Desarrollo de inmobiliarios...hoy está en proceso de construcción un nuevo desarrollo...

Desarrollo de proyectos inmobiliarios

D e s a r r o l l o D e p r o y e c t o s i n m o b i l i a r i o s

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Descripción

Esta guía pretende revelar piezas clave de cómo se desenvuel-ve un proyecto inmobiliario, lo cual te permitirá identificar al equipo involucrado y algunas de las dependencias guberna-mentales más importantes a las cuales hay que recurrir. Abor-daremos también algunos ejemplos de buenas prácticas, así como información con la que debes de contar para lograr el éxito de tu desarrollo inmobiliario.


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prólogo

Al parecer algunos desarrollos inmobiliarios llevan su proce-so sin contratiempos, otros avanzan a paso lento y algunos están sin poder iniciar la construcción o sin poder habitar las unidades. Son distintas las etapas que hay que pasar y cerrar para poder abrir paso a nuevas. Aquí es donde el tiempo es un factor clave que debe siempre jugar a tu favor, no en tu contra. Pero, para que se vuelva tu aliado, requieres conocer las estrategias, etapas, dependencias gubernamentales e in-tegrar a los diferentes equipos, así como los procesos clave que tienes que planear para abordar el proyecto y enfrentar tus retos.

Esta guía va dedicada a nuevos desarrolladores inmobiliarios, asesores comerciales, arquitectos, financieros, ingenieros, constructores y cualquier persona que tenga interés en co-nocer que implica de manera general llevar a cabo un desar-rollo inmobiliario y como se componen sus diferentes etapas. Esto que intento transmitirte no es más que el conocimiento


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que me han brindado diferentes profesionales con los que me involucré para desarrollar algún proyecto.

Lo que cada uno de ellos me transmitió sirvió para prepararme y enfrentar el día a día en esta maravillosa industria.

Cuando estemos en la etapa de análisis de negocios inmobi-liarios vamos a tocar algunas herramientas que a diferentes desarrolladores inmobiliarios y asesores comerciales nos han funcionado para analizar nuevos proyectos.

Me he preguntado que me habría gustado saber cuando ini-ciaba en esta actividad y he acudido a diferentes personas del medio para conocer que les interesaría aprender al respecto del sector y llegamos a un punto similar. Si a los equipos con los que he trabajado y a mí nos ha funcionado al día de hoy, quiero que esta información llegue a ti y no se quede guardada, que llegue a más y más personas con las que tengamos un mutuo interés profesional y personal. Mi instinto me dice que va por un buen camino.

Con mucho cariñoFer


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Temario1. el inicio del proyecto inmobiliario 62. equipo de trabajo multidisciplinario 163. etapas del proyecto 21 a. Pre construcción 21 Proyecto de arquitectura 25 Proyecto de ingenierías 26 Presupuesto de obra 27 Proyecto comercial 30 Legal 31 Licencias y autorizaciones para inicio de obra 32 b. Construcción 38 c. Operación 40 d. Cierre del proyecto 414. Lecciones extras 42 a. Control financiero del negocio 42 b. EDT/WBS 43


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el inicio

Del proyecto

inmobiliario

Qué belleza ver como diferentes ciudades o zonas metropolitanas avan-

zan fuertemente y de manera orquestada hacía la modernización. Gran-

des edificios diseñados por arquitectos de prestigio junto con su equipo

graban su talento por décadas en cada nuevo proyecto habitacional, cen-

tro comercial o de negocios. ¿Y qué decir de la ingeniería? Requieren una

logística y experiencia impresionante dada la magnitud de las construc-

ciones que vemos. Esto llama rápidamente la atención cuando recuerdas

que hace algunos días en lo que era un terreno o una vieja finca el día de

hoy está en proceso de construcción un nuevo desarrollo inmobiliario.

Grandioso, ¿Pero que hubo detrás de todo eso? Tiempo y una ejecución,

excelente, buena, regular o deficiente. Sin duda diferentes equipos tuvie-

ron que prestar mucha dedicación para llegar a esa etapa. Te lo puedo

asegurar, me ha tocado vivir ese proceso.


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En esta guía abordaremos algunos sucesos que tienen que presentarse

para permitir que cada nuevo, emblemático y maravilloso proyecto pue-

da volverse una realidad ante tus ojos.

Cambiando de perspectiva vayamos a cómo inicia un proyecto inmobi-

liario…

¿Tienes interés en alguna propiedad? ¿Algún familiar o amigo tuyo es

dueño de un terreno y ves que fácilmente puedes acceder a él para de-

sarrollarlo? ¿Tienes contactos que les gustaría invertir en tu proyecto?

Diferentes pueden ser los caminos que nos lleven a un solo destino que

es iniciar proyectos inmobiliarios propios.

El entusiasmo y las ganas de participar en esta actividad productiva son

solo una parte de los ingredientes correctos para lograr trascender. Cla-

ro, debes entender cómo se comporta y conocer el proceso de un desar-

rollo inmobiliario, quiénes son los actores involucrados, las áreas con las

que tendrás bastante y claramente desgastante interacción, así como los

sucesos más comunes con los que te enfrentarás para llevar a cabo desar-

rollos de manera exitosos.

Para tomar el rol de desarrollador inmobiliario debes de conocer que ac-

tividades desempeña, ya que comúnmente se puede esta actividad con-

fundir o no ver lo amplio de su alcance. Unos pueden pensar que solo es

construir y otros solo comercializar, por lo tanto, ¿Qué actividades de-

sempeña el desarrollador inmobiliario?

• Identifica y evalúa la oportunidad de negocio.

• Define el producto a desarrollar respondiendo al entorno.


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• Se asegura de obtener el financiamiento necesario para el proyecto.

• Planifica cada una de las etapas del desarrollo desde su concepción

hasta la entrega del producto.

• Coordina y fomenta el involucramiento entre todas las áreas parti-

cipantes.

• Supervisa la correcta ejecución del proyecto.

• Vigila que los recursos sean utilizados de la manera más eficiente.

• Coordina las actividades a llevarse a cabo.

• Elabora el plan de negocio.

• Apoya al desarrollo de las ciudades.

Un desarrollador no se vuelve un experto en todas las áreas involucra-

das, al contrario, la falta de conocimiento a profundidad lo encamina a

diferentes personas y despachos en los que confía para que empujen el

proyecto hacia adelante, que lo hagan una realidad. El desarrollador se

puede equiparar al puesto de un director general, conoce y entiende de

las áreas para poder analizar, aportar, incentivar y tomar decisiones que

impacten positivamente, además de guiar al equipo y transmitir la visión

a todos los involucrados.

En el punto de querer iniciar un proyecto, lo primordial es identificar el

potencial de desarrollo en cada predio ya que estos suelen ser distintos,

aunque se encuentren en la misma zona. Por eso es importante que te

preguntes lo siguiente. ¿Invertirías en un proyecto grandes recursos eco-

nómicos sin conocer si realmente cuenta con viabilidad comercial, arqui-

tectónica y financiera?

