CHƯƠNG 1. CƠ SỞ LÝ LUẬN CHUNG VỀ BỒI THƯỜNG – GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG – TÁI ĐỊNH CƯ

1.1. Những vấn đề cơ bản1.1.1. Một số khái niệm có liên quan

- Thu hồi đất: Thu hồi đất đang sử dụng là hình thức chuyển giao quyền sử dụng diện tích đất đai nhất định từ chủ thể này sang chủ thể khácHay: Thu hồi đất là việc nhà nước ra quyết định hành chính để thu lại quyền sử dụng đất hoặc thu lại đất đã giao cho tổ chức, UBND xã, phường, thị trấn quản lý theo quy định của Luật đất đai năm 2003 (Điều 4 LĐĐ 2003)

- Bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất: là việc Nhà nước trả lại giá trị quyền sử dụng đất đối với diện tích đất bị thu hồi cho người bị thu hồi đất (Đ4 LĐĐ 2003). Bồi thường thiệt hại khi thu hồi đất là việc khôi phục lại giá trị tài sản, nguồn sinh sống, lợi ích vật chất và tinh thần theo nghĩa rộng cho người sử dụng đất bị ảnh hưởng do quá trình triển khai thực hiện dự án – là hình thức trách nhiệm dân sự để bù đắp những tổn thất về vật chất tinh thần cho bên thiệt hại nhưng thiệt hại này không phải do hành vi trái pháp luật (của nhà đầu tư hay của Nhà nước) gây ra, mà thực chất là kết quả của chu trình “phá hủy – tái tạo” trong quá trình phát triển đô thị và kinh tế – xã hội.

- Hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất: là việc Nhà nước giúp đỡ người bị thu hồi thông qua đào tạo nghề mới, bố trí việc làm mới, cấp kinh phí để di dời đến địa điểm mới.

- Tái định cư và phân loại tái định cư: Tái định cư là một khái niệm mang nội hàm khá rộng, dùng để chỉ những ảnh hưởng tác động đến đời sống của người dân do bị mất tài sản và nguồn thu nhập trong quá trình phát triển dự án gây ra, bất kể có phải di chuyển hay không và các chương trình nhằm khôi phục cuộc sống của họ. Như vậy tái định cư bao hàm cả việc thực hiện chính sách bồi thường thiệt hại khi thu hồi đất. Tái định cư theo nghĩa hẹp là quá trình di chuyển người dân đến nơi ở mới.

Tái định cư là một vấn đề lớn của quốc gia, đặc biệt là các nước đang phát triển trong những trường hợp điển hình như xây đập, làm đường, phát triển đô thị

* Phân loại tái định cư1/ Về hình thức, việc tái định cư có các dạng

- Di dân vào vùng đô thị hóa- Chuyển dịch nội ngoại thành, bao gồm từ việc thực hiện các chương trình

cải tạo đô thị cho tới việc chuyển dịch theo sở nguyện của người dân- Tái định cư tại chỗ khi thực hiện các dự án chỉnh trang khu dân cư

2/ Xét về sở nguyện của người dân cũng có nhiều mức độ- Tái định cư tự phát: là việc mua bán đất và xây dựng trái phép không theo

quy hoạch. Do việc xây dựng trái phép ở khu vực không có hạ tầng, giá đất rẻ nên nhiều người có thu nhập thấp, trong đó có nhiều người thuộc diện giải tỏa từ các dự án nhận tiền bồi thường tự lo chỗ ở.

- Tái định cư tự giác: là việc tái định cư để thực hiện các dự án và người dân tự giác chấp hành kế hoạch và phương thức tái định cư, kể cả việc tạo lập chỗ ở mới ở các dự án phát triển nhà

- Cưỡng bức tái định cư: thường là cưỡng bức giải tỏa và bố trí chỗ ở cho những người bị giải tỏa chưa được sự đồng thuận của họ. Nhiều trường hợp không kiên quyết đã gây ra ách tắc cho đấu tư phát triển.3/ Xét về tính chất, tái định cư có 2 dạng:

- Tái định cư bắt buộc: để thực hiện các dự án phục vụ lợi ích chung. Nhìn chung các quốc gia trên thế giới đều xác lập quyền ưu tiên của nhà nước trong việc thu hồi đất để thực hiện các dự án này ví lợi ích quốc gia.

- Tái định cư tự nguyện: thông thường trong các dự án cải tạo đô thị ở quy mô nhỏ, vì lợi ích trực tiếp của những người tham gia thực hiện dự án.1.1.2. Các trường hợp thực hiện tái định cư

Tại các quốc gia đang phát triển và tại Việt Nam, tái định cư thường để thực hiện các loại dự án:

- Các công trình thủy điện, xây đập, đào hồ thủy lợi. Đây là dạng điển hình về ảnh hưởng của phát triển dự án đến đời sống của người dân, do phạm vi di dời thường rất lớn.

- Các công trình dạng tuyến: đường cao tốc, quốc lộ, làm mới hoặc mở rộng đường hiện hữu; phát triển kênh, rạnh; hành lang các tuyến tải điện; mở các tuyến cấp thoát nước. v.v…

- Phát triển các hạ tầng đô thị và các công trình phúc lợi công cộng khác như công viên, khu vui chơi, trường học, bệnh viện, cơ sở văn hóa, thể thao, nghiên cứu khoa học. v.v…

- Phát triển các khu dân cư mới trong quá trình đô thị hóa; cải tạo các khu dân dân cư lụp xụp trong nội thành; xây dựng các công trình công ích của cộng đồng dân cư nông thôn

- Các dự án phát triển sản xuất kinh doanh, xây dựng các nhà máy, xí nghiệp mới, các khu công nghiệp, các trung tâm thương mại.1.1.3. Bản chất của việc bồi thường thiệt hại khi thu hồi đất

Tại Việt Nam, đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý. Về nguyên tắc, Nhà nước có đầy đủ các quyền sử dụng, hưởng lợi, quản lý và định đoạt đối với đất. Quyền định đoạt bao gồm 2 loại quyền cơ bản: (1): Giao đất, cho thuê đất để các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng; (2): Quyền thu hồi đất đã giao hoặc cho thuê để sử dụng theo mục đích quy hoạch và quyền ưu tiên nhận chuyển nhượng đất với giá quy định (còn gọi là quyền tiên mãi) để sử dụng vì lợi ích chung.

Trên thực tế, hầu hết diện tích đất Nhà nước đã giao cho các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng và đã được đầu tư trên đất ở các mức độ khác nhau. Các chủ sử dụng đất cũng tạo lập đời sống sinh họat, sản xuất kinh doanh trên mảnh đất thuộc quyền sử dụng của họ. Do đó khi thu hồi đất sẽ gây ra xáo trộn lớn về đời sống hoạt động cùng với những thiệt hại về vật chất và tinh thần cho người sử dụng đất . Việc bồi thường các thiệt hại này và sắp xếp đời sống người dân bị thu

hồi đất là một trách nhiệm đương nhiên của Nhà nước và chủ đầu tư. Giải quyết tốt vấn đề này, trong đó chủ yếu là hài hòa lợi ích của các bên liên quan sẽ tạo ra sự phát triển bền vững và ổn định xã hội. Tái định cư và bồi thường thiệt hại khi thu hồi đất trở thành một vấn đề xã hội lớn, chứ không đơn thuần là vấn đề phát triển kinh tế hoặc quản lý đất đai, phát triển thị trường bất động sản.

Bản chất của bồi thường thiệt hại khi thu hồi đất không phải là quan hệ mua bán đất đai (hay quyền sử dụng đất) dù nhìn nhận dưới bất kỳ góc độ nào. Thực chất nhà nước có trách nhiệm xác định những thiệt hại để bồi thường nhằm ổn định và nâng cao đời sống người dân khi bị thu hồi đất. Thu hồi và bồi thường thiệt hại về đất mang ý nghĩa của việc thực hiện quyền của nhà nước chứ không phải đơn thuần là một quan hệ giao dịch có tính chất ngang giá. Trong tổ chức thực hiện, Nhà nước có thể trực tiếp đứng ra thu hồi và bồi thường thiệt hại, nhưng cũng có thể giao cho các tổ chức khác thực hiện quyền này, theo những quy định mà nhà nước đã ban hành.1.2. Tính tất yếu của công tác bồi thường giải phóng mặt bằng trong quá trình phát triển kinh tế - xã hội của đất nước

Công việc bồi thường giải phóng mặt bằng thường là những việc nặng nề nhất của các dự án đầu tư. Trong nhiều trường hợp do không chuẩn bị tốt việc tái định cư, không xác định giá cả bồi thường hợp lý, không kiên quyết thực hiện cưỡng chế giải phóng mặt bằng đã làm nhiều công trình bị ách tắc. Từ đó nhiều người đã ngộ nhận rằng việc bồi thường giải tỏa là trở lực của các dự án phát triển. Quan niệm không đúng này dễ dẫn đến các giải pháp sai lầm khi thực hiện giải phóng mặt bằng để cải tạo và phát triển đô thị.

Nước ta đang trong quá trình công nghiệp hóa hiện đại hóa. Đây cũng là quá trình phát triển đô thị hóa và phát triển toàn diện đất nước. Toàn bộ quá trình này có 4 tiến trình song hành:

Một là tiến trình di dân từ nông thôn về đô thị và vùng kinh tế mới. Hiện nay mức độ đô thị hóa của nước ta mới đạt 25%. Khi việc công nghiệp hóa thành công (vào khoảng năm 2020), mức độ đô thị hóa có thể đạt tới 40 – 45%, lúc ấy dân sống trong các đô thị sẽ tăng lên đến khoảng 40 triệu người. Đây là quá trình tái định cư vào đô thị theo nhu cầu phát triển đất nước. Ngoài di dân vào đô thị, việc khai hoang mở các nông trại, các lâm trường cũng là một khâu quan trọng trong việc tái bố trí dân cư nhằm mục đích khai thác tốt hơn tài nguyên và bảo vệ môi trường sinh thái.

Hai là tiến trình tái bố trí mục đích sử dụng đất theo quy hoạch. Việc quy hoạch cải tạo và phát triển các đô thị để phục vụ quá trình công nghiệp hóa hiện đại hóa là một công việc tất yếu. Tiến trình này ở đô thị có 2 nội dung: cải tạo chỉnh trang đô thị cũ và quy hoạch phát triển các khu đô thị mới. Khi thực hiện các quy hoạch này không tránh khỏi việc di dời tái định cư.

Ba là tiến trình nâng cao năng suất lao động, đồng thời với nó là nâng cao khả năng cạnh tranh của nền kinh tế vì năng suất lao động công nghiệp cao hơn năng suất lao động nông nghiệp giản đơn. Quá trình công nghiệp hóa đòi hỏi đào

tạo và đào tạo lại lao động. Việc tái định cư phải đảm bảo việc này để phục vụ công nghiệp hóa đất nước.

Bốn là tiến trình cải thiện đời sống nhân dân. Nâng cao mọi mặt đời sống của nhân dân là mục tiêu cơ bản của phát triển. Phương châm chỉ đạo cơ bản của công tác bồi thường tái định cư là đảm bảo cuộc sống của người dân bằng hoặc tốt hơn nơi ở cũ. Mỗi người dân sẽ được hưởng lợi từ 2 nguồn: từ sự bồi thường tái định cư trực tiếp khi thực hiện dự án và từ sự phát triển chung của đô thị do dự án mang lại. Đời sống của người dân không ngừng nâng cao là biểu hiện của phát triển.

Như vậy, thực chất của quá trình phát triển đô thị là quá trình tái định cư. Phát triển kinh tế – xã hội gồm rất nhiều lĩnh vực: công – nông nghiệp, thương mại – dịch vụ, giáo dục đào tạo, vui chơi giải trí. Thực chất các công việc ấy là tạo thêm công ăn việc làm, tạo thêm chỗ ở và các dịch vụ phục vụ nhân dân ngày một đông hơn của đô thị. Đó là quá trình cải tạo, chỉnh trang các khu đô thị cũ, xây dựng mới các khu công nghiệp và dân cư ở khu vực đô thị hóa. Nếu đứng về mục tiêu con người thì quá trình phát triển đô thị này chính là quá trình tái định cư. Việc phát triển các khu đô thị mới, phát trển nhà ở kéo theo nhiều ngành kinh tế phát triển.

Việc tái định cư có tầm quan trọng như vậy nhưng lâu nay các chính sách trong lĩnh vực này còn thiếu và rời rạc. Chính sách tái định cư không thể chỉ là chính sách giải tỏa bồi thường mà nó nằm trong tất cả các chính sách và pháp luật liên quan đến cải tạo và phát triển đô thị từ khâu quy hoạch đến đầu tư xây dựng, tới quản lý các khu dân cư mới.

Do một thời gian dài vấn đề tái định cư chỉ được quan tâm như là một biện pháp hỗ trợ bồi thường giải tỏa nên đã để lại một số hậu quả xấu cho phát triển thể hiện ở một số vấn đề sau:

- Việc quản lý đầu tư xây dựng các khu dân cư mới chưa được chú trọng. Hiện tượng đầu cơ đất gây trở ngại cho nhu cầu tái định cư. Các khu dân cư mới không được hình thành đồng bộ, gây trở ngại cho người dân đến ở (thiếu cơ sở hạ tầng).

- Về tài chính đô thị, có sự mất cân đối giữa đầu tư tư nhân và đầu tư cộng đồng. Biểu hiện ở chỗ nhà ở của tư nhân đầu tư quá lớn trong khi hạ tầng đô thị (đầu tư của cộng đồng) quá thiếu.

- Về trình tự đầu tư có sự đảo lộn, lẽ ra phải tạo hạ tầng đô thị trước, nơi ở sau. Quá trình xây dựng ở nhiều khu dân cư tự phát thì ngược lại.

- Thiếu quan tâm đến chỗ ở cho công nhân, sinh viên (số đông là nhập cư) và người có thu nhập thấp.

- Thiếu quan tâm đến các điều kiện sống khác ngoài chỗ ở, đặc biệt là việc làm.

- Thiếu sự quan tâm của người dân và cộng đồng dân cư vào quá trình cải tạo và phát triển đô thị. Việc tuyên truyền các lợi ích chưa đầy đủ, việc huy động nguồn lực từ cộng đồng để phục vụ lại họ còn yếu.

Từ các cách tiếp cận như trên, có thể rút ra được một số kết luận về chính sách tái định cư như sau:1) Tái định cư không phải là một công việc hỗ trợ bồi thường giải tỏa mà là một lĩnh vực phát triển đô thị. Trong lĩnh vực đó phải lấy mục tiêu phát triển đồng bộ của các khu dân cư, tăng số lượng và chủng loại của quỹ nhà để đáp ứng mọi nhu cầu về tái định cư.2) Việc cải tạo tại chỗ đô thị cũng thuộc lĩnh vực tái định cư, việc cải tạo này vừa có lợi cho cộng đồng vừa có lợi cho cư dân. Do đó các dự án cải tạo đô thị là các dự án đa ngành do cộng đồng dân cư tại chỗ trực tiếp tham gia ra quyết định.3) Phát triển đô thị thực chất là quá trình tái định cư, việc quản lý phát triển các khu đô thị mới có ý nghĩa quyết định tới chính sách tái định cư 4) Có chính sách tài chính thích hợp để huy động nguồn lực cho đầu tư cải tạo và phát triển đô thị. 1.3. Tái định cư là một quá trình phức tạp

Tái định cư là di chuyển và thay đổi cuộc sống của con người, đây không chỉ là quá trình chuyển dịch vật chất mà còn là quá trình cắt bỏ các quan hệ cũ và tạo lập các quan hệ mới.

Tái định cư thường là di dời tái định cư các căn hộ, nghĩa là bên cạnh sự ràng buộc giữa các thành viên trong gia đình, còn có sự ràng buộc giữa mỗi người trong đó với môi trường xung quanh:

- Công ăn việc làm- Chỗ ở- Nơi học hành- Điều kiện đi lại và sự tiếp cận với các dịch vụ- Quan hệ láng giềngTrong các mối ràng buộc này, việc làm và thu nhập là nhu cầu cơ bản. Giải

quyết một lúc các mối quan hệ đảm bảo hài hòa lợi ích của người dân với lợi ích chung là một công việc phức tạp.1.4. Söï khaùc bieät giöõa nguyeân taéc taùi ñònh cö cuûa caùc toå chöùc quoác teá (WB, ADB) vôùi chính saùch cuûa Vieät Nam.

Về cơ bản, các chính sách bồi thường thiệt hại khi giải phóng mặt bằng của Việt Nam đang dần được hoàn thiện theo hướng quan tâm nhiều hơn đến quyền và lợi ích hợp pháp của người dân bị ảnh hưởng bởi việc thực hiện các dự án. Tuy nhiên, vẫn còn những sự khác biệt so với chính sách của các tổ chức quốc tế.

Bảng. So sánh chính sách tái định cư của tổ chức quốc tế và Việt nam

STT

Những yêu cầu trong chính sách TĐC của quốc tế

Chính sách hiện hành của Việt Nam

1 Cần tránh tái định cư bắt buộc, tối thiểu hóa việc di dân

Không có quy định nhưng được xem xét trên thực tế

2 Đảm bảo tương lai kinh tế và xã hội của người tái định cư bắt buộc duy trì ở mức như trước khi có dự án

Đảm bảo nơi ở mới có điều kiện bằng hoặc tốt hơn nơi ở cũ

3 Những người bị ảnh hưởng phải được thông tin đầy đủ và được tham gia tư vấn đối với các vấn đề tái định cư và bồi thường

Có thông báo nhưng không đầy đủ

4 Các thể chế văn hóa và xã hội hiện hành của người di chuyển và cộng đồng nơi họ đến được hỗ trợ và phát huy ở mức cao nhất, và người di chuyển được hòa nhập với cộng đồng mới

Không quy định

5 Thiếu chứng từ hợp pháp về đất đối với một số nhóm người bị ảnh hưởng (nhất là hộ gia đình chủ hộ là phụ nũ, người bản xứ, dân tộc thiểu số) không là vật cản để được bồi thường.

Chỉ được xem xét hỗ trợ, tùy theo mốc thời gian chiếm đất

6 Tái định cư bắt buộc phải được coi và thực hiện như là một phần của dự án, phái lập kế hoạch tái định cư cho dự án có tái định cư bắt buộc

Đã quy định tái định cư là một dự án thành phần bắt buộc phải thực hiện, nhưng chưa thật sự được chú trọng

7 Việc tính toán chi phí và lợi ích của dự án bao gồm cho cả chi phí tái định cư và bồi thường

Nghị định 22, Nghị định 197 đã quy định

8 Bồi thường phải trên cơ sở giá trị thay thế cho các tài sản đã mất

Bồi thường thiệt hại nhưng chưa đủ để tái tạo tài sản đã mất

9 Bồi thường và tái định cư phải thực hiện trước khi bắt đầu dự án

Vừa thực hiện dự án vừa tái định cư và bồi thường thiệt hại

10 Xây dựng chương trình phục hồi thu nhập thích hợp

Quy định chung chung, chưa được chú trọng

11 Có sự tham gia của người có liên Hội đồng bồi thường có đại diện

quan trong việc lập và thực hiện kế hoạch tái định cư

những người bị ảnh hưởng

12 Cơ chế giải quyết khiếu nại rõ ràng Giải quyết theo Luật Đất đai và Luật Khiếu nạo, Tố cáo

13 Cần thiết có giám sát độc lập việc thực hiện kế hoạch tái định cư

Không quy định

Ngoài ra, theo nguồn Dự án UNDP – VIE/95/051, có 6 nguyên tắc được đặt ra trong chính sách tái định cư thực hiện dự án ODA:

(1) Tránh di dời những nơi có thể tránh được, hay giảm thiểu tối đa giải tỏa, di dời;

(2) Khi buộc di dời, phải có kế hoạch hoạt động và quản lý để đảm bảo những hộ di dời có cuộc sống tốt hơn hoặc ngang bằng với nơi ở trước đây;

(3) Phải có sự tham gia của các bên bị ảnh hưởng trong suốt quá trình di dời, có sự tham gia của cộng đồng;

(4) Bên được hưởng lợi từ dự án phát triển có di dời, phải có nhiệm vụ chi trả một phần hay toàn bộ chi phí bồi thường, kể cả chi phí phục hồi cuộc sống của những người di dời;

(5) Nguyên tắc bồi thường “phi vật chất” (khía cạnh KT – XH) cho các hộ cần được chú trọng nhiều hơn so với bằng tiền hoặc vật chất;

(6) Những hộ cư trú bất hợp pháp vẫn nhận được bồi thường.1.5. Cơ sở pháp lý và nguyên tắc chung của chính sách bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi thu hồi đất1.5.1. Cơ sơ pháp lý của chính sách bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đấta. Thu hồi đất – quyền định đoạt đất đai của Nhà nước

Luật đất đai khẳng định đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu. Chủ sở hữu về đất đai có các quyền chiếm hữu, sử dụng và định đoạt đất đai. Một trong các quyền định đoạt của Nhà nước đối với đất đai theo điều C khoản 2 Điều 5 Luật Đất đai là Giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất, và cho phép chuyển mục đích sử dụng đất. Quyền thu hồi đất của Nhà nước được thực hiện trong các trường hợp sau: (Điều 38 Luật Đất Đai, Điều 36 Nghị Định 181, Nghị Định 17/CP, Nghị Định 84/CP. Nhìn chung có 3 nhóm:

Nhóm 1: Thu hồi đất để giao, hoặc cho thuê vào các mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng, phát triển kinh tế

Quỹ đất cả nước hiện nay đều đã giao hoặc cho các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân thuê để sử dụng vào các mục đích cụ thể. Do vậy muốn có quỹ đất để giao hoặc cho thuê, Nhà nước phải thu hồi đất của người đang sử dụng như Điều 32 Luật Đất Đai: “ Việc quyết định giao đất, cho thuê đất đối với đất đang có người sử dụng cho người khác chỉ được thực hiện khi có quyết định thu hồi đất đó”

Nhóm 2: Thu hồi đất đối với trường hợp vi phạm pháp luật về đất đai

Bao gồm: Sử dụng đất sai mục đích, hoặc không có hiệu quả; cố ý hủy hoại đất., thiếu trách nhiệm để người khác lấn chiếm đất; cố ý không thực hiện nghĩa vụ tài chính đối với Nhà nước, không sử dụng đất được giao đúng thời hạn quy định (12 tháng liền đối với cây hàng năm, 18 tháng đối với cây lâu năm; 24 tháng đối với đất trồng rừng; đất dùng để thực hiện các dự án đầu tư không được sử dụng trong 12 tháng liền hoặc tiến độ đầu tư chậm 24 tháng kể từ đất được giao).

Thứ hai là sai phạm về quản lý đất đai, như giao đất không đúng thẩm quyền, không đúng đối tượng, đất chưa sử dụng bị lấn chiếm.

