Curs Agent Imobiliar-modul Legislatie(1)

SUPORT CURS “ AGENT IMOBILIAR ”- LEGISLATIE

www.cursuri.raminfo.ro

CURS AGENT IMOBILIAR

1. Actul Juridic Civil. Notiuni, clasificare, capacitate incheiere act juridic,

vicii consimtamant

2. Obiectul , cauza, forma ,modalitatile, efectele ,nulitatea actului civil

3. Dezmembramintele dreptului de proprietate ( uzufruct, habitatie,

servitute, superficie, etc.) .Moduri de dobandire a drepturilor reale

4. Contracte de baza : Contractul de vânzare - cumpărare. Contractul de

mandat . Definitii, atribute, drepturi si obligatii

5. Tipuri de contracte utilizate in practica imobiliara : antecontractul,

contractul de donatie, contractul de schimb, contractul de renta viagera,

contractul de ipoteca

6. Documente utilizate în cadrul agenţiilor imobiliare (contracte comision,

contracte exclusivitate )

7. Cartea funciara si operatiuni de carte funciara.Organizarea ANCPI si a

birourilor de carte funciara. Alcatuirea cartii funciare.Acte necesare la

operatiunile de carte funciara

8. Legislatia imobiliara uzuala. Studiu individual, dezbateri libere


www.cursuri.raminfo.ro2

LECŢIA 1

ACTUL JURIDIC CIVIL

NotiuneaDefinitie si terminologie§ 1 act - juridic§ 2 act – inscrisulè Actul juridic civilè reprezinta acea manifestare de vointa facuta cu intentia de

a produce efecte juridice, adica de a naste, modifica ori stinge un raport juridiccivil concret.

Clasificarea – criterii de clasificare.1 dupa nr. partilorØ unilateraleØ bilateraleØ multilaterale

2 dupa modul de incheiere valabilaØ acte consensuale solemne (legatul, donatia)Ø acte reale (comodatul, darul manual)

3 dupa modalitatea incheierii lorØ acte strict personale (legatul)Ø acte care pot fi incheiate prin reprezentare

4 dupa scopul urmarit la incheierea lor cu titlu onerosØ acte comutative (schimbul)Ø acte aleatorii (renta vanz. si cump.) cu titlu gratuitØ liberalitati (legatul, donatia)Ø dezinteresate (mandatul gratuit)

5 dupa rolul vointei partilorØ acte subiectiveØ acte conditie

6 dupa legatura cu modalitatile (termen, conditie, sarcina)Ø acte pure si simpleØ acte afectate de modalitati

7 dupa natura continutului lorØ patrimonialeØ nepatrimoniale

8 dupa raportul lor cu cauzaØ acte cauzaleØ acte necauzale

9 dupa importanta lor: acteØ de conserare (inscrierea unei ipoteci)



Ø de administrare (inchirierea)Ø de dispozitie (v.-c., ipoteca, gajul)

10 dupa corelatia dintre eleØ acte principaleØ acte accesorii

11 dupa efectele produseØ constitutiveØ translativeØ declarative

12 dupa momentul producerii efectelor lorØ acte intre viiØ acte pentru cauza de moarte

13 dupa modul lor de executareØ acte cu executare dintr-o dataØ acte cu executare succesiva

14 dupa reglementarea si denumirea lorØ acte tipiceØ acte atipice

Conditiile actului juridic civilDefinitie:è Prin conditiile actului juridic civil se inteleg elementele din care acesta estealcătuit.

Clasificare.In functie de aspectul la care se refera se disting conditiiØ de fondØ de forma

In functie de obligativitatea sau neobligativitatea lorØ conditii esentialeØ conditii neesentiale

In functie de sanctiunea nerespectarii lor.Ø conditii de validitateØ conditii de eficacitate

In functie de gradul lor de generalitateØ conditii generaleØ conditii speciale

Capacitatea de a incheia actul juridic civilNotiune. Capacitatea este acea conditie de fond si esentiala care consta in aptitudineasubiectului de drept civil de a deveni titular de drepturi si obligatii civile prin incheierea deacte de drept civil.



Capacitatea – conditie pentru orice act civil. - Capacitatea de a incheia acte juridice civile = titular de drepturi si obligatii civile prinincheierea de acte juridice civile.

Principiul capacitatii si exceptia de la acest principiu- Capacitatea de a incheia actul juridic civil este cirmuita de principiul sau regula capacitatii,incapacitatea constituind exceptia.- In timp ce capacitatea este o stare de drept, discernamantul este o stare de fapt(psihologica). Discernamantul poate exista, izolat, chiar la o persoana incapabila.

Exceptia incapacitatii de a incheia acte juridice civileExceptia incapacitatii trebuie sa fie expres prevazuta de lege.Ingradirile capacitatii civile

Clasificaredupa natura lorØ incapacitati de folosintaØ incapacitati de exercitiu

dupa gradul de generalitate incapacitatiØ generale – de exercitiuØ speciale – de folosinta

dupa modul in care opereaza incapacitatiØ care opereaza de plin dreptØ care opereaza prin efectul unei hotarari judecatoresti

dupa sursa sau izvorul lor incapacitatiØ stabilite de legea civilaØ stabilite de legea penala

dupa gradul de opozabilitate incapacitatiØ absoluteØ relative

Sanctiunea nerespectarii incapacitatii de a incheia acte juridice civileè Sanctiunea = nulitatea actului incheiat cu neobservarea regulilor privind capacitatea civilaa persoanelor.Persoana fizica:Nerespectarea unei incapacitati speciale = nulitate absolutaNerespectarea unei incapacitati de folosinta = nulitate relativaPersoana juridica:Lipsa capacitatii de folosinta = nulitatea absoluta

CONSIMTAMANTUL - Elementul fundamental al actului juridic civil il constituie vointa juridica. - Vointa este compusa din: consimtamant si cauza sau scopul



Formarea si principiile vointei juridice- Proces psihologic complex din§ hotararea exteriorizata (consimtamantul)§ motivul determinat (cauza sau scopul)§ Principiul autonomiei de vointa- Subiectele de drept sunt libere sa incheie orice fel de conventii sau sa faca orice fel de

acte unilaterale in limitele legii si al bunelor moravuri.

Limitele principiului§ ordinea publica§ morala§ normele imperative civile

Sanctiunea:- actul juridic incheiat cu incalcarea limitelor este lovit de nulitate absoluta sau relativa, dupacaz.§ Principiul vointei interne sau reale

- Interpretarea contractelor se face dupa intentia comuna a partilor, iar nu dupa sensul literalal termenilor.- Actul secret care modifica un act public nu poate avea putere decat intre partilecontractante si succesorii lor universali.- Consimtamantul nu este valabil, cand este dat, prin eroare, smuls prin violenta, sausurprins prin dol.

Definitia consimtamantului = acea conditie esentiala, de fond si generala a actului juridiccivil care consta in hotararea de a incheia un act juridic civil menifestata in exterior.Doua sensuri ale termenului de consimtamant:§ manifestare unilaterala de vointa§ acord de vointe (in actele bi-multilaterale)

Conditiile de valabilitate a consimtamantului§ sa provina de la o persoana cu discernamant§ sa fie exprimat cu intentia de a produce efecte juridice§ sa fie exteriorizat§ sa fie nealterat de vreun viciu de consimtamant

● Discernamant = persoane fizice cu capacitate deplina de exercitiu§ < 14 ani = lipsa discernamant§ 14-18 ani = capacitate restransa de exercitiu§ Incapacitati naturale = betie

Intentia de a produce efecte juridice. Lipseste intentia in anumite situatii:§ cand declaratia de vointa a fost facuta in gluma din prietenie, curtoazie.§ cand s-a facut sub conditie pur potestativa “ma oblig daca vreau”



§ cand manifestarea de vointa este prea vaga, imprecisa§ cand manifestarea de vointa s-a facut cu o rezerva mintala

Consimtamantulè trebuie sa fie exteriorizat – manifestare de vointa- Manifestarea de vointa poate fi:§ expresa§ tacita

Ex. tacit – acceptarea mostenirii

● Consimtamantul§ in scris§ verbal§ prin gesturi concludente

Simpla tacere nu valoreaza consimtamant

Exceptie§ cand prevede legea§ prin consens§ obiceiul- Consimtamantul trebuie sa fie nealterat printr-un viciu de consimtamant Vicii: eroarea,

dolul (viclenia), violenta si leziunea.

VICIILE DE CONSIMTAMANT

1. EroareaDefinitie: “Falsa reprezentare a realitatii la incheierea unui act juridic civil”- Eroarea nu produce nulitate decat cand cade asupra substantei obiectului conventiei.- Eroarea nu produce nulitate cand cade asupra persoanei cu care s-a contractat, afara numaicand consideratia persoanei este cauza principala, pentru care s-a facut conventia.

ClasificareDupa natura realitatii fals reprezentate:§ eroarea de fapt – obiect sau persoana§ eroarea de drept – falsa reprezentare a existentei sau continutului unei norme juridice

civile.

Dupa consecintele produse§ eroarea obstacol – impiedica formarea actului juridic civil§ eroarea viciu de consimtamant – alterarea consimtamantului§ eroarea indiferenta – falsa reprezentare a unor elemente neesentiale la incheierea

actului.



Sanctiunea§ eroarea obstacol – nulitatea absoluta§ eroarea viciu de consimtamant – nulitatea relativa§ eroarea indiferenta – poate ramane fara nici o consecinta sau cel mult diminuarea

valorica a prestatiei.

Conditiile de existenta a erorii viciu de consimtamant§ elemetul asupra caruia exista eroare sa fi fost hotarator, determinant pentru incheierea

actului§ cealalta parte contractanta sa fi cunoscut sau sa fi trebuit sa stie ca faptul asupra caruia

exista eroare este determinant, hotarator pentru incheierea actului.

2. DOLUL (viclenia)Definitie:è Dolul este acel viciu de consimtamant care consta in inducerea in eroare aunei persoane, cu ajutorul unor mijloace dolosive sau viclene, pentru a o determina saincheie un anumit act juridic.

Clasificare§ dolul principal – atrage anulabilitatea actului§ dolul incident – nu atrage anulabilitate

StructuraDupa doua elemente:§ un element obiectiv (material) – utilizarea de mijloace viclene pentru a induce in

eroare.§ un element subiectiv (intentional) – intentia de a induce p ecineva in eroare –

provocarea unei erori din neglijenta nu constituie dol.

ConditiiPentru a constitui viciu de consimtamant dolul trebuie sa intruneasca cumulativ 2 conditii:

§ sa fie determinant pentru incheierea actului juridic§ sa provina de la cealalta parte sau cand dolul provine de la un tert si contractantul are

cunostinta despre aceasta situatie (complicitate la dol) si cand dolul provine de lareprezentantul contractului (mandatarul)

- Nu se cere ca dolul sa fie comun.Proba dolului – cine invoca dolul trebuie sa-l dovedeasca.Dolul poate fi probat prin orice mijloace de proba, inclusiv martori sau prezumtii simple.

3. VIOLENTADefinitie:è Violenta eset acel viciu de consimtamant care consta in amenintarea uneipersoane cu un rau de natura sa-i insufle o temere care o determina sa incheie un actjuridic.



Clasificare:Dupa natura raului§ violenta fizica (integritatea fizica sau bunurile)§ violenta morala (onoarea, cinstea, sentimentul)

Dupa caracterul amenintarii§ amenintarea legitima – nu constituie viciu§ amenintarea nelegitima – constituie viciu de consimtamant atragand nulabilitatea

Structura = doua elemente.§ un element obiectiv = amenintarea cu un rau§ un element subiectiv = insuflarea unei temeri

Conditii cumulative§ sa fie determinanta pentru incheierea actului juridic§ sa fie injusta (nelegitima)

- Amenintarea cu un rau nu trebuie sa vina obligatoriu de la cocontractant, ea poate proveni side la un tert.- Starea de necesitate in care se gaseste o persoana, care o determina sa incheie un act juridicpe care altfel nu l-ar fi incheiat trebuie asimilata violentei viciu de consimtamant.

4. LEZIUNEADefinitie:è Leziunea eset acel viciu de consimtamant care consta in disproportia vaditade valoare intre doua prestatii.

StructuraConceptia subiectiva implica doua elemente:§ obiectiv§ subiectiv

Conceptia obiectiva – leziunea are un singur element: prejudiciul material reprezentat dedisproportia de valoare intre contraprestatori.

Conditii§ Leziunea sa fie o consecinta directa a actului respectiv§ Leziunea sa existe in raport cu momentul incheierii actului§ Disproportia de valoare intre contraprestatii sa fie vadita

- Domeniu de aplicare: minorii intre 14-18 ani incheie acte juridice civile care in acelasi timpsunt: de administrare; fara acordul ocrotitorului legal; sunt lezionare pentru minor; suntcomutative.



LECŢIA 2

OBIECTUL ACTULUI JURIDIC CIVIL

Definitie: - se intelege prin obiect al actului juridic civil insasi conduita partilor acelui actrespectiv actiunile ori inactiunile la care partile sunt indreptatite sau de care sunt tinute.

Conditii de valabilitate. Pentru a fi valabil, obiectul actului juridic civil trebuie sa intocmeascaurmatoarele conditii generale:§ sa existe§ bunul a existat dar nu mai exista§ exista§ va exista cu exceptia succesiunii viitoare§ sa fie determinat sau determinabil§ sa fie circuitul civil§ bunuri care pot circula liber neingradit§ bunuri care pot circula in conditii restrictive

- Nesocotirea interdictiilor de instrainare si a conditiilor restrictive de circulatie adiferitelor bunuri, atrage, in principiu, nulitatea absoluta a actului.

§ sa fie posibil – nimeni nu poate fi obligat la imposibil. - Imposibilitatea poate fi de ordin material sau juridic. - Aceasta conditie trebuie apreciata dinamic, prin prisma progresului tehnico- stiintific.§ sa fie licit – daca se incalca vrea dispozitive legala, actul este nul pentru obiect ilicit.§ sa fie moral – obiectul trebuie sa fie in concordanta cu morala (bunele moravuri);

imoral – nulitate absoluta.- conditii speciale: obiectul derivat al actului juridic civil trebuie sa apartina celui ce seobliga la transferul sau grevarea lui.Nerespectarea – nulitate absoluta.§ obiectul act juridic civil, trebuie sa constea intr-un fapt personal al debitorului.§ obiectul act juridic civil trebuie sa fie autorizat.

CAUZA (SCOPUL) ACTULUI JURIDIC CIVIL

Definitie: èCauza sau scopul este acel element al actului juridic civil care consta inobiectul urmarit la incheierea unui asemenea act.

Elemente§ scopul imediat§ scopul mediat

Scopul imediatè - este acel element al cauzei ce consta in motivul determinant al incheieriiactului juridic civil.

- este concret si variabil de la o specie la lata de acte juridice civile.



Conditii de valabilitate cumulative:Cauza trebuie sa:§ sa existe – obligatia fara cauza nu poate avea nici un efect§ cand lipsa cauzei se datoreaza lipsei de discernamant, ambele elemente ale cauzei

lipsesc (lipsa cauzei atrage nulitatea relativa a actului§ sa fie reala – cauza nu este reala cand este falsa, cauza este falsa cand exista eroare

asupra scopului imediat.Falsitatea cauzei§ mediate – anulabilitatea actului§ imediate – nulitatea absoluta a actului§ sa fie licita – este licita cauza care este in concordanta cu legea si ilicita cauza care

este prohibita de lege – nulitatea absoluta a ctului.

Rolul si proba cauzeiCodul civil instituie doua prezumtii:§ prezumtia de valabilitate a cauzei indiferent de faptul redarii ei in inscrisul probator§ prezumtia de existenta a cauzei – ea nu trebuie dovedita.

FORMA ACTULUI JURIDIC CIVIL

Definitie:è se intelege acea conditie care consta in modalitatea de exteriorizare amanifestarii de vointa facute cu intentia de a crea, modifica ori stinge un raport juridiccivil.Principiul consensualismului – regula de drept potrivit careia simpla manifestare de vointa estenu numai necesara ci si suficienta pentru ca actul juridic civil sa ia nastere in mod valabil.

Conditii de forma- Forma ceruta “ad validitatem” – desemneaza acea conditie de validitate, speciala si

esentiala care consta in cerinta indeplinirii formalitatilor prestabilite de lege sau departi, in lipsa carora actul n-ar putea lua nastere in mod valabil.

Conditii:§ intregul act trebuie sa imbrace forma solemna§ actul aflat in interdependenta cu actul solemn trebuie sa imbrace si el forma solemna

(mandatul§ pentru incheierea unui act solemn actul care determina ineficienta unui act solemn

(exceptie legatul care poate fi revocat si in mod tacit)

Aplicatii ale formei ad validitatemEx.: donatia, remutarea expresa la succesiune, contracte societate.



Forma ceruta “ad probationem”Definitie: Acea cerinta impusa de lege sau parti care consta in intocmirea unui inscris cuscopul de a proba actul juridic civil valabil incheiat.

Caractere juridice- Manifestarea de vointa trebuie imbracata in forma scrisa – este obligatorie – nerespectarea =inadmisibilitate.

Sanctiune – imposibilitatea dovedirii actului cu alt mijloc de proba (exceptand marturisirea siinceputul de dovada scrisa care poate fi completat cu martori si prezumtii).

Aplicatii- Art. 1191 alin 1 c.c. – acte cu inscris autentic sau sub semnatura privata pentru suma cedepaseste 250 lei; depozit valutar, tranzactia, contractul de inchiriere a locuintelor, contractulde cesiune si de cesiune a dreptului de autor.

Forma ceruta pentru opozabilitate fata de tertiDefinitie: Acele formalitati care sunt necesare, potrivit legii, pentru ca actul juridic sa fieopozabil si persoanelor care n-au participat la incheierea lui.

Caractere juridice§ este obligatorie§ actul trebuie facut cunoscut tertilor prin masuri specifice “de publicitate”

Sanctiune – inopozabilitatea actului juridic. Actul produce efecte doar intre parti, dar ineficacefata de terti.

