Pasal 33 UUD 1945 ayat (3) amandemen ke 4 “Bumi & air dan kekayaan alam yg terkandung di dalamnya dikuasai oleh

negara dan dipergunakan utk sebesar2 kemakmuran rakyat”. Bandingkan dg DOMEIN VERKALARING (Pernyataan Domein) “Semua tanah yg pihak lain tidak dapat membuktikan sbg hak eigendomnya, adalah domein (milik) Negara”.

HAK MENGUASAI DARI NEGARA (Pasal 2 UUPA) Memberi wewenang untuk:

1. Mengatur & menyelenggarakan peruntukan, penggunaan, persediaan dan pemeliharaan bumi air &

ruang angkasa. 2. Menentukan & mengatur hubungan2 hukum, atr org-org dg bumi,air

&ruang angkasa. 3. Menentukan & mengatur hubungan2 hukum atr orang-orang dan

perbuatan-perbuatan hukum yg mengenai bumi, air & ruang angkasa.

Landasan Konstitusi sebagaimana diatur dalam Pasal 33 ayat (3) UUD 1945 dan UUPA yg mengamanatkan kpd Pemerintah utk melakukan pengaturan dan pemanfaatan tanah dalam konteks sebesar-besar kemakmuran rakyat termasuk melaksanakan Pendaftaran Tanah di seluruh wilayah Indonesia dlm rangka memberi jaminan kepastian hukum.

Pemerintah menginstruksikan utk mengadakan Pendaftaran Tanah di seluruh wilayah Ind yg bersifat Rechtskadaster artinya yg bertujuan menjamin kepastian hukum & kepastian Haknya.

Pasal19 ayat (1) UUPA Untuk menjamin Kepastian Hukum oleh Pemerintah diadakan Pendaftaran Tanah diseluruh wilayah RI menurut ketentuan2 yg diatur dg PP. Pendaftaran tsb meliputi: ayat (2) v Pengukuran, perpetaan dan pembukuan tanah; v Pendaftaran Hak-hak atas tanah dan peralihan hak-hak

tsb; v Pemberian surat-surat tanda bukti hak, yg berlaku sbg alat pembuktian yg kuat.

Pemberian jaminan kepastian hukum dibidang pertanahan, Perlu: 1. Hukum Tertulis; UUPA dan Peraturan Pelaksanaannya. Gunanya: • siapapun yg berkepentingan akan dg mudah dpt

mengetahui kemungkinan apa yg tersedia baginya utk menguasai, menggunakan tanah yg diperlukannya,

• Bagaimana cara memperolehnya, • Hak-hak, kewajiban serta larangan2 nya apa yg

ada dalm menguasai tanah dg hak2 tertentu, sanksi bila dilanggar.

2. Pendaftaran Tanah Yang Efektif (Land Registration) A. Gunanya/Fungsinya:

a) Bagi yg mempunyai tanah (Pemegang hak) dg mudah akan membuktikan haknya atas tanah yg dikuasai & dipunyai. Caranya Kepada mereka masing2 diberikan Surat Tanda Bukti Hak oleh Pemerintah.

b) Bagi Pihak ketiga yg berkepentingan (calon Pembeli/calon Kreditor yg akan menerima Tanah/ sebagai jaminan, akan dg mudah memperolehnya, krn keterangan2 tsb yg disimpan di kantor penyelenggara Pendaftaran Tanah. Caranya administrasi Pendaftaran tanah bersifat Terbuka bagi umum.

c) Bagi Pemerintah, Tertib Administrasi dibidang Pertanahan.

B.PENGERTIAN PENDAFTARAN TANAH (CADASTRE)

Pendaftaran Tanah Adalah: Psl 1 ayat (1) PP 24/1997 Rangkaian Kegiatan yang dilakukan Oleh Pemerintah secara: Ø terus menerus; Ø berkesinambungan;dan Ø Teratur; Meliputi/berupa: § Pengumpulan; § Pengolahan; § Pembukuan;dan § Penyajian;serta § Pemeliharaan: Data Fisik maupun Data Yuridis dalam bentuk Peta dan daftar mengenai bidang-bidang tanah, dan Satuan2 Rusun serta hak2 tertentu yang membebaninya.

Dasar Obyek Pendaftaran Tanah ( Yang dikumpulkan) adalah mengenai bidang2 tanah tertentu (satuan bidang tanah) yg disebut Persil yg merupakan bagian2 permukaan bumi tertentu yg berbatas dan berdemensi dua dg ukuran luas yg umumnya dinyatakan dalam meter persegi.

Inilah yg disebut tanah yg di daftar, jd data mengenai

bidang2 tanah.

C. Ciri-ciri nya: a) Rangkaian kegiatan; menunjuk pada adanya

berbagai kegiatan dlm penyelenggaraan Pendaftaran Tanah yg berkaitan satu dg yg lain, berturutan menjadi satu kesatuan rangkaian yg yg bermuara pd tersedianya data yg diperlukan dalm rangka memberi jaminan kepastian hukum dibidang pertanahan bagi rakyat.

b) Terus Menerus; menunjuk kpd pelaksanaan kegiatan, yg sekali dimulai tidak akan ada akhirnya. Data yg sdh terkumpul & tersedia harus selalu dipelihara, dlm arti disesuaikan dg perubahan2 yg terjadi kemudian, hingga tetap sesuai dg keadaan yg terakhir.

c) Teratur : Menunjuk bahwa semua kegiatan hrs berlandaskan peraturan perundang-undangan yg sesuai, krn hasilnya akan merupakan Data bukti menurut hukum, biarpun daya kekuatan pembuktiannya tdk selalu sama dlm hk negara2 yg menyelenggarakan Pendaftaran Tanah.

Data Fisik mengenai Tanah nya: Data Meliputi Lokasi, Batas2, Ls bangunan & Tanah yg ada di ats nya. Data Yuridis mengenai Haknya: Haknya Apa, Siapa Pemegang Haknya, Ada atau tidak adanya Hak Pihak

d) Wilayah: Adl Wilayah kesatuan Administrasi Pendaftaran, yg bisa meliputi selurh wilyh Negara.

e) Tanah2 Tertentu: Menunjuk pd Objek Pendaftaran Tanah.

Dulu yg didaftar hanya sebagian tanah yg dipunyai dg Hak yg ditunjuk. Cth: dlm PP 10 /1961 yg semula ditunjuk untuk didaftar adl: HM, HGU, HGB (psl 10), kemudian diperluas dg Hak Pakai, HPL, Wakaf & HM Ats Satuan Rumah Susun ( PerMenag 9/1965, PP 28/1977 ttg Perwakafan Tanah Milik) & UU 16/1985 ttg Rusun.

Data dikumpulkan D. Urutan Kegiatan Diolah (Prosessing) Pendaftaran Tanah Disimpan/dibukukan Disajikan: info utk pihak yg memerlukan (SKPT) STBH Pemeliharaan Data E. Bentuk Kegiatannya 1.Pendaftaran utk Pertama Meliputi kali (Initial Registration) Meliputi Bidang kegiatan a. Bidang/Dt Fisik (Teknis Kadastral. - Dipastikan Letak Tanahnya - Penetapan Batas2 & pemberian tanda2 bts ditiap sudutnya. - Diikuti Pengukuran & Pembuatan Petanya.

v Ini dilakukan oleh Pejabat Pendaftaran Tanah (PPT). Berdasarkan Penunjukan oleh Pemegang Hak Atas Tanah ybs, yg disetujui oleh Pemegang Hak ats Tanah yg berbatasan (Asas Contradictoir Delimitatie)

v Kegiatan ini menghasilkan: 1. Peta pendaftaran; (melukiskan semua tnh yg ada di

wilayah yg sdh diukur). 2. Utk tiap2 bidang tanah yg hak nya didaftarkan,

dibuatkan Surat Ukur (SU)

b.Data Yuridis. Bertujuan memperoleh Data mengenai Hak nya apa, siapa pemegang haknya & ada tidaknya Hak pihak lain yg membebaninya. Pengumpulan Data tsb menggunakan

Alat pembuktian berupa Dokumen, dll. C.Penerbitan Surat Tanda Bukti Hak. Bentuk kegiatan & hasilnya termasuk

Surat Tanda Bukti Hak tergantung pd sistem pendaftaran yg digunakannya.

• Kegiatan Ajudikasi yaitu: Kegiatan yg dilaksanakan dalam rangka proses pendaftaran

tanah utk pertama kali yg meliputi pengumpulan & penetapan kebenaran Data Fisik & Data Yuridis tsb mengenai satu atau beberapa objek PT yg dilakukan utk keperluan pendafatarannya.

Kegiatan Utk Pertama Kali ( Initial Registration) dapat dilakukan dg 2 Cara: (Penjelasan PP 24/1997) Secara Sitematik Secara Sporadik -Adl: Kegiatan Pendaftaran -Adl: kegiatan Pendaftaran Tanah Utk Pertama Kali yg di Tanah utk pertama kali Lakukan scr serentak, yg mengesai satu atau bbrp meliputi semua obj Pendafataran obj Pendaftaran Tanah Tanah yg blm didaftar dlam Dlm wilayah atau bagian wilayahAtau bagian wilayah suatu wilayah suatu Desa/kelu Desa atau kelurahan. Rahan, scr individual atau -Umumnya prakarsa datang Massal, yg dilakukan ats dr Pemerintah. Permintaan Pemegang/ -cth diataur dlm Permenag/Kpl BPN Penerima Hak Ats Tnh No.3/1995 ttg penyelenggaraan tnh ybs. scr sistemik.

