DELIBERAZIONE DEL CONSIGLIO COM · L'Arch. Stanghellini Stefano illustra l'argomento con l'ausilio...

COMUNE DI MARANELLOProvincia di Modena

Prot. N. VERBALE DI DELIBERAZIONE DEL CONSIGLIO COMUNALE

Copia N. 40 del 28/07/2008

OGGETTO: DETERMINAZIONE DEI VALORI DELLE AREE FABBRICABILI PER L'IMPOSTA COMUNALE SUGLI IMMOBILI IN ATTUAZIONE DEL NUOVO PIANO STRUTTURALE COMUNALE

L'anno duemilaotto, addì ventotto del mese di luglio alle ore 17.00, nella Residenza Municipale, previo esaurimento delle formalità prescritte dalla Legge e dallo Statuto, si è riunito sotto la presidenza del Signor Francesco Cigarini il Consiglio Comunale.

N. Cognome e Nome P A N. Cognome e Nome P A

1 BURSI Lucia SI 12 BIONDI Antonello SI

2 BONDI Carlo SI 13 CAVALLARO Claudio SI

3 CIGARINI Francesco SI 14 ADRIANI Carlo Alberto SI

4 DRAGHETTI Maurizio SI 15 MADRIGALI Romano SI

5 GUERRI Ombretta SI 16 GUIZZARDI Christian SI

6 LEDDA Mario SI 17 POLLASTRI Franco SI

7 MANDREOLI Andrea SI 18 SELMINI Luciano SI

8 MONTORSI Silvano SI 19 BARBOLINI Luca SI

9 MORINI Massimiliano SI 20 SECLI' Giovanni SI

10 SOLIGNANI Stefano SI 21 VANDELLI Stefano SI

11 ZUCCHI Fabrizio SI

PRESENTI: 15 ASSENTI: 6

Sono presenti gli Assessori : GIBELLINI Giorgio, ANDREOLI Romano, RABITTI Giorgia, RUBERTO Francesco, VECCHI Silvia.

Partecipa Il Vice Segretario Generale Medici MonicaVengono dal Signor Presidente nominati scrutatori i Sigg.: MANDREOLI Andrea, POLLASTRI Franco, ADRIANI Carlo AlbertoIl Presidente, riconosciuta legale l'adunanza, dichiara aperta la seduta ed invita il Consiglio a trattare l'argomento di cui in oggetto.

DELIBERAZIONE DEL CONSIGLIO COMUNALE N. 40 DEL 28/07/2008

Servizio Pianificazione E Gestione Del TerritorioN. 40 del 28/07/2008OGGETTO: DETERMINAZIONE DEI VALORI DELLE AREE FABBRICABILI

PER L'IMPOSTA COMUNALE SUGLI IMMOBILI IN ATTUAZIONE DEL NUOVO PIANO STRUTTURALE COMUNALE

In continuazione di sedutaIl Presidente del Consiglio invita il Prof. Arch. Stanghellini Stefano a relazionare in merito all'argomento iscritto al n.4 dell'Odg della seduta odierna.L'Arch. Stanghellini Stefano illustra l'argomento con l'ausilio di alcune slide.Entrano i Consiglieri Seclì Giovanni e Barbolini Luca, presenti 17 su 21;Intervengono, per lo più per avere chiarimenti, i Consiglieri Barbolini Luca, Selmini Luciano, Adriani Carlo Alberto, Pollastri Franco e Madrigali Romano.Seguono puntuali risposte da parte del Sindaco e dall'Architetto Stanghellini Stefano.Esce il Consigliere Cavallaro Claudio, presenti 16 su 21.Intervengono ancora per dichiarazioni di voto i Consiglieri Biondi Antonello che preannuncia il proprio voto favorevole, Selmini Luciano voto contrario e Madrigali Romano voto contrario da parte del Gruppo dell'UDC.

(interventi, repliche e risposte riportati in fonoregistrazione che si conserva agli atti del servizio di segreteria generale).

IL CONSIGLIO COMUNALE

Udita la relazione dell'Architetto Stanghellini Stefano;Visto il D.Lgs 504/92 istitutivo dell'imposta comunale sugli immobili (I.C.I.);Considerato che con Delibera di Consiglio Comunale n. 51 del 31/07/07 è stato adottato il nuovo strumento urbanistico di pianificazione territoriale del Comune di Maranello, elaborato ai sensi della L.R. 20/00 che prevede un sistema si pianificazione urbanistica costituito da tre strumenti:- Piano Strutturale Comunale (P.S.C.)- Regolamento Urbanistico Edilizio (R.U.E.)- Piano Operativo Comunale (P.O.C.)

Considerato che - conseguentemente all'entrata in vigore di tale nuovo strumento di pianificazione territoriale vengono individuate aree fabbricabili sia nel territorio urbanizzato che urbanizzabile;- ai fini dell'applicazione del D.Lgs. 504/92 la disposizione prevista dall'art 2 comma 1 lett. B) è da interpretarsi nel senso che un'area è fabbricabile se è utilizzabile a scopo edificatorio in base allo strumento urbanistico generale, indipendentemente dall'adozione di strumenti attuativi del medesimo;- ai sensi del D.Lgs. 504/92 art. 5 comma 5 "Per le aree fabbricabili, il valore è costituito da quello venale in comune commercio al 1° gennaio dell'anno di imposizione, avendo riguardo alla zona territoriale di ubicazione, all'indice di edificabilità, alla destinazione d'uso consentita, agli oneri per gli eventuali lavori di adattamento del terreno necessari per la costruzione, ai prezzi medi rilevati sul mercato e della vendita di aree aventi analoghe caratteristiche";

Ritenuto opportuno - attribuire alle aree fabbricabili, individuate dal nuovo strumento urbanistico, un valore venale specifico che tenga conto del processo di avanzamento nella trasformazione urbanistica e promozione immobiliare delle stesse;


- riconoscere una diversa articolazione dei valori venali delle aree nel territorio comunale in base ad una microzonazione del Comune operata per omogeneità nei caratteri di posizione, urbanistici, storico-ambientali, socio-economici, nonché nella dotazione dei servizi ed infrastrutture urbane.

Vista la relazione prodotta dall'Arch. Stefano Stanghellini relativamente alla "Valutazione delle aree fabbricabili" e le tabelle di applicazione dei valori unitari per ogni ambito individuato dal P.S.C. al fine dell'applicazione dell'imposta comunale sugli immobili;Visto lo Statuto Comunale;Visti i pareri favorevoli espressi ex art.49 del TUEL e dell'art.71 del vigente statuto comunale;Con votazione espressa per alzata di mano, accertata come segue dagli scrutatori:CONSIGLIERI PRESENTI N. 16CONSIGLIERI VOTANTI N. 16VOTI FAVOREVOLI N. 10 (Bondi Carlo, Bursi Lucia, Cigarini Francesco, Draghetti

Maurizio, Guerri Ombretta, Ledda Mario, Mandreoli Andrea, Montorsi Silvano, Zucchi Fabrizio, Biondi Antonello)

ASTENUTI N. 2 (Barbolini Luca e Seclì Giovanni)CONTRARI N. 4 (Pollastri Franco, Selmini Luciano, Adriani Carlo Alberto

e Madrigali Romano)

D E L I B E R A

1) Di approvare la relazione prodotta dall'Arch. Stefano Stanghellini relativamente alla "Valutazione delle aree fabbricabili" le tabelle di applicazione dei valori venali unitari (che si allegano alla presente deliberazione a farne parte integrale e sostanziale allegato A e B) per ogni ambito individuato dal P.S.C. al fine dell'applicazione dell'imposta comunale sugli immobili;

2) Di demandare ai rispettivi uffici gli adempimenti tecnici in merito all'informazione e all'applicazione dei valori venali unitari per l'applicazione dell'imposta.

