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MODIFICACIÓN DEL PROGRAMA DE ORDENAMIENTO ECOLÓGICO LOCAL DEL

MUNICIPIO BENITO JUÁREZ, QUINTANA ROO.

Taller Sectorial de TURISMO. Etapa de propuesta de MODELO del POEL MBJ.

Desde la concepción de Cancún como uno de los principales destinos turísticos del

país, el Turismo ha sido el motor de la economía local y regional, además de aportar

una cantidad significativa de divisas al PIB nacional.

Taller Sectorial TURISMO

Etapa de Propuesta de Modelo POEL MBJ

Por ser el motor de la economía regional, captador de divisas, fuentes de empleo, entre

otros, Cancún ha sido también el imán de mano de obra de todo tipo, generando un

fuerte e incesante proceso inmigratorio que da como resultado una de las tasas de

crecimiento poblacional más alto del país y de América Latina para una localidad.



Objetivo:

Discutir, analizar y sustentar las perspectivas de aprovechamiento turístico

para proponer las posibles densidades hoteleras (económica y

ambientalmente viables) para las reservas turísticas del municipio de Benito

Juárez, Quintana Roo.

Antecedentes:

Desde que se realizaron los trabajos para la publicación del Programa de

Ordenamiento Ecológico Local del Municipio de Benito Juárez (2002 – 2005), el tema

de la densidad hotelera siempre ha sido polémico. Los antecedentes señalan una

densidad propuesta por un estudio elaborado por FONATUR y que pocos conocen, en

el cual se establecía que económicamente los proyectos turísticos (hoteleros) dejan de

ser redituables cuando existe una densidad menor a 10 cuartos hoteleros por hectárea,

aún cuando no señalan dimensiones, necesidades básicas de infraestructura (vial,

social y/o de servicios básicos), así como tampoco de la misma infraestructura hotelera

mínima requerida (jardines, albercas, restaurantes, spa’s, lobby, estacionamientos,

áreas de empleados, calderas, cuartos fríos, bodegas, por destacar algunos).



Por otro lado hay que considerar que las zonas de reserva turística de “sol y playa”,

ubicadas entre Punta Nizuc y Puerto Morelos cuentan actualmente con limitantes

importantes para el acceso y dotación de servicios, dadas las condiciones ambientales

(presencia de manglares y zonas inundables, una delgada franja de duna costera,

“bocas de tormenta” y un Parque Nacional colindante a la franja de duna) así como las

restricciones legales (ausencia de servidumbres de paso, problemas de tenencia y

posesión de la tierra, terrenos con amplia superficie de manglar, entre otros).

Figura 1.- Imagen de la zona

denominada como “La Milla de Oro”,

con la vegetación presente y las

UGAs que la conforman.

Presenta una superficie de 4,106 ha.



Según el actual POEL de Benito Juárez (2005) las UGAS correspondientes a esta

franja (reserva turística no aprovechada) en cuanto al aprovechamiento turístico con

densidad son los siguientes:

ID_UGA UGA POLITICA DENSIDAD USO_PRED USO_COMP Hectáreas

22

Zona costera del

corredor

Aeropuerto

Puerto Morelos

Aprovechamiento

sustentable

10

cuartos/ha Turístico

Ecoturismo,

Área natural 197.879

23

Humedales del

corredor

Aeropuerto

Puerto Morelos

Protección 0 Área natural Ecoturismo 952.031

24

Pantanos de

zacate del

corredor

Aeropuerto

Puerto Morelos

Aprovechamiento

sustentable

10

cuartos/ha Ecoturismo Área natural 1032.947

25

Zona oriente del

corredor

Aeropuerto

Puerto Morelos

Aprovechamiento

sustentable

5

cuartos/ha Turístico

Centro

recreativo,

Ecoturismo

249.121

28

Reserva urbana de la Ampliación del Ejido Puerto Morelos

Aprovechamiento urbano sujeto a

PDU

bruta promedio hasta 20 hab/ha

Urbano

Suburbano, Turístico, Centro

recreativo

119.333



Tomando en cuenta solo las UGAS 22, 24, 25 y 28 presentan densidad turística, o con

vocación de este tipo y sumando sus números de hectáreas, es posible obtener una

supuesta densidad bruta de 15,046 cuartos de hotel en una extensión de 2,551.311 ha,

de las cuales 952.031 ha actualmente no cuentan con densidad asignada (UGA23).

ID_UGA POLITICA DENSIDAD

OTORGADA

NÚMERO DE

HECTÁREAS

NÚMERO DE

CUARTOS

HOTELEROS

25 Aprovechamiento sustentable 5 cuartos/ha 249.1213 1,246

23 Protección 0 952.031 0



28 Aprovechamiento urbano

sujeto a PPDU Bruta promedio hasta 20

hab/ha (12.5 ctos/ha). 119.333 1,492

SUMATORIA: 2,551.311 15,046



EN RESUMEN:

En total la Milla de Oro posee 4,106.00 hectáreas

- 1,554.68 ha (Oeste de la carretera federal)

- 1,988.02 ha (manglares)

-------------------------

563.298 ha con potencial para el desarrollo turístico

563.298 ha las cuales estarían incluidas en una pequeña franja de playa presente en

parte de la UGA 22; y una zona con vegetación de selva arbórea secundaria con

potencial para la construcción turística presente en parte de la UGA 25 y la UGA 28.