Aplicatii: publicitatea imobiliara, publicitatea constituirii gajului, inregistrarea in materiainventiilor.

MODALITATILE ACTULUI JURIDIC CIVIL

1.Termenul

Definitie: termenul este acel eveniment viitor si sigur ca realizare, pana la care esteamanata inceperea ori stingerea exercitiului drepturilor subiective civile si a obligatiilorcorelative.

Clasificare- Dupa natura efectelor juridice. Termen:§ suspensiv (data la care trebuie inapoiat lucrul comodatorului)§ extinctiv

- Dupa titularul beneficiului sau. Termen:§ stabilit in favoarea debitorului§ stabilit in favoarea creditorului§ stabilit atat in favoarea creditorului cat si a debitorului



- Dupa izvorul sau. Termen:§ valutar sau conventional§ legal§ judiciar

- Dupa criteriul cunoasterii ori nu. Termen.§ cert (15.08.2000)§ incert (la moartea creditorului)

Efecte- Termenul suspensiv = anima inceputul exercitarii dreptului subiectiv civil.- Termenul extinctiv = marcheaza stingerea dreptului subiectiv civil.

2. Conditia

Definitie: è se intelege un eveniment viitor si nesigur ca realizare, de care depindeexistenta dreptului subiectiv civil si a obligatiei corelative.

Clasificare- Dupa natura efectelor produse. Conditia:§ suspensiva – se incheie contractul daca proprietarul se muta din localitate.§ Rezolutorie – contractul de vanzare-cumparare se anuleaza daca vanzatorului i se naste

un copil in doi ani.- Dupa criteriul legaturii cu vointa partilor a realizarii ori nerealizarii ei. Conditia:§ cauzala – inchei contract daca castig la loto§ mixta – iti donez apartament daca te vei casatori§ potestativa – pura sau simpla

3. Sarcina

Definitie:è Acea obligatie de a da, a face sau a nu face ceva, impusa de impunatorgratificatului in actele cu titlu gratuit – liberalitati

Clasificare- In functie de persoana beneficiaruluiSarcina in favoarea:§ dispunatorului§ gratificatului§ terte persoane

- In functie de valabilitatea ei. Sarcini:§ posibile, licite, morale§ imposibile, ilicite, imorale.



EFECTELE ACTULUI JURIDIC CIVIL

Principiile efectelor actului juridic civil si exceptiile lor

Definitie:è Principiile efectelor sunt acele reguli de drept civil care ne arata modul incare se produc aceste efecte, respectiv, cum se produc ele, in ce conditii si fata de cineanume.

Principiio principiul fortei obligatoriio pricipiul irevocabilitatiio pricncipiul relativitatii

1. Principiul fortei obligatorii“Conventiile legal facute au putere de lege intre partile contractante”Fundament- interesul general al asigurarii stabilitatii si sigurantei raporturilor juridice generate de actelejuridice civile.- respectarea cuvantului datExceptii: incetarea mandatului din cauza mortii (interdictiei), a mandatului sau mandatarului,incetarea locatiunii din cauza pieirii lucrului.Cazuri de extindere a fortei obligatorii§ prorogarea (prelungirea)§ prelungirea efectelor actului cu executare succesiva§ revizuirea

2. Principiul irevocabilitatii actului juridic civilDefinitie:è Acea regula de drept potrivit careia actului bilateral nu i se poate pune capat prinvointa numai a uneia dintre parti, iar actului unilateral, prin manifestarea de vointa contraradin partea autorului sau.Exceptii§ acte bilaterale (multi) – cauze autorizate de lege sau ex.: revocarea donatiei intre soti,

incetarea depozitului, incetarea mandatului prin revocare.§ acte unilaterale – legatul, retractarea demutarii la mostenire; oferta inainte de a ajunge

la destinatar.

3. Principiul relativitatii efectelor actului juridic civilDefinitie:è Actul civil produce efecte numai fata de autorul ori autorii lui fara a putea saprofite sau sa dauneze altor persoane



Notiunile de:§ parte§ avinzi-cauza§ tert

Partile – o persoana care incheie un act juridic civil, personal sau prin reprezentare, si inpatrimoniul sau in persoana careia se produc efectele acelui act.Avinzii – cauza = persoana care desi nu a participat la incheierea unui act juridic este insaindriduita sau tinuta, dupa caz, fie sa profite, fie sa suporte efectele acelui act, datorita legaturiisau relatiei sale juridice cu una din partile lui.Avinzii-cauza§ succesorii universali si succesorii cu titlu universal – dobanditorii de patrimoniu§ succesorii cu titlu particular – donatorul§ creditorii chirografari (acei creditori care nu au o garantie reala-ipoteca, ci numai un

drept de gaj general.TertiiPersoana straina de un anumit act juridic civilTertii:§ propriu-zisi§ asimulati

Exceptii de la principiul relativitatiiExceptii:§ aparente – avinzii cauza, promisiunea pentru altul, simulatia, reprezentarea, actiunile

directe.§ reale – stipulatia pentru altul

NULITATEA ACTULUI JURIDIC CIVILDefinitie:è Acea sanctiune de drept civil care lipseste actului juridic de efectelecontrarii normelor juridice edictate pentru incheierea sa valabila.

Caracteristici ale nulitatii:§ sanctiunea de drept civil§ priveste numai actele juridice§ consta in lipsirea actului juridic de efectele contarre legii§ vizeaza numai acele efecte ale actului ce contravin legii

Functiile nulitatii:§ preventiva§ represiva§ mijloc de garantie a principiului legalitatii

Clasificarea nulitatilor1.Dupa natura interesului:è nulitate absoluta sau nulitate relativa



Nulitate absoluta – sanctioneaza nerespectarea unei dispozitii legale ce ocroteste un interesparticular2.Dupa intinderea intereselor saleè Nulitate:§ partiala – desfiinteaza o parte din actul juridic civil§ totala – desfiinteaza in intregimeactul

3.Dupa modul de consacrare legislativeè Nulitate:§ expresa (textuala) – este prevazuta intr-o dispozitie legala§ virtuala – nu este prevazuta de lege dar care este reglementata de o anumita conditie

4. Dupa felul conditiei d evaliditate nerespectateè Nulitate:§ de fond – nerespectarea unei conditii de fond a actului juridic civil§ de forma – intervine in cazul nerespectarii formei cerute ad validitatem

5.Dupa modul de valorificareè Nulitate:§ judiciara§ amiabila

CAUZELE DE NULITATE

1.Cauzele de nulitate absoluta:§ incalcarea regulilor privind capacitatea civila§ lipsa consimtamantului (datorarii erorii obstacol)§ nevalabilitatea obiectului actului juridic constitutiv§ nevalabilitatea cauzei actului juridic civil§ nerespectarea formei cerute ad validitatem§ lipsa ori nevalabilitatea autorizatiei administrative sau judiciare§ incalcarea ordinii publice§ fraudarea legii§ incalcarea dreptului de precautiune al statului

2.Cauzele de nulitate relativa§ nerespectarea regulilor privind capacitatea civila a persoanei (minorul 14-18 ani fara

acordul parintilor)§ lipsa discernamantului in momentul incheierii actului§ viciile de consimtamant: eroarea, dolul, violenta, leziunea§ nerespectarea dreptului de precutiune

Regimul juridic al nulitatii

1.Regimul juridic al nulitatii absolute§ nulitatea absoluta poate fi invocata de oricine are interes§ nulitatea absoluta poate fi invocata oricand fiind inprescriptibila§ nulitatea absoluta nu poate fi acoperita prin confirmare



2.Regimul juridic al nulitatii relative§ nulitatea relativa poate fi invocata numai de persoana ocrotita si al carei interes a fost

nesocotit la incheierea actului§ nulitatea relativa este prescriptibila§ nulitatea relativa poate fi confirmata expres sau tacit de catre partea interesata.

Principiile nulitatii§ Principiul retroactivitatii nulitatii§ Principiul restabilirii situatiei anterioare§ Principiul desfiintarii actului subsecvent ca urmare a desfiintarii actului initial

1. Principiul retroactivitatii nulitatiiDefinitie:è Acea regula potrivit careia nulitatea nu produce efecte numai pentru vitor,ci si pentru trecut, adica pana la momentul incheierii actului juridic civil.Exceptii: contractele cu executare succesiva partial executate; fructele culese pana la dataintentarii cererii in anulare de posesorii de buna credinta.

2. Principiul restabilirii situatiei anterioare - restitutia in integrumDefinitie: Regula de drept potrivit careia tot ea s-a executat in baza unui act juridicdesfiintat trebuie restituit.Exceptii: cazul incapabilului care este tinut sa restituie prestatiile primite numai in masuraimbogatirii sale efective.

3. Principiul anularii actului subsecvent ca urmare a anularii actului initialè Anularea actului initial (primar) atrage dupa sine si anularea actului subsecventdatorita legaturii lor juridice.Excceptii: principiul ocrotirii bunei credinte a subdobanditorului unui bun cu titlu oneros

4.Principiul conversiunii actului juridicDefinitie: Inlocuirea actului nul cu un alt act juridic valabil.Conditii§ sa existe un element de diferenta intre actul nul si actul valabil§ unul din acte sa fie desfiintat definitiv si total§ actul socotit valabil sa indeplineasca toate conditiile de validitate iar acestea sa se

regaseasca in chiar actul desfiintat§ manifestarea de vointa a partii sau partilor sa fie favorabila conversiei

Aplicatii:§ cazul manifestarii de vointe nul ca vanzare-cumparare dar valabile ca antecontract de

vanzarecumparare



§ cazul actului de instrainare a unui bun succesoral, de catre mostenitor, nul ca atare,insa valabil ca act de acceptare a succesiunii.

Principiul validitatii aparentei in drept- Inlatura nulitatea unui act juridic civil incheiat intr-o situatie de eroare comuna, obsteasca.Ex.: inregistrarea in registrul starii civile de catre o persoana necompetenta sunt valabile.Principiul raspunderii civile delictualeMinorul savarseste un delict civil (falsifica data nasterii) pentru a incheia actul civil iarcocontractantul nu stie.Actul anulabil va fi mentinut intrucat reprezinta cea mai buna reparare a prejudiciului ce s-arproduce cocontractantului.

LECŢIA 3

DEZMEMBRAMINTELE DREPTULUI DE PROPRIETATE

§ Dreptul de uzufruct§ Dreptul de uz§ Dreptul de abitatie§ Dreptul de servitute§ Dreptul de superficie

1.DREPTUL DE UZUFRUCTè 517 Codul Civil "Uzufructul este dreptul de a se bucura cineva de lucrurile ce suntproprietatea altuia, intocmai ca insusi proprietarul lor, insa cu indatorirea de a leconserva substanta".Atributul posesiei: -nudul propritar -uzufructuar.Uzufructuarul este un defendor precar in raport cu nudul proprietar si posesor fata de terti.Aplicare:- Uzufructuarul se poate stabili pe bunuri mobile si imobile.- 626 Codul Civil defineste uzufructul ca lucruri de care nu te poti servi fara a le consuma (ex.bani, bauturi, grane).Modalitati de constituire:§ -contractul de vanzare -cumparare cu retinerea de catre vanzator al uzufructului viager;§ -prin testament, instituind uzufructul pentru o persoana asupra unui imobil.

Uzufructuarul se poate folosi de uzucapiunea in conditiile legii.Drepturile uzufructuarului:§ poate pretinde nudului proprietar predarea in folosinta a bunului;§ culege fructele produse de bun;§ foleste bunul;§ poate ceda beneficiul dreptului sau;§ se poate folosi de actiunea confesorie de uzufruct pentru a i se recunoaste dreptul sau si

inlaturarea oricaror tulburari.



Obligatiile uzufructuarului:§ inventariaza in prezenta proprietarului, mobilele si constata starea imobilelor;§ sa-l informeze pe proprietar asupra oricaror tulburari din partea tertilor;§ sa respecte destinatia bunurilor;§ sa suporte cheltuielile si sarcinile obisnuite;§ sa restituie bunul catre nudul proprietar.

Drepturile nudului proprietar:§ poate dispune de bun cu respectarea dreptului de uzufruct;§ poductele-i revin;§ in apararea dreptului de proprietate se poate intenta actinea de revendicare, posesorie,

actiune izvorita din conventia de constatare a dreptului de uzufruct.Obligatiile uzufructuarului:§ sa efectueze sarcinile extraordinare;§ sa garanteze pentru evictiune.

Stingerea uzufructuluiAcest drept poate inceta prin:§ a)decesul uzufructuarului-nu se transmite;§ b)prin expirare termenului(termen extintiv);§ c)prin consolidare-uzufructul si nuda proprietar se intrunesc;§ d)prin neexercitarea sa timp de 30 de ani;§ e)prin pieirea bunului totala (in parte ramane dreptul pe partea ramasa);§ f)prin abuzul de folosinta al uzufructuarului;§ g)prin renuntare din partea uzufructuarului;§ h)prin desfiintarea titlui de poprietate.

2.DREPTUL DE UZ SI DREPTUL DE HABITATIEè Uzuarul cat si beneficiarul dreptului de habitatie nu au dreptul la proprietatea fructelordecat in limita nevoilor sale si ale familiei sale.- Uzuarul nu poate ceda sau inchria dreptul sau.- Dreptul de abitatie este un drept de uz, avand ca obiect o casa de locuit.- Titularul dreptului de habitatie, in mod exceptiponal, poate inchiria altcuiva partea din casape care nu o locuieste.- Dreptul de habitatie nu poate fi cedat sau inchiriat. (Ex.:dreptul de habitatie al sotuluisupraviatuitor asupra locuintei care a apartinut sotului decedat).

3.DREPTUL DE SERVITUTEEste un drept real in virtutea caruia se impune unui fond, numit fond servant sau

aservit, o anumita sarcina in favoarea altui fond, numit fond dominant, care apartinealtei persoane decat aceea ce detine fondul aservit.

Servitutile.- Notiune 576 Codul Civil " o sarcina impusa asupra unui imobil pentru uzul siutilitatea unui imobil avand un alt stapan".



Servitutea este un dezmembramant al dreptului de proprietate:§ servitutea este un drept real constituit asupra unui bun care apartine altuia;§ servitutea este un accesoriu al fondului si nu poate fi instrainata sau ipotecata;§ servitutea are un caracter perpetuu,drept real esentialmente viager;§ servitutea are un caracter indivizibil.

Clasficare:

▪ servituti legale-sabilite prin lege (ex. zidul sau santul comun, de trecere, de vederedistanta plantatiilor, arbori inalti (2 m));§ servituti naturale-scurgerea apelor naturale, servitutea izvorului, servitutea de

ingradire;§ servitutile prin fapta omului sunt singurele servituti veritabile;§ servituti continue si servituti necontinue

-sevitutile continue sunt :servitutea de vedere si servitutea de aspect; -sevitutile necontinue:servituti de trecere, de a lua apa din fantana aflata proprietateaaltuia;§ servituti aparente si servituti neaparente -sevituti aparente-o usa, o fereastra, o poteca

Prin uzucapiune se poate dobandi o servitute: ferestre sau balcoane, servitutea legala detrecere-despagubire in proportie cu pagubele.

Modurile de constituire:§ conventia, testamentul;§ posesia indelungata,exercitata in mod util,timp de 30 de ani, duce la dobandirea

servitutii;§ destinatiunea proprietarului tine loc de titlu in privinta servitutii continue si aparente.

Exercitarea dreptului de servitute- Drepturi si obligatii ale proprietarului fondului dominant:§ are dreptul de a se folosi de servitute numai in conformitate cu titlul de constituire;§ are obligatia de a efectua, pe cheltuiala sa toate lucrarile necesare pentru execitarea

dreptului sau.- Drepturi si obligatiile proprietarului fondului aservit:§ poate conferi proprietarului fondului dominant un loc ce ar servi aceleeasi destinatii;§ are obligatia de a nu face nimic de natura a diminua sau ingreuna exercitiul servitutii.

Modurile de stingere a servitutilor(aceleasi moduri de stingere a uzufructului):§ imposibilitatea materiala de exercitare;§ confuzinea;§ neuzul(30 de ani);§ pierderea fondului aservit;§ implinirea termenului.



§ prin renuntare la servitute§ prin desfiintarea dreptului de proprietate a celui care a constituit servitutea

4. DREPTUL DE SUPERFICIEè Notiune: Dreptul de superficie consta in dreptul de proprietate pe care il

are o persoana, denumita “superficiar”, asupra constructiei, plantatiei saulucrarii ce se afla pe suprafata unui teren, care apartine unui altproprietar, precum si in dreptul de folosinta asupra terenului pe care segaseste constructia, plantatia sau lucrarile.

è Dreptul de superficie este un drept real prin specificul sau, avandparticularitatile sale proprii.

è Superficiarul exercita asupra constructiei sau plantatiei atributele dreptului deproprietate.

è Dreptul de superficie se aseamana cu dreptul de proprietate insa se deosebesteprin aceea ca el nu confera superficiarului decat un drept real de folosinta.

è Legiuitorul creeaza doua prezumtii “juris tantum”:

- prima prezumtie consta in aceea ca orice constructie, plantatie sau alta lucrare aflatape un teren este considerata ca a fost facuta pe cheltuiala sa de catre proprietar; - a doua prezumtie este aceea ca proprietarul terenului este considerat a fi siproprietarul constructiei, plantatiei sau oricarei alte lucrari aflate pe el, dar aceasta numai panala proba contrarie - cel ce va dovedi ca are un titlu legal in baza caruia a construit ori a plantat sausavarsit orice alta lucrare pe terenul altuia va fi titularul unui drept real, al dreptului desuperficie si nu al unui drept de creanta.

Modul de dobandire a dreptului de superficieè Se poate dobandi:

- prin acte juridice cu titlu oneros sau gratuit; - prin uzucapiune in aceleasi conditii ca dreptul de proprietate.Drepturi si obligatiiCaracterele dreptului de superficie.

è Doua categorii de drepturi:- drept de proprietate asupra constructiei, plantatiei etc

- drept de folosinta asupra terenului pe care se gasesc acestea.Obligatia superficiarului- este de a respecta conditiile prevazute in actul de constituire adreptului de superficie, si de a plati proprietarului terenului indemnizatia cuvenita pentrufolosinta terenului,Obligatia proprietarului este de a respecta si garanta superficiarului pasnica folosinta aterenului pe toata durata exercitarii dreptului sau.