Con separata votazione espressa per alzata di mano, accertata come segue dagli scrutatori:CONSIGLIERI PRESENTI N. 16CONSIGLIERI VOTANTI N. 16VOTI FAVOREVOLI N. 10 (Bondi Carlo, Bursi Lucia, Cigarini Francesco, Draghetti

Maurizio, Guerri Ombretta, Ledda Mario, Mandreoli Andrea, Montorsi Silvano, Zucchi Fabrizio, Biondi Antonello)

ASTENUTI N. 2 (Barbolini Luca e Seclì Giovanni)CONTRARI N. 4 (Pollastri Franco, Selmini Luciano, Adriani Carlo Alberto

e Madrigali Romano)

D E L I B E R A

Di dichiarare la presente deliberazione immediatamente eseguibile ai sensi dell'art. 134, 4° comma, D.Lgs. n. 267/2000.

APPROVATO E SOTTOSCRITTOIl Presidente Il Vice Segretario Generale

(Cigarini Francesco) (Medici dott.ssa Monica)


Letto, confermato e sottoscritto

IL PRESIDENTE DEL CONSIGLIOF.to Francesco Cigarini

IL VICE SEGRETARIO GENERALEF.to Medici Monica

ADEMPIMENTI RELATIVI ALLA PUBBLICAZIONESi attesta:[X] che copia della presente deliberazione viene pubblicata all'Albo Pretorio del Comune il : 1 agosto 2008 ed ivi rimarrà per 15 giorni consecutivi.

Li 01/08/2008IL SEGRETARIO GENERALE

F.to Rega Dott. Nicola

ESECUTIVITA'La presente deliberazione:

[X] è divenuta esecutiva il 12/08/2008 ai sensi dell'art. 134, comma 3°, del D.Leg. 267/2000.

Li 12/08/2008IL SEGRETARIO GENERALE


ADEMPIMENTI RELATIVI ALLA RIPUBBLICAZIONESi attesta:[ ] che copia della presente deliberazione è stata ripubblicata all'Albo Pretorio del Comune il : ________________________ per 15 giorni consecutivi e contro di essa non sono state prodotte opposizioni.

Li _______________IL SEGRETARIO GENERALE


Copia conforme all'originale, in carta libera per uso amministrativo.

Li, _________L'INCARICATO

Lina Lazzari

Comune di Maranello

Valutazione delle aree fabbricabili

Prof. Arch. Stefano Stanghellini

Università IUAV di Venezia

con la collaborazione di Arch. Valentina Cosmi

Maranello, 8 luglio 2008

Comune di Maranello

Prof. Arch. Stefano Stanghellini – Università IUAV Venezia

DEFINIZIONI

SCHEMA METODOLOGICO

STUDIO DELLE ZONE OMOGENEE

ANALISI DEL MERCATO E DEI VALORI IMMOBILIARI

COSTRUZIONE DEL VALORE

INDIVIDUAZIONE DI VALORI E LORO APPLICAZIONE

Aree fabbricabili ai fini ICI

“Per le aree fabbricabili, il valore è costituito da quello venale in comune commercio al 1° gennaio dell’anno di imposizione, avendo riguardo alla zona territoriale di ubicazione, all’indice di edificabilità, alla destinazione d’usoconsentita, agli oneri per gli eventuali lavori di adattamento del terreno necessari per la costruzione, ai prezzi medi rilevati sul mercato e della vendita di aree aventi analoghe caratteristiche”(D.Lgs. n. 504/92, art. 5, comma 5).

Comune di Maranello


SCHEMA METODOLOGICO

SCHEMA METODOLOGICO





Comune di Maranello


DAL PRG AL PSC

SCHEMA METODOLOGICO





ARAMBITI DA

RIQUALIFICA

RE

AR.1 RIQUALIFICAZIONE DIFFUSA

AR.2 TRASFORMAZIONE URBANISTICA

AR.3 RIQUALIFICAZIONE AMBIENTALE

AC AMBITI URBANI CONSOLIDATI

AC.c AMBITI CONSOLIDATI IN TERRITORIO COLLINARE

AN AMBITI PER I

NUOVI INSEDIAMENTI

AN1 NUOVI AMBITI PREVISTI DAL PSC

AN2 PUA APPROVATI ALL’ADOZIONE DEL PSC

AN3 PUA ADOTTATI ALL’ADOZIONE DEL PSC

APS AMBITI SPECIALIZZATI PER ATTIVITÀ

PRODUTTIVE DI RILIEVO SOVRACOMUNALE

APC AMBITI SPECIALIZZATI PER ATTIVITÀPRODUTTIVE DI RILIEVO COMUNALE

APSi PREV. ATTIVITÀ INDUSTRIALI

APSt PREV. ATTIVITÀ TERZIARIE

APCi PREV. ATTIVITÀ INDUSTRIALI

APCt PREV. ATTIVITÀ TERZIARIE

ZONE OMOGENEE “A”

ZONE OMOGENEE “B”

ZONE OMOGENEE “C”

ZONE OMOGENEE “D”

AC.s AMBITO URBANO CENTRALE D’IMPIANTO STORICO

PRGZONIZZAZIONE DEL TERRITORIO URBANO

PSCAMBITI E TRASFORMAZIONI TERRITORIALI

Comune di Maranello


DEFINIZIONI

SCHEMA METODOLOGICO





Microzona

“Una porzione del territorio comunale che presenta omogeneità nei caratteri di posizione, urbanistici, storico-ambientali, socio-economici, nonché nella dotazione dei servizi ed infrastrutture urbane. In ciascuna microzona le unitàimmobiliari sono uniformi per caratteristiche tipologiche, epoca di costruzione e destinazioni prevalenti; essa individua ambiti territoriali di mercato omogeneo sul piano dei redditi e dei valori, ed in particolare per l’incidenza su tali entità delle caratteristiche estrinseche delle unità immobiliari”(cfr. Regolamento per la formazione del nuovo Catasto edilizio urbano)

Zona omogenea OMI Agenzia del Territorio

“La zona omogenea OMI riflette un comparto omogeneo del mercato immobiliare locale, nel quale si registra una sostanziale uniformità di apprezzamento per condizioni economiche e socio-ambientali. […] Un vincolo alla definizione delle zone OMI è stato posto imponendo che ciascuna di esse appartenga ad una ed una sola microzona catastale”

Comune di Maranello


MICROZONE CATASTALI

SCHEMA METODOLOGICO





Microzona 1Zona capoluogo e centri maggiori (Pozza – Gorzano)

Microzona 2Zona produttiva nord

Microzona 3Zona agricola di pianura est

Microzona 4Zona dei centri minori (S. Venanzio, Torre

Maina, Fogliano, Torre Oche)

