Direitos e Dever Do Sindico

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Tire suas dvidas sobre condomnio: :: rea Cvel. O adquirente responsvel pelo pagamento do dbito condominial? Quando da alienao de uma unidade autnoma, a nica forma do adquirente de resguardar de eventuais pendncias pecunirias para com o condomnio obter a declarao de quitao, expedida pelo sndico, como, alis, manda o art. 1.345, da Lei 10.406/02 (novo Cdigo Civil). Se o adquirente no se muniu dessa declarao, ou se havia despesa em aberto desconhecida na oportunidade, assume toda e qualquer responsabilidade pelas dvidas incidentes sobre a propriedade adquirida. Como disse com muita clareza um dos autores mais respeitados sobre o tema, ... a unidade vendida sempre responder pelo dbito, em virtude de sua natureza jurdica propter rem. Assim, o adquirente tem de pagar, mas fica com o direito de regressivamente exigir reembolso junto ao alienante. (J. Nascimento Franco, em sua obra Condomnio). . A prova da quitao das obrigaes condominiais pode ser feita por meio de declarao do alienante? O art. 1.345, da Lei 10.406/02, vincula a alienao da unidade autnoma prova da quitao das obrigaes condominiais sobre ela incidentes (isto , declarao assinada pelo sndico). Por sua vez, a Lei Federal 7.433/85, regulamentada pelo Decreto 93.240/86, no seu art. 2, 2, disps que a prova da quitao poder ser substituda por declarao do alienante, ou do seu procurador, sob as penas da lei, a ser inserida na escritura, de que inexiste dbito para com o condomnio. Caso o comprador (adquirente) aceite tal declarao firmada pelo alienante, a venda poder ser feita sem a prova de quitao de despesas. claro que, sem a aceitao do adquirente, nenhuma alienao pode ser feita sem a declarao de quitao assinada pelo sndico. . O sndico pode, por meio da coleta de assinaturas, decidir sobre assuntos de interesse coletivo? Todas as resolues de interesse coletivo devem ser tomadas em Assemblia, a qual no se pode substituir por qualquer outra modalidade de deliberao. Fora disso, de se considerar que a vontade da massa condominial nasce de manifestao coletiva na Assemblia, nunca da soma de manifestaes isoladas. A Assemblia Geral o rgo supremo do condomnio, visto que por meio dela se manifesta a vontade de coletividade dos condminos sobre todos os interesses comuns. Tendo em vista a eminncia de suas funes, ela considerada a caixa acstica do condomnio, o nico rgo competente para coletar e exprimir a vontade coletiva. . Qual o prazo de prescrio do dbito condominial? O prazo de 20 anos previsto no art. 177 do Cdigo de 1916 passou para dez no art. 205 do novo Cdigo Civil de 2002. Mas no exame da prescrio, ter-se- de considerar o disposto no art. 2.028 do Cdigo atual, que diz: sero os da lei anterior os prazos, quando reduzidos por este Cdigo, e se, na data de sua entrada em vigor, j houver transcorrido mais da metade do tempo estabelecido na lei revogada. . O sndico tem direito a receber 13 salrio? O 13 salrio, tal como definido pelo artigo 7, VIII da Constituio Federal, bem como pela legislao infraconstitucional pertinente, direito do trabalhador com vnculo de emprego. O sndico no se enquadra entre os empregados do condomnio. Ele um mandatrio, eleito entre os condminos como representante do condomnio. A gratificao natalina somente ser paga a ttulo de benesse e desde que haja previso na conveno do condomnio. . Qual o quorum necessrio para os condminos decidirem sobre a instalao de hidrmetros para medio do consumo de gua nas unidades

autnomas? possvel a instalao de hidrmetros para cada uma das unidades autnomas, desde que, de modo prvio e em assemblia, a postura seja aprovada pelo voto da maioria absoluta dos condminos, a saber, 50% (cinqenta por cento) mais um da totalidade dos votos do condomnio (cf. art. 1.341, II, do novo Cdigo Civil), posto ser hiptese de despesa til, pois aumenta ou facilita o uso do bem (cf. art. 96, 2, do novo Cdigo Civil). . Qual a atribuio do subsndico? Ele tem direito a remunerao? Tanto a lei antiga dos condomnios (Lei 4.591/64) quanto a nova (Lei 10.406/02- Cdigo Civil) no estipulam as atribuies, nem tampouco remuneraes do subsndico, deixando claramente tal incumbncia a cargo da Conveno de Condomnio. . Os condomnios so obrigados a atualizar suas convenes at janeiro de 2007? O prazo para adaptao dos atos constitutivos, fixado pelo artigo 2.031 do novo Cdigo Civil, prorrogado at 11/01/07 pela Lei n. 11.127/05, destina-se s pessoas jurdicas (artigo 44 do novo Cdigo Civil), tais como as sociedades, as associaes e as fundaes, e no aos condomnios, que so entes despersonalizados. Sendo assim, no obrigatrio o ajuste da conveno do condomnio para que haja uma harmonizao com o novo Cdigo Civil, j que as regras da Lei de Introduo ao Cdigo Civil, bem como do artigo 2.035, pargrafo nico, do novo Cdigo Civil, servem justamente para tal fim. Ou seja: as convenes de condomnio, ultimadas antes de 11/01/03, continuam em vigor naquilo que no contrariarem disposies de ordem pblica do novo Cdigo; este no