e os direitos pessoais fi cam mais evi-denciadas ao observarmos os princí-pios que regem os direitos reais. São eles:2.1. Princípio do absolutismo ou oponibilidade erga omnes: os direitos reais podem ser exercitados contra to-dos, que devem abster-se de molestar o titular. Em conseqüência, surge o di-reito de seqüela ou jus persequendi, ou seja, o titular do direito real tem o direi-to de perseguir a coisa e reivindicá-la de quem quer que a detenha indevida-mente.2.2. Princípio da publicidade: tendo em vista que os direitos reais devem ser respeitados por todos, é necessário que sua constituição seja feita de forma pública, em especial no que tange aos bens imóveis. Assim, os direitos reais sobre bens imóveis só se adquirem de-pois da transcrição do respectivo título no cartório do registro de imóveis; so-bre móveis, por sua vez, adquirem-se somente após a tradição.2.3. Princípio da aderência: também chamado princípio da especialização ou da inerência. Prevê a existência de um vínculo entre o sujeito (titular do di-reito) e a coisa, independentemente da colaboração ou concordância de qual-quer sujeito passivo.2.4. Princípio da taxatividade: os di-reitos reais são previstos em número expressamente determinado por lei (numerus clausus). Só são considera-dos direitos reais aqueles expressa-mente referidos no art. 1225 do Código Civil.2.5. Princípio da perpetuidade: em regra, os direitos reais não se perdem pelo não uso, mas pelos meios e for-mas expressamente referidas em lei. Esse princípio aplica-se em especial ao direito de propriedade, havendo al-gumas exceções no que tange a outros

direitos reais, como será referido adiante.2.6. Princípio da exclusividade: sobre uma mesma coisa só pode recair um único direito real, de mes-ma natureza, ao mesmo tempo. Isso não impede que haja mais de um titular desse mesmo direito real, mas cada um desses titulares exer-cerá seu poder sobre porções ide-ais diversas e exclusivas.2.7. Princípio do desmembramen-to: os direitos reais sobre coisas alheias desmembram-se do direito de propriedade (que os origina), constituindo direitos autônomos. Quando se extinguem tais direitos, o poder que seu titular exercia so-bre a coisa retornará, em regra, ao proprietário (princípio da consolida-ção).

3. Classifi cação dos direitos reaisDe maneira geral, há várias formas de classifi car os direitos reais, pre-vistas na doutrina, no entanto aque-las que apresentam maior relevân-cia, sendo mais frequentemente mencionadas, são as seguintes:3.1. Direitos reais sobre coisa própria: são aqueles que apre-sentam um único titular com poder sobre a coisa. O direito real sobre coisa própria por excelência é a pro-priedade.3.2. Direitos reais sobre coisa alheia: são aqueles que possuem dois titulares distintos com poder sobre a coisa. É o caso, por exem-plo, do usufruto, em que temos um titular do domínio sobre a coisa e outro que detém os direitos de uso e gozo sobre a mesma coisa. O usufrutuário, portanto, detém direito sobre bem que não lhe pertence.3.3. Direitos reais de gozo ou frui-

DIREITO CIVIL

COISAS

GENERALIDADES

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GENERALIDADES

1. Direito Real e Direito PessoalOs direitos reais apresentam ca-racterísticas próprias que os distin-guem dos direitos pessoais. Para compreendermos isso, precisamos entender a idéia de direito pessoal e a de direito real.1.1. Direito pessoal: pode ser con-siderado como resultante de uma relação jurídica existente entre duas (ou mais) pessoas, em função da qual uma das partes (chamada credor) pode exigir da outra parte (chamada devedor) o cumprimento de uma prestação. Assim, somente quem é parte nessa relação jurídi-ca estabelecida é que pode exigir a prestação da outra parte.1.2. Direitos reais: por sua vez, podem ser exercitados por seu titu-lar em face de qualquer pessoa da sociedade, independentemente da existência de uma relação jurídica prévia entre eles.Desse modo, podemos caracterizar direito pessoal como uma relação jurídica de pessoa a pessoa, ten-do como elementos o sujeito ativo, o sujeito passivo e a prestação. O direito real, por sua vez, estabelece uma relação entre o titular do direi-to e toda a sociedade, ou seja, um sujeito determinado e outro indeter-minado, numa relação de exclusivi-dade de poder sobre uma determi-nada coisa. Assim, os direitos pes-soais podem ser exigidos apenas de quem é parte na relação jurídica que os originou, enquanto que os direitos reais podem ser exigidos contra todos (erga omnes).

2. Princípios dos Direitos ReaisAs diferenças entre os direitos reais

ção: são os direitos que permitem ao seu titular que utilize a coisa, podendo fruir dela, enquanto rema-nesce o proprietário com o domínio sobre ela. Nessa categoria, pode-mos incluir o usufruto, o uso, a habi-tação, as servidões, dentre outros.3.4. Direitos reais de aquisição: são aqueles que garantem ao seu titular o direito de vir a adquirir a coisa, de forma absoluta, não inte-ressando sob o poder de quem esta possa se encontrar. Nessa catego-ria, encontramos o direito do promi-tente comprador do imóvel.3.5. Direitos reais de garantia: são aqueles em que o titular passa a ter o poder de executar a coisa, levando-a à penhora e posterior hasta pública ou a fruir dela como forma de garantir o cumprimento da obrigação contraída pelo proprietá-rio. Nessa categoria, incluem-se a hipoteca, o penhor e a anticrese. LINK ACADÊMICO 1

POSSE

Como um dos elementos típicos dos direitos reais, derivada do exer-cício de poder sobre a coisa, encon-tramos a idéia de posse. Nosso di-reito, no entanto, não protege ape-nas a posse como elemento dos di-reitos reais, mas reconhece e prote-ge a posse autonomamente consti-tuída, independente de qualquer di-reito real. A posse autônoma, desvinculada de qualquer direito real, que surge por seu próprio exercício (por exemplo, uma pessoa que encontra um imó-vel vazio e nele se instala por perío-do razoável) e merece proteção da lei, é chamada de jus possessioni, independe de qualquer título. Trata-se de direito derivado do próprio fato da posse, ou seja, que surge tão somente de seu efetivo exercí-cio.De outro lado, o direito de posse, derivado do direito de propriedade ou de outros direitos reais, devi-damente representados por título legal, é chamado de jus possiden-di ou posse causal. Nesse caso, a posse será um elemento do direito real, não tendo qualquer autonomia.

1. Conceito de posseAnte as idéias gerais de posse, acima expostas, bem como as disposições a esse respeito no Código Civil, podemos conceituar como o exercício de fato de qualquer um dos poderes inerentes à propriedade (art. 1196 do CC). A posse é uma situação de fato protegida pela lei, ou seja, caracteriza-se pelo próprio exercício. O possuidor exerce efetivo poder sobre a coisa, agindo como se dono fosse.Não se confunde, portanto, a idéia de posse com a idéia de detenção (art. 1198 do CC). Nesse caso, a pessoa exerce poder sobre a coisa, porém não em nome próprio, mas sim em nome de outra pessoa. O detentor apenas detém fi sicamente a coisa, em nome de outrem, mas em razão de uma re-lação de submissão (em regra na qua-lidade de empregado – como é o caso dos caseiros, por exemplo), portanto não exerce poder sobre ela em nome próprio, não tendo direito à proteção possessória. O detentor também pode ser chamado de fâmulo da posse.

2. Teorias sobre a posseHistoricamente, várias foram as teorias apresentadas para tentar explicar suas características e conceituá-las. No en-tanto, tais teorias podem facilmente ser agrupadas em dois grandes grupos, quais sejam o das teorias subjetivas da posse e o das teorias objetivas da pos-se. Vejamos cada uma delas:2.1. Teoria subjetiva (savigny)Segundo essa teoria, a posse seria formada por dois elementos, sendo um objetivo corpus, que é a relação ma-terial estabelecida com a coisa e um outro de natureza subjetiva animus, que é a vontade de ter a coisa como sua. Desse modo, para os defensores dessa teoria, deveria ser considerado possuidor da coisa aquele que tivesse o poder físico sobre ela e simultane-amente tivesse a intenção de perma-necer com a coisa em seu poder. O núcleo da posse, para essa teoria, é a intenção do indivíduo em permanecer com a coisa.2.2. Teoria objetiva (ihering)Segundo essa teoria, a posse seria composta por apenas um elemento, o objetivo corpus. O animus estaria inse-

rido no corpus, tornando o elemen-to subjetivo dispensável. A idéia de corpus, portanto, não é igual àquela da teoria subjetiva. Aqui o corpus será representado pelo poder físico sobre a coisa, com a exteriorização da intenção de permanecer com ela. Difere da teoria subjetiva porque, em momento algum, preocupa-se com a intenção do indivíduo, mas sim com a exteriorização represen-tada por seus atos.Esta é a teoria adotada pelo Código Civil Brasileiro, conforme se perce-be da redação do art. 1196. Resu-midamente, podemos dizer, então, que, para o nosso direito, posse é conduta de dono. Será considerado possuidor aquele que agir como se dono fosse.