Microzona 5Zona agricola del Parco Enzo Ferrari

Microzona 6Zona agricola collinare sud

Microzona 7Zona agricola collinare ovest

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ZONE OMOGENEE – UN ESEMPIO: LE ZONE OMOGENEE DELLA MICROZONA 1

SCHEMA METODOLOGICO





Zona omogenea OMI: Capoluogo

Microzona catastale: 1

Fascia: Centrale

Tipologia prevalente: Abitazioni civili

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SCHEMA METODOLOGICO





Zona omogenea: 1a - CapoluogoZona omogenea OMI: Capoluogo


Fascia: Centrale


Zona omogenea: 1b – Centri maggiori (Pozza, Gorzano)Zona omogenea OMI: Capoluogo


Fascia: Centrale


Comune di Maranello



SCHEMA METODOLOGICO





Modifiche ai perimetri definiti dalla microzona in relazione a:

1. Uniformità dei caratteri morfologici del tessuto urbano

2. Presenza di discontinuità fisiche naturali (es. fiumi) o artificiali (es. assi stradali di rilevante portata)

3. Omogeneità del contesto ambientale e paesaggistico

1 - 2 2

1

ZONA OMOGENEA 1a - Capoluogo

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SCHEMA METODOLOGICO





Ambiti del PSC presenti nella zona omogenea 1a:

- AC Ambiti urbani consolidati

- AN1 Ambiti per i nuovi insediamenti

- AN2 Ambiti per i nuovi insediamenti (PUA approvato)

- AR1 Ambiti urbani da riqualificare (recupero urbano)

- AR2 Ambiti urbani da riqualificare

(trasformazione urbanistica)


(riqualificazione ambientale)

- APSi Ambiti per le attività produttive

di rilievo sovracomunale – attività industriali

- APCi Ambiti per le attività produttive

di rilievo comunale – attività industriali

- APCt Ambiti per le attività produttive

di rilievo comunale – attività terziarie


Comune di Maranello


ZONE OMOGENEE

SCHEMA METODOLOGICO





Zona omogenea 1aCapoluogo (Maranello)

Zona omogenea 1bCentri maggiori (Pozza – Gorzano)

Zona omogenea 2Zona produttiva nord

Zona omogenea 4Zona dei centri minori (S. Venanzio, Torre


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FONTI INDIRETTE: O.M.I. DELL’AGENZIA DEL TERRITORIO

SCHEMA METODOLOGICO





Comune di Maranello


ALTRE FONTI INDIRETTE

SCHEMA METODOLOGICO





Osservatorio Tecnocasa Rivista Consulente Immobiliare

Comune di Maranello


ANALISI DEGLI ATTI DI COMPRAVENDITA DI TERRENI EDIFICABILI

SCHEMA METODOLOGICO





Comune di Maranello


ALCUNI DATI FORNITI DA OPERATORI DEL MERCATO IMMOBILIARE LOCALE

SCHEMA METODOLOGICO





Abitazioni - Valori di mercato

Maranello: 2.350 – 2.400 euro/mq

Pozza – Gorzano: 2.200 – 2.250 euro/mq

Centri minori: 2.100 – 2.200 euro/mq

Costi di costruzione: 1.100 – 1.200 euro/mq

Capannoni industriali – Valori di mercato


Costi di costruzione: 400 – 550 euro/mq

Superficie commerciale

- Balconi: 50% - Garage: 60%

- Sottotetti: 50 – 70% - Logge coperte: 60 – 65%

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I PASSAGGI PER L’INDIVIDUAZIONE DEL VALORE FONDIARIO

SCHEMA METODOLOGICO





Dal valore venale del prodotto edilizio finito è estratto il valore dell’incidenza area, e questo viene quindi ridotto in ragione del parziale avanzamento del processo di promozione immobiliare.

Infine, il valore dell’incidenza area, stimato in funzione del grado di avanzamento del processo di promozione immobiliare, è moltiplicato per l’indice di edificabilità allo scopo di ottenere il valore unitario del terreno.

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LA COSTRUZIONE DEL VALORE FONDIARIO

SCHEMA METODOLOGICO





A.N.1

VALORI INFERIORI A QUELLO MASSIMO

VALORE MINIMO

TERRENO AGRICOLO

INSERIMENTO NEL PSC

INSERIMENTO NEL POC

PROGETTAZIONE URBANISTICA

LOTTIZZAZIONE E REALIZZAZIONE URBANIZZAZIONI

PRIMARIE

VENDITA LOTTI EDIFICABILI

PERMESSO DI COSTRUIRE ED EDIFICAZIONE

VALORE AGRICOLO

VALORE MASSIMO A.C. A.N.2

A.N.3

DEFINIZIONE DEL VALORE AMBITO DI RIFERIMENTO (ESEMPIO)

AVANZAMENTO DELLA PROMOZIONE IMMOBILIARE

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CARATTERISTICHE CHE INFLUISCONO SULLA DEFINIZIONE DEL VALORE

SCHEMA METODOLOGICO





Il valore delle aree edificabili è individuato per i diversi ambiti definiti dal PSC in relazione a:

- conformazione del diritto di costruzione

- avanzamento della promozione immobiliare

- commerciabilità dei lotti

- presenza delle opere di urbanizzazione primaria

- spese di progettazione urbanistica

- tempi di costruzione degli edifici

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CARATTERISTICHE DEGLI AMBITI: ALCUNI ESEMPI

SCHEMA METODOLOGICO





AMBITO AN1 – nuove aree incluse nel PSC

- Diritto di costruzione non conformato

- Nessun avanzamento della promozione immobiliare

- Lotti non commerciabili

- Urbanizzazioni primarie da realizzare

- Spese di progettazione urbanistica da sostenere

- Tempi di costruzione: 5 anni con elevato grado di incertezza

AMBITO AN2 – PUA approvati all’adozione del PSC

- Diritto di costruzione totalmente conformato

- Avanzamento della promozione immobiliare completato

- Lotti commerciabili

- Urbanizzazioni primarie in corso di realizzazione

- Spese di progettazione urbanistica sostenute

- Tempi di costruzione: 1-2 anni

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CARATTERISTICHE DEGLI AMBITI: ALTRI ESEMPI

SCHEMA METODOLOGICO





AMBITO AC – lotti liberi in ambiti consolidati




- Urbanizzazioni primarie già realizzate


- Tempi di costruzione: 1-2 anni con intervento diretto

AMBITO AR – ambiti di riqualificazione




- Esistenti in alcuni casi, da realizzare in altri

- Spese di progettazione urbanistica da sostenere o meno


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IL CALCOLO DEL VALORE DELLE AREE FABBRICABILI

SCHEMA METODOLOGICO





1. INCROCIO TRA LE ZONE OMOGENEE E GLI AMBITI DEL PSC PRESENTI AL SUO INTERNO


2. PER OGNI CASO RISCONTRATO, INDIVIDUAZIONE DI UN VALORE DI INCIDENZA AREA MASSIMO


3. ANALISI DELLE CARATTERISTICHE DELL’AMBITO E EVENTUALE DIMINUZIONE DEL VALORE DI PARTENZA


4. INDIVIDUAZIONE DI UN VALORE DI INCIDENZA AREA DI RIFERIMENTO PER OGNI AMBITO DI CIASCUNA ZONA

OMOGENEA


OMOGENEA

- nessun avanzamento della promozione immobiliare: - 15% del valore iniziale

- assenza delle opere di urbanizzazione primaria: - oneri U1

- spese di progettazione urbanistica da sostenere: - 10% costo U1

- tempi di costruzione degli edifici: sconto all’attualità con saggio tra il 5% e il 10%