Teniendo en cuenta estas características se pueden separar las zonas de la “Milla de

Oro” en: zona litoral costera (playa) equivalente a 118.803 ha; lo cual representaría el

21% del total de la zona (563.298 ha); y la zona con vegetación de selva arbórea

secundaria con potencial turístico de 444.495 ha (zona después del mangle antes de la

carretera) que representa el 79% del total de la zona.

Así, un potencial de 15,046 cuartos hoteleros en una superficie de 563.298

hectáreas representa una densidad lineal de 26.71 cuartos hoteleros (27 en

números redondos).



Potencial actual de cuartos hoteleros para el municipio de Benito Juárez, de

acuerdo a sus instrumentos de planeación vigentes.

Paralelamente al análisis de la Milla de Oro, se procedió a hacer un resumen de los

cuartos que permiten los instrumentos vigentes. Esto se realizó con el apoyo en la

información generada por la Universidad del Caribe (con el estudio de “cuenta cuartos”

que se realizó para la Zona Hotelera), y con información proporcionada por el IMPLAN

en su “Diagnóstico del PDU – CP de Cancún”, con el análisis del PDU de Puerto

Morelos y con información generada del análisis del POEL vigente y las superficies de

las UGAs. Los resultados se presentan a continuación:

Potencial de número de cuartos hoteleros para el municipio de Benito Juárez, de

acuerdo a sus instrumentos de planeación.

Zona Instrumento analizado: Nº potencial

de cuartos

Cancún Programa de Desarrollo Urbano de Cancún (1993) y (2005) 30,990

PPDU Puerto Cancún (2001) 11,406

PPDU 3ª etapa de la Zona Hotelera de Cancún (2003) 4,213

Subtotal 46,609

Moon Palace Resolutivo de la MIA 4,000

Milla de Oro POEL del municipio de Benito Juárez (2005) 15,046

Puerto Morelos PDU de Puerto Morelos 7,252

Gran Total 72,907



Si consideramos que actualmente en Cancún (zona hotelera) existen 28,252 cuartos

construidos; que el Moon Palace ya tiene construidos sus 4,000 cuartos

autorizados y que en Puerto Morelos también existen 4,352 cuartos, significa que

actualmente el municipio de Benito Juárez posee 36,604 cuartos hoteleros

operando, y que de acuerdo a los instrumentos vigentes, aún se podrían construir

36,603 cuartos hoteleros.

Como dato comparativo, actualmente, la zona hotelera se encuentra constituida por

28,252 cuartos hoteleros en una superficie de 847.57 hectáreas (sin contar Puerto

Cancún ni la 3ª etapa de la zona hotelera); según el último censo 2011 realizado por la

Universidad del Caribe avalado por PROFEPA. Esto implica que la zona hotelera

actualmente presenta una densidad lineal de 33.33 cuartos/ hectárea. Se destaca que

en esta superficie además se cuenta ya con infraestructura de apoyo al turismo, y que

la Milla de Oro carece: vialidades, servicios, zonas comerciales, equipamiento, entre

otros.

Aun suponiendo que una tercera parte de la superficie de la zona hotelera fuera

ocupada por la infraestructura vial, de servicios y comercio, la densidad bruta sería de

50 ctos/Ha, en una zona donde ya existen los servicios básicos.



Necesidades de información para los consultores:

Para poder tener elementos de discusión y toma de decisiones que puedan verse

reflejadas en la nueva propuesta de Modelo de Ordenamiento para el municipio, se

requiere de la participación de expertos de FONATUR y de la Asociación de Hoteles de

Cancún, así como de las autoridades involucradas en el tema de planeación hotelera

(Ecología, SEMA e IMPLAN), con datos precisos de la concepción general de los

proyectos hoteleros, donde se puedan establecer, de acuerdo al número de cuartos

hoteleros, las superficies mínimas de:

Lobby

Estacionamientos

Restaurantes

Áreas verdes

Albercas

Clubes de playa

Áreas de empleados

Calderas

Cuartos fríos

Plantas de tratamiento de aguas residuales

Infraestructura adicional.



Con esta información, y de acuerdo a los estudios de aptitud realizados, se podrá

realizar el análisis y proyecciones de cuarto hoteleros sobre los diferentes ecosistemas

que se encuentran en las zonas con aptitud turística, y hacer las proyecciones de

ocupación y cambio de uso de suelo derivado del proyecto turístico (con base a

diferentes dimensiones y número de cuartos, e incluso un análisis paralelo de las

alturas actuales autorizadas) con el fin de considerar la conveniencia de proponer

desarrollos verticales condicionados, así como las necesidades sociales (vivienda,

infraestructura, equipamiento) necesarias para la población inducida.