Nhóm 3: Thu hồi đất của những người không còn nhu cầu sử dụng

- Tổ chức được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất hoặc nộp tiền sử dụng đất bằng nguồn vốn ngân sách Nhà nước, tổ chức thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm khi bị giải thể, phá sản, chuyển đi nơi khác, không còn nhu cầu sử dụng

- Cá nhân sử dụng đất đã chết mà không có người thừa kế

- Người sử dụng đất tự nguyện trả lại đất

b. Thu hồi đất có bồi thường, hỗ trợ và tái định cưTheo các Điều 39, 41 Luật Đất Đai, Nhà nước chỉ thực hiện bồi thường, hỗ

trợ tái định cư đối với người đang sử dụng đất bị thu hồi để sừ dụng vào các mục đích sau:

- Quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng

- Phát triển kinh tế

Nhà nước thực hiện bồi thường, hỗ trợ và bố trí tái định cư đối với người đang sử dụng đất, nếu họ có GCNQSDĐ hoặc có đủ điều kiện để cơ quan Nhà nước xét cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

c. Chính phủ ban hành chính sách bồi thường, hỗ trợ, tái định cưTừ những nguyên tắc cơ bản về thu hồi đất, thực hiện bồi thường, hỗ trợ, tái

định cư khi Nhà nước thu hồi đất dùng vào nmục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng, phát triển kinh tế quy định tại Luật Đất Đai và theo thẩm quyền được Quốc Hội giao, Chính Phủ đã quy định chi tiết về bồi thường hỗ trợ tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất thông qua các văn bản sau:

- Nghị Định 197

- Thông tư 116 về hướng dẫn thực hiện Nghị Định 197

- Nghị định 17

- Nghị Định 84

- Nghị định 69

1.5.2. Nguyên tắc chung của chính sách bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất

(1) Đảm bảo hài hòa lợi ích của Nhà nước, người sử dụng đất và nhà đầu tư

Việc thực hiện bồi thường hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất vào mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng, phát triển kinh tế gắn liền với lợi ích của Nhà nước – vừa là người chủ sở hữu vừa là người quản lý đất nước, lợi ích của người đang sử dụng đất bị thu hồi và lợi ích của nhà đầu tư, người được Nhà nước giao hoặc cho thuê đất. Các lợi ích này phải được giải quyết một cách hài hòa góp phần chuyển dịch cơ cấu sử dụng đất có hiệu quả, đồng thời quyền lợi của người sử dụng đất lợi ích của từng đối tượng được xử lý như sau:a. Nhà nước là chủ sở hữu đất đai, là người quản lý đất nước, phải quyết định chính sách bồi thường , hỗ trợ và tái định cư, quyết định giá đất, giá tài sản để tính bồi thường. Đây vừa là quyền định đọat của nhà nước vừa là biện pháp xử lý hài hòa lợi ích của người đang sử dụng đất với lợi ích của nhà đầu tư.b. Người sử dụng đất ổn định được chuyển quyền sử dụng đất là một trong các quyền của người sử dụng đất. Thực hiện quyền này, người sử dụng đất có nguồn thu nhập từ quyền sử dụng đất của mình. Do vậy khi Nhà nước thu hồi đất của người đang sử dụng đất để giao cho người khác sử dụng, Nhà nước phải đảm bảo lợi ích cho người bị thu hồi đất một cách thỏa đáng thể hiện ở những điểm sau đây:

- Người bị thu hồi đất được bồi thường bằng đất có cùng mục đích sử dụng với đất bị thu hồi, nếu không có đất thì được bồi thường bằng giá trị quyền sử dụng đất tính theo giá đất do UBND công bố tại thời điểm thu hồi đất (K2, Đ6, NĐ197)

- Ngoài bồi thường về đất, tài sản, người bị thu hồi đất còn được hỗ trợ di chuyển, ổn định sản xuất, đời sống, đào tạo nghề… cho người bị thu hồi đất.

- Người bị thu hồi đất ở được chuyển vào khu tái định cư với hệ thống cơ sở hạ tầng đồng bộ, đủ điều kiện cho họ sống tốt hơn hoặc ít nhất cũng bằng nơi ở cũ.c. Nhà đầu tư có nhu cầu về đất làm mặt bằng để đầu tư xây dựng với chi phí sử dụng hợp lý nhất. Để khuyến khích các nhà đầu tư bỏ vốn vào đầu tư phát triển, Nhà nước không chỉ ưu đãi tài chính như giảm, miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất mà còn hoàn lại chi phí bồi thường, hỗ trợ về đất mà họ đã chi trả cho người bị thu hồi đất, với mức cao nhất bằng số tiền sử dụng đất hoặc tiền thuê đất mà họ phải nộp cho Nhà nước (K1, Đ6, Đ3 NĐ 197; K4 Đ5; K3 Đ6 NĐ 198). Như vậy, Nhà nước đã phải dành nguồn thu từ đất của mình để đảm bảo lợi ích cho người bị thu hồi đất, đồng thời giảm nhẹ chi phí sử dụng đất cho nhà đầu tư để thực hiện quyền thu hồi đất, phân bổ sử dụng đất phục vụ cho đầu tư phát triển của đất nước.(2) Đảm bảo công khai , dân chủ trong thực hiện

Bồi thường, hỗ trợ và tái định cư cho người bị thu hồi đất là quan hệ giao dịch về quyền sử dụng đất giữa người đang sử dụng đất với nhà đầu tư có sự can thiệp của Nhà nước, không phải giao dịch quyền sử dụng đất thông thường trên thị trường. Tuy nhiên người bị thu hồi đất chỉ chấp nhận chuyển quyền sử dụng đất

của mình khi chính sách bồi thường, hỗ trợ và tái định cư phù hợp với Luật Đất đai và được thực hiện công khai, người dân được bàn bạc dân chủ. Nguyên tắc này được thể hiện ở những điểm sau:

Thứ nhất, trước khi thu hồi đất chậm nhất là 90 ngày đối với đất nông nghiệp, 180 ngày đối với đất phi nông nghiệp, cơ quan Nhà nước có thẩm quyền phải thông báo cho người bị thu hồi đất biết lý do thu hồi, thời gian và kế hoạch di chuyển, phương án tổng thể về bồ thường, giải phóng mặt bằng, tái định cư (K2, Đ34, Luật ĐĐ).

Thứ hai, người bị thu hồi đất được cử người đại diện của mình tham gia hội đồng bồi thường hỗ trợ và tái định cư cấp Quận để phản ánh nguyện vọng của những người bị thu hồi đất đồng thời người bị thu hồi đất thực hiện các quyết định của Nhà nước, trực tiếp tham gia ý kiến đối với dự kiến phương án bồi thường, hỗ trợ và tái định cư được niêm yết công khai tại trụ sở làm việc của tổ chức được giao nhiệm vụ thực hiện bồi thường hỗ trợ và tái định cư và trụ sở UBND cấp xã, phường, thị trấn nơi có đất bị thu hồi

Thứ ba, người bị thu hồi đất có quyền khiếu nại nếu chưa đồng ý với quyết định về bồi thường, hỗ trợ tái định cư và được cấp ra quyết định giải quyết. Nếu không đồng ý với quyết định giải quyết lần đầu, người khiếu nại có quyền khởi kiện tại Tòa án nhân dân hoặc tiếp tục khiếu nại đến Chủ tịch UBND cấp tỉnh là cấp có quyết định giải quyết cuối cùng đối với khiếu nại của người bị thu hồi đất. Tuy nhiên để đảm bảo thực hiện nghiêm túc các quyết định thu hồi, bồi thường, hỗ trợ và tái định cư trong khi chờ giải quyết khiếu nại, người bị thu hồi đất vẫn phải chấp hành quyết định thu hồi đất (Đ49 – NĐ 197).1.5.3. Những căn cứ chủ yếu xây dựng và tổ chức thực hiện bồi thường1- Hieán phaùp 1992 a/ Ñieàu 17: “ Ñaát ñai, röøng nuoái, soâng hoà, taøi nguyeân trong loøng ñaát, nguoàn lôïi vuøng bieån, theàm luïc ñòa, vuøng trôøi… coâng trình thuoäc caùc ngaønh vaø lónh vöïc kinh teá, vaên hoùa, xaõ hoäi, khoa hoïc, kyõ thuaät, ngoaïi giao, quoác phoøng, an ninh…”. Ñieàu naøy khaúng ñònh ñaát ñai thuoäc sôû höõu toaøn daân. b/ Ñieàu 18: “ Nhaø nöôùc giao ñaát cho caùc toå chöùc, caù nhaân söû duïng oån ñònh laâu daøi…” Toå chöùc, caù nhaân … ñöôïc chuyeån quyeàn söû duïng ñaát, ñöôïc Nhaø nöôùc giao theo quy ñònh cuûa phaùp luaät.” Ñieàu naøy khaúng ñònh

Moät laø giao söû duïng oån ñònh laâu daøi laø nguyeân taéc

Hai laø ngöôøi söû duïng ñaát ñöôïc chuyeån quyeàn söû duïng ñaátc/ Ñieàu 23:… “ Tröôøng hôïp thaät caàn thieát vì lyù do quoác phoøng, an ninh vaø vì lôïi ích quoác gia, Nhaø nöôùc tröng thu mua hoaëc tröng duïng coù boài thöôøng taøi saûn cuûa caù

nhaân hoaëc toå chöùc theo thôøi giaù thò tröôøng, Theå thöïc tröng mua, tröng duïng theo luaät ñònh”. Ñieàu naøy khaúng ñònh quyeàn haïn cuûa Nhaø nöôùc trong vieäc thu hoài ñaát ñang coù ngöôøi söû duïng, quyeàn tröng mua, tröng duïng caùc taøi saûn khoâng thuoäc sôû höõu nhaø nöôùc ñeå phuïc vuï lôïi ích quoác phoøng, an ninh vaø lôïi ích quoác gia.d/ Ñieàu 58 quy ñònh quyeàn sôû höõu veà taøi saûn cuûa coâng daân, veà thu nhaäp, veà nhaø ôû, tö lieäu saûn xuaát, tö lieäu sinh hoïat vaø quyeàn söû duïng ñaát ñöôïc giao theo Ñieàu 17 vaø Ñieàu 18 ôû treân. Ñoàng thôøi ñieàu naøy coøn khaúng ñònh: Nhaø nöôùc baûo hoä quyeàn sôû höõu hôïp phaùp vaø quyeàn thöøa keá cuûa coâng daâne/ Ñieàu 68 quy ñònh quyeàn khieáu naïi, quyeàn toá caùo cuûa coâng daân vaø traùch nhieäm giaûi quyeát cuûa cô quan nhaø nöôùc 2- Luaät Ñaát Ñai naêm 2003 goàm caùc noäi dung cô baûn sau:a/ Khaúng ñònh: “ Ñaát ñai thuoäc sôû höõu toaøn daân do Nhaø nöôùc ñaïi dieän chuû sôû höõu”

- Nhaø nöôùc thöïc hieän quyeàn ñònh ñoaït ñoái vôùi ñaát ñai

- Nhaø nöôùc thöïc hieän quyeàn ñieàu tieát caùc nguoàn lôïi töø ñaát ñai thoâng qua caùc chính saùch taøi chính veà ñaát ñai

- Nhaø nöôùc trao quyeàn söû duïng ñaát thoâng qua hình thöùc: giao ñaát, cho thueâ ñaát, coâng nhaän quyeàn söû duïng ñaát ñoái vôùi ngöôøi ñang söû duïng oån ñònh, nhaän quyeàn söû duïng ñaát hôïp phaùp töø ngöôøi khaùc. Ngöôøi söû duïng ñaát khi ñöôïc Nhaø nöôùc trao quyeàn söû duïng ñaát ñöôïc thöïc hieän caùc quyeàn theo quy ñònh. Tinh thaàn treân ñaây ñoøi hoûi:

+ Khi Nhaø nöôùc thu hoài ñaát, phaûi tuaân thuû nguyeân taéc ñöôïc giao söû duïng laâu daøi cuûa ngöôøi coù ñaát bò thu hoài cuõng nhö khi boài thöôøng vaø toå chöùc taùi ñònh cö cho hoï

+ Söû duïng ñaát laâu daøi ñöôïc thöïc hieän baèng caùc quyeàn; Hôn nöõa ñaát noâng nghieäp ñöôïc giao heát cho hoä gia ñình, caù nhaân vaø khi giao ñaát ôû, Nhaø nöôùc thu tieàn söû duïng ñaát thì vieäc muoán ñaûm baûo nguyeân taéc söû duïng oån ñònh laâu daøi, khi thu hoài ñaát Nhaø nöôùc phaûi ñaûm baûo coù ñaát ôû vaø ñaát duøng vaøo saûn xuaát noâng nghieäp hoaëc söû duïng vaøo caùc muïc ñích khaùc cho töông

ñöông vôùi nôi ôû cuõ hoaëc ít nhaát phaûi ñöôïc hoï chaáp nhaän. Tröôøng hôïp khoâng coù ñaát phì phaûi boài thöôøng baèng tieàn töông ñöông trò giaù cuûa ñaát bò thu hoài.b/ Khaúng ñònh nguyeân taéc ñaûm baûo söû duïng ñaát oån ñònh laâu daøi ñoái vôùi hoä gia ñình, caù nhaân nhö sau:

“ Nhaø nöôùc coù chính saùch taïo ñieàu kieän cho ngöôøi tröïc tieáp saûn xuaát noâng nghieäp, laâm nghieäp, nuoâi troàng thuûy saûn, laøm muoái coù ñaát ñeå saûn xuaát; ñoàng thôøi coù chính saùch öu ñaõi ñaàu tö, ñaøo taïo ngheà, phaùt trieån ngaønh ngheà, taïo vieäc laøm cho lao ñoäng ôû noâng thoân phuø hôïp vôùi quaù trình chuyeån ñoåi cô caáu söû duïng ñaát vaø chuyeån ñoåi cô caáu kinh teá noâng thoân theo höôùng coâng nghieäp hoùa, hieän ñaïi hoùa. (K3, Ñ10, LÑÑ 2003)

“ Ñaát ôû ñöôïc söû duïng oån ñònh laâu daøi (K3, Ñ66 LÑÑ)Nhö vaäy: ñaát ôû vaø ñaát saûn xuaát noâng nghieäp laø 2

loaïi ñaát caàn phaûi coù ñoái vôùi moãi hoä gia ñình, caù nhaân ñaûm baûo nhu caàu saûn xuaát vaø ñôøi soáng toái thieåu cuûa hoï. Khi Nhaø nöôùc thu hoài moät phaàn hoaëc toaøn boä ñaát ñang söû duïng, hoï phaûi ñöôïc giao ñaát môùi hoaëc boài thöôøng töông ñöông vôùi ñaát bò thu hoài, neáu thu hoài ñaát ôû thì Nhaø nöôùc phaûi lo choã ôû môùi cho hoï. Nhö vaäy chính saùch boài thöôøng vaø taùi ñònh cö luoân gaén vôùi nguyeân taéc giao ñaát noâng nghieäp, laâm nghieäp vaø ñaát ôû. Tuy nhieân coù moät thöïc teá phaûi tính ñeán khi thöïc hieän nguyeân taéc naøy laø: Nhaø nöôùc muoán coù ñaát ñeå boài thöôøng vaø laäp khu taùi ñònh cö thì Nhaø nöôùc phaûi söû duïng quyõ ñaát troáng, nhöng phoå bieán laø Nhaø nöôùc phaûi thu hoài ñaát cuûa ngöôøi khaùc ñang söû duïng. ÔÛ ñaây phöùc taïp laïi taêng leân gaáp boäi do quyõ ñaát coù haïn laïi vöøa phaûi ñaûm baûo boài thöôøng thieät haïi ñuû vöøa phaûi thöïc hieän nhaát quaùn nguyeân taéc giao ñaát söû duïng oån ñònh laâu daøi nhö ñaõ neâu ôû treân.c/ Giaù ñaát do UBND tænh ban haønh haøng naêm ñöôïc söû duïng ñeå boài thöôøng khi Nhaø nöôùc thu hoài ñaát

Quy ñònh naøy chæ roõ cho duø boài thöôøng theo phöông thöùc, bieän phaùp naøo, giaù ñaát aùp duïng ñeå tính boài thöôøng laø giaù naøo cuõng ñeàu phaûi do Nhaø nöôùc quy ñònh, khoâng thoûa thuaän ñoái vôùi töøng ngöôøi bò thu hoài ñaát, ñoù laø nguyeân taéc. Tuy nhieân, giaù ñaát thöïc hieän boài thöôøng vaø taùi ñònh cö phaûi laø giaù ñaát ñaûm baûo cho ngöôøi ñöôïc boài thöôøng coù theå “ mua” moät dieän tích

ñaát coù tieâu chuaån veà dieän tích vaø khaû naêng sinh lôïi töông ñöông vôùi ñaát bò thu hoài vaø phuø hôïp vôùi Ñieàu 23 cuûa Hieán Phaùp3/ Boä Luaät Daân Söï Boä Luaät Daân Söï quy ñònh ñòa vò phaùp lyù cuûa caù nhaân, phaùp nhaân vaø caùc chuû theå khaùc, quyeàn vaø nghóa vuï cuûa caùc chuû theå trong quan heä taøi saûn, quan heä thaân nhaân trong giao löu daân söï, xaây döïng chuaån möïc phaùp lyù cho caùch öùng xöû cuûa caùc chuû theå khi tham gia quan heä daân söï. Khuoân khoå phaùp lyù cuûa Luaät naøy tröïc tieáp quyeát ñònh chính saùch boài thöôøng goàm nhöõng noäi dung sau:

a. Caên cöù xaùc laäp quyeàn sôû höõu taøi saûn cuûa theå nhaân vaø phaùp nhaân

b. Caên cöù chaám döùt quyeàn sôû höõu taøi saûnc. Quyeàn sôû höõu taøi saûnd. Xaùc laäp quyeàn sôû höõu

4. Boä Luaät Lao Ñoäng Boä Luaät Lao Ñoäng ñieàu chænh quan heä lao ñoäng

giöõa ngöôøi lao ñoäng laøm coâng aên löông vôùi ngöôøi söû duïng lao ñoäng vaø caùc quan heä xaõ hoäi lieân quan tröïc tieáp tôùi quan heä lao ñoäng. Khuoân khoå phaùp lyù cuûa luaät naøy tröïc tieáp aûnh höôûng ñeán chính saùch boài thöôøng goàm nhöõng noäi dung sau:

a. Quyeàn ñöôïc laøm vieäc, quyeàn lao ñoäng vaø söï bình ñaúng trong laøm vieäc, trong lao ñoäng ( Ñ5, Ñ7)

b. Quy ñònh veà quyeàn vaø traùch nhieäm cuûa ngöôøi söû duïng lao ñoäng ( Ñ8)

- Xöû lyù caùc tröôøng hôïp thay ñoåi- Caùc quy ñònh veà hôïp ñoàng lao ñoäng, trong ñoù moät

vaán ñeà coù tính nguyeân taéc phaûi ñaûm baûo ñoù laø 2 beân toân troïng ñaûm baûo vieäc laøm theo hôïp ñoàng lao ñoäng cho ngöôøi lao ñoäng.

- Quy ñònh veà vieäc traû löông trong thôøi gian ngöøng vieäc1.6. Lược sử về công tác bồi thường và giải phóng mặt bằng

* Thời kỳ phong kiếnĐất đai thuộc sở hữu của vua chúa, việc ban phát hay tịch thu đất đai phụ

thuộc hoàn toàn vào ý muốn của vua chúa do đó công tác đền bù giải tỏa không xảy ra trong giai đoạn này

* Trước năm 1975

Giai đoạn này, nước ta còn bị chia cắt thành hai miền Nam – Bắc, miền nam nằm dưới sự thống trị của chính quyền Mỹ – Ngụy, ruộng đất chủ yếu nằm trong tay của các điền chủ, miền Bắc đã giành lại chủ quyền, tự do cho nhân dân và lập ra nền dân chủ cộng hòa, bước đầu thiết lập quan hệ sản xuất xã hội chù nghĩa. Đảng và Nhà nước rất quan tâm đến chính sách ruộng đất. Ngay sau Cách mạng tháng 8 thành công, Chủ tịch Hồ Chí Minh đã ký sắc lệnh giảm tô; Đảng có chủ trương thủ tiêu quyền chiếm hữu ruộng đất của thực dân, xóa bỏ chế độ phong kiến chiếm hữu ruộng đất của địa chủ, thực hiện chế độ sở hữu ruộng đất của nông dân. Ngày 04/12/1953, Quốc hội nước Việt Nam Dân Chủ Cộng Hòa khóa III thông qua Luật Cải Cách Ruộng Đất. Nhà nước tịch thu ruộng đất của địa chủ chia cho dân nghèo không có ruộng đất hoặc thiếu ruộng đất.

Ngày 31/12/ 1959 Quốc hội nước Việt Nam Dân Chủ Cộng Hòa thông qua Hiến Pháp năm 1959. Tại điều 12 có quy định: “ Các hầm mỏ, sông ngòi, và những rừng cây, đất hoang, tài nguyên khác mà pháp luật quy định là của Nhà nước, đều thuộc sở hữu của toàn dân”.

* Từ 1975 đến năm 1988Từ khi đất nước thống nhất, cả nước đi theo con đường xã hội chủ nghĩa

với nền kinh tế tập trung bao cấp nên đất đai chưa có giá trị cao, do đó chính sách pháp luật phục vụ cho công tác bồi thường giải tỏa chưa được chú trọng. Tuy vậy vẫn có những chính sách về đền bù thiệt hại được ban hành để phục vụ cho việc lấy đất xây dựng công trình của Nhà nước, cụ thể: Nghị Định 151/CP ngày 14/01/1959 của Hội Đồng Chính Phủ quy định tạm thời về trưng dụng đất; Quyết định số 188/CP ngày 25/1976 về chính sách xóa bỏ triệt để tàn tích chiếm hữu ruộng đất ở miền Bắc và hình thức bóc lột thực dân phong kiến ở miền nam; Quyết định 201/CP ngày 01/7/1980 của Hội đồng Chính Phủ về việc thống nhất quản lý ruộng đất và tăng cường công tác quản lý ruộng đất trong cả nước quy định người bị thu hồi đất chỉ được bồi thường tài sản trên đất, trường hợp cần phải có đất để sử dụng thì được cấp đất khác. Giai đoạn này hầu như khung pháp lý về giải tỏa đền bù không đặt ra mà do thương lượng hoặc thỏa thuận, khi Nhà nước thu hồi đất thì nhà nước giao đất khác hoặc đền bù theo thực tế đối với đất ở, còn đất nông nghiệp thì hoán đổi đất khác hoặc đền bù từ 3 – 5 lần giá trị sản lượng mảnh đất đó. Còn hầu hết đất xây dựng các công trình giao thông, thủy lợi, điện khí hóa nông thôn thì Nhà nước dùng phương thức vận động tự nguyện theo phương thức “ Nhà nước và nhân dân cùng làm”.