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SCHEMA METODOLOGICO





8 . IL VALORE INDIVIDUATO MOLTIPLICATO PER LA CONSISTENZA INDIVIDUA IL VALORE TOTALE

DELL’AREA


DELL’AREA

6. INDIVIDUAZIONE DEL VALORE DEL TERRENO PER MQ DI SUPERFICIE FONDIARIA O TERRITORIALE


5. CONVERSIONE DELL’INCIDENZA AREA DA SUPERFICIE COMMERCIALE A SUPERFICIE COMPLESSIVA



OMOGENEA


OMOGENEA

- AC – APS – APC: moltiplicazione dell’incidenza area per l’indice fondiario al fine di individuare il valore di un mq di superficie fondiaria

- AN – AR: studio delle singole schede per l’individuazione di un indice territoriale che moltiplicato per l’incidenza area al fine di individuare il valore di un mq di superficie territoriale

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VERIFICA CON I VALORI IN VIGORE NEL 2006

SCHEMA METODOLOGICO





TABELLA 8a: VALORE DEI TERRENI EDIFICABILI SECONDO GLI INDICI DEL PSC

DENOMINAZIONE ZONA OMOGENEA

1a 1b 2 3 4 5 6 7Acronimo Denominazione Indice Fondiario Capoluogo

MaranelloCentri maggiori - Pozza, Gorzano

Produttiva nord Agricola di pianura est

Centri minori Agricola del Parco Ferrari

Agricola collinare sud

Agricola collinare ovest

€/mq SF €/mq SF €/mq SF €/mq SF €/mq SF €/mq SF €/mq SF €/mq SF

A.N.1Ambiti per i Nuovi insediamenti (espansione del tessuto urbano) Vedi tabella analitica - - -

A.N.2Ambiti per i Nuovi insediamenti (PUA approvati all'adozione del PSC) Vedi tabella analitica - - -

A.N.3Ambiti per i Nuovi insediamenti (PUA adottati o pubblicati all'adozione del PSC) Vedi tabella analitica - - -

A.C. Ambiti urbani Consolidati 0,50 393 342 393

A.C.c Ambiti Consolidati in territorio collinare 0,30 129

A.R.1Ambiti urbani da Riqualificare (riqualificazione diffusa) Vedi tabella analitica - - - -

A.R.2Ambiti urbani da Riqualificare (trasformazione urbanistica complessiva) Vedi tabella analitica - - -

A.R.3Ambiti urbani da Riqualificare (riqualificazione ambientale) Vedi tabella analitica - - - -

A.P.S.i.

Ambiti specializzati per le attività Produttive di rilievo Sovracomunale (esistenti) - ATTUAZIONE DIRETTA 0,65 246 246

A.P.S.i.

Ambiti specializzati per le attività Produttive di rilievo Sovracomunale (esistenti) - ATTUAZIONE INDIRETTA 0,65 179 179

0,50 96 96

Valore da applicare alla superficie territoriale 60 60

0,60 181

Valore da applicare alla superficie territoriale 112

A.P.C.i.Ambiti specializzati per le attività Produttive di rilievo Comunale (esistenti) 0,65 246 246 246

A.P.C.t.Ambiti specializzati per le attività Produttive di rilievo Comunale (esistenti) 0,60 372 341

A.P.C.t.Ambiti specializzati per le attività Produttive di rilievo Comunale (riqualificazione) 0,60 196 180

A.P.S.t. Ambiti specializzati per le attività Produttive di rilievo Sovracomunale (di progetto)

AMBITO DI PSC

Ambiti specializzati per le attività Produttive di rilievo Sovracomunale (di progetto)A.P.S.i.

TABELLA 8b: VALORE DEI TERRENI EDIFICABILI DEGLI AMBITI DI RIQUALIFICAZIONE E DI NUOVA EDIFICAZIONE

Acronimo Denominazione Funzioni ammesse

mq ST mq S. Cop. mq S.C. mq S.C. mq S.C. mq SC/mq ST €/mq SC €/mq ST

AR.1 Riqualificazione diffusa - Recupero urbano

AR.1a Bell'ItaliaResidenza, commercio al dettaglio, uffici privati 83.644 11.839 2.093 2.093 0,03

2 (nuova perimetrazione) 414 10

AR.1b Crociale - via MartinellaResidenza, commercio al dettaglio, attrezzature pubbliche 34.474 9.902 3.500 3.500 0,10 1a 414 42

AR.1c Torre delle OcheResidenza, commercio al dettaglio, uffici privati 29.873 5.310 1.200 1.200 0,04 4 227 9

AR.2 Trasformazione urbanistica

AR.2a Via Claudia ovestCommercio al dettaglio, artigianato di servizio, uffici privati 38.008 2.706 3.870 3.870 0,10 1a 388 40

AR.2b Maranello centroResidenza, dotazioni territoriali, attività terziarie 95.785 26.573

_sub-ambito "a" 43.850 19.040 12.001 12.001 0,27 1a 388 106

_sub-ambito "b" 34.600 3.440 1.000 1.000 0,03 1a 388 11

_sub-ambito "c" 17.320 4.081 1.732 1.732 0,10 1a 388 39

AR.2c Via VespucciResidenza, commercio al dettaglio, pubblici esercizi 2.849 1.372 1.920 1.920 0,67 1a 388 262

AR.2d SIMAResidenza, funzioni terziarie e produttive compatibili 59.713 19.419

_sub-ambito "a" 16.919 747 747 0,04 1a 388 17

_sub-ambito "b" 32.390 16.255 8.116 8.116 0,25 1a 388 97

_sub-ambito "c" 10.404 3.070 2.575 2.575 0,25 1a 388 96

AR.2e SS di Vignola - ZanasiResidenza, artigianato di servizio, commercio 9.783 546 1.251 1.251 0,13 1a 388 50

AR.2f CEMAR

Residenza, usi terziari. Area idonea all'insediamento di una media struttura di vendita alimentare 40.114 16.027 8.800 8.800 0,22 1a 388 85

AR.2g Pozza - StazioneResidenza, commercio al dettaglio, direzionalità pubblica e privata 7.277 1.428

_sub-ambito "ovest" 5.300 2.650 2.650 0,50 1b 334 167

_sub-ambito "ovest" 2.560 640 640 0,25 1b 334 84

AR.2h Fogliano Residenza 3.499 181 345 345 0,10 4 201 20

Valore del terrenoSuperficie complessiva totale

Indice territoriale Denominazione zona omogenea

Incidenza areaDiritti edificatori aggiuntivi

assegnabili dal POC oltre al recupero

dell'esistente

AMBITO DI PSC Superficie territoriale Superficie coperta esistente

Superficie complessiva realizzabile








dell'esistente



AR.3 Riqualificazione ambientale

AR.3a via Fonda - nord Funzioni ad alta vocazione agricola 17.797 2.602 2.080 2.080 0,12 2 414 48

AR.3b via Fonda - sud Funzioni ad alta vocazione agricola 12.597 1.020 816 816 0,06 2 414 27

AR.3c Bell'ItaliaResidenza, commercio, pubblici esercizi, artigianato di servizio 20.621 767 1.939 1.939 0,09