Antes de que empieces a destinar tus recursos y esfuerzos a uno o varios

proyectos, es recomendable que revises algunas variables, veamos a gran-

des rasgos qué debes de evaluar para pasar a tener un proyecto activo.


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etapa 1 - Preliminar (Proyecto no activo)• Realizar un estudio de la oferta en tu área de influencia (Benchmarking):

Características de proyectos similares en tu zona, precios, tamaño de

las unidades, amenidades, diferenciadores.

• Comprobación arquitectónica del proyecto: Validar que los metros que

se pueden construir en tu terreno sea posible cumpliendo las normati-

vas de construcción vigentes.

• Análisis financiero preliminar: Estado de resultados y valor residual del

terreno.

Estos 3 puntos vistos con anterioridad en la etapa 1 te pueden brindar

un panorama general y rápido del potencial con el que cuenta tu proyec-

to. Si logras resultados positivos puedes pasar a la etapa 2, si no, es buen

momento para detenerte y analizar si vale la pena seguir evaluando este

proyecto u optar por no seguir adelante con él. Si identificaste potencial

en esta etapa, ya puedes hacer una propuesta de compra al propietario del

predio ya que en este análisis debes de encontrar el valor residual del ter-

reno y si se llega a un acuerdo en la negociación sobre el valor del predio, lo

siguiente es entrar a la etapa 2.

etapa 2 – Factibilidad• Modelo de inversión.

• Factibilidades de servicios de luz, agua y drenaje.

• Situación legal del predio y el (los) propietario (s).

• Factibilidad técnica: Mecánica de suelos y levantamiento topográfico.

• Estudio de mercado.

En la etapa 2 ya entras a investigar condiciones del predio que te podrán

brindar más certeza acerca de si tiene problemas legales o no, una me-

cánica de suelos que te revelará las condiciones del terreno que es muy


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importante por el tema de costo y proceso constructivo de obra. También

validas si te podrán suministrar los servicios básicos de agua y luz, y por

medio del estudio de mercado entrar a temas de la oferta/demanda para

definir tu producto y conocer tu mercado meta. Si estás por comprar el

terreno o negociarlo en aportación todo esto lo haces previamente a la

firma del contrato de compra venta o escrituración. La etapa 2 se conoce

como el Due Diligence.

pequeño glosario:

*Valor residual: Valor que se relaciona con el potencial de uso del terre-

no. En este método de obtención del valor primero se calculan los volú-

menes de venta del proyecto y posteriormente el valor que permite por

la tierra haciendo alusión al porcentaje máximo que puede representar el

terreno.

*Aportación: Cesión de los derechos por parte del propietario al desar-

rollador para poder llevar a cabo el proyecto a costa de participación por

el valor de su terreno. La contraprestación se acuerda desde el principio

y puede ser pago en dinero, especie o ambos. Normalmente recibe un

anticipo simbólico el propietario y lo demás hasta que se tiene ingreso

por las ventas.

*due diligence: Investigación y análisis que se lleva a cabo por parte del

desarrollador de los aspectos legales y técnicos del terreno del cual se

tiene interés en adquirir.

etapa 3 – desarrollo del modelo de negocio.

Al seleccionar un predio, este debe de cumplir con algunas de las siguien-

tes características que son de las más comunes para que un desarrollador

elija poner un nuevo proyecto en su portafolio:


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• Tamaño del proyecto inmobiliario (Número de unidades según sea el

giro, niveles, metros cuadrados de construcción y vendibles).

• % de utilidad del proyecto.

• El valor residual para encontrar el precio del terreno que el proyecto

permite pagar y negociar con el propietario.

Repasando los puntos anteriores. En el primero, el tamaño dice si el

proyecto está dentro de lo que el desarrollador busca en cuanto a la mag-

nitud del proyecto. Definir el tamaño de proyectos que puedes atender

en función del equipo y capacidad con el que cuentas es muy importante,

para no sobre estimar o sub estimar el trabajo que requiere y se llegue a

un balance en la ejecución.

El porcentaje de utilidad esperado también varía, cada uno persigue ob-

jetivos diferentes según su modelo de negocio y en cada tipo de giro se

obtiene una rentabilidad distinta. No se espera los mismos resultados en

un proyecto comercial comparado con uno habitacional de interés social.

Podemos tomar dos variables para clasificarlos, la liquidez y la rentabili-

dad. Si los plasmamos un gráfico y los situamos con base en la experiencia

de resultados tenemos lo siguiente:

Desarrollo inmobiliario

Industrial especulativo

Renta de vivienda

re

nt

ab

iliD

aD

Industrial Build to suit

Comercial renta variable

Oficinas

Vivienda social

l i Q U i D e Z

ALTA

BAJA

BAJA ALTA


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El tercer punto involucra al propietario de la tierra. Encontrar el precio indicado del

predio puede ser un tema que represente negociar entre la parte compradora y

vendedora. El propietario dictará un precio de venta y el desarrollador responderá

con una contrapropuesta en la mayoría de los casos, queriendo justificar un pre-

cio que vaya acorde al potencial de negocio que se puede desarrollar. La manera

correcta de negociar el precio de la tierra es por medio del valor residual, este lo

determina el potencial de negocio. Después de integrar al modelo financiero to-

dos los supuestos de gastos e ingresos al final se ingresa el valor de la tierra “Valor

residual” que soporta el proyecto. El valor de la tierra varía en porcentaje en cada

diferente proyecto:

tipo De proyecto

% Del valor Del terreno sobre ingreso por ventas

Departamentos 10 a 15%

Lotes habitacionales 35 a 45%

Casas 10 a 15%

Comercio u oficinas 15 a 20%

En resumen, el precio del terreno debe definirlo el potencial de negocio

que tiene el predio, no el predio vecino, no un avalúo. Concluyendo estas

tres etapas, puedes decir que ya cuentas con un proyecto inmobiliario

activo.

¿Ahora qué hacer? Ya tienes que empezar a definir tu modelo de nego-

cio con mayor exactitud. Los metros cuadrados de construcción y vendi-

bles, el costo paramétrico de la obra de construcción, licencias, estudios,

proyectos, precios, políticas de venta y comisiones, gastos operativos, fis-

cales, legales, tiempo de vida del proyecto, entre otros. Para ello, una her-

ramienta utilizada es el ANI (Análisis de Negocios Inmobiliarios). Esta se

centra en indicadores a los que el proyecto se debe de apegar para lograr

llegar al negocio que se busca. Cada empresa o persona puede contar con


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la herramienta de análisis que contenga la información que para ellos es

más importante evaluar.

A continuación, te muestro un ejemplo de la carátula resumen de un Aná-

lisis de Negocios Inmobiliarios que se aplica en los proyectos de Elemen-

to Desarrollos® y brevemente resalto algunos puntos importantes de lo

que se obtiene en ella.

EVOLUCIÓN FINANCIERA


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• Indicadores financieros.