* Giai đoạn 1988 - 1993Luật Đất Đai lần đầu tiên ra đời có ý nghĩa đặc biệt quan trọng trong lĩnh

vực quản lý nhà nước về đất đai. Vấn đề bồi thường thiệt hại về đất khi người sử dụng đất bị thu hồi được quy định rất chung tại Điều 49: “ Khi đất đang sử dụng bị thu hồi vì nhu cầu của Nhà nước hoặc xã hội thì được đền bù thiệt hại thực tế và được giao đất khác”. Người nhận đất phải đền bù thiệt hại thực tế cho người sử dụng đất bị thu hồi giao lại cho mình, phải bồi hoàn thành quả lao động những năm đầu tư làm tăng giá trị đất đó. Đây chỉ là sự thỏa thuận giữa người được nhận đất và người có đất bị thu hồi mà nhà nước không can thiệp. Đối với đất nông

nghiệp và đất rừng Hội đồng Bộ trưởng có quyết định số 186 – HĐBT ngày 31 – 5 – 1990 về đền bù thiệt hại đất nông nghiệp, đất có rừng khi chuyển sang sử dụng vào mục đích khác. Tuy nhiên người có đất bị thu hồi chỉ được bồi thường tài sản trên đất. Tiền bồi thường về đất được nộp vào ngân sách nhà nước. Điều đó cho thấy quyền lợi của người sử dụng đất chưa được quan tâm đúng mức.

* Giai đoạn 1993 đến 2003Luật Đất đai 1993 quy định: “Trong trường hợp thật cần thiết, Nhà nước

thu hồi đất đang sử dụng của người sử dụng đất để sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng thì người bị thu hồi đất được đền bù thiệt hại” (Điều 27)

Nghị định số 90/CP ngày 17/8/1994 của Chính phủ quy định việc đền bù thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất để sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công công cộng. Nghị định này là cơ sở pháp lý quan trọng,là chính sách cơ bản cho việc đền bù trong giai đoạn từ 1994 – 1998. Tuy nhiên qua quá trình thực hiện cũng còn bộc lộ những tồn tại nhất định như: chưa bao quát, điều chỉnh đầy đủ phạm vi thu hồi đất; mức đền bù thiệt hại về đất đai, tài sản chưa tương xứng với với mức thiệt hại thực tế; không có quy định về các biện pháp hỗ trợ ổn định đời sống, sản xuất và xây dựng các khu tái định cư để phục vụ việc di dân giải phóng mặt bằng v.v. Nghị định số 22/1998/NĐ – CP ngày 24/4/1998 của Chính Phủ thay thế cho Nghị định số 90/CP. Chính sách đền bù thiệt hại về đất đã điều chỉnh đầy đủ, cụ thể, chi tiết về chính sách đền bù, hỗ trợ và tái định cư theo nguyên tắc đền bù, hỗ trợ về đất, về tài sản. v.v… phù hợp với mức thiệt hại thực tế, giải quyết hài hòa mối quan hệ về lợi ích giữa người bị thu hồi đất với Nhà nước và các. Với việc ban hành Nghị định 22, Nhà nước đã thực hiện đổi mới một bước chính sách đền bù và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất để sử dụng vào mục đích an ninh, quốc phòng, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng. Tuy nhiên vẫn còn những hạn chế, tồn tại như:

Thứ nhất, việc đền bù đất ở đối với các trường hợp sử dụng đất trước Luật Đất đai 1993 còn chưa được quy định cụ thể, nên trong tổ chức thực hiện còn nhiều cách làm khác nhau dẫn đến khiếu kiện.

Thứ hai, giá đất để tính đền bù thiệt hại theo quy định tại điều 8 Nghị định số 22/1998/NĐ – CP là phù hợp với chế độ sở hữu về đất đai và tình hình thực tế ở nước ta. Tuy nhiên quy định hiện hành còn có hai khía cạnh khó khăn và vướng mắc cho tổ chức thực hiện đó là việc xác định giá đất phù hợp với khả năng sinh lợi và giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất đồng thời với việc xác định hệ số k. Không ít địa phương đền bù theo giá đất do UBND tỉnh quy định, giá đền bù đất quá thấp và thường thấp hơn nhiều so với giá đất thực tế hình thành qua chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở địa phương. Với số tiền đền bù đó, người dân không đủ để nhận chuyển nhượng quyền sử dụng một thửa đất tương đương về cả diện tích và giá đất với mảnh đất bị thu hồi. Chính vì vậy ảnh hưởng đến khả năng tạo lập lại tư liệu sản xuất hoặc chỗ ở mới của người bị thu hồi đất, từ đó dẫn đến tình trạng khiếu kiện, không nhận tiền đền bù, không di chuyển làm chậm tiến độ giải phóng mặt bằng, chậm thực hiện dự án đầu tư v.v.

Thứ ba, Quy định điều kiện để được đền bù hoặc không được đền bù thiệt hại về đất tuy đã cụ thể, chi tiết và phù hợp với thực trạng quản lý, sử dụng đất đai, song còn chưa rõ ràng và chưa gắn kết với trường hợp không đủ điều kiện được đền bù thiệt hại dẫn đến cách hiểu, cách làm khác nhau sinh ra khiếu kiện ảnh hưởng đến thời gian thực hiện dự án.

Thứ tư, chính sách đền bù thiệt hại về đất chưa gắn với chính sách thu tiền sử dụng đất, nhất là thu tiền sử dụng đất khi cấp giấy chứng nhận quyền sử dung đất cho người sử dụng đất ở trước Luật Đất Đai 1993. Nhiều trường hợp đủ điều kiện được dền bù thiệt hại về đất, nhưng theo quy định về thu tiền sử dụng đất thì người có đất muốn được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất phải nộp 20% hoặc 40% tiền sử dụng đất. Do đó khi thực hiện đền bù, mỗi địa phương có cách xử lý khác nhau gây nhiều tranh cãi. Có địa phương thực hiện đền bù 100%, có địa phương thực hiện đền bù 80% hoặc 60% tùy theo thời điểm sử dụng đất hoặc khấu trừ tiền sử dụng đất còn thiếu vào tiền đền bù

Thứ năm, chưa có quy định chi tiết về vấn đề tái định cư như: tiêu chuẩn của khu tái định cư, phân định trách nhiệm của chủ dự án, của chính quyền các cấp trong việc tạo lập và bố trí tái định cư, quyền và nghĩa vụ của người bị thu hồi đất phải di chuyển chỗ ở, các biện pháp phải khôi phục sản xuất và đời sống tại các khu tái định cư.

Thứ sáu, chưa quy định cụ thể về việc cưỡng chế thi hành quyết định thu hồi đất, quyết định đền bù đối với các trường hợp cố tình không thực hiện đã dẫn đến một số đối tượng lợi dụng kẽ hở trong chính sách của Nhà nước cố tình chây ỳ không chịu cho Hội đồng đền bù tiến hành đo đạc, kiểm kê; không nhận tiền đền bù, không chịu di chuyển, lôi kéo người khác không thực hiện quyết định của Nhà nước, làm cho tình hình vốn đã phức tạp càng trở nên phức tạp hơn.

Thứ bảy, các chủ dự án chưa tính đúng, tính đủ chi phí đền bù, giải phóng mặt mặt bằng vào tổng mức đầu tư của dự án, nên việc bố trí nguồn vốn để chi trả tiền đền bù cho người bị thu hồi đất không đầy đủ và kịp thời; nhiều dự án thiếu vốn, nên phương án đền bù đã được phê duyệt nhưng không đảm bảo tiền chi trả đền bù để giải phóng mặt bằng; có dự án đã giải phóng mặt bằng xong, nhưng không có vốn để thi công để dân tái lấn chiếm dẫn đến kéo dài thời gian đền bù, giải phóng mặt bằng.

* Từ khi có Luật Đất Đai 2003 đến nayTheo quy định của Luật Đất Đai 2003 và Nghị Định 197/2004/NĐ-CP ngày

3/12/2004 của Chính phủ về bồi thường hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất thì Nhà nước chỉ thực hiện bồi thường, hỗ trợ và tái định cư đối với những trường hợp thu hồi đất để sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng, mục đích phát triển kinh tế theo quy định tại điều 36 Nghị định 181/2004/NĐ-CP.

Giá đất để bồi thường được thực hiện theo các quy định về giá đất mới nên người sử dụng đất sẽ thực hiện bàn giao mặt bằng nhanh hơn, tình trạng khiếu kiện giảm đi.

Trường hợp Nhà nước thu hồi đất mà đã có dự án đầu tư để giao hoặc cho thuê thì việc tổ chức thực hiện thu hồi đất và bồi thường cho người có đất bị thu hồi theo quy định được giao cho UBND cấp huyện; trường hợp thu hồi đất mà chưa có dự án đầu tư thì việc tổ chức thực hiện thu hồi đất và bồi thường cho người có đất bị thu hồi theo quy định được giao cho Tổ chức phát triển quỹ đất. Đối với các dự án sản xuất kinh doanh phù hợp với quy hoạch sử dụng đất đã được xét duyệt mà không thuộc trường hợp Nhà nước thu hồi đất để giao hoặc cho thuê thì nhà đầu tư được nhận chuyển nhượng, thuê quyền sử dụng đất, nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất của các tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân. Với các quy định mới này nhà đầu tư đã chủ động hơn trong việc lựa chọn địa bàn để đầu tư sản xuất kinh doanh. (Bổ sung thêm Nghị định 69 và thông tư 14 hướng dẫn tực hiện Nghị định 69)1.7. Kinh nghiệm bồi thường giải phóng mặt bằng của một số quốc gia và vùng lãnh thổ Châu Á1.7.1. Kinh nghiệm của Đà Nẵng1. Quan điểm chung về bồi thường giải tỏa

Ngoài những quy định chung , Đà Nẵng còn vận dụng nhiều chủ trương mới nhằm khắc phục những bất cập hiện hành. Trong đó sự nhất quán về chủ trương, từ lãnh đạo thành phố cho đến từng người dân là vấn đề cốt yếu. Để đạt được sự nhất quán này, chính sách phải công bằng, hợp lý, đảm bảo lợi ích của các bên liên quan: Nhà nước – nhà đầu tư – người sử dụng đất. Quan điểm xuyên suốt của chính sách bồi thường thiệt hại khi thu hồi đất là: có thiệt hại mới bồi thường; bồi thường thỏa đáng; thiểu số phục tùng đa số.2. Có 2 phương thức giải tỏa bồi thườnga. Bồi thường đầy đủ theo quy định của nhà nước và thành phố Đà Nẵng ban hành: đối với các dự án giao thông mới, khu dân cư mới, chỉnh trang khu dân cư cũ có khai thác quỹ đất; dự án đầu tư hoàn toàn bằng nguồn vốn ngân sách, ODA.. và các dự án của các đơn vị, công ty TW đầu tư trên địa bàn…b. Hình thức “ Nhà nước và nhân dân cùng làm”

Đối với việc cải tạo mở rộng các tuyến đường nội thị, kết hợp hoàn chỉnh hệ thống cấp thoát nước, bưu chính viễn thông, điện dân dụng theo nguyên tắc: nhà nước chịu trách nhiệm về đầu tư hạ tầng, người dân đóng góp bằng việc không nhận tiền bồi thường đối với phần diện tích bị thu hồi, nhất là phần sân, tường rào, cổng ngõ…Căn cứ của việc vận động đóng góp tự nguyện này là sau khi tuyến đường được cải tạo, mở rộng, giá trị của nhà cửa, bất động sản tăng lên. Cách làm như sau:

- Vận động được 80% dân đồng tình thì tiến hành- Thuyết phục 20% còn lại- Hộ không chịu thực hiện thì bồi thường đúng quy định và chuyển đến nơi

hạ tầng như ở chỗ cũ (sẽ không được hưởng giá trị tăng thêm)3. Khai thác quỹ đất đô thị tại các tuyến đường mới

Khai thác biên chỉnh trang nhằm khai thác tối đa lợi thế thương mại và giá trị gia tăng của đất đô thị, bù đắp một phần vốn đầu tư đồng thời tạo ra bộ mặt đô thị thống nhất. Nội dung và giải pháp thực hiện:

1/ Phải có chủ trương thống nhất của lãnh đạo tỉnh và được tuyên tuyền rộng rãi . triển khai thí điểm tại một số tuyến đường, dự án, sau đó rút kinh nghiệm mở rộng mô hình

2/ Trong quy hoạch , xác định luôn ranh giới biên chỉnh trang, ngoài phạm vi lộ giới. Cùng với dự án chính kèm theo dự án khai thác biên chỉnh trang. Ví dụ: lộ giới là 40m, ranh giới biên chỉnh trang xác định là 30m, tổng cộng phải giải tỏa chiều rộng toàn tuyến là là 100m. Công bố ranh giới và giải tỏa toàn bộ các hộ nằm trong biên chỉnh trang (100m), bồi thường theo giá hiện tại, không bồi thường theo giá trong tương lai

3/ Các hộ bị giải tỏa trắng được bố trí tái định cư. Các hộ còn lại dọc biên chỉnh trang, Nhà nước mở một con đường dân sinh song song với tuyến đường chính (chiều rộng 5,5m) để các hộ sử dụng. Việc mở đường dân sinh có tác dụng tránh tùy tiện mở đường ngang tuyến đường chính, đảm bảo an toàn giao thông và mỹ quan đô thị

4/ Nhà nước quy hoạch chi tiết việc sử dụng đất của biên chỉnh trang theo quy hoạch chung (khu dân cư hay thương mại), quy định chiều rộng mặt tiền và chiều cao xây dựng, kiểu kiến trúc, màu sắc để tạo mỹ quan đô thị. Nhà nước tiến hành bán đấu giá các lô đất này cho các nhà đầu tư hoặc cho những người có khả năng về tài chính để khai thác hoặc sử dụng, với điều kiện khi xây dựng phải tuân thủ theo quy hoạch chi tiết

Với chính sách này, nhà nước thu tiền của người có khả năng tài chính muốn mua nhà mặt tiền với giá cao, để đầu tư lại công trình và bổ sung ngân sách hỗ trợ các dự án lỗ hoặc không thu hồi vốn. Hòa vốn trong việc đầu tư cho hạ tầng là thành công vì kết quả thu được là cải thiện đô thị ngày càng phát triển và đời sống người dân được cải thiện.

Việc khai thác tốt biên chỉnh trang sẽ mang lại những lợi ích như:- Bù đắp vốn đầu tư tuyến đường- Góp phần tạo nguồn vốn cho ngân sách- Tạo cảnh quan và kiến trúc đồng nhất, theo đúng quy hoạch- Tạo ra sự công bằng trong điều tiết giá trị gia tăng của đất.

4. Chính sách về giá bồi thườngQuan điểm: bồi thường giải tỏa không phải là mua bán, nên không có yếu

tố thị trường, giá bồi thường do nhà nước quy định. Giá bồi thường liên quan chặt chẽ với giá đất được hưởng khi bố trí tái định cư. Nghĩa là nếu người dân muốn nâng giá bồi thường thì Nhà nước sẽ tăng giá bán nền tái định cư, như vậy họ sẽ không được hưởng lợi. Bảng giá đất được điều chỉnh và cập nhật khá nhanh, việc điều chỉnh giá thuận lợi (do quy mô thành phố nhỏ). Chính sách một giá được áp dụng thành công với 2 điều kiện tiên quyết: (1) Nhà nước kiểm soát giá đất không để biến động lớn; (2)Giá do nhà nước quy định được điều chỉnh khá linh hoạt, không quá cách xa giá thị trường.

5.Áp dụng linh hoạt chính sách bồi thường, chú trọng quyền lợi người nghèo- Xây dựng một số khu tái định cư cho người có thu nhập thấp, với diện tích

tối thiểu căn hộ chỉ là 30m2, đảm bảo các điều kiện cơ bản, giảm giá thành và đáp ứng yêu cầu của một bộ phận người dân có hoàn cảnh khó khăn (tại thành phồ HCM các khu tái định cư diện tích tối thiểu khoảng 50 – 60m2, có cơ sở hạ tầng khá hoàn chỉnh, do đó chỉ đáp ứng với những người có khả năng tài chính và trở thành mục tiêu của tình trạng đầu cơ, mua đi bán lại chứ không đáp ứng được nhu cầu của người nghèo.

- Có một số ưu đãi riêng như giảm giá đất 30% đối với những hộ giải tỏa khi nhận đất tại khu tái định cư; đối với những hộ có nhiều nhân khẩu (từ 8 trở lên) được tăng diện tích ở được bồi thường và bố trí thêm lô đất phụ; hộ sản xuất nông nghiệp được hỗ trợ tiền chuyển đổi ngành nghề tính trên diện tích đất thu hồi.

- Các hộ nghèo được quan tâm như sau:+ Nếu tiền bồi thường < 20 triệu được bố trí tại chung cư cho người thu

nhập thấp không lấy tiền trong 3 năm, chủ trương hiện nay là cho luôn+ Tiền bồi thường từ 20-30 triệu, được bán một lô đất trên đường 3,75 –

5,5m, cho nợ 100% trong 5 – 10 năm+ tiền bồi thường > 30 triệu, tùy theo giá trị bồi thường và diện tích đất

được bố trí theo từng loại đường cụ thể, được nợ đến 70% trong 5 năm và được giữ lại tối thiểu 30 triệuNhư vậy, các hộ nghèo này được giữ một khoản tiền bồi thường để lấy vốn làm ăn.6. Phương thức triển khai đồng bộ, thống nhất

- Công bố rộng rãi quy hoạch chi tiết 1/500. Trước khi triển khai thực hiện, tiến hành quay phim, chụp hình từng căn nhà để lưu hồ sơ hiện trạng khu vực dự án để làm căn cứ giải quyết khiếu nại. Nếu sau khi công bố, tự cơi nới, xây dựng thêm không xin phép sẽ không được bồi thường (đã có bằng chứng). Điều kiện thực hiện tốt bước này là quy hoạch phải được triển khai nhanh, không có quy hoạch treo.

- Trình tự thực hiện:+ Đo đạc sơ đồ cho từng hộ+ Ra Quyết định thu hồi đất từng hộ+ Kiểm định, đề xuất mức bồi thường, gửi xuống UBND phường và từng

hộ để kiểm tra xác định khối lượng bồi thường (công khai); sau khi chủ hộ xác định đúng, có khối lượng cụ thể lắp bảng giá bồi thường, gửi lại cho người dân; Tổng hợp trình UBND thành phố duyệt mức bồi thường ( Sở Tài Chính quyết định giá trị bồi thường dưới 3 tỷ, trên 3 tỷ do UBND thành phố phê duyệt)

+ Tổ chức chi trả tiền bồi thường- Cách thức thực hiện:+ Chỉ tổ chức bồi thường giải tỏa khi đã có khu tái định cư. Việc xây dựng

khu tái định cư phải tiến hành song song với dự án chính ( hiện có khoảng 100 khu tái định cư giải quyết chỗ ở cho trên 15.000 hộ dân di dời)

+ Trước khi thực hiện bồi thường giải tỏa phải đảm bảo hoàn thành các thủ tục pháp lý như: quyết định phê duyệt dự án, thiết kế dự toán, công nhận trúng thầu; quyết định thu hồi đất, giao đất của toàn bộ dự án và của từng cá nhân; quyết định phân công ban quản lý điều hành dự án; quyết định thành lập Hội đồng giải phóng mặt bằng; quyết định phê duyệt phương án bồi thường giải tỏa cho từng dự án.

+ Giải quyết khiếu nại: thực hiện tại chỗ, theo từng cấp, hạn chế vượt cấp, lãnh đạo không ngại tiếp dân

+ Về tổ chức thực hiện: không thành lập các ban quản lý cho từng dự án, mà lập 11 ban quản lý chuyên nghiệp cho các lĩnh vực khác nhau, các ban quản lý này được các chủ đầu tư ủy quyền.

+ Xử lý rất nghiêm cán bộ tiêu cực.1.7.2. Kinh nghiệm của Singapore1. Thu hồi đất

Sau khi có quy hoạch chi tiết và có dự án cụ thể, nhà nước tiến hành thu hồi đất để triển khai thực hiện. Nhà nước toàn quyền quyết định trong vấn đề thu hồi đất , người dân có nghĩa vụ phải tuân thủ. Công tác thu hồi đất dựa trên nguyên tắc:

- Thu hồi đất bắt buộc để phục vụ cho việc phát triển cơ sở hạ tầng, phúc lợi xã hội và chỉnh trang đô thị

- Hạn chế thu hồi đất tư nhân, chỉ thu hồi thực sự khi cần thiết- Công tác thu hồi đất phải được sự cho phép bởi chính phủ và các thành

viên trong nội các Chính phủ, sau khi đã thảo luận và tham khảo ý kiến cộng đồng- Việc thu hồi đất được tiến hành theo từng bước chặt chẽ và có thông báo

trước cho người dân 2 – 3 nămNếu người dân không chịu đi để nhà nước thu hồi đất sẽ áp dụng cưỡng chế

hoặc phạt theo Luật xâm chiếm đất công.2. Chính sách bồi thường

Mức bồi thường thiệt hại căn cứ vào giá trị bất động sản, các chi phí tháo dỡ, di chuyển hợp lý; chi phí mua vật tư thay thế; thuế sử dụng nhà mới…Nếu người dân không tin tưởng nhà nước, có thể thuê tổ chức định giá tư nhân định giá lại và chi phí do nhà nước chi trả. Giá bồi thường thường thấp hơn giá hiện tại, vì giá bất động sản hiện tại đã bao gồm giá trị gia tăng do nhà nước đầu tư hạ tầng, do đó nhà nước đã điều tiết một phần giá trị đầu tư. Nhà nước không thể đáp ứng yêu cầu bồi thường theo giá trong tương lai. Ngoài ra các yếu tố sau đây cũng được xem xét khi bồi thường: giá trị bất động sản gia tăng do công trình công cộng đi ngang qua, nhà nước sẽ điều tiết; ngược lại công trình công cộng làm ảnh hưởng xấu đến mảnh đất (như tiếng ồn, khói bụi, người ngoài có thể nhìn vào nhà…), nhà nước sẽ tăng tiền bồi thường; công trình cắt manh mún đất; chi phí để hoàn tất thủ tục cho mảnh đất còn lại.

