Denna sida kallas titelsida - Fastighetsvetenskap · Stora gemensamhetsanläggningar 5 Abstract...

Stora gemensamhetsanläggningar

Joakim Ohlsson


2

© 2012 Joakim Ohlsson

Fastighetsvetenskap

Institutionen för Teknik och samhälle

Lunds Tekniska Högskola

Lunds Universitet

Box 118

221 00 Lund

ISRN/LUTVDG/TVLM/12/5241 SE

Tryckort: Lund


3

Stora gemensamhetsanläggningar Large Joint Facilities

Examensarbete utfört av/Master of Science Thesis by: Joakim Ohlsson, civilingenjörsutbildning i lantmäteri, LTH, Lunds Universitet

Handledare/Supervisor:

Fredrik Warnquist, universitetsadjunkt, Fastighetsvetenskap, LTH, Lunds

Universitet

Henrik af Klinteberg, förrättningslantmätare, Lantmäteriet

Examinator/Examiner:

Ulf Jensen, professor, Fastighetsvetenskap, LTH, Lunds Universitet

Opponent/Opponent:

Charlotte Gustafsson, civilingenjörsutbildning i lantmäteri, LTH, Lunds Universitet

Anna Konradsson, civilingenjörsutbildning i lantmäteri, LTH, Lunds Universitet

Nyckelord: Gemensamhetsanläggning, anläggningslagen, enskild väg, vägförening, vägsamfäl-

lighet, samfällighet, samfällighetsförening, storlek, delägarfastighet, delägare, huvud-

mannaskap, ändamål, komplicerad, vindkraftverk

Keywords: Joint facility, Joint Facilities Act, private road, joint property unit, joint property

association, size, participating property unit, part-owner, public space, purpose,

complex, wind turbines


4


5

Abstract

Joint facilities are very common and this instrument is the strictest form of regulation

of common-pool resources. Still, no clear limitations to the number of property units

that can enter into a facility, their total area or the area of the facility, or the purposes

that are appropriate for joint facilities exist. This is a conscious decision by the legis-

lators, but can be a cause for problems.

The purpose of this master thesis is to present the largest joint facilities in Sweden

and the reason for their size and additionally to analyze what problems they are

facing. The distinction between joint and public facilities is expressly discussed. The

goal has been to evaluate whether joint facilities can become too large and whether

there are facilities that are too complex to be suitable as joint facilities.

Both effective and repealed statutes have been investigated, as well as bills, doctrine

and court decisions. The largest joint facilities have been analyzed with the help of

the Real Property Register. Ten interesting facilities have been chosen for further

scrutinizing in a case study. Lastly, interviews have been performed with cadastral

surveyors, land development engineers and representatives of joint property associa-

tions.

The largest joint facilities are old and established by application of repealed statutes.

Roads are the dominating purposes of joint facilities in general, and particularly of

large facilities. Size often leads to a lack of commitment by the part-owners, as well

as high administrative costs and complex cadastral procedures. Large joint property

associations are highly dependent on competent governing bodies, and lack demo-

cratic influence. Because much work is required by the governing body, part-owners

are unwilling to participate. In spite of this, large facilities mostly seem to function

satisfactorily.

The joint facility is an instrument best suited for a small group of participating prop-

erty units. Facilities can become too large to function effectively, but there seems to

be no clear correlation between size and function in general. The part-owners and

their commitment and understanding are the critical points, together with the work

and competence of the governing body. Likewise, there are purposes that are too

complex to be suitable as joint facilities.

This report does not recommend an absolute statutory limit on size, neither an ex-

haustive list of suitable purposes. A thorough assessment in the cadastral procedure is

needed. The application of the Joint Facilities Act and the Joint Property Units

Management Act requires a deep understanding of the purpose of those statutes and

their bills. When this is observed, stricter limitations appear.


6

Many considerations should factor into a thorough assessment. The joint facility

association must not become too large in order for part-owners to commit and acquire

a feeling of community. Part-owners must understand the need of the facility. Partici-

pating property units must be located near each other. The ability of the part-owners

to manage the facility without the help of external entrepreneurs should be particu-

larly considered. To make sure that a thorough assessment is performed, these con-

siderations should be legislated.

Municipalities must treat their residents equally. Large joint facilities create an

unequal economic situation, and municipalities should therefore adopt guidelines for

a consistent treatment of joint facilities. Municipalities also need to specify special

reasons if they are not to be in charge of public space within a detailed development

plan. The concept of special reasons needs to be clearly defined, either in the

Planning and Building Act or in authority guidelines. The public should be in charge

of facilities to which the public should have access, as well as the facilities that it

finances and those that are technically complex.


7

Sammanfattning

Gemensamhetsanläggningar är den mest reglerade typen av fastighetssamverkan och

mycket vanligt förekommande. Likväl saknas tydliga begränsningar gällande hur

många fastigheter som kan anslutas, över hur stort område anläggningen får breda ut

sig eller vilka ändamål som är lämpliga för enskilda att sköta. Detta är medvetet från

lagstiftarens sida, men kan medföra problem.

Syftet med detta examensarbete är dels att kartlägga landets största gemensamhets-

anläggningar och anledningen till att de blivit så stora, dels att undersöka vilka pro-

blem de ger upphov till. Gränsdragningen mellan enskilda och allmänna anläggningar

behandlas särskilt. Målsättningen har varit att utreda huruvida en gemensamhets-

anläggning kan bli för stor och om det finns ändamål som är för komplicerade för att

vara lämpliga som gemensamhetsanläggningar.

Såväl gällande som äldre lagar har studerats, inklusive förarbeten, doktrin och praxis.

Inventeringen har utförts med hjälp av fastighetsregistret. Därefter har tio intressanta

anläggningar valts ut för ingående undersökning i en fallstudie. Vidare har intervjuer

utförts med förrättningslantmätare, kommunala exploateringsingenjörer och före-

ningsrepresentanter.

Landets största gemensamhetsanläggningar är gamla och inrättade efter äldre lagstift-

ning. Vägar dominerar stora anläggningar i synnerhet. Storleken medför ofta en brist

på engagemang hos delägarna, liksom stora administrativa kostnader och invecklade

förrättningsförfaranden. Stora föreningar står och faller med kompetenta styrelser på

bekostnad av det demokratiska inflytandet, och styrelseposterna är svåra att tillsätta.

Befintliga stora anläggningar verkar dock i hög grad vara funktionella.

Gemensamhetsanläggning passar bäst för en liten grupp fastigheter. En anläggning

kan bli för stor för att fungera effektivt, men det finns inget tydligt samband mellan

storlek och bristande funktion. Avgörande är förankringen och engagemanget hos

delägarna, liksom styrelsens arbete och kompetens. Det finns likaså ändamål som är

för komplicerade för att inrätta som gemensamhetsanläggning.

En absolut begränsning av storlek förordas inte, ej heller en uttömmande uppräkning

av tillåtna ändamål. Det krävs däremot en grundlig prövning vid förrättning. Tillämp-

ningen av anläggningslagen och lagen om förvaltning av samfälligheter kräver därför

kunskap och förståelse om lagarnas syften och förarbeten. Med beaktande av dessa

framträder fler begränsningar.

Många frågor bör spela in i en helhetsbedömning av lämpligheten. Föreningen får inte

bli för stor för att medlemmarna ska kunna känna samhörighet och förstå behovet av

anläggningen. Anslutna fastigheter måste ha en viss geografisk närhet till anlägg-

ningen för att praktiskt kunna sköta förvaltningen. Särskild hänsyn bör tas till del-


8

ägarnas möjlighet till förvaltning utan extern hjälp. För att säkerställa att dessa be-

dömningar görs bör de införas i lagtext.

Kommuner måste behandla sina invånare lika och rättvist. Stora gemensamhets-

anläggningar skapar en ojämlik skattesituation. Kommuner bör därför formulera rikt-

linjer för en konsekvent behandling av gemensamhetsanläggningar. Kommuner måste

även tydligt ange vilka särskilda skäl som åberopas när planer med enskilt huvud-

mannaskap upprättas. Begreppet särskilda skäl bör därför specificeras, antingen i

lagtext eller i råd från myndigheter. Det allmänna bör äga och sköta anläggningar som

det finansierar och ställer krav på, liksom de som allmänheten ska ha tillgång till och

anläggningar som är tekniskt komplicerade.


9

Förord

Detta examensarbete har genomförts vid avdelningen för Fastighetsvetenskap vid

Lunds Tekniska Högskola. Idén uppkom i samtal med universitetsadjunkt Fredrik

Warnquist och professor Ulf Jensen. Med detta arbete avslutar jag nu mina studier.

Jag vill härmed tacka alla dem som bidragit till detta arbete med värdefulla tips, syn-

punkter och kärnfulla svar på mina många frågor. Tack även till Lantmäteriet i

Malmö för en alltigenom välkomnande och god arbetsmiljö. Ett särskilt tack riktas till

mina handledare, Fredrik Warnquist och Henrik af Klinteberg, för god handledning

och stort engagemang i frågan. De har manat på mig och sett till att mitt arbete blivit

så bra som möjligt.

Lund den 16 januari 2012

Joakim Ohlsson


10


11

Författningar och begrepp

1931 års SPL stadsplanelag (1931:142)

AL anläggningslag (1973:1149)

ALP lag (1973:1151) om införande av anläggningslagen (1973:1149)

och lagen (1973:1150) om förvaltning av samfälligheter

BL byggnadslag (1947:385)

BS byggnadsstadga (1959:612)

delgivningslagen delgivningslag (2010:1932)

EVL lag (1939:608) om enskilda vägar

FBL fastighetsbildningslag (1970:988)

FD fastighetsdomstol

FR fastighetsregistret

FTL fastighetstaxeringslag (1979:1152)

HD Högsta domstolen

HovR hovrätt

JB jordabalk (1970:994)

JDL lag (1926:326) om delning av jord å landet

LGA lag (1966:700) om vissa gemensamhetsanläggningar

LM lantmäterimyndighet, såväl Lantmäteriet i egenskap av statlig

lantmäterimyndighet som kommunala lantmäterimyndigheter

LMV Lantmäteriverket, Lantmäteriet

LOU lag (1992:1528) om offentlig upphandling

LVV lag (1998:812) med särskilda bestämmelser om vattenverksamhet

MB miljöbalk (1998:808)

NJA Nytt Juridiskt Arkiv, avd. I

PBL plan- och bygglag (2010:900)

prop. proposition

SFL lag (1973:1150) om förvaltning av samfälligheter

va vatten och avlopp

VA-lagen lag (2006:412) om allmänna vattentjänster

VL vattenlag (1918:523)

VägL väglag (1971:948)

ÄPBL plan- och bygglag (1987:10)


12


13

Innehållsförteckning

1 INLEDNING ....................................................................................................... 17

1.1 Bakgrund ..................................................................................................... 17 1.2 Syfte ............................................................................................................ 17 1.3 Frågeställningar ........................................................................................... 18 1.4 Metod .......................................................................................................... 18 1.5 Disposition .................................................................................................. 19 1.6 Avgränsningar ............................................................................................. 19 1.7 Felkällor ...................................................................................................... 19

2 FORMER AV FASTIGHETSSAMVERKAN ................................................... 21

2.1 Gemensamhetsanläggningar ....................................................................... 21 2.1.1 Villkor för inrättande .......................................................................... 22 2.1.2 Förvaltning .......................................................................................... 23 2.1.3 Inträde, utträde och ändrade andelstal ................................................. 24

2.2 Gemensamhetsanläggningar enligt LGA .................................................... 25 2.3 Vägföreningar ............................................................................................. 25

2.3.1 Bildande .............................................................................................. 26 2.3.2 Länsstyrelsens kontroll ....................................................................... 26 2.3.3 Vägförening och byggnadsplan........................................................... 27

2.4 Vägsamfälligheter ....................................................................................... 28 2.5 Andra former av samverkan ........................................................................ 28

3 BEGRÄNSNINGAR I GÄLLANDE OCH ÄLDRE RÄTT .............................. 31

3.1 Otillåtna ändamål ........................................................................................ 31 3.1.1 Anläggningar som regleras av andra författningar .............................. 31 3.1.2 Kravet på stadigvarande betydelse ...................................................... 32 3.1.3 Vindkraftverk ...................................................................................... 32

3.2 Begränsning av gemensamhetsanläggningars storlek ................................. 33 3.2.1 En eller flera anläggningar .................................................................. 33

3.3 Begränsning av fastigheters storlek ............................................................ 34 3.3.1 Avgöranden ......................................................................................... 36

4 GRÄNSEN MELLAN ALLMÄN OCH ENSKILD ANLÄGGNING ............... 39

4.1 Anläggningar som enligt lag ska skötas av det allmänna ........................... 39 4.2 Huvudmannaskapet för allmänna platser i detaljplan ................................. 40 4.3 Reglering av gemensamhetsanläggningar i detaljplan ................................ 41

4.3.1 gx-områden ......................................................................................... 42 4.3.2 Lantmäteriverkets och Planverkets råd ............................................... 42


14

4.4 Kommunala riktlinjer – Lunds kommun ..................................................... 44 4.4.1 Förvaltningarnas synpunkter ............................................................... 45 4.4.2 Hans de Maré m fl., Lunds kommun ................................................... 47

5 INVENTERING.................................................................................................. 49

5.1 Gemensamhetsanläggningar i allmänhet ..................................................... 49 5.2 Storleksbegreppet ........................................................................................ 49 5.3 Stora anläggningar ...................................................................................... 50

5.3.1 Många delägarfastigheter .................................................................... 50 5.3.2 Stor utbredning .................................................................................... 52 5.3.3 Stort värde ........................................................................................... 54

5.4 Tekniskt komplicerade ändamål ................................................................. 56 5.4.1 Färjeled................................................................................................ 58 5.4.2 Vindkraftverk ...................................................................................... 59 5.4.3 Sopsug ................................................................................................. 60 5.4.4 Vattenanläggningar ............................................................................. 60 5.4.5 Värme .................................................................................................. 61

5.5 Sammanfattning .......................................................................................... 62

6 INTERVJUER .................................................................................................... 63

6.1 Intervjuer med lantmätare ........................................................................... 63 6.2 Intervjuer med exploateringsingenjörer ...................................................... 74

7 FALLSTUDIE .................................................................................................... 81

7.1 Ekerö Närlunda ga:4 ................................................................................... 83 7.1.1 Hans Rosén, Lantmäteriet ................................................................... 84

7.2 Kävlinge Hofterup ga:5 ............................................................................... 86 7.2.1 Arne Ekblad, Hofterups vägförening .................................................. 87

7.3 Haninge Östra Hässelmara ga:1 .................................................................. 90 7.3.1 Laila Höckne, Ornöfärjans samfällighetsförening .............................. 91 7.3.2 Margareta Stenbock von Rosen, Ornö Sjötrafik AB ........................... 92 7.3.3 Jämförelse med Trafikverkets färjelinjer ............................................ 93

7.4 Burlöv Karstorp ga:1 ................................................................................... 94 7.4.1 Åke Skans, Karstorps samfällighetsförening ...................................... 95

7.5 Göteborg Nordstaden ga:5 .......................................................................... 96 7.5.1 Magnus Zingmark, Nordstans samfällighetsförening ......................... 97

7.6 Ödeshög Hästholmen ga:2 .......................................................................... 99 7.6.1 Mattias Karlsson, Hästholmen vind samfällighetsförening .............. 100

7.7 Stockholm Mårtensdal ga:1 ...................................................................... 102 7.7.1 Claes Göthman, Sjöstadens Västra Sopsug samfällighetsförening ... 103

7.8 Malmö Hamnen ga:1 ................................................................................. 105 7.8.1 Jan Johansson, Malmö stad ............................................................... 106

7.9 Trosa Sund ga:1 ........................................................................................ 109


15

7.9.1 Göran Ohlsson, Sunds samfällighetsförening ................................... 110 7.10 Örebro Mikael ga:5 ................................................................................... 111

7.10.1 Sven-Olof Petersson, Lundby södra anläggningssamfällighet

för värme ........................................................................................... 112

8 ANALYS .......................................................................................................... 115

8.1 Finns det någon storleksbegränsning i gällande rätt?................................ 115 8.2 Vad kännetecknar de största gemensamhetsanläggningarna? ................... 115

8.2.1 Varför finns det så stora gemensamhetsanläggningar? ..................... 115 8.3 Vilka problem uppkommer med storlek? .................................................. 118

8.3.1 Problem för delägarna ....................................................................... 118 8.3.2 Problem för lantmätaren .................................................................... 121 8.3.3 Vissa fördelar med storlek ................................................................ 122 8.3.4 Kan en gemensamhetsanläggning bli för stor? ................................. 123 8.3.5 Storleksbegränsning .......................................................................... 124

8.4 Finns det ändamål som är för komplicerade för att vara lämpliga

som gemensamhetsanläggning? ................................................................ 125 8.4.1 Ändamålsbegränsning ....................................................................... 126 8.4.2 Vindkraftverk .................................................................................... 127 8.4.3 Färjeleder .......................................................................................... 128 8.4.4 Sopsugar ............................................................................................ 129 8.4.5 Vatten och avlopp ............................................................................. 129 8.4.6 Värme ................................................................................................ 130

8.5 Gemensamhetsanläggningar och allmänna anläggningar ......................... 130 8.5.1 För- och nackdelar med gemensamhetsanläggningar ....................... 131 8.5.2 Kommunala riktlinjer ........................................................................ 131 8.5.3 Gemensamhetsanläggningar i detaljplan ........................................... 132 8.5.4 Var ska gränsen dras? ....................................................................... 134

9 SLUTSATSER .................................................................................................. 137

REFERENSER ......................................................................................................... 139


16


17

1 Inledning

1.1 Bakgrund

Gemensamhetsanläggningar är den mest reglerade typen av fastighetssamverkan. I

AL finns mer omfattande villkor för inrättande än för någon annan typ av fastighets-

samverkan. Reglerna gör det dessutom till ett mångfacetterat instrument som kan

användas till en uppsjö av ändamål. De senaste fem åren har det totala antalet gemen-

samhetsanläggningar ökat med 18 %, en betydligt snabbare takt än såväl alla rättig-

hetsupplåtelser som samfälligheter i övrigt.1

Idén till detta examensarbete föddes när jag hörde talas om att det på flera håll i

landet på sistone inrättats gemensamhetsanläggningar för sopsugssystem. Detta är

tekniskt komplicerade anläggningar som berör många personer och jag ställde mig till

en början tveksam till om det var lämpligt att lägga ansvaret för skötseln av sådana

anläggningar på enskilda. Här väcktes intresset för de problem som kan uppstå när

många personer är involverade i en gemensamhetsanläggning. Jag reflekterade då

över att AL inte har någon tydlig begränsning på hur stora de kan bli. Jag blev därför

intresserad av att undersöka landets största gemensamhetsanläggningar; när, hur och

för vilka ändamål de har inrättats, samt vilka problem de står inför.

1.2 Syfte

Syftet med detta examensarbete är att kartlägga landets största gemensamhetsanlägg-

ningar utifrån en rad storleksdefinitioner. Rapporten beskriver vilka ändamål som

dominerar stora gemensamhetsanläggningar och varför vissa anläggningar har kunnat

bli så stora. Vidare beskriver rapporten vilka problem som uppkommer när

anläggningens delägarskara, utbredning eller värde ökar, samt vilka begränsningar

som finns eller har funnits.

Slutligen beskriver rapporten sådana anläggningar som vållar problem för enskilda

förvaltare inte främst på grund av storleken, men på grund av anläggningens

komplexitet. Rapporten undersöker ett par sådana ändamål samt diskuterar

gränsdragningen mellan allmänna och enskilda anläggningar.

1 Lantmäteriet (2011)


18

1.3 Frågeställningar

Vilka är landets största gemensamhetsanläggningar och vad kännetecknar

dem? Varför är de så stora?

Vilka problem uppkommer när storleken ökar?

Kan en gemensamhetsanläggning bli för stor?

Finns det någon storleksbegränsning i gällande rätt?

Borde det finnas en sådan begränsning?

Finns det ändamål som är för komplicerade för att vara lämpliga som gemen-

samhetsanläggning?

Borde det införas en ändamålsbegränsning i lagen?

Vilka för- respektive nackdelar uppvisar stora gemensamhetsanläggningar

jämfört med allmänna anläggningar?

Var bör gränsen mellan kommunala och enskilda anläggningar dras?

1.4 Metod

Lagar och andra rättskällor

Relevanta lagar har studerats, såväl gällande som upphävda, för att få en djupare

kunskap om ämnet och förståelse för de äldre institut som lever kvar idag. Förarbeten,

lagkommentarer och handböcker har också studerats för att förstå syftet bakom la-

garna, och utreda hur lagstiftaren resonerat i sitt val av bestämmelser.

Datainsamling

Den datainsamling som ligger till grund för inventeringen av landets största gemen-

samhetsanläggningar har till största del utförts med hjälp av fastighetsregistret. En del

lantmätare jag talat med har även rekommenderat mig att undersöka enskilda intres-

santa anläggningar.

Fallstudie

Ur det material inventeringen levererat har tio anläggningar valts ut för närmare un-

dersökning.

Intervjuer

Två typer av intervjuer har genomförts. För att få insikt i de problem som stora

gemensamhetsanläggningar i allmänhet medför, liksom för att undersöka deras åsikter

i ämnet, har lantmätare intervjuats. De har till största del lång erfarenhet av anlägg-

ningsförrättningar. Eftersom en del av arbetet behandlar kommuners ställnings-

taganden har även kommunala exploateringsingenjörer intervjuats.

I anslutning till fallstudien har även representanter för samfällighetsföreningar

intervjuats. Dessa intervjuer är i regel korta, men går in på de specifika erfarenheter

och problem de haft av de undersökta anläggningarna.


19

1.5 Disposition

Kapitel 2 innehåller en genomgång av de olika tillgängliga formerna för fastighets-

samverkan. Däri behandlas reglerna för inrättande och förvaltning av gemensamhets-

anläggningar, samt äldre former av sammanslutningar som idag är att betrakta som

gemensamhetsanläggningar.

Kapitel 3 beskriver de begränsningar som lagar, förarbeten och avgöranden ställer

upp avseende gemensamhetsanläggningars ändamål och storlek, samt för en diskus-

sion om begränsning av fastigheters storlek.

Kapitel 4 beskriver vilka anläggningar som alltid ska vara allmänna och presenterar

möjligheterna att reglera gemensamhetsanläggningar i detaljplan.

Kapitel 5 presenterar landets största anläggningar med avseende på delägarfastig-

heter, area och värde, samt de största anläggningarna med ett urval av komplicerade

ändamål.

Kapitel 6 utgörs av de intervjuer som utförts med lantmätare och exploaterings-

ingenjörer.

Kapitel 7 utgörs av fallstudien och presenterar närmare de tio utvalda anläggningarna,

hur de inrättats, samt intervjuer med representanter för anläggningarna.

Kapitel 8 utgör analysdelen av arbetet och svarar på de uppställda frågeställningarna.

Kapitel 9 är en sammanfattning av de slutsatser som dragits.

1.6 Avgränsningar

Jag har valt att behandla gemensamhetsanläggningar. I det begreppet inräknas såväl

gemensamhetsanläggningar enligt AL och LGA som vägföreningar enligt EVL, som

idag är att anse som gemensamhetsanläggningar. Övriga typer av samfälligheter

undersöks inte. Gemensamhetsanläggningar med lång sträckning har endast behand-

lats översiktligt, till följd av bristen på bra undersökningsmaterial och metoder.

1.7 Felkällor

Många av de undersökta anläggningarna fungerar bra. Det är tänkbart att äldre, dåligt

fungerande anläggningar blir allt ovanligare. Det kan då vara svårt att hitta äldre,

dåligt fungerande anläggningar, eftersom de i förekommande fall blivit upphävda och

övergått i någon annan förvaltningsform eller till det allmänna.

Gemensamhetsanläggningar helt utan uppgift om delägarfastigheter saknas i mitt

material. Anledningen till detta är att antalet delägare är av stor vikt för de frågeställ-

ningar jag ställt upp, varför jag har valt att inte ta med anläggningar som saknar denna


20

uppgift. Jag ser ingen anledning att tro att de anläggningar som uteslutits skulle vara

fördelade på ett väsentligen annat sätt än de som undersökts, men det är tänkbart att

anläggningar för vissa specifika ändamål i högre grad saknar denna uppgift.

För att vara konsekvent och underlätta arbetet har även tabellerna med uppgift om

förekomsten av ändamål skapats ur samma datamaterial, även om antalet delägare

inte är av största vikt i dessa fall. Presentationen grundar sig dock på förekomsten av

vissa ord. Ändamålsbeskrivningar med främmande ordval eller där ändamål inte

specificerats tillräckligt noggrant kan därför saknas. Ett exempel är Norrtälje

Högmarsö ga:13 vars ändamål endast är angivet som väg trots att färja ingår.

I fallstudien undersöks i de flesta fall endast en gemensamhetsanläggning per utvalt

ändamål. De utgör följaktligen inte något statistiskt underlag för att kunna dra några

generella slutsatser om hur förvaltningen av dessa typer av anläggningar sker i stort.

Någon bra metod för att hitta de mest värdefulla gemensamhetsanläggningarna är svår

att utforma. Att använda taxeringsvärdet är en osäker metod, eftersom en anläggning

bara skall taxeras under vissa förutsättningar. Likaså misstänker jag att många an-

läggningar som borde vara egna taxeringsobjekt inte är det, pga. bristfällig avisering

från LM. Således finns det säkerligen många värdefulla gemensamhetsanläggningar

som inte syns i materialet.

Registerkartan är ett osäkert sätt att hitta de gemensamhetsanläggningar som har

störst utbredning, eftersom många bara är inlagda i kartan som rättigheter, utan

uppgift om längd eller area, och en betydande andel av dessa anläggningar kommer

att saknas i urvalet.

Flera av källorna är daterade. Det hör dock till sakens natur när äldre, upphävda för-

fattningar undersöks. De ståndpunkter som avges i Lunds kommuns riktlinjer och den

PM som LMV och Planverket utkom med år 1985 kan dock ha ändrats eller i viss

mån förlorat sin betydelse idag.


21

2 Former av fastighetssamverkan

För att fastigheter ska fungera och vara lämpade för sina ändamål har de vissa funda-

mentala behov; exempelvis behöver bostadsfastigheter tillgång till vatten-, avlopps-,

tele- och elledningar, jordbruksfastigheter behöver diken och annan avvattning och så

gott som alla fastighetstyper behöver tillgång till väg. Dessa behov kan lösas antingen

individuellt eller gemensamt.

En förutsättning för att uppfylla de här behoven gemensamt är givetvis att det är

ekonomiskt lönsamt. Ofta går dessa behov inte att lösa inom den egna fastigheten;

exempelvis tillfartsväg där detta ligger i själva begreppets natur, och det är uppenbart

lönsamt att flera fastigheter delar på en väg istället för att anlägga varsin. Många

anläggningar uppvisar egenskaper som gör att de är lämpliga att ordna gemensamt.

Skalfördelar innebär att de initiala fasta kostnaderna är höga men att kostnaden för att

ansluta ytterligare en fastighet, marginalkostnaden, är låg. Genomsnittskostnaden

sjunker då för varje fastighet som ansluts.

Denna nytta av gemensamma företag har alltid funnits. Det har sedan urminnes tider

funnits ett behov av gemensamt ägande och fastighetssamverkan, och regleringen av

allmänningar omnämns redan i landskapslagarna.2 I de delar av 1734 års lag som

fortfarande gäller finns regler om hur vägar och avloppsdiken bör läggas av oskift,

dvs. samfälld, mark.3

2.1 Gemensamhetsanläggningar

En gemensamhetsanläggning enligt AL är en anläggning som är gemensam för flera

fastigheter och som tillgodoser ett ändamål av stadigvarande betydelse för dem.

AL 1 § 1 st.

Enligt denna lag kan inrättas anläggning som är gemensam för flera fas-

tigheter och som tillgodoser ändamål av stadigvarande betydelse för dem

(gemensamhetsanläggning). Fråga om gemensamhetsanläggning prövas

vid förrättning.

Gemensamhetsanläggningar inrättas av LM vid förrättning genom att ett anlägg-

ningsbeslut meddelas. Utöver fastigheter kan även gruva, tomträtt eller byggnad på

ofri grund anslutas till en gemensamhetsanläggning. Anslutna fastigheter kallas del-

ägarfastigheter och ägare av dessa kallas delägare.

2 Ekbäck (2007) s. 31

3 byggningabalken (1734:1231) 4:1-2


22

Det finns drygt 85 000 gemensamhetsanläggningar i Sverige och varje år inrättas det i

genomsnitt 1 400 st.4 Gemensamhetsanläggning torde utgöra den vanligaste formen

av samfällighet näst samfälld mark, och är därmed i praktiken den vanligaste formen

av reglerad samverkan. Det vanligaste ändamålet är väg, och gemensamhets-

anläggningar inrättas regelmässigt för vägar, parkeringsplatser, va-ledningar,

elledningar, belysning, grönområden, lekplatser etc.

Gemensamhetsanläggningar inrättas med stöd av AL som trädde i kraft den 1 juli

1974. Syftet med AL var att modernisera och föra samman de bestämmelser om

fastighetssamverkan som utformats tidigare.5 Lagen innebar en samordning av

gemensamhetsanläggningar enligt LGA, vägföreningar enligt EVL, vissa av reglerna i

VL och en uppsjö andra speciallagar under ett enda begrepp, gemensamhets-

anläggning. I samma proposition framlades SFL för att skapa enhetliga regler för

förvaltning av dessa anläggningar. Möjlighet gavs dessutom för förening att förvalta

flera anläggningar med olika ändamål.

2.1.1 Villkor för inrättande

Det grundläggande villkoret för inrättande är att anläggningen skall vara av stadig-

varande betydelse för de fastigheter för vilka den inrättas. Det är specificerat i AL 1 §.

Det innebär att gemensamhetsanläggning inte kan inrättas för tillfälliga ändamål.6 Att

anläggningen är av betydelse torde också innebära att den medför en värdehöjning för

anslutna fastigheter, även när betydelsen inte är att anse som väsentlig.

Villkor till skydd för enskilda intressen

En gemensamhetsanläggning får endast inrättas tvångsvis om den är av väsentlig

betydelse för alla ingående fastigheter (väsentlighetsvillkoret, AL 5 §). Då skall det

finnas ett påtagligt behov av anläggningen, och det ska vara knutet till fastigheten

som sådan, inte endast till nuvarande ägares preferenser. Om de berörda

fastigheternas ägare är överens, kan dock avsteg göras från väsentlighetsvillkoret

enligt AL 18 §.

Gemensamhetsanläggning får vidare bara inrättas om fördelarna med anläggningen

överväger kostnaderna och olägenheterna (båtnadsvillkoret, AL 6 §). Hänsyn skall tas

även till förrättningskostnaderna, vilket i praktiken gör båtnadsvillkoret till ett vinst-

villkor.

Det krävs även att de ingående fastigheternas ägare inte mera allmänt motsätter sig

inrättandet och har beaktansvärda skäl för det (opinionsvillkoret, AL 7 §). Opinions-

villkoret sätts dock ur spel om behovet av anläggningen är synnerligen angeläget.

Slutligen krävs att anläggningen förläggs och utförs med minsta intrång och olägen-

het, så länge inte oskälig kostnad uppstår (lokaliseringsvillkoret, AL 8 §).

4 Lantmäteriet (2011)

5 Prop. 1973:160 s. 1

6 Lantmäteriet (2010a) s. 20


23

Villkor till skydd för allmänna intressen

Allmänna intressen bevakas av kommunen och Länsstyrelsen, främst genom plan-

läggning och tillståndsgivning. Villkoren till skydd för allmänna intressen återfinns i

AL 9-11 §§. En gemensamhetsanläggning får inte strida mot detaljplan eller

områdesbestämmelser, med mindre än att det är en liten avvikelse som stämmer

överens med planens syfte. Inte heller får syftet med naturvårdsföreskrifter eller andra

särskilda bestämmelser, såsom strandskyddet, motverkas. Om plan saknas ska en

planmässig bedömning göras; inrättandet får inte motverka lämplig planläggning.

Slutligen får inte olägenhet för allmänt intresse uppkomma.

Om det i en detaljplan anges att gemensamhetsanläggning skall inrättas sätts

väsentlighets- och båtnadsvillkoret ur spel, eftersom det förutsätts att lämplighets-

bedömningen redan gjorts vid planläggningen, enligt AL 6 a §.

2.1.2 Förvaltning

Förvaltningen av gemensamhetsanläggningar regleras i SFL, som infördes i samband

med AL. SFL reglerar emellertid även förvaltningen av andra samfälligheter. Lagens

tillämpningsområde anges i de inledande bestämmelserna.

SFL 1 §

Vid tillämpningen av denna lag skall som samfällighet anses

1. samfällighet enligt fastighetsbildningslagen (1970:988),

2. annan mark som gemensamt tillhör ägarna av de mantalssatta

fastigheterna i en socken,

3. servitut eller annan särskild rättighet som tillhör flera fastigheter

gemensamt,

4. samfällighet enligt anläggningslagen (1973:1149),

5. samfällighet enligt lagen (1998:812) om särskilda bestämmelser

om vattenverksamhet,

6. samfällighet enligt lagen (1987:11) om exploateringssamverkan.

SFL erbjuder två former av förvaltning, delägarförvaltning eller föreningsförvaltning.

Delägarförvaltning

Delägarförvaltning regleras i SFL 6-16 §§ och är den enklare formen av förvaltning.

Delägarna ska besluta gemensamt och absolut majoritet erfordras för att beslut ska

kunna tas. Om enighet inte kan nås i en fråga måste delägarna kalla till lantmäteri-

sammanträde för att få frågan avgjord, eller anordna föreningsförvaltning.

Delägarförvaltning bör endast komma ifråga när antalet delägare är mycket lågt, men

kan likväl vara en problematisk förvaltningsform. Delägarförvaltning kan också före-

ligga i äldre typer av samfälligheter där förening aldrig bildats.

Föreningsförvaltning

Då omständigheterna kräver det, vilket torde vara de flesta fall där antalet delägare

överstiger en handfull, ska samfällighetsförening bildas för att sköta förvaltningen av


24

en samfällighet. Delägarna i en samfällighet som förvaltas av en förening kallas ofta

medlemmar i föreningen. Föreningen bildas ofta som ett led i en anläggnings-

förrättning, på sammanträde som leds av lantmätaren, men kan även bildas efter an-

läggningens inrättande.

Föreningen är en sammanslutning som kan ha både rättigheter och skyldigheter, dvs.

en juridisk person. Föreningens ändamål är att förvalta samfälligheten för vilken den

bildats och den får inte bedriva annan verksamhet som är främmande för ändamålet.

Det är dock möjligt, och inte alls ovanligt, att en förening förvaltar flera samfällig-

heter.

Föreningen skall vid bildandet anta stadgar och utse styrelse. Stadgarna blir den pri-

mära regleringen av föreningens organisation, och de substitueras av SFL. Stadgarnas

obligatoriska innehåll uppräknas i SFL 28 §, men de får utökas med andra bestäm-

melser så länge dessa inte strider mot lagen. I praktiken används oftast de standard-

stadgar som Lantmäteriet har framtagit med mindre förändringar.

Föreningens beslutande organ är föreningsstämman, som skall hållas årligen. Därvid

har varje delägare en röst, utom i ekonomiska frågor där röstetalet sätts efter andelstal

i samfälligheten. Stämman har rätt att i viss mån ändra stadgarna, utse ny styrelse och

besluta i förvaltningsåtgärder. Styrelsen är föreningens verkställande organ och får

teckna föreningens firma och sköta löpande förvaltning. Styrelsen ansvarar inför

föreningen.

Syssloman

Om styrelsen inte är beslutsför eller om en förening helt saknar styrelse kan Läns-

styrelsen på ansökan av någon delägare enligt SFL 33 § förordna en syssloman att

inträda i någon ledamots ställe eller ensam företräda föreningen. Sysslomannens upp-

drag varar till dess att det åter finns en beslutsför styrelse.

2.1.3 Inträde, utträde och ändrade andelstal

Inträder ändrade förhållanden kan anläggningsbeslutet omprövas enligt AL 35 §. Det

kan avse såväl ändring av delägarkretsen, andelstal eller anläggningens ändamål.

Frågan avgörs av LM vid en ny förrättning. Det finns dock enligt AL 24 a § en möj-

lighet att i anläggningsbeslutet låta styrelsen besluta om ändrade andelstal för fastig-

heter vars användning förändras stadigvarande.

Vanligare än beslut enligt AL 24 a § är att en överenskommelse upprättas, som inges

till och godkänns av LM. På så vis kan såväl andelstal ändras som fastigheter inträda

och utträda ur föreningen. Sådan överenskommelse är gällande när den godkänts av

LM, enligt AL 43 §.

AL 43 §

Överenskommelse att fastighet skall inträda i eller utträda ur samfällig-

het eller att fastighets andelstal skall ändras har samma verkan som

beslut vid ny förrättning, om den godkännes av lantmäterimyndigheten.


25

Sådant godkännande får lämnas endast om det är uppenbart att överens-

kommelsen ej strider mot denna lag.

Sådana överenskommelser är mycket vanliga, och behandlas ofta som en ren

registreringsåtgärd, utan en förrättningslantmätares prövning av tillåtligheten.

2.2 Gemensamhetsanläggningar enligt LGA

Före AL:s ikraftträdande kunde gemensamhetsanläggningar inrättas enligt LGA, som

trädde i kraft 1 januari 1967. Lagen tillkom för att skapa en möjlighet att reglera sam-

verkan mellan fastigheter i de fall som inte redan var reglerade i speciallagstiftning.

Det som fanns reglerat var i princip vägar och vattenverksamhet. Som exempel på

gemensamhetsanläggningar anges i LGA parkeringsanläggningar, förbindelseleder,

gårdsutrymmen, lekplatser, anordningar till skydd mot grundvatten, ledningar,

värmeanläggningar och tvättstugor.

Villkoren för inrättande var i stort de samma som sedan infördes i AL. Möjlighet

fanns till tvångsanslutning, även om huvudregeln var att anläggning skulle inrättas på

frivillig väg. Även reglerna i AL om skyldighet att avstå utrymme och ersättning hade

sina motsvarigheter i LGA.

Gemensamhetsanläggning enligt LGA inrättades vid förrättning av förrättningsman

förordnad av Länsstyrelsen, i praktiken ofta samma lantmätare som handlade fastig-

hetsbildning. Förrättningsgången överensstämde i allt väsentligt med förrättning i

fastighetsbildningsärenden.

Fastigheter för vilka gemensamhetsanläggning inrättats utgjorde tillsammans en sam-

fällighet, en s.k. anläggningssamfällighet. Samfälligheten förvaltas enligt LGA 22 §

”efter vad fastighetsägarna gemensamt bestämma”, dvs. delägarförvaltning, såvida

inte någon av fastighetsägarna begärt att styrelse skulle utses. Styrelse utsågs på

stämma, och ägde rätt att företräda samfälligheten och uttaxera bidrag från

medlemmarna.

LGA upphävdes i samband med att AL och SFL trädde i kraft den 1 juli 1974. Det

finns dock många LGA-anläggningar kvar, och reglerna om samfällighetens förvalt-

ning gäller fortfarande.7 Notera särskilt att anläggningssamfälligheter enligt LGA inte

finns med i SFL 1 §. LGA-anläggningar kan omprövas enligt AL, och skall efter

sådan prövning anses vara gemensamhetsanläggningar inrättade enligt AL.8

2.3 Vägföreningar

Vägförening var ett institut som reglerade gemensam väghållning av enskilda vägar,

infört tillsammans med EVL 1939. I föreningens ansvarsområde ingick även mark

7 ALP 17 §

8 ALP 10-11 §§


26

som angivits som allmän platsmark i en plan med enskilt huvudmannaskap. Före-

ningen fick inte bedriva annan verksamhet som var främmande för ändamålet. Den

fick dock ombesörja vägbelysning. Förvaltningen skedde i stort sett på samma sätt

som i samfällighetsföreningar idag; med stadgar, styrelse och sammanträde.9

Huvudregeln var att andelstal skulle sättas efter taxeringsvärde, inte efter faktisk an-

vändning. Om någon fastighet ej hade åsatts taxeringsvärde, skulle förrättnings-

mannen åsätta den ett särskilt värde för beräkningen av andelstal. Andelstalen kunde

också jämkas när det ansågs skäligt.

EVL upphörde att gälla 1998. Vägföreningar skall sedan dess anses utgöra gemen-

samhetsanläggningar, oavsett om omprövning skett eller ej. De vägföreningar som

hade taxeringsvärde som grund för andelstalen var tvungna att vid omprövnings-

förrättning fastställa nya andelstal senast den 1 januari 2005.10

2.3.1 Bildande

Vägförening kunde bildas för att ta hand om väghållning samt iordningställande av

vissa allmänna platser inom område, där tätare bebyggelse uppkommit eller förvänta-

des uppkomma inom nära förestående tid.11

Denna formulering var densamma som

gällde för upprättande av byggnadsplan.

Vägförening bildades i förrättning av förrättningsman förordnad av Länsstyrelsen.

