- 1 - 2013/3009

DEĞERLEME RAPORU

DEĞERLEMEYİ TALEP EDEN: RTA Laboratuvarları Ltd. Şti.

DEĞERLEMESİ YAPILAN GAYRİMENKULÜN ADRESİ : İnönü Mahallesi,

Gebze Plastikçiler Organize Sanayi Bölgesi, Cumhuriyet Caddesi, No:1 (4053 ada, 1 parsel) Gebze - KOCAELİ

İSTEK YAZISI : 18 Eylül 2013 tarih ve sayısız ePosta

MÜŞTERİ NO : 676

RAPOR NO : 2013/3009

EKSPERTİZ TARİHİ : 24 Eylül 2013

RAPOR TARİHİ : 26 Eylül 2013

RAPORUN KONUSU : Bu rapor, yukarıda adresi belirtilen tesisin

değer tespitine yönelik olarak hazırlanmıştır.

. - 2 - 2013/3009

İÇİNDEKİLER

1. ŞİRKET BİLGİLERİ ..................................................................................................................... - 3 -

2. UYGUNLUK BEYANI VE KISITLAYICI KOŞULLAR ..................................................... - 4 -

3. TAŞINMAZIN TAPU KAYITLARI .......................................................................................... - 5 -

3.1. TAPU KAYITLARI ........................................................................................................................ - 5 -

3.2. TAPU TAKYİDATI ........................................................................................................................ - 6 -

4. TAŞINMAZIN ÇEVRE VE KONUMU ..................................................................................... - 6 -

5. TESİSİN GENEL ÖZELLİKLERİ ............................................................................................. - 8 -

6. AÇIKLAMALAR .............................................................................................................................. - 9 -

7. İMAR DURUMU ........................................................................................................................... - 10 -

8. DEĞERLENDİRME ..................................................................................................................... - 10 -

9. FİYATLANDIRMA ...................................................................................................................... - 11 -

9.1. ARSANIN DEĞERİ: ..........................................................................................................................- 11 -

9.2. ARSA ÜZERİNDEKİ İNŞAİ YATIRIMIN DEĞERİ: ...........................................................................- 12 -

10. SONUÇ ............................................................................................................................................ - 13 -

. - 3 - 2013/3009

1. ŞİRKET BİLGİLERİ

Şirket Adı : Lotus Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş.

Şirket Merkezi : İstanbul

Şirket Adresi : Gömeç Sokak, No: 37

Akgün İş Merkezi Kat 3/8

34718 Acıbadem – Kadıköy / İSTANBUL

Telefon : (0216) 545 48 66

(0216) 545 48 67

(0216) 545 95 29

(0216) 545 88 91

(0216) 545 28 37

Faks : (0216) 339 02 81

ePosta : bilgi@lotusgd.com

Web : www.lotusgd.com

Kuruluş (Tescil) Tarihi : 10 Ocak 2005

Sermaye Piyasası Kurul

kaydına alınış Tarih ve

Karar No : 07 Nisan 2005 – 14/462

Bankacılık Düzenleme ve

Denetleme Kurul kaydına

alınış Tarih ve Karar No : 12 Mart 2009 - 3073

Ticaret Sicil No : 542757/490339

Kuruluş Sermayesi : 75.000,-YTL

Şimdiki Sermayesi : 300.000,-TL

. - 4 - 2013/3009

2. UYGUNLUK BEYANI ve KISITLAYICI KOŞULLAR Bilgi ve inançlarımız doğrultusunda aşağıdaki hususları teyit ederiz.

a. Raporda yer alan görüş ve sonuçlar, sadece belirtilen varsayımlar ve koşullarla

sınırlıdır. Tümü kişisel, tarafsız ve önyargısız olarak yapılmış çalışmaların

sonucudur.

b. Şirketimizin değerleme konusunu oluşturan tesis ve mülklere ilişkin güncel veya

geleceğe dönük hiçbir ilgisi yoktur. Bu işin içindeki taraflara karşı herhangi bir çıkarı

ya da önyargısı bulunmamaktadır.

c. Verdiğimiz hizmet, herhangi bir tarafın amacı lehine sonuçlanacak bir yöne veya