3. Classifi cação da posseUma vez verifi cados os elementos essenciais da posse, faz-se neces-sário tratar da classifi cação da pos-se, tendo em vista que essa classi-fi cação poderá trazer uma série de conseqüências para o tratamento destinado à posse. Assim, são as seguintes as hipóteses de classifi -cação da posse:3.1. Posse direta e posse indiretaA posse direta decorre da efetiva relação material entre a pessoa e a coisa. Segundo o art. 1197 do CC, será considerado possuidor direto aquele que tem a posse tempo-rariamente em seu poder. Assim, podemos entender que a posse direta sempre será temporária. A posse indireta, por sua vez, no di-zer do mesmo artigo, é aquela que originou a posse direta. Trata-se, portanto, de mera fi cção e ocorrerá nas situações em que o titular da coisa afasta-se dela, transferindo temporariamente o exercício direto da coisa para terceiro, porém per-manece exercitando a posse me-diata. Quando a posse tem ânimo defi nitivo, ou seja, não tem caráter temporário, ela será denominada posse plena.3.2. Posse justa e posse injustaPosse justa é aquela que está em conformidade com o ordenamento jurídico. A posse injusta é aquela

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contrária ao ordenamento jurídico, podendo ser: a) violenta: obtida mediante força física injustifi cada; b) clandestina: obtida às escondi-das; c) precária: obtida por meio de uma relação de confi ança entre as partes, mas retida indevidamen-te. O art. 1200 do CC estabelece o conceito de posse justa a contrario sensu, determinando que a posse justa é aquela que não for violenta, clandestina ou precária. A distin-ção entre a posse justa e a injusta leva em conta um elemento objeti-vo, qual seja, a existência do vício. Não se trata, no caso, de saber se o titular da posse tem ciência do ví-cio, mas apenas de considerar se o vício existe ou não existe. Existindo o vício, a posse será considerada injusta.3.3. Posse de boa-fé e posse de má-féAo contrário da distinção entre a posse justa e a injusta, o que será levado em conta aqui é o elemento subjetivo da posse. O ponto fun-damental não é a existência do ví-cio, mas a ciência do titular acerca da existência desse vício. Desse modo, será considerada posse de boa-fé aquela cujo titular desco-nhece qualquer vício que macule a posse, nos termos do artigo 1201 do Código Civil. A posse de má-fé, por sua vez, dá-se quando o titular tem ciência da existência do vício. No nosso sistema, prevalece a pre-sunção da posse de boa-fé.Como conseqüências da posse de boa-fé, podemos apontar que o seu titular terá direito à percepção dos frutos, à indenização pelas benfeito-rias necessárias e úteis que realizar no período da posse, bem como le-vantar as benfeitorias voluptuárias, quando isso for possível sem preju-ízo para a coisa principal. Também poderá o possuidor de boa-fé exer-citar o direito de retenção da coisa, enquanto não for indenizado pelas benfeitorias realizadas (art.1219, CC).O possuidor de má-fé, por sua vez, não terá direito a indenização por benfeitorias úteis nem pelas volup-tuárias, mas tão somente pelas ne-

cessárias e, mesmo assim, sem direito de retenção da coisa (art. 1220, CC).3.4. Posse ad interdicta e posse ad usucapionemA posse ad interdicta é aquela que au-toriza a utilização dos interditos pos-sessórios (ações de reintegração de posse, manutenção de posse e inter-dito proibitório) para a sua proteção. A posse ad usucapionem é aquela que permite a aquisição do domínio em ra-zão da posse prolongada da coisa.3.5. Posse nova e posse velhaPosse nova é aquela cujo prazo não excede um ano e um dia. A posse velha é aquela superior a um ano e um dia.É importante não confundir a idéia de posse nova e posse velha, com ação de força nova e ação de força velha. Essa distinção tem como fi nalidade a possibilidade de utilização do proce-dimento especial nos interditos pos-sessórios, permitindo a concessão de liminar. Esta só será permitida caso o possuidor não tenha deixado passar ano e dia do esbulho ou da turbação, caracterizando ação de força nova (art. 924 CPC). Caso contrário, o procedi-mento a ser adotado será o ordinário, caracterizando ação de força velha.Assim, é possível que o titular de posse nova ingresse com ação de força nova ou de força velha, bem como o titular de posse velha poderá também inten-tar ação de força nova ou de força ve-lha, pois o que interessa, nesse caso, é o tempo decorrido desde a ocorrência do esbulho ou da turbação.No entanto, não devemos nos esque-cer de que, com a introdução da tutela antecipada (art. 273 do CPC), passou a ser possível a concessão da tutela ab initio no procedimento ordinário.3.6. Posse natural e posse civilPosse natural é aquela que decorre da relação material entre a pessoa e a coi-sa. Posse civil é aquela que decorre de lei. A posse civil pode ser de três tipos: a) constituto possessório: forma de aquisição ou perda da posse em que o possuidor pleno passa a ser apenas possuidor direto da coisa (ex.: venda de um imóvel em que o vendedor con-tinua no imóvel, agora na qualidade de locatário). b) traditio brevi manu: é a situação em que o possuidor direto passa a ser possuidor pleno da coisa

(ex.: o locatário adquire o imóvel em que reside e continua nele, não mais como locatário, mas como pro-prietário); c) traditio longa manu: a coisa é posta à disposição do ad-quirente, por impossibilidade da en-trega, em razão do porte. O possui-dor da coisa, apesar de não ter tido disponibilidade material plena, por fi cção, passa a tê-la (ex.: adquire-se uma fazenda de vários hectares; presume-se que, se o adquirente tomar posse de apenas uma peque-na área, estará tomando posse de toda a área, fi cticiamente). 3.7. Posse pro diviso e posse pro indivisoPosse pro diviso é aquela exerci-da sobre parte específi ca da coisa, podendo ser especifi cada a parcela sobre a qual cada um dos possui-dores exerce sua posse. Posse pro indiviso é aquela exercida sobre parte ideal, não havendo como de-fi nir sobre qual parte da coisa cada possuidor exerce seu poder.3.8. Posse originária e posse de-rivadaPosse originária é aquela que não guarda nenhum vínculo com a pos-se anterior; ela surge sem nexo de causalidade com a posse anterior-mente existente (ex.: a posse que nasce em decorrência de esbulho). A posse derivada, por sua vez, é aquela que guarda uma relação de causalidade com a posse anterior (ex: o possuidor anterior vende o bem para o novo possuidor). Impor-tante lembrar que a posse derivada carrega consigo todos os vícios da posse que a originou. Assim, se a posse tivesse natureza precária, v.g., ao ser transferida para outra pessoa, carregaria consigo o ví-cio mencionado. Além disso, outra conseqüência desta classifi cação é a chamada acessio temporis ou acessio possessionis. Segundo esse instituto, será possível somar o tempo da posse atual ao tempo da posse que a originou, para fi ns de usucapião, no caso de posse de-rivada. No caso de posse originária, o prazo começa a correr a partir de seu início.

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4. Aquisição e perda da posseO Código Civil de 2002 não enume-rou, ao contrário do que fazia o CC de 1916, as formas de aquisição da posse, de forma coerente com a te-oria objetiva da posse, por ele ado-tada. No entanto, em razão da “prá-xis” jurídica, algumas formas são doutrinariamente relacionadas. De maneira geral, podemos dizer que a aquisição da posse se dá desde o momento em que se torna possível o exercício, em nome próprio, de qualquer dos poderes inerentes à propriedade, conforme artigo 1204 do Código Civil. Podemos apontar, no entanto, com base na doutrina, as seguintes formas de aquisição:4.1. Formas de aquisição da pos-se (classifi cação segundo o crité-rio da vontade)4.1.1 Formas de aquisição unila-teralSegundo o critério da vontade, a aquisição da posse pode se dar de forma unilateral ou bilateral. As formas unilaterais de aquisição da posse são: a) Apreensão: ato pelo qual o adquirente toma para si uma certa coisa e passa a dispor dela livremente. Quando se trata de bens móveis, essa apreensão é facilmente perceptível. É o caso, por exemplo, do indivíduo que toma para si coisa que não é de ninguém (res nullius), ou coisa abandonada (res derelicta), conforme art. 1263 do Código Civil. Nos bens imóveis, é um pouco mais difícil perceber-se a apreensão, mas também é possí-vel, por meio da ocupação com fi ns de usucapião. O que importa é que, na apreensão, a coisa está subordi-nada ao poder do adquirente, com animus de dono. b) Exercício de direito: ocorre quando o adquirente realiza certo ato de disposição so-bre a coisa e, em decorrência disso, adquire a posse. Ex: determinado indivíduo passa um aqueduto por terreno alheio e o proprietário do ou-tro terreno queda-se inerte. Aquele que passou o aqueduto adquirirá a posse por força desse exercício de direito e poderá, até mesmo, obter o direito de servidão por usucapião (art. 1379 CC).

4.1.2. Formas de aquisição bilateralOcorre a aquisição bilateral quando o possuidor transfere voluntariamente sua posse para outrem. A forma de aquisição bilateral, por excelência, é a tradição. Esta pode se dar de três for-mas: a) Tradição efetiva, ou material, ou real: decorre da efetiva entrega de uma certa coisa a outra pessoa. A pró-pria coisa é entregue e com ela a pos-se. b) Tradição simbólica: a entrega não é da coisa em si, mas de objeto que a representa. Ex: para realizar a tradição de um carro, entrega-se sua chave. c) Tradição fi cta: não ocorre nenhuma forma de entrega, mas, em razão de uma fi cção jurídica, conside-ra-se realizada a entrega. As hipóteses de tradição fi cta foram tratadas no item 3.6. acima (constituto possessório, tra-ditio brevi manu e traditio longa manu). 4.2. Formas de aquisição da posse (classifi cação segundo o critério do meio de aquisição): a) Aquisição a título universal: É aquela em que o bem sobre o qual recai a posse a ser transferida é uma universalidade ou uma cota-parte dessa universalida-de; b) Aquisição a título singular: É aquela em que o bem sobre o qual recai a posse a ser transferida é um bem certo e determinado. Essa classi-fi cação terá importância, em especial, no que tange ao direito das sucessões (art. 1207CC). 4.3. Formas de perda da posseEm razão da teoria objetiva adotada pelo CC, podemos considerar que se perde a posse, quando a coisa não estiver mais sob o poder do possuidor (perda do corpus) ou quando ele não mais tiver a intenção de exercitar po-der sobre a coisa (perda do animus), conforme art. 1223 do Código Civil. Assim, podemos elencar, de forma su-cinta, as seguintes formas de perda da posse: a) Abandono: No abandono, o possuidor, voluntariamente, renuncia à posse da coisa. O abandono pode recair sobre bens móveis ou imóveis; b) Tradição: Na tradição, o possuidor transfere sua posse à outra pessoa, fi -cando, por conseqüência, privado dela; c) Posse de outrem: Se outra pessoa está exercendo a posse sobre a coisa, claro está que o possuidor original está privado dela. Mesmo que se trate de

posse exercida contra a vontade do possuidor original, como no caso do esbulho; d) Destruição da coisa: Uma vez destruída a coisa, cessa a posse sobre ela, visto não ser mais possível faticamente a submissão da coisa à vontade do possuidor.

