1

UNIVERSITATEA ECOLOGIC din BUCURETI

FACULTATEA de DREPT i TIINE ADMINISTRATIVE

Prof. univ. dr. Lucian STNGU

Asist. univ. Ioana DRGHICI

DREPT CIVIL

COTRACTE SPECIALE

Curs pentru nvmntul IFR - ID

2

ABREVIERI

I. Lucrri de doctrin i jurispruden

C.

Hamangiu, N.

Georgean

C. Hamangiu, N. Georgean, Codul civil adnotat, Ed. Alcalay, Bucureti

C.

Toader

C. Toader, Drept Civil Contracte speciale, ed. a II-a, Ed. All Beck, Bucureti,

2005

D.

Chiric D. Chiric, Drept civil. Contracte speciale, Ed. Lumina Lex, Bucureti, 1997

Fr. Deak Fr. Deak, Tratat de drept civil. Contracte speciale, ed. a III-a, Ed. Universul

Juridic, Bucureti, 2001

Repertori

u I

I. Mihu, Al. Lesviodax, Repertoriu de practic judiciar n materie civil a

Tribunalului Suprem i a altor instane judectoreti pe anii 1952-1969, Ed. tiinific i

Enciclopedic, Bucureti, 1970

Repertori

u II

I. Mihu, Repertoriu de practic judiciar n materie civil a Tribunalului

Suprem i a altor instane judectoreti pe anii 1969-1975, Ed. tiinific i

Enciclopedic, Bucureti, 1976

Repertori

u III

I. Mihu, Repertoriu de practic judiciar n materie civil a Tribunalului

Suprem i a altor instane judectoreti pe anii 1975-1980, Ed. tiinific i

Enciclopedic, Bucureti, 1982

II. Periodice

A.

U.B. Analele Universitii din Bucureti

B.

J.

Buletinul jurisprudenei Curii Supreme de Justiie pe

anul...

Bu

l.

Buletinul deciziunilor Curii de Casaiune i Justiie a

Romniei

C.

J. revista Curierul Judiciar

Dr

eptul revista Dreptul

J.

N. revista Justiia Nou

Jur revista Juridica

3

idica

P.

A.S. Practica arbitrajului de stat

P.

R. revista Pandectele Romne

R.

D.C. Revista de drept comercial

R.I

.D.C. Revue internationale de droit compar

R.

R.D. Revista Romn de Drept

R.

R.D.A. Revista Romn de Dreptul afacerilor

R.

R.D.P. Revista Romn de Drept Privat

R.

R.S.I. Revista Romn de Studii Internaionale

R.

T.D. civ. Revue trimestrielle de droit civil

S.

D.R. revista Studii de Drept Romnesc

S.

U.B.B. revista Studia Universitatis Babe-Bolyai

III. Instane

C.

Cas.

Curtea de Casaie i Justiie a

Romniei

C.J.

C.E.

Curtea de Justiie a Comunitilor

Europene

Cass

. fr. Curtea de Casaie din Frana

I.C.

C.J. nalta Curte de Casaie i Justiie

Jud. Judectoria

T.M.

B. Tribunalul municipiului Bucureti

Trib. Tribunalul

Trib.

jud. tribunal judeean

4

Trib.

Suprem Tribunalul Suprem

S.U. Seciile Unite

IV. Acte normative

ali

n. Alineatul

art. Articolul

C.c

iv. Codul civil

C.c

om. Codul comercial

C.f

am. Codul familiei

C.

proc.civ. Codul de procedur civil

H.

G. Hotrrea Guvernului

J.O

.C.E.-L.

Jurnalul oficial al Comunitilor europene (seria

Legislaie)

lit. Litera

M.

Of. Monitorul Oficial al Romniei, Partea I

O.

G. Ordonana Guvernului

O.

U.G. Ordonana de urgen a Guvernului

Introducere

Prezentul curs i seminar au rolul de a da posibilitatea studenilor s recunoasc, s explice

i prin folosirea definiiilor legale i a categoriilor juridice, s poat califica din punct de vedere

5

juridic, diferitele obligaii contractuale avnd n vedere izvorul lor specific, respectiv contractul a

crei special reglementare este coninut n mod expres de lege i mai ales de Noul Cod civil. ( n

continuare NCC ) .

Cursul i seminarul de Contracte speciale au menirea de a valorifica i a da eficien

noiunilor abstracte dobndite de ctre studeni n anii anteriori de studiu, respectiv att

cunotinelor privind teoria general a actului juridic, contractul fiind la rndul su un act juridic,

ct i cunotinelor privind teoria general a obligaiilor, dat fiind corelaia categoriilor juridice

cuprinse n cele dou materii, contractul fiind un izvor de obligaii civile specific i concret .

Specificitatea modului n care iau natere obligaiile civile prin jocul dispoziiilor privind

formarea i interpretarea contractelor i pune amprenta asupra modului n care obligaia i

produce efectele i nceteaz .

Materia Contractelor speciale prezint importan pe mai multe planuri :

- Evoluia societii contemporane a condus la expansiunea fenomenului contractual,

care se manifest nu doar cantitativ, ci i prin diversificarea i specializarea contractelor care sunt

tot mai eterogene, astfel c normele juridice aplicabile acestora sunt greu de determinat;

- Literatura juridic semnaleaz o criz a contractului care se manifest prin

ncercarea de redefinire a acestuia, tocmai innd seama de fenomenul de contractualizare a unor

domenii care n mod tradiional erau sustrase acestei tehnici de reglementare ( ca de exemplu,

dreptul familiei, dreptul mediului, dreptul administrativ, dreptul la informare ) ceea ce nate

dificulti practice de calificare i interpretare a contractului n particular;

- Reglementarea special pe care legiuitorul a stabilit-o prin Titlul IX Diferite

contracte speciale din Cartea a V a Despre obligaii din Noul Cod civil, cuprinde contractele

uzuale, care reflect operaiunile economice cele mai frecvente avnd n vedere stadiul civilizaiei

societii actuale. Totodat nu trebuie s neglijm urmtorul fapt categoriile juridice sunt

limitate i orice specie de contract se poate altura unui tip cunoscut i1, chestiune observat i de

legiuitorul Noului Cod civil. Astfel, n situaia contractelor nenumite (nereglementate de legislaia

civil) dar valabil ncheiate n virtutea principiului libertii de voin a prilor, interpretul

contractului aplic dispoziiile generale privind contractul, prevederi coninute n Capitolul I

Contractul din Cartea a V Despre obligaii , Titlul II Izvoarele obligaiilor din Noul Cod

civil, iar dac acestea sunt nendestultoare este necesar s aplice regulile speciale privitoare la

contractul cu care se aseamn cel mai mult., potrivit prevederilor art. 1168 din Noul Cod civil ;

n aceste condiii, pentru a califica un contract trebuie s cunoatem diferitele contracte speciale

astfel cum sunt ele reglementate n primul rnd n corpul primar de reguli cuprinse n Noul Cod

Civil, i n subsidiar i n legile speciale.

1 Ion Turcu Noul Cod civil republicat Cartea a V a Despre obligaii art. 1164-1649 Ediia a 2 a Comentarii i

Explicaii, Editura C.H.Beck , Bucureti 2011.

6

Dreptul contractelor pare s se constituie din trei categorii succesive de reguli, ncepnd cu

cele generale cuprinse n teoria general a obligaiilor, apoi regulile aplicabile contractelor

speciale, i, n fine, reguli pentru fiecare contract privit individual . De aceea se poate afirma c

materia contractelor civile speciale este eterogen, ceea ce face ca regula aplicabil s fie uneori

greu de gsit .

NOTE DE CURS PRIVIND

CONTRACTELE SPECIALE

N NOUL COD CIVIL

Prof.univ. dr. Lucian Stngu

7

1. Consideraii generale. Noul Cod civil definete contractul ca fiind acordul de voin

dintre dou sau mai multe persoane cu intenia de a constitui, modifica, transmite sau stinge un

raport juridic (art. 1166). Prevznd n art. 1167 alin. 1 c toate contractele se supun regulilor

generale stabilite prin Cod, noua reglementare nelege s unifice totalitatea dispoziiilor de drept

privat n aceast materie, renunndu-se la existena unor prevederi diferite n cazul obligaiilor

civile i n acela al obligaiilor comerciale. Reguli particulare privind anumite contracte sunt

prevzute fie n Cod, fie n legi speciale (art. 1167 alin.2)

Potrivit doctrinei actuale, n cazul contractelor nenumite, dac prile nu au prevzut alte

reguli, sunt aplicabile normele din partea general a dreptului obligaional, dat fiind c

reglementarea prevzut pentru contractul numit cel mai nrudit este o reglementare special,

aplicabil numai n cazurile anume prevzute de lege. Noul Cod civil prevede, ns, cu titlu de

reglementare general, c n cazul contractelor nereglementate prin lege se aplic prevederile

generale n materia contractului, iar dac acestea nu sunt ndestultoare, regulile speciale

privitoare la contractul cu care se aseamn cel mai mult (art. 1168). Este expres prevzut

obligaia prilor de a aciona cu bun credin att la negocierea i ncheierea contractului, ct i

pe tot timpul executrii sale (art. 1170); aceasta este o obligaie ce nu poate fi nlturat sau

limitat de pri.

Este interesant c obligaia de a aciona cu bun credin este reluat n Cod cu privire la

negocierile prealabile ncheierii contractului, prevzndu-se c este contrar exigenelor bunei

credine conduita prii care iniiaz sau continu negocieri fr intenia de a ncheia contractul

(art. 1183 alin.3); partea care iniiaz, continu sau rupe negocierile contrar bunei credine

rspunde pentru prejudiciul cauzat celeilalte pri (alin.4). ntr-o asemenea ipotez, ntruct nu

suntem pe trm contractual, se vor aplica, n opinia noastr, regulile rspunderii civile delictuale.

O reglementare modern este aceea care oblig prile s pstreze, n negocierile

precontractuale, confidenialitatea, indiferent dac se ncheie sau nu contractul (art. 1184);

nclcarea acestei obligaii atrage rspunderea prii n culp.

n enumerarea principalelor categorii de contracte, Codul civil include, ntr-o

reglementare expres, contractul de adeziune, contractul-cadru i contractul ncheiat cu

consumatorii (art. 1175-1177).

Oferta este obiectul unor multiple prevederi din Cod. O dispoziie nou consider c este

suficient ca prile s se pun de acord asupra elementelor eseniale ale contractului, chiar dac

las unele elemente secundare spre a fi convenite ulterior ori ncredineaz determinarea acestora

unei alte persoane. n lipsa altor posibiliti, oricare dintre pri va putea cere instanei s dispun

completarea contractului, innd seama, dup mprejurri, de natura acestuia i de intenia prilor

(art. 1182 alin.3).

Credem c intervenia instanelor ar putea avea loc numai n ipoteza n care prile au

acceptat aceast soluie n mod expres, la ncheierea contractului, altfel putndu-se ajunge la

violarea libertii contractuale a acestora.

