Din Bolig - Dit Valg (bog)

– da lejerne fik magt over deres bolig

Din bolig – dit valg

B O L I G K O N T O R E T D A N M A R K

– da lejerne blev herre i eget hus

Din bolig – dit valg

Din bolig – dit valg– da lejerne blev herre i eget hus

Vores venner sagde, at det kunne man da ikke, når man boede til leje. Sussie Petersen

B O L I G K O N T O R E T D A N M A R K

4

Din bolig – dit valg– da lejerne blev herre i eget hus

2007

Helene Hjort KnudsenMette Kramshøj FlinkerAnders Juel Hansen

RedaktionMichael Demsitz

Grafisk tilrettelæggelseNina Grut MDD

FotosMikal Schlosser Ole FriisMarianne Svolgaard Mogens Anthonsen

TrykSaloprint a/s

Udgivet afBoligkontoret DanmarkLundsgade 92100 København Øwww.boligkontoret.dk

Udgivet med økonomisk støtte fra Realdania

© Boligkontoret DanmarkGengivelse i uddrag tilladt med angivelse af kilde

ISBN 978-87-986960-2-5

ForordHjem kære hjemGiv lejerne magt over deres boligDerfor Din bolig – dit valgSamme råderum som ejere

HistorienEn kamp om boligerDin bolig – dit valgEnkel model – kringlet vejEn ny lovgivning bliver til

Sådan har de gjortBestyrelsen gik foranBoligforening banede vejenNu sover vi godt om nattenEget arbejde fra a til zEjerskab gennem forandringIdéer til fornyelse får frit løbDetaljerne giver den personlige stilDet tager tid at bestemme sigNye låger – helt nyt udtrykBolig fra 1949 blev som nyItaliensk elegancePlads til at flytte sammenMit hjem er min baseTil glæde de næste 25 årGjorde det selv – og vandtSeniorbolig med vinterstueVi er altid i havestuenSupplement til fjernvarmen

Liselottes gode rådLiselotte Risells gode råd til indretning

Vejledninger til Din bolig – dit valgBeboervejledningFri råderet – oplæg til afdelingsmødeFastsættelse af maksimumbeløb for lån til forbedringerVejledende levetider – låne- og afskrivningsperioder

Lovgivningen

Indhold78

121416

20242630

363840424446485052545658606264666870

74

82848688

91

7

ForordHjemmet er rammen om livet. Og boligen er en del af vores identitet. I en tid, hvor de personlige valg har overhalet de ensartede standardløsninger, skal vi alle have mulighed for at sætte netop det fingeraftryk på vores bolig, der gør den til vores eget, særlige sted. En mulighed, der også skal gælde beboere i almene boliger.

Mange steder lever den gamle myte om de almene boligers grå og tri-ste ensartethed i bedste velgående. Men virkeligheden er ved at blive en anden. Vi har mange beboere, der gerne vil selv, hvis de kan få lov. Mange,der tager de almene boligers råderet til sig og former nye hjem ud fra egne behov og ønsker. Med Din bolig – dit valg bliver ensartetheden afløst af individuelle løsninger – og idéerne blomstrer, når den enkelte får frihed til at indrette sig.

Derfor er vi glade for, at vi, med støtte fra Realdania til denne bog, har fået mulighed for at vise frem af de mange eksempler på moderniseringer hos beboere, der har ladet friheden og kreativiteten råde. Det er en gave, at vi har beboere, der vil være med til at løfte standarden, så det sker i takt med behovet hos hver enkelt. Når vi gennem fællesskabet får økonomiske muligheder for at styrke de almene boligområder indefra, kan vi blive ved med at tiltrække en bred gruppe af beboere.

Din bolig – dit valg har været med til at gøre en forskel for beboere i almene boliger – ikke bare hjemme hos den enkelte, men for vores sektor som helhed. Med denne bog fortæller vi historien om, hvordan Din bolig – dit valg blev til. I tekst og billeder viser vi nogle af de mange moderni-seringer, der indtil videre har været resultatet af lejernes nyvundne frihed og giver nogle gode råd til alle, der skulle føle sig inspireret til selv at gå i gang.

Lisbet Riis Michael Demsitz Formand Adm. direktør

Michael Demsitz, adm. direktør og Lisbet Riis, formand, Boligkontoret Danmark.

8

Hjem kære hjemAf Mark Vacher, antropolog og for-sker på projektet Bolig i tid og rumved Center for Bolig og Velfærd, under Realdania og Københavns Universitet.

Hvad er et hjem, og hvad vil det sige at have hjemme? Skulle man svare kort og præcist, ville de fleste sandsynligvis svare: mit hus eller min lejlig-hed, der hvor jeg bor.

Tilsyneladende er et hjem altså bygget i mursten eller beton, men som jeg vil forsøge at vise, er dette svar ikke helt fyldestgørende.

Forestil dig den første nat i din nye lejlighed. Klokken er to, du vågner og skal på toilettet. Du leder efter kontakten til lyset i soveværelset, som du tænder, hvorefter du gør det samme i gangen og på toilettet. Der er fremmede lyde, og måske støder foden mod dørtrinnet. På vej tilbage sluk-ker du lyset og når med ryggen til mørket ind i soveværelset og endelig ned under dynen, hvor du ligger og lytter til lydene i natten.

To måneder senere skal du igen på toilettet om natten. Kontakter er ikke noget du leder efter, måske tænder du slet ikke lyset, og uden helt at vågne er du snart tilbage og sover i din seng.

Pointen er, at et hjem ikke er en ting, man erhverver sig gennem et skøde eller en lejekontrakt. Det kræver tid og tilvænning, inden huse og lejligheder bliver til hjem.

Hjem kan ikke købes for pengeHvis et hjem ikke er en ting, hvad er det så? Svaret er, at det er en forbin-delse mellem en ting og et menneske. Oftest er tingen en bygning, men selv en papkasse kan være hjem for et menneske. At hjemmet er en for-bindelse betyder, at det aldrig kan forstås uden både ting og menneske. Man kan sagtens tale om huse og lejligheder uden at tale om dem, der bor i dem, men taler man om et hjem, er det altid nogens. På den måde, er hjemmet både personligt og intimt, hvilket bl.a. viser sig ved, at det er bygninger og ikke hjem, der kan købes for penge. Jeg kan nok sælge mit hjem, men for købere kan det kun være en bygning, og før det bliver hjem for de nye ejere, må der som tidligere nævnt gå et stykke tid.

Hvordan et hjem opstår Hjem er altså en forbindelse, der skal etableres, men hvordan foregår denne etablering i praksis? Kort sagt handler det om, at mennesket og den fysiske bolig skal smelte sammen. Det sker dels ved, at mennesket tilpasser sig sine nye omgivelser. Man lærer f.eks. at dukke hovedet, hvor der hænger lamper, løfte fødderne, hvor dørtrinnene er høje, åbne køleskabsdøren med passende styrke, skelne vigtige lyde fra almindelig knirken osv.

Imidlertid er det ikke kun mennesket, der tilpasser sin krop og sine sanser til en ny bolig. Også tingen, altså boligen selv, formes efter menne-skene. Ofte males der i forbindelse med flytninger, rummenes funktioner kan ændres f.eks. fra arbejdsværelse til børne- eller soveværelse, eller vægge kan rives ned eller bygges op, så hele rumfordelingen ændres. Etableringen af et nyt hjem indledes således næsten altid med en periode af usikkerhed, flytterod, mangelfuld belysning og justering af termostater (at lære nye radiatorer at kende kan tage det meste af den første vinter). Men efterhånden får man sat sit præg på huset, indrettet det med sine

hjem

9

ting og samtidig vænnet sin krop til de nye fysiske omgivelser i en sådan grad, at man til sidst færdes hjemmevant og ikke længere opfatter boligen som en udfordring (der skal males osv.). Og så, endelig, er den blevet til et hjem.

Herfra min verden gårAt boligen ikke længere er en udfordring, betyder også, at den træder i baggrunden. Hjemmet bliver en følelse, noget trygt, noget ubesværet. Etsted man kan lade facaderne falde og slappe af. Hjemmet får status som et særligt sted, næsten uden for tid og rum. Således er det bemærkelsesvær-digt, at hjemmet i modsætning til andre steder ikke knytter forholdsord til sig. F.eks. tager man på arbejde, i skole, ned og handler, men hjem tager Et hjem er mere end bare

en bolig. Et hjem kan være en papkasse – eller man kan føle sig hjemme i yndlingsstolen, hvor der er rart og kendt og trygt.

11

man bare. Hjemmet er hævet over alle andre forhold. Ikke alene er det her-fra en ny dag begynder, og dér dagen ender, men det er også rammen om selve livet, lige fra man træder ind i verden gennem barndomshjemmet, til man uigenkaldeligt går hjem til Gud.

Det mest skræmmendeAt komme hjem er en særlig handling. Det er som afslutningen på en histo-rie. Først hjemme er vi sikre på, at dagen ender godt, og først da kan vi gøre status. Derfor er hjemmet ukrænkeligt. Bliver vort hjem taget fra os, mister vi også noget af os selv. Har fremmede været i vores hjem, mens vi var ude, kan det føles, som om selve hjemmet bliver fremmed for os. Således er fremmedgørelse en almindelig reaktion på indbrud, og mange ofre oplever, at deres hjem ikke længere er det samme. Det samme kan være tilfældet med ildebrande. Et hus, der engang har været ild i, bliver kun vanskeligt til et hjem igen.

Fremmedgjorte hjem kan være noget af det mest skræmmende. Således er hjem, der krænkes, invaderes eller ligefrem hjemsøges, en klassisk opskrift på gyserfilm. Det uhyggelige er imidlertid hverken smadrede ruder, tabet af smykker eller ild, der brænder. Det, der skræmmer, er, at selve forbindelsen mellem menneske og hus eller lejlighed trues eller sæt-tes på spil. Hvis mit hjem er truet, er det også mig, der er truet. Ikke bare som en tilfældig person på gaden, men som den jeg er i mine egne omgi-velser, med mine egne værdier, mine kære og min egen identitet.

Hjemmet er altså en forbindelse. Et møde mellem den fysiske bolig og et menneske. Ser man sig om i verdens slumkvarterer, opdager man, hvor-ledes hjem kan opstå under meget ringe kår. Det vidner om menneskets utrolige evne til at skabe sammenhæng, hjemlighed og ståsted. Det at skabe sig et hjem er et alment menneskeligt træk, noget vi slet ikke kan lade være med, om det så er i en papkasse eller i en strandvejsvilla.

hjem

12

– Hvorfor bo i en lejlighed, man ikke kan betale, når man kan bo i et hus, man aldrig behøver afdrage på, siger Johan Peter Paludan provokerende, og peger på, at mange boligejere med afdragsfrie lån i princippet bor til leje hos kreditforeningen. Alligevel foretrækker mange den usikre økonomi som ejere frem for den sikre som lejere.

– Boligen har en signalværdi, der fortæller de andre om, hvem man gerne vil være. Med boliger og beklædning sender man signaler om ”det gode liv”. Og derfor er det in at være ejer – det viser, at man kan bestemme over sig selv og sin bolig.

– Hvis den almene sektor skal være attraktiv, er det vigtigt, at man gør, hvad man kan for at give ”empowerment” til lejerne, så de ikke føler, at de bare skal følge ordrer. Man skal altså give folk følelsen af, at de har styr over tingene og selvstændig indflydelse, siger Johan Peter Paludan.

Boligen er trods alt det sted, man bruger størstedelen af sit liv. Boligener en del af identiteten.

Velstanden gør forbruget luftigtJohan Peter Paludan mener, at tidens boligdrømme tegner et billede af et samfund, hvor rigdommen er umådelig stor. Hvor fællesskabet er gået fløjten.

– Jo rigere vi bliver, jo mindre behov har vi for at dække os ind under fællesskabet og solidariteten, siger han. I dag er vi ikke bange for frem-tiden, så vi vælger individualiteten – vi vil ikke længere acceptere fælles-skabets snærende rammer.

– Gennem de sidste 160 år har der været en stigning i forbruget på 1,6% hvert år. Og fordi vi er blevet så rige, er der sket en ”luftiggørelse” af velstanden. Det materielle er dækket for de flestes vedkommende. Istedet omsætter vi vores rigdom i drømme og bruger penge på oplevelser, underholdning og sport. Også når vi bruger penge på boligen, er det på boligen som oplevelse. Vi udvider vores boliger og indretter specialrum til sport, hjemmebiograf osv.

Boligen er en del af identiteten, så boligsekto-ren gør ret i at give lejerne stor frihed i deres bolig, mener Johan Peter Paludan, direktør for Institut for Fremtidsforsk-ning.

Giv lejerne magt over deres bolig

Boligen er trods alt det sted, man bruger størstedelen af sit liv. Boligen er en del af identiteten

13

Boligerne gøres tidssvarende– Det kan godt være, der er nogen, der vil udstyre deres boliger med spa-bade og samtalekøkken, det må folk selv om. Der bliver flere lejligheder som de, der er hårdt pressede, ikke har råd til, og man vil også se, at nogen får boligsikring til boligforbruget. Men der vil også ske en tidssvarendegø-relse – beboere betaler noget af det, og resten af samfundet betaler noget af det, siger Johan Peter Paludan og henviser til Din bolig – dit valg.

– Man kan se, at bunden – det der er uacceptabelt – også hæves, når vi bliver rigere. I gamle dage måtte fogeden f.eks. tage alt undtagen seng, stol og bord – i dag må han ikke tage farvefjernsynet, forklarer Johan Peter Paludan.

– Og det er jo udmærket at boligstandarden også hæves for de fattigste, mener han.

Behov for fleksible boligerEt andet forhold, der har relevans i forbindelse med modellen Din bolig – dit valg er, at vores boliger som udgangspunkt altid er utidssvarende, mener Johan Peter Paludan. Han udtrykker paradokset: at man bygger til fortidens familier, med nutidens økonomi, men til fremtidens behov.

– I dag bygger vi stadig boliger til 50’ernes familietype med to forældre og to børn. Men i realiteten er der mange andre typer boformer, singler, enlige forældre med børn, sammenbragte familier mv.

En boligtype, der i dag er underrepræsenteret, er boligen til seniorerne, som bor i alt for store ejerboliger på 160-270 m2. De vil gerne bo til leje, og de vil gerne have omkring 100 m2.

– Jo mere fleksibelt vi bygger, jo større mulighed er der, for at boligerne kan leve op til fremtidens krav. Der er behov for multifunktionelle boliger, mener Johan Peter Paludan. Det ideelle vil være, at vores boliger bliver modulære, så man kan lægge til og trække fra. Så boligen kan tilpasses over et livsforløb.

Vores boliger er som udgangspunkt utidssva-rende. De er bygget til fortidens familier, siger Johan Peter Paludan. Med Din bolig – Dit valg gøres boligerne tidssvarende.

14

– Hvis vi skal kunne holde på middelklassen i de almene boligområder – skolelæreren, sygeplejersken og politibetjenten – skal der være et større råderum. Det er den ene af de to væsentlige grunde til, at vi har skabt Dinbolig – dit valg.

Boligkontoret Danmarks direktør, Michael Demsitz, mener, at beboerne i almene boliger skal have samme muligheder som i ejerboligen for at skabe sig et liv og udtrykke identitet i deres boliger.

– Vi vil gerne kunne holde på de beboere, der tilfører vores boligområder overskud og ressourcer. Det skal ses som et led i en ghettoforebyggelse, at vores boligområder fortsat kan have en blandet beboersammensætning.

Din bolig – dit valg giver plads til at udleve boligdrømmene hos den brede midtergruppe – som på grund af husprisernes himmelflugt vælger en almen bolig.

Modellen betyder også, at boligerne kan tilpasses boligbehovene hos en bredere del af befolkningen. Muligheden for at udvide boligen med en udestue gør, at seniorer, der flytter fra det store hus med have, finder sig

Vi vil gerne holde på middelklassen og løfte bolig-standarden for de fattigste, siger BoligkontoretDanmarksdirektør, Michael Demsitz.

Derfor Din bolig – dit valg

15

til rette i en mindre almen bolig. Og storfamilierne har mulighed for at indrette ekstra børneværelser.

Bundlinien løftes– Den anden væsentlige grund til at gennemføre modellen er, at vi derved er med til at løfte bundlinien for boligstandarden i samfundet. Din bolig – dit valg giver også de mindre velstillede beboere nogle muligheder, siger Michael Demsitz.

– Mange af dem, der bor hos os, er de mennesker, der ikke har de samme muligheder for at slå sig løs som f.eks. boligejere. De er ikke kom-met ”med på vognen” og må i dag tage til takke med en bolig fra 40’erne eller 50’erne med et udtjent køkken og bad. En bolig, som nok er blevet vedligeholdt i det ydre, men indvendigt er helt utidssvarende i forhold til nutidig boligstandard.

Mindre velstillede beboere vil kunne få boligydelse til renoveringen af det udslidte badeværelse. Det viser et par af eksemplerne i denne bog.

– Men vores vurdering er, at ordningen for alle de 500.000 almene boliger maksimalt vil koste omkring 30-50 mio. kr. for samfundet i ekstra boligydelse, forklarer Michael Demsitz. Det skal sammenlignes med, at den samlede boligydelse i 2007 var på 8,3 milliarder kr.