5. Efeitos da posseOs efeitos jurídicos da posse são exatamente o que lhe dá caráter jurídico relevante, distinguindo-a da mera detenção. Podemos dividir os efeitos da posse em cinco ca-tegorias: a) proteção da posse; b) percepção dos frutos; c) responsa-bilidade pela deterioração da coisa; d) indenização pelas benfeitorias e direito de retenção; e) usucapião. 5.1. Proteção da posse: o direito de proteger a sua posse é a princi-pal conseqüência da posse em fa-vor do possuidor. Caso a posse seja ameaçada, turbada ou esbulhada o possuidor poderá defendê-la, in-clusive por suas próprias forças, desde que o faça logo e mantenha a proporcionalidade entre o ato pra-ticado e a defesa promovida (art. 1210 CC). Caso contrário, precisará recorrer às formas de defesa judi-cial da posse, por meio das ações possessórias.5.1.1. Ações possessórias pro-priamente ditas: as ações posses-sórias propriamente ditas, ou sticto sensu, são aquelas expressamente previstas em lei como tendo nature-za possessória; são a reintegração de posse, a manutenção de posse e o interdito proibitório. Há, além delas, outras ações que podem ser utilizadas para a proteção do bem possuído, mas não da posse pro-priamente dita. a) Reintegração de posse: é a ação movida por aquele que sofreu esbulho, com objetivo de recuperar a posse do qual fi cou privado (CC, art.1210, CPC art. 926). Para que possa ser proposta, é preciso que o autor pro-ve que teve a posse e que sofreu o esbulho, tendo fi cado privado da posse em razão dele. Esbulho é o ato pelo qual o possuidor se vê despojado da posse, injustamente, por violência, por clandestinidade

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e por abuso de confi ança. Nessa ação, o pedido pode ser cumulado com a indenização pelos eventuais prejuízos sofridos em razão do es-bulho. b) Manutenção da posse: é a ação movida por aquele que sofre turbação com objetivo de manter-se na sua posse, evitando um eventu-al esbulho. (CC, art. 1210, e CPC, arts. 926 a 931). Turbação é todo ato que embaraça o livre exercício da posse, haja ou não dano, tenha ou não o turbador melhor direito so-bre a coisa; pode ser de fato (con-siste na agressão material dirigida contra a posse) ou de direito (é a que opera judicialmente, quando o réu contesta a posse do autor, ou por via administrativa). Aqui, nesta ação, também pode haver a cumu-lação de pedido de indenização pelos danos sofridos, além de ser possível obter a cominação da pena para o caso de reincidência ou, ain-da, se de má fé o turbador, remover ou demolir construção ou plantação feita em detrimento de sua posse. c) Interdito Proibitório: é a proteção preventiva da posse ante a ameaça de turbação ou esbulho. Assim, o possuidor direto ou indireto, ame-açado de sofrer turbação ou esbu-lho, previne-os, obtendo mandado judicial para segurar-se da violên-cia iminente. Ameaça é o conjunto de sinais ou elementos, sufi cientes para que o possuidor perceba que pode sofrer esbulho ou turbação a qualquer momento. 5.1.2. Características das ações possessórias: as ações posses-sórias regem-se por características próprias e específi cas, quais sejam: a) Duplicidade: as ações posses-sórias são chamadas de ações dúplices, por permitirem cognição plena ao juiz, independentemente da reconvenção. O réu poderá con-trapor, na mesma ação, pedido pos-sessório e, caso estejam presentes os requisitos, a chamada exceção de usucapião. Não existe recon-venção: a contestação acumula o caráter de reconvenção. O funda-mento dessa regra é a celeridade, bem como do caráter de situação de fato da posse. b) Fungibilidade:

as ações possessórias, por serem fun-gíveis entre si, poderão ser recebidas pelo juiz, caso tenham sido propostas equivocadamente, como se fosse a ação própria para o caso. Assim, v.g., caso tenha havido esbulho e a parte tenha proposto equivocadamente uma ação de manutenção de posse, ao in-vés da reintegração de posse, o juiz poderá receber a ação como se rein-tegração fosse e dar continuidade ao feito. Desse modo, essas ações podem ter seus pedidos alterados no curso da demanda possessória, entretanto, somente no que diz respeito à tutela possessória. c) Cumulatividade: o pedido não precisa ser exclusivamen-te possessório. Poderão ser pedidos, também, indenização, perdas e danos e multa. As possessórias têm um ca-ráter patrimonial, visto que, além da situação possessória, pode-se cumular quanto ao patrimônio. d) Rito próprio: promovem-se, em regra, as posses-sórias, pelo rito especial previsto nos arts. 926 a 931 do CPC. O procedimen-to especial só será cabível se a ação for proposta até ano e dia da ofensa à posse (ação de força nova). Caso con-trário, já tendo decorrido mais de ano e dia da ofensa, o procedimento será o ordinário. 5.2. Percepção dos frutos: o possui-dor de boa-fé terá direito aos frutos percebidos e colhidos, direito aos fru-tos pendentes e direito à indenização pela produção e custeio (todos os apa-ratos da coisa). O possuidor de má-fé tem obrigação de devolução dos frutos percebidos e colhidos, perderá os fru-tos pendentes e tem o direito de ser indenizado pela produção e custeio (visa ao não enriquecimento indevido de terceiros).5.3. Responsabilidade pela deterio-ração da coisa: o possuidor de boa fé será, em princípio, irresponsável pela deterioração natural; tem, portanto, responsabilidade subjetiva. Por sua vez, o possuidor de má-fé tem respon-sabilidade objetiva. Será responsável por qualquer perecimento, só podendo se eximir se demonstrar que a deterio-ração ocorreria em qualquer hipótese. Há a inversão do ônus da prova.5.4. Indenização pelas benfeitorias e direito de retenção: o possuidor de

boa-fé tem direito a indenização plena pelas benfeitorias necessá-rias, úteis e voluptuárias, direito de retenção pelas benfeitorias neces-sárias e úteis (poderá reter a coisa até que seja indenizado) e direito a levantar as benfeitorias voluptuá-rias se não houver indenização por elas. O possuidor de má-fé perderá as benfeitorias úteis e voluptuárias, terá direito à indenização pelas benfeitorias necessárias e não po-derá reter a coisa, nem levantar, se não houver indenização por elas.5.5. Usucapião: também deno-minada prescrição aquisitiva, é um efeito possessório. Em razão da posse continuada, por período específi co determinando em lei, o possuidor adquire a propriedade da coisa. Tanto a posse de boa-fé quanto à de má-fé podem gerar a usucapião, variando o tempo exigi-do para a aquisição. Tanto os bens imóveis quanto os móveis são sus-cetíveis de aquisição via usucapião. No caso de bens imóveis, podemos classifi car as modalidades de usu-capião em: a) extraordinária (prazo de 15 anos, em regra); b) ordinária (prazo de 10 anos, em regra); es-pecial (prazo de 5 anos). Entre os bens móveis, podemos dividir em: a) extraordinária (5 anos) e b) ordi-nária 3 anos). Podemos acrescen-tar, também, a usucapião coletiva, instituída pelo Estatuto das Cida-des. LINK ACADÊMICO 2

PROPRIEDADE

1. Conceito: é a garantia funda-mental do homem, que dá a esse o poder de usar, gozar e fruir da coi-sa, bem como de reavê-la de quem a detenha indevidamente, tendo po-der sobre ela, mas também limita-ções econômicas e sociais (CF/88, art. 5º; CC art. 1228).

2. Elementos do direito de pro-priedade: o direito de propriedade é composto por quatro elementos ou quatro vertentes, que se comple-mentam, permitindo o exercício ple-no do direito, quais sejam: a) direito de usar; b) direito de gozar; c) di-

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reito de dispor ; d) direito de reaver. 2.1. Direito de usar (jus utendi): é o direito de utilizar a coisa, dentro das restrições legais, tirando dela todos os serviços que ela possa prestar, sem que haja modifi cação em sua substância, ou seja, sem consumi-la.2.2. Direito de gozar (jus fruendi): exterioriza-se na percepção dos fru-tos e na utilização dos produtos da coisa. Caracteriza-se, especialmen-te, pela possibilidade de explorar economicamente a coisa, porém sempre sem que haja modifi cação em sua substância, ou seja, sem consumi-la.2.3. Direito de dispor (jus abutendi ou disponendi): equivale ao direi-to de dispor da coisa ou poder de aliená-la a título oneroso (venda) ou gratuito (doação), incluindo o direito de consumi-la e o poder de gravá-la de ônus (penhor, hipoteca, etc.) ou de submetê-la ao serviço de ou-trem. O direito de dispor é o cerne, o elemento central do direito de pro-priedade. Os demais elementos (di-reito de usar e de gozar) poderão, em determinadas circunstâncias, ser transferidos a terceiros (como no caso da constituição de usufru-to), mas, mesmo nesses casos, o direito de dispor permanece com o titular do direito de propriedade.2.4. Direito de reaver (rei vindica-tio): é o poder que tem o proprietá-rio de mover ação para obter o bem de quem injustamente o detenha, em virtude do seu direito de seqüe-la, que é uma das características do direito real. Assim, o direito de rea-ver não é exclusividade do titular do direito de propriedade, mas assiste a qualquer titular de direito real so-bre a coisa.

