Dự Báo Táo Bạo - CBRE Vietnam...CBRE - Dự báo táo bạo NHẤT năm 2011 Nhà đầu tư...

Dự Báo Táo Bạo

Thuyết trình:

Marc Townsend

Tổng Giám đốc Điều hành

Công ty TNHH CB Richard Ellis Việt Nam

“Khủng hoảng tạo nên cơ hội, đừng bỏ lỡ !!!” T h á n g 1 / 2 0 1 2

CBRE Việt Nam CBRE Việt Nam | Trang 2 Dự Báo Táo Bạo 2012

TP.HCM 2011… Những thay đổi

Times Square Saigon M&C Tower Eden A

Chụp ngày 12/1/2012




Vietcombank Tower VietinBank BIDV Tower





Saigon Centre

(giai đoạn 2) Bến Thành Towers




CBRE - Dự báo táo bạo NHẤT năm 2011

Khách thuê văn phòng

• Nhiều sự lựa chọn và giá thuê giảm

Khách sạn

• Ritz Carlton, St. Regis, Mandarin Oriental, Shangri-La và Four Seasons sẽ gia

nhập thị trường trong vòng 5 năm tới

Bán lẻ

• Xuất hiện các khu bán lẻ được cải tạo lại (Saigon Square #3) – việc di dời bến

cảng tạo cơ hội phát triển dự án

• Sự tăng trưởng về số lượng các khu thương mại quy mô nhỏ do thiếu đất

(<3,000m2)

• Nhiều khu vực bán lẻ quy mô lớn hơn xuất hiện bên ngoài các khu vực thường

thấy – chẳng hạn ở Quận 5 (Trung tâm thương mại Tản Đà), và ở tỉnh Bình

Dương (Thành Phố Mới Becamex)


CBRE - Dự báo táo bạo NHẤT năm 2011

Nhà đầu tư

• Đầu tư bất động sản – không dành cho người “yếu tim”.

• Thay đổi kênh đầu tư do biến động giá vàng, khách hàng lựa chọn các kênh

đầu tư khác.

Chủ đầu tư

• Ngân sách marketing TĂNG GẤP BA, Chủ đầu tư tìm những phương thức mới

để bán/cho thuê bất động sản.

• Ứng dụng công nghệ trong BĐS – hệ thống quản lý tòa nhà (BMS), hệ thống

quản lý quan hệ khách hàng (CRM) v.v.

• Huy động vốn đầu tư thông qua IPO và các hình thức vốn đa dạng.

• Một số chủ đầu tư chuyển đổi các căn hộ chưa bán được từ để bán sang cho

thuê, hoặc kinh doanh theo hình thức bán nhà có cam kết lợi nhuận cho thuê.

• Nhu cầu đối với hệ thống dữ liệu ngày càng lớn do việc sử dụng Internet ngày

càng thông dụng, công việc ngày càng gắn với wi-fi, điện thoại thông minh và

iPad. Những dự án đáp ứng được những yêu cầu này sẽ có ưu thế.


Nguồn: Dữ liệu lịch sử từ Tổng cục Thống kê (TCTK), 1TCTK , 2Ngân hàng Nhà nước Việt Nam, 3 Quỹ tiền tệ Quốc tế, 4 SJC, 5 Ngân hàng Thế Giới, 6 Bộ Kế hoạch Đầu tư, 7Oxford Economics

2011 Tổng quan Kinh tế Việt Nam 2008 2009 2010 2011 e 2012 f

Tốc độ tăng trưởng GDP

6,2% 5,3% 6,8% 5,91 6,3 3

Lãi suất cho vay 12% 12,75%

Giảm 21% trong Quý 3

16%-17% (Cuối 2010)

22% - 25%2 N/A

Chỉ số giá tiêu dùng (Trung bình)

22,9% 6,9%1 9,2%

(Dec‘10: 11.8%) 18,58%1 12,1% 3

Xuất khẩu 62,7 tỷ USD 57,1 tỷ USD 71,6 tỷ USD 96,3 tỷ USD 105,4 tỷ USD 5

Nhập khẩu 80,7 tỷ USD 69,9 tỷ USD 84,0 tỷ USD 105,8 tỷ USD 113,3 tỷ USD 5

Giá vàng (Một lượng)

17,8 triệu VND (31/12/2008,

+7,2%)

26,7 triệu VND (31/12/2009,

+50%)

36,1 triệu VND (31/12/2010,

+35,2%)

41,8 triệu4 VND

(30/12/2011. +15,8%) N/A

USD/VND (NHThương mại)

17.400 (31/12/2008)

18.497 (31/12/2009)

19.500 (31/12/2010)

Giảm 5,4% so với T12/2009

21.036 (31/12/2011)

Giảm 7,9% so với T12/2010)

21.7357

USD/VND (Thị trường tự do)

17.510 (31/12/2008)

19.470 (31/12/2009)

21.010 (31/12/2010)

21.275 ((31/12/2011)

N/A

FDI cam kết 71,7 tỷ USD 22,6 tỷ USD1 18,6 tỷ USD

(6,8 tỷ USD vào BĐS)

14,7 tỷ USD1

(845,6 tỷ USD vào BĐS)