• Costo del terreno total y por metro cuadrado.

• Hitos del proyecto.

• Costos del proyecto

• Gastos de operación y financieros

• Utilidad EBITDA.

*EBITDA: Por sus siglas en inglés Earning before interest, taxes, depre-

ciation and amortization.

información De entraDa información De saliDa

Precios de venta TIR/ROI

Costo de construcción Utilidad del negocio

Número de unidades habitacionales Costo del terreno (Valor residual)

Venta (Inicio, duración y fin) Capital máximo de inversión (Pico de capital)

Tiempo de duración del proyecto Precio de venta por unidades

Incrementos de precio por etapas Flujo de efectivo

Soft cost

Costos financieros

Las entradas es lo que la persona responsable vacía a la herramienta

de análisis de negocio. Duración de las etapas de venta, costos de obra

y otros supuestos de gasto, así como precios de venta que el mercado

puede pagar por el producto final y los incrementos que se van dando en

cada etapa. La información de salida es el resultado después de evaluar la

información y analizar los diferentes supuestos del comportamiento del

negocio durante el tiempo. Esta es la información más común que puedes

revisar en diferentes herramientas.

Habiendo identificada la viabilidad, el siguiente paso es ejecutar, entrar

en la operación al contar con un proyecto activo. Veamos primero como

conformar a tu equipo de trabajo.


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equipo de Trabajo muLTidiscipLinarioAntes de adentrarte a desarrollar, tienes que identificar y seleccionar

quiénes formarán parte de tu equipo multidisciplinario y que ayudarán

a que los objetivos definidos se logren. Te recomiendo contemples los

siguientes equipos en tu proyecto. Si identificas algún otro equipo de

trabajo necesario intégralo.

aDministraciónDe inmUebles

DespacHo legal,fiscal, contable

DespacHo arQUitectónico

DespacHos De ingenierÍas

gerenciaDe obra

inmobiliaria

DespacHo De

mKt

gestores

consUltoresespecialiZaDas

desarroLLadorinmobiLiario


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En cualquier desarrolladora inmobiliaria se cuenta con diferentes áreas,

las más comunes son las siguientes:

• Gerencial.

• Administrativo.

• Financiero.

• Operativo.

Como esta guía trata del área operativa, se muestran a continuación algu-

nos perfiles con los que se debe de contar en esta área con la finalidad de

atender los proyectos activos.

• Project manager.

• Control de calidad.

• Control financiero.

• Atención a clientes.

Para nuevos proyectos, los no activos, así como para la operación global,

se requiere contar con un equipo de mayor envergadura además de los

puestos directivos.

El ANI que se mencionó con anterioridad cuenta con datos financieros del

negocio que estás buscando llevar a cabo, por lo tanto, debes hacer del

conocimiento de tu equipo la información en la que cada uno de ellos par-

ticipa. Un ejemplo del porque compartir la información sería el siguiente:

Se cuenta con presupuesto paramétrico para la obra en el modelo de ne-

gocio, por lo tanto, los arquitectos, así como los ingenieros proyectistas

deben de conocer el monto disponible para esta actividad, para que con

base en ese número ellos empiecen a hacer sus propuestas de arquitec-

tura e ingeniería con un rango en el cual hay que tener que quedar por


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debajo o a tope. Si no se comparte esta información previamente a quien

está proyectando la arquitectura, es posible que el presupuesto que re-

sulte de la construcción sea elevado al no haberlo compartido con ante-

rioridad y haberse fijado como objetivo. No informar de estos indicado-

res desde un inicio puede poner en serios problemas al negocio, ya que

otra práctica común es trabajar en optimizaciones o ingeniería de valor y

hacer cambios al proyecto en una etapa avanzada.

Sin importar la herramienta que utilices para analizar tu modelo de ne-

gocio, debes de compartir dicha información con tu equipo. Veamos un

ejemplo para 3 diferentes áreas de negocio:

Área comercial.

• Precio de unidades y políticas de venta.

• Porcentajes de comisión de venta.

• Presupuesto de mercadotecnia.

Despacho de arquitectura e ingenierías

• Presupuesto paramétrico para la obra de construcción. Entre más de-

tallado por partidas tengas el presupuesto paramétrico, ayuda a las

especialidades a identificar hacía dónde encaminar su propuesta tan-

to en arquitectura como en sistema constructivo.

project manager desarrolladora inmobiliaria.

• Tiempo de duración del proyecto.

• Fecha planeada para inicio de venta, construcción, así como el fin.

• Presupuesto de costos y egresos.


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Cuida de manera ridículamente agresiva que tu equipo cumpla con los es-

tándares que el proyecto requiere, es clave del éxito que selecciones a los

despachos y personas que más se apeguen a las necesidades específicas

que se tienen y que cuenten con experiencia. Una práctica recomendada

es la invitación a participar a concursos en los cuales evalúes los aspectos

técnicos y económicos que te pueden presentar diferentes opciones de

un mismo servicio y poder seleccionar al equipo correcto, así como iden-

tificar cualquier diferenciador que pueda impactar en el posicionamiento

de tu desarrollo inmobiliario. Despachos de arquitectos de renombre, un

proyecto novedoso y diferente. Es tu creatividad y la de tu equipo la que

aquí se necesita.

actividades generales de las áreas involucradas

desarroLLadora arquiTecTura ingeniería gerenciade obra

Modelo de negocio Diseño arquitectó-nico

Diseño de estructura

Presupuesto base

Licencia de construc-ción

Planos ejecutivos Diseño de instalaciones

Concursos de obra

Gestión del proyecto RendersCatálogo de conceptos y presupuesto

base

Contratación de constructores

Control financiero Planos ejecutivos

Planeación de obra

Control de calidad Administración de obra

Supervisión de obra


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inmobiLiaria mKT consuLTores abogadosEstrategia comercial Diseño de

marcaEstudios técnicos Esquema legal

Comercialización Material comercial

Atn. a dependencias Certificación de hechos

Seguimiento a dictámenes

Fideicomisos

Sindicatos

Para gestionar un proyecto se requiere una figura de gran envergadura

como es el director de proyectos o Project Manager. El PM como se co-

noce coloquialmente cuenta con habilidades directivas, interpersonales

y conocimientos del medio. Se vuelve fundamental su participación ya

que es el eslabón entre la estrategia diseñada y el equipo de trabajo.

¿Qué implica dirigir un proyecto?

• Identificar a los involucrados.

• Identificar las expectativas de los interesados y trabajar por su cum-

plimiento (Objetivos, indicadores, cierre del proyecto).

• Mantener una comunicación efectiva entre el equipo.

• Identificar los riesgos del proyecto.

• Administrar los recursos.

• Equilibrar la triple restricción (Alcance, tiempo y costo).

• Tomar decisiones en pro del proyecto.

• Negociaciones.

• Liderar el proyecto y motivar al equipo de trabajo.