Även här innebar det i praktiken ofta lantmätare. Förrättningsgången reglerades i

EVL 78-85 §§ och överensstämde väl med förrättningsgången i fastighetsbildnings-

ärenden. Frågan om bildande skulle tas upp till förrättning av Länsstyrelsen när det

fanns anledning att anta att förhållandena på viss ort påkallar bildande. Frågan kunde

också tas upp på ansökan av fastighetsägare.

När sakägarna beretts tillfälle att yttra sig och förrättningsmannen utrett förutsättning-

arna framlade denne ett utlåtande. Om förrättningsmannen fann att vägförening borde

bildas, bilades utlåtandet med kartor och förteckning över delägarna och deras

andelstal. Utlåtandet skulle därefter hållas tillgängligt för granskning av sakägare,

kungöras i ortstidning och skickas till byggnadsnämnden för samråd innan förrätt-

ningen kunde avslutas.

2.3.2 Länsstyrelsens kontroll

Länsstyrelsen hade rätt att besluta att utlåtandet skulle underställas deras prövning,

liksom förrättningsmannen kunde hänskjuta frågan till dem. Länsstyrelsen hade då att

återförvisa eller ändra utlåtandet och ställa ut det på nytt.

Länsstyrelsens möjligheter till kontroll upphörde emellertid inte med förrättningens

avslutande. Länsstyrelsen skulle utse en av styrelsens ledamöter, som alltid var tre

9 EVL 88 §

10 lagen (1997:620) om upphävande av lagen (1939:608) om enskilda vägar 2 §

11 EVL 71 §


27

eller fem till antalet. Denne ledamot skulle arvoderas av föreningen.12

Länsstyrelsen

hade dessutom rätt att förelägga föreningen att inom viss tid bygga eller underhålla

vägar där detta inte gjorts ordentligt, eller förordna syssloman att utföra åtgärderna

om de inte utfördes inom föreskriven tid.13

2.3.3 Vägförening och byggnadsplan

Byggnadsplanen var ett institut som infördes i 1931 års SPL för att reglera byggnads-

verksamheten på landsbygden.14

Byggnadsplaner hade inte samma långtgående rätts-

verkningar som stadsplaner. Den främsta var förbudet mot nybyggnad i strid mot

plan. Någon motsvarighet till stadsplanens inlösens- eller ersättningsbestämmelser

fanns inte.15

Pga. den begränsade regleringen blev genomförandet ofta lidande.

Bexelius et al skriver om genomförandeproblematiken kring 1931 års SPL

Byggnadsplanens genomförande ansågs enligt SPL utgöra en fastighets-

ägarnas angelägenhet. På grund av de begränsade rättsverkningarna och

avsaknaden av något för planens genomförande ansvarigt rättssubjekt

har det ofta mött svårighet att förverkliga en fastställd byggnadsplan. De

viktigaste spörsmål som påkalla reglering inom ett byggnadsplansområde

gälla vägar och andra allmänna platser samt vatten och avlopp.16

Det var således praktiskt att låta vägfrågan inom byggnadsplaner lösas genom väg-

förening. Byggnadsplaneinstitutet förändrades genom BL som ersatte 1931 års SPL,

och sedermera även med BS som främst behandlade planprocessen. Institutet gavs då

något fler rättsverkningar, men den kanske viktigaste förändringen var tillkomsten av

följande bestämmelse.

BS 28 §

Vid handläggning av fråga om upprättande eller fastställande av bygg-

nadsplan skall länsstyrelsen tillika taga under övervägande, huruvida

vägförening, varom stadgas i lagen om enskilda vägar, bör bildas för

planområdet.

Vägförening var inte ett formellt krav, men gick i praktiken hand i hand med upprät-

tandet av byggnadsplan. Det normala förfarandet förutsattes bli att upprättandet av

byggnadsplan och utredning i vägföreningsärendet skulle bedrivas jämsides.17

Initiativet till bildande förutsattes också tas av länsstyrelsen.18

Så blev också fallet. De

flesta mindre samhällen i landet har eller har haft en vägförening som ansvarat för

väghållningen.

12

EVL 88 § 5 st. 13

EVL 87 § 14

Bexelius et al (1961) s. 12 15

Bexelius et al (1961) s. 43f 16



Bexelius et al (1965) s. 19


28

2.4 Vägsamfälligheter

Enligt EVL kunde även vägbyggnad, underhåll och vinterväghållning av enskilda

vägar i allmänhet, dvs. även sådana utanför bebyggt område, åläggas flera fastigheter

gemensamt. Alternativen var då att fördela väghållningsskyldigheten gemensamt efter

andelstal, varvid de väghållningsskyldiga fastigheterna utgjorde en s.k. vägsamfällig-

het; eller efter vägdelning, så att varje fastighet svarade för en viss sträcka (väglott).19

Vägsamfälligheter hade styrelse och möjlighet att uttaxera bidrag, men skilde sig från

vägföreningar genom mer komplicerade regler för fördelning av väghållningsbördan,

samt att länsstyrelsen varken hade rätt att ansöka om bildande eller samma möjlig-

heter till tillsyn.20

Vägsamfälligheter är numera liksom vägföreningar att anse som

gemensamhetsanläggningar.21

2.5 Andra former av samverkan

Marksamfälligheter, eller samfälld mark, är mark som ägs gemensamt av flera fastig-

heter. Definitionen finns idag i FBL 1:3. Sådan samfälld mark kan läggas ut enligt

FBL 6 kap., och hade äldre motsvarigheter i lagen (1917:269) om fastighetsbildning i

stad. Samfälld mark kunde också utläggas i laga skifte enligt JDL och andra skiftes-

former i äldre lagstiftning. De flesta marksamfälligheter är bildade på detta sätt, och

det finns i storleksordningen 100 000 marksamfälligheter i Sverige.22

Förvaltningen

regleras av SFL, men eftersom de flesta marksamfälligheter bildats för mycket länge

sedan har delägarna aldrig blivit registrerade, och vem som faktiskt har rätt att an-

vända och skyldighet att underhålla marken kan vara mycket svårt att avgöra efter

mer än hundra år av fastighetsbildningsåtgärder. Förvaltningen är då i praktiken

oreglerad, och är antingen obefintlig eller förlitar sig på frivilliga överenskommelser

fastighetsägarna emellan. Före införandet av SFL reglerades förvaltningen av samfäl-

ligheter i lagen (1921:299) om förvaltning av bysamfälligheter och därmed jämför-

liga samfällda ägor och rättigheter, även kallad bysamfällighetslagen.

Tomtägarföreningar var ett vanligt sätt att reglera gemensamma nyttigheter i fritids-

husområden i mitten på 1900-talet. Tomtägarföreningen är inte en samfällighet utan

en ekonomisk förening, och står som ägare till gemensamma fastigheter och anlägg-

ningar. Föreningarna lyder under lagen (1987:667) om ekonomiska föreningar, och

ska ha styrelse och stadgar, men medlemskapet är personligt och inte knutet till

fastigheter. Dessutom är medlemskapet frivilligt, tvångsmedel saknas helt. Tomtägar-

föreningar bildas inte längre i någon utsträckning, men Ekbäck uppskattar att det

sannolikt finns fler än 1 000 levande tomtägarföreningar kvar.23

Det förekom att det i ett område fanns vägförening, gemensamhetsanläggning och

tomtägarförening. Tomtägarföreningens roll var då att förvalta de nyttigheter som inte

19

EVL 12 § 20


lagen (1997:620) om upphävande av lagen (1939:608) om enskilda vägar 2 § 22

Ekbäck (2007) s. 24 23

Ekbäck (2007) s. 22


29

kunde ingå i någon av samfälligheterna. I praktiken torde detta ofta ha handlagts som

om det fanns en enda sammanslutning, i strid mot såväl EVL som LGA resp. AL.

Häradsallmänningar är en äldre form av samfälligheter som funnits sedan urminnes

tid och uteslutande består av skogsmark. Med häradsallmänning ska förstås av ålder

bestående häradsallmänning, och den tillhör de i häradet mantalssatta fastigheterna.24

Det finns ungefär 60 stycken häradsallmänningar kvar, omfattande ca 120 000 ha.25

I

lagen (1952:166) om häradsallmänningar är särskilt stadgat om förvaltningen av

häradsallmänningar. Sveriges häradsallmänningsförbund är en intresseorganisation

som tar tillvara häradsallmänningarnas intressen.

Allmänningsskog är skog som avsatts till besparingsskog vid storskifte i Dalarnas län

och Gävleborgs län eller till allmänning vid avvittring i Västerbottens och Norr-

bottens län.26

Sådan skog förvaltas enligt lagen (1952:167) om allmänningsskog i

Norrland och Dalarna.

Två eller flera fastigheter kan sammanföras till ett viltvårdsområde enligt lagen

(2000:592) om viltvårdsområden. Fastighetsägarna ska då bilda en viltvårdsförening.

Viltvårdsområden kallades i äldre lagstiftning jaktvårdsområden. Motsvarande är

stadgat om fiskevårdsområden i lagen (1981:533) om fiskevårdsområden. Enligt

lagen (1933:269) om ägofred kan stängsel- och betessamfälligheter bildas. Enligt

LVV kan markavvattnings-, bevattnings- och vattenregleringssamfälligheter inrättas.

Ingen av dessa former av fastighetssamverkan kommer att behandlas mera ingående i

detta arbete.

24

lagen (1952:166) om häradsallmänningar 1-2 §§ 25

Ekbäck (2007) s. 31 26

lagen (1952:167) om allmänningsskog i Norrland och Dalarna 1 §


30


31

3 Begränsningar i gällande och äldre rätt

Enligt AL 1 § ska gemensamhetsanläggningar vara av stadigvarande betydelse för de

fastigheter för vilka de inrättas. Det innebär att det för fastigheten ska finnas ett per-

manent behov av anläggningen. Övriga villkor för inrättande av gemensamhets-

anläggning är väsentlighetsvillkoret, båtnadsvillkoret, opinionsvillkoret och lokalise-

ringsvillkoret. En gemensamhetsanläggning får inte strida mot plan, försvåra ända-

målsenlig användning av området eller motverka lämplig planläggning, ej heller leda

till men för allmänt intresse.

Några ytterligare begränsningar av lagens tillämplighet och anläggningars utformning

kan emellertid utläsas; dels i AL, dels med tillämpning av annan lagstiftning. Dessa

presenteras nedan, och i viss mån även i kapitel 4.

3.1 Otillåtna ändamål

3.1.1 Anläggningar som regleras av andra författningar

AL är inte tillämplig för anläggningar som kan inrättas gemensamt för flera fastig-

heter av domstol eller annan myndighet enligt annan författning än FBL, enligt AL 1

§ 2 st.

AL 1 § 2 st.

Kan enligt bestämmelser i annan författning än fastighetsbildningslagen

(1970:988) fråga om inrättande av anläggning gemensamt för flera fas-

tigheter prövas av domstol eller annan myndighet, gäller inte denna lag.

Den gäller inte heller en allmän vatten- och avloppsanläggning.

Denna skrivning innebär att det är otillåtet att bilda gemensamhetsanläggning bl. a för

vattenverksamheterna som regleras i LVV, liksom för skyddsrum, som regleras i

lagen (2006:545) om skyddsrum. Detta hindrar dock inte att skyddsrum ingår som ett

av flera ändamål i en gemensamhetsanläggning. Se även avsnitt 2.5 ovan för en

genomgång av andra typer av samfälligheter.

Det sägs också uttryckligen att AL inte gäller för allmänna va-anläggningar. Denna

begränsning gällde även LGA, som till en början inte omfattade någon va-anläggning,

varken allmän eller enskild. Anledningen var att olika vattenverksamheter redan var

noggrant reglerade i VL vid tillkomsten av LGA. Lagens tillämpningsområde

utökades dock till att omfatta enskilda sådana anläggningar redan 1970. VL, liksom

den vattenlag (1983:291) som ersatte den, är numera upphävd och regler om enskild

vattenverksamhet finns fortsatt i MB 11 kap. och i LVV. MB 11 kap innehåller främst

regler om tillståndsförfarandet. LVV reglerar tillkomsten och förvaltningen av

markavvattnings-, bevattnings- och vattenregleringssamfälligheter, men det finns idag

inte några hinder mot att inrätta gemensamhetsanläggning för andra enskilda


32

anläggningar som har med vatten att göra, såsom va-ledningar. Det är tvärtom mycket

vanligt.

Dessutom kan gemensamhetsanläggning inte inrättas för andra anläggningar som ska

förvaltas av det allmänna, såsom allmän väg. Gränsdragningen mellan allmänna och

enskilda anläggningar görs inte i AL. Denna behandlas ingående i avsnitt 4.1 nedan.

3.1.2 Kravet på stadigvarande betydelse

Någon uppräkning av ändamål som generellt anses vara av stadigvarande betydelse

görs inte i AL. Detta fanns i LGA.

LGA 1 § 1 st. 1 men.

Efter prövning vid förrättning enligt denna lag kan inrättas för två eller

flera fastigheter gemensam anläggning av stadigvarande betydelse för

dem, såsom parkeringsanläggning, förbindelseled, gårdsutrymme, lek-

plats, anordning till skydd mot grundvatten, ledning, värmeanläggning

eller tvättstuga (gemensamhetsanläggning).

Uppräkningen skulle dock ej anses uttömmande.27

Lagstiftaren ville inte undanta

några ändamål förutom va-anläggningar, eftersom det skulle vara svårt att göra en

gradering av olika ändamåls angelägenhet, och det snabba tekniska framåtskridandet

skulle kunna medföra helt nya typer av anläggningar eller ändra värderingen ifråga

om sådana som redan fanns.28

Att då ha en uttömmande uppräkning skulle föranleda

många nödvändiga lagändringar. Departementschefen nämner i prop. även sådana

ändamål som lagrings- och torkutrymmen, maskincentraler, elektriska anläggningar,

badhus och bryggor som anläggningar som också kan vara av stadigvarande

betydelse.29

Av samma anledningar som ovan, samt med motiveringen att kravet på stadigvarande

betydelse då skulle framträda tydligare, valde lagstiftaren att inte ha någon exemplifi-

ering av ändamål i AL.30

Prövningen av stadigvarande betydelse ska vara avgörande

för tillåtligheten, och ett ändamål kan vara av stadigvarande betydelse i ett fall utan

att vara det i ett annat. Något hinder mot komplicerade ändamål finns inte.

3.1.3 Vindkraftverk

LMV har i en PM från år 2008, Markåtkomst för vindkraftsutbyggnad, särskilt be-

handlat frågan om vindkraftverk som gemensamhetsanläggning. Författarens inställ-

ning är att vindkraftverk kan vara tillåtna om de har till syfte att tillgodose behovet av

elektricitet för fastigheter som annars inte skulle ha någon elförsörjning.31

Däremot är

27

Prop. 1966:128 s. 109 28

Prop. 1966:128 s. 94f 29

Prop. 1966:128 s. 93 30

Prop. 1973:160 s. 178 31

Lantmäteriet (2008) s. 6


33

det enligt författarens åsikt inte tillåtet att bilda gemensamhetsanläggning för vind-

kraft i andra fall.

För större anläggningar anslutna till det allmänna starkströmsnätet, och

där de tilltänkta deltagarna i gemensamhetsanläggningen inte kan sägas

få sin strömförsörjning direkt från vindkraftverket, och där fastigheterna

dessutom kan ligga på långt avstånd från anläggningen, torde utgångs-

punkten vara att en gemensamhetsanläggning inte kan inrättas. Syftet

med den tilltänkta gemensamhetsanläggningen torde då inte primärt vara

att tillgodose fastigheternas behov av elektricitet utan snarare ägarnas

intresse av delägarskap i ett eller flera vindkraftverk.32

Inrättandet faller alltså på att vindkraftverket inte är av stadigvarande betydelse för en

fastighet om det inte tillgodoser dennas behov av elektricitet.

3.2 Begränsning av gemensamhetsanläggningars storlek

Det finns inte någon uttrycklig storleksbegränsning för gemensamhetsanläggningar i

AL. Villkoret om stadigvarande betydelse begränsar vilka fastigheter som går att

ansluta, men ställer inte upp någon absolut gräns eller några specifika krav på del-

ägarfastigheternas utformning. En bedömning ska göras för varje enskild fastighet.

Väsentlighetsvillkoret torde i de flesta fall avgränsa en mer begränsad delägarkrets,

men sätts ofta ur spel genom överenskommelse mellan sakägare.

Ej heller LGA hade någon uttalad begränsning. I EVL var vägföreningars storlek

dock underställda en begränsning; vägföreningsområde fick inte utläggas så att det

skars av länsgräns.33

Att en vägförening delades av kommungräns var däremot tillå-

tet.34

Handbok AL påpekar särskilt att AL gäller utan territoriell begränsning. Gemen-

samhetsanläggningar kan alltså inrättas såväl inom som utom plan, och utan hinder av

gränser mellan registerområden.35

Att bilda gemensamhetsanläggning över kommun-

eller länsgräns är sålunda tillåtet.

3.2.1 En eller flera anläggningar

Frågan om en anläggnings största storlek övergår ofrånkomligt i frågan om när an-

läggningen ska delas upp på flera. EVL reglerade inte huruvida sammanhängande

vägsträckor skulle betraktas som en enda väg eller flera olika. I förarbetena till lagen

noterade 1935 års vägsakkunniga att frågan borde avgöras från fall till fall.36

Om två

vägsträckor var till nytta för helt skilda grupper av fastigheter borde de betraktas som

två olika vägar, men när en gemensam vägsträcka har en fortsättning som endast har

betydelse för vissa av fastigheterna borde den inte obetingat utgöra en särskild väg.

32

Lantmäteriet (2008) s. 6 33

EVL 78 § 34


Lantmäteriet (2010a) s. 12 36

Prop. 1973:160 s. 76


34

Frågan fick avgöras från fall till fall, och väghållningsskyldigheten avgöras med

andelstal. I förarbetena till AL hänvisas till det ovanstående som ett skäl för att inte

reglera frågan med en lagbestämmelse.

Vad som nu har anförts visar enligt promemorian att det knappast är

möjligt att genom en lagbestämmelse fastslå när en enda anläggning el-

ler flera anläggningar skall anses föreligga. Frågan bör därför liksom

hittills överlämnas åt rättspraxis. Ledning synes kunna hämtas från de

uttalanden i ämnet som gjorts av 1954 års fastighetsbildningskommitté

och 1935 års vägsakkunniga. En given utgångspunkt bör vara att man

som en anläggning betraktar vad som vid ett funktionellt betraktelsesätt

framstår som en enhet. Utrymme bör också finnas för överväganden av

ekonomisk natur. Man bör således fästa vikt vid vad som är ägnat att

åstadkomma en skälig kostnadsfördelning. Särskilt när det gäller vägar

bör hänsyn också tas till att det ofta är ägnat att främja företagets

genomförande att kostnaderna kan slås ut på så många delägare som

möjligt.37

Det lämnas som synes åt praxis att bedöma när en anläggning nått sin största storlek

och bör delas upp i flera. Avgöranden saknas dessvärre ännu. Om olika delar betjänar

helt olika grupper av fastigheter kan det alltså göras en uppdelning på flera gemen-

samhetsanläggningar. Flera gemensamhetsanläggningar kan inrättas vid samma för-

rättning. Möjlighet finns också till sektionsindelning av en anläggning, dvs. att det

sätts olika andelstal för olika delar av anläggningen.

Värt att notera är anmärkningen att det enligt lagstiftaren är en fördel med många

delägarfastigheter för att finansiera just vägbyggnad. Detta argument torde kunna

utsträckas att gälla även andra ändamål, speciellt om det är anläggningar som är kost-

samma att utföra, men det är främst vägar som har ett stort antal delägarfastigheter.

3.3 Begränsning av fastigheters storlek

FBL sätter inte någon absolut begränsning av fastigheters storlek. Avgörande för

bedömningen är skrivningen i FBL 3:1, att fastigheter skall vara varaktigt lämpade för

sina ändamål, vilket är en lägstanivå. Bestämmelserna i FBL 3:5-7 om jord- och

skogsbruk anger att fastigheter inte får bli för små för att vara lämpliga. Det framförs

i prop. att storleksfrågan ifråga om jord- och skogsbruksfastigheter främst måste

bedömas med hänsyn till lönsamhetssynpunkter.38

I JDL 19:11 uppställdes kravet att en fastighets ägor skall vara samlade. Något mot-

svarande krav finns inte i FBL, men fastighetsbildningskommittén framhöll i prop. att

kraven på att en fastighet skall ha sina ägor samlade i allmänhet inte skall sättas lägre

37

Prop. 1973:160 s. 76f 38

Prop. 1969:128 s. B 113


35

enligt FBL än enligt JDL.39

Vad gäller begränsning av storlek yttrade departements-

chefen

Reglerna måste ange de yttersta gränserna för vilka fastighetsbildnings-

åtgärder som kan tillåtas från allmän synpunkt. De bör med andra ord

innehålla minimikrav.40

Detta syftar främst till skyddet för jord- och skogsbruket. Någon övre begränsning

talas det överhuvudtaget inte om, vilket kan tyckas märkligt. Frågan behandlas sum-

mariskt i Handbok FBL, främst ur perspektivet att fastigheter måste vara hanterliga i

fastighetssystemet.

Vid bedömning av lämplig utformning, liksom vid bedömning av lämplig

storlek, är det rimligt att ställa krav på att fastigheter ska vara hanterliga

i vårt fastighetssystem. Detta för att undvika olägenheter genom extremt

splittrade eller extremt stora fastigheter.41

Handboken tar fasta på att överlåtelser och rättighetsupplåtelser kräver hanterliga

fastigheter, och att det är viktigt såväl för förrättningar som för marknadens aktörer

att fastigheter och rättigheter inte är geografiskt svåridentifierade. Det torde inverka

menligt på rättssäkerheten om en fastighets omfattning eller rättsliga belastningar är

så svåra att utreda att inte ens en förrättningsman kan känna sig säker. Förekomsten

eller omfattningen av sådana problem är mycket svår att bedöma. Även belåning

torde kräva enheter som är överblickbara.

Någon gräns ställs inte upp av handbokens författare, utan de nöjer sig med att kon-

statera att en fastighet med flera områden utspridda över en stor del av en kommuns

yta inte uppvisar sådan geografisk omfattning som eftersträvas. Vad detta betyder i

praktiken är svårt att säga. Det finns många enstaka fastigheter som är mångfalt större

än flera av Sveriges kommuner. Handboken behandlar främst ägosplittringen av

fastigheter som ett problem, men även den absoluta storleken omnämns i ett intressant

stycke.

Även extremt stora fastigheter, t.ex. skogsfastigheter på tusentals hektar,

kan innebära motsvarande negativa konsekvenser för fastighetssystemet,

även om fastigheten består av endast ett område. Även gatufastigheter

kan bli ohanterliga om de får för stor omfattning.42

Gatufastigheter är ju inte sällan gemensamhetsanläggningar. Att de då kan bli för

stora enligt LMV står klart. Var gränsen går är däremot mycket oklart.

39

Prop. 1969:128 s. B 105 40

Prop. 1969:128 s. B 101 41

Lantmäteriet (2010b) s. 87 42

Lantmäteriet (2010b) s. 88


36

3.3.1 Avgöranden

Det finns mycket få avgöranden på området. Jag har inte kunnat finna några avgöran-

den från HD eller hovrätterna som behandlar gemensamhetsanläggningars storlek,

vare sig gällande antalet delägarfastigheter, geografisk utbredning eller värde.

Angående fastigheter i allmänhet finns det däremot ett par avgöranden, om än bara ett

fåtal. Handbok FBL poängterar att HD-avgöranden saknas, men tar upp två fall från

hovrätterna som i sin tur hänvisar till äldre versioner av handboken.

Ö 445-01 (HovR för Nedre Norrland)

Målet gällde en fastighetsreglering av en hel skogsfastighet på 79 ha utspritt på fem

skiften till en annan skogsfastighet som redan bestod av 30 skiften om sammanlagt

12 089 ha. Mottagande fastighet hade samfälld mark inom åtta trakter, andel i gemen-

samhetsanläggningar i tio och skattetal i 13. Fastigheten belastades också av sam-

manlagt 95 rättigheter. LM inställde förrättningen med hänvisning till FBL 3:1 och

3:9.

I FD inhämtades yttrande från LMV. Dess samlade bedömning var att fastigheten

skulle bli så stor att den inte längre kunde anses utgöra en rationell enhet i fastighets-

systemet, och att lämplighetskravet inte var uppfyllt. FD beslutade i enlighet med

verkets yttrande.

LMV tog i sitt yttrande fasta på de markpolitiska krav som uppställs i FBL 3 kap.,

samt att en ändamålsenlig fastighetsindelning är ett allmänt intresse. Lämplighets-

bedömning skall enligt verket ha utgångspunkt i detta. Verket framhåller att det

aktuella markinnehavet inte bör tillåtas styra fastighetsbildningen istället för kraven

på rationella fastighetsindivider. Verket refererar också ovan behandlade delar ur

handbok FBL. Att det bara var den undre och inte övre gränsen för fastigheters stor-

lek som behandlades i lagstiftningen framhåller de som naturligt, mot bakgrund av

hur fastighetsindelningen och det politiska läget såg ut vid tillkomsten av FBL.

HovR undanröjde FD:s utslag och återförvisade förrättningen. Som skäl anförde

HovR att villkoret i FBL 3:1 är att anse som ett minimikrav, med hänvisning till

departementschefens uttalande. Det hindrar inte att en fastighet görs mindre lämplig

för sitt ändamål så länge som den även efter förrättningen uppfyller minimikraven för

lämplighet.

HovR medger att upprätthållandet av ett rationellt och effektivt fastighetsindelnings-

system är ett allmänt intresse, och utesluter inte att det i framtiden kan leda till att en

ansökt fastighetsbildningsåtgärd inte bör genomföras. HovR vill däremot inte lägga

detta till grund för lämplighetsbedömningen i detta fall, eftersom LMV:s ståndpunkt

har ringa stöd i förarbetena till lagstiftningen. Frågan får därför bedömas enligt

lönsamhetskravet i FBL 3:5, och enligt HovR råder det inte några tvivel om att fastig-

heten i fråga medger ett företag av godtagbart ekonomiskt utbyte.

Min tolkning är att fastigheten alltså redan var otymplig eller svårhanterlig men inte

olämplig för sitt ändamål. Att tillföra mer mark skulle möjligen göra den mindre


37

lämplig eftersom den blir ännu svårare att hantera, men inte göra att den inte längre

uppfyllde minimikravet. Att fastigheten nu i större mån medger ett lönsamt företag är

självklart. Mot denna bakgrund anser jag fallet vara korrekt dömt. Försämringen av

lämpligheten är bagatellartad i sammanhanget, och var fastigheten att anse som

lämplig tidigare är den det fortfarande. Frågan är om inte fastighetens storlek borde

ha stoppats av FBL 3:1 tidigare, innan den blev så splittrad.

I det aktuella fallet hänvisade fastighetsägaren till andra fastigheter, både sina egna

och andra stora skogsfastigheter, som i flera fall hade fler skiften och större areal än

den som nu var ifråga. Den största fastigheten hade 228 skiften om sammanlagt

41 448 ha och hade varit med om 90 fastighetsbildningsåtgärder. LM:s argument, att

fastigheten i målet skulle få ”sådan storlek och geografisk spridning att rättighets-

belastningar skulle vara geografiskt svåridentifierade, det skulle vara svårt att lokali-

sera vilka områden som hör till fastigheten och fastighetsrättsliga utredningar i sam-

band med fastighetsbildning skulle kompliceras” framstår som svaga i jämförelse

med denna avsevärt mer splittrade fastighet, men problematiken är uppenbar.

Såväl de i målet aktuella som övriga av företaget hänvisade fastigheter är mycket

splittrade. Det ligger emellertid i deras natur då de är belägna i trakter i Gästrikland

och Dalarna som präglas av utbredd ägosplittring.

Ö 3698-98 (Svea HovR)

Ett kommunalt bolag ansökte om att bolagets elva skolfastigheter skulle sammanföras

till en enda fastighet genom fastighetsreglering. LM inställde förrättningen med hän-

visning till FBL 3:1-2. LM anförde som skäl att fastigheterna inte har något

funktionsmässigt samband. De fungerar väl självständigt och brukandet av dem för-

bättras inte om åtgärden genomförs. Att fastigheterna har samma ägare utgör inte skäl

för att sammanföra dem, och vid nästa ägarförändring kommer fastigheten troligen

delas upp igen. Rättsbelastningar blir också svåridentifierbara. Dessutom ligger

fastigheterna i skilda kvarter, inom olika detaljplaner och helt utan plansamband,

varför åtgärden skulle strida mot FBL 3:2.

Bolagets främsta skäl är att förenkla förvaltningen. Fastigheterna hör ihop förvalt-

nings- och funktionsmässigt. De konstaterar också att framtida ägarbyte är osannolikt,

att rättigheter i skolfastigheter är sällsynta och att inga pantbrev existerar. Likväl

fastställde såväl FD som HovR LM:s beslut utan närmare redogörelse.

Jag håller med LM. Jag anser inte att kvarvarande fastighet blir mer lämpad för sitt

ändamål, i praktiken blir det inga ändrade förhållanden eftersom all mark skulle ha

använts på samma sätt såväl före som efter regleringen. Möjligen blir fastigheten

något sämre eftersom den belastas av fler rättigheter och planer och blir mera oöver-

skådlig. Att förvaltningen förenklas, något jag ställer mig skeptisk till, är inte ett

godtagbart skäl för att sammanföra fastigheterna enligt min åsikt. Eftersom förrätt-

ningen inte ger upphov till någon nämnvärd förbättring bör den inte genomföras.


38

Detta avgörande kom före fallet med skogsfastigheten, och domstolarna har följakt-

ligen inte tagit del av resonemanget om minimikrav. Fastigheten torde även efter en

eventuell reglering uppfylla minimikravet på lämplighet. Däremot bör skiften i olika

kvarter inte tillåtas om det inte finns ett funktionellt samband. Skolfastigheterna har

inget annat samband än att de har samma ägare, vilket inte är ett tillräckligt starkt skäl

att sammanföra dem.43

Regleringen skulle därför strida mot såväl FBL 3:1 som FBL

3:2.

43

Lantmäteriet (2010b) s. 145


39

4 Gränsen mellan allmän och enskild anläggning

Det finns ingen entydig gräns mellan vilka anläggningar som ska vara allmänna

respektive enskilda. En anläggning för ett specifikt ändamål kan ordnas av det all-

männa i det ena fallet och inrättas som gemensamhetsanläggning i det andra. Det

finns dock bestämmelser som i vissa fall kräver att en anläggning ska vara allmän.

Dessa ska jag redogöra för nedan.

4.1 Anläggningar som enligt lag ska skötas av det allmänna

Allmän väg ska skötas av det allmänna. Tidigare reglerades allmän väg i lagen

(1943:431) om allmänna vägar och enskild väg i EVL. Idag regleras allmänna vägar i

VägL och särskilda bestämmelser om enskilda vägar finns i AL 46-57 §§.

Definitionen av allmän väg finns i VägL 1 §.

VägL 1 § 2 st.

Allmän väg är, förutom väg som anläggs enligt denna lag eller enligt

lagen förändras till allmän, sådan för allmän samfärdsel upplåten väg

som av ålder ansetts som allmän eller enligt äldre bestämmelser anlagts

som eller förändrats till allmän och som vid denna lags ikraftträdande

hålls av staten eller en kommun.

En väg kan alltså vara allmän av ålder, anläggas som allmän eller förändras till all-

män. Allmän väghållare är i allmänhet staten, om inte regeringen beslutat att en

kommun ska vara väghållare inom densamma. För statens räkning svarar Trafikverket

för väghållningen. Trafikverket, i samråd med Länsstyrelsen, beslutar även i frågor

om byggande av allmän väg.

Fråga om gemensamhetsanläggning uppkommer då allmän väg dras in, eller då

enskild väg förändras till allmän. Allmän väg får dras in enligt VägL 25 § om den inte

längre behövs för det allmänna. Den blir då enskild varvid AL direkt blir tillämplig.

Väghållaren ska då påkalla förrättning enligt AL om det behövs. På motsvarande vis

kan enskild väg enligt VägL 21-23 §§ förklaras vara allmän om den behövs för det

allmänna, och det kan då bli aktuellt att upphäva en gemensamhetsanläggning.

Allmänna va-anläggningar ska skötas av kommunen för att den ska uppfylla sina

skyldigheter enligt VA-lagen. AL gäller inte för sådana anläggningar som tidigare

nämnts i avsnitt 3.1.1. Allmän va-anläggning definieras i VA-lagen.


40

VA-lagen 2 § (utdrag)

allmän va-anläggning: en va-anläggning över vilken en kommun har ett

rättsligt bestämmande inflytande och som har ordnats och använts för att

uppfylla kommunens skyldigheter enligt denna lag.

Skyldighet för kommunen att ordna en allmän va-anläggning föreligger om det med

hänsyn till skyddet för människors hälsa eller miljön behöver ordnas vattenförsörj-

ning eller avlopp för befintlig eller blivande bebyggelse. Då ska kommunen be-

stämma ett verksamhetsområde, och inom detta se till att behovet tillgodoses genom

en allmän va-anläggning.44

Gränsdragningen mot gemensamhetsanläggning kan bli

aktuell då ett sådant behov uppkommer och det redan finns en gemensamhets-

anläggning för detta i området.

VA-lagen 8 §

Om verksamhetsområdet behöver omfatta en eller flera fastigheter som

ingår i en samfällighet för va-frågor, skall verksamhetsområdet bestäm-

mas så att det omfattar alla fastigheter som ingår i den särskilda samfäl-

ligheten.

Om det finns synnerliga skäl, får verksamhetsområdet bestämmas med

avvikelse från kravet i första stycket.

Bestämmelsen torde i första hand påverka markavvattningssamfälligheter enligt LVV

snarare än gemensamhetsanläggningar, eftersom dagvatten är inberäknat i begreppet

avlopp i VA-lagen, men det är inte alls otänkbart att en situation skulle uppkomma

där en gemensamhetsanläggning påverkas på detta sätt. Huvudmannen har rätt att lösa

in enskilda anläggningar som kan användas i en allmän va-anläggning.45

Bestämmel-

sen torde även vara tillämplig på gemensamhetsanläggningar. Värt att notera är även

att bestämmelser motsvarande de i VägL om indragande av allmän väg inte återfinns i

VA-lagen.

4.2 Huvudmannaskapet för allmänna platser i detaljplan

Kommunen ska i detaljplan dela in marken i allmän plats och kvartersmark. För all-

männa platser är huvudregeln att kommunen ska vara huvudman.

PBL 4:7 Kommunen ska vara huvudman för allmänna platser. Kommunen får

dock, om det finns särskilda skäl för det, i detaljplanen bestämma att

kommunen inte ska vara huvudman för en eller flera allmänna platser.

Bestämmelsen har sin motsvarighet i ÄPBL 5:4 och 6:26. Nytt i PBL är dock att det

nu är möjligt att ha platser med olika huvudmannaskap i samma plan, delat huvud-

44

VA-lagen 6 § 45

VA-lagen 39 §


41

mannaskap. Tidigare skulle det anges en huvudman för de allmänna platserna i

planen. Bestämmelsen hade inte någon motsvarighet i byggnadslagstiftningen före

ÄPBL, eftersom det då gällde att stadsplaner alltid hade kommunalt huvudmannaskap

och byggnadsplaner alltid enskilt.

Syftet med kravet på särskilda skäl är att kommunen inte utan vidare ska kunna av-

säga sig huvudmannaskapet.46

Departementschefen anförde vid införandet av ÄPBL

att syftet var att bibehålla samma ansvarsfördelning som tidigare. Kommunen skulle

alltså kunna avsäga sig ansvaret i de fall där den tidigare använt byggnadsplan.47

Frågan om huvudmannaskap hindrar dock inte att vägar och andra anläggningar läggs

på kvartersmark. Vid s.k. storkvartersplanering läggs alla sådana nyttigheter på

kvartersmark och inrättas som gemensamhetsanläggningar. Detta torde vara mera

vanligt förekommande.

4.3 Reglering av gemensamhetsanläggningar i detaljplan

Utöver särskiljandet av allmän plats och kvartersmark ska kommunen i detaljplan

reglera användningen och utformningen av dessa. Kommunen kan utöver markens

användning även reglera fastighetsindelningen.

PBL 4:18

I en detaljplan får kommunen bestämma en största eller minsta storlek på

fastigheter, bestämma markreservat för gemensamhetsanläggningar

samt, om det behövs för genomförandet av en ändamålsenlig indelning i

fastigheter eller för att annars underlätta detaljplanens genomförande,

bestämma

1. hur området ska vara indelat i fastigheter,

2. de servitut, ledningsrätter och liknande särskilda rättigheter som

ska bildas, ändras eller upphävas,

3. de anläggningar som ska utgöra gemensamhetsanläggningar, och

4. de fastigheter som ska delta i gemensamhetsanläggningarna och de

utrymmen som ska tas i anspråk för anläggningarna.

En detaljplanebestämmelse om markens indelning i fastigheter eller om

servitut eller liknande särskilda rättigheter ska vara förenlig med 3 kap.

1 § och 5 kap. 4 § första stycket fastighetsbildningslagen (1970:988).

En detaljplanebestämmelse om inrättande av en gemensamhets-

anläggning ska vara förenlig med 5 och 6 §§ anläggningslagen

(1973:1149). En detaljplanebestämmelse om ledningsrätt ska vara fören-

lig med 6 § ledningsrättslagen (1973:1144).

46

Didón et al (2011) 4 kap 7 § 47

Prop. 1985/86:1 s. 656


42

Av första stycket framgår att kommunen kan bestämma markreservat för gemensam-

hetsanläggningar, s.k. g-område. Detta görs genom att ett område i planen betecknas

med g som innebär att marken skall vara tillgänglig för gemensamhetsanläggning.

Detta kan göras såväl på allmän plats som på kvartersmark.

För att gemensamhetsanläggningar som är helt nödvändiga för att planens intentioner

ska uppfyllas ska komma till stånd räcker det kanske inte med markreservat. Möjlig-

heten finns då att i planen bestämma att en anläggning ska vara gemensamhets-

anläggning och vilka fastigheter som ska ingå i denna, s.k. fastighetsindelnings-

bestämmelser. Tidigare krävde denna reglering att en fastighetsplan upprättades.48

Regleringen av gemensamhetsanläggning förutsätter att kommunen prövar anlägg-

ningens tillåtlighet enligt AL 5-6 §§. Lagen föreskriver inte att övriga villkor i AL

prövas, vilket inte heller ÄPBL gjorde. Vid en kommande förrättning är LM bunden

av kommunens prövning, och AL 5-6 §§ ska då inte prövas ytterligare i förrätt-

ningen.49

LM får dock inte underlåta att pröva resterande villkor i AL, varvid förrätt-

ningen kan möta hinder. LM torde också kunna ansluta fler fastigheter till en gemen-

samhetsanläggning än vad som anges i planen.50

4.3.1 gx-områden

Beteckningen x i detaljplan markerar markreservat för allmän gång- och cykeltrafik. I

en del planer finns beteckningen gx, vilken signalerar att det skall inrättas en gemen-

samhetsanläggning som allmänheten får nyttja. Typiskt sett återfinns denna reglering

på kvartersmark i en plan med kommunalt huvudmannaskap. Detta är ett sätt för

kommunen att kringgå sitt ansvar för allmänna platser. Denna reglering har inget

lagstöd och ska inte användas; x-områden ska inrättas av planens huvudman.

En anledning till att bruket av gx-områden uppkommit kan ha varit den begränsning

att endast en huvudman kunde anges i varje plan. Det ska därför bli intressant att se

hur utvecklingen kommer att se ut som en följd av införandet av PBL.

4.3.2 Lantmäteriverkets och Planverkets råd

LMV och Planverket lämnade 1974 i brev till kommunstyrelser och byggnads-

nämnder synpunkter och råd angående hur kommuner borde handlägga storkvarters-

planer, särskilt med avseende på gemensamhetsanläggningar.51

Råden kompletterades

i en skrivelse från nämnda verk 1985, Gemensamhetsanläggningar i detaljplan, ställd

till kommunstyrelser, byggnadsnämnder, fastighetsbildningsmyndigheter och läns-

styrelser. Skrivelsen utkom före ÄPBL:s ikraftträdande och avser alltså den äldre

byggnadslagstiftningen. Resonemangen är emellertid fortfarande relevanta och äger

en viss tyngd.

48

ÄPBL 6:3-6 49

AL 6 a § 50

Didón et al (1987) s. 350 51

Lantmäteriverket, Planverket (1985) s. 1


43

Den föreslagna nya plan- och bygglagen innebär när den träder i kraft

en något annorlunda situation. De båda verken bedömer dock att det

arbetssätt som rekommenderas i denna skrivelse i hög grad kommer att

vara lämpligt även då den nya lagstiftningen är utförd.52

Äldre bestämmelser

Den fortsatta redovisningen kräver en kort förklaring av de bestämmelser som gällde

tidigare. Verken ägnar en betydande del av sin skrivelse åt begreppet förutsatt i plan.