15 - 16 tỷ USD 6

FDI thực hiện 11,7 tỷ USD 10 tỷ USD 11 tỷ USD 11 tỷ USD1 N/A


2011 So sánh Kinh tế Vùng

Nguồn: Oxford Economics, TCTK, Ngân hàng Thế Giới, Goldprice.org, goldpricethai.com, pecunix.com

Hồng Kông Thái Lan Singapore Trung

Quốc Malaysia Việt Nam Indonesia

Tốc độ tăng

trưởng GDP 4,9% 1,6% 5,0% 9,0% 4,9% 5,9% 6,3%

Chỉ số giá tiêu

dùng 5,3% 3,9% 5,0% 5,6% 3,2% 18,6% 5,4%

Giá vàng

(USD mỗi gram) 51,80 USD 50,50 USD 52,18 USD 51,88 USD 52,17 USD

53,00 USD cao hơn 2,2%

so với trung

bình khu vực

52,72 USD

Cán cân

thương mại -55,4 tỷ USD 27 tỷ USD 48,3 tỷ USD 111,9 tỷ USD 47,1 tỷ USD -9,5 tỷ USD 38,2 tỷ USD

FDI (dòng vốn

ròng theo USD,

2010)

68,9 tỷ USD 6,3 tỷ USD 38,6 tỷ USD 185,1 tỷ

USD 9,5 tỷ USD

8,0 tỷ USD (Nguồn:Ngân

hàng Thế giới)

13,3 tỷ USD


Tầm nhìn năm 2012

2012

GDP

(% theo

năm

CPI

(% theo

năm)

Việt Nam 5,8 11,5

Hồng

Kông 3,5 3,6

Thái Lan 4,5 2,9

Singapore 3,3 2,8

Trung

Quốc 8,1 3,5

Malaysia 4,9 2,8

Indonesia 6,2 5,0

Nguồn: Oxford Economics. Ghi chú: Tăng trưởng GDP của Việt Nam năm 2012, Ngân hàng Thế Giới, Quỹ

tiền tệ Quốc tế và Ngân hàng Phát triển Châu Á ADB dự báo vào khoảng 6,1% – 6,5%.

-8%

-6%

-4%

-2%

0%

2%

4%

6%

8%

10%

2000

Q1

2001

Q1

2002

Q1

2003

Q1

2004

Q1

2005

Q1

2006

Q1

2007

Q1

2008

Q1

2009

Q1

2010

Q1

2011

Q1

2012

Q1

2013

Q1

Thế giới Tây Âu Châu Á TBD Mỹ

Với việc khu vực Châu Âu và Mỹ được dự

báo sẽ vẫn suy yếu thêm một thời gian nữa,

khu vực Đông Á phải tiếp tục tăng cường

giao dịch quốc tế và hội nhập tài chính, cũng

như mở rộng kết nối với các quốc gia phát

triển khác.

- ADB, Asia Economic Monitor, Tháng 12/2011 -


2011 Tổng quan Kinh tế – Lạm phát

Lạm phát tiếp diễn

• Giá thép tại TP.HCM:

– 29/10/2010 – 15.900 VND/Kg

– 29/12/2011 – 19.600 VND/Kg

• Giá xi măng tại TP.HCM:

– 29/10/2010 – 1.520 VND/Kg

– 29/12/2011– 1.980 VND/Kg

• Giá một thùng bia Heineken tại TP.HCM:

– 29/10/2010 – 316.000

– 29/12/2011– 330.000

• Giá lương thực, thực phẩm:

– 29/10/2010: 16,2% y-o-y

– 29/12/2011: 24,8% y-o-y

• Chỉ số lạm phát

–Tháng 12/2010: 11,8% so cknt

–Tháng 12/2011: 18,13% so cknt

–2011: 18,58% so cknt

0

0,5

1

1,5

2

2,5

3

3,5

0

5

10

15

20

25

T1/10 T3/10 T5/10 T7/10 T9/10 T11/10 T1/11 T3/11 T5/11 T7/11 T9/11 T11/11

CP

I (%

thay đ

ổi th

eo

tháng

)

CP

I (%

th

ay đ

ổi th

eo

nă

m) /

Lã

i su

ất (

%)

Lạm phát tăng caoChính sách tiền tệbắt đầu có tác dụng

Kiểm soát tiền tệ lên lãi suất

CPI, VN (% thay đổi so với năm trước)

CPI, VN (% thay đổi so với tháng trước)

Lãi suất tái cấp vốn (%)

Lãi suất tái chiết khấu (%)

Thời gian A95 A92 Thay đổi % thay đổi

Trước 16.800 16.300

15/12/2009 16.450 15.950 (350) -2,15%

14/01/2010 16.900 16.400 450 2,82%

21/02/2010 17.490 16.990 590 3,60%

27/05/2010 16.990 16.490 (500) -2,94%

08/06/2010 15.990 (500) -3,03%

09/08/2010 16.900 16.400 410 2,56%

24/02/2011 19.800 19.300 2.900 17,68%

29/03/2011 21.800 21.300 2.000 10,36%

26/08/2011 21.300 20.800 (500) -2,35%

Nguồn: Tổng cục Thống kê, Petrolimex


-

2

4

6

8

10

12

14

20

00

20

01

20

02

20

03

20

04

20

05

20

06

20

07

20

08

20

09

20

10

p

20

11

p

FD

I (T

ỷ U

SD

)

