88) (8) - (82) 1

Taxes repaid (taxes paid), net, in respect of investment property,

fixed assets and other assets

114 22 32 103 78 Interest received

86 (319) (103) 24 508 Net cash provided by (used for) continuing investing activities

1,202 - - 1,202 - Net cash provided by discontinued investing activities

1,288 (319) (103) 1,226 508 Net cash derived from (used in) investing activities

(a) Following the realization of the investment in Given Imaging Ltd., its financial statements are no longer consolidated with the Company’s financial statements, beginning on February 27, 2014.

(b) Immaterial adjustment of comparative figures - see Note 3.C below.



12

Consolidated Statements of Cash Flows (Cont.)

For the

year

ended

December

31

For the three months

ended

September 30

For the nine months

ended

September 30 (a)

2014 2014 2015 (a)

2014 2015


NIS millions

Cash flows from financing activities

1,332 854 313 1,332 1,038 Non-current financial liabilities received

132 47 (14) 104 (44) Current financial liabilities, net

2 8 1 6 (5)

Receipts (payments) from non-controlling

interests in consolidated companies, net

(1,208) - - (1,163) (22)

Acquisition of interests in subsidiaries

from non-controlling interests

(1,359) (255) (206) (956) (761) Interest paid

(200) - - - - Dividend paid to the Company's owners

(293) (220) - (292) (60)

Dividend to non-controlling interests in


(4,525) (685) (448) (3,766) (2,366)

Repayment of non-current financial

liabilities

(80) (14) (24) (70) (58) Payments in respect of the settlement of

derivatives

(6,199) (265) (378) (4,805) (2,278) Net cash used in financing activities

(3,870) (112) 275 (2,892) 198

(Decrease) increase in cash and cash

equivalents from continuing operation

1,202 - - 1,202 - Increase in cash and cash equivalents

from discontinued operation

(2,668) (112) 275 (1,690) 198

(Decrease) increase in cash and cash

equivalents from continuing operation

and discontinued operation

5,863 4,423 3,307 5,863 3,391

Balance of cash and cash equivalents at

start of period

43 45 10 30 3

Effects of fluctuations in exchange rates

on balances of cash and cash

equivalents

153 - - 153 - Balance of cash as at December 31, 2013

presented under held for sale assets

3,391 4,356 3,592 4,356 3,592 Balance of cash and cash equivalents at

end of period

(a) Following the realization of the investment in Given Imaging Ltd., its financial statements are no longer consolidated with the Company’s

financial statements, beginning on February 27, 2014.



Notes to the Financial Statements as at September 30, 2015

13

Note 1 - The Reporting Entity and Significant Events During the Reporting Period

A. Principal Definitions

In these financial statements:

The Company - Discount Investment Corporation Ltd.

DIC - The Company and its wholly owned headquarter companies.

The Group - DIC and its consolidated companies.

Adama - Adama Agricultural Solutions Ltd.

Elron - Elron Electronic Industries Ltd.

Koor - Koor Industries Ltd.

Netvision - Netvision 013 Ltd.

Property & Building - Property & Building Corporation Ltd.

Cellcom - Cellcom Israel Ltd.

Shufersal - Shufersal Ltd.

IDBG - IDB Group USA Investments Inc.

IDB - IDB Development Corporation Ltd., the Company’s parent company.

Annual Financial Statements - The Company’s financial statements for the year ended December 31,

2014, which were approved on March 25, 2015.

Consolidated Companies / Subsidiaries - Companies or partnerships whose financial statements are

wholly consolidated, directly or directly, with the Company’s financial statements.

Associate Companies - Entities in which the Group has a significant influence over their monetary and

operational policy, but control has not been obtained as specified in section B.1 of Note 2 to the

annual financial statements.

Joint Arrangement - An arrangement in which the Group has joint control over another party or parties,

which was obtained through an agreement which requires the unanimous consent of all parties

regarding the actions which significantly affect the arrangement’s returns.

Joint Venture - A joint arrangement in which the parties have rights to the net assets attributed to the

arrangement.

Investee Companies - Consolidated companies, associate companies and joint ventures.

Related Parties - As defined in International Accounting Standard 24 (2009), “Related Parties”.

Interested Parties - As defined in paragraph 1 of the definition of an interested party in section 1 of the

Securities Law, 5728-1968.

The Report Regulations - The Securities Regulations (Periodic and Immediate Reports), 5730 - 1970.

The Companies Law - the Companies Law, 5759 - 1999.

IFRS - International Financial Reporting Standards.

DIC’s Share in the Profit (or Loss) of Investee Companies - The share in the profit (or loss) attributable to

the owners of the Company, with respect to their share in the profit (or loss) of an investee company.

B. The Reporting Entity and Significant Events During the Reporting Period

1. The Company is registered in Israel and incorporated in Israel, and its official address is 3 Azrieli

Center, Triangle Tower, 44th floor, Tel Aviv.

The Company generally invests in investee companies in a scope that vests in it influence on their

direction and management. The Company’s stock and some of its debentures are listed for trading

on the Tel Aviv Stock Exchange Ltd.

2. Further to that stated in Note 1.B.4. to the annual financial statements, regarding the Company’s

dealing with the implications of the Law to Promote Competition and Reduce Concentration,

5774-2013 (the “Concentration Law”), the alternatives being evaluated by the Company include,

inter alia: (a) converting the Company into a private company which is not a reporting corporation

(and as a result, also not a "tier company"); and (b) a merger between the Company and its parent

company, IDB. The Company was informed that the Board of Directors of IDB is evaluating, in

addition to the aforementioned alternatives, also the alternative of converting IDB into a private

company which is not a reporting corporation. As at the approval date of these financial

statements, the foregoing constitutes an evaluation only of the aforementioned alternatives, and

there is no certainty regarding the implementation of any of the aforementioned



14

Note 1 - The Reporting Entity and Significant Events During the Reporting Period (Cont.)

structural changes. The chosen alternative may take several years to implement. Based on an

analysis which was performed, and based on IDB’s assessments, the Company estimates that it is

more likely than not that the completion of one of the alternatives of converting either the

Company or IDB into a private company, or implementing a merger between the Company and

IDB, will succeed, and will allow the Company to continue its control of Shufersal and Cellcom

also after December 2019.

3. In February 2015, following the exercise of rights which were issued by IDB, the holding rate in

IDB of corporations under the control of Mr. Eduardo Elsztain increased to approximately 61.5%

of IDB’s issued capital (as at September 30, 2015, approximately 66.73%), while the holding rate

of Mr. Mordechai Ben Moshe, through a company under his control, decreased to approximately

16.2% of the issued capital of IDB (as at September 30, 2015, approximately 14%) (as compared

with the holding prior to the rights issue of approximately 31.3% of the issued capital of IDB by

each of the parties). In September 2015, the arbitrator who was appointed in the arbitration

proceedings to settle disputes associated with the controlling shareholders in IDB, between

corporations under the control of Mr. Eduardo Elsztain (hereinafter: the "the Dolphin Group") and

C.A.A. Extra Holdings Ltd., which is under the control of Mr. Mordechai Ben Moshe (hereinafter:

"C.A.A.") issued his award, according to which the Dolphin Group is the buyer and C.A.A. is the

seller in the buy me buy you mechanism specified in the shareholders agreement between the

aforementioned controlling shareholders. In October 2015, C.A.A. sold all IDB shares which were

held by it (approximately 14% of the issued capital of IDB) to a company under the control of Mr.

Eduardo Elsztain, and Mr. Ben-Moshe ceased being an interested party in IDB. As a result, the

holding rate of the Dolphin Group in IDB increased to approximately 80.7%, and the shareholders

agreement between the aforementioned controlling shareholders expired, in accordance with its

terms. Following the above, Mr. Mordechai Ben Moshe ceased being an indirect controlling

shareholder in the Company.

As specified in Note 16.B.2. to the annual financial statements, the decrease of Mr. Mordechai

Ben-Moshe's holding rate in the issued capital of IDB below 26.65%, as stated above, may

constitute grounds for each of the two banking corporations which gave loans to the Company,

whose balances of principal, as at September 30, 2015, amount to NIS 203 million and NIS 202

million, to demand the immediate repayment of their loans, and therefore, these loans were

classified under current liabilities in the statement of financial position as at September 30, 2015.

Note 2 - Basis for Preparation of the Financial Statements

A. General

The Group's interim consolidated financial statements as at September 30, 2015 include the statements of

the Company and of its subsidiaries, as well as the Group’s interests in investee companies accounted by

the equity method. These financial statements were prepared in a limited framework, in accordance with

IAS 34, “Interim Financial Reporting”, and do not include all information required in full annual financial

statements. These financial statements should be read together with the annual financial statements. These

financial statements were also prepared in accordance with the provisions of Chapter D of the Reports

Regulations.

These interim statements were approved for publication by the Company’s Board of Directors on

November 24, 2015.

B. Use of estimates and judgment

In their preparation of the Group's financial statements in accordance with IFRS standards, the

managements of the Company and of the investee companies are required to use judgment and estimates,

approximations and assumptions which affect the implementation of the accounting policy and the

amounts of assets, liabilities, revenues and expenses, as well as the capital components presented in the

aforementioned statements. It is hereby clarified that actual results may differ from these estimates.



15

Note 2 - Basis for Preparation of the Financial Statements (Cont.)

B. Use of estimates and judgment (Cont.)

The judgment exercised the managements of the Company and of its investee companies when

implementing the Group's accounting policy, and the main assumptions used for estimates involving

uncertainty, are consistent with those used in the annual financial statements, save as stated in Note 4.A.6.

below, in connection with the change to the estimated useful lifetime of the passive components of the

cellular sites of Cellcom, and save for estimates which are embodied in valuations in the Group.

C. Functional currency and presentation currency

These financial statements are presented in NIS, which is the Company’s functional currency, and the

monetary data therein are rounded to the nearest million, except if stated otherwise. The New Israeli

Shekel is the currency that represents the Company’s main operating economic environment.

Note 3 - Significant Accounting Policies

A. The Group’s accounting policy in these financial statements is the accounting policy specified in the

annual financial statements.

Further to that stated in Note 2.Z.2. to the annual financial statements, regarding IFRS 15, Revenue from

Contracts with Customers (under standards and interpretations which have not yet been adopted), in

September 2015, the aforementioned standard was amended, and the date of its initial adoption was

postponed to annual periods beginning on January 1, 2018.

B. Change in classification The comparative figures in these financial statements were classified for consistency. The aforementioned

classifications had no effect on capital or on income during the aforementioned period. The following are

details regarding the main reclassifications that were implemented:

• Amounts of NIS 36 million and NIS 38 million were reclassified in the consolidated statements of

financial position as at September 30, 2014 and December 31, 2014, respectively, from the item for

other payables and credit balances to the item for provisions under current liabilities.

• A total of NIS 97 million was reclassified in the consolidated statement of financial position as at

September 30, 2014 from the item for long term trade receivables to the item for loans, deposits and

restricted deposits, and debit balances.

• Amounts of NIS 50 million and NIS 16 million were classified in the consolidated statements of

income for the 9 and 3 month periods ended September 30, 2014, respectively, from the item for

selling and marketing expenses to the item for cost of sales and services.

C. Immaterial adjustment of comparative figures

• Following an immaterial adjustment which was performed by Adama in its reports, regarding the

balances of inventory and deferred taxes attributed to the inventory of Adama as at January 1, 2014,

September 30, 2014 and December 31, 2014 (due to the change in unrealized retained earnings with

respect to inventory sold between subsidiaries of Adama), an immaterial adjustment of the

comparative figures was performed in these financial statements, as specified below:

The balance of losses in the consolidated statement of financial position as at January 1, 2014

increased by NIS 8 million; The balances of losses in the consolidated statements of financial

position as at September 30, 2014 and December 31, 2014 decreased by NIS 3 million; The balances

of capital reserves in the consolidated statements of financial position as at September 30, 2014 and

December 31, 2014, and the balance of non-controlling interests in the consolidated statement of

financial position as at January 1, 2014, decreased by NIS 3 million; The Group's share in the loss of

investee companies accounted by the equity method, net, and the loss attributable to the owners of

the Company in the consolidated statements of income for the 9 and 3 month periods ended

September 30, 2014, and for the year ended December 31, 2014, decreased by NIS 11 million.



16

Note 3 - Significant Accounting Policies (Cont.)

C. Immaterial adjustment of comparative figures (Cont.)

• An immaterial adjustment was performed in these financial statements of the tax amounts which

were included in the embedded derivative in the hybrid financial instrument with respect to the non-

recourse loan which Koor received within the framework of the merger of Adama and ChemChina,

as at January 1, 2014, September 30, 2014 and December 31, 2014, as specified below:

The balances of the aforementioned hybrid financial instrument in the consolidated statements of

financial position as at January 1, 2014, September 30, 2014 and December 31, 2014 decreased by

NIS 13 million, NIS 12 million and NIS 21 million, respectively; The balance of losses in the

consolidated statements of financial position as at January 1, 2014, September 30, 2014 and

December 31, 2014 decreased by NIS 9 million, NIS 7 million and NIS 16 million, respectively; The

balances of capital reserves in the consolidated statements of financial position as at September 30,

2014 and December 31, 2014 increased by NIS 5 million; The balance of non-controlling interests in

the consolidated statement of financial position as at January 1, 2014 increased by NIS 4 million;

Financing expenses in the consolidated statements of income for the 9 and 3 month periods ended

September 30, 2014 and for the year ended December 31, 2014 increased by NIS 1 million, increased

by NIS 3 million and decreased by NIS 8 million, respectively.

Note 4 - Changes in Investments in Investee Companies and Other Companies

A. Cellcom, a consolidated company held by DIC at a rate of 41.8%

1. In February 2015, Cellcom offered to the public, in accordance with its shelf offering report dated

January 2015, which was published in accordance with its shelf prospectus dated January 2015

(which amended its shelf prospectus from June 2014), and in a private issuance to institutional

investors:

• NIS 844 million par value of additional existing debentures of Cellcom (Series H) (which is

CPI-linked), by way of a series extension, against the acquisition of NIS 555 million par value

of debentures (Series D) (which is CPI-linked).

• NIS 335 million par value of additional existing debentures of Cellcom (Series I) (which is

not CPI-linked), by way of a series extension, against the acquisition of NIS 272 million par

value of debentures (Series E) (which is not CPI-linked).

The debentures (Series H and I) which were issued, as stated above, were listed for trade on

the Tel Aviv Stock Exchange, and the debentures (Series D and E) that were purchased by

Cellcom as aforesaid, expired and were delisted from the Tel Aviv Stock Exchange.

2. In February 2015, Cellcom engaged in a collective labor agreement with the employees'

representation and with the Histadrut New General Federation of Labor, for a period of three years

(2015 to 2017). The agreement applies to employees of Cellcom and Netvision, a subsidiary of

Cellcom, excluding management positions and certain other positions. The agreement pertains to

employment policy and conditions involving different aspects, including minimum wage, annual

salary increase, incentives, benefits and one-time payments or other annual payments to

employees, welfare budget, as well as to procedures for staffing positions, mobility and dismissal

and the authority of Cellcom’s management and that of the employees’ representatives in relation

to those procedures. The agreement includes provisions stipulating that the employees are entitled

to participate in the operating profit of Cellcom above a certain level, and to receive additional

payments, in accordance with certain conditions. Cellcom estimates the cost of this agreement to

Cellcom over the years 2015-2017 as NIS 200 million, before tax. In the first quarter of 2015,

Cellcom accounted for a one-time expense of NIS 30 million in respect of the aforesaid agreement,

and DIC's share in said expense amounted to NIS 13 million.



17

Note 4 - Changes in Investments in Investee Companies and Other Companies (Cont.)

A. Cellcom, a consolidated company held by DIC at a rate of 41.8% (Cont.)

3. As a result of the exercise of rights which were issued by IDB, as specified in Note 1.B.3 below, in

February 2015, a change took place in its control structure, and as a result also indirectly in the

control structure of Cellcom, which will require approval from the Ministry of Communication,

including due to the requirements regarding Israeli holdings which are included in Cellcom’s

licenses. Cellcom submitted a request to the Ministry of Communication to amend the

communication licenses of Cellcom, including with respect to the Israeli holdings therein, in

accordance with the aforementioned licenses, as well as a request regarding changes to holdings in

the Group. Additionally, following the changes which occurred in October 2015, as specified in

Note 1.B.3 above, after which Mr. Mordechai Ben Moshe ceased being a controlling shareholder

in IDB (and indirectly, in Cellcom), Cellcom has been conducting discussions with the Ministry of

Communication regarding an update to its previous request, which has not yet been approved.

4. In April 2015, Cellcom launched, in collaboration with the employees' committee, a voluntary

retirement program for employees. As a result, Cellcom recorded, in the second quarter of 2015, a

non-recurring expense in the amount of NIS 25 million, with respect to the total bonuses for

employees who joined this plan, and DIC’s share in the aforementioned expenses is NIS 10

million.

5. In May 2015, Cellcom entered into an agreement with two institutional investors (in this section:

the “Lenders”) under which the lenders agreed, subject to certain standard conditions, to extend to

Cellcom two deferred loans in a total amount of NIS 400 million, unlinked, as follows:

1. A loan in a sum of NIS 200 million will be given to Cellcom in June 2016, and will bear

annual fixed interest at a rate of 4.6%. The loan principal will be repaid in four equal

payments, in June of each of the years 2018 to 2021 (inclusive). The interest will be paid in

semiannual payments starting in December 2016.

2. A loan in a sum of NIS 200 million will be given to Cellcom in June 2017, and will bear

annual fixed interest at a rate of 5.1%. The loan principal will be repaid in four equal

payments, in June of each of the years 2019 to 2022 (inclusive). The interest will be paid in

semiannual payments starting in December 2017.

Pursuant to the agreement, the interest rate is subject to certain adjustments. Until the loans are

given, Cellcom is required to pay the lenders a commitment fee. Cellcom may cancel or make

early repayment of either or both of the loans, subject to a certain cancellation fee or early

repayment fee, as applicable. The agreement includes standard terms and undertakings and also

includes, in general, the negative pledge, restrictions on distribution, immediate repayment events

and financial covenants that apply to Cellcom’s debentures (Series F-I), as stated in Note 16.C.1.

to the annual financial statements.

6. In the second quarter of 2015, Cellcom extended the estimated useful lifetime of the passive

components in the cellular sites which primarily include construction works and antennas, as part

of the re-evaluation, beginning from the start of the second quarter of 2015, such that the end date

of their depreciation will occur in 2025. As a result of this change, Cellcom’s depreciation

expenses decreased in the second and third quarters of 2015 by NIS 9 million and NIS 9 million,

respectively.

7. In June 2015, Cellcom published a draft prospectus for the performance of an issuance of shares

by way of a rights offering to its shareholders, in preparation for a possible rights issue, in which

Cellcom will have the opportunity to raise NIS 120 to 150 million, assuming the exercise of all

rights. The date, scope and terms of the possible future rights issue has not yet been determined

(including the number of shares to be offered with respect to the holding of one Cellcom share),

and it is subject to additional approval from the Board of Directors of Cellcom, and to the required

approvals pursuant to Israeli and US laws. There is no certainty that the aforementioned approvals

will be received, or that the rights issue will be executed, and there is also no certainty regarding

the date, scope or terms of the rights issue.



18


A. Cellcom, a consolidated company held by DIC at a rate of 41.8% (Cont.)

8. The Company performed an annual evaluation of the impairment of the goodwill attributed to

Cellcom as at June 30, 2015. Further to that stated in Note 1.B.2 above, regarding the evaluated

structural changes, the recoverable value of the activity of Cellcom as at June 30, 2015 was

calculated based on value in use. In accordance with Regulation 49(A) of the Reports Regulations,

an economic paper on this subject has been attached to these financial statements, by way of

reference to the aforementioned paper which is attached to the Company’s financial statements as

at June 30, 2015, which were submitted to the Israel Securities Authority and published on August

27, 2015 (reference number 2015-01-107427). The value of the assets attributed to Cellcom’s

activity, less the liabilities attributed to Cellcom's activity in the Company’s financial statements as

at June 30, 2015 (including deferred tax balances attributed to the excess costs which were created

upon the acquisition of Cellcom, against which Discount Investment recorded goodwill)

(hereinafter: the "Value of the Cellcom Activity in the Financial Statements"), was found to be

within the range determined in the aforementioned economic paper for the recoverable value with

respect to the activity of Cellcom as at that date. In light of the foregoing, impairment in respect of

the aforementioned goodwill was not recognized.

The real discount rate after tax, and the long term growth rate used in the aforementioned

economic paper to determine the upper threshold of the recoverable amount, are 8.75% and 1.75%,

respectively. The real discount rate after tax, and the long term growth rate used in the

aforementioned economic paper to determine the lower threshold of the recoverable amount, are

9.25% and 1.25%, respectively.

9. Further to that stated in section 8.B. of Note 25.A. to the annual financial statements, regarding the

collaboration agreement of Cellcom with Pelephone Communications Ltd., with respect to the

maintenance services given for passive components in cellular sites, in July 2015, the Antitrust

Commissioner approved the aforementioned collaboration agreement, which includes the

unification of passive components and the reduction of costs through a shared contractor. The

approval is valid for a period of ten years, and is subject to certain conditions.

10. In August 2015, Cellcom engaged in an agreement with the Bank of Israel (hereinafter in this

section: the "Lender"), according to which the lender agreed, subject to certain conventional terms,

to extend a deferred loan to Cellcom in December 2016, in the amount of NIS 140 million,

unlinked, bearing fixed annual interest of 4.9%. The loan principal will be repaid in five equal

payments, in June of each of the years 2018 to 2022.

The interest rate is subject to adjustments in certain cases. Until the provision of the loan, Cellcom

is required to pay to the lender a commitment fee, and if it does not take the loan - a certain

amount of liquidated damages. Cellcom is entitled to scheduled for earlier the date of provision of

the loan, and in the foregoing case, the loan repayment dates will also be scheduled earlier.

Additionally, Cellcom is entitled to repay the loan through an early repayment, subject to an early

repayment fee. The agreement also include certain events which, if not approved by the lender,

allow the lender to notify Cellcom regarding the acceleration of the loan repayment date.

The aforementioned agreement includes a negative pledge, restrictions on distribution, financial

covenants and immediate repayment events which also apply to Cellcom's debentures (Series F to

I), subject to certain adjustments, including lien, realization of pledge, enforcement and

receivership activities, and also subject to certain exceptions - the sale of assets at a certain amount

which is lower than that which was determined, the discontinuation of activities in a segment

which is material to Cellcom's activity, and a merger and structural changes (with more limited

exceptions) which will constitute grounds for requiring immediate repayment. If Cellcom accepts

more stringent financial covenants towards a financial entity or another debenture holder, they will

also apply this agreement.



19


B. Property & Building, a consolidated company held by DIC at a rate of 76.5%

1. On June 30, 2015, Property & Building updated the fair value assessments with respect to all of its

revenue-generating properties and real estate under construction in Israel, as part of its policy to

prepare, at least once per year, valuations for all of its investment property. The valuations were

performed by external, independent valuers possessed of the appropriate professional skills. The

valuations were primarily performed by discounting the cash flows that are expected to arise from

the revenues. The discount rates used by the valuers are mostly 7.25% - 10.75% per year, and were

determined in consideration of the type and designation of the property, the location of the

property and the amount of rent, as compared with the market price and the quality of the tenants.

When determining the value of office buildings, buildings designated for hi-tech industries and

commercial buildings (which are primarily located in the central regions and in hi-tech parks, and

which are rented by high quality tenants), a discount rate of 7.25% - 9.0% per year is primarily

used, whereas the warehouse, storage and industry buildings (which are mostly located in the

peripheral areas) were primarily evaluated based on discount rates of 8.25% - 10% per year. The

evaluation of the returns embodied in real estate transactions which were performed in the market

with respect to properties which are similar to the properties of Property & Building, and the

stability of the high occupancy rate of these properties, caused a decrease in the discount rates

which were used by the external valuers, primarily at rates of 0.15% - 0.25% per year, as

compared with the discount rates which were used in the previous valuation of all properties of

Property & Building in Israel, which was prepared in June 2014. Additionally, in the third quarter

of 2015, the fair value of revenue-generating properties under construction, and of a number of

available properties owned by Property & Building in Israel, was updated. As a result of the

aforementioned updates to fair value estimates, the Company’s consolidated statements of income

for the second and third quarters of 2015 include revenues in the amount of NIS 147 million and

NIS 31 million, respectively.

2. In June 2015, Property & Building performed a public offering, in accordance with a shelf offering

report, which was published in accordance with its shelf offering report from May 2015, which

was published in accordance with its shelf prospectus from May 2013:

A. Debentures with a total par value of NIS 213 million, from Property & Building's existing

Series F, which were issued at a price which reflects an effective interest rate of 1.73% per

year, linked to the consumer price index.

B. Debentures with a total par value of NIS 182 million, from the existing Series G of Property

& Building, which were offered at a price which reflected an effective interest rate of

3.49% per year, unlinked to the CPI or to any currency.

The total consideration received by Property & Building with respect to the issuance of these

debentures amounted to NIS 471 million.

3. In the first half of 2015, changes were implemented to the loans from banks of Property &

Building and of Gav-Yam Bayside Land Corporation Ltd. (“Gav-Yam”), a subsidiary of Property

& Building which is held by it at a rate of 69.1%, as follows:

Details

Linkage

basis

Effective

interest rate

Principal

payment date

Loan amount (NIS

millions)

- Refinancing of 3 CPI-linked

bank loans of Property &

Building, with maturity

dates in 2015-2016, and

where the interest rate with

respect to them is 5.6% CPI 3.0% 2015-2020 150

- Receipt of loan by Gav Yam CPI 1.75% 2015-2023 120

- Receipt of loan by Gav Yam CPI 2.19% 2015-2022 140



20


B. Property & Building, a consolidated company held by DIC at a rate of 76.5% (Cont.)

4. Further to that stated in section 2.B.2. of Note 3.G to the annual financial statements, regarding

legal proceedings in connection with the investment of Property & Building in TPD Investment

Limited (hereinafter: "TPD"), an investee company of Property & Building in England, whose

primary assets include hotels in England, in August 2015, Property & Building received a claim

letter from the English partner and from TPD itself, directed against Property & Building, its

corporate officers, the additional partner of Property & Building in TPD, and its corporate officers.

In the claim letter, which has not yet been filed as a claim in court, damages are claimed which

were allegedly incurred by TPD and by the English partner, in an amount of no less than GBP 88.5

million. Property & Building believes that the aforementioned claim letter was sent in response to

proceedings which were initiated by Property & Building against the English partner and corporate

officers on its behalf in TPD; the claim letter is groundless; and Property & Building rejects it in

all respects. Property & Building also believes, based on the opinion of its legal counsel, that the

chances of the claim, insofar as it will be filed based on the assertions specified in the claim letter,

are low.

5. The fair value of the HSBC building in New York was updated as at September 30, 2015 to a total

of USD 820 million, in accordance with a valuation which was received from an independent

valuer in the United States. The valuation is included by way of reference to the aforementioned

valuation which is attached to the financial statements as at September 30, 2015, which were

submitted by it to the Israel Securities Authority, and which were published on November 18,

2015 (reference number 2015-01-157506). The valuation was primarily performed by discounting

the cash flows that are expected to arise from the revenues. The current discount rate used by the

valuer was 6.75% per year. The holding of the HSBC building is subject to the agreement with

Rock Real, which is described in section 4.C in Note 29.C. to the annual financial statements.

Following the foregoing, the third quarter of 2015 included revenues in the amount of NIS 200

million from an increase in the fair value of investment property, a provision in the amount of NIS

31 million (which is included in these financial statements under the item for general and

administrative expenses) and deferred tax expenses in the amount of NIS 64 million.

The net profit earned by Property & Building due to the update to the value of the HSBC building

amounted to NIS 105 million, and DIC’s share in the aforementioned profit amounted to NIS 80

million.

6. The Tivoli project is a commercial real estate project in Las Vegas which is held by IDBG, which

is an investee company under joint control of Property & Building and IDB (held by both in equal

parts), through the real estate corporation Great Wash Park LLC (hereinafter: "GW"), at a scope of

approximately 77 thousand square meters, which includes three stages - Stage A operational and

generating income, Stage B under construction, and Stage C under planning.

The second part of the Tivoli project (Triad B) is currently in the construction and marketing

stage, and is planned to include commercial areas with an area of approximately 14 thousand

square meters, and office spaces with an area of approximately 13 thousand square meters. Until

the approval date of these financial statements, rental agreements were signed with an anchor

tenant and with additional tenants, at a scope of approximately 60% of the commercial area of

Triad B. GW is working to obtain external financing for the Tivoli project, which will include

refinancing for an existing loan in the amount of USD 59 million, and financing for completion of

the construction and rental of Triad B. So long as the external financing has not been received,

and/or for the purpose of its receipt, IDBG is required to receive a financing facility, as specified

below.

Property & Building believes that the completion of Triad B will result in the attraction of a

critical mass to the Tivoli project, which is expected to increase its value, inter alia, by improving

the sales volume, the diversity of tenants and the movement of customers, both of Triad A and of

the entire Tivoli project. The completion of construction, as stated above, will cause Triad B to

turn into a property under construction to a revenue-generating property.



21



6. (Cont.)

In light of the announcement which Property & Building received from IDB, according to which,

due to the restrictions which apply to it at present, it will not be able to provide its share in the

required financing framework, and following an evaluation of various alternatives, Property &

Building is interested in completing the construction of the project, and agreed to provide the

entire framework independently, as specified below:

In September 2015, approval was given by the general meeting of Property & Building, in

accordance with section 275 of the Companies Law, after approval was given by the Audit

Committee and Board of Directors of Property & Building, for the engagement in a transaction in

which Property & Building will provide a facility for the provision of securities in favor of a

financing entity and/or for the provision of credit in the total amount of up to USD 50 million

(hereinafter: the "Facility"), of which USD 25 million are with respect to IDB's part. The

aforementioned engagement between Property & Building (the “Lender”) and IDBG (the

“Borrower”), IDB and Meniv Investments Ltd. (hereinafter: “Meniv”), a wholly owned subsidiary

of IDB, constitutes a transaction with the controlling shareholder in Property & Building.

The primary terms of the agreement are as follows:

The facility - The credit will be managed as a facility involving the provision of securities in favor

of a financing entity and/or for the provision of credit in the amount of USD 50 million, which

may be used by IDBG, from time to time, for a period of 27 months. The amounts which will be

withdrawn on account of the framework will be referred to as the “used amounts”, and will be

repaid until the end of the usage period. IDB is entitled to instruct, through a written notice which

will be submitted to IDBG and to Property & Building 30 days before the end of the usage period,

that the period be extended by 12 months. 30 days before the end of the 12 additional months, IDB

is entitled to instruct, by submitting written notice, as specified above, the extension of the period

by 9 additional months.

Interest and non-usage fee - amounts which will be provided in cash until the date when a loan is

effectively taken out from an external entity will bear annual interest of 30 days LIBOR plus 8%

for amounts up to USD 20 million, and 30 days LIBOR plus 10% for amounts over USD 20

million. Amounts which will be provided in cash from the date when a loan is accepted from an

external entity will bear interest at a rate of 2%, with respect to amounts of up to USD 20 million

(so long as IDBG's rights in Queensridge Towers LLC (hereinafter: "QT"), a company owned by

IDBG, will be pledged in favor of Property & Building, and with the addition of 3% with respect

to amounts above USD 20 million (or in case the rights of IDBG in QT are not pledged in favor of

Property & Building). The amounts which will be provided by way of guarantee (which is not

backed by a cash deposit) will bear an annual fee of 3%. In addition to the interest which will

apply to the loan, as stated above, IDBG will pay to Property & Building a non-usage fee with

respect to the credit facility, at an annual rate of 0.5% of the unused facility.

Loan repayment terms - IDBG will repay the share of Property & Building in the debt balance,

less IDB's part in the debt balance (insofar as it will be provided in accordance with the provisions

of the agreement) (hereinafter: the "Priority Amount"), from amounts which will be provided to it

by Meniv, insofar as it will exercise the joining right in accordance with the terms of the

agreement, or from amounts which will be provided to it in case IDB transfers its holdings in

IDBG or from amounts which will be received by it as a repayment of shareholder's loans, in the

event that QT sells land which it owns. In addition to the above, at the end of each calendar quarter

during the loan period, in the event that a cash balance is created for IDBG which exceeds its cash

requirements, as defined in the agreement, IDBG will be obligated to make use of it during the

loan period for the purpose of repaying the priority amount. IDB and Meniv have declared that

they consent to the stipulation that any debt and/or loan and/or management fees and/or payment,

of any type or kind whatsoever, which are owed to them, insofar as any are owed or will be owed

to them (directly and indirectly) from IDBG, will be subordinate to, and will have lower priority

than, the priority amount. IDBG will be entitled to repay the priority amount (or any part thereof)

during the loan period, out of any additional amount, in its judgment and discretion.



22



6. (Cont.)

Conversion mechanism - At the end of the loan period, or earlier upon the occurrence of a breach

event (hereinafter: the “Loan Termination Date”), insofar as there will still be a priority amount

which has not been repaid to Property & Building, the parties will act in accordance with the

conversion mechanism specified in the agreement, in a manner whereby the entire debt balance

will be converted to share capital of IDBG, which will be allocated by IDBG to Property &

Building and to Meniv, and to their transferees (according to their proportional part in the debt

balance), and in favor of the repayment of shareholder's loans which will be allocated by IDBG to

Property & Building and to IDB and to their transferees. The value of IDBG and the conversion

ratio will be determined by an external valuer in accordance with the mechanism specified in the

agreement.

Securities - To secure the repayment of the debt and the fulfillment of all of IDBG’s undertakings

under the agreement, and as a condition for the provision of the credit, first priority fixed pledges

will be recorded in favor of Property & Building, or a negative pledge on all shares of GW and QT

which are held by IDBG, and on all of IDBG’s rights towards GW and QT for the repayment of

shareholder's loans which were provided to them by IDBG. Insofar as, for the purpose of receiving

external financing for the project, the lifting of pledges on GW and/or QT shares will be required,

and/or making the shareholder's loans subordinate to external financing, Property & Building will

not object to these adjustments. Additionally, the bank accounts of IDBG will be pledged in favor

of Property & Building, insofar as will be possible. Additionally, IDB and Meniv undertook that,

until the full repayment of the priority amount, they will not create any pledges or provide as any

security their interests in IDBG.

Upside mechanism - Property & Building will be entitled to receive from IDBG an amount equal

to 15% of the profit which will be created due to a transaction involving the realization of the

Tivoli project (a positive difference only, if any, between the value of the project in the project

realization transaction, less fees and expenses involved in the project realization transaction, and

the project's value in the financial statements of GW as at June 30, 2015, which is USD 277

million plus investments which will be made in the project from July 1, 2015 until the completion

date of the project realization transaction, as included in the books of GW).

Casting vote for Property & Building in the Board of Directors of IDBG - the agreement includes

a mechanism which allows, under certain conditions, the provision of the casting vote to Property

& Building in the Board of Directors of IDBG, in connection with decisions regarding refinancing

of the Tivoli project, and in connection with the realization of assets of GW, IDBG and QT. Until

the approval date of these financial statements, no amount from the facility have been used.

7. The value of the Tivoli project in the financial statements of GW as at September 30, 2015 was

amortized to USD 281 million, in accordance with a valuation which was prepared for the project

by an independent external valuer. The amortization was primarily due to a certain postponement

of the timetable for the opening of the project, and to a change in the assumed growth in the scope

of future income. With respect to this amortization, Property & Building recorded, in the third

quarter of 2015, loss in the amount of NIS 45 million, which was applied, in these financial

statements, to the item for the Group's share in the loss of investees accounted by the equity

method, net. DIC's share in the aforementioned loss amounted to NIS 34 million.

8. The Company is attaching to these financial statements the interim financial statements as at

September 30, 2015 of IDBG, which is a material investee company under the joint control of

Property & Building and IDB and which is accounted by the equity method. See also Note 4.B.6

above.



23


C. Shufersal, a consolidated company held by DIC at a rate of 50.7% (as at the approval date of these

financial statements, held at a rate of 52.9%)

In the first half of 2015 and in the fourth quarter of 2015 the Company acquired, on the Tel Aviv

Stock Exchange, approximately 1.1% and approximately 2.3% of the share capital of Shufersal,

respectively, for total considerations of NIS 22 million and NIS 54 million, respectively. As a

result of the aforementioned acquisitions, the Company recorded, in the first half of 2015, a

negative capital reserve in the amount of NIS 9 million, from a transaction with non-controlling

interests, and is expected to record, in the fourth quarter of 2015, negative capital reserves in the

amount of NIS 28 million, from a transaction with non-controlling interests. In this context, it is

noted that in January 2015, DIC received a notice from the Antitrust Commissioner regarding the

merger between DIC and Shufersal, stating that DIC is allowed to hold Shufersal at a rate

exceeding 50%.

2. In March 2014, the Law to Promote Competition in the Food Sector, 5774 - 2014, was published

in the records (hereinafter: the "Food Law"). The Food Law includes three sets of provisions: (a)

provisions regulating the activities of suppliers and retailers, including the activities of large

retailers; (b) provisions regarding geographical competition between retailers; and (c) provisions

regulating price transparency. The Food Law also includes a chapter on the subject of

enforcement, penalties and financial sanctions.

In September 2014, a notice was received from the Antitrust Authority regarding the demand areas

of Shufersal's large stores.

Shufersal is acting in accordance with the Food Law, all of the provisions of which had entered

into effect by the date of the statement of financial position. As at September 30, 2015, the

implementation of the Food Law had no significant impact on Shufersal's business. The provisions

of the Food Law in respect of geographical competition between retailers may affect the ability of

Shufersal to expand through the opening of new stores in certain areas, and, under certain

circumstances, Shufersal could be required to close active stores.

The effect of the implementation of the Food Law on the financial statements for the nine month

period ended September 30, 2015 is mainly in respect of the reclassification of amounts that were

carried to the “Marketing and selling expenses” item before the Law entered into effect, to the

“Cost of sales and services” item.

3. Further to that stated in section 2.D.3. in Note 3.G. to the annual financial statements, in the first

half of 2015, Shufersal performed a re-evaluation of branches with operational and cash flow

losses in the geographical areas, and reached the conclusion that 8 branches (which are mainly

leased through operational leases) out of all evaluated branches no longer contribute, either in

operational and/or strategic terms, to the geographical region (the cash generating unit) with which

they are associated, and therefore decided to close them, and also decided to reduce the size of an

owned branch. As a result, the following non-recurring operating expenses were included in the

first half of 2015 (NIS millions):

Reduction and closure of branches - impairment losses (*) (15)

Closure of branches - provision for onerous contracts (3)

Total non-recurring expenses recorded by Shufersal (18)

Total non-recurring expenses after attributing taxes recorded by Shufersal (14)

Total non-recurring expenses after attributing taxes in the Company’s

consolidated statement of income (with the addition of the amortization of

excess cost attributable to DIC regarding the relevant properties) (25)

Share of the Company’s owners in the aforementioned expenses after the

attribution of taxes (12)



24



financial statements, held at a rate of 52.9%) (Cont.)

3. (Cont.)