Begreppet förekom i AL 6 § och innebar att en kommun i en plan skulle ange om en

föreslagen gemensamhetsanläggning skulle anses förutsatt eller inte. Begreppet åter-

finns inte längre i AL, meningen ströks vid införandet av ÄPBL.

AL 6 § 1 st. [ändrad genom lag (1987:126)]

Gemensamhetsanläggning får inrättas endast om fördelarna av anlägg-

ningen överväger de kostnader och olägenheter som anläggningen med-

för. Är anläggningen förutsatt i fastställd generalplan, stadsplan, tomt-

indelning eller byggnadsplan, gäller nu angivna villkor endast om sär-

skilda skäl föranleder det.

Att förutsätta anläggningar var den äldre motsvarigheten till g-områden och fastig-

hetsindelningsbestämmelser. Om planförfattaren önskade att gemensamhets-

anläggningar skulle inrättas kunde han beskriva dem i planhandlingarna och rita in

dem i plankartan. Han var därvid tvungen att ange om varje specifik anläggning

skulle förutsättas eller ej. Om anläggningen skulle förutsättas krävdes att båtnads- och

väsentlighetsvillkoren var prövade och uppfyllda. Dessa skulle då inte prövas vid

kommande förrättning. Möjligheten fanns även att i planen ange att anläggningen var

synnerligen angelägen, varvid även opinionsvillkoret sattes ur spel.

Bakgrund

Den huvudsakliga anledningen till verkens råd och riktlinjer var att gemensamhets-

anläggningar ofta var bristfälligt redovisade i detaljplaner. Huruvida de ansågs förut-

satta eller inte angavs alltför sällan, likaså huruvida prövning av båtnads- och väsent-

lighetsvillkoren var utförd. Det förekom att prövningen uteblev från såväl planarbetet

som förrättningen.53

Riktlinjer drogs därför upp som klargjorde hur redovisningen i

planhandlingarna skulle ske.

Riktlinjer

Det får enligt verken inte råda någon tvekan om vem som avses vara huvudman för en

föreslagen anläggning. Avgränsningen mellan kommunal anläggning och gemensam-

hetsanläggning ska vara tydlig i planen. Dessutom föreslogs att kommunerna skulle

anta egna kommunala riktlinjer för ansvarsfördelningen mellan kommunala anlägg-

ningar och gemensamhetsanläggningar, samt att det i planen skulle hänvisas till dessa.

52

Lantmäteriverket, Planverket (1985) s. 1 53



44

Gemensamhetsanläggningar delades in i nödvändiga och önskvärda anläggningar. En

anläggning är nödvändig om den behövs för att bebyggelsen ska fungera, som

exempel anger verken vägar och friytor. En anläggning är önskvärd då det anses att

den bör finnas utan att den kan hänföras till nödvändiga anläggningar. Önskvärda

anläggningar skulle alltid förutsättas i plan. En önskvärd anläggning kunde men be-

hövde inte förutsättas. Bedömningen måste redovisas i planhandlingarna om den inte

är självklar.

I planförslaget ska anges om en gemensamhetsanläggning ska förutsättas eller inte.

Ändamålet och avgränsningen för en sådan anläggning bör anges. Även standard och

tekniskt utförande kan anges. Kostnadskonsekvenserna för berörda fastighetsägare

ska bedömas och anges i planförslaget. Vilka fastigheter som förutsätts delta i en

gemensamhetsanläggning ska redovisas.

Verken tog sig även tid att resonera kring komplicerade ändamål.

För att få en väl fungerande gemensamhetsanläggning måste det finnas

ett behov av anläggningen, förvaltningsformen måste vara praktisk och

kostnaderna rimliga. En anläggning som ska lämpa sig för fastighets-

samverkan bör dessutom vara relativt enkel att sköta även för icke fack-

män. Komplicerade anläggningar, som kräver teknisk kunskap och

speciell utrustning, kan innebära svårigheter för enskilda att sköta,

underhålla och reparera. Det kan exempelvis gälla va-ledningar, där det

efter en tid kan uppstå skador.54

4.4 Kommunala riktlinjer – Lunds kommun

Med anledning av ovannämnda råd och riktlinjer uppdrog kommunstyrelsen i Lunds

kommun 1981 åt Stadsingenjörskontoret att belysa tillämpningen av gemensamhets-

anläggningar i kommunen, samt föreslå riktlinjer. I arbetet deltog representanter från

de kommunala organen Stadsingenjörskontoret, Energiverken, Fastighetskontoret,

Gatukontoret, Parkförvaltningen, Renhållningsverket, Stadsarkitektkontoret och

Stadskansliet. Arbetsgruppen drog även nytta av andra kommuners erfarenheter, ex-

empelvis Linköping, Norrköping och Skövde.

Arbetet utmynnade 1990 i rapporten Riktlinjer för gemensamhetsanläggningar.

Rapporten innefattar en inventering av gemensamhetsanläggningarna i kommunen, en

sammanställning av förvaltningserfarenheter från såväl kommunalt som enskilt håll,

en ekonomisk jämförelse samt slutligen de kommunala förvaltningarnas synpunkter

och förslag. Riktlinjerna presenteras i tabell 1 i slutet av detta avsnitt.

Rapporten behandlar främst s.k. storkvarter, eftersom gemensamhetsanläggningar

oftast blir aktuella vid planering av sådana kvarter. Rapporten beskriver dock i de

flesta fall både situationen vid traditionell planering som vid storkvartersplanering.

54



45

Storkvarter bör enligt rapporten begränsas till högst 100 hus för att kunna bilda

gemensamhetsanläggningar med rimligt antal delägande fastigheter. 30-40 delägande

fastigheter är optimalt.55

4.4.1 Förvaltningarnas synpunkter

Nedan presenteras en kort redogörelse för respektive förvaltnings synpunkter och

resonemang.

VA-ledningar – Gatukontoret

Gatukontoret skriver att gemensamma ledningar inom storkvarter ibland ges ett

enklare utförande än allmänna ledningar för att anläggningskostnaden ska hållas inom

de ramar som medger statliga lån. Kontoret framhåller att många äldre va-system har

defekter som orsakar driftstörningar med olägenheter för såväl va-verket som de

enskilda som följd, och att tekniskt kunnig personal krävs.

För drift och underhåll av va-ledningssystem erfordras tillgång till

personal med tekniskt kunnande och erfarenhet av sådana anläggningar.

Samfällighetsföreningarna består av lekmän som inte alltid har tillräck-

ligt kunnande för att omhänderha skötsel av va-ledningssystem, vilket kan

medföra problem.56

Deras förslag till lösning innebär att kommunen ska äga och sköta huvudledningar, i

enlighet med lagen (1970:244) om allmänna vatten- och avloppsanläggningar, den

äldre motsvarigheten till VA-lagen. Sådana ledningar ska i största möjliga mån läggas

i allmän gatu- eller parkmark. Distributionsledningar inom storkvarter ska bekostas

och ägas gemensamt av fastigheterna i kvarteret. Kommunen kan dock mot ersättning

överta driftansvaret ”i lämplig omfattning”.

Fjärrvärme – Energiverken

I första hand ska kommunen äga och sköta fjärrvärmeanläggningar. Byggherren utför

anläggningen enligt Energiverkens specifikationer, och anläggningen tas sedan över

av kommunen.

Gas – Energiverken

Energiverken har totalansvar för naturgasnätet och installation i respektive fastighet.

Någon annan lösning får inte förekomma.

El – Energiverken

Energiverken har totalansvar för eldistribution. Det omfattar dock ej anläggningar för

ytterbelysning eller gemensamhetslokaler som garage och förråd. Verken poängterar

att ytterbelysning ofta utförs till lägre standard som medför högre underhållskostnader

och högre grad av manuellt arbete om anläggningen ägs gemensamt.

55

Lunds kommun (1990) s. 7 56

Lunds kommun (1990) Bilaga 1 s. 2


46

Erfarenhetsmässigt utformas ofta belysningsanläggningar inom gemen-

samhetsanläggningar tekniskt otillfredsställande ur energiverkens syn-

punkt genom t ex val av armaturer av lägre kvalitet. Vidare medger i all-

mänhet inte utformningen av kommunikationsytorna framkomlighet med

energiverkens nuvarande servicefordon.57

Ändå förordas att ytterbelysning utförs som gemensamhetsanläggning. Energiverken

erbjuder sig att svara för skötsel och underhåll mot en avgift, så länge en rad förut-

sättningar är uppfyllda, bl. a att framkomligheten säkras och att Energiverken får

besiktiga och godkänna anläggningen före driftsättning.

Gator och körvägar – Gatukontoret

Inom traditionella småhusområden svarar kommunen för alla gator så att varje fastig-

het har utfart mot allmän gata. Inom storkvarter får de boende själva bekosta de gator

som behövs. Även här menar kontoret att anläggningarna utförs till lägre standard än

som är önskvärt om de utförs som gemensamhetsanläggningar.

Omfattningen på gatuunderhållet beror mycket på utformning och stan-

dard. För att få ner kostnaderna inom bostadsområdet dimensioneras

ofta de körbara gångvägarna och parkeringsytorna i underkant med små

bredder, för snäva kurvradier och dålig underbyggnad. Trafiken leder

sedan till ökat slitage på vägarna och intilliggande anläggningar.

[…]

Erfarenheterna visar att man bör vara försiktig med att låta samfällig-

hetsföreningar svara för skötsel av mer omfattande allmänna gatusystem.

Genom genomarbetade avtal med entreprenörer kan dock större

områden skötas rationellt.58

Deras förslag innebär att uppsamlings- och lokalgator som krävs för att nå bostads-

områdets angöringar ska vara allmänna. Mindre lokalgator kan ingå i gemensamhets-

anläggning. Krav ställs på att vägarna utformas enligt kommunal standard. Parker-

ingsplatser ska också ingå i gemensamhetsanläggningen.

Det förekom i utredningen önskemål om att kommunen skulle överta ansvaret. Enligt

samma argument som Energiverken framförde, dvs. att gemensamhetsanläggning

medför högre underhållskostnader och högre grad av manuellt arbete, ställer Gatu-

kontoret sig avvisande till detta, men kan tänka sig att åtaga sig vissa delar av

föreningarnas gatuunderhåll mot ersättning.

Grönområden – Parkförvaltningen

Med grönområde avses gräsmattor, planteringar, bollplaner, lekplatser och gångvägar.

Önskemål att kommunen helt tar över ansvaret avvisas, främst med hänsyn till att

57

Lunds kommun (1990) Bilaga 1 s. 8 58

Lunds kommun (1990) Bilaga 1 s. 10f


47

underhållskostnaderna skulle bli höga pga. mycket manuellt arbete. Bollplaner och

lekplatser bör däremot anläggas och skötas av kommunen. Gångvägar för allmän

gångtrafik bör i planeringen läggas på parkmark. Om gångväg behövs på kvarters-

mark ska det avse kortare sträckor och tillskapas med x-område i detaljplan. Interna

gångvägar bör ingå i gemensamhetsanläggning.

Renhållning – Renhållningsverket

Sophantering bör inrättas som gemensamhetsanläggning. Fördelarna med detta är

låga hämtningskostnader och att sopbilen inte behöver trafikera området, vilket också

leder till att kraven på vägarna minskar, samt att brandsäkerheten och möjligheten till

källsortering ökar.

4.4.2 Hans de Maré m fl., Lunds kommun

Jag har vid ett möte 2011-12-20 intervjuat Hans de Maré, exploateringschef på

Lunds kommun, angående riktlinjerna och gemensamhetsanläggningar i allmänhet.

de Maré har jobbat i Lunds kommun i 24 år, och var med i gruppen som tog fram

riktlinjerna. Vid mötet närvarade även exploateringsingenjörerna Lena Bengtsson,

Urban Linse och Pär Svensson, fastighetsutvecklare Jesper Wirf samt markingenjör

Ruxandra Lazar som framförde sina åsikter.

Riktlinjerna för gemensamhetsanläggningar togs väl emot på tjänstemannanivå, enligt

de Maré. De sammanfattade det tänk som fanns i kommunen vid tidpunkten och alla

inblandade var nöjda med resultatet. de Maré menar att riktlinjerna har följts och

fortfarande följs. Tack vare dem har kommunen inga riktigt stora anläggningar. Rikt-

linjerna är fortfarande aktuella och det finns ingen anledning att ändra på dem om inte

politikerna ändrar inställning. Rapportens rekommendationer om gemensamhets-

anläggningar i storleksordningen 30-40 delägarfastigheter är fortfarande optimalt.

De övriga kände inte till riktlinjerna, men ville ta del av dem. de Maré menar att tän-

ket finns i ryggmärgen, i vart fall bland de äldre tjänstemännen, och att det genom-

syrar kommunens verksamhet oavsett vilka som läst rapporten. Varken de Maré eller

de övriga känner till om andra kommuner har antagit motsvarande riktlinjer. I

rapporten hänvisas till riktlinjer från Norrköping. De är eniga om att det vore bra om

alla kommuner hade riktlinjer att följa för att få en konsekvent behandling, men även

om de inte har ett formellt dokument har nog de flesta kommuner en klar uppfattning

om sin inställning i frågan.

I rapporten framförde samfällighetsföreningar och fastighetsköpare klagomål

angående att de fått för lite information inför sina fastighetsköp. De förstod inte vad

gemensamhetsanläggningen och samfällighetsföreningen innebar. Vi diskuterade om

läget har ändrats sedan dess. De tror inte att köparna är bättre informerade idag. En-

skilda fastighetsägare är involverade redan i planprocessen, men de förstår inte. Viss

information kommer från kommunen genom broschyrer, men förr eller senare tvingas

byggherrarna lansera idén hos sina kunder, fastighetsköparna. Kommunen har inte

heller någon speciell kontaktperson för samfällighetsföreningar.


48

Tabell 1. Lunds kommuns schema över fördelning av huvudmannaskap59

ga

enskilda

fastighets

ägare

Distributionsledningar för

VA på gemensamhetstomt

X

Om standard och

utförande uppfyller

vissa krav kan avtal

träffas med

kommunen om

skötsel och underhåll

Dränerings och regnvatten X X

VA på enskild tomt

(X) X

P.g.a. det tekniska

utförandet

gemensamhetsanl. I

vissa fall

Fjärrvärme X (X)

ElförsörjningX

Alt. Skånska Elverk

eller Sydkraft

Ytterbelysning för interna

kommunikationsytor,

garage mm

X

Om standard och

utförande uppfyller

vissa krav kan avtal

träffas med

kommunen om

skötsel och underhåll

Lokalgata,

uppsamlingsgata X

Dvs gata fram till

gemensamt garage

eller parkering

Lokalgata inom storkvarterX

Krav på kommunal

standard

Interna körbara gångvägar X

Garage och P-platser X X

HuvudgångstråkX

I första hand på

parkmark

Interna gångstråk X

Bollplan o närlekplatserX

Förläggs på

parkmark

Småbarnslekplatser X

Grönytor inom storkvarter X

Sophantering X X

Centralantenner X

Gas X

Enskilt

Anläggningar

Huvudmannaskap

Anm.Kommunalt

59

Lunds kommun (1990) s. 25


49

5 Inventering

Jag har valt att huvudsakligen genomföra denna undersökning med hjälp av fastig-

hetsregistret (FR). Anders Larsen på Lantmäteriet har försett mig med en lista över

samtliga gemensamhetsanläggningar som finns inlagda i FR med uppgifter om ända-

mål och antal delägarfastigheter.

5.1 Gemensamhetsanläggningar i allmänhet

I landet fanns 85 261 levande gemensamhetsanläggningar den 30 juni 2011.60

Antalet

ökar stadigt, varje år inrättas ca 1 400 st. Störst antal gemensamhetsanläggningar

finns i Göteborgs kommun (3 339 st.) och minst antal i Malå kommun (17 st.).61

Vid

tidpunkten för inhämtandet av mitt underlag, den 3 november 2011, fanns det 79 361

levande gemensamhetsanläggningar med uppgift om antal delägarfastigheter. Skill-

naden består i att många anläggningar har ofullständigt redovisade delägarfastigheter.

Sammanlagt 12 130 gemensamhetsanläggningar har denna anteckning. Drygt hälften

av dem har angivna delägarfastigheter, men uppräkningen är ofullständig; knappt

hälften av dem saknar registrerade delägarfastigheter överhuvudtaget. De senare sak-

nas sålunda i mitt urval. Eftersom en stor del av mitt arbete bygger på antalet delägar-

fastigheter kommer jag att bortse från dessa anläggningar i fortsatta resonemang.

5.2 Storleksbegreppet

Storlek kan ifråga om gemensamhetsanläggningar innebära många saker. Den aspekt

som ligger nära till hands för de flesta är antalet delägarfastigheter, men en gemen-

samhetsanläggning kan också vara stor i fråga om geografisk utbredning. Stor utbred-

ning kan i sin tur delas in i lång sträckning, när anläggningen avser vägar eller led-

ningar, eller stor areal.

Ett intressant begrepp som uppkommer i detta sammanhang är båtnadsområde. Båt-

nadsområdet utgörs av de fastigheter, för vilka det är av väsentlig betydelse att vara

anslutna till anläggningen, och angavs alltid för vägföreningar och vägsamfälligheter.

Begreppet lever kvar, trots att det inte omnämns i AL. Båtnadsområdet behöver dock

inte vara detsamma som delägarfastigheternas areal, eftersom fastigheter i

båtnadsområdet kan undantas och fastigheter utanför det anslutas på frivillig väg.

Anläggningens värde är också en storleksfaktor. Därutöver är givetvis ändamålet

intressant, även om det inte intuitivt handlar om storlek. En anläggning med ett än-

damål som kräver stort tekniskt kunnande skulle kunna leda till samma typ av för-

valtningsproblem som de övriga grupperna. Jag har därför valt att vidare undersöka

fyra grupper av gemensamhetsanläggningar; nämligen sådana som uppvisar

60

Lantmäteriet (2011) 61

Lantmäteriet (2011)


50

många delägarfastigheter

stor utbredning

stort värde

tekniskt komplicerade ändamål

5.3 Stora anläggningar

5.3.1 Många delägarfastigheter

Denna grupp har uteslutande undersökts med hjälp av underlaget beskrivet ovan.

Nedan presenteras i tabell 2 fördelningen av antalet gemensamhetsanläggningar i

olika intervall. Observera att delägarfastigheter här endast avser fastigheter. Det

verkliga antalet kan vara något större eftersom tomträtt, gruva och byggnad på ofri

grund jämställs med fastighet enligt AL, men dessa saknas tyvärr i materialet. Dess-

utom har vissa av anläggningarna en ofullständig redovisning. Av samma anledningar

finns det i materialet ett antal anläggningar med endast en registrerad delägarfastig-

het, trots att detta inte är praktiskt möjligt. Detta gäller fortsättningsvis i detta kapitel.

Tabell 2. Fördelning av delägarfastigheter

Delägarfastigheter Frekvens

2000- 2

1001-2000 20

501-1000 98

101-500 2 474

51-100 4 020

11-50 18 117

6-10 10 256

1-5 44 373

Summa 79 360

Det finns som synes 22 gemensamhetsanläggningar med fler än 1 000, 120 st. med

fler än 500 och 2 594 st. med fler än 100 delägande fastigheter. I tabell 3 redovisas de

25 gemensamhetsanläggningar som har flest registrerade delägarfastigheter. Obser-

vera att jag i vissa fall ändrat ändamålsbeskrivningen från väg eller vägförening till

vägar, samt att jag uteslutit tillbehör till väg såsom slänt, dike, vändplan etc. när dessa

varit specificerade; detta för att ge en bättre överblick i tabellen och för att enklare

kunna jämföra ändamålen.


51

Tabell 3. De 25 gemensamhetsanläggningar som har flest delägarfastigheter

Kommun Registerenhet Delägarf. Ändamål

Ekerö Närlunda ga:4 2950 vägar, parkering, grönområ-

den, gång- och cykelvägar

Lerum Floda ga:26 2359 vägar

Nacka Älta ga:24 1918 vägar

Norrköping Åby ga:3 1884 vägar

Laholm Mellby ga:5 1875 vägar

Österåker Tuna ga:4 1473 vägar, grönområden,

gång- och cykelvägar

Borås Rydboholm ga:3 1427 vägar

Tyresö Tyresö ga:3 1391 vägar, parkering, regnvatten-

brunnar, dagvattenledningar

Norrköping Kolmården ga:7 1351 vägar, grönområden,

gång- och cykelvägar

Tjörn Tubberöd ga:1 1206 vägar, parkering, gångbana

Karlskrona Hasslö ga:3 1198 vägar

Tyresö Alby ga:3 1190 vägar, ledningar för VA, el och

dagvatten, hobbyrum, lekplat-

ser, bollplaner

Österåker Åkerstorp ga:1 1171 vägar, grönområde

Norrköping Kullerstads-Åby ga:2 1166 vägar

Tyresö Alby ga:11 1133 ledningar, förstärkaranord-

ningar, centralantenn

Ale Surte ga:13 1124 vägar, grönområden,

gångvägar

Kungsbacka Åsa ga:8 1122 vägar, allmän platsmark, lek-

platser

Karlskrona Mo ga:2 1094 vägar

Vaxholm Ytterby ga:2 1068 vägar

Karlskrona Nättraby ga:6 1034 vägar

Gagnef Nordanholen ga:2 1022 vägar, grönområden

Kävlinge Hofterup ga:5 1017 vägar

Båstad Hemmeslöv ga:20 999 vägar

Mölndal Annestorp ga:8 992 vägar

Ale Nol ga:15 976 vägar


52

Vägar är det dominerande ändamålet, antingen ensamt eller i kombination med andra

ändamål. Vägar dominerar alltså inte bara gemensamhetsanläggningar i allmänhet,

utan i synnerhet gemensamhetsanläggningar med många delägarfastigheter. Bland de

största är majoriteten vägföreningar bildade enligt EVL, och de avser ofta mindre

samhällen i närheten av större städer, i enlighet med vad som är att förvänta med

tanke på tidigare byggnadslagstiftning. Förekomsten av vägar presenteras i tabell 4.

Tabell 4. Förekomsten av vägar bland ändamål

Delägarfastigheter Frekvens Vägar Andel

Fler än 2000 2 2 100 %

Fler än 1000 22 21 95 %

Fler än 500 120 114 95 %

Fler än 100 2 594 1 984 76 %

Alla anläggningar 79 360 42 703 54 %

Bland de 120 gemensamhetsanläggningar som har mer än 500 delägare är det alltså

endast sex stycken som inte är bildade för vägändamål. Dessa presenteras nedan i

tabell 5.

Tabell 5. Stora gemensamhetsanläggningar utan vägar


Tyresö Alby ga:11 1133 ledningar, förstärkaranordningar,

centralantenn

Burlöv Karstorp ga:1 655 centralantenn, parabolantenn,

förstärkare, ledningar

Torsby Branäs ga:7 586 skidspår

Göteborg Torslanda ga:26 558 diken med tillflöden, dagvatten-

ledning, brunnar

Mellerud Grinstads-Hede ga:1 556 vattenledningar, tryckstationer,

reservoarer, vattenmätare m.m.

Haninge Östra Hässelmara ga:1 534 färjeförbindelse mellan Dalarö

och Ornö

5.3.2 Stor utbredning

Dessa anläggningar har visat sig svårare att undersöka med hjälp av FR. Gemensam-

hetsanläggningar i FR innehåller inte någon uppgift om areal likt fastigheter. I vissa

fall är de utlagda ovanpå nybildade eller gamla samfälligheter, i vissa fall direkt

ovanpå de fastigheter som ska avstå utrymme. Oavsett så går deras utbredning inte att

utläsa direkt.

En metod är att gå via registerkartan. Detta är dock belagt med stora osäkerheter,

eftersom gemensamhetsanläggningar redovisas på olika sätt. Ibland är de utlagda som

egna polygoner, ibland som linjer och ibland ingetdera. Oavsett går varken båtnads-

området eller delägarfastigheternas areal att beräkna på något enkelt sätt.


53

Jag har från Anders Larsen fått en sammanställning över de fem gemensamhetsan-

läggningar som har störst area respektive längst sträckning enligt redovisningen i

registerkartan. Dessa redovisas i tabell 6 respektive 7. Arean avser dock det område

som anläggningen själv upptar, vilket inte sammanfaller med vare sig båtnadsområdet

eller delägarfastigheternas areal.

Tabell 6. De gemensamhetsanläggningarna med störst area

Kommun Registerenhet Delägarf. Ändamål Area (ha)

Borås Rydboholm ga:3 1427 vägar 912,9

Vaxholm Ytterby ga:2 1068 vägar 861,4

Ludvika Ludvika Gård ga:1 * vägar 669,3

Lerum Floda ga:26 2359 vägar 632,4

Mark Fritsla ga:11 * vägar 627,7

Som synes är tre av dessa redan representerade bland de gemensamhetsanläggningar

som har flest delägarfastigheter. Ludvika Gård ga:1 och Fritsla ga:11 saknar helt

uppgifter om delägarfastigheter, men båda är vägföreningar och hade flera hundra

vardera vid inrättandet, enligt ursprungsakterna.62

Det verkar rimligt att anta, att eftersom vägföreningar ofta omfattar hela samhällen

och många delägande fastigheter, de även skulle vara överrepresenterade bland de

gemensamhetsanläggningar som har störst area. Detta i kombination med det faktum

att redovisningen i registerkartan med säkerhet är ofullständig medför att jag inte

kommer att redogöra för gemensamhetsanläggningar med stor area separat i resten av

rapporten. Det vore önskvärt med en bättre metod att hitta dessa anläggningar, men

det är min förhoppning att de representeras väl av vägföreningarna med ett stort antal

delägarfastigheter, då dessa grupper tycks överlappa varandra.

Tabell 7. De gemensamhetsanläggningarna med längst sträckning

Kommun Registerenhet Delägarf. Ändamål Längd (km)

Linköping Rystad ga:2 33 vattenledningar 352,3

Gällivare Gällivare

Kronoöverloppsmark ga:4

3 vägar 31,0

Jokkmokk Granudden ga:2 20 vägar 24,0

Åre Beljom ga:1 3 vägar 20,3

Pajala Allmänningsskogen ga:2 35 vägar 19,7

Dessa anläggningar skiljer sig emellertid avsevärt från de tidigare undersökta. De är

också, bortsett från Linköping Rystad ga:2, vägföreningar men de har få delägar-

fastigheter och är belägna i glesbygdsområden i Norrland. Materialet har dock stora

brister. Anläggningarna i tabell 6 hade i Anders Larsens material även uppgift om

längd, och Borås Rydboholm ga:3 borde med sina 26 629 m ha kvalificerat sig in

även i tabell 7. Det faktum att Rystad ga:2 har mer än tio gånger så lång sträckning

62

15-FRT-588, 20-LUJ-973


54

som nästa anläggning på listan ger också vid handen att materialet har alldeles för

dålig tillförlitlighet, då denna anläggning inte är unik i sitt slag. Jag kommer därför

inte heller att undersöka denna grupp närmare.

5.3.3 Stort värde

Det är ovanligt att gemensamhetsanläggningar värderas. Vilken metod som skulle

tillämpas är inte givet, och det finns sällan en anledning att göra det. Gemensamhets-

anläggningar kommer inte ut till försäljning, de är för evigt knutna till de delägande

fastigheterna. Det finns alltså inget ortsprismaterial att tillgå. En kassaflödesanalys är

knappast meningsfull. Återanskaffningskostnaderna eller alternativkostnaden, dvs.

värdet av alternativ markanvändning, är ett bättre alternativ, eller att använda

båtnadsvärderingen om någon sådan utförts. Det är därför svårt att få ett tillförlitligt

material över dyrbara anläggningar. Ett sätt är emellertid att undersöka taxerings-

värden. Gemensamhetsanläggningar ska nämligen taxeras i vissa fall.

FTL 4:10 1 st.

Marksamfällighet eller anläggningssamfällighet ska utgöra en taxerings-

enhet, om den förvaltas av juridisk person. Detta gäller dock inte om fas-

tigheterna, som har del i samfälligheten, uteslutande eller så gott som

uteslutande är småhusfastigheter eller ägarlägenhetsfastigheter. Detta

gäller inte heller samfällighet, som avser enskild väg eller dike eller som

har ett ringa ekonomiskt värde.

En gemensamhetsanläggning skall alltså

förvaltas av en samfällighetsförening,

vara inrättad även för andra fastigheter än småhus och ägarlägenheter,

inte vara inrättad för vägändamål, och

inte vara av ringa värde

för att bli föremål för taxering. Med så gott som uteslutande ska förstås att omkring

90 % av fastigheterna utgörs av en- eller tvåfamiljslägenheter. Om värdet av anlägg-

ningen inte uppgår till 50 000 kronor ska den anses vara av ringa värde.63

Detta torde ge helt andra typer av anläggningar än i grupperna ovan, kanske främst

sådana som förvaltas av företag och bostadsrättsföreningar. Taxeringsinformation är

tillgänglig via FR. Jag har därför valt att för denna kategori undersöka de högst taxe-

rade gemensamhetsanläggningarna.

Ansvaret för att gemensamhetsanläggningar läggs upp som egna taxeringsenheter

ligger ytterst på LM. Vid förrättning ska LM avisera Skatteverket om en nyinrättad

eller omprövad gemensamhetsanläggning uppfyller kraven i FTL 4:10. Vid in-

hämtandet av mitt material, den 3 oktober 2011, fanns det 101 stycken taxerade

gemensamhetsanläggningar, varav 32 stycken hade åsatts ett taxeringsvärde som inte

var 0 kronor. Dessa presenteras i tabell 8.

63

Björne et al (2011) 4 kap 10 §


55

Tabell 8. Gemensamhetsanläggningar med taxeringsvärde

Kommun Registerenhet Delägarf. Typkod Taxeringsvärde

Göteborg Nordstaden ga:5 10 324 633 490 000

Stockholm Minneberg ga:1 16 324 24 188 000

Göteborg Sannegården ga:8 5 324 23 500 000

Stockholm Lönnen ga:1 4 324 22 200 000

Stockholm Svea Artilleri ga:1 11 324 20 200 000

Helsingborg Gamla Staden ga:1 3 324 19 200 000

Solna Filmstaden ga:1 6 324 15 915 000

Stockholm Snöflingan ga:3 3 324 15 800 000

Stockholm Grynnan ga:2 3 324 14 781 000

Göteborg Annedal ga:2 12 324 13 800 000

Stockholm Älven ga:1 2 324 12 000 000

Stockholm Tjärnen ga:1 2 324 9 600 000

Nacka Sicklaön ga:92 3 324 8 000 000

Helsingborg Rådhuset ga:1 5 324 8 000 000


Solna Ametisten ga:1 7 324 7 400 000

Sundbyberg Skvadronen ga:1 8 324 6 707 000

Göteborg Masthugget ga:6 3 324 6 600 000

Kungälv Chauffören ga:1 3 324 6 398 000

Sollentuna Norrviken ga:8 3 324 5 800 000

Göteborg Järnbrott ga:40 3 324 4 829 000

Göteborg Järnbrott ga:32 5 324 4 493 000


Huddinge Värnet ga:3 2 324 3 359 000

Göteborg Olivedal ga:2 2 324 3 170 000

Stockholm Fredsfors ga:1 3 324 3 066 000

Göteborg Tynnered ga:34 6 324 2 785 000

Sollentuna Ruletten ga:1 2 324 2 536 000

Örebro Bageriet ga:1 9 324 2 437 000

Ödeshög Hästholmen ga:2 92 734 2 117 000

Örebro Törsjö ga:4 2 433 1 322 000

Göteborg Tynnered ga:33 4 324 636 000

Kommentar till typkoderna:

324 Hyreshusenhet, parkering/garage

433 Industrienhet, annan övrig byggnad

734 Elproduktionsenhet, vindkraftverk

Taxeringsvärdet anges i kronor. Istället för de ofta mycket långa ändamålsmeningarna

har jag tagit med taxeringens typkoder. Samtliga anläggningar utom två är inrättade

för parkering eller garage, ofta i kombination med många andra ändamål. Örebro


56

Törsjö ga:4 är en vattenreservoar, Ödeshög Hästholmen ga:2 ett vindkraftverk. Som

synes ligger de till största del i storstäderna. Vindkraftverket i Ödeshög är det enda

som ligger på landsbygden. Antalet delägande fastigheter är i allmänhet lågt.

5.4 Tekniskt komplicerade ändamål

Den sista gruppen jag vill undersöka är gemensamhetsanläggningar med tekniskt

komplicerade ändamål. Vilka ändamål ska då anses vara tekniskt komplicerade?

Frågan är inte helt lätt att besvara. Hur väl underhållet fungerar beror helt på förvalta-

rens kompetens, men rimligen bör sådana anläggningar som kräver mer än lekmanna-

kunskap för den löpande förvaltningen betraktas som komplicerade. Vilka ändamål

som kräver det är inte heller självklart. Grönområden borde exempelvis enligt min

uppfattning knappast räknas dit, däremot ett fjärrvärmenät. Det senare är en anlägg-

ning som kräver kontinuerlig tillsyn, vilken försvåras av att den är dold under mark.

Vidare kan eftersatt underhåll få allvarliga konsekvenser och anläggningen är

omgärdad av säkerhetsföreskrifter. Var gränsen mellan dessa två ytterligheter går är

långt ifrån självklar. Personerna jag intervjuat har här varit av skilda uppfattningar, se

kapitel 6. De ändamål som de särskilt framförde som komplicerade var

energi- och värmeproducerande anläggningar

panncentraler

broar

vattenverk

reningsverk

va-nät

trädgårdsanläggningar, dammar, dagvattensystem

sopsugssystem

För egen del skulle jag vilja tillägga

fjärrvärmenät

färjeleder

Förekomsten av dessa ändamål, såväl som några andra både vanliga och ovanliga,

presenteras i tabell 9. Tabellen är konstruerad ur samma material som tabellerna ovan.

Observera att tabellen visar förekomsten av specifika ord. Alla de ändamålsbeskriv-

ningar som innehåller det angivna ordet är representerade. I förekommande fall har

jag tagit hänsyn till olika böjningsformer på orden. Således representerar exempelvis

posten brygga alla ändamålsbeskrivningar som innehåller orden ’brygg’, ’brygga’

eller ’bryggor’. Tabellen visar såväl de vanligast förekommande som de mest säll-

synta ändamål, och är inte någon uttömmande uppräkning utan ett urval av ändamål

jag finner intressanta.


57

Tabell 9. Förekomsten av olika ord bland gemensamhetsanläggningars ändamål

väg 42703 kabel-tv 565

ledning 26425 hamn 482

vatten 24877 reningsverk 393

avlopp 15028 bro 245

brunn 11451 vattenverk 211

pump 6571 bredband 203

parkering 6091 panncentral 164

dagvatten 5801 skyddsrum 130

grön 5288 sjöbod 125

belysning 4707 damm 86

vattentäkt 4501 sopsug 86

garage 3719 fiber 72

lekplats 3651 tennisbana 51

infiltration 3337 bergvärme 41

sop 2512 allé 40

antenn 2459 idrott 40

centralantenn 2091 industri 37

värme 1867 kraftverk 14

gata 1584 färja 14

brygga 1375 vindkraft 14

bad 813 skid 13

park 708 swimmingpool 13

fjärrvärme 680 värmeproduktion 3

biluppställningsplats 585 linbana 1

Nedan presenteras en inventering av några av de ändamål som anses tekniskt kompli-

cerade. Notera att jag i många fall exkluderat irrelevanta ändamål ur tabellerna för att

göra materialet mer lättöverskådligt. Om anläggningarna i tabellerna har fler ändamål

än de som redovisas markeras detta med ”mm”.

Vatten- och avloppsledningar är dock ett alldeles för frekvent förekommande ända-

mål för att presentera en lista, liksom dagvatten. Broar torde ofta ingå i anläggningar

för vägändamål och kommer heller inte att presenteras separat. Gällande energipro-

duktion torde vindkraft i princip vara det enda ändamål som kan komma ifråga för

undersökning. Det finns tre gemensamhetsanläggningar som innehåller solfångare,

men dessa är av mycket liten omfattning, inrättade för högst 31 fastigheter, och torde

vara avsevärt mindre komplicerade än vindkraftverk. Det finns inga anläggningar

med ändamål solkraft, solceller eller vattenkraft, heller inga med ändamålet kraftverk

som inte är vindkraftverk. Kärnkraft kan givetvis inte komma ifråga.


58

5.4.1 Färjeled

Färja utgör väganordning och ingår därmed i begreppet väg. Denna definition åter-

finns i EVL 2 §, VägL 2 § samt AL 46 §.

AL 46 §

Till väg hör vägbana och övriga väganordningar.

Anordning, som behövs för vägens bestånd, drift eller brukande är väg-

anordning. Väganordning är också till väg ansluten brygga eller färja

med färjläge.

Det innebär att färjeled inklusive färja kunde inrättas som vägförening eller

vägsamfällighet enligt EVL, såväl som gemensamhetsanläggning enligt AL idag.

Som anläggningar skiljer de sig däremot avsevärt åt från vägar och torde kräva en helt

annan typ av drift och underhåll. Gemensamhetsanläggning för färja är ovanligt,

samtliga presenteras i tabell 10.

Tabell 10. Gemensamhetsanläggningar inrättade för färja


Haninge Östra Hässelmara ga:1 534 färjeförbindelse, färjelägesanord-

ningar

Karlskrona Ytterön ga:2 160 väg, färjeförbindelse

Södertälje Oaxen ga:4 73 färjelägesanordningar, fartyg,

parkering

Tjörn Risö ga:3 53 brygga för färja mm

Karlstad Åsunda ga:1 31 färja, färjeläge, körramper, väg,

vajrar, annan teknisk utrustning

Hedemora Brunna ga:12 25 väg, parkeringsplats, färja, färje-

lägesanordningar

Arboga Järnäs ga:3 16 hamnanläggning, farled, väg,

biluppställningsplatser, färje-

förbindelse, färja, färjelägen,

isväg, hydrokopter

Orust Lavön ga:2 9 gångväg, bryggor, tilläggsplats för

färja

Flen Navesta ga:1 4 väg, parkeringsplats, brygga, färja,

tillhörande anordningar, badplats

Nynäshamn Malhuvud ga:1 2 väg, färjeläge, bilfärja, parkering

Som synes är många av dem små. Det är endast Haninge Östra Hässelmara ga:1 som

är av betydande storlek, likaså är det den enda anläggningen som är inrättad enligt

EVL, en vägsamfällighet från 1969. Övriga är inrättade som gemensamhetsanlägg-

ningar mellan 1986 och 2010, vissa för befintliga anläggningar, vissa för att tillfred-

ställa nyuppkomna behov.


59

5.4.2 Vindkraftverk

Vindkraftverk är speciella ur det hänseendet att de är komplicerade anläggningar som

oftast anordnas på frivillig väg. När enskilda sköter vägar, vatten och avlopp är det

ofta för att kommunen har påfört dem ansvaret, och de skulle helst slippa. När det

gäller vindkraft är delaktighet önskvärd från de enskilda fastighetsägarnas sida, efter-

som det medför en stor besparing eller t o m vinst för dem och förmodligen en

betydande värdeökning på deras fastigheter.

Lantmäteriet avråder från att inrätta gemensamhetsanläggning för vindkraft såvida

inte delägarna saknar elförsörjning, se avsnitt 3.1.3 ovan. Trots detta finns det som

synes 14 gemensamhetsanläggningar där vindkraftverk ingår. Dessa presenteras i

tabell 11.

Tabell 11. Alla gemensamhetsanläggningar för vindkraft

Kommun Registerenhet Delägarf. Inrättad år

Vadstena Häckenäs ga:1 206 1995

Gotland Näs ga:4 156 1991

Mönsterås Hedersrum ga:1 126 1992

Gotland När ga:5 118 1993

Trelleborg Gislöv ga:5 118 1995

Gotland Grötlingbo ga:2 93 1991

Ödeshög Hästholmen ga:2 92 1998

Landskrona Annelöv ga:11 88 1998

Höganäs Smedstorp ga:4 86 2002

Ödeshög Hästholmen ga:1 59 1993

Lund Arendala ga:4 41 1993

Höganäs Glimminge ga:2 20 1994

Uddevalla Kavlanda ga:6 2 2000

Malung-Sälen Skålmo ga:3 2 2008

Samtliga har inrättats innan Lantmäteriets PM utkom i juni 2008. Det har således inte

inrättats några gemensamhetsanläggningar för vindkraft i strid mot rekommendatio-

nerna i denna. Frågan är om det överhuvudtaget avvisats eller ställts in några sådana

ärenden; eftersom bara en anläggning inrättats sedan år 2002 verkar inte efterfrågan

på denna lösning längre vara speciellt stor.


60

5.4.3 Sopsug

Anläggningarna för sopsug är för många för att presentera samtliga här, men två av

dem kommer att undersökas närmare i kapitel 7 nedan. Fördelningen av gemensam-

hetsanläggningar för sopsug mellan de svenska kommunerna presenteras i tabell 12.