FDI Thực hiện

2011 Tổng quan Kinh tế– FDI

Nguồn: Bộ Kế hoạch và Đầu tư

37%

27%

9%

2%

25%

FDI ĐĂNG KÝ, 2010

Bất động sản

Công nghiệp chế biến

Xây dựng

Nhà hàng và Khách sạn

Khác

6%

48%

9%

3%

34%

FDI ĐĂNG KÝ, 2011

Bất động sản

Công nghiệp chế biến

Xây dựng

Nhà hàng và Khách sạn

Khác


2011 Tổng quan Kinh tế – Tiền tệ

Cũng như năm 2010, trong năm 2011 Đồng Đô la Mỹ vẫn tăng

giá ở Việt Nam.

Tuy nhiên, trong năm 2011, Đô la Mỹ cũng tăng giá so với Baht

Thái và Đô la Singapore.

Nguồn: Google Finance


2011 Thị trường Chứng khoán Việt Nam

Nguồn: Công ty Chứng khoán FPT

Đầu năm 2011, vẫn có kỳ vọng thị trường tăng. Sang năm 2012,

một số trường phái lại lo ngại rằng chưa biết đâu là đáy thị trường.

VN Index giảm 27,5%, nhóm công ty bất động sản giảm khoảng

45%

Hỗ trợ một phần nhỏ từ những đối tượng nắm giữ vàng.

0

200

400

600

800

1.000

1.200

1.400

1.600

1.800

2.000

300

350

400

450

500

550

T1/11 T2/11 T3/11 T5/11 T6/11 T7/11 T9/11 T10/11 T11/11 T12/11

Giá

trị g

iao

dịc

h (Tỷ đ

ồng

)

Ind

ex

Giá trị giao dịch VN Index


2011 Thị trường Chứng khoán Khu vực

Nguồn: Ngân hàng Phát triển Châu Á


Tăng Nguồn Cung Vàng vào Việt Nam năm 2012

Màn biểu diễn ngoạn mục của Trịnh Đức tại giải Rugby

World Cup đã bị lu mờ bởi:

• Quý Phước được dự đoán sẽ giành huy chương vàng

nội dung 100m bơi tự do.

• Anh Tuấn được dự đoán sẽ giành huy chương vàng

hạng cân dưới 56kg

• Hà Thanh được dự đoán sẽ giành huy chương vàng

bộ môn thể dục dụng cụ.

(Nguồn: vov.vn; giadinh.net.vn; tuoitre.vn ; 1star1objet.fr)


Du khách quốc tế 2011

Năm 2011, 6 triệu du khách quốc tế đến Việt Nam ( tăng 19,1% so với cùng kỳ năm ngoái).Trong đó có 3,5 triệu du khách quốc tế đến thành phố Hồ Chí Minh (tăng 13% so với cùng kỳ năm ngoái)

Nguồn : Tổng cục Thống kê Việt Nam ; bistrochi.net

Lượng khách du lịch đến Việt Nam 2011

Trung Quốc 1,416,804

Hàn Quốc 536,408

Nhật 481,519

Mỹ 439,872

Campuchia 423,440

Đài Loan 361,051

Úc 289,762

Malaysia 233,132

Pháp 211,444

Thái lan 181,820

Các nước khác 1,438,779

0

1

2

3

4

5

6

7

2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011

Millions

Vietnam HCMC

Triệu lư

ợt

Việt Nam TP.HCM


Doanh Thu Ôtô

Khu đường Nguyễn

Văn Linh nơi tập trung

các showroom xe hơi,

dự đoán sẽ phát triển

hơn nữa;

Kia New Morning còn

357.000.000 VND

(17.000 USD)

Mercedes phổ thông

giá 1.500.000.000 VND

(70.000 USD)

Lượng ôtô bán ở Việt Nam theo nhà sản xuất

$.0

$20000.0

$40000.0

$60000.0

$80000.0

$100000.0

$120000.0

2007 2008 2009 2010 11M/2011

Car Sale

s (u

nit)

CAR SALES IN VIETNAMLượng ôtô bán ở Việt Nam

79%82%

7%

2%

34% 34%

22%

0%

10%

20%

30%

40%

50%

60%

70%

80%

90%

100%

Mekong (Fiat,

Ssangyong, PMC)

VMC (BMW,

Mazda, Kia)

GM Daewoo VinaStar

(Mitsubishi)

Mercedes-Benz

Vietnam

Visuco (Suzuki) Toyota


Những Nghị Định của Chính Phủ năm 2011

Những quy định mới được ban hành trong năm 2011:

• Niêm yết giá bằng tiền đồng

– Nghị định 95/2011/ND-CP nêu rõ phải sử dụng tiền đồng trong việc niêm yết giá

hay tiếp thị tất cả mặt hàng và dịch vụ v.v.

• Liên quan đến việc thu phí dịch vụ căn hộ

– Theo Quyết định số 4520/QĐ-UBND, việc thu phí dịch vụ căn hộ theo mức phí theo

quy định hiện hành chỉ được áp dụng trong trường hợp chủ đầu tư và khách hàng

không thỏa thuận trước.