(*) Regarding the 8 branches which are designated for closure, Shufersal performed an evaluation

of the recoverable value in accordance with the provisions of IAS 36, separately from the cash

generating unit to which they were associated, and calculated a recoverable value for each

branch independently, based on the fair value (level 3), less realization costs. The basic

assumption which was used in the calculation of the recoverable value of the aforementioned

branches was that these branches would not generate economic benefits until their closure

dates, and therefore, equipment and leasehold improvements regarding which the company

believes that they cannot be sold or transferred to another branch, were fully depreciated, while

the other assets were evaluated based on Shufersal’s expectation regarding the economic

benefits which it will generate from them in its other branches. The recoverable value of the

branches which are intended for closure is lower than their book value, and therefore,

impairment loss was recognized with respect to fixed assets which are located in those

branches.

The recoverable value of the reduced area in the owned branch was measured based on the fair

value (level 3), less realization costs, according to an assessment prepared by an external

assessor.

4. Further to that stated in section 2.D.4 in Note 3.G. to the annual financial statements, regarding the

negotiations which Shufersal conducted for the acquisition of the share of one of the partners in

Lev Hamifratz Ltd. (hereinafter: "Lev Hamifratz"), the aforementioned negotiations concluded,

and did not mature into a transaction.

In August 2015, Shufersal received an announcement from the same partner, addressed to it and to

the additional partner in Lev Hamifratz (Shufersal and the additional partner hold Lev Hamifratz at

rates of 37% and 26%, respectively), according to which it wishes to sell to a third party its stake

of 37% in Lev Hamifratz, including the entire shareholder's loan which was extended on its behalf

to Lev Hamifratz, and that this notice was submitted to Shufersal and to the additional partner in

accordance with the mechanism regarding the right of first refusal, as specified in the shareholders

agreement of Lev Hamifratz. The notice specified the method used to calculate the requested

consideration with respect to the sold property, where its share is contingent upon various

conditions, and on certain financial results of Lev Hamifratz, until the completion date of the

transaction. According to Shufersal's assessment, the consideration requested in the notice, in

accordance with the calculation principles specified therein, reflects a value of approximately NIS

70 million for the sold property. Shufersal decided not to exercise the aforementioned right of

refusal.

5. In September 2015, Shufersal issued to the public, in accordance with a shelf offering report from

September 2015, which was published in accordance with its shelf prospectus dated June 2015, a

new series of Shufersal debentures (Series F), at a total par value of NIS 317 million, which bear

interest at a rate of 4.3% per year, to be paid in annual installments, from October 2016 to October

2028. The debentures (Series F) are CPI-linked (principal and interest), and their original principal

will be repaid in nine equal annual installments, in each of the years 2020 to 2028. The total

consideration received by Shufersal with respect to the issuance of these debentures amounted to

NIS 317 million. In connection with the issuance of the aforementioned new debentures, Shufersal

undertook, within the framework of the deed of trust, to fulfill various financial and other

covenants, including:



25




5. (Cont.)

• A mechanism for the adjustment of the interest rate, as a result of a change in the debentures'

rating: the aforementioned debentures were given an A rating by Maalot. In case of a change in

the rating given for the debentures, in a manner whereby it is lower by one notch than an A

rating (or equivalent rating), the annual interest (hereinafter: the "Base Interest") will be

increased by 0.25%. In case of any additional reduction of rating, the annual interest rate will

increase by an additional 0.25% with respect to each additional notch. In any case, the annual

interest addition with respect to the reduction of rating, as stated above, will not exceed 1%

beyond the annual interest rate which was determined on the date of issuance of debentures. In

the event that a rating lower than BBB- (or equivalent rating) has been determined for the

debentures, and the rating has not been increased above the aforementioned threshold within

60 days, the foregoing will constitute grounds for demanding immediate repayment.

• Right of early redemption: beginning in September 2016, Shufersal is entitled to perform, at its

initiative, an early redemption of all or part of the debentures.

• Financial covenants which Shufersal undertook to fulfill (Shufersal will be considered as

having breached the following undertakings only if it has not fulfilled the relevant financial

covenant for two consecutive calendar quarters):

A. The ratio between the net debt of Shufersal and its total balance sheet on the end date of

each calendar quarter, as these figures are presented in its consolidated financial

statements (audited or reviewed, as applicable) for the relevant calendar quarter, will not

exceed 60%. For this purpose, "net debt" means the cumulative total of the following

items in the statement of financial position: current maturities with respect to long-term

loans, current maturities with respect to debentures, long-term liabilities to banking

corporations and others, and long-term liabilities with respect to debentures; less - cash

and cash equivalents, short term deposits and marketable securities.

B. The total capital of Shufersal (including non-controlling interests) as at the end date of

each calendar quarter, as this figure is presented in the consolidated financial statements

(audited or reviewed, as applicable) for the relevant calendar quarter, will not fall below

NIS 550 million.

As at September 30, 2015, Shufersal fulfilled the covenants which were determined for it.

• Undertaking not to create floating pledge: Shufersal undertook not to create a floating pledge

on any of its assets in favor of any third party whatsoever, except if approval has been received

for the foregoing from the meeting of its debenture holders (Series F), via special resolution.

• Cross default: Grounds were determined regarding a demand for the immediate repayment of

the debentures, in the event that immediate repayment has been demanded with respect to

another debt taken by Shufersal (which is not a debt to the holders of any series of Shufersal

debentures) from any banking corporation or financial institution (including from an

institutional entity) (excluding debt which does not include right of recourse to Shufersal), and

provided that the total amount which was demanded for immediate repayment, as stated above,

exceeds NIS 300 million; or if another debenture series which was issued by Shufersal and

which is outstanding has been demanded for immediate repayment (not at Shufersal's

initiative).

• Restrictions on dividend distributions: Shufersal undertook not to perform dividend

distributions to its shareholders and/or self-purchase of its shares and/or any other distribution

as defined in the Companies Law:

A. Insofar as the aforementioned distribution results in a situation where the total capital of

Shufersal (including non-controlling interests), in accordance with its consolidated

financial statements, falls below a total of NIS 750 million;



26




5. (Cont.)

B. Insofar as, following the aforementioned distribution, the ratio between the net debt of

Shufersal (as defined above), calculated according to the last consolidated financial

statements (audited or reviewed, as applicable) of Shufersal prior to the distribution date,

and its annual EBITDA (as defined below), in consideration of the aforementioned

distribution, exceeds 7.

For this purpose, "Annual EBITDA" means the cumulative total, in the period of twelve

calendar months, of Shufersal's operating profit (before other expenses and income), with

the addition of depreciation and amortization, calculated in accordance with the

aforementioned figures in the consolidated financial statements of Shufersal (audited or

reviewed, as applicable) for the last four quarters preceding the distribution date.

C. Insofar as, on the date of the resolution by Shufersal's Board of Directors regarding the

aforementioned distribution, in accordance with the provisions of the law, Shufersal is in

breach of any of its undertakings to fulfill the financial covenants which it undertook in

the deed of trust, or any of the grounds for requiring immediate repayment specified in

the deed of trust have been fulfilled.

D. Elron, a consolidated company held by DIC at a rate of 50.3%

1. In February 2015, Elron invested in Pocared Diagnostics Ltd. (“Pocared”), an Israeli company

which develops advanced technological systems for the automatic and rapid diagnosis of infectious

diseases using optical technology, and which was held by Elron at a rate of 50.3% of its issued share

capital, and 44.3% at full dilution, and which was accounted by the equity method, a total of USD

4.5 million (out of a total investment in the amount of USD 5 million, which was invested in

Pocared by Elron and by additional shareholders).

As a result of the aforementioned investment, Elron's rate of holding in Pocared increased to

approximately 53.3% of its issued share capital, and to approximately 50.1% of its share capital at

full dilution, and additionally, Elron holds, for the first time, the majority of voting rights in

Pocared, in consideration of the real voting rights, as defined in International Financial Reporting

Standard 10, “Consolidated Financial Statements”, and Elron also has the right to appoint the

majority of Board members in Pocared, and beginning from February 2015, Elron began

consolidating, in its financial statements, the financial statements of Pocared. Following the

aforementioned change, Elron recorded, in the first quarter of 2015, profit in the amount of USD

10.1 million with respect to the remeasurement of the fair value of Pocared shares which it held

prior to the aforementioned consolidation (fair value of USD 10.8 million, less the value in Elron’s

books of the previous holding, in the amount of USD 0.7 million). The Company’s share in the

aforementioned profit of Elron amounted to NIS 20 million. The impact on assets and liabilities in

the consolidated statement of financial position as at the consolidation date of Pocared in February

2015 was as follows:

Values recognized upon

consolidation

NIS millions

Cash and cash equivalents 25

Intangible assets 56 *

Other assets 4

Liabilities (5)

Non-controlling interests (21)

Total acquisition cost 59 **



27


D. Elron, a consolidated company held by DIC at a rate of 50.3% (Cont.)

1. (Cont.)

* The amount is mostly attributed to research and development in process, the amortization of which will begin upon the

commencement of sales due to the relevant development, where the rate of amortization will be determined according to the estimated time in which the development will generate sales.

** Including a cash payment in the acquisition, in the amount of USD 4.5 million, and in the amount of USD 10.8 million with respect to the fair value of Elron’s holdings in Pocared prior to its rise to control.

In July 2015, some of the shareholders extended a loan to Pocared in the amount of USD 3

million, of which a total of USD 2.7 million was given by Elron. In September 2015, an

investment agreement in Pocared in the amount of USD 10 million was signed by Elron and

additional shareholders, which will be implemented in two stages (Elron's share in the

aforementioned investment is USD 9 million). As part of the first stage, which was implemented in

September 2015, USD 5 million was invested in Pocared (Elron's part in the investment is USD

4.5 million).

2. Further to that stated in section 2.D of Note 29.C to the annual financial statements, regarding an

extension of the agreement between DIC and Elron, for the provision of management and

administration services, in April 2015, the general shareholders’ meeting of Elron approved the

extension of the aforementioned agreement for a period of 3 additional years, beginning from May

2015.

3. In September 2015, a transaction was completed which involved the sale of the entire share capital

of Kyma Medical Technologies Ltd. (hereinafter: "Kyma"), a company engaged in the

development of a remote monitoring system for heart failure patients, which is held at a rate of

approximately 53% of its issued share capital, and at a rate of 36% of its share capital (at full

dilution), by RDC - Rafael Development Corporation Ltd., a subsidiary of Elron, which is held by

it at a rate of 50.1% (hereinafter: "RDC"). The shareholders of Kyma received, in the sale, an

immediate cash consideration in the amount of USD 35 million, subject to certain adjustments, and

will also be entitled to receive an additional contingent cash consideration, which will include,

inter alia: (a) receipts calculated as a multiplier of the growth in income, from year to year, from

the sale of certain products of Kyma, for a period of four and a half years, and (b) future receipts

with respect to each manufactured unit of products which will be developed by the buyer, which

incorporate Kyma technology, for a period of five and a half years (hereinafter, jointly: the

"Contingent Consideration"). The contingent consideration will be paid to the sellers insofar as it

exceeds USD 10 million, and only with respect to the amount above USD 10 million. The buyer is

entitled to receive certain indemnifications from the sellers in connection with the transaction,

according to the conventional practice in transactions of this kind. Out of the immediate

consideration, RDC received a total of USD 18.8 million (of which, a total of USD 2.2 million was

deposited in trust for a period of 24 months, to secure certain indemnification undertakings

towards the buyer).

Additionally, RDC recognized an asset in the amount of USD 5.2 million with respect to the

contingent consideration, which was estimated with the assistance of an external valuer. As a

result of the transaction, Elron recorded, in the third quarter of 2015, net profit in the amount of

USD 8.7 million. DIC's share in the aforementioned profit amounted to NIS 17 million.



28


E. Adama, an associate company held by DIC at a rate of 40%

1. In February 2015, Adama carried out a private issue of 533,330 units of Adama securities, as

detailed below:

Component

Additional

details Amount per unit Total issued amount

Debentures (Series B) (1)

NIS 1,000 par value NIS 533 million par value

Warrants (2)

5 warrants 2.67 million warrants

The total net consideration from the issue amounted to NIS 690 million. (1) The debentures (Series B) were issued by way of a series extension and are index-linked, bear annual interest of

5.15%, and the repayment of principal will be made in 17 equal installments between the years 2020 and 2036. (2) The warrants were not listed for trading on the Stock Exchange and could be exercised by May 10, 2015 (inclusive).

Each warrant was exercisable into NIS 100 par value of Adama’s existing debentures (Series B), against payment in

cash (which is not linked to any basis of linkage whatsoever) of NIS 127. Until May 10, 2015, all of the warrants were exercised in total consideration of NIS 339 million, and in the framework of their exercise Adama issued NIS 267 par

value of additional debentures (Series B).

2. Further to that stated in section 3.C. of Note 16.C. to the annual financial statements, concerning a

securitization agreement of the debts of the customers of Adama and the consolidated companies

thereof, in March 2015, the securitization agreement was updated. Until March 26, 2015, Adama

and its consolidated companies bore all the losses sustained by the purchasing company due to the

non-repayment of the debts of customers which are included in the securitization transaction, up to

the total balance of the debt price which has not yet been paid. In addition, Adama engaged, on

behalf of the purchasing Company, with an insurance company in a policy for insuring the

customers included in the securitization transaction. Pursuant to the updated securitization

agreement, (a) the purchasing Company bears 90% of the credit risk of the customers whose debts

were sold; (b) the purchasing company appoints a policy manager who manages on its behalf the

credit risks of the sold customers, including engagement with an insurance company; (c) the

consideration received in cash in the month following the date of sale of the customer debts was

increased.

Following the update of the securitization agreement as described above, Adama ceased to control

the purchasing company, and from that date onwards, no longer consolidates it in its financial

statements. Adama continues to recognize the debts of customers included in the securitization

transaction according to the scope of the continuing involvement therein. Regarding the part of the

customers' debts which is included in the securitization transaction in respect of which no cash

consideration was received, but in respect of which Adama transferred the credit risk, Adama

records a deferred debt note. The loss from the sale of customers' debts was applied in the financial

statements of Adama at the date of sale to the statement of profit and loss. Moreover, in the

framework of the updated agreement, Adama undertook to meet certain financial covenants,

mainly regarding the liabilities to equity ratio and the profitability ratios.

3. The hybrid financial instrument in respect of the non-recourse loan received by Koor was

estimated in the statement of financial position as at September 30, 2015 at USD 763 million,

based on the opinion of an independent valuer.

The aforementioned opinion is attached to these financial statements in accordance with

Regulation 49(A) of the Reports Regulations.

The following are components of the hybrid financial instrument in respect of this non-recourse

loan:



29


E. Adama, an associate company held by DIC at a rate of 40% (Cont.)

3. (Cont.)

As at September 30,

2015

As at December 31,

2014

(Unaudited) (Audited)

NIS millions

Host contract in hybrid financial instrument in respect of non-recourse loan 2,997 3,170

Embedded derivative (3) (93) (a)

2,994 3,077

Less deferred expenses (2) (8)

Hybrid financial instrument in respect of non-recourse loan 2,992 3,069 .Immaterial adjustment of comparative figures - see Note 3.C above (א)

Further to that stated in section 2.C.2. of Note 3.G. to the annual financial statements, regarding

the method used to measure the components of the hybrid financial instrument, the book value of

the host contract was determined based on the future value of Adama shares, discounted by the

effective interest rate which was determined on the date of the initial separation (the completion of

the Adama - ChemChina transaction). The future value of Adama shares was calculated by

discounting the value of the underlying asset until the transfer date of the shares (and alternatively,

the repayment date of the loan), based on the return on equity rate as at the date of the calculation.

The underlying asset (value of Adama shares) was estimated as follows:

• As at September 30, 2015 - by discounting the forecasted operating cash flows of Adama as at

the above date, discounted by Adama’s weighted cost of capital, less the net financial liabilities of

Adama, and less the non-marketability component of the shares and the control premium with

respect to them: USD 13.8 per Adama share. Based on the findings of the binomial model, it was

estimated that the share transfer date (and alternatively, by the repayment date of the loan) is

approximately 0.45 years after the valuation date. The valuation of the underlying asset as at the

above date did not take into account a possible transaction which is being evaluated in connection

with Adama shares, as specified in Note 4.E.4 below, due to the fact that the negotiation process

and the approval of the aforementioned evaluated transaction is expected to continue for several

months, and there is uncertainty regarding whether it will mature into binding agreements, and

regarding the exact structure and terms of the aforementioned agreements.

• As at December 31, 2014 - according to the value of Adama shares as reflected in the lower

range which was published as part of the document for the listing of Adama shares for trading in

the United States, in which Adama intended to issue shares (USD 16 per share) and less the non-

marketability component of the shares - USD 14.7 per Adama share. Based on the findings of the

binomial model, it was estimated that by the share transfer date (and alternatively, the repayment

date of the loan) is approximately one year after the valuation date.

In accordance with the value of the underlying asset estimated as at September 30, 2015, as stated

above, Discount Investment performed an impairment test in connection with its investment in

Adama in the financial statements as at that date. As a result of all of the above, DIC recorded, in

the first nine months and in the third quarter of 2015, net profits in the amount of NIS 26 million

and NIS 71 million, respectively, as a result of the amortization of the investment in Adama and

the update to the value (in USD terms) of the host contract in the hybrid financial instrument. DIC

also recorded, in the first nine months and in the third quarter of 2015, loss in the amount of NIS

89 million and profit in the amount of NIS 54 million, respectively, as a result of an update to the

value (in USD terms) of the embedded derivative in the hybrid financial instrument. Additionally,

DIC recorded, in the first nine months and in the third quarter of 2015, loss in the amount of NIS

23 million and NIS 124 million, respectively, with respect to foreign currency differences in the

hybrid financial instrument. The total impact with respect to all of the above amounted, in the first

nine months and in the third quarter of 2015, to net expenses in the amount of NIS 86 million, and

to net income in the amount of NIS 1 million, respectively.



30



3. (Cont.)

Main estimates used by the valuer during the relevant periods in its determination of the fair value

of the embedded derivative, and the book value of the host contract in the hybrid instrument with

respect to the non-recourse loan:

As at September 30, 2015 As at December 31, 2014

(Unaudited) (Audited)

Standard deviation 31.7% 33.05%

Deduction for non-

marketability

For the purpose of estimating

the deduction rate with respect

to the non-marketability until

the date of listing for trading

or the liquidation of the

underlying asset, the average

put option model was used.

Accordingly, a fixed

deduction rate was estimated

at 9.9%.

For the purpose of estimating

the deduction rate with respect

to the non-marketability until

the date of listing for trading

or the liquidation of the

underlying asset, the average

put option model was used.

Accordingly, a fixed

deduction rate was estimated

at 8.2%.

Control premium 3.3%-6.6%, and on average,

4.95% of the value of the

underlying asset**.

N/A *

Return on equity rate 13.21% 12.54%

* The estimate as at December 31, 2014 was based on the value per share as reflected in the lower range which was published within the framework of the aforementioned registration document, and the fact that the aforementioned

value does not embody control value, an amortization of the control premium was not required on that date. ** The control premium embodied in the value of the benefit as at the date of completion of the Adama-ChemChina

transaction was estimated at USD 169 million. In May 2011, the Court issued its decision regarding the legal

proceedings against Koor and Adama, in connection with the aforementioned transaction, according to which the value of the surplus benefit should be distributed among all shareholders of Adama, and additionally, force of final ruling was

given for the settlement agreement in the aforementioned legal proceedings, in which Koor paid USD 45 million to the

other shareholders of Adama.

The host contract in the hybrid financial instrument in respect of the aforementioned loan

embodies an effective rate of return of approximately 12%.

For details regarding the total financing expenses with respect to the aforementioned financial

instrument, which were recorded in these financial statements, see Note 7.A. below.

4. Further to that stated in section 2.C.1 of Note 3.G. to the annual financial statements, the Company

is evaluating a possible transaction in which Koor and China National Agrochemical Corporation

(hereinafter: “ChemChina”) will transfer all of their holdings (40 and 60%, respectively) in Adama

to Hubei Sanonda Co. Ltd., a public Chinese company whose shares are traded on the stock

exchange in Shenzhen, China (hereinafter: “Sanonda”), in consideration of class A Sanonda

shares, and in a manner whereby, after the transaction, Adama will be a company wholly owned

by Sanonda, and Koor will be a shareholder in Sanonda. Adama will continue being a debenture

company, as this term is defined in the Companies Law. As the Company was informed, as at the

approval date of these financial statements, Sanonda is a company indirectly controlled by

ChemChina, which holds A type shares constituting approximately 20.1% of the issued capital of

Sanonda. Additionally, Adama holds B type shares constituting approximately 10.6% of the issued

capital of Sanonda. As the Company was informed, in accordance with Chinese law, Sanonda

shares which will be held by Koor may be locked up for a period of up to 3 years after the

completion of the transaction (hereinafter: the “lock-up period”). In connection with the



31



4. (Cont.)

aforementioned evaluated transaction, the evaluation also includes the following possibilities: (1)

Koor will pledge its shares in Sanonda to secure its liabilities in accordance with the non-recourse

loan agreement dated June 2011 between Koor, Exim bank and ChemChina, as stated in Note

16.B.4. to the annual financial statements (the “non-recourse loan”), in place of the currently

existing security on Koor’s shares in Adama; and (2) before and proximate to the completion of

the transaction, Adama will distribute dividends to its shareholders, in a significant amount which

has not yet been determined, but which is estimated, at this stage, in the amount of USD 250

million, where the part of the dividend which will be received by Koor will be used by it to pay

part of Koor’s interest with respect to the non-recourse loan. At this stage, Adama is considering

the performance of a dividend distribution in the amount of USD 100 million by the end of 2015

(out of the total dividend amount). The aforementioned dividend distributions have not yet been

evaluated by the competent organs of Adama, and the performance thereof is subject to the receipt

of approval from Adama’s organs that the distributions fulfill the tests specified in the Companies

Law. Additionally, the parties are evaluating the possibility of extending the original repayment

date of the non-recourse loan (principal amount, including PIK interest, which is the interest which

has been accrued and which will be accrued until October 2015, and which is added to the loan

principal amount, in accordance with the provisions of the non-recourse loan agreement), under

conditions which are subject to agreements between the parties. Insofar as the original repayment

date will be extended, as stated above, Koor is expected to pay, in cash, the interest payments

during the period of the non-recourse loan (insofar as it will be extended). Koor will agree to

engage in the transaction only if the non-recourse loan will be extended for a certain period, as will

be agreed between the parties, after the end of the lock-up period, in order to allow the sale of

Koor’s shares in Sanonda.

Each of the parties is expected to receive a final valuation for Adama, where, at this stage, the

aforementioned valuations are prepared by the valuers who were appointed separately by each

party, and are in preliminary stages. According to preliminary indications (which are not final, and

which may be updated), the value of Adama for the purpose of the transaction is expected to be

approximately USD 2.4 billion.

As the Company was informed, in accordance with Chinese law, according to which that the price

of the shares which will be issued in these types of transactions is to be calculated based on a

formula which includes the weighing of average trading prices during certain periods, as set forth

in the local law, the transaction will be performed based on a value of Sanonda shares which is

expected to be determined according to 90% of the average price of class A Sanonda shares,

during the twenty trading days prior to the expected notice by the Board of Directors of Sanonda

regarding the transaction, and based on the current suspension of trading in Sanonda shares

(hereinafter: the "Current Suspension of Trading"), the price is RMB 10.22 per share (hereinafter:

the "Initial Basic Price of Sanonda"). The initial basic price of Sanonda may be adjusted

downwards on a one-time basis by the Board of Directors of Sanonda, upon the fulfillment of

certain events which will reflect a significant decrease in the price of Sanonda stock, after its

trading is resumed.

The Company was informed that as part of the transaction, Sanonda intends to raise financing in

the amount of up to RMB 900 million, whether through a private issuance or through any other

financial source.

Based on the preliminary indications specified above, the initial basic price of Sanonda, the current

holdings of ChemChina and of Koor in Adama, and the current holdings of ChemChina and of

Adama in Sanonda, the evaluated dividend distributions of Adama and the additional private

issuance of Sanonda, ChemChina estimates that after the completion of the transaction,

ChemChina and Koor will hold 47% and approximately 27% of the issued share capital of

Sanonda, respectively. The stock prices, value and holding rates specified above are subject to

negotiations between the parties, and the parties have not yet reached an agreement regarding

them.



32



4. (Cont.)

Koor is performing tests and evaluations in connection with the evaluated transaction, including

due diligence with respect to Sanonda and independent valuations with respect to Sanonda and

Adama. According to the preliminary indications which were given by the valuer appointed by

Koor, there are significant gaps which may indicate that the value of Sanonda is significantly

lower than its value as calculated according to the regulatory formula according to Chinese law, as

specified above.

In parallel, Koor and ChemChina are continuing the negotiations between them with respect to the

structure and terms of the evaluated transaction, including, inter alia, the impact of the evaluated

transaction on the agreement for the acquisition of assets between Adama ChemChina from

October 2014, for the acquisition of the shares of four investee companies which are held by

ChemChina (including Sanonda) by Adama, which was not completed. The parties are also

considering that after the completion of the transaction, class B Sanonda shares, which as at the

approval date of these financial statements are held by Adama, will be acquired and canceled by

Sanonda. The aforementioned acquisition will also be subject to the receipt of all required

authorizations by Adama.

As of the reporting date, there are significant gaps between the parties in connection with

significant components of the transaction, such as: (A) Whether Koor will be subject to

compensation mechanisms, which are intended to compensate Sanonda for differences between

the actual profits of Adama and its forecasts (during a certain period following the completion date

of the transaction), and a decrease in the value of Adama in the books (during the period between

the valuation for the purpose of the transaction and the completion date of the transaction), and

which may be both in shares which will be issued by Sanonda as part of the transaction and in

cash; and (B) how and at what extent the current rights of Koor under the current shareholders

agreement will apply between Koor and ChemChina.

The Company was informed that the Board of Directors of Sanonda is expected to discuss and

approve the transaction, based on the preliminary indications specified above, before the

resumption date of trading of Sanonda shares (the approval of the Board of Directors of Sanonda,

as stated above, insofar as it will be received, will be the first among two, where a final valuation

of Adama will be required for the second approval). The Company was also informed that

Sanonda approved an extension of the suspension of trading with respect to its shares, which was

supposed to conclude in mid-November 2015, until February 4, 2016.

In light of the approaching date of the first interest payment in accordance with the loan

agreement, which is on December 21, 2015, and which is estimated at approximately USD 11

million, Koor is preparing for a partial early repayment of the loan through Adama shares which

are held by it, in a quantity of shares which will cover most of the aforementioned interest

payment.

The process of negotiations and approval of the evaluated transaction is expected to take several

months, during which time the parties will evaluate the relevant aspects of the transaction,

including concluding their due diligence and the valuation, and will evaluate various tax and

accounting aspects of the transaction, the future corporate structure and the future shareholders

agreement.

According to Adama’s assessment, the transaction is expected to allow it to realize significant

synergies with Sanonda, including, as estimated by Adama, that following the performance of the

transaction, Adama will become a distributor of Sanonda products around the world, and Adama

will be able to make use of Sanonda's sales unit in China, in a manner which will allow Adama to

increase its sales in China. The aforementioned estimates of Adama are very preliminary, and the

issues associated with leveraging the synergistic advantages embodied in the potential transaction

have not yet been discussed or evaluated in depth by Sanonda's current management. The

implementation of the aforementioned synergies will require the receipt of approvals from the

competent organs of Adama and of Sanonda, and the engagement in appropriate agreements

between Adama and Sanonda, and the realization of such synergies is expected to occur over time,

and not immediately.



33



4. (Cont.)

Further to preliminary discussions on the matter, Adama estimates that its global organizational

structure is not expected to change following the transaction, and that after the completion of the

transaction, Adama management, including the CEO of Adama, are expected to lead the

management of Sanonda as well. It is hereby clarified that, at this stage, the above constitute

estimates only, and there is no certainty that all or some of the members of Adama management

will be appointed to serve on the management of Sanonda, since such appointments require the

approval of Sanonda's Board of Directors.

There is significant uncertainty regarding whether the aforementioned negotiations will mature

into binding agreements, regarding the exact structure and terms of the aforementioned

agreements, and regarding the timetable of the transaction. Insofar as understandings will be

reached and agreements will be signed, the completion of the transaction will be subject to the

receipt of significant approvals, including, inter alia, receipt of the required regulatory approvals in

China, as well as any other condition which will be required from Koor and/or ChemChina, or by

either of them.

Note 5 - Events During the Reporting Period

A. In January 2015, Midroog Ltd. (hereinafter: "Midroog") decreased the rating of the Company’s

debentures (Series D, F, G, H and I) from a rating of Baa1, stable rating outlook, to a rating of Baa2,

negative rating outlook, and in June 2015, Midroog decreased the rating of the aforementioned debentures

to a rating of Baa3, and placed them under rating review, with negative implications. In February 2015,

Standard & Poors Maalot Ltd. (hereinafter: "Maalot") reduced the rating of the Company’s debentures

(Series B, D, F, G, H and I) from BBB, stable rating outlook, to BBB-, negative rating outlook.

B. Further to that stated in Note 16.B.3 to the annual financial statements, regarding the plan from December

2014, for the self-purchase of the Company’s debentures at a total scope of up to NIS 200 million, over a

period of 12 months, in the first half of 2015, a wholly owned subsidiary of the Company acquired, on the

Tel Aviv Stock Exchange, NIS 46 million of the Company’s debentures (Series D), NIS 53 million par

value of the Company’s debentures (Series F), and NIS 5 million par value of the Company’s debentures

(Series I), for a total consideration of NIS 110 million. The aforementioned debentures were not delisted

from trading on the Tel Aviv Stock Exchange. As a result of the aforementioned acquisitions, DIC will

record, in the first half of 2015, profit of NIS 17 million.

C. In July 2015, a ruling was given by the Supreme Court on the appeal filed by Tadiran Ltd., a wholly

owned subsidiary of Koor (hereinafter: “Tadiran”), in connection with a tax assessment which was

determined for it by the tax assessment office with respect to 1999, in which the Supreme Court accepted

the appeal, and ordered that the tax assessment office is required to reimburse Tadiran for taxes which

were paid by it in accordance with the District Court ruling regarding the aforementioned assessment,

with the addition of interest and linkage differentials. As a result, DIC recorded, in the second quarter of

2015, net profit in the amount of NIS 31 million with respect to the net receipt amounts in accordance

with the aforementioned ruling.



34

Note 5 - Events During the Reporting Period (Cont.)

D. In June 2015, the Company and IDB received an irrevocable offer from Dolphin Netherlands B.V.

(hereinafter: "Dolphin"), a corporation under the of Mr. Eduardo Elsztain, a controlling shareholder

(through companies under his control) of IDB and of the Company, for capital raisings in the Company

and in IDB, and in July and November 2015, clarifications and/or extensions were received with respect

to the aforementioned proposal (hereinafter: the "Dolphin Proposal"). In accordance with the Dolphin

Proposal, Dolphin undertook to participate in a public offering of IDB which will be performed in

accordance with the terms of the Dolphin Proposal, according to the scope and terms specified in remark

3 below, and subject to the terms specified therein, and also subject to the following stipulations: (1) the

Company will issue, within the framework of rights offerings, rights units to its shareholders, which will

include 4 series of warrants, which will be exercisable into the Company’s shares, at various prices, and

according to various exercise periods, as specified below, whose full exercise amount is at a scope of

approximately NIS 500 million; (2) IDB will accept the Dolphin Proposal, and as part of the above, will

undertake to exercise the warrants of the first series which will be issued to it by the Company in the

aforementioned rights issue, by no later than December 21, 2015, in the amounts specified in remark 2

below, and subject to the terms specified therein.

In July 2015, the Company’s Board of Directors approved the Dolphin Proposal, and the Board of

Directors of IDB approved that IDB will work to raise capital by way of a public offering, in accordance

with the outline of the Dolphin Proposal, and to exercise warrants from the first series which will be

issued to it by the Company, as part of the rights issue which it performed, in order to reinforce the

financial stability of IDB and of the Company, based on an irrevocable undertaking of Dolphin, in

accordance with the Dolphin Proposal, to participate in a public offering if and when it will be performed

by IDB, subject to the terms specified in the Dolphin Proposal. IDB notified the Company that a capital

issuance by it according to the aforementioned outline will be subject to the approval of its competent

organs, and to the receipt of all approvals required by law, and the exercise of the warrants from the first

series allocated to it by the Company as specified in the aforementioned outline (or any part thereof) is

contingent upon all of the terms specified in the outline, and that there is no certainty regarding the

performance of the aforementioned issuance by IDB, nor regarding its terms, and there is no certainty that

IDB will exercise the warrants from the first series allocated to it by the Company, as specified below.

In August 2015, the general meeting of the Company’s shareholders approved an increase to the

Company’s registered share capital, by 50 million ordinary shares, par value NIS 1 each, in order to allow

the Company to allocate all of the shares which will result from the exercise of the aforementioned

warrants in accordance with the outline of the Dolphin Proposal. In August 2015, the Company published

a shelf offering report in accordance with the shelf prospectus from June 2013 (as amended), according to

which, in September 2015, by way of a rights offering to the shareholders in the Company, 85,216 units

of the Company’s securities were issued which each include 4 series of warrants which were listed for

trading on the Tel Aviv Stock Exchange, as specified below:

Warrants

included

in the

units

Total

warrants

for each

unit

Total amount

of warrants

Exercise

price per

warrant(1)

Exercise dates of the

warrants

Total

consideration

assuming the

exercise of all

warrants (NIS

millions)

Series 3 224 19,088,357 NIS 6.53 Until December 21, 2015 125 (1),(2),(3)

Series 4 204 17,384,040 NIS 7.183 Until December 21, 2016 125 Series 5 204 17,384,040 NIS 7.183 Until December 20, 2016 125

NIS 7.836 December 21, 2016 to

December 21, 2017

* Series 6 204 17,384,040 NIS 7.183 Until December 20, 2016 125

NIS 8.489 December 21, 2016 to

December 21, 2018 *

500



35


D. (Cont.) * Assuming that all of the aforementioned warrants will be exercised after December 20, 2016, an additional total

consideration will be received with respect to them, in the amount of NIS 34 million. (1) Each warrant is exercisable into one ordinary share in the Company (subject to the conventional adjustments). Until

the approval date of these financial statements, 0.5 million warrants (Series 3) were exercised, for a total consideration of NIS 3 million. The warrants of the Company’s stock on the Tel Aviv Stock Exchange on November

23, 2015 was NIS 7.17. (2) Scope and terms of the realization of IDB's undertaking: IDB will exercise, by no later than December 21, 2015, the

warrants from the first series which will be allocated to it in the rights issue, in a cumulative amount equal to the

difference between the total capital injection which IDB will receive, as specified below, and NIS 100 million,

provided that the aforementioned amount will not exceed NIS 92.5 million, subject to the fulfillment of preliminary conditions by the aforementioned date, which primarily include: (a) obtaining written agreements from the financial

lenders of IDB, towards whom IDB is bound by financial covenants (hereinafter: the "Relevant Lenders") to exercise

the Company’s warrants, as stated above. IDB notified the Company that it has received the aforementioned agreements from all of the relevant lenders; (b) IDB will receive, after the date of the Dolphin Proposal and by

December 21, 2015, capital injections in a cumulative amount of at least NIS 100 million (the total amount of the

capital injection specified above); (c) IDB will receive written approval from the relevant lenders, stipulating that any amount which will be injected into IDB as capital after June 2015, whose amount exceeds NIS 100 million, up to a

cumulative total of NIS 350 million, may be injected at any time by IDB into the Company by way of a capital

investment in the Company. IDB notified the Company that it has received the aforementioned agreements from all of the relevant lenders; (d) there will be no restrictions, prohibitions, or preventions under law against the performance

of all of the transactions specified in Dolphin's declaration.

IDB's undertaking, as stated above, will expire automatically, and will not rendered invalid, upon the fulfillment of any of the following events: (a) a material event or change for the worse has occurred in IDB or in its control structure

or in any of its material affiliates; (b) if any of the Company’s creditors and the trustees for the Company’s debentures

have initiated legal proceedings against it, including a demand for early or immediate repayment, or the acceleration of a payment with respect to all or part of the Company’s debts; (c) if a meeting has been convened of any of the

Company’s debenture holders, the agenda of which includes any of the following matters, or if a decision has been

made by any of the Company's debenture holders, on any of the following matters: (1) the appointment of consultants (financial, legal or otherwise); (2) the appointment of a representation on behalf of the Company’s debenture holders;

(3) the initiation of any legal proceedings against the Company; and (4) a demand for the early or immediate

repayment of any debt of the Company; or any other matter similar to such matters. (3) Scope and terms of the realization of Dolphin's undertaking: Dolphin (independently and/or through another entity

controlled by Mr. Eduardo Elsztain and/or through any third party which will be determined by Dolphin) will

participate in a public offering which IDB will perform on a date which will be approved by Dolphin, and which will be no later than December 1, 2015, and at a scope which will not fall below NIS 200 million and will not exceed NIS

250 million (hereinafter: the "Total Consideration in the IDB Issuance"), by submitting bids in the public tender stage

of the issuance, in an amount equal to the difference between the consideration in the IDB issuance to the total liabilities accepted in the institutional stage of the issuance, provided that the aforementioned amount will not exceed

NIS 200 million (where this amount will be reduced in an amount equal to the amount which will be injected into

IDB as capital prior to the issuance date). The aforementioned undertaking of Dolphin will expire and will become

invalid in each of the following cases: (a) the creditors of IDB and/or the creditors of the Company and the trustees

for the debentures of IDB and/or of the Company will not initiate legal proceedings against them, including a demand

for early or immediate repayment, or for the acceleration of the payment of all or any of the debts of IDB and of the Company; (b) If a meeting has been convened of any of the debenture holders of IDB and/or the Company, whose

agenda includes any of the following matters, and no decision has been reached by any of the debenture holders of

IDB and/or of the Company, regarding any of the matters specified below: (1) the appointment of consultants (financial, legal or otherwise); (2) the appointment of a representative committee on behalf of the holders of

debentures of IDB or of the Company; (3) the initiation of legal or other proceedings against IDB or against the

Company; and (4) a demand for early or immediate repayment of any debt of IDB or of the Company; or any other matter similar to such matters; (c) a material adverse event or change in IDB or in its control structure or in any of its

material affiliates will not occur.