Caracterele dreptului de superficie sunt:è este un drept real imobiliarè el poate purta asupra tuturor constructiilor sau lucrarilor aflate pe teren, fiind in

acest caz complet, dar poate purta si asupra unei parti din acestea, cand esteincomplet

è acest drept este suprapus dreptului de proprietate asupra terenului, de care estedistinct

è este un drept real perpetuuè nu se stinge prin neuz timp de 30 aniè poate fi grevat cu sarcini in masura compatibilitatii acestora cu continutul

propriu al dreptului de superficie, precum: uzufruct, abitatie, servituti, privilegiiimobiliare si ipoteci.

MODURILE DE DOBANDIRE A DREPTURILOR REALE- Dreptul de proprietate se poate dobandi prin:succesiune, conventie, accesiune sauincorporatiune, prescriptie, prin lege si prin ocupatiune.Cele mai uzuale sunt :

1.Accesiunea.- Incorporarea materiala a unui bun considerat mai putin important intr-un bun maiimportant, cu efectul dobandirii dreptului de proprietate asupra primului bun de catreproprietarul celui de-al doilea.Accesiunea-imobiliara;§ artificiala.§ naturala

Accesiunea imobiliara naturala:§ cresterea de teren(pamant) ce se face succesiv si p nesimtite pe malurile fluviului;§ anulsiunea-dupa un an;§ insulele si prundurile ce se formeaza pe fluvii sunt ale proprietarului tarmului;§ orice animale sau zburatoare salbatice trec in cuprinsul nostru sunt ale noastre.

Accesiunea imobiliara artificialaDef: - Ridicarea unei constructii pe un teren aflat in proprietatea altei personae decatproprietarul materialelor folosite. - Bunul principal il reprezinta terenul, iar bunul secundar-constructia.Ipoteza ridicarii constructiei de catre proprietarul terenului cu materialele altcuiva.Proprietarul terenului este obligat sa plateasca valoarea materialelor; el mai poate fi obligat sila plata de daune-interese.Ipoteza ridicarii constructiei de catre o alta persoana decat proprietarul terenului.Constructor :-de buna-credinta; -de rea-credinta.a)Constructorul de buna-credinta - ridica constructia pe un teren ce crede ca-i apartine- Proprietarul terenului va retine constructia in proprietate operand accesiunea imobiliaraartificiala.



- Prorietarul terenului trebuie sa inapoieze valoarea constructiei si a muncii.b)Constructorul de rea-credinta ridica constructia pe un teren ce stie ca nu-i apartine.è Proprietarul terenului are 2 posibilitati:§ 1) plata materialelor si a manoperei;§ 2) obligarea constructorului de rea-credinta de a-si ridica constructia pe cheltuiala lui

sau eventual plata la daune-interese.Constructorii pot refuza predarea constructiei pana cand i se va plati despagubirea.

2. Uzucapiunea- Uzucapiunea(sau prescriptia achizitiva) este un mod de dobandire a dreptului deproprietate asupra unui bun prin posedare neintrerupta a acestuia in termenul si inconditiile cerute de lege.- Domeniul de aplicare-imobiliar.Nu se pot prescrie bunuri scoase din comert.Dententia precara nu se bucura de uzucapiune.Clasificare uzucapiunii - 30 ani -de 10 pana la 20 ani.Uzucapiunea de 30 ani è 1890 Codul civil:"toate actiunile…reale…se vor prescrie prin 30ani". Acest tip de uzucapiune nu este impiedicat de reaua-credinta a posesorului, nefiind relevantacunoasterea,dintr-un inceput, de catre acesta, a calitatii sale de neproprietar al bunului posedat.Uzucapiunea de 10 pana la 20 ani.(1895)§ 10 ani daca proprietarul locuieste in raza teritoriala a tribunalului judetean unde se afla

nemiscatorul;§ 20 ani daca proprietarul locuieste in afara razei tribunalului.

Posesia trebuie sa se intemeieze pe un just titlu si sa fie de buna-credinta.Just titlu=titlul tranzitiv de proprietate, care indeplineste toate conditiile mai putin aceeaa calitatii de proprietar a transmitatorului§ Daca actul este nul absolut nu se poate invoca uzucapiunea de scurta durata.§ Daca actul este nul relativ se poate invoca uzucapiunea.

Exemplu de just titlu: contractul de vanzare-cumparare, contractul de schimbare,de donatie,tranzactia, hotararea judecatoreasca de adjudecare.

Justa cauzaè trebuie dovedita de cel ce invoca prescriptia de 10-20 ani.Justul titlu trebuie saaibe data certa.Nu se cere publicitatea imobiliara.

Buna-credinta=convingerea sincera a posesorului ca a dobandit bunul de la adevaratulproprietar.§ Este suficienta buna-credinta momentul dobandirii.§ Sarcina probei cade in sarcina celui ce alege reaua-credinta.

Termenul uzucapiunii de scurta durata:10,20 ani.



- Daca o perioada este in loc., iar o perioada nu, atunci se calculeaza numar de ani dublupentru a ajunge la 10.- Modul de calcul al termenului uzucapiunii.Se calculeaza pe zile.Ziua cand ince prescriptianu se ia in calcul. Ziua are 24 de ore si incepe de la ora O si se sfarseste la ora 24. Prescriptia este incheiata la implinirea ultimei zile a termenului.§ Intreruperea uzucapiunii poate fi naturala sau civila.

Inreruperea naturala: posesorul este si ramane lipsit, in decurs de mai mult de 1 an saulucrul este declarat prin lege neprescriptibil.

Intreruperea civila si suspendarea uzucapiunii sunt guvernate de regulile edictate prinnormele juridice in materie ale Decretului 167/1985.

Jonctiunea posesiilor. Adaugarea la termenul posesiei actuale a posesorului, a timpului catbunul a fost posedat de autorul sau.

Conditii cumulative:-jonctiunea se poate invoca doar pentru unirea a doua sau mai multe posesii propriu-zise;-cel ce invoca jonctiunea posesiilor sa fie succesor in drept al autorului.

Ipoteze:1) posesia dobanditorului este de aceeasi natura cu cea a autorului-jonctiune;2) dobanditoul; est de rea-credinta, iar posesorul este un just titlu-uzucapiune de 30 ani;3) dobanditorul este de buna-credinta si are un just titlu, iar autoul de rea-credinta.Dobanditorul preia termenul autorul pentru uz de 30 ani sau incepe un nou termen pentru uzde 10-20 ani.

Efectele uzucapiunii.- Dobandirea de catre posesor a dreptului de proprietate asupra bunului posedat- Uzucapiunea se poate invoca prin actiune.- Renuntarea la prescriptia achizitiva:§ poate avea efect daca termenul este implinit;§ denuntarea tacita/expresa;§ renuntatorul trebuie sa aibe capacitatea de a instraina;

- Renuntarea nu are eficienta absoluta.



LECŢIA 4

CONTRACTE DE BAZA

CONTRACTUL DE VANZARE-CUMPARARE

Notiunea:è Vanzarea-cumpararea este un contract prin care una dintre parti – vanzatorul –stramuta proprietatea unui bun al sau asupra celeilalte parti – cumparatorul – care se obligain schimb a plati vanzatorului pretul bunului vandut.Ø Nu pot forma obiectul contractului de vanzare-cumparare drepturile personale

nepatrimoniale si cele patrimoniale care au un caracter strict personal (dreptul real deuz, dreptul de abitatie al sotului supravietuitor)

Ø Vanzarea este un contract consensual (vinderea este perfecta… indata ce partile s-auinvoit).

Ø Vanzarea nu este un contract solemn si nici real. Prin exceptie de la principiulconsensualismului, in cazurile special prevazute de lege vanzarea devine un contractsolemn. Ex.: terenurile pot fi instrainate (dobandite) prin acte juridice intre vii, subsanctiunea nulitatii absolute, numai daca actul a fost incheiat in forma autentica.

Ø Vanzarea-cumpararea este un contract translativ de proprietate din momentul incheieriilui. In acest sens, art. C. civ. prevede ca “proprietatea este de drept stramutata” de lavanzator la comparator “indata ce partile s-au invoit asupra lucrului si asupra pretului,desi lucrul inca nu se va fi predat si pretul inca nu se va fi numarat.

Ø Din momentul dobandirii dreptului de proprietate, cumparatorul suporta si risculpieirii lucrului, potrivit principiului “res perit domino”.

Ø Principiul transmiterii immediate a dreptului de proprietate (si a riscurilor) dinmomentul incheierii contractului opereaza numi daca sunt indeplinite anumite condtitiiè vanzatorul trebuie sa fie proprietarul lucrului vandut, iar contractul perfect

valabil incheiatè trebuie sa fie vorba de lucruri determinate individual. In cazul bunurilor

determinate numai generic,è transferul proprietatii nu se poate produce din momentul incheierii contractului,

caci nu se cunosc bunurile care urmeaza sa fie efectiv dobandite de catrecumparator.

è lucrul vandut trebuie sa existeè trebuie ca partile sa nu fi amanat transferul proprietatii printr-o clauza speciala

pentru un moment ulterior incheierii contractului.

Conditiile de validitate ale contractului de vanzare-cumparare- Pentru a fi valabil incheiat, contractul de vanzare-cumparare trebuie sa intruneasca diferiteelemente:



§ consimtamantul,§ capacitatea,§ obiectul (lucrul vandut si pretul),§ o cauza licita§ forma.

A. Consimtamantul partilor. Promisiunea de vanzare (antecontractul).Pactul de preferinta. Dreptul de preemtiune.

a) Consimtamantulè Vanzarea, ca si orice alt contract, se incheie prin consimtamantulpartilor.- Acordul de vointa intre parti este totdeauna necesar si totodata suficient – cu exceptiileprevazute de lege – in vederea formarii contractului.b) Promisiunea unilaterala de vanzare (sau de cumparare) – in cazul promisiunii devanzare, o persoana, prevazand un eventual interes pentru ea de a dobandi proprietatea unuibun, primeste promisiunea proprietarului de a vinde acel bun, rezervandu-si facultatea de a-simanifesta ulterior – de obicei inauntrul unui termen – consimtamantul sau de a-l cumpara.c) Promisiunea bilaterala de vanzare-cumparare.- Promisiunea de vanzare poate fi nu numai unilaterala, dar si bilaterala – in care caz ambeleparti se obliga sa incheie in viitor, la pretul stabilit, contractul de vanzare-cumparare.- Promisiunea bilaterala este un antecontract, cu singura deosebire ca in acest caz oricaredintre parti poate cere incheierea contractului.d) Pactul de preferintaè este o varianta a promisiunii de vanzare prin care proprietarul unuibun se obliga ca, in cazul cand il va vinde, sa acorde preferinta unei anumite persoane, la pretegal.e) Dreptul de preemtiuneè In cazul in care proprietarul unui teren agricol din extravilanintentioneaza sa-l vanda, legea confera un drept prioritar la cumparare (drept de preemtiune)coproprietarilor, proprietarilor vecini, arendasului si statului. Dreptul de preemtiune are naturalegala, fiind instituit printr-o normaimperativa. Asemanator drepturilor reale, dreptul depreemtiune – fiind un drept absolut – este impozabil “erga omnes”; deci daca proprietarulvinde terenul cu nerespectarea lui, se poate cere anularea contractului indiferent de buna saureaua-credinta a tertului cumparator.Domeniul si conditiile de aplicare- Dreptul de preemtiune are ca obiect numai terenurile agricole (terenuri arabile, pasuni, vii)situate in extravilan.- Daca terenul nu este agricol (padure) sau, fiind agricol, este situat in intravilan (inauntrulvetrei localitatii), dreptul de preemtiune nu exista.- Dreptul de preemtiune este prevazut de lege numai daca instrainarea se face “prin vanzare”.

B. Capacitatea partilor

Reguli generale:è pot cumpara toti carora nu le este oprit prin lege.- Deci regula este capacitatea, iar incapacitatea, exceptie. (incapacitati speciale: vanzarea intresoti este interzisa)



C. Obiectul contractului

Vanzarea-cumpararea – fiind un contract sinalagamatic – da nastere la doua obligatii(reciproce) - obligatia vanzatorului are ca obiect lucrul vandut, iar obligatia cumparatorului areca obiect pretul.Lucrul vandut – conditii:

è sa fie in comert (in circuitul civil)è sa existe in momentul incheierii contractului sau sa poata exista in viitorè sa fie determinat sau determinabil, licit si posibilè sa fie proprietatea vanzatorului

Pretul – conditii:è pretul sa fie stabilit in baniè pretul sa fie determinat sau determinabilè pretul sa fie sincer si serios

Obligatiile vanzatorului:è sa predea lucrul vandut cumparatorului;è sa-l garanteze contra evictiunii si contra viciilor.

Plata pretuluiè cumparatorul este obligat sa plateasca pretul la locul si in momentul in care i se

face predarea lucrului vandut. Exemplu :

CONTRACT DE VÂNZARE-CUMPARARE

Între subsemnaţii _______________, domiciliat în _______________, judeţul _______________, str.__________, nr. ____, etajul _____ apart. _____ ca vânzător pe de o parte, si _______________, domiciliat în_______________, judeţul _______________, str. _____, nr. ____, etajul ____, apart. ____, nr. ____ , in calitatede cumpărător, pe de alta parte, s-a încheiat prezentul contract de vânzare-cumpărare în următoarele condiţii:1. Eu __________________, declar ca i-am vândut lui _______________imobilul, proprietatea mea situat în _______________ , judeţul _____________, str. ______________ , nr. ____, si compus din teren în suprafaţă de mp si construcţie, cu următoarele vecinataţi______________________________Imobilul este proprietatea mea, a vânzătorului, în temeiul _____________Eu vânzătorul declar ca la data cumpărării acestui imobil eram necăsătorit, iar eu cumpărătorul declar ca cunoscaceasta situaţie.2. Preţul vânzării este de ______ lei, pe care eu vânzătorul declar ca i-am primit în întregime de la ________,astăzi, data autentificării prezentului contract.3. Imobilul se vinde liber de orice sarcini , iar eu vânzătorul garantez pe cumpărător împotriva oricărei evicţiuni,totale sau parţiale.4. Cumpărătorul intra în drept si de fapt în stăpânirea imobilului vândut de la data autentificării prezentuluicontract.5. Impozitele către stat, precum si taxele de orice natura datorate până la data autentificării prezentului contractprivesc pe vânzător.6. Toate cheltuielile ocazionate de autentificarea prezentului contract cad în sarcina curnparătorului.7. Eu ___________ declar ca am cumpărat de la ____________ imobilul sus-menţionat cu preţul de___________ lei pe care l-am plătit integral vânzătorului si sunt de acord cu clauzele prezentului contract.Făcut în _____________, în _____ exemplare, astăzi _____________

Vânzător Cumpărător



CONTRACTUL DE MANDAT

è Mandatul este un contract prin care o persoana, numita mandatar, se obliga saincheie unul sau mai multe acte juridice pe seama unei alte persoane, numita mandant,care ii da aceasta imputernicire si pe care il reprezinta.

In practica, mandatul este constatat de obicei printr-un inscris numit procura sauimputernicire. Cand actul juridic pe care mandatarul il incheie in numele mandantului este unact autentic, atunci si procura trebuie data si ea in forma autentica, deoarece mandatul(procura) formeaza un tot indivizibil cu actul in vederea caruia a fost dat.

Exemplu

CONTRACT DE MANDAT Incheiat astăzi ………………….la ………………………………

I. PĂRTILE CONTRACTANTE1.1. D ……………………………………….., domiciliat în ………………………………………… str.……………………….……. nr. ……, bloc ….…...., scara ….…., etaj ……, apartament ...…… judet/sector………………, născut la data de ………………………………………………………... (ziua, luna, anul) în………………………….. (localitatea) sector/judet ………………………, fiul lui …………………………… sial ……………………, posesorul buletinului (cărtii) de identitate seria …………. nr. …………… eliberatde………………...…………., cod numeric personal ……………………………………….. în calitate demandant, pe de o parte, si1.2. D ……………………………………….., domiciliat în ………………………………………… str.……………………….……. nr. ……, bloc ….…...., scara ….…., etaj ……, apartament ...…… judet/sector………………, născut la data de ………………………………………………………... (ziua, luna, anul) în………………………….. sector/judet ………………………, fiul lui …………………………… (localitatea) sial ……………………, posesorul buletinului (cărtii) de identitate seria …………. nr. …………… eliberatde………………...…………., cod numeric personal ……………………………………….. în calitate demandatar, pe de altă parte, au convenit să încheie prezentul contract de mandat, cu respectarea următoarelorclauze:

II. OBIECTUL CONTRACTULUI 2.1. Mandantul îl împuterniceste pe mandatar, ca în numele său si pentru el, să vândă cui va crede de cuviintă, inconditiile pe care le va crede de cuviintä si la pretul ce-l va socoti potrivit pentru mine mandant, imobilulproprietatea mandantului în temeiul ……………., compus din ……...……, situat în …………………(localitatea) str. ………………. nr. ……., bloc ………., scara ……, etaj …., ap. …., judetul/sectorul………………. si având următoarele vecinătăti …………………………………..Mandatarul va primi, pentru mandant si în numele său, pretul convenit, îndeplinind toate formalitătile necesareîncheierii si autentificării contractului de vânzare-cumpărare si semnând valabil pentru mandant si în numele săuori de câte ori va fi nevoie.2.2. Mandatarul poate trata si încheia orice contract de închiriere cu oricine, fixând termenul si pretul în conditiile



ce le va crede de cuviintă, dar nu în defavoarea mandantului, în conformitate cu dispozitiile legale, va putea primichiniile si plăti impozitele si taxele de orice natură si va putea face reparatii, va putea actiona în judecată pechiriasi si va putea face orice act necesar pentru o bună administrare. El va putea reprezenta pe mandant si îi vaputea sustine interesele fată de organele de administratie publică, de instantele judecătoresti si în fata oricărorpersoane fizice si juridice.2.3. Pentru prestatia realizată, mandantul se obligă să plătească mandatarului ………………….. % din valoareaprofitului realizat.2.4. Dacă operatiunea în vederea căreia a fost conferit mandatul, de vânzare a imobilului mentionat la pct. 2.1.,nu a putut fi realizată, mandantul va plăti mandatarului suma de ………………………..