8

O serie de prevederi ale noului Cod civil urmresc, n chip manifest, asigurarea egalitii

prilor, protecia partenerilor mai slabi economic, eliminarea unor clauze leonine din cuprinsul

contractului. Este, de pild, cazul prevederilor din art. 1203 din Cod, asupra clauzelor neuzuale,

care condiioneaz includerea valabil n contract a anumitor clauze standard de acceptarea

expres, n scris, a acestora, de ctre cealalt parte. Asemenea clauze sunt acelea care prevd, n

folosul celui care le propune, limitarea rspunderii, dreptul de a denuna unilateral contractul, de

a suspenda executarea obligaiilor, sau care prevd, n detrimentul celeilalte pri, decderea din

drepturi ori din beneficiul termenului, limitarea dreptului de a opune excepii, restrngerea

libertii de a contracta cu alte persoane, rennoirea tacit a contractului, legea aplicabil, clauze

compromisorii sau prin care se derog de la competena instanelor judectoreti.

Ct privete valabilitatea consimmntului exprimat la ncheierea contractului, art. 1205

alin. 1 din Codul civil prevede c este anulabil contractul ncheiat de o persoan care, la

momentul ncheierii acestuia, se afla, fie i numai vremelnic, ntr-o stare care o punea n

neputin de a-i da seama de urmrile faptei sale; este nendoielnic c dovada lipsei

discernmntului este n sarcina celui care cere anularea contractului. Mai mult dect att, potrivit

alineatului 2 al aceluiai articol, contractul ncheiat de o persoan pus ulterior sub interdicie

poate fi anulat dac, la momentul facerii actului, cauzele punerii sub interdicie existau i erau

ndeobte cunoscute. i de astdat proba revine celui care cere anularea, dar ea este evident, mai

complex, incluznd i caracterul notoriu al lipsei discernmntului.

Reglementarea viciilor de consimmnt aduce, n noul Cod civil, inovaii notabile.

Astfel, art. 1208, care reglementeaz eroarea nescuzabil, prevede n alin.2 c eroarea de drept nu

poate fi invocat n cazul dispoziiilor legale accesibile i previzibile. Aceasta nseamn c,

principial, aa cum a decis jurisprudena i pn n prezent, invocarea erorii de drept ca viciu de

consimmnt este admis n dreptul romnesc, n pofida principiului nemo censetur ignorare

legem. Consacrnd soluia jurisprudenei, mprtit i de o parte a doctrinei, Codul civil

stabilete, totui, condiii n care invocarea necunoaterii legii nu este ngduit. Dar, chiar i aa

este de lmurit ce ar nsemna, n redactarea art. 1208 alin.2 din Cod, dispoziii legale,

inaccesibile i imprevizibile. Este sigur c termenul imprevizibil are aici un neles cu totul

altul dect cel ce caracterizeaz fora major.

n aceeai materie, a viciilor de consimmnt, mai semnalm o soluie original, cuprins

n art. 1217, care, n domeniul violenei, prevede c temerea insuflat prin ameninarea cu

exerciiul unui drept constituie violen dac a fost fcut cu scopul de a obine avantaje

materiale; aici este vorba despre a nu da efecte adagiului potrivit cruia nemine laedit qui suo

iure utitur. n realitate soluia la care s-a oprit legiuitorul ar putea avea temei n invocarea

abuzului de drept, de vreme ce este vorba despre o ameninare avnd scopul de a obine avantaje

nejustificate.

Vom aduga, n fine, c prin art. 1221, Codul civil extinde leziunea peste limitele

reglementrii actuale, n al cror cadru erau cuprinse numai acte prejudiciabile ncheiate de

minorul cu capacitate de exerciiu restrns. Noua reglementare nu leag existena leziunii de

lipsa deplinei capaciti de exerciiu, ea fiind valabil i n cazul minorilor, dar i al persoanelor

avnd deplin capacitate de exerciiu. Sunt, ns, prevzute alte condiii n prezena crora exist

9

acest viciu de consimmnt (de pild ca leziunea s depeasc o jumtate din valoarea prestaiei

promise sau executate de partea lezat), i, n parte, alte efecte pentru leziune; astfel, victima

leziunii poate s cear, la alegerea sa, fie anularea contractului, fie reducerea obligaiilor sale cu

valoarea daunelor-interese la care ar fi ndreptit. Nu pot, totui,s s fie atacate pentru leziune

contractele aleatorii, tranzacia precum i alte contracte anume prevzute de lege.

Ct privete forma contractului, vom meniona doar prevederea cuprins n art. 1245 din

Codul civil, potrivit creia contractele care se ncheie prin mijloace electronice sunt supuse

condiiilor de form prevzute de legea special.

Interpretarea contractului se face dup regulile cunoscute. Cu toate acestea, potrivit art.

1269 alin. 2, stipulaiile nscrise n contractele de adeziune se interpreteaz mpotriva celui care

le-a propus; reamintim c, de regul, dac un contract rmne neclar dup aplicarea regulilor de

interpretare, el va fi interpretat n favoarea celui care se oblig (art. 1269 alin. 1).

Actualul Cod civil nu cuprinde dispoziii legate de ceea ce n doctrin se constituie n

teoria impreviziunii. n schimb, noul Cod civil conine dispoziii legate de ipoteza n care, din

cauza schimbrii mprejurrilor, dup ncheierea contractului, executarea obligaiilor devine,

pentru una dintre pri, excesiv de oneroas.

Reglementarea consecinelor impreviziunii pornete, desigur, de la statornicirea

principiului forei obligatorii a contractului (art. 1270), prin care se reia formularea din actualul

Cod civil, n sensul c un contract valabil ncheiat are putere de lege ntre prile contractante.

Principiul este ntrit prin precizarea c prile sunt inute s i execute obligaiile, chiar dac

executarea lor a devenit mai oneroas (art. 1271 alin. 1). Cu toate acestea, dac executarea

obligaiilor unei pri a devenit excesiv de oneroas (alin.2), instana judectoreasc poate

dispune fie adaptarea contractului pentru a distribui n mod echitabil ntre pri pierderile i

beneficiile decurgnd din schimbarea mprejurrilor, fie ncetarea contractului n condiii pe care

le stabilete. Pentru aplicarea acestor prevederi este, ns, necesar ca schimbarea circumstanelor

s nu fi putut s fie avut n vedere n mod rezonabil la ncheierea contractului i cu privire la

aceast schimbare partea lezat s trebuiasc s suporte riscul producerii.

Titlul IX al reglementrii date prin noul Cod civil privete diferite contracte speciale.

Sunt avute n vedere o serie de contracte reglementate pentru prima oar n Codul civil, ca, de

pild, contractul de furnizare, contractul de report, contractul de transport, contractul de agenie,

cel de intermediere, contractul de cont curent, de asigurare, de rent viager, de ntreinere, jocul

i pariul etc.

Reglementarea contractelor speciale este, ns, fragmentat prin plasarea

contractului de donaie ntr-un cu totul alt capitol al reglementrii, ntr-un fel n care este frnt i

reglementarea materiei succesiunilor; despre aceast nendemnare legislativ am mai vorbit ns,

astfel c nu struim.

2. Contractul de vnzare beneficiaz de o reglementare ampl (art. 1650-1762), care,

ns, nu schimb nimic fundamental n materie. Trebuie semnalat de la nceput c din noua

reglementare lipsesc prohibirea vnzrii ntre soi ceea ce, ns, nu a atras i renunarea la

revocarea donaiilor ntre acetia, pe timpul cstoriei precum i retractul litigios (dei actuala

reglementare a acestuia a fost declarat ca fiind constituional).

10

Printre formele vnzrii a fost reglementat vnzarea dup mostr sau model, cu

precizarea c n cazul acesteia strmutarea proprietii are loc la data predrii bunului.

Se pstreaz reglementarea, n Codul civil, a unor forme inedite de vnzare, anume

vnzarea pe ncercate si, mai ales, vnzarea pe gustate (art. 1681-1682).

Una dintre problemele cele mai controversate n materia contractelor speciale este, n

prezent, aceea a vnzrii bunului altuia. Principial, ntruct nemo plus iuris ad alium tranfere

potest quam ipse habet, vnztorul trebuie sa fie proprietarul lucrului vndut. Fr a distinge dac

prile tiau sau nu, la ncheierea contractului, ca bunul vndut nu aparinea vnztorului, noul

Cod civil consacr, ntr-o reglementare sincretic, validitatea contractului de vnzare-cumprare

avnd ca obiect bunul altuia (art.1683 si urm.), prevznd c dac vnztorul nu asigur

transmiterea dreptului de proprietate ctre cumprtor, acesta din urm poate cere rezoluiunea

contractului, restituirea preului i, dac este cazul, daune-interese (art1683 alin.4).

O reglementare cuprinztoare (art.1730-1740) este consacrat de noul Cod civil dreptului

de preempiune. Este prima reglementare ampl dat n aceast materie dup abrogarea textelor

Legii fondului funciar (nr.18/1991), care reglementa dreptul de preempiune la vnzarea

terenurilor agricole situate n afara perimetrului localitilor. Sanciunea nerespectrii de ctre

vnztor, a dreptului de preempiune nu se limiteaz, n reglementarea dat de noul Cod civil , la

posibilitatea anulrii contractului ncheiat cu terul; art. 1733 consacra o soluie ingenioas,

prevznd ca prin exercitarea preempiunii, contractul de vnzare se consider ncheiat ntre

preemptor i vnztor n condiiile cuprinse n contractul ncheiat cu terul, iar acest din urm

contract se desfiineaz retroactiv. Sunt, tot astfel, stabilite regulile aplicabile n cazul

concursului de preemptori (art.1734), exercitarea dreptului n cadrul executrii silite i stingerea

dreptului convenional de preempiune (art.1738 i art.1740). Art.1737 alin.1 stabilete c dac

dreptul convenional la preempiune poart asupra unui imobil, el se noteaz n cartea funciar.

Este reluat obligativitatea respectrii dreptului de preempiune la vnzarea unor terenuri

(prevzut anterior n Legea nr.18/1991), numai c, de ast dat ea se aplic terenurilor forestiere

i are ca beneficiar pe coproprietari sau pe vecini (art.1746).

n ce privete vnzarea unei moteniri, aceasta nu se poate face, sub sanciunea nulitii

absolute, dect n form autentic (art.1747 alin.2). Potrivit art.1750 i art.1751,vnztorul

rmne rspunztor pentru datoriile motenirii vndute dar, dac nu s-a stabilit altfel,

cumprtorul va rambursa vnztorului sumele pltite de acesta pentru datoriile i sarcinile

succesiunii, inclusiv sumele pe care motenirea i le datoreaz.

n cazul contractului de schimb, art.1764 din noul Cod civil trimite, n mod

corespunztor, la regulile privind vnzarea; art.1765 prevede, de asemenea, ca n lips de

stipulaie contrar, cheltuielile pentru ncheierea contractului vor fi suportate n mod egal de pri.