In November 2015, IDB notified the Company that Dolphin had informed IDB regarding negotiations

between Dolphin and the trustees for the debt settlement in IDB Holdings Corporation Ltd. (hereinafter:

the "Trustees for the Debt Settlement") which included a discussion regarding the possibility of

converting an undertaking of Dolphin to perform tender offers in accordance with the debt settlement into

an injection of funds into IDB, against an issuance of debt (hereinafter: the "Tender Offers Conversion

Outline"), and that the board of directors of IDB had resolved to appoint the two outside directors who are

serving in IDB as members of an independent committee which will participate and represent IDB in the



36


D. (Cont.)

negotiations regarding the tender offers conversion outline. In accordance with the tender offers

conversion outline which was proposed by Dolphin on November 17, 2015, by no later than December 1,

2015, Dolphin will inject into IDB interim financing in the total amount of NIS 200 million, against

capital and against debt in equal parts; the trustees for the debt settlement will not object to the injection

from IDB into the Company in the amount of NIS 92.5 million, out of the aforementioned interim

financing, by way of exercise of the warrants from the Company’s first series (Series 3) (in this context, it

is noted, as specified in remark 2 above, that the receipt of capital injections by IDB by December 21,

2015 constitutes a condition for IDB's undertaking towards the Company to exercise the warrants from

the first series which were allocated to it by the Company, where the exercise will be in an amount equal

to the difference between the total aforementioned capital injection and NIS 100 million, but no less than

NIS 92.5 million); IDB will be entitled to postpone the implementation date of the public issuance of

IDB's capital which is included in the outline of Dolphin's proposal, in a manner whereby it will take

place between February 1, 2016 and February 29, 2016, and in the foregoing case, Dolphin's undertaking

to acquire IDB shares in the aforementioned issuance will decrease by a total of NIS 100 million, and

Dolphin will be entitled to fulfill the remainder of its undertaking to participate in the aforementioned

issuance by converting some of the debt in the aforementioned interim financing into IDB shares; The

proposed tender offers conversion outline is conditional upon the fulfillment of suspensory conditions,

including the receipt, by November 26, 2015, of the Court's approval for the following subjects: (a)

postponement of the date for performance of the public issuance of IDB's capital, as stated above; (b) the

capital injection in the scope of NIS 100 million, as part of the aforementioned interim financing; and (c)

postponement of the first part of Dolphin's undertaking to the tender offers, in accordance with the debt

settlement, by March 31, 2016. If the Court's approval is not received on the aforementioned date, the

proposed outline will be considered canceled; The tender offers conversion outline is also conditional

upon the receipt of additional agreements.

The Company was informed that the trustees for the debt settlement stated in response to the tender offers

conversion outline that they do not agree to the principles of the aforementioned outline, and submitted to

IDB and to Dolphin preliminary remarks regarding the aforementioned proposal outline, and that Dolphin

stated in response that it is evaluating the remarks.

IDB informed the Company that in parallel with the aforementioned negotiations with the trustees for the

debt settlement, it is preparing to perform a public issuance in accordance with Dolphin's proposal.

IDB also informed the Company that in November 2015, it and its Board members received a letter from

the trustee for the debentures (Series I) of IDB (hereinafter: the “Trustee"), in which, inter alia, the trustee

announced that the tender offers conversion outline is not acceptable to IDB's debenture holders (Series

I), that the aforementioned debenture holders demand the convention of an urgent meeting of debenture

holders on the matter, and that, insofar as the aforementioned outline will not be immediately withdrawn

by the Board of Directors of IDB, the trustee will convene the debenture holders to discuss and reach

operative decisions on the matter, including initiating proceedings, insofar as may be required. IDB

informed the Company that in connection with the aforementioned letter from the trustee, IDB undertook

towards the Trustee to notify him and to report to the public immediately upon the receipt of an outline

for a discussion regarding the conversion of the tender offers, and that no decision will be reached by the

various organs of IDB before the passage of 7 business days after the date of the aforementioned

announcement and report, if and insofar as any will be reached. In response to the aforementioned

undertaking, the trustee has for now withdrawn his intention to convene the urgent meeting of the

aforementioned debenture holders. It is noted that, as specified in remark 3 above, Dolphin's undertakings

in accordance with the Dolphin proposal will expire, inter alia, if any of the trustees for IDB's debentures

initiates legal proceedings against IDB, or if a meeting of IDB's debentures is convened, whose agenda

includes the appointment of consultants or the appointment a representation on behalf of the debenture

holders or the initiation of legal proceedings against IDB, or a demand for the early repayment of any of

IDB's debts.



37

Note 6 – Contingent Liabilities

The following claims are presented at amounts that are correct as at the date of their filing, unless noted

otherwise.

A. For details regarding claims and contingent liabilities against the Company and its investee companies,

which are pending as at December 31, 2014, see Notes 22 and 23 to the Company’s annual financial

statements.

B. Material changes in claims and contingent liabilities against the Company and its investee

companies during the first nine months of 2015 and subsequent to the date of the statement of

financial position

1. Claims against the Company

A. Further to that stated in Note 22.A.2 to the annual financial statements, regarding legal

proceedings in connection with the acquisition of Shufersal shares in 2010, and in connection

with dividends which were announced by the Company in the period from May 2010 up to

and including March 2011, in February 2015, the entities who filed the consolidated motion

to approve, as specified in Note 22.A.2 to the annual financial statements, an appeal with the

Supreme Court, against an anti-suit injunction which was given in December 2014 by the

Court which heard the debt settlement in IDB Holdings, which prevented the entities who

filed the aforementioned consolidated motion to approve from conducting derivative claim

proceedings against IDB Development and against the additional respondents in the motion

to approve (certain corporate officers of DIC and others), with respect to dividend

distributions which were performed by DIC in the years 2010-2011. Additionally, in

February 2015, the Central District Court decided to accept the motion which was filed by

the entities which had filed the consolidated motion to approve, to stay the proceedings being

heard by it regarding the derivative claim, until a determination has been reached regarding

the aforementioned case.

B. Further to that stated in Note 22.A.1. to the annual financial statements, regarding a motion

which was filed in September 2012 with the Court, to approve the filing of a derivative claim

on behalf of the Company against its directors who served during the period of its investment

in Ma’ariv Holdings Ltd. (“Ma’ariv”), in August 2015, the Central District Court - Lod

decided to approve the aforementioned motion to file a derivative claim in the amount of NIS

370 million, on behalf of the Company against the aforementioned directors, in connection

with the investments which the Company performed in Ma’ariv in the years 2011-2012.

According to the Court’s decision, inter alia, an alleged basis was assumed regarding the

existence of cause of action for the Company against the aforementioned directors, with

respect to breach of their duty of care towards the Company, by acting in a negligent and rash

manner regarding their decision to acquire Ma’ariv, and as a result, caused Discount

Investment to incur damages which were comprised of both the initial acquisition cost of

Ma’ariv, and of the additional investments therein.

2. Claims against Cellcom and its subsidiaries

The provision which was included in Cellcom’s financial statements as at September 30, 2015 in

respect of all claims against it amounts to NIS 61 million.

Consumer Claims

In the ordinary course of business, legal claims were filed with the courts against Cellcom by its

customers. These are primarily motions to approve class actions, which primarily deal with claims

regarding the unlawful collection of funds, unlawful conduct or conduct in breach of license terms,

or breach of the agreements with customers, while causing the customers to incur monetary and

non-monetary damages.

In the first nine months of 2015, three claims and motions to approve them as class actions against

Cellcom were approved, in the total amount of NIS 20 million, as well as six claims and motions

to approve them as class actions against Cellcom, with respect to which the plaintiffs did not



38

Note 6 – Contingent Liabilities (Cont.)



financial position (Cont.)

2. Claims against Cellcom and its subsidiaries (Cont.)

Consumer Claims (Cont.)

specify the claim amount, where with respect to one of the aforementioned claims, at this

preliminary stage, Cellcom is unable to estimate the chances of its success, and an additional

claim and a motion to approve it as a class action against Cellcom, in the amount of NIS 15 billion

(as specified below), and a claim and a motion to approve it as a class action against Cellcom and

additional defendants, in which the amount claimed exceeds NIS 1 billion (as specified below);

Eleven class actions against Cellcom concluded (through striking or dismissal), in which the total

amount claimed amounted to NIS 453 million; three class actions against Cellcom with respect to

which the claim amount was not specified, as well as three class actions against Cellcom and

additional defendants, in a cumulative amount of NIS 158 million, in which the amount separately

claimed from Cellcom was not specified; An appeal was filed in connection with the deletion of a

claim against Cellcom, as well as a motion to approve it as a class action, in the amount of NIS

220 million.

Presented below are details regarding a claim and a motion to approve it as a class action against

Cellcom, in which the amount claimed exceeds NIS 1 billion:

In March 2015, a claim and a motion to approve it as a class action was filed with the Court

against Cellcom, by two plaintiffs who are customers of Cellcom. The plaintiffs contend, in their

claim, that Cellcom unlawfully violated the privacy of its customers, and due to the above, claim

compensation for non-monetary damages. If the claim is approved as a class action, the amount

claimed has been estimated by the plaintiffs in the total amount of NIS 15 billion.

Presented below are details regarding a claim and a motion to approve it as a class action against

Cellcom and additional defendants, in which the amount claimed exceeds NIS 1 billion:

In August 2015, a claim and a motion to approve it as a class action was filed against Netvision, a

wholly owned subsidiary of Cellcom, and against three additional defendants, alleging that one of

the defendants had sold to the other defendants (hereinafter: the "Purchasing Defendants"),

including to Netvision, the personal details of customers, which were used by the purchasing

defendants to contact those customers with business offers. If the claim is approved as a class

action, the amount claimed from each of the defendants who allegedly purchased the information,

including Netvision, has been estimated by the plaintiff at NIS 1,000 with respect to each

customer whose personal details were purchased by it and/or with respect to any contact made to

such a customer, where according to the plaintiff's estimate, the foregoing amounts to

approximately 1.5 million customers from each purchasing defendant. At this preliminary stage,

Cellcom is unable to estimate the chances of success of the aforementioned legal proceedings.

Subsequent to the date of the statement of financial position, a claim and a motion to approve it as

class action were filed against Cellcom, in which the amount claimed is NIS 267 million, and

regarding which, at this preliminary stage, Cellcom is unable to estimate its chances of success;

Three claims and motions to approve them as class actions against Cellcom were struck out, in the

total amount of NIS 19 million, and additionally, an appeal against the dismissal of a claim and a

motion to approve it as a class action against Cellcom was dismissed, which was estimated by the

plaintiffs in the amount of at least hundreds of millions of NIS.

3. Claims against Shufersal

The provision which was included in Cellcom’s financial statements as at September 30, 2015 in

respect of all claims against it amounts to NIS 14 million.

Consumer Claims

In the ordinary course of business, legal claims were filed against Shufersal by its customers. This

primarily refers to motions to approve class actions, which primarily involve claims regarding the

unlawful collection of funds, unlawful conduct or conduct in breach of law or license, or breach of

agreements with customers, while causing customers to incur monetary and non-monetary

damages.



39

Note 6 – Contingent Liabilities (Cont.)



financial position (Cont.)

3. Claims against Shufersal (Cont.)

Consumer Claims (Cont.)

In the first nine months of 2015, ten consumer claims and motions to approve them as class actions

were filed against Shufersal, in the total amount of NIS 137 million, and due to the preliminary

stage of six of the aforementioned claims, in the total amount of NIS 49 million, Shufersal is

unable to estimate their chances of success, and additionally, nine consumer claims and motions to

approve them as class actions were filed against Shufersal and additional defendants, in which the

total amount attributed to Shufersal amounts to NIS 72 million, and due to the preliminary stage of

eight of the aforementioned claims, in the total amount of NIS 69 million, Shufersal is unable to

estimate their chances of success; Two additional claims and motions to approve them as class

actions were filed, in the total amount of NIS 188 million, which were dismissed and withdrawn

with the approval of the Court; Twenty one additional motions to approve class actions against

Shufersal were dismissed and withdrawn, in the total amount of NIS 446 million.

Subsequent to the date of the statement of financial position, 2 consumer claims and motions to

approve them as class actions were filed against Shufersal and additional defendants, in which the

total amount attributed to Shufersal is NIS 17 million, as well as a claim and a motion to approve

it as a class action against Shufersal and an additional defendant, in which the amount claimed is

NIS 3 million, without specifying the amount attributed to Shufersal, and an additional claim and a

motion to approve it as a class action against Shufersal, in which the amount claimed is NIS 3

million, where due to the preliminary stage of the aforementioned proceedings, Shufersal is unable

to estimate their chances of success; A motion to approve a class action against Shufersal was

dismissed with the approval of the Court, in the amount of NIS 25 million; A settlement

agreement and a motion to approve it as a class action was approved by the Court, in which the

amount was estimated by the plaintiff as NIS 18 million, and in which Shufersal will pay an

expenses in an amount which is immaterial to Shufersal.

Claims by employees, subcontractors, suppliers, authorities and other claims

In the ordinary course of business, legal claims were filed against Shufersal by employees,

subcontractors, suppliers and authorities, as well as other claims, which primarily pertain to claims

of breach of the provisions of the law with respect to the termination of employment and

mandatory payments to employees, claims of breach of agreements and mandatory payments to

authorities. As at September 30, 2015 the total amount claimed from Shufersal with respect to

these claims amounts to NIS 27 million. Subsequent to the date of the statement of financial

position, Shufersal received a demand for payment in the amount of NIS 14 million with respect to

a land betterment levy for a property which is leased by Shufersal.

Claims with Respect to the Restrictive Trade Practices Law

Further to that stated in section 3.C of Note 22.B to the annual financial statements, regarding

appeals which were filed with the Supreme Court against the conviction of Shufersal and two of its

former corporate officers, of crimes in breach of the provisions of the Restrictive Trade Practices

Law and the Penal Law, and against the penalties which were ruled against them in the

aforementioned criminal proceedings, in August 2015, the Supreme Court dismissed the appeal of

Shufersal and its former CEO against the aforementioned ruling, both with respect to the

conviction and with respect to the penalties which were imposed on them. The appeal by the

former Deputy CEO of Shufersal, who was convicted in the aforementioned criminal proceedings,

was also dismissed, save for his prison sentence, which was commuted into three months'

community service.



40

Note 7 - Segments

The segmentation of the Company’s operations into reportable operating segments, in accordance with IFRS 8,

is derived from management’s reports, which are based on DIC’s investment in each company owned by it,

including associate companies (hereinafter: the “Segment Companies”).

The segmental separation basis and the measurement basis used for segmental profit and loss is identical to that

presented in Note 28, regarding operating segment, in the annual financial statements. The following are details

regarding the operating segments and the correspondence between the segmental data and the consolidated

report:

A. Segmental results

Cellcom

Property

&

Building Shufersal Adama

Credit

Suisse (*)

Other

segments

Adjustments

for the

consolidation Consolidated

NIS millions

For the period of 9 months ended September 30, 2015 (unaudited)

Sales and services 3,134 790 8,582 9,389 - 110 (9,407) 12,598

Segmental results - attributable to the owners of the Company 37 118 10 (7) - 8 (99) 67



Segmental results - attributable to the owners of the Company 132 58 (113)

(a) (511) 43 449

(a) (7) 51



Segmental results - attributable to the owners of the Company 18 31 16 (51) - 8 (61) (39)



Segmental results - attributable to the owners of the Company 46 7 (20)

(a) (670) - (6)

(a) 475 (168)

For the year ended December 31, 2014 (Audited)

Sales and services 4,570 1,053 11,602 11,474 - 226 (11,495) 17,430

Segmental results - attributable to the owners of the Company (91) 107 (289)

(a) (584)

- 468 (a)

(285) (674)

(*) Following the realization of the entire balance of holdings in the shares of Credit Suisse Group AG (hereinafter: "Credit Suisse")

in January 2014, the Credit Suisse segment no longer constitutes a reportable segment, and its results were presented in the annual

statements for 2014 under other segments. (a) Immaterial adjustment of comparative figures - see Note 3.C above.



41

Note 7 - Segments (Cont.) A. Segmental results (Cont.)

Composition of the adjustments to the sales and services item in the consolidated report:

For the 9 months

ended

September 30

For the 3 months

ended

September 30

For the year

ended

December 31

2015 2014 2015 2014 2014

(Unaudited) (Unaudited) (Unaudited) (Unaudited) (Audited)

NIS millions Cancellation of amounts in

respect of segments classified

in the financial statements as

investee companies accounted

by the equity method (9,389) (8,889) (2,675) (2,673) (11,474)

Other adjustments (18) (16) (6) (6) (21)

(9,407) (8,905) (2,681) (2,679) (11,495)

Composition of the adjustments to the segmental results attributable to the owners of the Company in the

consolidated report:

For the 9 months

ended

September 30

For the 3 months

ended

September 30

For the year

ended

December 31

2015 2014 2015 2014 2014


NIS millions

Inclusion of the results of DIC

headquarters and DIC’s share in

the results of Koor headquarters

(primarily general and

administrative, financing and

taxes) ** (109) *(37) (66) *461 *(324)

Other adjustments 10 30 5 14 39

(99) (7) (61) 475 (285)

* Immaterial adjustment of comparative figures - see Note 3.C above.

** This item includes the Company’s share in revaluation, interest and rate differentials with respect to the host contract in the hybrid financial instrument with respect to the non-recourse loan which Koor received (which is repayable with Adama

shares), as specified in Note 4.E.3 above, for the nine month periods ended September 30, 2015 and September 30, 2014, for

the three month periods ended September 30, 2015 and September 30, 2014, and for the year ended December 31, 2014, which include income in the amount of NIS 167 million, income in the amount of MIS 735 million, expenses in the amount of NIS 23

million, income in the amount of NIS 1,120 million, and income in the amount of NIS 544 million, respectively, as well as the

Company’s share in net financing income/expenses with respect to the embedded derivative for the nine month periods ended September 30, 2015 and September 30, 2014, for the three month periods ended September 30, 2015 and September 30, 2014,

and for the year ended December 31, 2014, which include expenses in the amount of NIS 103 million, expenses in the amount

of NIS 514 million, income in the amount of NIS 45 million, expenses in the amount of NIS 573 million and expenses in the amount of NIS 551 million, respectively. The Company’s share in the aforementioned financing income / expenses were not

presented as part of the information in connection with the Adama segment, due to the fact that they did not constitute a part of

the internal reporting framework, which is submitted in an orderly fashion to the Group's Chief Operational Decision Maker.



42

Note 7 - Segments (Cont.)

B. Segmental assets

Cellcom

Property &

Building Shufersal Adama

Other

segments

Adjustments

for the


NIS millions

As at September 30,

2015 (Unaudited) 6,213 15,065 7,374 18,675 1,432 (12,289) 36,470

As at September 30,

2014 (Unaudited) 7,084 14,694 7,405 (a)

17,961 1,444 (9,884) 38,704

As at December 31,

2014 (Audited) 7,240 14,348 7,063 (a)

18,423 928 (10,762) 37,240

(a) Immaterial adjustment of comparative figures in the associate company - see Note 3.C above.

Composition of the adjustments to the segmental assets in the consolidated report:

September 30 December 31

2015 2014 2014 (Unaudited) (Unaudited) (Audited) NIS millions

Cancellation of amounts in respect of segments classified in the financial statements as associate companies (19,097)

(a) (18,472) (a)

(18,423) Inclusion of the investment amount in associate

companies based on their book value, as included in the financial statements 3,021 3,030 3,101

Inclusion of adjustments to fair value of assets of subsidiaries ad goodwill with respect to them in DIC and in Koor 2,789 3,417 2,882

Inclusion of other assets of DIC headquarters and Koor headquarters 1,166 2,305 1,842

Other adjustments (168) (164) (164)

(12,289) (9,884) (10,762)

(a) Immaterial adjustment of comparative figures in the associate company - see Note 3.C above.



43

Note 7 - Segments (Cont.)

C. Segmental liabilities

Cellcom Property & Building Shufersal Adama

Other segments

Adjustments for the


NIS millions

As at September 30, 2015 (Unaudited) 5,042 12,148 6,282 15,107 142 (7,122) 31,599

As at September 30, 2014 (Unaudited) 6,049 12,189 6,449

(a)14,796 131 (6,246) 33,368

As at December 31, 2014 (Audited) 6,148 11,665 6,054

(a)15,304 123 (6,718) 32,576

Composition of the adjustments to segmental liabilities in the consolidated report:


2015 2014 2014 (Unaudited) (Unaudited) (Audited) NIS millions

Cancellation of amounts in respect of segments classified in the financial statements as associate companies (15,110) (a)

(14,805) (a) (15,306)

Inclusion of the liabilities of DIC headquarters and of Koor headquarters (excluding liabilities attributed to segments) 7,766 (a)

8,273 (a)8,328

Inclusion of adjustments to the fair value of liabilities of subsidiaries in DIC 368 430 409

Other adjustments (146) (144) (149)

(7,122) (6,246) (6,718)

(a) Immaterial adjustment of comparative figures - see Note 3.C above.



44

Note 8 - Financial Instruments

A. Financial instruments measured at fair value for disclosure purposes only

The book value of certain financial assets and liabilities, including cash and cash equivalents, trade

receivables, other receivables and debit balances, loans and short term deposits, other investments, loans

and long term debit balances, derivatives, overdraft from banking corporations, loans and short term

credit, liabilities in respect of construction, other liabilities, other payables and credit balances, and trade

payables, correspond to or approximate their fair value.

The fair value of the other financial liabilities and their book values, as presented in the statement of

financial position, are as follows:

As at September 30,

2015

As at September 30,

2014

As at December 31,

2014

Book

value Fair value

Book

value Fair value

Book

value Fair value

NIS millions

Financial liabilities

Debentures (b)(c)

18,250 18,206 20,421 22,208 19,596 20,104

Long-term loans from

banks and others (b)(c)(d)

3,408 3,404 (a)

3,415 (a)3,511 (a)

3,401 (a)3,415

Host contract in hybrid

financial instrument in

respect of non-recourse

loan (e)

2,995 2,978 2,970 2,974 3,162 3,150

24,653 24,588 26,806 28,693 26,159 26,669 (a)

Re-stated. (b)

Book value including current maturities and accrued interest. The fair value as at December 31, 2014 includes principal and

interest which were paid in January 2015, and the ex date with respect to them occurred before the date of the statement of

financial position. (c)

The fair value of debentures traded on the stock exchange was estimated based on their quoted price, and the interest rate with

respect to them reflects the yield to maturity embodied in the aforementioned quoted price. The fair value of debentures which are not traded on the stock exchange and of long term loans from banks and others is estimated using the future cash flow

discounting method, in respect of the principal and interest components, which are discounted according to the interest market

rate as at the measuring date. (d)

Includes loans which the Company received from two banking corporations, which are presented under current liabilities, as

specified in Note 1.B.3 above. (e)

The fair value of the host contract in the hybrid financial instrument with respect to the non-recourse loan was determined by an

external valuer based on the value of Adama shares, as specified in Note 4.E.3 above.



45

Note 8 - Financial Instruments (Cont.)

B. Fair value hierarchy of financial instruments measured at fair value

The various levels were defined in the following manner:

Level 1 – Quoted (non-adjusted) prices in an active market for identical instruments.

Level 2 – Directly or indirectly observable data, which are not included in Level 1 above.

Level 3 – Fair value which is not based on observable market data.

The fair value of financial assets measured at fair value is determined with reference to their quoted

closing bid price as at the date of the statement of financial position, and in the absence of such a quoted

price - using other conventionally accepted valuation methods, in consideration of the majority of

observed market data (such as use of the interest curve).

Financial instruments measured at fair value level 2

September 30, 2015 September 30, 2014 December 31, 2014

(Unaudited) (Unaudited) (Audited)

NIS millions

Financial assets 75 53 50

Financial liabilities (42) (52) (58)

Financial instruments measured at fair value level 2 include, inter alia:

• Forward contracts whose fair value is estimated based on quotes by banks / brokers or by discounting the difference between

the forward price specified in the contract and the current forward price in respect of the remainder to maturity of the contract

period, while using appropriate market interest rates for similar instruments, includes the required adjustments in respect of the

parties’ credit risks, when appropriate.

• Options on foreign currency and the fair value thereof are determined according to the Black-Scholes model and the Garman-Kohlhagen Model.

The probability of the quotes is evaluated by discounting the estimated future cash flows, based on the conditions and the period to

redemption of each contract, and while using the market interest rates of a similar instrument on the measuring date.



46


B. Fair value hierarchy of financial instruments measured at fair value (Cont.)

Financial instruments measured at fair value level 3

The Group's remaining financial instruments are measured at fair value level 1, save as specified in the

following tables:

For the nine months ended September 30, 2015

Financial assets Financial liabilities

NIS millions

Financial assets

measured

at fair value through

profit or loss

Derivative embedded in

non-recourse loan and

other

Balance as at January 1, 2015 370 (b)

92

Total income (loss) recognized:

Under profit and loss (a)

(c),(d)

13 (102)

Under other comprehensive income (in the

item for the reserve from translation

differences) 1 -

Acquisitions 2 -

Redemptions (1) -

Amounts paid or accrued - 13

Balance as at September 30, 2015 (1)

385 (2)

3 (a) Total profit (loss) for the period included under the income statement in respect of assets and liabilities held as at September 30,

2015:

Financing expenses (102)

Profit from realization and increase (decrease) in the

value of investments and assets, net 13 (b) Immaterial adjustment of comparative figures - see Note 3.C above. (c) Not including income from dividends in the amount of NIS 41 million. (d) Includes recognition of a contingent consideration in the amount of NIS 20 million with respect to the sale of Kyma - see Note

4.D.3.

(d) Includes recognition of a contingent consideration in the amount of NIS 20 million with respect to the sale of Kyma - see Note

4.D.3.



47



Financial instruments measured at fair value level 3 (Cont.)

For the nine months ended September 30, 2014


NIS millions

Financial assets

measured


profit or loss



other


615



(c)

29

(b) (507)

Under other comprehensive income (in the item

for the reserve from translation differences) 6 -


Acquisitions 3 -

Sales (44) -

Redemptions (1) -

Issuances - (15)

Transfers to level 3 (d)

90 -

Balance as at September 30, 2014 (1)

379 (2)

106 (a) Total losses for the period included under the income

statement in respect of assets and liabilities held as at

September 30, 2014:

Financing expenses (b)

(507) Profit from realization and increase (decrease) in the value

of investments and assets, net 4 (b) Immaterial adjustment of comparative figures - see Note 3.C above.

(c) Not including income from dividends in the amount of NIS 8 million. (d) Financial asset measured at fair value through profit or loss due to the decrease in the holding rate and the loss of significant

influence.



48




For the three months ended September 30, 2015


NIS millions

Financial assets measured

at fair value through profit

or loss


non-recourse loan and other

Balance as at July 1, 2015 340 (48)


Under profit and loss (a) (b),(c) 41 45

Under other comprehensive income (in the item for

the reserve from translation differences) 4 -


Balance as at September 30, 2015 (1) 385 (2) 3

(a) Total profit (loss) for the period included under the income statement in respect of assets and liabilities held as at September 30,

2015:

Financing expenses 45

Profit from realization and increase (decrease) in the

value of investments and assets, net 41 (b) Not including income from dividends in the amount of NIS 3 million. (c) Includes recognition of a contingent consideration in the amount of NIS 20 million, with respect to the sale of Kyma - see Note

4.D.3.

For the three months ended September 30, 2014


NIS millions

Financial assets measured

at fair value through profit

or loss


non-recourse loan and other

Balance as at July 1, 2014 395 (b) 667

Total income recognized:

Under profit and loss (a) (c) 18 (b) (567)

Under other comprehensive income (in the item for

the reserve from translation differences) 7 -


Redemptions (1) -

Sales (40) -

Balance as at September 30, 2014 (1) 379 (2) 106

(a) Total income for the period included under the income

statement in respect of assets and liabilities held as at September 30, 2014:

Financing expenses (b) (567)

Loss from realization and increase (decrease) in the

value of investments and assets, net 16 (b) Immaterial adjustment of comparative figures - see Note 3.C above.

(c) Not including income from dividends in the amount of NIS 1 million.



49




For the year ended December 31, 2014


NIS millions

Financial assets

measured


profit and loss



other


615



(c)

15 (b)

(527) Under other comprehensive income (in the

item for the reserve from translation

differences) 12 -


Acquisitions 3 -

Sales (44) -

Redemptions (2) -

Issuances - (15)

Initial recognition at fair value (d)

90 -

Balance as at December 31, 2014 (1)

370 (2)

92 (a) Total losses for the period included under the income

statement in respect of assets and liabilities held as at

December 31, 2014:

Financing expenses (b)

(527)

Loss from realization and increase (decrease) in the value

of investments and assets, net (10) (b) Immaterial adjustment of comparative figures - see Note 3.C above.

(c) Not including income from dividends in the amount of NIS 24 million. (d) Financial asset measured at fair value through profit or loss due to the decrease in the holding rate and the loss of significant

influence.

(1) The Group holds several private companies, where the fair value of the investment in them was estimated using the following

valuation methods:

• The cash flow discounting method was applied with respect to the ability of the companies under valuation to estimate their future cash flows.

• Transactions method - according to this method, the value of the Group's investments in the companies which form the subject

of the valuation was estimated based on a price that was determined in recent transactions with their securities, while performing relevant adjustments.

• Option pricing model - an option pricing model which is based on the Black-Scholes model or on the binomial model. This

method is based on the assumption that the securities of an entity may be regarded as call options for the value of the entire entity.

• The value of investments in venture capital funds which are not registered for trading is determined based on the Group's share

in the capital funds based on their financial statements, which are based on fair value or valuations of their investments.

(2) Including an embedded derivative with respect to a non-recourse loan received by Koor - see Note 4.E.3. above.

The estimated fair value of the embedded derivative will increase insofar as the standard deviation and the underlying asset

increase, and insofar as the deduction rate of the non-marketability decreases.



50



Fair value sensitivity analysis with respect to financial instruments measured at fair value level 3

Although in the Company’s opinion, the fair value amounts determined for measurement and/or

disclosure purposes are appropriate, the use of different assumptions or different measurement methods

may change the fair value amounts.

With respect to the measurement of the fair value of the embedded derivative in the non-recourse loan, a

possible and reasonable change in each of the following non-observed data would increase (decrease) the

profit and loss and capital as follows (after tax):


Capital Profit (loss)

Increase of Decrease of Increase of Decrease of

NIS millions

Change of 5% in the standard deviation of

Adama shares 3 (2) 3 (2)

Absolute change of 2.5% in the rate of

deduction with respect to the non-

marketability of Adama shares (2) 3 (2) 3

Change of 5% in the value of Adama 6 (3) 6 (3)




NIS millions


Adama shares 29 (28) 29 (28)





As at December 31, 2014



NIS millions


Adama shares 28 (27) 28 (27)





With respect to the other financial instruments classified to level 3 of the fair value hierarchy, the possible

effect as a result of a reasonable change in the non-observed data is immaterial.



51

Note 9 - Events Subsequent to the Date of the Statement of Financial Position

A. Further to the undertakings which were given by the Company in March 2015 to the trustees for the

Company’s debenture holders, for the period ended September 2015, in October 2015, the Company’s

Board of Directors approved the provision of an undertaking by the Company to the Company’s

debenture holders (Series D, F, G, H and I), as specified below, until the end of October 2015:

1. The company will not distribute dividends of any type or kind whatsoever to its shareholders.

2. The Company will submit to the trustees for the Company’s debentures written notice 21 days in

advance, in the event that the Company modifies, with respect to any of its financial creditors,

(a) the interest rates; (b) the covenants; (c) securities which were provided to them in accordance

with the existing financing and credit agreements with them.

B. In October 2015, the Company’s Board of Directors approved the appointment of Mr. Gil Sharon to the

position of Company CEO, as well as his terms of tenure and employment, in accordance with the

recommendations issued by the Board of Directors' CEO Search Committee, and after approval was

received from the Board of Directors' Compensation Committee for his terms of tenure. The terms of

tenure and employment are conditional upon the approval of the general meeting of the Company’s

shareholders, which was convened for December 2015, and include: (a) 12 monthly salaries per year in

the amount of NIS 200 thousand per month, linked to the consumer price index each month; (b) social

and fringe benefits according to the Company’s conventional practice, as well as loss of working capacity

insurance; (c) the provision of a personal vehicle for the use of the corporate officer, at the Company’s

expense; (d) an annual bonus, conditional upon fulfillment of minimum conditions, and target based,

where the amount of the maximum annual bonus with respect to the fulfillment of targets will be up to 12

gross monthly salaries, and in case of exceptional performance, at a rate of 20% above the determined

targets, the annual bonus will be up to the cost of 12 salaries; (e) capital compensation which will include

1.8% of the Company’s issued capital and 0.6% of the issued capital of Cellcom and Shufersal (each),

where this eligibility for the aforementioned shares will vest in 20 equal quarterly parts, subject to

conventional adjustments.

C. In November 2015, Cellcom signed an agreement with Golan Telecom Ltd. ("Golan") and its

shareholders for the acquisition of 100% of the shares of Golan, in consideration of a total of NIS 1.17

billion, subject to certain adjustments, with respect to payables and receivables of Golan, and subject to

adjustments with respect to certain material changes for the worse with respect to Golan, insofar as these

will apply. In accordance with the aforementioned agreement:

1. Up to NIS 400 million of the acquisition price will be paid through a capital note convertible into

shares, for a period of five years, which will be issued to the sellers by Cellcom. The note will be

repaid through an issuance of ordinary Cellcom shares, the quantity of which will be determined in

accordance with the principal amount of the capital note, divided by the average price of Cellcom

stock on the Tel Aviv Stock Exchange Ltd., shortly after the completion of the transaction, less a

certain discount. The sellers are entitled to request the conversion of the capital note into Cellcom

shares, as stated above, or to assign the capital note to a third party, at any time following the

passage of two years after the completion date. Until the conversion, the note will entitle the holder

to a fixed deferred payment in an amount equal to 3.5% of the principal per year, to be paid once

every year and a half, and additionally, the note will be updated with respect to certain other

conventional adjustments. Upon the conversion of the capital note, or at the end of the period of the

capital note, Cellcom will be entitled to choose, in its exclusive discretion, to repay the note to the

sellers through a cash payment in an amount equal to the market value at the time of the

aforementioned Cellcom shares, in place of the issuance of Cellcom shares. The shareholders of

Golan will receive conventional and limited rights regarding listing for trading with respect to the

aforementioned shares.



52

Note 9 - Events Subsequent to the Date of the Statement of Financial Position (Cont.)

C. (Cont.)

2. The network sharing agreements between Cellcom and Golan, as mentioned in section 8.A of Note

25.A to the annual financial statements, which are subject to the approvals of the Ministry of

Communication and the Antitrust Commissioner, which were not received, are terminated. In

accordance with a previous agreement between Cellcom and Golan, if the aforementioned

agreements are not received by December 31, 2015, Golan would be required to pay Cellcom the

difference between the reduced payment which it actually paid, and the full payment which it was

required to pay in accordance with the intra-national roaming agreement, for the intra-national

roaming services which were provided and which will be provided by Cellcom to Golan, from July

2014 to December 31, 2015. Cellcom and Golan agreed to defer the payment date with respect to

this difference, which was determined as NIS 600 million, until the earlier of either the date of the

lawful termination of the agreement or the passage of 12 months after the signing date of the

agreement without the transaction being completed.

3. Golan will continue purchasing intra-national roaming services from Cellcom until the earlier of

either the completion date of the transaction, or a certain date specified in the agreement after its

termination date, and beginning from January 2016, Golan will increase the monthly payment which

is pays to Cellcom to NIS 21 million. After the completion of the transaction, Cellcom will not

receive intra-national roaming services from Golan.

4. The agreement includes, in general, declarations, undertakings, indemnification arrangements,

conditions for the completion of the transaction and conventional conditions for termination.

Specific conditions for the completion of the transaction include the receipt of approvals from the

Ministry of Communication and the Antitrust Commissioner, and the absence of any material

change for the worse in the position of Golan, as defined in the agreement. The agreement can be

canceled by each of the parties if the transaction is not completed after the passage of 12 months

from the signing date of the agreement.

Cellcom intends to finance the acquisition through a combination of capital and debt. Cellcom expects

that, in addition to the convertible capital note specified above, it will issue capital at a scope of NIS 200

million (which may include a rights issue - for additional details, see Note 4.A.7 above) and will finance

the remainder from internal sources and through debt raising. There is no certainty that the agreement

will be approved by the Israeli regulators, nor that the transaction will be carried out. Cellcom is unable to

estimate the impact of the acquisition of Golan on the current competitive environment in the market.

D. Further to that stated in Note 4.A.7 above, regarding a possible rights issue of Cellcom, according to

which Cellcom will be able to raise NIS 120 to 150 million, assuming the exercise of all rights, and

further to that stated in Note 9.C above, regarding a capital issuance at a scope of NIS 200 million, which

Cellcom intends to perform for the purpose of the partial financing of the acquisition of Golan, insofar as

such acquisition will take place, if Cellcom performs an issuance for a capital raising (whether by means

of a share issue, rights issue or in any other manner), the Company intends to invest in the

aforementioned issue, in a manner whereby the holding rate of DIC in the share capital of Cellcom will

not fall below its current rate, and also to perform an additional investment, if possible, in a manner

whereby the total investment of the Company in the issue will not exceed NIS 100 million.



53

Annex to the Financial Statements of Discount Investment Corporation Ltd. as at

September 30, 2015

A. Details regarding investments in investee companies directly held by DIC as at September 30, 2015

Rate of

holding in

share

capital

Scope of

investment

in the

investee

company

Reserves (1)

Market value of shares

traded on the Tel Aviv

Stock Exchange(2) as at

and in

voting

rights Total 30.9.15 23.11.15 Country of

% NIS millions incorporation

Primary consolidated

companies *

Elron Electronic Industries Ltd. 50.3 320 48 368 266 296 Israel

Epsilon Investment House Ltd. 69 80 - 80 Israel

Property & Building Ltd. 76 1,346 (13) 1,333 1,240 1,360 Israel

Cellcom Israel Ltd. (in voting -

45.2%) (5)

42 1,881 3 1,884 1,034 1,183 Israel

Shufersal Ltd. (see also Note

4.C.1. above) 50.7 1,166 (3) 1,163 1,002 (7)

1,258 Israel

Primary associate companies *

Adama Agricultural Solutions

Ltd. (3)

40 2,979 69 3,048 Israel

Credit Suisse Emerging Markets

Credit Opportunity LP 12 42 (4) 38

Cayman

Islands

Other investee companies 22 (10) 12

Total 7,836

* The investments in consolidated companies do not include the Company’s wholly owned headquarter companies. The data presented

below in this annex includes investments through the Company’s wholly owned headquarter companies The scope of the investment in

consolidated companies is calculated as the net total of all assets, less total liabilities, including goodwill, based on the consolidated financial statements, attributable to the owners of the Company.

(1) In case of the sale of some of the existing shares in subsidiaries, without discontinuing the Company’s consolidation, in its financial

statements, of the financial statements of the companies in which the transactions are executed (sales to non-controlling interests), these capital reserves will be charged to the capital reserve with respect to transactions with non-controlling interests. In case of realization of

the investment in associate companies, or in case of realization of the investment in subsidiaries, as a result of which the Company

discontinues the consolidation of their financial statements in its financial statements, these capital reserves will be charged to profit and loss or to retained earnings.

(2) Cellcom is also traded in the United States. The market value of the shares, according to the closing price for trading in the United States

on September 30, 2015 was NIS 1,025 million (NYSE). (3) In accordance with an undertaking which the Company has accepted upon itself, as part of the merger transaction of Adama with

ChemChina, the Company will not sell the control in Koor (which holds Adama shares) to a competitor of Adama or to a competitor of

ChemChina. The aforesaid commitment will be in effect for as long as the provisions in the shareholders agreement between Koor and ChemChina with respect to the control of Koor are in effect.

