DESARROLLO LOCAL Y ASENTAMIENTOS INFORMALES EN LA CIUDAD DE CALI-

COLOMBIA

Harvy Vivas Pacheco, Doctor en Economía Profesor Titular Departamento de Economía

Persistencia de los desequilibrios regionales en Colombia: estructura centro-periferia

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TMI

Índice de calidad de vida por municipios y distancias a Bogotá

Medidas y contrastes Locales de asociación espacial LISA

• Baja movilidad social y persistencia de la segregación socio-espacial

• Singularidad de los patrones de segregación residencial en el interior de la ciudad.

• Fragmentación socio-espacial por color de piel y pobreza

• Distancias sociales y económicas con elevada disimilaridad (escolaridad, empleo, origen, color de piel, etc.)→ logros potenciales de los individuos y la capacidad de utilización efectiva de los recursos

Del total poblacional en Cali, el 26.2% corresponde a población afrodescendiente, que equivale al 12.6% del total nacional de esta población, de tal manera que en valores absolutos la ciudad ocupa el primer lugar en la jerarquía de población afrodescendiente de todo el territorio nacional, seguida por Cartagena.

• Un patrón de segregación residencial persistente y con tendencias a mayor polarización social en menos de 12 años.

• Ausencia de una política de intervención en los asentamientos irregulares

• No linealidad en los impactos de las intervenciones sociales debido a la presencia de poverty traps

CALI: UNA CIUDAD CON ALTA SEGREGACIÓN RESIDENCIAL

Algunos hechos estilizados

Investigadores: Ángela María Franco y Harvy Vivas Pacheco Co-investigadores: Angélica Valencia, Diego Rodríguez y Yadira Paredes

Distribución de una métrica de KH

Distribución de los precios del suelo

Métodos Índices globales y locales de segregación

IS(w) = 29.2 /Igualdad distributiva

IS(s) = 30.6

Exp (afrod) = 10.3 ; Exp (no afro) = 10.1 → Aislamiento

SP = 1.16 → Cluster

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Métrica de la densidad de capital humano de la población activa en cada uno de los sectores censales. Ratio (H/L) entre individuos con bachillerato completo y superior (incluyendo carreras técnicas y tecnológicas), H, y aquellos con secundaria incompleta, primaria o ninguna, L

Distribución de la métrica Cali: Distribución de la métrica de capital humano y contrastes espaciales

Contrastes LISA : Local Index of Spatial Asociation

Gini espacial= 0.57 ti, tj: población total en la unidad espacial i e j. pi, pj: proporción del grupo en la unidad espacial. P: proporción del grupo en la ciudad. T: población total en la ciudad.

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Cali: Persistencia del arreglo social segregado Censos 1993 → 2005

El patrón de segregación espacial en Cali es persistente y ha llevado a una mayor polarización social en menos de 12 años.

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Cali: Modelos de econometría espacial

Estimación de modelos con técnicas de econometría espacial: • Modelo de rezagos espaciales • Modelo de errores • Modelo autorregresivo en la variable endógena con innovaciones

autorregresivas

Modelo heterocedástico con el estimador generalizado de Kalejian y Prucha (1998, 1999, 2010) [GSTSLS] y la estimación por máxima verosimilitud en R: SACSARLM

Una reflexión final sobre segregación y política de vivienda:

el caso de la Comuna 18

UNA SENCILLA SIMULACIÓN DE CRÉDIFO HIPOTECARIO

Alto Piamonte Ciudad CórdobaSenderos del

Aguacatal*

Estrato 1

(41,4 m2)

Estrato 2

(49,8 m2)

Estrato 2

(61 m2)

$ 41,265,000 $ 59,503,500 $ 78,000,000

$ 996,739 $ 1,437,283 $ 1,884,058

$ 4,126,500 $ 5,950,350 $ 10,932,609

$ 12,379,500 $ 17,851,050 $ 23,400,000

$ 16,593,891 $ 18,417,741 $ 23,400,000

$ 28,885,500 $ 41,652,450 $ 54,600,000

$ 24,671,109 $ 41,085,759 $ 54,600,000

Valor de la Vivienda

Valor del m2

Cuota Inicial mínima sin SFV

Ahorro M ínimo + SFV de $12'467'391

Valor del crédito a solicitar sin SFV

Valor del crédito a solicitar sin SFV (cuota incial + SFV)

