Tire suas dvidas sobre condomnio: :: rea Cvel. O adquirente responsvel pelo pagamento do dbito condominial? Quando da alienao de uma unidade autnoma, a nica forma do adquirente de resguardar de eventuais pendncias pecunirias para com o condomnio obter a declarao de quitao, expedida pelo sndico, como, alis, manda o art. 1.345, da Lei 10.406/02 (novo Cdigo Civil). Se o adquirente no se muniu dessa declarao, ou se havia despesa em aberto desconhecida na oportunidade, assume toda e qualquer responsabilidade pelas dvidas incidentes sobre a propriedade adquirida. Como disse com muita clareza um dos autores mais respeitados sobre o tema, ... a unidade vendida sempre responder pelo dbito, em virtude de sua natureza jurdica propter rem. Assim, o adquirente tem de pagar, mas fica com o direito de regressivamente exigir reembolso junto ao alienante. (J. Nascimento Franco, em sua obra Condomnio). . A prova da quitao das obrigaes condominiais pode ser feita por meio de declarao do alienante? O art. 1.345, da Lei 10.406/02, vincula a alienao da unidade autnoma prova da quitao das obrigaes condominiais sobre ela incidentes (isto , declarao assinada pelo sndico). Por sua vez, a Lei Federal 7.433/85, regulamentada pelo Decreto 93.240/86, no seu art. 2, 2, disps que a prova da quitao poder ser substituda por declarao do alienante, ou do seu procurador, sob as penas da lei, a ser inserida na escritura, de que inexiste dbito para com o condomnio. Caso o comprador (adquirente) aceite tal declarao firmada pelo alienante, a venda poder ser feita sem a prova de quitao de despesas. claro que, sem a aceitao do adquirente, nenhuma alienao pode ser feita sem a declarao de quitao assinada pelo sndico. . O sndico pode, por meio da coleta de assinaturas, decidir sobre assuntos de interesse coletivo? Todas as resolues de interesse coletivo devem ser tomadas em Assemblia, a qual no se pode substituir por qualquer outra modalidade de deliberao. Fora disso, de se considerar que a vontade da massa condominial nasce de manifestao coletiva na Assemblia, nunca da soma de manifestaes isoladas. A Assemblia Geral o rgo supremo do condomnio, visto que por meio dela se manifesta a vontade de coletividade dos condminos sobre todos os interesses comuns. Tendo em vista a eminncia de suas funes, ela considerada a caixa acstica do condomnio, o nico rgo competente para coletar e exprimir a vontade coletiva. . Qual o prazo de prescrio do dbito condominial? O prazo de 20 anos previsto no art. 177 do Cdigo de 1916 passou para dez no art. 205 do novo Cdigo Civil de 2002. Mas no exame da prescrio, ter-se- de considerar o disposto no art. 2.028 do Cdigo atual, que diz: sero os da lei anterior os prazos, quando reduzidos por este Cdigo, e se, na data de sua entrada em vigor, j houver transcorrido mais da metade do tempo estabelecido na lei revogada. . O sndico tem direito a receber 13 salrio? O 13 salrio, tal como definido pelo artigo 7, VIII da Constituio Federal, bem como pela legislao infraconstitucional pertinente, direito do trabalhador com vnculo de emprego. O sndico no se enquadra entre os empregados do condomnio. Ele um mandatrio, eleito entre os condminos como representante do condomnio. A gratificao natalina somente ser paga a ttulo de benesse e desde que haja previso na conveno do condomnio. . Qual o quorum necessrio para os condminos decidirem sobre a instalao de hidrmetros para medio do consumo de gua nas unidades

autnomas? possvel a instalao de hidrmetros para cada uma das unidades autnomas, desde que, de modo prvio e em assemblia, a postura seja aprovada pelo voto da maioria absoluta dos condminos, a saber, 50% (cinqenta por cento) mais um da totalidade dos votos do condomnio (cf. art. 1.341, II, do novo Cdigo Civil), posto ser hiptese de despesa til, pois aumenta ou facilita o uso do bem (cf. art. 96, 2, do novo Cdigo Civil). . Qual a atribuio do subsndico? Ele tem direito a remunerao? Tanto a lei antiga dos condomnios (Lei 4.591/64) quanto a nova (Lei 10.406/02- Cdigo Civil) no estipulam as atribuies, nem tampouco remuneraes do subsndico, deixando claramente tal incumbncia a cargo da Conveno de Condomnio. . Os condomnios so obrigados a atualizar suas convenes at janeiro de 2007? O prazo para adaptao dos atos constitutivos, fixado pelo artigo 2.031 do novo Cdigo Civil, prorrogado at 11/01/07 pela Lei n. 11.127/05, destina-se s pessoas jurdicas (artigo 44 do novo Cdigo Civil), tais como as sociedades, as associaes e as fundaes, e no aos condomnios, que so entes despersonalizados. Sendo assim, no obrigatrio o ajuste da conveno do condomnio para que haja uma harmonizao com o novo Cdigo Civil, j que as regras da Lei de Introduo ao Cdigo Civil, bem como do artigo 2.035, pargrafo nico, do novo Cdigo Civil, servem justamente para tal fim. Ou seja: as convenes de condomnio, ultimadas antes de 11/01/03, continuam em vigor naquilo que no contrariarem disposies de ordem pblica do novo Cdigo; este no fixa prazo para que as convenes se ajustem s suas novas disposies. Assim, salvo convenincia particular, podero permanecer inalteradas. . O condomnio est obrigado a pagar 13 salrio para a empresa administradora? O condomnio no est obrigado, por fora de lei, a efetuar o pagamento de 13 salrio para a empresa administradora, visto no existir relao de emprego entre ambos, mas sim, relao de prestao de servios. E, em se tratando de uma prestao de servio, o assunto ponto de livre estipulao entre as partes, devendo, portanto, ser claro e expressamente previsto em contrato para ter fora obrigatria, posto que, como j dito, lei alguma assegura seu pagamento. . A troca dos cabos do elevador caracteriza que tipo de despensa: ordinria ou extraordinria? Nos termos do artigo 22, X, pargrafo nico, a, da Lei n 8.245/91 (Lei do Inquilinato), a despesa com a troca dos cabos do elevador caracteriza hiptese de despesa extraordinria, portanto, deve ser repassada aos condminos proprietrios, no devendo ser paga pelos inquilinos. . O condomnio ter, necessariamente, um subsndico? No. O Cdigo Civil, que a lei regente do tema condomnio edifcio, nada diz a respeito da figura do subsndico. Assim, o mesmo somente existir se houver expressa previso sobre o assunto na conveno condominial. Se esta tambm for omissa, a funo de subsndico s poder ser criada se antes for alterada a conveno, mediante o trmite definido na lei para tanto, a saber: aprovao da proposta por dois teros dos condminos em assemblia geral, nos termos do artigo 1.351 do Cdigo Civil. . O credor hipotecrio tem preferncia frente aos crditos condominiais? No. Por expressa disposio dos artigos 1. 336, I, e 1.345 do Cdigo Civil revela-se a natureza propter rem das obrigaes condominiais. E, assim sendo, o crdito condominial goza de privilgio especial, decorrente de sua peculiar essncia e natureza em sntese, a prpria conservao do imvel -, tendo preferncia sobre o crdito oriundo de uma garantia real, como o caso da hipoteca. . Aplica-se o Cdigo de Defesa do Consumidor na relao condomnio-condmino? equvoco enquadrar a relao condomnio-condmino na Lei 8.078/90. Cabe no esquecer que a desigualdade entre os hipossuficientes e os hipersuficientes, que o CDC pretende equilibrar, no existe no condomnio, posto que todos os condminos encontram-se em p de igualdade. No condomnio no existe relao de consumo, mas sim comunho de reas e coisas de uso comum em simbiose s partes exclusivas de cada condmino. Ademais, as relaes condominiais so regidas por regime jurdico prprio, a saber, o Cdigo Civil (artigos 1.331 a 1.358), lei de mesma hierarquia, provinda da mesma fonte que a Lei 8.078/90. . verdade que as empresas concessionrias passaro a cobrar pela energia eltrica reativa excedente? Realmente o problema existe e tende a tomar vulto, j que, agora, as concessionrias tm a tecnologia e o fundamento normativo para cobrar pela energia reativa excedente. bom lembrar que todo equipamento consome dois tipos de energia: a ativa, que acende lmpadas comuns do tipo incandescente, e a reativa, consumida por aparelhos que tm algum motor, tais como geladeira, ar-condicionado etc. Quando utilizada em nveis excessivos, a energia reativa provoca sobrecarga em todo o sistema eltrico, o que exige condutores de maior dimetro e transformadores mais potentes, obrigando as concessionrias a investir mais para evitar quedas de tenso e interrupes de fornecimento. A suspenso da cobrana da energia reativa excedente, s pode ser obtida aps a correo do fator de potncia, com a instalao de banco de capacitores. O procedimento tem de ser monitorado por tcnico ou engenheiro eletricista. Para entender melhor a questo, leia a Resoluo 456/00, da Aneel (Agncia Nacional de Energia Eltrica, www.aneel.gov.br), que teve sua validade reconhecida em julgamento no Rio de Janeiro, conforme despacho que se segue: Merece repulsa a preliminar de nulidade, por cerceamento de defesa, quando verificado que s partes foram oferecidas todas as oportunidades para que se manifestassem e reagissem, na forma da lei. A pretenso de ver devolvido o valor reativo taxa de energia reativa excedente, deve vir acompanhada, de prova do direito alegado. Se a concessionria de energia eltrica age em sintonia com a Resoluo n456, expedida pela Aneel, e no h provas de excesso na cobrana feita por tal empresa, impe-se a decretao de improcedncia do pedido autoral. Rejeio da preliminar e, no mrito, improvimento do recurso. (TJRJ Apel. Cv. 2003.001.11066 / Des. Albano Mattos Correa J. 15/02/2005 6 Cm. Cv.). . O sndico deve realizar assemblia geral ordinria obrigatoriamente no ms de janeiro? O sndico deve obedecer fielmente ao que reza a conveno do condomnio e o artigo 1.350, caput, do novo Cdigo Civil (que corresponde ao derrogado artigo 24, caput, da Lei 4.591/64), realizando pelo menos uma assemblia geral ordinria por ano, a fim de aprovar o oramento das despesas, as contribuies dos condminos, a prestao de contas, e eventualmente eleger o substituto. O esprito da lei foi o de assegurar a realizao de, ao menos, uma assemblia geral por ano, de modo que itens de fundamental importncia para mantena do condomnio sejam discutidos. Neste sentido, no h obrigatoriedade de realizar assemblia geral ordinria no ms de janeiro, salvo disposio expressa na conveno do condomnio. Mas como h previses e, provises a fazer, aconselha-se sua realizao nos primeiros meses do ano.