– Så vi er godt tilfredse med at løfte boligstandarden for de dårligst stil-lede i samfundet. Hvis ikke vi gjorde det, hvem skulle så gøre det?

Med Din bolig – dit valg er vi med til at løfte bundlinien for boligstandarden i samfundet

16

Samme råderum som ejereI 1965 flyttede det unge lærerpar Hans-Christian og Lene Andersen ind i lærerboligen på Åhmansvej i Herfølge. Kommunen havde i 50’erne opført fem store fritliggende huse på 113 m2 i to plan og med have – for at trække lærere til byens nye, moderne centralskole.

Da der var lærermangel, fik lærerne et særligt huslejetilskud de første år. Det var dog faldet bort, da Hans-Christian og Lene flyttede ind. Parret betalte 290 kr. i månedlig husleje ud af en lærerløn på 1.710 kr.

Hus med vokseværk– Pludselig havde vi tre børn og masser af legekammerater løbende rundt, fortæller Hans-Christian. Pladsen blev trang, men det var der heldigvis råd for.

Loftsrummet over bryggerset blev inddraget og indrettet til soveværelse på omkring 12 m2.

Idéen om at lave en større tilbygning ud i haven lå lige for. Det unge lærerpar var ikke bange for selv at svinge værktøjet.

– I 1972 spurgte vi forretningsføreren og formanden om lov, og der var ingen problemer med at få godkendelsen til at bygge selv. Vi bad om at få

Lysten til at bygge om og til har altid levet. De, der fik chan-cen, greb den – Lene og H.-C. Andersen fik løst deres pladsman-gel i 1972.

Stuen på 50m2 blev bygget til huset i Herfølge i 1972 og har i mere end 30 år været ramme om et tæt familieliv og alle slags akti-viteter, fra vild leg til stille avislæsning. Lene og Hans-Christian Andersen betrag-ter huset som deres eget.

17

et stykke papir på, at vi ikke ville blive sagt op, med mindre vi misligeholdt vores bolig. Det fik vi, og der blev også indhentet de nødvendige godken-delser hos kommunen, fortæller Hans-Christian.

Først nej til lånParret gik i banken for at låne de 20.000 kr., de mente tilbygningen ville koste.

– Først sagde banken ”NEJ”, fortæller Hans-Christian. Vi havde ikke nogen garanti, og det betød ikke noget, at vores gode og sikre lærerløn var gået ind på kontoen siden 1965.

På samme tid kunne vores kollegaer, som boede i eget hus, låne 30.000 kr. til en ny bil.

Det endte dog med, at parret fik lov at låne 15.000 kr. over tre år. Med genbrug af trægavle fra et andet hus, og med eget arbejde, fik

Hans-Christian og Lene opført en stue på 50 m2 med udgang fra den eksi-sterende stue. Stuen blev et stort og fleksibelt multirum, der rummer alle slags aktiviteter.

Familiens børn og legekammeraterne fik plads at boltre sig på. I dag er stuen rammen om Hans-Christians jazzkoncerter på klaveret, om venners besøg og om parrets mere rolige sysler; her læses bøger og dagens aviser; her drøftes politik og samfundsforhold.

Tilbygningen har nu over 30 år på bagen. Der er skiftet tagpap på taget, og sat nye vinduer i gavlpartierne, og ellers er de selvbyggede 50 m2

lige så holdbare som resten af huset.

Bedre muligheder for nutidens familier– Havde vi investeret i et hus den gang, ville vi have haft en kæmpe fri-værdi i dag. Men vi går ind for spekulationsfri boliger. Råderetten har betydet en frihed, der gør, at vi altid har betragtet huset som vores eget. Vi har tænkt i den herlighedsværdi, det giver at bygge om og til. Og har gerne betalt for det.

Hans-Christian Andersen har som næstformand i Boligkontoret Danmark været med til at bane vejen for Din bolig – dit valg. Muligheden for at få lån af afdelingen og betale afdragene over huslejen er et tilbud, som det unge lærerpar kunne have brugt tilbage i 60’erne, hvor de havde vanskeligt ved at låne pengene i banken.

I dag skaber modellen bedre muligheder for nutidens familier.

Ingen forskel påeje eller lejeBoligselskabet: ”Den selvejende Byggevirksomhed for Herfølge” havde som formål at opføre boliger for børnerige familier. Boliger på omkring 60-70 m2, som skulle imødekomme behovet for billige boliger til lærerne ved kommunens nye skole. Når et hus stod færdigt, kunne lejeren købe det i perio-den, indtil prioriteringen var færdiggjort.

I tiden fra 1950 til 1957 byg-gede boligselskabet omkring 60 huse, hvoraf de fleste blev lejeboliger. For de boligsøgen-de i Herfølge kunne det være drøjt nok at skaffe de 1.300 kr. til indskuddet. Huslejen lå på mellem 130 kr. og 140 kr. om måneden.

De nye beboere fik mulighed for, med egen arbejdskraft eller egne midler, at forbedre husenes indretning i forbin-delse med opførelsen. En tidlig ordning omkring medbyg og råderet.

Ved opførelser havde de fær-reste midlerne. Men ret hurtigt begyndte beboerne i de 50 lejeboliger at bygge udestuer, indrette loftsrum og bygge knaster og karnapper. Beboerne betragter boligerne som deres egne – og kan ind-rette dem, som de ønsker.

Vi har tænkt i den herlighedsværdi, det giver at bygge om og til

19

HistorienAt flytte grænser kræver opgør med vanetænkning. Et opgør, der ikke sker fra den ene dag til den næste. Meningerne om råderetten var delte – men da gode eksempler og glade beboere meldte sig, blev fordelene ved større frihed indlysende. Loven blev ændret og i dag blomstrer mangfoldig-heden i mange almene boliger, mens restriktioner og ensartede løsninger bliver smidt i papirkurven.

20

En kamp om boligerHistorien om råderetten er også historien om, hvordan arbejdet for at følge med tiden og udviklingen blev til en politisk kamp på værdier. Fra fødslen var den almene boligform blevet bygget op efter kollektive principper med vægt på ensartethed og lighed. Beboerne besluttede moderniseringer i fæl-lesskab, og alle fik samme nye køkken, til samme pris og på samme tid.

Nu var det blevet tid til at øge den individuelle frihed. Boligselskabernesopgave var derfor at lade kollektivet – i form af beboerdemokratiet – over-lade flere rettigheder og flere afgørelser til den enkelte beboer. Det vil sige flytte grænsen mellem kollektivet og individet. Det gik ikke stille af.

I slutningen af 1980’erne og starten af 1990’erne satte boligselskaberne fokus på beboernes muligheder for at bestemme over deres almene bolig. Flere boligselskaber eksperimenterede med at udvide beboernes ret til at ændre og forbedre i boligen, og da Boligselskabernes Landsforening (BL) i 1989 igangsatte en debat om bo-vilkår i alment byggeri, indgik beboernes råderet over boligen som første punkt i oplægget BO GODT.

Baggrunden for debatten var først og fremmest et ønske om at lade den almene boligform følge udviklingen i samfundet. Øget velfærd og indi-vidualisering førte på boligområdet til stadig større behov for individuel tilpasning. Noget man ikke havde svært ved at efterleve i ejerboligen eller andelsboligen – boligformer, der af flere årsager tiltrak den ressourcestær-ke del af befolkningen.

Ved at give de almene beboere større frihed, øgede boligselskaberne muligheden for at matche de andre boligformer og dermed stille de alme-

Ved at gå til lovens grænse udfordrede bolig-selskaberne lov-giverne og folk i egne rækker til at give beboerne større frihed.

Et kompromisforslag om øget råderet blev vedtaget på BL’s kongres i 1990. Forslaget betød en over-grænse for godtgørelse på 35.000 kr. Det var en forringelse for de bolig-selskaber, der hidtil havde benyttet muligheden for at indgå aftaler med beboerne om højere godtgørelse.

21

ne boliger bedre i konkurrencen på boligmarkedet. Selskaberne ønskede at slippe af med det indgroede image af ensartede boligblokke med restrik-tioner og regler for snart sagt alt.

BL’s kongres i 1990 førte til en intens debat om de almene lejeres råderet. Blandt andet var muligheden for godtgørelse, når beboeren selv bekostede moderniseringer, til diskussion. Før kongressen var de nye idéer grundigt blevet debatteret på lokale møder, men alligevel var forsamlin-gen delt i to. Nogle frygtede, at beboerne ville få frit løb til at investere i guldvandhaner og luksuriøse indretninger, som efterlod bebyggelsen med meget høje huslejer. Andre mente at bekymringen var overdrevet, og at forslaget netop styrkede den almene boligsektor.

Efter to dages ophedet debat godkendte kongressen med 814 stemmer for og 742 stemmer imod et kompromisforslag med nye rettigheder til den enkelte beboer, som BL skulle arbejde på at få gjort til lovgivning.

Med dette forslag var kimen lagt til den første lovgivning om råderet, der blev indført i 1993.

Lovgivning og råderetskatalogerDen nye råderetslov gav almene lejere mulighed for at forbedre f.eks. køk-ken og bad samt mulighed for at få godtgjort forbedringerne. Der blev dog vedtaget et loft for godtgørelsen på 35.000 kr. (40.000 kr. minus bund-fradrag på 5.000 kr.); beløbet var indekseret og steg med prisudviklingen. Investeringen skulle afskrives over 10 år, så en beboer med et 10 år gam-

Det er svært at tage højde for beboernes fantasi. Boligkontoret Danmarks standard for råderetskata-log indeholdt mere end 350 afkrydsningsmuligheder.

Blev til en politisk kamp på værdier

22

melt køkken ville få 0 kr. i godtgørelse ved flytning. Den lille investeringsramme og korte afskrivningsperiode opfordrede

ikke ligefrem til investeringer i større målestok, og ordningen syntes da heller ikke at øge antallet af individuelle moderniseringer. For mange bebo-ere var store investeringer slet ikke inden for rækkevidde, når der ikke var mulighed for at låne pengene gennem boligafdelingen.

I stedet lancerede flere boligselskaber derfor en ordning, hvor afdelin-gen kunne optage et samlet lån til projekter med individuelle forbedringer. Beboerne betalte omkostninger og afdrag tilbage gennem en forhøjelse af huslejen, og det var kun de beboere, der ønskede forbedringen, der deltog i projektet. Moderniseringen blev altså stadig besluttet i fællesskab (kollek-tiv råderet) – men som noget nyt, i denne form for etapevis modernisering, var tilmeldingen individuel.

Sammen med muligheden for at få tilskud fra boligafdelingen til dæk-ning af udgifterne på f.eks. sanitet og hårde hvidevarer blev det på den måde mere attraktivt for den enkelte beboer at overveje en investering.

Andre boligselskaber og afdelinger forsøgte sig samtidig med at udvide lovgivningens positivliste over de ændringer, der var tilladt, f.eks. køkken- og badeværelsemoderniseringer. De første råderetskataloger med lange lister og vejledninger blev møjsommeligt stykket sammen og vedtaget på beboermøder og bestyrelsesmøder. Men det var svært at tage højde for alle beboernes forskellige ideer til indretning, og trods de bedste intentio-ner endte det med et vildnis af lister og regler, der næppe opfordrede til at gå i gang med at ændre og forbedre.

I nogle almene bebyggelser havde beboerne heldigvis altid betragtet

I stedet for ”lejere” begynd-te boligselskaberne at tale om ”beboerne i centrum”. Siden er fokus rykket til den enkelte beboer, der nu har en individuel (kunde)relation til boligsel-skabet. Et holdningsskifte, der har medvirket til at opgive idéen om ens stan-dard i alle boligafdelinger-nes boliger og banet vejen for at give den enkelte beboer større frihed.

Jeg er sikker på, at de muligheder giver en helt anden og socialt afbalanceret frihed – fordi folk, der ikke selv kan lægge ud eller er kreditværdige hos banker og kreditforeninger, kan låne til forbedringerne mod en huslejeforhøjelse. Det er bedre end det kun er beboere, der har råd til at købe deres bolig, der kan få den større frihed. For mens vi arbejder med vores frihed til alle beboere, arbejder regeringen fortsat med sin frihed – men kun til udvalgte beboere, der køber deres bolig.Leder i Boligkontoret Danmarks nyhedsbrev BoDanmarknyt nr. 63, september 2003.

23

boligen som deres egen, regler eller ej, men i de fleste bebyggelser fandtes ganske restriktive regler for, hvilke ændringer beboerne måtte foretage. Og endnu flere steder var det en indgroet forestilling hos beboerne, at de end ikke måtte male døre eller skabe. Frygten for store regninger ved flytning levede stadig, og ville man have nyt køkken eller badeværelse var udgangspunktet stadig at finansiere det hele selv.

Boligselskaber og BL pressede på for at få lempet lovgivningen, men økonomi- og erhvervsministerminister, Bendt Bendtsen, udskød sagen. Iregeringsgrundlaget fra november 2001 bebudede VK-regeringen salg af almene boliger, og finansminister Thor Pedersen skærpede tonen, da han 1. januar 2002 udtalte, at alle almene boliger skulle kunne sælges. Ønsket om at liberalisere reglerne for beboernes råderet blev samtidig afvist, og i lyset af regeringens forslag om salg af almene boliger kunne denne afvis-ning kun opfattes som en del af den politiske kamp om almene boligers fremtid. Større frihed for beboere i almene boliger torpederede det billede, man gerne ville male, af den grå, ensartede almene boligsektor, hvor bebo-erne intet må.

Boligselskaberne begyndte hver for sig på modtræk. Boligkontoret Danmark igangsatte et projektarbejde med at undersøge lovgivningens grænser, mens det københavnske boligselskab KAB ansøgte om en forsøgs-tilladelse med større råderet og højere loft for godtgørelse til beboere, der flytter. Med råderetskataloger og individuelle løsninger havde mange selska-ber forsigtigt tillempet reglerne på forskellige punkter, men endnu mang-lede en systematisk model, der gav beboerne frihed i deres egen bolig.

Boligkontoret Danmarks model Din bolig – dit valgkom til at stå som et alter-nativ til at sælge almene boliger for at få større råderet; et af regeringens argumenter for salg af almene boliger. Her fra debat på åbent hus arran-gement i Nørre Aaby på Fyn, hvor lokale politikere debatterede salg af almene boliger.

24

Frihed til at ændreKun byggeloven sætter grænser, når du indretter din bolig.

Lån til forbedringerLån til dine forbedringer af boligafdelingen og betal lånet tilbage over huslejen.

Godtgørelse efter vurderingFå godtgørelse for dine investeringer, når du flytter. Vi får vurde-ret dine forbedringer, og afdelingen køber dem af dig.

Hvordan skaber vi optimale rammer for beboernes råderet i boligen? I efteråret 2002 satte Boligkontoret Danmark sig for at finde svar på

spørgsmålet. På trods af lovgivning, individuelle hensyn og råderetskata-loger havde kun få beboere taget de eksisterende muligheder til sig.

Så frie rammer som muligt, og nem adgang til at låne eller få godt-gørelse, var derfor målet.

Andelsboligforeningernes håndbog blev studeret, lovens råderetsmu-ligheder gransket, og de bedste eksempler blev hevet frem. Hvordan kan vi gøre det enkelt for den beboer, der gerne vil i gang med at udskifte sit køkken eller bygge en udestue?

Resultatet blev Din bolig – dit valg – en helt individuel ordning, hvor man kunne gå i gang, når man ville og låne af afdelingen til individuelle projekter. Eller selv betale og få godtgørelse, når man flyttede.

Modellen baserede sig på gældende lovgivning, men nyt var det at systematisere godkendelserne ved at lade boligselskab, afdelingsmøde og kommune forhåndsgodkende principperne. Systematisering af godkendel-serne var en lang, besværlig og omstændelig procedure, men resultatet blev godt: Brugen af råderetten blev afbureaukratiseret, så beboeren nemt og hurtigt kunne gå i gang med den ønskede modernisering.

Med Din bolig – dit valg blev rammerne lagt og banen gjort klar. Nu skul-le man ikke længere indordne sig under fælles projekter. Derimod kunne man låne til egne forbedringer mod en huslejeforhøjelse. Og i stedet for at man skulle studere lange lister med påbud, blev alle ændringer tilladt, så længe de overholdt almindelig byggelovgivning.

En ny frihed til at indrette sig kom således på plads, da Boligkontoret Danmark, ligesom andelsboligforeningerne, kunne give beboerne ret til at ændre i deres lejligheder med mulighed for godtgørelse. Kombineret med bedre muligheder for at låne af boligafdelingen, uden at hæfte personligt, kom de almene beboere et skridt foran.

Boligkontoret Danmark har fat i den lange ende. For sagen er jo, at det, som mange lejere har allermest imod ved at bo til leje, er, at alt skal være så ens, så ens.Citat fra Politikens leder ”Boligfrihed – godt udspil fra boligforening” den 11. marts 2003.

25

Din bolig – dit valg indeholder det bedste fra reglerne i andelsbo-ligforeninger og udvider det med de gode lånemuligheder, som en boligafdeling kan beslutte at tilby-de sine beboere. En helt ny frihed til at bygge om, låne eller investere i sin almene bolig står i dag som resultatet. Væk er fornemmelsen af, at bo på lånt tid på udlejers betingelser.