• Thuế sử dụng đất phi nông nghiệp

– Nghị định 53/2011/NĐ-CP

– Chương trình thí điểm: trước khi thi hành Nghị định 53 vào ngày 1/1/2012, Bộ Tài

chính đang gỡ bỏ một số chương trình thí điểm thu thuế sử dụng đất phi nông nghiệp

tại một số địa phương thuộc Hà Nội, Cần Thơ và Bắc Ninh.

– Giai đoạn thí điểm sẽ tập trung vào việc xác định những khu vực thu thuế cũng như

kết nối và khai thác cơ sở dữ liệu của các ban ngành địa phương về thuế và tài

nguyên thiên nhiên.

• Yêu cầu báo cáo tác động môi trường

– Nghị định 29/2011/NĐ-CP ban hành ngày 18/4/2011 là nghị định đầu tiên hướng dẫn

về việc đánh giá tác động đối với môi trường.

– Đặt ra nhiều yêu cầu và thủ tục mà từng loại hình dự án cụ thể phải tuân theo.


Những “Khu Đất Vàng” chính thức

Trong số 20 khu đất vàng chính thức:

• 2 dự án đã hoàn thành

• 2 dự án đang được phát triển

• 16 dự án chưa “rục rịch”


Cột Mốc Về Cơ Sở Hạ Tầng Năm 2011

Đường bộ

• Hoàn thành Hầm Thủ Thiêm (hầm vượt Sông Sài Gòn).

• Dự án mở rộng đường dọc kênh Nhiêu Lộc – Thị Nghè cuối cùng cũng hoàn thành sau mười năm.

• Tuyến BRT (xe buýt khối lượng lớn) từ chợ Bến Thành đến bến xe Miền Tây được mở ngày 24/8.

Tàu điện ngầm, xe điện mặt đất

• Tuyến tàu điện ngầm số 1 có vốn đầu tư tăng gần gấp đôi, với một số tín hiệu trong việc đền bù.

• Tuyến xe điện mặt đất số 1 được đổi thành tuyến xe buýt khối lượng lớn để giảm chi phí đầu tư.

Hàng không

• Nhà ga Đà Nẵng mới được đưa vào hoạt động!

• Thủ Tướng chính thức phê duyệt quy hoạch sân bay quốc tế Long Thành, rộng 5.000 héc-ta với vốn đầu tư 6,7 tỷ USD cho giai đoạn đầu.

• Hãng hàng không tư nhân Vietjet Air đã bắt đầu hoạt động (1 chiếc Airbus, 2 chiếc đang đặt hàng).

Đường dọc kênh Nhiêu Lộc – Thị Nghè

Nguồn: www.info.vn

Nhà ga Đà Nẵng mới Nguồn: Tuổi Trẻ


Cơ Sở Hạ Tầng Năm 2012

Đường bộ • Bốn tuyến đường chính tại khu đô thị mới Thủ

Thiêm sẽ bắt đầu xây dựng từ tháng 7/2012

dự kiến hoàn thiện năm 2015

Cầu • Cầu Sài Gòn số 2, với 4 làn xe, sẽ khởi công

vào tháng 4/2012 và sẽ mất 22 tháng để hoàn

thiện

Hệ thống xe buýt • Trong năm 2012, thành phố sẽ tập trung vào

việc cải thiện xe buýt và dịch vụ, thực hiện

nhiều giải pháp để cải thiện cốt lõi cho hệ

thống giao thông vận tải thành phố.

East – West Highway


Tổng các dự án

tương lai TP.HCM Hà Nội Đà Nẵng Cần Thơ

Nha Trang (Khánh Hòa)

Vũng

Tàu

Hải

Phòng

Văn phòng 267 245 43 22 16 35 13

Bán lẻ 86 33 18 7 4 11 5

Khách sạn & Căn

hộ dịch vụ 44 53 28 12 37 19 6

Nhà ở dân cư 311 268 134 10 22 32 9

Tổng các dự án

đang xây dựng TP.HCM Hà Nội Đà Nẵng Cần Thơ

Nha Trang (Khánh Hòa)

Vũng

Tàu

Hải

Phòng

Văn phòng 166 88 15 15 6 19 7

Bán lẻ 42 24 6 6 3 1 3

Khách sạn & Căn

hộ dịch vụ 25 32 17 5 10 8 2

Nhà ở dân cư 142 104 19 3 5 14 5

Theo BCI Asia…

Nguồn: www.bciasia.com; CBRE Việt Nam

http://www.bciasia.com/


So Sánh Giá Trong Khu Vực

$.0

$20.0

$40.0

$60.0

$80.0

$100.0

$120.0

$140.0

$160.0

$180.0

Manila Bangkok KL Taipei Seoul HCMC Hanoi Shanghai

- Pudong

Beijing Singapore Tokyo Hong

Kong

Rents

(U

S$

/psm

/M

onth

)

GRADE A OFFICE RENTS IN KEY ASIAN MARKETS

$.0

$200.0

$400.0

$600.0

$800.0

$1000.0

$1200.0

$1400.0

$1600.0

Manila Bangkok HCMC Hanoi Taipei Singapore Shanghai KL Beijing Tokyo Hong Kong

Rents

(U

S$

/psm

/M

onth

)