. Qual o quorum necessrio para aprovao das contas do sndico? A prestao das contas se d, necessariamente em assemblia geral, carecendo para sua aprovao da obteno da representatividade de praxe, a saber, maioria simples dos presentes, em segunda convocao, nos termos dos artigos 1.352 e 1.353 do novo Cdigo Civil. . Qual a natureza jurdica das despesas com pintura, lavagem de pastilhas e reparos na fachada do edifcio? Nos termos do artigo 22, X, pargrafo nico, b, da Lei n 8.245/91 (Lei do Inquilinato), a despesa com pintura, reposio e lavagem de pastilhas da fachada do edifcio caracteriza hiptese de despesa extraordinria extraordinria. Conclui-se, a partir da, que a despesa da alada dos locadores, e no dos locatrios. . Os pais podem atribuir responsabilidade aos funcionrios do condomnio pelos filhos deixados sozinho nas reas comuns do edifcio? Diz o artigo 2 do Estatuto da Criana e do Adolescente (Lei 8.069/90) que considera-se criana, para os afeitos desta Lei, a pessoa at doze anos de idade incompletos, e adolescente aquela entre doze e dezoito anos de idade. O Estatuto diz ainda sobre o ptrio poder (chamado pelo Cdigo Civil de poder familiar) que que aos pais cabe a obrigao de zelar pela guarda e proteo dos filhos. Assim, realmente no recomendvel nem tampouco adequado permitir que as crianas permaneam desacompanhadas nas reas comuns do edifcio, pois os funcionrios do condomnio no tm qualquer responsabilidade sobre as mesmas. . Atendendo a pedido de condmino, pode o funcionrio do condomnio impedir a entrada de oficial de Justia? Nos termos do artigo 139 do Cdigo de Processo Civil, os oficiais de Justia so auxiliares do juzo incumbidos de exercer as atribuies relacionadas no artigo 143 do mesmo diploma, entre elas, fazer pessoalmente as citaes, prises, penhoras, arrestos e outras diligncias, certificando no mandado o ocorrido, com meno de lugar, dia e hora. A diligncia, sempre que possvel, realizar-se- na presena de suas testemunhas. Assim, desde que o oficial de Justia se apresente como tal no cumprimento de suas atribuies perante o condomnio, o que se comprova pela verificao da carteira funcional e do mandado judicial documento com todas informaes relevantes ao ato no dever ser oferecida qualquer resistncia entrada do referido profissional, independentemente de o condmino visado estar ou no na respectiva unidade autnoma. O condomnio, por meio da sua administrao e do seu pessoal, no deve oferecer qualquer tipo de resistncia ao cumprimento da ordem judicial, desde que comprovada a veracidade do alegado pelo oficial de Justia. Isto , o condomnio no deve servir de anteparo a condminos que procuram se furtar do cumprimento da lei. . Como se caracteriza a inadimplncia das despesas condominiais? No condomnio, a falta de pagamento da prestao mensal ocasiona o inadimplemento (mora), imediatamente no dia seguinte data do vencimento (art. 394 do Cdigo Civil), momento em que, teoricamente, j seria possvel propor a ao de cobrana pelo procedimento sumrio, que o meio cabvel para recuperao dos crditos do condomnio (art. 275, II, b, do Cdigo de Processo Civil). No h necessidade, portanto, de prvia notificao para a constituio da mora, como exemplifica o julgado seguinte: CONDOMNIO DESPESAS CONDOMINIAIS COBRANA NOTIFICAO EXTRAJUDICIAL MORA CARACTERIZADA DESNECESSIDADE APLICAO DOS ARTIGOS 960 DO CDIGO CIVIL E 12 DA LEI N. 4591/64 H a presuno de que o imvel gera despesas, e h a certeza de que a r no pagou qualquer quantia referente ao perodo invocado pelo autor; em dvida de condomnio, a regra dies interpellat pro homine, no necessitando qualquer procedimento judicial ou extrajudicial para a constituio da devedora em mora. (2 TACivilSp Ap. s/ Rer. 681.663-00/5 3 Cm. Rel. Juiz NELSON CALANDRA J.297.2003). . Como lidar com o estacionamento de veculos de dimenses incompatveis s vagas de garagem do condomnio? Primeiro, deve ser verificado o que diz a Conveno de Condomnio ou o Regimento Interno a respeito. O mais comum que as vagas destinem-se apenas e to-somente ao estacionamento de automveis e passeio. Tais normas devem ser fielmente obedecidas por todos, sob pena de aplicao dos expedientes de controle de praxe no condomnio (advertncia, multas e ao judicial, em ltimo caso). ilustrativo o julgado abaixo: Ementa: Condomnio. Garagem. Uso indevido. Estacionamento de veculo no permitido pela conveno, dada a flagrante desprorpoo de suas dimenses com a rea correspondente vaga. Direito impostergvel de o condomnio exigir do condmino respeito conveno, com fixao de multa pecuniria. Multa por infrao conveno. (TJRJ Apel. Civ. Proc.: 2003.001.05083 Data: 07/07/2003 13 C.C. Des. DES. NAMETALA MACHADO JORGE J. 28/05/2003). . Os condminos so obrigados a fornecer dados e documentos pessoais para confeco do cadastro de moradores? O condomnio pode elaborar cadastro de condminos, locatrios e ocupantes das unidades. Porm, o pedido de informaes para tanto ter carter de solicitao e no de obrigatoriedade, salvo se o contrrio constar expressamente da Conveno Condominial. . Qual a natureza jurdica do cargo de sndicos? Por fora dos artigos 1.348, II, do Cdigo Civil, e 12, IX, do Cdigo de Processo Civil, o sndico o representante legal do condomnio, ou seja, o cargo uma modalidade de representao (artigos 115 a 120 do Cdigo Civil). Assim, o sndico no empregado do condomnio. Tambm no prestador de servios, ainda que seja remunerado. Por tal razo, so inaplicveis ao caso disposies relativas legislao trabalhista ou prestao de servios. Sua destituio no lhe d direito a qualquer reparao de ordem pecuniria ou cumprimento de aviso prvio, por exemplo. . obrigatria a colocao de placa indicativa da profundidade na piscina do condomnio? O assunto eminentemente de natureza local e assim sentada, seu regramento depende do constante na legislao do municpio. Como exemplo, no mbito do municpio de So Paulo no h lei que estabelea tal obrigatoriedade. H, apenas, o Decreto n. 45.255/04, que estabelece a obrigatoriedade da afixao de placa com informao sobre a profundidade das piscinas instaladas em prprios municipais, o qual, por bvio, no abrange os condomnios edilcios. . O sndico deve realizar assemblia geral ordinria obrigatoriamente no ms de janeiro? O sndico deve obedecer fielmente ao que reza a conveno do condomnio e o artigo 1.350, caput, do novo Cdigo Civil (que corresponde ao derrogado artigo 24, caput, da Lei 4.591/64), realizando pelo menos uma assemblia geral ordinria por ano, a fim de aprovar o oramento das despesas, as contribuies dos condminos, a prestao de contas, e eventualmente eleger o substituto. O esprito da lei foi o de

assegurar a realizao de, ao menos, uma assemblia geral por ano, de modo que itens de fundamental importncia para mantena do condomnio sejam discutidos. Neste sentido, no h obrigatoriedade de realizar assemblia geral ordinria no ms de janeiro, salvo disposio expressa na conveno do condomnio. Mas como h previses e, provises a fazer, aconselha-se sua realizao nos primeiros meses do ano. . Todos os assuntos constantes da conveno do condomnio podem ser modificados com a aprovao de dois teros dos condminos? No. Nem todos os itens existentes na conveno podero ser alterados com a aprovao de dois teros dos condminos. Certos temas de relevncia, pertinentes ao direito de propriedade, s se modificam com a aquiescncia da totalidade dos votos do condomnio (unanimidade). So exemplos: a alterao de destinao do condomnio; das unidades autnomas ou mesmo das reas comuns (artigo 1.351 do Cdigo Civil); a construo de outro pavimento ou edifcio no solo comum (artigo 1.343 do Cdigo Civil); ou, ainda, a cesso (ou alterao da cesso) do uso exclusivo de propriedade comum a condmino ou estranho (artigo 1.331, 5, do Cdigo Civil). . As imagens gravadas pelo circuito fechado de TV podem ser fornecidas aos condminos? No. A finalidade do circuito fechado de TV no condomnio edilcio servir como um dos aparatos que do segurana pessoal e patrimonial a todos no condomnio. Assim, usos outros devem ser evitados, pois podem comprometer o direito de imagem das pessoas que residem e transitam no condomnio (artigo 20 do Cdigo Civil). . A legislao sobre condomnio diz algo sobre os conselheiros suplentes? No. O artigo 1.356 do Cdigo Civil, o nico que trata do conselho fiscal, nada diz sobre o assunto. Com efeito, a existncia dos suplentes ao conselho, bem como o seu modo de ativao, depender de disposio expressa da conveno do condomnio. . O condmino devedor de apenas uma multa disciplinar pode participar das assemblias condominiais? No. Salvo a hiptese de ter questionado a multa aplicada por meio de ao prpria, colocando a questo sub judice, o condmino devedor estar proibido de participar e votar nas assemblias condominiais, por fora do artigo 1.335, III, do Cdigo Civil. . Qual a legislao bsica sobre acessibilidade? O assunto de alta complexidade legislativa, pois tratado por normas oriundas das trs esferas governamentais. So exemplos: Lei Federal 10.098/00, regulamentada pelo Decreto 5.296/04; e Lei Estadual (SP) 11.263/02. Tais normas jurdicas so cumpridas com a aplicao conjunta da norma tcnica pertinente, a NBR 9050 da ABNT, intitulada acessibilidade de pessoas portadoras de deficincias a edificaes, espao, mobilirio e equipamento urbanos. . Existe lei que estipula prazo para pintura ou lavagem das fachadas? Dizem os especialistas que a pintura da fachada se justifica quando sua vida til termina, o que geralmente ocorre no perodo de trs a cinco anos, dependendo de algumas variveis (poluio, umidade, insolao, qualidade da tinta e da pintura). O assunto, usualmente, consta da legislao municipal. Assim sendo, recomenda-se que a legislao local seja consultada. Serve de exemplo a Lei 10.518/88, regulamentada pelo Decreto 33.008/93, que obriga a conservao peridica das fachadas a cada cinco anos, nos limites de So Paulo, capital. . O condomnio pode elaborar cadastro de condminos e ocupantes? Sim, o condomnio pode elaborar cadastro de condminos, locatrios e ocupantes. Alis, tal medida recomendada, dada sua importncia e aplicao em diferentes aspectos da administrao condominial, como, por exemplo, a correio da convocao das assemblias gerais ou propositura da ao de cobrana e principalmente a questo da segurana pessoal e patrimonial de todos os que residem no condomnio. Porm tal pedido de informaes ter o carter de solicitao e no de obrigatoriedade, salvo se o contrrio constar expressamente da conveno condominial. . Como se exerce o direito de participao e voto de uma unidade autnoma que pertence a donos diversos? O assunto no regido de forma literal e expressa pela legislao pertinente (Cdigo Civil). Porm, entende-se que o mais sensato colocar em prtica a lio do jurista J. Nascimento Franco, exigindo que os diferentes danos de uma mesma unidade indiquem um deles como o representante na assemblia: No caso de unidade autnoma pertencente a mais de uma pessoa, sobre esse condomnio so aplicveis o artigo 1.314 e seguintes do Cdigo Civil. Como, porm, o Cdigo Civil no contempla especificamente a hiptese e como no podem comparecer e votar todos os titulares de uma nica unidade autnoma, entendemos que o Presidente deve, seguindo exemplo da legislao estrangeira (artigos 67 das Disposizioni per IAtuazione del Cdice Civile, na Itlia, e artigo 712-0 do CC suo), exigir que eles escolham entre si o representante nico, sob pena de no ser computada, na votao, e unidade que lhes pertence. Se a Conveno o permitir, entendemos vlida a clusula que autorize sorteio do representante dos co-proprietrios da unidade entre os que se acharem presentes. Frdric Denis sugere que a Conveno estabelea que, em caso de indiviso ou usufruto sobre uma unidade autnoma, seus titulares devem designar um deles. No havendo acordo, um deles ou o sndico pode requerer a designao pelo Juiz (La coproprit des immeubles btis, pgina 153). FRANCO, J. Nascimento. Condomnios. 