Nu kan du bare gå i gang med dine ændringer, du får investerin-gen med dig når du flytter. Og du kan låne af afdelingen og betale af over huslejen uden at være bundet af lånet – det følger boligen og ikke dig personligt.

Foldere og bannere med klare budskaber blev brugt på Boligkontoret Danmarksafdelingskontorer i for-bindelse med kampagnen Din bolig – dit valg.

26En smidig sagsbehandling uden bureaukrati for

At gøre det nemt at udføre individuelle forbedringer krævede en kringlet vej gennem en lovgivning, som var udformet til kollektive moderniseringer – besluttet i fællesskab på beboermøder. Omhyggelige forberedelser med fokus på detaljerne var nødvendige for at gøre Din bolig – dit valg til en enkel model, der samtidig var økonomisk forsvarlig for boligafdelingen og organisationsbestyrelsen, der havde det endelige ansvar for boligselska-bets boliger.

Først skulle modellen gøres kendt gennem en større kampagne, og herefter fulgte arbejdet med møder og godkendelser. Hver organisations-bestyrelse fik forelagt et beslutningsoplæg med baggrundsmateriale og uddybning af modellen. Siden var det beboernes tur til at tilslutte sig modellen på et beboermøde og give sig selv og naboen nye muligheder.

For hvert af de tre elementer i Din bolig – dit valg åbnede sig nye og hidtil uudnyttede muligheder for beboerne:

1. Fri ret til at ændreRiv væggen ned til værelset og få en stor stue, byg skabe, læg nyt gulv eller skift dørene ud. Boligafdelingen accepterer dine ændringer, når du flytter.

Fraflytter skal ikke betale for at få ført lejligheden tilbage, som den var ved indflytning. Boligafdelingen og selskabet accepterer, at boligerne med tiden bliver forskellige.

Beboeren skal selvfølgelig overholde byggeloven og orientere Boligkontoret Danmark, der indhenter kommunal godkendelse, når det er nødvendigt, som f.eks. ved nedtagning af bærende vægge og ændringer af facaden. Arbejdet skal være udført rigtigt, og autoriserede håndværkere skal udføre vvs- og elinstallationer, når det er nødvendigt. Boligens sikker-hed og værdi må nemlig ikke forringes.

Ved nedrivning af vægge er det vigtigt at anmelde arbejdet – Boligkontoret Danmark skal bruge antallet af rum til den fremtidige udlej-ning, og nogle kommuner kræver at følge med i og godkende, når antallet af rum ændres.

Boligafdelingens lovbefalede vedligeholdelsesreglement skal tilpasses de nye og frie rammer.

2. Lån til forbedringerLån til nyt køkken eller badeværelse. Aftal med boligselskabet og Boligkontoret Danmark, hvor meget lånet og dermed huslejestigningen skal være på, og hvordan projektet skal gennemføres. Find selv et køkken og få et tilbud; der er 30% rabat på køb af køkkener og badeværelseud-styr igennem firmaer, Boligkontoret har rabataftale med.

Når projektet er færdigt optager boligafdelingen et lån, som beboeren beta-ler tilbage over huslejen inden for 10, 20 eller 30 år. Afskrivningsperiodenvarierer efter hvilke typer af moderniseringer, der er tale om, og efter for-bedringernes forventede levetid. Nye beboere overtager forpligtelserne til at betale huslejeforhøjelsen, indtil lånet er betalt.

Boligselskabet og afdelingsmødet fastsætter et generelt maksimum for

Kampagne,opfindsomhed og et grundigt udfor-met materiale gav stor gennem-slagskraft.

Enkel model – kringlet vej

27

huslejen og lånets størrelse, og hvilke typer forbedringer det er muligt at låne til.

Med afbetaling på lånet må den samlede husleje ikke udgøre mere end 125% af den gen-nemsnitlige m2 leje i bebyggelsen. Eller udgøre mere end 125% af den gennemsnitlige husleje for tilsvarende boliger i området. Reglen skal sikre, at boligen kan udlejes igen, så en ny beboer kan flytte ind og overtage betalingen til forbedringen.

Da et enstemmigt beboermøde i Skovkanten den 26. august 2003 besluttede sig for at ind-føre Din bolig – dit valg betød det, at beboere i 90 m2 lejligheder i bebyggelsen fra den ene dag til den anden fik mulighed for at låne 137.000 kr. til nyt køkken eller bad. Skovkanten ligger i Kokkedal i Nordsjælland og hører til de mere attraktive områder, hvor der er plads til husleje-stigninger i forhold til områdets gennemsnit for tilsvarende lejeboliger.

Kommunen skal godkende låneramme og huslejeloft, inden ordningen træder i kraft. Kommunen skal altid godkende huslejeforhøjelser på 1% eller derover. Ved at få en generel godkendelse for ordningen sikres en smidig sagsbehandling uden bureaukrati for den enkelte beboer.

3. Godtgørelse efter vurdering Gå blot i gang med at investere i boligen. Ved flytning vurderer vi forbed-ringerne, og boligafdelingen køber dem.

I lighed med andelsboligforeninger nedskrives forbedringens værdi over tid, og vurderingen bliver foretaget efter det regelsæt, som andelsforenin-ger bruger. Der gives også godtgørelse for forbedringer, hvor eget arbejde indgår. Beregningerne sker efter retningslinierne i Andelsboligforeningernes håndbog.

Udvidelse af boligarealet eller f.eks. opsætning af altan betragtes som en varig forbedring af den brugsmæssige værdi, og værdien nedskrives derfor ikke.

Beboeren skal i god tid inden fraflytning anmelde forbedringen og opgøre investeringerne til brug for vurderingen. Den nye og højere husleje skal oplyses, når boligen tilbydes til opskrevne på ventelisten. Derfor skal forbedringens værdi være kendt, når boligen bliver opsagt og skal sendes ud i tilbud.

Regler for afskrivningsperioder, maksimum for godtgørelse og hvilke typer, der kan godkendes, er de samme som ved lån til forbedringer. Ordningen med godtgørelse skal ligeledes være godkendt af boligselska-bet og afdelingsmødet, og kommunen skal give en generel godkendelse.

På de velbesøgte åbent hus-arrange-menter blev regeringens planer om salg af almene boliger debatteret. Beboernes frihed til at indrette sig frit i deres lejebolig blev reelt et argument i mod regeringens forslag, der ofte blev fulgt af argumentet. ”Når du ejer din bolig, kan du gøre, som du vil”.

den enkelte beboer

28

Kampagne fik beboerne medFor at trænge igennem med Din bolig – dit valg valgte Boligkontoret Danmark at gennemføre en kampagne, der inddrog beboerne selv som de vigtigste til at formidle mulighederne.

Der blev udgivet en kampagneavis og udskrevet en konkurrence om de flotteste forbedringer hos beboerne og inviteret til åbent hus-arrangemen-ter, hvor mange mødte op.

Borgmestre og lokale politikere var indbudt til at debattere regeringens planer om salg af almene boliger, og Din bolig – dit valg kom til at stå som et alternativ til at sælge almene boliger for at få større råderet.

Kampagnen fik rigtig gennemslagskraft, da TV2 Lorry bragte et indslag

Tegnekonkurrence på åbent hus-arrangementerne fangede børnenes ideer om indretningen af deres hjem. Vinder af konkurrencen blev Mette Albrechtsen fra boligafdelingen Byengen-Nordengen i Kokkedal.

Oktober 2002Boligkontoret Danmark udvikler Din bolig – dit valg.

December 2002Konkurrence om beboernes bedste forbedring udskri-ves i beboeravisen BoDanmark.

Februar 2003Folder i nyhedsbrevet BoDanmark Nyt. Temaavis om Din bolig – dit valg; vindere af konkurrencen offent-liggøres i BoDanmark.

29

Vindere rundt i landet fik overrakt vinderpræmierne på åbent hus-arrangementerne. Boligkontoret Danmarks formand, Lisbet Riis, over-rakte 1. præmien til Gitte Korsgaard og Ole Andreasen fra Brønshøj.

Din bolig – dit valg har været omtalt jævnligt i beboeravisen BoDanmark.

med vinderen af konkurrencen og Politiken skrev om modellen.Efter præsentationen skulle Din bolig – dit valg tilpasses hver bebyggelse

i samarbejde med Boligkontorets mere end 60 medlemmer. Herefter kunne modellen besluttes i bestyrelser og hos beboerne.

De mange beboermøder gav de bedste muligheder for at udbrede modellen til beboerne. Der var udarbejdet en grundig skriftlig vejledning til beboerne, med svar på alle spørgsmål omkring anvendelse af modellen. Vejledningen blev omdelt til alle beboere forud for det besluttende afde-lingsmøde. Den meget omstændelige vej igennem beslutningsprocessen blev et stort plus, beboerne fik lokalt præsenteret Din bolig – dit valg og deres nye muligheder.

Marts 2003Åbent hus-arrange-menter på lørdage fra 1. marts til 30. marts på 11 lokale kontorer.

August 2003Organisationsbestyr-elserne hos de første medlemmer behandler Din bolig – dit valg.Beboerne i Skovkanten, afdeling 12 i Andels-boligforeningenHørsholm Karlebo, vedtager som første afdeling Din bolig – dit valg på beboermødet den 26. august.

December 2003Hørsholm godkender som første kommune Din bolig – dit valg.

30

I takt med at boligselskaber og beboere besluttede sig for Din bolig – dit valg, fik kommunerne til opgave at godkende modellen. Den var ny for kommunerne og medførte nogen usikkerhed i starten, og ministeriet fik da også flere henvendelser om modellen.

Gentofte Kommune henvendte sig eksempelvis telefonisk til Erhvervs-og Boligstyrelsen, inden kommunen den 27. maj 2004 meddelte, at den godkendte modellen.

Der var en del variation i kommunernes behandling af Din bolig – dit valg. Den decentrale danske tradition med kommunalt selvstyre har store styrker – og også sine svagheder. Med en svært tilgængelig og omfangsrig lovgivning på det almene boligområde kom den kommunale tilsynsord-ning på prøve.

For at være på sikker grund havde Boligkontoret Danmark i december 2002 indhentet et notat om råderet og godtgørelser fra advokatfirmet Meyer Petersen og Lars Wolthers. Boligkontoret Danmark investerede siden en del arbejde i udredning af modellens lovhjemmel over for de

Fra 2005 har en lovændring gjort det nemmere at låne og få godt-gørelse, når man moderniserer sin bolig.

En ny lovgivning bliver til

Eva Kjer Hansen blev udnævnt til socialminister og minister for ligestil-ling 2. august 2004. Som minister for det almene boligområde fremsatte hun loven om udvidet råderet, der trådte i kraft 1. juli 2005.

31

kommunale forvaltninger.Andelsboligforeningen Hørsholm Karlebo ansøgte således både Hørsholm

og Karlebo kommuner om godkendelse af Din bolig – dit valg.Hørsholm Kommune godkendte ansøgningen uden bemærkninger.

Artiklen ”Lejerne på Ellevej får nu ny råderet” omtaler kommunens hold-ning: ”Hørsholm Kommunes administration finder, at der er tale om et godt initiativ, som forøger lejernes råderet”. (Frederiksborg Amts Avis 13. december 2003.)

Byrådet i Hørsholm kommune godkendte som det første Din bolig – dit valg på sit møde den 15. december 2003. Karlebo Kommune foretog en del undersøgelser og forespurgte rådgivere, inden den i april 2004 kunne godkende modellen.

Efter at de første godkendelser var kommet i hus, lettede det sagsgan-gen hos de efterfølgende kommuner. De kommunale godkendelser var sidste led i processen, men inden havde lanceringen af Din bolig – dit valg påkaldt sig myndighedernes opmærksomhed.

Boligkontoret Danmark har sendt særnummeret BoDanmark nr. 40, februar 2003 til Socialministeriet. I særnummeret omtales boligorganisationens kampagne Din bolig – dit valg På midtersiderne omtales således en godtgørelsesmodel for individuelle forbedringer i lejemålene. Socialministeriet skal i den anledning bede om en redegørelse for modellen, herunder oplysninger om i hvilket omfang modellen afviger fra reglerne om råderet for almene boliger såvel efter den almene lejelov som efter almenboligloven.

Socialministeriet, Departementet, Vedrørende kampagnen Din bolig – dit valg,10. marts 2003.

Kampagneavis skød i februar 2003 Din bolig – dit valg i gang med invi-tation til åbent hus-arrangementer.

32

Nye tider – ny lov om råderetDen positive omtale, som Din bolig – dit valg fik i både i tv, radio og dags-presse straks fra starten i marts 2003, blev registreret i Socialministeriet og Københavns Kommune, der omgående henvendte sig for en forklaring.

Det gav anledning til en præcisering af modellens lovgrundlag over for kommunen og Socialministeriet, der så med skepsis på modellen, men dog stiltiende godkendte Din bolig – dit valg. Ingen lovgiver havde forestillet sig, at boligselskabet og beboerne på et beboermøde kunne beslutte at lade individuelle forbedringer indgå i den almindelige modernisering af deres bebyggelse, for derefter at lade boligafdelingen vurdere forbedrin-ger og købe dem af fraflyttere.

Da Din bolig – dit valg blev kendt i offentligheden som en ny frihed for beboerne, var det ikke lige til at rulle modellen tilbage – det er ingen vin-dersag at afskaffe personlige frihedsgrader.

I løbet af 2004 blev modellen godkendt af en række kommuner i hele landet.

På opfordring fra Boligselskabernes Landsforening fremsatte regeringen i 2004 lovforslag om at udvide og forenkle reglerne om råderet. Loventrådte i kraft 1. juli 2005 og gav beboerne fri ret til at ændre i deres boliger og mulighed for at låne til forbedringer, forudsat at det var blevet besluttet på et beboermøde. Grænsen for godtgørelse blev sat op fra ca. 45.000 kr. til 100.000 kr.

For beboere hos Boligkontoret Danmarks medlemmer ligger lovgivnin-gen fra 2005 tæt op ad Din bolig – dit valg og betyder kun et par mindre ændringer, samt en enkelt større ændring, som vedrører godtgørelsen.

Den frie ret til at ændre i boligen er uændret, men ved moderniseringer kan der ikke optages lån til hårde hvidevarer, som i Din bolig – dit valg.I stedet kan beboermødet dog beslutte at yde tilskud til udskiftning af hårde hvidevarer ved køkkenmoderniseringer. Låneperioden er ligeledes begrænset til maksimalt 20 år.

Godtgørelse er blevet en individuel rettighed, uden at det skal besluttes på et beboermøde, og alle forbedringer i boligen kan give godtgørelse – en klar forenkling og forbedring. Til gengæld er der et loft på 100.000 kr. for

Med henvisning til BDK’s udtalelser til Københavns Radio den 10. ds. samt til artikel i Politiken under ovennævnte titel samme dag tillader Tilsynet sig at anmode om et eksemplar af det af BDK udarbejdede forslag til nye regler.

Tilsynet modtager samtidig gerne BDK’s forslag til, hvilke bestemmelser, der efter BDK’s opfattelse skal ændres i konsekvens af BDK’s forslag, og hvorledes BDK har tænkt sig at formulere de ønskede ændringsbestemmelser i almenbolig- og almenlejeloven.

Københavns Kommune, Bygge- og teknikforvaltningen, vedrørende (artiklen) Lejere kan eje bid af boligen, 12. marts 2003.

33

godtgørelsen, og i modsætning til Din bolig – dit valg, er det ikke muligt at få godtgørelse for eget arbejde og for indkøbte hårde hvidevarer. Endeligskal projektet godkendes, inden det sættes i gang.

Loven afskaffer således den enkle model, som også bruges i andelsbo-ligforeninger. Her prissætter man forbedringen ved fraflytning, og der er mulighed for godtgørelse for eget arbejde.

Samlet set er lovgivningen en markant udvidelse af beboernes frihed, med klare og enkle regler. Kun omkring beboernes godtgørelse videreføres en bureaukratisk ordning. Den manglende mulighed for at få godtgjort eget arbejde repræsenterer i dag en uforståelig forskelsbehandling i for-hold til andelsboliger.

Begrænsningen til 20-årige lån gør det desuden vanskeligere at udvide almene boliger, der typisk er for små til at matche dagens krav. Varige for-bedringer som f.eks. tilbygninger bør kunne finansieres med 30-årige eller længere lån, så huslejestigningen formindskes.

Lovgivningen rummer således stadig mulighed for forbedringer, men beboerne i almene boliger er i almindelighed stillet langt bedre end før – og bedre end lejere i privat udlejningsbyggeri, der ikke er omfattet af lovgivningen.

Positiv omtale i dagspres-sen og tv gjorde Din bolig – dit valg kendt hos bebo-ere og lovgivere.

35

Sådan har de gjortNye badeværelser, udestuer og indragelse af loftsrum. Marmor, granit og italiensk design. Idéerne er mange og begrænsningerne få, når den nye frihed i lejeboligen bliver brugt. Vi har været på besøg hos beboere, der viser frem og fortæller. Læs om hvilke tanker og overvejelser, de gjorde sig, i en række eksempler, vi har samlet til inspiration.

