DEL CONDOMINIO AL FIDEICOMISO

BREVE RESEÑA

• EMPRESA UNIPERSONAL

FORMAS ASOCIATIVAS

• Cuando un grupo de personas resuelve asociarse para iniciar un emprendimiento inmobiliario, deben elegir una figura legal que sirva de vehículo para alcanzar el objetivo deseado. ¿cómo se estructura jurídicamente el emprendimiento?

POSIBILIDADES

• CONDOMINIO o CONSORCIO

• SOCIEDAD CIVIL

• SOCIEDAD COMERCIAL (S.A. – S.R.L.)

• FIDEICOMISO (a partir de 1995 con la ley 24.441)

CONDOMINIO

• Dos o mas personas compran una parte indivisa cada uno; pueden construir y al terminar adjudicarse las unidades ó a medida que venden unidades en pozo ir transfiriendo porcentuales indivisos del terreno y al finalizar dividir el condominio.

• Al terminar la construcción, TODOS firman la subdivisión en PH y la división de condominio adjudicando las unidades.

VENTAJAS• Rapidez de constitución y de liquidación.

La división de condominio y adjudicacion de las obras entre los condóminos extingue el condominio sin necesidad de mas tramites.

• Sencillez en su tratamiento tributario. No hay una persona distinta, cada copropietario tributa por sí.

• No es necesaria su inscripción en AFIP ni personas jurídicas.

DESVENTAJAS• El embargo ó la inhibición de uno de los

copropietarios impide la subdivisión y, en consecuencia, la división del condominio.

• El fallecimiento de uno de los copropietarios, obligaba a esperar la declaratoria de herederos (que se complica si hay menores de edad)

• Al momento de la escritura tienen que estar todos presentes

• El divorcio de uno de los copropietarios obligaba a esperar la sentencia de divorcio para continuar los tramites legales.

• Indivisión forzosa del inmueble

• Las mayorías ó unanimidad para las tomas de decisiones. (art. 2680 – 2681C.C.)

• La responsabilidad por las deudas (art. 2687 – 2688 C.C.)

SOCIEDAD CIVIL

• Básicamente permite obtener mayor financiación y limitar de alguna forma la responsabilidad.

SOCIEDAD CIVIL

• Una sociedad civil existe cuando dos o mas personas se hubiesen mutuamente obligado, cada una con una prestación, con el fin de obtener una utilidad apreciable en dinero, que dividirán entre sí.

VENTAJAS

• Rapidez de constitución: se constituye por escritura pública, sin necesidad de inscripción alguna. (salvo el cuit)

• Rapidez para su liquidación: cumplido el objeto social, se transfieren las unidades a los socios y se extingue la sociedad.

• Tiene personería jurídica propia (no sufre las vicisitudes personales de los socios).

DESVENTAJAS

• La responsabilidad de los socios es ilimitada en la proporción del aporte, en consecuencia, si el emprendimiento no es exitoso, cada uno de los socios tendrá que hacerse cargo de las deudas asumidas por la sociedad en su proporción.

SOCIEDAD COMERCIAL

• Ley de Sociedades: Habrá sociedad comercial cuando dos o más personas en forma organizada, conforme a uno de los tipos previstos en esta Ley, se obliguen a realizar aportes para aplicarlos a la

producción o intercambio de bienes o servicios participando de los beneficios y soportando las pérdidas

VENTAJAS

• La responsabilidad del socio se limita al capital aportado.

• Es una persona distinta de los socios por lo que los problemas personales de los socios no la afectan

• Puede acceder a mercados de capitales para financiarse (emisión de acciones u obligaciones negociables)

DESVENTAJAS

• Demora en la constitución y en la extinción.

• Si bien la responsabilidad de los socios se limita al aporte comprometido en el contrato constitutivo, si la misma sociedad desarrolla distintos emprendimientos y uno de ellos no es exitoso, arrastra a los demás emprendimientos.

• Exigencia de llevar libros de comercio con el costo mensual de mantenimiento que ello implica.

FIDEICOMISO

• Art. 1 de la Ley 24.441: Habrá fideicomiso cuando una persona (fiduciante) transmita la propiedad fiduciaria de bienes determinados a otra (fiduciario), quien se obliga a ejercerla en beneficio de quien se designe en el contrato (beneficiario), y a transmitirlo al cumplimiento de un plazo o condición al fiduciante, al beneficiario o al fideicomisario

VENTAJAS

• Los bienes fideicomitidos quedarán exentos de la acción singular o colectiva de los acreedores del fiduciario.

• Tampoco podrán agredir los bienes fideicomitidos los acreedores del fiduciante, quedando a salvo la acción de fraude.

• Los acreedores del beneficiario podrán ejercer sus derechos sobre los frutos de los bienes fideicomitidos y subrogarse en sus derechos.

VENTAJAS• Diversidad de formas de financiación

(venta en pozo, mercado de capitales, aportes de fiduciantes)

• Flexibilidad de la figura: se ha utilizado en un sinnumero de emprendimientos, desde el Edificio Inteligente de Hipolito Yrigoyen que emitió certificados de participación hasta el Hiper Libertad de Ruta 9 que garantizó los prestamos de dinero con el flujo futuro de los alquileres a cobrar.

ASPECTOS NOTARIALES

• 1° firma del contrato de fideicomiso

• 2° transferencia ó adquisición del inmueble

• 3° finalizada la obra se somete a PH y se transfieren las unidades a los beneficiarios ó a los terceros adquirentes (conforme previsiones del contrato