Die demographische Entwicklung

Auswirkungen auf die Immobilienwirtschaft

Reaktionsmöglichkeiten

Eine Arbeit von Josefine Danz & Maria Oeser

Einleitung

Degeneration

Wohnimmobilienfallen brach

SchwindendeBevölkerung

Verschiebung derAltersgruppenverteilung

Starke Abwanderung

Auswirkungen auf die Infrastruktur

Es gilt zu klären:

WIE kann vorhandener Leerstand abgebaut werden?

WIE kann ein Anstieg des Wohnungsüberschusses verhindert werden?

WIE wird sich die Wohnungsnachfrage entwickeln?

WELCHE Wohnungsmodelle sind in Zukunft vermarktbar?

Begriff: Demographische Entwicklung

Veränderung der Zusammensetzung der Altersstruktur einer Gesellschaft

Wertung weder positiv noch negativ Bezeichnung für Bevölkerungszunahme als auch für Bevölkerungsabnahme

Entwicklung der Bevölkerungszahl ergibt sich aus Summe des Wanderungssaldo und des Geburten- bzw. Sterbeüberschusses

Situation in Deutschland

junge Menschen verlassen den Osten Deutschlands

Wirtschaftsentwicklung, Bevölkerungsstruktur und Freizeitwert bestimmen die Attraktivität der Regionen

große regionale Unterschiede zwischen Süd-West und Nord-Ost

Demografische Struktur in Deutschland- Altersklassen -

(Datengrundlage: Statistisches Bundesamt)

Demografische Struktur in Deutschland- Altersverteilung -

• 2050 wird jeder 3. in Deutschland 60 Jahre oder älter sein

• weniger als die Hälfte ist dann im erwerbsfähigen Alter (20 bis 59 Jahre)

0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%

100%

1950 1970 1990 2001 2010 2030 2050

An

teil

in %

Jahr

Quelle: Statistisches Bundesamt

80 Jahre und älter

60 - 79 Jahre

20 - 59 Jahre

unter 20 Jahren

Demografische Struktur in Deutschland- Geburtenrate -

Jahr 1964 2001 2009 2050*

Neugeborene1.200.00

0790.000 673.000

575.000

Quelle: Statistisches Bundesamt, *Prognose

• Derzeitige Geburtenhäufigkeit: 1,4 Kinder pro Frau

• Erforderliches Bestandserhaltungsniveau: 2,1 Kinder pro Frau

Demografische Struktur in Deutschland- Lebenserwartung -

Jahr 2001 2009 2050*

Männer 75,11 76,59 83,14

Frauen 81,07 81,74 87,61

Quelle: Statistisches Bundesamt, *Prognose

Demografische Struktur in Deutschland- Altenquotient -

Jahr 2001 2010* 2020* 2030*

Frauen und Männer

43,9 46 54,8 70,9

Quelle: Statistisches Bundesamt, *Prognose

• Altenquotient: Verhältnis der Bevölkerung im Rentenalter (ab 60 Jahre) zur Bevölkerungsgruppe im Erwerbsalter (20 bis 59 Jahre)

Bevölkerungsentwicklung in Deutschland

• Deutschland als Zuwanderungsland: ca. 165.000 Zuwanderer pro Jahr

• Ostdeutschland verliert weiter an Bevölkerung

• die Menschen drängt es vor allem in das Umland großer Städte

Bevölkerungsentwicklung in Thüringen- Bevölkerungsrückgang -

0

100

200

300

400

500

600

700

800

2003 2010 2015 2020 Jahr

Einwohner in Tsd.

Nordthüringen

Südthüringen

Mittelthüringen

Ostthüringen

• fortschreitender Bevölkerungsrückgang: von etwa 2,27 Mio. in 2008 auf prognostizierte 1,94 Mio. in 2030

• stabil halten sich

lediglich die Städte Erfurt, Jena und Weimar

Bevölkerungsentwicklung in Thüringen - Alterung der Gesellschaft -

Altersdurchschnitt Thüringens liegt derzeit bei ca. 44,5 Jahren

im Jahr 2030 sind nur rund 15% jünger als 15 Jahre, aber knapp ein Drittel älter als 65 Jahre

Auswirkungen auf die Wohnungswirtschaft

Entwicklung in Ostdeutschland:

Einwohnerzahl 1991…….17,96 Mio.Einwohnerzahl 2000…….17,23 Mio.