5 edio, So Paulo: Revista dos Tributos, 2005, pginas 131-132. . Os condomnios so obrigados a efetuar o controle da potabilidade da gua? Trata do tema a Lei Estadual 3.718/83 que alterou a Lei 1.380/77. Neste particular, se o condomnio utiliza, exclusivamente, gua oriunda da empresa concessionria, bem como se o condomnio observa as normas municipais sobre higiene da caixa dgua, entende-se que no haver razo ou fundamento para a feitura do controle peridico exigido pela Lei 3.718/83. S se justificaria tal anlise se o condomnio tivesse sistema independente e prprio de captao de gua, por exemplo, por meio de poo convencional, artesiano, cisterna ou fonte. . O condomnio pode proibir que os locatrios usem certas partes comuns? No. So temerrias as propostas de segregao ou restrio dos locatrios quanto ao uso de reas comuns. Se concretizados tais medidas, haver desrespeito aos princpios constitucionais da igualdade (artigo 5, caput, da Constituio Federal) e do direito de propriedade. Vale lembrar que o locatrio est no condomnio em nome do condmino locador. Ou seja,...enquanto vlido o contrato de locao, o locatrio tem o direito de uso, gozo e fruio do imvel, como decorrncia de sua posse direta (STJ Recurso Especial n 588714/CE DJ 29.05.2006 p. 286 LEXSTJ vol. 202 p. 124), razo pela qual vedado dar-lhe tratamento diferenciado e prejudicial. . O Novo Cdigo Civil permite a reeleio de sndico? A lei ora vigente sobre o tema no estabelece qualquer limitao quanto reeleio do sndico. Ao contrrio, o mandato, ainda que limitado no

seu prazo de dois anos, poder se renovar por infinitas e sucessivas reeleies, conforme o artigo 1.347 do Cdigo Civil. . O locatrio pode figurar como ru nas aes de cobrana? No plo passivo da ao de cobrana de cotas condominiais deve constar sempre o titular da propriedade, pois trata-se de dvida propter rem, ou seja que decorre da coisa. O inquilino tem o dever de contribuir com o pagamento das despesas ordinrias e de respeitar os ditames da Conveno de Condomnio e do Regimento Interno por fora das disposies de contrato de locao, sendo sua relao, portanto, de natureza obrigacional (contratual) e no decorrente de direito real, de propriedade. O condmino-locador, conforme o artigo 1.334, 2, da Lei 10.406/02, ou proprietrio ou possui direitos aquisio da unidade autnoma, o que faz com que sua ligao seja de direito real. Tanto assim, que se dbitos surgirem da unidade autnoma objeto da locao, ser acionado judicialmente o condmino-locador e no o locatrio. . Podese dizer que decises tomadas em assemblia so imutveis? As decises tomadas em assemblia no so imutveis. possvel que determinado assunto, sobre o qual houve uma certa deciso no passado, seja retomado ou renovado em nova assemblia. Para tanto, bastar que se rena uma quantidade de votos superior que antes deliberara o tema, de modo que, democraticamente, se adote uma deciso que seja a mais conveniente ao condomnio. . Como fica a representao do condomnio caso nenhum condmino queira assumir a funo de sndico? Tendo expirado o prazo do mandato do sndico, sem que outro tenha assumido seu lugar, permanece inalterada a responsabilidade decorrente de sua eleio perante o condomnio. O condomnio no pode ficar acfalo, isto , sem um responsvel pela sua conduo, permanecendo o sndico responsvel pela administrao condominial at que outro seja eleito, via assemblia, ou designado judicialmente. Embora a investidura se efetue por tempo certo, o sndico permanece na vigilncia do imvel at lhe darem substituto. . Os condminos podem deixar de aprovar as contas do sndico, sem qualquer motivo justo? Na apreciao das contas, obviamente a assemblia tem a opo de aprovar ou no as contas, no estando presa ao parecer dado a respeito pelo Conselho Consultivo ou Fiscal. certo, porm, que as deliberaes devam ser motivadas e fundamentadas, mormente em se tratando de deciso que no aprova as contas. a razo disto muito simples: h que se assegurar o direito de defesa do sndico (artigo 5, LIV, LV, da Constituio da Repblica), de modo que este possa apresentar as informaes que entender adequadas ao completo esclarecimento do tema, ou mesmo possa se preparar para tanto, numa assemblia a ser realizada em oportunidade futura. A deciso da assemblia que no aprova as contas, destituda de maneira completa de fundamentos, poder, aps a realizao de algumas tentativas frustradas, motivar a propositura de ao de prestao de contas pelo sndico, para que este se desincumba judicialmente de suas obrigaes. . O conserto de vazamento na juno em T que liga a coluna ao ramal de responsabilidade de quem? So de responsabilidade do condomnio os vazamentos ou infiltraes oriundas das reas e coisas comuns, mormente dos canos denominados prumadas ou colunas ou demais instalaes de uso indistinto e coletivo, dentre os quais a juno em T, que cano de utilizao comum tambm. . O condomnio pode se valer da arbitragem para resolver conflitos? Sim. O Secovi-SP otimista com relao ao uso de meios alternativos para soluo dos conflitos condominiais (condmino-condomnio; condomnio-administradora), como so exemplos a mediao e a arbitragem (Lei n 9.307/96). Contudo, o grande problema dos mencionados institutos no Brasil que oportunistas tm criado pretensos tribunais visando burlar incautos, como j fartamente noticiado. claro que existem entidades idneas. O prprio sindicato tem sua Cmara de Mediao. Alm disso, a arbitragem exige a adoo de certas cautelas e requisitos legais. Como exemplo, necessrio alterar de modo prvio a Conveno do Condomnio, inserindo-se no seu texto clusula compromissria que possibilite (mas no obrigue) a resoluo de pendncias entre condmino e condomnio atravs por meio do instituto comentado. . O sndico pode decidir sozinho por adotar a terceirizao de servios de portaria, limpeza e segurana? Trata-se de tema por demais polmico para que o sndico decida isoladamente, devendo ser tratado no principal e mais democrtico foro do condomnio, que a assemblia geral de condminos. Deve-se analisar com critrio a proposta de terceirizao, avaliando a idoneidade da empresa prestadora de servios, buscando-se afastar ou minimizar eventuais riscos para o condomnio. . Quais as atribuies do conselho fiscal? O artigo 1.356 do novo Cdigo Civil estabelece que o conselho (fiscal ou consultivo) poder existir, isto , trata-se de uma faculdade, cabendo a cada condomnio reger a hiptese por meio da sua prpria Conveno. Da que a obrigatoriedade da existncia do(s) conselho(s), bem como suas atribuies e demais especificidades (obrigatoriedade do conselheiro ser condmino, nmero de conselheiros, prazo de mandato, existncia de suplentes etc.), dependero do constante na Conveno. . Qual postura dever ser adotada quando o pagamento do rateio mensal efetuado em desacordo com a via eleita como a adequada. Exemplo: depsito na conta do condomnio ao invs do pagamento de boleto bancrio? Para que a mora e seus efeitos sejam evitados, todos no condomnio esto obrigados a pagar o rateio das despesas condominiais da forma costumeira, no dia e modo convencionados. Aqueles que no acatarem a praxe condominial podero at mesmo ter ignorado o depsito (acaso seja impossvel identificar a procedncia) ou mesmo ser sancionados com multa, juros e correo monetria incidentes pelo descumprimento do dia do vencimento da obrigao e do lanamento do nmero da unidade autnoma no rol dos inadimplentes, nos termos do artigo 1.336, 1, do novo Cdigo Civil. . O proprietrio inadimplente pode alugar sua unidade autnoma? O fato de o condmino estar em atraso com o pagamento das quotas condominiais no afeta seu direito de propriedade, podendo ele usar, gozar ou dispor do seu bem como melhor lhe aprouver. Ao condomnio no cabe cercear os direitos do proprietrio, mas ingressar o quanto antes com ao de cobrana para receber os valores que lhe so devidos. . A Conveno do Condomnio veda a outorga de procurao ao conselheiro do condomnio. Estando o imvel apenas em seu nome, sua esposa pode ser procuradora de outras unidades? Mesmo que o imvel esteja tambm em nome da esposa, ela pode atuar como procuradora de outras unidades, pois ela no parte integrante

da administrao do condomnio. A eleio para ocupar o cargo de conselheiro pessoal ao cnjuge. . O condomnio responsvel pelas ligaes clandestinas de TV a cabo? O condomnio ter responsabilidade civil, caso haja, comprovadamente, participao de seu preposto ou seu consentimento, no que se refere a parte externa da edificao. No interior da unidade autnoma, o morador o responsvel pela infrao. . Aplica-se o Cdigo de Defesa do Consumidor na relao entre condomnio e condmino? No. equvoco enquadrar a relao existente entre condomnio e condmino na Lei n 8.078/90 (Cdigo de Defesa do Consumidor). As relaes condominiais so regidas por regime jurdico prprio, dispostos nos artigos 1.331 a 1.358 do novo Cdigo Civil. . De acordo com o novo Cdigo Civil, qual o prazo prescricional para cobrana de quotas condominiais em atraso? A cobrana de quotas condominiais prescreve em dez anos, conforme dispe o artigo 205 do novo Cdigo Civil. Na contagem dos prazos de prescrio, deve-se ter em vista sempre o art. 2.028 desse diploma legal. .O sndico deve realizar assemblia geral ordinria obrigatoriamente no ms de janeiro? O sndico deve obedecer fielmente ao que reza a conveno do condomnio e o artigo 1.350, caput, do novo Cdigo Civil (que corresponde ao derrogado artigo 24, caput, da Lei 4.591/64), realizando pelo menos uma assemblia geral ordinria por ano, a fim de aprovar o oramento das despesas, as contribuies dos condminos, a prestao de contas, e eventualmente eleger o substituto. O esprito da lei foi o de assegurar a realizao de, ao menos, uma assemblia geral por ano, de modo que itens de fundamental importncia para mantena do condomnio sejam