III. DURATA CONTRACTULUI3.1. Prezentul contract s-a încheiat pe o durată de ………. luni/ani, începând cu data de ………. până la data de…………….

IV. OBLIGATIILE PARTILOR 4.1. Obligatiile mandatarului sunt următoarele:

a) să execute mandatul;b) să dea socoteală despre îndeplinirea obiectului contractului.

4.2. Obligatiile mandantului sunt următoarele:a) de a-l dezdăuna pe mandatar pentru pierderile suferite prin îndeplinirea mandatului dacă nu i se

poate imputa vreo culpă;b) de a-i restitui cheltuielile utile si necesare efectuate cu ocazia executării mandatului;c) de a plăti mandatarului pretui contractului în conditiile stipulate la pct. 2.3., 2.4.

V. INCETAREA CONTRACTULUI5.1. Prezentul contract de mandat încetează în următoarele cazuri:

a) revocare totală sau partială;b) renuntare;c) moartea mandantului sau a mandatarului;d) interdictia mandantului sau mandatarului;e) falimentul sau insolvabilitatea mandantului sau mandataruluif) imposibilitatea executării mandatuluig) indeplinirea mandatului.

5.2. Toate actele juridice încheiate de mandatar după încetarea contractului sunt nule.

VI. CLAUZE FINALE6.1. Mandatarul răspunde:

a) în cazul în care a primit bunul, dar a pierit din culpa sa;b) de valoarea bunurilor pe care trebuie să le primească, dar a neglijat să le ridice.

6.2. Mandatarul se obligă să plătească dobândă la sumele încasate în numele mandantului si folosite în interesulsău.6.3. Mandatarul poate să-si substituie o altă persoană, care să îndeplinească total sau partial obligatiile rezultatedin mandat.6.4. Prezentul contract s-a încheiat astăzi ……………..… în …………………. exemplare originale.

MANDANT MANDATAR



Alt exemplu :

PROCURA DE VANZARE A UNUI APARTAMENT

Subsemnatul .......................... cetăţean ................., născut la data de .................., în localitatea ..................,căsătorit/necăsătorit, domiciliat în ....................................., str. ......................... nr. ......., bloc ........, scara ........,etaj ........, apart. ........., sector/judeţ ................................, posesor al .............................., seria ........... nr. ...........eliberat de ................................... la data de ................................., cod numeric personal ....................................,împuternicesc prin prezenta pe .................................... cetăţean ........................, născut la data de..............................., în localitatea .................................., căsătorit/necăsătorit, domiciliat în.........................................., str. ............................ nr. ..........., bloc ........, scara ........, etaj ........, apart. .........,sector/judeţ ..............................., posesor al .................., seria ............ nr. ....................... eliberat de......................... la data de ..................., cod numeric personal ........................., ca, în numele meu şi pentru mine,să vândă lui .......................... cetăţean ................., născut la data de ........................, în localitatea ......................,căsătorit/necăsătorit, domiciliat în ...................., str. ..................... nr. ..................., bloc ........, scara ..................,etaj ..................., apart. ............, sector/judeţ ....................., posesor al ....................., seria ............... nr..................... eliberat de ........................ la data de ..................., cod numeric personal ......................, cu preţul de........................... lei, apartamentul nr. ................ situat în ..................... str. ........................ nr. ......., bloc ...........,scara ........., etaj ..........., proprietatea mea dobândita în baza contractului de vânzare-cumpărare autentificat subnr. ................./.................. de ..................... transcris în registrul de publicitate imobiliara sub nr. ...................... ladata de ............................ .In acest scop, mandatarul meu va face, oriunde va fi necesar, dovada calităţii de proprietar, se va prezenta laorganele competente în vederea obţinerii actelor necesare vânzării, va stabili clauzele vânzării, se va prezenta înfaţa notarului public pentru încheierea contractului de vânzare-cumpărare în formă autentică, pe care îl va semna,în numele meu şi pentru mine, după care va îndeplini formalităţile necesare pentru efectuarea operaţiunilor depublicitate imobiliara pe numele noilor dobânditori.Declar pe proprie răspundere că apartamentul menţionat mai sus este liber de orice sarcini, nu a fost scos dincircuitul civil prin trecere în proprietatea publică, fiind în mod legal şi continuu, în posesia mea de la datadobândirii lui şi până în prezent.In îndeplinirea prezentului mandat, mandatarul meu va semna în numele meu şi pentru mine, oriunde va finecesar, în limitele prezentului mandat, semnătura sa fiindu-mi pe deplin opozabilă.Redactată şi editată/dactilografiată în .................. exemplare, la ........., astăzi, data autentificării.S-au eliberat părţilor ................ exemplare.

MANDANT

Deosebirea intre mandat si alte contracte inrudite.è Prin faptul ca mandatul poate fi cu titlu oneros, el se aseamana cu contractul de munca sicontractul de antrepriza.- Principala deosebire consta in aceea ca mandatul are ca obiect (principal) incheierea de actejuridice cu tertii si, de regula, mandatarul este reprezentantul mandantului, in timp cecontractul de munca sau de antrepriza are ca obiect acte sau fapte materiale si intelectualeprestate pentru cealalta parte contractanta, iar salariatul, respectiv antreprenorul (arhitectul),nu are calitatea de reprezentant.



Forma mandatului.è Mandatul este de regula, un contract consensual, care ia nastere prin simplul acord devointa al partilor, fara a fi supus vreunei forme speciale.è Mandatul poate fi dat in forma scrisa sau chiar verbala in mod tacit.è Mandatul este constatat de obicei printr-un inscris numit procura sau imputernicire.è Procura, ca “negotium” este un act juridic unilateral, iar ca “instrumentum”, este inscrisulin care se enumera actele juridice ce urmeaza sa fie indeplinite de mandatar in numelemandantului.è Cand mandatul este un contract consensual, consimtamantul partilor poate fi dat si in modexpres, dar in mod tacit. Mandatul tacit nu trebuie sa fie confundat cu mandatul apparent

Dovada mandatului.- Intrucat acceptarea mandatului poate fi dovedita, prin executarea lui de catre mandatar,problema se pune mai ales in legatura cu oferta de mandat si a acceptarii mandatuluineexecutat.- Daca mandatul este expres si legea speciala nu prevede altfel, dovada se face dupa reguliledreptului comun, atat intre parti, cat si de catre tertul care contracteaza cu mandatarul.

Capacitatea partilor- Mandantul trebuie sa fie capabil de a contracta el insusi actul de a carui indeplinire ilinsarcineaza pe mandatar.- In privinta mandatarului se cere, in toate cazurile, capacitate deplina de exercitiu.- Numai trimisul, care este un simplu mesager, iar nu reprezentant, poate fi o persoana chiarlipsita de capacitatea de exercitiu.- Mandatarul, care este un reprezentant, trebuie sa aiba capacitate deplina de exercitiu, caci inactele pe care le incheie in numele reprezentantului (mandantului) trebuie sa exprime unconsimtamant valabil.

Obiectul si intinderea mandatului- Obiectul trebuie sa fie determinat, posibil si licit, ca la orice contract.- In ceea ce priveste intinderea, mandatul poate fi special sau general.- Mandatul este special cand se da pentru o singura operatie juridica, sau pentru anumiteoperatii determinate, si general cand mandatarul primeste imputernicirea de a se ocupa detoate treburile mandantului potrivit art. 1536 alin a C.civ.,- Mandatul conceput in termeni generali nu este valabil decat pentru actele de administrare.

Efectele contractului de mandatè Intrucat mandatarul este reprezentantul mandantului, contractul de mandat produce efecte

nu numai intre parti (mandant si mandatar), dar si in privinta tertului cu care se incheieactului juridic ce formeaza obiectul mandatului.

Obligatiile mandataruluiè Indeplinirea mandatului - sa execute mandatul (neexecutarea sau executarea

necorespunzatoare a acestei obligatii face ca mandatarul sa fie raspunzator nu numai dedol (intentie), dar si de culpa simpla.



è Obligatia de a da socoteala – mandatarul trebuie sa dea mandantului socoteala despreindeplinirea mandatului.

Obligatiile mandantuluiè Dezdaunarea mandatarului - Mandantul este obligat sa restituie mandatarului toate

cheltuielile facute cu ocazia executarii mandatului.è Mandantul suporta si pierderile suferite de mandatar cu ocazia indeplinirii mandatului,

daca nu i se poate imputa vreo culpa (art. 1549 C. civ.).

Plata remuneratieiè Cand mandatul este cu titlu oneros, mandantul este obligat sa plateasca suma stipulata(art.1547C. civ.), chiar daca operatia in vederea careia a fost conferit mandatul nu a putut fiefectuata.

Dreptul de retentie al mandataruluiè Mandatarul poate retine lucrurile pe care le-a primit pentru mandant, pana la achitareacheltuielilor facute pentru indeplinirea mandatului.

Efecte fata de tertiè Raporturile dintre mandant si terti

- Intre mandant si terti se creeaza raporturi juridice directe; in fapt tertul trateaza cumandatarul, in drept contracteaza cu mandantul.

è Raporturile dintre mandatar si terti - Intrucat mandatarul contracteaza in numele si pe seama mandantului, nu se creeazaraporturi juridice intre el si tertii cu care contracteaza. - Pentru actele sale excesive mandatarul este insa raspunzator fata de terti (art. 1545 C. civ.)

Incetarea contractului de mandatè Enumerarea cazurilor particulare de incetare:è mandatul se stinge prin revocarea luiè prin renuntarea mandatarului sau prin moartea luiè prin punerea sub interdictie ori insolvabilitatea sau falimentul uneia dintre parti

Revocarea mandatului- Mandatul este, in principiu, revocabil; mandantul poate revoca (denunta unilateral) mandatuloricand, chiar daca este un termen si poate sa-l constranga pe mandatar a-i restitui procura (art.1553 C. civ.) Revocarea poate fi expresa sau tacita:

è revocarea expresa – nu este supusa vreunei forme speciale, dar manifestarea devointa trebuie sa fie neindoielnica.

è revocarea tacita – poate fi dedusa din orice imprejurari (acte sau fapte) carevadesc neindoielnic intentia mandantului.

è Conform art. 1555 C. civ., numirea unui nou mandatar pentru aceeasi operatiejuridica echivaleaza in mod implicit cu revocarea mandatarului precedent.

è Revocarea, atat expresa cat si tacita, produce efecte numai pentru viitor si poatefi nu numai totala dar si partiala.



Renuntarea mandataruluiè mandatarul poate renunta la mandat, notificand mandantului renuntarea sa.è mandatul inceteaza prin moartea mandatarului sau mandantului.è in caz de moarte a mandatarului, mostenitorii lui trebuie sa-l instiinteze pe

mandant si pana atunci sa continue indeplinirea mandatului, efectuand actelenecesare apararii intereselor acestuia.

è In caz de deces al mandantului, mandatarul este tinut sa termine operatiuneadaca intarzierea ar provoca pagube mostenitorilor mandantului (art. 1439 alin. 2C.civ)

MANDATUL FARA REPREZENTARE, CONVENTIE DE INTERPUNERE

è In unele cazuri, desi mandatarul lucreaza in interesul mandantului, incheietotusi actul in numele sau personal, fara a-l reprezenta pe mandant.

è In aceste situatii contractul incheiat intre mandant si mandatar se numeste“mandat fara reprezentare”

è Natura juridica a contractului de interpunereè Conventia de “prete-nom” este considerat un caz particular de simulatie prin

interpunere de persoane.è Conventia de “prete-nom” este o simulatie prin interpunere de persoane

indiferent ca persoana care contracteaza cu mandatarul ocult este sau nu estepartas la simulatie.

Regim juridicè Conventia de interpunere nu este prin ea insasi ilicita, dar daca a fost

intrebuintata in scopuri ilicite, pentru incalcarea sau eludarea unor dispozitiilegale imperative sau prohibitive, atat conventia dintre mandant si mandarulocult, cat si actul incheiat cu tertul cocontract vor fi nule.

è In cazul contractelor care se incheie, potrivit legii, “intuitu personae”, regulilecare guverneaza contractul de interpunere de persoane nu sunt aplicabile.



LECŢIA 5

TIPURI DE CONTRACTE UTILIZATE IN PRACTICA

IMOBILIARA

CONTRACTUL DE DONATIE

Contractul de donatie este contractul prin care una din parti (donator) isi micsoreazain mod irevocabil patrimoniul sau cu un drept, marind patrimoniul celeilalte parti(donatar), cu acelasi drept fara a urmari sa primeasca ceva in schimb.

Conditiile de forma

Conform art. 813 Cod Civil toate donatiile se fac prin act autentic. Consimtamantul ambelorparti trebuie manifestat in forma autentica, sub sanctiunea nulitatii absolute.

Capacilatea partilor

Incapacitati speciale:

Minorii si persoanele puse sub interdictie judecatoreasca nu pot incheia contracte de donatie.Deasemenea nu poate dispune prin donatie, in favoarea tutorelui, minorul nici dupa ce a ajunsla majorat cat timp nu s-a dat descarcare de gestiune tutorelui de autoritatea tutelara.

Nu au capacitate de a primi donatii persoanele neconcepute si persoanele care nu au dobanditpersonalitate juridica; cetatenii straini si apatrizii nu pot primi donatii avand ca obiect un teren;medicii, farmacistii si preotii care au tratat sau asistat o persoana din boala din care a murit nupot primi donatiile facute de bolnav in favoarea lor.

Principiul irevocabilitatii

Liberalitatile intre vii sunt prin esenta lor irevocabile.

Clauzele permise in cazul donatiilor sunt: termenul (in cazul donatiei cu termen), conditiacauzala sau mixta, plata datoriilor prezente, clauzele de inalienabilitate, donatia sub conditiauzufructului, etc.

Contractul de donatie intre soti poate avea ca obiect numai bunurile proprii ale sotului donatorsi art.937 Cod Civil prevede ca donatiile intre soti sunt revocabile.



Efectele contractului de donatie

Ca efect al donatiei, dreptul care formeaza obiectul contractului se transmite din patrimoniuldonatorului in cel al donatarului. Donatorul are obligatia sa predea bunul daruit potrivitclauzelor contractuale si sa-l pastreze pana la predare. In pricipiu, el nu are obligatia degarantie pentru evictiune. Prin exceptie donatorul datoreaza garantie daca si-a asumat expresaceasta obligatie, daca evictiunea provine din faptul sau personal, in cazul dolului si dacadonatia este cu sarcini.

In principiu, donatarul nu are nici o obligatie, ci numai indatorirea "de recunostinta". Dacainsa donatia este cu sarcini, atunci el va trebui sa execute sarcinile stabilite in contract. In cazde neexecutare a sarcinii se poate cere executarea ei, cu daune interese, sau revocarea donatieipentru neexecutarea de obligatii.

Exemplu

CONTRACT DE DONAŢIEÎncheiat astăzi .............la .................................

I. PĂRŢILE CONTRACTANTE1.1. D ............................................................................, domiciliat în ................................................., str.

....................................... nr. .............., bloc .........., scara .........., etaj ......., apartament ......., sector/judeţ

.............................., născut la data de (ziua, luna, anul) ............................................ în (localitatea)

.............................. sector/judeţ ..................................., fiul lui ............................... şi al

............................................, posesorul buletinului (cărţii) de identitate seria ........................ nr.

........................., eliberat de ................., cod numeric personal ..........................................., şi1.1. D ............................................................................, domiciliat în .................................................., str.

......................................... nr. .............., bloc .........., scara .........., etaj ....., apartament ......., sector/judeţ

.............................., născut la data de (ziua, luna, anul) ............................................ în (localitatea)

.............................. sector/judeţ .................................., fiul lui ................................ şi al

............................................., posesorul buletinului (cărţii) de identitate seria ....................... nr.

........................, eliberat de ..................., cod numeric personal ............................................., în calitate dedonatori, pe de o parte, şi

1.2. D ..........................................................................., domiciliat în .................................................., str..................................... nr. .............., bloc .........., scara .........., etaj ........., apartament ......., sector/judeţ.............................., născut la data de (ziua, luna, anul) ........................................... în (localitatea)............................ sector/judeţ ................................, fiul lui ................................... şi al............................................., posesorul buletinului (cărţii) de identitate seria ....................... nr.........................., eliberat de ....................., cod numeric personal .........................................., în calitate dedonatar, pe de altă parte,au convenit să încheie prezentul contract de donaţie, cu respectarea următoarelor clauze:

II. OBIECTUL CONTRACTULUI2.1. a) Noi, donatorii cu domiciliul în ............................................. judeţul/sectorul ............................, soţi,

având un copil, ........................................................ îi donăm acestuia terenul în suprafaţă de ............ mpsituat în ............................................. judeţul/sectorul ....................................., str................................................................ nr. ................. .b) Noi, donatorii, am dobândit terenul împreună cu construcţia aflată pe acesta, în timpul căsătoriei, princumpărarea de la .............................................. în baza contractului de vânzare-cumpărare autentificatsub numărul ........................... din .................. de .................., transcris sub nr. .............. din .................



la Judecătoria ............................ . Acesta, la rândul său, a dobândit imobilul prin moştenire de la părinţii săi.........................................................., tatăl decedat la data de .............................., iar mama decedată la datade ............................, potrivit certificatului de moştenitor nr. .............................. din.......................................... eliberat de ............................................. sub nr. ......................... din........................ .