PRIME RETAIL RENTS IN KEY ASIAN MARKETS

$.0

$5000.0

$10000.0

$15000.0

$20000.0

$25000.0

$30000.0

$35000.0

$40000.0

Beijing Shanghai Guangzhou Hong Kong Singapore Bangkok HCMC Kuala Lumpur

$.0

$10.0

$20.0

$30.0

$40.0

$50.0

$60.0

$70.0

$80.0

LUXURY APARTMENT PRIME PRICES & RENTS IN KEY ASIAN MARKETS

AVERAGE PRIME CAPITAL VALUES (US$ psm) AVERAGE PRIME RENTS (US$ psm/month)

40

90

140

190

Jun-07 Dec-07 Jun-08 Dec-08 Jun-09 Dec-09 Jun-10 Dec-10 Jun-11

RevPAR (MAT) Indexed

Vietnam Singapore

Source: STR &

Local Currency


Văn Phòng – Giá Chào Thuê

$20

$30

$40

$50

$60

2009 2010 2011

Giá thuê hạng A (USD/m2/tháng)

Giá thuê hạng B (USD/m2/tháng)

Giá thuê hạng C (USD/m2/tháng)

GiáSo với 3

năm trước

So với 1

năm trước

So với quý

trước

Hạng A -55,0% -8,3% -5,8%

Hạng B -44,0% -7,5% -1,5%

Hạng C -41,5% -8,5% -3,0%

$10

$15

$20

$25

$30

2009 2010 2011

$10

$15

$20

$25

$30

2009 2010 2011


Văn Phòng – Tỷ Lệ Trống

0%

10%

20%

30%

40%

2009 2010 2011

Tỷ lệ trống hạng C

Tỷ lệ trống hạng B

Tỷ lệ trống hạng A

Tỷ lệ trốngSo với 3

năm trước

So với 1

năm trước

So với quý

trước

Hạng A 23,4 pt -14,6 pt -6,1 pt

Hạng B 14,4 pt 3,3 pt -0,7 pt

Hạng C -2,6 pt -1,9 pt -0,1 pt

0%

5%

10%

15%

20%

2009 2010 2011

0%

5%

10%

15%

20%

2009 2010 2011


-20,000

-10,000

0

10,000

20,000

30,000

40,000

50,000

60,000

70,000

80,000

Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4

2007 2008 2009 2010 2011

DIỆN TÍCH THỰC THUÊ MỚI THEO PHÂN HẠNG

Hạng A Hạng B Hạng C

0

50,000

100,000

150,000

200,000

250,000

2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011

DIỆN TÍCH THỰC THUÊ MỚI THEO NĂM

Văn Phòng – Diện Tích Thực Thuê Mới


Xu Hướng Giá trong Ba Năm Qua

$4,000

$4,100

$4,200

$4,300

$4,400

$4,500

Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4

2009 2010 2011

$1,800

$1,830

$1,860

$1,890

$1,920

$1,950

Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4

2009 2010 2011

$900

$930

$960

$990

$1,020

Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4

2009 2010 2011

$650

$670

$690

$710

$730

Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4

2009 2010 2011

Căn Hộ Bán – P.K Hạng Sang (USD/m2)

Căn Hộ Bán – P.K. Cao Cấp (USD/m2)

Căn Hộ Bán – P.K. Trung Cấp (USD/m2)

Căn Hộ Bán – P.K. Bình Dân (USD/m2)

Giá chào bán lại căn hộ (USD/m2)

$0

$2,000

$4,000

$6,000

2007 2008 2009 2010 2011

Luxury High-end

Mid-end Affordable


Tỷ Lệ Bán >< Số Căn Còn Lại

Số Căn Còn Lại (Căn)

0

2,000

4,000

6,000

8,000

10,000

12,000

14,000

16,000

18,000

20,000

0

1,000

2,000

3,000

4,000

5,000

6,000

7,000

8,000

9,000

Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4

2009 2010 2011

To

tal U

nso

ld U

nit

s

Un

sold

Un

its

by S

eg

men

t

Luxury High-end Mid-end Affordable Total

0%

10%

20%

30%

40%

50%

60%

70%

80%

90%

100%

Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4

2009 2010 2011

Luxury High-end Mid-end Affordable

Tỷ Lệ Bán (%)

Sớm mai tỉnh dậy vò đầu bứt tai


Nhà Ở Bán - Cơn Ác Mộng

Q1 Chào bán: 5.078 căn

Bán: 2.229 căn


Bán: 1.390 căn

Chào bán: 864 căn

Bán: 1.867 căn


Bán: 846 căn

Q4

Nghị quyết 11

Giảm giá tiền đồng

(9,3%)

Căn hộ 6.000

ở Bình Dương

2012 Đóng băng,

Giảm giá

hay

Cơ hội

?