Es importante recalcar que estos análisis se basan en las condiciones ambientales en

primera instancia, pero también se busca el dar una certeza al desarrollo turístico

como motor de la economía regional, incluso con la posibilidad de discutir un posible

incremento de las densidades existentes, pero siempre y cuando se justifique en una

base ambiental suficiente y de acuerdo a la realidad de la normatividad vigente.



Para poder hacer los análisis y proyecciones necesarios, se trabajaron 3 ejemplos

hipotéticos de predios (de acuerdo a planos de Catastro del municipio), considerando

en todos los casos: la superficie total del predio, la vegetación presente, y el potencial

número de cuartos, de acuerdo al POEL vigente.

Es importante resaltar que al ser áreas reguladas por un Ordenamiento Ecológico,

habrá restricciones respecto de la superficie máxima de aprovechamiento. En áreas

con política ambiental de Aprovechamiento Sustentable, la superficie máxima de

aprovechamiento difícilmente podrá ser superior al 35 % de la superficie total del

predio. Así que toda la infraestructura y equipamiento deberán ajustarse a esta

superficie máxima.



TIPO DE VEGETACIÓN SUPERFICIE (Ha)

PORCENTAJE

Vegetación secundaria arbórea de

selva mediana subperrenifolia en buen

estado

130.24 35.49%

Manglar

90.72 24.72%

Vegetación secundaria arbustiva de

selva mediana subperrenifolia

57.16 15.57%

Vegetación secundaria arbórea de

selva mediana subperrenifolia en

recuperación

31.93 8.70%

Matorral costero

9.57 2.61%

Sin vegetación aparente

39.31 10.71%

SUPERFICIE TOTAL

367.00 100.00%

Ejemplo 1:



UGAS SUPERFICIE

(Ha)

DENSIDAD POR Ha

CUARTOS POSIBLES

UGA 22 42.73 10 cuartos/Ha 427

UGA 23 182.44 0 cuartos/Ha

0



SUPERFICIE TOTAL 358.93 TOTAL CUARTOS 1,161

Ejemplo 1 (continuación):

Para este ejemplo, existe la posibilidad de desarrollar 1,161 cuartos hoteleros. Siguiendo la

perspectiva de un desarrollo pegado a la línea de costa, este desarrollo pretendiera

construirse en 48.88 hectáreas, lo que representaría una densidad de 23.7 ctos/ha, MÁS la

infraestructura y equipamiento turístico adicional, más los servicios de accesos y vialidades.



Ejemplo 2:

TIPO DE VEGETACIÓN SUPERFICIE

(Ha) PORCENTAJ

E Vegetación secundaria arborea

de selva mediana

subperrenifolia en buen estado

21.63 18.04%

Manglar

76.37 63.68%

Vegetación secundaria

arbustiva de selva mediana

subperrenifolia

2.45 2.04%

Vegetación secundaria arborea

de selva mediana

subperrenifolia en recuperación

3.66 3.05%

Matorral costero

15.20 12.67%

Sin vegetación aparente

0.63 0.53%

SUPERFICIE TOTAL

119.94 100.00%




UGAS SUPERFIC

IE (Ha)

DENSIDAD POR Ha

CTOS POSIBL

ES





SUPERFICIE TOTAL 358.93

TOTAL CUARTOS 695

Para este ejemplo, existe la posibilidad de desarrollar 695 cuartos hoteleros. Siguiendo la

perspectiva de un desarrollo pegado a la línea de costa, este desarrollo pretendiera

construirse en 15.83 hectáreas, lo que representaría una densidad de 43.9 ctos/ha, MÁS la

infraestructura y equipamiento turístico adicional, más los servicios de accesos y vialidades.



Ejemplo 3:

TIPO DE VEGETACIÓN SUPERFICIE

(Ha) PORCENTAJE

Manglar 271.93 91.36%

Vegetación secundaria arbustiva de selva

mediana subperrenifolia 0.03 0.01%

Matorral costero 2.44 0.82%

Sin vegetación aparente 23.23 7.81%

SUPERFICIE TOTAL 119.94 100.00%




UGAS SUPERFICIE

(Ha) DENSIDAD POR Ha CUARTOS

POSIBLES


UGA 23 258.85 0 cuartos/Ha 0 UGA 24 1.16 10 cuartos/Ha 12

SUPERFICIE TOTAL 358.93 TOTAL CUARTOS 388

Para este ejemplo, existe la posibilidad de

desarrollar 388 cuartos hoteleros. Siguiendo la

perspectiva de un desarrollo pegado a la línea de

costa, este desarrollo pretendiera construirse en

25.67 hectáreas, lo que representaría una

densidad de 15.11 ctos/ha, MÁS la infraestructura

y equipamiento turístico adicional, más los

servicios de accesos y vialidades



En comparación, en la zona hotelera de Cancún:

Superficie: 3.20 ha

N° cuartos: 135

Densidad: 42.18 ctos/Ha



Superficie: 3.06 ha

N° cuartos: 365

Densidad: 119 ctos/Ha



Superficie: 3.46 ha

N° cuartos: 200

Densidad: 58 ctos/Ha

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