Những yếu tố không được chấp nhận khi tính mức bồi thường:- Đòi được thưởng để di dời sớm

- Đòi tăng tiền bồi thường mới chịu đi- Đòi bồi thường việc đầu tư thêm sau khi có quết định giải tỏa (trừ trường

hợp thật cần thiết)- Cố ý xây dựng nhà lớn đẹp để đòi bồi thường trong vòng 2 năm công bố

giải tỏa- Đòi bồi thường theo giá đã mua (ý định đầu cơ đất)- Hoạt động kinh doanh nhưng không có giấy phép, không có căn cứ pháp

lý để bồi thường- Tổ chức, cá nhân sử dụng bất động sản bất hợp pháp

Ngoài ra sự gia tăng giá đất trong vòng 7 năm do sự phát triển của công trình công cộng cũng được xem xét điều tiết

Phương thức thanh toán khi bồi thường là trả trước 20% khi chủ nhà thực hiện tháo dỡ, phần còn lại trả khi hoàn tất di dời. Nếu có nhu cầu cấp bách về nhà ở, sẽ thu xếp cho thuê với giá phù hợp

Ngoài ra còn có các chính sách khác để hỗ trợ đảm bảo quyền lợi của người di dời. Trong quá trình bồi thường, chủ bất động sản có quyền khiếu kiện về giá trị bồi thường. Hội đồng bồi thường quyết định giá trị bồi thường đối với người khởi kiện. Nếu vẫn không đồng ý, có thể đưa vụ việc lên tòa thượng thẩm.

Chính sách bồi thường được tiến hành thận trọng, có văn bản luật quy định chặt chẽ, tạo điều kiện thuận lợi và chính sách bồi thường công bằng đối với mọi tổ chức, cá nhân, do đó tạo được sự đồng thuận cao trong xã hội. Tỷ lệ cưỡng chế chiếm tỷ lệ không đáng kể (dưới 1%)

Một số kinh nghiệm:- Có chính sách hỗ trợ tối đa về thiệt hại, tạo công ăn viêc làm cho người

nông dân khi chuyển thành thị dân. Đối với các hộ kinh doanh thương mại hoặc cơ sở công nghiệp, hướng dẫn bồi thường bằng tiền mặt và căn cứ vào thu nhập thực tế trước đó.

- Đối với các cơ sở tôn giáo như chùa, nhà thờ khi giải tỏa được bố trí xây dựng mới trên địa điểm và diện tích khu đất phù hợp (thường rộng rãi hơn), nhằm phục vụ khu dân cư mới

- Việc giải tỏa di dời ít làm xáo trộn công ăn việc làm của người dân (do đất nước nhỏ)

- Không có trường hợp người nông dân tự chuyển nhượng đất cho nhà đầu tư để xây dựng các khu dân cư như ở Việt Nam . Lý do là thời gian sử dụng đất khác nhau và nhà nước không cho phép. Mọi việc chuyển nhượng làm thay đổi mục đích sử dụng phải thông qua cơ quan nhà nước. Nhà nước đóng vai trò trung gian giữa người sử dụng đất và chủ đầu tư, tránh những tiêu cực trong việc bồi thường giải tỏa và không để ảnh hưởng xấu đến việc thực hiện dự án theo quy hoạch nói riêng và phát triển kinh tế nói chung.

- Tính bình quân, tiền bồi thường chiếm khoảng 9% tổng giá trị đầu tư một dự án (tỷ lệ ở Việt Nam có thể đến 70 – 80%). Kiểm soát tốt giá bồi thường là một trong những lý do giúp chương trình phát triển hạ tầng và công trình phúc lợi thành công.

3. Vấn đề tái định cư và cung cấp nhà ở côngChính sách tái định cư gắn liền với bố trí nhà ở công – loại nhà do nhà nước

xây dựng và cung cấp với giá rẻ kèm theo một số điều kiện. Singapore thiết lập Cục Phát triển nhà (HDB) tập trung thực hiện việc cung cấp nhà ở công cho người dân trong đó chủ yếu phục vụ tái định cư. Được thành lập từ năm 1960, cho đến nay với khoảng 8000 nhân viên, HDB đã cung cấp nhà cho 85% dân số Singapore, trong đó có 2% thuê căn hộ (năm 2001)a/ Các bước chuẩn bị cho công tác tái định cư

- Tiến hành điều tra xã hội học về hộ gia đình trước khi triển khai việc tái định cư, trong đó lưu ý các chi tiết về số thành viên trong gia đình, kể cả con cái; nguồn thu nhập, nghề nghiệp, nơi làm việc, tình trạng pháp lý của bất động sản…Các đơn vị, tổ chưc khác như cơ quan, nhà thờ, cơ sở công nghiệp, thương mại… đều được điều tra tỉ mỉ và đưa vào danh sách tái định cư. Việc điều tra tỉ mỉ, thận trọng sẽ tạo bằng chứng chắc chắn cho việc hỗ trợ tái định cư chính xác, công bằng.b/ Điều kiện để được tái định cư tại các căn hộ do HDB cung cấp

Cơ quan quản lý đất Singapore (SLA) bảo lãnh và làm thủ tục giới thiệu các hộ thuộc diện tái định cư được mua hoặc thuê nhà của HDB với nhiều khoản ưu đãi; ưu đãi về thủ tục mua và thuê, miễn thế chấp,…, chính sách nhà ở công của HDB có phân biệt các trường hợp cụ thể, trong đó ưu tiên công dân Singapore. Nếu không sử dụng nhà HDB cung cấp sẽ được nhà nước hỗ trợ thêm tiền (khoảng 1.200 đôla Singapore)

c/ Cung ứng nhiều loại nhà để đáp ứng nhu cầu đa dạng của người dânCó nhiều loại nhà phù hợp với nhu cầu đa dạng của người dân. HDB chủ

yếu cung cấp các căn hộ trong các tòa nhà cao tầng. Có 5 loại căn hộ cơ bản là:

Loại căn hộ Diện tích (m2) Giá bán hoặc cho thuê (*)

1 phòng 32 26 – 33 $/tháng2 phòng 45 44 – 75$/tháng3 phòng 854 phòng 90 126.000 $5 phòng 110 203.000$

(*) Chủ yếu các căn hộ có 1-2 phòng để cho những người thu nhập thấp thuê, các căn hộ 4 – 5 phòng chủ yếu để bán. Đơn vị tính là đô la Singapore – 1$ tương đương 9000 VND

Ngoài ra còn có các căn hộ hạng sang hoặc các căn hộ cho người già. Như vậy chương trình cung cấp nhà ở do HDB triển khai đáp ứng nhu cầu đa dạng về nhà ở của hầu hết mọi người dân Singgapore, kể cả những người có thu nhập thấp

Để hạn chế tình trạng mua đi bán lại và đầu cơ. Chính phủ quy định khi mua nhà của HDB phải ở 5 năm mới được bán và sau 10 năm (kể từ khi bán căn nhà thứ nhất) mới được mua căn nhà thứ hai của HDBd/ Chính sách về tài chính

Cung cấp nhà ở công với giá ưu đãi là một đặc điểm riêng của Singapore, do đó Nhà nước có chính sách về tài chính tương ứng để hỗ trợ chương trình này. Có 2 phương thức chủ yếu là: (1) HDB vay nhà nước, các ngân hàng hoặc phát hành trái phiếu để phát triển các khu dân cư, bán cho người dân và thu hồi vốn để hoàn trả vốn vay; (2) Chính phủ hỗ trợ vốn cho người dân mua nhà trả góp của HDB (có thế chấp nhà), thông qua phát hành trái phiếu kho bạc từ Quỹ Tiết kiệm Trung ương. Ngoài ra HDB còn vay mượn từ thị trường vốn (trái phiếu trung hạn) và các thể chế tài chính khác.1.7.3. Kinh nghiệm của Trung Quốc

Thùc hiÖn vµ thi hµnh chÕ ®é ®Êt ®ai c«ng h÷u, tøc lµ chÝnh s¸ch së h÷u toµn d©n (®èi víi ®Êt ®« thÞ) vµ chÝnh s¸ch së h÷u tËp thÓ (®Êt ë n«ng th«n, ngo¹i « ®« thÞ ngoµi phÇn së h÷u Nhµ níc do ph¸p luËt quy ®Þnh), ®Êt tù canh t¸c (®åi nói). §èi víi ®Êt thuéc së h÷u Nhµ níc, c¨n cø quy ho¹ch ph¸t triÓn kinh tÕ-x· héi vµ nhu cÇu sö dông ®Êt, sau khi cã ®Ò nghÞ cña c¬ quan hµnh chÝnh qu¶n lý vÒ ®Êt ®ai vµ ®îc chÝnh quyÒn nh©n d©n cã thÈm quyÒn phª chuÈn th× ®îc thu håi ®Êt. VÒ nguyªn t¾c båi thêng khi thu håi ®Êt lµ chØ båi thêng cho c¸c lo¹i ®Êt sö dông cho môc ®Ých c«ng céng vµ thùc hiÖn quy ho¹ch chØnh trang ®« thÞ; viÖc tÝnh to¸n båi thêng b¶o ®¶m yªu cÇu “tho¶ ®¸ng” theo quy ®Þnh cña ph¸p luËt; gi¸ tÝnh båi thêng c¨n cø theo “c¬ quan ®Þnh gi¸” ®îc ChÝnh phñ kiÓm tra chÆt chÏ; x©y dùng vµ ban bè ph¬ng ¸n båi thêng cã l¾ng nghe ý kiÕn nh©n d©n nhng kh«ng “mÆc c¶ kiÓu mua, b¸n víi d©n”. §ång thêi cã chÝnh s¸ch thu håi ®Êt riªng ®èi víi ®Êt së h÷u tËp thÓ, ®Êt dïng lµm mÆt b»ng s¶n xuÊt, kinh doanh…1.7.4. Vùng lãnh thổ Đài loan

Ở §µi Loan, mÆc dï lµ vïng l·nh thæ nhng xÐt vÒ mÆt nhµ níc, cã thÓ coi §µi Loan lµ mét nhµ níc cã chÕ ®é chÝnh trÞ ®éc lËp. §µi Loan tån t¹i 2 h×nh thøc së h÷u ®Êt ®ai gåm së h÷u cña Nhµ níc (cßn gäi lµ c«ng h÷u) chiÕm 69% so víi tæng diÖn tÝch tù nhiªn, së h÷u t nh©n chiÕm 31% (bao gåm ®Êt ë, ®Êt s¶n xuÊt n«ng nghiÖp cña n«ng d©n vµ ®Êt cña c¸c tæ chøc t nh©n kh¸c). §èi víi ®Êt ®ai thuéc së h÷u t nh©n, ph¸p luËt ®Êt ®ai §µi Loan quy ®Þnh cô thÓ c¸c trêng hîp tù triÖt tiªu quyÒn së h÷u. Khi trng thu Nhµ níc sÏ tr¶ tiÒn ®Êt cho chñ së h÷u theo gi¸ trÞ thùc tÕ cña ®Êt vµ céng thªm kho¶ng 40 - 45% tæng gi¸ trÞ båi thêng chi tr¶ cho ngêi bÞ thu håi ®Êt ®ai, nhµ ë ®Ó ®¶m b¶o cho ngêi bÞ ¶nh hëng cã n¬i ë vµ cuéc sèng tèt h¬n tríc ®ã. §èi víi ®Êt ®ai thuéc c«ng h÷u, khi nhµ níc muèn më réng diÖn tÝch ®Êt thuéc së h÷u cña m×nh th× chÝnh nhµ níc ph¶i bá tiÒn ra mua ®Êt cña c¸c chñ së h÷u kh¸c, chØ khi nµo d©n kh«ng ®ång ý b¸n th× lóc ®ã Nhµ níc míi trng thu vµ ®¶m b¶o nguyªn t¾c nÕu ph¶i di chuyÓn ®i n¬i kh¸c ngêi d©n vÉn mua ®îc ®Êt vµ x©y dùng ®îc nhµ ë.

Khi Nhµ níc cÇn x©y dùng c¸c c«ng tr×nh phôc vô sù nghiÖp c«ng céng, quèc phßng, giao th«ng thuû lîi, y tÕ, gi¸o dôc, tõ thiÖn, thùc thi c¸c chÝnh s¸ch kinh tÕ... th× nhµ níc ®îc phÐp trng thu ®Êt ®ai t h÷u trong giíi h¹n quy ®Þnh cña ph¸p luËt theo hai h×nh thøc: Trng thu tõng khu, ®o¹n ®Ó thùc thi c¸c chÝnh s¸ch kinh tÕ, x©y dùng quèc phßng vµ sù nghiÖp c«ng céng; trng thu b¶o lu dïng cho sù nghiÖp x©y dùng trong t¬ng lai (thêi h¹n b¶o lu kh«ng qu¸ 3 ®Õn 5 n¨m), tuú theo tÝnh chÊt tõng lo¹i c«ng tr×nh, qu¸ thêi h¹n quy ®Þnh trªn, trng thu b¶o lu kh«ng cßn hiÖu lùc. * Nh÷ng kinh nghiÖm rót ra tõ viÖc nghiªn cøu chÝnh s¸ch qu¶n lý, sö dông ®Êt ®ai vµ chÝnh s¸ch thu håi ®Êt ë mét sè quèc gia

- MÆc dï chÕ ®é së h÷u ®Êt ®ai kh¸c nhau nhng chÝnh s¸ch, pháp lý về thu håi ®Êt lµ yếu tố không thể thiếu trong qu¸ tr×nh ph¸t triÓn;

- Công tác quy hoạch sö dông ®Êt võa ®¶m b¶o c¸c môc tiªu ph¸t triÓn kinh tÕ - x· héi, võa tạo sự phát triển bền vững. Việc xây dựng quy hoạch được tiến hành từng bước, khoa học, thận trọng mang tÝnh chiÕn lîc l©u dµi thÓ hiÖn râ vai trß, vÞ trÝ cña ®Êt ®ai trong nÒn kinh tÕ thÞ trêng;

- HÇu hÕt ë c¸c quèc gia, Nhà nước vừa là người tạo dựng môi trường pháp lý, môi trường kinh tế - xã hội, vừa là ‘’bà đỡ’’ cho ngêi sö dông ®Êt khi hä bÞ thu håi ®Êt víi quan ®iÓm kh«ng chØ ®ñ diÖn tÝch ®Êt bÞ thu håi, ®¶m b¶o tèt nhÊt ®iÒu kiÖn sèng cho ngêi cã ®Êt, cã nhµ ë bÞ mÊt m¸t mµ cßn ®¹t ®îc môc tiªu tèt h¬n vÒ mäi ®iÒu kiÖn so víi tríc khi bÞ thu håi ®Êt.

- §ể cã quü ®Êt phôc vô cho c¸c môc ®Ých quèc phßng, an ninh, c«ng céng lîi Ých cña quèc gia, chính quyền chịu trách nhiệm thu hồi đất th«ng qua ho¹t ®éng cña c¸c tæ chøc (®îc hiÓu lµ tæ chøc ph¸t triÓn quü ®Êt) ®Ó cho các đơn vị thực hiện dự án theo quy hoạch cã ®îc quü ®Êt, quü nhµ ®Çy ®ñ båi thêng cho ngêi bÞ thu håi ®Êt, gi¶m thiÓu tình trạng đối đầu giữa nhà đầu tư và chủ đất trong quá trình đền bù GPMB. Không có hiện tượng tư nhân thương lượng với người dân để mua lại đất xây dựng các công trình nhà ở, cơ sở thương mại để kinh doanh.

- VÒ gi¸ ®Êt vµ gi¸ båi thêng ë c¸c níc nµy ®îc Nhµ níc ®Æc biÖt quan t©m. ViÖc x©y dùng gi¸ ®Êt ®îc dùa trªn tõng lo¹i ®Êt theo h×nh thøc së h÷u, viÖc tÝnh to¸n båi thêng b¶o ®¶m yªu cÇu vµ ë møc thỏa ®¸ng theo quy ®Þnh cña ph¸p luËt; gi¸ tÝnh båi thêng c¨n cø theo gi¸ cña c¬ quan ®Þnh gi¸ díi sù kiÓm tra, gi¸m s¸t cña ChÝnh phñ (ë Trung Quèc); chÝnh phñ båi thêng cho ngêi bÞ thu håi ®Êt møc gi¸ cao theo gi¸ thÞ trêng (gi¸ thùc tÕ mua b¸n) vµ ngêi d©n kh«ng ph¶i nép thuÕ gi¸ trÞ gia t¨ng (§µi Loan)

- §iÒu kiÖn tèt nhÊt ®Ó thùc hiÖn hiÖu qu¶ thu håi ®Êt lµ tr-íc khi lËp ph¬ng ¸n thu håi ®Êt vµ t¸i ®Þnh c ph¶i tiÕn hµnh ®iÒu tra, kh¶o s¸t kü lìng ®Ó thu thËp ®Çy ®ñ c¸c th«ng tin. Việc điều tra tỷ mỉ, thận trọng còng nh viÖc c«ng bè c«ng khai ph-¬ng ¸n thu håi ®Êt, ph¬ng ¸n båi thêng thiÖt h¹i sẽ tạo bằng chứng chắc chắn cho việc båi thêng, hỗ trợ vµ tái định cư chính xác, công bằng, gi¶m thiÓu ®îc khã kh¨n cho ngêi cã ®Êt bÞ thu håi.

CHƯƠNG 2. CHÍNH SÁCH BỒI THƯỜNG THIỆT HẠIKHI NHÀ NƯỚC THU HỒI ĐẤT

2.1. Những quy định chung2.1.1. Phạm vi áp dụng

- Điều 39, 40 Luật Đất đai- Điều 36 Nghị định 181- Điều 1 Nghị định 197Khi Nhà nước thu hồi đất để dùng vào các mục đích sau đây được áp dụng

Nghị định 197/2004/NĐ-CP để bồi thường, hỗ trợ và tái định cư cho người bị thu hồi đất:

a- Đất dùng vào mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng

- Đất dùng cho mục đích quốc phòng như đất cho các đơn vị đóng quân; làm căn cứ quân sự, công trình phòng thủ quốc gia, trận địa và các công trình đặc biệt cho quốc phòng, an ninh; công trình khoa học công nghệ phục vụ quốc phòng, kho tàng, trường bắn, trường học, bệnh viện an dưỡng, nhà công vụ, trại giam v.v… (Đ 89 LĐĐ)

- Đất dùng để xây dựng trụ sở, công trình sự nghiệp được giao đất không thu tiền sử dụng đất;

- Đất công trình công cộng không kinh doanh;- Đất chỉnh trang phát triển đô thị và khu dân cư nông thôn;- Đất phát triển rừng phòng hộ, rừng đặc dụng;- Đất sử dụng cho các cơ sở tôn giáo;- Đất làm nghĩa trangb- Đất dùng vào mục đích phát triển kinh tế như xây dựng khu công

nghiệp KCX, KCNC, KKT và đất dùng cho các dự án đầu tư sản xuất kinh doanh thuộc nhóm A, các dự án sử dụng vốn hỗ trợ phát triển chính thức ODA và dự án sử dụng 100% vốn nước ngoài

Lưu ý: Các dự án sử dụng vốn ODA, nếu các nhà tài trợ có yêu cầu thực hiện bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khác với NĐ 197 thì cơ quan chủ quản đầu tư phải báo cáo Thủ tướng Chính phủ trước khi thỏa thuận với nhà tài trợ. Trường hợp điều ước quốc tế mà Việt nam đã ký kết hoặc gia nhập, khác với NĐ 197 thì phải theo điều ước quốc tế.

Các trường hợp sử dụng đất trên đây nếu đã nằm trong quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất chi tiết, quy hoạch xây dựng chi tiết xây dựng đô thị hoặc quy hoạch điểm khu dân cư nông thôn được cơ quan nhà nước có thẩm quyền xét duyệt đều thuộc phạm vi áp dụng của NĐ 197.

Đối với các trường hợp cộng đồng dân cư sử dụng đất để xây dựng, chỉnh trang các công trình phục vụ lợi ích chung của cộng đồng bằng nguồn vốn đóng góp hoặc Nhà nước hỗ trợ hoặc các trường hợp thu hồi đất ngoài các trường hợp thu hồi đất dùng vào mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng, phát triển kinh tế quy định tại Đ36 NĐ 181/2004/NĐ-CP, k3Đ2 NĐ 17/2006/NĐ-CP; Đ 34,35 NĐ 84/2007/NĐ-CP đều không thuộc phạm vi áp dụng Nghị định 197/2004/NĐ-CP2.1.2. Đối tượng áp dụng

1. Cơ quan quản lý nhà nước, cơ quan chuyên môn về TN & MT, KH&ĐT, XD, TC và các cơ quan khác có liên quan; cán bộ địa chính cấp xã.

2. Người sử dụng đất đang sử dụng đất (tổ chức, cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo, hộ gia đình, cá nhân trong nước, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước ngoài ) bị Nhà nước thu hồi đất.

3. Người bị thu hồi đất, bị thiệt hại tài sản gắn liền với đất bị thu hồi, được bồi thường đất, tài sản, được hỗ trợ và bố trí tái định cư.

4. Nhà nước khuyến khích người có đất, tài sản thuộc phạm vi thu hồi đất để sử dụng vào các mục đích QP, AN, lợi ích QG, lợi ích CC, phát triển k.tế tự nguyện hiến, tặng một phần hoặc toàn bộ đất, tài sản cho Nhà nước.

5. Tổ chức, cá nhân thực hiện dự án đầu tư; tổ chức và cá nhân khác có liên quan.2.1.3. Chi trả tiền bồi thường, hỗ trợ, tái định cư (Điều 15 NĐ 69)

1. Tổ chức, cá nhân trong nước; người Việt Nam định cư ở nước ngoài; tổ chức, cá nhân nước ngoài được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất theo quy định của pháp luật về đất đai nếu thực hiện ứng trước tiền bồi thường, hỗ trợ, tái định cư và kinh phí tổ chức thực hiện bồi thường, giải phóng mặt bằng theo phương án đã được xét duyệt thì được ngân sách nhà nước hoàn trả bằng hình thức trừ vào tiền sử dụng đất, tiền thuê đất phải nộp. Mức được trừ không vượt quá tiền sử dụng đất, tiền thuê đất phải nộp.