3. Contractul de furnizare (art.1766 si urm.) este, n noua reglementare, acela prin care

o parte furnizorul - se oblig s transmit proprietatea asupra unei cantiti determinate de

bunuri i s le predea, la unul sau mai multe termene ulterioare ncheierii contractului ori n mod

continuu, sau s presteze anumite servicii, la termene ulterioare sau n mod continuu, iar cealalt

parte beneficiarul - se oblig s preia bunurile sau s primeasc prestarea serviciilor i s

11

plteasc preul lor. Dispoziiile privind contractul de furnizare se ntregesc, n mod

corespunztor, cu cele privind contractul de vnzare.

4. Contractul de report (art.1772) este acela prin care reportatorul cumpr cu plata

imediat titluri de credit i valori mobiliare circulnd n comer i se oblig, totodat, s revnd

reportatului titluri sau valori imobiliare de aceeai specie la o anumit scaden, n schimbul unei

sume determinate. Contractul de report se perfecteaz prin predarea titlurilor sau valorilor

mobiliare, iar n cazul cnd acestea sunt nominative, prin ndeplinirea formalitilor necesare

pentru transmiterea lor.

5. Contractul de locaiune (art.1777-1850), este definit ca fiind contractul prin care o

parte locatorul - se oblig s asigure celeilalte pri locatarul - folosina unui bun pentru o

anumit perioad, n schimbul unui pre numit chirie. Locaiunea se prezint fie sub forma

nchirierii, avnd ca obiect bunuri imobile sau bunuri mobile, fie, atunci cnd se refer la bunuri

agricole, sub forma arendrii. n principiu, orice bun, mobil sau imobil, poate fi obiect al

locaiunii. Contractul se consider ncheiat o dat ce prile convin asupra bunului i a preului

(art.1781); chiria poate consta nu numai ntr-o sum de bani, ci i n orice alte bunuri ori prestaii

(art.1780). codul civil stabilete, n art.1783, durata maxim a locaiunii, anume 30 de ani; dac

prile au stipulat un termen mai lung, acesta se reduce de drept la 30 de ani. Observm c, dei

reglementarea cuprinde reguli particulare cu privire la nchirierea locuinelor i cu privire la

arend, nu se prevd alte termene minime sau maxime privind ncheierea contractului. n schimb,

potrivit art.1784 alin.3 din Codul civil, dac legea nu dispune altfel, locaiunile ncheiate de

persoanele care, potrivit legii, nu pot face dect acte de administrare nu vor depi 5 ani, ceea ce

are nelesul c, la fel ca i n prezent, contractele de locaiune pe o perioad mai mare reprezint

acte de dispoziie. Sunt prevzute moduri de determinare a duratei locaiunii, n cazul n care

prile nu au artat aceasta i nici nu au dorit s contracteze pe durat nedeterminat (art.1785).

Spre deosebire de garania mpotriva eviciunii, reglementat n cazul contractului de vnzare,

locatorul este inut s l garanteze pe locatar i mpotriva tulburrilor de fapt venind din partea

unui ter (art.1793).

Remarcm c, potrivit art. 1798 din Codul civil, contractele de locaiune ncheiate n

form autentic, la fel cu cele ncheiate prin nscris sub semntur privat i nregistrate la

organele fiscale reprezint, n condiiile legii, titluri executorii pentru plata chiriei.

n ipoteza n care locatorul nstrineaz bunul dat n locaiune, dreptul locatarului va fi

opozabil dobnditorului: a) n cazul imobilelor nscrise n cartea funciar, dac locaiunea era

notat n aceast carte; b) n cazul altor imobile, dac data cert a locaiunii este anterioar datei

certe a nstrinrii; c) n cazul mobilelor supuse unor formaliti de publicitate, dac locatarul a

ndeplinit acele formaliti; d) n cazul celorlalte mobile, dac, la data nstrinrii, bunul se afla n

folosina locatarului (art.1811).

Reguli speciale sunt stabilite n cazul nchirierii de locuine. Acestea se refer la

denunarea nchirierii n ipoteza n care contractul era ncheiat cu sau fr determinarea duratei

(art.1824 i art.1825). Legea consacr un drept de preferin al chiriaului la ncheierea unui nou

contract de nchiriere, cu condiia s-i fi executat obligaiile nscute n baza nchirierii anterioare

(art.1828).

12

n toate cazurile, dac prin lege nu se prevede altfel, evacuarea chiriaului din locuin nu

se poate face dect n baza unei hotrri judectoreti (art.1831).

n fine, o serie de reguli importante sunt stabilite pentru contractul de arendare. Astfel, se

prevede c pot fi arendate terenurile agricole (cu sau fr construcii), inclusiv cele neproductive

(care pot fi amenajate i folosite n producia agricol), precum i animalele, construciile de orice

fel, mainile, utilajele i alte asemenea bunuri destinate exploatrii agricole (art.1836). Sub

sanciunea nulitii absolute contractul de arendare se ncheie n form scris; el se depune ntr-un

exemplar, spre a fi nregistrat ntr-un registru special, la secretarul consiliului local (art.1838).

O dispoziie imperativ oblig pe arenda, chiar n lips de stipulaie expres, s asigure

bunurile agricole pentru riscul pierderii recoltei ori al pieirii animalelor din cauza unor calamiti

naturale (art.1839). Nu se prevede, ns, nici o sanciune pentru neexecutarea acestei obligaii i,

de altfel, lipsa asigurrii sau ncheierea acesteia nu par s mai aib vreo importan n cadrul

prevederilor art. 1841, care se refer la reducerea arendei stabilite n bani n cazul pieirii recoltei.

Oricum, precizm c, n cazul n care arendarea se face pe mai muli ani, reducerea nu se

stabilete dect la finele arendrii, cnd are loc o compensare a recoltelor tuturor anilor de

arendare.

Foarte important este, n opinia noastr, dispoziia art.1839 din Codul civil, care ngduie

arendaului s schimbe categoria de folosin a terenului arendat numai cu acordul scris, dat n

prealabil, de ctre proprietar i cu respectarea dispoziiilor de drept funciar corespunztoare.

Aceast condiie trebuie avut n vedere, dup prerea noastr, chiar i n ipoteza n care s-ar

schimba categoria de folosin ntr-una superioar. Asemenea condiie nu trebuie, desigur, s fie

ndeplinit n cazul n care arendaul amenajeaz terenuri neproductive arendate, n scopul

folosirii lor pentru producia agricol.

Precizm, n fine, c, potrivit art.1849 din Codul civil, arendaul are drept de preempiune

cu privire la bunurile agricole arendate, aadar i referitor la terenul ce face obiectul arendrii.

6. Contractul de antrepriz. Prin acest contract antreprenorul se oblig s execute, pe

riscul su, o anumit lucrare, material sau intelectual, ori s presteze un anumit serviciu pentru

beneficiar, n schimbul unui pre (art.1851 alin.1). Preul poate consta, n concepia noului Cod

civil, ntr-o sum de bani sau n orice alte bunuri sau prestaii.

Contractul este de vnzare, iar nu de antrepriz, atunci cnd, potrivit inteniei prilor,

executarea nu constituie scopul principal al contractului, avndu-se n vedere i valoarea

bunurilor furnizate; este ceea ce prevede art.1855 din Codul civil, care nu ofer, totui, o

delimitare clar ntre cele dou contracte. Se mai poate aduga, n acest sens, faptul c la

contractul de vnzare preul se exprim ntotdeauna n bani.

Faptul c antreprenorul procedeaz la ndeplinirea obligaiilor ce-i revin pe riscul su i

confer, juridic vorbind, independena ce nu i permite s fie caracterizat ca prepus al

beneficiarului. Cu toate acestea, beneficiarul are dreptul ca, pe propria sa cheltuial, s controleze

lucrarea pe parcursul executrii ei, fr, ns, a-l stnjeni n mod nejustificat pe antreprenor,

precum i s i comunice acestuia observaiile sale (art.1861 din Codul civil). Dintre dispoziiile

legale noi n aceast materie vom meniona, tot astfel, faptul c, pentru garantarea preului

13

datorat, antreprenorul beneficiaz, potrivit art.1869, de o ipotec legal asupra lucrrii, constituit

i consemnat n condiiile legii.

n mod distinct sunt reglementate (art.1874-1880) raporturile ce se nasc din contractul de

antrepriz pentru lucrri de construcii. Lucrrile la care se oblig antreprenorul sunt dintre acelea

care, potrivit legii, necesit obinerea autorizaiei de construire. Beneficiarul este obligat s

permit antreprenorului, n msura necesar, folosirea cilor de acces, a instalaiilor proprii de

alimentare cu ap i alte asemenea utiliti.

La finalizarea unei pri de lucrare ce urmeaz a fi acoperit prin executarea ulterioar a

altor lucrri ori prin montarea unor elemente de construcii, antreprenorul i beneficiarul au

obligaia s constate mpreun existena prii finalizate i conformitatea acesteia cu dispoziiile

legale i cu clauzele contractului.

Riscul contractului de antrepriz trece asupra beneficiarului de la data recepiei provizorii

la terminarea lucrrii (art.1878 alin.2). Termenele de garanie contra viciilor lucrrii sunt

prevzute de legea special (art.1879).

7. Contractul de societate este contractul prin care dou sau mai multe persoane se

oblig reciproc s coopereze pentru desfurarea unei activiti i s contribuie la aceasta prin

aporturi bneti, n bunuri, n cunotine specifice sau prestaii, cu scopul de a mpri beneficiile

sau de a se folosi de economia ce ar putea rezulta (art.1881 alin.1). Fiecare asociat contribuie la

suportarea pierderilor proporional cu participarea la distribuia beneficiului, dac prin contract

nu s-a stabilit altfel (art. 1881 alin.2). Societatea se constituie cu sau fr personalitate juridic

(alin.3). Contractul de societate se ncheie n form scris; aceast form este necesar doar

pentru dovada contractului. Cnd este, ns, vorba despre crearea unei societi cu personalitate

juridic, contractul se ncheie n form scris i trebuie s prevad asociaii, aporturile, forma

juridic, denumirea, obiectul i sediul societii, toate acestea sub sanciunea nulitii absolute

(art.1884 alin.2).

Dac prin contractul de societate nu se prevede altfel, durata societii este nedeterminat.

nainte de expirarea duratei societii, asociaii o pot prelungi; reglementarea dat prin Codul

civil nu mai precizeaz nimic n legtur cu limitarea duratei societii la durata vieii asociailor.

Ct privete regimul aporturilor n societate, art.1883 din Codul civil prevede c, n cazul

societilor cu personalitate juridic, aporturile intr n patrimoniul societii, iar n cazul unei

societi fr personalitate juridic ele devin coproprietatea asociailor, afar de cazul n care

acetia au convenit n mod expres c ele trec n folosina lor comun. Dac aportul const n

bunuri imobile sau n alte drepturi reale imobiliare, legea dispune ncheierea contractului n

form autentic.