36

Bestyrelsen gik foranHos Susanne Nørregaard kunne Skovengensbeboere se et prøvekøkken.

Afdelingsbestyrelsen i Skovengen var blandt de første til at indføre Dinbolig – dit valg. I slutningen af 2003 indrettede Cecilie Nørregaard et prø-vekøkken, som beboerne kunne komme og se. I 2005 indrettede Cecilies mor, Susanne Nørregaard, også et prøvekøkken.

– Det er vigtigt, at alle kan få en idé om, hvad det betyder, når væggen til stuen fjernes, og du i stedet får et nyt, åbent køkken, fortæller Susanne Nørregaard.

– Og så har folk spurgt, hvad det kostede, og hvad det giver i husleje-stigning. Når du kan komme rundt og se, hvordan andre har indrettet sig, og hvad de har fået for pengene, er det med til at inspirere andre og sætte gang i, at folk indretter sig, som de vil.

– Jeg havde frit valg med hensyn til køkkener og håndværkere og kunne også vælge at lave noget af arbejdet selv. Vi lagde selv et nyt klinkegulv med varme og valgte et Vordingborg-køkken. En sælger kom og målte køk-kenet op, og sammen fandt vi ud af, hvordan vores nye køkken skulle se ud. Vi satte selv køkkenet op.

Susanne Nørregaards køk-ken er i åben forbindelse med stuen. Boligafdelingen giver et fast tilskud til bordplader, køleskab, kom-fur og emhætte på 16.000 kr. Når det er trukket fra, har køkkenet kostet Susanne 94.000 kr.

Prøvekøkkener, udvidelse plantegninger

F A K T A

37

Aktiv kampagneSkovengen har brugt deres hjemmeside aktivt til at reklamere for Din bolig – dit valg. Der er lagt tegninger på hjemmesiden, der viser en række for-skellige muligheder for indretning af køkkener. Og der er en fotoserie fra køkkenrenoveringen hos afdelingens formand, Susanne Nørregaard. Siden er der også lavet to prøvebadeværelser. Det er meningen, at alle beboere vil blive tilbudt et projekt omkring renovering af badeværelset. Der er søgt om støtte til projektet hos Landsbyggefonden. Men der vil også her, helt i tråd med afdelingens generelle holdning til beboernes frie valg, blive lagt vægt på individuelle valgmuligheder.

Seneste skud på stammen blandt individuelle muligheder i Skovengen er, at det nu er muligt at få udvidet stuen med ca. 9,3 m2, hvis man har behov for mere plads.

En runde med tilmelding i foråret 2007 har resulteret i, at 23 lejemål kan se frem til at få udvidet rækkehuset til i alt 99,2 m2.

Den forventede huslejestigning er på ca. 600 kr. om måneden. Stigningen er permanent, da det er en varig forbedring.

AndelsboligforeningenHørsholm Karlebo, afdeling 7 Skovengen, Kokkedal.

Boligtype: Rækkehus på 89 m2

fra 1974 i to etager med lille have.

Husleje: 5.344 kr. ekskl. varme og moderniseringer.

Beboere: Susanne Nørregaard og Niels Chr. Hansen.

Forbedringer

KøkkenÅr 2005Samlede udgifter 110.000 kr.Tilskud fra afd. 16.000kr.Beboernes andel 94.000 kr.Finansiering 20-årigt lån

fra afdelingHuslejestigning 685 kr. i 20 år

Leverandør: Vordingborg Køkkener, rabat via Boligkontoret Danmarks indkøbsforening.

Eget arbejde: Lægning af gulv, opsætning af fliser og køkken.

Byggeperiode: 3 måneder.

af rækkehuset og på Internettet

38

I afdeling 1 og 6 i Hørsholm har beboerne mulighed for at låne af afdelingen til en altan, og betale beløbet af over hus-lejen. Altanen er 4 x 1,5 meter og koster 677 eller 729 kr. i merhusleje om måneden.

Projektet er godkendt af kommunen. 86 beboere har fået eller får altaner.

Boligforening banede vejenAndelsboligforeningen Hørsholm Karlebos afde-linger var blandt de første der vedtog Din bolig – dit valg.

Afdeling 12, Skovkanten i Kokkedal, gik i front, og boligforeningen opfordrede hurtigt alle afdelinger til at følge trop og vedtage modellen.

I afdeling 7, Skovengen, giver afdelingen til-skud til hårde hvidevarer. Afdelingen har gjort en stor indsats for at informere beboerne om mulighederne i ordningen både med åbent hus arrangementer og med fotodokumentation på hjemmesiden www.Skovengen.dk.

I afdeling 9-10, Byengen-Nordengen, udskif-tes køkkener i forbindelse med nyindflytninger. De nye beboere får tilbud om et standardkøk-ken, eller de kan låne til et køkken efter eget ønske.

I afdelingerne 1 og 6 i Hørsholm har beboer-ne mulighed for at vælge at få en stor altan. 86 beboere har valgt at gøre brug af muligheden.

Altaner er blandt de forbedringer, beboerne kan vælge i to af boligforeningensafdelinger i Hørsholm.

F A K T A

39

Opsætning af altan på 6m2

AndelsboligforeningenHørsholm Karlebo, afdeling 1 og 6, Hørsholm.

Boligtype: Etageboligerpå 53-75 m2 fra 1944 og 1953.

Husleje: 2.600-3.600 kr. ekskl. varme og moderni-seringer.

Pris for altan: 100.000 kr.

Huslejestigning: 677 kr. eller 729 kr. om måneden med 20-årigt lån og støtte fra selskabets dispositions-fond.

Finansiering: 20-årigt lån fra boligafdelingen.

Tilskud fra foreningens dispositionsfond på i alt 500.000 kr. til alle altaner.

Nu sover vi godt om nattenØverst oppe i Bolbro i Odense ligger nogle vindomsuste blokke ud til den stærkt trafikerede Middelfartvej. Andelsboligforeningen Samvirkes blokke har dejligt store altaner, men de er ikke rare at opholde sig på. Bilernesuser forbi, og vinden piber om ørerne.

– Man kunne ikke tale sammen for larmen, fortæller ægteparret Margit og Knud Nelleman, der som de første i bebyggelsen har fået inddækket altanen.

Nu har de skiftet de billige plastikstole på altanen ud med fire gode kurvestole. Der er tændte fyrfadslys og græstæppe på gulvet med en have-nisse til at understrege kolonihavetemaet; altanen oser af hygge.

Trafikstøj er en stor plage for be-boerne i Andels-boligforeningenSamvirkes etage-boliger i Bolbro.En inddækning af altanen løser problemet og giver tilmed et dejligt, ekstra opholdsrum.

Inddækning af altanen fjernede problemer med støj og gjorde det attraktivt at opholde sig på altanen, der er blevet fri for snavs, kulde og træk.

F A K T A

41

Slut med støj og møgInde i stuen kan man slet ikke høre bilerne på Middelfartvej. Inddækningenlukker meget effektivt af for støjen.

– Naboerne skal opleve det, før de tror det, siger Margit. På grund af larmen er der ingen, der bruger altanen til andet end opbevaring. Noglehar problemer med at sove om natten på grund af trafikstøjen.

Margit er også glad for, at hun nu slipper for hele tiden at fjerne bilos, der klæbede til vindueskarmen og møblerne på altanen. Og parret nyder, at der er varmt inden døre og lunt på altanen. Nu kan de 16 ekstra m2 bru-ges til noget. Når solen står på, er der en behagelig temperatur på altanen selv i november måned.

– Jeg sidder derude hver morgen med kaffen og avisen, fortæller Knud.

Projektets prøveklud– Vi vidste ikke, hvad vi sagde ja til, men det kunne kun blive bedre. Margit og Knud har været prøveklud for altanløsningen. Nu har 50% af beboerne i blokken sagt ja til at få den samme løsning. Og så bliver det samlede projekt billigere.

– De fleste har svært ved at forestille sig, hvordan det bliver. Men når de oplever det – både hvor pænt det ser ud, og hvor meget komfort det giver – så kan det ikke gå hurtigt nok, fortæller Knud.Heldigvis tager selve monteringen kun to dage. Så de 14 naboer kan snart få en inddækning magen til.

Altaninddækningen har taget støjen fra den trafi-kerede Middelfartvej. Før kunne man knap tale sam-men derude. Knud tilbringer hver morgen på altanen med kaffe og avis.

Når alle ruder skubbes til side, bliver altanen helt åben. Ruderne kan drejes, så de kan vaskes på begge sider. Opsætningen tog kun to dage.

AndelsboligforeningenSamvirke, afdeling 7, Bolbro, Odense.

Boligtype: Etagebolig 80,5 m2

+ 16 m2 altan, fra 1976.


Beboere: Margit og KnudNelleman.

Forbedringer

Inddækning af altanÅr 2006Samlede udgifter 71.990 kr.Tilskud fra afdeling 8.500 kr.Beboernes andel 63.490 kr.Finansiering 20-årigt lån


InddækningLeverandør: Meier Profil & Glas.Elementer, glas og aluminium.

Projektstyring: Boligkontoret Danmark.

Byggeperiode: 2 dage.

42

Væggen er revet ned, og den gamle mørke stue og køkkenet er blevet til et dej-lig stort sammenhængende alrum, med lys fra tre sider og med dør ud til terrassen i haven.

Ved siden af brændeovnen er blændet en dør, så der er skabt en rolig opholdsaf-deling uden gennemgang.

Der ligger mange timers arbejde i etableringen af den store terrasse, der er hævet op i niveau med huset. Kælderen er indret-tet med værelse og vaske-rummet er indrettet med praktisk opbevaring.

De lavede alt arbejdet selv og renoverede hele huset for 48.600 kr. + køkkenlån. Inspekør Lars Larsens vurdering er, at arbejderne ville koste 245.000 kr. inkl. moms.

Eget arbejde fra a-zMed hjælp fra familen har Dorte og Poul Bjerg renoveret deres hus og have fra a-z for en materialepris på 30.000 kr.

Da Dorte og Poul Bjerg i 1999 flyttede ind i huset på Istedvej i Silkeborg, blev køkkenet udskiftet; sådan var ordningen i boligafdelingen. De kunne selv vælge elementer og indretning og fik en merhusleje på 467 kr. over 10 år.

Siden har parret løbende forbedret hus og have. Hvis huset, der er fra 1957, stod til salg i dag, ville det være betydeligt mere værd, i forhold til den stand, Dorte og Poul overtog det i: haven var et vildnis, og huset stærkt nedslidt.

F A K T A

43

Midtjysk Boligselskab, afdeling 15, Istedvej, Silkeborg.

Boligtype: Fritliggende hus på 94 m2 med 660 m2 have fra 1957.


Beboere: Dorte og Poul Bjerg.

Forbedringer

KøkkenÅr 1999Udgift 42.133 kr.Finansiering 10-årigt lån

fra afdelingenHuslejestigning 468 kr. i 10 år

Flytning af radiatorerÅr 1999Udgift 7.000 kr.Finansiering Egen

Terrasse og haveÅr 2000Udgift 8.000 kr.Finansiering Egen

Vaskerum i kælder År 2003Udgift 2.000 kr.Finansiering Egen

Klinker på gulv i kælderÅr 2004Udgift 1.600 kr.Finansiering Egen

Nedrivning af bærende vægÅr 2005Udgift 20.000 kr.Finansiering Egen

Afhøvling af gulve År 2005Udgift 4.500 kr.Finansiering Egen

Opmuring af hul i vægÅr 2005Udgift 2.500 kr.Finansiering Egen

Terrassedør ud til havenÅr 2006Udgift 3.000 kr.Finansiering Egen

Køkken 1999Leverandør: Invita Køkkener. Kirsebærtræ.

– Vi har glæden af at bruge det. De investeringer og forbedringer, vi laver, har jo en begrænset levetid. Terrassen er måske umoderne om 5 år. Køkkenet er 7 år gammelt – og vi slider på det. Hvis det var vores eget hus, skulle vi sætte nyt køkken ind om få år for at holde værdien, mener Poul Bjerg. Poul er radiomekaniker, og Dorte arbejder som pædagog. De er begge i starten af 40’erne.

Et moderne alrum Den helt store forbedring i huset er sket ved at rive en bærende væg ned mellem køkken og stue. I stedet er der sat en bjælke op, der understøtter den bærende konstruktion.

Samtidig har Dorte og Poul sat en dør i facaden ud mod haven, så der er skabt forbindelse ud til den store terrasse, som de også har lagt mange timer i.

Endelig har de muret et dørhul til fra stuen ud til gangen, så opholdsaf-delingen er roligt afskærmet fra gennemgående trafik.

Alt i alt har de fået et topmoderne og meget attraktivt køkken-alrum, som er blevet hele husets hjerterum.

– Nu synes jeg, det er meget sjovere at have gæster, siger Dorte. Der er god plads omkring det store langbord – og god kontakt med dem, der arbejder i køkkenet.

Langbordet og rumdeleren mellem køkken og stue har Poul selv lavet med hjælp fra broderen, der er tømrer.

44

Ejerskab gennem forandringFor 556 kr. mere om måneden har Lotte og Henning forvandlet en standardlejlighedtil et topmoderne hjem med et meget personligt udtryk.

– I øjeblikket er det jo håndværkernes marked, så vi valgte at bruge de håndværkere, boligafdelingen bruger. Vi regnede med, at de havde større interesse i at overholde aftalerne. Og det kom til at holde stik, fortæller Henning Knudsen.

Han er uddannet teknisk assistent og valgte selv at stå for koordinerin-gen med håndværkerne.

Det var en sej proces, for der dukkede nogle uforudsete ting op under-vejs. F.eks. var der hul i væggen bag elementerne, og der manglede gulv under begge højskabe.

– Sæt nogle penge af til uforudsete udgifter, er Hennings råd til andre, der kaster sig ud i større ombygninger.

Lejligheden har fået personlighed– Vi har fået ejerskab til lejligheden ved at gøre noget ved den. Nu er det vores personlige stil, der råder, siger Lotte og Henning, der har flere planer om forbedringer. Skabsvæggen i entreen skal have nye moderne skydelå-ger, og der skal et stort spejl op, så gangen synes større.

Den personlige stil præger hele lejligheden i valget af farver, gardiner og andre detaljer.

Parret havde dog ikke kastet sig ud i den store ombygning, hvis de ikke havde haft muligheden for at få et lån og betale over huslejen.

Blive eller flytte – leje eller eje – Der er mange af vores naboer, der står i et vadested – skal de blive boende og ofre penge på lejligheden, eller skal de flytte til noget mere moderne – måske eget hus? Det var også den overvejelse vi stod i. Men vi er rigtigt glade for vores lejlighed nu. Vi kan jo ikke finde noget tilsvarende i det her område, vi har råd til at købe. Så skulle vi have købt for nogle år siden. Men vi har begge været gennem en skilsmisse og har fundet sam-men for få år siden; så for os var den bedste løsning at prøve forholdet af først, fortæller Lotte.

I stedet for at købe hus har parret købt et sommerhus, og de regner med at blive boende i lejligheden i Espergærde.

Lotte og Henning fik et tilbud på fra mureren 23.000 kr. med hvide fliser i badeværelset. Men de ville gerne have et mere personligt udtryk, der passede til farverne i resten af huset; så prisen steg til 33.000 kr. for murerarbejdet.

Fra udslidt standard etagebolig – til topmoderne og meget personlig lejlighed med nyt køkken og bad.

Ved at åbne op ud til forde-lingsgangen er spiseplad-sen blevet et centralt rum, der samler hele lejligheden. I åben forbindelse med køk-kenet og med adgang til soveværelse, bad og stue.

Lotte og Henning fik et tilbud på 23.000 kr. fra mureren med hvide fliser i badeværelset. Men de ville gerne have et mere person-ligt udtryk, der passede til farverne i resten af huset; så prisen steg til 33.000 kr. for murerarbejdet.

45

Boligselskabet Teglværks-gården, afdeling 81, Hovparken, Espergærde.

Boligtype: Etagebyggeri i tre etager, fireværelses bolig fra 1966 på 89 m2.


Beboere: Lotte Kisby og Henning Knudsen og børnene Michael og Mikkel – 16 og 17 år.

Forbedringer

Køkken inkl. hvidevarerÅr 2006Udgift 56.000 kr.

BadÅr 2006Udgift 36.000 kr.

El-arbejdeÅr 2006Udgift 16.000 kr.

VVSÅr 2006Udgift 8.000 kr.

VaskesøjleÅr 2006Udgift 9.000 kr.

Køkken, bad og vaskesøjle 125.000 kr., lån fra afdelingen udgør 81.000 kr. med omkost-ninger.

Finansiering 20-årigt lån fra afdelingen

Huslejestigning 556 kr. i 20 år

Leverandør: KVIK køkkener.

Styring: Egen styring af hånd-værkere.

Byggeperiode: 3 uger.

F A K T A

46

Nyt IKEA-køkken og er Nyt baderum

Jan Møller er opvokset i huset i Bolbro, som familien flyttede ind i fra byggeriets start. For Jans mor, Birthe Pedersen, et moderne, men lille køkken tilbage i 1963.

– Vi sad ved køkkenbordet og spiste. Min lillebror sad ved udtrækspladen til kød-hakkeren. Min mor og jeg sad ved en udtræksplade ved vasken, og min far sad ved bordenden, fortæller Jan Møller.