2. Tổ chức, cá nhân trong nước; người Việt Nam định cư ở nước ngoài; tổ chức, cá nhân nước ngoài được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất, giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất theo quy định của pháp luật về đất đai mà được miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất thì tiền bồi thường, hỗ trợ, tái

định cư và kinh phí tổ chức thực hiện bồi thường, hỗ trợ, tái định cư theo phương án đã phê duyệt được tính vào vốn đầu tư của dự án.2.1.4. Tái định cưTái định cư được thực hiện bằng một trong các hình thức sau:

1. Bằng nhà ở.2. Giao đất ở mới.3. Trả tiền để tự lo chỗ ở mới.

Các trường hợp được bố trí TĐC: 1. Hộ gia đình, cá nhân phải di chuyển chỗ ở do bị thu hồi hết đất ở mà không có chỗ ở nào khác trong địa bàn cấp xã, (trừ trường hợp không có nhu cầu tái định cư). 2. Hộ gia đình, cá nhân bị thu hồi đất mà diện tích đất ở còn lại sau thu hồi không đủ điều kiện để ở hoặc xây dựng nhà ở theo quy định của UBND cấp tỉnh mà không có chỗ ở nào khác trong địa bàn cấp xã.3. Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất ở thuộc hành lang an toàn phải di chuyển chỗ ở mà không có chỗ ở nào khác trong địa bàn cấp xã. 4. Trường hợp trong hộ gia đình có nhiều thế hệ (nhiều cặp vợ chồng) cùng chung sống, đủ điều kiện tách hộ hoặc có nhiều hộ gia đình có chung quyền sử dụng 01 thửa đất ở bị thu hồi thì UBND cấp tỉnh căn cứ vào điều kiện thực tế tại địa phương để quy định diện tích đất, diện tích nhà ở để bố trí tái định cư.2.1.5. Quy định về bồi thường, hỗ trợ

1. Bồi thường hoặc hỗ trợ đối với toàn bộ diện tích đất Nhà nước thu hồi.2. Bồi thường hoặc hỗ trợ về tài sản hiện có gắn liền với đất và các chi phí đầu

tư vào đất.3. Hỗ trợ:a) Hỗ trợ di chuyển, hỗ trợ tái định cư đối với trường hợp thu hồi đất ở;b) Hỗ trợ ổn định đời sống và sản xuất, hỗ trợ đào tạo chuyển đổi nghề và tạo

việc làm đối với trường hợp thu hồi đất nông nghiệp; c) Hỗ trợ khi thu hồi đất nông nghiệp trong khu dân cư; đất vườn, ao không

được công nhận là đất ở;d) Hỗ trợ khác.

* Những nội dung cơ bản của chính sách bồi thường, hỗ trợ và tái định cư2.2. Bồi thường2.2.1. Nguyên tắc bồi thường, hỗ trợ

1. Người bị Nhà nước thu hồi đất có đủ điều kiện theo quy định (K1-5,7,9,10,11 Đ8 NĐ197/2004/NĐ-CP; Đ44,45,46 NĐ84/2007/NĐ-CP) thì được bồi thường; trường hợp không đủ điều kiện thì UBND cấp tỉnh xem xét để hỗ trợ.

2. Bồi thường bằng việc giao đất mới có cùng mục đích sử dụng (nếu không có đất để bồi thường thì được bồi thường bằng giá đất tại thời điểm phê duyệt PA bồi thường); trường hợp bồi thường bằng việc giao đất mới, giao đất ở TĐC hoặc bằng nhà, nếu có chênh lệch về giá trị thì phần chênh lệch đó được thực hiện thanh toán bằng tiền.

a) Trường hợp tiền BT, HT lớn hơn tiền SDĐ hoặc tiền mua nhà thì người tái định cư được nhận phần chênh lệch; b) Trường hợp tiền BT, HT nhỏ hơn tiền SDĐ, hoặc tiền mua nhà thì người tái định cư phải nộp phần chênh lệch Trường hợp số tiền được bồi thường, hỗ trợ nhỏ hơn giá trị một suất tái định cư tối thiểu thì được hỗ trợ khoản chênh lệch đó; trường hợp không nhận đất ở, nhà ở tại khu tái định cư thì được nhận tiền tương đương với khoản chênh lệch đó.

3. Trường hợp người sử dụng đất được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất mà chưa thực hiện nghĩa vụ tài chính về đất đai đối với Nhà nước thì phải trừ đi khoản tiền phải thực hiện nghĩa vụ tài chính vào số tiền được bồi thường, hỗ trợ để hoàn trả ngân sách nhà nước (không khấu trừ vào tiền bồi thường tài sản; tiền hỗ trợ di chuyển, hỗ trợ tái định cư, hỗ trợ ổn định đời sống và sản xuất, hỗ trợ chuyển đổi nghề nghiệp và tạo việc làm). Nghĩa vụ tài chính về đất đai khấu trừ vào tiền bồi thường, hỗ trợ bao gồm: tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, thuế chuyển quyền sử dụng đất, thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất, tiền thu từ xử phạt vi phạm pháp luật về đất đai, tiền bồi thường cho Nhà nước khi gây thiệt hại trong quản lý và sử dụng đất đai, phí và lệ phí trong quản lý, sử dụng đất đai.

4. Nhà nước điều tiết một phần lợi ích từ việc thu hồi, chuyển mục đích sử dụng đất để thực hiện các khoản hỗ trợ cho người có đất bị thu hồi 2.2.2. Những trường hợp thu hồi đất nhưng không được bồi thường

1. Người sử dụng đất không đủ điều kiện theo quy định (Đ8 NĐ197).2. Tổ chức SDĐ do:

- Được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất; - Được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà tiền ®· trả có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước; - Đất rừng phòng hộ; đất rừng đặc dụng; đất xây dựng trụ sở cơ quan, xây dựng công trình sự nghiệp; đất sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh; đất giao thông, thuỷ lợi; đất xây dựng các công trình văn hoá, y tế, giáo dục và đào tạo, thể dục thể thao và các công trình công cộng khác không nhằm mục đích kinh doanh; đất làm nghĩa trang, nghĩa địa; - Được Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm.

3. Đất bị thu hồi thuộc một trong các trường hợp quy định tại các khoản 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11 và 12 Đ38 LĐĐ 2003.

4. Đất nông nghiệp do cộng đồng dân cư sử dụng.5. Đất nông nghiệp sử dụng vào mục đích công ích của xã, phường, thị trấn.6. Người bị Nhà nước thu hồi đất có một trong các điều kiện ®ược båi

thưêng nhưng l¹i thuộc một trong các trường hợp kh«ng ®ược båi thường.2.2.3. §iÒu kiÖn ®ưîc båi thưêng ®Êt

1. Có GCNQSDĐ; GCNQSDĐ, QSH nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của pháp luật về đất đai.

2. Có quyết định giao đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền theo quy định của pháp luật về đất đai.

3. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ổn định, được UBND cấp xã xác nhận không có tranh chấp mà có một trong các loại giấy tờ sau:

a) Những giấy tờ về quyền được sử dụng đất đai trước ngày 15/10/1993 do cơ quan có thẩm quyền cấp trong quá trình thực hiện chính sách đất đai của nhà nước Việt Nam DCCH, Chính phủ CMLTCH miền Nam Việt Nam và Nhà nước CHXHCN Việt Nam;

b) GCNQSDĐ tạm thời được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp hoặc có tên trong sổ đăng ký ruộng đất, sổ địa chính;

c) Giấy tờ hợp pháp về thừa kế, tặng, cho quyền sử dụng đất hoặc tài sản gắn liền với đất; giấy tờ giao nhà tình nghĩa gắn liền với đất (K1Đ3 TT14/2009/TT-BTNMT);

d) Giấy tờ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua bán nhà ở gắn liền với đất ở trước 15/10/1993, nay được UBND cấp xã xác nhận là đất sử dụng trước 15/10/1993;

đ) Giấy tờ về thanh lý, hoá giá nhà ở, mua nhà ở gắn liền với đất ở theo quy định của pháp luật (K2Đ3 TT14/2009/TT-BTNMT);

e) Giấy tờ do cơ quan có thẩm quyền thuộc chế độ cũ cấp cho người sử dụng đất (K3Đ3 TT14/2009/TT-BTNMT)

4. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất có 1 trong 5 loại giấy tờ theo quy định mà trên giấy tờ đó ghi tên người khác, kèm theo giấy tờ về việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất có chữ ký của các bên có liên quan, nhưng đến thời điểm có quyết định thu hồi đất chưa thực hiện thủ tục chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật, nay được UBND cấp xã xác nhận là đất không có tranh chấp. (K4 Đ 8 NĐ 197)

5. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất có hộ khẩu thường trú tại địa phương và trực tiếp sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thuỷ sản, làm muối tại vùng có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn ở miền núi, hải đảo, nay được UBND cấp xã nơi có đất xác nhận là người đã sử dụng đất ổn định, không có tranh chấp. (K5 Đ8 NĐ 197)

6. Trường hợp thu hồi đối với đất sử dụng trước ngày 15/10/1993 nhưng không có GCNQSDĐ một trong các loại giấy tờ quy định tại k1 Đ50 của LĐĐ và được UBND cấp xã xác nhận đất đó không có tranh chấp: (Đ44 NĐ 84) a) Trường hợp đất đang sử dụng là đất có nhà ở và không thuộc một trong các trường hợp sử dụng đất quy định tại k4 Đ14 NĐ 84/2007/NĐ-CP; b) Trường hợp đất đang sử dụng vào mục đích phi nông nghiệp không phải đất ở và không thuộc một trong các trường hợp sử dụng đất quy định tại k4 Đ14 NĐ 84/2007/NĐ-CP;

c) Trường hợp đất đang sử dụng vào mục đích nông nghiệp mà người đang sử dụng đất là hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp;

d) Trường hợp đất đang sử dụng thuộc một trong các trường hợp quy định tại k4 Đ14 NĐ 84/2007/NĐ-CP hoặc diện tích đất nông nghiệp vượt hạn mức giao đất quy định tại Đ70 LĐĐ và k1 Đ69 NĐ 181/2004/NĐ-CP; Nếu đất đang sử dụng là đất có nhà ở mà người có đất bị thu hồi không có chỗ ở nào khác thì được hỗ trợ về đất hoặc được giải quyết nhà tái định cư theo quy định của UBND cấp tỉnh.

7. Hộ gia đình, cá nhân được sử dụng đất theo bản án hoặc QĐ của TAND, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án hoặc quyết định giải quyết tranh chấp đất đai. (K7 Đ8 NĐ 197) 8. Trường hợp thu hồi đối với đất đã sử dụng trong khoảng thời gian từ 15/10/1993 đến trước 01/7/2004 nhưng không có GCNQSDĐ, QSHNO &TSKGLVĐ hoặc một trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại k1 Đ50 của LĐĐ và được UBND cấp xã xác nhận đất đó không có tranh chấp: (Đ45 NĐ 84)

a) Trường hợp đất đang sử dụng là đất có nhà ở và không thuộc một trong các trường hợp sử dụng đất quy định tại k4 Đ14 NĐ 84/2007/NĐ-CP thì được bồi thường về đất: - Theo diện tích không vượt quá hạn mức giao đất ở tại thời điểm có quyết định thu hồi đất; - Giá trị bồi thường phải trừ đi tiền sử dụng đất phải nộp theo mức thu quy định tại điểm a k3 Đ8 NĐ198/2004/NĐ-CP. - Diện tích vượt hạn mức đất ở và diện tích đất vườn, ao trên cùng thửa đất có nhà ở nhưng không được công nhận là đất ở thì được bồi thường, hỗ trợ về đất theo quy định đối với đất nông nghiệp;

b) Trường hợp đất đang sử dụng vào mục đích phi nông nghiệp không phải là đất ở và không thuộc một trong các trường hợp sử dụng đất quy định tại k4 Đ14 NĐ 84/2007/NĐ-CP: - Được bồi thường về đất đối với diện tích đất thực tế đang sử dụng; - Giá trị bồi thường phải trừ đi tiền SDĐ phải nộp theo mức thu quy định tại điểm a k3 Đ8 NĐ 198/2004/NĐ-CP. Trường hợp trên thửa đất có cả phần diện tích đang sử dụng vào mục đích nông nghiệp thì phần diện tích đó được bồi thường, hỗ trợ về đất theo quy định đối với đất nông nghiệp;

c) Trường hợp đất đang sử dụng thuộc nhóm đất nông nghiệp mà người đang sử dụng đất là hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp: - Được bồi thường, hỗ trợ đối với diện tích đất thực tế đang sử dụng; - Diện tích được bồi thường, hỗ trợ không vượt quá hạn mức giao đất nông nghiệp quy định tại Đ70 LĐĐ và k1 Đ69 NĐ181/2004/NĐ-CP

d) Trường hợp đất đang sử dụng thuộc một trong các trường hợp quy định tại k4 Đ14 Đ84/2007/NĐ-CP hoặc diện tích đất nông nghiệp vượt hạn mức giao đất: - Không được bồi thường về đất;

- Nếu đất đang sử dụng là đất có nhà ở mà người có đất bị thu hồi không có chỗ ở nào khác thì được giải quyết theo quy định tại k2 Đ14 NĐ 197/2004/NĐ-CP. Đất do lấn, chiếm và đất được giao, được cho thuê không đúng thẩm quyền kể từ 01/7/2004 trở về sau thì người có hành vi lấn, chiếm hoặc được giao đất, thuê đất không đúng thẩm quyền không được bồi thường về đất khi thu hồi đất.

9. Bồi thường, hỗ trợ về đất khi Nhà nước thu hồi đối với đất được giao không đúng thẩm quyền trước 01/7/2004 nhưng đã nộp tiền để được sử dụng đất mà chưa được cấp GCNQSDĐ: (Đ46 NĐ 84) a) Trường hợp sử dụng đất trước 15/10/1993 thì được bồi thường về đất đối với diện tích và loại đất được giao. b) Trường hợp sử dụng đất từ 15/10/1993 đến trước 01/7/2004: - Được bồi thường, hỗ trợ về đất đối với diện tích đất được giao là đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp không phải là đất ở; đối với diện tích đất ở trong hạn mức giao đất; - Được bồi thường về đất đối với diện tích đất được giao là đất ở ngoài hạn mức giao đất và phải trừ đi tiền sử dụng đất phải nộp theo mức thu quy định tại đa k3 Đ8 NĐ198/2004/NĐ-CP.

10. Bồi thường, hỗ trợ về đất khi Nhà nước thu hồi đất đối với trường hợp diện tích đo đạc thực tế khác với diện tích ghi trên giấy tờ về QSDĐ: (Đ47 NĐ84) a) Trường hợp diện tích đo đạc thực tế nhỏ hơn diện tích ghi trên giấy tờ về quyền sử dụng đất. b) Trường hợp diện tích đo đạc thực tế nhiều hơn diện tích ghi trên giấy tờ về quyền sử dụng đất do việc đo đạc trước đây thiếu chính xác hoặc do khi kê khai đăng ký trước đây người sử dụng đất không kê khai hết diện tích nhưng toàn bộ ranh giới thửa đất đã được xác định, không có tranh chấp với những người sử dụng đất liền kề, không do lấn, chiếm.

c) Trường hợp diện tích đất đo đạc thực tế nhiều hơn diện tích ghi trên giấy tờ về quyền sử dụng đất, được UBND cấp xã nơi có đất xác nhận diện tích nhiều hơn là do khai hoang hoặc nhận chuyển quyền của người sử dụng đất trước đó, đất đã sử dụng ổn định và không có tranh chấp. d) Không bồi thường về đất đối với phần diện tích đất nhiều hơn diện tích đất ghi trên giấy tờ về quyền sử dụng đất mà diện tích đất nhiều hơn là do hành vi lấn, chiếm mà có.

11. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất mà trước đây Nhà nước đã có quyết định quản lý trong quá trình thực hiện chính sách đất đai của Nhà nước, nhưng trong thực tế Nhà nước chưa quản lý, mà hộ gia đình, cá nhân đó vẫn sử dụng. (K9 Đ 8 NĐ 197) 12. Cộng đồng dân cư đang sử dụng đất có các công trình là đình, đền, chùa, miếu, am, từ đường, nhà thờ họ được UBND cấp xã nơi có đất xác nhận là đất sử dụng chung cho cộng đồng và không có tranh chấp. (K10 Đ 8 NĐ 197) 13. Tổ chức sử dụng đất trong các trường hợp sau đây: (K11 Đ 8 NĐ 197)

a) Đất được Nhà nước giao có thu tiền sử dụng đất mà tiền sử dụng đất đã nộp không có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước; b) Đất nhận chuyển nhượng của người sử dụng đất hợp pháp mà tiền trả cho việc chuyển nhượng không có nguồn từ ngân sách nhà nước; c) Đất sử dụng có nguồn gốc hợp pháp từ hộ gia đình, cá nhân. 2.2.4. Giá đất để tính bồi thường và chi phí đầu tư vào đất còn lại

1. Giá đất để tính bồi thường:- Theo mục đích đang sử dụng;- Không bồi thường theo giá đất sẽ được chuyển mục đích;- Trường hợp tại thời điểm phê duyệt phương án BT, HT, TĐC mà giá đất

do UBND cấp tỉnh quy định chưa sát với giá chuyển nhượng QSDĐ thực tế trên thị trường trong điều kiện bình thường thì UBND tỉnh, thành phố trực thuộc TW quyết định giá đất cụ thể cho phù hợp.

2. Trường hợp thực hiện bồi thường chậm:a) Bồi thường chậm do cơ quan, tổ chức có trách nhiệm bồi thường gây ra; b) Bồi thường chậm do người bị thu hồi đất gây ra.3. Chi phí đầu tư vào đất còn lại:Chi phí đầu tư vào đất còn lại là các chi phí thực tế người sử dụng đất đã

đầu tư vào đất để sử dụng theo mục đích được phép sử dụng bao gồm: tiền thuê đất trả trước còn lại, chi phí san lấp mặt bằng và một số chi phí khác liên quan trực tiếp có căn cứ chứng minh đã đầu tư vào đất, mà đến thời điểm Nhà nước thu hồi đất còn chưa thu hồi được. 2.2.5. Chính sách bồi thường cụ thể 1. Bồi thường đất nông nghiệp. a) Hộ gđ, cn sdđ nông nghiệp; b) Hộ gđ, cn bị thu hồi đất nn vượt hạn mức: - Diện tích đất vượt hạn mức do được thừa kế, tặng cho, nhận chuyển nhượng từ người khác, tự khai hoang theo quy hoạch được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt; - Diện tích đất vượt hạn mức của các trường hợp khác. c) Thu hồi đất nn thuộc quỹ đất công ích; d) Hộ gđ, cn sdđ do nhận khóan của nông, lâm trường (trừ đất rừng đặc dụng, rừng phòng hộ); đ) Đất nn sử dụng chung của nông, lâm trường.2. Bồi thường khi thu hồi đất phi nông nghiệp (trừ đất ở) của hộ gia đình, cá nhân a) Đất làm mặt bằng xây dựng cơ sở sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân có nguồn gốc là đất ở đã được giao sử dụng ổn định lâu dài hoặc có đủ điều kiện được cấp GCNQSDĐ, được bồi thường theo giá đất ở. b) Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất phi nông nghiệp có thời hạn do nhận chuyển nhượng, nhận thừa kế, được tặng cho hoặc do Nhà nước giao có thu tiền sử dụng đất được bồi thường theo giá đất phi nông nghiệp; trường hợp sử dụng đất do

Nhà nước hoặc do UBND cấp xã cho thuê theo thẩm quyền thì chỉ được bồi thường chi phí đầu tư vào đất còn lại.3. Bồi thường đối với đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp của tổ chức

a) Tổ chức đang sử dụng đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp.b) Tổ chức được Nhà nước cho thuê đất hoặc giao đất không phải nộp tiền

sử dụng đất. c) Cơ sở của tổ chức tôn giáo đang sử dụng đất ổn định, nếu là đất được

Nhà nước giao không thu tiền sử dụng đất hoặc thuê đất thì không được bồi thường, nhưng được bồi thường chi phí đầu tư vào đất còn lại.4. Bồi thường đối với đất phi nông nghiệp là đất ở

a) Người sử dụng đất ở khi Nhà nước thu hồi đất mà phải di chuyển chỗ ở được bồi thường bằng giao đất ở mới, nhà ở tại khu tái định cư hoặc bồi thường bằng tiền.

b) Diện tích đất bồi thường bằng giao đất ở mới cho người có đất bị thu hồi cao nhất bằng hạn mức giao đất ở tại địa phương; Trường hợp đất ở bị thu hồi có diện tích lớn hơn hạn mức giao đất ở. 5. Xử lý một số trường hợp cụ thể về đất ở5.1. Trường hợp diện tích đất ở còn lại của người sử dụng đất sau khi Nhà nước thu hồi nhỏ hơn hạn mức giao đất ở theo quy định của địa phương:

- Cơ quan nhà nước có thẩm quyền phải hướng dẫn sử dụng; - Nếu người bị thu hồi đất có yêu cầu Nhà nước thu hồi diện tích đất còn lại.

5.2. Trường hợp người sử dụng đất ở khi Nhà nước thu hồi đất mà thuộc đối tượng không được bồi thường đất, nếu không còn nơi ở nào khác. 6. Bồi thường đối với đất thuộc hành lang an toàn khi xây dựng công trình công cộng có hành lang bảo vệ an toàn

1. Khi Nhà nước thu hồi đất nằm trong hành lang bảo vệ an toàn xây dựng công trình công cộng có hành lang bảo vệ an toàn thì thực hiện bồi thường, hỗ trợ theo quy định.

2. Trường hợp Nhà nước không thu hồi đất thì đất nằm trong phạm vi hành lang an toàn, được bồi thường thiệt hại do hạn chế khả năng sử dụng đất, thiệt hại tài sản gắn liền với đất:

a) Làm thay đổi mục đích sử dụng đất thì được bồi thường bằng tiền theo mức chênh lệch về giá trị quyền sử dụng đất;

b) Không làm thay đổi mục đích sử dụng đất, nhưng làm hạn chế khả năng sử dụng của đất thì được bồi thường bằng tiền theo mức thiệt hại thực tế. (do UBND cấp tỉnh quy định);

c) Nhà ở, công trình xây dựng khác và các tài sản khác nằm trong phạm vi hành lang an toàn bị thiệt hại do phải giải tỏa thì được bồi thường theo mức thiệt hại thực tế.7. Bồi thường tài sản

a) Tài sản gắn liền với đất khi Nhà nước thu hồi đất mà bị thiệt hại, thì được bồi thường.

b) Chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất khi Nhà nước thu hồi đất thuộc đối tượng không được bồi thường đất thì được bồi thường hoặc hỗ trợ tài sản.

c) Nhà, công trình khác gắn liền với đất được xây dựng sau khi quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất công bố.

d) Nhà, công trình khác gắn liền với đất được xây dựng sau 01/7/2004 mà tại thời điểm xây dựng đã trái với mục đích sử dụng đất đã được xác định trong QH, KHSDĐ được xét duyệt thì không được bồi thường.