F. Sistem Pendaftaran qBentuk kegiatan Pendaftaran & hasilnya,

termasuk apa yg merupakan Surat Tanda Bukti Hak, tergantung pd sistem pendaftaran yg digunakan dlm penyelenggaraan Pendafataran Tanah oleh Negara ybs. qMempermasalahkan: 1.Apa yg di daftar; 2.Bentuk Penyimpanan & Penyajian Data Yuridis; serta 3.Bentuk Tanda Bukti Haknya.

q Dibedakan Dalam 2 Sistem PT

-Sistem Pendaftaran Akta Sistem Pendaftaran Hak (Registration of Deeds) (Registration of Titles) -Dikenal sbg sistem Torrens -Yg didaftarkan adlh Aktanya - Dalam hal ini yg di daftar oleh PPT. Adl “HAK”nya, Dalam suatu -PPT dlm hal ini Pasif (tdk Daftar Isian yg disebut melakukan pengujian kebena REGISTER, dlm PP 10/1961 ran Data yg disebut dlm Psl 10 disebut Buku Tanah. akta yg didaftar). -Fungsi Akta sebagai sumber cth: di Belanda, Akta Transport Data Yuridis utk mendaftar dan Borderel yg di daftar. Hak yg diberikan dalm Buku -Di Hindia Belanda, Akta Pembe Tanah. banan Hipotik dibuat & didaftar -Bentuk penyimpanan &

Penyajiannya oleh Overschrijving Ambtenar. Buku Tanah + SU

-Dalam sistem Pendafatran Akta: Akta di daftarkan di kantor Pendaftaran Tanah, yaitu diberi

nomor, tanggal pendaftaran dan ditanda tangani yg kemudian diberikan kpd Pemegang Haknya sbg STBH.

- Di Kantor Pendaftaran disimpan salinannya utk keperluan pihak ke-3.

- Tiap kali terjadi perubahan wajib dibuatkan akta sbg buktinya. Maka dlm sistem pendaftaran akta ini Data Yuridis yg diperlukan hrs di cari dlm akta2 ybs. Cacat hk pd suatu akta bs mengakibatkan tdk sahnya perbuatan hk yg dibuktikan dg aktayg dibuat kemudian.

- Utk memperoleh Data Yuridis hrs dilakukan apa yg disebut Title

Search, yg bs memakan waktu & biaya krn utk title search diperlukan bantuan ahli (dlm bidang hukum) dlm meneliti akta tsb.

-Tiap terjadi perubahan wajib -Jika terjadi perubahan tdk di dibuat Akta sebagai Bukti. Buatkan Buku Tanah Baru, -Dalam sistem ini Data Yuridis Melainkan dilakukan penca yg diperlukan hrs dicari dlm tatan pd ruang mutasi yg di Akta ybs. Sediakan pad Buku Tana

tsb. -Title Search (kegiatan penelitian -PPT bersifat Aktif, sebelum keabsahan dr penaglihan hak) di lakukan pendaftaran - STBH nya Akta. Haknya di Buku Tanah -Akta bukan hanya sumber Data, & Pencatatan Perubahannya tapi juga merupakan bentuk kemudian. penyimpanan & penyajian. Oleh PPT dilakukan pengujian kebenaran Data yg dimuat dalam akta ybs.

-Sebagai Tanda Bukti Hak diterbitkan sertifikat, yg merupakan salinan Register (Sertificate of Title) Terdiri Atas: Salinan Buku Tanah SU Dijilid Dalam Satu Dokumen (Psl 13 PP 24/1997) v Persamaannnya: Baik dalam Sistem Pendaftaran Akta

maupun Sistem Pendaftaran Hak, tiap pemberian atau menciptakan hak baru serta pemindahan dan pembebannnya dg hak lain kemudian, harus dibuktikan dg suatu Akta.

2.Pemeliharaan Data Yg Tersedia (Maintenance) Adl: Suatu Kegiatan Penyesuaian Data yg disimpan/ disajikan baik Data Fisik/ Data Yuridis dg Perubahan2 yg terjadi kemudian. Perubahan Data Fisik: Perubahan Data Yuridis: -Jika luasnya berubah -Bisa mengenai Haknya, Bisa krn Pemisahan/ yaitu berakhir jangka wkt Pemecahan bidang. nya, dibatalkan, dicabut, -Perubahan diikuti dg dibebani Hak lain. pencatatan pd Peta -Mengenai Pemegang Pendaftaran & Haknya: Pembuatan SU baru. Karena Pewarisan, Pe mindahan Hak/ Penggantian nama.

S. Publikasi Positif G. Sistem Publikasi (Pembuktian) S. Publikasi Negatif • Yang dipermasalahkan: 1. Sejauh mana kebenaran apa yg dipublikasikan tsb (sejauh

mana org dpt mempercayai kebenaran data yg disajikan?)

2. Sejauh mana Hkm melindungi kepentingan org yg melakukan perbuatan hukum mengenai tanah yg hak nya sdh di daftar, jika kemudian data tsb tidak benar (Apa akibatnya bila tdk benar?)

• Jawabannya tergantung sistem publikasi apa yg digunakan.

1. Sistem Publikasi Positif: -Selalu menggunakan sistem pendaftaran hak (hrs ada Register

atau Buku Tanah sbg btk penyimpanan dan penyajian dt ybs, & sertifikat hak sbg tanda bukti hak. -Pendaftaran atau pencatatan nama

seseorang dlm register sbg pemegang hak yg membikin org menjadi pemegang hak ats tnh ybs, bkn perbuatan hk yg dilakukan.

-Title by Registration -The Register is Everything -Indefeasible title. - Mendahulukan kepastian hukum. - Negara menjamin data yg disajikan. -Keadilannya : Pemegang

sebenarnya kalo’ terbukti diberikan ganti rugi. -Akta hanya sbr dt (pendaftaran hrs dibuktikan dg akta). -Penyajian & penyimpanan dlm BK Tnh + SU. -Bk tnh dibikin , diproses dl dr akta sbg smbr

Sistim Publikasi 2.Sistem Publikasi Negatif: -Bkn Pendaftaran tp sahnya perbuatan HK yg

dilakukan yg menentukan berpindahnya hak pd pembeli.

-Pendafatarn tdk membuat org yg memperoleh tnh dr pihak yg tdk berhak, menjadipemegang hak haknya yg baru.

-Asas Nemo Plus Yuris. -Msh dpt digugat. -Negara tdk menjamin -Keadilannya: diatasi dg lembag Aquisitieve

Verjaring. -sistem pendaftran Akta,sistem publikasinya

selalu sitem Negatif.

SISTEM PUBLIKASI PADA UUPA & PP 24/1997 (Menganut sistem campuran)

• Menganut sistem “Negatif”, tp Tidak Murni, krn mengandung pula unsur

Positif (Sistem Negatif dg unsur Positif). Penjelasan PP 24 97

• Selama tdk dpt dibuktikan yg sebaliknya, data yg disajikan dalam Buku Tnh & Peta pendaftaran hrs diterima sbg data yg benar (sistem Negatif).

-ada unsur positif dpt dilihat dlm Pasal 19 huruf c UUPA, yg menyebutkan bhw pendaftaran menghasilkan STBH, yg berlaku sbg alat bukti yg kuat.

-Dinyatakan pula pd Pasal 23 (2), Pasala 32 (2), dan Pasal 38 (2) UUPA. • Namun demikian sistemnya bukan Positif. -Dinyatakan dlm Penjelasan Umum PP 10/1961: “Pendaftaran tidak

menghasilkan sesuatu Indefeasible Title (Hak yg tdk dpt diganggu gugat).

• Dari PP 24/1007 Bahwa sistem Pendaftaran Hak tidak selalu

menunjukkan Sistem Publikasi Positif.

MACAM-MACAM PENDAFTARAN TANAH 1. Fiscal cadastre 2. Rechts cadastre 3. Aantal cadastre Ad1. Fiscal Cadastre suatu kegiatan pendaftaran tanah yg diselenggarakan oleh

pemerintah, utk kepentingan negara yaitu utk keperluan pemungutan pajak.

Ada 3 macam urutan pajak tanah yyg berlaku smp th 1961; 1. Verponding Eropa: khusus utk tanah2 hak Barat. 2. Verponding Indonesia: khusus utk tanah2 hak milik yg terdapat

dalam kota. 3. Landrente(Pajak Bumi): khusus utk tanah hak milik adat yg

berada di luar kota. WP nya adl pemegang hak/pemilik tanah.

VERPONDING EROPA -Pengenaan Pajak VE itu administrasinya di

lakukan oleh jawatan pajak yg dikaitkan dg penyelenggaraan pendaftaran haknya oleh pejabat overschrijving (pejabat balik nama) & berlaku pd jaman Hindia Belanda.