Jan og Helle lagde et kam-mer sammen med det gamle køkken, så det blev dobbelt så stort.

For kun 30.000 kr. fik de et moderne køkken med mange praktiske detaljer, f.eks. et udtræksskab, hvor det er nemt at komme til gryn og mel. Køkkengulvet er af linoleum.

Bruserummet blev dimensi-oneret, så der blev plads til en håndklædevarmer; den mindste der kunne fås.

Helle og Jan Møller er impulsi-ve, og der er ikke langt fra ord til handling, når de får en idé til for-nyelse i boligen.

Idéer til fornyelse får frit løbHelle og Jan Møller var nogle af de første, der brugte råderetten, da Boligselskabet Samvirke vedtog, at beboerne kunne låne til forbedringer. De lånte til et nyt køkken for ni år siden.

For kun 30.000 kr. fik de et meget praktisk køkken fra IKEA med mange praktiske detaljer.

Køkkenet lever stadig op til moderne standard, og næste år er lånet betalt ud, så merhuslejen på 379 kr. om måneden falder bort.

Helle og Jan har allerede planer med pengene. De vil gerne lave en dør fra gangen ud til bryggerset, så de slipper for at skulle udenfor, hvor indgangen er i dag.

Bad for 138.000 kr.Det seneste projekt er badeværelset, der blev tip top moderniseret i 2004.

– Der var altid hundekoldt, fortæller Helle. Om vinteren måtte vi hælde varmt vand i karret og lade det stå lidt og dampe af, før vi kunne holde ud at være i rummet.

Da boligforeningen i 2004 indlagde fjernvarme, og der alligevel skulle nye radiatorer op i hele huset, slog Helle og Jan til. Nu skulle badeværelset moderniseres.

F A K T A

47

til 30.000 kr. i 1997 holder nutidens standard betalt ud om et år. fra 2004 koster 900 kr. om måneden, men huslejen er stadig under 5.000 kr.

I dag er der brusekabine og gulvvarme, og det er en helt anderledes oplevelse at gå i bad.

– Da vi fik lavet bad, var boligforeningen lidt mere dus med tanken om råderet. ”Få nu lavet noget optimalt”, sagde boligforeningens formand, Ebbe Rasmussen.

Moderne standard til rimelig lejeFor ti år siden byttede Jan og Helle bolig med Jans far. De boede på det tidspunkt i en lejlighed, mens faren stadig boede i huset i Bolbro, hvor Jan er vokset op. Huset var blevet for stort for ham, hvorimod Helle og Jan savnede mere plads.

– Med vores situation har vi ikke råd til at købe et hus. Og vi ville heller ikke have kunnet få et lån som det, vi har fået gennem boligforeningen til badeværelset, fortæller parret.

Og huslejen er stadig rimelig, selv om husets standard er blevet bragt up to date.

– Vi syntes, vi har vundet i lotteriet, siger Helle og Jan Møller.

AndelsboligforeningenSamvirke, afdeling 5, Bolbro, Odense.

Boligtype: fritliggende hus fra 1961 på 90 m2 med have.


Beboere: Helle og Jan Møller.

Forbedringer



BadeværelseÅr 2004Udgift 138.000 kr.Finansiering 20-årigt lån


KøkkenLeverandør: IKEA

Eget arbejde: Nedrivning af væg og køkken, tapetsering, ca. 1 måned.

Opsætning: 14 dage.

Projektstyring: Egen.

BadLeverandører: Dansani elemen-ter, fliser fra Rønn Andersen.

Udførelse: Bolbro VVS. Byggeperiode: 6 uger.

Projektstyring: Boligkontoret Danmark/Bolbro VVS.

Boligselskabetsordning10 år gammel ordning med indi-viduelle lån til forbedringer (før Din bolig – Dit valg blev taget i brug).

48

1Erik og Bettina har valgt at rykke kogeøen over på den korte væg, så kom-fur og vask ikke er lige oven i hinanden. Og så har de købt et stort komfur med fem kogeplader.

På væggene er der opsat fliser, og her har Erik Wendel et godt råd til andre, der sætter fliser op på en væg, hvor der tidligere har været glas-væv.

– Husk at bede håndværkerne om at pudse væggen op først – ellers får Ien væg, hvor fliserne hopper og danser på fladen, anbefaler Erik Wendel.

Dyrere end man regner med– Vi regnede med, at vi kunne lave køkken for 75.000 kr., men alene bord-pladen koster 25.000 kr. og elarbejdet 20.000 kr., fortæller Erik Wendel. Man kan hurtigt blive fanget ovre i køkkenfirmaet, når de viser frem af alle

Detaljerne giver den personlige stilErik og Bettina ønskede at få et moderne køkken uden stålkanter og andre detal-jer, der bryder de rene linier.

Erik og Bettina har valgt et Vordingborgkøkken i massiv ask, som er holdt i rene linier uden for mange detaljer. Kogepladen er nedsænket i bordet og rykket hen på den korte side af køkkenet, så der er mere plads ved vasken.

F A K T A

49

I Borupgård 1 og 2 er der i 2006 givet lån til 100 køkkenprojekter. Her er den første af tre løsninger på indretning af køkken i samme type bolig...

de frække detaljer – med hjørneskabe, hvor elementerne skubber sig ud og sokkelskuffer osv. Så løber det op.

– Jeg ville have afsætningspladen ved vasken, og min kone ville have det smarte hjørneskab. Vi er også meget glade for gulvet, der er lagt ovenpå det gamle parketgulv. Det giver et ekstra isolerende lag. Vi synes, det er varmere at gå på.

Erik synes, at rækkehuset i Snekkersten er en perfekt familiebolig med en fin beliggenhed tæt på vandet og naturen.

– Tilsvarende huse i området koster jo 19.000 kr. i husleje. Men vi har ikke lyst og råd til at sidde så hårdt i det. Med de frihedsgrader, vi har, er det helt fantastisk at bo her. Og muligheden for at låne er vores sikkerhed for, at vi ikke kommer i klemme.

BoligselskabetTeglværksgården, afdeling Borupgård 1, Snekkersten, Helsingør.

Boligtype: 127 m2 rækkehus fra 1973, to etager med have.


Beboere: Erik og Bettina Wendel, og børnene Michelle 16, Christian 13.

Forbedringer


fra afdelingenHuslejestigning 854 kr. i 20 år

GulveÅr 2006Udgift ca. 15.000 kr.Finansiering egen

BadeværelseÅr 2006Udgift 17.000 kr.Finansiering egen

Køkken + gulveLeverandør: Vordingborg Køkken med rabat via Boligkontoret Danmarks ind-købsforening. Køkkenelementer i ask + gulv i ask med skibsfuge.

Eget arbejde: Nej.

Projektstyring: Vordingborg Køkkener.

Byggeperiode: 1 måned.

50

– Min mand rev det gamle køkken ned på en weekend. Køkkenelementer-ne blev leveret onsdag, og torsdag morgen kom tømreren. Det gik let og smertefrit, siger Lisbeth Brandstrup, der har fået lige det køkken, hun drømte om. Men det tog et par år at tage beslutningen.

En 100% forbedringOve og Lisbeth har tilbragt otte år i deres rækkehus i Snekkersten. Allerede ved indflytningen tog de råderetten i brug, malede huset, renoverede trappen og moderniserede det gamle køkken med en cremehvid maling, porcelænsgreb på lågerne, nye fliser og en god ny bordplade.

For to år siden hørte de om Din bolig – dit valg og muligheden for at låne til forbedringer i køkken og bad.

– Jeg var meget glad for mit gamle køkken; det var rigtigt pænt og hyggeligt, men det nye er 100% bedre. Det er meget mere praktisk, siger Lisbeth.

Der er ikke sparet på noget, og det nye køkken er indrettet, så det er nemt at komme til alting.

Det tager tid at bestemme sigOve og Lisbeth Brandstrup-Andersenbrugte to år på at bestemme sig for at få et nyt køkken. Køkkenfirmaetbrugte halvanden uge – så kunne det tages i brug.

Familien Brandstrup var først hos HTH og Vordingborg køkkener, men ønskede et køkken i en lidt mere gammeldags og varm stil. Derfor faldt valget på et AUBO køkken. De mange skuffer er mere praktiske end de gamle dybe skabe.

Mikroovnen er placeret i en god arbejdshøjde og ovnen er skjult, når skabslågen trækkes ned.

Fliserne er i italiensk tra-vertinmarmor og de højt siddende glasskabe giver rum omkring køkkenets vigtigste arbejdsplads, vasken.

2

Den gamle stil er bevaret i elementerne og indretningen, der leder tan-kerne hen på et toscansk landkøkken.

Fra opsparingen på vedligeholdelseskontoen på 16.000 kr. er brugt ca. 12.000 kr. til slibning af gulvet i køkkenet, køkkenfliser og maling af hele huset.

Det får vi ingen andre steder– 9.300 kr. om måneden for 130 m2 med have i Snekkersten; her er frit, ikke langt til vandet og de grønne områder – det får man ingen andre ste-der. Vi har aldrig overvejet at købe en bolig, siger Lisbeth Brandstrup. Vi har det alt for godt her.

– Jeg kan godt lide, når tingene fungerer, at der ikke er en hane, der drypper. Det gider jeg ikke!

Vi har altid betragtet boligen som vores egen; har aldrig tænkt over, om der var noget vi ikke måtte, når vi bare gjorde det bedre end det, der var. Og vi bliver da boende. Det er derfor, vi har fået lavet køkkenet.

BoligselskabetTeglværksgården, afdeling Borupgård 1, Snekkersten, Helsingør.

Boligtype: 127 m2 rækkehus fra 1973, to etager med have.


Beboere: Lisbeth og OveBrandstrup-Andersen.

Forbedringer



Hårde hvidevarerÅr 2006Udgift 14.000 kr.Tilskud fra afdeling 10.000 kr. Finansiering, egen 4.000 kr.

Tilvalg i badÅr 2006Udgift 6.000 kr.Finansiering 20-årigt lån


KøkkenLeverandør: AUBO Køkkener. Elementer af massiv ask + særlige løsninger. En del elektrikerarbejde; opsæt-ning af stikkontakter.

Eget arbejde: Nedrivning+ opsætning af fliser, ca. 40 timer.

Byggeperiode: 1½ uge.

Projektstyring: AUBO Køkkenerkoordinerede med elektriker.

51

F A K T A

... her er den anden løsning

52

Nye låger – helt nyt udtrykLisbeth Andersen har beholdt defleste af de gamle skabe og nøjedes med at skifte lågerne og bord-pladen i køkkenet.

– Jeg har været træt af det køkken, lige siden jeg flyttede ind for 14 år siden, siger Lisbeth Andersen, der er lykkelig for, at hun besluttede sig for at gøre noget ved det, skønt hun ikke er helt sikker på, om hun bliver boende. Det vil være for dyrt at sidde med fire værelser, når sønnen flytter.

– Der er ikke så meget at betænke sig på, er Lisbeths råd til andre bebo-ere. Det er billigt og helt smertefrit. Og resultatet er bare godt.

Lisbeth havde læst om Din bolig – dit valg på Boligkontoret Danmarks

Med ny bordplade, nye låger og nedsænket vask blev det gamle køkken så godt som nyt – til under det halve af prisen for et nyt køkken. Lisbeth har også skiftet enkelte skabe ud med skuffeelementer.

3

F A K T A

53

hjemmeside, og da hun fik en brochure fra et køkkenfirma sammen med Borupgård 2's beboerblad, ringede hun til firmaet.

– Jeg har tidligere tænkt, at det var for dyrt med et nyt køkken, når man bor til leje. Men muligheden for at gøre det over råderetten er smart. Så er det ikke så stor en udskrivning. Og du hænger ikke på lånet, når du flyt-ter. Hvis jeg ikke havde kunnet låne pengene, ville jeg ikke have gjort det, siger Lisbeth Andersen.

... og her er den tredie løsningBoligselskabetTeglværksgården,afdeling Borupgård 2, Snekkersten, Helsingør.

Boligtype: 127m2 rækkehus fra 1976, to etager med have.


Beboer: Lisbeth Andersen

Forbedringer

Nye køkkenlågerÅr 2006Udgift 43.000 kr.Finansiering 20-årigt lån


KøkkenlågerLeverandør: FrøsøKøkkenfornyelse.Nye låger, enkelte nye elemen-ter og ny bordplade i lamineret kirsebærtræ, nedfældet vask.

Eget arbejde: Nej.

Projektstyring: Frøsø.Køkkenfornyelse.

Byggeperiode: 1 dag.

54

Jørn og Lizzie rev væggen ned mellem køkken og stue, så de har fået en åben forbindelse.Køkkenet er fra KVIK, som var meget fleksible, når Jørn og Lizzie ændrede i projektet undervejs.

I gangen blev væggen til køkkenet flyttet 65 cm, så der blev plads til et stort garderobeskab. I badet er det gamle terrazzogulv ble-vet malet, håndvasken er flyttet og radiatoren erstat-tet af en håndklædevarmer.

Jørn er havnefoged på Sletten Havn.

Sagde ja til boligen, fordi de kunne indrette Renoveringen på 70.000 kr. kunne tjenes

Bolig fra 1949 blev som ny– Vi har sparet 5.000 kr. i husleje om måneden ved at flytte til en lejebolig, fortæller Lizzie Kruse.

Derfor er investeringerne på 70.000 kr. til forbedringer i lejligheden allerede tjent hjem efter det første år.

– Da jeg så lejligheden, sagde jeg: ”Her kan jeg ikke bo”, husker Lizzie.Men Jørn kunne se mulighederne. Med lidt ombygning og lidt håndværker-hjælp kunne der komme en rigtig god bolig ud af det. Og det fik han ret i.

– Viceværten sagde, at vi måtte gøre, hvad vi ville ved lejligheden, bare vi ikke rev bærende vægge ned, og så længe vi satte håndværkere til at lave vvs- og el-arbejdet.

Huslejen er 5.000 kr. lavereFor 8 år siden, hvor parret boede i hus, lod Lizzie sig skrive op hos Hejrevangens Boligselskab.

– Jeg vidste, at der godt kunne gå 10 år, før vi fik en bolig, siger Lizzie,

Lejligheden med køkken og bad fra 40'erne var et håndværker-tilbud. Efter ombygning er det blevet en drømmelejlighed.

F A K T A

55

men jeg tænkte, at det jo var meget sandsynligt, at der ville komme en dag, hvor vi ikke længere orkede at holde hus og have.

Den dag kom for tre år siden, hvor vedligeholdelsen voksede parret over hovedet.

– Taget skulle skiftes, haven var stor, træværk skulle males – i det hele taget meget at holde.

Så da nye private lejeboliger, ”Louiseparken”, blev opført, slog Jørn og Lizzie til.

Men Lizzie beholdt sin opskrivning hos Hejrevangens Boligselskab – for huslejen i Louiseparken var 9.000 kr. om måneden.

I Boligselskabet Hejrevangens bebyggelse over for stationen i Humlebæk er huslejen kun 4.022 inkl. vand og varme. Så der var råd til forbedringer. 3 måneder brugte Jørn og Lizzie på at indrette nyt køkken i åben for-bindelse med et tilstødende værelse og på moderniseringer i gangen og badeværelset.

Hejrevangens Boligselskab,afdeling 4, Humlebæk.

Boligtype: Etageejendom i 3 eta-ger, bolig fra 1949 på 83 m2.


Beboere: Jørn og Lizzie Kruse.

Forbedringer

Køkken, entré, badÅr 2004Udgift 70.000 kr.Finansiering Egen

Køkken Leverandør: KVIK køkkener.

Projektstyring: Egen.

Eget arbejde: Nedrivning.


sig som de ville. hjem på et år pga. lavere husleje.

56

Vasken og glasbordpladen er italiensk design.

Der er lagt mange timer i at finde en smuk design-løsning til badeværelset hos Ulla og Flemming. Glaspladen ved brusenichen er italiensk design.

Vi udtrykker os gennem valgene i vores bolig.

Italiensk eleganceUlla og Flemming Olesen har omhyggeligtudvalgt hvert eneste element i deres badeværel-se, der udstråler en rendyrket itali-ensk elegance.

– Det betyder noget for os, at vi selv har sat præg på vores badeværelse. Der er ingen der har et magen til.

Ulla og Flemming Olesens badeværelse er blevet til gennem en proces, hvor hvert eneste element er blevet omhyggeligt udvalgt. Lige fra den ita-lienske vask til brusevæggen af glas, der også er italiensk, til fliserne på væggene og klinkerne på gulvet.

– Det har været en hurdle at finde ud af indretningen, men nu har man glæde af det hver dag, siger Flemming Olesen.

– Badeværelset er blevet pænt og funktionelt og lyst og lækkert; vi er rigtig glade for det. Det er blevet et meget mere personligt rum for os.

Næste projekt på vejDet gamle baderum havde siddebadekar og var meget upraktisk. Ved at slå garderoben i mellemgangen sammen med det oprindelige baderum, har Ulla og Flemming fået et større og mere anvendeligt rum med 3 ekstra m2.Rørene blev lagt ned i gulvet, og en måler blev flyttet ud i gangen.