(4) The Company and some of its investee companies are subjected to legal restrictions with respect to the performance of new investments

or the increase of new investments in investee companies, in certain cases. Additionally, various legal provisions and some of the terms of the licenses in the telecommunications segment, which were given to several investee companies of the Company, include

prohibitions against cross ownership, which may restrict the Company’s ability to leverage business opportunities for new investments,

or to increase existing investments in this segment. (5) The Company’s investments in investee companies include, inter alia, companies where the sale of their shares is subject to certain

restrictions. Regarding Cellcom - in particular, the Company is subject to a restriction on its ability to sell some of its shares in Cellcom

to non-Israeli entities. In this regard, see Notes 1.B.3 and 4.A.3 above. (6) See Note 1.B.2 above in connection with the implications of the legislation to promote competition and reduce market concentration on

the Company’s ability to control reporting corporations. (7) Market value was calculated in accordance with the holding rate as at September 30, 2015.



54

Annex to the Financial Statements of Discount Investment Corporation Ltd. as at September 30, 2015 (Cont.)

B. Details regarding associate companies and joint ventures 1. Summary information regarding material associate companies

This section includes details regarding associate companies which fulfill one or more of the following tests: • The Company’s share in the investment amount in the associate company (through

concatenation) exceeds 5% of the capital attributed to the owners of the Company in the relevant consolidated statement of financial position;

• The Company’s share in the results of the associate company (through concatenation) exceeds 5% (in absolute values) of the average annual profit during the relevant period, as specified in Note 2.X to the annual financial statements, and is weighted according to its proportional part in the evaluated period.

September 30,

2015

September 30,

2014

December 31

2014


NIS millions

Adama (a), (c)

Current assets 12,057 (d)

11,711 (d) 11,821

Non-current assets 6,618 (d)

6,250 (d)

6,602

Total assets 18,675 17,961 18,423

Current liabilities (6,262) (6,701) (7,201)

Non-current liabilities (5,853) (5,240) (5,034)

Total liabilities (12,115) (11,941) (12,235)

PBEL Real Estate Limited (b), (c)

Current assets 507 466 490

Non-current assets 68 69 70

Total assets 575 535 560

Current liabilities (179) (134) (152)

Non-current liabilities * (912) (817) (873)

Total liabilities (1,091) (951) (1,025)

* Includes a shareholder's loan in the

amount of (902) (793) (850) (a) Adama’s area of engagement is agrochemistry, its country of incorporation is Israel, its business operations are global,

and the Group's rate of ownership in its capital and voting rights is 40%. (b) PBEL Real Estate Limited’s area of engagement is real estate and residential projects, its country of incorporation is

Mauritius, its business operations are in India, and the Group's rate of ownership in its capital and voting rights is 45% (held by Property & Building).

(c) Assets and liabilities were translated according to the representative exchange rate as at the date of the relevant statement of financial position.

(d) Immaterial adjustment of comparative figures - see Note 3.C above.

For the 9 months

ended September 30

For the 3 months ended

September 30

For the year ended December

31

2015 2014 2015 2014 2014


NIS millions

Adama (a)

Income 9,389 8,889 2,675 2,673 11,474

Income for the period from continuing operations 519 636 (18) 85 498

Other comprehensive income (loss) (214) 162 (100) 78 148

Total comprehensive income of Adama

305

798 (118) 163 646

(a) Income and profit or loss were translated according to average exchange rates during the relevant period.



55


September 30, 2015 (Cont.)

B. Data regarding associate companies and joint ventures (Cont.)

1. Summary information regarding material associate companies (Cont.)



September 30


September 30

For the year

ended

December 31

2015 2014 2015 2014 2014


NIS millions

PBEL Real Estate

Limited (a)

Income 63 50 7 13 64

Loss for the period

from continuing

operations * (41) (33) (17) (15) (53) Other comprehensive income (loss) (11) 2 (11) (2) (4)

Total comprehensive

loss of PBEL * (52) (31) (28) (17) (57)

* Includes interest

expenses in respect of shareholder's loans in

the amount of (51) (41) (16) (14) (55)



56




2. Summary information regarding material joint ventures

This item includes details regarding joint ventures which fulfill one or more of the following tests:

• The Company’s share in the total investment in the joint venture (through concatenation)

exceeds 5% of the capital attributed to the owners of the Company in the relevant consolidated

statement of financial position;

• The Company’s share in the results of the joint venture (through concatenation) exceeds 5% (in

absolute values) of the average annual profit during the relevant period, as specified in Note 2.X

to the annual financial statements, and is weighted according to its proportional part in the

evaluated period.

September 30,

2015

September 30,

2014

December 31

2014


NIS millions

IDB Group USA Investments Inc. (a), (c)

Cash and cash equivalents 42 83 66


Non-current assets 1,240 1,159 1,249

Current financial liabilities (excluding

trade payables, other payables and

provisions) - - -

Total current liabilities (24) (27) (29)

Non-current financial liabilities

(excluding trade payables, other

payables and provisions) * (1,504) (2,536) (2,656)

Total non-current liabilities * (1,504) (2,536) (2,656)

* Including shareholder's loans which were given

for the joint venture (1,232) (2,286) (2,390)

Mehadrin Ltd. (b)

Cash and cash equivalents 27 49 63


Non-current assets 737 757 741

Current financial liabilities (excluding

trade payables, other payables and

provisions) (267) *(412) *(480)

Total current liabilities (405) *(541) *(707)

Non-current financial liabilities

(excluding trade payables, other

payables and provisions) (141) *(37) *(39)

Total non-current liabilities (201) *(100) *(99) *Reclassified. (a) IDBG’s area of engagement is real estate and residential projects, its country of incorporation is the United States, its

business operations are in the United States, and the Group’s rate of ownership in its capital and voting rights is 50% (held by Property & Building).

(b) Mehadrin’s area of engagement is agriculture, its country of incorporation is Israel, its business operations are in Israel,

and the Group’s rate of ownership in its capital and voting rights is 45.4% (held by Property & Building). (c) Assets and liabilities were translated according to the representative exchange rate as at the date of the relevant

statement of financial position.



57




2. Summary information regarding material joint ventures (Cont.)

For the 9 months

ended

September 30

For the 3 months

ended

September 30

For the

year ended

December

31

2015 2014 2015 2014 2014


NIS millions

IDB Group USA Investments Inc.

(a)

Income 85 96 32 17 117

Interest expenses * (325) **(334) (112) (117) (341)

Loss for the period from

continuing operations * (421) (365) (201) **(146) (361)

Total comprehensive loss of IDBG* (421) (365) (201) (146) (361)

Total comprehensive loss attributed to

the owners of IDBG * (390) (342) (190) (137) (330)

* Includes interest expenses in respect of

a shareholder's loan in the amount of (282) (301) (97) (111) (287)

** Reclassified.

Mehadrin Ltd.

Income 913 891 107 115 1,197

Depreciation and amortizations (29) (27) (11) (9) (36)

Interest income 13 6 1 2 8

Interest expenses (24) (16) (5) (4) (22)

Income (expenses) of tax on

income (10) 5 9 8 5

Loss for the period from

continuing operations (2) (11) (22) (22) (5)

Total comprehensive loss of

Mehadrin (4) (11) (21) (22) (5)


הנגזר של הכלכלי שוויו הערכת בנושא 1025 ספטמברב 30עבודה כלכלית ליום בדבר פרטים שקיבלה כור במסגרת עסקת ריקורס-הנון בהלוואת המארח החוזה של בספרים וערכו המשובץ

לתקנות ניירות ערך )דוחות )א(94"( ]תקנה ריקורס-הנון)"הלוואת 'יינהכמצעם אדמהמיזוג [:2490-"לתש(, ומיידייםתקופתיים

בדוחות הכספיים. 3.ה.4באור גם ראה. של החברה הכספיים לדוחות מצורפת האמורה הכלכלית העבודה להלן פרטים בדבר הערכת השווי:

.ריקורס-הנון בהלוואת המארח החוזה של בספרים וערכו המשובץ הנגזר של השווי –ההערכה יזיהוי נושא .א

. 1025 ספטמברב 30 –עיתוי ההערכה .ב

היה 1025ביוני 30ליום שווי הנגזר המשובץ –ההערכה בספרי החברה סמוך לפני הערכת השווי ישווי נושא .ג .מיליון ש"ח 179,2ה יה 1025 יוניב 30בספרים של החוזה המארח ליום וערכומיליון ש"ח -44שלילי בסך

7 וערכו ש"ח מיליון 3 הינו 1025 ספטמברב 30שווי הנגזר המשובץ ליום – השווי הערכתב ההערכה ינושאשווי .ד . ליון ש"חמי ,1799 הינו 1025 ספטמברב 30בספרים של החוזה המארח ליום

( בע"מ. מבצע העבודה מטעם המעריך הינו בעל 2942שירותי ייעוץ כלכלי ) דלויט –זיהוי המעריך ואפיוניו .ההכלכלי והמימוני ובביצוע הערכות שווי7 לרבות עבודות לצרכים ץשנים בתחום הייעו 10ניסיון של מעל

של התחייבות כולל ךמעריה. הסכם ההתקשרות עם החברהלבין ךמעריהלא קיימת תלות בין חשבונאיים. הוצאה משפטית סבירה וכלמעריך בפסק דין לצד שלישי ה יחוייב בוסכום כל בגין מעריךה פוילשיהחברה

פעמים התמורה המשולמת למעריך 3-מעל לסכום השווה ל בקשר עם הערכת השווי לו שתיגרם ישירה בזדון. או רבתי ברשלנות הדעת לחוות בקשר ךמעריה7 למעט אם פעל במסגרת ההתקשרות עימו

–ערכה לפיו פעל המעריך המודל ה .ו

שווי הנגזר המשובץ נקבע תוך שימוש במודל בינומי לתמחור אופציות7 אשר נגזר מנוסחת .2Black & Scholes .בהתחשב באומדנים ובפרמטרים המבוססים על נתונים שנצפו בשוק במועד ההערכה

ההנחות לפיהן בוצעה הערכת השווי:

הערכת מיליון דולר )מבוסס על 59, – ההערכהמועד שכור מחזיקה( ל)מניות אדמה שווי נכס הבסיס א. . שווי זה מביא בחשבון(שבוצעה על ידי מעריך שווי נפרד7 1025 ספטמברב 30שווי מניות אדמה ליום

.המניות סחירות מרכיב איבגין ניכיוןופרמיית שליטה העדר

קרן ההלוואה בתוספת ריבית הצפויה להיצבר על פי תנאי ההלוואה –תוספת המימוש של האופציה ב. ובסיס הריבית בכל נקודת החלטה על מימוש האופציה או פקיעתה.

לשנה. %,.32-כ –סטיית תקן של נכס הבסיס .ג

שנים. 3-כ –התקופה למימוש ד.

.0.93%-כ –חסרת סיכון דולרית שיעור ריבית .ה

מיליון דולר במהלך חודש דצמבר 200אדמה תבצע חלוקת דיבידנד בסכום של הונח כי – דיבידנד ו. .מיליון דולר( 40)חלקה של כור 1025 בשנת

.נכס הבסיס משווי 9.9%-כ קבוע של ניכיון שיעור –השפעת אי סחירות .ז

מניות שווי נקבע על בסיס הערך העתידי של 1025 ספטמברב 30הערך בספרים של החוזה המארח ליום .1שנקבע במועד 21%ההפרדה לראשונה )שיעור של אדמה7 מהוון בריבית האפקטיבית שנקבעה במועד

כמצ'יינה(. השווי העתידי של מניות אדמה חושב באמצעות היוון שווי נכס הבסיס –השלמת עסקת אדמה -וכ 9.9%-כשל יםבשיעורוהעדר פרמיית שליטה אי סחירות של המניותכמפורט לעיל )בניכוי מרכיב

עד למועד מסירת המניות )ולחילופין מועד פירעון ההלוואה( בשיעור התשואה על ההון (7 בהתאמה4.95%(. על בסיס ממצאי מודל בינומי הוערך כי מועד מסירת המניות 23.1%-כ) 1025 ספטמברב 30ליום

ממועד ההערכה. שנים 0.45-כ)ולחילופין מועד פרעון ההלוואה( הינו לאחר

1

חישוב העלות המופחתת של החוזה

שווי הנגזר המשובץ הגלום ח והמאר

בתנאי ההלוואה שקיבלה כור במסגרת

30 כמצ'יינה ליום-ו אדמהעסקת מיזוג

2015, ספטמברב

.חברת השקעות דיסקונט בע"ממוגש ל

5201, נובמבר

( בע"מ1986כלכלי )דלויט שירותי ייעוץ 1מרכז עזריאלי

67021תל אביב , 16593ת.ד

61164תל אביב 6104 608 (3) 972+טלפון:

2412 695 (3) 972+ פקס:www.deloitte.co.il

2

5201, נובמברב 32

לכבוד

,מוטי ברנשטיין

חברת השקעות דיסקונט בע"מ

, המגדל המשולש, תל אביב3מרכז עזריאלי

"( )לשעבר החברה" או "אדמהבע"מ )" לחקלאות פתרונות"( הושלמה עסקת מיזוג אדמה העסקה מועד)" 2011באוקטובר 17ביום

"(, במסגרתה מכרו כור 'יינהכמצ)" China National Chemical Corporation"מ( עם חברה בת של בע תעשיות אגן מכתשים

וכן הועמדה ממניות אדמה, 7% -"( לכמצ'יינה ככור" – לחוד מהן אחת וכלתעשיות בע"מ ומאגמ החזקות כימיה בע"מ )להלן ביחד,

"(.ההלוואהמיליון דולר המובטחת בשעבוד על מניות אדמה בלבד שנותרה בידי כור )" 960ריקורס בסך -לכור הלוואת נון

"(.אדמה אופציית" או" המשובץ הנגזר)" אדמה למניות ביחס רכש אופציית כור עבור מגלמים ההלוואה תנאי

.כור לבין"( "שדסק)להלן: " דיסקונט השקעות חברת בין"( המיזוג)להלן: " המיזוג עסקת הושלמה, 2014 מרץ בחודש

"( במסגרתה העסקה האפשריתפרסמה דסק"ש דיווח מידי בנוגע לבחינה של עסקה אפשרית )להלן: " 2015באוגוסט 16ביום

ציבורית סינית אשר , חברה "(Sanonda)להלן: " Hubei Sanonda Co. Ltd -כור וכמצ'יינה יעבירו את כל החזקותיהן באדמה ל

וכור תהא בעלת Sanondaבאופן שלאחר העסקה אדמה תהא חברה בבעלותה המלאה של מניותיה נסחרות בבורסת שנזן בסין,

.Sanonda -מניות ב

כחלק מהליך גיבוש העסקה האפשרית, שכרה דסק"ש את שירותיו של מעריך שווי חיצוני נפרד, לצורך הערכת השווי של מניות

"(.הערכת שווי נכס הבסיסלן: "אדמה )לה

: ( בע"מ, חברה בשותפות רואי החשבון בריטמן אלמגור זהר ושות' )להלן1986דלויט שירותי ייעוץ כלכלי ) ,דסק"שת בקשל

"Deloitte" הגלומים בתנאי ההלוואה של הנגזר המשובץ וחישוב של העלות המופחתת של החוזה המארח( ביצעה הערכת שווי

ערך הועל הערכת שווי נכס הבסיס כפי ש בהתבסס"(, מועד ההערכה)להלן:" 2015בספטמבר 30ליום ור לעילשקיבלה כור כאמ

על ידי מעריך השווי החיצוני למועד ההערכה.

חוות דעת בלתי תלויה בנושאים הבאים. הכינה Deloitte, דסק"ש, לבקשת בהתאם

מניות אדמה שהוערך כאמור לעיל, בהתאם לשווי ,ההערכהמועד ל שווי הנגזר המשובץ הגלום בתנאי ההלוואה הערכת .א

בלבד. 2015ספטמבר ב 30ליום ואי.די.בי פיתוח בע"מ דסק"ש שתשמש לצורך עריכת הדוחות הכספיים של

. "(החוזה המארח"להלן: )כור העלות המופחתת של החוזה המארח הגלום בתנאי ההלוואה שקיבלה חישוב .ב

"ש )להלן דסקלבין Deloitteבין םשנחת נעשתה בהתאם ובכפוף לתנאים העסקיים הכלליים שנכללו במכתב ההתקשרות העבודה

(. העבודה בוצעה על סמך מצגים, נתונים ומסמכים שנמסרו לנו "ההתקשרות מכתב")להלן: 2015 נובמברב 9"( ביום הלקוחגם: "

.והנהלת אדמה "שדסק הנהלתעל ידי

בי די ואי"מ בע דיסקונט השקעות חברת של 2015 ספטמברב 30 ליום הכספיים בדוחות תיכלל העבודה כי מסכימים ואנו לנו ידוע

בכלבע"מ, לרבות ככל שהדוחות כאמור ייכללו במסגרת דוחות הצעת מדף שיפרסמו מי מהחברות האמורות, וכן לפתוח חברה

תידרשנה במסגרתו לצרף האמורות החברות הדין הוראות פי על אשר ותקנותיו 1968-"חהתשכ, ערך ניירות חוק לפי מידי דיווח

לשום מטרה אחרת, למעט כפי המוגדר בעבודה זולמען הסר ספק, נציין כי: )א( לא ניתן יהיה להשתמש את העבודה הכלכלית.

של הצגתה. Deloitteלקוח של או ייחשף אליה למעט הלקוח, לא יחשב כ עבודה זובמכתב ההתקשרות, ואף גורם שיקבל לידו

Deloitte)ב( לא תיווצר חובת זהירות או אחריות כלשהי מצידה של . Deloitteלצד שלישי יחייב אישור מראש בכתב של עבודה זו

ואותו צד שלישי, )ג( למען הסר Deloitteולא ייראה הדבר כאילו נוצר קשר עסקי כלשהו בין לעבודה זוכלפי צד שלישי אשר ייחשף

לא יישאו באחריות על שימוש כלשהו שיעשה צד שלישי בתוצרי עבודה נשוא הסכם זה. Deloitteספק,

עוד נציין, כי ככל שיידרש אזכור כלשהו להערכת השווי שבוצעה במסגרת דיווחים לרשויות ניירות ערך במדינות אחרות, לרבות

לא תשמש כמומחה ולא תהיה Deloitteבמסגרת אותם דיווחים. יובהר כי Deloitteשהיא, שמה של ארה"ב, לא יוזכר בשום דרך

3

לא עבודה זו. כמו כן, SEC (Securities and Exchange Commission) -מוגדרת על ידי הלקוח כמומחה בהתאם להגדרות ה

.SEC -תשמש לצורך קבלת החלטות בהתאם להגדרות ה

ואיננו בעלי עניין או צפויים להפוך לבעלי עניין באף אחת מהחברות או באדמהכור ו/או ב/או ו"ש דסקתלות ב כל Deloitte -אין ל

עניין אישי בניירות ערך של חברת השקעות דיסקונט בע"מ ו/או במניות קבוצת אי די בי. Deloitte-בנכסיהן בעתיד. כמו כן, אין ל

Deloitte הינה בלתי תלויה בכור תעשיות בע"מ או בחברת השקעות דיסקונט בע"מ או באי די בי חברה לפתוח בע"מ כמשמעותו

ובתקנות שהותקנו על פיו, לרבות תקנות רואי חשבון )ניגוד עניינים ופגיעה באי תלות 1955-של מונח זה בחוק רואי חשבון תשט"ו

יקורת ובכללי ההתנהגות המקצועית של לשכת רואי החשבון בישראל ובהתאם , בתקני ב2008-כתוצאה מעיסוק אחר( התשס"ח

. התשלום עבור שירותנו לא השפיע 1968 -ב' לחוק ניירות ערך, התשכ"ח 9להחלטת רשות ניירות ערך )בנושא אי תלות( לפי סעיף

בכל צורה שהיא על תוצאות הערכת השווי.

פורסמה עמדה משפטית מטעם הרשות לניירות ערך אודות אי תלות מעריך השווי. , 2015ביולי 22 ביוםנוסף על האמור יצוין כי

תלויה בחברה, במידה ונוצר מצב של Deloitteבהתאם לאמור בסעיף ג' לעמדת הסגל המשפטית, עלולה להתפרש חזקה לפיה

להלן: במסגרת הליך שקדם למיזוגן תלות, על החברה לתת על כך גילוי בהתאם. למיטב הבנתנו, חזקה זו ניתנת לסתירה, כאמור

. הערכת השווי הכלכלית עבור כור 2013ביוני 30של דסק"ש וכור, קיבלה כל אחת מהן הערכת שווי כלכלית של מניות כור ליום

30, בין היתר, את שוויה של אדמה ליום Deloitteוכחלק ממנה העריכה 2013באוגוסט 8ונחתמה ביום Deloitteהוכנה על ידי

. עבור דסק"ש הוכנה הערכת שווי נפרדת על ידי מעריך שווי חיצוני ובלתי תלוי מטעמה.2013יוני ב

לדעתנו, אין באמור כדי לפגוע באי תלותנו בדסק"ש, בין היתר בשל הסיבות להלן: )א( דסק"ש קיבלה הערכת שווי כלכלית נפרדת

ל כור לצורך עסקת המיזוג נקבע במשא ומתן בין ועדות דירקטוריון מטעמה שהוכנה על ידי מעריך שווי חיצוני נפרד; )ב( שוויה ש

בלתי תלויות של דסק"ש ושל כור, ולאחר מכן אושרה עסקת המיזוג על ידי האורגנים המוסמכים של שתי החברות, לרבות אישורים

ברות. יצוין כי עסקת המיזוג של בעלי מניותיהן ברוב מיוחד הקבוע לעניין בחוק הח 2013בספטמבר 15באספות הכלליות מיום

בעבודה זו התבססנו על שווי נכס )ד( ;; )ג( פרק הזמן שחלף בין שתי העבודות הכלכליות האמורות2014במרץ 2הושלמה ביום

הוערך על ידי מעריך שווי אחר. הבסיס אשר

לבחון את אמיתות המידע, הסתמכנו על מידע . מבלי להלוואה יםיצוין כי במהלך העבודה, נמסר לידינו מידע ומצגים שונים הקשור

לא ביקרנו את המידע שנמסר לנו כחלק מביצוע העבודה, ובדקנו את סבירות המידע בלבד. עבודתנו אינה מהווה אימות או .זה

ל המידע אישור לנכונות, לשלמות או לדיוק של המידע. אין אנו מביעים חוות דעת או כל המלצה אחרת בדבר הנכונות או הנאותות ש

הנ"ל או מקבלים כל מידה של אחריות כלפיו.

יש לציין כי חלק מהמסקנות הכלולות בעבודה מבוססות על הנחות תיאורטיות ותנאים היפותטיים אשר אינם בהכרח משקפים את

והתחזיות לתוצאות אינה אחראית לדיוקן ונכונותן של כל ההנחות Deloitteההתרחשויות העתידיות. כמו כן, ומבלי לגרוע מהאמור,

העתידיות, שכן התרחשויות בעתיד עשויות להיות שונות מההנחות והתחזיות כפי שמוצגות בעבודה זו. תחזיות אלה נתונות

לשינויים, השלמות, או תיקונים בעתיד ואין וודאות כי יתממשו באופן מלא או חלקי והדבר תלוי, בין היתר, במצב השוק בו החברה

פוטנציאלים ובמצב המשק והכלכלה בכללותם.פועלת, במתחרים

בפסק דין Deloitteחויב תבגין כל סכום בו Deloitteלשפות ו/או לפצות את בהתחיי לקוחהנציין כי במסגרת מכתב ההתקשרות

"(, וכל סכום התקרה)" בודהבגין ביצוע הע Deloitte -ל הלקוחידי -פעמים התמורה המשולמת על 3-חלוט מעל לסכום השווה ל

אפשרות סבירה להתגונן, והכל למעט במקרים של לקוחמעל לסכום התקרה, ובלבד שניתנה לDeloitte -הוצאה ישירה שתיגרם ל

Deloitteשאז לא יחול שיפוי או פיצוי כלשהו. כמו כן, התחייב הלקוח לשפות ו/או לפצות את Deloitteרשלנות רבתי או זדון מצד

לעמוד בה כתוצאה מתביעה ו/או דרישה שהוגשה Deloitteדרש תיסק דין חלוט ו/או כל הוצאה ישירה שחויב בפתבגין כל סכום ש

, הקשורים ו, בין אם באופן בלעדי ובין אם ביחד עם אחרים או מי הפועל מטעמלקוחואשר מקורה במעשה או מחדל של ה הכנגד

אפשרות סבירה לקוח, ובלבד שניתנה לעבודהב לקוחויות הפי התחייב-, ולרבות בגין עשיית שימוש שלא כדין ושלא עלעבודהב

להתגונן.

ו/או מי שהורשה לעיין זו, לרבות מהמידע הכלול בה, הינה באחריותו הבלעדית של הלקוח בודהיובהר כי כל החלטה הנובעת מע

.בה

בע"מ אדמה פתרונות לחקלאות –בע"מ חברת השקעות דיסקונט וכן ענייניםת

5

תוכן עניינים

5 ....................................................................................................................................... עניינים תוכן

6 ................................................................................................................................... מנהלים תמצית

8 .................................................................... .............................................................רקע –' א פרק .1

9 ....................................................................................................................... מתודולוגיה –' ב רקפ .2

10 ................................................................................................................ המשובץ הנגזר –' ג פרק .3

13 ................................................................................................................ המארח החוזה –' ד פרק .4

14 ............................................................................................. קודם הערכה למועד השוואה –' ה פרק .5

בע"מ אדמה פתרונות לחקלאות – חברת השקעות דיסקונט בע"מ תמצית מנהלים

6

תמצית מנהלים

הערכהמטרת ה

העלות המופחתת של החוזה המארח הגלום בתנאי ההלוואה שקיבלה חישוב הינה דסק"שלבין Deloitteמטרת ההתקשרות בין

הערכת שווי בהתבסס על הנגזר המשובץ שוויו, 2015 ספטמברב 30, ליום דסק"שכור, בהתאם לטיפול החשבונאי שנקבע על ידי

)אשר הוערך על ידי מעריך שווי חיצוני נפרד כאמור לעיל(. , נכון למועד ההערכהנכס הבסיס

הבדיקה ומקורות המידעהיקף

:עליהם התבססנולהלן פירוט הנתונים והמסמכים

ת דסק"ש.נתונים מהנהל

ועם הנהלת אדמה ש"דסק תשנערכו עם הנהלובירורים שיחות.

.מקורות מידע ציבוריים נוספים

ההערכהפירוט שלבי

נכס הבסיסשווי

ללא ערך שליטה ולפני החלת שיעור ניכיון בגין מגבלת סחירות. שווי ,40%שווי נכס הבסיס הינו חלקה של כור במניות אדמה )לאחר החלת שיעור הניכיון בגין מגבלת סחירות שווי נכס הבסיס נאמד "( נקבע על בסיס הערכת השווי כאמור.נכס הבסיסלהלן: "

.1דולר, נכון למועד הערכה מיליון 759 -בכ

שווי הנגזר המשובץ

המודל הבינומי מבוסס על אומדן התפלגות סטוכסטית של נכס .מודל בינומי לתמחור אופציות בעזרתחושב הנגזר המשובץ שווי לוקת דיבידנד חמניות ותוך התאמה להתנודתיות אומדן לסמך על - (שווי ללא שליטה, 40%אדמה )במניות כורחלקה של -הבסיס

את חלופות ההחלטה הקיימות לאורך חיי האופציה: שמירת אומדן ערך האופציה מבטא סחירות. מגבלת ושיעור ניכיון בגין צפויה וויתור על המניות. , מימושה החלקי )פרעון מוקדם של ההלוואה(האופציה, מימושה )קרי, החזרת ההלוואה(

חוזה המארחה

בהתאם לטיפול החשבונאי בו נוקטת . 39לתקן בינלאומי AG8מודדת את ההתחייבות בגין החוזה המארח לפי סעיף דסק"ש

על במניות אדמה דסק"שבאמצעות היוון הערך העתידי הנובע מאחזקת מחושבתהמארח העלות המופחתת של החוזה , דסק"ש

חושב באמצעות היוון במניות אדמה דסק"שהעתידי הנובע מאחזקת ערך ה .פי שיעור התשואה האפקטיבי שנאמד במועד העסקה

עד למועד מסירת המניות )ולחילופין מועד פירעון ההלוואה(, שיעור התשואה על ההון למועד הערכת השוויבשווי נכס הבסיס

ולאחר החלת שיעור ניכיון בגין מגבלת סחירות.

להלן. 3.4להרחבה בנוגע לשיעור ניכיון בגין מגבלת סחירות ראה סעיף 1

בע"מ אדמה פתרונות לחקלאות – חברת השקעות דיסקונט בע"מ תמצית מנהלים

7

סיכום ממצאים

)במיליוני 2015 ספטמברב 30להלן תוצאות הניתוח המפורט בעבודה זו, ליום 3.4בכפוף לפרמטרים ולאומדנים המוצגים בפרק

דולר(:

מגבלת ון בגין יללא ערך שליטה ולפני החלת שיעור ניכ החברה שווימ 40%חלקה של כור במניות אדמה ) –שווי נכס הבסיס **

(.סחירות

מיליון ש"ח, לפי שער 3.5 -ובמונחים שקליים נאמד בכ מיליון דולר 0.9 -בכ נאמד 2015 ספטמברב 30** שווי הנגזר המשובץ ליום

. 2015 ספטמברב 30הדולר ליום

רגישות תובחינ

ועבור שיעורי סטיית )לפני החלת פרמיית שליטה( שוויים שונים של מניות אדמה עבור שווי הנגזר המשובץ הטבלה להלן מציגה את

:תקן שונים

משתנים למועד שיעורי תשואה על ההוןעבור העלות המופחתת של החוזה המארח חישובהטבלה להלן מציגה את תוצאת

ההערכה:

סחירות משתנים: מגבלתשיעורי ניכיון בגין עבור המשובץ הנגזר שווי את מציגה להלן הטבלה

:משתנות סיכון חסרות ריביות שיעורי עבור המשובץ הנגזר שווי את מציגה להלן הטבלה

שווי נכס הבסיס

* )40%(שווי נגזר משובץ **

עלות מופחתת

של חוזה מארח

$843$0.9$764

28.5%30.1%31.7%33.3%34.8%סטיית תקן

0.0%5.0%10.0%(5.0%) (10.0%) שינוי

נגזר משובץ )מיליוני דולר(

$2,43910.0%$2.2$3.3$4.6$6.1$7.8

$2,3285.0%$0.8$1.5$2.4$3.5$4.7

$2,2170.0%$0.0$0.4$0.9$1.6$2.4

$2,106 (5.0%)-$0.5-$0.3$0.1$0.5$1.0

$1,995 (10.0%)-$0.7-$0.6-$0.4-$0.2$0.1

שווי חברה

)מיליוני

דולר(

שינוי )%(תשואה על ההון


חוזה מארח

)מיליוני דולר(

11.89%-10.0%$759.1

12.55%-5.0%$761.3

13.21%0.0%$764.0

13.87%5.0%$765.9

14.53%10.0%$768.2

שיעור ניכיון בגין

אי-סחירותשינוי

נגזר משובץ


7.4% (2.5%)$1.7

9.9%0.0%$0.9

12.4%2.5%$0.4

ריבית חסרת סיכון

נגזר משובץ


0.00%- 200 BP$0.8

0.84% (10.0%)$0.9

0.88% (5.0%)$0.9

0.93%0.0%$0.9

0.98%5.0%$0.9

1.02%10.0%$1.0

2.93%+ 200 BP$1.3

בע"מ אדמה פתרונות לחקלאות –בע"מ חברת השקעות דיסקונט רקע –פרק א'

8

רקע –' א פרק .1

אדמה וכמצ'יינה תיאור הסכם מיזוג .1.1

קבוצה סינית גדולה בשליטת ממשלת שהינהכמצ'ינה, עסקת המיזוג של אדמה עם חברה בת של הושלמה 2011בחודש אוקטובר

.כימיה-סין, העוסקת בתחומי הכימיה והאגרו

7% -מיליון דולר וכן כ 1,272 -( בתמורה לסך של כ53% -את החזקות הציבור באדמה )כ כמצ'ינהבמסגרת ההסכם רכשה

מיליון דולר. בעקבות 2,400 -מיליון דולר, בעסקה המגלמת לאדמה שווי של כ 169 -מהחזקות כור באדמה בתמורה לסך של כ

.40%ושל כור בשיעור של 60%בשיעור של כמצ'ינההעסקה הפכה אדמה לחברה פרטית בבעלות משותפת של

והניתנת לפירעון במניות אדמה, בסך (Non-Recourse) לכור הלוואה ללא זכות חזרה כמצ'ינה בנוסף, כחלק מהעסקה העמידה

שנים ממועד העסקה. 7מועד הפירעון הוא מיליון דולר המובטחת במניות אדמה בלבד. 960של

, דסק"ש בוחנת עסקה אפשרית, במסגרתה כור וכמצ'ינה 2015באוגוסט 17 מיוםו 16 של דסק"ש מיום םמידי יםנציין כי על פי דיווח

וכור Sanondaבאופן שלאחר העסקה אדמה תהא חברה בבעלותה המלאה של Sanonda-אדמה ליעבירו את כל החזקותיהן ב

להבטחת Sanonda -. בקשר עם העסקה הנבחנת, נבחן גם שכור תשעבד את מניותיה בSanonda -ב תהא בעלת מניות

לפני התחייבויותיה במסגרת ההסכם המפורט לעיל וזאת חלף הבטוחה הקיימת של השעבוד על מניות כור באדמה. בנוסף, נבחן ש

תעשהוכור מיליון דולר 250 -בהיקף שטרם נקבע, אך מוערך בסכום של כ , אדמה תחלק דיבידנד לבעלי מניותיה,השלמת העסקה

כמו כן, דווח כי מתבצעת בחינה לאפשרות ריבית לפי הסכם ההלוואה. התשלומי חלק מלשלם תשלה על מנהדיבידנד בחלק שימוש

, לאור המועד המתקרב של 2015בנובמבר 8בנוסף, על פי דיווח מידי מיום של הארכת מועד הפירעון המקורי של ההלוואה.

ל ההלוואה באמצעות מניות אדמה המוחזקות על תשלום הריבית הראשון לפי הסכם ההלוואה, כור נערכת לפירעון מוקדם חלקי ש

בדיווח האמור צוין גם כי בשלב זה אדמה שוקלת לבצע חלוקת ידה, בכמות מניות כזו אשר תכסה את עיקר תשלום הריבית כאמור.

וכי דמה, , וזאת בכפוף לבחינות וקבלת אישורים נדרשים לכך על ידי א2015מיליון דולר עד לתום שנת 100דיבידנד בסכום של

שוויה והוסכם נקבע כי טרם בדיווח צוין עודכור צפויה לעשות שימוש בסכומי הדיבידנד במזומן לשלם תשלומי ריבית בגין ההלוואה.

אפשרית ן לעסקה ת, התהליך של המשא ומיםהמידיים בשל העובדה כי על פי הדיווחשל אדמה לצורך ביצוע העסקה האפשרית.

האם המשא ומתן יבשיל לכדי הסכמים מחייבים, מה יהא רבה מספר חודשים והיות וקיימת עדיין אי בהירות משךזו, צפוי להי

ה מביאה עסקה אפשרית זו נכאמור, עבודה זו אינשל אדמה הישוו והוסכם טרם נקבעכן והמבנה המדויק והתנאים של ההסכמים

ירעון מוקדם חלקי של כאמור בקשר לחלוקות דיבידנדים ולהערכות לפעם זאת, הובאו בחשבון על ידינו ההערכות שדווחו בחשבון.

ההלוואה על ידי כור.

הטיפול החשבונאי .1.2

בהקשר לטיפול החשבונאי בהלוואה דורש, להציג בדוחות דסק"ש"( אותו מיישמת התקן)להלן: " IAS 39החשבונאות תקן

הכספיים, באופן נפרד, את השווי ההוגן של הנגזר המשובץ הגלום בהלוואה, ואת העלות המופחתת של החוזה המארח עבור נגזר

זה.

:מציגהעבודתנו בהתאם לכך,

לאופצייתמגלם לכור זכות הדומה זוהההנגזר המשובץ אשר אומדן לשווי ההוגן של הנגזר המשובץ למועד ההערכה. .א

(, בכך שבמועד פירעון ההלוואה תעמוד לכור הזכות אך לא החובה, לפרוע את 40%שברשותה ) אדמהרכש על מניות

ההלוואה ולקבל אחזקה במניות )להסיר את השעבוד(.

, החוזה המארח מוגדר דסק"שלפי הטיפול החשבונאי אותו מיישמת חישוב של העלות המופחתת בגין החוזה המארח. .ב

(, לרבות שיעור מהדיבידנדים שיחולקו בגינן עד 40%ברשותה )ש אדמהכהתחייבות כור למסירה עתידית של מניות

למסירתן.

שיעור מבוסס עלהחוזה המארח העלות המופחתת של , שיעור ההיוון המשמש לחישוב דסק"שלפי הטיפול החשבונאי בו נוקטת

.12% -העסקה ב במועדוערך שה התשואה האפקטיבי

בע"מ פתרונות לחקלאותאדמה –בע"מ חברת השקעות דיסקונט מתודולוגיה –' בפרק

9

מתודולוגיה –רק ב' פ .2

ההון על התשואה שיעור .2.1

התשואה על ההוןחישוב שיעור .2.1.1

.חישוב שיעור התשואה על ההון התבסס על הערכת השווי שבוצעה על ידי מעריך השווי החיצוני )כפי שצוין לעיל(

13.21% -שיעור התשואה על ההון נאמד בכ

2.2. 8-AG 39לתקן-IAS

8-AG תקבולים, הישות תתאים את הערך בספרים של הנכס אם ישות מעדכנת את האומדנים שלה לגבי תשלומים אוקובע כי

כדי לשקף את תזרימי המזומנים בפועל ואת אומדן תזרימי פיננסיים(או של ההתחייבות הפיננסית )או קבוצה של מכשירים הפיננסי

באמצעות חישוב הערך הנוכחי של אומדן תזרימי המזומנים המזומנים המעודכן. הישות מחשבת מחדש את הערך בספרים

ח או הפסד.הפיננסי. התיאום מוכר כהכנסה או כהוצאה ברוו העתידיים לפי שיעור הריבית האפקטיבי המקורי של המכשיר

בע"מ אדמה פתרונות לחקלאות –בע"מ חברת השקעות דיסקונט הנגזר המשובץ –' גפרק

10

הנגזר המשובץ –' גפרק .3

תנאי ההלוואה .3.1

960בסך ריקורס -הלוואת נוןהועמדה לכור של אדמה עם חברה בת של כמצ'יינה, במסגרת הסכם המיזוג, 1.1כמתואר בסעיף

. ידי כור לאחר השלמת הסכם המיזוגהנותרות באדמה מיליון דולר, המובטחת בשעבוד על מניות

העיקריים:פרטי ההלוואה

שנים ממועד העמדת ההלוואה. 7תיפרע במלואה בתום ההלוואהפירעון קרן: קרן

:משולמת רק עד גובה הדיבידנד הריבית ההלוואההשנים הראשונות החל ממועד העמדת כל אחת מארבע בתשלום ריבית

לאחר שיחולק לכור בגין אחזקתה במניות אדמה באותה שנה, ככל שיחולק. הריבית שלא תשולם תיצבר לקרן ההלוואה.

