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Bergische Universität Wuppertal, Dipl.-Ing. Stefanie Streck 200307ST 2/21

ÖÖS

Bewertungssystem für die ökonomische und ökologische Erneuerung von Wohnungsbeständen

entwickelt am

Lehr- und Forschungsgebiet Bauwirtschaft

der Bergischen Universität Wuppertal

von

Univ.-Prof. Dr.-Ing. C. J. Diederichs

Dipl.-Ing. Stefanie Streck


Diese Lücke schließt ÖÖS!

Der Gebäudebestand liefert hierzu ein großes Potenzial.

Bisher gab es für Erneuerungsmaßnahmen kein umfassendes Bewertungssystem, das ökonomische und ökologische Kriterien gleichermaßen berücksichtigt und bewertet.

Bauliche Maßnahmen sollen wirtschaftlich tragfähig sein.

Gleichzeitig sollen sie aber auch dauerhaft umweltgerecht und sozial

verträglich sein.


ÖÖS bewertet die Planung

von Erneuerungsmaßnahmen.

ÖÖS konzentriert sich auf umfassende Erneuerungsmaßnahmen, bei denen sowohl Instandsetzungs- als auch umfassende Modernisierungsmaßnahmen durchgeführt werden.

ÖÖS ist in erster Linie auf die Bewertung von Mehrfamilienhäusern ausgerichtet. Einfamilienhäuser können ebenfalls bewertet werden. Dazu werden einige Kriterien gestrichen, die bei Einfamilienhäusern nicht relevant sind.


• Gebäudebeurteilung• Projektbedingungen und Standort• Bewohner

Randbedingungen

ök

on

om

isc

h

• Finanzierung und Wirtschaftlichkeit• Baumanagement• Erneuerungskosten Bauwerk• Erneuerungskosten Technische Anlagen• Erneuerungskosten Außenanlagen• Nutzungskosten

• Energieinput• Baustoffe• Schadstoffemissionen• Verwertung und Entsorgung• Wasser Boden Luftö

ko

log

isc

hPlanungskonzept • Planungskonzept

Grundlage für die Bewertung ist ein einheitlicher Kriterienkatalog mit 15 Hauptkriterien, die die ökonomischen, ökologischen und sozialen Belange von Gebäude abdecken.

Hauptkriterien


vorgeschlagene Gewichtung

10Finanzierung

undWirtschaftl.

60

11Bau-

Management

60

15Nutzungs-

Kosten

40

12Kosten

Bauwerk

120

13KostenTechn.

Anlagen

100

14KostenAußen-Anlagen

20 400

5 Energie-

Input

100

6 Baustoffe

Ressourcen-Verbrauch

100

7Schadstoff-Emissionen

80

8Verwertung

undEntsorgung

60

9WasserBoden

Luft

60 400

1 Gebäude-

Beurteilung

40

2 Projekt-

bedingungenund Standort

50

3 Bewohner

30 120

4 Planungs-Konzept

80 80

Die Kriterien werden unterschiedlich stark gewichtet, um ihre unterschiedliche Bedeutung für das Gelingen des Projektes zu würdigen. Es wird eine Gewichtung vorgeschlagen. Der Anwender kann sie jedoch bei Bedarf ändern.

Summe: 1.000


Dreistufiges Modell

Bewertet wird getrennt für drei Stufen. Die Ergebnisse aus der Vorstufe werden jeweils in die nächste Stufe übernommen.

Stufe 1: nach Abschluss der VorplanungDies entspricht derLeistungsphase 2 nach HOAI.

Stufe 2: am Ende der EingabeplanungDies entspricht derLeistungsphase 4 nach HOAI.

Stufe 3: vor BaubeginnDies entspricht derLeistungsphase 8 nach HOAI.


Im Folgenden wird die Vorgehensweise für die Bewertung vorgestellt. Das Bewertungssystem gliedert sich für jede Bewertungsstufe in 4 Ebenen.