Potrivit art.1888 din Cod, dup forma lor, societile pot fi: a) simple; b) n participaie;

c) n nume colectiv; d) n comandit simpl; e) cu rspundere limitat; f) pe aciuni; g) n

comandit pe aciuni; h) cooperative; i) alt tip de societate reglementat de lege. Cci, n legtur

cu prevederea de la litera i), astfel cum precizeaz art.1887 alin.2 din Cod, legea poate

reglementa diferite tipuri de societi n considerarea formei, naturii sau obiectului de activitate.

Observm c reglementarea (dat prin capitolul II din titlul VIII al Codului civil actual)

privind diverse feluri de societi, n care sunt nfiate societile universale i cele particulare,

14

nu a fost preluat n noul Cod civil. Nu au fost preluate nici dispoziiile (art.1512 alin.1 i 2)

privind posibilitatea asociailor de a apela la arbitrarea disputelor privind contribuia la ctiguri

i la pierderi, fie c era vorba despre un alt asociat care arbitra nenelegerea sau de un ter.

Societile de fapt sunt asimilate societilor simple (art.1893).

n reglementarea elementelor contractului de societate, Codul civil stabilete modul de

formare a capitalului social; capitalul social subscris se divide n pri egale, numite pri de

interes, care se distribuie asociailor proporional cu aporturile fiecruia, dac prin lege ori prin

contractul de societate nu se prevede altfel (art.1894 alin.2). Drepturile conferite de prile de

interes sunt suspendate pn la vrsarea aporturilor la capitalul social (art.1895 alin.2).

Prile de interes sunt indivizibile; cele pltite ori vrsate n ntregime dau drept de vot n

adunarea asociailor (art.1900).

Dou schimbri de concepie trebuie observate cu privire la participarea la profit i la

pierderi. Mai nti, participarea asociailor nu mai este legat nemijlocit de suma de bani

reprezentnd contribuia. n al doilea rnd, s-a renunat la proporionalitatea ntre pierderea la

capitalul social i contribuia la pierderi; asociaii sunt, aadar, liberi s stabileasc alte proporii.

Reglementarea privind distribuia plii datoriilor debitorului comun (art.1906) consacr

egalitatea ntre societate i creditorul personal, renunnd la protejarea predilect a intereselor

societii. Nu se mai acord preferin societii creditoare (ca n reglementarea precedent), chiar

cnd n chitan se prevedea expres c plata s-a fcut pentru asociatul creditor; prezumia era c

plata s-a fcut i pentru societatea creditoare, astfel nct cota trebuia calculat proporional

pentru ambele credite.

Asociaii au dreptul s participe la luarea hotrrilor colective ale adunrii asociailor,

chiar i atunci cnd sunt lipsii de dreptul de administrare (art.1910 alin.2). Asociatul nemulumit

de o hotrre luat cu majoritate o poate contesta, n termen de 15 zile, la instana judectoreasc.

Ct privete administrarea societii (art.1913 i urm.), noul Cod civil cuprinde norme

preluate n general din Legea nr. 31/1990. Administratorii pot fi asociai sau neasociai, persoane

fizice ori persoane juridice, romne sau strine; dac prin contract nu se prevede altfel, societatea

este administrat de asociai, care au mandat reciproc de a administra unul pentru altul n

interesul societii. Administratorii rspund personal fa de societate pentru prejudiciile aduse

prin nclcarea legii, a mandatului primit sau prin culp n administrarea societii.

Pierderea calitii de asociat poate avea loc prin cesiunea prilor n societate (benevol

ori silit), moarte, faliment, punerea sub interdicie judectoreasc, retragere i excludere.

Ct privete retragerea, Codul distinge ntre societile cu durat nedeterminat unde, n

principiu retragerea se poate face dup notificarea societii, cu un preaviz rezonabil i

societile cu durat determinat, unde retragerea poate avea loc pentru motive temeinice, cu

acordul celorlali asociai (art.1926-1927).

Excluderea din societate poate fi hotrt, pentru motive temeinice, de instana

judectoreasc, la cererea unui asociat (art.1928).

Art.1930 din Codul civil stabilete cauzele generale de ncetare a contractului de societate

i, implicit, de dizolvare a societii. Fa de reglementrile anterioare au fost adugate

urmtoarele cauze: consimmntul asociailor; mplinirea duratei societii (cu excepia

15

art.1931); nulitatea societii. Acestora li se pot aduga i alte cauze, stipulate n contractul de

societate. Celor stabilite prin aplicarea art.1930 li se adaug i urmtoarele cauze enumerate de

art.1938, cu condiia ca n contractul de societate s nu se fi prevzut altfel: moartea sau punerea

sub interdicie a unuia dintre persoanele fizice asociate, ncetarea calitii de subiect de drept a

uneia dintre persoanele juridice, falimentul unui asociat.

Ct privete lichidarea societii, aceasta urmeaz, n general, reglementarea din Legea

societilor comerciale. Potrivit art.1941 din Codul civil, lichidarea se face, dac nu s-a prevzut

altfel n contractul de societate ori, ulterior, prin convenie, de toi asociaii sau de un lichidator

numit de ei cu unanimitate; dac acetia nu se neleg, lichidatorul va fi numit de instana

judectoreasc, la cererea oricrui asociat.

Dup plata datoriilor sociale, activul rmas este destinat rambursrii aporturilor subscrise

i vrsate de asociai, iar eventualul excedent constituie profit net, care va fi repartizat ntre

asociai proporional cu partea fiecruia la beneficii, dac nu s-a prevzut altfel prin actul

constitutiv sau prin hotrre a asociailor (art.1946 alin.1). n cazul n care activul net este

nendestultor pentru napoierea n ntregime a aporturilor i pentru plata obligaiilor sociale,

pierderea se suport de asociai potrivit cu contribuia acestora, stabilit prin contract.

Asocierea n participaiune era reglementat prin art.251 i art.256 din Codul comercial.

n aceast reglementare, iniiatorul era obligatoriu un comerciant, persoan fizic sau persoan

juridic. Noul Cod civil nu precizeaz nimic n aceast privin. Art.1953 din Cod cuprinde

dispoziii noi, referitoare la raporturile dintre asociai i fa de teri. Potrivit art.1949, contractul

de asociere n participaie este contractul prin care o persoan acord uneia sau mai multor

persoane o participaie la beneficiile i pierderile uneia sau mai multor operaiuni pe care le

ntreprinde.

8. Contractul de transport beneficia de reglementri speciale, iar nu de prevederi

nemijlocite ale Codului civil. Prin acest contract o parte transportatorul se oblig, cu titlu

principal, s transporte o persoan sau un bun dintr-un loc n altul, n schimbul unui pre pe care

pasagerul, expeditorul sau destinatarul se oblig s l plteasc, la timpul i locul convenite

(art.1955).

Contractul de transport se dovedete prin documente de transport, precum scrisoare de

trsur, recipis de bagaje, foaie de parcurs, conosament, tichet, legitimaie de cltorie sau altele

asemenea, de la caz la caz.

Dispoziiile Codului civil privind contractul de transport se aplic tuturor modurilor de

transport, n msura n care nu se dispune altfel prin legi speciale ori ceea ce se ntmpl foarte

rar, sunt aplicabile uzane sau practici stabilite ntre pri. Nu sunt aplicabile dispoziiile codului

n cazul transportului cu titlu gratuit; n acest caz transportatorul este inut doar de o obligaie de

pruden i de diligen.

Reglementarea cuprins n Codul civil se refer distinct la contractul de transport de

bunuri i la contractul de transport de persoane i bagaje.

9. Contractul de mandat. Potrivit concepiei clasice, mandatul este contractul prin care o

parte mandatarul se oblig s ncheie unul sau mai multe acte juridice pe seama celeilalte

pri, numit mandant. Reglementarea contractului, prin textele Codului civil, nu cuprinde

16

elemente noi sub aspectele generale ale ncheierii i executrii contractului i nici ct privete

rspunderea prilor.

Codul reglementeaz, ns, distinct, dou varieti ale mandatului, anume contractul de

comision i contractul de consignaie.

Contractul de comision este mandatul ce are ca obiect achiziionarea sau vnzarea de

bunuri ori prestarea de servicii pe seama comitentului i n numele comisionarului, care

acioneaz cu titlu profesional n schimbul unei remuneraii numite comision (art.2043).

Contractul se ncheie n scris. Terul contractant este inut direct fa de comisionar pentru

obligaiile sale.

Comisionarul este obligat s respecte ntocmai instruciunile exprese primite de la

comitent (art.2048). Comisionarul nu rspunde fa de comitent n cazul n care terul nu-i

execut obligaiile decurgnd din act. Pentru creanele sale asupra comitentului, comisionarul are

un drept de retenie asupra bunurilor acestuia, aflate n detenia sa; comisionarul va avea

preferin fa de vnztorul nepltit (art.2053).

Contractul de consignaie este o varietate a contractului de comision, care are ca obiect

vnzarea unor bunuri mobile pe care consignantul le-a predat n acest scop consignatarului

(art.2054). Preul de vnzare a bunului este cel stabilit de prile contractului de consignaie sau,

n lips, preul curent al mrfurilor de pe piaa relevant, de la momentul vnzrii. Dac

consignantul modific preul, consignatarul va fi inut de aceasta din momentul n care i-a fost

adus la cunotin n scris.

Contractul de consignaie este prezumat a fi oneros, iar remuneraia la care are dreptul

consignatarul se stabilete prin contract sau, n lips, ca diferen ntre preul de vnzare stabilit

de consignant i preul efectiv al vnzrii (art.2058).

O varietate a contractului de comision este contractul de expediie; prin acesta,

expeditorul se oblig s ncheie, n nume propriu i n contul comitentului, un contract de

transport i s ndeplineasc obligaiile accesorii (art.2064). Expeditorul care ia asupra sa

obligaia executrii transportului, cu mijloace proprii sau ale altuia, n tot sau n parte, are

drepturile i obligaiile transportatorului.

10. Contractul de agenie. Prin acest contract comitentul l mputernicete n chip

statornic pe agent fie s negocieze, fie att s negocieze, ct i s ncheie contracte, n numele i

pe seama comitentului, n una sau mai multe regiuni determinate (art.2072).

Agentul nu poate negocia sau ncheia pe seama sa, fr consimmntul comitentului, n

regiunea determinat prin contractul de agenie, contracte privind bunuri i servicii similare celor

ce fac obiectul contractului de agenie. n lips de stipulaie contrar, agentul poate reprezenta

mai muli comiteni, iar comitentul poate s contracteze cu mai muli ageni, n aceeai regiune i

pentru acelai tip de contracte. Numai dac se stipuleaz expres n acest sens, agentul poate

reprezenta mai muli comiteni concureni n aceeai regiune.

Trebuie precizat c acest contract nu se regsete nici n Codul civil i nici n Codul

Comercial, reglementarea sa fiind, n principal, n Legea nr. 509/2002 privind agenii comerciali

permaneni.

17

Dar, n timp ce Legea nr. 509/2002 prevede c ea se completeaz numai cu dispoziiile

contractului de mandat comercial, noul Cod civil (art.2095 alin.1) prevede c dispoziiile Codului

se completeaz cu prevederile referitoare la comision, n msura n care acestea din urm sunt

compatibile.