La rândul lor, aceştia au dobândit terenul, prin cumpărare, în baza contractului de vânzare-cumpărareautentificat sub nr. ....................... din ..................... de ............................. şi transmis sub nr..................................... de Judecătoria ............................................ .

c) Declarăm că terenul ce se donează este liber de orice sarcini şi urmări de orice natură, nu a fost scos dincircuitul civil prin trecere în proprietate publică, fiind în mod legal şi continuu, în proprietatea şi posesianoastră, de la data dobândirii şi până în prezent. Noi donatorii garantăm pe donatar împotriva oricăreievicţiuni, potrivit prevederilor art. 828 Cod civil.d) Taxele şi impozitele către stat, de orice natură, asupra terenului sunt achitate la zi, de noi, donatorii,potrivit certificatului nr. ....................... din .......................... eliberat de Administraţia Financiară..................................., iar de azi, data autentificării prezentului contract, trec asupra donatarului, caresuportă taxele şi onorariul notarului public, pentru autentificarea prezentului contract.e) Evaluăm donaţia la suma de ................................................................... (în cifre şi litere), exclusiv înscopul stabilirii taxei de timbru.f) Transmiterea proprietăţii asupra terenului se face astăzi, data autentificării prezentului contract, fărăîndeplinirea altor formalităţi.g) Noi, donatorii, am luat cunoştinţă de dispoziţiile legale cu privire la rezerva succesorală a descendenţilor.

2.2. a) Eu donatarul, declar că primesc donaţia făcută de .............................................................. privind terenulîn suprafaţă de .................... mp, menţionat mai sus, în condiţiile prevăzute de prezentul contract, cu al căruiconţinut mă declar întru totul de acord.b) Am luat cunoştinţă de situaţia juridică şi de fapt a terenului ca fiind cea descrisă mai sus de donatori şică îi scutesc pe aceştia de cercetarea registrelor de publicitate imobiliară, înţelegând să-l dobândesc, înaceste condiţii şi pe riscul meu, ceea ce nu-i exonerează pe donatori de răspunderea pentru evicţiune.c) Eu ...................................................................................................... consimt să constitui în favoareasoţilor ........................................................................................, proprietari ai construcţiei existente, un dreptreal de superficie, pe durata existenţei acesteia, pe terenul în suprafaţă de (în cifre şi litere) ............... mpsituată pe latura de nord a întregului teren în suprafaţă de .................., situat în ..................... judeţul/sectorul......................... şi o servitute de trecere la calea publică ............................................... în condiţiile art. 616Cod civil, pe întreaga lungime a construcţiei şi pe o lăţime de ......................................... ml.d) Constituirea dreptului real de superficie şi a dreptului de servitute se face cu titlu gratuit.

2.3. Noi, soţii .......................................................... acceptăm constituirea de către ............................. în favoareanoastră, a dreptului real de superficie şi a unei servituţi de trecere la calea publică asupra terenului de maisus.

2.4. Noi, părţile, convenim ca în cazul înstrăinării construcţiei, proprietarii acesteia să acorde un drept depreemţiune proprietarului terenului.

III. CLAUZE FINALE3.1. Noi, părţile, declarăm, potrivit art. ........................ din Legea cadastrului şi a publicităţii imobiliare nr.

7/1996, că vom îndeplini formalităţile necesare pentru efectuarea operaţiunilor de publicitate imobiliară.3.2. Prezentul contract a fost redactat într-un număr de ............................................. exemplare la Biroul

Notarului Public.....................................…………………………………………………………………………………………......................... .

3.3. S-au eliberat părţilor .................. exemplare, un exemplar păstrându-se în arhiva biroului notarial.

DONATORI DONATAR



ANTECONTRACTUL DE VANZARE-CUMPARARE

Antecontractul de vanzare-cumparare este o promisiune de a contracta un acord devointa prin care partile se obliga sa incheie in viitor, la pretul stabilit, contractul de vanzare-cumparare.è Antecontractul are menirea de a conferi partilor certitudinea ca nici una dintre ele nu va dainapoi de la intentia realizarii contractului preconizat.è Promisiunea unilaterala de vanzare intervine in cazul in care o persoana, prevazand uneventual interes pentru ea de a dobandi proprietatea unui bun, primeste promisiuneaproprietarului de a vinde acel bun, rezervandu-si facultatea de a-si manifesta ulterior, de obiceiintr-un anumit ter-men, consimtamantul de a-l cumpara.èO promisiune de vanzare este neindoielnic un contract distinct, ce nu este totusi o

vanzare (si deci nu poate produce efectele specifice ale contractului de vanzare-cumparare) sinu un act unilateral de vointa.è Promisiunea de vanzare (sau de cumparare) da nastere la un drept de creanta, una dintre

parti fiind obligata fata de cealalta parte sa vanda in viitor un anumit bun.è Promisiunea bilaterala (sinalagmatica) de vanzare-cumparare este atunci cand

ambele parti se obliga sa incheie in viitor, la pretul stabilit, contractul de vanzare-cumparare.è Promisiunea bilaterala, la fel ca si cea unilaterala, este un antecontract, cu singura

deosebire ca in acest caz oricare dintre parti poate cere incheierea contractului.Pactul de preferinta este o varietate a promisiunii unilaterale, promisiune pe care si-o asumaproprietarul unui anumit bun ca, in cazul in care se va decide sa-l vanda, sa acorde preferintaunei anumite persoane, la pret egal.

OBIECTUL SI FORMA.è Antecontractul, atunci cand este sinalagmatic, da nastere la doua obligatii reciproce de a

face (si anume de a incheia in viitor contractul de vanzare-cumparare), iar cand este unilateral,la o singura astfel de obligatie care este asumata de promitent.Partile au si o obligatie de a nu face, aceea de a nu intreprinde nimic in directia consimtirii la oalta vanzare avand acelasi obiect sau a oricarei actiuni de natura sa impiedice perfectareacontractului promis.è Antecontractul trebuie sa cuprinda mentiuni cu privire la bunul ce intentioneaza a fi

vandut, cat si pretul pentru care urmeaza a se face vanzarea. Potrivit principiuluiconsensualismului si al libertatii manifestarii de vointa, partile pot incheia antecontractul inorice forma.

OBLIGATIA INCHEIERII.è Promisiunea cuprinsa intr-un antecontract valoreaza, in dreptul nostru, o obligatie de a

contracta si ea indatoreaza partile la executare intocmai ca si orice alta obligatie conventionalaasumata.è Obligatia de a contracta izvorata din antecontract este o obligatie de a face, care, atunci

cand este cazul, poate fi executata in natura si fara concursul debitorului.è Executarea in natura a obligatiei asumate poate fi voluntara, cand partile incheie de buna

voie contractul promis, sau silita, cand fata de refuzul uneia dintre parti de a contracta,



instanta, in lumina principiului executarii in natura a obligatiilor, va pronunta, in baza art.1073 si 1077 Cod Civil, o hotarare care sa tina loc de contract de vanzare-cumparare.

EXECUTARE SILITA.Fata de refuzul debitorului obligatiei de a contracta, instanta are la dispozitie urmatoarelesolutii: - inlocuirea actului autentic prin hotarare judecatoreascahotararea judecatoreasca pronuntata de instanta va tine loc de contract de vanzare-cumparare,avand efect constitutiv de drepturi, operand transferul dreptului de proprietate de la data candramane definitiva si daunele cominatorii, mijloc indirect de asigurare a executarii in natura aobligatiilor de a face, constand intr-o suma de bani pe care debitorul trebuie sa o plateascapentru fiecare zi de intarziere pana la executarea obligatiei. Cuantumul sumei si unitatea de timp pentru care se acorda se stabilesc prin hotararejudecatoreasca. Daca debitorul persista in a nu-si executa obligatia, instanta poate mari cuantumul lor.è Prescriptia reprezinta actiunea prin care promitentul-cumparator il cheama in judecata pepromitentul-vanzator pentru perfectarea actului juridic de vanzare-cumparare, este prescriptivain cadrul termenului general de prescriptie daca promitentul-cumparator nu a intrat in posesiabunului.è Fiind o actiune personala, prescriptia se implineste in cadrul termenului general de trei ani.

SITUATII CONCRETECe se intampla daca promitentul-vanzator nu-si respecta obligatia si vinde lucrul unei tertepersoane?è Vanzarea incheiata cu o alta persoana este, sub rezerva fraudei (cauza de nulitate absoluta acontractului de vanzare-cumparare incheiat cu tertul care este de rea-credinta cunoscandexistenta antecontractului), valabila, iar beneficiarul-cumparator nu poate cere predarealucrului, intrucat nu a devenit proprietar.è In aceasta situatie, promitentul-cumparator poate cere daune-interese.In scopul asigurarii opozabilitatii fata de terti a promisiunii de vanzare-cumparare in legaturacu un imobil, precum si pentru informarea tertilor despre existenta acestor raporturi,promisiunea de a incheia un contract de instrainare cu privire la un imobil poate face obiectulunei notari in cartea funciara.Prin notare, drepturile promitentului-cumparator devin opozabile tertelor persoane interesate,atragand atentia acestora asupra existentei unor acte juridice. Daca insa lucrul se mai gaseste in patrimoniul vanzatorului, promitentul-cumparator mai areposibilitatea ca instanta, in lumina principiului executarii in natura a obligatiilor, sa pronunte ohotarare care sa tina loc de contract de vanzare-cumparare. Ce se intampla daca bunul ce face obiectul antecontractului este bun proprietate comuna,promitentul-vanzator fiind unul dintre coproprietari?è Antecontractul de vanzare-cumparare incheiat cu unul dintre proprietarii bunului aflat inproprietate comuna pe cote-parti depinde de modalitatea in care se realizeaza partajul acestuia.è Daca bunul este atribuit la partaj copartasului promitent-vanzator, antecontractulramane valabil si dreptul beneficiarului-cumparator se consolideaza, deoarece impartealaare caracter declarativ, deci produce efecte retroactive, promitentul-vanzator devenindproprietar exclusiv.



Exemplu :

ANTECONTRACT DE VANZARE-CUMPARAREIncheiat astazi _______ intre subsemnatii:I VANZATOR: ______________, domiciliata in __________ str___________ nr__ ap. __, jud. ___,identificat prin buletin de identitate seria ___ nr____, eliberat de politia _____ la data de _____

II CUMPARATOR: ______________, domiciliata in __________ str___________ nr__ ap. __, jud. ___,identificat prin buletin de identitate seria ___ nr____, eliberat de politia _____ la data de _____

OBIECTUL CONTRACTULUI:CUMPARATORUL promite sa cumpere, iar VANZATORUL promite sa vanda imobilul evidentiat inCF: ___., situat in _______ str. _______ nr__. ap__ compus din___________________________________________________, suprafata utila de ____________. Odata cu imobilul se promite siinstrainarea postului telefonic cu numarul ______Pretul de vanzare-cumparare stabilit de comun acord intre noi partile contractante este de __ USD(___________.) si se va achita astfel:a) - suma de ____ USD (___________) s-a achitat in data de _______ la mana vanzatorului, cu titlu de arvuna;b)- restul, respectiv suma ___USD (______) se va achita la data incheierii contractului de vanzare-cumparare informa autentica , respectiv la data de 31.01.200_, cu lasare in spatiu pana in data de ______.

OBLIGATII SI PENALITATI:VANZATORUL se obliga sa procure toate actele necesare incheierii contractului in forma autentica.Partile se obliga sa se prezinte pana la data de ______ la Biroul Notarului Public pentru incheierea actului informa autentica.In cazul in care una din parti se va afla in culpa pentru neincheierea contractului in forma autentica , se va aplicaregula de la clauza de arvuna, daca cumparatorul se va afla in culpa va pierde arvuna, respectiv vanzatorul varestitui indoit suma achitata cu titlu de arvuna.

VANZATORUL se obliga sa achite toate cheltuielile comune: de intretinere (apa calda si rece, canalizare, gaz,agent termic), cheltuielile aferente imobilului, pentru energia electrica, telefon, abonament TV cablu, loc deparcare (daca exista) etc., pana la predarea imobilului, respectiv pana in ________. In caz contrar, acesta seangajeaza sa plateasca o penalitate de 5%/zi din suma cheltuielilor restante cumparatorului, acesta putand achitaaceste sume. Cheltuielile aferente intocmirii actului in forma autentica, transcrierii si intabularii pe noulproprietar vor fi suportate de cumparatori.

Subsemnatul VANZATOR autorizez pe CUMPARATOR sa ceara inscrierea in cartea funciara a dreptului lor deproprietate asa cum se transmite el. CUMPARATORUL se obliga sa plateasca pretul in conditiile si la termenelestabilite in CONTRACT . Subsemnatul CUMPARATOR cumpar imobilul identificat mai sus la pretul si inconditiile prezentului CONTRACT, cunoscand situatia de drept si de fapt a acestuia.

1. GARANTII: VANZATORUL declara ca vinde imobilul liber de orice sarcini; ca acesta nu este scos dincircuitul civil si il garanteaza de evictiune sau vicii ascunse nedeclarate la incheierea CONTRACTULUI. Declarade asemenea ca toate datele privind imobilul corespund realitatii.

2. PREVEDERI FINALE: Subsemnatele parti declaram ca inainte de semnarea actului am citit personal cuprinsulacestuia constatand ca el corespunde vointei si conditiilor stabilite de noi partile, de comun acord, drept pentrucare semnam mai jos.Modificarea prezentului CONTRACT poate fi facuta numai in scris prin acordul partilor si inlatura oriceintelegere orala dintre acestea, anterioara sau ulterioara incheierii lui.

VANZATOR: CUMPARATOR



CONTRACTUL DE RENTA VIAGERA

Contractul de renta viagera este contractul prin care o persoana (credirentier) instraineazaun bun sau plateste o suma de bani unei alte persoane (debirentier), in schimbul uneiprestatii periodice in bani, care urmeaza a i se plati la decesul sau.

Cuantumul ratei de renta se stabileste in mod liber, prin vointa partilor contractului, si seplatesc in cuantumul prevazut in contract.

Renta se poate constitui in favoarea uneia sau mai multor persoane; ea este in principiudivizibila.

Pentru acest contract exista conditii speciale de validitate:

Daca persoana in favoarea careia renta s-a constituit incetase din viata in momentul constituiriiori s-a constituit renta in favoarea unei persoane afectate de o boala de care in 20 zile de ladata incheierii contractului a decedat, contractul este lovit de nulitate absoluta pentru lipsacauzei contractului.

Efectele contractului

Ratele de renta trebuie platite de debirentier in cuantumul si la termenele stipulate in contractpana la decesul credirentierului. Debirentierul nu se poate libera de plata rentei pana restituirealucrului, deoarece contractul este obligatoriu pentru el. In caz de moarte a debirentierului,obligatia de plata se transmite asupra mostenitorilor lui. Rezolutiunea contractului trebuiesolicitata instantei judecatoresti.

Ratele de renta platite nu se restituie datorita caracterului aleatoriu al contractului.

Deosebirile intre contractul de renta viagera si contractul de intretinere

- Contractul de intretinere cuprinde o obligatie de a face (de a efectua o prestatie), iar cel derenta viagera o obligatie de a da (de a transmite un drept real);

- Renta in principiu, este urmaribila, iar intretinerea nu poate fi urmarita de creditori;

- Contractul de renta viagera este un contract numit reglementat de codul civil, contractul deintretinere este nenumit, neavand o reglementare proprie.

Renta viagera este transmisibila, iar creanta de intretinere este incesibila.



CONTRACT DE RENTA VIAGERAIncheiat astăzi ………………….la ………………………………

I. PĂRTILE CONTRACTANTE:1.1. Dl ……………………………………….., domiciliat în ………………………………………… str.……………………….……. nr. ……, bloc ….…...., scara ….…., etaj ……, apartament ...…… judet/sector………………, născut la data de ………………………………………………………... (ziua, luna, anul) în………………………….. (localitatea) sector/judet ………………………, fiul lui …………………………… sial ……………………, posesorul actului de identitate seria …………. nr. …………… eliberatde………………...…………., cod numeric personal …………………………….. în calitate de credirentier, pede o parte, si1.2. Dl ……………………………………….., domiciliat în ……………………………………… str.……………………….……. nr. ……, bloc ….…...., scara ….…., etaj ……, apartament ...…… judet/sector………………, născut la data de ………………………... (ziua, luna, anul) în ………………………….. (ziua,luna, anul)sector/judet ………………………, fiul lui …………………………… si al ……………………,posesorul buletinului (cărtii) de identitate seria …………. nr. …………… eliberat de………………...………….,cod numeric personal ………………………………………..în calitate de debirentier, pe de altă parte, auconvenit să încheie prezentul contract de rentă viageră, cu respectarea următoarelor clauze:II. OBIECTUL CONTRACTULUI2.1. Credirentierul transmite debirentierului cu titlu oneros/gratuit următoarele bunuri………………………………………2.2. Credirentierul declară că bunurile nu au fost scoase din circuitul civil, rãmânând continuu în stăpânirea sa, înmod legal, nu sunt grevate de sarcini sau servituti si garantează pe debirentier împotriva evictiunii, totale saupartiale, în conformitate cu prevederile art. 1337 din Codul civil.

sau2.2. Credirentierul plăteste suma de …………………… lei debirentierului, cu scopul ca acesta din urmă săplătească credirentierului o rentă lunară de ………………….. lei, până la decesul credirentierului.III. DURATA CONTRACTULUI3.1. Contractul începe să-si producă efectele o data cu plata primei rate la data de ………………..., asigurându-seo rentă viageră anuală de ………………….. lei, plătibilă la locuinta credirentierului, în rate lunare egale, în ziuaa ………………… a fiecărei luni.3.2. La data decesului credirentierului …………………….. încetează si plata rentei viagere, din chiar ziuadecesului acestuia. Mostenitorii vor primi renta viageră restantă, dupã ce vor face dovada calităţii de mostenitori.IV. OBLIGATIILE PARTILOR4.1. Obligatiile debirentierului sunt următoarele: garantează cu ………………………………………… (ipotecă,fidejusiune) plata rentei viagere si se obligă că nu va diminua această garantie;

a) să plătească renta la termenele stabilite;b) în caz de rezolutiune a contractului are obligatia de a institui credirentierului bunurile/suma primită;c) dacă intervine anularea contractului din culpa sa, se obligă să repare credirentierului prejudiciulcauzat.

