Dag vd volkshuisvesting
-
Upload
michielmulder -
Category
Documents
-
view
1.004 -
download
1
Transcript of Dag vd volkshuisvesting
Uit de woningbouwcrisis!
Dag van de volkshuisvesting
Michiel Mulder
Gemeenteraadsfractie PvdA Amsterdam
Bouwvergunningen en nieuwbouw Amsterdam
Bouwvergunningen naar opdrachtgever (Amsterdam)
2008-2011: zware crisis woningmarkt
80
85
90
95
100
1052
00
8 ju
ni
20
08
au
gust
us
20
08
okt
ob
er
20
08
dec
emb
er
20
09
feb
ruar
i
20
09
ap
ril
20
09
jun
i
20
09
au
gust
us
20
09
okt
ob
er
20
09
dec
emb
er
20
10
feb
ruar
i
20
10
ap
ril
20
10
jun
i
20
10
au
gust
us
20
10
okt
ob
er
20
10
dec
emb
er
20
11
feb
ruar
i
20
11
ap
ril
20
11
jun
i
20
11
au
gust
us
20
11
okt
ob
er
20
11
dec
emb
er
Amsterdam
Nederland
• Woningprijs Amsterdam -11%
2008-2011: Zware crisis woningmarkt
0
500
1,000
1,500
2,000
2,500
2006 2007 2008 2009 2010 2011
• Verkoop nieuwe woningen Amsterdam: -57% tov 2007(NL: -47%)
2012: rampjaar (cijfers Amsterdam)
• Prijzen -7% (totaal sinds crisis -18%)
• Transacties -6% (totaal sinds crisis -27%)
• Verkoop nieuwe woningen -28% (tot -70%) (!)
• Verleende bouwvergunningen -62% (NL: -33%)
• Zowel markt (-70%) particulieren (-70%) als corporaties (-55%)
• Zowel huur (-91%) en koop (-34%)
Oorzaken woningbouwmalaise
• Economie: vorige jaar weer krimp 1,5%• Koopkracht: -2%• Beleid
– Minder lenen voor hypotheek– Aftrek beperken– Verhuurderheffing corporaties– Rijk: bezuinigen, risico’s mijden, hervormen lange
termijn
• Hypotheekrente: banken terughoudend• Oorzaak is niet de woonbehoefte (demografie)
Hypotheekrente Europa
2,0
2,5
3,0
3,5
4,0
4,5
5,0
5,5
6,0
2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012
Neder land Dui tslan d Frankr ijk België
Betalingsachterstand Europa
0
1
2
3
4
5
6
se
p
no
v
jan
mrt
me
i
jul
se
p
no
v
jan
mrt
me
i
jul
se
p
no
v
jan
mrt
me
i
jul
se
p
no
v
jan
mrt
me
i
jul
se
p
no
v
jan
mrt
me
i
jul
se
p
no
v
2005 2006 2007 2008 2009 2010
%
Nederland Ierland Italië Portugal
Duitsland Spanje VK prime Griekenland
Oplossingen (1)
• Wie investeert er nog in Nederland/Amsterdam?
• Niets doen heeft de meeste risico
– Crisis duurt veel langer dan gedacht
– Is recent sterk verergert dan eerder gedacht
– Grote tegenvallers in grondverkoop.
• Oplossingen langs drie wegen
– Flexibel met regelgeving
– Grondprijzen
– Bron aanpakken: hypotheken
Oplossingen (2)
• Flexibiliteit– Regel schrappen– Flexibel inspelen op mogelijkheden nieuwe investeerders
• Grond– Middeldure huurwoningen ander regime– Tijdelijke crisiskorting– Winstdeling– Algemene verlaging (sinds crisis -30%)
• Hypotheken– Starterslening– Stadshypotheekbank
Overzicht recente voorstellen
Kluskantoor
Bouwkosten
Regelgeving
• Ook Den Haag (voorbeeld Haarlemmerweg)
– Plattelandswoning ook voor stad
– Lokale vrijstellingen algemene regels
• Lokaal kun je ook veel schrappen
– Voorbeeld lege kantoren
– Klimaatneutraal?
• Financieringsarrangementen
Hypotheken: schuldfetisjisme van televisie-economen
• ‘Kredietpusher’ (Ewald Engelen, Parool, 30/3)
• ‘Huizenmarkt is een tumor die steeds meer levenssap aan het lichaam onttrekt' (Hans de Geus, Parool 21/2).
• Woningmarkt Nederland is niet oorzaak crisis!
• Spaargeld in 10 jaar verdubbeld (>330 miljard)
• 1,1 biljoen voor pensioen, 180% BBP
• Tot waarde onroerende zaken = 2 X hyp schuld
• Spaarsaldo 26% BBP, hoogste van westerse landen exclZwitserland (banken) en Noorwegen (olie)
• Max te lenen bedrag modaal inkomen lager dan sociale huurgrens (!)
Hypotheken: Starterslening
• Daadwerkelijk meer financieringsruimte
• Max. 30.000 euro
• Hoofdsom gedekt door Rijk via NH
• Maar: duur voor gemeente
• Eerste drie jaar geen rente
• Daarna afhankelijk van inkomensstijging
• Gemiddeld 6000 euro verlies voor gemeente
• Motie kadernota: 2,5 miljoen voor 400 leningen –ten kostte van armoede en jeugdwerkloosheid
Hypotheken: Deens model
• Looptijd hypotheek exact gelijk aan obligaties
• Banken Nederland: kort geld – lang geld
• Coveredbonds met 80% loan to value
• Rest via achtergestelde hypotheek, banklening of eigen geld
• Banken in Nederland gaan dit niet doen! (Zalm)
• ‘Dijkhuizen’ levert banken alleen goedkope financiering op, geven ze niet door aan consument
• Buitenlandse banken? Er is rente voordeel, maar druk met thuismarkt
Hypotheken: begin met fonds
• Renderende investering, geld is niet weg
• Nog dit jaar operationeel
• Concrete marktpartijen (o.a.bouwers)
• Direct naar kapitaalmarkt
• Toe te snijden op concrete doelgroep of woningbouwproject
• 100 miljoen aan hypotheken– 5 a 10 miljoen eigen vermogen
– 10 a 15 miljoen first loss garantie afnemend in tijd
Hypotheken: groei naar een bank
• Vergunningstraject zo’n 1,5 jaar
• Uitgezet kapitaal 1 miljard – 50 miljoen eigen vermogen
• Dan voldoende liquiditeit, gemeente kan weer afbouwen
• Kan op verschillende schaal
– Gemeente, regio, ‘Randstad’
Conclusies en vervolg
• Wibaut: verse vis
• Gemeente kan daadwerkelijk wat bereiken
• 5 jaar crisis, 3 recessies: weg omhoog moet gevonden worden