Valor de Vivienda VIS o VIP

Ahorro mínimo necesario (10% del valor de la vivienda)

VALOR DE LA VIVIENDA (VIS O VIP)

Fuente: Franco Ángela, Vivas, Harvy, et.al., (2013) Mercados informales de suelo y vivienda: análisis de los precios diferenciales en la Comuna 18 de Santiago de Cali, Colombia

Alto Piamonte Ciudad CórdobaSenderos del

Aguacatal

Estrato 1

(41,4 m2)

Estrato 2

(49,8 m2)

Estrato 2

(61 m2)

$ 41,265,000 $ 59,503,500 $ 78,000,000

Banco de Bogotá $ 317,395 $ 541,894 $ 704,463

Davivienda $ 332,437 $ 567,392 $ 737,610

Colpatria $ 339,630 $ 579,557 $ 753,424

Banco Caja Social $ 345,432 $ 589,478 $ 766,321

AV Villas $ 345,705 $ 589,878 $ 766,841

Bancolombia $ 355,238 $ 606,421 $ 788,347

Bancoomeva $ 357,312 $ 610,045 $ 793,058

Banco de Bogotá $ 255,862 $ 436,838 $ 567,890

Davivienda $ 272,398 $ 464,886 $ 604,352

Colpatria $ 280,317 $ 478,291 $ 621,778

Banco Caja Social $ 286,764 $ 489,314 $ 636,109

AV Villas $ 287,038 $ 489,714 $ 636,629

Bancolombia $ 297,763 $ 508,292 $ 660,779

Bancoomeva $ 300,110 $ 512,384 $ 666,099

Banco de Bogotá $ 228,204 $ 389,616 $ 506,501

Colpatria $ 254,590 $ 434,366 $ 564,675

Bancolombia $ 273,571 $ 466,989 $ 607,085

Bancoomeva $ 276,143 $ 471,464 $ 612,903

Valor cuota fija mensual a diferentes plazos

Enti

dad

es F

inan

cier

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10 A

ños

15 A

ños

20 A

ños

Cuota promedio / mes US$ 350

US$ 267

US$ 156

SIMULACIÓN

Fuente: Franco Ángela, Vivas, Harvy, et.al., (2013) Mercados informales de suelo y vivienda: análisis de los precios diferenciales en la Comuna 18 de Santiago de Cali, Colombia. Lincoln Institute of Land Policy.

VALOR CUOTA FIJA MENSUAL A DIFERENTES PLAZOS

LA MUESTRA

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• Muestra: 558 encuestas depuradas (84,7% de las proyectadas).

Distribución espacial de la muestra proyección en Google Earth

Marco muestral del Censo y del Sisben muestra de conglomerados con afijación proporcional. Mayor ponderación a las zonas de ladera con predominio de asentamientos informales.

Barrio Muestra

proyectada

Muestra obtenida

% proyectado

% obtenido

Alto Nápoles 96 81 14,6 14,5

Buenos Aires 17 17 2,6 3,0

Caldas 12 11 1,8 2,0

Colinas del Sur 6 6 0,9 1,1

El Jordán 67 63 10,2 11,3

Horizontes 2 2 0,3 0,4

Los Farallones 5 4 0,8 0,7

Lourdes 33 24 5,0 4,3

Mario Correa Rengifo 38 29 5,8 5,2

Meléndez 9 9 1,4 1,6

Polvorines 9 9 1,4 1,6

Prados del Sur 70 46 10,6 8,2

Sector Alto de los Chorros 138 102 20,9 18,3

Sector Alto Jordán 144 142 21,9 25,4

Sector Meléndez 13 13 2,0 2,3

Total 659 558 100 100

Distribución de la muestra por barrios

Fuente: Elaboración propia

(…) LA MUESTRA

Sectores con mayor proporción de asentamientos informales (68% de la muestra). Muestra por conglomerados factores de ponderación por viviendas y manzanas para efectos de los análisis estadísticos. La muestra final representa 10.377 viviendas distribuidas en 569 manzanas anidadas en 15 barrios.