Tabell 12. Gemensamhetsanläggningar för sopsug

Kommun Antal

Göteborg 31

Stockholm 27

Malmö 10

Övriga 18

Posten Övriga innefattar kommuner med färre än fem anläggningar vardera, dessa är

Danderyd, Halmstad, Huddinge, Järfälla, Linköping, Nacka, Sundbyberg, Södertälje

och Upplands-Bro.

5.4.4 Vattenanläggningar

Vatten- och reningsverk var anläggningar som flera av de intervjuade hävdade var för

komplicerade för lekmän att sköta. Skillnaden är inte uppenbar. Vanligen görs

distinktionen att med vattenverk menas en anläggning som producerar dricksvatten

genom att rena råvatten, och med reningsverk en anläggning som renar avloppsvatten

före utsläpp i en recipient. I ändamålsbeskrivningar återfinns dock begrepp som

vattenreningsverk och avloppsreningsverk. I tabellerna 13 respektive 14 presenteras

de fem anläggningar med flest delägarfastigheter som innehåller ordet vattenverk

respektive reningsverk.

Tabell 13. De största gemensamhetsanläggningarna för vattenverk


Hudiksvall Långvind ga:4 440 vattenverk

Norrtälje Bergshamra ga.2 430 vattentäkt, vattenverk, ledningar

Ängelholm Lerbäckshult ga:4 351 va-ledningar, swimmingpool,

plaskdamm, vattenverk, vattentäkt,

råvattenledning mm

Finspång Bränntorp ga:1 307 vattenförsörjningsanläggning

(brunn, pumpar, hydrofor, pump-

hus, vattenverk, ledningar) mm

Ystad Löderup ga:18 289 vattenverk med två djupborror,

pumpar, ledningar, elektriska in-

stallationer


61

Tabell 14. De största gemensamhetsanläggningarna för reningsverk


Nynäshamn Skärlinge ga:2 275 renvattenanläggning, reningsverk,

vakuumsystem för toalett mm

Nyköping Uttervik ga:2 272 tre vattentäkter, pumpar, vatten-

reningsverk, ledningar

Nyköping Uttervik ga: 3 263 avloppsledningsverk, ledningar

Trosa Sund ga:1 197 vattentäkt, vattenverk, avlopps-

ledningar, reningsverk, swimming-

pool mm

Norrtälje Häverö-Bergby ga:1 163 vatten- och avloppssystem,

avloppsreningsverk

5.4.5 Värme

De fem anläggningarna med flest delägarfastigheter inrättade för fjärrvärmeändamål

presenteras i tabell 15.

Tabell 15. De största gemensamhetsanläggningarna för fjärrvärme


Örebro Mikael ga:5 331 undercentral för fjärrvärme, kulvertar och

ledningar för värme och varmvatten

Västerås Spikverket ga:1 266 kallvattten-, varmvatten-, och fjärrvärme-

ledningar mm

Haninge Kalvsvik ga:6 239 fjärrvärmeväxlare med huvudvattenmätare

mm

Haninge Kalvsvik ga:3 228 sekundärnät och huvudcentral (fjärrvärme)

mm

Göteborg Skogome ga:1 188 anordningar för fjärrvärme, vatten och

avlopp mm

Som synes varierar anläggningarnas typ liksom sättet att beskriva dem. Tabellen visar

att det finns relativt stora sådana anläggningar, men ingen av dem är i närheten av den

storlek som exempelvis vägföreningar, centralantenner och andra typer av ledningsnät

uppvisar.

Det kan noteras, vilket också stöds av återstoden av mitt material, att det är vanligast

att endast ledningar och eventuellt undercentralen i fjärrvärmenätet är inrättade som

gemensamhetsanläggning; i ett av fallen ovan är det bara värmeväxlaren och vatten-

mätaren. Värmen levereras i en anslutningspunkt där undercentralen tar vid och för-

delar den på ett sekundärnät; gemensamhetsanläggningen ansvarar därmed endast för

distribution inom ett begränsat område, vanligen ett storkvarter.

Att den värmeproducerande anläggningen är en del i gemensamhetsanläggningen är

såvitt jag kan se mycket ovanligt. Det finns 41 anläggningar för bergvärme och 27 för


62

jordvärme. Dessa är dock av mindre omfattning, som mest inrättade för 49 respektive

44 fastigheter. Utöver dessa har jag endast funnit de fall som presenteras i tabell 16.

Tabell 16. Värmeproducerande gemensamhetsanläggningar


Härryda Landvetter ga:13 167 panncentral, värme- och varmvatten-

producerande anläggning, distribu-

tionsnät för värme och varmvatten

Halmstad Halmstad ga:17 82 pannrum, värmeproduktionsanlägg-

ning mm

Göteborg Älvsborg ga:8 75 fjärrvärmecentral i vilken ingår bl. a

värmeväxlare för värme och varm-

vatten, kallvattenledning för varm-

vattenproduktionen, expansionskärl

mm

Perstorp Gösen ga:1 5 undercentral, värmeproduktions-

anläggning med solfångare mm

Ystad Qvist ga:2 2 värmecentral innefattande fjärrvärme

för produktion av värmelednings-

vatten och varmvatten

Åmål Borgen ga:1 2 gemensam värmeproduktions-

anläggning

5.5 Sammanfattning

Den främsta ledning som kan dras ur materialet är att de undersökta grupperna inte är

homogena, de överlappar varandra. I den vidare undersökningen verkar det inte vara

värt att följa min initiala uppdelning i fyra grupper. Jag har därför valt ut en grupp

anläggningar för närmare undersökning som tillsammans ska spegla alla dessa egen-

skaper.

De taxerade gemensamhetsanläggningarna har alla få delägarfastigheter, men efter-

som de i första hand ej är bildade för småhus- eller ägarlägenhetsfastigheter, utan för

kommersiella fastigheter ägda av bolag och bostadsrättsföreningar, döljer sig många

fler personer bakom det låga antalet. Många av dem uppvisar dessutom komplexa

ändamål.


63

6 Intervjuer

Intervjuer har utförts för att få en uppfattning om de problem gemensamhets-

anläggningar i allmänhet står inför. Därför har som intervjuobjekt valts erfarna lant-

mätare. Jag är också intresserad av deras åsikter angående begränsningar. En av lant-

mätarna arbetar som syssloman och har valts för att ge en särskild inblick i sysslo-

männens arbete. Eftersom arbetet även behandlar gränsen mellan kommunala anlägg-

ningar och gemensamhetsanläggningar har kommunala exploateringsingenjörer inter-

vjuats.

Intervjuerna i detta kapitel är av övergripande karaktär och behandlar gemensamhets-

anläggningar i allmänhet. Frågorna är allmänt hållna och samma frågor har ställts till

samtliga, dock att förrättningslantmätarna fått några frågor specifikt om förrättnings-

handläggning och exploateringsingenjörerna frågor om kommunens inställning till

enskilt huvudmannaskap. Sysslomannen har fått några frågor specifikt om sitt arbete

som syssloman. Intervjuerna har i de flesta fall utförts genom korrespondens med e-

post, eftersom de flesta har önskat det, men intervjuer har även utförts vid möten och

per telefon. Svaren presenteras i referatform under respektive fråga. Mera djuplodade

intervjuer om enskilda fall återfinns i kapitel 7.

6.1 Intervjuer med lantmätare

Jag har intervjuat förrättningslantmätarna Ingemar Arvidsson, Bengt Kjäll, Krister

Lindgren, Hans Rosén, Sten-Olof Schärdin och Henrik af Klinteberg från

Lantmäteriet, samt Magnus Bäckström, förrättningslantmätare i Göteborgs kommun.

Jag har dessutom intervjuat Ralf Stenroth som sedan han gick i pension varit sysslo-

man förordnad av Länsstyrelsen. Hans uppdrag har enbart avsett föreningar som

förvaltar enskilda vägar, varför intervjun med honom i princip uteslutande behandlat

vägar.

Hur länge har du arbetat som förrättningslantmätare och ungefär hur många an-

läggningsförrättningar har du handlagt?

De flesta har arbetat länge som förrättningslantmätare, ca 30 år. Bäckström har

arbetat som lantmätare sedan 1999. Stenroth arbetade som lantmätare i drygt 30 år

och har sedan 1998 varit syssloman för 23 föreningar. af Klinteberg har en bakgrund

från tingsrätt och Inskrivningsmyndigheten, och har idag en rådgivande funktion som

fastighetsrättslig expert på Lantmäteriet. Han har därmed endast inrättat en handfull

gemensamhetsanläggningar i egna ärenden.

Ingen av dem har någon exakt siffra på antal förrättningar men de är alla erfarna, det

varierar från ett trettiotal till över hundra stycken. Schärdin uppger att han även har

handlagt förrättningar före införandet av AL och Lindgren nämner särskilt att han

inrättat ett antal vägföreningar som förrättningsman förordnad av Länsstyrelsen.


64

Har du i ditt arbete stött på gemensamhetsanläggningar som du tycker är för stora?

Vilka typer av anläggningar var det?

De flesta svarar ja på frågan, och anför i samtliga fall att det är anläggningar för vägar

och allmän plats som är för stora, i synnerhet vägföreningar. af Klinteberg menar att

det kan vara anläggningar såväl på landet med stor area som i tätort med många del-

ägarfastigheter men med mindre area. Han framhåller också specifikt vindkraftverk

med stor spridning av delägarfastigheter. Rosén talar utöver vägar om storkvarter där

gemensamhetsanläggningarna präglas av många delägare, olika upplåtelseformer och

krångliga tekniska lösningar. Bäckström kan främst tänka sig att problem uppstår när

det är fråga om delägarförvaltning.

Schärdin poängterar dock att det finns fördelar med stora anläggningar också.

Arvidsson har inte upplevt anläggningar som är för stora, och framhåller en stor väg-

förening som exempel på en anläggning som fungerar utmärkt.

Har du upplevt att handläggningen av en anläggningsförrättning blivit ohanterlig

pga. delägarnas antal eller anläggningens geografiska utbredning?

Rosén har upplevt detta. Han tar upp vägföreningar där medlemsantalet är 300-400

fastigheter eller fler. Han talar om tätortsproblematik och att kommunen ofta har

synpunkter på genomförandet utan att vilja bidra med något. af Klinteberg säger att

förrättningar med många sakägare blir tunga och att brister uppstår i delgivnings-

förfarandet och informationsutbytet, exempelvis underrättelser om beslut.

Lindgren har stött på problemet både i sina egna och i kollegors förrättningar, förrätt-

ningar som blivit så stora att varken lantmätaren eller sakägarna kunnat greppa sam-

manhang och detaljer. Förrättningsbesluten behöver vara detaljerade, mer så än enligt

EVL, och bristerna i besluten uppdagas inte förrän i efterhand. Det kan bli fråga om

tolkning var gränsen för upplåtet område går eller hur anläggningen ska utföras. LM

har i vissa fall även fått avregistrera gemensamhetsanläggningar som inte utförts.

Arvidsson, Bäckström och Kjäll svarar nej. Sammanträdena tar lång tid, men det är

inga större problem. Schärdin påpekar att det var jobbigt på den tiden då LM inte

hade datorstöd i handläggningen, men idag är det inga problem. Alla kommer ändå

inte på sammanträdena, menar han.

Har du i sådana fall delat upp förrättningen i flera eller inrättat flera gemensam-

hetsanläggningar för att lösa problemet?

Lindgren har gjort detta. Det var i anslutning till en stor omvandlingsplan med enskilt

huvudmannaskap. Redan under planskedet framfördes önskemål om att dela upp

förvaltningen i mindre enheter, dels pga. den delområdesförankring som fanns i om-

rådet, dels på Lindgrens inrådan.


65

Rosén uppger att det har hänt, men att det måste finnas en tydlig geografisk och

funktionell anledning. af Klinteberg har inte gjort det, men resonerat kring det vid

flera tillfällen, främst när det varit fråga om olika typer av anläggningar och delade

intressen. Ingen av de övriga anger att de gjort denna uppdelning pga. storleken, där-

emot använder de uppdelning av andra orsaker.

Har du någon gång ställt in en anläggningsförrättning pga. delägarnas antal eller

anläggningens geografiska utbredning?

Ingen av de tillfrågade har gjort detta. Schärdin poängterar att storleken som sådan

inte är att skäl att inställa, så det borde inte låta sig göras med mindre än att villkoren i

AL inte är uppfyllda.

Har du någon uppfattning om hur väl väghållningen allmänt fungerar i stora väg-

föreningar? Är det någon skillnad om de har 50, 100, 500 eller 1000 delägare?

Arvidsson menar att det är lättare för enstaka trubbelmakare att slå sönder funktionen

i en mindre förening. Det hänger alltid på att inte få in fel personer. Lindgren skriver

att EVL hade en annan grundkonstruktion och filosofi än AL, men gemensamt är att

de stora föreningarna brottas med brist på gemensamhetskänsla hos medlemmarna.

Kjäll ser inget tydligt samband mellan antal delägare och hur förvaltningen fungerar.

Schärdin kan inte heller se någon väsentlig skillnad i väghållningen beroende på

storleken. Han menar att hur väl förvaltningen fungerar beror på styrelsen och vilket

stöd den har från stämman. En större förening har kanske möjlighet att anställa en

”vägfogde” eller köpa in professionell hantering av administrationen. Dessutom är det

svårt att få tag i styrelsefunktionärer. En större urvalsgrund underlättar väsentligt.

Stenroth ser inte heller något samband mellan storlek och dålig funktion i en förening.

För tillfället är han syssloman för en förening med endast sju delägare; dessa talar

endast med varandra genom advokater, uppger han. Han tillägger att han tycker att

det är fel att syssla med vägansvar utan att få någon ersättning för det. Styrelser bör

arvoderas, åtminstone med några tusen kronor årligen. Då har dessutom föreningen en

hållhake på styrelsen, menar han.

af Klinteberg har ingen generell uppfattning; de föreningar han har erfarenhet av

verkar fungera. Däremot spekulerar han kring att styrelsen vid nivåer om 500-1 000

delägare ofta har lämnat tanken på en lokal förankring.

Rosén menar att de större föreningarna i större utsträckning har styrelser som är mer

kompetenta och pålästa. Engagemanget från delägarna är dock större i de mindre

föreningarna, dvs. de har fler synpunkter på förvaltningen. Bäckström anför i princip

samma sak. Ju större delägarantal desto mindre personlighet inom fastighetsägar-

kretsen, då kan vissa glida med på andras bekostnad. I väldigt stora delägarkretsar kan

det vara bra med och finnas ekonomiskt utrymme för en professionell styrelse istället

för att engagera fastighetsägarna.


66

Lindgren tror att en bra förvaltning är en funktion av att föreningen får rätt start och

har en bra styrelse som håller ut i många år. De större föreningarna har mer resurser

och naturligtvis ett större krav på att vägarna ska klara samhällets trafik. En del

sådana fungerar hyfsat men det finns exempel på motsatsen. Det är den administrativa

och formella delen som haltar mest, den som Lindgren menar att lagstiftaren trott och

ansett ska hanteras av glada fastighetsägare och amatörer. Om det ska snöröjas,

grävas eller asfalteras så köper föreningen in entreprenörer. Däremot köper de sällan

in administrativa tjänster eftersom den delen ”inte är så noga”.

Lindgren menar vidare att förutom de rent lokala och faktiska förutsättningarna, så är

det kommunens och Lantmäteriets sätt att ta sig an berörda frågor vid planläggningen

och bildandet av gemensamhetsanläggningen som ger grunden för framtiden. Sam-

fällighetsföreningen är som en kommun i kommunen och när deras storlekar närmar

sig varandra uppstår fråga om båda verkligen ska behövas.

Kan en gemensamhetsanläggning teoretiskt sett bli för stor enligt dig? Var går då

gränsen?

af Klinteberg talar här främst om den geografiska spridningen, som om den är för stor

gör att fastigheter inte har någon nytta av anläggningen, men även att förenings-

förvaltningen blir problematisk. Han anser att en anläggning blir för stor när det blir

för stora ytor eller avstånd mellan delägarfastigheter och anläggningen. Ibland finns

det en naturlig geografisk avgränsning vilken är viktigare än antalet fastigheter. Det

skall finnas en närhet eller klart samband till den deltagande fastigheten för att an-

läggningen skall vara aktuell för en deltagande fastighet. Det måste också finnas

praktiska möjligheter att kunna bedriva förvaltning, vilket underlättas om avstånden

inte blir för stora. En gemensamhetsanläggning för vindkraft där andelarna är ut-

spridda över halva Sverige borde inte få finnas, i sådant fall finns andra ägandeformer

att tillgå.

Rosén menar att anläggningens komplexitet sätter en gräns. Denna är dock svår att

definiera. Bäckström säger att en gemensamhetsanläggning praktiskt sett kan bli för

stor. Som exempel tar han upp hur stor lokal som kan komma att behövas vid årsmö-

tet om alla delägarna kommer. Schärdin menar att en anläggning kan bli ohanterlig,

men att det då finns hjälp av olika slag att köpa. Kjäll hänvisar till AL 1, 5 och 6 §§

för begränsning.

Den optimala storleken på en samfällighetsförening är enligt Stenroth 20 stycken

delägare. Överstiger antalet 30 eller 40 så känner delägarna inte varandra, tror han.

Gemensamhetsanläggning är enligt hans åsikt bra så länge delägarna känner gemen-

skap.

Arvidsson svarar bestämt nej på frågan. Lindgren säger också nej, men utvecklar sitt

resonemang. Det är inte storleken i sig utan ändamålet och förankringen hos del-

ägarna som är det mest känsliga. Lämpligheten beror av vilka fastigheter som är an-

slutna. Han tar upp Nordstaden i Göteborg som exempel, där det inrättats ett


67

centrumkomplex som en serie gemensamhetsanläggningar. Där är delägarna idel

kommersiella fastigheter, med bolag med vd och marknadschefer i ryggen.

Vilka problem uppkommer när antalet delägare och/eller områdets storlek ökar?

Arvidsson säger att föreningen blir som en stat i staten. Det pågår översyn i flera

kommuner om det rättvisa i att till synes likadana villaområden har olika huvudmän.

Bl a Bromölla och Höganäs utreder frågan. Sölvesborg och Karlshamn har eller har

haft egna vägavdelningar och skött alla vägar på landet, även utom plan. Samma

kommunalskatt och dessutom ansvar för egna gator är inte rättvist.

Kjäll menar att fördelen med närdemokrati i förvaltningen minskar med storleken.

Schärdin säger att det kan bli ”kulturkrockar” i förening som plötsligt växer, men att

detta är av övergående natur.

Rosén säger att stora organisationer ställer stora krav på styrelsen som hela tiden skall

ajourhålla medlemmar, andelstal etc. Den skall dessutom vara kunnig inom många

områden som rör det den skall förvalta, exempelvis vägteknik, fastighetsjuridik,

ekonomi och upphandling. Det sker ständiga förändringar av olika slag i stora

förvaltningar. Den måste också bevaka kommunens planläggning som kan beröra

anläggningen med olika följder för föreningen.

Lindgren anför i princip detsamma som ovan under frågan om vägföreningar. Av-

ståndet mellan styrelsen och enskilda fastighetsägare, liksom mellan olika delar i

anläggningen ökar. Utrymmet för petimätrar att agera liksom konsekvenserna av detta

blir större i stora föreningar.

Bäckström ser frågan ur ett förrättningsperspektiv. Förfarandet med kallelser och

utskick kan bli ohållbart. Kontrollen att rätt personer skriver på kan ta på tok för

mycket tid. Ju fler delägare, desto fler synpunkter och åsikter kan inkomma till för-

rättningslantmätaren. Även af Klinteberg har förrättningsperspektivet. Förrättningarna

blir dyrare, även vid mindre och lokala ändringar. Dessutom uppstår praktiska pro-

blem i föreningsförvaltningen. Även Stenroth uppger att det tar lång tid att kalla

många delägare.

Vilka fördelar ser du med att lägga anläggningar på enskilda fastighetsägare jäm-

fört med kommunen?

Både Arvidsson och Kjäll framför att beslutsvägarna blir snabbare i en förening.

Arvidsson tillägger att det skapas en ”vi-känsla”, åtminstone i de föreningar där det

fungerar. Även af Klinteberg tror att det kan skapa lokalt engagemang.

De enskilda får bättre möjligheter att påverka till vilken standard anläggningen ska

utföras. Det menar både Kjäll och Rosén. Även underhållet och kostnaderna kan de

påverka i högre grad säger Rosén, men tillägger att detta förhållande i första hand ska

vara aktuellt på kvartersmark och när det gäller vägar i homogena områden med


68

huvudsakligen fritidsbebyggelse eller rena landsbygdsområden. I tätorter skall enligt

Roséns uppfattning inte allmän platsmark hanteras av enskilda förvaltare av många

skäl.

Arvidsson framför dessutom att upphandling blir billigare utan lagen om offentlig

upphandling, men det blir inte rättvist inför kommunalskattelagen. Schärdin hävdar

att det är påvisat att enskilt huvudmannaskap är betydligt billigare än kommunalt,

åtminstone när det gäller vägar. Då bortser dock även han ifrån problemet att andra

fastighetsägare får sin väg skött via skattsedeln.

Anmärkning: HD slog i NJA 2003 s. 683 fast att en samfällighetsförening

som åtnjuter statsbidrag motsvarande mer än hälften av föreningens in-

täkter tillgodoser ett behov i det allmännas intresse, och därmed lyder un-

der LOU. Fallet avsåg en enskild väg och färjeled.

Lindgren utgår återigen från att det beror på vad det handlar om för sorts anläggning.

Det handlar mycket om att de anslutna ska kunna känna eller inse att anläggningen är

av intresse för dem. Fördelarna kommer om man kan skapa ett lagom stort engage-

mang och ansvarskomplex där man känner att gemenskapen ger något, säger han.

En annan fördel Lindgren framför är att vissa åtgärder kommer till stånd om fastig-

hetsägarna kan stå för genomförandet. Även om man skulle kunna anse att det är

kommunens ansvar, så kanske det tar 15 år innan kommunens investeringsplan når

fram till aktuellt område. Detta menar han är en vanlig företeelse när det gäller va-

sanering eller bredbandsutbyggnad som nu pågår för fullt i landet.

Bäckström skriver att när det gäller små anläggningar har kommunen inget intresse,

men vid stora ser han ingen egentlig fördel med att kommunen inte tar ansvaret.

Vilka nackdelar ser du med att lägga anläggningar på enskilda fastighetsägare

jämfört med kommunen?

Rättviseargumentet är det som framförs av de flesta. Arvidsson skriver att det är

orättvist att kommuninvånare hamnar i olika skatte- och kostnadssits. Det tar av den

enes privata tid medan den andre kan vila på kommunen. Kjäll poängterar också

risken för ekonomiska orättvisor om kommunen är inkonsekvent och i vissa områden

tar ansvaret som huvudman men avstår i andra områden. Även Bäckström och Rosén

för ett resonemang om rättvisa, att deltagarna i en anläggning blir dubbelbeskattade.

af Klinteberg anser att det borde finnas en skattelättnad för de som sköter vägar som

gemensamhetsanläggning.

Rosén anför dessutom det faktum att kommunen tappar inflytande över genom-

förandefrågor, vägstandard, trafikföring, tillgänglighet mm när allmän platsmark

läggs på enskilda som en nackdel.


69

Arvidsson menar att föreningarna är för svaga mot större entreprenörer och svaga i

upphandling.

Kjäll menar att anläggningar som är tekniskt avancerade kan vara svåra att förvalta av

lekmän. Rosén skriver att det råder brist på såväl teknisk som juridisk kompetens, och

det blir problem att få folk att ställa upp som funktionärer. Även Schärdin skriver om

tekniskt komplicerade anläggningar, och tar vatten- och reningsverk som exempel.

Dessa är omgärdade av föreskrifter och kontroller och därmed ansvarskrävande. Han

poängterar dock att kompetens finns att köpa. Bäckström anför särskilt att kommunen

har större kompetens i svåra tekniska frågor.

Den främsta nackdel som Lindgren framför, är att en gemensamhetsanläggning ”kan

vara en veritabel pesthärd i ett område”. Planförfattare kan enligt honom bemöda sig

mycket om att skapa områden med rent fysisk trivsel, men tappar lätt bort människans

begränsade förmåga att samarbeta. Det gäller alltså att balansera planinnehåll, genom-

förandefrågor och själva förrättningsförfarandet.

Lindgren skriver också om rent tekniska problem och beredskapsproblem gentemot

delägarna. Han menar att alla kanske inte tecknar avtal med servicefirmor eller lik-

nande. Firmorna kanske måste prioritera stora områden vid t.ex. strömavbrott.

Lindgren tar särskilt upp ansvarsfrågan mot tredje man. Som exempel tar han upp en

lokal lekplats som förvaltas av en liten grupp bostäder. Han säger att det dels finns

stränga krav på hur lekredskap ska se ut, dels att om det skulle hända olyckor, så kan

förvaltaren bli skadeståndsskyldig. Trots den lokala kopplingen kan det alltså ändå

finnas skäl att kommunen har detta ansvar. Lindgren har handlagt och sett förrätt-

ningar där sakägare yrkat på att lekutrymmet i planen enbart ska anges som en gräsyta

för fri lek i anläggningsbeslutet, eftersom de är rädda för ansvaret.

Kostnader för dåligt fungerande anläggningar och föreningar landar enligt honom

tyvärr inte bara på delägarna, utan även på offentlig sektor i form av föreningarnas

frågor, behov av hjälp, överklaganden etc.

Lindgren passar också på att ondgöra sig över s.k. gx-områden, där de privata ska

hålla väg för allmänheten och ha ansvar gentemot den. Han tycker inte att kommu-

nerna ska kunna ha kakan och äta den samtidigt. Dessa frågor måste upp i planproces-

sen för prövning och bedömning.

af Klinteberg anför förutom rättviseargumentet att det finns en uppenbar risk att det

blir ett lapptäcke av lösningar utan en övergripande samordning. Det ställer högre

krav på kommunen i andra sammanhang, exempelvis avvattning. Hans uppfattning är

att det är relativt normalt att det finns flera olika föreningslösningar i ett område och

ett rättsligt krav på flera organisationer eftersom SFL begränsar vad en förening får

sköta. Det leder till röriga rättsförhållanden eftersom dessa typer av föreningar

smälter ihop på ett icke önskvärt sätt.


70

Anser du att någon av reglerna i AL sätter en begränsning på storleken av en

gemensamhetsanläggning?

Samtliga svarar nej på frågan. Kjäll poängterar att han kan tänka sig situationer där en

gemensamhetsanläggning inte skulle uppfylla kraven i AL 1, 5 eller 6 §§ pga. storle-

ken.

af Klinteberg framhåller att förrättningslantmätaren måste känna till lagens syfte för

att tolka AL 1 § och kunna bedöma det stadigvarande syftet av just fastighetens behov

av anläggningen. Även avståndet mellan fastigheten och anläggningen ska prövas

angående båtnadsområdet.

Borde det finnas en tydlig storleksbegränsning i lagen? Hur tycker du då att den

bör utformas?

Ingen av de intervjuade önskar en sådan begränsning. Schärdin hävdar att den för-

modligen skulle vara omöjlig att utforma. Arvidsson anser att AL är mycket smidig

utan större begränsningar än de som båtnads- och opinionsvillkoret medför. Stenroth

säger att förrättningsmännen bäst avgör hur stor en anläggning ska vara och att en

gräns skulle orsaka svårigheter.

af Klinteberg säger att det är bra att det saknas en uttrycklig lagregel, för annars

skulle det bli väldigt svårt att anpassa till lokala förutsättningar. Hans uppfattning är

dock att det finns en otillräcklig kunskap bland beslutsfattare om syftet med lagen.

Detta resulterar i alltför få redovisade prövningar av frågan. Eftersom lagparagraferna

ej är begränsande behöver förrättningslantmätare kunskap om förarbeten och praxis.

De ska göra bedömningar, vilket kommer leda till bättre praxis.

Lindgren vill inte se en begränsning i absoluta tal, men kan tänka sig en avgränsning

mot vad kommunen eller allmänna distributörer ska svara för. Framförallt avser han

väghållning, men även ex bredband är intressant. Det talas om samhällsintresse men

enskilda får ändå genomföra det.

Kan värdet på en anläggning göra att den är olämplig som gemensamhetsanlägg-

ning?

Rosén och Lindgren svarar ja med hänvisning till sina tidigare svar.

af Klinteberg säger att en anläggning som betingar ett värde som vida överskrider den

deltagande fastigheten ställer enorma krav på förvaltningen och medvetenheten hos

den boende om vilket ansvar och ekonomiska förutsättningar som krävs. Det blir en

obalans i förutsättningarna för pantsättning. Det blir även lätt ett mentalt avstånd

mellan en gemensamhetsanläggning och själva fastigheten när syftet egentligen är att

en gemensamhetsanläggning skall vara ett komplement till en fastighet


71

Arvidsson resonerar kring att en anläggning skulle kunna utgöra det huvudsakliga

värdet av en delägarfastighet. Detta väcker frågor om hur den värderas och belånas,

vilka säkerheter och nyttor finns på själva fastigheten? Situationen skulle kunna falla

på båtnadsvillkoret eller rentav FBL 3:1, att fastigheten i så fall inte är lämplig som

en fristående enhet.

De övriga hänvisar till båtnadsvillkoret. Om båtnadsvillkoret är uppfyllt påverkar inte

anläggningens värde lämpligheten, enligt Schärdin. En värdefull anläggning skulle

kunna ge upphov till så höga kostnader att båtnad inte kan uppnås, resonerar Kjäll.

Finns det ändamål som är för tekniskt komplicerade för att vara lämpliga som

gemensamhetsanläggningar?

De flesta svarar ja på frågan och specificerar vilka ändamål de tycker är olämpliga.

Kjäll tycker att energi- och värmeproducerande anläggningar är olämpliga. Rosén tar

upp panncentraler och broar. Schärdin tar upp vattenverk och reningsverk. Stenroth

anför att broar möjligen kan vara komplicerade att underhålla. Han har dock stort

förtroende för Trafikverkets avdelning för enskilda vägar som han säger erbjuder

vägföreningarna bra hjälp och är mycket service-minded.

Stenroth tog även upp ett planområde med vattenverk och avlopp inrättade som

gemensamhetsanläggning. Han säger att det fungerar och det ska mycket till för att

det allmänna ska ta över. Kommunen gör ju bedömningen om vilket som ska vara

enskilt och allmänt i detaljplanen menar han. Att föra över anläggningar på kommu-

nen för att enskilda ska slippa ta ansvar för sådant de kan ta ansvar för tycker han inte

är en bra lösning.

af Klinteberg resonerar mera övergripande. Ett lämpligt ändamål för en gemensam-

hetsanläggning borde i huvudsak kunna förvaltas av lekmän, vilket det oftast är frå-

gan om i bostadskvarter. Att skapa för avancerade anläggningar motverkar hela

modellen enligt AL. Möjligtvis kan något mer avancerade anläggningar inrättas i

områden med industrifastigheter. För vissa ändamål såsom vindkraft och bredband,

som ligger på gränsen för vad som kan inrättas som gemensamhetsanläggning, finns

det klart bättre associationsrättsliga former att tillgå.

Arvidsson svarar här ensamt nej. Föreningen får skaffa den kompetens som behövs

för driften, anser han. Bäckström skriver att rent teoretiskt borde väl allt kunna drivas

privat, men troligen är kompetensen då lägre och föreningen behöver köpa in (dyra)

externa experter. Lindgren föreslår en möjlighet att föreskriva experthjälp i anlägg-

ningsbeslut.


72

Finns det andra ändamål som du tycker att LM inte ska inrätta som gemensam-

hetsanläggning? Finns det ändamål som det allmänna alltid bör sköta?

Här gäller det mestadels gator och vägar, som diskuterats i flera frågor ovan.

Arvidsson tar upp vad han kallar för ”planliknande förhållanden”. Rosén skriver ”det

offentliga rummet”, med vilket han avser allmän plats som han anser ska skötas av

kommunen. Han skriver att det finns hemska exempel där stora torg, kaj- och

brygganläggningar, tunnlar, broar m.m. överlåtits på enskilda men i planer angetts

som att de skall vara tillgängliga för allmänheten.

Bäckström tycker att kommunerna bör se över vägnäten, vilka vägar som inte är

kommunala och kanske borde vara det. Lindgren anser också att vägar, naturmark och

va i högre grad ska handhas av kommunerna, som ju ändå har en organisation för

detta. Kommuner ska då också få ta betalt för detta. Arvidsson ställer frågan på sin

spets och frågar sig om vi kan låta ”Svensson” sköta va överhuvudtaget, och hänvisar

till EU:s vattendirektiv.

Stenroth är däremot helt emot ett kommunalt övertagande av enskilda vägar. Före-

ningarna är ett sätt att utbilda folk i demokrati och att ta ansvar, menar han. Många

kommuner har tagit över vägföreningar. Detta tycker Stenroth inte om. Kommuner

ska inte ta över sådant som fungerar, anser han. Det finns gott om hjälp att få; REV

utbildar föreningsrepresentanter, Trafikverket har sysslomän som erbjuder bra hjälp

och det finns gott om entreprenörer. Väghållning av enskilda vägar behöver inte

kommunernas tekniska kontor belastas med.

Kjäll anser att anläggningar som används för affärsdrivande verksamhet inte bör

godtas eftersom de knappast uppfyller kraven i AL 1 §. Frågan om vad det allmänna

alltid ska sköta är inte heller enkel. Han påpekar att det finns många områden där

avreglering har skett, bl. a el och tele.

Schärdin tycker inte att det finns någon begränsning så länge de grundläggande vill-

koren i AL är uppfyllda.

af Klinteberg säger att förrättningslantmätare alltid bör pröva frågan. Löses fastighe-

tens basbehov – dvs. lämplighetsprövningen av den deltagande fastigheten – borde

det alltid finnas förutsättningar, exempelvis lokalgata, va, plats för utevistelse m.m.

Det är en politisk fråga huruvida det allmänna exempelvis skall sköta lokalgator. I

Lantmäteriets samrådssvar i detaljplanering anmärks i princip alltid på att det inte

finns någon motivering till varför planen anger enskilt huvudmannaskap vilket ju är

ett lagkrav. I områden där kommunen vill ha enskilt huvudmannaskap men där all-

mänheten skall få tillträde blir det ofta problem, inte bara skattemässigt utan även

rättsligt där ett mycket stort ansvar läggs på enskilda, bland annat i ansvarsfrågor.

Lindgren vänder sedan på frågan och anför att han tycker att stängselfrågor, som nu

ligger i ägofredslagen, borde lyftas in i AL eftersom det just nu inte finns något bra


73

sätt att lösa sådana tvister. Givetvis ska också frågor om markavvattning, vägdiken

och dylikt få hanteras samtidigt i en och samma anläggningsförrättning, anser han.

Lindgren menar också att SFL ställer till det för samverkande fastighetsägare. Lagen

är alldeles för djup och krånglig för enskilda att hantera. Den bygger på LEF men en

del reglering som står där har inte direkt förts över till SFL. Ibland måste man också

snegla mot aktiebolagslagen för att kunna förstå vad som avses i SFL, menar han.

Han går så långt som att påstå att ingen inom Lantmäteriet idag kan SFL ordentligt.

Lindgrens slutsats är att det är kombinationen av knepiga regler i SFL och knepig

tillämpning av AL och PBL som tillsammans skapar problemen.

Hur vanligt är det att sysslomän förordnas för samfällighetsföreningar?

Stenroth vet inte hur vanligt det är med förordnande av sysslomän generellt, men han

uppger att det finns en eller två sysslomän per län och att han själv blir förordnad

ungefär två gånger om året.

I vilka lägen behövs sysslomän och hur ser uppdraget som syssloman ut?

Stenroth har endast varit syssloman i fall där en samfällighetsförening saknat styrelse.

Ofta har det tidigare funnits en styrelse, men denna har avgått eftersom den inte tyckt

att arbetet var värt besväret. Stenroth uppger att det brukar finnas någon olägenhet

eller orosmoment hos delägarna som ligger bakom. Olämpliga andelstal är oftast

problemet men Stenroth uppger att det även har förekommit att någon haft en odemo-

kratisk syn på det hela; någon med stor andel styr och ställer i föreningen eller så

försummar styrelsen sitt arbete och kallar inte till möten. Dåligt skött underhåll kan

även vara en orsak. Till slut blir irritationen så stor att medlemmarna får nog.

Ansökan om syssloman kommer ofta efter att föreningen har haft möte och styrelsen

avgått. Länsstyrelsen kallar då alla medlemmar och underrättar om ansökan. Ibland

räcker detta för att få folk att hitta en lösning, det händer att ansökan återkallas innan

förordnande skett.

Stenroth uppger att han brukar komma med förslag för att ändra anläggningen. Det

kan avse nya andelstal eller att slå ihop eller dela upp föreningar. Han säger att det

inte är så stor skillnad på hans och LM:s lösningar. Målet är att lösa problemet så att

folk blir villiga att ställa upp som styrelseledamöter igen.

Stenroth brukar ta 500 kronor per timme för sitt arbete. Uppdragen är av olika om-

fattning, vanligtvis rör det sig om ca 100 timmars arbete, dvs. en kostnad på 50 000

kr. Stenroth har dock utfört uppdrag som kostat mellan 20 000 och 100 000 kronor.

Länsstyrelsen beslutar om arvodet efter yrkande från sysslomannen, sedan betalar

föreningen räkningen. Det ingår i Stenroths arbete att göra en budget för verksam-

heten och han ser då till att det finns pengar för arvodet. Länsstyrelsen är tillsyns-

myndighet över sysslomannen och föreningen kan klaga på dennes arbete till Läns-

styrelsen.


74

Sysslomannen är inte behörig att begära en omprövningsförrättning. Sysslomannens

uppgift blir då att försöka lösa intressekonflikterna genom att en överenskommelse

skrivs mellan delägarna. Det är sedan upp till dem att begära en omprövningsförrätt-

ning med överenskommelsen som grund, eller leva vidare med överenskommelsen

som rättesnöre för verksamheten. Stenroth tycker att LM är förhållandevis dyra när

det gäller omprövningsförrättningar. En omprövning kan motsvara många års väg-

hållningskostnader. Hans uppdrag brukar sluta med att ny styrelse väljs och att stäm-

moprotokoll med information om ny styrelse lämnas till Länsstyrelsen. Den nya sty-

relsen informeras om betydelsen av att styrelsemöten protokollförs, årsmöten hålls

och att revisorerna inte bara granskar verifikationer utan även att beslutade åtgärder

genomförs.

Stenroth uppger att det är en stor tillgång att han har utfört anläggningsförrättningar.

Sysslomännen är till största del advokater eller lantmätare. Den förstnämnda yrkes-

gruppen kan dock ibland ha begränsad erfarenhet av AL:s och SFL:s tillämpningar.

6.2 Intervjuer med exploateringsingenjörer

Anders Lind är exploateringschef i Tyresö kommun och har besvarat mina frågor per

e-post. Jan Johansson är exploateringsingenjör i Malmö stad och har svarat på frå-

gorna vid ett möte då jag även intervjuade honom om Malmö Hamnen ga:1, se avsnitt

7.8. Dessutom har representanter för Mark- och exploateringskontoret i Lunds kom-

mun svarat på frågorna i samband med den intervju om kommunala riktlinjer som

återgetts i avsnitt 4.4.2. Närvarande var exploateringschef Hans de Maré, exploate-

ringsingenjörerna Lena Bengtsson, Urban Linse och Pär Svensson, fastighetsutveck-

lare Jesper Wirf samt markingenjör Ruxandra Lazar.

Hur kommer du i kontakt med gemensamhetsanläggningar i ditt arbete?

Lind kommer i kontakt såväl med befintliga gemensamhetsanläggningar som ny-

inrättade vid exploateringsprojekt. Johansson kommer främst i kontakt med gemen-

samhetsanläggningar i överlämningsskedet, när exploatören överlämnar ansvaret för

anläggningen till samfällighetsföreningen. Han håller då syn av anläggningen. Han

har även representerat kommunen vid förrättningar, även om detta traditionellt sköts

av jurister.

Mark- och exploateringskontoret i Lund kommer dels i kontakt med befintliga

gemensamhetsanläggningar, dels som en del i planeringsskedet. Samfällighetsföre-

ningar kontaktar Mark- och exploateringskontoret i markfrågor, och det blir även

aktuellt när kommunen behöver mark som förvaltas av en samfällighetsförening.

Mark- och exploateringskontoret yttrar sig över planbeskrivning och är dessutom med

vid framtagandet av genomförandebeskrivning för nya detaljplaner.


75

Har du i ditt arbete stött på gemensamhetsanläggningar som du tycker är för stora?

Vilka typer av anläggningar var det?

Lind tar upp ett mycket stort radhusområde som exempel. Det har flera delanlägg-

ningar under en större paraplyförvaltning, inrättad enligt tidigare lagstiftning. De

handhar skötsel av vägar och parkeringar men även paraboler, pool, garage mm.

Johansson har jobbat mycket med Bo01-området i Västra Hamnen i Malmö och tar

upp gemensamhetsanläggningarna där som problematiska. Det är främst komplice-

rade dagvattensystem med pumpar, som samfällighetsföreningen inte klarar av att

sköta.