אך , שתקבל כור מאדמה או באמצעות דיבידנד או במניות השנים הראשונות, תשולם הריבית השוטפת במזומןארבע תקופת

.2015שלושה חודשים החל מחודש דצמבר מדי ללא תלות בחלוקת דיבידנד,

:כפי שצוין ה.הלוואהלבצע פירעון מוקדם של ה,הלוואהלכור ניתנה הזכות, החל מתום שנה ממועד העמדת פירעון מוקדם

הסכם לפי הראשון הריבית תשלום של המתקרב המועד לאור, 2015 בנובמבר 8 מיוםשל דסק"ש פי דיווח מידי עללעיל,

אשר כזו מניות בכמות, ידה על המוחזקות אדמה מניות באמצעות ההלוואה של חלקי מוקדם לפירעון נערכת כור, ההלוואה

, הונח כי כור תוכל לבצע פירעונות חלקיים ותקודמ ותערכמהבהתאם לכך ובשונה .כאמור הריבית תשלום עיקר את תכסה

תקופת ההלוואה.מוקדמים של ההלוואה באמצעות מניות אדמה המוחזקות על ידה, לכיסוי תשלומי הריבית החלים במשך

100הונח בהערכת השווי כי חלוקת דיבידנד בסך לעיל ולאור מידע שהתקבל מדסק"ש, 1.1בנוסף, בהתאם למתואר בסעיף

כי מידע שנמסר לנו על ידי דסק"ש, בנוסף, הונח בהערכת השווי בהתאם ל. 2015ר תבוצע במהלך חודש דצמבר מיליון דול

. , ככל שיחולותשלומי הריבית ותשלומי המיסים השונים בלבדל משהדיבידנד האמור יש

ובכל ת המיזוג תשלום תמורבשיעור שלא יעלה על המימון שתיקח כמצ'ינה לצורך רבעונית נושאת ריבית ההלוואהיבית: ר

.רבעונים רצופים מראש. הריבית תתקבע לכל שני לשנה 4.5%+ לשישה חודשיםליבור עלה על שיעור שלימקרה לא

תישא כור בתשלומים אלה ותגלם את המס גילום מלא; ל שיהיה חיוב בניכוי מס במקור בישראל בגין תשלומי הריבית,ככ

עסקים שתחויב בהם כמצ'ינה בהתאם לדין בסין בגין תשלומי ריבית כאמור מצ'ינה בגין מיסיבנוסף, כור התחייבה לשפות את כ

מחויב גם בתקופה בה הריבית תשלום מס העסקים בסין עשוי להיות (.בתוספת גילום, ככל שחל)מהריבית 5%עד לשיעור של

.נצברת

:סעד היחידי שיעמוד לבנק הסיני לצורך פירעון ההלוואה יהיה האדמה המוחזקות על ידי כור מימוש השעבוד על מניות בטוחה

השעבוד חל גם על דיבידנדים וחלוקות אחרות שיתקבלו בגין המניות המשועבדות, . פי ההלוואה-ההתחייבויות על והבטחת

עולים שהוגדרו כדיבידנדים וחלוקות אחרות שיחולקו בגין המניות המשועבדות בשנה קלנדרית ה למעט על עודפי דיבידנדים

למעט ) . הדיבידנדים וחלוקות אחרות(לרבות הריבית שתצורף לקרן)שנצברה ולא שולמה או שתיצבר באותה שנה על הריבית

ההלוואה ושחרור עודפי יופקדו בחשבון בשליטת הבנק הסיני וישמשו לצורך ביצוע פירעון מוקדם של (עודפי הדיבידנדים

שנים הראשונות גם לתשלום ריבית כאמור.ה ארבעדיבידנד לכור כאמור לעיל ובתקופת

מגובה הקרן הבלתי נפרעת. 0.1%בנוסף, כור חייבת בתשלום רבעוני לבנק הסיני של עמלה שנתית בשיעור

זיהוי הנגזר .3.2

(, זאת משום שבמועד פירעון 40%תנאי ההלוואה מגלמים זכות לכור הדומה לאופציית רכש על מניות אדמה שברשות כור )

תעמוד לכור הזכות, אך לא החובה, לפרוע את ההלוואה ולקבל אחזקה במניות )להסיר את השעבוד(. במקרה בו כור ההלוואה

תבחר למסור את המניות תפקע התחייבותה המיוחסת להלוואה ולא יחולו בגינה חובות נוספים כלשהם. במובן זה, ניתן לבחון את

ית רכש אשר מניות אדמה מהוות את נכס הבסיס שלה. יבגין אופצהתשלום בגין פירעון ההלוואה כתשלום מחיר מימוש

ית רכש סטנדרטית, הנגזר נשוא ההערכה מהווה אופציה נחותה, משום שעל כור לשאת בתשלומים שונים לאורך יבהשוואה לאופצ

ום חובת תשלום טרם (. קיומס עסקים סיני חיי האופציה )תשלום ריבית לאחר ארבע השנים הראשונות, גילום מס, תשלום עמלה

מועד הפקיעה מהווה הקדמה חלקית של מחיר המימוש ובכך פוגם בערך הזמן של האופציה.


11

אופן הערכת שווי הנגזר המשובץ .3.3

שלבי ההערכה:

( על סמך התנודתיות המוערכת של המניות ותוך התאמה ל40%יצירת עץ בינומי לשווי מניות אדמה )-

חלוקת דיבידנד צפויה. -

סחירות. מגבלת ון בגין כיישיעור נ -

בהתאם לשיעור הליבור הצפוי ותוך התאמה לתשלומי ריבית במהלך חיי –יצירת עץ בינומי לגובה קרן החוב והריבית הצבורה

לפיהם בכל אחת מארבע השנים הראשונות לחיי ההלוואה תשלום הריבית הנגזר. תשלום זה לוקח בחשבון את תנאי הנגזר

לא יעלה על גובה הדיבידנד שיחולק באותה שנה, ככל שיחולק, והריבית שלא תשולם תיצבר לקרן.

בכל נקודה בעץ כערך המקסימלי מבין חלופות ההחלטה: הנגזרגזירת ערך

בלת דיבידנד ובניכוי תשלום, גילום מס ועמלה )ככל שרלוונטיים בתקופה העתידית, בתוספת ק הנגזרקבלת תוחלת ערך -

התקופה הנבחנת(. -עבור תת

קבלת המניות בניכוי תשלום הקרן הבלתי נפרעת והריבית הצבורה, וכן תשלום גילום מס ועמלה. – הנגזרמימוש -

.ערך שלילי הכולל את תשלום גילום המס והעמלה – הנגזרויתור על -

הנחות מרכזיות .3.4

להלן מצוינות ההנחות המרכזיות אשר שימשו במודל הבינומי.

על ידי מעריך שווי חיצוני נפרד )כאמור לעיל( נכון למועד ההערכה ,מבוסס על הערכת שווי שנערכה למניות אדמה –בסיס נכס.

בהתאם לפרמיית השליטה הנגזרת מהעסקה 6.6%פרמיית השליטה ששימשה בהערכה הינה בטווח שבין –שליטה פרמיית

הנגזר מפסיקת בית המשפט בקשר עם תביעת מיעוט לחלקו בפרמיית השליטה. 3.3%, לבין שיעור של ChemChinaעם

.4.95% -בהתאם לאמור, פרמיית השליטה הינה כ

אסייתית מכר ייתסחירות נעשה שימוש במודל אופצ מגבלתאמידת שיעור הניכיון בגין לצורך – סחירות מגבלתבגין ניכיון שיעור

(Average Put Option) לאור שיחות שקיימנו עם הנהלת דסק"ש ועם הנהלת החברה, שיעור הניכיון נאמד בהסתמך על .

בגין ן. בהתאם, שיעור הניכיו33.1% -כועל סטיית תקן לתקופה זו בשיעור של להנזלת נכס הבסיס הנדרשתאומדן התקופה

.9.9% -ע בגובה של כנאמד כשיעור קבומגבלת סחירות

שנים נכון למועד ההערכה. יודגש 3 -שנים ממועד העמדת ההלוואה, כלומר כ 7מועד פקיעת האופציה הינו –מועד הפקיעה

כי המודל הבינומי מתחשב בזכות כור לפירעון מוקדם.

2015בנובמבר 8מיידי של דסק"ש מיום דיווח בהתאם למידע שנמסר לנו על ידי דסק"ש ובהתאם לכאמור לעיל, – דיבידנד

, וזאת בכפוף לבחינות 2015מיליון דולר עד לתום שנת 100בשלב זה אדמה שוקלת לבצע חלוקת דיבידנד בסכום של לפיהם

מיליון 40 –)חלקה של כור מיליון דולר 100וקת דיבידנד בסך הונח כי תבוצע חל ,וקבלת אישורים נדרשים לכך על ידי אדמה

בנוסף, הונח בהערכת השווי בהתאם למידע שנמסר לנו על ידי דסק"ש, כי הדיבידנד ,2015במהלך חודש דצמבר דולר(

.לעיל( 3.3 -ו 3.1)לפירוט נוסף ראה סעיפים , ככל שיכולוהאמור ישמש לתשלומי הריבית ותשלומי המיסים השונים בלבד

מיליון דולר. 960 –יתרת קרן ההלוואה למועד ההערכה

מיליון דולר. 230.8 -כ –יתרת ריבית צבורה למועד ההערכה


12

סטיית התקן הצפויה נאמדה על בסיס סטיית התקן ההיסטורית בקרב מדגם חברות דומות, עבור תקופת –סטיית תקן צפויה

ממוצעת בגובה נכסית על בסיס הנתונים הנצפים של סטיית התקן, חילצנו סטיית תקן .זמן הזהה לתקופה עד למועד הפקיעה

להלן: . כמוצג24.66% -כשל

על ידי מינוף מחדש של סטיית תקן הנכסים בהתאם לשיעור 31.7% -אמדנו את סטיית התקן של נכס הבסיס בגובה של כ

המינוף הצפוי של החברה.

ריבית דולרית חסרת סיכון בארה"ב עד למועד הפקיעה נאמדה בהסתמך על נתוני מחלקת האוצר של -ריבית חסרת סיכון

ההערכה. נכון למועד 0.93% -נאמדה בכשנים 3 -כ חסרת סיכון בארה"ב לתקופה של ארצות הברית. הריבית הדולרית

שווי הנגזר המשובץ –תוצאה .3.5

מיליון דולר ובמונחים שקליים 0.9 -כשווי של נאמד ב 2015 ספטמברב 30שווי הנגזר המשובץ ליום בהתאם לניתוח המתואר לעיל,

.2015 ספטמברב 30מיליון ש"ח, לפי שער הדולר ליום 3.5 -נאמד בכ

סטיית תקןחברה

Monsanto Company19.54%

Syngenta AG24.22%

.FMC Corp21.49%

Nufarm Limited33.37%

24.66%ממוצע

בע"מ אדמה פתרונות לחקלאות –בע"מ החוזה המארח חברת השקעות דיסקונט –פרק ד'

13

חוזה המארחה –' דפרק .4

אופן החישוב .4.1

בהתאם לטיפול החשבונאי בו נוקטת . 39לתקן בינלאומי AG8מודדת את ההתחייבות בגין החוזה המארח לפי סעיף דסק"ש

על במניות אדמה דסק"שבאמצעות היוון הערך העתידי הנובע מאחזקת מחושבתהמארח העלות המופחתת של החוזה , דסק"ש

ון חושב באמצעות היו במניות אדמה דסק"שהעתידי הנובע מאחזקת ערך ה .פי שיעור התשואה האפקטיבי שנאמד במועד העסקה

שווי נכס הבסיס בשיעור התשואה על ההון למועד הערכת השווי עד למועד מסירת המניות )ולחילופין מועד פירעון ההלוואה( ולאחר

החלת שיעור ניכיון בגין מגבלת סחירות.

מסירת המניות )ולחילופין מועד פירעון ההלוואה(שווי עתידי למועד .4.2

ת הבאות:לשם חישוב הערך העתידי עשינו שימוש בהנחו

מיליון דולר 843 -נכס הבסיס אשר שימש לחישוב הינו כשווי , אמור לעילבהתאם ל .

בהתאם לפרמיית השליטה הנגזרת מהעסקה 6.6%פרמיית השליטה ששימשה בהערכה הינה בטווח שבין –שליטה פרמיית

מיעוט לחלקו בפרמיית השליטה.הנגזר מפסיקת בית המשפט בקשר עם תביעת 3.3%, לבין שיעור של ChemChinaעם

לעיל 3.4כמפורט בסעיף אמדנ –ניכיון בגין מגבלת סחירות שיעור.

התבסס על הערכת השווי שבוצעה על ידי מעריך השווי החיצוני ההון על השנתי התשואה שיעור –תשואה על ההון שיעור

.13.21% -כאמור, שיעור התשואה על ההון הינו כ .)כפי שצוין לעיל(

לעיל. 3.4הוערך כאמור בסעיף – דיבידנד

)ביותר הסביר התרחיש נבחן, שהכנו הבינומי המודל ממצאי בסיס על –מועד מסירת המניות )ולחילופין מועד פירעון ההלוואה

נאמד דיבידנד כאמור(. על פי המודל, המועד קבלת הו במניות הריבית תשלום במנגנון התחשבות)כולל המניות מסירת למועד

שנים. 0.45 -בכ

חישוב העלות המופחתת של החוזה המארח .4.3

. 1.2, בהתאם לאמור בסעיף 12%תוך היוון הערך העתידי כאמור בשיעור תשואה אפקטיבי בגובה חושבה העלות המופחתת

, 2015 ספטמברב 30 ליום הדולר שער לפי, שקלייםובמונחים דולר מיליון 764 -כב הנאמדהעלות המופחתת נכון למועד ההערכה

"ח.ש מיליון 2,997.2 -בכנאמד

בחינת רגישות .4.4

שיעורי תשואה על ההון משתנים למועד ההערכה:עבור חישוב הטבלה להלן מציגה את תוצאת ה

חישוב השווי ההוגן של החוזה המארח .4.5

אומדן שווי נכס הבסיס ולשיעור הניכיון בהתאם ל, מיליון דולר 759 -המארח נכון למועד ההערכה נאמד בכשוויו ההוגן של החוזה

.3.4בסעיף כמפורט, 9.9%בגובה סחירותהמשוקלל בגין מגבלת

שינוי )%(תשואה על ההון


חוזה מארח


11.89%-10.0%$759.1

12.55%-5.0%$761.3

13.21%0.0%$764.0

13.87%5.0%$765.9

14.53%10.0%$768.2

בע"מ אדמה פתרונות לחקלאות –בע"מ השוואה חברת השקעות דיסקונט –פרק ה'

14

למועד הערכה קודםת פרמטרים רלוונטיים השווא –' הפרק .5

, 2015 יוניב 30נכון למועד ידינו על שנערכה העבודהזו, לבין עבודהבין רלוונטייםהבאה מציגה השוואה של פרמטרים הטבלה

זה: למועד "שדסקאשר צורפה לדוחות הכספיים של

הסבר 2015 ספטמברב 30 2015 יוניב 30 הערכהמועד

"ח ש דולר "ח ש דולר מיליונים

, 40%) בסיסה נכס ערךולפני החלת ללא שליטה

שיעור ניכיון בגין מגבלת אי (סחירות

857 3,230 843 3,307.1

נכס הבסיס במועד ההערכה הנוכחי מבוסס על הערכת שווי מניות אדמה אשר בוצעה על ידי

נפרד, כחלק מהעסקה מעריך שווי חיצוניהאפשרית )כאמור לעיל(. במועד ההערכה הקודם, נכס הבסיס התבסס על הערכת שווי

מניות אדמה שבוצעה על ידינו.

ריקורס:-הנון הלוואת בגין המעורב המכשיר רכיבי

במכשיר מארח חוזה-נון הלוואת בגין מעורב ריקורס

789.5 2,975.6 764 2,997.2

(3.5) (0.9) 48.2 12.8 משובץ נגזר

802.3 3,023.8 763.1 2,993.7

המשובץ הנגזר של ההוגן השווי בקביעת ששימשו העיקריים האומדנים-הנון הלוואת בגין המעורב במכשיר המארח החוזה של בספרים וערכו

ריקורס:

31.7% 29.4% תקן סטיית

החברות ההשוואה, שעל בסיסו נאמדה מדגםהתנודתיות כלל את החברות הבאות:

Syngenta Ag ,Monsanto, FMC Corp and Nufarm Limited

9.9% 8.7% סחירות בגין מגבלת ניכיון

מגבלתלצורך אמידת שיעור הניכיון בגין ית יאופצ -פינרטי סחירות נעשה שימוש במודל

. אסייתית מכר

3.4ראה סעיף 4.95% %4.95 שליטה פרמיית

13.82% 13.21% (Reתשואה על ההון )במועד ההערכה הנוכחי, שיעור התשואה על

התבסס על הערכת השווי שבוצעה על ידי ההון מעריך השווי החיצוני )כפי שצוין לעיל(.

www.deloitte.co.il Deloitte Brightman Almagor Zohar is one of Israel’s leading professional services firms, providing a wide range of world-class audit, tax, consulting, financial advisory and trust services. Through 78 partners and directors and approximately 1000 employees the firm serves domestic and international clients, public institutions and promising fast-growth companies whose shares are traded on the Israeli, US and European capital markets. The firm is a fully integrated member of Deloitte Touche Tohmatsu Limited. Deloitte provides audit, tax, consulting, and financial advisory services to public and private clients spanning multiple industries. With a globally connected network of member firms in 154 countries, Deloitte brings world class capabilities and deep local expertise to help clients succeed wherever they operate. Deloitte's more than 200,000 professionals are committed to becoming the standard of excellence Deloitte's professionals are unified by a collaborative culture. that fosters integrity, outstanding value to markets and clients, commitment to each other, and strength from diversity. They enjoy an environment of continuous learning, challenging experiences, and enriching career opportunities. Deloitte's professionals are dedicated to strengthening corporate responsibility, building public trust, and making a positive impact in their communities. Deloitte refers to one or more of Deloitte Touche Tohmatsu Limited, a UK private company limited by guarantee, and its network of member firms, each of which is a legally separate and independent entity. Please see www.deloitte.com/about for a detailed description of the legal structure of Deloitte Touche Tohmatsu Limited and its member firms. ©2015 Brightman Almagor Zohar & Co. Member of Deloitte Touche Tohmatsu Limited.

http://www.deloitte.com/about

]תקנה אדמה מניות שווי הערכת בנושא 1025 ספטמברב 30עבודה כלכלית ליום בדבר פרטים [:2490-"לתש(, ומיידייםלתקנות ניירות ערך )דוחות תקופתיים )א(94

הכספיים. בדוחות 3.ה.4באור גם ראה. של החברה הכספיים לדוחות מצורפת האמורה הכלכלית העבודה להלן פרטים בדבר הערכת השווי:

.שווי ההשקעה במניות אדמה –ההערכה יזיהוי נושא .א

. 1025 ספטמברב 30 –עיתוי ההערכה .ב

30ליום ההשקעה במניות אדמה ערך –ההערכה בספרי החברה סמוך לפני הערכת השווי ישווי נושא .ג .ש"ח מיליון 3,000 וינה ערךטרם רישום ירידת 1025 ספטמברב

3,4,3הינו 1025 בספטמבר 30שווי ההשקעה במניות אדמה ליום – השווי הערכתב ההערכה ינושאשווי .דשנאמדו ,בניכוי מרכיב אי סחירות המניות והעדר פרמיית שליטה. שווי ההשקעה במניות אדמה ש"חמיליון

מיליון ש"ח. 1,3,3ריקורס, הינו -נפרדת בגין הלוואת הנוןהערכת שוויו ב

שנים 10-כ. מבצע העבודה מטעם המעריך הינו בעל ניסיון של גיזה זינגר אבן בע"מ –זיהוי המעריך ואפיוניו .ה ךמעריה. הסכם ההתקשרות עם החברהלבין ךמעריהלא קיימת תלות בין . האשראי העסקי לסוגיובתחום

מעל לסכום מעריך בפסק דין לצד שלישי ה יחוייב בוסכום כל בגין מעריךה לשיפויהחברה של התחייבות כולל בקשר ךמעריה, למעט אם פעל פעמים התמורה המשולמת למעריך במסגרת ההתקשרות עימו 3-השווה ל

בזדון. או רבתי ברשלנות הדעת לחוות

–ערכה לפיו פעל המעריך המודל ה .ו

היוון תחזית תזרימי המזומנים שיטת חושב בהתבסס על 1025 ספטמברב 30אדמה ליום שווי מניות , שיעורי ההיוון ששימשו (WACCבשיעור היוון משוקלל לפעילות אדמה ) (DCF method) התפעוליים

ההיוון ישיעור. בהתאמה 20.0%-וכ 20.1%-הינם כ הפעילותלהערכת הטווח העליון והטווח התחתון של שווי -ושיעור תשואה על ההון של כ 35%-, שיעור מינוף של כ1%.,-מחיר חוב של כ מבוססים על יםהאמור

הינם הפעילותעליון והטווח התחתון של שווי הששימשו להערכת הטווח הצמיחה לטווח ארוך ישיעור. 23.1%השווי המבוסס הוערך באמצע טווח 1025 ספטמברב 30שווי מניות אדמה ליום . בהתאמה ,2.6%-וכ 1.1%-כ

מהשווי שנקבע כאמור הופחתו מרכיב אי סחירות . האמוריםצמיחה השני שיעורי היוון והשיעורי שני על הערכת שווי מניות אדמה למועד האמור לא . 4.35%ומרכיב העדר שליטה בשיעור 3.3%המניות בשיעור

בדוחות הכספיים, מאחר 4.ה.4ות אדמה כמפורט בבאור הביאה בחשבון עסקה אפשרית הנבחנת בקשר למנישתהליך המשא ומתן ואישור העסקה הנבחנת האמורה צפוי להימשך מספר חודשים וקיימת אי בהירות לגבי

הבשלתו לכדי הסכמים מחייבים ולגבי המבנה המדויק והתנאים של הסכמים כאמור.

הערכת שווי

2015נובמבר

מ"בע לחקלאות פתרונות אדמה

2

לכבוד

מ"בע דיסקונט השקעות חברת

אביב תל ,עזריאלי מרכז

:להלן) מ"בע לחקלאות פתרונות באדמה ש"דסק השקעת ערך ירידת בחינת לטובת שווי הערכת להכין נתבקשנו ,"(ש"דסק" :להלן) מ"בע דיסקונט השקעות חברת ,פנייתכם פי על•

והעלות "(כור":להלן) מ"בע תעשיות כור שקיבלה ריקורס-נון הלוואת בתנאי הגלום המשובץ הנגזר של שוויו בחישוב הבסיס כנכס שימוש לטובת כן וכמו ("החברה" או/ו "אדמה"

."(העבודה":להלן) 30.09.2015 לתאריך האמורה בהלוואה המארח החוזה של המופחתת

.ובכתב מראש אישורנו קבלת ללא ,אחר שימוש כל זו בעבודה לעשות אין .בלבד לשימושה ומיועדת ,ש"דסק עבור "(אבן זינגר גיזה" :להלן) מ"בע אבן זינגר גיזה ידי על הוכנה זו עבודה•

בדיקה מבצעת ואינה מהימן הוא זה שמידע מניחה אבן זינגר ,גיזה .מטעמה ממי או\ו מהחברה שקיבלנו מצגים או\ו תחזיות או\ו הסברים או\ו מידע על התבססנו ,העבודה הכנת לצורך•

העבודה ולפיכך ,תלוי בלתי באופן נבדקו לא הנתונים .הנתונים סבירות חוסר על להצביע העלול דבר לידיעתנו בא ולא שקיבלנו המידע סבירות את בדקנו ,כן כמו ,המידע של עצמאית

ותוך ידועים נתונים בסיס על ,מסוים בזמן נתון מצב והוגנת סבירה בצורה לשקף אמורה כלכלית הערכה .אלה נתונים של ולדיוקם לשלמותם ,לנכונותם אימות מהווה אינה לכם המוגשת

.שנאמדו ותחזיות יסוד להנחות התייחסות

.משפטית דעת חוות או ייעוץ משום בה ואין ספציפי משקיע עבור החברה שווי את לקבוע מיועדת איננה העבודה ,כן כמו .במקומה באה ואינה נאותות בדיקת מהווה אינה זו עבודה•

ושלמות דיוק לגבי החברה של הכספיים הדוחות של החשבונאית ההצגה לאופן אחראית אינה אבן זינגר גיזה .החשבונאות לכללי ההתאמה לגבי חשבונאית ביקורת כוללת אינה העבודה•

.וקיימות במידה חשבונאית הצגה אותה של ולהשלכות הנתונים

.וסביבתה החברה של ומפורט שלם תיאור מהווה ואינו יישמנו אותם העיקריים המהותיים לנהלים מתייחס התיאור .הניתוח ועיקרי המתודולוגיה עיקרי תאור כוללת העבודה•

.להשתנות עלולות זו עבודה תוצאות מהימנים או מדויקים ,שלמים אינם אבן זינגר גיזה הסתמכה עליהם והנתונים והמידע היה•

ושמאויות תחזיות ,להערכות ,היתר בין ,התייחסנו זו דעת בחוות .החברה מאת ,היתר בין ,שנתקבל ,1968-ח"התשכ ,ערך ניירות בחוק כהגדרתו ,עתיד פני צופה מידע כוללת זו עבודה•

והן לחברה הן הנוגעות שונות וציפיות הנחות על וכן ,העבודה למועד בחברה קיים ידע על בחלקו מבוסס המידע .ודאית אינה זה מידע התממשות .החברה הנהלת ידי על לנו שנמסרו

.חלקי או מלא באופן ,יתממשו אלו וציפיות שהשערות וודאות כל אין כי יודגש .בכללותו המשק ומצב פוטנציאלים מתחרים ,החברה פועלת בו השוק מצב לרבות ,רבים חיצוניים לגורמים

אינו טרחתנו שכר כי לאשר הרינו ,כן כמו .זו עבודה עבור טרחה שכר מקבלים שאנו העובדה למעט ,באדמה או/ו ש"בדסק או/ו בכור או/ו בעבודה תלות לנו אין כי בזה מאשרים אנו•

.העבודה בתוצאות מותנה

בניירות אישי עניין לנו אין ,כן כמו .בעתיד בנכסיהן או "(אידיבי" :להלן) מ"בע לפתוח חברה בי די באי או/ו באדמה או/ו בכור או/ו ש"בדסק עניין לבעלי להפוך צפויים או עניין בעלי איננו•

לרבות ,פיו על שהותקנו ובתקנות 1955–ו"תשט חשבון רואי בחוק זה מונח של כמשמעותו באידיבי או ש"בדסק או בכור תלויים בלתי אנו .אידיבי של ערך בניירות או/ו ש"דסק של ערך

ובהתאם בישראל החשבון רואי לשכת של המקצועית ההתנהגות ובכללי ביקורת בתקני ,2008-ח"התשס (אחר מעיסוק כתוצאה תלות באי ופגיעה עניינים ניגוד) חשבון רואי תקנות

.השווי הערכת תוצאות על שהיא צורה בכל השפיע לא שירותנו עבור התשלום .1968-ח"התשכ ,ערך ניירות לחוק 'ב9 סעיף לפי (תלות אי בנושא) ערך ניירות רשות להחלטת

השווי מעריך תלות אי אודות ערך לניירות הרשות מטעם משפטית סגל לעמדת בהתאם שלה השליטה בעלי או באידיבי או/ו באדמה או/ו בכור או/ו ש"בדסק תלויים איננו בנוסף•

.2015 ביולי 22 ביום שפורסמה

,שהוא סוג מכל הוצאה או הפסד אובדן ,נזק לכל אחראיים אינם ,מהן במי ועובד משרה נושא ,שליטה בעל כל וכן בעקיפין או/ו במישרין ידה על הנשלטת חברה וכל מ"בע אבן זינגר גיזה•

.חלקה או כולה זו בעבודה האמור על שמסתמך למי שייגרמו עקיף או/ו ישיר לרבות

כפיצוי או ,עקיף או מקרי ,תוצאתי נזק כל בגין או ,מוניטין או נתונים ,רווחים אובדן בגין כלשהו סכום ,אחרת או חוק לפי ,בנזיקין או חוזה פי על בין ,מאתנו לקבל זכאית תהיה לא ש"דסק•

.בזדון פעלנו שלא לכך בכפוף ,אחר באופן הקשורות או זו עבודה במסגרת שניתנו משירותים הנובעות תביעות עם בקשר ,מיוחד או עונשי

מתחייבת ,אחר מחייב בהליך או משפטי בהליך ,זו בעבודה המפורטים השירותים ביצוע עם בקשר שלישי לצד כלשהו סכום לשלם שנחויב ככל ,לעיל האמור בכלליות לפגוע ומבלי בנוסף•

רבתי רשלנות או בזדון פעלנו כן אם אלא הראשונה דרישתנו עם מייד ,לנו המשולמת התמורה פעמים לשלוש השווה לסכום מעל ידינו על שישולם כאמור סכום כל בגין לשפותנו ש"דסק

.כלשהו פיצוי או שיפוי יחול לא שאז

בעלות החברות של ציבוריים ולדיווחים אידיבי ,ש"דסק של ערך ניירות חוק לפי מיידי דיווח ולכל מדף הצעת לדוחות או/ו הכספיים לדוחות וצירופה זו בעבודה שימוש מאשרים אנו•

.אידיבי של השליטה

הקדמה והגבלת אחריות

3

מקורות מידע

:להלן מפורטים העבודה בהכנת ששימשו העיקריים המידע מקורות

של שלישי רבעון ודוחות 2012-2014 לשנים החברה של כספיים דוחות•

.(מבוקרים לא) 2015

2015 לשנת החברה ותקציב שנתית חמש עבודה תוכנית•

לבקשתנו לנו שהועברו פ"בע שונות והבהרות נוספים כספיים נתונים•

Phillips McDougall ידי על שנעשו שוק ניתוחי•

כתבות ,אינטרנט באתרי המתפרסם גלוי מידע מתוך ,שוק ונתוני רקע חומר•

אחרים פומביים מקורות או בעיתונות

Capital IQ נתונים מאגר•

החברה הנהלת עם ל"דוא התכתבות או/ו טלפון שיחות או/ו פגישות•

של בדוחות ופורסמה 2015 אוגוסט בחודש לחברה שבוצעה שווי הערכת•

30/6/2015 ביום ש"דסק

4

אבן זינגר גיזה

והעסקאות הבולטות ההפרטות ,הגדולות החברות בליווי עשיר ניסיון לפירמה .בישראל מובילה להשקעות ובנקאות פיננסי כלכלי ייעוץ פירמת הינה אבן זינגר גיזה•

ובלתי עצמאיות עסקיות חטיבות באמצעות ,תחומים בשלושה פועלת אבן זינגר גיזה .פעילותה שנות וחמש עשרים במהלך צברה אותו ,הישראלי במשק החשובות

.תאגידי וממשל אנליטי מחקר ;להשקעות בנקאות ;כלכלי ייעוץ :תלויות

ניסיון בעל ,גוריון בן מאוניברסיטת עסקים במנהל שני ותואר בכלכלה ראשון תואר בעל ,אבן זינגר גיזה ל"מנכ ,רוזנברג אודי בראשות צוות ידי על בוצעה העבודה•

.לסוגיו העסקי האשראי בתחום שנים 20 -כ של

,בברכה

מ"בע כלכלי יעוץ אי.אס.י'ג

23/11/2015

פרטי החברה המעריכה

5

תוכן עניינים

עמוד פרק

הערכת שווי

6-7 תמצית מנהלים

8-16 תיאור פעילות החברה -פרק א

17-24 הסביבה העסקית תיאור -פרק ב

25-29 ניתוח דוחות כספיים -פרק ג

30-37 הערכת השווי -פרק ד

38-40 סיכום ומסקנות

6


7


השווי הערכת תמצית

כללי

הכימיה תעשיית בענף ובעיקר הכימיה בתעשיית מתמחה החברה•

ושיווק ייצור ,בפיתוח החברה פועלת זאת במסגרת .(אגרוכימיה) לחקלאות

,נוספות בפעילויות החברה פועלת ,בנוסף .הצומח להגנת מוצרים

בהיקפים ,(והכימיה החקלאות בתחומי) שלה הליבה יכולות על המתבססות

מהותיים לא

50 -כ באמצעות ,בעולם מדינות 100 -בכ מוצריה את מוכרת החברה•

.העולם ברחבי בנות חברות

.עובדים 4,800 -מ למעלה מועסקים בחברה•

החברה בעלות הרכב

40% -ו ,ChemChina של נכדה חברה של 60% בבעלות הינה החברה•

.כור בבעלות

מתודולוגיה

.(DCF) מזומנים תזרימי היוון שיטת פי על נערכה החברה שווי הערכת•

בתורת המקובלת השיטה הינה ממונפים הבלתי מזומנים תזרימי היוון•

הון במחיר הוונו החזויים המזומנים תזרימי ."חי עסק" הערכת לצורך המימון

.WACC-ה מודל פי על חושב ואשר החברה פעילות את ההולם

,הפעילות של הכלכלי מהערך יתקבל (Equity Value) העצמי ההון שווי•

עודף/חוב עודף)" נטו הפיננסיות ההתחייבויות של הכלכלי ערכן בניכוי

."(פיננסים נכסים

בעסקת מיזוג תהליך בוחנת שהיא החברה פרסמה 2015 אוגוסט בחודש•

ודאות שאין מכיוון , .Hubei Sanonda Co., Ltd חברת עם מניות הקצאת

.שלנו בהערכה תוצאותיה הכללנו לא ,העסקה ביצוע לגבי

(WACC) ההון מחיר

נומינליים במונחים10.8%-10.2% שבין בטווח היוון בשיעור שימוש עשינו•

.(מס לפני 13.8%-12.9%)

עצמי הון שווי

בטווח הינו 30/9/2015 ליום העצמי ההון שווי כי עולה שביצענו מההערכה•

כמפורט ,(דולר מיליון 2,217 ממוצע) דולר מיליון 2,029-2,404 שבין

:להלן

רגישות ניתוח

הצמיחה ולשיעור ההיוון לשיעור עצמי הון שווי רגישות ניתוח להלן מוצג•

:(דולר מיליוני) הפרמננטי

/30 מיליוני דולר /9 2015

2,934-3,310 שווי פעילות

(1,127) 30/9/2015חוב פיננסי ליום

221 1התאמות

2,029-2,404 שווי הון עצמי

צמיחה פרמננטית

2.5% 2.2% 1.9% 1.6% 1.3%

שיעור

היוון

9.9% 2,635 2,557 2,484 2,417 2,355

10.2% 2,474 2,404 2,339 2,278 2,222

10.5% 2,325 2,262 2,204 2,149 2,098

10.8% 2,187 2,130 2,078 2,029 1,982

11.1% 2,059 2,008 1,960 1,916 1,874

,למימושם צפי יש אשר מס לצורכי הפסדים בגין מס נכס ,כלולות בחברות השקעות1.

.פחת בגין מס ומגן לקוחות חובות מכירת בגין נדחה חוב שטר

8

תיאור פעילות החברה -פרק א

9


כללי

רקע

מיזוג לצורך 1997 בשנת התאגדה (אגן מכתשים לשעבר) אדמה חברת•

1998 משנת הישראלית בבורסה נסחרו ומניותיה ואגן מכתשים החברות

.פרטית לחברה הפכה בו המועד 2011 אוקטובר עד

הכימיה תעשיית בענף ובעיקר הכימיה בתעשיית מתמחה החברה•

ושיווק ייצור ,בפיתוח החברה פועלת זאת במסגרת .(אגרוכימיה) לחקלאות

.הצומח להגנת מוצרים

הליבה יכולות על המתבססות ,נוספות בפעילויות החברה פועלת ,בנוסף•

מהותיים לא בהיקפים ,(והכימיה החקלאות בתחומי) שלה

שאינם פעילים בחומרים הממוקדת החברה הינה ,ידיעתה למיטב ,החברה•

במקום וממוקמת ,מכירות היקף פי-על בעולם המובילה ,פטנט מוגני

בתחום העוסקות החברות כל מבין (מכירות היקף מבחינת) בעולם השביעי

.הצומח להגנת המוצרים

50 -כ באמצעות ,בעולם מדינות 100 -בכ מוצריה את מוכרת החברה•

.העולם ברחבי בנות חברות

.עובדים 4,800 -מ למעלה מועסקים בחברה•

ChemChina עם המיזוג עסקת

מקבוצת תאגיד עם מיזוג עסקת החברה השלימה ,17/10/2011 ביום•

ChemChina, העוסקת סין ממשלת בשליטת גדולה סינית קבוצה שהינה

.והאגרוכימיה הכימיה בתחומי

מהמסחר נמחקו החברה של מניותיה ,המיזוג עסקת השלמת לאחר•

העובדה לאור וזאת מדווח תאגיד להיות ממשיכה החברה אולם בבורסה

.למסחר רשומות שלה החוב שאיגרות

-כ) בחברה הציבור החזקות את ChemChina רכשה העסקה במסגרת•

.דולר מיליארד 1.4 -כ של לסך בתמורה כור מהחזקות 7% -כ וכן (53%

בתנאי הלוואה לכור "אקזים" הסיני הבנק העמיד מהעסקה כחלק ,בנוסף•

Non-Recourse בלבד אדמה במניות המובטחת דולר מיליון 960 של בסך.