1. Ebene: Ausgangsmatrix

zeigt alle 15 Hauptkriterien mit 58 Teilkriterien im Überblick


1 Gebäudebeurteilung Ergebnis gesamt: 1000

1 Bauzustandserfassung 10 Marktchancen 10Mieterinformation und -beteiligung

8 Erneuerungsstrategien 35 max. erreichbare Punktzahl: 10000

2 Bauzustandsbewertung 10 Timing 10 Vorgehensweise 14 Soziale Qualität 15 durchschnittliche EZ: 1,03 Zieldefinition 12 Lage 10 Terminrahmen 8 Grundrissorganisation 15

4 Beschädigungen 8 Grundstück 10 Nutzerverhalten 15

5 rechtliche Randbedingungen 10 40 50 30 80

5 Energieinput

1 Energiekonzept 26 MI Außenwand 20 vorh. Gebäudesubstanz 20 vorh. Gebäudesubstanz 21 Wasser 24

2 Wärmeschutz 26 MI Dach 20 Baustoffherstellung 20 Abfallvermeidung 24 Bodenversiegelung 203 Technische Anlagen 23 MI Oberste Geschossdecke 20 Bauliche Maßnahmen 20 Baustellenorganisation 15 Zu- und Abluft 164 Nutzerverhalten 25 MI Kellerdecke 20 Nutzung 20

5 MI Fenster 20 100 100 80 60 60

1 Finanzierungsmodell 12 Bauherrenaufgaben 30 Außenwände 30 Abwasser, Wasser, Gas 38 Geländeflächen 6 Betriebskosten 20

2 Fördermöglichkeiten 12 Vorb. der Objektplanung 10 Innenwände 30 Wärmeversorgungsanlagen 23 befestigte Wege 6 Bauunterhaltung 20

3 Wirtschaftlichkeit 18Architeckten-/ Ingenieurleistungen

10 Decken 30 Lufttechnische Anlagen 4 Baukonstruktionen 4

4 Mietwirksamkeit 18 weitere Baunebenkosten 10 Dächer 30 Starkstromanlagen 30T. Anlagen, Einbauten, Sonstiges

4

5Fernmelde- und Informations-technische Anlagen

5

60 60 120 100 20 40

ÖÖS Ausgangsmatrix vor Baubeginn

6 Baustoffe Ressourcen 7 Schadstoffemissionen

2 Projektbedingungen und Standort

8 Verwertung und Entsorgung 9 Wasser Boden Luft

3 Bewohner 4 Planungskonzept

10 Finanzierung und Wirtschaftlichkeit

11 Baumanagement 12 Erneuerungskosten Bauwerk 13 Erneuerungskosten Techn. Anlagen 15 Nutzungskosten14 Erneuerungskosten

Außenanlagen

Durch Anklicken der Überschriften öffnet sich für jedes Hauptkriterium in der 2. Ebene eine Bewertungsmatrix

mit weiteren Unterkriterien.

Bewertungsmatrix

1 Marktchancen 10 101.1 Wohnungsmarkt 1 5 51.2 Baumarkt 1 5 5

2 Timing 1 10 10

3 Lage 10 103.1 Versorgung mit Dienstleistungen 1 5 53.2 Anbindung an Verkehrsnetze 1 5 5

44.1 Baugrund 1 5 54.2 Grundstücksgröße und -form 1 5 5

55.1 Bauordnungsrecht 1 2 25.2 Bauplanungsrecht und Stellplatzverpflichtung 1 2 25.3 Denkmalschutz 1 3 35.4 Brandschutzrechtliche Bestimmungen 1 3 3

Summe 1,0 50 50

EZ = Erfüllungspunktzahl von 1 bis 10; G = Gew ichtungspunkte; E = Ergebnis

Nr. EZ G E=EZxG

2. Ebene: Bewertungsmatrix


2 Projektbedingungen und Standort vor Baubeginn

Bewertungsmatrix

1 Marktchancen 10 101.1 Wohnungsmarkt 1 5 51.2 Baumarkt 1 5 5

2 Timing 1 10 10

3 Lage 10 103.1 Versorgung mit Dienstleistungen 1 5 53.2 Anbindung an Verkehrsnetze 1 5 5

4 Grundstück 10 104.1 Baugrund 1 5 54.2 Grundstücksgröße und -form 1 5 5

5 Rechtliche Randbedingungen 10 105.1 Bauordnungsrecht 1 2 25.2 Bauplanungsrecht und Stellplatzverpflichtung 1 2 25.3 Denkmalschutz 1 3 35.4 Brandschutzrechtliche Bestimmungen 1 3 3

Summe 1,0 50 50

EZ = Erfüllungspunktzahl von 1 bis 10; G = Gew ichtungspunkte; E = Ergebnis

Nr. EZ G E=EZxG

Durch Anklicken der Unterkriterien öffnen sich in der 3. Ebene die eigentlichen Bewertungshilfen.