Det inrättas inte stora gemensamhetsanläggningar i Lund sedan många år, enligt de

Maré. Linse tar upp en gammal vägförening och säger att det uppstår komplikationer

när många delägare ska fatta beslut. I denna förening råder oenighet. Vi diskuterade

även en anläggning för kabel-tv i Staffanstorp som de haft egna erfarenheter av.

Denna anläggning hade 300-400 delägare och lantmätaren hade stora problem med att

hålla sammanträde i förrättningen.

I vilken grad använder din kommun detaljplaner med enskilt huvudmannaskap? Är

det vanligt eller ovanligt? Tvingar kommunen då fram gemensamhetsanläggning

med planbestämmelserna? Ansöker kommunen själv om bildande?

Tyresö använder alltid kommunalt huvudmannaskap enligt Lind; vid tätare exploate-

ring kan gemensamhetsanläggningar anordnas på kvartersmark. Johansson vet inte

om enskilt huvudmannaskap används i Malmö, men han kan inte erinra sig att kom-

munen använt fastighetsplan för att styra inrättandet av gemensamhetsanläggningar.

de Maré kan endast påminna sig två exempel från sina 24 år i Lund. Det ena är

Dalbacka, ett sommarstugeområde. När det området planlades valdes enskilt huvud-

mannaskap. Politiken styrde. Anledningarna var att det var sommarstugor, att området

låg utanför Ringvägen och att det var svårt att få kommunal standard på anläggning-

arna. Det andra fallet är Torna-Hällestad där nya vägar ansluts till en befintlig väg-

förening. Annars är enskilt huvudmannaskap mycket ovanligt. Det kommer sällan

förslag på enskilt huvudmannaskap i planprocessen och det finns inget politiskt tryck

efter det. Enligt de Maré finns det en fin tradition i Lund att kommunen är beredd att

ta på sig allmänna platser.

Wirf har tidigare jobbat i Helsingborg och påpekar att läget är värre där; bl. a tar han

upp ett exempel där kommunen planlade ett torg med enskilt huvudmannaskap i

Rydebäck. Detta har kommunen senare ångrat och nu fått planlägga med kommunalt

huvudmannaskap.


76

Hur strängt tolkar du särskilda skäl? Vad krävs för att kommunen ska få använda

enskilt huvudmannaskap?

Lind anser inte att det finns mycket utrymme för tolkning, även om han känner till att

andra arbetar på det sättet. Tyresö tolkar kravet strängt. de Maré har varit av uppfatt-

ningen att kommunen inte kan överlåta gator på enskilda om de enskilda inte önskar

det. Han tillägger att Lund har en respektingivande skattesats. Det skulle i praktiken

inte gå att lägga över anläggningar på enskilda när de redan har så hög skatt. Han

känner till att Vellinge med sin välkänt låga skatt har flera stora gemensamhets-

anläggningar, och tror att det går att hitta samma mönster även i kommuner med låg

skatt i Stockholmsområdet.64

Bengtsson motiverar enskilt huvudmannaskap i sommarstugeområden med att kom-

munen inte får några skatteintäkter från dessa. Trots detta är det som sagt ovanligt i

kommunen. Det diskuteras om samma resonemang skulle kunna motivera enskilt

huvudmannaskap för industriområden. Företag skulle möjlighen ha större möjligheter

att klara skötseln av allmänna platser än vanliga boende. de Maré avfärdar detta. Det

är en näringslivspolitisk fråga, menar han. I nuläget upplåter kommunen och regionen

mark till exempelvis Max IV och ESS mot en symbolisk ersättning för att stödja

viktiga nationella och internationella forskningssatsningar. Kommunen vill inte för-

svåra för företag. Han reserverar sig dock för det fall att något företag helt dominerar

ett område. Då drar kommunen inte gärna in allmänna vägar dit, säger han och tar

TetraPak som exempel. De får givetvis ordna interna vägar och liknande själva, men i

de fallen blir gemensamhetsanläggning ofta inte aktuellt eftersom företaget äger all

eller merparten av marken.

Flera kommuner utreder idag möjligheten att överta underhållet av vägar och all-

männa platser från vägföreningar. Hur ställer sig din kommun till detta?

Tyresö har gjort detta för 10-20 år sedan, enligt Lind. Nu tar de över när planer med

kommunalt huvudmannaskap läggs, och gemensamhetsanläggningarna i sådana plan-

områden upphävs. Johansson är inte involverad i den frågan och vet inte vilken ställ-

ning Malmö stad har. Vägföreningar förekommer i Malmö på landsbygden, men det

är främst kommunens lantbruksenhet som kommer i kontakt med dem.

Lunds kommun har inga riktigt stora vägföreningar. Min inventering visar att kom-

munen endast har sju stycken gemensamhetsanläggningar med fler än 100 delägare,

den största är en vägförening i Veberöd med 298 delägande fastigheter. Där sköter

kommunen de gemensamma gatorna. Den har till och med tagit på sig olycksansvaret.

Kommunsammanslagningen på 70-talet gav upphov till ett antal vägföreningar. Det är

ett sammelsurium, enligt de Maré. Kommunen jobbar inte aktivt med att ta över

vägar. När det är lite att göra på LM är det någon som tar tag i det och rensar upp lite,

men det läggs i malpåse när det kommer in ärenden igen.

64

Lunds kommunalskatt 2012 är 31,23 %, Vellinges 28,89 %. (SCB 2011)


77

Kan en gemensamhetsanläggning teoretiskt sett bli för stor enligt dig? Var går då

gränsen?

Lind har inte upplevt några problem som är kopplade till den geografiska utbred-

ningen. Han anser att det är större problem med funktioner och tekniska anläggningar.

Det beror på vad det gäller, anser Johansson. Komplexa anläggningar ska inte vara för

stora. Bo01-området har delats upp på två anläggningar, annars hade det blivit för

stort anser han. Vad gäller enklare anläggningar har Johansson ingen uppfattning,

men han flikar in att ju enklare anläggning desto färre kommer nog på mötena.

Flera av exploateringsingenjörerna i Lund anser att det behövs en begränsning uppåt

för att få effektivitet i en förening. Det har flera av dem erfarenheter av, även privat.

Begränsningen kanske bör sättas under hundra delägare.

Vilka problem uppkommer när antalet delägare och/eller områdets storlek ökar?

En större förening blir möjligen svårare att kontrollera och hålla ordning på, enligt

Lind, men han poängterar också att det ger större möjligheter till professionell styr-

ning.

Johansson menar att det blir svårt att hålla möten, såväl förrättningssammanträden

som föreningsstämma, och att kalla alla berörda. Framförallt blir det svårt att på

mötena förklara så att alla förstår. Alla behöver få tid att förstå och möjlighet att

komma till tals.

Exploateringsingenjörerna i Lund framhåller att det blir svårare att fatta beslut. Folk

känner inte heller delaktighet med övriga delägare. Det är dock lättare att få ekonomi

i anläggningen när fler delar på kostnaden. Blir anläggningen tillräckligt stor kan den

ha en professionell, avlönad styrelse. Kommer den upp i den storleken uppkommer å

andra sidan problem med likställighetsprincipen, enligt de Maré. Om anläggningen är

så stor att en professionell styrelse krävs blir det orättvist. Då borde kommunen sköta

anläggningen. Han reserverar sig dock för kabel-tv, som han menar ger upphov till

speciella anläggningar.

Vilka för- respektive nackdelar ser du med att lägga anläggningar på enskilda fas-

tighetsägare jämfört med kommunen?

Kommunen ser givetvis en ekonomisk fördel, men det kan även ge upphov till något

större engagemang, anser Lind. Han framhåller även rättviseargumentet, liksom flera

av lantmätarna. Det finns en kompetensbrist, och det kan påverka områdets utveck-

ling. Det kan även vara lagstridigt.

Att kommunen slipper kostnader är den uppenbara fördelen även enligt Johansson.

Dessutom kan det vara socialt positivt att ha en gemensamhetsanläggning att förvalta

tillsammans. Det kan skapa sammanhållning i ett område. Han påpekar att det blir


78

problem om anläggningen inte sköts som den ska, men framförallt ligger svårigheten i

att få folk att förstå vad gemensamhetsanläggningen innebär och varför den behövs.

de Maré hänvisar till rapporten Riktlinjer för gemensamhetsanläggningar, den är

fortfarande aktuell.

Anser du att någon av reglerna i AL sätter en begränsning på storleken av en

gemensamhetsanläggning?

Lind anser sig inte vara tillräckligt insatt för att svara på frågan. Johansson svarar nej.

Borde det finnas en tydlig storleksbegränsning i lagen? Hur tycker du då att den

bör utformas?

Lind tycker inte en sådan begränsning behövs, däremot en diskussion om hur anlägg-

ningarna fungerar i praktiken. Hos LM och i teorin ser det bra ut men i verkligheten

är det mycket strul. Det räcker med någon eller några problematiska delägare.

Johansson säger att om det fanns en begränsning skulle den kunna utnyttjas negativt

också. En absolut gräns skulle kunna hindra lämpliga anläggningar. Man måste tänka

ett steg längre. de Maré m fl. resonerade kring en begränsning ovan, men hade inga

förslag på en regelutformning.

Kan värdet på en anläggning göra att den är olämplig som gemensamhetsanlägg-

ning?

Lind vet ej. Johansson svarar ja efter ett förtydligande. En anläggning som är dyr att

bygga är också dyr att underhålla, och gäller det en komplicerad anläggning kastas

pengarna i sjön om anläggningen skulle förfalla.

Finns det ändamål som är för tekniskt komplicerade för att vara lämpliga som

gemensamhetsanläggningar?

Lind menar att det beror på delägarnas kompetens. Detta är något som noggrant måste

övervägas inom ramen för beslutet. Vissa typer av fastigheter och verksamheter

kommer alltid av naturliga orsaker att ha en professionell aktör som ägare, enligt

honom. Däremot blir det lätt problem om professionella och amatörer blandas.

Johansson menar att speciellt vattenanläggningar är komplexa. Inte de som gäller

vattenförsörjning, men trädgårdsanläggningar som han kallar det; dammar och dag-

vattenanläggningar, speciellt om pumpar behövs. Utöver vattenanläggningar talar

Johansson om speciell belysning. Vanlig vägbelysning kan skötas av enskilda, men på

Bo01 finns komplexa armaturer som kräver att tjänster köps in för att underhållas.

Svensson framhåller va-nät och reningsverk. Han tror inte att lekmän klarar av att

sköta det. Det är inte alla fackmän som klarar det heller, menar han. Vi resonerade

kring att anläggningar där det syns att det uppstår fel skulle vara okej att inrätta som


79

gemensamhetsanläggning, exempelvis vägar. I en vattenledning är det betydligt

svårare. När det gäller exempelvis fjärrvärme och dricksvatten blir det katastrof om

anläggningen inte fungerar.

Jag påpekade för de Maré m fl. att riktlinjerna innehåller förslag från de kommunala

bolagen att ta över drift och underhåll mot en avgift. De svarade att Lunds Energi gör

så än idag. Lunds Energi [ansvariga för näten för el, bredband, fjärrvärme och gas

inom Lunds kommun] erbjuder tjänster ända in i radiatorn. Det borde även VA-SYD

[ansvariga för va] göra, tycker de. Frågan uppkommer då vilka vinster som egentligen

finns med gemensamhetsanläggningen, om det bara formellt är äganderätten som

ligger hos de enskilda.

Det diskuteras nya sopsugsanläggningar i Lund, bl. a på Sockerbruksområdet och i

Brunnshög. Kommunen har aktivt valt att inte ha dem som gemensamhetsanlägg-

ningar. Det skulle inte fungera, enligt de Maré. Renhållningsverket är tänkt som

huvudman för dessa anläggningar. de Maré anser för övrigt att mobila sopsugssystem

vållar problem. Sopsugar ska dimensioneras ordentligt i en fast anläggning.

Slutligen kom vi fram till att ändamålets lämplighet beror av vilka typer av fastigheter

som ansluts. Det fungerar ofta bra med ett litet antal bostadsrättsföreningar, men ”fri-

byggare” är ett elände att ansluta till gemensamhetsanläggningar, enligt de Maré.

Bengtsson påpekar att folk i egnahem och bostadsrätter behandlas olika i planeringen.

Det är vanligt att många flerbostadshus ligger på en och samma fastighet, och då får

fastighetsägarna givetvis bekosta interna vägar och anläggningar själva.

Finns det andra ändamål som du tycker att LM inte ska inrätta som gemensam-

hetsanläggning? Finns det ändamål som det allmänna alltid bör sköta?

Lind menar att det beror på avgränsningen mot omgivningen och hur nyttjandet från

allmänheten ser ut utöver delägarna. Lind framhåller att det är naturligt att kommunen

förespråkar lösningar med gemensamhetsanläggningar i många fall, eftersom de har

ont om pengar. Det råder en brist på alternativ.

de Maré är skeptisk till om dagvattenavledning ska inrättas som gemensamhets-

anläggningar. Han tar upp ett exempel från Lund där dagvattenavledningen sker på

samfälld mark mellan bostadstomter och sedan leds ut från området mellan tomterna

till en uppsamlingspunkt där kommunala ledningar tar över vattnet. Felsökning är

svårt och det är svårt med kostnadsfördelningen. Avledningen borde enligt honom ha

lagts på parkmark.

Både med Lind och Johansson diskuterade jag möjligheten att ansluta kommunen till

en gemensamhetsanläggning i egenskap av kommun, och inte som fastighetsägare.

Båda anser att det vore fördelaktigt om detta vore möjligt. de Maré anser däremot inte

att detta skulle vara en bra lösning. Det skulle bädda för konflikter och förväntningar

som ingen är betjänt av, menar han.


80


81

7 Fallstudie

I detta kapitel har jag valt ut tio gemensamhetsanläggningar för närmare undersök-

ning. Jag har valt anläggningar med skilda ändamål och olika egenskaper för att få bra

spridning även om urvalet är litet, så att många olika aspekter och problem ska

komma till uttryck.

Varje anläggning presenteras närmare med sådan information som kan utläsas från

respektive förrättningsakter, såsom när och hur anläggningen inrättades, vilka förut-

sättningar som förelåg vid inrättandet, vad som anfördes under förrättningens gång

samt hur delägarkretsen och förvaltningen ser ut idag. I anslutning till varje beskriv-

ning har placerats intervjuer med personer som varit inblandade i det specifika fallet,

eller som speciellt kunnat kommentera problematiken för att belysa vilka problem

anläggningen står inför. En översikt av de undersökta anläggningarna och vilka egen-

skaper de uppvisar presenteras i tabell 17 nedan.

Tabell 17. Översikt över de undersökta anläggningarna

Kommun Registerenhet Ändamål D A T K

Ekerö Närlunda ga:4 vägförening X X

Kävlinge Hofterup ga:5 vägförening X X

Haninge Östra Hässelmara ga:1 färjeled X X X

Burlöv Karstorp ga:1 centralantenn mm X X

Göteborg Nordstaden ga:5 parkering, handel mm X X

Ödeshög Hästholmen ga:2 vindkraft X X X

Stockholm Mårtensdal ga:1 sopsug X

Malmö Hamnen ga:1 dagvatten, sopsug mm X

Trosa Sund ga:1 vattentäkt, vattenverk,

avlopp, reningsverk mm

X X

Örebro Mikael ga:5 panncentral, värme- och

varmvattenproduktion

X X

D, många delägarfastigheter; A, stor area; T, taxerad; K, komplicerad anläggning

Som representanter för de stora vägföreningarna, den grupp som uppvisar såväl störst

area som störst antal delägarfastigheter, har jag valt två anläggningar; Ekerö

Närlunda ga:4, med flest delägarfastigheter i landet, och Kävlinge Hofterup ga:5,

med flest delägarfastigheter i Skåne. Jag har även valt att undersöka Haninge Östra

Hässelmara ga:1 som är ett riktigt specialfall. Det var en vägsamfällighet och upp-

visar därför många delägarfastigheter och stor area, men den är inte inrättad för vägar

utan för färjeled, ett ovanligt och förmodat komplicerat ändamål. Utöver dessa har jag

bland gemensamhetsanläggningar med många ägare valt att undersöka Burlöv

Karstorp ga:1, den gemensamhetsanläggning i Skåne med flest delägarfastigheter

som inte är inrättad för vägändamål.


82

De mest värdefulla anläggningarna representeras av Göteborg Nordstaden ga:5, den

gemensamhetsanläggning som är högst taxerad. Ägarstrukturen i denna gemensam-

hetsanläggning skiljer sig dessutom från alla övriga anläggningar. Ödeshög

Hästholmen ga:2, en av få vindkraftsanläggningar, tillika den enda som är taxerad, är

en anläggning som är både värdefull och komplicerad, dessutom uppvisar delägar-

skaran en enorm spridning.

Sopsugsanläggningarna var en av anledningarna till att jag valde detta ämne, och

Stockholm Mårtensdal ga:1 var en av de första jag stötte på när jag hörde Björn

Hedlund tala om den. Den betjänar tusentals boende i det nyexploaterade området

Hammarby sjöstad. På inrådan av Julia Berglund på Lantmäteriet i Malmö har jag

även valt att undersöka Malmö Hamnen ga:1, som också består av en sopsugsanlägg-

ning. Till skillnad från Mårtensdal är detta dock ett mobilt system. Anläggningen

innehåller även komplicerade dagvattenanläggningar.

Vattenverk, reningsverk och va-nät hänger intimt ihop och kommer att undersökas

gemensamt i Trosa Sund ga:1, den gemensamhetsanläggning med flest delägarfastig-

heter som innehåller alla dessa ändamål.

Värmeproducerande anläggningar, panncentraler och fjärrvärmenät är besläktade

anläggningar och torde ofta hänga ihop. Det var därför min avsikt att undersöka

Härryda Landvetter ga:13, den anläggning med flest delägarfastigheter som innefat-

tar såväl en anläggning som producerar varmvatten som ledningsnätet som

distribuerar det. Representanter för samfälligheten hade dessvärre inte tid att svara på

mina frågor. I dess ställe har jag valt att undersöka Örebro Mikael ga:5, den gemen-

samhetsanläggning för fjärrvärme som har flest delägarfastigheter.


83

7.1 Ekerö Närlunda ga:4

Anläggningstyp: Vägförening, omprövad enligt AL

Ändamål: Vägar med tillhörande slänter, diken och dagvattenbrunnar,

mötesplatser, vägbelysning, parkeringsplatser, grönområ-

den, gång- och cykelvägar, gångbanor

Inrättad: 1946-06-20 (akt 01-EKE-764)

Omprövad: 1974-08-15 (akt 01-EKE-1314)

2005-11-18 (akt 0125-01/55)

Delägarfastigheter: 2 950 st.

Förvaltning: Närlunda vägförening

Samhället Ekerö är centralort i kommunen med samma namn och beläget i kommu-

nens sydöstra del. Ekerö Närlunda ga:4 omfattar i princip hela samhället och har idag

2 950 delägande fastigheter. Båtnadsområdet sammanfaller i stort med trakterna

Asknäs, Brygga, Ekebyhov, Ekerö-Väsby, Närlunda, Tappström, Tappsund,

Tranholmen och Träkvista och uppskattas utgöra drygt 900 ha. En översikt över

vägarnas belägenhet inom Ekerö kommun presenteras i figur 1.

Figur 1. Ekerö kommun, med vägarna i Närlunda ga:4 markerade

(fastighetsregisterkartan återgiven i kartprogrammet AutoKa-Vy).

Närlunda vägförening bildades genom beslut av länsstyrelsen i juni 1946. Fråga om

utökning av vägföreningens område väcktes redan 1963, och vägföreningen ansökte

om förrättning. Det inkom under sextiotalet totalt sex ansökningar om bildande eller

utökning av vägförening; från en villaägareförening, Närlunda vägförening, Ekerö


84

kommun, ett bolag och en privat fastighetsägare. Dessa sammanfördes i en omfat-

tande omprövningsförrättning som vann laga kraft i augusti 1974. Därefter utökade

länsstyrelsen upprepade gånger föreningens område genom beslut enligt EVL 85 §.

Med anledning av EVL:s upphörande 1998 ansökte Närlunda vägförening om om-

prövning enligt AL. I förrättningen uppkom frågan om föreningens vägar skulle

rustas upp så att alla vägar skulle hålla en jämn och hög standard. Beslut i förrätt-

ningen meddelades 2001, varvid LM beslöt att inte behandla denna fråga. Beslutet

överklagades, dels avseende vissa andelstal, dels avseende LM:s beslut att utelämna

upprustningen.

Svea HovR beslutade om ändrade andelstal för en del av de fastigheter som yrkat

detta, samt återförvisade förrättningen till LM för prövning av frågan om upprustning.

Förrättningen vann laga kraft 2005, efter att denna fråga brutits ut till en egen förrätt-

ning. HovR:s utslag blev f ö prejudicerande för hur andelstal för lägenheter ska

beräknas.

7.1.1 Hans Rosén, Lantmäteriet

Hans Rosén arbetar som förrättningslantmätare på Lantmäteriet i Stockholm, där

han är en av dem som ofta handlägger sådana stora förrättningar. Han var den som

handlade den senaste omprövningen av Närlunda ga:4.

Rosén uppger att föreningen liksom många andra ansökte om förrättning 1998 pga.

EVL:s upphävande. Alla vägföreningar var tvungna att ansöka om omprövning före

2004 för att ha en giltig kostnadsfördelningsgrund. I Stockholm innebar det ca 120

föreningar. De flesta har omprövats idag, men fortfarande dyker det upp sådana här

ärenden.

Rosén menar att denna förrättning var den jobbigaste han handlagt eftersom det var så

mycket material att hantera. Han anser dock inte att arbetsbördan blev för stor, och

han handlade många andra förrättningar under tiden, varav flera liknande ärenden

med många sakägare. Han har fortsatt att handlägga denna typ av ärenden sedan dess.

Handläggningstiden var två och ett halvt år. Det hölls tre sammanträden. Kallelse

skedde genom annonsering i tidning och via vägföreningen. Handlingarna hölls till-

gängliga på biblioteket. Att sköta kallelsen med brev hade enligt Rosén varit omöjligt.

När antalet delägare överstiger ett hundratal blir det för omständigt att vänta på del-

givningskvitton enligt honom. Rosén anmärker att delgivningslagen ändrats nyligen

för att medge enklare delgivning. På de två första sammanträdena kom flera hundra

personer, det första fick avbrytas eftersom lokalen inte kunde rymma alla. På det

tredje kom endast 35 personer. Överlag var det inte ett stort engagemang från sak-

ägarna. De flesta var villaägare som inte brydde sig och fann sig i sina andelstal.

Anmärkning: Delgivningslagen (1970:428) ersattes den 1 april 2011 av

en ny delgivningslag. Begreppet ordinär delgivning har ersatts av vanlig

delgivning. Vanlig delgivning får användas för all delgivning och numera


85

tillåts myndigheter att skicka handlingar digitalt, exempelvis genom fax

eller e-post.65

Detta skulle kunna innebära en förenkling, men kravet på

att delgivningen kommer till rätt person ställs högt. Myndigheten ska

välja ett delgivningssätt som är ändamålsenligt, och för delgivning med e-

post krävs generellt att adressen har uppgetts av delgivningsmottagaren i

målet.66

När ett stort antal personer ska delges får kungörelsedelgivning ske,

liksom tidigare. Kungörelse ska numera alltid införas i Post- och Inrikes

Tidningar. Om kungörelse rör en person som på goda grunder kan antas

uppehålla sig på viss ort eller riktar sig uteslutande till personer på viss

ort ska kungörelse även införas i ortstidning.67

Bestämmelserna om delgivning med samfällighet har ändrats. Styrelsen

eller den som sammankallar beslutsfattarna är delgivningsmottagare68

,

och om sådan delgivningsmottagare saknas får kungörelsedelgivning

användas.69

Tidigare krävdes att styrelsen begärt att få vara

delgivningsmottagare.

Jag frågade om Rosén inte övervägt att dela upp föreningen i flera. Eftersom inget

yrkande om detta inkommit behandlades inte frågan, men även om det gjort det hade

han inte velat dela upp föreningen. I andra områden har det inkommit sådana yrkan-

den, men de har inte beviljats. Rosén ser ingen vinst i att göra så. Det är svårt nog att

få folk att sitta i styrelser, och i detta fall hade de en gammal och fungerande förening

samt ett tydligt sammanhållet vägnät. Dessutom skulle uppdelning leda till svårighe-

ter när föreningen anlitar entreprenörer. Det är bättre att kunna anlita en entreprenör

och betala en räkning.

Kommunen har del i anläggningen genom att den äger skola, dagis och vårdhem i

området. Rosén uppskattar att kommunen har ca tio procent av andelstalen i före-

ningen. Fråga om huruvida kommunen kan ta över väghållningen har uppkommit och

är under utredning. Kommunen överväger att ta över ansvaret, men i så fall under

villkor att den diskuterade upprustningen sker först. Denna fråga har ännu inte av-

gjorts. Föreningen omfattas av flera pågående förrättningar.

Rosén uppskattar att förrättningskostnaderna var ca 300 000 kr. Föreningen fick

statsbidrag för hälften av kostnaden, resten debiterades efter de gamla andelstalen.

Föreningen hade varit förutseende och förberett sig genom att samla in pengar från

medlemmarna innan förrättningen genomförts, och tog på sig att betala förrättnings-

kostnaderna. Detta sparade LM mycket tid, eftersom det annars kunde ha blivit upp-

emot 3 500 räkningar som skulle ha skickats ut.

65

delgivningslagen 17 § 66

Prop. 2009/10:237 s. 121 67

Prop. 2009/10:237 s. 198 68

delgivningslagen 14 § 69

delgivningslagen 49 §


86

Vi kom fram till att detta är ett potentiellt problem. Om inte föreningen tagit på sig

förrättningskostnaderna hade LM fått skicka ut räkningar till alla sakägare eftersom

det inte går att tvinga föreningen att ta på sig ett sådant ansvar. När det inrättas stora

gemensamhetsanläggningar i nyexploaterade områden finns ingen förening med

undansparade pengar, vilket leder till mycket administration.

Rosén har ingen åsikt om hur denna vägförening sköter väghållningen, men tycker att

företeelsen i sig är fel. Det strider mot huvudregeln i PBL att kommunen ska vara

huvudman för enskilda platser, och är inte rättvist. Dessutom blir andelstalen snabbt

inaktuella i en sådan förening där fastigheternas användning ändras.

7.2 Kävlinge Hofterup ga:5

Anläggningstyp: Vägförening, omprövad enligt AL

Ändamål: Vägförening

Inrättad: 1990-04-02 (akt 12-HOF-332)

Omprövad: 2005-07-11 (akt 1261-941)

Delägarfastigheter: 1 017 st.

Förvaltning: Hofterups vägförening

Hofterup är ett samhälle i Kävlinge kommun, se figur 2. En vägsamfällighet bildades

i Hofterup 1953. Denna svarade främst för underhåll av matarleder. Fram till 1960-

talet utvecklades en betydande fritidsbebyggelse. Byggnadsplan antogs för delar av

denna 1968. Bebyggelsen omvandlades också gradvis till helårsbostäder. I exploate-

rade områden hade exploatörerna byggt vägar i enlighet med exploateringsavtal, men

underhållet var inte ordnat och kommunen hade ingen avsikt att handha väghåll-

ningen i området. Förrättning enligt EVL påkallades därför och förrättningsmannen

lade fram ett utlåtande 1974, där vägförening bildades för de nya vägarna. Föreningen

övertog dessutom ansvaret för vägsamfällighetens samtliga vägar utom en.

Flera av sakägarna framförde besvär mot utlåtandet. Länsstyrelsen beviljade ändring

avseende kostnadsskyldigheten för några enstaka fastigheter, men lämnade andra

besvär utan bifall. Länsstyrelsen gjorde bedömningen att utlåtandet var planenligt.

Två personer hade motsatt sig att mark på deras fastigheter, som i planen skulle ut-

göra gångstråk, hade tagits med som allmän plats. Dessa fullföljde sin talan till

regeringen, som dock lämnade besvären utan bifall.

Förrättningen registrerades dock inte förrän 1990, i samband med en utökning av

vägföreningens område.70

Avstyckade fastigheter har sedan dess regelmässigt anslu-

tits till vägföreningen. Denna omprövades 2005, varvid anläggningen utökades

genom att överta tre andra gemensamhetsanläggningar och alla delägande fastigheter

fick nya andelstal.

70

1261-313


87

Figur 2. Kävlinge kommun, med delägande fastigheter i Hofterup ga:5 markerade

(AutoKa-Vy).

7.2.1 Arne Ekblad, Hofterups vägförening

Arne Ekblad är kassör i Hofterups vägförening sedan 1980 och boende i området

sedan 1972

Drift och underhåll

Ekblad uppger att föreningen har avtal med kommunen för underhållet. Kommunen

sköter underhåll, belysning och vinterväghållningen. Föreningen har ansvar för gräs-

mattor och andra grönområden samt nyanläggning, t ex att lägga ny asfalt på vägarna.

Detta uppdrar föreningen åt andra efter upphandling. Ekblad uppger att föreningen

såvitt han vet inte lyder under LOU. Två av föreningens vägar får statsbidrag. Det är

kommunen som söker och får bidraget eftersom de sköter underhållet. En tredje väg

är enligt Ekblad berättigad bidrag, och den har de uppmanat kommunen att söka

bidrag för.

Ekblad uppger att drift och underhåll av anläggningen fungerar bra. Eftersom de inte

har några mekaniska anläggningar är det inga svårigheter. Kommunen gör dock

mindre och mindre. Vägren och diken hör enligt kommunen inte till vägarna, varför

kommunen inte tar hand om dem. Det har varit en del diskussioner kring detta. Tren-

den på sistone har varit att kommunen lägger mer och mer på vägföreningen. T ex

sköter vägföreningen nu gräsmattor själva, vilket kommunen gjort tidigare.

På min fråga om det framkommit önskemål om att kommunen tar över anläggningen

svarar Ekblad att det vill de allihop. De hade gärna sett att kommunen tog över, men


88

lagen är som den är, och kommunen vill inte. Ekblad säger att om vägföreningen

fungerar är det praktiskt för kommunen, och det fungerar trots allt ganska bra i

Hofterup.

Förvaltning

Kommunen är inte delägare i föreningen och inte representerad i styrelsen längre.

Fram tills för några år sedan var kommunens driftschef för gator och parker ledamot,

men sedan han slutade har det inte valts in någon ny kommunrepresentant. Styrelsen

består enbart av boende i området, den har inte någon inhyrd kompetens. Hela styrel-

sen är arvoderad.

Styrelseledamöterna har inte någon speciell teknisk kompetens, bortsett från ord-

föranden som jobbat med entreprenad och enligt Ekblad hållit på med vägar och gator

i hela sitt liv. Både Ekblad och ordföranden är pensionärer, men de har ännu inte

några planer på att avsluta sina uppdrag och har inte letat efter några ersättare.

Förvaltningen är enklare nu när flera av styrelsemedlemmarna är pensionärer. Ekblad

säger att de har diskuterat att säga upp avtalet med kommunen och sköta allt själva.

Det kräver upphandling av tjänster, men Ekblad ser inte det som några större pro-

blem, dels tack vare ordförandens kunskaper, dels för att de har ett stort kontaktnät av

folk som har utrustning och skulle kunna sköta vägunderhållet. Hade han och ord-

föranden arbetat hade detta dock blivit för omständligt.

Kostnaden för de boende är låg. Ekblad uppger att kostnaden de senaste åren har varit

150 kronor per andel och år, och att varje permanentboende har fyra, sommarboende

två och obebyggda tomter en andel. Kostnaden är liten och inte betungande. Därför

har de valt att ha samma avgift länge, även när pengarna inte behövts för stunden. Det

är alltid bra att ha pengar i kassan, säger han. De senaste åren har de lagt asfalt på

vägarna för tre miljoner kronor, så kassan börjar nu bli tom. En gata återstår att asfal-

tera. Han uppskattar kostnaden till 600 000 kronor, men det får föreningen in på ett år

så det ska inte leda till några problem.

Problem

De många delägarna orsakar inte några större problem, men det är alltid några som

inte vill betala. Dessa ärenden går till Kronofogden. Ekblad uppger att Kronofogden

har blivit petigare; förr kom pengarna ganska omgående, men nu behöver Kronofog-

den betydligt mer papper i ansökan om betalningsföreläggande. Problem har upp-

kommit eftersom Ekblad inte alltid har haft en färdig utdebiteringslängd på årsmötet.

Det ser han numera till att ha. Han säger att föreningen har ca 15 ärenden kvar hos

Kronofogden från 2011.

För tre-fyra år sedan var det väldiga diskussioner om hastigheten i området. En del av

de boende ville anlägga farthinder. Ekblad säger att många ungdomar och barnfamil-

jer flyttat in i området på sistone. Lekplatsernas utformning har också varit föremål

för debatt. De hyr nu in en konsult som inspekterar lekplatserna, och föreningen gör

förbättringar enligt hans anvisningar.


89

På 1 017 fastigheter finns det ca 980 delägare. Av dessa kommer 20-30 på årsmötena.

Ekblad ser inga problem i att uppslutningen är dålig. Tre veckor innan varje möte får

alla kallelse med verksamhetsberättelse, bokslut och budget. Ekblad tolkar den dåliga

uppslutningen som att folk är nöjda med hur föreningen sköts. Hade de debiterat

2 000 kronor årligen hade nog fler kommit på mötena, tror han.

Ekblad var delaktig i omprövningsförrättningen 2005. Han säger att förrättningen som

sådan gick ganska smidigt, men att lantmätaren satte griller i huvudet på folk. Han

menar att folk leddes att tro att föreningen kunde besluta om vad som helst och att

medlemmarna kunde begära vad som helst på mötena, och poängterar att styrelsen har

lagen, stadgarna och en budget att rätta sig efter. Det förekom en del bråk i föreningen

kort efter förrättningen, men det har lagt sig nu.

Ekblad ville särskilt poängtera att det finns många mindre gemensamhetsanläggningar

i Hofterup, vars medlemmar också är med i vägföreningen. Dessa avser ofta utfarts-

vägar och är inrättade för grupper om ett fåtal fastigheter. Föreningen sköter inte

dessa vägbitar, men folk lever i tron att föreningen ska göra det. Detta kan leda till

problem. Ekblad säger att flera av dessa vägar, som ofta ligger låglänt, i somras drab-

bades av översvämningar, varpå boende ringde till föreningen och klagade, trots att

de själva har ansvaret. Detta förstår inte folk.


90

7.3 Haninge Östra Hässelmara ga:1

Anläggningstyp: Vägsamfällighet, omprövad enligt AL

Ändamål: Färjeförbindelse mellan Dalarö och Ornö med tillhörande

färjelägesanordningar och konstruktioner vid landförbindel-

serna

Inrättad: 1969-09-26 (akt 01-ORN-246)

Omprövad: 2005-09-19 (akt 0136-05/49)

Delägarfastigheter: 534 st.

Förvaltning: Ornöfärjans samfällighetsförening

Figur 3. Haninge kommun, med delägarfastigheter i Östra Hässelmara ga:1 och färjelä-

get i Dalarö markerade (AutoKa-Vy).

Ornö är en ö i Stockholms skärgård, belägen i Haninge (tidigare Österhaninge) kom-

mun, se figur 3. Ornö färjeleds vägsamfällighet, som samfälligheten ursprungligen

hette, bildades vid förrättning enligt EVL år 1969. Färjetrafiken hade tidigare bedri-

vits av två konkurrenter, helt efter kommersiella principer. En av dem hade dock

meddelat att denne inte skulle kunna fortsätta. Inga statsbidrag hade utgått för trafi-

ken. Allmänna vägar fanns på Ornö, men staten hade ej för avsikt att inrätta någon

statlig färja eftersom trafikunderlaget var ringa. Österhaninge kommun förklarade sig


91

ovilliga att bli huvudman för trafiken eftersom den till stor del skulle betjäna andra än

kommuninvånare. Kommunen var dock välvillig till att bidra med pengar till trafiken,

såvida vägsamfällighet kom till stånd.

Vägsamfällighet inrättades därför enligt EVL 2 kap. Såsom väghållningsskyldiga

ingick i princip samtliga fastigheter på Ornö. Ornö är en stor ö, den omfattar 4 899 ha,

och det båtnadsområde som ingick i Länsstyrelsens utlåtande inbegriper även flera av

de små öar som omger Ornö liksom betydande vattenområden. Områdets area över-

stiger vida båtnadsområdet för Ekerö Närlunda ga:2, liksom samtliga gemensamhets-

anläggningar upptagna i Anders Larsens material.

Anläggningen omprövades enligt AL år 2005, med anledning av EVL:s upphävande

(även denna av Hans Rosén, se avsnitt 7.1 ovan). Då anslöts de fastigheter som av

någon anledning ej blivit anslutna tidigare, och de fastigheter som inte hade bilväg till

färjan och därmed inte ansågs ha nytta av den undantogs. Dessutom omfördelades

andelstalen på moderna grunder.

7.3.1 Laila Höckne, Ornöfärjans samfällighetsförening

Laila Höckne är styrelseledamot och kontaktperson för Ornöfärjans samfällighetsfö-

rening.

Höckne berättar att föreningen hyr in ett bolag, Ornö Sjötrafik AB, för färjetrafiken.

Föreningen svarar varken för driften eller för färjorna. Styrelsen upphandlar färjetra-

fiken. Styrelsen består av vanliga medlemmar, utan någon speciell kompetens. Kom-

munen är inte heller representerad i styrelsen. I upphandlingen används därför kon-

sulter, så att det går rätt till och så att de inte får backning. Vid den senaste upphand-

lingen fick de bara in ett anbud, det är nog inte så många som vill ha den här turen.

Avtalet gäller på fem år, med möjlighet att förlänga i tre år.

Föreningen sätter dock turlistan, vilket kan skapa problem bland medlemmarna. Vissa

vill ha hur många turer som helst. Några ur styrelsen förhandlar varje år med Trafik-

verket angående antalet turer. För närvarande har föreningen 3 250 turer årligen till

sitt förfogande, dessa får de disponera hur de vill. Överfarten tar ca 30 min och det

kan vara många bilar på sommaren. Passagerare ska ringa i förväg och boka plats för

att vara garanterade överfart.

Enligt Höckne får föreningen bidrag för driften från Trafikverket motsvarande ca 80

% av dess kostnader. Medlemmarna betalar 250 kr per fastighet och år. De som bor

längre bort än en km från allmän väg betalar inget. Detta torde åsyfta de fastigheter

som undantogs i omprövningsbeslutet, de är alltså inte delägare. Enligt Höckne kan

dessa lösa ”passivt medlemskap” för halva priset, en konstruktion som ger medlem-

men rätt att komma på stämman och tycka, men utan rösträtt.

Det har diskuterats huruvida kommunen eller Trafikverket skulle ta över färjetrafiken.

Ingen av dem har förklarat sig intresserad av detta, och inga förhandlingar har före-

kommit. Höckne vet inte hur medlemmarna ställer sig till detta, men kommunen har


92

skickat ut en enkät för just detta ändamål. Enligt Höckne spelar det inte så stor roll

vem som sköter färjan. Hur de skulle ställa sig till att det allmänna tar över beror på

hur det sker, om det blir bättre eller sämre. Idag fungerar det bra.

7.3.2 Margareta Stenbock von Rosen, Ornö Sjötrafik AB

Margareta Stenbock von Rosen är anställd på Ornö Sjötrafik AB som sköter färjetra-

fiken till Ornö.

Stenbock von Rosen berättar att färjetrafiken sköttes av två personer på ön innan

samfällighetens tillkomst. Den ena var hennes far som ägde en gård på ön. När han

började sälja tomter startade han färjetrafik för att få dit de boende. Trafiken sköttes

helt utan statliga bidrag och det var svårt att få ekonomi i det. När samfälligheten

bildades sökte den entreprenörer, varför hennes far bildade Ornö Sjötrafik AB.

Företaget har idag två färjor som tar 25 resp. 35 bilar och 144 resp. 192 passagerare.

Varje år färjar företaget 68 000 bilar och 145 000 passagerare. På Ornö bor ca 300

personer året runt, men på sommaren tiodubblas den siffran. Färjeleden är 8 km lång,

förmodligen den längsta enskilda färjelinjen enligt Stenbock von Rosen. Företaget

bedriver ingen annan verksamhet än driften av Ornöfärjan och verksamheten omsätter

ca 17 miljoner kronor. Bolagets främsta bekymmer är avtalstiderna på fem år. Dessa

är lagstadgade och gör det utomordentligt svårt för ett litet företag. De kan inte inve-

stera i nytt tonnage för en femårsperiod.

Enligt Stenbock von Rosen finns det 55 bilfärjelinjer i landet, varav fem är samfällig-

heter; färjorna till Ornö, Tynningö och Högmarsö i Stockholms skärgård, samt Oaxen

i Södertälje och Visingsö i Vättern. Visingsö ska bli statlig 2012 och skötas av

Trafikverket tillsammans med Jönköpings kommun. Tynningö ska bli statlig 2013

men hur den ska förvaltas är ännu inte avgjort.