-Oleh karena itu tanda atau kode pengenal tanah yg didaftar bs kita lihat pada nomor verponding. Dan nomor verponding itu biasa dicantumkan pd akta peralihan hak yg dibuat oleh pejabat Balik Nama.

VERPONDING INDONESIA & LANDRENTE -Pengenaan pajak VI (Landrente) dilakukan dg menerbitkan

surat pengenaan pajak ats nama pemilik tanah yg biasa kt kenal; dg girik/ketitir/pipil/petuk pajak/pajak hasil bumi.

-dan itu merupakan tanda bukti kepemilikan tanah. -Hanya keterangan yg ada dlm girik/ketitir/petuk/pipil/pajak hasil

bumi, bs dijadikan unsur pembantu yg menerangkan status tanahnya bekas hak milik adat dan siapa pemegang hak nya yg nantinya dipergunakan utk pendaftran tanah melalui konversi yg didaftarmenurut PP 10/1961.

-Keputusan Menteri Agraria (Kep MNA No.34/sit/1960:Pajak

Bumi bukan sebagai suatu bukti hak ats tanah tetapi itu hanya tanda pembayaran pajak.

Setelah th 1961 -kita tdk mengenal lg 3 macam pajak tsb di ats & diubah

menjadi IPEDA(Iuran Pembangunan Daerah)yg obyeknya berubah; tdk lg hak milik adat, tapi tnh sbg objek pajak.

Pada Tahun 1985 -IPEDA diubah lg menjadi PBB berdasarkan UU No.12/1985ttg

PBB. Yg menyatakan secara jelas bhw: status tnh & hub hk wp dg tnh yg menjadi obj pjk tdk lg merupakan faktor penentumdlm pengenaan pajak.

-Psl 4 (1) UU No.12/1985: Wajib pajak/sbj pajak adl org atau badan yg scr nyata memp

suatu hak ats bumi dan atau memperoleh manfaat ats bumi dan atau memeiliki , menguasai atau memperoleh manfaat ats banguna.

Dalam pengenaan IPEDA & PBB diterbitkan suatu surat yg disebut:

SPPT, dmn dlm SPPT itu jelas dinyatakan bhw tanda pembayaran pelusanan pajak bukan bukan merupakan bukti pemilikan.

ASAS-ASAS § Asas Spesialitas Adanya kejelasan data fisik tanah yaitu mengenai letak, luas

dan batasnya, yg diuraikan pada SU/Peta bidang & tercermin dalam NIB.

-Akta PPAT hrs memenuhi syarat ini. § Asas Publisitas/ asas terbuka utk umum -Tiap org dpt memperoleh informasi ttg setiap bidang tanah yg

terdaftar. -dg sistem publisitas ini, setiap org yg akan membeli tanah atau

akan memasang “Hak Tanggungan” ats suatu bidang tanah, dapat men Chek dulu ke Kantor Pertanahan.

-Kegunaan asas ini utk menghindari kemungkinan adanya komplikasi hukum yg timbul, atau dr suatu penipuan dg adanya sertifikat palsu.

Pendaftaran Tanah merupakan Lembaga Baru yg tdk dikenal dalam hukum adat., demikian pula dg lembaga Hak Tanggunagan.

Syarat Publisitas Hak Tanggungan utk melindungi pihak ke-3 dr hak2 istimewa

kreditor sbg pemegang hak tanggungan. -syarat publisitas dlm jual beli melindungi/memperkuat kedudukan pihak

pembeli dlm hubungannya dg pihak ke-3.

LANDASAN HUKUM PENDAFATARAN TANAH I. Landasan Konstitusional II. Landasan Operasional A.UUPA B.Peraturan pelaksanaan A. UUPA

§ Pendafatran Tanah - Pasal 19 § Pendaftaran Hak Atas Tanah - Psl 19 ayat (2) - Psl 23, 32, 38 § Psl 53

B. Peraturan Pelaksanaannya § PP 24 /1997 jo PMNA/Ka BPN No.3/1997

C. Peraturan Lainnya • UU No.41 th 2004 ttg Wakaf • UU No.20/2011 ttg Rusun • UU No.4/1996 ttg Hak Tanggungan Atas Tanah

Beserta Benda2 yg berkaitan dg Tanah. • PP No.40/1996 ttg HGU, HGB & Hak Pakai • PMA No.1/1966 ttg Hak Pakai & HPL. • Peraturan perpajakan PPh (Pajak Penjual) &

BPHTB (Pajak Pembeli)

OBYEK PENDAFTARAN TANAH ØHak Atas Tanah yg Wajib di Daftar Menurut UUPA -Pendaftaran tanah Hak2 ats tanah & Peralihannya.

ØHak Atas Tanah yg Wajib di Daftar Menurut PP

24/1997 a.Bidang tnh yg dipunyai dg HM, HGU, HGB & HP b.Tanah HPL c.Tanah Wakaf d.HM Sarusun e.Hak Tanggungan f.Tanah Negara.

RUANG LINGKUP TUGAS PENDAFTARAN TANAH • Lingkup Tugas Pendafataran Tanah Menurut UUPA

(Psl 19 ayat (2) ). Pendaftaran tsb meliputi: ayat (2) vPengukuran, perpetaan dan pembukuan tanah; vPendaftaran Hak-hak atas tanah dan peralihan hak-

hak tsb; vPemberian surat-surat tanda bukti hak, yg berlaku

sbg alat pembuktian yg kuat. § Lingkup tugas Pendaftaran Tanah Menurut PP

No.24/1997.

• Pendaftaran Tanah untuk Pertama Kali - PT Sistematik - PT Sporadik • Pemeliharaan Data PT ØAsas-asas Pendaftaran Tanah: (Psl 2 PP

No.24/1997).

• Sederhana, Aman, Terjangkau, Mutakhir dan Terbuka. ØTujuan Pendaftaran Tanah (Psl 3 PP 24/1997)

PEJABAT YANG TERKAIT DLM PROSES PENDAFATARAN TANAH

Ø Penyelenggara PT (Psl 5 PP 24/1997) - Awalnya Masa PP 10/1961: Jawatan Pendafataran Tanah. - Setelah Keppres No.26/1988 ttg BPN: oleh BPN - PP 24/1997 oleh : Badan Pertanahan Nasional Ø Pelaksana PT (psl 6 PP 24/1997) 1. Kantor Pertanahan: dhi KA Kantor Pertanahan. 2. Dibantu oleh PPAT (Psl 6 ayat (2) jo Psl 7 PP 24/1997 jo PMNA/ka BPN 3/1997 jo PP 37/1998 Jo PMNA/Ka BPN No.4/1998 jo diubah dg No1/2006. - Dalam hal pembuatan akta2 tanah tertentu (Psl 95 PMNA 3/1997). 3. Dibantu oleh Panitia Ajudikasi (Psl 8 PP 24/1997) -Dalam hal Pendaftaran Tanah secara Sistematik oleh Program Pemerintah (Psl 6 (2) & Psl 8)

PEJABAT PEMBUAT AKTA TANAH (PPAT) a. PPAT b. Pejabat Sementara Para Camat c. Pejabat Khusus - Pejabat yg dirangkap oleh Pegawai tinggi BPN, khusus utk peralihan hak2 ats tanah HGU. d. Pejabat Pengganti SATUAN WILAYAH TATA USAHA PENDAFTARAN TANAH ( Psl 10 PP 24/1997). Satuan wilayah Tata Usaha PT adalah desa dan kelurahan. Khusus untuk pendafataran tanah HGU, HPL, HT dan Tanah Negara satuan wilayah tata usaha pendafatarannya adalah kabupaten/kota (Pasal 10 PP 24/1997).

KEGIATAN PENDAFTARAN TANAH A.Kegiatan Pendaftaran Tanah Untuk Pertama Kali Sampai Terbitnya

Sertifikat. a. Pengumpulan Dan Pengolahan Data Fisik. -Guna pengumpulan dan pengolahan data fisik atas bidang2 tanah ,

dilakukan kegiatan Pengukuran & Pemetaan yg meliputi: 1.pembuatan Peta Dasar (Psl 15 & 16 PP 24/97); sbg dasar pembuatan Peta Pendafatran. 2.Penetapan batas 2 bidang tanah (Psl 17 s/d 19 PP 24/97 jo Psl 19 s/d 23

PMNA 3/97); dg memasang tanda2 batas sesuai keperluannya berdasarkan persetujuan para pemilik tanah yg berbatasan (Asas Contradictoire Delimitatie).

3.Pengukuran & Pemetaan bidang2 Tanah dan Pembuatan peta pendaftaran Psl 20 PP 24/97 Jo Bab II PMNA 3/97);

bidang2 tnh yg sdg ditetapkan bts2 nya diukur & selanjutnya dipetakan pd Peta Dasar Pendaftaran.

4.Pembuatan Daftar Tanah; bidang2 tnh yg sdh dipetakan/ dibukukan No pendaftarannya, dibukukan dalm Daftar Tanah Psl 21 PP 24 jo Psl 146 s/d 155 PMN 3/97).