discutidos. Neste sentido, no h obrigatoriedade de realizar assemblia geral ordinria no ms de janeiro, salvo disposio expressa na conveno do condomnio. Mas como h previses e, provises a fazer, aconselha-se sua realizao nos primeiros meses do ano. .Qual o quorum necessrio para aprovao das contas do sndico? A prestao das contas se d, necessariamente em assemblia geral, carecendo para sua aprovao da obteno da representatividade de praxe, a saber, maioria simples dos presentes, em segunda convocao, nos termos dos artigos 1.352 e 1.353 do novo Cdigo Civil. .Qual a natureza jurdica das despesas com pintura, lavagem de pastilhas e reparos na fachada do edifcio? Nos termos do artigo 22, X, pargrafo nico, b, da Lei n 8.245/91 (Lei do Inquilinato), a despesa com pintura, reposio e lavagem de pastilhas da fachada do edifcio caracteriza hiptese de despesa extraordinria extraordinria. Conclui-se, a partir da, que a despesa da alada dos locadores, e no dos locatrios. .Os pais podem atribuir responsabilidade aos funcionrios do condomnio pelos filhos deixados sozinho nas reas comuns do edifcio? Diz o artigo 2 do Estatuto da Criana e do Adolescente (Lei 8.069/90) que considera-se criana, para os afeitos desta Lei, a pessoa at doze anos de idade incompletos, e adolescente aquela entre doze e dezoito anos de idade. O Estatuto diz ainda sobre o ptrio poder (chamado pelo Cdigo Civil de poder familiar) que que aos pais cabe a obrigao de zelar pela guarda e proteo dos filhos. Assim, realmente no recomendvel nem tampouco adequado permitir que as crianas permaneam desacompanhadas nas reas comuns do edifcio, pois os funcionrios do condomnio no tm qualquer responsabilidade sobre as mesmas. .Existe lei que estipula prazo para pintura ou lavagem das fachadas? Dizem os especialistas que a pintura da fachada se justifica quando sua vida til termina, o que geralmente ocorre no perodo de trs a cinco anos, dependendo de algumas variveis (poluio, umidade, insolao, qualidade da tinta e da pintura). O assunto, usualmente, consta da legislao municipal. Assim sendo, recomenda-se que a legislao local seja consultada. Serve de exemplo a Lei 10.518/88, regulamentada pelo Decreto 33.008/93, que obriga a conservao peridica das fachadas a cada cinco anos, nos limites de So Paulo, capital. .O condomnio pode elaborar cadastro de condminos e ocupantes? Sim, o condomnio pode elaborar cadastro de condminos, locatrios e ocupantes. Alis, tal medida recomendada, dada sua importncia e aplicao em diferentes aspectos da administrao condominial, como, por exemplo, a correio da convocao das assemblias gerais ou propositura da ao de cobrana e principalmente a questo da segurana pessoal e patrimonial de todos os que residem no condomnio. Porm tal pedido de informaes ter o carter de solicitao e no de obrigatoriedade, salvo se o contrrio constar expressamente da conveno condominial. .Como se exerce o direito de participao e voto de uma unidade autnoma que pertence a donos diversos? O assunto no regido de forma literal e expressa pela legislao pertinente (Cdigo Civil). Porm, entende-se que o mais sensato colocar em prtica a lio do jurista J. Nascimento Franco, exigindo que os diferentes danos de uma mesma unidade indiquem um deles como o representante na assemblia: No caso de unidade autnoma pertencente a mais de uma pessoa, sobre esse condomnio so aplicveis o artigo 1.314 e seguintes do Cdigo Civil. Como, porm, o Cdigo Civil no contempla especificamente a hiptese e como no podem comparecer e votar todos os titulares de uma nica unidade autnoma, entendemos que o Presidente deve, seguindo exemplo da legislao estrangeira (artigos 67 das Disposizioni per IAtuazione del Cdice Civile, na Itlia, e artigo 712-0 do CC suo), exigir que eles escolham entre si o representante nico, sob pena de no ser computada, na votao, e unidade que lhes pertence. Se a Conveno o permitir, entendemos vlida a clusula que autorize sorteio do representante dos co-proprietrios da unidade entre os que se acharem presentes. Frdric Denis sugere que a Conveno estabelea que, em caso de indiviso ou usufruto sobre uma unidade autnoma, seus titulares devem designar um deles. No havendo acordo, um deles ou o sndico pode requerer a designao pelo Juiz (La coproprit des immeubles btis, pgina 153). FRANCO, J. Nascimento. Condomnios. 5 edio, So Paulo: Revista dos Tributos, 2005, pginas 131-132. .Os condomnios so obrigados a efetuar o controle da portabilidade da gua? Trata do tema a Lei Estadual 3.718/83 que alterou a Lei 1.380/77. Neste particular, se o condomnio utiliza, exclusivamente, gua oriunda da empresa concessionria, bem como se o condomnio observa as normas municipais sobre higiene da caixa dgua, entende-se que no haver razo ou fundamento para a feitura do controle peridico exigido pela Lei 3.718/83. S se justificaria tal anlise se o condomnio tivesse sistema independente e prprio de captao de gua, por exemplo, por meio de poo convencional, artesiano, cisterna ou fonte.

.O Novo Cdigo Civil permite a reeleio de sndico? A lei ora vigente sobre o tema no estabelece qualquer limitao quanto reeleio do sndico. Ao contrrio, o mandato, ainda que limitado no seu prazo de dois anos, poder se renovar por infinitas e sucessivas reeleies, conforme o artigo 1.347 do Cdigo Civil. .O locatrio pode figurar como ru nas aes de cobrana? No plo passivo da ao de cobrana de cotas condominiais deve constar sempre o titular da propriedade, pois trata-se de dvida propter rem, ou seja que decorre da coisa. O inquilino tem o dever de contribuir com o pagamento das despesas ordinrias e de respeitar os ditames da Conveno de Condomnio e do Regimento Interno por fora das disposies de contrato de locao, sendo sua relao, portanto, de natureza obrigacional (contratual) e no decorrente de direito real, de propriedade. O condmino-locador, conforme o artigo 1.334, 2, da Lei 10.406/02, ou proprietrio ou possui direitos aquisio da unidade autnoma, o que faz com que sua ligao seja de direito real. Tanto assim, que se dbitos surgirem da unidade autnoma objeto da locao, ser acionado judicialmente o condmino-locador e no o locatrio. .Podese dizer que decises tomadas em assemblia so imutveis? As decises tomadas em assemblia no so imutveis. possvel que determinado assunto, sobre o qual houve uma certa deciso no passado, seja retomado ou renovado em nova assemblia. Para tanto, bastar que se rena uma quantidade de votos superior que antes deliberara o tema, de modo que, democraticamente, se adote uma deciso que seja a mais conveniente ao condomnio. .Como fica a representao do condomnio caso nenhum condmino queira assumir a funo de sndico? Tendo expirado o prazo do mandato do sndico, sem que outro tenha assumido seu lugar, permanece inalterada a responsabilidade decorrente de sua eleio perante o condomnio. O condomnio no pode ficar acfalo, isto , sem um responsvel pela sua conduo, permanecendo o sndico responsvel pela administrao condominial at que outro seja eleito, via assemblia, ou designado judicialmente. Embora a investidura se efetue por tempo certo, o sndico permanece na vigilncia do imvel at lhe darem substituto. .Os condminos podem deixar de aprovar as contas do sndico, sem qualquer motivo justo? Na apreciao das contas, obviamente a assemblia tem a opo de aprovar ou no as contas, no estando presa ao parecer dado a respeito pelo Conselho Consultivo ou Fiscal. certo, porm, que as deliberaes devam ser motivadas e fundamentadas, mormente em se tratando de deciso que no aprova as contas. a razo disto muito simples: h que se assegurar o direito de defesa do sndico (artigo 5, LIV, LV, da Constituio da Repblica), de modo que este possa apresentar as informaes que entender adequadas ao completo esclarecimento do tema, ou mesmo possa se preparar para tanto, numa assemblia a ser realizada em oportunidade futura. A deciso da assemblia que no aprova as contas, destituda de maneira completa de fundamentos, poder, aps a realizao de algumas tentativas frustradas, motivar a propositura de ao de prestao de contas pelo sndico, para que este se desincumba judicialmente de suas obrigaes. .H obrigatoriedade de blindagem dos vidros da guarita? O assunto eminentemente local, isto , municipal. E no consta que haja legislao local, principalmente Cdigo de Obras e Edificaes, obrigando a blindagem dos vidros existentes na guarita. .As assemblias condominiais podem ser filmadas? O novo Cdigo Civil (artigos 1.331 a 1.358), lei que atualmente rege o condomnio edilcio, nada estabelece a respeito da possibilidade de filmagem das assemblias. Em verdade, o novo Cdigo Civil fala genericamente dos direitos da personalidade (artigos 11 a 21), dentre os quais o direito de imagem (artigo 20). Assim, o presidente da assemblia quem fica responsvel pela prvia consulta aos condminos presentes. Somente se houver concordncia que a filmagem poder ser feita. .Qual a base legal para se evitar o monoplio do uso da vaga na garagem destinada aos visitantes pos apenas um visitante? possvel aplicar ao caso a teoria do abuso de direito prevista no artigo 187, conjuntamente com o constante no artigo 1.335, II, ambos do novo Cdigo Civil: Artigo 187: Tambm comete ato ilcito o titular de um direito que, ao exerc-lo, excede manifestamente os limites impostos pelo seu fim econmico ou social, pela boa-f ou pelos bons costumes. Artigo 1.335: So direitos do condmino: II usar das partes comuns, conforme a sua destinao, e contanto que no exclua a utilizao dos demais compossuidores. Provavelmente, a Conveno do Condomnio e o Regimento Interno trazem dispositivos que reproduzem a mesma idia com outras palavras, tambm aplicveis. .O condomnio obrigado a dispor de playground? No existe obrigao dos condomnios terem playground. Na verdade, a destinao de cada uma das reas comuns existentes no condomnio depende do expressamente previsto na Especificao e/ou Conveno do Condomnio, bem como nas plantas da edificao. Na hiptese de no existir rea destinada ao playground, somente a unanimidade dos condminos (totalidade dos votos do condomnio) que poderia autorizar a alterao de um determinado local edifcio para abrigar o playground, nos termos do artigo 1.351, in fine, do novo Cdigo Civil. .O condomnio pode efetuar a poda das rvores do vizinho que ultrapassar o muro divisrio? O assunto tratado especificamente pelo novo Cdigo Civil na parte referente ao direito de vizinhana, que prev a possibilidade de poda ou corte, pelo proprietrio do terreno invadido, dos galhos, ramos ou razes que ultrapassarem os limites existentes entre as propriedades. Para tanto, no h necessidade de prvia consulta ou autorizao do vizinho, conforme estabelece o artigo 1.283: As razes e os ramos de rvore, que ultrapassarem a estrema do prdio, podero ser cortados, at o plano vertical divisrio, pelo proprietrio do terreno invadido.