Anmärkning: Högmarsöfärjan är en gemensamhetsanläggning (Norrtälje

Högmarsö ga:13) som inte dykt upp i mitt material. Ändamålet anges i

FR endast som väg, men anläggningen omfattar även en lindriven färja.71

Tynningöfärjan är däremot en ekonomisk förening. Tynningö trafikeras

även av Waxholmsbolaget.

Stenbock von Rosen säger att det gäller att få en kompetent styrelse. Styrelsen i Ornö-

färjans samfällighetsförening är mycket duktig och lägger ner otroligt mycket tid. Det

är krävande och för mycket begärt av dem. Det största problemet med en samfällighet

som hon ser det är att få folk att sitta i styrelsen, för det krävs mycket tid och

engagemang.

Stenbock von Rosen anser att hon är fel person att fråga om huruvida staten bör

överta trafiken. Färjetrafiken är deras levebröd. Hon är dock av uppfattningen att

trafiken sköts billigare av ett privat bolag. Här är de dessutom måna om att skapa jobb

71

0188-86/195


93

på Ornö. Företaget har 14 anställda och har sitt kontor på Ornö. Hade färjan skötts

statligt hade hemmahamnen knappast legat på ön, tror hon. Hon säger dock att det är

både intressant och märkligt att ansvaret för sådana anläggningar läggs på enskilda.

7.3.3 Jämförelse med Trafikverkets färjelinjer

Trafikverket ansvarar för de 38 st. färjeleder som staten är väghållare för. Samtliga

trafikeras av Trafikverket Färjerederiet, som även trafikerar Ekeröleden på uppdrag

av Ekerö kommun.72

Statistik över några av dessa leder presenteras i tabell 18, som

även inkluderar uppgifter om Ornöfärjan.

Tabell 18. Statistik över några färjeleder

73

Färjeled Kommun Färjor och kapacitet Turer Bilar

Hönöleden Göteborg, Öckerö 4 st. (75 bilar, 397 p.) 28 010 2 003 316

Vaxholmsleden Vaxholm 2 st. (50 bilar, 398 p.) 23 536 71 935

Ornöfärjan Haninge 2 st. (35 bilar, 192 p.) 3 300 68 000

Holmöleden Umeå 2 st. (1 bil, 60 p.) 843 612

Aspöleden74

Karlskrona 2 st. (30 bilar, 200 p.) 180 130 436

Hönöleden är den som går flest turer och färjar flest bilar. Vaxholmsleden är den som

bäst motsvarar Ornöfärjans bilmängd. Holmöleden och Aspöleden är de leder som

färjat lägst antal bilar respektive gått lägst antal turer. Trafikverket Färjerederiets

statistik är uppdelad på olika trafikslag med fotgängare som en post för sig. Denna

varierade för lederna ovan mellan 0 för Hönöleden till 193 823 för Vaxholmsleden.

Ornöfärjans totala passagerarantal uppgick enligt Stenbock von Rosen till 145 000.

Detta torde avse såväl fotgängare som passagerare med fordon. Av statistiken framgår

att det finns allmänna färjeleder med såväl fler som färre antal turer, bilar och passa-

gerare, och att Ornöfärjan mycket väl skulle kunna drivas som en statlig färja.

72

Trafikverket Färjerederiet (2011) 73

Margareta Stenbock von Rosen avseende Ornöfärjan,

Trafikverket Färjerederiet (2011) avseende övriga färjeleder 74

Siffrorna för Aspöleden är orimliga och skulle innebära att fler än 700 bilar färjades per tur.

Jag har kontaktat Trafikverket Färjerederiet angående detta, men inte fått svar.


94

7.4 Burlöv Karstorp ga:1

Anläggningstyp: LGA-anläggning, omprövad enligt AL

Ändamål: Centralantenn, parabolantenn, förstärkare jämte ledningar

fram till överlämningspunkten

Inrättad: 1975-01-23 (akt 12-BUR-703)

Omprövad: 1990-04-26 (akt 1231-195)

1992-01-29 (akt 1231-228)


Förvaltning: Karstorps samfällighetsförening

Figur 4. Åkarp, med delägande fastigheter i Karstorp ga:1 markerade (AutoKa-Vy).

Byggnads AB L.E. Lundberg lät uppföra en anläggning omfattande centralantenn för

radio och tv och tillhörande förstärkare och ledningar i området Karstorp i Burlövs

kommun. På ansökan av bolaget inrättades 1975 en gemensamhetsanläggning för

anläggningen, till vilken 83 bostadsfastigheter anslöts.

Anläggningen utökades 1990 till att avse även parabolantenn, och det specificerades

att anläggningen fick anslutas till kabel-tv-nät. Delägarkretsen utökades samtidigt till

att avse mer än dubbelt så många fastigheter som tidigare.75

Anläggningen utökades

återigen 1992 då 347 fastigheter och två befintliga gemensamhetsanläggningar (hela

Åkarp ga:3 och vissa anläggningar ur Åkarp ga:12) inlemmades i Karstorp ga:1.

75

1231-195


95

Förrättningen genomfördes efter överenskommelser de olika föreningarna emellan.

Ingen av förrättningarna har varit tvistiga. Efter diverse anslutningar genom överens-

kommelse omfattar anläggningen nu 655 fastigheter. Anläggningens utbredning idag

framgår av figur 4.

7.4.1 Åke Skans, Karstorps samfällighetsförening

Åke Skans är boende i Svanetorpsområdet som anslöts till Karstorp ga:1 år 1992 och

ordförande i Karstorps samfällighetsförening sedan tio år.

Skans berättar att det före 1975 inte fanns någon annan form av samverkan. Anlägg-

ningen kom till stånd när det byggdes villor i området. Byggfirman uppförde en

gemensam antenn som det inrättades en gemensamhetsanläggning för. Inrättandet och

utökandet av anläggningen har hela tiden skett på de boendes initiativ. Anläggningen

var enda möjligheten att få kabel-tv i Åkarp, dit ingen ville leverera.

Anläggningen utökades med bredband för tio eller elva år sedan. Då var det enda

sättet att få bredband till Åkarp. Idag erbjuder föreningen kabel-tv, bredband och ip-

telefoni. Föreningen äger alla ledningar inom området och levererar dessutom analoga

och digitala tv-sändningar till medlemmarna (25 kanaler). Föreningen tar emot sänd-

ningen till en anslutningspunkt och levererar sedan till varje fastighet. Gällande bred-

band förvaltar föreningen bara ledningarna. Bredbandsabonnemang får varje hushåll

teckna separat, men de är låsta till den leverantör föreningen har avtal med. Års-

avgiften för medlemmarna uppgår för närvarande till 1 350 kr, varav 350 kr avser

anläggningens drift och underhåll och 1 000 kr avser kanalutbudet. Skans framhåller

att detta är billigare för medlemmarna, eftersom föreningen inte går med vinst.

För tillfället håller de på att dra fram optisk fiber för att kunna leverera bredband med

100 Mbit/s. Det finns ingen sådan leverantör i Åkarp, så föreningen har uppdragit åt

Tele2 att dra kabel från Malmö. Anläggningen utvecklas med tiden. Den gamla

centralantennen är bortplockad. Skans spår att endast bredbandssignalen kommer att

behövas i framtiden. Han tror varken att anläggningen kommer att bli överflödig eller

få uppleva konkurrens i området. Det vore en jätteinvestering att gräva ner ännu en

uppsättning kabel. Eventuellt kan föreningen släppa in fler leverantörer på sitt nät i

framtiden.

Föreningen sköter en del av underhållet själv, men köper in tekniktjänster. Föreningen

har ett service- och jouravtal med företaget Sydantenn i Malmö. Om det blir avbrott

kommer de och felsöker och reparerar. Föreningen sköter felanmälan och skickar

ärendet vidare till Sydantenn. Ett sådant arrangemang behövs enligt Skans, de hade

inte klarat av att sköta allt själv. Överlag har anläggningen fungerat bra, den har inte

gett upphov till några större problem. Skans uppger att föreningen inte gärna vill

släppa äganderätten över ledningarna, och de hade nog inte velat att kommunen skulle

sköta anläggningen, men det beror på hur det hade skett.

Skans tycker inte att den stora delägarskaran vållar några problem. Han påpekar dock

att det är ett demokratiskt problem att så få kommer på årsmötena, så gott som alltid


96

under 100 personer, och då bara de som har något att klaga på. Det vore ett angenämt

problem att skaffa en större lokal för årsmötet, menar han. Han tror dock att före-

ningen har växt färdigt nu. Anläggningen är utbyggd för att betjäna alla hus i Åkarp

norr om järnvägen, och det går inte att ta sig över den på ett smidigt sätt.

Styrelsen består enbart av medlemmar i föreningen, de har ingen extra inhyrd kom-

petens. Detta löser sig genom bra kontakter med Sydantenn som ger dem nödvändigt

stöd. Styrelseledamöterna arvoderas med ett schablonbelopp för resor, telefonsamtal

och dyl., ett belopp som enligt Skans uppgår till några tusenlappar årligen.

7.5 Göteborg Nordstaden ga:5

Anläggningstyp: LGA-anläggning, omprövad enligt AL

Ändamål: Parkering och handel, trapphus med hissar och rulltrappor,

dörrar i gräns mot gångbro samt lokal (Presscafé)

Inrättad: 1972-11-06 (akt 1480K-1972F142)

Omprövad: 1986-11-27 (akt 1480K-1986F286)

1991-06-11 (akt 1480K-1991F189)


Förvaltning: Nordstans samfällighetsförening

Köpcentret Nordstan i Göteborg marknadsför sig som Sveriges ledande affärs-

centrum. Stadsdelen är indelad i åtta kvarter och nio fastigheter med en mängd olika

butiker, och upptar en total area om ca sex ha. Täckta torg och gågator omfattar 8 000

kvm och parkeringshuset har 2 700 platser.76

Dessa anläggningar är samfällda och

ingår i ett komplex av gemensamhetsanläggningar, vilka presenteras i tabell 19.

Tabell 19. Gemensamhetsanläggningar i Nordstaden, Göteborg

Registerenhet Ändamål Akt

Nordstaden ga:1 Övertäckt gående 1480K-1972F138

Nordstaden ga:2 Central kyla 1480K-1972F139

Nordstaden ga:3 Central övervakning 1480K-1972F140

Nordstaden ga:4 Lastgata 1480K-1972F141

Nordstaden ga:5 Parkeringsanläggning 1480K-1972F142

Nordstaden ga:6 Reservkraftanläggning 1480K-1972F143

Länsstyrelsen fastställde 1968 en ändring av stadsplan för bl. a Östra Nordstaden i

Göteborg, vilket möjliggjorde den exploatering som kännetecknar området idag.

Exploateringen genomfördes av flera bolag, med Östra Nordstaden AB & Co KB i

spetsen. Dessa ansökte 1970 om förrättning enligt LGA för inrättande av flera gemen-

samhetsanläggningar för att kunna genomföra planen och det exploateringsavtal de

tecknat med Göteborgs kommun. Jag har valt att närmare undersöka Nordstaden ga:5.

Detta är sannolikt Sveriges mest värdefulla gemensamhetsanläggning; den är taxerad

till 633 490 000 kronor. Dess omfattning presenteras i figur 5.

76

Magnus Zingmark


97

Figur 5. Situationsplan över köpcentret Nordstan, med Nordstaden ga:5 (p-hus, hissar,

trappor) skrafferat.77

De sex samfälligheterna ombildades till en enda samfällighetsförening 1980. Sedan

ändrade förhållanden uppkommit har Nordstaden ga:5 omprövats två gånger. 1986

utökades anläggningen med handelsändamål, och 1991 fick ändamålsbeskrivningen

sin nuvarande form, då trapphus, rulltrappor och en lokal anslöts.

Övriga anläggningar omprövades 2003, då även marksamfälligheter bildades av de

fastigheter som ”konsumerats” av gemensamhetsanläggningarna.78

Andelstalen har

beräknats efter uthyrbar lokalarea.

7.5.1 Magnus Zingmark, Nordstans samfällighetsförening

Magnus Zingmark är anställd av Nordstans samfällighetsförening och jobbar som

ekonomichef.

Zingmark uppger att ingen av de personer som var med vid inrättandet av gemensam-

hetsanläggningarna finns kvar i organisationen. Han känner inte till varför denna typ

av förvaltning valdes, men förutsätter att det gjordes i dialog med kommunen. Han

hänvisade mig till boken Nordstan av Martin Fritz för historik.

Historik

Området Östra Nordstaden hade i slutet av femtiotalet förslummats och bestod av 88

fastigheter bebyggda med hundra år gamla hus. Den sanering som genomfördes var

77

1480K-1991F189 78

1480K-2003F92


98

unik eftersom det var det största dylika projekt i Europa som genomfördes helt i

privat regi.79

Tio lokala byggfirmor bildade ett konsortium med ett kommanditbolag och kontak-

tade kommunen med en idé om att bygga kontor och butiker i ett övertäckt shopping-

centrum. Krediter garanterades av fyra banker i staden. Kommunen var intresserad av

projektet men ovillig att bidra eftersom den var tvungen att fokusera på bostadsbyg-

gande och sanering av bostadsområden. Genomförandet skedde därför helt i privat

regi. Konsortiet tog t o m fram förslaget till stadsplanen.80

Varför gemensamhetsanläggning?

Flera gemensamhetsanläggningar planerades från början, även om frågan om hur

området skulle ägas inte vara avgjord. Området krävde nämligen ovanligt omfattande

och dyra anläggningar. De beräknas ha utgjort 15 % av den totala byggkostnaden.

Fastigheterna bebyggdes successivt mellan 1966 och 1975 och avyttrades efterhand

till de olika bolagen som då utträdde ur konsortiet. Det blev då ännu viktigare att lösa

frågan om samverkan.81

Förvaltning

Zingmark uppger att föreningens styrelse består av ledande personer ur de delägande

bolagen, chefer och verkställande direktörer. Varje fastighet är representerad av en

person; ett bolag äger två fastigheter vilket ger två representanter i styrelsen. Styrel-

sens kompetens är inom fastighetsförvaltning.

Föreningen har därför i dagsläget 13 anställda. Dessa sköter förvaltningen. Organisa-

tionen är uppdelad inom marknad, ekonomi och teknik. Utöver detta sker ett sam-

arbete inom tre grupper; en förvaltningsgrupp, en teknisk grupp och en ekonomi-

grupp. Drift och underhåll sköts dels av föreningens eget folk, de har några tekniker,

dels inhyrd kompetens. Zingmark uppger att föreningen köper in resterande tjänster

vid behov.

Zingmark uppger att ägarna fann att en gemensamhetsanläggning var den bästa lös-

ningen beroende på kostnad och komplexitet. Exempelvis kostar gågatorna och last-

gator miljonbelopp årligen att drifta. Intäkter kommer dock från parkeringshuset och

uthyrning av lokalerna däri. Zingmark och samfällighetens ledare har fullmakt från

föreningen att hyra ut lokalerna.

Han poängterar också att anläggningarna behövs. Fungerar de inte så fungerar ingen-

ting i Nordstan. Som exempel säger han att den underjordiska lastgatan varje dag

trafikeras av 400 lastbilar med leveranser. Gemensamhetsanläggningarna är därför en

diamant värd att sköta, som han uttrycker det.

79

Fritz (1997) s. 11 80

Fritz (1997) s. 12-18 81

Fritz (1997) s. 28-32


99

Zingmark beskriver stämningen i föreningen som väldigt positiv. Han kan påminna

sig en enda gång i början på 90-talet då de har varit oense; det gällde tolkning av

kostnadsfördelningen för att täcka över gågatorna. Detta löstes dock ganska snart på

ett okomplicerat sätt. Styrelsen jobbar alltid efter konsensus. Det sker ingen utslags-

röstning, alla har alltid varit överens.

7.6 Ödeshög Hästholmen ga:2

Anläggningstyp: Gemensamhetsanläggning

Ändamål: Vindkraftverk med tillhörande fundament

Inrättad: 1998-04-29 (akt 0509-98/7)


Förvaltning: Hästholmen vind samfällighetsförening

Hästholmen ga:2 är en av få anläggningar som är inrättad för vindkraftsändamål.

Anläggningen inrättades 1998 och har 92 delägarfastigheter i fyra län och nio

kommuner; Boxholm, Linköping, Mjölby, Motala, Oskarshamn, Skövde, Tingsryd,

Vadstena och Ödeshög. Delägarnas geografiska spridning presenteras i figur 6.

Anläggningen förvaltas av Hästholmen vind samfällighetsförening, som även förval-

tar Hästholmen ga:1. Denna är också inrättad för vindkraftsändamål, men ej för

samma fastigheter. Samfällighetsföreningen existerade alltså sedan tidigare.

Vid inrättandet hade fastighetsägarna tecknat sig för andelar i vindkraftverket motsva-

rande sin elförbrukning. I avtalen ingick en överenskommelse enligt AL 16 § om att

delta i gemensamhetsanläggning. Föreningen hade före ansökan om förrättning fått

beviljat bygglov för verket, samt säkrat ett område med arrendeavtal. Ersättning för

arrendet var redan erlagd. Förrättningslantmätaren bedömde att anläggningen upp-

fyllde kraven på stadigvarande betydelse och båtnad, samt att den inte stred mot AL

7-11 §§. Anläggningen är tidsbegränsad; den upphör när arrendeavtalet löper ut.

Redan vid inrättandet hade anläggningen delägarfastigheter i sju kommuner i Öster-

götlands och Kalmar län. Av de 1 261 andelar som då inrättades hörde 1 023 till

privatpersoner, de andra till aktiebolag, Ödeshögs kommun, en församling, en skola

och en båtklubb, vilket är anledningen till att anläggningen är taxerad separat.

Andelar har sedan dess flyttats mellan fastigheter när ägare flyttat och velat ta med

sig andelar, eller när andelarna sålts från en fastighetsägare till en annan. Detta har

skett som överenskommelser enligt AL 43 § som godkänts av LM. Det värsta ex-

emplet på detta är andelarna som från början tillhörde Ödeshög Hästholmen 2:11.

Dessa överfördes i tur och ordning till fastigheter i Nacka, Gotland och Vellinge. När

fastighetsägaren i september 2003 ansökte om överföring till en fastighet i Hässle-

holm sade LM slutligen nej. LM ställde sig då skeptisk till att överföra andelar utan-

för Östergötlands län. Andelarna såldes istället till en fastighet i Ödeshög som


100

inträdde istället i februari 2004.82

Så sent som i juni 2003 hade LM beviljat överföring

av andelar från Ödeshög till Skövde.83

Figur 6. Delägande fastigheter i Hästholmen ga:2 (AutoKa-Vy).

7.6.1 Mattias Karlsson, Hästholmen vind samfällighetsförening

Mattias Karlsson är kontaktperson för Hästholmen vind samfällighetsförening och

sitter i föreningens styrelse. Han är delägare i Hästholmen ga:2 sedan 1998.

Karlsson säger att anläggningen inte vållat några problem, det första vindkraftverket

har nu fungerat bra i 19 år. Eftersom verket är gammalt börjar underhållskostnaderna

nu öka, men verksamheten har gått riktigt bra ekonomiskt.

Föreningen anlitar ett bolag för service på verket, och har dessutom ett avtal med

markägaren som står för den dagliga tillsynen. Markägaren är dessutom delägare i

82

0509-99/18, 0509-00/8, 0509-02/15, 0509-03/24 83

0509-03/9


101

verken och har således ett egenintresse av att allt fungerar som det ska. Karlsson anser

inte att lekmän hade klarat av skötseln utan hjälp från bolaget.

Karlsson säger också att försäkringsbolagen blivit tuffare med åren. För 19 år sedan

visste de nog inte vad de gav sig in på, och premierna var väldigt låga. Nu tvingar de

fram en besiktning av verken av en professionell besiktningsman för att förnya för-

säkringen. Föreningen har ännu inte genomfört någon sådan besiktning, men det ska

göras i början av 2012.

Anledningen till att spridningen bland delägarna är så stor tror Karlsson beror på att

det var svårt att få tag på delägare till en början. Det rådde stor osäkerhet kring vad de

gav sig in på och huruvida det skulle vara lönsamt; idag vet folk att det är en bra in-

vestering. Det var dessutom byråkratiskt strul med elbolaget. Spridningen har där-

emot inte vållat några problem för föreningen. Det finns en kärna av fastigheter i

Hästholmen och däromkring. Anläggningen går med vinst och ingen av ägarna

klagar.

Det finns en annan gemensamhetsanläggning för vindkraft i Häckenäs några mil

norrut. Den föreningen har några gemensamma medlemmar med Hästholmen vind

och dessa har enligt Karlsson berättat att det varit mer liv i den föreningen. Styrelsen

tecknade ett oförmånligt avtal med elbolaget och folk har varit upprörda.

Den ursprungliga tanken med anläggningen var att varje fastighet skulle få den el

verken producerade. Elproduktionen motsvarande varje fastighets andel drogs av

direkt på varje elräkning. Så görs det inte längre, elbolaget ansåg att det blev för

krångligt. Idag säljer föreningen all sin el till ett elbolag och varje fastighetsägare har

ett eget elavtal med den leverantör han eller hon önskar.

Karlsson har varit med i föreningen sedan 1998 men satt inte i styrelsen till en början.

Han kan därför inte svara på om folk blev upprörda när LM började säga nej till att

överföra andelar. Han har i vart fall inte hört något om det sedan han blev styrelse-

ledamot. Han känner dock till att LM numera är restriktiva.

Föreningen funderar på att utöka verksamheten. Antingen bygger de ett vindkraftverk

till, eller så byter de ut de befintliga mot nya. De nya verken kommer då att ha högre

effekt än de tidigare. Det lutar åt att bilda ett aktiebolag och Karlsson tror att före-

ningen kommer att upplösas. Tanken med anläggningen var ju att delägarna skulle

tjäna motsvarande den el de förbrukar. Gemensamhetsanläggningar ska inte vara

vinstdrivande. Han anser att det är skattemässigt tveksamt att en samfällighetsföre-

ning driver en sådan verksamhet. Med tanke på detta och LM:s nya inställning tror

han att de samfällighetsföreningar som finns kommer att leva kvar under de

nuvarande verkens livslängd och sedan omstruktureras.


102

7.7 Stockholm Mårtensdal ga:1


Ändamål: Sopsuganläggning

Inrättad: 2005-12-09 (akt 0180K-2005-19373)


Förvaltning: Sjöstadens västra sopsug samfällighetsförening

Denna anläggning var en av dem som väckte mitt intresse för stora gemensamhets-

anläggningar, och en av anledningarna till mitt ämnesval. Jag hörde först talas om

den vid ett seminarium i Lund hösten 2010, då Björn Hedlund talade om denna och

flera andra stora gemensamhetsanläggningar som representant för JM, exploatör i

Hammarby sjöstad. Han talade då om hur tre gemensamhetsanläggningar skulle

betjäna 15 000 bostäder i området.

Hammarby sjöstad är ett nyanlagt bostadsområde i Stockholms kommun, beläget

kring Hammarby sjö, som omfattar bl. a områden i gamla Hammarbyhamnen och

Sickla. För gamla Hammarbyhamnen, området som är markerat i figur 7, gäller en

detaljplan från 2004. Kort efter antagandet började området bebyggas, varpå även en

sopsugsanläggning utfördes och inrättades som gemensamhetsanläggning.

Figur 7. Hammarby sjöstad, med delägarfastigheter i Mårtensdal ga:1 markerade

(AutoKa-Vy).

Inrättande

Inrättandet grundar sig på en överenskommelse mellan samtliga sakägare och Stock-

holms stad. Stockholms stad är inte delägare i anläggningen, men har åtagit sig att

utföra terminalen inklusive byggnad och angöringsväg till denna, samt huvudledning-

arna som placeras under allmän väg. För detta förskotterade staden 24 miljoner

kronor, att senare betalas av delägarna efter andelstal. Ansvaret för utförandet av


103

fastighetsspecifika anläggningar ligger på respektive fastighetsägare eller tomträtts-

innehavare.

Anläggningsbeslutet är meddelat som preliminärbeslut och förrättningen är inte av-

slutad. Exploateringen i området är inte avslutad, allteftersom utbyggnaden sker

kommer nya fastigheter att bildas. Dessa ska också ingå i anläggningen och LM har

valt att ansluta dessa efterhand och inte avsluta ärendet. Sedan det ursprungliga an-

läggningsbeslutet meddelades har ytterligare tre fastigheter anslutits. Delägarna består

i nuläget av åtta bostadsaktiebolag, en stiftelse, nio bostadsrättsföreningar och en

kooperativ bostadsförening.

Andelstalen grundas på fastigheternas bruttoarea ovan mark. I de kvarter där fler

fastigheter förväntas avstyckas har stamfastigheterna anslutits med sådana andelstal

att de ska kunna fördelas mellan styckningslotterna när det blir aktuellt. Trots detta

tilltag innehåller beslutet ändå en föreskrift om att andelstalen kan komma att ändras

innan förrättningen avslutas och att anläggningen får omprövas redan två år efter det

att förrättningen avslutats och vunnit laga kraft, även om ändrade förhållanden inte

inträtt.

Teknisk beskrivning

Denna anläggning är en stationär sopsugsanläggning, och består av inkast, lagrings-

och transportluftventiler, luftintag, sopsugrör, rens- och inspektionsluckor, styr- och

tryckluftsinstallation med ledningar, samt en stationär sopsugsterminal innesluten i en

byggnad med containrar, styrsystem, fläktar, ljuddämpare, belysning etc. Även bygg-

naden och angöringsvägen till denna ingår i anläggningen.

Anläggningen behandlar tre fraktioner av avfall: brännbart, organiskt avfall och

papper. I varje hus finns inkast för varje fraktion i entréplan, antingen inomhus eller

utomhus. Varje inkast kan betjäna ca 40 lägenheter. Vid varje inkast finns ett upp-

samlingsutrymme (lagringsventil). Dessa är förbundna med den stationära terminalen

via rörledningar, och avfallet transporteras med hjälp av undertryck till containrar i

terminalen. Dessa hämtas sedan regelbundet av en lastbil.

7.7.1 Claes Göthman, Sjöstadens Västra Sopsug samfällighetsförening

Claes Göthman är styrelseordförande i Sjöstadens Västra Sopsug samfällighetsföre-

ning. Han jobbar på SKB som är en av fastighetsägarna i området, och är dessutom

ordförande för ytterligare två samfällighetsföreningar.

Anläggningen

Anläggningen är en stationär sopsug. Företaget Envac är både leverantör av anlägg-

ningen och sköter drift och underhåll enligt serviceavtal. Företaget har i princip

monopol på den här typen av anläggning. Göthman uppger att det krävs ett service-

avtal för att sköta drift och underhåll. Anläggningen kräver daglig övervakning, vilket

ingår i serviceavtalet. Ett datasystem sköter regleringen av anläggningen och över-

vakas av entreprenören på distans. Kommunens entreprenör hämtar sopor två gånger

per vecka.


104

Anläggningen färdigställdes och togs i drift 2005 och fungerar bra. De har fått byta

något, men har inte haft några anmärkningsvärda problem. Anläggningen är en

mönsteranläggning för Envac, och de visar gärna upp den. Det anordnas många

studiebesök till anläggningen. Företaget är därmed engagerat i föreningen och hjälper

exempelvis till att granska fakturor mm. De deltar även i en del av styrelsemötet, de

har en stående punkt på dagordningen där de berättar hur anläggningen fungerar.

Föreningen

Byggherrarna var med i föreningen till en början, men delägarna består idag endast av

bostadsrättsföreningar och hyresbolag. Föreningen har utökats två gånger sedan den

bildades, och det är tal om att utöka den igen. Idag är alla delägarfastigheter utom två

bebyggda. Kostnaderna är uppdelade i fasta och rörliga, och de obebyggda fastig-

heterna betalar inte någon del av de rörliga kostnaderna.

Göthman uppger att stämningen i föreningen är bra. Till årsstämman kallar han

fastighetsägarna, han har en kontaktperson per fastighet. Dessa skickar sedan hyres-

värdar eller representanter ur föreningarnas styrelser. De boende har på så vis inget

direkt inflytande i föreningen. Göthman tror inte att de boende är införstådda med att

de är delägare i anläggningen genom sina föreningar, eller att de vet vad en gemen-

samhetsanläggning innebär. Han uppger dock att de boende vet vem de ska kontakta

om det blir problem.

Styrelsen

Styrelseledamöterna är till stor del boende i området, och har inte någon speciell tek-

nisk kompetens. Göthman och kassören i föreningen är dock professionella fastighets-

förvaltare, och har således beställarkompetens, något Göthman uppger att han är glad

över. Det hade nog fungerat ändå, resonerar han, men det är helt klart positivt med

proffs i styrelsen. Styrelsen utför dock inte något tekniskt arbete. Styrelsearbetet sker

på hans fritid, det tar inget tid från hans ordinarie jobb på SKB. Styrelsen är arvode-

rad med några tusenlappar årligen.

Storlek

Anläggningen betjänar idag drygt 2 200 lägenheter. Ungefär 200 tillkommer när de

två återstående fastigheterna blir bebyggda. Ett intilliggande exploateringsområde har

också visat intresse av att gå med, vilket skulle innebära ytterligare 500 lägenheter.

Därmed anser Göthman att kapaciteten är nådd. Han anser däremot inte att anlägg-

ningen blir för stor. SKB är med i en annan liknande gemensamhetsanläggning som

betjänar 10 000 hushåll. Inte heller den anser han vara för stor. Den föreningen har

emellertid en tjänsteman anställd för drift och underhåll, en som är sakkunnig i tek-

niska frågor.

Kommunal anläggning

Kommunen krävde i markanvisningsavtal att det skulle finnas sopsug i området.

Göthman är inte säker på att det var ett krav på gemensamhetsanläggning, men för-

modligen var det så. Kommunen stod för utförandet av anläggningen och byggher-


105

rarna köpte den sedan av kommunen. Kommunen subventionerade inte anläggningen

och föreningen får inget bidrag för den idag.

Det finns byggherrar som tycker att staden borde sköta sådana anläggningar och det

har pågått en diskussion i Stockholm om huvudmannaskap. Göthman tycker dock

personligen att det är lika bra att anläggningen sköts av föreningen. Kommunen har

inte samma ekonomiska incitament att sköta det så bra som möjligt, anser han. Han

kan dock inte avgöra huruvida kommunal skötsel skulle vara billigare eller dyrare än

idag. Göthman var med vid förrättningen och uppger att inga klagomål framfördes.

Det var nog ingen som visste att man kunde tänka så, menar han.

7.8 Malmö Hamnen ga:1


Ändamål: Kommunikationsytor, planteringar, belysningsanläggning,

dagvattensystem, ledningar för sopsugning av mat- och

restavfall

Inrättad: 2002-01-18 (akt 1280K-4/2002)


Förvaltning: Riberstads samfällighetsförening

Västra Hamnen är ett område i Malmö som exploaterades i samband med bomässan

Bo01, se figur 8. Hamnen ga:1 inrättades efter ansökan av Malmö kommun som en

del i genomförande av detaljplanen som gäller för området för bomässan Bo01. An-

läggningen betjänar södra delen av planområdet. Marken som anläggningen tar i

anspråk är i planen betecknad g, med förklaringen ”Marken ska anordnas för gemen-

samt ändamål. Delaktighet för allmänt ägd fastighet skall finnas.”84

Till grund för

förrättningsbeslutet lades överenskommelser mellan fastighetsägarna, som till största

del utgjordes av exploatörer i det stadiet.

Anläggningen är sektionsindelad enligt följande:

Sektion 1: Kommunikationsytor: gångar, gränder, torg

Planteringar

Belysningsanläggningar

Sektion 2: Dagvattensystem inklusive dammar, pumpanläggningar, fontäner mm.

Sektion 3: Ledningar för sopsugning av matavfall och restavfall t o m ventiler

med tillbehör inklusive dockningsstation, norra delen

Sektion 4: Ledningar för sopsugning av matavfall och restavfall t o m ventiler

med tillbehör inklusive dockningsstation, södra delen

84

1280K-DP4537


106

Figur 8. Bo01-området i Västra Hamnen, med delägande fastigheter i Hamnen ga:1

markerade. Bilden roterad, norr åt höger (AutoKa-Vy).

7.8.1 Jan Johansson, Malmö stad

Jan Johansson arbetar som exploateringsingenjör på Malmö stad. Han har bakgrund

inom såväl väg och vatten som lantmäteri och har jobbat mycket med markanlägg-

ningar. I sitt arbete inspekterar han anläggningar som ska överlämnas till samfällig-

hetsföreningar och företräder emellanåt kommunen i förrättningar. Han har arbetat

speciellt med Bo01-området i Västra Hamnen.

Johansson var inte involverad i den här förrättningen förrän vid överlämnandet till

samfällighetsföreningen. Han är dock insatt i hur anläggningen fungerar och vilka

problem den medför. Bo01-området har delats in i två delområden, varav Hamnen

ga:1 betjänar det södra. Likadana anläggningar finns i det norra området, där en an-

läggning inrättats för sopsugssystem (Hamnen ga:4). I den förrättningen har Johans-

son varit med från början. Frågan om inrättande av gemensamhetsanläggning för

dagvattensystemet bröts efter yrkande ut ur förrättningen och hänsköts från den

kommunala lantmäterimyndigheten till Lantmäteriet för prövning. Beslutet i denna

förrättning är nu överklagat.

Bo01-området innehåller 1 425 lägenheter som hade 2 254 invånare i januari 2010.

Dessa är uppdelade på två gemensamhetsanläggningar. På så vis är anläggningen att

jämföra med de allra största vägföreningarna, avseende hur många personer som

berörs.

I detaljplanen föreskrevs att ”delaktighet för allmänt ägd fastighet ska finnas”. Detta

gjordes för att kommunen vill ha insyn i föreningen. Anläggningen är till stor del lagd

på kvartersmark, och kommunen befarade att området skulle komma att spärras av.


107

Allmänheten genererar stora underhållskostnader i området. Området är dock inte

utlagt som s.k. gx-område.

Teknisk beskrivning

Jag bad Johansson förklara hur anläggningarna fungerar. Dagvattensystemet består av

små kanaler längs fasaderna på husen, dammar, fontäner och pumpar. Anläggningen

var mer komplicerad när den först byggdes, med fler pumpar som gick sönder. Därför

har nu anläggningen byggts om. Vattnet från kanalerna samlas i större magasin, s.k.

akvapunkter. Det finns pumpar vid varje magasin som cirkulerar vattnet. Dessutom

har varje magasin kompressorer som trycker in luft i dem för att syresätta vattnet.

Anläggningen består av många grunda vattenytor som är svåra att hålla fria från alger.

Kemiska bekämpningsmedel får heller inte användas. Det krävs fingertoppskänsla för

att hålla systemet i balans. Anläggningen kräver mycket drift och underhåll, det måste

hållas koll på vad som ska göras och när. Johansson beräknar att anläggningen behö-

ver underhållas ett par timmar varje dag under sex av årets månader.

Sopsugssystemet är ett s.k. mobilt sopsugssystem. Gemensamhetsanläggningen avser

endast ledningar och tankar. Soporna delas upp i två fraktioner, matavfall och rest-

avfall. Det finns fem stycken dockningspunkter i området, där sopbilen ansluter.

Bilen skapar sedan ett vakuum i rörsystemet och suger upp soporna, en fraktion åt

gången. Tömning sker varje till varannan vecka.

Anläggningen innehåller således inga maskiner, det är bara rören som utsätts för visst

slitage. Anläggningen kräver i princip inget underhåll och beräknas ha lång teknisk

livslängd, men det är ingen som vet riktigt hur lång. Den här typen av anläggningar

har byggts sedan mitten på 70-talet, men Johansson känner inte till att någon av dem

behövt bytas ut ännu. Han gissar att vissa rörböjar måste bytas inom 30 år, men det är

svårt att säga.

Förvaltning

Vid bildandet av Hamnen ga:1 framfördes inga klagomål eftersom det var bygg-

herrarna som deltog i förrättningsskedet och som satt i föreningens första styrelse.

Problem uppkom först vid överlämnandet. Vid förrättningen för det norra området

framfördes däremot önskemål om att kommunen helt skulle ta över anläggningen.

Johansson kan inte svara exakt på hur styrelsen är sammansatt idag, eller om det före-

kommer några s.k. ”styrelseproffs”, men han vet att flera av medlemmarna är boende

i området. Kommunen är representerad i styrelsen, i vart fall genom en suppleantpost.

Förrättningen i det norra området har varit infekterad och har pågått i fem år. Det tar

tid att sälja in idén till de boende, och det är väldigt få som förstår. Överlag tror han

att det är väldigt få som vet vad det innebär med en gemensamhetsanläggning. För-

rättningen överklagades trots att kommunen gått med på att ta över akvapunkterna,

något kommunen inte hade räknat med.


108

Johansson funderar över om delägarkretsen i Bo01-området är speciell. Den står i vart

fall på sig, och har visat stort engagemang från början och kommer på alla möten. Vid

förrättningssammanträdet uppskattar han att så gott som alla fastigheter var represen-

terade. Johansson tror att det handlar om en kombination av kunskap och okunskap.

Sakägarna har svårt att förstå vad gemensamhetsanläggningen innebär och varför den

ska behövas, men har kompetens att säga ifrån till kommunen samt driva en process.

Dagvattensystemet

Det står klart för Johansson att en samfällighetsförening inte klarar av att förvalta

dagvattensystemet, som han anser är alltför komplicerat. Han säger att kommunen

kommer att ta över det södra dagvattenssystemet genom att skriva avtal med samfäl-

lighetsföreningen. Föreningen har i praktiken aldrig tagit över skötseln av akva-

punkterna.

Kommunen har ca 38 % av andelstalen i sektion 2 som innehåller dagvattensystemet.

Andelstalen har beräknats helt och hållet efter arean på de ingående fastigheterna. I

den norra delen har använts en helt annan fördelning, efter påtryckning från Johans-

son.

Anmärkning: Beslut har meddelats om inrättande av Malmö Hamnen

ga:6, avseende dagvattensystemet i den norra delen av området. I sektio-

nen för dagvattenmagasin och anordningar för vattnets cirkulering och

rening har kommunens fastighet åsatts samtliga andelstal för drift och så

högt andelstal för utförande att de i princip bär hela kostnaden

(4 455/4 500 andelar).85

Detta beslut är dock som sagt överklagat, så ut-

gången är oviss.

Jag frågade honom om det vore ett alternativ för föreningen att köpa den kompetens

som behövs. Johansson menar att det skulle bli alltför kostsamt. Sådana komplexa

och dyra anläggningar ska inte läggas över på enskilda, då har det gått ett steg för

långt anser han. När knappt kommunen klarar av att sköta, bygga, utveckla och

underhålla det, hur ska då samfällighetsföreningen klara det? Det har tagit kommunen

åtta år att inse detta. Kan dessa problem undvikas i framtiden vore det bra.

Sopsugssystemet

Sopsugssystemet har däremot inte vållat några problem, utan rullar på och har funge-

rat bra i snart tio år. Den anläggningen är inte svår att sköta, den kräver nästan inget

underhåll. Däremot är det viktigt att lära folk att kasta rätt och inte tvinga ner saker.

Stopp i systemet kan bli kostsamt. Svårigheten med sopsugen gäller främst

beräkningen av kostnadsfördelningen, som Johansson ser det. Det finns också en risk

att föreningen har för stor underhållsbudget. Eftersom anläggningens livslängd inte är

känd fonderas pengar i onödan, vilket ger de boende en hög kostnad nu och kan ge

framtida ägare en plötslig utdelning av stora belopp.

85

1280K-10/120


109

7.9 Trosa Sund ga:1

Anläggningstyp: LGA-anläggning

Ändamål: Vattentäkt, vattenverk, avloppsledningar, reningsverk,

swimmingpool mm

Inrättad: 1975-04-25 (akt 04-GEM-17)


Förvaltning: Sunds samfällighetsförening

Figur 9. Området Sund i Trosa kommun, med delägarfastigheter i Sund ga:1 markerade

(AutoKa-Vy).

Sund är ett område på ca 150 ha beläget väster om Vagnhärad i Trosa kommun (tidi-

gare Vagnhärads kommun), se figur 9. För området antogs 1966 en byggnadsplan

som föreskrev fritidsbebyggelse. Exploatören AB Motorvärden lät i enlighet med ett

exploateringsavtal med Vagnhärads kommun utföra va-anläggningar. Bolaget ansökte

därefter om förrättning enligt LGA och 1974 meddelades beslut om inrättande av en

gemensamhetsanläggning bestående av vattentäkt med ledningar, vattenverk med

reningsanordningar och pumpar, avloppsledningar med pumpstationer, reningsverk

med utloppsledning, samt swimmingpool med aggregat och anordningar på marken

Flera av sakägarna framförde vid förrättningen klagomål på vattnets kvalitet, samt

reste krav på högre standard, varpå en kommitté tillsattes för att undersökta anlägg-

ningens konstruktion och funktion. Denna kom fram till att anläggningen var utförd i

enlighet med och uppfyllde de krav som ställdes i exploateringsavtal och projekte-


110

ringshandlingar. Kapaciteten hade dock befunnits otillräcklig för sådana ohämmade

uttag som hade gjorts, och det betonades att en angelägen uppgift för samfälligheten

skulle bli fördelningen av de tillgängliga resurserna. En anläggningssamfällighet

bildades och styrelse utsågs.