V. INCETAREA CONTRACTULUI5.1. Contractul de rentä viageră încetează:

a) prin moartea persoanei în favoarea căreia s-a constituit renta;b) la împlinirea termenului de prescriptie extinctivă;

VI. CLAUZA PENALA6.1. In cazul în care una dintre părti nu îsi îndeplineste obligatiile contractuale sau si le îndeplineste în modnecorespunzător, se obligă să plătească celeilalte pãrti daune-interese în valoare de ………………….., astfel:VII. CLAUZE FINALE7.1. Prezentul contract, reprezintă vointa părtilor si înlătură orice altă întelegere verbală dintre acestea, anterioarăsau ulterioară încheierii lui.7.2. In cazul în care părtile îsi încalcă obligatiile lor, neexercitarea de partea care suferă vreun prejudiciu adreptului de a cere executarea întocmai sau prin echivalent bănesc a obligatiei respective nu însearnna că ea arenuntat la acest drept al său.



7.3. Prezentul contract a fost încheiat într-un număr de ……………….. exemplare, din care astăzi, data semnăriilui.

CREDIRENTIER DEBIRENTIERNOTA:In cazul în care obiectul contractului de rentă viageră îl reprezinta un teren, actul se întocmeste în formăautenticã.

CONTRACTUL DE SCHIMB

Schimbul este un contractul prin care partile numite copermutanti isi dau un lucru pentrualtul. Fiecare parte isi poate cunoaste obligatiile contractuale inca din momentul incheieriicontractului, iar pentru incheierea valabila a contractului este suficient simplul acord de vointaal partilor.

In cazul terenurilor agricole din extravilan nu se pune problema exercitarii dreptului depreemtiune, acesta fiind prevazut de lege numai pentru vanzare.

Legea nr.18/l991, modificata, prevede ca schimbul de terenuri intre persoanele fizice se faceprin acordul exprimat in forma autentica.

Daca un teren se schimba cu un altul, legea precizeaza ca fiecare teren dobandeste situatiajuridica a terenului pe care il inlocuieste, cu respectarea drepturilor reale.

Schimbul de locuinte are caracterul unei conventii civile fiind necesar sa fie indepliniteconditiile generale prevazute de lege pentru validitatea oricarui contract.

Astfel, partile trebuie sa aiba capacitatea deplina de a contracta. Consimtamantul nu estevalabil daca este dat prin eroare, smuls cu violenta sau obtinut prin dol. Viciile deconsimtamant nu se presupun ci trebuie dovedite. Obiectul contractului este constituit de dareaunui bun imobil pentru un altul. Cauza contractului trebuie sa fie licita.



Exemplu

CONTRACT DE SCHIMB

Incheiat astăzi ………………….la ………………………………

I. PĂRTILE CONTRACTANTE1.1. D ……………………………………….., domiciliat în ………………………………………… str.……………………….……. nr. ……, bloc ….…...., scara ….…., etaj ……, apartament ...…… judet/sector………………, născut la data de …………………………... (ziua, luna, anul) în …………………………..(localitatea)sector/judet ………………………, fiul lui …………………………… si al ..……………, posesorulbuletinului (cărtii) de identitate seria …………. nr. …………… eliberat de………………...…………., codnumeric personal ……………………………………….. în calitate de copermutant prim, pe de o parte, si1.2. D ……………………………………….., domiciliat în ………………………………………… str.……………………….……. nr. ……, bloc ….…...., scara ….…., etaj ……, apartament ...…… judet/sector………………, născut la data de ……………………………... (ziua, luna, anul) în …………………………..(localitatea)sector/judet ………………………, fiul lui ………………………… si al ……………………,posesorul buletinului (cărtii) de identitate seria …………. nr. …………… eliberat de………………...………….,cod numeric personal ………………………………………. în calitate de copermutant secund, pe de altă parte,au convenit să încheie prezentul contract de schimb, cu respectarea următoarelor clauze:

II. OBIECTUL CONTRACTULUI2.1. Obiectul contractului îl constituie schimbul următoarelor bunuri proprietatea copermutantilor(coschimbasilor)

…………………………………………………………………………………………………………..…………………………………………………………………………………………………………..

2.2. Copermutantul prim si copermutantul secund procedează la schimbul bunurilor prevăzute la pct. 2.71. astfel:Copermutantul prim predă în proprietate deplină copermutantului secund următoarele bunuri :………………………………………… a căror valoare este de …………………. lei.Copermutantul secund predă în proprietate deplină copermutantului prim următoarele bunuri:……………………………….………... a căror valoare este de …………………. lei.

2.3. Starea tehnică a bunurilor a fost constatată prin procese-verbale, semnate de cätre părti.Fată de valorile bunurilor, care fac obiectul prezentului contract de schimb, nu rezultă nici o diferentä si,

ca atare, nu se datorează sultă; sauDiferenta rezultată este minoră si copermutantul creditor nu are nici o pretentie fată de copermutantul

debitor; sauRezultă o diferentă de ………………………………… (în cifre si în litere) lei, reprezentând sulta pe

care trebuie să o plătească copermutantul (prim/secund) copermutantului (secund/prim) în termenul prevăzut deprezentul contract.

III. DURATA CONTRACTULUI3.1. Transmiterea proprietătii asupra ………………………… are loc de azi, data autentificării prezentuluicontract.3.2. Bunurile ……………………………… se predau liber, în posesia si spre folosinta fiecărui copermutant, ladata plătii restului de sultă, respectiv până la data de ……………………………

IV. OBLIGATIILE PARTILORCopermutantii au obligatia să predea reciproc bunurile care fac obiectul prezentului contract, astfel:copermutantul prim la ……………………………………………………………………………. (locul unde scefectuează predarea bunurilor) în următoarele conditii………………………………………………………………………………… si pe baza documentelor de mai jos.………………………… copermutantul secund la ………………………………………….. (locul unde se



efectuează predarea bunurilor) în următoarele conditii ………………………………………………………………………………… si pe baza documentelor de mai jos …………………………4.2. Copermutantii ……………………………… si ……………………………… au deplina proprietate asuprabunurilor după predarea - primirea lor si după plata sultei.4.3. Ambele părti au obligatia de a garanta pentru evictiune si vicii ascunse ale bunnrilor care fac obiectulprezentului contract.

V. CLAUZA PENALA 5.1. Partea care întârzie predarea/primirea bunurilor, în conditiile si la termenele prevăzute în prezentnl contracteste obligată la plata unei penalităti de …………………. % pe zi din valoarea bunurilor nepredate/neprimite, darnu mai mult de …………………. % din această valoare.5.2. Pentru orice întârziere de plată a su1tei, copermutantul debitor trebuie să plătească o penalitate de…………………. % din suma datorată, dar nu mai mult decât valoarea creantei.

VI. LITIGII6.1. In cazul în care nu este posibilă rezolvarea litigiilor pe cale amiabilă, părtile se vor adresa instantelorjndecătoresti competente.

VII. CLAUZE FINALE7.1. Copermutantii pot preda bunurile care fac obiectul prezentului contract înainte de data prevăzntă în contractnumai dacă partea interesată obtine acordul scris al celeilalte parti.7.2. Acceptarea bunurilor se consideră efectuată, iar acestea trec, reciproc, în proprietatea părtilor, la dataconstatării stării lor tehnice, prin procesele-verbabe semnate de ambele parti.7.3. Cheltuielile de predare-primire a bunurilor (de expediere, de încarcare-descărcare, manipulare, transport,precum si alte cheltuieli) se suportă astfel:…………………………………………………………………………………………………7.4. Denuntarea unilaterală a contractului atrage, după sine, daune-interese astfel:

…………………………………………………………………………………………………………..7.5. In cazul nerespectării, totale sau partiale, ori a executării necorespunzătoare a clauzelor contractuale, parteavinovată este obligată la plata următoarelor daune-interese: ………………………………………………………… ………………………..7.6. Prezentul contract, împreună cu anexele sale, reprezintă vointa ambelor părti si înlătură orice altă întelegereverbală - anterioarä sau ulterioară încheierii acestuia.Drept pentru care s-a încheiat prezentul contract de schimb, într-un număr de ………………………. exemplare,din care …………………. (destinatia exemplarelor) astăzi, data semnării lui.

COPERMUTANT PRIM COPERMUTANT SECUND



CONTRACTUL DE IPOTECA IMOBILIARA

è Pentru garantarea executarii obligatiilor, prin legi speciale s-au instituit garantii asuprabunurilor imobile. In acest context se discuta despre dreptul de ipoteca. Ipoteca este o garantiecare nu necesita deposedarea de bunul ipotecat al celui care o constituie. Prin ipoteca se poate garanta si executarea unei obligatii principale care decurge dintr-ofapta de comert, ceea ce nu ii da totusi un caracter comercial. Prin puterea legii este uncontract civil, pe de o parte, iar pe de alta parte operatiunile cu imobile sunt scoase dincircuitul comercial, acestea neregasindu-se printre faptele de comert, enumerate de art.3C.com.

CONTRACTUL DE IPOTECA -nu are o definitie expresa in legislatia civila, art.1746aratand doar ca ipoteca este un drept real asupra imobilelor afectate la plata unei obligatii.Astfel, putem spune ca prin contractul de ipoteca se poate intelege acel contract prin care oparte numita DEBITOR, transmite un drept real accesoriu asupra unui bun imobil, pentrugarantarea unei obligatii principale, catre o alta persoana numita CREDITOR, care la datascadentei respectivei obligatii, daca nu isi satisface creanta, are dreptul de a urmari imobilul,de a cere vanzarea silita a acestuia, pentru a-si indestula creanta.

IMPORTANT: Prin contractul de ipoteca, creditorul nu dobandeste nici folosintaimobilului respectiv, nici posesiunea acestuia si nici dispozitia cu privire la bunul ipotecat, cidoar un drept real accesoriu.

Ipoteca imobiliara este de doua feluri:1. Ipoteca conventionala, care ia nastere prin conventia dintre parti in formele prevazute deCodul Civil ;2. Ipoteca legala care ia nastere in baza unor dispozitii speciale ale legii.

CARACTERELE JURIDICE ale contractului de ipoteca :Este un contract UNILATERAL, dat fiind faptul ca da nastere la drepturi si obligatii numaipentru creditorul ipotecar.Este un contract SOLEMN, dat fiind faptul ca se constituie prin act autentic, sub sanctiuneanulitatii.Este un contract NUMIT, fiind bine reglementat si precizat printr-o serie de norme juridice.Este un contract ACCESORIU, intrucat prin el se garanteaza executarea unei obligatiiprincipale.Pentru valabilitatea contractului de ipoteca, conditiile de fond sunt cele prevazute de art.948Cod Civ, cerute de altfel in cazul oricarei conventii. De precizat ca in cazul ipoteciiconventionale, cel care o constituie trebuie sa aiba capacitate deplina de exercitiu, sa fieproprietarul actual al imobilului, iar consimtamantul partilor la constituirea ipotecii sa nu fieviciat.Obiectul ipotecii il constituie prestatia la care se obliga debitorul, iar cauza contractului deipoteca trebuie sa fie licita, altfel spus sa fie in concordanta cu principiile de morala si ordinepublica.Contractul de ipoteca se incheie in scris, in fata Notarului Public.



EFECTELE CONTRACTULUI DE IPOTECADiscutia cu privire la efectele ipotecii se raporteaza la trei categorii de persoane:

Ø DebitorØ Creditor;Ø Tertii dobanditori ai imobilului ipotecat;

DEBITORUL are urmatoarele drepturi: posesia bunului ipotecat, sa culeaga fructele acestuia,instrainarea imobilului in cauza, desigur cu mentiunea ipotecii respective.

CREDITORUL are urmatoarele drepturi: drept de urmarire a imobilului ipotecat, indiferentde persoana la care s-ar afla, drept de preferinta in raport cu creditorii chirografari si creditoriiipotecari de rang inferior. Rangul ipotecii este stipulat in contract si inscris la biroul de cartefunciara si poate fi rang I, II, III s.am.d.

TERTII DOBANDITORI se pot apara impotriva creditorilor ipotecari prin urmatoarelemijloace:

· Ridicarea unor exceptii (garantia contra evictiunii)· Procedura purgii pentru curatirea imobilelor· Exceptia sustragerii dobanditorului in drepturile creditorului urmarit· Procedura executarii silite

Modul de publicitate a ipotecii este inscrierea acesteia in registrele de publicitate imobiliara,care se tine la Biroul de Carte Funciara al Judecatoriei. Prin inscriere, ipoteca devine opozabilasi tertilor si ajuta si la marcarea rangului de preferinta al acesteia.Contractul de ipoteca inceteaza in doua moduri:

-daca se stinge raportul principal garantat inseamna ca se stinge si raportul accesoriu;-se poate stinge numai raportul de ipoteca, obligatia principala putand ramane in vigoare;

Stingerea ipotecii pe cale accesorie are loc daca obligatia principala s-a stins prin plata, prinremiterea de datorie, prin compensatie, prin dare in plata, ducand astfel la desfiintarea ipotecii.

Stingerea ipotecii independent de raportul juridic principal are loc in urmatoarele situatii:1. Renuntarea creditorului la ipoteca;2. Purga obtinuta de dobanditorul imobilului ipotecat;3. Prescriptia in cazul in care imobilul este dobandit de un tert prin uzucapiune;4. Anularea actului constitutiv al ipotecii;5. Rezolutiunea dreptului de proprietate al constitutorului;6. Disparitia imobilului;7. Exproprierea imobilului;



CONTRACT DE IPOTECA Incheiat astăzi ………………la ………………………………

I. PĂRTILE CONTRACTANTE 1.1. D ……………………………………….., domiciliat in ………………………… (localitatea) str.……………………….……. nr. ……, bloc ….…...., scara ….…., etaj ……, apartament ...…… judet/sector………………, născut la data de ………………………………………………………... (ziua, luna, anul) in………………………….. sector/judet ………………………, fiul lui ………………………… si al……………………, posesorul buletinului (cărtii) de identitate seria …………. nr. …………… eliberatde………………...…………., cod numeric personal ……………………………………….. in calitate de creditoripotecar, pe de o parte, si 1.2. D ……………………………………….., domiciliat in …………………………… str.……………………….……. nr. ……, bloc ….…...., scara ….…., etaj ……, apartament ...…… judet/sector………………, născut la data de …………………...(ziua, luna, anul) in ………………………….. (localitatea)sector/judet ………………………, fiul lui …………………………… si al ……………………, posesorulbuletinului (cărtii) de identitate seria …………. nr. …………… eliberat de………………...…………., codnumeric personal ……………in calitate de debitor ipotecar, pe de altă parte, au convenit să încheie prezentulcontract de ipotecă, cu respectarea următoarelor clauze:

II. OBIECTUL CONTRACTULUI 2.1. Obiectul contractului îl reprezintă garantarea împrumutului în valoare de ………………… lei cu o dobândăde ……………… % pe an, obtinut de debitorul ipotecar de la creditorul ipotecar conform contractului deîmprumut nr. …………….. încheiat la data de .…………………. 2.2. a) Imobilul ipotecat prin care se garantează împrumutul este situat în …………………………. str.………………………… nr. ……, sectorul/judetul …………………… si se compune din …………… camereplus dependinte, fiind în suprafată totală de ………………… mp. b) Acest apartament se află în circuitul civil si a intrat în proprietatea debitorului ipotecar prin contractul devânzare-cumpărare nr. ……………… din ………………. transcris în Cartea funciară nr. …………………., fiindliber de orice sarcini asa cum rezultă din Certificatul nr. ……………….. din ……………………. anexat laprezentul contract. 2.3. a) Debitorul ipotecar se obligă să nu înstrăineze imobilul a cărui ipotecă constituie obiectul prezentuluicontract până la rambursarea împrumutului si a dobânzilor aferente la scadentă. b) Totodată, debitorul ipotecar se obligă să transcrie ipoteca în Cartea funciară nr. …………, iar în baza ei,creditorul ipotecar poate trece la executarea silită, în cazul în care debitorul ipotecar nu-si lichidează datoria lascadentă.III. LITIGII 3.1. Părtile au convenit că toate neîntelegerile privind validitatea prezentului contract sau rezultate dininterpretarea, executarea ori încetarea acestuia să fie rezolvate pe cale amiabilă de reprezentantii lor. 3.2. In cazul în care nu este posibilă rezolvarea litigiilor pe cale amiabilă, părtile se vor adresa instantelorjudecătoresti competente.

IV. CLAUZE FINALE 4.1. Modificarea prezentului contract se face numai prin act aditional încheiat între părtile contractante. 4.2. Prezentul contract, împreună cu anexele sale care fac parte integrantă din cuprinsul său, reprezintă vointapărtilor si înlătură orice altă întelegere verbală dintre acestea, anterioară sau ulterioară încheierii lui 4.3. In cazul în care părtile isi încalcă obligatiile lor, neexercitarea de partea care suferă vreun prejudiciu adreptului de a cere executarea întocmai sau prin echivalent bănesc a obligatiei respective nu înseamnă că ea arenuntat la acest drept al său. 4.4. Redactat si editat/dactilografiat în ……………. exemplare la …………………………… S-au eliberat ………………… exemplare.

CREDITOR IPOTECAR, DEBITOR IPOTECAR



LECŢIA 6

TIPURI DE CONTRACTE UTILIZATE IN CADRUL AGENTIEIIMOBILIARE

1. CONTRACT DE COMISION FARA CLAUZA DE EXCLUSIVITATE

Este unul dintre cele mai uzuale tipuri de contracte utilizate in cadrul agentiilor imobiliare sifunctioneaza in baza codului civil si comercial. Acesta se completeaza la prima intalnire cu clientii cumparatori sau proprietarii, dupa caz.Se anexeaza o lista cu imobilele vizionate stipulandu-se pretul, data vizionarii ,tip imobil ,semnaturi de confirmare etc. Are la baza mandatul fara reprezentare. In general agentia nu aloca costuri substantiale pentru satisfacerea cererii /ofertei, in mare secauta pe perioada relativ mai scurta un potential cumparator/imobil. Ex. de contract conceput pentru un cumparator persoana juridica :

CONTRACT DE COMISION PENTRU INTERMEDIERE DE IMOBILE

I. PARTILE CONTRACTANTE1. SC ____________________________ cu sediul in _____________________, str. ____________, nr.

______, inscrisa la Registrul Comertului sub nr. ________________, CUI _____________________,reprezentata prin __________________________,, in calitate de COMISIONAR

2. SC ____________________________ cu sediul in _____________________, str. ____________, nr.______, inscrisa la Registrul Comertului sub nr. ________________, CUI _____________________,reprezentata prin __________________________, in calitate de COMITENT

II. OBIECTUL CONTRACTULUI. DATE GENERALEObiectul contractului il constituie mandatul fara reprezentare, dat COMISIONARULUI de catre COMITENT

pentru a intermedia selectionarea de imobile cu destinatia ___________________________ in localitatea_____________.