3. Características do direito de propriedade: a propriedade, por suas condições, pode ser conside-rada um direito absoluto, exclusivo, perpétuo, aderente e limitado. Ape-sar da aparente contradição que é a de um mesmo direito ser absoluto e limitado, não há tal contradição, visto que as limitações aplicam-se em situações específi cas, para dar

melhor atendimento a certas necessi-dades sociais. A limitação abarca todas as demais características. Pode-se di-zer, então, que a propriedade tem cin-co características.3.1. Absoluta: a propriedade caracte-riza-se como um direito absoluto, visto que é um direito pleno, estabelecen-do uma relação de poder, permitindo ao seu titular o direito de usar, fruir e dispor livremente da coisa, sem inter-ferências.3.2. Exclusiva: a exclusividade do di-reito de propriedade caracteriza-se em virtude de somente um indivíduo poder ter as prerrogativas daquela proprieda-de. Assim, a cada tempo, somente o titular do direito de propriedade pode-rá exercitar os direitos de uso, gozo e fruição sobre a coisa. Isso não signifi ca que fi ca afastada a possibilidade de co-propriedade, mas, ainda assim, so-mente os co-proprietários, em caráter exclusivo, é que exercerão tais prerro-gativas.3.3. Perpétua: a perpetuidade do direi-to nada tem a ver com a impossibilida-de de transmissão ou com a sua ex-tinguibilidade. A idéia de perpetuidade está ligada à idéia de possibilidade de ser transmitido “causa mortis”. Assim, não se extingue o direito com o fi m da vida do seu titular (como é o caso do usufruto, por exemplo). No direito pri-vado, existem duas exceções ao prin-cípio da perpetuidade, quais sejam: a) Propriedade resolúvel (CC, art. 1.359): é uma causa antecedente ou concomitante à transmissão da proprie-dade e que gera, por parte do terceiro, o poder de reivindicar a coisa do novo titular. É uma limitação ao princípio da perpetuidade. Causa antecedente ou concomitante é uma causa contratu-al, pré-conhecida das partes, anterior à tradição (ex.: pacto de retrovenda). b) Propriedade revogável (CC, art. 1.360): é uma causa superveniente, não prevista pelas partes, na qual a propriedade se consolida nas mãos de terceiro de boa-fé, não cabendo reivin-dicação por parte do legítimo titular, a não ser em caso excepcional. Causa superveniente é aquela que ocorre após a transmissão efetiva da coisa (exemplos: herdeiro aparente, revoga-ção da doação por ingratidão etc.).

3.4. Aderente: aderência é a prer-rogativa do titular de trazer para si a coisa, independentemente de onde ela esteja, por meio de ação reivindicatória em virtude de seu di-reito de seqüela. Traz em si a idéia de que o direito de propriedade está ligado à coisa e a acompanha onde quer que ela esteja. Têm-se 3 ações decorrentes dessa prerro-gativa: a) Negatória: é a ação que tutela a propriedade em face à ale-gação de um direito real limitado, ou seja, a pessoa vem para negar um direito real limitado com o objetivo de fazer prevalecer a plenitude e a exclusividade do mesmo, eventual-mente posto em dúvida (art. 1231 do CC); b) Divisória: é a tutela do condômino, para fi ns de extinção do condomínio e divisão da coisa comum. O bem não pode ter cláu-sula de indivisibilidade (art. 1320 do CC); c) Demarcatória (actio fi nium regundorum): é aquela que visa restabelecer marcos destruídos, arruinados ou apagados, ou seja, visa reconstruir a exata área de um determinado imóvel. Decorre do di-reito de vizinhança; 3.5. Limitada: a propriedade pode ser limitada por duas formas diver-sas:3.5.1. Limitações voluntárias: são as que se estabelecem em razão de ato de vontade da parte. Podem ser: a) Limitações que se estabele-cem no contrato por meio de cláu-sulas restritivas de inalienabilidade, incomunicabilidade, impenhorabi-lidade e indivisibilidade (somente poderão estar dispostas em contra-tos não onerosos); b) Propriedade gravada, ou seja, quando existe a imposição de um direito real limita-do (exemplo: usufruto). c) Bem de família (artigos 1.711 a 1.722 do Código Civil), que poderá ser com-pulsório (Lei n. 8009/90) e voluntá-rio (artigo 1.711 do Código Civil). A vantagem do bem de família volun-tário sobre o compulsório é que, no primeiro, pode-se gravar qualquer bem como sendo de família. 3.5.2. Limitações legais: são aquelas que ocorrem independen-temente da vontade da parte, por

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expressa imposição da lei. Podem ser: a) de direito público (desapro-priação, requisição, tombamento, tributação); b) de direito privado (todas as relações jurídicas de vi-zinhança, que seriam limitações para construir, sossego e saúde dos imóveis vizinhos etc.); c) de direito social (Lei de Locação, Estatuto da Terra, Código de Defesa do Consu-midor etc.).

4. Aquisição e perda da proprie-dade: o Código Civil estabelece di-ferenças entre as formas de aquisi-ção da propriedade de bens imóveis e da propriedade de bens móveis. Assim, trataremos de cada uma de-las em separado. Podemos, no en-tanto, desde já estabelecer que as formas de aquisição da propriedade podem ser divididas em originárias ou derivadas. A aquisição originária é aquela em que não existe relação entre o proprietário anterior e o novo proprietário (caso da usucapião, por exemplo). Já na aquisição derivada existe uma relação entre a proprie-dade anterior e a nova propriedade (caso da tradição, por exemplo). Ao mesmo tempo, acrescente-se que as formas de aquisição e perda da propriedade são basicamente as mesmas, já que sempre que a pro-priedade surge para alguém, deixa de existir para outra pessoa.4.1. Formas de aquisição da pro-priedade imóvel4.1.1. Transcrição (ou registro do título): a transcrição é uma forma derivada de aquisição da proprieda-de, por meio da publicidade do con-trato translativo junto ao Registro de Imóveis. Tratando-se de imóvel de valor maior do que 30 salários míni-mos, o ato translativo deve, neces-sariamente, ser realizado por meio de escritura pública (art. 108, CC). Pelo princípio da publicidade, o re-gistro tem o condão de tornar o ato de conhecimento geral, não sendo mais possível a qualquer pessoa alegar que desconhecia seu con-teúdo (artigos 1227, 1245 e 1247 do CC). Uma vez registrado junto à matrícula do imóvel, considera-se transferida a propriedade e, em ra-

zão disso, surge a oponibilidade erga omnes do direito;4.1.2. Acessão: é a incorporação a um objeto principal de tudo quanto se lhe adere em volume ou em valor (ex.: a construção de uma casa em um ter-reno, antes vazio, faz com que a casa passe a estar incorporada ao terreno). Assim, tudo o que aderir a um deter-minado bem, passa a fazer parte dele e, em conseqüência, o proprietário do bem principal passa a ser proprietário da acessão também. A acessão reme-te à idéia de acessórios da coisa (art. 1248 do CC). O legislador entendeu que seria, em regra, mais conveniente atribuir a propriedade da coisa acessó-ria ao domo da principal, para evitar a formação de um condomínio forçado e desnecessário. No entanto, ao mesmo tempo, não pretende a lei proteger o locupletamento, o enriquecimento sem causa, possibilitando, portanto, ao pro-prietário prejudicado, o recebimento de uma indenização. Pode ser dividi-da em acessão natural e industrial. a) Acessão natural: deriva da força da natureza, ocorrendo sem intervenção humana. Incluem-se nessa categoria: aluvião; avulsão; formação de ilhas e álveo abandonado. a.1) Aluvião: na aluvião ocorre o acréscimo paulatino de terra às margens de um rio ou de uma corrente, com a conseqüente aquisição da propriedade por parte do dono do imóvel ao qual aderirem estas terras (art. 1250 CC). a.2) Avulsão: a avulsão se dá pelo repentino deslocamento de uma porção de terra, em razão de for-ça natural violenta, desprendendo-se de um prédio e indo juntar-se a outro. Nesse caso, será lícito ao proprietário do imóvel desfalcado pedir indenização no prazo decadencial de um ano (art. 1251 CC). a.3) Formação de ilhas: ocorrendo a formação de ilhas em cor-rentes comuns ou particulares, estas pertencerão aos proprietários dos ter-renos ribeirinhos fronteiros (art. 1249 CC). a.4) Álveo abandonado: ocorre o abandono de álveo quando um rio seca ou desvia-se em razão de fenômeno da natureza, deixando a descoberto o leito por onde antes corria. O álveo abando-nado pertence aos proprietários ribeiri-nhos das duas margens, sendo que a divisão se fará com base em sua linha

mediana. Ademais, os proprietários de terrenos por onde as águas abri-rem novo curso não terão direito à indenização por tratar-se de motivo de força maior (art. 1252 do CC). b) Acessão industrial: são aquelas feitas pelo homem, como as cons-truções e plantações (art. 1253 do CC). Tem como fundamento a idéia de que toda plantação ou constru-ção existente em um imóvel foi rea-lizada pelo seu proprietário. Não se trata, no entanto, de uma presunção absoluta, admitindo prova em con-trário. Se o proprietário do imóvel planta ou edifi ca em seu próprio terreno com sementes, plantas ou mate-riais alheios, adquire a propriedade deles, em razão de que a regra ge-ral do acessório segue o principal. No entanto, pretendendo evitar o enriquecimento sem causa, o art. 1254 do Código Civil prevê que o proprietário terá que reembolsar o valor das sementes e materiais que utilizar, sendo que, se tiver procedi-do de má-fé, deverá ainda indenizar por perdas e danos.De outro lado, quem planta ou edi-fi ca em terreno alheio, perde as sementes, plantas ou construções em favor do proprietário do imóvel, tendo apenas o direito à indeniza-ção pelo valor do material utilizado, se estiver de boa-fé (art. 1255, CC). Se, ao contrário, estiver de má-fé, poderá ser obrigado pelo proprietá-rio a repor as coisas no estado em que se encontravam, pagando os prejuízos que causou ou, ainda, a deixar fi car a plantação ou constru-ção em benefício do proprietário e sem indenização.Por fi m, se a construção ou plan-tação exceder consideravelmente o valor do terreno, aquele que, de boa-fé, plantou ou edifi cou, adquiri-rá a propriedade do solo, mediante pagamento de indenização a ser fi xada judicialmente, se não houver acordo. Esta é a letra do art. 1255, parágrafo único do Código Civil, que estabelece aquilo que alguns autores chamam de “desapropria-ção de interesse privado”. Assim, o proprietário do imóvel fi caria obri-