Datos: (i) Encuesta propia aplicada en la Comuna 18 , (ii) información del Sistema de Caracterización de Beneficiarios Potenciales de los programas de asistencia social y focalización del gasto -SISBEN III; (iii) Investigaciones previas sobre segregación socio-espacial en la ciudad de Cali.

MÉTODOS

1. Análisis exploratorio espacial para el conjunto de la ciudad → segregación socio-espacial en la ciudad de Cali con métodos de econometría espacial.

2. Modelación de precios diferenciales con modelos no espaciales →modelos de efectos diferenciales por barrios.

3. Modelación con regresiones ponderadas geográficamente (GWR) microfundamentada en algunas variantes de precios hedónicos.

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j

Ln p D Ln A s z u

Variable dependiente : valor de la vivienda (logaritmos) Ln(p)

REGRESORES

• Superficie construida en logaritmos, Ln (A) • Edad de la vivienda • variables de contexto: identificación de problemas de drogadicción, violencia y criminalidad en la zona; presencia de problemas ambientales (contaminación por ruido, basuras, etc.). • Régimen de tenencia y legalidad de los inmuebles, • Distancias a emplazamientos comerciales y de transporte (índice de accesibilidad)

Los impactos diferenciales en los valores promedio (p): variables dicotómicas por barrios (*Dj), tomando uno de ellos como la referencia en la evaluación de esto precios.

PRECIOS DIFERENCIALES: LA ESTRATEGIA NO ESPACIAL

ESTIMACIONES ECONOMÉTRICAS NO ESPACIALES

MODELO DE PRECIOS DE LAS VIVIENDAS CON VARIABLES DICOTÓMICAS DE BARRIO

La variable inseguridad, violencia y drogadicción en la zona de localización de la vivienda resultó significativa y con un coeficiente alto (-0,171).

Este es un aspecto de gran relevancia en una ciudad con altos índices de criminalidad, tal y como es el caso de la ciudad de Cali.

DIFERENCIALES DE PRECIOS POR BARRIO

Los índices de correlación espacial local (LISA) de los precios de las viviendas sugieren la presencia de clusteres de altos niveles de precios y correlación espacial (High-High) y zonas de bajos precios correlacionados con los de las zonas contiguas

PRECIOS DIFERENCIALES: LA ESTRATEGIA ESPACIAL

INSEGURIDAD Y VIOLENCIA

Los puntos rojos indican las zonas en las que se reveló como problema grave y los azules aquellas zonas en los que no se declaró o no aparecen en el orden de prioridades frente a los demás.

GEOGRAPHICALLY WEIGHTED REGRESSION (GWR)

1 2( , ) ( , ) ( , ) ( , ) ( , )( ) ( ) ( )i i i i i i i i i ii x y x y x y x y x yLn p viol tiemp Ln g Ln A u

P el valor de la vivienda, A superficie construida; viol presencia de criminalidad y drogadicción en la vecindad; tiemp métrica de accesibilidad a los emplazamientos de comercio y servicios; g gasto per cápita de la microunidad espacial y u el término estocástico de error. Los parámetros y son elasticidades.

Valor bajo

Valor medio

Valor alto

Distribución de 1 Distribución de 2 Distribución de θ

Predicciones de precios m2 viviendas (miles)

Kernel Gaussiano

Matriz de pesos espaciales

ESTIMADORES:

Interpolación GWR

En las zonas con asentamientos informales se predicen precios del m2 entre 508 mil y 616 mil pesos (USD$ 267-324).

Los Yh oscilan entre 317 y 611 mil pesos /mes (USD$ 167 – 322)

Lo anterior lleva a la siguiente reflexión sobre los programas VIS y VIP a manera de conclusión:

LOS NUEVOS PROYECTOS DE VIS

Colinas de San Miguel

Loma Linda

Altos de la Luisa

Altos de Santa Elena

• Colinas de San Miguel: US$ 37.200

• Altos de la Luisa: US$ 21.700

• Loma Linda: US$ 21.700

• Alto Piamonte: US$ 21.700

• Altos de Santa Elena:

US$ 18.600 – US$ 21.700

Las política de VIS y VIP no está diseñada para atender las necesidades de vivienda de las poblaciones más pobres de los asentamientos informales.

Alto Piamonte

Cuota promedio / mes:

US$156-US$350

¡Compare con Yh que oscila entre USD$ 167 – 322 mes!

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