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etapas

Del proyecto inmobiliario

Evaluación | Inicio del proyecto | Determinación del vehículo financiero

– Estudios y proyecto – Trámites – Marketing – Venta – Construcción –

Entrega y escrituración – Cierre.

Un desglose que de manera general engloba la manera de ver los proyec-

tos es el esquema anterior.

Estas etapas se pueden acotar en 3 grandes que son: La etapa de pre

construcción, construcción y operación. Para esta guía se planteará de

esta manera para fines prácticos.

pre construcción.

¿Cuántas veces has escuchado que una gran planeación es prede-

cesora de un exitoso proyecto? Una gran planeación junto con una

grandiosa ejecución de todos los participantes desde el arranque del


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proyecto puede representarte beneficiosos resultados en tiempo,

costo y alcance.

Cada etapa requiere de mucha disciplina y atención por parte de los in-

volucrados, ya que en este punto es en donde las ideas e intenciones de-

ben de irse gestando. Aprovecha esta etapa para hacer el vaciado de las

experiencias vividas, aprendizajes, recomendaciones y todo lo que pueda

aportar para tener una enriquecida planeación. Te platico de un factor

que presiona siempre a un alto número de desarrolladores, el tiempo. Y

es muy obvio, en la mayoría de las ocasiones éste está ligado al costo de

capital con inversionistas, fondos de inversión, instituciones bancarias o

dinero propio. Por eso es muy común que apresuren su salida a la pre ven-

ta sin encontrarse listos. Esto se hace con la finalidad de obtener recur-

sos por parte de los clientes que como sabemos es dinero que no cuesta,

no genera interés alguno. Prácticas como la anterior pueden convertirse

en resultados catastróficos para el proyecto. Veamos algunos ejemplos

de prácticas comunes que no son recomendadas:

proyecto arQUitectónico

en Desarrollo

Iniciar la venta de unidades cuando el proyecto arqui-tectónico aún no está definido. Es Indispensable contar con el proyecto ejecutivo completo para no tener discre-pancias entre el producto de venta y el producto final.gaDos

presUpUesto De obra

Representa alrededor del 50% de las ventas del proyec-to. Contar con el presupuesto de obra basado en el proyecto ejecutivo o aún mejor, con contratos de obra firmados reduce el margen de incertidumbre y riesgo que puedan reflejarse en incrementos de costos que atenten contra el negocio.

comercialiZación

Proceso que el 100% de las veces se sub estima su dura-ción. Pueden presentarse variables externas que causen retrasos para la obtención de la licencia de construcción como son: Dependencias gubernamentales, vecinos, asociaciones, etc.


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proyecto puede representarte beneficiosos resultados en tiempo,

costo y alcance.

Cada etapa requiere de mucha disciplina y atención por parte de los in-

volucrados, ya que en este punto es en donde las ideas e intenciones de-

ben de irse gestando. Aprovecha esta etapa para hacer el vaciado de las

experiencias vividas, aprendizajes, recomendaciones y todo lo que pueda

aportar para tener una enriquecida planeación. Te platico de un factor

que presiona siempre a un alto número de desarrolladores, el tiempo. Y

es muy obvio, en la mayoría de las ocasiones éste está ligado al costo de

capital con inversionistas, fondos de inversión, instituciones bancarias o

dinero propio. Por eso es muy común que apresuren su salida a la pre ven-

ta sin encontrarse listos. Esto se hace con la finalidad de obtener recur-

sos por parte de los clientes que como sabemos es dinero que no cuesta,

no genera interés alguno. Prácticas como la anterior pueden convertirse

en resultados catastróficos para el proyecto. Veamos algunos ejemplos

de prácticas comunes que no son recomendadas:

proyecto arQUitectónico

en Desarrollo

Iniciar la venta de unidades cuando el proyecto arqui-tectónico aún no está definido. Es Indispensable contar con el proyecto ejecutivo completo para no tener discre-pancias entre el producto de venta y el producto final.gaDos

presUpUesto De obra

Representa alrededor del 50% de las ventas del proyec-to. Contar con el presupuesto de obra basado en el proyecto ejecutivo o aún mejor, con contratos de obra firmados reduce el margen de incertidumbre y riesgo que puedan reflejarse en incrementos de costos que atenten contra el negocio.

comercialiZación

Proceso que el 100% de las veces se sub estima su dura-ción. Pueden presentarse variables externas que causen retrasos para la obtención de la licencia de construcción como son: Dependencias gubernamentales, vecinos, asociaciones, etc.

Una buena planeación en etapa de pre construcción apoya a mitigar ries-

gos que atenten contra la viabilidad financiera del proyecto y la reputa-

ción del desarrollador inmobiliario.

Acostumbra organizar reuniones programadas con orden del día y a citar

a todos los involucrados en el curso del proyecto, con esto vas a motivar

a que todos participen y de manera práctica se resuelvan temas relacio-

nados a la definición del mismo. En este punto estás ganando tiempo, una

mejor comunicación y diferentes opiniones profundas entre las áreas que

aportan su conocimiento. Es interesante la dinámica entre desarrollador,

arquitectos, ingenieros, abogados, diseñadores. Cada quien expone sus

puntos de vista, las fortalezas que ven en el proyecto, las oportunidades,

así como las debilidades que se tienen que trabajar.

Veamos el ejemplo de una mesa de trabajo de cualquier proyecto en la

etapa de proyecto ejecutivo:

• Arquitectos.

• Ingenieros eléctricos, estructurales, hidrosanitarios, HVAC.

• Project manager de la desarrolladora inmobiliaria.

• Constructores o gerencia de obra.

• Abogados o gestores*

‘* El contar con los abogados o gestores durante las primeras reuniones

del proyecto es de gran relevancia, ya que ellos al ser directamente res-

ponsables de la tramitología, pueden aportar con sus puntos de vista so-

bre cómo va a percibirse la propuesta en curso por parte de las autorida-

des, si están cumpliendo con normativas o si existe alguna nueva que se

pueda estar omitiendo y pueda ser causa de cambios en proyecto cuando

esté en revisión por parte de las dependencias.


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Esto se resume en todos aportar y decidir lo mejor para el proyecto. Al

final la decisión cuando se tengan puntos de vista encontrados será del

desarrollador, responsable último del éxito del proyecto.

Práctica recomendada para reuniones de proyecto en la etapa de defini-

ción del proyecto ejecutivo:

• 1 vez por semana, no más de 2 horas. El tiempo irá reduciéndose con-

forme el proyecto presente avances.

• Orden del día.

• Minuta de la reunión.

• Personas asignadas al proyecto.

• Si identificas otra figura necesaria en la reunión que pueda aportar

considera invitarla y ponla en contexto previamente.