gado a vender o terreno àquele que ali edifi cou ou plantou, caso essa plantação ou edifi cação tenha valor consideravelmente maior do que o do terreno.4.1.3. Usucapião: é uma forma ori-ginária de aquisição da propriedade móvel (art. 1260 do CC) ou imóvel (art. 1242 do CC), por meio do exer-cício da posse, em obediência aos pressupostos legais. A usucapião também é chamada de “prescrição aquisitiva”, em contraposição à “prescrição extintiva”, regulada pe-los arts. 205 e 206 do Código Civil. Nas duas hipóteses, temos o tempo como elemento central para aquisi-ção ou extinção de direitos.O art. 1244 do Código Civil é claro ao estabelecer um paralelo entre a prescrição extintiva e a aquisitiva. Estabelece o referido artigo que “estende-se ao possuidor o dispos-to quanto ao devedor acerca das causas que obstam, suspendem ou interrompem a prescrição, as quais também se aplicam à usucapião”.Assim, entre outras limitações não se verifi cará usucapião entre côn-juges na constância do casamento, tampouco entre ascendentes e des-cendentes durante o poder familiar, nem mesmo contra menor.Importante ainda observar que, nos termos do art. 1243 do Código Ci-vil, o possuidor poderá somar à sua posse o tempo da posse de seus antecessores, desde que todas se-jam contínuas e pacífi cas e, no caso da usucapião ordinária, de boa-fé.Trataremos aqui das espécies e re-quisitos para a usucapião de bem imóvel e, mais adiante, das hipó-teses de usucapião de bem móvel. Assim, no que tange à aquisição de bens imóveis, a usucapião pode ser classifi cada em ordinária, extraordi-nária e especial. a) Usucapião or-dinária: nos termos do artigo 1242, adquirirá a propriedade do imóvel aquele que, por dez anos contínu-os e ininterruptos, com justo título e boa fé, possuir bem imóvel como o seu. Será, porém, de cinco anos o prazo, se o imóvel tiver sido adqui-rido onerosamente e cujo registro tenha sido cancelado, desde que

o possuidor tenha nele sua morada ou nele tenha realizado investimentos de interesse social ou econômico. b) Usu-capião extraordinária: adquirirá tam-bém a propriedade do imóvel aquele que possuir como seu um imóvel, pelo prazo de quinze anos, independente-mente de justo título ou boa-fé. Nesse caso, o prazo poderá ser reduzido para dez anos se o possuidor tiver estabe-lecido no imóvel sua moradia habitual ou nele tiver realizado obras de caráter produtivo (art. 1238, CC). c) Usuca-pião especial: divide-se em rural e ur-bana: c.1) Usucapião especial rural: exige posse por cinco anos ininterrup-tos, independentemente de boa-fé e justo título, sendo cabível para áreas rurais com no máximo cinqüenta hecta-res. c.2) Usucapião especial urbana: também exige cinco anos ininterruptos de posse, independentemente de boa-fé e justo título, sendo cabível para áre-as urbanas de no máximo, duzentos e cinqüenta metros quadrados. Observação: considera-se justo título todo e qualquer ato jurídico hábil, em tese, a transferir a propriedade, inde-pendentemente de registro.

5. Formas de aquisição da proprie-dade móvel:5.1 Tradição: a principal forma de transferência da propriedade móvel é a tradição, que se perfaz com a entre-ga da coisa ao novo proprietário (art. 1267).5.2. Ocupação: trata-se de aquisição originária de propriedade móvel e con-siste na aquisição de coisa móvel ou semovente, sem dono (por não ter sido apropriada ou por ter sido abandona-da), desde que não seja essa apropria-ção defesa em lei (art. 1263 CC).5.3. Achado de tesouro: é o encontro casual de coisa escondida, de cujo pro-prietário não se tenha notícia. Nesse caso, o achado será dividido por igual entre o proprietário do prédio e o que achar o tesouro casualmente (art. 1264 CC).5.4. Especifi cação: é o modo de ad-quirir a propriedade por meio da trans-formação de coisa móvel em espécie nova, em razão do trabalho ou da in-dústria do especifi cador, desde que não seja possível reduzi-la à sua forma

prévia (art. 1269 do CC).5.5. Confusão, comistão e adjun-ção: são todas as formas de aqui-sição da propriedade derivadas da mistura entre coisas pertencentes a vários donos, sem que seja possível separá-las depois sem deteriora-ção. A confusão é a mistura de coi-sas líquidas; a comistão é a mistura de coisas sólidas; e a adjunção é a justaposição de uma coisa à outra, tornando-se impossível a separa-ção ou sendo esta excessivamente onerosa.5.6. Usucapião: a usucapião de coisa móvel divide-se em ordinária (art. 1260 do CC) e extraordinária (art. 1261 do CC): na ordinária, o prazo necessário para a aquisição da propriedade é de três anos, exi-gindo justo título e boa-fé do pos-suidor; já, na extraordinária, o prazo será de cinco anos, independente-mente de justo título e de boa fé.

6. Perda da propriedade: a per-da da propriedade dá-se, em re-gra, pelas mesmas formas de sua aquisição, visto que, se de um lado alguém adquire a propriedade, de outro alguém a perde (art. 1275 do CC). Há, no entanto, algumas espe-cifi cidades.6.1. Alienação: é a forma de extin-ção subjetiva do domínio, em que o titular desse direito, por vontade própria, transmite a outrem seu di-reito sobre a coisa; é a transmissão de um direito de um patrimônio a outro; essa transmissão pode ser a título gratuito, como a doação ou oneroso, como a compra e venda, troca, dação em pagamento.6.2. Renúncia: é um ato unilateral, pelo qual o proprietário declara, ex-pressamente, o seu intuito de abrir mão de seu direito sobre a coisa, em favor de terceira pessoa que não precisa manifestar sua aceita-ção.6.3. Abandono: é o ato unilate-ral em que o titular do domínio se desfaz, voluntariamente, do seu bem, porque não quer mais con-tinuar sendo, por várias razões, o seu dono; é necessária a intenção abdicativa; simples negligência ou

descuido não a caracterizam.6.4. Perecimento do bem: como não há direito sem objeto, com o perecimento deste extingue-se o di-reito; esse perecimento pode decor-rer de ato involuntário, se resultante de acontecimentos naturais, ou de ato voluntário do titular do domínio, como no caso de destruição.6.5. Desapropriação: é o procedi-mento pelo qual o Poder Público, compulsoriamente, por ato unila-teral despoja alguém de um certo bem, fundado em necessidade pú-blica, utilidade pública ou interesse social, adquirindo-o, mediante pré-via e justa indenização, pagável em dinheiro ou se o sujeito concordar, em títulos de dívida pública, com cláusula de exata correção monetá-ria, ressalvado à União o direito de saldá-la, por este meio nos casos de certas datas rurais, quando ob-jetivar a realização de justiça social por meio de reforma agrária.

DIREITOS DEVIZINHANÇA

1. GeneralidadesDá-se habitualmente o nome de direitos de vizinhança ao complexo de direitos e obrigações que se es-tabelece entre os titulares de imó-veis vizinhos. Não obstante o CC utilize a denominação tradicional direitos de vizinhança, trata-se, efe-tivamente, de um complexo de obri-gações que estabelece limitações à livre utilização da propriedade. Conforme já foi apontado, a pro-priedade é um direito absoluto, mas sujeito a certas limitações. Entre es-sas limitações,podemos apontar as relações de vizinhança.

2. Uso anormal (ou nocivo) da propriedade: é o exercício do di-reito de propriedade, porém lesivo, de forma a prejudicar os titulares de imóveis vizinhos. Esse prejuízo pode se dar em razão de ofensa à segurança, ao sossego ou à saúde (art. 1277 do CC). A tutela desse uso nocivo da propriedade é reali-zada por meio da chamada ação de dano infecto (actio damni infec-ti), conforme artigo 1280 do Código Civil.

3. Árvores Limítrofes: a árvore cujo tronco estiver na linha divisória de dois prédios vizinhos, presume-se perten-cente em comum aos proprietários da-queles imóveis. Surge aí, portanto, um condomínio necessário. Tal presunção, no entanto, é relativa, por admitir prova em contrário. Ainda sobre as árvores limítrofes, devemos apontar que o pro-prietário do prédio invadido pelas raí-zes ou ramos de árvore do seu vizinho poderá cortá-los até o limite do prédio, sem comunicar ou pedir autorização ao proprietário da árvore. Além disso, os frutos caídos de árvore do terreno vizinho, passam a pertencer ao titular do imóvel em que caíram (artigos 1282 a 1284 do CC).

4. Passagem Forçada: é uma prerro-gativa do titular de um imóvel encra-vado (aquele que não possui saída para via pública, nascente ou porto) de exigir que seu vizinho lhe permita a passagem por dentro do imóvel, para alcançar a via pública, nascente ou porto, mediante pagamento de indeni-zação cabal, nos termos do artigo 1285 do Código Civil. A passagem forçada não se confunde com a servidão de passagem, pois esta surge de acordo entre as partes ou usucapião, enquan-to que aquela surge por imposição da lei e seu titular pode exigi-la em juízo. Além disso, a servidão de passagem é direito real sobre coisa alheia, enquan-to que a passagem forçada é obriga-ção propter rem, obrigação real.

5. Direito de tapagem: o proprietário tem direito de cercar, murar, valar ou tapar de qualquer modo o seu prédio urbano ou rural, para que possa prote-ger, dentro de seus limites, a exclusi-vidade de seu domínio, desde que ob-serve as disposições regulamentares e não cause dano ao vizinho, nos termos do artigo 1297 do Código Civil.