.O proprietrio inadimplente pode alugar sua unidade autnoma? O fato de o condmino estar em atraso com o pagamento das quotas condominiais no afeta seu direito de propriedade, podendo ele usar, gozar ou dispor do seu bem como melhor lhe aprouver. Ao condomnio no cabe cercear os direitos do proprietrio, mas ingressar o quanto antes com ao de cobrana para receber os valores que lhe so devidos. .A Conveno do Condomnio veda a outorga de procurao ao conselheiro do condomnio. Estando o imvel apenas em seu nome, sua esposa pode ser procuradora de outras unidades? Mesmo que o imvel esteja tambm em nome da esposa, ela pode atuar como procuradora de outras unidades, pois ela no parte integrante da administrao do condomnio. A eleio para ocupar o cargo de conselheiro pessoal ao cnjuge. .O condomnio responsvel pelas ligaes clandestinas de TV a cabo? O condomnio ter responsabilidade civil, caso haja, comprovadamente, participao de seu preposto ou seu consentimento, no que se refere a parte externa da edificao. No interior da unidade autnoma, o morador o responsvel pela infrao. .Aplica-se o Cdigo de Defesa do Consumidor na relao entre condomnio e condmino? No. equvoco enquadrar a relao existente entre condomnio e condmino na Lei n 8.078/90 (Cdigo de Defesa do Consumidor). As relaes condominiais so regidas por regime jurdico prprio, dispostos nos artigos 1.331 a 1.358 do novo Cdigo Civil. . De acordo com o novo Cdigo Civil, qual o prazo prescricional para cobrana de quotas condominiais em atraso? A cobrana de quotas condominiais prescreve em dez anos, conforme dispe o artigo 205 do novo Cdigo Civil. Na contagem dos prazos de prescrio, deve-se ter em vista sempre o art. 2.028 desse diploma legal. .O condmino devedor pode alegar o benefcio do bem de famlia em seu favor, numa ao de cobrana promovida pelo condomnio? O benefcio do bem de famlia no estendido aos imveis penhorados em razo de dbitos condominiais, por fora de expressa disposio da Lei 8.009/90, posto ser hiptese de cobrana de contribuio devida em funo do imvel familiar. Segundo o que prev o artigo 3, a impenhorabilidade oponvel em qualquer processo de execuo civil, fiscal, previdencirio, trabalhista ou de outra natureza, salvo se movido, entre outros motivos, para cobrana de impostos, predial ou territorial, taxas e contribuies devidas em funo do imvel familiar. .O boleto condominial considerado ttulo executivo extrajudicial? O boleto condominial no se caracteriza como ttulo executivo extrajudicial, segundo a relao taxativa constante no artigo 585 do Cdigo de Processo Civil. Por essa razo a ao cabvel para recuperao dos crditos condominiais a ao de cobrana pelo procedimento sumrio (artigo 275, II, b, do Cdigo de Processo Civil). .O condomnio obrigado disponibilizar vaga de garagem para o zelador? No mbito do municpio de So Paulo a Lei 11.228/92 (Cdigo de Obras e Edificaes, conforme subitem 16.1.1 da seo 16.1 do Captulo 16, alterao provocada pela Lei n 11.783/95) exige que os condomnios disponham de uma unidade habitacional, no trreo ou no 1 pavimento, que no tenha rea inferior a 60 metros quadrados caso os apartamentos tipo sejam maiores do que est rea e uma vaga de automvel, ambas destinadas utilizao do zelador. .A conveno de condomnio de edifcio exclusivamente residencial pode vedar o uso dos apartamentos para formao de repblicas? A conveno tem por finalidade regular a vida condominial, bem como a natureza da ocupao dos imveis, constituindo-se, salvo abuso, em lei a ser cumprida pelos condminos. valida, porm, clusula proibitiva de locao ou sublocao parcial para instalao das chamadas repblicas, pois, se a conveno pode at vedar o uso comercial, pode tambm restringir alguns tipos de uso residencial no estritamente familiares. As repblicas so usadas por pessoas sem qualquer lao familiar, unidas apenas para ratear o aluguel e com cotidiano que difere do familiar, propriamente dito. .O sndico e os funcionrios do condomnio tm obrigao de zelar pela guarda e proteo das crianas deixadas sozinhas nas reas comuns do edifcio? O Estatuto da Criana e do Adolescente (Lei 8.069/90) trata o ptrio poder, chamado pelo Cdigo Civil de poder familiar, atribuindo aos pais a obrigao de zelar pela guarda e proteo dos filhos. Pensa-se, equivocadamente, que a opo de morar em um condomnio transfere a vigilncia dos filhos aos prepostos daquele (sndico e empregados), isentando os pais. Na verdade aos pais cabe o exerccio do denominado poder familiar, conforme estabelecido pelos artigos 1.630 e seguintes do Cdigo Civil. Ademais, pela omisso no cumprimento do poder familiar, diz o artigo 932, I, do Cdigo Civil, que os pais respondem civilmente pelos atos praticados pelos filhos menores que estiverem sob sua autoridade e em sua companhia. No assiste razo aos pais que transferem suas obrigaes fixadas por lei aos prepostos do condomnio. O assunto deve ser tratado no Regimento Interno, onde devem ser abordados alguns itens como: a idade mnima para as crianas circularem desacompanhadas; as infraes por mau uso dos equipamentos e multas respectivas; a clusula de no indenizar, excluindo o condomnio de qualquer responsabilidade por acidentes ocorridos nas reas comuns, pelo fato das crianas estarem desacompanhadas. . obrigatrio os condomnios edilcios (comerciais ou residenciais) terem gerador prprio de energia eltrica? No. No mbito do Estado de So Paulo, no h obrigatoriedade de que os condomnios edilcios constitudos por casas ou edificaes com andares disponham de gerador de energia eltrica. No h lei que estabelea tal obrigao por parte do construtor-incorporador ou do condomnio propriamente dito. Portanto, a deciso de se instalar um gerador de energia eltrica depende da vontade dos condminos, movidos por convenincia e no obrigatoriedade. No passado, foram apresentados projetos de lei pertinentes ao assunto, que, at o momento, no vingaram. .O locatrio pode se insurgir contra deliberaes tomadas na assemblia geral de condminos? No. Diz o artigo 1.335 do Cdigo Civil que o direito de participar e votar nas assemblias condominiais do condmino que estiver quite com o condomnio. E o locatrio no considerado condmino, pois no ligado diretamente ao condomnio. Entre o condomnio e o locatrio sempre se verificar a presena do condmino locador. O locatrio tem o dever de contribuir com o pagamento das despesas ordinrias e de

respeitar os ditames da Conveno de Condomnio e do Regimento Interno por fora do contrato de locao, bem como das disposies legais pertinentes (Lei n. 8.245/91 e Cdigo Civil), sendo sua relao, portanto, de natureza meramente contratual. Assim, no h base legal que possibilite a insurgncia do locatrio contra as deliberaes tomadas na assemblia geral de condminos. .O que conceito de idoso? Trata do assunto do artigo 1 da Lei Federal n.10.741/03 (Estatuto do Idoso). So idosas as pessoas com idade igual ou superior a 60 (sessenta) anos. . possvel unificar a administrao de dois condomnios vizinhos? No. Cada condomnio possui plena independncia dos seus pares, no sendo vivel se ensejar uma unificao de fato de dois condomnios, sob pena do surgimento de impasses intransponveis nos setores trabalhista, fiscal, administrativo e previdencirio. A cada condomnio na pessoa do sndico, competir a sua prpria administrao (artigos 1.347 e 1.348 do Cdigo Civil), incluindo a a gerncia dos seus recursos humanos e sua segurana, no sendo oportuno unificar tais atribuies com a de outro condomnio vizinho. .A falta do vocbulo condomnio na denominao de um dado condomnio edilcio traz alguma conseqncia jurdica, como, por exemplo, impede que o mesmo cobre judicialmente suas despesas comuns? No. A composio da denominao do condomnio juridicamente irrelevante. O que caracteriza o condomnio edilcio o acatamento do estabelecido nos artigos 1.331 e seguintes do Cdigo Civil, a saber: que o condomnio seja especificado, institudo e constitudo, que tenha ao menos dois proprietrios, diviso de reas comuns e reas privativas com a correspondente frao ideal. .O que OIT? A sigla OIT se refere Organizao Internacional do Trabalho, que um organismo internacional criado pelo Tratado de Versailles, em 1919, tendo sua sede em Genebra. Nela podem filiar-se todos os pases-membros da Organizao das Naes Unidas ONU. A OIT composta de trs rgos, a saber: A Conferncia ou Assemblia Geral, o Conselho de Administrao e a Repartio Internacional do Trabalho. Na Conferncia so elaboradas as convenes e recomendaes internacionais da OIT. . possvel determinar aos empregados que exercem a funo de vigia que tambm exeram a vigilncia armada das reas dos condomnios? Os Vigias exercem tarefas de observao e fiscalizao no condomnio, sem as atribuies especficas dos vigilantes, sendo sua contratao igual de qualquer outro empregado. Os vigias em condomnio so tambm chamados porteiros. Por exemplo, a sua atribuio de cuidar do patrimnio no implica pegar bandido (entrar em ao), que funo de um vigilante, mas, chamar a polcia para essa finalidade. Assim, caso o condomnio necessite de servios de vigilncia (estes diferem do servio de vigia em condomnio, conforme mencionado), aconselha-se a contratao de uma empresa especializada, a rea, pois, a atividade requer formao especfica, dentre outros requisitos. .No caso do empregado que tem direito ao aviso prvio de 45 dias, se o ltimo dia recair dos 30 que antecedem AA data base da categoria, mesmo que se indenize os 15 dias excedentes, dados pela conveno coletiva, ele faz jus indenizao adicional? O aviso prvio de 45 dias, previsto na conveno coletiva do trabalho da categoria, a exemplo do aviso de 30 dias, considerado para todos os efeitos legais. Assim, se o aviso prvio (de 45 dias a que o empregado faz jus) terminou dentro dos 30 dias que antecedem a data-base, de acordo com as Leis 6.708/79 e 7.238/84, deve ser paga a indenizao adicional nelas previstas dentre as verbas rescisrias. A Smula 182 do Tribunal Superior do Trabalho TST ao tratar do assunto dispe: Indenizao adicional. Aviso prvio. O tempo do aviso prvio, mesmo indenizado, conta-se para efeito da indenizao adicional prevista no art. 9 da Lei 6.708, de 30.10.78. Do teor da smula podemos concluir que mesmo que se indenize a totalidade ou uma parte do aviso prvio, ele ser considerado na ntegra para projet-lo para a data do seu termo. Portanto, embora se indenizem os 15 dias do aviso prvio especial do empregado (45 dias), se o ltimo ocorrer dentro dos 30 anteriores data-base da categoria, ele dever receber o adicional em apreo. . possvel reduzir a jornada do empregado e consequentemente seu salrio? A possibilidade de reduo da jornada de trabalho, com a conseqente diminuio do salrio do empregado, s possvel mediante a celebrao de um acordo com o sindicato da categoria profissional, conforme dispe a Constituio Federal em seu artigo 7, incisos VI e XIII. Por outro lado, o artigo 468, da CLT, probe alteraes contratuais que resultem, direta ou indiretamente, prejuzos ao empregado. Assim, a nica alternativa seria tentar celebrar um acordo junto ao sindicato. .O vigia noturno pode durante seu expediente assistir aos jogos de seu time de futebol na televiso que o condomnio mantm na portaria? No. O local de trabalho, durante o expediente, nessa modalidade de servio, no admite que o empregado se entretenha com tal divertimento esportivo e, caso o faa, poder ser punido com advertncia ou suspenso e at ser demitido por justa causa. .A inscrio no CNPJ faz com que o condomnio tenha personalidade jurdica? No. O condomnio edilcio no pessoa jurdica, mas sim ente personalizado. Porm, o condomnio empregador e, como tal, tem o dever de acatar as obrigaes trabalhistas, previdencirias e fiscais da recorrentes. Por tal razo, a Secretaria da Receita Federal houve por bem enquadr-la no artigo CGC, que posteriormente (1999) foi substitudo pelo atual (CNPJ). Da mesma forma, o condomnio necessita manter conta (s) bancria (s) para desenvolver sua administrao e, para tanto, uma vez mais se justifica a inscrio no CNPJ. .Qual o papel do presidente na assemblia geral de condomnios? Em linhas gerais, fundado na praxe, o presidente a pessoa escolhida por aclamao entre os membros da assemblia, no seu incio, para capitanear os trabalhos, coadjuvado por um secretrio, este ltimo incumbido de lavar uma minuta da ata. Em outras palavras, o presidente investido como autoridade designada para bem conduzir os trabalhos, tendo poder para alertar todos os participantes sobre o dever de urbanidade e observncia dos bons costumes. Aqueles que no cumprem com tal dever podero ser advertidos ou, ainda, ter solicitada a retirada do recinto, sob pena de encerramento abrupto do ato. Contra as pessoas que no se portarem bem na assemblia, inviabilizando sua conduo, caber a propositura de ao de indenizao, ou ainda, abertura de investigao criminal sobre a prtica da contraveno prevista

