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DANS CERTAINS SECTEURS, DIFFICILE DE TROUVER UNE

PLACE POUR FAIRE CONSTRUIRE SA MAISON. ET SI LA SOLUTION

ÉTAIT D’ACHETER UN TERRAIN DÉJÀ BÂTI ? APRÈS UNE RAPIDE

DÉMOLITION, VOTRE PROJET POURRA FINALEMENT SORTIR DE

TERRE, À L’ENDROIT VOULU. UNE OPTION SOUMISE À AUTORISATION.

Dans les grandes agglomérations et leurs environs, dans les endroits fortement urbanisés et dans les secteurs très plé-biscités, il n’est plus toujours aisé de

trouver un terrain à bâtir. Et pourtant, c’est là que la demande reste la plus forte. Alors, que faire ? Renoncer à son projet de construction ? Chan-ger de localisation ? Pas forcément... Il existe une autre option : l’achat d’un terrain avec un bâtiment « à démolir ». De nombreuses annonces sont d’ailleurs ainsi formulées : « parcelle en centre-ville avec petite maison à démolir... », ou encore « terrain dans un quartier pavillonnaire avec garage et box à démolir... ». Une solution qui nécessitera un peu de préparation, quelques travaux supplémentaires et un léger surcoût, mais qui s’avère parfois – et même souvent – la seule possibilité d’acquérir un terrain dans le secteur désiré.

Que Des aVantaGes ?Lorsque l’on fait construire sa maison, certains points essentiels doivent être vérifi és avant d’ache-ter le terrain. Parmi eux, la présence, ou non, des

réseaux d’électricité, d’eau, de gaz et de téléphone auprès des sociétés concessionnaires (EDF, GDF, société concessionnaire des eaux…). Le premier avantage d’acheter une parcelle déjà construite, c’est que ces réseaux existent déjà ! Il n’y aura plus qu’à effectuer le raccordement à votre nouvelle maison. Une opération à moindre coût. Autre point positif : la localisation. Les centres-ville sont désor-mais saturés et le foncier bien situé est devenu une

Démolir pour mieux construire

par Maïlys Honoré

Bien souvent, dans les zones fortement urbanisées, dans les grandes agglomérations

et même en proche banlieue, il est diffi cile de trouver des terrains à bâtir.

La solution ? Acheter une parcelle avec une maison à démolir.

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denrée rare. En cherchant une maison à démolir, vous pourrez surtout dénicher un terrain en plein cœur de ville, ou dans un secteur pavillonnaire et à proximité de tout. Surveillez le Cos imposé (voir l’encadré : Le Cos, c’est quoi ? ), car il peut évoluer et vous ouvrir de nouvelles perspectives. Explica-tions. Prenons une ville située aux portes de Paris, où la superfi cie moyenne des terrains est faible. La commune décide d’augmenter le Cos en vigueur sur ses secteurs du centre-ville : de 0,3 à 0,5. Vous aviez repéré un lot à deux pas du centre. Seul problème, avec ses 240 m², vous ne pouviez y construire qu’une maison de 72 m². Trop peu ! Aujourd’hui, avec l’augmentation du Cos,

votre projet peut aller jusqu’à 120 m² habitables. La preuve que certains terrains déjà construits et ne répondant pas à vos critères peuvent fi nalement faire l’affaire. À surveiller.

perMis De DéMolirVous avez déniché une parcelle bien située, en centre-ville, déjà construite, qui devrait prochai-nement accueillir votre projet... Oui, mais peut-on tout démolir ? Et y a-t-il une autorisation préa-lable à obtenir ? Si les particuliers connaissent plutôt bien le permis de construire, peu d’en-tre eux maîtrisent le permis de démolir. Il doit

denrée rare. En cherchant une maison à démolir, vous pourrez surtout dénicher un terrain en plein cœur de ville, ou dans un secteur pavillonnaire et à proximité de tout.

(voir l’encadré : Le car il peut évoluer et vous

ouvrir de nouvelles perspectives. Explica-tions. Prenons une ville située aux portes de Paris, où la superfi cie moyenne des terrains est faible. La commune décide d’augmenter le Cos en vigueur sur ses secteurs du centre-

La démolition de l’ancienne bâtisse doit être confi ée à un professionnel. Le prix de son intervention dépendra du temps nécessaire à la destruction

et de la quantité de gravats à évacuer.

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pourtant être obtenu avant de détruire le bâti existant, que ce soit partiellement ou totalement. Le but ? Ne pas perdre les constructions situées en secteur protégé, celles que l’on conserve au titre de patrimoine architectural, urbain ou paysa-ger. Afi n de faciliter la procédure, lorsqu’un projet de construction est conditionné par une démoli-tion préalable, la demande de permis de construire permet, dans le même temps, d’obtenir les deux autorisations : de démolir et de bâtir.Pour quels travaux ? Vous serez obligé de demander une autorisation préalable de démolir si le bâti concerné est situé : – dans le périmètre d’un secteur sauvegardé ;– dans un périmètre de restauration immobilière ;– dans le champ de visibilité d’un monument historique ;– dans une zone de protection du patrimoine architectural, urbain ou paysager.En revanche, vous serez exempté de demander un permis de démolir si le bâti concerné est insalubre, ou menace de tomber en ruine, ou encore a fait l’objet d’une décision de justice devenue défi nitive.Que doit contenir le dossier ? Attention, votre dossier doit être complet pour être enregistré. Il contiendra les formulaires spécifi ques dûment complétés, ainsi qu’un plan de situation du terrain concerné, et un plan de masse et une photo de la construction à démolir. Vous devrez encore préciser s’il existe d’autres bâtiments sur ce terrain qui ne seront pas détruits, indiquer les arbres restants...