Công văn 8844 /NHNN-CSTT: 4 nhóm

bất động sản được loại trừ khỏi nhóm

phi sản xuất

Goldora Villa

bán cho ICC

Tiêu điểm: giảm giá

Lĩnh vực BĐS, kênh đầu tư hấp dẫn

nhất nhưng đồng thời nhà đầu tư cũng

thận trọng hơn khi đầu tư trong 1-3

năm (Khảo sát của Grant Thornton VN,

Q4/2011)

Nhiều chương trình ưu

đãi hơn nhằm thúc đẩy

doanh số bán hàng

Kiểm soát chặt chẽ hơn

tình trạng đô la hóa

niêm yết giá bằngtiền

đồng

Tập đoàn Ascott ký hợp

đồng quản lý Diamond

Island (Q.2)

Một số ngân hàng

nước ngoài ngừng

cho vay mua nhà


Khả Năng Tài Chính (Vấn đề cần xem xét trong năm sắp tới)

Nhà Ở Bán – 2011

Nhóm thu

nhập

% trong tổng

hộ gia đình

Tiền tiết kiệm

hàng năm

(USD)

Số Năm Để Mua Một

Căn hộ Bình

dân (42.000

USD)

Căn hộ Trung

cấp (72.000

USD)

Căn hộ Cao

cấp (135.000

USD)

Căn hộ Hạng

sang (342.000

USD)

Biệt thự

(350.000 USD)

Nhà phố

(90.000 USD)

A2 1% 4.341 10 17 31 79 81 21

A1 10% 2.170 19 33 62 158 161 41

A 9% 1.519 28 47 89 225 230 59

B 47% 1.411 30 51 96 242 248 64

C 21% 543 77 133 249 630 645 166

D 9% 326 129 221 415 1.051 1.075 276

E 3% 271 155 265 498 1.261 1.290 332

F 1% 109 387 664 1.244 3.152 3.225 829

Số liệu chủ yếu ở thành phố lớn TP.HCM và Hà Nội;

Giả định 19% tổng thu nhập của hộ gia đình được tiết kiệm;

Nói chung, giả định trên không tính đến việc vay mượn – thực tế

giả định này cũng diễn ra;

Nguồn: TNS, Neilson và CBRE Assumptions


Khu Bán Lẻ Giá chào thuê mặt bằng bán lẻ tại các TTTM

trong 18 tháng vừa qua được chú ý hàng đầu

2012 – dự kiến giá thuê tại các TTTM tổng hợp

sẽ là mối quan tâm do:

• Thiếu mặt bằng bán lẻ tốt ở khu trung tâm

• Giá thuê tiếp tục giảm nhẹ

2012, giá thuê tại các TTTM khu trung tâm mềm

• Saigon Centre giai đoạn 2 sẽ là trái tim của

các trung tâm bán lẻ ở khu trung tâm

• Dự án TTTM đầu tiên có bao gồm TTTM tổng

hợp

TTTM Tổng Hợp # TTTM

Crescent Mall – dự án TTTM đạt tiêu chuẩn

quốc tế đầu tiên ở khu vực ngoài trung tâm

Tuy nhiên, giá thuê sẽ còn giảm do các nhà bán

lẻ có nhiều lựa chọn hơn, cũng như loại hình

nhà phố thương mại vẫn được ưa chuộng

Non-CBD Asking Rents (US$/sm/month)

Source: CBRE Vietnam

$0

$20

$40

$60

$80

$100

2008 2009 2010 2011

Department Store Shopping Centre

CBD Asking Rents (US$/sm/month)

Source: CBRE Vietnam

$0

$20

$40

$60

$80

$100

$120

$140

2008 2009 2010 2011

Department Store Shopping Centre


Khai trương mới - Index Living Mall, Quận 4:

• Nhà bán lẻ duy nhất trên mặt bằng 7.000 m2

• Cung cấp các mặt hàng gia dụng và nội thất

• Sự thành công của Index Living Mall sẽ là sự

khởi đầu cho những mô hình tương tự phát triển

THƯƠNG HIỆU MỚI - 2011:

• Thương hiệu hạng sang: Christian Louboutin,

Chanel, Burberry, Cartier, Ralph Lauren, v.v

• Mỹ phẩm: Dior, Chanel, M.A.C

• Thời trang: GAP, DKNY, Warehouse, LYN Around

• Phụ kiện: Coach, Charles David

• Thức ăn nhanh: Subway, Burger King, Domino

Pizza

• Kem Baskin Robbins trở lại Việt Nam

THƯƠNG HIỆU MỚI - 2012:

Khu Bán Lẻ


Khách Sạn 2012

Công suất phòng và RevPAR tiếp tục

cho thấy sự tăng trưởng trong năm

2011.

Các thị trường ven biển như

Phú Quốc, Nha Trang và Đà Nẵng

thậm chí còn hoạt động tốt hơn TP.HCM

với mức tăng RevPAR cao hơn.

20

25

30

35

40

45

50

55

60

2009 2010 2011F

RevPAR (US$/room/night)

HCMC Da Nang Phu Quoc Nha Trang

Phú Quôc tiếp tục dẫn đầu thị trường

ven biển với mức RevPAR tăng 20% so

với cùng kỳ năm trước, dự kiến sẽ tiếp

tục là địa điểm hấp dẫn đối với nhà đầu

tư trong năm 2012.