5.Pembuatan SU (Psl 22 PP 24/97); utk keperluan pendaftaran Haknya, bidang2 tnh yg sdh diukur & dipetakan dlm Peta Pendafatran, dibuatkan SU.

b. Pengumpulan & Pengolahan Data Yuridis serta Pembukuan Haknya (Pembuktian Hak & Pembukuannya)

Agar dapat di daftar (utk keperluan pendaftrn Hak). I. Pembuktian HAK BARU Psl 23 PP 24/97; (adl hak2 yg baru

diberikan/ diciptakan sejak mulai berlakunya PP 24/1970). • Hak Atas Tanah harus dibuktikan dg: 1.Penetapan Pemberian Hak dari Pejabat yg berwenang memberikan hak ybs (SKPH), apabila hak tsb berasal dr Tanah Negara/Tanah HPL, atau 2.Asli Akta PPAT yg memuat Pemberian Hak oleh Pemegang Hak, kepada Penerima Hak, mengenai HGB, HP ats tanah Milik. • Utk HPL, Pendaftarannya hrs dibuktikan dg surat Penetapan

Pemberian Haknya oleh Pejabat yg berwenang.

• Tanah Wakaf dibuktikan dg akta ikrar wakaf. • HM Sarusun dibuktikan dg akta pemisahan. • Pemberian HT dibuktikan dg akat Pemberian Hak

Tanggungan (APHT). II. Hak-hak Lama (psl 24 PP 24/97). Hak Lama adl sbgmn dimaksud dlm Psl 24 PP 24/97, yaitu

hak2 yg berasal dr konversi hak2 yg ada pd wkt mulai berlakunya UUPA & hak2 yg blm didaftar menurut PP 10/61.

Utk pembuktian Hak2 ats tanah tsb dt yuridisnya dibuktikan dg alat2 bukti mengenai adanya hak tsb berupa; bukti tertulis keterangan saksi dan atau pernyataan ybs yg kadar krbenarannya oleh Panitia Ajudikasi dianggap cukup sbg dsr mendaftar hak, pemmegang hak, & hak2 pihak lain yg membebaninya. Alat-alat bukti tsb adal bukti2 kepemilikan.

• Dlm hal yg demikian pembukuannya melalui PENEGASAN KONVERSI.

Alat2 bukti tertulis tsb dpt berupa: -grosse akte hak eigendom, Petuk pajak Bumi, girik, pipil,kekitir, verponding IND. dll

• Dalam hal tdk ada lagi tersedia alat2 pembuktian pemilikan tertulis, keterangan saksi atau pernyataan ybs yg dpt dipercaya kebenarannya mengenai kepemilikan tnh ybs. Dalam hal demikian pembukuan haknya dpt dilakukan tdk didasarkan pd bukti pemilikan melaikan pd bukti penguasaan fisik tanah oleh pemohon pendaftaran & pendahulu2nya selama 20 th atau lebih scr berturut2.

Mengenai status tanahnya & pemegang haknya dituangkan dalm keputusan berupa Pengakuan Hak ybs olh Panitia Ajudikasi/Kakantah.

• Penilaian dan Penelitian Alat Bukti (Psl 25 PP 24/97) -dilakukan oleh Panitia Ajudikasi (Pendaftaran

sistematik), dan oleh Ka.Kantah (U/ Pendafataran Sporadik).

-Hasil penelitian alat2 bukti dituangkan dlm suatu DAFTAR ISIAN.

c. Pengumuman (Psl 26 PP 24/97); utk memberikan

kesempatan kpd pihak2 lain utk dpt mengajukan keberatan. -Lamanya 30 hari utk PT scr Sistematik -60 hari utk PT scr Sporadik -Tempatnya utk PT sistematik di kantor Panitia Ajudikasi &

Kantor kelurahan/desa ltk tnh. -Sporadik di Kantor Pertanahan & Kantor kelurahan/desa

letak tanah. d. Penyelesaian Keberatan: jika ada (Pasal 27 PP 24/97) -Jika ada yg mengajukan keberatan; diselesaikan dg

musyawarah -Jika musyawarah berhasil; dibuat berita acara penyelesaian

dg mengakibatkan perubahan peta bidang dan atau Daftar Isian.

-Jika musyawarah tdk berhasil: menyarankan utk mengajukan gugatan ke Pengadilan.

e. Pengesahan Data Fisik & Data Yuridis (Pasal 29

PP 24/97) - stlh jk wkt pengumuman berakhir, Data fisik &

Data yuridis yg diumumkan di sahkan dg suatu Berita Acara Data Fisik & Data Yuridis.

- apabila msh ada kekurangan & keberatan dilakukan catatan mengenai kurang lengkap & keberatan tsb.

- BA tsb sbg dsr utk pembukuan hak ats tanh ybs dlm Buku Tanah, Pengakuan Hak Ats Tanah, Pemberian Hak Ats Tanah.

f. Penegasan Konversi/Pengakuan Hak/Pemberian

Hak, dg memberi catatan pd Daftar Isian 201 (Pasal 65 & 66 PMNA 3/97).

• Penegasan Konversi dilakukan utk tnh2 asal konversi yg

pendaftarannya menggunakan bukti tulisan sebagaimana dimaksud dalam pasal 24 PP 24/97 jo Psl 76 ayat (1) dan ayat (2) PMNA 3/97 (Psl 88 ayat 1 huruf a Permen 3/97).

• Dalam hal ini konversi hak tsb tlh terjadi pd tgl 24 September 1960 dan karenanya pd saat pendaftarannya, yg dilakukan adl Penegasan Konversi.

• Penegasan konversi tsb dilakukan ats nama Pemegang Hak yg terakhir.

• Sedangkan Pengakuan Hak dilakukan utk tanah2 yg tdk ada atau tdk ada lagi bukti tertulis dan karenanya Pendaftarannya dilakukan dg menggunakan bukti penguasaan fisik tanahnya. Dg adanya bukti penguasaan fisik tsb maka tnh tsb diakui haknya sbg hak milik ats nama pemegang hak yg terakhir. (Psl 68 ayat 1 huruf b Permen 3/97).

g. Pembukuan HAK (Pembuatan Buku Tanah). Diatur pd Psl 30 PP 24/1997 dilakukan berdasarkan

alat bukti dan BA pengesahan. h. Penerbitan Sertifikat -Sertifikat Hak Atas Tanah, HPL, Tanah Wakaf, Hak

Tanggungan serta HM SRS, diterbitkan setelah catatan 2 pd Buku Tanah mengenai Data Fisik dan Data Yuridis, sesuai yg diatur pd Psl 30 (b), (c), (d), & (e) dihapus.

-Penerbitan sertifikat tsb didasarkan ats alat bukti & BA Pengesahan (Psl 30 PP 24/1997).

-Ketentuan yg menarik dlm PP 24/1997 yaitu Lembaga RECHTSVERWERKING (Psl 32 (2) PP 24/1997.

• KEKUATAN BUKTI SERTIFIKAT HAK ATAS TANAH Sertifikat merupakan surat tanda bukti hak yg berlaku sbg alat pembuktian

yg kuat. • APA ARTINYA SERTIFIKAT MERUPAKAN ALAT BUKTI YG KUAT Artinya bhw selama tdk dpt dibuktikan sebalikya dt fisik & dt yuridis yg

tercantum didlm hrs diterima sbg dt yg benar, baik di dalam melakukan perbuatan huk sehari-hari maupun didalm proses berperkara di pengadilan.

• APA SYARATNYA AGR SERTIF BERLAKU SBG ALAT BUKTI YG KUAT Syaratnya adl dt fisik & dt yuridis yg tercantum dlm sertif hrs sesuai dg dt yg

tercantum dlm Buku Tanah & SU yg disimpan di Kantor Pertanahan. • BGMN AGR KEKUATAN BUKTI TSB MAKSIMAL Agar kekuatan bukti tsb maksimal maka setiap terjadi perubahan dt baik dt

fisik maupun dt yuridis, hrs di daftar di kantor Pertanahan.

• PENERBITAN SERTIFIKAT Sertif diterbitkan ats nama Pemegang HAk yg sesuai dg dt fisik & dt yuridis

yg terdaftar dlm Buku Tanah, jika: 1. Dlm Buku Tanah tdk terdapat catatan mengenai dt yuridis yg blm lengkap

atau terdpt catatan mengenai dt fisik & dt yuridis yg disengketakan. 2. Dlm Buku Tanah terdpt catatan sebgmn disebut dlm angka 1, tetapi

catatan tsb tlh dihapus. (Psl 31 ayat 1 dan ayat 2 PP 24/97). • BGMN JK TERDPT CATATAN MENGENAI DT FISIK YG BLM LENGKAP Jk dt fisik tsb tdk disengketakan mk sertif tetap diterbitkan walaupun terdpt

catatan dalm Buku Tanah mengenai dt fisik yg blm lengkap. Misalnya mengenai Penetapan batas2 tnh yg didasarkan pd batas2 sementara (Psl 19 PP 24/97).

• KAPAN CATATN MENGENAI BLM LENGKAP DT YURIDIS YG TDK

DISENGKETAKAN DIHAPUS catatn tsb dihapus jk dt yuridis tsb tlh dilengkapi atau jk tlh lewatnya waktu 5

th tanpa ada yg mengajukan gugatan ke Pengadilan mengenai dt yg dibukukan. (Psl 30 ayat 2 PP 2497).