Una de mis partes favoritas de la etapa de pre construcción como Project

manager es al momento de realizar la EDT ó WBS (Estructura de desglose

del trabajo/Work Breakdown Structure) ya que empiezas a identificar todo

lo que tienes que trabajar para lograr los objetivos. Por obvias razones, tú no

conoces todo lo que haya que considerar, por lo tanto, tienes que consultar a

tus compañeros, vaciar tus mismas experiencias e ir enriqueciendo más y más

tu EDT. Recuerda que cada nuevo proyecto por las peculiaridades que cuenta

tiende a integrar trabajo que con anterioridad probablemente no hayas eje-

cutado. Esto es lo bonito de una EDT, visualizar hacía donde va tu proyecto en

pequeños trabajos, paso a paso. Veremos más a profundidad qué es el EDT

aplicada a proyectos inmobiliarios en la continuación de esta guía.


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proyecto arquitectónico

Que belleza el llegar a este punto, el proyecto ya tiene identidad gracias

a los arquitectos. Un gran avance y alegría se debe de sentir por parte

del equipo al dar este gran paso y sentirse satisfechos con la propuesta

arquitectónica.

Es importante que un proyecto arquitectónico de inicio sin contratiem-

pos y con la información completa. Es imprescindible que como desar-

rollador hagas entrega de todo lo necesario previo al inicio que apoyará a

la definición de la arquitectura.

Como desarrollador, también eres responsable de que además de contar

con un proyecto que atienda al contexto inmediato, a la atmósfera que se

crea en la zona en donde vas a desarrollar y en agregar valor al usuario

final, cuentes con un proyecto inmobiliario financieramente viable.

Entre la información a compartir al despacho de arquitectura antes de

iniciar su trabajo tenemos lo siguiente:


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Memoria descriptiva del modelo de negocio

Tabla de áreas y detalle de uso

de espacios

Croquis de ubicación

del predio

Levantamientotopográfico

Uso de

suelo

estudio de

mercado

Programa arquitectónico

Costos paramétricos del

proyecto

Delimitaciones feDerales

o estatales en caso De

tenerlas

Ahora, ¡Permite al equipo de arquitectura que haga su magia diseñando!

proyecto de ingenierías

Contar con una excelente coordinación entre los despachos de arquitec-

tura e ingenierías logra que se concluya en tiempo y forma esta etapa que

es una de las que más tiempo se lleva en la pre construcción. Ya se está

generando información que permitirá dar inicio con la tramitología.

Si recuerdas, la épica batalla entre ingenieros y arquitectos ha estado

siempre, hoy ya no tiene que ser tema de conversación. Involúcralos

siempre, que compartan sus puntos de vista y que entre las partes se lo-

gre armonizar la interacción entre arquitectura e ingeniería.

Algunas de las áreas de ingeniería más comunes son las que se muestran

a continuación, cabe resaltar que cada proyecto según sus particularida-

des va a requerir integrar alguna otra.


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eSTRUCTURAL

TeRRACeRíAS

HIdROSANITARIOS

GAS

AIRe ACONdICIONAdO

internet Y

teLeFonÍa

INSTALACIONeSeSPeCIALeS

ALBeRCA Y CUeRPOS de AGUA

eLéCTRICAS

cctV

presupuesto de obra

El costo de la obra de construcción normalmente equivale al 50 % del va-

lor total de ventas del proyecto, por lo tanto, no es de sorprenderse que

cualquier incremento no considerado en este presupuesto pueda poner

en riesgo financiero el desarrollo y su terminación.

Por lo tanto, ¿Cómo se comporta el presupuesto de obra? ¿Cómo va evo-

lucionando? Es importante conocer las etapas por las que atraviesa un

presupuesto de obra desde que se inicia hasta que se concluye. Es una

práctica común más no por ello acertada, que el desarrollador se permita

salir a la venta cuando aún el presupuesto de obra no está avanzado. Se

pueden presentar riesgos complicados de enfrentar ya que, si se empie-

za a vender y van apareciendo incrementos en los costos de obra, no se

puede a diestra y siniestra cargar ese sobre costo al cliente final, esto se

podría transformar en una acción que comercialmente te puede colocar

por fuera del mercado al ofertar productos con un precio elevado.

¿En qué etapa del presupuesto es recomendable iniciar la venta? Bien,

veamos cómo va evolucionando un presupuesto de obra.


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presUpUesto De obra

Actualización y concursode proveedores de servicio

PÁRAMeTRICOdeL NeGOCIO

Hacer del conocimiento de cada área el presupuesto paramétrico asignado por

partida

PARAMéTRICOPOR

eSPeCIALIdAd

Solicitar avance de presupuestos a cada

área para la toma de desiciones

PReSUPUeSTOBASe de OBRA

Desarrollo del presupuesto

para contratación de proveedores

PReSUPUeSTOde

PROVeedOReS

CONTRATOSde OBRA

Cuando se está trabajando en el presupuesto de obra, debes de tomar

en consideración la infraestructura inexistente o insuficiente. Esto va a

requerir que como desarrollador del proyecto tengas que intervenir para

que los servicios básicos se entreguen de manera correcta a tu proyecto.

En caso de contar con infraestructura, las dependencias tienen la facul-

tad de solicitarte alguna modificación por el aumento de demanda en la

zona. En energía eléctrica, agua y drenaje es común que soliciten tu in-

tervención a las redes, esto puede ser una condicionante para la autori-

zación del proyecto por parte de CFE y el organismo operador de agua y

drenaje.

Resumiendo lo anterior, podemos tener los siguientes escenarios:

1. Estás integrando con tu proyecto más demanda de servicios.

Pueden solicitarte la intervención para aumentar la capacidad de la

infraestructura con cargo de los trabajos directo al desarrollador.

Contratos celebrados con los proveedores

de productos y servicios


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2. La zona no cuenta con servicios.

Se pueden suministrar en tu predio en caso de que sea factible con

cargo de los trabajos directo al desarrollador.

Como es de imaginarse si cuentas con experiencia en elaboración de pre-

supuestos, la mejor etapa es cuando se tienen los contratos de obra por-

que ya cuentas con trabajos asignados a los proveedores. El presupuesto

base también es apto para reevaluar los costos y poder tomar decisiones

sobre la salida a la venta, ya que el porcentaje de variación tiende a ser

menor que en las etapas anteriores como se vió en la gráfica del compor-

tamiento del presupuesto. Aquí ya se tiene información del catálogo de

obra y precios unitarios. Recuerda siempre considerar un porcentaje de

imprevisto en cada una de las partidas. Entre menos maduro esté el pre-

supuesto mayor es el porcentaje de contingencia que debes de asignar.

Algunas recomendaciones de porcentaje de contingencias a considerar

según la etapa en la que se encuentra el presupuesto son las siguientes:

• Presupuesto paramétrico – 40%

• Paramétrico por especialidad – 30%

• Presupuesto base de obra – 20%

• Presupuesto de proveedores – 10%

• Contratos de obra – 5 a 7%


3 0

proyecto comercial.

Definir el proyecto comercial con anticipación representa una fortaleza

para el proyecto, no solo por el tiempo ganado y la preparación si no por-

que además contarás con el suficiente tiempo para generar el material

necesario para salir a vender tu proyecto. De esta manera el equipo de

ventas contará con suficientes herramientas de soporte para mostrar

tu proyecto a potenciales clientes, hacer recorridos de realidad virtual,

compartir información digital, entre otros.

