CS_5535-2014

En efecto,tratándose de los contratos de arrendamiento de inmuebles urbanos, éstos son dirigidos, precisamente porque:

a) cuando se pactan mes a mes o por plazo indefinido o a plazo fijo que no exceda de un año, el legislador, imperativamente, dispone que el arrendatario gozará de un plazo adicional para la restitución del inmueble, después que el arrendador le notifica el desahucio (artículos 3º y 4º de la Ley Nº 18.101);

b) si se trata de un contrato que recae en una vivienda y ha sido pactado a plazo fijo superior a un año, el legislador desconoce la "ley del contrato", pues faculta al arrendatario para poner término anticipado al contrato sin la obligación de pagar la renta por el período que falte, derecho que puede ejercer si el arrendador le prohibió subarrendar (artículo 5º de la Ley Nº 18.101) y c) son irrenunciables los derechos que la Ley Nº 18.101 confiere a los arrendatarios (artículo 19º de la Ley Nº 18.101). En relación a lo anterior, Rubén Celis señala que "Atento a lo que dispone el artículo 12 del Código Civil, la cláusula del contrato en que el arrendatario renuncie a un derecho que la ley le acuerda, carecerá de todo valor y se tendrá por no escrita. (Celis Rodríguez Rubén, Normas especiales de arrendamiento de predios urbanos, Editorial Jurídica de Chile, Santiago, año 1982, pág. 25)." (Corte Suprema, considerando 11º).

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CS 9125-2012

Primero: Que el artículo 1915 del Código Civil define el arrendamiento señalando que "es un contrato en que las dos partes se obligan recíprocamente, la una a conceder el goce de una cosa, o a ejecutar una obra o prestar un servicio, y la otra a pagar por este goce, obra o servicio un precio determinado". El contrato aludido impone obligaciones a ambos contratantes, siendo de cargo del arrendador, en términos generales, las obligaciones de entregar al arrendatario la cosa arrendada; de mantenerla en el estado de servir para el fin para el que ha sido arrendada; y de librar al arrendatario de toda turbación o embarazo en el goce de la cosa objeto del contrato. Por su parte, las obligaciones del arrendatario podrían resumirse básicamente en la de pagar el precio o renta convenida; usar de la cosa según los términos o espíritu del contrato; cuidar de la cosa como un buen padre de familia; ejecutar las reparaciones locativas; permitir al arrendador inspeccionar la cosa arrendada; y restituir la cosa al final del arrendamiento.

Séptimo: Que en lo relativo al planteamiento referido en el párrafo primero del fundamento precedente, ha de tenerse en consideración que el contrato de arrendamiento de predios urbanos se encuentra reglamentado en el Título XXVI, Libro

Cuarto, específicamente en norma del párrafo quinto del Código Civil, denominado "Reglas particulares relativas al arrendamiento de casas, almacenes y otros edificios", conjunto normativo que otorga a las partes la total libertad para convenir la renta y el plazo de duración del contrato, régimen que dispone que el arrendatario queda obligado al pago de la renta por el período que falte hasta el día en que desahuciado hubiere podido cesar el arrendamiento, o en que el arriendo hubiere terminado sin desahucio, sólo en el evento en que dicha conclusión anticipada se haya producido por su culpa, lo anterior conforme al contenido de la regla contenida en el artículo 1945 del Código sustantivo.

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CS 2901-2010

la condena en costas no admite su revisión y modificación por la vía de la casación, en atención a que su determinación no reviste el carácter de sentencia definitiva, sino que se trata de una medida de orden económico que no forma parte del asunto controvertido. Lacircunstancia que esa decisión se contenga en el fallo definitivo, sólo responde a un imperativo legal, sin que por tal motivo participe de su naturaleza jurídica.

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CS 6866-09

Por último, cabe tener presente y concluir como lo indican los sentenciadores que el artículo 6 de la ley Nº 18.101 no ha derogado ni expresa ni tácitamente el artículo 1945 del Código Civil, ni prevalece sobre aquél, toda vez que la primera norma sólo se limita a señalar que el arrendatario, una vez terminado el contrato, debe continuar pagando la renta mientras ocupe la cosa arrendada; y, en cambio, la segunda disposición citada se refiere a los efectos indemnizatorios que se producen por la terminación de un contrato de arrendamiento por culpa del arrendatario. De lo anterior se deduce, sin duda, que ambas normas rigen situaciones fácticas diferentes, de modo que los sentenciadores del grado no han incurrido en error de derecho al resolver de la manera en que lo hicieron." (Corte Suprema, considerando 7º).

