HAUS UND GRUND RHEIN-BERG E.V.

Fallstricke bei Kauf einer Wohnimmobilie

Eine nützliche Information von Markus Bohlscheid und

Dr. Robert Mödl

Notare in Bergisch Gladbach

Beim Erwerb einer Immobilie heißt es „Augen auf“! Vorstand und Beirat von HAUS UND GRUND RHEIN-BERG

haben sich im Notariat Markus Bohlscheid und Dr. Robert Mödl Am Stadion 18-24

51465 Bergisch Gladbach www.notare-bm.de

über den aktuellen Stand der wichtigsten Regeln und möglicher „Fallstricke“,

beim Kauf einer Wohn-Immobilie* informiert.

Die Ausführungen liegen auch in unserer Geschäftsstelle

HAUS UND GRUND RHEIN-BERG e.V. Paffrather Straße 28 51465BergischGladbach zur Abholung bereit.

*Beim Erwerb einer Gewerbeimmobilie oder einer Eigentumswohnung sowie von Immobilien auf Erbbaurechtsgrundstücken sind weitere wichtige Punkte zu beachten, über die Notare Auskunft geben.

Die wichtigsten Regeln beim Hauskauf

...damit es später keinen Ärger gibt...Markus Bohlscheid Dr. Nobert Mödl

Übersicht

I. Vor der Beurkundung- Das Haus- Die Finanzierung- Vorbereitung des VertragesII. Der notarielle KaufvertragIII. Nach der Beurkundung- Zahlung- Übergabe- Eigentümer werden

I. Vor der Beurkundung1. Das Haus

- Das Traumhaus finden…- …und untersuchen:

- Rechtmäßig gebaut?- Zustand

- Gewährleistung ist beim Kauf eines gebrauchten Hauses meist ausgeschlossen

- Deshalb sachkundig untersuchen lassen

I. Vor der Beurkundung1. Das Haus

- Erschließung- Zufahrt und alle notwendigen Ver- und

Entsorgungsleitungen sind vorhanden?- Von der öffentlichen Straße oder abgesichert

durch Dienstbarkeiten?- Straße, Kanal und Anschlüsse sind abgerechnet?

Kostenrisiko Erschließungsbeiträge – Bescheinigung der Gemeinde einholen

I. Vor der Beurkundung1. Das Haus

- Grundstücksgrenzen: Passen Natur und Flurkarte zusammen?- Abweichende Grenzen- Überbau- Vergessene Flurstücke: Wissen Sie, was Sie kaufen?

- Infrastruktur- Gut: Verkehrsanbindung, öffentliche Einrichtungen,

Einkaufsmöglichkeiten…- Weniger gut: Fluglärm, emissionsintensive Betriebe,

nahe Mülldeponie…

I. Vor der Beurkundung1. Das Haus

- Der Fluch der Vergangenheit: Altlasten – Einsicht in das Altlastenkataster

- Öffentlich-rechtliche Bindungen: Baulasten- Denkmalliste- Vergleichspreise (www.boris.nrw.de;

Internetrecherche…)- Bei Vermietung, (teil-)gewerblicher Nutzung,

Solaranlagen u.ä.: Steuerliche Folgen klären

I. Vor der Beurkundung2. Die Finanzierung

- Gesamtbedarf ausrechnen- Kaufpreis- Grunderwerbsteuer (seit 1.10.2011 in NRW 5 %)- Sanierung, Renovierung, Umzug- ggf. Maklerprovision (bis 3,57 %)- Notar & Grundbuchamt (insgesamt ca. 1 % für

Kaufvertrag, bis ca. 1,5 % mit Finanzierung)- Finanzierungsgrundschuld: Kann im Termin für den

Kaufvertrag beurkundet werden, wenn vorher beauftragt.

I. Vor der Beurkundung3. Den Kaufvertrag vorbereiten

- Freie Auswahl des Notars (häufig durch den Käufer)- Angaben zum Vertragsentwurf

- Objekt (Grundbuchangaben)- Kaufpreis- Fälligkeit- Besitzübergang- Besonderheiten…

- Vertragsentwurf prüfen (beim Kauf vom Unternehmer mindestens 2 Wochen)

II. Der notarielle Kaufvertrag1. Inhalt des Vertrages

- Erstes Ziel des Notars: keine ungesicherte Vorleistung- Fälligkeit des Kaufpreises erst nach

- Vorliegen aller Genehmigungen- Vormerkung- Freiheit von Kreditsicherheiten des Verkäufers- Nichtausübung von Vorkaufsrechten- Räumung

- Übergabe des Kaufgegenstandes und Umschreibung des Eigentums erst nach- Zahlung des vollständigen Kaufpreises

- Wenn es schnell gehen soll: „Sie können mir ja schon mal den Schlüssel geben…“

II. Der notarielle Kaufvertrag1. Inhalt des Vertrages

- Mängel: Haftung unter Privaten i.d.R. nur für verschwiegene Mängel; deshalb: bekannte Mängel aufnehmen

- Räumung und Übergabe- Mietverhältnisse- Besonderheiten: Mitverkaufte Gegenstände,

Einbauküche u.ä.

II. Der notarielle Kaufvertrag2. Die Beurkundung

- Gesetzlich zwingend ist der gesamte Vertrag allen Beteiligten vorzulesen…

- …und wird durch den Notar erläutert.- Bis zur Unterschrift kann der Text noch

angepasst werden.- Gelegenheit, alle Fragen zum Vertrag und

zum weiteren Ablauf zu stellen.

II. Der notarielle Kaufvertrag2. Die Beurkundung

- Gelegenheit, Folgefragen anzusprechen- Erbfolge - Vollmachten- Ein Partner erwirbt allein, bezahlt wird

gemeinsam.- Ungleiche Beiträge…

III. Nach der Beurkundung

- Finanzierungsgrundschuld falls notwendig - Voraussetzung für die Auszahlung des Kredits

- Veräußerung der Gebäudeversicherung anzeigen

- Schnell im Briefkasten: Der Steuerbescheid- Fälligkeitsmitteilung des Notars abwarten- Zahlung mit der Bank abstimmen, vor allem

bei verteilter Zahlung

III. Nach der Beurkundung

Besitz ist manchmal wichtiger als Eigentum:- Zum Übergabetermin: Zähler ablesen,

Versorgungsverträge ummelden, Kosten abgrenzen…und einziehen

- Umschreibung des Eigentums – häufigMonate später

Zusammengestellt nach einem Vortrag von Dr. Robert Mödl und Markus Bohlscheid Notare in Bergisch Gladbach

Am Stadion 18-2451465 Bergisch Gladbach

02202-2933-0www.notare-bm.de