Anläggningen har enligt FR inte omprövats, och förvaltas således enligt reglerna i

LGA. Andelstal har dock fördelats vid avstyckningar och med överenskommelser

enligt AL 43 §.

7.9.1 Göran Ohlsson, Sunds samfällighetsförening

Göran Ohlsson är delägare i Sund ga:1 sedan 1991 och ordförande i Sunds samfäl-

lighetsförening sedan 2004.

Anläggningen har omprövats enligt Ohlsson, trots att detta inte framgår av FR.

Anläggningen förvaltas idag av Sunds samfällighetsförening, liksom Sund ga:2 som

tidigare var en vägförening. Ohlsson uppger att omprövningen skedde 2004, och både

han och jag finner det märkligt att omprövningen inte finns noterad som en åtgärd i

FR.

Ohlsson uppger att styrelsen endast består av boende i området, de har varken någon

kommunal representant eller någon inhyrd kompetens. Styrelseledamöterna arvoderas

för sina uppdrag, men det handlar om små summor. Ohlsson uppger att föreningen

blir skattepliktig om den betalar ut för mycket pengar till ledamöterna. Ingen av

ledamöterna har någon speciell teknisk kompetens.

Ohlsson var inte delägare i anläggningen från början, men säger att det framgått att

den innebar mer eget arbete till en början; det har blivit mer entreprenörer med åren.

Det har förekommit problem med anläggningen genom åren, verken kräver tillsyn

och skötsel och avloppsnätet kräver ständigt underhåll, men överlag har den fungerat

bra.

Föreningen har myndighetskrav på sig angående vattnet. Det ska göras fyra ordinarie

och en utökad provtagning varje år och vattnet ska vara av en viss kvalitet.

Kommunen utövar kontroll. Föreningen anlitar en entreprenör för att sköta renings-

verket och pumpstationen, men det övriga sköter de själva. De andra anläggningarna

är nog egentligen för svåra för lekmän att sköta även de, säger Ohlsson, men så pass

tekniska anser de sig vara att de klarar det.

Att sköta reningsverket kräver däremot certifikat som ingen i föreningen har. Den

lokala entreprenör föreningen anlitar är densamma som sköter det kommunala va-

nätet. Ohlsson tror därför inte att det hade skötts bättre om kommunen tagit över,

däremot hade det blivit dyrare.

Enligt Ohlsson är fördelen med att anläggningen ägs enskilt att de sköter det billigare

än kommunen. Årsavgiften varierar men uppgår för närvarande till 6 500 kronor och

avser både vägarna och vattenanläggningarna. Ohlsson vet inte exakt hur den kom-


111

munala va-taxan ser ut, men uppskattar att de skulle få betala minst samma pengar

bara för vattentjänsterna om anläggningarna hade ägts av kommunen.

Anslutning till det kommunala va-nätet är inte aktuellt. Det har inte framkommit

några önskemål om att kommunen ska ta över anläggningarna och kommunen har

heller inte visat några intentioner på detta. Den ansluter prioriterade områden där det

finns enskilt avlopp; eftersom Sund har ett fungerande reningsverk tycker kommunen

att det fungerar bra.

7.10 Örebro Mikael ga:5

Anläggningstyp: LGA-anläggning

Ändamål: Undercentralsbyggnad med undercentral för fjärrvärme

samt kulvertar och ledningar för värme och varmvatten

Inrättad: 1974-08-09 (akt 1880K-CC691)


Förvaltning: Lundby södra anläggningssamfällighet för värme

Lundby är ett område i norra Örebro, se figur 10. För området gäller en stadsplan

fastställd 1970. Planen är en typisk storkvartersplan och förutsätter en hög grad av

samverkan mellan de 331 småhusfastigheter som planen avser.

Figur 10. Södra Lundbyområdet, med delägarna i Mikael ga:5 markerade (AutoKa-Vy).

HSB i Örebro var exploatör inom området och förvärvade all kvartersmark enligt

exploateringsavtal med Örebro kommun. HSB ansvarade även enligt avtalet för iord-

ningställande av anläggningar, och ålades ansvaret att se till att dessa inrättades som

gemensamhetsanläggningar. Efter genomförd exploatering överlät HSB samtliga


112

fastigheter i området till enskilda med avtal innehållande en klausul som gav HSB rätt

att företräda dessa vid framtida förrättning, och ansökte därefter om inrättande av ett

flertal gemensamhetsanläggningar avseende garage, vissa ledningar, förbindelseleder,

lekplatser, planteringar, centralantenn, fjärrvärme mm. Förrättningar enligt LGA

företogs under 1972. Sammanlagt bildades sex gemensamhetsanläggningar.

Mikael ga:5 betjänar samtliga fastigheter i planområdet och är inrättad för

undercentral, kulvertar och ledningar för fjärrvärme och varmvatten. Anläggningen

har inte omprövats sedan den inrättades, delägarkretsen är densamma idag som då.

7.10.1 Sven-Olof Petersson, Lundby södra anläggningssamfällighet för värme

Sven Olov Pettersson är delägare i Mikael ga:5 sedan den inrättades 1972 och ord-

förande i samfälligheten sedan tre år tillbaka.

Styrelsen

Pettersson uppger att det finns två samfälligheter i området, en för värme och en för

förbindelseleder, antenn mm. De har båda samma styrelse. Styrelsen är uppdelad på

olika ansvarsområden; ett för kulvertarna, ett för undercentralen och ett för nya

projekt, dessutom har den en ekonomiansvarig och en sekreterare. Styrelseleda-

möterna har valts så att styrelsen har den kompetens som krävs för de olika uppdra-

gen. Styrelsen är arvoderad, men beloppen är ganska blygsamma. Det är en stor orga-

nisation och den kräver mycket arbete.

Anläggningen

Samfälligheten sköter drift och underhåll av anläggningen själva, utan hjälp från

entreprenörer. De får heller inga kommunala bidrag. Ska lekmän sköta det krävs det

att man får folk med rätt kompetens, annars går det åt helvete, säger Pettersson.

Anledningen till att det fungerar bra i denna anläggning är att de har varit måna om

att få duktigt folk till styrelsen. Pettersson uppger att han inte skulle fungera som

ordförande om de inte haft den uppdelning de har idag. Det är svårt att få folk att

ställa upp för styrelseuppdrag, speciellt när de ska behöva stångas med myndigheter.

Pettersson uppger att de behövt strida med både kommunen och LM.

Anläggningen har inte haft problem med några driftstopp. Däremot har föreningen

stora problem med att förse de fastigheter som ligger längst bort med tillräckligt med

värme och varmvatten. Anläggningen är dock 40 år gammal och kulvertarna är

dåliga. Pettersson uppskattar att ca 25 % av värmen går förlorad pga. läckande

kulvertar, värme för ca 1,2 miljoner kronor årligen.

Eftersom anläggningen är gammal och i dåligt skick håller samfälligheten på att

projektera en förnyelse av kulvertarna. Om anläggningen skulle gå sönder skulle det

skapa stora problem, så den måste åtgärdas. De skulle då behöva ta kommunal mark i

anspråk för att gräva kulvertar, men kommunen har inte varit speciellt tillmötes-

gående.


113

Föreningen

Generellt säger Pettersson att samfälligheter inte ska vara så här stora. Hade de varit

25 fastigheter istället hade det kunnat skötas smidigt. Det går inte att prata med alla

331 delägare om allt, anser han. Han uppskattar att de var ca 70 stycken på förra

stämman.

De flesta medlemmarna har styrelsen inga problem med. Det är emellertid några som

ligger efter med betalningen. När detta sker går de till kronofogden, som avvisar an-

sökan om det inte funnits en godtagbar debiteringslängd på senaste stämman. Petters-

son uppger att de tidigare haft en lista som angett hur mycket varje hustyp ska betala,

men att kronofogden inte godkänt denna. De har vid ett tidigare tillfälle överklagat ett

av kronofogdens beslut om avvisning, vilket tingsrätten lämnade utan bifall. Därför

har de nu fått börja göra ordentliga debiteringslängder, något Pettersson menar kräver

mycket arbete.

Pettersson uppger också att det varit problem med enstaka delägare som överklagat

stämmobeslutet att förnya kulvertarna. Några av medlemmarna ville inte att detta

skulle göras överhuvudtaget så länge inte anläggningen gått sönder. Han säger att det

främst var medlemmar som inte ville lägga ned några kostnader på en ny anläggning.

De klagande hade dock ingen framgång vid FD.

Kostnadsfördelningen

Kostnaden för de boende varierar beroende på hustyp. Den högsta kostnaden uppgår

idag till ca 2 500 kronor per månad, och avser allt samfälligheterna förvaltar. Av

denna kostnad är det endast ca 225 kronor som inte är att anföra till fjärrvärme-

anläggningen.

Pettersson uppger att han tycker att det är otidsenligt med andelstal för den här typen

av anläggning. Medlemmarna kan inte själva påverka sina kostnader, och därför

slösas det också med resurserna. Dagens fördelning är orättvis och föreningen vill ha

ett system med individuell mätning.

Pettersson säger att de haft problem med myndigheterna. Eftersom de önskar indivi-

duell mätning var samfälligheten i kontakt med LM som sade att det skulle kräva ett

nytt anläggningsbeslut. När samfälligheten ansökte om omprövning ställdes förrätt-

ningen in, med motiveringen att det inte skett några ändrade förhållanden som medger

omprövning. Hela processen kostade dem ca 20 000 kronor i onödan. Senare lämnade

LM beskedet att en omprövning ej krävdes för de förändringar samfälligheten avsåg

att genomföra.

Pettersson uppger att han inte hade någon aning om vad det innebar med en anlägg-

ningssamfällighet när han köpte sin fastighet. Han var inte delaktig i förrättningen

eftersom HSB företrädde alla. Han kan inte svara på hur väl HSB företrädde dem i

förrättningen, men han säger att de boende generellt tyckte att det var bra då. De hade

nyss flyttat till nya hus med låga kostnader. Driftskostnaderna var mycket låga på den

tiden, att fördelningsgrunden var orättvis var det ingen som tänkte på.


114

Eventuellt övertagande

Det har inte förekommit några önskemål om att kommunen skulle ta över anlägg-

ningen. Kommunen är inte heller beredd att göra det. E.ON är fjärrvärmeleverantör

och äger fjärrvärmenäten i området. De skulle vara den mest naturliga ägaren, men

inte heller de har något intresse av att ta över.

I samband med projekteringen har samfälligheten räknat på kostnaderna om E.ON

skulle anlägga kulvertarna och ta över anläggningen. Det skulle innebära anslutnings-

kostnader, en investering på 90 000 – 100 000 kronor per fastighet. De rörliga kost-

naderna vet Pettersson dock inte hur de skulle påverkas av ett eventuellt övertagande.

De som liksom Pettersson bott i området länge skulle klara dessa höga kostnader. De

har lågt belånade hus. Däremot bor det numer många unga familjer i området som

köpt hus när priserna var höga, har högt belånade hus och kanske ett begränsat ut-

rymme för sådana kostnader. Nya kulvertar kostar i storleksordningen 25 miljoner

kronor, inklusive utrustning för individuell mätning. Förnyelsen måste finansieras så

att inte folk ska behöva flytta, säger han.

Från ett rent egoistiskt perspektiv som styrelsemedlem vore det däremot givetvis bra

om E.ON tog över, då skulle de bara ha den andra samfälligheten att förvalta och då

vore det ganska enkelt och trevligt att sitta i styrelsen.


115

8 Analys

Nedan presenteras de resonemang och slutsatser som ska svara på frågeställningarna

från avsnitt 1.7. Initialt besvaras frågan huruvida det finns någon storleksbegränsning

i gällande rätt. Därefter presenteras i tur och ordning problem och möjliga lösningar

som är att hänföra till storlek, komplicerade ändamål och kommunal behandling av

gemensamhetsanläggningar.

8.1 Finns det någon storleksbegränsning i gällande rätt?

Denna fråga har behandlats under avsnitt 3, där jag undersökt de begränsningar som

uppställs av AL, andra författningar, de som diskuterats i förarbetena liksom de som

domstolarna kommit fram till i sina avgöranden. Det finns ingen absolut gräns varken

i lagtext eller i förarbeten. Avgöranden saknas helt.

Vad gäller geografisk avgränsning sägs uttryckligen att AL gäller utan sådana be-

gränsningar. Frågan om antalet delägarfastigheter är obehandlad. Kravet på stadigva-

rande betydelse, tillsammans med väsentlighets- och båtnadsvillkoret, ska i varje fall

avgöra huruvida en fastighet kan anslutas.

8.2 Vad kännetecknar de största gemensamhetsanläggningarna?

Vilka som är landets största gemensamhetsanläggningar framgår av avsnitt 5. Vägar

är det dominerande ändamålet för alla gemensamhetsanläggningar, men i synnerhet

de stora. Såväl de som har flest delägarfastigheter som de som utbreder sig över störst

area är i hög grad gemensamhetsanläggningar för väg. En betydande del av dessa är

vägföreningar och vägsamfälligheter. De 25 största anläggningarna är alla bildade

enligt äldre lagstiftning och sedermera omprövade. Två av dem är LGA-anläggningar

från 1970-talet. De övriga är samtliga bildade enligt EVL, och med ett enda sentida

undantag är de alla bildade mellan åren 1945 och 1976.

8.2.1 Varför finns det så stora gemensamhetsanläggningar?

Eftersom de allra största anläggningarna inrättats enligt äldre bestämmelser får svaret

sökas även där. Det nära sambandet mellan byggnadsplaner och vägföreningar är nog

den främsta orsaken. Samordningen mellan EVL och BS såg till att vägföreningar

systematiskt bildades i områden som omfattades av byggnadsplan. Eftersom fastig-

heterna då var tydligt grupperade genom planen, var det naturligt att endast ett organ

bildades för att ta hand om förvaltningen inom en plan, oavsett planens storlek.

Äldre anläggningar

Till saken hör att äldre planer, i synnerhet byggnadsplan men även stadsplaner, i stor

utsträckning antogs för hela samhällen. I BL infördes begränsningen att stadsplan inte

fick ges större omfattning än som förväntades kunna bli genomförd inom nära före-


116

stående tid, och i prop. framfördes att det vore önskvärt att äldre planer som omfat-

tade alltför stora områden genomgick revision och till viss del upphävdes.86

I förarbetena till 1947 års byggnadslagstiftning liksom till 1959 års ändringar i denna,

diskuterades en eventuell reform av byggnadsplaneinstitutet. Att ge kommunen

ansvaret för genomförandet vore enligt lagutskottet inte tänkbart utan att ge den befo-

genhet att ta ut avgifter från markägarna. Detta skulle emellertid göra byggnadsplanen

till en stadsplan, om än något förenklad, och såväl fördröja planprocessen som skapa

onödig administration. Upprustningen av mindre tätbebyggelse ansågs också vara så

kostsam att det fick ankomma på intressenternas egna insatser, till dess att den inrym-

des i kommunens investeringsprogram. Byggnadsplaneinstitutet fick därmed i stort

samma begränsade utformning som i 1931 års SPL.87

Därtill kommer att kommuner var frikostiga i bedömningen av vilken planform som

skulle användas. Stadsplan skulle användas för alla större tätorter, men kommunerna

använde gärna byggnadsplan för alltför stora områden.

Efter tillkomsten av 1947 års byggnadslagstiftning har det i praktiken

visat sig, att avsaknaden av ett rättssubjekt med skyldighet att bära det

samlade ansvaret för tillgodoseendet av de gemensamma behov, till vilka

tätbebyggelsen ger upphov, icke utgjort hinder för att planformen bygg-

nadsplan ibland kommit till användning för att reglera även relativt om-

fattande tätbebyggelseansamlingar.88

Med avsaknad av rättssubjekt menas här avsaknad av ett övergripande organ att för-

valta alla anläggningar. Detta kunde ju endast kommunen åstadkomma. Vägar och

grönområden sköttes av vägföreningarna och enskilda vattenanläggningar kunde

tillskapas enligt VL. Kommentaren är skriven före införandet av LGA.

Tillväxt

En av de främsta anledningarna till att dagens gemensamhetsanläggningar är så stora

är alltså att äldre lagstiftning inte bara tillät utan uppmanade tillkomsten av stora

anläggningar som lever kvar än idag. Dessutom har dessa anläggningar vuxit sedan

dess. Dels ansluts regelmässigt fastigheter som nybildas i området, dels ansluts fas-

tigheter på frivillig väg genom överenskommelser enligt AL 43 §. Det finns även

exempel på att nya exploateringsområden ansluts till befintliga vägföreningar, liksom

att mindre gemensamhetsanläggningar upphävs och uppgår i en större. Såväl Ekerö

Närlunda ga:4 som Kävlinge Hofterup ga:5 uppvisar detta. Gamla anläggningar som

ofta var för stora redan från början har alltså tillåtits växa ytterligare.

Annat än vägar

De stora gemensamhetsanläggningar som inte är inrättade för vägändamål är

procentuellt få, och avser främst centralantenner och ledningar för vatten eller värme.

86


Bexelius et al (1961) s. 44f 88

Bexelius et al (1961) s. 44f


117

Utmärkande för dessa är att inte heller de är bildade enligt AL. De är till största del

LGA-anläggningar från 1970-talet, och har delägarskaror mellan 100 och 1 000 del-

ägarfastigheter. Detta gäller t ex Burlöv Karstorp ga:1 (655 st.), Trosa Sund ga:1 (197

st.) och Örebro Mikael ga:5 (331 st.). För anläggningarna i Burlöv och Örebro gällde

stadsplan vid inrättandet, för den i Trosa byggnadsplan. Även om det inte fanns någon

bestämmelse motsvarande BS 28 § för gemensamhetsanläggningar i allmänhet,

krävde det enskilda huvudmannaskapet att gemensamhetsanläggningar inrättades.

Nya anläggningar

Det kan tyckas märkligt att det inte bildats några riktigt stora anläggningar enligt AL,

om den nu tillåter det. Regelverket i AL är i stort sett överfört från LGA och EVL.

Det kan vara så att behovet av stora anläggningar hann fyllas innan EVL upphävdes

1998. Behov torde emellertid uppkomma i nya exploateringsområden. Antingen är

kommuner och exploatörer idag mindre benägna att inrätta stora gemensamhets-

anläggningar, eller så utförs exploatering i mindre områden. Jag tror förklaringen

ligger i det sistnämnda.

Dagens detaljplaneinstrument är betydligt mer flexibelt än stadsplaner och byggnads-

planer. Förr upprättades en enda plan för ett samhälle, idag kan planområdet bestäm-

mas väldigt fritt. Översiktsplanen har även en mer framträdande roll i dagens plane-

ring. Exploateringsområden som bebyggs etappvis detaljplaneläggs också etappvis

och skapar på så vis mer avgränsade grupper av fastigheter. Formatet med stor-

kvartersplanering för villabebyggelse används inte heller lika frekvent nuförtiden.

Det finns däremot en grupp nya gemensamhetsanläggningar som är att betrakta som

stora. De kännetecknas av att de har få delägarfastigheter, men de facto berör en

mycket stor skara människor, till följd av att delägarna är föreningar, bolag och stif-

telser. Stockholm Mårtensdal ga:1 och Malmö Hamnen ga:1 hör till denna kategori.

De betjänar båda över 1 000 personer, trots att delägarantalet understiger 100.

Bristfällig prövning

I examensarbetet Olika anläggningars lämplighet som gemensamhetsanläggning från

LTH 2008 undersöktes bl. a huruvida tillräcklig hänsyn tas till AL 1 § vid anlägg-

ningsförrättningar. I sin granskning av 37 anläggningsbeslut (avseende gemensam-

hetsanläggningar för bad och tennisbana) fann författarna att samtliga saknade doku-

menterad prövning av AL 1§.89

Jag har liknande erfarenheter av anläggningsbeslut jag

tagit del av, såväl inom ramen för detta arbete som tidigare.

I flera av fallen var en prövning av väsentlighetsvillkoret redovisad, vilket skulle

kunna vara skälet bakom utelämnad prövning av AL 1 §. I andra fall har säkert en

prövning av AL 1 § gjorts trots att den inte dokumenterats. Det kan dock inte accepte-

ras att ett anläggningsbeslut saknar en uppgift om att anläggningen är av stadig-

varande betydelse. I flera av fallen angavs som enda skäl för beslutet att överens-

kommelse träffats. En överenskommelse skapar dock inte stadigvarande betydelse.

89

Gunnarsson, J., Hallgren, K. (2008) s. 77


118

Lantmätare måste pröva samtliga villkor i AL, och inte bara besluta enligt ansökan.

Ett beslut med fastigheter anslutna på felaktiga grunder kan få icke önskvärda följder

i ett senare skede och eventuellt äventyra hela beslutet.

Ytterligare fall av bristfällig prövning sker i samband med överenskommelser enligt

AL 43 §. Dessa ska godkännas av LM, vilket innebär att en förrättningslantmätare ska

göra en prövning av tillåtligheten. I praktiken sker det emellertid ofta som en registre-

ringsåtgärd, utan inblandning av en förrättningslantmätare. Detta gäller Ödeshög

Hästholmen ga:2, som med sin enormt utspridda delägarkrets är unik i sitt slag, men

även de flesta andra undersökta anläggningarna har anslutit fastigheter med hjälp av

överenskommelser.

Värdefulla anläggningar

Eftersom gemensamhetsanläggningar sällan värderas är det svårt att avgöra vilka som

är värdefulla och inte. Taxeringsvärdet är ett bristfälligt sätt att fånga upp värdefulla

anläggningar pga. de begränsningar som sätts upp i FTL. Att det dessutom endast

finns 32 gemensamhetsanläggningar med taxeringsvärde finner jag märkligt, likaså

att 30 av dem är inrättade för parkering och att endast sex av dem inte ligger i Göte-

borg eller Stockholm med omnejd. Såväl Malmö Hamnen ga:1 som Göteborg Nord-

staden ga:1-6 borde omfattas av taxeringsregeln. Jag misstänker att det ofta missas att

gemensamhetsanläggningar ska vara egna taxeringsobjekt.

De som trots allt är taxerade har taxeringsvärden mellan 600 000 och 600 miljoner

kronor. Många av de representanter jag talat med har uppgett att deras föreningar har

gjort investeringar i miljonklassen på sistone. I så fall borde de vara mer värdefulla än

många av de taxerade anläggningarna.

Skatteperspektiv

Det vore mycket intressant att utreda huruvida det föreligger en korrelation mellan

kommunalskatt och stora gemensamhetsanläggningar, såsom Hans de Maré

föreslagit. Det arbete det skulle medföra ryms emellertid inte inom ramarna för detta

examensarbete. Det vore intressant att undersöka vägföreningar med delägarfastig-

heter i olika kommuner med olika kommunalskatt i samband med detta. Det fanns

inga hinder mot att vägföreningar utlades över kommungränser. Hur vanligt det var

har jag däremot inte undersökt.

8.3 Vilka problem uppkommer med storlek?

8.3.1 Problem för delägarna

Anläggningen

Ju mer omfattande anläggningen är, desto större krav ställs från allmänt håll på dess

standard. Krister Lindgren talade här om stora vägföreningar, men sådana krav ställs

även på andra typer av anläggningar. Som exempel kan nämnas att Lunds kommun i

sina riktlinjer ställer krav på kommunal standard på lokalgator, va och ytterbelysning.

I de två sistnämnda fallen ställdes kraven dock för att kommunen skulle kunna ta över

skötseln. Ju fler personer en anläggning betjänar, desto mer ska den likna en kommu-


119

nal anläggning. Rosén framförde att kommunen ofta har synpunkter på genomföran-

det, utan att själv vilja bidra med något.

Föreningen

Ju större föreningen är desto större blir avståndet mellan medlemmarna. En enskild

delägare blir mer anonym bland många delägare, och gemenskapen omintetgörs. En

förutsättning för en effektiv förvaltning i enlighet med SFL:s syften är att delägarna

har förståelse för varför anläggningen behövs och ser vilken nytta den tillför varje

fastighet. Då betraktar delägarna i högre grad anläggningen som sin egen och är

månare om att ta hand om den. Att de är insatta i hur anläggningen fungerar och vet

vilken skötsel den kräver skapar också bättre förutsättningar för att den tas väl om

hand. Denna förståelse, liksom nyttan, minskar med avståndet. Därmed minskar

också engagemanget. Den som känner gemenskap med de andra delägarna i en liten

delägarkrets bryr sig mer.

Jämför nyttan för en småhusfastighet av lokalgator och gångstråk i det egna kvarteret

med motsvarande vägar i ett annat kvarter flera kilometer bort. Att dessa anläggningar

håller samma standard och ingår i samma vägnät i ett stort och homogent byggnads-

område talar för att de bör skötas av samma förvaltare. Avståndet emellan dem talar

emellertid för att det inte bör ske som en gemensamhetsanläggning, eftersom det

saknas en koppling mellan fastigheter belägna långt ifrån varandra.

I en större förening ligger det närmre tillhands att betala sin avgift som om den vore

till kommunen, utan att lägga sig i frågor om anläggningens standard, utförande och

skötsel. Detta beteende förekommer till stor del i de föreningar jag undersökt, och jag

tror att det är mycket vanligt. Syftet med föreningen, att vara en demokratisk försam-

ling, går helt förlorat. Beteendet vilar dessutom helt och hållet på behovet av en villig

och kompetent styrelse som ser till att anläggningen fungerar.

I en stor förening ökar också förutsättningarna för free-riding, att vissa glider med på

andras bekostnad. Detta borde inte utgöra något större problem eftersom en aktiv

styrelse kan ansöka om betalningsföreläggande hos Kronofogden, men likväl har flera

av de intervjuade uppgett att folk struntar i att betala.

Huruvida enstaka bråkstakar orsakar störst problem i en stor eller liten förening råder

det delade meningar om. Krister Lindgren hävdar att utrymmet att agera liksom kon-

sekvenserna blir större i stora föreningar. Ingemar Arvidsson säger däremot att det är

lättare att slå sönder funktionen i en mindre förening. Frågan går knappast att besvara

generellt utan skiljer sig från fall till fall. En enstaka person som går mot strömmen

hörs inte lika starkt i en stor förening; han blir nedröstad och kan inte påverka

stämmans beslut. Om han däremot talar för ett inneboende missnöje och får med sig

en betydande andel av delägarna blir effekten tveklöst större i en stor förening.

Styrelsen

En samfällighetsförening med många medlemmar ställer högre krav på styrelseleda-

möterna. Urvalsgrunden för styrelsen ökar visserligen med antalet delägare, men det


120

gör mängden administrativt arbete också, vilket kan göra det svårare att få folk att

ställa upp. Flera av de intervjuade uppger att arbetet i föreningen tar mycket tid. Bara

att upprätta en debiteringslängd och fakturor för tusentals delägare, tillsammans med

kallelse till stämman tar mycket tid. En tekniskt komplicerad anläggning ställer ytter-

ligare vissa krav på styrelseledamöterna, oavsett delägarnas antal. Ju enklare anlägg-

ningen är att förvalta, desto mindre krävs det av dem som sitter i styrelsen, och desto

fler kan tänka sig att ta ett sådant uppdrag.

Styrelseledamöterna i en stor eller komplex förening behöver vara kunniga inom

många områden, dels krävs teknisk kompetens specifik för anläggningen, dels krävs

generellt kunnande inom företagsekonomi och fastighetsförvaltning, liksom planpro-

cessen och fastighetsrätt. En stor förening berörs ofta av fastighetsbildningsåtgärder

där styrelsen måste bevaka föreningens intressen. Dessutom måste föreningen bevaka

kommunens planläggning. Om teknisk kompetens för att sköta anläggningen saknas,

måste det i vart fall finnas kompetens nog för att upphandla tillräcklig hjälp.

Föreningar lyder under vissa omständigheter dessutom under LOU. I fallet NJA 2003

s. 683 kom HD fram till att en samfällighetsförening utgjorde en sådan upphandlande

enhet som avses i LOU. Avgörande var att föreningen fått statsbidrag eftersom den då

ansågs ”inrättad i syfte att täcka behov i det allmännas intresse.”. Fallet gällde väg

och färjeled och föreningen fick statsbidrag som utgjorde 80 % av dess intäkter.

Bestämmelserna i LOU blir enligt fallet dock tillämpliga för alla föreningar som får

statsbidrag utgörande mer än 50 % av intäkterna. Fallet stämmer överens med EU-

direktiv och tidigare avgöranden i EG-domstolen och jag bedömer det vara rätt dömt,

men det skapar problem för föreningarna. Det är min uppfattning att folk i allmänhet

inte känner till att dessa regler finns. Om de gjorde det skulle det bli ännu svårare att

få folk att sätta sig i styrelser. Det är enligt min mening inte rimligt att kräva offentlig

upphandling av lekmän.

Rättssäkerhet

En stor förening komplicerar delgivningsförfarandet, vilket skulle kunna leda till att

folk går miste om möjligheten att bevaka sin rätt, se mer under avsnitt 8.3.2 nedan.

Kostnader

Kostnaderna för drift och underhåll är ofta lägre för medlemmarna i en samfällighets-

förening jämfört med kommunalt betjänade fastigheter. Det har många uppgett. Då

tas inte hänsyn till att styrelseledamöter i många fall arbetar ideellt. I de fall de är

arvoderade är det med blygsamma belopp. Dessutom uppstår andra kostnader. De

administrativa kostnaderna ökar med föreningens storlek. Av den större arbetsbördan

framgår även att förrättningskostnaden är högre ju större föreningen är.

Hur orsakar värdet problem?

Med resonemanget att många av de anläggningar jag undersökt omsätter stora belopp

och investerar mycket pengar i förnyelse av anläggningarna, är de flesta att betrakta

som värdefulla. Det är tänkbart att en anläggning har högre underhållskostnader ju


121

mer värdefull den är, men inte uppenbart. Olika typer av anläggningar kräver olika

grader av underhåll.

Det resonerades bland de intervjuade att anläggningar som var mer värdefulla än

delägarfastigheterna, eller t o m så värdefulla att andelarna utgjorde det huvudsakliga

värdet av en delägarfastighet, kunde vara olämpliga. Anläggningen ska vara ett

komplement till fastigheten, inte tvärtom. Situationen skulle kunna leda till svårig-

heter med pantsättning eftersom andelen i en gemensamhetsanläggning kan föra med

sig dolda värden, men också oförutsedda utgifter. Ingen av föreningsrepresentanterna

har emellertid framfört anläggningens värde som ett problem.

Göteborg Nordstaden ga:5 är unik med sitt stora värde och sin ägarstruktur, och är

intressant i det avseendet. Det komplex av anläggningar som den tillhör omsätter

stora belopp, både på inkomst- och utgiftssidan. Den är särskilt intressant eftersom

den innehåller lokaler. Att en parkeringsanläggning är av stadigvarande betydelse för

kommersiella fastigheter som innehåller butiker och kontor ifrågasätter jag inte. Att

en fastighet med lokaler har del i en gemensamhetsanläggning med lokaler kan där-

emot inte anses vara av stadigvarande betydelse.

Föreningar får inte bedriva verksamhet som är främmande för deras ändamål, vilket

är att förvalta de anläggningar de bildats för. Förvaltningen kan ge upphov till vissa

intäkter, som kan göra att anläggningen går med vinst. Denna kan fonderas eller delas

ut till medlemmarna, i det senare fallet ska den beskattas. När en anläggning syste-

matiskt går med vinst uppkommer frågan om det är förenligt med ändamålet. Ända-

målet med anläggningen är ju att täcka ett behov hos delägarfastigheterna, inte att

vara en inkomstkälla för dem. Det finns anläggningar som i sin natur är inkomst-

bringande. Vindkraftverken är exempel på detta, parkeringshuset i Nordstan likaså.

Frågan är om att vara vinstgivande hör till anläggningens ändamål, och följaktligen

om det är förenligt med föreningens ändamål. Mattias Karlsson verkade inte tycka

det. Jag är tveksam.

8.3.2 Problem för lantmätaren

Besluten

För förrättningslantmätaren uppstår problem av en annan natur. Ju fler delägare, desto

svårare blir ärendet att hantera, med fler dokument och längre handläggningstid. Detta

är emellertid ett mindre problem, ingen av lantmätarna jag talat med har framfört

detta som någon större olägenhet. Krister Lindgren uppgav dock att det var svårt att

sätta sig in alla detaljer, och att beslutet kan bli lidande av detta. Besluten ska vara så

tydliga som möjligt och kräver en hög grad av detaljering för att inte bli föremål för

senare tolkning. Eventuella brister i ett beslut framkommer heller inte direkt.

Kallelse och delgivning

Att kalla sakägare till sammanträde och att sedan genomföra detta är ett mera påtag-

ligt problem. Att kalla en existerande förening är relativt enkelt, det räcker med att

delge styrelsen, men vid inrättande av en ny anläggning ska samtliga sakägare kallas

till sammanträdet, vilket i första hand bör ske med brev och delgivningskvitto. Detta


122

system blir ohållbart med tusentals sakägare, enligt Hans Rosén redan när de över-

stiger ett hundratal. Kungörelsedelgivning är ett alternativ, men dess effektivitet kan

ifrågasättas. Den nya delgivningslagen har endast ett formellt krav på införande i

Post- och Inrikes Tidningar, vilka den genomsnittlige fastighetsägaren inte torde

bevaka. När sakägarna förväntas finnas inom ett avgränsat område ska även införande

i ortstidning ske, men för att känna till det måste förrättningslantmätaren ha läst

lagens förarbeten. Hursomhelst är kungörelsedelgivning inte lika effektivt.

Till detta kommer faktumet att det finns en mängd anläggningar som helt saknar upp-

gift om delägarfastigheter i FR. Delägarna går givetvis att ta reda på genom förrätt-

ningsakterna för de åtgärder som utförts på anläggningen, men detta kan kräva om-

fattande utredningsarbete.

Sammanträde

I praktiken kommer inte alla delägare till sammanträdena, men detta måste ändå vara

utgångspunkten. I teorin måste då lantmätaren boka en lokal som rymmer samtliga

sakägare, vilket kan bli svårt när de är flera tusen. Att hitta en lämplig tid och plats lär

då också vara så svårt att det inte ens är tänkbart att alla kommer. Detta problem står

ju även föreningens styrelse inför. Ju fler som kommer på sammanträdet desto fler

synpunkter och åsikter framförs. Det största problemet är ofta att förklara behovet av

anläggningen och vad den innebär, vilket kan vara problematiskt nog i en liten del-

ägarkrets. Flera av de intervjuade uppgav att detta var den största svårigheten, och att

sammanträden i stora förrättningar tar lång tid.

Dessutom ska de som företräder sakägare, såväl på sammanträde som i förrättningen i

övrigt, ha fullmakt för detta. Bäckström framförde att denna behörighetskontroll kan

uppta alldeles för mycket tid. Slutligen ska förrättningen betalas. I praktiken torde

föreningen ställa upp som mottagare av en samlad faktura men det finns ingen möj-

lighet för LM att kräva detta, vilket kan leda till att LM måste ställa tusentals fakturor.

8.3.3 Vissa fördelar med storlek

Kompetenta styrelser

Flera av de intervjuade har framhållit att styrelsen ofta är mer kompetent i stora före-

ningar. Detta kommer sig delvis av att urvalsgrunden för ledamöter är större. I stora

föreningar kan det också finnas ekonomiskt utrymme för en professionell styrelse, för

att inte behöva belasta fastighetsägarna. Hur vanligt förekommande detta är vet jag

inte, jag har ännu inte stött på någon förening med inhyrda styrelsemedlemmar.

Kostnader

Skalfördelar innebär att marginalkostnaden för att ansluta fler fastigheter är sjun-

kande. De flesta anläggningar uppvisar detta. Ju dyrare en anläggning är att uppföra,

desto fler fastigheter bör alltså anslutas för att hålla kostnaden nere för varje enskild

fastighetsägare. Generellt sett har större föreningar mer pengar, men drift och under-

håll kräver också mer pengar.


123

I förarbetena till AL argumenteras det för stora anläggningar, eftersom de är enklare

att finansiera när kostnaden slås ut på flera. Diskussionen avsåg vägbyggnad, men

torde gälla även andra ändamål som är kostsamma att utföra. Därför bör gemensam-

hetsanläggningar inte inkludera för få fastigheter, eftersom kostnaden då kan bli

orimligt hög för de enskilda fastighetsägarna.

8.3.4 Kan en gemensamhetsanläggning bli för stor?

De flesta jag intervjuat säger att de stött på för stora anläggningar, främst vägföre-

ningar men även storkvartersanläggningar. Henrik af Klinteberg menar att även vind-

kraftverksanläggningarna ofta är för stora eftersom delägarkretsen är så spridd. An-

läggningarna kan vara för stora för att de har för många delägare eller för att de är

utspridda över ett för stort område. Komplexiteten sätter också en gräns, åtminstone

enligt Hans Rosén. Från deras svar står det klart att det finns anläggningar som funge-

rar dåligt pga. sin storlek.

Det verkar däremot inte finnas något tydligt samband mellan storlek och problematisk

förvaltning. Flera av de intervjuade uppger att det finns stora föreningar som fungerar

alldeles utmärkt. Så har också varit fallet med några av de anläggningar jag

undersökt. Ofta har styrelsen dock lämnat den lokala förankringen i stora föreningar.

Styrelsen sköter verksamheten som ett litet företag och kräver medlemmarna på

pengar. Den skickar plikttroget ut kallelse till stämman med tillhörande information,

men kommunicerar inte med de enskilda medlemmarna. De enskilda medlemmarna

bryr sig inte heller. Schärdin menade att förvaltningens kvalitet berodde på vilket stöd

styrelsen har från stämman. Detta stöd är emellertid ofta bara passivt. Såväl lant-

mätarnas som föreningsrepresentanternas erfarenheter visar att den demokratiska

förankringen är svag. Det kan förvisso tolkas som ett tyst stöd, men klart är att enga-

gemanget på många håll är lågt.

Hur förvaltningen fungerar beror därför helt och hållet på hur kompetent och engage-

rad styrelsen är. I en stor förening står hela organisationen och faller med den. Det är

också Krister Lindgrens åsikt. Han sade att en bra förvaltning är en funktion av att

föreningen får en bra (första) styrelse som sitter kvar i många år.

De föreningar jag har undersökt verkar överlag fungera bra. Jag har valt dem utifrån

storlekskriterier utan någon förutfattad mening om hur de verkligen fungerade. Är det

en slump att de fungerar så bra? Är de representativa för stora gemensamhetsanlägg-

ningar i allmänhet? En sak att ha i åtanke är att de alla är gamla anläggningar som har

fungerat länge. De gamla anläggningar som finns kvar är givetvis de som fungerar

någorlunda tillfredsställande. Hade funktionen fallerat eller behovet upphört hade de

förmodligen varit upphävda redan. Upphävda anläggningar har inte ingått i min un-

dersökning.

Sammanfattningsvis står det klart att gemensamhetsanläggningar kan bli för stora,

men storleken är ingalunda avgörande för anläggningens funktion; det är vilka som är

anslutna. Det är delägarna och anläggningsbeslutets förankring hos dem som är den

avgörande frågan. Delägarna måste känna att anläggningen är av betydelse för just


124

deras fastigheter. Krister Lindgren sammanfattade problematiken bra: ”Fördelarna

kommer om man kan skapa ett lagom stort engagemang och ansvarskomplex där man

känner att gemenskapen ger något.”

8.3.5 Storleksbegränsning

En eventuell lagändring måste ses i ljuset av att tiderna förändras. Vitsen med att AL

inte ställer upp fler begränsningar avseende ändamål och inga vad gäller storlek, är att

det gör lagen smidig och anpassningsbar till ny teknik och nya förhållanden. Lagstif-

tarens oro över att ofta behöva ändra lagen om det tagits med fler begränsningar anser

jag dock vara överdriven.

Att ha en gräns för delägarfastigheter, längd, areal eller värde kan bli problematiskt,

då det intuitivt torde krävas olika gränser för olika ändamål. Av samma anledning

som lagstiftaren valde att inte ha en uppräkning av ändamål kan det motiveras att inte

ställa upp några begränsningar av storlek. En absolut maxgräns skulle kunna finnas,

men var skulle den dras?

Efter en sammantagen bedömning av de intervjuades åsikter om förvaltnings- och

förrättningsproblematik, ställningstagandena i Lunds kommuns riktlinjer, tankegång-

arna om lekmannaförvaltning i myndigheternas ställningstaganden och resonemangen

i förarbetena till AL, är det min uppfattning att institutet gemensamhetsanläggning

passar bäst för små sammanslutningar, idealt grupper om färre än 100 fastigheter. Det

finns emellertid många större anläggningar som tycks fungera alldeles utmärkt.

Det framgår av avsnittet ovan att storleken ensam inte gör en anläggning olämplig.

Jag skulle generellt avråda från att inrätta gemensamhetsanläggningar för hundratals

eller tusentals fastigheter, men det kan finnas situationer där det är lämpligt. Jag vill

därför inte se en absolut begränsning av vare sig antalet delägarfastigheter eller area.