Où déposer sa demande ? Comme pour le permis de construire, la demande d’autorisation de démolir doit être effectuée à la mairie dont dépend le terrain concerné. Il peut être déposé directement sur place ou envoyé par lettre recommandée avec accusé de réception.Quelle réponse de l’administration ? La mairie dispose d’un délai de deux mois pour vous répondre. À condition bien sûr que votre dossier soit complet. Le silence de l’administration vaut acceptation, c’est-à-dire que si la mairie ne vous a pas répondu dans le délai imparti, vous obtenez de fait votre permis de démolir. Le délai com-mence à courir dès que vous recevez le récépissé de dépôt de dossier.

Question De DélaiComme celui de construire, le permis de démolir n’est pas donné ad vitam aeternam. En effet, à compter de la notifi cation de l’autorisation, vous devez entreprendre les travaux dans un délai de deux ans, voire trois ans pour les demandes acceptées d’ici la fi n de l’année (prolongation accordée suite au décret du 20 décembre 2008, n° 2008-1353). Attention, votre permis de démo-lir deviendra également caduque si les travaux sont interrompus pendant plus d’un an. Enfi n, sachez que le permis de démolir peut être pro-rogé d’une année, à votre demande, à condition que les prescriptions d’urbanisme et les servi-tudes administratives auxquelles est soumis le

•••Le Cos, c’est quoi ?Le Coeffi cient d’occupation des sols, le Cos, défi nit la surface hors œuvre nette (Shon) constructible pour un terrain donné. Par exemple, si une parcelle de 1 000 m² affi che un Cos de 0,3 la maison ne pourra dépasser 300 m² habitables (1 000 x 0,3). Une information essentielle à connaître avant de signer, afi n d’être sûr que la taille de la demeure envisagée est compatible avec la superfi cie de la parcelle. Le Cos varie d’une ville à l’autre, et même d’un secteur à l’autre. Il est mentionné dans le Plu (ou le Pos). Une petite entorse au règlement est prévue pour les propriétaires désireux de bâtir des bâtiments plus respectueux de l’environnement. En effet, l’arrêté du 3 juillet 2007 octroie une bonifi cation pouvant aller jusqu’à 20 % de superfi cie en plus, si vous respectez des critères très stricts de performances énergétiques.

Une fois la démolition achevée, il faudra encore déblayer le terrain pour qu’il puisse

accueillir, enfi n, la maison de vos rêves.

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projet n’aient pas évolué de façon défavorable à votre égard. Vous devez en faire la demande au moins deux mois avant l’expiration du délai de validité initial.À noter : comment calculer les délais ? On compte de date à date. Par exemple, pour un dossier déposé le 13 mars 2010, la réponse de l’administration devra intervenir au plus tard le 13 mai 2010. Le délai peut donc expirer un dimanche ou un jour férié.

QuelQues précautionsUne fois votre autorisation en poche, vous avez une obligation d’affichage sur le terrain concerné. Cette disposition a été mise en place pour per-mettre aux tiers de contester la légalité de la décision devant le tribunal administratif. Ils ont deux mois pour déposer un recours. L’adminis-tration peut alors vous retirer votre permis de démolir si elle juge que les observations portées à son attention sont légitimes. Enfin, renseignez-vous avant de détruire le ou les bâtiments exis-tants sur votre terrain. Certains cas particuliers réclament quelques précautions supplémentaires.

C’est le cas, par exemple, s’il y a de l’amiante. Vous serez obligé de faire procéder à son enlè-vement avant d’attaquer les travaux.

c’est le chantierUne fois vos deux permis acquis (votre demande de permis de construire permet d’obtenir, dans le même temps, l’autorisation de démolir), les travaux peuvent démarrer et s’enchaîner. En moyenne, une démolition prend trois jours et coûte 10 000 s. Des chiffres qui varient, bien évidemment, d’un projet à l’autre en fonction de l’importance des travaux à réaliser, et de la quantité de gravats à évacuer vers une décharge spécialisée. Mais c’est le prix à payer parfois pour ne pas s’éloigner ou renoncer à son projet de construction. Une fois le chantier terminé et nettoyé, vous pourrez, enfin, vous lancer dans la grande aventure de la maison individuelle. n

Le plus long reste à faire : construire ! Confié à un professionnel de la maison

individuelle, votre projet verra le jour d’ici douze à quatorze mois en moyenne.