El proyecto comercial se puede dividir para llevar un mejor control en 3

diferentes etapas que son:

1. Marketing. ¿Qué será de tu proyecto sin identidad? Simplemente no

podrás transmitir por completo lo que tu proyecto es. Necesitas un

maravilloso branding que vaya acorde a la arquitectura del proyecto,

los tonos, vegetación, contexto, usuarios, etc. Sin esto, no podrás ena-

morar a tus potenciales clientes y el mercado.

2. Material comercial para venta. El diseño de videos, brochures, reali-

dad virtual, son el material que apoyará a tu fuerza de venta a trans-

mitir lo que es el proyecto. Invierte en suficiente material de calidad

que a su vez sea novedoso.

3. Comercialización. Contratar a una fuerza de ventas sólidas en la re-

gión y con experiencia en la comercialización de productos de este

tipo es clave para lograr un movimiento del producto adecuado y

que vaya acorde a lo planeado o se vea superado. La fuerza de ventas

mejor que nadie conoce al mercado comprador, como llegar a ellos y

ofrecer tu producto para que sobresalga entre las diferentes opcio-

nes que van a tener para tomar su decisión.


3 1

Al contar con el equipo de comercialización, el desarrollador se debe de

preparar para salir a la venta, para ello, se recomienda contar con los si-

guientes puntos completos:

1. Evaluación financiera actualizada con los costos más recientes identi-

ficados en el proyecto.

2. Políticas de venta en las diferentes etapas del proyecto. Precios, des-

cuentos e incrementos, estrategia de mitigación en caso de aumento

en costos o en respuesta al mercado.

3. Contratos de compra-venta de unidades.

4. Material de venta (Renders, plantas arquitectónicas, brochures, pre-

sentaciones, recorridos virtuales, listado de acabados, showroom).

5. Proyecto ejecutivo (Arquitectónico, ingenierías y presupuesto base

de obra).

6. Estructura legal, fiscal y contable.

7. Licencia de construcción y estudios autorizados.

Los puntos mostrados con anterioridad son solo alguna parte, existen

algunos más que el desarrollador considere imprescindibles, tampoco el

orden significa la relevancia. Sin embargo, este es un listado básico que

cumple con lo mínimo indispensable para poder estar listos para iniciar a

vender.

legal

Los abogados son piedra angular en la definición de este tipo de proyec-

tos. Esto es porque ellos conocen cómo lograr las aprobaciones nece-

sarias debido a que interactúan con comité de arquitectura en caso que

se vaya a construir en una zona con reglamentos internos como son los

fraccionamientos. Además, entienden de regulaciones urbanísticas. Sus


3 2

puntos de vista se vuelven tan relevantes que el desarrollador no debe de

pasarlos por alto en ningún momento.

La situación política a nivel nacional, estatal y municipal debe ser un tema

a tocarse siempre. Recuerda que un proyecto inmobiliario lleva años de-

sarrollarse y durante ellos vas a interactuar con muchas personas y de-

pendencias durante el proceso. Prevé la situación política ya que los cam-

bios de administración gubernamental pueden ser un foco rojo para tu

proyecto al poder ser una posible causa de retraso de autorizaciones de

licencia para construcción entre otros.

Disfruten, debatan, analicen e identifiquen la situación política actual en

la que se encuentran, el panorama que se avecina en los próximos meses

cuando estén las dependencias revisando tu proyecto, así como durante

el proceso de construcción. Esto va encaminado a que estés preparado

de los posibles riesgos que saben se pueden hacer presente cada 3, 6 o

hasta en menos años.

licencia y autorizaciones de obra

Lograr obtener los vistos buenos de estudios y licencias para construc-

ción puede ser un tema sencillo que el desarrollador a su vez lo puede

volver complejo. Aquí es donde el apoyo de consultores especializados

y una buena planeación te permite obtener a tiempo las licencias nece-

sarias para avanzar en el proyecto y poder dar inicio a la etapa de cons-

trucción. La interrelación que guardan las dependencias se vuelve crítico

para poder liberar los vistos buenos de dictámenes y poder continuar con

el proceso de trámites de permisos para la construcción.


3 3

Veamos algunas de las dependencias que participan en la autorización de

proyectos:

MOVILIdAd Y TRANSPORTe

PROTeCCIÓNCIVIL

MedIO AMBIeNTe

deSARROLLOURBANO

arBoLaDourBano

inFraeStructuraeLÉctrica eHiDrÁuLica

SeCReTARíA de CULTURA e INAH

conSuLtar Por caDa

eStaDo LaS DePenDenciaSinVoLucraDaS

Las dependencias involucradas varían por estado. Es muy sencillo hacer

un reconocimiento de las que necesitas para tu proyecto con la finalidad

de que no omitas ninguna durante el proceso.

Cada dependencia emite diferentes documentos que te autorizan poder

iniciar tu proyecto de construcción. A su vez, cada una cuenta con sus

requisitos y tiempos. Desde un inicio infórmate, investiga los requisitos,

cuáles son las claves para ayudar a agilizar la tramitología (Siempre las

hay) y tiempos que maneja cada dependencia por trámite ingresado.

¿Por qué es importante conocer los requisitos con exactitud? Si desde un inicio

las personas que tienen que desarrollar el material para ingresar cualquier so-

licitud de autorización de proyecto saben claramente que tienen que trabajar,

evitará que ingreses expedientes incompletos que solo causen retrasos en el

avance. Si tienen identificado claramente qué tipo de planos, documentos e

información tienen que desarrollar o conseguir, tu expediente desde el inicio

irá completo y las posibilidades de obtener tus vistos buenos en buen tiempo

se incrementa.


3 4

En algunos casos, se pueden ingresar trámites en diferentes dependen-

cias de manera simultánea, en otros te puedes enfrentar con que hay

que concluir un trámite en una dependencia para poder avanzar con la

siguiente. Visto lo anterior, imagina el alto impacto que puede causar que

omitas algún trámite.

Los proyectos que vas a ingresar a revisión a cualquier dependen-

cia revísalo previamente con tus asesores especializados, ellos saben

cómo revisan y te pueden brindar recomendaciones o comentarios al

respecto para tratar de llevar lo más definido tu proyecto. Por ejem-

plo, si uno de los temas que más ocupa actualmente a una ciudad de-

sarrollada son los cajones de estacionamiento, éste será un tema que

tu asesor tendrá como relevante y que puede transmitirte para que

cuides todas las consideraciones que previamente tu proyecto debe

de cumplir, ayuda mucho la revisión por parte de los que están frente

a frente con los revisores.

Las dependencias condicionan el visto bueno de tu proyecto con

ciertas actividades, cuidados y tratamientos de diferentes recursos

que directamente la dependencia que representan tiene que revisar.