החברה בעלות הרכב

CNAC International

Pte., Ltd.*, 60.0%

, כור תעשיות40.0%

China National Chemical Corporation של נכדה חברה*

10


החזקות עץ

אדמה פתרונות לחקלאות

תחום המוצרים להגנת

הצומח פעילויות נוספות

אדמה מכתשים אדמה אגן

חברות בת

בישראל

אדמה אוסטרליה אמריקה. אדמה צ אדמה ברזיל

חברות שיווק

והפצה במדינות

מרכזיות באירופה

חברות שיווק

והפצה נוספות

בשאר העולם

נוספות פעילויות ליקורד

המבוצעות במישרין

, או בעקיפין

באמצעות חברות

חברות בת בת נוספות

ל"בישראל ובחו

100% 100%

100% 100% 100%

Hubei Sanonda

10.6%

11


(אגרוכימיה) הצומח להגנת המוצרים תחום


ושיווק ייצור ,פיתוח ,מחקר כולל החברה של הצומח להגנת המוצרים תחום•

מגנים שהם בכך ,איכותם ואת היבולים כמות את המשפרים מוצרים של

חרקים ,עשבים מגוון של הרסניות או מזיקות השפעות מפני עליהם

.ופטריות

שאינם מוצרים בעיקר הינם החברה מייצרת אותם הצומח להגנת המוצרים•

.(גנריים מוצרים) פטנט מוגני

בתהליך כרוך בתחום חדשים מוצרים פיתוח ,גנרי בפיתוח שמדובר ,אף על•

מנת על .היעד למוצר ייצור תהליכי ובהתאמת מתקדם ורישוי פיתוח

עם .גבוהות בהוצאות לשאת בתחום חברות נדרשות מוצר פיתוח להשלים

נמוכות גנריים מוצרים של הפיתוח עלויות ,החברה להערכת זאת

.המקור מוצרי של ופיתוח מחקר להוצאות בהשוואה משמעותית

:עיקריות מוצרים משפחות שלוש כולל החברה של המוצרים סל•

עשבים עם הגידול מתמודד ,החקלאי הגידול בתהליך – עשבים קוטלי

האור ,מים מקורות על עימו המתחרים ,בסביבתו הצומחים שונים

לעכב או למנוע נועדו העשבים קוטלי אשר ,אותו המזינים והחומרים

בצורה להתפתח החקלאי לגידול לאפשר מנת על ,התפתחותם

מהסוג הן הינם ,החברה שמשווקת העשבים קוטלי .המיטבית

ביותר הנמכרים העשבים קוטלי .סלקטיבי שאינו מהסוג והן הסלקטיבי

.וכותנה אורז ,דגנים ,תירס ,סויה גידולי על להגנה מיועדים

חרקים עם הגידול מתמודד ,החקלאי הגידול בתהליך - חרקים קוטלי

קוטלי .להתפתחותו ובסיכויים באיכותו הפוגעים שונים ומזיקים

באופן שלהם שונים סוגים להדביר מיועדים החברה שמייצרת החרקים

.(עצמו בגידול להזיק או לפגוע מבלי) סלקטיבי

מחלות הגידול את תוקפות ,החקלאי הגידול בתהליך - פטריות קוטלי

.ואיכותו היבול כמות על לרעה המשפיעות טפילות פטריות וסוגי שונות

במחלות להילחם מיועדים החברה ומשווקת שמייצרת הפטריות קוטלי

נעשה בהם ביותר הנפוצים הגידולים ,החברה להערכת . אלו ופטריות

.ואורז גפן ,סויה ,ירקות ,פירות ,דגנים הם הפטריות בקוטלי שימוש

בשנת העיקריות המוצרים משפחות משלוש החברה הכנסות פילוח להלן•

2014:

ליותר שלה המוצרים פורטפוליו להפיכת החברה פועלת האחרונות בשנים•

על הן ,שבהם המורכבים בעיקר ,גנריים מוצרים על הן המבוסס באופן ,מגוון

מוצרים על אף ,סלקטיבי באופן והן ייחודיות ותערובות פורמולציות

.חדשניים אינובטיביים

שאינם ממוצרים מחד המורכב היברידי מוצרים סל להציע פועלת החברה•

,יותר חדשניים ממוצרים ,והולכים גדלים בשיעורים ,ומאידך בפטנט מוגנים

.ייחודיות ופורמולציות תערובות על המתבססים

שיעור מסך ההכנסות (' $מ)הכנסות 2014פילוח הכנסות

50.2% 1,618 קוטלי עשבים

23.6% 762 קוטלי חרקים

20.2% 649 קוטלי פטריות

94.0% 3,029 כ"סה

12



,שלה המכירות תמהיל את לשנות מנת על החברה פועלת ,זה בהקשר•

גבוהים רווח שולי והמשיאים הייחודיים ,החדשניים המוצרים ששיעור באופן

.יגדל יחסית

הכוללים ,הצומח להגנת אחרים מוצרים החברה ומשווקת מייצרת ,כן כמו•

או חרקים ,עשבים קוטלי אינם אך ,הצומח על המיושמים חומרים בעיקר

.הצומח להגנת פעילים חומרים לייצור המשמשים ביניים חומרי וכן ,פטריות

.בזרעים לטיפול אגרוכימיה חומרי ומשווקת מפתחת החברה ,בנוסף•

לקוחות

אמריקה ,אמריקה צפון ,באירופה מתמקדת בתחום החברה פעילות עיקר•

מוצריה את החברה מוכרת הכל ובסך ואפריקה פאסיפיק אסיה ,הלטינית

.בעולם מדינות 100 -בכ

,ככלל .לקוחות של קטן למספר מתבצעות המכירות ,המדינות מן בחלק•

אזוריים למפיצים בעיקר נמכרים ,לחקלאים המיועדים החברה מוצרי

,מדינה באותה הקצה ללקוחות אותם המשווקים השונות במדינות ומקומיים

.גדולים קואופרטיבים הנם בחלקם אשר

יצרניות ולחברות לאומיות רב לחברות ,היתר בין ,החברה מוכרת ,בנוסף•

.החברה של הפעילים מהחומרים סופיים מוצרים המייצרות ,אחרות

אספקה חוזי ללא כלל בדרך ,קבועים ללקוחות נעשות המכירות כל כמעט•

.בתעשייה כמקובל ,טווח ארוכי

אשר חיצוני מפיץ קיים לא ,מכך וכתוצאה ,ומגוון רחב לקוחות בסיס לחברה•

.החברה ממכירות 5% על עולה ידיו-על החברה מוצרי הפצת היקף

גיאוגרפי בסיס על הכנסות פילוח

-2011 בשנים גיאוגרפי בסיס על החברה הכנסות התפתחות להלן•

:(דולר מיליוני) 2014

1,049 1,092 1,140 1,187

478 498 516 545

609 643 758 823

452 497 553

564 103

104 109

103

2011 2012 2013 2014

ישראל אסיה פאסיפיק ואפריקה אמריקה הלטינית צפון אמריקה אירופה

13



תחרות

להגנת המוצרים בתחום העולמי מהשוק 70% -מ למעלה ,החברה להערכת•

ומייצרות המפתחות ,גדולות לאומיות רב חברות שש ידי על נשלט ,הצומח

.המקור מוצרי את

מוצרים בעיקר ומשווקת המייצרת חברה הינה שכאמור ,החברה•

לגביהם שהפטנט) המקור במוצרי המתחרים ,הצומח להגנת גנריים

היקף מבחינת בעולם השביעי במקום ממוקמת המקור חברות של (פג

.בתחומה בעולם הגדולה הגנרית החברה והינה שלה המכירות מחזור

תחרות עקב ,היתר בין ,בתחום גוברת תחרות נרשמה האחרונות בשנים•

הגנרי השוק של הצמיחה ופוטנציאל אסיה מזרח בדרום יצרנים מצד גוברת

.בתחום

גנריות חברות עם ,יותר מבוזר שהינו הגנרי בשוק החברה מתחרה ,כן כמו•

האחרונות בשנים משמעותי באופן גדל מספרן אשר ,קטנות מקור וחברות

,ואשר ,הצומח להגנת המוצרים תעשיית פני את מהותי באופן משנות והן

.מקומי באופן ופועלות עולמיות כלל הפצה רשתות הקימו טרם מרביתן

בשולי להסתפק מוכנות אף ולעיתים אגרסיבי בתמחור נוקטות אלו חברות•

במכירות בהיקף לפגיעה להביא העשוי באופן ,מהחברה יותר נמוכים רווח

הכנסותיה את לשמר החברה יכולת .החברה מוצרי ומחירי החברה

המייצרות החברות ממספר מושפעת זמן לאורך מסוים ממוצר ורווחיותה

.הרלוונטי לשוק כניסתן ומועד השוואה ברי גנריים מוצרים ומוכרות

עונתיות

העונות ממועדי ישיר באופן מושפעות הצומח הגנת מוצרי מכירות•

.החקלאיות

בעיקר) הארץ כדור של הצפוני בחלק השוכנות במדינות החקלאיות העונות•

,השנה של הראשונים הרבעונים שני במהלך מתקיימות (ואירופה ב"ארה

במחצית כלל בדרך הינן ביותר הגבוהות המכירות אלה במדינות כן ועל

.השנה של הראשונה

ומרבית הפוכה היא העונתיות הארץ כדור של הדרומי בחלק ,זאת לעומת•

באוסטרליה למעט ,השנה של השניה במחצית נעשות המקומיות מהמכירות

.יולי עד אפריל בחודשים מתבצעות המכירות עיקר בה

מסך ושיעורן 2014 בשנת הרבעוניות החברה מכירות התפלגות להלן•

:ההכנסות

910 876 761 674

28% 27%

24% 21%

0%

5%

10%

15%

20%

25%

30%

4רבעון 3רבעון 2רבעון 1רבעון

שיעור מההכנסות (' $מ) 2014הכנסות רבעוניות לשנת

14



והפצה שיווק

החברה השיקה ,חדשה שיווקית אסטרטגייה בניית של מתהליך כחלק•

החברה מוצרי ולכלל לחברה וכולל אחיד חדש גלובלי מותג 2014 במהלך

ADAMA בשם בקבוצה הבנות והחברות

19 -ב מקומית נוכחות באמצעות מוצריה של ישיר שיווק מבצעת החברה•

.בעולם הגדולים החקלאות שווקי 20 מתוך

ההפצה רשת בפיתוח החברה התמקדה ,האחרונים העשורים בשני•

חברות של אסטרטגיות ורכישות אורגני גידול באמצעות ,שלה הגלובלית

.הפצה

לביצוע ,פעילים וחומרים סופיים חומרים לייבוא פועלות ההפצה חברות•

מקומיים למפיצים או לקואופרטיביים ולמכירתן הנדרש ככל ,הפורמולציות

.סופיים ללקוחות אותם המוכרים

ללא מוצריה קבוצות כל את המשרתת ,החברה של ההפצה רשת•

.גיאוגרפי בסיס-על מאורגנת ,הבדל

ושיווק פיתוח על אחראים אשר ,מוצרים וניהול שיווק צוותי לחברה•

.העולמית ברמה שבאחריותם השונים המוצרים

החברה מפעילה ,בנות חברות לחברה אין בהן ,מדינות של מצומצם במספר•

לרוב הנעות עמלות תמורת ,שיווק וצינורות מקומיים סוכנים של מערכת

.המכירה מערך 5%-3% של בטווח

הייצור תהליך

ריאקציה של בדרך נעשה החברה מוצרי של העיקרי הייצור תהליך•

למספר אחד שלב בין נעים שונים במוצרים שלביה אשר ,כימית (סינתזה)

.שלבים

,פעילים חומרים של התאמה מבוצעת שבמסגרתו הליך הוא הפירמול•

לתכשירים ,שלישיים מצדדים ידה-על נרכשו או החברה ידי-על שיוצרו

.החקלאי של שונים לשימושים המיועדים

,החברה ממפעלי באחד נעשה הפעילים החומרים של מהייצור כמחצית•

מורכבים ייצור מתקני הדורשים ,המוצר ואריזת הסופי שהפירמול בעוד

במדינה או הלקוח במדינת או העיקריים החברה במפעלי נעשים ,פחות

שירותי קבלת להסכם צד שהיא או פירמול מתקני יש לחברה בה סמוכה

.פירמול

,החברה במתקני מיוצרים החברה מוצרי של הפעילים מהרכיבים 37% -כ•

מחוץ .הפעילים החומרים של ביותר הגבוה האחוז מיוצר בישראל כאשר

מקסיקו ,בברזיל ,בפולין ,פעילים לחומרים ייצור אתרי לחברה ,לישראל

.ובקולומביה

:החברה של המהותיים והמתקנים המפעלים תיאור להלן•

מחקר ופיתוח אריזה פרמול ייצור מיקום

V V V ישראל, נאות חובב

V V V ישראל, באר שבע

V V V V ישראל, אשדוד

Londrina, Brazil V V V V

Taquari, Brazil V

15


נוספים פעילות תחומי

נוספים פעילות תחומי

ומרכיבים תזונה בתוספי בעיקר המתמקדות נוספות פעילויות לחברה•

6% -כ מהווה זה תחום .תעשייתיים ומוצרים ארומה מוצרי ,מזון להעשרת

.החברה הכנסות מסך

מזון להעשרת ומרכיבים תזונה תוספי

בתחום בעיקר העוסקת ליקורד חברת ממניות 100% מחזיקה החברה•

מזון להעשרת מיוחדים ומרכיבים התזונה תוספי של ושיווק ייצור ,הפיתוח

מחוץ לשווקים בעיקר ,תזונה לתוספי ואפליקציות חומרים וייצור ופיתוח

.לישראל

מערכי לרבות ,מהחברה ובנפרד עצמאי באופן פעילותה את מרכזת ליקורד•

,ב"בארה ,בישראל ממוקמים ליקורד מפעלי .והפצה שיווק ,ייצור ,פיתוח

.ובאוקראינה בסין ,באנגליה

חברות שחלקן תעשייתיות חברות הינן הלקוחות עיקר ,התוספים בתחום•

האחר וחלקן ,והחנויות המזון לרשתות סופיים מוצרים ומוכרות המייצרות

לתוספי ליקורד ידי על המסופקים המרכיבים ואריזת בפרמול עוסקות

.תזונה

ארומה מוצרי

עדינים וכימיקלים ארומה אגן חברת ממניות 100% -ב מחזיקה החברה•

סינטטיים ריח וחומרי כימיקלים של ושיווק ייצור ,פיתוח בתחום עוסקת אשר

ניקוי חומרי ,כביסה מרככי ,כביסה אבקות ,סבונים) הדטרגנטים לתעשיית

.הבשמים ולתעשיית הקוסמטיקה לתעשיית ,('וכו

אגן מלקוחות 75% -כ .לייצוא מיועד הארומה מוצרי של המוחלט הרוב•

גודל בסדר לחברות הינן המכירות יתר .לאומיות רב חברות הינן ארומה

.וקטן בינוני

ישירות מכירות על מבוסס ארומה אגן של והמכירות ההפצה ,השיווק מערך•

באמצעות ומכירות עמלה כנגד סוכנים באמצעות מכירות ,הסופיים ללקוחות

.המוחזקת חברה

תעשייתיים מוצרים

בעיקר הינם אשר ,תעשייתיים מוצרים ומשווקת מייצרת החברה•

הצומח להגנת המוצרים בתחום הייצור תהליכי של לוואי מוצרי

.גלם חומרי ולעיתים

בייצור הן הינה התעשייתיים המוצרים בתחום החברה פעילות•

.בישראל תעשייתיים כימיקלים של ושיווק בייבוא והן ,כימיקלים

בתחומי לרבות ,תעשייתיות חברות בעיקר כוללים בתחום הלקוחות•

מרבית .והכימיה הבניה ,הפלסטיקה ,הטקסטיל האנרגיה ,המזון

.ישראליים לקוחות הינם הלקוחות

16


SWOT ניתוח

.בעולם הגדולות האגרוכימיה חברות 7 -מ אחת•

.גנריים במוצרים מכירות היקף פי על בעולם המובילה•

.רחבה גיאוגרפית פריסה•

.מוצרים של רחב פורטפוליו•

.ומקצועית מנוסה הנהלה•

של חדשות ואפליקציות תערובות ,תרכובות לשווק המאפשרת מחקר יכולת•

.מוצרים

חוזקות

החברה של וחדירתה בסין החברות עם העסקי השילוב השלמת•

.הסיני לשוק

.הגנריים המוצרים של השוק בנתח חיוביים צמיחה שיעורי•

.חקלאית לתוצרת בביקוש חיוביים צמיחה שיעורי•

הצורך את מגבירה לחקלאות הפנויים בשטחים המתמשכת הירידה•

.הצומח להגנת במוצרים

הזדמנויות

סיכונים חולשות

.משבר של בתקופה נמצא האגרוכימיה ענף•

.החקלאיות הסחורות במחירי מתנודתיות מושפעת החברה•

.גבוה חוזר הון שיעור•

.רבות השקעות לאחר הסיני לשוק בכניסה הצלחה אי•

.גבוהות השקעות תחייב אשר ברגולציה להחמרה אפשרות•

.בעולם החקלאיות הסחורות מחירי של איטית התאוששות•

17

תיאור הסביבה העסקית -פרק ב

:מקורות

.1 Phillips McDougall.

.2 Food and Agricultural Organization of the UN

.נטה'סינג חברת של שוק סקירת3.

.4 Agricultural Chemicals by Merrill Lynch

18

לנקוט חקלאים עודד האחרונות בשנים חקלאית לתוצרת הגובר הביקוש•

כל של התפוקה הגדלת ,קיימת שטח ליחידת היבול כמות להגדלת פעולות

.היבול של איכותו ולשיפור חקלאי

התערבות נדרשת חקלאית לתוצרת הגובר בביקוש לתמוך מנת על•

,הטיפול ,התבואה הפקת ,הזרעים ייצור המשלבת ,בענף טכנולוגית

המרכזיים החדשנות תחומי כאשר .המזון לשיווק ועד ההובלה ,האחסנה

השבחת ,חכמה השקיה ,במזיקים וטיפול מניעה ,דישון ,היתר בין כוללים

ותנאי המים באספקת ירידה עם התמודדות וליכולת היבול להעלאת זנים

.קשים אקלים

מיליארדי) 2014 לשנת העולמי החקלאיות התשומות שוק פילוח להלן•

:4(דולר


רקע

כללי

המזון ובצריכת בכלל הנצרכות המזון בכמויות גידול חל האחרונות בשנים•

הגידול ,העולמית בכלכלה שנתית הרב מהצמיחה הנובע בפרט החי מן

,בעולם שונות באוכלוסיות החיים ברמת והעלייה העיור תהליך ,באוכלוסיה

.והודו סין ,ברזיל כגון מתפתחות במדינות בעיקר

צמחה (ביום לאדם קלוריות) לאדם הממוצעת העולמית המזון צריכת•

:אחוז כחצי של ממוצע שנתי בשיעור

חקלאית לתוצרת ביקוש

1.2 -מ ,90% -בכ עלה חקלאית לתוצרת הביקוש ,1980 משנת החל•

בשיעור לעלות וצפוי ,2013 בשנת טון מיליארד 2.3 -לכ בשנה טון מיליארד

בשנה טון מיליארד 3 -כ של לביקוש ולהגיע ,1.9% -כ של ממוצע שנתי

.2025 בשנת

2,358 2,435 2,655 2,803 2,940 3,050

60' 70' 80' 90' 2015 2030

135, דשןהגנת , הצומח

57

זרעים , מהונדסים

21

זרעים , רגילים

19

מוצרים , מקצועיים

7

טיפול 3, אחר 3, בזרעים

19

:2014 בשנת השונים הענף מוצרי של השוק נתח פילוח להלן•


הצומח להגנת המוצרים ענף

הצומח להגנת המוצרים ענף

מושפעת כן ועל החקלאות מענף מהותי חלק הינה האגרוכימיה תעשיית•

עמידה לצורך חקלאיים לגידולים הביקוש של כנגזרת ישירה בצורה ממנו

.העולם ברחבי המבוקשות המזון בכמויות

-30% – כ לאבד חקלאים עלולים ,אלו מוצרים בהיעדר ,החברה להערכת•

.שלהם מהיבול 70%

מוצרים של ושיווק ייצור ,פיתוח ,מחקר כולל הצומח להגנת המוצרים תחום•

מפני עליהם מגנים שהם בכך ,איכותם ואת היבולים כמות את המשפרים

.ופטריות חרקים ,עשבים מגוון של הרסניות או מזיקות השפעות

קוטלי :משפחות לשלוש מחולקים העולמי בשוק הצומח להגנת המוצרים•

:סוגים לשני מחולקים כן וכמו פטריות וקוטלי חרקים קוטלי ,עשבים

המובילות החברות של מקורי פיתוח פרי מוצרים – מקור מוצרי-

.פטנט מוגני הינם בתחום

הפטנט שתוקף המקורי למוצר דומים שהינם מוצרים – גנריים מוצרים-

הן ומיוצרים (המוצר פעולת ודרך החומרים הרכב מבחינת) פג לגביו

.מחקר מבוססות חברות ידי על והן גנריות חברות ידי על

החקלאי לשוק הצומח להגנת המוצרים בתחום העולמי המכירות מחזור סך•

2014 לשנת (מהונדסים זרעים של מכירות כולל לא) חקלאי הלא ולשוק

.דולר מיליארד 57 -כ של סך על עמד

עד בשנה 2.6% -כ של ממוצע בשיעור לצמוח הענף צפוי הבאות בשנים•

.2019 בשנת דולר מיליארד 64 -כ של מכירות להיקף

קוטלי , עשבים43%

קוטלי , חרקים29%

קוטלי , פטריות26%

3%, אחר

20

במרבית חקלאיים לגידולים חיוביים היו האוויר מזג תנאי ,2014 בשנת•

החקלאיות הסחורות של במלאים גידול חל מכך וכתוצאה ,העולם אזורי

החקלאיות הסחורות במחירי לשחיקה הביאה זו מגמה .בעולם העיקריות

החקלאים ברווחי לירידה גרמה אשר ,2014 של השנייה במחצית העיקריות

בשנת גם המשיכה הירידה מגמה .2012-2013 בשנים לרמתם ביחס

2015.

החקלאיות הסחורות מחירי ירדו המלאים הצטברות בשל ,לעיל כאמור•

להגנת מוצרים וביניהן החקלאיות התשומות לכלל הביקוש ירד ובהתאם

.הצומח

העיקריים החקלאיים הגידולים מחירי התפתחות את המתארים גרפים להלן•

:האחרונות השנים בעשר


(... המשך) הצומח להגנת המוצרים ענף

הצומח להגנת המוצרים בענף צמיחה

לצמיחה .בעולם החקלאות בענף צמיחה עקומת נרשמה 2000 משנת החל•

הזריעה שטחי בהיקף הגידול על השפעה הייתה ,החקלאות בשוק האמורה

שנועדו בעולם החקלאיים הגידולים והיקף (מלכתחילה מוגבלים אשר)

למוצרים בביקוש לגידול גרמה - ובהתאמה ,הגוברים בביקושים לעמוד

להגנת המוצרים במכירות כמותי בגידול בעיקר שהתבטא ,הצומח להגנת

.הצומח

גם כמו ,החקלאיות הסחורות במחירי עלייה ניכרה 2013-2014 בשנים•

בביקושים ולגידול החקלאים ברווחי לגידול תרמו אשר ,נוחים אויר מזג תנאי

.הצומח להגנת למוצרים

:7.1% על עמד 2009-2014 בשנים הענף של הממוצע הצמיחה שיעור•

40 41 47 50

54 57

2009 2010 2011 2012 2013 2014

($מיליארדי )הכנסות הענף

21

עיקריים שחקנים

-ו Syngenta ,החברות שתי מובילות הצומח להגנת המוצרים ענף את•

Bayer, מוצרי את ומייצרות מפתחות אשר מחקר המבוססות חברות

.15% -ל מעל של שוק נתח מהן אחת ולכל ,המקור

-ו BASF, Dow Agro, Monsanto :הן נוספות מובילות מקור חברות•

DuPont. אדמה :הן הגנריים במוצרים המובילות החברות ,כן כמו,

Nufarm, FMC, ו- Sumitomo.

המוצרים סל את להגדיל נועדו אשר ורכישות במיזוגים מאופיין הענף•

היתה בענף הבולטים המיזוגים אחד .הרוכשות החברות של ההפצה ויכולות

להיות Bayer את הביא אשר מהלך ,Bayer ידי על Aventis חברת רכישת

.בעולם המובילות החברות משתי אחת

המוצרים בתחום המובילות החברות עשר של המכירות מחזורי סך להלן•

: 2014 בשנת הצומח להגנת



(...המשך) הצומח להגנת המוצרים בענף צמיחה

2.2

2.2

2.3

3.0

3.7

4.9

5.7

7.2

11.1

11.8

Sumitomo Chemical

FMC

Nufarm

ADAMA

DuPont

Monsanto

Dow AgroSciences

BASF SA

Bayer CropScience

Syngenta AG

22



כי להבחין ניתן ,חדשים מוצרים פיתוח של גבוהות מעלויות כתוצאה•

,הגנריים המוצרים של השוק בנתח עלייה חלה האחרונות השנים בעשרים

הגנריות החברות של השוק נתח בעליית המתבטאת

מתקדם ורישוי פיתוח בתהליך כרוך בתחום חדשים מוצרים פיתוח•

נדרשות מוצר פיתוח להשלים מנת על .היעד למוצר ייצור תהליכי ובהתאמת

.גבוהות בהוצאות לשאת בתחום חברות

בהשוואה משמעותית נמוכות ,גנריים מוצרים של הפיתוח עלויות ,זאת עם•

.המקור מוצרי של ופיתוח מחקר להוצאות

:בענף השונים המוצרים סוגי של השוק נתחי התפתחות להלן•

כתוצאה יותר הקטנות החברות על יתרון הגדולות הגנריות לחברות ,כן כמו•

.יותר גמישה עלויות ספיגת ויכולת רחבים ניהול ממערכי

רגולטורי רישוי לקבלת כפוף השונים היעד בשווקי לשיווק המוצרים אישור•

תקופת עם יחד לארוך עשוי אשר ,היעד משווקי אחד בכל שיווק ואישורי

.בממוצע שנים 7 -ל 3 בין הפיתוח

לפיתוח ודרישות כללים מכתיבות השונות במדינות הרגולטוריות הרשויות•

מחקר עבודות .הצומח להגנת מוצרים רישוי לצורך מחקר עבודות

שהוסמכו במעבדות להתבצע חייבות רישוי תיק הכנת לצורך המבוצעות

הליכי כוללים והם לעת מעת מתעדכנים אלו תנאים .GLP הבינלאומי לתקן

.ממושכים אישור

23

בהיקף ביותר הגבוהים הצמיחה שיעורי את הראתה הלטינית אמריקה•

ברזיל כאשר ,האחרונות בשנים הצומח להגנת מוצרים של המכירות

השנים בין 18%-17% של ממוצע שנתי צמיחה שיעור הראו וארגנטינה

2009-2014.

יבול סוגי לפי התפלגות

השונים היבול סוגי לפי הצומח להגנת המוצרים ענף הכנסות התפלגות להלן•

:2014 בשנת



גיאוגרפית התפלגות

הצומח להגנת מוצרים צריכת מבחינת בעולם המובילה המדינה היא ברזיל•

במקום .2014 בשנת דולר מיליארד 12 -לכ שהסתכם מכירות היקף עם

5 -וכ 7 -כ של בהיקף מכירות עם וסין ב"ארה נמצאות והשלישי השני

.זו בשנה בהתאמה דולר מיליארד

לשוק הצומח להגנת המוצרים בשוק הצמיחה ושיעורי היקף התפלגות להלן•

:(דולר במיליוני) 2014 בשנת עולמית גיאוגרפית חלוקה לפי ,החקלאי

* NAFTA: ומקסיקו קנדה ,ב"ארה

NAFTA*, 9,591 , 17%

אמריקה , הלטינית15,882 ,, אירופה 28%

14,131 ,25%

, אסיה14,770 ,26%

שאר , העולם2,050 ,4%

-4.2%

+13.2%

+2.3%

-2.6%

+3.6%

2013 לשנת ביחס 2014 בשנת השינוי שיעור

פירות , וירקות24%

4%, סוכר

5%, כותנה

17%, סויה 9%, אורז

11%, תירס

16%, דגנים

13%, אחר

24

נתח האחרונות בשנים - הגנריים המוצרים בהיקף וגידול פטנטים פקיעת•

קֵטן הצומח להגנת המוצרים בתחום הפטנט מוגני המקור מוצרי של השוק

קיים .חדשים מקור מוצרי של פחותה וכמות פטנטים פקיעת בשל בהתמדה

הגידול פוטנציאל ,זאת עם יחד .הקרובות בשנים תימשך זו מגמה כי צפי

,שוק נתחי על מוגברת תחרות מייצר בעולם הגנריים המוצרים בהיקף

.המוצרים במחירי לשחיקה לגרום עלול ואף האתיות החברות מצד לרבות

,2000 משנת החל - האגרוכימיה תעשיית ובכללה בסין הכימיה תעשיית•

המובילה כיום החברה להערכת שהיא כימית תעשייה בסין התפתחה

,אגרוכימיה תעשיית גם התפתחה זו תעשייה במסגרת .בעולם בגודלה

מכושר כמחצית אשר ,ייצוריות בתשתיות שהשקיעו שחקנים אלפי הכוללת

קטנות חברות באמצעות למכירות המיועד לייצוא ,כיום ,מופנה שלהן הייצור

של והתחרותיות המחירים רמת ,מחד הייצור בכושר הגידול .וגדולות

.כולו בענף התחרות מבנה על משפיעים ,מאידך בסין המיוצרים המוצרים

לעלות החלה בסין המיוצרים המוצרים של המחירים רמת ,זאת עם יחד

בעלויות בגידול מקורה אשר בסין הייצור עלויות התייקרות מגמת נוכח

.הסביבה לאיכות הקשורות עלויות לרבות אחרות ותשומות השכר

,הייצור עלויות על לחיוב להשפיע עשויה הנפט מחירי ירידת - הנפט מחירי•

.הביניים וחומרי הגלם חומרי ועלות והיבשתית הימית התובלה עלויות



הצומח להגנת המוצרים ענף על המשפיעים והגורמים מגמות

ברמת והעלייה העיור תהליך ,באוכלוסיה הגידול - למזון בביקוש גידול•

לגידול גרמו ,מתפתחות במדינות בעיקר ,בעולם שונות באוכלוסיות החיים

,בהתאמה .בפרט החי מן המזון ובצריכת בכלל הנצרכות המזון בכמויות

בכמויות עמידה לצורך חקלאיים לגידולים בביקוש גידול של מגמה חלה

.המבוקשות המזון

החקלאיות הסחורות של הגבוהים המחירים - החקלאיות הסחורות מחירי•

שמחירי שככל כך .החקלאים ברווחי לגידול האחרונות בשנים תרמו

לתפוקה להגיע החקלאים של הרצון גובר גבוהים החקלאיות הסחורות

הרווחיות שגדלה ככל ,כן כמו .הקיימים הזריעה משטחי מקסימאלית

הגידולים על ההגנה את להגביר הכדאיות בהתאמה עולה כך ,לחקלאים

להגנת למוצרים הביקוש עולה ,ובהתאם ,ומזיקים מחלות מפני החקלאיים

.הצומח

התחזקות של מגמה נרשמה - האגרוכימיה בענף ומיזוגים רכישות•

מיזוגים ,מרכישות כתוצאה היתר בין ,הגנריות מהחברות חלק והתרחבות

.שלהן השוק בנתח גידול נרשם ובהתאם מוצרים ורכישות

המסוגלים ,גנטית מהונדסים בזרעים השימוש - גנטית מהונדסים זרעים•

מייתר אמנם ,לגידול המזיקים חרקים המרחיקים פעילים חומרים לשחרר

בהיקפים נעשה בהם השימוש ,אולם ,החרקים מקוטלי בחלק השימוש את

.אדם בני של כמזון משמשים שאינם בגידולים ובעיקר יחסית נמוכים

25

ניתוח דוחות כספיים -פרק ג

26


נכסים - מאוחד מאזן

חוזר הון•

ועומדת חיובית הינה התפעולי החוזר ההון יתרת ,30/9/2015 ליום נכון

.דולר מיליון 1,583 -כ על

.לגבייה והמחאות פתוחים מחובות בעיקר מורכב - לקוחות-

-כ) גלם וחומרי (60% -כ) גמורה מתוצרת בעיקר מורכב - מלאי-

25%).

והמחאות פתוחים מחובות בעיקר מורכב – שירות ונותני ספקים-

.לפירעון

קבוע רכוש•

:הכולל קבוע ורכוש ציוד החברה ברשות ,30/9/2015 לתאריך נכון

של בסך .רכב וכלי משרדי ציוד ,ריהוט ,וציוד מתקנים ,ומבנים קרקעות

.המאזן מסך 16% -כ של שיעור המהווים דולר מיליון 782

30/9/2015 30/9/2014 31/12/2014 31/12/2013 מיליוני דולר

נכסים שוטפים

688 530 405 379 מזומנים ושווי מזומנים

5 5 11 11 השקעות לזמן קצר

1,012 1,245 1,074 979 לקוחות

15 20 18 17 הוצאות מראש

ואחרים לרבות נכסים פיננסיים

נגזרים123 298 143 175

12 16 14 12 מקדמות בניכוי הפרשה למסים

1,167 1,210 1,219 1,208 מלאי

3,073 3,169 3,039 2,730 כ נכסים שוטפים"סה

נכסים לא שוטפים

מוחזקות לפי שווי השקעות בחברות

מאזני73 77 85 74

34 34 45 87 השקעות וחובות אחרים פיננסיים

פיננסיים השקעות וחובות אחרים לא

לרבות מלאי לא שוטף27 23 22 33

782 760 766 723 רכוש קבוע

84 88 83 85 נכסי מס נדחה

680 704 704 724 נכסים בלתי מוחשיים

1,687 1,692 1,698 1,719 כ נכסים שאינם שוטפים"סה

4,760 4,861 4,737 4,450 כ נכסים"סה

מומש שטרם רווח יתרת בחישוב מהותית לא טעות נמצאה הראשון הרבעון במהלך*

ההשוואה מספרי על התיקון השפעות .בקבוצה הבנות חברות בין שנמכר מלאי בגין

כפי רווח מיתרת 0.7% המהווה ,דולר מיליון 7.4 של סך רווח יתרת :בסעיפים הינן

.דולר מיליון 3 של סך נדחה מס ונכסי דולר מיליון 10.4 של סך מלאי ,בעבר שדווחה

27


התחייבויות - מאזן

:30/9/2015 ליום הפיננסי החוב חישוב להלן•

.35% -כ על עמד 30/9/2015 ליום למאזן עצמי הון שיעור - עצמי הון•

30/9/2015 30/9/2014 31/12/2014 31/12/2013 מיליוני דולר

התחייבויות שוטפות

242 439 371 397 אשראי מתאגידים בנקאיים ואחרים

100 107 102 65 חלויות שוטפות של אגרות חוב

573 627 651 642 שירותיםספקים ונותני

614 563 660 416 זכאים ויתרות זכות

35 46 34 39 התחייבויות מסים שוטפים

אופציות מכר לבעלי זכויות שאינן

מקנות שליטה64 33 32 33

1,596 1,814 1,852 1,623 כ התחייבויות שוטפות"סה

לא שוטפותהתחייבויות

207 227 264 248 הלוואות מתאגידים בנקאיים

1,158 1,058 903 1,027 אגרות חוב

29 24 29 41 התחייבויות אחרות לזמן ארוך

20 20 20 19 התחייבויות מסים נדחים

70 81 70 86 הטבות לעובדים

אופציות מכר לבעלי זכויות שאינן

מקנות שליטה8 8 8 8

1,492 1,418 1,295 1,430 כ התחייבויות שאינן שוטפות"סה

1,672 1,629 1,591 1,397 הון עצמי

הוגן שווי לפי התאמות1. 4,760 4,861 4,737 4,450 כ התחייבויות והון"סה

30/9/2015 (מיליוני דולר)חוב פיננסי

692 מזומנים ושווי מזומנים והשקעות לזמן קצר

127 עסקאות בנגזרים והשקעות וחובות אחרים פיננסיים

1(447) בנקאיים ואחריםוהלוואות מתאגידים אשראי

1(1,320) אגרות חוב

(313) זכאים והתחייבויות אחרות

(1,260) נטו, חוב פיננסי

133 יתרת לקוחות נושאת ריבית

(1,127) חוב פיננסי בניכוי יתרת לקוחות נושאת ריבית

28


והפסד רווח דוח

מרכזיים לסעיפים ביאור

של מכירותיה צמחו 2015 שנת של הראשונים הרבעונים בשלושה•

במונחי המכירה מחירי העלאת תוך ,4.8% -בכ כמותית מבחינה החברה

והתנאים בברזיל המחמיר הכלכלי המשבר חרף וזאת ,מקור מטבע

לרבות בעולם המרכזיים החקלאיים בשווקים המתמשכים המאתגרים

הדולר מול אל הגלובלית המטבעות שחיקת ובמיוחד האגרוכימיה בשוק

דולר במונחי החברה של מכירותיה ,המטבעות שחיקת בשל .ב"ארה

.אשתקד המקביל לרבעון בהשוואה 5.2% -בכ ירדו ב"ארה

תוצאות הושפעו ,בברזיל החברה מכירות של הגבוה העונתי המשקל עקב•

כלכליים המאקרו בתנאים משינויים מהותי באופן Q3/2015 -ב החברה

הדולר מול אל הברזילאי הריאל בשער החדה הירידה לרבות ,זו במדינה

,השלישי הרבעון במהלך והחריפה 2015 בתחילת החלה אשר ,ב"ארה

איטי בקצב גבייה ידי על גם הושפעו בברזיל החברה פעילות תוצאות

בגין במזומן שלא מיסים והוצאות פיננסיות הגנות של גבוהה עלות ,יותר

.המטבע מהחלשות כתוצאה מיסים עתודות שערוך

המהווים דולר מיליון 3,221 -בכ החברה הכנסות הסתכמו ,2014 בשנת•

לשנת בהשוואה (מטבע השפעות בנטרול 6.1%) 4.7% -כ של גידול

בכמויות 6.6% של בשיעור מגידול נובעת בהכנסות העלייה .2013

.המכירה

תחת מסווגות לא אך החברה מפעילות חלק הן אחרות והוצאות הכנסות•

פעמיים חד אירועים דווקא לאו כלומר ,הרגילים הפעילות מתחומי אחד

Q1-Q3/2014 Q1-Q3/2015 2014 2013 2012 מיליוני דולר

2,414 2,547 3,221 3,076 2,835 הכנסות

YOY 5.3% 8.5% 4.7% 5.2% -5.2%

1,640 1,706 2,196 2,108 1,935 עלות המכר

774 841 1,025 968 900 רווח גולמי

32.1% 33.0% 31.8% 31.5% 31.7% מהכנסות%

(2) (5) (13) (4) אחרותהכנסות (12)

405 430 571 522 487 הוצאות מכירה ושיווק

76 84 112 114 102 הוצאות הנהלה וכלליות

23 26 34 34 30 הוצאות מחקר ופיתוח

11 2 3 2 3 הוצאות אחרות

272 301 311 309 282 רווח תפעולי

11.3% 11.8% 9.7% 10.0% 9.9% מהכנסות%

99 88 124 141 110 נטו, הוצאות מימון

1 6 6 3 (10) מוחזקותברווחי חברות חלק

174 219 193 172 162 רווח לפני מס

7.2% 8.6% 6.0% 5.6% 5.7% מהכנסות%

41 37 47 45 39 הוצאות מס

132 182 146 127 123 רווח נקי

5.5% 7.1% 4.5% 4.1% 4.3% מהכנסות%

EBITDA 430 466 480 425 398

16.5% 16.7% 14.9% 15.1% 15.2% מהכנסות%

29


(...המשך) והפסד רווח דוח

(...המשך) מרכזיים לסעיפים ביאור

-בכ הגולמי הרווח הסתכם ,2015 שנת של הראשונים הרבעונים בשלושה•

בשנת המקבילה בתקפה דולר מיליון 841 -לכ בהשוואה דולר מיליון 774

אשר שליליות מטבע מהשפעות נבעה ,הגולמי הרווח בסך הירידה .2014

צמיחה ,היצור בעלויות ירידה ,המכירה במחירי מעלייה בחלקה קוזזה

.המוצרים בסל ושיפור משמעותית כמותית

תחזית לגזור ניתן לא ולכן מעונתיות מושפע האגרוכימיה ענף כי לציין יש•

.רבעוניות תוצאות לפי שנתית

דולר מיליון 1,025 -בכ החברה של הגולמי הרווח הסתכם ,2014 בשנת•

נבע ובשיעורו הגולמי ברווח הגידול .2013 בשנת מיליון 968 -לכ בהשוואה

חלקית שקוזזו ,המוצרים בסל ומשיפור המכירה בכמויות מגידול בעיקר

.המכירה במחירי וירידה מטבע השפעת בשל

-כ על עמד התפעולי הרווח ,2015 שנת של הראשונים הרבעונים בשלושה•

המקבילה בתקופה דולר מיליון 301 -לכ בהשוואה דולר מיליון 272

הקיטון בגין קוזזה שחלקה ההכנסות בסך מירידה נבעה הירידה .אשתקד

.שיווק ובהוצאות בשכר מירידה בעיקר שנבע המכירה הוצאות בסך

522 -מכ מכירות בהוצאות 9% -כ של בשיעור עלייה חלה 2014 בשנת•

בין נבע הגידול .2014 בשנת דולר מיליון 570 -לכ 2013 בשנת דולר מיליון

וכן המכירה בכמויות גידול בעקבות המשתנות בהוצאות מגידול היתר

.הגלובלי המותג השקת בשל גם השיווק בהוצאות מגידול

הסתכם (EBITDA) והפחתות פחת לפני החברה של התפעולי הרווח•

סכום .דולר מיליון 398 -בכ 2015 שנת של הראשונים הרבעונים בשלושה

.זו בתקופה המכירות ממחזור 16.5% -כ מהווה זה

30

הערכת השווי -פרק ד

31



כללי

ערך ירידת בחינת לטובת שווי הערכת לבצע נתבקשנו זו דעת בחוות•

וכמו .30/9/2015 ליום מ"בע לחקלאות פתרונות באדמה ש"דסק השקעת

הגלום המשובץ הנגזר של שוויו בחישוב הבסיס כנכס שימוש לטובת כן

החוזה של המופחתת והעלות כור שקיבלה ריקורס-נון הלוואת בתנאי

.30/9/2015 לתאריך האמורה בהלוואה המארח

תקן יישום לצורך השווי הערכת תשמש ,העבודה מזמינת לבקשת•

"(התקן" :להלן) נכסים ערך ירידת ,36 מספר בינלאומי חשבונאות

.הכספיים בדוחותיה

לא שנכסיו להבטיח כדי ליישם תאגיד שעל נהלים לקבוע היא התקן מטרת•

,בסכום מוצג נכס .שלהם ההשבה-בר הסכום על העולה ,בסכום יוצגו

הסכום על עולה בספרים ערכו כאשר ,שלו ההשבה-בר מהסכום הגבוה

בערך ירידה חלה ,כזה במקרה .ממכירתו או בנכס מהשימוש שיתקבל

מפרט גם התקן .ערך מירידת בהפסד להכיר מהתאגיד דורש והתקן הנכס

לגבי מסוימים גילויים ודורש ערך מירידת הפסד לבטל תאגיד על מתי

שאינן ,מוחזקות בחברות השקעות ולגבי ,בערכם ירידה שחלה ,נכסים

שווי על משמעותית העולה בסכום הכספיים בדוחות המוצגות ,בנות חברות

.שלהן נטו ,המכירה מחיר על או שלהן השוק

ירידת של במקרה הנדרשים ,וההצגה החשבונאי הטיפול את קובע התקן•

,(יחסי איחוד לרבות) מאוחדים כספיים דוחות עורך תאגיד אם .נכסים ערך

המופיעים ,הנכסים כל של ערך בירידת החשבונאי לטיפול ייושם התקן

שאינן מוחזקות בחברות השקעות לרבות ,התאגיד של המאוחד במאזן

תקן .הוגן שווי והתאמות בנות חברות מרכישת הנובע מוניטין ,בנות חברות

משותפת בשליטה וחברות בנות בחברות השקעות על גם למעשה חל זה

בגין המאוחדים הכספיים בדוחות המוכרות ,ערך לירידת שהפרשות כך

והתאמות מוניטין לרבות ,משותפת בשליטה החברה או הבת החברה נכסי

של כהקטנה האם החברה של הנפרדים הכספיים בדוחות יוצגו ,הוגן שווי

.משותפת בשליטה בחברה או הבת בחברה ההשקעה חשבון

,סימנים שקיימים עת בכל ייאמד נכס של ההשבה-בר שהסכום קובע התקן•

.נכס של ערך ירידת של אפשרות על המצביעים

הנכס של ערכו ,דהיינו) נכס של ערך מירידת בהפסד הכרה מחייב זה תקן•

.שלו ההשבה-בר הסכום על עולה בספרים הנכס של שערכו ,עת בכל (ירד

לפי המוצגים נכסים אותם לגבי והפסד רווח בדוח יוכר ערך מירידת הפסד

נכסים אותם לגבי רק וזאת חדשה הערכה של כהפחתה ויטופל העלות

או אחרים חשבונאות לתקני בהתאם ,מחדש שהוערך בסכום המוצגים

.דין כל להוראות בהתאם

,השימוש שווי או נטו המכירה כמחיר יחושב השבה-בר שסכום קובע התקן•

:שבהם כגבוה

בתום בעסקה הנכס ממכירת לקבל שניתן הסכום הוא נטו המכירה מחיר1.