Agentul este ndreptit la comision pentru contractele ncheiate pe durata contractului de

agenie, n condiiile prevzute de art.2083 din Codul civil.

11. Contractul de intermediere. Intermedierea este contractul prin care intermediarul se

oblig fa de client s l pun n legtur cu un ter, n vederea ncheierii unui contract.

Intermediarul nu este prepusul prilor intermediate; el este independent fa de acestea n

executarea obligaiilor sale. El are dreptul la o remuneraie din partea clientului numai n cazul n

care contractul intermediat se ncheie ca urmare a intermedierii sale (art.2096 i urm.). Amintim

c mijlocirea ca operaiune poart denumiri precum smsrie, misiie, brokeraj; n contractul

internaional se utilizeaz noiunea de curtaj.

12. Contractul de depozit este acela prin care depozitarul primete de la deponent un bun

mobil cu obligaia de a-l pstra pentru o perioad de timp i de a-l restitui n natur (art.2103

alin.1). Depozitul este cu titlu gratuit dac din convenia prilor, din uzane ori din alte

mprejurri (precum profesia depozitarului) nu rezult obligaia de a plti o indemnizaie.

Elementele eseniale ale contractului de depozit sunt cele reglementate de actualul Cod civil,

ndeosebi n ce privete obligaiile celor dou pri. Potrivit art. 2107 din Cod, dac nu s-a

convenit altfel, depozitarul rspunde numai n cazul n care nu a depus diligena dovedit pentru

pstrarea propriilor bunuri (art.2107 alin.1).

Ca varieti ale contractului, Codul civil reglementeaz depozitul necesar (art.2124-2126)

i depozitul hotelier. Depozitul necesar poate fi dovedit, oricare ar fi valoarea lui, prin orice

mijloc de prob (art.2124 alin.2). Depozitarul nu poate refuza primirea bunului dect dac are un

motiv serios pentru aceasta.

Ct privete depozitul hotelier, art.2127 din Codul civil prevede c hotelierul este

rspunztor potrivit regulilor privind rspunderea depozitarului, pentru prejudiciul adus prin

furtul, distrugerea sau deteriorarea bunurilor aduse de client n hotel. Este important prevederea

potrivit creia hotelierul rspunde i pentru vehiculele clienilor lsate n garajul sau parcarea

hotelului. Sunt asimilate hotelurilor localurile destinate spectacolelor publice, sanatorii, spitale,

restaurante, pensiuni, vagoane de dormit etc.

Codul civil se mrginete s defineasc sechestrul judiciar, trimind la prevederile

Codului de procedur civil. n schimb, sechestrul convenional este reglementat n elementele

sale principale, prevzndu-se obligaiile, drepturile i puterile administratorului-sechestru,

conservarea i nstrinarea obiectului sechestrului, liberarea administratorului-sechestru,

remuneraia, cheltuielile i despgubirile datorate administratorului-sechestru.

13. Contractul de mprumut. Reglementarea (art.2144-2170) este difereniat pe cele

dou feluri de mprumut: mprumutul de folosin (comodat) i mprumutul de consumaie.

A. Orice persoan poate fi comodant, dac nu i s-a interzis prin lege sau prin contract.

Comodatarul trebuie s pzeasc i s conserve bunul cu prudena i diligena unui bun

proprietar; el rspunde pentru pieirea bunului mprumutat cnd aceasta este cauzat de fora

18

major de care comodatarul l-ar fi putut feri ntrebuinnd un bun propriu sau cnd, neputnd

salva dect unul dintre cele dou bunuri, l-a preferat pe al su. n nici un caz prevede art.2153

comodatarul nu poate invoca dreptul de retenie pentru obligaiile ce s-ar nate n sarcina

comodantului.

n anumite condiii, prevzute de art.2157 din Codul civil, contractul de comodat

constituie titlu executoriu.

B. mprumutul de consumaie poart n mod obinuit asupra unei sume de bani (caz n

care este prezumat a fi cu titlu oneros) sau a altor bunuri fungibile i consumptibile prin natura lor

(caz n care, n lipsa unei stipulaii contrare, mprumutul se prezum a fi cu titlu gratuit).

Termenul de restituire se presupune a fi stipulat n favoarea ambelor pri, iar dac mprumutul

este gratuit, numai n favoarea mprumutatului.

Dac nu a fost stabilit un termen de restituire, acesta va fi stabilit de instan (art.2162).

Potrivit art.2167 din Codul civil, dispoziiile referitoare la mprumutul cu dobnd se

aplic, n mod corespunztor n toate cazurile n care, n temeiul unui contract se nate i o

obligaie de plat, cu termen, a unei sume de bani sau a altor bunuri de gen.

Dobnda se poate stabili n bani ori n alte prestaii sub orice titlu sau denumire, la care

mprumutatul se oblig ca echivalent al folosirii capitalului (art.2168).

Plata anticipat a dobnzii nu se poate efectua dect pe cel mult 6 luni.

14. Contractul de cont curent. Reglementarea cuprins n noul Cod civil este radical

modificat fa de configurarea acestui contract din Codul comercial. Acest din urm Cod nu

cuprindea, de altfel, definiia contractului.

Potrivit art.2171, contractul de cont curent este acela prin care prile, denumite curentiti,

se oblig s nscrie ntr-un cont creanele decurgnd din remiteri reciproce, considerndu-le

neexigibile i indisponibile pn la ncheierea contului. Soldul creditor al contului la ncheierea

sa constituie o crean exigibil. Dac plata acestuia nu este cerut, soldul constituie prima

remitere dintr-un nou cont i contractul este rennoit pe durat nedeterminat.

Creanele ce nu pot face obiectul compensaiei nu pot face nici obiectul unui cont curent

(art.2172).

Din reglementarea cuprins n Codul comercial s-a eliminat prevederea final a art.372,

potrivit creia ncheierea contului curent i lichidarea diferenei vor avea loc la scadena

termenelor stabilite prin convenii i, n lips, la 31 decembrie a fiecrui an.

Prin art.2180 se instituie prezumia de aprobare a extrasului sau raportului de cont trimis

de un curentist celuilalt, dac nu este contestat de acesta din urm n termenul prevzut n

contract sau stabilit n mod rezonabil dup uzanele locului sau practicile dintre pri.

15. Contractul de cont bancar i alte contracte bancare.

n ipoteza existenei unui contract de cont bancar, dac depozitul bancar, creditul sau

orice alt operaiune se realizeaz prin contul curent, titularul contului poate s dispun n orice

moment de soldul creditor al contului, eventual cu respectarea termenului de preaviz stabilit

(art.2184).

Instituia de credit este inut, potrivit regulilor de la mandat, pentru executarea

mputernicirilor primite de la client (art.2189).

19

Dreptul la aciunea n restituirea soldului creditor rezultat la nchiderea contului curent se

prescrie n 5 ani de la data nchiderii contului curent.

Sunt, tot astfel, reglementate: depozitul bancar (art.2191), cu forma depozitului de fonduri

i a depozitului de titluri; facilitatea de credit i nchirierea casetelor de valori (art.2193-art.2198).

16. Contractul de asigurare. Prin acest contract, contractantul asigurrii sau asiguratul

se oblig s plteasc o prim asigurtorului, iar acesta din urm se oblig ca, n cazul producerii

riscului asigurat, s plteasc o indemnizaie asiguratului, beneficiarului asigurrii ori, dup caz,

terului pgubit (art.2199 din noul Cod civil). Reglementarea din noul Cod civil a contractului de

asigurare este aproape integral preluat din Legea nr. 136/1995 privind asigurrile i reasigurrile

n Romnia. Polia de asigurare poate fi, dup caz, nominativ, la ordin sau la purttor.

n sensul art.2203, persoana care contracteaz asigurarea este obligat s rspund n scris

la ntrebrile formulate de asigurtor, precum i s declare, la data ncheierii contractului, orice

informaii sau mprejurri pe care le cunoate i care, de asemenea, sunt eseniale pentru

evaluarea riscului. Contractul de asigurare este nul n caz de declaraie inexact sau reticen cu

rea credin din partea celui asigurat, ori de contractantul asigurrii, cu privire la mprejurri care,

dac ar fi fost cunoscute de ctre asigurtor, l-ar fi determinat pe acesta s nu-i dea

consimmntul ori s nu-l dea n aceleai condiii, chiar dac declaraia sau reticena nu au avut

influen asupra producerii riscului asigurat (art.2204).

Codul civil reglementeaz distinct asigurarea de bunuri, asigurrile de credite i garanii i

asigurrile de pierderi financiare, asigurarea de rspundere civil, asigurarea de persoane,

precum i coasigurarea, reasigurarea i retrocesiunea (art.2214-art.2241).

17. Contractul de ntreinere. Reglementarea consacr regulile izvorte din practic,

din doctrin i din jurispruden, prevznd c prin acest contract o parte se oblig s efectueze n

folosul celeilalte pri sau al unui anumit ter prestaiile necesare ntreinerii i ngrijirii pentru o

anumit durat (art.2254 alin.1). n cazul n care prin contract nu s-a prevzut durata ntreinerii

ori s-a prevzut numai caracterul viager al acesteia, ntreinerea se datoreaz pentru toat durata

vieii creditorului ntreinerii (alin.2).

Contractul de ntreinere se ncheie n form autentic, sub sanciunea nulitii absolute.

Dac prestarea sau primirea n natur a ntreinerii nu mai poate continua din motive

obiective, sau dac debitorul ntreinerii decedeaz i nu intervine o nelegere ntre pri, instana

judectoreasc poate s nlocuiasc, la cererea oricreia dintre pri, fie i numai temporar,

ntreinerea n natur cu o sum de bani corespunztoare. n toate cazurile n care ntreinerea a

fost nlocuit cu o rent, devin aplicabile dispoziiile legale privind contractul de rent viager

(art.2261-2262).

18. Din reglementarea dat de Codul civil n capitolul Jocul i pariul (art.2264-art.2266)

vom sublinia, n primul rnd, c pentru plata unei datorii nscute dintr-un contract de joc sau de

pariu nu exist drept la aciune. Dar, potrivit art. 2264 alin.2, cel care pierde nu poate cere

restituirea plii fcute de bunvoie, afar de cazul n care a fost victima unei fraude, ori nu avea

deplin capacitate de exerciiu. Prin consecin, potrivit alin.3 al art.2264, datoriile nscute din

contractul de joc sau pariu nu pot constitui obiect de tranzacie, recunoatere de datorie,

compensaie, novaie, remitere de datorie cu sarcin ori alte asemenea acte juridice. Dispoziiile

20

menionate nu se aplic, ns, pariurilor fcute n legtur cu competiii sportive i nici n cazul

jocurilor i pariurilor autorizate (art.2265-art.2266).

19. Tranzacia este contractul prin care prile previn sau sting un litigiu, inclusiv n faza

executrii silite, prin concesii sau renunri reciproce la drepturi ori prin transferul unor drepturi

de la una la alta (art.2267).