önceden saptanmış olan bir değere; özel koşul olarak belirlenen bir sonuca

ulaşmaya ya da sonraki bir olayın oluşmasına bağlı değildir.

d. Şirketimiz değerlemeyi ahlâki kural ve performans standartlarına göre

gerçekleştirmiştir.

e. Şirketimiz, ekspertiz raporu tarihinden sonra gayrimenkulde meydana gelebilecek

fiziksel değişikliklerin ve ekonomide yaşanabilecek olumlu ya da olumsuz

gelişmelerin raporda belirtilen fikir ve sonuçları etkilemesinden ötürü sorumluluk

taşımaz.

f. Mülkün takdir edilen değerde değişikliliğe yol açabilecek zemin altı (radyoaktivite,

kirlilik, depremsellik vb.) veya yapısal sorunları içermediği varsayılmıştır. Bu

hususlar, zeminde ve binada yapılacak aletsel gözlemlemeler ve statik

hesaplamaların yanı sıra uygulama projelerindeki incelemeler sonucu açıklık

kazanabilecek olup uzmanlığımız dışındadır. Bu tür mühendislik ve etüt gerektiren

koşullar veya bunların tespiti için hiçbir sorumluluk alınmaz.

. - 5 - 2013/3009

3. TAŞINMAZIN TAPU KAYITLARI

3.1. Tapu Kayıtları

SAHİBİ : RTA Laboratuvarları Biyolojik Ürünler İlaç ve

Makina Sanayi Ticaret Limited Şirketi

İLİ - İLÇESİ : Kocaeli - Gebze

MAHALLESİ : Güzeller

MEVKİİ : Karagöllü

PAFTA NO : 32MIIIbc-32MI

ADA NO : 4053

PARSEL NO : 1

NİTELİĞİ : Betonarme Karkas Fabrika Binası ve Arsası

ARSA ALANI : 3.003,26 m2

ARSA PAYI : Tamamı

YEVMİYE NO : 3112

CİLT NO : 84

SAHİFE NO : 8236

TAPU TARİHİ : 26.02.2013

. - 6 - 2013/3009

3.2. Tapu Takyidatı

Kocaeli İli, Gebze İlçesi Tapu Sicil Müdürlüğü’nde ekspertiz tarihi itibariyle yapılan

incelemelerde tapu memuru bilgisayar kayıtlarına dayanarak rapor konusu taşınmaz

üzerinde aşağıdaki notların bulunduğunu belirtmiştir.

Beyanlar Bölümü:

4562 sayılı OSB Kanunu’nun 18. Maddesi Uyarınca devir ve temlik edilemez.

(26.02.2013 tarih ve 3112 yevmiye no)

Katılımcılara geri alım hakkı şerhi kaldırılarak tapu verilmesi durumunda tapu

kaydına taşınmazın icra yoluyla satışı dahil 3. kişilere devrinde OSB den uygunluk

görüşü alınması zorunludur. Bu durumda eski katılımcıların vermiş olduğu

taahhütler yeni alıcılar tarafından da aynen kabul edilmiş sayılır. (26.02.2013 tarih

ve 3112 yevmiye no)

4. TAŞINMAZIN ÇEVRE VE KONUMU

Değerlemeye konu gayrimenkul Kocaeli İli, Gebze İlçesi, İnönü Mahallesi,

Gebze Plastikçiler Organize Sanayi Bölgesi, Cumhuriyet Caddesi üzerinde, 1 kapı nolu

yerde (4053 ada, 1 nolu parsel) konumlu tesistir.

Plastikçiler Organize Sanayi Bölgesine ulaşım; Anadolu Otoyolu üzerinden

Şekerpınar Kavşağından sapılarak otoyolun Kuzey yönüne geçilir. Yan yoldan yaklaşık

3 km. devam edildikten sonra sola dönülerek Organize Sanayi Caddesine girilir. Sanayi

Sitesinin girişi bu Cadde üzerinde bulunmakta olup siteye girildikten sonra Atatürk

Caddesi üzerinden 2 km. devam edilerek sağ koldaki Cumhuriyet Caddesi’ne ulaşılır.

Yakın çevrede benzer nitelikte sanayi ve depolama tesisleri ile fabrikalar yer almaktadır.