– Vi ved, at vi vil blive boende, så vi vil gerne investere. Sådan er der også flere af vores naboer, der tænker. Vi kender et andet par, der har lavet både bad og køkken. Og vi regner selv med at gå i gang med køkkenet om et års tid, siger Flemming Olesen.

Villabyernes Boligselskab, Afdeling 1, Gentofte.

Boligtype: Etagebolig på 89 m2

fra 1956.


Beboere: Ulla og Flemming Olesen.

Forbedringer

BadÅr 2002Udgift 135.000 kr.Finansiering 15-årigt lån

fra afdelingenHuslejestigning 1.283 kr.

i 15 år

Ingeniør: Ehrenreich Ingeniørfirma.

Leverandør: Johannes Fogh: Italiensk vask, bordplade mv.


F A K T A

57

58

Isabella og Nicholas har fået hver sit værelse på 1. sal. Her kan Isabella lukke døren, når veninderne er på besøg, og Nicholas har fået plads til et trom-mesæt.

Sussie Petersen har indret-tet 1. salen, så reposen ovenfor trappen også kan bruges til ophold. Her har børnene fået egen tv-stue.

Trappen op til første sal afløste en trappestige – den er bred nok til en trappe-lift, så boligen stadigvæk kan bruges af handicap-pede. DVB Helsingør har en målsætning om, at boli-gerne skal være egnede for handicappede.

Sussie Petersen har gemt de fem fotos, hun printede ud fra TV2s hjem-meside, efter et afsnit af ”Helt Solgt”. Indretningsarkitekt Liselotte Risellviste, hvordan man kan udnytte pladsen på et lille loftsrum. Sussies hus i Helsingør var på 100m2; og lige småt nok til familien på fire.

– Det er et utrolig dejligt kvarter med natur og sø tæt på, siger Sussie, der snart flytter sammen med sin kæreste og hans søn, så familien udvides til fem. Derfor var det helt nødvendigt med de to ekstra børneværelser på loftet. Billige kvadratmeter Sussie Petersen overvejede at bygge ud i haven, men fandt ud af, at det var bedre at udnytte loftsrummet. Med en byggesum på under 8.000 kr. pr. m2, har det givet nogle meget billige kvadratmeter.

Sussie Petersen læste om mulighederne i Boligkontoret Danmarks bebo-erblad. Da sagen var så omfattende, tog det lidt tid inden boligselskabet godkendte ombygningen. Men da man havde sikret sig, at trappen er for-beredt for trappelift, så også handicappede kan få glæde af 1. salen, var

Plads til at flytte sammenTV2-programmet”Helt Solgt” inspi-rerede Sussie Petersen til at udnytte førstesa-len og få 57 m2

ekstra for kun 420.000 kr.

Vores venner sagde, at det

F A K T A

59

godkendelsen i hus. Det tog også lidt tid hos kommunen, så Sussies råd til andre beboere er: – Få alle godkendelser i hus, inden I begynder at bygge. Ellers har hun ingen betænkninger. – Bare gå i gang. Det er rimeligt enkelt, det vi har fået gjort, og byggesagen kørte som smurt. Håndværkerne var søde og rare.

Familier kræver plads– Med alle de sammenbragte store familier, vi har i dag, kan de almene boliger godt blive for små.

Og det kan godt betale sig at investere, når huslejen er så billig. Vi ville jo ikke have råd til at købe et tilsvarende hus, siger Sussie, der er 36 og arbejder som pædagogmedhjælper.

– Vores venner sagde, at det kunne man da ikke, når man boede til leje. Men jeg havde jo læst om råderetten, og hvis man spørger, får man jo et svar. Sussie Petersens ihærdighed kan nu komme andre beboere til gode. Boligselskabet og kommunen skal ikke betænke sig længe næste gang.

DVB Helsingør, afdeling 20, Helsingør.

Boligtype: Fritliggende hus fra 1958 på 101 m2 med have.

Husleje: 3.951 kr. ekskl. varme, og moderniseringer.6.826 kr. med 1. sal.

Beboere: Sussie Petersen og KimHageberg, Nicholas, Isabella og Theis.

Forbedringer

Udnyttet 1. sal År 2006Udgift 428.400 kr.Finansiering 30-årigt lån

fra afdeling Huslejestigning 2.875 kr.

permanent

Udnyttet 1. sal + 57 m2

Entreprenør: Peter Miehs Byg:Koordinerede med elektriker, maler mv.

Projektstyring: Boligkontoret Danmarks byggeafdeling har været forretningsfører på byg-gesagen.

Byggeperiode: 3½ måned.

Godkendelse: Kommunen god-kendte udnyttelse af 1.salen som et særskilt projekt.

kunne man da ikke, når man boede til leje

60

Udestuen har lagt en tred-jedel til husets areal og er et meget lyst rum; en stor kvalitet for Flemming, der tilbringer meget tid hjemme.

Udestuen er uopvarmet, men det store glasareal gør, at sæsonen forlænges med et par måneder i hver ende. Døren og vinduet på tværs kan åbnes, så der kan komme luft ind om sommeren.

Mit hjem er min baseFlemmingPetersens helbred forhindrer ham i at bevæge sig meget rundt. For ham er hjemmet en vigtig base – som bare skal være i orden.

Flemming Petersen skal tage hensyn til et svagt hjerte. Derfor var det en lise at kunne flytte fra en lejlighed på 2. etage til et rækkehus med have i samme boligforening.

– Jeg kan ikke bevæge mig så meget omkring længere, så mit hjem er meget vigtigt for mig, siger Flemming.

At få bygget en udestue var derfor noget af det første, parret tænkte på, da de overtog huset på kun 67 m2. Udestuen udvider det lille hus med 22m2, og den lille og lidt mørke stue har nu udgang til et dejligt lunt ude-rum med god plads, lys og luft.

F A K T A

61

– Vi har også fået bedre plads til at have vores børn og børnebørn på besøg. Hver onsdag holder vi familiedag, og vi er 14, hvis alle dukker op, fortæller Flemming. Han er meget tilfreds med at bo til leje.

– Det betyder meget, at jeg kan gøre, hvad jeg vil. Så længe jeg betaler huslejen, er det mit hus. Jeg skal ikke være bekymret for en dag at skulle gå fra hus og hjem.

Husets hjerterumBebyggelsen er 20 år gammel, og køkkenet var slidt ned, da parret overtog rækkehuset.

Men lån fra afdelingen gjorde det muligt at få et nyt og mere praktisk køkken. Og med boligstøtte er huslejen stadig til at betale.

– Vores nye køkken har sat sit præg på hele huset. Vi er så glade for det, siger Flemming.

Gulvet, der ligner et skibsdæk med brede gummifuger, giver køkkenet varme. Og de mange små detaljer, kobberting og skabet med lys, er med til at understrege hyggen omkring spisepladsen.

– Og så er det bare praktisk, især når man er på vej ind i den tredje alder, at der er mange skuffer, og at alting er nemt at holde og gøre rent.Køkkenet er ikke stort, men det er så godt indrettet, at der er plads til det hele.

Fik plads til hjemmeliv og besøg af børn og børnebørn, da huset på 67 m2 blev udvidet med en udestue på 22 m2. Arbejdernes Andelsbolig-

forening i Ringe, afdeling 12, Vesterparken, Ringe.

Boligtype: Rækkehus fra 1985 på 67 m2 med have.


Beboere: Anni og Flemming Petersen.

Forbedringer

KøkkenÅr 2006Udgift, i alt 147.200 kr.Finansiering 20-årigt lån


BadeværelseÅr 2006Udgift 5.000 kr.Finansiering Egen

UdestueÅr 2004Udgift 100.000 kr.Finansiering Egen

Udestue 2004: 22 m2

Udgifter: 100.000 kr. heraf 34.000 kr. til elementer.

Leverandør: Prodex elementer, træelementer med termoruder.

Projektstyring: Entreprenøren stod for byggeriet.

Eget arbejde: Nej.


Køkken 2006Udgifter: 147.000 kr., heraf 125.900 kr. til entreprenøren.

Leverandør: HTH køkken, LHGulve Odense.

Eget arbejde: loft i køkken, ca. 1 dag.

Projektstyring: HTH Køkken.


I det praktisk indrettede køkken er der lagt nyt gulv i stil med et skibsdæk, der har brede gummifuger mel-lem plankerne.

62

Hvis I investerer i tide, kan I glæde jer over

– Vi regner med, at det holder en 20-25 år, og så har det kun kostet os 1.000 kr. om året, siger Kaj og Tove Andersen, der har overdækket deres terrasse.

De er først i 60’erne og regner ikke med at flytte mere. – Vi er jo pen-sionister, og vi nyder meget, at vi kan sætte os ud på terrassen og drikke vores morgenkaffe, siger Tove Andersen. Der er sol på terrassen fra tidlig morgen til tidlig aften.

Der skal en byggetilladelse til– Vi ringede ned til Skanderborg kommune og spurgte, om vi måtte over-dække terrassen, der er på 9 m2. Det fik vi lov til over telefonen, og så gik vi bare i gang.

Da Kaj og Tove var færdige, orienterede de kommunen igen. Men så blev de spurgt, om de havde en byggetilladelse. Når man bor i rækkehus på en såkaldt storparcel, skal kommunen altid først godkende tegningerne

Til glæde de næste 25 årEn overdækket terrasse med læ i gavlen betyder, at der er flere dage, hvor mor-genkaffen kan nydes udenfor.

F A K T A

63

Midtjysk Boligselskab, afdeling 75 i Højvangen, Skanderborg.

Boligtype: Rækkehus fra 2003 i et plan på 83 m2.


Beboere: Tove og Kaj Andersen.

Forbedringer

Overdækket terrasseÅr 2006Udgift 25.000 kr.Finansiering Egen

Overdækket terrasseUdgifter til materialer: 25.000 kr.

Materialer: træ og glas/termo-plast som tagmateriale.

Eget arbejde: Har selv opført overdækket terasse.


med en skriftlig byggetilladelse. Det gælder også alle andre tilbygninger og udestuer, nye vinduer mv. I første omgang havde kommunens sagsbe-handler regnet med, at Kaj og Tove boede i eget hus.

Sagsbehandleren på kommunen tog det imidlertid med humor, og Kaj og Tove regner med at få godkendt de indsendte tegninger. Overdækningen er pænt passet ind i forhold til materialer, farver og byggestil. Men nu ligger der nogle standarder omkring udførelse og materialer, hvis andre ønsker at gøre det samme. Der er også blevet orienteret om det på et beboermøde.

Huslejen sætter loft over investeringerne– Vi havde måske mere seriøst overvejet at lave en egentlig udestue, hvis vi havde kunnet få et lån via boligafdelingen og betale det af over huslejen. Men den mulighed er ikke vedtaget for bebyggelsen. Boligerne er fra 2003, og huslejen er i forvejen høj for området.

Terasseoverdækningen er lavet i det samme træværk, som beklæder de øvrige gavle og udhuse i bebyggel-sen. Tove og Kaj Andersen ønskede ikke at lukke ter-rassen helt. Der skal være luft om sommeren, og der er derfor ikke sat glas i siderne.

forbedringerne i rigtig mange år.

64

Gjorde det selv – og vandtI 2003 vandt Gitte Korsgaard og Ole Andreasen BoligkontoretDanmarkskonkurrence, der indledte Dinbolig – Dit valg-kampagnen.

Lidt ad gangen – det er Gitte og Oles motto. Og på den måde fik de både istandsat entréen, etableret vaskerum i kælderen, renoveret køkken og bygget udestue. Boligkontoret Danmarks bestyrelse besluttede i februar 2003, at de var klare vindere af konkurrencen om den bedste boligforbed-ring. Og på den måde blev de rollemodeller for andre beboere i Din bolig – Dit valg kampagnen.

– Det er rart, at vi stort set kan gennemføre alle de idéer, vi får. Jeg kan da godt forstå, at der er brug for lidt kommunikation med Boligselskabet,men vi synes, det har fungeret fint, siger Ole Andreasen om det råderum, familien har haft til at gennemføre de ændringer, de ønskede.

– Jeg ringede til ejendomsmesteren, da vi ville rive en væg ned, og det fik vi grønt lys til med det samme. Med havestuen var der lidt mere papir-arbejde.

Et ”håndværkertilbud”Da Gitte og Ole i juli 2000 overtog huset i Brønshøj på 85 m2, trængte det til en kærlig hånd. Boligselskabet havde malet vægge og lofter, men huset havde det oprindelige køkken fra 1952, kælderen var slemt medtaget af en brand, og haven var et vildnis af buske.

Først tog det 14 dage at rydde op i haven og køre 12 trailere med have-

Familien Andreasen og Korsgaard samlet i have-stuen i 2003.

Gitte og Ole har selv bygget deres havestue af træ. Den er bygget ud af hovedet uden tegninger, men med gode venners hjælp.

F A K T A

65

affald på affaldspladsen. Samtidig gik Gitte og Ole i gang med at fjerne plader på kældervæggene, så væggene kunne få luft og tørre. En ordentlig omgang rengøring måtte også til, inden det egentlige projekt kunne gen-nemføres – et bryggers med vaskemaskine og tørretumbler.

I februar 2001 blev næste projekt sat i værk: Entréen blev slået sam-men med vindfanget, så der i dag er en stor og brugbar entré. Samtidig satte Gitte og Ole nye døre i hele rummet, lagde klinker på betongulvet og forsænkede loftet.

Selvgjort er velgjortI april 2002 gik Gitte og Ole i gang med projekt havestue. Den er bygget ud af hovedet uden tegninger, men med gode venners hjælp. Rummet er uopvarmet, men isoleret i gulv og endevæg.

– Vi har tænkt os at blive boende, så vi betragter huset som vores eget og vil gerne ofre det, der skal til, for at det bliver godt, sagde parret i 2003.

Det gælder stadig i oktober 2006.– Når man ikke tænker på at flytte, er det ligegyldigt med godtgørelsen. Nu har vi et nyt projekt omkring indkørslen og en carport på bedding. Det bliver det næste, vi går i gang med.

Gitte Korsgaard og Ole Andreasen vandt konkurrencen om beboernes bedste forbedring i 2003. ”Lidt ad gangen” er deres motto for forbedringerne i huset, der var gør-det-selv og blev vurderet til 90.000 kr.

DVB København, afdeling 3 i Brønshøj, København.

Boligtype: Fritliggende hus fra 1952 på 95 m2 med have.


Beboere: Gitte Korsgaard, OleAndreasen, 2 børn.

Forbedringer

Finansiering: Egen

Byggeperiode: Eget arbejde i flere tempi over tre år.

Vurderingen af forbedringerne er foretaget af byggeafdelingen i Boligkontoret Danmark.

Vurdering 2003Køkken 10.000 kr.Entré 5.000 kr.Udestue 50.000 kr.Kælder 5.000 kr.Døre 10.000 kr.EL-arbejde 10.000 kr.

66

Seniorbolig med vinterstueKate og Boye Olsen indrettede rækkehuset til en seniorbolig efter deres hoved. Med god plads i stuen, nyt køkken, stort badeværelse og en dejlig vinter-stue på 18 m2.

Kate og Boye Olsen havde boet 15 år i lejligheden på 1. sal i NABs afdeling Nørrevænget 2. Datteren var flyttet hjemmefra, alderen nærmede sig de 50, og de begyndte at se sig om efter en seniorbolig.

– Vi havde talt om rækkehusene her i Nørrevænget 1, men vi syntes, badeværelserne var alt for små. Det var sådan noget med at stå med det ene ben i håndvasken og det andet i toilettet, når man skulle tage bruse-bad, fortæller Boye Olsen.

Men så en dag var de på besøg hos venner i bebyggelsen, og her fik Boye en idé.

– Jeg så spisekammeret og tænkte: ”Hold da op, hvis spisekammeret

Taget på udestuen skulle have en hældning, så sne og vand kan løbe af, og samtidig skulle det tilpasses rækkehusets tag. Som led i kommunens godkendelse af projektet var der nabohø-ring, fordi der blev bygget til skel. Boye havde sikret sig, at naboen var med på idéen.

Indretter deres egen seniorbolig

Vinterstuen er isoleret i både gulv, facader og tag. Solen står på fra kl. 11.30 til solnedgang, så der er god gratisvarme, der også kommer resten af huset til gode.

F A K T A

67

bliver lagt til badeværelset, så bliver det alletiders bad”, fortæller Boye. Ogstraks lod parret sig skrive op til et rækkehus i afdelingen.

Hele huset fik en turEfter fem år på ventelisten, fik Boye og Kate tilbudt et rækkehus. De gik med det samme i gang med at få indrettet det store badeværelse, de havde planlagt. Da døren ud til det tidligere spisekammer blev blændet, blev køkkenet lavet om til et u-køkken, og der blev bedre plads til køkken-elementerne. Boligafdelingen stod for køkkenrenoveringen, men Boye og Kate bestemte indretningen. Parret rev også en væg ned mellem to stuer, så der nu er en åben forbindelse mellem køkken og stue.

– Hvis vi ikke havde kunnet ændre badeværelset, ville vi have fundet noget andet, siger Boye.

Nu har vi fået en rigtig god seniorbolig, der passer til vores behov.Boye er som rejsemontør væk i 14 dage ad gangen, så det passer fint, at der ikke er meget at holde.