Inte heller någon av de jag intervjuat önskar en sådan begränsning. Förutsättningarna

i det enskilda fallet måste få avgöra.

Lagstiftaren har poängterat att stadigvarande betydelse ska vara avgörande för an-

läggningens lämplighet, och haft det som anledning att inte införa en begränsning.

Det är därför problematiskt att villkoret inte alltför sällan utelämnas från prövning.

Hellre än att förorda en absolut begränsning skulle jag vilja uppmana till ordentlig

prövning. Denna skulle med fördel kunna göras mera ingående än idag.

Henrik af Klinteberg och Krister Lindgren har anfört att det finns för dålig kunskap

om AL och SFL och framförallt dessa lagars syften. Jag tror att detta stämmer. Läses

bara lagtext uppstår få begränsningar. En ordentlig prövning förutsätter att förrätt-

ningslantmätaren kan mer om förarbetena och lagens syften och gör bedömningar

istället för att okritiskt besluta enligt ansökan. Dessutom kommer tillämpning av en

sådan prövning i vissa fall att föranleda beslut som går sökanden emot och därmed

framtvinga avgöranden. För att ha stöd för sådana beslut krävs emellertid att behovet

av bedömningarna konkretiseras i lagtext.


125

Som jag ser det måste det finnas en närhet till anläggningen. Om en fastighet helt

saknar geografisk koppling till anläggningen kan den inte vara av stadigvarande bety-

delse. Detta är exempelvis fallet med vindkraftsanläggningar där fastigheter flera mil

bort är anslutna. Vidare anser jag att grupper av fastigheter som är geografiskt

åtskilda och saknar samband inte bör vara delägare i samma anläggning, trots att

anläggningarna är snarlika och kanske även sammanhängande. Detta kan avse stora

vägföreningar liksom skilda enheter inom s.k. storkvarter.

Förvaltningen måste också bli praktiskt möjlig. Delägarna ska inte vara så utspridda

att de inte känner samhörighet med varandra eller anknytning till anläggningen. Inte

heller ska de vara så många att de förlorar känslan av att kunna vara med och påverka.

Samfällighetsföreningen ska vara en demokratisk församling. Det måste finnas rea-

listiska förutsättningar för alla delägare att samlas åtminstone till en årlig stämma.

Finns anledning att tro att förvaltningen kommer att bli problematisk redan vid för-

rättningen måste möjligheterna till annan förvaltning eller uppdelning i flera gemen-

samhetsanläggningar övervägas.

8.4 Finns det ändamål som är för komplicerade för att vara lämp-liga som gemensamhetsanläggning?

LMV och Planverket uttryckte klart och tydligt i sin PM90

att en gemensamhets-

anläggning ska vara enkel att sköta även för icke-fackmän för att vara lämplig. Flera

av de intervjuade framhåller också att lekmän inte klarar av att sköta tekniskt kompli-

cerade anläggningar, och är av åsikten att en gemensamhetsanläggning ska kunna

förvaltas av lekmän. Lunds kommun anger i sina riktlinjer att

Endast sådana anläggningar som inte medför ett alltför betungande an-

svar för skötsel och drift för de boende och krav på kvalificerade fack-

kunskaper skall vara gemensamma.91

Vilka ändamål som är att anse som för komplicerade är svårt att avgöra. De intervju-

ade har gett förslag på ett antal olika, men de är inte eniga. Jag har själv föreslagit

andra. Dessa utgör endast ett fåtal av alla de ändamål som är tänkbara. Att säga vilka

ändamål som är komplicerade framstår alltså som svårt nog. Dessutom behöver kom-

plicerat ändamål inte obetingat medföra att anläggningen är olämplig som gemen-

samhetsanläggning. En okomplicerad ståndpunkt vore att så fort en anläggning

fordrar extern kompetens är den olämplig som gemensamhetsanläggning. Frågan är

emellertid något mer nyanserad.

Några av de intervjuade menar att lämpligheten beror på delägarna. Jag vill snarare

hävda att lämpligheten kan bero på delägarfastigheterna. Avgörande för bedöm-

ningen om delägarna kan sköta anläggningen är vilken kompetens som kan förväntas

av den typiske ägaren av respektive delägarfastighet. Gemensamhetsanläggningar

90

Lantmäteriet, Planverket (1985) 91



126

inrättas ofta för småhusfastigheter, varvid förväntningarna inte kan ställas särskilt

högt. Jord- och skogsbruksfastigheter ägs typiskt sett av folk med tillgång till jord-

och skogsbruksmaskiner, och har således något bättre förutsättningar för exempelvis

väghållning och snöröjning än villaägare. Förväntningarna kan då ställas något högre.

Kommersiella fastigheter medför en annan bedömning. Ägs de av bostadsrättsföre-

ningar eller dylikt är de i det närmaste att jämföra med småhusfastigheter. Ägs de

däremot av fastighetsbolag som bedriver uthyrning eller exploatering är det rimligt att

anta att de har kompetensen för att utföra drift- och underhållsarbeten eller åtminstone

att upphandla det.

Det finns anläggningar som inrättas i vinstintresse snarare än att tillfredsställa ett

grundläggande behov för delägarfastigheterna, exempelvis vindkraftverk. Huruvida

det är lämpligt är en komplicerad fråga i sig självt, men klart är att dessa inrättas på

frivillig väg, delvis för att fastighetsägarna är drivande, delvis för att de inte uppfyller

väsentlighetsvillkoret. Att en sådan anläggning behöver köpa in hjälp för drift och

underhåll framstår inte tillnärmelsevis lika betungande som i en anläggning där del-

ägarna tvingats att delta. Det finns också anläggningar som i sig inte är vinstdrivande,

men som ägs av vinstdrivande bolag och behövs för deras verksamheter, exempelvis i

Nordstan. Här framstår det som självklart att dessa bolag löser förvaltningen själva.

Slutligen kommer bedömningen av hur komplicerat det är att handla upp den hjälp

som behövs. Det finns fall där anläggningen kräver inhyrd kompetens, men där denna

är lättillgänglig och okomplicerad att handla upp. Arne Ekblad framförde att de

funderat på att säga upp sitt underhållsavtal med kommunen, eftersom de känner gott

om folk som skulle kunna sköta underhållet åt dem istället.

8.4.1 Ändamålsbegränsning

Med de resonemang jag fört ovan finner jag det svårt att rekommendera en begräns-

ning av tillåtliga ändamål. AL innehåller inte någon uppräkning av tillåtna respektive

otillåtna ändamål. Det motiveras dels med att en uttömmande uppräkning snabbt kan

bli inaktuell, men desto mer relevant är det faktum att även här måste frågan avgöras

från fall till fall, eftersom förutsättningarna är olika.

Liksom angående begränsningen av en gemensamhetsanläggnings storlek, förordar

jag här en mera ingående prövning. Vid inrättande av en gemensamhetsanläggning

skulle jag vilja se att särskild hänsyn tas till delägarnas möjlighet till förvaltning. Är

delägarna till största del småhusfastigheter eller därmed jämförliga enheter, anser jag

att LM i största möjliga mån ska undvika att inrätta gemensamhetsanläggningar för

ändamål som de inte bedöms kunna förvalta själva. Denna bedömning kan med fördel

göras idag, men frågan kan idag inte utgöra formellt hinder för en gemensamhets-

anläggning, varför detta lämpligen bör regleras i lag. En sådan bestämmelse skulle

likt väsentlighetsvillkoret kunna vara dispositiv, men möjligheten att avtala bort detta

krav skulle kunna leda till problem vid senare överlåtelser, speciellt i de fall

exploatörer kommer överens om att delta i en gemensamhetsanläggning.


127

I vägföreningar skulle Länsstyrelsen utse en styrelseledamot, och fick på så vis inte

bara insyn utan även en möjlighet att underlätta förvaltningen. En så långtgående

bestämmelse behövs kanske inte i AL, men jag skulle vilja se möjligheten för förrätt-

ningslantmätaren att i ett anläggningsbeslut föreskriva att föreningen skall ha expert-

hjälp och kanske även förordna den ansvarige. Även Krister Lindgren ansåg att detta

var en god idé. Detta bör dock ske i samråd med delägarna, efter att någon av dem

yrkat det.

8.4.2 Vindkraftverk

Ett vindkraftverk är en anläggning som kräver en hög grad av teknisk kompetens för

drift och underhåll, en kompetens som varken kan krävas eller förväntas av en vanlig

fastighetsägare. De är för svåra för enskilda att hantera utan hjälp av entreprenörer.

Det tycker både jag och Mattias Karlsson. Vindkraftverk uppförs emellertid alltid på

frivillig väg antingen i vinstintresse eller som ett tydligt ställningstagande för miljön.

Det är därför självklart att den kompetens som behövs upphandlas av delägarna. An-

läggningens komplexitet i sig själv utgör därför inget hinder mot inrättande enligt

mig.

Jag anser emellertid, liksom Lantmäteriet, att gemensamhetsanläggningar inte bör

inrättas för vindkraftsändamål. Jag vill dock poängtera att anledningen är att ett vind-

kraftverk normalt inte är av stadigvarande betydelse för någon fastighet. Liksom

Lantmäteriet anser jag att det vore tillåtet för sådana fastigheter som direkt får sin el

från verket och inte är anslutna till det allmänna elnätet, men dessa fall torde vara

försvinnande få. Det är tveksamt om något sådant inrättande överhuvudtaget skett.

Jag ser inga problem med att enskilda äger vindkraftverk, men det bör inte ske i form

av gemensamhetsanläggning. Det finns flera bättre former att tillgå, närmast till hands

ligger ekonomisk förening eller aktiebolag. Önskas en begränsning av delägarkretsen

kan föreskrivas att endast den som bor inom ett visst område har rätt till inträde eller

att köpa aktier, men som synes finns det ofta inte någon sådan vilja. Om andelarna i

ett vindkraftverk därmed ska vara spridda över landet så ska de inte vara fastighets-

anknutna.

Genomslagskraften av Lantmäteriets PM i frågan, behandlad i avsnitt 3.1.3, kan

ifrågasättas. De personer som jag talat med inom ramen för detta arbete kände inte till

den. Det kan således finnas anledning att tydliggöra sitt ställningstagande ytterligare.

Faktum är dock att inga gemensamhetsanläggningar för vindkraft har inrättats sedan

dess publicering. Det kan bero på att efterfrågan har avtagit, men jag tror snarare att

det beror på att frågan diskuterats under en längre tid och att beslutsfattarna numera i

hög grad känner till Lantmäteriets hållning.

Lantmäteriets förändrade, eller snarare konkretiserade och först nu uttalade, stånd-

punkt kan dock inte leda till omprövning eller upphävande av befintliga anläggningar,

då inga ändrade förhållanden enligt AL 35 § föreligger. Ett sådant förfarande kommer

emellertid inte att behövas. De 14 anläggningar som redan finns kommer förmodligen

inte att utgöra ett långsiktigt problem. Verken har en begränsad livslängd, några av


128

anläggningarna är dessutom tidsbegränsade. Jag tror att flera av anläggningarna

kommer att upphöra innan dess. Karlsson berättade att Hästholmen vind funderar på

fortsatt förvaltning genom aktiebolag, och jag tror att det gäller flera av de andra

anläggningarna. Problemen kommer därmed lösa sig själv. Uppgifter från Lantmäte-

riets fastighetsrättsliga avdelning tyder på att det inrättats 20 vindkraftsanläggningar,

men bevisligen återstår endast 14.

Däremot bör Lantmäteriet sätta tydligare stopp för överföring av andelar, för detta

sker fortfarande. LM i Östergötland verkar nu vara restriktiva med överföringar utan-

för länet, men jag förordar ett än striktare förhållningssätt. Att obetingat få ta

andelarna med sig vid flytt borde överhuvudtaget inte komma ifråga. Överföring av

andelstal genom utträde och inträde bör fortsatt vara tillåtet, men jag anser att det bör

finnas en geografisk närhet till anläggningen. Argumenten angående storleksbegräns-

ning gäller även här. En gemensamhetsanläggning kräver en viss delaktighet av del-

ägarna, de ska kunna förvalta anläggningen och utöva tillsyn på den, även om detta i

praktiken sköts av inhyrda entreprenörer. Detta i sin tur kräver en viss närhet.

En analogi med bostadsrättsföreningar låter sig göras. En sådan kan i sina stadgar

uppställa krav på att en medlem bor i föreningens hus, och t o m att denne ska vara

folkbokförd där och inte bara använder lägenheten som övernattningslägenhet. Det

ställs här ett krav på närhet.

Att sätta upp en absolut gräns är svårt, frågan måste avgöras från fall till fall, men jag

anser att delägande fastigheter ska ligga högst några km bort. Att två delägande

fastigheter då ligger på varsin sida om en kommun- eller länsgräns inverkar inte på

den bedömningen så länge de båda ligger nära anläggningen. AL gäller ju utan terri-

toriella begränsningar. Att hitta lagstöd för att ansluta en fastighet men inte en annan

låter sig emellertid inte göras när hela anläggningen har befunnits lagstridig. Ingen

fastighet torde egentligen kunna inträda överhuvudtaget.

8.4.3 Färjeleder

Till skillnad från vindkraftverk inrättas det nya gemensamhetsanläggningar för färja

fortfarande. Jag ser inga problem med att ett fåtal fastigheter på en ö som annars sak-

nar kommunikationer får en färjeled inrättad som gemensamhetsanläggning, enligt

samma argument som för vindkraftverk, speciellt inte om det sker på frivillig väg.

Ju större färjan är desto mer avancerad blir anläggningen. Ornö är emellertid den enda

gemensamhetsanläggningen för färja som är riktigt stor. Att Ornöfärjan kräver

specialistkompetens för att driva är självklart, och att den inte är allmän framstår som

orättvist. Den fungerar emellertid bra. Om Margareta Stenbeck von Rosens uppgifter

stämmer återstår endast tre samfällda bilfärjeleder av någon påtaglig storlek. Övriga

har blivit allmänna. Så länge dessa tre fungerar bra så orsakar de inga andra problem

än medlemmarnas eventuella missnöje, men om föreningarna skulle kollapsa pga. en

dålig styrelse eller opinionen bland delägarna skulle vända så borde nog staten över-

väga att lösa in dem. Hursomhelst bör det inte eftersträvas att inrätta nya gemensam-

hetsanläggningar för färja av denna storlek. Det tror jag heller inte kommer att ske.


129

8.4.4 Sopsugar

Anläggningar för sopsug kan indelas i mobila och fasta system. Mobila system är

okomplicerade anläggningar utan teknisk utrustning och kräver liten eller ingen till-

syn och underhåll. Dessa verkar inte vara för komplicerade för att inrätta som gemen-

samhetsanläggning.

Fasta system är å andra sidan högteknologiska och kräver ständig reglering och över-

vakning. Att dessa inte går att förvalta utan fackkunskap står klart. Claes Göthman

har däremot uppgett att tillverkaren av deras anläggning i princip har en monopol-

ställning på marknaden för sådana anläggningar. En sådan situation är inte ideal från

andra perspektiv, men erbjuder i detta fall samfällighetsföreningen en smidig lösning.

Anläggningen sköts av den som har bäst förutsättningar för det, den som tillverkat

och sålt den. Föreningen behöver då varken utföra tekniskt arbete eller en komplice-

rad upphandling. Om ett sådant arrangemang kan ordnas, kanske även fasta system

kan vara lämpliga som gemensamhetsanläggningar trots att de egentligen är för

komplicerade för lekmän att sköta.

8.4.5 Vatten och avlopp

Att dagvattensystemet som ingår i Malmö Hamnen ga:1 är för komplicerat för lekmän

att sköta står helt klart. Kommunen har på nära håll sett att det inte fungerar, och har

därvid förhoppningsvis lärt sig en nyttig läxa. I fortsättningen bör möjligheterna till

skötsel utredas noggrannare innan ansökan om förrättning. Det är emellertid ett ovan-

ligt komplicerat system. Vanligtvis är dagvattenanläggningar enklare, och består av

diken och dräneringsledningar. Problem kan dock uppstå även med dessa eftersom

anläggningarnas standard är svår att bedöma och underhållet eftersätts. Hans de Maré

var skeptisk mot att inrätta även en ganska okomplicerad anläggning som gemensam-

hetsanläggning, men jag kan inte ge en generell bedömning av vem som bör sköta

sådana anläggningar. Förutsättningarna i det enskilda fallet får avgöra, men grund-

tanken är enligt mig att anläggningen inte ska vara för komplicerad.

Dagvattenhantering är nära besläktat med avvattning, vilket regleras i LVV. Krister

Lindgren framförde en önskan om att kunna handlägga frågor om markavvattning i en

anläggningsförrättning. LGA och AL innebar en samling av olika typer av samfällig-

heter under begreppet gemensamhetsanläggning. Det framstår för mig som otympligt

att dessa samfälligheter är de enda som inte får inrättas och ändras av LM, och desto

mer komplicerat att frågor om reglering av vatten är spridda i så många författningar.

Jag har däremot inte utrett denna fråga närmare.

En del av de intervjuade har framfört att va-ledningar bör skötas av kommunerna

eftersom de har bättre förutsättningar för det. Hur komplicerade de är varierar emel-

lertid, eftersom sådana anläggningar kan utformas på många olika sätt. Tillsyn är

svårt och om det uppstår problem på anläggningen får det allvarliga följder och måste

åtgärdas snabbt. Det ska tilläggas att det är mycket vanligt att de servisledningar som

betjänar enskilda fastigheter ägs enskilt, även där gemensamhetsanläggning används.

I större områden vore det en fördel om kommunen skötte och samordnade va-led-


130

ningar, men gemensamhetsanläggning borde också få förekomma. Om kommunen är

beredd att ta på sig skötseln och därför ställer krav på anläggningens utformning bör

den däremot stå för anläggningen.

Ingår ledningarna i en gemensamhetsanläggning för vattenverk eller reningsverk blir

min bedömning däremot en annan. Trosa Sund ga:1 sköts av lekmän trots att Göran

Ohlsson uppger att anläggningen är för komplicerad för dem att sköta. Reningsverket

måste de däremot låta en entreprenör sköta, eftersom det kräver certifikat. Det finns

alltså inte ens en teoretisk möjlighet för lekmän att sköta hela anläggningen, vilket

borde tala för att den sköttes kommunalt. Dessutom har föreningen krav på sig från

myndigheter om att vattnet måste hålla en viss kvalitet, och det sker omfattande kon-

troller. Det arbete som krävs av en sådan anläggning kan inte förväntas av enskilda

enligt min mening.

8.4.6 Värme

Lunds kommun angav i sina riktlinjer att fjärrvärme inte borde utföras som gemen-

samhetsanläggning. Ändå förekommer sådana anläggningar i kommunen, och i landet

är det relativt vanligt. Oftast omfattar anläggningarna endast ledningar och inte den

värmeproducerande anläggningen. Liksom va-ledningar är fjärrvärmenät svåra att

utöva tillsyn på, och om det uppstår problem måste de åtgärdas snabbt.

Örebro Mikael ga:5 sköts helt och hållet av enskilda. De har dock en omfattande

organisation och en kompetent styrelse som lägger ner mycket arbete. Sven-Olof

Petterson uppger att det är en förutsättning för att anläggningen ska fungera. Han

tycker dessutom att samfälligheten är för stor för att skötas smidigt.

Värmeproducerande anläggningar tyckte Bengt Kjäll var olämpliga som gemensam-

hetsanläggningar. Jag har inte haft möjlighet att undersöka någon sådan närmare, men

det ter sig naturligt att dessa är mer komplicerade än de ledningar de förser med

värme, och de torde omfattas av säkerhetsföreskrifter. Jag anser liksom Kjäll att dessa

inte borde inrättas som gemensamhetsanläggningar.

8.5 Gemensamhetsanläggningar och allmänna anläggningar

Utöver regleringen av allmänna vägar och allmänna va-anläggningar finns inga be-

stämmelser om vilka anläggningar som ska vara allmänna och vilka som ska vara

enskilda. Det främsta argument som framhållits för att inte lägga anläggningar på

enskilda är det som gäller rättvisa. Det är orättvist att till synes likadana områden har

olika huvudmän, likaså att till synes likadana anläggningar i det ena fallet inrättas

som gemensamhetsanläggning, i det andra sköts av kommunen. Kommuninvånarna

blir då orättvist behandlade och hamnar i olika ekonomiska situationer. Att vara

huvudman för allmän plats kan lätt uppfattas av enskilda som att de blir dubbel-

beskattade. Det medför kostnader och tar tid, när andra inte behöver bekymra sig om

detta.


131

Det kan också tyckas orättvist att behandlingen av frågan skiljer sig mellan olika

kommuner. Skillnaden kan till viss del rättfärdigas med olika kommunalskatt, men

om något samband råder är inte utrett.

Det är följaktligen viktigt att kommunen är konsekvent i sin behandling av gemen-

samhetsanläggningar. Kommunen bör därför ha en klart uttalad policy för sin hanter-

ing, så att de gör samma ställningstaganden i likartade fall.

8.5.1 För- och nackdelar med gemensamhetsanläggningar

Några av de fördelar som framhållits med gemensamhetsanläggning är att anlägg-

ningskostnaden är lägre och att delägarna kan påverka standard och underhåll i högre

grad. Lunds kommun skriver dock att kostnadsbesparingen motsvaras av lägre

standard, att anläggningen utförs till lägre standard om delägarna får bestämma, samt

att underhåll eftersätts.92

Flera av föreningarna jag varit i kontakt med har uppgett att

de sköter anläggningen billigare än vad kommunen skulle göra.

Bland de fördelar som står oemotsagda finns den samhörighet eller gemenskapskänsla

som gemensamhetsanläggningen kan ge. Detta förutsätter dock som sagts ovan att

anläggningen inte blir för stor. Beslutsordningen är också snabbare i en samfällighets-

förening, och medlemmarna har i större utsträckning möjlighet att påverka hur och

när anläggningen kommer till stånd. Om det finns ett intresse och engagemang hos

delägarna finns också förutsättningarna för att anläggningen kommer till stånd

snabbare, eftersom de inte behöver vänta på den kommunala investeringsplanen och

beslutsfattandet.

Den tydligaste nackdelen är att lekmän inte kan förväntas förvalta tekniskt komplice-

rade anläggningar. Dessutom uppkommer frågan om ansvar mot tredje man. Före-

ningen är inte ett lämpligt rättssubjekt att ansvara för anläggningens säkerhet. Om det

sker olyckor blir eventuellt föreningen, och i förlängningen styrelsen, skade-

ståndsansvarig. Ansvarsförsäkring finns i många fall, men det är en osmidig lösning.

Hans Rosén anför dessutom det faktum att kommunen tappar inflytande över genom-

förandefrågor, vägstandard, trafikföring, tillgänglighet etc. som en påtaglig nackdel.

8.5.2 Kommunala riktlinjer

LMV och Planverket uppmanade kommuner att anta riktlinjer för behandlingen av

gemensamhetsanläggningar 1974 och 1985. Hur många kommuner som löd uppma-

ningen vet jag inte, men åtminstone en handfull utarbetade riktlinjer. Råden utarbeta-

des dock före tillkomsten av ÄPBL och innefattade endast fall inom plan. Det är

därför hög tid för Lantmäteriet och Boverket att göra en uppföljning av hur råden togs

emot och återigen uppmana kommunerna att anta riktlinjer.

92



132

Riktlinjer leder till en konsekvent behandling av frågan, så att inte kommuninvånarna

blir orättvist behandlade. Vidare kan och bör kommunen i planprocessen ständigt ha

riktlinjerna i ryggen och hänvisa till dessa. Ställningstagandena i Lunds riktlinjer är

fortfarande bra, men få känner till dem. Det finns ingen större vits med riktlinjer om

de inte är kända. De ska heller inte bara vara kända av tjänstemän, utan de måste

kommuniceras till allmänheten.

Under arbetet med att ta fram riktlinjerna framförde fastighetsköpare att de fått alltför

lite information, såväl från säljare som från kommunen. Dessutom ansåg de sig ha

mycket litet inflytande i plangenomförandet.93

Flera av de jag intervjuat uppger också

att folk i mycket liten utsträckning inser vad gemensamhetsanläggning innebär. All-

mänt tillgängliga och refererade riktlinjer skulle här vara till god hjälp.

Det finns här ett tydligt problem i att byggherrar går med på att vara delägare, när

fastigheterna sedan ska styckas och säljas. Ska enskilda ingå i en gemensamhets-

anläggning måste de få all den information som krävs för att inse vad anläggningen

innebär och dess förtjänster. Informationen måste finnas vid fastighetsköpet, i plan-

processen och i förrättningen. Därvid har byggherrar och exploatörer, kommuner och

LM alla ett ansvar.

En förbättring som skett i detta avseende är att fastighetsmäklarlagen (2011:666)

genomgått en revision, och numera innehåller en skyldighet för mäklaren att upplysa

om objektets andel i gemensamhetsanläggningar och vad detta innebär.

8.5.3 Gemensamhetsanläggningar i detaljplan

Enskilt huvudmannaskap

När kan en kommun egentligen avsäga sig huvudmannaskapet? I PBL står det att

kommunen ska vara huvudman om inte särskilda skäl föranleder annat, och den be-

stämmelsen lever kvar sedan ÄPBL. Begreppet är oklart, och dess användning

olycklig.

När förarbetena läses låter villkoret inte alls lika strängt längre. Någon definition av

särskilda skäl finns inte uppställd, men syftet var att kommunen skulle kunna avsäga

sig ansvaret i de fall där den tidigare använt byggnadsplan. Byggnadsplaner har inte

kunnat upprättas sedan 1987. Planförfattare idag känner förhoppningsvis till regel-

verket och syftet bakom byggnadsplanen, men att de känner till att den ska spela roll i

bedömningen av särskilda skäl är mer tveksamt. Ytterligare ett problem är att bygg-

nadsplanen användes alltför frikostigt, vilket i sig har gett upphov till många stora

gemensamhetsanläggningar. Denna syn delar också Didón et al.

93



133

En komplikation i sammanhanget är att kommunerna många gånger

använde byggnadsplaneinstitutet inom typiska ”stadsplaneområden”,

dvs. inom områden där det enligt intentionerna i BL inte alls var avsett

att byggnadsplan skulle förekomma.94

Det vore därför önskvärt att särskilda skäl specificerades tydligare, antingen i lag eller

genom råd i lagkommentarer och myndighetspublikationer. Kommunen måste också i

planen ange vilka särskilda skäl som åberopas för att använda enskilt huvudmanna-

skap, något som alltför ofta underlåts.

Möjlighet att ansluta en kommun

Under arbetets gång har frågan uppkommit om huruvida det borde vara möjligt att

ansluta en kommun till en gemensamhetsanläggning utan att ansluta en kommunal

fastighet. I många fall önskar kommunen vara delägare, i andra fall har det fram-

kommit önskemål från de övriga delägarna. Här ska skiljas på fallen då kommunen

bör vara delägare för att kunna bära en del av kostnaderna, något som kan vara

motiverat när det handlar om mer komplicerade anläggningar, eller de fall då kom-

munen önskar vara delägare för att bereda allmänheten tillgång till anläggningen. I

det sistnämnda fallet bör gemensamhetsanläggning inte förekomma. Om allmänheten

ska ha tillgång till en anläggning ska det vara en allmän anläggning som sköts av

kommunen. Av samma anledning ska gx-områden inte användas.

För de fall där det ändå vore lämpligt att ansluta kommunen finns det inte alltid

kommunala fastigheter att tillgå, och frågan är ofta om det skulle vara av stadig-

varande betydelse för dessa att ingå. I de fallen vore det bra med möjligheten att an-

sluta kommunen i egenskap av kommun. För- och nackdelarna med detta förfarande

har jag däremot inte utrett tillräckligt för att ta ställning i frågan.

Dubbel prövning

I examensarbetet Fastighetsbildning och bygglov från LTH 2011 undersöktes det

faktum att fastighetsägare som önskar fastighetsbildning och bygglov har möjlighet

att välja vilken myndighet de ska vända sig till först, och det framkom att rättstil-

lämpningen skiljer sig beroende på vem som utför prövningen.95

En liknande problematik skulle kunna uppstå i de fall då en kommun prövar tillåtlig-

heten av en gemensamhetsanläggning i fastighetsindelningsbestämmelser till en

detaljplan. Anläggningen kan senare ges en annan utformning eller helt möta hinder

vid en anläggningsförrättning. Det är olyckligt om två myndigheter ger beslut som

motsäger varandra, och det därför är viktigt att kommunen och LM gör samma be-

dömning och gör en ordentlig prövning, för att inte fastighetsägare ska bli orättvist

behandlade.

94

Didón et al (1987) s. 371 95

Bernvill (2011)


134

8.5.4 Var ska gränsen dras?

De flesta av de anläggningar jag undersökt har fungerat bra. Några av dem vill över-

huvudtaget inte se ett kommunalt övertagande, ingen önskar det obetingat. Det beror

på hur det sker. Skulle det medföra högre kostnader eller andra försämringar är det

inte ett gångbart alternativ. För rättvisans skull bör dock kommuner generellt sträva

efter att lösa in och upphäva stora vägföreningar, men det bör givetvis inte genom-

föras mot föreningarnas vilja.

Anläggningar av kommunalteknisk natur ska enligt min mening också skötas av

kommunen. Kommunen har större kompetens i svåra tekniska frågor och har redan en

apparat för att sköta sådana anläggningar i de flesta fall. Det finns exempel på an-

läggningar där kommunen har en övervägande andelsmajoritet, anläggningar där

kommunen tagit över skötseln eftersom de enskilda inte klarar av den, och anlägg-

ningar där kommunen ger bidrag för en övervägande del av kostnaderna. Då vore det

generellt bättre om kommunen tog över anläggningen. Samfällighetsföreningar ska

inte agera underentreprenörer till kommunen.

Sammanfattningsvis anser jag att det allmänna generellt bör sköta en anläggning om

allmänheten ska ha tillgång till anläggningen,

liknande anläggningar sköts av det allmänna,

föreningen finansieras av bidrag till så stor del att den lyder under LOU,

anläggningen är för svår för enskilda att sköta utan entreprenörer,

anläggningen omfattas av säkerhetsföreskrifter eller kräver certifikat, eller

anläggningen medför en risk för ansvar mot tredje man.

Dessa generella ståndpunkter konkretiseras i tabell 20, i vilken jag presenterar de

anläggningstyper jag undersökt med riktlinjer om vilka som ska vara allmänna och

vilka som ska vara gemensamhetsanläggningar.


135

Tabell 20. Min indelning av kommunala anläggningar och gemensamhetsanläggningar

Anläggning Allmän ga Anmärkning

större vägnät X

färjeleder X (X) ga i enstaka fall

kvartersgator X i mindre enheter

allmänna gångvägar X nyttjas av allmänheten

x-områden, aldrig gx

grönytor X X allmän plats, okomplicerat,

huvudmannaskapet avgör

lekplatser X nyttjas av allmänheten,

ansvar mot tredje man

sopsugar X X storlek och komplexitet avgör

dränering, dagvatten-

hantering

X X storlek och komplexitet avgör

va-ledningar X X storlek och komplexitet avgör

vattenverk och reningsverk X komplicerat, säkerhetsföreskrifter,

omfattande kontroll,

kräver certifikat

energi- och värme-

produktion

X komplicerat, säkerhetsföreskrifter

värmedistribution,

fjärrvärmeledningar

X komplicerat, säkerhetsföreskrifter


136


137

9 Slutsatser

Vägar dominerar gemensamhetsanläggningar i allmänhet och i synnerhet stora

gemensamhetsanläggningar. De största anläggningarna är gamla och inrättade efter

äldre lagstiftning, även i de fall som inte avser väg. I många fall är de ett resultat av

för omfattande byggnadsplaner.

Stora gemensamhetsanläggningar har krav på sig från kommunalt håll. Storleken

medför en brist på gemenskapskänsla och engagemang hos delägarna, och gör att

föreningens funktion förlitar sig helt på kunniga styrelser. Demokratin går förlorad.

Styrelsearbetet är omfattande och det är svårt att få folk att ställa upp. Storleken

orsakar också problem i förrättningsarbetet. Gemensamhetsanläggning är dock ofta en

billigare lösning för delägarna.

Gemensamhetsanläggning passar bäst för en liten grupp fastigheter. De kan bli för

stora för att fungera effektivt, men det finns inget tydligt samband mellan storlek och

dålig funktion. Avgörande är vilka personer som är delägare, och hur väl införstådda

de är med vad anläggningen innebär och varför den behövs. Det finns likaså ändamål

som är för komplicerade för att inrätta som gemensamhetsanläggning. Utgångs-

punkten ska vara att enskilda ska kunna förvalta anläggningen utan hjälp från entre-

prenörer.

Många av de stora gemensamhetsanläggningar som finns idag är trots allt i hög grad

funktionella. Det torde delvis bero på att dåligt fungerande anläggningar upphävts.

God funktion i kombination med en ovilja att bära högre kostnader gör att det hos

föreningarna generellt inte finns några önskemål om kommunalt övertagande.

Särskilda skäl måste tydligt specificeras i planer med enskilt huvudmannaskap.

Kommuner bör sträva efter att lösa in stora vägföreningar och andra stora problema-

tiska anläggningar, men inte mot delägarnas vilja. Kommuner måste vara konse-

kventa i sin behandling av gemensamhetsanläggningar, och måste behandla sina in-

vånare lika. De bör därför formulera riktlinjer som anger vilka anläggningar som ska

vara kommunala respektive gemensamma, samt göra dessa kända och allmänt till-

gängliga. Enskilda fastighetsägare måste få bra information vid fastighetsköpet, i

planprocessen och i förrättningen.

Det finns ingen absolut begränsning av storlek i lagen och detta förordas inte heller.

Vad som krävs är en ordentlig prövning, som kräver kunskap om lagens förarbeten

och syften. Många frågor spelar in i en helhetsbedömning av anläggningens lämplig-

het; fastigheternas antal och utbredning, graden av deras behov av anläggningen, dess

komplexitet, vilka kostnader den medför, samt kommunens respektive fastighetsägar-

nas möjlighet och vilja att sköta den. Det bör i anläggningsbeslut tas särskild hänsyn

till delägarnas möjlighet att förvalta anläggningen utan extern hjälp.


138


139

Referenser

Förarbeten

Prop. 1966:128, Kungl. Maj:ts proposition till riksdagen med förslag till lag om vissa

gemensamhetsanläggningar m. m.

Prop. 1969:128, Kungl. Maj:ts proposition till riksdagen med förslag till fastighets-

bildningslag

Prop. 1973:160, Kungl. Maj:ts proposition med förslag till anläggningslag m. m.

Prop. 1985/86:1, Regeringens proposition 1985/86:1 med förslag till ny plan- och

bygglag

Prop. 2009/10:237, Regeringens proposition 2009/10:237 Ny delgivningslag

Lagkommentarer

Bexelius, A., Körlof, B. (1965), Väglagarna, 2 uppl., Norstedts, Stockholm.

Bexelius, A., Nordenstam, A., Körlof, B. (1961), Byggnadslagstiftningen, 3 uppl.,

Norstedts, Stockholm.

Björne G., Hall, B., Wadell, U. (2011), Fastighetstaxering, version den 1 maj 2011,

Norstedts juridik AB (digital resurs).

Didón, L., Magnusson, L., Millgård, O., Molander, S. (1987), Plan- och bygglagen –

En kommentar, Norstedts, Stockholm.

Didón, L., Magnusson, L., Molander, S., Adolfsson, C. (2011), Plan- och bygglagen

(2010:900) – En kommentar, version maj 2011, Norstedts juridik AB (digital resurs).

Myndighetspublikationer

Lantmäteriverket, Planverket (1985), Gemensamhetsanläggningar i detaljplan,

Lantmäteriets dnr 300-1034-84

Lantmäteriet (2008), Markåtkomst för vindkraftsutbyggnad, PM 2008-06-18

Lantmäteriet (2010a), Handbok AL – Anläggningslagen, version 2010-03-15

Lantmäteriet (2010b), Handbok FBL – Fastighetsbildningslagen, version 2010-01-04

Lantmäteriet (2011), Fastighetsregistret halvårsstatistik år 2011, LMV-rapport

2011:2

Lunds kommun (1990), Riktlinjer för gemensamhetsanläggningar, intern rapport,

1990-02-15


140

Statistiska centralbyrån (2011), Skattesatser 2012 i kommuner, län och hela riket,

publicerat 2011-12-13

Trafikverket Färjerederiet (2011), Trafikstatistik,

http://www.trafikverket.se/Farja/Om-Farjerederiet/Farjerederiet/Trafikstatistik/,

informationen hämtad 2011-12-27

Övriga tryckta källor

Bernvill, E. (2011), Fastighetsbildning och bygglov, Fastighetsvetenskap, LTH,

Lunds Universitet, Lund.

Ekbäck, P. (2007), Fastighetssamverkan för utförande, drift och förvaltning av ge-

mensamma anläggningar. Särskilt om anläggningslagen och lagen om förvaltning av

samfälligheter, Fastighetsvetenskap, KTH, Stockholm.

Fritz, M. (1997), Nordstan, Tre Böcker Förlag AB, Göteborg.

Gunnarsson, J., Hallgren, K. (2008), Olika anläggningars lämplighet som gemensam-

hetsanläggning, Fastighetsvetenskap, LTH, Lunds Universitet, Lund.

Rättsfall

NJA 2003 s. 683

Ö 445-01, Hovrätten för Nedre Norrland

Ö 3698-98, Svea hovrätt

Förrättningsakter

Stockholms län

01-EKE-764, Länsstyrelsens beslut

01-EKE-1314, Förrättning enskilda väglagen

01-ORN-246, Förrättning enskilda väglagen

0125-01/55, Anläggningsåtgärd Omprövning

0136-05/49, Anläggningsåtgärd Omprövning

0180K-2005-19373, Anläggningsåtgärd

0188-86/195, Anläggningsåtgärd

Östergötlands län

0509-98/7, Anläggningsåtgärd

0509-99/18, Överenskommelse enligt Anläggningslagen

http://www.trafikverket.se/Farja/Om-Farjerederiet/Farjerederiet/Trafikstatistik/


141





Skåne län

12-BUR-703, LGA-förrättning

12-HOF-332, Förrättning enskilda väglagen

1231-195, Anläggningsåtgärd




1280K-4/2002, Anläggningsåtgärd

1280K-10/120, Anläggningsåtgärd

Västra Götalands län

1480K-1972F142, LGA-förrättning

1480K-1986F286, Överenskommelse enligt Anläggningslagen, Anläggningsåtgärd

1480K-1991F189, Överenskommelse enligt Anläggningslagen, Anläggningsåtgärd

1480K-2003F92, Fastighetsreglering, Anläggningsåtgärd

15-FRT-588, Förrättning enskilda väglagen

Örebro län

1880K-CC691, LGA-förrättning

Dalarnas län

20-LUJ-973, Förrättning enskilda väglagen

Detaljplaner

1280K-DP4537, Detaljplan för område väster om Västra Varvsgatan, område för

Bomässan Bo01, i Hamnen i Malmö, Malmö Stadsbyggnadskontor, laga kraft 1999-

09-29


142

Intervjuer

Henrik af Klinteberg, Lantmäteriet, e-post 2011-12-30

Ingemar Arvidsson, Lantmäteriet, e-post 2011-11-07

Magnus Bäckström, Göteborgs stad, e-post 2011-11-30

Hans de Maré, Lena Bengtsson, Ruxandra Lazar, Urban Linse, Pär Svensson, Jesper

Wirf, Lunds kommun, möte 2011-12-20

Arne Ekblad, Hofterups vägförening, telefon 2011-12-30

Claes Göthman, Sjöstadens Västra Sopsug samfällighetsförening, telefon 2012-01-12

Laila Höckne, Ornöfärjans samfällighetsförening, telefon 2011-12-27

Jan Johansson, Malmö stad, möte 2011-12-12

Mattias Karlsson, Hästholmen vind samfällighetsförening, telefon 2011-12-23

Bengt Kjäll, Lantmäteriet, e-post 2011-11-09

Anders Lind, Tyresö kommun, e-post 2011-12-07

Krister Lindgren, Lantmäteriet, e-post 2011-11-23

Göran Ohlsson, Sunds samfällighetsförening, telefon 2012-01-02

Sven-Olof Petterson, Lundby södra anläggningssamfällighet för värme, telefon

2012-01-04

Hans Rosén, Lantmäteriet, e-post 2011-11-16, telefon 2011-12-01

Sten-Olof Schärdin, e-post 2011-11-09

Åke Skans, Karstorps samfällighetsförening, telefon 2011-12-28

Margareta Stenbock von Rosen, Ornö Sjötrafik AB, telefon 2011-12-27

Ralf Stenroth, telefon 2012-01-13

Magnus Zingmark, Nordstans samfällighetsförening, telefon 2012-01-09

Denna sida kallas titelsida - Fastighetsvetenskap · Stora gemensamhetsanläggningar 5 Abstract...

Documents

Transcript of Denna sida kallas titelsida - Fastighetsvetenskap · Stora gemensamhetsanläggningar 5 Abstract...