• KNP DIPERLUKAN WKT 5 TH UTK MENGHAPUS CATATAN MENGENAI

DT YURIDIS & DT FISIK YG BLM LENGKAP & TDK DSENGKETAKAN Krn wkt 5 th dpandang cukup utk menganggap bhw dt fisik maupun dt

yuridis yg kurang lengkap pembuktiannya itu sdh benar. (penjelasan Psl 30 ayat 2 PP 24/97).

i. Penyajian Data Fisik & Data Yuridis -Dlm rangka Informasi Pertanahan, KA Kantor

Pertanahan menyelenggarakan tata usaha Pendafataran Mengenai Data Fisik dan Data Yuridis ats bidang2 tanah dan satuan Rusun dlm Daftar Umum yg terdiri dari Peta Pendafataran, Daftar Tanah, SU, Buku Tanah dan Daftar NAma. (Psl 33 (1) PP 24/1997.

j. Penyimpanan Daftar Umum & Dokumen -Daftar Umum & Dokumen2 yg dijadikan alat

pembuktian hak, tetap disimpan oleh Kantor Pertanahan ybs dan diberi tanda pengenal.

-Kepada yg berkepentingan dpt diberikan salinan, Rekaman, atau Kutipan dokumen tsb, ats ijin tertulis dr Menteri (Psl 35 (1), (2), (3).)

B.Pemeliharaan Data Pendafataran Tanah I. Prinsip-prinsip Pengertian -Kegiatan Pemeliharaan data Pendafataran Tanah dilakukan

bila terjadi perubahan Data yuridis & Data Fisik pd Obyek PT yg tlh didaftar lihat (Psl 36 (1), PP 24/1997 jo Psl 94 (1), PMNA 3/1997.

-Kpd Pemegang Hak yg bersangkutan, diwajibkan utk memdaftarkan adanya perubahan dimaksud kpd Ktr pertanahan (Psl 36 (2), PP No.24/1997).

II. Beberapa Ruang Lingkup. -Pemeliharaan Data Pendaftaran Tanah meliputi

penyesuaian data, karena adanya perubahan Data Yuridis dan atau perubahan Data Fisik atas bidang2 tanah atau Sarusun. (Psl 94 (2), (3) PMNA 3/1997.

a. Perubahan Data Yuridis tsb menurut Psl 94 (2) PMNA

3/1997), antara lain berupa: (1) Peralihan hak karena jual-beli, tukar menukar, Hibah, Pemasukan dlm Prshn & Perbuatan Hukum Pemindahan Hak lainnya

(2) Peralihan krn Pewarisan; (3) Peralihan krn Penggabungan/ Peleburan Perseroan atau Koperasi; (4) Pembebanan Hak Tanggungan; (5) Peralihan Hak Tanggungan; (6) Hapusnya Hak Ats Tanah, HPL, Hak Milik ats SRS dan Hak Tanggungan; (5) Pembagian Hak Bersama; (7) Perubahan Data Pendaftran tanah berdasarkan Putusan

Pengadilan atau penetapan Ketua Pengadilan; (8) Perubahan Nama akibat Pemegang hak yg ganti nama; (9) Perpanjangan jangka wkt hak atas tanah.

Perubahan Data Fisik Psl 94 (3) PMNA 3/1997 dapat berupa:

a.Pemecahan Bidang Tanah, b.Pemisahan sebagian atau beberapa bagian ats bidang tanah, c.Penggabungan dua atau lebih bidang tanah.

PENDAFTARAN PERALIHAN HAK DAN PEMBEBANAN HAK

1. Pemindahan Hak -agar stiap peralihan & pemindahan Hak (kecuali

Lelang) dpt didaftar , maka perbuatan hukum tsb hrs dibuktikan dg Akta yg dibuat PPAT yg berwenang lihat (Ps 37 PP 24/1997 jo Psl 95 (1) PMNA 3/1997).

- Bentuk & isi, Psl 96 PMNA 3/1997 PERSIAPAN PEMBUATAN AKTA lihat

Psl 97 PMNA 3/1997 cek sertifikat, izin dr instansi apabila diperlukan (Psl

98 PMNA 3/1997), Membuat Pernyataan bagi calon penerima hak bhw mempunyai tanah tdk melebihi ketentuan max penguasaan tanah (Psl 99 PMNA No.3/1997), Pernyataan Tidak Sengketa (Psl 100 PMNA 3/1997).

- Bayar Pajak2: PPh & BPHTB (Pjk Penjual & Pembeli) UU PPh jo PP 48/ 1994 Ttg Pembayaran PPh ats

penghasilan dr Pengalihan Hak Ats Tanah & Bangunan sbgmn tlh bbrp kali di ubah terakhir dg PP 71/2013

UU Pajak Daerah & Retribusi Daerah No. 28/2009 jo Perda masing2 Daerah. Pembayaran BPHTB.

- PPAT Menolak Membuat Akta (Psl 39 PP 24/1997), sanksi

apabila membuatkan akta (Psl 61 PP 24/97) sanksi Administrastif.

PPAT di luar ketentuan Psl 39 menolak, maka dapt di gugat ke PTUN, krn PPAT merupakan Pejabat TUN, sesuai ketentuan UU No.5/86 yg telah diubah terakhir dg UU No. 51/2009.

PELAKSANAAN PEMBUATAN AKTA Psl 38 PP 24/1997 jo Pasal 101 PMNA 3/1997 jo Psl 102 PMNA

3/1997 Psl 38 jo Psl 101: Mengenai kehadiran Para Pihak atau kuasanya & Saksi. Serta pembacaan Akta. Psl 102: Mengenai Blanko akta dibuat 2 yg asli utk disimpan

Kantah dan PPAT dan 2 salinan utk para pihak

PENDAFTARAN PERALIHAN HAK OLEH PPAT Ps 40 PP 24/1997 jo 103 -105 PMNA 3/1997

Psl 40 PP 24/1997103 jo Ps 103 (1) PMNA : 7 hari kerja sejak tgl di tt akta, PPAT wajib mendaftrakan akta yg dibuatnya beserta dokumen2 ybs ke kantah utk di daftar.

Psl 103 (2) PMNA Persiapan dokumen utk tnh yg sdh bersertifikat & ayat (3) utk dok tnh yg blm bersertifikat.

PROSES PENCATATAN OLEH KANTAH Psl 45 PP24/1997 jo Psl 105 PMNA 3/1997

Psl 45 PP 24/1997: Penolakan Pendaftaran Peralihan Hak &

Pendaftaran Pembebanan Hak. Psl 105 PMNA : Kakantah mencatat peralihan hak dalam buku

tanah, sertifikat & daftar lainnya. 2. Pemindahan Hak Karena Lelang (Psl 41 PP 24/1997 jo Ps

107 – 110 PMN 3/1997) -Mencegah terjadinya Pelelangan Umum yg Buram, perlu

adanya keterangan terakhir dr Ktr Pertanahan setempat ttg bidang tnh atau Sarusun yg akan dilelang (Psl 41 (2), (3) PP 24/1997. (Cek sertifikat olh kantor lelang)

-Peralihannya dg Kutipan Risalah Lelang yg dibuat olh Pejabat Lelang.

3. Peralihan Hak Karena Pewarisan

Utk tertib Adm PT, Para Ahli Waris yg berhak wajib

mohon pendaftarannya ke Ktr Pertanahan disertai Surat Tanda Bukti Ahli Waris (Ps 42 (1) PP 24/1997 jo Ps Ps 111 – 112 PMNA 3/1997).

4. Peralihan Hak krn Penggabungan/Peleburan

Perseroan atau Koperasi. (Psl 43 PP24/1997) jo Psl 113 PMNA 3/1997.

-yg tdk didahului dg likuidasi didaftar dg akta yg

membuktikan tgerjadinya penggabungan/peleburan yg dibuat olh Notaris.

-yg didahului likuidasi dg akta PPAT.

LEMBAGA HAK JAMINAN ATAS TANAH

Hak Jaminan Ats Tanah adalah: Hak penguasaan yg secara khusus dapat diberikan kpd kreditor yg memberi wewenang kpd nya utk, jika debitor cidera janji, menjual lelang tanah yg secara khusus pula ditunjuk sebagai agunan piutangnya dan mengambil seluruh atau sebagian hasilnya utk pelunasan piutangnya tersebut dg hak mendahulu dr kreditor2 yg lain. (droit de Prefernce).

-Selain berkedudukan hak mendahulu, kreditor pemegang hak jaminan ats tnh tetap berhak menjual lelang tnh yg dijadikan jaminan dan mengambil pelunasan piutangnya dr hsl penjualan tsb. Sungguhpun tnh ybs tlh dipindahkan kpd pihak lain (droit de suite).

-Kedua keistimewaan itu utk mengatasi kelemahan

(perlindungan yg d berikan scr umum kpd setiap kreditor) olh ketentuan Pasal 1131 KUHPerdata

Yg menyebutkan “Seluruh harta kekayaan debitor merupakan jaminan bagi pelunasan utang kpd semua kreditornya”.

-Kalau hsl penjualan harta kekayaan debitor tdk cukup utk melunasi seluruh piutang kreditornya, tiap kreditor hanya akan memperoleh pembayaran sebagian seimbang dg jumlah piutang masing2.