Contractul de vnzare

Capitolul I

Introducere. Reglementare legal. Noiune. Caractere juridice

I. 1. Introducere.

Pe scara evoluiei societii omeneti, vnzarea ca operaiune economic, a fost precedat

de schimb, vnzarea neputnd fi conceput pn la apariia banilor.

n literatura juridic, s-a afirmat despre vnzare c este regina contractelor sau

arhetipul contractelor .

21

Pornind de la acest contract, redactorii Codului Civil Napoleon au formulat

raionamentele pentru elaborarea dreptului comun al obligaiilor, avnd n vedere c teoria

obligaiilor, ca orice teorie opereaz cu concepte abstracte, pe cnd contractul ca produs al

voinelor concordante, al inteligenei i imaginaiei omului, exist i produce efecte n mod

concret .2

Vnzarea este un contract fundamental pentru viaa juridic i comercial, neajunsul fiind

c extinderea prea mare a vnzrii conduce de multe ori la erori de ordin terminologic. 3

Astfel, ori de cte ori este de pltit un pre, problema se poate aeza pe terenul

contractului de vnzare dei, n mod concret, este vorba despre un alt contract . De exemplu, n

cazul vnzrii biletelor de loterie este vorba despre ncheierea unui contract de joc i prinsoare

sau a unui contract de pariu, n cazul vnzrii biletelor de transport este vorba despre ncheierea

unui contract de transport, n cazul plii preului unui serviciu nu este vorba despre vnzarea

serviciului, ci despre ncheierea unui contract de antrepriz, acestea fiind doar cteva exemple 4.

Este adevrat c sub presiunea exercitat de normele privind protecia consumatorilor,

asistm la influena pe care reglementarea contractului de vnzare o are i asupra altor contracte,

prin extinderea obligaiei pentru vicii ascunse, interzicerea clauzelor exoneratoare de rspundere

i prin reglementarea obligaiei de informare.

Astfel, n reglementarea Noului Cod Civil5, ( n continuare NCC ) obligaiile vnztorului

privind predarea bunului vndut, garania contra eviciunii, garania contra viciilor ascunse ca i

garania de bun funcionare, se aplic i n cazul altor contracte speciale, nu doar n cazul aa

calificatelor n doctrin ( nu n NCC) varieti ale contractului de vnzare, cum ar fi contractul

de furnizare (acesta primete n premier o reglementare prin lege, n Noul Cod Civil, art. 1766-

1771 ) sau de report, ci i n cazul contractului de schimb, a contractului de locaiune, a

contractului de antrepriz, a contractului de transport , de comision, de consignaie, de comodat,

de mprumut .a.m.d.

Soluia de mai sus este consacrat legislativ, NCC a artat expres prin art. 1651 sub

denumirea marginal de Aplicarea unor reguli de la vnzare c Dispoziiile prezentului

capitol privind obligaiile vnztorului se aplic, n mod corespunztor, obligaiilor

nstrintorului n cazul oricrui alt contract avnd ca efect transmiterea unui drept, dac din

reglementrile aplicabile acelui contract sau din cele referitoare la obligaii n general nu

rezult altfel.

Noul Cod Civil, reglementeaz Contractul de vnzare n Capitolul I al Titlului IX

Contracte speciale din Cartea a V a Despre obligaii, n 112 articole, de la art. 1650-art.1762.

2 Camelia Toader , Drept Civil Contracte speciale , Ediia a 2 a rev., Editura All Beck ,2005 , pag.11

3 A. Benabent , Droit civil. Les contrats specieux civils et commerciaux,8 e edition,Montchrestien,2008 citat de Ion

Turcu Vanzarea in Noul Cod Civil Editura C.H.Beck 2011 pag. 741 4 Idem pag 741

5 Legea nr. 287/ 2009 privind Codul Civil republicat n Monitorul Oficial nr. 505 / 2011, n vigoare de la 1.10.2011.

22

Putem spune, la o privire comparativ, c acest contract special este reglementat cel mai

n detaliu, motiv pentru care i n prezenta lucrare vom acorda studierii sale ponderea cea mai

nsemnat.

n Codul civil anterior sau al lui Cuza sau Codul Civil de la 1864 cum l vom numi pe

parcurs, contractul de vnzare era reglementat n Titlul V Despre vinderi din Cartea a III a

Despre diferitele moduri n care se dobndete proprietatea, de la art. 1294 la art.1404 ( 110

articole ) din care prevederile art. 1371-1387 despre rezoluiunea vnzrii prin rscumprare au

fost abrogate prin art. 4 din Legea contra cametei din 1931 .

Noul Cod Civil ( NCC ) nu mai reglementeaz retractul litigios, n schimb, gsim

numeroase ncercri de codificare a soluiilor doctrinare, aa cum exist, de altfel, n ntregul cod,

nu doar n materia vnzrii, inovaia NCC corespunztoare tendinei de a mbogi codificarea cu

soluiile doctrinei i jurisprudenei i n acelai timp de a rspunde principiilor stabilite n dreptul

european, fiind reglementarea detaliat a pactului de opiune privind contractul de vnzare i

promisiunea de vnzare, a reglementrii de principiu a dreptului de preemiune i a vnzrii cu

plata preului n rate i cu rezerva proprietii. De asemenea, gsim soluii legislative prin care se

protejeaz securitatea dinamic a circuitului civil, avnd n vedere c vnzarea este una din

modalitile de realizare a circuitului juridic al bunurilor , prin transferul drepturilor de la

vnztor la cumprtor .

n afara Noului Cod Civil care conine dreptul comun al contractului de vnzare, n alte

acte normative speciale gsim reglementat contractul de vnzare pentru anumite bunuri, cum ar fi

regimul vnzrii imobilelor prevzute de Legea nr. 112/ 1995 privind reglementarea situaiei

juridice a unor imobile cu destinaia de locuine trecute n proprietatea statului, i ca un corolar n

Legea nr. 10/2001 privind regimul juridic al unor imobile preluate n mod abuziv n perioada 6

martie 1945 22 decembrie 1989 .

De asemenea, dispoziii relevante exist i n ordinea comunitar astfel cum vom

evidenia la timpul potrivit.

n prezentarea acestui contract vom urmri att reglementarea coninut de Noul Cod

Civil ct i o schem didactic pentru mai buna nelegere a noiunilor astfel :

a) Reglementarea legal ( noiunea / definiia coninut de articolul din Noul Cod Civil i

comparativ definiia din Codul Civil anterior ) ;

b) Caracterele juridice ale contractului ;

c) Condiiile de validitate ale contractului :

- capacitate,

- consimmnt, cu privire special i asupra dreptului de preemiune,

- obiect, fcnd diferena didactic ntre obiectul obligaiei vnztorului care este

dreptul/bunul vndut i obiectul obligaiei cumprtorului care este preul;

- cauza contractului .

d) Efectele contractului de vnzare, respectiv

- Obligaiile vnztorului

23

- Obligaiile cumprtorului .

e) Varieti de vnzare :

- vnzarea motenirii,

- vnzarea cu plata preului n rate i rezerva proprietii,

- vnzarea cu opiune de rscumprare.

I. 2 . Reglementarea legal.

NCC sub denumirea marginal de Noiune reglementeaz n art. 1650 contractul de

vnzare n termenii urmtori (1) Vnzarea este contractul prin care vnztorul transmite sau, dup

caz, se oblig s transmit cumprtorului proprietatea unui bun n schimbul unui pre pe care

cumprtorul se oblig s l plteasc.

(2) Poate fi, de asemenea, transmis prin vnzare un dezmembrmnt al dreptului de proprietate

sau orice alt drept

Din definiia dat de lege observm n primul rnd c vnzarea este un contract, astfel c

toate prevederile NCC cuprinse n Cartea a V a de la Titlul II, privind ncheierea, valabilitatea,

interpretarea i efectele contractului, respectiv naterea obligaiilor sunt pe deplin aplicabile

contractului de vnzare, cu excepia cazului cnd n partea special legiuitorul a prevzut altfel .

Exist anumite inadvertene terminologice, deoarece potrivit articolului citat mai sus, prin

vnzare, se transmite cumprtorului, fie proprietatea unui bun, fie un dezmembrmnt al

dreptului de proprietate, fie orice alt drept. Din lectura textului, ajungem la concluzia c

proprietatea unui bun i dezmembrmintele dreptului de proprietate au fost artate de legiuitor cu

titlu exemplificativ, deoarece n final, prin vnzare se transmite orice alt drept.

Totodat, putem trage i concluzia c transmiterea dreptului de proprietate i a

dezmembrmintelor sale nu este de esena vnzrii, ci numai de natura acestui contract, avnd n

vedere c se poate transmite prin vnzare orice alt drept. ( de exemplu drepturi de crean,

drepturi de proprietate intelectual, dreptul asupra unei universaliti juridice / patrimoniul ca la

vnzarea unei moteniri .a.m.d ).

Pe de alt parte, analiznd prevederile cuprinse n art. 1739 din NCC care are denumirea

marginal de Caracterele dreptului de preemiune rezult c acesta nu se poate ceda. La fel,

art. 752 pentru dreptul de uz i abitaie ( dezmembrminte ale dreptului de proprietate ) care nu

pot fi cedate.

Dei NCC nu arat n mod expres, considerm c legiuitorul a conceput dreptul de uz i

abitaie, ca fiind drepturi dobndite intuitu personae, adic n considerarea persoanei titularului

lor , acesta fiind motivul pentru care ele nu pot face obiectul nstrinrii prin vnzare, fiind

incesibile.

Avnd n vedere reglementrile mai sus artate, considerm c este necesar o corelare a

reglementrii art. 1650 cu celelalte articole din cod, n mod firesc art. 1650 alineatul ultim

24

trebuind s fie completat cu sintagma fr adres, dar necesar n acest caz, c poate fi transmis

prin vnzare .orice alt drept, cu excepia cazurilor prevzute de lege.

De reinut regula unanim acceptat n doctrin - drepturile personale nepatrimoniale, ca

i cele patrimoniale cu caracter strict personal, respectiv drepturile care sunt dobndite sau

constituite n considerarea anumitor caliti personale ale titularului, sau intuitu personae, nu

pot forma obiectul unei nstrinri prin vnzare, fiind incesibile6 .

De exemplu, discutm n aceast categorie de drepturi incesibile prin vnzare despre

dreptul la ntreinere, dreptul la pensie, dreptul de a administra o mas patrimonial fiduciar,

potrivit prevederilor art. 788 din NCC, dreptul de preemiune .

Definiia dat de ctre doctrin7 contractului de vnzare, definiie pe care o reinem ca

atare este - Vnzarea este acel contract prin care una dintre pri vnztorul - transmite

celeilalte pri cumprtorul - un drept, n schimbul unei sume de bani, numite pre.

De cele mai multe ori prin contractul de vnzare se transmite dreptul de proprietate, astfel

c n cele ce urmeaz ne vom referi cel mai mult la acest transfer.

I.3 Caracterele juridice ale vnzrii

Enumerare . Contractul de vnzare se caracterizeaz prin urmtoarele trsturi : este un

contract bilateral sau sinalagmatic, cu titlu oneros, comutativ, n principiu consensual i translativ

de proprietate. De precizat c acest contract nu se ncheie, n principiu, intuitu personae.