Việc sân bay quốc tế Đà Nẵng vào tháng

12/2011 sẽ mang đến thêm nhiều

chuyến bay thẳng quốc tế đến Đà

Nẵng từ Seoul và Kuala Lumpur.


Các chuyến bay

Khởi hành Hãng hàng không Tần suất chuyến bay Số lượng

hành khách

S.lượng

khách tối

đa/ngày

S.lượng

khách tối

đa/năm

TP.HCM Vietnam Airlines 10 chuyến/ngày 68 680 248.200

TP.HCM Air Mekong 5 chuyến/ngày 90 450 164.250

Rạch Giá Vietnam Airlines 1 chuyến/ngày 68 68 10.608

Hà Nội Air Mekong 1 chuyến/ngày 90 90 32.850

Cần Thơ Vietnam Airlines 1 chuyến/ngày 68 68 10.608

Tổng 18 chuyến/ngày 1.288 466.516

Khởi hành Hãng hàng

không Tần suất chuyến bay

Số lượng

hành khách

S.lượng

khách tối

đa/ngày

S.lượng

khách tối

đa/năm

TP.HCM Vietnam Airlines 4 chuyến/ngày 162 648 236.520

Hà Nội Vietnam Airlines 3 chuyến/ngày 162 486 78.732

Vladivostok OrenAir 10 ngày một chuyến 190

Tổng 07 chuyến/ngày 1.134 315.252

=> 18 chuyến bay đến Phú Quốc mỗi ngày so với chỉ 10 chuyến năm 2010

=> 07 chuyến bay đến Nha Trang mỗi ngày


Khách Sạn 2012

Các dự án 5 sao quản lý quốc tế cho thấy tiến độ nhanh hơn so

với các dự án 3 sao.

Nguồn cung mới đến từ Khách sạn Nikko, Khách sạn Grand mở

rộng, Times Square, Le Meridien, và Eden A với tổng cộng thêm

1.300 phòng.

0

20

40

60

80

100

120

2007 2008 2009 2010 2011F

RevPAR (US$/room/night)

5-star 4-star 3-star


Thị trường Khách sạn Đà Nẵng 2012 Lượng khách du lịch tăng 34% trong năm 2011, trong đó khách du lịch quốc tế

tăng 44% so với cùng kỳ năm trước.

Khách sạn Hyatt Regency đưa vào hoạt động trong Quý 4 với 200 phòng

khách sạn 5 sao, năm 2012 dự kiến InterContinental, Le Meridien, Melia và

Pullman sẽ xâm nhập vào thị trường Đà Nẵng.

Trong năm 2012, thị trường du lịch Đà Nẵng sẽ hướng đến khách du lịch Nga

với đường bay thẳng từ Nga – Đà Nẵng đang được xem xét – SÂN BAY MỚI!

Thị trường Đà Nẵng tiếp tục hoạt động tốt với 60% trong tổng số 40 căn biệt

thự của dự án The Point được bán trong vòng ba tháng.

Năm 2012, các dự án sẽ chỉ tiến hành khởi công sau khi tiếp thị ra thị trường.

Các dự án trong đất liền vẫn cũng vẫn tiến triển tốt – WTC đang cho thuê

(khách thuê chủ chốt đã ký hợp đồng) và Azura sẽ hoàn thành trong Quý 2.


Căn hộ Dịch vụ Cho thuê 2011

Khách thuê xuất phát từ 3 nguồn: • Các chuyên gia nước ngoài – nguồn quan trọng nhất:

– Từ các nước châu Á và phương Tây

– Hà Nội: nhân viên các đại sứ quán

• Việt Kiều hồi hương

• Giới đại gia trong nước ← nhóm khách mới

đang phát triển

“Việt Nam là điểm đến ưa thích thứ 11 của

các công ty đa quốc gia luân chuyển nhân sự

vào năm 2013. Vì thế nhu cầu cần thuê căn hộ

của các công ty này sẽ vẫn rất cao trong vòng

3 năm tới”. --- Trends in Managing Mobility Survey 2010, ECA International

Giấy phép lao động cấp cho

các chuyên gia nước ngoài

trong nửa đầu năm 2011: • Đạt 85,1% của cả năm 2009

• Giảm 16,5% so với

cùng kỳ năm 2010

$0 -$1200 $1200 - $2500 $2500 - $3500 $3500+

Q4/2010 10.0% 40.0% 40.0% 10.0%

Q1/2011 17.9% 41.5% 29.2% 11.3%

Q2/2011 20.5% 48.2% 24.1% 7.2%

Q3/2011 11.7% 52.1% 26.6% 9.6%

Source: CBRE Residential Leasing

Proportion of Requested Area (sm)

Source: CBRE Residential Leasing

0%

20%

40%

60%

80%

100%

Q1/2011 Q2/2011 Q3/2011 Q4/2011

0 - 60 60 - 100 100 - 160 160+

NGUỒN CẦU CHÍNH

Tỷ lệ ngân sách khách thuê (USD/tháng)

Tỷ lệ diện tích yêu cầu (m2)


• Kho vận / hậu cần sẽ trở thành một thành tố

không thể thiếu khi quy hoạch khu công nghiệp.

• Ngành kho vận sẽ tăng trưởng do thương mại

khu vực châu Á sẽ trở thành chỗ dựa cho nền

kinh tế trong suốt thời kỳ châu Âu khủng hoảng

và Mỹ tăng trưởng chậm.