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-----4 Civil StgoC-3689-2014

SEPTIMO: Que, de conformidad al contrato dearrendamiento relacionado en el motivo tercero, sibien el mismo fue pactado inicialmente por el plazo deun año, al producirse la renovación automática pasó aser de duración indefinida y comenzó éste a regir el 10de noviembre de 2008, según consta de la cláusulasegunda del mismo, es decir, a la fecha de interposiciónde la demanda, 27 de marzo de 2014, se han producido5 renovaciones automáticas.

------13 Civil StgoC-5025-2015

Octavo: Que, una vez acreditada la existencia de larelación contractual, el punto central a dilucidar en estosautos se relaciona con la determinación del plazo deduración del referido contrato de arrendamiento, paraefectos de asentar la procedencia de la acción.En esta materia, tal como se refirió en el considerandoprecedente, el demandado no controvirtió que la relacióncontractual en que se erige la demanda se ha mantenidovigente desde el año 2003, pactándose inicialmente unplazo de duración del contrato en 12 meses. Lo anteriores relevante por cuanto atendida la data de celebracióndel contrato es posible presumir que el mismo fuerenovado automáticamente una vez trascurrido el plazoinicial señalado en la demanda de fojas 1, de lo que esposible colegir que éste se transformó en un contrato atérmino indefinido, toda vez, que no se acreditó que seestableciera un plazo fijo en su renovación, cobrandoen consecuencia pleno vigor la norma contenida en elartículo 1951 del Código Civil en cuanto dispone que enaquellos contratos en que no se ha fijado tiempo para laduración del arriendo, ninguna de las dos partes podráhacerlo cesar sino desahuciando a la otra, esto es,noticiándoselo anticipadamente.Noveno: Que, en este orden de ideas, atendido lorelacionado en el considerando precedente, la normaaplicable en la especie, al tratarse de un contrato dearrendamiento pactado indefinidamente, es el artículo3° de la Ley N° 18.101, norma que establece un plazopara que el arrendatario realice la restitución de dosmeses, contados desde la notificación de la demandada,ampliándose un mes por cada año completo que elarrendatario hubiera ocupado el inmueble, no pudiendoexcederse de 6 meses.

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C-5161-2015

7°) Que conforme lo previene el artículo N° 3 de laLey 18.101, en los contratos en que el plazo delarrendamiento se haya pactado mes a mes, y en losde duración indefinida, condición esta última en que seencuentra el de autos, debido a sus múltiplesrenovaciones, el desahucio dado por el arrendador sólopuede efectuarse judicialmente; estableciendo que elplazo será de dos meses, aumentado en un mes porcada año completo que el arrendatario hubiera ocupadoel inmueble, con un tope de 6 meses.

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CC

tácita reconduccion del contrato

Art. 1956. Terminado el arrendamiento pordesahucio, o de cualquier otro modo, no se entenderá encaso alguno que la aparente aquiescencia del arrendadora la retención de la cosa por el arrendatario, es unarenovación del contrato.

Si llegado el día de la restitución no se renuevaexpresamente el contrato, tendrá derecho el arrendadorpara exigirla cuando quiera.

Con todo, si la cosa fuere raíz y el arrendatariocon el beneplácito del arrendador hubiere pagado larenta de cualquier espacio de tiempo subsiguiente a laterminación, o si ambas partes hubieren manifestado porcualquier otro hecho igualmente inequívoco su intenciónde perseverar en el arriendo, se entenderá renovado elcontrato bajo las mismas condiciones que antes, pero nopor más tiempo que el de tres meses en los prediosurbanos y el necesario para utilizar las laboresprincipiadas y coger los frutos pendientes en lospredios rústicos, sin perjuicio de que a la expiraciónde este tiempo vuelva a renovarse el arriendo de lamisma manera.