Haushalte 1991…………..7,83 Mio.Haushalte 2000…………..8,22 Mio.

Struktur der Wohnimmobilien in Deutschland

● Betrachtung unter zwei Aspekten: ● Alter, Größe und (technischer) Standard ● Eignung für die Bedürfnisse der zukünftigen

Gesellschaft

● Rund 47% des Wohnraumbestandes sind 30 Jahre und älter

● Architektur vor allem ausgerichtet auf junge Familien

Zahl und Struktur der Haushalte

● Vergrößerung der durchschnittlichen Wohnfläche pro Person von rund 43 m² aktuell auf ca. 52 m² im Jahr 2030

● Ursache: passive Vergrößerung der Wohnfläche im Lebenszyklus eines Haushaltes

Alter des deutschen Wohnungsbestands

• wenige Immobilien sind so konzipiert, dass in ihnen ein Wohnen auch in fortgeschrittenem Alter möglich ist

• der größte Teil muss umfassend saniert werden, v. a. der Wohnungsbestand

der Nachkriegsjahre

Folgen des Leerstandes

Nebenkostensteigerungen - Wasser, Abwasser und leitungsgebundene

Energien werden aufgrund der Steigerung der fixen Leitungskostenanteile deutlich teurer

Wohnumfeldverschlechterung - mehr oder minder starker „Verfall“ der Immobilie

durch fehlende Bewirtschaftung

Wirtschaftliche Auswirkungen auf Immobilieneigentümer

Entwertung des Eigentums

nicht nur fehlende Mieteinnahmen, sondern regelmäßig zusätzliche Kosten, die bei Leerstand nicht (vollständig) umlagefähig sind

es ist zu befürchten, dass es spätestens ab 2050 zu spürbaren Wertabschlägen kommen kann, wenn nicht gegengesteuert wird

Wohnformen im Alter

Nachfrage nach gemeinschaftlichen Wohnformen wächst

Gesucht werden Wohnprojekte für eine unterstützte individuelle Selbstverwirklichung

zentraler Aspekt: aktive Bewohnerbeteiligung bei der Planung, bei der Bewirtschaftung und bei gegenseitigen Betreuungsleistungen

„Stadtumbau Ost“

Stadtumbau ist die Chance für „Mehr Lebensqualität für weniger Bürger“

Abriss von Wohneinheiten muss organisiert und v. a. finanziert werden Zielkonflikt: Eigentümer der Abrisswohnungen haben keinen direkten Nutzen aus dem Abriss

zukunftsweisend: Teilrückbau von Gebäuden, vor allem bei Plattenbauten

Mehrgenerationenhäuser

Ziel: Zusammenleben von Generationen zum gegenseitigen Vorteil innerhalb sozialer Nahräume

Träger des Projektes: Bundesministerium für Familie, Senioren, Frauen und Jugend

Konsequenzen für die Wohnungswirtschaft

Abriss und Rückbau von Wohnungen Veränderung stadttechnischer

Versorgungsnetze Laufende Überprüfung der

Bestandsentwicklung sowie der genannten Prognosen

Aktive Öffentlichkeitsarbeit

Reaktionsmöglichkeiten

Nachhaltige Wohnraumqualifizierung und zukunftssicherer Neubau

Vermeidung von Wohnraumleerstand durch „Wohnraumertüchtigung“und Mieterbindung über ergänzende Dienstleistungen

Handlungsfelder der Wohnungsunternehmen

Herstellung von Barrierefreiheit

Intelligentes Flächen- und Belegungsmanagement

nachhaltige Immobilienwirtschaft: beim Neubau schon an später denken!

Jede Immobilie ist auf die langfristig zu erwartende Nachfrage auszurichten, dies gilt für den Neubau wie für den Bestand.

Die demographische Entwicklung

„Design for the old and you include everybody.“

Vielen Dank für Ihre Aufmerksamkeit!

Ein Vortrag von Josefine Danz und Maria Oeser