עלויות בניכוי ,מושכלת בצורה הפועלים ,מרצון ומוכר מרצון קונה בין לב

.כלשהן ישירות תוספתיות מימוש

המזומנים תזרימי אומדן של הנוכחי הערך הוא הנכס של השימוש שווי2.

הנכס של וממימושו בנכס מתמשך משימוש לנבוע הצפויים ,העתידיים

.שלו השימושיים החיים בתום

.הוגן שווי לפי בוצעה השווי הערכת•

32



(DCF) מזומנים תזרימי היוון

היוון .DCF)) מזומנים תזרימי היוון שיטת פי על הוערכה החברה פעילות•

המימון בתורת המקובלת השיטה הינה ממונפים הבלתי המזומנים תזרימי

."חי עסק" הערכת לצורך

(DCF) מזומנים תזרימי היוון שיטת פי על נערכה החברה שווי הערכת•

בתורת המקובלת השיטה הינה ממונפים הבלתי המזומנים תזרימי היוון•

."חי עסק" הערכת לצורך המימון

תזרים של הנוכחי הערך הינו פעילות שווי ,מזומנים תזרימי היוון בניתוח•

ועוד ,שנקבעה התחזית בתקופת המיוצר ממונף הבלתי החופשי המזומנים

.התקופה בסוף החברה של הנוכחי השווי

,ופעיל "חי עסק" הנה החברה כי הינו הניתוח ביסוד המונח הבסיסי העיקרון•

תחזית של הנוכחי לשווי להגיע היא המטרה ומכאן ,סוף אין עד יפעל אשר

.אינסוף עד המזומנים זרמי

זרמי ליצור העסק יכולת ואומדן ניתוח הינו זו בשיטה להערכה הבסיס•

היוון בשיעורי מהוונים אלו זרמים .בעתיד רווחיות ולהגדיל מזומנים

.המוערכות לפעילויות סביר ערכים תחום הנותנים מתאימים

עליו היסוד הנחות עוד כל וסביר מתאים הינו מזומנים תזרימי היוון ניתוח•

סבירות ברמת העתיד את ומשקפות יחסית מדויקות ,נכונות הנן נסמך הוא

שקביעתם ,המתאימים ההיוון שיעורי לבחירת רגיש הניתוח ,בנוסף .גבוהה

.מסוימת במידה סובייקטיבית

בה מידה באותה "נכון" או "טוב" הינו והתוצאות המודל ,הניתוח ,כלומר•

"טובות" הנן בעתיד התפתחות לגבי נשען הוא עליהן העיקריות ההנחות

.נומינליים אכן הנם שנבחרו ההיוון ושיעורי ,"נכונות"ו

,הפעילות של הכלכלי מהערך יתקבל (Equity Value) העצמי ההון שווי•

עודף/חוב עודף)" נטו הפיננסיות ההתחייבויות של הכלכלי ערכן בניכוי

."(פיננסים נכסים

המזומנים תזרים תחזית תקופת

.2015 של הרביעי ברבעון התחזית תחילת•

על ,היתר בין ,הסתמכה החברה פעילות של המזומנים תזרימי תחזית•

לשנת החברה תקציב על ,2010-2014 בשנים החברה פעילות תוצאות

לשנים מהחברה שנתקבלו עסקיות מגמות על ותחזיות הערכות ועל ,2015

התממשותם סבירות את ,יכולתה כמיטב ,העריכה אבן זינגר גיזה .הבאות

.בפניה הוצג ואשר שהיה מידע על בהתבסס ,שונים פרמטרים של

."החי העסק" בהנחת החברה לפעילות מייצגת כשנה נבחרה 2021 שנת•

.סופית אין לתקופה פעילות ,קרי

33


מרכזיות הנחות

כללי

עוסקת ,ובנוסף הצומח להגנת המוצרים בתעשיית מתמחה החברה•

במסגרת ,לזאת בהתאם .והכימיה החקלאות בתחומי נוספות בפעילויות

.הפעילות תחומי לשני נפרד באופן התייחסנו המזומנים תזרים תחזית

המוצרים ענף בתוך הגולמי והרווח ההכנסות ,התחזית במסגרת ,כן כמו•

.גיאוגרפיים אזורים לפי התחלקו הצומח להגנת

ירדו ,חקלאית תוצרת של מלאים הצטברות בשל ,הענפית בסקירה כאמור•

לכלל העולם בכל הביקוש ירד ובהתאם החקלאיות הסחורות מחירי

.הצומח להגנת מוצרים וביניהן החקלאיות התשומות

הכנסות

bottom up של בתהליך נבנתה אשר החברה הכנסות תחזית את אימצנו•

סך מתחזית מורכבת אזור כל כאשר ,גיאוגרפיים לאזורים חלוקה לפי

החברה הנהלת ידי על נבחנה ,זו תחזית .מדינה בכל מוצר מכל המכירות

.שמרנות מטעמי מטה כלפי ידה על והותאמה

שחיקת בשל אך כמותית מבחינה 2015 בשנת צמחו החברה של מכירותיה•

הושפעו הפעילות תוצאות .ב"ארה דולר במונחי מכירותיה ירדו ,המטבעות

,כן ועל פיננסיות הגנות של גבוהה עלות יותרו איטי בקצב גבייה ידי על גם

לשנה בהשוואה 6.2% של בשיעור 2015 בשנת בהכנסות ירידה הונחה

מהתייצבות כתוצאה 0.7% של צמיחה שיעור הונח 2016 בשנת .הקודמת

.החברה של היסטוריים צמיחה לשיעורי חזרה מכן ולאחר בשוק

על עומד ,2015-2020 ,התחזית בשנות (CAGR) הממוצע הצמיחה שיעור•

-2010 בשנים 8.1% של ממוצע צמיחה לשיעור בהשוואה וזאת 4.8%

2014.

בשנת במכירות 8.9% של לירידה צפי קיים התחזית לפי :אירופה-

הממוצע הצמיחה שיעור (2015-2020) התחזית בשנות כאשר ,2015

.2.7% על עומד החזוי

בשנת במכירות 3.9% של לירידה צפי קיים התחזית לפי :אמריקה צפון-

הממוצע הצמיחה שיעור (2015-2020) התחזית בשנות כאשר ,2015

.3.4% על עומד החזוי

במכירות הצמיחה שיעור התחזית לפי :(ברזיל ללא) הלטינית אמריקה-

-2015) התחזית בשנות כאשר ,0% על יעמוד 2016-ו 2015 בשנים

.3.6% על עומד החזוי הממוצע הצמיחה שיעור (2020

בשנת במכירות 10.1% של לירידה צפי קיים התחזית לפי :ברזיל-

של ופיחות בביקושים ירידה של תוצאה הינה זו חדה ירידה ,2015

הצמיחה שיעור (2015-2020) התחזית בשנות .המקומי המטבע

.7.2% על עומד החזוי הממוצע

של לעלייה צפי קיים התחזית לפי :(IMA) ואפריקה התיכון המזרח ,הודו-

(2015-2020) התחזית בשנות כאשר ,2015 בשנת במכירות 1.2%

.3.9% על עומד החזוי הממוצע הצמיחה שיעור

במכירות 3.2% של לירידה צפי קיים התחזית לפי :פאסיפיק אסיה-

הצמיחה שיעור (2015-2020) התחזית בשנות כאשר ,2015 בשנת

.3.1% על עומד החזוי הממוצע

את לפתח במטרה רבות השקעות ביצעה החברה האחרונות בשנים :סין-

בשנים זה בשוק מהירה צמיחה צופה התחזית כך בעקבות ,הסיני השוק

.הקרובות

.2.2% של ממוצע צמיחה שיעור הונח :אחרות פעילויות•

34



גולמי רווח

-2010 בשנים 30.8% על עמד החברה של הממוצע הגולמי הרווח שיעור•

של לשיעור 2010 בשנת 27.5% של משיעור עלייה במגמת ונמצא 2014

.2014 בשנת 31.8%

מהשפעות נבעה ,30.8% -לכ 2015 בשנת הגולמי הרווח בשיעור הירידה•

בעלויות ירידה ,המכירה במחירי מעלייה בחלקה קוזזה אשר שליליות מטבע

.המוצרים בסל ושיפור כמותית צמיחה ,היצור

של לשיעור עד הגולמי הרווח בשיעור שיפור הונח 2016-2020 בשנים•

:שלהלן מהסיבות נובע השיפור עיקר .המייצגת בשנה 32.5%

ממוצרים מחד המורכב היברידי מוצרים סל להציע פועלת החברה-

ממוצרים והולכים גדלים בשיעורים ומאידך בפטנט מוגנים שאינם

בהקשר .ייחודיות ופורמולציות תערובות על המתבססים ,יותר חדשניים

באופן ,שלה המכירות תמהיל את לשנות מנת על החברה פועלת ,זה

גבוהים רווח שולי והמשיאים הייחודיים ,החדשניים המוצרים ששיעור

.יגדל יחסית

ושדרוג ייצור תהליכי בייעול השקעות ביצעה החברה האחרונות בשנים-

.הייצור מתקני

תפעוליות הוצאות

ניתן לפיכך ,התפעוליות בהוצאות להתייעלות תוכנית לחברה כי לציין יש•

שיעור מול אל אלו בהוצאות הצמיחה בשיעור יותר מתונה עלייה לראות

.בהכנסות הצמיחה

ושיווק מכירה הוצאות•

סך כי ,החברה לתקציב בהתאם הונח ,2015 של הרביעי ברבעון-

,התחזית שנות ביתר .דולר מיליון 131 -לכ יסתכמו התפעול הוצאות

בהכנסות לצמיחה בהשוואה אלו בהוצאות יותר מתונה עלייה הונחה

.החברה

וכלליות הנהלה הוצאות•

תחזית את אימצנו ,התחזית שנות ביתר וכן ,2015 של הרביעי ברבעון-

בהשוואה אלו בהוצאות יותר מתונה צמיחה מניחה אשר ,החברה

ההכנסות סך מתוך וכלליות הנהלה הוצאות שיעור .בהכנסות לצמיחה

.2020 בשנת 2.9% -ל 2015 בשנת 3.4% -מ יורד

ופיתוח מחקר הוצאות•

מסך 1% של בשיעור אלו הוצאות הונחו ,החברה לתחזית בהתאם-

.המכירות

והשקעות פחת

.החברה של פחת למודל בהתאם נלקחה והפחתות פחת תחזית :פחת-

.להשקעות שווה הפחת כי הונח המייצגת השנה בעבור

להבהרות בהתאם נעשתה ההוניות ההשקעות תחזית :השקעות-

צפויות להשקעות ותחזיות היסטוריים נתונים על ובהתבסס החברה

.התחזית בשנות

35



דולר מיליון 200 -כ של השקעות ביצעה החברה 2010-2014 בשנים-

ושדרוג והקמה העולם בכל נרחבת הפצה רשת הקמת בגין בעיקר בשנה

-כ של ממוצע שנתי צמיחה לשיעור הביאה זו השקעה .ייצור מתקני של

.זו בתקופה 8%

הקיים על לשמירה השקעות הונחו המייצגת בשנה ,לעיל האמור לאור-

.הפרמננטי הצמיחה בשיעור תומכות אשר דולר מיליון 160 של בסך

מס הוצאות

24.5% של מס שיעור הונח ,החברה והבהרות העבר לתוצאות בהתאם•

.משלמת היא אותו הממוצע המס שיעור את המייצג

בגין דולר מיליון 40 -כ של בסך מס נכס לממש תוכל כי צופה החברה•

.נצברים הפסדים

חוזר הון

נתוני ניתוח על התבססה אשר החברה של החוזר ההון תחזית את אימצנו•

העסקית התכנית לפי וספקים לקוחות ,מלאי ימי מתחזית ונגזרה העבר

אינם האחרים התפעוליים והחייבים הזכאים בסעיפי השינויים .שלה

.החוזר בהון השינויים בתחזיות נכללו לא ולכן מהותיים

לכלל בביקוש ירידה ובהתאם החקלאיות לסחורות בביקוש ירידה בעקבות•

בסוף כי צופה החברה ,הצומח להגנת מוצרים וביניהן החקלאיות התשומות

,מלקוחות גבייה קשיי בפניי לעמוד עלולה היא 2016 ובשנת 2015 שנת

.אלו בתקופות החוזר ההון בסעיף עלייה הניחה כן ועל

השקעות בוצעו זו מטרה לשם ,שלה המלאי ימי בהורדת מתמקדת החברה•

שיפור צופה החברה ,כן כמו .מלאי ניהול בנושא ומומחים יועצים והועסקו

רואים אנו זאת לאור .הפעילות שוק התאוששות לאחר הגבייה ביכולת

-ו 2015 בשנת 59% -מכ ההכנסות מסך החוזר ההון בשיעור מתונה ירידה

.המייצגת בשנה 55.1% -ל ,2016 בשנת 60%

ארוך לטווח צמיחה שיעור

בטווח הינו החברה פעילות של המייצג הפרמננטי הצמיחה שיעור כי הונח•

בטווח החברה פעילות של האורגנית לצמיחה בהתאם 2.2%-1.6% בין

.הרחוק

החברה לשווי התאמות

של בסך בברזיל ריבית נושאת לקוחות יתרת לחברה 30/9/2015 ליום•

.זו יתרה בגין הפיננסי לחוב התאמה בוצעה .דולר מיליון133

Sonanda בחברת החזקה ביניהן ,כלולות בחברות השקעות לחברה•

ממחיר נגזר בסנונדה ההחזקה שווי .(B מסוג במניות) 10.6% של בשיעור

ליום קונג הונג דולר/ב"ארה דולר החליפין ושער 4/8/20151 ביום המניה

30/9/2015.

.למימושם צפי יש אשר מס לצורכי הפסדים בגין מס נכס•

לקוחות חובות מכירת בגין נדחה חוב שטר•

.פחת בגין התאמות•

.סנונדה במניית המסחר הופסק ,המיזוג בחינת על הודעת בעקבות1.

36

הערכת שווי -פרק ד

WACC - הון מחיר

ההיוון שיעור אומדן

בביקושים ממחזוריות היתר בין הנובעת הפעילות ענף של התנודתיות לאור•

הונח ,החקלאיות הסחורות מחירי של השפל תקופת כן וכמו ,ובמחירים

:להלן כמפורט נומינליים במונחים 10.8%-10.2% שבין בטווח היוון שיעור

העצמי ההון מחיר

:לטבלה הערות

שנים 30 של לתקופה ב"ארה ממשלת ח"אג של שנתי הרב לפדיון הנומינלי התשואה שיעור1.

.30/9/2015 ליום נכון

.גיזה של פנימי ותחשיב Damodaran פי על ליום השוק פרמיית2.

הבאה הטבלה .לחברה דומות חברות של קבוצה בחנו החברה של הביטא את לקבוע בכדי3.

:להלן שפורט כפי הביטא ותחשיב בחינת תהליך של העיקריים הממצאים את מפרטת

.ספציפיים סיכונים עבור נוספת ופרמיה Ibbotson לנתוני בהתאם 4.

מינוף שיעור

.35% -כ על העומד החברה של המינוף שיעור נלקח•

החוב מחיר

מרווח בניכוי ,30/9/2015 ליום החברה של ח"האג לתשואת בהתאם•

ליום צמודה לא ב"ארה ריבית ובתוספת הצמודה השקלית הריבית

.7.2% של בגובה החוב על ריבית שיעור הונח ,30/9/2015

WACC -ה חישוב סיכום

הערה ערך פרמטר

1 2.9% ריבית חסרת סיכון

2 7.2% פרמיית השוק

Beta (ממונפת) 3 1.2

4 2.0% פרמיית סיכון ספציפית

13.2% מחיר ההון העצמי של החברה

לא ממונפת ביטא שם החברה

Syngenta AG 0.58

Monsanto 1.26

Nufarm 0.39

FMC 1.05

0.82 ממוצע

ערך פרמטר

סיכוןחסרת ריבית 2.9%

Beta (ממונפת) 1.2

7.2% פרמיית השוק

2.0% פרמיית סיכון ספציפית

13.2% מחיר ההון העצמי של החברה

7.2% מחיר החוב

24.5% שיעור מס

D/V 35%

WACC 10.5%

37

הערכת שווי -פרק ד

(נומינליים במונחים) מזומנים תזרים תחזית

שנה מייצגת A Q1-Q3/2015 Q4/2015 2015 F 2016 F 2017 F 2018F 2019F 2020F 2014 מיליוני דולר

3,887 3,815 3,510 3,269 3,138 3,044 3,022 607 2,414 3,221 כ הכנסות"סה

YOY 4.7% -6.2% 0.7% 3.1% 4.2% 7.4% 8.7% 1.9%

1,263 1,240 1,111 1,023 972 934 930 155 774 1,025 כ רווח גולמי"סה

32.5% 32.5% 31.7% 31.3% 31.0% 30.7% 30.8% 25.6% 32.1% 31.8% מההכנסות%

(636) (596) (560) (543) (531) (536) (131) (405) (571) הוצאות מכירה ושיווק

(110) (103) (102) (102) (103) (103) (27) (76) (112) הוצאות הנהלה וכלליות

(39) (37) (34) (33) (32) (29) (6) (23) (34) הוצאות מחקר ופיתוח

- - - - - 1 - 1 2 הוצאות אחרות

455 376 326 294 269 262 (10) 272 311 רווח תפעולי

11.9% 10.7% 10.0% 9.4% 8.8% 8.7% 1.6%- 11.3% 9.7% מההכנסות%

160 222 214 205 195 183 171 45 126 167 פחת

EBITDA 480 398 35 433 452 489 531 590 677 690

17.7% 17.7% 16.8% 16.3% 15.6% 14.9% 14.3% 5.7% 16.5% 14.9% מההכנסות%

(130) (112) (92) (80) (72) (66) - מס

(160) (212) (232) (230) (227) (222) (57) השקעות

(40) (179) (42) (33) (15) (50) (133) החוזרבהון ( גידול)קיטון

360 174 223 188 175 114 (155) תזרים להיוון

38

סיכום ומסקנות -פרק ה

39


השווי הערכת סיכום

פעילות שווי

שהוצגה כפי ,אדמה פעילות של המזומנים תזרים תחזית היוון בסיס על•

נומינליים במונחים 10.8%-10.2% שבין שבטווח היוון בשיעור ,לעיל

הינו 30/9/2015 ליום החברה פעילות שווי ,(מס לפני 13.8%-12.9%)

.(דולר מיליון 3,122 ובממוצע) דולר מיליון2,934-3,310 שבין בטווח

פיננסי חוב

עצמי הון שווי

בטווח הינו 30/9/2015 ליום העצמי ההון שווי כי עולה שביצענו מההערכה•

מיליון 2,217 ובממוצע) להלן כמפורט ,דולר מיליון 2,029-2,404 שבין

:(דולר

רגישות ניתוח

מיליוני) הפרמננטי הצמיחה ולשיעור ההון למחיר רגישות ניתוח טבלת להלן•

:(דולר

30/9/2015 (מיליוני דולר)חוב פיננסי

692 מזומנים ושווי מזומנים והשקעות לזמן קצר

127 עסקאות בנגזרים והשקעות וחובות אחרים פיננסיים

(447) בנקאיים ואחריםוהלוואות מתאגידים אשראי

(1,320) אגרות חוב

(313) זכאים והתחייבויות אחרות

(1,260) נטו, חוב פיננסי

133 יתרת לקוחות נושאת ריבית

(1,127) חוב פיננסי בניכוי יתרת לקוחות נושאת ריבית

30/9/2015 דולרמיליוני

2,934-3,310 שווי פעילות

(1,127) 30/9/2015חוב פיננסי ליום

221 1התאמות

2,029-2,404 שווי הון עצמי

צפי יש אשר מס לצורכי הפסדים בגין מס נכס ,כלולות בחברות השקעות1.

.פחת בגין מס ומגן לקוחות חובות מכירת בגין נדחה חוב שטר ,למימושם

צמיחה פרמננטית

2.5% 2.2% 1.9% 1.6% 1.3%

שיעור

היוון

9.9% 2,635 2,557 2,484 2,417 2,355

10.2% 2,474 2,404 2,339 2,278 2,222

10.5% 2,325 2,262 2,204 2,149 2,098

10.8% 2,187 2,130 2,078 2,029 1,982

11.1% 2,059 2,008 1,960 1,916 1,874

40


השווי הערכת סיכום

ההון מחיר ,המזומנים תזרים מתחזית אדמה של הנגזר העצמי ההון שווי•

-2,029 שבין בטווח הינו והתאמות הפיננסי החוב ,ארוך לטווח הצמיחה

.(דולר מיליון 2,217 ובממוצע) דולר מיליון 2,404

-3,183 שבין בטווח הינו מאדמה 40% -ב המחזיקה ש"דסק של חלקה•

ליום ₪/$ ח"שע לפי (₪ מיליון 3,478 ובממוצע) ₪ מיליון 3,772

30/9/2015.

הערכת שוויו הכלכלי של בנין בנושא 5302בספטמבר 03ליום עבודה כלכליתל רקשבפרטים HSBC ניירות ערך )דוחות לתקנות )א(94]תקנה יורק, ארה"ב המוחזק על ידי נכסים ובנין-בניו

[0493-תקופתיים ומיידיים(, תש"ל

5302 בספטמבר 03ליום HSBCלדוחות הכספיים של החברה מצורפת עבודה כלכלית להערכת שוויו של בנין 03בדרך של הפניה לעבודה הכלכלית האמורה המצורפת לדוחות הכספיים של חברה לנכסים ולבנין בע"מ ליום

-5302)אסמכתא מס' 5302בנובמבר 01, שהוגשו על ידיה לרשות ניירות ערך ופורסמו ביום 5302בספטמבר .הכספיים בדוחות 2.ב.4 באור גם ראה. (30-025231

להלן נתונים עיקריים המפורטים בהערכת השווי:

."בארה, יורק ניו, במנהטן HSBC בנין – הערכהזיהוי נושא ה א

.5302 ספטמברב 03 – הערכהעיתוי ה ב

)לפני הערכת השווי לאותו 5302 בספטמבר 03 ליום ובנין נכסים בספרינושא ההערכה שווי ג ."בארה של דולרמיליון 517 –יום(

"ב.ארה של דולר מיליון 153 –נושא ההערכה שנקבע בהערכת השווי שווי ד

העבודה מטעם המעריך הינם שמאי מבצעי. .CB Richard Ellis, inc –זיהוי המעריך ואפיונו ה ךמעריהלא קיימת תלות בין שנה. 53-יורק, ארה"ב, בעלי ניסיון של כ-נדל"ן מורשים ממדינת ניו

העבודה מזמינתשל תהעבודה. הסכם ההתקשרות עם המעריך כולל התחייבו מזמינתלבין ו נציג מטעמה( הפיצה העבודה )א שמזמינתשייגרמו לו כתוצאה מכך נזקיםלשיפוי המעריך בגין

את הערכת השווי לגורם לא מורשה או תציג הצגה לא שלמה או לא מדויקת של תוצאות הערכת קיימתכן -השווי, או בגין כך שלא מסרה עותק מלא ומדויק של הערכת השווי לצד שלישי. כמו

השווי בגין נזקים שייגרמו לו כתוצאה מצירוף הערכת השווי לתשקיף מעריךהתחייבות לשיפוי ידי גורם אחר. התחייבות השיפוי לא תחול בגין נזקים -או למסמך אחר המיועד לבדיקה על

שווא מכוון של עובדה מהותית על מצגמחמורה או רשלנותמשייגרמו כתוצאה מהפרה מכוונת, ידי מעריך השווי.

(.DCFמי מזומנים )יזרתהיוון –מעריך ה פעל ולפימודל ההערכה ש ו

ההנחות לפיהן בוצעה הערכת השווי: .ז

שיעורי ההיוון השנתיים .0

04-שנים ראשונות והתמורה החזויה ממימוש הנכס בשנה ה 04חזוי במשך NOIבגין (Discount Rate) 1.52%%

Terminalהצפוי של הנכס ), לפיו נקבעה תמורת המימוש 04-חזוי בשנה ה NOIבגין Capitalization Rate) 2.3%%

10%% בהערכה שנקבע השווי מסך( Terminal Value) הגרט ערךשיעור .5

30, ליום המיוחס לסלקוםשל המוניטין בחינת ירידת ערך עבודה כלכלית בנושא פרטים בדבר [0490-ניירות ערך )דוחות תקופתיים ומיידיים(, תש"ל לתקנות )א(94]תקנה 5002ביוני

, ליום מיוחס לסלקוםהשל המוניטין חינת ירידת ערך לבשל החברה מצורפת עבודה כלכלית יםכספיה ותלדוח, 5302ביוני 03בדרך של הפניה לעבודה האמורה המצורפת לדוחות הכספיים של החברה ליום 5302ביוני 03

ראה .(5302-30-032752)אסמכתא מס' 5302באוגוסט 52שהוגשו על ידיה לרשות ניירות ערך ופורסמו ביום בדוחות הכספיים. 8.א.7באור גם

בעבודה כלכלית זו:להלן נתונים עיקריים המפורטים

)לצורך בחינת ירידת ערך המוניטין המיוחס סלקוםהשימוש של שווי – הערכהזיהוי נושא ה א .(בדוחות הכספיים של החברה סלקוםל

.5302 יוניב 03 –עיתוי העבודה ב

מיליון 5,000 – 5302 יוניב 03המיוחס לסלקום בדוחות הכספיים של החברה ליום מוניטיןה גשל הנכסים המיוחסים לפעילותה של סלקום בניכוי ההתחייבויות המיוחסות ערכם ש"ח.

לפעילותה של סלקום )לרבות יתרות המסים הנדחים המיוחסים לעודפי העלות שנוצרו בעת ביוני 03רכישתה של סלקום שכנגדם רשמה דסק"ש מוניטין( בדוחות הכספיים של דסק"ש ליום

מאמצע טווח השווי שהוערך בעבודה הכלכלית האמורה ולפיכך לא הוכרה ירידת נמוך, 5302 ערך בגין המוניטין האמור.

בע"מ )לפרטים נוספים ראה נספח לעבודה הכלכלית(. קוגנום יעוץ כלכלי –זיהוי המעריך ואפיונו ד ויפוי. המעריך קיבל התחייבות לשהעבודה לא קיימת תלות בין המעריך לבין החברה, מזמינת

הליכים משפטיים נגדו, אם יינקטו, בקשר להיגרם למעריך כתוצאה מ על תשלומים שעלוליםלמעט אם פעל המעריך בקשר עם חוות אלף דולר, 033מעל לסכום של עבודה כלכלית זול

.הדעת בזדון

(.DCF methodמי המזומנים )יזרתשיטת היוון –מודל ההערכה שמעריך השווי פעל לפיו ה

העבודה: לפיהן בוצעהההנחות ו

לקביעת תרחיש הבסיס ששימשוהצמיחה לטווח ארוך ושיעורההיוון הריאלי לאחר מס שיעורמשקף מחיר חוב של האמור ההיוון שיעור. בהתאמה, 0.2%-ו 9% הינם ההשבה בר הסכוםשל

, בהנחת שיעור מינוף נורמטיבי 07%-00.2%-ותשואה נדרשת על ההון העצמי של כ 7%-כמעריך, בשים לב, ה. שיעור ההיוון נאמד על פי שיקול דעתו של 73%-23%-בטווח הארוך של כ

לטווחים ממשלתיותחוב אגרות תשואת פי על שחושבהבין השאר, לתשואה חסרת הסיכון צמודות מדד של סלקום לטווח ארוך, חוב אגרות של לפדיון התשואה שלארוכים, לסדרי גודל

.דות אנליזה של נכסים דומיםולתשואה הנדרשת בעבו

הכלכלית בעבודה ששימשו ארוך לטווח הצמיחה ושיעורי מס לאחר הריאליים ההיוון שיעורי :להלן כמפורט הינםטווח שווי הפעילות לקביעת האמורה

צמיחה שיעור ריאלי היוון שיעור

0.22% 8.22% ההשבה בר הסכום של העליון הסף 0.52% 9.52% ההשבה בר הסכום של התחתון הסף

IDB GROUP USA INVESTMENTS, INC.

INTERIM CONDENSED CONSOLIDATED FINANCIAL STATEMENTS

AS OF SEPTEMBER 30, 2015

UNAUDITED

IN U.S DOLLARS

I N D E X

Page

Auditor's Review Report 2

Consolidated Financial Statements

Consolidated Statements of Financial Position 3-4

Consolidated Statements of Comprehensive Income 5

Consolidated Statements of Changes in Equity 6 – 8

Consolidated Statements of Cash Flows 9 -10

Notes to the Interim Condensed Consolidated Financial Statements 11 - 15

- - - - - - - - - - - - - - - - - - -

AUDITORS' REVIEW REPORT

to the Shareholders of


Introduction

We have reviewed the accompanying financial information of IDB Group USA Investments, Inc. ("the

Company"), which comprises the condensed consolidated statement of financial position as of September 30,

2015 and the related condensed consolidated statements of comprehensive income, changes in equity and

cash flows for the nine and three months then ended. The Company's board of directors and management are

responsible for the preparation and presentation of interim financial information for these periods in

accordance with IAS 34, "Interim Financial Reporting". Our responsibility is to express a conclusion on this

interim financial information based on our review.

Scope of review

We conducted our review in accordance with Review Standard 1 of the Institute of Certified Public

Accountants in Israel, "Review of Interim Financial Information Performed by the Independent Auditor of

the Entity." A review of interim financial information consists of making inquiries, primarily of persons

responsible for financial and accounting matters, and applying analytical and other review procedures. A

review is substantially less in scope than an audit conducted in accordance with generally accepted auditing

standards in Israel and consequently does not enable us to obtain assurance that we would become aware of

all significant matters that might be identified in an audit. Accordingly, we do not express an audit opinion.

Conclusion

Based on our review, nothing has come to our attention that causes us to believe that the accompanying

interim financial information is not prepared, in all material respects, in accordance with IAS 34.

Tel-Aviv, Israel KOST FORER GABBAY & KASIERER November 16, 2015 A Member of Ernst & Young Global

Kost Forer Gabbay & Kasierer 3 Aminadav St. Tel-Aviv 6706703, Israel

Tel: +972-3-6232525 Fax: +972-3-5622555 ey.com


3

CONSOLIDATED STATEMENTS OF FINANCIAL POSITION

U.S. dollars in thousands


2015 2014 2014

Unaudited Audited

ASSETS

CURRENT ASSETS

Cash and cash equivalents 10,656 22,415 16,901

Restricted cash 667 658 1,390

Receivables and prepayments 1,489 1,274 1,728

Condominium inventory - 19,005 15,338

Total current assets 12,812 43,352 35,357

NON-CURRENT ASSETS

Investment property 281,000 278,000 285,655

Land inventory 32,000 32,000 32,000

Other assets 3,329 3,587 3,451

Total non-current assets 316,329 313,587 321,106

Total assets 329,141 356,939 356,463

The accompanying notes are an integral part of the financial statements.


4

CONSOLIDATED STATEMENTS OF FINANCIAL POSITION



2015 2014 2014

Unaudited Audited

CURRENT LIABILITIES

Accounts payable and accrued liabilities 6,063 7,236 7,409

Total current liabilities 6,063 7,236 7,409

NON-CURRENT LIABILITIES

Loans and borrowings from related parties 314,123 618,607 614,887

Loans from bank and others 95,852 84,312 86,988

Total non-current liabilities 409,975 702,919 701,875

Total liabilities 416,038 710,155 709,284

EQUITY

Paid-in capital 88,000 88,000 88,000

Capital reserve from transactions with controlling

shareholders

1,178,657 805,368 805,441

Accumulated deficit (1,326,914) (1,230,081) (1,227,430)

EQUITY ATTRIBUTABLE TO EQUITY HOLDERS OF

THE PARENT

(60,257) (336,713) (333,989)

Non-controlling interests (26,640) (16,503) (18,832)

Total equity (86,897) (353,216) (352,821)

Total liabilities and equity 329,141 356,939 356,463

The accompanying notes are an integral part of these financial statements.