no artigo 40 do Decreto-Lei 3.688/41 . possvel gravar som e imagem dos trabalhos desenvolvidos nas assemblias condominiais? O Cdigo Civil (artigos 1,331 a 1.358), lei que atualmente rege o condomnio edilcio, nada estabelece especificamente sobre o assunto, tratando de modo genrico dos direitos da personalidade (artigos 11 a 21), dentre os quais o direito de imagem (artigo 20). Assim, o presidente da assemblia quem deve realizar consulta prvia aos condminos presentes. Se houver a concordncia deles, a gravao pode ser feita. .O fato de um membro do corpo diretivo (sndico, subsndico ou conselheiro) tornar-se inadimplente, no curso do mandato, faz com que o mesmo seja sacado automaticamente do cargo? No. Realmente no conveniente que um componente do quadro diretivo do condomnio seja mantido no cargo que ocupa a partir do momento que o mesmo torna-se inadimplente. No caso, explcita a incompatibilidade entre os interesses pessoais com os institucionais do condomnio. Contudo, o aparecimento da inadimplncia aps a eleio no enseja o trmino abrupto e automtico do mandato, fenmeno que somente ocorrer por um dos trs acontecimentos seguintes: renncia, destituio ou morte. .Quais so as raas de ces consideradas perigosas? Certas raas, potencialmente agressivas e perigosas, no devem ser mantidas no condomnio edilcio. So exemplos os ces da raa pit bull, rottweiller, fila brasileiro, dog arstaffordshire Bull terrier e o rosa inu. H pases que estabeleceram lei proibindo a importao, reproduo e criao de raas potencialmente perigosas, como exemplo Inglaterra e Portugal. Em razo dos problemas ensejados pelas raas perigosas, que recheiam os noticirios, foi editada a Lei Estadual 11.531/08, regulamentada pelo Decreto 48.533/04, estabelecendo regras de segurana para a posse e conduo responsvel de ces nas reas pblicas. . permitido colocar dois veculos numa mesma vaga da garagem? Em primeiro lugar, deve ser verificado se a Conveno de Condomnio ou o Regime Interno permitem ou probem expressamente o estacionamento de mais de um veculo numa mesma vaga, se a rea fsica da mesma comportar tal possibilidade. Havendo proibio, tal ordem deve ser obedecida, sem questionamentos inoportunos, por todos os ocupantes e condminos. Ou seja, cada vaga s pode ser ocupada por um nico veculo, sendo irrelevante que o mesmo seja uma motocicleta ou um automvel de passeio de pequena dimenso. O fundamento dessa tese o atendimento ao princpio constitucional da isonomia, isto , a vida em comum pressupe que todos os condminos tenham o mesmo direito, no sendo possvel que um ou alguns condminos usufruam mais direitos que os seus pares. .O condomnio pode ser administrado por um colegiado ou comisso? comum surgir nas assemblias a idia de eleger um colegiado para exercer a sindicncia, em lugar de um nico indivduo. Alguns condminos tm optado pela escolha de dois ou trs membros, formando um rgo coletivo que seria incumbido das funes de sndico. Essa soluo, contudo, no encontra respaldo na lei, carecendo totalmente de fundamento legal, por isso, deve ser abolida dos planos da assemblia. A lei clara quando menciona um sndico, afirmando que essa funo s poder ser exercida por um nico indivduo, e no por uma popularidade de indivduos (artigo 1347 do novo Cdigo Civil, cumulado com o artigo 12, IX do Cdigo de Processo Civil). .Qual o qurum necessrio para deliberar sobre locao da cobertura para instalao de telefonia celular? Apesar de existir opinies diferentes, entendemos que, pela interpretao conjunta dos artigos 1.343 e 1.351, ambos do novo Cdigo Civil, o qurum de unanimidade dos condminos o mais adequado para se adotar a postura pretendida. Salvo se a Conveno de Condomnio dispuser especfica e expressamente sobre a possibilidade de deliberao com menor representatividade. .A Conveno de Condomnio determina quorum de 2/3 para destituir o sndico. Esse qurum prevalece sobre o dispositivo no artigo 1.349 do novo Cdigo Civil? O artigo 1.349 do novo Cdigo Civil, que trata da destituio do sndico, no d margem de liberdade para que os condomnios, por meio de suas Convenes editem regncia diversa da dele, no que toca ao quorum e aos seus imprescindveis fundamentos, pelo que deve ser entendido como uma disposio obrigatria. Portanto, o sndico somente ser retirado do cargo que ocupa, contra a sua vontade, mediante regular destituio, isto , pelo voto da maioria absoluta (50% mais um) dos condminos que comparecerem em assemblia especificamente convocada, desde que comprovado um dos fundamentos seguintes: prtica de irregularidades; no prestao de contas; m gesto (administrao inconveniente). .O condomnio pode divulgar no seu balancete a lista de inadimplentes? No h qualquer inconveniente ou vedao legal na prtica de divulgar o nmero das unidades inadimplentes, o valor devido e o ms respectivo no balancete mensalmente enviado aos condminos. um verdadeiro exerccio regular de direito, j que o prprio artigo 1.348, VIII, do novo Cdigo Civil impe ao sndico o dever de prestar contas aos condminos, sendo impossvel cumprir tal obrigao sem revelar dados sobre a inadimplncia. Assim, no se pode falar em constrangimento, exposio a ridculo ou coao, sendo inaplicveis ao caso os artigos 42 e 71 da Lei 8.078/90 (Cdigo de Defesa do Consumidor), posto inexistir relao de consumo. .Qual providncia o condomnio deve adotar quando tiver problemas com abelhas, vespas ou marimbondos? O caso relatado de incumbncia do Centro de Controle de Zoonoses CCZ, rgo mantido pelas Prefeituras Municipais, responsvel pelo controle de populaes de animais domsticos e de animais sinantrpicos. De conseguinte, o condomnio deve pedir auxlio ao CCZ local para que a colmia ou (vespeiro) seja removida por profissionais habilitados. Conforme informaes dadas pelo CCZ do Municpio de So Paulo, as abelhas, como tambm as vespas e os marimbondos, so enquadrados como animais sinantrpicos, isto , aqueles que se adaptaram a viver junto aos humanos, a despeito da vontade destes. No so animais domsticos e podem transmitir doenas. Abelhas, vespas ou marimbondos so tidos tambm como animais peonhentos, pela sua capacidade de inoculao de veneno, por meio de ferro, causando reaes alrgicas e, em casos extremos, a morte.

.O candidato a sndico pode ser empregado do condomnio, como, por exemplo, o porteiro ou zelado? No. Ainda que tal acontecimento no seja vedado expressamente pela lei e pela conveno do condomnio, trata-se de flagrante caso de incompatibilidade. Entende-se que uma mesma pessoa no pode ser, simultaneamente, empregada e representante legal do condomnio (artigo 1.348, II, do Cdigo Civil). .Qual a conseqncia do descumprimento da conveno que prev a realizao da assemblia geral ordinria no primeiro trimestre de cada ano? O costume brasileiro, cristalizado na lei (artigo 1.348, VIII, e artigo 1.350 do Cdigo Civil), ter o exerccio financeiro-contbil-administrativo do condomnio como anual, de modo que se realiza apenas uma AGO por ano, justamente a inaugural, em que se tenta consolidar todos os temas de importncia para o bom andamento da vida em comum. No raro convenes de condomnio recomendam a realizao da AGO no primeiro trimestre de cada ano. Diz-se recomendao e no obrigao, por se tratar de regra em penalidade meramente programtica. Se a AGO, por exemplo, realizar-se em abril, o ato ter pleno valor e legitimidade, no ocasionando nenhuma sano por parte do condomnio ou do sndico. No caso, o importante o contedo decidido e no propriamente sua forma. .A dvida do condomnio portvel ou quesvel? Trata-se de dvida portvel. Assim, o devedor (condmino) que deve se manter atento ao correto cumprimento da obrigao. O dever do condomnio limita-se ao ato de entregar ou disponibilizar o boleto de pagamento no mbito do prprio condomnio. .A lei estabelece a obrigatoriedade de apresentao de trs oramentos diferentes pelo sndico para contratao de prestadores de servio? No. praxe condominial colher trs oramentos diferentes para compras ou contrataes, para se obter maior transparncia administrativa. Porm, o procedimento s ser obrigatrio se previsto expressamente na conveno condominial, j que sobre o assunto a lei omissa. .Pessoas estranhas ao condomnio podem participas nas assemblias condominiais? A assemblia no um ato pblico, mas sim privado, cuja participao depende de pessoa ter o direito de voto como proprietrio ou inquilino promitentes compradores, cessionrios de direitos relativos s unidades autnomas (art. 1.334, 2, da Lei n 10.406/02) pessoalmente ou por intermdio de procurador. Pessoa que no preencha tais qualidades no tem o interesse nem o direito de participar da assemblia. O presidente, a autoridade que conduz a assemblia, possui a competncia e prerrogativa de exigir a identidade das pessoas desconhecidas da massa condominial que se apresentam para participar do ato. .O condmino que parcelou seu dbito junto ao condomnio pode se candidatar ao cargo de sndico? Desde o incio da vigncia do novo Cdigo Civil, 11/01/2003, so vedadas expressamente a participao e o voto dos condminos devedores, inclusive aqueles que estiverem cumprindo regularmente aos acordos judiciais ou extrajudiciais. O fato de o condomnio parcelar judicial ou extrajudicialmente seu dbito com o condomnio, formalizado por termo de acordo e confisso de dvida, no faz com que esteja quite. A quitao integral da dvida apenas ser obtida quando ocorrer o regular pagamento da derradeira parcela. Acordo que parcela dbito condominial nada mais do que a confirmao da obrigao original de contribuir com o rateio de despesas, que continua a existir at o momento em que se concretize o seu completo pagamento. No se trata de novao de dvida (arts. 360 a 367 do novo Cdigo Civil). Dessa forma, somente com a quitao de todas as parcelas, o condmino deixar de ser considerado inadimplente. O condmino inadimplente, encontra-se numa situao de incompatibilidade para com o cargo pretendido, posto que, se eleito, dever empenhar-se no sentido de reaver ou de fiscalizar o trnsito dos crditos do condomnio, parte deles contra sua prpria pessoa,, situao que a experincia demonstra no ser aconselhvel e oportuna para os interesses condominiais. .O cmputo dos votos nas assemblias pode ser feito pelo nmero de condminos presentes? Nas assemblias gerais, a contagem dos votos no se faz pelo nmero de condminos presentes, mas proporcionalmente s fraes ideais do terreno e das partes comuns, salvo disposio em contrrio na Conveno (art. 1352, pargrafo nico, da Lei 10.406/02) .A eleio de sndico e membros do conselho demanda quorum especial? Salvo disposio em contrrio da Conveno do Condomnio, a eleio do Sndico e dos demais cargos diretivos do condomnio no demanda quorum especial, de modo que sero eleitos pela votao de praxe, nos termos do art. 1.353 do novo Cdigo Civil (maioria simples dos votos, em segunda chamada). .O novo Cdigo Civil estabelece limite para reeleio de sndico no condomnio? A lei em vigor sobre o tema (arts. 1.331 a 1.358 do novo Cdigo Civil) no estabelece qualquer limitao quanto reeleio do sndico no condomnio edilcio, ou mesmo dos demais cargos diretivos (subsndico e conselheiros). Pelo contrrio, o mandato, ainda que limitado a dois anos no mximo, poder ser renovar por infinitas e sucessivas reeleies, salvo disposio em contrrio na Conveno. .O sndico est obrigado a entregar as pastas de prestao de contas aprovadas em assemblia, para verificao posterior do condomnio? No. Desde que prestadas e aprovadas pela assemblia, passam as contas a ter presuno de regularidade, equivalendo a uma quitao conferida gesto desempenhada pelo sndico. Tratando-se de presuno relativa, comporta a rediscusso apenas pela via judicial, em que no poder ser analisado o mrito das contas, mas sim a presena de vcios dos atos jurdicos que tenham infludo na sua aprovao (dolo, erro, simulao, coao, falsidade documental, fraude arts. 138 e seguintes do novo Cdigo Civil). Com efeito, nova assemblia e nem, tampouco, o condomnio isoladamente possui legitimidade para pleitear nova prestao de contas. .O sndico pode alterar a data de pagamento da quota condominial sem anuncia dos condminos? A forma e o prazo de recolhimento da contribuio condominial podem ser livremente estipulados pelos c0-proprietrios, desde que alteradas a Conveno do Condomnio. Assim, no podem ser exigidos dos condminos forma e prazo diferente para o pagamento da quota condominial se no for alterada a Conveno.