Taşınmaz Sanayi Sitesi Girişi’ne 1,8 km., Anadolu Otoyolu’na ise 2,9 km.

mesafede yer almaktadır. Bölgede altyapı çalışmaları tamamlanmış olup kamu

hizmetlerinden istifadesi tamdır.

. - 7 - 2013/3009

Uydu görüntüleri

. - 8 - 2013/3009

5. TESİSİN GENEL ÖZELLİKLERİ

TOPLAM İŞLETME ALANI : 3.003,26 m²

TOPLAM İNŞAAT ALANI : 3.288,12 m² (*)

ELEKTRİK : Şebeke

SU : Şebeke

KANALİZASYON : Şebeke

TRAFO : Yok

JENERATÖR : Mevcut (1 adet 160 kVA kapasiteli)

ASANSÖR : Mevcut (1 adet yük, 1 adet insan)

SU DEPOSU : Mevcut

DOĞALGAZ : Mevcut

ISITMA SİSTEMİ : Doğalgaz yakıtlı merkezi sistem kalorifer

YANGIN TESİSATI : Yangın hidrantları ve dolapları, yangın söndürme cihazları

ve yangın alarm sistemi mevcut

PARK YERİ : Açık otopark alanı mevcut

SATIŞ KABİLİYETİ : “Satılabilirlik” özelliğine sahiptir.

(*) Yapı Ruhsatı ve Yapı Kullanma İzin Belgesi’nden alınmıştır.

. - 9 - 2013/3009

6. AÇIKLAMALAR

Konu tesisin konumlu olduğu 4053 ada, 1 nolu parsel 3.003,26 m²

yüzölçümlüdür.

Parsel üzerinde RTA Laboratuvarları Biyolojik Ürünler İlaç ve

Makina Sanayi Ticaret Limited Şirketi tarafından kullanılmakta olan tesis yer

almaktadır.

Tesisin etrafı beton duvar üzeri demir çit ile fiziksel olarak sınırlandırılmıştır.

Bölgenin alt yapısı tamamlanmıştır.

Tesis için Gebze Plastikçiler Organize Sanayi Bölge Müdürlüğü’nden 03.03.2003

tarih ve 3 nolu Yapı Ruhsatı ve 24.03.2004 tarih ve 3 nolu Yapı Kullanma İzin

Belgesi alınmıştır.

Bina etrafında kalan açık alanlar saha betonu ve çim ile kaplıdır.

Parsel üzerinde yer alan binanın özellikleri;

İNŞAAT TARZI : B.A.K.

İNŞAAT NİZAMI : Ayrık

KAT ADEDİ : 5 (bodrum + zemin + 2 normal + çatı kat)

KULLANIM ALANI : 3.288,12 m²

PENCERE DOĞRAMALARI : PVC/Alüminyum (çift camlı)

KAPI DOĞRAMALARI : Panel

Projeye göre binanın;

o bodrum katında .….. kat holü, ofis, arşiv, depolar, teknik hacimler,

(pano odası, su deposu, hidrofor vs.) lavabo, WC, kapalı otopark

ve sığınak (yerinde depo),

o zemin katında ………. giriş, ofisler, toplantı odası, muhasebe, arge,

teknik hacimler, depolar ve WC-lavabo

o 1.normal katında ….. kat holü, üretim alanları, teknik hacimler, bay-

bayan soyunma odaları ve duşlar

o 2.normal katında …… kat holü, üretim alanları, teknik hacimler, bay-

bayan soyunma odaları ve duşlar (yerinde dekorasyonsuz ve

bölümlendirilmemiş),

o çatı katında ……… kat holü, yönetici ofisleri, toplantı odası,

yemekhane-mutfak, bay-bayan WC ve teras

yer almaktadır.

. - 10 - 2013/3009

Bazı bölümlerine girilemeyen binanın bodrum katında zeminler epoksi, duvarlar

ve tavanlar plastik boyalıdır. Zemin ve 1.normal katta zeminler granit/PVC zemin

kaplaması, duvarlar plastik boyalı, tavanlar spot aydınlatmalı asma tavandır.

2. normal kat henüz dekorasyonsuz olup zemin ve tavan beton, duvarlar ince

sıvalıdır. Çatı katta zeminler granit/laminat parke/seramik, tavanlar spot

aydınlatmalı asma tavandır.