3.1. vnzarea este un contract bilateral sau sinalagmatic, adic obligaiile nscute din

acest contract, respectiv obligaiile asumate de fiecare dintre cele dou pri sunt reciproce i

interdependente. Vnztorul are, n principal, obligaia de a preda lucrul i de a-l garanta pe

cumprtor, iar acesta din urm de a plti preul convenit, de a ridica bunul i de a suporta

cheltuielile vnzrii, n lips de stipulaie contrar. Fiecare dintre obligaiile uneia din pri i are

cauza n obligaia celeilalte. Fiind un contract sinalagmatic, vnzrii-cumprrii i vor fi pe deplin

aplicabile efectele specifice acestei categorii de contracte: se poate opune excepia de neexecutare

a contractului (exceptio non adimplenti contractus), opereaz regulile privind riscul contractului,

se poate cere rezoluiunea pentru neexecutarea culpabil a obligaiei celeilalte pri 8. Aceast

definiie doctrinar este preluat i de art. 1171 din NCC care definete contractul sinalagmatic,

pe care l deosebete de contractul unilateral.

3.2. Este un contract cu titlu oneros, ntruct fiecare parte contractant urmrete s-i

procure un avantaj prin asumarea obligaiei sau, cu alte cuvinte, fiecare parte urmrete

6 Francisc Deak, Tratat de drept civil, Contracte speciale, Ediia a IV a actualizat de Lucian Mihai i Romeo

Popescu, pag. 14 7 Camelia Toader, op. cit pagina 12

8 Liviu Pop, Tratat de drept civil . Obligaiile, Vol II. Contractul , Editura Universul Juridic, Bucureti, 2009, pag.357

25

realizarea unui interes patrimonial: vnztorul urmrete s primeasc preul, iar cumprtorul s

dobndeasc dreptul sau bunul. n NCC sunt reglementate si transferuri gratuite ale dreptului de

proprietate, de exemplu prin donaie, regulile diferite fa de contractul de vnzare fiind atrase

chiar de titlul gratuit cu care se efectueaz nstrinarea .

3.3. Vnzarea este de regul un contract comutativ: existena i ntinderea obligaiilor

este cunoscut de pri nc de la momentul ncheierii contractului i nu depinde de un eveniment

viitor i incert. Doar n cazul vnzrii unor bunuri viitoare, care nu exist la momentul ncheierii

contractului, cumprtorul dobndete proprietate n momentul n care bunul s-a realizat, deci la

un moment ulterior ncheierii contractului i sub condiia realizrii efective a bunului. n acest

caz, contractul poate avea caracter aleatoriu, deoarece la momentul ncheierii contractului este

incert att momentul exact al realizrii bunului n materialitatea sa, ct i ndeplinirea condiiei

realizrii acestuia. Exemplul clasic n acest caz este cel al vnzrii unei recolte viitoare.

3.4. n principiu, vnzarea este un contract consensual, respectiv acest contract se ncheie

valabil prin simplul acord de voin al prilor contractante. Prin urmare, pentru valabilitatea

contractului, consimmntul exprimat de cele dou pri nu trebuie s mbrace o anumit form,

vnzarea fiind un contract care se ncheie solo consensu; el nu este nici solemn, nici real.

n acest sens, art. 1674 din NCC sub denumirea marginal Transmiterea proprietii

arat Cu excepia cazurilor prevzute de lege ori dac din voina prilor nu rezult

contrariul, proprietatea se strmut de drept cumprtorului din momentul ncheierii

contractului, chiar dac bunul nu a fost predat sau preul nu a fost pltit nc . Codul Civil al

lui Cuza coninea aceast dispoziie ntr-un limbaj juridic perfect n art. 1295 alin. 1, astfel

Vinderea este perfect ntre pri () ndat ce prile s-au nvoit asupra lucrului i asupra

preului, dei lucrul nc nu se va fi predat i preul nc nu se va fi numrat.

Regula artat de prevederile art. 1674 NCC este o concretizare a regulii coninute de art.

1273 NCC din partea general a codului privind contractul, mai precis efectele acestuia.

Astfel, art. 1273 din NCC cu denumirea marginal Constituirea i transferul drepturilor

reale, stabilete difereniat momentul transferului dreptului real i al riscurilor asupra bunului,

obiect al dreptului real, n funcie de natura bunului transmis, n termenii urmtori : (1)

Drepturile reale se constituie i se transmit prin acordul de voin al prilor, chiar dac

bunurile nu au fost predate, dac acest acord poart asupra unor bunuri determinate, ori prin

individualizarea bunurilor, dac acordul poart asupra unor bunuri de gen.

(2) Fructele bunului sau dreptului transmis se cuvin dobnditorului de la data

transferului proprietii bunului ori, dup caz, a cesiunii dreptului, afar de cazul n care prin

lege sau prin voina prilor se dispune altfel.

(3) Dispoziiile n materie de carte funciar, precum i dispoziiile speciale referitoare la

transferul anumitor categorii de bunuri mobile rmn aplicabile.

26

n NCC de la regula consensualismului , respectiv a transferului dreptului de

proprietate prin simplul acord de voin al prilor, exist importante excepii.

Excepie de la regula consensualismului exist atunci cnd n anumite ipoteze prevzute

de lege, pentru ncheierea valabil a contractului de vnzare este necesar ndeplinirea unor

formaliti, sau mai precis, este necesar o anumit form legal n care consimmntul s fie

exprimat .

Prima excepie de la regula consensualismului n materie de vnzare o constituie

vnzarea unui bun imobil.

Astfel, potrivit prevederilor art. 1676 din NCC n materie de vnzare de imobile,

strmutarea proprietii de la vnztor la cumprtor este supus dispoziiilor de carte funciar

, iar potrivit prevederilor art. 1244 din NCC n afara altor cazuri prevzute de lege, trebuie s

fie ncheiate prin nscris autentic, sub sanciunea nulitii absolute, conveniile care strmut sau

constituie drepturi reale care urmeaz s fie nscrise n cartea funciar .

Interpretnd textele de lege citate mai sus, rezult : vnzarea imobilelor este un contract

solemn, forma autentic fiind cerut de lege ad validitatem. Nerespectarea formei autentice

duce la nulitatea absolut a contractului de vnzare astfel ncheiat. Totodat, remarcm o nou

inadverten n sensul c, n timp ce art. 1676 NCC citat mai sus vorbete despre strmutarea

proprietii, art. 1244 NCC vorbete despre strmutarea oricror drepturi reale, de unde rezult c

prevederea art. 1676 NCC este doar exempli gratia.

Este de menionat faptul c NCC definete bunurile imobile n mai multe articole din

Cartea a III a, de exemplu la art. 537, art. 538 , dar i la art. 876 alin.2 .

n mod derogatoriu de la prevederile art. 537 i art. 538, din interpretarea crora rezult c

i construciile sunt tot bunuri imobile, cum este i firesc, prevederile art. 876 alin.2 arat c n

materie de carte funciar, prin imobil ..se nelege una sau mai multe parcele de teren alturate,

indiferent de categoria de folosin, cu sau fr construcii, aparinnd aceluiai proprietar.....

Pe cale de interpretare, din corelarea acestor prevederi legale, rezult c n ipoteza c se

vinde un imobil construcie fr terenul aferent, nu este necesar ca dreptul de proprietate

asupra construciei s fie nscris n cartea funciar, adic tabular i, n consecin, s-ar putea

deduce c pentru transmiterea dreptului de proprietate asupra construciilor, fr terenul aferent,

nu ar fi necesar forma autentic pentru ncheierea valabil a contractului de vnzare.

n opinia noastr o astfel de interpretare este greit, deoarece n acest caz, cumprtorul

va dobndi un drept de proprietate asupra construciei, dar totodat i un drept de superficie

asupra terenului, respectiv dreptul de a folosi terenul pe perioada existenei construciei.

Ori, fa de prevederile art. 1244 din NCC citat mai sus, trebuie s fie ncheiate n form

autentic ad validitatem i conveniile care strmut sau constituie orice fel de drepturi reale de

natur s fie nscrise n cartea funciar, iar superficia este un astfel de drept, potrivit art. 693 alin.

2 i 3 din NCC.

27

Concluzia de mai sus este susinut i de prevederile art.1658 alin. (1) teza a doua din

NCC, potrivit crora dreptul de proprietate asupra unei construcii needificate nc se transmite

prin nscrierea n cartea funciar , aceast nscriere avnd efect constitutiv de drepturi, iar pentru

nscrierea n cartea funciar este necesar forma autentic ad validitatem, potrivit prevederilor

art. 1244 din NCC.

n concluzie potrivit NCC i vnzarea construciilor este un contract solemn, forma

autentic a contractului fiind cerut de lege n acest caz, ad validitatem .

De altfel, tendina Noului Cod Civil este de a se ndeprta de la simplitatea formelor dei,

paradoxal, i propune s fie un cod ce se adreseaz mai ales profesionitilor, care prin definiie

sunt persoane avizate i nu ar fi necesar s-i manifeste consimmntul n prezena notarului care

autentific actul i care este o persoan specializat n materia juridic .

Referitor la excepiile de la principiul consensualismului n cazul vnzrii imobilelor

terenuri i construcii, trebuie s precizm c Legea nr.71/2011 pentru punerea n aplicare a Legii

nr. 287/2099 privind Codul Civil, art. 56, art. 76 i 77 din lege precizeaz c dispoziiile din

Noul Cod Civil privitoare la efectul constitutiv al nscrierilor n cartea funciar i implicit la

necesitatea formei autentice pentru valabilitatea vnzrii se aplic numai dup finalizarea

lucrrilor de cadastru i deschiderea crilor funciare pentru toate imobilele din cadrul unei uniti

administrativ-teritoriale, comun/ora/municipiu. Pn la data finalizrii lucrrilor de cadastru

pentru fiecare unitate administrativ-teritorial, nscrierea n cartea funciar a dreptului de

proprietate i a altor drepturi reale se face numai n scop de opozabilitate fa de teri.

Este de reinut c pn la intrarea n vigoare a Noului Cod Civil, la data de 1 octombrie

2011, vnzarea-cumprarea terenurilor era tot un contract solemn, iar nu consensual, ad

validitatem fiind cerut forma autentic.

Astfel, potrivit art. 2 alin. (1) din Titlul X Circulaia juridic a terenurilor al Legii

nr. 247/2005 privind reforma n domeniile proprietii i justiiei, precum i unele msuri

adiacente (care a abrogat Legea nr. 54/1998 privind circulaia juridic a terenurilor), terenurile cu

sau fr construcii, situate n intravilan i n extravilan, indiferent de destinaia sau de ntinderea

lor, puteau fi nstrinate, respectiv dobndite prin acte juridice ntre vii, ncheiate n form

autentic. Nerespectarea cerinei instituite de lege se sanciona cu nulitatea absolut a

contractului. ntruct reprezint o excepie de la regula consensualismului, cerina formei

autentice trebuie interpretat restrictiv .