6. Direito de construir: constitui prer-rogativa inerente da propriedade o di-reito que possui o seu titular de cons-truir em seu terreno o que lhe aprouver, salvo o direito dos vizinhos e os regu-lamentos administrativos (art. 1299 do CC) LINK ACADÊMICO 3

CONDOMÍNIO

1. GeneralidadesCondomínio é uma espécie de propriedade em que dois ou mais indivíduos são titulares em comum de um bem, exercendo cada qual posse e propriedade sobre parte da coisa. O condomínio é uma abs-tração ou uma fi cção, visto que os condôminos são titulares da mesma coisa em abstrato. É também instá-vel, podendo ser extinto a qualquer tempo, pois ninguém é obrigado a remanescer em condomínio.

2. Classifi cação: o condomínio pode ser dividido em condomínio geral e condomínio edilício.2.1. Condomínio geral: também chamado de condomínio puro ou tradicional, diz respeito às relações de propriedade em comum sobre uma mesma coisa, de caráter indi-visível (pro indiviso). Pode ser di-vidido em condomínio voluntário e condomínio especial. a) Condomí-nio voluntário: ao contrário do que se poderia imaginar, não é aquele que nasce por ato de vontade, mas sim o que se mantém por ato de vontade, em que cada um dos titu-lares tem domínio sobre parte ideal do todo (ex: fi lhos que herdam do pai uma propriedade em comum só se manterão condôminos se dese-jarem). b) Condomínio necessário (ou especial): ocorre nas situações em que os titulares devem, neces-sariamente, manter-se condôminos, visto que não é possível a divisão (art. 1327 do CC). É o caso, por exemplo, do condomínio sobre cer-cas e muros, em que cada um dos condôminos possui a propriedade sobre a parte da cerca ou do muro que estiver voltado para seu imóvel. 2.1.1. Alienação da coisa comum: como se trata de uma modalidade de propriedade, a alienação da coi-sa em condomínio, segue as mes-mas regras da alienação comum. O que merece relevo, nesse caso, é o direito de preferência do con-dômino que tiver o maior quinhão; sendo iguais os quinhões, será a

coisa vendida àquele que oferecer o maior lance.2.2. Condomínio edilício: é uma espécie de propriedade em que duas ou mais pessoas são proprie-tárias em comum de um imóvel, atribuindo-se a cada uma delas a propriedade exclusiva de uma uni-dade autônoma, situada em um condomínio pro indiviso (art. 1331 do CC). Assim, teremos simulta-neamente propriedade exclusiva e comum em uma mesma estrutura jurídica, além das relações de vi-zinhança daí advindas. Pode ser parte em negócios jurídicos e tem legitimidade processual, mas não é dotado de personalidade jurídica, sendo considerado, portanto, um ente despersonalizado. Também é chamado de condomínio horizontal, ou propriedade horizontal, ou con-domínio sui generis, ou condomínio por unidades autônomas.

3. Constituição do condomínio: o condomínio edilício pode ser instituído por ato inter vivos ou por testamento. O meio mais comum é pelo contrato de incorporação imobiliária. Uma vez especifi cado o condomínio, pela discriminação e individualização das unidades e das partes comuns, é necessário elabo-rar a convenção de condomínio, ou seja, a norma que disciplina as rela-ções entre os condôminos.

4. Administração do condomínio: a administração do condomínio será realizada pelos próprios con-dôminos, por meio de seus órgãos diretivos, quais sejam a) assembléia geral; b) síndico; c) conselho fi scal.a) Assembléia geral: é o órgão so-berano do condomínio e tem como função decidir todas as questões que o envolvam, bem como modifi -car a convenção de condomínio e o regimento interno, além de eleger o síndico. b) Síndico: é o órgão ope-racional do condomínio, exercen-do a função administrativa de fato. Pode ser pessoa física ou jurídica, condômino ou não, recebendo re-muneração ou não. Será eleito pela assembléia geral para um mandato

não superior a dois anos, podendo ser reconduzido (art. 1347). c) Conselho fi scal: órgão colegiado facultativo do condomínio, composto por três mem-bros eleitos pela assembléia, para um mandato não superior a dois anos. Tem por fi nalidade controlar a administra-ção orçamentária e fi nanceira, a cargo do síndico (art. 1356 do CC). LINK ACADÊMICO 4

PROPRIEDADE RESOLÚVEL

1. Conceito: a propriedade resolúvel é uma exceção ao princípio da perpetui-dade da propriedade, pois apresenta uma condição resolutória, ou um termo extintivo, que podem estar presentes no próprio título constitutivo, ou ocorre por causa superveniente (art. 1359 e 1360 do CC).

2. Resolução prevista no título (cau-sa antecedente): nesse caso, a situ-ação que dará ensejo à extinção da propriedade já está prevista no ato de constituição ou transferência da pro-priedade. É o caso, por exemplo, do pacto de retrovenda. Como a causa de extinção da propriedade já está in-serida no título, não havendo qualquer surpresa para o comprador ou para um eventual terceiro, a extinção do direito opera-se ex tunc e o reivindicante po-derá opor seu direito a qualquer pes-soa, não estando, ainda, submetido a qualquer direito real concedido pelo proprietário resolúvel.

3. Resolução por causa superve-niente: nesse caso, a causa de extin-ção não está prevista no título, por isso a extinção opera-se ex nunc. Entre as possíveis hipóteses, podemos incluir a revogação da doação por ingratidão e a exclusão do herdeiro por indignidade.

DIREITOS REAIS SOBRECOISA ALHEIA

1. Conceito: direitos reais sobre coisa alheia são aqueles em que o titular (ou proprietário) transmite a terceiro, fra-ção ou prerrogativas do poder que lhe eram atribuídos, ou seja, o titular trans-fere parcela do direito que tem a um terceiro (exemplo: usufrutuário). São

chamados de direitos reais sobre coisa alheia porque são observados sob a ótica do terceiro, que é o seu titular. Podemos dividir os direitos reais sobre coisa alheia em três ca-tegorias: a) direitos de gozo e frui-ção (superfície, servidões, usufruto, uso, a habitação, concessão de uso especial para fi ns de moradia, con-cessão de direito real de uso); b) direito real de aquisição (direito do promitente comprador do imóvel) e c) direitos reais de garantia (o pe-nhor, hipoteca e anticrese).

SUPERFÍCIE

É o direito real por meio do qual o proprietário concede a outrem o di-reito de construir ou de plantar em seu terreno, por tempo determina-do, mediante escritura pública devi-damente registrada no Cartório de Registro de Imóveis. O direito de superfície não autoriza obra no sub-solo, salvo se for inerente ao objeto da concessão (artigos 1369 a 1377 do CC).

1. Constituição: a superfície se constitui tão somente por ato de vontade, devendo ser formalizada por meio de escritura pública, sob pena de nulidade.

2. Características: a concessão da superfície será sempre por prazo determinado, podendo ser gratuita ou onerosa; se onerosa, estipularão as partes se o pagamento for feito de uma só vez, ou parceladamente. A superfície pode ser transferida a terceiros e, por morte do superfi ciá-rio, aos seus herdeiros. Em caso de alienação do imóvel ou do direito de superfície, o superfi ciário ou o pro-prietário têm direito de preferência, em igualdade de condições

3. Extinção da superfície: a su-perfície se extingue em razão do decurso do prazo ou antes do ter-mo fi nal, se o superfi ciário der ao terreno destinação diversa daquela para a qual foi concedida. Uma vez extinta a concessão, o proprietário passará a ter a propriedade plena sobre o terreno, construção ou plan-

tação, independentemente de inde-nização, se as partes não houverem estipulado o contrário. Ocorrendo a extinção do direito de superfície, em conseqüência de desapropriação, a indenização cabe ao proprietário e ao superfi ciário, no valor correspon-dente ao direito real de cada um.

SERVIDÃO

Pelo direito real de servidão, o titu-lar confere a um terceiro o direito de usar ou o direito de usar e fruir da coisa. A doutrina prevê a classifi ca-ção da servidão em duas modalida-des: a servidão real e as servidões pessoais.

1. Servidão real: é a relação pela qual o direito de usar e fruir é trans-mitido independentemente das qua-lidades pessoais do sujeito de direi-to benefi ciado. Essa transmissão se dá em razão de uma relação de vizi-nhança. Pode haver ato de vontade na constituição original do direito, mas nas suas transmissões sub-seqüentes não. Como a servidão, nesse caso, está ligada ao objeto, e não ao sujeito, a servidão pode ser alienada, bem como a morte do be-nefi ciário não extingue a servidão. Esta modalidade é a servidão pro-priamente dita.

2. Servidões pessoais: hipóteses em que o direito de usar e fruir é transmitido ao benefi ciário em ra-zão de suas qualidades pessoais. Estará, portanto, ligada ao sujeito a servidão, e não ao objeto. Estando ligadas ao sujeito, são inalienáveis e a morte do benefi ciário põe fi m à servidão. Essas servidões são re-presentadas pelo usufruto, pelo uso e pelo direito de habitação (que são idênticos em sua natureza, mas se diferenciam pela extensão do uso e da fruição).

3. Direito real de servidão (ser-vidão real) – conceito: é o direito real pelo qual se estabelece uma relação entre dois imóveis vizinhos (um chamado serviente e o outro dominante) pela qual o titular do imóvel dominante pode usar e fruir

do imóvel serviente para os fi ns esta-belecidos na relação jurídica. O obje-tivo principal da servidão é a proteção do titular do imóvel dominante. Tem por natureza jurídica uma limitação real à propriedade do imóvel serviente.

4. Constituição: a servidão poderá ser constituída por ato de vontade (por meio de escritura pública ou testamen-to – art. 1378 do CC) ou por usucapião (art. 1379 do CC). O art. 1379 prevê que, para que possa ser constituída por usucapião, deve-se tratar de servidão aparente, ou seja, aquela que deixa vestígios aparentes de sua existência..