Ejemplo de esto es la secretaría de medio ambiente. Una de las acti-

vidades económicas que mayor impacto ambiental genera es la cons-

trucción y no solamente por la huella de las obras, si no por toda la

cadena de valor que hay en cada insumo o servicio que se involucra.

Para esto, medio ambiente emite las recomendaciones para el trata-

miento de residuos de la obra, sitios de recolección de residuos, etc.

Esto, se debe de anotar en bitácora durante el proceso y forma parte

de la información que al término de la construcción la dependencia te

va a requerir para poder liberarte algunas condicionantes que estipu-

lan los dictámenes.


3 5

Por eso la importancia de constantemente estar informado de los requi-

sitos, los tiempos, las condicionantes. Asesórate de los expertos nueva-

mente y permite que te ayuden a lograr un proyecto exitoso sin contra-

tiempos y causantes de paro.

Otro ejemplo, en este caso específicamente los trabajadores de la obra, las

personas que hacen las construcciones posibles. Ellos requieren trabajar

bajo medidas de seguridad e higiene. Esto porque la STPS (Secretaría de

Trabajo y Previsión Social) es la responsable de emitir los cumplimientos

de sus normativas. Para esto puedes contratar a expertos en capacitación

y vigilancia de la seguridad e higiene. Con eso estás asegurando que tu

proyecto no vaya a tener paros que frenen el buen curso del proyecto.

Un ejemplo más que me gusta mucho es el de la Secretaría de Movilidad

y Transporte. En el capítulo de las dependencias definimos el área de in-

fluencia de cada una. El problema de tráfico vehicular, estacionamientos,

vehículos no motorizados y el peatón son temas que ocupan la agenda

día a día de esta dependencia. Esta dependencia hace recomendaciones

y aprueba tu proyecto en estos temas. También puede realizar visitas al

término de la obra para verificar que diste cabal cumplimiento a las obli-

gaciones. Algo más ¿Qué hay del impacto que genera tu proyecto al en-

torno inmediato? Aquí la dependencia recomienda y solicita el apoyo en

algunos casos para que usuarios, colonos, visitantes externos, medios de

transporte, peatones, entre otros, se mezclen coordinada y cuidadosa-

mente entre ellos para evitar accidentes. Por lo tanto, te condicionan in-

tervenir con mejoras en señalamientos viales, cruces peatonales o cual-

quier requerimiento en seguridad vial que la dependencia identifique se

puede mejorar en tu zona aledaña.


3 6

A continuación, puedes ver información de las dependencias y que es lo

que cada una dice de sí misma, así como el entregable que obtienes de

ellas. Estos son enunciativos más no limitativos y por practicidad no se

manejan todos.

DepenDencias gUbernamentales

Dirección de movilidad y transporte: Impulsa soluciones para mejorar

la calidad de vida a través de políticas y programas enfocadas a la gestión

integral del estacionamiento, tránsito y el transporte, de la movilidad no

motorizada y de accesibilidad universal.

Entregable por parte de la dependencia: Visto bueno del estudio de

impacto al tránsito.

Dirección de medio ambiente: Aplica medidas preventivas y correcti-

vas encaminadas a la protección y mejora de la calidad del aire, el agua y

suelo, al tiempo de vigilar el cumplimiento de la normatividad ambiental

vigente.

Entregable por parte de la dependencia: Dictaminación de impacto

ambiental, punto limpio.

arbolado urbano: Garantiza la protección y adecuada gestión del arbo-

lado urbano.

Entregable por parte de la dependencia: Permiso para poda, derribo,

trasplante o destaconado de árboles.

secretaría de cultura: Es el órgano rector que traza los lineamientos a

seguir para realizar intervenciones en los inmuebles con valor patrimonial

artístico relevante, inmuebles de valor artístico ambiental e histórico am-

biental o que se encuentren dentro de una zona de protección.


3 7

Entregable por parte de la dependencia: Dictamen técnico para

construcción, remodelación y restauración de inmuebles con valor pa-

trimonial o que se encuentren dentro de una zona de protección.

Dirección de resiliencia: Dirección encargada de emitir los protocolos y

medidas de seguridad a los que deben ajustarse para su funcionamiento

los proyectos y diferentes tipos de giros que existen.

Entregable por parte de la dependencia: Visto bueno para edificios

de riesgo menor, mayor, habitabilidad, trabajos de movimientos de

tierras, demoliciones, entre otros.

cfe: Organismo operador responsable de la infraestructura y suministro

de servicios eléctricos.

Entregable por parte de la dependencia: Factibilidad de servicios

eléctricos.

capa: Organismo operador responsable de la infraestructura y suminis-

tro de servicios de agua potable y drenaje sanitario.

Entregable por parte de la dependencia: Factibilidad de servicios hi-

dráulicos y sanitarios.

obras públicas: Responsable de dar cumplimiento a la normatividad en

materia de edificación, construcción en general, ordenamiento territorial

y urbano.

Entregable por parte de la dependencia: DTU, alineamiento y núme-

ro oficial, VoBo. Ingeniería sanitaria, licencia de construcción, habita-

bilidad, entre otros.


3 8

construcción

La etapa de construcción en cuanto a duración conlleva alrededor del

60% de los tiempos que se consideran en el proyecto, tanto por la natura-

leza de los trabajos y la dependencia de cada uno. Claro, tenemos varia-

ción entre proyecto por sus diferentes características.

Llegar a esta etapa con el proyecto ejecutivo definido es imprescindible

para poder avanzar de manera fluida, sin contratiempos, cambios y omi-

siones. Sin embargo, en la mayoría de los casos esto no sucede. Es muy

recurrente que se soliciten cambios o falta de definición en la gran mayo-

ría de los proyectos lo cual viene a transformarse en impactos tanto en

alcance, tiempo y costo.

Un brazo técnico que está apoyando al desarrollador desde el inicio de la pla-

neación es la Gerencia de proyectos o Administración de obra. Esta figura

gestiona la elaboración de los presupuestos de obra, concursos, contratos y

administración de la ejecución, por lo tanto, es quien responde directamente

a la desarrolladora inmobiliaria por la planeación y ejecución de la construc-

ción. Involucrar una gerencia de obra es una buena práctica cuando se tienen

proyectos de gran envergadura que requieran de gran administración del

proyecto, de esta manera, no se tiene que incrementar la plantilla del equipo

de la desarrolladora para llevar a cabo la coordinación y ejecución del proyec-

to de construcción.

La gerencia de obra mantiene informado a la desarrolladora sobre avan-

ces, retrasos, desviaciones en alcance, tiempo, costo, flujos y cualquier

indicador que sea relevante para ambas partes.

Aún contando con la gerencia de obra como brazo técnico, la desarrolla-

dora debe de involucrar parte de su equipo y llevar a cabo visitas de ins-


3 9

pección periódicas, revisión de calidad y cualquier otra atención que el

proyecto requiera. Esto como responsable final del proyecto. Este equipo

puede ser el equipo de calidad junto con los Project Manager de la desar-

rolladora inmobiliaria.