đ) Tài sản gắn liền với đất được tạo lập sau khi có quyết định thu hồi đất được công bố thì không được bồi thường.

e) Hệ thống máy móc, dây chuyền sản xuất có thể tháo rời và di chuyển được:

- Chỉ được bồi thường các chi phí tháo dỡ, vận chuyển, lắp đặt và thiệt hại khi tháo dỡ, vận chuyển, lắp đặt;

- Mức bồi thường do UBND cấp tỉnh quy định.8. Bồi thường nhà, công trình xây dựng trên đất

a) Nhà ở, công trình phục vụ sinh hoạt của hộ gia đình, cá nhân, được bồi thường bằng giá trị xây dựng mới của nhà, công trình có tiêu chuẩn kỹ thuật tương đương do BXD ban hành.

b) Nhà, công trình xây dựng khác: - Mức bồi thường nhà, công trình bằng tổng giá trị hiện có của nhà, công

trình bị thiệt hại và khoản tiền tính bằng tỷ lệ phần trăm theo giá trị hiện có của nhà, công trình;

- Nhà, công trình xây dựng khác bị phá dỡ một phần, mà phần còn lại không còn sử dụng được thì được bồi thường cho toàn bộ nhà, công trình;

Nhà, công trình xây dựng khác bị phá dỡ một phần, nhưng vẫn tồn tại và sử dụng được phần còn lại thì được bồi thường phần giá trị công trình bị phá dỡ và chi phí để sửa chữa, hoàn thiện phần còn lại theo tiêu chuẩn kỹ thuật tương đương của nhà, công trình trước khi bị phá dỡ.

c) Đối với công trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội đang sử dụng thì mức bồi thường tính bằng giá trị xây dựng mới của công trình có tiêu chuẩn kỹ thuật cùng cấp theo tiêu chuẩn kỹ thuật do Bộ quản lý chuyên ngành ban hành; nếu công trình không còn sử dụng thì không được bồi thường.

Trường hợp công trình hạ tầng thuộc dự án phải di chuyển mà chưa được xếp loại vào cấp tiêu chuẩn kỹ thuật hoặc sẽ nâng cấp tiêu chuẩn kỹ thuật thì UBND cấp tỉnh thống nhất với cơ quan có thẩm quyền quyết định đầu tư hoặc chủ đầu tư dự án để xác định cấp tiêu chuẩn kỹ thuật để bồi thường.

d) Tài sản gắn liền với đất thuộc một trong các trường hợp quy định tại các k4, 6, 7,10 Đ38 LĐĐ thì không được bồi thường.đ) Tài sản gắn liền với đất thuộc một trong các trường hợp quy định tại các khoản 2, 3, 5, 8, 9, 11 và 12 Đ38 LĐĐ thì việc xử lý tài sản theo quy định tại Đ35 NĐ181/2004/NĐ-CP).

9. Xử lý các trường hợp bồi thường, hỗ trợ cụ thể về nhà, công trình1. Nhà, công trình khác được phép xây dựng trên đất có đủ điều kiện bồi

thường quy định thì được bồi thường. 2. Nhà, công trình khác không được giấy phép xây dựng thì tuỳ theo mức

độ, tính chất hợp pháp của đất, nhà và công trình được bồi thường hoặc hỗ trợ theo quy định:

a) Nhà, công trình khác xây dựng trên đất có đủ điều kiện được bồi thường theo quy định thì được bồi thường;

b) Nhà, công trình khác xây dựng trên đất không đủ điều kiện được bồi thường theo quy định, nhưng tại thời điểm xây dựng chưa có QHKHSDĐ được công bố hoặc xây dựng phù hợp quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, không vi phạm hành lang bảo vệ công trình thì được hỗ trợ tối đa bằng 80% mức bồi thường quy định tại Điều 19 của Nghị định này;

c) Nhà, công trình khác được xây dựng trước 01/7/2004 trên đất không đủ điều kiện được bồi thường theo quy định, mà khi xây dựng vi phạm QHKHSDĐ đã được công bố và cắm mốc hoặc vi phạm hành lang bảo vệ công trình đã được cắm mốc thì không được bồi thường; trường hợp đặc biệt, UBND cấp tỉnh xem xét hỗ trợ cho từng trường hợp cụ thể.

3. Nhà, công trình khác xây dựng trên đất không đủ điều kiện được bồi thường theo quy định, mà khi xây dựng đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền thông báo không được phép xây dựng thì không được bồi thường, không được hỗ trợ; người có công trình xây dựng trái phép đó buộc phải tự phá dỡ và tự chịu chi phí phá dỡ trong trường hợp cơ quan có thẩm quyền thực hiện phá dỡ.10. Bồi thường nhà, công trình đối với người đang sử dụng nhà ở thuộc sở hữu Nhà nước

1. Người đang sử dụng nhà ở thuộc sở hữu Nhà nước nằm trong phạm vi thu hồi đất phải phá dỡ:

- Người đang thuê nhà không được bồi thường đối với diện tích nhà ở thuộc sở hữu Nhà nước và diện tích cơi nới trái phép,

- §ược bồi thường chi phí tự cải tạo, sửa chữa, nâng cấp; mức bồi thường do UBND cấp tỉnh quy định.

2. Người đang sử dụng nhà ở thuộc sở hữu Nhà nước bị phá dỡ: - §ược thuê nhà ở tại nơi tái định cư; - Nhà thuê tại nơi tái định cư được Nhà nước bán cho người đang thuê;

trường hợp đặc biệt không có nhà tái định cư để bố trí thì được hỗ trợ bằng tiền để tự lo chỗ ở mới; mức hỗ bằng 60% giá trị đất và 60% giá trị nhà đang thuê. 11. Bồi thường về di chuyển mồ mả

Mức tiền bồi thường được tính cho chi phí về đất đai, đào, bốc, di chuyển, xây dựng lại và các chi phí hợp lý khác có liên quan trực tiếp. UBND cấp tỉnh quy định mức bồi thường cụ thể. 12. Bồi thường cho người lao động khi ngừng việc

Tổ chức kinh tế, hộ sản xuất kinh doanh có đăng ký kinh doanh, có thuê lao động theo hợp đồng lao động, bị ngừng sản xuất kinh doanh khi Nhà nước thu hồi đất:

- Người lao động được áp dụng bồi thường theo chế độ trợ cấp ngừng việc quy định tại k3 Đ62 BLLĐ;

- Đối tượng được bồi thường là người lao động quy định tại đ.a, đ.b k1 Đ27 BLLĐ;

- Thời gian tính bồi thường là thời gian ngừng sản xuất kinh doanh, nhưng tối đa không quá 6 tháng.12. Giao nhiệm vụ bồi thường, hỗ trợ tái định cư

1. Cơ quan có nhiệm vụ bồi thường, hỗ trợ, tái định cư.2. Thành phần HĐBT, HT, TĐC cấp huyện.3. Dịch vụ về BT, GPMB.

2.3. Hỗ trợ2.3.1. Hỗ trợ di chuyển

1. Hỗ trợ di chuyển chỗ ở.2. Hỗ trợ di chuyển cơ sở SXKD.3. Hỗ trợ tiền thuê nhà cho người bị thu hồi đất không còn chỗ ở khác.

UBND cấp tỉnh quy định mức cụ thể.2.3.2. Hỗ trợ tái định cư.

1. Nếu số tiền bồi thường < suất tái định cư tối thiểu: được hỗ trợ khoản chênh lệch; nếu không nhận đất, nhà TĐCthì được nhận tiền khoản chênh lệch đó.

2. Bị thu hồi đất phải di chuyển chỗ ở, tự lo chỗ ở: Nhận tiền = suất đầu tư hạ tầng/hộ tại khu TĐC tập trung, trừ trường hợp đã nhận khoản chênh lệch nêu trên.

3. UBND cấp tỉnh quy định cụ thể về suất TĐC tối thiểu và mức hỗ trợ.2.3.3. Hỗ trợ ổn định đời sống và sx

1. Đối với hộ gđ,cn trực tiếp sxnn:a) Thu hồi 30-70% đất nn đang sdb) Thu hồi trên 70% đất nn đang sdc) Mức hỗ trợ tương đương 30kg gạo/khẩu2. Đối với tổ chức kinh tế, hộ sxkd ngừng sxkd do bị thu hồi đất: hỗ trợ tối

đa =30% thu nhập sau thuế3. Hộ GĐ, CN sd đất do nhận khoán đất nn4. Trường hợp được bồi thường bằng đất nn5. UBND cấp tỉnh quyết định mức hỗ trợ, thời gian hỗ trợ, định kỳ chi trả

2.3.4. Hỗ trợ đối với đất nn trong khu dân cư và vườn, ao không được công nhận là đất ở

1. Bị thu hồi vườn ao cùng thửa đất có nhà ở được hỗ trợ = 30-70% giá đất ở của thửa đất đó;

S được hỗ trợ không quá 05 lần hạn mức giao đất ở

2. Bị thu hồi đất nn trong địa giới HC phường, trong khu dân cư thị trấn, khu dân cư nông thôn, thửa đất nn tiếp giáp với phường, tiếp giáp khu dân cư: hỗ trợ 20-20-50% giá đất ở.

S được hỗ trợ không quá 05 lần hạn mức giao đất ở3. UBND cấp tỉnh quy định cụ thể về tỷ lệ, diện tích và giá đất

2.3.5. Hỗ trợ chuyển đổi nghề nghiệp và tạo việc làm1. Hộ gđ, cn trực tiếp sxnn, bị thu hồi đất không thuộc diện được hỗ trợ đối

với đất nn trong khu dân cư và vườn, ao không được công nhận là đất ở mà phải bồi thường bằng tiền thì được hỗ trợ:

a) Hỗ trợ bằng tiền từ 1,5 đến 5 lần giá đất nn bị thu hồib) Hỗ trợ 01 lần bằng 01 suất đất ở hoặc căn hộ chung cư hoặc đất 01 suất

đất sxkd phi nn(Chú ý; Điều kiện áp dụng hình thức hỗ trợ này)

2. UBND cấp tỉnh quyết định cụ thể3. Có nhu cầu đuợc đào tạo, học nghề

2.3.6. Hỗ trợ khác.2.4. TÁI ĐỊNH CƯ2.4.1. Điều kiện bắt buộc đối với khu tái định cư2.4.2. Các biện pháp hỗ trợ sản xuất và đời sống tại khu tái định cưCTUBND cấp tỉnh quyết định các biện pháp và mức hỗ trợ cụ thể để ổn định sản xuất và đời sống tại khu tái định cư, bao gồm:1. Hỗ trợ giống cây trồng, giống vật nuôi cho vụ sxnn đầu tiên; - Hỗ trợ các dịch vụ khuyến nông, khuyến lâm, dịch vụ bảo vệ thực vật, thú y, kỹ thuật trồng trọt chăn nuôi - Kỹ thuật nghiệp vụ đối với sản xuất kinh doanh dịch vụ công thương nghiệp.2. Hỗ trợ để tạo lập một số nghề tại khu tái định cư phù hợp cho người lao động, đặc biệt là lao động nữ.2.4..3. Hộ gia đình, cá nhân bị thu hồi đất ở phải tái định cư thì việc bố trí tái định cư phải gắn với tạo việc làm hoặc chuyển đổi nghề nghiệp theo quy định sau:a) Nếu là hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nn mà không được Nhà nước bồi thường bằng đất nn tương ứng với đất nn đã bị thu hồi thì việc bố trí tái định cư được gắn với giao đất làm mặt bằng sản xuất, dịch vụ phi nn theo quy định;b) Nếu là hộ gia đình, cá nhân sản xuất, dịch vụ phi nn thì việc tái định cư phải gắn với tạo việc làm từ sản xuất, dịch vụ phi nn;

Trường hợp đặc biệt không có đất đủ điều kiện để tái định cư gắn với tạo việc làm từ sản xuất, dịch vụ phi nông nghiệp thì hộ gia đình, cá nhân được hỗ trợ đào tạo chuyển đổi nghề nghiệp theo quy định. 2.4.4. Quyền và nghĩa vụ của người bị thu hồi đất phải di chuyển chỗ ở1. Quyềna) Đăng ký đến ở nơi tái định cư;

b) Được ưu tiên đăng ký hộ khẩu cho bản thân, các thành viên khác trong gia đình về nơi ở mới và được ưu tiên chuyển trường cho các thành viên trong gia đình trong độ tuổi đi học; c) Được từ chối vào khu tái định cư nếu khu tái định cư không đảm bảo các điều kiện như đã thông báo và niêm yết công khai;d) Được cung cấp mẫu thiết kế nhà miễn phí.2. Nghĩa vụa) Thực hiện di chuyển vào khu tái định cư theo đúng thời gian theo quy định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền;b) Xây dựng nhà, công trình theo quy hoạch và thực hiện các nghĩa vụ khác theo quy định của pháp luật;c) Nộp tiền mua nhà ở hoặc tiền sử dụng đất theo quy định của pháp luật.2.4.5. Tái định cư đối với dự án đặc biệt2.5. Thẩm định phương án bồi thường, hỗ trợ và tái định cư của dự án2.51. Thẩm định phương án bồi thường, hỗ trợ và tái định cư đối với các trường hợp: a) Thu hồi đất có liên quan từ 2 quận, huyện, thị xã, thành phố thuộc tỉnh trở lên;b) Phương án bồi thường, hỗ trợ và tái định cư của dự án do UBND cấp tỉnh phê duyệt.2.5.2 Nội dung thẩm định gồm:a) Việc áp dụng chính sách bồi thường, hỗ trợ của dự án;b) Việc áp giá đất, giá tài sản để tính bồi thường;c) Phương án bố trí tái định cư.2.5.3. Việc thẩm định phương án bồi thường, hỗ trợ và tái định cư do Sở TC chủ trì;- Trường hợp cần thiết, CTUBND cấp tỉnh quyết định thành lập HĐTĐ do Giám đốc Sở TC làm CTHĐ.2.5.4. Thời gian thẩm định tối đa là 15 ngày làm việc, kể từ ngày nhận được đề nghị phương án bồi thường, hỗ trợ và tái định cư của dự án; - Sau thời hạn trên, nếu cơ quan thẩm định không có ý kiến, thì CTUBND cấp có thẩm quyền phê duyệt.2.5.5. Sau khi có ý kiến của cơ quan thẩm định, chủ đầu tư giúp HĐ bồi thường, hỗ trợ và tái định cư hoàn thiện phương án bồi thường, hỗ trợ và tái định cư, trình cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.2.6. Thỏa thuận bồi thường, hỗ trợ2.6.1. Trường hợp người được giao đất, được thuê đất hoặc tổ chức phát triển quỹ đất thoả thuận được với người bị thu hồi đất về mức bồi thường, hỗ trợ theo quy định thì thực hiện theo sự thoả thuận đó; 2.6.2. Nhà nước không tổ chức, thực hiện bồi thường, hỗ trợ.2.7. Trách nhiệm của UBND các cấp trong việc bồi thường, hỗ trợ, tái định cư2.7.1. Trách nhiệm của UBND cấp tỉnh

1. Chỉ đạo, tổ chức, tuyên truyền, vận động mọi tổ chức, cá nhân về chính sách bồi thường, hỗ trợ, tái định cư và thực hiện giải phóng mặt bằng theo quyết định thu hồi đất. 2. Chỉ đạo các sở, ban ngành và UBND cấp huyện:- Lập dự án tái định cư, khu tái định cư để phục vụ cho việc thu hồi đất;- Lập phương án bồi thường, hỗ trợ và tái định cư theo thẩm quyền. 3. Phê duyệt hoặc phân cấp cho UBND cấp huyện phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ và tái định cư; 4. Phê duyệt giá đất; ban hành bảng giá tài sản tính bồi thường, quy định các mức hỗ trợ và các biện pháp hỗ trợ; phương án bố trí tái định cư, phương án đào tạo chuyển đổi nghề theo thẩm quyền được giao; 5. Chỉ đạo các cơ quan có liên quan thực hiện việc giải quyết khiếu nại, tố cáo của công dân về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư theo thẩm quyền;6. Bảo đảm sự khách quan, công bằng khi xem xét và quyết định việc bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất theo thẩm quyền;7. Quyết định hoặc phân cấp cho UBND cấp huyện cưỡng chế đối với các trường hợp cố tình không thực hiện quyết định thu hồi đất của Nhà nước theo thẩm quyền;8. Chỉ đạo kiểm tra và xử lý vi phạm trong lĩnh vực bồi thường, hỗ trợ và tái định cư.2.7.2. Trách nhiệm của UBND cấp huyện1. Chỉ đạo, tổ chức, tuyên truyền, vận động mọi tổ chức, cá nhân về chính sách bồi thường, hỗ trợ, tái định cư và thực hiện giải phóng mặt bằng theo đúng quyết định thu hồi đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền;2. Chỉ đạo H§ bồi thường, hỗ trợ và tái định cư cùng cấp lập và tổ chức thực hiện phương án bồi thường, hỗ trợ và tái định cư;- Thực hiện phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ và tái định cư theo phân cấp của UBND cấp tỉnh;3. Phối hợp với các sở, ban, ngành, các tổ chức và chủ đầu tư thực hiện dự án đầu tư xây dựng, phương án tạo lập các khu tái định cư tại địa phương theo phân cấp của UBND cấp tỉnh;4. Giải quyết khiếu nại, tố cáo của công dân về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư theo thẩm quyền; - Ra quyết định cưỡng chế và tổ chức cưỡng chế đối với các trường hợp thuộc thẩm quyền; phối hợp với các cơ quan chức năng tổ chức thực hiện việc cưỡng chế.2.7.3. Trách nhiệm của UBND cấp xã1. Tổ chức tuyên truyền về mục đích thu hồi đất, chính sách bồi thường, hỗ trợ và tái định cư của dự án;2. Phối hợp với Hội đồng bồi thường, hỗ trợ và tái định cư thực hiện xác nhận đất đai, tài sản của người bị thu hồi.3. Phối hợp và tạo điều kiện hỗ trợ cho việc chi trả tiền bồi thường, hỗ trợ và bố trí tái định cư cho người bị thu hồi đất và tạo điều kiện cho việc giải phóng mặt bằng.

2.8. Cưỡng chế thu hồi đất2.8.1. Điều kiện thực hiện cưỡng chế thu hồi đất.a) Thực hiện đúng trình tự thủ tục;b) Quá thời gian theo quy định mà không bàn giao đất;c) Đã vận động thuyết phục;d) Có QĐ cưỡng chế của UBND;đ) Người bị cưỡng chế đã nhận QĐ cưỡng chế.2.8.2. Tổ chức thực hiện cưỡng chế.

CHƯƠNG 3. THỰC TRẠNG VÀ GIẢI PHÁP VỀ CÔNG TÁC BỒI THƯỜNG THIỆT HẠI KHI NHÀ NƯỚC THU HỒI ĐẤT

3.1. Thực trạng về công tác bồi thường thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất- Không nhất quán và rõ ràng trong chính sách và thủ tục bồi thường đất

được sử dụng cho 4 mục đích và đất để phát triển các dự án kinh tế, kể cả đầu tư hạ tầng các khu dân cư mới (gọi là mục đích phát triển kinh tế)

- Xác định giá bồi thường còn nhiều bất cập- Công tác tổ chức tái định cư và tạo điều kiện ổn đinh chỗ ở cho các hộ dân

nghèo chưa được quan tâm đúng mức- Nhà nước và chủ đầu tư chưa quan tâm đúng mức đến cuộc sống tương lai

của các hộ dân tái định cư- Nhà nước chưa điều tiết được giá trị gia tăng đất đô thị trong quá trình đầu

tư xây dựng hạ tầng- Quy trình và thủ tục vẫn còn nhiều bất cập, trong đó nổi bật là tính công

khai, dẫn đến nhiều trường hợp gian lận trong bồi thường, góp phần vào việc khiếu kiện triền miên trong vấn đề này* Tóm lược nhận định chính sách bồi thường bằng mô hình ma trận SWOT

Strength – Điểm mạnhS1. Các chính sách hoàn thiện theo hướng quan tâm đến quyền lợi của người dân

Weakness – Điểm yếuW1. Chưa thật sự chú trọng việc tái định cư và ổn định cuộc sống của hộ dân sau di dời

S2. Nhận thức của lãnh đạo địa phươngS3. Đời sống của một bộ phận người dân khu vực đô thị hóa được cải thiện

W2. Giá bồi thường chưa nhất quán và thiếu cơ sở khoa học vững chắcW3. Thiếu tính công khai dẫn đến tiêu cựcW4. Sự lũng đoạn của giới đầu cơW5. Chưa khiểm soát được giá trị gia tăng đất đô thị

Opportunities – Cơ hộiO1. Chính sách tái định cư được sửa đổi bổ sung.O2. Kinh nghiệm tốt của một số địa phươngO3. Giá trị gia tăng đất đô thị chưa được khai thác

Threat – Nguy cơT1. Khiếu kiện nhiều, tác động đến ổn định xã hộiT2. Dự án triển khai chậm trễ, chi phí tăngT3. Phát triển đô thị thiếu bền vững, một bộ phận người dân lâm vào cảnh khó khăn

3.2. Quan điểm và giải pháp đẩy nhanh tiến độ thu hồi đất3.2.1. Căn cứ xây dựng các quan điểm và đẩy nhanh tiến độ thu hồi đất

Việc đẩy mạnh đầu tư xây dựng c¬ së h¹ tÇng kü thuËt, c¬ së h¹ tÇng x· héi ph¸t triÓn ®Êt níc lµ quy luËt tÊt yÕu vµ lµ ®iÒu kiÖn kh«ng thÓ t¸ch rêi trong tiÕn tr×nh x©y dùng kiÕn tróc thîng tÇng cña mçi quèc gia. X©y dùng c¬ së h¹ tÇng, chØnh trang ®« thÞ th«ng qua chÝnh s¸ch sö dông ®Êt ®ai vµ chÝnh s¸ch thu håi ®Êt cã ý nghÜa thiÕt thùc trong sù nghiÖp ph¸t triÓn ®Êt níc. Muèn ®iÒu chØnh ®îc c¸c mèi quan hÖ nµy, mäi chÝnh s¸ch ®a ra ph¶i ®îc tÝnh to¸n ®ång bé, hîp lý trªn c¬ së lîi Ých cña Nhµ níc, nhµ ®Çu t vµ ngêi cã ®Êt bÞ thu håi vµ ph¶i dùa trªn nh÷ng c¨n cø sau:

§Ó gi¶i quyÕt hµi hoµ mèi quan hÖ “ba bªn” ,cÇn ph¶i cã quan ®iÓm vµ gi¶i ph¸p toµn diÖn, ®ång bé, cã c¬ së khoa häc dùa trªn c¸c c¨n cø sau:

a- §êng lèi, chÝnh s¸ch cña §¶ng vµ ph¸p luËt cña Nhµ níc vÒ qu¶n lý, sö dông ®Êt ®ai vµ thu håi ®Êt