5. Direitos e deveres dos titulares: o titular do imóvel dominante tem a obri-gação da manutenção da coisa, bem como tem o dever de restringir o uso da coisa ao que foi estabelecido. Ao mes-mo tempo, tem o direito de usar e fruir da coisa, livremente, dentro dos limites estabelecidos pelo ato de constituição. Tem, ainda, o direito de alienar a servi-dão, o que será feito somente por meio da alienação do imóvel dominante.O titular do imóvel serviente, por sua vez, tem a obrigação de sujeição, ou seja, de tolerar a utilização de seu imóvel pelo proprietário do imóvel do-minante. Por outro lado, tem o direito de indenização, quando não houver manutenção da coisa ou quando o uso for indevido.

6. Extinção da servidão: a servidão se extinguirá nos seguintes casos: a) se os imóveis se reunirem sob um mesmo titular; b) pela renúncia do pro-prietário do imóvel dominante; c) pelo perecimento do objeto; d) pela desa-propriação do bem objeto da servidão; e) pelo não uso por 10 anos consecuti-vos extingue a servidão; f) por contrato entre as partes, com registro no cartó-rio competente.

USUFRUTO

É o direito real sobre coisa alheia que confere a uma pessoa certa e determi-nada, durante um certo tempo, o direito de usar e fruir de um bem, devendo restituí-lo após o decurso do prazo. Tem como objetivo benefi ciar pessoa certa e determinada. Diferentemente

da servidão, pode recair sobre bens móveis ou imóveis. Estatui o artigo 1390 do Código Civil que o usufruto pode recair em um ou mais bens, móveis ou imóveis, em um patrimô-nio inteiro ou parte deste, abrangen-do-lhe no todo ou em parte os frutos e utilidades.

1. Características: o usufruto tem as seguintes características essen-ciais: a) Temporário: o usufruto será sempre instituído por prazo determinado. Se for instituído por prazo indeterminado (chamado vi-talício), será extinto no momento da morte do usufrutuário, ou, sendo o usufrutuário pessoa jurídica, no má-ximo trinta anos após a sua institui-ção. b) Personalíssimo: o usufruto é instituído para benefi ciar pessoa certa e determinada, não podendo ter sua titularidade alterada. c) Ina-lienável: por ser personalíssimo, o usufruto não pode ser transferido a terceiros, nem por ato inter vivos nem causa mortis. O usufrutuário pode ceder seus direitos de uso e gozo sobre a coisa a terceiros, por meio contratual, sem qualquer efi -cácia real. d) Divisível: o usufruto pode ser instituído em favor de mais de um benefi ciário simultaneamen-te (usufruto simultâneo), estipulan-do-se o quinhão de cada um.

2. Constituição: o usufruto pode ser legal ou convencional. O legal será constituído por imposição da lei, como é o caso do usufruto dos bens dos fi lhos menores em favor dos pais (art. 1689, I do CC). Já o usufruto convencional, instituído por vontade das partes, pode ser criado por ato unilateral (testamento) ou por ato bilateral (contrato - na forma de escritura pública se recair sobre bem imóvel). O usufruto constituído por ato bilateral pode ser gratuito ou oneroso.

3. Direitos e Obrigações das Par-tes3.1. Usufrutuário - a) Direitos do usufrutuário: o usufrutuário tem direito de usar e fruir livremente da coisa, desde que não exista uma

causa que limite essa fruição, bem como tem direito sobre as benfei-torias que venha a fazer na coisa. b) Obrigações do usufrutuário: o usufrutuário tem o dever de devol-ver a coisa no mesmo estado em que se encontrava, ao fi m do prazo; conservar a coisa, ou seja, manter o estado em que se encontrava; cau-cionar a coisa, ou seja, apresentar uma garantia de valor equivalen-te, se o proprietário assim o exigir; prestar contas ao nu-proprietário; arcar com as despesas próprias da coisa (impostos, taxas, contribui-ções de melhoria, despesas con-dominiais), de acordo com o artigo 1400 do Código Civil. 3.2. Nu-proprietário - a) Direitos do nu-proprietário: administrar a coisa (quando o usufrutuário se re-cusar a prestar a caução pelo usu-fruto); alienar a coisa (o nu-proprie-tário poderá alienar a coisa quando e para quem ele quiser, sem que isso interfi ra no direito real de usu-fruto); proteger a coisa (o proprie-tário é possuidor indireto da coisa, possui, assim, todos os direitos de proteção possessória, caso não exercidos pelo usufrutuário); reque-rer a extinção do usufruto por culpa do usufrutuário (quando o usufrutu-ário der destino diverso do previsto à coisa), conforme artigo 1401 do Código Civil; b) Obrigações do nu-proprietário: o nu-proprietário é obrigado a deixar o usufrutuário usar e fruir, sem ser incomodado; arcar com as despesas extraordi-nárias; assumir a sub-rogação da coisa segurada.

4. Extinção do Usufruto: o usu-fruto será extinto nas seguintes hi-póteses: culpa do usufrutuário, se ele der destino diverso do previsto à coisa ou não zelar corretamente pela manutenção e conservação da coisa; termo de sua duração; extin-ção da pessoa jurídica em favor de quem o usufruto foi constituído ou decurso de trinta anos de seu exer-cício; extinção ou fi m da causa de sua constituição; destruição da coi-sa (no caso de bens não segurados e não caucionados); não uso ou não

fruição da coisa em que o usufruto re-cai; renúncia ou morte do usufrutuário (a morte do nu-proprietário não extin-gue o usufruto – haverá transmissão da nua-propriedade aos herdeiros, mas a relação de usufruto subsistirá).

USO

Uso é o direito real sobre coisa alheia constituído a título gratuito ou oneroso, pelo qual o usuário fi ca autorizado a usar a coisa temporariamente, ou seja, retirar dela, todas as utilidades para atender às suas necessidades e às de sua família. O uso tem as mesmas características do usufruto, sendo que sua distinção se faz apenas a limitação da fruição, que, no uso, fi ca restrita às suas próprias necessidades e às de sua família (art. 1412 do CC).

HABITAÇÃO

É o direito real sobre bem imóvel, que permite ao benefi ciário usar gratuita-mente casa alheia, exclusivamente, para fi ns de moradia própria e de sua família. É o mais restrito dos direi-tos reais de fruição. Aplicam-se a ele as mesmas regras do usufruto, tendo como principais diferenças o fato de somente recair sobre bens imóveis e o fato de ser sempre gratuito. O direito de habitação pode ser estatuído por lei, como é o caso do direito do côn-juge sobrevivente, qualquer que seja o regime, independentemente de par-ticipação na herança, de continuar re-sidindo no imóvel da família, caso seja o único daquela espécie a inventariar (art. 1414 do CC).

DIREITO DO PROMITENTE COMPRADOR DO IMÓVEL

Mediante promessa de compra e ven-da, realizada em caráter irretratável, celebrada por instrumento público ou particular e, desde que registrada no Cartório de Registro de Imóveis, o pro-mitente comprador adquire direito real à aquisição do imóvel, ou seja, atendi-dos os requisitos da lei, o promitente comprador pode exigir do promitente vendedor ou mesmo de terceiros, a quem os direitos deste tenham sido eventualmente cedidos, a outorga da escritura defi nitiva de compra e venda, e ainda, se houver recusa, requerer ao

juiz a adjudicação do imóvel (art. 1417 do CC). LINK ACADÊMICO 5

DIREITOS REAIS DE GARANTIA: PENHOR,

HIPOTECA E ANTICRESE

Podemos conceituar os direitos re-ais de garantia como os direitos que conferem ao seu titular o poder de obter o pagamento de uma dívida com o valor ou a renda de um bem destinado exclusivamente à sua sa-tisfação. Têm por fi nalidade garantir ao credor o recebimento do débito, por estabelecer um vínculo entre o pagamento da dívida e um determi-nado bem pertencente ao devedor.São sempre acessórios de uma obrigação, ou seja, existem tão so-mente em função daquela obriga-ção e com sua eventual extinção, estarão também eles extintos.Os direitos reais de garantia previs-tos pelo Código Civil são o penhor, a hipoteca e a anticrese, conforme passaremos a ver.

PENHOR

1. Conceito: é um direito real que consiste na tradição de uma coisa móvel ou mobilizável, suscetível de alienação, realizada pelo devedor ou por terceiro ao credor, a fi m de garantir o pagamento do débito (art. 1431 do CC). Tem como sujeitos o devedor pignoratício (pode ser tan-to o sujeito passivo da obrigação principal como terceiro que ofereça o ônus real) e o credor pignoratício (é o credor que recebe o bem em-penhado, recebendo pela tradição, a posse deste).