En varm vinterstue140.000 kr. og en hel del arbejde lagde Boye og Kate i at realisere en drøm af en vinterstue.

– Vi undersøgte først, hvad vi kunne få som selvbyggere. Men det koste-de omkring 120.000 kr. for at få materialerne læsset af ved indgangen, og så kan man ellers selv gå i gang.

Parret valgte at købe en udestue hos SLC Byg i Nakskov. De lavede selv forberedelserne med udgravninger og fundament, og så satte håndvær-kerne vinterstuen op på 2 uger.

Vinterstuen er isoleret i både vægge og tag. Tagkonstruktionen er en særlig lavenergikonstruktion med en kobbermembran, der øger isolerings-evnen, så U-værdien – dvs. den varmemængde, der strømmer gennem en konstruktion – er bedre end på termoruder.

– Her er for varmt om sommeren, men efterår og forår er der en dejlig temperatur, fortæller Boye. Vi målte 30 grader herude den 2. november 2006, og når vi åbner døren ind til stuen, slukker termostaterne for radia-torerne.

Boye og Kate har ikke overvejet mulighederne for godtgørelse via Dinbolig – dit valg, som afdelingen har vedtaget.

– Det har ikke været med i vores planer, for vi har tænkt os at blive boende til vi skal bæres ud, siger Boye.

Nakskov Almennyttige Boligselskab, afdeling 4, Nørrevænget 1, Nakskov

Boligtype: Rækkehus på 85 m2 fra 1964, med have.


Beboere: Kate og Boye Olsen.

Forbedringer




UdestueÅr 2006Udgift 160.000 kr.Finansiering Egen

UdestueUdgifter: 160.000 til håndvær-kere og materialer, sparede ca. 20.000 ved eget arbejde.

Materialer: Isolerede træfacader m. termoruder + tag med bedre isoleringsevne end termoruder.

Proces: Hentede selv tilbud hjem, SLC Byg og Service stod for opførelsen.

Eget arbejde: Nedrivning og udgravning, støbning af beton samt delvist medbyg.


Godkendelse: 2½ måned til kommunal godkendelse.

med inspiration fra naboen.

68

Den lyse udestue, der er isoleret og opvarmet, er blevet det rum, hvor Gitte og Ib Mogensen opholder sig mest; her har fladskær-men fået sin faste plads. Udestuen af træ er tilpas-set husets øvrige brune træværk.

– Efter vi har fået havestuen, bruger vi slet ikke stuen mere – vi ser ikke en gang fjernsyn derinde, vores opholdsrum er herude, siger Gitte Mogensen.

Der er et utroligt smukt lys i havestuen, der har fået et tag af glas – med en svag ensidig taghældning mod husets øvrige tag, så vandet løber af. Den vestvendte havestue har åben forbindelse ind til køkkenet og udgang til en solrig terrasse.

Begyndte at spare opPå et beboermøde talte vi om, at det skulle være muligt at lave forbedrin-ger med et lån fra afdelingen. Det satte ideerne i gang, og vi begyndte at lægge penge til side, fortæller Ib Mogensen.

Parret brugte hele foråret 2004 på byggeriet af udestuen, og der var et livligt rend af naboer, der fulgte med i, hvordan det gik. Siden er en anden

Vi er altid i havestuenDen 14 m2 store havestue, Ib og Gitte Mogensen i 2004 byggede til deres række-hus, er nu det mest brugte rum i huset.

Et lille rækkehus på 85 m2 fik nyt liv med en lys havestue på 14 m2, som nu er det mest brugte rum i huset.

F A K T A

69

Nakskov Almennyttige Boligselskab, afdelingNørrevænget 1, Nakskov.


fra 1964 med have.


Beboere: Ib og Gitte Mogensen.

Forbedringer




Nedrivning af væg i stuenÅr 1998Udgift 4.000 kr.Finansiering Egen

UdestueÅr 2004Udgift 48.000Finansiering Egen

UdestueUdgifter: 48.000 kr. – vurderet til 90.000 kr.

Materialevalg: Træ, glas – iso-leret konstruktion med varme i gulvet.

Projektstyring: Egen styring.

Eget arbejde: Har selv bygget udestuen med hjælp fra hånd-værkere til grave- og støbear-bejdet.

Byggeperiode: 4 uger over flere måneder.

nabo blevet inspireret til at få bygget en udestue – dog med hjælp fra et byggefirma (se foregående side). Ib Mogensen vurderer, at han og Gittehar brugt fire fulde uger på arbejdet. Ib er varmemester i bebyggelsen, og Gitte er social- og sundhedsassistent.

GodtgørelseLån fra afdelingen omfatter normalt ikke udestuer. I stedet kan beboerne få godtgørelse ved fraflytning med en afskrivning over 20 år. En isoleret udestue er et ekstra rum i huset og må betragtes som en varig forbedring og en forøgelse af husets samlede areal.

Hvis Gitte og Ib flytter fra huset, kan de få godtgjort op til 100.000 kr. efter de nye regler. Lånet, som optages for at kunne udbetale godtgørel-sen, lægges på huslejen for den beboer, der overtager boligen.

70

Supplement til fjernvarmenPoul Nielsen fik brændeovn for at spare på var-men, men kort tid efter blev der lagt fjernvarme ind.

For to år siden fik Poul Nielsen installeret en brændeovn. Poul er 81 og bor alene i huset, som han har gjort en del ved. Det var først og fremmest for at spare på varmen, at brændeovnen kom op.

I 2005 blev der imidlertid indlagt fjernvarme i huset. – Nu bruger jeg den i foråret og efteråret, hvor jeg slukker for varmen. Ovnen er heldigvis også pæn at se på, og så er den hyggelig. Det var ikke noget problem at få godkendelse til at sætte brændeovnen op. Skorstensfejeren etablerede skorstenen, der bare er et isoleret jernrør, som er ført op gennem taget.

F A K T A

71

Brændeovnen er hyggelig, men den betyder ikke meget for varmeregningen

Sakskøbing Boligselskab, afdeling 1, Sakskøbing.


fra 1963.


Beboer: Poul Nielsen.

Forbedringer

BrændeovnÅr 2004Udgift 16.000 kr.Finansiering Egen

73

Liselottes gode rådMere lys, færre ting og rene linjer. Hvordan skaber man det hjem, man drømmer om? Liselotte Risell har stor erfaring med at hjælpe folk, der skal indrette deres hus eller ændre i lejlig-heden. For store beløb eller små penge – det gælder om at bryde med de gamle, indgroede vaner og se de nye, uprøvede muligheder, når man går i gang med at indrette sig.

74

gode rådLiselotte Risell’s

gode råd til indretningLiselotte Risell videregiver sine bedste råd om indretning. Liselotte Risell er uddannet som industriel designer fra Danmarks Designskole i 1996.Hun rådgiver om indretning, design og scenografi for både private og firmaer.Liselotte Risell er kendt fra TV programmerne ”Roomservice” og ”Helt Solgt”.

75

Start på en friskNår et rum skal indrettes på ny, er det en god idé at tage alt ud af rummet, så der er helt tomt for både møbler og billeder. Det giver lejlighed til at sortere og rydde op, og for hvert møbel og hver ting nøje vurdere: Skal det her med ind i rummet igen?

Vi kan godt være kørt fast i konservative måder at indrette på. Her kan det være en hjælp at starte helt forfra.

Både så man bliver klar over, hvad man holder af, og hvad man egentlig ikke behøver at se på mere.

Det er ofte sådan, at de elektriske installatio-ner er bestemmende for indretningen. Derfor er det godt at overveje, om de er rigtigt placeret.

Måske skal antennestikket flyttes, så fjern-synet kan stå et andet sted i stuen? Ofte er det fjernsynet, der binder sofagruppen. Og måske skal der trækkes ledninger eller etableres ekstra lampestik, så lamperne kan hænge nye steder.

Tænk også over dine nips, råder LiselotteRisell. Meget nips er impulskøb – og det er ikke sikkert, at det holder til en mere grundig over-vejelse.

Se på grundplanenLiselotte Risell rykker ofte rundt på børnevæ-relse og forældresoveværelse. Så børnene får det store værelse at boltre sig på, mens forældrene, der ofte kun bruger rummet til at sove i, kan klare sig med mindre plads.

Hvis spisestuen ligger i nærheden af køkke-net, og der er mulighed for at lægge rummene sammen – kan det give et stort og meget mere anvendeligt køkken-alrum.Der kan også være andre rum, der kan slås sammen, alt efter fami-liestørrelse og behov.

Er række- eller parcelhuset for lille, kan tag-etagen måske inddrages til boligareal.

Gør boligen lysere Det er vigtigt, at man ikke lukker lyset ude. Atgardinerne ikke er for store og tunge og tager for meget af dagslyset. Liselotte Risell bruger ofte rullegardiner, som ikke fylder meget i vin-duesnichen, når de ikke er i brug.

I det hele taget bør der ikke være alt for meget nips og store grønne planter i vinduesnichen,

der tager lyset. Hvor der er mulighed for det, kan man tilføre

rummene lys ved at etablere et indendørsvin-due, enten mellem to rum, så lyset fra sydsiden trækkes længere ind i husets mørke del, eller over døren ind til et rum. En glasdør til entreen eller de klassiske franske døre er også med til at åbne op mellem rummene og give lys.

Og endelig kan man også etablere et ekstra vindue ud til det fri. Eller, hvis der er mulighed for at etablere en glasdør ud til en terrasse, kan man skabe en forbindelse mellem inde- og ude-rum.

Er det muligt at få gennemlyste rum – dvs. rum med lys fra flere sider – er det helt optimalt og giver en fin rumoplevelse.

God belysning i rummene er et must. Det skal være lamper og spots af god kvalitet med pærer, der ikke blænder, og som giver et hyggeligt lys. Brug penge på gode spots, anbefaler LiselotteRisell.

Tænk enkelt og gør det enkeltHellere få, men gode, ting er Liselotte Risells råd til indretningen. Få ryddet ud i de overflødige ting.

Når tingene skal ind i rummet igen, kan man overveje: Skal det stå som før, eller kan vi flytte rundt på tingene og få en bedre indretning? Har vi brug for alle de reoler? Skal der stadig stå en lænestol i det hjørne?

Der er ofte mange forskellige træsorter i spil i

G O D E R Å D

Alle fotos er valgt fra bogens eksempler til at illustrere Liselotte Risells gode råd.

76

et rum. Gulvet er af træ, og der er måske et bord af mørkt træ og reoler af lyst træ. Et godt råd fra Liselotte Risell er at overveje træsorterne og skære ned, så der også er enkelhed her.

En neutral og lys baggrundLiselotte Risell starter som regel med at male rummet hvidt. Det er en lys og dejlig neutral baggrund, der er et godt udgangspunkt for at tilføre farve. Ud fra vurderingen: Her mangler der noget. Det er lettere at tilføre rummet farve end at trække noget fra.

Man kan tilføre farve ved at male et farvet felt – eller bruge tapet eller de nye baner med møn-stre, der er lige til at klistre op.

Man kan også bruge tekstiler – og sætte stof på rammer som billeder.

Har man forelsket sig i en farve, er det en god idé at købe en farveprøve og male den op – gerne på flere forskellige vægge i stuen. Farven forandrer sig efter lyset, og det farvespil, der er i rummet, den males i. Farven kan se vidt forskel-lig ud på de forskellige vægflader i rummet.

Få mere plads – byg tingene til stedetAt bygge møbler og opbevaringsreoler, så de er fremstillet og skræddersyet til boligen, er et ind-retningstip, Liselotte Risell er stor tilhænger af.

Det kan være skabe, der udnytter et rum under de skrå vægge på første sal. Eller reoler til en niche i gangen. Gerne med opbevaringskas-ser af kraftigt karton efter mål. De kan bestilles på en æskefabrik.

Det kan også være reolen, der er lavet efter mål til stuen, eller sengen der bygges, så den passer til soveværelset. Naturligvis med skuffer under til opbevaring.

Opbevaringsmøblerne er gode at have. Ogde kan tit passes ind i boligen, hvis man selv bygger dem til de mål, der er i rummene – eller i hjørner af boligen, der ellers er vanskelige at udnytte.

En bænk i køkkenet udnytter f.eks. hjørnet bedre og kan også bruges til opbevaring.

Liselotte Risell sammenligner det med et skib, hvor alt passer til skibets form.

Et andet tip er at hænge møblerne op, så gul-vet bliver frit. Det giver mere luft, og man kan hænge hylder helt op under loftet til bøger. Eller

udnytte pladsen med indbyggede skabe og hyl-der, der udnytter hele rumhøjden, så man f.eks. undgår de støvede flader oven på overskabene i køkkenet.

EntréenEntréen er tit et lille rum, hvor der ikke er så meget at gøre godt med. God belysning betyder meget her. F.eks. med flere spots, der sætter lys på væggene i stedet for en enkelt lampe i loftet.

Et stort gulvspejl kan være med til at give mere rumfornemmelse – ligesom en rude over døren kan være med til at give mere lys til rum-met.

En god ide er skoskabe og hylder, så man kan få tingene på plads og af vejen. Og en sjov detalje kan være at lave en opslagstavle med tavlelak til alle noterne.

77

BadetLiselotte Risell anbefaler at holde sig til enkle linier og lyse farver i baderummet. Vælg klas-sisk og enkelt, råder hun. Fliser og klinker skal holde i mange år – så vælger man pangfarver eller mønstrede fliser, er det værd at overveje, om man tror, farverne og mønstrene også holder om 10 år.

Det kan være flot med nogle kontraster, f.eks. sorte klinker i gulvet.

Sæt i stedet farver på med tilbehøret, f.eks. badeforhæng og håndklæder. Det kan give enkelhed at vælge en eller to farver til håndklæ-der og måtter mv.

Et stort spejl i stedet for et lille kan give meget til rummet.

Igen anbefaler Liselotte at anvende spots i belysningen – et godt lys med flere lyskilder i rummet betyder meget for badeværelset. Det er også vigtigt, at det er et hyggeligt lys.

Badeværelser er dyre rum at forbedre, men man kan komme langt med få midler. En gen-opfriskning giver meget til et gammelt badevæ-relse – bare ved at rense det igennem og fjerne kalken med nogle gode rengøringsmidler, mener Liselotte Risell. Og skifter man håndvasken, spejlet og armaturerne er badeværelset så godt som nyt. Også gamle terrazzogulve kan komme til at se nye ud efter en slibning.

Liselotte Risell vil også gerne slå et slag for det gammeldags badekar. Det er supergodt, hvis der er børn i familien.

KøkkenetNår man skal renovere sit køkken, er det en god idé at rydde alt ud af skabe og skuffer og på borde. Så rummet er rent og frit – og man kan overveje, hvilke ændringer der er brug for.

Køkkenet er et vigtigt rum i boligen. Et køk-ken-alrum giver mulighed for, at flere kan arbej-de eller opholde sig i køkkenet, mens der laves mad. Overvej at lægge et rum til køkkenet, så Ifår et køkken-alrum.

Med nye låger og ny bordplade og vask med nye armaturer kan køkkenet blive så godt som nyt.Nogle gode råd til indretning af køkkenet:• Udnyt hjørnerne med svingmodul eller ud-

træksskab• Brug skuffer, så det er nemmere at overskue

indholdet.• Sæt ovnen op i højden. Det er praktisk for

ryggen.• Placér en stenplade til afsætning af varme ting

ved siden af komfuret.• Sørg for at have en sammenhængende bord-

plade mellem vask og komfur. • Sørg for at få mange stikkontakter til de

mange elektriske apparater• Lav måske en vaskeø. Man bruger vasken

mere end komfuret. Og sørg for god udsigt og overblik fra arbejdspladsen ved vasken.

• I smalle køkkener kan bruges smalle elemen-ter med skuffer på 30 cm i dybden.

G O D E R Å D

78

Haven ind i stuenLigger huset i niveau med haven, og er der mulighed for det, er det et scoop at have en direkte udgang til en terrasse. En havedør i glas er måske den investering, der tilfører din bolig størst brugsværdi: Direkte adgang til haven og lys ind i stuen eller køkkenet. Det kan fungere fint at bygge et dæk, man går lige ud på, så det fornemmes som en blød overgang mellem ude og inde.

På den anden side kan man hente haven ind i stuen ved at have et træ i en potte – f.eks. et oliventræ.

Besøg af indretningsarkitektenPriserne hos indretningsarkitekter varierer. Etbesøg af Liselotte Risell kan gøres for 3.000 kr. for tre timers rådgivning, hvor rådene primært gives på stedet. Her kan man få en all round gen-nemgang af huset og råd om særlige problemer og måske et par skitser.

Skal der tegnes egentlige forslag, er timepri-sen typisk omkring 1.000 kr., og der kommer nemt omkring 3.000 kr. oveni. Alle priser er inklusiv moms.

79

G O D E R Å D

Gode råd fra beboer til beboer• Badeværelser er komplicerede

rum, hvor der er mange hånd-værkere i gang. Vælg en rådgiver eller totalentreprenør med erfa-ring i at styre den slags sager.

• Læg et rum sammen med det eksisterende baderum, og få et mere praktisk badeværelse.

• En sanitetsgrossist kan sam-men med dig lave tegninger af en løsning til dit badeværelse. Det koster 500-800 kr. og er ikke betinget af køb af sanitet.