NghÞ quyÕt cña BCH.TW §¶ng lÇn thø 7 (phÇn 2), vai trß cña ®Êt ®ai ®îc kh¼ng ®Þnh: Lµ hµng ho¸ ®Æc biÖt, nguån néi lùc vµ lµ nguån vèn to lín rÊt quý gi¸ cña ®Êt níc; b¸o c¸o chÝnh trÞ §¹i héi §¶ng toµn quèc lÇn thø X ghi râ: “Nhµ níc ®iÒu tiÕt gi¸ ®Êt b»ng quan hÖ cung - cÇu vÒ ®Êt ®ai vµ th«ng qua c¸c chÝnh s¸ch vÒ thuÕ liªn quan ®Õn ®Êt ®ai”. Theo ®ã, chÝnh s¸ch ®Òn bï thiÖt h¹i (nay lµ chÝnh s¸ch båi

thêng, hç trî vµ T§C) khi nhµ níc thu håi ®Êt còng ®îc söa ®æi, bæ sung nhiÒu lÇn.

b- TiÕp thu, vËn dông s¸ng t¹o kinh nghiÖm thu håi ®Êt cña c¸c níc trªn thÕ giíi

Kh¶o s¸t tû lÖ diÖn tÝch c¸c lo¹i ®Êt mét sè níc trªn thÕ giíi cho thÊy: ®èi víi quèc gia cµng ph¸t triÓn, th× tû lÖ ®Êt chuyªn dïng (®Æc biÖt lµ ®Êt sö dông vµo môc ®Ých c«ng nghiÖp, du lÞch, dÞch vô) cµng cao, tû lÖ ®Êt ë, ®Êt n«ng nghiÖp cµng thÊp. ChÝnh s¸ch båi thêng ë c¸c níc trªn thÕ giíi lµ rÊt kh¸c nhau vµ ®a d¹ng. VÊn ®Ò quan träng lµ nhµ níc cÇn cã quy ho¹ch, kÕ ho¹ch sö dông ®Êt khoa häc, phï hîp; cÇn cã nh÷ng chÝnh s¸ch, quy ®Þnh b¶o ®¶m quyÒn lîi chung cña x· héi, ®ång thêi b¶o ®¶m ®îc quyÒn lîi hîp ph¸p cña ngêi cã ®Êt bÞ Nhµ níc thu håi

c- Xu thÕ héi nhËp quèc tÕMét trong nh÷ng vÊn ®Ò ®Æt ra lµ muèn thu hót ®Çu t vµ

®iÒu kiÖn ®Ó c¸c nhµ ®Çu t níc ngoµi tham gia vµo thÞ trêng ë ViÖt Nam sau khi gia nhËp WTO lµ ph¸t triÓn vµ hoµn thiÖn CSHT.

d- T×nh h×nh ph¸t triÓn kinh tÕ - x· héi cña c¸c®Þa ph¬ngX©y dùng kÕt cÊu h¹ tÇng kinh tÕ vµ x· héi, ®¸p øng

nguyÖn väng chÝnh ®¸ng cña céng ®ång d©n c lµ tõng bíc thu hÑp kho¶ng c¸ch vµ dÇn xo¸ bá sù chªnh lÖch gi÷a thµnh thÞ víi n«ng th«n.

e- ChiÕn lîc c«ng nghiÖp ho¸, hiÖn ®¹i ho¸ §¹i héi §¶ng toµn quèc lÇn thø IX quyÕt ®Þnh chiÕn lîc c¬

b¶n vÒ ph¸t triÓn kinh tÕ-x· héi 10 n¨m ®Çu cña thÕ kû 21 lµ “ChiÕn lîc ®Èy m¹nh c«ng nghiÖp ho¸, hiÖn ®¹i ho¸ theo ®Þnh híng x· héi chñ nghÜa, x©y dùng nÒn t¶ng ®Ó ®Õn n¨m 2020 n-íc ta c¬ b¶n trë thµnh níc c«ng nghiÖp cïng víi chiÕn lîc cñng cè, ph¸t triÓn héi nhËp kinh tÕ quèc tÕ”. §Ó thùc hiÖn ®îc môc tiªu trë thµnh mét níc c«ng nghiÖp míi (T¨ng trëng nhanh c¶ vÒ sè l-îng tuyÖt ®èi cña viÖc lµm c«ng nghiÖp vµ tû lÖ cña viÖc lµm c«ng nghiÖp - T¨ng tû lÖ xuÊt khÈu hµng chÕ t¹o - T¨ng nhanh GDP ®Çu ngêi), ph¶i tiÕp víi c¸c quan ®iÓm vµ tiªu chÝ: T¨ng tr-ëng kinh tÕ; chuyÓn dÞch c¬ cÊu; ph¸t triÓn bÒn v÷ng.

3.2.2. Quan điểm thu hồi đất đối với các dự án xây dựng cơ sở hạ tầng chính trang đô thị

§Ó cã nh÷ng gi¶i ph¸p ®ång bé tríc m¾t vµ l©u dµi nh»m n©ng cao hiÖu qu¶ ®Èy nhanh tiÕn ®é thu håi ®Êt nãi chung, thu håi ®Êt x©y dùng c¬ së h¹ tÇng chØnh trang ®« thÞ nãi riªng, tríc hÕt cÇn qu¸n triÖt nh÷ng quan ®iÓm sau ®©y:

Thø nhÊt: NhËn thøc ®Çy ®ñ, kh¸ch quan vÒ yÕu tè cho ph¸t triÓn cña ngêi sö dông ®Êt ®èi víi c¸c dù ¸n x©y dùng c¬ së h¹ tÇng, chØnh trang ®« thÞ.

Kh¸c víi nh÷ng n¨m tríc ®©y, ngµy nay “nh©n d©n” (hiÓu theo nghÜa réng) víi t c¸ch lµ ngêi sö dông ®Êt ®ang lµ yÕu tè ph¸t triÓn cña ®Êt níc. V× vËy, cÇn ph¶i nh×n nhËn kh¸ch quan vai trß cña ngêi d©n trong sù nghiÖp ph¸t triÓn kinh tÕ vµ trong qu¸ tr×nh thùc hiÖn chÝnh s¸ch thu håi ®Êt cña Nhµ níc. C¸c nhµ ho¹ch ®Þnh chÝnh s¸ch vµ c¸c nhµ qu¶n lý ph¶i thèng nhÊt quan ®iÓm lÊy môc tiªu con ngêi lµm träng t©m vµ ®Æt môc tiªu con ngêi lªn trªn môc tiªu tµi s¶n khi thùc hiÖn chÝnh s¸ch thu håi ®Êt chu môc ®Ých quèc phßng, an ninh, lîi Ých quèc gia, lîi Ých c«ng céng vµ ph¸t triÓn kinh tÕ. Cã nh vËy míi ®¶m b¶o cho ngêi bÞ thu håi ®Êt cã cuéc sèng “b»ng hoÆc tèt h¬n” so víi cuéc sèng tríc ®ã.

Thø hai: Nhµ níc thùc hiÖn quyÒn ®Þnh ®o¹t ®èi víi ®Êt ®ai th«ng qua viÖc thu håi ®Êt cho c¸c môc ®Ých quèc phßng, an ninh, lîi Ých quèc gia, lîi Ých céng céng vµ ph¸t triÓn kinh tÕ.

VÊn ®Ò thu håi ®Êt, chuyÓn môc ®Ých sö dông ®Êt cho c¸c môc ®Ých lµ nhiÖm vô thêng xuyªn, liªn tôc ®èi víi tÊt c¶ c¸c quèc gia. Nã lu«n g¾n víi môc tiªu c«ng nghiÖp ho¸ nh»m xo¸ bá nghÌo nµn, tôt hËu, ®a nÒn kinh tÕ níc ta ®¹t tíi c¸c chØ tiªu kinh tÕ-x· héi tiªn tiÕn cña thêi ®¹i. Qu¸ tr×nh ph¸t triÓn kinh tÕ ë níc ta cho thÊy trong tõng giai ®o¹n cô thÓ, ®ång thêi víi viÖc thu håi ®Êt, chÝnh s¸ch ph¸p luËt vÒ ®Òn bï, båi thêng thiÖt h¹i cho ngêi cã ®Êt bÞ thu håi ®îc ban hµnh nh»m b¶o vÖ lîi Ých cña ngêi d©n, Nhµ níc vµ nhµ ®Çu t. C¨n cø HiÕn ph¸p n¨m 1992 (söa ®æi, bæ sung n¨m 2001) vµ ph¸p luËt ®Êt ®ai, víi chÕ ®é së h÷u toµn d©n vÒ ®Êt ®ai mµ Nhµ níc lµ ®¹i diÖn chñ së h÷u, Nhµ níc cã quyÒn ®Þnh ®o¹t vÒ ®Êt ®ai.

Thø ba: ChÝnh s¸ch thu håi ®Êt- båi thêng, hç trî vµ t¸i ®Þnh c ph¶i ®ång bé, thèng nhÊt, kh¸ch quan ®¶m b¶o lîi Ých cho c¸c bªn cã liªn quan.

VÒ b¶n chÊt, dï míi hay cò th× c¸c nghÞ ®Þnh liªn quan ®Õn chÝnh s¸ch thu håi ®Êt ®Òu cã mét môc tiªu nh nhau mÆc dï tªn gäi cña c¸c nghÞ ®Þnh kh¸c nhau. Trªn thùc tÕ, “båi th-êng” vµ “hç trî” lµ hai hµnh vi t¸ch rêi víi hai hµm ý kh¸c nhau, theo ®ã ngêi bÞ thu håi ®Êt cã thÓ ®îc båi thêng hoÆc cã thÓ ®îc hç trî tuú theo tÝnh chÊt, ®Æc ®iÓm sö dông ®Êt bÞ thu håi cña ngêi sö dông ®Êt. HiÓu mét c¸ch cô thÓ th× ®îc båi thêng lµ quyÒn lîi hîp ph¸p vµ chÝnh ®¸ng cña ngêi bÞ thu håi ®Êt víi yªu cÇu ph¶i ®¶m b¶o ®Çy ®ñ ®iÒu kiÖn vÒ s¶n xuÊt vµ ®êi sèng cho hä mµ kh«ng cÇn cã bÊt kú mét sù hç trî nµo kh¸c lµ quyÒn lîi vµ tr¸ch nhiÖm cña c¶ “ba bªn” (Nhµ níc, ngêi bÞ thu håi ®Êt vµ nhµ ®Çu t).

Thø t: T¨ng cêng chÊt lîng, hiÖu qu¶ trong viÖc lËp quy ho¹ch, kÕ ho¹ch sö dông ®Êt, g¾n kÕt c¸c s¶n phÈm quy ho¹ch víi kÕ ho¹ch thu håi ®Êt ®Ó chñ ®éng thùc hiÖn cã hiÖu qu¶, ®óng tiÕn ®é c¸c dù ¸n x©y dùng c¬ së h¹ tÇng, chØnh trang ®« thÞ.

C«ng t¸c lËp vµ thùc thi quy ho¹ch, kÕ ho¹ch sö dông ®Êt cã t¸c ®éng rÊt lín ®èi víi c«ng t¸c thu håi ®Êt. Cã thÓ x¸c ®Þnh ®îc hai yÕu tè c¨n b¶n trong quy ho¹ch sö dông ®Êt lµ s¶n phÈm quy ho¹ch vµ c¸c hÖ qu¶ cña ph¸p luËt (trong ®ã cã chÝnh s¸ch thu håi ®Êt). V× vËy, khi lËp quy ho¹ch, kÕ ho¹ch sö dông ®Êt c¸c cÊp, ngoµi viÖc ®¶m b¶o ®é chÝnh x¸c, ®« tin cËy, c«ng khai minh b¹ch ®èi víi s¶n phÈm néi dung quy ho¹ch, kÕ ho¹ch sö dông ®Êt ®îc lËp cÇn nghiªn cøu yÕu tè ¶nh hëng vµ gi¶m nhÑ (®Õn møc tèi thiÓu) viÖc ph¶i di dêi nhµ cöa cña ngêi d©n th«ng qua kh¶o s¸t thùc tÕ vµ gi¶i c¸c bµi to¸n quy ho¹ch ®ång bé.

Thø n¨m: Thùc hiÖn chÝnh s¸ch thu håi ®Êt ph¶i g¾n víi viÖc xö lý nh÷ng vÊn ®Ò x· héi mµ chñ yÕu lµ con ngêi. Kiªn quyÕt vµ xö lý døt ®iÓm c¸c trêng hîp vi ph¹m ph¸p luËt ®Êt ®ai.

Theo kh¸i niÖm chung th× côm tõ “båi thêng” ®îc hiÓu lµ sù ®Òn bï b»ng tiÒn ®èi víi nh÷ng thiÖt h¹i vÒ vËt chÊt mµ Nhµ níc hoÆc chñ ®Çu t ph¶i chÞu tr¸ch nhiÖm tríc ngêi cã ®Êt bÞ

thu håi, khi thùc hiÖn viÖc thu håi ®Êt gi¶i phãng mÆt b»ng ®Ó thùc hiÖn c¸c môc tiªu vµ lîi Ých cña quèc gia, lîi Ých céng ®ång. Trong khi ®ã, côm tõ “®Òn bï” trong nghÞ ®Þnh tríc ®©y l¹i thÓ hiÖn râ rµng, minh b¹ch tr¸ch nhiÖm cña Nhµ níc, chñ ®Çu t khi thu håi ®Êt ®ã lµ nghÜa vô tr¶ l¹i ®Çy ®ñ, t¬ng xøng víi sù mÊt m¸t (vËt chÊt) hay sù vÊt v¶ (tinh thÇn) hoÆc hiÓu lµ sù ®Òn bï thiÖt h¹i, ®Òn bï c«ng lao ®èi víi ngêi cã ®Êt bÞ thu håi, ®iÒu nµy phï hîp víi thùc tiÔn khi Nhµ níc thùc hiÖn chÝnh s¸ch thu håi ®Êt. Thêi gian gÇn ®©y, t×nh tr¹ng vi ph¹m ph¸p luËt ®Êt ®ai, lîi dông kÏ hë cña ph¸p luËt, l¸ch luËt ®Ó thùc hiÖn c¸c hµnh vi tham «, tham nhòng vÒ ®Êt ®ai ®· vµ ®ang diÔn ra phæ biÕn ë nhiÒu tØnh, thµnh phè trùc thuéc TW, thËm chÝ cã kh«ng Ýt c¸c vô viÖc ph¶i tuy tè tríc ph¸p luËt. §Ó gi÷ g×n kû c¬ng phÐp níc, ®¶m b¶o hiÖu lùc cña ph¸p luËt ®Êt ®ai vµ t¨ng niÒm tin cña d©n víi §¶ng vµ nhµ níc ®ßi hái c¸c c¬ quan cã thÈm quyÒn, nh©n d©n ph¸t huy tr¸ch nhiÖm kiªn quyÕt, gi¶i quyÕt døt ®iÓm c¸c trêng hîp tiªu cùc trong qu¶n lý, sö dông ®Êt ®ai trong kÕ ho¹ch chèng tham nhòng hiÖn nay.

Thø s¸u: CÇn sím hoµn thµnh c«ng t¸c giÊy chøng nhËn quyÒn sö dông ®Êt lµm c¬ së ph¸p lý ®Ó Nhµ níc thùc hiÖn nghÜa vô båi thêng, hç trî vµ t¸i ®Þnh c cho ng-êi sö dông ®Êt khi bÞ thu håi ®Êt.

§Õn nay, nhiÖm vô nµy ®ang tiÕp tôc triÓn khai ®Ó hoµn thµnh viÖc cÊp giÊy chøng nhËn trong c¶ níc. GiÊy chøng nhËn kh«ng chØ cã t¸c dông x¸c ®Þnh diÖn tÝch ®Êt ®ai cña hé gia ®×nh, c¸ nh©n ®îc nhµ níc giao ®Êt cho thuª ®Êt sö dông æn ®Þnh, l©u dµi mµ nã cßn lµ c¨n cø ®Ó quyÕt ®Þnh viÖc ®îc ®Òn bï hay kh«ng ®îc ®Òn bï khi hä bÞ thu håi ®Êt. §Ó ®¶m b¶o quyÒn vµ lîi Ých chÝnh ®¸ng cho ngêi sö dông ®Êt khi bÞ thu håi ®Êt, ngoµi giÊy chøng nhËn quyÒn sö dông ®Êt, Nhµ níc ®· cÇn xem xÐt ®Õn c¸c trêng hîp ngêi sö dông ®Êt cã giÊy tê hîp lÖ, ®îc coi lµ hîp lÖ ®Ó gi¶i quyÕt båi thêng thiÖt h¹i.

Thø b¶y: ¸p dông gi¸ ®Êt ®Ó tÝnh båi thêng khi nhµ níc thu håi ®Êt ph¶i c«ng khai minh b¹ch vµ ®¶m b¶o yÕu tè kh¸ch quan vµ nguyªn t¾c xö lý nh÷ng vÊn ®Ò kinh tÕ trong thu håi ®Êt

HiÖn nay, trªn thÞ trêng QSD§ ®ang tån t¹i hai lo¹i gi¸ ®Êt: Gi¸ ®Êt do Nhµ níc quy ®Þnh vµ gi¸ thÞ trêng, hai lo¹i gi¸ nµy ®Òu ®îc tham gia trùc tiÕp hoÆc gi¸n tiÕp trong ®Òn bï, båi th-êng cho ngêi cã ®Êt bÞ thu håi. Gi¸ ®Êt do Nhµ níc quy ®Þnh th-êng lµ ë tr¹ng th¸i “tÜnh” vµ thÊp; trong khi ®ã gi¸ thÞ trêng th-êng lµ ë tr¹ng th¸i “®éng” vµ cao h¬n gi¸ ®Êt cña Nhµ níc. Tr¹ng th¸i “tÜnh” vµ “®éng”, ®é chªnh lÖch cao vµ thÊp nµy cµng nhiÒu, cµng lín th× cµng g©y ra nh÷ng bÊt lîi, tiªu cùc trong viÖc gi¶i quyÕt lîi Ých cho c¸c bªn khi nhµ níc thu håi ®Êt. §èi víi c¸c dù ¸n x©y dùng CSHT, chØnh trang ®« thÞ lµ c¸c dù ¸n cã tÝnh chÊt c«ng Ých phôc vô cho x· héi vµ céng ®ång, nã cã kh¶ n¨ng sinh lêi vÒ mÆt kinh tÕ cho Nhµ níc vµ ®em l¹i lîi Ých kinh tÕ cho chÝnh b¶n th©n hé gia ®×nh, c¸ nh©n ®èi víi khu vùc ®Êt sö dông cã gi¸ trÞ gia t¨ng do kh¶ n¨ng sinh lêi tõ ®Êt. V× vËy ph¬ng thøc båi thêng, gi¸ ¸p båi thêng kÕt hîp víi c«ng t¸c tuyªn truyÒn vËn ®éng lµ ®¸p ¸n tèt nhÊt ®Ó tiÕt kiÖm chi phí, thu håi ®Êt nhanh ®¶m b¶o tiÕn ®é c¸c dù ¸n.

Thø t¸m: Thu håi ®Êt phôc vô cho c¸c môc ®Ých cña quèc gia, lîi Ých c«ng céng ph¶i chó träng ®Õn chÝnh s¸ch t«n gi¸o, d©n téc, phong tôc tËp qu¸n truyÒn thèng cña nh©n d©n.

C¸c dù ¸n thu håi ®Êt x©y dùngCSHT, chØnh trang ®« thÞ kh«ng chØ thùc hiÖn ë c¸c thµnh phè lín mµ nã ®îc triÓn khai ë hÇu hÕt c¸c ®Þa ph¬ng. C¸c c¬ quan cã thÈm quyÒn khi phª duyÖt dù ¸n ®Çu t, ph¬ng ¸n thu håi ®Êt vµ ph¬ng ¸n båi thêng, hç trî vµ t¸i ®Þnh c cÇn chó träng vµ quan t©m ®Õn c¸c yÕu tè t«n gi¸o, d©n téc, tËp tôc cña ®Þa ph¬ng ®Ó thùc hiÖn cã hiÖu qu¶ viÖc thu håi ®Êt nhng ®¶m b¶o æn ®Þnh chÝnh trÞ - x· héi. CÇn ®a d¹ng ho¸ c¸c ph¬ng thøc ®Òn bï, cã c¬ chÕ chÝnh s¸ch vËn dông linh ho¹t sao cho ®êi sèng cña nh©n d©n sau khi bÞ thu håi ®Êt ®¹t møc b»ng hoÆc tèt h¬n.3.2.3. Một số vấn đề mang tính nguyên tắc

- Đảm bảo hài hòa quyền lợi của các đối tượng trong quá trình đầu tư hạ tầng phát triển đô thị: người dân được hưởng lợi từ dự án; chủ đầu tư không phải chịu gánh nặng bồi thường và có lợi nhuận; Nhà nước điều tiết được quyền lợi của các bên.

- Nhà nước phải chủ động trong việc thực hiện chính sách bồi thường khi thu hồi đất để thực hiện dự án, đảm bảo khai thác tốt giá trị gia tăng để thực hiện vai trò điều tiết.

- Bồi thường thiệt hại được xem xét trên quan điểm rộng, bồi thường đầy đủ các thiệt hại cho người dân, kể cả vật chất và tinh thần, kể cả hiện tại và tương lai; chú trọng nguồn sinh sống của người dân. Tuy nhiên có thiệt hại mới bồi thường.

- Chính sách bồi thường phải được thực hiện tỉ mỉ, thận trọng, công khai và đảm bảo sự tham gia thực sự của người dân từ khi hình thành dự án đến quá tình triển khai thực hiện.

- Lợi ích chung phải được tôn trọng, xem xét kỹ lợi ích bộ phận nhưng thiểu số phải phục tùng đa số.

- Triển khai các dự án lớn có tính tổng thể, tránh việc thực hiện các dự án nhỏ lẽ sẽ không đảm bảo tính đồng bộ về hạ tầng và phá vỡ quy hoạch chung, đảm bảo năng lực tài chính của các chủ đầu tư

- Khai thác tốt giá trị gia tăng để điều tiết lợi ích các bên và phát triển đô thị bền vững 3.2.4. Các giải pháp đẩy nhanh tiến độ thu hồi đất

1. Rµ so¸t, ®iÒu chØnh, söa ®æi bæ sung nh÷ng néi dung liªn quan chÝnh s¸ch thu håi ®Êt trong hÖ thèng v¨n b¶n quy ph¹m ph¸p luËt hiÖn hµnh

a). Bæ sung c¸c quy ®Þnh vÒ cÊp giÊy chøng nhËn quyÒn sö dông ®Êt nh»m gi¶i quyÕt nh÷ng víng m¾c c¬ b¶n cho viÖc thùc hiÖn chÝnh s¸ch thu håi ®Êt

§Ó hoµn thµnh viÖc cÊp GCNQSD§ trong nh÷ng n¨m tíi, tríc hÕt tõ c¬ së, ngoµi viÖc rµ so¸t ®èi tîng ®ang sö dông ®Êt, c¬ quan nhµ níc cã thÈm quyÒn cÇn söa ®æi, bæ sung c¸c quy ®Þnh vÒ cÊp giÊy chøng nhËn cho c¸c trêng hîp:

- Trêng hîp ®· thùc hiÖn viÖc chuyÓn quyÒn sö dông ®Êt nhng cha ®¨ng ký xin cÊp giÊy chøng nhËn quyÒn sö dông ®Êt;

- Trêng hîp sö dông ®Êt mµ thöa ®Êt ®ã cha ®îc c¬ quan cã thÈm quyÒn x¸c nhËn ranh giíi ®èi víi nh÷ng ngêi sö dông ®Êt liÒn kÒ (kh«ng cã tranh chÊp);

- Trêng hîp t¸ch thöa, hîp thöa do lý do kh¸ch quan, hîp ph¸p.