November 16, 2015

Date of approval of the RON HYMAN YIGAL SALHOV

financial statements Manager Manager


5

CONSOLIDATED STATEMENTS OF COMPREHENSIVE INCOME


Nine months ended

September 30 Three months ended

September 30 Year ended

December 31

2015 2014 2015 2014 2014

Unaudited Audited

Revenues

Condominium sales 15,672 21,583 6,030 2,841 24,805

Rental revenue 6,102 5,843 2,098 2,043 7,580

Other income - - - - 419

21,774 27,426 8,128 4,884 32,804

Expenses

Cost of condominium sales 15,983 19,443 6,217 2,418 22,533

Rental property expenses 3,651 3,437 1,330 1,103 4,508

General and administrative

expenses

3,016 3,400 107 952 4,448

Valuation loss on investment in

real estate

23,330 6,754 22,888 6,236 6,984

Financing income (3) (22) - (4) (41)

Financing expenses 83,089 95,759 28,339 33,443 95,395

Total expenses 129,066 128,771 58,881 44,148 133,827

Net loss and total comprehensive

loss for the period

(107,292)

(101,345) (50,753) (39,264) (101,023)

ATTRIBUTABLE TO:

Equity holders of parent (99,484) (94,873) (48,101) (36,954) (92,222)

Non-controlling interests (7,808) (6,472) (2,652) (2,310) (8,801)

(107,292) (101,345) (50,753) (39,264) (101,023)



6

CONSOLIDATED STATEMENTS OF CHANGES IN EQUITY


Attributable to equity holders of the parent

Capital reserve from

transactions with

Non-

Paid-in controlling Accumulated controlling Total

Capital shareholders Deficit Total interests equity

Balance at January 1, 2015 (Audited) 88,000 805,441 (1,227,430) (333,989) (18,832) (352,821)

Capital reserve from transactions with

controlling shareholders

- 373,216

- 373,216

-

373,216

Total comprehensive loss for the period - - (99,484) (99,484) (7,808) (107,292)

Balance at September 30, 2015 (Unaudited) 88,000 1,178,657 (1,326,914) (60,257) (26,640) (86,897)



Total Non-

Share controlling Accumulated shareholders' controlling Total capital shareholders deficit equity interests equity

Balance at January 1, 2014 (Audited) 88,000 805,368 (1,135,208) (241,840) (10,031) (251,871) Total comprehensive loss for the period - - (94,873) (94,873) (6,472) (101,345)

Balance at September 30, 2014 (Unaudited) 88,000 805,368 (1,230,081) (336,713) (16,503) (353,216)



7





transactions with

Non-


capital shareholders deficit Total interests equity

Balance at July 1, 2015 (Unaudited) 88,000 1,178,657 (1,278,813) (12,156) (23,988) (36,144)


Balance at September 30, 2015 (Unaudited) 88,000 1,178,657 (1,326,914) (60,257) (26,640) (86,897)



Total Non-

Paid-in controlling Accumulated shareholders' controlling Total capital shareholders deficit equity interests equity

Balance at July 1, 2014 (Unaudited) 88,000 805,368 (1,193,127) (299,759) (14,193) (313,952)


Balance at September 30, 2014 (Unaudited) 88,000 805,368 (1,230,081) (336,713) (16,503) (353,216)



8





transactions with

Non-


Capital shareholders deficit Total interests equity

Balance at January 1, 2014 (Audited) 88,000 805,368 (1,135,208) (241,840) (10,031) (251,871)


controlling shareholders

- 73

- 73

-

73


Balance at December 31, 2014 (Audited) 88,000 805,441 (1,227,430) (333,989) (18,832) (352,821)



9

CONSOLIDATED STATEMENTS OF CASH FLOWS


Nine months ended



December 31

2015 2014 2015 2014 2014

Unaudited Audited

Cash flows from operating activities:

Net loss (107,292) (101,345) (50,753) (39,264) (101,023) Adjustments to reconcile net loss to

net cash provided by (used in) operating activities:

Depreciation 103 93 36 32 123

Bad debt expense 591 234 233 127 -

Revenue from deferred rent receivable - (107) - (118) -

Rental deposits - (5) - - -

Changed in deferred rent receivable (208) - (174) - 186

Valuation losses 23,330 6,754 22,888 6,236 6,902

Changes in operating assets and

liabilities:

Accrued interest income (3) (22) - (4) (41)

Changes in condominium inventory 15,338 17,307 5,996 2,180 20,124

Tenant receivables (441) (565) (497) (458) (664)

Financing and interest expense 83,089 95,759 28,339 33,443 95,394 Accounts payable and accrued

liabilities

1,007 (405) (316) 391 (565)

Other assets 78 104 83 (115) 99

Net cash provided by operating

activities

15,592 17,802 5,835 2,450 20,535 Net cash used in investing activities

(see below)

(20,240) (11,959) (6,390) (3,749) (18,810) Net cash used in financing activities

(see below)

(1,597) (6,699) - (455) (8,095)

Net change in cash and cash

equivalents

(6,245) (856) (555) (1,754) (6,370) Cash and cash equivalents, beginning

of period

16,901 23,271 11,212 24,169 23,271

Cash and cash equivalents, end of

period

10,656 22,415 10,657 22,415 16,901



10

CONSOLIDATED STATEMENTS OF CASH FLOWS


Nine months ended



December 31

2015 2014 2014 2014 2014

Unaudited Audited

Cash flows from investing

activities

Repayment of restricted cash - 5,000 - - 5,000 Capital contributions in investees - (45) - (45) - Investment in real estate and other

assets

(20,240) (16,904) (6,390) (3,722) (23,810) Decrease (increase) in other assets - (10) - 18 - Net cash used in investing

activities

(20,240) (11,959) (6,390) (3,749) (18,810) Cash flows from financing

activities

Repayment of mortgage loan - (2,835) - - (2,835) Payment of interest and financing

fees

(2,322) (4,478) (781) (1,131) (5,228) Decrease (increase) in restricted

cash

725 614 781 676 (117) Loans from parent - - - - 85 Net cash used in financing

activities

(1,597) (6,699) - (455) (8,095)

Supplemental noncash disclosures Investment in real estate on credit - 3,691 - 3,386 -



NOTES TO INTERIM CONDENSED CONSOLIDATED FINANCIAL STATEMENTS

11

NOTE 1:- GENERAL

IDB Group USA Investments Inc. ("the Company" or "IDBG") is a company domiciled in the

United States. The Company was incorporated in 2005 and is held in equal parts by Property &

Building Corporation Ltd. ("PBC") and IDB Development Corporation Ltd. ("IDBD"), for the

purpose of investing in real estate projects in the USA.

These financial statements have been prepared in a condensed format as of September 30, 2015

and for the nine and three month periods then ended ("interim financial statements"). These

financial statements should be read in conjunction with the Company's annual financial

statements as of December 31, 2014 and for the year then ended and the accompanying notes

("annual financial statements").

NOTE 2:- SIGNIFICANT ACCOUNTING POLICIES

The interim consolidated financial statements for the nine and three months ended September

30, 2015 have been prepared in accordance with IAS 34, "Interim Financial Reporting". The

significant accounting policies and methods of computation adopted in the preparation of the

interim consolidated financial statements are consistent with those followed in the preparation

of the annual financial statements.

NOTE 3:- DISCLOSURE OF NEW STANDARDS IN THE PERIOD PRIOR TO ADOPTION

In July 2015 the IASB decided to delay the effective date of IFRS 15, Revenue from contract

with customer, to January 1, 2018. Early adoption is still permissible.

NOTE 4:- SUBSIDIARIES

Investments in subsidiaries – Separate financial statements of the Company

September 30,

2015

September 30,

2014

December 31,

2014

US dollars in

thousands

US dollars in

thousands

US dollars in

thousands

Queensridge Towers LLC ("QT") 31,336 71,767 63,436

GreatWash Park LLC ("GW") 222,216 210,556 217,410

253,552 282,323 280,846

NOTE 5:- CONDOMINIUM INVENTORY

As at September 30, 2015, the Company had closed all 219 condominium units in Phase 1 of the

Project. During the nine months ended September 30, 2015, the Company had closed 4 units.



12

NOTE 6:- INVESTMENT PROPERTY

GW is developing a mixed-use project entitled for 300 condominium homes and approximately

800,000 square feet of retail, restaurant and office space (the “Project”). In April 2011,

GW opened the first portion of the Project (Triad A) consisting of approximately 370,000

square feet of leasable space. The reminder of the Project is currently under development, with

Triad B targeted for completion in 2016. GW is in a process of securing long-term financing to

complete construction of additional phases of the Project, see also Note 7b.

The Company obtained an independent third party appraisal of its investment property. The

valuation was performed mainly by discounting the future cash flows anticipated to be derived

from the Project. The discount rate used by the independent appraiser was 8.75% and 9% as of

September 30, 2015 and September 30, 2014, respectively and was selected based on the type of

property and its intended use, its location and the quality of the lessees. The capitalization rate

used was 6.25% as for September 30, 2015 and September 30, 2014. The valuation concluded

that the fair value of the property as at September 30, 2015 to be $281 million (September 30,

2014 - $278 million). In its review of the valuation, the Company determined that a fair value of

$281 million was appropriate as at September 30, 2015 as management believes this to be the

best estimate of the fair value of the property.

The fair value of the investment property was approximately $281 million and $286 as of

September 30, 2015 and as of December 31, 2014, respectively. Adjusting for changes in fair

value, the Company incurred losses of $23 million and $7 million for the nine months ended

September 30, 2015 and for the year ended December 31, 2014, respectively.

NOTE 7:- LOANS AND BOROWINGS FROM RELATED PARTIES

a. PBC and IDBD provided loans to the Company for the purpose of financing projects. Loans

received in 2005-2007 bear interest of LIBOR plus a margin. Loans received in 2008 and

thereafter do not bear interest.

On February 10, 2015, the Company exercised its right under the loan agreements, dated

August 24, 2008, to postpone the loan repayment date until December 31, 2018.

The difference between the face amount of the loans and their fair value (level 3 at the fair

value hierarchy), in the amount of approximately $ 373 million was recognized during the

nine months ended September 30, 2015 as a capital reserve from transactions with

controlling shareholders.

The fair value of the loans was determined according to a valuation performed by an

independent valuation expert, using the discounted cash flow methodology with a discount

rate that reflects the Company's borrowing rate at the date of the valuation.



13

NOTE 7:- LOANS AND BOROWINGS FROM RELATED PARTIES (Cont.)

b. GW is acting to obtain external financing for the Tivoli project that will consist of

refinancing of an existing loan of approximately $ 59 million and financing for completing

the construction and leasing of Triad B. Until the external financing is obtained and/or in

order to obtain the financing, the Company entered into a different financing facility as

described below.

On September 20, 2015, after having received the approval of the audit committee and the

board of directors of PBC, the shareholders of PBC approved entering into an agreement for

providing collateral to an external lender and/or providing a loan of up to $ 50 million ("the

credit facility"), (of which $ 25 million is in respect of IDBD's share), between PBC (the

lender), the Company (the borrower), IDBD and Meniv Investments Ltd. ("Meniv"), a

wholly-owned subsidiary of IDBD. This agreement represents a transaction with a

controlling shareholder of PBC.

The agreement includes the following principal provisions:

1. The credit facility - the credit facility will serve as the basis for providing collateral to

an external lender and/or for providing a loan in the amount of up to $ 50 million, which

credit facility can be used by the Company from time to time over a period of 27

months from the date all the approvals referred to above have been obtained

("utilization period"). The amounts withdrawn on account of the credit facility (the

"utilized amounts") are to be repaid at the end of the utilization period. The term of the

credit facility may be extended for a period of up to 12 months from the end of the

utilization period provided that IDBD submits written notice of the extension within 30

days before the end of the utilization period. IDBD may extend the repayment period by

an additional 9 months by providing a written notice 30 days before the end of the

additional 12 month extension period.

2. Interest and non-utilization fee - amounts that will be provided in cash until the date on

which an actual loan is received from an external lender will bear annual interest of

Libor + 8% for amounts up to $ 20 million and Libor + 10% for amounts above $ 20

million. Amounts provided in cash from the date on which a loan is received from an

external lender will bear interest at the rate of interest on the loan from the external

lender plus 2%, for amounts up to $ 20 million (provided that the Company's rights in

QT are pledged in favor of PBC), and plus 3% for amounts above $ 20 million (or in the

event that the Company's rights in QT are not pledged in favor of PBC). The amounts

that will be provided as a guarantee (not backed by a cash deposit) will bear an annual

fee of 3%. In addition to the interest on the loan, the Company will pay PBC a non-

utilization fee at an annual rate of 0.5% of the portion of the credit facility that is not

utilized.



14


3. Terms of repayment of the loan - the Company will repay the share of PBC in the

outstanding debt less IDBD's share in the outstanding debt (to the extent that it is

provided as prescribed in the agreement) ("the priority amount"), insofar as IDBD

exercises its joining right according to the agreement, or of amounts that will be

provided to it in the event that IDBD transfers its interests in the Company, or of

amounts received by it as repayment of shareholders' loans in the event that QT sells the

land owned by it, all pursuant to the agreement. In addition, at the end of each calendar

quarter during the loan period, if the Company has a cash balance that exceeds its cash

flow needs, as defined in the agreement, the Company is required to use this cash during

the loan period to repay the priority amount. IDBD and Meniv have agreed that any

receivable and/or loan and/or management fees and/or other payment of any type

whatsoever that is owed to them (directly and indirectly) by the Company will be

subordinated to the priority amount.

The Company, at its discretion, is entitled to repay the priority amount (or any part

thereof) at any time during the loan period.

4. Conversion mechanism - at the end of the loan period, or before the end of the loan

period upon the occurrence of a breach event ("the loan termination date"), to the extent

that it is determined that there is an outstanding priority amount that has not been repaid

to PBC, the parties will implement the conversion mechanism prescribed in the

agreement so that the entire outstanding loan will be converted into shares of the

Company that will be issued by the Company to PBC and to Meniv and their transferees

(pro rata to their share of the debt). The value of the Company and the conversion ratio

will be determined by an external appraiser based on the terms of the agreement.

5. Collateral - to secure the repayment of the loan and the fulfillment of the Company's

obligations pursuant to the agreement, and as a condition for providing the credit

facility, first degree fixed charges or negative pledges will be recorded in favor of PBC

on the entire shares of GW and QT that are held by the Company and on the Company's

rights to the repayment of shareholders' loans provided to GW and QT by the Company.

In addition, to the extent possible, the Company's bank accounts will be pledged in

favor of PBC. PBC will not object to the removal of the charge on the shares of GW

and/or QT or to the subordination of the shareholders' loans, insofar as those

modifications are required in order to obtain external financing for the Tivoli project. Moreover, IDBD and Meniv committed that until the full repayment of the priority

amount they will not record any charges or provide any collateral in respect of their

rights in the Company.



15


6. Upside Mechanism – in addition to all payments under the agreement, PBC is entitled to

receive from the Company a payment of 15% from the gain realized solely from the sale

of the aforementioned Tivoli Project, excluding land which is currently vacant. The gain

from sale of the Tivoli Project is the excess of the consideration received from the sale,

net of commissions and transaction costs, over the carrying amount of the Project as at

June 30, 2015 (which is defined in the agreement at US $277 million) plus investments

by GW in the Project from July 1, 2015. The Company will record a provision for this

upside in conjunction with the recording of the increase in the value of the Project.

7. PBC'S Right casting vote in the Company's board of director's – the agreement includes

a mechanism which allows PBC, under certain conditions, to have a casting vote in the

Company's board of director's on decisions regarding refinance of the Tivoli Project and

regarding the sale of assets of the Company, GW and QT.

As of September 30, 2015 the Company had not yet utilized the credit facility.

- - - - - - - - - - - - - - - - - - -

1

"מבע דיסקונט השקעות חברת

נתונים כספיים מתוך

הדוחות הכספיים המאוחדים ביניים של החברה

5302 בספטמבר 03 ליום

המיוחסים לחברה עצמה

(מבוקר לא)

[ד'03 תקנה]

2

5302 בספטמבר 03ליום החברה שלביניים המאוחדים נתונים כספיים מתוך הדוחות הכספיים לחברה עצמה המיוחסים

[ 'ד83 תקנה]

)להלן "הדוחות 2312 בספטמבר 83ביניים של החברה ליום המאוחדיםלהלן נתונים כספיים מתוך הדוחות הכספיים )דוחות ערך ניירות לתקנותד' 83 לתקנה בהתאם מוצג ביניים הנפרד הכספי המידעהכספיים"(, המיוחסים לחברה עצמה.

ניירות לתקנות העשירית והתוספתג' 7 תקנה לפי הנדרש המידע כל את כולל ואינו, 1793-"להתש(, ומיידיים תקופתיים הדוחות, בענין מידע כספי נפרד של התאגיד. יש לקרוא אותו ביחד עם 1793-"להתש(, ומיידיים תקופתיים)דוחות ערך

המוצג בחלק ד' של הדוח 2312בדצמבר 81הכספי הנפרד ליום ולשנה שהסתיימה ביום המידעהכספיים וביחד עם .2312במרץ 22 תאריךשנחתם ב 2312התקופתי של החברה לשנת

בדוחות 2-ו 1 בבאורים שפורטוהמדיניות החשבונאית עיקרייושמו זה עיףבס שלהלן והמידע הנתונים הצגת לצורך

הכספיים, לרבות האופן בו סווגו הנתונים הכספיים במסגרת הדוחות הכספיים, בשינוים המתחייבים מהאמור בהוראות התקנות האמורות.

81לשנה שהסתיימה ביום החברה של כספיים.א בדוחות ה1כהגדרתן בביאור משמען"חברות מוחזקות" –זה בסעיף

)להלן "הדוחות הכספיים השנתיים"(. 2312 ץבמר 22, אשר אושרו ביום 2312בדצמבר

המאוחדים בדוחות שבוטלו עסקאות הצגתשל הכספיים הדוחות הכנת במסגרת בוטלו שלה בנות לחברות החברה בין הדדיים מזומנים ותזרימי עסקאות, יתרות

.החברה :להלן כאמור עסקאות מוצגותזה בסעיףהמפורטים להלן הכספיים בנתונים

של החברה הכספיים בדוחות בוטלו אשר החברה של בנות חברות בגין יתרות כוללים הכספי המצב על הנתונים. מעסקאות עם חברות בנות של החברה, אשר בוטלו הנובעות החברה של)הוצאות( הכנסות כוללים והפסד רווח נתוני

.של החברה בדוחות הכספיים של הכספיים בדוחות בוטלו אשר, בנות לחברותהחברה ביןעל תזרימי המזומנים כוללים תזרימי מזומנים הנתונים

.החברה

סומך חייקין

38 432 3333 טלפון KPMGמגדל המילניום

38 432 3222 פקס 437, תא דואר 19רחוב הארבעה

www.kpmg.co.il אינטרנט 41334תל אביב

שותפויות, הסומך חייקין, שותפות רשומה עפ"י פקודת

ה נ ה ה ר ב K -ב ח P M G I n t e r n a t i o n a l קואופרטיב רשום בשוויץ.

לכבוד מוגבל בערבון דיסקונט השקעות חברת של המניות בעלי

ד לתקנות ניירות ערך 03: דוח מיוחד של רואי החשבון המבקרים על מידע כספי ביניים נפרד לפי תקנה הנדון 0793 -"ל התש(, ומיידיים)דוחות תקופתיים

מבוא

(, ומיידייםד לתקנות ניירות ערך )דוחות תקופתיים 83את המידע הכספי הביניים הנפרד המובא לפי תקנה סקרנוולתקופות של תשעה 2312בספטמבר 83החברה(, ליום –של חברת השקעות דיסקונט בע"מ )להלן 1793 -"ל התש

באחריות הדירקטוריון וההנהלה של המידע הכספי הביניים הנפרד הינו .ושלושה חודשים שהסתיימו באותו תאריך .החברה. אחריותנו היא להביע מסקנה על המידע הכספי הביניים הנפרד לתקופות ביניים אלו בהתבסס על סקירתנו

אותן של הכספיים הדוחות. מוחזקות חברות של הכספיים הדוחות מתוך הנפרד הביניים הכספי המידע את סקרנו לא

ככל שהיא מתייחסת לדוחות הכספיים בגין ,ומסקנתנו לנו הומצאו שדוחותיהם אחרים חשבון רואי ידי על נסקרו חברות .מבוססת על דוחות הסקירה של רואי החשבון האחרים ,אותן חברות

הסקירה היקף

של מידע כספי לתקופות ביניים סקירה"של לשכת רואי חשבון בישראל 1את סקירתנו בהתאם לתקן סקירה ערכנו

,מבירורים מורכבת ביניים לתקופות נפרד כספי מידע של סקירה". היישותעל ידי רואה החשבון המבקר של הנערכת סקירה הינה .ומיישום של נוהלי סקירה אנליטיים ואחרים ,בעיקר עם אנשים האחראים לעניינים הכספיים והחשבונאיים

מצומצמת בהיקפה במידה ניכרת מאשר ביקורת הנערכת בהתאם לתקני ביקורת מקובלים בישראל ולפיכך אינה אין ,בהתאם לכך .מאפשרת לנו להשיג ביטחון שניוודע לכל העניינים המשמעותיים שהיו יכולים להיות מזוהים בביקורת

.אנו מחווים חוות דעת של ביקורת

מסקנה

ל סקירתנו ועל דוחות הסקירה של רואי חשבון אחרים, לא בא לתשומת ליבנו דבר הגורם לנו לסבור ע בהתבססד' לתקנות ניירות 83בהתאם להוראות תקנה ,המהותיות הבחינות מכל, ערוך אינו ל"הנשהמידע הכספי הביניים הנפרד

.1793 –"ל התש(, ומיידייםערך )דוחות תקופתיים

חייקין סומך חשבון רואי

2312, בנובמבר 22

2

נתונים על המצב הכספי ביניים המיוחסים לחברה עצמה תמצית

83 ליום

בספטמבר 83 ליום

בדצמבר 81 ליום בספטמבר

2 3 1 2 2 3 1 2 2 3 1 2

)מבוקר( (מבוקר)לא (מבוקר)לא

י נ ו י ל י חש מ "

נכסים שאינם שוטפים * 2,149 * 2,222 2,222 השקעה בחברות מוחזקות

29 23 24 השקעות אחרות

1 1 1 רכוש קבוע

2,222 2,232 2,172

נכסים שוטפים 222 223 228 השקעות שוטפות

18 8 1 ואחרים חייבים, יתרות חובה - - 97 בת בבעלות מלאה חברה

1 - - למכירה מוחזק נכס

1,313 1,273 837 ושווי מזומנים מזומנים

482 1,921 1,292

4,247 9,822 4,332 סך הכל נכסים

ה ו ן 922 922 922 הון מניות * 8,724 * 8,932 8,342 קרנות הון

( *8,222) *( 2,227) (8,893) יתרת הפסד

1,224 1,713 1,284 סך הכל הון

התחייבויות שאינן שוטפות 2,222 2,224 8,713 אגרות חוב

892 213 - אחרות פיננסיות והתחייבויותבנקאיים מתאגידים הלוואות 2 9 2 הטבות לעובדים

2 2 2 נגזרים

8,717 2,499 2,424

התחייבויות שוטפות 821 821 881 חלויות שוטפות של אגרות חוב

)ראה גם בנקאיים מתאגידים ותחלויות שוטפות של הלווא 122 122 232 להלן( ב.2מידע נוסף

73 172 138 זכאים ויתרות זכות

22 83 13 נגזרים

727 983 419

4,247 9,822 4,332 סך הכל הון והתחייבויות

להלן. 1ראה מידע נוסף –לא מהותית של מספרי השוואה התאמה*

2312 בנובמבר 22:תאריך "מבע דיסקונט השקעות חברת

:ותפקידיהם החותמים שמות הדירקטוריון"ר יו, אלשטיין אדוארדו מר ראשי כספים ומנהל"ל סמנכ"ל; המנכ מקום ממלאמישל דהן, מר

.הכספיים מהנתוניםחלק בלתי נפרד ההנוסף מהוו מידעה

2

עצמה לחברה המיוחסים ביניים אחר כולל וחוור והפסד רווח נתוני תמצית

והפסד רווח

חודשים תשעהל

ביום שנסתיימו חודשים לשלושה

ביום שנסתיימו

לשנה שנסתיימה

81ביום

בדצמבר בספטמבר 83 בספטמבר 83 2 3 1 2 2 3 1 2 2 3 1 2 2 3 1 2 2 3 1 2

)מבוקר( (מבוקר)לא (מבוקר)לא י נ ו י ל י חש מ "

ת ו ס נ כ ה

- - 22 - 294 נטו, מוחזקות חברות של ברווח הנקי החברה חלק

882 1 - 883 2 ודיבידנדים ונכסים השקעותערך ועלייתממימוש רווח

7 2 2 4 2 אחרות הכנסות

12 13 1 14 8 מימון הכנסות

832 822 23 18 823

ת ו א צ ו ה

* 432 * 38 - * 28 - נטו, מוחזקות חברות של בהפסד החברה חלק

88 3 3 22 28 וכלליות הנהלה הוצאות

8 2 - 8 1 השקעות ערך ירידתו ממימוש הפסד

813 33 37 223 218 מימון הוצאות

289 833 79 131 1,381

(498) (143) (87) 22 49 ההכנסה על מסים לפני (הפסדרווח )

(1) - - (1) - ההכנסה על מסיםהוצאות

(492) (143) (87) 21 49 החברה של לבעלים המיוחס לתקופה (הפסדרווח )


אחר כוללוהפסד ורווח רווח





81ביום

בדצמבר בספטמבר 83 בספטמבר 83 2 3 1 2 2 3 1 2 2 3 1 2 2 3 1 2 2 3 1 2

)מבוקר( (מבוקר)לא (מבוקר)לא י נ ו י ל י חש מ "

( *492) * (143) (87) * 21 49 החברה של לבעלים המיוחס לתקופה (הפסדרווח )

אחר כולל רווח של מרכיבים

פריטי רווח כולל אחר שלא יועברו לרווח והפסד בניכוי, מוחזקות חברות בגין אחר כולל (סדהפרווח )

(2) (2) (1) (12) 3 מסרווחים אקטואריים בתכנית הטבה מוגדרת, בניכוי

8 - - - - המס

פריטי רווח כולל אחר שלאחר ההכרה לראשונה במסגרת הרווח הכולל, הועברו או יועברו לרווח

והפסדתרגום מטבע חוץ בגין פעילויות חוץ שנזקפו הפרשי

22 - - 22 - מס בניכוי, הפסד או לרווח 928 228 122 237 (29) מס בניכוי, מוחזקות חברות בגין אחר כולל( סד)הפ רווח 929 221 121 277 (27) ממס נטו, לתקופה אחר כולל (הפסד) רווח

98 228 112 223 13 לתקופה כוללהפסד רווח הכל סך

להלן. 1ראה מידע נוסף –לא מהותית של מספרי השוואה התאמה* .הכספיים מהנתונים נפרד בלתי חלק מהווה הנוסף המידע

4

עצמה לחברה המיוחסים ביניים המזומנים תזרימינתונים על תמצית





81ביום

בדצמבר בספטמבר 83 בספטמבר 83

2 3 1 2 2 3 1 2 2 3 1 2 2 3 1 2 2 3 1 2


י נ ו י ל י ח מ " ש

שוטפות מפעולות מזומנים תזרימי

* (492) * (143) (87) * 21 49 החברה של לבעלים המיוחס לתקופה)הפסד( רווח

של חברות )ברווח הנקי( בהפסדהחברה חלק * 432 * 38 (22) * 28 (294) מוחזקות, נטו

)ראה בנות מחברות שנתקבלווחלוקות דיבידנדים 2,842 232 - 2,842 - .ה להלן(2מידע נוסף בסעיף

8 - - 8 2 ואחרות כלולות מחברות שנתקבלו דיבידנדיםערך וירידת )עליית(ממימוש (רווחהפסד )

(882) 1 - (829) (1) נטו, ונכסים השקעות 274 93 33 282 213 נטו, מימון הוצאות

1 - - 1 - הכנסה על מסיםהוצאות

(14) 2,829 (4) 174 2,821

סכומיםויתרות חובה )כולל בחייבים)עליה( ירידה (1) - - 2 2 (ארוך לזמן

סכומים)כולל ואחרות זכות יתרות ,בזכאיםירידה (4) (4) (2) (3) (4) (ארוך לזמן

(2) (4) (2) (4) (9)

2,882 173 (13) 2,821 (13) שוטפות פעולות)ששימשו( ל שנבעו נטו מזומנים

השקעה מפעולות מזומנים תזרימי - - - - (93) חברה בת בבעלות מלאה

(127) (12) - (141) (2) נטו, שוטפות השקעות

273 - - 273 3 מוחזקות חברות ממימוש תמורה

9 1 - 4 2 שנתקבלה ריבית

824 (12) - 828 (47) השקעה לפעולות)ששימשו( שנבעו נטו מזומנים


.הכספיים מהנתונים נפרד בלתי חלק מהווה הנוסף המידע

מימוןמזומנים מפעולות תזרימי (272) (4) (2) (123) (73) ששולמה ריבית של מלאה בבעלות בנות לחברות ששולמה ריבית

(2) - - - (8) החברה

(233) - - - - דיבידנד ששולם (228) (83) (83) (299) (294) מתאגידים בנקאיים והלוואות חוב אגרות פרעון

(21) (9) (9) (27) (81) נגזרים סילוק תשלום בגין שאינן זכויות מבעלי בנות בחברות מניות רכישת

(1,238) - - ( 1,129) (22) .א להלן(2)ראה גם מידע נוסף שליטה מקנות

12 - - 12 - אגרות חוב )סדרה כ'( מהנפקת תמורה

(2,224) (21) (27) (1,933) (422) מימון לפעולות ששימשו נטו מזומנים

222 122 (27) 374 (937) מזומנים שווי במזומנים( ירידהעליה ) מזומנים יתרות על החליפין בשער תנודות השפעת 1 - - 1 - מזומנים ושווי

278 1,842 843 278 1,313 התקופה לתחילת מזומנים ושווי מזומנים יתרת

1,313 1,273 837 1,273 837 התקופה לסוף מזומנים ושווי מזומנים יתרת

מידע נוסף

9

השוואה מספרי של מהותית לא התאמה .0כספיים של החברה, בוצעו בנתונים כספיים אלה התאמות לא מהותיות של הבדוחות ג.8 בבאורלאמור בהמשך

1הנתונים על המצב הכספי לימים בתמציתההשקעות בחברות מוחזקות יתרתמספרי השוואה כמפורט להלן: מיליון 21-וב"ח ש מיליון 12-ב"ח, ש מיליון 1-ב גדלו 2312 בדצמבר 81-ו 2312 בספטמבר 83, 2312בינואר

2312 בספטמבר 83, 2312 בינואר 1 לימיםהנתונים על המצב הכספי בתמצית ההפסדים; יתרת בהתאמה"ח, שקרנות הון יתרותמיליון ש"ח, בהתאמה; 17-וב"ח ש מיליון 13-ב"ח, ש מיליון 1-ב קטנו 2312 בדצמבר 81-ו

חלק "ח; ש מיליון 2-ב גדלו 2312 בדצמבר 81-ו 2312 בספטמבר 83 לימיםהנתונים על המצב הכספי בתמצית ביניים והפסד רווחנתוני בתמציתלבעלים של החברה המיוחסהנקי והרווחשל חברות מוחזקות בהפסד החברה"ח, ש מיליון 7-ב וגדל"ח ש מיליון 7-ב ןקט 2312 בספטמבר 83חודשים שנסתיימו ביום תשעהשל הלתקופ

רווח נתוני בתמצית החברה של לבעלים המיוחס וההפסדשל חברות מוחזקות בהפסד החברה וחלק ,בהתאמה 81 ביום שנסתיימה שנהול 2312בספטמבר 83חודשים שנסתיימו ביום שלושהשל תקופותל ביניים והפסד

.בהתאמהש"ח, מיליון 13-מיליון ש"ח וב 3-ב קטנו 2312 בדצמבר מוחזקות בחברות השקעה בגין יתרה .5

1.1%-אביב כ-בתלבבורסה החברה רכשה 2312וברבעון הרביעי בשנת 2312בשנת נההראשו במחצית .א. מיליון ש"ח, בהתאמה 22-וש"ח מיליון 22בסך ותבתמור שופרסלמהון המניות של בהתאמה, , 2.8%-וכ

מהרכישות כתוצאהובהצבעה בשופרסל. בהון 28%-כש "דסקלאחר הרכישות האמורות מחזיקה עם"ח מעסקה ש מיליון 7 בסך בחובהקרן הון 2312בשנת נההראשו מחציתב החברה רשמה, ותהאמור

בסך בחובהקרן הון 2312, והיא צפויה לרשום ברבעון הרביעי בשנת שליטה מקנות שאינן זכויות בעלי קיבלה 2312 בינואר . בהקשר זה יצוין כישליטה מקנות שאינן זכויות בעלי עם"ח מעסקה ש מיליון 23

להחזיק"ש לדסק שמאפשרת העסקיים ההגבלים על מהממונה ושופרסל"ש דסק בין מיזוג הודעת"ש דסק .23% על העולה בשיעור בשופרסל

יעבירו את China National Agrochemical Corporation-החברה בוחנת עסקה אפשרית, במסגרתה כור ו .ב, שהינה חברה ציבורית .Hubei Sanonda Co. Ltd-בהתאמה( באדמה ל 43%-ו 23%כל החזקותיהן )

סינית אשר מניותיה נסחרות בבורסה לניירות ערך בשנזן, סין )"סנונדה"(, בתמורה למניות סנונדה, ובאופן ת בסנונדה. לפרטים שלאחר העסקה אדמה תהא חברה בבעלות מלאה של סנונדה וכור תהא בעלת מניו

בדוחות הכספיים. 2.ה.2נוספים, ראה באור הכספיים. בדוחות 2, ראה באור מוחזקות בחברות שחלו שינוייםבדבר למידע . ג בדוחות 7 באור ראה הכספי המצב על הדוח תאריך לאחר מוחזקות בחברות שחלו שינויים בדבר למידע .ד

.הכספיים :בנות מחברות שקיבלה החברהוחלוקות פירוט דיבידנדים להלן .ה

שנסתיימו חודשים 7-ל בספטמבר 83ביום

חודשים שנסתיימו 8-ל בספטמבר 83ביום


81 ביום בדצמבר

2 3 1 2 2 3 1 2 2 3 1 2 2 3 1 2 2 3 1 2


י נ ו י ל י חש מ "

1 - - 1 - בע"מ וטכנולוגיה תקשורת סי אי די 22 - - 22 - בע"מ הלוואות סי אי די

9 - - 9 - בע"מ שופרסל * 2,129 - - * 2,129 - כור תעשיות בע"מ

232 232 - 232 - אלרון תעשיה אלקטרונית בע"מ

- 2,842 - 232 2,842

* חלוקה שביצעה כור בעת השלמת עסקת מיזוגה עם החברה.

והתחייבויות תלויותתביעות תלויות .0

4 באור ראהוחברות מוחזקות שלה ובהתחייבויות תלויות, החברה נגד בתביעות שחלו שינויים בדבר למידע הכספיים. בדוחות

מידע נוסף

3

הדוח בתקופת ארועים .4

', ד מסדרותאגרות החוב של החברה את דירוגן של )להלן "מידרוג"( בע"מ הורידה מידרוג 2312בינואר א.הורידה 2312 וביוני עם אופק דירוג שלילי 2Baaדירוג לעם אופק דירוג יציב 1Baaמדירוג ט' -ו' ח', ז', ו

השלכותעם והכניסה אותן לבחינת דירוג 8Baaדירוג לאגרות החוב האמורות את דירוגן של מידרוגהחברה שלאגרות החוב של ןסטנדרד & פורס מעלות בע"מ את דירוג הורידה 2312בפברואר .ותשלילי

.שליליתדירוג תחזית עם -BBBלדירוג הדירוג יציב תחזיתעם BBB מדירוגט' -מסדרות ב', ד', ו', ז', ח' ו

חברת האם ,בע"מ )להלן "אידיבי פתוח"( פתוחחברה ל אידיבי שהנפיקה זכויות מומשו 2312פברואר ב ב., פתוח אידיבי של המונפק הוןב משה בן מרדכי מר של ההחזקה שיעורחלה ירידה ב וכתוצאה של החברה,

ולפיכך סווגו הלוואות אלה מיידי לפירעוןבנקאיות שקיבלה החברה הלוואות להעמדת עילה להוות עלולההלפרטים, ראה במסגרת ההתחייבויות השוטפות. 2312 בספטמבר 83בנתונים על המצב הכספי ליום

בדוחות הכספיים. 8.ב.1באור עצמית לרכישה 2312מדצמבר תכניתבדוחות הכספיים השנתיים בדבר 8.ב.14בהמשך לאמור בבאור ג.

במחצית , חודשים 12 של תקופה במהלך"ח ש מיליון 233 עד של כולל בהיקף החברה של חוב אגרות של של חוב אגרותאביב -בתלרכשה חברה בת בבעלות מלאה של החברה בבורסה 2312בשנת הראשונה

אגרות חוב נקוב ערךש"ח מיליון 28' של החברה, ד מסדרהאגרות חוב נקוב ערךש"ח מיליון 24 החברה בסך כוללת בתמורה' של החברה ט מסדרהאגרות חוב נקוב ערךש"ח מיליון 2-והחברה ' שלו מסדרה

מהרכישות כתוצאהאביב. -בתל בבורסה מהמסחר נמחקו לא האמורות החוב אגרות"ח. ש מיליון 113 ."חש מיליון 19 בסך רווח 2312בשנת נההראשו מחציתב"ש דסק רשמה, האמורות

אסיפה כללית של בעלי מניות אלרון הארכת הסכם בין דסק"ש לאלרון לאספקת האישר 2312 אפרילב . ד

בדוחות הכספיים של החברה. 2.ד.2 שירותי ניהול ואדמיניסטרציה לאלרון, כמפורט בבאור

, Dolphin Netherlands B.V-דירקטוריון החברה הצעה בלתי חוזרת שהתקבלה מ אישר 2312 יוליב .ה

לגיוסי הון ,בחברה)באמצעות חברות בשליטתו( תאגיד בשליטת מר אדוארדו אלשטיין, בעל שליטה לבעלי זכויותבמסגרת הצעת )להלן "הצעת דולפין"(. בהתאם להצעת דולפין, תנפיק החברה בחברה ניתנים למימוש למניות של החברה יהיו סדרות של כתבי אופציה ש 2אשר יכללו זכות , יחידותמניותיה

סכום מימושם וש, 2313דצמבר בתסתיים ובתקופות מימוש שונות, אשר האחרונה שבהן במחירים שונים בעלי מניות כללית שלהאסיפה האישרה 2312אוגוסט ב. מיליון ש"ח 233-המלא הינו בהיקף של כ

ש"ח ערך נקוב כל 1מיליון מניות רגילות בנות 23-ב החברה את הגדלת הון המניות הרשום של החברה. כתבי האופציה האמוריםהמניות שינבעו ממימוש כל להקצות את על מנת לאפשר לחברה אחת, וזאת

)כפי 2318על פי תשקיף המדף של החברה מיוני דוח הצעת מדף פרסמה החברה 2312באוגוסט 85,216, בדרך של הצעת זכויות לבעלי מניות החברה 2312שבמסגרתו הונפקו בספטמבר שתוקן(

סדרות של כתבי אופציה שנרשמו 2הכוללות, כל אחת, ללא תמורה יחידות של ניירות ערך של החברה הכספיים. בדוחות ד.2 באור . לפרטים נוספים, ראהלמסחר בבורסה בתל אביב

הכספי המצב על הנתונים תאריך לאחר ארועים .2

לתקופה החברה של החוב אגרות למחזיקי לנאמנים 2312 במרץ החברה שנתנה להתחייבות בהמשך א. החברה של התחייבות מתן החברה דירקטוריון אישר 2312 באוקטובר, 2312 בספטמבר הסתיימה שנת לתום עד וזאת, להלן למפורט בהתאםט' -ו' ח', ז', ו', ד מסדרות החברה של החוב אגרות למחזיקי

2312: .מניותיה לבעלי שהוא וסוג מין מכל דיבידנד תחלק לא החברה .1

ימים מראש אם החברה 21תמסור לנאמני אגרות החוב של החברה הודעה בכתב של החברה .2 ( בטחונות שהוענקו ג( הקובננטים; )ב( שיעורי הריבית; )אלטובת מי מנושיה הפיננסיים את ) תשנה להם על פי הסכמי המימון והאשראים הקיימים עימם.

אישר דירקטוריון החברה את מינויו של מר גיל שרון לתפקיד מנכ"ל החברה ואת תנאי 2312 באוקטובר ב.

הכהונה וההעסקה שלו, וזאת בהתאם להמלצות ועדת הדירקטוריון לאיתור מנכ"ל ולאחר שהתקבל אישור ה ועדת התגמול של הדירקטוריון לתנאי כהונתו. תנאי הכהונה וההעסקה מותנים באישורם על ידי אסיפ

בדוחות.ב 7 באור לפרטים נוספים, ראה. 2312 לדצמבר שזומנהכללית של בעלי המניות של החברה, הכספיים.

.ד7לפרטים בדבר כוונת החברה להשקיע בסלקום במסגרת הנפקה, ככל שתבוצע על ידה, ראה באור ג.

.בדוחות הכספיים

Discount Investment Corporation Ltddic.co.il/res/דוחות שנתיים/דוח כספי...

Documents

Transcript of Discount Investment Corporation Ltddic.co.il/res/דוחות שנתיים/דוח כספי...