3. Ebene: BewertungshilfenTiming vor Baubeginn

bitte auswählen:

Werden die Nachbarn rechtzeitig informiert?

Gibt es einen verbindlichen, optimierten Terminplan?

Wird das Zusammenspiel von Anlieferung und Einbau optimiert?

Werden die einzelnen Gewerke aufeinander abgestimmt?

Bestehen zwischen den einzelnen Gewerken Kooperationen (Paketvergaben)?

Erfüllungspunktzahl EZ 1


Werden die Bewertungshilfen ausgefüllt, wird dadurch automatisch eine Erfüllungspunktzahl von 1 (sehr schlecht) bis 10 (sehr gut) für das Kriterium ermittelt.

Timing vor Baubeginn

bitte auswählen:






Erfüllungspunktzahl EZ 1bitte ankreuzen:

Bewertung des Kriteriums abgeschlossen?

weitere Informationen

weiterführende Literatur

zurück


Timing vor Baubeginn

bitte auswählen:






Erfüllungspunktzahl EZ 8bitte ankreuzen:

Bewertung des Kriteriums abgeschlossen?

weitere Informationen

weiterführende Literatur

zurück

ja

nein

ja

ja

ja

Werden die Bewertungshilfen ausgefüllt, wird dadurch automatisch eine Erfüllungspunktzahl von 1 (sehr schlecht) bis 10 (sehr gut) für das Kriterium ermittelt.

zu jedem Unterkriterium gibt es zusätzliche Informationen in der 4. Ebene

• weitere Informationen und• weiterführende Literatur

4. Ebene: zusätzliche Erläuterungen


Bewertungsmatrix

1 Marktchancen 101.1 Wohnungsmarkt 51.2 Baumarkt 5

2 Timing 10

3 Lage 103.1 Versorgung mit Dienstleistungen 53.2 Anbindung an Verkehrsnetze 5

4 Grundstück 104.1 Baugrund 54.2 Grundstücksgröße und -form 5

5 Rechtliche Randbedingungen 105.1 Bauordnungsrecht 25.2 Bauplanungsrecht und Stellplatzverpflichtung 25.3 Denkmalschutz 35.4 Brandschutzrechtliche Bestimmungen 3

Summe

EZ = Erfüllungspunktzahl von 1 bis 10; G = Gewichtungspunkte; E = Ergebnis

Nr. EZ G E=EZxG

80

905040

653530

855035

9818203030

10 8

7 6

10 7

9101010

Die Erfüllungspunktzahl wird automatisch in die Bewertungsmatrix übernommen. Dort wird sie automatisch mit der Gewichtung multipliziert.

8

8,4 50 418

Als Ergebnis werden diedurchschnittliche Erfüllungspunktzahlund das Ergebnis pro Hauptkriteriumausgegeben.


Die Ergebnisse aus den Bewertungsmatrizen werden automatisch in die Ausgangsmatrix übernommen.

1 Gebäudebeurteilung Ergebnis gesamt: 7330

1 Bauzustandserfassung 86 Marktchancen 90Mieterinformation und -beteiligung

48 Erneuerungsstrategien 328 max. erreichbare Punktzahl: 10000

2 Bauzustandsbewertung 80 Timing 80 Vorgehensweise 91 Soziale Qualität 120 durchschnittliche EZ: 7,33 Zieldefinition 72 Lage 65 Terminrahmen 24 Grundrissorganisation 150

4 Beschädigungen 24 Grundstück 85 Nutzerverhalten 90

5 rechtliche Randbedingungen 98 262 418 163 688

5 Energieinput

1 Energiekonzept 196 MI Außenwand 220 vorh. Gebäudesubstanz 190 vorh. Gebäudesubstanz 147 Wasser 176

2 Wärmeschutz 195 MI Dach 192 Baustoffherstellung 137 Abfallvermeidung 160 Bodenversiegelung 403 Technische Anlagen 135 MI Oberste Geschossdecke 0 Bauliche Maßnahmen 150 Baustellenorganisation 65 Zu- und Abluft 1604 Nutzerverhalten 125 MI Kellerdecke 157 Nutzung 138