7. İMAR DURUMU Gebze Plastikçiler Organize Sanayi Bölgesi Müdürlüğü'nde yapılan incelemelerde

rapora konu parselin 1/1000 ölçekli Uygulama İmar Planı paftasında “Sanayi Alanı”

olarak gösterilen bölge içerisinde kaldığı tespit edilmiştir.

Plana göre yapılaşma şartları:

TAKS: 0,50

KAKS: 1,00

Hmax: Serbest

Çekme mesafeleri: Yoldan: 10 m., Komşu parsellerden: 5’er m.

şeklindedir.

8. DEĞERLENDİRME Tesisin değerine etki eden özet faktörler:

Olumlu etkenler:

Ulaşım imkânlarının kolaylığı,

Anadolu Otoyolu’na yakın olması,

Organize Sanayi Bölgesi içerisinde yer alması,

Çevresinin ticari potansiyeli,

Çevredeki sanayi ağırlıklı yapılaşma,

Arsasının imar durumu,

Bölgede alt yapının tamamlanmış olması.

. - 11 - 2013/3009

9. FİYATLANDIRMA Taşınmazın değerinin tesbitinde aşağıdaki bileşenler dikkate alınmıştır.

1. Arsanın değeri

2. Arsa üzerindeki inşaî yatırımın değeri

Not : Bu bileşenler, arsa ve inşaî yatırımların ayrı ayrı satışına esas alınabilecek değerler

anlamında olmayıp taşınmazın toplam değerinin oluşumuna ışık tutmak üzere verilmiş fiktif

büyüklüklerdir.

9.1. Arsanın değeri:

Rapor konusu parselin rayiç değerinin tesbitinde “Emsal Karşılaştırma

Yöntemi” kullanılmıştır.

Bu yöntemde, mevcut pazar bilgileri ve emlak pazarlama firmaları ile yapılan

görüşmelerden faydalanılmış; Organize Sanayi Bölgesi içerisinde ve yakın çevrede kısa

zaman önce pazara çıkarılmış benzer gayrimenkuller dikkate alınarak, pazar değerini

etkileyebilecek kriterler çerçevesinde fiyat ayarlaması yapıldıktan sonra konu parsel için

birim fiyat belirlenmiştir.

Bulunan emsaller, konum, büyüklük, imar durumu, reklam kabiliyeti, kullanım

fonksiyonu gibi kriterler dahilinde karşılaştırılmış ve ofisimizdeki mevcut bilgilerden

faydalanılmıştır.

Çevrede yapılan piyasa araştırmalarında aşağıdaki tespitlerde bulunulmuştur.

1. Plastikçiler Organize Sanayi Bölgesi içerisinde yer alan benzer imar şartlarına

sahip 62.Sokak’ın köşesinde konumlu 7.770 m2 yüzölçümlü arsa

2.100.000,-USD bedelle satılıktır. (Tel: 532 727 40 73) (~270,-USD/m2)

2. Plastikçiler Organize Sanayi Bölgesi içerisinde yer alan benzer imar şartlarına

sahip 9.000 m2 yüzölçümlü arsa 2.880.000,-USD bedelle satılıktır.

(Tel: 532 211 24 61) (~320,-USD/m2)

3. Plastikçiler Organize Sanayi Bölgesi içerisinde yer alan benzer imar şartlarına

sahip 9.200 m2 yüzölçümlü arsa 2.990.000,-USD bedelle satılıktır.

(Tel: 530 642 80 89) (~325,-USD/m2)

. - 12 - 2013/3009

4. Plastikçiler Organize Sanayi Bölgesi içerisinde yer alan 3.000 m2 arsa üzerinde

konumlu 5.000 m2 kullanım alanlı bina 4.250.000,-USD bedelle satılıktır.

(Tel: 541 649 10 22) (~850,-USD/m2)

5. Plastikçiler Organize Sanayi Bölgesi içerisinde yer alan yer alan 3.000 m2 arsa

üzerinde konumlu 4.500 m2 kullanım alanlı bina 3.750.000,-USD bedelle

satılıktır. (Tel: 532 314 59 64) (~833,-USD/m2)

Bu araştırmalardan ve yukarıda özetlenen değerleme prosesinden hareketle rapor

konusu parselin konumu, yüzölçümü büyüklüğü, imar durumu ve üzerindeki tesisin

mevcudiyeti dikkate alınarak m² birim değeri için 650,-TL kıymet takdir edilmiştir.