fixa prazo para que as convenes se ajustem s suas novas disposies. Assim, salvo convenincia particular, podero permanecer inalteradas. . O condomnio est obrigado a pagar 13 salrio para a empresa administradora? O condomnio no est obrigado, por fora de lei, a efetuar o pagamento de 13 salrio para a empresa administradora, visto no existir relao de emprego entre ambos, mas sim, relao de prestao de servios. E, em se tratando de uma prestao de servio, o assunto ponto de livre estipulao entre as partes, devendo, portanto, ser claro e expressamente previsto em contrato para ter fora obrigatria, posto que, como j dito, lei alguma assegura seu pagamento. . A troca dos cabos do elevador caracteriza que tipo de despensa: ordinria ou extraordinria? Nos termos do artigo 22, X, pargrafo nico, a, da Lei n 8.245/91 (Lei do Inquilinato), a despesa com a troca dos cabos do elevador caracteriza hiptese de despesa extraordinria, portanto, deve ser repassada aos condminos proprietrios, no devendo ser paga pelos inquilinos. . O condomnio ter, necessariamente, um subsndico? No. O Cdigo Civil, que a lei regente do tema condomnio edifcio, nada diz a respeito da figura do subsndico. Assim, o mesmo somente existir se houver expressa previso sobre o assunto na conveno condominial. Se esta tambm for omissa, a funo de subsndico s poder ser criada se antes for alterada a conveno, mediante o trmite definido na lei para tanto, a saber: aprovao da proposta por dois teros dos condminos em assemblia geral, nos termos do artigo 1.351 do Cdigo Civil. . O credor hipotecrio tem preferncia frente aos crditos condominiais? No. Por expressa disposio dos artigos 1. 336, I, e 1.345 do Cdigo Civil revela-se a natureza propter rem das obrigaes condominiais. E, assim sendo, o crdito condominial goza de privilgio especial, decorrente de sua peculiar essncia e natureza em sntese, a prpria conservao do imvel -, tendo preferncia sobre o crdito oriundo de uma garantia real, como o caso da hipoteca. . Aplica-se o Cdigo de Defesa do Consumidor na relao condomnio-condmino? equvoco enquadrar a relao condomnio-condmino na Lei 8.078/90. Cabe no esquecer que a desigualdade entre os hipossuficientes e os hipersuficientes, que o CDC pretende equilibrar, no existe no condomnio, posto que todos os condminos encontram-se em p de igualdade. No condomnio no existe relao de consumo, mas sim comunho de reas e coisas de uso comum em simbiose s partes exclusivas de cada condmino. Ademais, as relaes condominiais so regidas por regime jurdico prprio, a saber, o Cdigo Civil (artigos 1.331 a 1.358), lei de mesma hierarquia, provinda da mesma fonte que a Lei 8.078/90. . verdade que as empresas concessionrias passaro a cobrar pela energia eltrica reativa excedente? Realmente o problema existe e tende a tomar vulto, j que, agora, as concessionrias tm a tecnologia e o fundamento normativo para cobrar pela energia reativa excedente. bom lembrar que todo equipamento consome dois tipos de energia: a ativa, que acende lmpadas comuns do tipo incandescente, e a reativa, consumida por aparelhos que tm algum motor, tais como geladeira, ar-condicionado etc. Quando utilizada em nveis excessivos, a energia reativa provoca sobrecarga em todo o sistema eltrico, o que exige condutores de maior dimetro e transformadores mais potentes, obrigando as concessionrias a investir mais para evitar quedas de tenso e interrupes de fornecimento. A suspenso da cobrana da energia reativa excedente, s pode ser obtida aps a correo do fator de potncia, com a instalao de banco de capacitores. O procedimento tem de ser monitorado por tcnico ou engenheiro eletricista. Para entender melhor a questo, leia a Resoluo 456/00, da Aneel (Agncia Nacional de Energia Eltrica, www.aneel.gov.br), que teve sua validade reconhecida em julgamento no Rio de Janeiro, conforme despacho que se segue: Merece repulsa a preliminar de nulidade, por cerceamento de defesa, quando verificado que s partes foram oferecidas todas as oportunidades para que se manifestassem e reagissem, na forma da lei. A pretenso de ver devolvido o valor reativo taxa de energia reativa excedente, deve vir acompanhada, de prova do direito alegado. Se a concessionria de energia eltrica age em sintonia com a Resoluo n456, expedida pela Aneel, e no h provas de excesso na cobrana feita por tal empresa, impe-se a decretao de improcedncia do pedido autoral. Rejeio da preliminar e, no mrito, improvimento do recurso. (TJRJ Apel. Cv. 2003.001.11066 / Des. Albano Mattos Correa J. 15/02/2005 6 Cm. Cv.). . O sndico deve realizar assemblia geral ordinria obrigatoriamente no ms de janeiro? O sndico deve obedecer fielmente ao que reza a conveno do condomnio e o artigo 1.350, caput, do novo Cdigo Civil (que corresponde ao derrogado artigo 24, caput, da Lei 4.591/64), realizando pelo menos uma assemblia geral ordinria por ano, a fim de aprovar o oramento das despesas, as contribuies dos condminos, a prestao de contas, e eventualmente eleger o substituto. O esprito da lei foi o de assegurar a realizao de