5 MI Fenster 200 651 768 615 372 376

1 Finanzierungsmodell 84 Bauherrenaufgaben 160 Außenwände 294 Abwasser, Wasser, Gas 304 Geländeflächen 0 Betriebskosten 125

2 Fördermöglichkeiten 84 Vorb. der Objektplanung 60 Innenwände 225 Wärmeversorgungsanlagen 138 befestigte Wege 84 Bauunterhaltung 130

3 Wirtschaftlichkeit 162Architeckten-/ Ingenieurleistungen

80 Decken 273 Lufttechnische Anlagen 40 Baukonstruktionen 0

4 Mietwirksamkeit 144 weitere Baunebenkosten 55 Dächer 297 Starkstromanlagen 180T. Anlagen, Einbauten, Sonstiges

48

5Fernmelde- und Informations-technische Anlagen

50

474 355 1089 712 132 255

ÖÖS Ausgangsmatrix vor Baubeginn

6 Baustoffe Ressourcen 7 Schadstoffemissionen

2 Projektbedingungen und Standort

8 Verwertung und Entsorgung 9 Wasser Boden Luft

3 Bewohner 4 Planungskonzept

10 Finanzierung und Wirtschaftlichkeit

11 Baumanagement 12 Erneuerungskosten Bauwerk 13 Erneuerungskosten Techn. Anlagen 15 Nutzungskosten14 Erneuerungskosten

Außenanlagen

Aus der Summe der Teilergebnisse ergibt sich ein Gesamtergebnis für das Projekt.


Die Ergebnisse werden für jede Stufe grafisch dargestellt.

Durchschnittliche Erfüllungspunktzahlen bei Baubeginn

6,6

8,4

5,4

8,6

6,5

7,7 7,7

6,2 6,3

7,9

5,9

9,1

7,1

6,66,4

1,0

2,0

3,0

4,0

5,0

6,0

7,0

8,0

9,0

10,0

Geb

äude

beur

teilu

ng

PB

und

Sta

ndor

t

Bew

ohne

r

Pla

nung

skon

zept

Ene

rgie

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Auß

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lage

n

Nut

zung

skos

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kriti

sche

r B

erei

chgu

ter

Ber

eich


6,6

8,4

5,4

8,6

6,5

7,7 7,7

6,2 6,3

7,9

5,9

9,1

7,1

6,66,4

1,0

2,0

3,0

4,0

5,0

6,0

7,0

8,0

9,0

10,0

Geb

äude

beur

teilu

ng

PB

und

Sta

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Bew

ohne

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Pla

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Bau

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ter

Ber

eich


Vergleich der erreichten und der maximalen Ergebnispunkte

0

1.000

2.000

3.000

4.000

5.000

6.000

7.000

8.000

9.000

10.000Nutzungskosten

Kosten Außenanlagen

Kosten Techn. Anlagen

Bauwerkskosten

Baumanagement

Finanzierung und Wirtschaftl.

Wasser Boden Luft

Verwertung und Entsorgung

Schadstoffemissionen

Baustoffe Ressourcen

Energieinput

Planungskonzept

Bewohner

PB und Standort

Gebäudebeurteilung

gewichtetes Ergebnis

maximale Ergebnispunkte

Nach Abschluss der 3. Bewertungsstufe gibt es eine zusätzliche grafische Darstellung.


Bewertungspass ÖÖS Seite 1 Stand:

Allgemeine Angaben

Standort (Anschrift)

Bauherr / Bauträger

Baurecht

zulässige GFZ 1,2 vorh. GFZ 1,2

zulässige GRZ 0,4 vorh. GRZ 0,4

Liegenschaft

Gesamtfläche 508 [m²] Altlasten nein

Versiegelungsgrad 85,0 [%] Versickerungsanlage für Regenwasser nein

Gebäude

Baujahr 1961

Anzahl der Geschosse 3,0

Bruttorauminhalt BRI 3424 [m³] BGF 1039 [m²]

A / V 0,4 Wohnfläche 583 [m²]