-kalau seluruh atau sebagian harta kekayaan tsb olh debitor dipindahkan kpd pihak lain harta kekayaan yg tlh d pindahkan itu bkn lg merupakan jaminan pelunasan piutang kreditor.

-demikian 2 kelemahan jaminan umum yg diberikan olh hkm kpd setiap kreditor konkuren maupun kreditor preferen (pemegang hak jaminan ats tanah).

Untuk dapat dijadikan jaminan hutang tanah ybs ; a. Hrs memp nilai yg dpt d hitung dg uang; b. Hrs mudah dipindah tangankan; c. Hrs yg tergolong tanah yg d daftar. -Utk tnh2 hak Barat (Hak eigendom, erfpacht, opstal) : Lembaga

hak jaminan ats tnh nya Hypotheek. Tata cara pembebabnannya & penerbitan srt tanda bukti haknya diatur dlm Overschrijvings ordonnantie 1834.

Hipotik pembebanannya di lakukan d hadapan overschrijvings ambtenar yg membuat aktanya.

Surat Tanda Bukti adanya hipotik yaitu grosse acte hypoteek (berirah2 spt putusan pengadilan)

- Utk tanah2 hak milik adat lembaga jaminannya Credietverband, yg d atur dlm Stb 1908.

Pejabat yg membuat aktanya Wedana. STBH nya grosse acte crediet verband

Sejak zaman Hindia Belanda di Indonesia, selain hipotik dan credit verband sbg hak jaminan atas tanah dikenal pula FEO (Fiduciare eigendoms overdracht) atau Fidusia. Utk tanah2 yg memenuhi syarat utk d jadikan jaminan kredit tp tdk dpt d gunakan hipotik krn olh UU tdk ditunjuk sbg obj hipotik. Cth tanah Grant d sumatera timur.

Dalam Hukum Adat tdk dikenal Lemabga hak jaminan Atas

Tanah. Dalam hub hutang pitang di kalangan masy hk adat digunakan Lembaga JONGGOLAN. Di Bali disebut MAKANTAH, di batak TAHAN. Maka pd abad ke 20 pemerintahan Hindia Belanda dlm rangka mengentaskan kemiskinan dan belenggu utang, dimungkinkan pemeberian kredit melalui lembaga perkreditan rakyat, dg nama credietverband utk tnh hak adat.

-Demikian kebinekaan lembaga hak2 jaminan ats tanah.

Dg berlakunya UUPA 24 September 1960 tdk berlaku lagi hipotik dan creditverband. Sebagai lembaga hak jaminan tanah yg baru dikenal Hak Tanggungan. Namun sblm dibuatnya UU hak tanggungan dimaksud, maka sementara hipotik 7 creditverband msh berlaku (Psl 51 & 57 UUPA).

HAK TANGGUNGAN

(Psl 51 UUPA jo UU HT No. 4/1996) -Merupakan Lembaga Baru yg d perkenalkan dlm Hukum Tanah

Nasional,Sbg lembaga Hak Jaminan Atas Tanah. -Utk melayani perkreditan modern, yg tdk d kenal dlm Hk Adat. -Tatacara pembebanan HT sbg hak jaminan atas tnh melalui 2

Tahap: 1. Tahap Pemberiannya; d hadapan PPAT (PPAT membuat aktanya sbg

bukti , bhw bnr tlh dilakukan perbuatan hk tsb). 2. Tahap Pendaftarannya: d Kantah, dlm rangka memenuhi syarat/asas

Publisitas bg sahnya kelahiran & berlakunya hak jaminan yg diberikan thd pihak ke-3 .

Dg dilakukannya pendaftaran , pihak ke-3 yg Kepntingannya mungkin dpt d rugikan olh adanya hak2 istimewa kreditor pemegang HT, akan dg mudah mengetahui bhw oby ybs tlh d bebabni HT, hingga sblm melakukan perbuatan hkm mengenai obj tsb dpt mengadakan usaha2 pengamanan.`

-Sifat keterbukaan hak jaminan ats tnh bg pihak ke 3, yg

hendak dipenuhi dg dipenuhinya syarat publisitas melalui pendaftaran tsb.

-Administrasi PPAT bersifat tertutup bg umum, sdg data yg tersimpan pd kantah terbuka bg umum.

-HT br lahir pd saat dibukukannya dlm bk tnh olh kakantah. - Bg HT sbg hak jaminan ats tnh yg terpenting adl

berlakunya hak2 istimewa para kreditor thd phk ke-3, bkn dlm hub nya dg pemberi hak jaminan. Disinilah pentingnya arti pendaftran.

Berbeda dg lembaga jual beli tnh yg merup perbuatan hk yg bersifat Tunai. Dlm J-B tnh yg terpenting adl kepentingan pihak Pembeli dlm hub nya dg pihak penjual. Hak ats tnh ybs sdh berpindah kpd pembeli pd wkt perbuatan hkm j-b nya selesai di lakukan di hadapan PPAT.

- Utk itu akta PPAT yg merup alat buktuinya bhw pembeli sdh menjadi pemegang hak yg baru.

- Kepentingan pihak-3 tdk tdk selalu tersangkut pd pemindahan hak tsb. Oki pendaftaran pemindahan haknya berfungsi utk memperkuat kedudukan pembeli dlm hub nya dg pihak ke-3, yg kepentingannya mungkin tersangkut & bkn merup syarat bg berpindahnya hak ybs.

- OBJEK HT: HM, HGU, HGB, Rusun,& HM Ats Satuan Rusun yg berdiri d ats tnh HM & HGB.

Berlakunya UU No.16/1985 Ttg Rusun, menggunakan Fidusia sbg lembaga hak jaminan ats tnh. Khusu utk Hak Pakai Tnh Negara.

Sementara msh digunakan Lembaga Fidusia sbg lembaga hak jaminan ats tnh yg hk nya tdk tertulis, utk Hak Pakai ats tnh yg diberikan oleh Negara kpd org perseorangan atau Badan HK perdata dg jk wkt terbatas. Hak Pakai ini memenuhi syarat utk dijadikan jaminan hutang tp tdk dpt d bebani HT krn tdk ada penunjukannya olh UU. Masaihn adanya Fidusia dlm Hk tnh nasional kita dikukuhkan olh UU No.16 th 1985 ttg Rusun.

-Dengan lahirnya UU Hak Tanggunagn No. 4 /1996, Hak Pakai

ditunjuk sbg Obj HT. Fidusia tidak berlakum lagi sbg hak jaminan ats tanah.

-Sejak lahirnya UU HT menjadi satu2nya lembaga jaminan ats tanah yg hukumnya tertulis, dan menjadi tuntaslah UNIFIKASI Hukum Jaminan atas Tanah. Sekaligus jg tuntas unifikasi Hk

PENDAFTARAN HAK TANGGUNGAN 1. DASAR HK Psl 13 UU No.4/1996, Psl 37 PP 24/97, Psl 114 PMNA 3/97 2. HAK JAMINAN ATS TNH -SBLM UUPA: a.Hipotik, obj nya Tnh Hak Barat (berupa Hak Eigendom, Hak Opstal dan Hak Erpacht). b.Crediet Verband, obj nya Hak Milik Adat. c.Fidusia, Obj nya Hak Pakai. -SEJAK UUPA: Satu2 nya Hak Jaminan Ats Tnh adl Hak Tanggungan. -Sejak Berlakunya UU No.16/ 1885 (UU Rusun) a.HT obj nya HM, HGU, HGB serta RS & HM ats Satuan Rusun di atas

HM & HGB. b.Fidusia, obj nya Hak Pakai serta Rusun RS & HM ats Sarusun di atas

Hak Pakai. -Sejak di undangkannya UU HT Obj HT: Tanah2 HM, HGU, HGB, Hak Pakai & RS dan SRS diats HM/HGB/PK.

SYARAT AGAR TNH DPT MENJADI OBJ HT ( Syarat agr Tnh dpt dijadikan Jaminan utang dibebani HT) a.Dapat dinilai dg Uang b.Dapat dipindahtangankan c.Termasuk Hak yg di Daftar dlm Daftar Umum d.Ditunjuk oleh UU (HM, HGU, HGB, HPakai). 4. OBJ HT (PS 4 UUHT) a.Tanah2 HM,HGU,HGB,dan H Pakai b.RS dan SRS di ats HM/HGB/HP 5. BENDA2 DI ATS TNH YG DPT IKUT MENJADI OBJ HT, Syaratnya: a.Merupakan satu kesatuan dg tanahnya b.Merupakan Milik Pemilik Tanah c.Diperjanjikan scr tegas dlm APHT. Bgmn kalo bendanya milik p[hak lain? Hal ts dpt dilakukan dg syarat

pemilik benda tsb turut serta menandatangani APHT ybs. 6.SATU OBY HT DAPAT DIBEBANI LEBIH DR SATU HT Satu obj HT dibebani dg lebih dari satu HT guna menjamin pelunasan

lebih dr satu utang (Ps 5 ayat 1 UUHT).