El iniciar la obra de construcción también se vuelve muy deseado, ya que

al presentar avances en sitio puede detonar las ventas debido a que los

potenciales clientes visualizan los trabajos que se están realizando. Se lle-

va a cabo el evento de la primera piedra para avisar a todos que esta obra

ya está en proceso. Otro factor muy relevante es el crédito puente, ya

que al iniciar esta etapa el proyecto que tenga crédito asignado empezará

a recibir recursos económicos para inyectar directamente a la obra.

Pero bien, qué es importante vigilar por parte del desarrollador al mo-

mento de que la obra se está llevando a cabo:

SeGURIdAd

ALCANCe

imagen

tiemPo

caLiDaD

coSto

Cualquier afectación en alguno de los puntos anteriores puede atentar contra el prestigio del desarrollador, tanto si es nuevo o si ya tiene posicionamiento en el mercado. Este sector al igual que mu-chos otros es demasiado pequeño, por ello la importancia de vigilar el cuidado de los puntos anteriores y los que sean necesarios para salvaguardar su renombre y posicionamiento.


4 0

operación.

¿Qué se avecina ya que se concluye la obra de construcción? ¿Entregar

las unidades a los propietarios y es todo?

Un proyecto en uso necesita evolucionar y alcanzar su madurez.

Requiere que los usuarios utilicen los espacios e interactúen entre

ellos. Tienen que aprender a vivir en ese nuevo desarrollo y por eso

es de gran importancia que alguien esté atento y brindando las cor-

rectas instrucciones de uso. Esto en parte lo lleva la administración

de inmuebles junto con la desarrolladora inmobiliaria el educar a los

usuarios en temas de sus espacios privados, estacionamientos, áreas

comunes, recolección de basura, visitas, entre otros. Si te das cuenta,

esta interacción inicial puede ser de mucha ayuda y aprendizaje para

los desarrolladores al conocer crudamente los errores cometidos en

el proyecto que ponen en jaque a los usuarios, en problemas y esta

lección aprendida ya no se debe de reflejar en próximos proyectos.

Pienso que no existe proyecto perfecto y no lo habrá, por eso la im-

portancia de la interacción con el cliente. Crear, medir, aprender dice

Eric Ries creador de la metodología Lean Startup.

¿Y qué hay de las garantías? Dolor de cabeza seguir viendo a los cons-

tructores nuevamente para atender los vicios ocultos que surgen cuando

ya se hace uso de los espacios de manera gradual o a máxima capacidad.

Alguien debe de responder por ello y estar muy atento a la atención de

los usuarios. ¿Te hace sentido que el departamento de atención a clientes

debe estar conformado por un equipo de excelencia y gran gusto por el

trato a los clientes?.


4 1

Tus clientes pueden ser inversionistas o tal vez familias jóvenes que ven su

sueño de tener su propiedad materializada frente a sus ojos. Sin importar

el tipo de cliente con el que te topes, debes de contar con un equipo de post

venta/Atención a clientes que sea capaz de lograr las entregas sin contra-

tiempos. Esto, se debe de prever al momento de tener cerca el término de

la obra y hacer la recepción de los trabajos a la constructora o gerencia de

proyectos. Tu equipo debe de ver con los ojos del cliente, sentir como si

fuera su espacio y atender cada punto que el cliente te pueda señalar du-

rante su entrega.

cierre del proyecto

El final del proyecto requiere contar con el expediente completo de en-

trega y recepción de unidades, cierres administrativos de obra, escritu-

raciones y todo lo necesario. Enfocándonos en la parte de operación y

gestión de proyectos esta etapa puede ser muy valiosa ya que se pueden

abordar las lecciones aprendidas y ser documentadas con la finalidad de

ir mejorando cada vez más las prácticas aplicadas para el desarrollo de

proyectos inmobiliarios. Obtener retroalimentación de todos los involu-

crados durante el proceso es de gran valor para cada empresa y perso-

na que apuesta por su crecimiento profesional. Recuerda, transmite tus

aprendizajes, esto es de valioso para quien forma parte de tu equipo de

trabajo.


4 2

lecciones

extra

Hasta este momento, ya hemos visto algunas de las etapas por las que hay que pasar para llevar a cabo un desarrollo inmobi-liario. Me gustaría añadir unas lecciones extra que también son de gran relevancia se contemplen al momento de estar ejecu-tando tu proyecto.

Control financiero del negocio.

En el módulo del equipo de trabajo multidisciplinario nombra-mos un puesto que es el de control financiero en el equipo del desarrollador. Esta área es la encargada de llevar el control de cómo se están utilizando los recursos financieros del proyecto tanto de ingresos como egresos. Es sentido común que, al vi-gilar el cumplimiento del negocio, debe de contar con toda la información del ANI. Entonces,


4 3

¿Qué aporta una persona que controla financieramente el proyecto?

• Informa sobre el estado financiero del proyecto.• Determina los presupuestos requeridos y los cuida.• Integra los gastos y realiza las proyecciones de flujo nece-

sario.• Aporta en la toma de decisiones financieras del negocio.• Vigila el cumplimiento de los indicadores financieros.

Cuenta con esta área en tu equipo que esté vigilando el com-portamiento de los recursos financieros y administrándolos para aprovechar al máximo, al momento que se busca brindar más valor al dinero.

eDt/Wbs

Un ejemplo de parte de un EDT se muestra a continua-ción. En él, plasmas la visión global de las actividades que se deben de lograr para poder concluir el proyecto. De esta manera, es más sencillo asignar responsabilidades e ir vigilando el avance en el cumplimiento de los objetivos.


4 4

El WBS es el marco de referencia para desarrollar tu cronograma.

En este e-book de manera general conocimos que implica un proyecto,

como formar un equipo multidisciplinario, las etapas del proyecto, así

como los responsables en emitir los permisos de construcción. En el si-

guiente profundizaremos las áreas, actividades, procesos, entregables y

todo lo necesario para llevar a cabo un proyecto inmobiliario y que pue-

das contar con el desglose de la gran mayoría de las actividades a desar-

rollar durante tu planeación.

acerca del autor

Originario del bello estado de Sonora e in-geniero civil de profesión. Buscando for-mar parte del mundo inmobiliario en 2018 me mude a Guadalajara, Jalisco en donde además de grandes oportunidades para desarrollarme profesionalmente me he en-contrado con muy buenos amigos. He par-ticipado desde diferentes perspectivas en proyectos inmobiliarios, tanto en la parte de la desarrolladora inmobiliaria, gerencia de proyectos y constructora. Con el gusto de participar en los proyectos desde su inicio hasta el final, me estoy desenvolviendo día a día en el área de dirección de proyectos de elemento desarrollos inmobiliarios.

fernando Guerrero [email protected]

Av. américas no. 1254 piso 10, col. Country club, Guadalajara, Jalisco.

2020

Desarrollo de inmobiliarios...hoy está en proceso de construcción un nuevo desarrollo...

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