Jahresprimärenergiebedarf alt 280 [kWh/(m²Wfl.a)] Anzahl der Wohnungen 8

Jahresprimärenergiebedarf neu 98 [kWh/(m²Wfl.a)]

ökologische Kennwerte (neue Bauteilschichten)

TMR MIPS Wasser 1369 [kg/m²a] CO²eq. 41898 [g/m²a]

Total Material Requirement 228 [kg/m²a] MIPS Luft 33 [kg/m²a] SO²eq. 285 [g/m²a]

Erneuerungskosten gemäß DIN 276

Kgr. 300 350 [€ /m²BGF] Kgr. 400 110 [€ /m²BGF]

Bewertung

max. erzielbare Punktzahl erzielte Punktzahl

min. erzielbare Punktzahl durchschn. Erfüllungspunktzahl

Muster AG

10.07.2003

Musterstraße 112345 Musterstadt

10.000

1.000

7.355

7,4

Abschließend erhält man einen Bewertungspass, der die wichtigsten Informationen und das Bewertungs-ergebnis zusammen-fasst.


Bewertungspass ÖÖS Seite 2 Stand:

Allgemeine Angaben

Standort (Anschrift)

Bauherr / Bauträger

10.07.2003

Musterstraße 112345 Musterstadt

Muster AG


6,6

8,9

5,4

8,6

6,5

7,7 7,7

6,2 6,3

7,9

5,9

9,1

7,16,6 6,4

1,0

2,0

3,0

4,0

5,0

6,0

7,0

8,0

9,0

10,0

Geb

äude

beur

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PB

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Sta

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esso

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Was

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Bau

man

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Bau

wer

ksko

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n.A

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Auß

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lage

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Nut

zung

skos

ten

kriti

sche

r B

erei

chgu

ter

Ber

eich

Vergleich der erreichten und der maximalen Ergebnispunkte

0

1.000

2.000

3.000

4.000

5.000

6.000

7.000

8.000

9.000

10.000 Nutzungskosten

Kosten Außenanlagen

Kosten Techn. Anlagen

Bauw erkskosten

Baumanagement

Finanzierung und Wirtschaftl.

Wasser Boden Luft

Verw ertung und Entsorgung

Schadstoffemissionen

Baustoffe Ressourcen

Energieinput

Planungskonzept

Bew ohner

PB und Standort

Gebäudebeurteilunggewichtetes

Ergebnismaximale

Ergebnispunkte

Abschließend erhält man einen Bewertungspass, der die wichtigsten Informationen und das Bewertungs-ergebnis zusammen-fasst.


Wem nützt ÖÖS?

Bauherrenerhalten eine einheitliche Beurteilungsbasis für verschiedene Entwürfe, so dass der Entscheidungsprozess transparent und zielgerichtet abläuft.

Architekten und Planerkönnen anhand des Bewertungskatalogs eindeutig und nachvollziehbar nachweisen, dass die Bauherren- und Nutzeranforderungen erfüllt werden. Entwurfsalternativen werden transparent, vergleichbar und bewertbar. Für gute Planer ist das Ergebnis der Bewertung ein Wettbewerbsvorteil für Neu- und Anschlussaufträge.

Fördermittelgeber und Investoren können die Bewertungssysteme als Messmethode nutzen, um zu überprüfen, ob definierte (Mindest-) Anforderungen eingehalten werden.


Wie groß ist der Aufwand?

zeitlicher Aufwand für die Bewertungpro Bewertungsstufe ca. 0,5 bis 1 Taginsgesamt nicht mehr als 2 bis 3 Tage

Kosten für die Software35,00 € inkl. MwSt. zzgl. Versandkosten

ggf. Kosten für den Forschungsbericht42,00 € inkl. MwSt. zzgl. Versandkosten


Weitere Informationen gewünscht?

Bergische Universität Wuppertal – FB 11Lehr- und Forschungsgebiet BauwirtschaftUniv.-Prof. Dr.-Ing. C. J. DiederichsDipl.-Ing. Stefanie Streck

Pauluskirchstr. 742285 Wuppertal

Tel. 0202/439 – 4251Fax 0202/280 – 1332E-Mail [email protected]

Homepages www.bau.uni-wuppertal.de

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