2. Modos de constituição: pode constituir-se por convenção (caso em que credor e devedor estipulam a garantia pignoratícia, conforme seus próprios interesses) ou por lei (quando, para proteger certos cre-dores, a própria norma jurídica lhes confere o direito de tomar certos bens como garantia, até consegui-rem obter o total pagamento das quantias que lhes devem) – é o chamado penhor legal.2.1. Penhor legal: é aquele que

surge em razão de uma imposição legal, tendo como objetivo assegu-rar o pagamento de certas dívidas de que determinadas pessoas são credoras e que, por sua nature-za, reclamam tratamento especial; determina a norma jurídica que são credores pignoratícios, inde-pendentemente de convenção, to-dos aqueles que preencherem as condições e formalidades legais, podendo apossar-se dos bens do devedor, retirando-os de sua posse, para sobre eles estabelecer o seu direito real, revestido de seqüela, preferência e ação real exercitável erga omnes. Encontram-se, nessa situação, por força do art. 1467 do CC, os hospedeiros, ou fornecedo-res de pousada, ou alimento, sobre as bagagens, móveis, jóias, ou di-nheiro que os seus consumidores, ou fregueses tiverem consigo nas respectivas casas, ou estabeleci-mentos, pelas despesas, ou consu-mo que aí tiverem feito; e o dono do prédio rústico ou urbano, sobre os bens móveis que o rendeiro ou in-quilino tiver guarnecendo o mesmo prédio, pelos aluguéis ou rendas.2.2. Penhor comum e penhor especial: denominamos penhor comum ou regular aquele que se consubstancia da forma típica ao penhor, ou seja, pela tradição do objeto dado em garantia ao credor, fi cando este último na posse do bem pelo prazo que durar a garan-tia. No entanto, certas modalidades de penhor tornam impossível a re-alização da tradição, pela própria natureza da coisa dada em garantia (caso do penhor rural) ou por sua utilidade para o devedor (caso do penhor industrial e do mercantil). Assim, nesses casos, denomina-dos de forma genérica como penhor especial, haverá apenas a tradição fi cta da coisa objeto da garantia, sendo que o devedor permanecerá de fato em poder da coisa.2.3. Penhor rural: sob a rubrica “penhor rural” podemos incluir tanto o penhor agrícola (arts. 1442 e 1443 do CC) como o pecuário (art. 1.444 a 1.446 do CC). O penhor agríco-la poderá recair sobre máquinas e

instrumentos de agricultura; colheitas pendentes ou em via de formação; frutos acondicionados ou armazena-dos; lenha cortada e carvão vegetal; animais do serviço ordinário de estabe-lecimento agrícola. O penhor pecuário, por sua vez, poderá recair sobre os animais que integram a atividade pas-toril, agrícola ou de lacticínios.2.4. Penhor industrial: recai sobre máquinas e aparelhos utilizados em indústria, bens da indústria de sal, pro-dutos de suinocultura, carnes e deriva-dos além de pescado; caracterizando-se pela dispensa da tradição da coisa onerada, o devedor continua na sua posse, equiparando-se ao depositário para todos os efeitos (artigos 1447 e 1448 CC).2.5. Penhor mercantil: essencialmen-te, não há nenhuma diferença entre o penhor mercantil e o civil. A distinção entre eles se faz apenas pela natureza da obrigação que visa garantir: a con-traída por comerciante ou empresário, no exercício de sua atividade econômi-ca.

3. Extinção: extingue-se o penhor: a) com a extinção da dívida; b) com o perecimento do objeto empenhado; c) com a renúncia do credor; d) com a confusão; e) com a adjudicação ju-dicial, a remissão (resgate) ou a venda do bem objeto do penhor autorizada pelo credor; f) com a resolução da pro-priedade; g) com a nulidade da obriga-ção principal; h) com a prescrição da obrigação principal; i) com o escoa-mento do prazo; j) com a reivindicação do bem gravado; k) com a remissão ou perdão da dívida. Operada a extinção do penhor por qualquer desses casos, o credor deverá restituir o objeto em-penhado.

ANTICRESE

1. Conceito: é um direito real estabele-cido por ato de vontade, como garantia de uma obrigação, pelo qual o credor passa a ter o direito de perceber os seus frutos, para conseguir a soma em dinheiro emprestada, imputando na dí-vida e até o seu resgate, as importân-cias que for recebendo. É direito real sobre imóvel alheio, em virtude do qual o credor obtém a posse da coisa a fi m

de perceber-lhe os frutos e imputá-los nopagamento da dívida, juros e capi-tal, sendo, porém, permitido estipu-lar que os frutos sejam, na sua tota-lidade, percebidos à conta de juros (art. 1506 do CC)

2. Características: é um direito real de garantia; requer capacidade das partes; deve ser constituído de maneira formal, por meio de escri-tura pública; é alienável; para ser constituído requer a tradição real do imóvel; não confere preferência ao anticresista; o credor anticrético só poderá aplicar as rendas que auferir com a retenção do bem de raiz, no pagamento da obrigação garantida;

3. Constituição: constitui-se o di-reito real de anticrese, por meio de inscrição do documento de sua constituição junto à matrícula do imóvel, devendo ainda ser realizada a efetiva tradição do bem.

4. Extinção: resolve-se a anticre-se pelo pagamento da dívida; pelo término do prazo legal; pelo pere-cimento do bem anticrético; pela desapropriação; pela renúncia do anticretista; pela excussão de ou-tros credores, quando o anticrético não opuser seu direito de retenção.

HIPOTECA

1. Conceito: a hipoteca é um direito real de garantia que grava coisa imóvel ou bem que a lei entende por hipotecável, pertencente ao deve-dor ou a terceiro, sem transmissão de posse ao credor, conferindo a este o direito de promover a sua venda judicial, pagando-se, prefe-rentemente, se inadimplente o de-vedor. É, portanto, um direito real sobre o valor da coisa onerada e não sobre sua substância.A hipoteca recairá, em regra, sobre bens imóveis. No entanto, poderá também recair sobre outros bens que a lei considera como hipote-cáveis, ainda que não sejam tipi-camente imóveis, como é o caso de navios e aeronaves, bem como estradas de ferro.

Em comparação com o penhor, a hipoteca tem, como característica principal, o fato de o bem objeto da garantia permanecer em poder do devedor, e não em poder do credor, como naquele caso. Assim, se ofe-reço como garantia de pagamento de uma dívida um imóvel, em hi-poteca, posso continuar residindo nesse imóvel, sem transferir a pos-se ao credor, como seria próprio do penhor.

2. Modalidades de hipotecaA lei e a doutrina prevêem algumas modalidades de hipoteca, de acor-do com as características de sua constituição e sua fi nalidade es-pecífi ca. Assim, podemos apontar como classifi cações relevantes da hipoteca as seguintes:2.1. Hipoteca convencional: é aquela que se constitui por meio de um acordo de vontade do credor e do devedor da obrigação principal. Deve ser registrada junto à matrícu-la do bem objeto da garantia para gerar efeitos. São suscetíveis de garantia real e, por conseqüência de hipoteca, todas as obrigações de caráter econômico, sejam elas de dar, de fazer, ou de não fazer.2.2. Hipoteca legal: é aquela que a lei confere a certos credores, que se encontram em situação especial e pelo fato de seus bens serem confi ados à administração alheia, devendo receber uma proteção es-pecial (art. 1489 do CC). É o caso, por exemplo, das pessoas de direito público interno (art. 41 do CC) so-bre os imóveis pertencentes aos encarregados da cobrança, guarda ou administração dos respectivos fundos e rendas; dos fi lhos, sobre os imóveis do pai ou da mãe que passar a outras núpcias, antes de fazer o inventário do casal anterior; do ofendido ou seus herdeiros, so-bre os imóveis do delinqüente, para satisfação do dano causado pelo delito e pagamento das despesas judiciais; do co-herdeiro, para ga-rantia do seu quinhão ou torna da partilha, sobre o imóvel adjudicado ao herdeiro reponente; do credor sobre o imóvel arrematado, para

garantia do pagamento do restante do preço da arrematação. Em todas essas hipóteses será necessário realizar a especialização da hipoteca legal, con-forme procedimento previsto no CPC art. 1205 e seguintes.2.3. Hipoteca judicial: é a que resulta de uma sentença judicial, para o fi m de assegurar sua execução. Exige espe-cialização e registro no Cartório de Re-gistro de Imóveis para que possa ser oposta a terceiros.

3. Características especiaisAlgumas características da hipoteca a diferenciam dos demais direitos reais e estabelecem suas peculiaridades. Como é próprio de qualquer instituto ju-rídico, há fi guras que lhe são próprias e que merecem destaque, dentre essas podemos mencionar:3.1. Remição hipotecária: é o direito concedido a certas pessoas de liberar o imóvel onerado, mediante pagamen-to da quantia devida independente-mente do consentimento do credor. Nessa categoria, incluem-se o credor sub-hipotecário, o adquirente do imó-vel hipotecado, o devedor da hipoteca ou membros de sua família e a massa falida.3.2. Cédula hipotecária: consiste num título representativo de crédito com este ônus real, sempre nominativo, mas transferível por endosso e emitido pelo credor (art. 1486 do CC).

4. Extinção da hipotecaA hipoteca, como direito de garantia, portanto, acessório da obrigação prin-cipal, extingue-se, fundamentalmente, pelo desaparecimento da obrigação principal.No entanto, podemos relacionar outras formas de extinção desse direito real, como por exemplo a destruição da coi-sa objeto da garantia, visto que, não mais existindo a coisa, impossível será que ela se preste a garantir qualquer obrigação.Também a resolução do domínio leva à extinção da hipoteca, pois inútil se-ria uma garantia concedida por pessoa que não mais detém o poder sobre a coisa dada em garantia. Nesse mesmo sentido está a arrematação do imóvel onerado por quem der maior lance ou

adjudicação requerida pelo credor hipotecário. Em ambos os casos a titularidade do bem dado em garan-tia deixa de ser do devedor, sendo que, na segunda hipótese, passou ao próprio credor. Caso o valor do bem hipotecado não seja sufi cien-te para que se extinga a obrigação principal pela adjudicação, o credor poderá prosseguir cobrando o de-vedor pela diferença, mas nesse caso sem qualquer garantia, visto que essa já deixou de existir.Podemos acrescentar ainda às hi-póteses de extinção da hipoteca a renúncia do credor; a remição; a sentença passada em julgado; a prescrição; a consolidação; a pe-rempção legal ou usucapião (art. 1499 do CC). LINK ACADÊMICO 6

A coleção Guia Acadêmico é o ponto de partida dos estudos das disciplinas dos cursos de gra-duação, devendo ser complementada com o material disponível nos Links e com a leitura de livros didáticos.

Direito das Coisas– 2ª edição - 2009

Autor:Ângelo Rigon Filho, advogado em São Paulo. Mestre e doutorando em Direito Civil pela Facul-dade de Direito da Universidade de São Paulo (USP). Professor Universitário em cursos de gra-duação e pós-graduação, na cadeira do Direito Civil. Professor de cursos preparatórios para a OAB e para as carreiras públicas jurídicas.

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