AR.3e via Crociale Funzioni ad alta vocazione agricola 2.820 430 344 344 0,12 1a 414 51

AR.3f Gorzano via Vandelli Attività di autotrasporto 10.952 342 780 780 0,07 1b 361 26

AR.3g Piemme - Torre Oche Usi compatibili con territorio agricolo 18.996 14.644 9.222 9.222 0,49 4 227 110

AR.3h San Venanzio - TiepidoAttività ricreative, ristorazione, attività culturali 84.004 1.290 325 325 0,00 4 227 1

AN.1 Ambiti per i nuovi insediamenti

AN.1a Crociale nord Residenza, parcheggi, verde 9.777 1.200 1.200 0,12 1a 386 47

AN.1b Pozza centroResidenza, commercio di vicinato, artigianato, pubblici esercizi 8.221 3.962 3.962 0,48 1b 332 160

AN.1c Pozza Svincolo nuova Estense Residenza 42.300 6.350 6.350 0,15 1b 332 50

AN.1d Maranello estResidenza, commercio al dettaglio, terziario diffuso, attrezzature sportive 274.600

_sub-ambito "a" 45.700 5.086 5.086 0,11 1a 386 43

_sub-ambito "b" 80.900 10.791 10.791 0,13 1a 386 51

_sub-ambito "c" 124.100 6.205 6.205 0,05 1a 386 19

AN.1e Pozza Fondazione ObiciResidenza, scuola materna, funzioni di interesse pubblico 42.436 4.331 2.050 2.050 0,05 1b 332 16

AN.1f Pozza via Nicchio Residenza, dotazioni territoriali 16.900 1.310 1.310 0,08 1b 332 26

AN.1g Maranello sud - Grizzaga Residenza 54.905 2.800 2.800 0,05 1a 386 20

AN.1h Gorzano nord Residenza 14.941 1.494 1.494 0,10 1b 332 33

AN.1i Gorzano est - Grizzaga Residenza, commercio al dettaglio 21.003 5.161 5.161 0,25 1b 332 82

AN.1l San Venanzio sud Residenza, dotazioni territoriali 27.030 1.081 1.081 0,04 4 198 8


Acronimo Denominazione Avanzamento iter di approvazione

mq ST mq SF mq SU mq SU/mq ST mq SU/mq SF €/mq SU €/mq ST €/mq SF

AN.2 Ambiti per i nuovi insediamenti con PUA approvati all'adozione del PSC

AN.2a Via Fonda Approvato 38.195 11.162 4.469 0,12 0,40 1a 916 107 367

AN.2b Ex Fornace Approvato 37.112 20.027 4.300 0,12 0,21 4 502 58 108

AN.2c Via Don Cavedoni Approvato 9.766 - 5.378 0,55 - 1a 916 504 -

AN.2d Le Querce - Castello Approvato 82.435 38.981 17.730 0,22 0,45 1a 916 197 417

AN.3 Ambiti per i nuovi insediamenti con PUA adottati all'adozione del PSC

Adottato 1b 590 176 325

Approvato 1b 797 238 440

Adottato 4 353 82 88

Approvato 4 502 117 125

Adottato 1b 590 326 -

Approvato 1b 797 441 -

-23.635 - 13.087 0,55

0,55

6.184 5.760 1.440 0,23 0,25

29.217 15.826 8.730 0,30AN.3a

AN.3b

AN.3c

Pozza ovest

La Svolta

Pozza nord

AMBITO DI PSC Superficie territoriale Superficie fondiaria Valore dei lottiIndice fondiario Valore del terrenoSuperficie utile Indice territoriale Denominazione zona omogenea

Incidenza area

TABELLA 9: SIMULAZIONE A FINI COMPARATIVI: VALORE DEI TERRENI EDIFICABILI SECONDO GLI INDICI DEL PRG VIGENTE

PRG DENOMINAZIONE ZONA OMOGENEA

1a 1b 2 3 4 5 6 7Acronimo Denominazione Zona di equiparazione Indice

FondiarioCapoluogo Maranello

Centri maggiori - Pozza, Gorzano




Agricola collinare

ovest


A.N.1Ambiti per i Nuovi insediamenti (espansione del tessuto urbano) Zona residenziale di espansione 0,53 204 176 105

A.N.2Ambiti per i Nuovi insediamenti (PUA approvati all'adozione del PSC) Zona residenziale di espansione 0,53 486 266

A.N.3Ambiti per i Nuovi insediamenti (PUA adottati o pubblicati all'adozione del PSC) Zona residenziale di espansione 0,53 312 187

A.C. Ambiti urbani Consolidati Zona residenziale di completamento 0,60 471 410 471

A.C.c Ambiti Consolidati in territorio collinare Zona residenziale di completamento 0,60 258

A.R.1Ambiti urbani da Riqualificare (riqualificazione diffusa) Zona residenziale di completamento 0,60 249 249 136

A.R.2Ambiti urbani da Riqualificare (trasformazione urbanistica complessiva) Zona residenziale di completamento 0,60 233 201 121

A.R.3Ambiti urbani da Riqualificare (riqualificazione ambientale) Zona residenziale di completamento 0,60 249 216 249 136

A.P.S.i.

Ambiti specializzati per le attività Produttive di rilievo Sovracomunale (esistenti) - ATTUAZIONE DIRETTA Zona artigianale industriale urbanizzata 0,65 246 246

A.P.S.i.

Ambiti specializzati per le attività Produttive di rilievo Sovracomunale (esistenti) - ATTUAZIONE INDIRETTA Zona artigianale industriale non urbanizzata 0,65 179 179

A.P.S.i.Ambiti specializzati per le attività Produttive di rilievo Sovracomunale (di progetto) Zona artigianale industriale non urbanizzata 0,65 125 125

A.P.S.t.Ambiti specializzati per le attività Produttive di rilievo Sovracomunale (di progetto) Zona artigianale industriale non urbanizzata 0,65 196

A.P.C.i.Ambiti specializzati per le attività Produttive di rilievo Comunale (esistenti) Zona artigianale industriale urbanizzata 0,65 246 246 246

A.P.C.t.Ambiti specializzati per le attività Produttive di rilievo Comunale (esistenti) Zona artigianale industriale urbanizzata 0,65 403 370

A.P.C.t.Ambiti specializzati per le attività Produttive di rilievo Comunale (riqualificazione) Zona artigianale industriale urbanizzata 0,65 213 195

AMBITO DI PSC

Comune di Maranello

Valutazione delle aree fabbricabili

Prof. Arch. Stefano Stanghellini

Università IUAV di Venezia

con la collaborazione di Arch. Valentina Cosmi

Maranello, 8 luglio 2008

Comune di Maranello


DEFINIZIONI

SCHEMA METODOLOGICO





Aree fabbricabili ai fini ICI

“Per le aree fabbricabili, il valore è costituito da quello venale in comune commercio al 1° gennaio dell’anno di imposizione, avendo riguardo alla zona territoriale di ubicazione, all’indice di edificabilità, alla destinazione d’usoconsentita, agli oneri per gli eventuali lavori di adattamento del terreno necessari per la costruzione, ai prezzi medi rilevati sul mercato e della vendita di aree aventi analoghe caratteristiche”(D.Lgs. n. 504/92, art. 5, comma 5).