- Trêng hîp ®Êt vên, ®Êt ao...;

b). Hoµn thiÖn chÝnh s¸ch thu håi ®ÊtQuy ®Þnh thèng nhÊt vµ chi tiÕt ho¸ hÖ thèng v¨n b¶n

ph¸p luËt ®Êt ®ai, chÝnh s¸ch thu håi ®Êt tõ TW xuèng ®Þa ph-¬ng. Bæ sung c¸c quy ®Þnh liªn quan ®Õn chÝnh s¸ch båi th-êng, hç trî vµ t¸i ®Þnh c ®¶m b¶o ®îc ba yÕu tè phï hîp, thèng nhÊt vµ ®ång bé. CÇn cã nh÷ng quy ®Þnh cô thÓ vÒ tû lÖ chÊp thuËn ®èi víi ph¬ng ¸n båi thêng, hç trî vµ t¸i ®Þnh c ®Ó cã c¬ së quyÕt ®Þnh thu håi ®Êt. Ngoµi viÖc ban hµnh c¸c v¨n b¶n quy ph¹m ph¸p luËt cô thÓ ho¸ chÝnh s¸ch thu håi ®Êt, c¸c c¬ quan cã thÈm quyÒn ph¶i x©y dùng quy chÕ thu håi ®Êt cho tõng lo¹i dù ¸n cô thÓ. Quy chÕ nµy ph¶i phï hîp víi ®iÒu kiÖn, ®Æc ®iÓm cña tõng ®Þa ph¬ng, dù ¸n nhng kh«ng tr¸i víi quy ®Þnh cña ph¸p luËt ®Êt ®ai vÒ thu håi ®Êt.

2. §¶m b¶o c¬ së ph¸p lý cho viÖc thu håi ®Êt x©y dùng c¬ së h¹ tÇng chØnh trang ®« thÞ th«ng qua c¸c s¶n phÈm quy ho¹ch, kÕ ho¹ch sö dông ®Ê c¸c cÊp vµ hoµn thiÖn hå s¬ ®Þa chÝnh

Theo quy ®Þnh, sau khi hoµn thµnh, s¶n phÈm quy ho¹ch sö dông ®Êt ph¶i g¾n kÕt víi viÖc c«ng bè, c«ng khai quy ho¹ch, ®Ó ngêi d©n ®îc gi¸m s¸t quy ho¹ch trong ®ã cã c¸c dù ¸n thu håi ®Êt. Yªu cÇu ®Æt ra hiÖn nay lµ ph¶i rµ so¸t kÞp thêi c¸c chØ tiªu sö dông ®Êt cña nhãm ®Êt phi n«ng nghiÖp, ®Æc biÖt lµ ®Êt ë, ®Êt ao, ®Êt vên víi h¹n møc ®Êt ë theo quy ®Þnh cña c¸c ®Þa ph¬ng ®· ®îc ph¸p luËt cho phÐp. VÊn ®Ò nµy liªn quan ®Õn viÖc x¸c ®Þnh chÆt chÏ quü ®Êt cho tõng lo¹i ®Êt vµ trùc tiÕp t¸c ®éng ®Õn c¸c dù ¸n cã thu håi ®Êt cña c¸c ®Þa ph-¬ng (trùc tiÕp lµ cÊp x·). Theo ®ã, c«ng t¸c qu¶n lý, sö dông ®Êt ®îc thÓ hiÖn chi tiÕt ®Õn tõng thöa ®Êt th«ng qua hÖ thèng hå s¬ ®Þa chÝnh.

3. §a dạng hóa các phương thức ®Òn bï, tạo lập quỹ nhµ, đất t¸i ®Þnh c phục vụ cho việc thu hồi đất thực hiện các dự án.

CÇn ®a d¹ng ho¸ c¸c ph¬ng thøc ®Òn bï cho ngêi d©n, nhÊt lµ ®èi víi c¸c dù ¸n thu håi ®Êt x©y dùng c¬ së h¹ tÇng chØnh trang ®« thÞ nh: Ho¸n ®æi ®Êt, ngêi sö dông ®Êt cïng gãp vèn cæ ®«ng, gãp vèn víi chñ ®Çu t b»ng quyÒn sö dông

®Êt…vµ ®a d¹ng ho¸ l«, nÒn t¸i ®Þnh c, c¨n hé chung c ®Ó d©n tù lùa chän phï hîp víi kh¶ n¨ng vµ ®iÒu kiÖn kinh tÕ. §¬n gi¶n ho¸ vÒ c¸c yªu cÇu thñ tôc hµnh chÝnh trong thu håi ®Êt vµ bè trÝ t¸i ®Þnh c.

4. X©y dùng bảng gi¸ ®Êt cña ®Þa ph¬ng (ban hµnh vµo ngµy 01/01 hµng n¨m) phï hîp víi gi¸ chuyÓn nhîng quyÒn sö dông ®Êt thùc tÕ trªn thÞ trêng phôc vô cho viÖc ¸p gi¸ båi thêng, hç trî vµ t¸i ®Þnh c.

Mét nguyªn t¾c chung cña chÝnh s¸ch båi thêng, hç trî vµ t¸i ®Þnh c lµ thu håi ®Êt ph¶i phï hîp víi gi¸ ®Êt trªn thÞ trêng. Trong thùc tÕ, viÖc thu håi ®Êt kh«ng ph¶i chØ cã mét d¹ng duy nhÊt vµ gi¸ ®Êt ¸p dông cho viÖc båi thêng thiÖt h¹i còng ®îc biÕn thiªn theo tõng dù ¸n vµ phô thuéc vµo lo¹i ®Êt bÞ thu håi. ViÖc ®iÒu chØnh gi¸ ®Êt ph¶i ®îc tiÕn hµnh hµng n¨m ®¶m b¶o s¸t víi gi¸ chuyÓn nhîng thùc tÕ trªn thÞ trêng tr¸nh ®îc sù chªnh lÖch gi¸ qu¸ cao. Ngoµi viÖc ®iÒu chØnh bảng gi¸ ®Êt, viÖc ®iÒu chØnh gi¸ nhµ t¸i ®Þnh c, møc hç trî khi cã biÕn ®éng mÆt b»ng gi¸ c¶ ph¶i ®îc cËp nhËt vµ tiÕn hµnh thêng xuyªn ®Ó cã ®îc gi¸ båi thêng phï hîp, gi¶m thiÓu khã kh¨n cho ngêi bÞ thu håi ®Êt.

5. ¸p dông ph¬ng thøc ®Êu gi¸ quyÒn sö dông ®Êt, ®Êu thÇu dù ¸n cã sö dông ®Êt.

HiÖn nay, LuËt §Êt ®ai 2003 cho phép sử dụng quỹ đất thông qua đấu giá quyÒn sö dông ®Êt, ®Êu thÇu dù ¸n cã sö dông ®Êt. Gi¶i ph¸p nµy cã liªn quan mËt thiÕt víi viÖc h×nh thµnh gi¸ ®Êt, ®Æc biÖt lµ gi¸ ®Êt ®« thÞ vµ nã ®îc g¾n liÒn víi s¶n phÈm lËp quy ho¹ch, kÕ ho¹ch sö dông ®Êt hµng n¨m cña tõng ®Þa ph¬ng. Tuy nhiªn, ph¬ng thøc nµy do míi thùc hiÖn, l¹i cha ®îc lµm quen víi lo¹i tËn thu nµy nªn nhiÒu ®Þa ph¬ng gÆp lóng tóng dÉn ®Õn nhiÒu cuéc ®Êu gi¸ cha ®¹t hiÖu qu¶.

6. Nâng cao năng lực thực hiện chính sách bồi thường, hỗ trợ và t¸i ®Þnh c khi nhà nước thu hồi đất và công tác tæ chức thực hiện.

Trong ®iÒu kiÖn hiÖn nay, thu håi ®Êt ®îc x¸c ®Þnh lµ phæ biÕn ®èi víi c¸c ®Þa ph¬ng trong c¶ níc, ®Æc biÖt lµ ®èi víi nh÷ng ®Þa ph¬ng cã m«i trêng ®Çu t thuËn lîi, c¬ chÕ th«ng tho¸ng, c¬ së h¹ tÇng ph¸t triÓn, kinh tÕ - x· héi æn ®Þnh…V×

vËy, ®Ó thùc hiÖn cã hiÖu qu¶ chÝnh s¸ch thu håi ®Êt, thu hót c¸c dù ¸n ®Çu t, chÝnh quyÒn ®Þa ph¬ng c¸c cÊp cÇn x©y dùng đội ngũ cán bộ đủ m¹nh, cã n¨ng lùc, cã tr×nh ®é chuyªn m«n nghiÖp vô vµ c«ng nghÖ. Thµnh lËp bé phËn chuyªn tr¸ch ®èi víi c«ng t¸c nµy (kh«ng kiªm nhiÖm) ®Ó trùc tiÕp thùc hiÖn hoÆc t¨ng cêng cho Héi ®ång hoÆc tæ chøc lµm nhiÖm vô båi thêng cña ®¬n vÞ cÊp díi trùc tiÕp (thùc hiÖn chøc n¨ng chØ ®¹o, gi¸m s¸t, kiÓm tra thùc hiÖn chÝnh s¸ch thu håi ®Êt cña c¸c dù ¸n ®Çu t cã sö dông ®Êt). Thùc hiÖn gi¶i ph¸p nµy sÏ loại bỏ được những vướng mắc phát sinh; bảo đảm cho quy trình thủ tục thực hiện đơn giản thuận tiện; hạn chế được những khúc mắc, khiếu kiện gây kéo dài thời gian hoàn thành việc thu hồi đất và gi¶i phãng mÆt b»ng.

7. §Èy m¹nh viÖc ph©n cÊp g¾n víi tr¸ch nhiÖm và công khai trong việc thực hiện chÝnh s¸ch bồi thường, hỗ trợ vµ t¸i ®Þnh c khi nhµ níc thu hồi đất ®èi víi các cơ quan Nhµ níc.

Thu hồi đất trong thùc tiÔn cã liên quan đến nhiều cơ quan, tổ chức, đơn vị thực hiện, cơ quan Nhµ níc cã thÈm quyÒn cã trách nhiệm hướng dẫn, kiểm tra vµ chỉ đạo c¬ quan chuyªn m«n tổ chức thực hiện c¸c ph¬ng ¸n thu håi ®Êt theo c¸c tr×nh tù: X¸c ®Þnh chñ tr¬ng, ra v¨n b¶n phª duyÖt dù ¸n ®Çu t (theo ph©n cÊp). Tæ chøc lµm nhiÖm vô båi thêng thùc hiÖn c«ng bè c«ng khai chñ tr¬ng thu håi ®Êt kÕt hîp víi c«ng t¸c phæ biÕn, tuyªn truyÒn chÝnh s¸ch ph¸p luËt vµ chñ tr¬ng thu håi ®Êt trong nh©n d©n; chuÈn bÞ kü lìng hå s¬ ®Þa chÝnh khu vùc thu ®Êt bÞ thu håi. C¸c dù ¸n ®Çu t, dù ¸n x©y dùng c¬ së h¹ tÇng, chØnh trang ®« thÞ cã thu håi ®Êt nhÊt thiÕt ph¶i x©y dùng b¶n Quy íc vµ cam kÕt thùc thi nhiÖm vô.

8. Gi¶i quyÕt døt ®iÓm nh÷ng tån ®äng trong viÖc thùc hiÖn chÝnh s¸ch thu håi ®Êt kÕt hîp víi viÖc gi¶i quyÕt khiÕu n¹i vÒ ®Êt ®ai vµ thu håi ®Êt

C¸c dù ¸n x©y dùng c¬ së h¹ tÇng ph¶i cã kÕ ho¹ch x©y dùng c¸c khu t¸i ®Þnh c b¾t buéc ®Ó gi¶i quyÕt cho c¸c hé bÞ thu håi ®Êt ®ang ph¶i sèng t¹m c nhiều n¨m nay theo c¸c ph¬ng thøc linh ho¹t. Giải quyết hài hoà các lợi ích trước, trong và sau gi¶i phãng mÆt b»ng cho ngêi cã ®Êt bÞ thu håi. §ång thêi phải chú trọng đến tính nhân văn, tÝnh lÞch sö, phong tôc tËp qu¸n, t«n gi¸o, d©n téc vµ những vấn đề phát sinh sau khi thu hồi đất.

9. T¨ng cêng sù gi¸m s¸t chÊt lîng, kü thuËt cña c¸c c¬ quan chøc n¨ng ®èi víi c¸c dù ¸n x©y dùng c¬ së h¹ tÇng, chØnh trang ®« thÞ

Kh¸c víi c¸c dù ¸n kh¸c, dù ¸n x©y dùng c¬ së h¹ tÇng, chØnh trang ®« thÞ lµ dù ¸n phôc vô cho c¸c môc ®Ých c«ng céng, c«ng Ých, kh«ng nh»m môc ®Ých kinh doanh hoÆc thu ®îc lîi nhuËn trùc tiÕp tõ dù ¸n. C¸c dù ¸n ®îc ®a vµo sö dông cho nhiÒu môc ®Ých kh¸c nhau. V× vËy, ngoµi nghÜa vô b¶o vÖ, sö dông cã hiÖu qu¶ s¶n phÈm cña c¸c dù ¸n, c¸c chñ thÓ cßn ph¶i cã tr¸ch nhiÖm gi¸m s¸t vÒ kinh tÕ, gi¸m s¸t thi c«ng, gi¸m s¸t chÊt lîng c«ng tr×nh. §ång thêi ®¶m b¶o uy tÝn, th¬ng hiÖu ®èi víi c¸c ®¬n vÞ thi c«ng, chñ ®Çu t, Nhµ níc ®Ó thu hót ®Çu ttrong níc, ®Çu t trùc tiÕp tõ níc ngoµi cho c¸c dù ¸n x©y dùng c¬ së h¹ tÇng chØnh trang ®« thÞ sau khi ViÖt Nam ®ã gia nhËp tæ chøc Th¬ng m¹i thÕ giíi.

10. C¶i c¸ch thñ tôc hµnh chÝnh trong qu¶n lý Nhµ níc vÒ ®Êt ®ai vµ chÝnh s¸ch thu håi ®Êt

§©y lµ mét trong nh÷ng nhiÖm vô quan träng hiÖn nay cña §¶ng, Nhµ níc vµ cña toµn d©n. VÊn ®Ò x¶y ra kh¸ phæ biÕn lµ thời gian hoàn tất thủ tục hành chính cho ®Õn khi thùc hiÖn ph¬ng ¸n båi thêng, hç trî vµ t¸i ®Þnh c thường quá dài, không có thời điểm cuối cùng, không có cơ chế chịu trách nhiệm nếu để quá thời gian quy định. Tình trạng người dân ph¶i ký rÊt nhiÒu ch÷ ký trong c¸c lo¹i giấy tê, ph¶i xin hàng lo¹t các loại con dấu, chữ ký vµ chờ đợi ®Õn khi thu håi ®Êt diÔn ra phæ biÕn dÉn ®Õn t×nh tr¹ng ngêi cã kh«ng cã ®Êt s¶n xuÊt do bÞ thu håi vµ ®Êt chờ ®îi dù ¸n trong nhiÒu n¨m kh«ng sö dông… Ngoµi ra, việc giáo dục đạo đức, ý thức của công chức liên quan đến thủ tục hành chính chưa được quan tâm đúng mức. V× vËy, vÊn ®Ò c¶i c¸ch hµnh chÝnh trong qu¶n lý, sö dông ®Êt ®ai nãi chung vµ trong thu håi ®Êt nãi riªng cÇn ®îc c¶i c¸ch triÖt ®Ó th«ng qua viÖc rà soát, phân loại các thủ tục hành chính theo các tiêu chí cô thÓ, cã cơ chế giám sát, khiếu nại, tè c¸o, khởi kiện.

11. Quy hoạch thực hiện các dự án lớn, tổng thể (không thực hiện các dự án nhỏ. Các dự án khu dân cư phải chú trọng tính đồng bộ về hạ tầng, không chỉ cục bộ mà còn nối mạng và xem xét khả năng đáp ứng của hạ tầng kỹ thuật của toàn khu vực.

12. Xác định khả năng tài chính của các nhà đầu tư khi thực hiện dự án. Có biện pháp chế tài nghiêm túc và thu hồi đất nếu chủ đầu tư để đất trống quá 12 tháng mà không triển khai. Áp dụng biện pháp ký quỹ khi thực hiện dự án. Không cho phép các chủ đầu tư huy động vốn ứng trước trực tiếp từ người dân có nhu cầu nhà ở để tránh các hiện tượng lừa đảo và kiểm tra khả tăng tài chính thự sự của chủ đầu tư. Mọi hợp đồng ứng trước để mua nhà (nền nhà) trong dự án phải được thông qua trung gan là ngân hàng

13. Về cơ chế xác định giá bồi thường thiệt hại về đất, việc phân biệt thời gian sử dụng đất chi tiết như hiện nay sẽ không hiệu quả. Mốc thời gian chủ yếu là thời điểm công bố quy hoạch dự án, nếu các hộ dân nào cố tình lấn chiếm sẽ không được bồi thường và bị chế tài tương xứng.

14. Triển khai cơ chế điều tiết của Nhà nước thông qua thuế bất động sản và các khoản thu khác. Áp dụng giải pháp thí điểm “biên chỉnh trang” và tuyên truyền rộng rãi thành chính sách chung đảm bảo xây dựng đô thị hiện đại và sử dụng quỹ đất hợp lý

15. Trong số các công cụ điều tiết đối với những người hưởng lợi từ các dự án hạ tầng do Nhà nước đầu tư, thuế bất động sản là một công cụ khá hữu hiệu trong trường hợp giá trị đất trong khu vực biến động. Loại thuế này sẽ gia tăng một khi giá trị đất tại khu vực nào đó gia tăng nhờ vào các công trình hạ tầng được đầu tư. Ngoài ra, một số loại thuế đặc biệt như thuế về giá trị tăng lên của bất động sản đánh một lần trong phạm vi ảnh hưởng nhất định do con đường mới mở.

16. Đối với các dự án hạ tầng khu dân cư, áp dụng rộng rãi hình thức hoán đổi đất nông nghiệp bị thu hồi lấy đất nền nhà trong dự án. Đây là biện pháp hiệu quả về mặt tài chính và giảm xung đột về quyền lợi

17. Có cơ chế thúc đẩy tiến độ thực hiện dự án: theo tỷ lệ đa số (80%) hộ dân đồng ý là triển khai thực hiện dự án, không hiệp thương với từng hộ

18. Quan tâm giải quyết việc ổn định đời sống cho người dân ngay cả sau khi di dời. Thành lập tổ chức theo dõi và hỗ trợ người dân sau di dời. Phân bổ lại kinh phí thu được từ việc khai thác giá trị gia tăng đất đô thị để thực hiện nhiệm vụ này. cần chú trọng nhiều hơn đến thiệt hại vô hình mà những hộ bị di dời phải gánh chịu.

19. Về chính sách bồi thường giải phóng mặt bằng theo Luật Đất đai 2003, những vấn đề cần quan tâm là:

Thứ nhất, về giá bồi thường và hỗ trợ ngoài giá đất, Giá đất do UBND tỉnh công bố còn khá thấp với giá chuyển nhượng thực tế trên thị trường, do đó cần quy định những khoản hỗ trợ thêm để khoản tiền người bị thu hồi hồi nhận được không thấp hơn các dự án trong cùng khu vực đang triển khai

Thứ hai, về hỗ trợ cho người bị thu hồi đất để có cuộc sống ổn định sau khi di dời thì việc bồi thường bằng tiền sẽ không đảm bảo được đời sống ổn định của người bị thu hồi đất, nhất là quá trình đô thị hóa chuyển người nông dân thành thị dân. Có 2 vấn đề cần quan tâm: (1) việc hỗ trợ đào tạo dạy nghề không nên bằng cách trao tiền học, mà phải hỗ trợ theo kết quả đầu ra; (2) cần tổ chức giám sát đời sống người dân sau khi di dời, vừa để hỗ trợ kịp thời khi họ gặp khó khăn, vừa đánh giá đúng mức độ thành công của dự án và rộng hơn là chính sách tái định cư của địa phương.

Thứ ba, việc thực hiện nghĩa vụ tài chính về đất sẽ khiến nhiều người dân không được hưởng những khoản bồi thường hỗ trợ đủ để đảm bảo đời sống và nơi ở sau khi bị thu hồi đất. Vấn đề này rất cần sự quan tâm của Nhà nước trong triển khai áp dụng chính sách bồi thường, hỗ trợ và tái định cư.

20. Tất cả đất đều do nhà nước thu hồi, giải tỏa; tuyệt đối không giao cho tư nhân thỏa thuận bồi thường. Sau đó sẽ bán hoặc thuê dài hạn lại cho tư nhân, Nguồn lợi thu được tiếp tục đầu tư cho hạ tầng.

Bảng Mô hình vừa qua Hậu quả Kiến nghị

Nhà nước lập quy hoạch, nhưng lại giao cho tư nhân tự thỏa thuận bồi thường với dân thực hiện dự án

+ Tư nhân bồi thường( mua lại) đất của nông dân với giá đất nông nghiệp, nhưng sau đó đầu tư hạ tầng, bán lại đất đô thị với giá chênh lệch, thu được địa tô chênh lệch rất lớn. Như vậy Nhà nước lập QH để tư nhân ưởng lợi, không vào nguồn ngân sách nhà nước.+ Khi Nhà nước không đồng bộ thực hiện hai khâu, công bố QH và tư nhân thu hồi đất sẽ dẫn đến trường hợp một số cán bộ QH lợi dụng trục lợi nhờ nắm bắt thông tin về QH

Khi Nhà nước vừa công bố QH, vừa tiến hành thu hồi đất để đưa vào thị trường bán đấu giá công khai, sẽ điều tiết địa tô chênh lệch rất lớn, đưa vào ngân sách, tiếp tục đầu tư hạ tầng ở các khu đô thị mới. Đồng thời hạn chế các tiêu cực về cá nhân trục lợi