Imobilele trebuie sa fie in stare buna d.p.d.v. al constructiei cat si a utilitatilor aferente.

III. OBLIGATIILE PARTILOR1. COMITENTUL are urmatoarele obligatii:a) sa puna la dispozitia COMISIONARULUI toate informatiile ce-i sunt necesare in vederea

cautarii unor imobile cit mai apropiate de cerintele sale;b) sa plateasca comisionul in conditiile de mai jos;c) sa se prezinte la solicitarea COMISIONARULUI pentru vizionarea imobilelor gasite de acesta,

semnand fisa de vizionare;d) sa-l informeze pe COMISIONAR asupra imobilelor alese si sa-i comunice acestuia data stabilita

pentru incheierea contractului de locatiune pentru imobilul in cauza.

2. COMISIONARUL are urmatoarele obligatii:a) sa utilizeze baza sa de date si sa o puna la dispozitia COMITENTULUI pentru a indeplini

prezentul contract;



b) sa-l informeze pe COMITENT asupra imobilelor gasite si sa-i puna la dispozitie acestuiainformatiile referitoare la chiria solicitata de proprietar, aplasament, suprafata, etc;

c) sa asigure prin agentii sai si impreuna cu COMITENTUL vizionarea imobilelor astfel gasite sauaflate in oferta constatata pe baza fisei de vizionare semnata de ambele parti;

d) sa se asigure ca imobilele selectate sunt libere de orice sarcini, fara ipoteca sau alte servituti (inafra de cele fortate);

e) imobilele selectate trebuie sa aiba regimul proprietatii clar definit, dreptul proprietarului fiindintabulat in cartea funciara,

f) proprietarul locator trebuie sa aiba intreaga capacitate de exercitiu si sa poata dispine fara nici oingradire asupra bunului imobil,

g) sa-l asiste pe COMITENT la incheierea contractului de locatiune pentru imobile;h) sa sustina si sa apere interesele COMITENTULUI in afara tertilor in legatura cu obiectul

prezentului contract

IV. CONDITII DE PLATA. COMISION1. Partile stabilesc de comun acord un comision fix reprezentand _____% din chiria primei luni de

inchiriere, convenite in contractul de locatiune incheiat de Comitent cu proprietarul, in echivalent in ROL lacursul BNR din ziua platii.

2. COMITENTUL va plati COMISIONARULUI comisionul stabilit in termen de 15 zile de la dataincheierii prezentului contract in contul nr. _____________________ deschis ______________________, subconditia incheierii contractului de locatiune.

3. Pentru intarzierile la plata comisionului, COMITENTUL va plati penalitati de 0,04% / zi intarziere.

V. CLAUZE FINALE1. Prezentul contract este incheiat pe o durata determinate de finalizarea lui prin inchirierea imobilului de

catre COMITENT ori pana la momentul retragerii mandatului de catre COMITENT..2. Partile semnatare ale prezentului contract sunt raspunzatoare de indeplinirea intocmai a obligatiilor

asumate, sub sanctiunea de daune interese.3. Modificari asupra prezentului se pot face cu acordul scris al ambelor parti.4. Litigiile ivite intre parti izvorate din incheierea, derularea sau finalizarea prezentului contract, care nu au

putut fi solutionate pe cale amiabila vor fi inaintate spre solutionare instantelor judecatoresti competente de lasediul Comitentului.

5. Prezentul contract de comision se supune prevederilor Codului comercial art. 405- 412. Orice operatiuneefectuata de catre comisionar pentru a fi opozabila comitentului trebuie adusa la cunostinta acestuia in scris siacceptata de catre el.

Incheiat de parti in 2 exemplare, cate unul pentru fiecare parte, astazi data de ____________________, lasediul COMISIONARULUI..

COMITENT COMISIONAR



2.CONTRACT DE COMISION CU CLAUZA DE EXCLUSIVITATE

Exclusivitatea in tranzactiile imobiliare In segmentul imobiliar international clientii si multe agentii imobiliare prefera sacolaboreze prin intermediul contractului de excusivitate. Contractul de exclusivitate se incheieintre client si o singura agentie imobiliara si presupune acordarea exclusiva a dreptului dereprezentare in cazul unei vanzari, inchirieri sau cumparari.

In Romania, conceptul de "contract de exclusivitate" este perceput ca fiind foarterestrictiv. Din aceasta cauza, potentialii vanzatori sau cumparatori sunt destul de reticenti fatade aceasta modalitate de colaborare cu agentiile imobiliare. Aceasta situatie este determinatade lipsa de informatie privind acest tip de contract. Agentiile imobiliare investesc bani si timp pentru a incheia (intermedia) tranzactia. Deaceea, acestea sunt motivate de acordarea exclusivitatii. Spre deosebire de cazurile in care nuse incheie un astfel de contract, compania va investi mai multe resurse umane, materiale silogistica in vederea realizarii unei tranzactii rapide si profitabile pentru client. In cazul exclusivitatii, agentia imobiliara isi prezinta punctual metodele de lucru siresponsabilitatile, termenii contractului de exclusivitate fiind foarte clari exprimati. De retinut:clauzele contractuale pot fi negociate intre parti si poate exista flexibilitate in stabilireacontinutului acestora. Clientul poate cere agentiei sa specifice detaliat demersurile intreprinse.

Modalitatile prin care va fi promovata vanzarea proprietatii vor fi cele mai eficiente(banner, anunturi in ziare si reviste cu specific imobiliar, internet, etc.), agentia avand rolul siobligatia de a investi in promovare pana la vanzarea proprietatii. Exista situatii in care agentiile imobiliare profesioniste colaboreaza cu alte agentii invederea urgentarii tranzactiei. Prin acest lucru, clientul va economisi timp. O alta situatie prin care proprietarul poate castiga timp este cea in care imobilul supusvanzarii fiind nelocuit proprietarul poate alege sa lase cheile in agentie, acest lucru urmand safie stipulat in contractul de exclusivitate. Vizionarile vor putea fi facute oricand, interesulcompaniei imobiliare fiind comun cu cel al vanzatorului.



Exemplu :

CONTRACT DE INTERMEDIERE CU EXCLUSIVITATE

incheiat azi __________, ora ______, cu SLM nr. _____________, intre urmatoarele parti :

1.S.C. ______________________SRL, cu sediul in Timisoara, str. _____________ nr.___, inregistrata laORC sub nr. J___/____/_______,CF nr.________, licentiata U.N.A.I. seria ________, nr. ________, din data de ____________, reprezentata prinDl./D-na ____________, in caliatate de AGENT EXCLUSIV AL VANZATORULUI, numita in continuareAGENTIA,si2.Dl./ D-na ________________________________________, domiciliat/a in _______________

str._______________________,nr.___, sc.___, ap.__,tel._________________________ posesor al BI /CI/PAS. Seria _______ nr. ______________, eliberat de ______________ la data de _____________, in numepropriu / reprezentant legal al _____________, numita in continuare CLIENT.

OBIECTUL CONTRACTULUI consta in intermedierea vanzarii imobilului situat in __________________,str. __________, nr.________ sc.________, ap.______, inscris in CF ind.nr.__________, CFcol.nr.____________, din_____________ nr.top.__________________, compus din __________________ aflatin proprietatea d-lui/d-nei ______________________________, conform ANEXEI 1 ( fisa imobilului).Informatiile ce decurg din fisa imobilului sunt date de proprietar si nu sunt garantate de catre AGENTIE.

PRETUL VANZARIIPretul vanzarii este cel stabilit de CLIENT si anume ________USD/EURO, echivalent in lei la cursul zilei, saualt pret asupra caruia partile vor cadea de acord cu cumparatorul.

DURATA CONTRACTULUIPrezentul contract se incheie pe o perioada de ______________luni, cu incepere de la data de ____________pana la data de ______________________.Perioada de valabilitate a acestui contract poate fi prelungita cuacordul ambelor parti printr-un act aditional.

TERMENE SI MODALITATI DE PLATA A COMISIONULUICLIENTUL se obliga sa plateasca AGENTIEI pentru serviciile mentionate mai jos, un comision negociat de________%+ TVA din pretul de vanzare stabilit prin prezentul contract daca :

- in perioada desfasurarii contractului sau a vreunei prelungiri a acestuia AGENTIA asigura un client caresa achizitioneze proprietatea la pretul mentionat mai sus sau la un pret acceptat de parti si cumparator- proprietatea este vanduta sau schimbata direct de catre proprietar, AGENTIE, sau altii, in termenulprevazut de contract sau de vreo prelungirea acestuia.- proprietatea este vanduta sau transferata cu acordul proprietarului, dupa expirarea contractului, cuiva carein termenul de valabilitate a acestui contract a luat la cunostiinta de proprietate prin inspectare, prezentaresau negociere a pretului proprietatii.- Comisionul se achita AGENTIEI din avansul sau suma integrala achitata de catre cumparator,vanzatorului, la data semnarii primului act privind vanzarea, dar nu mai tarziu de data incheierii actuluiautentic la notariat.- CLIENTUL nu poate refuza un cumparator in termenul de valabilitate al acestui contract si in conditiilestabilite de acesta. In caz contrar, CLIENTUL se obliga a achita AGENTIEI comisionul stabilit.

OBLIGATIILE PARTILORAGENTIA se obliga :a) sa caute cumparatori pentru imobil respectand limitele acestui contract.b) sa introduca proprietatea in baza de date proprie precum si in baza de date a celorlalte agentii partenere prinsistemul SLM ( listare multipla), promt, in termen de ____ zile.



c) sa coopereze cu alti clienti ai SLMd) sa faca publicitate expresa imobilului dupa cum crede AGENTIA de cuviinta, in interesul CLIENTULUI.e) sa prezinte imobilul potentialilor cumparatori completand cu acestia ANEXA 2 ( fisa de prezentare )f) La solicitarea scrisa a CLIENTULUI, AGENTIA va prezenta demersurile facute pentru prezentareaimobilului, schimbarile de pe piata imobiliara care ar putea influenta pretul de vanzare. Termen de raspunsinscris : 3 zile de la primirea solicitarii.CLIENTUL se obliga :a) sa ofere AGENTIEI toate informatiile reale necesare, referitoare la imobil cuprinse in fisa imobilului.b) Sa asigure conditiile necesare vizitarii imobilului de catre potentialii cumoparatori sau specialisti adusi deacestia, semnand fisa de prezentare.c) Sa raspunda in scris in termen de 48 ore la toate ofertele de pret aduse de catre AGENTIE.d) Sa plateasca comisionul datorat AGENTIEI conform prezentului contract.e) Sa plateasca penalitati de 1% pe zi, in cazul neachitarii comisionului dupa incheierea contractului notarial,calculate la valoarea pretul de vanzare stabilit prin prezentul contract.f) Sa nu incheie separat de AGENTIE nici un fel de de act din care sa rezulte vanzarea imobilului si sa nuapeleze la serviciile altei AGENTII.g) Prezentele dispozitii sunt aplicabile si prietenilor, rudelor sau afinilor pana la gradul IV inclusiv.h) Sa nu prejudicieze sub nici o forma numele si reputatia AGENTIEI sau a angjatilor acesteia.i) Nu are dreptul sa majoreze pretul decat prin act aditional la prezentul contract in care sa precizeze noileconditii, fiind interzisa cu desavarsire prezentarea in fata cumparatorilor a unui pręt majorat unilateral.j) Sa puna la dispozitia AGENTIEI actele necesare incheierii contractului ce vanzare cumparare la notariat.k) Inteleg ca in cazul in care voi folosi fraudulos informatiile obtinute de la AGENTIE, vanzand imobilul,ocolind AGENTIA si nu imi voi onora obligatia de plata a comisionului datorat AGENTIEI la data vanzarii, maoblig sa platesc AGENTIEI , despagubiri morale in valoare de 10 % din pretul propus la punctul Ť Pretulvanzarii ť, in termen de 24 ore de la realizarea vanzarii.OBLIGATIILE COMUNE ALE PARTILOR

sa respecte cu buna credinta obligatiile asumate prin acest contract.

sa respecte confidentialitatea informatiilor ce reies din prezentul contract fata de terti.

CLIENTUL se obliga sa anunte AGENTIA de viciile ascunse ale imobilului, pe care aceasta sa le poatacomunica potentialilor cumparatori.

CLAUZE SPECIALEprezentul contract va actiona si asupra reprezentantilor personali, imputerniciti sau succesori a partilormentionate.ANEXA 1, ANEXA 2 sau orice alta anexa stabilita de comun acord intre parti fac parte integranta dinprezentul contract.orice litigiu ce poate interveni intre CLIENT si AGENTIE va fi solutionat pe cale amiabila, sau in cazcontrar de instantele de judecata de la sediul AGENTIEI.subsemnatii CLIENTI, intelegem ca prezentul act reprezinta titlu executoriu pentru incasarea comisionuluidatorat catre AGENTIE, urmand a se proceda la executarea silita fara somatie si fara acordarea unuitermen de gratie, fiind deja pusi in intarziere.orice modificare a prezentului contract se poate face cu acordul scris al ambelor parti printr-un act aditionalcare face parte integranta din prezentul contract.alte clauze speciale :

Subsemnatii am citit si inteles continutul prezentului act, el prezinta vointa noastra si ne obligam sa-l respectamcu buna-credinta si l-am semnat in doua exemplare originale, cate unul pentru fiecare parte.

CLIENT, AGENT EXCLUSIV AL VANZATORULUI



3. CONTRACT DE PRESTARI SERVICII IMOBILIARE, ALTELE DECATINTERMEDIEREA

Imbraca forme diferite in functie de obiectul serviciului prestat : evaluare imobiliara,analiza de piata, mandatare cu reprezentare si clauze speciale etc.

LECŢIA 7

CARTEA FUNCIARA SI OPERATIUNI DE CARTE FUNCIARA

Legislatia care reglementeaza cartile funciare si operatiunile de carte funciara in Romania :Decret-Lege Nr. 115/27 04.1938 pentru unificarea dispozitiilor privitoare la cartile funciare,Lege nr. 7/1996 Legea cadastrului şi a publicităţii imobiliare, Legea nr. 78/2002 privindaprobarea Ordonantei de Urgenta a Guvernului nr. 70/2001 pentru modificarea si completareaLegii cadastrului si a publicitatii imobiliare nr. 7/1996, Lege nr. 247/2005 privind reforma indomeniile proprietatii si justitiei, precum si unele masuri adiacente, Lege nr. 499/12.11.2004privind aprobarea Ordonantei de urgenta a Guvernului nr. 41/2004 pentru modificarea sicompletarea Legii cadastrului si a publicitatii imobiliare nr. 7/1996 etc.

Conform legii nr.7/1996 :Art. 1. - (1) Cadastrul general este sistemul unitar şi obligatoriu de evidenţă tehnică,economică şi juridică a tuturor imobilelor de pe întreg teritoriul ţării.(2) Entităţile de bază ale acestui sistem sunt parcela, construcţia şi proprietarul.(3) Prin imobil, în sensul prezentei legi, se înţelege una sau mai multe parcele alăturate, cu saufără construcţii, aparţinând aceluiaşi proprietar.(4) Prin parcelă se înţelege suprafaţa de teren cu aceeaşi categorie de folosinţă.(5) Sistemul de evidenţă al cadastrului general are ca finalitate înscrierea în registrul depublicitate imobiliară.Art. 2. - (1) Cadastrul general se organizează la nivelul fiecărei unităţi administrativ-teritoriale: comună, oraş, municipiu, judeţ şi la nivelul întregii ţări.(2) Prin sistemul de cadastru general se realizează:a) identificarea, descrierea şi înregistrarea în documentele cadastrale a imobilelor prin naturalor, măsurarea şi reprezentarea acestora pe hărţi şi planuri cadastrale, precum şi stocareadatelor pe suporturi informatice;b) identificarea şi înregistrarea tuturor proprietarilor şi a altor deţinători legali de imobile, învederea înscrierii în cartea funciară cu caracter definitiv;c) furnizarea datelor necesare sistemului de impozite şi taxe pentru stabilirea corectă aobligaţiilor fiscale ale contribuabililor, solicitate de organismele abilitate.Art. 3. - (1) Se înfiinţează Agenţia Naţională de Cadastru şi Publicitate Imobiliară, denumităîn continuare Agenţia Naţională, ca instituţie publică cu personalitate juridică, unica autoritateîn domeniu, aflată în subordinea Ministerului Administraţiei şi Internelor, prin reorganizarea



Oficiului Naţional de Cadastru, Geodezie şi Cartografie şi preluarea activităţii privindpublicitatea imobiliară de la Ministerul Justiţiei.(2) La nivelul fiecărui judeţ şi în municipiul Bucureşti se înfiinţează oficiile de cadastru şipublicitate imobiliară, denumite în continuare oficii teritoriale, ca unităţi cu personalitatejuridică în subordinea Agenţiei Naţionale, prin reorganizarea actualelor oficii judeţene decadastru, geodezie şi cartografie şi al municipiului Bucureşti şi a birourilor de carte funciară.(3) La nivelul unităţilor administrativ-teritoriale se înfiinţează birouri de cadastru şi publicitateimobiliară, denumite în continuare birouri teritoriale, în subordonarea oficiilor teritoriale.Modul de organizare şi funcţionare, numărul, precum şi arondarea birourilor teritoriale peunităţi administrativ-teritoriale se stabilesc prin ordin cu caracter normativ al directoruluigeneral al Agenţiei Naţionale.(4) Se înfiinţează Centrul Naţional de Geodezie, Cartografie, Fotogrammetrie şi Teledetecţieca unitate cu personalitate juridică în subordinea Agenţiei Naţionale, prin reorganizareaInstitutului de Cadastru, Geodezie, Fotogrammetrie şi Cartografie.(5) Agenţia Naţională este condusă de un consiliu de administraţie format din 9 membri,incluzând reprezentanţi din sectorul public şi privat, numiţi exclusiv pe criterii de competenţăprofesională, dintre care unul este directorul general al Agenţiei Naţionale şi preşedinte alconsiliului de administraţie.(6) Membrii consiliului de administraţie şi directorul general sunt numiţi şi revocaţi dinfuncţie de ministrul administraţiei şi internelor.(7) Organizarea, funcţionarea, atribuţiile şi competenţele consiliului de administraţie şi aledirectorului general se vor stabili prin regulamentul de organizare şi funcţionare a AgenţieiNaţionale, care se aprobă prin ordin al ministrului administraţiei şi internelor.(8) Directorul general îndeplineşte atribuţiile şi responsabilităţile ordonatorului principal decredite, prin emiterea de ordine cu caracter individual şi normativ. Ordinele cu caracternormativ se publică în Monitorul Oficial al României, Partea I, şi reprezintă Agenţia Naţionalăpe plan intern şi internaţional.