.A falta de apresentao de parecer escrito dos conselheiros seria um obstculo aprovao das contas, pela assemblia geral? Se os conselheiros no cumpriram sua incumbncia tpica, deixando de emitir parecer a respeito das contas, dever o sndico prest-las assim mesmo para o rgo competente para sua aprovao (assemblia geral de condminos) por fora do art. 1.348, inciso VIII, da Lei n 10.406/02. Por negligncia ou inrcia do Conselho nem o sndico e tampouco os condminos podero ser prejudicados, aguardando a boa vontade daquele exercer sua atribuio, quem sabe algum dia. Em outras palavras, o assunto (aprovao das contas) deve ser superado, mediante sua discusso e a provao pelo rgo competente (assemblia geral de condminos), para o fim de se imprimir ritmo normal administrao condominial. .O condomnio est obrigado a contratar zelador? No existe disposio na Legislao trabalhista, tampouco na conveno coletiva da categoria, obrigando o condomnio a ter zelador, senda tal condio objeto de livre deliberao tomada em assemblia entre os condminos. .A contagem dos votos dos condminos em assemblia feita pelo nmero de condminos votantes ou pela frao ideal? Nas assemblias gerais, a contagem dos votos no se faz pelo nmero de condminos votantes, mas proporcionalmente as fraes ideais do terreno e das partes comuns, salvo disposio em contrrio na Conveno (art. 1.352, pargrafo nico, da Lei n 10.406/02). Dessa forma, o voto ter o peso equivalente frao ideal correspondente unidade autnima do condmino. .Um sndico que tambm advogado, pode atuar como patrono do condomnio?: No. O acmulo das atividades desaconselhado, como demonstra a ementa abaixo, oriunda do Tribunal de tica e Disciplina da Ordem dos Advogados (OAB-SP): Advogados e sndicos Cumulao de Ambas Captao de Causas e Clientes Restries Advindas de Sigilo Profissional Conflito entre Representao Legal e Patronato Funes inconciliveis e incompatveis. Nada impede que advogado em edifcio onde reside venha a candidatar-se e ser eleito sndico ou ainda, como advogado que , vir a ser contratado por seus vizinhos ou pelo prprio condomnio como patrono deste para as causas de interesse coletivo, descabendo entretanto, a cumulao e interao das duas figuras, advogado e sndico, pois uma exclui a outra. No plano puramente tico a captao de causas e clientes flagrante, pois viria a patrocinar todas as causas do condomnio, inclusive, a advocacia extrajudicial na medida que realizaria acordos de dbitos condominiais, conforme consulta. Evidencia-se que nenhuma forma de captao de causas e clientes permitida pelo Estatuto, sendo a inculca considerada atentatria dignidade da profisso. No plano do direito positivo exsurge o conflito entre a figura do representante legal da pessoa jurdica, seja ele sndico, preposto ou assemelhado, num dos plos da ao, cumulativamente com o patronato da causa, tornando as funes igualmente inconciliveis e incompatveis, como exemplificado nos artigos 344, pargrafo nico e 347 do CPC, artigo 843, 1 da CLT, entre outros. Exegese dos artigos 23, 26 e 27 , nico do CED, 34, III e IV do Estatuto, 1.348 do Cdigo Civil e processo 1.240/1995 deste Sodalcio. Proc. E-3.527/2007 v.u., em 18/10/2007, do parecer e ementa do Rel. Dr. Fabio Kalil Vilela Leite Ver.Dr. Luiz Francisco Torquato Avlio Presidente Dr. Carlos Roberto F. Mateucci. . possvel tabelar as multas previstas no art. 1.337 do Cdigo Civil na Conveno do Condomnio de forma que, a partir da, o sndico tenha o poder de aplic-las automaticamente, sem realizao de assemblia? No. A aplicao do art. 1.337 do Cdigo Civil casusta, ou seja, depende, necessariamente, de deciso da assemblia geral dos condminos para cada caso que se comportar a sano, no sendo admitido que as multas sejam aplicadas isoladamente pelo sndico. .O depsito do rateio mensal na conta corrente do condomnio forma vlida de pagamento? Para que a mora e seus efeitos sejam evitados, todos no condomnio esto obrigados a pagar o rateio das despesas condominiais da forma costumeira, no dia e modo convencionados. Aquele que no acatar a praxe condominial pagamento por boleto bancrio, como usual poder at mesmo ter ignorado o depsito (acaso seja impossvel identificar a procedncia) ou, ainda, sofrer o acrscimo de multa moratria, juros e correo monetria incidentes pelo descumprimento do dia do vencimento da obrigao, bem como ter lanado o nmero da unidade autnoma no rol dos inadimplentes, nos termos do art. 1.336, 1 do Cdigo Civil. A propsito, segue ensinamento de J. Nascimento Franco: O pagamento pontual das despesas, na data e na forma usual (via banco, resgate no escritrio do sindico ou do administrador etc.) constitui dever moral de solidariedade, lealdade e honradez de cada um dos condminos para som os demais, visto como tem por fim o custeio da manuteno do edifcio, que moradia de todos eles. No conceito de pontualidade integra-se o dever de pagar no dia e local de praxe, de sorte que no fica a critrio do devedor pagar sob forma deferente, como, por exemplo, mediante deposito bancrio, quando o local estabelecido o escritrio do sindico. O pagamento s se considera juridicamente eficaz se feito da forma habitual. Para qualquer outra forma no elide a mora do condmino. O atraso importa em autentico parasitismo, por ser injusto que os condminos pontuais sejam forados a suprir a caixa condominial, tornando-se, deste modo, finaciadores compulsrios dos faltosos. (Franco, J. Nascimento. Condomnio. So Paulo: Editora Revista dos Tribunais, 1997, p. 225) .Inadimplente pode participar de abaixo-assinado para convocao de assemblia de condomnio? No. Por fora do artigo 1.335, III, do Cdigo Civil, o inadimplente est impedido de votar nas deliberaes de assemblia e delas participar. Tal impedimento se estende tambm convocao de assemblias por dos condminos, como previsto nos artigos 1.350, 1, e 1.355 do Cdigo Civil. .Multa disciplinar pode ser protestada? Sim. A Lei n 13.160/08 (Estado de So Paulo) tornou possvel o protesto dos crditos do condomnio, at mesmo o decorrente da aplicao da multa por infrao Conveno ou ao Regimento Interno. Portanto, sendo verdica a infrao condominial e tendo ocorrido a mora no pagamento da multa respectiva, esta poder ser protestada. . obrigatria a existncia de sistema de interfonia no condomnio? Nenhuma norma exige expressamente que o condomnio tenha interfone. notrio, porm, que a existncia do sistema de comunicao em pleno funcionamento necessria para garantir a segurana, tanto patrimonial e fsica de condminos e visitantes, por intermdio do controle

de entrada e circulao de pessoas, como contra incndio da edificao. Com efeito, pelo interesse coletivo que o assunto evoca, deve o condomnio zelar pela instalao e conservao de todo o sistema de interfonia. O custo de tal servio ser repassado e dividido entre todos os condminos, pelo critrio de diviso das despesas comuns (art. 1.336, I, do Cdigo Civil) .O que arrematao judicial em hasta pblica? O arrematante responde pelos dbitos referentes unidade autnoma arrematada, mesmo que anteriores aquisio? A arrematao judicial em hasta pblica o ato pelo qual bens imveis so adquiridos, em leilo de praa pblica, por quem ofertar o maior preo. Nos termos do art. 1.345 do Cdigo Civil, o adquirente de unidade responde pelos dbitos do alienante, em relao ao condomnio, inclusive multas e juros moratrios, ou seja, a lei estabelece explicitamente a natureza propter rem das despesas condominiais. Procedimento sumrio de cobrana de cotas condominiais. Cotas referentes a despesas anteriores aquisio do imvel via arrematao do mesmo. Natureza propter rem das obrigaes decorrentes de cotas condominiais. Correm conta do adquirente, a qualquer ttulo, as dvidas que recaem sobre a unidade residencial arrematada, mesmo as referidas a perodos anteriores arrematao. (TJRJ, 1 Cmara, AP. Civ. 200200117833, Ds. Maurcio Caldas Lopes, julg. 29.10.2002). O adquirente (arrematante) poder se voltar contra o alienante, por meio de ao regressiva, exigindo o reembolso. . obrigatoriedade de instalao de grades protetoras cercando a piscina do condomnio? O assunto depende da legislao local (municipal). Como exemplo, no mbito do Municpio de So Paulo, por fora da Lei n 10.975/91 e da Resoluo Ceuso n 79/96, o nvel do deck da piscina pode estar localizado no mximo 1 metro acima do nvel do pavimento trreo adotado, sendo obrigatrio manter as condies de acessibilidade para as pessoas portadoras de necessidades especiais e tambm a instalao de grades protetoras com poto em toda a piscina de usa coletivo. .O condomnio est obrigado a contratar contador para assinar seus balancetes? Ainda que haja necessidade de um controle dos valores arrecadados em nome dos condminos, e sua posterior divulgao, por meio da via escrita e da realizao de assemblia geral, no h obrigatoriedade de adoo do mtodo contbil, de livros contbeis ou mesmo contratao de um contador para efetuar tal servio, que poder ser conduzido pelo prprio sndico ou por terceiro por ele designado, usualmente uma empresa prestadora de servios especializada na administrao condominial (artigo 1.348, 2, do novo Cdigo Civil). .O inquilino pode candidatar-se ao cargo de subsndico? A Lei n 10.406/02 (novo Cdigo Civil) deixa a crivo da Conveno de Condomnio a disposio mais detalhada a respeito do assunto. Portanto, se a Conveno no proibir expressamente, o inquilino poder candidatar-se ao cargo de subsndico. .Qual o qurum necessrio para aprovao da pintura da fachada? A mera conservao da fachada com a manuteno da cor primitiva caracteriza uma obra necessria, nos termos dos artigos 96, 3, e 1.341, ambos do novo Cdigo Civil, de modo que seria aprovada mediante votao de praxe, a saber, a maioria simples dos presentes em segunda chamada (artigo 1.353 do novo Cdigo Civil). .O sndico pode ser responsabilizado por atos danosos praticados durante sua gesto? A responsabilizao do sndico por atos danosos praticados na administrao do condomnio possvel, por intermdio de ao de indenizao, conforme dispe o artigo 186 do novo Cdigo Civil. Quanto administrao contbil efetuada, deve ser verificado se o sndico obteve a aprovao das contas relativamente gesto questionada, pois, se a conseguiu, ele possuir uma verdadeira quitao conferida pelos condminos. A aprovao das contas consubstancia presuno em favor do sndico. Tal presuno s pode ser revertida se provada que a aprovao das contas foi resultante de vcio que afeta os atos jurdicos (dolo, erro, simulao, fraude, documentos falsos), obtida em meio a um processo judicial. .A despesa com a pintura do prdio pode ser rateada em partes iguais? O critrio de diviso das despesas eleito pela Conveno de |Condomnio deve ser seguido e observado por todos, obrigatoriamente, no importando a natureza do gasto. No h como ser descumprido ou modificado sem que, para tanta, seja observado o trmite competente, isto , a alterao da Conveno Condominial por assemblia geral, cujo qurum deve ser de unanimidade dos condminos. ponto de primordial importncia: o direito de propriedade, que afeta a todos indistintamente. No h possibilidade de ser feito rateio diferenciado, sob pena de ser ofendida e descumprida a Conveno Condominial, circunstncia vedada expressamente pelo artigo 1.348, inciso IV, da Lei n 10.406/02. .Que medida o condomnio pode adotar a respeito dos excrementos de ces e galos deixados na sua calada? Sabe-se que os limites para a aplicao das normas internas condominiais so os limites fsicos do prprio condomnio. Dessa forma, nas vias e logradouros pblicos (leito carrovel e caladas), a responsabilidade pela disciplina e fiscalizao do poder pblico, mais especificamente do municpio, e no do condomnio. Assim, descumprida a obrigao imposta pela lei local, deve o municpio aplicar as medidas de controle e penalidades correspondentes. Apenas como exemplo pode ser lembrada a Lei Municipal n 8.354/07, de Sorocaba, que dispe sobre o controle de populaes animais, bem como sobre a preveno e controle de zoonoses no Municpio de Sorocaba. Trata-se de norma recente, completa e bem redigida, cujos artigos 14 e 15 evidenciam o que foi dito acima: Art. 14. O condutor de um animal fica obrigado a recolher os dejetos fecais eliminados pelo mesmo em vias e logradouros pblicos. Art. 15. de responsabilidade dos proprietrios a manuteno de ces, gatos e outros animais domsticos em condies adequadas de