7.UTANG YG DIJAMIN Dapat berupa:

a. Utang yg tlh ada yg tlh diperjanjikan dg jumlah tertentu atau jmlh yg ada pd saat permohonan eksekusi (PS 3 ayat 1 UUHT)

b. Satu utang yg berasal dr SATU HUB HK atau utk satu utang atau lebih yg berasal dr BEBERAPA HUB HK. (Ps 3 ayat 1 UUHT)

Cth ad2: utang berkaitan dg PERJANJIAN KREDIT SINDIKASI, yg dhi terdpt bbrp Kreditur, yg memegang HT yg sama (HT SCR PARIPASU). Utk pembagian hasil eksekusi jaminan maka diantara kreditor dibuat PERJANJIAN PEMBAGIAN HASIL

8. PEMBERI HT Pemberi HT dpt berupa Org Perorangan atau Badan Hk YG MEMP KEWENANGAN

UTK MELAKUKAN PERBUATAN HK thd Obj HT (Ps 8 ayat 1 UUHT). -Pd umumnya pemberi HT adl Debitor sdr , tp dimungkinkan , jika benda yg d jd kan

jaminan bkn milik debitor. KAPAN KEWENANGAN PEMBERI HT HARUS ADA? Kewenangan utk melakukan perbuatan hk tsb HRS ADA PD SAAT PENDAFTARAN

HT dilakukan. (ps 8 ayat 2) KARENA Lahirnya HT adl pd saat didaftarnya HT tsb, sehingga kewenangan utk melakukan perbuatan hk thd oby HT diharuskan ada pd saat pembuatan Buku Tanah HT. (Penjelasan s 8 ayat 2).

9.PEMEGANG HT (PENERIMA HT) Pemegang HT adl ORG PERORANGAN atau BADAN HK yg berkedudukan sbg

PIHAK YG BERPIUTANG. Bisa org asing, Badan hk asing , baik berkeddkan d Ind ataupun d LN., sepanjang kredit ybs digunakan utk pembanguna d IND.

10.PERJANJIAN UTANG PIUTANG (PK) Sesuai sifat ACESSOIR dr HT, Pemberiannya haruslah merup ikutan dr Peranjian

Pokok, yaitu perjanjian yg menimbulkan hub utang –piutang yg dijamin pelunasannya.

Perjanjian tsb DPT dibuat dg AKTA DI BAWAH TANGAN atau HRS DG AKTA

OTENTIK, tergantung dr ketentuan HK yg mengaturnya.

Apakah Perjanjian Utang Piutang (PK) ybs dpt dibuat di LN? Jika perjanjian tsb berupa Perjanjian Utang-Piutang (PK), perjanjian tsb dpt

dibuat di Dlm Negeri atau LN & pihak2 nya dpt org perorangan atau Badan Hk Asing, sepanjang kreditnya dipergunakan utk pembangunan di Idonesia. (Penjelasan Ps 10 UUHT).

11.TAHAP PEMBEBANAN HT Terdiri dari 2 Tahap: 1. TAHAP PEMBERIAN HT, yg dilakukan dihadapan PPAT, dg dibuatnya APHT, yg didahului dg

Perjanjian Utang-Piutang dg janji akan memberikan HT sbg jaminan pelunasan Kredit yg telah diperjanjikan, bentuknya hrs tertulis (bisa scr otentik atau di bawah tangan). Kreditor fisini sbg Penerima HT.

Tahap ini dilakukan utk memenuhi SYARAT OTENTISITAS (PS 10)

dan Syarat SPESIALITAS utk sahnya pemberian HT (PS 11). 2. TAHAP PENDAFTARAN HT yg dilakukan di Kantor Pertanahan setempat. Tahap ini dilakukan utk memenuhi SYARAT PUBLISITAS bg sahnya

pemberian HT & sbg syarat utk lahirnya HT & mengikatnya HT thd Pihak Keketiga (Ps 13 ayat 5).

Pendaftaran HT dilakukan oleh Kakantah, dg membuat Buku Tanah HT dan mencatatnya dalm Buku Tanah hak atas tanah yg menjadi obj HT serta menyalin catatan tsb pd sertifikat hak atas tanah. Kredotor disini menjadi sbg Pemegang HT.

12.HAL-HAL YG WAJIB DICANTUMKAN DLM APHT (ASAS

SPESIALITAS) a.Nama & Identitas Pemegang & Pemberi HT b.Domisili Pemegang dan Pemberi HT c.Penunjukkan scr jelas utang atau utang2 yg dijamin d.Nilai Tanggungan Uraian yg jelas mengenai oby HT. (PS 11 ayat 1) Hal tsb sifatnya wajib, UTK SAHNYA APHT. Tdk dicantumkannya scr lengkap hal2 tsb mengakibatkan

AKTA YBS BATAL DEMI HK. Ketentuan tsb dimaksudkan utk memenuhi ASAS SPESIALITAS dr HT, baik mengenai sbj, obj maupun utang yg dijamin. (Penjelasan Ps 11 ayat 1 UUHT).

13.SIFAT JANJI-JANJI YG DICANTUMKAN DLM APAHT. Dlm APHT sesuai ketentuan Ps 11 ayat 2 UUHT, dpt

dicantumkan janji2 tertentu, yg sifatnya fakultatif, dan tdk berpengaruh thd sahnya akta, para pihak dpt mencantumkan atau tdk mencantumkan janji2 tsb.

Jika janji2 tsb dicantumkan dalm APHT maka dg didafatar,

janji2 tsb MEMPUNYAI KEKUATAN MENGIKAT THD PIHAK KETIGA. (Penjelasan Ps 11 ayat 2 UUHT).

14.JANJI YG DILARANG. Dlm APHT dilarang mencantumkan janji yg memberikan

kewenangan kpd pemegang HT utk memeiliki oby HT apabila debitor cidera janji. Jika dilakukan janji tsb batal demi hukum.

Tujuan pelarangan tsb adl utk melindungi kepentingan Debitor

dan Kreditor lainnya, terutama jika Nilai Obj HT melebihi besarnya utang yg dijamin. (Penjelasan Ps 2 UUHT).

15.LAHIRNYA HT HT lahir pd saat dibukukan dal Buku Tanah HT. Hari tanggal dalm Buku

Tanah HT merupakan hari tgl lahirnya HT. (Penjelasan Umum angka 7 UUHT jo Ps 13 ayat 5 UUHT).

Tgl Buku Tanah HT adl TGL HARI KETUJUH SETELAH PENERIMAAN

SCR LENGKAP SURAT2 yg diperlukan bagi Pendaftaran HT. Jika hari ketujuh itu jatuh pd hr libur maka Buku Tanah HT ybs diberikan tertanggal hr kerja berikutnya.(Ps 13 ayat 4 UUHT).

16.SERTIFIKAT HT. Sbg tanda bukti HT maka Ktr Pertanahan membuat sertifikat HT yg terdiri dr

Salinan APHT & Buku Tanah HT. Sertifikat HT memuat irah2 “DEMI KEADILAN BERDASARKAN

KETUHANAN YME” (Ps 14 ayat 2 UUHT) Sertif HT mempunyai kekuatan eksekutorial yg sama dg putusan pengadilan

yg tlh memp kekuatan hk tetap & berlaku sbg grosse akta hypotheek epanjang mengenai hak ats tnh. (Ps 14 ayat 3).

17.HAK ISTIMEWA PEMMEGANG HT. Terdiri dari: a.DROIT DE PREFERENCE: kreditor

pemegang HT didahulukan di dlm pelunasan piutangnya dr kreditor2 lainnya. (Ps 1 ayat 1, 6, 20 UUHT).

b.DROIT DE SUITE: HT mengikuti bendanya ditangan siapapun benda tsb berada. (Ps 7 UUHT).

Hak istimewa tsb diperoleh sejak saat lahirnya HT, yaitu sejak saat HT dibukukan dalm Buku Tanah HT.

18.PERALIHAN HT a. PERALIHAN PIUTANG YG DIJAMIN JIKA PIUTANG yg dijamin dg HT BERALIH krn CESSIE, SUBROGASI, PEWARISAN atau SEBAB2 LAIN maka HT ikut BERALIH KRN HK kpd kreditor yg baru.(PS 16 ayat 1 UUHT) Hal tsn terjadi krn HT merupakan accessoir dr perjanjian Kreditor pemegang HT kpd pihak lain. CESSIE adl perbuatan HK mengalihkan piutang oleh Kreditor pemegang HT kpd pihak lain. SUBROGASI adl penggantian Kreditor oleh pihak ketiga yg melunasi utang Debitor. yg dimaksud dg SEBAB-SEBAB LAIN adl hal2 lain selain yg dirinci dlm Ps 16 tsb, misalnya Penggabungan (Merger) atau Peleburan (Konsolidasi), sehingga menyebabkan beralihnya piutang dr perusahaan semula kpd peruahaan hasil penggabungan/peleburan. b.PENDAFTARAN PERALIHAN HT. Pemohon pendaftaran peralihan HT di lakukan oleh Kreditor Baru sbg pemegang HT yg baru, dg menyampaikan: 1.Sertifikat hak ats tng ybs (jk dipegang oleh Kreditor) 2.Sertif HT, 3.Surat tanda bukti beralihnya piutang tsb. 4.Identitas Pemohon dan atau Surat Kuasa Tertulis apabila permohonan pendaftaran diajukan pihak lain. (Ps 121 ayat 1 dan 2 Permen 3/97). c.BERLAKUNYA HT KPD PIHAK KETIGA. Mulai berlaku bg phk ketiga pd hr tgl pencatatan HT dlm Bk Tanh