Buna göre parselin değeri,

3.003,26 m2 x 650,-TL/m2 (1.952.119) 1.950.000,-TL olarak belirlenmiştir.

9.2. Arsa üzerindeki inşai yatırımın değeri:

İnşaî yatırımın değerlendirmeye esas m² birim bedeli (kârı havi satışa esas rayiç

tutarları), binanın yapılış tarzı ve niteliği ile birlikte halihazır durumu dikkate alınarak

saptanmıştır.

YAPI ADI KULLANIM

ALANI (m²)

m² BİRİM

DEĞERİ (TL)

YUVARLATILMIŞ TOPLAM

DEĞERİ (TL)

Fabrika binası 3.288,12 750 2.465.000

Çevre düzenlemesi (teknik alt yapı, çevre çiti, peyzaj, saha betonları vb.)

335.000

TOPLAM 2.800.000

Özet olarak taşınmazın değeri,

Arsanın değeri....................... 1.950.000,-TL

İnşaî yatırımların değeri........... 2.800.000,-TL olmak üzere

TOPLAM: 4.750.000,-TL'dir.

. - 13 - 2013/3009

10. SONUÇ

Rapor içeriğinde özellikleri belirtilen tesisin yerinde yapılan incelemesinde

Organize Sanayi Bölgesi içerisindeki konumuna, konumlu olduğu parselin

büyüklüğüne, imar durumuna, binanın yapılış tarzına, kullanım fonksiyonuna, kullanım

alanı büyüklüğüne, inşai kalitesine ve mimari özelliklerine göre günümüz ekonomik

koşullarındaki toplam değeri için,

4.750.000,-TL (Dörtmilyonyediyüzellibin Türk Lirası) kıymet takdir edilmiştir.

(4.750.000,-TL ÷ 2,710 TL/Euro (*) 1.753.000,-Euro)

(4.750.000,-TL ÷ 2,007 TL/USD (*) 2.367.000,-USD)

(*) Rapor tarihi itibariyle 1,-Euro = 2,710 TL; 1,-USD = 2,007 TL'dir.

Euro ve USD bazındaki değerler, yalnızca bilgi için verilmiştir.

KDV hariç olan bu takdirimiz, taşınmazla ilgili herhangi bir hukuksal sorun

bulunmadığı kabulüne dayalıdır.

Tesisin sigortaya esas değeri; arsa üzerindeki inşai yatırımların değeri olan

2.800.000,-TL’dir.

İşbu rapor RTA Laboratuvarları Ltd. Şti.’nin talebi üzerine ve tek orijinal olarak

düzenlenmiş olup kopyaların kullanımları halinde ortaya çıkabilecek sonuçlardan

şirketimiz sorumlu değildir.

Bilgilerinize sunulur. 26 Eylül 2013

(Ekspertiz tarihi: 24 Eylül 2013) Saygılarımızla,

LOTUS Gayrimenkul Değerleme

ve Danışmanlık A.Ş.

Eki:

Fotoğraflar

Vaziyet planı (Plastikçiler OSB)

Vaziyet planı

Kat planları ve kesit

Yapı Ruhsatı

Yapı Kullanma İzin Belgesi

Tapu sureti

Kıvanç KILVAN Sorumlu Değerleme Uzmanı

(Lisans No: 400114)

Ahmet AYKUŞ Değerleme Elemanı

. - 14 - 2013/3009

Taşınmazın görünüşü (Cumhuriyet Caddesi’nden)

Taşınmazın görünüşü (Parsel içerisinden)

. - 15 - 2013/3009

. - 16 - 2013/3009

. - 17 - 2013/3009

. - 18 - 2013/3009

. - 19 - 2013/3009

. - 20 - 2013/3009

. - 21 - 2013/3009

. - 22 - 2013/3009

. - 23 - 2013/3009

. - 24 - 2013/3009

. - 25 - 2013/3009

. - 26 - 2013/3009