Potrivit prevederilor aceleai legi, interpretate per a contrario, vnzarea-cumprarea

construciilor era valabil prin simplul acord de voin al celor dou pri .

n aceste condiii, doctrina anterioar intrrii n vigoare a NCC a artat c n situaia

vnzrii unui teren cu construcie printr-un contract ncheiat prin nscris sub semntur privat,

28

acesta valoreaz contract perfect valabil n privina construciei i doar antecontract cu privire la

teren9.

n cazul vnzrii silite, pentru validitatea contractului se cer ntrunite cerinele de form

stabilite de legile speciale, n principal, organizarea unei licitaii publice . Asemntor, pentru

ipoteza cumprrii de ctre instituii bugetare a anumitor bunuri i servicii, se va urmri

respectarea legislaiei speciale privind achiziiile publice .

A doua excepie de la principiul consensualismului n materia nstrinrii o reprezint

vnzarea/ cesiunea drepturilor de crean atunci cnd acestea sunt ncorporate n titluri

nominative, la ordin sau la purttor . Potrivit prevederilor art. 1587 din NCC aceste creane nu se

pot transmite prin simplul acord de voin al prilor, ci prin meniunea n registrul special, prin

gir, respectiv prin remiterea material a titlului n funcie de tipul su.( contract real, n acest

ultim caz ).

Este de reinut - contractul de vnzare este n principiu consensual ; cu toate acestea, n

temeiul libertii contractuale, prile pot s convin ca de o anumit form scris sub

semntur privat sau chiar autentic s depind valabilitatea contractului. n situaia n care,

prile s-au nvoit s ncheie contractul ntr-o anumit form, pe care legea nu o cere, contractul

se socotete valabil chiar dac forma convenit de pri nu a fost respectat. Este soluia

consacrat expres prin prevederile art. 1242 alin.2 din NCC, din dorina legiuitorului de a proteja

securitatea dinamic a circuitului civil . Soluia se justific i n aplicarea principiului de drept c

actul ncheiat n forma neconvenit iniial de ctre pri are semnificaia revenirii asupra

conveniei anterioare, adic, mutuus consensus, mutuus disensus.

n legislaia special exist anumite forme speciale, legiuitorul conferind efecte juridice

contractelor care se ncheie prin mijloace electronice, NCC trimind la condiiile de form

impuse de legea special prin prevederile art. 1245 .

Legea special n acest caz, este Legea nr. 455/2001 privind semntura electronic , iar

prevederile sale arat c este asimilat nscrisului sub semntur privat nscrisul n form

electronic cruia i s-a ncorporat, ataat sau i s-a asociat logic o semntur electronic extins,

bazat pe un certificat calificat i generat cu ajutorul unui dispozitiv securizat de creare a

semnturii electronice (art. 5). Potrivit art. 6 din aceeai lege, nscrisul n form electronic

cruia i s-a ncorporat, ataat sau asociat logic o semntur electronic, recunoscut de cel cruia i

se opune, are acelai efect ca i actul autentic ntre cei care l-au subscris i ntre cei care le

reprezint drepturile.

n majoritatea statelor au fost adoptate legi similare, pentru a facilita ncheierea

contractelor prin e-mail sau www., dar n acelai timp s-au creat i mijloace operative pentru

reducerea riscurilor de falsificare10

.

9 Prof. univ. dr. Francisk Deak ,Tratat de drept civil , Contracte speciale, Ediia a IV a actualizat de Lucian Mihai i

Romeo Popescu, Ed. Universul Juridic Bucureti 2006, pagina 18 i bibliografia acolo citat

29

3.5. De principiu, vnzarea este un contract translativ de proprietate din momentul

ncheierii lui. Articolul 1674 NCC arat Cu excepia cazurilor prevzute de lege ori dac din

voina prilor nu rezult contrariul, proprietatea se strmut de drept cumprtorului din

momentul ncheierii contractului, chiar dac bunul nu a fost predat ori preul nu a fost pltit nc

. Relevan n materie are i art. 1273 NCC.

Concluzia este c prin nsi exprimarea consimmntului se produce un efect foarte

important al contractului de vnzare, i anume, transferul proprietii de la vnztor la cumprtor

i cu aceasta, transferul riscurilor .

Referitor la transferul riscurilor, spre deosebire de Codul Civil anterior, NCC n art. 1274

NCC intitulat Riscul n contractul translativ de proprietate stabilete regula c atta timp ct

bunul nu a fost predat, riscul contractului rmne n sarcina debitorului obligaiei de predare,

chiar dac proprietatea a fost transferat dobnditorului, adic, n spe, cumprtorului.

Aceasta nseamn, c n cazul pieirii fortuite a bunului, vnztorul ca debitor al obligaiei

de predare, pierde dreptul la plata preului, iar dac l-a primit, este obligat s-l restituie. n acest

caz, avem i o excepie de la regula res perit domino ( adic, bunul piere de la stpnul su )

principiul fiind acela, potrivit art. 1274 NCC, c res perit debitori , adic bunul piere de la

debitorul obligaiei de predare, care n cazul contractului de vnzare este vnztorul .

Pentru a se apra de riscul pieirii fortuite a bunului, vnztorul l poate notifica pe

cumprtor s-i ridice bunul cumprat, n acest fel punndu-l n ntrziere cu privire la obligaia

de a prelua bunul vndut. Dup punerea n ntrziere, cumprtorul nu se mai poate libera de

obligaie, astfel c va trebui s plteasc preul vnzrii, chiar i n ipoteza c ar demonstra c

bunul ar fi pierit i dac obligaia de predare ar fi fost executat la timp.

Aceast regul privitoare la riscul n contractele translative de proprietate se aplic numai

contractelor ncheiate dup intrarea n vigoare a NCC, adic numai contractelor ncheiate dup

data de 1 octombrie 2011.

Regula transmiterii instantanee a proprietii (i a riscurilor), tocmai datorit consecinelor

grave pe care le antreneaz, opereaz numai dect dac sunt ntrunite mai multe condiii: obiect al

contractului s fie lucruri certe, individual determinate; lucrul s existe; prile s nu fi amnat

transferul proprietii printr-o clauz special; vnztorul s fie proprietarul bunului.

10

Camelia Toader Drept civil, Contracte speciale, Editura ALL Beck Ddiia a 2a Bucureti 2005, pag. 15 i bibliografia acolo citat

30

Excepii de la efectul translativ de proprietate prin ncheierea contractului - : prin

art. 1676 NCC, se arat c n cazul vnzrii bunurilor imobile astfel cum sunt definite prin art.

876 alin.3 NCC, ncheierea contractului nu duce la transferul dreptului real asupra imobilului. De

asemenea, aceeai excepie de la efectul translativ al vnzrii, opereaz i n cazul vnzrii

construciilor pentru considerentele expuse mai sus ( vezi mai sus punctul 3.4).

Astfel, n cazul vnzrii imobilelor, teren i construcie sau doar construcie,

transferul dreptului de proprietate este amnat pn la data nscrierii contractului n

cartea funciar, deoarece ncheierea contractului de vnzare asupra imobilelor nu are efect

translativ de proprietate. Doar intabularea drepturilor reale conduce la transferul acestor

drepturi, de la vnztor la cumprtor, avnd n vedere prevederile art. 885 NCC.

n concluzie, n sistemul creat de NCC, efectul translativ de drepturi asupra bunurilor

imobile nu se produce prin ncheierea contractului de vnzare, ci doar prin nscrierea contractului

de vnzare n Cartea Funciar .

Revenind, n ceea ce privete condiiile pe care trebuie s le ndeplineasc un bun pentru a

opera transferul dreptului de proprietate prin chiar ncheierea contractului de vnzare, acestea

sunt :

a) Dac bunul este determinat individual (res certa), transferul proprietii lui opereaz de

ndat. n cazul bunurilor determinate generic, transferul proprietii opereaz numai dup

individualizare, prin cntrire, msurare, numrare, operaiuni care se fac, de regul, n momentul

predrii. De aceea, pn la acest moment nu are loc nici transferul riscurilor pieirii fortuite, cci

genera non pereunt, iar n caz de pierire pn la individualizare, vnztorul va fi inut s predea

cumprtorului bunuri de aceeai cantitate i calitate cu cele pierite . Regula genera non pereunt,

acioneaz cu mai mult pregnan, a fortiori ratione, cu ct soluia NCC este n sensul c

riscurile nu se transmit dobnditorului bunului, nici n cazul bunului individual determinat dac

bunul nu a fost predat.

b) O a doua condiie este ca bunul s existe. n cazul vnzrii de bunuri viitoare, permis

de art.1658 NCC intitulat Vnzarea unui bun viitor ( de exemplu, lucruri ce urmeaz a fi

confecionate, fabricate), dreptul de proprietate nu se transmite din momentul exprimrii

consimmntului, ci n momentul n care bunul s-a realizat ( apt de a fi folosit ). Dac bunul

viitor este generic, pe lng realizarea lui este necesar i individualizarea sa ntruna din

modalitile artate mai sus. Dac ns cumprtorul unui lucru viitor i-a asumat riscul

nerealizrii acestuia, ncheind un contract aleatoriu, acesta va suporta i riscurile, strns legate de

caracterul aleatoriu al contractului. n acest caz, cumprtorul va fi obligat s plteasc preul

independent de realizarea bunului.

c) Prile s nu fi amnat transferul dreptului convenit, printr-o clauz special. Dac

vnzarea nu este pur i simpl, ci, potrivit voinei prilor, este afectat de modalitatea

termenului sau a condiiei, nu va avea loc transferul proprietii dect la mplinirea termenului

sau la realizarea condiiei.

31

Cu excepia vnzrii bunurilor imobile supuse unor reguli imperative, dat fiind aplicarea

sanciunii nulitii absolute n cazul nerespectrii lor, dispoziiile NCC referitoare la efectul

translativ de proprietate prin simplul consimmnt al prilor nu sunt imperative.

Astfel, prile pot prin clauze expres prevzute n contract s amne transferul dreptului

de proprietate, asumndu-i obligaii afectate de termen sau sub condiie suspensiv sau

rezolutorie.

Dac condiia se ndeplinete, art. 1407 NCC stabilete o prezumie c aceasta are efect

retroactiv din momentul ncheierii contractului . n acest caz, cumprtorul este prezumat

proprietar de la data ncheierii contractului de vnzare care are ca obiect alte bunuri dect cele

imobile, de unde rezult c actele de dispoziie pe care le-a ncheiat pendente conditione se

valideaz n mod retroactiv. Ca atare, aprecierea condiiilor de validitate se va face n raport cu

data ncheierii contractului, astfel c, de pild, n raport cu o lege nou intervenit, care ar conine

anumite restricii, dreptul dobndit de cumprtorul sub condiie suspensiv rmne ctigat.

Un exemplu de asemenea condiie suspensiv este acela n care prile convin ca pn la

plata integral a preului, transferul dreptului de proprietate de la vnztor la cumprtor s nu se

produc