Comune di Maranello


SCHEMA METODOLOGICO

SCHEMA METODOLOGICO





Comune di Maranello


DAL PRG AL PSC

SCHEMA METODOLOGICO





ARAMBITI DA

RIQUALIFICA

RE

AR.1 RIQUALIFICAZIONE DIFFUSA

AR.2 TRASFORMAZIONE URBANISTICA

AR.3 RIQUALIFICAZIONE AMBIENTALE

AC AMBITI URBANI CONSOLIDATI

AC.c AMBITI CONSOLIDATI IN TERRITORIO COLLINARE

AN AMBITI PER I

NUOVI INSEDIAMENTI

AN1 NUOVI AMBITI PREVISTI DAL PSC

AN2 PUA APPROVATI ALL’ADOZIONE DEL PSC

AN3 PUA ADOTTATI ALL’ADOZIONE DEL PSC

APS AMBITI SPECIALIZZATI PER ATTIVITÀ

PRODUTTIVE DI RILIEVO SOVRACOMUNALE

APC AMBITI SPECIALIZZATI PER ATTIVITÀPRODUTTIVE DI RILIEVO COMUNALE

APSi PREV. ATTIVITÀ INDUSTRIALI

APSt PREV. ATTIVITÀ TERZIARIE

APCi PREV. ATTIVITÀ INDUSTRIALI

APCt PREV. ATTIVITÀ TERZIARIE

ZONE OMOGENEE “A”

ZONE OMOGENEE “B”

ZONE OMOGENEE “C”

ZONE OMOGENEE “D”

AC.s AMBITO URBANO CENTRALE D’IMPIANTO STORICO

PRGZONIZZAZIONE DEL TERRITORIO URBANO

PSCAMBITI E TRASFORMAZIONI TERRITORIALI

Comune di Maranello


DEFINIZIONI

SCHEMA METODOLOGICO





Microzona

“Una porzione del territorio comunale che presenta omogeneità nei caratteri di posizione, urbanistici, storico-ambientali, socio-economici, nonché nella dotazione dei servizi ed infrastrutture urbane. In ciascuna microzona le unitàimmobiliari sono uniformi per caratteristiche tipologiche, epoca di costruzione e destinazioni prevalenti; essa individua ambiti territoriali di mercato omogeneo sul piano dei redditi e dei valori, ed in particolare per l’incidenza su tali entità delle caratteristiche estrinseche delle unità immobiliari”(cfr. Regolamento per la formazione del nuovo Catasto edilizio urbano)

Zona omogenea OMI Agenzia del Territorio

“La zona omogenea OMI riflette un comparto omogeneo del mercato immobiliare locale, nel quale si registra una sostanziale uniformità di apprezzamento per condizioni economiche e socio-ambientali. […] Un vincolo alla definizione delle zone OMI è stato posto imponendo che ciascuna di esse appartenga ad una ed una sola microzona catastale”

Comune di Maranello


MICROZONE CATASTALI

SCHEMA METODOLOGICO





Microzona 1Zona capoluogo e centri maggiori (Pozza – Gorzano)

Microzona 2Zona produttiva nord

Microzona 3Zona agricola di pianura est

Microzona 4Zona dei centri minori (S. Venanzio, Torre


Microzona 5Zona agricola del Parco Enzo Ferrari

Microzona 6Zona agricola collinare sud

Microzona 7Zona agricola collinare ovest

Comune di Maranello



SCHEMA METODOLOGICO





Zona omogenea OMI: Capoluogo


Fascia: Centrale


Comune di Maranello



SCHEMA METODOLOGICO





Zona omogenea: 1a - CapoluogoZona omogenea OMI: Capoluogo


Fascia: Centrale


Zona omogenea: 1b – Centri maggiori (Pozza, Gorzano)Zona omogenea OMI: Capoluogo


Fascia: Centrale


Comune di Maranello



SCHEMA METODOLOGICO





Modifiche ai perimetri definiti dalla microzona in relazione a:

1. Uniformità dei caratteri morfologici del tessuto urbano

2. Presenza di discontinuità fisiche naturali (es. fiumi) o artificiali (es. assi stradali di rilevante portata)

3. Omogeneità del contesto ambientale e paesaggistico

1 - 2 2

1


Comune di Maranello



SCHEMA METODOLOGICO





Ambiti del PSC presenti nella zona omogenea 1a:

- AC Ambiti urbani consolidati

- AN1 Ambiti per i nuovi insediamenti

- AN2 Ambiti per i nuovi insediamenti (PUA approvato)

- AR1 Ambiti urbani da riqualificare (recupero urbano)


(trasformazione urbanistica)


(riqualificazione ambientale)

- APSi Ambiti per le attività produttive

di rilievo sovracomunale – attività industriali

- APCi Ambiti per le attività produttive

di rilievo comunale – attività industriali

- APCt Ambiti per le attività produttive

di rilievo comunale – attività terziarie


Comune di Maranello


ZONE OMOGENEE

SCHEMA METODOLOGICO





Zona omogenea 1aCapoluogo (Maranello)

Zona omogenea 1bCentri maggiori (Pozza – Gorzano)

Zona omogenea 2Zona produttiva nord

Zona omogenea 4Zona dei centri minori (S. Venanzio, Torre


Comune di Maranello


FONTI INDIRETTE: O.M.I. DELL’AGENZIA DEL TERRITORIO

SCHEMA METODOLOGICO





Comune di Maranello


ALTRE FONTI INDIRETTE

SCHEMA METODOLOGICO





Osservatorio Tecnocasa Rivista Consulente Immobiliare

Comune di Maranello


ANALISI DEGLI ATTI DI COMPRAVENDITA DI TERRENI EDIFICABILI

SCHEMA METODOLOGICO





Comune di Maranello


ALCUNI DATI FORNITI DA OPERATORI DEL MERCATO IMMOBILIARE LOCALE

SCHEMA METODOLOGICO





Abitazioni - Valori di mercato


Pozza – Gorzano: 2.200 – 2.250 euro/mq

Centri minori: 2.100 – 2.200 euro/mq

Costi di costruzione: 1.100 – 1.200 euro/mq

Capannoni industriali – Valori di mercato


Costi di costruzione: 400 – 550 euro/mq

Superficie commerciale

- Balconi: 50% - Garage: 60%

- Sottotetti: 50 – 70% - Logge coperte: 60 – 65%

Comune di Maranello


I PASSAGGI PER L’INDIVIDUAZIONE DEL VALORE FONDIARIO

SCHEMA METODOLOGICO





Dal valore venale del prodotto edilizio finito è estratto il valore dell’incidenza area, e questo viene quindi ridotto in ragione del parziale avanzamento del processo di promozione immobiliare.

Infine, il valore dell’incidenza area, stimato in funzione del grado di avanzamento del processo di promozione immobiliare, è moltiplicato per l’indice di edificabilità allo scopo di ottenere il valore unitario del terreno.