19.EKSEKUSI HT. a.DASAR EKSEKUSI Ps 20 ayat 1 UUHT menyatakan dasar eksekusi adl: 1.Hak Pemegang HT Pertama utk menjual oby HT sebgmn dimaksud dlm Ps 6 UUHT. 2.Titel EKsekutorial yg terdpt dlm sertif HT, sbgmn dimaksud dlm (Ps 14 ayat 2 UUHT). Pelaksanaan eksekusi tsb dg cara oby HT tsb dijual melalui pelelangan umum menurut tt cara yg ditentukan dlm peraturan per-uu-an. Krn blm ada peraturan per-uu-an yg mmengatur mengenai hal tsb maka sementara msh digunakan lembaga Parate Eksekusi yg diatur dlm psl 224 HIR & Ps 258 RBG (Ps 26 UUHT b.PARATE EKSEKUSI Parate eksekusi adl eksekusi yg dilakukan berdasarkan perintah & dg pimpinan ketua PN ybs melalui pelelangan umum yg dilakukan oleh Kantor Lelang Negara. Permohonan eksekusi dilakukan oleh Pemegang HT, kpd ketua PN, dg menyerahkan sertif HT. c.EKSEKUSI BERDASARKAN KETENTUAN PS 6 UUHT. Ps 6 UUHT menentukan apabila debitor ingkar janji, Pemegang HT Pertama memp hak utk menjual obj HT ats kekuasaan sendiri melalui pelelangan umum serta mengambil pelunasan piutangnya dr hsl penjualan tsb. Jd berdsrka ketentuan Ps 6 tsb Kresitor tanpa melalui PN, dpt lasg nengajukan permohonan eksekusi kpd kpl Kantor Lelang Negara utk melakukan penjualan oby HT ybs.

d.PENJUALAN DI BAWAH TANGAN DLM RANGKA EKSEKUSI HT. Hal ini dpt dilakukan dg syarat: 1.Dialkuakn berdsrkan kesepakatan atr Pemberi & Pemegang HT. 2.Dilakukan stlh lewat wkt 1 bl stlh Pemberi HT & atau Pemegang HT memberitahukan scr tertulis kpd pihak2 yg berkepentingan (msl Pemegang HT kedua dst nya dan Kreditor lainnya). 3.Diumumkan sedikit dalm 2 surat kabar yg beredar di daerah ybs dan atau media massa setempat. 4.Tdk ada Pihak yg berkebearatan. 20.PEMBERI HT DINYATAKAN PAILIT Apabila Pemberi HT dinyatakan Pailit, Pemegang HT tetap berwenag melakukan sgl

hak yg diperolehnya menurut ketentuan UUHT (Ps 21 ). 21.HAPUSNYA HT. HT Hapus krn: a.Hapusnya utang yg dijamin; b.Dilepaskannya HT oleh Pemegang HT; c.Pembersihan HT berdasarkan penetapan peringkat oleh Ka PN; d.Hapusnya hak ats tanah yg dibebani HT. (Ps 18 ayat 1 UUHT).

22.ROYA HT. Dg hapusnya HT maka selanjutnya dilakukan Roya ats HT tsb. Roya dilakukan dg

mengajukan permohonan kpd kpl Kantr pertanahan. Roya dilakuka berdasarakan: a.Pernyataan dr Kreditor bhw utang yg dijamin dg HT tsb tlh hapus atau dibayar

lunas, atau b.Tanda bukti pelunasan; atau c.Kutipan Risalah Lelang oby HT disertai pernyataan dr kreditor bhw pihaknya

melepaskan HT utk jumlah yg melebihi hsl lelang. (Ps 122 ayat 1 Permenag 3/97). ARTI YURIDIS ROYA Dg terjadinya hal tsb diats mk HT nya tlh hapus, sehingga Roya (Pencoretan) HT

dilakukan demi ketertiban adm dann tdk mempunyai pengaruh hk thd HT sdh hapus. ROYA PARTIAL. a.Pengertian Penghapusan sebagian HT dr Obj yg dibebaninya b.Dasar Hukum Ps 2 ayat 2 UUHT, yg merup pengecualian dr asas yg tercantum dlm Ps 2 ayat 1,

yg menyatakan HT memp SIFAT TDK DPT DIBAGI.

c.Syaratnya 1.Oby HT lbh dr 1 2.utangnya dpt dilunasi scr angsuran, 3.Diperjanjikan scr jelas dlm APHT. d.Roya Partial Dalam UURS (UU 16/1985) Roya Partial pertama kai diatur dlm Ps 16 UURS, yg mengenyampingkan

ketentuan Ps 1163 KUHPerdata. 23.SURAT KUASA UTK MEMBEBANKAN HT (SKMHT) a.YG BERWENANG MEMBUATNYA Notaris dan PPAT Dlmsesorg menjabat sbg Not & PPAT maka dlm pembuatan SKMHT ia

akan bertindak sbg: - Notaris: Jika tanahnya terletak di luar wilayah jabtannya selaku PPAT. -PPAT : Jika tnhnya terletak di alm wil jab nya selaku PPAT.

b.JANGKA WAKTU -Utk tnh yg sdh terdaftar ats nama Pemberi HT (sdh

Bersertifikat): 1 bln sesudah diberikan (Ps 15 ayat 3 UUHT).

-Utk tanah yg blm terdaftar (BLM Berserifikat),

termasuk yg blm terdaftar ats nama Pemberi HT (Blm Balik Nama): 3 Bln stlh serif jd. (Ps 15 ayat 4 UUHT dan Penjelasannya).

SKMHT TDK DPT DITARIK ATAU TDK DPT

BERAKHIR OLEH SEBAB APAPUN JUGA. Kecuali: - Karena kuasa tsb tlh dilaksanakan. - Krn tlh habis jk wktnya. (Ps 15 ayat

PENDAFTARAN SARUSUN 1.Pendaftaran Sarusun Menurut UU No.16/1985 -Diatur salam Pasal 9, 10, 14, 18 UU No.16/1985. -Kewajiban Pendaftaran berlaku juga bagi

Peralihan Hak (Psl 10) & Pembebanan Hak (Psl 14). -Pendaftaran Peralihan Hak maupun Pembebanan

Hak harus dibuktikan dg Akta PPAT. -Pendaftaran Peralihan Hak karena warisan tidak

perlu dibuktikan dg akta PPAT, cukup dibuktikan dg Surat Keterangan Waris.

-Pendafataran Peralihan Hak Karena Lelang tidak memerlukan Akta PPAT cukup dg salinan BA Lelang.

-Tata cara Peralihan Hak, Pembebanan Hak dan Pendaftarannya, Menunjuk pd ketentuan2 yg dimaksud pd Psl 19 UUPA Jo PP 24/1997.

2.Pendaftaran Akta Pemisahan dan Penerbitan Sertifikat HM

SRS. -Akta Pemisahan yg sdh disahkan & didaftarkan kpd Ktr

Pertanahan setempat memp kekuatan mengikat. -Setelah Akta Pemisahan didaftarkan & dibuatkan Buku Tanah

HMSRS oleh Ktr Pertanahan diterbitkan Sertifikat HM SRS sesuai jumlah satuan Rusun. Yg kesemuanya msh ats nama Penyelenggara Pembangunan (Pengembang).

-HM SRS adl HM Perseorangan ats Satuan2 Rusun yg meliputi

pula Hak Bersama ats; Bagian Bersama, Benda Bersama, Tanah Bersama. Dimana kesemuanya merupakan satu kesatuan hak yg scr fungsional tdk terpisahkan.

3.Pemindahan Hak Milik Atas SARUSUN(Jual Beli) & Pendaftarannya.

-Sertif HMSRS pd mulanya msh Nama Penyelenggara Pembangunan, & Sertifikat tsb hrs ada sblm Sarusun itu dijual.

-Sertifikat HM.SRS merupakan syarat utk dpt menjual Sarusun.

-Sertifikat Hak Ats Tanah Bersama yg msh ats nama Penyelenggara Pembanguann ditahan & disimpan di Kantor Pertanahan sbg warkah dg dibubuhi catatan tlh diterbitkan sekian sertif HM SRS (Peraturan Ka BPN No.4/89). Utk dpt dialihkan Pemilikannya kpd org lain, Dan Penyelenggara Pembangunan dpt melaksanakan J-B.

-Jika Sarusun tsb dibeli oleh Peminatnya, peralihan Haknya dilakukan dg Akta PPAT, agr perbuatan Hukum Peralihan hak tsb mengikat pihak ketiga serta utk memenuhi asas Publisitas maka akta PPAT tsb wajib didaftarkan pd Ktr Pertanahan setempat & dilakukan pencatatan peralihan haknya dlm Buku Tanah & Sertifikat.

-Kemudian dilaksanakan perubahan Nama Pemegang Haknya dr Penyelenggara Pembangunan kpd Pemilik Baru.

-Selanjutnya sertifikat HM SRS ybs diserahkan kpd Pembelinya sbg Pemegang Hak yg baru.