• Các dự án đầu tư FDI từ Nhật Bản sẽ là

TRỌNG ĐIỂM. Gồm trực tiếp từ Nhật hoặc từ

các doanh nghiệp Nhật chuyển ra khỏi Thái

Lan.

• Các lĩnh vực tăng trưởng tiềm năng: • Chế biến Thức uống & Thực phẩm cho khu vực

phía Nam

• Lắp ráp điện tử cho khu vực phía Bắc.

• Giá thuê nhà xưởng xây sẵn sẽ giảm do nguồn

cung trở nên dồi dào nhất từ trước đến nay.

• Với tình hình hoạt động ngày càng tốt của khu

công nghiệp tại Việt Nam, sẽ có ngày càng

nhiều nhà đầu tư tìm kiếm cơ hội mua đứt Khu

công nghiệp đang hoạt động.

Khu Công Nghiệp & Kho Vận – Triển vọng 2012


Đầu Tư Lên Ngôi - Nhiều Dự Án Lớn Sang Tay

Tỷ suất sinh lợi khác biệt đáng kể

Tối thiểu sẽ có 3

dự án khác sẽ

được chuyển

nhượng trong năm

2012

Pacific Place, Hà Nội

Q4/2010 – Tỷ suất sinh lợi 12%

CentrePoint, TP.HCM

Q2/2011 – Tỷ suất sinh lợi 10,6% - 11,3%

Saigon Tower, TP.HCM

Q4/2011 – Tỷ suất sinh lợi 8,5%


CBRE - 10 Dự Báo Táo Bạo NHẤT

1. Nguyễn Trãi vẫn là tuyến đường hấp dẫn nhất cho ngành bán lẻ.

2. Văn phòng có mặt bằng sàn vuông vức sẽ lên ngôi! Các giao dịch tốt

nhất cho khách thuê sẽ xuất hiện trong nửa đầu năm 2012.

3. Bất kỳ dự án nhà ở nào chưa khởi công sẽ hướng đến phân khúc bình

dân (dành cho giới trung lưu mới, với giá thấp hơn 21.000.000 VNĐ).

4. Căn hộ hạng sang trong khu trung tâm SẼ bán được.

5. Thị trường sân gôn – Bùng nổ hay Đóng băng?!?

6. Doanh thu từ các khu đất trống tăng vọt do được chuyển thành rạp

chiếu phim ngoài trời hay thành cửa hàng tiện lợi Circle K.

7. Burger King sẽ khai trương ở Sân bay Đà Nẵng và Sushi Bar xuất hiện

tại Phú Quốc do lượt khách quốc tế tăng thêm 20%.

8. Trong ngắn hạn, khu mệnh danh Phố Đông của Sài Gòn không phải là

Thủ Thiêm, mà chính là Quận 4.

9. Giá vàng giảm nhờ Việt Nam đón nhận thêm nguồn cung vàng mới từ

hai huy chương vàng tại kỳ Olympic Luân Đôn 2012.

10.Vốn FDI đăng ký vào lĩnh vực bất động sản tăng gấp ba lần vào năm

2012 do Việt Nam sẽ đón chào thêm 20 nhà đầu tư nước ngoài mới.

11.Jack Dorsey đón Giáng sinh 2012 tại Việt Nam, @Townsend_Marc với

50.000 fan hâm mộ;

Đến ngày 31/12/2012…


CBRE Việt Nam - Báo Cáo Quý TP.HCM & Hà Nội

Ấn phẩm chuyên sâu về thị trường bất động sản nhất Việt Nam!

Lập kế hoạch tương lai dựa vào các nhận định cho hai và tám quý tới.

© 2012 Công ty TNHH CBRE (Việt Nam) Báo Cáo này do Công ty TNHH CBRE (Việt Nam) thực hiện với sự thành tín và cẩn trọng cần thiết. Chúng tôi đã thu thập thông tin từ các nguồn thông tin mà chúng tôi cho là đáng tin cậy. Tuy nhiên, chúng tôi đã không kiểm chứng tính chính xác của các thông tin và sẽ không bảo đảm, đoan chắc hay đại diện cho các thông tin này. Chúng tôi chỉ đưa ra các dự đoán, quan điểm, giả định hay đánh giá của mình dựa trên những yếu tố mà chúng tôi được biết để làm ví dụ dẫn chứng và các thông tin này có thể sẽ không thể hiện được tình hình hiện thời và xu hướng tương lai của thị trường. Thông tin này được thiết kế riêng cho khách hàng của CBRE sử dụng và không được sao chép dưới mọi hình thức nếu trước đó không được CBRE chấp thuận bằng văn bản.

XIN CẢM ƠN

Liên hệ để nhận bản mẫu miễn phí:

[email protected]

mailto:[email protected]

Dự Báo Táo Bạo - CBRE Vietnam...CBRE - Dự báo táo bạo NHẤT năm 2011 Nhà đầu tư...

Documents

Transcript of Dự Báo Táo Bạo - CBRE Vietnam...CBRE - Dự báo táo bạo NHẤT năm 2011 Nhà đầu tư...