Comune di Maranello


LA COSTRUZIONE DEL VALORE FONDIARIO

SCHEMA METODOLOGICO





A.N.1

VALORI INFERIORI A QUELLO MASSIMO

VALORE MINIMO

TERRENO AGRICOLO

INSERIMENTO NEL PSC

INSERIMENTO NEL POC

PROGETTAZIONE URBANISTICA

LOTTIZZAZIONE E REALIZZAZIONE URBANIZZAZIONI

PRIMARIE

VENDITA LOTTI EDIFICABILI

PERMESSO DI COSTRUIRE ED EDIFICAZIONE

VALORE AGRICOLO

VALORE MASSIMO A.C. A.N.2

A.N.3

DEFINIZIONE DEL VALORE AMBITO DI RIFERIMENTO (ESEMPIO)

AVANZAMENTO DELLA PROMOZIONE IMMOBILIARE

Comune di Maranello


CARATTERISTICHE CHE INFLUISCONO SULLA DEFINIZIONE DEL VALORE

SCHEMA METODOLOGICO





Il valore delle aree edificabili è individuato per i diversi ambiti definiti dal PSC in relazione a:

- conformazione del diritto di costruzione

- avanzamento della promozione immobiliare

- commerciabilità dei lotti

- presenza delle opere di urbanizzazione primaria

- spese di progettazione urbanistica

- tempi di costruzione degli edifici

Comune di Maranello


CARATTERISTICHE DEGLI AMBITI: ALCUNI ESEMPI

SCHEMA METODOLOGICO





AMBITO AN1 – nuove aree incluse nel PSC




- Urbanizzazioni primarie da realizzare

- Spese di progettazione urbanistica da sostenere


AMBITO AN2 – PUA approvati all’adozione del PSC




- Urbanizzazioni primarie in corso di realizzazione


- Tempi di costruzione: 1-2 anni

Comune di Maranello


CARATTERISTICHE DEGLI AMBITI: ALTRI ESEMPI

SCHEMA METODOLOGICO





AMBITO AC – lotti liberi in ambiti consolidati




- Urbanizzazioni primarie già realizzate


- Tempi di costruzione: 1-2 anni con intervento diretto

AMBITO AR – ambiti di riqualificazione




- Esistenti in alcuni casi, da realizzare in altri

- Spese di progettazione urbanistica da sostenere o meno


Comune di Maranello



SCHEMA METODOLOGICO












OMOGENEA


OMOGENEA

- nessun avanzamento della promozione immobiliare: - 15% del valore iniziale

- assenza delle opere di urbanizzazione primaria: - oneri U1

- spese di progettazione urbanistica da sostenere: - 10% costo U1

- tempi di costruzione degli edifici: sconto all’attualità con saggio tra il 5% e il 10%

Comune di Maranello



SCHEMA METODOLOGICO






DELL’AREA


DELL’AREA






OMOGENEA


OMOGENEA

- AC – APS – APC: moltiplicazione dell’incidenza area per l’indice fondiario al fine di individuare il valore di un mq di superficie fondiaria

- AN – AR: studio delle singole schede per l’individuazione di un indice territoriale che moltiplicato per l’incidenza area al fine di individuare il valore di un mq di superficie territoriale

Comune di Maranello


VERIFICA CON I VALORI IN VIGORE NEL 2006

SCHEMA METODOLOGICO





TABELLA 8a: VALORE DEI TERRENI EDIFICABILI SECONDO GLI INDICI DEL PSC

DENOMINAZIONE ZONA OMOGENEA

1a 1b 2 3 4 5 6 7Acronimo Denominazione Indice Fondiario Capoluogo

MaranelloCentri maggiori - Pozza, Gorzano




Agricola collinare ovest


A.N.1Ambiti per i Nuovi insediamenti (espansione del tessuto urbano) Vedi tabella analitica - - -

A.N.2Ambiti per i Nuovi insediamenti (PUA approvati all'adozione del PSC) Vedi tabella analitica - - -

A.N.3Ambiti per i Nuovi insediamenti (PUA adottati o pubblicati all'adozione del PSC) Vedi tabella analitica - - -

A.C. Ambiti urbani Consolidati 0,50 393 342 393

A.C.c Ambiti Consolidati in territorio collinare 0,30 129

A.R.1Ambiti urbani da Riqualificare (riqualificazione diffusa) Vedi tabella analitica - - - -

A.R.2Ambiti urbani da Riqualificare (trasformazione urbanistica complessiva) Vedi tabella analitica - - -

A.R.3Ambiti urbani da Riqualificare (riqualificazione ambientale) Vedi tabella analitica - - - -

A.P.S.i.

Ambiti specializzati per le attività Produttive di rilievo Sovracomunale (esistenti) - ATTUAZIONE DIRETTA 0,65 246 246

A.P.S.i.

Ambiti specializzati per le attività Produttive di rilievo Sovracomunale (esistenti) - ATTUAZIONE INDIRETTA 0,65 179 179

0,50 96 96

Valore da applicare alla superficie territoriale 60 60

0,60 181

Valore da applicare alla superficie territoriale 112

A.P.C.i.Ambiti specializzati per le attività Produttive di rilievo Comunale (esistenti) 0,65 246 246 246

A.P.C.t.Ambiti specializzati per le attività Produttive di rilievo Comunale (esistenti) 0,60 372 341

A.P.C.t.Ambiti specializzati per le attività Produttive di rilievo Comunale (riqualificazione) 0,60 196 180

A.P.S.t. Ambiti specializzati per le attività Produttive di rilievo Sovracomunale (di progetto)

AMBITO DI PSC

Ambiti specializzati per le attività Produttive di rilievo Sovracomunale (di progetto)A.P.S.i.




AR.1 Riqualificazione diffusa - Recupero urbano

AR.1a Bell'ItaliaResidenza, commercio al dettaglio, uffici privati 83.644 11.839 2.093 2.093 0,03


AR.1b Crociale - via MartinellaResidenza, commercio al dettaglio, attrezzature pubbliche 34.474 9.902 3.500 3.500 0,10 1a 414 42

AR.1c Torre delle OcheResidenza, commercio al dettaglio, uffici privati 29.873 5.310 1.200 1.200 0,04 4 227 9

AR.2 Trasformazione urbanistica

AR.2a Via Claudia ovestCommercio al dettaglio, artigianato di servizio, uffici privati 38.008 2.706 3.870 3.870 0,10 1a 388 40

AR.2b Maranello centroResidenza, dotazioni territoriali, attività terziarie 95.785 26.573

_sub-ambito "a" 43.850 19.040 12.001 12.001 0,27 1a 388 106

_sub-ambito "b" 34.600 3.440 1.000 1.000 0,03 1a 388 11

_sub-ambito "c" 17.320 4.081 1.732 1.732 0,10 1a 388 39

AR.2c Via VespucciResidenza, commercio al dettaglio, pubblici esercizi 2.849 1.372 1.920 1.920 0,67 1a 388 262

AR.2d SIMAResidenza, funzioni terziarie e produttive compatibili 59.713 19.419

_sub-ambito "a" 16.919 747 747 0,04 1a 388 17

_sub-ambito "b" 32.390 16.255 8.116 8.116 0,25 1a 388 97

_sub-ambito "c" 10.404 3.070 2.575 2.575 0,25 1a 388 96

AR.2e SS di Vignola - ZanasiResidenza, artigianato di servizio, commercio 9.783 546 1.251 1.251 0,13 1a 388 50

AR.2f CEMAR

Residenza, usi terziari. Area idonea all'insediamento di una media struttura di vendita alimentare 40.114 16.027 8.800 8.800 0,22 1a 388 85

AR.2g Pozza - StazioneResidenza, commercio al dettaglio, direzionalità pubblica e privata 7.277 1.428