alojamento, alimentao, sade, higiene e bem-estar, bem como a destinao de dejetos. .Condomnios antigos devem se adaptar s exigncias da segurana contra incndio? Sim, todas as edificaes com mltiplas unidades, residenciais ou no, antigas ou recentes, devem atender certas condies de segurana contra incndio. E a legislao que serve de base para tanto complexa. No mbito estadual, h o Decreto Estadual n 46.076/01, que instituiu o Regulamento de Segurana contra Incndio das Edificaes e reas de Risco, para os fins da Lei n 684/75. Dentre outras disposies, o decreto versa sobre o Auto de Vistoria do Corpo de Bombeiros (AVCB). Ainda na rea estadual, existem as Instrues Tcnicas do Corpo de Bombeiros. No mbito municipal h normas que regem as edificaes e que so, usualmente, sistematizadas na forma de um Cdigo de Obras e Edificaes de 1992 (Lei n 11.228/98), presumindo-se que, desde ento, todas as edificaes anteriores a tal data j efetivaram as adaptaes exigidas pelo avano tcnico-legislativo pertinente ao assunto segurana contra incndio. Com efeito, os itens que proporcionam as condies mnimas de segurana devem ser mantidos em ordem e perfeito estado de conservao, mesmo com fiscais do Poder Pblico, podero comparecer ao condomnio a fim de verificar sua existncia e regularidade. .As procuraes devem conter prazo de validade? No. So os artigos 653 a 691 do Cdigo Civil que regem o contrato de mandato, cujo instrumento a procurao. Em momento algum o Cdigo Civil menciona que as procuraes devero conter um prazo certo de validade ou, ainda, que aps o decurso de prazo seu valor expirar. Assim, o estabelecimento de validade do mandato no corpo da procurao um aspecto de livre disposio entre as partes (outorgante e outorgado), sendo ocorrncia rara em se tratando da representao de condomnios nas assemblias gerais. A inexistncia de previso a respeito de prazo de validade do mandato indica que este foi conferido por tempo indeterminado, razo pela qual ter continuidade at que se faa presente um dos eventos relacionados no artigo 682 do Cdigo Civil. Art. 682. Cessa o Mandato: I pela revogao ou pela renncia; II pela morte ou interdio de uma das partes; III pela mudana de estado que inabilite o mandante a conferir os poderes, ou o mandatrio para os exercer; IV pelo trmino do prazo ou pela concluso do negcio. .O rateio de 13 salrio considerado despesa ordinria ou extraordinria do condomnio? O rateio de 13 salrio caracteriza como despesa ordinria, nos termos do artigo 23, XII, 1, letra a, das Lei n 8.245/91 (Lei do Inquilinato). Eis a razo pela qual deve ser arcada pelos locatrios, conforme o critrio de rateio de despesas previsto pela conveno do condomnio. .H legislao que permita condminos aposentados ou pensionistas pagarem cotas na data de recebimento de seus proventos? No esta uma liberalidade que deve ser decidida pela assemblia geral de condminos. Ela pode facultar aos aposentados o pagamento depois do recebimento dos seus proventos, mas tais excees devem ser evitadas e, quando existirem, devem de ser aplicadas restritivamente, porque num condomnio todos merecem igual tratamento. Contudo existe uma lei federal (9.791/99) que dispe sobre a obrigatoriedade de as concessionrias de servios pblicos estabeleceram ao consumidor e ao usurio datas opcionais para o vencimento de seus dbitos, aplicvel apenas s contas oriundas das empresas concessionrias, que no a hiptese dos condomnios, obviamente. . obrigatrio registrar as atas da assemblia? A ata possui fora de documento hbil a fazer lei entre os condminos e, para ter tal efetividade, basta que seja aprovada pelos condminos na assemblia geral subseqente. Assim, no h obrigatoriedade de registrar a ata no cartrio de ttulos e documentos. uma medida que foi sedimentada pelo costume, pela praxe, e no pela lei. Por fim, cabe no esquecer que h obrigatoriedade legal de averbao das atas que importarem em modificao da conveno condominial, junto ao registro de imveis competente. .O sndico pode conceder anistias de juros e multas aplicadas ao condmino inadimplente? A deciso de conceder descontos ou anistias aos inadimplentes compete aos condminos, mediante prvia aprovao ou autorizao da assemblia geral dos condminos. No pode ser esquecido que os crditos do condomnio consubstanciam patrimnio comum dos condminos, cabendo assemblia decidir a respeito, salvo se a conveno dispuser de forma diversa. .Qual o prazo de prescrio da ao de cobrana das despesas de condomnio? Desde a entrada em vigor do atual Cdigo Civil (11/01/03), o prazo prescricional para a cobrana das despesas de condomnio de dez anos, nos termos do artigo 205 do novo Cdigo Civil. .Quem o responsvel pelo pagamento do rateio de condomnio quando a unidade se encontra alienada fiduciariamente (Lei n 9.514/97): o fiduciante (devedor) ou o fiducirio (credor)? O responsvel o fiduciante. A propsito, so teis as palavras do Prof. Melhim Namem Chalhub: Na concepo da Lei n 9.514/97, o fiduciante investido na posse direta do imvel (pargrafo nico do art. 23), assumindo-a por sua inteira conta e risco, da porque responsvel por todos os impostos, taxas e contribuies que incidem sobre o imvel, notadamente o imposto predial e as contribuies condominiais, e civilmente responsvel pela correta utilizao do imvel perante terceiros e poderes pblicos, devendo indenizar qualquer prejuzo ou dano, material ou pessoal, a que der causa, alem de estar obrigado a conservar e manter o imvel (art.24, IV). A responsabilidade do fiduciante pelos impostos, taxas, contribuies e demais encargos incidentes sobre o imvel tem incio na data em que recebe a posse do imvel e perdura at a data em que o fiducirio vier a ser imitido na posse ( 8 do art. 27) (...). a razo jurdica dessa regra a comutatividade, pela qual aquele que tem a fruio da coisa que deve responder pelos encargos a ela correspondentes. Em qualquer dos casos citados, quem usa o imvel e dele tira proveito econmico so o usufruturio, o usurio, o titular do

direito de habitao e o fiduciante e, portanto, so eles que tm que responder pelos tributos vinculados ao imvel objeto do negcio. Chalhub, Melhim Namem, Negcio Fiducrio. Rio de Janeiro: Renovar. 4 ed., 2009, p. 240/241. .Se o condmino quiser questionar o rateio cobrado, o que dever fazer para evitar a mora? A mora (arts. 394 e seguintes do Cdigo Civil) pode ser evitada mediante a consignao em pagamento (extrajudicial ou judicial arts. 890 e seguintes do Cdigo Civil) ou de ao declaratria, tornando a questo a respeito do dbito sub judice (sob apreciao judicial). A simples apresentao de contestao, pelo devedor, em ao de cobrana de cotas condominiais, no tem o condo de evitar ou suspender a mora, razo pela qual continuar persistindo a situao de pendncia. Assim, como exemplo, o condmino cobrado judicialmente, mesmo que tenha contestado a ao, no estar quite com o condomnio, sendo vedada sua participao e voto nas assemblias condominiais (art. 1.335, III, do Cdigo Civil). .A relao entre o condomnio e o administrador de condomnios deve ser regida por contrato escrito? No existe obrigatoriedade de contrato escrito entre o condomnio e o administrador para o exerccio da prestao de servios. Mas a cautela recomendada, posto que o contrato escrito de administrao de condomnio serve justamente para especificar e delimitar as obrigaes e direitos recprocos, dando segurana jurdica e estabilidade aos envolvidos. Vale lembrar que a relao entre condomnio e empresa administradora caracteriza relao de consumo, sendo regida no somente pelos arts. 593 a 609 do Cdigo Civil, como tambm pelas diretivas da lei n 8078/90 (Cdigo de Defesa do Consumidor). .Como solucionar o problema de eleio tumultuada em condomnio? Para solucionar disputa eletiva no condomnio, que culminou numa tumultuada assemblia, h dois caminhos: realizao de nova assemblia ou pela propositura de ao judicial (art. 1.351, 2, do novo Cdigo Civil).Caso haja resistncia por parte do sindico quanto convocao da assemblia para o saneamento do impasse, um quarto dos condminos, reunido por abaixo-assinado, poder faz-lo, por fora do que permite o novo Cdigo Civil (art. 1.350, 1 e 1,355). .O sindico tem direito a receber dcimo - terceiro salrio? O dcimo - terceiro salrio, tal como definido pelo art. 7, VIII da Constituio Federal e pela legislao infraconstitucional pertinente, direito do trabalhador com vinculo de emprego.O sindico no se enquadra entre os empregados do condomnio. mandatrio eleito entre os condminos como representante do condomnio, ao qual a lei no garante a percepo de gratificao natalina. .Qual o qurum para modificar a destinao da casa do zelador? Pela interpretao conjunta dos arts. 1.343 e 1.351 do novo Cdigo Civil, a aprovao da unanimidade dos condminos a mais adequada para se adotar postura pretendida. A modificao da destinao da moradia do zelador claramente toca ao direito de propriedade e finalidade da rea comum, sendo vedadas as alteraes isoladas na dinmica vigente. Qualquer modificao que influa na realidade dominial de tais reas reclama a aprovao pela totalidade dos votos do condomnio: Uma vez registrado o instrumento de instituio de condomnio, exige-se a unanimidade dos co-proprietrios, com anuncia dos compromissrios compradores ou promitentes cessionrios de direito compra de unidades autnomas, para as alteraes que importem em desdobramento ou unificao de unidades, mudana na destinao das reas privativas ou comuns, bem como na participao proporcional no terreno e coisas comuns; enfim, para as inovaes que possam direta ou indiretamente repercutir sobre os direitos subjetivos dos condminos com a finalidade a que inicialmente se destin