Atributiile ANCPI :Art. 4. - Agenţia Naţională are următoarele atribuţii principale:a) coordonează şi controlează executarea lucrărilor de cadastru şi asigură înscrierea imobilelorîn registrul de publicitate imobiliară la nivelul întregii ţări;b) controlează executarea lucrărilor de cartografie, topografie, geodezie, fotogrammetrie şiteledetecţie la nivelul întregii ţări;c) elaborează regulamente şi norme, promovează tehnici, procedee şi metodologii despecialitate compatibile cu cele ale Uniunii Europene, conform progreselor ştiinţifice şitehnice în domeniul cadastrului, geodeziei, cartografiei şi publicităţii imobiliare;d) autorizează persoanele fizice şi juridice care pot executa lucrări de specialitate dindomeniile cadastrului, geodeziei şi cartografiei, pe teritoriul României, în condiţiile legiispeciale care reglementează înfiinţarea uniunii profesionale a acestora;e) organizează şi administrează fondul naţional de geodezie şi cartografie, precum şi baza dedate a sistemului de cadastru general;f) asigură, în condiţiile legii, executarea, completarea, modernizarea şi menţinerea în stare deutilizare a reţelei geodezice naţionale;g) asigură executarea şi actualizarea hărţilor oficiale;



h) avizează conţinutul topografic al hărţilor, planurilor, atlaselor, ghidurilor şi al altordocumente cartografice destinate uzului public;i) pune la dispoziţia autorităţilor publice şi a altor instituţii interesate, în condiţiile legii, situaţiistatistice de sinteză privind terenurile şi construcţiile;j) îndeplineşte sarcinile ce rezultă din angajamentele internaţionale în domeniul său deactivitate;k) participă la organizarea şi coordonarea măsurătorilor în vederea aplicării legilor funciare;l) avizează tehnic expertizele efectuate de către experţii judiciari în specialitatea topografie,geodezie şi cadastru cu privire la corectitudinea datelor topografice utilizate, la solicitareainstanţelor de judecată. Avizele menţionate mai sus vor fi date de oficiul teritorial în baza unuiregulament comun, elaborat de Agenţia Naţională şi Ministerul Justiţiei;m) asigură înscrierea drepturilor reale ce se constituie, se transmit, se modifică sau se sting, lacererea notarului public sau a titularului dreptului ori a celorlalte persoane interesate;n) asigură înscrierea căilor de atac împotriva înregistrărilor de carte funciară;o) asigură înscrierea altor raporturi juridice, drepturi personale, interdicţii, incapacităţi şi litigiijudiciare în legătură cu bunul imobil;p) asigură formarea şi specializarea personalului de specialitate în publicitate imobiliară prinintermediul Institutului Naţional al Registratorilor; structura, organizarea şi modul deadministrare ale institutului se stabilesc şi se aprobă prin hotărâre a Guvernului, în termen de90 de zile de la intrarea în vigoare a prezentei legi;r) îndeplineşte şi alte atribuţii ce au legătură cu activitatea specifică. Evidenta cadastral – judiciara :Art. 17. - (1) Publicitatea imobiliară întemeiată pe sistemul de evidenţă al cadastrului generalare ca obiect înscrierea în cartea funciară a actelor şi faptelor juridice referitoare la imobileledin acelaşi teritoriu administrativ şi se realizează de către oficiile teritoriale pentru imobilelesituate în raza de activitate a acestora.(2) Una sau mai multe parcele alăturate de pe teritoriul unei unităţi administrativ-teritoriale,indiferent de categoria de folosinţă, aparţinând aceluiaşi proprietar, formează imobilul definitla art. 1 alin. (3), se identifică printr-un număr cadastral unic şi se înscrie într-o carte funciară.(3) Cărţile funciare întocmite şi numerotate pe teritoriul administrativ al fiecărei localităţialcătuiesc, împreună, registrul cadastral de publicitate imobiliară al acestui teritoriu, ce se ţinede către biroul teritorial din cadrul oficiului teritorial în a cărui rază teritorială de activitateeste situat imobilul respectiv.(4) Acest registru se întregeşte cu registrul de intrare, cu planul cadastral, cu registrul cadastralal imobilelor, indicând numărul cadastral al imobilelor şi numărul de ordine al cărţilor funciareîn care sunt înscrise, cu un index alfabetic al proprietarilor şi cu o mapă în care se păstreazăcererile de înscriere, împreună cu un exemplar al înscrisurilor constatatoare ale actelor saufaptelor juridice supuse înscrierii.Art. 18. - (1) Activitatea de publicitate imobiliară în cadrul oficiilor teritoriale este îndeplinităde registratori de carte funciară, denumiţi în continuare registratori, numiţi prin ordin aldirectorului general al Agenţiei Naţionale, în urma unui concurs organizat de aceasta. Alcatuirea cartii funciare si inscrieri :Art. 19. - (1) Cartea funciară este alcătuită din titlu, indicând numărul ei şi numelelocalităţii în care este situat imobilul, precum şi din trei părţi:



A. Partea I, referitoare la descrierea imobilelor, care va cuprinde:a) numărul de ordine şi cel cadastral al imobilului;b) suprafaţa imobilului, destinaţia, categoriile de folosinţă şi, după caz, construcţiile;c) planul imobilului cu vecinătăţile, descrierea imobilului şi inventarul de coordonate alamplasamentului, pentru fiecare imobil în parte, constituie anexa la partea I, întocmităconform regulamentului aprobat prin ordin al directorului general al Agenţiei Naţionale. B. Partea a II-a, referitoare la înscrierile privind dreptul de proprietate, care cuprinde:a) numele proprietarului;b) actul sau faptul juridic care constituie titlul dreptului de proprietate, precum şi menţionareaînscrisului pe care se întemeiază acest drept;c) strămutările proprietăţii;d) servituţile constituite în folosul imobilului;e) faptele juridice, drepturile personale sau alte raporturi juridice, precum şi acţiunileprivitoare la proprietate;f) orice modificări, îndreptări sau însemnări ce s-ar face în titlu, în partea I sau a II-a a cărţiifunciare, cu privire la înscrierile făcute. C. Partea a III-a, referitoare la înscrierile privind dezmembrămintele dreptului deproprietate şi sarcini, care va cuprinde:a) dreptul de superficie, uzufruct, uz, folosinţă, abitaţie, servituţile în sarcina fondului aservit,ipoteca şi privilegiile imobiliare, precum şi locaţiunea şi cesiunea de venituri pe timp maimare de 3 ani;b) faptele juridice, drepturile personale sau alte raporturi juridice, precum şi acţiunileprivitoare la drepturile reale înscrise în această parte;c) sechestrul, urmărirea imobilului sau a veniturilor sale;d) orice modificări, îndreptări sau însemnări ce s-ar face cu privire la înscrierile făcute înaceastă parte.(2) Datele din cartea funciară pot fi redate şi arhivate şi sub formă de înregistrări pemicrofilme şi pe suporturi accesibile echipamentelor de prelucrare automată a datelor. Acesteaau aceleaşi efecte juridice şi forţă probatoare echivalentă cu înscrisurile în baza cărora au fostredate.

OPERATIUNI DE CARTE FUNCIARA SI ACTE NECESARE

A . Acte necesare pentru notarea contractelor de inchiriere

1. Cerere tip;2. Contract de închiriere încheiat pe o perioada mai mare de 3 ani, care să cuprindă şiidentificarea imobilului;3. Dovada achitării integrale a tarifului.

B. Acte necesare întabulării dreptului de concesiune

1. Cerere tip;2. Contract de concesiune;



3. Dovada achitării integrale a tarifului.

C. Acte necesare radierii ipotecii şi a interdicţiei de înstrăinare şi grevare

1. Cerere tip;2. Declaraţia creditorului/adresa bancii creditoare din care să rezulte în mod explicitconsimţământul acestuia la radierea ipotecii şi a interdicţiei de înstrăinare şi grevare, cuidentificarea imobilului;3. Dovada achitării integrale a tarifului.

D. Acte necesare eliberării extrasului de carte funciară pentru informare

1. Cerere tip;2. Dovada achitării integrale a tarifului.

E. Acte necesare pentru schimbarea denumirii societăţii, fuziune/absorbţie

1. Cerere tip;2. Actul adiţional încheiat cu respectarea formelor prescrise de lege, cu dovada înregistrării laoficiul registrului comerţului sau încheierea judecătorului delegat la oficiul registruluicomerţului;3. Certificatul de înmatriculare - copie legalizată;4. Dovada achitării integrale a tarifului.

F. Actele necesare pentru notarea litigiilor în cartea funciară

1. Cerere tip;2. Copie după acţiunea înregistrată la instanţa judecătorească cu indicarea numărului de dosarsau certificat de grefă care să identifice imobilul cu numărul cadastral, numărul de cartefunciară şi localitate;3. Dovada achitării integrale a tarifului.

G. Acte necesare pentru reconstituirea cărţilor funciare

1. Cerere tip;2. Declaraţie notarială din partea proprietarilor din care să rezulte că situaţia juridică aimobilului prezentată în vederea reconstituirii este cea reală;3. Un extras de carte funciară eliberat anterior cu ultima situaţie cunoscută a proprietăţii sauactul de dobândire;4. Certificat fiscal de la primăria locală.



H. Actele necesare pentru notarea somaţiei de plată în cartea funciară

1. Cerere tip;2. Somaţia emisă de executorul judecătoresc în dosarul execuţional;3. Procesul verbal de identificare a bunurilor imobile;4. Dovada achitării integrale a tarifului.

I. Acte necesare pentru înscrierea actelor de dezmembrare/ apartamentare/ alipire

1. Cerere tip;2. Documentaţia cadastrală;3. Act de dezmembrare/ apartamentare/ alipire;4. Dovada achitării integrale a tarifului.

J. Acte necesare eliberării copiilor după cărţile funciare, conforme cu originalul

1. Cerere;2. Dovada achitării integrale a tarifului.

K. Acte necesare eliberării copiilor după actele aflate în arhiva de carte funciară

1. Cerere;2. Dovada achitării integrale a tarifului.

L. Acte necesare pentru radierea dezmembrămintelor dreptului de proprietate (uz,uzufruct*, habitaţie, servitute, superficie)

1. Cerere tip;2. Actul prin care se justifică radierea - copie legalizată;3. Dovada achitării integrale a tarifului.* Certificatul de deces se prezintă în copie legalizată!

M. Acte necesare eliberării unui extras de carte funciară pentru autentificare

1. Cerere tip întocmită de notarul public, semnată şi de proprietarul imobilului;2. Dovada achitării integrale a tarifului. Acest tip de extras se eliberează NUMAI notarului public!

N. Acte necesare pentru schimbarea/notarea adresei administrative în cartea funciară

1. Cerere tip;2. Adeverinţa de la primărie din care să rezulte corelarea între nr. cad. şi adresaadministrativă;3. Dovada achitării integrale a tarifului.



O. Acte necesare pentru înscrierea actelor de adjudecare

1. Cerere tip;2. Actul de adjudecare care să identifice imobilul prin numărul topografic/cadastral şinumărul de carte funciară/localitate;3. Certificat fiscal cu valoarea de impozitare;4. Dovada achitării integrale a tarifului.

P. Acte necesare pentru întabularea dreptului de proprietate în baza Legii nr. 112/1995şi a Legii nr. 10/2001

1. Cerere tip;2. Dispoziţia de restituire emisă de primărie;3. Dovada achitării integrale a tarifului.

R. Actele necesare pentru înscrierea hotărârilor judecătoreşti

1. Cerere tip;2. Hotărârea judecătorească definitivă şi irevocabilă şi expertiza care face parte integrantă dinhotărârea judecătorească, după caz. în situaţia în care au fost exercitate căile de atac, se voranexa toate hotărârile judecătoreşti pronunţate în cauza respectivă, după caz (fond, apel,recurs);3. Dovada achitării integrale a tarifului.

S. Acte necesare pentru întabularea dreptului de ipotecă

1. Cerere tip;2. Contract de ipotecă;3. Dovada achitării integrale a tarifului.

T. Acte necesare pentru întabularea dreptului de proprietate dobândit prin moştenire

1. Cerere tip;2. Certificatul de moştenitor *;3. Dovada achitării integrale a tarifului.

* Dreptul de proprietate al autorilor fiind întabulat în cartea funciară!

U. Acte necesare pentru înscrierea unei construcţii finalizate şi întabularea dreptului deproprietate asupra acesteia

1. Cerere tip;2. Documentaţie cadastrală recepţionată, în situaţia în care nu a fost deschisă o carte funciarăpentru imobilul respectiv ori s-a modificat descrierea imobilului;



3. Certificat eliberat de primăria în circumscripţia căreia se află situat imobilul, prin care să seateste finalizarea construcţiei;4. Certificat fiscal cu valoarea de impozitare;5. Act de constituire a dreptului de superficie, în cazul în care proprietarul construcţiei nu esteşi proprietarul terenului;6. Dovada achitării integrale a tarifului.

V. Acte necesare pentru întabularea dreptului de proprietate

1. Cerere tip;2. Documentaţie cadastrală recepţionată- în situaţia în care nu a fost deschisă o carte funciarăpentru imobilul respectiv ori s-a modificat descrierea acestuia;3. Acte de proprietate* (în copie legalizată, cu excepţia hotărârilor judecătoreşti definitive şiirevocabile şi a actelor autentificate de notarii publici);4. Copia extrasului de carte funciara pentru autentificare, după caz;5. Dovada achitării integrale a tarifului.

LECŢIA 8

LEGISLATIE IMOBILIARA UZUALA

1. Legea nr. 85/1992 privind vanzarea de locuinte si spatii cu alta destinatie construitedin fondurile statului si din fondurile unitatilor economice sau bugetare de stat

2. Decretul lege 61/1990 cu privire la vanzarea catre populatie a locuintelor construite dinfondurile de stat.

3. Legea nr. 18 publicata in Monitorul Oficial nr. 037 din data: 20.02.1991 (Legeafondului funciar)

4. OUG nr 83 din 8.06.1999 republicata la 1 septembrie 2005 privind restituirea unorbunuri imobile apartinand minoritatilor

5. Legea 1 din 11.01.2000 privind reconstituirea dreptului de proprietate , terenuriagricole si forestiere

6. OUG 94 din 29.06.2000, republicata la 1.09.2005 privind retrocedarea bunurilorimobile apartinand cultelor religioase

7. Legea nr. 10 din 2001 (privind regimul juridic al unor imobile preluate in mod abuzivin perioada 6.03.1945 - 22 decembrie 1989)

8. OUG 184/ 2002 Masuri de aplicare a legii Nr. 10 din 2001 si a OUG 94/20009. Legea nr. 190 publicata in Monitorul Oficial nr. 611 din data: 14/12/1999 (Legea

creditului ipotecar)10. Legea nr. 114 publicata in Monitorul Oficial nr. 393 din data: 31/12/9711. Lege nr. 145 din 27 iulie 1999 pentru modificarea si completarea Legii locuintei nr.

114/199612. Legea nr. 112 din 29/11/95 (privind reglementarea situatiei juridice a unor imobile cu

destinatia de locuinte, trecute in proprietatea statului)



13. Legea nr.79 din 09/05/97 (lege pentru modificarea Legii nr. 85/1992 privind vanzareade locuinte si spatii cu alta destinatie construite din fondurile statului si din fondurileunitatilor economice sau bugetare de stat)

14. Legea nr. 54 din 03/04/98 (privind circulatia juridica a terenurilor)15. Legea nr.7/1996 a cadastrului si a publicitatii imobiliare16. Ordonanta de urgenta nr. 41 din 27.05.2004 pentru modificarea si completarea Legii

cadastrului si a publicitatii imobiliare nr. 7/199617. Hotararea nr. 1210 din 29.07.2004 privind organizarea si functionarea Agentiei

Nationale de Cadastru si Publicitate Imobiliar18. Legea nr. 550 din 14.10.2002 (privind vanzarea spatiilor comerciale proprietate

privata a statului si a celor de prestari de servicii, aflate in administrarea consiliilorjudetene sau a consiliilor locale, precum si a celor aflate in patrimoni

19. Legea numarul 247/2005 privind modificarea si completarea legii 18/1991 si a legii10/2001

20. Regulamentul din 4.07.2005 de stabilire a dreptului de proprietate21. Legea nr. 343 din 3 august 2006 pentru modificarea si completarea Legii nr. 571/2003

privind Codul fiscal22. Legea 230/2007 – Legea locuintei23. Constitutia Romaniei

STUDIU INDIVIDUAL URMAT DE O DEZBATERE LIBERA. SPETE.

Curs Agent Imobiliar-modul Legislatie(1)

Documents

Transcript of Curs Agent Imobiliar-modul Legislatie(1)