_sub-ambito "ovest" 5.300 2.650 2.650 0,50 1b 334 167

_sub-ambito "ovest" 2.560 640 640 0,25 1b 334 84

AR.2h Fogliano Residenza 3.499 181 345 345 0,10 4 201 20





dell'esistente










dell'esistente



AR.3 Riqualificazione ambientale

AR.3a via Fonda - nord Funzioni ad alta vocazione agricola 17.797 2.602 2.080 2.080 0,12 2 414 48

AR.3b via Fonda - sud Funzioni ad alta vocazione agricola 12.597 1.020 816 816 0,06 2 414 27

AR.3c Bell'ItaliaResidenza, commercio, pubblici esercizi, artigianato di servizio 20.621 767 1.939 1.939 0,09


AR.3e via Crociale Funzioni ad alta vocazione agricola 2.820 430 344 344 0,12 1a 414 51

AR.3f Gorzano via Vandelli Attività di autotrasporto 10.952 342 780 780 0,07 1b 361 26

AR.3g Piemme - Torre Oche Usi compatibili con territorio agricolo 18.996 14.644 9.222 9.222 0,49 4 227 110

AR.3h San Venanzio - TiepidoAttività ricreative, ristorazione, attività culturali 84.004 1.290 325 325 0,00 4 227 1

AN.1 Ambiti per i nuovi insediamenti

AN.1a Crociale nord Residenza, parcheggi, verde 9.777 1.200 1.200 0,12 1a 386 47

AN.1b Pozza centroResidenza, commercio di vicinato, artigianato, pubblici esercizi 8.221 3.962 3.962 0,48 1b 332 160

AN.1c Pozza Svincolo nuova Estense Residenza 42.300 6.350 6.350 0,15 1b 332 50

AN.1d Maranello estResidenza, commercio al dettaglio, terziario diffuso, attrezzature sportive 274.600

_sub-ambito "a" 45.700 5.086 5.086 0,11 1a 386 43

_sub-ambito "b" 80.900 10.791 10.791 0,13 1a 386 51

_sub-ambito "c" 124.100 6.205 6.205 0,05 1a 386 19

AN.1e Pozza Fondazione ObiciResidenza, scuola materna, funzioni di interesse pubblico 42.436 4.331 2.050 2.050 0,05 1b 332 16

AN.1f Pozza via Nicchio Residenza, dotazioni territoriali 16.900 1.310 1.310 0,08 1b 332 26

AN.1g Maranello sud - Grizzaga Residenza 54.905 2.800 2.800 0,05 1a 386 20

AN.1h Gorzano nord Residenza 14.941 1.494 1.494 0,10 1b 332 33

AN.1i Gorzano est - Grizzaga Residenza, commercio al dettaglio 21.003 5.161 5.161 0,25 1b 332 82

AN.1l San Venanzio sud Residenza, dotazioni territoriali 27.030 1.081 1.081 0,04 4 198 8


Acronimo Denominazione Avanzamento iter di approvazione

mq ST mq SF mq SU mq SU/mq ST mq SU/mq SF €/mq SU €/mq ST €/mq SF

AN.2 Ambiti per i nuovi insediamenti con PUA approvati all'adozione del PSC

AN.2a Via Fonda Approvato 38.195 11.162 4.469 0,12 0,40 1a 916 107 367

AN.2b Ex Fornace Approvato 37.112 20.027 4.300 0,12 0,21 4 502 58 108

AN.2c Via Don Cavedoni Approvato 9.766 - 5.378 0,55 - 1a 916 504 -

AN.2d Le Querce - Castello Approvato 82.435 38.981 17.730 0,22 0,45 1a 916 197 417

AN.3 Ambiti per i nuovi insediamenti con PUA adottati all'adozione del PSC

Adottato 1b 590 176 325

Approvato 1b 797 238 440

Adottato 4 353 82 88

Approvato 4 502 117 125

Adottato 1b 590 326 -

Approvato 1b 797 441 -

-23.635 - 13.087 0,55

0,55

6.184 5.760 1.440 0,23 0,25

29.217 15.826 8.730 0,30AN.3a

AN.3b

AN.3c

Pozza ovest

La Svolta

Pozza nord

AMBITO DI PSC Superficie territoriale Superficie fondiaria Valore dei lottiIndice fondiario Valore del terrenoSuperficie utile Indice territoriale Denominazione zona omogenea

Incidenza area

TABELLA 9: SIMULAZIONE A FINI COMPARATIVI: VALORE DEI TERRENI EDIFICABILI SECONDO GLI INDICI DEL PRG VIGENTE

PRG DENOMINAZIONE ZONA OMOGENEA

1a 1b 2 3 4 5 6 7Acronimo Denominazione Zona di equiparazione Indice

FondiarioCapoluogo Maranello

Centri maggiori - Pozza, Gorzano




Agricola collinare

ovest


A.N.1Ambiti per i Nuovi insediamenti (espansione del tessuto urbano) Zona residenziale di espansione 0,53 204 176 105

A.N.2Ambiti per i Nuovi insediamenti (PUA approvati all'adozione del PSC) Zona residenziale di espansione 0,53 486 266

A.N.3Ambiti per i Nuovi insediamenti (PUA adottati o pubblicati all'adozione del PSC) Zona residenziale di espansione 0,53 312 187

A.C. Ambiti urbani Consolidati Zona residenziale di completamento 0,60 471 410 471

A.C.c Ambiti Consolidati in territorio collinare Zona residenziale di completamento 0,60 258

A.R.1Ambiti urbani da Riqualificare (riqualificazione diffusa) Zona residenziale di completamento 0,60 249 249 136

A.R.2Ambiti urbani da Riqualificare (trasformazione urbanistica complessiva) Zona residenziale di completamento 0,60 233 201 121

A.R.3Ambiti urbani da Riqualificare (riqualificazione ambientale) Zona residenziale di completamento 0,60 249 216 249 136

A.P.S.i.

Ambiti specializzati per le attività Produttive di rilievo Sovracomunale (esistenti) - ATTUAZIONE DIRETTA Zona artigianale industriale urbanizzata 0,65 246 246

A.P.S.i.

Ambiti specializzati per le attività Produttive di rilievo Sovracomunale (esistenti) - ATTUAZIONE INDIRETTA Zona artigianale industriale non urbanizzata 0,65 179 179

A.P.S.i.Ambiti specializzati per le attività Produttive di rilievo Sovracomunale (di progetto) Zona artigianale industriale non urbanizzata 0,65 125 125

A.P.S.t.Ambiti specializzati per le attività Produttive di rilievo Sovracomunale (di progetto) Zona artigianale industriale non urbanizzata 0,65 196

A.P.C.i.Ambiti specializzati per le attività Produttive di rilievo Comunale (esistenti) Zona artigianale industriale urbanizzata 0,65 246 246 246

A.P.C.t.Ambiti specializzati per le attività Produttive di rilievo Comunale (esistenti) Zona artigianale industriale urbanizzata 0,65 403 370

A.P.C.t.Ambiti specializzati per le attività Produttive di rilievo Comunale (riqualificazione) Zona artigianale industriale urbanizzata 0,65 213 195

AMBITO DI PSC

DELIBERAZIONE DEL CONSIGLIO COM · L'Arch. Stanghellini Stefano illustra l'argomento con l'ausilio...

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