• Bestil håndværkerne i god tid – og på et nyt køkken er der ofte 6-8 ugers leveringstid.

81

VejledningerTil inspiration og brug for andre har vi på www.boligkontoret.dk samlet eksempler på information til beboerne og oplæg til beslutningsprocessen.

Materialet kan bruges som skabeloner og hentes elektronisk, så det kan bearbejdes til brug i boligorganisationer og boligafdelinger.

På de næste sider følger eksempler på:

Beboervejledning

Fri råderet – oplæg til afdelingsmøde

Fastsættelse af maksimumbeløb for lån til forbedringer

Vejledende levetider – låne- og afskrivningsperioder

Læs mere på www.boligkontoret.dk

82

BeboervejledningDin afdeling har vedtaget fri råderet. Det giver dig nogle gode muligheder for at sætte et personligt præg på din bolig.

Her er nogle forklaringer, du har brug for, før du går i gang.

Din bolig – dit valg giver dig flere muligheder• Du kan frit ændre i din bolig, f.eks. flytte vægge og blænde døre.

• Du kan låne af afdelingen til forbedringer – se nedenfor, hvilke arbejder du kan låne til.

• Du kan få godtgjort dine egne investeringer, når du flytter – se nedenfor, hvilke arbejder du kan få godtgjort.

Hvornår skal jeg ansøge eller anmelde?• Hvis du er i tvivl, skal du spørge os.

• Når der skal søges byggetilladelse (til byggetekniske ændringer), f.eks. nedtagning af bærende vægge etc., skal du ansøge, før du går i gang.

• Når du vil låne penge til forbedringer, skal du ansøge, før du går i gang.

• Når du vil have godtgørelse ved fraflytning for forbedringer, du finansie-rer af egne midler, skal du ansøge, før du går i gang.

• Nedtagning af ikke-bærende vægge skal du altid anmelde, så vi ved, hvor mange rum der er i boligen.

Hvordan gør jeg?• Henvend dig til vores administration.

• Ved lån til forbedringer skal du lave en lille beskrivelse og eventuelt et prisoverslag over projektet. Vores inspektør hjælper dig med at beskrive omfang, tidsplan, huslejekonsekvens og at indgå aftaler. Inspektøren laver en aftale med dig, som du skal underskrive. Lån til forbedringer kan ikke omfatte hårde hvidevarer.

Skabelon til beboervejledning i boligafdelinger, der har indført fri råderet

83

• Ved godtgørelse for egne forbedringer ved fraflytning kan der maksimalt godtgøres arbejde for 104.142 kr. (beløbet reguleres årligt) og afskriv-ningsperioden er ved lov fastsat til maximalt 20 år. Godtgørelse kræver, at der er tale om forbedringer, og den omfatter ikke værdi af eget arbejde eller hårde hvidevarer (kun regninger fra momsregistrerede firmaer).

Hvad er fri råderet, og hvad kan jeg bruge den til?• Du kan frit lave alle typer af ændringer og forbedringer i din bolig, bare

du overholder byggeloven og afdelingens vedligeholdelsesreglement. Kommunens lokalplan kan også have særlige bestemmelser ved uden-dørs ændringer.

• Du kan låne penge til at foretage følgende forbedringer:Køkken 20 års lånBadeværelse 20 års lån Indbyggede skabe 20 års lånBrændeovn 15 års lånNye Gulve 20 års lånUdhuse 20 års lånGasfyr 20 års lånVarme i gulv i badeværelse 15 års lånCarporte 20 års lånUdestue 20 års lån

Du kan låne op til et samlet beløb på 130.000 kr. til din bolig. Du skal betale en forhøjet husleje for forbedringen – din inspektør beregner beløbet for dig.

Lånelisten og maksimalbeløbet er besluttet på et afdelingsmøde i boligafdelingen.

• Du kan eksempelvis få godtgjort følgende egne forbedringer i din bolig ved fraflytning:Køkken, badeværelse, indbyggede skabe, brændeovn, nye gulve, varme i gulv i badeværelse, udestue, udhuse og carport.

Du kan gennemføre alle former for forbedringer indvendigt i boligen, hvis du selv betaler for forbedringen.

Forbedringerne skal være aftalt med os, inden du går i gang, hvis du skal have godtgørelse ved fraflytning.

Du kan ikke få godtgørelse for forandringer som f.eks. fjernelse af skil-levægge etc., med mindre arbejdet indgår i f.eks. modernisering af et køkken.

Du kan få godtgjort forbedringer til en samlet udgift på maksimalt 104.142 kr. (beløbet reguleres årligt).

84

Afdeling 1, Sommersko

Fri råderet – oplæg til afdelingsmødet den 21. juli 2007Lån til forbedringer, tilladelse til alle former for ændringer og op til 104.142 kr. i godtgørelse for forbedringer ved fraflytning.

Lovgivningen åbner døren til gode muligheder, hvis vi, som beboere, på et afdelingsmøde lægger rammerne for lån og godtgørelse. F.eks. hvilke forbedringer man kan låne til, og hvor meget man maksimalt kan låne. Det skal vi beslutte på afdelingsmødet.

Afdelingsfinansierede individuelle forbedringerAfdelingsbestyrelsen foreslår, at alle beboere individuelt har ret til at låne til forbedringer, der tilbagebetales med en huslejeforhøjelse, der modsvarer finansieringen af forbedringen.

Sammen med vores administration og organisationsbestyrelse har vi udar-bejdet et forslag med et maksimalt lånebeløb og en liste over, hvilke for-bedringer der kan finansieres via en huslejeforhøjelse.

Det giver mulighed for, at afdelingen finansierer følgende forbedringer og moderniseringer:

Afdelingsbestyrelsen foreslår, at vi sætter et maksimum på 130.000 kr., som er det højeste beløb, man som beboer kan få finansieret via en hus-

Skabelon til skriftlig information i boligafdelinger, der skal indføre fri råderet

Forbedring Låneperiode med lejestigning

Køkken 20 årBadeværelse 20 årIndbyggede skabe 20 årBrændeovn 15 årNye gulve 20 årUdhuse 20 årVarme i gulv – badeværelse 15 årCarporte 20 årInddækning altaner Varig huslejestigningUdestue Varig huslejestigningTilbygninger Varig huslejestigningUdnyttelse af loftsareal Varig huslejestigning

85

lejeforhøjelse. Afhængig af renteniveauet og med låneomkostninger svarer beløbet til en huslejestigning på ca. 1.100 kr. om måneden. Beløbene er beregnet ud fra en bolig på 90 m2. Er boligen større, vil beløbet være højere og tilsvarende mindre ved en mindre bolig.

Der kan lånes til flere forbedringer, så længe huslejeforhøjelsen holder sig inden for det maksimum, der er fastsat for den pågældende bolig.

Individuel råderet og godtgørelse ved fraflytningIfølge lovgivningen har beboerne ret til selv at gennemføre alle former for forbedringer indvendigt i deres bolig, hvis de selv betaler for forbed-ringen. Ved fraflytning er der mulighed for at opnå en godtgørelse på op til 104.142 kr., men det er en forudsætning, at der søges skriftligt i hvert enkelt tilfælde, inden arbejdet udføres.

Afdelingsbestyrelsen/organisationsbestyrelsen foreslår, at man ved fra-flytning også kan opnå godtgørelse for forbedringer uden for boligen i følgende tilfælde:

Godkendelse af organisationsbestyrelsen og kommunenOrganisationsbestyrelsen skal godkende både, hvilke forbedringer der kan finansieres af afdelingen og positivlisten for arbejder uden for boligen, hvor beboerne selv betaler for forbedringen.

Endelig skal kommunalbestyrelsen godkende huslejestigningen, når afde-lingen finansierer forbedringen.

Med venlig hilsen

Afdelingsbestyrelsen

Forbedring Afskrivning

Nyt indgangsparti 20 årUdhuse 20 årCarporte 20 årInddækning altaner 20 årUdestue 20 årTilbygninger 20 årUdnyttelse af loftsareal 20 år

86

Skabelon for oplæg til organisationsbestyrelser, der skal fastlægge maksimumbeløb for lån til forbedringer

Oplæg til organisationsbestyrelsens møde den 21. juli 2007

Fastsættelse af maksimumbeløb for lån til forbedringerFor hver boligafdeling bør der fastsættes et maksimum for størrelsen af det lån, beboerne kan få til individuel forbedring i deres bolig.

Formålet med maksimumbeløbet er at sikre, at den forbedrede bolig kan udlejes også i fremtiden. Huslejeniveauet må derfor ikke overstige markedslejen for det pågældende område sat i forhold til afdelingens alder og stand.

Generelt gælder, at huslejen ikke må overstige, hvad kommunen ville kunne godkende som leje for nybyggeri.

Ved fastsættelsen af beløbet tages der udgangspunkt i afdelingens gen-nemsnitlige m2-leje. Efter beboerne har fået en huslejestigning på grund af forbedringer, bør m2-lejen ikke stige med mere end:

• 25% af afdelingens gennemsnitlige m2-lejeeller• 25% af gennemsnittet for lignende boliger i området (især i de tilfælde,

hvor afdelingen har en m2-leje, der ligger under gennemsnittet for lig-nende boliger).

Gennemsnittet for lignende boliger opgøres ud fra Boligkontorets årsstati-stik opdelt geografisk (landsdele) og efter alder (10 års intervaller).

(Statistikken kan findes på www.boligkontoret.dk. Landsbyggefondensdatabase indeholder tilsvarende oplysninger om huslejeniveauer i hoved-stadsregionen og det øvrige land. www.lbf.dk)

Med udgangspunkt i denne generelle maksimumhusleje foretager admi-nistrationen en konkret vurdering af afdelingen, inden det maksimale huslejeniveau fastlægges.

Der kan således forekomme attraktive afdelinger, der kan stige mere end bestemt af de gennemsnitlige beregninger. Ligesom afdelinger med udlejningsproblemer måske kun kan bære mindre lejestigninger end ved de anvendte beregninger.

I vurderingen indgår derfor et samlet billede af afdelingen, herun-der vedligeholdelsestilstand, kommende større vedligeholdelsesopgaver (f.eks. udskiftning af tag), udlejningssituation, etc.

Vurderingen udtrykkes også i Boligkontorets rating af afdelingen, der bedømmes på en skala fra A til E (Rating af boligafdelinger er udviklet af Boligkontoret Danmark og er beskrevet på www.boligkontoret.dk).

87

Det fastsatte maksimum for huslejeniveauet efter en moderniseringsfor-højelse skal godkendes af organisationsbestyrelsen og efterfølgende af afdelingsmødet.

Der sker en årlig regulering af det fastsatte maksimum i forhold til pris-udviklingen.

Den maksimale m2-leje omregnes til et maksimumbeløb, der beregnes ud fra en gennemsnitlig afskrivningsperiode (20 år) og det aktuelle rente-niveau (diskonto + 2%).

Eksempel: Boligforeningens afdeling 1, SommerskoBoligafdelingen Sommersko, opført 1. januar 1974.Husleje pr. m2 pr. 31. december 2005: 706 kr.a. Maksimal stigning på 25% af 706 kr. pr. m2: 177 kr.b. Maksimal stigning på 25% af gennemsnittet for tilsvarende boligers leje pr. m2 (635 kr.): 159 kr.

Huslejestatistik for tilsvarende boliger – 10 års intervaller

Med beregning a, der giver den højest mulige stigning, kan huslejen stige med 177 kr. pr. m2 til 883 kr. pr. m2.

For en lejlighed på 90 m2 svarer det til en maksimal huslejekonsekvens på årligt 15.930 kr. eller 1.328 kr. pr. måned.

I afdelingen er en større moderniseringssag på vej, der indtil videre er foreslået delvist finansieret med en huslejestigning på 22 kr. pr. m2 – sva-rende til ca. 165 kr. pr. måned for lejligheden på 90 m2.

Boligafdelingen er velvedligeholdt og administrationen indstiller en maksimal huslejestigning ved individuelle forbedringer på 177 kr./m2 fra-trukket 22 kr./m2 svarende til 155 kr. pr. m2.

Det svarer til en maksimal huslejekonsekvens på årligt 13.950 kr. eller ca. 1.163 kr. pr. måned for en lejlighed på 90 m2.

En huslejestigning på 1.163 kr. om måneden kan finansiere forbedrin-ger på omkring 140.000 kr. afhængig af renteniveauet.

Afdelinger opført Gennemsnitlig husleje i kroner pr. m2 i hovedstadsområdet 2005 (BDK årsstatistik)

1940 – 1949 5751950 – 1959 5671960 – 1969 5511970 – 1979 6351980 – 1989 7881990 – 1999 8922000 – 2009 1.076

88

Vejledende levetider – låne og afskrivningsperioder

Forventede Max afskriv-Bygningsdele levetider ningsperiode

Energi- og ressourcebesparende arbejder Montering af forsatsvinduer >20 år 20 årVandbesparende blandingsbatterier <10 år 10 årVandbesparende toilet <10 år 10 år

Tekniske installationerStik- og elkontakter i hele boligen >20 år 20 årVentilationsanlæg >20 år 20 år

KøkkenSkabe og inventar >20 år 20 årKøkkenbordplader >20 år 20 år

BadUdskiftning/etablering af fliser >20 år 20 årVandafvisende vægbeklædning >20 år 20 årUdskiftning af håndvask >10 år 10 årUdskiftning af bruser <10 år 10 årUdskiftning af afløb >20 år 20 årUdskiftning/etablering af badekar >20 år 20 år

Øvrige rumUdskiftning af radiatorer >20 år 20 årEtablering af vinduesplader >20 år 20 årEtablering af loftbeklædning, brædder/gips >20 år 20 årUdskiftning af gulvbelægning >20 år 20 årEtablering af brændeovn >20 år 20 årUdskiftning/etablering af garderobeskabe >20 år 20 årUdnyttelse af repos til nyt rum >20 år 20 år

Uden for boligenAltanaflukninger >20 år 20 årAltanafskærmning <20 år 20 årTerrasseoverdækning (pergola) >20 år 20 årFliser i haven >20 år 20 årEtablering af markise <10 år 10 årEtablering af udestue >20 år 20 årEtablering af drivhus <10 år 10 årEtablering af hegn om egen have >10 år 10 årEtablering af carport i tilknytning til boligen >20 år 20 årEtablering af cykelskur i tilknytning til boligen >20 år 20 årTilbygning på eksisterende bolig >50 år 20 årIndretning af 1. sal til bolig >50 år 20 årEtablering af altan >50 år 20 år

89

Bemærkninger Forbedring

jajaja

jaEventuelt varig forbedring ja

jaVed udskiftning alene af køkkenbordsplade ja

jajajaja

Udføres i forbindelse med renovering af toilet. Ellers afdelingen jaVed etablering i forbindelse med renovering af bad ja

jaEventuelt en varig forbedring jaEventuelt forbedring ja/nej

jaVarig forbedring hvis ovn er DS godkendt ja

jaEventuelt forbedring ja

Varig forbedring janejjajaja

Varig forbedring jajanejjaja

Varig forbedring jaVarig forbedring jaVarig forbedring ja

91

LovgivningenReglerne om beboernes råderet i boligen findes tre forskellige steder i lovgivningen.

Lov om almene boliger m.v.I § 37 b findes reglerne for lån til forbedringer.

Lov om leje af almene boliger. I kapitel 8 findes reglerne om ændringer og godtgørelse for forbedringer.

Bekendtgørelse om drift af almene boliger m.v.I kapitel 18 er reglerne om ændringer og godtgørelse for forbedringer nærmere beskrevet.

Boligselskabernes Landsforening har udgivet pjecen ”Råderetten – og andre muligheder for forbedringer i boligen”, der kan læses på www.bl.dk.

Designerbadeværelser med italienske fliser. Store køkken-alrum med splinternyt inventar. Jo, det er faktisk almene boliger, der er tale om. Denne bog viser nemlig, hvordan det også kan være at bo alment. Viser at, det er noget andet og – meget mere – end det billede, man oftest ser i medierne.

I efteråret 2002 satte Boligkontoret Danmark sig for at finde et svar på spørgsmålet: Hvordan skaber vi optimale rammer for beboernes råderet i boligen? Resultatet blev den nye råderetsmodel Din bolig – dit valg, som gav beboerne frihed til at ændre i deres bolig, mulighed for at låne pengene af boligafdelingen og ret til at få godtgjort investeringerne ved flytning.

Modellen blev en succes og er siden blevet brugt flittigt af lejere i hele Danmark. En lang række af dem viser nu rundt i deres bolig og fortæller om de tanker og erfaringer, de gjorde sig, da de med Din bolig – dit valg gav deres hjem et nyt udseende og et personligt præg.

Bogen er tænkt som inspiration og vejledning til alle beboere og beboer-demokrater, der vil gøre drømmen om en modernisering af deres bolig til virkelighed – og Liselotte Risell giver sit besyv med i form af gode råd til, hvordan man skaber lys, rum og balance, når man indretter sit hjem.

Boligkontoret Danmark udlejer og administrerer 21.000 boliger for boligselskaber og boligforeninger i Danmark.

Din Bolig - Dit Valg (bog)

Documents

Transcript of Din Bolig - Dit Valg (bog)